Tribunal: TJSP
Processo: 1003571-33.2017.8.26.0400
Classe: Apelação Cível / Promessa de Compra e Venda
Órgão julgador: Vito Guglielmi
Órgão colegiado: 6a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-02-12
Data de publicação: 2020-02-14

Ementa:
COMPRA E VENDA. IMÓVEL. RESCISÃO CUMULADA COM DEVOLUÇÃO DE QUANTIAS PAGAS. EXTINÇÃO DO PROCESSO POR FALTA DE INTERESSE PROCESSUAL. INCONFORMISMO MANIFESTADO. DESCABIMENTO. CONTRATO DEFINITIVO DE COMPRA E VENDA GARANTIDO ATRAVÉS DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. CONTRATO QUE OBEDECE À DISCIPLINA PRÓPRIA. DISCIPLINA GERAL DO CÓDIGO CIVIL QUE CEDE ANTE AO PROCEDIMENTO ESPECIAL ESTABELECIDO PELA LEI N.

Ementa:

COMPRA E VENDA. IMÓVEL. RESCISÃO CUMULADA COM DEVOLUÇÃO DE QUANTIAS PAGAS. EXTINÇÃO DO PROCESSO POR FALTA DE INTERESSE PROCESSUAL. INCONFORMISMO MANIFESTADO. DESCABIMENTO. CONTRATO DEFINITIVO DE COMPRA E VENDA GARANTIDO ATRAVÉS DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. CONTRATO QUE OBEDECE À DISCIPLINA PRÓPRIA. DISCIPLINA GERAL DO CÓDIGO CIVIL QUE CEDE ANTE AO PROCEDIMENTO ESPECIAL ESTABELECIDO PELA LEI N. 9.514/1997. DESFAZIMENTO DO NEGÓCIO JURÍDICO QUE DEVE OBSERVAR O DISPOSTO NOS ARTS. 26 E 27 DA LEI DE REGÊNCIA. INTERESSE PROCESSUAL, EM SUA MODALIDADE ADEQUAÇÃO, QUE EFETIVAMENTE NÃO SE VERIFICOU. SENTENÇA EXTINTIVA MANTIDA. RECURSO IMPROVIDO. VOTOS VENCIDOS.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2020.0000034663
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível no
1003571-33.2017.8.26.0400, da Comarca de Olímpia, em que é apelante RENATO
CÉSAR MARTINS (JUSTIÇA GRATUITA), são apelados BRDU SPE VERMONT
LTDA e HABITASEC SECURITIZADORA S/A.
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 6a Câmara de Direito Privado
do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Negaram provimento
ao recurso,por maioria de votos, vencidos o 3o e 4o Juiízes. O 3o Juiz declarará
voto. M.V. , de conformidade com o voto do relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores VITO GUGLIELMI
(Presidente), PAULO ALCIDES, MARCUS VINICIUS RIOS GONÇALVES,
RODOLFO PELLIZARI E ANA MARIA BALDY.
São Paulo, 28 de janeiro de 2020.
VITO GUGLIELMI
Relator
Assinatura Eletrônica

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VOTO No 45.831
APELAÇÃO CÍVEL No 1003571-33.2017.8.26.0400
RELATOR
: DESEMBARGADOR VITO GUGLIELMI
APELANTE
: RENATO CÉSAR MARTINS
APELADO
: BRDU SPE VERMONT LTDA E HABITASEC
SECURITIZADORA S/A
COMARCA
: OLÍMPIA 1a VARA
COMPRA E VENDA. IMÓVEL. RESCISÃO CUMULADA
COM DEVOLUÇÃO DE QUANTIAS PAGAS. EXTINÇÃO
DO
PROCESSO
POR
FALTA
DE
INTERESSE
PROCESSUAL.
INCONFORMISMO
MANIFESTADO.
DESCABIMENTO.
CONTRATO
DEFINITIVO
DE
COMPRA
E
VENDA
GARANTIDO
ATRAVÉS
DE
ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. CONTRATO QUE OBEDECE
À DISCIPLINA PRÓPRIA. DISCIPLINA GERAL DO
CÓDIGO CIVIL QUE CEDE ANTE AO PROCEDIMENTO
ESPECIAL ESTABELECIDO PELA LEI N. 9.514/1997.
DESFAZIMENTO DO NEGÓCIO JURÍDICO QUE DEVE
OBSERVAR O DISPOSTO NOS ARTS. 26 E 27 DA LEI DE
REGÊNCIA.
INTERESSE
PROCESSUAL,
EM
SUA
MODALIDADE ADEQUAÇÃO, QUE EFETIVAMENTE
NÃO
SE
VERIFICOU.

SENTENÇA
EXTINTIVA
MANTIDA. RECURSO IMPROVIDO. VOTOS VENCIDOS.
1.
Trata-se de apelo, tempestivo e bem processado,
interposto contra sentença que julgou extinta, sem resolução de mérito, por falta de
interesse processual, ação de resilição contratual cumulada com devolução de valores

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proposta por Renato César Martins contra Brdu Spe Vermont Ltda e Habitasec
Securitizadora S/A.
Sustentou o autor ter celebrado instrumento particular de
compra e venda de imóvel com financiamento imobiliário junto à ré, mediante o qual
se obrigou ao pagamento de um sinal no valor de R$ 1.755,00 e 156 parcelas de R$
681,03, vencíveis a partir de 15/05/2015, a totalizar R$57.374,14. Informou que o
pagamento do sinal e das parcelas foi realizado normalmente até a parcela de abril de
2017, quando não mais conseguiu efetuar o pagamento, porquanto excessivamente
onerosa a parcela para o seu orçamento. À vista disso, ingressou em juízo pleiteando
a “devolução de uma única vez dos valores já pagos pelo autor, descontada a
retenção de 10 ou 15%, tendo em conta o entendimento pacificado no Superior
Tribunal de Justiça, por meio da súmula 543” (fls. 01/18).
Quando da prolação da sentença (fls. 396/403),
considerou a juíza prolatora que “o contrato entabulado entre as partes possui
peculiaridade que não permite enquadrá-lo nos contratos de compra e venda
comumentes levados a juízo pelo promitente comprador visando sua rescisão e
restituição de valores pagos”. Isso porque, no seu entender, o contrato “foi celebrado
com base na Lei no 9.514/97 [...] para além das cláusulas penais de arrependimento,
houve contratação específica, expressa e de modo claro de entrega do imóvel sub
judice como garantia pelo inadimplemento das parcelas do financiamento”. Observou,
ainda, que “tal circunstância foi, inclusive, registrada na matrícula do imóvel, conforme
faz prova a certidão de fls.307/308”. Considerou, pois, referindo-se à aludida lei, que
“a rescisão contratual deve se dar na forma dos seus artigos 26, caput, e 27, caput”.
Assim, entendeu que em razão da “presença de relação contratual entre as partes
garantida por alienação fiduciária, com lei de regência específica, e registro da
garantia na matrícula do imóvel, com inequívoca ciência do autora quanto a isso, soa
forçoso concluir pela falta de interesse processual na rescisão do contrato, por esta
via processual”. Daí a extinção do processo, com fundamento no artigo 485, VI, do
CPC.
Inconformado, recorre o autor pugnando pela reversão
do julgado (fls. 406/421). Aduz, para tanto, que “há algumas particularidades no caso
que não foram sequer analisadas pelo Juízo de origem, as quais fazem afastar a
aplicação do procedimento especial da Lei no 9.514/1997, atraindo a rescisão do

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contrato na forma do Código Civil e do CDC”. Nesse sentido, advoga que “o presente
caso se trata de uma relação consumerista”, ressalvando que aludida legislação
“aplica-se tão somente para os casos em que a iniciativa da rescisão do contrato é da
credora-fiduciária, que não é o caso dos autos”. Advoga que “a ninguém é dado
permanecer vinculado a um contrato sem que o queira” Aduz, ainda, que “o
ajuizamento da ação foi muito anterior à consolidação da propriedade em favor do
credor-fiduciário”. Recobra que “a aplicação do CDC ao presente caso afasta as
regras da Lei no 9.514/1997”. Sustenta que “o negócio jurídico foi firmado entre as
partes em 06/03/2015 vide fls. 25/50 dos autos enquanto que a Lei no 13.786/2018
foi editada em 27/12/2018, de modo que não deve ser aplicada ao presente caso”.
Colaciona jurisprudência a favor de sua tese e conclui pela reforma, para que se
determine “a rescisão do negócio jurídico firmado entre as partes, nos exatos termos
dos artigos 475 do Código Civil e artigos 51 e 53 do CDC, bem como a devolução das
parcelas já adimplidas, com o percentual de retenção a ser estipulado”.
Processado o recurso (fl. 422), vieram aos autos as
contrarrazões (fls. 428/443 e 444/459).
É o relatório.
2.
Cuida-se de ação de resilição contratual cumulada com
devolução de valores julgada extinta sem resolução de mérito pelo juízo originário.
Sobreveio, então, o recurso de apelação ora em apreço
o qual, ressalvado o
inconformismo manifestado, desmerece acolhida.
Anote-se, de proêmio, que malgrado advogue o apelante
que a Lei 13.786/2018, porquanto ulterior à celebração do negócio, não deve ser
aplicada ao presente caso; é certo que em parte alguma da sentença recorrida
cogitou-se da propalada aplicação. É o que basta para rechaçar o quanto alegado.
Trata-se, a bem da verdade, da aplicação ou não da
Lei n. 9.514/1997.
Pois bem.
Não obstante os argumentos articulados pelo apelante,
tenho que a hipótese era mesmo de extinção do processo, por ausência de interesse
de agir, nos termos do artigo 485, I do CPC.
Como cediço, o interesse processual, na acepção mais

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técnica, se traduz na necessidade de o titular do direito não satisfeito pela via
extraprocessual recorrer ao Poder Judiciário para alcançar sua pretensão; desde que
o processo se afigure efetivamente útil para esse fim e; bem, que o faça mediante a
via procedimental adequada ao resultado almejado
daí as expressões já
consagradas: interesse-necessidade, interesse-utilidade e interesse-adequação.
Nessa perspectiva, simplificadamente, a primeira delas
pode ser entendida pela situação em que não se vislumbra a obtenção de solução
extraprocessual; a segunda, pela efetivo possibilidade de se atribuir, a partir do
provimento judicial pleiteado, eficácia diversa daquela existente quando do
ajuizamento da demanda; a terceira, por fim, pela escolha da via processual
condizente com a natureza da pretensão.
Na hipótese dos autos, a rescisão contratual por
desistência do próprio adquirente é incontroversa. Pleiteia o apelante, todavia, que a
rescisão, com a consequente devolução dos valores pagos, ocorra nos termos dos
artigos 475 do Código Civil e 51 e 53 do CDC.
Contudo, sem razão: afigura-se mesmo inadequada a via
eleita para buscar a pretensão deduzida na exordial.
Explico.
Se é bem verdade que “a ninguém é dado permanecer
vinculado a um contrato sem que o queira” (fl. 411); aquele que descumpre o quanto
pactuado, como cediço, deve arcar com as consequências da rescisão mormente
quando estas se fizeram expressamente previstas pelas partes.
Verifica-se na hipótese, com efeito, a ocorrência de
alienação fiduciária em garantia e não singelo compromisso de compra e venda de
imóvel, que enseja aplicação das regras gerais atinentes à rescisão.
Ora, as cláusulas primeira e sexta do contrato foram
expressas ao consignar que se tratava de compra e venda de bem imóvel garantida
por alienação fiduciária. Sobreleva, aliás, que tal circunstância foi registrada na
matrícula do imóvel (fls. 307/308)
subsumindo-se perfeitamente a hipótese ao
quanto disposto na Lei n. 9.514/97.
Dito de outro modo, havendo a cláusula fiduciária na

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forma estabelecida na Lei n. 9.514/97, deve-se seguir o procedimento específico
estabelecido por referida lei, não havendo que se cogitar da solução usualmente
aplicada para a rescisão de contratos de compromisso de compra e venda de imóvel.
Daí que, havendo rito específico contratualmente
estabelecido, a falta interesse de agir do autor em promover a resolução e obter a
restituição dos valores por esta via se afigura notadamente inadequada.
Com efeito, o contrato estabelecido entre as partes e ́
regido pela Lei no 9.514/97 que, em seus artigos 26 e 27, prevê procedimento
especifico para a resolução dos contratos, onde a restituição dependerá do saldo
credor obtido com o leilão.
E a alegação de que “a aplicação do CDC ao presente
caso afasta as regras da Lei no 9.514/1997” tampouco faz infirmar conclusão em
sentido contrário.
Como
venho
sempre
sustentando
em
hipóteses
análogas, em matéria de contrato, o princípio da boa-fé objetiva, enquanto corolário
direto da autonomia da manifestação de vontade das partes, deve ser sempre
observado sob pena de, com base no Código de Defesa do Consumidor, criar-se
um verdadeiro direito não escrito e não pactuado, ao sabor das interpretações
subjetivas das partes e do próprio Poder Judiciário.
Com base no Código do Consumidor, o que não se deve
permitir, e que é bem diferente, é apenas a presença de cláusulas dúbias, omissas ou
abusivas; não a previsão expressa, como no caso concreto, de contagem de juros, a
uma taxa previamente ajustada e a partir de data previamente conhecida, sobre parte
do preço da coisa.
Se o demandante não leu referidas disposições quando
subscreveu o instrumento, certamente tal omissão só a ele pode ser imputada. Maior
e c a p a z a o t e m p o d a c e l e b r a ç ã o , p r e s u m i v e l m e n t e
o s t e n t a v a à q u e l a a l t u r a p l e n a s c o n d i ç õ e s d e a p r e e n d e r o
s e n t i d o e o alcance de tal compromisso. Arrependimento posterior, frisa-
se, não é causa de nulidade.
Anote-se, apenas para que não passe ao largo, que o
ajuizamento da ação ter sido “anterior à consolidação da propriedade em favor do

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credor-fiduciário” não permite infirmar qualquer conclusão em sentido contrário.
Outrossim inócua é a alegação de que a aludida lei “aplica-se tão somente para os
casos em que a iniciativa da rescisão do contrato é da credora-fiduciária”: nos termos
do artigo 26 da Lei no 9.514/97, “vencida e não paga, no todo ou em parte, a dívida e
constituído em mora o fiduciante, consolidar-se-á, nos termos deste artigo, a
propriedade do imóvel em nome do fiduciário”.
Nesse sentido, aliás, a vasta jurisprudência deste e.
Tribunal.
“VENDA E COMPRA DE BEM IMO ́VEL. AC A~O
DE
RESCISA~O CONTRATUAL C.C. RESTITUIC A~O
DE
VALORES. Contrato de compra e venda celebrado
por escritura pu ́blica, ajustado a` lei de alienac a~o

fiducia ́ria.
Desinteresse
manifestado
pelos
compradores.
Resoluc a~o

com
retorno
dos
pactuantes ao estado anterior. Impossibilidade, no
caso. Medida que implicaria a inobserva ncia do
regramento imposto pelo art. 27 da Lei no 9.514/97.
Inadimplemento, por seu turno, assumidamente
destacado pelos adquirentes. Resoluc a~o
da avenc a
formatada segundo o procedimento extrajudicial
estabelecido na lei em rege ncia, cuja abusividade
na~o e ́ reconhecida. Precedentes. Manifesta falta de
interesse de agir. Necessa ́ria extinc a~o
do processo.
APELO
PROVIDO”
(Apelac a~o
no
1006989-27.2018.8.26.0114,
relator
DONEGA ́
MORANDINI, j. em 11/12/2018);
“Contrato de compra e venda de imóvel com
alienação fiduciária em garantia. Ação de rescisão
contratual c.c. restituição de parcelas pagas. Ação
ajuizada
pelo
comprador
inadimplente.
Inadmissibilidade. Contrato sujeito à Lei no 9.514/97.
Desfazimento do negócio jurídico que deve observar
o disposto nos arts. 26 e 27 da lei de regência.

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Inaplicabilidade do CDC. Ação extinta sem o
julgamento do mérito (art. 269, VI do CPC/1973 art.
485, IV do CPC/2015). Recurso provido, com
observação.” (TJSP

Apelação
n.
1001148-36.2017.8.26.0292
Rel. Des. Alexandre
Marcondes 3a Câmara de Direito Privado São José do
Rio Preto j. em 03.10.2017);
“COMPRA E VENDA DE IMÓVEL COM PACTO
ADJETO DE ALIENAÇAO FIDUCIÁRIA. RESCISÃO
COM PEDIDO DE RESTITUIÇÃO DE VALORES
PAGOS. Ação ajuizada pela adquirente de imóvel em
face
da
vendedora
que
figura
como
credora
fiduciária. Sentença de improcedência. Apelo da
autora. Relação entre as partes que é regulada pela
escritura de compra e venda com pacto adjeto de
alienação fiduciária. Inadimplemento que enseja o
leilão público do imóvel nos termos dos arts. 26 e 27
da Lei n° 9.514/97. Inaplicabilidade do disposto no
art. 53 do CDC. Precedentes. Sentença mantida.
Recurso
desprovido.”
(TJSP

Apelação
n.
1056513-33.2016.8.26.0576
Rel. Mary Grün
7a
Câmara de Direito Privado São José do Rio Preto j.
em 29.09.2017);
“Recurso
redistribuído
à
Trigésima
Câmara
Extraordinária de Direito Privado, com base na
Resolução n.o 737/2016 e Portaria no 02/2017. -
Contrato particular de escritura de compra e venda
de imóvel, com pacto de alienação fiduciária em
garantia de pagamento e outras avenças. Caso exige
realização de leilão para eventual restituição de
valores ao devedor. Hipótese dos autos não se
confunde com compromisso de compra e venda.
Alienação fiduciária em garantia tem peculiaridades

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específicas.
Observância
da
Lei
n.o
9.514/97.
Aplicação dos artigos 26 e 27 do referido diploma
legal. Pretensa rescisão sem suporte. Improcedência
da
ação
deve
prevalecer.
Apelo
provido
em
parte.” (TJSP Apelação n. 1034989-87.2015.8.26.0002
Rel. Des. Natan Zelinschi de Arruda
30a Câmara
Exrtraordinária de Direito Privado São Paulo j. em
19.09.2017).
--
Daí que, não obstante os argumentos articulados pelo
apelante, tratando-se de compra e venda garantida por alienação fiduciária, sua
resolução deve mesmo observar o procedimento específico previsto na Lei n.
9.514/97. E porquanto manifesta a ausência de interesse processual em sua
modalidade adequação, a extinção do vertente feito se fazia mesmo de rigor.
A sentença apelada desmerece, pois, a crítica que se lhe
dirigiu fazendo-se de rigor sua integral manutenção.
Nada mais é preciso dizer.
Mantida a sucumbência tal como estabelecida, os
honorários advocatícios ficam majorados para 11% do valor atribuído à causa, nos
termos do art. 85, § 11 do Código de Processo Civil, sempre observados os benefícios
da gratuidade judicial.
3.
Nestes
termos,
por
maioria
de
votos,
nega-se
provimento ao recurso.
Vito Guglielmi
Relator

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Voto no 14/4.281
Apelação Cível no 1003571-33.2017.8.26.0400
Comarca: Olímpia
Apelante: Renato César Martins
Apelados: Brdu Spe Vermont Ltda e Habitasec Securitizadora S/A
DECLARAÇÃO DE VOTO
Respeitada a convicção da D. Maioria, pelo meu voto dava provimento ao
recurso, pelas seguintes razões:
O contrato foi celebrado entre as partes com pacto de alienação fiduciária em
garantia do financiamento. Mas isso não constituía óbice a que o autor postulasse a
resolução da avença, por não mais desejar o prosseguimento do contrato, ou não ter
mais condições de efetuar o pagamento das mensalidades. Apesar de a Lei no. 9.514/97
estabelecer procedimento próprio para a hipótese de inadimplemento do comprador,
isso não impede o adquirente de postular a resolução do contrato, quando não tem mais
condições de efetuar o pagamento. A referida lei apenas estabelece o procedimento a ser
tomado pelo credor, para fazer valer a garantia contratada. Mas, não tomando o credor a
providência que a lei lhe faculta, pode o devedor fazer uso do direito de pedir a
resolução do contrato, não havendo como mantê-lo atrelado por tempo indeterminado.
Nesse sentido:
“8. Embora não se olvide que a Lei 9.514/97 preveja, de fato, procedimento
específico para a retomada do bem pela credora fiduciária, fato é que o consumidor
não pode aguardar indefinidamente a tomada de iniciativa desta para se ver livre de
um contrato ao qual está atrelado e não pode mais, confessadamente, cumprir. Neste
particular, aliás, registre-se que se a apelada tivesse buscado consolidar a propriedade
do imóvel seguindo os ditames da mencionada Lei Federal, provavelmente já teria
alcançado seu intento. 9. No entanto, o fato de haver procedimento específico para o
credor fiduciário obter a consolidação da propriedade em caso de mora do devedor
fiduciante não afasta a possibilidade deste de obter a rescisão contratual por outros
meios, já que no caso dos autos incide as normas protetivas do Código de Defesa do

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Consumidor, norma de ordem pública e de aplicação cogente às relações de consumo,
cuja proteção encontra fundamento direto na Constituição Federal ao caso dos autos,
por ser a relação jurídica entre as partes, inegavelmente, de consumo. 10. Isto porque a
jurisprudência pátria consolidou o entendimento de que o pedido de rescisão
contratual se tornou um direito potestativo do consumidor que, ainda que
inadimplente, “pode pedir a rescisão do contrato e reaver as quantias pagas, admitida
a compensação com gastos próprios de administração e propaganda feitos pelo
compromissário vendedor, assim como com o valor que se arbitrar pelo tempo de
ocupação do bem” (Súmula 1 deste E. TJSP) ... 14. A presente decisão, portanto, é
proferida em louvor ao princípio da boa-fé objetiva e ao espírito do duty to mitigate the
loss, ou dever de mitigação do prejuízo, inspirado no artigo 77 da Convenção de Viena
de 1980, que dispõe que “A parte que invoca a quebra do contrato deve tomar as
medidas razoáveis, levando em consideração as circunstâncias, para limitar a perda,
nela compreendido o prejuízo resultante da quebra. Se ela negligencia em tomar tais
medidas, a parte faltosa pode pedir a redução das perdas e danos, em proporção igual
ao montante da perda que poderia ter sido diminuída”, sobre o qual foi aprovado o
Enunciado no 169 III Jornada de Direito Civil: “Art. 422: O princípio da boa-fé
objetiva deve levar o credor a evitar o agravamento do próprio prejuízo” (Apelação no
1005272-11.2016.8.26.0482, de 18 de setembro de 2017, Rel. Des. José Carlos Ferreira
Alves).
Anote-se ainda que é inaplicável, in casu, a Lei no 13.786/2018, que entrou em
vigor anos após a celebração da avença, e que não pode retroagir para prejudicar o ato
jurídico perfeito. Ademais, a consolidação da propriedade deu-se muito depois do
ajuizamento da demanda.
O contrato de compra e venda firmado entre as parte estabelece relação de
consumo entre elas, sendo aplicável, portanto, as normas previstas no Código de Defesa
do Consumidor, motivo pelo qual a estrita observância ao princípio da pacta sunt
servanda pode ser mitigada, devendo as cláusulas do contrato ser analisadas a fim de se
verificar eventual abusividade.

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Assim, o caso não era de extinção do processo sem resolução de mérito, mas
de parcial procedência dos pedidos, para determinar a resolução do contrato, com a
restituição de 20% dos valores pagos, como tem sido decidido por esta E. 6a. Câmara.
Uma retenção menor seria manifestamente desproporcional ao dano
causado, o que implicaria enriquecimento sem causa da apelada.
Nesse sentido:
APELAÇÃO CÍVEL - Compra e venda de imóvel - Resolução contratual por
culpa do promitente comprador - Procedência para declarar a rescisão contratual e
condenar a vendedora à restituição de 80% dos valores pagos - Insurgência da
promitente vendedora. RETENÇÃO - Pleito de aplicação das retenções previstas
contratualmente - Descabimento - Valor que importaria em desvantagem excessiva ao
consumidor e acarretaria em enriquecimento ilícito da vendedora - Fixação em 20%
sobre o valor pago, que se mostra razoável e de acordo com os precedentes recentes
sobre o tema - Ao analisar o valor a ser retido, deve-se levar em conta que a vendedora
arcará com os custos administrativos e publicitários, bem como demandará tempo até
que recomercialize o bem, ante a crise do mercado imobiliário - Percentual
estabelecido em primeiro grau que, portanto, bem atende a esses parâmetros”
(Apelação Cível no 103733394.2017.8.26.0576, de 13 de maio de 2019, Rel. Des.
Rodolfo Pellizari).
“APELAÇÃO CÍVEL PROMESSA DE COMPRA E VENDA IMÓVEL
AÇÃO DECLARATÓRIA DE NULIDADE DE CLÁUSULAS CONTRATUAIS C.C.
RESTITUIÇÃO DE QUANTIAS PAGAS Procedência parcial dos pedidos em Primeiro
Grau de Jurisdição Recurso das rés Legitimidade passiva das rés caracterizada
Resolução da avença, operada em face da desistência da aquisição do imóvel pelos
compradores, com devolução do equivalente a 90% do valor total pago pelos
compradores Pretensão à retenção dos valores nos termos contratados ou,

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subsidiariamente ao reconhecimento da retenção de 25% dos valores pagos pelos
compradores Inadmissibilidade Reposição das partes ao status quo ante Abusividade
das cláusulas contratuais penais reconhecida, em conformidade com o artigo 51, inciso
IV, do Código de Defesa do Consumidor Restituição de 80% (oitenta por cento) dos
valores pagos pela aquisição do bem imóvel, em uma única oportunidade, com
atualização dos valores a partir de cada desembolso, e com juros moratórios devidos a
partir do trânsito em julgado, uma vez que o desfazimento do negócio ocorreu por
iniciativa dos promitentes compradores, a fim de equilibrar as perdas sofridas por
ambas as partes Precedentes do Colegiado Condenação sucumbencial mantida
Recurso das rés provido em parte” (Apelação Cível no 1001593-67.2017.8.26.0320, de
29 de abril de 2019, rel. Des. Dimitrios Zavos Varellis).
Os valores devem ser devolvidos em parcela única, em atenção ao disposto
na súmula 2 desse Tribunal: “A devolução das quantias pagas em contrato de
compromisso de compra e venda de imóvel deve ser feita de uma só vez, não se
sujeitando à forma de parcelamento prevista para a aquisição.”
A correção monetária deve incidir desde o desembolso dos valores já que
não é acréscimo nem pena, mas apenas atualização do valor nominal da moeda. Os juros
de mora são devidos apenas após o trânsito em julgado da condenação, assistindo,
portanto, razão a ré, tendo em vista que a resolução deu-se por culpa do adquirente.
Nesse sentido são os precedentes do C. Superior Tribunal de Justiça:
“RECURSO ESPECIAL No 1.639.106 - DF (2016/0303825-1) RELATOR :
MINISTRO LUIS FELIPE SALOMÃO RECORRENTE : INCORPORADORA DUETTO
LTDA ADVOGADOS : CAIO CAPUTO BASTOS PASCHOAL - DF039000 SAMUEL
COELHO DE OLIVEIRA E OUTRO (S) - DF050954 RECORRIDO : RAFAEL ROCHA
MELLO DE AZEVEDO ADVOGADO : JOÃO PAULO INACIO DE OLIVEIRA E
OUTRO (S) - DF027709 RECURSO ESPECIAL. DIREITO CIVIL. CONTRATO DE
PROMESSA DE COMPRA E VENDA. IMÓVEL. RESCISÃO. DESISTÊNCIA DO
PROMITENTE COMPRADOR. DEVOLUÇÃO DAS PARCELAS PAGAS. JUROS DE

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
MORA. TERMO INICIAL. DATA DO TRÂNSITO EM JULGADO DA DECISÃO
CONDENATÓRIA. PRECEDENTES DO STJ. PROVIMENTO DO RECURSO” (RESp
1639106-DF, de 01 de março de 2017, Rel. Min. Luis Felipe Salomão).
A comissão de corretagem, porém, não deve ser restituída, tendo em vista
que o próprio autor reconhece, na inicial, ter celebrado contrato e feito o pagamento da
comissão de corretagem, da qual tinha ciência, e, por isso, não deve ser devolvida, nos
termos do precedente vinculante do C. Superior Tribunal de Justiça.
Diante do provimento do recurso, as custas e despesas processuais deveriam
ficar a cargo da ré, bem como honorários advocatícios de 15% da condenação corrigido.
Isto posto, pelo meu voto, DÁ-SE PROVIMENTO ao recurso, nos termos
da fundamentação acima.
MARCUS VINICIUS RIOS GONÇALVES

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
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10
Acórdãos
Eletrônicos
VITO JOSE GUGLIELMI
FA8DC4E
11
15
Declarações de
Votos
MARCUS VINICIUS RIOS GONCALVES
A94439C
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