Tribunal: TJSP
Processo: 1045876-52.2018.8.26.0576
Classe: Apelação Cível / Vícios de Construção
Órgão julgador: Paulo Alcides
Órgão colegiado: 6a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-01-27
Data de publicação: 2020-01-27

Ementa:
VENDA E COMPRA DE IMÓVEL. AÇÃO INDENIZATÓRIA, C.C. AÇÃO DECORRENTE DE VÍCIO DE QUALIDADE POR INADEQUAÇÃO DE PRODUTO. Pretensão de restituição de valor pago por área excedente, uma vez que as dimensões do imóvel entregue não correspondem ao compromisso de venda e compra. Extinção do feito, com resolução do mérito, nos termos do artigo 487, II, do CPC/2015, em razão do prazo decadencial de 90

Ementa:
VENDA E COMPRA DE IMÓVEL. AÇÃO INDENIZATÓRIA, C.C. AÇÃO DECORRENTE DE VÍCIO DE QUALIDADE POR INADEQUAÇÃO DE PRODUTO. Pretensão de restituição de valor pago por área excedente, uma vez que as dimensões do imóvel entregue não correspondem ao compromisso de venda e compra. Extinção do feito, com resolução do mérito, nos termos do artigo 487, II, do CPC/2015, em razão do prazo decadencial de 90 dias, conforme previsto no artigo 26 do Código de Defesa do Consumidor. Reconhecida a decadência do direito do autor. Prazo ânuo previsto no artigo 501 do Código Civil que se inicia com a imissão na posse, uma vez que o registro na matrícula imobiliária ocorreu enquanto o imóvel estava sendo construído. Sentença mantida por outro fundamento.
RECURSO DESPROVIDO.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2020.0000030596
ACÓRDÃO
Vistos,
relatados
e
discutidos
estes
autos
de
Apelação
Cível
no
1045876-52.2018.8.26.0576, da Comarca de São José do Rio Preto, em que é apelante
THALES PEDRA DE OLIVEIRA (JUSTIÇA GRATUITA), é apelado MRV
ENGENHARIA E PARTICIPAÇÕES S/A.
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 6a Câmara de Direito Privado do
Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Negaram provimento ao
recurso. V. U., de conformidade com o voto do relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores PAULO ALCIDES
(Presidente), COSTA NETTO E RODOLFO PELLIZARI.
São Paulo, 27 de janeiro de 2020.
PAULO ALCIDES
Relator
Assinatura Eletrônica

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VOTO No 38688
APELAÇÃO No 1045876-52.2018.826.0576
COMARCA: SÃO JOSÉ DO RIO PRETO
APELANTE(S): THALES PEDRA DE OLIVEIRA
APELADO(S): MRV ENGENHARIA E PARTICIPAÇÕES S.A.
JUIZ(A) DE ORIGEM: GISLAINE DE BRITO FALEIROS
VENDRAMINI
VENDA E COMPRA DE IMÓVEL. AÇÃO INDENIZATÓRIA,
C.C. AÇÃO DECORRENTE DE VÍCIO DE QUALIDADE POR
INADEQUAÇÃO DE PRODUTO. Pretensão de restituição de
valor pago por área excedente, uma vez que as dimensões do
imóvel entregue não correspondem ao compromisso de venda e
compra. Extinção do feito, com resolução do mérito, nos termos
do artigo 487, II, do CPC/2015, em razão do prazo decadencial de
90 dias, conforme previsto no artigo 26 do Código de Defesa do
Consumidor. Reconhecida a decadência do direito do autor. Prazo
ânuo previsto no artigo 501 do Código Civil que se inicia com a
imissão na posse, uma vez que o registro na matrícula imobiliária
ocorreu enquanto o imóvel estava sendo construído. Sentença
mantida por outro fundamento.
RECURSO DESPROVIDO.
THALES PEDRA DE OLIVEIRA interpõe recurso de apelação contra a
r. sentença (fls. 283/287), proferida na ação indenizatória,
cumulada com ação decorrente de vício de qualidade por
inadequação de produto, proposta contra MRV ENGENHARIA E
PARTICIPAÇÕES S.A., julgada extinta com resolução do mérito, nos
termos
do
artigo
487,
inciso
II,
do
CPC/2015,
ante
o
reconhecimento da decadência da pretensão da parte autora,
conforme previsto no artigo 26 do Código de Defesa do Consumidor.
Sustenta, em síntese, por se tratar de indenização por perdas e
danos em decorrência de inadimplemento contratual, que o prazo
prescricional é de dez anos. (fls. 290/302)

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Contrarrazões foram apresentadas. (fls. 284/299)
É o relatório.
De rigor o reconhecimento da ocorrência de decadência.
Cuida-se de ação indenizatória decorrente de vício de qualidade por
inadequação do produto, pleiteando o autor, sob o argumento de que
a área destinada à garagem do apartamento adquirido é menor que a
metragem discriminada no contrato, a restituição do valor pago por
essa área excedente.
Na espécie, o demandante assinou o contrato particular de promessa
de compra e venda em 05.02.2014.2014 (fls. 17/20), o qual foi
registrado na respectiva matrícula imobiliária em 11.08.2014 (fls.
134/137), tendo assinado o “Termo de Autorização de Posse” em
13.08.2016 (fl. 123)
Nos termos do artigo 500 do Código Civil: “Se, na venda de um
imóvel, se estipular o preço por medida de extensão, ou se
determinar a respectiva área, e esta não corresponder, em qualquer
dos casos, às dimensões dadas, o comprador terá o direito de exigir o
complemento da área, e, não sendo isso possível, o de reclamar a
resolução do contrato ou abatimento proporcional ao preço.”
Conforme ensinam Nelson Nery Júnior e Rosa
Maria de Andrade Nery:
“É a venda na qual as medidas do imóvel são precisas e
determinantes para a realização do negócio jurídico. Quando a
venda é feita por metragem (ad mensuram) e as dimensões do
imóvel vendido não correspondem às constantes da escritura de
compra
e
venda,
o
comprador
tem
direito
de
exigir
a
complementação da área (ação ex empto) por inadimplemento
contratual. Não sendo possível a complementação da área, assiste,
ainda, ao comprador o direito de pedir a resolução do contrato (ação

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redibitória) ou o abatimento proporcional do preço (ação quanti
minoris), sendo ambas ações edilícias, ou seja, a coisa é entregue
em sua inteireza, mas com vício ou defeito ou sem as qualidades
declaradas”. (“Código Civil Comentado”. 9 ed. São Paulo: Revista
dos Tribunais, 2012 .p. 695)
Pois bem.
O artigo 501 do Código Civil dispõe: “Decai do
direito de propor as ações previstas no artigo antecedente o vendedor
ou o comprador que não o fizer no prazo de um ano, a contar do
registro do título.”
Todavia, a hipótese dos autos trata de venda
de natureza ad mensuram, não tendo sido possível ao requerente,
enquanto o imóvel estava em construção, conferir as suas dimensões,
circunstância que só se tornou viável quando imitido na posse.
Assim, o prazo decadencial não pode ser
contado da data do registro, mas da data em que ingressou no
imóvel.
A esse respeito, segundo leciona José Osório de Azevedo Júnior:
“O marco inicial do prazo é a data do registro.
Melhor seria que fosse a data do contrato ou da imissão na
posse, como nas legislações acima citadas. Registro é ato não
negocial, que sofre injunções externas, burocráticas e
tributárias, que podem impedir a fluência do prazo e
prejudicar desnecessariamente alguma das partes. Diz o
parágrafo único (do art. 501 CC) que se houver atraso na

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imissão da posse, atribuível ao alienante, o prazo fluirá a
partir desta, o que é compreensível, pois só depois que o
comprador está na posse do imóvel é que terá melhores
condições para conhecer suas medidas. Mas podem surgir
dúvidas quanto ao atraso atribuível ao adquirente, tanto em
relação à imissão de posse como em relação ao registro, e a
fluência do prazo interessar ao alienante. Parece razoável
entender que ninguém pode beneficiar-se da própria culpa e
impedir a fluência de prazo que interessa à parte inocente”
(Compra e Venda, Troca ou Permuta, Editora Revista dos
Tribunais,
Biblioteca
de
Direito
Civil,
diversos
autores
coordenados por Miguel Reale e Judith Martins Costa, p. 74)
Não se pode admitir o exercício de direito potestativo por prazo
indefinido ao demandante que, imitido na posse, foi desidioso em
verificar as dimensões do imóvel adquirido.
Por conseguinte, considerando que o prazo para o ajuizamento de
ações ex empto, quanti minoris e redibitória é decadencial de um
ano, de rigor a declaração da ocorrência da decadência da pretensão
de abatimento no preço do imóvel objeto da ação.
Nesse sentido:
AÇÃO 'QUANTI MINORIS' - DECADÊNCIA -
Ocorrência - Prazo ânuo a partir da imissão na
posse
-
Lapso
decadencial
ocorrido

Precedentes jurisprudenciais e ensinamentos
doutrinários - Restante do mérito, ademais,
amplamente
favorável
à
ré
apelada
-
Sentença mantida - Recurso desprovido.
(TJSP, 6a Câmara de Direito Privado, Apelação

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no: 0175426-71.2010.8.26.0100, Des. Rel.
Percival Nogueira, D.J. 21.006.2012, V. U.)
Por fim, ainda que se analise a questão sob a
ótica do Código de Defesa do Consumidor, o artigo 26 prevê o prazo
decadencial de 90 (noventa) dias pelo vício de produtos duráveis.
A verba honorária, arbitrada em R$ 1.000,00,
fica majorada em R$ 500,00, passando a corresponder ao total de R$
1.500,00, nos termos do artigo 85, § 11, do CPC/2015, ressalvada a
benesse legal.
Concluindo, a r. sentença é de ser mantida,
mas por outro fundamento.
Ante o exposto, nega-se provimento ao
recurso.

PAULO ALCIDES AMARAL SALLES
Relator