Tribunal: TJSP
Processo: 1018789-87.2019.8.26.0576
Classe: Apelação Cível / Promessa de Compra e Venda
Órgão julgador: Spencer Almeida Ferreira
Órgão colegiado: 38a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-11-19
Data de publicação: 2020-11-19

Ementa:
AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL E DEVOLUÇÃO DE PARCELAS PAGAS - CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL COM PACTO DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA EM GARANTIA – Impossibilidade de continuação do pagamento das prestações – Sentença de improcedência – Recurso de apelação do autor - Cláusula de alienação fiduciária que não afasta a relação de consumo – Descabimento da aplicação da Lei 9.514/97 e inteligência

Ementa:
AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL E DEVOLUÇÃO DE PARCELAS PAGAS - CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL COM PACTO DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA EM GARANTIA – Impossibilidade de continuação do pagamento das prestações – Sentença de improcedência – Recurso de apelação do autor - Cláusula de alienação fiduciária que não afasta a relação de consumo – Descabimento da aplicação da Lei 9.514/97 e inteligência das Súmulas 1, 2 e 3 do E. TJSP e da Súmula 543 do E. STJ - Possibilidade do comprador de reaver as quantias pagas, em parcela única, admitida a compensação com os gastos administrativos e comerciais, bem como com os débitos relativos ao IPTU vencidos até o trânsito em julgado da demanda - Retenção do percentual de 20% das quantias - Cabimento – Precedentes Jurisprudenciais - RECURSO PROVIDO.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2020.0000946868
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível no
1018789-87.2019.8.26.0576, da Comarca de São José do Rio Preto, em que é
apelante PAULO CESAR CARVALHO (JUSTIÇA GRATUITA), é apelado
RESIDENCIAL MARIA CLARA EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS SPE
LTDA.
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 38a Câmara de Direito
Privado do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Deram
provimento ao recurso. V. U., de conformidade com o voto do relator, que integra
este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores SPENCER
ALMEIDA FERREIRA (Presidente), MARIO DE OLIVEIRA E FERNANDO
SASTRE REDONDO.
São Paulo, 19 de novembro de 2020.
SPENCER ALMEIDA FERREIRA
Relator
Assinatura Eletrônica

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Apelação Cível no 1018789-87.2019.8.26.0576 -Voto no 27479
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VOTO No:
27479 (PROCESSO DIGITAL)
APELAÇÃO:
1018789-87.2019.8.26.0576
COMARCA: SÃO JOSÉ DO RIO PRETO (3a VARA CÍVEL)
APTE.:
PAULO CESAR CARVALHO (JUSTIÇA GRATUITA)
APDO.:
RESIDENCIAL
MARIA
CLARA
EMPREENDIMENTOS
IMOBILIÁRIOS SPE LTDA
AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL E DEVOLUÇÃO DE
PARCELAS PAGAS - CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE
IMÓVEL COM PACTO DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA EM
GARANTIA
Impossibilidade de continuação do pagamento das
prestações Sentença de improcedência Recurso de apelação do autor
- Cláusula de alienação fiduciária que não afasta a relação de consumo
Descabimento da aplicação da Lei 9.514/97 e inteligência das Súmulas
1, 2 e 3 do E. TJSP e da Súmula 543 do E. STJ - Possibilidade do
comprador de reaver as quantias pagas, em parcela única, admitida a
compensação com os gastos administrativos e comerciais, bem como
com os débitos relativos ao IPTU vencidos até o trânsito em julgado da
demanda - Retenção do percentual de 20% das quantias - Cabimento
Precedentes Jurisprudenciais - RECURSO PROVIDO.
1.- A sentença de fls. 98/100, cujo relatório é adotado, julgou
improcedente o pedido de rescisão contratual e restituição de valores pagos,
condenando a autora aos ônus de sucumbência, inclusive honorários advocatícios,
fixados em 15% sobre o valor atualizado da causa, observada a justiça gratuita.
Apelou o autor às fls. 103/110, requerendo a modificação do
julgado, alegando, em síntese, que, ao caso concreto, aplica-se o Código de Defesa
do Consumidor, podendo ser requerida, judicialmente, a rescisão do contrato, com a
devolução dos valores pagos, no percentual de 10% a 20%, consoante o
entendimento deste E. Tribunal de Justiça e também do C. Superior Tribunal de
Jusriça.
Recurso tempestivo, sem preparo em razão da concessão da
justiça gratuita e respondido (fls. 114/122).
É o relatório.
2.- Cuida-se de ação de rescisão de 'Contrato particular de
compra e venda de lote urbano com pagamento parcelado do preço, alienação
fiduciária em garantia e outras avenças”, por meio da qual o autor narra que o
referido contrato foi firmado em 11 de julho de 2017, para a aquisição de um terreno
de 229,90m2, consistente no lote n. 12, da quadra 02, matrícula 134.010 do 1o. CRI

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de São José do Rio Preto/SP, localizado no loteamento denominado Residencial
Maria Clara.
Prossegue a narrativa, aduzindo que o valor pactuado pela
aquisição do imóvel foi de R$77.975,18, parceladamente, tendo efetuado o
pagamento, até então, da quantia de R$10.408,54.
Ocorre que não possui mais condições financeiras para
continuar efetuando o pagamento das parcelas, razão pela qual requer a rescisão
contratual, bem como a devolução de 90% dos valores pagos.
Às fls. 33/34 foi deferida a tutela de urgência para “determinar
a suspensão do compromisso firmado entre as partes, devendo a (s) requerida (s)
abster (em)-se em adotar providências de ordem administrativa visando a
negativação do nome da parte autora perante os cadastros desabonadores do crédito,
bem como exigir (em) o pagamento das parcelas vincendas (a partir desta data).”
A requerida contestou a ação às fls. 56/63, rechaçando as
alegações iniciais e juntando os documentos de fls. 64/78.
A r. sentença, por sua vez, julgou improcedente o pedido, ao
fundamento, em síntese, de que é a Lei n. 9.514/97 que rege a relação entre as partes,
a qual estabelece procedimento próprio para o caso de inadimplência, que se dará
pelo trâmite cartorial, onde encontra-se registrado o bem imóvel, sendo indiferente o
fato de o contrato ter sido ou não levado à registro.
Pois bem.
No caso, em que pese o entendimento do D. Juízo a quo, não
se há falar em término do procedimento expropriatório estabelecido pela Lei
9.514/97 para que o devedor receba a quantia a que faz jus.
Isto porque, conforme o entendimento jurisprudencial desta C.
Corte de Justiça, não é legítimo excluir a possibilidade de devolução dos valores
pagos nos contratos de compra e venda de bem imóvel, ainda que contenham
cláusula de alienação fiduciária em garantia.
Vale dizer: mesmo que haja cláusula de alienação fiduciária
em garantia, a propriedade do bem não restou consolidada, em razão da não quitação
integral do preço, devendo ser observado, portanto, no caso concreto, a aplicação das
Súmulas 1 e 2 da Seção de Direito Privado deste E. Tribunal de Justiça, bem como a

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Súmula 543 do C. STJ e o art. 53 do CDC, in verbis:
"Nos contratos de compra e venda de móveis ou imóveis mediante
pagamento em prestações, bem como nas alienações fiduciárias em
garantia, consideram-se nulas de pleno direito as cláusulas que estabeleçam
a perda total das prestações pagas em benefício do credor que, em razão do
inadimplemento, pleitear a resolução do contrato e a retomada do produto
alienado".
A propósito, confira-se a jurisprudência deste E. Tribunal:
“Apelação Compra e venda de imóvel Rescisão contratual A cláusula de
alienação fiduciária não desconfigura a relação de consumo O
compromissário comprador de imóvel pode pedir a rescisão do contrato e
reaver as quantias pagas, em parcela única, admitida a compensação com
gastos próprios de administração e propaganda feitos pelo compromissário
vendedor Inteligência das Súmulas 1 e 2 deste Tribunal Retenção de 20%
dos valores pagos que indeniza de forma justa a vendedora pela rescisão
contratual Sentença reformada Recurso parcialmente provido.”1
“RESCISÃO DE CONTRATO DE COMPROMISSO DE COMPRA E
VENDA C.C. RESTITUIÇÃO DE QUANTIAS PAGAS Bem imóvel
Desistência por parte dos adquirentes - Cláusula de alienação fiduciária que
não desconfigura a relação de consumo Compromissário comprador que
pode postular a rescisão do contrato e reaver as quantias pagas, em parcela
única, admitida a compensação com gastos próprios de administração e
propaganda - Razoabilidade do percentual de retenção fixado no patamar
de 20% dos valores pagos, eis que suficiente ao custeio de despesas
administrativas com a venda do imóvel Tratando-se de terreno sem
edificação, não se cogita da obrigação de pagamento de taxa de ocupação
Precedentes Quanto a tributos e taxas de consumo, os autores sequer
postularam as respectivas devoluções Disciplina da sucumbência mantida -
Recurso improvido.”2
Portanto, é possível a restituição ao autor em parcela única,
admitida a compensação, apenas, com gastos administrativos e comerciais, bem
como com os débitos relativos ao IPTU vencidos até o trânsito em julgado da
demanda (fls. 65).
Em relação ao percentual de retenção dos valores pagos, já
decidiu o C. Superior Tribunal de Justiça que “em caso de resolução do compromisso
de compra e venda por culpa do promitente comprador, é lícita a cláusula contratual
prevendo a retenção de 10% a 25% dos valores pagos” (AgInt no Aresp
1 Apelação Cível no 1017458-07.2018.8.26.0576, 7a Câmara de Direito Privado, Rel. Des. LUIS
MARIO GALBETTI, j. em 24 de abril de 2020.
2 Apelação Cível no 1010220-17.2019.8.26.0344, 34a Câmara de Direito Privado, Rel. Des. LÍGIA
ARAÚJO BISOGNI, j. em 4 de maio de 2020.

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Apelação Cível no 1018789-87.2019.8.26.0576 -Voto no 27479
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1.431.243/SP, Rel. Min. Marco Aurélio Bellizze, 3a T., j. em 29.04.19, DJE
06.05.19).
Ainda de acordo com aquela E. Corte, a análise da margem
deve ter como parâmetro o exame das "despesas administrativas havidas com a
divulgação, comercialização e corretagem, o pagamento de tributos e taxas incidentes
sobre o imóvel e a eventual utilização do bem pelo comprador”(RE nos EDcl no
AgInt no AgREsp n.o 1.331.630/SP, Min. Maria Thereza de Assis Moura, J.
01/08/2019).
No caso sub judice, este relator entende que o percentual de
20% do valor total pago, a título de retenção, está de acordo com os precedentes
jurisprudenciais acima transcritos, além de servir como indenização pela fruição do
imóvel pelo comprador durante o período contratual.
O montante de 85% a ser restituído, por sua vez, não
representa desequilíbrio do negócio jurídico, ou mesmo retenção abusiva de valores
em desfavor do vendedor.
Em relação às custas, despesas e honorários advocatícios,
diante da inversão do resultado do julgamento, devem ser suportados pela ré, fixando-
se os honorários em 15% sobre o valor atribuído à causa, devidamente atualizado,
observados os parâmetros do art. 85, §2o do CPC.
Ressalte-se que o magistrado não está obrigado a abordar as
questões suscitadas, nos exatos termos pretendidos pela parte, observando-se, quanto
a tal ponto, os Enunciados nos 103, 404 e 425 da ENFAM.
Advirtam-se que eventual recurso a este acórdão estará sujeito
ao disposto no art. 1.026, parágrafos 2o e 3o do Código de Processo Civil.
3.- Ante o exposto, dá-se provimento ao recurso.
SPENCER ALMEIDA FERREIRA
Relator
3 10) A fundamentação sucinta não se confunde com a ausência de fundamentação e não acarreta a
nulidade da decisão se forem enfrentadas todas as questões cuja resolução, em tese, influencie a
decisão da causa.
4 40) Incumbe ao recorrente demonstrar que o argumento reputado omitido é capaz de infirmar a
conclusão adotada pelo órgão julgador.
5 42) Não será declarada a nulidade sem que tenha sido demonstrado o efetivo prejuízo por ausência
de análise de argumento deduzido pela parte.