Tribunal: TJSP
Processo: 1008303-24.2016.8.26.0002
Classe: Apelação Cível / Promessa de Compra e Venda
Órgão julgador: Rodolfo Pellizari
Órgão colegiado: 6a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-02-26
Data de publicação: 2020-02-26

Ementa:
Apelação cível – Compromisso de Compra e Venda de Imóvel entre Particulares – Adquirente que pleiteia a rescisão do contrato, com devolução, em dobro, do sinal pago, com base em alegado descumprimento do contrato pela vendedora, que não teria regularizado o registro de propriedade do bem perante o Cartório de Imóveis – Sentença de procedência, declarando o desfazimento do negócio, e condenando

Ementa:
Apelação cível – Compromisso de Compra e Venda de Imóvel entre Particulares – Adquirente que pleiteia a rescisão do contrato, com devolução, em dobro, do sinal pago, com base em alegado descumprimento do contrato pela vendedora, que não teria regularizado o registro de propriedade do bem perante o Cartório de Imóveis – Sentença de procedência, declarando o desfazimento do negócio, e condenando a vendedora ao reembolso, em dobro, do sinal pago – Insurgência da apelante, ré na ação, pugnando pela improcedência do pedido inicial – Acolhimento em parte – Elementos coligidos aos autos que não evidenciam a culpa da vendedora/apelante pela rescisão – Apelante que, ao tempo do divórcio de seu ex-marido, acabou por não proceder ao registro da propriedade do bem em seu exclusivo nome – Necessário desarquivamento dos autos do divórcio, para extração de carta de sentença, para que somente depois a propriedade registral do bem pudesse ser regularizada no Cartório de Imóveis – Apelada que foi comunicada sobre todas as providências tomadas a fim de que a matrícula do bem resultasse atualizada, anuindo em aguardar – Prova disso, é que o compromisso de compra e venda foi assinado em 18.10.2013 e a apelada somente notificou a apelante extrajudicialmente, requerendo a rescisão, em 12.01.2015, certo de que prosseguiu com o pagamento das parcelas relativas ao sinal ajustado, até quitação, no total de R$50.000,00 – Demanda, ainda, distribuída somente em 24.02.2016, o que corrobora a anuência da apelada em aguardar a regularização do registro - Apelada que, nesse cenário, incidiu em clara quebra do dever de boa-fé (art. 422 do Código Civil), posto que gerou a justa expectativa de que esperaria a regularização registral do bem e, sem aparente justificativa, acabou por solicitar o desfazimento do contrato – Hipótese que, por isso, retrata clara desistência do contrato pela adquirente, não havendo que se falar em inexecução do contrato pela apelada – Partes que, diante disso, devem ser restabelecidas ao status quo ante, com devolução dos valores pagos – Sinal desembolsado pela compradora com natureza meramente confirmatória, pois representou princípio de pagamento do preço, certo de que inexiste previsão de desistência no instrumento – Devolução que, por isso, e por não decorrer de inexecução do contrato pela apelada, deve se dar de forma simples, e não em dobro – Pretensão de retenção das arras pela apelada igualmente descabida, precisamente porque não têm função penitencial – Sentença reformada, com julgamento de parcial procedência do pedido, para declarar o contrato rescindido, com condenação da apelada à devolução do sinal (R$50.000,00), de forma simples, com incidência de juros de mora de 1% ao mês a partir da citação e correção monetária pela Tabela Prática deste Tribunal a contar de cada desembolso – RECURSO PROVIDO EM PARTE.

Inteiro teor:
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TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2020.0000131527
ACÓRDÃO
Vistos,
relatados
e
discutidos
estes
autos
de
Apelação
Cível
no
1008303-24.2016.8.26.0002, da Comarca de São Paulo, em que é apelante ELEUZA
APARECIDA BERNARDO, é apelada ROSA HELENA OLIMPIO (JUSTIÇA
GRATUITA).
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 6a Câmara de Direito Privado do
Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Deram provimento em
parte ao recurso. V. U., de conformidade com o voto do relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores PAULO ALCIDES
(Presidente sem voto), ANA MARIA BALDY E COSTA NETTO.
São Paulo, 26 de fevereiro de 2020.
RODOLFO PELLIZARI
Relator
Assinatura Eletrônica

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Apelação Cível no 1008303-24.2016.8.26.0002 -Voto no 00346C
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Apelação Cível – Autos Digitais
Processo no 1008303-24.2016.8.26.0002
Comarca: 10a Vara Cível do Foro Regional de Santo Amaro
Magistrado(a): Dr(a). Carlos Eduardo Prataviera
Apelante: Eleuza Aparecida Bernardo
Apelada: Rosa Helena Olimpio
Voto no 00346C
Apelação cível Compromisso de Compra e Venda de
Imóvel entre Particulares
Adquirente que pleiteia a
rescisão do contrato, com devolução, em dobro, do sinal
pago, com base em alegado descumprimento do contrato
pela vendedora, que não teria regularizado o registro de
propriedade do bem perante o Cartório de Imóveis

Sentença de procedência, declarando o desfazimento do
negócio, e condenando a vendedora ao reembolso, em
dobro, do sinal pago Insurgência da apelante, ré na ação,
pugnando
pela
improcedência
do
pedido
inicial

Acolhimento em parte Elementos coligidos aos autos que
não evidenciam a culpa da vendedora/apelante pela
rescisão Apelante que, ao tempo do divórcio de seu ex-
marido, acabou por não proceder ao registro da propriedade
do
bem
em
seu
exclusivo
nome

Necessário
desarquivamento dos autos do divórcio, para extração de
carta de sentença, para que somente depois a propriedade
registral do bem pudesse ser regularizada no Cartório de
Imóveis
Apelada que foi comunicada sobre todas as
providências tomadas a fim de que a matrícula do bem
resultasse atualizada, anuindo em aguardar Prova disso, é

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que o compromisso de compra e venda foi assinado em
18.10.2013 e a apelada somente notificou a apelante
extrajudicialmente, requerendo a rescisão, em 12.01.2015,
certo de que prosseguiu com o pagamento das parcelas
relativas ao sinal ajustado, até quitação, no total de
R$50.000,00
Demanda, ainda, distribuída somente em
24.02.2016, o que corrobora a anuência da apelada em
aguardar a regularização do registro - Apelada que, nesse
cenário, incidiu em clara quebra do dever de boa-fé (art. 422
do Código Civil), posto que gerou a justa expectativa de que
esperaria a regularização registral do bem e, sem aparente
justificativa, acabou por solicitar o desfazimento do contrato
Hipótese que, por isso, retrata clara desistência do
contrato pela adquirente, não havendo que se falar em
inexecução do contrato pela apelada Partes que, diante
disso, devem ser restabelecidas ao status quo ante, com
devolução dos valores pagos
Sinal desembolsado pela
compradora com natureza meramente confirmatória, pois
representou princípio de pagamento do preço, certo de que
inexiste previsão de desistência no instrumento Devolução
que, por isso, e por não decorrer de inexecução do contrato
pela apelada, deve se dar de forma simples, e não em
dobro
Pretensão de retenção das arras pela apelada
igualmente descabida, precisamente porque não têm função
penitencial
Sentença reformada, com julgamento de
parcial procedência do pedido, para declarar o contrato
rescindido, com condenação da apelada à devolução do
sinal (R$50.000,00), de forma simples, com incidência de
juros de mora de 1% ao mês a partir da citação e correção
monetária pela Tabela Prática deste Tribunal a contar de
cada desembolso RECURSO PROVIDO EM PARTE.
Trata-se de apelação tirada da r. sentença de fls. 319/323, cujo

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relatório adoto, integrada pela decisão de fls. 333, que julgou
procedente a “ação de rescisão de contrato de compromisso de
compra e venda de imóvel c.c. condenação na devolução do sinal
acrescido do valor equivalente” (sic.) ajuizada por Rosa Helena
Olimpio contra Eleuza Aparecida Bernardo, para declarar rescindido o
contrato de compra e venda de imóvel entre elas firmado, e condenar
esta última à devolução, em dobro, do sinal recebido, o que totaliza
R$100.000,00.
Insurge-se a apelante, ré na ação, aduzindo que entabulou com
a apelada contrato de compra e venda de bem imóvel, na data de
18.10.2013, instrumento este integrado por apenas 06 cláusulas,
sendo que através de uma delas a adquirente declarou que
concordava com o estado e a situação do imóvel, de modo que
descabida, segundo entende, qualquer reclamação quanto a isso.
Afirma que é a única proprietária do imóvel, o qual, na partilha de
bens decorrente do divórcio de seu ex-marido, lhe foi transmitido com
exclusividade. Sustenta ter acreditado que seu advogado à época
havia regularizado a matrícula do bem, com registro da partilha, mas
acabou sendo surpreendida com a informação de que nada havia sido
feito, o que foi apurado somente quando providenciada a
documentação necessária ao financiamento a que a apelada se
comprometeu a contratar. Argumenta que até que procedesse ao
desarquivamento do divórcio, à extração de carta de sentença, e ao
registro de propriedade do bem, houve o decurso de meses, certo de
que tudo foi informado pela apelada, a qual sempre anuiu com a
espera. Afirma que não foi estipulado prazo para entrega de
documentos, de modo que não há que se falar em mora da sua parte.

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Diz que, sem razão ou qualquer justificativa, enquanto providenciava a
regularização necessária, acabou a apelada por manifestar a
desistência do negócio jurídico. Esclarece que seu irmão, Pedro Luis
Bernardo, nunca teve autorização para intermediar sua relação com a
apelada, de modo que a contranotificação apresentada nos autos, em
que ele dá o negócio por rescindido, comprometendo-se a devolver os
valores pagos, não seria válida. Ressalta que, diante disso, não deu
causa à rescisão do contrato, certo de que teria havido, na realidade,
mera desistência por parte da apelada. Em decorrência disso,
entende não ser o caso de pagamento em dobro das arras
desembolsadas pela compradora, posto que não foi ela (a apelante)
quem deu causa ao desfazimento do negócio. Ainda que assim não
fosse, destaca que o sinal teve natureza confirmatória, e não
penitencial, posto que não há previsão de direito de arrependimento
no contrato, razão pela qual, em virtude da desistência, seria ela a
fazer jus à retenção do numerário. Pede o provimento do apelo, com
julgamento de improcedência do pedido inicial (fls. 335/344).
Recurso tempestivo e dispensado do preparo (fls. 250), seguido
de contrarrazões (fls. 347/355).
Não houve oposição ao julgamento virtual (Resolução n°
772/2017 do TJSP).
É o relatório.
Respeitada convicção diversa, a meu ver, a insurgência
prospera, ainda que parcialmente.

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Deflui dos autos que as partes celebraram, em 18.10.2013,
compromisso de compra e venda relativo ao imóvel discriminado na
petição inicial, pelo valor de R$400.000,00, o qual seria pago
mediante sinal de R$50.000,00, e financiamento bancário de
R$350.000,00.
Argumenta a apelada, adquirente do bem, que somente depois
de pago o sinal, tomou conhecimento de que o imóvel não era da
propriedade exclusiva da apelante, mas também do ex-marido dela.
Aduz que depois disso, e não procedendo a vendedora à
regularização do registro imobiliário, entendeu por bem rescindir a
avença, afinal, não teria a apelante legitimidade para transferir-lhe a
propriedade após a quitação integral do preço.
A apelante, por seu turno, afirma que a apelada teve
conhecimento já de início sobre a irregularidade registral, e que a
única pendência necessária consistia no registro da carta de sentença
do seu divórcio, eis que na partilha de bens, o imóvel ficou sob a sua
integra e exclusiva propriedade.
Pondera que o divórcio tramitou perante o Foro Regional de
Santo Amaro, dos mais volumosos desta Capital, e que, até conseguir
desarquivar os autos e extrair a carta de sentença, transcorreram-se
meses, o que era periodicamente informado à apelada.
Argumenta que pouco antes de finalmente proceder ao registro
da propriedade do imóvel em seu nome, foi surpreendida com a
decisão da apelada em rescindir o contrato, o que configuraria clara
desistência do negócio, e não desfazimento por inadimplemento de

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cláusula imputável à vendedora.
Pois bem.
Como relatado, o compromisso de compra e venda foi firmado
entre as partes em 18.10.2013 (fls. 27/28).
O contrato é bastante simples e genérico, sendo que os únicos
prazos estabelecidos, referem-se às datas de pagamento das
prestações ajustadas.
Em que pese argumente a apelada desconhecer que o imóvel
estava em nome da apelante e do ex-marido dela perante o Registro
de Imóveis, observo que se tivesse agido com a mínima cautela
necessária à realização de um negócio jurídico desse porte, teria
consultado previamente a matrícula do bem e facilmente apurado
essa informação.
Assim, contrariamente ao afirmado na petição inicial, tinha a
apelada plenas condições de aferir, antes da assinatura do contrato, a
efetiva situação registral do imóvel e, se não o fez, agiu por conta e
risco,
não
podendo
alegar
surpresa
com
a
irregularidade
posteriormente constatada.
Ainda, é preciso considerar que a única pendência verificada em
termos registrais, consistia na necessidade de registro da carta de
sentença extraída do divórcio da apelante, medida bastante simples e
que de forma alguma gerava efetivo risco de frustração da compra e
venda (fls. 30/34).
Não se tratou, portanto, de venda a non domino como alegado

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pela apelada, mas de mera irregularidade registral plenamente
sanável, já que a apelante tinha elementos a atestar que era a única e
exclusiva proprietária do bem, o que somente deixou de ser registrado
perante o Cartório de Imóveis.
Nota-se que em momento algum impugnou a apelada a
alegação deduzida em contestação de que foi informada pela
apelante sobre a necessidade de expedição de carta de sentença
para que a contratação do financiamento bancário, e mesmo a
posterior transmissão de propriedade do bem, pudessem ser
realizadas.
Tanto é assim, que pelos elementos carreados com a petição
inicial, nota-se que embora firmado o compromisso de compra e
venda em 18.10.2013, somente em 12.01.2015 é que a apelada
encaminhou a notificação extrajudicial comunicando a sua intenção
em rescindir o contrato (fls. 37/38), sendo que esta demanda foi
distribuída apenas em 24.02.2016!
É dizer, se a irregularidade registral do imóvel fosse, de fato, a
causa da rescisão do contrato, com a devida vênia, teria a apelada
requerido o desfazimento do negócio muito antes, e não aguardado
mais de dois anos para tanto. Aliás, não teria ela nem mesmo
prosseguido com o pagamento das parcelas do sinal, o qual acabou
sendo integralmente depositado, mesmo diante do alegado risco de
frustração do negócio.
Essa demora da apelante em zelar por seus interesses, aliás, só
corrobora a versão da apelante de que a compradora sempre foi

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informada sobre as providências necessárias à regularização registral,
bem como sobre o andamento delas, concordando em aguardá-las.
Daí porque, conclui-se que o pedido de rescisão do contrato
evidencia a quebra do dever de boa-fé pela apelada (art. 422 do
Código Civil), a qual, adotando determinada conduta no cumprimento
do contrato (aguardar a regularização do registro), sem qualquer
justificativa, acabou por quebrar a justa expectativa gerada à apelante
(solicitando a rescisão).
Como consequência, plenamente válida a afirmação de que
houve mera desistência da adquirente, e não rescisão fundada em
inadimplemento imputável à apelada.
É sabido que, em caso de desistência do comprador, não tendo
o contrato previsto qualquer penalidade em virtude da rescisão
antecipada, é de se autorizar o desfazimento do negócio, com
restabelecimento das partes ao status quo ante, o que implica, ao
menos em princípio.
Em concreto, considerando que tudo o que foi pago pela
apelada
se
consubstanciou
nas
arras
pactuadas,
algumas
considerações se fazem necessárias ao deslinde da controvérsia.
O sinal, como se sabe, trata-se de quantia em dinheiro ou em
outro bem fungível dado por um contratante ao outro com a finalidade
de firmar a presunção de um acordo final, bem como assegurar o
pontual cumprimento da obrigação. Representa cláusula acessória de
um contrato realizado e perfeito.
A doutrina classifica as arras em duas espécies. As

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confirmatórias ou principais servem para confirmar a vontade das
partes, servindo como princípio de pagamento e determina perdas e
danos. A teor deste assunto, discorre com clareza FLÁVIO
TARTUCE:
“Se, por ocasião da conclusão do contrato,
uma parte der à outra, a título de arras,
dinheiro ou outro bem móvel, deverão estas,
em caso de execução, ser restituídas ou
computadas na prestação devida, se do
mesmo gênero da principal (art. 417 do CC).
Por este comando legal, percebe-se a primeira
função do sinal: funcionar como antecipação
do
pagamento,
valendo
como
desconto
quando do pagamento do valor total da
obrigação.”1
Por sua vez, as arras penitenciais ou secundárias possuem
apenas finalidade compensatória em caso de arrependimento, quando
estabelecido na avença. Não havendo estipulação em contrário, as
arras são consideradas confirmatórias. As penitenciais, portanto,
somente se caracterizam quando previsto no contrato o direito de
arrependimento, conforme previsto no art. 420 do Código Civil:
Artigo 420, CC: Se no contrato for estipulado o
direito de arrependimento para qualquer das
partes, as arras ou sinal terão função
unicamente indenizatória. Neste caso, quem
as deu perdê-las-á em benefício da outra
parte; e quem as recebeu devolvê-las-á, mais
o equivalente. Em ambos os casos não haverá
direito a indenização suplementar.
Na hipótese vertente, pelos termos do compromisso de compra
e venda, verifica-se que foi claramente estipulada a função
1 Tartuce, Flávio. Manual de direito civil: volume único / Flávio Tartuce. 6. ed. rev., atual. e ampl. Rio de
Janeiro: Forense; São Paulo: MÉTODO, 2016, item 3.8.6.

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confirmatória das arras, eis que possuem a finalidade de princípio de
pagamento a integrar o valor total do bem negociado, in verbis:
“I.I NEGÓCIO
A COMPRADORA declara para os devidos fins de
direito e a quem possa interessar que visitou o local do
imóvel e suas adjacências, assim está de pleno acordo
com todas as cláusulas deste Instrumento, e ciente
que será de sua única e exclusiva responsabilidade
de pagar o valor de R$50.000,00 (Cinquenta Mil
Reais) reconhecido como valor de entrada (que vai
ser pago com R$15.000,00 até 18.10.2013, e o
restante R$35.000,00 poderá ser pago em até 07
parcelas de R$5.000,00 cujo vencimento será todo
sai 08, com a primeira em 08.12.2013), além de dar a
diferença
do
valor
(R$350.000,00)
através
de
financiamento bancário junto a qualquer instituição
financeira da sua escolha para a sequência e
complemento de pagamento do valor total do imóvel
que é de R$400.000,00.” destacamos fls. 27.
Além disso, não se constata dispositivo contratual algum
prevendo o direito de arrependimento de qualquer das partes, o que
corrobora a natureza meramente confirmatória das arras.
Nesse cenário, considerando que a rescisão decorre da
desistência do negócio pela adquirente, e não da inexecução culposa
de qualquer das partes, conclui-se que o numerário desembolsado
pela apelada deverá ser integralmente restituído pela apelante, de
forma simples (e não em dobro), com incidência de juros de mora de
1% ao mês a partir da citação e correção monetária pela Tabela
Prática deste Tribunal a partir de cada desembolso.
O caso, portanto, é de reforma da r. sentença, nos termos
acima indicados.

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Ante o exposto, pelo meu voto, DOU PARCIAL PROVIMENTO
ao recurso, para julgar parcialmente procedente o pedido inicial,
declarando rescindido o contrato firmado entre as partes e determinar
à apelante a devolução da integralidade do sinal recebido, de forma
simples, no total de R$50.000,00, com incidência de correção
monetária pela Tabela Prática deste Tribunal a partir de cada
desembolso, e juros de mora de 1% ao mês a contar da citação.
Diante desse resultado, evidenciada a sucumbência recíproca,
condeno as partes ao pagamento equitativo (50%) das custas e
despesas processuais, bem como dos honorários advocatícios, que
fixo em 15% sobre o valor atualizado da condenação em favor de
cada uma das partes, vedada a compensação e observada a
gratuidade de justiça a quem ambas fazem jus (art. 85, §§ 2o e 11 do
Código de Processo Civil).
Para que não se alegue cerceamento do direito de recorrer, dou
por prequestionados todos os dispositivos legais referidos na fase
recursal, bastando que as questões tenham sido enfrentadas e
solucionadas no voto, como ocorreu, pois “desnecessária a citação
numérica dos dispositivos legais” (STJ EDCL. No RMS 18.205/SP,
Rel. Min. Felix Fischer, j. 18.04.2006).
RODOLFO PELLIZARI
Relator