Tribunal: TJSP
Processo: 2249206-04.2019.8.26.0000
Classe: Agravo de Instrumento / Vícios de Construção
Órgão julgador: Clara Maria Araújo Xavier
Órgão colegiado: 8a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-02-26
Data de publicação: 2020-02-26

Ementa:
Agravo de instrumento - Julgamento parcial do mérito - Decisão agravada que reconheceu a prescrição da pretensão de restituição dos valores pagos a título de comissão de corretagem e taxa de atribuição de unidade, bem como a decadência do direito de pleitear indenização pela desvalorização do imóvel em decorrência dos vícios construtivos apontados na petição - Insurgência do adquirente -

Ementa:
Agravo de instrumento - Julgamento parcial do mérito - Decisão agravada que reconheceu a prescrição da pretensão de restituição dos valores pagos a título de comissão de corretagem e taxa de atribuição de unidade, bem como a decadência do direito de pleitear indenização pela desvalorização do imóvel em decorrência dos vícios construtivos apontados na petição - Insurgência do adquirente - PRESCRIÇÃO - Incidência da prescrição trienal sobre a pretensão de restituição dos valores pagos a título de comissão de corretagem e taxa de atribuição de unidade - Tema 938 (REsp n. 1.551.956) - DECADÊNCIA - Inocorrência - Direito de pleitear indenização pela desvalorização do imóvel em decorrência dos vícios construtivos apontados na inicial - Incidência do prazo prescricional quinquenal do artigo 27 do CDC - Afastada a aplicação do artigo 445 do CC e 26 do CDC - Reparação de danos por fato do produto - Decisão parcialmente reformada para afastar a decadência do direito do pleito indenizatório, determinando-se o prosseguimento da instrução processual - Recurso parcialmente provido.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2020.0000132090
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Agravo de Instrumento no
2249206-04.2019.8.26.0000, da Comarca de Ribeirão Preto, em que é agravante ANDRE
PRADO DOS SANTOS, são agravados BILD DESENVOLVIMENTO IMOBILIARIO
LTDA e VITTA PALMIRO BIM RP DESENVOLVIMENTO IMOBILIÁRIO SPE
LTDA.
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 8a Câmara de Direito Privado do
Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Deram provimento em
parte ao recurso. V. U., de conformidade com o voto do relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores PEDRO DE
ALCÂNTARA DA SILVA LEME FILHO (Presidente) e SALLES ROSSI.
São Paulo, 26 de fevereiro de 2020.
CLARA MARIA ARAÚJO XAVIER
Relatora
Assinatura Eletrônica

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Agravo de Instrumento no 2249206-04.2019.8.26.0000 -Voto no 5797
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Agravo de Instrumento no 2249206-04.2019.8.26.0000
Comarca: Ribeirão Preto
Agravante: André Prado dos Santos
Agravados: Bild Desenvolvimento Imobiliário Ltda e outro
VOTO No 5797

Agravo de instrumento - Julgamento parcial do mérito - Decisão
agravada que reconheceu a prescrição da pretensão de restituição
dos valores pagos a título de comissão de corretagem e taxa de
atribuição de unidade, bem como a decadência do direito de
pleitear indenização pela desvalorização do imóvel em decorrência
dos vícios construtivos apontados na petição - Insurgência do
adquirente - PRESCRIÇÃO - Incidência da prescrição trienal
sobre a pretensão de restituição dos valores pagos a título de
comissão de corretagem e taxa de atribuição de unidade - Tema
938 (REsp n. 1.551.956) - DECADÊNCIA - Inocorrência -
Direito de pleitear indenização pela desvalorização do imóvel em
decorrência dos vícios construtivos apontados na inicial -
Incidência do prazo prescricional quinquenal do artigo 27 do CDC
- Afastada a aplicação do artigo 445 do CC e 26 do CDC -
Reparação de danos por fato do produto - Decisão parcialmente
reformada para afastar a decadência do direito do pleito
indenizatório, determinando-se o prosseguimento da instrução
processual - Recurso parcialmente provido.

Vistos.
Trata-se de agravo de instrumento interposto por
André Prado dos Santos, contra a r. decisão de fls. 625/630 dos autos
originários que, nos autos de ação de indenização por danos materiais e
morais que lhe foi ajuizada em face de Bild Desenvolvimento Imobiliário
Ltda e outro, ao julgar parcialmente o mérito, dentre outras questões,

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reconheceu a prescrição da pretensão de restituição dos valores pagos a título
de comissão de corretagem e taxa de atribuição de unidade, bem como a
decadência do direito de pleitear indenização pela desvalorização do imóvel
em decorrência dos vícios construtivos apontados na petição e, em relação a
essas matérias julgou extinto o feito, com resolução de mérito nos termos do
art. 487, II do CPC.
Afirma o agravante que embora se trate de relação de
consumo, inaplicável ao caso o prazo decadencial previsto no art. 26 do CDC.
Esclarece que, no caso, o magistrado abordou o tema como vício, ou seja,
como se ele estivesse pleiteando o complemento da área, a resolução
contratual, ou o abatimento proporcional do preço pago pela unidade, o que,
segundo aduz, merece ser afastado, tendo em vista que o que se busca nesta
contenda é a indenização pelo inadimplemento contratual. Diante disso,
assevera que não é o caso de incidência de prazo decadencial mas sim de
prescrição, cujo prazo é decenal na hipótese. No mais, aponta que ajuizou a
presente ação para buscar indenização em virtude de diversas situações
ocorridas pelo descumprimento das normas da ABNT na execução dos
projetos construtivos pela requerida, tais como falhas no isolamento acústico,
nos projetos elétricos e hidráulico, defeitos nos puxadores das janelas,
ineficácia na impermeabilização e, além de tubulação solta e batentes e
contrapisos não nivelados corretamente. Busca, também a restituição dos
valores pagos a título de taxa de individualização na matrícula ou atribuição
de unidade, a qual alega não estar relacionada às despesas com corretagem,
taxa SATI ou atividade congênere, não havendo que se falar, portanto, em
incidência de prazo prescricional trienal, conforme entendeu o magistrado.
Diante de todo o exposto, requer, preliminarmente, seja atribuído efeito

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suspensivo ao seu recurso e que, ao final, seja reformada a decisão agravada,
a fim de afastar o reconhecimento da decadência, determinando o
prosseguimento da instrução processual com realização de prova pericial para
aferição da existência e extensão de todos os vícios construtivos, bem como
que seja afastada a prescrição trienal especificamente à taxa de atribuição de
unidade, condenando as agravadas à restituição integral dos valores pagos.
Recurso tempestivo e dispensado do preparo.
Deferido o efeito suspensivo para sobrestar o curso do
processo (fls. 61/63).
Contraminuta às fls. 68/78.
Não houve oposição acerca da realização do
julgamento virtual.
É o relatório.
A decisão questionada foi proferida em sede de ação
de indenização, por meio da qual busca o agravante ser indenizado pelos
danos materiais e morais decorrentes dos vícios construtivos existentes no
imóvel por ele adquirido.
O juízo “a quo”, ao julgar parcialmente o mérito,
dentre outras questões, reconheceu a prescrição da pretensão de restituição
dos valores pagos a título de comissão de corretagem e taxa de atribuição de

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unidade, bem como a decadência do direito de pleitear indenização pela
desvalorização do imóvel em decorrência dos vícios construtivos apontados
na petição e, em relação a essas matérias, julgou extinto o feito, com
resolução de mérito nos termos do art. 487, II do CPC.
O inconformismo manifestado comporta parcial
acolhida.
Inicialmente, no que toca à prescrição da comissão de
corretagem/SATI, atualmente, o STJ, na sistemática de julgamento dos
recursos repetitivos, firmou o Tema 938:
“(i) incidência da prescrição trienal sobre a pretensão
de restituição dos valores pagos a título de comissão
de corretagem ou de serviço de assistência técnico-
imobiliária (SATI), ou atividade congênere (art. 206,
par. 3o, IV, CC) (vide REsp n. 1.551.956)”.
Na espécie, os pagamentos questionados foram
realizados no período de setembro/outubro de 2014 (fls. 105/107), sendo que
a demanda foi intentada apenas em 26.09.2018, isto é, depois que o prazo de
três anos já havia se escoado.
Igualmente se encontra prescrita a pretensão de
restituição dos valores pagos a título de taxa de individualização de matrícula
(atribuição de unidade), pois o prazo prescricional incidente é o trienal,
previsto no artigo 206, § 3o, IV do Código Civil: “Art. 206. Prescreve: § 3o

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Em três anos: [...] IV a pretensão de ressarcimento de enriquecimento sem
causa;” Nesse sentido: Apelação Cível 1003835-52.2019.8.26.0506; Relator
(a): Luis Mario Galbetti; Órgão Julgador: 7a Câmara de Direito Privado;
Foro de Ribeirão Preto - 3a Vara Cível; Data do Julgamento: 24/03/2014;
Data de Registro: 19/12/2019.
Assim, considerando que o pagamento da referida
taxa se deu em fevereiro de 2015 (fls. 101/104) e a presente ação fora
proposta em 26.09.2018, forçoso concluir, portanto, que a prescrição atingiu a
pretensão autoral também quanto a essa verba.
Já quanto ao direito de pleitear indenização pela
desvalorização do imóvel em decorrência dos vícios construtivos apontados,
não é o caso de reconhecimento da ocorrência de decadência, uma vez que a
hipótese é de ação de cunho indenizatório, em que pretende o autor a
indenização pelos danos morais sofridos e pelos prejuízos materiais advindos
da inadequação do empreendimento com as normas construtivas, bem como
da diferença entre o que foi prometido e aquilo que foi efetivamente entregue
pelas agravadas.
Nessa conformidade, verifica-se que o autor não
postula qualquer rescisão contratual ou redução no preço do imóvel, de sorte
que não há que se falar na aplicação do artigo 445 do Código Civil, tampouco
do prazo decadencial de 90 dias previsto no artigo 26 do Código de Defesa do
Consumidor.
Neste cenário, impositivo o reconhecimento de que os

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vícios constatados caracterizam fato do produto (e não vício do produto),
submetendo-se, pois, a pretensão reparatória ao prazo prescricional (e não
decadencial) de cinco anos, previsto pelo artigo 27 do CDC.
Nesse sentido, confira-se o ensinamento do Dr.
NELSON ROSENVALD: “... se a obra foi entregue há um ano e o defeito é
descoberto, a partir desse momento fluirá o prazo decadencial de 180 dias
para que se reclame o defeito, com o desfazimento do negócio jurídico (ação
redibitória) ou o abatimento do preço (ação estimatória ou quanti minoris).
Ultrapassado esse prazo de 180 dias, a garantia restaria esvaída, não mais
sendo possível ao dono da obra reclamar o desfazimento do contrato. Nada
impedirá, de qualquer sorte, que reclame eventuais perdas e danos, no prazo
prescricional comum (três anos se o contrato de empreitada for civil, e cinco
anos, tratando-se de uma relação consumerista)” (Código Civil Comentado:
doutrina e jurisprudência: Coordenador Ministro CEZAR PELUSO 9a ed.
Rev. e atual., Manole, 2016, art. 618, pág. 629).
Aplicável à hipótese a disposição do art. 27 do Código
de Defesa do Consumidor, de molde a afastar a pretendida ocorrência de
decadência, pois não houve o decurso do prazo de cinco anos (imóvel foi
entregue em 04.02.2017 - fls. 324, ao passo que a ação foi proposta em
26.09.2018).
A este respeito, por sua pertinência e adequação,
convém reproduzir parte do julgado proferido pelo Egrégio Superior Tribunal
de Justiça:

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"DIREITO DO CONSUMIDOR. HIPÓTESE DE
CONFIGURAÇÃO DE FATO DO PRODUTO E
PRAZO
PRESCRICIONAL
APLICÁVEL.
O
aparecimento de grave vício em revestimento (pisos e
azulejos), quando já se encontrava devidamente
instalado na residência do consumidor, configura fato
do produto, sendo, portanto, de cinco anos o prazo
prescricional da pretensão reparatória (art. 27 do
CDC).
Nas
relações
de
consumo,
consoante
entendimento do STJ, os prazos de 30 dias e 90 dias
estabelecidos no art. 26 referem-se a vícios do produto
e são decadenciais, enquanto o quinquenal, previsto
no art. 27, é prescricional e se relaciona à reparação
de danos por fato do produto ou serviço (REsp
411.535-SP, Quarta Turma, DJ de 30/9/2002). O vício
do produto, nos termos do art. 18 do CDC, é aquele
correspondente ao não atendimento, em essência, das
expectativas do consumidor no tocante à qualidade e à
quantidade, que o torne impróprio ou inadequado ao
consumo ou lhe diminua o valor. Assim, o vício do
produto restringe-se ao próprio produto e não aos
danos que ele pode gerar para o consumidor,
sujeitando-se ao prazo decadencial do art. 26 do CDC.
O fato do produto, por sua vez, sobressai quando esse
vício for grave a ponto de ocasionar dano indenizável
ao patrimônio material ou moral do consumidor, por
se tratar, na expressão utilizada pela lei, de defeito. É
o que se extrai do art. 12 do CDC, que cuida da
responsabilidade pelo fato do produto e do serviço.
Ressalte-se que, não obstante o § 1o do art. 12 do CDC
preconizar que produto defeituoso é aquele desprovido
de segurança, doutrina e jurisprudência convergem
quanto à compreensão de que o defeito é um vício
grave e causador de danos ao patrimônio jurídico ou
moral. Desse modo, a eclosão tardia do vício do
revestimento, quando já se encontrava devidamente
instalado na residência do consumidor, determina a
existência
de
danos
materiais
indenizáveis
e
relacionados com a necessidade de, no mínimo,
contratar serviços destinados à substituição do
produto defeituoso, caracterizando o fato do produto,

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sujeito ao prazo prescricional de 5 anos." (Recurso
Especial no 1.176.323-SP, Rel. Min. Villas Bôas
Cueva, j. 03/03/2015).
No mesmo sentido, confira-se como já decidiu esta Corte de
Justiça:
Agravo de instrumento. Ação de indenização por danos
materiais. Compra e venda de imóvel. Alegado vício
construtivo. Metragem da garagem inferior ao constante
do contrato e da matrícula. Insurgência da Ré. Preliminar
de não conhecimento afastada, pois caracterizada a
circunstância de mitigação do rol do artigo 1.015 do
CPC. No mérito, decadência que não é reconhecida, pois
a
ação
tem
natureza
indenizatória.
Precedentes
jurisprudenciais desta E. 3a Câmara de Direito Privado.
Recurso não provido (TJSP; Agravo de Instrumento
2203569-30.2019.8.26.0000; Relator (a): João Pazine
Neto; Órgão Julgador: 3a Câmara de Direito Privado;
Foro de São José do Rio Preto - 5a Vara Cível; Data do
Julgamento: 17/10/2019; Data de Registro: 17/10/2019).
Do exposto, preservada a convicção da douta Julgadora “a
quo”, o provimento questionado deve ser parcialmente reformado para afastar
a decadência do direito do pleito indenizatório, determinando-se o
prosseguimento da instrução processual.
Eventuais embargos declaratórios serão julgados em
sessão virtual, salvo se manifestada oposição na própria petição de
interposição dos embargos, nos termos do art. 1o da Resolução n.o 549/2011
do Órgão Especial deste E. Tribunal de Justiça, entendendo-se o silêncio

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como concordância.
Ante o exposto, dá-se parcial provimento ao recurso.
CLARA MARIA ARAUJO XAVIER
Relatora
(assinatura eletrônica)