Tribunal: TJSP
Processo: 1013367-51.2017.8.26.0011
Classe: Apelação Cível / Corretagem
Órgão julgador: Andrade Neto
Órgão colegiado: 30a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-09-02
Data de publicação: 2020-09-02

Ementa:
AÇÃO DE COBRANÇA JULGADA PROCEDENTE EM PARTE – COMISSÃO DE CORRETAGEM – EXISTÊNCIA DE PROVAS DO TRABALHO DE APROXIMAÇÃO DAS PARTES – RECONHECIMENTO – FATOS CONSTITUTIVOS DO DIREITO DEVIDAMENTE COMPROVADOS – APLICAÇÃO DA REGRA DO ARTIGO 373, I, DO CPC – COMISSÃO QUE DEVE SER CALCULADA SEGUNDO O VALOR DA VENDA E NÃO DE MERCADO DO IMÓVEL – ARGUMENTAÇÕES INSUBSISTENTES DE AUTORA E RÉ -

Ementa:
AÇÃO DE COBRANÇA JULGADA PROCEDENTE EM PARTE – COMISSÃO DE CORRETAGEM – EXISTÊNCIA DE PROVAS DO TRABALHO DE APROXIMAÇÃO DAS PARTES – RECONHECIMENTO – FATOS CONSTITUTIVOS DO DIREITO DEVIDAMENTE COMPROVADOS – APLICAÇÃO DA REGRA DO ARTIGO 373, I, DO CPC – COMISSÃO QUE DEVE SER CALCULADA SEGUNDO O VALOR DA VENDA E NÃO DE MERCADO DO IMÓVEL – ARGUMENTAÇÕES INSUBSISTENTES DE AUTORA E RÉ - SENTENÇA MANTIDA

RECURSOS DESPROVIDOS

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DE SÃO PAULO
Secretaria Judiciária
Serviço de Processamento do 15o Grupo de Câmaras de Direito Privado
Rua Conselheiro Furtado, 503 - 5o andar, Liberdade, CEP. 01511-000
São Paulo/Capital
Fone (11)3399-6065
Registro: 2020.0000712115
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível no
1013367-51.2017.8.26.0011, da Comarca de São Paulo, em que é apelante/apelado
PONTE DE PIAVE ADMINISTRAÇÃO DE BENS LTDA., é apelada/apelante
COELHO DA FONSECA EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA.
ACORDAM, em 30a Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça de São
Paulo, proferir a seguinte decisão: "Negaram provimento aos recursos. V. U.", de
conformidade com o voto do Relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Exmos. Desembargadores ANDRADE
NETO (Presidente), MARIA LÚCIA PIZZOTTI E LINO MACHADO.
São Paulo, 2 de setembro de 2020.
ANDRADE NETO
RELATOR
Assinatura Eletrônica

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30a CÂMARA DA SEÇÃO DE DIREITO PRIVADO
Apelação Cível n.o 1013367-51.2017.8.26.0011
Apelantes/Apeladas: Coelho da Fonseca Empreendimentos Imobiliários
Ltda; Ponte de Piave Administração de Bens Ltda
Comarca: São Paulo - 3a Vara Cível do Fórum Regional de Pinheiros
Juíza prolatora: Rosana Moreno Santiso
AÇÃO DE COBRANÇA JULGADA PROCEDENTE EM
PARTE COMISSÃO DE CORRETAGEM EXISTÊNCIA
DE PROVAS DO TRABALHO DE APROXIMAÇÃO DAS
PARTES

RECONHECIMENTO

FATOS
CONSTITUTIVOS
DO
DIREITO
DEVIDAMENTE
COMPROVADOS APLICAÇÃO DA REGRA DO ARTIGO
373, I, DO CPC
COMISSÃO QUE DEVE SER
CALCULADA SEGUNDO O VALOR DA VENDA E NÃO
DE MERCADO DO IMÓVEL
ARGUMENTAÇÕES
INSUBSISTENTES DE AUTORA E RÉ - SENTENÇA
MANTIDA
RECURSOS DESPROVIDOS
VOTO No 34348
Insurgem-se autora e ré contra a sentença que julgou
parcialmente procedente a ação de cobrança de comissão de corretagem,
condenando a primeira ao pagamento da quantia de R$ 26.024,40, a ser
monetariamente corrigida e acrescida de juros de mora, reconhecida a
ocorrência de sucumbência recíproca.

A autora recorre com a intenção de majorar o valor da
condenação, argumentando, em síntese, que a comissão deve ser calculada
com base no valor real de mercado do imóvel, e não segundo o valor
significativamente a menor pelo qual foi alienado. Diz ter havido,

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inclusive, cerceamento de defesa por conta da falta de oportunidade para
comprovar o aludido valor de mercado do bem.
Já a ré o faz para pleitear a improcedência da
pretensão, porquanto ausente prova suficiente de ter a autora atuado no
sentido de aproximar o comprador do negócio, aduzindo que o mesmo foi
concluído por imobiliária diversa, a quem, inclusive, efetuou o pagamento
de comissão pela venda, além do que o contrato não contava com cláusula
de exclusividade.
Recursos recebidos e regularmente processados, com
contrarrazões.
É o relatório.
A sentença não comporta modificação.
Consoante bem decidiu a nobre prolatora, a doutora
Rosana Moreno Santiso, Conforme consta dos autos, a requerida
contratou a autora para que ela procedesse a intermediação da venda do
imóvel descrito na inicial, o que é incontroverso e está demonstrado pelos
documentos juntados a fls. 54/57.
E durante o curso do contrato o imóvel foi mostrado
ao Sr. Oséas, como demonstra a relação de eventos juntada a fl. 58,

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ocorrendo apresentação de proposta por parte dele, proposta esta que
inicialmente não foi aceita pela requerida, conforme consta dos e-mails
juntados a fls. 143/145. Após, quando do encerramento do contrato entre
as partes, foi enviado e-mail à ré, no qual consta expressamente o nome do
cliente Sr. Oséas (fls. 146/147).
Assim, ao contrário do alegado pela requerida, há
efetiva demonstração de que ela possuía total conhecimento de que o Sr.
Oséas veio a ser captado pela autora, em razão dos anúncios por ela
realizados, justamente em razão do contrato celebrado entre as partes.
Então,
independentemente
de
haver
ou
não
exclusividade de venda pela requerente, é certo que, havendo
demonstração de que, justamente em virtude dos trabalhos por ela
desenvolvidos é que foi captado cliente interessado na aquisição do bem,
não há como se entender que nada fosse devido à autora a título de
corretagem.
É certo que as negociações para a venda do imóvel
prosseguiram, após o término do prazo do contrato celebrado entre as
partes, sem a intermediação da requerente. Porém, tal fato não isenta a ré
quanto ao pagamento da corretagem na hipótese da concretização do
negócio com cliente apresentado pela autora, incidindo, em tal caso, o
disposto na cláusula 4.3 do contrato (fls. 55 e 57) no sentido de ser devido
o percentual de 3% do valor da operação realizada.
De fato, considerando que justamente a captação de

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cliente efetivamente interessado na compra do imóvel é a tarefa essencial
da imobiliária a qual, para tal finalidade realiza anúncios às suas
expensas, bem como disponibiliza profissionais para atendimento aos
clientes -, não faz sentido se entender que não ocorra remuneração por
tais trabalhos na hipótese da vendedora e comprador simplesmente
aguardarem o fim do prazo do contrato de gestão de comercialização de
imóvel para então realizarem o negócio sem a participação da imobiliária
responsável pela aproximação dos interessados.
Com efeito, dispõe o artigo 725 do Código Civil que a
remuneração é devida ao corretor uma vez que tenha conseguido o
resultado previsto no contrato de mediação, ou ainda que este não se
efetive em virtude de arrependimento das partes. E, no caso, os
documentos que instruem a petição inicial demonstram suficientemente
que o comprador do imóvel da ré, o senhor Oséas Sebastião Vieira, foi
efetivamente apresentado pela autora, donde se conclui, portanto, ter a
conclusão do negócio entre ré e comprador resultado diretamente do
trabalho realizado pela autora.
Nessa perspectiva, incumbia à ré provar que o
comprador do imóvel foi apresentado por outra profissional corretora, bem
como que a esta pagou quantia a título de comissão, porquanto impeditivos
tais fatos do direito da autora, a teor do que determina o artigo 373, II, do

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CPC. Contudo, a ré não forneceu sequer um único elemento de convicção
nesse sentido.
Nesse contexto, induvidoso o acerto da sentença ao
reputar devidamente comprovados os fatos constitutivos do direito da
autora, a teor da regra do art. 373, I, do CPC, sendo mesmo de rigor, por
conseguinte, a procedência da ação.
No concernente ao montante da condenação a decisão
também não comporta censura.
Se a ré optou por alienar seu imóvel pelo preço a
menor indicado na matrícula do bem, é sobre ele que deve ser calculada a
comissão devida à autora à razão de três por cento, não havendo nenhuma
justifica para que o seja sobre o suposto valor a maior de mercado do
imóvel. Até mesmo porque é isso o que determina a própria cláusula
contratual que trata da remuneração 4.3, fl. 57. Pela mesma razão, não se
há admitir que o cálculo da comissão seja realizado com base no valor
superior que supostamente o comprador estaria disposto a pagar pelo bem.
E se assim é, de todo irrelevante a produção de prova
tendente a demonstrar o valor de mercado do imóvel, não havendo falar,
por conseguinte, em cerceamento do direito de defesa da autora.

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Apelação Cível n.o 1013367-51.2017.8.26.0011
Isto posto, pelo meu voto, nego provimento às
apelações, e, cumprindo o disposto o art. 85, § 11, do CPC, elevo os
honorários sucumbenciais devidos pelas partes de 10% para 15% sobre o
valor da condenação.
ANDRADE NETO
Relator