Tribunal: TJSP
Processo: 1021564-02.2016.8.26.0602
Classe: Apelação Cível / Locação de Imóvel
Órgão julgador: Felipe Ferreira
Órgão colegiado: 26a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-12-17
Data de publicação: 2021-01-12

Ementa:
LOCAÇÃO DE IMÓVEL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C.C. REPARAÇÃO DE DANOS. EXECUÇÃO. EMBARGOS À EXECUÇÃO. JULGAMENTO CONJUNTO. 1. A improcedência da ação de rescisão contratual cumulada com reparação de danos era de rigor, pois se os autores não fazem prova boa e cabal do fato constitutivo do seu direito a ação improcede, como dispõe o artigo 373, I, do CPC, pois a dúvida ou insuficiência de prova

Ementa:
LOCAÇÃO DE IMÓVEL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C.C. REPARAÇÃO DE DANOS. EXECUÇÃO. EMBARGOS À EXECUÇÃO. JULGAMENTO CONJUNTO. 1. A improcedência da ação de rescisão contratual cumulada com reparação de danos era de rigor, pois se os autores não fazem prova boa e cabal do fato constitutivo do seu direito a ação improcede, como dispõe o artigo 373, I, do CPC, pois a dúvida ou insuficiência de prova quanto a fato constitutivo milita contra os autores. 2. Recurso da exequente provido para anular a sentença de extinção da execução e, com fulcro no art. 1.013, § 3o do CPC, reconhecer a legitimidade de Maria de Fátima Rodrigues Sasahara de figurar na execução, com a responsabilidade patrimonial limitada à garantia prestada, ou seja, o imóvel dado em caução é o único bem da caucionante passível de excussão para satisfação do crédito da locadora. 3. A caucionante que expressamente garantiu o pagamento dos locativos e seus acessórios até a efetiva entrega das chaves, a eles está obrigada. 4. A expressa indicação de bem imóvel como garantia em contratos de locação acarreta a renúncia ao benefício da impenhorabilidade do bem de família, sob pena de violação da boa-fé que deve nortear os negócios jurídicos. Recurso dos autores da ação de conhecimento desprovido, provido o da exequente locadora, nos termos supra.

Inteiro teor:
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TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2021.0000003768
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível no
1021564-02.2016.8.26.0602, da Comarca de Sorocaba, em que é apelante/apelado
OLINDA COMÉRCIO E PARTICIPAÇÃO LTDA, são apelados/apelantes RENE
SASAHARA (ASSISTÊNCIA JUDICIÁRIA) e MARIA DE FATIMA RODRIGUES
SASAHARA (ASSISTÊNCIA JUDICIÁRIA).
ACORDAM, em 26a Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça de São
Paulo, proferir a seguinte decisão: "Deram provimento ao recurso da exequente,
desprovido o apelo dos autores. V. U. Fará declaração de voto convergente o 3° Juiz.",
de conformidade com o voto do Relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Exmos. Desembargadores FELIPE
FERREIRA (Presidente), ANTONIO NASCIMENTO E CARLOS DIAS MOTTA.
São Paulo, 17 de dezembro de 2020.
FELIPE FERREIRA
RELATOR
Assinatura Eletrônica

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TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Comarca: Sorocaba – 1a Vara Cível
Aptes./Apdos. : Olinda Comércio e Participações Ltda.; Rene Sasahara e
outra
Juíza de 1o grau: Adriana Faccini Rodrigues
Distribuído(a) ao Relator Des. Felipe Ferreira em: 15/09/2020
VOTO No 47.416
EMENTA LOCAÇÃO DE IMÓVEL. AÇÃO DE RESCISÃO
CONTRATUAL
C.C.
REPARAÇÃO
DE
DANOS.
EXECUÇÃO. EMBARGOS À EXECUÇÃO. JULGAMENTO
CONJUNTO. 1. A improcedência da ação de rescisão
contratual cumulada com reparação de danos era de rigor, pois
se os autores não fazem prova boa e cabal do fato constitutivo
do seu direito a ação improcede, como dispõe o artigo 373, I,
do CPC, pois a dúvida ou insuficiência de prova quanto a fato
constitutivo milita contra os autores. 2. Recurso da exequente
provido para anular a sentença de extinção da execução e, com
fulcro no art. 1.013, § 3o do CPC, reconhecer a legitimidade de
Maria de Fátima Rodrigues Sasahara de figurar na execução,
com a responsabilidade patrimonial limitada à garantia
prestada, ou seja, o imóvel dado em caução é o único bem da
caucionante passível de excussão para satisfação do crédito da
locadora. 3. A caucionante que expressamente garantiu o
pagamento dos locativos e seus acessórios até a efetiva entrega
das chaves, a eles está obrigada. 4. A expressa indicação de
bem imóvel como garantia em contratos de locação acarreta a
renúncia ao benefício da impenhorabilidade do bem de família,
sob pena de violação da boa-fé que deve nortear os negócios
jurídicos. Recurso dos autores da ação de conhecimento
desprovido, provido o da exequente locadora, nos termos supra.
Trata-se de recursos de apelação contra respeitável
sentença de fls. 296/302 que: 1) julgou improcedente a ação de rescisão
contratual
cumulada
com
reparação
de
danos
(feito
no
1021564-02.2016.8.26.0602), condenando os autores ao pagamento das
custas, despesas processuais e honorários advocatícios arbitrados em 10%
sobre o valor atribuído à causa, observada a condição de beneficiários da
gratuidade processual; 2) julgou procedentes os embargos à execução (autos
no 1022491-65.2016.8.26.0602) em razão da ilegitimidade passiva da
executada/embargante (Maria de Fátima Rodrigues), extinguindo a execução,
com fundamento no artigo 485, VI do CPC, condenando a embargada (Olinda
Comércio e Participação Ltda.) ao pagamento das custas, despesas

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processuais e honorários advocatícios em favor do patrono da embargante
fixados em. 10% do valor da execução.
Pleiteia os apelantes/autores (Renê e Maria de
Fátima) da ação de rescisão contratual a reforma do julgado alegando que a
culpa da ré pelo desfazimento do acordo deve ser reconhecida. Insistem que o
bem não foi entregue em condições de uso para o fim a que se destinava, o
que configura violação ao artigo 22, I a IV da Lei no 8.245/91. Enfatizam que o
local não era servido de água, energia elétrica, habite-se ou alvará emitido pelo
Corpo de Bombeiros, constituindo flagrantes irregularidades ao funcionamento
do negócio instalado. Pedem a procedência do apelo, com a consequente
declaração de rescisão do acordo e condenação da ré ao pagamento das
perdas e danos indicadas na petição inicial.
Doutra parte, recorre a embargada Olinda Comércio
e Participações Ltda., com relação ao resultado dos embargos à execução no
1022491-65.2016.8.26.0602
opostos
por
Maria
de
Fátima
Rodrigues
Sasahara. Alega a ocorrência de cerceamento de defesa e de nulidade da
sentença. Diverge do entendimento do juízo de primeiro grau, por entender
que a questão levantada não é matéria de ordem pública. Afirma que o artigo
779, V, do CPC, permite que a caucionante figure no polo passivo da
execução. Colaciona julgados. Pede, na hipótese de manutenção da sentença,
a aplicação do princípio da economia processual para que seja determinada a
emenda da inicial, possibilitando a inclusão do locatário no polo passivo da
execução.
Apresentadas as contrarrazões, subiram os autos a
esta Corte de Justiça.
É o relatório.
Não prospera o recurso de apelação interposta nos
autos da ação de rescisão contratual cumulada com reparação de danos (feito
no 1021564-02.2016.8.26.0602) ajuizada por Rene Sasaraha e Maria de
Fátima Rosdrigues Sasahara em face de Olinda Comércio e Participação Ltda.

Buscam os apelantes a rescisão do contrato de
locação de uma loja comercial localizada em área externa de supermercado.
Fundamentam a pretensão na inviabilidade do uso do bem para o
desempenho da atividade comercial.
Ao analisar a controvérsia, bem andou a ilustre

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magistrada sentenciante ao resolver a lide, nos seguintes termos:
“O pedido formulado na inicial está baseado na imprestabilidade
do imóvel para o desenvolvimento da atividade empresarial
escopo específico do contrato de locação celebrado entre as
partes.
Segundo a narrativa autoral, a ré, mesmo ciente da inadequação
do imóvel, não se desincumbiu de proporcionar ao locatário as
condições apropriadas para a instalação do empreendimento
almejado por ele.
O acervo probatório carreado aos autos da ação de rescisão
contratual cumulada com pedido de indenização milita em
desfavor dos autores.
Especificamente quanto ao pleito de resilição judicial do contrato
é improcedente, tendo em vista que, diante da entrega das
chaves ocorrida em 13/03/2014 (fls. 119), o contrato de locação
havido entre as partes já se encontrava rescindido por ocasião da
propositura da ação (15/07/2016).
A pretensão indenizatória também não merece guarida,
considerando que a culpa da locadora pela rescisão do contrato
não
restou
caracterizada,
o
que
torna
inviável
sua
responsabilização pela indenização por danos materiais, morais e
lucros cessantes.
Para
exigir
a
reparação
pretendida,
é
indispensável
a
demonstração
da
existência
do
resultado
lesivo,
do
comportamento ilícito do agente e do nexo causal entre ambos.
Esses são os elementos caracterizadores da responsabilidade
civil prevista no artigo 186 do Código Civil. É imprescindível,
portanto, a comprovação de relação de causalidade entre o dano
experimentado e a ação comissiva ou omissão alheia. O mero
prejuízo suposto, hipotético ou presumido é insuficiente para a
caracterização do dano moral ou material.
No caso vertente, o elemento culpa não foi demonstrado, razão
pela qual não ficou configurada a responsabilidade civil da ré.
Conquanto a Lei de Locações estabeleça como dever do locador,
nos termos do artigo 22, inciso I, a entrega do imóvel ao locatário
“em estado de servir ao uso que se destina”, não lograram os
autores demonstrar efetivamente que o imóvel não reunia
condições para o incremento da atividade profissional do locatário
nos moldes descritos no próprio contrato de locação.

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Nenhuma averiguação técnica foi realizada no imóvel e a prova
testemunhal produzida pelos autores com o objetivo de
comprovar os fatos narrados na exordial é insuficiente para a
constituição de seu direito.
As testemunhas arroladas pelos autores relataram que obtiveram
informações através dos comentários do próprio autor acerca das
dificuldades existentes no imóvel para implementação de seu
negócio, porém não detinham conhecimento técnico sobre o
assunto.
Por outro lado, a testemunha trazida pela ré afirmou
categoricamente que efetuou todos os ajustes para propiciar a
implantação do empreendimento comercial do autor, conforme
requerido pelo locatário.” (fls. 299/300)
Ora, apesar dos esforços argumentativos do patrono
que subscreve as razões recursais apresentados pelos autores da ação de
rescisão contratual, o apelo não comporta acolhimento.
Assim, é válido o contrato que atender aos
requisitos dos contratos em geral, quais sejam, capacidade das partes, objeto
lícito e forma prescrita ou não defesa em lei, firmado livremente pelo lojista,
dentro de sua autonomia da vontade, norteado pelos princípios da
conveniência e oportunidade, com os riscos que toda atividade empresarial
traz em si, e faz incidir a regra do pacta sunt servanda e, como preleciona ,
ORLANDO GOMES, ("CONTRATOS", 5a ed., pag. 44), tem-se que:
"Se
aceitou
condições
contratuais
extremamente
desvantajosas, a presunção de que foram estipuladas
livremente impede se socorra da autoridade judicial para
obter a suavização ou a libertação 'pacta sunt servanda'."
E mais, verifica-se que inexiste justificativa para a
procedência do pedido formulado na vestibular, por não estarem configurados
os elementos ensejadores da pretensão formulada na exordial.
Cabe ressaltar, como bem observou a magistrada
de primeiro grau que a prova produzida no feito não aponta a responsabilidade
da ré pelos danos indicados pelos demandantes.
Sintetizando, a formulação deduzida na inicial restou
despida de sustentação probatória, incidindo o brocardo segundo o qual,

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allegare nihil et allegatum non probare paria sunt, e a isto se refere o artigo
373, I, do Código de Processo Civil, pois é ônus do autor provar o fato
constitutivo do seu direito.
Sobre tal dispositivo preleciona VICENTE GRECO
FILHO ("Direito Processual Civil Brasileiro", Saraiva, 13a ed., 1999, p. 189),
que:
"O autor, na inicial, afirma certos fatos porque deles pretende
determinada consequência de direito; esses são os fatos
constitutivos que lhe incumbe provar sob pena de perder a
demanda.
A dúvida ou insuficiência de prova quanto a fato constitutivo
milita contra o autor."
"O juiz julgará o pedido improcedente se o autor não provar
suficientemente o fato constitutivo de seu direito."
Idêntico é o ensinamento do eminente NELSON
NERY JÚNIOR (in "Código de Processo Civil Comentado e legislação
extravagante, 9a ed., RT., p. 530/531), nos seguintes termos:

"Ônus de provar. A palavra vem do latim, ônus, que significa
carga, fardo, peso, gravame. Não existe obrigação que
corresponda
ao
descumprimento
do
ônus.
O
não
atendimento do ônus de provar coloca a parte em
desvantajosa posição para a obtenção do ganho de causa. A
produção probatória, no tempo e na forma prescrita em lei, é
ônus da condição de parte".
Este é o caso dos autos e, assim, a improcedência
da ação de rescisão contratual cumulada com reparação de danos (feito no
1021564-02.2016.8.26.0602) ajuizada por Rene Sasaraha e Maria de Fátima
Rosdrigues Sasahara em face de Olinda Comércio e Participação Ltda era de
rigor, pois, se os autores não fazem prova boa e cabal do fato constitutivo do
seu direito a ação improcede, conforme dispõe o artigo 373, I, do Código de
Processo Civil.
No entanto, com relação à irresignação da
embargada (Olinda Participações), o inconformismo merece guarida pois não
há dúvida de que a apelada Maria de Fátima figurou no contrato como
caucionante garantidora do ajuste.

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É certo que a questão da legitimidade passiva da
executada é tema que pode ser apreciado livremente pelo juízo, pois diz
respeito
a
matéria
de
ordem
pública,
cognoscível
de
ofício,
independentemente de requerimento da parte.
A r. sentença optou pela extinção da execução
originária, em decorrência do reconhecimento, de ofício, da ilegitimidade
passiva da caucionante da locação, por entender que ela não pode figurar
como executada, já que a garantia por ela prestada é de natureza real, e não
pessoal.
Todavia, discutida a questão entre os eminentes
integrantes desta turma julgadora, em que pese a existência de divergências
doutrinárias e jurisprudenciais acerca da matéria, se adotou o entendimento
defendido em lúcida e aprofundada manifestação do douto e culto
Desembargador Carlos Dias Mota no sentido de que a caucionante é parte
legítima para figurar, isoladamente, no polo passivo da execução originária.
É que, embora a execução originária tenha sido
ajuizada em maio de 2014, quando ainda estava vigente o CPC/1973, e aquele
diploma processual não tivesse previsão específica correspondente ao inciso V
do artigo 779 do CPC/2015, verifica-se que a caucionante tem legitimidade
passiva para figurar no polo passivo da referida demanda, uma vez que, diante
da perspectiva de excussão do bem por ela oferecido em garantia, a sua
participação no processo se mostra pertinente, a fim de dar eficácia às
garantias constitucionais do contraditório e da ampla defesa, ainda que ela não
seja a devedora principal.
Com efeito, o novo estatuto processual que na
matéria agora rege, estabelece que:
“Art. 779. A execução pode ser promovida contra:
(...)
V
o responsável do bem vinculado por garantia real ao
pagamento do débito;”
Ademais, importa salientar que, apesar de ter
legitimidade para figurar no polo passivo da execução originária, a
responsabilidade patrimonial da caucionante é limitada à garantia prestada. Ou
seja, o imóvel dado em caução é o único bem da caucionante passível de

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excussão para satisfação do crédito da locadora.
Nesse sentido, os seguintes precedentes deste E.
Tribunal de Justiça:
"APELAÇÃO CÍVEL - Embargos à Execução - Título executivo
extrajudicial - Contrato de locação - Ação de execução
proposta pela locadora contra os caucionantes - Sentença de
procedência dos embargos, reconhecendo a ilegitimidade
passiva dos caucionantes(embargantes) para figurar como
executados no processo de execução - Recurso da
embargada - Cabimento - Caucionantes que têm legitimidade
para isoladamente figurarem no polo passivo da execução,
por serem os titulares e responsáveis do bem vinculado por
garantia real ao pagamento do débito - Inteligência do art.
779, V, do CPC - Sentença de procedência dos embargos que
não pode subsistir - Contrarrazões de recurso - Preliminar de
inadmissibilidade do recurso - Afastamento - Inocorrência da
alegada violação ao princípio da dialeticidade - Ademais a
questão de legitimidade de parte é matéria de ordem pública,
cognoscível de ofício a qualquer tempo e grau de jurisdição
(art. 485, VI, § 3o, do CPC) - Litigância de má fé - Inocorrência
- Ausente o preenchimento dos requisitos exigidos do art. 80
do CPC - Sentença reformada, com determinação de
prosseguimento do processo de execução - RECURSO
PROVIDO" (Apelação no 1027914-19.2017.8.26.0554
35a
Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça de São
Paulo Relator Sérgio Alfieri j. 29.06.2020)
"EMENTA: APELAÇÃO LOCAÇÃO - AÇÃO DE EXECUÇÃO
PROPOSTA PELA LOCADORA CONTRA A CAUCIONANTE -
TÍTULO EXECUTIVO EXTRAJUDICIAL - CONTRATO DE
LOCAÇÃO - INDEFERIMENTO DA PETIÇÃO INICIAL -
LEGITIMIDADE
PASSIVA
DA
CAUCIONANTE
-
O
RESPONSÁVEL
TITULAR
DO
BEM
VINCULADO
POR
GARANTIA REAL AO PAGAMENTO DO DÉBITO TEM
LEGITIMIDADE PASSIVA PARA FIGURAR NO POLO PASSIVO
DA EXECUÇÃO - ART. 779, V, DO CPC - RECURSO DA
EXEQUENTE
PROVIDO."
(Apelação
no
1026722-22.2015.8.26.0554
28a Câmara de Direito Privado
do Tribunal de Justiça de São Paulo Relator Cesar Luiz de
Almeida j. 18.02.2020)
"Locação de imóvel. Embargos à execução. Execução de
título judicial. Ação de despejo por falta de pagamento.

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Contrato de locação com garantia. Caução real. Embargos
julgados
improcedentes.
Apelação
da
embargante.
Renovação dos argumentos anteriores. Ação autônoma.
Desapensamento dos autos principais. Inexistência de peças
necessárias à compreensão da matéria debatida. Ônus que
cabia à recorrente. Instrução deficiente. Ademais, apelante
que é proprietária do imóvel oferecido como caução.
Legitimidade passiva da caucionante reconhecida. Excussão
que deve se limitar ao bem oferecido como garantia. Alegado
excesso na execução. Inobservância do disposto no art. 739-
A, §5o, do CPC. Ausência de apresentação, pela embargante,
do valor que entende correto. Sentença mantida. Recurso
não conhecido." (Apelação no 0019163-65.2011.8.26.0006

32a Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça de São
Paulo Relator Franscisco Occhiuto Júnior j. 30.01.2014)
"AGRAVO.
LOCAÇÃO.
EXECUÇÃO
DE
TÍTULO
EXTRAJUDICIAL. CONTRATO DE LOCAÇÃO COM CAUÇÃO
REAL. EXCEÇÃO DE PRÉ-EXECUTIVIDADE. LEGITIMIDADE
PASSIVA DO CAUCIONANTE RECONHECIDA. RECURSO
IMPROVIDO. É legítima a inclusão da caucionante no polo
passivo da execução de título extrajudicial (contrato de
locação com caução real), pois, se o processo executivo vai
atingir o bem oferecido em garantia, sua intervenção na
demanda se mostra necessária para garantia do contraditório
e ampla defesa, ainda que não seja a devedora principal."
(Agravo de instrumento no 0260429-32.2012.8.26.0000
31a
Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça de São
Paulo Relator Adilson Araújo j. 18.12.2012)
"LOCAÇÃO COMERCIAL - EXECUÇÃO - LEGITIMIDADE
PASSIVA
DA
CAUCIONANTE
-
RECONHECIMENTO
-
LIMITAÇÃO DO PATRIMÔNIO AO IMÓVEL DADO EM
GARANTIA - Por se tratar de garantia real e não fidejussória,
o imóvel dado em caução é o único bem da garantidora
passível de constrição para satisfação do crédito do locador.
Nenhum outro bem integrante do seu patrimônio poderá
responder pelo débito, mesmo em caso de insuficiência do
valor do imóvel dado em garantia. PENHORA SOBRE BEM
DE FAMÍLIA DA CAUCIONANTE - POSSIBILIDADE. Quem
espontaneamente oferece bem de família para garantia de
débito, abdica da proteção legal conferida pela cláusula de
impenhorabilidade. Ademais, a caução real prestada nada
mais é senão uma hipoteca, o que faz incidir à espécie o
artigo 3", V, da Lei n" 8.009/90, que diz ser inoponível a
impenhorabilidade do bem de família nos processos para
execução de hipoteca sobre o imóvel oferecido como

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garantia real pelo casal ou pela entidade familiar. LITIGÂNCIA
DE MÁ-FÉ - OFERECIMENTO DE EMBARGOS À EXECUÇÃO -
AUSÊNCIA DE VIOLAÇÃO AO PRINCÍPIO DA BOA-FÉ E
LEALDADE PROCESSUAL - CONDENAÇÃO AFASTADA.
APELAÇÃO
PARCIALMENTE
PROVIDA."
(Apelação
no
9084923-64.2004.8.26.0000
30a Câmara de Direito Privado
do Tribunal de Justiça de São Paulo Relator 30a Câmara de
Direito Privado do Tribunal de Justiça de São Paulo Relator
Andrade Neto j. 10.02.2010)
Consequentemente, é caso de se reconhecer a
legitimidade de Maria de Fátima Rodrigues Sasahara para figurar no polo
passivo da execução originária, com a responsabilidade patrimonial da
caucionante limitada à garantia prestada, ou seja, o imóvel dado em caução é
o único bem da caucionante passível de excussão para satisfação do crédito
da locadora.
E, estando a causa em condições de julgamento,
com o afastamento da extinção do feito, com base na teoria da causa madura,
possível o julgamento do mérito dos embargos à execução apresentados, uma
vez que a sentença limitou-se a acolher a preliminar de ilegitimidade passiva
suscitada pela embargante.
Neste ponto, as alegações restantes da embargante
limitaram-se aos seguintes pontos: i) imprestabilidade do imóvel locado para o
fim a que se destinava; ii) existência de notificação endereçada à executada no
sentido de excluir a sua condição de garantidora; iii) excesso de execução,
com reversão da multa cobrada e declaração de impenhorabilidade do imóvel
dado em caução.
Com relação ao pedido de reconhecimento da
impossibilidade de uso do bem, por conta de problemas relacionados à
instalação de água e energia elétrica no box locado, as assertivas da
embargante mostraram-se frágeis e não se coadunam com os elementos de
prova colhidos nos autos.
Isto porque, foi realizada vistoria quando do ingresso
da locatária no imóvel, bem como as partes ajustaram a concessão de
desconto no valor do locativo nos primeiros meses do contrato para custear as
despesas com instalação e adequação do estabelecimento no local.
Além disso, não se mostra crível que uma loja

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instalada nas dependências de um supermercado não possua acesso à rede
de água e energia elétrica, condições mínimas de habitabilidade e uso que se
mostram presentes.
No que concerne ao pedido de declaração de
inexigibilidade da obrigação por conta da notificação enviada à locatária,
desobrigando a embargante da garantia a partir de 07/11/2013, é certo que a
pretensão não comporta acolhimento.
Na verdade, a entrega do imóvel somente se deu
em 13/03/2014, como se infere da leitura do recibo de fls. 111 dos autos
1021564-02.2016.8.26.0602, subscrito pelo locador Renê Sasahara.
Assim, se a embargante livremente assumiu a
obrigação de responsável pelo adimplemento da dívida, funcionando como
garantidora do contrato, em todos seus termos, cláusulas e condições, até a
efetiva entrega das chaves, sendo perfeitamente legal a caução firmada (item
XVIII, do contrato, fls. 33).
A par disso, a Lei do Inquilinato, estabelece, no
artigo 39, que:
"Art. 39. Salvo disposição contratual em contrário, qualquer
das garantias da locação se estende até a efetiva devolução
do imóvel, ainda que prorrogada a locação por prazo
indeterminado, por força desta Lei."
Neste sentido, julgado desta Colenda Câmara:
Locação de imóvel - Ação de despejo cumulada com
cobrança de aluguéis e acessórios da locação - Inexistência
de prova escrita do pedido de exoneração da caução -
Responsabilização da garante até a entrega das chaves -
Necessidade - Apelo desprovido. (TJSP; Apelação Cível
1077078-88.2016.8.26.0100; Relator (a): Vianna Cotrim; Órgão
Julgador: 26a Câmara de Direito Privado; Foro Central Cível -
33a Vara Cível; Data do Julgamento: 01/04/2020; Data de
Registro: 01/04/2020)
Além disso, as genéricas assertivas da embargante

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não podem ser acolhidas quanto ao excesso de execução, pois evidenciado o
inadimplemento das obrigações contratadas, de modo que não há dúvidas de
que a garantidora deixou de adimplir no prazo fixado, os termos ajustados,
sendo descabida suas manifestações sem apontar a falha no cálculo da
exequente ou demonstrar como chegou ao valor que entende como correto.
Finalmente,
não
há
que
se
falar
em
impenhorabilidade do bem dado em garantia, pois o bem foi ofertado
livremente pela caucionante.
É certo que a forma de garantia eleita visava
vincular única e tão somente o próprio imóvel caucionado à satisfação das
obrigações decorrentes dos contratos de locação, decorrendo daí a
legitimidade constritiva.
Desta forma, a alegação de impenhorabilidade
suscitada pela embargante não pode prevalecer, em virtude da necessidade
de se prestigiar a boa-fé que deve nortear as relações jurídicas, uma vez que a
caução ofertada equivaleria, desde o início, em garantia inexequível,
completamente esvaziada.
Neste sentido, julgados desta Corte de Justiça ao
decidir casos análogos:
LOCAÇÃO DE IMÓVEL CUMPRIMENTO DE SENTENÇA DE
AÇÃO DE DESPEJO C.C. COBRANÇA IMPUGNAÇÃO À
PENHORA CONTRATO DE LOCAÇÃO CAUÇÃO DADA POR
BEM
IMÓVEL
GARANTIA
CONTRATUAL
ESPONTANEAMENTE OFERECIDA PRIMADO DO PRINCÍPIO
DA BOA-FÉ OBJETIVA IMPENHORABILIDADE AFASTADA
RECURSO
PROVIDO.
(Agravo
de
Instrumento
no
2009241-66.2020.8.26.0000, Rel. Des. Antonio Nascimento,
26a Câmara Direito Privado, j. 12/05/2020)
"EXECUÇÃO
DE
TÍTULO
EXTRAJUDICIAL
ENCARGOS
LOCATÍCIOS AGRAVO DE INSTRUMENTO DECISÃO QUE
DETERMINA A REALIZAÇÃO DE PENHORA SOBRE BEM
ENTREGUE
COMO
CAUÇÃO.
Alegação
de
impenhorabilidade, por tratar-se de bem de família - Imóvel
espontaneamente indicado como caução em contrato de
locação
Pedido
de liberação que viola a confiança
depositada pelo locador, atentando contra os ditames da boa-
fé objetiva, notadamente no tocante ao dever anexo de

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lealdade e ao instituto do "venire contra factum proprium",
não podendo ser aceito por esta Corte Hipótese que se
enquadra analogicamente no disposto pelo artigo 3o, V da Lei
8009/90 Precedentes deste Tribunal de Justiça Manutenção
do
ato
constritivo.
Negado
provimento."
(Agravo
de
Instrumento no 2179439-15.2015.8.26.0000, 25a Câmara de
Direito Privado, Rel. Des. Hugo Crepaldi, j. 17/9/2015).
Em suma, dos elementos de prova colhidos nos
autos não se vislumbra motivos para exclusão da garantia oferecida pela
embargante.
Ante o exposto, NEGA-SE PROVIMENTO ao
recurso dos autores da ação de rescisão contratual com reparação de danos,
com majoração da verba honorária para 15% sobre o valor da causa,
observada a gratuidade processual, DANDO-SE PROVIMENTO ao recurso da
exequente Olinda Comércio e Participação Ltda, para anular a extinção da
execução e reconhecer a legitimidade de Maria de Fátima Rodrigues
Sasahara, com fulcro no artigo 1.013, § 3o, do CPC, de figurar no polo passivo
da execução originária, com a responsabilidade patrimonial da caucionante
limitada à garantia prestada, ou seja, o imóvel dado em caução é o único bem
da caucionante passível de excussão para satisfação do crédito da locadora,
e, no mérito, por estar a causa madura para julgamento rejeito os embargos à
execução apresentados pela caucionante, condenando-a ao pagamento das
custas e despesas processuais da causa, além de honorários advocatícios do
patrono da embargada arbitrados em 12% do valor da execução, observada a
condição da vencida de beneficiária da gratuidade processual.
FELIPE FERREIRA
Relator
Assinatura Eletrônica

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APELAÇÃO CÍVEL no 1021564-02.2016.8.26.0602
APELANTE/APELADO: OLINDA COMÉRCIO E PARTICIPAÇÃO LTDA
APDOS/APTES:
RENE
SASAHARA
E
MARIA
DE
FATIMA
RODRIGUES SASAHARA
COMARCA: SOROCABA
Órgão Julgador<< Campo excluído do banco de dados >>
VOTO No 19285
DECLARAÇÃO DE VOTO CONVERGENTE
Conforme os relevantes fundamentos que constam do
voto do e. relator, apresento declaração de voto convergente, nos
seguintes termos.
Observo que a r. sentença julgou extinta a execução
originária,
em
decorrência
do
reconhecimento,
de
ofício,
da
ilegitimidade passiva da caucionante da locação, por entender que ela
não pode figurar como executada, já que a garantia por ela prestada é
de natureza real, e não pessoal.
Todavia, em que pese a existência de divergências
doutrinárias e jurisprudenciais acerca da matéria, a caucionante é
parte legítima para figurar, isoladamente, no polo passivo da execução
originária.
Pois, embora a execução originária tenha sido ajuizada
em maio de 2014, quando ainda estava vigente o CPC/1973, e o
diploma
processual
anterior
não
tivesse
previsão
específica
correspondente ao inciso V do arrigo 779 do CPC/2015, verifica-se que
a caucionante tem legitimidade passiva para figurar no polo passivo da

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referida demanda, uma vez que, diante da perspectiva de excussão do
bem por ela oferecido em garantia, a sua participação no processo se
mostra pertinente, a fim de dar eficácia às garantias constitucionais do
contraditório e da ampla defesa, ainda que ela não seja a devedora
principal.
Ademais,
importa
salientar
que,
apesar
de
ter
legitimidade para figurar no polo passivo da execução originária, a
responsabilidade patrimonial da caucionante é limitada à garantia
prestada. Ou seja, o imóvel dado em caução é o único bem da
caucionante passível de excussão para satisfação do crédito da
locadora.
Nesse sentido, mencionam-se os seguintes precedentes
deste E. Tribunal de Justiça:
APELAÇÃO CÍVEL - Embargos à Execução - Título
executivo extrajudicial - Contrato de locação - Ação de
execução proposta pela locadora contra os caucionantes -
Sentença de procedência dos embargos, reconhecendo a
ilegitimidade
passiva
dos
caucionantes(embargantes)
para figurar como executados no processo de execução -
Recurso da embargada - Cabimento - Caucionantes que
têm legitimidade para isoladamente figurarem no polo
passivo
da
execução,
por
serem
os
titulares
e
responsáveis do bem vinculado por garantia real ao
pagamento do débito - Inteligência do art. 779, V, do CPC
- Sentença de procedência dos embargos que não pode
subsistir - Contrarrazões de recurso - Preliminar de
inadmissibilidade
do
recurso
-
Afastamento
-
Inocorrência da
alegada
violação
ao princípio da
dialeticidade - Ademais a questão de legitimidade de
parte é matéria de ordem pública, cognoscível de ofício a
qualquer tempo e grau de jurisdição (art. 485, VI, § 3o, do
CPC) - Litigância de má fé - Inocorrência - Ausente o
preenchimento dos requisitos exigidos do art. 80 do CPC
-
Sentença
reformada,
com
determinação
de
prosseguimento do processo de execução - RECURSO
PROVIDO
(Apelação no 1027914-19.2017.8.26.0554 35a Câmara

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de Direito Privado do Tribunal de Justiça de São Paulo
Relator Sérgio Alfieri j. 29.06.2020)
EMENTA: APELAÇÃO LOCAÇÃO - AÇÃO DE EXECUÇÃO
PROPOSTA PELA LOCADORA CONTRA A CAUCIONANTE
- TÍTULO EXECUTIVO EXTRAJUDICIAL - CONTRATO DE
LOCAÇÃO - INDEFERIMENTO DA PETIÇÃO INICIAL -
LEGITIMIDADE
PASSIVA
DA
CAUCIONANTE
-
O
RESPONSÁVEL TITULAR DO BEM VINCULADO POR
GARANTIA REAL AO PAGAMENTO DO DÉBITO TEM
LEGITIMIDADE PASSIVA PARA FIGURAR NO POLO
PASSIVO DA EXECUÇÃO - ART. 779, V, DO CPC -
RECURSO DA EXEQUENTE PROVIDO.
(Apelação no 1026722-22.2015.8.26.0554 28a Câmara
de Direito Privado do Tribunal de Justiça de São Paulo
Relator Cesar Luiz de Almeida j. 18.02.2020)
Locação de imóvel. Embargos à execução. Execução de
título judicial. Ação de despejo por falta de pagamento.
Contrato
de
locação
com
garantia.
Caução
real.
Embargos
julgados
improcedentes.
Apelação
da
embargante. Renovação dos argumentos anteriores. Ação
autônoma.
Desapensamento
dos
autos
principais.
Inexistência de peças necessárias à compreensão da
matéria debatida. Ônus que cabia à recorrente. Instrução
deficiente. Ademais, apelante que é proprietária do imóvel
oferecido
como
caução.
Legitimidade
passiva
da
caucionante reconhecida. Excussão que deve se limitar
ao bem oferecido como garantia. Alegado excesso na
execução. Inobservância do disposto no art. 739-A, §5o,
do CPC. Ausência de apresentação, pela embargante, do
valor que entende correto. Sentença mantida. Recurso
não conhecido.
(Apelação no 0019163-65.2011.8.26.0006 32a Câmara
de Direito Privado do Tribunal de Justiça de São Paulo
Relator Franscisco Occhiuto Júnior j. 30.01.2014)
AGRAVO.
LOCAÇÃO.
EXECUÇÃO
DE
TÍTULO
EXTRAJUDICIAL.
CONTRATO
DE
LOCAÇÃO
COM
CAUÇÃO REAL. EXCEÇÃO DE PRÉ-EXECUTIVIDADE.
LEGITIMIDADE
PASSIVA
DO
CAUCIONANTE
RECONHECIDA. RECURSO IMPROVIDO. É legítima a
inclusão da caucionante no polo passivo da execução de
título extrajudicial (contrato de locação com caução real),
pois, se o processo executivo vai atingir o bem oferecido
em garantia, sua intervenção na demanda se mostra

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necessária para garantia do contraditório e ampla defesa,
ainda que não seja a devedora principal.
(Agravo de instrumento no 0260429-32.2012.8.26.0000
31a Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça de
São Paulo Relator Adilson Araújo j. 18.12.2012)
LOCAÇÃO COMERCIAL - EXECUÇÃO - LEGITIMIDADE
PASSIVA DA CAUCIONANTE - RECONHECIMENTO -
LIMITAÇÃO DO PATRIMÔNIO AO IMÓVEL DADO EM
GARANTIA - Por se tratar de garantia real e não
fidejussória, o imóvel dado em caução é o único bem da
garantidora passível de constrição para satisfação do
crédito do locador. Nenhum outro bem integrante do seu
patrimônio poderá responder pelo débito, mesmo em caso
de insuficiência do valor do imóvel dado em garantia.
PENHORA SOBRE BEM DE FAMÍLIA DA CAUCIONANTE
- POSSIBILIDADE. Quem espontaneamente oferece bem
de família para garantia de débito, abdica da proteção
legal conferida pela cláusula de impenhorabilidade.
Ademais, a caução real prestada nada mais é senão uma
hipoteca, o que faz incidir à espécie o artigo 3", V, da Lei
n" 8.009/90, que diz ser inoponível a impenhorabilidade
do bem de família nos processos para execução de
hipoteca sobre o imóvel oferecido como garantia real pelo
casal ou pela entidade familiar.
LITIGÂNCIA
DE
MÁ-FÉ
-
OFERECIMENTO
DE
EMBARGOS À EXECUÇÃO - AUSÊNCIA DE VIOLAÇÃO
AO PRINCÍPIO DA BOA-FÉ E LEALDADE PROCESSUAL -
CONDENAÇÃO AFASTADA.
APELAÇÃO PARCIALMENTE PROVIDA.
(Apelação no 9084923-64.2004.8.26.0000 30a Câmara
de Direito Privado do Tribunal de Justiça de São Paulo
Relator 30a Câmara de Direito Privado do Tribunal de
Justiça de São Paulo
Relator Andrade Neto
j.
10.02.2010)
Assim, a r. sentença deve ser anulada no tocante à
extinção da execução originária, para o fim de reconhecer a legitimidade
passiva da caucionante, e, com base na teoria da causa madura, deve
ser realizado o julgamento do mérito dos embargos à execução, na
forma do artigo 1.013, § 3o, do CPC/2015.
Quanto ao julgamento de improcedência da ação de

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rescisão contratual cumulada com reparação de danos e ao julgamento
de improcedência dos embargos à execução, também acompanho
integralmente o entendimento do voto do e. relator.
Ante
o
exposto,
pelo
meu
voto,
também
nego
provimento à apelação dos autores da ação de rescisão contratual
cumulada com reparação de danos, e dou provimento à apelação da
exequente Olinda Comércio e Participação Ltda.
Carlos Dias Motta
Terceiro Juiz

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Acórdãos
Eletrônicos
REINALDO FELIPE FERREIRA
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Declarações
de Votos
CARLOS DIAS MOTTA
13BCEFA3
Para conferir o original acesse o site:
https://esaj.tjsp.jus.br/pastadigital/sg/abrirConferenciaDocumento.do, informando o processo
1021564-02.2016.8.26.0602 e o código de confirmação da tabela acima.