Tribunal: TJSP
Processo: 1011746-20.2018.8.26.0161
Classe: Apelação Cível / Locação de Imóvel
Órgão julgador: Carlos Henrique Miguel Trevisan
Órgão colegiado: 29a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-04-28
Data de publicação: 2020-04-28

Ementa:
LOCAÇÃO - Imóvel comercial - Ação renovatória - Sentença que indefere a inicial - Apelo da autora - Contrato não renovado por prazo indeterminado - Sentença anulada - Apelação provida

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2020.0000292750
ACÓRDÃO
Vistos,
relatados
e
discutidos
estes
autos
de
Apelação
Cível
no
1011746-20.2018.8.26.0161, da Comarca de Diadema, em que é apelante CLARO S/A, é
apelado JOSÉ ANASTÁCIO MARQUES.
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 29a Câmara de Direito Privado
do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Deram provimento ao
recurso. V. U., de conformidade com o voto do relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores SILVIA ROCHA
(Presidente sem voto), FRANCISCO CARLOS INOUYE SHINTATE E JAYME DE
OLIVEIRA.
São Paulo, 28 de abril de 2020.
CARLOS HENRIQUE MIGUEL TREVISAN
Relator
Assinatura Eletrônica

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Apelação Cível no 1011746-20.2018.8.26.0161 -Voto no 15.906
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VOTO No 15.906
APELAÇÃO No 1011746-20.2018.8.26.0161
COMARCA: DIADEMA (4a VARA CÍVEL)
APELANTE: CLARO S/A
APELADO: JOSÉ ANASTÁCIO MARQUES (não citado)
JUÍZA DE PRIMEIRO GRAU: MARISA DA COTA ALVES FERREIRA
LOCAÇÃO - Imóvel comercial - Ação renovatória - Sentença que indefere
a inicial - Apelo da autora - Contrato não renovado por prazo
indeterminado - Sentença anulada - Apelação provida
A sentença de fls. 111/112, complementada pela decisão
de fl. 119 proferida em sede de embargos de declaração, rejeitou a inicial, nos
termos do artigo 485, inciso IV, do Código de Processo Civil.
Apela a autora (fls. 122/128) alegando que “No caso em
comento, houve negociação extrajudicial entre as partes com fito de alcançar a renovação do período
contratual subsequente, não sendo possível a concretização do termo aditivo ao contrato de locação
anteriormente ao prazo decadência para ajuizamento da demanda renovatória. Neste sentido, a Apelante
não tinha outra opção se não a propositura da presente, uma vez que o prazo material para o negócio
discutido é decadencial, e, não havendo sido formalizado o instrumento, não há qualquer garantia que
proteja o fundo de comércio da empresa requerente, face a eventual desistência do locador em dar
prosseguimento ao contrato” e que “o contrato locatício em questão, em sua Cláusula 4.3, traz a
previsão de renovação automática por iguais períodos de 5 (cinco) anos, caso nenhuma das partes
comunique por escrito a desistência da locação no prazo de 2010 (duzentos e dez) dias anteriores ao
término do contrato. Neste contexto, o período de 10 de março de 2014 a 09 de março de 2019, foi objeto de
renovação automática, não havendo que se falar em vigência contratual por prazo indeterminado, sendo o
Locador devidamente notificado do início do novo período, conforme documento acostado aos autos. Ora, a
hipótese das partes preestabelecerem expressamente no contrato locatício condições de renovação
automática do instrumento, de forma alguma configura prorrogação do contrato por prazo indeterminado
ou obsta o direito ao ajuizamento da Ação Renovatória para garantir o período subsequente e proteger seu
fundo de comércio instalado no imóvel locado. Assim, ressalta-se que, a Lei de Locações trata de forma
diversa a prorrogação do prazo contratual quando existe cláusula expressa de renovação automática e
quando não há tal ajuste. Caso não haja tal previsão, presume-se que, encerrado o período locatício e o
inquilino permanecendo no imóvel, sem oposição, por mais de 30 (trinta) dias, a locação está prorrogada
nas mesmas condições ajustadas, mas por prazo indeterminado. Por outro lado, com a previsão contratual
específica da renovação automática pelo período subsequente, a relação locatícia prorroga-se por novo
prazo determinado, impedindo o desfazimento da locação, a qualquer tempo e por qualquer das partes, com
prazo de 30 (trinta) dias para desocupação. Aliás, é exatamente com o intuito de evitar que a prorrogação
automática por diversos períodos contratuais seguidos caracterize a vigência por prazo indeterminado, que
a Empresa Requerente busca a formalização do contrato locatício e a consequente segurança jurídica, após
findar-se o primeiro lapso temporal automático”. Conclui afirmando que “considerando a
existência de cláusula contratual expressa prevendo a renovação automática do pacto locatício, configurada
está a vigência por prazo determinado da locação e, portanto, comprovado o direito da Apelante ao
ajuizamento do presente feito renovatório, não havendo qualquer fundamentação legal para a manutenção
da R. Decisão de 1o grau, que extinguiu o processo sem análise de seu mérito”.
O recurso foi regularmente processado sem resposta uma
vez que não houve citação.

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É o relatório.
Consta da inicial que “A Requerente, locatária, que é sociedade
empresarial, celebrou contrato de locação com o Requerido, locador, tendo por objeto o imóvel
devidamente descrito no Anexo I e Anexo II, com destinação comercial, conforme se verifica no referido
instrumento anexado (Doc. 03), pelo período ininterrupto superior a 05 (cinco) anos, tendo iniciado em 10
de março de 2004, com término previsto para 09 de março de 2009, o qual foi renovado por meio de aditivo
contratual (Doc. 04) pelo período de 10 de março de 2009, com término previsto para 09 de março de 2014.
Por fim, a renovação do período subsequente, ou seja, o quinquênio 2014/2019, ocorreu de forma
automática, conforme cláusula 4.3 do referido instrumento. Desta forma, em atenção ao prazo decadencial
previsto no artigo 51, § 5o, da Lei no 8.245/91, postula-se no presente feito a renovação locatícia do período
de 10 de março de 2019 à 09 de março de 2024, o que desde já certifica a tempestividade da presente. Por
oportuno, mister observar que a proteção ao fundo de comércio da empresa torna-se crucial no Direito do
Inquilinato quanto a possibilidade de renovar, judicialmente, o contrato ora celebrado, de forma a amparar
a atividade empresarial. Dessa forma, pretendendo a continuidade da locação em vigor e, não tendo as
partes, celebrado de forma amigável, instrumento hábil para a renovação do contrato em questão, antes da
propositura da presente, e cautelosamente para que não decorra a decadência à sua pretensão, a
Requerente não dispensa a faculdade que lhe confere o art. 51 da Lei 8.245/91 em ter o contrato de locação
judicialmente renovado por igual prazo... Note-se que a Requerente preencheu todos os requisitos acima
transcritos, uma vez que possui contrato escrito, com prazo superior a 05 anos e com exploração da mesma
atividade comercial, como fato público e notório que se tem, além do teor de seu Estatuto Social, por lapso
temporal superior a 03 (três) anos. Não obstante, o art. 71 da Lei de Locação, de forma taxativa, explicita os
requisitos complementares para a propositura da competente ação que enseja na renovação compulsória do
contrato, sendo certo que, a Requerente encontra-se absolutamente enquadrada em todas as exigências ali
estabelecidas...”.
Pede a autora “seja o contrato renovado sob as mesmas cláusulas, com
exceção do valor do aluguel, cujo valor locatício inicial passaria para o valor mensal R$ 1.833,91 (um mil,
oitocentos e trinta e três e noventa e um centavos), a vigorar após o vencimento do contrato atual”.
A sentença rejeitou a inicial ao fundamento de que o
contrato de locação está em vigor por prazo indeterminado, não tendo a
autora preenchido os requisitos estipulados no artigo 51 da Lei no 8.245/91.
Preservado o entendimento da MM. Juíza de primeiro
grau, o recurso comporta provimento.
Com razão a autora ao afirmar que o contrato foi renovado
pelo período de 5 (cinco) anos, nos termos da cláusula prevista no “Termo de
Aditivo Contratual ao Contrato de Locação Não Residencial” juntado a fls.
55/58, a qual prevê que “considerando que as partes acordam renovar o prazo de locação por
mais 05 (cinco) anos, findos os quais, fica desde já pactuado que será o presente contrato automaticamente
prorrogado por mais um período adicional de 05 (cinco) anos, salvo disposição contrária denunciada por
escrito e no prazo de 210 (duzentos e dez) dias do seu termo final”.
Dispõe tal cláusula de renovação automática apenas a
renovação pelo período adicional de 5 (cinco) anos, e não por prazo
indeterminado, como constou da sentença.
Portanto, de rigor o acolhimento da pretensão recursal
para o fim de se anular a sentença, afastando-se a extinção do processo e

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impondo-se o retorno dos autos ao juízo a quo para regular prosseguimento do
feito, não sendo possível o pronto julgamento pelo tribunal, nos termos do
artigo 1.013, § 3o, do Código de Processo Civil, pois sequer houve citação.
Ante o exposto, o voto é no sentido de se dar provimento à
apelação.
CARLOS HENRIQUE MIGUEL TREVISAN
Relator