Tribunal: TJSP
Processo: 1038077-91.2019.8.26.0100
Classe: Apelação Cível / Locação de Imóvel
Órgão julgador: Tercio Pires
Órgão colegiado: 34a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-02-26
Data de publicação: 2020-02-26

Ementa:
Apelação cível - embargos à execução de título extrajudicial - contrato de locação de imóvel residencial - divergência acerca do "quantum" devido - boleto de cobrança a informar período anterior à celebração da avença e à recepção das chaves – exigência em duplicidade, não bastasse, de despesas condominiais, água e gás - excesso de execução caracterizado - desnecessidade da produção de prova

Ementa:

Apelação cível - embargos à execução de título extrajudicial - contrato de locação de imóvel residencial - divergência acerca do "quantum" devido - boleto de cobrança a informar período anterior à celebração da avença e à recepção das chaves – exigência em duplicidade, não bastasse, de despesas condominiais, água e gás - excesso de execução caracterizado - desnecessidade da produção de prova pericial – mero cálculo aritmético - sentença preservada - recurso improvido.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2020.0000132778
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível no 1038077-
91.2019.8.26.0100, da Comarca de São Paulo, em que é apelante MONICA SANTOS
LIMA, é apelado SAMUEL SILVA FERREIRA SANTOS.
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 34a Câmara de Direito Privado
do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Negaram provimento ao
recurso. V. U., de conformidade com o voto do relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores GOMES VARJÃO
(Presidente sem voto), SOARES LEVADA E L. G. COSTA WAGNER.
São Paulo, 26 de fevereiro de 2020.
TERCIO PIRES
Relator
Assinatura Eletrônica

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TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Apelação Cível no 1038077-91.2019.8.26.0100 -Voto no 8611 RA
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Voto n. 8611 – 34a Câmara de Direito Privado
Apelação n. 1038077-91.2019.8.26.0100
Origem: 39a Vara Cível do Foro Central - Capital
Apelante: Monica Santos Lima
Apelado: Samuel Silva Ferreira Santos
Juíza de Direito: Juliana Pitelli da Guia
Apelação cível - embargos à execução de título extrajudicial -
contrato de locação de imóvel residencial - divergência acerca do
“quantum” devido - boleto de cobrança a informar período anterior
à celebração da avença e à recepção das chaves exigência em
duplicidade, não bastasse, de despesas condominiais, água e gás -
excesso de execução caracterizado - desnecessidade da produção
de prova pericial mero cálculo aritmético - sentença preservada -
recurso improvido.
Vistos.
Insurreição apresentada por Monica Santos Lima
em recurso de apelação extraído destes autos de embargos à
execução opostos por Samuel Silva Ferreira Santos; observa
reclamar reforma a r. sentença em fls. 144/147 - que assentou a
parcial procedência da inaugural; sustenta, em preliminar, que o
executado/embargante não se desincumbira do ônus da prova do
fato constitutivo do direito - artigo 373, inciso I, do CPC - e isso
porque não postulara a produção de prova pericial contábil,
indispensável, nestes, à aferição do “quantum” devido; aduz, no
mérito, induzida em erro a i. magistrada a “quo”, eis que o aluguel
em exação, na realidade, diz com a integralidade do primeiro
locativo - 12/11/2018 a 13/12/2018 - nada obstante equivocado o
período assinalado no boleto de cobrança - 01/11/2018 a

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30/11/2018; salienta, n'outro vértice, que o próprio executado
reconhecera o inadimplemento, justificando a suspensão do
desembolso com asseveradas incorreções no boleto; a postura,
defende, salta desarrazoada, posto que a tese da “exceptio non
adimplenti contractus” não emerge aplicável aos contratos de
execução diferida.
Recurso tempestivo e preparado (fls. 157/158),
registrada a oferta de contrarrazões (fls. 161/169).
É, em síntese, o necessário.
Cuidam-se de embargos tirados de execução de
título extrajudicial
contrato de locação de imóvel residencial;
pretende o embargante, em tônica, o reconhecimento da iliquidez
do título, e assim porque exigido locativo concernente a período
anterior à celebração do contrato e entrega das chaves -
01/11/2018 a 30/11/2018; agrega a exação, em duplicidade, de
taxas de condomínio, água e gás; questionada a imobiliária
acerca do equívoco, anota, e a promessa de regularização; nada
obstante, e ganhara retificação apenas o período respeitante à
cobrança, com mantença do lançamento de valores indevidos,
acrescidos, não bastasse, de multa.
Regularmente processado o feito, e a edição da
r.
sentença
guerreada,
assim
vazando
compreensão
a
d.
magistrada “a quo”: “[...] O contrato de locação as fls. 19/27, é

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claro ao estipular,
em seu item 3, que a data de inicio do período
locativo foi o dia 31/11/2018,
sem ressalvas
quanto ao inicio da
efetiva ocupação
pelo locatário.
Assim, essa circunstância
é
irrelevante
para fins de cobrança,
já que o imóvel esteve
disponível
ao locatário/embargante
desde o inicio do prazo
previsto no contrato.
Ademais,
não há disposição
acerca do
restante do mês de novembro
de 2018, o que leva à conclusão
que
esse período não é levado em consideração
para cobrança.
4. Em
vista disso, o boleto de fls. 29 apresenta
irregularidades,
pois a
cobrança
de aluguel pelo período integral de 01/11/2018
até
30/11/2018
é descabida,
vez que o contrato foi expresso
quanto
ao inicio da locação em 13/11/2018
e a própria locadora admite
entrega das chaves em 12/11/2018.
Ainda que a exequente
afirme
que “foi cobrado preço fechado” (do mês) fato é que inexiste
previsão contratual
neste sentido e nem se comprovou
ajuste em
sentido contrário.
5. O mesmo pode ser dito em relação à
cobrança
proporcional
de consumo
de água e luz pelo período
anterior ao inicio de vigência do contrato.
Tais serviços apenas
poderão ser cobrados
do locatário a partir de 13/11/2018,
data
prevista em contrato.
Nesse sentido, assiste razão ao embargante

quanto ao alegado excesso de execução,
devendo ser afastada a
cobrança
de alugueis e encargos,
bem como consumo
de água e
eletricidade,
para o período anterior a 13/11/2018.
6. Ante o
exposto,
JULGO
PROCEDENTE

EM
PARTE
a
pretensão

e
reconheço
excesso de execução
no tocante à cobrança
de
aluguel e encargos
do período de 01/11/2018
até 12/11/2018,

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devendo ser o cálculo refeito sem tais quantias.
Por conseguinte,

extinto o feito com resolução
de mérito, nos termos do artigo 487,
inciso I, do Código de Processo
Civil. Pela sucumbência,
condeno
a embargada
ao pagamento
das custas e despesas
processuais,

bem honorários
advocatícios,
que, considerando
o grau de zelo
profissional,
o lugar de prestação
de serviços,
a natureza e
importância
da causa e o trabalho e tempo realizado
pelo
advogado,
arbitro em 10% (dez por cento) do valor atribuído à
condenação,
conforme
artigo 85 §2o do CPC, observado,
em caso
de gratuidade,
o artigo 98, §§2o e 3o do mesmo diploma”.
A
insurgência,
“data
venia”,
não prospera;
malgrado insista a embargada/exequente na existência de mera
irregularidade no boleto em fl. 29, a envolver o período de
cobrança do locativo - 01/11/2018 a 30/11/2018 - argumentando
com a ausência de prejuízo por atrelada a exação, em verdade, ao
primeiro locativo vencido - 12/11/2018 a 13/12/2018 - de se ver
que a moldura resultara em evidente excesso de execução.
Com efeito; discriminado no boleto o período
equivocado de cobrança, e uma vez desembolsado o numerário,
alcançaria o locatário quitação apenas do quanto estampado no
título, o que faria legítima, ao depois, cobrança jungida ao lapso
posterior; acertada desponta, então, a postura adotada pelo
inquilino - a exigir a correlata retificação.
Acresça-se indevido, em parte, o valor constante

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do aludido boleto; a uma porque nele exigido o aluguel integral, e
não proporcional, referente a novembro; e a duas porque incluída
na cobrança, em duplicidade, despesas condominiais, água e gás;
a particularidade salta bastante ao reconhecimento do excesso
de execução, cabendo sublinhar, aqui, desnecessária a produção
de prova pericial, e assim porque possível a apuração do débito
via mero cálculo aritmético; confira-se, na direção, “mutatis
mutandis”, julgado desta c. Corte:
“LOCAÇÃO.
Embargos
à
execução.
Sentença
de
improcedência.
Interposição
de
apelação
pela
embargante.
-
Requerimento
de
justiça
gratuita.
Concessão do benefício. Admissibilidade da apelação
interposta,
independentemente
do
recolhimento
de
preparo recursal, o que fica observado. - Requerimento de
efeito suspensivo. Rejeição. Artigo 1.012, § 1o, inciso III,
do CPC/2015. Questão que se encontra prejudicada a esta
altura do processo. - Pretensão de extinção da execução
originária por inépcia da inicial. Rejeição. Petição inicial
que foi regularmente instruída com título executivo
extrajudicial e demonstrativo do débito atualizado, como
determina o artigo 788, inciso I, alíneas "a" e "b", do
CPC/2015. Pretensão de extinção da execução originária
por falta de interesse de agir. Rejeição. Contrato escrito
de locação, que tem a natureza de título executivo
extrajudicial, estipula expressamente a obrigação dos
executados, ora embargantes, de arcar com os valores
indicados
como
inadimplidos.
Alegação
de
prejudicialidade externa entre a execução originária e a
ação de despejo que o shopping embargado ajuizou em
face
da
embargante.
Afastamento.
Princípio
da
preservação da empresa não supera o descumprimento

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do contrato de locação. Contrato de locação que indica
claramente os critérios de apuração dos aluguéis e
encargos. Valores devidos que podem ser apurados por
meio de mero cálculo aritmético. Desnecessidade de
perícia contábil. Cerceamento defesa não configurado.
Manutenção da r. sentença. Apelação não provida, com
observação”. (Apelação
cível
no
1048896-24.2018.8.26.0100, Rel. Des: Carlos Dias Motta,
29a Câmara de Direito Privado, j. 04/02/2014- grifou-se)
Impõe-se, em derradeiro, por preservado o
resultado chancelado na origem, a majoração dos honorários
sucumbenciais de 10% (dez por cento) para 15% (quinze por
cento) sobre o valor da condenação, nos termos do artigo 85,
§11o, do Código de Processo Civil.
Nega-se, pois, nesses termos, pelo meu voto,
provimento ao recurso.
TÉRCIO PIRES
Relator