Tribunal: TJSP
Processo: 1022189-12.2019.8.26.0576
Classe: Apelação Cível / Promessa de Compra e Venda
Órgão julgador: Cesar Lacerda
Órgão colegiado: 28a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-09-01
Data de publicação: 2020-09-01

Ementa:
Compromisso de compra e venda de unidade imobiliária. Ação declaratória de nulidade de cláusula contratual cumulada com pedido de repetição de indébito. ITBI.
Não é abusiva a cláusula contratual que atribui ao promissário comprador a responsabilidade pelos tributos e despesas inerentes à transferência do imóvel, dentre eles o ITBI.
Promissários compradores que, tendo em vista a forma de

Ementa:
Compromisso de compra e venda de unidade imobiliária. Ação declaratória de nulidade de cláusula contratual cumulada com pedido de repetição de indébito. ITBI.
Não é abusiva a cláusula contratual que atribui ao promissário comprador a responsabilidade pelos tributos e despesas inerentes à transferência do imóvel, dentre eles o ITBI.
Promissários compradores que, tendo em vista a forma de aquisição da unidade imobiliária, não têm direito à isenção tributária concedida pelo Município de São José do Rio Preto, relativamente à incidência do ITBI.
Pagamento do tributo pela promitente vendedora à municipalidade demonstrado. Repasse do valor pago aos promissários compradores. Legalidade.
Recurso provido.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2020.0000707703
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível no
1022189-12.2019.8.26.0576, da Comarca de São José do Rio Preto, em que é apelante
MRV ENGENHARIA E PARTICIPAÇÕES S/A, são apelados MARCELA RENATA
MOTTA BARBOZA (JUSTIÇA GRATUITA) e EDUARDO HAGE BARBOZA
(JUSTIÇA GRATUITA).
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 28a Câmara de Direito
Privado do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Deram
provimento ao recurso. V. U., de conformidade com o voto do relator, que integra este
acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores CESAR LACERDA
(Presidente), CESAR LUIZ DE ALMEIDA E SERGIO ALFIERI.
São Paulo, 1o de setembro de 2020.
CESAR LACERDA
Relator
Assinatura Eletrônica

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Apelação Cível no 1022189-12.2019.8.26.0576 - rs
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VOTO No 37.457
APELAÇÃO No 1022189-12.2019.8.26.0576
COMARCA: SÃO JOSÉ DO RIO PRETO
APTE.: MRV ENGENHARIA E PARTICIPAÇÕES S/A
APDOS.: MARCELA RENATA MOTTA BARBOZA; EDUARDO
HAGE BARBOZA
JUIZ PROLATOR DA SENTENÇA: MARCELO DE MORAES
SABBAG
Compromisso de compra e venda de unidade
imobiliária. Ação declaratória de nulidade de
cláusula contratual cumulada com pedido de
repetição de indébito. ITBI.
Não é abusiva a cláusula contratual que
atribui
ao
promissário
comprador
a
responsabilidade pelos tributos e despesas inerentes
à transferência do imóvel, dentre eles o ITBI.
Promissários compradores que, tendo em
vista a forma de aquisição da unidade imobiliária,
não têm direito à isenção tributária concedida pelo
Município de São José do Rio Preto, relativamente
à incidência do ITBI.
Pagamento do tributo pela promitente
vendedora à municipalidade demonstrado. Repasse
do valor pago aos promissários compradores.
Legalidade.
Recurso provido.
Promitente
vendedora
apela
da
respeitável sentença de fls. 222/229, cujo relatório se adota, que julgou
procedente a ação declaratória de nulidade de cláusula contratual cumulada
com pedido de repetição de indébito movida pelos promissários
compradores. Sustenta, em síntese, a legalidade da cobrança do valor

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atinente ao ITBI, pois os apelados não estão isentos da incidência desse
tributo, eis que a aquisição não foi realizada por meio do FAR Fundo de
Arrendamento Residencial, requisito necessário para que o adquirente
tenha direito à isenção. Alega que se eles fizessem jus à isenção, o
reembolso deveria ser postulado junto ao Município, aduzindo que apenas
efetuou o repasse aos adquirentes dos custos inerentes à transferência do
imóvel, conforme previsto no contrato. Afirma, ainda, a impossibilidade de
devolução da quantia paga pelos apelados, sob pena de se transferir à
construtora a responsabilidade tributária do adquirente.
Recurso regularmente processado,
com resposta.
É o relatório.
Respeitava
a
convicção
do
i.
Magistrado sentenciante, tem-se que inconformismo da apelante comporta
guarida.
Inicialmente,
cumpre
deixar
assentado que não é abusiva a cláusula contratual que atribui ao
promissário comprador a responsabilidade pelos tributos e despesas
inerentes à transferência do imóvel, dentre eles o Imposto de Transmissão
de Bens Imóveis por Ato Oneroso inter vivos (ITBI), disposição que, aliás,
está em conformidade com o art. 490 do Código Civil.
No caso concreto, verifica-se que, de
fato, a isenção tributária concedida pelo Município de São José do Rio
Preto, relativamente à incidência do ITBI, tem como requisito que se trate
de “aquisição da Caixa Econômica Federal através do FAR -

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Fundo de Arrendamento Residencial - para integrar o
Programa e sobre a primeira transmissão dos imóveis
residenciais
construídos
através
do
Programa
aos
adquirentes beneficiários” (Lei Complementar no 290/2009, art. 4o,
§ 1o, I, com a redação dada pela Lei Complementar no 383/2013).
E, no que toca à relação contratual
em exame, a aquisição da unidade imobiliária não se deu nos termos acima
transcritos, de modo que os apelados não fazem jus à pretendida isenção.
Nem se alegue que a pretensão se
justifica ante a isenção prevista no item B-5 do contrato de compra e venda
de terreno e mútuo para construção de unidade habitacional, alienação
fiduciária em garantia, fiança e outras obrigações, firmado entre as partes
litigantes com a participação da credora fiduciária, eis que tal disposição
contratual diz respeito tão somente ao valor de financiamento para
despesas acessórias.
Registra-se, ademais, que não merece
acolhida a tese dos apelados de que a cobrança do tributo em discussão
teria ocorrido antes da implementação do fato gerador, notadamente
porque a apelante demonstrou ter efetuado o pagamento do imposto à
municipalidade (fls. 140), sendo lícito o repasse do valor pago aos
promissários compradores. Se a cobrança era indevida, foi ela efetuada
pelo sujeito tributário ativo, de modo que eventual direito a reembolso
deve ser em face dele postulada.
A respeito do tema, já decidiu esta
Corte:
“CONTRATO
IMOBILIÁRIO
-

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Despesa relativa ao ITBI do imóvel adquirido - Recurso
contra
sentença
de
improcedência
-
Descabimento
-
Propriedade que se transmite com o registro da alienação
na matrícula imobiliária - Validade da cláusula contratual
que imputa ao adquirente a responsabilidade pelas despesas
de escritura e registro - Repasse do valor relativo ao
ITBI, ao comprador - Cobrança, efetuada pela vendedora, em
momento anterior ao fato gerador do tributo, que a
autorizava - Irrelevância - Finalidade atingida, com o
repasse da propriedade adquirida registrada na matrícula
imobiliária - Recurso desprovido, com observação.” (Apelação
no 1028690-16.2018.8.26.0576 - 1a Câmara de Direito Privado - rel.
Desembargador Rui Cascaldi - J. 28.07.2020).
“COMPROMISSO
DE
COMPRA
E
VENDA DE IMÓVEL. Ação ajuizada pelo comprador, pleiteando
a restituição do valor pago a título de ITBI. Sentença de
improcedência, condenando a parte autora nas penas de
litigância
de
má-fé.
Irresignação
da
parte
autora.
Cabimento parcial. Previsão contratual de responsabilidade
do promitente comprador pelas despesas de transferência do
imóvel, incluindo o ITBI. Disposição em consonância com o
art. 490 do CC. Eventual isenção do imposto decorrente de
lei municipal que exige o requerimento, feito pelo
adquirente, perante a autoridade administrativa, não sendo
exigível da construtora. Parte autora que distribuiu
diversas ações questionando o mesmo contrato. Conduta
temerária. Litigância de má-fé caracterizada. Afastamento
da condenação em relação à indenização à parte contrária.

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Prejuízo não demonstrado. Imposição de multa que deve ser
mantida, tendo sido observado o limite legal do art. 81, §
2o, do CPC. Incabível a majoração de honorários em favor
da parte apelada, prevista pelo § 11 do art. 85 do CPC,
ante o provimento em parte do recurso da parte sucumbente.
Recurso
provido
em
parte.”
(Apelação
no
1015639-35.2018.8.26.0576 - 24a Câmara de Direito Privado - rel.
Desembargador Walter Barone - J. 23.07.2020).
“Apelação.
Compromisso
de
compra e venda de imóvel. Ação proposta pelo adquirente
visando declaração de nulidade do contrato no que concerne
à cobrança do ITBI antes do momento de transmissão do bem.
Invocação de isenção tributária em relação aos imóveis
comercializados
no
Programa
Minha
Casa
Minha
Vida.
Validade da cláusula que atribuiu ao adquirente pagamento
do imposto. Cobrança realizada à época em que realizado o
registro do contrato de alienação fiduciária de imóvel,
afastando a alegação de cobrança em desconformidade com o
momento de incidência do imposto. Comprovação do pagamento
pela requerida e cobrança da adquirente conforme previsão
contratual. Inexistência de isenção tributária, pois o
financiamento foi celebrado com agente financeiro diverso
do previsto na legislação municipal que prevê a isenção
tributária. Sentença de improcedência. Recurso improvido.”
(Apelação no 1036548-98.2018.8.26.0576 - 1a Câmara de Direito Privado -
rel. Desembargador Enéas Costa Garcia - J. 13.07.2020).
Diante do exposto, dá-se provimento

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ao recurso, para julgar a ação improcedente, invertendo-se a
responsabilidade pelos ônus da sucumbência, observada a gratuidade de
justiça de que os autores são beneficiários.
CESAR LACERDA
Relator