Tribunal: TJSP
Processo: 1005388-61.2017.8.26.0068
Classe: Apelação Cível / Despesas Condominiais
Órgão julgador: Airton Pinheiro de Castro
Órgão colegiado: 29a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-05-14
Data de publicação: 2020-05-14

Ementa:
APELAÇÃO. DESPESAS CONDOMINIAIS. EMBARGOS À EXECUÇÃO. Sentença de procedência. Recurso do condomínio embargado. Incidência da execução sobre despesas condominiais vencidas anteriormente ao recebimento das chaves pelo compromissário comprador de unidade autônoma recém-construída. Responsabilidade do compromissário comprador pelas despesas condominiais condicionada à imissão na posse do imóvel.

Ementa:
APELAÇÃO. DESPESAS CONDOMINIAIS. EMBARGOS À EXECUÇÃO. Sentença de procedência. Recurso do condomínio embargado. Incidência da execução sobre despesas condominiais vencidas anteriormente ao recebimento das chaves pelo compromissário comprador de unidade autônoma recém-construída. Responsabilidade do compromissário comprador pelas despesas condominiais condicionada à imissão na posse do imóvel. Circunstância que, não obstante, há de ser cotejada à natureza propter rem da obrigação. Inteligência dos arts. 1.334, § 2o e 1.345 do Código Civil. Limitação de alcance do entendimento firmado no Recurso Repetitivo no 1.345.331/RS. Tutela do interesse prevalente da coletividade em receber os recursos para o pagamento das despesas indispensáveis e inadiáveis, podendo o credor escolher, entre aqueles que tenham relação jurídica vinculada ao imóvel, o que mais prontamente poderá cumprir a obrigação, ressalvado o direito regressivo contra o efetivo responsável. Sentença reformada para afastar a extinção da execução em relação ao embargante. Alegação de excesso de execução. Valor pago após o ajuizamento da execução de título extrajudicial. Reconhecimento do pedido pelo embargado. Excesso reconhecido. Embargos parcialmente procedentes. Sentença reformada.

Recurso parcialmente provido.

Inteiro teor:
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Registro: 2020.0000342799
ACÓRDÃO
Vistos,
relatados
e
discutidos
estes
autos
de
Apelação
Cível
no
1005388-61.2017.8.26.0068, da Comarca de Barueri, em que é apelante CONDOMÍNIO
VITALLE HOME CLUB, são apelados ISAÍAS ANTONIO SOARES e ROSÂNGELA
FÁTIMA DE ANDRADE SOARES.
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 29a Câmara de Direito Privado
do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Deram provimento em
parte ao recurso. V. U., de conformidade com o voto do relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores SILVIA ROCHA
(Presidente sem voto), FABIO TABOSA E CARLOS HENRIQUE MIGUEL TREVISAN.
São Paulo, 14 de maio de 2020.
AIRTON PINHEIRO DE CASTRO
Relator
Assinatura Eletrônica

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VOTO No 7019
Apelação no 1005388-61.2017.8.26.0068
Comarca: Barueri - 3a Vara Cível
Apelante: Condomínio Vitalle Home Club
Apelado: Isaías Antonio Soares e outro
Juiz: Paulo Furtado de Oliveira Filho
APELAÇÃO. DESPESAS CONDOMINIAIS. EMBARGOS À
EXECUÇÃO.
Sentença
de
procedência.
Recurso
do
condomínio embargado. Incidência da execução sobre
despesas
condominiais
vencidas
anteriormente
ao
recebimento das chaves pelo compromissário comprador de
unidade autônoma recém-construída. Responsabilidade do
compromissário comprador pelas despesas condominiais
condicionada à imissão na posse do imóvel. Circunstância
que, não obstante, há de ser cotejada à natureza propter
rem da obrigação. Inteligência dos arts. 1.334, § 2o e 1.345
do Código Civil. Limitação de alcance do entendimento
firmado no Recurso Repetitivo no 1.345.331/RS. Tutela do
interesse prevalente da coletividade em receber os recursos
para o pagamento das despesas indispensáveis e inadiáveis,
podendo o credor escolher, entre aqueles que tenham
relação
jurídica
vinculada
ao
imóvel,
o
que
mais
prontamente poderá cumprir a obrigação, ressalvado o
direito regressivo contra o efetivo responsável. Sentença
reformada para afastar a extinção da execução em relação
ao embargante. Alegação de excesso de execução. Valor pago
após o ajuizamento da execução de título extrajudicial.
Reconhecimento
do
pedido
pelo
embargado.
Excesso
reconhecido. Embargos parcialmente procedentes. Sentença
reformada.
Recurso parcialmente provido.
Trata-se de embargos à execução fundada em título
executivo extrajudicial, cuja r. sentença (fls. 156/157), de relatório
adotado, julgou procedente o pedido deduzido por Isaías Antonio Soares e
outro em face de Condomínio Vitalle Home Club, para reconhecer a
ilegitimidade do embargante em relação às cotas condominiais vencidas
entre dezembro de 2013 e março de 2014, período anterior à entrega das
chaves do imóvel recém construído. Ao embargado restaram imputados os
ônus sucumbenciais e verba honorária.

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Inconformado, apela o embargado (fls. 160/166),
alegando, em síntese, que independentemente do momento da aquisição
do imóvel, a obrigação do pagamento do débito condominial transmite-se
ao adquirente do bem, nos termos do art. 1.345, do CC, respondendo este
pelos débitos do alienante. Destaca, ainda, a natureza de obrigação
propter rem, atrelada à coisa, razão pela qual inaceitável condicionar a
exigibilidade das contribuições vencidas à prévia imissão na posse do
adquirente.
Contrarrazões a fls. 170/177.
Não houve oposição ao julgamento virtual (fls. 180).
É o relatório.
Recurso parcialmente fundado.
O cerne da controvérsia repousa sobre a cobrança
executiva de despesas condominiais incidentes sobre o apartamento no
122, torre 01, Bloco Acqua, do Condomínio Vitalle Home Club, vencidas
no período de dezembro de 2013 a março de 2014, anteriormente à
imissão do apelado na posse do imóvel, do qual figura como promissário-
comprador (fls. 73/74 R.4. da matrícula 171.376 do Oficial de Registro
de Imóveis, Títulos e Documentos e Civil de Pessoa Jurídica de Barueri),
fato incontroverso nos autos.
Afirma
o
apelante
que
a
dívida
condominial
acompanha a coisa e, portanto, o promissário-comprador apelado não se
pode furtar à cobrança, a despeito da origem do débito, anteriormente à
imissão na posse, fato incontroverso nos autos.
Pois bem.
Não resta dúvida de que as obrigações do titular de

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unidade condominial têm natureza propter rem, existindo assim quando
um titular de um direito real é obrigado, devido a essa condição, a
satisfazer determinada prestação.
Recorde-se, no particular, que a teor do preceito gizado
pelo § 2o do art. 1.334 do Código Civil, para fins de responsabilização pelo
pagamento das contribuições condominiais, proporcionalmente às suas
quotas, são equiparados aos proprietários, salvo disposição em contrário
da convenção condominial, os promitentes compradores e os cessionários
de direitos relativos às unidades autônomas.
Sob outro vértice, o art. 1.345 do referido diploma legal
preconiza, com clareza solar, que “O adquirente de unidade responde pelos
débitos do alienante, em relação ao condomínio, inclusive multas e juros
moratórios”.
Discorrendo
sobre
o
dispositivo
aludido,
com
proficiência que lhe é peculiar, o E. Desembargador Francisco Eduardo
Loureiro1 recorda lição de Antunes Varela, para registrar que o preceito
descreve verdadeiro “ônus real”, este diferenciado das obrigações propter
rem, precisamente porque em relação a estas, vincula-se o titular apenas
às obrigações constituídas na vigência de seu direito, ao passo que nos
ônus reais o titular da coisa fica obrigado mesmo em relação às prestações
anteriores, por suceder na titularidade de uma coisa a que está
visceralmente unida a obrigação.
É bem verdade que não tem o menor sentido
responsabilizar-se
o
compromissário
comprador
pelas
despesas
condominiais anteriormente à imissão na posse, quando sequer
estabelecida sua vinculação com a coisa, em relação à qual, até então,
inexistente fruição.
1 “Código Civil Comentado”, Coord. Min. CEZAR PELUSO, Ed. Manole, 13a ed., 2019, pp.1.330/1.331.

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Isso vale, no entanto, no estreito âmbito da relação
jurídica estabelecida entre o promissário comprador e a incorporadora
promitente vendedora, em nada interferindo, no entanto - ainda que havendo
relação contratual expressa entre essas partes neste exato sentido -, no concernente à
relação obrigacional estabelecida perante o condomínio credor das
despesas condominiais.
Neste particular enfoque, tanto que imitido na posse do
imóvel compromissado à venda, responde o promissário comprador pelas
despesas
condominiais
vincendas,
e
mesmo
pelas
vencidas
precedentemente, pena de restar claramente afrontada a diretriz
normativa do art. 1.345 do Código Civil.
Este o exato sentido a ser conferido à interpretação
jurisprudencial cristalizada no Resp no 1.345.331/RS, Rel. Ministro Luis
Felipe Salomão, que estabelece os critérios de responsabilização do
promissário comprador, exigindo a necessidade de comprovação de que
tenha ele (i) sido imitido na posse e que (ii) o condomínio tenha tido
ciência inequívoca da transação.
Em se verificando tais circunstâncias, frise-se, não
mais se há cogitar de responsabilização do incorporador promitente
vendedor, despido da posse na qual imitido o promissário comprador, ao
menos no que tange às despesas condominiais vencidas a partir de tal
termo.
Quanto
às
despesas
condominiais
vencidas
anteriormente, não obstante, tanto que operada a imissão na posse do
promissário comprador, à consideração do
“interesse
prevalente
da
coletividade” em receber os recursos para o pagamento das despesas
indispensáveis e inadiáveis, pode o credor escolher, entre aqueles que
tenham relação jurídica vinculada ao imóvel, o que mais prontamente

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poderá cumprir a obrigação, ressalvado o direito regressivo contra o
efetivo responsável.
Dito
de
outra
forma,
conforme
acertadamente
ponderou o E. Desembargador Fábio Tabosa, por ocasião de voto vencido
lançado nos autos da apelação cível no 1016918-28.2015.8.26.0005, j.
05.07.2019, no âmbito desta C. 29a Câmara de Direito Privado, “A
verificação da imissão na posse importa, pois, para saber a partir de quando o adquirente
pode começar a ser cobrado; mas, uma vez estabelecido esse momento, ele responde pelo
total acumulado, mesmo antes da imissão, como aliás qualquer adquirente ao longo do
tempo (não é preciso pensar, com efeito, tão somente em situações de aquisição de imóveis
em construção junto a incorporadoras; imaginada a negociação de imóvel pronto entre
particulares, durante as tratativas iniciais certamente não há base ainda para a imputação
dos encargos ao candidato a adquirente, mas uma vez ultimado o negócio torna-se ele
responsável pela totalidade do débito porventura existente em torno do imóvel”.
Acrescentando que a ideia é justamente a de que todas as obrigações
pendentes se transfiram, junto com a coisa, para o novo titular que,
portanto responde sim pelos débitos passados, originados quando ele
ainda não era o responsável, conclui com singular precisão:
“A
particularidade referente ao compromissário é que, por não ser condômino real (apenas por
definição legal, já que o Código Civil o diz, embora ainda não seja titular do domínio), o STJ
acabou por estabelecer, no julgamento repetitivo referido, critérios para se determinar o
início da responsabilidade. Antes disso (da imissão na posse somada à ciência do
condomínio), segundo a jurisprudência formada, não pode ser cobrado, e quem responde é
o incorporador. Mas, a partir da imissão, não apenas o promitente vendedor se libera para
as prestações futuras (ainda uma vez à luz do entendimento vinculante) como de outra
parte o compromissário pode ser cobrado pelo todo, na medida em que equiparado a
condômino (disso, com o devido respeito, o repetitivo não trata, e portanto a remissão a ele
não se presta a justificar o entendimento aqui adotado pela maioria)”.
Neste
exato
sentido,
reporto-me
aos
seguintes
precedentes desta C. Câmara:
"CONDOMÍNIO - Ação de cobrança de despesas condominiais - Sentença de
procedência - Apelo dos réus - Preliminares de ausência de pressuposto de

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constituição e de desenvolvimento válido e regular do processo e de nulidade
da sentença por cerceamento de defesa - Rejeição - Ilegitimidade passiva não
verificada - Débitos de natureza propter rem - Cobrança de despesas
anteriores à entrega das chaves - Admissibilidade - Honorários advocatícios
de sucumbência arbitrados em valor elevado - Redução - Apelação da ré
parcialmente
provida,
desacolhida
a
do
réu"
(Apelação
1007748-71.2014.8.26.0068; rel. Des. Carlos Henrique Miguel Trevisan; 29a
Câmara de Direito Privado; j. 01/02/2017).
"Ação de cobrança de despesas condominiais - Obrigações condominiais de
caráter "propter rem" que acompanham a coisa e vinculam cada titular -
Reponsabilidade dos proprietários do imóvel, inclusive em relação aos
encargos condominiais vencidos antes da entrega das chaves a eles - Pedido
procedente - Recurso provido" (Apelação 1005316-75.2016.8.26.0564; rel.
Desa Silvia Rocha; 29a Câmara de Direito Privado, j.16/08/2017).
"Condomínio. Cobrança de despesas comuns. Demanda dirigida contra o
proprietário do imóvel. Obrigações condominiais de caráter propter rem que
acompanham a coisa e vinculam cada titular, independentemente de a
constituição do débito ser eventualmente anterior à transmissão do domínio
ou à imissão da posse. Possibilidade assim de exigência junto ao titular atual
de débito pretérito. Inteligência do art. 1.345 do Código Civil. Aquisição do
domínio ou assunção da posse (no caso de compromissário comprador) que
são requisitos autorizadores da exigibilidade, mas que, uma vez aperfeiçoados,
não excluem a cobrança da totalidade da dívida vinculada à unidade,
ressalvado o direito de regresso contra os anteriores titulares. Entendimento
do STJ, formado em julgamento de recurso repetitivo, nos termos do art. 543-
C, do CPC/73, (REsp no 1.345.331/RS, 2a Seção, Rel. Min. Luis Felipe
Salomão, j. 8/4/2015, DJe 20/4/2015), que deve ser entendido nesses termos,
não no sentido da negativa de vigência ao dispositivo do Código Civil.
Cobrança procedente, mesmo no que diz respeito aos encargos anteriores à
entrega das chaves ao réu. Sentença confirmada. Apelo do réu não provido
nesse particular, por deliberação majoritária da turma. (...)" (Apelação no
4002339-88.2013.8.26.0071, 29a Câmara de Direito Privado - Rel. Designado.
Des. Fabio Tabosa, J. 08.06.2016).
Nada obsta que, suportando os embargantes os
encargos condominiais anteriores à imissão na posse da unidade
condominial adquirida, voltem-se regressivamente contra a promitente
vendedora, inclusive para o fim de questionar a abusividade de cláusula
contratual a lhes imputar responsabilidade em tais circunstâncias.
Por todo o exposto, sempre com o devido respeito ao
entendimento esposado pelo d. juízo a quo, não se sustenta o
reconhecimento da ilegitimidade de parte do apelado em relação às

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despesas condominiais vencidas anteriormente à imissão na posse do
imóvel subjacente à origem do débito excutido.
De outro lado, presente o excesso de execução,
decorrente de cobrança do condomínio, de fundo de reserva, de consumo
de água e de individualização da água, cujo vencimento se deu em
10.09.2016. A quantia em comento foi adimplida em 05.10.2016 (fls. 115)
posteriormente ao ajuizamento da execução -, além de ter sido reconhecida como
indevida pelo embargado (fls. 128).
Deixo de apreciar a validade do depósito juntado a fls.
152, pois realizado nos autos da execução e meramente reproduzido neste
feito, incumbindo ao juízo de primeira instância analisá-lo.
Em suma, reforma-se a r. sentença recorrida para, na
forma do art. 487, I, do CPC, julgar parcialmente procedentes os embargos
à execução, reconhecendo-se o excesso de execução, limitado ao valor de
R$ 586,70, a ser abatido do débito exequendo.
À vista da sucumbência mínima do embargado e do
princípio da causalidade, arcarão os embargantes com as custas e
despesas processuais, a par dos honorários advocatícios do patrono do
primeiro, fixados estes em 15% do débito exequendo.
Do
exposto,
pelo
meu
voto
DÁ-SE
PARCIAL
PROVIMENTO ao recurso.
AIRTON PINHEIRO DE CASTRO
Relator