Tribunal: TJSP
Processo: 1056206-11.2018.8.26.0576
Classe: Embargos de Declaração Cível / Promessa de Compra e Venda
Órgão julgador: Giffoni Ferreira
Órgão colegiado: 2a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-02-26
Data de publicação: 2020-02-26

Ementa:
EMBARGOS DE DECLARAÇÃO – OMISSÃO VERIFICADA – ACATAMENTO DA IRRESIGNAÇÃO PARA NOVA DECISÃO – EMBARGOS ACOLHIDOS PARA TAL FIM.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2020.0000133087
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Embargos de Declaração Cível no
1056206-11.2018.8.26.0576/50000, da Comarca de São José do Rio Preto, em que é
embargante
VALERIA
ELISA
RODRIGUES,
é
embargado
RODOBENS
INCORPORADORA IMOBILIÁRIA 363 SPE LTDA.
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 2a Câmara de Direito Privado do
Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Acolheram os embargos. V.
U. , de conformidade com o voto do relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores JOSÉ JOAQUIM DOS
SANTOS (Presidente sem voto), PENNA MACHADO E CARLOS GOLDMAN.
São Paulo, 26 de fevereiro de 2020.
GIFFONI FERREIRA
Relator
Assinatura Eletrônica

PODER JUDICIÁRIO
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Embargos de Declaração Cível no 1056206-11.2018.8.26.0576/50000 -Voto no
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EMBARGOS DE DECLARAÇÃO CÍVEL no 1056206-11.2018.8.26.0576/50000
EMBARGANTE: VALERIA ELISA RODRIGUES
EMBARGADO: RODOBENS INCORPORADORA IMOBILIÁRIA 363 SPE LTDA
COMARCA: SÃO JOSÉ DO RIO PRETO
JUIZ: SANDRO NOGUEIRA DE BARROS LEITE
AÇÃO: PROMESSA DE COMPRA E VENDA
VOTO No 28164
EMBARGOS DE DECLARAÇÃO – OMISSÃO
VERIFICADA – ACATAMENTO DA IRRESIGNAÇÃO PARA
NOVA DECISÃO – EMBARGOS ACOLHIDOS PARA TAL
FIM.
Cuida a espécie de outros Embargos de Declaração, exprobando os termos em
que vazado o Aresto de fls. 522/525, com ter havido omissão, uma vez que que a
Embargante não estava constituída em mora quando do ajuizamento da ação.
Esse o brevíssimo relato.
Deveras, os embargos merecem mesmo acolhimento, uma vez que até o
ajuizamento da presente ação, não havia que se falar em inadimplemento contratual;
escapou ao Aresto que nessa circunstância inexiste impedimento ao desfazimento da
avença por interesse do adquirente, com a devolução de valores; e a decisão correta fôra
esta:
COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA
DESINTERESSE DA
AUTORA PELA CONTINUIDADE DO PACTO CONTRATO REGIDO PELA LEI No
9.514/97
FALTA DE REGISTRO DA GARANTIA
INADMISSIBILIDADE

INCIDÊNCIA DO CDC ENTENDIMENTO DO C. STJ - RETENÇÃO DE 20% DOS
VALORES PAGOS COMISSÃO DE CORRETAGEM DEVIDA PELO COMPRADOR
ANTE O ATO JURÍDICO PERFEITO E FALTA DE PROVA DE ERRO CONTRATO
ACESSÓRIO QUE SE PERFECTIBILIZOU - SEGURO PRESTAMISTA QUE NÃO

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COMPORTA DEVOLUÇÃO - CORREÇÃO MONETÁRIA DOS DESEMBOLSOS
JUROS COM FLUIR DO TRÂNSITO EM JULGADO - SENTENÇA PARCIALMENTE
REFORMADA APELO PROVIDO EM PARTE.
Cuida-se de Apelação Cível, exprobando os termos em que vazada a R.
sentença de fls. 425/430, que houve por procedente em parte Ação Ordinária com mandar à
restituição de 80% dos valores adimplidos pela Autora, rija no argumento da possibilidade
de rescisão e razoável o percentual localizado para retenção.
Insurge-se a vendedora, aduzindo da existência de cláusula de alienação
fiduciária, já registrada na Matrícula do imóvel antes do ajuizamento da demanda,
necessária a aplicação da Lei no 9.514/97 para o desfazimento do pacto. Revela da falta de
interesse processual, incabível a aplicação do CDC na hipótese.
Recurso bem processado; respondido.
Esse o breve relato.
De proêmio, ver que até o ajuizamento da presente ação, não havia que se
falar em inadimplemento contratual, a fim de viabilizar a consolidação da propriedade
fiduciária em nome da Credora com a consequente venda do imóvel por leilão judicial.
Não havendo consolidação da propriedade fiduciária em benefício de um dos
contratantes e estando parte do preço pendente de pagamento, inexiste impedimento ao
desfazimento da avença por interesse do adquirente, com a devolução de valores.
Outrossim, não provou a vendedora a constituição do Recorrente em mora,
com o envio de notificação; logo, não se há de falar em consolidação da propriedade e
desfazimento do pacto nos termos da Lei Especial.
Sobre o tema:
“AGRAVO
INTERNO
NO
RECURSO
ESPECIAL.

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CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL COM
GARANTIA DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA SOBRE ESSE MESMO
BEM. INADIMPLEMENTO DOS COMPRADORES. RESCISÃO DO
NEGÓCIO. DEVOLUÇÃO DOS VALORES PAGOS. NECESSIDADE
DE ALIENAÇÃO DO IMÓVEL PARA QUITAÇÃO DA DÍVIDA.
INAPLICABILIDADE
DA
LEI
N.
9.514-1997.
AGRAVO
IMPROVIDO.
1. Não há falar em negativa de prestação jurisdicional, pois o
Tribunal de origem decidiu a matéria controvertida de forma
fundamentada, ainda que contrariamente aos interesses da parte.
2. O Tribunal de origem admitiu a pretensão de desfazimento
do negócio com restituição parcial dos valores pagos sem
necessidade de alienar o bem dado em garantia, como alegado
pela construtora com amparo na Lei n. 9.514/1997, porque o
contrato não teria sido levado a registro no Registro de Imóveis.
A alegação deduzida no recuso especial, de que não seria
necessário levar o contrato a registro para que ele tivesse eficácia
entre as partes, vem amparada na indicação de ofensa a
dispositivos legais que, pelo seu conteúdo, não servem para dar
sustentação a essa tese.
[...]
(AgInt no REsp no 1361921/MG; Rel. Min. Marco
Aurélio Bellizze; j. 23/06/2016) grifo nosso.
No mesmo sentido já decidiu esta C. Câmara:
“Ação de rescisão de contrato de compra e venda de bem
imóvel cumulada com restituição de valores pagos - Contrato contendo
cláusula de garantia por alienação fiduciária em favor da loteadora -
Adquirente que não se encontrava em mora - Sentença de procedência em

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parte Insurgência da ré - Não comprovação da inscrição da garantia
junto ao registro imobiliário - Impossibilidade de aplicação das
disposições contidas na Lei 9514/97 - Aplicação do disposto no
Código de Defesa do Consumidor - Impossibilidade de obstar a
restituição de valores nos contratos de compra e venda de bem imóvel ou
nas alienações fiduciárias em garantia - Rescisão do ajuste que deve ser
declarada diante da ausência de vontade da adquirente em permanecer na
avença Incidência das Súmulas 1, 2 e 3 desta Corte de Justiça - Aumento
do valor a ser retido - Retenção que deve corresponder a 20% dos valores
pagos, em observância ao princípio da razoabilidade - Recurso provido
em parte. Dá-se provimento em parte ao recurso” (AC no
1006318-82.2017.8.26.0358; Rel. Des. Marcia Dalla Déa Barone; V.U. j.
27/11/2018) grifo nosso.
O Poder Judiciário precisa ensinar aos brasileiros que qualquer contratação há
que ser tratada com seriedade e que a pessoa não deve se lançar a avenças sem deter um
mínimo de condições de cumprir o que ajustara; nem se há, outrossim, como parece estar
virando regra, que o mais forte na relação contratual saia apenado. A sentença do
Magistrado não pode ser um Laudo de Assistência Social; o que importa é a igualdade
jurídica entre as partes e não se deve julgar por considerações de pessoas, decidindo a
lide em prol de quem detiver menor opulência e capacidade financeira.
De aí que decidiu corretamente o H. Magistrado, com deferir a rescisão do
pacto e retenção de 20% dos valores pagos, coisa que é a mais acertada, considerando que
o comprador deu causa ao soçobro do contrato, e que o percentual deve ser deferido de
forma suficiente para reparar os prejuízos advindos à Requerida, exatamente como
realizado.
No pertinente às verbas de corretagem, não serão devolvidas; por primeiro ver
que produziu o pacto resultado útil, com a concretização da venda, realizado o ATO
JURÍDICO PERFEITO, e se os Autores desistiram da avença por motivos pessoais, inda
que econômicos, isso não atinge a contratação acessória, que se perfectibilizou; os Autores

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sabem, ou deveriam saber, o que estavam a contratar, e não podem repetir o que livremente
adimpliram, nem havendo prova de erro.
A correção monetária incidirá do desembolso de cada parcela adimplida, ante
calcinada jurisprudência deste Desembargo e os juros a contar do trânsito em julgado deste
Aresto, já que a culpa pelo soçobro da avença é irrogável ao Apelado tudo de acordo com
o entendimento firmado pelo C. Superior Tribunal de Justiça.
Os débitos do imóvel serão devidos pelo Recorrente, no período da efetiva
posse do lote, ante o caráter propter rem da matéria; o valor por ser devolvido haverá de
ser corrigido do desembolso de cada parcela adimplida, ante calcinada jurisprudência deste
Desembargo, e os juros a contar do trânsito em julgado deste Aresto, repita-se, ante a culpa
irrogável ao Apelante pelo soçobro da avença tudo de acordo com o entendimento
firmado pelo Mirífico Superior Tribunal de Justiça.
Por fim, restou comprovada a contratação de “Seguro Prestamista”.
Considerando que a Apelada estivera coberta pelo seguro enquanto ainda não havia
desistido do negócio, forçoso reconhecer a impossibilidade de devolução de tais
parcelas, que foram vertidas à seguradora em contraprestação pelo serviço que esteve à
disposição da compradora.
Pelo exposto, defere-se PARCIAL PROVIMENTO ao recurso; mantida a
sucumbência recíproca.
Para tais fins, FICAM ACOLHIDOS os embargos.

L.B. Giffoni Ferreira
RELATOR
Assinatura Eletrônica