Tribunal: TJSP
Processo: 1013105-68.2019.8.26.0161
Classe: Apelação Cível / Mandato
Órgão julgador: Berenice Marcondes Cesar
Órgão colegiado: 28a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-09-18
Data de publicação: 2020-09-18

Ementa:
AÇÃO DE COBRANÇA. PRESTAÇÃO DE SERVIÇOS. Incompetência territorial. Inexistência. Contrato inicial, mantido entre as partes sem ressalvas até a resilição pela Ré que previa foro de eleição observado pela Autora. Pagamento dos valores pleiteados pela Autora. Inocorrência. Valores referentes a acordo firmado com inquilino da Ré que devem ser objeto de taxa de administração contratada regularmente,

Ementa:
AÇÃO DE COBRANÇA. PRESTAÇÃO DE SERVIÇOS. Incompetência territorial. Inexistência. Contrato inicial, mantido entre as partes sem ressalvas até a resilição pela Ré que previa foro de eleição observado pela Autora. Pagamento dos valores pleiteados pela Autora. Inocorrência. Valores referentes a acordo firmado com inquilino da Ré que devem ser objeto de taxa de administração contratada regularmente, bem como no que tange ao aluguel vencido em ABR.2019, mas referente a MAR.2019, mês da resilição. Inaplicabilidade do CDC à hipótese dos autos e inexistência de qualquer abusividade contratual. RECURSO DA RÉ NÃO PROVIDO.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE
SÃO PAULO
2020.0000761163
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível no
1013105-68.2019.8.26.0161, da Comarca de Diadema, em que é apelante
MARCONA ADMINISTRADORA E PARTICIPAÇÕES LTDA, é apelado
COSTA & NASCIMENTO CONSULTORIA DE IMÓVEIS SS LTDA.
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 28a Câmara de
Direito Privado do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte
decisão: Negaram provimento ao recurso. V. U., de conformidade com o
voto da relatora, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores CESAR
LACERDA (Presidente) e CESAR LUIZ DE ALMEIDA.
São Paulo, 18 de setembro de 2020.
BERENICE MARCONDES CESAR
Relatora
Assinatura Eletrônica

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Apelação Cível no 1013105-68.2019.8.26.0161 -Voto no 33084
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Apelação Cível no 1013105-68.2019.8.26.0161
Apelante/Ré:
MARCONA
ADMINISTRADORA
E
PARTICIPAÇÕES S/A
Apelada/Autora:
COSTA & NASCIMENTO CONSULTORIA DE
IMÓVEIS S/S LTDA
MM. Juiz de Direito: André Pasquale Rocco Scavone
Comarca de Diadema 2a Vara Cível
Voto no 33084
AÇÃO DE COBRANÇA. PRESTAÇÃO DE SERVIÇOS.
Incompetência territorial. Inexistência. Contrato inicial, mantido
entre as partes sem ressalvas até a resilição pela Ré que previa foro
de eleição observado pela Autora. Pagamento dos valores
pleiteados pela Autora. Inocorrência. Valores referentes a acordo
firmado com inquilino da Ré que devem ser objeto de taxa de
administração contratada regularmente, bem como no que tange ao
aluguel vencido em ABR.2019, mas referente a MAR.2019, mês
da resilição. Inaplicabilidade do CDC à hipótese dos autos e
inexistência de qualquer abusividade contratual. RECURSO DA
RÉ NÃO PROVIDO.
Trata-se de “ação de cobrança” (e-fls. 01/10)
ajuizada por COSTA & NASCIMENTO CONSULTORIA DE IMÓVEIS S/S LTDA
contra MARCONA ADMINISTRADORA E PARTICIPAÇÕES S/A, julgada
procedente pela r. sentença (e-fls. 191/193 e 200), cujo relatório adoto,
condenando a Ré ao pagamento de R$ 6.098,00 à Autora, arcando também com
o pagamento das custas e despesas processuais, bem como honorários
advocatícios fixados em 10% sobre o valor atualizado da condenação.
Inconformada, a Ré interpôs recurso de
apelação (e-fls. 203/218), aduzindo que há incompetência territorial, já que,
sucedendo a Ré ao contratante original com a Autora, não foi ratificada a cláusula

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de foro de eleição. Afirmou, depois, que todos os valores pleiteados já se
encontram pagos, já que o inquilino repassava valores à Apelante, Locadora, já
descontados os valores relativos à taxa de administração. No mais, aduziu que se
aplicam as normas do Código de Defesa do Consumidor ao caso e que, nesse
sentido, o contrato é nulo, por ausência de discriminação dos serviços a serem
prestados e que não faz jus a Autora ao recebimento do valor relativo ao mês de
ABR.2019, porque posterior à resilição.
O recurso foi regularmente processado (e-
fls. 221) e, intimada, a Autora apresentou contrarrazões (e-fls. 224/236).
É o relatório.
Trata-se de recurso de apelação interposto
contra r. sentença que julgou procedente ação de cobrança ajuizada em virtude
de prestação de serviços de administração de locação.
O recurso de apelação da Ré não merece
provimento e chega às raias da litigância de má-fé.
A causa de pedir inicial dá conta de que a
Autora firmou com terceira pessoa, em 24.AGO.2011, “contrato de prestação de
serviços de administração de imóvel” (e-fls. 21/23), sendo que o imóvel sobre o
qual se prestava serviços foi transmitido à ora Ré em JAN.2014 (e-fls. 30),
prosseguindo o negócio jurídico, sem nenhuma oposição, desde então, entre as
partes, inclusive com administração, pela Autora, da locação existente sobre o
imóvel (e-fls. 35/42). Acontece que, em MAR.2019, a Ré pleiteou a resilição do
contrato, quando, então, havia acordo em execução com o Locatário do imóvel
para pagamento de débitos em 18 parcelas, das quais somente 11 encontravam-
se pagas (e, das quais, pela mediação da Autora, eram-lhe devidas R$ 550,00),
bem como seria devida à Autora a taxa de administração referente ao aluguel do
mês de MAR.2019, não repassada pela Ré.
Pois bem. Em primeiro lugar, a alegação de
incompetência territorial chega às raias da litigância de má-fé, já que, como
observado, as partes mantiveram integralmente o contrato de prestação de
serviços original, por mais de cinco anos, sem qualquer oposição da Ré em

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relação a suas cláusulas e, depois, quando ajuizada ação, pretende não cumprir
o negócio jurídico.
E isso porque, conforme bem declinado na r.
sentença prolatada, o contrato de prestação de serviços previa cláusula de
eleição de foro na Comarca de Diadema (cláusula 9 e-fls. 23) e, uma vez
mantido o contrato entre as partes em sua integralidade, deve-se cumprir o
quanto pactuado.
Em segundo lugar, não tem cabimento a
aplicação das normas do Código de Defesa do Consumidor na hipótese dos
autos.
A prestação de serviços da Autora, de
administração do imóvel e da locação sobre ele incidente, era recebida pela Ré
como forma de administração patrimonial e, dessa forma, implemento e
desenvolvimento de sua atividade econômica empresarial. Não há o caráter de
destinatária final da Ré, como o exige o art. 2o, do Código de Defesa do
Consumidor, para que se trate de relação de consumo.
E, por outro lado, não se verifica qualquer
espécie de hipossuficiência da Ré em relação à Autora, ambas pessoas jurídicas
de constituição sólida e detentoras de domínio técnico em suas áreas de atuação.
Por tais conjunturas, ademais, não há
qualquer vício ou abusividade contratual no instrumento negocial mantido entre
as partes, que apresenta cláusulas claras, relativas a negocio jurídico
amplamente difundido no mercado imobiliário brasileiro, e que, dessa forma,
submete-se integralmente ao princípio da força vinculante dos contratos (“pacta
sunt servanda”).
No mais, não há provas de que tenha havido
pagamentos dos valores exatos cobrados pela Autora, com descumprimento do
ônus de prova que cabia à Ré nesse sentido (art. 373, II, Código de Processo
Civil) e, no mais, o valor referente à taxa de administração do mês de
MAR.2019,com vencimento em ABR.2019, ainda é devido à Autora, como parte
da necessária observância de prévia comunicação de resilição no prazo de 30

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dias, tal qual também lançado da r. sentença prolatada.
O presente recurso, então, que, repita-se
chega muito próximo da litigância de má-fé, não merece provimento, devendo-se
majorar o valor dos honorários advocatícios de sucumbência devidos à Autora,
nos termos do art. 85, § 11, do Código de Processo Civil, para o razoável patamar
de 12% sobre o valor atualizado da condenação.
Diante do exposto, CONHEÇO e NEGO
PROVIMENTO ao recurso de apelação interposto pela Ré, com a MAJORAÇÃO
do valor dos honorários advocatícios de sucumbência devidos à Autora para 12%
sobre o valor atualizado da condenação.
Berenice Marcondes Cesar
Relatora