Tribunal: TJSP
Processo: 1032747-93.2018.8.26.0506
Classe: Apelação Cível / Promessa de Compra e Venda
Órgão julgador: Moreira Viegas
Órgão colegiado: 5a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-02-05
Data de publicação: 2020-02-05

Ementa:
COMPROMISSO DE VENDA DE COMPRA. Promitente comprador que pleiteia a restituição de valores pagos a título de taxa de evolução da obra, e ITBI - Validade da cláusula contratual que permite ao promissário vendedor requerer o reembolso relativo às despesas de registro e impostos adiantadas por ele com o objetivo de providenciar a transferência do imóvel ao promitente comprador – Informação prévia

Ementa:
COMPROMISSO DE VENDA DE COMPRA. Promitente comprador que pleiteia a restituição de valores pagos a título de taxa de evolução da obra, e ITBI - Validade da cláusula contratual que permite ao promissário vendedor requerer o reembolso relativo às despesas de registro e impostos adiantadas por ele com o objetivo de providenciar a transferência do imóvel ao promitente comprador – Informação prévia nos termos do contrato – Ausência de abusividade – Obrigação originária do comprador – Inteligência do art. 490 do CC/02 – Isenção não concedida pela municipalidade – Não preenchimento das regras relativas à referida isenção – Juros de obra - Cobrança posterior por período relativo até a data da entrega das chaves – Inexistência de atraso – Cobrança que se mostra legítima – Tese firmada por esta Corte, em julgamento de IRDR -– Sentença mantida - Recurso desprovido.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2020.0000066700
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível no 1032747-
93.2018.8.26.0506, da Comarca de Ribeirão Preto, em que é apelante BIANCA
MAIA MIGLIOLI (JUSTIÇA GRATUITA), é apelado MRV ENGENHARIA E
PARTICIPAÇÕES S/A.
ACORDAM, em 5a Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça de
São Paulo, proferir a seguinte decisão: "Negaram provimento ao recurso. V. U.", de
conformidade com o voto do Relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Exmos. Desembargadores JAMES
SIANO (Presidente sem voto), FERNANDA GOMES CAMACHO E JAIR DE
SOUZA.
São Paulo, 5 de fevereiro de 2020.
MOREIRA VIEGAS
RELATOR
Assinatura Eletrônica

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Apelação Cível no 1032747-93.2018.8.26.0506
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Apelação Cível:
1032747-93.2018.8.26.0506
Comarca:
Ribeirão Preto
Apelante:
BIANCA MAIA MIGLIOLI
Apelada:
MRV ENGENHARIA E PARTICIPAÇÕES S/A
COMPROMISSO DE VENDA DE COMPRA. Promitente
comprador que pleiteia a restituição de valores pagos a título
de taxa de evolução da obra, e ITBI - Validade da cláusula
contratual que permite ao promissário vendedor requerer o
reembolso relativo às despesas de registro e impostos
adiantadas por ele com o objetivo de providenciar a
transferência do imóvel ao promitente comprador

Informação prévia nos termos do contrato Ausência de
abusividade
Obrigação originária do comprador

Inteligência do art. 490 do CC/02 Isenção não concedida
pela municipalidade Não preenchimento das regras relativas
à referida isenção Juros de obra - Cobrança posterior por
período relativo até a data da entrega das chaves

Inexistência de atraso Cobrança que se mostra legítima
Tese firmada por esta Corte, em julgamento de IRDR -
Sentença mantida - Recurso desprovido.
VOTO No 27749
Ação de repetição de indébito proposta pela
promissária compradora para haver a restituição em dobro dos valores
pagos a título de ITBI, juros de evolução da obra e diferença de
financiamento, cumulada com indenizatória julgada improcedente pela
sentença de fls. 182/185, de relatório adotado.
Apela a autora (fls. 189/201). Alega abusividade
da cobrança do ITBI, além da possibilidade de isenção do imposto aos
adquirentes de imóveis do programa “Minha Casa Minha Vida”. Diz,
também ser abusiva e ilegal a cobrança da alegada taxa de evolução da
obra.
Recurso
processado,
com
resposta
(fls.
205/214).

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É o relatório.
Inicialmente, anoto que com a entrada em vigor
do Código de Defesa do Consumidor, a estrita aplicação do princípio da
pacta sunt servanda foi mitigada. As partes se enquadram nas definições
dos artigos 1o e 3o da Lei 8.078/90 e a aplicação de tal legislação tem
cunho protetivo.
Assim, caracterizada a relação de consumo, é
de se analisar as cláusulas estatutárias sob a ótica de eventual
abusividade, nos termos do Código de Defesa do Consumidor.
É cediço que, em regra, os vendedores devem
suportar o pagamento pelos custos da documentação, corretagem e
eventuais taxas administrativas diante do interesse nas vendas de suas
unidades. Entretanto, nada impede que o comprador assuma o respectivo
pagamento, tal como ocorreu no caso em apreço, devendo ser ressaltado
que o autor possuía ciência de que arcaria com os custos da transferência
do imóvel, conforme cláusula 6a, item 6.2 e cláusula 8a (fls. 118 e 120).
Ressalte-se, inclusive, que, a referida cobrança
refere-se ao ITBI, o qual é um encargo a ser pago diretamente pelo
comprador relativamente às despesas de escritura e registro consoante
determina o art. 490 do Código Civil.
Assim,
resta
evidenciada
a
inequívoca
responsabilidade da autora pelo pagamento do referido imposto aliada ao
conhecimento e a concordância desta em relação ao reembolso da quantia
despendida pela construtora que teria quitado a dívida relativa ao ITBI para
facilitar a transferência do imóvel.

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No caso, o promitente vendedor providenciou o
registro do título translativo em nome do autor, verificado, portanto o fato
gerador do ITBI, na forma do art. 35, II, do Código Tributário Nacional.
Ademais, ainda que o Município de Ribeirão
Preto preveja a possibilidade de isenção do ITBI em casos de compra e
venda de imóvel através do programa “Minha Casa Minha Vida”, tal isenção
está condicionada ao preenchimento de requisitos específicos previstos na
lei Municipal supramencionada.
Nos termos do artigo 179 do Código Tributário
Nacional: “A isenção, quando não concedida em caráter geral, é efetivada,
em cada caso, por despacho da autoridade administrativa,
em requerimento

com o qual o interessado
faça prova do preenchimento
das condições e do
cumprimento
dos requisitos previstos em lei ou contrato para sua
concessão”.
Desta forma, incumbia a autora pleitear a referida
isenção junto à Municipalidade, com a devida comprovação do
cumprimento dos requisitos necessários para tanto, para, após obtida a
isenção, pleitear a repetição de indébito junto à ré.
No caso dos autos, contudo, a autora não
demonstrou ter efetivado requerimento administrativo pleiteando a isenção
do tributo.
Em relação aos juros de obra, consoante se
verifica dos autos, o autor firmou contrato de financiamento imobiliário com
a Caixa Econômica Federal, na modalidade de crédito associativo. Os
recursos para a edificação seriam liberados gradativamente, conforme a
fase da obra, com a previsão de encargos mensais a cargo do adquirente,
durante o período de construção.

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Como bem pontuado pelo eminente Des.
Francisco Loureiro, nos autos da apelação no 1000979-93.2015.8.26.0009,
"[...], não há qualquer ilicitude no repasse aos adquirentes de unidades
futuras dos denominados "juros de obra" ou "juros de evolução de obra" ou
"taxa de evolução de obra" durante o período acordado pelas partes no
contrato
de
construção
do
empreendimento
imobiliário.
Nos
empreendimentos do SFH ou do Programa Minha Casa Minha Vida, nos
quais o promissário comprador durante a construção assume financiamento
perante a instituição financeira, a cobrança de encargos segue regime
peculiar. O repasse dos chamados "juros de obra" ou "taxa de evolução de
obra" é lícito e perfeitamente afinado com a operação econômica do
contrato durante o curso do prazo de entrega da unidade. Escoado tal
prazo, incluído aí eventual período de tolerância ajustado no contrato, o
repasse se torna automaticamente ilícito."
Assim, às cobranças relativas à chamada taxa de
evolução de obra somente poderiam ser consideradas abusivas se
ocorridas após o prazo de entrega do imóvel, incluído aí o prazo de
tolerância.
Este entendimento foi pacificado nesta Corte,
quando do julgamento do IRDR no 0023203-35.2016.8.26.0000, em que se
firmou a seguinte tese: "É ilícito o repasse dos "juros de obra", ou "juros de
evolução de obra", ou taxa de evolução da obra", ou outros encargos
equivalentes
após o prazo ajustado no contrato para entrega das chaves da
unidade autônoma, incluído período de tolerância ".
No caso, não se questiona atraso na entrega da
obra.
A ré, entretanto, esclareceu que as cobranças
realizadas referiam-se a parcelas vencidas junto à instituição financeira em
período anterior à data de entrega das chaves e na modalidade do

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programa Minha Casa, Minha Vida o financiamento geralmente é anterior à
entrega das chaves e o juros de obra corrige a defasagem em relação ao
lapso temporal.
Assim, não há qualquer ilegalidade no que tange
aos juros de obra.
Cumpre acrescentar, que ainda que admitida a
inversão do ônus da prova com fundamento no artigo 6o, inciso VII, do
Código de Defesa do Consumidor, tal circunstância não exime o
consumidor do encargo de provar o fato constitutivo do direito por ele
alegado e indevida a apuração em sede de liquidação.
Impunha-se,
assim,
a
improcedência
dos
pedidos.
Ante do exposto, nega-se provimento ao recurso
ao recurso da autora. Majorados os honorários advocatícios para R$
3.000,00, observada a gratuidade da Justiça.
JOÃO FRANCISCO MOREIRA VIEGAS
Relator