Tribunal: TJSP
Processo: 2147793-11.2020.8.26.0000
Classe: Agravo de Instrumento / IPTU/ Imposto Predial e Territorial Urbano
Órgão julgador: Mônica Serrano
Órgão colegiado: 14a Câmara de Direito Público;
Data de julgamento: 2020-08-21
Data de publicação: 2020-08-24

Ementa:
EXECUÇÃO FISCAL – Legitimidade passiva da executada – Compromisso de compra e venda não registrado – Ausência de efeitos erga omnes – Possibilidade de cobrança em face do promitente vendedor – Precedentes do STJ – Inaplicabilidade do art. 130 do CTN, eis que não há se falar em aquisição de imóvel, para fins de sub-rogação do crédito tributário, sem o respectivo registro em matrícula – Sentença

Ementa:
EXECUÇÃO FISCAL – Legitimidade passiva da executada – Compromisso de compra e venda não registrado – Ausência de efeitos erga omnes – Possibilidade de cobrança em face do promitente vendedor – Precedentes do STJ – Inaplicabilidade do art. 130 do CTN, eis que não há se falar em aquisição de imóvel, para fins de sub-rogação do crédito tributário, sem o respectivo registro em matrícula – Sentença mantida – Recurso desprovido.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2020.0000654482
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Agravo de Instrumento no
2147793-11.2020.8.26.0000, da Comarca de Votuporanga, em que é agravante
PARQUE CIDADE JARDIM SPE LTDA, é agravado MUNICÍPIO DE
VOTUPORANGA.
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 14a Câmara de Direito
Público do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: "Por maioria
de votos, negaram provimento ao recurso, vencido o relator sorteado, des. João Alberto
Pezarini, que declara. Acórdão com a des. Mônica Serrano." , de conformidade com o
voto do relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores MÔNICA SERRANO,
vencedor, JOÃO ALBERTO PEZARINI, vencido, OCTAVIO MACHADO DE
BARROS (Presidente).
São Paulo, 18 de agosto de 2020.
MÔNICA SERRANO
RELATORA DESIGNADA
Assinatura Eletrônica

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TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
AGRAVO DE INSTRUMENTO no 2147793-11.2020.8.26.0000
AGRAVANTE: PARQUE CIDADE JARDIM SPE LTDA
AGRAVADO: MUNICÍPIO DE VOTUPORANGA
INTERESSADO: ROSILAINE MARTINS
COMARCA: VOTUPORANGA
VOTO No 17688
EXECUÇÃO FISCAL – Legitimidade passiva da executada –
Compromisso de compra e venda não registrado – Ausência de
efeitos erga omnes – Possibilidade de cobrança em face do
promitente vendedor – Precedentes do STJ – Inaplicabilidade
do art. 130 do CTN, eis que não há se falar em aquisição de
imóvel, para fins de sub-rogação do crédito tributário, sem o
respectivo registro em matrícula – Sentença mantida –
Recurso desprovido.
Trata-se de agravo de instrumento interposto contra
decisão que, em execução fiscal1, rejeitou a exceção de pré-executividade para manter a
executada no polo passivo da cobrança, eis que, o STJ pacificou entendimento de que
para tributos de natureza real, tal qual obrigações propter rem, a responsabilidade
tributária acompanha o fato gerador que pode ser, para o IPTU, tanto a propriedade
(caso da vendedora) como a posse (do comprador), pelo que ambos, com permissivo do
CTN, podem figurar no polo passivo da execução.
Em síntese, sustenta a agravante que imóvel em questão
encontra-se na posse de Roselaine Martins desde 12/06/2015 e que, antes disso,
Agnaldo Aparecido de Paula, em 14/04/2012 adquiriu o imóvel mediante assinatura de
instrumento de compromisso de compra e venda, sendo a executada parte ilegítima,
cabendo à exequente exigir seu crédito do compromissário comprador, que encontra-se
na posse do imóvel desde 2012.
Recurso tempestivo e isento de preparo.
1 Valor da causa: R$ 5.960,08 (cinco mil, novecentos e sessenta reais e oito centavos)

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Contraminuta às fls. 202/207.
É o relatório.
A irresignação é descabida.
Cuida-se de execução fiscal ajuizada em face da agravante
para cobrança de Multa (falta de limpeza de lote), Taxa de Limpeza de Lote, IPTU dos
exercícios de 2015/2016/2017/2018.
O imóvel foi compromissado à venda em 14/04/2012 (fls.
45/53 da execução), mas nunca foi registrado na matrícula.
Foi apresentada exceção de pré-executividade, rejeitada
pelo juízo de origem para reconhecer a legitimidade da proprietária.
No que tange à legitimidade passiva da executada, em que
pese ter sido comunicada a existência de compromisso de compra e venda, constata-se
que não foi levado a registro no cartório competente. Isso significa que a esta convenção
não foi dada a necessária publicidade para que a Municipalidade pudesse tomar
conhecimento de quem exerce a propriedade sobre o bem..
É cediço que, ao passo que a compra e venda de bens
móveis se efetiva com a mera tradição do bem, no caso dos bens imóveis, a propriedade
só é transferida mediante o registro no Cartório de Registro de Imóveis competente.
Nesse sentido, o Código Civil:
Art. 1.245. Transfere-se entre vivos a propriedade mediante o
registro do título translativo no Registro de Imóveis.
§ 1o Enquanto não se registrar o título translativo, o alienante

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continua a ser havido como dono do imóvel.
Em outras palavras, mero “contrato particular de
compromisso de compra e venda”, ainda que quitado, não têm o condão de,
juridicamente, alterar o domínio de um bem imóvel, visto que é imprescindível o
registro do título translativo na matrícula imobiliária. Pela mesma razão, inaplicável o
art. 130 do CTN à espécie, pois não se transferiu o imóvel. A lei processual é expressa
ao dispor sobre a necessidade do instrumento público:
Art. 406. Quando a lei exigir, como da substância do ato, o
instrumento público, nenhuma outra prova, por mais especial que
seja, pode suprir-lhe a falta.
Nada obstante, ainda que assim não fosse, o entendimento
do Superior Tribunal de Justiça, exposto no Recurso Especial no 1.111.202/SP, de
Relatoria do Min. Mauro Campbell Marques, DJe de 18/06/2009, é no sentido de que à
Municipalidade é permitido cobrar o IPTU tanto do proprietário, como do
compromissário comprador.
TRIBUTÁRIO. EXECUÇÃO FISCAL. IPTU. CONTRATO DE
PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. LEGITIMIDADE
PASSIVA DO POSSUIDOR (PROMITENTE COMPRADOR) E DO
PROPRIETÁRIO (PROMITENTE VENDEDOR). 1. Segundo o art. 34
do CTN, consideram-se contribuintes do IPTU o proprietário do
imóvel, o titular do seu domínio útil ou o seu possuidor a qualquer
título. 2. A jurisprudência desta Corte Superior é no sentido de que
tanto o promitente comprador (possuidor a qualquer título) do imóvel
quanto seu proprietário/promitente vendedor (aquele que tem a
propriedade registrada no Registro de Imóveis) são contribuintes

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responsáveis pelo pagamento do IPTU. Precedentes: RESP n.o
979.970/SP, Rel. Min. Luiz Fux, Primeira Turma, DJ de 18.6.2008;
AgRg no REsp 1022614 / SP, Rel. Min. Humberto Martins, Segunda
Turma, DJ de 17.4.2008; REsp 712.998/RJ, Rel. Min. Herman
Benjamin, Segunda Turma, DJ 8.2.2008 ; REsp 759.279/RJ, Rel. Min.
João Otávio de Noronha, Segunda Turma, DJ de 11.9.2007; REsp
868.826/RJ, Rel. Min. Castro Meira, Segunda Turma, DJ 1o.8.2007;
REsp 793073/RS, Rel. Min. Castro Meira, Segunda Turma, DJ
20.2.2006. 3. "Ao legislador municipal cabe eleger o sujeito passivo
do tributo, contemplando qualquer das situações previstas no CTN.
Definindo a lei como contribuinte o proprietário, o titular do domínio
útil, ou o possuidor a qualquer título, pode a autoridade
administrativa optar por um ou por outro visando a facilitar o
procedimento de arrecadação" (REsp 475.078/SP, Rel. Min. Teori
Albino Zavascki, DJ 27.9.2004). 4. Recurso especial provido.
Acórdão sujeito ao regime do art. 543-C do CPC e da Resolução STJ
08/08.
Cuida-se o caso, portanto, de hipótese análoga ao julgado
do Superior Sodalício, vez que se identifica a existência de um compromisso de compra
e venda a embasar o negócio jurídico subjacente, sem que a titularidade do imóvel tenha
sido transferida ao compromissário comprador de forma efetiva, o que apenas ocorreria
com a transcrição no competente registro público. A prova da quitação mencionada no
art. 130 do CTN, nesse sentido, se refere aos créditos tributários e tem o condão de
afastar a responsabilidade do comprador do imóvel. Como a efetiva aquisição do imóvel
só se dá com o registro em matrícula, o vendedor permanece como devedor dos tributos
vinculados ao bem, não havendo sub-rogação.
Desse modo, tem-se por legítima a excipiente para figurar
no polo passivo da execução fiscal, tendo em vista que a propriedade do imóvel ainda é
sua, frisando-se que a Fazenda Pública pode optar pelo devedor que deseja executar na
hipótese em apreço. Com efeito, a teor do disposto na Constituição Federal e no Código

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Tributário Nacional, cabe aos municípios instituir o imposto sobre a propriedade predial
e territorial urbana, sendo certo que, de acordo com o art. 34 deste último diploma,
"contribuinte do imposto é o proprietário do imóvel, o titular do seu domínio útil, ou o
seu possuidor a qualquer título".
Por fim, observe-se que, no que tange à aventada
promessa de compra e venda, "salvo disposições de lei em contrário, as convenções
particulares, relativas à responsabilidade pelo pagamento de tributos, não podem ser
opostas à Fazenda Pública, para modificar a definição legal do sujeito passivo das
obrigações tributárias correspondentes" (art. 123 do CTN).
Do exposto, nega-se provimento ao recurso.
MÔNICA SERRANO
Relatora Designada

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Voto no 31.961
Agravo de Instrumento no 2147793-11.2020.8.26.0000
Comarca: Votuporanga
Agravante: Parque Cidade Jardim SPE Ltda
Agravado: Município de Votuporanga
Interessado: Rosilaine Martins
DECLARAÇÃO DE VOTO
Divirjo da maioria.
O recurso merece provimento.
A execução tem por objeto cobrança de débitos que recaem
sobre o imóvel assim descrito: “RUA FAUZI SALOMAO KANSO, No 0,
PARQUE CIDADE JARDIM”, cadastro municipal no 21203032400000 (fls.
16/38).
A excipiente comprovou que referido imóvel correspondente
ao lote 24, quadra 303, do loteamento “Parque Cidade Jardim”2 - foi alienado a
terceiro por meio de instrumento particular de compromisso de venda e
compra celebrado em 14.4.2014 (fls. 58/66), cujos direitos foram cedidos a
coexecutada em 12.6.2015 (fls. 67/68).
E conquanto não registrados no Cartório de Registro de Imóveis,
afigura-se induvidosa a transferência da posse a terceiro, que passou a exercê-la
com animus domini, tudo a afastar a responsabilidade da agravante.
Tal conclusão é sufragada pela melhor jurisprudência:
“ILEGITIMIDADE 'AD CAUSAM' Execução fiscal Imposto
predial e Territorial Urbano
Imóvel tributado objeto de
2 Fato não impugnado pelo Município.

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compromisso de compra e venda Sujeito passivo da obrigação
tributária em causa que passa a ser o compromissário
comprador
Incidência do artigo 34 do Código Tributário
nacional Solidariedade daquele com o real proprietário do
imóvel, o compromissário vendedor, inocorrente Legitimidade
passiva para a execução, exclusivamente, do compromissário
comprador do imóvel em causa Recurso provido”.3
“EMBARGOS À EXECUÇÃO FISCAL
Legitimidade 'ad
causam' ativa Possibilidade do exercício da demanda pelo
compromissário comprador, assim reconhecido no próprio ato
de lançamento tributário, por recair diretamente sobre ele as
conseqüências da execução Argüição repelida”.4
Assim, a existência de instrumento, público ou particular, com a
consequente transferência da posse, afastam a responsabilidade tributária da
agravante, sendo esta, portanto, parte ilegítima para figurar no polo passivo da
execução fiscal.
As multas administrativas, por sua vez, possuem natureza
pessoal e não real. Assim, somente pode ser responsabilizado aquele que
cometeu a infração que deu origem à penalidade.
Na hipótese, como as multas decorrem de ato ocorrido em
período posterior à alienação, o vendedor não pode ser responsabilizado pelo seu
pagamento.
Nesse sentido, precedentes deste Tribunal:
3 AI no 1.210.787-0, relator Oséas Davi Viana, TJSP.
4 Apelação no 759.909/3, relator Antônio Rigolin, TJSP.

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“APELAÇÃO CÍVEL - Embargos à Execução Fiscal - Multas
administrativas referentes a muro, passeio e limpeza do imóvel -
Argüição de ilegitimidade passiva - Embargante que não se
encontrava mais na posse do imóvel quando foram constatadas
as irregularidades que implicaram nas imposições das multas -
Ilegitimidade acolhida - Sentença reformada - Recurso
provido”5.
“Apelação - Embargos à Execução Fiscal - Multas MPL -
passeio, ano de 1996 - Município de São Paulo - Compromisso
de Compra e Venda por Instrumento Particular - Ilegitimidade
Passiva do promitente vendedor, pois a presumida posse do
imóvel por parte do promissário comprador foi demonstrada
pelo reconhecimento de firma dos contratantes antes do fato
gerador da multa Recurso Provido”6.
Nesse quadro, de rigor a reforma da decisão para reconhecer a
ilegitimidade passiva da excipiente, devendo prosseguir a execução em face da
coexecutada.
Acolhido o incidente, condena-se o Município ao reembolso de
eventuais despesas processuais e ao pagamento de honorários advocatícios
fixados em 10% sobre o valor da execução.
Posto isso, pelo meu voto, dá-se provimento ao recurso.
João Alberto Pezarini
Desembargador
5 Apelação no 994.05.030208-4, Rel. Des. Eutalio Porto, j. 28.02.08.
6 Apelação no 994.06.045734-8, Rel. Des. Rodrigues de Aguiar, j. 11.02.10

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JOAO ALBERTO PEZARINI
1221AE75
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2147793-11.2020.8.26.0000 e o código de confirmação da tabela acima.