Tribunal: TJSP
Processo: 1029145-17.2018.8.26.0564
Classe: Apelação Cível / Promessa de Compra e Venda
Órgão julgador: Erickson Gavazza Marques
Órgão colegiado: 5a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-12-09
Data de publicação: 2020-12-09

Ementa:
COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA - RESCISÃO CONTRATUAL - PRETENSÃO DEDUZIDA PELO PROMITENTE-COMPRADOR – OBRAS SEQUER INICIADAS APÓS UM ANO DA CONTRATAÇÃO - AUSÊNCIA DE IMPUGNAÇÃO ESPECÍFICA DA RÉ QUANTO À ALEGAÇÃO DE ATRASO - INADIMPLEMENTO DA VENDEDORA CARACTERIZADO – RESCISÃO DO NEGÓCIO, COM CONSEQÜENTE DEVOLUÇÃO INTEGRAL DOS VALORES PAGOS – AÇÃO PARCIALMENTE PROCEDENTE - RECURSO PROVIDO.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2020.0001002573
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível no
1029145-17.2018.8.26.0564, da Comarca de São Bernardo do Campo, em que é
apelante ALEX SANDRO DE SOUSA SANTOS (JUSTIÇA GRATUITA), é
apelado COOPERATIVA HABITACIONAL AVIVA SBC.
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 5a Câmara de Direito
Privado do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Deram
provimento ao recurso. V. U., de conformidade com o voto do relator, que integra
este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores MOREIRA
VIEGAS (Presidente sem voto), J.L. MÔNACO DA SILVA E JAMES SIANO.
São Paulo, 9 de dezembro de 2020.
ERICKSON GAVAZZA MARQUES
Relator
Assinatura Eletrônica

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TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Apelação Cível no 1029145-17.2018.8.26.0564 -Voto no 34760
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APELAÇÃO CÍVEL no 1029145-17.2018.8.26.0564
Ação : RESCISÃO CONTRATUAL
Apelante: ALEX SANDRO DE SOUSA SANTOS
Apelada : COOPERATIVA HABITACIONAL AVIVA SBC
VOTO No 34760
COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA - RESCISÃO
CONTRATUAL
-
PRETENSÃO
DEDUZIDA
PELO
PROMITENTE-COMPRADOR – OBRAS SEQUER INICIADAS
APÓS UM ANO DA CONTRATAÇÃO - AUSÊNCIA DE
IMPUGNAÇÃO ESPECÍFICA DA RÉ QUANTO À ALEGAÇÃO
DE ATRASO - INADIMPLEMENTO DA VENDEDORA
CARACTERIZADO
RESCISÃO DO NEGÓCIO, COM
CONSEQÜENTE DEVOLUÇÃO INTEGRAL DOS VALORES
PAGOS AÇÃO PARCIALMENTE PROCEDENTE - RECURSO
PROVIDO.
Vistos.
Trata-se de ação de rescisão contratual, cumulada
com indenização, ajuizada por Alex Sandro de Sousa Santos em
face de Cooperativa Habitacional Aviva SBC, que a respeitável
sentença de fls. 112/114, cujo relatório adoto, julgou
parcialmente procedente, rescindindo o contrato celebrado,
determinando a devolução de 70% dos valores pagos,
corrigidos dos desembolsos e com juros da citação, arcando o
autor com o pagamento das custas, despesas processuais e
honorários advocatícios fixados em R$ 2.500,00, ressalvada a
gratuidade.
Recorre a parte-apelante alegando, em suma, que
inexistem sequer indícios de preparação do terreno para início

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da obra, devendo recair sobre a vendedora a responsabilidade
pela rescisão. Afirma que o prazo indicado na sentença se refere
à validade do alvará para construção que não passa de uma
autorização para construir, com tempo de validade limitado.
Sustenta que até a propositura da demanda manteve
rigorosamente em dia suas obrigações de pagamento e apenas
suspendeu após autorização judicial. Argumenta que não tendo
dado causa à rescisão, deve ser restituído integralmente o
montante pago e que, ainda que assim não fosse, o percentual
de retenção fixado na sentença está acima do que a
jurisprudência tem admitido. Assevera que a recorrida
sucumbiu em maior parte, devendo arcar com o ônus da
sucumbência. Pede, ao final, a reforma da sentença, com o
provimento do recurso e a procedência do pedido inicial.
Por sua vez, a parte-apelada, em resposta, manifesta-
se no sentido de que a entrega do imóvel em questão encontra-
se totalmente tempestiva, não havendo que se falar em
inadimplemento contratual ou culpa pelo desfazimento do
negócio. Diz, ainda, que o apelante sucumbiu em parte do seu
pedido, devendo arcar com a sucumbência.
Enfim, pretende que seja mantido o que consta da
decisão sub censura.

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Os autos foram remetidos a esta superior instância.
É o relatório.
Consta dos autos que o autor celebrou com a ré
Termo de Ato Cooperativo para aquisição de unidade
imobiliária residencial no empreendimento Aviva 1 Baeta.
De acordo com a clãìusula deìcima do contrato (fls.
23), o imoìvel seria entregue em trinta e seis meses, a contar da
data de expedic aÞo do alvaráì de construc aÞo que ocorreu em
08/11/2017 (fls. 98).
Pois bem. É importante ressaltar que deve ser
reconhecida a relação de consumo estabelecida entre as partes,
aplicando-se à espécie o Coìdigo de Defesa do Consumidor.
A demanda foi ajuizada em novembro/2018,
buscando o autor a rescisão do contrato, sob a alegac aÞo de que
as obras sequer haviam sido iniciadas, caracterizando-se mora
da vendedora. A requerida, por sua vez, naÞo impugnou tal
alegac ̧ão.
Com efeito, o Superior Tribunal de Justiça firmou
entendimento de que o atraso no andamento das obras pode
configurar inadimplemento, permitindo a rescisaÞo do contrato

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por culpa da construtora, sendo viável a propositura de
demanda em data anterior ao prazo de entrega da obra:
“CIVIL E PROCESSUAL. AÇOìRDÃO ESTADUAL.
NULIDADE NÃO CONFIGURADA. CONTRATO
DE
CONSTRUÇÃO
IMOBILIAìRIA.
INADIMPLE NCIA
DA
PROMITENTE
VENDEDORA. ATRASO NA OBRA. RESCISÃO
DECRETADA. RESTITUIÇÃO INTEGRAL DO
VALOR DAS PARCELAS PAGAS. EMBARGOS
DECLARATOìRIOS APENADOS COM MULTA.
PROPOìSITO
DE
PREQUESTIONAMENTO.
EXCLUSÃO. SUìMULA N. 98-STJ.
I. NaÞo padece de nulidade o açoìrdaÞo
estadual que
enfrenta, suficientemente, as questoÞes essenciais ao
deslinde da controveìrsia, apenas que trazendo
conclusoÞes desfavoraìveis à parte-reì.
II. Firmado pelo Tribunal a quo que houve
inadimple^ncia da construtora na entrega da obra,
que sequer se iniciara quando do ajuizamento da
ac aÞo, eì devida ao adquirente a restituic aÞo integral
dos valores pagos, sem qualquer retenc aÞo.
III. "A pretensaÞo de simples reexame de prova naÞo
enseja recurso especial" (Suìmula n. 7- STJ) IV.
"Embargos de declarac aÞo manifestados com notoìrio
propoìsito de prequestionamento naÞo tem caraìter
protelatoìrio" (Suìmula n. 98-STJ).
V. Recurso especial conhecido em parte e provido,
para afastar a multa aplicada aos embargos
declaratoìrios.” (STJ, Resp no 476.481/MG, 4a
Turma, Rel. Ministro Aldir Passarinho Júnior, Dje
de 14/4/2008).

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No caso em análise, quando do ajuizamento da
demanda, jáì havia transcorrido um ano da expedição do alvará
de construção, sem que as obras tivessem se iniciado,
permanecendo tal situação quando da interposição do recurso, o
que indica a impossibilidade de conclusaÞo da obra ateì
novembro/2020.
Desta forma, diante dos elementos constantes dos
autos não há mesmo que se atribuir ao autor a culpa pela
inexecução do contrato, devendo ser reconhecido que a rescisão
se deu por iniciativa da vendedora.
E, levando-se em consideração o inadimplemento da
alienante, não resta duìvida que eì abusiva a clãìusula que
estabelece a retenção de qualquer importância, deixando o
consumidor em situac aÞo de vulnerabilidade, justificando-se a
rescisão do contrato e a consequente devolução do valor
desembolsado integralmente atualizado, pois não é razoável que
o comprador perca parte de seu investimento, em razão da
conduta culposa da vendedora, que foi, no mínimo, negligente
no atendimento prestado ao autor e, portanto, deve arcar com
todos os prejuízos decorrentes da rescisão, inclusive com a
correção dos respectivos desembolsos e juros da citação.
Deverá, ainda, a ré arcar com o pagamento das

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custas, despesas processuais e honorários advocatícios que fixo
em 10% do valor da condenação.
Em decorrência do exposto, DOU PROVIMENTO
ao recurso, nos termos supra.
ERICKSON GAVAZZA MARQUES
Relator