Tribunal: TJSP
Processo: 1025849-82.2017.8.26.0576
Classe: Apelação Cível / Promessa de Compra e Venda
Órgão julgador: Silvia Rocha
Órgão colegiado: 29a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-05-12
Data de publicação: 2020-05-12

Ementa:
- Promessa de compra e venda - Ação declaratória de inexistência de relação jurídica e restituição de valores pagos - Relação disciplinada pelo Código do Consumidor - Desistência da compradora - Compromisso firmado em caráter irrevogável e irretratável - Assinatura, pela autora, de termo rescisório, pelo qual outorgou plena quitação às vendedoras - Caso em que o caráter do contrato, bem como a

Ementa:
- Promessa de compra e venda - Ação declaratória de inexistência de relação jurídica e restituição de valores pagos - Relação disciplinada pelo Código do Consumidor - Desistência da compradora - Compromisso firmado em caráter irrevogável e irretratável - Assinatura, pela autora, de termo rescisório, pelo qual outorgou plena quitação às vendedoras - Caso em que o caráter do contrato, bem como a extensão da quitação dada pela autora, devem ser flexibilizados.
- As arras previstas no contrato são confirmatórias, não penitenciais e, assim, devem ser restituídas à autora, juntamente com parcela de 'fidelização', tudo corrigido desde a data da rescisão e com juros de mora contados da citação, mas com dedução de 10%, para compensação das despesas experimentadas pelas rés em função do contrato - Inversão dos ônus da sucumbência - Recurso provido em parte.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2020.0000334040
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível no
1025849-82.2017.8.26.0576, da Comarca de São José do Rio Preto, em que é apelante
JULIETA ALEXANDRE SEGANTINI SILVA (JUSTIÇA GRATUITA), são apelados
SPE WGSA 02 EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS S/A e WAN NEGÓCIOS
IMOBILIÁRIOS LTDA.
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 29a Câmara de Direito
Privado do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Deram
provimento em parte ao recurso. V. U., de conformidade com o voto da relatora, que
integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores SILVIA ROCHA
(Presidente), FABIO TABOSA E CARLOS HENRIQUE MIGUEL TREVISAN.
São Paulo, 12 de maio de 2020.
SILVIA ROCHA
Relatora
Assinatura Eletrônica

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Apelação Cível no 1025849-82.2017.8.26.0576 -Voto no 29829
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29a Câmara de Direito Privado
Apelação no 1025849-82.2017.8.26.0576
3a Vara Cível de São José do Rio Preto (processo no 1025849-82.2017. 8.26.0576)
Apelante: Julieta Alexandre Segantini Silva
Apeladas: SPE WGSA 02 Empreendimentos Imobiliários S/A e outra
Juiz de 1o Grau: Antônio Roberto Andolfattto de Souza
Voto no 29829.
- Promessa de compra e venda - Ação declaratória de
inexistência de relação jurídica e restituição de valores pagos -
Relação disciplinada pelo Código do Consumidor - Desistência
da compradora - Compromisso firmado em caráter irrevogável e
irretratável - Assinatura, pela autora, de termo rescisório, pelo
qual outorgou plena quitação às vendedoras - Caso em que o
caráter do contrato, bem como a extensão da quitação dada pela
autora, devem ser flexibilizados.
- As arras previstas no contrato são confirmatórias, não
penitenciais e, assim, devem ser restituídas à autora,
juntamente com parcela de 'fidelização', tudo corrigido desde a
data da rescisão e com juros de mora contados da citação, mas
com dedução de 10%, para compensação das despesas
experimentadas pelas rés em função do contrato - Inversão dos
ônus da sucumbência - Recurso provido em parte.
Insurge-se a autora, em ação declaratória de
inexistência de relação jurídica e restituição de valores pagos, contra sentença
que julgou o pedido procedente em parte, “para declarar a inexistência de relação jurídica
entre as partes, a partir da formalização do distrato, determinando a restituição à autora da quantia
de R$100,00, com atualização monetária a partir do desembolso/pagamento, contados os juros de
mora a partir da citação” (fl. 167).
A autora sustenta que: a) a relação jurídica é de
consumo; b) de acordo com o artigo 51, II e IV, do Código do Consumidor,
cláusulas contratuais que subtraiam ao consumidor a opção de reembolso de
quantia paga ou estabeleçam obrigações consideradas iníquas, abusivas ou que
o coloquem em desvantagem exagerada, ou, ainda, que sejam incompatíveis
com a boa-fé e a equidade, são nulas de pleno direito; c) tem direito à devolução
de todo valor pago as rés, que soma R$2.200,00 e consistiu em arras
confirmatórias; d) a manutenção da senteça acarreta o enriquecimento ilícito das
rés; e e) as rés também devem ser condenadas ao pagamento de honorários

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advocatícios. Pede, com base nisso, a reforma parcial do julgado.
Recurso tempestivo. Sem preparo, porque a
apelante é beneficiária da justiça gratuita.
Houve resposta.
É o relatório.
1. A petição inicial narra que, em 01.02.2017, a
autora firmou compromisso de compra e venda com as rés, tendo por objeto a
aquisição de fração de apartamento localizado no empreendimento denominado
“Solar das Águas Park Resort”, em regime de multipropriedade, na cidade de
Olímpia (fls. 9/28).
A autora obrigou-se a pagar R$2.900,00, “como sinal,
arras e princípio de pagamento”, mais R$45.907,95, divividos em: três parcelas
de “fidelização” de R$100,00, a primeira com vencimento no dia 10.03.2017, e
noventa e duas parcelas de R$495,74, a partir de 10.06.2017.
É incontroverso que a autora pagou R$2.100,00 às
rés, a título de entrada (R$500,00 por meio de cartão de crédito, mais R$1.600,00
divididos em dois cheques), bem como a primeira parcela de “fidelização”, de
R$100,00 (fls. 9 e 142/144).
Em 17.04.2017, a autora informou às rés que não
tinha mais interesse na execução do compromisso e assinou termo, conferindo-
lhes ampla, plena e irrevogável quitação (fl. 29).
A relação jurídica é de consumo e o Código do
Consumidor estabelece que são nulas de pleno direito cláusulas contratuais que
subtraiam ao consumidor a opção de reembolso de quantia paga, “nos casos
previstos neste Código”, que estabeleçam obrigações consideradas iníquas,
abusivas ou que o coloquem em desvantagem exagerada, ou, ainda, que sejam
“incompatíveis com a boa-fé ou a equidade” (artigo 51, II e IV).

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O Código Civil, a seu turno, dispõe que, “se, por
ocasião da conclusão do contrato, uma parte der à outra, a título de arras, dinheiro ou outro bem
móvel, deverão as arras, em caso de execução, ser restituídas ou computadas na prestação devida,
se do mesmo gênero da principal” (artigo 417).
Se, porém, “a parte que deu as arras não executar o
contrato, poderá a outra tê-lo por desfeito, retendo-as” (artigo 418, 1a parte). Por fim, “se
no contrato for estipulado direito de arrependimento para qualquer das partes, as arras terão função
unicamente indenizatória. Neste caso, quem as deu perdê-las-á em benefício da outra parte; e
quem as recebeu devolvê-las-á, mais o equivalente. Em ambos os casos não haverá direito a
indenização suplementar” (artigo 420).
2. Não se acha, no compromisso de compra e venda
de fls. 9/28, cláusula prevendo perda do sinal ou impossibilidade de reembolso
de parcelas pagas pela compradora.
No entanto, com a rescisão do contrato, por
iniciativa da autora, as rés retiveram a soma de todos os pagamentos feitos por
ela, amparando-se em “termo de desistência”, pelo qual ela lhes outorgou
“ampla, plena e irrevogável quitação” (fl. 29).
A autora não alegou a existência de vício de
consentimento na celebração do contrato ou na sua rescisão, mas afirmou, por
outro lado, ter direito à devolução de tudo o que foi pago, com juros e correção
(fls. 2 e 5).
Embora o compromisso de compra e venda tenha
sido firmado em caráter “irrevogável e irretratável”, “não comportando (...) arrependimento
de qualquer dos contratantes” (fls. 15/16), o Superior Tribunal de Justiça já decidiu
que “o caráter de norma pública atribuído ao Código de Defesa do Consumidor derroga a
liberdade contratual para ajustá-la aos parâmetros da lei” (4a Turma, REsp 292.942/MG,
Relator Ministro Sálvio de Figueiredo Teixeira, j. 03/04/2001, DJ 07/05/2001, p.
151).
Em outro julgado, pontuou, seguindo o mesmo

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raciocínio, que “é firme o entendimento no STJ quanto à possibilidade de revisão dos contratos
findos, ainda que em decorrência de quitação, para o afastamento de eventuais ilegalidades”.
Isso porque “as normas previstas no Código de Defesa do Consumidor são de ordem pública e
interesse social, cogentes e inderrogáveis pela vontade das partes. Então, “é cabível a revisão de
distrato de contrato de compra e venda de imóvel, ainda que consensual, em que, apesar de ter
havido quitação ampla, geral e irrevogável, se tenha constatado a existência de cláusula de
decaimento (abusiva), prevendo a perda total ou substancial das prestações pagas pelo
consumidor, em nítida afronta aos ditames do CDC e aos princípios da boa-fé objetiva e do
equilíbrio contratual” (4a Turma, REsp 1412662/RS, Relator Ministro Luis Felipe
Salomão, j. 01/09/2016, DJe 28/09/2016, grifo nosso.
Então, além de não ter havido previsão de retenção
de valores no compromisso de compra e venda, a assinatura do termo de fl.
29, equiparado pelas partes a instrumento de distrato (fls. 2 e 113), não
impede a devolução das parcelas pagas pela autora, em vista do disposto no
Código do Consumidor.
Não bastasse, as arras previstas na proposta de fl.
9, que integrou o contrato, foram apenas confirmatórias.
Os artigos 418 e 420 do Código Civil, acima
transcritos, ao tratarem da hipótese de inexecução contratual e preverem a
retenção das arras pela parte inocente, cuidam de arras penitenciais, não de
arras confirmatórias.
Conforme
entendimento
do
mesmo
Superior
Tribunal de Justiça, “ordinariamente, as arras são simplesmente confirmatórias e servem
apenas para início de pagamento do preço ajustado e, por demasia, se ter confirmado o
contrato, seguindo a velha tradição do direito romano no tempo em que o simples acordo,
desvestido de outras formalidades, não era suficiente para vincular os contratantes. O
arrependimento da promitente compradora só importa em perda das arras se estas foram
expressamente pactuadas como penitenciais, o que não se verifica na espécie” (4a Turma,
REsp 110.528/MG, Rel. Min. Cesar Asfor Rocha, j. 29/10/1998, DJ 01/02/1999,
p. 199, grifo nosso).

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No mesmo sentido: “O arrependimento do promitente
comprador só importa em perda do sinal se as arras forem penitenciais, não se estendendo às
arras confirmatórias” (3a Turma, AgRg no Ag 717.840/MG, Rel. Min. Vasco Della
Giustina, j. 06/10/2009, DJe 21/10/2009).
Nesse cenário, as rés ficam condenadas a devolver
R$2.200,00 à autora, porque a sentença já havia determinado a devolução de
R$100,00, corrigidos da data da rescisão e com juros de mora contados da
citação (artigo 405, do Código Civil).
De tal valor, contudo, deverão ser deduzidos 10%,
para compensação de despesas das rés com publicidade, corretagem e
administração, conforme orientação do Superior Tribunal de Justiça:
CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO
RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL
CUMULADA COM DEVOLUÇÃO DE QUANTIAS PAGAS.
DESISTÊNCIA
PELO
COMPRADOR.
PERCENTUAL.
RETENÇÃO.
POSSIBILIDADE.
SÚMULA
568/STJ.
MONTANTE FIXADO PELAS INSTÂNCIAS ORDINÁRIAS.
REVISÃO. SÚMULA 7/STJ.
1. Ação de rescisão contratual c/c devolução de quantias
pagas.
2. A atual jurisprudência do STJ define que, em caso de
rescisão de compromisso de compra e venda por culpa do
promitente comprador, é possível ao vendedor reter entre 10%
e 25% dos valores pagos.
3. A análise da razoabilidade do percentual fixado pelo Tribunal
de origem observando os parâmetros estabelecidos pelo STJ,
encontra óbice na Súmula 7/STJ.
4. Agravo interno não provido.
(3a Turma, AgInt no REsp 1822638/SP, Rel. Ministra NANCY
ANDRIGHI, j. 18/11/2019, DJe 20/11/2019, grifo nosso).
AGRAVO REGIMENTAL. AGRAVO DE INSTRUMENTO.
CIVIL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL.
RESCISÃO
CONTRATUAL.
INICIATIVA DO DEVEDOR.
DEVOLUÇÃO DE QUANTIAS PAGAS. PERCENTUAL DE
RETENÇÃO. SUCUMBÊNCIA RECÍPROCA. SÚMULA 07/STJ.
PERDA
DO
SINAL.
IMPOSSIBILIDADE.
ARRAS

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CONFIRMATÓRIAS.
1. A jurisprudência desta Corte Superior prega ser possível a
resilição contratual do compromisso de compra e venda por
iniciativa do devedor, quando ele não possuir mais condições
econômicas para arcar com o pagamento das prestações
pactuadas com a promitente-vendedora (construtora ou
incorporadora),
mormente
se
estas
se
tornarem
excessivamente onerosas.
2. A resolução unilateral, nesses casos, enseja a restituição das
parcelas pagas pelo promissário-comprador, mas não em sua
totalidade, haja vista a incidência de parcela de retenção para
fazer frente ao prejuízo causado com o desgaste da unidade
imobiliária e as despesas com administração, corretagem,
propaganda e outras congêneres suportadas pela empresa
vendedora.
3. Se o Tribunal de origem fixou o percentual de retenção com
base na razoabilidade, examinando, para tanto, o acervo fático
e probatório dos autos, alterar tal entendimento encontra óbice
na Súmula 07 do STJ.
4. O arrependimento do promitente comprador só importa em
perda do sinal se as arras forem penitenciais, não se
estendendo às arras confirmatórias.
5. A questão atinente à revisão da distribuição dos ônus
sucumbenciais, para se chegar à hipótese de sucumbência
recíproca ou de decaimento mínimo de algum litigante, envolve
ampla análise de questões de fato e de prova, consoante as
peculiaridades de cada caso concreto, o que é inadequado na
via especial, nos termos do enunciado 7 da Súmula do Superior
Tribunal de Justiça.
6. Agravo regimental não provido.
(3a Turma, AgRg no Ag 717.840/MG, Rel. Ministro VASCO
DELLA GIUSTINA (Desembargador convocado do TJ/RS), j.
06/10/2009, DJe 21/10/2009, grifo nosso).
A fixação de percentual de dedução mais elevado não
se justifica, neste caso, porque a desistência da autora ocorreu antes de o imóvel
ser construído (fls. 24 e 29).
Sucumbentes na quase integralidade do pedido, as
rés deverão arcar, sozinhas, com as custas e despesas do processo e pagar
honorários aos advogados da autora, de 15% do valor da condenação (artigo 86,

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Apelação Cível no 1025849-82.2017.8.26.0576 -Voto no 29829
8
parágrafo único, do Código de Processo Civil).
Diante do exposto, dou provimento em parte ao
apelo, para elevar o valor da condenação imposta às rés e inverter a
responsabilidade pelos ônus da sucumbência.
SILVIA ROCHA
Relatora