Tribunal: TJSP
Processo: 1002993-82.2018.8.26.0320
Classe: Apelação Cível / Promessa de Compra e Venda
Órgão julgador: José Rubens Queiroz Gomes
Órgão colegiado: 7a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-02-11
Data de publicação: 2020-02-11

Ementa:
APELAÇÃO. Compra e venda. Rescisão contratual, c.c. devolução de valores e multa. Sentença de procedência parcial Inconformismo dos réus. Inadimplemento dos compromissários vendedores. Atraso na entrega da obra. Preliminar de ilegitimidade passiva afastada. Inadimplido o contrato, por culpa exclusiva dos vendedores, cabível a rescisão do contrato e a devolução integral de todos os valores

Ementa:
APELAÇÃO. Compra e venda. Rescisão contratual, c.c. devolução de valores e multa. Sentença de procedência parcial Inconformismo dos réus. Inadimplemento dos compromissários vendedores. Atraso na entrega da obra. Preliminar de ilegitimidade passiva afastada. Inadimplido o contrato, por culpa exclusiva dos vendedores, cabível a rescisão do contrato e a devolução integral de todos os valores pagos, inclusive a corretagem. Sentença mantida. Recurso a que se nega provimento.

Inteiro teor:
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TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2020.0000083294
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação
Cível no 1002993-82.2018.8.26.0320, da Comarca de Limeira, em
que são apelantes CVL SPE EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS
LIMEIRA LTDA. e RIO VERDE ENGENHARIA E CONSTRUÇÕES LTDA, são
apelados MARCOS FRANCISCO DE LIMA e SUZAMARA BORGES DA CUNHA.
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 7a Câmara de
Direito Privado do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir
a seguinte decisão: Negaram provimento ao recurso. V. U., de
conformidade com o voto do relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores
MARY GRÜN (Presidente sem voto), LUIZ ANTONIO COSTA E MIGUEL
BRANDI.
São Paulo, 11 de fevereiro de 2020.
JOSÉ RUBENS QUEIROZ GOMES
Relator
Assinatura Eletrônica

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VOTO No 16420
APELAÇÃO CÍVEL No 1002993-82.2018.8.26.0320
COMARCA: LIMEIRA - 2a VARA CÍVEL
JUIZ(A) DE 1a INSTÂNCIA: WANDER BENASSI JUNIOR
APELANTES: CVL SPE EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LIMEIRA LTDA.
E OUTRO
APELADOS: MARCOS FRANCISCO DE LIMA E OUTRA
7a CÂMARA DE DIREITO PRIVADO
APELAÇÃO. Compra e venda. Rescisão
contratual, c.c. devolução de valores e
multa. Sentença de procedência parcial
Inconformismo dos réus. Inadimplemento
dos compromissários vendedores. Atraso na
entrega
da
obra.
Preliminar
de
ilegitimidade
passiva
afastada.
Inadimplido
o
contrato,
por
culpa
exclusiva
dos
vendedores,
cabível
a
rescisão
do
contrato
e
a
devolução
integral de todos os valores pagos,
inclusive a corretagem. Sentença mantida.
Recurso a que se nega provimento.
Trata-se
de
recurso
de
apelação
interposto contra a r. sentença de fls. 173/180, que julgou
procedente em parte a ação e resolveu o contrato entre as
partes, restituindo-as ao status quo ante, bem como condenar
a ré a restituir à parte autora todas as parcelas pagas do
preço, corrigidas monetariamente pela tabela prática do E.
TJSP desde cada desembolso, até o efetivo pagamento, e
acrescidas de juros de mora de 1% ao mês, na forma simples,
desde a citação, até a data do efetivo pagamento e ao
pagamento da multa compensatória de 2% (dois por cento) sobre
o valor total do contrato, corrigida monetariamente pela
tabela prática do E. TJSP desde a data da celebração do
contrato, até o efetivo pagamento, e acrescida de juros de
mora de 1% ao mês, na forma simples, desde a citação, até a
data do efetivo pagamento, confirmada a tutela antecipada e,

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por fim, diante da sucumbência mínima dos autores, condenar
as rés, solidariamente, no pagamento das custas e demais
despesas processuais, bem como por honorários de sucumbência
arbitrados em 16% (dezesseis por cento) do valor da
condenação ora imposta, com todos os respectivos encargos,
forte no art. 85, § 2o, primeira figura, do Código de
Processo Civil.
Inconformados, apelam os réus aduzindo
ilegitimidade da corré Rio Verde, no mérito, sustentam que
comunicaram os autores sobre o atraso, o qual ocorreu devido
a crise financeira que os impactou, daí porque tem direito de
reter parte dos valores totais pagos, por fim, não há que se
inverter a aplicação da cláusula penal.
Recebido e processado, o recurso foi
respondido as fls. 217/225.
Não houve oposição ao julgamento virtual.
É o relatório.
O recurso não prospera.
Não há que se falar em ilegitimidade
passiva, pois possível vislumbrar a solidariedade de todos os
envolvidos na cadeia de serviços em face do consumidor, nos
termos dos artigos 7o, § único, e 25, § 1o, ambos do CDC.
Colhe-se dos autos que a parte autora
adquiriu, em 07.08.2017, o bem descrito na inicial, com prazo
para entrega em setembro de 2018. Todavia, a corré não
cumpriu o "Cronograma Físico-Financeiro para Execução de

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Infraestrutura no Loteamento Jardim Helena - Altinópolis/SP",
registrado perante o Cartório de Registro de Imóveis de
Altinópolis, caracterizada a mora e, consequentemente, o
descumprimento contratual.
Pois bem.
Inadimplido
o
contrato
por
culpa
exclusiva dos vendedores cabível a rescisão do contrato e a
restituição das quantias pagas de forma integral.
Com relação à pretendida rescisão, as
Súmulas 1 e 2 deste Egrégio Tribunal de Justiça dispõem que:
“O Compromissário comprador de imóvel, mesmo
inadimplente,
pode
pedir
a
rescisão
do
contrato e reaver as quantias pagas, admitida
a
compensação
com
gastos
próprios
de
administração
e
propaganda
feitos
pelo
compromissário vendedor, assim como com o
valor que se arbitrar pelo tempo de ocupação
do bem” (Súmula 1).
“A devolução das quantias pagas em contrato
de compromisso de compra e venda de imóvel
deve ser feita de uma só vez, não se
sujeitando à forma de parcelamento prevista
para a aquisição” (Súmula 2).
Assim, inadimplido o contrato por culpa
exclusiva da vendedora, cabível a rescisão do contrato e a
restituição das quantias pagas de forma integral.
Mesmo porque, não se aplica cláusula que
prevê retenção sobre preço devolvido quando o desfazimento do
contrato decorre de inadimplemento do vendedor.
RUY ROSADO DE AGUIAR JÚNIOR ensina que:
“(...) a resolução produz efeitos liberatórios e recuperatórios.

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Produz a liberação de ambas as partes, que tornam ao estado
anterior. Produz o direito à restituição das prestações já pagas,
que, no caso do compromisso de venda e compra, implica a devolução
da coisa ao promitente vendedor e do preço ao promitente
comprador” (Extinção dos Contratos por Incumprimento do
Devedor, Ed. AIDE, 2a ed., p. 259).
Nesse sentido, a Súmula no 3 deste
Tribunal: “Reconhecido que o compromissário comprador tem direito
à devolução das parcelas pagas por conta do preço, as partes
deverão ser repostas ao estado anterior, independentemente de
reconvenção”
A propósito, os seguintes julgados:
“COOPERATIVA RESTITUIÇÃO DE QUANTIAS PAGAS
PRESCRIÇÃO - NÃO OCORRÊNCIA RELAÇÃO JURÍDICA
QUE MASCARA COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA,
COM APLICAÇÃO DO CDC - OMISSÃO DO PRAZO DE
ENTREGA DO IMÓVEL A SER CONSTRUÍDO CLÁUSULA
ABUSIVA INADIMPLEMENTO DEVOLUÇÃO DAS PARCELAS
PAGAS QUE DEVE SER INTEGRAL - SENTENÇA
PARCIALMENTE PROCEDENTE - NEGADO PROVIMENTO
AO
RECURSO.”
(Apelação
no
0025816-16.2012.8.26.0405,
relatora
Lucila
Toledo, j. 04/06/2013).
“(...) na resolução de compromisso de compra
e venda de imóvel, por culpa do promitente
vendedor não é aplicável o disposto no art.
924 do Código Civil/1916, mas sim o parágrafo
único do art. 1.092 do Código Civil/1916, e,
consequentemente, está o promitente-vendedor
obrigado a devolver integralmente a quantia
paga pelo promitente-comprador. Resolvida a
relação obrigacional por culpa do promitente
vendedor que não cumpriu a sua obrigação, as
partes envolvidas deverão retornar ao estágio
anterior
à
concretização
do
negócio,
devolvendo-se ao promitente vendedor faltoso
o direito de livremente dispor do imóvel,
cabendo ao promitente-comprador o reembolso
da integralidade das parcelas já pagas,
acrescida dos lucros cessantes”

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A súmula 543 do STJ é clara ao mencionar
que: “Na hipótese de resolução de contrato de promessa de
compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do
Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas
pagas pelo promitente comprador integralmente, em caso de
culpa
exclusiva
do
promitente
vendedor/construtor,
ou
parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao
desfazimento”
É sabido que, a partir do momento que a
construção excedeu o prazo de tolerância, as rés ingressaram
em mora e as justificativas apresentadas para o atraso na
entrega da obra são inconsistentes.
Cediço que a falta de materiais e mão de
obra especializada, condições climáticas, atraso junto às
repartições públicas, ou mesmo dificuldades financeiras,
constituem riscos inerentes às atividades habitualmente
desenvolvidas pelas rés e não podem ser repassados aos
consumidores adquirentes de unidades autônomas futuras.
É abusiva também a retenção do valor pago
pelos autores a título de arras, uma vez que representa
pagamento de parcela do preço e deve ser considerado como
princípio de pagamento, pois, do contrário, estabeleceria
vantagem excessiva da vendedora em detrimento do consumidor.
Nesse sentido:
“RESTITUIÇÃO DE VALORES PAGOS - Compra e
venda de imóvel - Contrato verbal - Rescisão
contratual - Pretensão de retenção do sinal
(arras) pago, nos termos do art. 418, do CC -
Descabimento - Arras pagas que tem natureza
confirmatória - Dispositivo invocado que

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somente
se
aplica
no
caso
de
arras
penitenciais - Precedentes do STJ e desta
Corte - Devolução, pelo réu, do pagamento das
arras que é medida de rigor - RECURSO
PROVIDO.”
(Apelação
Cível
no
1004623-18.2017.8.26.0286,
relator Miguel
Brandi, j. 14/12/2018)
Cediço que compunha o preço do imóvel,
representando apenas um adiantamento do valor a ser pago,
tendo, portanto, caráter confirmatório, e, por isso, não pode
ser retido.
Neste sentido, a jurisprudência do STJ:
“O arrependimento do promitente comprador não importa em perda
das arras se estas forem confirmatórias, admitindo-se, contudo,
a retenção, pelo vendedor, de parte das prestações pagas, como
forma de indenizá-lo pelos prejuízos suportados” (AgRg no
AREsp 208.692/ES, 4a Turma, Relator Ministro Antonio Carlos
Ferreira, j. em 18.09.2014).
E, também, desta Câmara: “Devolução da
entrada que não pode ser retida pela vendedora, pois integrava
parte do preço do imóvel. Arras que, in casu, possuem caráter
confirmatório, e não penitencial. Art. 418 do CC só é aplicável
às arras penitenciais. Precedentes. Entrada deve integrar os
valores
a
serem
devolvidos”
(Apelação
no
1005010-
97.2016.8.26.0664, Relatora Desembargadora Mary Grün, j.
17.08.2017).
No que toca à alegação de que a devolução
dos valores pagos a título de comissão de corretagem esteja
prescrita, também não merece guarida a insurgência das rés.
Isto porque não se aplica a decisão do
recurso repetitivo na hipótese, uma vez que a rescisão está
se operando por culpa exclusiva dos vendedores.

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De outro lado, cabível também a multa
moratória em desfavor das vendedoras, ainda que tenha sido
disposta cláusula responsabilizando apenas o adquirente em
caso de mora.
Nesse sentido o entendimento exarado pelo
C. STJ no Tema 971:
“No contrato de adesão firmado entre o
comprador
e
a
construtora/incorporadora,
havendo previsão de cláusula penal apenas
para o inadimplemento do adquirente, deverá
ela
ser
considerada
para
a
fixação
da
indenização pelo inadimplemento do vendedor.
As obrigações heterogêneas (obrigações de
fazer
e
de
dar)
serão
convertidas
em
dinheiro, por arbitramento judicial.”.
O valor fixado se mostra coerente e
adequado, qual seja, de 2% sobre o valor integral do
contrato, não merecendo qualquer reparo.
De outro lado, não há que se falar em
proibição de cumulação de devolução de arras, com aplicação
de multa contratual.
Diferentemente
dos
casos
mencionados
pelos apelantes, ora réus, aqui, a rescisão do contrato
ocorreu por culpa exclusiva destes, vendedores, que não
entregaram o imóvel, descrito na inicial, na data combinada.
Assim, a cumulação de devolução dos
valores pagos a título de arras e a fixação da multa
contratual não traduz bis in idem.
Por fim, ao contrário do que insistem os

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apelantes, a rescisão foi motivada, comprovada, pois, nada
trouxeram para afastar o atraso na entrega.
Assim,
a
correção
monetária
deverá
incidir a partir dos respectivos desembolsos, com incidência
de juros de mora a contar da citação até o efetivo pagamento,
pois, como já dito o desfazimento do negócio ocorreu somente
por culpa das vendedoras que não entregaram o imóvel na data
aprazada.
Daí porque a r. sentença recorrida bem
resolveu a controvérsia e, por isso, deve ser mantida por
seus próprios e jurídicos fundamentos.
Posto
isto,
nega-se
provimento
ao
recurso. Nos termos do artigo 85, §11, do CPC, majoram-se os
honorários recursais devidos ao patrono da parte apelada para
20% sobre o valor da condenação atualizado.
Alerto às partes que, em caso de oposição
de embargos de declaração, poderá ser observado o disposto no
artigo 1.026, §§ 2o a 4o, do Código de Processo Civil,
inclusive
nas
hipóteses
em
que
se
pretenda
o
mero
prequestionamento, uma vez que este está implícito na solução
dada pelo Tribunal de origem.
JOSÉ RUBENS QUEIROZ GOMES
Relator