Tribunal: TJSP
Processo: 1101598-44.2018.8.26.0100
Classe: Apelação Cível / Locação de Imóvel
Órgão julgador: Claudio Hamilton
Órgão colegiado: 25a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-08-13
Data de publicação: 2020-08-14

Ementa:
LOCAÇÃO DE IMÓVEL – EMBARGOS À EXECUÇÃO JULGADOS IMPROCEDENTES – APELAÇÃO DOS EMBARGANTES – Responsabilidade solidária dos fiadores que persiste até a entrega das chaves, ou, como na hipótese dos autos, até a imissão na posse do imóvel – Prazo contratual que, afinal, não havia escoado – Abusividade das cláusulas contratuais – Inocorrência – Impenhorabilidade do bem de família – Direito

Ementa:
LOCAÇÃO DE IMÓVEL – EMBARGOS À EXECUÇÃO JULGADOS IMPROCEDENTES – APELAÇÃO DOS EMBARGANTES – Responsabilidade solidária dos fiadores que persiste até a entrega das chaves, ou, como na hipótese dos autos, até a imissão na posse do imóvel – Prazo contratual que, afinal, não havia escoado – Abusividade das cláusulas contratuais – Inocorrência – Impenhorabilidade do bem de família – Direito não oponível em obrigação decorrente de fiança concedida em contrato de locação – Sentença mantida – Recurso desprovido.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2020.0000643453
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível no
1101598-44.2018.8.26.0100, da Comarca de São Paulo, em que são
apelantes
LUZIA
TAKAYAMA
OKAMURA
(JUSTIÇA
GRATUITA)
e
MITSUYOSHI OKAMURA (JUSTIÇA GRATUITA), é apelado JUVENAL DE
ANDRADE CAMARGO.
ACORDAM, em 25a Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça
de São Paulo, proferir a seguinte decisão: "Negaram provimento ao recurso. V.
U.", de conformidade com o voto do Relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Exmos. Desembargadores
HUGO CREPALDI (Presidente sem voto), CARMEN LUCIA DA SILVA E
ALMEIDA SAMPAIO.
São Paulo, 13 de agosto de 2020.
CLAUDIO HAMILTON
RELATOR
Assinatura Eletrônica

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TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Apelação Cível no 1101598-44.2018.8.26.0100
Comarca: São Paulo
Apelante: Luzia Takayama Okamura e outro (Justiça Gratuita)
Apelado: Juvenal de Andrade Camargo
Juíza: Paula Velloso Rodrigues Ferreri
VOTO 22.685
LOCAÇÃO DE IMÓVEL EMBARGOS À EXECUÇÃO
JULGADOS
IMPROCEDENTES

APELAÇÃO
DOS
EMBARGANTES Responsabilidade solidária dos fiadores
que persiste até a entrega das chaves, ou, como na hipótese dos
autos, até a imissão na posse do imóvel Prazo contratual que,
afinal, não havia escoado
Abusividade das cláusulas
contratuais Inocorrência Impenhorabilidade do bem de
família Direito não oponível em obrigação decorrente de
fiança concedida em contrato de locação Sentença mantida
Recurso desprovido.
Trata-se de embargos à execução opostos por LUZIA
TAKAYAMA OKAMURA e MITSUYOSHI OKAMURA em face de
JUVENAL DE ANDRADE CAMARGO julgados improcedentes,
determinado o regular prosseguimento da execução. Sucumbentes, os
embargantes foram condenados ao pagamento das custas e despesas
processuais, majorados os honorários fixados na execução ao patamar
de 20% sobre o crédito nela perseguido.
Inconformados, apelam os embargantes discorrendo sobre o
princípio da fungibilidade recursal, efetivação do princípio da
cooperação, da instrumentalidade das formas, o aproveitamento de
atos que não acarretem prejuízo à defesa de qualquer das partes, os
princípios da razoabilidade e proporcionalidade.

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No mérito, aduzem que será penhorado imóvel dos apelantes,
que se trata de bem de família, por ser o único de sua propriedade e
servir de moradia da família, são idosos, com mais de 65 anos de
idade, doentes e sem fonte de renda. Nos termos da Lei 8009/90,
alegam que o imóvel em questão é impenhorável, como se pode
extrair de fundamentos e direitos previstos na Constituição Federal,
não prevalecendo, por isso, a exceção prevista na citada lei.
Insistem que o artigo 3o da Lei 8009/90 é inconstitucional, por
violar a dignidade da pessoa humana, função social da propriedade e
erradicação da pobreza, dentre outros princípios. Citam precedente do
STF e entendimento doutrinário acerca da matéria.
Concluem que o bem em questão não pode ser penhorado
para posteriormente ser levado à praça, pois dele necessitam para
moradia digna. Prequestionam a matéria a fim de que haja controle
incidental de constitucionalidade.
Alegam que o contrato em espécie é preponderantemente de
adesão, especialmente as cláusulas 5a, 7a e 8a impostas sem prévia
discussão e, sendo abusivas nos termos da lei consumerista, são
nulas. Também suscitam nulidade das cláusulas 16a e 17a, de modo
que persiste o benefício contido no artigo 1.491 do Código Civil e, por
isso, a execução deve-se voltar contra a locatária e a outra fiadora
dona da escola instalada no objeto da locação.

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Expõem que a fiança é contrato acessório da locação e o
artigo 39 é inaplicável ao caso.
Requerem a concessão do efeito suspensivo, também
presentes os requisitos para antecipação da tutela recursal para que
não haja constrição do bem dos fiadores, sejam penhorados os bens
do devedor pela ordem e da outra fiadora Sra. Matiko Otsubo, deferido
novo pedido de gratuidade da justiça e o provimento do recurso.
Vieram contrarrazões.
É o relatório.
Narram os embargantes, na inicial, que não são responsáveis
pelo pagamento da dívida, devido à extinção do contrato de fiança;
que em 01/10/2015 a locação foi encerrada, com desocupação do
imóvel, de modo que em 2016 procederam à doação do bem que
antes servia de garantia no contrato locatício. Ressaltam que não
havia na matrícula do imóvel qualquer averbação a respeito da
garantia. Dessa forma, entendem que não devem responder pela
quitação do débito, originado em data posterior à entrega do imóvel e,
portanto, à extinção da fiança. Suscitam abusividade contratual e
benefício de ordem para excussão de bens. Sustentam que à época
da assinatura do contrato eram idosos e debilitados, tratando-se de ato
nulo, eis que desprovido de anuência de seus familiares. Alegam que o
imóvel dado em garantia é bem de família e, portanto, impenhorável.

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Arguem, como preliminar, carência de ação por ausência da cópia
original do contrato, bem como inépcia da inicial por incerteza, iliquidez
e
inexigibilidade
do
título.
Impugnam
os
documentos
que
supostamente demonstram os aluguéis não pagos, além do IPTU e do
seguro incêndio, bem como entendem ser incabível a inclusão de
multa. Insurgem-se contra o valor cobrado, afirmando haver excesso.
Requerem o acolhimento dos embargos com a extinção da execução
ou que se reconheça o excesso cobrado.
Intimado, o embargado apresentou impugnação alegando, em
resumo, a validade do contrato, até mesmo da cláusula de benefício
de ordem, firmado entre partes capazes; há responsabilidade dos
embargantes pelo débito até 01/10/2015, quando houve a imissão na
posse do imóvel abandonado; a doação do imóvel ofertado em
garantia caracteriza fraude à execução; ser inaplicável a tese de
impenhorabilidade por tratar-se de bem de família. Rebateu a
preliminares e requereu a improcedência dos embargos.
Houve réplica e o julgamento da ação.
O recurso não comporta provimento.
A ação principal foi inicialmente distribuída como despejo por
falta de pagamento pelo embargado em face de ESCOLA LÁPIS
PINCEL Y ARTES LTDA. ME envolvendo a locação do imóvel situado
à Alameda dos Guaramomis, 1027, Planalto Paulista São Paulo/SP,

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iniciada em 07/03/2014 e término previsto para 06/03/2018,
estabelecido o aluguel mensal de R$ 10.500,00. Diante da
inadimplência dos alugueres vencidos no período de 06/08/2014 a
06/10/2014, IPTU e renovação de seguro, somando o débito de R$
39.824,99, buscou o autor a rescisão do contrato, com decretação de
despejo.
Certificado pelo oficial de justiça o abandono do local, bem
como a ocorrência de invasão, o autor foi imitido na posse do imóvel
em 01/10/2015 (fls. 48 do apenso).
Foi deferida a conversão da ação para execução de título
extrajudicial, para satisfação do crédito de R$ 268.262,11, ocasião em
que os fiadores LUZIA TAKAYAMA OKAMURA, MITSUYOSHI
OKAMURA e MATIKO OTSUBO foram incluídos no polo passivo.
Citados, os executados Luzia e Mitsuyoshi opuseram
embargos, objeto do presente recurso.
O contrato de locação que sustenta a ação está encartado às
fls. 10/13 da execução. Dele se pode extrair o término da avença
determinado para 06/03/2018, Luzia, Mitsuyoshi e Matiko figuraram
como fiadores, tendo ofertado dois imóveis em garantia situados nesta
Capital e registrados sob a matrícula 55.144 e 135.688, junto ao 11o e
8o CRI de São Paulo, respectivamente.
A priori, descabido o pedido de nova concessão da gratuidade

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da justiça, eis que o benefício estende-se às demais instâncias, salvo
se for revogado pelo juiz singular.
No mérito, compulsando os autos, observa-se que os
embargantes reconhecem o vínculo locatício, conforme indicado na
exordial, mas não assistem razão a eles defender que a fiança estava
extinta.
De acordo com a cláusula 5o do contrato de locação, os
fiadores se responsabilizaram solidariamente por todas as obrigações
contratuais, até a efetiva entrega das chaves e devolução do imóvel.
Ora, o abandono ocorreu antes mesmo de terminar o prazo
estipulado, por isso, não tem cabimento alegar-se que a fiança estava
extinta, se ausente a comprovação de entrega das chaves antes da
imissão judicial na posse pelo exequente.
Pela mesma cláusula, renunciaram os fiadores ao direito de
benefício de ordem, nos termos da lei substantiva.
Pelo que consta, os embargantes firmaram o contrato de
locação de imóvel comercial, ciente de suas cláusulas e condições,
mormente quanto à fiança prestada. Logo, não podem se exonerar do
pagamento do débito em aberto resultante da avença, não havendo
que se afastar a responsabilidade.
Nem se diga que o contrato é de adesão e que são nulas as
suas cláusulas, pois que os fiadores dele tomaram parte livremente,

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obrigando-se solidariamente com a afiançada perante o locador.
Dessa forma, é incongruente ir contra ao pactuado sem
demonstrar qualquer defeito no contrato, o que limitaria a produção
dos seus efeitos. E, na hipótese de vício contratual passível de
anulabilidade, é necessária ação própria para invalidar o negócio
jurídico, nada indicando nos autos que isso tenha ocorrido. Ressalta-
se, aliás, que a embargante Luzia foi qualificada no contrato como
comerciante, não parecendo crível que tenha se deixado induzir pelo
locador.
Dentre os princípios norteadores do direito contratual, encontra-
se o da obrigatoriedade da convenção, pelo qual as estipulações feitas
no contrato deverão ser fielmente cumpridas pacta sunt servanda
sob pena de o inadimplente responder com seu patrimônio.
Pelos fatos narrados é incontroverso o débito decorrente do
contrato locatício, porque ausente prova de pagamento, o que implica
o reconhecimento da inadimplência por parte dos coexecutados.
O entendimento predominante quanto à responsabilidade dos
fiadores é no sentido de que respondem pelos alugueres e encargos
da locação até a efetiva entrega das chaves do imóvel locado.
Ora, o art. 39 da Lei 8245/1991 da lei de regência é no sentido
de que “salvo disposição contratual em contrário, qualquer das
garantias da locação se estende até a efetiva devolução das chaves”.

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Não há porquê não se aplicar ao caso o dispositivo citado, sobretudo
quando seus termos constaram do contrato.
Lembre-se que a fiança é um contrato acessório e como tal
deve seguir o principal, de modo que os alugueres incidem até a
efetiva constatação de seu abandono e, em consequência, a
responsabilidade solidária dos fiadores persiste até referida data.
Em relação a constrição de bens, de acordo com o artigo 831
do CPC, a penhora deverá recair sobre tantos bens quantos bastem
para o pagamento do principal atualizado, dos juros, das custas e dos
honorários advocatícios.
Logo, ao exequente cabe o direito de excutir tantos bens
quanto necessários do devedor para satisfação integral de seu débito.
Os embargantes figuraram na relação como fiadores do
contrato de locação não residencial, na condição de responsáveis
solidários da obrigação.
De outra parte, não há invocar-se impenhorabilidade do bem
de família, no caso, pois que o imóvel do fiador figura dentre as
exceções previstas no art. 3o, inciso VII, da Lei 8009/90, podendo,
assim, ser objeto de penhora para pagamento de débito resultante do
contrato de locação.
Com a promulgação da Lei 8.245/1991, mais especificamente
seu art. 82, que acrescentou o inciso VII ao art. 3o da Lei 8.009/1990, o

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imóvel do fiador, apesar de único, responde pelas dívidas advindas da
fiança prestada em contrato de locação.
Aliás, a Súmula no 549 do Colendo Superior Tribunal de
Justiça bem elucida o tema, dispondo que “É válida a penhora de bem
de família pertencente a fiador de contrato de locação”.
Demais disso, o próprio Supremo Tribunal Federal, pelo
Plenário, em sede de repercussão geral (RE 612.360 RG-SP, Tribunal
Pleno, rel. Min. Ellen Gracie, julgado em 13/08/2010), ratificou o
entendimento estabelecido no Recurso Extraordinário no 407.688,
deixando consignado que o bem de família do fiador, em decorrência
de obrigação resultante de fiança prestada em contrato de locação de
imóvel, é penhorável e não há ofensa ao artigo 6o da Constituição
Federal, que tem sentido meramente programático, com vistas a
facilitar a aquisição da casa própria pelo cidadão brasileiro. Logo, o
argumento não tem o condão de afastar a impenhorabilidade legal
relativamente ao fiador de obrigação locativa, ainda que se trate de
seu único imóvel.
Observe-se que a decisão prolatada pelo Supremo Tribunal
Federal citada neste recurso, a respeito da matéria, não foi objeto de
deliberação em sede de repercussão geral, portanto, não tem efeito
vinculativo.
Aliás, o art. 3o, inciso VII da Lei 8009/90 não fez qualquer

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distinção entre a fiança em contrato de locação comercial e
residencial. Logo, incide a regra de hermenêutica em que onde a lei
não distingue, não cabe ao intérprete distinguir.
Nesse sentido, confira-se:
AGRAVO
DE
INSTRUMENTO.
Execução
de
título
extrajudicial. Contrato de locação de imóvel para fins residenciais.
Insurgência
contra
decisão
que
acolheu
a
alegação
de
impenhorabilidade de imóvel residencial, sob o argumento de se tratar
de bem de família protegido pela Lei no 8.009/90. Agravante que figura
no contrato como fiadora. Impenhorabilidade do bem de família que
não pode ser oponível pela fiadora no caso em exame. Lei Especial
que não faz distinção quanto à destinação do uso de imóvel locado
para incidência do seu art. 3o, inc. VII. Precedentes do C. STJ e do C.
STF em julgados afetados sob os regimes de recurso repetitivo e de
repercussão geral. Impossibilidade da aplicação da tese firmada pela
1a Turma do C. STF, no julgamento do RE 605.709/SP, por tratar de
entendimento isolado, de acordo com as circunstâncias analisadas,
sem efeito vinculante em relação aos Tribunais inferiores. Decisão
reformada. AGRAVO PROVIDO. (TJSP; Agravo de Instrumento
2234720-14.2019.8.26.0000; Relator (a): Carmen Lucia da Silva;
Órgão Julgador: 25a Câmara de Direito Privado; Foro de Atibaia - 4a
Vara Cível; Data do Julgamento: 18/10/2017; Data de Registro:

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19/12/2019).
Por fim, embora lamentável a situação de problemas de saúde
que narram estar sofrendo, não há excepcionalidade para se afastar
eventual penhora sobre o imóvel dado em garantia, anotado que, por
ora, somente aquele ofertado pela coexecutada Mitiko foi objeto de
constrição na execução.
Portanto, sem qualquer fato ou direito novo argüido nas razões
do recurso, tendo apenas reiterado o inconformismo que a
oportunidade permite, prestigia-se a sentença de primeiro grau.
Quanto ao prequestionamento, desnecessária a citação de
artigo por artigo invocado pelos embargantes, se o julgado abrange
toda a matéria devolvida no recurso, de forma suficiente para suprir o
requisito admissibilidade exigido para via recursal às Cortes
Superiores.
Deixa-se de impor a majoração de honorários, porque já
elevados ao percentual máximo legal na sentença, de acordo com o
tratamento específico dos embargos à execução.
Pelo exposto, nega-se provimento ao recurso, nos termos do
acórdão.
CLÁUDIO HAMILTON
Relator