Tribunal: TJSP
Processo: 1027782-19.2018.8.26.0071
Classe: Apelação Cível / Promessa de Compra e Venda
Órgão julgador: Vito Guglielmi
Órgão colegiado: 6a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-03-16
Data de publicação: 2020-03-16

Ementa:
COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. IMÓVEL. ATRASO NA ENTREGA DA UNIDADE ADQUIRIDA. OBRIGAÇÃO DE FAZER CUMULADA COM LUCROS CESSANTES. SENTENÇA PELA PROCEDÊNCIA DO PEDIDO. INCONFORMISMO DA RÉ QUANTO AO MONTANTE ARBITRADO A TÍTULO DE INDENIZAÇÃO PELA PRIVAÇÃO DO USO DO IMÓVEL. DESCABIMENTO. INDENIZAÇÃO CORRESPONDENTE AO VALOR LOCATÍCIO MENSAL PELO PERÍODO DE ATRASO. VALOR MENSAL DE REFERÊNCIA USUALMENTE

Ementa:
COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. IMÓVEL. ATRASO NA ENTREGA DA UNIDADE ADQUIRIDA. OBRIGAÇÃO DE FAZER CUMULADA COM LUCROS CESSANTES. SENTENÇA PELA PROCEDÊNCIA DO PEDIDO. INCONFORMISMO DA RÉ QUANTO AO MONTANTE ARBITRADO A TÍTULO DE INDENIZAÇÃO PELA PRIVAÇÃO DO USO DO IMÓVEL. DESCABIMENTO. INDENIZAÇÃO CORRESPONDENTE AO VALOR LOCATÍCIO MENSAL PELO PERÍODO DE ATRASO. VALOR MENSAL DE REFERÊNCIA USUALMENTE FIXADO EM 0,5% SOBRE O VALOR ATUALIZADO DO CONTRATO, A INCIDIR DESDE QUE FINDO O PRAZO DE TOLERÂNCIA PACTUADO, ATÉ A DISPONIBILIZAÇÃO DO IMÓVEL AOS ADQUIRENTES. REQUERIDA QUE DEIXOU DE DEMONSTRAR QUE O VALOR ARBITRADO NÃO CORRESPONDE À REALIDADE DO IMÓVEL. ALEGAÇÕES GENÉRICAS QUE NÃO TÊM O CONDÃO DE INFIRMAR CONCLUSÃO EM SENTIDO CONTRÁRIO. JUROS MORATÓRIOS. TERMO INICIAL. DATA DA CITAÇÃO. ART. 405 DO CC. HIPÓTESE EM QUE A MORA FOI DA INCORPORADORA. FIXAÇÃO DO TERMO INICIAL A CONTAR DO TRÂNSITO EM JULGADO DA SENTENÇA CONDENATÓRIA QUE NÃO SE JUSTIFICA. SENTENÇA MANTIDA. RECURSO IMPROVIDO.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2020.0000192937
ACÓRDÃO
Vistos,
relatados
e
discutidos
estes
autos
de
Apelação
Cível
no
1027782-19.2018.8.26.0071, da Comarca de Bauru, em que são apelantes ASSUÃ
INCORPORADORA LTDA - EPP e ASSUÃ - CONSTRUÇÕES ENGENHARIA E
COMÉRCIO LTDA, é apelado OLIVO COSTA DIAS.
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 6a Câmara de Direito Privado do
Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Negaram provimento ao
recurso. V. U., de conformidade com o voto do relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores PAULO ALCIDES
(Presidente) e MARCUS VINICIUS RIOS GONÇALVES.
São Paulo, 16 de março de 2020.
VITO GUGLIELMI
Relator
Assinatura Eletrônica

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Apelação Cível no 1027782-19.2018.8.26.0071 -Voto no 46.539
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VOTO No 46.539
APELAÇÃO CÍVEL No 1027782-19.2018.8.26.0071
RELATOR
: DESEMBARGADOR VITO GUGLIELMI
APELANTE
: ASSUÃ INCORPORADORA LTDA - EPP E OUTRO
APELADO
: OLIVO COSTA DIAS
COMARCA
: BAURU 6a VARA CÍVEL
COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. IMÓVEL.
ATRASO NA ENTREGA DA UNIDADE ADQUIRIDA.
OBRIGAÇÃO DE FAZER CUMULADA COM LUCROS
CESSANTES.
SENTENÇA
PELA
PROCEDÊNCIA
DO
PEDIDO.
INCONFORMISMO
DA
RÉ
QUANTO
AO
MONTANTE ARBITRADO A TÍTULO DE INDENIZAÇÃO
PELA PRIVAÇÃO DO USO DO IMÓVEL. DESCABIMENTO.
INDENIZAÇÃO
CORRESPONDENTE
AO
VALOR
LOCATÍCIO MENSAL PELO PERÍODO DE ATRASO. VALOR
MENSAL DE REFERÊNCIA USUALMENTE FIXADO EM
0,5% SOBRE O VALOR ATUALIZADO DO CONTRATO, A
INCIDIR DESDE QUE FINDO O PRAZO DE TOLERÂNCIA
PACTUADO, ATÉ A DISPONIBILIZAÇÃO DO IMÓVEL AOS
ADQUIRENTES.
REQUERIDA
QUE
DEIXOU
DE
DEMONSTRAR
QUE
O
VALOR
ARBITRADO
NÃO
CORRESPONDE À REALIDADE DO IMÓVEL. ALEGAÇÕES
GENÉRICAS QUE NÃO TÊM O CONDÃO DE INFIRMAR
CONCLUSÃO
EM
SENTIDO
CONTRÁRIO.
JUROS
MORATÓRIOS. TERMO INICIAL. DATA DA CITAÇÃO. ART.
405 DO CC. HIPÓTESE EM QUE A MORA FOI DA
INCORPORADORA. FIXAÇÃO DO TERMO INICIAL A
CONTAR DO TRÂNSITO EM JULGADO DA SENTENÇA
CONDENATÓRIA QUE NÃO SE JUSTIFICA. SENTENÇA
MANTIDA. RECURSO IMPROVIDO.
1.
Trata-se de apelo, tempestivo e bem processado, interposto
contra sentença que julgou procedente pedido formulado em ação ordinária proposta por
Olivo Costa Dias contra Assuã Incorporadora Ltda - Epp e Assuã - Construções
Engenharia e Comércio Ltda.

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Sustentou o autor ter celebrado compromisso de compra e
venda de bem imóvel junto à ré, com entrega prevista para março de 2017, com
tolerância de 180 dias, sendo que até a propositura da ação, em dezembro de 2015, o
empreendimento ainda não estava concluso. À vista disso, ingressou em juízo “para
condenar as Requeridas a concluírem as obras da (iii) sala tipo 1 no 807, da Torre 2 do
Empreendimento Prime Square; confirmando a medida liminar pleiteada; bem como,
efetuar o pagamento29, (i) a título de lucros cessantes de 0,5% ao mês (6% ao ano)
incidente a partir de setembro de 2017, até a efetiva entrega dos imóveis adquiridos e do
habite-se, devidamente expedido pela municipalidade, na forma acolhida pelos nossos
Tribunais30, de todos os valores dispendidos com as unidades adquiridas31; (ii) correção
monetária desde a propositura da presente ação; (iii) juros (legais) de 1% (um por cento)
ao mês a partir da citação” ou, alternativamente, “em substituição, a conversão em
perdas e danos”.
Tutela provisória deferida às fls. 1077/1079, para determinar
o “bloqueio da matrícula 125.750 do 1o CRI de Bauru (apartamento no 22 do Edifício
Santorini, localizado no 2o Andar), providenciando-se junto ao respectivo Registro de
Imóveis”.
Quando da sentença (fls. 1331/1335), considerou o
magistrado prolator que “A mora das rés, relativa à prestação prevista no contrato a fs.
90 e ss é incontroversa”. Considerou, ainda, que “a teor da Súmula 162 do TJSP é
devida a reparação ao autor a título de lucros, consistente em 0,5% do valor atualizado
do contrato por mês de atraso, com juros moratórios contados da citação”. Daí a
procedência do pedido, “para condenar as rés, solidariamente: a) a concluir e entregar as
unidades melhores descritas na inicial no prazo de cento e vinte dias, a contar da
intimação pessoal em fase de cumprimento de sentença, sob pena de multa diária e b)
ao pagamento de 0,5% do valor do contrato por mês de atraso, acrescidos de juros
moratórios de 1% desde a citação e correção monetária segundo a Tabela Prática do
Tribunal de Justiça de São Paulo desde o vencimento de cada prestação”.
Inconformada, recorrem as requerida pugnando pela
reforma do julgado (fls. 1338/1345). Aduz, para tanto, que “o preço do valor da locação
está em franco declínio, acumulando em outubro próximo passado o quinto recuo
consecutivo”, de modo que “em virtude da crise econômica, o valor dos aluguéis
começou a cair”. Assevera que “o recorrido não comprovou qualquer fato que lhe possa
ter trazido dano a ensejar a condenação das recorrentes ao pagamento de lucros

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cessante”. Defende que “não há que se falar em prejuízo econômico injustamente
suportado pelo recorrido; sobretudo, no valor de piso equivalente à 0,8% sobre o valor
corrigido do contrato, totalmente contrário ao entendimento adotado sobre o tema 996”.
Conclui pala improcedência do pedido autoral ou, subsidiariamente, “seja reduzido o
valor dos lucros cessantes, em virtude da atual aferição e equivalência dos respectivos
aluguéis, seja relegando para arbitramento em liquidação de sentença ou fixando-os no
patamar de 0,3% [...] sobre o valor equivalente ao que foi pago do contrato”. Advoga,
ainda, que “Em qualquer hipótese, os juros moratórios passaram a fluir somente após o
trânsito em julgado”. Conclui pela reforma.
Processado o recurso (fl. 1347), vieram aos autos as
contrarrazões (fls. 1349/1376).
É o relatório.
2.
Cuida-se de ação ordinária julgada procedente pelo juízo
originário. Sobreveio, então, o recurso de apelação ora em apreço
o qual,
inconformismo manifestado, desmerece acolhida.
Consigne-se, de proêmio, que a mora das rés relativa à
entrega do imóvel é incontroversa, sendo que inexiste nas razões recursais qualquer
alegação excludente de sua responsabilidade. Por outro lado, como cediço, no caso de
descumprimento do prazo para a entrega do imóvel, o prejuízo do comprador é
presumido, a ensejar o pagamento de indenização, oriundo da injusta privação da posse
da coisa, pela adquirente, durante o período em que se achavam em mora as requeridas
(Tema 996 do STJ). Nesse mesmo sentido, aliás, o teor da Súmula 162 deste Tribunal:
“Descumprido o prazo para a entrega do imóvel objeto do
compromisso de venda e compra, é cabível a condenação
da vendedora por lucros cessantes, havendo a presunção
de prejuízo do adquirente, independentemente da
finalidade do negócio” (g.m.).
Estabelecido, assim, o an debeatur, cinge-se a questão ao
percentual fixado pelo juízo originário a título de indenização.
Nessa senda, advoga a recorrente que a crise econômica
levou ao decréscimo do valor dos imóveis de modo tal que o percentual de 0,5% sobre
o valor do contrato não mais corresponde ao valor locatício do bem.
Ocorre que, se entendia que o percentual fixado não

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corresponde à realidade do valor dos imóveis, incumbia à requerida, ora apelante, ter
demonstrado nos autos o valor que reputa correto. Cingiu-se, todavia, a lançar alegações
genéricas, sem testificar o efetivo desacerto da decisão.
Recobre-se que, se é bem verdade que incumbia ao autor
instruir a inicial com os documentos indispensáveis (art. 320 do CPC) à demonstração do
fato constitutivo de seu direito (art. 373, I do CPC); é certo que o ônus da prova incumbe
“ao réu, quanto à existência de fato impeditivo, modificativo ou extintivo do direito do
autor” (art. 373, II do CPC).
Nessas hipóteses, como já decidi na Apelação Cível no.
0002739-92.2008.8.26.0477 da Comarca de Praia Grande, melhor, de fato, a adoção do
critério usual da jurisprudência, que estabelece em 0,5% ao mês, sobre o valor
atualizado do contrato, a importância locativa corrente a ser paga, pela ré, a título de
compensação à autora.
Daí, tendo em vista o preço atualizado do contrato, ela faz
jus ao recebimento de alugueres indenizáveis que devem se ater ao percentual indicado,
no período assinalado.
Quanto ao termo inicial dos juros moratórios, tendo em
conta que a hipótese é de responsabilidade civil por inadimplemento contratual, deverá
ser mesmo a data da citação, nos exatos termos do artigo 405 do Código Civil.
Não se ignoram os precedentes do Supremo Tribunal de
Justiça no sentido de que, naquelas hipóteses em que o inadimplemento se dá por culpa
dos adquirentes, devem os juros moratórios incidir da data do trânsito em julgado da
decisão condenatória, sob pena de seu enriquecimento sem causa, da premiação de seu
inadimplemento e da oneração indevida da incorporadora.
No caso dos autos, porém, a hipótese é diversa, de modo
que o inadimplemento partiu da própria incorporadora. Poderia ela, portanto, desde que
citada, ter reconhecido a juridicidade do pedido da autora e se não o fez, sua renitência
não pode onerá-lo.
Daí que os juros moratórios devem mesmo incidir desde a
data da interpelação judicial da ré, nos termos do artigo 405 do Código Civil verbis:
“Contam-se os juros de mora desde a citação inicial”.
Nesse mesmo sentido:

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“COMPROMISSO
DE
COMPRA
E
VENDA

INDENIZAÇÃO Decreto de improcedência Atraso na
conclusão da obra verificado, ainda que computado o
prazo de tolerância de 180 dias Validade da cláusula
de tolerância - Indenização pela privação do uso do
imóvel - Cabível sua fixação mensal em 0,5% do valor
do bem lançado no contrato, devidamente atualizado,
acrescido de juros moratórios contados da citação

Parcial procedência - Sentença reformada
Recurso
parcialmente
provido”
(TJSP
-
Apelação
Cível
1017709-66.2016.8.26.0100 Rel. Des. Salles Rossi - 8a
Câmara de Direito Privado São Paulo j. em 28.03.2019);
“AGRAVO DE INSTRUMENTO
COMPROMISSO DE
COMPRA
E
VENDA

AÇÃO
RESCISÓRIA
-
Responsabilidade civil por atraso na entrega de imóvel -
Insurgência da requerida contra decisão que julgou
parcialmente o mérito para declarar rescindido o
compromisso
de
compra
e
venda
do
imóvel,
condenando a demandada a restituir aos autores, de
uma só vez, 100% dos valores pagos pelo contrato,
incluindo-se a comissão de corretagem e taxa sati, com
correção monetária pela tabela prática desde cada
pagamento e juros de mora de 1% ao mês desde a
citação
Alegação de culpa exclusiva de terceiro

Admitindo-se que já esteja prevista no contrato margem
de tolerância com o escopo de que o fornecedor se
salvaguarde de possíveis contratempos, não se pode
aceitar que a empresa ré isente-se da entrega do imóvel,
no prazo estipulado, sob o fundamento da ocorrência de
caso fortuito/força maior, decorrente de entraves
administrativos, crise no mercado imobiliário, falta de
mão de obra especializada ou eventos climáticos, como,
por exemplo, alta no índice pluviométrico Aplicação
da Súmula 161, do TJSP Rescisão contratual que se

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operou por culpa exclusiva do promitente vendedor, ao
não cumprir cláusula contratual que determinava prazo
para entrega do imóvel, razão pela qual deve a parte
autora ser restituída na integralidade dos valores por
ela despendidos Aplicação da Súmula no 543, do STJ
Juros de mora
Juros moratórios incidentes sobre
indenização por danos materiais decorrentes de ilícito
contratual devem fluir a partir da citação, nos termos do
art. 405, do CC/02 AgInt no REsp 1719574/SP do STJ
Decisão mantida Recurso desprovido.” (TJSP - Agravo
de Instrumento 2253968-97.2018.8.26.0000
Rel. Des.
Costa Netto - 9a Câmara de Direito Privado São Paulo j.
em 26.02.2019).
--
A sentença apelada, portanto, desmerece a crítica que se
lhe dirigiu fazendo-se de rigor sua integral manutenção.
Nada mais é preciso dizer.
Mantida
a
sucumbência
tal
como
estabelecida,
os
honorários advocatícios ficam majorados para 11% do valor da condenação, nos termos
do art. 85, §11 do Código de Processo Civil.
3.
Nestes termos, nega-se provimento ao recurso.
Vito Guglielmi
Relator