Tribunal: TJSP
Processo: 1029292-77.2018.8.26.0100
Classe: Apelação Cível / Promessa de Compra e Venda
Órgão julgador: Costa Netto
Órgão colegiado: 6a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-07-21
Data de publicação: 2020-07-21

Ementa:
APELAÇÃO - Compra e venda de imóvel – Rescisão contratual – Partes que devem voltar ao estado anterior – Devolução dos valores pagos, com retenção de 20%, como indenização pelas perdas e danos decorrentes do desfazimento do negócio – Juros de mora do trânsito em julgado – Recurso provido em parte.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2020.0000552884
ACÓRDÃO
Vistos,
relatados
e
discutidos
estes
autos
de
Apelação
Cível
no
1029292-77.2018.8.26.0100, da Comarca de São Paulo, em que é apelante TORTUE
EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA., é apelada DEUSVÂNIA DOS
SANTOS SILVA.
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 6a Câmara de Direito Privado do
Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Deram provimento em
parte ao recurso. V. U., de conformidade com o voto do relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores PAULO ALCIDES
(Presidente sem voto), ALEXANDRE MARCONDES E ANA MARIA BALDY.
São Paulo, 21 de julho de 2020.
COSTA NETTO
Relator
Assinatura Eletrônica

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Apelação Cível no 1029292-77.2018.8.26.0100 -Voto no 9375
2
Apelação Cível no 1029292-77.2018.8.26.0100
Apelante: Tortue Empreendimentos Imobiliários Ltda.
Apelado: Deusvânia dos Santos Silva
Comarca:São Paulo
Juiz 1o Grau: Mario Chiuvite
Voto no 9375
APELAÇÃO - Compra e venda de imóvel – Rescisão contratual
– Partes que devem voltar ao estado anterior – Devolução dos
valores pagos, com retenção de 20%, como indenização pelas
perdas e danos decorrentes do desfazimento do negócio – Juros de
mora do trânsito em julgado – Recurso provido em parte.
Cuida-se de recurso de apelação interposto contra a r.
sentença de fls. 157/162 que julgou procedente em parte a ação de
rescisão contratual, para rescindir o contrato celebrado entre as partes e
condenar a ré a restituir à autora 90% dos valores pagos, excluída a
comissão de corretagem, acrescidos de correção monetária desde o
desembolso e juros de mora de 1% ao mês, a partir da citação. Em razão
da sucumbência mínima da autora, ela foi condenada a arcar com as
custas e despesas processuais, além de honorários advocatícios, fixados
em 10% sobre o valor da causa atualizado, nos termos do art. 85, § 2o e 86,
parágrafo único, do CPC.
Irresignada, recorre a ré (fls. 171/187), pugnando pela
improcedência da ação. Alega que devem ser restituídos os valores
previstos na cláusula VIII do contrato celebrado. Subsidiariamente, pleiteia
a retenção de valor não inferior a 30% do montante pago. Além disso,
deve ser retido o valor do sinal; a autora deve arcar com os ônus
sucumbenciais e os juros de mora devem incidir do trânsito em julgado.
Contrarrazões às fls. 193/205.
É o relatório.

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Apelação Cível no 1029292-77.2018.8.26.0100 -Voto no 9375
3
Cuida-se de ação de rescisão contratual proposta pelo
apelado objetivando a restituição dos valores pagos.
Respeitado o entendimento do d. magistrado de primeiro
grau, a sentença merece pequeno reparo.
Determinada a rescisão do contrato celebrado, as partes
devem retornar ao estado anterior, com a restituição dos valores pagos,
ressalvada a indenização pelos prejuízos causados pelo desfazimento do
negócio, tudo para manter o equilíbrio entre as partes e evitar o
enriquecimento sem causa.
Nesse sentido: “(...) em havendo rescisão do compromisso de
compra e venda, o desfazimento da relação contratual implica,
automaticamente, como decorrência lógica e necessária, na restituição
das prestações pagas, reservada uma parte, que fica deduzida, em favor
da alienante, para ressarcir-se de despesas administrativas, sendo
desnecessário que tal devolução conste nem do pedido exordial (quando
o autor é o vendedor), nem da contestação (quando o autor é o
comprador), por inerente à natureza da lide” (REsp 500038 / SP Ministro
ALDIR PASSARINHO JUNIOR).
Sobre o tema este E. Tribunal consolidou o entendimento por
meio das seguintes súmulas:
“Súmula 1: O Compromissário comprador de imóvel,
mesmo inadimplente, pode pedir a rescisão do contrato
e reaver as quantias pagas, admitida a compensação
com gastos próprios de administração e propaganda
feitos pelo compromissário vendedor, assim como com o
valor que se arbitrar pelo tempo de ocupação do bem.”
g.n.
“Súmula 2: A devolução das quantias pagas em
contrato de compromisso de compra e venda de
imóvel deve ser feita de uma só vez, não se sujeitando à
forma de parcelamento prevista para a aquisição.Ÿ

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Apelação Cível no 1029292-77.2018.8.26.0100 -Voto no 9375
4
Com efeito, José Osório de Azevedo Junior (Compromisso de
compra e venda 5a ed. p. 200/201 Malheiros) observa que a questão
continua agitando os tribunais, não sendo fácil ao intérprete extrair regras
amplas. Contudo, no que diz respeito ao percentual da devolução se
deve levar em conta as circunstâncias do caso, o que faz variar esse valor.
Prossegue colacionando decisões que determinam desde a devolução
de 90%, até aquelas que estabelecem o percentual de 0% caso este em
que o bem esteve durante longo período de posse dos adquirentes. E essa
seria segundo esse autor uma das circunstâncias de maior relevância para
a fixação do valor da devolução.
Considerados esses parâmetros, o percentual de retenção de
20% é adequado para ressarcir eventuais prejuízos decorrentes do
desfazimento do negócio, conforme entendimento desta C. Câmara
sobre o tema, ressaltando, ainda, que imóvel poderá ser alienado
novamente.
Nesse sentido: COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. IMÓVEL.
RESCISÃO DO NEGÓCIO. CASO TÍPICO DE DESISTÊNCIA DA ADQUIRENTE.
ATO QUE CAUSA PREJUÍZO À CREDORA. PENA PARA O DESCUMPRIMENTO
QUE DEVE SER FIXADA, PARA QUE NÃO IMPORTE EM INCENTIVO AO
INADIMPLEMENTO. RETENÇÃO LIMITADA A 20% DOS VALORES ADIMPLIDOS.
SENTENÇA REFORMADA EM PARTE. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.
Apelação no 1008863-45.2017.8.26.0320. Rel. Vito Guglielmi. J. 10/05/2018.
APELAÇÃO. Ação de rescisão contratual c.c. restituição de
quantias pagas. Compromisso de compra e venda. Resilição por iniciativa
dos adquirentes diante de problemas financeiros. Sentença que rescinde
o contrato e condena a ré a restituir 90% do total pago pelos promitentes
compradores. RECURSO DA RÉ. Invoca a validade da cláusula contratual
de retenção (cláusulas 4.2 e 4.3), de acordo com o princípio da
autonomia da vontade. Subsidiariamente, pede a retenção de no mínimo

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Apelação Cível no 1029292-77.2018.8.26.0100 -Voto no 9375
5
25%
sobre
o
valor
efetivamente
pago
pelos
autores.
PARCIAL
PROCEDÊNCIA. As Cláusulas 4.2 e 4.3 são abusivas porque além de prever
a retenção de 10% das quantias pagas, ainda enumera várias outras
deduções. Retenção que deve ficar restrita a 20% dos valores pagos pelos
compromissários compradores. Precedentes da Câmara e do STJ.
Aplicação das Súmulas 1 e 2 desta Corte. Sucumbência da ré mantida,
ante o mínimo decaimento dos autores. Sentença parcialmente
reformada. Recurso parcialmente provido. Apelação
no
1026692-78.2015.8.26.0071. Rel. Cristina Medina Mogioni. J. 15/05/2018.
Isso porque a disposição prevista na cláusula VIII, do contrato
(fls. 28/29), é abusiva, pois prevê a possibilidade de retenção 10% do valor
pago, multa de 10% do valor do contrato, além do desconto de impostos
incidentes sobre o imóvel de diversas outras verbas, colocando o
consumidor em desvantagem exagerada, motivo pelo qual não pode
prevalecer, nos termos do art. 51, IV, do CDC.
Por outro lado, o valor pago a título de arras deve ser
considerado como parte integrante do preço e ser contabilizado no
montante a ser restituído ao autor.
Nesse sentido: “(...) No que diz respeito aos valores pagos a
título de arras, contudo, a decisão recorrida não comporta reforma. A
retenção integral dos valores pagos a título de arras somente se justifica
quando, havendo previsão contratual expressa neste sentido, as arras
tenham natureza penitencial, representando a prefixação das perdas e
danos suportadas pelo desfazimento do negócio (art. 420 do Código Civil).
No caso concreto, as arras são confirmatórias, e não penitenciais, tendo
em vista haver cláusula diversa que prevê as penalidades aplicáveis na
hipótese de rescisão (fls. 43, cláusula 7.6). Observe-se que referida cláusula
não prevê a hipótese de retenção das arras. Neste sentido é o
entendimento atual do SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTIÇA: 'RECURSO

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Apelação Cível no 1029292-77.2018.8.26.0100 -Voto no 9375
6
ESPECIAL - CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA - RESILIÇÃO
PELO
PROMITENTE-COMPRADOR
-
RETENÇÃO
DAS
ARRAS
-
IMPOSSIBILIDADE - DEVOLUÇÃO DOS VALORES PAGOS - PERCENTUAL QUE
DEVE INCIDIR SOBRE TODOS OS VALORES VERTIDOS E QUE, NA HIPÓTESE, SE
COADUNA
COM
A
REALIDADE
DOS
AUTOS
-
MAJORAÇÃO
-
IMPOSSIBILIDADE, NA ESPÉCIE - RECURSO ESPECIAL IMPROVIDO. 1. A
Colenda Segunda Seção deste Superior Tribunal de Justiça já decidiu que
o promitente-comprador, por motivo de dificuldade financeira, pode
ajuizar ação de rescisão contratual e, objetivando, também reaver o
reembolso dos valores vertidos (EREsp no 59870/SP, 2o Seção, Rel. Min.
Barros, DJ 9/12/2002, pág. 281). 2. As arras confirmatórias constituem um
pacto anexo cuja finalidade é a entrega de algum bem, em geral
determinada soma em dinheiro, para assegurar ou confirmar a obrigação
principal assumida e, de igual modo, para garantir o exercício do direito
de desistência. 3. Por ocasião da rescisão contratual o valor dado a título
de sinal (arras) deve ser restituído ao reus debendi, sob pena de
enriquecimento ilícito. 4. O artigo 53 do Código de Defesa do Consumidor
não revogou o disposto no artigo 418 do Código Civil, ao contrário,
apenas positivou na ordem jurídica o princípio consubstanciado na
vedação do enriquecimento ilícito, portanto, não é de se admitir a
retenção total do sinal dado ao promitente-vendedor. 5. O percentual a
ser devolvido tem como base de cálculo todo o montante vertido pelo
promitente-comprador, nele se incluindo as parcelas propriamente ditas e
as arras. 6. É inviável alterar o percentual da retenção quando, das
peculiaridades do caso concreto, tal montante se afigura razoavelmente
fixado. 7. Recurso especial improvido. tratando-se de arras. Com efeito, a
retenção das arras não implica em enriquecimento ilícito da vendedora,
uma vez que representa compensação pelos custos suportados com a
rescisão imotivada da parte adquirente (Recurso Especial no 1.056.704/MA,
Terceira Turma, Relator Ministro MASSAMI UYEDA, data do julgamento:

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Apelação Cível no 1029292-77.2018.8.26.0100 -Voto no 9375
7
28/04/2009, DJe 04/08/2009, destaque não original)'. (...) Por este motivo, a
retenção integral dos valores pagos a título de arras, pretendida pela
apelante, é inviável. Este valor deverá integrar o cálculo das prestações
pagas, sobre o qual recairá a retenção de 20%”. (Ap. 1008805-86.2017
Rel. Viviani Nicolau 03a Câmara de Direito Privado j. 26/06/2018).
Quanto aos juros de mora, conforme entendimento assentado
por esta 6a Câmara em consonância com posição do C. STJ, “devem
incidir a partir da data do trânsito em julgado, posto que inexiste mora
anterior do promitente vendedor.” (Resp no 1.617.652-DF, 3a Turma, Min.
Nancy Andrigui, j. 26.09.2017)
Por fim, foi a apelante ao impor percentuais de retenção
abusivos que deu causa ao ajuizamento da demanda, de forma que
permanece inalterada a distribuição da sucumbência feita em primeiro
grau.
Daí por que se dá parcial provimento ao recurso.
JOSÉ CARLOS COSTA NETTO
Relator