Tribunal: TJSP
Processo: 1063330-79.2017.8.26.0576
Classe: Apelação Cível / Promessa de Compra e Venda
Órgão julgador: Pedro de Alcântara da Silva Leme Filho
Órgão colegiado: 8a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-03-11
Data de publicação: 2020-03-12

Ementa:
Apelação. Compromisso de compra e venda de imóvel. Ação de rescisão contratual c/c restituição de valores. Sentença de procedência. Insurgência da ré. Cabimento parcial. Pacto de alienação fiduciária que não afasta a natureza da relação de consumo. Aplicabilidade do CDC. Rescisão contratual. Culpa dos compradores. Súmulas n. 1, 2 e 3, do TJSP. Sentença que determinou a devolução de 85% do

Ementa:
Apelação. Compromisso de compra e venda de imóvel. Ação de rescisão contratual c/c restituição de valores. Sentença de procedência. Insurgência da ré. Cabimento parcial. Pacto de alienação fiduciária que não afasta a natureza da relação de consumo. Aplicabilidade do CDC. Rescisão contratual. Culpa dos compradores. Súmulas n. 1, 2 e 3, do TJSP. Sentença que determinou a devolução de 85% do montante pago, com retenção de 15% pela vendedora. Devolução de 80%, com retenção de 20% pela vendedora, mostra-se mais adequada e proporcional ao caso. Impossibilidade de retenção das arras confirmatórias. Precedentes do STJ e TJSP. Alteração do termo inicial dos juros de mora. Verbas sucumbenciais mantidas. Fixação de honorários recursais. Recurso da ré parcialmente provido.

Inteiro teor:
TRIBUNAL DE JUSTIÇA
PODER JUDICIÁRIO
São Paulo
Registro: 2020.0000179685
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível no
1063330-79.2017.8.26.0576, da Comarca de São José do Rio Preto, em que é
apelante SPE RESIDENCIAL PARQUE DOS IPÊS I EMPREENDIMENTOS
LTDA., são apelados SANDRO CESTITO e ANA ROSA FERRARI CESTITO.
ACORDAM, em 8a Câmara de Direito Privado do Tribunal de
Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: "Deram provimento em parte ao
recurso. V. U.", de conformidade com o voto do Relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Exmos. Desembargadores
THEODURETO CAMARGO (Presidente) e SILVÉRIO DA SILVA.
São Paulo, 11 de março de 2020.
PEDRO DE ALCÂNTARA DA SILVA LEME FILHO
RELATOR
Assinatura Eletrônica

TRIBUNAL DE JUSTIÇA
PODER JUDICIÁRIO
São Paulo
Apelação Cível no 1063330-79.2017.8.26.0576 -Voto no 23529
2
Apelação n°:
1063330-79.2017.8.26.0576
Apelante:
SPE
RESIDENCIAL
PARQUE
DOS
IPÊS
I
EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA.
Apelados:
SANDRO CESTITO E ANA ROSA FERRARI CESTITO
Comarca:
São José do Rio Preto 1a Vara Cível
1a Instância:
Proc. no 1063330-79.2017.8.26.0576
Juiz:
Sandro Nogueira de Barros Leite
Voto no
23529
EMENTA. Apelação. Compromisso de compra e venda de
imóvel. Ação de rescisão contratual c/c restituição de valores.
Sentença de procedência. Insurgência da ré. Cabimento parcial.
Pacto de alienação fiduciária que não afasta a natureza da relação
de consumo. Aplicabilidade do CDC. Rescisão contratual. Culpa
dos compradores. Súmulas n. 1, 2 e 3, do TJSP. Sentença que
determinou a devolução de 85% do montante pago, com retenção
de 15% pela vendedora. Devolução de 80%, com retenção de
20% pela vendedora, mostra-se mais adequada e proporcional ao
caso. Impossibilidade de retenção das arras confirmatórias.
Precedentes do STJ e TJSP. Alteração do termo inicial dos juros
de mora. Verbas sucumbenciais mantidas. Fixação de honorários
recursais. Recurso da ré parcialmente provido.

Apelação interposta contra a sentença de fls. 103/106
e 112, cujo relatório se adota, que julgou procedente a ação judicial
movida por SANDRO CESTITO E ANA ROSA FERRARI CESTITO em
face de SPE RESIDENCIAL PARQUE DOS IPÊS I EMPREENDIMENTOS
IMOBILIÁRIOS LTDA.. Diante da sucumbência, a ré foi condenada a
arcar com as custas e despesas processuais, além de honorários
advocatícios, fixados em 10% sobre o valor da condenação.
A ré interpôs recurso de apelação, pugnando pela
reforma da sentença, conforme razões de fls. 115/128.

TRIBUNAL DE JUSTIÇA
PODER JUDICIÁRIO
São Paulo
Apelação Cível no 1063330-79.2017.8.26.0576 -Voto no 23529
3
Recurso de apelação tempestivo, preparado e
respondido (fls. 134/147).

É o relatório.
O inconformismo da ré merece prosperar em parte.
Aplicabilidade
do
Código
de
Defesa
do
Consumidor
Inicialmente, ressalta-se a necessidade da aplicação
do Código de Defesa do Consumidor ao caso, eis que a natureza do
negócio jurídico celebrado entre as partes é de compromisso de compra e
venda, no qual a ré constitui pessoa jurídica que tinha o objetivo de
comercializar o imóvel e os autores o adquiriram como destinatários
finais, nos termos dos artigos 2o e 3o, do CDC.
E não restam dúvidas de que o contrato tem
natureza e característica de “contrato de adesão” (art. 54 do CDC), já que
possui inúmeras cláusulas padronizadas.
Da possibilidade de rescisão do contrato com
alienação fiduciária
Não prospera a alegação da ré, no sentido da
impossibilidade de se rescindir o contrato.
O pacto de alienação fiduciária (acessório) apenas
confere um direito real à aquisição, que não impede desfazimento do
pacto principal, já que o acessório deve seguir a mesma sorte do
principal.
Ainda, a alienação fiduciária só seria constituída
caso existisse registro imobiliário, e só poderia ser executada se houvesse
a comprovação da mora por meio de prévia notificação do devedor, o

TRIBUNAL DE JUSTIÇA
PODER JUDICIÁRIO
São Paulo
Apelação Cível no 1063330-79.2017.8.26.0576 -Voto no 23529
4
que inocorreu na espécie.
Logo, a mera existência de tal cláusula não desnatura
o caráter de consumo do contrato firmado entre as partes.

Em caso análogo ao dos autos, esta Colenda Câmara
decidiu assim:
Apelação
Cível
1002162-06.2017.8.26.0082
-
APELAÇÃO - COMPRA E VENDA
MORA DA
CONSTRUTORA
RESCISÃO DO CONTRATO

CLÁUSULA DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA EM
GARANTIA

SENTENÇA
DE
PARCIAL
PROCEDÊNCIA
INCONFORMISMO DA RÉ

REJEIÇÃO (...) Cláusulas contratuais de irrevogabilidade
e irretratabilidade, bem como de submissão a regime jurídico
específico da Lei 9.514/97 não impedem a rescisão do
contrato por inadimplemento da vendedora Aplicabilidade
do Código de Defesa do Consumidor, ainda que adquirido o
imóvel com cláusula de alienação fiduciária
(...)
NEGARAM PROVIMENTO À APELAÇÃO. (TJSP;
Relator (a): Alexandre Coelho; Órgão Julgador: 8a Câmara
de Direito Privado; Foro de Boituva - 1a Vara; Data do
Julgamento: 19/09/2018; Data de Registro: 20/09/2018)
Igualmente, outro julgado deste Egrégio Tribunal de
Justiça:
Apelação
Cível
1002175-16.2018.8.26.0358
-
CONTRATO Compra e venda de lote de terreno com
pacto adjeto de alienação fiduciária
Resolução por
incapacidade financeira do compromissário comprador, com

TRIBUNAL DE JUSTIÇA
PODER JUDICIÁRIO
São Paulo
Apelação Cível no 1063330-79.2017.8.26.0576 -Voto no 23529
5
devolução dos valores desembolsados Pacto de alienação
fiduciária que, no caso, não importa óbice à pretensão
Garantia instrumental que depende de registro imobiliário
para sua constituição, além de prévia notificação para
comprovação da mora, requisitos não verificados na hipótese
Retenção parcial dos valores desembolsados para
pagamento do preço - Súmulas 1, TJSP e 543, STJ Parcela
de retenção de 20% dos valores desembolsados que se revela
razoável
Valor das arras confirmatórias que deve ser
objeto de devolução, sob pena de enriquecimento sem causa
Retenção indevida Desconto dos valores devidos pelo
autor a título de IPTU e taxas associativas no período em
que este exerceu a posse direta do bem Descabimento Ré
que não comprovou ter efetuado o pagamento de referidas
verbas em nome do autor Recurso provido em parte.
(TJSP; Relator (a): Luiz Antonio de Godoy; Órgão
Julgador: 1a Câmara de Direito Privado; Foro de Mirassol -
2a Vara; Data do Julgamento: 04/06/2019; Data de
Registro: 05/06/2019)
Ademais, o pedido de rescisão é um direito do
comprador, ainda que ele esteja inadimplente, a teor do que dispõe a
Súmula no 1 deste E. Tribunal de Justiça:
“O Compromissário comprador de imóvel, mesmo
inadimplente, pode pedir a rescisão do contrato e reaver as
quantias pagas, admitida a compensação com gastos
próprios de administração e propaganda feitos pelo
compromissário vendedor, assim como com o valor que se
arbitrar pelo tempo de ocupação do bem”.

TRIBUNAL DE JUSTIÇA
PODER JUDICIÁRIO
São Paulo
Apelação Cível no 1063330-79.2017.8.26.0576 -Voto no 23529
6
Portanto, a rescisão do contrato não depende da
concordância da vendedora, tampouco da sua prévia notificação.
Percentual de devolução dos valores pagos
Diante da impossibilidade da continuidade do
negócio, o contrato celebrado entre as partes devia mesmo ter sido
rescindido por culpa dos compradores, com a consequente devolução de
parte dos valores solvidos.
Esta C. Corte consolidou o entendimento no sentido
de que, rescindido o contrato, as partes devem ser imediatamente
restituídas ao estado anterior, mesmo em caso de inadimplemento do
comprador, evitando-se o enriquecimento sem causa e afronta aos artigos
51, inciso IV, § 1o e 53 do Código de Defesa do Consumidor.
Nesse sentido, as Súmulas n. 1 e 3, do TJSP:
Súmula n. 1: O Compromissário comprador de imóvel,
mesmo inadimplente, pode pedir a rescisão do contrato e
reaver as quantias pagas, admitida a compensação com
gastos próprios de administração e propaganda feitos pelo
compromissário vendedor, assim como com o valor que se
arbitrar pelo tempo de ocupação do bem.
Súmula no 2: A devolução das quantias pagas em
contrato de compromisso de compra e venda de imóvel
deve ser feita de uma só vez, não se sujeitando à forma de
parcelamento prevista para a aquisição.
Súmula n. 3: Reconhecido que o compromissário
comprador tem direito à devolução das parcelas pagas por
conta do preço, as partes deverão ser repostas ao estado
anterior, independentemente de reconvenção.

TRIBUNAL DE JUSTIÇA
PODER JUDICIÁRIO
São Paulo
Apelação Cível no 1063330-79.2017.8.26.0576 -Voto no 23529
7
No mesmo sentido, a Súmula n. 543 do C. STJ
dispõe que: na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda
de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata
restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em
caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso
tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento.
Na lição de FLÁVIO TARTUCE sobre o princípio
do pacta sunt servanda:
“Anote-se que o princípio da força obrigatória como regra
máxima tinha previsão já no direito romano, segundo o
qual deveria prevalecer o pacta sunt servanda, ou seja, a
força obrigatória do estipulado no pacto. Não poderia,
portanto, sem qualquer razão plausível, ser o contrato
revisto ou extinto, sob pena de acarretar insegurança
jurídica ao sistema.
Porém, a realidade jurídica e fática do mundo capitalista e
pós-moderno não possibilita mais a concepção estanque
do contrato. O mundo globalizado, a livre concorrência, o
domínio do crédito por grandes grupos econômicos e a
manipulação dos meios de marketing geraram um grande
impacto no Direito Contratual. Como já se destacou, vive-
se na expressão de Enzo Roppo, o Império dos Contratos-
Modelo, pela prevalência maciça dos contratos de adesão,
com conteúdo pré-estipulado.
Dentro dessa realidade, o princípio da força obrigatória ou
da obrigatoriedade das convenções continua previsto em
nosso ordenamento jurídico, mas não mais como regra

TRIBUNAL DE JUSTIÇA
PODER JUDICIÁRIO
São Paulo
Apelação Cível no 1063330-79.2017.8.26.0576 -Voto no 23529
8
geral, como antes era concebido. A força obrigatória
constitui exceção à regra geral da socialidade, secundária à
função social, princípio que impera dentro da nova
realidade do direito privado contemporâneo. Certo é,
portanto, que o princípio da força obrigatória não tem mais
encontrado a predominância e a prevalência que exercia no
passado. O princípio em questão está, portanto, mitigado
ou relativizado, sobretudo pelos princípios sociais da
função social do contrato e da boa-fé objetiva.” (“Manual
de direito civil: volume único, , 8a edição revista e
ampliada, Rio de Janeiro: Forense; São Paulo:
MÉTODO, 2018, págs. 666/667).
Sem
prejuízo
do
que
as
partes
livremente
convencionam, a legislação atual consumerista mitiga a autonomia da
vontade em detrimento de maior proteção ao consumidor em casos de
abusividade, como ocorre no caso dos autos, não havendo que se falar em
violação do princípio do pacta sunt servanda.
Quanto ao percentual de devolução, este depende do
caso concreto, sendo que a jurisprudência deste Tribunal tem fixado
percentuais que variam de 75% a 90% (noventa por cento) dos valores
pagos.
No caso em tela, os termos contratuais, que
autorizariam a retenção de 30% dos valores pagos, incluindo as arras
confirmatórias, mostram-se abusivos, conforme artigos 51, inciso IV, § 1o
e 53 do Código de Defesa do Consumidor, pois redundam em retenção
excessiva em favor da vendedora, bem como na colocação do
consumidor em desvantagem exagerada.

TRIBUNAL DE JUSTIÇA
PODER JUDICIÁRIO
São Paulo
Apelação Cível no 1063330-79.2017.8.26.0576 -Voto no 23529
9
O juízo “a quo” houve por bem determinar a
devolução aos autores de 85% das quantias pagas, com retenção de 15%
em favor da ré (fls. 2462/2464).
Todavia, é mais razoável e proporcional determinar
que os autores sejam restituídos no montante de 80% dos valores pagos,
com retenção de 20% em favor da ré, seja porque a rescisão ocorreu por
culpa deles, seja porque a retenção nesse patamar é suficiente para
indenizar a ré pelas despesas de administração, desfazimento do negócio,
etc.
Anote-se que a controvérsia sobre quanto representa
o montante atualizado pago pelos autores à ré será dirimida em fase de
liquidação de sentença.
Aliás, assim tem decidido esta Colenda Câmara mais
recentemente:
“Apelação
Cível
1008782-70.2018.8.26.0576
-
EMENTA:
APELAÇÃO
-
COMPROMISSO
DE
COMPRA E VENDA LOTEAMENTO - RESCISÃO
CONTRATUAL MOTIVADA PELO ADQUIRENTE
RESTITUIÇÃO
DAS
PARTES
AO
ESTADO
ANTERIOR - DEVOLUÇÃO DOS VALORES PAGOS,
COM
RETENÇÃO - SENTENÇA QUE FIXOU
RETENÇÃO DE 10% DOS VALORES PAGOS

INCONFORMISMO DA RÉ
ACOLHIMENTO EM
PARTE
É abusiva a cláusula contratual que prevê
descontos excessivos para o caso de rescisão contratual por
culpa do adquirente Caso concreto que demonstra ser
razoável a retenção no percentual de 20% dos valores pagos

TRIBUNAL DE JUSTIÇA
PODER JUDICIÁRIO
São Paulo
Apelação Cível no 1063330-79.2017.8.26.0576 -Voto no 23529
10
a título de indenização pelas despesas geradas, segundo
entendimento do STJ e precedentes desta C. Câmara

Comissão de corretagem Retenção indevida - Taxa que
não se confunde com o valor do sinal dado como princípio de
pagamento, devendo ser demonstrada a efetiva contratação
deste serviço, com informação prévia e clara ao adquirente
- Correção monetária Incidência desde cada desembolso
para a efetiva recomposição da moeda Juros de mora
Modificação do termo inicial - Encargo que deve ser
computado a partir do trânsito em julgado, pois a resolução
do contrato decorreu da inadimplência do comprador -
DERAM PARCIAL PROVIMENTO AO RECURSO”.
(TJSP; Relator (a): Alexandre Coelho; Órgão Julgador:
8a Câmara de Direito Privado; Foro de São José do Rio
Preto
- 5a
Vara
Cível;
Data
do
Julgamento:
31/07/2019; Data de Registro: 31/07/2019)
“Apelação
Cível
1001390-88.2017.8.26.0358
-
EMENTA: Apelação cível. Ação de rescisão contratual c.c.
devolução de quantias pagas. Compra e venda de lote.
Desistência do comprador por problemas financeiros. A
rescisão é de rigor, e contra esta pretensão não há qualquer
insurgência da ré. Não se pode admitir a perda total das
parcelas pagas, sob pena de afronta ao disposto no artigo 53
do Código de Defesa do Consumidor. Em julgado recente
desta Câmara foi definido percentual de 20% de retenção.
Os valores a serem restituídos deverão ser corrigidos pela
tabela prática de atualização do Egrégio Tribunal de Justiça
desde cada desembolso. Quanto à aplicação dos juros, estes

TRIBUNAL DE JUSTIÇA
PODER JUDICIÁRIO
São Paulo
Apelação Cível no 1063330-79.2017.8.26.0576 -Voto no 23529
11
devem incidir a partir do trânsito em julgado. Todavia,
devem ser mantidos nos moldes da sentença, sob pena de
caracterizar reformatio in pejus. As despesas de condomínio,
taxas, se existentes, enquanto na posse do autor, bem como
o pagamento do IPTU, são de responsabilidade do
promitente comprador. Sucumbência proporcional. Apelos
parcialmente providos”. (TJSP; Relator (a): Silvério da
Silva; Órgão Julgador: 8a Câmara de Direito Privado;
Foro de Mirassol - 3a Vara; Data do Julgamento:
31/07/2019; Data de Registro: 05/08/2019)
“Apelação
Cível
1059002-82.2017.8.26.0002
-
EMENTA: RESCISÃO DE CONTRATO CUMULADA
COM
RESTITUIÇÃO
DE
VALORES

Parcial
procedência Desistência da parte compradora que não
constitui óbice para que postule a rescisão da avença,
tampouco a devolução parcial do quanto adimplido

Inteligência das Súmulas 1 e 2 da Seção de Direito Privado
deste E. Tribunal de Justiça, 543 do C. STJ e art. 53 do DC
Descontos previstos no contrato que se mostram abusivos
Sentença que determinou a devolução de 90 % do
montante pago - Insurgência da ré Cabimento parcial
Devolução de 80% que se mostra mais adequada e
proporcional ao desfazimento do negócio Precedentes
Correção monetária do desembolso mantida - Sentença
reformada Recurso parcialmente provido”. (TJSP; Relator
(a): Salles Rossi; Órgão Julgador: 8a Câmara de Direito
Privado; Foro Regional II - Santo Amaro - 5a Vara
Cível; Data do Julgamento: 30/07/2019; Data de

TRIBUNAL DE JUSTIÇA
PODER JUDICIÁRIO
São Paulo
Apelação Cível no 1063330-79.2017.8.26.0576 -Voto no 23529
12
Registro: 30/07/2019)
E, ainda que haja previsão contratual, as arras
confirmatórias estão compreendidas no percentual a ser devolvido aos
compradores, de modo que não podem ser retidas/deduzidas pelo
vendedor.
Por não se tratarem de arras penitenciais, não há
como se determinar a sua retenção como penalidade à parte culpada pela
rescisão contratual.
Nesse sentido, decisão Superior Tribunal de Justiça:
“REsp 355.818/MG - EMENTA: (...) III. Compreendem-
se no percentual a ser devolvido ao promitente comprador
todos valores pagos à construtora, inclusive as arras. IV.
Recurso especial conhecido e parcialmente provido. (STJ,
Rel.
Ministro
ALDIR
PASSARINHO
JUNIOR,
QUARTA TURMA, julgado em 22/04/2003, REPDJ
13/10/2003, p. 366, DJ 25/08/2003, p. 311)
Igualmente, decisão desta Câmara:
“Apelação
Cível
1039308-54.2017.8.26.0576
-
EMENTA: (...) Inconformismo da Ré almejando a
prevalência dos descontos pactuados, notadamente por se
tratar de rescisão ocorrida por iniciativa da Autora,
exclusão do valor pago a título de arras do montante a ser
devolvido, a contagem dos juros de mora a partir do
trânsito em julgado e o desconto de eventuais encargos
condominiais até a data da efetiva reintegração de posse
(...) Hipótese em que afigura-se razoável autorizar a
retenção, pela ré, de 20% das quantias que lhe foram

TRIBUNAL DE JUSTIÇA
PODER JUDICIÁRIO
São Paulo
Apelação Cível no 1063330-79.2017.8.26.0576 -Voto no 23529
13
pagas, percentual que está de acordo com aquele adotado
pela jurisprudência da Câmara em casos semelhantes -
Termo inicial dos juros que deve ser contado a partir do
trânsito em julgado, pois se trata de mora da adquirente
Precedentes - Recurso provido, em parte. (TJSP; Relator
(a): Clara Maria Araújo Xavier; Órgão Julgador: 8a
Câmara de Direito Privado; Foro de São José do Rio
Preto - 3a Vara Cível; Data do Julgamento:
29/07/2019; Data de Registro: 29/07/2019)
REsp n. 1.551.951-SP - RECURSO ESPECIAL
REPETITIVO.
DIREITO
CIVIL
E
DO
CONSUMIDOR.
PROCESSUAL
CIVIL.
INCORPORAÇÃO
IMOBILIÁRIA.
VENDA
DE
UNIDADES AUTÔNOMAS EM ESTANDE DE
VENDAS.
CORRETAGEM.
CLÁUSULA
DE
TRANSFERÊNCIA
DA
OBRIGAÇÃO
AO
CONSUMIDOR. ALEGAÇÃO DE ABUSIVIDADE.
TEORIA DA ASSERÇÃO. LEGITIMIDADE PASSIVA
DA
INCORPORADORA.
VALIDADE
DA
CLÁUSULA. SERVIÇO DE ASSESSORIA TÉCNICO-
IMOBILIÁRIA
(SATI).
COBRANÇA.
DESCABIMENTO. ABUSIVIDADE. (...) 2.2. "Validade
da cláusula contratual que transfere ao promitente-
comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem
nos contratos de promessa de compra e venda de unidade
autônoma em regime de incorporação imobiliária, desde
que previamente informado o preço total da aquisição da
unidade autônoma, com o destaque do valor da comissão

TRIBUNAL DE JUSTIÇA
PODER JUDICIÁRIO
São Paulo
Apelação Cível no 1063330-79.2017.8.26.0576 -Voto no 23529
14
de corretagem" (tese firmada no julgamento do REsp
1.599.511/SP) (...) 2.4. Improcedência do pedido de
restituição da comissão de corretagem e procedência do
pedido de restituição da SATI. 3. RECURSO ESPECIAL
PROVIDO, EM PARTE. (Segunda Seção, Rel. Min.
PAULO DE TARSO SANSEVERINO, j. 24/08/2016)
Por outro lado, os autores, possuidores diretos, têm
a responsabilidade de efetuar o pagamento das despesas de IPTU
enquanto mantiver estavam nessa condição, motivo pelo qual a ré faz jus
à retenção dos valores comprovadamente pagos a esse título.
Forma de restituição
E, como já mencionado, a restituição aos autores
deve ser realizada por parcela única, pois o parcelamento do montante na
forma prevista em contrato configura prática abusiva, conforme Súmula
02 do TJSP.
Termo inicial dos juros de mora
Neste ponto, assiste razão à ré.
Sobre a quantia equivalente a 80% das parcelas
pagas deve incidir juros de mora de 1% ao mês a partir do trânsito em
julgado da ação, e não desde a data de citação, como decidido na
sentença.
Ressalte-se que os juros têm início a partir do
trânsito em julgado porque, no caso, não foi a ré que deu causa ao
desfazimento do negócio jurídico.
Assim, de acordo com o art. 394 do Código Civil,
"considera-se em mora o devedor que não efetuar o pagamento e o credor que não

TRIBUNAL DE JUSTIÇA
PODER JUDICIÁRIO
São Paulo
Apelação Cível no 1063330-79.2017.8.26.0576 -Voto no 23529
15
quiser recebê-lo no tempo, lugar e forma que a lei ou convenção estabelecer".
Acerca do tema, confira-se julgado do C. Superior
Tribunal de Justiça:
Recurso Especial no 1008610/RJ - “CIVIL E
PROCESSUAL. CONTRATO DE PROMESSA DE
COMPRA E VENDA. RESOLUÇÃO UNILATERAL
PELO
PROMITENTE-
COMPRADOR
INJUSTIFICADAMENTE.
PARCELA
A
SER
RESTITUÍDA. JUROS MORATÓRIOS. TERMO DE
FLUIÇÃO. TRÂNSITO EM JULGADO. I. Na hipótese
de resolução contratual do compromisso de compra e
venda por simples desistência dos adquirentes, em que
postulada, pelos autores, a restituição das parcelas pagas
de forma diversa da cláusula penal convencionada, os
juros moratórios sobre as mesmas serão computados a
partir do trânsito em julgado da decisão. II. Inexistência de
mora anterior da ré. III. Recurso especial conhecido e
provido.” (Rel. Min. ALDIR PASSARINHO JUNIOR,
j. em 26/03/2008).
Desse
último
julgado,
extraem-se
relevantes
considerações que se aplicam ao caso em debate:
“A recorrente não deu nenhuma causa ao desfazimento do
negócio jurídico entabulado entre as partes. Pelo contrário,
os recorridos é que postularam a resolução da avença,
porque "impossibilitados de arcarem com o custo das
prestações por motivos indiferentes ao presente recurso"
(fl. 60), segundo argumentam, em contra-razões ao
recurso especial. [...] Aqui, entretanto, entendo que ainda

TRIBUNAL DE JUSTIÇA
PODER JUDICIÁRIO
São Paulo
Apelação Cível no 1063330-79.2017.8.26.0576 -Voto no 23529
16
não
se
verifica
mora
dos
promitente-vendedores,
porquanto não requereram os autores a restituição do que
foi pago de acordo com a cláusula contratual avençada,
mas que "a resilição contratual efetivada no início das
obras deve comportar uma retenção no montante de 10%
do valor pago".
Assim também já decidiu este E. Tribunal:
Apelação
no
1003117-78.2016.8.26.0306
-
“COMPROMISSO DE VENDA E COMPRA DE BEM
IMÓVEL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C.C.
RESTITUIÇÃO DE VALORES PAGOS. (...) 5. Juros
moratórios. Mora, em caso de alteração do pactuado,
configurada a partir do trânsito em julgado. Precedentes.
Apelo
provido
neste
tópico.
(...)
RECURSO
PARCIALMENTE
PROVIDO.”
(Rel.
DONEGÁ
MORANDINI, j. em 20/10/2017).
Desse modo, a sentença merece pequena reforma,
para que passe a constar que a ré deverá restituir aos autores 80% do
valor recebido, incluindo nesse percentual as arras confirmatórias; com
direito à retenção apenas dos eventuais valores comprovadamente pagos,
a título de IPTU, no período da posse direta.
Sobre o valor de devolução supracitado haverá
incidência de juros de mora de 1% ao mês a partir do trânsito em julgado
da ação e correção monetária desde cada desembolso; o que será apurado
em fase de liquidação.
Verbas de sucumbência
As
verbas
de
sucumbência,
sabidamente,
se

TRIBUNAL DE JUSTIÇA
PODER JUDICIÁRIO
São Paulo
Apelação Cível no 1063330-79.2017.8.26.0576 -Voto no 23529
17
assentam no princípio da causalidade.
Sobre o tema, já se manifestou o E. Superior Tribunal
de Justiça:
“Sem embargo do princípio da sucumbência, adotado pelo
Código de Processo Civil vigente, é de atentar-se para
outro princípio, a causalidade, segundo o qual aquele que
deu causa à instauração do processo, ou ao incidente
processual, deve arcar com os encargos daí decorrentes”
(STJ - REsp no 264.930, Quarta Turma, Rel. Min.
SÁLVIO
DE
FIGUEIREDO
TEIXEIRA,
j.
em
13/09/2000).
No caso em tela, mesmo com a pequena alteração no
resultado da demanda (percentual de devolução e termo inicial dos juros
de mora), nota-se que a ré ainda sucumbiu em maior parte, razão pela
qual mantenho a condenação dela ao pagamento das verbas
sucumbenciais, na forma fixada na sentença.
Honorários sucumbenciais recursais
Por fim, tendo em vista que a ré sucumbiu em maior
parte também na fase recursal, majoram-se os honorários advocatícios
devidos pela ré ao patrono dos autores para 15% do valor atualizado da
condenação, nos termos do artigo 85, § 11, do Novo Código de Processo
Civil.
Prequestionamento
Para fins de prequestionamento, observo que a
solução da lide não passa necessariamente pela restante legislação
invocada e não declinada, despicienda a menção explícita de dispositivos

TRIBUNAL DE JUSTIÇA
PODER JUDICIÁRIO
São Paulo
Apelação Cível no 1063330-79.2017.8.26.0576 -Voto no 23529
18
uma
vez
encontrada
a
fundamentação
necessária,
consoante
entendimento consagrado no Eg. Superior Tribunal de Justiça.
Ante o exposto, meu voto dá parcial provimento ao
recurso da ré.
Pedro de Alcântara da Silva Leme Filho
Relator