Tribunal: TJSP
Processo: 1052002-49.2018.8.26.0114
Classe: Apelação Cível / Promessa de Compra e Venda
Órgão julgador: Alcides Leopoldo
Órgão colegiado: 4a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-02-07
Data de publicação: 2020-02-07

Ementa:
AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER – Promessa de Compra e Venda – Cobertura do saldo residual pelo FCVS - Competência da Justiça Comum Estadual – Inexistência de litisconsórcio da CEF e da União Federal que não integraram o contrato – Cohab que deve discutir com o Gestor do Fundo eventual resíduo – Havendo a quitação das parcelas do contrato, cabe à vendedora cumprir sua obrigação de outorgar a

Ementa:
AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER – Promessa de Compra e Venda – Cobertura do saldo residual pelo FCVS - Competência da Justiça Comum Estadual – Inexistência de litisconsórcio da CEF e da União Federal que não integraram o contrato – Cohab que deve discutir com o Gestor do Fundo eventual resíduo – Havendo a quitação das parcelas do contrato, cabe à vendedora cumprir sua obrigação de outorgar a escritura definitiva - Recurso desprovido.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2020.0000078056
ACÓRDÃO
Vistos,
relatados
e
discutidos
estes
autos
de
Apelação
Cível
no
1052002-49.2018.8.26.0114, da Comarca de Campinas, em que é apelante COMPANHIA
DE HABITAÇÃO POPULAR DE CAMPINAS - COHAB-CP, são apelados CLAUDIA
APARECIDA PORFIRIO ROSSI (JUSTIÇA GRATUITA) e LUIZ ROSSI (JUSTIÇA
GRATUITA).
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 4a Câmara de Direito Privado do
Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Negaram provimento ao
recurso. V. U., de conformidade com o voto do relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores ALCIDES LEOPOLDO
(Presidente), MARCIA DALLA DÉA BARONE E ENIO ZULIANI.
São Paulo, 7 de fevereiro de 2020.
ALCIDES LEOPOLDO
Relator
Assinatura Eletrônica

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Apelação Cível no 1052002-49.2018.8.26.0114 -Voto no 18.230
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APELAÇÃO CÍVEL
Processo n.:1052002-49.2018.8.26.0114
Comarca: Campinas (7a Vara Cível)
Apelante: Companhia de Habitação Popular de Campinas
COHAB/CAMPINAS
Apelados: Claudia Aparecida Porfirio Rossi e Luiz Rossi
Juiz: Celso Alves de Rezende
Voto n. 18.230
EMENTA: AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER Promessa de
Compra e Venda – Cobertura do saldo residual pelo FCVS -
Competência da Justiça Comum Estadual
Inexistência de
litisconsórcio da CEF e da União Federal que não integraram o
contrato Cohab que deve discutir com o Gestor do Fundo
eventual resíduo – Havendo a quitação das parcelas do contrato,
cabe à vendedora cumprir sua obrigação de outorgar a escritura
definitiva - Recurso desprovido.
Trata-se de ação declaratória c.c. obrigação de fazer,
alegando os autores que são cessionários dos direitos referentes ao imóvel
descrito na inicial, conforme o Contrato de Cessão de Direitos e Assunção de
Dívidas com Interveniência-Anuência da COHAB/CAMPINAS, e que,
quitado o preço e demais obrigações, não lograram obter desta a escritura
definitiva do bem, dada a alegação de existência de saldo residual a ser pago.
Afirmam que o contrato é expresso quanto à responsabilidade de cobertura do
saldo residual garantido pelo Fundo de Compensação de Variações Salariais
FCVS, cujo montante integrou as parcelas do financiamento, requerendo a
procedência do pedido, com a adjudicação do imóvel.
A r. sentença, cujo relatório se adota, julgou procedente a
ação, para adjudicar aos autores o imóvel descrito na inicial e no item IV do
contrato, condenando a requerida ao pagamento das custas e despesas

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processuais e honorários advocatícios da parte adversa arbitrados em 10%
sobre o valor da causa (fls. 264/269).
A requerida apelou arguindo preliminarmente que os
limites da responsabilidade pelo pagamento do saldo residual estão
subordinados ao cumprimento das cláusulas contratuais de cobertura pelo
FCVS, administrado pela CEF, razão pela qual é necessário que integre a lide,
sendo ela a responsável pela apuração do saldo devedor de responsabilidade
do FCVS e da União, conforme a Lei n. 10.150/00, e, consequentemente, de
rigor o reconhecimento da incompetência absoluta da Justiça Estadual para
apreciar o feito, além de ser necessária a intervenção da União na ação, a
quem deve ser dada vista da ação, e remessa do autos à Justiça Federal, e, no
mérito, sustentou que o contrato somente pode ser considerado quitado após o
pagamento integral do preço nas condições pactuadas, no que se inclui a
novação de eventual saldo residual do FCVS, sendo que os reajustes das
prestações devidas pelos adquirentes das habitações são feitos anualmente
pelo Plano de Equivalência Salarial PES/CP e, em decorrência disso, ao
término do prazo contratual pode ocorrer que as prestações pagas não foram
suficientes para a amortização do total do saldo devedor, gerando saldo
residual, para a cobertura do qual foi criado o FCVS, cuja má administração
gerou o passivo de 200 milhões de reais e, informando a CEF de má-fé nos
processos envolvendo o FCVS que o contrato possui cobertura, contudo, a
verdadeira e real cobertura se dará quando ela comprovar o pagamento nos
autos, através do contrato de novação, assim, enquanto a CEF não usar os
recursos do FCVS para pagar o saldo devedor, o contrato não estará quitado
e, consequentemente, a apelante não está obrigada a liberar a minuta de
escritura e não pode ser obrigada a arcar com tal prejuízo, requerendo a
reforma (fls. 273/296).

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Foram apresentadas contrarrazões sustentando-se a
manutenção da sentença (fls. 320/324).
É o Relatório.
Não havendo a Caixa Econômica Federal e a União
Federal integrado o contrato firmado pelas partes (fls.191/207), não são
litisconsortes necessários, cabendo ao apelante discutir com o Gestor do
Fundo eventual resíduo, e a intervenção de terceiro introduziria nova
demanda à lide, do que resulta sua inadmissão, e se a apelante admite que há
"um saldo residual ainda não novado nos termos da Lei n. 10.150/2000, de
única e exclusiva responsabilidade do FCVS/CEF" (fls.284), cabe-lhe discutir
em via própria a obrigação de cobertura de eventual saldo residual,
independentemente de o Município de Campinas ser seu acionista
majoritário.
Na apreciação do Tema 1.011 pelo STF não há
determinação de suspensão dos processos.
Anotem-se as seguintes teses divulgadas pelo STJ acerca
do Sistema Financeiro da Habitação:
6. O Fundo de Compensação de Variações Salariais - FCVS é responsável
pela quitação do saldo residual de segundo financiamento nos contratos
celebrados até 5.12.1990, ante a ratio essendi do artigo 3o da Lei 8.100/90,
com o redação conferida pela Lei 10.150/01 (Tese julgada sob o rito do artigo
543-C do CPC/73 TEMA 323).
7. Nos contratos de financiamento celebrados no âmbito do SFH, sem
cláusula de garantia de cobertura do FCVS, o saldo devedor residual deverá
ser suportado pelo mutuário (Tese julgada sob o rito do artigo 543-C do
CPC/73 TEMA 835).
8. O mutuário tem direito à liquidação antecipada do saldo devedor quando
satisfeitos os requisitos previstos no artigo 2o, § 3o, da Lei 10.150/00, quais
sejam: existência de previsão de cobertura do FCVS e celebração do contrato

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até 31 de dezembro de 1987.
Não havendo a promitente vendedora impugnado a
quitação das prestações do contrato, cabe-lhe cumprir sua obrigação de
outorgar a escritura definitiva.
Neste sentido o entendimento desta C. Corte:
Obrigação de fazer. Outorga de escritura definitiva de
imóvel. Valor da causa compatível com a pretensão do
polo ativo. Competência da Justiça Comum, pois o
pedido certo e determinado vincula exclusivamente a ré,
e não a Caixa Econômica Federal. Apelante que dera
quitação em relação ao pagamento de aquisição do bem.
Outorga da escritura em condições de sobressair.
Questões entre FCVS/CEF e a apelante não têm
pertinência com a demanda. Sentença que se apresenta
adequada. Apelo desprovido.
(TJSP; Apelação Cível 1004466-36.2018.8.26.0019;
Relator (a): Natan Zelinschi de Arruda; Órgão Julgador:
4a Câmara de Direito Privado; Foro de Americana - 1a
Vara Cível; Data do Julgamento: 21/02/2019; Data de
Registro: 21/02/2019).
Compromisso de compra e venda. Outorga de escritura
definitiva do imóvel. Contrato celebrado com cobertura
do FCVS. Desnecessidade de a CEF compor a lide, já que
não participou do contrato firmado entre as partes.
Competência da Justiça Estadual para o julgamento da
ação. Incontroversa quitação das parcelas, de rigor a
adjudicação do bem. Eventual saldo devedor residual que
deverá
ser
exigido
da
CEF
em
ação
própria.
Jurisprudência deste E. TJ/SP. Sentença mantida.
Recurso improvido.
(TJSP; Apelação Cível 1038032-84.2015.8.26.0114;
Relator (a): Maia da Cunha; Órgão Julgador: 4a Câmara
de Direito Privado; Foro de Campinas - 9a Vara Cível;
Data do Julgamento: 27/06/2019; Data de Registro:
02/07/2019).

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Compromisso de compra e venda. Outorga de escritura
definitiva do imóvel. Contrato celebrado com cobertura
do FCVS. Desnecessidade de a CEF compor a lide, já que
não participou do contrato firmado entre as partes.
Competência da Justiça Estadual para o julgamento do
feito. Incontroversa quitação das parcelas, de rigor a
adjudicação do bem. Eventual saldo devedor residual que
deverá
ser
exigido
da
CEF
em
ação
própria.
Jurisprudência deste E. TJ/SP. Sentença mantida.
Recurso improvido.
(TJSP; Apelação Cível 1012586-11.2017.8.26.0114;
Relator (a): Fábio Quadros; Órgão Julgador: 4a Câmara
de Direito Privado; Foro de Campinas - 3a Vara Cível;
Data do Julgamento: 09/10/2019; Data de Registro:
09/10/2019)
APELAÇÃO CÍVEL. Ação de obrigação de fazer.
Sentença de procedência do pedido inicial, condenando a
ré, COHAB, à outorga de escritura definitiva à autora,
sob pena de multa diária. Insurgência recursal da parte
requerida. Desacolhimento. Preliminar de incompetência
absoluta da Justiça Estadual que não prospera. Relação
entre a Ré e a Caixa Econômica Federal (CEF), atual
administradora do FCVS, que ultrapassa os limites da
relação contratual entre promitente compradora e
vendedora. Descumprimento contratual e/ou ineficiência
de gestão da CEF sobre o FCVS são matérias inoponíveis
à autora, que pagou regularmente as parcelas devidas.
Possibilidade de cobrança pela ré em ação própria
diretamente da CEF. Previsão contratual expressa de
outorga da escritura definitiva do bem quando da
quitação das parcelas pela promissária compradora.
Quitação que não se duvida, ausente, até mesmo, objeção
da ré nesse sentido. Sentença mantida. Recurso
desprovido.
(TJSP; Apelação Cível 1003163-38.2017.8.26.0369;
Relator (a): José Joaquim dos Santos; Órgão Julgador: 2a
Câmara de Direito Privado; Foro de Monte Aprazível - 1a

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Vara; Data do Julgamento: 20/02/2019; Data de Registro:
20/02/2019).
APELAÇÃO. COMPRA E VENDA. SFH. Ação
declaratória de quitação c.c. obrigação de fazer.
Pretensão do autor de cancelamento de hipoteca, outorga
de quitação e escritura definitiva de compra e venda de
imóvel. LEGITIMIDADE PASSIVA DA CEF E DA
UNIÃO FEDERAL. Inocorrência. Pretensão do autor que
está limitada ao reconhecimento da quitação do contrato
de financiamento imobiliário e outorga da escritura,
pedidos corretamente formulados em face da ré.
Precedente deste Tribunal neste sentido. QUITAÇÃO DO
FINANCIAMENTO E OUTORGA DA ESCRITURA
DEFINITIVA DE COMPRA E VENDA. Havendo nos
autos prova de quitação do preço do imóvel, o autor faz
jus à outorga de quitação do financiamento e escritura
definitiva de compra e venda do imóvel. Alegação de
existência de saldo residual em aberto, que deveria ser
suportada pelo FCVS, e de inércia da Caixa Econômica
Federal ao fazê-lo que são fatos alheios à vontade do
adquirente. Pretensão de repasse que deveria ser
formulada, diretamente, pela vendedora em face do
agente financeiro, não interferindo no direito do
adquirente. Eventual saldo devedor residual que deverá
ser exigido pela vendedora diretamente em face do
FCVS, nos termos do art. 13, § 1o, b.3 da Lei no 8.692/93
Precedentes desta Câmara neste sentido. Sentença
confirmada. Sucumbência da ré, que arcará com as
custas, despesas processuais e honorários advocatícios do
representante do autor, majorados de 10% para 15%
sobre o valor da causa, nos termos do art. 85, § 1o do
CPC/2015.
NEGADO
PROVIMENTO
AO
RECURSO.(v.27126).
(TJSP; Apelação Cível 1044447-49.2016.8.26.0114;
Relator (a): Viviani Nicolau; Órgão Julgador: 3a Câmara
de Direito Privado; Foro de Campinas - 3a Vara Cível;
Data do Julgamento: 06/03/2018; Data de Registro:
06/03/2018).

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Apelação Cível no 1052002-49.2018.8.26.0114 -Voto no 18.230
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Assim, deve ser mantida a r. Sentença por seus judiciosos
fundamentos.
Inexistiu violação aos arts. 5o, parágrafo único, da Lei n.
9.469/1997, 1o-A, §§ 1o e 8o, da Lei n. 12.409/2011, 1o e 10o da Lei n.
8.429/1992, 37, § 4o, da Constituição Federal e à Lei n. 10.150/2000.
Pelo exposto, NEGA-SE PROVIMENTO à apelação,
majorando-se em 2% a condenação em honorários advocatícios devida pela
recorrente, nos termos do art. 85, § 11, do CPC/2015.
ALCIDES LEOPOLDO
Relator
Assinatura Eletrônica