Tribunal: TJSP
Processo: 1006377-68.2017.8.26.0003
Classe: Apelação Cível / Promessa de Compra e Venda
Órgão julgador: Marcus Vinicius Rios Gonçalves
Órgão colegiado: 6a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-01-08
Data de publicação: 2020-01-08

Ementa:
COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA – Desistência da adquirente – Possibilidade – Inteligência da Súmula 01 deste E. Tribunal de Justiça - Sentença que reconhece o direito deles de reaver 85% do preço pago – Pretensão recursal à retenção nos termos do contrato ou de 30% - Descabimento - Majoração da retenção para 20% que se afigura suficiente para remunerar a alienante dos prejuízos decorrentes do

Ementa:
COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA – Desistência da adquirente – Possibilidade – Inteligência da Súmula 01 deste E. Tribunal de Justiça - Sentença que reconhece o direito deles de reaver 85% do preço pago – Pretensão recursal à retenção nos termos do contrato ou de 30% - Descabimento - Majoração da retenção para 20% que se afigura suficiente para remunerar a alienante dos prejuízos decorrentes do inadimplemento contratual, uma vez que não houve ocupação do imóvel, e que os valores pagos foram consideráveis – Precedentes desta E. Câmara – Recurso parcialmente provido.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2020.0000003151
ACÓRDÃO
Vistos,
relatados
e
discutidos
estes
autos
de
Apelação
Cível
no
1006377-68.2017.8.26.0003, da Comarca de São Paulo, em que são apelantes ATUA
CONSTRUTORA E INCORPORADORA S/A. e ATUA 6 PARTICIPAÇÕES LTDA, é
apelada ANA RITA DE JESUS DE CARVALHO.
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 6a Câmara de Direito Privado do
Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Deram provimento em
parte ao recurso. V. U., de conformidade com o voto do relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores VITO GUGLIELMI
(Presidente sem voto), RODOLFO PELLIZARI E ANA MARIA BALDY.
São Paulo, 8 de janeiro de 2020.
MARCUS VINICIUS RIOS GONÇALVES
Relator
Assinatura Eletrônica

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Apelação Cível no 1006377-68.2017.8.26.0003 -Voto no 4.034
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APELAÇÃO CÍVEL
Processo no 1006377-68.2017
Comarca: São Paulo (Foro regional do Jabaquara 4a Vara Cível)
Apelantes: Atua Construtora e Incorporadora S/A. e outro
Apelada: Ana Rita de Jesus de Carvalho
Juiz: Paulo Roberto Dallan
Voto no 4.034
COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA Desistência da
adquirente Possibilidade Inteligência da Súmula 01 deste E.
Tribunal de Justiça - Sentença que reconhece o direito deles de
reaver 85% do preço pago Pretensão recursal à retenção nos
termos do contrato ou de 30% - Descabimento - Majoração da
retenção para 20% que se afigura suficiente para remunerar a
alienante dos prejuízos decorrentes do inadimplemento contratual,
uma vez que não houve ocupação do imóvel, e que os valores
pagos foram consideráveis
Precedentes desta E. Câmara

Recurso parcialmente provido.
Trata-se de apelação contra a r. sentença de fls. 176/179, cujo relatório se
adota, que julgou parcialmente procedentes os pedidos, para declarar rescindido o contrato
firmado e declarar inexigíveis as parcelas vencidas e vincendas, bem como condenar as rés,
solidariamente, a restituir à autora o equivalente a 85% do valor pago, com correção
monetária desde os desembolsos e juros de mora desde o trânsito em julgado.
A autora ajuizou a demanda alegando que adquiriu das rés a unidade 71, da
torre A, do empreendimento Condomínio Residencial Selfie São Paulo, tendo quitado R$
55.338,88 do total pactuado. Todavia, ela não tem mais condições econômicas de arcar
com a compra, razão pela qual postulou a rescisão do contrato, sendo-lhe oferecida a
devolução do equivalente a 30% dos valores pagos, excluindo-se o montante referente à
corretagem. Pleiteou, assim, a declaração de inexigibilidade das parcelas vencidas e
vincendas, a proibição de negativação do seu nome e a condenação da ré à restituição, em
parcela única, do equivalente a 90% de todos os valores desembolsados.

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Irresignadas com a sentença, as rés apelaram (fls. 184/198), alegando a
ilegitimidade passiva da Atua Construtora e Incorporadora, e postulando, no mérito, o
reconhecimento de que a cláusula contratual que prevê o direito de retenção é válida,
devendo o montante da retenção ser majorado. As partes concordaram com as cláusulas do
contrato, devendo-se respeitar o princípio da pacta sunt servanda.
O recurso foi processado, ausentes contrarrazões.
É o relatório.
A corré Atua Construtora e incorporadora S/A é parte legítima para figurar no
polo passivo da demanda. A recorrida não impugnou especificamente os fundamentos da r.
sentença recorrida para sua manutenção no polo passivo, quais sejam, o fato de ela integrar
o mesmo grupo econômico da Atua 6 Participações, e o de ter participado da cadeia de
consumo no caso concreto, atuando como construtora do empreendimento.
Não há controvérsia quanto ao inadimplemento e ao pedido de resolução do
contrato, limitando-se a discussão ao percentual de retenção.
A resolução deu-se por culpa da autora, que arguiu não possuir mais condições
de arcar com as prestações do preço. Não há notícia de que o imóvel tenha sido construído
até o ajuizamento da demanda e entregue à autora, podendo a ré negociá-lo novamente.
Nessas circunstâncias, considerando-se que o bem retornará para a vendedora, que poderá
vendê-lo a terceiros, e levando em conta o valor pago, a retenção de 20% afigura-se
suficiente para remunerar a ré de potenciais prejuízos que tenha sofrido pela resolução do
negócio. Uma retenção maior seria manifestamente desproporcional ao dano causado, o
que implicaria enriquecimento sem causa da alienante, em afronta do disposto no Código
de Defesa do Consumidor.
Nesse sentido tem decidido esta E. 6a. Câmara:
“APELAÇÃO CÍVEL - Compra e venda de imóvel - Resolução contratual por
culpa do promitente comprador - Procedência para declarar a rescisão contratual e
condenar a vendedora à restituição de 80% dos valores pagos - Insurgência da promitente
vendedora. RETENÇÃO - Pleito de aplicação das retenções previstas contratualmente -
Descabimento - Valor que importaria em desvantagem excessiva ao consumidor e

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acarretaria em enriquecimento ilícito da vendedora - Fixação em 20% sobre o valor pago,
que se mostra razoável e de acordo com os precedentes recentes sobre o tema - Ao
analisar o valor a ser retido, deve-se levar em conta que a vendedora arcará com os
custos administrativos e publicitários, bem como demandará tempo até que recomercialize
o bem, ante a crise do mercado imobiliário - Percentual estabelecido em primeiro grau
que,
portanto,
bem
atende
a
esses
parâmetros”
(Apelação
Cível
no
103733394.2017.8.26.0576, de 13 de maio de 2019, Rel. Des. Rodolfo Pellizari).
“APELAÇÃO CÍVEL PROMESSA DE COMPRA E VENDA IMÓVEL AÇÃO
DECLARATÓRIA
DE
NULIDADE
DE
CLÁUSULAS
CONTRATUAIS
C.C.
RESTITUIÇÃO DE QUANTIAS PAGAS Procedência parcial dos pedidos em Primeiro
Grau de Jurisdição Recurso das rés Legitimidade passiva das rés caracterizada
Resolução da avença, operada em face da desistência da aquisição do imóvel pelos
compradores, com devolução do equivalente a 90% do valor total pago pelos compradores
Pretensão à retenção dos valores nos termos contratados ou, subsidiariamente ao
reconhecimento da retenção de 25% dos valores pagos pelos compradores
Inadmissibilidade Reposição das partes ao status quo ante Abusividade das cláusulas
contratuais penais reconhecida, em conformidade com o artigo 51, inciso IV, do Código
de Defesa do Consumidor Restituição de 80% (oitenta por cento) dos valores pagos pela
aquisição do bem imóvel, em uma única oportunidade, com atualização dos valores a
partir de cada desembolso, e com juros moratórios devidos a partir do trânsito em
julgado, uma vez que o desfazimento do negócio ocorreu por iniciativa dos promitentes
compradores, a fim de equilibrar as perdas sofridas por ambas as partes Precedentes do
Colegiado Condenação sucumbencial mantida Recurso das rés provido em parte”
(Apelação Cível no 1001593-67.2017.8.26.0320, de 29 de abril de 2019, rel. Des. Dimitrios
Zarvos Varellis).
Assim, é caso de dar parcial provimento ao recurso, para majorar o percentual de
retenção em favor da apelante a 20% dos valores pagos pela autora.
Isto posto, DÁ-SE PARCIAL PROVIMENTO ao recurso, nos termos da
fundamentação acima.

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MARCUS VINICIUS RIOS GONÇALVES
RELATOR