Tribunal: TJSP
Processo: 1053817-18.2017.8.26.0114
Classe: Apelação Cível / Compra e Venda
Órgão julgador: Carlos Alberto de Salles
Órgão colegiado: 3a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-11-17
Data de publicação: 2020-11-26

Ementa:
COMPRA E VENDA. RESCISÃO C/C RESTITUIÇÃO DAS PARCELAS. Insurgência da ré em face da sentença de procedência parcial. Impugnação da gratuidade processual do autor. Não acolhimento. Não comprovação a respeito das possibilidades do autor. Mérito. Sentença de procedência quanto à rescisão do compromisso de compra e venda do imóvel por culpa do autor comprador, com devolução de parte das parcelas

Ementa:
COMPRA E VENDA. RESCISÃO C/C RESTITUIÇÃO DAS PARCELAS. Insurgência da ré em face da sentença de procedência parcial. Impugnação da gratuidade processual do autor. Não acolhimento. Não comprovação a respeito das possibilidades do autor. Mérito. Sentença de procedência quanto à rescisão do compromisso de compra e venda do imóvel por culpa do autor comprador, com devolução de parte das parcelas pagas. Compromisso celebrado por escritura pública, com cláusula de alienação fiduciária, registrada na matrícula no imóvel. Aplicação do procedimento específico previsto na regra especial: Lei 9.514/1997. Inadimplemento do autor verificado até mesmo antes do ajuizamento da demanda, o que levou a realização de leilões ao longo da demanda e de extinção da dívida (art. 27, par. 4o e 6o da Lei 9.514/1997). Necessidade de observância, a respeito, desse procedimento específico de rescisão contratual. Não aplicação das disposições protetivas do CDC, ressalvada a posição pessoal deste Relator, afastada em razão da consolidação da matéria no STJ e nesta 3a Câmara. Precedentes. Acolhimento do pedido da ré, para julgar extinto o processo, cabendo a rescisão operar-se de maneira extrajudicial, conforme Lei 9.514/1997. Recurso provido em parte.

Inteiro teor:
TRIBUNAL DE JUSTIÇA
PODER JUDICIÁRIO
São Paulo
Registro: 2020.0000970557
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível no
1053817-18.2017.8.26.0114, da Comarca de Campinas, em que é apelante AGV
CAMPINAS EMPREENDIMENTOS LTDA, é apelado WILSON LUIS SEGURA
JUNIOR.
ACORDAM, em 3a Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça de
São Paulo, proferir a seguinte decisão: "Deram provimento em parte ao recurso. V. U.", de
conformidade com o voto do Relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Exmos. Desembargadores JOÃO
PAZINE NETO (Presidente) E DONEGÁ MORANDINI.
São Paulo, 17 de novembro de 2020
CARLOS ALBERTO DE SALLES
RELATOR
Assinatura Eletrônica

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PODER JUDICIÁRIO
São Paulo
Apelação Cível no 1053817-18.2017.8.26.0114 - Campinas - VOTO No 2/6
3a CÂMARA DE DIREITO PRIVADO
Apelação no 1053817-18.2017.8.26.0114
Comarca: Foro de Vila Mimosa - Regional de Campinas
Apelante: AGV Campinas Empreendimentos Ltda.
Apelado: Wilson Luís Segura Júnior
Juiz sentenciante: Egon Barros de Paula Araújo
VOTO No: 23286
COMPRA E VENDA. RESCISÃO C/C RESTITUIÇÃO DAS
PARCELAS. Insurgência da ré em face da sentença de
procedência parcial. Impugnação da gratuidade processual do
autor. Não acolhimento. Não comprovação a respeito das
possibilidades do autor. Mérito. Sentença de procedência quanto
à rescisão do compromisso de compra e venda do imóvel por
culpa do autor comprador, com devolução de parte das parcelas
pagas. Compromisso celebrado por escritura pública, com
cláusula de alienação fiduciária, registrada na matrícula no
imóvel. Aplicação do procedimento específico previsto na regra
especial: Lei 9.514/1997. Inadimplemento do autor verificado
até mesmo antes do ajuizamento da demanda, o que levou a
realização de leilões ao longo da demanda e de extinção da
dívida (art. 27, par. 4o e 6o da Lei 9.514/1997). Necessidade de
observância, a respeito, desse procedimento específico de
rescisão contratual. Não aplicação das disposições protetivas do
CDC, ressalvada a posição pessoal deste Relator, afastada em
razão da consolidação da matéria no STJ e nesta 3a Câmara.
Precedentes. Acolhimento do pedido da ré, para julgar extinto o
processo,
cabendo
a
rescisão
operar-se
de
maneira
extrajudicial, conforme Lei 9.514/1997. Recurso provido em
parte.
Trata-se de recurso de apelação interposto em face
da sentença de ps. 182/185, complementada pela decisão de p. 199,
que julgou procedentes em parte os pedidos da inicial, rescindindo o
contrato firmado entre as partes e determinando que a ré devolva 80%
(oitenta por cento) do valor das parcelas pagas, com atualização desde
os desembolsos e juros a contar da citação.
Pela
sucumbência
recíproca,
cada
parte
foi
condenada ao pagamento das suas despesas processuais e dos
honorários advocatícios fixados em 10% (dez por cento) sobre o valor
da
condenação,
na
proporção
de
10%
(dez
por
cento)
de
responsabilidade
do
autor
e
90%
(noventa
por
cento)
de
responsabilidade da ré, observando-se a gratuidade processual.
Inconformada, a demandada apela a ps. 202/219

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alegando, em síntese, a necessidade de extinção do processo em
virtude da existência de procedimento pela rescisão do contrato, por
inadimplemento e porque o imóvel tinha estava garantido com cláusula
de alienação fiduciária; que o Código de Defesa do Consumidor não
seria aplicável, devendo ser observada a Lei 9.514/97; que deveria ser
afastada a sua condenação à devolução de valores, devendo ser
observados os termos dessa lei; que, em todo caso, na eventual
obrigação de devolução dos valores, os juros de mora teriam incidência
a partir do trânsito em julgado; e que o apelado não faria jus à
gratuidade processual.
Contrarrazões foram apresentadas (ps. 239/247).
Autos em termos para julgamento presencial (p.
254).
É o relatório.
De início, afasta-se a impugnação à gratuidade
processual. Afinal, as fotos apresentadas pela apelante não são
concomitantes à data da demanda (ps. 113/112), sem contar que a ré
apresentou contrato social de empresa pertencente ao avô do autor (ps.
123/124).
Além disso, os imóveis indicados pela apelante (ps.
220/231) foram adquiridos pelo apelado bem antes do ajuizamento da
demanda (em 2003 e 2013) e ambos estão penhorados (o que indica,
em verdade, as dificuldades financeiras do comprador).
Por outro lado, a aquisição do imóvel objeto do
processo ocorreu em 2013 e a ação foi ajuizada no segundo semestre
de 2017, quando o apelado demonstrou trabalhar como auxiliar
administrativo, com salário de R$ 1.600,00 (mil e seiscentos reais).
Pelo contexto, considerando que a demanda foi
ajuizada em virtude da impossibilidade de pagamento do imóvel e que
não houve provas a respeito das possibilidades financeiras do apelado,
de rigor a manutenção da sentença quanto ao deferimento do benefício
da gratuidade processual.
No mérito, o recurso comporta provimento, uma vez
que era inviável a rescisão do contrato de compra e venda, como
pretendido na inicial.
Afinal, o contrato de compra e venda do imóvel deu-
se por escritura pública e estava garantido por alienação fiduciária
registrada na matrícula do imóvel (ps. 16/23 e 134/136).
Disso decorre que a relação entre as partes é regida
pela Lei 9.514/1997, que impõe procedimento específico para a
resolução dos contratos (artigos 26 e 27), o que afasta a possibilidade
jurídica do pedido do comprador pela imediata restituição de valores.

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Antes, ele deve ser constituído em mora, levando-se
o bem a leilão extrajudicial que, se proveitoso, resultará no
levantamento de capital para pagamento da dívida e eventual
restituição do excedente ao adquirente.
No caso, ainda, observa-se que esse procedimento
foi cumprido pela vendedora, na medida em que o comprador estava
inadimplente bem antes do ajuizamento da demanda. Esses leilões
foram realizados, não restando saldo em virtude do resultado negativo,
o que, por sua vez, implicou a quitação da dívida, nos termos do artigo
27, §§ 4o e 6o, da Lei 9.514/1997 (cf. ps. 162/172).
Ressalvada a posição pessoal deste Relator, afastada
em razão da consolidação da matéria no Superior Tribunal de Justiça e
nesta Câmara, tem-se que a Lei 9.514/1997, em razão de ser especial
e posterior, sobrepõe-se àquelas disposições do Código de Defesa do
Consumidor, não obstante coloque o adquirente em posição de extrema
vulnerabilidade negocial.
Nesse sentido:
“RECURSO ESPECIAL. DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AÇÃO DE
RESOLUÇÃO DE CONTRATO COM PEDIDO DE RESTITUIÇÃO DE VALORES
PAGOS. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL (LOTE) GARANTIDA MEDIANTE
ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA EM GARANTIA. AUSÊNCIA DE CULPA DO
VENDEDOR. DESINTERESSE DO ADQUIRENTE. 1. Controvérsia acerca
do direito do comprador de imóvel (lote), adquirido mediante
compra e venda com pacto adjeto de alienação fiduciária em
garantia, pedir a resolução do contrato com devolução dos
valores pagos, não por fato imputável à vendedora, mas, em face
da insuportabilidade das prestações a que se obrigou. 2. A
efetividade da alienação fiduciária de bens imóveis decorre da
contundência dimanada da propriedade resolúvel em benefício do credor
com a possibilidade de realização extrajudicial do seu crédito. 3. O
inadimplemento, referido pelas disposições dos arts. 26 e 27 da
Lei 9.514/97, não pode ser interpretado restritivamente à mera
não
realização
do
pagamento
no
tempo,
modo
e
lugar
convencionados (mora), devendo ser entendido, também, como o
comportamento contrário à manutenção do contrato ou ao direito
do credor fiduciário. 4. O pedido de resolução do contrato de
compra e venda com pacto de alienação fiduciária em garantia
por desinteresse do adquirente, mesmo que ainda não tenha
havido mora no pagamento das prestações, configura quebra
antecipada do contrato ("antecipatory breach"), decorrendo daí a
possibilidade de aplicação do disposto nos 26 e 27 da Lei
9.514/97 para a satisfação da dívida garantida fiduciariamente e
devolução do que sobejar ao adquirente. 5. RECURSO ESPECIAL
PROVIDO.” (STJ, REsp no 1.867.209/SP, Rel. Min. Paulo de Tarso
Sanseverino, j. em 08/09/2020 sem destaque no original).
“CIVIL.
AGRAVO
INTERNO
NO
RECURSO
ESPECIAL.
RECURSO
MANEJADO SOB A ÉGIDE DO NCPC. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL
(TERRENO) COM PACTO ADJETO DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA EM

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GARANTIA. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL POR DESINTERESSE
EXCLUSIVO DO ADQUIRENTE. VIOLAÇÃO DOS ARTS. 26 E 27 DA LEI No
9.514/97. NORMA ESPECIAL QUE PREVALECE SOBRE O CDC.
PRECEDENTES. INTEMPESTIVIDADE DOS EMBARGOS DE DECLARAÇÃO.
MATÉRIA NÃO ALEGADA NO MOMENTO OPORTUNO. PRECLUSÃO.
AGRAVO INTERNO NÃO PROVIDO. 1. Aplica-se o NCPC a este recurso
ante os termos do Enunciado Administrativo no 3, aprovado pelo Plenário
do STJ na sessão de 9/3/2016: Aos recursos interpostos com
fundamento no CPC/2015 (relativos a decisões publicadas a partir de 18
de março de 2016) serão exigidos os requisitos de admissibilidade
recursal na forma do novo CPC. "A Lei no 9.514/1997, que instituiu a
alienação fiduciária de bens imóveis, é norma especial e também
posterior ao Código de Defesa do Consumidor - CDC. Em tais
circunstâncias, o inadimplemento do devedor fiduciante enseja a
aplicação da regra prevista nos arts. 26 e 27 da lei especial".
(AgInt no REsp 1.822.750/SP, Rel. Ministra NANCY ANDRIGHI, Terceira
Turma, j. 18/11/2019, DJe 20/11/2019). [...]. 5. Agravo interno não
provido.” (STJ, 3a Turma, AgInt no REsp no 1.848.426/SP, Rel.
Min. Moura Ribeiro, j. 23/03/2020 - sem destaque no original).
“VENDA E COMPRA DE BEM IMÓVEL. AÇÃO DERESCISÃO CONTRATUAL
C.C. RESTITUIÇÃO DE VALORES. Contrato de compra e venda
celebrado por escritura pública, ajustado à lei de alienação
fiduciária.
Desinteresse
manifestado
pelos
compradores.
Resolução com retorno dos pactuantes ao estado anterior.
Impossibilidade, no caso. Medida que implicaria a inobservância
do regramento imposto pelo art. 27 da Lei no 9.514/97.
Inadimplemento, por seu turno, assumidamente destacado pelos
adquirentes.
Resolução
da
avença
formatada
segundo
o
procedimento extrajudicial estabelecido na lei em regência, cuja
abusividade não é reconhecida. Precedentes. Manifesta falta de
interesse de agir. Necessária extinção do processo. APELO
PROVIDO” (TJSP, 3a Câmara de Direito Privado, Apelação no
1006989-27.2018.8.26.0114, Rel. Des. Donegá Morandini, j.
11/12/2018 - sem destaque no original).
Com isso, a rescisão do contrato nos termos
pretendidos pelo comprador não tem cabimento, devendo ele se
submeter aos efeitos da rescisão pela Lei 9.514/1997.
Logo, a sentença comporta reforma, para se
extinguir o processo sem resolução do mérito, diante da impropriedade
da via escolhida, nos termos do artigo 485, inciso VI, Código do
Processo Civil. Consequentemente, o demandante carece de interesse
de agir, de modo próximo à antiga impossibilidade jurídica do pedido,
suprimida do vigente diploma processual.
Ante o exposto, dá-se provimento parcial ao
recurso de apelação, julgando-se extinto o processo sem resolução do
mérito (art. 485, VI do CPC/2015).
Sucumbente,
arcará
o
demandante
com
a
integralidade das despesas processuais e com honorários advocatícios

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Apelação Cível no 1053817-18.2017.8.26.0114 - Campinas - VOTO No 6/6
fixados em 15% (quinze por cento) sobre o valor atualizado da causa,
observando-se a gratuidade processual.
CARLOS ALBERTO DE SALLES
Relator