Tribunal: TJSP
Processo: 1008200-04.2019.8.26.0037
Classe: Apelação Cível / Promessa de Compra e Venda
Órgão julgador: Heraldo de Oliveira
Órgão colegiado: 13a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-02-12
Data de publicação: 2020-02-12

Ementa:
RESCISÃO CONTRATUAL – Instrumento de Compra e venda de terreno sem benfeitorias - Pretensão ao recebimento da devolução do valor das parcelas pagas – Impossibilidade de retenção das arras por serem compensatórias e assim integrarem o preço - Percentual de retenção reduzido de 40,65% para 20% dos valores pagos, diante da excessividade constatada - Pedido de indenização de 0,5% por fruição

Ementa:

RESCISÃO CONTRATUAL – Instrumento de Compra e venda de terreno sem benfeitorias - Pretensão ao recebimento da devolução do valor das parcelas pagas – Impossibilidade de retenção das arras por serem compensatórias e assim integrarem o preço - Percentual de retenção reduzido de 40,65% para 20% dos valores pagos, diante da excessividade constatada - Pedido de indenização de 0,5% por fruição que não se justifica, por se tratar de terreno sem benfeitorias– Juros de mora que incidem somente após o trânsito em julgado da decisão – Precedentes do STJ - Recursos do autor e do réu parcialmente providos*

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2020.0000088348
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível no
1008200-04.2019.8.26.0037, da Comarca de Araraquara, em que é apelante/apelado
LUIS CARLOS FIGUEIREDO (JUSTIÇA GRATUITA), é apelado/apelante BOA
VISTA EMPREENDIMENTOS E PARTICIPAÇÕES LTDA..
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 13a Câmara de Direito
Privado do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão:Deram
parcial provimento aos recursos do autor e da requerida. V.U., de conformidade com
o voto do relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores CAUDURO PADIN
(Presidente sem voto), FRANCISCO GIAQUINTO E NELSON JORGE JÚNIOR.
São Paulo, 12 de fevereiro de 2020.
HERALDO DE OLIVEIRA
relator
Assinatura Eletrônica

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Apelação Cível No: 1008200-04.2019.8.26.0037 - Araraquara - Voto no 45249
RTC/APC/RC/MPZ/AMN/LFGL
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VOTO No: 45249
APEL.No: 1008200-04.2019.8.26.0037
COMARCA: ARARAQUARA
APTE. : LUIZ CARLOS FIGUEIREDO
APDO. : BOA VISTA EMPREENDIMENTOS E PARTICIPAÇÕES LTDA

RESCISÃO CONTRATUAL Instrumento de Compra e
venda de terreno sem benfeitorias - Pretensão ao
recebimento da devolução do valor das parcelas pagas
Impossibilidade
de
retenção
das
arras
por
serem
compensatórias e assim integrarem o preço - Percentual de
retenção reduzido de 40,65% para 20% dos valores pagos,
diante da excessividade constatada - Pedido de indenização
de 0,5% por fruição que não se justifica, por se tratar de
terreno sem benfeitorias Juros de mora que incidem
somente após o trânsito em julgado da decisão Precedentes
do STJ - Recursos do autor e do réu parcialmente providos*
Trata-se de ação de rescisão contratual
julgada parcialmente procedente conforme dispositivo a
seguir
transcrito:
“Vistos.
Ante
o
exposto,
JULGO
PARCIALMENTE PROCEDENTE o pedido para: a) RESCINDIR o
compromisso de compra e venda de imóvel travado entre as
partes; b) REINTEGRAR a requerida na respectiva posse; c)
declarar a perda, pelo autor, de 40,65% de tudo o que
pagou à requerida, ficando ainda a ré autorizada a
descontar daquilo que foi pago pelo autor, o IPTU vencido
durante
a
vigência
do
contrato,
que
tenha
sido
comprovadamente
recolhido
pela
ré,
obrigando-se
em
consequência a requerida a restituir ao requerente, sob
pena de infração ao art. 53 do Código de Defesa do
Consumidor, o remanescente de tudo o que recebeu. Os
valores a serem devolvidos devem ser atualizados a partir
de cada desembolso, contando-se juros de mora de 1% ao
mês desde a citação. Em razão da sucumbência recíproca,
cada parte arcará com as respectivas custas e despesas
processuais. Fixo os honorários advocatícios em 10% do
valor atualizado da causa, arcando cada uma com 50% deste
montante, observada em relação ao autor a garantia
prevista no artigo 98, § 3o do Código de Processo Civil.
P.I..”
Não se conformando com os termos da
r.sentença, o autor apresentou apelação de fls.129/145,
arguindo que até a presente data efetuou o pagamento das

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prestações do contrato sem qualquer atraso, em um total
de
R$27.211,60,
bem
como
despesas
inerentes
à
viabilização da moradia. Reclama que faz jus a devolução
de todas as parcelas pagas e menciona o artigo 53 do CDC
que considera nulas as cláusulas que estabeleçam a perda
total das prestações pagas em caso de resolução do
contrato e retomada do produto alienado. Cita a Súmula
543 do STJ, prequestiona a matéria e requer provimento
ao apelo.
A
requerida
apresentou
apelação
de
fls.135/145, pugnando pela retenção de 0,5% do valor do
contrato de compra e venda entabulado entre as partes,
pelo tempo de posse do imóvel pelos apelados. Menciona as
Súmulas nos 1, 2 e 3 do TJSP e aduz que o juiz
sentenciante confundiu as arras com as parcelas do
financiamento. Reclama que a contagem dos juros de mora
deve ser o trânsito em julgado da decisão e requer
provimento ao recurso.
Recursos tempestivos e respondidos.
É o relatório.
O
autor
ajuizou
a
presente
ação
pretendendo a rescisão do contrato celebrado entre as
partes para aquisição do imóvel denominado Lote 165

Quadra 09 do Loteamento Boa Vista, mediante devolução da
integralidade dos valores pagos.
Argumenta que, pelo referido contrato foi
firmado
em
19.11.2016
(fls.12/20),
em
que
ficou
estabelecida a compra do terreno mencionado, sendo pago
um sinal de R$8.199,02 pagos em 05 parcelas de R$1.402,26
e o restante em 180 parcelas de R$984,02, estando
adimplente mas em razão de condições pessoais não tem
como continuar cumprindo a obrigação.
A ação foi julgada parcialmente procedente
segundo o seguinte entendimento:
“Conforme entendimento jurisprudencial
dominante, o loteador só tem direito de reter 10% do que
recebeu, a título de indenização por perdas e danos,
tendo,
no
entanto,
obrigação
de
restituir
ao
compromissário comprador os remanescentes 90%. Ainda nos
termos
da
orientação
jurisprudencial
dominante,
a
restituição dos 90% mencionados, pode e deve ser feita
desde logo, na própria ação ajuizada pelo compromissário

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vendedor, independentemente de reconvenção. A restituição
é condição para que a reintegração de posse possa ser
executada. Tal orientação só não é aplicada ao caso na
medida em que há descontos com impostos, taxas e
contribuições que devem ser reconhecidos. O percentual
fixado a título de retenção decorre de entendimento
firmado a partir do julgamento de inúmeras outras ações
de idêntica natureza, a partir da qual houve a ressalva
em relação a despesas diversas, a cargo da empreendedora,
tais como imposto de renda (15%), contribuição social
(12%), Cofins (3%), PIS (0,65%), acrescido de 10% a
título de indenização por perdas e danos. O percentual
aqui estabelecido, em se tratando de compromisso de
compra e venda de imóvel loteado (que ao ser negociado
não passava de terreno baldio), é suficiente para
indenizar o autor das despesas que teve com a negociação,
bem como pela eventual ocupação levada a efeito pela
autora, no período.”

Ambas as partes recorrem, sendo a questão
posta em litígio, em apertada síntese, o valor a ser
restituído diante do pedido de rescisão contratual e a
forma de devolução.

Inicialmente, restou evidenciado que a
rescisão contratual se deu por culpa do autor, portanto,
justificada retenção de parte do valor pago, restando se
estabelecer o percentual adequado.
Por
primeiro,
no
tocante
as
arras
previstas no contrato, verifica-se que as mesmas têm
natureza confirmatória e não penitenciais, pois integram
o preço.

Portanto, nessa qualidade não se justifica
a retenção pelo vendedor, da totalidade do valor pago, a
título
de
arras,
pois
consistiria
numa
vantagem
exagerada, sem que se possa perder de vista a regra do
artigo 53 do Código Civil, que considera nula a cláusula
que imponha ao consumidor o perdimento de todas as
parcelas pagas, como se depreende da leitura do aludido
dispositivo:
“nos contratos de compra e venda de móveis
ou imóveis mediante pagamento em prestações, bem como nas
alienações fiduciárias em garantia, consideram-se nulas
de pleno direito as cláusulas que estabeleçam a perda
total das prestações pagas em benefício do credor que, em
razão do inadimplemento, pleitear a devolução do contrato

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e a retomada do produto alienado".
O Superior Tribunal de Justiça já se
manifestou sobre a questão:
"Consoante a jurisprudência pacífica desta
Corte, o arrependimento do promitente comprador de
unidade habitacional em construção não importa em perda
das arras se estas forem confirmatórias, admitindo-se,
contudo, a retenção, pelo vendedor, de parte das
prestações
pagas,
como
forma
de
indenizá-lo
pelos
prejuízos eventualmente suportados com o desfazimento do
negócio” (AgRg no REsp 1.394.048/PB. Agravo regimental no
recurso especial 2013/0217818-5. Ministro Ricardo Villas
Bôas Cueva. Terceira Turma. J. 01o-12-2015).
Por outro lado, a retenção de parte das
parcelas pagas, por rescisão unilateral está regularmente
prevista no contrato que foi livremente assinado pelas
partes (cláusula 12a), e se encontra compatível com a boa-
fé contratual e a liberdade de contratar, que inclui
opção de desistência, desde que se cumpra com as
cláusulas regularmente aceitas, como no caso, de forma a
manter o equilíbrio entre as partes contratantes.
Entendo que, em que pese a justificativa
do magistrado sentenciante, o percentual de 40,65% do
valor pago é excessiva, pois sequer comprovados gastos
extraordinários que pudessem justificar uma retenção em
patamar superior a 20%, mesmo porque o terreno será
novamente
comercializado
pelo
preço
atualizado
de
mercado.
Vale dizer que o contrato em questão se
submete às regras do Código de Defesa do Consumidor, e
assim deverão ser afastadas as cláusulas que importem em
desvantagem excessiva ao consumidor.
Assim, a retenção determinada na sentença,
deve ser reduzida a 20% dos valores pagos pelo autor,
proporcional ao dano causado, considerando-se os gastos
relativos as despesas administrativas, de comercialização
e de publicidade do imóvel.
Esse percentual tem sido adotado por esta
Egrégia
Corte
conforme
precedentes
jurisprudenciais
citados:

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RESCISÃO DE CONTRATO CUMULADA COM RESTITUIÇÃO DE VALORES
Loteamento - Procedência
Desistência da compradora
que não constitui óbice para que postule a rescisão da
avença, tampouco a devolução (parcial, no caso) do quanto
adimplido Inteligência das Súmulas 1 e 2 da Seção de
Direito Privado deste E. Tribunal de Justiça, 543 do C.
STJ
e
art.
53
do
DC
Sentença
que
determinou
adequadamente a devolução de 80% do montante pago

Insurgência da ré Descabimento - Taxa de fruição
Contratação
envolvendo
a
compra
de
um
lote,
sem
edificação, o que não autorizava a imediata exploração
econômica por parte da adquirente Sucumbência a cargo
da ré, diante da sucumbência mínima da autora - Recurso
desprovido. (TJSP;
Apelação
Cível
1001742-78.2019.8.26.0066;
Relator
(a): Salles
Rossi;
Órgão Julgador: 8a Câmara de Direito Privado; Foro de
Barretos - 2a Vara Cível; Data do Julgamento: 08/01/2020;
Data de Registro: 08/01/2020)
APELAÇÃO CÍVEL - Compra e venda de imóvel - Resolução
contratual
por
culpa
do
promitente
comprador
-
Procedência
para
declarar
a
rescisão
contratual e
condenar a vendedora à restituição de 80% dos valores
pagos - Insurgência da promitente vendedora. RETENÇÃO -
Pleito
de
aplicação
das
retenções
previstas
contratualmente - Descabimento - Valor que importaria em
desvantagem excessiva ao consumidor e acarretaria em
enriquecimento ilícito da vendedora - Fixação em 20%
sobre o valor pago, que se mostra razoável e de acordo
com os precedentes recentes sobre o tema - Ao analisar o
valor a ser retido, deve-se levar em conta que a
vendedora
arcará
com
os
custos
administrativos
e
publicitários,
bem
como
demandará
tempo
até
que
recomercialize o bem, ante a crise do mercado imobiliário
- Percentual estabelecido em primeiro grau que, portanto,
bem atende a esses parâmetros” (Apelação Cível no
103733394.2017.8.26.0576, de 13 de maio de 2019, Rel.
Des. Rodolfo Pellizari).
Não assiste razão à requerida quando pugna
pelo recebimento de indenização equivalente a 0,5% do
valor contrato em razão de fruição do bem, pois o
compromisso de compra e venda envolve terreno sem
edificação
(fls.12/20),
no
qual
não
foi
erigida
benfeitoria, motivo pelo qual não se justifica qualquer
indenização por tempo de ocupação, tendo em vista que o
imóvel não possui valor econômico imediato no tocante à
sua ocupação.

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Nesse sentido, são os precedentes desta
Egrégia Corte:
COMPRA
E
VENDA
DE
IMÓVEL.
Rescisão
contratual em razão da desistência dos compromissários
compradores. (...) Indenização de fruição indevida. Lote
de terreno adquirido sem edificação que possibilitasse
efetiva
ocupação
pelos
compradores.
Juros
de mora
incidentes a partir do trânsito em julgado. Sentença
parcialmente reformada. Recurso parcialmente provido.
(TJSP; Apelação 1049730-59.2015.8.26.0576; Relator (a):
Maria de Lourdes Lopez Gil; Órgão Julgador: 7a Câmara de
Direito Privado; Foro de São José do Rio Preto - 7a Vara
Cível; Data do Julgamento: 29/06/2018; Data de Registro:
29/06/2018)
VENDA E COMPRA DE IMÓVEL. Ação de rescisão
contratual, c.c. reintegração de posse e indenização por
perdas e danos. Inadimplência dos compradores. Condenação
ao pagamento do percentual de 20% sobre os valores pagos,
a título de cláusula penal, como ressarcimento pelos
gastos suportados em razão do contrato. Precedentes deste
E. Tribunal. Impossibilidade de indenização pela frui ção
de lote de terreno. Sentença de parcial procedência
mantida.
RECURSO
DESPROVIDO.
(TJSP;
Apelação
1003649-37.2014.8.26.0269; Relator (a): Paulo Al cides;
Órgão Julgador: 6a Câmara de Direito Privado; Foro de
Itapetininga - 3a Vara Cível; Data do Julgamento:
06/06/2016; Data de Registro: 06/06/2016)
Por outro lado, quanto a incidência de
juros a requerida tem razão quando reclama sua incidência
desde o trânsito em julgado da decisão, uma vez que a
rescisão se deu por culpa do adquirente, inexistindo mora
anterior do vendedor.
Esse entendimento já está pacificado junto
ao Superior Tribunal de Justiça:
“Nesse contexto, não há que se falar em
mora da vendedora, ora agravante. As parcelas pagas pelos
compradores, que foi condenada a devolver - com desconto
de 20% - não pode, portanto, ser acrescida de juros de
mora a partir da citação. Devolvem-se as parcelas pagas,
em razão do fim do contrato por culpa dos agravados, mas
mora só vai eventualmente existir a partir do trânsito em
julgado. (...) Somente a partir do trânsito em julgado da
decisão, portanto, é que poderiam incidir os juros de
mora. Antes disso, não há que se falar em mora do

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Apelação Cível No: 1008200-04.2019.8.26.0037 - Araraquara - Voto no 45249
RTC/APC/RC/MPZ/AMN/LFGL
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vendedor se a rescisão do contrato se deu por culpa do
comprador”.
(STJ,
Ag.
no
Resp.
n.
842.654-SP
(2016/0008002-9), Rela. Mina. Maria Isabel Gallotti, DJe
de 01/08/2016)
Ante o exposto, dou parcial provimento aos
recursos do autor e da requerida.

HERALDO DE OLIVEIRA
Relator