Tribunal: TJSP
Processo: 1027918-55.2015.8.26.0577
Classe: Apelação Cível / Promessa de Compra e Venda
Órgão julgador: Rômolo Russo
Órgão colegiado: 7a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-05-30
Data de publicação: 2020-05-30

Ementa:
COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. Propriedade imóvel. Data prevista para entrega do bem. Detalhe relevante do negócio jurídico. Hipótese de caso fortuito ou força maior não configurada (Súmula 161 do TJ-SP). Disponibilidade tardia do bem. Ilicitude objetiva. Inadimplemento relativo caracterizado. Cláusula de tolerância. Ausência de ilicitude (Súmula 164 do TJ-SP e Tema 01 do IRDR n.

Ementa:
COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. Propriedade imóvel. Data prevista para entrega do bem. Detalhe relevante do negócio jurídico. Hipótese de caso fortuito ou força maior não configurada (Súmula 161 do TJ-SP). Disponibilidade tardia do bem. Ilicitude objetiva. Inadimplemento relativo caracterizado. Cláusula de tolerância. Ausência de ilicitude (Súmula 164 do TJ-SP e Tema 01 do IRDR n. 0023203-35.2016.8.26.0000). Sentença mantida.

MULTA CONTRATUAL. Tese de aplicabilidade da multa moratória em prol do consumidor. Simetria viável. Orientação do C. STJ firmada nos REsps ns. 1.614.721/DF e 1.631.485/DF, julgados sob o rito do art. 1.036 do CPC. Sentença mantida.

IPTU. DESPESAS CONDOMINIAIS. Promitente-comprador que somente pode ser responsabilizado pelo pagamento das despesas condominiais após a outorga da posse direta do imóvel compromissado. Orientação do C. STJ firmada no REsp n. 1.345.331, julgado sob o rito do art. 543-C do CPC/1973. Sentença mantida. Recurso desprovido.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
7a CÂMARA DE DIREITO PRIVADO
Registro: 2020.0000383480
ACÓRDÃO
Vistos,
relatados
e
discutidos
estes
autos
de
Apelação
Cível
no
1027918-55.2015.8.26.0577, da Comarca de São José dos Campos, em que é apelante
ALPHAVILLE SAO JOSE DOS CAMPOS EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS
LTDA, é apelado VALTER RICARDO SCHAD.
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 7a Câmara de Direito Privado do
Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Negaram provimento ao
recurso. V. U., de conformidade com o voto do relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores LUIZ ANTONIO COSTA
(Presidente sem voto), MARIA DE LOURDES LOPEZ GIL E JOSÉ RUBENS QUEIROZ
GOMES.
São Paulo, 30 de maio de 2020.
RÔMOLO RUSSO
Relator
Assinatura Eletrônica

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Apelação Cível no 1027918-55.2015.8.26.0577 -Voto no 28.286.
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Voto n. 28286

Apelação n. 1027918-55.2015.8.26.0577 (Prioridade idoso)
Comarca:
São José dos Campos 4a VC
Ação:
Indenização
Apelante(s): Alphaville São José dos Campos Empreendimentos
Imobiliários Ltda. e MMV Incorporadora Ltda.
Apelado(s):
Valter Ricardo Schad

COMPROMISSO
DE
COMPRA
E
VENDA.
Propriedade imóvel. Data prevista para entrega do
bem.
Detalhe
relevante
do
negócio
jurídico.
Hipótese de caso fortuito ou força maior não
configurada
(Súmula
161
do
TJ-SP).
Disponibilidade tardia do bem. Ilicitude objetiva.
Inadimplemento relativo caracterizado. Cláusula de
tolerância. Ausência de ilicitude (Súmula 164 do TJ-
SP
e
Tema
01
do
IRDR
n.
0023203-35.2016.8.26.0000). Sentença mantida.
MULTA CONTRATUAL. Tese de aplicabilidade da
multa moratória em prol do consumidor. Simetria
viável. Orientação do C. STJ firmada nos REsps ns.
1.614.721/DF e 1.631.485/DF, julgados sob o rito do
art. 1.036 do CPC. Sentença mantida.
IPTU.
DESPESAS
CONDOMINIAIS.
Promitente-
comprador que somente pode ser responsabilizado
pelo pagamento das despesas condominiais após a
outorga da posse direta do imóvel compromissado.
Orientação do C. STJ firmada no REsp n. 1.345.331,
julgado sob o rito do art. 543-C do CPC/1973.
Sentença mantida. Recurso desprovido.

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Apelação Cível no 1027918-55.2015.8.26.0577 -Voto no 28.286.
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Da r. sentença que julgara parcialmente
procedente a ação indenizatória para condenar as rés no pagamento
da multa prevista na cláusula 17 do contrato e na restituição dos
valores pagos pelo autor a título de IPTU e despesas condominiais
antes da entrega do bem (fls. 351/355); apelam as rés asseverando,
em síntese, que: a) não houve inadimplemento contratual de sua parte
e que a demora na aprovação do loteamento decorrera de impasses
ocasionados pela Administração Pública; b) é descabida a
condenação
no
pagamento
da
multa
contratual
prevista
exclusivamente para a hipótese de inadimplemento do promitente-
comprador; c) não há abusividade na cláusula contratual que transfere
ao adquirente a obrigação de pagar o IPTU alusivo ao imóvel
negociado; e, d) os juros moratórios devem incidir a partir do trânsito
em julgado (fls. 366/378).
Recurso tempestivo, preparado e respondido
(fls. 385/392).
Não houvera oposição ao julgamento virtual.
É o relatório.
Inconsistente juridicamente o apelo.
1. Da mora da promitente-vendedora
Depreende-se dos autos que celebrou com a ré
compromisso de compra e venda do bem imóvel descrito na exordial,
com previsão de entrega para 22/08/2013.
No entanto, o empreendimento imobiliário não
foi tempestivamente disponibilizado aos adquirentes, mesmo depois
de expirado o prazo de tolerância de 180 (cento e oitenta) dias
estabelecido na avença (fls. 27).
Argumentam as rés no sentido de que o atraso
na conclusão da obra teve origem em entraves perante a
Administração Pública.

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Contudo, tem-se que tal circunstância é
inerente à atividade empresarial exercida pela incorporadora, de
forma a não constituir hipótese de caso fortuito ou força maior hábil a
romper o nexo de causalidade, tal e qual dispõe a Súmula 161 deste
Tribunal, in verbis:
“Não constitui hipótese de caso fortuito ou
de força maior, a ocorrência de chuvas em excesso, falta de
mão de obra, aquecimento do mercado, embargo do
empreendimento ou, ainda, entraves administrativos. Essas
justificativas encerram 'res inter alios acta' em relação ao
compromissário adquirente.”
Por sua vez, marque-se que o prazo de
tolerância de 180 dias não é ilegal, vez que incrustado na prática do
mercado específico.
Nesse diapasão, aliás, é o entendimento
cristalizado na Súmula 164 desta Egrégia Corte de Justiça:
“É válido o prazo de tolerância não superior
a cento e oitenta dias, para entrega de imóvel em
construção, estabelecido no compromisso de venda e
compra, desde que previsto em cláusula contratual
expressa, clara e inteligível.”
No mesmo tom, aliás, é o Tema 01 aprovado
pela Turma Especial
Privado 1 no Incidente de Resolução de
Demandas Repetitivas n. 0023203-35.2016.8.26.0000, de relatoria do
Des. FRANCISCO EDUARDO LOUREIRO, j. em 31/05/2017:
“É valido o prazo de tolerância, não superior
a cento e oitenta dias corridos estabelecido no compromisso
de venda e compra para entrega de imóvel em construção,
desde que previsto em cláusula contratual expressa, clara e
inteligível.”
Outrossim, restara caracterizada a entrega
tardia do imóvel compromissado, a qual configura, pois, ilicitude

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objetiva.
Lívida, portanto, a mora debitoris das rés.
2. Da multa contratual
Por sua vez, adequada a condenação das
fornecedoras no pagamento de multa pelo atraso na entrega do
imóvel, nos moldes da multa contratual prevista para a hipótese de
inadimplemento do promitente-comprador.
Averbe-se que não há no negócio jurídico
nenhuma convenção em prol da aplicabilidade de cláusula penal
moratória em prol do consumidor.
Fixadas essas premissas, crave-se que o C.
Superior Tribunal de Justiça, ao julgar os REsps ns. 1.614.721/DF e
1.631.485/DF sob o rito dos recursos repetitivos, assentara a
possibilidade de inversão, em desfavor da construtora (fornecedor),
da cláusula penal estipulada exclusivamente para o adquirente
(consumidor), nos casos de inadimplemento da construtora em virtude
de atraso na entrega de imóvel em construção objeto de contrato ou
promessa de compra e venda:
“Tema 971: No contrato de adesão firmado
entre o comprador e a construtora/incorporadora, havendo
previsão de cláusula penal apenas para o inadimplemento
do adquirente, deverá ela ser considerada para a fixação da
indenização
pelo
inadimplemento
do
vendedor.
As
obrigações heterogêneas (obrigações de fazer e de dar)
serão convertidas em dinheiro, por arbitramento judicial.”
3. Das despesas condominiais e do IPTU
Por derradeiro, ainda que haja no negócio
jurídico disposição expressa no sentido de imputar ao comprador a
obrigação de pagar as despesas condominiais e os tributos incidentes
sobre o imóvel compromissado, tal responsabilidade somente é

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exigível a partir da outorga da posse direta e plena do bem.
Nesse diapasão, aliás, o C. Superior Tribunal
de Justiça, ao julgar o REsp n. 1.345.331/RS sob o rito dos recursos
repetitivos, assentara que a definição da responsabilidade do
promitente-comprador pelas despesas condominiais depende da
correlata imissão na posse do bem compromissado:
“PROCESSO CIVIL. RECURSO ESPECIAL
REPRESENTATIVO DE CONTROVÉRSIA. ART. 543-C DO
CPC. CONDOMÍNIO. DESPESAS COMUNS. AÇÃO DE
COBRANÇA. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA
NÃO LEVADO A REGISTRO. LEGITIMIDADE PASSIVA.
PROMITENTE
VENDEDOR
OU
PROMISSÁRIO
COMPRADOR. PECULIARIDADES DO CASO CONCRETO.
IMISSÃO NA POSSE. CIÊNCIA INEQUÍVOCA. 1. Para
efeitos do art. 543-C do CPC, firmam-se as seguintes teses:
a) O que define a responsabilidade pelo pagamento das
obrigações condominiais não é o registro do compromisso
de compra e venda, mas a relação jurídica material com o
imóvel,
representada
pela
imissão
na
posse
pelo
promissário comprador e pela ciência inequívoca do
condomínio acerca da transação. b) Havendo compromisso
de
compra
e
venda
não
levado
a
registro,
a
responsabilidade pelas despesas de condomínio pode recair
tanto sobre o promitente vendedor quanto sobre o
promissário comprador, dependendo das circunstâncias de
cada caso concreto. c) Se ficar comprovado: (i) que o
promissário comprador se imitira na posse; e (ii) o
condomínio teve ciência inequívoca da transação, afasta-se
a legitimidade passiva do promitente vendedor para
responder por despesas condominiais relativas a período
em que a posse foi exercida pelo promissário comprador. 2.
No caso concreto, recurso especial não provido.” (REsp n.
1.345.331/RS, 2a Seção, V.U., Rel. Min. LUIS FELIPE
SALOMÃO, j. em 08/04/2015)
Na espécie, é lícito que as rés respondam
pelos gastos comprovados que o autor tivera com despesas
condominiais e IPTU durante o período de atraso, com incidência de
correção monetária a partir de cada desembolso e juros moratórios
desde a citação (art. 240, caput, do CPC e art. 405 do CC).

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Apelação Cível no 1027918-55.2015.8.26.0577 -Voto no 28.286.
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Objetivamente
i n v i á v e l ,
p o r
c o n s e g u i n t e ,
q u a l q u e r
a l t e r a ç ã o
n o
r .
j u l g a d o d e p r i m e i r o g r a u .
Por esses fundamentos, pelo meu voto, nego
provimento ao recurso e mantenho a r. sentença, inclusive no que
concerne ao crivo sucumbencial.
RÔMOLO RUSSO
Relator