Tribunal: TJSP
Processo: 1021194-54.2017.8.26.0451
Classe: Apelação Cível / Promessa de Compra e Venda
Órgão julgador: Ana Maria Baldy
Órgão colegiado: 6a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-02-05
Data de publicação: 2020-02-05

Ementa:
COMPRA E VENDA. ATRASO NA ENTREGA DAS OBRAS. Lucros cessantes e danos morais. Sentença que reconheceu a prescrição trienal da pretensão autoral. Recurso do autor. Inocorrência da prescrição. Pedido que está fundado em descumprimento contratual. Prazo prescricional decenal, nos termos do artigo 205 do Código Civil. Precedentes desta Corte e do STJ. Sentença reformada.

Atraso na entrega da obra.

Ementa:
COMPRA E VENDA. ATRASO NA ENTREGA DAS OBRAS. Lucros cessantes e danos morais. Sentença que reconheceu a prescrição trienal da pretensão autoral. Recurso do autor. Inocorrência da prescrição. Pedido que está fundado em descumprimento contratual. Prazo prescricional decenal, nos termos do artigo 205 do Código Civil. Precedentes desta Corte e do STJ. Sentença reformada.

Atraso na entrega da obra. Precedente do STJ REsp n° 1.729.593/SP em recursos repetitivos. Decisão vinculante (art. 1.040, III, do CPC/2015). Abusividade da cláusula que vincula o prazo a para a entrega das obras à concessão do financiamento bancário. Cláusula que estabelece dois prazos para a entrega da obra, dezembro/2011 ou 25 meses da assinatura do contrato de financiamento. Prevalência do prazo certo fixado. Validade do prazo de tolerância de 180 dias para finalização do empreendimento. Súmula 164 deste E. Tribunal de Justiça. Atraso verificado.

INDENIZAÇÃO POR LUCROS CESSANTES. Cabimento. Descumprido o prazo para a conclusão da obra é viável a condenação por lucros cessantes, diante da presunção de prejuízo do adquirente, independentemente da finalidade do negócio ou de qualquer prova. Percentual de 0,5% do valor do contrato corretamente arbitrado. Precedentes jurisprudenciais.

DANO MORAL. Inocorrência. A reparação pretendida pressupõe ofensa aos direitos da personalidade, ou sofrimento intenso e profundo, de modo que o mero dissabor experimentado com o inadimplemento contratual, só por si, não acarreta o dano moral. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.

Inteiro teor:
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Registro: 2020.0000065059
ACÓRDÃO
Vistos,
relatados
e
discutidos
estes
autos
de
Apelação
Cível
no
1021194-54.2017.8.26.0451, da Comarca de Piracicaba, em que é apelante GUSTAVO
FERNANDO STORER (JUSTIÇA GRATUITA), é apelado PALAZZO DI SPAGNA
INCORPORAÇÕES SPE LTDA.
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 6a Câmara de Direito Privado do
Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Deram provimento em parte ao
recurso. V. U., de conformidade com o voto do relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores PAULO ALCIDES
(Presidente) e VITO GUGLIELMI.
São Paulo, 5 de fevereiro de 2020.
ANA MARIA BALDY
Relatora
Assinatura Eletrônica

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Apelação Cível no 1021194-54.2017.8.26.0451 -Voto no 07398
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Apelação Cível no 1021194-54.2017.8.26.0451
Apelante
: Gustavo Fernando Storer (Justiça Gratuita)
Advogado
: Guilherme Mendonça Mendes de Oliveira (Fls: 12)
Apelado
: Palazzo Di Spagna Incorporações SPE Ltda
Advogados
: André Jacques Luciano Uchoa Costa (Fls: 77) e outro
Comarca: Piracicaba
Voto no 07398
bsa
COMPRA E VENDA. ATRASO NA ENTREGA DAS OBRAS.
Lucros cessantes e danos morais. Sentença que reconheceu a
prescrição trienal da pretensão autoral. Recurso do autor. Inocorrência
da prescrição. Pedido que está fundado em descumprimento
contratual. Prazo prescricional decenal, nos termos do artigo 205 do
Código Civil. Precedentes desta Corte e do STJ. Sentença reformada.
Atraso na entrega da obra. Precedente do STJ REsp n° 1.729.593/SP
em recursos repetitivos. Decisão vinculante (art. 1.040, III, do
CPC/2015). Abusividade da cláusula que vincula o prazo a para a
entrega das obras à concessão do financiamento bancário. Cláusula
que estabelece dois prazos para a entrega da obra, dezembro/2011 ou
25 meses da assinatura do contrato de financiamento. Prevalência do
prazo certo fixado. Validade do prazo de tolerância de 180 dias para
finalização do empreendimento. Súmula 164 deste E. Tribunal de
Justiça. Atraso verificado.
INDENIZAÇÃO
POR
LUCROS
CESSANTES.
Cabimento.
Descumprido o prazo para a conclusão da obra é viável a condenação
por lucros cessantes, diante da presunção de prejuízo do adquirente,
independentemente da finalidade do negócio ou de qualquer prova.
Percentual de 0,5% do valor do contrato corretamente arbitrado.
Precedentes jurisprudenciais.
DANO MORAL. Inocorrência. A reparação pretendida pressupõe
ofensa aos direitos da personalidade, ou sofrimento intenso e
profundo, de modo que o mero dissabor experimentado com o
inadimplemento contratual, só por si, não acarreta o dano moral.
RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.
Trata-se de ação de indenização por danos materiais e morais
que Gustavo Fernando Storer move contra Palazzo di Spagna Incorporações SPE Ltda. Aduz
o autor que em 05/09/2009 celebrou com a ré contrato de promessa compra e venda da

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unidade 402, bloco 43, Palazzo di Spagna, Piracicaba/SP. Afirma que a entrega das obras foi
prometida para dezembro/2011, todavia as chaves foram entregues apenas em agosto/2012.
Afirma que diante de tal atraso, sofreu diversos prejuízos de ordem material e moral. Diante
de tais fatos, propôs a presente demanda visando a condenação da ré ao pagamento de lucros
cessantes e danos morais.
Contestação, fls. 58/69.
Réplica, fls. 122/128.
Adveio a r. sentença que, reconhecendo a prescrição da
pretensão do autor, julgou extinto o processo, nos termos do art. 487, II, do CPC. Por fim,
condenou o autor a arcar com as custas, despesas processuais e honorários advocatícios
fixados em 15% do valor da causa, ressalvada a isenção da gratuidade.
Inconformado, apela o autor, objetivando, em síntese, o reexame
e a reversão do julgado, com fundamento na inocorrência da prescrição, sendo decenal o prazo
aplicado no caso em comento, devendo a r. sentença ser afastada e a ação julgada procedente,
ante o atraso na entrega das chaves demonstrado.
Contrarrazões, fls. 155/166.
É o relatório.
Respeitado o entendimento do d. Magistrado a quo, o recurso
comporta provimento e a reforma da r. sentença é de rigor.
A pretensão autoral de indenização por danos materiais e morais
está fundada em descumprimento do prazo de entrega das obras previsto em contrato. Assim,
para o caso de pretensões fundadas em descumprimento de obrigações e deveres contratuais,
incide o prazo decenal, previsto no artigo 205 do Código Civil.

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Nesse sentido o entendimento do C. Superior Tribunal de
Justiça:
AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. PROMESSA
DE COMPRA E VENDA. ATRASO NA ENTREGA DO BEM IMÓVEL NA
DATA PACTUADA. LUCROS CESSANTES. CABIMENTO. ART. 535 DO
CPC. AUSÊNCIA DE OMISSÕES. PREQUESTIONAMENTO. REEXAME
DE PROVAS E DE CLÁUSULAS CONTRATUAIS. SÚMULAS 5 E 7 DO
STJ. PRESCRIÇÃO. PRESCRIÇÃO DECENAL. AGRAVO INTERNO NÃO
PROVIDO. [...] 4. Incidência do prazo prescricional decenal (art. 205 do
Código Civil), porquanto a pretensão deriva do não cumprimento de
obrigação e deveres constantes do contrato. 5. A jurisprudência do STJ está
sedimentada no sentido de que a inexecução do contrato de promessa de
compra e venda, consubstanciada na ausência de entrega do imóvel na data
acordada, acarreta, além de dano emergente, figurado nos valores das
parcelas pagas pelo promitente-comprador e lucros cessantes. 6. Agravo
interno não provido.(STJ. AgInt no AREsp 1296944 SP/0119849-7. 4a
Turma. Min. Luis Felipe Salomão. J. 18.09.2018. DJe 21.09.2018) - grifei.
PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO REGIMENTAL NO AGRAVO DE
INSTRUMENTO. AÇÃO COM FUNDAMENTO EM DIREITO DE
NATUREZA PESSOAL. PRESCRIÇÃO DECENAL. DECISÃO MANTIDA. 1-
Aplica-se o prazo de prescrição decenal (art. 205 do CC/2002) quando o
pedido de reparação civil tem por fundamento contrato celebrado entre as
partes. 2- O prazo prescricional previsto no art. 206, parágrafo 3o, V, do
Código Civil de 2002 incide apenas nos casos de responsabilidade civil
extracontratual. 3- Agravo regimental a que se nega provimento” (AgRg no
Ag 14018663/PR, Rel. Ministro Antonio Carlos Ferreira, Quarta Turma, j.
12.11.2013) - grifei.
Dessa forma, considerando que as partes celebraram contrato de
compra e venda em 05/09/2009; que o suposto inadimplemento da vendedora teria ocorrido
em dezembro/2011 e que a presente demanda foi ajuizada em dezembro/2017, não há que se
falar em prescrição da pretensão autoral.
Este E. Tribunal também tem entendido em casos análogos que
o prazo prescricional aplicável é o decenal:
VENDA E COMPRA DE IMÓVEL. AÇÃO DE INDENIZAÇÃO POR DANOS
MATERIAIS E MORAIS. Atraso na entrega da obra. Improcedência, nos
termos do artigo 487, II, do CPC/2015. Prescrição. Prazo prescricional
decenal, nos termos do artigo 205 do Código Civil, pois o pedido está
fundado em descumprimento contratual. Sentença anulada. Causa madura
para o julgamento. Inteligência do artigo 1013, §§ 1o e 4o, do CPC/2015.
Ausência de comprovação, por parte dos primeiros compradores do
pagamento das parcelas do preço anterior ao término do prazo de entrega
da obra. Aplicação da exceção do contrato não cumprido. Obrigação
sinalagmática. Necessidade de que a parte esteja em dia com as suas

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obrigações contratuais para que possa exigir o cumprimento da
contraprestação. Novo comprador que adquiriu o imóvel pronto e acabado.
Não demonstrada que a demora de alguns meses na obtenção do
financiamento junto à Caixa Econômica Federal se deu por culpa da
empreendedora. Reconhecida a improcedência do pedido, por outro
fundamento. RECURSO DESPROVIDO.
(TJSP; Apelação Cível 1017902-13.2018.8.26.0100; Relator (a): Paulo
Alcides; Órgão Julgador: 6a Câmara de Direito Privado; Foro Central Cível -
13a Vara Cível; Data do Julgamento: 20/03/2019; Data de Registro:
20/03/2019) grifei.
AÇÃO INDENIZATÓRIA Atraso na entrega de imóvel adquirido pelos
autores Sentença que julgou prontamente o feito extinto com julgamento do
mérito, com base na ocorrência de prescrição Desacerto Inaplicável a
prescrição quinquenal do CDC ou a prescrição trienal do art. 206, § 3o do
Código Civil Prescrição da pretensão à composição de perdas e danos
decorrentes de inadimplemento contratual que se consuma apenas no
prazo de dez anos, contados da violação do direito subjetivo (art. 205 do
Código Civil)
Pretensão ilíquida e fundada em ilícito contratual

Sentença anulada Recurso provido, com retorno dos autos à origem para
regular processamento do feito.
(TJSP; Apelação Cível 1016402-80.2016.8.26.0002; Relator (a): Francisco
Loureiro; Órgão Julgador: 1a Câmara de Direito Privado; Foro Regional II
- Santo Amaro - 6a Vara Cível; Data do Julgamento: 07/11/2016; Data de
Registro: 07/11/2016) grifei.
Dessa forma, a r. sentença não merece prevalecer, cabendo,
neste momento, a análise do mérito, que se encontra maduro para julgamento nesta instância
recursal.
Da análise dos autos, observa-se que o autor assinou com a
requerida um “contrato particular de promessa de compra e venda” (fls. 14/25), o qual dispõe,
em seu Quadro Resumo, a seguinte previsão para a entrega do bem (Item 5 fl. 15): “Entrega:
12/2011 (dezembro de 2012) *O(A) PROMITENTE COMPRADOR(A) declara ter
conhecimento de que a data de entrega de chaves retro mencionada é estimativa e que poderá
variar de acordo com a data de assinatura do contrato de financiamento junto à Caixa
Econômica Federal. Prevalecerá como data de entrega de chaves, para quaisquer fins de
direito, 25 (Vinte e Cinco) meses após a assinatura do referido contrato junto ao agente
financeiro.”
Além disso, estabeleceu-se, ainda, cláusula de tolerância de 180
dias (cláusula 5a - fl. 20).

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Ressalte-se que não há que se falar em qualquer ilegalidade
quanto a cláusula que prevê prazo de tolerância de 180 dias após o término previsto para a
entrega regular da obra, até porque era do conhecimento dos adquirentes, no momento da
celebração do contrato, de modo que não há violação ao Código de Defesa do Consumidor.
Nesse sentido a Súmula no 164 deste E. Tribunal de Justiça: É
valido o prazo de tolerância não superior a cento e oitenta dias, para entrega de imóvel em
construção, estabelecido no compromisso de venda e compra, desde que previsto em cláusula
contratual expressa, clara e inteligível.
Em recente decisão, o C. Tribunal de Justiça firmou
entendimento, em sede de julgamento de recursos repetitivos, no sentido de que os contratos
de compra e venda celebrados sob a égide do Programa Minha Casa Minha Vida devem
estabelecer prazo certo para a entrega do imóvel, não podendo este estar vinculado à
concessão do financiamento ou outro negócio jurídico.
Neste sentido:
1.1. Na aquisição de unidades autônomas em construção, o contrato deverá
estabelecer, de forma clara, expressa e inteligível, o prazo certo para a
entrega do imóvel, o qual não poderá estar vinculado à concessão do
financiamento, ou a nenhum outro negócio jurídico, exceto o acréscimo do
prazo de tolerância (REsp no 1.729.593/SP 2a Seção, Rel. Ministro MARCO
AURÉLIO BELLIZZE, Data do julgamento: 11/09/2019) – grifei.

Assim, a cláusula contratual que prevê a entrega do imóvel para
período a contar da contratação do financiamento é abusiva e ilegal nos termos dos artigos 39,
XII e 51, III e IV do Código de Defesa do Consumidor.
Nestes termos e com base na regra da interpretação mais
favorável ao consumidor, o prazo fixado para a entrega das obras deve ser dezembro/2011,
conforme expresso na cláusula supracitada. E considerando-se a dilação de 180 dias, o prazo
para a entrega esgotou-se em junho/2012.
Assim, tendo sido as chaves entregues aos adquirentes em

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agosto/2012 (fls. 92), verifica-se a ocorrência de atraso na entrega da obra.
E, descumprido o prazo para a conclusão do imóvel objeto do
compromisso de venda e compra, deve a ré responder pelos danos causados ao autor
decorrentes da demora na entrega do imóvel, considerando que era previsível às partes
contratantes que, finalizado o imóvel e entregue ao comprador, este teria a possibilidade
imediata usufruí-lo, enquanto que a falta da entrega do mesmo causa prejuízo ao comprador,
de modo que, este deve ser indenizado.
Nesse
sentido
também
decidiu
o
Recurso
Repetitivo
supracitado:
1.2) o atraso da entrega do imóvel objeto de compromisso de compra e
venda gera, para o promitente vendedor, a obrigação de indenizar o
adquirente pela privação injusta do uso do bem, na forma de valor locatício,
que pode ser calculado em percentual sobre o valor atualizado do contrato
ou de mercado, correspondente ao que este deixou de receber, ou teve de
pagar para fazer uso de imóvel semelhante, com termo final na data da
disponibilização da posse direta da unidade autônoma já regularizada.
No que concerne ao 'quantum', como bem observou o I.
Desembargador Francisco Loureiro, no voto proferido no julgamento da Apelação no
4032532-54.2013.8.26.0114, realizado em 22/02/2017 pela 1a Câmara de Direito Privado:
“O valor de mercado do imóvel corresponde, grosso modo, àquele que as
partes ajustaram para a promessa de venda e compra, não ao valor venal, e
deve ser atualizado desde a data da celebração. Lembre-se ainda que os
imóveis residenciais rendem, atualmente, não mais que 0,5% ao mês aos
seus proprietários, caso locados a terceiros.”
Assim, levando-se em conta os precedentes desta C. Câmara, o
percentual de 0,5% calculado sobre o valor atualizado do contrato, por mês, durante o período
de mora, mostra-se adequado a ressarcir o comprador os prejuízos causados pelo atraso na
entrega das obras.
Nesse sentido:
Apelação cível. Compra e venda de imóvel. Atraso na entrega das obras de

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infraestrutura de loteamento. Parcial procedência para condenar a ré a
indenizar os compradores por lucros cessantes. Irresignação da promitente
vendedora. Alegada expedição tempestiva do termo de vistoria de obras
(TVO). Irrelevância. Presunção de legalidade e veracidade do documento
público afastada na dilação probatória produzida nos autos. Prova pericial
que concluiu ter sido o TVO emitido em 2014 de forma irregular, pois as
obras de esgotamento sanitário só foram finalizadas em 2017.
Responsabilidade objetiva do fornecedor. Dever de indenizar. Preceptivo do
artigo 927, parágrafo único, do CC e dos artigos 12 e 14 do CDC. Lucros
cessantes devidos na proporção de 0,5% ao mês de atraso sobre o valor
atualizado do contrato. Valor reiteradamente fixado por esta Colenda
Câmara. Presunção de prejuízo dos adquirentes, independentemente da
finalidade do negócio. Súmula no 162 do TJSP. Embora o objeto do contrato
sejam lotes sem edificação, estes possuem caráter frugífero, resultando em
efetivos prejuízos a privação de seu efetivo uso e fruição. Condenação
mantida. RECURSO DESPROVIDO.
(TJSP;
Apelação
1049693-34.2017.8.26.0100;
Relator
(a): Rodolfo
Pellizari; Órgão Julgador: 6a Câmara de Direito Privado; Foro Central
Cível - 10a Vara Cível; Data do Julgamento: 14/01/2019; Data de Registro:
14/01/2019)
O pedido de danos morais, não merece prosperar, pois a
reparação pretendida pressupõe ofensa aos direitos da personalidade, ou sofrimento intenso e
profundo, de modo que o mero dissabor experimentado com as situações narradas nos autos,
só por si, não acarretou o dano moral.
Nesse sentido, o Professor Carlos Roberto Gonçalves argumenta
que:
“Na realidade, o dano moral pressupõe ofensa anormal à personalidade.
Embora a inobservância das cláusulas contratuais por uma das partes possa
trazer desconforto ao outro contratante, trata-se, em princípio, de dissabor a
que todos podem estar sujeitos, pela própria vida em sociedade” 1.
E, corroborando com tal entendimento, assim vem entendendo a
jurisprudência:
AGRAVO REGIMENTAL NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL.
IMÓVEL. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. ENTREGA. ATRASO.
DESCUMPRIMENTO CONTRATUAL. DANO MORAL. INEXISTÊNCIA.
PRECEDENTES. 1. Esta Corte tem firmado o posicionamento de que o mero
descumprimento contratual, caso em que a promitente vendedora deixa de
entregar o imóvel no prazo contratual injustificadamente, embora possa
ensejar reparação por danos materiais, não acarreta, por si só, danos
morais. 2. Na hipótese dos autos, a construtora recorrida foi condenada ao
pagamento de danos materiais e morais, sendo estes últimos fundamentados
1Direito Civil Brasileiro, Responsabilidade Civil. 11.a ed. São Paulo: ed. Saraiva, 2016, p. 424).

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apenas na demora na entrega do imóvel, os quais não são, portanto, devidos.
3. Agravo regimental não provido. (STJ - AgRg no AREsp 570.086/PE, Rel.
Min. RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, TERCEIRA TURMA, julgado em
20/10/15, DJe 27/10/15).
Deste modo, a ação deve ser julgada parcialmente procedente,
devendo as partes repartir, em igual proporção, as custas e despesas processuais, bem como
arcar com os honorários advocatícios do patrono da parte adversa no valor de 10% do valor
atualizado da causa.
De qualquer modo, para viabilizar eventual acesso às vias
extraordinária e especial, considero pré-questionada toda matéria infraconstitucional e
constitucional, observando o pacífico entendimento do Superior Tribunal de Justiça no sentido
de que, tratando-se de pré-questionamento, é desnecessária a citação numérica dos
dispositivos legais, bastando que a questão posta tenha sido decidida (EDROMS 18205 / SP,
Ministro FELIX FISCHER, DJ 08.05.2006 p. 240).
Do exposto, pelo meu voto, DOU PARCIAL PROVIMENTO
ao recurso, para afastar a prescrição trienal reconhecida pela r. sentença e, por consequência,
julgar a ação parcialmente procedente, reconhecendo o atraso na entrega da obra, e
condenando a ré a pagar ao autor indenização por lucros cessantes, no valor equivalente a
0,5% do valor atualizado do contrato, no período de atraso (junho/2012 a agosto/2012).
Ante a parcial procedência da demanda devem as partes repartir,
em igual proporção, as custas e despesas processuais, bem como arcar com os honorários
advocatícios da parte adversa no valor de 10% do valor atualizado da causa.
ANA MARIA BALDY
Relatora