Tribunal: TJSP
Processo: 2140223-71.2020.8.26.0000
Classe: Agravo de Instrumento / Locação de Imóvel
Órgão julgador: Antonio Rigolin
Órgão colegiado: 31a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-07-06
Data de publicação: 2020-07-06

Ementa:
LOCAÇÃO NÃO RESIDENCIAL. ACADEMIA DE ESPORTES. AÇÃO DE REVISÃO DE VALORES LOCATÍCIOS EM RAZÃO DO ESTADO DE CALAMIDADE PÚBLICA. PLEITO DE INEXIGIBILIDADE DO PAGAMENTO DO ALUGUEL A PARTIR DA ORDEM DE INTERRUPÇÃO DAS ATIVIDADES ATÉ ENQUANTO DURAR A SUSPENSÃO OU REDUÇÃO DO ALUGUEL. NOTÓRIA AFETAÇÃO DAS CONDIÇÕES FINANCEIRAS DA AUTORA, COMO CONSEQUÊNCIA DAS MEDIDAS RESTRITIVAS IMPOSTAS PELAS

Ementa:
LOCAÇÃO NÃO RESIDENCIAL. ACADEMIA DE ESPORTES. AÇÃO DE REVISÃO DE VALORES LOCATÍCIOS EM RAZÃO DO ESTADO DE CALAMIDADE PÚBLICA. PLEITO DE INEXIGIBILIDADE DO PAGAMENTO DO ALUGUEL A PARTIR DA ORDEM DE INTERRUPÇÃO DAS ATIVIDADES ATÉ ENQUANTO DURAR A SUSPENSÃO OU REDUÇÃO DO ALUGUEL. NOTÓRIA AFETAÇÃO DAS CONDIÇÕES FINANCEIRAS DA AUTORA, COMO CONSEQUÊNCIA DAS MEDIDAS RESTRITIVAS IMPOSTAS PELAS AUTORIDADES SANITÁRIAS, COM VISTAS AO ENFRENTAMENTO DA PANDEMIA DE COVID-19. PRESENÇA DOS REQUISITOS LEGAIS AUTORIZADORES DA MEDIDA DE URGÊNCIA. NECESSIDADE, PORÉM, DE ASSEGURAR MELHOR EQUILÍBRIO NO RELACIONAMENTO DAS PARTES. RECURSO PROVIDO EM PARTE. 1. Houve o reconhecimento do estado de calamidade pública e é notório que, em razão da adoção de medidas restritivas de emergência, voltadas ao enfrentamento da pandemia da covid-19, em especial o isolamento social, geraram graves consequências às empresas, o que propiciou sérias dificuldades para o seu funcionamento. 2. É inegável que o fato provocou o desequilíbrio no relacionamento das partes, tornando necessária a revisão, e essa providência não pode tardar, de modo que se faz necessária a pronta atuação jurisdicional, para assegurar resultado efetivo. 3. Assim, estando presentes os requisitos legais, impõe-se reduzir o valor locativo em 40% do valor fixado no contrato, como forma de restabelecer o equilíbrio no relacionamento das partes.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DE SÃO PAULO
SEÇÃO DE DIREITO PRIVADO
31a Câmara
Registro: 2020.0000506458
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Agravo de Instrumento no
2140223-71.2020.8.26.0000, da Comarca de São Paulo, em que é agravante SMARTFIT ESCOLA
DE GINÁSTICA E DANÇA S.A, são agravados OLGA OTERO GOMES, FERNANDO TABOADA
OTERO e ADRIANA TABOADA OTERO.
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 31a Câmara de Direito Privado do
Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Deram provimento parcial ao
recurso, nos termos que constarão do acórdão. V. U., de conformidade com o voto do relator,
que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores ANTONIO RIGOLIN
(Presidente), ADILSON DE ARAUJO E CARLOS NUNES.
São Paulo, 6 de julho de 2020.
ANTONIO RIGOLIN
Relator
Assinatura Eletrônica

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Agravo de Instrumento No 2140223-71.2020.8.26.0000 – São Paulo – VOTO No 45557 - 2 -
AGRAVO DE INSTRUMENTO No 2140223-71.2020.8.26.0000
Comarca:SÃO PAULO 9a Vara Cível
Juiz: Clovis Ricardo de Toledo Junior
Agravante: SmartFit Escola de Ginástica e Dança S.A
Agravados: Olga Otero Gomes, Fernando Taboada Otero e Adriana Taboada Otero
LOCAÇÃO
NÃO
RESIDENCIAL.
ACADEMIA
DE
ESPORTES.
AÇÃO
DE
REVISÃO
DE
VALORES
LOCATÍCIOS EM RAZÃO DO ESTADO DE CALAMIDADE
PÚBLICA.
PLEITO
DE
INEXIGIBILIDADE
DO
PAGAMENTO DO ALUGUEL A PARTIR DA ORDEM DE
INTERRUPÇÃO
DAS
ATIVIDADES
ATÉ
ENQUANTO
DURAR A SUSPENSÃO OU REDUÇÃO DO ALUGUEL.
NOTÓRIA AFETAÇÃO DAS CONDIÇÕES FINANCEIRAS DA
AUTORA,
COMO
CONSEQUÊNCIA
DAS
MEDIDAS
RESTRITIVAS
IMPOSTAS
PELAS
AUTORIDADES
SANITÁRIAS, COM VISTAS AO ENFRENTAMENTO DA
PANDEMIA DE COVID-19. PRESENÇA DOS REQUISITOS
LEGAIS AUTORIZADORES DA MEDIDA DE URGÊNCIA.
NECESSIDADE,
PORÉM,
DE
ASSEGURAR
MELHOR
EQUILÍBRIO
NO
RELACIONAMENTO
DAS
PARTES.
RECURSO PROVIDO EM PARTE. 1. Houve o reconhecimento
do estado de calamidade pública e é notório que, em razão da
adoção de medidas restritivas de emergência, voltadas ao
enfrentamento da pandemia da covid-19, em especial o
isolamento social, geraram graves consequências às empresas, o
que propiciou sérias dificuldades para o seu funcionamento. 2. É
inegável que o fato provocou o desequilíbrio no relacionamento
das partes, tornando necessária a revisão, e essa providência não
pode tardar, de modo que se faz necessária a pronta atuação
jurisdicional, para assegurar resultado efetivo. 3. Assim, estando
presentes os requisitos legais, impõe-se reduzir o valor locativo
em 40% do valor fixado no contrato, como forma de restabelecer
o equilíbrio no relacionamento das partes.
Voto no 45.557
Visto.
1. Trata-se de agravo, sob a forma de instrumento, interposto
por SMARTFIT ESCOLA DE GINÁSTICA E DANÇA S/A com o objetivo de

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alcançar a reforma de decisão proferida em ação de revisão de contrato
proposta em face de OLGA OTERO GOMES, FERNANDO TABOADA
OTERO e ADRIANA TABOADA OTERO.
Pretende a agravante a concessão de medida liminar voltada
à suspensão da exigibilidade do pagamento de aluguel de imóvel a partir da
determinação da interrupção das atividades da pelas Autoridades Públicas
(19/03/2020), durante o período em que durar a suspensão de atividades
comerciais tidas como não essenciais. Subsidiariamente, pleiteia a redução
do aluguel para 20% do valor vigente, parcelado em dez vezes, com
vencimento da primeira parcela no primeiro mês em que a unidade voltar ao
funcionamento, requerendo seja mantida a medida enquanto durar o
impedimento, com o pagamento proporcional em relação ao mês de março
de 2020.
Recurso tempestivo e bem processado, oportunamente
preparado.
É o relatório.
2. Segundo o relato da petição inicial, as partes firmaram
contrato de locação para fins não residenciais, tendo por objeto imóvel onde
funciona uma academia. Em virtude da pandemia da covid-19, a autora
ficou impossibilitada de desenvolver suas atividades, dado que não vem
auferindo rendimentos. Tornou-se excessivo, portanto, o valor do aluguel
originalmente contratado de R$ 10.000,00. Sustenta que, visando tratativas
amigáveis com os locadores, enviou-lhes notificações extrajudiciais,
procurando obter a suspensão do pagamento do aluguel durante o período
de suspensão das atividades, ou, na pior das hipóteses, uma redução
substancial. Entretanto, não se obteve solução consensual. Daí o

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ajuizamento da presente ação, em que pleiteia a concessão de medida
liminar voltada à suspensão da exigibilidade do pagamento de aluguel do
imóvel a partir da determinação da interrupção das atividades da pelas
Autoridades Públicas (19/03/2020), durante o período em que durar a
suspensão de atividades comerciais tidas como não essenciais.
Subsidiariamente, pleiteia a redução do aluguel para 20% do valor vigente,
parcelado em dez vezes, com vencimento da primeira parcela no primeiro
mês em que a unidade voltar ao funcionamento, requerendo a manutenção
da medida enquanto durar o impedimento, com o pagamento proporcional
em relação ao mês de março de 2020.
Diante do indeferimento havido (fls. 74, 83), sobrevém o
presente inconformismo.
Em primeiro lugar, cabe dizer que houve o reconhecimento
do estado de calamidade pública pelo Congresso Nacional, em virtude da
pandemia do novo coronavírus (COVID-19), e é certo que medidas de
emergência de saúde pública estão sendo adotadas. Em âmbito estadual,
ocorreu a adoção de quarentena, que vem sendo prorrogada em virtude do
agravamento da situação, com a aplicação de medidas de distanciamento
que objetivam evitar a propagação maior do vírus. Em razão disso, fez-se
presente a determinação de fechamento de estabelecimentos comerciais e
de prestação de serviços, de modo a restringir a circulação de pessoas.
Esse fato, evidentemente, inviabilizou o exercício da atividade da autora, de
modo que se tornou impossível a utilização do imóvel objeto da locação, o
que determina consequências sérias à atuação da agravante, que sofre
grave prejuízo.
Diante desse quadro, e por aplicação analógica dos artigos
317 e 422 do Código Civil, reputa-se configurada, ao menos em princípio, a

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probabilidade do direito afirmado, pois se faz necessário o restabelecimento
do equilíbrio contratual, considerando, sobretudo, que existe efetivo
impedimento ao próprio desfrute do objeto da locação, isto em decorrência
das determinações governamentais.
Por outro lado, é inegável a presença do risco de dano
irreparável ou de difícil reparação, pois o retardamento da providência
implicará a inviabilidade da continuação do próprio contrato em curtíssimo
espaço de tempo, de modo que inviável será o aguardo da sentença.
Sabe-se que, em razão das medidas de proteção adotadas
pelas autoridades governamentais, há vedação ao funcionamento das
academias de esportes, ante o enorme risco de contágio. É notório, aliás,
que ainda existe um clima de incerteza quanto à época em que as
atividades desses estabelecimentos serão retomadas.
Mostra-se perfeitamente viável a revisão dos valores
locatícios, pois, nas circunstâncias atuais, não há possibilidade de utilização
do imóvel, que pode até mesmo sofrer desvalorização, em virtude das
condições do mercado atual.
Entretanto, não se pode deixar de reconhecer a necessidade
de se estabelecer tratamento equilibrado entre as partes, dado que não há
possibilidade de recair sobre uma, apenas, as consequências da crise,
buscando justamente alcançar solução que melhor atende aos critérios de
razoabilidade e proporcionalidade, não se podendo esquecer que a parte
locadora também necessita da renda para sobreviver.
Por outro lado, a suspensão do pagamento de aluguéis
durante o período em que o estabelecimento ficará fechado, constitui fator

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de desequilíbrio, pois não há como retirar do locador, totalmente, a
possibilidade de obter os frutos do imóvel, cuja posse direta se encontra
com a parte locatária. É justo e adequado que se reduza o aluguel a 40%
do valor contratado, para vigorar durante o tempo em que permanecer a
impossibilidade de utilização do imóvel, restabelecendo-se a partir daí, o
valor locativo contratual.
Oportuno observar que no tocante ao mês de março/2020, o
aluguel será proporcionalmente reduzido, de igual modo, a partir do
momento em que foi determinado o fechamento das atividades.
Enfim, comporta parcial acolhimento o inconformismo,
reputando-se adequada a redução do aluguel para 40% do valor contratual,
durante o período em que permanecer a vedação de funcionamento do
estabelecimento da autora, como forma de propiciar melhor equilíbrio no
tratamento das partes.
3. Ante o exposto, e nesses termos, dou parcial provimento
ao recurso.
ANTONIO RIGOLIN
Relator