Tribunal: TJSP
Processo: 1023458-59.2019.8.26.0100
Classe: Apelação Cível / Compra e Venda
Órgão julgador: Jair de Souza
Órgão colegiado: 10a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-06-02
Data de publicação: 2020-06-02

Ementa:
APELAÇÃO. Ação de rescisão contratual c.c. devolução de valores pagos – Compromisso de Compra e Venda – Multipropriedade – Parcial procedência – Preliminares – Falta de interesse recursal – Descabimento – Carência de ação – Inexistência – Cerceamento de defesa – Inocorrência – Matéria controvertida unicamente de direito – Desnecessidade de produção de prova em audiência –

Ementa:
APELAÇÃO. Ação de rescisão contratual c.c. devolução de valores pagos – Compromisso de Compra e Venda – Multipropriedade – Parcial procedência – Preliminares – Falta de interesse recursal – Descabimento – Carência de ação – Inexistência – Cerceamento de defesa – Inocorrência – Matéria controvertida unicamente de direito – Desnecessidade de produção de prova em audiência – Preliminares afastadas – CDC – Aplicabilidade – Prazo de tolerância – Legalidade, desde que não superior a 180 dias corridos – Reconhecimento da abusividade da cláusula contratual que estabelece um prazo de tolerância de 180 dias úteis – Imóvel que deveria ser entregue na data inicialmente prevista, computando-se uma tolerância de 180 dias – Atraso na entrega do imóvel – Descumprimento contratual, porém, que não foi o motivo ensejador da rescisão requerida após mais de um ano do atraso – Hipótese de desistência por parte dos adquirentes – Súmula 1, deste E. TJSP – Direito de retenção de percentual dos valores pagos – Cabimento – Arras – Não caracterização – Valor pago a título de sinal que se destinou ao pagamento de comissão de corretagem – Inexistência de expressa previsão contratual – Impossibilidade de cobrança do adquirente – Devolução cabível – Taxa de fruição – Descabimento – Restituição dos valores pagos que deve dar-se de forma única (Súmula 2, do TJSP) e imediata (Súmula 543, do STJ) – Correção monetária dos valores a serem repetidos a partir de cada desembolso – Juros moratórios incidentes sobre os valores a serem devolvidos a partir do trânsito em julgado, em virtude da ausência de mora da vendedora, conforme decidido pelo STJ, no tema 1.002 – Sucumbência mínima da autora – Honorários sucumbenciais majorados – Sentença parcialmente reformada – RECURSOS PARCIALMENTE PROVIDOS.

Inteiro teor:
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TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2020.0000389402
ACÓRDÃO
Vistos,
relatados
e
discutidos
estes
autos
de
Apelação
Cível
no
1023458-59.2019.8.26.0100, da Comarca de São Paulo, em que são apelantes/apelados
FABIO AMADEU SANCHES RAGA e LIZETE TIEKO ARAKI, é apelado/apelante SPE
OLÍMPIA Q27 EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS S/A.
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 10a Câmara de Direito Privado
do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Deram provimento em
parte aos recursos. V. U., de conformidade com o voto do relator, que integra este
acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores JOÃO CARLOS
SALETTI (Presidente sem voto), SILVIA MARIA FACCHINA ESPÓSITO MARTINEZ
E COELHO MENDES.
São Paulo, 2 de junho de 2020.
JAIR DE SOUZA
Relator
Assinatura Eletrônica

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Apelação Cível no 1023458-59.2019.8.26.0100 - São Paulo - Voto no 5.195 – ALLM/LP
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Voto no: 5.195
Apelação no: 1023458-59.2019.8.26.0100
Órgão Julgador: 10a Câmara de Direito Privado
Comarca de origem: São Paulo 36a Vara Cível do Foro Central
Juiz(a) de origem: Dr(a). Thania Pereira Teixeira de Carvalho Cardin
Recorrente(s): Fábio Amadeu Sanches Raga e outra
Recorrido(a)(s): SPE Olímpia Q27 Empreendimentos Imobiliários S/A
APELAÇÃO. Ação de rescisão contratual c.c. devolução de
valores pagos
Compromisso de Compra e Venda

Multipropriedade Parcial procedência Preliminares Falta de
interesse recursal
Descabimento
Carência de ação

Inexistência Cerceamento de defesa Inocorrência Matéria
controvertida unicamente de direito Desnecessidade de produção
de prova em audiência
Preliminares afastadas
CDC

Aplicabilidade Prazo de tolerância Legalidade, desde que não
superior a 180 dias corridos Reconhecimento da abusividade da
cláusula contratual que estabelece um prazo de tolerância de 180
dias úteis Imóvel que deveria ser entregue na data inicialmente
prevista, computando-se uma tolerância de 180 dias Atraso na
entrega do imóvel Descumprimento contratual, porém, que não
foi o motivo ensejador da rescisão requerida após mais de um ano
do atraso Hipótese de desistência por parte dos adquirentes
Súmula 1, deste E. TJSP Direito de retenção de percentual dos
valores pagos Cabimento Arras Não caracterização Valor
pago a título de sinal que se destinou ao pagamento de comissão
de corretagem Inexistência de expressa previsão contratual
Impossibilidade de cobrança do adquirente Devolução cabível
Taxa de fruição Descabimento Restituição dos valores pagos
que deve dar-se de forma única (Súmula 2, do TJSP) e imediata
(Súmula 543, do STJ) Correção monetária dos valores a serem
repetidos a partir de cada desembolso
Juros moratórios
incidentes sobre os valores a serem devolvidos a partir do trânsito
em julgado, em virtude da ausência de mora da vendedora,
conforme decidido pelo STJ, no tema 1.002
Sucumbência
mínima da autora
Honorários sucumbenciais majorados

Sentença
parcialmente
reformada

RECURSOS
PARCIALMENTE PROVIDOS.
Trata-se de recursos de apelação interpostos contra a r. sentença de fls.
192/195, que julgou parcialmente procedente o pedido formulado pela parte autora,
consistente, em síntese, na rescisão do Contrato Particular de Promessa de Venda e

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Compra firmado pelas partes e na restituição integral dos valores pagos.
A seguir, colaciona-se o dispositivo da r. sentença:
“Ante o exposto, com resolução do mérito, nos termos do Art.487,
inciso I, do Código de Processo Civil, julgo procedente em parte o
pedido, para: (a) declarar resolvido o contrato e (b) condenar a
parte requerida a restituir a importância correspondente a 90% dos
valores pagos pelas partes autoras (podendo, além disso, reter o
valor pago a título de sinal/arras), o que corresponde o valor
aproximado de R$29.861,38 (vide ressalva acima), incidindo
correção e juros na forma da fundamentação desta sentença.
Condeno a parte requerida ao pagamento de custas, despesas e
honorários advocatícios, que fixo em 10% do valor da condenação,
nos termos do artigo 85, §2o do CPC. P.I.”.
Opostos embargos de declaração pela requerida (fls. 198/201), foram os
mesmos rejeitados (fls. 202).
No presente instante, inconformados, apelam os autores, alegando que: i) a
ré não entregou o imóvel no prazo contratualmente previsto e, em vista disso, o
desfazimento do contrato se deu por sua culpa, devendo, então, ser restituída aos
compradores a integralidade dos valores pagos (súmula 543, do C. STJ); ii) as arras pagas
no ato da compra tem natureza confirmatória, servindo como início de pagamento, não se
aplicando à espécie, portanto, o art. 420, do CC; iii) a retenção das arras representaria dupla
penalização, na medida em que o contrato já prevê a retenção de 10% dos valores pagos,
em caso de rescisão contratual por culpa do adquirente; iv) a devolução das quantias pagas
deve se dar de uma só vez, nos termos da Súmula 02 deste E. TJSP, com correção

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monetária a partir do pagamento de cada parcela e juros a partir da citação; v) a expedição
do Habite-se não se confunde com a entrega das chaves, que é o momento a partir do qual
o adquirente pode usufruir do bem; vi) é abusiva a estipulação de prazo de tolerância em
dias úteis.
Recurso tempestivo e com preparo (fls. 218).
A parte recorrida apresentou contrarrazões, alegando, preliminarmente, falta
de interesse recursal e requerendo, no mérito, o improvimento do apelo dos autores (fls.
274/303).
Apela também a requerida, alegando, preliminarmente, carência de ação e
cerceamento de defesa, ante o julgamento antecipado da lide.
No mérito, aduz que: i) o juiz a quo alterou o consenso das partes,
determinando a contagem do prazo de entrega do empreendimento em dias corridos e a
restituição da quantia paga em parcela única; ii) a restituição de valores em parcela única e
à vista acarreta desfalque súbito no fluxo de caixa, devendo prevalecer o quanto avençado
pelas partes, mormente em razão de inexistir dispositivo legal que obrigue a essa forma de
restituição; iii) não houve atraso na entrega do empreendimento, uma vez que o prazo
fixado em dias úteis é lícito e foi aceito pelos compradores, tanto no contrato como na
Assembleia de instalação do condomínio; iv) a rescisão se deu em razão de desistência do
comprador e não por culpa da vendedora; v) o Habite-se foi expedido dentro do prazo
contratual e que, entregue o empreendimento, ele não foi usufruído pelos autores, sendo
que cabia ao condomínio e não à incorporadora a entrega das chaves; vi) a restituição
parcelada dos valores pagos é autorizada pelo art. 67-A, § 13, da Lei no 4.591/64; vii) é
cabível a dedução da fruição do imóvel, em caso de rescisão, tal como previsto no contrato,
independentemente de ter usufruído ou não do bem; viii) os juros moratórios só devem

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incidir a partir do trânsito em julgado, conforme definido quando do julgamento do tema
1.002, pelo C. STJ.
Recurso tempestivo e com preparo (fls. 252/254).
A parte recorrida apresentou contrarrazões, requerendo o improvimento do
apelo da requerida (fls. 258/273).
Não houve oposição ao julgamento virtual.
Os recursos estão formalmente em ordem.
É o relatório.
Os recursos merecem PROVIMENTO EM PARTE.
A r. sentença apelada, respeitada a convicção do (a) MM. juiz (a) de
primeiro grau, deve ser parcialmente reformada.
Inicialmente, as preliminares devem ser AFASTADAS.
A preliminar de falta de interesse suscitada pela requerida, em sede de
contrarrazões, não pode ser acolhida.

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Com efeito, dispõe o art. 932, do CPC:
Art. 932. Incumbe ao relator: (...)
III - não conhecer de recurso inadmissível, prejudicado ou que não
tenha impugnado especificamente os fundamentos da decisão
recorrida; (...).
O juízo de admissibilidade realizado pelo relator pode acarretar o
conhecimento ou o não conhecimento do recurso, segundo estejam ou não preenchidos os
requisitos recursais.
Dentre esses requisitos, encontra-se o da imprescindibilidade de impugnação
aos fundamentos da decisão recorrida, sob pena de o recurso não ser conhecido, por violar
o princípio da dialeticidade.
Na espécie, a despeito de os autores terem repetido, nas razões do recurso,
argumentos contidos na inicial, eles impugnaram especificamente os capítulos da sentença,
devolvendo ao tribunal o conhecimento da matéria impugnada.
Desta feita, de rigor o conhecimento do recurso dos autores.
Não colhe também a preliminar de carência de ação suscitada pela ré, em
suas razões recursais.

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Dispõe o art. 5o, inc. XXXV, da CF:
Art. 5o Todos são iguais perante a lei, sem distinção de qualquer
natureza, garantindo-se aos brasileiros e aos estrangeiros residentes
no País a inviolabilidade do direito à vida, à liberdade, à igualdade,
à segurança e à propriedade, nos termos seguintes: (...)
XXXV - a lei não excluirá da apreciação do Poder Judiciário lesão
ou ameaça a direito; (...).
Com efeito, o acesso ao Poder Judiciário constitui direito fundamental do
indivíduo, garantido por cláusula pétrea, que não condiciona o seu exercício ao prévio
esgotamento das vias administrativas.
Conquanto esse tão-só fato seja suficiente para legitimar o acesso dos
autores ao Poder Judiciário, há que se ter em conta que se a ré está resistindo à pretensão
dos autores em juízo, certamente outro não seria o seu comportamento na seara
administrativa.
Assim, de carência de ação não há que se falar.
Do mesmo modo, não prospera a preliminar de cerceamento de defesa.
Com efeito, dispõe o art. 355, do CPC:

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Art. 355. O juiz julgará antecipadamente o pedido, proferindo
sentença com resolução de mérito, quando:
I - não houver necessidade de produção de outras provas;
II - o réu for revel, ocorrer o efeito previsto no art. 344 e não
houver requerimento de prova, na forma do art. 349.
Ora, se a matéria controvertida for unicamente de direito, desnecessária se
afigura a produção de outras provas, além da documental. Nessa hipótese, impõe-se o
julgamento do feito no estado, não implicando tal circunstância em violação aos princípios
constitucionais do contraditório e da ampla defesa.
Por oportuno, consigne-se que a norma constante do dispositivo acima
transcrito é impositiva, não atribuindo ao juiz uma faculdade mas sim o dever de assim
proceder.
No caso em exame, como a controvérsia diz respeito a matéria unicamente
de direito, a prova é eminentemente documental, sendo, pois, desnecessária (e até mesmo
descabida) a dilação probatória, impondo o julgamento antecipado da lide.
Afastam-se, assim, as preliminares.
Ultrapassadas essas questões, passa-se à análise do mérito dos recursos.
De proêmio, cabe consignar a aplicabilidade do diploma consumerista e de
todos os princípios que lhe são inerentes ao caso concreto, haja vista que, de um lado,
figura fornecedor de produto (imóvel) e, do outro, o destinatário final do produto ou

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serviço (consumidor).
Colhe-se dos autos que, em 28/12/2014, os autores firmaram com a
requerida o Contrato Particular de Promessa de Venda e Compra de Unidade Imobiliária,
de fls. 24/38, visando a aquisição da fração ideal correspondente a 1/13 do apto. 1.110, da
Torre A, do empreendimento denominado Olímpia Park Resort (condomínio em
multipropriedade).
Referido contrato estabelecia em sua cláusula 10a (fls. 33/34):
“CLÁUSULA DÉCIMA DA CONCLUSÃO, ENTREGA E
VISTORIA DA OBRA
A PROMEITENTE VENDEDORA declara que as obras serão
iniciadas em agosto de 2013, e que, em virtude da grande extensão
do empreendimento, a construção se dará em duas etapas. A
primeira em que serão construídas as Torres A e B e parte da área
comum situada sob e entre as torres A e B, com previsão de entrega
para 48 meses contados a partir de agosto/2013, ou seja, julho de
2017; a segunda etapa em que serão construídas as Torres C e D e o
restante das áreas comuns, com previsão de entrega de 52 meses
contados a partir de abril de 2015, ou seja, julho de 2019. Deste
modo, declara que o tempo total de construção do empreendimento
ser da 72 meses contados a partir de agosto/2013.
PARÁGRAFO PRIMEIRO Fica pactuado entre as partes,
uma tolerância de 180 (cento e oitenta) dias úteis para
conclusão das obras, bem como uma prorrogação pela
ocorrência de caso fortuito ou força maior, de acordo com o
Art. 393, do Código Civil, (...)”.

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Referida cláusula, no entanto, afigura-se abusiva, pois atrela a tolerância a
dias úteis (e não corridos), postergando, assim, em cerca de 09 meses o prazo inicialmente
previsto, que findaria em 31/07/2017.
Ademais, o E. TJSP já fixou tese a respeito do prazo de tolerância,
considerando válida a cláusula contratual que preveja um prazo de até cento e oitenta dias
corridos para a entrega do imóvel. Confira-se:
“É valido o prazo de tolerância, não superior a cento e oitenta dias
corridos estabelecido no compromisso de venda e compra para
entrega de imóvel em construção, desde que previsto em cláusula
contratual expressa, clara e inteligível”. (TJSP, IRDR no
0023203-35.2016.8.26.0000, Tema 01).
Nessa esteira, o inadimplemento contratual da promitente vendedora se
configura no 181o dia corrido posterior à data contratualmente prevista para entrega das
chaves.
Na espécie, como a data prevista no contrato para entrega das chaves era
31/07/2017, o prazo de tolerância de 180 dias findou em 31/01/2018, restando configurada
a mora da vendedora a partir de 01/02/2018. Como o Habite-se da primeira etapa da obra
só foi expedido em 14/03/2018 (fls. 145/149), incontestável a mora da vendedora.
Nem se alegue que a postergação da entrega da obra foi convencionada
pelas partes no contrato e na Assembleia Geral de Instalação do Condomínio, a uma,
porque, como já dito, a cláusula contratual que atrela a tolerância a dias úteis afigura-se

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abusiva, sendo, pois, nula de pleno direito, e, a duas, porque, como ressaltado na sentença,
eventual extensão do prazo para entrega do imóvel não pode ser decidida em assembleia,
impondo a celebração de aditivo contratual que conte com expressa anuência do
consumidor.
Por fim, totalmente descabida a alegação de que o prazo de tolerância deve
ser contado em dias úteis, como os prazos processuais, haja vista que, além de não haver
qualquer fundamento em tal alegação, o contrato firmado entre as partes não tem natureza
processual e o novo CPC não ocasionou qualquer alteração nas contagens dos demais
prazos, notadamente de direito material.

A despeito do atraso na conclusão da obra, não se pode imputar à vendedora
a culpa pela rescisão do contrato. Isto porque, apesar de ela ter incorrido em mora em
01/02/2018 e o Habite-se ter sido expedido em 14/03/2018, os autores somente ajuizaram a
presente ação em 18/03/2019, ou seja, um ano após a conclusão da primeira etapa do
empreendimento, na qual se inseria a unidade adquirida pelos autores. Isso significa que o
motivo ensejador do pedido de rescisão do contrato não foi o atraso na entrega na obra,
pois, se assim fosse, teriam eles ajuizado a ação logo após o término do prazo de
tolerância; o que se extrai disso tudo é que o pedido de rescisão decorre da desistência dos
adquirentes.
Se assim é, não se pode atribuir à vendedora a culpa e a responsabilidade
pelo desfazimento do contrato, mas sim aos adquirentes.
Pois bem. O fato de o adquirente não ter mais interesse na manutenção do
contrato não constitui óbice à rescisão, haja vista que a súmula 1, deste E. TJSP, estabelece
que o adquirente, mesmo inadimplente, pode pleitear a resolução da avença e a devolução
das quantias pagas, compensando-se, porém, o vendedor pelas despesas de administração e

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propaganda..
De fato, o direito de retenção de valores pela construtora merece prestígio,
em razão dos custos por ela assumidos quando da construção do empreendimento, a
expectativa frustrada de rateio de despesas, os débitos com administração, meta de
unidades vendidas e outros gastos a compensar.
Esse entendimento está conforme com o entendimento do C. STJ, conforme
enuncia a súmula 543:
"Súmula no 543 do STJ - Na hipótese de resolução de contrato de
promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de
Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das
parcelas pagas pelo promitente comprador integralmente, em caso
de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou
parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao
desfazimento”. (grifei)
Pois bem. Uma vez enfatizada a legalidade da estipulação do direito de
retenção é de se alcançar o quantum justo a ser retido por perdas e danos.
A esse respeito, estabelece a cláusula 7a, parágrafo segundo do contrato
(30/31):
“CLÁUSULA SÉTIMA
DA INADIMPLÊNCIA E DA
RESCVISÃO DO CONTRATO (...)

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PARÁGRAFO SEGUNDO
Rescindido o contrato por
inadimplência ou culpa do PROMITENTE COMPRADOR fará jus
às importâncias que pagou, atualizadas que serão devolvidas na
mesma quantidade das parcelas pagas, deduzida da importância
equivalente a 10% (dez por cento) incidente sobre o valor a ser
restituído a título de pré-fixação das perdas e danos (CC art. 410)
independentemente de comprovação das mesmas; e também o sinal
do negócio (Arras) já consignado na Proposta de Compra e Venda
na forma prevista do art. 418 do Código Civil, a fim de cobrir
custos de comercialização, publicidade, tributos, comissões de
vendedores e outros custos assumidos pela PROMITENTE
VENDEDORA”.
Assim, cabível a retenção de 10% do total dos valores pagos
Quanto às arras, porém, necessário fazer-se, preliminarmente, uma análise
da sua natureza para verificar-se o cabimento ou não de sua retenção.
Com efeito, as arras (ou sinal) podem ser confirmatórias ou penitenciais.
Elas serão confirmatórias quando tiverem por função comprovar a conclusão do contrato,
representando início do pagamento do preço (art. 417, do CC). E serão penitenciais
quando, prevendo o contrato expressamente o direito de arrependimento, tiverem exclusiva
função indenizatória (art. 420, do CC).
Como se pode observar dos documentos de fls. 24 e 25, o sinal pago pelos
adquirentes não acarretou o correspondente abatimento no preço, não caracterizando,
portanto, início de pagamento. Isto porque, conforme se extrai do item C, do Quadro Geral
(fls. 25), o preço total do imóvel era de R$ 39.262,32, não tendo os R$ 2.900,00 dado de

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sinal sido utilizados para reduzir o valor da compra. Note-se que, para efeito de definição
do preço do imóvel, considera-se aquele constante do contrato e não da proposta. Se assim
é, as arras pagas pelos adquirentes não tinham natureza confirmatória.
De outra parte, o contrato não previu expressamente o direito de
arrependimento das partes e tampouco a pena cominada para essa hipótese; desse modo, as
arras não tinham também natureza penitencial.
Na verdade, como confessado pela própria ré a fls. 76, o valor recebido a
título de sinal destinou-se ao pagamento de comissão de corretagem.
Ora, como é cediço, a transferência da obrigação de pagamento da comissão
de corretagem ao adquirente depende da existência de cláusula contratual que prévia e
claramente informe ao consumidor acerca do preço total do imóvel, com destaque do valor
da comissão de corretagem de forma expressa.
Isso significa que somente é cabível o pagamento da comissão de
corretagem pelo consumidor, se o valor dessa comissão estiver expressamente
discriminado no contrato de compra e venda como contraprestação pela intermediação da
venda do imóvel objeto da avença firmada entre as partes.
No presente caso, porém, não se verifica tal previsão contratual, não
podendo o consumidor, portanto, arcar com o pagamento de tal despesa.
Assim, o valor pago a título de “sinal” (R$ 2.900,00) deve também ser
restituído aos autores, compondo, porém, a base de cálculo do percentual de retenção,

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juntamente com o total das parcelas pagas.
Quanto ao pagamento pelos adquirentes de taxa de fruição do imóvel, ela
não é devida, posto que a ré não comprovou a efetiva entrega das chaves. Importante
enfatizar que a tão-só expedição do “Habite-se” não caracteriza entrega do imóvel, que só é
considerado entregue com a efetiva entrega das chaves ao adquirente. Não bastasse isso,
como a própria ré admitiu, a fls. 290, os autores não usufruíram da propriedade adquirida,
o que, com mais razão, não autoriza a sua condenação ao pagamento de taxa de fruição.
No que tange à correção monetária dos valores a serem repetidos, tem-se
que o art. 884, do CC, dispõe que:
Art. 884. Aquele que, sem justa causa, se enriquecer à custa de
outrem, será obrigado a restituir o indevidamente auferido, feita a
atualização dos valores monetários.
A par da expressa disposição legal, é cediço que, constituindo a correção
monetária mera recomposição do valor da moeda frente à inflação, ela é devida sempre,
independentemente de pedido da parte.
Nesses termos, no caso em apreço, deve ela ser feita utilizando-se os índices
da tabela prática do E. TJSP, a partir de cada desembolso.
Quanto aos juros moratórios, tem-se que, tratando-se a espécie de resolução
de compromisso de compra e venda por iniciativa do comprador, devem eles incidir a
partir da data do trânsito em julgado da decisão, posto que inexiste mora anterior do

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promitente vendedor.
Essa questão, aliás, restou definitivamente decidida pelo C. STJ, por ocasião
do julgamento do REsp no 1.740.911/DF (tema 1.002), sob o rito dos recursos repetitivos,
quando se firmou a seguinte tese:
“Nos compromissos de compra e venda de unidades imobiliárias
anteriores à Lei no 13.786/2018, em que é pleiteada a resolução do
contrato por iniciativa do promitente comprador de forma diversa
da cláusula penal convencionada, os juros de mora incidem a partir
do trânsito em julgado da decisão”.
Esse entendimento, consolidado no C. STJ, já vinha sendo adotado por este
E. Tribunal, como se pode observar do seguinte julgado:
“COMPRA
E
VENDA IMOBILIÁRIA.
RESCISÃO
CONTRATUAL. Desistência do comprador. Abusividade das
cláusulas contratuais 33 e 34. O percentual de retenção de 20% se
mostra adequado para compensar razoavelmente os prejuízos
decorrentes da resolução do contrato e está de acordo com o
adotado pela jurisprudência em casos semelhantes. Juros de mora.
Decorrentes de lei. Incidência a partir do trânsito em julgado, tendo
em vista que o desfazimento da avença se deu por iniciativa do
comprador. Recurso parcialmente provido”.
(TJSP. Apel. no 1063455-49.2019.8.26.0100. Des. Relator: J. B.
Paula Lima. 10a Câmara de Direito Privado. D.J.: 13/05/2020).

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Apelação Cível no 1023458-59.2019.8.26.0100 - São Paulo - Voto no 5.195 – ALLM/LP
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Consigne-se, por oportuno, que a devolução dos valores deve se dar em
parcela única, nos moldes da Súmula 2 deste E. TJSP:
“Súmula 2: A devolução das quantias pagas em contrato de
compromisso de compra e venda de imóvel deve ser feita de uma
só vez, não se sujeitando à forma de parcelamento prevista para a
aquisição”.
Nem se alegue intervenção do Poder Judiciário nas relações privadas, em
desrespeito ao pacta sunt servanda, eis que, a uma, segundo o art. 5o, inc. XXXV, da CF,
não se excluirá da apreciação do Poder Judiciário lesão ou ameaça a direito; a duas,
tratando-se a espécie de relação consumerista, prevalecem as disposições do CDC; e, a três,
o princípio do pacta sunt servanda restou mitigado pelo CDC que autoriza, em seus artigos
6o, inc. V, e 51, inc. IV, a declaração de nulidade das cláusulas contratuais abusivas, que
coloquem o consumidor em desvantagem exagerada ou sejam incompatíveis com a boa-fé
e a equidade.
Destarte, os recursos de apelação devem ser PARCIALMENTE
PROVIDOS para condenar a ré a restituir também o valor pago pelos autores a título de
sinal. Todos os valores pagos (descontada a retenção de 10%) devem ser atualizados
monetariamente pelos índices da Tabela Prática a partir de cada desembolso e acrescidos
de juros moratórios de 1% ao mês desde a citação e devolvidos em parcela única e
imediata.
Em razão do que aqui restou decidido, notadamente o parcial provimento do
recurso dos autores, majoram-se os honorários advocatícios a serem pagos pela parte
requerida aos patronos dos requerentes (que decaíram de parte mínima do pedido) ao
importe de 13% sobre o valor da condenação, nos termos do art. 85, § 11, do CPC.

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Por último, de forma a evitar a oposição de embargos de declaração
destinados meramente ao prequestionamento e de modo a viabilizar o acesso às vias
extraordinária e especial, considera-se prequestionada toda a matéria constitucional e
infraconstitucional suscitada nos autos, uma vez que apreciadas as questões relacionadas à
controvérsia por este Colegiado, ainda que não tenha ocorrido a individualização de cada
um dos argumentos ou dispositivos legais invocados, cenário ademais incapaz de
negativamente influir na conclusão adotada, competindo às partes observar o disposto no
artigo 1.026, §2o do CPC.
Diante do exposto, pelo meu voto, REJEITO as preliminares e DOU
PARCIAL PROVIMENTO aos recursos.
JAIR DE SOUZA
Relator
(assinatura eletrônica)