Tribunal: TJSP
Processo: 1003236-44.2019.8.26.0529
Classe: Apelação Cível / Promessa de Compra e Venda
Órgão julgador: Fernanda Gomes Camacho
Órgão colegiado: 5a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-12-18
Data de publicação: 2020-12-18

Ementa:
JULGAMENTO EXTRA PETITA. Sentença que determinou a rescisão contratual por culpa da vendedora, com restituição integral dos valores pagos. Pedido de rescisão fundamentado em impossibilidade da compradora de adimplir com as parcelas restantes. Inteligência do art. 141, do CPC. Julgamento extra petita configurado.
COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. Rescisão contratual. Iniciativa da compradora.

Ementa:
JULGAMENTO EXTRA PETITA. Sentença que determinou a rescisão contratual por culpa da vendedora, com restituição integral dos valores pagos. Pedido de rescisão fundamentado em impossibilidade da compradora de adimplir com as parcelas restantes. Inteligência do art. 141, do CPC. Julgamento extra petita configurado.
COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. Rescisão contratual. Iniciativa da compradora. Inteligência das Súmulas 1, 2 e 3 do TJSP. Retorno das partes ao status quo ante. Retenção de 10% pelos vendedores que se entremostra razoável. Sentença parcialmente reformada para afastar a culpa da vendedora na rescisão contratual, reduzir a condenação a restituição de 90% dos valores pagos. Honorários advocatícios mantidos. Recurso parcialmente provido.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2020.0001046103
ACÓRDÃO
Vistos,
relatados
e
discutidos
estes
autos
de
Apelação
Cível
no
1003236-44.2019.8.26.0529, da Comarca de Santana de Parnaíba, em que são apelantes
CST
COMPANHIA
DE
SINTÉTICOS
E
TERMOPLÁSTICOS
e
SP
03
EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA. - EM RECUPERAÇÃO JUDICIAL, é
apelada ROSANGELA GARCIA.
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 5a Câmara de Direito Privado do
Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Deram provimento em
parte ao recurso. V. U., de conformidade com o voto do relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores MOREIRA VIEGAS
(Presidente sem voto), A.C.MATHIAS COLTRO E ERICKSON GAVAZZA MARQUES.
São Paulo, 18 de dezembro de 2020.
FERNANDA GOMES CAMACHO
Relatora
Assinatura Eletrônica

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TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Apelação Cível no 1003236-44.2019.8.26.0529 - 2
Apelação Cível no 1003236-44.2019.8.26.0529
Relatora: Fernanda Gomes Camacho
Órgão Julgador: 5a Câmara de Direito Privado
Apelantes: SP 03 Empreendimentos Imobiliários Ltda. - Em Recuperação Judicial, CST
Companhia de Sintéticos e Termoplásticos
Apelado: Rosangela Garcia
Comarca: Santana de Parnaíba - 1a Vara Judicial
Processo de Origem: 1003236-44.2019.8.26.0529
Juiz(íza) Prolator(a): Natália Assis Mascarenhas
VOTO no 14878
JULGAMENTO EXTRA PETITA. Sentença que determinou a
rescisão contratual por culpa da vendedora, com restituição
integral dos valores pagos. Pedido de rescisão fundamentado em
impossibilidade da compradora de adimplir com as parcelas
restantes. Inteligência do art. 141, do CPC. Julgamento extra petita
configurado.
COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. Rescisão contratual.
Iniciativa da compradora. Inteligência das Súmulas 1, 2 e 3 do
TJSP. Retorno das partes ao status quo ante. Retenção de 10%
pelos vendedores que se entremostra razoável. Sentença
parcialmente reformada para afastar a culpa da vendedora na
rescisão contratual, reduzir a condenação a restituição de 90% dos
valores pagos. Honorários advocatícios mantidos. Recurso
parcialmente provido.
Vistos.
Trata-se de ação relativa a compromisso de compra e
venda de imóvel julgada procedente pela r. sentença de fls. 187/193, cujo
relatório fica adotado, para declarar rescindido o contrato por culpa dos
vendedores e condenar a parte ré a restituir integralmente e de uma só vez o
valor das parcelas pagas pela autora. Pela sucumbência, a parte ré foi
condenada a arcar com o pagamento das custas processuais e dos honorários
advocatícios, fixados em 10% do valor da condenação.
Os embargos de declaração oferecidos pelos autores
foram rejeitados (fls. 206).
Inconformados,
apelam
os
réus
(fls.
208/223),
sustentando em síntese, que não houve culpa da parte ré na rescisão contratual.
Afirma que o fundamento da compradora para rescisão do contrato foi sua
impossibilidade de adimplir as parcelas. Assim, a rescisão se deu por culpa da

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compradora, restando configurado direito de retenção da vendedora. Traz
jurisprudência apontando o direito de retenção de 30% a 40% do valor já
adimplido.
Regularmente processado e preparado o recurso.
A parte contrária apresentou contrarrazões (fls.
290/294), requerendo a manutenção da sentença.
É o relatório.
O recurso comporta parcial provimento.
Trata-se de ação relativa a compromisso de compra e
venda de imóvel celebrado entre as partes (fls. 15/37).
A r. sentença recorrida declarou a rescisão contratual
por culpa das vendedoras, “em função do atraso na entrega do empreendimento”
(fls. 191) e as condenou “a devolverem à parte autora, de forma solidária e de
uma só vez, todos os valores pagos” (fls. 192).
No entanto, nota-se da peça inicial que o pedido de
rescisão
é
fundamentado
no
fato
de
que
as
parcelas “tornaram-se
excessivamente onerosas para a Requerente, fugindo às suas condições
financeiras, motivo que culminou no desinteresse da Demandante pelo
prosseguimento do negócio” (fls. 03). Assim, requereu-se a rescisão contratual
sendo “a Requerida compelida a restituir aos Requerentes os valores pagos,
devidamente corrigidos monetariamente desde cada desembolso, retendo-se, se
o caso, o percentual de 10%” (fls. 11).
Verifica-se, portanto, a ocorrência de julgamento extra
petita, com afronta ao artigo 141 do Código de Processo Civil:
“O juiz decidirá o mérito nos limites propostos pelas partes,
sendo-lhe vedado conhecer de questões não suscitadas a cujo respeito
a lei exige iniciativa das partes”
Logo, conforme alegado pela parte apelante, a
rescisão contratual se deu por vontade e iniciativa da compradora.
Assim, conforme entendimento consolidado por este E.
Tribunal de Justiça, o comprador de imóvel pode requerer a rescisão do contrato,
com restituição dos valores pagos, mas deve ser respeitado o direito de retenção,
pela vendedora, de parte destes valores.

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Nesse sentido, as súmulas 01, 02 e 03 deste E.
Tribunal de Justiça:
Súmula 1: “O compromissário comprador de imóvel, mesmo
inadimplente, pode pedir a rescisão do contrato e reaver as quantias
pagas, admitida a compensação com gastos próprios de administração
e propaganda feitos pelo compromissário vendedor, assim como com o
valor que se arbitrar pelo tempo de ocupação do bem”.
Súmula 2: “A devolução das quantias pagas em contrato de
compromisso de compra e venda de imóvel deve ser feita de uma só
vez, não se sujeitando à forma de parcelamento prevista para a
aquisição”.
Súmula 3: “Reconhecido que o compromissário comprador
tem direito à devolução das parcelas pagas por conta do preço, as
partes deverão ser repostas ao estado anterior, independentemente de
reconvenção”.

Assim a perda de percentual dos valores pagos tem
caráter
compensatório.
Tem
também
função
reparatória.
Impede
o
enriquecimento sem causa, penaliza o moroso, sanciona os devedores que
cientes da obrigação contratada, deram causa à rescisão do contrato.
A perda repara o dano causado, uma vez que a
indisponibilidade temporária do bem pela compra feita sem o seu devido
pagamento foi causa eficiente para impedir a vendedora de oferecer o imóvel a
outrem e deste eventualmente obter a aquisição e até mesmo o pagamento do
preço avençado.
Tal perdimento não representa infração à regra do
Código de Defesa do Consumidor e nem significa enriquecimento injustificado da
vendedora, uma vez que o comprador, pela mora constituída pela notificação
extrajudicial, é o responsável pela rescisão do negócio.
No presente caso, o percentual de retenção de 10%
dos valores pagos, conforme sugerido pela parte autora, se entremostra razoável.
Afinal, o percentual fixado se amolda ao parâmetro que
vem sendo adotado pelo Superior Tribunal de Justiça:
“DIREITO CIVIL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE
IMÓVEL.
RESCISÃO.
INADIMPLÊNCIA
DO
COMPRADOR.
DEVOLUÇÃO DOS VALORES PAGOS. CABIMENTO. RETENÇÃO DE

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PARTE DOS VALORES PELO VENDEDOR. INDENIZAÇÃO PELOS
PREJUÍZOS SUPORTADOS. CABIMENTO. ARRAS. SEPARAÇÃO.
1. A rescisão de um contrato exige que se promova o
retorno das partes ao status quo ante, sendo certo que, no âmbito dos
contratos de promessa de compra e venda de imóvel, em caso de
rescisão motivada por inadimplência do comprador, a jurisprudência do
STJ se consolidou no sentido de admitir a retenção, pelo vendedor, de
parte das prestações pagas, como forma de indenizá-lo pelos prejuízos
suportados, notadamente as despesas administrativas havidas com a
divulgação, comercialização e corretagem, o pagamento de tributos e
taxas incidentes sobre o imóvel e a eventual utilização do bem pelo
comprador.
2. O percentual de retenção fixado por esta Corte entre
10% e 25% deve ser arbitrado conforme as circunstâncias de cada
caso” (Recurso Especial no 1.224.921 PR, Min. Rel. Nancy Andrighi,
data de julgamento: 26/04/2011).
Assim, de rigor a parcial reforma da r. sentença para
reconhecer o julgamento extra petita, afastar a culpa da vendedora como causa
da rescisão do contrato e reduzir a condenação a restituição de 90% dos valores
pagos pela compradora.
Mantida a sucumbência preponderante da parte ré e
ausente a fixação de honorários recursais em seu favor, deixo de fixar honorários
advocatícios na fase recursal.
Para
fins
de
prequestionamento,
consideram-se
incluídas no acórdão todas as matérias suscitadas pelas partes, objeto do
presente recurso.
Por tais fundamentos, dá-se parcial provimento ao
recurso, nos termos da fundamentação supra.
FERNANDA GOMES CAMACHO
Relatora