Tribunal: TJSP
Processo: 2022989-68.2020.8.26.0000
Classe: Agravo de Instrumento / Despesas Condominiais
Órgão julgador: Daise Fajardo Nogueira Jacot
Órgão colegiado: 27a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-07-23
Data de publicação: 2020-07-23

Ementa:
*AGRAVO DE INSTRUMENTO. Execução de título extrajudicial. Rateio de despesas do Condomínio. Penhora dos direitos sobre a unidade condominial devedora. Decisão que indeferiu o pedido de designação de leilão dos direitos penhorados. INCONFORMISMO do Condomínio credor deduzido no Recurso. EXAME: Obrigação "propter rem". Débito que recai sobre a própria unidade autônoma, geradora do débito

Ementa:
*AGRAVO DE INSTRUMENTO. Execução de título extrajudicial. Rateio de despesas do Condomínio. Penhora dos direitos sobre a unidade condominial devedora. Decisão que indeferiu o pedido de designação de leilão dos direitos penhorados. INCONFORMISMO do Condomínio credor deduzido no Recurso. EXAME: Obrigação "propter rem". Débito que recai sobre a própria unidade autônoma, geradora do débito condominial. Alienação fiduciária que no caso não impede a penhora e o leilão judicial dos direitos aquisitivos da executada sobre a unidade condominial alienada fiduciariamente à Instituição Financeira indicada na Escritura de aquisição, que deve ser intimada no tocante. Decisão reformada. RECURSO PROVIDO.*

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2020.0000567261
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Agravo de Instrumento no
2022989-68.2020.8.26.0000, da Comarca de Franca, em que é agravante CONDOMÍNIO
PARQUE FRANCA GARDEN, é agravada LETÍCIA EMANUELA SOUZA SILVA.
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 27a Câmara de Direito Privado
do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: RECURSO PROVIDO.
V.U.*, de conformidade com o voto do relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores FÁBIO PODESTÁ
(Presidente) e ROSANGELA TELLES.
São Paulo, 23 de julho de 2020.
DAISE FAJARDO NOGUEIRA JACOT
Relatora
Assinatura Eletrônica

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Agravo de Instrumento no 2022989-68.2020.8.26.0000 -Voto no 18.344
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VOTO N° : 18.344
AGRAVO No : 2022989-68.2020.8.26.0000
COMARCA : FRANCA 5a VARA CÍVEL
AGRAVANTE : CONDOMÍNIO PARQUE FRANCA GARDEN
AGRAVADA : LETÍCIA EMANUELA SOUZA SILVA
JUÍZA : MILENA DE BARROS FERREIRA
*AGRAVO
DE
INSTRUMENTO.
Execução
de
título
extrajudicial. Rateio de despesas do Condomínio. Penhora dos
direitos sobre a unidade condominial devedora. Decisão que
indeferiu o pedido de designação de leilão dos direitos
penhorados. INCONFORMISMO do Condomínio credor deduzido
no Recurso. EXAME: Obrigação “propter rem”. Débito que recai
sobre a própria unidade autônoma, geradora do débito
condominial. Alienação fiduciária que no caso não impede a
penhora e o leilão judicial dos direitos aquisitivos da executada
sobre a unidade condominial alienada fiduciariamente à Instituição
Financeira indicada na Escritura de aquisição, que deve ser
intimada no tocante. Decisão reformada. RECURSO PROVIDO.*

Vistos.
Cuida-se de Agravo de Instrumento interposto
contra decisão proferida nos autos da Execução de Título Extrajudicial, que o
Condomínio agravante move contra a agravada, em trâmite na 5a Vara Cível
da Comarca de Franca, neste Estado, proferida pela MMa Juíza “a quo”, nas
fls. 253/254 dos autos principais.
Argumenta o Condomínio agravante, em resumo,
que as obrigações condominiais têm natureza “propter rem”, portanto
aderem à própria coisa, independentemente da titularidade; caso não seja
possibilitada a venda judicial do imóvel, tampouco dos direitos que a

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executada possui sobre o bem, os demais condôminos se sentirão
“autorizados” a não pagar as despesas condominiais, visto que não sofrerão
qualquer sanção; o contrato de financiamento é de longa duração, e o
Condomínio necessita dos valores para as despesas destinadas à conservação
e manutenção do bem dado em garantia fiduciária; as despesas condominiais
possuem privilégio especial em relação a outros créditos; o leilão dos direitos
sobre o bem penhorado não implica prejuízo à Financeira (fls. 1/14).
O Recurso foi recebido sem efeito suspensivo (fl.
25) e o agravado deixou fluir em silêncio do prazo para contraminuta (fl. 27).
É o relatório.
Conforme já relatado, cuida-se de Agravo de
Instrumento interposto contra decisão proferida nos autos da Execução de
Título Extrajudicial, que o Condomínio agravante move contra a agravada,
em trâmite na 5a Vara Cível da Comarca de Franca, neste Estado, proferida
pela MMa Juíza “a quo”, nos termos seguintes:
“Vistos. Verifica-se dos autos que foram penhorados os direitos que os
executados possuem sobre o imóvel identificado na matrícula copiada às fls.
228/231, de onde se deflui que o bem é objeto de alienação fiduciária ao
Banco do Brasil S/A , cujo contrato encontra-se ainda em curso (fls. 140).
Nestes termos, não se afere a viabilidade da venda judicial na forma
pretendida, vez que, se leiloados apenas os direitos, para que o arrematante se
sub-rogue nos direitos dos executados, substituindo-os no contrato havido com
o Banco do Brasil S/A, verificar-se-ia flagrante ofensa à liberdade de
contratar, vez que a instituição financeira, terceira na relação dos autos,
estaria obrigada a manter contrato com quem não negociou e, inclusive, sem

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que pudesse fazer qualquer avaliação acerca da capacidade financeira do
comprador e viabilidade/risco do negócio. Ainda, o contrato de alienação
fiduciária certamente prevê as situações relativas ao financiamento do valor
(juros, correção monetária, etc) que, em tese, havendo a venda, implicariam
alteração no pactuado, atingindo a esfera de terceiro em relação à expectativa
de receita da operação financeira. Neste caso, seria como obrigar o
arrematante a sujeitar-se às condições estabelecidas. O contemporâneo
entendimento jurisprudencial tem entendido, inclusive, que penhorados os
direitos nestas condições, não haveria, em tese, hipótese para designação de
hasta pública. Neste sentido: Agravo - Penhora Imóvel alienado
fiduciariamente - Possibilidade de a constrição recair, tão somente, sobre os
direitos do devedor sobre tal bem. Art. 835, XII, do CPC/2015 Direitos que só
serão auferidos com a extinção da dívida Impossibilidade de avaliação e leilão
do imóvel, uma vez que a penhora recai apenas sobre os direitos aquisitivos
decorrentes
de
alienação
fiduciária.
Recurso
desprovido.
(AI
no
2028520-09.2018.8.26.0000, TJSP - 24a Câmara de Direito Privado Relatora:
JONIZE SACCHI DE OLIVEIRA j. 05/07/2018 V.U. Ainda do referido Julgado
extrai-se que "os direitos aquisitivos derivados da alienação fiduciária serão
confirmados apenas com a extinção da dívida, seja por meio do pagamento o
financiamento pelo executado, seja mediante venda extrajudicial do bem, e
somente nesse momento é que será constatado eventual saldo ou propriedade
que possam satisfazer a presente execução." Por outro lado, vislumbra-se, em
tese, a possibilidade de venda judicial da integralidade do bem, para quitação
do saldo devedor junto ao credor fiduciário, e, havendo remanescente, este
seria destinado à quitação do débito exequendo e devolução de eventual
quantia sobressalente aos executados. No entanto, não se pode olvidar que há
disposição legal em caso de não pagamento do financiamento (art. 26 da Lei
no 9.514/97), situação em que caberia ao credor fiduciário avaliar as
condições para o caso do inadimplemento. Assim, observando-se a situação
ventilada culminaria na extinção antecipada do contrato de financiamento
(alienação fiduciária), para tanto, imprescindível a concordância expressa do
credor fiduciário, sem a qual somente ao final do contrato e liberado o bem

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poderão ser realizadas as apurações pertinentes à alienação judicial. Nestes
termos, intime-se o Banco do Brasil S/A na forma requerida (fls. 249) para que
se manifeste nos autos, no prazo de 10 (dez) dias, acerca da expressa
concordância na venda judicial do imóvel, nos termos acima previstos; no
silêncio, será considerada a recusa e, consequentemente, vedada, por
enquanto, a venda em leilão. Intime-se. Obs: Forneça o autor o endereço para
o qual deverá ser enviada a intimação do Banco Credor Fiduciário” (“sic”,
fls. 253/254).
Malgrado o entendimento da MMa. Juíza “a quo”, a
r. decisão agravada comporta mesmo reforma.
Com
efeito,
a
dívida
condominial
constitui
obrigação “propter rem”, cuja prestação não deriva da vontade do devedor,
mas de sua condição de titular do direito real. Aquele que possui a unidade
condominial e que efetivamente exerce os direitos e obrigações de
condômino responde pela contribuição das cotas condominiais, na proporção
de sua fração ideal (v. artigos 1.336 e 1.337, ambos do Código Civil).
Portanto,
considerando
que
a
obrigação
de
pagamento da parcela condominial advém do próprio imóvel, gerador da
despesa em questão, o fato da alienação fiduciária não impede a penhora,
tampouco o leilão dos direitos sobre esse bem à míngua de pagamento do
débito por parte do condômino devedor (fiduciante). É que a dívida de
natureza condominial grava e acompanha a própria unidade autônoma,
permitindo ao Condomínio demandar em face de qualquer dos devedores,
inclusive da Instituição Financeira detentora da propriedade resolúvel, que no
caso é o Banco do Brasil.

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Ressalta-se que o leilão dos direitos do devedor
fiduciante sobre o bem não altera a situação jurídica, posto que continuará
alienado ao credor fiduciário.
Como quer que seja, a alienação fiduciária não
impede a penhora e o leilão judicial dos direitos aquisitivos da executada
sobre a unidade condominial alienada fiduciariamente à Instituição Financeira
indicada na Escritura de aquisição, que deve ser intimada no tocante.
Resta o acolhimento do Recurso por conseguinte.
A propósito, vejam-se os r. Julgados:
2234246-77.2018.8.26.0000
Classe/Assunto: Agravo de Instrumento / Mútuo
Relator(a): Marcos Gozzo
Comarca: São Paulo
Órgão julgador: 27a Câmara de Direito Privado
Data do julgamento: 12/03/2019
Data de publicação: 14/03/2019
Ementa: AGRAVO DE INSTRUMENTO. Execução de título extrajudicial. Mútuo
inadimplido. Penhora sobre os direitos aquisitivos dos agravados que recaem sobre o
imóvel alienado fiduciariamente. Requerimento de leilão dos direitos. Indeferimento
na r. decisão agravada. Insurgência do agravante. Possibilidade de penhora e leilão
judicial dos direitos aquisitivos sobre bem alienado fiduciariamente. Decisão
reformada. Agravo provido.

2027238-96.2019.8.26.0000
Classe/Assunto: Agravo de Instrumento / Despesas Condominiais
Relator(a): Francisco Occhiuto Júnior
Comarca: São Paulo
Órgão julgador: 32a Câmara de Direito Privado
Data do julgamento: 25/11/2019
Data de publicação: 25/11/2019
Ementa: Agravo de Instrumento. Ação de cobrança de despesas condominiais. Decisão
que defere o pedido de alienação do bem imóvel em leilão judicial eletrônico. Imóvel
dado em alienação fiduciária. Insurgência do agravante. Penhora que recaiu sobre os
direitos que a executada possui e não sobre o bem. Possibilidade de penhora e leilão

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judicial dos direitos aquisitivos sobre bem alienado fiduciariamente. Decisão mantida.
Recurso improvido.
2164455-84.2019.8.26.0000
Classe/Assunto: Agravo de Instrumento / Locação de Imóvel
Relator(a): Berenice Marcondes Cesar
Comarca: São Paulo
Órgão julgador: 28a Câmara de Direito Privado
Data do julgamento: 17/09/2019
Data de publicação: 17/09/2019
Ementa: AGRAVO DE INSTRUMENTO. EXECUÇÃO. Leilão e penhora de direitos sobre
bem imóvel. Possibilidade. Imóvel que não pertence aos Executados, mas ao credor-
fiduciário, razão pela qual apenas os direitos que o devedor-fiduciante possui sobre o
bem é que podem ser objeto de constrição. Bem de família. Impossibilidade de
reconhecimento. Penhorabilidade do imóvel familiar em casos de execução de obrigação
decorrente de fiança em contrato de locação. Inteligência do art. 3o, VII, da Lei
8.009/1990. RECURSO DOS EXECUTADOS NÃO PROVIDO.
2244637-57.2019.8.26.0000
Classe/Assunto: Agravo de Instrumento / Despesas Condominiais
Relator(a): Melo Bueno
Comarca: Sertãozinho
Órgão julgador: 35a Câmara de Direito Privado
Data do julgamento: 29/11/2019
Data de publicação: 29/11/2019
Ementa: AGRAVO DE INSTRUMENTO DESPESAS CONDOMINIAIS EXECUÇÃO
POR QUANTIA CERTA - - Imóvel alienado fiduciariamente Penhora de direitos
aquisitivos - Possibilidade Art. 835, XII, CPC - Possibilidade de futura alienação
judicial dos direitos aquisitivos, observadas as formalidades legais para realização do ato
- Recurso provido, com observação.
2091127-24.2019.8.26.0000
Classe/Assunto: Agravo de Instrumento / Condomínio
Relator(a): Silvério da Silva
Comarca: São Paulo
Órgão julgador: 8a Câmara de Direito Privado
Data do julgamento: 04/11/2019
Data de publicação: 04/11/2019
Ementa: Extinção de condomínio - Sentença de procedência com determinação de
alienação judicial dos direitos aquisitivos sobre o imóvel comum Inconformismo do
credor fiduciário sob alegação de impenhorabilidade do imóvel - Possibilidade de
extinção de condomínio e alienação de direitos aquisitivos sobre imóvel alienado
fiduciariamente, desde que cientificada a credora fiduciária (art. 889, V, CPC)
Direitos sobre o imóvel que são passiveis de penhora Previsão expressa no art. 835, XII
do CPC Precedentes - Decisão mantida - Recurso improvido
Impõe-se, pois, o acolhimento do Recurso para
deferir o pedido de designação de datas para o leilão judicial dos direitos da

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devedora executada sobre o bem imóvel em questão, ficando desde logo
determinada a intimação do Banco do Brasil S.A., na condição de credor
fiduciário.
Diante do exposto, dá-se provimento ao Recurso.
DAISE FAJARDO NOGUEIRA JACOT
Relatora