Tribunal: TJSP
Processo: 1015757-84.2018.8.26.0002
Classe: Apelação Cível / Hipoteca
Órgão julgador: Flávio Cunha da Silva
Órgão colegiado: 38a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-08-26
Data de publicação: 2020-08-27

Ementa:
COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA – Ação de obrigação de fazer c.c. nulidade de ato jurídico – Pretensão de liberação da hipoteca com a finalidade de obter financiamento para quitação do saldo devedor – Possibilidade – Aplicação da Súmula 308 do STJ - Sentença mantida por seus próprios fundamentos, nos termos do art. 252 do RITJSP - Recurso desprovido.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2020.0000686373
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos do Apelação Cível no
1015757-84.2018.8.26.0002, da Comarca de São Paulo, em que são apelantes BANCO
BRADESCO S/A, INTRAG DISTRIBUIDORA DE TÍTULOS E VALORES
MOBILIÁRIOS LTDA e KINEA II REAL ESTATE EQUITY FUNDO DE
INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO – FII, são apelados DIOGO SOUTO CARNEIRO e
CHARLENE DE LIMA CARNEIRO.
ACORDAM, em 38a Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça de São
Paulo, proferir a seguinte decisão: "Consultado o Senhor Advogado, sobre a
necessidade da leitura do relatório, o mesmo, dispensou-a. Negaram provimento ao
recurso. V. U.", de conformidade com o voto do Relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Exmos. Desembargadores SPENCER
ALMEIDA FERREIRA (Presidente) e MARIO DE OLIVEIRA.
São Paulo, 26 de agosto de 2020
FLÁVIO CUNHA DA SILVA
RELATOR
Assinatura Eletrônica

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TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Apelação Cível no 1015757-84.2018.8.26.0002
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Apelação no 1015757-84.2018.8.26.0002
Comarca: São Paulo 36a Vara Cível Foro Central
Apelante: Banco Bradesco S.A.
Apelados: Diogo Souto Carneiro e Outros
Juiz de Primeiro Grau: Swarai Cervone de Oliveira
Voto no 39916
COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA
Ação de
obrigação de fazer c.c. nulidade de ato jurídico Pretensão de
liberação da hipoteca com a finalidade de obter financiamento
para quitação do saldo devedor Possibilidade Aplicação da
Súmula 308 do STJ - Sentença mantida por seus próprios
fundamentos, nos termos do art. 252 do RITJSP - Recurso
desprovido.
Trata-se de recurso de apelação interposto contra a sentença
proferida em 31 de maio de 2019 (fls. 1742/1744), que contém o seguinte dispositivo:
“(...) Ante o exposto: A) Julgo extinto o processo, sem julgamento de mérito, em
relação aos réus TERRA MANACÁS SPE EMPREENDIMENTO IMOBILIÁRIO LTDA
(em recuperação judicial), INTRAG DISTRIBUIDORA DE TÍTULOS E VALORES
IMOBILIÁRIOS
LTDA,
KINEA
II
REAL
ESTATE
EUITY
FUNDO
DE
INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO FII, com fundamento no art. 485, VI, CPC. Em razão
da sucumbência, condeno os autores ao pagamento de honorários advocatícios das rés
que apresentaram defesas, que fixo, por equidade, na medida em que se tratou de
julgamento sem apreciação do mérito, em R$ 5.000,00, para cada patrono. B) Julgo
procedente o pedido em relação ao Banco Bradesco S/A, condenando-o à baixa da
hipoteca sobre a unidade compromissada pelos autores, no prazo de dez dias, sob pena
de imposição de multa diária. Em razão da sucumbência, arcará o réu com o
pagamento das custas iniciais e honorários advocatícios ao patrono dos autores, que
fixo em 10% sobre o valor da causa. P.I.C (...)”.
Nas razões do recurso é alegado, em síntese, que subsiste o
patrimônio de afetação enquanto não obedecidas as seguintes condições: obtenção do

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habite-se, a quitação das obrigações do incorporador, e, por fim, a transferência do
domínio aos adquirentes. Pede provimento do recurso para modificação da sentença (fls.
1781/1785).
Contrarrazões às fls. 1794/1807, 1811/1820 e 1822/1831.
Valor atribuído à causa em 04/04/2018: R$ 325.388,78 (fl. 47).
É o relatório.
Recurso
conhecido.
Presentes
os
pressupostos
de
admissibilidade recursal. Partes legítimas e regularmente representadas. A apelação,
interposta em 2 de julho de 2019, é tempestiva e foi devidamente instruída com o
preparo.
Os autores propuseram a ação com a finalidade de ver baixada a
hipoteca constituída em favor do requerido Banco Bradesco S.A. Afirmaram na petição
inicial que tal providência era necessária para adquirir financiamento e quitar o saldo
devedor do compromisso de compra e venda firmado com o incorporador do negócio
(1a requerida Terrara dos Manacás). Demonstraram que quitaram o preço ajustado até
a expedição do “habite-se”.
A sentença julgou procedente o pedido em relação ao requerido
Banco Bradesco S.A e deve ser confirmada pelos seus próprios e bem deduzidos
fundamentos, os quais ficam inteiramente adotados como razão de decidir pelo
desprovimento do recurso, nos termos do art. 252 do Regimento Interno deste Egrégio
Tribunal de Justiça: “Nos recursos em geral, o relator poderá limitar-se a ratificar os
fundamentos da decisão recorrida, quando, suficientemente motivada, houver de mantê-
la”.
Nesta Seção de Direito Privado, o dispositivo regimental tem
sido utilizado, quer para evitar inútil repetição, quer para cumprir o princípio
constitucional da razoável duração dos processos. Anote-se, dentre tantos outros

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precedentes:
Apelações
99406023739-8,
99402069946-8
(1a
Câmara);
AI
99010153930-6 (1a Câmara); Apelações 99405106096-7, 99404069012-1 (2a Câmara);
Apelação 99010031478-5 (3a Câmara); Apelação 994050097355-6 (5a Câmara);
Apelação 99401017050-8 (6a Câmara); Apelação 99109079089-9 (11a Câmara);
Apelação 99010237099-2 (13a Câmara); AI 99010032298-2 (15a Câmara); Apelação
99109084177-9 (17a Câmara); Apelação 99100021389-1 (23a Câmara); Apelação
99207038448-6 (28a Câmara).
O E. Superior Tribunal de Justiça prestigia este entendimento
quando reconhece em seus julgados “a viabilidade de o órgão julgador adotar ou
ratificar o juízo de valor firmado na sentença, inclusive transcrevendo-a no acórdão,
sem que tal medida encerre omissão ou ausência de fundamentação no decisum” (REsp
n° 662.272-RS, 2a Turma, Rel. Min. João Otávio de Noronha, j. 4.9.2007; REsp n°
641.963-ES, 2a Turma, Rel. Min. Castro Meira, j. 21.11.2005; REsp n° 592.092-AL, 2a
Turma, Rel. Min. Eliana Calmon, j. 17.12.2004 e REsp n° 265.534- DF, 4a Turma, Rel.
Min. Fernando Gonçalves, j. 1.12.2003).
Consigna-se apenas que a sentença assentou corretamente:
“(...)Vistos. Trata-se de ação ajuizada por DIOGO SOUTO CARNEIRO e CHARLENE DE LIMA
CARNEIRO em face de TERRA MANACÁS SPE EMPREENDIMENTO IMOBILIÁRIO LTDA (em
recuperação judicial), INTRAG DISTRIBUIDORA DE TÍTULOS E VALORES IMOBILIÁRIOS LTDA,
KINEA II REAL ESTATE EUITY FUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO FII e BANCO
BRADESCO S/A. Alega a autora, em síntese, que adquiriram, da primeira ré, e, 13.11.13, o imóvel
descrito na inicial. Pagaram o sinal e as mensalidades devidas. O saldo devedor haveria de ser pago por
meio de financiamento bancário, modalidade de preferência dos autores. Porém, a primeira ré alienou
uma série de unidades à segunda e terceira rés. Dentre elas, a unidade compromissada pelos autores. O
quarto réu, Banco Bradesco, financiou o empreendimento e, por iso, detém garantia hipotecária sobre
as unidades. Conquanto tais unidades já estejam prontas e com habite-se fornecido, os autores não
conseguem obter a documentação para o financiamento do saldo devedor, dado que o Banco Bradesco
se recusa a levantar a hipoteca. Por isso, pedem a condenação do Banco Bradesco a levantar as
hipotecas e a condenação das demais rés a uma vez quitado o contrato, proceder a transferência do
domínio do bem, com entrega das chaves e apresentação de documentos que comprovem a quitação do
IPTU. Pedem, também, que as rés forneçam a documentação necessária para obtenção do
financiamento. A primeira ré, citada, é revel. Os demais réus alegaram, todos, ilegitimidade passiva. O
Banco Bradesco alegou, ademais, que a hipoteca não pode ser baixada porque há dívida em aberto, que
não foi saldada pela primeira ré. Sobreveio réplica e as partes não entraram em acordo. É o breve
relato. Decido. A primeira ré, revel, é parte passiva ilegítima. A legitimidade deve ser aferida conforme

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os pedidos. Ora, se os autores limitam-se a pedir a documentação necessária para a obtenção do
financiamento e, após pago o saldo devedor, a transferência do domínio, não há sentido em incluir a
primeira ré no polo passivo, na medida em que ela já não é proprietária do imóvel. Conforme os pedidos
dos autores, não há, nesse processo, qualquer obrigação que possa ser imposta à primeira ré. No que
toca à segunda e à terceira rés, por sua vez, carecem os autores de interesse de agir. Não há lide em
relação a elas. Aliás, pelo contrário. Na condição de proprietárias da unidade, eles têm todo interesse
em que os autores obtenham o financiamento imobiliário e quitem o saldo devedor. Não por outra razão,
elas não resistem ao pedido de entrega da documentação necessária. Não podem, porém, levantar a
hipoteca, o que, na verdade, é o único óbice para a obtenção do financiamento. Resta, dessa maneira, o
conflito de interesses somente no que se refere ao Banco Bradesco. E tal conflito deve ser resolvido com
a aplicação da Súmula 308 do Superior Tribunal de Justiça: A hipoteca firmada entre a construtora e o
agente financeiro anterior ou posterior à celebração da promessa de compra e venda não tem eficácia
perante os adquirentes do imóvel. O Banco Bradesco, portanto, tem o dever de levantar a hipoteca. Com
isso, o imóvel estará livre de ônus e os autores conseguirão obter o financiamento necessário para a
quitação do saldo devedor. Ante o exposto: A) Julgo extinto o processo, sem julgamento de mérito, em
relação aos réus TERRA MANACÁS SPE EMPREENDIMENTO IMOBILIÁRIO LTDA (em recuperação
judicial), INTRAG DISTRIBUIDORA DE TÍTULOS E VALORES IMOBILIÁRIOS LTDA, KINEA II
REAL ESTATE EUITY FUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO FII, com fundamento no art. 485,
VI, CPC. Em razão da sucumbência, condeno os autores ao pagamento de honorários advocatícios das
rés que apresentaram defesas, que fixo, por equidade, na medida em que se tratou de julgamento sem
apreciação do mérito, em R$ 5.000,00, para cada patrono. B) Julgo procedente o pedido em relação ao
Banco Bradesco S/A, condenando-o à baixa da hipoteca sobre a unidade compromissada pelos autores,
no prazo de dez dias, sob pena de imposição de multa diária. Em razão da sucumbência, arcará o réu
com o pagamento das custas iniciais e honorários advocatícios ao patrono dos autores, que fixo em 10%
sobre o valor da causa. P.I.C. São Paulo, 31 de maio de 2019. (...)”.
Acrescenta-se que o apelante se limitou, nas razões do recurso, a
fazer alegação genérica de que estaria subsistente o patrimônio de afetação enquanto
não cumpridas as seguintes condições: obtenção do habite-se, a quitação das obrigações
do incorporador, e, por fim, a transferência do domínio aos adquirentes.
No entanto, não fez qualquer correlação da subsistência do
patrimônio de afetação com a impossibilidade de levantamento da hipoteca.
Portanto, correta a sentença ao aplicar ao caso o entendimento
contido na Súmula 308 do STJ, que garante aos adquirentes de bens imóveis o direito
de cancelamento da hipoteca gravada em favor de instituição financeira em decorrência
de relação havida com a construtora vendedora, sem a participação do consumidor
adquirente.
Nesse sentido:
“AÇÃO DECLARATÓRIA DE INEFICÁCIA DE HIPOTECA.

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Compra e venda de bem imóvel. Quitação comprovada. Baixa da
garantia hipotecária. Admissibilidade. Súmula 308 do STJ. Ineficácia
perante o adquirente do gravame assumido pelo vendedor em favor
do agente financiador do empreendimento. DANOS MORAIS.
Inadimplemento contratual que não justifica a indenização por danos
morais. Sentença reformada. HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS.
Pleito de fixação por equidade. Inadmissibilidade. Aplicação do § 8o
do art. 85 do CPC restrita às causas de valor irrisório ou
inestimável. Fixação, nos demais casos, atrelada aos percentuais
estabelecidos pelo artigo 85, § 2o, do CPC. Sentença reformada.
RECURSO PROVIDO EM PARTE” (TJ/SP
Apelação no
1002846-34.2019.8.26.0704 Rel. Fernando Sastre Redondo 38a
Câmara de Direito Privado Julgada em 4 de fevereiro de 2020).
Portanto, a sentença segue mantida integralmente.
E outros fundamentos são dispensáveis diante da adoção
integral dos que foram deduzidos na sentença, e aqui expressamente adotados para
evitar inútil e desnecessária repetição, nos termos artigo 252 do Regimento Interno
deste Egrégio Tribunal de Justiça.
Por fim, cabível a majoração da verba honorária pelo acréscimo
de trabalho ao advogado na fase recursal, conforme preconizado no artigo 85, § 11, do
CPC. Por conseguinte, arcará o apelante com o adicional de 1% (um por cento) de
honorários, totalizando 11% (onze por cento) sobre o valor atualizado dado à causa.
Ante o exposto, nega-se provimento ao recurso.
Para fins de acesso aos Egrégios Tribunais Superiores, ficam
expressamente prequestionados todos os artigos legais e constitucionais mencionados.
FLÁVIO CUNHA DA SILVA
Relator