Tribunal: TJSP
Processo: 2108215-41.2020.8.26.0000
Classe: Agravo de Instrumento / Promessa de Compra e Venda
Órgão julgador: Alexandre Coelho
Órgão colegiado: 8a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-09-23
Data de publicação: 2020-09-23

Ementa:
AGRAVO DE INSTRUMENTO –– LIQUIDAÇÃO DE SENTENÇA EM AÇÃO RESOLUÇAO CONTRATUAL COM REINTEGRAÇAO DE POSSE – INDENIZAÇÃO DAS BENFEITORIAS – HOMOLOGAÇÃO DO VALOR DA PERÍCIA - INCONFORMISMO DO AUTOR – REJEIÇÃO – Alegação de que o laudo não considerou as irregularidades da construção quanto ao projeto aprovado pelo Município, deixando de observar os custos para regularização, além do estado das

Ementa:
AGRAVO DE INSTRUMENTO –– LIQUIDAÇÃO DE SENTENÇA EM AÇÃO RESOLUÇAO CONTRATUAL COM REINTEGRAÇAO DE POSSE – INDENIZAÇÃO DAS BENFEITORIAS – HOMOLOGAÇÃO DO VALOR DA PERÍCIA - INCONFORMISMO DO AUTOR – REJEIÇÃO – Alegação de que o laudo não considerou as irregularidades da construção quanto ao projeto aprovado pelo Município, deixando de observar os custos para regularização, além do estado das obras e o custo unitário básico da construção inacabada - Perícia técnica apresentada dentro dos parâmetros fixados em sentença – Esclarecimento que trata de estimativa de custo de averbação para regularização do projeto, indicando impossibilidade de apuração de outros custos – Direito de retenção reconhecido em sentença, impondo-se a indenização da benfeitoria antes da reintegração, de modo que não pode ficar condicionada à compensação de futura regularização - Custos da parte inacabada da obra devidamente consideradas no laudo - Decisão mantida – NEGARAM PROVIMENTO AO RECURSO.

Inteiro teor:
TRIBUNAL DE JUSTIÇA
PODER JUDICIÁRIO
São Paulo
Registro: 2020.0000775837
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Agravo de Instrumento no
2108215-41.2020.8.26.0000, da Comarca de Itatiba, em que são agravantes
CONSTRUTORA
ZACARIAS
LTDA
e
ROZA
EMPREENDIMENTOS
IMOBILIARIOS LTDA, é agravada STELA APARECIDA BIZETTO.
ACORDAM, em 8a Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça de
São Paulo, proferir a seguinte decisão: "Negaram provimento ao recurso. V. U.", de
conformidade com o voto do Relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Exmos. Desembargadores
THEODURETO CAMARGO (Presidente sem voto), CLARA MARIA ARAÚJO
XAVIER E SALLES ROSSI.
São Paulo, 23 de setembro de 2020.
ALEXANDRE COELHO
RELATOR
Assinatura Eletrônica

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Agravo de Instrumento no 2108215-41.2020.8.26.0000 -Voto no 15430/asc
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Agravo de Instrumento no 2108215-41.2020.8.26.0000
Agravantes: Construtora Zacarias Ltda e Roza Empreendimentos Imobiliarios
Agravado: Stela Aparecida Bizetto
Comarca: Itatiba
Voto no 15430/asc
AGRAVO DE INSTRUMENTO
LIQUIDAÇÃO DE
SENTENÇA EM AÇÃO RESOLUÇAO CONTRATUAL
COM REINTEGRAÇAO DE POSSE INDENIZAÇÃO DAS
BENFEITORIAS
HOMOLOGAÇÃO DO VALOR DA
PERÍCIA - INCONFORMISMO DO AUTOR REJEIÇÃO
Alegação de que o laudo não considerou as irregularidades da
construção quanto ao projeto aprovado pelo Município,
deixando de observar os custos para regularização, além do
estado das obras e o custo unitário básico da construção
inacabada - Perícia técnica apresentada dentro dos parâmetros
fixados em sentença Esclarecimento que trata de estimativa
de custo de averbação para regularização do projeto, indicando
impossibilidade de apuração de outros custos Direito de
retenção reconhecido em sentença, impondo-se a indenização
da benfeitoria antes da reintegração, de modo que não pode
ficar condicionada à compensação de futura regularização -
Custos da parte inacabada da obra devidamente consideradas
no laudo - Decisão mantida NEGARAM PROVIMENTO AO
RECURSO.
Trata-se de agravo de instrumento interposto pela autora da ação
de rescisão contratual com reintegração de posse movida em face da agravada contra a r.
decisão que, em fase de liquidação de sentença, homologou o cálculo apresentado no laudo do
perito judicial, fixando como valor da benfeitoria o importe de R$158.400,00, atualizada até
junho/2019, determinando o prosseguimento da liquidação.
A agravante requer a reforma da r. decisão para que seja
desconsiderada a conclusão do expert do Juízo, ao argumento de que há situações de extrema
relevância que não foram consideradas no laudo, em especial a constatação de que a obra
avaliada está totalmente desvirtuada do projeto aprovado pela Prefeitura, bem como se tratam
de obras inacabadas, tendo sido utilizado cálculo pelo custo unitário básico (CUB) previsto
para as obras acabadas, cujo valor é maior. Aduz ainda que o i. perito deveria ter considerado a
idade e o estado de preservação da obra, quando do cálculo do CUB, além de não ter

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considerado os valores que serão suportados para adequação da obra ao projeto aprovado pela
Municipalidade, assim como considerada a taxa de averbação. Diante disso, pede a reforma da
decisão para que seja adotado o valor apurado no laudo do seu assistente técnico ou,
subsidiariamente, seja determinado que somente ocorra a obrigação da agravante em indenizar
as benfeitorias após a compensação do valor a ser suportado para adequação da obra.
O agravado não ofereceu resposta.
Não houve oposição julgamento virtual.
É o breve relatório.
Cuida-se de liquidação de sentença em ação de rescisão contratual
com reintegração de posse promovida pela vendedora envolvendo o compromisso de compra e
venda de imóvel firmado pelas partes. A sentença exequenda decretou a resolução do contrato
por culpa da compradora mais perdas e danos, com determinação de restituição das quantias
pagas e indenização das benfeitorias, a serem apuradas em liquidação de sentença, observado o
direito de retenção.
Iniciada a liquidação de sentença, foi nomeado perito judicial para
avaliação das benfeitorias do imóvel, a fim de quantificar a indenização devida à compradora,
cuja conclusão foi homologada por decisão do MM. Juízo a quo, após esclarecimentos
apresentados pelo expert.
A controvérsia diz respeito ao valor apurado na perícia, alegando a
agravante equívocos do laudo, conforme apontados na manifestação de seu assistente técnico.
Nada obstante a insurgência recursal, nenhum reparo comporta a
respeitável decisão.
Em avaliação pelo perito judicial, apurou-se o valor de
indenização das benfeitorias do imóvel no importe de R$159.000,00, esclarecendo se tratar de
obra inacabada e em desconformidade com o projeto aprovado junto à Municipalidade. Sobre o
método de avaliação, o expert esclareceu que a vistoria não considerou taxas e demais custos

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necessários para a regularização do projeto e nem custos relativos a eventual demolição das
obras.
Diante disso, o perito apresentou complementação do laudo, em
que realizada consulta ao Departamento de Fiscalização do Município, para apurar que o valor
estimado da taxa de averbação para regularização da edificação existente resulta na quantia de
R$600,00, além do levantamento dos valores relativos ao IPTU. Afastado o desconto dos
impostos, eis que eventuais dívidas serão abatidas ao final da liquidação, o que não era objeto
da perícia, o MM. Juízo de primeiro grau homologou como valor da benfeitoria, a importância
de R$158.400,00, em que descontado o valor da averbação para a regularização do projeto.
O laudo pericial foi realizado em estrita observância do quanto
delimitado na sentença, eis que somente houve determinação para quantificação do valor das
benfeitorias, sem discussão específica acerca das despesas necessárias para regularização da
obra em relação ao projeto aprovado na Prefeitura. Note-se que a questão não envolve
irregularidade construtiva, mas sim desconformidade com o projeto, o que admite regularização
para obtenção do habite-se.
Nesse caso, o expert apurou os gastos diante da necessidade de
regularização pelos meios que lhe estavam disponíveis, obtendo informações junto ao
departamento responsável sobre valor estimado para averbação da regularização do projeto.
Esclareceu, contudo, a impossibilidade de lançamento de taxas, multas e eventuais infrações ao
Código de Obras para regularização da obra, diante da inexistência de autuação da Prefeitura
(fls. 184 dos autos de origem).
Os demais argumentos da agravante também não maculam a
conclusão do laudo, pois é certo que o estado de conservação da obra e o fato de estar
inacabada foram considerados na avaliação, como se infere das explicações do i. perito. Assim
também ocorre com o custo unitário básico, cuja incidência foi diferenciada para a parte da
obra concluída e para a parte das obras inacabadas, como se vê das fls. 85 dos autos de origem.
Também inviável o acolhimento da pretensão subsidiária da
agravante para que a indenização das benfeitorias ocorra somente após a compensação do valor
a ser suportado para a regularização da obra, eis que a sentença exequenda garantiu o direito de

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retenção à compradora, condicionando a reintegração de posse à prévia indenização das
benfeitorias. Aliás, não é demais observar que eventual prejuízo suportado pela agravante em
momento posterior à devolução do imóvel, decorrente das irregularidades da obra, poderá ser
objeto de demanda específica, em que possível a produção da prova do efetivo dano.
Mesmo porque, a indenização pelas benfeitorias realizadas no
imóvel foi assegurada à compradora em sentença, sem a condição de abatimento dos custos
com eventual necessidade de regularização da obra junto ao órgão Municipal ou como fator de
depreciação e de demolição.
Logo, não há o que se alterar a decisão agravada, que corretamente
rejeitou a impugnação apresentada ao laudo.
Eventuais embargos declaratórios serão julgados em sessão
virtual, salvo se manifestada oposição na própria petição de interposição dos embargos, nos
termos do art. 1o da Resolução n.o 549/2011 do Órgão Especial deste E. Tribunal de Justiça,
entendendo-se o silêncio como concordância.
Ante o exposto, pelo presente voto, NEGA-SE PROVIMENTO
ao recurso.
ALEXANDRE COELHO
Relator
(assinatura eletrônica)