Tribunal: TJSP
Processo: 1075460-16.2013.8.26.0100
Classe: Apelação Cível / Promessa de Compra e Venda
Órgão julgador: Piva Rodrigues
Órgão colegiado: 9a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-12-15
Data de publicação: 2020-12-18

Ementa:
Apelação Cível. Reexame de julgado em conformidade com o artigo 1030, inciso II, do CPC/15. Recursos Especiais Repetitivos no 1.631.485/DF e no 1.635.428/SC. Como não podem ser cumuladas as condenações ao pagamento de multa moratória e lucros cessantes, de rigor o afastamento da condenação imposta às rés ao pagamento da multa prevista para inadimplemento dos promissários compradores, pois não

Ementa:
Apelação Cível. Reexame de julgado em conformidade com o artigo 1030, inciso II, do CPC/15. Recursos Especiais Repetitivos no 1.631.485/DF e no 1.635.428/SC. Como não podem ser cumuladas as condenações ao pagamento de multa moratória e lucros cessantes, de rigor o afastamento da condenação imposta às rés ao pagamento da multa prevista para inadimplemento dos promissários compradores, pois não estabelecida em valor equivalente ao locativo, mantida a condenação ao pagamento de indenização por lucros cessantes. Reexame que acarreta a alteração do acórdão anteriormente proferido.

Inteiro teor:
TRIBUNAL DE JUSTIÇA
PODER JUDICIÁRIO
São Paulo
Registro: 2020.0001043110
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível no
1075460-16.2013.8.26.0100,
da
Comarca
de
São
Paulo,
em
que
são
apelantes/apelados TRÍADE EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA. e
TAVARES DE ALMEIDA PARTICIPAÇÕES S.A. e são apelados/apelantes
THIAGO ALVES DOS SANTOS e KARLEY TRINDADE FREIRE.
ACORDAM, em 9a Câmara de Direito Privado do Tribunal de
Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: "Reexame que acarreta a alteração
do julgado", de conformidade com o voto do Relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Exmos. Desembargadores
GALDINO TOLEDO JÚNIOR (Presidente) E JOSÉ APARÍCIO COELHO
PRADO NETO.
São Paulo, 15 de dezembro de 2020.
PIVA RODRIGUES
RELATOR
Assinatura Eletrônica

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Apelação Cível no 1075460-16.2013.8.26.0100 - Voto no 38541
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APELAÇÃO CÍVEL No 1075460-16.2013.8.26.0100
APELANTE/APELADA:
Tríade
Empreendimentos
Imobiliários
Ltda.
(Residencial Nova Utinga) (ré)
APELANTE/APELADA: Tavares de Almeida Participações Ltda. (ré)
APELANTES/APELADOS: Thiago Alves dos Santos e Karley Trindade Freire
(autores)
COMARCA: São Paulo Foro Central Oitava Vara Cível
VOTO: 38541
Apelação Cível. Reexame de julgado em conformidade
com o artigo 1030, inciso II, do CPC/15. Recursos
Especiais Repetitivos no 1.631.485/DF e no 1.635.428/SC.
Como não podem ser cumuladas as condenações ao
pagamento de multa moratória e lucros cessantes, de
rigor o afastamento da condenação imposta às rés ao
pagamento da multa prevista para inadimplemento dos
promissários compradores, pois não estabelecida em
valor equivalente ao locativo, mantida a condenação ao
pagamento de indenização por lucros cessantes.
Reexame que acarreta a alteração do acórdão
anteriormente proferido.
Trata-se de recursos de apelação interpostos por Tríade
Empreendimentos Imobiliários Ltda. (ré) (fls. 361/372), Tavares de Almeida
Participações Ltda. (ré) (fls. 376/388) e Thiago Alves dos Santos e Karley Trindade
Freire (autores) (fls. 401/441) pleiteando a reforma da respeitável sentença (fls.
336/340 MM. Juiz de Direito Dr. Helmer Augusto Toqueton Amaral) que julgou
parcialmente procedente o pedido formulado na “ação de indenização por danos
materiais e morais c.c. repetição de indébito e lucros cessantes” (fls. 01 e
seguintes).
Os recursos de apelação foram recebidos em ambos os
efeitos (fls. 446), com apresentação de contrarrazões por parte dos autores e das rés
(fls. 449/470, 471/488, 489/508 e 509/527).
Os autos foram remetidos a este Egrégio Tribunal de

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Justiça e distribuídos a esta Nona Câmara de Direito Privado, mais especificamente
à Relatora Lucila Toledo (fls. 529).
Em acórdão proferido em 23 de junho de 2015, a
Turma Julgadora composta pela Relatora Lucila Toledo, pelo Segundo Juiz José
Aparício Coelho Prado Neto e pelo ora Relator, que figurou como Terceiro Juiz ,
deu provimento em parte aos recursos de apelação, vencido o Segundo Juiz (fls.
537/559), com a seguinte ementa:
“LEGITIMIDADE PASSIVA DA TAVARES DE ALMEIDA PARTICIPAÇÕES
S/A,
QUE
FIGURA
COMO
VENDEDORA
NO
CONTRATO
DE
COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA - RESPONSABILIDADE
SOLIDÁRIA DE TODOS OS QUE PARTICIPARAM DA CADEIA DE
FORNECIMENTO DE PRODUTOS OU SERVIÇOS, NOS TERMOS DO ART.
7o DO CDC - PRELIMINAR REJEITADA.
RESPONSABILIDADE CIVIL COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA
ATRASO NA ENTREGA DE APARTAMENTO EM CONSTRUÇÃO

EMBARGO DA OBRA DEMORA NOS TRÂMITES ADMINISTRATIVOS
PREVISIBILIDADE CULPA DAS RÉS
VALIDADE DA CLÁUSULA DE
PRORROGAÇÃO DE 180 DIAS ÚTEIS REDAÇÃO CLARA.
ALUGUÉIS PAGOS CONTRATO DE LOCAÇÃO E RECIBOS EM NOME
DE TERCEIROS RESTITUIÇÃO INDEVIDA.
LUCROS
CESSANTES

PREJUÍZOS
DECORRENTES
DA
IMPOSSIBILIDADE DE FRUIÇÃO DO BEM ALUGUEL FIXADO EM 1%
SOBRE O VALOR ATUALIZADO DO IMÓVEL DESDE O TÉRMINO DO
PRAZO CONTRATUAL DE ENTREGA ATÉ A EFETIVA ENTREGA DAS
CHAVES AO COMPRADOR, DESDE QUE PAGO O PREÇO CORREÇÃO
MONETÁRIA E JUROS A PARTIR DA CITAÇÃO.
MULTA MORATÓRIA DE 2% INADIMPLEMENTO
APLICAÇÃO
ANALÓGICA DA PENALIDADE PREVISTA PARA O CONSUMIDOR

POSSIBILIDADE DE CUMULAÇÃO COM LUCROS CESSANTES

NATUREZA JURÍDICA DIVERSA.
SALDO DEVEDOR
SUSPENSÃO DA CORREÇÃO MONETÁRIA PELO
INCC A PARTIR DO DECURSO DO PRAZO CONVENCIONADO PARA A

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ENTREGA DA UNIDADE AUTÔNOMA EFEITOS DA MORA DA RÉ QUE
NÃO PODEM SER TRANSFERIDOS AOS PROMITENTES-COMPRADORES.
COMISSÃO DE CORREGATEM E SATI VALORES PAGOS MEDIANTE
RECIBOS DA IMOBILIÁRIA, SEM CONTRATO ENTRE AS PARTES

COMISSÃO PAGA POR FORA DO PREÇO RESTITUIÇÃO DEVIDA.
DANO MORAL SITUAÇÃO QUE GERA INCERTEZAS E ANGÚSTIAS
PRÁTICA USUAL DE MERCADO CARÁTER PEDAGÓGICO E PUNITIVO
QUE DEVE SER LEVADO EM CONSIDERAÇÃO
INDENIZAÇÃO
PRUDENTEMENTE ARBITRADA EM R$ 15.000,00.
HONORÁRIOS DE ADVOGADO CONTRATUAIS
LIBERDADE DE
CONTRATAÇÃO.
CONSIGNAÇÃO DOS VALORES OBJETO DA CONDENAÇÃO ANTES DO
TRÂNSITO EM JULGADO IMPOSSIBILIDADE.
SENTENÇA
PARCIALMENTE
PROCEDENTE
DADO
PROVIMENTO
PARCIAL AOS RECURSOS” (fls. 537/559).
A ré Tavares de Almeida Participações Ltda. opôs
embargos infringentes (fls. 681/689), impugnado pelos autores (fls. 692/701) e
acolhido pela Turma Julgadora, sob a Relatoria do Desembargador Galdino Toledo
Júnior, nos seguintes termos:
“EMBARGOS INFRINGENTES Oposição contra acórdão não unânime que,
reformando decisão de primeiro grau, por maioria, julgou, dentre outras
coisas, procedente pedido de restituição de valores pagos pelos embargados a
título de comissão de corretagem e taxa SATI, por força de compromisso de
venda e compra de imóvel Divergência limitado a esse ponto do julgado
Aplicação das teses definidas nos Recursos Especiais 1599511/SP e
1551956/SP ? Reconhecimento ex officio da prescrição do direito de postular
a devolução das quantias pagas a título de corretagem e taxa SATI, pelo
decurso do prazo prescricional de três anos? Pagamento efetivado, segundo a
inicial, na data da assinatura do contrato, o que ocorreu em 28/3/2009 ?
Pleito de repetição, todavia, só formulado em 23/09/2013 ? Embargos
acolhidos.”
As rés Tríade Empreendimentos Imobiliários Ltda. e

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Tavares de Almeida Participações Ltda., então, interpuseram recursos especiais (fls.
604/639 e 716/739), cuja tramitação foi suspensa em virtude da afetação ao regime
dos recursos repetitivos dos Recursos Especiais no 1.498.484/DF, no 1.635.428/SC,
no 1.614.721/DF e 1.631.485/DF (fls. 774).
Julgados os mencionados recursos pelo Superior
Tribunal de Justiça, o Presidente da Seção de Direito Privado, Desembargador
Gastão Toledo de Campos Mello Filho, encaminhou os autos a este Relator para
que, nos termos do artigo 1030, inciso II, do Código de Processo Civil de 2015, a
Nona Câmara de Direito Privado reapreciasse as questões uniformizadas (fls.
781/782).
Após discussões sobre a competência para relatar o
reexame, com reconhecimento da competência deste Relator (fls. 816/820), foram
os autos conclusão em 22 de outubro de 2020 (fls. 825).
É o relatório do necessário.
Como premissa, temos que deve ser processada a
presente reapreciação do recurso de apelação, nos termos do que determina o artigo
1030, inciso II, do Código de Processo Civil de 2015, pois imperativa a adequação
do julgamento aos precedentes decorrentes dos Recursos Especiais no 1.631.485/DF
e no 1.635.428/SC, processados sob a forma de recurso repetitivo, os quais
sedimentaram Jurisprudência nos seguintes termos:
“RECURSO ESPECIAL REPRESENTATIVO DE CONTROVÉRSIA. COMPRA
E VENDA DE IMÓVEL NA PLANTA. ATRASO NA ENTREGA. NOVEL LEI N.
13.786/2018.
CONTRATO
FIRMADO
ENTRE
AS
PARTES
ANTERIORMENTE À SUA VIGÊNCIA. NÃO INCIDÊNCIA. CONTRATO DE
ADESÃO. OMISSÃO DE MULTA EM BENEFÍCIO DO ADERENTE.
INADIMPLEMENTO DA INCORPORADORA. ARBITRAMENTO JUDICIAL
DA INDENIZAÇÃO, TOMANDO-SE COMO PARÂMETRO OBJETIVO A
MULTA ESTIPULADA EM PROVEITO DE APENAS UMA DAS PARTES,
PARA MANUTENÇÃO DO EQUILÍBRIO CONTRATUAL. 1. A tese a ser

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firmada, para efeito do art. 1.036 do CPC/2015, é a seguinte: No contrato de
adesão firmado entre o comprador e a construtora/incorporadora, havendo
previsão de cláusula penal apenas para o inadimplemento do adquirente,
deverá ela ser considerada para a fixação da indenização pelo
inadimplemento do vendedor. As obrigações heterogêneas (obrigações de
fazer e de dar) serão convertidas em dinheiro, por arbitramento judicial.
2. No caso concreto, recurso especial parcialmente provido.”
(Recurso Especial no 1.631.485/DF, Relator Ministro Luis Felipe Salomão,
Segunda Seção, julgado em 22/05/2019, DJe em 25/06/2019).
“RECURSO ESPECIAL REPRESENTATIVO DE CONTROVÉRSIA. COMPRA
E VENDA DE IMÓVEL NA PLANTA. ATRASO NA ENTREGA. NOVEL LEI N.
13.786/2018.
CONTRATO
FIRMADO
ENTRE
AS
PARTES
ANTERIORMENTE À SUA VIGÊNCIA. NÃO INCIDÊNCIA. CONTRATO DE
ADESÃO. CLÁUSULA PENAL MORATÓRIA. NATUREZA MERAMENTE
INDENIZATÓRIA, PREFIXANDO O VALOR DAS PERDAS E DANOS.
PREFIXAÇÃO RAZOÁVEL, TOMANDO-SE EM CONTA O PERÍODO DE
INADIMPLÊNCIA.
CUMULAÇÃO
COM
LUCROS
CESSANTES.
INVIABILIDADE.
1. A tese a ser firmada, para efeito do art. 1.036 do CPC/2015, é a seguinte: A
cláusula penal moratória tem a finalidade de indenizar pelo adimplemento
tardio da obrigação, e, em regra, estabelecida em valor equivalente ao
locativo, afasta-se sua cumulação com lucros cessantes.
2. No caso concreto, recurso especial não provido.”
(Recurso Especial no 1.635.428/SC, Relator Ministro Luis Felipe Salomão,
Segunda Seção, julgado em 22/05/2019, DJe 25/06/2019).
No caso concreto, houve condenação das rés a pagar
aos autores (I) indenização por lucros cessantes no importe de 1% sobre o valor
atualizado do contrato enquanto perdurou o inadimplemento quanto à entrega do
imóvel, bem como a pagar (II) multa moratória fixada em 2% sobre o valor
atualizado do contrato (fls. 537/559).
Assim sendo, como não podem ser cumuladas as
mencionadas condenações, nos termos dos repetitivos mencionados acima, de rigor

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o afastamento da condenação imposta às rés ao pagamento da multa prevista para
inadimplemento dos promissários compradores, pois não estabelecida em valor
equivalente ao locativo, mantida a condenação ao pagamento de indenização por
lucros cessantes.
Por conseguinte, nos termos do artigo 1030, inciso II,
do Código de Processo Civil de 2015, altera-se, em reexame, o quanto decidido no
acórdão de fls. 537/550, tudo para dar parcial provimento em maior extensão aos
recursos de apelação interpostos pelas rés, afastando-se sua condenação ao
pagamento da multa moratória, mantendo-se a distribuição do ônus da sucumbência.
Na hipótese de apresentação de embargos de
declaração contra o presente acórdão, ficam as partes intimadas a se manifestar, no
próprio recurso, a respeito de eventual oposição ao julgamento virtual, nos termos
do artigo 1o da Resolução no 549/2011 do Órgão Especial deste Egrégio Tribunal,
entendendo-se o silêncio como concordância.
PIVA RODRIGUES
Relator