Tribunal: TJSP
Processo: 1003362-54.2018.8.26.0101
Classe: Apelação Cível / Compra e Venda
Órgão julgador: Donegá Morandini
Órgão colegiado: 3a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-09-25
Data de publicação: 2020-09-25

Ementa:
COMPROMISSO DE VENDA E COMPRA DE BEM IMÓVEL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C.C. REINTEGRAÇÃO DE POSSE E COBRANÇA.
1.- Justiça gratuita. Necessário deferimento do pedido. Presumida necessidade não contrastada pela parte contrária. Réus, ainda, que se mostram igualmente necessitados do benefício.
2.- Descumprimento do contrato. Inexistente pagamento do preço pactuado pela aquisição. Sustentada

Ementa:
COMPROMISSO DE VENDA E COMPRA DE BEM IMÓVEL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C.C. REINTEGRAÇÃO DE POSSE E COBRANÇA.
1.- Justiça gratuita. Necessário deferimento do pedido. Presumida necessidade não contrastada pela parte contrária. Réus, ainda, que se mostram igualmente necessitados do benefício.
2.- Descumprimento do contrato. Inexistente pagamento do preço pactuado pela aquisição. Sustentada irregularidade a obstar o empréstimo bancário. Avença, no entanto, firmada há mais de 15 anos. Inércia dos adquirentes na tomada de medidas para solucionar as irregularidades cuja prova, aliás, não restou realizada. Rescisão acertada. Benfeitorias indenizáveis. Existência de começo de prova indicativa dos acréscimos. Multa, outrossim, não pactuada. Criação da reprimenda inadmissível. Ocupação do bem compensada com o pagamento de despesas que seriam de responsabilidade dos vendedores. Medida admissível, sob pena de enriquecimento sem causa. Lucros cessantes não contrastados.
3.- Verba honorária. Sucumbência recíproca. Compensação, no entanto, expressamente vedada pelo ordenamento processual.
RECURSOS (APELAÇÃO E ADESIVO) PARCIALMENTE PROVIDOS.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2020.0000785373
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível no
1003362-54.2018.8.26.0101,
da
Comarca
de
Caçapava,
em
que
são
apelantes/apelados CLAUDIA APARECIDA RIBEIRO DOS SANTOS (JUSTIÇA
GRATUITA) e VLADIMIR DOS SANTOS (JUSTIÇA GRATUITA), são
apelados/apelantes ALZIRA VALENTE DE CAMARGO, NEUZA VALENTE DA
SILVA, FERNANDES VALENTE, OTÁVIO VALENTE e LUIZ FELIPE PRADO
VALENTE.
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 3a Câmara de Direito
Privado do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Deram
provimento em parte aos recursos. V. U., de conformidade com o voto do relator,
que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores JOÃO PAZINE
NETO (Presidente sem voto), BERETTA DA SILVEIRA E VIVIANI NICOLAU.
São Paulo, 25 de setembro de 2020.
DONEGÁ MORANDINI
Relator
Assinatura Eletrônica

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Apelação Cível no 1003362-54.2018.8.26.0101 -Voto no
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3a Câmara de Direito Privado
Apelação Cível no 1003362-54.2018.8.26.0101
Comarca: Caçapava
Apelantes: Claudia Aparecida Ribeiro dos Santos e outros
Apelados: Alzira Valente de Camargo e outros
Voto no 48.615
COMPROMISSO DE VENDA E COMPRA DE BEM
IMÓVEL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C.C.
REINTEGRAÇÃO DE POSSE E COBRANÇA.
1.- Justiça gratuita. Necessário deferimento do pedido.
Presumida necessidade não contrastada pela parte contrária.
Réus, ainda, que se mostram igualmente necessitados do
benefício.
2.- Descumprimento do contrato. Inexistente pagamento do
preço pactuado pela aquisição. Sustentada irregularidade a
obstar o empréstimo bancário. Avença, no entanto, firmada
há mais de 15 anos. Inércia dos adquirentes na tomada de
medidas para solucionar as irregularidades cuja prova, aliás,
não restou realizada. Rescisão acertada. Benfeitorias
indenizáveis. Existência de começo de prova indicativa dos
acréscimos. Multa, outrossim, não pactuada. Criação da
reprimenda inadmissível. Ocupação do bem compensada
com
o
pagamento
de
despesas
que
seriam
de
responsabilidade dos vendedores. Medida admissível, sob
pena de enriquecimento sem causa. Lucros cessantes não
contrastados.
3.- Verba honorária. Sucumbência recíproca. Compensação,
no entanto, expressamente vedada pelo ordenamento
processual.
RECURSOS
(APELAÇÃO
E
ADESIVO)
PARCIALMENTE PROVIDOS.

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1.- Ação de rescisão contratual cumulada com reintegração
de posse e cobrança julgada parcialmente procedente pela r. sentença de
fls. 320/323, cujo relatório é adotado, proferida pelo MM. Juiz de
Direito Rodrigo Valério Sbruzz, para “decretar a desocupação dos
requeridos do imóvel situado na Rua Pará, no 151, Parque Residencial
Alvorada, Caçapava/SP, concedendo o prazo de 30 dias para
desocupação voluntária, caso já não tenha sido realizada, para rescindir
o contrato firmado entre as partes com reintegração de posse aos autores
(fls. 81), além de condenar o polo passivo a indenizar o polo ativo pelos
lucros cessantes nos termos acima delineados, em razão da ocupação,
cujo valor será aferido na fase de cumprimento de sentença, pois
atrelada à data do cumprimento da ordem de desocupação, tudo com
correção monetária, segundo a Tabela Prática do TJSP a partir do
ajuizamento da ação e juros de mora de 1% ao mês desde a citação”.
Recorrem as partes.
Os autores, em recurso adesivo, reclamam o deferimento do
pedido de justiça gratuita, pretendendo, assim, a revogação do benefício
concedido à parte contrária. Além disso, reclamam a aplicação da pena
de confesso ao corréu, que deixou de comparecer à audiência designada
para esse fim, aplicação da multa contratual, afastamento da ordem de
compensação realizada entre as despesas/tributos com o tempo de
ocupação e, finalmente, impossibilidade de compensação da verba
honorária (fls. 346/353).
Sustentam os réus, em contrapartida, que apresentaram o
instrumento contratual estabelecido entre as partes, o qual não deixa
dúvidas de que a parte contrária descumpriu as suas cominações e que,
“sem a regularização do bem seria impossível aos Apelantes iniciarem o

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processo de financiamento junto à Caixa Econômica Federal”.
Questionam, ainda, a incerteza existente para que pudessem
realizar os pagamentos, inclusive porque o imóvel continuou a ser objeto
de negócios pelos vendedores, embora conhecessem a prévia alienação.
Por fim, afirmam que as reformas eram imprescindíveis
para a utilização do imóvel, de modo que não podem ser privados dessas
importâncias, já que propiciaram uma valorização ao bem, sem prejuízo
de que, “...ao requererem a rescisão contratual, os Apelados se
comprometem a ressarcir os Apelantes por todos os gastos dispendidos,
conforme se extrai da cláusula 2 do contrato de fls. 81” (fls. 326/335).
Contrarrazões (fls. 339/345).
Determinada a apresentação de documentos para a análise
do pedido de gratuidade (fls. 360), vieram as provas carreadas às fls.
364/380, sobre a qual se manifestaram os opoentes (fls. 384/385).
É o RELATÓRIO.
2.- De rigor, inicialmente, o deferimento do pedido de
justiça gratuita formulado por ALZIRA e outros. Os documentos
anexados estão longe de demonstrar a existência de patrimônio
suficiente ao custeio do preparo, ao passo que a parte contrária, intimada
a se manifestar, limita-se a dizer que a prova nada demonstra sobre a
hipossuficiência arguida.
No fundo, exigia-se dos recorridos muito além de uma
impugnação genérica, tocando-lhes, ao contrário, a comprovação
documental de que a atual situação econômico-financeira dos
recorrentes não autoriza o deferimento da benesse. Ora, a despeito das
inúmeras formas de demonstrar a impropriedade do benefício, limitaram-
se a elencar os documentos faltantes, quando certo que parte desses

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elementos documentais deveria ser trazido ao feito pelos impugnantes,
nos termos do art. 373, II, do CPC.
Restaurado o benefício, dispensava-se o recolhimento do
preparo.
Depois, evidente que a impugnação da gratuidade deferida a
CLAUDIA e outro não encontra a mínima correspondência probatória,
não servindo a mera referência aos valores gastos na reforma do imóvel,
necessariamente porque o emprego das quantias aconteceu ao longo de
anos.
Vencidas
essas
questões,
acolhe-se,
em
parte,
as
insurgências recursais.
Com efeito.
Dentre as inúmeras alegações formuladas pelos litigantes,
restou inquestionável a realização de um contrato entre as partes, por
meio do qual os autores venderam aos réus o imóvel objeto da lide, cujo
pagamento avençado em R$ 30.000,00 demandaria a obtenção de
financiamento imobiliário (fls. 81).
O pagamento do preço contratual, por sua vez, não ocorreu.
Nesse assunto, embora os compradores aleguem que a quitação restou
impossibilitada em razão das irregularidades lançadas sobre as bases do
negócio, a defesa não se mostra minimamente razoável, já que a
negociação restou estabelecida há mais de 15 anos e, desde então,
nenhuma providência lançaram os adquirentes, optando pela cômoda
permanência no imóvel sem a contraprestação necessária.
Portanto, afigura-se inadmissível a tentativa de preservação
do vínculo contratual. Exigia-se dos recorrentes, ao longo dos anos, a
tomada de medidas visando à solução da pendência, notadamente o

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ajuizamento de ação judicial para que a regularização fosse realizada.
Quando muito, considerada a alegada incerteza sobre a real titularidade
do bem, exigia-se a consignação dos valores, apartando-se a mora. A
inércia, portanto, não se ajusta à exigência da boa-fé contratual, nos
termos do art. 422 do Código Civil, de modo que a sem o pagamento do
preço avençado restou configurado o descumprimento do contrato e, por
consequência, a rescisão do contrato era medida de rigor.
Pretende-se, depois, a indenização por benfeitorias. Embora
se afirme que inexiste segura demonstração de que os materiais e
serviços revelados nos documentos trazidos com a peça contestatória
foram empregados no imóvel pactuado, é incompreensível a
desconsideração dos documentos apenas porque não apresentadas
fotografias ou outros elementos indicados dos acréscimos.
Para tanto, além de o contrato firmado entre os litigantes
destacar que eram necessárias as benfeitorias para que o imóvel se
tornasse utilizável, os inúmeros recibos e notas fiscais vinculam o
imóvel e o demandado como parte adquirente dos materiais, não
havendo razão para o afastamento de tais provas, de modo que se torna
possível a indenização por benfeitorias necessárias e úteis, nos termos
do art. 1219 do Código Civil.
Vale lembrar, ainda, que retornando o imóvel ao poderio
dos vendedores, nada mais justo que indenizem os acréscimos realizados
pelos compradores. O contrário implicaria em enriquecimento sem
causa, medida amplamente vedada pelo ordenamento.
Não se conhece, porém, o conteúdo dos acréscimos, nem
mesmo se ainda existentes. Sendo assim, partindo-se de um início de
prova documental alinhada à tese sustentada, a realização da prova

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pericial é medida imperiosa, único meio a delimitar a existência das
benfeitorias e, consequentemente, o valor daqueles bens.
Acolhe-se, nestes termos, a indenização por benfeitorias,
nos termos do art. 1.219 do Código Civil, inclusive com a retenção pelos
acréscimos necessários e úteis, cabendo a apuração dos respectivos
valores, para efeitos indenizatórios, na fase de liquidação da sentença,
afastando-se a incidência da penalidade lançada pelos compradores, na
medida em que a sua previsão, como já destacado, é lançada para
diversa circunstância fática (desistência). Nesse sentido, aliás, decidiu
esta Câmara: “Indenização por benfeitorias. Possibilidade, a
princípio, de inserção dos acréscimos. Subsistência de prova
documental retratando ampliação da área construída. Rejeição do
pleito, sem cabal apuração da matéria, indevida. Apuração dos
valores devidos a este título, confirmados os acréscimos, relegada à
liquidação de sentença. Acolhimento do pedido, por sua vez,
suficiente a afastar a preliminar de cerceamento de defesa”
(Apelação Cível no 0002835-56.2014.8.26.0620, de minha Relatoria).
Em relação ao recurso intentado pelos alienantes, afigura-se
desnecessária a aplicação da pena de confesso ao demandado. Nenhuma
matéria restou pendente de efetiva demonstração, de modo que a prova
oral pretendida seria incapaz de alterar o contexto probatório já
estabelecido.
Quanto à condenação ao pagamento de multa, não é
possível a fixação dessa reprimenda quando as partes não cuidaram
expressamente desse tema. A única multa constante do instrumento
contratual seria devida para a hipótese em que necessária a indenização
por benfeitorias. Não cabe, por força do art. 411 do Código Civil, a

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criação de reprimendas que não tenham sido acordadas entre as partes,
até mesmo porque a parte prejudicada com o inadimplemento tem à sua
disposição variadas normas legais que autorizam a compensação dos
prejuízos comprovadamente sofridos.
Pretende-se, ainda, o afastamento da compensação realizada
entre as despesas/tributos com o tempo de ocupação. Muito embora os
vendedores argumentem que as despesas e tributos são devidos pela
parte que permaneceu na ocupação imobiliária, não havendo razão
jurídica para que os compradores assumam essa despesa, a verdade é
que o assunto não admite a restrita análise destacada pelos recorrentes.
Nos termos da cláusula 2a (fls. 81), “os herdeiros
comprometem-se a dividir as despesas existentes com água, luz,
IPTU e na demolição dos cômodos existentes”. Desse modo, a
compensação estabelecida judicialmente, por certo, não considerou as
despesas que seriam de responsabilidade dos adquirentes, mas aquelas
que deveriam ser custeadas pelos vendedores, cujo pagamento não se
tem notícia, razão pela qual a compensação se tornou em medida
necessária a evitar o enriquecimento sem causa.
Além disso, não se impugnou o arbitramento dos lucros
cessantes destacados pela r. sentença recorrida, de tal modo que o
aumento das espécies indenizatórias não encontraria lastro no art. 389 do
Código Civil, o qual exige a indenização limitada à prova efetiva dos
prejuízos ocasionados.
Finalmente, apura-se que a sucumbência recíproca restou
devidamente ajustada, havendo derrota dos autores sobre parte da
pretensão material, ao passo que os demandados sucumbiram em relação
ao pedido para preservação do contrato. Os honorários, mesmo diante

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dessa situação, não podiam ser compensados, por força do art. 85, par.
14 do CPC, motivo pelo qual cada parte responderá pelo equivalente a
10% do valor atribuído à causa, importância que bem traduz a derrota
operada por cada litigante, observando-se, em relação à cobrança, o
disposto no art. 98, par. 3o, do CPC.
RECURSOS
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