Tribunal: TJSP
Processo: 1019977-55.2017.8.26.0554
Classe: Apelação Cível / Condomínio
Órgão julgador: Marcus Vinicius Rios Gonçalves
Órgão colegiado: 6a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-11-30
Data de publicação: 2020-11-30

Ementa:
APELAÇÃO CÍVEL – Ação declaratória de copropriedade de imóvel – Autor que alega ter sido o real adquirente do bem objeto da ação, tendo adimplido a maior parte das prestações relativas ao pagamento – Alegação de que as partes teriam acordado verbalmente que, após o adimplemento do financiamento, a requerida procederia à transferência do imóvel ao nome do autor – Requerente que não teria

Ementa:
APELAÇÃO CÍVEL – Ação declaratória de copropriedade de imóvel – Autor que alega ter sido o real adquirente do bem objeto da ação, tendo adimplido a maior parte das prestações relativas ao pagamento – Alegação de que as partes teriam acordado verbalmente que, após o adimplemento do financiamento, a requerida procederia à transferência do imóvel ao nome do autor – Requerente que não teria constado nos contratos de promessa de compra e venda e de financiamento por ter seu nome inscrito em cadastro de inadimplentes – Ausência de provas da negativação à época dos fatos – Propriedade dos bens imóveis que se transmite, entre vivos, por registro do título translativo – Autor que não postula a desconstituição do registro, no qual consta a autora como proprietária, mas o cumprimento do suposto acordo verbal – Ausência de provas da avença – Requerida que constou em toda a documentação relativa à aquisição do bem – Falta de provas do adimplemento do financiamento pelo requerente – Demonstração de que o autor atuou nas tratativas relativas à aquisição do imóvel – Fato que , por si só, não importa no reconhecimento de que ele seria adquirente do bem – Recurso desprovido.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2020.0000982189
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível no
1019977-55.2017.8.26.0554, da Comarca de Santo André, em que é apelante
CLAUDEMIR JOSÉ PAIOLA (JUSTIÇA GRATUITA), é apelada VILMA
REGINA PAIOLA.
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 6a Câmara de Direito
Privado do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Negaram
provimento ao recurso. V. U., de conformidade com o voto do relator, que integra
este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores PAULO ALCIDES
(Presidente sem voto), COSTA NETTO E ALEXANDRE MARCONDES.
São Paulo, 30 de novembro de 2020.
MARCUS VINICIUS RIOS GONÇALVES
Relator
Assinatura Eletrônica

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Apelação Cível no 1019977-55.2017.8.26.0554 -Voto no 7.154
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APELAÇÃO CÍVEL
Processo no. 1019977-55.2017
Comarca: Santo André (8a Vara Cível)
Apelante: Claudemir José Paiola
Apelados: Vilma Regina Paiola
Juiz: Alberto Gentil de Almeida Pedroso
Voto no. 7.154

APELAÇÃO CÍVEL Ação declaratória de copropriedade
de imóvel Autor que alega ter sido o real adquirente do
bem objeto da ação, tendo adimplido a maior parte das
prestações relativas ao pagamento
Alegação de que as
partes
teriam
acordado
verbalmente
que,
após
o
adimplemento do financiamento, a requerida procederia à
transferência do imóvel ao nome do autor Requerente que
não teria constado nos contratos de promessa de compra e
venda e de financiamento por ter seu nome inscrito em
cadastro de inadimplentes
Ausência de provas da
negativação à época dos fatos
Propriedade dos bens
imóveis que se transmite, entre vivos, por registro do título
translativo
Autor que não postula a desconstituição do
registro, no qual consta a autora como proprietária, mas o
cumprimento do suposto acordo verbal
Ausência de
provas da avença
Requerida que constou em toda a
documentação relativa à aquisição do bem Falta de provas
do adimplemento do financiamento pelo requerente

Demonstração de que o autor atuou nas tratativas relativas à
aquisição do imóvel Fato que , por si só, não importa no
reconhecimento de que ele seria adquirente do bem

Recurso desprovido.

Trata-se de apelação contra a r. sentença de fls. 538/540, cujo relatório se
adota, que julgou improcedente o pedido, condenando o autor ao pagamento das
custas e despesas processuais, além de honorários advocatícios, fixados em 10%
sobre o valor da causa.
O autor ajuizou ação declaratória de reconhecimento de copropriedade,

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alegando que é o mais velho dentre dez irmãos, tendo vindo a migrar para São Paulo
em primeiro lugar, na década de 1990, onde criou uma pequena indústria de
embalagens. Em 1999, ele e seus irmãos quiseram trazer os pais para São Paulo,
ocasião em que adquiriram uma residência grande para abrigar a mãe, o pai ainda
vivo, as irmãs solteiras e quem mais fosse necessário. Assim, em 21/04/1999 o autor
firmou contrato de promessa de compra e venda de imóvel localizado na Rua das
Laranjeiras, no 2.695, Bairro Campestre, em Santo André, São Paulo, com a
imobiliária Casarini, concordando com os termos estabelecidos e se comprometendo
a pagar o preço estipulado. O instrumento foi assinado por todos os envolvidos na
relação de compra e venda, isto é, os vendedores do imóvel, o autor na qualidade de
adquirente, o corretor de imóveis e duas testemunhas. Ocorre que, por problemas
com obrigações da empresa, o autor estava com seu nome inscrito nos Cadastros de
Restrição de Crédito, pelo que teve o financiamento em seu nome negado. Assim, o
financiamento foi tomado pela corré Vilma, que reunia as condições necessárias à
contratação. Dos R$ 50.000,00 relativos ao sinal, o autor adimpliu por meios
próprios cerca de R$ 45.000,00, tendo as partes ajustado que as parcelas seriam
custeadas na medida de suas possibilidades, cabendo à ré as parcelas relativas aos
meses pares e ao autor as relativas aos meses ímpares, o que ocorreu até janeiro de
2014, quando a ré determinou que o agente financeiro deixasse de emitir boletos a
pedido do autor. Ele custeou, até o momento, 60,88% do valor total adimplido,
enquanto a ré arcou com 39,12% do montante. A previsão para término do
pagamento é 10/01/2020, ocasião em que poderá ser baixado o gravame imposto
sobre a matrícula do imóvel pelo agente financeiro e que, de acordo com o
inicialmente ajustado, deveria a ré proceder à transferência da propriedade ao
requerente. O imóvel se valorizou muito desde a compra, sendo avaliado, em 2014,
em cerca de R$ 800.000,00, ocasião em que a construtora chegou a oferecer cinco
apartamentos em troca do terreno das partes, que não chegaram a bom termo sobre a
divisão do preço. Referida proposta deu início a grande discórdia entre ambos,
tornando-se impossível a convivência. Por isso, em novembro de 2013, a ré tentou
fazer que o autor passasse por locatário do seu próprio imóvel, enviando notificação,
dando conta da proposta de aquisição do imóvel, a fim de que o requerente exercesse
seu direito de preferência, bem como manejando ação de reintegração de posse em

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face do autor, na qual foi comprovado que ele pagou significativa parte do preço
ajustado e se reconheceu o acordo verbal firmado. Assim, deve ser reconhecida a
copropriedade do autor sobre o imóvel indicado.
Irresignado, o autor apelou (fls. 545/563), alegando que foi pleiteada a
produção de prova testemunhal, tendo o juízo designado audiência a fls. 528/529 sem
mencionar o prazo de arrolamento das testemunhas, conforme dispõe o §4o, do art.
357, do CPC. Como não houve determinação expressa para que as testemunhas
fossem arroladas, mas sim que fossem intimadas diretamente pelas partes, o apelante
compareceu com seu patrono e suas testemunhas à audiência de instrução e
julgamento, mas o juízo se recusou a ouvir os intermediadores do negócio, cujos
depoimentos e declarações já se encontram nos autos a fls. 56/58, 231/238 e 239/245.
O juízo também se recusou a fazer constar tal negativa da ata de audiência,
determinando a ouvida de uma única testemunha da apelada, que nem sequer havia
presenciado a intermediação do negócio e que não contribuiu na elucidação do
ocorrido. Nos autos da ação de reintegração de posse no 1000719-64.2014.8.26.0554,
o juízo reconheceu haver elementos indicando que o ora apelante é o verdadeiro
adquirente do imóvel. Os fundamentos da sentença ora recorrida deram-se por
absoluta falta de atenção do juízo ao desrespeitar o disposto no §4o do art. 357 do
CPC. A prova dos autos é consistente e robusta no sentido de comprovar a
copropriedade do imóvel. Assim, o pedido deve ser julgado procedente, ou,
subsidiariamente, deve ser determinada a realização de nova audiência de instrução,
com a fixação de prazo para apresentação do rol de testemunhas.
O recurso foi processado, tendo a apelada apresentado contrarrazões (fls.
573/578).

É o relatório.
O apelante não demonstrou ter sido obstada a ouvida das suas
testemunhas pelo juízo a quo, não tendo comprovado, por qualquer meio, ter
comparecido à audiência acompanhado das pessoas indicadas, e ter postulado sua

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ouvida perante o juízo. Assim, não há demonstração de prejuízo em decorrência da
falta de determinação de prazo para apresentação do rol de testemunhas em despacho
saneador.
Além disso, a r. sentença foi fundamentada, tendo apreciado
adequadamente os elementos probatórios produzidos nos autos, especialmente os de
natureza documental, cujo conteúdo vai de encontro à narrativa do requerente.
Nos termos do art. 1.245 do Código Civil, transfere-se a propriedade dos
bens imóveis, entre vivos, mediante o registro do título translativo no registro
respectivo. E conforme enuncia o §2o do artigo, “enquanto não se promover, por
meio de ação própria, a decretação de invalidade do registro, e o respectivo
cancelamento, o adquirente continua a ser havido como dono do imóvel”.
O autor não postula o reconhecimento da nulidade do registro (fls.
103/107) ou do negócio jurídico por meio do qual a requerida adquiriu o imóvel, mas
o reconhecimento da existência e do descumprimento de acordo verbal pelo qual a ré
teria se comprometido a lhe transferir o imóvel após a quitação do financiamento.
O requerente juntou documentos contendo declarações de terceiros, que
atuaram na intermediação da aquisição do imóvel, assim como acostou o documento
de fls. 122/123, consistente em contrato de locação de serviços com proposta de
compra de imóveis, no qual constou como contratante. As declarações prestadas e o
documento indicado, todavia, apenas demonstram ter o autor participado das
tratativas relativas à compra do bem, mas não comprovam a existência do acordo
verbal alegado pelo requerente, que fundamenta a presente demanda.
Além disso, apesar de se ter reconhecido na r. sentença proferida na ação
de reintegração de posse no 1000719-64.2014.8.26.0554, haver indícios de que o réu
seria o real proprietário do imóvel, ou ter ao menos contribuído para sua aquisição, a
matéria relativa à propriedade do bem não constituiu o objeto daquela demanda.
As provas produzidas no presente feito corroboram a narrativa da ré, que
alegou ter o autor atuado na intermediação da negociação pra compra do bem por
dispor de tempo e ser amigo dos proprietários da imobiliária, tendo a requerida
adquirido o imóvel e custeado suas prestações.

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Verifica-se que a nota promissória relativa à entrada foi assinada pela
requerida (fl. 316), e que foi emitido recibo pelos intermediadores em seu nome,
relativo a despesas diversas relacionadas à aquisição do bem (fl. 318). No mesmo
sentido, os documentos de fls. 321/389 indicam o nome da requerida, assim como o
contrato de mútuo com pacto adjeto de hipoteca (fls. 472/485)
A requerida apontou, ainda, que no início do ano de 2003 autorizou que o
autor, seu irmão, ocupasse a edícula do imóvel devido às dificuldades financeiras que
enfrentava. Nessas circunstâncias, como alegou a ré, as contribuições eventuais
prestadas pelo requerente consistiam em contraprestação módica pela ocupação do
bem. Os fatos indicados, igualmente, são corroborados pela prova testemunhal
produzida (fls. 541/544).
O autor alegou que não contratou a aquisição do imóvel em nome
próprio, mas no da irmã Vilma, por ter sido inserido em cadastro de inadimplentes, o
que obstaria a obtenção de financiamento. Todavia, conforme reconhecido na r.
sentença recorrida, não há qualquer documento que comprove referida negativação.
Ademais, o requerente apontou que sua irmã Cleide também teve o
crédito negado e não pôde contratar o financiamento, mas o instrumento contratual
de promessa de compra e venda (fls. 469/471) foi firmado em nome das duas irmãs.
Assim, não há justificativa para a ausência do nome do autor no contrato, na
qualidade de comprador.
Por esses motivos, fica mantida a r. sentença por seus próprios
fundamentos.
Ante o desprovimento do recurso, ficam majorados os honorários
advocatícios fixados na sentença para 12% do valor da causa, observada a gratuidade
da justiça.
Isto posto, NEGA-SE PROVIMENTO ao recurso, nos termos da
fundamentação acima.

MARCUS VINICIUS RIOS GONÇALVES

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