Tribunal: TJSP
Processo: 1010908-21.2018.8.26.0309
Classe: Apelação Cível / Compra e Venda
Órgão julgador: Edson Luiz de Queiróz
Órgão colegiado: 9a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-09-01
Data de publicação: 2020-09-02

Ementa:
Apelação cível. Compra e venda de unidade em condomínio hoteleiro. Ação de rescisão e anulação de ato jurídico. Alegação de que a ré agiu maliciosamente, omitindo informação de que se tratava de investimento de risco.
Sentença de reconhecimento da decadência em relação ao pedido de anulação do contrato por vício de consentimento e de procedência para declarar a rescisão do contrato por culpa da

Ementa:
Apelação cível. Compra e venda de unidade em condomínio hoteleiro. Ação de rescisão e anulação de ato jurídico. Alegação de que a ré agiu maliciosamente, omitindo informação de que se tratava de investimento de risco.
Sentença de reconhecimento da decadência em relação ao pedido de anulação do contrato por vício de consentimento e de procedência para declarar a rescisão do contrato por culpa da ré.
Compra e venda e alienação fiduciária firmada com Cadema Administração de Bens Próprios e Participações Ltda. Cláusula X do contrato estipula a constituição da alienação fiduciária em garantia, com transferência da propriedade resolúvel do imóvel do comprador ao vendedor, em garantia do pagamento da dívida. Alienação fiduciária que também consta no registro imobiliário da compra e venda.
Ação interposta apenas contra a ré Sei Jundiaí Empreendimentos Imobiliários, que compareceu em anterior compromisso de compra e venda, na qualidade de incorporadora/anuente, por ter sido responsável pelo empreendimento. Impossibilidade.
Lide de rescisão/anulação/desfazimento do contrato de compra e venda (representado por escritura pública de venda e compra) que deve ser composta por todos aqueles que participaram do ato. Empresa Cadema Administração de Bens Próprios e Participações Ltda. não foi incluída na lide.
Contratos de compra e venda e alienação fiduciária não podem ser desfeitos sem a participação da vendedora e credora fiduciária.
Direito da credora fiduciária que será atingido, devendo integrar a relação jurídica processual. Interpretação do disposto no artigo 115, I do Código de Processo Civil. Presença litisconsórcio passivo necessário. Caracterização da nulidade insanável.
Processo extinto, sem resolução do mérito, por falta de pressuposto de regular constituição e desenvolvimento do processo, nos termos do artigo 485, IV, do CPC.
Sucumbência invertida.
Resultado. Recurso provido.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2020.0000708263
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível no
1010908-21.2018.8.26.0309, da Comarca de Jundiaí, em que é apelante SEI
JUNDIAÍ EMPREENDIMENTO IMOBILIÁRIO SPE LTDA. (SETIN), é apelado
MARCELO FAGUNDES DE OLIVEIRA (JUSTIÇA GRATUITA).
ACORDAM, em 9a Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça
de São Paulo, proferir a seguinte decisão: "Deram provimento ao recurso. V.
U. Sustentaram oralmente o Dr. Caio Mário Fiorini Barbosa (OAB/SP
no162.538) e a Dra. Priscilla Pigosso, (OAB/SP No 278.225).", de conformidade
com o voto do Relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Exmos. Desembargadores
GALDINO TOLEDO JÚNIOR (Presidente sem voto), CÉSAR PEIXOTO E
ANGELA LOPES.
São Paulo, 1o de setembro de 2020.
EDSON LUIZ DE QUEIROZ
RELATOR
Assinatura Eletrônica

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Apelação Cível no 1010908-21.2018.8.26.0309 - Jundiaí -Voto no 26300 K
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Voto no 26300
Apelação Cível no 1010908-21.2018.8.26.0309
Comarca: Jundiaí
Apelante: SEI Jundiaí Empreendimento Imobiliário Spe Ltda. (setin)
Apelado: Marcelo Fagundes de Oliveira
Juiz (a): Vanessa Velloso Silva Saad
Apelação cível. Compra e venda de unidade em
condomínio hoteleiro. Ação de rescisão e anulação de
ato jurídico. Alegação de que a ré agiu maliciosamente,
omitindo informação de que se tratava de investimento
de risco.
Sentença de reconhecimento da decadência em relação
ao pedido de anulação do contrato por vício de
consentimento e de procedência para declarar a rescisão
do contrato por culpa da ré.
Compra e venda e alienação fiduciária firmada com
Cadema Administração de Bens Próprios e Participações
Ltda. Cláusula X do contrato estipula a constituição da
alienação fiduciária em garantia, com transferência da
propriedade resolúvel do imóvel do comprador ao
vendedor, em garantia do pagamento da dívida.
Alienação fiduciária que também consta no registro
imobiliário da compra e venda.
Ação interposta apenas contra a ré Sei Jundiaí
Empreendimentos Imobiliários, que compareceu em
anterior compromisso de compra e venda, na qualidade
de incorporadora/anuente, por ter sido responsável pelo
empreendimento. Impossibilidade.
Lide de rescisão/anulação/desfazimento do contrato de
compra e venda (representado por escritura pública de
venda e compra) que deve ser composta por todos
aqueles que participaram do ato. Empresa Cadema
Administração de Bens Próprios e Participações Ltda.
não foi incluída na lide.
Contratos de compra e venda e alienação fiduciária não
podem ser desfeitos sem a participação da vendedora e
credora fiduciária.

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Direito da credora fiduciária que será atingido, devendo
integrar a relação jurídica processual. Interpretação do
disposto no artigo 115, I do Código de Processo Civil.
Presença
litisconsórcio
passivo
necessário.
Caracterização da nulidade insanável.
Processo extinto, sem resolução do mérito, por falta de
pressuposto de regular constituição e desenvolvimento
do processo, nos termos do artigo 485, IV, do CPC.
Sucumbência invertida.
Resultado. Recurso provido.
Vistos.
Adotado o relatório da decisão de primeiro grau,
acrescente-se tratar de ação de rescisão de contrato de compra de unidade
hoteleira autônoma, cumulada com pedido de anulação de ato jurídico, movida
sob alegação de que o réu agiu maliciosamente, omitindo informações de que
se tratava de investimento de risco, informação essa essencial para validade
do negócio jurídico.
Na via declaratória a r. sentença foi alterada para
prevalecer o seguinte dispositivo (fls. 1005/1006):
“Ante o exposto, por estes fundamentos e pelo mais que dos autos
consta, reconheço a decadência em relação ao pedido de anulação do contrato por vício de
consentimento, e julgo extinto o pedido com resolução do mérito, com base no art. 487, II, do
CPC.
E, ainda, JULGO PROCEDENTE A AÇÃO, e julgo extinto o feito com
fulcro no art. 487, inciso I, do CPC, para declarar a rescisão do contrato em questão, por culpa
da ré, determinando a devolução do valor de R$ 276.889,72 (duzentos e setenta e seis mil
oitocentos e oitenta e nove reais e setenta e dois centavos), devidamente corrigido desde o
desembolso pela Tabela Prática para Cálculo de Atualização Monetária dos Débitos Judiciais
do Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo, com juros de mora de 1% ao mês desde o
trânsito em julgado desta sentença, observando-se que as datas de desembolso constam da
cláusula 5.1 do quadro resumo, a fls. 104/105.
Os valores recebidos pelo autor a título de remuneração ou lucro,
auferidos com a unidade hoteleira objeto dos autos, serão deduzidos do valor de indenização a
que a ré foi condenada, mediante comprovação em sede de cumprimento de sentença.
Confirmo a liminar anteriormente concedida.
Pela maior sucumbência, condeno a ré ao pagamento das custas e
despesas processuais e de honorários advocatícios, que fixo em 10% do valor total da
condenação."
A ré apresentou recurso de apelação, alegando, em

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preliminar sua ilegitimidade passiva, vez que figurou no compromisso de
cessão de direitos, apenas na qualidade de incorporadora/anuente do
empreendimento que seria por ela desenvolvido.
No mérito, afirma que não é possível a rescisão
contratual, porque se trata de contrato com alienação fiduciária em garantia,
devendo ser observada a Lei n° 9.514/97. Insiste também na impossibilidade
da rescisão do contrato em questão, ante a quitação outorgada pelo autor à
alienante CADEMA.
Sustenta que não houve propaganda enganosa ou
promessa não cumprida, vez que o material publicitário relativo ao
empreendimento não traz nenhum apelo consubstanciado em falsidade ou que
fosse capaz de viciar a vontade do autor. Caso não sejam acolhidos os seus
pedidos pleiteia, subsidiariamente que, em caso de rescisão, os valores a
serem devolvidos sejam aqueles previstos na cláusula 6.9 do contrato.
O
recurso
foi
devidamente
processado,
com
apresentação de contrarrazões. Houve oposição ao julgamento virtual.
É o relatório do essencial.
Respeitado o entendimento do D. Juízo de primeiro grau,
a r. sentença deve ser anulada.
Isso porque da análise da Escritura de Venda e Compra
do Imóvel Urbano, com alienação fiduciária (fls. 113/124), extrai-se que consta
como outorgante vendedor e credor fiduciário CADEMA ADMINISTRAÇÃO DE
BENS PRÓPRIOS E PARTICIPAÇÕES LTDA. e como comprador e devedor
fiduciante MARCELO FANGUNDES OLIVEIRA, ora autor. Sintetizando: os
negócios jurídicos de compra e venda imobiliária e de alienação fiduciária
foram realizadas entre o autor (Marcelo) e terceiro que não compõe a lide
(Cadema).
A cláusula X do contrato (fls. 120) estipula a constituição
da alienação fiduciária em garantia, com transferência da propriedade
resolúvel do imóvel do comprador ao vendedor, em garantia do pagamento da
dívida. No registro imobiliário da compra e venda consta a anotação da
alienação fiduciária (fls. 122 e 124).
No entanto, a ação foi proposta apenas contra a ré SEI
JUNDIAÍ EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIO que compareceu em anterior
compromisso de compra e venda, na qualidade de incorporadora/anuente, por
ter sido responsável pelo empreendimento (fls. 100). Entretanto, a ré SEI
JUNDIAÍ não compareceu ao ato da escritura de compra e venda, alienação

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fiduciária e respectivo registro.
Em razão do contrato firmado entre as partes, os
pagamentos decorrentes da transação foram feitos pelo autor à CADEMA,
nenhum valor tendo sido transferido à SEI JUNDIAÍ.
Ocorre que, para rescindir/anular/desfazer o contrato de
compra e venda e de alienação fiduciária (representados por escritura pública)
é imprescindível que componham a lide todos aqueles que participaram dos
atos negociais. A questão é básica.
No
presente
caso,
a
empresa
CADEMA
ADMINISTRAÇÃO DE BENS PRÓPRIOS E PARTICIPAÇOES LTDA. não foi
incluída na lide. Entretanto, sem a participação da empresa CADEMA
(vendedora e credora fiduciária), tanto o contrato de compra e venda, quanto o
contrato de alienação fiduciária, não podem ser desfeitos.
Destarte, forçoso reconhecer que a rescisão do negócio
irá atingir o direito da credora fiduciária, a qual deve integrar a relação jurídica
processual, em razão do disposto no artigo 115, I do Código de Processo Civil.
Trata-se de litisconsórcio passivo necessário.
Vale realçar:
“(...) a ausência de citação de litisconsórcio necessário é vício que
equivale à ausência de citação. Afinal, o processo só se triangulariza
se estiverem (ou se forem provocados a estar) ali todos aqueles cuja
presença a lei considera necessária.” (Primeiros Comentários ao
Novo Código de Processo Civil, “Tereza Arruda Alvim Wambier, Maria
Lúcia Lins Conceição, Leonardo Ferres da Silva Ribeiro, Rogério
Licastro Torres de Mello, artigo por artigo, 3a tiragem, Ed. RT, página
209).
Assim, em virtude de nulidade insanável, decorrente do
litisconsórcio necessário e unitário, de rigor a anulação da r. sentença, com a
EXTINÇÃO DO PROCESSO sem resolução do mérito, por falta de
pressuposto de regular constituição e desenvolvimento do processo, nos
termos do artigo 485, IV, do CPC, com inversão do ônus da sucumbência,
arbitrados os honorários advocatícios, por equidade, em R$2.000,00,
observada a concessão da justiça gratuita ao autor.
Finalizando, as demais questões arguidas pelas partes
ficam prejudicadas, segundo orientação do Superior Tribunal de Justiça,
perfilhada pela Ministra Diva Malerbi, no julgamento dos EDcl no MS
21.315/DF, proferido em 08/06/2016, já na vigência CPC/2015: "o julgador não
está obrigado a responder a todas as questões suscitadas pelas partes,

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quando já tenha encontrado motivo suficiente para proferir a decisão (...),
sendo dever do julgador apenas enfrentar as questões capazes de infirmar a
conclusão adotada na decisão recorrida".
Na hipótese de apresentação de embargos de declaração
contra o presente Acórdão, ficam as partes intimadas a se manifestar, no
próprio recurso, a respeito de eventual oposição ao julgamento virtual, nos
termos do art. 1o da Resolução n.o 549/2011, com a redação alterada pela
Resolução no 772/2017 do Órgão Especial deste E. Tribunal de Justiça,
entendendo-se o silêncio como concordância.
Pelo exposto, DÁ-SE PROVIMENTO ao recurso de
apelação.
EDSON LUIZ DE QUEIROZ
Relator
(documento assinado digitalmente)