Tribunal: TJSP
Processo: 1004540-82.2018.8.26.0248
Classe: Apelação Cível / Associação
Órgão julgador: Pedro de Alcântara da Silva Leme Filho
Órgão colegiado: 8a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-09-02
Data de publicação: 2020-09-04

Ementa:
Apelação. Cobrança. Taxa associativa. Procedência. Inconformismo dos réus. Descabimento. Imóvel adquirido após a constituição da autora. Anuência tácita. Pretensão de exonerar-se da referida cobrança pautada no direito constitucional de não se manter associado. Inaceitável a justificativa do inadimplemento por mera insatisfação frente aos serviços prestados. Aplicação do princípio do 'venire

Ementa:
Apelação. Cobrança. Taxa associativa. Procedência. Inconformismo dos réus. Descabimento. Imóvel adquirido após a constituição da autora. Anuência tácita. Pretensão de exonerar-se da referida cobrança pautada no direito constitucional de não se manter associado. Inaceitável a justificativa do inadimplemento por mera insatisfação frente aos serviços prestados. Aplicação do princípio do 'venire contra factum proprium'. Alegada falha na prestação de serviços não passível de equacionamento imediato, por se tratar de assunto 'interna corporis', inclusive com possibilidade de convocação de assembleias para o debate. Cobrança das mensalidades em atraso devida. Vedação do enriquecimento sem causa. Fixação de honorários sucumbenciais recursais. Recurso desprovido.

Inteiro teor:
TRIBUNAL DE JUSTIÇA
PODER JUDICIÁRIO
São Paulo
Registro: 2020.0000719119
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos do Apelação Cível no
1004540-82.2018.8.26.0248, da Comarca de Indaiatuba, em que são apelantes
FRANCISCO PEREIRA DINIZ DE MENEZEZ JUNIOR (JUSTIÇA GRATUITA) e
MICHELINE
SARKIS
MENEZEZ
(JUSTIÇA
GRATUITA),
é
apelado
ASSOCIAÇÃO DOS MORADORES DO VALE DAS LARANJEIRAS.
ACORDAM, em 8a Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça de
São Paulo, proferir a seguinte decisão: "Negaram provimento ao recurso. V. U.
COMPARECEU P/ JULGAMENTO O DR. LUCAS TEIXEIRA", de conformidade
com o voto do Relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Exmos. Desembargadores
THEODURETO CAMARGO (Presidente) e SILVÉRIO DA SILVA.
São Paulo, 2 de setembro de 2020
PEDRO DE ALCÂNTARA DA SILVA LEME FILHO
RELATOR
Assinatura Eletrônica

TRIBUNAL DE JUSTIÇA
PODER JUDICIÁRIO
São Paulo
Apelação Cível no 1004540-82.2018.8.26.0248 - Indaiatuba - VOTO No 23957 2/8
Apelação n°:
1004540-82.2018.8.26.0248
Apelantes:
Francisco Pereira Diniz de Menezes Junior e outro
Apelada:
Associação dos Moradores do Vale das Laranjeiras
Comarca:
Indaiatuba 2a Vara Cível
1a Instância:
Proc. no 1004540-82.2018.8.26.0248
Juiz (a):
Sérgio Fernandes
Voto no
23.952
EMENTA.
Apelação.
Cobrança.
Taxa
associativa.
Procedência. Inconformismo dos réus. Descabimento. Imóvel
adquirido após a constituição da autora. Anuência tácita.
Pretensão de exonerar-se da referida cobrança pautada no
direito constitucional de não se manter associado. Inaceitável a
justificativa do inadimplemento por mera insatisfação frente
aos serviços prestados. Aplicação do princípio do 'venire
contra factum proprium'. Alegada falha na prestação de
serviços não passível de equacionamento imediato, por se tratar
de assunto 'interna corporis', inclusive com possibilidade de
convocação de assembleias para o debate. Cobrança das
mensalidades em atraso devida. Vedação do enriquecimento
sem causa. Fixação de honorários sucumbenciais recursais.
Recurso desprovido.
Apelação interposta contra a sentença de fls. 717/720,
cujo relatório se adota, que julgou procedente a ação de cobrança movida
pela Associação dos Moradores do Vale das Laranjeiras em face de Francisco
Pereira Diniz de Menezes Junior e Micheline Sarkis Menezes.
Os réus pugnam pela reforma da sentença a teor de fls.
723/766.
Recurso tempestivo, isento de preparo e respondido

TRIBUNAL DE JUSTIÇA
PODER JUDICIÁRIO
São Paulo
Apelação Cível no 1004540-82.2018.8.26.0248 - Indaiatuba - VOTO No 23957 3/8
(fls. 771/796).
É o relatório.
Trata-se de ação de cobrança de taxas associativas em
atraso movida pela Associação dos Moradores do Vale das Laranjeiras em
face de Francisco Pereira Diniz de Menezes Junior e Micheline Sarkis
Menezes, objetivando o rateio mensal das despesas de manutenção e
melhoria no período de maio/2015 a maio/2018.
Sobreveio sentença de procedência, contra a qual,
apelam os autores.
Sem razão, contudo.
Esta relatoria entende que não basta a mera condição de
proprietário/morador para que este se sujeite à obrigação de efetuar o
pagamento do rateio dos serviços de manutenção, conservação, segurança
etc., prestados por associação no loteamento em que se encontra o imóvel.
Para que a cobrança dos referidos rateios seja legítima,
deve ser aferido o momento em que o imóvel foi adquirido. Se a constituição
da associação ocorreu posteriormente, estará ele eximido do custeio de tais
valores. Caso contrário, deverá arcar com o pagamento do rateio, a fim de
evitar o enriquecimento sem causa (art. 844 e seguintes do Código Civil).
Essa, afinal, tem sido a orientação deste Tribunal em
casos semelhantes, inúmeras vezes sufragada por esta Câmara (Apelações
Cíveis n° 9278559-53 2008.8.26.0000, São Paulo, rel. Des. LUIZ AMBRA, j .
14.03.2012; e, 0151410-62.2010.8.26.0000, São Paulo, rel. Des. SALLES ROSSI,
j . 01.08.2012).

TRIBUNAL DE JUSTIÇA
PODER JUDICIÁRIO
São Paulo
Apelação Cível no 1004540-82.2018.8.26.0248 - Indaiatuba - VOTO No 23957 4/8
Também já decidiu esta C. Corte que:
Apelação no 0009553-16.2002.8.26.0127 - “[...] Trata-se de
obrigação propter rem as dívidas dos associados que não
pagam as taxas a associação. Conforme entendimento
reiterado nesta Corte, ainda que os loteamentos fechados não
constituam formalmente um condomínio, são, por extensão,
tidos como condomínio de fato ou atípico.[...]” (TJSP 4a
Câmara Extraordinária de Direito Privado, rel. Des.
SILVÉRIO DA SILVA, j. em 17/09/2014).
Apelação no 9252127-94.2008.8.26.0000 - “[...] sendo [o
apelado] proprietário de imóvel ali localizado e que a
associação autora, a benefício de todos os proprietários, presta
serviços destinados principalmente à manutenção e segurança
do local, inequívoca a obrigação do demandado em responder
pelas respectivas despesas (na proporção de sua quota-parte),
sob pena de locupletamento ilícito ou enriquecimento sem
causa (art. 884 do Código Civil).
Da mesma forma, irrelevante tratar-se de loteamento aberto
ou fechado, vertical ou horizontal. A cobrança é devida pelos
fundamentos
acima
expostos,
já
que
se
referem,
inequivocamente, ao rateio de despesas comuns a todos os
proprietários e que a todos beneficiam” (TJSP 8a Câmara
de Direito Privado, rel. Des. SALLES ROSSI, j. em
27/10/2010).
Apelação no 0011102-85.2007.8.26.0127 - “[...] Irrelevante,

TRIBUNAL DE JUSTIÇA
PODER JUDICIÁRIO
São Paulo
Apelação Cível no 1004540-82.2018.8.26.0248 - Indaiatuba - VOTO No 23957 5/8
no mais, a constituição de condomínio regular. Relevante, no
caso, é a prestação de serviços pela apelante, que, sem dúvida
alguma, beneficia a propriedade dos réus, com a valorização,
inclusive, do imóvel. Necessária, dessa forma, a contrapartida
à prestação dos serviços, sob pena de enriquecimento sem
causa dos requeridos, que receberiam um plus no seu imóvel,
sem qualquer desembolso. É o quanto basta para legitimar a
cobrança intentada. [...]”(TJSP 3a Câmara de Direito
Privado, rel. Des. DONEGÁ MORANDINI, j. em
08/04/2014).
Apelação no 0013583-47.2012.8.26.0482 - [...] forçoso
reconhecer a regularidade da cobrança da verba descrita nos
autos, correspondente ao rateio das despesas realizadas em
benefício de todos os imóveis que integram a área de atuação
da Associação requerida, evidenciando o dever de pagamento
da verba, sob pena de se configurar enriquecimento sem causa,
vedado por nosso ordenamento jurídico de modo que não há
afronta ao artigo 5o, inciso XX da Constituição Federal, pois
não se trata de cobrança de taxa de associação” (TJSP 3a
Câmara de Direito Privado, rel. Des. MARCIA DALLA
DÉA BARONE, j. em 16/04/2015).
Apelação
no
4004445-92.2013.8.26.0048
-
“LOTEAMENTO FECHADO. Ação de cobrança. Sentença
de procedência. Prova nos autos da existência de serviços
prestados indistintamente aos moradores do loteamento.
Dever de todos os proprietários beneficiados ratearem as

TRIBUNAL DE JUSTIÇA
PODER JUDICIÁRIO
São Paulo
Apelação Cível no 1004540-82.2018.8.26.0248 - Indaiatuba - VOTO No 23957 6/8
despesas, associados ou não.
Obrigação que tem por fonte o princípio que veda o
enriquecimento sem causa. Ausência de contradição com
precedentes dos tribunais superiores, que tomam por
fundamento a liberdade de associação. Sentença mantida.
Recurso desprovido” (TJSP - 6a Câmara de Direito
Privado,
rel.
Des.
FRANCISCO
LOUREIRO,
j.
05/12/2014).
No caso dos autos, os réus adquiriram o mencionado
imóvel aos 12 de dezembro de 1997 (fls. 21/22), depois da constituição da
associação, fundada aos 02 de abril de 1983.
Portanto, quando os autores adquiriram o imóvel, já
sabiam da existência da ré e não manifestou a intenção de não contribuir
para a referida associação.
Cumpre observar que, no julgamento de recursos
especiais sob o rito dos recursos repetitivos (tema 882), previsto no artigo
543-C do Código de Processo Civil de 1973, o Superior Tribunal de Justiça
consolidou o entendimento no sentido de que “as taxas de manutenção criadas
por associações de moradores não obrigam os não associados ou os que a elas não
anuíram”. No caso vertente, trata-se de morador/proprietário associado e
que anuiu.
Ressalte-se, ademais, que o autor não pode agir de
maneira contraditória, submetendo-se ao pagamento das taxas de
manutenção e, após considerável período, simplesmente deixar de efetuar o
pagamento das demais. O pagamento das taxas de manutenção de maneira

TRIBUNAL DE JUSTIÇA
PODER JUDICIÁRIO
São Paulo
Apelação Cível no 1004540-82.2018.8.26.0248 - Indaiatuba - VOTO No 23957 7/8
espontânea e sem qualquer ressalva gerou legítima expectativa de direito na
ré de receber as demais taxas.
O
princípio
do
venire
contra
factum
proprium,
desdobramento da boa-fé objetiva, é perfeitamente aplicável ao caso,
impedindo a adoção de comportamento contraditório pelas partes.
Desta forma, a improcedência de mantém, destacando-
se, por fim que: “[...] quando da aquisição do lote em 12/12/1997 os requeridos
declararam pleno conhecimento das clausulas restritivas que gravam o imóvel,
dentre elas o "pagamento de todo e qualquer melhoramento a ser proporcionado ao
loteamento que decorra de mera conveniência e interesse dos compradores dos lotes,
tais como a extensão de rede de luz, de água, de esgoto, telefone e
pavimentação."(cláusula décima-sétima).
Ademais, verifica-se claramente na cláusula rebatida a
menção a "todo e qualquer melhoramento", inclusive descreve que tais benfeitorias
poderiam decorrer de "mera conveniência e interesse dos compradores". Ora, seria
ilógico não concluir que se trata de um rol exemplificativo e que obras para
construções de muros, inclusão de portaria com controle de acesso e serviços de
segurança não se enquadrariam na respectiva cláusula. Portanto, de acordo com
explicitado acima, observa-se que a obrigação concernente ao ressarcimento de
melhorias realizadas no loteamento, não advém de obrigação associativa, conforme
amplamente reiterado pelo requerido, mas sim do contrato firmado pelo adquirente,
já que estava ciente o contratante da possibilidade de tais cobranças quando efetivou
a compra do imóvel.
Além da vasta fundamentação já apresentada, cumpre
ressaltar, que a parte ré, como proprietária de imóvel no local, se beneficia

TRIBUNAL DE JUSTIÇA
PODER JUDICIÁRIO
São Paulo
Apelação Cível no 1004540-82.2018.8.26.0248 - Indaiatuba - VOTO No 23957 8/8
diariamente das melhorias realizadas no "condomínio" que foram devidamente
comprovadas pelos documentos juntados aos autos pela autora, sendo que em
nenhum momento afirmam ou provam o contrário.
Inclusive, em relação ao fechamento do loteamento,
instalações de portões para restrição de acesso e contratação de vigilantes são
melhorias que visam propiciar a segurança de todos os proprietários, sendo estes os
maiores interessados na manutenção de sua privacidade.
Por fim, nos autos, não há prova de cobrança de valores em
excesso. Os gastos informados foram devidamente comprovados e revertidos em
benefício do loteamento em questão.
Portanto, tendo em vista que a comprovação dos gastos
despendidos e cabalmente demonstrada a anuência do adquirente quando da
alienação do imóvel, a presente ação de cobrança merece prosperar” (fl. 720).
Desta forma, a r. sentença deve ser mantida pelos
próprios fundamentos.
Ante o exposto, meu voto nega provimento ao recurso.
Pedro de Alcântara da Silva Leme Filho
Relator