Tribunal: TJSP
Processo: 1014221-93.2017.8.26.0577
Classe: Apelação Cível / Promessa de Compra e Venda
Órgão julgador: Maria Lúcia Pizzotti
Órgão colegiado: 30a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-02-05
Data de publicação: 2020-02-07

Ementa:
APELAÇÃO – COMPRA E VENDA – ATRASO NA ENTREGA DAS CHAVES – RESPONSABILIDADE DAS RÉS – DEVER DAS RÉS EM RESTITUIR IMPOSTOS PAGOS - INCIDÊNCIA DE MULTA CONTRATUAL – JUROS DE MORA
- Em observância ao art. 14, do CDC, infere-se que as rés possuem responsabilidade solidária frente aos autores, pois integram a cadeia de fornecedores. Deste modo, respondem, independente da existência de culpa,

Ementa:
APELAÇÃO – COMPRA E VENDA – ATRASO NA ENTREGA DAS CHAVES – RESPONSABILIDADE DAS RÉS – DEVER DAS RÉS EM RESTITUIR IMPOSTOS PAGOS - INCIDÊNCIA DE MULTA CONTRATUAL – JUROS DE MORA
- Em observância ao art. 14, do CDC, infere-se que as rés possuem responsabilidade solidária frente aos autores, pois integram a cadeia de fornecedores. Deste modo, respondem, independente da existência de culpa, pelos danos causados aos consumidores, não podendo limitar tal responsabilidade mediante contrato;
- A responsabilidade pelas despesas dos impostos até a data da entrega das chaves é exclusiva das empresas rés e, uma vez comprovado o pagamento de tais despesas (fls.42/43), deve-se ressarcir a autora;
- Considerando ser fato incontroverso que as rés, de fato, entregaram as chaves após a data prevista contratualmente e, até mesmo além de o prazo prorrogável em até seis meses (fls.17 e 40), houve descumprimento contratual "17" pela parte apelante, devendo, pois, ser condenada a pagar multa aos autores;
- O art. 405 do Código Civil dispõe que os juros de mora de modalidade contratual incidem a partir da citação, não se aplicando os julgados trazidos pelo apelante aplicados no caso em tela.
RECURSO IMPROVIDO.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2020.0000075728
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível no 1014221-
93.2017.8.26.0577, da Comarca de São José dos Campos, em que são apelantes
ALPHAVILLE SAO JOSE DOS CAMPOS EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS
LTDA e MMV INCORPORAÇÕES LTDA, são apelados RODRIGO SILVA CURIELE e
PATRICIA SANTANA CURIELE.
ACORDAM, em 30a Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça de São
Paulo, proferir a seguinte decisão: "Negaram provimento ao recurso. V. U.", de
conformidade com o voto do Relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Exmos. Desembargadores ANDRADE
NETO (Presidente sem voto), LINO MACHADO E CARLOS RUSSO.
São Paulo, 5 de fevereiro de 2020.
MARIA LÚCIA PIZZOTTI
RELATOR
Assinatura Eletrônica

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Seção de Direito Privado
APELAÇÃO CÍVEL No 1014221-93.2017.8.26.0577
APELANTES: MMV INCORPORAÇÕES e ALPHAVILLE SÃO JOSÉ DOS CAMPOS
EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA
APELADOS: RODRIGO SILVA CURIELE; PATRICIA SANTANA CURIELE
COMARCA: SÃO JOSÉ DOS CAMPOS
MAGISTRADO PROLATOR DA DECISÃO: DR. EMERSON NORIO CHINEN
EMENTA
APELAÇÃO COMPRA E VENDA ATRASO NA ENTREGA
DAS CHAVES RESPONSABILIDADE DAS RÉS DEVER
DAS RÉS EM RESTITUIR IMPOSTOS PAGOS - INCIDÊNCIA
DE MULTA CONTRATUAL JUROS DE MORA
- Em observância ao art. 14, do CDC, infere-se que as rés possuem
responsabilidade solidária frente aos autores, pois integram a
cadeia de fornecedores. Deste modo, respondem, independente da
existência de culpa, pelos danos causados aos consumidores, não
podendo limitar tal responsabilidade mediante contrato;
- A responsabilidade pelas despesas dos impostos até a data da
entrega das chaves é exclusiva das empresas rés e, uma vez
comprovado o pagamento de tais despesas (fls.42/43), deve-se
ressarcir a autora;
- Considerando ser fato incontroverso que as rés, de fato,
entregaram as chaves após a data prevista contratualmente e, até
mesmo além de o prazo prorrogável em até seis meses (fls.17 e
40), houve descumprimento contratual “17” pela parte apelante,
devendo, pois, ser condenada a pagar multa aos autores;
- O art. 405 do Código Civil dispõe que os juros de mora de
modalidade contratual incidem a partir da citação, não se
aplicando os julgados trazidos pelo apelante aplicados no caso em
tela.
RECURSO IMPROVIDO.
Vistos.
Trata-se de recurso de apelação interposto contra a r. sentença de fls.368/374,
cujo relatório se adota, que julgou PROCEDENTE EM PARTE o pedido inicial. Reconheceu
o atraso na obrigação de fazer consistente na entrega do imóvel, condenando a parte ré: (i)
ao pagamento de multa contratual de 10% em valor atualizado previsto expressamente no
instrumento contratual; (ii) a restituição, á parte autora, dos valores pagos a título de taxas
condominiais e IPTU. Por força da sucumbência, condenou as rés ao pagamento das custas,
despesas processuais e honorários advocatícios, arbitrados em 10% (dez por cento) sobre o
valor da condenação.
Entendeu o I. Magistrado a quo que há legitimidade e o interesse de agir, pois

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estes estão evidenciados na narrativa inicial e nos documentos juntados aos autos.
Observou que a relação existente entre as partes é de consumo. Disse que os documentos
acostados aos autos evidenciam a mora da parte ré com relação à entrega do imóvel,
situação essa que ultrapassou o prazo prorrogável contratual. Observou que a cláusula
penal celebrada se destina a qualquer uma das partes que venha a infringir obrigação
contratual. Determinou que o ressarcimento das taxas condominiais e do IPTU datados
antes da entrega devem ser imputados à parte ré, incumbindo a parte autora a prova de
quitação para reembolso ou de pagamento diretamente para a ré.
Irresignadas, as rés apelaram (fls.383/395)
Aduziram as rés, em suma, que a r. sentença comporta reforma.
Argumentaram que as obras de infraestrutura do empreendimento estavam concluídas
desde o mês de fevereiro de 2013, isto é, em período anterior ao esgotamento do prazo para
a sua efetiva entrega aos adquirentes, possuindo a Administração culpa exclusiva pelo
atraso. Observaram que inexiste previsão contratual para pagamento de multa em razão de
atraso na entrega do imóvel, mormente pois multa prevista para a hipótese de atraso no
pagamento das parcelas ajustadas pelo comprador não é extensível, por analogia, a
eventual atraso na entrega da obra por parte da vendedora. Afirmaram que caberia ao
comprador a responsabilidade pelo pagamento do IPTU a partir de sua assinatura do
contrato. Ressaltaram também que os juros de mora devem incidir a partir do transito em
julgado e não da data da citação.
Processado o apelo com o recolhimento do preparo respectivo, restou ele
respondido, sendo os autos posteriormente remetidos a este E. Tribunal.
É a síntese do necessário.
Trata-se de ação condenatória, em que se pleiteia o reconhecimento da mora
das empresas rés no período de 21/02/2014 a 19/12/2014, bem como a condenação destas
ao pagamento de multa contratual equivalente a 10% do preço do imóvel, dos lucros
cessantes de 1% por cada mês de atraso e do valor pago pelo autor referente ao IPTU de
quanto não detinha a posse do imóvel, em dobro.
De acordo com a narrativa inicial, os autores firmaram com a parte ré contrato
de compra e venda de imóvel objeto de loteamento, para entrega futura, em 30 de setembro
de 2011, pelo valor total de R$ 301.510,00 (trezentos e um mil, quinhentos e dez reais).
Contudo, as rés descumpriram o prazo para entrega do imóvel aos compradores,

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acarretando-lhes prejuízos de ordem material.
Pois bem.
A relação existente entre as partes, neste caso, por se tratar de compra de
imóvel entre uma pessoa jurídica e outra física, caracteriza-se como de consumo. Diante
disto, irrefutável a aplicabilidade do Código de Defesa do Consumidor e a observância de
seus princípios.
Na cadeia de consumo, é reconhecida ao consumidor a qualidade de
vulnerável, independentemente de sua situação, isto é, o fornecedor se sobrepõe ao
consumidor em razão da detenção do monopólio das informações relativas a cada produto
ou serviço e da maior capacidade econômica (art 4o, I, CDC).
No mais, vale ressaltar que a característica principal dos contratos de relação
de consumo são os de adesão, tendo em vista que, pelo vasto número de clientes a atender,
a rotatividade e necessidade de atendimento em massa fez com que mais e mais o
fornecedor fosse hábil a ponto de elaborar as cláusulas de um contrato ao consumidor.
Portanto, não há, em rega, a participação do consumidor nesta elaboração contratual.
Sendo assim, no caso em tela, apesar de as cláusulas contratuais “G” e “9”,
parágrafo terceiro, respectivamente, estipularem que “o pagamento do IPTU, [...] serão de
responsabilidade do comprador, a partir da data de assinatura deste Contrato” e “A
responsabilidade da vendedora, e, por conseguinte, da Alphaville, para com o comprador,
está limitada à execução das Obras de Infraestrutura [...]”, é o caso de prevalecer a
legislação brasileira vigente.
Isto porque, com relação à cláusula contratual “G” (fls.20), a compradora não
pode responder por despesas relativas ao IPTU anteriores à data da efetiva entrega do
imóvel, ainda que o habite-se já tiver sido expedido. Deste modo, a responsabilidade pelas
despesas dos impostos até a data da entrega das chaves é exclusiva das empresas rés e,
uma vez comprovado o pagamento de tais despesas (fls.42/43), deve-se ressarcir a autora.
Neste sentido já julgou este E. Tribunal:
“COMPROMISSO
DE
COMPRA
E
VENDA.
RESTITUIÇÃO DE VALORES. Despesas de IPTU. Valor

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referente ao período posterior à entrega das chaves que
é de responsabilidade do comprador. Autora que não se
desincumbiu do ônus de provar que as despesas de
IPTU são anteriores à posse. Sentença mantida.
Recurso não provido.“
(TJSP; Apelação Cível 1043535-53.2018.8.26.0576;
Relator (a): Fernanda Gomes Camacho; Órgão Julgador:
5a Câmara de Direito Privado; Foro de São José do Rio
Preto - 8a Vara Cível; Data do Julgamento: 17/09/2019;
Data de Registro: 17/09/2019)
Já com relação à cláusula contratual “9”, parágrafo terceiro (fls. 28), o
fornecedor não pode limitar sua responsabilidade frente ao consumidor. O art. 14, parágrafo
único, do Código de Defesa do Consumidor, prevê que “O fornecedor de serviços responde,
independentemente da existência de culpa, pela reparação dos danos causados aos
consumidores por defeitos relativos à prestação dos serviços, bem como por informações
insuficientes ou inadequadas sobre sua fruição e riscos”, portanto, como as rés integram a
cadeia de fornecedores de serviço referente ao imóvel, devem respondem solidariamente
pelo atraso na entrega do objeto desta lide.
Ademais, os autores fazem jus ao recebimento a multa contratual de 10% do
valor pago pelo imóvel atualizado em virtude da mora da parte ré.
O próprio contrato de compra e venda impõe, por meio da cláusula “17”, que
“Se outra penalidade mais específica não for prevista neste Contrato, a infração de qualquer
cláusula deste contrato sujeitará o infrator à multa equivalente a 10% (dez por cento) do
valor atualizado do preço de aquisição do Lote, sem prejuízo de a parte inocente exigir,
independente e simultaneamente, o cumprimento da obrigação específica ou, ainda, optar
pela rescisão do Contrato na forma acima disposta”.
Deste feito, considerando ser fato incontroverso que as rés, de fato,
entregaram as chaves após a data prevista contratualmente e, até mesmo além de o prazo
prorrogável em até seis meses (fls.17 e 40), houve descumprimento contratual pela parte
apelante, devendo, pois, ser condenada a pagar multa aos autores.
Por fim, no tocante aos juros moratórios, o art. 405 do Código Civil dispõe que
os juros de mora de modalidade contratual incidem a partir da citação, não se aplicando os
julgados trazidos pelo apelante aplicados no caso em tela.

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Destarte, pelo meu voto, NEGA-SE PROVIMENTO ao recurso.
Por força do art. 85, § 11, do CPC, majoro os honorários advocatícios para
15% (quinze por cento) sobre o valor atualizado da condenação.
Maria Lúcia Pizzotti
Desembargadora