Tribunal: TJSP
Processo: 1037547-16.2017.8.26.0114
Classe: Apelação Cível / Promessa de Compra e Venda
Órgão julgador: José Joaquim dos Santos
Órgão colegiado: 2a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-08-05
Data de publicação: 2020-08-05

Ementa:
APELAÇÃO CÍVEL. Ação de rescisão contratual. Atraso na entrega do empreendimento. Sentença de parcial procedência, com condenação das rés ao pagamento da multa no importe de 2% sobre o valor do contrato. Insurgência recursal das corrés, indicando a impossibilidade de inversão da multa em prol dos adquirentes. Apelação que, no caso, sequer impugnou a fundamentação utilizada pela r. sentença, no

Ementa:
APELAÇÃO CÍVEL. Ação de rescisão contratual. Atraso na entrega do empreendimento. Sentença de parcial procedência, com condenação das rés ao pagamento da multa no importe de 2% sobre o valor do contrato. Insurgência recursal das corrés, indicando a impossibilidade de inversão da multa em prol dos adquirentes. Apelação que, no caso, sequer impugnou a fundamentação utilizada pela r. sentença, no sentido de que existente Recurso Especial Repetitivo sobre este tema. Princípio da dialeticidade não observado, o que ensejaria, em regra, não conhecimento deste recurso. Primazia da análise do mérito recursal. Cláusula estipulada, exclusivamente, em desfavor da parte adquirente. Possibilidade, porém, de sua inversão em prol dos compradores. Recursos Especiais n. 1.614.721 e 1.631.485/DF. Cláusula que deve ser considerada para fixação da indenização pelo inadimplemento das vendedoras, tal qual indicou a r. sentença ora recorrida. Recurso desprovido.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2020.0000614410
ACÓRDÃO
Vistos,
relatados
e
discutidos
estes
autos
de
Apelação
Cível
no
1037547-16.2017.8.26.0114, da Comarca de Campinas, em que é apelante ACS SUMARÉ
EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA., são apelados RODRIGO DA SILVA
PEREIRA e MARIA ISABELA DIAS BIASI PEREIRA.
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 2a Câmara de Direito Privado do
Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Negaram provimento ao
recurso. V. U., de conformidade com o voto do relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores JOSÉ JOAQUIM DOS
SANTOS (Presidente), ALVARO PASSOS E GIFFONI FERREIRA.
São Paulo, 5 de agosto de 2020.
JOSÉ JOAQUIM DOS SANTOS
Relator
Assinatura Eletrônica

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Apelação Cível no 1037547-16.2017.8.26.0114 -Voto no
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Voto no 36.428.
Apelação Cível no 1037547-16.2017.8.26.0114.
Apelantes/Rés:
3Z
Sumaré
Empreendimentos
Imobiliários
(nova
denominação de ACS Sumaré Empreendimentos Imobiliários Ltda.) e outra.
Apelados/Autores: Rodrigo da Silva Pereira e outra.
Origem: 9a Vara Cível do Foro de Campinas.
Juiz Dr. Francisco Jose Blanco Magdalena.
APELAÇÃO CÍVEL. Ação de rescisão contratual. Atraso na
entrega do empreendimento. Sentença de parcial procedência, com
condenação das rés ao pagamento da multa no importe de 2%
sobre o valor do contrato. Insurgência recursal das corrés,
indicando a impossibilidade de inversão da multa em prol dos
adquirentes. Apelação que, no caso, sequer impugnou a
fundamentação utilizada pela r. sentença, no sentido de que
existente Recurso Especial Repetitivo sobre este tema. Princípio
da dialeticidade não observado, o que ensejaria, em regra, não
conhecimento deste recurso. Primazia da análise do mérito
recursal. Cláusula estipulada, exclusivamente, em desfavor da
parte adquirente. Possibilidade, porém, de sua inversão em prol
dos
compradores.
Recursos
Especiais
n.
1.614.721
e
1.631.485/DF. Cláusula que deve ser considerada para fixação da
indenização pelo inadimplemento das vendedoras, tal qual indicou
a r. sentença ora recorrida. Recurso desprovido.
Cuida-se de recurso de apelação interposto contra a r.
sentença de fl. 310/312 que, nos autos da ação de rescisão contratual, assim
dispôs:
“Ante o exposto JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTE o
pedido que visa à condenação da requerida ao pagamento de penalidades pelo
inadimplemento do contrato, tão somente para obrigá-la ao pagamento de multa no importe
de 2% do valor do contrato em favor da parte autora, cuja atualização far-se-á pelos índices
da Tabela Prática do E. TJ/SP a partir da data de seu arbitramento, esta acrescida de juros
de mora de 1% ao mês, contados a partir da citação. Mantenho a sucumbência, bem como a
verba honorária, já arbitradas na decisão parcial de mérito lançada às fls. 236/242”.
Insurgem-se as rés (fls. 314/322), suscitando que o
pedido dos autores de inversão da multa contratual não merece prosperar por
ser descabido e demonstrar flagrante interesse dos apelados em locupletarem-se
por meio de intervenção do Judiciário no contrato pactuado entre as partes, o

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que não se pode admitir. Entendem, ainda, que não há que se falar em
descumprimento contratual pelas apelantes, pois as partes firmaram contrato
de promessa de compra e venda livremente, sendo de plena ciência dos ora
recorridos os prazos estipulados e do dever de pagar o preço. Indicam que a
Súmula 159 deste E. Tribunal afasta a pretensão dos apelados devendo, ainda,
ser observado o pacta sunt servanda. Tecem considerações sobre julgados do E.
TJSP. Subsidiariamente, indicam que o pedido é incompatível com o pleito de
rescisão contratual, devendo as partes retornarem ao status quo ante.
Pleiteiam o provimento do recurso para reforma da r.
sentença, julgando-se improcedentes os pedidos iniciais.
Contrarrazões (fls. 327/331).
É o relatório.
De início, ressalta-se que as alegações recursais da
parte requerida se caracterizam como meras repetições daquelas dispostas na
contestação e não refletem a realidade jurídica discutida nos autos, mormente a
fundamentação utilizada pela sentença, no sentido de que existente Recurso
Especial repetitivo sobre o tema em apreço, situação que poderia ensejar não
conhecimento do recurso por violação ao princípio da dialeticidade (artigo 932,
inciso III, do Código de Processo Civil).
Não obstante tal situação, esta Relatoria entendeu, por
bem, em conhecer do recurso para analisar as questões genéricas trazidas pelas
rés em seu apelo e que se relacionem com a sentença prolatada e ora recorrida.
E, no mérito, o recurso não comporta provimento.
Destaca-se que, no julgamento, pelo Col. STJ, dos
REsp n. 1.614.721/DF e 1.631.485/DF, concluiu-se que “no contrato de adesão
firmado entre o comprador e a construtora/incorporadora, havendo previsão de

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cláusula penal apenas para o inadimplemento do adquirente, deverá ela ser
considerada para a fixação da indenização pelo inadimplemento do
vendedor. As obrigações heterogêneas (obrigações de fazer e de dar) serão
convertidas em dinheiro, por arbitramento judicial”.
E de igual modo também restou delineado que “(...)
seja por princípios gerais do direito, seja pela principiologia adotada no CDC, ou,
ainda, por comezinho imperativo de equidade, mostra-se abusiva a prática de
estipular cláusula penal exclusivamente ao consumidor, para a hipótese de
mora ou de inadimplemento contratual absoluto, ficando isento de tal
reprimenda o fornecedor em situações de análogo descumprimento da
avença. Destarte, prevendo o contrato a incidência de multa para o caso de
inadimplemento por parte do consumidor, a mesma multa deverá ser
considerada para o arbitramento da indenização devida pelo fornecedor,
caso seja deste a mora ou o inadimplemento absoluto” (REsp n. 1.614.721
DF, 2a Seção, Rel. Min. Luis Felipe Salomão, DJe 25/06/2019).
Isto posto, havendo no contrato acostado aos autos
estipulação de cláusula penal exclusivamente em desfavor dos adquirentes da
unidade, faz-se imperiosa inversão da cláusula para condenar as vendedoras
rés ao pagamento de multa em favor dos autores, tal qual disposto na sentença
recorrida, não havendo se falar, neste caso, em incompatibilidade do pedido da
parte autora com o pleito de rescisão.
Ademais, apenas a título de complementação, tem-se
que verificado o inadimplemento da parte vendedora, consubstanciado no
atraso na entrega do empreendimento, o que ensejou a rescisão contratual no
caso sub judice, tal qual se destacou na r. decisão parcial de mérito de fls.
236/242, mantida no acórdão proferido por esta Colenda Câmara no Agravo de
Instrumento n. 2064231-75.2018.8.26.0000, não merecendo, assim, qualquer
alteração.
Por fim, prequestionada por esta Turma toda matéria

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infra e constitucional suscitada pelas partes, com a finalidade de ingresso às
Superiores Instâncias, por meio das vias extraordinária e especial, observando-se
que, em prequestionamento, torna-se desnecessária a citação expressa dos
dispositivos legais, bastando que a questão posta tenha sido decidida, como o
fora no teor deste acórdão.
Ante o exposto, nega-se provimento ao recurso.
JOSÉ JOAQUIM DOS SANTOS
Relator