Tribunal: TJSP
Processo: 1007235-46.2017.8.26.0053
Classe: Apelação / Remessa Necessária / ITBI - Imposto de Transmissão Intervivos de Bens Móveis e Imóveis
Órgão julgador: Ricardo Chimenti
Órgão colegiado: 18a Câmara de Direito Público;
Data de julgamento: 2020-08-05
Data de publicação: 2020-08-05

Ementa:
Mandado de Segurança. ITBI. Base de cálculo. Sentença que concedeu a segurança pleiteada nos autos do Mandado de Segurança, a fim de determinar o recolhimento do ITBI tendo por base de cálculo o maior valor entre aquele utilizado para o IPTU e o valor de transação do imóvel. Pretensão à reforma. Desacolhimento. Normas locais que conferem ao Executivo a estimativa prévia do valor venal. Ofensa

Ementa:
Mandado de Segurança. ITBI. Base de cálculo. Sentença que concedeu a segurança pleiteada nos autos do Mandado de Segurança, a fim de determinar o recolhimento do ITBI tendo por base de cálculo o maior valor entre aquele utilizado para o IPTU e o valor de transação do imóvel. Pretensão à reforma. Desacolhimento. Normas locais que conferem ao Executivo a estimativa prévia do valor venal. Ofensa ao princípio da legalidade e inobservância do art. 148 do CTN. Inconstitucionalidade dos artigos 7o-A e 7o-B da Lei Municipal n.o 11.154/1991, que permitem a estimativa prévia e unilateral do valor e invertem a ordem do artigo 148 do CTN, reconhecida pelo Órgão Especial do TJSP na Arguição de Inconstitucionalidade n. 0056693-19.2014.8.26.0000. Caso concreto em que o cálculo e recolhimento do ITBI devem ter como base o valor venal dos imóveis para fins de IPTU ou o valor da transação, o que for maior, restando afastado o valor venal de referência. Recurso voluntário ao qual se nega provimento. Nada a acrescentar em sede de reexame necessário.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2020.0000613011
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação / Remessa Necessária no
1007235-46.2017.8.26.0053, da Comarca de São Paulo, em que é apelante
PREFEITURA MUNICIPAL DE SÃO PAULO, é apelado MFJG PARTICIPAÇÕES
LTDA.
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 18a Câmara de Direito
Público do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Negaram
provimento aos recursos. V. U., de conformidade com o voto do relator, que integra
este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores WANDERLEY JOSÉ
FEDERIGHI (Presidente) e HENRIQUE HARRIS JÚNIOR.
São Paulo, 5 de agosto de 2020.
RICARDO CHIMENTI
Relator
Assinatura Eletrônica

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Apelação / Remessa Necessária no 1007235-46.2017.8.26.0053 -Voto no 17597
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Voto n. 17597
Ano: 2020
Apelação/Remessa Necessária n. 1007235-46.2017.8.26.0053
Comarca:
São Paulo
Apelantes:
Município de São Paulo e Juízo Ex Officio
Apelada:
MFJG Participações Ltda.
Mandado de Segurança. ITBI. Base de cálculo. Sentença
que concedeu a segurança pleiteada nos autos do Mandado
de Segurança, a fim de determinar o recolhimento do ITBI
tendo por base de cálculo o maior valor entre aquele
utilizado para o IPTU e o valor de transação do imóvel.
Pretensão à reforma. Desacolhimento. Normas locais que
conferem ao Executivo a estimativa prévia do valor venal.
Ofensa ao princípio da legalidade e inobservância do art.
148 do CTN. Inconstitucionalidade dos artigos 7o-A e 7o-B
da Lei Municipal n.o 11.154/1991, que permitem a
estimativa prévia e unilateral do valor e invertem a ordem
do artigo 148 do CTN, reconhecida pelo Órgão Especial do
TJSP
na
Arguição
de
Inconstitucionalidade
n.
0056693-19.2014.8.26.0000. Caso concreto em que o cálculo
e recolhimento do ITBI devem ter como base o valor venal
dos imóveis para fins de IPTU ou o valor da transação, o
que for maior, restando afastado o valor venal de
referência. Recurso voluntário ao qual se nega provimento.
Nada a acrescentar em sede de reexame necessário.
I Relatório
Trata-se de reexame obrigatório e de recurso voluntário de
apelação interposto pelo Município de São Paulo contra a r. sentença (p. 109/112)
que, em sede de Mandado de Segurança impetrado por MFJG Participações Ltda.,
concedeu a segurança a fim de determinar à autoridade impetrada que permita o
recolhimento do Imposto sobre a Transmissão de Bens Imóveis objeto da presente
ação, tendo por base de cálculo o maior valor entre o utilizado para calcular o IPTU
ou o valor de transação dos imóveis. Ademais, julgou extinto o feito (art. 487, I,
CPC).
Os embargos de declaração foram acolhidos para constar que a

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correção monetária é devida, mas não a incidência de juros sob o fundamento de
que não há mora no interregno do prazo de recolhimento contado do momento do
registro da transmissão (p. 116).
Alega a municipalidade apelante, em síntese, que (i) a via eleita é
inadequada, já que a análise da matéria (eventual distorção do valor da base de
cálculo adotada para o recolhimento do ITBI) demanda produção de provas
incompatível com a via mandamental; (ii) se há discordância quanto ao valor
estimado, poderia a impetrante, antes de ingressar em Juízo, requerer a avaliação
especial conforme disposto impetrante no artigo 7o da Lei no 11.154/91, introduzido
pelo artigo 26 da Lei Municipal no 14.256/06, motivo pelo qual falta interesse de
agir; (iii) a disciplina do tributo, notadamente quanto à base de cálculo, consta
integral e expressamente prevista na Lei Municipal 11.154/91 (alterada pelas Leis
Municipais nos 14.125/05 e 14.256/06), não se podendo falar em ofensa ao
princípio da legalidade ou à segurança jurídica; (iv) a eleição do valor venal, como
valor pelo qual o bem ou direito seria negociado à vista, em condições normais de
mercado (artigo 7o da Lei Municipal no 11.154/91), atende perfeitamente ao quanto
exigido no artigo 150, I, da Constituição Federal; (v) o princípio da legalidade exige
que a lei estabeleça o critério quantitativo da hipótese de incidência tributária, o que
foi plenamente atendido pelo artigo 7o da Lei Municipal no 11.154/91; (vi) o artigo
7o da LM 11.154/1991 não afronta o princípio da legalidade, nem qualquer outra
limitação constitucional ao poder de tributar, tendo tal dispositivo estipulado de
forma legítima a base de cálculo do ITBI, em consonância com os artigos 38 do
CTN, 156 e 150, I, da CF; (vii) não se pode levar em conta o valor histórico da
transação, eis que sujeito à liberdade contratual dos particulares, bem como a sua
maior ou menor habilidade negocial, tampouco o valor venal do IPTU, que se
encontra defasado; (viii) nada impede ao Município instituir por lei, como faz a
municipalidade de São Paulo, valores venais distintos para o IPTU e o ITBI, pois a
estipulação de bases de cálculo diferentes para os dois impostos não viola a
segurança jurídica ou a isonomia, como tem reconhecido a jurisprudência dominante

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do STJ; (ix) o valor venal utilizado para cálculo do IPTU nunca foi critério para
apuração da base de cálculo do ITBI, uma vez que o art. 38 do CTN não determina
que a base de cálculo do ITBI seja aquela utilizada para cálculo do IPTU, mas sim
que a base de cálculo do ITBI seja o valor venal dos bens ou direitos transmitidos;
(x) é plena constitucionalidade e legalidade do valor venal instituído por lei pelo
Município de São Paulo, não devendo o recolhimento do ITBI se dar pelo valor da
transação ou pelo valor venal do IPTU, como pretendem os impetrantes, mas na
forma da lei municipal; (xi) o momento no qual é possível se detectar,
materialmente, a ocorrência do fato gerador é o da deliberação que expressa, sem
sombra de dúvidas, o acordo de vontades entre o transmitente e os adquirentes do
bem imóvel; (xii) o recolhimento do imposto é pressuposto do registro imobiliário e
não sua consequência, estando proibida pela Lei de Registros Públicos o registro
sem a prova de quitação do tributo; (xiii) não se pode deixar à livre escolha do
comprador do bem o momento da incidência do imposto, que poderia, assim, furtar-
se indefinidamente ao pagamento do imposto devido ou optar por nunca registrar o
bem adquirido; (xiv) à lei tributária respectiva compete fixar o aspecto temporal da
relação jurídica tributária pertinente ao ITBI, estabelecendo o momento em que
deve ser recolhido o imposto, motivo pelo qual de rigor a incidência dos encargos
moratórios igualmente previstos em lei, como a multa de 20% do valor do imposto
devido, quando espontaneamente recolhido pelo contribuinte (Lei Municipal
11.154/91, art. 16, I) ou a multa de 50% do valor do imposto devido, quando
apurado o débito pela fiscalização (Lei Municipal 11.154/91, art. 16, II), e os juros
moratórios de 1% ao mês, a partir do mês imediato ao do vencimento, incidindo
sobre o valor integral do crédito tributário, assim considerado o principal acrescido
de multa e atualizado monetariamente (Lei Municipal 11.154/91, art. 16, III e §1o).
Nestes termos, requer seja provido o apelo seja para extinguir o feito, seja para
denegar a segurança, condenando o impetrante ao pagamento das custas e despesas
processuais (p. 118/131).
Em suas contrarrazões, a apelada sustenta resumidamente que

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sendo a controvérsia tão somente de direito, desnecessária a dilação probatória. No
mérito, tece considerações para o desprovimento do apelo e manutenção da r.
sentença (p. 134/140).
Dispensou-se a abertura de vista à Procuradoria Geral de Justiça,
já
que,
em
casos
semelhantes
(a
exemplo
das
apelações
n.
1003208-49.2019.8.26.0053,
1059799-65.2018.8.26.0053,
1060126-44.2017.8.26.0053 e 1019533-41.2015.8.0053), foi exarado parecer no
sentido da inexigibilidade de sua intervenção no feito, por tratar-se de direito
disponível.
II Fundamentação
O
recurso
voluntário
de
apelação
não
comporta
provimento.
Primeiramente, afasta-se a preliminar de inadequação da via
eleita. Direito líquido e certo é aquele que não precisa da dilação probatória para ser
demonstrado, pois os elementos de plano apresentados ou indicados se mostram
aptos a comprovar a sua existência e o seu limite. No caso concreto, os elementos
trazidos aos autos são suficientes para a solução da controvérsia.
Afasta-se também a preliminar de falta de interesse de agir. Não
há que se falar em necessidade de prévio pedido de avaliação especial administrativa
por iniciativa do contribuinte, uma vez que foi a municipalidade que deixou de
percorrer a necessária via administrativa do arbitramento para efetivar o lançamento,
conforme será exposto a seguir. O caso concreto, portanto, é distinto daquele
analisado pelo C. STF ao julgar o RE 631.240.
No mais, a controvérsia dos autos reside em saber qual valor a
ser aplicado como base de cálculo para incidência do ITBI.
Pois bem.

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Com efeito, prescreve o artigo 156, II, da Constituição Federal
de 1988, que compete aos municípios instituir imposto sobre “transmissão inter
vivos, a qualquer título, por ato oneroso, de bens imóveis, por natureza ou
acessão física, e de direitos reais sobre imóveis, exceto os de garantia, bem
como de cessão de direitos a sua aquisição”. O Código Tributário Nacional, por
sua vez, no artigo 35 repete a mesma disposição, ao referir à instituição de impostos
sobre transmissão inter vivos, a qualquer título, de bens imóveis.
Estabelece o art. 38 do CTN que a base de cálculo do ITBI é o
valor venal dos bens ou direitos transmitidos, enquanto o artigo 33 do mesmo
Código traz que a base de cálculo do IPTU é o valor venal do imóvel.
Assim, em tese, o valor venal que serve de base de cálculo do
IPTU deveria representar o valor de mercado do imóvel para uma venda à vista em
condições normais, sendo exatamente esse valor que a legislação estipula como
sendo a base de cálculo do ITBI.
É notório, contudo, que nem sempre o valor venal calculado
com base em plantas genéricas de valores (sistemática razoável para lançamentos de
ofício, como é o caso do IPTU) representa, de fato, o valor de mercado de um
imóvel para fins de ITBI, tributo geralmente submetido ao lançamento por
homologação e cujo procedimento permite ao Fisco arbitramento de valor diverso,
se observadas as regras e o momento do artigo 148 do CTN. Nesse sentido, aliás, é
o entendimento exposto no RESP 1.199.964.
Destaque-se que o tempo da alienação de um imóvel
normalmente é diverso do tempo do lançamento do IPTU (em regra, considerado o
primeiro dia do ano, com observância da Súmula 397 do STJ), circunstância que
pode justificar a existência de bases de cálculo diversas.
Vale ressaltar que, em casos como o presente, a jurisprudência
do Superior Tribunal de Justiça tem-se inclinado no seguinte sentido:
“Processual civil e tributário. Embargos de declaração recebidos
como agravo regimental. ITBI. IPTU. Apuração da base de

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cálculo. Valor venal. Inexistência de vinculação.
1. A jurisprudência desta Corte é pacífica no sentido de que 'o
valor venal do imóvel apurado para fins de ITBI não coincide,
necessariamente, com aquele adotado para lançamento do
IPTU'. Precedentes: AgRg no REsp 1.226.872/SP, Rel. Ministro
Castro Meira, DJe 23/4/2012; AgRg no AREsp 36.740/RS, Rel.
Ministro Humberto Martins, DJe 22/11/2011; AgRg no Ag
1.120.905/SP, Rel. Ministro Herman Benjamin, DJe 11/9/2009.
2. Embargos de declaração recebidos como agravo regimental a
que se nega provimento”. (EDcl no AREsp 424555 / SP, Ministro
OG Fernandes, Segunda Turma, DJe 20/02/2014) sem grifos no
original
“Tributário. ITBI. Base de cálculo. Exame de Lei Municipal.
Impossibilidade. Súmula 280 do STF.
1. Prevalece nesta Corte o entendimento de que a forma de
apuração da base de cálculo e a modalidade de lançamento do
IPTU e do ITBI são diversas, razão que, em princípio, justifica a
não vinculação dos valores desses impostos.
2. Examinar lei municipal é medida inviável no âmbito do apelo
nobre, consoante orientação firmada na Súmula 280 do Supremo
Tribunal Federal: Por ofensa a direito local não cabe recurso
extraordinário.
3. Recurso especial não conhecido”. (REsp 1411462 / SP,
Ministra Eliana Calmon, Segunda Turma, DJe 20/11/2013) sem
grifos no original
No caso dos autos, contudo, a Lei Municipal n. 11.154/1991,
que dispõe sobre o imposto sobre transmissão de bens inter vivos, assim estabelece:
“Art. 7o - Para fins de lançamento do Imposto, a base de cálculo é
o valor venal dos bens ou direitos transmitidos, assim considerado
o valor pelo qual o bem ou direito seria negociado à vista, em
condições normais de mercado.
§ 1o Não serão abatidas do valor venal quaisquer dívidas que
onerem o imóvel transmitido.
§ 2o Nas cessões de direitos à aquisição, o valor ainda não pago
pelo cedente será deduzido da base de cálculo. (Redação dada pela
Lei no 14256/2006)
Art. 7o A - A Secretaria Municipal de Finanças tornará públicos os
valores venais atualizados dos imóveis inscritos no Cadastro
Imobiliário Fiscal do Município de São Paulo.

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Parágrafo Único - A Secretaria Municipal de Finanças deverá
estabelecer a forma de publicação dos valores venais a que se
refere o "caput" deste artigo. (Redação acrescida pela Lei no
14256/2006)
Art. 7o B - Caso não concorde com a base de cálculo do imposto
divulgada pela Secretaria Municipal de Finanças, nos termos de
regulamentação própria, o contribuinte poderá requerer avaliação
especial do imóvel, apresentando os dados da transação e os
fundamentos do pedido, na forma prevista em portaria da
Secretaria Municipal de Finanças, que poderá, inclusive, viabilizar
a formulação do pedido por meio eletrônico. (Redação acrescida
pela Lei no 14256/2006)
Referida Lei atualmente é regulamentada pelo Decreto n.
55.196/2014 (com vigência a partir de 11.06.2014), o qual estabelece, em seu art. 7o:
Art. 7o A base de cálculo do Imposto é o valor venal dos bens ou
direitos transmitidos, assim considerado o valor pelo qual o bem
ou direito seria negociado à vista, em condições normais de
mercado.
§ 1o Na apuração do valor venal do bem transmitido ou do seu
respectivo direito, considera-se o valor das benfeitorias e
construções nele incorporadas.
§ 2o Não serão abatidas do valor venal quaisquer dívidas que
onerem o imóvel transmitido.
§ 3o Nas cessões de direitos à aquisição, o valor ainda não pago
pelo cedente será deduzido da base de cálculo.
§ 4o Não se considera na apuração da base de cálculo do Imposto
o valor das benfeitorias e construções incorporadas ao bem imóvel
pelo adquirente ou cessionário, desde que comprovada, à
Administração Tributária, na forma e condições estabelecidas pela
Secretaria Municipal de Finanças e Desenvolvimento Econômico,
que a incorporação foi efetivada por tais agentes.
Note-se que o artigo acima transcrito atribui ao Poder
Executivo, especificamente à Secretaria Municipal de Finanças, a apuração de tal
valor de mercado e sua publicação periódica, sem explanar quais critérios seriam
utilizados para tanto.
O decreto supramencionado, em verdade, ao transcrever as

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disposições do Decreto 46.228/20051, manteve os vícios que fundamentaram o
reconhecimento da inconstitucionalidade deste último pelo Órgão Especial do
Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo, em razão de violação ao princípio da
reserva legal (Arguição de Inconstitucionalidade n. 994.06.098335-3, suscitada pela
15a Câmara de Direito Público, julgada em 16 de julho de 2010).
Destaca-se a ementa do julgado:
“Arguição de Inconstitucionalidade - Município de São Paulo -
Decreto Municipal n. 46.228/2005 - ITBI (Imposto sobre
transmissão de bens imóveis inter vivos) - Aumento da base de
cálculo - art. 150 da Constituição Federal - Inconstitucionalidade
reconhecida. Na veiculação de temas de direito tributário que
concernem às relações entre o Estado e o contribuinte, sujeita-se o
Poder Público ao principio constitucional da reserva de Lei,
disposto no artigo 150 da Constituição Federal, que veda à União,
Estados ou Municípios a exigência ou aumento de tributo sem lei
que o estabeleça. Tendo em vista que, ao teor do art. 38, do CTN,
a base de cálculo para o lançamento tributário é o valor venal dos
bens e títulos transmitidos, para se atribuir outro valor ao imóvel,
que não o decorrente do anterior, mister a existência de uma lei
que o autorize, não bastando para isso, simples decreto”
Em arremate à controvérsia, oportuno consignar que o C. Órgão
Especial deste E. Tribunal de Justiça, ao julgar em 25.03.2015 a Arguição de
Inconstitucionalidade
n.
0056693-19.2014.8.26.00002,
declarou
a
inconstitucionalidade dos artigos 7o-A e 7o-B, da Lei Municipal no 11.154/91,
mantendo, contudo, o quanto estabelecido no art. 7o, diante da ausência de mácula
constitucional.
Vale ressaltar que o principal argumento do voto condutor da
arguição de inconstitucionalidade é no sentido de que o valor venal do imóvel para
fins de ITBI não se confunde com aquele lançado para fins de IPTU, de modo que
nada há de ilegal no art. 7o, que prevê a base de cálculo com fulcro no valor da
1 Revogado em 14.07.2010 pelo Decreto 51.627/2010
2 Suscitada por esta C. Câmara no julgamento da Apelação n.o 9249806-86.2008.8.26.0000, de relatoria do Des. Wanderley José
Federighi.

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transação declarado pelo próprio contribuinte.
A tese que fundamenta o julgamento da arguição de
constitucionalidade parte da premissa já adiantada, entendimento esse firmado pelo
C. Superior Tribunal de Justiça, no sentido de que:
“[...] por considerar a base de cálculo do ITBI o valor de mercado do
imóvel objeto do negócio jurídico, pacificou-se a orientação no
sentido de que tal grandeza não se confunde, necessariamente, com a
que serve de parâmetro para o cálculo do IPTU” (v. AgRg no AResp
no 547.755/PR, 2a Turma, relator Ministro Herman Benjamin, j.
16/10/2014, DJe 30/10/2014).
Nesse sentido, vale transcrever trecho da ementa do voto, cuja
relatoria foi designada ao Des. Paulo Dimas Mascaretti:
“Incidente de Inconstitucionalidade - Artigo 7o da Lei no 11.154, de
30 de dezembro de 1991, com a redação dada pelas Leis nos 14.125,
de 29 de dezembro de 2005, e 14.256, de 29 de dezembro de 2006,
todas do Município de São Paulo, que estabelece o valor pelo qual
o bem ou direito é negociado à vista, em condições normais de
mercado, como a base de cálculo do Imposto sobre Transmissão
de Bens Imóveis (ITBI)
Acórdão que, a despeito de não
manifestar de forma expressa, implicitamente também questionou
as disposições dos artigos 7o-A, 7o-B e 12 da mesma legislação
municipal Valor venal atribuído ao imóvel para apuração do
ITBI que não se confunde necessariamente com aquele utilizado
para lançamento do IPTU Precedentes do STJ Previsão contida
no aludido artigo 7o que, nessa linha, não representa afronta ao
princípio da legalidade, haja vista que, como regra, a apuração do
imposto deve ser feita com base no valor do negócio jurídico
realizado, tendo em consideração as declarações prestadas pelo
próprio contribuinte, o que, em princípio, espelharia o “real valor
de mercado do imóvel” 'Valor venal de referência', todavia, que
deve servir ao Município apenas como parâmetro de verificação da
compatibilidade do preço declarado de venda, não podendo se
prestar para a prévia fixação da base de cálculo do ITBI
Impossibilidade, outrossim, de se impor ao sujeito passivo do
imposto, desde logo, a adoção da tabela realizada pelo Município
Imposto municipal em causa que está sujeito ao lançamento por
homologação, cabendo ao próprio contribuinte antecipar o
recolhimento Arbitramento administrativo que é providência
excepcional, da qual o Município somente pode lançar mão na
hipótese de ser constatada a incorreção ou falsidade na

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documentação comprobatória do negócio jurídico tributável
Providência que, de toda sorte, depende sempre da prévia
instauração do pertinente procedimento administrativo, na forma
do artigo 148 do Código Tributário Nacional, sob pena de restar
caracterizado o lançamento de ofício da exação, ao qual o ITBI
não se submete Artigos 7o-A e 7o-B que, nesse passo, subvertem
o
procedimento
estabelecido
na
legislação
complementar
tributária, em afronta ao princípio da legalidade estrita, inserido no
artigo 150, inciso I, da Constituição Federal [...]
Confira-se, a seguir, o raciocínio desenvolvido no voto
condutor:
“Ora, o artigo 38 do Código Tributário Nacional estabelece
textualmente que a base de cálculo do Imposto sobre a
Transmissão de Bens Imóveis 'é o valor venal dos bens ou direitos
transmitidos', sendo exatamente nesse mesmo sentido a redação
original do artigo 7o da Lei Municipal no 11.154/91.
Segundo De Plácido e Silva, valor venal é o 'valor de venda, ou o
valor mercantil, isto é, o preço por que as coisas foram, são ou
possam ser vendidas' (v. “Vocabulário Jurídico”, 27a edição, Rio
de Janeiro, Forense, 2006, p. 1.459).
Daí decorre que, segundo estabelece o Código Tributário
Nacional, a base de cálculo do ITBI corresponde ao valor da
transação realizada com o imóvel objeto da operação tributada,
previsão que encontra eco na disposição legal municipal ora
questionada.
Com a superveniência das Leis Municipais nos 14.125/2005 e
14.256/2006, a redação do caput do artigo 7o da Lei Municipal no
11.154/1991 foi modificada, para considerar como valor venal o
valor de mercado do imóvel objeto do negócio jurídico tributável,
assim entendido aquele preço pelo qual seria negociado à vista,
em condições normais de transação.
E não se vislumbra nessa disposição legal municipal qualquer
afronta ao princípio da legalidade, inserido no artigo 150, inciso I,
da Constituição Federal, ou à segurança jurídica, pois a leitura
dessa norma conduz à interpretação de que, como regra, a
apuração do imposto deve ser feita com base no valor do negócio
jurídico realizado, tendo em consideração as declarações prestadas
pelo próprio contribuinte, o que, em princípio, espelharia,
efetivamente, o real valor de mercado do bem comercializado.
Entretanto, para aplicação desse conceito de 'valor pelo qual o
bem ou direito seria negociado à vista, em condições normais de
mercado', acrescentou-se à legislação municipal os artigos 7o- A e
7o-B; o primeiro (7o-A) atribuiu à Secretaria Municipal de Finanças

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12
a apuração periódica dos valores venais atualizados dos imóveis
inseridos em sua base cadastral, mediante a pesquisa e coleta de
amostras no mercado imobiliário; e o segundo dispositivo citado
(7o-B), carreou ao contribuinte o dever de impugnar a avaliação
prévia assim realizada, caso com ela não concorde.
Na verdade, tais comandos legais padecem dos vícios de
inconstitucionalidade alardeados pelo autor, por afronta ao artigo
150, inciso I, da Constituição Federal e ao princípio da segurança
jurídica.
Com efeito, o 'valor venal de referência', ao qual faz alusão o
preceito do artigo 7o-A da Lei Municipal no 11.154/91, pode servir
ao Município tão somente como parâmetro de verificação da
compatibilidade da base de cálculo obtida a partir do preço
declarado de venda do imóvel, na transação objeto da exação, com
a realidade do mercado imobiliário; não pode se prestar à prévia
fixação daquele montante tributável, obrigando o contribuinte ao
recolhimento respectivo.
O ente público local, à evidência, não está impedido de criar uma
tabela de valores venais de referência, mas não pode impor ao
contribuinte sua adoção sistemática para a apuração do tributo
devido.
Ademais, segundo a disposição do artigo 7o- B da legislação
municipal examinada, o contribuinte deve se submeter à base de
cálculo do imposto divulgada pela Secretaria Municipal de
Finanças, facultada a possibilidade de impugnação, com o
requerimento de avaliação especial do imóvel, o que claramente
desconsidera princípios estabelecidos no Código Tributário
Nacional.
É de se considerar aqui o teor da manifestação do próprio
Município de São Paulo, na qual perfeitamente destacado 'que o
ITBI é imposto sujeito a lançamento por homologação, assim
entendido aquele 'que ocorre quanto aos tributos cuja legislação
atribua ao sujeito passivo o dever de antecipar o pagamento sem
prévio exame da autoridade administrativa', e que 'opera-se pelo
ato em que a referida autoridade, tomando conhecimento da
atividade assim exercida pelo obrigado, expressamente a
homologa' (Código Tributário Nacional, art. 150)' (v. fl. 428).
Nessa linha, em relação ao ITBI cabe ao próprio contribuinte
declarar a base de cálculo e antecipar o recolhimento do imposto,
restando ao poder tributante, posteriormente, examinar a
operação, homologando-a ou não.
É de se ressaltar, portanto, que, por ocasião do registro das
escrituras públicas de compra e venda, não poderá ser exigido o
recolhimento do ITBI segundo um valor venal de referência; nessa
oportunidade, o contribuinte deverá proceder ao recolhimento do
imposto apurado com base no valor do negócio jurídico tributado,
cabendo à Administração lançar mão do procedimento previsto no
artigo 148 do Código Tributário Nacional, caso discorde das

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declarações prestadas pelo sujeito passivo.”.
Referida decisão ratifica o entendimento de que, embora os
critérios de apuração de base de cálculo agora estejam fundados em lei, o fato é que
as Leis Municipais n. 14.125 e 14.256/06, que alteraram em parte a redação da Lei
11.154/91, não definem critérios para a obtenção de valor venal, atribuindo tal valor
a ato do Executivo que antecede o próprio negócio imobiliário, em afronta,
novamente, à legalidade tributária, conforme se depreende nos artigos introduzidos
pelo novel diploma legal (art. 7-A e 7-B).
Sobre o princípio da legalidade tributária, vale, ainda, destacar as
lições de Luis Eduardo Schoueri:
“[...] não se contenta o legislador complementar em exigir que o
tributo seja genericamente previsto na lei; tampouco lhe basta a
definição da hipótese tributária na lei; também o consequente
normativo, isto é o “na” e o “quantum debeatur”, representados
pela definição do sujeito passivo, da base de cálculo e da alíquota,
todos devem ser previstos na própria lei.” (Direito Tributário, São
Paulo, Saraiva, 2011, p. 280).
Deve-se observar, também, o disposto na Constituição Federal
(art. 150, I) e, especificamente, o disposto no artigo 97, inciso II e § 1o Código
Tributário Nacional:
“Art. 150. Sem prejuízo de outras garantias asseguradas ao
contribuinte, é vedado à União, aos Estados, ao Distrito Federal e
aos Municípios:
I - exigir ou aumentar tributo sem lei que o estabeleça; [...]”
“Art. 97. Somente a lei pode estabelecer:
[...]
II - a majoração de tributo, ou sua redução, ressalvado o disposto
nos artigos 21, 26, 39, 57 e 65 [...];
§ 1o. Equipara-se à majoração do tributo a modificação da sua base
de cálculo, que importe em torná-lo mais oneroso. [...]”

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Portanto, mostra-se clara a violação ao princípio da legalidade
tributária, uma vez que a base de cálculo do ITBI não pode depender de mero ato
do Poder Executivo, sem critérios previamente definidos em lei, com absoluta
subversão do disposto no artigo 148 do CTN e às técnicas do lançamento por
homologação. É que o procedimento adotado pela Municipalidade parte de uma
estimativa (que é antecedente à transmissão imobiliária) e impõe ao contribuinte a
eventual impugnação, enquanto a sistemática do art. 148 do CTN estabelece a
possibilidade do arbitramento (adotado por exceção e instaurado após as
informações prestadas pelo contribuinte), respeitando a sistemática do lançamento
por homologação, a boa-fé presumida do contribuinte e os princípios do
contraditório e da ampla defesa.
O critério ora adotado pela Municipalidade de São Paulo ofende
o princípio da legalidade e ultrapassa os limites de sua competência legislativa, já que
não pode a lei local, sob o argumento de suplementar a lei federal, desrespeitar os
parâmetros fixados pelas normas gerais de direito tributário (art. 146, III, “b” da
CF), no caso concreto, a sistemática do artigo 148 do CTN.
Nesse sentido foi a conclusão do voto condutor do julgamento
da arguição de constitucionalidade:
“O arbitramento administrativo do valor da exação, destarte, é
providência excepcional e tem lugar apenas na hipótese de ser
constatada eventual incorreção ou falsidade na documentação
comprobatória do negócio jurídico tributável, dependendo sempre
da prévia instauração do competente procedimento administrativo,
na forma do art. 148 do Código Tributário Nacional.”.
No caso dos autos, a controvérsia envolve os seguintes imóveis:
inscrição
IPTU/2017
valor venal de
referência/2017
matrícula
valor subscrito
120.373.0058-0
752.000,00, p.38
1.139.836,00, p.39
16.410-11oCRI/SP
17.423,44, p. 16

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041.145.0047-2
187.489,00, p.40
280.680,00, p.41
041.145.0052-9
*
213.658,00, p.42
319.839,00, p.43
110724-14oCRI/SP
62.457,55, p. 18
047.031.0449-0
82.034,00, p.44
120.120,00, p.45
5081-14oCRI/SP
33.310,69, p. 16
047.031.0440-7
179.928,00, p.46
263.464,00, p.47
508-14oCRI/SP
33.310,69, p. 16
036.122.0317-7
**
562.462,00, p.48
860.465,00, p.49
77648-4oCRI/SP
097.003.0629-1
136.432,00, p.50
201.619,00, p.51
134409-10oCRI/SP
63.428,85, p. 18
097.003.0643-7
142.260,00, p.52
210.464,00, p.53
134423-10oCRI/SP
80.911,43, p. 18
045.229.0253-0
193.997,00, p.54
290.923,00, p.55
106581-14oCRI/SP
37.711,64
089.052.0149-0
216.575,00, p.56
332.119,00, p.57
045.272.0025-9
543.722,00, p.58
796.312,00, p.59
35.871-14oCRI/SP
140.000,00, p.
16/17
047.079.0435-1
302.705,00, p.60
443.293,00, p.61
047.079.0443-2
302.705,00, p.62
443.293,00, p.63
047.079.0444-0
302.705,00, p.64
443.293,00, p.65
047.079.0420-3
302.705,00, p.66
443.293,00, p.67
047.079.0426-2
302.705,00, p.68
443.293,00, p.69
047.079.0452-1
28.800,00, p.70
42.176,00, p.71
*Uma vaga de garagem contribuinte 041.145.0189-4 (110725-14oCRI/SP)
**Duas vagas de garagem
Assim, em conformidade com as premissas acima
estabelecidas e com a ratio decidendi da tese fixada no IRDR extraído do AI
2243516-62.2017.8.26.0000, no caso, o cálculo e recolhimento do ITBI do
imóvel descrito na petição inicial devem ter como base o valor venal utilizado
para fins de IPTU ou o valor efetivo da transação imobiliária (devidamente
atualizado pelo IPCA-e, desde a aquisição até a data da apresentação do
título de transmissão junto ao registro imobiliário), aquele que for maior,
como concluiu o juízo a quo.
Em casos semelhantes, assim tem decidido esta C.18a Câmara de
Direito Público do TJSP:

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“Reexame Necessário e Apelação - Mandado de Segurança - Base
de cálculo do ITBI, nos termos da Lei municipal n. 14.256/06 de
São Paulo - Utilização pela Municipalidade do valor venal de
referência - Inadmissibilidade - Pretensão ao recolhimento do
imposto sobre o valor da transação - Valor venal entendido como
aquele que o imóvel seria negociado à vista, em condições normais
de mercado - Sistemática legal que delega sua fixação prévia ao
Poder Executivo - Afronta ao princípio da legalidade, insculpido
no art. 150, I, da CF/88 - Violação do direito líquido e certo
demonstrado - Precedentes do C. Órgão Especial deste Egr. TJSP
- IRDR cadastrado sob o n.o 2243516-62.2017.8.26.0000 Tema 19
do TJSP Tese: "Base de cálculo do ITBI, devendo corresponder
ao valor venal do imóvel ou ao valor da transação, prevalecendo o
que for maior" - Caso concreto em que o valor venal do IPTU é
superior ao da transação
Sentença mantida em reexame
necessário e recurso do Município desprovido”. (TJSP; Apelação /
Remessa
Necessária
1061873-58.2019.8.26.0053;
Relator
(a): Roberto Martins de Souza; Órgão Julgador: 18a Câmara de
Direito Público; Foro Central - Fazenda Pública/Acidentes - 6a
Vara de Fazenda Pública; Data do Julgamento: 29/05/2020; Data
de Registro: 29/05/2020)
“Mandado de Segurança. Discussão sobre a base de cálculo do
ITBI incidente sobre a aquisição imobiliária descrita nos autos.
Controvérsia acerca da legalidade do chamado "valor venal de
referência" adotado pela municipalidade tributante. A sentença
concedeu a segurança para assegurar aos impetrantes o direito de
recolher o ITBI incidente sobre a transmissão imobiliária descrita
na inicial, utilizando como base de cálculo o valor venal para fins
de IPTU ou o valor do negócio, se maior. De fato, é antijurídica a
utilização pela municipalidade paulistana do chamado "valor
venal de referência", diante da inconstitucionalidade das normas
que permitem a estimativa prévia e unilateral do valor venal,
reconhecida pelo Órgão Especial deste Tribunal (Incidente no
0056693-19.2014.8.26.0000, artigos 7o-A e 7o-B da Lei Municipal
11.154/91). Nesta senda, cabe à Administração proceder ao
previsto no artigo 148 do CTN se discordar das declarações
prestadas pelo contribuinte. Vislumbra-se, dessarte, a liquidez e a
certeza do direito do contribuinte em afastar a sistemática adotada
pelo município. A sentença concessiva da ordem deve ser mantida.
Nega-se provimento o apelo voluntário e ao reexame necessário,
nos termos do acórdão”. (TJSP; Apelação / Remessa Necessária
1008610-77.2020.8.26.0053;
Relator
(a): Beatriz
Braga; Órgão
Julgador: 18a Câmara de Direito Público; Foro Central - Fazenda
Pública/Acidentes - 2a Vara de Fazenda Pública; Data do
Julgamento: 29/05/2020; Data de Registro: 29/05/2020)

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“Mandado de Segurança Base de cálculo do ITBI - Deve ser
calculado sobre o valor do negócio jurídico realizado ou sobre o
valor venal do imóvel para fins de IPTU, aquele que for maior,
afastando o "valor de referência" Constitucionalidade do artigo
7° da Lei Municipal de São Paulo n. 11.154/91, reconhecida pelo
Órgão
Especial
deste
Tribunal
na
Arguição
de
Inconstitucionalidade n. 0056693-19.2014.8.26.0000; Circunstâncias
em que, na oportunidade do julgamento do referido incidente foi
pronunciada a inconstitucionalidade somente dos artigos 7°-A, 7° -
B e 12, da Lei n. 11.154/91 - Ilegalidade da apuração do valor venal
como previsto no Decreto Municipal 51.627/2012 - Ofensa ao
principio da legalidade tributária, artigo 150, inciso I da CF
Precedentes Recursos Improvidos”. (TJSP; Apelação / Remessa
Necessária 1064671-89.2019.8.26.0053; Relator (a): Burza Neto;
Órgão Julgador: 18a Câmara de Direito Público; Foro Central -
Fazenda Pública/Acidentes - 3a Vara de Fazenda Pública; Data do
Julgamento: 14/05/2020; Data de Registro: 14/05/2020)
“Apelação e Remessa Necessária Mandado de segurança ITBI
Diversidade de valores para cálculo do IPTU e do ITBI
Inadmissibilidade Art. 33 c/c art. 38 do CTN Cálculo feito com
base no valor venal adotado para cálculo do IPTU ou no valor da
transação, se este for superior àquele Afastamento do valor venal
de referência previsto na Lei Municipal no 11.154/91 Recurso e
Remessa Necessária desprovidos”. (TJSP; Apelação / Remessa
Necessária 1067709-12.2019.8.26.0053; Relator (a): Henrique Harris
Júnior; Órgão Julgador: 18a Câmara de Direito Público; Foro
Central - Fazenda Pública/Acidentes - 16a Vara da Fazenda
Pública; Data do Julgamento: 01/03/2012; Data de Registro:
11/05/2020)
“Apelação - Mandado de Segurança ITBI Município de São
Paulo - Discussão acerca da correta base de cálculo do referido
imposto - Majoração indevida, por meio de Decretos, da base de
cálculo fixada na Lei Municipal no 11.154/91 Base de cálculo que
deve corresponder ao valor venal do imóvel ou ao valor da
transação, prevalecendo o que for maior - Ilegalidade da apuração
do
valor
venal
com
base
no
valor
de
referência
-
Inconstitucionalidade dos artigos 7o-A e 7o-B da Lei Municipal n.o
11.154/1991 reconhecida pelo Órgão Especial deste Egrégio
Tribunal, os quais permitem a estimativa prévia e unilateral do
valor e invertem a ordem do artigo 148 do CTN Manutenção da r.
sentença de primeiro grau que se impõe Recursos ex officio e
voluntário desprovidos”. (TJSP; Apelação / Remessa Necessária

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1027628-26.2016.8.26.0053; Relator (a): Wanderley José Federighi;
Órgão Julgador: 18a Câmara de Direito Público; Foro Central -
Fazenda Pública/Acidentes - 10a Vara de Fazenda Pública; Data
do Julgamento: 13/03/2020; Data de Registro: 13/03/2020)
E o entendimento das 14a e 15a Câmaras de Direito Público
desta Corte Estadual:
“Apelação Cível Ação de Repetição de Indébito Tributário
ITBI Municipalidade de São Paulo Afastamento da preliminar
de falta de interesse de agir da apelada Desnecessidade de
discussão administrativa previamente à via judicial
Imóvel
arrematado em leilão extrajudicial Tributo exigido sobre o valor
venal de referência Existência de diferenças importantes entre
leilões judiciais e extrajudiciais
O leilão extrajudicial se
assemelha a uma transação entre particulares Inexistência de
vedação ao preço vil Aplicação do entendimento consolidado
neste Tribunal de que prevalece, para o cálculo do ITBI, ou o valor
da transação, ou o valor venal para fins de IPTU, o que for maior
Inexistência de litigância de má-fé da apelante Sentença mantida
Sucumbência recursal
Recurso da Municipalidade não
provido”. (TJSP; Apelação Cível 1050107-08.2019.8.26.0053; Relator
(a): Silvana Malandrino Mollo; Órgão Julgador: 14a Câmara de
Direito Público; Foro Central - Fazenda Pública/Acidentes - 7a
Vara de Fazenda Pública; Data do Julgamento: 01/06/2020; Data
de Registro: 01/06/2020)
“Apelação. Mandado de segurança. Imposto sobre transmissão
inter vivos de bens imóveis. Base de cálculo. Valor venal
consignado no último lançamento do imposto predial e territorial
urbano ou o valor de transação do bem atualizado, o que for maior.
Ilegalidade da apuração do valor venal como previsto no Decreto
Municipal 55.196/14. Aplicação do estatuído no artigo 38 do
Código Tributário Nacional, bem como nos artigos 7o e 8o da Lei
Municipal 11.154/91. Inconstitucionalidade dos artigos 7o-A e 7o-B
da Lei Municipal 11.154/91 proclamada pelo Órgão especial desta
corte. Sentença mantida. Recurso denegado”. (TJSP; Apelação /
Remessa
Necessária
1060339-79.2019.8.26.0053;
Relator
(a): Geraldo Xavier; Órgão Julgador: 14a Câmara de Direito
Público; Foro Central - Fazenda Pública/Acidentes - 15a Vara da
Fazenda Pública; Data do Julgamento: 21/05/2020; Data de
Registro: 21/05/2020)
“Apelação Repetição de Indébito Município de São Paulo -

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ITBI Reconhecimento de valor recolhido a maior indevidamente
Cobrança do tributo com base no valor venal do imóvel utilizado
para fins de IPTU, ou no valor da transação, o que for maior -
Ilegalidade na adoção de valor de referência como base de cálculo
- Lei Municipal no 14.256/06 - Declaração de inconstitucionalidade
dos artigos 7o-A, 7o-B e 12, da Lei no 11.154/91, do Município de
São Paulo, pelo Órgão Especial do Tribunal de Justiça Sentença
que julgou procedente o pedido inicial para condenar a requerida à
repetição dos valores pagos a maior pela autora a título de ITBI,
correspondentes à diferença entre o valor efetivamente recolhido e
o devido tomando por base o valor venal para fins de IPTU e, por
conseguinte, extinguiu o processo com resolução do mérito, nos
termos do artigo 487, inciso I do Código de Processo Civil,
mantida

Recurso
Improvido”.
(TJSP;
Apelação
Cível
1058037-77.2019.8.26.0053; Relator (a): Rezende Silveira; Órgão
Julgador: 15a Câmara de Direito Público; Foro Central - Fazenda
Pública/Acidentes - 13a Vara de Fazenda Pública; Data do
Julgamento: 02/06/2020; Data de Registro: 02/06/2020)
“Apelação Cível/Reexame Necessário - Mandado de Segurança -
ITBI. 1) Preliminar de inadequação da via eleita afastada. 2)
Cobrança do tributo com base no valor "venal de referência"
instituído pela Lei Municipal no 14.256/2006 - Impossibilidade -
Declaração de inconstitucionalidade dos artigos 7o -A, 7o-B e 12, da
Lei no 11.154/91, do Município de São Paulo, pelo Órgão Especial
do Tribunal de Justiça - Base de cálculo que deve corresponder ao
valor venal do imóvel para fins de IPTU ou ao valor da transação,
prevalecendo o que for maior - Tese fixada em IRDR pelo 7o
Grupo de Câmaras de Direito Público - Sentença mantida -
Recursos
improvidos”.
(TJSP;
Apelação
Cível
1001043-
92.2020.8.26.0053; Relator (a): Eutálio Porto; Órgão Julgador: 15a
Câmara
de
Direito
Público;
Foro
Central
-
Fazenda
Pública/Acidentes - 9a Vara de Fazenda Pública; Data do
Julgamento: 27/05/2020; Data de Registro: 27/05/2020)
Destarte, mais não é preciso dizer, devendo ser mantida a
concessão da segurança, para determinar à autoridade impetrada que, no caso, o
cálculo e recolhimento do ITBI devem ter como base o valor venal do imóvel para
fins de IPTU ou o valor (atualizado) da transação, o que for maior, restando
afastado o valor venal de referência, observando-se que o presente julgado não
caracteriza impedimento para que seja regularmente instaurado o procedimento
autorizado pelo art. 148 do CTN, se tempestivo e pertinente.

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Por derradeiro, com o intuito de evitar o ritual de passagem
estabelecido no artigo 1.025 do CPC/2015, a multiplicação dos embargos de
declaração prequestionadores e os prejuízos deles decorrentes, nos termos do artigo
8o (em especial dos princípios da razoabilidade e da eficiência) e do artigo 139, II
(princípio da duração razoável do processo), ambos do CPC/2015, para fins de
“prequestionamento ficto” desde logo considero incluídos neste acórdão os
elementos que cada uma das partes suscitou nas suas razões e nas suas contrarrazões
de recurso.
III Conclusão
Diante do exposto, nega-se provimento ao recurso
voluntário. Nada a acrescentar em sede de reexame necessário (art. 14, § 1o,
da Lei 12.016/2009).
RICARDO CHIMENTI
Relator
(Assinatura Eletrônica)