Tribunal: TJSP
Processo: 1005633-66.2018.8.26.0576
Classe: Apelação Cível / Promessa de Compra e Venda
Órgão julgador: Costa Netto
Órgão colegiado: 6a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-12-18
Data de publicação: 2020-12-18

Ementa:
APELAÇÃO – Compra e venda de imóvel – Rescisão contratual – Inexistência de culpa por parte dos vendedores – Partes que devem voltar ao estado anterior – Devolução dos valores pagos, com retenção de 20%, como indenização pelas perdas e danos decorrentes do desfazimento do negócio – Comissão de corretagem – Ilegalidade da cobrança em virtude de ausência de previsão contratual acerca do seu

Ementa:
APELAÇÃO – Compra e venda de imóvel – Rescisão contratual – Inexistência de culpa por parte dos vendedores – Partes que devem voltar ao estado anterior – Devolução dos valores pagos, com retenção de 20%, como indenização pelas perdas e danos decorrentes do desfazimento do negócio – Comissão de corretagem – Ilegalidade da cobrança em virtude de ausência de previsão contratual acerca do seu pagamento – Juros de mora do trânsito em julgado – Sentença parcialmente reformada – Recurso provido em parte.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2020.0001046609
ACÓRDÃO
Vistos,
relatados
e
discutidos
estes
autos
de
Apelação
Cível
no
1005633-66.2018.8.26.0576, da Comarca de São José do Rio Preto, em que é apelante SPE
BADY 2 EMPREENDIMENTO IMOBILIÁRIO LTDA, são apelados NOEL LUIZ
CORREA (JUSTIÇA GRATUITA) e NEUZA MENDONÇA CORRÊA (JUSTIÇA
GRATUITA).
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 6a Câmara de Direito Privado do
Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Deram provimento em
parte ao recurso. V. U., de conformidade com o voto do relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores ALEXANDRE
MARCONDES (Presidente) E ANA MARIA BALDY.
São Paulo, 18 de dezembro de 2020.
COSTA NETTO
Relator
Assinatura Eletrônica

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Apelação Cível no 1005633-66.2018.8.26.0576 -Voto no 10.894
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Apelação Cível no 1005633-66.2018.8.26.0576
Apelante: Spe Bady 2 Empreendimento Imobiliário Ltda
Apelados: Noel Luiz Correa e Neuza Mendonça Corrêa
Comarca:São José do Rio Preto
Juiz 1o Grau: Sandro Nogueira de Barros Leite
Voto no 10.894
APELAÇÃO – Compra e venda de imóvel – Rescisão
contratual – Inexistência de culpa por parte dos
vendedores – Partes que devem voltar ao estado
anterior – Devolução dos valores pagos, com retenção
de 20%, como indenização pelas perdas e danos
decorrentes do desfazimento do negócio – Comissão
de corretagem – Ilegalidade da cobrança em virtude
de ausência de previsão contratual acerca do seu
pagamento – Juros de mora do trânsito em julgado –
Sentença parcialmente reformada – Recurso provido
em parte.
Cuida-se de recurso de apelação interposto contra a r.
sentença de fls. 101/104 que julgou procedente em parte a ação de
rescisão contratual c.c. devolução de quantias pagas, para rescindir o
contrato firmado entre as partes, condenar a ré a restituir aos autores os
vaores por eles pagos, em uma única vez, atualizados monetariamente a
partir dos seus respectivos desembolso, deduzindo-se deles o percentual
de 20% a título de retenção para ressarcimento das despesas da rescisão
do contrato e, ainda, os eventuais valores devidos por eles, a título de IPTU
e taxas condominiais e, ante a sucumbência recíproca, arcarão as partes
com as custas, despesas processuais e honorários advocatícios de 10% do
valor da condenação ao patrono da parte contrária.
Acolhidos parcialmente os embargos de declaração
para sanar omissão quanto à comissão de corretagem, mantendo-se a r.
sentença como lançada (fls. 109).

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Irresignada, recorre a ré sustentando a majoração do
percentual de retenção para 30%, incidência da nova Lei do Distrato, o
direito à retenção do valor da corretagem e a incidência de juros
somente a partir do trânsito em julgado (fls. 112/122).
Contrarrazões às fls. 128/144.
É o relatório.
A sentença comporta reforma parcial.
Sustentam as rés o direito à majoração do percentual
de retenção dos valores pagos para aquisição de imóvel.
Ainda que inexistente culpa dos vendedores, aos
compradores é permitido requerer a dissolução do contrato, conforme
entendimento consagrado na Súmula n.o 01, do TJSP, in verbis: “o
compromissário comprador de imóvel, mesmo inadimplente, pode pedir a
rescisão
do
contrato e reaver as quantias pagas, admitida a
compensação com gastos próprios de administração e propaganda feitos
pelo compromissário vendedor, assim como com o valor que se arbitrar
pelo tempo de ocupação do bem”.
De acordo com os ensinamentos do ilustre jurista RUY
ROSADO DE AGUIAR JUNIOR1, a resolução produz efeitos liberatórios e
recuperatórios. Produz a liberação das partes, para que tornam ao estado
anterior, e o direito à restituição das prestações já pagas, que, no caso do
compromisso de venda e compra, implica a devolução da coisa ao
promitente vendedor e do preço ao promissário comprador.
Neste caminho, foi assentada jurisprudência nesta
Corte, por meio da Súmula no 3: “Reconhecido que o compromissário
comprador tem direito à devolução das parcelas pagas por conta do
preço,
as
partes
deverão
ser
repostas
ao
estado
anterior,
1 AGUIAR JÚNIOR, Ruy Rosado. Extinção dos contratos por incumprimento do devedor. 2a Edição.
Rio de Janeiro: Aide Editora, 1991. p. 259.

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independentemente de reconvenção”.
No caso em tela, não restou comprovada a culpa dos
vendedores.
Assim, entende-se suficiente para custear as despesas
administrativas do alienante o percentual de retenção de 20% (vinte por
cento) dos valores pagos, sendo, neste tópico, imperiosa a manutenção
da r. sentença, declarando-se a rescisão contratual e a devolução aos
promissários-compradores de 80% do montante despendido. Acrescente-
se que, tal percentual é o que vem sendo aplicado também por esta C.
Câmara:
“APELAÇÃO CÍVEL - COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA -
Ação de Rescisão Contratual c.c. Declaratória de Nulidade
de Cláusula Abusiva e Restituição de Parcelas Pagas -
Ação julgada parcialmente procedente - Recursos de
ambas as partes Inconformismo de ambas as partes -
Controvérsia quanto à apuração das responsabilidades
advindas do distrato e à retenção de valores pagos pelo
comprador - Rescisão Contratual motivada pelo comprador
- Restituição equivalente a 80% dos valores efetivamente
pagos relativos à aquisição da unidade autônoma para
satisfazer
as
despesas
administrativas
relativas
ao
empreendimento - Necessidade de equilíbrio das perdas
sofridas por ambas as partes - Sentença mantida neste
ponto - Atualização monetária dos valores a partir de cada
desembolso, conforme tabela do TJSP - Juros moratórios
devidos a partir do trânsito em julgado, uma vez que o
desfazimento do negócio ocorreu por iniciativa do
promitente comprador - Precedentes do Colegiado -
Condenação Sucumbencial mantida - Recurso da Ré
provido em parte, desprovido o recurso adesivo do Autor.
(TJSP; Apelação Cível 1090422-73.2015.8.26.0100; Relator (a):

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Dimitrios Zarvos Varellis; Órgão Julgador: 6a Câmara de
Direito Privado; Foro Central Cível - 17a Vara Cível; Data do
Julgamento: 29/04/2019; Data de Registro: 29/04/2019
grifamos)
Dessa forma, era mesmo de rigor restituição dos
valores pagos, ressalvada a indenização pelos prejuízos causados pelo
desfazimento do negócio, tudo para manter o equilíbrio entre as partes e
evitar o enriquecimento sem causa.
Sobre
o
tema
este
E.
Tribunal
consolidou
o
entendimento por meio das seguintes súmulas:
“Súmula 1: O Compromissário comprador de imóvel,
mesmo inadimplente, pode pedir a rescisão do contrato e reaver as
quantias pagas, admitida a compensação com gastos próprios de
administração e propaganda feitos pelo compromissário vendedor, assim
como com o valor que se arbitrar pelo tempo de ocupação do bem.”
“Súmula 2: A devolução das quantias pagas em
contrato de compromisso de compra e venda de imóvel deve ser feita de
uma só vez, não se sujeitando à forma de parcelamento prevista para a
aquisição.”
Assim, a devolução dos valores ao autor deverá ser
realizada em parcela única, nos termos da súmula supracitada.
No que se refere ao termo inicial da cobrança de juros
moratórios, já decidiu o Superior Tribunal de Justiça que, tendo o
promissário comprador requerido a resolução do contrato de forma
diversa da prevista em instrumento contratual, devem mesmo os juros
incidir a partir do trânsito em julgado da demanda, pois, apenas com o
julgamento definitivo, é que se pode falar em mora do devedor. Como se
vê:

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DIREITO CIVIL. RECURSO ESPECIAL. PROMESSA DE COMPRA E
VENDA
DE
IMÓVEL.
RESOLUÇÃO.
DENÚNCIA
PELO
COMPROMISSÁRIO
COMPRADOR
EM
FACE
DA
INSUPORTABILIDADE NO PAGAMENTO DAS PRESTAÇÕES.
POSSIBILIDADE. DEVOLUÇÃO PARCIAL DO VALORES PAGOS.
TAXA DE OCUPAÇÃO DEVIDA POR TODO O PERÍODO DE
POSSE SOBRE O IMÓVEL. ENTENDIMENTO ADOTADO PARA
EVITAR O ENRIQUECIMENTO SEM CAUSA DO COMPRADOR.
JUROS MORATÓRIOS. TERMO INICIAL. DATA DO TRÂNSITO EM
JULGADO. RECURSO ESPECIAL PROVIDO.
1. O entendimento firmado no âmbito da Segunda Seção é
no sentido de ser possível a resolução do compromisso de
compra e venda, por parte do promissário comprador,
quando se lhe afigurar economicamente insuportável o
adimplemento contratual.
2. Ocorrendo a resolução do compromisso por culpa do
promissário
comprador,
este
deverá
ser
ressarcido
parcialmente sobre o valor pago.
3.
No
caso
em
julgamento,
considerando
suas
peculiaridades, a taxa de ocupação deve incidir desde o
início da permanência no imóvel até sua efetiva devolução,
tendo em vista a necessidade de não gerar enriquecimento
sem causa por parte do promissário comprador.
4. Na hipótese de resolução contratual do compromisso de
compra e venda por desistência dos adquirentes, em que
postulada, pelos autores, a restituição das parcelas pagas
de forma diversa da cláusula penal convencionada, os
juros moratórios serão computados a partir do trânsito em
julgado da decisão.
5. Recurso especial provido. (STJ - REsp 1211323/MS, Rel.
Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, QUARTA TURMA, julgado em
01/10/2015, DJe 20/10/2015- Destacamos)

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Por fim, descabida a insurgência acerca da incidência
da Lei no 13.786/18 (datada de 27 de dezembro de 2018, com vigência em
02 de janeiro de 2019), uma vez que inadmissível retroagir a norma para
alcançar o instrumento contratual firmado entre as partes em 09 de
setembro de 2014 (fls. 30), com vistas à preservação do ato jurídico
perfeito.
Por fim, também sem razão a ré no tocante à
devolução do valor relativo à comissão de corretagem, uma vez que esta
é devida sempre que houver a contratação de serviço de terceiro, não
incluído no próprio empreendimento (como o caso de stands de venda ou
empresas de mesmo grupo), e o contrato ou a cláusula pela qual tal
verba é repassada ao adquirente for clara.
Dados
estes
pressupostos,
não
se
vislumbra
abusividade, pois não está a contratada a repassar gastos que não teve,
e nem o faz sem prestar a informação devida ao consumidor.
Em julgamento de Recurso Especial Repetitivo, REsp no
1.599.511/SP, o E. STJ pacificou seu entendimento neste sentido:
“(ii) Validade da cláusula contratual que transfere ao
promitente-comprador a obrigação de pagar a
comissão de corretagem nos contratos de promessa
de compra e venda de unidade autônoma em regime
de incorporação imobiliária, desde que previamente
informado o preço total da aquisição da unidade
autônoma, com o destaque do valor da comissão de
corretagem;”
Ocorre que, a despeito da previsão contida no a fls.
26, não há no contrato especificação do valor pago a título de comissão
de corretagem (item D, fls. 23), razão pela qual não se mostrou lícita a
transferência da obrigação ao consumidor.

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Ante o exposto, dá-se parcial provimento ao recurso
para determinar que os juros de mora incidam a partir do trânsito em
julgado, mantida a sucumbência estabelecida na r. sentença.
JOSÉ CARLOS COSTA NETTO
Relator