Tribunal: TJSP
Processo: 1078081-10.2018.8.26.0100
Classe: Apelação Cível / Taxa de Serviços de Assessoria Técnico Jurídico Imobiliária - SATI
Órgão julgador: Christine Santini
Órgão colegiado: 1a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-11-30
Data de publicação: 2020-11-30

Ementa:
Apelação Cível.

Compromisso de venda e compra – Ação de rescisão contratual cumulada com restituição de valores pagos – Rescisão a pedido dos autores, adquirentes – Sentença que julgou a demanda procedente em parte para o fim de condenar a ré a restituir 90% dos valores pagos – Recurso da ré – Instrumento de distrato no qual a adquirente reconheceu a culpa pela rescisão e livremente

Ementa:
Apelação Cível.

Compromisso de venda e compra – Ação de rescisão contratual cumulada com restituição de valores pagos – Rescisão a pedido dos autores, adquirentes – Sentença que julgou a demanda procedente em parte para o fim de condenar a ré a restituir 90% dos valores pagos – Recurso da ré – Instrumento de distrato no qual a adquirente reconheceu a culpa pela rescisão e livremente ajustou com a vendedora os valores a serem restituídos e deu ampla e irrestrita quitação – Distrato que documentou livre manifestação de vontade dos adquirentes e estabeleceu a retenção de aproximadamente 30% dos valores pagos – Inexistência de vício de consentimento – Validade que, no entanto, não impede o reexame pelo Poder Judiciário de eventual abusividade no que diz respeito ao percentual de restituição de parcelas pagas – Recondução das partes ao "statu quo ante" – Súmula 543 do Colendo Superior Tribunal de Justiça – Devolução dos valores pagos com retenção de 20% pela vendedora.

Dá-se provimento em parte ao recurso de apelação.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
1a Câmara de Direito Privado
Registro: 2020.0000982270
ACÓRDÃO
Vistos,
relatados
e
discutidos
estes
autos
de
Apelação
Cível
no
1078081-10.2018.8.26.0100, da Comarca de São Paulo, em que é apelante ODEBRECHT
REALIZAÇÕES SP 09 - EMPREENDIMENTO IMOBILIARIO LTDA, são apelados
ANTONIO CATEJERO DE CAMARGO e MARCIA DE FARIAS CAMARGO.
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 1a Câmara de Direito Privado do
Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Deram provimento em parte
ao recurso. V. U., de conformidade com o voto do relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores RUI CASCALDI
(Presidente sem voto), CLAUDIO GODOY E AUGUSTO REZENDE.
São Paulo, 30 de novembro de 2020.
CHRISTINE SANTINI
Relatora
Assinatura Eletrônica

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1a Câmara de Direito Privado
Apelação Cível no 1078081-10.2018.8.26.0100 - Voto no 37.374
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Apelação Cível no 10178081-10.2018.8.26.0100 – São Paulo
Apelante: Odebrecht Realizações SP 09 Empreendimento Imobiliário Ltda.
Apelado: Antonio Catejero de Camargo e Marcia de Farias Camargo
Juiz Prolator: Luciana Biagio Laquimia
TJSP (Voto no 37.374)
Apelação Cível.
Compromisso de venda e compra
Ação de rescisão
contratual cumulada com restituição de valores pagos

Rescisão a pedido dos autores, adquirentes
Sentença
que julgou a demanda procedente em parte para o fim de
condenar a ré a restituir 90% dos valores pagos

Recurso da ré
Instrumento de distrato no qual a
adquirente reconheceu a culpa pela rescisão e livremente
ajustou com a vendedora os valores a serem restituídos e
deu ampla e irrestrita quitação
Distrato que
documentou
livre
manifestação
de
vontade
dos
adquirentes e estabeleceu a retenção de aproximadamente
30% dos valores pagos
Inexistência de vício de
consentimento Validade que, no entanto, não impede o
reexame pelo Poder Judiciário de eventual abusividade
no que diz respeito ao percentual de restituição de
parcelas pagas
Recondução das partes ao “statu quo
ante”
Súmula 543 do Colendo Superior Tribunal de
Justiça
Devolução dos valores pagos com retenção de
20% pela vendedora.
Dá-se provimento em parte ao recurso de apelação.
1. Trata-se de ação de nulidade de cláusula contratual
cumulada com restituição de valores pagos movida por Antonio Catejero de
Camargo e Marcia de Farias Camargo em face de Odebrecht Realizações SP
09 Empreendimento Imobiliário Ltda., LPS Brasil Consultoria de Imóveis
S.A. e LPS Online Consultoria de Imóveis Ltda. alegando, em síntese, que,
em razão da rescisão do contrato, é devida a restituição da integralidade dos
valores pagos, inclusive comissão de corretagem e taxa SATI. Requer, assim,

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seja reconhecida a nulidade da cláusula contratual que trata da retenção de
valores na rescisão, bem como seja a ré condenada à restituição dos valores
pagos.
Foi reconhecida a prescrição quanto ao pedido de
restituição da comissão de corretagem e taxa SATI e extinto o feito sem
julgamento do mérito em relação às corrés LPS Brasil Consultoria de Imóveis
S.A. e LPS Online Consultoria de Imóveis Ltda. Em relação a tais requeridas,
arcarão os autores com as custas, despesas processuais e honorários
advocatícios fixados em R$ 2.000,00. No mais, a ação foi julgada procedente
em parte para o fim de declarar a nulidade da cláusula 2.2, condenando a ré
“a restituir aos demandantes os valores quitados, com retenção de 10% do
valor total a título de indenização pelas despesas administrativas, com
publicidade e venda da unidade, sendo que a devolução deverá ser feita de
uma só vez. Por conseguinte, a devolução se limitará a 20% sobre o
montante quitado pelos demandantes, levando-se em conta a retenção, pela
ré, do valor equivalente a 30%, quando do distrato extrajudicial levado a
efeito. Referido montante deverá ser corrigido monetariamente pelos mesmos
índices do contrato, a contar do desembolso, e de juros de 1% ao mês, a
partir da citação”. Diante da sucumbência, recíproca, autores (20%) e ré
Odebrecht (80%) arcarão com as custas processuais e honorários
advocatícios, ora arbitrados em R$3.000,00 (fls. 354/362).
Inconformada, apela a corré Odebrecht Realizações SP 09
Empreendimento Imobiliário Ltda. sustentando, em síntese, que foi
desconsiderada a validade do acordo extrajudicial assinado entre as partes.
Alega que o percentual de retenção de 30% dos valores pagos estabelecido no

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acordo está em conformidade com a jurisprudência. Argumenta que não foi
adequadamente definida a distribuição dos ônus sucumbenciais. Pugna,
enfim, pela reforma da R. Sentença (fls. 365/375).
Processado regularmente o recurso, foram apresentadas
contrarrazões (fls. 388/392).
Não houve oposição ao julgamento virtual.
É o relatório.
2. O recurso merece provimento em parte.
Depreende-se dos autos que em agosto de 2012 as partes
celebraram compromisso de venda e compra mediante o pagamento de
parcelas. No entanto, em 29.07.2015 as partes firmaram termo de distrato
formalizando o desfazimento do negócio por culpa dos adquirentes, no qual
ajustaram a restituição do valor de R$ 54.650,86 referentes ao pagamento de
parcelas
do
preço
do
imóvel
adquirido,
o
que
corresponde
a
aproximadamente 70% da quantia total paga (fls. 15/20).
A R. Sentença julgou a demanda procedente em parte para o
fim de declarar rescindido o contrato e condenar à restituição de 90% dos
valores pagos, ou seja, com retenção de 10%, ficando a devolução decorrente
do julgamento limitada a 20%, considerada a retenção de 30% realizada por
força do acordo de distrato celebrado.

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Pretende a ré a reforma da R. Sentença para que prevaleça a
retenção de 30% dos valores pagos fixada no termo de distrato.
Não há controvérsia acerca da validade do distrato de fls.
15/20 celebrado entre as partes em que ajustam o desfazimento do negócio
mediante a devolução de valores pagos. Cabe destacar que não foi
demonstrada nos autos a ocorrência de vício de consentimento quanto ao
referido termo de distrato, referente a direitos disponíveis de pessoas
plenamente capazes para os atos da vida civil.
A validade do acordo de distrato, no entanto, não impede o
reexame pelo Poder Judiciário do percentual de devolução nele fixado em
relação às parcelas pagas, caso verificada abusividade, como é o caso dos
autos.
Inviável o perdimento integral das parcelas pagas pelos
autores, não configurada hipótese excepcional a autorizar tal perda sem
violação ao Código de Defesa do Consumidor. Ressalte-se que o contrato sob
exame é típico contrato de adesão, cabendo ao Poder Judiciário intervir para
manutenção do equilíbrio necessário à relação.
Dispõe o artigo 53, “caput”, do Código de Defesa do
Consumidor que:
“Nos contratos de compra e venda de móveis ou imóveis
mediante pagamento em prestações, bem como nas
alienações fiduciárias em garantia, consideram-se nulas de

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pleno direito as cláusulas que estabeleçam a perda total
das prestações pagas em benefício do credor que, em razão
do inadimplemento, pleitear a resolução do contrato e a
retomada do produto alienado.”
Uma vez rescindido o contrato, de rigor a recomposição das
partes ao “statu quo ante”. Nesse sentido, entendimento consolidado deste
Egrégio Tribunal de Justiça:
“Súmula 3: Reconhecido que o compromissário comprador
tem direito à devolução das parcelas pagas por conta do
preço, as partes deverão ser repostas ao estado anterior,
independentemente de reconvenção.”.
Do mesmo modo, é a orientação da Súmula 543 do Colendo
Superior Tribunal de Justiça:
“Na hipótese de resolução de contrato de promessa de
compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa
do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das
parcelas pagas pelo promitente comprador integralmente,
em
caso
de
culpa
exclusiva
do
promitente
vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o
comprador quem deu causa ao desfazimento.”
Assim, da análise dos autos, tem-se como adequada a
retenção de 20% do total dos valores pagos em favor da alienante,

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considerando-se especialmente as despesas administrativas por ela
suportadas, considerada abusiva cláusula contratual que tenha previsão de
retenção de valores em percentual superior. Os outros 80% deverão ser
devolvidos aos autores com correção monetária a partir dos respectivos
desembolsos, para adequada recomposição do capital, e juros de mora desde a
citação, abatidos os valores já restituídos por força do termo de distrato
firmado entre as partes. Anote-se que não foi manifestado inconformismo em
relação ao “dies a quo” dos juros de mora.
Fica, desse modo, majorado o percentual retenção de 10%
para 20% sobre o total dos valores pagos.
Assim, pela sucumbência recíproca, arcarão os autores com
50% e a ré com 50% das custas e honorários, mantido o arbitramento da
verba honorária nos termos da R. Sentença.
3. À vista do exposto, pelo meu voto, dou provimento em
parte ao recurso, para o fim acima declinado.
Christine Santini
Relatora