Tribunal: TJSP
Processo: 0005504-37.2015.8.26.0268
Classe: Apelação Cível / Promessa de Compra e Venda
Órgão julgador: Maria do Carmo Honorio
Órgão colegiado: 3a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-07-23
Data de publicação: 2020-07-23

Ementa:
APELAÇÃO CÍVEL. DISTRATO DE COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA ENTRE PARTICULARES. ILEGITIMIDADE PASSIVA DA INTERMEDIADORA PRETENSÃO DE RESTITUIÇÃO INTEGRAL DE VALORES PAGOS. CLÁUSULA CONTRATUAL QUE REGULA A RESTITUIÇÃO. INCIDÊNCIA DO CÓDIGO CIVIL. AUSÊNCIA DE VÍCIOS. MANUTENÇÃO DA AVENÇA. VALIDADE. DÉBITO EXISTENTE. RESPONSABILIDADE DA VENDEDORA DISTRATANTE. REDISTRIBUIÇÃO DO ÔNUS DE SUCUMBÊNCIA.

Ementa:
APELAÇÃO CÍVEL. DISTRATO DE COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA ENTRE PARTICULARES. ILEGITIMIDADE PASSIVA DA INTERMEDIADORA PRETENSÃO DE RESTITUIÇÃO INTEGRAL DE VALORES PAGOS. CLÁUSULA CONTRATUAL QUE REGULA A RESTITUIÇÃO. INCIDÊNCIA DO CÓDIGO CIVIL. AUSÊNCIA DE VÍCIOS. MANUTENÇÃO DA AVENÇA. VALIDADE. DÉBITO EXISTENTE. RESPONSABILIDADE DA VENDEDORA DISTRATANTE. REDISTRIBUIÇÃO DO ÔNUS DE SUCUMBÊNCIA. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.
1. A Imobiliária que atuou como mera intermediária do negócio celebrado entre as partes não tem legitimidade para responder aos termos de ação em que se visa a resolução do Contrato e respectivo Distrato, com ressarcimento de perdas e danos.
2, Não se aplica o Código de Defesa do Consumidor quando o Contrato de Compra e Venda e o respectivo Distrato foram realizados e assinados somente por pessoas físicas que não preenchem as condições impostas pela lei no 8078/90.
3. É válido o Distrato que obedece ao disposto no artigo 104 do Código Civil. Eventual revisão do Distrato, nas circunstâncias apresentadas, importaria em violação aos princípios da boa-fé contratual e do venire contra factum proprium.
4. Se o Distrato firmado entre as partes não foi cumprido integralmente, a vendedora distratante deve pagar aos compradores distratantes o saldo remanescente do valor acordado (R$ 35.000,00), com os acréscimos legais

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO

Registro: 2020.0000563217
ACÓRDÃO
Vistos,
relatados
e
discutidos
estes
autos
de
Apelação
Cível
no
0005504-37.2015.8.26.0268, da Comarca de Itapecerica da Serra, em que são apelantes
FERNANDO LAURINDO TORRES (JUSTIÇA GRATUITA) e VANESSA SILVA DE
OLIVEIRA TORRES (JUSTIÇA GRATUITA), são apelados NUBIA FERREIRA
FELICIANO DE OLIVEIRA e SCORSATTO EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS
S/S LTDA.
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 3a Câmara de Direito Privado do
Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Deram provimento em
parte ao recurso. V. U., de conformidade com o voto do relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores JOÃO PAZINE NETO
(Presidente sem voto), VIVIANI NICOLAU E BERETTA DA SILVEIRA.
São Paulo, 23 de julho de 2020.
MARIA DO CARMO HONÓRIO
Relatora
Assinatura Eletrônica

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Apelação Cível no 0005504-37.2015.8.26.0268 ERA
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Apelação Cível no 0005504-37.2015.8.26.0268
Apelantes: Fernando Laurindo Torres e Vanessa Silva de Oliveira Torres
Apelados: Nubia Ferreira Feliciano de Oliveira e Scorsatto Empreendimentos
Imobiliarios S/s Ltda
Comarca: Itapecerica da Serra
V. 1743
APELAÇÃO CÍVEL. DISTRATO DE COMPROMISSO DE
COMPRA
E
VENDA
ENTRE
PARTICULARES.
ILEGITIMIDADE
PASSIVA
DA
INTERMEDIADORA
PRETENSÃO DE RESTITUIÇÃO INTEGRAL DE VALORES
PAGOS. CLÁUSULA CONTRATUAL QUE REGULA A
RESTITUIÇÃO.
INCIDÊNCIA
DO
CÓDIGO
CIVIL.
AUSÊNCIA DE VÍCIOS. MANUTENÇÃO DA AVENÇA.
VALIDADE. DÉBITO EXISTENTE. RESPONSABILIDADE DA
VENDEDORA DISTRATANTE. REDISTRIBUIÇÃO DO ÔNUS
DE SUCUMBÊNCIA. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.
1. A Imobiliária que atuou como mera intermediária do negócio
celebrado entre as partes não tem legitimidade para responder aos
termos de ação em que se visa a resolução do Contrato e
respectivo Distrato, com ressarcimento de perdas e danos.
2, Não se aplica o Código de Defesa do Consumidor quando o
Contrato de Compra e Venda e o respectivo Distrato foram
realizados e assinados somente por pessoas físicas que não
preenchem as condições impostas pela lei no 8078/90.
3. É válido o Distrato que obedece ao disposto no artigo 104 do
Código Civil. Eventual revisão do Distrato, nas circunstâncias
apresentadas, importaria em violação aos princípios da boa-fé
contratual e do venire contra factum proprium.
4. Se o Distrato firmado entre as partes não foi cumprido
integralmente,
a
vendedora
distratante
deve
pagar
aos
compradores distratantes o saldo remanescente do valor acordado
(R$ 35.000,00), com os acréscimos legais
Trata-se de Apelação interposta contra sentença judicial (fls. 294/299),
cujo relatório adoto, proferida pelo MM. Juiz da 1a Vara de Itapecerica da Serra,
que, em ação de rescisão contratual c.c. perdas e danos, julgou improcedentes os
pedidos iniciais, condenando os autores a pagar custas processuais proporcionais e
honorários advocatícios em montante equivalente a 10% sobre o valor da causa,
observada a gratuidade de justiça.

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Segundo os autores, ora apelantes, a sentença merece ser reformada,
em síntese, porque (a) é aplicável ao caso as regras do Código de Defesa do
Consumidor, uma vez que foi a corré Scorsatto Empreendimentos Imobiliários Ltda.
que assinou os cheques como forma de pagamento pelo distrato, sendo que alguns
não foram compensados por insuficiência de fundos; (b) a invalidade do
instrumento particular de compra e venda e do distrato, pois evidenciada a má-fé das
apeladas, porquanto o imóvel adquirido possuía clandestinidade das instalações de
água e energia elétrica, além da falta de pagamento do distrato; (c) a prática abusiva
e ilegal das apeladas, devendo ser consideradas nulas as cláusulas previstas no
distrato, cabendo a restituição integral dos valores pagos pelo imóvel (R$
105.000,00), acrescidos de juros e correção monetária; (d) a condenação das
apeladas ao pagamento de indenização por dano moral, no valor de R$ 30.000,00,
bem como ao ônus sucumbencial (fls. 303/315.
Recurso tempestivo e isento de preparo, por ser a parte beneficiária de
justiça gratuita (fl. 35).
Contrarrazões apresentadas (fls. 320/364).
Não houve oposição ao julgamento virtual.
É O RELATÓRIO.
VOTO.
O recurso comporta parcial provimento.
Inicialmente, constato que a coapelada Scorsatto Empreendimentos
Imobiliarios S/s Ltda não tem legitimidade para responder aos pedidos relacionados
ao contrato/distrato e à restituição de valor referente ao desfazimento do negócio,

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pois, na qualidade de intermediadora, ela não tem participação na relação jurídica
que ensejou essas pretensões.
Os autores celebraram contrato de compra e venda com Nubia
Ferreira Feliciano de Oliveira e com ela distrataram, de tal modo que a Imobiliária
não é titular de interesse que se oponha ao pretendido direito.
Inexistente condição da ação, a solução é a extinção do processo em
relação a esta co-ré sem resolução do mérito.
Quanto à relação jurídica processual subsistente, verifica-se que a
celebração de Contrato de Compra e Venda de imóvel e o respectivo Distrato entre
os autores e a corré Núbia restou demonstrada nos autos (fls. 230/247 e 29/31).
A controvérsia cinge-se à validade, ou não, dos instrumentos firmados
(contrato e distrato) e a eventual abusividade da cláusula do Distrato que fixou
devolução de valor de R$ 50.000,00 aos apelantes, bem como à obrigação de
devolução integral de valores e de ressarcimento de danos morais decorrentes.
Analisando os autos, concluo que assiste razão, em parte, aos
apelantes.
Inicialmente, não há que se falar em aplicação do Código de Defesa do
Consumidor, uma vez que tanto o Contrato de Compra e Venda como o Distrato
foram realizados e assinados somente pelas pessoas físicas. A intermediação da
transação pela apelada Scorsatto Empreendimentos Imobiliários Ltda. não afasta a
natureza civil do Contrato e do Distrato, porquanto esta apenas recebeu comissão
pelo serviço de intermediação prestado. Sendo assim, não há que se falar em relação
de consumo, de tal forma que se aplicam, ao caso, as regras do Código Civil.

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Ainda que os apelantes aleguem que os termos do acordo seriam
ilegais, postulando a complementação do valor firmado no Distrato, tal argumento
não prospera. Isto porque há clausula expressa no sentido de que "os compradores
distratantes se dão por pagos e satisfeitos, nada mais tendo a requerer, em juízo ou
fora dele, motivado pelo avençado no contrato, ora distratado” (item 4 - fl. 30), e
não está evidenciada a existência de nenhum vício de consentimento ou de defeito
no negócio jurídico . Não consta que as declarações de vontade tenham emanado de
erro substancial "que poderia ser percebido por pessoa de diligência normal, em face
das circunstâncias do negócio", a ponto de justificar a sua anulação, nos termos do
artigo 138 e seguintes do Código Civil.
.
Dessa forma, é válido o Distrato firmado entre as partes em
28/01/2014 (fls. 29/31), pois obedeceu ao disposto no artigo 104 do Código Civil1.
Eventual revisão do Distrato, nas circunstâncias apresentadas, importaria em
violação aos princípios da boa-fé contratual e do venire contra factum proprium.
Nesse sentido é o entendimento deste Tribunal, conforme pode ser
inferido das seguintes ementas:

COMPRA
E
VENDA.
TRANSAÇÃO
OU
DISTRATO.
Sentença
de
improcedência. Gratuidade da Justiça já deferida em sede de recurso de agravo de
instrumento. RESTITUIÇÃO DE VALORES PAGOS E REVISÃO DO
DISTRATO. Afastamento. Distrato/Transação que visa prevenir incerteza
sobre obrigações, mediante concessões mútuas, objeto que não pode ser
revisto por arrependimento. Admissível alegação de nulidade, desde que
alicerçada
em vicio, possibilitando amplo contraditório. Ausência de
irregularidade ou abusividade, sequer suscitada pela parte, no que restou
entabulado no termo, pois não demonstrada existência de vício de
consentimento capaz de comprometer sua higidez. Precedente da Câmara.
Recurso improvido. (TJSP; Apelação Cível 1003512-91.2016.8.26.0008; Relator
(a): Nilton Santos Oliveira; Órgão Julgador: 3a Câmara de Direito Privado; Foro
Regional VIII - Tatuapé - 1a Vara Cível; Data do Julgamento: 05/02/2019; Data de
Registro: 07/02/2019 destaques meus);
1 Art. 104. A validade do negócio jurídico requer:
I - agente capaz;
II - objeto lícito, possível, determinado ou determinável;
III - forma prescrita ou não defesa em lei.

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APELAÇÃO CÍVEL. Contrato de compromisso de compra e venda de imóvel 'na
planta'. Ação indenizatória. Distrato extrajudicial celebrado anteriormente com
cláusula de quitação geral. Sentença de improcedência. Apelo da demandante.
Inconsistência. Inexistência de violação ao Código de Defesa do Consumidor.
Disponibilidade do direito. Manutenção da r. sentença por seus próprios
fundamentos, nos termos do artigo 252 do Regimento Interno deste E. Tribunal.
Orientação desta 3a Câmara de Direito Privado em igual sentido. NEGADO
PROVIMENTO
AO
RECURSO".
(v.29015).
(TJSP;
Apelação
Cível
1000468-66.2018.8.26.0405; Relator (a): Viviani Nicolau; Órgão Julgador: 3a
Câmara de Direito Privado; Foro de Osasco - 5a Vara Cível; Data do Julgamento:
29/10/2018; Data de Registro: 29/10/2018 destaques meus);

COMPROMISSO DE VENDA E COMPRA DE BEM IMÓVEL. AÇÃO DE
RESCISÃO CONTRATUAL C.C. RESTITUIÇÃO DE VALORES. Distrato com
cláusula de quitação geral. Impossibilidade de rediscussão da avença
principal,
resolvida
voluntariamente
pelos
contratantes.
Vícios
de
consentimento sequer relatados pelos autores na petição inicial, no que toca
ao estabelecimento do distrato. Transação hígida. Mero arrependimento incapaz
de dar amparo à pretensão. Precedente. Valor negociado e aceito pelos autores,
operando-se lícita transação prevista no art. 840 do Código Civil. Improcedência
da
demanda
preservada.
APELO
DESPROVIDO."
(Apelação
1008401-10.2017.8.26.0152, Relator Donegá Morandini, Data do Julgamento:
25/09/2018 destaques meus);

Compromisso de compra e venda Distrato Revisão de cláusula que impôs
perda do sinal Compromitente compradora provou ter renda líquida incompatível
com custas Gratuidade concedida Ausência de cerceamento de defesa
Prejuízo não provado (CPC 282 § 1o) Contrato entre particulares regido pelo
Código Civil, e não pelo Código de Defesa do Consumidor Perda do sinal,
equivalente a 25% do preço, é praxe e não representa excesso Litigância de má-
fé não configurada
Recurso parcialmente provido. (TJSP; Apelação Cível
1005740-79.2016.8.26.0318; Relator (a): Luiz Antonio Costa; Órgão Julgador: 7a
Câmara de Direito Privado; Foro de Leme - 3a Vara Cível; Data do Julgamento:
30/11/2017; Data de Registro: 30/11/2017 destaques meus);
Dessa forma, é forçoso manter intacto o Distrato, afastando-se o pleito
dos autores de resolução, de complementação de valores a serem restituídos pela ré
e de indenização por danos morais.
O simples descumprimento do dever legal ou contratual, conforme
tem sido decidido pelos Tribunais, "em princípio, não configura dano moral, salvo
se da infração advém circunstância que atinja a dignidade da parte”, o que não se
verifica nestes autos.

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Por outro lado, entretanto, restou incontroverso que o Distrato firmado
entre as partes não foi cumprido integralmente pela apelada Nubia Ferreira Feliciano
de Oliveira, sendo, portanto, devido aos apelantes o valor de R$ 35.000,00,
acrescido de “multa de 1% ao mês, mais correção monetária pela Tabela Prática
do TJSP”, nos termos do item 5 (fl. 30).
Ante o exposto, DOU PARCIAL PROVIMENTO ao recurso para:
(a)
reconhecer
a
ilegitimidade
passiva
da
intermediadora
Scorsatto
Empreendimentos Imobiliarios S/s Ltda., extinguindo o processo em relação à
sua pessoa com fundamento no artigo 485, inciso VI, do Código de Processo Civil;
(b) condenar a vendedora distratante, Nubia Ferreira Feliciano de Oliveira, a pagar o
débito em aberto, em favor dos autores, no valor de R$ 35.000,00, acrescidos de
“multa de 1% ao mês, mais correção monetária pela Tabela Prática do TJSP”.
Em razão do resultado, arcarão os autores com os honorários
advocatícios em face do patrono da coapelante Scorsatto Empreendimentos
Imobiliarios S/s Ltda., no valor de R$ 700,00.
Por fim, reconheço a sucumbência recíproca e redistribuo o ônus,
de tal forma que os autores e a corré Nubia Ferreira Feliciano de Oliveira deverão
arcar com 50% das custas e despesas processuais. Quanto aos honorários, serão
devidos ao patrono dos autores a proporção de 10% sobre o valor da condenação;
por outro lado, fixo honorários a favor do patrono das apelada Núbia em 10% sobre
a diferença entre o valor pleiteado pelos autores e o valor da condenação.
MARIA DO CARMO HONÓRIO
Relatora