Tribunal: TJSP
Processo: 1008550-52.2019.8.26.0114
Classe: Apelação Cível / Compra e Venda
Órgão julgador: Paulo Alcides
Órgão colegiado: 6a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-07-31
Data de publicação: 2020-07-31

Ementa:
COMPRA E VENDA. INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS. Atraso na entrega da obra caracterizado. A data não pode ser computada da expedição do 'habite-se', mas sim do efetivo recebimento das chaves pelos compradores. Caso fortuito/força maior não comprovados. Hipótese clássica de má-gestão administrativa. Mantida a condenação da ré ao pagamento das penalidades contratualmente previstas. Sentença

Ementa:
COMPRA E VENDA. INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS. Atraso na entrega da obra caracterizado. A data não pode ser computada da expedição do 'habite-se', mas sim do efetivo recebimento das chaves pelos compradores. Caso fortuito/força maior não comprovados. Hipótese clássica de má-gestão administrativa. Mantida a condenação da ré ao pagamento das penalidades contratualmente previstas. Sentença mantida.
RECURSO DESPROVIDO.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2020.0000599584
ACÓRDÃO
Vistos,
relatados
e
discutidos
estes
autos
de
Apelação
Cível
no
1008550-52.2019.8.26.0114, da Comarca de Campinas, em que é apelante QUEIROZ
GALVAO PAULISTA 15 DESENVOLVIMENTO IMOBILIARIO LTDA, são apelados
CELSO LUIZ SOLDERA e CLAUDIA MARCIA FRAGA SOLDERA.
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 6a Câmara de Direito Privado do
Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Negaram provimento ao
recurso. V. U., de conformidade com o voto do relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores PAULO ALCIDES
(Presidente), MARCUS VINICIUS RIOS GONÇALVES E COSTA NETTO.
São Paulo, 31 de julho de 2020.
PAULO ALCIDES
Relator
Assinatura Eletrônica

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Apelação Cível no 1008550-52.2019.8.26.0114 -Voto no 40102
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Voto n.o 40102
APELAÇÃO CÍVEL No 1008550-52.2019.8.26.0114
COMARCA DE CAMPINAS
APELANTE:
QUEIROZ
GALVAO
PAULISTA
15
DESENVOLVIMENTO IMOBILIARIO LTDA
APELADOS:
CELSO LUIZ SOLDERA E OUTRO
MMa. JUÍZA:
BRUNA MARCHESE E SILVA
COMPRA
E
VENDA.
INDENIZAÇÃO
POR
DANOS
MATERIAIS. Atraso na entrega da obra caracterizado. A data não
pode ser computada da expedição do 'habite-se', mas sim do
efetivo recebimento das chaves pelos compradores. Caso
fortuito/força maior não comprovados. Hipótese clássica de má-
gestão administrativa. Mantida a condenação da ré ao pagamento
das penalidades contratualmente previstas. Sentença mantida.
RECURSO DESPROVIDO.
“QUEIROZ
GALVAO
PAULISTA
15
DESENVOLVIMENTO IMOBILIARIO LTDA.” interpõe o presente
recurso de apelação, nos autos da ação de cobrança, por não se
conformar com a r. sentença (fls. 258/263) proferida com o seguinte
dispositivo:
Diante do exposto, JULGO PROCEDENTE o
pedido, nos termos do artigo 487, inciso I, do Código de
Processo Civil, para o fim de CONDENAR a ré QUEIROZ
GALVÃO PAULISTA 15 DESENVOLVIMENTO IMOBILIÁRIO LTDA
a pagar, a título de inversão penal, o pagamento das multas
compensatórias e moratórias, conforme previsão contratual,
no percentual de 2% sobre o valor pago pelos autores para
aquisição do imóvel, e a multa moratória, mensalmente, no

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percentual de 0,5% ao mês sobre o valor pago pelos autores
para aquisição do imóvel, no período da mora, corrigidas
monetariamente
pelo
INCC,
com
incidência
de
juros
moratórios a partir da citação.
Tendo em vista a sucumbência da parte ré,
deverá ela arcar com as custas e despesas processuais, bem
como com os honorários advocatícios da parte contrária, que
fixo, por equidade e nos termos do artigo 85, §2o, do Código
de Processo Civil, em 10% (dez por cento) sob o valor da
condenação.”.
Alega que a conclusão efetiva do imóvel ocorreu
por ocasião da emissão do habite-se. Afirma que a delonga no
cronograma do empreendimento foi por motivo de caso fortuito ou força
maior, decorrente da crise no mercado imobiliário nacional, motivo pelo
qual a demora não lhe pode ser a imputada. Por considerar que não
inadimpliu o pactuado, requer seja afastada a sua condenação ao
pagamento das multas compensatórias e moratórias fixadas na r.
sentença. Pleiteia, afinal, o provimento do apelo.
Custas de preparo (fls. 276/277).
Contrarrazões (fls. 282/292).
É o relatório.
A autora ingressou com a presente ação,
buscando a cobrança das multas contratualmente previstas em razão do
atraso na entrega da obra.
A despeito dos argumentos apresentados, o
recurso não comporta provimento.
Em
20/03/2015
as
partes
firmaram
um
“Instrumento Particular de Promessa de Venda e Compra de Imóvel e

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Outras Avenças”, tendo por objeto a unidade autônoma 24, do
empreendimento denominado “Vilaggio Sangri La I”, sendo a entrega
prevista para 25/08/2017 (fl. 33), com a possibilidade de prorrogação
por 180 dias (fl. 44, item 11.1).
Assim,
considerando
o
lapso
dilatório
contratualmente previsto, o imóvel deveria ter sido entregue até
25/02/2018.
Contudo, as chaves somente foram recebidas
pelos compradores em 11/01/2019, conforme termo juntado aos autos
(fl. 28), o que evidencia a inadimplência temporal da vendedora.
O argumento de que o termo final da mora
seria a data em que expedido o habite-se não vinga, pois não restou
demonstrado que a unidade foi disponibilizado aos autores na data
prevista no contrato.
Aliás, a esse respeito, foi editada a Súmula no
160 deste E. Tribunal de Justiça: “A expedição do habite-se, quando
não coincidir com a imediata disponibilização física do imóvel ao
promitente comprador, não afasta a mora contratual atribuída à
vendedora.”
Além disso, o habite-se é mera autorização
administrativa para ocupação do bem, não se confundindo com a
disponibilização do mesmo pronto e acabado, em condições de
habitabilidade, o que só ocorre com a entrega das chaves, pois
enquanto ele não for recebido e conferido pelo comprador, o contrato
não chegou a termo.
O motivo apresentado pela ré (crise no mercado
imobiliário nacional) não justifica o atraso a ponto de se reconhecer
caso fortuito ou força maior, porque se inserem no âmbito normal de
uma construção, devendo ser considerado como um caso clássico de má-

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gestão administrativa.
Aliás, nos termos da Súmula no 161, deste
Tribunal de Justiça, “Não constitui hipótese de caso fortuito ou de força
maior, a ocorrência de chuvas em excesso, falta de mão de obra,
aquecimento do mercado, embargo do empreendimento, ou, ainda,
entraves administrativos. Essas justificativas encerram 'res inter alios
acta' em relação ao compromissário adquirente”.
Nesse contexto, caracterizada a mora, de rigor a
aplicação das multas compensatória e moratória estabelecidas nas
cláusulas 11.6 'a' e 11.6 'b' (fl. 45), não se identificando óbice para a
cumulação das referidas penalidades, sobretudo porque expressamente
previstas no contrato firmado entre os litigantes.
Desta maneira, deve a requerida pagar aos
autores o percentual de 2% sobre a importância paga para aquisição do
imóvel, bem como 0,5% ao mês sobre a quantia desembolsada pelos
requerentes, a qual tem incidência a partir do fim do prazo da conclusão
acrescido da prorrogação até a efetiva entrega das chaves; a
atualização monetária e os juros prevalecem conforme estabelecidos no
decisum.
Por
derradeiro,
para
evitar
a
costumeira
oposição de embargos declaratórios voltados ao prequestionamento,
tenho por ventilados, neste grau de jurisdição, todos os dispositivos
legais citados no recurso interposto. Vale lembrar que a função do
julgador é decidir a lide e apontar, direta e objetivamente, os
fundamentos que, para tal, lhe foram suficientes, não havendo
necessidade de apreciar todos os argumentos deduzidos pelas partes,
um a um. Sobre o tema, confira-se a jurisprudência (STJ, EDcl no REsp
no 497.941/RS, Rel. Min. Franciuli Neto, publicado em 05/05/2004; STJ,

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EDcl no AgRg no Ag no 52.074/RJ, Rel. Min. Denise Arruda, publicado
em 25/10/2004).
Sendo assim, com base nos fundamentos
apresentados, mantém-se a r. sentença proferida pelo magistrada, dra.
Bruna Marchese e Silva.
Ante o exposto, nega-se provimento ao
recurso.
PAULO ALCIDES AMARAL SALLES
Relator