Tribunal: TJSP
Processo: 1044333-03.2018.8.26.0224
Classe: Apelação Cível / Promessa de Compra e Venda
Órgão julgador: Mary Grün
Órgão colegiado: 7a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-02-05
Data de publicação: 2020-02-05

Ementa:
COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. RESCISÃO A PEDIDO DOS ADQUIRENTES. Ação ajuizada pelos adquirentes e reconvenção das vendedoras. Sentença de parcial procedência da ação e da reconvenção. Apelo das rés-reconvintes.
1. Percentual de devolução de 90% razoável, porque os autores deram causa à rescisão, mas efetuaram o pagamento de quantia expressiva. Não demonstraram as rés gastos que justifiquem a

Ementa:
COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. RESCISÃO A PEDIDO DOS ADQUIRENTES. Ação ajuizada pelos adquirentes e reconvenção das vendedoras. Sentença de parcial procedência da ação e da reconvenção. Apelo das rés-reconvintes.
1. Percentual de devolução de 90% razoável, porque os autores deram causa à rescisão, mas efetuaram o pagamento de quantia expressiva. Não demonstraram as rés gastos que justifiquem a retenção de percentual mais expressivo das quantias pagas. Irretroatividade das disposições do art. 67-A, da Lei no 4.591/64, incluído pela Lei no 13.786/18. No caso de rescisão contratual motivada por inadimplência ou a pedido do adquirente, os juros de mora incidem a partir do trânsito em julgado, não da data da citação. Ausência de mora anterior.
2. Indenização devida de modo a compensar a vendedora pela indisponibilidade do bem durante o período de ocupação. Percentual de 0,5% sobre o valor do contrato atualizado para cada mês de ocupação. Precedentes. Indenização que é devida somente a partir do momento em que os adquirentes se tornaram inadimplentes, e não desde a sua imissão na posse do imóvel. Sentença que já determinou o pagamento de aluguel indenizatório até a devolução das chaves às vendedoras, contra o que não se insurgiram os adquirentes.
3. Indenização por benfeitorias realizadas pelos adquirentes. Posse de boa-fé. Art. 1.219 do CC. Valor que deverá ser apurado em fase de liquidação, à mingua de comprovação do valor indicado pelos autores.
4. Necessidade de fixação de honorários advocatícios em favor da vendedora, devido ao parcial acolhimento da pretensão reconvencional. Impossibilidade de compensação de honorários em caso de sucumbência recíproca. Art. 85, § 14, do CPC.
5. Recurso parcialmente provido.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2020.0000066273
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível no
1044333-03.2018.8.26.0224, da Comarca de Guarulhos, em que são apelantes
VEGUS
DESENVOLVIMENTO
E
PARTICIPAÇÕES
LTDA
e
VCI
CONSTRUTORA E INCORPORADORA LTDA (VEGUS), são apelados VIVIANE
ANDRADE OLIVEIRA e DANIEL ANDRADE DA SILVA.
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 7a Câmara de Direito
Privado do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Deram
provimento em parte ao recurso. V. U., de conformidade com o voto da Relatora, que
integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores MARY GRÜN
(Presidente), RÔMOLO RUSSO E JOSÉ RUBENS QUEIROZ GOMES.
São Paulo, 5 de fevereiro de 2020.
MARY GRÜN
Relatora
Assinatura Eletrônica

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TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Apelação Cível no 1044333-03.2018.8.26.0224 - JV 20019
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VOTO No: 20019
APEL. No: 1044333-03.2018.8.26.0224
COMARCA: GUARULHOS
APTE. : VEGUS DESENVOLVIMENTO E PARTICIPAÇÕES LTDA. e VCI
CONSTRUTORA E INCORPORADORA LTDA.
APDO. : VIVIANE ANDRADE OLIVEIRA e DANIEL ANDRADE DA SILVA
COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. RESCISÃO A
PEDIDO DOS ADQUIRENTES. Ação ajuizada pelos
adquirentes e reconvenção das vendedoras. Sentença de
parcial procedência da ação e da reconvenção. Apelo das rés-
reconvintes.
1. Percentual de devolução de 90% razoável, porque os
autores deram causa à rescisão, mas efetuaram o pagamento
de quantia expressiva. Não demonstraram as rés gastos que
justifiquem a retenção de percentual mais expressivo das
quantias pagas. Irretroatividade das disposições do art. 67-
A, da Lei no 4.591/64, incluído pela Lei no 13.786/18. No
caso de rescisão contratual motivada por inadimplência ou a
pedido do adquirente, os juros de mora incidem a partir do
trânsito em julgado, não da data da citação. Ausência de
mora anterior.
2. Indenização devida de modo a compensar a vendedora
pela indisponibilidade do bem durante o período de
ocupação. Percentual de 0,5% sobre o valor do contrato
atualizado para cada mês de ocupação. Precedentes.
Indenização que é devida somente a partir do momento em
que os adquirentes se tornaram inadimplentes, e não desde a
sua imissão na posse do imóvel. Sentença que já determinou
o pagamento de aluguel indenizatório até a devolução das
chaves às vendedoras, contra o que não se insurgiram os
adquirentes.
3. Indenização por benfeitorias realizadas pelos adquirentes.
Posse de boa-fé. Art. 1.219 do CC. Valor que deverá ser
apurado em fase de liquidação, à mingua de comprovação
do valor indicado pelos autores.
4. Necessidade de fixação de honorários advocatícios em
favor da vendedora, devido ao parcial acolhimento da
pretensão reconvencional. Impossibilidade de compensação
de honorários em caso de sucumbência recíproca. Art. 85, §
14, do CPC.
5. Recurso parcialmente provido.

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3
Vistos.
Trata-se
de
“AÇÃO
DE
RESCISÃO
CONTRATUAL CUMULADA COM DEVOLUÇÃO DE VALORES
PAGOS E INDENIZAÇÃO POR BENFEITORIAS REALIZADAS
CUMULADA COM TUTELA ANTECIPADA” (sic) ajuizada por
VIVIANE ANDRADE OLIVEIRA e DANIEL ANDRADE DA
SILVA
em
face
de
VEGUS
DESENVOLVIMENTO
E
PARTICIPAÇÕES
LTDA.
e
VCI
CONSTRUTORA
E
INCORPORADORA LTDA., e respectiva reconvenção.
A r. sentença (fls. 550/559), disponibilizada no
DJe de 11/09/2019 (fls. 560), julgou a ação e a reconvenção nos
seguintes
termos,
após
o
acolhimento
dos
embargos
de
declaração opostos pelas partes pela r. decisão de fls. 583/584:
“Ante
o
exposto,
JULGO
PARCIALMENTE
PROCEDENTES
os
pedidos
principal e reconvencional para declarar rescindido
o contrato de compra e venda imóvel identificado
como apartamento 810, bloco 2, Forever Residence
Resort, Edifício Forever Joy, localizado à Rua
Senhora do Porto, 17, Vila Barros, Guarulhos-SP e
condenar a ré ao restituir aos autores o preço pago,
deduzidos 10%, mais o corresponde às despesas
condominiais
e
tributárias
incidentes
sobre
o
período da ocupação não adimplidas. O valor da
restituição será corrigido monetariamente desde o
desembolso e com juros de mora de 1% ao mês desde
a sentença. Condeno a ré, ainda, ao reembolso pelas
despesas para introdução de benfeitorias no imóvel,

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nos moldes acima consignados, acrescido de correção
monetária desde o desembolso e juros de mora de 1%
ao mês desde a sentença.
Por conseguinte, declaro extinto
o processo, na forma do artigo 487, inciso I, do
Código de Processo Civil.
Diante da sucumbência recíproca,
as partes arcarão com metade das custas e despesas
processuais e com os honorários advocatícios de seus
respectivos patronos, atualizado de acordo com a
Tabela Prática do E. Tribunal de Justiça do Estado
de São Paulo até a liquidação, nos termos do art. 85,
§ 8o, do CPC, sendo vedada a compensação (§ 14).
No
mais,
considerando
a
sucumbência em relação à corré VEGUS, condeno a
parte autora ao pagamento das custas e dos
honorários advocatícios, arbitrados em R$ 500,00
(quinhentos reais), nos termos do artigo 85, § 8, do
CPC.”
Os segundos embargos de declaração opostos
pelos autores (fls. 586/588) foram rejeitados pela r. decisão de
fls. 589.
Inconformadas, apelam as rés (fls. 591/635).
Alegam que a indenização por ocupação do
imóvel é devida desde que os apelados foram imitidos na sua
posse (novembro de 2017) e até a devolução das chaves às
vendedoras (junho de 2019), e não somente desde que ele se

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tornaram inadimplentes e até que eles manifestaram sua
intenção de rescindir o contrato, sob pena de enriquecimento
causa.
Argumentam que a indenização é devida por
todo o período em que os apelados ocuparam o imóvel, e não
somente no período em que eles estavam em mora, pois, do
contrário, estar-se-ia assegurando a eles o direito à moradia sem
qualquer
contraprestação,
“transformando
sua
inadimplência
injustificada em grande negócio, estimulando atitudes temerárias e
contrárias à lei civil” (fls. 601).
Sustentam ser indevida a indenização por
benfeitorias, “uma vez que o imóvel foi entregue a Apelante em
péssimo estado de conservação” (fls. 606), e que os apelados não
comprovaram a contento os valores por eles despendidos com a
introdução de benfeitorias no imóvel.
Dizem que “a posse da Apelada caracteriza-se como
verdadeiro esbulho possessório, uma vez que se encontra inadimplente
e regularmente constituída em mora” (fls. 614), e que o possuidor
de má-fé não tem direito à indenização por benfeitorias
realizadas.
Caso seja mantida a condenação, defendem que
o valor da indenização por benfeitorias não pode ser acrescido
de correção monetária e juros de mora, pois elas foram
realizadas há mais de 2 anos e já sofreram depreciação, devendo
ser admitida a deflação de 10% do valor total por ano.
Afirmam que os juros de mora sobre os valores
a ser restituídos aos apelados devem incidir apenas a partir do
trânsito em julgado da sentença, e não desde a sua prolação.

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Apontam que a Lei dos Distratos (Lei no
13.786/18) admite a perda de 25% dos valores pagos pelo
adquirente ou 50% dos valores pagos em caso de patrimônio de
afetação, percentuais que devem ser aplicados à espécie, por
refletiram “a vontade do legislador” (fls. 629) e a situação atual do
mercado imobiliário, além de não serem contrários às regras do
CDC, que somente obsta a perda integral dos valores pegos pelo
consumidor.
Requerem que sejam fixados honorários em
favor de seus patronos, uma vez que o art. 85, § 14, do CPC veda
a compensação de honorários em caso de sucumbência recíproca.
Tempestivo,
o
recurso
foi
regularmente
processado, recolhido o preparo (fls. 680/681).
Contrarrazões pelos autores (fls. 684/700).
É o relatório.
1 PERCENTUAL DE RETENÇÃO
Quanto
ao
percentual
de
retenção,
para
compensar os gastos da vendedora com o negócio, os Tribunais,
inclusive essa Colenda Câmara, vêm aplicando percentuais de
retenção sobre as parcelas pagas que variam entre 10 (dez)1 e 20
1 Nesse sentido: STJ, RCDESP no AREsp 208.018/SP, Rel. Ministro SIDNEI BENETI,
TERCEIRA TURMA, julgado em 16/10/2012, DJe 05/11/2012; TJSP, Ap. 9134518-
90.2008.8.26.0000, 7a Câm. de Dir. Privado, Rel. Des. Miguel Brandi, j. 24/10/2012; TJSP, Ap.
0041782-19.2008.8.26.0224, 7a Câm. de Dir. Privado, Rel. Des. Elcio Trujillo, j. 19/10/2011;
TJSP, Ap. 0024588-21.2003.8.26.0114, 7a Câm. de Dir. Privado, Rel. Des. Mendes Pereira, j.
06/03/2013

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(vinte)2 por cento, de acordo com o caso, já considerando
despesas
com
a
venda,
administração,
multa
por
inadimplemento, etc., entendendo-se retenções em percentuais
maiores, salvo a comprovação de danos excepcionais, abusiva.
PROMESSA DE COMPRA E VENDA. Extinção do
contrato. Comprador inadimplente.
- A orientação que terminou prevalecendo na Segunda
Seção, depois de inicial controvérsia, é no sentido de
que o promissário comprador que se torna inadimplente
em razão da insuportabilidade do contrato assim como
pretendido executar pela promitente vendedora tem o
direito de promover a extinção da avença e de receber a
restituição de parte substancial do que pagou, retendo a
construtora uma parcela a título de indenização pelo
rompimento do contrato.
- Essa quantia a ficar retida varia de caso para caso;
ordinariamente tem sido estipulada entre 10% e 20%,
para
cobertura
das
despesas
com
publicidade
e
corretagem, podendo ser majorada quando o imóvel vem
a ser ocupado pelo comprador. Não há razão para que
tudo ou quase tudo do que foi pago fique com a
vendedora, uma vez que por força do desfazimento do
negócio ela fica com o imóvel, normalmente valorizado,
construído também com o aporte do comprador.
- Precedente.
- Recurso conhecido e provido em parte.
(STJ, REsp 476775/MG, Rel. Ministro RUY ROSADO
DE
AGUIAR,
QUARTA
TURMA,
julgado
em
20/05/2003, DJ 04/08/2003, p. 317 g.n.)
In casu, embora os apelados tenham dado causa
à rescisão do contrato, eles efetuaram o pagamento de quantia
2 Nesse sentido: STJ, REsp 114.071/DF, Rel. Ministro CESAR ASFOR ROCHA, QUARTA
TURMA, julgado em 11/05/1999, DJ 21/06/1999, p. 158; STJ, REsp 257.582/PR, Rel.
Ministro RUY ROSADO DE AGUIAR, QUARTA TURMA, julgado em 22/08/2000, DJ
16/10/2000, p. 315; TJSP, Ap. 0009023-70.2006.8.26.0224, 7a Câm. de Dir. Privado, Rel. Des.
Miguel Brandi, j. 19/02/2014; TJSP, Ap. 9067821-53.2009.8.26.0000, 7a Câm. de Dir. Privado,
Rel. Des. Ramon Mateo Júnior, j. 19/02/2014; TJSP, Ap. 0108524-10.2008.8.26.0100, 10a Câm.
de Dir. Privado, Rel. Des. Roberto Maia, j. 11/02/2014;

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expressiva (R$ 100.351,94 fls. 282), mostrando-se prudente e
adequado que lhes seja restituído o percentual de 90% dos
valores pagos.
Afasta-se a incidência das cláusulas contratuais
que disponham o contrário, para que a devolução ocorra da
maneira ora estabelecida, como forma de alcançar o equilíbrio
entre as partes.
Outrossim, as apelantes não demonstraram
gastos que justifiquem a retenção de percentual mais expressivo
das quantias pagas, sendo adequado o percentual de 10% dos
valores pagos fixados na r. sentença. Também não se deve
esquecer que a unidade será novamente comercializada pelo
preço atualizado de mercado.
Por fim, observe-se ainda que o art. 67-A da lei
no 4.591/64, cujos caput, inciso II e § 5o estipulam que a cláusula
penal não pode ser superior 25% ou 50% dos valores pagos pelo
adquirente, além de não afastar tal entendimento, por trazer
apenas os percentuais máximos e não mínimos de retenção,
foi incluído pela lei no 13.786/18, que entrou em vigor em
27/12/2018, ao passo que o contrato em comento foi celebrado
em 04/02/2015 e a presente ação foi ajuizada em 07/12/2018,
antes, portanto, da vigência da referida lei, cujas disposições não
se aplicam à relação existente entre as partes, em atenção ao
princípio da irretroatividade.
No que se refere aos juros de mora, no caso de
rescisão contratual motivada por inadimplência e/ou a pedido
dos compradores, estes devem incidir somente a partir do
trânsito em julgado e não desde a citação, como constou da r.

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sentença -, pois, antes disso, não há que se falar em mora da
vendedora.
Assim entendeu a Ministra MARIA ISABEL
GALLOTTI, do Superior Tribunal de Justiça, na apreciação do
agravo em Recurso Especial no 842.654/SP:
“Nesse contexto, não há que se falar em mora da
vendedora, ora agravante. As parcelas pagas pelos
compradores, que foi condenada a devolver - com
desconto de 20% - não pode, portanto, ser acrescida de
juros de mora a partir da citação. Devolvem-se as
parcelas pagas, em razão do fim do contrato por culpa
dos agravados, mas mora só vai eventualmente existir a
partir do trânsito em julgado. (...) Somente a partir do
trânsito em julgado da decisão, portanto, é que
poderiam incidir os juros de mora. Antes disso, não há
que se falar em mora do vendedor se a rescisão do
contrato se deu por culpa do comprador.”
2 INDENIZAÇÃO POR OCUPAÇÃO INDEVIDA
O montante pretendido pelas apelantes a título
de indenização pelo período de ocupação indevida do imóvel
pelos apelados (10% do valor do contrato por ano, ou seja,
aproximadamente 0,8% do valor do contrato por mês) mostra-se
excessivo, devendo ser mantido o percentual de 0,5% sobre o
preço do imóvel por mês de ocupação indevida. Esse percentual,
segundo entendimento desta C. Câmara, é o que melhor reflete a
realidade
do
mercado
imobiliário,
sendo
razoável
para
compensar as apelantes pela indisponibilidade do bem durante o
período de ocupação do imóvel pelos apelados sem a devida
contraprestação.
Também não prospera o inconformismo das
apelantes contra o termo inicial da indenização devida a esse
título pelos adquirentes, que é mesmo devida somente a partir

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do inadimplemento dos adquirentes, ou seja, a partir de quando
eles passaram a ocupar o imóvel sem pagar as contraprestações
devidas às apelantes, e não desde que eles foram imitidos na sua
posse, como pretendem as apelantes.
Por outro lado, não se justifica o inconformismo
contra o termo final da obrigação, eis que a sentença já
determinou o pagamento “até a efetiva devolução das chaves”, o
que ocorreu em junho de 2019, mesmo termo final apontado
pelas apelantes em suas razoes recursais e contra o que não se
insurgiram os autores-reconvindos.
3 INDENIZAÇÃO POR BENFEITORIAS
Os apelados, por serem possuidores da boa-fé,
realmente fazem jus à indenização pelas benfeitorias necessárias
e úteis introduzidas no imóvel, conforme o art. 1.219 do Código
Civil:
“Art. 1.219. O possuidor de boa-fé tem direito à
indenização das benfeitorias necessárias e úteis, bem
como, quanto às voluptuárias, se não lhe forem pagas, a
levantá-las, quando o puder sem detrimento da coisa, e
poderá exercer o direito de retenção pelo valor das
benfeitorias necessárias e úteis”.
Ademais,
as
fotografias
de
fls.
114/139
evidenciam
as
benfeitorias
introduzidas
no
imóvel
pelos
apelados, com a instalação de pisos em todos os cômodos e de
azulejos e armário na cozinha.
Entretanto,
assiste
razão aos
apelantes ao
apontar a ausência de demonstração inequívoca dos valores
efetivamente despendidos pelos apelados com a realização de
benfeitorias no imóvel em comento. Isso porque, conquanto eles

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apontem haver despendido a quantia de R$ 8.615,00, vieram aos
autos apenas recibo de balcão de mármore no valor de R$
2.500,00 (fls. 140), e extrato da conta corrente dos apelados do
qual constam transferências a Erika Antunes Asseiro no valor
total de R$ 3.350,00 e compra na loja Castor Center no valor de
R$ 265,60 (fls. 141/143), sem, contudo, qualquer especificação
dos serviços prestados e/ou dos produtos adquiridos.
Assim, à míngua de comprovação do valor das
benfeitorias introduzidas no imóvel pelos apelados e para que
não haja enriquecimento sem causa de nenhuma das partes, o
valor da indenização a eles devida deverá ser apurado em fase
de liquidação de sentença.
Ademais, naturalmente a perícia considerará a
depreciação natural do imóvel em decorrência do período de
ocupação dos apelados, como mencionado pelas apelantes.
4 SUCUMBÊNCIA
Assiste
razão
às
apelantes
no
tocante
à
necessidade de que sejam arbitrados honorários advocatícios em
favor do patrono da corré-reconvinte VCI CONSTRUTORA E
INCORPORADORA LTDA, em razão do parcial acolhimento do
pedido reconvencional, uma vez que o art. 85, § 14, do CPC veda
a compensação de honorários entres as partes em caso de
sucumbência recíproca.
Observe-se
que
a
r.
sentença
já
arbitrou
honorários
em
favor
da
corré-reconvinte
VEGUS
DESENVOLVIMENTO E PARTICIPAÇÕES LTDA. (fls. 584) e as
partes não se insurgiram especificamente contra o montante

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arbitrado (R$ 500,00).
Assim sendo, tendo em vista que os autores-
reconvindos foram parcialmente sucumbentes na reconvenção,
condeno-os ao pagamento de honorários advocatícios em favor
da corré-reconvinte VCI CONSTRUTORA E INCORPORADORA
LTDA. no importe de 15% do valor da condenação a eles
imposta, já considerada a majoração decorrente da interposição
de recurso, observada a gratuidade da justiça a eles concedida
pela r. decisão de fls. 210/211.
Deixo,
contudo,
de
arbitrar
honorários
advocatícios em favor do patrono dos autores-reconvindos, eis
que eles não se insurgiram contra a compensação de honorários
determinada pela r. sentença, sob pena de reformatio in pejus.
5 DISPOSITIVO
Ante o exposto, pelo meu voto, dá-se parcial
provimento ao recurso, para: i) determinar que os juros de mora
sobre os valores a serem restituídos aos autores-reconvindos
incidam a partir do trânsito em julgado; ii) determinar que o
valor da indenização devida aos autores deverá ser apurado em
fase de liquidação de sentença.; e iii) condenar os autores-
reconvindos ao pagamento de honorários em favor da corré-
reconvinte VCI CONSTRUTORA E INCORPORADORA LTDA no
importe de 15% do valor da condenação a eles imposta, já
considerada a majoração decorrente da interposição de recurso,
observada a gratuidade da justiça a eles concedida.
MARY GRÜN

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Relatora