Tribunal: TJSP
Processo: 1029526-49.2019.8.26.0577
Classe: Apelação Cível / Promessa de Compra e Venda
Órgão julgador: Mourão Neto
Órgão colegiado: 19a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-04-23
Data de publicação: 2020-04-23

Ementa:
Consumidor e processual. Compromisso de compra e venda de imóvel. Ação de cobrança de multa contratual por atraso na entrega do loteamento julgada procedente. Pretensão das demandadas à reforma integral ou parcial.
Sendo incontroverso o atraso na entrega do loteamento, mesmo computado o prazo de tolerância de 6 (seis) meses, devida a multa contratual, correspondente a 10% (dez por cento) do

Ementa:
Consumidor e processual. Compromisso de compra e venda de imóvel. Ação de cobrança de multa contratual por atraso na entrega do loteamento julgada procedente. Pretensão das demandadas à reforma integral ou parcial.
Sendo incontroverso o atraso na entrega do loteamento, mesmo computado o prazo de tolerância de 6 (seis) meses, devida a multa contratual, correspondente a 10% (dez por cento) do valor atualizado do preço de aquisição do lote, não tendo relevo a alegação das promitentes vendedoras no sentido de que o atraso decorreu da demora injustificada da municipalidade, na emissão do termo de recebimento definitivo de obras de infraestrutura.
Juros de mora que têm como termo inicial a data da citação, nos termos do artigo 405 do Código Civil. Precedentes deste E. Tribunal de Justiça.
RECURSO DESPROVIDO.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2020.0000281532
ACÓRDÃO
Vistos,
relatados
e
discutidos
estes
autos
de
Apelação
Cível
no
1029526-49.2019.8.26.0577, da Comarca de São José dos Campos, em que são apelantes
MMV INCORPORAÇÕES LTDA e ALPHAVILLE SAO JOSE DOS CAMPOS
EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA, são apelados TALES GERALDO
ZORDAN RAMOS e VIVIANE MARIA DA SILVA ZORDAN.
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 19a Câmara de Direito Privado
do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Negaram provimento ao
recurso. V. U., de conformidade com o voto do relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores RICARDO PESSOA DE
MELLO BELLI (Presidente sem voto), DANIELA MENEGATTI MILANO E JOÃO
CAMILLO DE ALMEIDA PRADO COSTA.
São Paulo, 23 de abril de 2020.
MOURÃO NETO
Relator
Assinatura Eletrônica

PODER JUDICIÁRIO
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Apelação Cível no 1029526-49.2019.8.26.0577 -Voto no 20.328
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Apelação n. 1029526-49.2019.8.26.0577
Voto n. 20.328
Comarca:
São José dos Campos (1a Vara Cível)
Apelante:
MMV Incorporações Ltda. e Alphaville São José dos
Campos Empreendimentos Imobiliários Ltda.
Apelados:
Tales Geraldo Zordan Ramos e Viviane Maria da Silva
Zordan
MM. Juiz:
João José Custódio da Silva
Consumidor e processual. Compromisso de compra e
venda de imóvel. Ação de cobrança de multa contratual
por atraso na entrega do loteamento julgada procedente.
Pretensão das demandadas à reforma integral ou parcial.
Sendo incontroverso o atraso na entrega do loteamento,
mesmo computado o prazo de tolerância de 6 (seis)
meses, devida a multa contratual, correspondente a 10%
(dez por cento) do valor atualizado do preço de aquisição
do lote, não tendo relevo a alegação das promitentes
vendedoras no sentido de que o atraso decorreu da
demora injustificada da municipalidade, na emissão do
termo
de
recebimento
definitivo
de
obras
de
infraestrutura.
Juros de mora que têm como termo inicial a data da
citação, nos termos do artigo 405 do Código Civil.
Precedentes deste E. Tribunal de Justiça.
RECURSO DESPROVIDO.
I Relatório.
Conforme a petição inicial (fls. 1/9) e os documentos que a
instruíram (fls. 10/53), em 31 de janeiro de 2013 Tales Geraldo Zordan Ramos e
Viviane Maria da Silva Zordan, como promitentes compradores, e MMV
Incorporadora Ltda. e Alphaville São José dos Campos Empreendimentos
Imobiliários Ltda., como promitentes vendedoras, celebraram instrumento

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particular de promessa de venda e compra, tendo por objeto o Lote n. 24, do
Loteamento Alphaville São José dos Campos.
O preço foi ajustado em R$ 508.816,36 (quinhentos e oito
mil, oitocentos e dezesseis reais e trinta e seis centavos), que seria quitado
mediante sinal (R$ 5.596,06), 3 (três) parcelas entre 25 de março e 25 de maio de
2013 (R$ 1.963,00, R$ 2.278,62 e R$ 2.278,65, respectivamente), 120 (cento e
vinte) parcelas mensais e consecutivas, com vencimento a partir de 25 de junho
de 2013 (R$ 3.410,00) e 10 (dez) parcelas anuais e sucessiva, estas com início em
25 de fevereiro de 2014 (R$ 15.950,00).
Ocorreu, todavia, que as promitentes vendedoras não
cumpriram o prazo para entrega do loteamento, previsto para 24 (vinte e quatro
meses), contados do licenciamento para o início das obras, expedido em 22 de
agosto de 2011, prevendo o contrato tolerância de até 6 (seis) meses ou
antecipação a qualquer tempo. Destarte, o termo seria em 22 de fevereiro de
2014, mas a entrega se deu apenas em 19 de dezembro de 2014.
Com base nesses fatos, os promitentes compradores
instauraram esta demanda em 30 de outubro de 2019, postulando a condenação
das promitentes vendedoras ao pagamento da “multa prevista na CLÁUSULA
17 do “Instrumento Particular de Promessa de Compra e Venda” firmado
entre as partes, equivalente a 10% (dez por cento) do valor atualizado do preço de aquisição do
lote, que, devidamente atualizado pelos índices da Tabela Prática do TJSP até Outubro de
2019, monta em R$ 83.690,43” (destaques no original).
As rés ofereceram contestação (fls. 64/80), acompanhada de
documentos (fls. 81/152), aventando em preliminar a ocorrência da prescrição,
invocando para tanto o artigo 206, § 3o, inciso IV, do Código Civil. Cuidando do
mérito da causa, requereram a improcedência da demanda, discorrendo sobre (i)
o princípio que proíbe o venire contra factum proprium, (ii) ausência de culpa da ré

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quanto ao alegado atraso na conclusão das obras, decorrente da não expedição
do termo de verificação e recebimento de obras pela Prefeitura Municipal, (iii) a
legalidade do prazo de tolerância de 6 (seis) meses e (iv) a inversão da multa
contratual, diante da impossibilidade de o Poder Judiciário intervir em contrato
particular para criar obrigações a qualquer das partes. Defenderam, por fim, a
não inversão do ônus da prova.
Colhida a réplica (fls. 156/161), veio a lume a sentença
vergastada, proferida na forma do artigo 355, inciso I, do Código de Processo
Civil, que rejeitou a tese de prescrição e julgou a ação procedente, “para condenar
as requeridas, solidariamente, à pagar ao autor a multa prevista na cláusula 17 do contrato,
qual seja, 10% do preço atualizado do imóvel, com correção do ajuizamento e acrescido de juros
de mora de 1% ao mês a contar da citação”. Os ônus da sucumbência foram
imputados às demandadas, arbitrando-se os honorários sucumbenciais em 10%
(dez por cento) do valor da condenação (fls. 162/164).
Inconformado com a solução conferida à lide, as rés
interpuseram este recurso, postulando ou a reforma integral da sentença, para
que a ação seja julgada procedente, ou sua reforma parcial, no tocante ao termo
inicial dos juros de mora (fls. 169/179).
Contrarrazões a fls. 185/189, pugnando pela manutenção da
sentença hostilizada.
II Fundamentação.
O recurso pode ser conhecido, uma vez que preenche os
pressupostos de admissibilidade, não comportando, todavia, provimento.
Os fatos que motivaram esta demanda são incontroversos: (i)
as partes celebraram em 31 de janeiro de 2013 instrumento particular de compra

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e venda de lote situado no Alphaville de São José dos Campos; (ii) o loteamento
devia ser entregue no prazo de 24 (vinte e quatro meses), contados do
licenciamento para o início das obras, expedido em 22 de agosto de 2011,
prevendo o contrato tolerância de até 6 (seis) meses ou antecipação a qualquer
tempo; (iii) aludido prazo, já computado o tempo de tolerância, expirou em 22
de fevereiro de 2014, enquanto a entrega do loteamento apenas ocorreu no dia
19 de dezembro de 2014.
Nesse contexto, é mesmo devida a multa contratual prevista
na cláusula dezessete (17), correspondente a 10% (dez por cento) do valor
atualizado do preço de aquisição do lote, não tendo relevo a alegação das
apelantes no sentido de que o atraso decorreu da “demora injustificada dos
órgãos públicos competentes do Município de São José dos Campos, na
emissão dos documentos de conclusão das obras de infraestrutura do
empreendimento” (fls. 71, negrito no original).
Observe-se que essa alegação sequer pode ser tida como
comprovada, uma vez que não há documento que demonstre em que data as
promitentes vendedoras requereram à municipalidade a expedição do termo de
recebimento definitivo de obras de infraestrutura, anotando-se que o
documento de fls. 44/45, informando que “o Termo de Verificação e Conclusão das
Obras está em tramitação”, leva a data de 19 de março de 2014, portanto, quando
já expirado o prazo de entrega.
Corroborando a sentença hostilizada, confiram-se os
seguintes julgados deste E. Tribunal de Justiça, mutatis mutandis:
Compromisso de compra e venda
Cobrança de multa
contratual e indenização de lucros cessantes - Atraso na conclusão
das obras de infraestrutura do empreendimento Incidência da
cláusula contratual que prevê multa convencional para o caso de
descumprimento do pacto Juros moratórios a contar da citação
Sentença mantida Recurso não provido. (1a Câmara de Direito

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Privado Apelação n. 1026610-13.2017.26.0577 Relator Augusto
Rezende Acórdão de 27 de novembro de 2019, publicado no DJE de
4 de dezembro de 2019, grifou-se).
COMPRA E VENDA DE IMÓVEL EM CONSTRUÇÃO. ATRASO NA
ENTREGA DO IMÓVEL. Obras de infraestrutura não concluídas no
prazo contratual de 24 (vinte e quatro meses). Prescrição.
Entendimento do STJ quanto ao prazo prescricional decenal, para a
responsabilidade civil contratual (art. 205, CC). Prescrição não
configurada. Alegações de entraves administrativos (Súmula no 161
deste Tribunal). Termo final da mora que se dá somente com a
efetiva disponibilização do imóvel, e não com a simples emissão do
"habite-se" ou "alvará de ocupação", quando não coincidir com a
entrega das chaves (Súmula no 160 deste Tribunal). CLÁUSULA
PENAL. Multa contratual prevista que deve ser aplicada ante a
mora da ré. IPTU. Abusividade de transferência desse custo ao
consumidor antes da imissão na posse. Sentença mantida. Negado
provimento ao recurso. (3a Câmara de Direito Privado Apelação n.
1030697-12.2017.8.26.0577
Relator Nilton Santos Oliveira

Acórdão de 4 de julho de 2019, publicado no DJE de 11 de julho de
2019, sem grifos no original).
APELAÇÃO. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL. LOTEAMENTO.
Sentença de procedência, com a rescisão do contrato e condenação
da ré a restituição de todos os valores pagos e multa contratual de
10%. Insurgência pelas rés. Descabimento - ATRASO VERIFICADO.
Prazo constante no contrato para entrega da obra que não foi
observado, mesmo com cômputo do prazo adicional. Justificativas
que não se mostram aptas a afastar a mora das rés, na medida em
que entraves administrativos são próprios ao desenvolvimento do
empreendimento, aceitos como fortuito interno, sem aptidão para
afastar sua responsabilidade. Aplicação da Súmula no 161 do TJSP.
Culpa das rés pela rescisão corretamente reconhecida, que
determina integral restituição dos valores pagos, sem possibilidade
de retenção de valores. Súmula 543 do STJ. Restituição que alcança
todos os valores pagos, mesmo que a terceiros, como é o caso das
despesas como intermediação, como forma de recomposição das
partes ao estado antecedente à contratação. MULTA CONTRATUAL
DEVIDA. Cláusula penal de pré fixação de danos, que incide pela
simples ocorrência da situação nela especificada, dispensando
prova de prejuízos ou possibilidade de alteração dos valores
estabelecidos por força de livre manifestação de vontade das
partes. Sentença mantida. RECURSO NÃO PROVIDO. (9a Câmara de
Direito Privado Apelação n. 1025951-09.2014.8.26.0577 Relatora
Mariella Ferraz de Arruda Pollice Nogueira Acórdão de 16 de abril

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de de 2019, publicado no DJE de 24 de abril de 2019, sem grifos no
original).
Ação de cobrança de multa contratual sociedade em conta
de participação para implantação de loteamento urbano ação
julgada procedente preliminar de nulidade da sentença rejeitada
atraso na entrega tanto das obras de infraestrutura quanto
complementares do empreendimento, ainda que considerado o
prazo de prorrogação previsto no contrato, de seis meses multa
contratual devida sentença mantida apelação não provida, com
observação (art. 85, § 11, CPC 2015). (33a Câmara de Direito Privado
Apelação n. 1028372-35.2015.8.26.0577 Relator Eros Piceli
Acórdão de 22 de outubro de 2019, publicado no DJE de 25 de
outubro de 2019, sem grifo no original).
Também não assiste razão à apelante quando se insurge
contra o termo inicial dos juros de mora (data da citação), sustentando que
deveria ser a data do trânsito em julgado da sentença.
Os precedentes invocados pelas apelantes se referem a
hipótese diversa, a saber, de “resolução contratual do compromisso de compra e venda por
desistência dos adquirentes, em que postulada, pelos autores, a restituição das parcelas pagas de
forma diversa da cláusula penal convencionada”.
No caso concreto, a multa incide a partir da citação, por força
do artigo 405 do Código Civil: “contam-se os juros de mora desde a citação inicial”,
como se colhe destes arestos desta C. Corte Estadual: (a) 1a Câmara de Direito
Privado Apelação n. 1026610-13.2017.26.0577 Relator Augusto Rezende
Acórdão de 27 de novembro de 2019, publicado no DJE de 4 de dezembro de
2019; (b) 6a Câmara de Direito Privado Apelação n. 1000157-44.2018.26.0577
Relator Rodolfo Pelizari Acórdão de 11 de dezembro de 2019, publicado no
DJE de 18 de dezembro de 2019; (c) 7a Câmara de Direito Privado Apelação
n. 1023786-81.2017.26.0577 Relatora Mary Grün Acórdão de 22 de
novembro de 2019, publicado no DJE de 27 de novembro de 2019; e (d) 10a

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Apelação Cível no 1029526-49.2019.8.26.0577 -Voto no 20.328
8
Câmara de Direito Privado Apelação n. 1002980-59.2016.26.0577 Relatora
Sílvia Maria Facchina Esposito Martinez Acórdão de 12 de dezembro de 2017,
publicado no DJE de 23 de janeiro de 2018.
Por força do § 11, do artigo 85, do Código de Processo Civil,
a verba honorária devida pelas apeladas em favor dos advogados do apelante
fica majorada para 12% (doze por cento) do valor atualizado da condenação.
III Conclusão.
Diante do exposto, nega-se provimento ao recurso, nos
termos da fundamentação supra.
MOURÃO NETO
Relator
(assinatura eletrônica)