Tribunal: TJSP
Processo: 1002507-48.2020.8.26.0152
Classe: Apelação Cível / Promessa de Compra e Venda
Órgão julgador: Piva Rodrigues
Órgão colegiado: 9a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-11-25
Data de publicação: 2020-11-25

Ementa:
Apelação. Ação com pedidos declaratório e condenatório. Compromisso de compra e venda de três imóveis urbanos. Sentença de procedência parcial. Inconformismo da ré. Não provimento. Rejeitada preliminar de cerceamento de defesa. No mérito, sentença mantida por seus próprios fundamentos (artigo 252, RITJSP). Em se tratando de relação submetida à proteção do Código de Defesa do Consumidor, as

Ementa:
Apelação. Ação com pedidos declaratório e condenatório. Compromisso de compra e venda de três imóveis urbanos. Sentença de procedência parcial. Inconformismo da ré. Não provimento. Rejeitada preliminar de cerceamento de defesa. No mérito, sentença mantida por seus próprios fundamentos (artigo 252, RITJSP). Em se tratando de relação submetida à proteção do Código de Defesa do Consumidor, as consequências pactuadas só podem subsistir uma vez reconhecida a sua compatibilidade com o referido sistema protetivo. Devolução deverá ser imediata e operada em parcela única, conforme Súmula no 2 deste Egrégio Tribunal e Súmula 543 do Superior Tribunal de Justiça. Rejeitado pleito de inversão dos ônus sucumbenciais. Recurso desprovido.

Inteiro teor:
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TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2020.0000963403
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível no
1002507-48.2020.8.26.0152, da Comarca de Cotia, em que é apelante SPE WGSA
02 EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS S/A., são apelados EDUARDO
COLUCCI e ALINE CRISTINA CANDIDO COLUCCI.
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 9a Câmara de Direito
Privado do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Negaram
provimento ao recurso. V. U., de conformidade com o voto do relator, que integra
este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores GALDINO
TOLEDO JÚNIOR (Presidente) E JOSÉ APARÍCIO COELHO PRADO NETO.
São Paulo, 25 de novembro de 2020.
PIVA RODRIGUES
Relator
Assinatura Eletrônica

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Apelação Cível no 1002507-48.2020.8.26.0152 -Voto no 38449
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APELAÇÃO No 1002507-48.2020.8.26.0152
APELANTE: SPE WGSA 02 Empreendimentos Imobiliários S/A
APELADO: Eduardo Colucci e outro
COMARCA: Cotia 3a Vara Cível
VOTO: 38449
Apelação.
Ação
com
pedidos
declaratório
e
condenatório. Compromisso de compra e venda de três
imóveis urbanos. Sentença de procedência parcial.
Inconformismo da ré. Não provimento. Rejeitada
preliminar de cerceamento de defesa. No mérito,
sentença mantida por seus próprios fundamentos (artigo
252, RITJSP). Em se tratando de relação submetida à
proteção do Código de Defesa do Consumidor, as
consequências pactuadas só podem subsistir uma vez
reconhecida a sua compatibilidade com o referido
sistema protetivo. Devolução deverá ser imediata e
operada em parcela única, conforme Súmula no 2 deste
Egrégio Tribunal e Súmula 543 do Superior Tribunal de
Justiça.
Rejeitado
pleito
de
inversão
dos
ônus
sucumbenciais. Recurso desprovido.
Trata-se de ação de rescisão contratual cumulada com
devolução de quantias pagas ajuizada por Eduardo Colucci e Aline Cristina Candido
Colucci em face de SPE WGSA 02 Empreendimentos Imobiliários S/A.
Sentença proferida às fls. 164/168, em 22 de junho de
2020, pelo E. Juiz de Direito Carlos Alexandre Aiba Aguemi, cujo relatório adoto, na
qual julgou procedente a ação “fazendo-o para tornar definitiva a decisão liminar, para
rescindir o contrato celebrado entre as partes e para condenar a ré à devolução de 80%
dos valores desembolsados pela parte autora, corrigidos monetariamente desde os
desembolsos e com juros de mora a contar do trânsito em julgado da sentença, em parcela
única.” (cf. fl. 167).
Condenada a parte ré ao pagamento de custas e
honorários de sucumbência, esses fixados em 10% (dez por cento) do montante a ser
restituído à parte autora.
Rejeitados os embargos de declaração, pela decisão de

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06.07.2020 (cf. fl. 176).
Ré apela (fls. 178/194). Suscita preliminar de
cerceamento de defesa e de negativa de devido processo legal, contraditório e ampla
defesa. Argumenta que foi indeferida, de modo equivocado, produção de provas,
oitiva do depoimento pessoal da parte autora-apelada, testemunhas e prova pericial.
Argumenta que, a partir de tais provas, pretenderia demonstrar ao juízo a verdade do
contexto fático em que fora firmado o contrato cuja rescisão se objetiva nesta ação,
para demonstrar (i) a ausência de vício e que a parte recorrida fora beneficiada com a
redução do preço dado o pacto de restituição em parcelas, retenção de arras e
dedução de cláusula penal em caso de rescisão do contrato; (ii) que a parte apelada
tinha ciência inequívoca quanto aos termos contratados, em especial, sobre os termos
constantes da cláusula resolutória pactuada; (iii) que não há abusividade no pacto
firmado, já que a rescisão contratual traz prejuízos à apelante. Afirma que a despeito
de o juízo ser o gestor da prova ele deve justificar racionalmente o motivo da não
escolha de determinado meio probatório, à luz do artigo 93, inciso IX, da
Constituição Federal e artigos 1o, 3o, 11, 371, 373, inciso II, 489, 'caput', incisos I ao
III, parágrafo 1o, incisos II a VI, 1.022, 'caput', inciso II, parágrafo único, inciso II, do
CPC/15. Argumenta que dispositivos legais impõem que a norma positiva deve
prevalecer sobre impressões pessoais do julgador, não podendo simplesmente aludir
a conceitos indeterminados para indeferir a produção de prova. Alega que a mera
alegação de desnecessidade de outras provas não é suficiente para a fundamentação
de uma decisão, à luz do que preveem os artigos 11, 371, 489, incisos I a III,
parágrafo 1o, incisos II ao IV, além do artigo 1.022, caput, inciso II, parágrafo único,
CPC/15. Afirma que tais expressões adotadas pelo juízo sentenciante denotam
vagueza e generalidade. Cita precedentes do TJSP em situações semelhantes em que
se determinou o retorno dos autos ao primeiro grau para produção da prova. Afirma
que há nulidade insanável, devendo ser declarada nula a sentença e os atos
subsequentes, para que seja assegurado o devido processo legal, com paridade de
armas, propiciando à recorrente a produção de provas que requereu.
Avançando ao mérito da demanda, argumenta que foi
pactuado no instrumento particular de que, na hipótese de rescisão contratual, a

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devolução do valor ocorreria em parcelas, com a dedução de 20% das prestações
pagas a título de cláusula penal. Argumenta que o juízo sentenciante alterou o
pactuado, surpreendeu a apelante e, sem apontar que tivesse sido demonstrado vício
de consentimento, interveio na relação privada, num juízo subjetivo e alterou o
consenso que fora estabelecido pelas partes. Argumenta que o juízo ali inseriu nova
condição, de forma arbitrária, sem submissão prévia ao contraditório, ao determinar a
devolução, numa única parcela, e com a devolução de 80% do valor pago. Defende
que deve ser prestigiada e valorizada a autonomia da vontade, de modo que,
inexistindo vício de consentimento e a parte se dispõe a contrair conscientemente
uma obrigação, não há como se apontar qualquer vício ou defeito ao negócio
contratual. Alega que, nos autos do processo, deve ser demonstrado eventual abuso
cometido na pactuação e, se o constatado for, se determinar a configuração da
ilicitude do negócio. Agrega que quem adquire cota imobiliária, mesmo em relação
de consumo, deve agir de modo correto na sua conduta, de acordo com a boa-fé, e a
invalidade do ajuste não decorrerá simplesmente de objetividade de prestações
desproporcionais. Afirma que, por meio das provas cuja produção requereu,
objetivava influenciar o julgamento a seu favor, demonstrando-se que “a parte
recorrida por ser constituída de consumidor hipossuficiente e não vulnerável, maior
e capaz de atos civis, com vontade manifesta e exercício da autonomia privada em
livre arbítrio autodeterminou-se como gestora de seus próprios interesses fazer as
escolhas que fez, tanto para fins da contratação, quanto para fins da novação pelo
distrato, agiu sem vício de vontade” (cf. fl. 185). Agrega que a decisão pelo
julgamento da lide no estado do processo configura negativa de prestação
jurisdicional, pois houve recusa de manifestação explícita, com juízo de valor sobre
os fatos e as provas anunciadas na contestação. Afirma que as suas atividades
empresariais são complexas (aquisição de espaço/terreno, elaboração e aprovação de
projetos de engenharia e arquitetura, elétricos e hidráulicos, habilitação e licenças
junto a órgãos públicos, aquisição contínua de material de construção, contratação
contínua de mão-de-obra técnico especializada, mão-de-obra administrativa e
operária). Defende que respeita e cumpre rigorosamente o cronograma físico-
financeiro da obra em suas etapas, controle de pessoas e recursos financeiros,
também observa planejamento na comercialização (para captar recursos financeiros

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para edificar o empreendimento imobiliário, comprar materiais de construção e
acabamento, pagar mão-de-obra técnica, administrativa e operária, além de pagar
taxas e impostos e outros gastos com publicidade e corretores). Afirma que tais
atividades, concatenadas no projeto em execução, exigem fluxo de caixa, formado
por valores mensalmente pagos pelos adquirentes das cotas imobiliárias. Ressalta que
o seu fluxo de caixa deve ser observado com cautela, devendo ser evitadas
interrupções dos aportes necessários para o cumprimento do cronograma físico
financeiro da construção. Reforça que no instrumento de compra e venda, com
pagamento diferido no tempo, o adquirente toma conhecimento inequívoco das
condições, repassando cada uma das cláusulas regulatórias, esclarecendo-se com o
corretor de sua livre escolha, e em uma dessas cláusulas se permitiu ao comprador
desistir da aquisição do imóvel. Afirma que a aquisição do imóvel com pagamento
parcelado não pode ser confundida com investimento ou especulação financeira,
quando a pessoa, resolvendo desistir, exige a restituição dos valores aplicados em
rendimentos. Afirma a apelante que, com os valores que arrecada com as vendas dos
imóveis, capta recursos financeiros para usar na construção do empreendimento.
Defende que, dada a execução equilibrada e sustentável do empreendimento, não
pode ser obrigada a sofrer um desfalque súbito, mediante ingerência estatal, com a
ordem de restituição dos valores pagos parcelados de uma forma única. Argumenta
que o artigo 421 do Código Civil, parágrafo único, descreve que nas relações
contratuais privadas deverá prevalecer o princípio da intervenção estatal mínima.
Agrega que poderia ter a parte apelada se desfeito da aquisição do imóvel de forma
gratuita ou onerosa mediante cessão de direitos, bastando que comunicasse o
cessionário à apelante, mas não pode, abrindo mão de tais prerrogativas como titular
dos direitos da cota-fração imobiliária, exigir da apelante que ela o devolva os
valores em restituição numa única parcela à vista, em contradição ao ajuste escrito da
restituição de modo parcelado. Afirma que a boa-fé objetiva, seus deveres anexos e a
vinculação aos compromissos assumidos sem vício de consentimento que são
exigidos do fornecedor devem ser igualmente aplicados ao consumidor.
Noutro ponto, argumenta que a Lei Federal 4.591/1964,
com as alterações trazidas pela Lei Federal 13.786/18 (Lei do Distrato), fixa no artigo

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67-A, parágrafo 13, que “poderão as partes, em comum acordo, por meio de
instrumento específico de distrato, definir condições diferenciadas das previstas
nesta lei” (cf. fl. 189), e salienta que tal disposição legal reforça a validade da
cláusula contratual que prevê a restituição em parcelas. Afirma que a parte autora não
pode impor à parte ré, alheia à obrigação convencionada no instrumento particular
firmado, que ela restitua valor de forma diferente da pactuada, ainda mais quando a
parte autora pagou as prestações ao longo de 40 meses. Agrega que, ao recolocar o
imóvel para nova venda no mercado, se depara com a atual situação de crise
financeira no país, sendo o setor imobiliário um dos mais afetados. Afirma que a
pretensão inaugural veicula comportamento egoísta da parte autora, que é violador do
venire contra factum proprium e supressio, não sendo justa nem proporcional.
Sobre a sucumbência, refuta ter de pagar a verba
honorária. Afirma que o correto seria reconhecer a carência da ação quanto ao pedido
de rescisão de contrato, diante da ausência de pretensão resistida pela parte apelante
para a rescisão do contrato na forma pactuada. Alega que fora a parte autora quem
dera causa à ação, por deixar de resolver a questão extrajudicialmente. Em plano
sucessivo, argumenta que há na hipótese uma sucumbência proporcional,
praticamente recíproca, de modo que a verba honorária favorável à parte apelada
deveria ter sido fixada de forma proporcional ao decaimento, e não com condenação
exclusiva da parte apelada a arcar com o seu pagamento. Afirma que, diante do
sucumbimento recíproco, deve haver rateio entre as partes quanto às custas e verba
honorária.
Requer, enfim, o provimento do apelo para que seja
determinada a reforma da sentença, para se manter o pactuado, determinando-se a
restituição dos valores em 40 parcelas, com correção monetária, consoante decidido
livremente entre os contratantes. E seja condenada a autora-apelada a pagar a
sucumbência, de forma exclusiva, por não ter sido vencedora em parte substancial do
pedido, ou, sucessivamente, determinar-se que cada parte arque com o pagamento de
50% das custas processuais e cada vencido pague a verba honorária do advogado
adverso.

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Recurso respondido em contrarrazões (fls. 200/209).
Autos entrados em 23.10.2020, recurso distribuído a
esta relatoria em 27.10.2020, mesma data em que conclusão para julgamento ocorreu.
Ambas as partes não se opuseram ao julgamento virtual
do recurso.
É o relatório.
O recurso não comporta provimento.
De partida, observa-se que o efeito devolutivo
provocado pelo recurso é limitado a três pontos: (i) cerceamento de defesa, em
função de terem sido indeferidas provas testemunhal e pericial; (ii) pedido recursal
de alteração da fórmula de devolução das quantias pagas, para que observe o
pactuado, de restituição de parcelas na quantidade em que despendidas pela parte
contratante no caso, 40 meses -, afastando-se a regência da restituição em quantia
única determinada pela sentença; e (iii) distribuição dos ônus da sucumbência,
deduzido reclamo para que seja carreado exclusivamente o ônus à parte autora-
apelada, ou, no limite, seja distribuído em rateio proporcional e igualitário entre as
partes (50%/50%).
Quanto à temática do cerceamento de defesa, não há
motivos para se alterar o decidido na sentença.
A ré levanta preliminar de nulidade da sentença, em
virtude de um suposto cerceamento a seu direito de defesa gerado pela não produção
de prova de natureza oral, ou, ainda, pericial, além de afirmar que o juízo de primeiro
grau teria proferido um julgamento baseado em conceito indeterminado quanto à
suficiência das provas trazidas.
A alegação não vinga.
O julgamento no estado do feito, dispensando-se
produção probatória suplementar à documental constante dos autos, ocorreu em

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consonância aos pressupostos presentes do artigo 355, inciso I, CPC/15, tendo sido
sucinta e adequadamente justificada pelo juízo de primeiro grau a dispensa da
realização da prova oral e pericial.
A ré pretende provar fato
ausência de vícios e
defeitos de negócio jurídico e de abusividade do contrato celebrado que pode ser
solucionado
satisfatoriamente
pelos
documentos
já
acostados
aos
autos, independentemente de produção de prova pericial ou oral.
Referida demonstração é satisfatoriamente realizada
pela via documental (artigo 434, CPC/15), extraída dos contratos juntados, sobretudo
por conta de a análise de eventual abusividade das cláusulas contratuais limitar-se ao
exame dos termos das próprias cláusulas, não tendo sido sequer aduzido, na causa de
pedir inicial, que os autores tivessem sido enganados ou induzidos em erro a
justificar fossem tomados depoimentos das partes ou colhidos testemunhos de
personagens que intervieram durante a mencionada negociação.
Desse modo, deve-se reservar à avaliação do juízo se,
de fato e de direito, é adequada a leitura interpretativa quanto à existência de
abusividade nas cláusulas contratuais atinentes à resolução do contrato.
Registre-se, por sinal, que a parte ré, nas suas razões de
apelação, não especifica qual elemento técnico que deveria ser sujeito à avaliação
pericial para a finalidade de completar a instrução probatória da causa.
Registre-se, outrossim, que o juiz, como destinatário
das provas, pode determinar a realização das provas que entender necessárias,
indeferindo as medidas meramente ilustrativas ou protelatórias, como ocorrente na
espécie.
Não se exibe, pois, a necessidade de instrução
probatória suplementar à existente, sendo tudo isso declarado em clara adstringência
aos limites propostos pelo artigo 370 do Código de Processo Civil, vertente da regra
de o juízo, de ofício ou a requerimento da parte, determinar as provas necessárias à

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instrução do processo, indeferindo as diligências inúteis ou meramente protelatórias;
pelo artigo 5o, inciso LV, da Constituição Federal, discriminador da regra do devido
processo legal e seus corolários contraditório e ampla defesa, de palmar de garantias
fundamentais, além do próprio artigo 373, inciso II, CPC/15, que fixa, à figura da
requerida, a regra do ônus da prova dos fatos extintivos, modificativos ou
impeditivos do direito alegado pelo autor.
Dirimida essa preliminar, esclareça-se que é nítida a
aplicabilidade, ao caso, das disposições do Código de Defesa do Consumidor. As
características do negócio, bem como o teor dos instrumentos contratuais celebrados
entre as partes (contrato de adesão), dão conta de se cuidar de autêntica relação de
consumo, bem identificados os consumidores (promitentes compradores) (artigo 2o,
caput, do Código de Defesa do Consumidor) e a fornecedora (artigo 3o, caput, do
Código de Defesa do Consumidor), o que faz incidir a respectiva proteção contratual
decorrente das disposições do microssistema consumerista.
De outro lado, não se aplicam ao caso os dispositivos
da Lei n. 13.786/18 (Lei Do Distrato), porque esta última não se aplica a contratos
celebrados antes do início de sua vigência, em 02 de janeiro de 2019.
Realmente, a lei nova não modifica os requisitos de
validade ou os efeitos de direito material do contrato celebrado antes de sua vigência.
A intangibilidade do ato jurídico perfeito assume em nosso país estatura
constitucional, consagrada pelo artigo 5o, inciso XXXVI, da Constituição Federal, a
par da vedação prevista também pelo artigo 6o, caput e § 1o da LINDB.
No caso concreto, o instrumento particular de
compromisso de compra e venda fora firmado no ano de 2016, não podendo ter seu
regulamento ou efeitos alterados por lei com vigência iniciada apenas em janeiro de
2019, mesmo no tocante aos fatos verificados depois dessa data.
Reconhecida a incidência do Código de Defesa do
Consumidor no caso em tela e bem situadas no ordenamento jurídico a relação
contratual em debate, integrada por três compromissos de compra e venda de

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apartamentos a edificar em regime de incorporação imobiliária (fls. 21/34, 35/48 e
49/62), reconhece-se a faculdade do compromissário comprador pleitear a resolução
do contrato e a restituição, ainda que parcial, dos valores pagos.
Isto porque a resilição unilateral, consistente na ruptura
do vínculo contratual por iniciativa de uma das partes, tem fundamento na mesma
autonomia da vontade em que se funda a liberdade de contratar, desde que a parte
desistente assuma as respectivas consequências, legais ou pactuadas.
É o que determinam, aliás, as Súmulas no 01 e 02 deste
Egrégio Tribunal de Justiça, bem como a Súmula no 543 do Superior Tribunal de
Justiça, in verbis:
Súmula no 01. “O compromissário comprador de imóvel, mesmo
inadimplente, pode pedir a rescisão do contrato e reaver as quantias
pagas, admitida a compensação com gastos próprios de administração
e propaganda feitos pelo compromissário vendedor, assim como com o
valor que se arbitrar pelo tempo de ocupação do bem.”
Súmula no 02: “A devolução das quantias pagas em contrato de
compromisso de compra e venda de imóvel deve ser feita de uma só vez,
não se sujeitando à forma de parcelamento prevista para a aquisição.”
“Súmula no 543: “Na hipótese de resolução do contrato de promessa de
compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do
Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas
pelo promitente comprador integralmente, em caso de culpa exclusiva
do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o
comprador quem deu causa ao ajuizamento.”
Desse modo, ainda que seja a parte autora responsável
pelo desfazimento do negócio jurídico celebrado entre as partes, o E. Juiz de Direito
em Primeiro Grau proferiu sentença de procedência parcial ao resolver o contrato e
determinar a restituição dos valores pagos, a ser procedida de uma só vez e de forma
imediata, com retenção de valores em prol da parte ré, compromitente vendedora.

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Com acerto o decidido pelo juízo de primeiro grau.
Ainda que a ré reclame que teria direito, com base no
contratado, a devolver parte do montante pago pela parte autora-apelada no mesmo
número de prestações que os autores-apelados desembolsaram o preço pago (40
meses), e não à vista, como determinara o juízo sentenciante, resta certo que a parte
ré sequer trouxe elementos probatórios necessariamente de índole documental que
corroborassem a tese de que haveria um impacto negativo, prejudicial e impeditivo
da continuidade das obras do empreendimento imobiliário o pagamento à vista da
restituição ordenada judicialmente, sequer o de que essa cláusula contratual da
restituição parcelada estivesse imune ao controle judicial de sua abusividade em
potencial.
Os artigos 51, incisos II e IV, e 53, caput, da Lei
8.078/90 (Código de Defesa do Consumidor) permitem ao promissário comprador
requerer o desfazimento do ajuste e a devolução do que já foi pago, considerando
nulas de pleno direito as cláusulas que estabeleçam nesses contratos obrigações
consideradas iníquas, abusivas, que coloquem o consumidor em desvantagem
exagerada ou sejam incompatíveis com a boa-fé ou a equidade.
Até porque, a extinção do contrato permitirá à
promitente vendedora renegociar o imóvel no mercado imobiliário. Se o imóvel, uma
vez de volta à disponibilidade da ré, há de ser renegociado e gerar, para esta, novos
dividendos, constituiria enriquecimento sem causa (art. 884, CC/02) a não restituição
imediata dos valores despendidos pela autora, algo que deve ser repelido pelo
Direito.
E mencionada restituição da disponibilidade econômica
sobre o bem imóvel, porque realizada de modo a permitir a imediata exploração
econômica do bem pela promitente vendedora (mesmo que não terminada a
edificação, poderá a vendedora realizar a sua comercialização a terceiros), exige haja
a recomposição patrimonial aos promitentes compradores em mesma oportunidade,
imediata e sem parcelamento.

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A disposição contratual que condiciona a restituição do
valor pago num horizonte de mesmo número de prestações que foram
desembolsadas, ou, num outro exemplo, de projetar tal restituição a algum evento
futuro relacionado à execução das obras (por exemplo, determinar o aguardo do
término completo das obras para que o consumidor possa reaver o dinheiro
desembolsado), imprime uma situação de excessiva desvantagem ao promitente
comprador desistente, uma prática nitidamente abusiva, com ofensa direta ao artigo
51, inciso IV, do Código de Defesa do Consumidor.
As alegações de que a ré promove uma atividade
empresarial complexa, que demanda obediência a fluxo de caixa restrito e
cronograma físico-financeiro de obra, não são suficientes para afastar a exigência do
paralelismo e simultaneidade do retorno das partes ao estado anterior à contratação.
Note-se que configura risco do negócio, uma álea empresarial, as eventuais
interrupções ou rescisões contratuais, derivadas dos mais variados motivos, sendo
que a promitente vendedora e incorporadora deve ter a cautela, inclusive por ocasião
da comercialização inicial do seu empreendimento, sobre o fluxo financeiro
necessário inclusive para comportar as suas obrigações de ressarcimento de valores
pagos aos promitentes compradores desistentes. A incorporadora/promitente
vendedora igualmente teve condições, desde o início da contratação, de conhecer o
estado da jurisprudência sobre o tema da devolução de valores aos promitentes
compradores e, inclusive, proceder à elaboração da cláusula contratual que dispunha
sobre essa disciplina da restituição de quantia com expressa referência a que o
comprador estaria fazendo concorde com a restituição parcelada associado a um
conhecimento
explícito
sobre
a
jurisprudência
majoritária
que
vinha
sistematicamente considerando que a restituição deveria ser feita de modo único, no
ato da resolução contratual.
Não basta, nesse particular aspecto, que a cláusula
tenha sido redigida com sublinhado, devendo-se exigir o pleno conhecimento sobre
as consequências do pactuado para essa hipótese traumática de rompimento
contratual. Tal comportamento, de bilateralidade de prestação de informações,
configura-se um dos deveres anexos da boa-fé objetiva cujo cumprimento é exigido

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13
de ambos os partícipes da relação convencionada, especialmente da parte promitente
vendedora, que, por confeccionar o contrato de natureza de adesão, assume uma
posição privilegiada na definição e redação das cláusulas. Ou seja, à parte ré caberia,
no ato da contratação, observar a cautela de documentar, igualmente, no instrumento
particular que foram conferidas alternativas de ação ao promitente comprador no que
diz respeito à aplicação dessa cláusula resolutiva e que teria sido feita a opção
consciente pelo consumidor, de acordo com a sua autonomia de vontade dirigida pela
tutela da relação de consumo prevista no CDC.
Nesse sentido, os precedentes do Superior Tribunal de
Justiça:
AGRAVO REGIMENTAL. RECURSO ESPECIAL.
PROMESSA DE COMPRA E VENDA. IMÓVEL.
RESOLUÇÃO DO CONTRATO. DEVOLUÇÃO DAS
PRESTAÇÕES
ADIMPLIDAS
DE
FORMA
IMEDIATA E EM PARCELA ÚNICA.
1 - Abusiva a disposição contratual estabelecendo, em
caso de resolução do contrato de promessa de compra e
venda de imóvel, a restituição das prestações pagas de
forma parcelada.
2 - Com a resolução, retornam as partes contratantes à
situação jurídica anterior ("status quo ante"), impondo-
se ao comprador o dever de devolver o imóvel e ao
vendedor o de ressarcir as prestações até então
adimplidas, descontada a multa pelo inadimplemento
contratual.
3 - Precedentes específicos desta Corte.
4 - AGRAVO REGIMENTAL PROVIDO PARA
CONHECER DO RECURSO ESPECIAL E LHE DAR
PROVIMENTO.
(AgRg no REsp 677.177/PR, Rel. Ministro PAULO DE
TARSO
SANSEVERINO,
TERCEIRA
TURMA,
julgado em 01/03/2011, DJe 16/03/2011)
Assim, é confirmada como abusiva a previsão da
cláusula contratual de se devolver, em caso de rescisão contratual, o valor pago
(subtraído da retenção de 20%) “na mesma quantidade de parcelas pagas” (cf.
cláusula sétima, parágrafo segundo, dos três instrumentos particulares, à fl. 27, 41 e

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Apelação Cível no 1002507-48.2020.8.26.0152 -Voto no 38449
14
55).
É de rigor, nesse sentido a devolução imediata dos
valores pagos, à vista, em prestação única, já que inexistem motivos para prorrogar
ou parcelar a devolução das quantias já pagas (Súmula no 02 deste Tribunal de
Justiça).
Por último, rejeita-se o pleito da parte ré para que seja a
parte autora a condenada por pagar pelos custos da tramitação da presente demanda,
além dos honorários de sucumbência. A parte ré foi vencida, tendo oferecido clara
resistência ao pleito inaugural, de modo que incide, sem ressalvas, a regra da
distribuição dos ônus de sucumbência do artigo 85, caput, parágrafo segundo, do
CPC/15, que impõe ao vencido a obrigação de pagar os honorários do patrono do
vencedor.
Improvido o recurso de apelação da parte ré, aplica-se a
regra do artigo 85, parágrafo 11 do Código de Processo Civil, elevando-se a verba
honorária de sucumbência de 10% para 15% do valor estipulado como base de
cálculo na sentença.
Por tais fundamentos, nega-se provimento ao recurso.
Na hipótese de apresentação de embargos de declaração
contra o presente acórdão, ficam as partes intimadas a se manifestar, no próprio
recurso, a respeito de eventual oposição ao julgamento virtual, nos termos do artigo
1o da Resolução no 549/2011 do Órgão Especial deste Egrégio Tribunal, entendendo-
se o silêncio como concordância.
PIVA RODRIGUES
Relator