Tribunal: TJSP
Processo: 1024758-53.2015.8.26.0405
Classe: Apelação Cível / Promessa de Compra e Venda
Órgão julgador: Benedito Antonio Okuno
Órgão colegiado: 8a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-09-09
Data de publicação: 2020-09-09

Ementa:
CONTRATO – Promessa de compra e venda de imóvel – Prazo para a conclusão da obra - Validade do prazo de tolerância de 180 dias - Entraves burocráticos ocasionados pela Prefeitura não configuram caso fortuito ou força maior - Súmula 161 do TJSP - Atraso na entrega do imóvel verificado - Multa contratual de 1% sobre o valor do contrato, por mês de atraso - Admissibilidade - Previsão expressa -

Ementa:
CONTRATO – Promessa de compra e venda de imóvel – Prazo para a conclusão da obra - Validade do prazo de tolerância de 180 dias - Entraves burocráticos ocasionados pela Prefeitura não configuram caso fortuito ou força maior - Súmula 161 do TJSP - Atraso na entrega do imóvel verificado - Multa contratual de 1% sobre o valor do contrato, por mês de atraso - Admissibilidade - Previsão expressa - Incidência no período do atraso, correspondente ao término do prazo de tolerância (junho/2014) até a data da efetiva entrega das chaves aos compradores (03/11/2015) e não a data do Habite-se (24/07/2015) - Alegação de culpa dos compradores pelo atraso na entrega das chaves - Não comprovação. Danos morais - Ocorrência - Houve excesso do atraso na entrega, mais de ano, além de os autores terem marcado casamento, contando com a entrega do imóvel na data prevista, o que não ocorreu - Fixação em R$ 10.000,00 - Razoabilidade - Precedentes jurisprudenciais. Honorários de advogado - Fixação em 20% sobre o valor da condenação - Pedido de redução - Desacolhimento - Sentença reformada em parte – RECURSO PROVIDO EM PARTE.

Inteiro teor:
TRIBUNAL DE JUSTIÇA
PODER JUDICIÁRIO
São Paulo
Registro: 2020.0000730561
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível no
1024758-53.2015.8.26.0405, da Comarca de Osasco, em que é apelante SPE VITTA
OSASCO EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA. (VEIGA JUNIOR), são
apelados JOSÉ TEIXEIRA ALVES FILHO e NAYARA NOGUEIRA NAZARETH
ALVES.
ACORDAM, em 8a Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça de
São Paulo, proferir a seguinte decisão: "Deram provimento em parte ao recurso. V. U.",
de conformidade com o voto do Relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Exmos. Desembargadores
THEODURETO CAMARGO (Presidente) e SILVÉRIO DA SILVA.
São Paulo, 9 de setembro de 2020.
BENEDITO ANTONIO OKUNO
RELATOR
Assinatura Eletrônica

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Apelação Cível no 1024758-53.2015.8.26.0405 -Voto no 1901
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Apelação Cível no 1024758-53.2015.8.26.0405
Apelante: SPE Vitta Osasco Empreendimentos Imobiliarios Ltda. (VEIGA
JUNIOR)
Apelados: José Teixeira Alves Filho e Nayara Nogueira Nazareth Alves
Comarca: Osasco
Voto no 1901
CONTRATO – Promessa de compra e venda de imóvel – Prazo
para a conclusão da obra - Validade do prazo de tolerância de
180 dias - Entraves burocráticos ocasionados pela Prefeitura
não configuram caso fortuito ou força maior - Súmula 161 do
TJSP - Atraso na entrega do imóvel verificado - Multa
contratual de 1% sobre o valor do contrato, por mês de atraso -
Admissibilidade - Previsão expressa - Incidência no período do
atraso, correspondente ao término do prazo de tolerância
(junho/2014) até a data da efetiva entrega das chaves aos
compradores (03/11/2015) e não a data do Habite-se
(24/07/2015) - Alegação de culpa dos compradores pelo atraso
na entrega das chaves - Não comprovação. Danos morais -
Ocorrência - Houve excesso do atraso na entrega, mais de ano,
além de os autores terem marcado casamento, contando com a
entrega do imóvel na data prevista, o que não ocorreu - Fixação
em
R$
10.000,00
-
Razoabilidade
-
Precedentes
jurisprudenciais. Honorários de advogado - Fixação em 20%
sobre o valor da condenação - Pedido de redução -
Desacolhimento - Sentença reformada em parte – RECURSO
PROVIDO EM PARTE.
Apelação contra sentença que condenou a ré a pagar multa
contratual de 1% sobre o valor do contrato, por mês de atraso, a partir da data prevista
(dezembro/2013) até a efetiva entrega do imóvel (03/11/2015), com correção monetária
e juros de mora contados da citação, além de indenização por danos morais, no valor de
R$ 10.000,00.
Sustenta a ré-apelante que a conclusão da obra, com a
expedição do Habite-se, não se confunde com a entrega das chaves, asseverando que
não teve culpa pelo atraso na entrega, pois os entraves burocráticos criados pela

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Prefeitura configuram caso fortuito. Enfatiza a legalidade do prazo de tolerância de 180
dias e que o termo inicial para fins da incidência da multa contratual é a data de
30/06/2014 e não dezembro de 2013, bem como o termo final é a data da expedição do
Habite-se (24/07/2015). Alega que o atraso na entrega das chaves decorreu da culpa dos
autores, que demoraram para quitar o saldo devedor. Afirma que não ocorreram danos
morais, requerendo, alternativamente, a redução da verba indenizatória. Também visa a
redução dos honorários de advogado para 10% sobre o valor da condenação
Recurso tempestivo, com preparo e contrarrazões (fls.
658/680).
É o relatório.
De acordo com o item 6 do Quadro Resumo, a conclusão
da obra estava prevista para dezembro de 2013 (fls. 25).
É válida a previsão do prazo de tolerância de 180 dias,
conforme se extrai do enunciado da Súmula 164 do TJSP:
"É válido o prazo de tolerância não superior a 180 dias, para
entrega
do
imóvel
em
construção,
estabelecido
no
compromisso de venda e compra, desde que previsto em
cláusula contratual expressa, clara e inteligível".
Contando-se o prazo de tolerância de 180 dias
expressamente contratado (cláusula 16, fls. 49), o prazo terminou em junho de 2014.
Contudo, a entrega das chaves ocorreu em 03/11/2015 (fls. 94).
A expedição do Habite-se em 24/07/2015 não tem o
condão de afastar a mora da vendedora/incorporadora.

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Esse é o entendimento da Súmula 160 deste Tribunal:
“A expedição do habite-se, quando não coincidir com a
imediata disponibilização física do imóvel ao promitente
comprador, não afasta a mora contratual atribuída à
vendedora.”
Outrossim, eventuais entraves burocráticos ocasionados
pela Prefeitura não afastam a culpa da apelante pelo atraso, não procedendo a alegação
de caso fortuito ou força maior, pois tal ocorrência é previsível e inerente à atividade da
ré.
Sobre o tema, há súmula deste Tribunal de Justiça do
Estado de São Paulo:
Súmula 161 -"Não constitui hipótese de caso fortuito ou de
força maior, a ocorrência de chuvas em excesso, falta de mão
de
obra,
aquecimento
do
mercado,
embargos
do
empreendimento ou, ainda, entraves administrativos. Essas
justificativas encerram 'res inter alios acta' em relação ao
compromissário adquirente."
Da mesma forma, sem razão a apelante quanto à alegação
de culpa dos compradores pelo atraso na entrega das chaves, não demonstrada por
qualquer por documento.
Verificado, portanto, o atraso na entrega do imóvel,
responde a ré pelos prejuízos materiais a que deu causa.
No caso, a multa contratual de 1% sobre o valor do
contrato, por mês de atraso, prevista na cláusula 16, § 3o (fls. 49/50), deverá
compreender o período do atraso, que corresponde, na hipótese dos autos, ao término do
prazo de tolerância (junho/2014) até a data da entrega das chaves (03/11/2015).

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Em relação aos alegados danos morais, é evidente que o
mero inadimplemento contratual, ordinariamente, não ensejaria o dever de indenizar.
Ocorre que, no caso em análise, o excesso de atraso (mais de um ano) causou
transtornos e incômodos que ultrapassam o mero aborrecimento.
Além disso, os autores marcaram casamento contando
com a entrega do imóvel na data prevista, o que não ocorreu, como se viu, e após o
casamento precisaram residir em casa de parente, como narrado na petição inicial.
Evidente, portanto, a ocorrência de danos morais
indenizáveis.
O montante indenizatório deve ser “nem tão grande que se
converta em fonte de enriquecimento, nem tão pequena que se torne inexpressiva” (Caio
Mario da Silva Pereira, in Responsabilidade Civil, 2a ed. Forense, 1990, p. 67).
Esta Câmara de Direito Privado vem julgando, em casos
análogos, no sentido de ser razoável fixar a indenização por danos morais em R$
10.000,00. Veja-se:
APELAÇÃO - COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA -
INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS -
ATRASO
NA
ENTREGA
DA
OBRA
-
PARCIAL
PROCEDÊNCIA - INCONFORMISMO DAS PARTES -
Reparação mensal - Sobrevindo atraso culposo na entrega do
imóvel, é devida indenização - Precedentes Vinculantes -
Temas 970 e 971 - Admissibilidade em tese da inversão da
multa antes prevista apenas em desfavor do adquirente e não
cumulatividade com os lucros cessantes ou com despesas de
aluguel - Caso concreto em que fixada indenização a título de
lucros cessantes - Inaplicabilidade da multa e ressarcimento
dos alugueis - Incabível, no caso, indenização dos prejuízos
decorrentes da alteração de data do casamento e despesas com
deslocamento ao trabalho do autor - Danos morais - Ocorrência
- Caso excepcional que supera o mero aborrecimento -
Quantum
indenizatório
que
merece
ser
reduzido
de

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R$15.000,00 para R$10.000,00, que se mostra proporcional e
razoável ao caso concreto - Precedentes desta Câmara -
NEGARAM PROVIMENTO AO RECURSO DOS AUTORES
E DERAM PARCIAL PROVIMENTO AO RECURSO DA
RÉ. (Apelação no o 0003712-09.2012.8.26.0606, Des. Rel.
Alexandre Coelho, j. 30/09/2019)
Mantida a condenação da ré a pagar as custas e despesas
processuais, além de honorários advocatícios fixados em primeiro grau em 20% sobre o
valor da condenação.
O arbitramento da verba honorária atende aos princípios
da razoabilidade e proporcionalidade, levando-se em consideração o trabalho
desenvolvido pelo advogado e o valor econômico da ação, não sendo caso de redução,
pois importaria em aviltamento do trabalho do patrono da parte, considerando que o
valor da condenação não é alto.
É inviável majorar a verba honorária devida ao advogado
dos autores (art. 85, § 11, do CPC), pois já fixada no patamar máximo.
Ante o exposto, pelo meu voto, DOU PROVIMENTO
EM PARTE ao recurso, para determinar que a mora da ré teve início a partir do
término do prazo de tolerância, mantendo-se, no mais, a r. sentença.
Benedito Antonio Okuno
Relator