Tribunal: TJSP
Processo: 1002625-11.2019.8.26.0006
Classe: Apelação Cível / Promessa de Compra e Venda
Órgão julgador: Fernanda Gomes Camacho
Órgão colegiado: 5a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-12-18
Data de publicação: 2020-12-18

Ementa:
PRELIMINAR DE NÃO CONHECIMENTO POR OFENSA AO PRINCÍPIO DA DIALETICIDADE. Repetição dos argumentos deduzidos na inicial que, por si só, não impede o conhecimento do recurso de apelação. Razões recursais que se mostram suficientes para combater os fundamentos da sentença. Requisitos do art. 1.010, CPC/2015 preenchidos. Preliminar rejeitada.
COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. RESCISÃO. Iniciativa do

Ementa:
PRELIMINAR DE NÃO CONHECIMENTO POR OFENSA AO PRINCÍPIO DA DIALETICIDADE. Repetição dos argumentos deduzidos na inicial que, por si só, não impede o conhecimento do recurso de apelação. Razões recursais que se mostram suficientes para combater os fundamentos da sentença. Requisitos do art. 1.010, CPC/2015 preenchidos. Preliminar rejeitada.
COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. RESCISÃO. Iniciativa do comprador. Devolução de valores pagos. Arras. Arras que, no caso, têm natureza confirmatória do contrato, antecipação de parte do preço, não sendo cabível sua retenção integral. Retenção de valores. Cláusula penal abusiva. Art. 51, IV, CDC. Manutenção do percentual fixado em sentença, de 20% dos valores pagos, incluindo arras. Correção monetária. Recomposição do valor da moeda. Incidência desde os desembolsos, pelos índices da tabela prática do Tribunal de Justiça de São Paulo. Juros de mora. Incidência a partir do trânsito em julgado. Inexistência de mora da vendedora. Sentença parcialmente reformada. Sucumbência recíproca. Recursos parcialmente providos.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2020.0001046106
ACÓRDÃO
Vistos,
relatados
e
discutidos
estes
autos
de
Apelação
Cível
no
1002625-11.2019.8.26.0006, da Comarca de São Paulo, em que são apelantes/apelados
RODRIGO GARÉ PISSARRO e KAREN FERREIRA MATEUS PISSARRO, é
apelado/apelante SPE OLÍMPIA Q27 EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS S/A.
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 5a Câmara de Direito Privado do
Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Deram provimento em
parte aos recursos. V. U., de conformidade com o voto do relator, que integra este
acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores MOREIRA VIEGAS
(Presidente sem voto), A.C.MATHIAS COLTRO E ERICKSON GAVAZZA MARQUES.
São Paulo, 18 de dezembro de 2020.
FERNANDA GOMES CAMACHO
Relatora
Assinatura Eletrônica

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Apelação Cível no 1002625-11.2019.8.26.0006 - 2
Apelação Cível no 1002625-11.2019.8.26.0006
Relatora: Fernanda Gomes Camacho
Órgão Julgador: 5a Câmara de Direito Privado
APELANTES/APELADOS: RODRIGO GARÉ PISSARRO, KAREN FERREIRA
MATEUS PISSARRO E SPE OLÍMPIA Q27 EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS
S/A
Comarca: São Paulo - 1a Vara Cível
Processo de Origem: 1002625-11.2019.8.26.0006
Juiz(íza) Prolator(a): Alvaro Luiz Valery Mirra
VOTO no 14819
PRELIMINAR DE NÃO CONHECIMENTO POR OFENSA AO
PRINCÍPIO DA DIALETICIDADE. Repetição dos argumentos
deduzidos na inicial que, por si só, não impede o conhecimento do
recurso de apelação. Razões recursais que se mostram suficientes
para combater os fundamentos da sentença. Requisitos do art.
1.010, CPC/2015 preenchidos. Preliminar rejeitada.
COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. RESCISÃO.
Iniciativa do comprador. Devolução de valores pagos. Arras. Arras
que, no caso, têm natureza confirmatória do contrato, antecipação
de parte do preço, não sendo cabível sua retenção integral.
Retenção de valores. Cláusula penal abusiva. Art. 51, IV, CDC.
Manutenção do percentual fixado em sentença, de 20% dos
valores pagos, incluindo arras. Correção monetária. Recomposição
do valor da moeda. Incidência desde os desembolsos, pelos índices
da tabela prática do Tribunal de Justiça de São Paulo. Juros de
mora. Incidência a partir do trânsito em julgado. Inexistência de
mora
da
vendedora.
Sentença
parcialmente
reformada.
Sucumbência recíproca. Recursos parcialmente providos.
Vistos.
Trata-se de ação relativa a compromisso de compra e
venda de imóvel, julgada parcialmente procedente pela r. sentença de fls.
137/143, cujo relatório fica adotado, para declarar a rescisão do contrato
celebrado entre as partes, determinar à ré que se abstenha de proceder à
cobrança das parcelas do compromisso de venda e compra desfeito, à inscrição
do nome dos autores nos cadastros de inadimplentes dos órgãos de proteção ao
crédito e ao protesto de títulos representativos das obrigações do ajuste ora
rescindido e condenar a ré a restituir aos autores o montante equivalente a 80%
da totalidade do valor pago (R$15.103,07), em uma única prestação, com
correção monetária a partir do ajuizamento da ação e juros de 1% ao mês desde
a citação. Diante da sucumbência mínima dos autores, a ré foi condenada ao

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Apelação Cível no 1002625-11.2019.8.26.0006 - 3
pagamento das custas e despesas processuais, bem como dos honorários
advocatícios, fixados em 15% sobre o valor da condenação.
Os embargos de declaração opostos pela ré (fls.
146/149) foram rejeitados (fls. 150/151).
Inconformados, apelam os autores (fls. 153/163),
alegando, em síntese: 1) o valor pago trata-se de arras confirmatórias, não
havendo aplicabilidade do art. 420 do CC, com retenção do valor integral,
determinando-se a restituição dos valores pagos, inclusive da entrada, de uma só
vez; 2) os autores não tomaram posse do imóvel, que será disponibilizado para
nova venda pela ré, motivo pelo qual a retenção deverá ser de apenas 10% dos
valores pagos; 3) os valores deverão ser restituídos com correção monetária, a
partir do desembolso, e juros de mora a contar da citação; 4) a ré deverá ser
condenada ao pagamento de honorários advocatícios de 20% sobre o valor da
causa. Pedem a reforma parcial da r. sentença.
Apela, também, a ré (fls. 165/197), alegando, em
síntese: 1) cerceamento de defesa; 2) deve ser mantido o que foi pactuado no
contrato e distrato firmados entre as partes; 3) a perda do valor pago a título de
entrada decorre de direito contratual, para cobrir os gastos com comercialização e
despesas com corretagem; 4) a restituição dos valores pagos deve ser feita de
forma parcelada e não de uma única vez; 5) a sentença foi extra petita, pois não
houve comprovação do pagamento de taxas condominiais, para haver
condenação à restituição de 80% desses valores, além do que os autores devem
ser condenados ao pagamento das aludidas taxas até a data do distrato, com
compensação de eventual crédito a ser recebido pela ré; 6) os juros de mora
devem incidir a partir do trânsito em julgado; 7) a verba sucumbencial deve ser
carreada aos autores ou de forma proporcional, com redução dos honorários para
10% sobre o valor da condenação. Pede a reforma da r. sentença.
Recursos preparados (fls. 164 e 198).
As partes apresentaram contrarrazões (fls. 205/226 e
227/236), arguindo a ré inadmissibilidade do recurso apresentado pelos autores.
É o relatório.
A preliminar de não conhecimento do recurso,

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Apelação Cível no 1002625-11.2019.8.26.0006 - 4
levantada em contrarrazões pela ré, não pode ser acolhida.
A mera repetição dos argumentos já elencados na
inicial não configura afronta à dialeticidade quando se enfrentam os fundamentos
da decisão e há interesse recursal.
No caso, ao contrário do que afirma a ré, os autores
recorrentes impugnaram especificamente os fundamentos da sentença e a
apelação preenche os requisitos do artigo 1.010 do Código de Processo Civil, de
modo que deve ser conhecida.
No mais, os recursos serão analisados em conjunto.
É incontroversa a celebração de contrato de venda e
compra de bem imóvel, em 22/02/2016, pelo qual os autores adquiriram o
apartamento no 1207, torre C, cota 4, do empreendimento denominado Olimpia
Park Resort, pelo valor total de R$49.870,28, com pagamento de sinal de
R$2.900,00 e o saldo de R$46.970,28, em 84 parcelas de R$557,98 (fls. 21).
Posteriormente, em 21/11/2018, foi firmado distrato
entre as partes, para devolução aos autores do valor de R$16.989,82, em 32
parcelas de R$530,93 (fls. 36/37).
Os autores requereram a rescisão do contrato,
alegando impossibilidade financeira de continuidade dos pagamentos, com a
devolução integral dos valores pagos.
A r. sentença entendeu pela culpa do comprador na
rescisão contratual, por ausência de possibilidade de pagamento do saldo
remanescente, determinando a devolução de 80% dos valores pagos pelos
autores, excluídas as arras, com correção monetária a partir do ajuizamento da
ação e juros de mora de 1% ao mês, a partir da citação (fls. 137/143).
Insurgem-se as partes contra a r. sentença.
Primeiramente, cumpre consignar que, como bem
esposado pelo MM. Juiz “a quo”, não houve concretização do distrato firmado
entre as partes, motivo pelo qual incabível a utilização dos valores e condições ali
existentes. A esse respeito, importante transcrever trecho relevante da sentença:
“Não se diga, como o faz a ré, que houve celebração
de distrato entre as partes, com a estipulação do valor a ser restituído

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Apelação Cível no 1002625-11.2019.8.26.0006 - 5
(R$16.989,82) e o número e o valor das parcelas (32 X R$530,93) fls. 36 e 37.
Isso porque, como sustentado pelos autores, o distrato
em questão, embora realmente negociado entre as partes, não chegou, ao final, a
se aperfeiçoar.
Sinal claro disso foi a não devolução pela ré da via do
ajuste encaminhada pelos autores com a assinatura dos representantes legais da
empresa. Ademais, recebido dos autores o termo de distrato em 22.12.2018,
como alega a ré, até o momento do ajuizamento da presente demanda, em
19.03.2019, não havia sido feito qualquer pagamento.
À evidência, tivesse o distrato sido formalmente aceito
pela ré, esta certamente teria devolvido a via dos autores, devidamente assinada,
e, sobretudo, teria iniciado a restituição das parcelas convencionadas, de
imediato ou, no máximo, no mês seguinte, o que não aconteceu.
Claro, portanto, que o distrato referido não se
aperfeiçoou (...)” (fls. 141/142).
Analisa-se, portanto, o contrato firmado entre as
partes, conforme cópia acostada às fls. 21/35.
O direito do compromissário comprador de imóvel à
rescisão do contrato, com restituição das quantias pagas, de uma só vez, já foi
sedimentado por este E. Tribunal de Justiça, através das Súmulas no 01, 02 e 03:
Súmula 1: “O compromissário comprador de imóvel, mesmo
inadimplente, pode pedir a rescisão do contrato e reaver as quantias pagas,
admitida a compensação com gastos próprios de administração e
propaganda feitos pelo compromissário vendedor, assim como com o valor
que se arbitrar pelo tempo de ocupação do bem”.
Súmula 2: A devolução das quantias pagas em contrato de
compromisso de compra e venda de imóvel deve ser feita de uma só vez,
não se sujeitando à forma de parcelamento prevista para a aquisição.
Súmula 3: “Reconhecido que o compromissário comprador
tem direito à devolução das parcelas pagas por conta do preço, as partes
deverão
ser
repostas
ao
estado
anterior,
independentemente
de
reconvenção”.
O contrato firmado entre as partes prevê, em sua
cláusula sétima, parágrafo segundo, as penalidades aplicadas em caso de
rescisão por culpa do comprador, nos seguintes termos (fls. 27/28):
“Rescindido o contrato por inadimplência ou culpa do

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Apelação Cível no 1002625-11.2019.8.26.0006 - 6
PROMITENTE COMPRADOR fará jus às importâncias que pagou,
atualizadas que serão devolvidas na mesma quantidade de parcelas pagas,
deduzida da importância equivalente a 10% (dez por cento) incidente sobre o
valor a ser restituído a título de pré-fixação das perdas e danos (CC art. 410)
independentemente de comprovação das mesmas; e também o sinal de
negócio (Arras) já consignado na Proposta de Compra e Venda na forma
prevista no art. 418 do Código Civil, a fim de cobrir custos de
comercialização, publicidade, tributos, comissões de vendedores e outros
custos assumidos pela PROMITENTE VENDEDORA.”
Em que pesem os argumentos da requerida, a cláusula
supracitada coloca o consumidor em desvantagem exagerada, além de ser
incompatível com a equidade, sendo nula de pleno direito, nos termos do artigo
51, inciso IV, do Código de Defesa do Consumidor.
Por outro lado, a fixação do percentual de retenção em
apenas 10% dos valores pagos, não seria suficiente para ressarcir a ré dos
prejuízos sofridos, notadamente diante do fato da rescisão ter se dado por culpa
dos compradores.
Portanto, entendo razoável e adequada a fixação do
percentual de retenção em 20% dos valores pagos, pois se amolda ao parâmetro
que vem sendo adotado pelo Superior Tribunal de Justiça:
“DIREITO CIVIL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA
DE IMÓVEL. RESCISÃO. INADIMPLÊNCIA DO COMPRADOR.
DEVOLUÇÃO DOS VALORES PAGOS. CABIMENTO. RETENÇÃO
DE PARTE DOS VALORES PELO VENDEDOR. INDENIZAÇÃO
PELOS
PREJUÍZOS
SUPORTADOS.
CABIMENTO.
ARRAS.
SEPARAÇÃO.
1. A rescisão de um contrato exige que se promova o
retorno das partes ao status quo ante, sendo certo que, no âmbito dos
contratos de promessa de compra e venda de imóvel, em caso de
rescisão motivada por inadimplência do comprador, a jurisprudência do
STJ se consolidou no sentido de admitir a retenção, pelo vendedor, de
parte das prestações pagas, como forma de indenizá-lo pelos prejuízos
suportados, notadamente as despesas administrativas havidas com a
divulgação, comercialização e corretagem, o pagamento de tributos e
taxas incidentes sobre o imóvel e a eventual utilização do bem pelo
comprador.
2. O percentual de retenção
fixado por esta Corte
entre 10% e 25% deve ser arbitrado conforme as circunstâncias de
cada caso” (Recurso Especial no 1.224.921
PR, Min. Rel. Nancy
Andrighi, data de julgamento: 26/04/2011).
Feitas estas considerações, a solução mais adequada

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Apelação Cível no 1002625-11.2019.8.26.0006 - 7
ao caso é a manutenção do percentual fixado em sentença, para retenção de
20% dos valores adimplidos, incluindo as arras que, no caso, entremostra-se ter
natureza confirmatória do contrato, pela antecipação de parte do preço, não
sendo possível sua retenção integral.
O valor deve ser atualizado monetariamente desde
cada desembolso, a fim de garantir a correção frente à inflação observada no
período. Frise-se que a correção monetária não implica em aumento do valor a
ser restituído, mas recomposição do valor da moeda desde a data em que foi
desembolsada pelos autores.
Os juros de mora, por sua vez, são devidos a partir do
trânsito em julgado da decisão que fixa o valor a ser devolvido, pois,
considerando que os compradores deram causa à rescisão e impugnam a
cláusula contratual a respeito da retenção, não houve mora da vendedora.
Tal entendimento vem sendo adotado pelo Superior
Tribunal de Justiça:
“AGRAVO
REGIMENTAL.
RECURSO
ESPECIAL.
AUSÊNCIA
DE
FUNDAMENTAÇÃO.
INEXISTÊNCIA.
PROMESSA.
COMPRA
E
VENDA.
DESISTÊNCIA.
PROMITENTE
COMPRADOR.
VALORES PAGOS. RESTITUIÇÃO. RETENÇÃO. 25% (VINTE E CINCO
POR CENTO). JUROS DE MORA. TERMO INICIAL. DECISÃO JUDICIAL.
PARCIAL PROVIMENTO. 1. Não é deficiente em sua fundamentação o
julgado que aprecia as questões que lhe foram submetidas, apenas que em
sentido contrário aos interesses da parte. 2. A desistência do promitente
comprador, embora admitida por esta Corte, rende ao promitente vendedor o
direito de reter até 25% (vinte e cinco por cento) dos valores por aquele
pagos a qualquer título, desde que não supere o contratualmente estipulado.
3. "Na hipótese de resolução contratual do compromisso de compra e venda
por simples desistência dos adquirentes, em que postulada, pelos autores, a
restituição das parcelas pagas de forma diversa da cláusula penal
convencionada, os juros moratórios sobre as mesmas serão computados a
partir do trânsito em julgado da decisão." (REsp 1008610/RJ, Rel. Ministro
ALDIR PASSARINHO JUNIOR, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 26/03/2008,
DJe 03/09/2008). 4. Agravo regimental a que se dá parcial provimento” (AgRg
no Recurso Espacial no 927.433 DF, Ministra Relatora: Maria Isabel Gallotti,
data de julgamento: 14/02/2012).
Da mesma forma já decidiu esta C. Câmara:
“Pretensão de rescisão do negócio pelo compromissário
comprador, que declara não ter mais interesse no negócio. Impossibilidade
de perda total das prestações pagas, bem como de perdimento total pela
vendedora. A retenção de 10% das parcelas pagas pela construtora é

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Apelação Cível no 1002625-11.2019.8.26.0006 - 8
adequada para atender ao princípio da proporcionalidade, sem privilegiar o
locupletamento indevido de quaisquer das partes. Devolução de 90% dos
valores pagos pertinente. Juros de mora incidentes a partir do trânsito em
julgado” (Apelação no 1034954-27.2015.8.26.0100, Desembargador Relator:
James Siano, data de julgamento: 25/05/2017, 5a Câmara de Direito Privado
TJSP).
“RESTITUIÇÃO DE VALORES - Compromisso de compra e
venda - Parcial procedência do pedido - Inconformismo das partes -
Acolhimento parcial - Rescisão do contrato - Possibilidade de retenção de
parte do montante pago pelo compromissário comprador para ressarcimento
dos gastos com a administração do empreendimento - Retenção de 20% e
devolução de 80% da quantia paga - Correção monetária que deve incidir
desde o efetivo desembolso - Validade da cobrança de comissão de
corretagem - Valor informado previamente ao consumidor, com o necessário
destaque acerca do valor da comissão - Negócio concretizado -
Impossibilidade de restituição - Juros moratórios cuja incidência se inicia a
partir do trânsito em julgado - Mora dos compradores - Precedente do
Colendo Superior Tribunal de Justiça - Aplicação do disposto no art. 252 do
RITJSP - Sentença reformada em parte - Recursos parcialmente providos”
(Apelação no 1006555-61.2015.8.26.0011, Desembargador Relator: J.L.
Mônaco da Silva, data de julgamento: 17/05/2017, 5a Câmara de Direito
Privado TJSP).
No que se refere aos valores pagos a título de
comissão de corretagem, não houve comprovação do seu efetivo pagamento,
nada havendo para se restituir a esse respeito.
Além disso, não houve qualquer condenação da ré à
devolução de taxas condominiais pagas, não havendo nulidade na r. sentença,
que não se mostra extra petita.
Igualmente quanto à obrigatoriedade dos autores de
pagar as aludidas taxas, até a data da realização do distrato, uma vez que não
houve discussão a esse respeito no curso do processo, não cabendo tal análise
nesse momento processual.
Por fim, no tocante aos honorários advocatícios de
sucumbência, considerando o grau de zelo do profissional, o lugar de prestação
do serviço, a natureza e a importância da causa, o trabalho realizado pelo
advogado e o tempo exigido para o seu serviço (art. 85, §2o, CPC), o valor fixado
em sentença se entremostra adequado para remunerar o trabalho do advogado.
Assim, a r. sentença deve ser parcialmente reformada,
para condenar a ré a restituir aos autores 80% do valor pago por eles, incluídas

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Apelação Cível no 1002625-11.2019.8.26.0006 - 9
as arras confirmatórias, em uma única parcela, com correção monetária a partir
do desembolso e juros de mora a partir do trânsito em julgado.
Diante da sucumbência mínima dos autores, fica
mantida a condenação da ré ao pagamento das custas processuais e dos
honorários advocatícios, tal como lançado na r. sentença.
Para
fins
de
prequestionamento,
consideram-se
incluídas no acórdão todas as matérias suscitadas pelas partes, objeto do
presente recurso.
Ante o exposto, dá-se parcial provimento aos
recursos, nos termos da fundamentação supra.
FERNANDA GOMES CAMACHO
Relatora