Tribunal: TJSP
Processo: 1000223-90.2019.8.26.0576
Classe: Apelação Cível / Promessa de Compra e Venda
Órgão julgador: Hertha Helena de Oliveira
Órgão colegiado: 2a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-04-03
Data de publicação: 2020-04-03

Ementa:
APELAÇÃO. COMPRA E VENDA. RESCISÃO POR CULPA DO COMPRADOR. Sentença de parcial procedência que condenou a ré a restituir 80% dos valores pagos pelo comprador. Inconformismo da ré. Rescisão por mera desistência do comprador. Possibilidade. Súmula 01 do TJSP. Inaplicabilidade da Lei n. 13.786/2018. Contrato firmado antes na entrada em vigor da lei. Readequação do percentual. Impossibilidade.

Ementa:
APELAÇÃO. COMPRA E VENDA. RESCISÃO POR CULPA DO COMPRADOR. Sentença de parcial procedência que condenou a ré a restituir 80% dos valores pagos pelo comprador. Inconformismo da ré. Rescisão por mera desistência do comprador. Possibilidade. Súmula 01 do TJSP. Inaplicabilidade da Lei n. 13.786/2018. Contrato firmado antes na entrada em vigor da lei. Readequação do percentual. Impossibilidade. Retenção de 20% dos valores pagos a título de indenização pelo desfazimento do negócio. Restituição que deve ser realizada em parcela única nos termos da Súmula 02 do TJSP. Arras. Princípio de pagamento que não tem caráter indenizatório. Indenização pela fruição do imóvel. Não cabimento. Posse precária. Incabível indenização pelo período de ocupação do imóvel por se tratar de loteamento de terreno sem edificação, em que o adquirente não fruiu da posse. Despesas inerentes ao imóvel, tais como IPTU, que somente devidos a partir da imissão do comprador na posse direta do imóvel. Ausência de prova de que o autor foi imitido na posse direta. Aplicação da correção monetária desde o desembolso dos valores. Recurso desprovido.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2020.0000239064
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível no
1000223-90.2019.8.26.0576, da Comarca de São José do Rio Preto, em
que é apelante DG EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS SPE LTDA, é
apelado ANDRÉ GUSTAVO SEIXEIRO DOS SANTOS.
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 2a Câmara de
Direito Privado do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte
decisão: Negaram provimento ao recurso. V. U., de conformidade
com o voto do relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores JOSÉ
JOAQUIM DOS SANTOS (Presidente) e JOSÉ CARLOS FERREIRA ALVES.
São Paulo, 3 de abril de 2020.
HERTHA HELENA DE OLIVEIRA
Relatora
Assinatura Eletrônica

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TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Apelação Cível 1000223-90.2019.8.26.0576
Apelante: Dg Empreendimentos Imobiliarios Spe Ltda
Apelado: ANDRÉ GUSTAVO SEIXEIRO DOS SANTOS
São José do Rio Preto
Procedimento Comum Cível
Juiz prolator da sentença: Paulo Marcos Vieira
Voto no 3251
APELAÇÃO. COMPRA E VENDA. RESCISÃO POR CULPA
DO COMPRADOR. Sentença de parcial procedência que
condenou a ré a restituir 80% dos valores pagos pelo comprador.
Inconformismo da ré. Rescisão por mera desistência do
comprador. Possibilidade. Súmula 01 do TJSP. Inaplicabilidade da
Lei n. 13.786/2018. Contrato firmado antes na entrada em vigor da
lei. Readequação do percentual. Impossibilidade. Retenção de
20% dos valores pagos a título de indenização pelo desfazimento
do negócio. Restituição que deve ser realizada em parcela única
nos termos da Súmula 02 do TJSP. Arras. Princípio de pagamento
que não tem caráter indenizatório. Indenização pela fruição do
imóvel. Não cabimento. Posse precária. Incabível indenização pelo
período de ocupação do imóvel por se tratar de loteamento de
terreno sem edificação, em que o adquirente não fruiu da posse.
Despesas inerentes ao imóvel, tais como IPTU, que somente
devidos a partir da imissão do comprador na posse direta do
imóvel. Ausência de prova de que o autor foi imitido na posse
direta. Aplicação da correção monetária desde o desembolso dos
valores. Recurso desprovido.
Trata-se de recurso de apelação interposto contra a
r. sentença de fls. 74/82 que, em ação de rescisão contratual c.c.
devolução dos valores pagos, julgou parcialmente a demanda para:
“(1) declarar resolvido o “Compromisso Particular de
Venda e Compra” de pp. 11/21;
(2) consolidar a posse do imóvel objeto da lide à
parte requerida;
(3) condenar a parte requerida a restituir, ao autor,

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80% (oitenta por cento) das quantias que foram pagas no decorrer do
contrato, com incidência de correção monetária pela Tabela Prática do
Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo a contar do desembolso
(Súmula no 43 do STJ) e juros de mora de 1% (um por cento) ao mês a
partir do trânsito em julgado, vez que ausente mora ex personae da ré
(Apelação TJSP no 1005067-37.2016.8.26.0011; Agravo no REsp
842.654/SP; AgRg no REsp 1013249/PE).”.
Insurge-se
a
ré
sustentando,
em
síntese,
a
impossibilidade de rescisão do contrato por mera desistência do
comprador.
Subsidiariamente, requer a majoração do percentual
de retenção para no mínimo 25% dos valores pagos. Alega ser devida
taxa de ocupação, considerando que o apelado ficou na posse do imóvel
desde 29/12/2014.
Afirma que tem direito a retenção do valor pago a
título de arras, considerando que a rescisão do contrato de deu por
culpa do comprador.
Argumenta que o apelado seria responsável pelo
pagamento de todos os débitos de natureza “propter rem” até a
devolução do lote, como, por exemplo, IPTU.
Assevera que a correção monetária sobre o valor a
ser restituído deve incidir tão somente após o ajuizamento da ação.
Sustenta ser possível a restituição parcelada dos valores, nos termos da
Lei no 13.786/2018.
Recurso
regularmente
processado,
com
a

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apresentação de contrarrazões a fls. 106/112.
É o relatório.
O apelo não merece provimento.
De plano, não se há de inibir o direito do autor ao
pedido de rescisão do contrato, pois é entendimento pacífico deste
Tribunal de Justiça que “o compromissário comprador de imóvel,
mesmo inadimplente, pode pedir a rescisão do contrato e reaver as
quantias pagas, admitida a compensação com gastos próprios de
administração e propaganda feitos pelo compromissário vendedor,
assim como com o valor que se arbitrar pelo tempo de ocupação do
bem.” (Súmula 01, TJSP).
A relação jurídica é de consumo e está sujeita à
disciplina do Código de Defesa do Consumidor. Segundo a definição
legal, consumidor é o destinatário final do produto (art. 2o do CDC).
A apelante pugna pela aplicação da nova Lei do
Distrato
de
Compra
e
Venda
no
13.786/18,
promulgada
em
28/12/2018.
Todavia, observa-se que o referido contrato fora
pactuado em 29/12/2014, logo, a pretensão da recorrente esbarra no
disposto pelo art. 6o da Lei de Introdução ao Código Civil, que institui o
princípio da irretroatividade como regra no que diz respeito à
eficácia da lei no tempo:
Art. 6o A Lei em vigor terá efeito imediato e geral,
respeitados o ato jurídico perfeito, o direito adquirido e a coisa julgada.

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Dessa forma, não há que se falar na sua aplicação ao
presente caso, tendo em vista que a nova lei somente alcança aos
contratos celebrados após a sua vigência, não retroagindo aos contratos
anteriormente pactuados, observando o brocardo “tempus regit actum”.
No que tange à majoração do percentual de
retenção, o apelo não merece acolhimento.
A retenção de 10% das quantias pagas, como
requerido pelo autor, se mostra insuficiente para compensar os gastos
próprios de administração e propaganda feitos pelo compromissário
vendedor (Súmula 1 do TJSP).
Entretanto, a multa convencionada decorrente da
desistência, não pode ser da tal ordem que implique em enriquecimento
ilícito da vendedora.

Dessa forma, nada impede que o juiz, a quem cabe o
justo equacionamento do litígio no caso concreto, estabeleça o alcance
da cláusula, de modo a equilibrar as posições das partes contratantes.
Assim, de modo a trazer razoabilidade e equilíbrio
entre às partes, bem como atender aos parâmetros adotados por esta
Câmara em casos análogos em que a rescisão de dá sem culpa da
vendedora, mantenho o percentual fixado para 20% de todas as
quantias pagas.
O valor deve ser devolvido em parcela única
conforme preceitua a Súmula 2 do E. TJSP: “A devolução das
quantias pagas em contrato de compromisso de compra e venda
de imóvel deve ser feita de uma só vez, não se sujeitando à

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forma de parcelamento prevista para a aquisição”.
Neste sentido:
COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA
Rescisão

Legislação consumerista Aplicação Inadimplência dos
compradores Caracterização Devolução de parcelas
pagas Restituição que deve ser imediata, sob pena de
onerosidade excessiva do consumidor, admitida a
retenção do montante, em 20% da quantia paga, o que
inclui a remuneração pelas despesas administrativas
Inteligência do art. 53, do CDC e das Súmulas nos 01 e
02 deste Tribunal Juros a partir do transito em julgado
Recurso parcialmente provido. (...) (TJSP; Apelação
1098185-62.2014.8.26.0100; Relator (a): Alvaro
Passos; Órgão Julgador: 2a Câmara de Direito
Privado; Foro Central Cível - 19a Vara Cível; Data
do Julgamento: 05/12/2017; Data de Registro:
06/12/2017).
COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA
RESCISÃO
CONTRATUAL

DESINTERESSE
DO
AUTOR
PELA
CONTINUIDADE DO PACTO - PRETENSÃO DEFERIDA MAS
COM RETENÇÃO DE 20% DOS VALORES PAGOS

ADMISSIBILIDADE - CORREÇÃO MONETÁRIA DESDE O
DESEMBOLSO
E
JUROS
EMPÓS
DO
TRÂNSITO
EM
JULGADO
SENTENÇA REFORMADA EM PARTE APELO
PARCIALMENTE
PROVIDO. (TJSP;
Apelação
1001772-75.2017.8.26.0554;
Relator
(a): Giffoni
Ferreira; Órgão Julgador: 2a Câmara de Direito
Privado; Foro de Santo André - 2a Vara Cível; Data
do Julgamento: 28/11/2017; Data de Registro:
28/11/2017)
Por outro lado, quanto às arras, não assiste razão a

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apelante.
O sinal pago pelo autor não tem natureza de arras
indenizatórias como defendido pela ré. A forma como foi estipulado
(entrada
fls. 20), confirma, tão somente, início do pagamento do
preço contratado, razão pela qual deve compor os valores a serem
devolvidos.
Quanto à taxa de fruição do bem, existe cláusula
prevendo sua cobrança. Todavia, não consta dos autos qualquer prova
de que o autor se imitiu na posse direta do imóvel. Ao contrário, a ré
fundamenta a posse do consumidor, exclusivamente, na cláusula 22a do
compromisso de compra e venda que estabelece a transferência da
posse precária do lote, no ato da assinatura do contrato, mas
estabelece que somente após a implementação das obras de
infraestrutura do loteamento é que seria possível a realização de
benfeitorias e edificações no terreno adquirido (fls. 16).
Daí, inexistindo provas de que o loteamento foi
concluído e que o autor pôde usufruir o terreno, não cabe obriga-lo a
suportar taxa de ocupação, que pressupõe a fruição do imóvel.
Ademais, conforme jurisprudência deste Egrégio
Tribunal de Justiça, não se justifica condenar o compromissário
comprador à indenização por fruição de imóvel quando se trata de lote
de terreno sem qualquer edificação.
Nesse sentido:
“COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL
Rescisão contratual cumulada com devolução de quantias
pagas Insurgência quanto ao arbitramento de indenização

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pela fruição do imóvel Impossibilidade de acolhimento do
pedido, ante a ausência de apresentação de reconvenção
Descabida ainda a taxa de ocupação, ante a falta de
edificação no terreno - Precedente desta Câmara Sentença
reformada - Recurso provido. (TJSP, 5a Câmara de
Direito
Privado,
Apelação
no
1000499-16.2015.8.26.0236,
rel.
Desembargador
Moreira Viegas, j. 02/03/2016).”
“APELAÇÃO COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA - AÇÃO
DECLARATÓRIA
DE
NULIDADE
DE
CLÁUSULA
CONTRATUAL C.C. RESCISÃO CONTRATUAL E PEDIDO DE
INDENIZAÇÃO
POR
DANO
MORAL
-
CLÁUSULA
CONTRATUAL QUE PREVÊ RETENÇÃO DO PERCENTUAL DE
10% DOS VALORES PAGOS QUE NÃO SE MOSTRA
ABUSIVA INCABÍVEL INDENIZAÇÃO PELA OCUPAÇÃO
POSSE APENAS DE TERRENOS QUE NÃO ACARRETA
VANTAGEM ECONÔMICA AUFERÍVEL - DANO MORAL
INEXISTENTE SENTENÇA REFORMADA PARA AFASTAR O
DESCONTO PELA REQUERIDA DE 1% AO MÊS DO TOTAL
DO
PREÇO,
A
TÍTULO
DE
FRUIÇÃO
DO
IMÓVEL
SUCUMBÊNCIA RECÍPROCA - RECURSO PARCIALMENTE
PROVIDO (TJSP, 8a Câmara de Direito Privado,
Apelação
no
1020808-49.2013.8.26.0100,
rel.
Desembargadora
Cesar
Luiz
de
Almeida,
j.
29/07/2015).”
Ainda que se alegue retenção indevida do imóvel,
bem é de se ver que tal não se justifica qualquer indenização, mesmo
porque o adquirente pleiteou o distrato extrajudicialmente, e não
obteve a anuência da vendedora, de sorte que, somente por decisão
judicial, será rescindido o contrato. E antes disso, a posse do adquirente
era justa e decorria do contrato.
Do mesmo modo, considerando que a requerida não

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comprovou que o apelado foi imitido na posse direta do imóvel, não há
que se falar em responsabilização do comprador pelas despesas
inerentes ao imóvel.
Isso porque, as despesas relativas ao imóvel
somente serão de responsabilidade do comprador após a sua imissão na
posse.
Dessa forma, até a efetiva posse dos compradores, o
pagamento dos encargos incidentes sobre o imóvel, tais como, taxa de
manutenção do imóvel e IPTU, são de responsabilidade da vendedora.
Por fim, no tocante a aplicação da correção
monetária, nenhuma razão assiste a ré.
A atualização monetária não representa acréscimo
patrimonial, mas mera adequação do valor nominal do dinheiro a seu
valor real, considerados os índices do período, como forma de preservar
o valor da moeda, corroído pela inflação. Caso a atualização fosse
observada somente a partir da distribuição da ação, representaria
verdadeiro enriquecimento sem causa da ré, que se beneficiaria com a
desvalorização da moeda ao longo do tempo.
Ante o exposto, por meu voto, NEGO PROVIMENTO
ao recurso, nos termos da fundamentação, e elevo os honorários de
sucumbência devidos à parte apelada para R$2.000,00, nos termos do
art. 85, §11 do CPC.
HERTHA HELENA DE OLIVEIRA
Relatora
Assinatura Eletrônica