Tribunal: TJSP
Processo: 2052495-89.2020.8.26.0000
Classe: Agravo de Instrumento / Promessa de Compra e Venda
Órgão julgador: Renato Rangel Desinano
Órgão colegiado: 11a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-09-18
Data de publicação: 2020-09-18

Ementa:
AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER CUMULADA COM INDENIZATÓRIA DE DANOS MATERIAIS COM TUTELA DE URGÊNCIA – Compromisso de compra e venda de unidade autônoma futura e outras avenças – Indeferimento da tutela de urgência para determinar que os requeridos procedam à imediata averbação do instrumento de compromisso de compra e venda de imóvel, bem assim da respectiva cessão de crédito havida entre os

Ementa:
AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER CUMULADA COM INDENIZATÓRIA DE DANOS MATERIAIS COM TUTELA DE URGÊNCIA – Compromisso de compra e venda de unidade autônoma futura e outras avenças – Indeferimento da tutela de urgência para determinar que os requeridos procedam à imediata averbação do instrumento de compromisso de compra e venda de imóvel, bem assim da respectiva cessão de crédito havida entre os requeridos na matrícula do imóvel, sob pena de multa diária de R$1.000,00 - Insurgência da autora – Descabimento – Ausência dos requisitos previstos no art. 300 do Código de Processo Civil na hipótese – Elementos constantes dos autos que embora verossímeis, não revelam a urgência da medida judicial pretendida – Eventual direito ao ressarcimento de danos materiais sofridos em decorrência da ausência de averbação pretendida que pode se dar a posteriori, após exercício do contraditório ou mesmo instrução processual – Decisão preservada - RECURSO NÃO PROVIDO.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
T TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2020.0000761385
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos do Agravo de
Instrumento no 2052495-89.2020.8.26.0000, da Comarca de Santana de
Parnaíba, em que é agravante LUNECILLA ADMINISTRACAO DE BENS E
PARTICIPACOES
LTDA,
são
agravados
TG
SAO
PAULO
EMPREENDIMENTOS IMOBLIARIOS S.A e BANCO BTG PACTUAL S.A..
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 11a
Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a
seguinte decisão: "Negaram provimento ao recurso. V. U.", de conformidade
com o voto do Relator, que integra este acórdão.
O
julgamento
teve
a
participação
dos
Exmos.
Desembargadores GILBERTO DOS SANTOS (Presidente sem voto),
MARINO NETO E MARCO FÁBIO MORSELLO.
São Paulo, 18 de setembro de 2020.
RENATO RANGEL DESINANO
RELATOR
Assinatura Eletrônica

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Agravo de Instrumento n.o 2052495-89.2020.8.26.0000 - Santana de Parnaíba - Voto no 27.160
Voto no 27.160
Agravo de Instrumento no 2052495-89.2020.8.26.0000
Comarca: Santana de Parnaíba - 4a Vara Judicial
Agravante: Lunecilla Administracao de Bens e Participacoes Ltda
Agravados: Tg Sao Paulo Empreendimentos Imobliarios S.a e Banco Btg
Pactual S.a.
Juiz(a) de 1a Inst.: Fabio Martins Marsiglio
AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER CUMULADA COM
INDENIZATÓRIA DE DANOS MATERIAIS COM
TUTELA DE URGÊNCIA – Compromisso de compra e
venda de unidade autônoma futura e outras avenças –
Indeferimento da tutela de urgência para determinar que os
requeridos procedam à imediata averbação do instrumento
de compromisso de compra e venda de imóvel, bem assim
da respectiva cessão de crédito havida entre os requeridos na
matrícula do imóvel, sob pena de multa diária de
R$1.000,00 - Insurgência da autora – Descabimento –
Ausência dos requisitos previstos no art. 300 do Código de
Processo Civil na hipótese – Elementos constantes dos autos
que embora verossímeis, não revelam a urgência da medida
judicial pretendida – Eventual direito ao ressarcimento de
danos materiais sofridos em decorrência da ausência de
averbação pretendida que pode se dar a posteriori, após
exercício do contraditório ou mesmo instrução processual –
Decisão preservada - RECURSO NÃO PROVIDO.
Trata-se de agravo de instrumento tirado de decisão
que, em “ação de obrigação de fazer cumulada com indenizatória de danos
materiais com pedido de tutela de urgência” ajuizada por LUNECILLA
ADMINISTRAÇÃO DE BENS E PARTICIPAÇÕES LTDA. em face de TG
SÃO PAULO EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS (antigas COMPANY
S/A, sucedida por BROOKSFIELD SÃO PAULO EMPREENDIMENTOS

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IMOBILIÁRIOS S/A), indeferiu a tutela de urgência pleiteada pela autora,
com vistas à averbação do contrato de compromisso de compra e venda e
da respectiva cessão do crédito correlato, na matrícula do imóvel, por
ausentes os requisitos previstos no artigo 300, do Código de Processo Civil
(fls. 113).
Recorre a autora LUNECILLA ADMINISTRAÇÃO DE
BENS E PARTICIPAÇÕES LTDA. Sustenta que a pretender dar quitação ao
contrato de compromisso de compra e venda de unidade autônoma de alto
padrão (firmado com a empresa COMPANY S/A (atual TG SÃO PAULO
EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS em 30.06.2009), por meio do valor
recebido em 2 cartas de crédito (R$ 320.000,00 e R$ 600.000,00), em
17.12.2018, oriundas de 2 consórcios por ela contratados com terceira,
desde janeiro de 2019, não obteve êxito. Destaca que muito embora tenha
tentado solucionar o impasse por meio dos canais de atendimento dos
requeridos desde então, bem como enviado notificação à requerida TEGRA
neste sentido, em 15.03.2019; 26.03.2019; 09.04.2019 e 17.05.2019 e ao
banco BTG em 24.05.2019; 28.05.2019; 03.06.2019 e 06.06.2019, não
obteve sucesso. Assevera que a única resposta recebida se deu em
03.06.2019, por parte do banco BTG, que informou que não seria possível
dar andamento ao procedimento de quitação sem a averbação dos
instrumentos de contrato na matrícula do imóvel. Aduz que a requerida
TEGRA não tem controle administrativo sobre os contratos a ela
relacionados, na medida em que terceira serviços e perde diversas vezes
documentos a ela enviados. Afirma que o fato de não ter requerido no ano
de 2011 a averbação da cessão de crédito ao BANCO BTG S/A, não afasta
a urgência da medida pretendida, vez que fez prova de que requereu
formalmente a realização do ato em março de 2019. Alega que se a entrega
do imóvel, com todos os atrasos, se deu somente após 9 anos da assinatura
do contrato, a averbação pretendida se concretizará em tempo

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absolutamente desproporcional e indefinido. Assevera que a urgência na
concessão da medida pretendida está consubstanciada na obrigatoriedade
de continuar efetuando o pagamento das prestação mensais devidas no
valor de cerca de R$ 18.000,00, somadas às parcelas mensais dos
consórcios contratados (cerca de R$ 4.000,00 mensais), desde fevereiro de
2019 até fevereiro de 2020, sem possibilidade de quitação integral do débito
(18 parcelas faltantes). Defende que não há generalidade no pedido de
tutela, eis que se especificou claramente a pretensão de imediata averbação
de contratos de compromisso de compra e venda e de cessão na matrícula
imobiliária. Sustenta comprovada a probabilidade do direito pelo fato de
caber aos requeridos a averbação pretendida, eis que notificados para tanto
diversas vezes. Requer a concessão de tutela recursal (fls. 03/15).
Recurso recebido sem a concessão do efeito pleiteado e
não contrariado, dado a não integração dos réus no polo passivo da
demanda.
É o relatório.
PASSO A VOTAR.
Trata-se de “ação de obrigação de fazer cumulada com
indenizatória de dano material” ajuizada por LUNECILLA ADMINISTRAÇÃO
DE BENS E PARTICIPAÇÕES LTDA. em face de TG SÃO PAULO
EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS e BANCO BTG PACTUAL S/A
(“TEGRA”).
Alega a autora ter firmado, em 30.06.2009, com a
empresa COMPANY S/A (que passou a se chamar BROOKFIELD SÃO
PAULO EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS S/A e atualmente TG SÃO

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PAULO EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS) “instrumento particular de
contrato de compra e venda de unidade condominial a ser construída e
outras avenças, outros pactos de unidade autônoma”, para aquisição de da
unidade de “Alto Padrão” no 141, do Bloco B1 “Queens” no Residencial
“The Penthouses Tamboré”, localizado na Av. Marcos Penteado Ulhôa
Rodrigues, no 1.437, Sítio Tamboré, Santana de Parnaíba-SP, pelo valor de
R$1.452.325,00 (fls. 45/48 da origem).
Relata que em 19.12.2011 foi notificada acerca da
cessão de créditos do contrato em questão da TG SÃO PAULO
EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS ao BANCO BTG PACTUAL S/A,
sendo que a partir de então os pagamentos das parcelas mensais
contratadas
seriam
efetuados
diretamente
à
instituição
financeira
cessionária do crédito (fls. 50 da origem).
Narra que atualmente vem efetuando regularmente o
pagamento das 91 parcelas mensais, cujo valor já superou R$ 18.000,00.
Salienta que ainda restam 18 parcelas a serem pagas na data do
ajuizamento da ação (fls. 52/53).
Destaca que a entrega do imóvel demorou 9 (nove)
anos e que somente houve entrega do bem em maio de 2018, após
realização de acordo para recebimento das chaves 9fls. 55/56 da origem).
Sustenta que ante a expressiva quantia mensal que vem
despendendo junto ao BANCO BTG PACTUAL S/A (cerca de R$ 18.000,00
mensais),
aderiu
a
2
cotas
de
consórcio
junto
à
BRADESCO
ADMINISTRADORA DE CONSÓRCIOS e, no final de 2018 (17.12.2018), foi
contemplada com 2 cartas de crédito, nos valores de R$ 320.000,00 e
R$600.000,00 (fls. 58/59 da origem). Diante disto, entrou em contato com os

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requeridos para manifestar sua vontade de pagar integralmente o valor do
contrato. Todavia, após inúmeras tentativas neste sentido (notificações
enviadas aos réus desde 15.03.2019 até 06.06.2019), obteve a informação
do banco requerido (em 03.06.2019), de que não seria possível receber a
quitação pretendida, tendo em vista que os contratos de compromisso de
compra e venda e de cessão de crédito não haviam sido averbados, ainda,
na matrícula do imóvel, objeto da negociação.
Neste cenário, além do valor mensal devido em razão da
contratação dos consórcios (total de R$ 4.622,48), a autora se vê obrigada a
continuar pagando as parcelas mensais ao banco requerido (R$ 18.000,00)
desde fevereiro de 2019. Destaca que até a data do ajuizamento da ação
(fevereiro de 2020), já sofreu um prejuízo estimado em R$ 231.856,64.
Diante disto, pleiteou a concessão de tutela de urgência
para determinar que os requeridos procedam à regularização do imóvel
junto ao Cartório de Registro de Imóveis de Barueri-SP, visando à
averbação do compromisso de compra e venda e da respectiva cessão na
matrícula do imóvel, sob pena de multa diária de R$ 1.000,00. No mérito,
postulou pela confirmação da tutela inaudita altera pars, bem assim a
condenação dos réus ao pagamento de indenização por danos materiais no
importe de R$ 231.856,64, correspondente à somatória dos valores pagos
ao BANCO BTG PACTUAL S/A a partir de fevereiro de 2019 até o mês da
propositura da ação, visto que foi impedida de receber quitação do contrato
por desídia dos réus (fls. 01/17 da origem).
Considerados os fatos trazidos a seu conhecimento, o
MM. Juízo a quo indeferiu a tutela de urgência pretendida, conforme segue
(fls. 113):
"Vistos.

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Com
efeito,
não vislumbro a urgência
indicada eis que a situação se arrasta há anos: a
autora teve ciência da cessão de créditos ao Banco
BTG em dezembro de 2011 (fls.49/50), momento em
que
poderia ter requerido a comprovação da
averbação da cessão na matrícula do imóvel; ocorre
que, embora a matrícula individualizada do imóvel
tenha sido aberta em 20 de maio de 2011, conforme
averbação n. 02/150.950 (fls.62), a requerente exigiu a
averbação da cessão de crédito apenas em março de
2019 em razão de seu interesse em adimplir
integralmente o saldo por meio de duas cartas de
consórcio (fls.67/76).
Noutro ponto, observo que a tutela requerida
é genérica, porquanto, se refere abstratamente à
obrigação de que cada ré arque com as suas
responsabilidades
e
tome
as
providências
necessárias para realizar os registros necessários na
matrícula do imóvel (registro da promessa de compra
e venda e registro da cessão de crédito).
Desta feita, INDEFIRO a tutela de urgência,
uma vez que não estão presentes os requisitos do art.
300, do CPC.
Diante das especificidades da causa e de modo
a adequar o rito processual às necessidades do conflito,
deixo para momento oportuno a análise da conveniência
da audiência de conciliação (CPC, art. 139, VI e
Enunciado n. 35 da ENFAM).
Cite(m)-se o(s) requerido(s) para oferecer(em)
contestação, no prazo de 15 (quinze) dias úteis, a contar
da data da juntada aos autos do aviso de recebimento da
citação postal, carta precatória ou do mandado cumprido
positivo.
A ausência de contestação implicará revelia e
presunção de veracidade da matéria fática apresentada
na petição inicial. A presente citação é acompanhada de
senha para acesso ao processo digital, que contém a
íntegra da petição inicial e dos documentos. Tratando-se
de
processo
eletrônico,
em
prestígio
às
regras
fundamentais dos arts. 4o e 6o, do CPC, fica vedado o
exercício da faculdade prevista no art. 340, do CPC.
Decorrido o prazo para contestação, intime-se a
parte autora para que, no prazo de 15 dias úteis,
apresente manifestação.
Intime-se" (g.n.).

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Contra esta r. decisão insurge-se a autora, ora
agravante.
A pretensão recursal, todavia, não merece acolhida.
Com efeito, o art. 300 do Código de Processo Civil
estabelece que a tutela de urgência será concedida quando houver
elementos que evidenciem a probabilidade do direito e o perigo de dano ou
o risco ao resultado útil do processo.
Na hipótese, constata-se que a autora e a corré
“TEGRA” celebraram compromisso de compra e venda em 30.06.2009,
sendo a autora foi notificada acerca da cessão do respetivo crédito pela
corré “TEGRA” ao BANCO BTG PACTUAL S/A em 19.12.2011.
Ademais, muito embora tenha comprovado suas
tentativas de receber quitação da dívida, sem sucesso (probabilidade do
direito), não se desincumbiu do ônus de demonstrar a urgência necessária à
concessão da tutela pretendida initio litis.
Isto porque vem efetuando pontualmente o pagamento
das parcelas devidas ao longo 11 (onze) anos, de conformidade com o
quanto ajustado ao contrato, cujas cláusulas anuiu livre e espontaneamente.
Outrossim, muito embora tivesse ciência acerca da
cessão do crédito desde o final de 2011 não solicitou a devida averbação
dos contratos em questão na matrícula do imóvel, cujos direitos aquisitivos
contratou, pleiteando-a apenas e tão-somente em janeiro de 2019 (primeiro
e-mail enviado à corré TEGRA), embora já houvesse individualização da
matrícula imobiliária em maio de 2011 (fls. 61/63 da origem).

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Demais disso, a autora, ao aderir a 2 cotas consorciais
junto ao BANCO BRADESCO S/A, não tinha previsão da data em que seria
contemplada, razão por que assumiu o compromisso de efetuar os
pagamentos tanto das parcelas consorciais devidas (cerca de R$ 4.000,00),
quanto das parcelas relativas ao contrato debatido nos autos (atualmente
cerca de R$ 18.000,00) em conjunto, por data indeterminada.
Assim, a despeito de demonstrada a probabilidade do
direito da autora, não se evidencia o risco de que os valores pagos
supostamente a maior ou indevidamente após a contemplação dos
consórcios não sejam devidamente ressarcidos (corrigidos monetariamente
e com encargos) oportunamente pelos réus, após exercício do contraditório,
mormente não demonstrado risco da continuidade pontual dos pagamentos,
bem assim dificuldade econômica da autora neste sentido.
Nesse sentido, confira-se julgado desse E. Tribunal de
Justiça de São Paulo:
"AGRAVO
DE
INSTRUMENTO.
Venda
e
compra de imóvel. Ação de obrigação de fazer cumulada
com indenização. Indeferida tutela provisória de urgência
para determinar à vendedora a imediata entrega das
chaves, imissão da compradora na posse dos bens e
averbação na matrícula do empreendimento da existência
da demanda. Inconformismo. Descabimento. Ausência
dos elementos autorizadores da medida. Exegese do
Artigo 300, caput, e §§, do CPC. Fumus boni iuris.
Verossimilhança das alegações que, no caso, somente
pode ser constatada após o contraditório. Necessidade de
dilação probatória sobre eventual saldo, o que afastaria a
probabilidade do direito do comprador, vez que constitui
exercício regular de direito a fornecedora reter as chaves
em tal situação. Periculum in mora. Ausente risco ao
resultado útil do processo, já que o atraso na entrega das
chaves, caso constatada culpa da vendedora, pode
resultar em perdas e danos. Ademais, o simples registro
dos instrumentos de venda e compra nas matrículas dos

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imóveis já possui o condão de conferir garantia a eventual
crédito resultante desta demanda. Interlocutória mantida.
RECURSO DESPROVIDO" (Agravo de Instrumento no
2069740-84.2018.8.26.0000,
6a
Câmara
de
Direito
Privado deste E. TJSP, Rel. Des. Rodolfo Pelizzari, j.
30.05.2018).
Portanto, em análise perfunctória, ausente o periculum
in mora, a r. decisão recorrida deve ser integralmente mantida, sem prejuízo
de reiteração do pedido a posteriori, caso presentes os requisitos legais
para tanto.
Ante o exposto, pelo meu voto, nego provimento ao
recurso.
Renato Rangel Desinano
Relator