Tribunal: TJSP
Processo: 1001719-51.2016.8.26.0224
Classe: Apelação Cível / Promessa de Compra e Venda
Órgão julgador: José Joaquim dos Santos
Órgão colegiado: 2a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-02-11
Data de publicação: 2020-02-11

Ementa:
APELAÇÃO CÍVEL. Indenização. Atraso na entrega da obra. Sentença de parcial procedência dos pedidos iniciais, com a condenação da requerida ao pagamento de lucros cessantes e ao ressarcimento dos valores pagos a título de despesas de condomínio anteriores a entrega do imóvel. Insurgência de ambas as partes.

RECURSO DA AUTORA. Pretensão de inversão da multa contratual estipulada em favor da

Ementa:
APELAÇÃO CÍVEL. Indenização. Atraso na entrega da obra. Sentença de parcial procedência dos pedidos iniciais, com a condenação da requerida ao pagamento de lucros cessantes e ao ressarcimento dos valores pagos a título de despesas de condomínio anteriores a entrega do imóvel. Insurgência de ambas as partes.

RECURSO DA AUTORA. Pretensão de inversão da multa contratual estipulada em favor da empresa ré e condenação da ré em danos morais. Possibilidade de inversão da multa contratual estipulada em favor da fornecedora. Descabimento, todavia, de sua cumulação com lucros cessantes. Questão examinada pelo Eg. STJ pelo rito dos recursos repetitivos (Tema n. 970). Multa em favor da autora afastada. Danos morais. Atraso inferior a dois anos. Situação que se caracteriza como inadimplemento contratual, o que afasta a pretensão indenizatória da parte adquirente. Honorários advocatícios que devem ser mantidos no percentual em que fixados na origem. Cláusula que se refere aos honorários extrajudiciais, não sendo base para a fixação da verba nos moldes do artigo 85, § 2o do Código de Processo Civil. Recurso desprovido.

RECURSO DA RÉ. Cerceamento de defesa. Inocorrência. Matéria dos autos que permitiu ao Juízo a quo julgamento antecipado da lide. Suficiência, pois, dos elementos dos autos para o julgamento da demanda. Devido processo legal que fora observado na íntegra. Juiz que, na qualidade de destinatário final da prova, está incumbindo do poder-dever de velar pela rápida solução do litígio, indeferindo as diligências inúteis (arts. 139, II e 380, pár. único do CPC). Adoção, pelo direito processual, da livre apreciação da prova. Atraso na entrega de imóvel. Requerida que busca imputar à autora a culpa pela não entrega do imóvel. Inadmissibilidade Apelante que afirma que o imóvel estava pronto e acabado após o esgotamento do prazo para a entrega. Notificação da apelada para dar início ao processo de financiamento que ocorreu após a data prevista para a disponibilização física do imóvel. Reconhecimento, pois, da mora da empresa ré que era de rigor. Mora superveniente da apelada. Irrelevância. Ausência de comprovação de que tal circunstância tenha diferido a conclusão da obra com o consequente atraso na entrega da unidade adquirida pela parte autora. Inexistência de comprovação de que a apelada tenha sido constituída em mora. Precedentes. Lucros cessantes. Cabimento. Atraso verificado. Aplicação da Súmula n. 162 deste Tribunal. Critério fixado pela sentença que se encontra em consonância com as realidades fática e jurídica dos autos e com posicionamento desta C. Câmara. Taxas de condomínio. Obrigações "propter rem". Condenação à devolução dos valores pagos a título de encargos incidentes sobre a unidade antes da entrega das chaves que se faz adequada. Recurso desprovido.

Inteiro teor:
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TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2020.0000086255
ACÓRDÃO
Vistos,
relatados
e
discutidos
estes
autos
de
Apelação
Cível
no
1001719-51.2016.8.26.0224, da Comarca de Guarulhos, em que é apelante/apelada
CARLA MARIA ALEXANDRE DA SILVA (JUSTIÇA GRATUITA), é apelado/apelante
COMTINFER CONSTRUTORA E INCORPORADORA LTDA.
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 2a Câmara de Direito Privado do
Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Negaram provimento aos
recursos. V. U., de conformidade com o voto do relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores JOSÉ JOAQUIM DOS
SANTOS (Presidente), ALVARO PASSOS E GIFFONI FERREIRA.
São Paulo, 11 de fevereiro de 2020.
JOSÉ JOAQUIM DOS SANTOS
Relator
Assinatura Eletrônica

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Apelação Cível no 1001719-51.2016.8.26.0224 -Voto no
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Voto no 35.074.
Apelação Cível no 1001719-51.2016.8.26.0224.
Apelantes: Carla Maria Alexandre da Silva (autora); Comtinfer Construtora e
Incorporadora Ltda (ré).
Apelados: Comtinfer Construtora e Incorporadora Ltda (ré); Carla Maria
Alexandre da Silva (autora).
Juiz Dr. Artur Pessôa de Melo Morais.
Origem: 8a Vara Cível do Foro de Guarulhos.
APELAÇÃO CÍVEL. Indenização. Atraso na entrega da obra.
Sentença de parcial procedência dos pedidos iniciais, com a
condenação da requerida ao pagamento de lucros cessantes e ao
ressarcimento dos valores pagos a título de despesas de
condomínio anteriores a entrega do imóvel. Insurgência de ambas
as partes.
RECURSO DA AUTORA. Pretensão de inversão da multa
contratual estipulada em favor da empresa ré e condenação da ré
em danos morais. Possibilidade de inversão da multa contratual
estipulada em favor da fornecedora. Descabimento, todavia, de sua
cumulação com lucros cessantes. Questão examinada pelo Eg. STJ
pelo rito dos recursos repetitivos (Tema n. 970). Multa em favor
da autora afastada. Danos morais. Atraso inferior a dois anos.
Situação que se caracteriza como inadimplemento contratual, o
que afasta a pretensão indenizatória da parte adquirente.
Honorários advocatícios que devem ser mantidos no percentual em
que fixados na origem. Cláusula que se refere aos honorários
extrajudiciais, não sendo base para a fixação da verba nos moldes
do artigo 85, § 2o do Código de Processo Civil. Recurso
desprovido.
RECURSO DA RÉ. Cerceamento de defesa. Inocorrência. Matéria
dos autos que permitiu ao Juízo a quo julgamento antecipado da
lide. Suficiência, pois, dos elementos dos autos para o julgamento
da demanda. Devido processo legal que fora observado na íntegra.
Juiz que, na qualidade de destinatário final da prova, está
incumbindo do poder-dever de velar pela rápida solução do litígio,
indeferindo as diligências inúteis (arts. 139, II e 380, pár. único do
CPC). Adoção, pelo direito processual, da livre apreciação da
prova. Atraso na entrega de imóvel. Requerida que busca imputar
à autora a culpa pela não entrega do imóvel. Inadmissibilidade
Apelante que afirma que o imóvel estava pronto e acabado após o
esgotamento do prazo para a entrega. Notificação da apelada para
dar início ao processo de financiamento que ocorreu após a data
prevista para a disponibilização física do imóvel. Reconhecimento,

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pois, da mora da empresa ré que era de rigor. Mora superveniente
da apelada. Irrelevância. Ausência de comprovação de que tal
circunstância tenha diferido a conclusão da obra com o
consequente atraso na entrega da unidade adquirida pela parte
autora. Inexistência de comprovação de que a apelada tenha sido
constituída em mora. Precedentes. Lucros cessantes. Cabimento.
Atraso verificado. Aplicação da Súmula n. 162 deste Tribunal.
Critério fixado pela sentença que se encontra em consonância com
as realidades fática e jurídica dos autos e com posicionamento
desta C. Câmara. Taxas de condomínio. Obrigações “propter rem”.
Condenação à devolução dos valores pagos a título de encargos
incidentes sobre a unidade antes da entrega das chaves que se faz
adequada. Recurso desprovido.
Recursos de apelação interpostos contra a sentença
de fls. 633/638 que assim dispôs:
“Por essas razões, com base no artigo 487, inciso I, do Código de
Processo Civil, resolvendo o mérito, acolho parcialmente os pedidos autorais para condenar a
parte requerida a: a) Pagar à autora, a título de lucros cessantes, o valor correspondente a
0,5% (meio por cento) incidente sobre o valor do imóvel, considerando-se, para tanto, o
valor do contrato atualizado monetariamente, por mês, durante o período compreendido
entre o atraso (junho de 2013) e a efetiva entrega do imóvel (abril de 2015), acrescido de
juros de mora de 1% (um por cento) aos mês a contar da citação (artigo 405 do CC); b)
Ressarcir à parte autora o valor de R$ 894,50 (oitocentos e noventa e quatro reais e
cinquenta centavos), pago indevidamente a título de despesas condominiais anteriores à
imissão daquela na posse do imóvel, com correção monetária pela Tabela Prática do TJSP a
contar da data de cada pagamento/desembolso, e acrescido de juros de mora de 1% (um
por cento) ao mês a partir da citação (artigo 405 do CC); Defiro os benefícios da justiça gratuita
à parte autora, nos termos do artigo 98, caput e § 1o, do CPC. Em razão da sucumbência
recíproca, cada uma das partes arcará com metade das custas e despesas processuais. Ademais,
cada parte deverá pagar ao patrono da outra, a título de honorários advocatícios, o valor
correspondente a 10% (dez por cento) sobre o valor da condenação (artigo 85, §§ 2o e 14, do
CPC), obrigações essas que ficam suspensas, para a parte autora, pelo prazo legal, nos termos
dos §§ 2o e 3o do artigo 98 do CPC. Por fim, de modo a evitar a interposição de embargos de
declaração desnecessários, registre-se que ficam preteridas todas as demais alegações das
partes, por incompatíveis com a linha de raciocínio ora adotada, observando que os pedidos foram
apreciados e rejeitados nos limites em que formulados. Assim, ficam as partes, de logo, cientes de
que a oposição de embargos de declaração fora das hipóteses legais e/ou com caráter meramente
infringente acarretará a imposição da multa prevista no artigo 1.206, § 2o, do CPC”.

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Inconformadas, ambas as partes recorrem.
Insurge-se a autora (fls. 641/650), pretendendo a
aplicação invertida da multa contratual cumulada com lucros cessantes, prevista
na cláusula 11.4 do contrato, em 10% do valor do imóvel. Defende a condenação
da ré em indenização por danos morais, diante do atraso de 28 meses para a
entrega do imóvel. Por fim, entende que os honorários em prol de seu advogado
devem ser fixados em 20%, tal qual avençado pelas partes por meio de contrato.
Sem contrarrazões (fls. 685).
A ré, por sua vez, (fls. 653/670), alega, de início, que
teve o seu direito de defesa cerceado em razão do indeferimento da produção de
prova testemunhal. No tocante ao mérito, em síntese, aduz que caracterizada a
mora superveniente da parte autora, na medida em que somente seria transferida
a posse do imóvel após o pagamento total do preço. Afirma que o imóvel estava
pronto e acabado desde 24.09.2013, entretanto, a entrega restava condicionada
à aprovação do financiamento do saldo devedor. Aduz que era da adquirente a
responsabilidade de obtenção do financiamento imobiliário nos moldes do
Sistema Financeiro da Habitação e que ela não fora diligente no quanto lhe
competia, porquanto somente deu início ao processo de financiamento em
10.07.14, três meses após ter sido notificada. Alega, ainda, que somente fora
finalizada a proposta em Janeiro de 2015, quando a situação. Entende que a
autora deu causa ao retardamento da entrega das chaves de seu imóvel, não
havendo que se falar em culpa da ré a justificar pagamento de indenização até
meados de abril de 2015. Sustenta que, em vista da mora superveniente da parte
autora, cabível a reforma da sentença, inclusive em função do disposto no art.
927, do Código de Processo Civil. Entende que a autora apelada não fora imitida
na posse antes da constituição do condomínio porque estava em atraso com a
parcela final do financiamento bancário e, se assim ocorreu, por óbvio é que as
taxas condominiais vencidas no período de novembro/14 a abril/15 devem ser
suportadas pela autora, por consequência de sua culpa. Pleiteia, pois, a reforma
da r. sentença.

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Contrarrazões (fls. 677/684).
É o relatório.
Não se olvida que o contrato firmado entre as partes se
subordina às disposições protetivas do Código de Defesa do Consumidor, uma
vez que presentes a figura do fornecedor na cadeia produtiva, bem assim do
destinatário final, que é a adquirente da unidade imobiliária (arts. 2o e 3o), sendo,
de rigor, a interpretação mais favorável ao consumidor, nos termos do que
estabelece o art. 47.
Os recursos da parte autora e da empresa ré não
comportam acolhimento, senão vejamos.
DO RECURSO DA AUTORA.
Do pedido de inversão da multa contratual e de sua
cumulação com lucros cessantes.
Conquanto não se ignore que possível a inversão da
penalidade prevista exclusivamente em favor da vendedora, no caso em tela,
descabida sua estipulação em favor da adquirente autora, porquanto já houve a
fixação de indenização a título de lucros cessantes, pelo período de atraso na
entrega do imóvel.
Quando da apreciação dos REsp n. 1498484/DF e
1635428/SC, concluiu o Colendo Superior Tribunal de Justiça (Tema 970) que, “a
cláusula penal moratória tem a finalidade de indenizar pelo adimplemento tardio
da obrigação, e, em regra, estabelecida em valor equivalente ao locativo, afasta-
se sua cumulação com lucros cessantes”.
Destacou-se, naquela oportunidade, que a principal
questão controvertida - único objeto da afetação ao rito dos recursos repetitivos -

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consistia em saber se era possível a cumulação de indenização por lucros
cessantes com a cláusula penal moratória no caso de inadimplemento relativo do
vendedor, em virtude do atraso na entrega de imóvel em construção objeto de
contrato ou promessa de compra e venda.
No tocante ao contexto fático analisado pelo Col.
Superior Tribunal de Justiça, naquela oportunidade, era incontroverso que a
avença a que aderiu o autor previa que, se transcorrido o prazo de tolerância
para a entrega da unidade, incidiria multa de 0,5% sobre o valor de contrato por
mês de atraso até a averbação da conclusão da obra no Registro de Imóveis,
sustentando a parte autora que cabia cumulação com o arbitramento de lucros
cessantes, no valor de mercado do aluguel do imóvel, por todo o período de
mora.
Naquela oportunidade, concluiu-se que “havendo a
cláusula penal no sentido de prefixar em patamar razoável a indenização, não
cabe posterior cumulação com lucros cessantes”.
Isto posto, havendo condenação da empresa ré ao
pagamento de lucros cessantes em favor da autora, de rigor o afastamento da
pretensão desta quanto à cumulação com a cláusula penal moratória. Ademais, a
cláusula indicada pela autora sequer seria a adequada em caso de inversão, mas
sim aquela constante do item 07 (Do inadimplemento do pagamento fls. 37), por
se referir a atraso mês a mês por parte do comprador, assemelhando-se ao
atraso mês a mês da vendedora para entrega do imóvel.
Aplica-se, ao caso, a Súmula 162 deste Eg. Tribunal:
“Descumprido o prazo para a entrega do imóvel objeto do compromisso de
venda e compra, é cabível a condenação da vendedora por lucros cessantes,
havendo a presunção de prejuízo do adquirente, independentemente da
finalidade do negócio”.
Adequada a conclusão adotada pela r. sentença ao
delimitar o valor da indenização em 0,5% (meio por cento) ao mês, tendo como

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base o valor do imóvel constante no instrumento contratual atualizado, vez que
obedece aos parâmetros adotados por esta C. Câmara.
Confira-se:
Ação de revisão contratual cumulada com indenização por danos
morais e materiais Sentença de improcedência Insurgência do
autor Contrato de compromisso de compra e venda de imóvel
Verificado atraso na conclusão da obra Cláusula que estabelece
mais de um prazo para a entrega do imóvel e condiciona a entrega
à assinatura de contrato de financiamento
Abusividade

Interpretação mais favorável ao consumidor
Prazo estipulado
expressamente para a entrega do bem Cláusula de tolerância de
180 dias
Validade, desde que expressamente prevista no
contrato Aplicação da Súmula 164 do E. Tribunal de Justiça de
São Paulo Lucros cessantes presumidos, correspondentes aos
alugueres que o comprador deixou de aferir durante a mora das
requeridas Fixação dos lucros cessantes em 0,5% sobre o
valor atualizado do contrato, a incidir mensalmente no período
em que verificada a mora da parte ré Súmula 162 desta E.
Corte de Justiça Taxa de evolução da obra Abusividade da
cobrança do consumidor durante a mora da parte requerida

Súmula 163 do E. Tribunal de Justiça de São Paulo
Danos
morais
Não configuração
Mero aborrecimento
Recurso
provido em parte. (TJSP. Apelação 1018925-42.2017.8.26.0451;
Relator (a): Marcia Dalla Déa Barone; Órgão Julgador: 2a Câmara
de Direito Privado; Data do Julgamento: 17/12/2018).
Apelação Cível. Ação de indenização por danos materiais e
morais. Preliminar de cerceamento de defesa Possibilidade de
julgamento antecipado da lide, nos termos do artigo 355, I, do
CPC. Documentos acostados que são o suficiente para a
resolução da questão. Atraso na entrega do bem
Mora da
promissária vendedora. Detenção do conhecimento técnico capaz
de prever os entraves burocráticos. Empresa que lucra com o
empreendimento e deve suportar a responsabilidade pelos
possíveis riscos do não cumprimento dos prazos em virtude da
atuação de órgãos públicos, de fornecedores e da mão de obra.
Corretamente configurada a responsabilidade. Inexistência de caso
fortuito ou de fato de terceiro. Lucros cessantes Impossibilidade
de usufruto do imóvel no tempo estipulado que provocou inegável
prejuízo aos consumidores. Desnecessidade de comprovação de
que o imóvel seria utilizado para locação. Arbitramento dos
lucros cessantes
Necessidade de redução do percentual
para 0,5% do valor atualizado do contrato, em conformidade
com o posicionamento desta C. Câmara e desta relatoria.
Recurso
parcialmente
provido. (TJSP.
Apelação
1011209-70.2015.8.26.0309;
Relator
(a): José
Joaquim
dos

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Santos; Órgão Julgador: 2a Câmara de Direito Privado; Data do
Julgamento: 05/11/2018).
Mantém-se, assim, a indenização na modalidade de
lucros cessantes tal qual fixada na origem.
Do pedido de indenização em danos morais.
No tocante ao pedido da adquirente de indenização por
danos morais, o inadimplemento contratual da empresa ré, por si só, não
acarretaria uma ofensa passível de indenização. Isso pois, a jurisprudência do
Col. Superior Tribunal de Justiça vem evoluindo para permitir que se observe o
fato concreto e as suas circunstâncias, afastando-se a presunção de existência
de danos morais indenizáveis (REsp 1.641.037/SP 2016/0253093-5, Relatora
Min. Nancy Andrighi, DJ 19.12.2016).
Assim, para haver a reparação pecuniária por danos
morais, devem estar preenchidos três pressupostos gerais de responsabilidade
civil, quais sejam, a ação, o dano e o nexo de causalidade entre eles. E apenas
nessa hipótese surge a obrigação de indenizar.
Todavia, não se vislumbram os alegados danos de
ordem extrapatrimonial do caso dos autos.
Esta Câmara possui entendimento predominante no
sentido de que o atraso na entrega da obra inferior a dois anos não presume a
ocorrência de dano moral à parte compradora (nesse sentido, cf. Apelação n.
1039388-71.2016.8.26.0602, desta Relatoria). E, no caso destes autos, o prazo
final para entrega do empreendimento - considerando a cláusula de tolerância -
era Junho de 2013, tendo a unidade sido entregue em Abril de 2015.
Ademais, embora não se duvide dos aborrecimentos
que o eventual atraso na entrega pudesse causar à compradora, não se deve

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ignorar que incidentes envolvendo descumprimento de obrigações contratuais -
mormente os casos de compra e venda - tornaram-se comuns, não importando
em reparação pecuniária o constrangimento incapaz de configurar violação aos
direitos da personalidade.
Tal entendimento acompanha a Jurisprudência do C.
Superior Tribunal de Justiça:
“DIREITO CIVIL - CONTRATO DE MÚTUO HABITACIONAL COM
CLÁUSULA DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA - PROGRAMA MINHA
CASA, MINHA VIDA (PMCMV) - ATRASO NA ENTREGA DO
IMÓVEL - PEDIDO DE INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS E
MATERIAIS
-
DISTINGUISHING
- IMPOSSIBILIDADE DE
RESSARCIMENTO POR LUCROS CESSANTES - AUSÊNCIA DE
CAUSA JURÍDICA - VEDAÇÃO LEGAL ESPECÍFICA AO
COMPRADOR, BENEFICIÁRIO DO PROGRAMA ASSISTENCIAL
DE MORADIA PROMOVIDO PELO GOVERNO FEDERAL, DE
DISPOR
PATRIMONIALMENTE
DO
IMÓVEL
ANTES
DA
QUITAÇÃO DO MÚTUO - PRINCÍPIOS DA FUNÇÃO SOCIAL DO
CONTRATO,
DA
BOA-FÉ
E
DA
PROIBIÇÃO
AO
ENRIQUECIMENTO ILÍCITO - DANOS EMERGENTES NÃO
COMPROVADOS - APLICAÇÃO DA SÚMULA 07 DO STJ - O
MERO INADIMPLEMENTO CONTRATUAL NÃO GERA DANOS
MORAIS INDENIZÁVEIS - INCIDÊNCIA DA SÚMULA 83 DO STJ.
INCONFORMISMO DA PARTE AUTORA. Hipótese: caso em que
a compradora de bem imóvel, beneficiária de programa
governamental de assistência do direito de moradia, regido pela
Lei n.o 11.977/2009 ("PMCMV"), pleiteia o ressarcimento por danos
materiais e morais pelo atraso na entrega da obra. 1. Não se
constata a alegada violação ao art. 535 do CPC/73 (art. 1. 022,
NCPC), na medida em que a Corte de origem dirimiu,
fundamentadamente, as questões que lhe foram submetidas,
embora não tenha acolhido a pretensão da insurgente. 2. A
questão litigiosa, dada a natureza da relação contratual em
evidência, exige a realização de um importante e significativo
distinguishing quanto ao dano material a ser indenizado, por se
tratar de financiamento imobiliário sujeito às regras de subvenção
econômica
mantida
pelo
erário
público
e
especificadas,
umbilicalmente, na Lei n.o 11.977/2009, que, promulgada pelo
governo federal, instituiu o programa social do "Minha Casa, Minha
Vida". 3. Na hipótese específica, não há como ser indenizado o
beneficiário da política pública de assistência à moradia quanto
aos lucros cessantes, porquanto não é permitido ao promitente
comprador dispor economicamente do bem por expressa vedação
legal contida na norma de regência (Lei n.o 11.977/2009). 4. Neste
caso peculiar, somente será possível o ressarcimento material por
danos emergentes quando restar comprovado, pela situação fático-
probatória cristalizada pela instância ordinária, o gasto do

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mutuário/beneficiário, durante o período de atraso de entrega do
bem, com locação de imóvel para uso próprio ou familiar de
moradia, o que, na presente demanda, não ocorreu. 5. A
jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça é no sentido de
que o mero dissabor ou aborrecimento, experimentado em
razão de inadimplemento contratual, pela demora na entrega
de obra, não configura, por si só, prejuízo extrapatrimonial
indenizável. Aplicação da Súmula 83 do STJ. Precedentes de
ambas as Turmas de Direito Privado desta Corte Superior. 6.
Recurso
especial
desprovido”.
(Resp
1573945/RN,
DJ
25.06.2019).
“PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM
RECURSO ESPECIAL. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA
DE BEM IMÓVEL. INADIMPLEMENTO CONTRATUAL. ATRASO
NA ENTREGA DO IMÓVEL. DANO MORAL. NÃO CABIMENTO.
PRECEDENTES DO STJ. AGRAVO INTERNO NÃO PROVIDO. 1.
A jurisprudência consolidada neste Sodalício é no sentido de
que o mero inadimplemento contratual não se revela
suficiente a ensejar dano de ordem moral hábil a perceber
indenização, considerando como hipótese de mero dissabor
do cotidiano. Precedentes do STJ. 2. Agravo interno não
provido” (AgInt no AREsp 1485695/GO).
“AGRAVO REGIMENTAL. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL.
DISSÍDIO
JURISPRUDENCIAL
COMPROVADO.
INADIMPLEMENTO
DE
CONTRATO
DE
PROMESSA
DE
COMPRA
E
VENDA
DE
IMÓVEL.
AUSÊNCIA
DE
CIRCUNSTÂNCIA
EXCEPCIONAL.
DANO
MORAL
NÃO
CONFIGURADO. 1.- Dissídio jurisprudencial comprovado. 2.- "O
inadimplemento de contrato, por si só, não acarreta dano
moral, que pressupõe ofensa anormal à personalidade. É
certo que a inobservância de cláusulas contratuais pode gerar
frustração na parte inocente, mas não se apresenta como
suficiente para produzir dano na esfera íntima do indivíduo,
até porque o descumprimento de obrigações contratuais não
é de todo imprevisível." (REsp 876.527/RJ). 3.- Agravo
improvido”.
Por isso, descabe indenização extrapatrimonial, vez
que a autora não fora submetida a constrangimento que atentasse contra a sua
imagem, honra pessoal ou dignidade ou que fosse capaz de romper com o seu
equilíbrio psicológico, não tendo elencado, ainda, em sua petição inicial, evento
de grande proporção apto a se reputar imperioso o caráter educativo do dano
moral.
Do pedido de majoração dos honorários diante da

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estipulação contratual.
A parte autora entende que, diante da previsão no
instrumento contratual de honorários em 20% (cláusula 7.3), seria o caso de
majoração do quanto fixado pela r. sentença.
Sem razão, contudo.
Isso pois, tal aplicação, além de resultar em inversão
de cláusula que não é prevista em favor da parte adquirente, refere-se apenas
aos casos de cobrança extrajudicial como até mesmo destacado pelo Col. STJ
nos julgados colacionados pela autora ao seu recurso (fls. 649).
E, assim sendo, tratando-se de pretensão postulada
pela via judicial, adequada a fixação dos honorários advocatícios nos termos do
art. 85, §2o do Código de Processo Civil, não comportando a sentença qualquer
alteração neste ponto.
DO RECURSO DA RÉ.
Inicialmente, afasta-se alegação de cerceamento de
defesa.
Isso pois, conforme observa Theotônio Negrão, ao
invocar julgado do egrégio Superior Tribunal de Justiça, “existindo necessidade
de dilação probatória para aferição de aspectos relevantes da causa, o
julgamento antecipado da lide importa em violação do princípio do contraditório,
constitucionalmente assegurado às partes e um dos pilares do devido processo
legal (Recurso Especial no. 7.004-AL, Rel. Min. Sálvio de Figueiredo, 4a Turma, j.
21.8.91, v.u., DJU 30.9.91, p. 13.489)” (cf. Código de Processo Civil e Leg.,
Saraiva, 35a edição, 2003, nota 6 ao art. 330, pág. 411).
Todavia, no caso destes autos, a matéria permitiu ao
Juízo do feito o julgamento antecipado da lide tendo em vista a suficiência dos

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elementos dos autos para o julgamento da ação, nos termos do artigo 355, inc. I
do Código de Processo Civil, verificando-se que o devido processo legal fora
observado na íntegra.
Ainda, não se pode olvidar que ao Juiz, destinatário da
prova, incumbe o poder-dever de velar pela rápida solução do litígio, com o
indeferimento das diligências inúteis, nos termos dos artigos 139, inc. II, e 370,
parágrafo único, do Código de Processo Civil vigente. Ressalte-se que o direito
processual adotou o sistema da livre apreciação da prova - ou da persuasão
racional -, por meio do qual resta conferida ampla liberdade ao Juiz para avaliar o
contexto probatório dos autos, desde que indicados os motivos que formaram o
convencimento, conforme preceitua o artigo 371 do aludido Diploma Legal.
E, de fato, a prova documental, tal qual destacado pelo
i. Juízo da origem, mostrou-se suficiente à resolução da questão jurídica dos
autos, não sendo necessária a dilação probatória.
No tocante ao mérito, o recurso não está em vias de
ser provido.
Com efeito, a ré não nega a ocorrência de atraso na
entrega da unidade, prevista para Junho de 2013, já considerado o prazo de
tolerância de 180 dias. Ao contrário, busca a apelante imputar à ora apelada a
culpa pela não entrega do imóvel.
Sem razão, contudo.
De fato, afirma a ré que o imóvel estava pronto e
acabado desde 24.09.2013, portanto, depois do esgotamento do prazo para a entrega.
Além disso, informa que a autora teria sido notificada a dar início ao processo de
financiamento somente no mês de abril de 2014, tudo a indicar que apenas a partir deste
mês é que a unidade contratada estava efetivamente disponibilizada para moradia, em
atendimento às exigências legais instituídas pela Municipalidade.
Logo, não tendo sido a unidade imobiliária da parte

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autora disponibilizada fisicamente na data contratualmente prevista, era mesmo
de rigor o reconhecimento da mora da ré quanto a esta obrigação.
Irrelevante, por isso, a alegação recursal da ré de mora
superveniente da adquirente, em especial porque não houve nos autos
comprovação de que tal circunstância tenha acarretado um retardamento na
conclusão da obra e consequente atraso na entrega da unidade adquirida por
esta. Ademais, inexistente nos autos a comprovação por parte da ré de que a
autora fora constituída em mora.
A este respeito, confira-se recente entendimento
manifestado por esta e. Corte, em voto relatado pelo eminente desembargador
Marcus Vinicius Rios Gonçalves, em julgamento de caso análogo ao dos autos,
envolvendo a mesma empresa apelante:
“No
tocante
à
obtenção
do
financiamento,
não
restou
demonstrada a alegação de que houve demora excessiva ou
de que, em tendo esta ocorrido, teria se dado por
responsabilidade
exclusiva
da
autora.
Os
documentos
apresentados a fls. 391/394 e 395/396 foram confeccionados pela
empresa contratada pela requerida e pela própria requerida, nada
provando”.
[...]
“Por seu turno, o ofício encaminhado pelo Banco do Brasil S.A.
apenas informa quem representou a instituição financeira na
negociação do contrato de financiamento, nada informando
acerca de eventual atraso (fls. 684/695). Ademais, não há provas
de que tenha sido eventual atraso no financiamento que gerou o
demora na entrega da obra, tendo a entrega ocorrido bastante
tempo depois, apenas em fevereiro de 2015”.
[...]
“A responsabilidade pelo atraso remanesce, portanto, exclusiva da

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requerida” (Apelação Cível 1020282-59.2017.8.26.0224; Relator
(a): Marcus Vinicius Rios Gonçalves; Órgão Julgador: 6a Câm. de
Direito Privado; Data do Julgamento: 16/12/2019).
No que tange ao valor dos lucros cessantes, importa
consignar que adequado ao caso, conforme anteriormente explanado em item do
recurso da parte autora.
Ademais, é cediço que as despesas condominiais
constituem obrigações “propter rem”, sendo de responsabilidade não apenas
daquele que detém a qualidade de proprietário da unidade condominial, como
daqueles que - de alguma forma - sejam titulares dos aspectos dominiais, tais
como a posse, o gozo, ou a fruição, e desde que tenham estabelecido relação
direta com o condomínio, como no caso do compromissário comprador.
O C. Superior Tribunal de Justiça, na apreciação de
Recurso Especial em caráter repetitivo (n. 1.345.331/RS), fixou o entendimento
de que, em casos de compromisso de compra e venda, a responsabilidade pelas
despesas de condomínio pode recair tanto sobre o promitente vendedor quanto
sobre o promissário comprador, a depender das circunstâncias do caso concreto,
nos seguintes termos:
1. Para efeitos do art. 543-C do CPC, firmam-se as seguintes
teses: a) O que define a responsabilidade pelo pagamento das
obrigações condominiais não é o registro do compromisso de
compra e venda, mas a relação jurídica material com o imóvel,
representada pela imissão na posse pelo promissário
comprador e pela ciência inequívoca do condomínio acerca da
transação. b) Havendo compromisso de compra e venda não
levado a registro, a responsabilidade pelas despesas de
condomínio pode recair tanto sobre o promitente vendedor quanto
sobre o promissário comprador, dependendo das circunstâncias de
cada caso concreto. c) Se ficar comprovado: (i) que o
promissário comprador se imitira na posse; e (ii) o
condomínio teve ciência inequívoca da transação, afasta-se a
legitimidade passiva do promitente vendedor para responder
por despesas condominiais relativas a período em que a
posse foi exercida pelo promissário comprador. 2. No caso
concreto, recurso especial não provido. (STJ, REsp 1345331 RS,

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Segunda Seção, Min. Luís Felipe Salomão, DJe 20/04/2015)”.
Frisa-se que as teses acima fixadas pelo C. STJ são
de observância obrigatória, a teor do art. 927, III, do Código de Processo Civil. E
depreende-se do caso destes autos que a autora, em que pese imitida na posse
apenas em Abril de 2015, do que não se duvida, fora cobrada e pagou as taxas
condominiais anteriores a tal período.
De se observar, pois, que a parte autora não estava na
posse do imóvel, sendo certo que é a entrega das chaves que define o momento
a partir do qual surge para os promissários compradores a obrigação de
pagamento das taxas condominiais
e não o simples “habite-se”. Com isso,
tratando-se de imóvel novo, compete à incorporadora vendedora o dever pelo
pagamento das referidas taxas até a efetiva entrega das chaves para a parte
adquirente.
Esse, aliás, é o entendimento deste E. Tribunal de
Justiça e, em especial, desta C. Câmara:
Compromisso de compra e venda Cessão de direitos Autores
que alegaram atraso na entrega das chaves, postulando
indenização por lucros cessantes, devolução dos valores cobrados
a título de condomínio antes da efetiva entrega e congelamento do
saldo devedor durante o referido período
Improcedência

Inconformismo insistindo na pretensão deduzida e postulando,
subsidiariamente a condenação ao pagamento de indenização a
partir da cessão de direitos até a entrega das chaves e a
restituição da taxa SATI, em dobro
Pleitos envolvendo a
restituição dobrada da SATI e a indenização a partir da cessão de
direitos até a entrega das chaves que consubstanciam verdadeira
inovação recursal Não conhecimento Hipótese em que não se
vislumbra atraso na conclusão das obras, mas sim ausência de
pagamento do saldo devedor - Pagamento das taxas de
condomínio
incidentes
sobre
o
imóvel
que
são
de
responsabilidade da vendedora até a efetiva imissão na posse
Recurso conhecido, em parte, e parcialmente provido. (TJSP.
Apelação Cível 0009599-38.2012.8.26.0229; Relator (a): Clara
Maria Araújo Xavier; Órgão Julgador: 8a Câmara de Direito
Privado; Data do Julgamento: 20/03/2019).
APELAÇÃO CÍVEL Ação declaratória c.c. indenização por danos
morais e materiais
Sentença de parcial procedência

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Manutenção
Compromisso de compra e venda - Atraso na
entrega da obra Lucros cessantes devidos Súmula 162 desta
Corte Taxas de condomínio que devem ser reembolsadas,
posto que não podem ser cobradas antes da imissão na posse
do imóvel
Recurso não provido. (TJSP. Apelação Cível
1006256-80.2015.8.26.0562; Relator (a): José Carlos Ferreira
Alves; Órgão Julgador: 2a Câmara de Direito Privado; Data do
Julgamento: 12/06/2017).
Preliminar Julgamento "extra petita" Inocorrência Restituição
de valores de taxa condominial
Pedido formulado pelos
apelantes na inicial Inocorrência de julgamento além dos pedidos
formulados Preliminar afastada. Apelação Cível Indenização
Atraso na entrega de imóvel Possibilidade de prorrogação de
prazo Cláusula de tolerância Validade do prazo de tolerância
não superior a 180 dias (Súm. 164/TJSP) [...] Taxa condominial
Impossibilidade de cobrança dos apelados antes da imissão
na posse
Obrigação de natureza "propter rem"
Débitos
exigíveis de quem seja titular da coisa como proprietário ou
possuidor Recurso, nesta parte, improvido. Sucumbência
Reconhecimento da sucumbência parcial e recíproca Partes que
arcarão com o pagamento das custas e despesas processuais na
proporção de 75% para as apelantes e 25% para os apelados, em
vista do decaimento destes em menor grau
Honorários
advocatícios Arbitramento em 15% sobre o valor atualizado da
condenação (art. 85, § 2o, do CPC), observando-se, para cada
parte, a mesma proporção supramencionada. (TJSP. Apelação
Cível 4001603-38.2013.8.26.0114; Relator (a): José Joaquim dos
Santos; Órgão Julgador: 2a Câmara de Direito Privado; Data do
Julgamento: 16/07/2018).
Ademais, não é o caso de se considerar a alegação da
parte ré de que desde meados de novembro de 2014 o Condomínio estava
instalado e que a parte autora não usufruiu apenas pelo atraso na obtenção do
financiamento, pois a “mora” da adquirente fora afastada, conforme explanação
anterior, bem como que, ainda assim, é incontroverso que a autora apenas se
imitiu na posse do imóvel em Abril de 2015, afastando sua responsabilidade no
tocante aos meses anteriores.
Portanto, é o caso de devolução à parte adquirente da
quantia paga a título de condomínio no período em que ainda não estava na
posse do bem, como bem delimitado pela r. sentença recorrida.

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Diante do desprovimento dos recursos, majoram-se as
verbas honorárias arbitradas na origem de 10% para 12%, de acordo com o
disposto no artigo 85, §§ 2o e 11 do Código de Ritos, bem como se observando a
gratuidade deferida em prol da parte autora, nos termos do art. 98, §§ 2o e 3o do
Diploma Processual.
Por fim, prequestionada toda matéria constitucional e
infraconstitucional suscitada com a finalidade de acesso à Superior Instância,
pelas vias extraordinária e especial, observando-se que em prequestionamento é
desnecessária a indicação exaustiva dos dispositivos legais, bastando que a
questão tenha sido decidida, como o fora no teor deste acórdão.
Ante o exposto, nega-se provimento aos recursos.
JOSÉ JOAQUIM DOS SANTOS
Relator