Tribunal: TJSP
Processo: 1013373-67.2015.8.26.0451
Classe: Apelação Cível / Espécies de Contratos
Órgão julgador: Enéas Costa Garcia
Órgão colegiado: 1a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-09-16
Data de publicação: 2020-09-16

Ementa:
Apelação. Compromisso de compra e venda de imóvel em construção. Atraso na entrega da unidade. Caracterização. Prazo de conclusão de obras. Previsão de fluência do prazo a partir da celebração de outro contrato. Nulidade (Tema 996 do STJ). Pretensão indenizatória procedente. Presunção de prejuízo do adquirente, independentemente da finalidade do negócio (Súmula no 162 do TJSP e Tema 996 do

Ementa:

Apelação. Compromisso de compra e venda de imóvel em construção. Atraso na entrega da unidade. Caracterização. Prazo de conclusão de obras. Previsão de fluência do prazo a partir da celebração de outro contrato. Nulidade (Tema 996 do STJ). Pretensão indenizatória procedente. Presunção de prejuízo do adquirente, independentemente da finalidade do negócio (Súmula no 162 do TJSP e Tema 996 do STJ).
Atraso na entrega do imóvel. Taxa de evolução de obra. Legitimidade da vendedora para indenização decorrente de sua mora. Rejeição de litisconsórcio com a CEF e da alegação de incompetência, pois não se trata de discussão sobre o conteúdo do contrato de financiamento, mas de ressarcimento dos prejuízos decorrentes da mora da requerida. Obrigação de restituição. Tema 996 do STJ. Mora da vendedora que não pode agravar a situação jurídica do adquirente.
Recurso improvido.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2020.0000752941
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível no
1013373-67.2015.8.26.0451, da Comarca de Piracicaba, em que são apelantes
PARQUE
PIAZZA
NAVONA
INCORPORAÇÕES
SPE
LTDA
e
MRV
ENGENHARIA E PARICIPAÇÕES S/A, é apelado FERNANDO MARCHISELLI
PERIM.
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 1a Câmara de Direito Privado
do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Negaram provimento
ao recurso. V. U., de conformidade com o voto do relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores RUI CASCALDI
(Presidente sem voto), FRANCISCO LOUREIRO E CHRISTINE SANTINI.
São Paulo, 16 de setembro de 2020.
ENÉAS COSTA GARCIA
Relator
Assinatura Eletrônica

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Apelação Cível no 1013373-67.2015.8.26.0451 -Voto no 3.703
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Apelação Cível no 1013373-67.2015.8.26.0451
Apelantes: Parque Piazza Navona Incorporações Spe Ltda e Mrv Engenharia e
Paricipações S/A
Apelado: Fernando Marchiselli Perim
Comarca: Piracicaba
Juiz: Mauro Antonini

Voto no 3.703
Apelação. Compromisso de compra e venda de imóvel em
construção. Atraso na entrega da unidade. Caracterização.
Prazo de conclusão de obras. Previsão de fluência do prazo
a partir da celebração de outro contrato. Nulidade (Tema
996
do
STJ).
Pretensão
indenizatória
procedente.
Presunção de prejuízo do adquirente, independentemente
da finalidade do negócio (Súmula no 162 do TJSP e Tema
996 do STJ).
Atraso na entrega do imóvel. Taxa de evolução de obra.
Legitimidade da vendedora para indenização decorrente de
sua mora. Rejeição de litisconsórcio com a CEF e da
alegação de incompetência, pois não se trata de discussão
sobre o conteúdo do contrato de financiamento, mas de
ressarcimento dos prejuízos decorrentes da mora da
requerida. Obrigação de restituição. Tema 996 do STJ.
Mora da vendedora que não pode agravar a situação
jurídica do adquirente.
Recurso improvido.
Trata-se
de
ação
indenizatória
promovida
por
compromissário comprador de imóvel em razão de atraso na entrega da unidade.
Adotado o relatório da r. sentença (fls. 488/496),
acrescento que a ação foi julgada parcialmente procedente para condenar as rés ao
pagamento de indenização de lucros cessantes e ao ressarcimento dos juros de obra
relativos ao período de inadimplemento.
Recorrem as rés (fls. 501/515) alegando: a) ilegitimidade
passiva para restituição de juros de obra; b) incompetência absoluta da Justiça Estadual
e litisconsórcio com a CEF no que concerne ao pedido de restituição de juros de obra; c)
inexistência da obrigação de restituição dos juros devidos no contrato de financiamento;

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3
d) regularidade da disposição contratual relativa ao prazo de entrega da unidade; e) não
ser cabível indenização de lucro cessante.
Recurso bem processado e respondido (fls. 526/536).
É o relatório.
O inconformismo da parte não procede, devendo subsistir
a r. sentença.
O recurso formulou pedido relativo à SATI (fls. 514),
contudo, a sentença não contém condenação à restituição desta verba, tendo sido
reconhecida a prescrição (fls. 496).
Também não houve no recurso impugnação à questão de
fato resolvida na sentença, a qual reconheceu pela comparação com outros instrumentos
de venda do mesmo empreendimento (fls. 384/464) que o prazo constante da oferta não
foi observado.
Assim, bem reconhecido o inadimplemento, devendo ser
mantida a sentença.
Há nulidade na cláusula contratual relativa ao prazo de
conclusão das obras, sendo violadas as normas de proteção do consumidor em razão da
previsão de prazo condicionado a evento futuro (contratação de financiamento), sem
indicação precisa do termo final de cumprimento da obrigação da fornecedora.
A cláusula é nula, tornando-se puramente potestativa na
medida em que permite à incorporadora dilatar o início da fluência do prazo, esvaziando
a exigência legal de fixação de termo para conclusão das obras, infringindo o art. 39,
XII do CDC.
A nulidade não está em se fixar o início do prazo quando

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da ocorrência do evento futuro (contratação do financiamento), mas na absoluta falta de
delimitação de período de tempo máximo para realização daquele evento e início do
cômputo do prazo.
Esta questão foi objeto de análise no IRDR no
0023203-35.2016.8.26.0000, que reconheceu a nulidade do contrato quando não
estabelecido prazo máximo dentro do qual deveria ser firmado o contrato que atua como
termo inicial do prazo de entrega: “Tese jurídica aprovada referente ao tema 02: Na
aquisição de unidades autônomas futuras, financiadas na forma associativa, o contrato
deverá estabelecer de forma clara e inteligível o prazo certo para a formação do grupo
de adquirentes e para a entrega do imóvel.”
O Superior Tribunal de Justiça reconheceu a nulidade
deste tipo de estipulação de prazo de conclusão de obras, estabelecendo precedente
vinculante em sede de Recurso Repetitivo (Tema 996): “As teses firmadas, para os fins
do artigo 1.036 do CPC/2015, em contrato de promessa de compra e venda de imóvel
na planta, no âmbito do Programa Minha Casa, Minha Vida, para os beneficiários das
faixas de renda 1, 5, 2 e 3, foram as seguintes: 1.1. Na aquisição de unidades
autônomas em construção, o contrato deverá estabelecer, de forma clara, expressa e
inteligível, o prazo certo para a entrega do imóvel, o qual não poderá estar vinculado à
concessão do financiamento, ou a nenhum outro negócio jurídico, exceto o acréscimo
do prazo de tolerância” (STJ - Resp. no 1.729.593/SP, Rel. Ministro MARCO
AURÉLIO BELLIZZE, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 25/09/2019, DJe 27/09/2019).
Assim, reconhecida a nulidade do contrato e havendo
indicação do prazo ofertado para conclusão do empreendimento, não comporta
modificação a sentença que reconheceu o inadimplemento.
Em razão do atraso na conclusão da obra cabível
indenização pelo lucro cessante.
Ainda que a aquisição do bem não seja pautada pelo

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espírito de especulação, a injustificada privação da utilização acarreta prejuízo
econômico ressarcível, pois a parte foi privada de auferir frutos civis com a posse do
bem.
Nesse sentido a jurisprudência do Superior Tribunal de
Justiça (STJ - REsp 320.417/RJ, Rel. Ministro SÁLVIO DE FIGUEIREDO
TEIXEIRA, QUARTA TURMA, julgado em 27/11/2001; STJ - REsp 155.091/RJ, Rel.
Ministro FERNANDO GONÇALVES, QUARTA TURMA, julgado em 22/06/2004;
STJ - AgRg no Ag 1319473/RJ, Rel. Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA,
TERCEIRA TURMA, julgado em 25/06/2013).
No mesmo sentido a Súmula no 162 do Tribunal de Justiça
de São Paulo: "Descumprido o prazo para a entrega do imóvel objeto do compromisso
de venda e compra, é cabível a condenação da vendedora por lucros cessantes,
havendo a presunção de prejuízo do adquirente, independentemente da finalidade do
negócio."
A questão foi definida pelo Superior Tribunal de Justiça
em sede de Recurso Repetitivo (Tema 996): “1.2 No caso de descumprimento do prazo
para a entrega do imóvel, incluído o período de tolerância, o prejuízo do comprador é
presumido, consistente na injusta privação do uso do bem, a ensejar o pagamento de
indenização, na forma de aluguel mensal, com base no valor locatício de imóvel
assemelhado, com termo final na data da disponibilização da posse direta ao
adquirente da unidade autônoma.” (STJ - REsp 1729593/SP, Rel. Ministro MARCO
AURÉLIO BELLIZZE, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 25/09/2019, DJe 27/09/2019).
Esta indenização é fixada na forma de aluguel, tal como
constou da r. sentença, não comportando acolhimento o recurso.
Também não enseja modificação a sentença ao reconhecer
a obrigação de indenização consistente no ressarcimento do valor pago a maior a título
de taxa de evolução de obra em razão do atraso na entrega do empreendimento.

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Não procedem as alegações de ilegitimidade passiva,
incompetência da Justiça Estadual e litisconsórcio com a CEF, pois não está em
discussão a validade ou cobrança pelo agente financeiro da taxa de evolução de obra.
Trata-se de indenização devida pela ré em razão de seu
inadimplemento, pois pela natureza do contrato de financiamento o atraso na entrega
das obras prorroga o período de pagamento da taxa de evolução de obras, onerando o
adquirente por conta do inadimplemento da vendedora.
Portanto, não há lugar para inclusão da CEF na lide, sendo
a parte requerida a única responsável pelas consequências de seu inadimplemento.
A indenização é devida, tal como fixado na sentença.
A genérica invocação de dificuldade para obtenção de
habite-se não exonera a apelante, não constituindo caso fortuito, nos termos da Súmula
161 do TJSP: "Não constitui hipótese de caso fortuito ou de força maior, a ocorrência
de chuvas em excesso, falta de mão de obra, aquecimento do mercado, embargo do
empreendimento ou, ainda, entraves administrativos. Essas justificativas encerram “res
inter alios acta” em relação ao compromissário adquirente".
Em razão da mora da vendedora o compromissário
comprador não pode ser onerado com pagamento de juros e taxas além do previsto
originalmente.
Nesse sentido o Tema 996 do STJ em sede de Recurso
Repetitivo: “1.3 É ilícito cobrar do adquirente juros de obra ou outro encargo
equivalente, após o prazo ajustado no contrato para a entrega das chaves da unidade
autônoma, incluído o período de tolerância.”
Nos termos do art. 95, §11 do CPC ficam os honorários
advocatícios devidos pelas recorrentes majorados para 20% do valor da condenação.

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Ante o exposto, pelo meu voto, nego provimento ao
recurso.

Enéas Costa Garcia
Relator