Tribunal: TJSP
Processo: 1005903-19.2017.8.26.0223
Classe: Apelação Cível / Associação
Órgão julgador: A.C.Mathias Coltro
Órgão colegiado: 5a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-09-18
Data de publicação: 2020-09-21

Ementa:
Declaratória de inexistência de relação jurídica - Associação – Loteamento – Registro do contrato padrão, na matrícula do empreendimento, estabelecendo a cobrança de taxas para a mantença das áreas comuns – Obrigação oponível ao adquirente – Precedentes desta E. Corte e do Colendo STJ – Afastamento, no caso, do entendimento pacificado em recurso especial repetitivo – Sentença mantida –

Ementa:
Declaratória de inexistência de relação jurídica - Associação – Loteamento – Registro do contrato padrão, na matrícula do empreendimento, estabelecendo a cobrança de taxas para a mantença das áreas comuns – Obrigação oponível ao adquirente – Precedentes desta E. Corte e do Colendo STJ – Afastamento, no caso, do entendimento pacificado em recurso especial repetitivo – Sentença mantida – Recurso desprovido.

Inteiro teor:
TRIBUNAL DE JUSTIÇA
PODER JUDICIÁRIO
São Paulo
Registro: 2020.0000765494
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível no
1005903-19.2017.8.26.0223, da Comarca de Guarujá, em que é apelante SAMIR ASSAD
FILHO, é apelado ADMINISTRADORA JARDIM ACAPULCO LTDA.
ACORDAM, em 5a Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça de
São Paulo, proferir a seguinte decisão: "Negaram provimento ao recurso. V. U.", de
conformidade com o voto do Relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Exmos. Desembargadores MOREIRA
VIEGAS (Presidente sem voto), ERICKSON GAVAZZA MARQUES E J.L. MÔNACO
DA SILVA.
São Paulo, 18 de setembro de 2020
A.C.MATHIAS COLTRO
RELATOR
Assinatura Eletrônica

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PODER JUDICIÁRIO
São Paulo
Apelação Cível no 1005903-19.2017.8.26.0223 - Guarujá - VOTO No 43091 - 2/10
5a Câmara – Seção de Direito Privado
Apelação no 1005903-19.2017.8.26.0223 Voto no 43091
Comarca: Guarujá (2a Vara Cível)
Apelante(s): Samir Assad Filho
Apelado(s): Administradora Jardim Acapulco Ltda.
Natureza da Ação: Declaratória de inexistência de relação jurídica
Ementa: Declaratória de inexistência de relação jurídica -
Associação Loteamento Registro do contrato padrão, na
matrícula do empreendimento, estabelecendo a cobrança de
taxas para a mantença das áreas comuns Obrigação oponível
ao adquirente Precedentes desta E. Corte e do Colendo STJ
Afastamento, no caso, do entendimento pacificado em
recurso especial repetitivo
Sentença mantida
Recurso
desprovido.
Cuida-se de apelação interposta em face da sentença de fls. 204/208, que
julgou improcedente o pedido que visava à declaração de inexistência de relação
jurídica, impondo ao autor o pagamento das verbas sucumbenciais, fixada a
honorária em 10% sobre o valor da causa.
Pretende o demandante a reforma do decisum afirmando, em síntese,
jamais ter se associado à requerida, de forma que não pode ser compelido ao
pagamento de taxas de limpeza e manutenção do loteamento (fls. 213/220).
Foram apresentadas contrarrazões (fls. 240/261).
Postulou o autor, nesta instância, a instauração de IRDR, tendo em vista a
repetição de processos sobre a mesma temática (fls. 269/270).
Sobreveio manifestação da demandada (fls. 281/287).
Houve oposição ao julgamento virtual (fls. 279).

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Tempestivamente apresentado e presentes os demais requisitos de
admissibilidade, fica o apelo recebido em seus regulares efeitos.
É o relatório, ao qual se acresce o da sentença.
Em que pese a argumentação expendida, o inconformismo não comporta
acolhida.
De início, não se entrevê razão para a pretendida instauração do IRDR,
uma vez que o tema debatido (cobrança de taxa de manutenção de loteamento a não
associados) já foi definido pelo Colendo STJ, em sede de recurso repetitivo, além do
que, como afirmado pelo próprio recorrente, a questão constitucional será deliberada
pelo Excelso Pretório, nos autos do RE 695911/SP, já que reconhecida a repercussão
geral.
Assim, nos termos do art. 976, § 4o, do CPC, fica indeferido o pleito.
De outra banda e diversamente do afirmado pela demandada, da simples
leitura das razões de apelo, exsurgem cristalinas as justificativas de fato e de direito
pelas quais se pretende o novo julgamento da demanda, mais favorável ao
requerente.
Efetivamente, no caso, as razões invocadas pelo demandante, no apelo,
guardam relação com o teor do julgado.
Ademais, é firme jurisprudência do Colendo Superior Tribunal de Justiça
no sentido de que a repetição nas razões da apelação de argumentos expendidos
anteriormente não impõe, de per si, o não conhecimento do reclamo, desde que as
assertivas repisadas pela parte guardem pertinência com o decidido na sentença
impugnada (v.g. REsp 256.189/SP, Rel. Min. Sálvio de Figueiredo Teixeira; REsp
200.308/PR, Rel. Min. Ari Pargendler; REsp 707.776/MS, Rel. Min. Mauro Campbell

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Marques, dentre outros).
Aliás, cumpre transcrever excerto do voto proferido pelo eminente Min.
Sálvio de Figueiredo Teixeira, nos autos do recurso especial supra, que bem serve à
elucidação da temática ora debatida:
“A repetição ou reiteração, em sede de apelação, de argumentos de manifestações
processuais anteriores, por si só, ainda que possa constituir praxe viciosa, não implica na
inépcia do recurso, salvo se as razões do inconformismo não guardarem relação com os
fundamentos da sentença. Se o apelante se restringe a repetir os argumentos enfrentados
pela sentença, é lícito ao segundo grau 'manter a sentença por seus fundamentos', se com
eles concordar, mas não estará autorizado, somente por isso, a não admitir o apelo”.
No caso, o apelante alegou a inexistência de relação jurídica com a
requerida apta a justificar as cobranças.
Portanto e consoante o pontuado pela eminente Min. Nancy Andrighi, no
julgamento do REsp 604.548/RS e que ainda pode ser invocado, dado que não houve
modificação substancial do tratamento da matéria pelo atual CPC: “apresentados na
apelação interposta, os fundamentos de fato e de direito, suficientes para demonstrar
seu interesse pela reforma do julgado, consideram-se preenchidos, em linhas gerais, os
requisitos insertos no art. 514 do CPC”.
Desse modo, fica afastada a preambular suscitada pela demandada.
No mais, todavia, melhor sorte não assiste ao apelante.
Como bem pontuado pelo e. juízo, circunstâncias específicas afastam a
incidência do entendimento firmado pelo Colendo STJ, nos recursos especiais
repetitivos 1439163/SP e 1280871/SP.
Na hipótese em tela, há contrato padrão devidamente registrado na
matrícula do loteamento, no CRI do Guarujá, que estabelece, na cláusula XI, o dever
de pagamento das despesas para a mantença das áreas comuns e, na cláusula XIII, a

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informação de que tal obrigação é oponível aos eventuais cessionários e adquirentes
de lotes, no empreendimento, o que torna indene de dúvidas a prévia aquiescência do
recorrente aos encargos que lhe são cobrados.
De seu turno, foram comprovadas as despesas com a manutenção das
áreas comuns, inclusive com a prestação de contas mensal, sendo despicienda a
realização de assembleia para tanto, já que é feita auditoria.
Nesse sentido, a firme jurisprudência desta E. Corte, acerca do
empreendimento:
APELAÇÃO. Loteamento fechado. Jardim Acapulco. Ação declaratória de inexistência
de vínculo obrigacional e nulidade de cláusula contratual. Defesa ofertada com
Reconvenção. Sentença de procedência da ação principal e improcedência da
Reconvenção. RECURSO DA RÉ. Preliminar de nulidade em razão do julgamento
antecipado da lide, eis que não pôde produzir prova pericial. Não acolhimento. Questão
controvertida que não dependia de outras provas. Existência de relação jurídica entre os
litigantes. Inaplicável, na espécie, a tese consolidada pelo STJ que afasta a
obrigatoriedade de adimplemento de taxas de manutenção e conservação aos não
associados ou que a elas não anuíram. Trata-se de loteamento fechado, em que a ré é
administradora expressamente constituída para a gestão do tal loteamento. Crédito
propter rem fundado no dever contratual estabelecido por imposição do loteador.
Adquirente de lote que sucede os transmitentes em todos os direitos e obrigações, nos
termos do artigo 29 da Lei no 6.766/79. Existência de contrato padrão na matrícula do
loteamento com a informação relativa ao dever de rateio de despesas. Observação de
restrição expressa na escritura de compra e venda. Precedentes. Reconvenção. Pedido
julgado procedente. Apelada condenada ao pagamento das despesas, no tocante aos
meses cobrados. Os valores devidos sofrerão correção monetária e juros de mora de 1%
ao mês, ambos a contar do vencimento (art. 397 do Código Civil). Sucumbência revista.
RECURSO PROVIDO.
(Apel. 4001247-07.2013.8.26.0223 Rel. Desa Cristina Medina Mogioni - 6a Câmara de
Direito Privado j. 20/08/2020)
CERCEAMENTO DE DEFESA Inocorrência Desnecessidade de dilação probatória
Preliminar afastada. INEXIGIBILIDADE DE DÉBITO
Contribuições para
melhoramento do loteamento não pagas pelo anterior proprietário do lote Autor
reconvindo que adquiriu o bem em hasta pública Situação que difere da tese adotada

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pelo STJ no julgamento do Tema 882
Ré reconvinte que não é associação
de moradores, mas sim, sociedade empresária limitada prestadora de serviços de
administração de loteamento Hipótese, ademais, em que não se discute a respeito do
princípio da liberdade de associação
Existência, também, de contrato padrão
devidamente registrado na matrícula do imóvel - Previsão expressa acerca da
necessidade de arcar com as despesas - Natureza propter rem da obrigação - Publicidade
dos registros públicos Arts. 24 e 29, da Lei no 6.766/79 Autor reconvindo que tinha
conhecimento da existência de dívida sobre o lote em favor da ré reconvinte, já que
constante expressamente do edital de hasta pública Cobrança da dívida pendente
devida Ação improcedente e reconvenção procedente Recurso provido.
(Apel. 1002699-93.2019.8.26.0223 Rel. Des. Luiz Antonio de Godoy - 1a Câmara de
Direito Privado j. 21/07/2020)
Cobrança. Associação de moradores. Loteamento Jardim Acapulco. Ilegitimidade
passiva do banco corréu está configurada. Extinção do processo, sem julgamento do
mérito, em relação à instituição financeira mostra-se adequada. Obrigação para
contribuir com taxas de manutenção, conservação, segurança e outros itens em relação
ao empreendimento se faz presente, face ao titular do domínio. Por ocasião da inscrição
do loteamento, já constara que inúmeros serviços e obras seriam cobrados do comprador
enquanto o Poder Público não se encarregasse da prestação correspondente. Avençado
entre as partes está em condições de sobressair. Caso em exame diverge de outros em que
nada consta no registro de imóveis. Recurso do Banco corréu provido. Apelo do corréu
proprietário desprovido.
(Apel. 1030936-81.2016.8.26.0405 Rel. Des. Natan Zelinschi de Arruda - 4a Câmara de
Direito Privado j. 27/06/2019)
Loteamento. Taxa de manutenção. Jardim Acapulco. Ação julgada procedente para
condenar os réus ao pagamento das taxas vencidas e vincendas. Pagamento da taxa que é
inerente à posse/propriedade do imóvel, conforme cláusula do instrumento particular
padrão de compromisso de compra e venda firmado entre a empresa loteadora e todos os
adquirentes de lotes do empreendimento. Precedentes do TJSP e do STJ. Existência do
loteamento
notória
e
comprovada
documentalmente.
Conclusão
do
empreendimento/doação dos logradouros públicos à municipalidade que não desonera os
adquirentes do pagamento da taxa de manutenção. Confusão parcial entre o território do
loteamento e o bairro homônimo. Irrelevância. Autora indicada pela loteadora para a
tarefa de administrar e executar serviços e melhoramentos no loteamento Jardim
Acapulco. Desnecessidade de realização de assembleia geral para análise e aprovação das
contas e despesas da autora. Administração em sistema de cogestão. Cláusula do contrato

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Apelação Cível no 1005903-19.2017.8.26.0223 - Guarujá - VOTO No 43091 - 7/10
padrão que justifica cobrança pelos serviços, que ao que tudo indica estão sendo
efetivamente prestados. Generalidade da impugnação aos cálculos da autora. Inexistência
de litigância de má-fé e crime de falsidade ideológica. Ação procedente. Sentença
mantida. Recurso desprovido.
(Apel. 0200696-97.2010.8.26.0100 Rel. Des. Alexandre Marcondes - 3a Câmara de
Direito Privado j. 24/04/2018)
Aliás, nos termos das regras insertas nos arts. 24 e 29, ambos da Lei no
6.766/79, “as restrições e obrigações constantes no contrato padrão se incorporam ao
registro do loteamento e vinculam os posteriores adquirentes, porquanto dotadas da
publicidade inerente aos registros públicos” (cf. REsp 1422859/SP, Rel. Min.
RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, 3a Turma, j. 03/11/2015, pub. DJe 26/11/2015).
A propósito, ainda, vale trazer a lume excerto do voto proferido pelo i.
Des. Enéas Costa Garcia, nos autos da apelação no 1003373-61.2013.8.26.0068, que
trata de caso análogo:
“Ocorre, data venia, que no caso sub judice a origem da obrigação é diversa. Não se trata de
associação criada à margem do loteamento e que passa a cobrar por serviços.
No caso sub judice há discrímen relevante, pois a obrigação em questão decorre de
Regulamento incorporado ao imóvel, assumindo verdadeiro caráter de obrigação propter
rem.
A respeito do tema, preciosa a lição de ANTONIO JUNQUEIRA DE AZEVEDO (Restrições
convencionais de loteamento - Obrigações propter rem e suas condições de persistência,
Revista dos Tribunais, v. 741, julho-1997, p. 115-122), que ao tratar de restrições
convencionais em loteamento aborda o procedimento de constituição da obrigação propter
rem, em lição que se aplica mutatis mutandi às obrigações constantes de Regulamento da
mesma natureza.
Após observar que as restrições em loteamento podem surgir por três meios, quais sejam:
servidões, obrigações contratuais comuns e obrigações propter rem, o eminente professor
discorre a respeito dos requisitos necessários para que a obrigação assuma este caráter
propter rem:
'5. Entre o máximo e o mínimo servidões e obrigações as restrições de loteamento, em

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princípio, devem ser obrigações propter rem. Mas para isso, há um caminho a seguir;
raciocionando rente aos fatos, como gostava de escrever Pontes de Miranda, as restrições,
inicialmente, são fixadas pelo loteador, em ato unilateral, por meio de 'condições gerais de
contratação'; nesse ponto, não há diferença de outras 'condições gerais', como as de seguro,
de cartão de crédito etc. A essas 'condições gerais', segue-se o contrato de adesão, através do
qual a 'idéia' das restrições se concretiza; é a aceitação do comprador que, fundindo-se com
as determinações do vendedor, dá origem às obrigações, antes idealmente previstas nas
'condições gerais do contrato'. Essas obrigações, porém, para adquirirem o caráter propter
rem, para não permanecerem na relação exclusiva de credor e devedor e, justamente,
poderem vincular também os sucessores a título singular, devem, de alguma forma, passar,
através do registro de imóveis, às escritura subsequentes. Hoje, com o registro inicial do
loteamento, basta, depois simplesmente, estipular, em cada escritura, que o comprador se
obriga a respeitar as restrições do loteamento; não há necessidade de repetir, cláusula por
cláusula, todas as restrições; do registro, consta o plano do loteamento' (ANTONIO
JUNQUEIRA DE AZEVEDO, Restrições convencionais de loteamento - Obrigações propter
rem e suas condições de persistência, Revista dos Tribunais, v. 741, julho-1997, p. 116, sem
destaque no original).
No caso sub judice, como se constata da matrícula do imóvel, as restrições e obrigações
foram elevadas à categoria de obrigação propter rem, pois constam do registro imobiliário.”
No mesmo sentido do ora decidido, a firme jurisprudência do Colendo
STJ:
AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. CIVIL. LOTEAMENTO.
COBRANÇA DE TAXA DE MANUTENÇÃO. JARDIM ACAPULCO.
1. Reconhecimento da existência de vínculo contratual a confortar a cobrança das
despesas pela Administradora Jardim Acapulco.
2. Cláusula contratual prevista em contrato de compra e venda a acometer aos
adquirentes do imóvel a satisfação dos serviços prestados em prol de sua
manutenção que não se mostra, em tese, abusiva.
3. Não há falar em aplicação do prazo prescricional relativo ao enriquecimento sem
causa quando a cobrança é feita com base em relação contratual existente entre as
partes. Precedente específico desta Terceira Turma: REsp 1422859/SP, Rel. Ministro
Ricardo Villas Bôas Cueva, julgado em 03/11/2015, DJe 26/11/2015.
4. AGRAVO INTERNO DESPROVIDO.
(AgInt no REsp 1658538 / SP Rel. Min. Paulo de Tarso Sanseverino 3a Turma j.
26/08/2019 pub. DJe 30/08/2019)

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AGRAVO INTERNO NOS EMBARGOS DE DECLARAÇÃO NO RECURSO
ESPECIAL.
AÇÃO
DE
COBRANÇA.
LOTEAMENTO
URBANO.
JARDIM
ACAPULCO. TAXAS DE MANUTENÇÃO. ADMINISTRADORA DE LOTEAMENTO.
CAUSA DE PEDIR. DESCUMPRIMENTO DE OBRIGAÇÃO CONTRATUAL.
REGISTROS
PÚBLICOS.
LOTEAMENTO
URBANO.
CONTRATO-PADRÃO.
POSTERIORES
ADQUIRENTES.
VINCULAÇÃO
OBRIGATÓRIA.
RECURSO
DESPROVIDO.
1. É viável a cobrança de taxas de manutenção ou de qualquer outra espécie feita por
administradora de loteamento a proprietário de imóvel nele localizado, se esse vínculo foi
estabelecido pelo loteador em contrato-padrão levado a registro no respectivo cartório ao
qual aderiu o adquirente (REsp n. 1.422.859/SP, Relator o Ministro Ricardo Villas Bôas
Cueva, Terceira Turma, DJe de 26/11/2015).
2. A situação fática dos autos é distinta daquela decidida nos REsps ns. 1.439.163/SP e
1.280.871/SP, processados sob o rito dos recursos repetitivos, nos quais a Segunda Seção
sedimentou o entendimento de que "as taxas de manutenção criadas por associações de
moradores não obrigam os não associados ou que a elas não anuíram".
3. Agravo Interno a que se nega provimento.
(AgInt nos EDcl no REsp 1294454 / SP Rel. Min. MARCO AURÉLIO BELLIZZE - 3a
Turma j. 21/02/2017 pub. DJe 07/03/2017)
Por fim, não se vislumbra, no simples ajuizamento desta demanda e na
interposição do recurso, conduta do autor caracterizadora de má-fé.
Mais não é necessário ao desprovimento do reclamo, cabendo, apenas,
majorar as verbas sucumbenciais para 15% sobre o valor atualizado da causa (cf.
art. 85, § 11 do CPC).
Essas as razões pelas quais se entende não ser possível acolher o recurso
interposto, manifestando-se aqui o quanto se tem como necessário e suficiente à
solução da causa, dentro da moldura em que apresentada e segundo o espectro da
lide e legislação incidente na espécie, sem ensejo a disposição diversa e conducente à
outra conclusão, inclusive no tocante a eventual prequestionamento de questão
federal, anotando-se, por fim, haver-se decidido a matéria consoante o que a turma
julgadora teve como preciso a tanto, na formação de sua convicção, sem ensejo a que

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se afirme sobre eventual desconsideração ao que quer que seja no âmbito do debate
travado entre os litigantes.
Ante o exposto, ao recurso é negado provimento, nos termos enunciados.
A.C.Mathias Coltro
Relator