Tribunal: TJSP
Processo: 2233471-28.2019.8.26.0000
Classe: Agravo de Instrumento / Despesas Condominiais
Órgão julgador: Neto Barbosa Ferreira
Órgão colegiado: 29a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-02-05
Data de publicação: 2020-02-05

Ementa:
Agravo de Instrumento. Despesas Condominiais. Fase de cumprimento de Sentença. Decisão que, ratificando a ilegitimidade dos ora agravantes já reconhecida em decisão passada em julgado, determinou a lavratura de carta de adjudicação do imóvel penhorado. Manutenção da r. decisão. Realmente, os temas debatidos neste recurso (ilegitimidade de parte e propriedade do imóvel objeto da lide), já foram

Ementa:
Agravo de Instrumento. Despesas Condominiais. Fase de cumprimento de Sentença. Decisão que, ratificando a ilegitimidade dos ora agravantes já reconhecida em decisão passada em julgado, determinou a lavratura de carta de adjudicação do imóvel penhorado. Manutenção da r. decisão. Realmente, os temas debatidos neste recurso (ilegitimidade de parte e propriedade do imóvel objeto da lide), já foram analisados por esta C. Câmara, em decisões passadas em julgado. Destarte, incontroversa a preclusão. O art. 505, do CPC, é peremptório ao prescrever que nenhum juiz decidirá de novo questões já decididas. O art. 507, do mesmo estatuto, por seu turno, veda à parte a discussão no processo de questões já decididas, a cujo respeito se operou a preclusão. Recurso improvido.

Inteiro teor:
SEÇÃO DE DIREITO PRIVADO
AGRAVO DE INSTRUMENTO No 2233471-28.2019.8.26.0000
Registro: 2020.0000067301
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos do Agravo de Instrumento no
2233471-28.2019.8.26.0000, da Comarca de São Paulo, em que são agravantes
ANTANOS TURQUI HADDAD e IVONE RAHAL HADDAD, é agravado
CONDOMINIO EDIFICIO JULIA CRISTIANINI.
ACORDAM, em 29a Câmara de Direito Privado do Tribunal de
Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: "Negaram provimento ao recurso.
V. U.", de conformidade com o voto do Relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Exmos. Desembargadores
SILVIA ROCHA (Presidente) e FABIO TABOSA.
São Paulo, 5 de fevereiro de 2020
Themístocles NETO BARBOSA FERREIRA
RELATOR
Assinatura Eletrônica

TRIBUNAL DE JUSTIÇA
PODER JUDICIÁRIO
São Paulo
Agravo de Instrumento no 2233471-28.2019.8.26.0000 - São Paulo - VOTO No 7972 - 2/10
COMARCA: São Paulo F. Central 33a Vara Cível
AGTES.: Antanus Turqui Haddad e outra
AGDO.: Condomínio Edifício Julia Cristianini
INT.: Anna Sernovajeliavschii
JUIZ: Douglas Iecco Ravacci
29a Câmara de Direito Privado
VOTO No 7972
EMENTA:
Agravo
de
Instrumento.
Despesas
Condominiais. Fase de cumprimento de Sentença. Decisão
que, ratificando a ilegitimidade dos ora agravantes já
reconhecida em decisão passada em julgado, determinou a
lavratura de carta de adjudicação do imóvel penhorado.
Manutenção da r. decisão. Realmente, os temas debatidos
neste recurso (ilegitimidade de parte e propriedade do
imóvel objeto da lide), já foram analisados por esta C.
Câmara, em decisões passadas em julgado. Destarte,
incontroversa a preclusão. O art. 505, do CPC, é
peremptório ao prescrever que nenhum juiz decidirá de
novo questões já decididas. O art. 507, do mesmo estatuto,
por seu turno, veda à parte a discussão no processo de
questões já decididas, a cujo respeito se operou a preclusão.
Recurso improvido.
Vistos.
Trata-se de agravo de instrumento interposto por Antanos Turqui
Haddad e Outra contra a r. decisão proferida nos autos da ação de cobrança de
despesas condominiais, ora em fase de cumprimento de sentença, ajuizada por
Condomínio Edifício Julia Cristianini, em face de Anna Sernovajeliabovschii.
Esclarecem os agravantes, inicialmente, que a ação de cobrança movida
pelo condomínio, ora agravado, encontra-se em fase de cumprimento de sentença.
Afirmam que “adquiriam a respectiva unidade autônoma, em
17.01.1992, e desde então cuidam do imóvel como donos, sendo certo que nunca
tiveram notícia da existência de obrigação de qualquer pagamento a título de taxa
condominial, vez que a LOJA 10 é totalmente independente, vez que todas as
questões relativas a manutenção, fachada e ou qualquer coisa relacionada ao bem,
e sempre foram custeados diretamente pelos adquirentes, ora recorrentes” (sic - fl.
04).

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Prosseguem dizendo que, “nunca tiveram a informação e/ou notícia da
existência de corpo diretivo de Condomínio e tão pouco a obrigatoriedade de rateio
de cotas, haja vista o completo abandono do edifício” (sic fls. 04).
Consigam que “foram surpreendidos com a informação de que seu
imóvel adquirido em 1.992 foi penhorado para garantir a referida ação de
cobrança de taxas condominiais sem que tenham sido citados ou intimados em
qualquer momento da ação” (sic fls. 04).
Ajuizaram embargos de terceiro, os quais todavia, foram julgados
improcedentes (fls. 06).
Alegam que no “ano de 2015 (maio, junho e julho) o Condomínio
recorrido, reconhecendo a propriedade dos recorrentes, emitiu as cobranças
mensais de taxa condominiais em nome dos recorrentes, deixando de fazê-lo
posteriormente” (sic fls. 05).
Ajuizaram então ação de consignação em pagamento, demanda na qual,
o Condomínio, embora citado, não apresentou contestação.
Tal ação foi julgada procedente e a obrigação de pagamento relativa ao
período compreendido entre agosto de 2015 a novembro de 2016, bem como todas
aquelas que concernentes a períodos que foram objeto de depósito nos autos foi
julgada extinta (fl. 05).
Pontuam que na ação de cobrança ora em fase de cumprimento de
sentença, o Condomínio pleiteou a adjudicação do imóvel.
Instados a se manifestarem os suplicantes impugnaram o pedido de
adjudicação, procederam o depósito do valor integral do débito e pleitearam a
extinção do feito.
O Juízo a quo determinou então a manifestação do Condomínio acerca
do depósito efetuado, esclarecendo acerca da existência de saldo em aberto para
complementação.
Todavia, o Condomínio quedou-se inerte.
O Juízo a quo, mesmo diante da inércia do Condomínio, proferiu a
seguinte decisão:
“Vistos.
Fls. 714/718: Cumpra-se V. Acórdão.
Diante do reconhecimento da ilegitimidade, na instância superior, para
o terceiro ingressante na presente ação, Antanus Turqui Haddad, quitar os débitos
condominiais sub judice, a fim de viabilizar a restituição eletrônica do numerário
depositado
nos
presentes
autos
e
nos
autos
do
processo
no

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1093676-54.2015.8.26.0100, a título de débitos condominiais, o mesmo deverá
informar os dados necessários para a expedição do Mandado de Levantamento
Eletrônico, podendo, para tanto, preencher o formulário MLE, a ser obtido por
meio do sítio eletrônico do Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo, juntando-o
aos autos, no prazo de dez dias.
Tendo em vista que o condomínio/exequente já providenciou o depósito
do valor da diferença entre a dívida perseguida e do imóvel expropriado
judicialmente (fl.651), lavre-se o auto de adjudicação, colhendo as assinaturas de
praxe., aperfeiçoado o auto de adjudicação, expeça-se carta de adjudicação e
mandado de imissão na posse do bem em favor do condomínio/exequente, devendo
este recolher as custas de diligência do Sr. Oficial de justiça.
Por medida de economia processual, resta a parte interessada intimada
a providenciar as peças necessárias para a expedição da Carta de Adjudicação, no
mesmo prazo.
Sem prejuízo, havendo concordância com o depósito de fl. 651, resta
intimada a parte executada a preencher o formulário MLE, nos moldes do primeiro
parágrafo.
Abra-se vistas à Defensoria Pública. Traslade-se cópia da presente aos
autos de no 1093676-54.2015.8.26.0100. Oportunamente, tornem-me os autos para
extinção desta execução. Intime-se. Cumpra-se”. (fl. 28).
Tal decisão ensejou a interposição deste recurso.
Alegam que “o Condomínio recorrido quedou-se inerte sobre o
depósito para quitação do débito realizado pelos recorrentes, o que, data venia,
serve para impedir a expropriação do imóvel e consequente extinção do feito, pelo
pagamento” (sic - fl. 09).
Insistem que o depósito do valor integral do débito em execução,
implica na necessidade de extinção do feito.
Ponderam que a falta de manifestação acerca do depósito efetivado
ensejou a preclusão do direito à adjudicação do imóvel (fl. 12).
Argumentam ainda que “em que pese os recorrentes tenham sido
considerados ilegítimos para figurar no polo passivo da demanda, data venia,
restou demonstrado que são os proprietários do bem” (sic - fl. 13).
Discordam, no mais, do novo pedido de adjudicação do imóvel realizado
pelo Condomínio recorrido, “ante a tentativa de simulação entre o exequente e o
terceiro José Marcos de Oliveira Fernandes” (fl. 14), pois “o condomínio exequente
realizou a venda do imóvel para o Terceiro José Marcos, que supostamente realizou
o pagamento da referida diferença entre a avaliação e o débito, antes de obter
decisão judicial favorável nos autos, o que, data vênia, causa imenso prejuízo aos
recorrentes terceiros adquirentes de boa-fé, desde o ano de 1.992” (sic - fl.15).
Outrossim, “se somarmos o valor do débito informado pelo condomínio

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(R$48.379,47), com o valor depositado (R$191.272,32), atingimos o montante de
R$239.651,79 (duzentos e trinta e nove mil seiscentos e cinquenta e um reais e
setenta e nove centavos), valor este muito abaixo ao da avaliação, o que, data
vênia, impossibilita à requerida adjudicação” (sic - fl. 15).
Requerem, por isso, a condenação da parte agravada por litigância de má-
fé (fl. 18).
Defendem, no mais, a existência de nulidade na ação de cobrança de
cotas condominiais, ante a ausência dos embargantes no polo passivo, devendo “ser
desconstituída a penhora do imóvel, vez que não sendo os recorrentes partes nos
autos principais, logo, não é possível exigir dos mesmos o pagamento do débito
senão pela via própria” (fl. 23).
Pretendem, “a reforma da r. decisão proferida, uma vez que resta claro
ser a senhora Anna SernovaJeliabovschii parte ilegítima para figurar no presente
polo passivo da demanda, ou subsidiariamente, seja deferida a responsabilidade
concorrente dos adquirentes do imóvel - ora recorrentes para responder pelos
débitos condominiais objeto da presente demanda, sendo de rigor a legitimidade
dos recorrentes para figurar no polo passivo da presente demanda” (sic - fl.25).
Finalizando requerendo seja determinada “a extinção do feito em razão
da satisfação da obrigação do débito condominial pelo atual titular do domínio do
imóvel, no caso os recorrentes” (fl. 26).
Recurso tempestivo (fl.29) e preparado (fls. 31/32).
Consigne-se que o recuso foi distribuído a este relator em virtude de
designação para assunção das prevenções decorrentes da cadeira do E.
Desembargador Pereira Calças, Presidente deste Eg. Tribunal.
Recebidos os autos, foi deferido efeito suspensivo ao recurso (fls.
445/448).
Intimada, a parte contrária apresentou contraminuta a fls. 455/467, pelo
desprovimento do recurso.
Oposição ao julgamento virtual a fl. 469.
É a síntese do necessário.
Com a máxima vênia, o inconformismo não prospera.
Realmente, posto que verificada a preclusão na espécie.

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Com efeito, a arguição de ilegitimidade de parte de Anna
SernovaJeliabovschii, já foi objeto de deliberação judicial.
Outrossim, foi rejeitada a arguição de que os agravantes são
proprietários do bem imóvel, objeto da lide.
De fato, o tema já foi suscitado pelos agravantes em recurso anterior.
A
propósito,
confira-se
Agravo
de
Instrumento
no
2036206-23.2016.8.26.0000, julgado por esta C. 29a Câmara de Direito Privado, sob
minha relatoria (fls.269/278), assim ementado:
“EMENTA: Agravo. Ação de Cobrança de Despesas Condominiais já
em fase de cumprimento de sentença, ajuizada contra promitente compradora da
unidade condominial. Promessa de compra e venda e adjudicação dos direitos
hereditários dela decorrentes devidamente registrados na matrícula do imóvel.
Exceção de pré-executividade ajuizada pelos agravantes rejeitada pelo juízo a quo.
Manutenção da decisão. Promessa de cessão de direitos relativos à unidade
condominial outorgada em favor dos agravantes não foi registrada. Ademais não
foi comprovada a ciência pelo condomínio do teor de tal cessão de direitos e
tampouco da imissão de posse do imóvel, pelos agravantes. O fato do imóvel estar
locado não comprova por si só a ciência pelo condomínio, da imissão de posse.
Aplicação à hipótese do Recurso Repetitivo no 1.345.331/ RS. Recurso desprovido”.
Confiram-se, outrossim, trechos da fundamentação do julgado:
“Anna, segundo documento de fls. 45, cedeu, em 17/01/1992, os seus
direitos hereditários sobre imóvel, aos agravantes.
Tal promessa de cessão não foi objeto de registro, como pode ser
verificado a fls. 171/172.
Do exposto, bem se vê que não procede a alegação de que Anna
Sernova, não tem legitimidade para figurar no polo passivo desta ação.
De fato, não consta nos autos qualquer documento que possa
efetivamente comprovar a ciência do condomínio autor, acerca do negócio
jurídico levado a efeito entre Anna e os agravantes.
Logo e considerando que o registro imobiliário possui presunção erga
omnes, ao condomínio cumpria deduzir sua presunção de cobrança em face daquele
que consta na matrícula como proprietário presuntivo, ou seja, Anna, a quem foram
adjudicados os direitos decorrentes da aquisição do imóvel. A propósito, confira-se
fls. 85/87; 171/172.
No bojo do Recurso Especial Repetitivo no 1.345.331/RS, a respeito da
responsabilidade pelo pagamento das obrigações condominiais, o Colendo Superior
Tribunal de Justiça, em julgamento de recursos repetidos à luz do artigo 543-C do
Código de Processo Civil/73, adotou a seguinte tese:
'PROCESSO CIVIL. RECURSO ESPECIAL REPRESENTATIVO DE
CONTROVÉRSIA. ART. 543-C DO CPC. CONDOMÍNIO. DESPESAS COMUNS.
AÇÃO DE COBRANÇA. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA NÃO LEVADO

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A REGISTRO. LEGITIMIDADE PASSIVA. PROMITENTE VENDEDOR OU
PROMISSÁRIO COMPRADOR. PECULIARIDADES DO CASO CONCRETO.
IMISSÃO NA POSSE. CIÊNCIA INEQUÍVOCA.
1. Para efeitos do art. 543-C do CPC, firmam-se as seguintes teses:
a) O que define a responsabilidade pelo pagamento das obrigações
condominiais não é o registro do compromisso de compra e venda, mas a relação
jurídica material com o imóvel, representada pela imissão na posse pelo
promissário comprador e pela ciência inequívoca do condomínio acerca da
transação b) Havendo compromisso de compra e venda não levado a registro, a
responsabilidade pelas despesas de condomínio pode recair tanto sobre o
promitente vendedor quanto sobre o promissário comprador, dependendo das
circunstâncias de cada caso concreto.
c) Se ficar comprovado: (i) que o promissário comprador se imitira na
posse; e (ii) o condomínio teve ciência inequívoca da transação, afasta-se a
legitimidade passiva do promitente vendedor para responder por despesas
condominiais relativas a período em que a posse foi exercida pelo promissário
comprador.
2. No caso concreto, recurso especial não provido.' (grifo nosso)
Respeitada a combatividade dos ilustres advogados dos agravantes,
nada há nos autos a indicar séria e concludentemente que o condomínio tinha
ciência da transação levada a efeito entre eles e Anna.
Tampouco há prova de que os suplicantes efetivamente se imitiram na
posse do bem.
Realmente, se o imóvel está alugado, como alegado, cumpria aos
agravantes, no mínimo, carrear aos autos, o contrato de locação, dando conta de
que por terem a posse do imóvel é que o alugaram a outra pessoa.
Tal contrato, porém, não foi carreado aos autos.
Logo, não há como dizer que pelo fato do imóvel estar alugado, o
condomínio tinha ciência da posse dos agravantes.
O condomínio poderia ter sido notificado da aquisição, o que não
aconteceu.
Disseram os agravantes de que em 02/05/2012, requereram a expedição
de alvará ao Juízo do Inventário de Julia Cristianini, pessoa que figura no registro
como titular de domínio do bem, para procederem a transferência do imóvel para
seu nome (fls. 42).
Acrescentaram que 'desde então os peticionários cuidam do imóvel
como donos' (fl. 42).
Ora, a se considerar o que foi alegado a fls. 42, a conclusão que se
impõe é a de que desde 2012, ocasião em que deduzido o requerimento ao Juízo do
inventário de Julia Cristianini, é que 'os peticionários cuidam do imóvel como
donos'.
Sucede que a decisão proferida na fase de conhecimento desta ação de
cobrança transitou em julgado em junho de 2011 (fl. 72).
Destarte, como anotado, não há que se falar em ilegitimidade de Anna
Sernova para figurar no polo passivo da ação de cobrança de despesas
condominiais e tampouco na existência de qualquer nulidade processual.
De fato, pelo que se tem nos autos, os agravantes não lograram

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demonstrar a seu favor, a presença in casu, dos requisitos firmados pelo C. STJ no
recurso repetitivo acima aludido.
Logo, de rigor a manutenção da decisão que rejeitou a exceção de pré-
executividade deduzida pelos suplicantes”.
Trânsito em julgado a fl. 290.
Tampouco se pode olvidar o decreto de improcedência dos embargos de
terceiro ajuizados pelos ora agravantes, no 1063897-54.2015.8.26.0100, confirmado
em sede recursal, por esta C. 29a Câmara de Direito Privado, também sob minha
Relatoria.
Veja-se:
“Apelação Embargos de terceiro Sentença de improcedência
Apelação Segundo entendimento firmado pelo C. STJ, em sede recurso repetitivo
(Resp no 1.345.331/RS, Rel. Ministro Luis Felipe Salomão), o proprietário do
imóvel é parte passiva legítima na ação de cobrança de despesas condominiais se o
compromisso de compra e venda do bem não foi registrado na matrícula do imóvel
e, além disso, não houve a ciência efetiva pelo condomínio da promessa de compra
e venda - Necessidade de comprovação de que (i) o promissário comprador foi
imitido na posse e que (ii) o condomínio teve ciência inequívoca da transação In
casu, não estão presentes os requisitos indicados no citado recurso repetitivo
Destarte, as apelantes não têm legitimidade para figurar no polo passivo da ação
de
cobrança
-
Recurso
improvido”
(TJSP;
Apelação
Cível
1063897-54.2015.8.26.0100; Relator (a): Neto Barbosa Ferreira; Órgão Julgador:
29a Câmara de Direito Privado; Foro Central Cível - 33a Vara Cível; Data do
Julgamento: 03/04/2019; Data de Registro: 03/04/2019).
E, também, excertos do acórdão:
“Com efeito, é fato incontroverso nos autos que o título aquisitivo do
imóvel não está registrado na matrícula, como também o fato de que a promitente
vendedora consta como efetiva proprietária do imóvel.
A propósito, é o que revela a matrícula do imóvel, juntada a fls.
200/201.
No mais, à luz do paradigma consolidado da Superior Instância,
cumpre analisar se os embargantes fizeram prova da ciência inequívoca do
condomínio acerca da transmissão da posse.
A este respeito, o d. Magistrado a quo assim se expressou: “Não nos
parece que a prova oral fosse capaz de comprovar o requisito de ciência inequívoca
do condomínio. Segundo nos parece, a sala comercial de destina à locação, mas
não há comprovação da relação locatícia, nem que a cobrança dos boletos fossem
endereçados aos embargantes ou terceiros locatários.” (fls. 267).

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Realmente, não há nos autos qualquer prova de que o “condomínio teve
ciência inequívoca da transação”, cf. preceitua o REsp 1484290/SP.
Tampouco há prova de que os suplicantes efetivamente se imitiram na
posse do bem.
Realmente, se o imóvel está alugado, como alegado, cumpria aos
apelantes, no mínimo, carrear aos autos o contrato de locação, dando conta de que
por terem a posse do imóvel é que o alugaram a outra pessoa.
Tal contrato, porém, não foi carreado aos autos.
Logo, não há como dizer que, pelo fato do imóvel estar alugado, o
condomínio tinha ciência da posse dos agravantes.
Por todo o exposto, não era exigível, ao tempo da distribuição da ação
de cobrança, que o condomínio direcionasse sua pretensão aos promissários
compradores ou eventuais locatários, ocupantes do imóvel.
Prosseguindo, acerca das preliminares suscitadas, de rigor pontuar que
o Colendo Superior Tribunal de Justiça adotou, para os efeitos do art. 543-C, do
Código de Processo Civil/73, o seguinte posicionamento no que tange à
legitimidade passiva na cobrança de despesas condominiais:
“O que define a responsabilidade pelo pagamento das obrigações
condominiais não é o registro do compromisso de compra e venda, mas a relação
jurídica material com o imóvel, representada pela imissão na posse pelo
promissário comprador e pela ciência inequívoca do condomínio acerca da
transação.” (STJ REsp 1345331-RS Rel. Ministro LUIZ FELIPE SALOMÃO 2a
Seção DJe 20.04.2015 - grifei).
Assim, não há que se falar em ilegitimidade passiva da promitente
vendedora e, por conseguinte, em legitimidade passiva dos compromissários
compradores, ora apelantes, nos autos da ação de cobrança.
Bem por isso, não há que se falar em necessidade de citação ou
intimação dos suplicantes, na medida em que o condomínio autor dirigiu sua
pretensão à verdadeira responsável pelo imóvel, vale dizer, a proprietária constante
da matrícula.
Igualmente, não prospera a tese de aplicação analógica do art. 889,
NCPC, na medida em que o título aquisitivo não foi registrado em matrícula, cf.
determina o inciso VI.
Em verdade, os suplicantes sequer demonstraram que a alienação
judicial ocorreu sob a égide do novo código, já que a legislação anterior não possui

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dispositivo legal correspondente.
Por sua vez, desnecessário o pronunciamento acerca da prescrição, na
medida em que a preliminar suscitada tem como premissa fundamental a
ilegitimidade de Ana Sernova e legitimidade dos autores para figurarem no polo
passivo da ação de cobrança, o que foi efetivamente rechaçado acima”.
Do exposto, bem se vê que os temas debatidos neste recurso,
(ilegitimidade de parte e propriedade do imóvel objeto da lide), já foram analisados
por esta C. Câmara, em decisões passadas em julgado.
Destarte, a incontroversa a preclusão.
Dispõe o art. 505 do NCPC que:
“Nenhum juiz decidirá novamente as questões já decididas relativas à
mesma lide, salvo: I - se, tratando-se de relação jurídica de trato continuado,
sobreveio modificação no estado de fato ou de direito, caso em que poderá a parte
pedir a revisão do que foi estatuído na sentença; II - nos demais casos prescritos em
lei”.
Paralelamente, o artigo 507, NCPC, também dispõe que:
“É vedado à parte discutir no curso do processo as questões já
decididas a cujo respeito se operou a preclusão”.
Por fim, não se ignora que a r. decisão agravada também dispôs sobre a
adjudicação do imóvel
Contudo, os agravantes não possuem interesse de agir em relação a tal
medida, tendo em vista que, não são proprietários do imóvel, como já assentado,
repita-se, em decisão passada em julgado.
Consigne-se que a adjudicação na espécie, não passa de corolário da
execução do título judicial e do resultado dos julgamentos proferidos nos recursos
de agravo de instrumento e embargos de terceiros, acima aludidos.
Ante todo o exposto, mais não precisa ser dito para que se conclua que a
manutenção da r. decisão agravada, é medida que se impõe.
Com tais considerações, pelo meu voto, nego provimento ao recurso.

Themístocles NETO BARBOSA FERREIRA
Relator