Tribunal: TJSP
Processo: 1041761-67.2019.8.26.0506
Classe: Apelação Cível / Locação de Imóvel
Órgão julgador: Kioitsi Chicuta
Órgão colegiado: 32a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-09-01
Data de publicação: 2020-09-01

Ementa:
Locação. Imóvel residencial. Despejo por falta de pagamento c.c. cobrança e indenização. Sentença de parcial procedência. Insurgência recursal de ambas as partes. Cerceamento de defesa. Não ocorrência. Elementos suficientes nos autos para embasar a convicção judicial. Desnecessidade de dilação probatória. Pretensão da ré à aplicação de cláusula penal ao locador por vícios ocultos.

Ementa:
Locação. Imóvel residencial. Despejo por falta de pagamento c.c. cobrança e indenização. Sentença de parcial procedência. Insurgência recursal de ambas as partes. Cerceamento de defesa. Não ocorrência. Elementos suficientes nos autos para embasar a convicção judicial. Desnecessidade de dilação probatória. Pretensão da ré à aplicação de cláusula penal ao locador por vícios ocultos. Inadmissibilidade. Situação de inadimplência evidenciada. Afastamento da condenação por eventual acréscimo de custo com pinturas/reparos do imóvel locado. Questão que não comporta aferição em fase de cumprimento de sentença. Exigência de multas compensatória e moratória com base no mesmo fato gerador. Inadmissibilidade da cobrança em duplicidade ("bis in idem"). Determinação de exclusão dos honorários convencionais de 20%. Prevalência das regras processuais. Sucumbência recíproca reconhecida. Recurso do autor desprovido, provido parcialmente o da ré.
Não há cerceamento de defesa quando os elementos necessários para convicção judicial já se encontram nos autos, estando correto o julgamento antecipado da lide. O juiz é o destinatário das provas e a ele compete determinar a realização daquelas necessárias ao seu convencimento.
Não subsiste pretensão da ré de aplicação de cláusula penal ao autor pelos alegados vícios ocultos no imóvel, até porque não deduzido pedido reconvencional, verificando-se que sua defesa buscou rebater a alegação de inadimplência, apontando a existência de dificuldades financeiras, mas tal fato não é capaz de eximi-la das obrigações contratuais assumidas.
Evidenciada a situação de inadimplência da ré, a procedência parcial da demanda era medida de rigor.
Não é admissível a cobrança cumulada da multa moratória e da compensatória com base no mesmo fato gerador, sob pena de caracterizar "bis in idem" e enriquecimento sem causa da parte, vedado em nosso ordenamento.
Não tem cabimento a inclusão dos honorários convencionais de 20% na planilha de cálculo do autor, observando-se no processo as regras de sucumbência, devendo ser fixada pelo Juízo. Tal verba só seria exigível em caso de purgação da mora.
O caso é de sucumbência recíproca, conforme consignou a sentença, tendo em vista o acolhimento parcial dos pleitos formulados na exordial, não se cogitando de decaimento mínimo do autor.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2020.0000706210
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível no
1041761-67.2019.8.26.0506, da Comarca de Ribeirão Preto, em que é apelante/apelado
SERGIO LUIS ASTOLFI DOS SANTOS, é apelada/apelante ALESSANDRA DOS
SANTOS SILVA (ASSISTÊNCIA JUDICIÁRIA).
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 32a Câmara de Direito
Privado do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Negaram
provimento ao recurso do autor e deram provimento em parte ao da ré. V. U., de
conformidade com o voto do relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores CAIO MARCELO
MENDES DE OLIVEIRA (Presidente sem voto), FRANCISCO OCCHIUTO JÚNIOR
E LUIS FERNANDO NISHI.
São Paulo, 1o de setembro de 2020.
KIOITSI CHICUTA
Relator
Assinatura Eletrônica

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Apelação Cível no 1041761-67.2019.8.26.0506 -Voto no 43813
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COMARCA : Ribeirão Preto – 7a Vara Cível – Juiz Thomaz Carvalhaes
Ferreira
APTES./APDOS. : Sergio Luis Astolfi dos Santos
Alessandra dos Santos Silva

VOTO No 43.813
EMENTA: Locação. Imóvel residencial. Despejo por
falta de pagamento c.c. cobrança e indenização.
Sentença de parcial procedência. Insurgência recursal
de ambas as partes. Cerceamento de defesa. Não
ocorrência. Elementos suficientes nos autos para
embasar a convicção judicial. Desnecessidade de dilação
probatória. Pretensão da ré à aplicação de cláusula
penal ao locador por vícios ocultos. Inadmissibilidade.
Situação de inadimplência evidenciada. Afastamento da
condenação por eventual acréscimo de custo com
pinturas/reparos do imóvel locado. Questão que não
comporta aferição em fase de cumprimento de sentença.
Exigência de multas compensatória e moratória com
base no mesmo fato gerador. Inadmissibilidade da
cobrança em duplicidade (“bis in idem”). Determinação
de exclusão dos honorários convencionais de 20%.
Prevalência das regras processuais. Sucumbência
recíproca reconhecida. Recurso do autor desprovido,
provido parcialmente o da ré.
Não há cerceamento de defesa quando os elementos necessários
para convicção judicial já se encontram nos autos, estando correto o
julgamento antecipado da lide. O juiz é o destinatário das provas e a
ele compete determinar a realização daquelas necessárias ao seu
convencimento.
Não subsiste pretensão da ré de aplicação de cláusula penal ao
autor pelos alegados vícios ocultos no imóvel, até porque não
deduzido pedido reconvencional, verificando-se que sua defesa
buscou rebater a alegação de inadimplência, apontando a existência
de dificuldades financeiras, mas tal fato não é capaz de eximi-la das
obrigações contratuais assumidas.
Evidenciada a situação de inadimplência da ré, a procedência
parcial da demanda era medida de rigor.
Não é admissível a cobrança cumulada da multa moratória e da
compensatória com base no mesmo fato gerador, sob pena de
caracterizar “bis in idem” e enriquecimento sem causa da parte,
vedado em nosso ordenamento.
Não tem cabimento a inclusão dos honorários convencionais de

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20% na planilha de cálculo do autor, observando-se no processo as
regras de sucumbência, devendo ser fixada pelo Juízo. Tal verba
só seria exigível em caso de purgação da mora.
O caso é de sucumbência recíproca, conforme consignou a
sentença, tendo em vista o acolhimento parcial dos pleitos
formulados na exordial, não se cogitando de decaimento mínimo do
autor.
Trata-se de recursos interpostos contra r. sentença de fls. 121/129
que julgou parcialmente procedente a ação, tornando definitiva a liminar, declarando
rescindido o contrato e decretando o despejo da parte requerida. Condenou a ré ao
pagamento do saldo devedor dos aluguéis e acessórios de junho de 2019 até a efetiva
desocupação, atualizados e acrescidos de juros de mora a partir de seus vencimentos,
incluindo-se apenas a multa moratória, a serem apurados em fase de liquidação,
inclusive com eventual acréscimo de custo com pintura/reparos, após eventual
necessidade de apuração pericial (arbitramento). Ficou declarada a inexigibilidade da
cobrança de despesas administrativas, bem como da multa compensatória da cláusula
nona (fl. 31). Tendo em vista a sucumbência recíproca em maior parte da ré, deverá ela
arcar com 3/4 das custas, despesas processuais e honorários advocatícios fixados em
10% sobre o valor corrigido da condenação, ressalvada a gratuidade de justiça, nos
termos do artigo 98, § 3o, do CPC, sem compensação desta última verba, cabendo
remanescente sucumbencial ao polo ativo (1/4).
Alega o autor que a multa compensatória é devida, porquanto
decorre do descumprimento do contrato, estando prevista na cláusula nona, em
observância ao disposto no artigo 23, I, da Lei 8.245/91. Aduz que também são devidas
as despesas administrativas relativas às custas de alteração do boleto e carta de
cobrança, pois estão previstas na cláusula quarta do contrato. Assevera que deve ser
observado o princípio do “pacta sunt servanda”. Afirma a possibilidade de cumulação
dos honorários contratuais e sucumbenciais. Insurge-se, ainda, contra sua condenação
ao pagamento dos ônus sucumbenciais, pois decaiu em parte mínima, sendo que a
recorrida deve arcar por inteiro com os ônus. Por isso, pleiteia a reforma da sentença.

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Alega a ré, por seu lado, que, apesar de ter havido comunicação
de alguns problemas no imóvel, apenas foi consertado o problema debaixo da pia. Aduz
que foi obrigada a pagar os aluguéis mesmo residindo em imóvel em estado deplorável.
Sustenta que os vícios ocultos são de responsabilidade do proprietário, ora apelado.
Afirma a ocorrência de cerceamento de defesa, pois manifestou interesse na realização
de prova pericial para avaliação do estado do imóvel. Assevera que nunca se negou a
pagar o débito, tanto que fez proposta de acordo para pagamento da dívida. Requer seja
afastada condenação com pintura e reparos, pois os danos constantes no imóvel foram
causados pelo desleixo do proprietário, bem como pretende seja o apelado condenado
ao pagamento de cláusula penal por todos os vícios ocultos do imóvel. Por isso, pleiteia
a reforma da sentença.
Recursos tempestivos, com preparo apenas o do autor (ré
beneficiária da gratuidade da justiça), com contrarrazões, os autos subiram a este
Tribunal.
É o resumo do essencial.
Fica repelida a arguição da ré de cerceamento de defesa, estando
correto o julgamento antecipado da lide, tendo em vista que o magistrado considerou
desnecessária a produção de outras provas, diante dos elementos constantes nos autos e
que se mostraram suficientes para formar a convicção judicial. O juiz é o destinatário
maior das provas e a sua produção está condicionada à necessidade e à conveniência,
tanto assim que, nos termos do artigo 370 do Código de Processo Civil, pode o
magistrado determinar as provas necessárias à instrução do processo, indeferindo as
diligências inúteis ou meramente protelatórias. O convencimento é do julgador que irá
efetuar a entrega da prestação jurisdicional.

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Nem mesmo a realização de perícia se mostrou necessária na
hipótese, diante das circunstâncias do caso. Isso porque a ré sequer trouxe indício de
prova documental segura a embasar suas alegações no sentido de que houve
comunicação ao locador sobre alguns problemas existentes no imóvel. As conversas de
“Whatsapp” reproduzidas são vagas e imprecisas e as fotografias juntadas foram
produzidas unilateralmente e sequer é possível aferir, com segurança, se são relativas ao
imóvel em questão (fls. 91/96).
Ademais, por ocasião da celebração do contrato de locação, foi
realizada vistoria de entrada do imóvel, firmada pela locatária, e atestando boas
condições do imóvel (fl. 34), sem que se tenha notícia de qualquer comunicação sobre
fato não descrito no referido laudo. Embora alegue existência de vícios ocultos
(infiltração no teto da cozinha, ventilador do quarto e da sala não funcionam, vazamento
debaixo da pia, luz do hall e quarto não funcionam), vê-se que não caracterizam defeitos
estruturais e sobre os quais não tinha ciência no momento da entrada do imóvel,
anotando-se, ainda, que no tocante ao alegado vazamento da pia, nas suas razões
recursais afirmou que o suposto problema foi sanado. Assim, a realização de prova
pericial pretendida pela ré em nada modificaria o convencimento judicial externado.
Nem mesmo subsiste a pretensão da ré de aplicação de cláusula
penal ao autor pelos alegados vícios ocultos, até porque não deduzido pedido
reconvencional, verificando-se que sua defesa buscou rebater a alegação de
inadimplência, apontando a existência de dificuldades financeiras, mas tal fato não é
capaz de eximi-la das obrigações contratuais assumidas.
Assim, evidenciada a situação de inadimplência, a procedência
parcial da demanda era medida de rigor.
Apenas num ponto merece acolhimento a insurgência recursal da

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ré e diz respeito ao afastamento da condenação de “eventual custo com
pinturas/reparos” no imóvel locado. Isso porque o pleito foi formulado na exordial de
forma genérica e não houve desocupação do imóvel para aferição do seu estado atual e
comparação com o estado em que foi entregue à locatária no início do contrato, o que
poderá demandar dilação probatória, não comportando essa avaliação e acréscimo na
fase de cumprimento de sentença.
Quanto à insurgência do autor, não lhe assiste razão.
Não comporta alteração a sentença na parte que determinou
exclusão da multa compensatória exigida pelo locador. Assim porque não é possível a
cumulação das multas moratória e compensatória, porquanto embasadas no mesmo fato
gerador, consistente no inadimplemento de aluguéis e encargos locatícios, a configurar
“bis in idem” e enriquecimento sem causa da parte, o que não é admitido no
ordenamento.
Nesse sentido, já decidiu esta Colenda Câmara:
“Despejo por falta de pagamento. Cumulação com cobrança de alugueres e
encargos contratuais. Locadora que pleiteia o pagamento cumulado de multa
moratória e compensatória pelo mesmo fato gerador. Inadmissibilidade.
Precedentes da Câmara e do STJ. Condenação afastada a esse título.
Sucumbência mantida. Recurso provido em parte.” (Apelação no
0001855-33.2013.8.26.0301 rel. Des. Ruy Coppola j. 15/12/2016).
“Locação de imóvel. Despejo por falta de pagamento c.c. cobrança.
Inadimplemento incontroverso. Ação julgada procedente. Apelação da ré.
Petição do autor-apelado informando a desocupação do imóvel. Preliminar
de nulidade da sentença por alegado cerceamento de defesa. Julgamento
antecipado de rigor. Preliminar rejeitada. Mérito. Renovação dos argumentos
anteriores. Suposta infiltração no imóvel. Alegação de inviabilidade de uso
do imóvel. Ausência de demonstração de que tenha notificado o locador

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sobre o alegado vício. Exceção do contrato não cumprido: inaplicabilidade.
Insurgência quanto à aplicação de multa contratual, no patamar de três
aluguéis. Pretensão ao seu afastamento ou redução. Acolhimento. Multa
compensatória indevida. Infração consubstanciada na falta de pagamento.
Previsão de multa moratória de 10% para tal infração. Impossibilidade de
aplicação concomitante de duas penalidades para o mesmo fato
(inadimplemento). Precedentes do C. STJ e desta E. Corte. Sentença
reformada em parte. Ônus sucumbenciais mantidos. Recurso parcialmente
provido.” (Apelação no 1012474-74.2015.8.26.0320 rel. Des. Francisco
Occhiuto Júnior j. 02/02/2017)
A propósito, já se pronunciou o Colendo STJ: “conquanto seja
possível a cumulação das multas moratória e compensatória, é indispensável para
tanto que ambas estejam previstas na avença locatícia e tenham fatos geradores
distintos" (REsp n. 844.882/RJ, Relatora Ministra LAURITA VAZ, QUINTA TURMA,
julgado em 21/9/2010, DJe 11/10/2010).
Por outro lado, as despesas relativas à alteração de boleto
bancário e emissão de carta de cobrança decorrem de prática abusiva com origem em
contrato de locação, não cabendo repassar ao locatário o dever de pagar tais despesas
administrativas, por representar uma desvantagem exacerbada ao inquilino, sendo
incompatível com os princípios da boa-fé e equidade que regem as relações contratuais.
Bem por isso, está correta a determinação da sentença para que sejam excluídas tais
despesas.
Desse modo, revela-se impertinente alegação de não observância
ao “pacta sunt servanda”.
De outra parte, está correto o entendimento adotado na sentença
de exclusão dos honorários advocatícios contratuais de 20% constantes na planilha de
cálculo do autor, não podendo ser cobrados neste processo, por prevalecer a regra legal

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da sucumbência. Somente nos casos de purgação da mora em ação de despejo é possível
a inclusão dos honorários advocatícios previstos contratualmente nos valores cobrados,
consoante prevê o artigo 62, inciso II, da Lei 8.245/91, contudo, nas demais demandas
judiciais prevalece a verba honorária fixada pelo Juízo.
Nesse sentido:
“LOCAÇÃO. COBRANÇA DE ALUGUÉIS E DEMAIS ENCARGOS.
Controvérsia quanto à data da desocupação do imóvel. Termo de entrega das
chaves que é unilateral. Prova oral que se contradiz. Contas de água que
indicam consumo mínimo no mês de outubro de 2017. Na ausência de
elementos seguros acerca da data de desocupação do bem, há que se
considerar que houve entrega das chaves em setembro de 2017, devendo ser
excluído da cobrança o aluguel devido para o mês de outubro de 2017.
Caução. Compensação que não é automática. Sem autorização do locador,
não é possível afastar a mora. Possibilidade, contudo, de compensação do
débito com o valor da caução prestada em garantia. Reparação de danos.
Ausência de laudo de vistoria. Desacolhimento do pedido. Honorários
contratuais incidem apenas na situação de purgação da mora
disciplinada pelo art. 62, II, da Lei 8.245/91. Recurso dos réus
parcialmente provido, desprovido o do autor. (Apelação Cível
1046023-04.2017.8.26.0224; Relator (a): Milton Carvalho; Órgão Julgador:
36a Câmara de Direito Privado; Foro de Guarulhos - 3a Vara Cível; Data do
Julgamento: 23/01/2020; Data de Registro: 23/01/2020)
“LOCAÇÃO Ação de despejo por falta de pagamento cumulada com
pedido de cobrança Decisão inicial que autorizou a purga da mora
Mandado expedido com indicação da possibilidade Ciência inequívoca
Questionamento para a incidência da multa e dos honorários Todavia, sem
depósito do valor incontroverso Audiência de conciliação Sem notícia
sobre o interesse da parte contrária Autocomposição possível a qualquer
tempo Ausente cerceamento de defesa ou infringência ao devido processo
legal Inadimplemento confesso Código de Defesa do Consumidor
Inaplicabilidade Ausente relação de consumo Sem hipótese para a

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redução da multa moratória Afastados honorários advocatícios previstos no
contrato Fixação em razão da sucumbência em aplicação à prescrição do
artigo 85 do Novo Código de Processo Civil Sentença mantida. Apelação
não provida.” (Apelação Cível 1018448-53.2016.8.26.0451; Relator (a): Sá
Moreira de Oliveira; Órgão Julgador: 33a Câmara de Direito Privado; Foro
de Piracicaba - 5a Vara Cível; Data do Julgamento: 23/10/2017; Data de
Registro: 24/10/2017)
O caso é de sucumbência recíproca, conforme consignou a
sentença, tendo em vista o acolhimento parcial dos pleitos formulados na exordial, não
se cogitando de decaimento mínimo do autor, diversamente do sustentado nas razões
recursais. Diante do ora decidido, no tocante aos honorários sucumbenciais, mantém-se
os parâmetros delineados na r. sentença.
Isto posto, nega-se provimento ao recurso do autor e dá-se
provimento parcial ao da ré.
KIOITSI CHICUTA
Relator