Tribunal: TJSP
Processo: 1013878-49.2017.8.26.0011
Classe: Apelação Cível / Promessa de Compra e Venda
Órgão julgador: Maria do Carmo Honorio
Órgão colegiado: 3a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-01-10
Data de publicação: 2020-01-10

Ementa:
APELAÇÃO CÍVEL. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. PRETENSÃO DE RESCISÃO COM RESTITUIÇÃO DE VALORES PAGOS. CULPA DA ADQUIRENTE. CLÁUSULA CONTRATUAL QUE REGULA A RESTITUIÇÃO. ABUSIVIDADE. RETENÇÃO DE 20% FIXADA EM SENTENÇA. RAZOÁVEL PARA COMPENSAR OS PREJUÍZOS DECORRENTES DO DESFAZIMENTO DO NEGÓCIO. INAPLICABILIDADE DA LEI No 13.786/2018. IRRETROATIVIDADE. ARRAS. NATUREZA CONFIRMATÓRIA. RETENÇÃO

Ementa:
APELAÇÃO CÍVEL. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. PRETENSÃO DE RESCISÃO COM RESTITUIÇÃO DE VALORES PAGOS. CULPA DA ADQUIRENTE. CLÁUSULA CONTRATUAL QUE REGULA A RESTITUIÇÃO. ABUSIVIDADE. RETENÇÃO DE 20% FIXADA EM SENTENÇA. RAZOÁVEL PARA COMPENSAR OS PREJUÍZOS DECORRENTES DO DESFAZIMENTO DO NEGÓCIO. INAPLICABILIDADE DA LEI No 13.786/2018. IRRETROATIVIDADE. ARRAS. NATUREZA CONFIRMATÓRIA. RETENÇÃO INDEVIDA. RECURSO NÃO PROVIDO.
1. Para a hipótese de rescisão do compromisso de compra e venda de imóvel motivada pelos adquirentes, é razoável a fixação de devolução em montante equivalente a 80% dos valores pagos à vendedora, diante da existência de cláusula contratual abusiva. Precedentes desta Câmara.
2. Em razão do princípio da irretroatividade da lei (art. 6o da LINBD), os compromissos de venda e compra de bens imóveis firmados até 26 de dezembro de 2018 não se submetem ao regime estabelecido pela Lei no 13.786/18.
3. A rescisão contratual por fato imputável ao promitente comprador não importa em perda das arras com natureza confirmatória. Precedentes deste Tribunal.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2020.0000006748
ACÓRDÃO
Vistos,
relatados
e
discutidos
estes
autos
de
Apelação
Cível
no
1013878-49.2017.8.26.0011, da Comarca de São Paulo, em que é apelante ALTANA
PALAZZO EMPREENDIMENTO IMOBILIARIO LTDA, é apelado ISABEL CRISTINA
DA SILVA.
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 3a Câmara de Direito Privado do
Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Negaram provimento ao
recurso. V. U., de conformidade com o voto do relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores JOÃO PAZINE NETO
(Presidente) e ALEXANDRE MARCONDES.
São Paulo, 10 de janeiro de 2020.
MARIA DO CARMO HONÓRIO
Relatora
Assinatura Eletrônica

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Apelação Cível no 1013878-49.2017.8.26.0011
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Apelação Cível no 1013878-49.2017.8.26.0011
Apelante: Altana Palazzo Empreendimento Imobiliario LTDA.
Apelado: Isabel Cristina da Silva
Juíza sentenciante: Fernanda Mendes Simões Colombini
V. 0826
APELAÇÃO CÍVEL. COMPROMISSO DE COMPRA E
VENDA. PRETENSÃO DE RESCISÃO COM RESTITUIÇÃO
DE
VALORES
PAGOS.
CULPA
DA
ADQUIRENTE.
CLÁUSULA CONTRATUAL QUE REGULA A RESTITUIÇÃO.
ABUSIVIDADE.
RETENÇÃO
DE
20%
FIXADA
EM
SENTENÇA.
RAZOÁVEL
PARA
COMPENSAR
OS
PREJUÍZOS DECORRENTES DO DESFAZIMENTO DO
NEGÓCIO. INAPLICABILIDADE DA LEI No 13.786/2018.
IRRETROATIVIDADE.
ARRAS.
NATUREZA
CONFIRMATÓRIA. RETENÇÃO INDEVIDA. RECURSO NÃO
PROVIDO.
1. Para a hipótese de rescisão do compromisso de compra e venda
de imóvel motivada pelos adquirentes, é razoável a fixação de
devolução em montante equivalente a 80% dos valores pagos à
vendedora, diante da existência de cláusula contratual abusiva.
Precedentes desta Câmara.
2. Em razão do princípio da irretroatividade da lei (art. 6o da
LINBD), os compromissos de venda e compra de bens imóveis
firmados até 26 de dezembro de 2018 não se submetem ao regime
estabelecido pela Lei no 13.786/18.
3. A rescisão contratual por fato imputável ao promitente
comprador não importa em perda das arras com natureza
confirmatória. Precedentes deste Tribunal.
Trata-se de Apelação interposta contra sentença judicial (págs. 211/222),
cujo relatório adoto, por meio da qual a MMa. Juíza da 2a Vara Cível desta Capital
julgou parcialmente procedente o pedido inicial, para condenar a ré a restituir à
autora R$ 350,00 pelo pagamento da taxa SATI e a devolver 80% dos valores pagos
a título de parcelas do negócio jurídico celebrado entre as partes, tudo devidamente
corrigido pela Tabela TJSP desde os respectivos pagamentos e com juros de 1% ao
mês a partir do trânsito em julgado da sentença. Ante a sucumbência recíproca,
condenou cada parte ao pagamento da metade das custas e despesas processuais e
honorários advocatícios de 10% sobre o valor atualizado da condenação.

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Apela a ré (págs. 225/244), sustentando, em síntese, que (a) manter o
percentual de retenção fixado lhe causaria enorme prejuízo e não há que se cogitar
qualquer abusividade da regra de retenção estipulada na cláusula 7.6. do
compromisso de compra e venda firmado entre as partes; (b) se não for esse o
entendimento, que seja aplicado o critério de retenção (50% do preço pago pelo
consumidor) adotado pela Lei no 13.786/18, que introduziu o artigo 67-A, §5o, na
Lei n° 4.591/64, inclusive porque foi preenchido o requisito legal para tanto
(empreendimento desenvolvido sob o regime de patrimônio de afetação). Além
disso, a resolução do contrato possui efeitos pendentes e, por isso, cabe a aplicação
da regra do artigo 67-A, §5o, na Lei n° 4.591/64; (c) se for o caso, que seja, no
mínimo, aplicado o critério de retenção previsto no “Pacto para Aperfeiçoamento
das Relações Negociais ente Incorporadores e Consumidores”; (d) não deve restituir
à autora a quantia de R$ 7.530,00 paga a título de arras/princípio de pagamento por
força da cláusula F.1. do quadro resumo do compromisso de compra e venda; (e) a
jurisprudência tem entendido que o percentual de retenção em favor da promitente
vendedora não pode ser em patamar inferior a 30% do preço pago pela adquirente;
(f) se nenhuma tese anterior for acolhida, que o percentual de retenção seja fixado
em patamar não inferior a 25% do valor pago pela autora.
Recurso tempestivo e preparado (págs. 245/247).
Contrarrazões apresentadas (págs. 263/266).
Não houve oposição ao julgamento virtual.
É O RELATÓRIO.
VOTO.

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O recurso não comporta provimento.
O percentual de retenção dos valores pagos pela compradora, por conta
da rescisão sem justa causa do contrato de venda e compra, está adequado. Como foi
ela quem deu causa ao desfazimento do negócio, deve sujeitar-se ao pagamento de
uma multa, cuja finalidade é de compensar os prejuízos suportados pela vendedora
em razão do descumprimento da obrigação. Todavia, o montante desta não pode ser
excessivo ao ponto de colocar a consumidora em desvantagem exagerada e
incompatível com a boa-fé.
No caso em análise, considerando as suas circunstâncias, a aplicação da
multa estabelecida em contrato (cláusula 7.6 - pág. 164), que equivale a cerca de
80% do preço pago, bem como a majoração da retenção fixada na sentença para
50% ou 25% dos valores pagos, mostram-se excessivos e injustificados. Além da
apelante poder obter retorno financeiro com a comercialização do bem, é abusiva a
fixação de multa pelo descumprimento do contrato com base no valor do imóvel
(STJ, AgInt. no AREsp. 1.180.352/DF). Ademais, não foi provado nenhum prejuízo
efetivo que pudesse embasar a retenção nos montantes pleiteados.
A respeito do tema, vale destacar que, em razão do princípio da
irretroatividade da lei (art. 6o da LINBD), o contrato celebrado entre as partes, que
foi firmado em 2015 (pág. 172), não está submetido ao regime da Lei no 13.786 de
2018, que acrescentou o artigo 32-A na Lei no 6.766/79. A propósito, esta C.
Câmara já sedimentou seu entendimento no Enunciado no 38.15, a saber: “Os
compromissos de venda e compra de bens imóveis firmados até 26.12.2018 não se
submetem ao regime estabelecido pela Lei no 13.786/18”.
Igualmente, não podem ser aplicadas as cláusulas do “Pacto para
Aperfeiçoamento das Relações Negociais ente Incorporadores e Consumidores”
(págs. 130/150), pois, embora verse sobre tema relacionado à discussão dos autos,

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seus termos não obrigam terceiros absolutamente estranhos ao pacto, tais como a
compradora e este E. Tribunal de Justiça de São Paulo, conforme tem se
posicionado a jurisprudência, inclusive esta Colenda 3a Câmara1..
Nessas condições, o percentual de retenção de 20% fixado na sentença é
razoável e adequado para compensar os prejuízos sofridos pela vendedora. Aliás, ao
contrário do que tenta fazer crer a apelante, esse percentual está em consonância
com a jurisprudência do C. STJ e deste E. Tribunal:
AGRAVO
INTERNO
NO
AGRAVO
EM
RECURSO
ESPECIAL.
PROCESSUAL CIVIL. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E
VENDA DE IMÓVEL. RESOLUÇÃO. RETENÇÃO. PERCENTUAL DE
10%. RAZOABILIDADE. (...). AGRAVO NÃO PROVIDO. 1. A
jurisprudência desta Corte de Justiça, nas hipóteses de rescisão de
contrato de promessa de compra e venda de imóvel por inadimplemento
do comprador, tem admitido a flutuação do percentual de retenção pelo
vendedor entre 10% e 25% do total da quantia paga. (...). (...). 4. Agravo
interno não provido (AgRg no AREsp 807.880/DF, Rel. Min. Raul Araújo, 4a.
Turma, Data do Julgamento: 19/04/2016 - destaque meu).
COMPROMISSO DE VENDA E COMPRA DE IMÓVEL. AÇÃO DE
RESCISÃO CONTRATUAL. 1. Desistência do negócio formulada pela
adquirente. Hipótese em que necessária a resolução do pactuado e o retorno das
partes contratantes ao estágio anterior à avença. Retenção do equivalente a
20% do montante quitado. Percentual ajustado às particularidades do
caso concreto e usualmente utilizado em casos semelhantes. (...).
RECURSO
PARCIALMENTE
PROVIDO.
(Apelação
Cível
1051159-63.2017.8.26.0100; Relator: Donegá Morandini; Órgão Julgador: 3a
Câmara de Direito Privado; Data do Julgamento: 01/02/2019 - destaque meu)
COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA
AÇÃO DE RESCISÃO
CONTRATUAL,
CUMULADA
COM
PEDIDO
DE
TUTELA
ANTECIPADA, DEVOLUÇÃO DE QUANTIAS PAGAS E OUTROS
PLEITOS - Aquisição de unidade imobiliária - RESCISÃO CONTRATUAL
Retenção de 20% do valor efetivamente pago que se mostra mais
adequada para o caso concreto e em conformidade precedentes desta C.
1 Ver, entre todos, os seguintes precedentes: Apelação Cível 1017212-07.2016.8.26.0309;
Rel.: Donegá Morandini; Órgão Julgador: 3a Câmara de Direito Privado; Data do Julgamento:
18/10/2019; Apelação Cível 1011629-81.2018.8.26.0564; Rel.: Galdino Toledo Júnior; Órgão
Julgador: 9a Câmara de Direito Privado; Data do Julgamento: 06/08/2019; Apelação Cível
1020102-56.2018.8.26.0564; Rel.: Fábio Podestá; Órgão Julgador: 5a Câmara de Direito Privado;
Data do Julgamento: 20/05/2019 e Apelação Cível 1007878-23.2017.8.26.0564; Rel.: A.C.Mathias
Coltro; Órgão Julgador: 5a Câmara de Direito Privado; Data do Julgamento: 05/02/2019.

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Apelação Cível no 1013878-49.2017.8.26.0011
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Câmara (...).
RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO. (Apelação Cível
1002755-02.2017.8.26.0481; Relatora: Maria Salete Corrêa Dias; Órgão
Julgador: 3a Câmara de Direito Privado; Data do Julgamento: 21/05/2019 -
destaque meu);
Compromisso de compra e venda. Rescisão contratual. Desistência do
comprador. Cabimento de retenção de 20% do valor pago. Estimativa
razoável. Aplicação indistinta de cláusula que ensejaria desvantagem
exagerada ao consumidor. Restituição de uma só vez. (...). Recurso das rés
provido em parte, não conhecido o dos autores por deserção. (Apelação Cível
1007428-21.2014.8.26.0068; Relator: Augusto Rezende; Órgão Julgador: 1a
Câmara de Direito Privado; Data do Julgamento: 14/05/2019 - destaque meu);
APELAÇÃO. Compra e venda de imóvel. Resolução contratual por
inadimplemento culposo dos promitentes compradores. (...). Retenção. Pleito
de aplicação da cláusula penal ou de majoração do percentual fixado.
Descabimento. Valores pretendidos que importariam em desvantagem
excessiva ao consumidor e enriquecimento ilícito à vendedora. Fixação em
20% sobre os valores pagos que se mostra compatível com o caso e se
coaduna ao parâmetro do A. STJ. (...). RECURSO PARCIALMENTE
PROVIDO para fixar o termo inicial dos juros de mora a partir do trânsito em
julgado. (Apelação Cível 1014490-74.2017.8.26.0564; Relator: Rodolfo
Pellizari; Órgão Julgador: 6a Câmara de Direito Privado; Data do Julgamento:
28/11/2018 - destaque meu).
Por fim, não se justifica ainda a pretensão de retenção do valor pago a
título de arras, pois, segundo o C. STJ: “(...) o arrependimento do promitente
comprador só importa em perda do sinal se as arras forem penitenciais, não se
estendendo às arras confirmatórias” (AgRg no Ag 717.840/MG, Rel. Min. Vasco
Della Giustina).
Neste caso, as arras em debate tinham nítido caráter confirmatório, pois
não consta expressamente no pacto como arras penitenciais e ainda representou,
pelo que consta no contrato celebrado entre as partes, princípio de pagamento e
compôs o preço contratado (cláusula F. 1 - pág. 152). Desse modo, seu valor deverá
integrar o cálculo das prestações adimplidas, sobre o qual incidirá a retenção de
percentual dos valores pagos pelo imóvel, conforme entendimento do C. STJ: “O
percentual a ser devolvido tem como base de cálculo todo o montante vertido pelo

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promitente-comprador, nele se incluindo as parcelas propriamente ditas e as arras”
(REsp 1.056.704/MA, Rel. Min. Massami Uyeda).
A interpretação feita por este E. Tribunal não foi outra em contratos de
promessa de compra e venda de imóvel com cláusulas semelhantes em que a
apelante figurou como promitente vendedora:
APELAÇÃO.
RESCISÃO
CONTRATUAL
C.C.
REPETIÇÃO
DE
INDÉBITO. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. Sentença de procedência.
Inconformismo da parte requerida. Parcial acolhimento. Restituição alterado
para 80% dos valores pagos (...). Descabimento da retenção das "arras"
(sinal) uma vez que faz parte das parcelas previstas no contrato,
integrando o custo da negociação de um imóvel. Sentença alterada.
RECURSO
PARCIALMENTE
PROVIDO. (Apelação
Cível
1123247-70.2015.8.26.0100;
Relatora: Silvia
Maria
Facchina
Esposito
Martinez; Órgão Julgador: 10a Câmara de Direito Privado; Data do
Julgamento: 30/07/2019 - destaque meu);
APELAÇÃO. Compromisso de compra e venda de imóvel. Distrato por
iniciativa do promitente comprador. Direito de retenção. Majoração do
percentual a ser retido para 20% (vinte por cento). Arras/Sinal. Natureza in
casu confirmatória. Hipótese de adiantamento do preço. Integração dos
valores despendidos a este título para fins de repetição e retenção que se
impõe. (...). RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO. (Apelação Cível
1008576-16.2016.8.26.0127; Relator: Jair de Souza; Órgão Julgador: 5a
Câmara de Direito Privado; Data do Julgamento: 27/06/2019 - destaque meu);
COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. RESCISÃO. CASO TÍPICO DE
INSUPORTABILIDADE DA AVENÇA. CULPA DO ADQUIRENTE.
PERDA DAS ARRAS. DESCABIMENTO. NATUREZA PENITENCIAL
QUE NÃO FORA PREVISTA EM CONTRATO. FUNÇÃO, AO REVÉS,
MERAMENTE CONFIRMATÓRIA. (...). AÇÃO PARCIALMENTE
PROCEDENTE. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO. (Apelação Cível
1001083-32.2018.8.26.0704; Relator: Vito Guglielmi; Órgão Julgador: 6a
Câmara de Direito Privado; Data do Julgamento: 06/12/2018 - destaque meu).
Enfim, a r. sentença judicial não merece reparo e deve ser mantida por ter
dado adequada solução para a controvérsia.
Ante o exposto, NEGO PROVIMENTO ao recurso.

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Considerando o reduzido e simples trabalho adicional realizado em grau
recursal pelo advogado da parte vencedora, majoro os honorários advocatícios para
12% do valor atualizado da condenação (art. 85, §11, do CPC).
Para evitar a oposição de Embargos de Declaração meramente
protelatórios, considera-se, desde já, prequestionada toda matéria infraconstitucional
e constitucional. Nesse tema é pacífico o entendimento do C. STJ de que “se a
matéria foi abordada pelo Tribunal local, ainda que sem menção a dispositivos de
lei, é de se considerar cumprido o requisito do prequestionamento, ainda que de
modo implícito” (EDcl nos EDcl no AgRg no Ag 1.279.249/PE, Rel. Min. Moura
Ribeiro). No mesmo sentido, segundo o E. STF: “Não há necessidade de constar, do
acórdão, os números dos artigos, dos incisos, dos parágrafos relativos à matéria
examinada. Basta que o tema tenha sido decidido (...).” (STF-RT 703/226, Ministro
Marco Aurélio).
MARIA DO CARMO HONÓRIO
Relatora