Tribunal: TJSP
Processo: 4000057-92.2013.8.26.0066
Classe: Apelação Cível / Promessa de Compra e Venda
Órgão julgador: Erickson Gavazza Marques
Órgão colegiado: 5a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-08-27
Data de publicação: 2020-09-02

Ementa:
APELAÇÃO – COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA – RESCISÃO CONTRATUAL – DESCUMPRIMENTO DO CONTRATO FRENTE ÀS DIFICULDADES NA LIBERAÇÃO DE FINANCIAMENTO – DANOS MORAIS NÃO CONFIGURADOS – IMPOSSIBILIDADE DE APLICAÇÃO DA MULTA PREVISTA EM CONTRATO EM DESFAVOR DA RÉ – COMISSÃO DE CORRETAGEM – DEVOLUÇÃO – RECONHECIMENTO DA ABUSIVIDADE - SENTENÇA MANTIDA - RECURSOS NÃO PROVIDOS.

Inteiro teor:
TRIBUNAL DE JUSTIÇA
PODER JUDICIÁRIO
São Paulo
Registro: 2020.0000709390
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível no 4000057-
92.2013.8.26.0066, da Comarca de Barretos, em que são apelantes/apelados CAMILA
MOY PANTALEÃO (ESPÓLIO) e MARTA MOY (INVENTARIANTE), é
apelado/apelante CHF EMPREENDIMENTO IMOBILIÁRIOS LTDA EPP, Apelados
MARINA APARECIDA PEREIRA MESSIAS e JOÃO CÉSAR MESSIAS.
ACORDAM, em 5a Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça de
São Paulo, proferir a seguinte decisão: "Negaram provimento aos recursos. V. U.", de
conformidade com o voto do Relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Exmos. Desembargadores
MOREIRA VIEGAS (Presidente sem voto), J.L. MÔNACO DA SILVA E JAMES
SIANO.
São Paulo, 27 de agosto de 2020.
ERICKSON GAVAZZA MARQUES
RELATOR
Assinatura Eletrônica

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Apelação Cível no 4000057-92.2013.8.26.0066 -Voto no 32414
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Apelação Cível no 4000057-92.2013.8.26.0066
Aptes/Apdos: Camila Moy Pantaleão e Marta Moy
Apelados: Marina Aparecida Pereira Messias e João César Messias
Apelado/Apelante: Chf Empreendimento Imobiliários Ltda Epp
Comarca: Barretos
Voto no 32414
APELAÇÃO – COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA

RESCISÃO
CONTRATUAL

DESCUMPRIMENTO
DO
CONTRATO FRENTE ÀS DIFICULDADES NA LIBERAÇÃO DE
FINANCIAMENTO DANOS MORAIS NÃO CONFIGURADOS
IMPOSSIBILIDADE DE APLICAÇÃO DA MULTA PREVISTA EM
CONTRATO EM DESFAVOR DA RÉ
COMISSÃO DE
CORRETAGEM DEVOLUÇÃO RECONHECIMENTO DA
ABUSIVIDADE - SENTENÇA MANTIDA - RECURSOS NÃO
PROVIDOS.
Vistos.
Trata-se de ação de rescisão contratual ajuizada por
Camila
Moy
Pantaleão
e
Outro
em
face
de
CHF
Empreendimentos Imobiliários Ltda EPP e Outros, que a
respeitável sentença de fls. 231/236 julgou parcialmente
procedente a ação para declarar rescindido o contrato,
condenando os réus solidariamente à devolução do valor de R$
5.000,00 (cinco mil reais), corrigidos monetariamente pela Tabela
Prática do Tribunal de Justiça desde o desembolso e acrescidos de
juros de mora de 1% ao mês desde a citação. A sentença fixou as
custas e honorários advocatícios proporcionalmente para a autora

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em R$ 1.400,00 (hum mil e quatrocentos reais) e 60% do valor
das custas, observada a suspensão em razão da gratuidade antes
concedida e 15% sobre o valor da condenação a título de
honorários em desfavor da ré, bem como 40% do valor das custas.
Inconformadas, ambas as partes recorreram.
A autora insiste no reconhecimento da culpa
exclusiva dos apelantes pela rescisão, o que dá ensejo ao
ressarcimento dos valores pagos a título de sinal e também os
valores pagos a título de multa contratual e danos morais a serem
arbitrados de acordo com as peculiaridades do caso.
A ré, por sua vez, sustenta, em suas razões, que não
era caso de devolução dos valores pagos a título de corretagem,
na medida em que houve a intermediação entre os vendedores
(João e Marina) e a compradora falecida. Pondera que o serviço
de intermediação foi prestado, razão pela qual o valor a esse título
é devido pela adquirente. Pede a improcedência da ação e o
provimento do recurso.
Os recursos foram recebidos e respondidos (fls.

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252/256 e 257/264).
É o relatório.
A versão no sentido de que a autora estaria com
problemas para a liberação do financiamento ficou comprovada
pela troca de e-mails à fls. 94/97.
A esse respeito, como bem ressaltou a r. sentença
combatida, ficou incontroverso nos autos a ausência de imediata
obtenção de financiamento imobiliário face a existência de
restrições em nome do comprador.
Após o transcurso de mais de nove meses do
compromisso firmado, sem regularização dos compradores
quanto à situação para liberação do financiamento, o imóvel foi
vendido a terceiros em 27/11/2012.
Não vislumbro a possibilidade de imputar à ré a
culpa pelo descumprimento contratual, da forma como pretende a
autora, com o escopo de gerar o dever de indenizar por danos
morais.

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Tampouco é caso de aplicação de multa contratual
em desfavor da ré, já que foram os adquirentes que deram causa
ao descumprimento contratual no sentido de providenciar, dentro
de prazo razoável, o financiamento e pagamento da parcela
ajustada.
Da mesma forma, não vinga a insurgência da ré em
relação à determinação da restituição do valor pago a título de
intermediação.
A esse respeito, o Superior Tribunal de Justiça fixou a
tese para os fins do artigo 1.040 do Código de Processo Civil, nos
seguintes termos:
“Validade da cláusula contratual que transfere
ao promitente-comprador a obrigação de pagar a
comissão de corretagem nos contratos de
promessa de compra e venda de unidade
autônoma
em
regime
de
incorporação
imobiliária, desde que previamente informado o
preço total da aquisição da unidade autônoma,
com o destaque do valor da comissão de
corretagem” (Resp no 1599511/SP, Segunda
Seção,
Rel.
Min.
PAULO
DE
TARSO
SANSEVERINO, j. 24/08/2016).

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Segundo o Ministro Relator, é válida a cláusula
contratual que transfere ao consumidor a obrigação de pagar
comissão de corretagem na venda de imóveis.
O ministro lembrou, contudo, que eventuais serviços
específicos prestados ao consumidor, como o trabalho de
despachantes ou taxas de serviços cartorários, podem ser
cobrados.
Em relação à validade da comissão de corretagem, o
relator condicionou à cobrança desse encargo a existência de
informação prévia e explícita ao adquirente. Afinal, segundo o
mesmo julgador, a grande reclamação dos consumidores nos
processos relativos ao tema é a alegação de que essa informação
só é repassada após a celebração do contrato.
“Essa
estratégia
de
venda
contraria
flagrantemente os deveres de informação e
transparência que devem pautar as relações de
consumo. Em tais casos, o consumidor terá
assegurado o direito de exigir o cumprimento da
proposta do preço ofertado, não sendo admitida a
cobrança apartada da comissão de corretagem”,
concluiu o ministro (Resp no 1599511/SP,

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Segunda Seção, Rel. Min. PAULO DE TARSO
SANSEVERINO, j. 24/08/2016).
Por conseguinte, a comissão de corretagem somente é
devida se houver efetiva intermediação, nos termos do artigo 725
do Código Civil e conste expressamente do contrato, ainda que a
intermediação tenha se dado no estande de vendas, já que este
fato por si só não afasta a caracterização do procedimento em
questão como sendo uma intermediação do negócio imobiliário.
Em suma, o que é abusivo é a falta de informação ao consumidor
sobre os valores efetivamente desembolsados.
Verifica-se, na maioria dos empreendimentos que os
corretores são previamente contratados pelos responsáveis pelo
empreendimento, muitas vezes em sistema de monopólio na
intermediação, sendo retirada do consumidor a opção de contratar
diretamente com os representantes da vendedora ou escolher os
intermediadores, exatamente como no caso em questão.
Em suma, a decisão de primeiro grau não comporta
reparos, e deve ser mantida integralmente.
Diante do trabalho adicional em etapa recursal,

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majoro a verba honorária para R$ 1.800,00 a serem pagos pela
autora em favor do advogado da ré, observada a suspensão em
razão da gratuidade de justiça e 20% sobre o valor da condenação
a ser paga pela ré em favor do advogado da autora, com
fundamento no disposto no artigo 85, §11, do Código de Processo
Civil.
Por derradeiro, para se evitar a oposição de
embargos
declaratórios
visando
meramente
ao
prequestionamento, e para viabilizar o acesso às vias
extraordinária e especial, considera-se prequestionada toda a
matéria infraconstitucional e constitucional deduzida nos autos,
tendo as questões relacionadas à controvérsia sido devidamente
apreciadas por este julgador, ainda que não tenha ocorrido a
individualização de cada um dos argumentos ou dispositivos
legais invocados, aliás, incapazes de infirmar a conclusão
adotada, devendo as partes observar o disposto no artigo 1.026,
§2o, do Código de Processo Civil.
Em
decorrência
do
exposto,
NEGO
PROVIMENTO aos recursos, nos termos acima alinhavados.

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Relator