Tribunal: TJSP
Processo: 1034431-31.2015.8.26.0224
Classe: Apelação Cível / Locação de Imóvel
Órgão julgador: Claudio Hamilton
Órgão colegiado: 25a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-08-20
Data de publicação: 2020-08-24

Ementa:
APELAÇÃO – EMBARGOS À EXECUÇÃO POR TÍTULO EXTRAJUDICIAL - LOCAÇÃO DE ESPAÇO EM AEROPORTO – Preliminar de nulidade da sentença - Indeferimento da juntada de documento consistente no relatório feito por consultorias contratadas pela concessionária ré - Cerceamento de defesa não verificado - Documento que, por si só, não seria suficiente para alterar a resultante da ação - Arbitramento do aluguel

Ementa:
APELAÇÃO – EMBARGOS À EXECUÇÃO POR TÍTULO EXTRAJUDICIAL - LOCAÇÃO DE ESPAÇO EM AEROPORTO – Preliminar de nulidade da sentença - Indeferimento da juntada de documento consistente no relatório feito por consultorias contratadas pela concessionária ré - Cerceamento de defesa não verificado - Documento que, por si só, não seria suficiente para alterar a resultante da ação - Arbitramento do aluguel com base no volume de passageiros no terminal - Invocação a ocorrência de lesão ou erro, na forma do art. 157 do Código Civil - Afastamento - Inaplicabilidade da Teoria da imprevisão - Onerosidade excessiva não verificada - Improcedência em primeiro grau - Majoração da verba honorária de 10% para 15% sobre o valor dado à causa, nos termos do art. 85, § 11, do Código de Processo Civil - Recurso desprovido.

Inteiro teor:
TRIBUNAL DE JUSTIÇA
PODER JUDICIÁRIO
São Paulo
Registro: 2020.0000674412
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível no
1034431-31.2015.8.26.0224, da Comarca de Guarulhos, em que é apelante/apelado
RESTAURANTE ARÁBIA LTDA., é apelado/apelante CONCESSIONARIA DO
AEROPORTO INTERNACIONAL DE GUARULHOS S/A.
ACORDAM, em 25a Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça
de São Paulo, proferir a seguinte decisão: "Rejeitada a preliminar, negaram provimento,
nos termos que constarão do acórdão. V. U.", de conformidade com o voto do Relator,
que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Exmos. Desembargadores HUGO
CREPALDI (Presidente sem voto), CARMEN LUCIA DA SILVA E ALMEIDA
SAMPAIO.
São Paulo, 20 de agosto de 2020.
CLAUDIO HAMILTON
RELATOR
Assinatura Eletrônica

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Apelação Cível no 1034431-31.2015.8.26.0224 -Voto no 22.674 - rmr
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Apelação Cível no 1034431-31.2015.8.26.0224
Apelante: Restaurante Arábia Ltda.
Apelado/Apelante: Concessionaria do Aeroporto Internacional de Guarulhos S/A
Comarca: Guarulhos
Juiz/Juíza: Adriana Porto Mendes
VOTO 22.674
APELAÇÃO EMBARGOS À EXECUÇÃO POR TÍTULO
EXTRAJUDICIAL
-
LOCAÇÃO
DE
ESPAÇO
EM
AEROPORTO
Preliminar de nulidade da sentença -
Indeferimento da juntada de documento consistente no
relatório feito por consultorias contratadas pela concessionária
ré - Cerceamento de defesa não verificado - Documento que,
por si só, não seria suficiente para alterar a resultante da ação -
Arbitramento do aluguel com base no volume de passageiros
no terminal - Invocação a ocorrência de lesão ou erro, na forma
do art. 157 do Código Civil - Afastamento - Inaplicabilidade
da Teoria da imprevisão - Onerosidade excessiva não
verificada - Improcedência em primeiro grau - Majoração da
verba honorária de 10% para 15% sobre o valor dado à causa,
nos termos do art. 85, § 11, do Código de Processo Civil -
Recurso desprovido.
Trata-se de ação anulatória de contrato de cessão de uso de
espaço que RESTAURANTE ARÁBIA LTDA move em face de
CONCESSIONÁRIA
DO
AEROPORTO
INTERNACIONAL
DE
GUARULHOS S/A, julgada IMPROCEDENTE, condenada a autora no
pagamento das custas e despesas processuais, mais honorários

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advocatícios em 10% sobre o valor dado à causa.
Apelo da autora alegando que, em preliminar, nulidade da
sentença, diante do cerceamento de defesa, pois que deveria ter sido
permitida a exibição do documento requerido, apesar de entender o
magistrado que era sigiloso, pois que era imprescindível ao julgamento da
causa, especialmente no que diz respeito à influência da expectativa do
número de passageiros para o fim de arbitramento do aluguel. No mérito,
sustenta que, embora não tenha havido uma promessa, todo o
planejamento da ré, que resultou na fixação dos valores do aluguel
mínimo, estava fundada em uma previsão de volume de passageiros que
não se confirmou, consoante restou comprovado no curso do processo.
Aliás, aduz que diante da constatação de que o volume de passageiros
não seria o esperado, já que foi um pressuposto para a celebração do
contrato,
a
sua
não
verificação
consubstancia
erro
essencial,
caracterizando lesão ou erro, a justificar a nulidade da avença, ex vi do art.
157 do Código Civil. Anota que o valor do aluguel era tão elevado, que era
superior ao próprio faturamento real. Assevera que o contrato envolve
particularidades já que se trata de área de embarque, que depende
exclusivamente do fluxo de passageiros para a geração de negócios.
Anota que não se cuidou de problema isolado, o qual veio a ser inclusive
objeto de reportagem na Revista Veja São Paulo do dia 04/05/2016. Alega
que ainda que não acolhido o pedido anulatório, deveria ser acolhido o

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pedido subsidiário para ressarcimento dos prejuízos por haver a parte ré
se recusado a renegociar as condições do contrato.
Houve contrarrazões.
É o relatório.
Alega a parte autora que locou um quiosque e uma loja no
Terminal 3 do Aeroporto de Guarulhos, nos moldes das unidades já
instaladas em centros comerciais da capital, com pagamento de aluguel
correspondente a 15% do faturamento, o qual não poderia ser inferior a R$
46.360,80 para o quiosque e de R$ 78.408,00 para a loja, bem ainda as
despesas com condomínio. Aduz que o valor é elevado se comparado aos
demais locais em que está em funcionamento. Sustenta que tentou
negociar, mas não houve aceitação por parte da ré. Assevera que a parte
ré informou que havia possibilidade de obtenção de lucros, em razão do
grande fluxo de passageiros no terminal, o que levou à realização do
contrato. Porém, afirma que o funcionamento da unidade sofreu atrasos
por problemas causados pela parte ré, que, não obstante a aprovação do
projeto de reforma, criou algumas dificuldades. Salienta que solicitou a
postergação do pagamento do primeiro aluguel, o que não houve
aceitação, além de que, após inauguração constatou que não havia o
movimento estimado pela ré. Esclarece que passou por dificuldades para
pagar o aluguel, mas não houve concessão de qualquer desconto,

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acrescentando que tentou renegociar o parcelamento do débito, além de
redução do aluguel. Invoca o disposto no art. 157 do Código Civil, porque
os valores arbitrados para o aluguel são elevados e desproporcionais,
caracterizando a lesão, a ensejar a decretação da nulidade do contrato.
Requer a concessão da tutela antecipada e, ao final, a procedência do
pedido formulado para que seja decretada a anulação do contrato e
condenação da ré à restituição de todos os valores desembolsados pela
autora para o cumprimento das condições ajustadas, ou, alternativamente,
requer que seja autorizada a renegociação do contrato para que sejam
observadas as mesmas condições em relação aos demais locatários.
A tutela antecipada não foi concedida.
A parte ré, citada, ofertou defesa, alegando, em preliminar,
ausência de interesse de agir. Sustenta que o contrato já foi rescindido em
ação de reintegração de posse. No mérito, alega a parte autora deixou de
efetuar o pagamento dos locativos a partir de junho de 2014, tendo sido
notificada e que, mesmo ciente do inadimplemento, continuou a exercer
suas atividades no local até o mandado de reintegração de posse.
Impugna o pedido de nulidade do contrato, afirmando que não ocorreu a
lesão. Anota que a ocupação do terminal foi feita de forma gradativa,
conforme amplamente divulgado e que não poderia ser responsabilizada
pela inexperiência da autora. Requer a improcedência.

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Houve réplica. Laudo pericial a fls. 887/937, complementado a
fls. 1003/1012 e 1033/1042. A tutela foi concedida para determinar a
exclusão de eventuais restrições lançadas em nome da autora.
A ação foi julgada improcedente.
Quanto à preliminar de nulidade da sentença, verifica-se que o
documento indicado pela parte apelante consiste nos estudos elaborados
pelas consultorias MACKINSEY e AIRPORT CONSULTING VIENNA para
a ré, com base nos quais, afirma a autora, teria sido fixado o valor mínimo
dos alugueres, tendo em conta a previsão do número de passageiros no
terminal 03 em questão.
Ora, não obstante os argumentos expostos pela apelante
quanto ao invocado cerceamento de defesa, pelo indeferimento da juntada
do referido documento, todo o conjunto fático probatório era suficiente e
serviu de base para fundamentar o convencimento motivado do
magistrado, não se podendo conceber a ideia de que referido documento,
por si só, seria suficiente para ensejar o acolhimento do pedido inicial, ou
alterar a resultante desta ação.
Desse modo, não se pode invocar nulidade da sentença.
No mérito, conforme salientado na origem, não há nos autos
elementos suficientes a ensejar o entendimento de que houve lesão ou

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erro, quando da contratação firmada entre as partes, para invocar-se o
disposto no art. 157 do Código Civil.
Ao contrário do sustentado pela locatária, não restou verificada
a alegada promessa quanto ao fluxo de passageiros ou garantia de
faturamento no terminal do aeroporto em questão, e sua eventual quebra.
Observe-se que a locatária é empresa que conta com
experiência no mercado de restaurantes em que atua, não sendo crível
que pudesse firmar a locação por equívoco ou que haja sido induzida em
erro, já que pôde avaliar, previamente, todas as condições em que
estabelecida a avença, inclusive quanto ao dimensionamento do aluguel e
o fluxo de passageiros, antes mesmo de firma-la.
Dessa forma, não se pode dizer que a locadora agiu
abusivamente, ou com má-fé, considerando que era do interesse da
locatária averiguar todas as questões envolvidas na avença, mormente
quanto ao faturamento que poderia ser obtido, para ponderar sobre
eventual desistência.
Aliás, a prova testemunhal nada comprovou a respeito das
supostas garantias de faturamento mínimo por parte da locadora, a
corroborar a tese da locatária.
Nem se pode cogitar de que teria havido tratamento

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diferenciado, como anotado na sentença, entre os lojistas, para fins de
postular a anulação dos contratos de cessão de uso de espaço em
aeroporto.
Aliás, o perito informou a esse respeito que os valores mínimos
indicados são compatíveis aos demais contratos que foram analisados (fl.
931).
A crise financeira que assolou o país a partir do ano de 2014,
com reflexos na economia como um todo, não pode ensejar a anulação
contratual pretendida, com fulcro na teoria da imprevisão ou ocorrência de
onerosidade excessiva, visto que, repita-se, tem a empresa toda a
expertise para verificar as suas margens de lucros, onde se incluem
despesas e receitas, considerados possíveis gastos trabalhistas, encargos
sociais e créditos tributários, os quais devem ser avaliados em seu
conjunto, para a composição de suas receitas futuras.
Ora, não se vê onerosidade excessiva na prestação, com
extrema vantagem para a locadora, em razão de acontecimentos
extraordinários, imprevisíveis e supervenientes ao início da contratação, na
forma do ar. 478 do Código Civil.
Portanto, não se pode invocar quebra da boa-fé objetiva na
relação jurídica em comento (art. 422 do Código Civil), tanto na fase pre-
contratual, como no próprio contrato, o qual não está dissociado da

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legislação que rege a matéria.
Note-se, ademais, que a carta proposta bem demonstrou qual
seria o local em que instaladas as lojas, sua área, remuneração mínima e
faturamento mensal (fls. 37/38).
Não se arreda, ainda, que a empresa deve assumir os riscos
inerentes a sua atividade, os quais não podem ser transferidos para a
outra parte, cabendo a ela a responsabilidade por eventual desequilíbrio
gerado nas suas receitas e despesas.
Observe-se que o perito informou, em complementação que
“Comparar o valor unitário com outros pontos comerciais, como shopping
center em Guarulhos, na realidade não é uma boa prática, uma vez que as
características comerciais são totalmente adversas. Quando se avalia uma
loja em shopping center, as amostras a serem levantadas devem estar
localizadas no mesmo shopping, preferencialmente no mesmo pavimento,
etc, uma vez que buscamos amostras semelhantes, portanto, comparar
pontos comerciais em lugares distintos foge às recomendações das
normas de avaliações vigentes” (fl. 1007).
Anote-se, por ser oportuno, que a própria Cláusula 3.9 do
contrato, com a qual concordou a autora em assinar, previu
expressamente
que
“A
GRU
AIRPORT
não
possui
qualquer
responsabilidade em caso de quaisquer mudanças que impactem

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diretamente no fluxo de pessoas no Complexo Aeroportuário” (fl. 96).
Igualmente, quanto ao pedido alternativo para redução dos
alugueres, a embargante nada trouxe para embasar o pedido nesse
sentido, deixando de trazer aquele que entendia correto para análise pelo
Poder Judiciário. Logo, não há como acolher-se o pedido revisional.
Consequentemente, por qualquer ângulo que se analise a
causa, outra não pode ser a resultante, a não ser a da improcedência da
ação, ficando mantida a sentença de primeiro grau.
Em razão do trabalho recursal acrescido, fica majorada a verba
honorária de 10% para 15% sobre o valor dado à causa, nos termos do art.
85, § 11, do Código de Processo Civil.
Posto isso, rejeitada a preliminar de nulidade, nega-se
provimento ao recurso.
CLÁUDIO HAMILTON
Relator