Tribunal: TJSP
Processo: 2069513-26.2020.8.26.0000
Classe: Agravo Regimental Cível / Locação de Imóvel
Órgão julgador: Lígia Araújo Bisogni
Órgão colegiado: 34a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-05-12
Data de publicação: 2020-05-12

Ementa:
AGRAVO REGIMENTAL – Decisão que negou provimento ao agravo de instrumento – Razoabilidade – Tutela cautelar antecedente – Pretensão de suspensão da exigibilidade dos aluguéis e encargos correlatos, ou a sua redução, diante da pandemia (COVID-19) - Descabimento – Decisão de primeiro grau que já majorou descontos e reduções anteriormente oferecidas pela agravada – Pandemia que afeta a

Ementa:
AGRAVO REGIMENTAL – Decisão que negou provimento ao agravo de instrumento – Razoabilidade – Tutela cautelar antecedente – Pretensão de suspensão da exigibilidade dos aluguéis e encargos correlatos, ou a sua redução, diante da pandemia (COVID-19) - Descabimento – Decisão de primeiro grau que já majorou descontos e reduções anteriormente oferecidas pela agravada – Pandemia que afeta a sociedade como um todo, cabendo ao Judiciário ter equilíbrio nas concessões feitas no bojo das relações contratuais, de forma a buscar preservar todos os setores da cadeia – Necessidade de instauração do contraditório, para que sejam sopesados os interesses em conflito – Manutenção, por ora, da decisão, tal como prolatada - Regimental improvido.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2020.0000332006
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Agravo Regimental Cível no
2069513-26.2020.8.26.0000/50000, da Comarca de São Paulo, em que é agravante
ACESSO - HER JOIAS EIRELI,, é agravado COMPANHIA METRÔ NORTE.
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 34a Câmara de Direito Privado
do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Negaram provimento ao
recurso. V. U., de conformidade com o voto do relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores GOMES VARJÃO
(Presidente sem voto), SOARES LEVADA E L. G. COSTA WAGNER.
São Paulo, 12 de maio de 2020.
LÍGIA ARAÚJO BISOGNI
Relator
Assinatura Eletrônica

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Agravo Regimental Cível no 2069513-26.2020.8.26.0000/50000 -Voto no
2
VOTO No 38824
AGREG.: 2069513-26.2020.8.26.0000/50000
COMARCA: SÃO PAULO
AGVTE.: ACESSO HER JÓIAS EIRELI
AGVDA.: COMPANHIA METRÔ- NORTE
AGRAVO REGIMENTAL Decisão que negou provimento ao
agravo de instrumento
Razoabilidade
Tutela cautelar
antecedente
Pretensão de suspensão da exigibilidade dos
aluguéis e encargos correlatos, ou a sua redução, diante da
pandemia (COVID-19) - Descabimento Decisão de primeiro
grau que já majorou descontos e reduções anteriormente
oferecidas pela agravada Pandemia que afeta a sociedade como
um todo, cabendo ao Judiciário ter equilíbrio nas concessões feitas
no bojo das relações contratuais, de forma a buscar preservar todos
os setores da cadeia Necessidade de instauração do contraditório,
para que sejam sopesados os interesses em conflito Manutenção,
por ora, da decisão, tal como prolatada - Regimental improvido.
1. Trata-se de agravo regimental tirado por Acesso HER Jóias
Eireli contra a decisão monocrática que negou provimento a agravo de
instrumento, interposto de decisão que deferiu parcialmente o pedido de tutela
cautelar antecedente, para o fim de determinar que a ré reduza em 50% os
valores do aluguel mínimo, do fundo de promoção e da taxa de administração,
com vencimentos em abril, maio e junho de 2020, mantida a cobrança das
demais despesas previstas no contrato e aditamentos firmados entre as partes
ressalvando que os valores não pagos pela autora-agravante constituirão crédito
em favor da ré-agravada, e deverão ser pagos por meio de ajuste entre as partes
ou na forma a ser fixada na sentença a ser proferida na ação, excluídos os
encargos da mora.
2. Argumenta a agravante que outros shopping centers estão
tratando de forma diversa a questão de redução dos encargos referentes à
locação e utilização do espaço, em razão da pandemia de COVID-19. Alega que,
no caso específico de shopping centers, o aluguel serve apenas para remunerar
os proprietários, uma vez que todas as despesas do estabelecimento são

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Agravo Regimental Cível no 2069513-26.2020.8.26.0000/50000 -Voto no
3
cobertas pela cobrança de condomínio. Afirma, ainda, que é indevido qualquer
valor a título de fundo de promoção neste período específico.
A irresignação, contudo, não prospera, merecendo a decisão
combatida ser mantida tal como lançada.
A propósito, constou da r. decisão monocrática:
“... A agravante sustenta que é locatária do salão comercial L08T
no Piso Térreo do Shopping Metrô Tucuruvi, ora agravado. Aduz que o contrato
de locação firmado entre as partes encontra-se renovado por força de decisão
judicial proferida pelo MM Juízo da 7a Vara Cível do Foro Regional de Santana,
desta Capital de São Paulo, sob o no 1005282-38.2019.8.26.0001, fixando-se o
valor de R$ 7.200,00 de aluguel, além dos demais encargos a partir de
outubro/2019. Sustenta que sempre pagou pontualmente todos os encargos da
locação. Contudo, diante dos últimos acontecimentos relacionados à pandemia
“COVID-19”, e do Decreto no 64.881, de 22 de março de 2020, que suspendeu, a
partir da data de sua publicação, o atendimento ao público do comércio em geral,
inclusive shoppings centers, a loja da agravante não poderá funcionar e, neste
período, não terá qualquer faturamento. Assevera a agravante que, mesmo com
tal situação, recebeu boleto da agravada com descontos apenas referentes ao
aluguel (40%), fundo de promoção (50%) e taxa de administração (50%). Diz que,
por tais razões, ajuizou medida cautelar antecedente para que fossem revistos os
pagamentos dos aluguéis durante a ocorrência do Estado de Calamidade Pública
ou enquanto a agravante estivesse impedida de abrir suas portas. Assevera, no
entanto, que a r. decisão proferida não foi suficiente na forma em que prolatada,
eis que foi concedida a tutela apenas parcialmente para determinar que a
redução seja de 50% para os valores do aluguel mínimo, do fundo de promoção e
da taxa de administração, com vencimentos em abril, maio e junho de 2020.
Alega que o faturamento da agravante é, na atualidade, zero e que o contrato
firmado entre as partes não está, na verdade, sendo cumprido, na medida em
que a agravante não pode utilizar o imóvel locado. Requer, assim, a reforma da
decisão combatida, para que seja deferida tutela para a suspensão da
exigibilidade de todas as obrigações pecuniárias do Contrato de Locação
descrito, incluindo o pagamento de aluguel, condomínio e fundo de promoção e

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Agravo Regimental Cível no 2069513-26.2020.8.26.0000/50000 -Voto no
4
propaganda ou, ao menos, para que seja elevado o percentual de desconto
determinado na decisão guerreada, enquanto perdurarem as determinações de
suspensão das atividades e restrição à circulação de pessoas.
(...) Para a concessão da tutela pleiteada devem estar presentes,
concomitantemente, os pressupostos da probabilidade do direito e do perigo de
dano ou risco ao resultado útil do processo.
Na hipótese, não se antevê o preenchimento de tais requisitos.
Essencial esclarecer, inicialmente, que o ordenamento jurídico
pátrio, no art. 478 do Código Civil, admite a resolução de contratos de execução
continuada ou diferida, em razão de acontecimentos extraordinários ou
imprevisíveis, mas não há previsão de suspensão das obrigações assumidas,
como, aqui, pretende a locatária, ora agravante.
A propósito do descabimento da suspensão dos pagamentos,
precedente desta E. Corte: “... Com efeito, à parte aferição valorativa
aprofundada do tema, sabidamente descabida nessa etapa, não se pode
considerar a redução do faturamento em certo período como motivo de força
maior ou caso fortuito a dispensar o empresário do pagamento de aluguel pelo
imóvel que ocupa. Afinal, cuida-se de obrigação de trato contínuo e que demanda
prévia alocação de recursos para o respectivo custeio de curto prazo, isso
justamente de modo a atenuar a interferência das variações do mercado sobre o
cumprimento
daquela
sorte
de
obrigação...”
(Agravo
de
Instrumento
2063701-03.2020.8.26.0000; Relator Arantes Theodoro; 36a Câmara de Direito
Privado; Data do Julgamento: 06/04/2020).
O que pode a locadora é, caso queira evitar a resolução
contratual, modificar as condições do contrato, conforme art. 479 do mesmo
diploma legal, in verbis:
“Art. 479. A resolução poderá ser evitada, oferecendo-se o réu a
modificar eqüitativamente as condições do contrato”.
No caso, denota-se que a locadora-agravada, antes mesmo do
ajuizamento da demanda, já havia reduzido o valor do aluguel mínimo para 40%
e os valores do fundo de promoção e da taxa de administração para 50%.

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Agravo Regimental Cível no 2069513-26.2020.8.26.0000/50000 -Voto no
5
Diante do inconformismo da locatária-agravante e ajuizada tutela
cautelar antecedente, o juiz da causa já ampliou o percentual da redução para
50%, e isso em relação ao aluguel mínimo, fundo de promoção e taxa de
administração, estendendo o período das referidas reduções para abril, maio e
junho de 2020, ressaltando que os valores não pagos neste momento poderão
ser exigidos pela locadora-agravada futuramente, por meio de acordo entre as
partes ou na forma a ser fixada na sentença prolatada na presente ação.
Diante dos fundamentos expostos, não se revela razoável, ainda
mais neste momento processual de cognição sumária, modificar a r. decisão
combatida, até mesmo levando-se em consideração que a locadora-agravada
necessita, a priori e de igual forma, garantir a sua adimplência perante seus
credores.
Ainda em respaldo à decisão de primeiro grau, que determinou
redução nos valores relativos ao vínculo de locação, há que se ressaltar a
preocupação dos vários setores da economia do país em adotarem medidas para
temperar a situação excepcional que ora se enfrenta, em decorrência da
pandemia (ex vi Medida Provisória que autoriza redução de jornada, com redução
de salário de até 70% e suspensão temporária de contratos como forma de
garantir a preservação de empregos durante a pandemia), devendo, portanto, a
agravante, também valer-se de outros mecanismos para atenuar sua atual
situação que, como é notório, atinge todos os segmentos produtivos e
econômicos do país.
Destarte, por ora, mantém-se a r. decisão guerreada.”
Ressalte-se que não restam dúvidas sobre a imprevisibilidade da
pandemia (COVID-19) e de sua magnitude, bem assim das consequências
econômicas que vem ocasionando.
A agravante é locatária em shopping center e as atividades
comerciais foram interrompidas por força da quarentena decorrente da referida
pandemia, fundadas na Lei Federal no 13.979/2020 e no Decreto Estadual no
64.881/2020.
Contudo, mesmo tendo a agravante consideráveis argumentos,
não se verificam presentes os pressupostos para concessão de isenções ou

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Agravo Regimental Cível no 2069513-26.2020.8.26.0000/50000 -Voto no
6
mesmo de descontos acima dos já concedidos pela agravada - e ampliados
parcialmente pela decisão de primeiro grau -, sem oitiva da parte contrária.
Tenha-se em mente que a pandemia afeta a sociedade como um
todo, e, por isso, cabe ao Judiciário ter equilíbrio nas concessões feitas no bojo
das relações contratuais, de forma a tentar preservar todos os setores da cadeia.
Após o contraditório será possível ter noção da realidade de
ambos locador e locatário, bem como de suas respectivas necessidades,
podendo a locatária buscar evidenciar sua efetiva atual situação financeira,
renovando, caso queira, o pedido de apreciação da tutela.
A propósito, o entendimento desta 34a Câmara de Direito Privado:
“Locação de imóvel não residencial. Tutela cautelar em caráter antecedente.
Hipótese em que a locatária almeja a suspensão da exigibilidade dos aluguéis ou
a sua redução. Descabimento. A queda, por certo período, do faturamento da
locatária, empresa de grande porte, neste momento, não caracteriza caso fortuito
ou força maior hábil a autorizar a intervenção judicial no negócio jurídico firmado
pelas partes. Possibilidade de negociação dos locativos, a fim de evitar possível
resolução do contrato de execução continuada, por força do que estabelecem os
artigos 478 e 479 do CC. Recurso improvido.” (AI 2068208-07.2020.8.26.0000,
Rel. Gomes Varjão, j. 22.04.2020, V.U.)
Ainda, verifique-se decisão que indeferiu a antecipação da tutela
recursal no bojo do AI 2069928-09.2020.8.26.0000, de Relatoria do insigne
Desembargador L. G. Costa Wagner, também integrante desta Câmara, decisão
esta publicada em 20.04.2020.
Enalteço, por fim, que o C. STJ pronunciou-se no sentido de que
“inexiste a alegada violação dos preceitos contidos no art. 1.021, § 3o, do Novo
CPC em razão da reiteração dos fundamentos da decisão monocrática, visto que
o agravo interno manejado não trouxe nenhum argumento novo que já não
tivesse sido aduzido no recurso especial. Assim, se a decisão agravada soluciona
todas as questões suscitadas no recurso especial, a sua manutenção no
julgamento do recurso interno é inafastável” (STJ, EDcl no AgInt no REsp
1574037 / SP, rel. min. Humberto Martins, j. 16.08.2016).

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Agravo Regimental Cível no 2069513-26.2020.8.26.0000/50000 -Voto no
7
Pelo exposto, nega-se provimento ao regimental.
LÍGIA ARAÚJO BISOGNI
Relatora