Tribunal: TJSP
Processo: 1021948-09.2017.8.26.0576
Classe: Apelação Cível / Promessa de Compra e Venda
Órgão julgador: Angela Moreno Pacheco de Rezende Lopes
Órgão colegiado: 9a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-04-09
Data de publicação: 2020-04-09

Ementa:
COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE LOTE SEM BENFEITORIA - Atraso na entrega das obras de infraestrutura - Fato que motivou o desinteresse do autor no prosseguimento do negócio - Possibilidade de resilição contratual, com a restituição integral dos valores pagos pelo autor, relacionados ao instrumento celebrado somente entre as partes, considerando a culpa da ré pelo desfazimento do negócio - Súmula

Ementa:
COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE LOTE SEM BENFEITORIA - Atraso na entrega das obras de infraestrutura - Fato que motivou o desinteresse do autor no prosseguimento do negócio - Possibilidade de resilição contratual, com a restituição integral dos valores pagos pelo autor, relacionados ao instrumento celebrado somente entre as partes, considerando a culpa da ré pelo desfazimento do negócio - Súmula 543-STJ - Pretensão da ré de vincular o autor ao prazo estipulado na Lei n° 6.766/79 - Descabimento, sobretudo porque nada foi pactuado nesse sentido no instrumento celebrado entre as partes - Prazo que vincula apenas a loteadora - Ausência de prova de que a Prefeitura autorizou a prorrogação do prazo estipulado no contrato celebrado entre as partes - Devida, ainda, a indenização pelos lucros cessantes, durante o período da mora das rés, independentemente da finalidade do negócio - Indenização fixada em 0,5% ao mês sobre o valor do contrato - Precedentes jurisprudenciais - Juros de mora incidentes desde a citação, considerando a culpa da ré pela resilição do contrato (art. 405, CC e 240, CPC) - Sentença mantida - Honorários recursais devidos - RECURSO DESPROVIDO.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2020.0000250727
ACÓRDÃO
Vistos,
relatados
e
discutidos
estes
autos
de
Apelação
Cível
no
1021948-09.2017.8.26.0576, da Comarca de São José do Rio Preto, em que é apelante
VILA LOBOS EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS SPE LTDA, é apelado THIAGO
MARTINS (JUSTIÇA GRATUITA).
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 9a Câmara de Direito Privado do
Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Negaram provimento ao
recurso. V. U., de conformidade com o voto do relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores GALDINO TOLEDO
JÚNIOR (Presidente sem voto), ROGÉRIO MURILLO PEREIRA CIMINO E PIVA
RODRIGUES.
São Paulo, 9 de abril de 2020.
ANGELA LOPES
Relatora
Assinatura Eletrônica

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Apelação Cível no 1021948-09.2017.8.26.0576 -Voto no 6123
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VOTO No 6123
Apelação n. 1021948-09.2017.8.26.0576
Origem: 5a Vara Cível da Comarca de São José do Rio Preto
Juíza: Dra. Luciana Conti Puia Todorov
Apelante: THIAGO MARTINS
Apelada: VILA LOBOS EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS SPE LTDA.
COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE LOTE SEM
BENFEITORIA - Atraso na entrega das obras de infraestrutura -
Fato que motivou o desinteresse do autor no prosseguimento do
negócio - Possibilidade de resilição contratual, com a restituição
integral dos valores pagos pelo autor, relacionados ao instrumento
celebrado somente entre as partes, considerando a culpa da ré pelo
desfazimento do negócio - Súmula 543-STJ - Pretensão da ré de
vincular o autor ao prazo estipulado na Lei n° 6.766/79 -
Descabimento, sobretudo porque nada foi pactuado nesse sentido
no instrumento celebrado entre as partes - Prazo que vincula
apenas a loteadora - Ausência de prova de que a Prefeitura
autorizou a prorrogação do prazo estipulado no contrato celebrado
entre as partes - Devida, ainda, a indenização pelos lucros
cessantes, durante o período da mora das rés, independentemente
da finalidade do negócio - Indenização fixada em 0,5% ao mês
sobre o valor do contrato - Precedentes jurisprudenciais - Juros de
mora incidentes desde a citação, considerando a culpa da ré pela
resilição do contrato (art. 405, CC e 240, CPC) - Sentença mantida
- Honorários recursais devidos - RECURSO DESPROVIDO.
Trata-se de ação proposta por THIAGO MARTINS em face
de VILA LOBOS EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS SPE LTDA., objetivando a
rescisão do compromisso de compra e venda de um lote, com a restituição integral dos
valores pagos, a aplicação de multa, além da indenização por lucros cessantes e danos
morais.
Sobreveio sentença de parcial procedência, cujo relatório se
adota, para: 1) declarar rescindido o contrato firmado entre as partes; 2) determinar a
imediata restituição da ré na posse do imóvel; 3) declarar nulas as cláusulas 5.8 (fls.
48/49), 11.1 (fls. 57) e 11.9 (fls. 60) do contrato; 4) determinar a restituição ao autor de
todos os valores pagos em relação ao contrato, atualizado pela tabela do TJSP desde o
ajuizamento e acrescida de juros de mora de 1% ao mês a contar da citação; 5)
condenar a ré ao pagamento de indenização por lucros cessantes, de 0,5% ao mês

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sobre o valor do contrato. Os pedidos de aplicação de multa e de indenização por danos
morais foram indeferidos. Diante da sucumbência parcial, as partes ratearão as custas
processuais, além dos honorários advocatícios da parte contrária, arbitrados em R$
1.000,00, vedada a compensação e observada a gratuidade concedida ao autor (fls.
200/204).
Apela a ré, sustentando em síntese, que a rescisão do
contrato ocorreu, em verdade, pelo arrependimento do autor que, sem condições de
continuar pagando as prestações, justificou de forma dissimulada a inadimplência da
loteadora com relação ao prazo de entrega do lote, até para não ter que arcar com os
custos previstos contratualmente na hipótese de rescisão, enfatizando que o lote está à
sua disposição para construção desde a assinatura do contrato.
Aduz que teve inúmeros gastos com o negócio, todos
devidamente documentados, tais como as despesas administrativas e a corretagem, que
devem ser suportadas pela autora, sendo descabida a restituição integral, razão pela
qual postula que haja a retenção de, no mínimo, 30% dos valores pagos. Insurge-se
contra a indenização por lucros cessantes, argumentando que o objeto da compra é um
lote vazio, inexistindo provas de que o autor estava disposto a construir. Alega que houve
a contratação de um seguro, cujas parcelas eram destinadas à seguradora e, portanto,
não pode restituir valores que não recebeu. Ao final, pleiteia que os juros de mora
incidam a partir do trânsito em julgado (fls. 208/215).
Recurso processado e respondido a fls. 223/226.
É o relatório.
Depreende-se dos autos que em 20/08/2015, o autor
celebrou 'Instrumento Particular de Contrato de Compromisso de Venda e Compra', do
Lote no 21, da quadra 19, localizado no 'Residencial Vila Lobos', na Comarca de São
José do Rio Preto/SP, pelo preço total de R$ 62.000,00 (fls. 37/61).
De acordo com a cláusula 1.8.1, a execução das obras de
infraestrutura estava prevista para o “prazo máximo de 24 (vinte e quatro) meses,
contados da data do registro do loteamento" (fl. 41), o que ocorreu em 06/01/2015,

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conforme fls. 174/1787.
Sendo assim, o prazo final para que a loteadora entregasse
o lote à autora ocorreu em 06/01/2017. Porém, relata o autor que até a data da
propositura da ação (05/05/2017), o lote ainda não havia sido entregue. Tal fato motivou
o pedido de resilição contratual, com a restituição integral dos valores pagos (R$
11.972,27), a indenização por danos materiais, consistentes nos lucros cessantes, além
dos danos morais.
A r. sentença acolheu o pedido de resilição contratual e de
restituição dos valores pagos, bem como dos lucros cessantes, indeferindo apenas o
pedido do autor de indenização por danos morais, contra o que não foi interposto
recurso.
Dito isso, passo ao exame do recurso da ré, que não
comporta acolhimento.
Com efeito, antes de examinar as questões atinentes às
indenizações pretendidas pelo autor, necessário apurar se houve ou não o efetivo atraso
na entrega do loteamento e qual das partes a ele deu causa.
Como já mencionado, o prazo para a entrega do loteamento
findou-se em 06/01/2017. E o atraso não foi negado pela apelante, que se limitou a
invocar o prazo de 04 anos previsto na Lei no 6.766/79, bem como a alegar que o atraso
é normal, por se tratar de um loteamento de grande porte. Além disso, entendeu que o
fato de ter renovado o seguro, com anuência da Prefeitura, é suficiente para considerar
como prorrogado o prazo para finalização do empreendimento.
Todavia, a ré não justificou eventual necessidade de
prorrogação do prazo estipulado no contrato, nem comprovou que as partes celebraram
qualquer aditivo contratual prevendo a adição de mais tempo para cumprimento das
obrigações.
Ademais, registre-se que é a loteadora, como responsável
pela implantação da infraestrutura do loteamento, que está vinculada ao limite

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estabelecido pela Lei n° 6.766/79, e não o compromissário comprador, que não deu
causa ao atraso na execução das obrigações assumidas pela compromissária
vendedora.
Destarte, não há justificativa aceitável para o decurso do
prazo contratual, impondo-se seja a apelante responsabilizada pela sua mora. E uma vez
desfeito o negócio, as partes devem ser repostas ao estado anterior à celebração do
contrato, como já sedimentou a jurisprudência, com a edição da Súmula 03 deste e.
TJSP:
“Reconhecido que o compromissário comprador tem direito
à devolução das parcelas pagas por conta do preço, as partes deverão ser repostas ao
estado anterior, independentemente de reconvenção”.
Nesse contexto, evidenciada a culpa da ré, correta a
sentença que determinou a restituição integral. É o que se infere da Súmula 543 do c.
STJ:
“Na hipótese de resolução de contrato de promessa de
compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer
a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente,
em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente,
caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento.” (g/n).
E ao contrário do que alega a ré, a planilha de fls. 159/161,
elaborada por ela própria e juntada com a contestação, comprova que a última prestação
paga pelo autor foi em janeiro/2017, data limite para que o lote fosse entregue. Logo, não
há que imputar qualquer inadimplência ao autor, pois - repita-se - quando a ação foi
ajuizada, a ré já estava em mora contratual.
Importa frisar que a obrigação da ré compreende não só a
entrega da posse do lote ao compromissário comprador, mas todas as obras de
infraestrutura concluídas. Afinal, é esta a obrigação por ela assumida no instrumento
contratual.

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Sendo assim, a mora da ré acarreta o direito do autor aos
lucros cessantes decorrentes da não fruição do lote após o prazo contratual previsto
para recebe-lo, ou seja, durante o período em que o autor não pode usar o bem. Houve,
portanto, prejuízo material a ser ressarcido, independentemente da existência da prova.
Tal orientação se exprime nos termos da Súmula 162 deste
E. Tribunal:
“Descumprido o prazo para a entrega do imóvel objeto do
compromisso de venda e compra, é cabível a condenação da vendedora por lucros
cessantes, havendo a presunção de prejuízo do adquirente, independentemente da
finalidade do negócio”.
No mesmo sentido, a tese jurídica aprovada no Incidente de
Resolução de Demandas Repetitivas no 0023203-35.2016.8.26.0000, julgado em
10.08.2017 pela Turma Especial de Direito Privado I deste E. Tribunal de Justiça, relativa
ao Tema 05 proposto, assim dispôs: “O atraso da prestação de entrega de imóvel objeto
de compromisso de compra e venda gera obrigação da alienante indenizar o adquirente
pela privação injusta do uso do bem. O uso será obtido economicamente pela medida de
um aluguel, que pode ser calculado em percentual sobre o valor atualizado do contrato,
correspondente ao que deixou de receber, ou teve de pagar para fazer uso de imóvel
semelhante, com termo final na data da disponibilização da posse direta ao adquirente da
unidade autônoma já regularizada”.
E o valor fixado na sentença, de 0,5% ao mês sobre o valor
do contrato obedece aos precedentes jurisprudenciais, não comportando modificação.
Com relação às parcelas de seguro, a r. sentença é bem
clara ao dispor que a restituição devida pela ré em decorrência da rescisão do
compromisso refere-se somente aos valores pagos pelo autor em relação ao contrato
firmado entre as partes, e não com terceiros, no caso, a seguradora. Assim, não há
dúvida de que as parcelas do seguro não englobaram a condenação imposta à ré.
Por fim, uma vez que o desfazimento do negócio ocorreu
por culpa exclusiva da ré, não lhe assiste razão quanto ao termo inicial dos juros de

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mora, que devem incidir da citação válida, nos termos do art. 405 do Código Civil e art.
240 do CPC.
Em conclusão, não tendo a ré apelante apresentado
qualquer argumento capaz de infirmar o conteúdo da r. sentença, fica mantida tal como
lançada.
Diante do desfecho dado ao recurso de apelação interposto
pela ré, ficam os honorários em favor do patrono do autor majorados para R$ 1.500,00,
já considerada a sucumbência recursal, o que atende ao disposto no art. 85, §§ 2o e 11,
do CPC.
Ficam as partes intimadas desde logo que, havendo
interposição de embargos de declaração contra o presente acórdão, que se manifestem
no próprio recurso sobre eventual oposição ao julgamento virtual, nos termos do
artigo 1o da Resolução no 549/2011, com a redação alterada pela Resolução no 772/2017
do Órgão Especial deste E. Tribunal de Justiça. No silêncio, os autos serão
automaticamente incluídos no julgamento virtual.
Do exposto, pelo meu voto, nego provimento ao recurso.
ANGELA LOPES
Relatora