Tribunal: TJSP
Processo: 1030556-38.2018.8.26.0001
Classe: Apelação Cível / Promessa de Compra e Venda
Órgão julgador: Jovino de Sylos
Órgão colegiado: 16a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-11-03
Data de publicação: 2020-11-03

Ementa:
*Rescisão contratual – compromisso de compra e venda de imóvel na planta – atraso na entrega da obra superior à tolerância de 180 dias – autores que não podem ser considerados inadimplentes pela falta de pagamento da parte final de preço que estava prevista justamente para a mesma data da entrega do imóvel – prorrogação do pagamento para a mesma data em que se daria a entrega, que não ocorreu

Ementa:
*Rescisão contratual – compromisso de compra e venda de imóvel na planta – atraso na entrega da obra superior à tolerância de 180 dias – autores que não podem ser considerados inadimplentes pela falta de pagamento da parte final de preço que estava prevista justamente para a mesma data da entrega do imóvel – prorrogação do pagamento para a mesma data em que se daria a entrega, que não ocorreu – inadmissibilidade da alegação de atraso por motivos de força maior - culpa da construtora caracterizada – restituição integral dos valores despendidos pelos autores, inclusive da comissão de corretagem – inaplicabilidade do REsp. repetitivo n. 1.599.511/SP – mero descumprimento contratual que não gera reparação por danos morais – ação parcialmente procedente – recurso dos autores provido em parte.*

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2020.0000900694
ACÓRDÃO
Vistos,
relatados
e
discutidos
estes
autos
de
Apelação
Cível
no
1030556-38.2018.8.26.0001, da Comarca de São Paulo, em que são apelantes CLEITON
DOS SANTOS e KATIA DE CARVALLHO, é apelado SANTO ANTONIO SPE
EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA.
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 16a Câmara de Direito Privado
do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Deram provimento em
parte ao recurso. V. U., de conformidade com o voto do relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores JOVINO DE SYLOS
(Presidente), SIMÕES DE VERGUEIRO E MIGUEL PETRONI NETO.
São Paulo, 3 de novembro de 2020.
JOVINO DE SYLOS
Relator
Assinatura Eletrônica

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VOTO No: 37127
APEL.No: 1030556-38.2018.8.26.0001
COMARCA: SÃO PAULO
APTES : CLEITON DOS SANTOS e KÁTIA DE CARVALHO
APDO : SANTO ANTÔNIO SPE EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA.
*Rescisão contratual compromisso de compra e venda de imóvel
na planta atraso na entrega da obra superior à tolerância de 180
dias autores que não podem ser considerados inadimplentes pela
falta de pagamento da parte final de preço que estava prevista
justamente para a mesma data da entrega do imóvel prorrogação
do pagamento para a mesma data em que se daria a entrega, que
não ocorreu inadmissibilidade da alegação de atraso por motivos
de força maior - culpa da construtora caracterizada restituição
integral dos valores despendidos pelos autores, inclusive da
comissão de corretagem inaplicabilidade do REsp. repetitivo n.
1.599.511/SP mero descumprimento contratual que não gera
reparação por danos morais ação parcialmente procedente
recurso dos autores provido em parte.*
1. Cuida-se de ação de rescisão contratual com
devolução de quantias pagas ajuizada por CLEITON DOS SANTOS e
KATIA DE CARVALHO contra SANTO ANTÔNIO SPE EMPREENDIMENTOS
IMOBILIÁRIOS LTDA., sustentando os autores que celebraram
contrato de compra e venda com a ré para aquisição de unidade
autônoma do Condomínio "BKS Santo Antônio" em dezembro/2014,
com previsão de entrega para 30.10.2017. Ocorre que a obra
não foi entregue no prazo estipulado, de sorte que os autores
pretendem a rescisão do contrato com a devolução dos valores
pagos, no montante de R$84.377,82 e mais R$10.819,61
referente à comissão de corretagem, com declaração de
rescisão do contrato, bem como reparação por danos morais
estimados em R$20.000,00. Citada, a ré apresentou contestação
com preliminar de ilegitimidade passiva em relação à
corretagem, além de carência da ação por falta de interesse
de agir. No mérito, alegou que o contrato possui cláusula de
irretratabilidade e irrevogabilidade, não sendo possível a

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rescisão unilateral. Não houve inadimplemento contratual de
sua parte, visto que a previsão de entrega do imóvel era até
30.04.2018 acrescido da tolerância de 180 dias, mas por
motivo de força maior, houve a necessidade de prorrogação da
entrega
que
não
implica
em descumprimento contratual.
Ademais, os autores já estavam inadimplentes antes da data de
entrega, tendo em vista que deixaram de pagar a parcela
vencida em 28.07.2017 no valor de R$1.000,00 e a parcela
vencida em 30.10.2017 no valor de R$84.000,00, inclusive
sendo elaborado aditivo ao contrato. Eventual devolução dos
valores não deve ser integral, visto que os autores deram
causa à rescisão, devendo ser aplicado o art. 67-A, § 5o da
Lei 13.786/2018, com a devolução de 50% da quantia paga, ou a
aplicação das cláusulas 7.3 e 7.4 do contrato. Impugnou o
dever de indenizar por danos morais.
2. A r. sentença de fls. 310/321 rejeitou as
preliminares e julgou parcialmente procedente a ação para
declarar a rescisão do contrato e condenar a ré na
restituição de 80% do total de R$85.435,82 já pagos pelos
autores, indevida a restituição da comissão de corretagem,
lucros cessantes ou danos morais. Repartiu as custas e
arbitrou honorários advocatícios em 10% sobre o valor da
condenação, na proporção de 50% para cada parte (art. 86,
CPC/15).
3. Irresignados, recorreram os autores (fls.
324/332) reiterando que houve inadimplemento contratual por
parte da ré com o descumprimento do prazo de entrega do
imóvel, estando eles autorizados a deixar de honrar parte dos
pagamentos com base no princípio da exceção de contrato não
cumprido, pelo que indevida a possibilidade de retenção de
percentual sobre as parcelas. Assim, insistem na total
procedência da ação.

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4. O recurso foi recebido e respondido. Os
autos subiram ao Tribunal.
É o relatório.
5.
Pretendem
os
autores
a
rescisão
de
compromisso de compra e venda de imóvel adquirido na planta,
com restituição integral dos valores, inclusive comissão de
corretagem, além de reparação por danos morais, sob alegação
de atraso na entrega da obra que estava prevista para
30.10.2017, já transcorrido inclusive o prazo de 180 de
tolerância.
6. Por sua vez, a r. sentença entendeu haver
culpa
concorrente,
tendo
em
vista
que
mesmo
estando
caracterizado
o
atraso
da
obra,
os
autores
estavam
inadimplentes com as parcelas de R$1.000,00 vencida em
28.07.2017 e de R$84.000,00 vencida em 30.10.2017.
7. Ao que consta do extrato de pagamentos
juntado a fls. 257, a parcela de R$1.000,00 já estava
quitada, restando em aberto apenas os R$84.000,00. Ocorre
essa parte do preço supostamente inadimplida tinha a mesma
data de vencimento da entrega da obra (fls. 186). Portanto,
se há uma tolerância de 180 dias para entrega da obra, a
mesma tolerância deve ser aplicada ao pagamento final do
preço por simples questões de equidade contratual, não sendo
lógico exigir-se dos compradores o pagamento desse valor
final do preço quando teriam de esperar a entrega do
empreendimento.
8. Aliás, o próprio aditivo contratual firmado
pelas partes em 24.05.2018 (fls. 235/236), ou seja, quando já
havia transcorrido o prazo de tolerância de 180, milita nesse
sentido, tanto que a ré concordou em receber o saldo de

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R$84.000,00
através
de
financiamento
bancário,
que,
obviamente, depende da conclusão da obra e expedição do
“habite-se” para ser concedido pela instituição financeira.
9. Nesse contexto, não há que se atribuir
qualquer culpa aos autores, que fazem jus à restituição
integral do preço adiantado para aquisição do imóvel que não
lhes foi entregue, nem mesmo após o prazo de tolerância de
180 dias, inclusive com restituição da comissão de corretagem
(R$10.819,61 fls. 79), visto ser inaplicável o entendimento
do REsp. repetitivo n. 1.599.511/SP, pois não se trata de
mera discussão envolvendo a transferência do pagamento da
comissão aos autores adquirentes, mas sim rescisão contratual
por culpa da vendedora, prevalecendo as disposições do CDC
que estabelecem a restituição integral do preço pago em tais
situações em que fica caracterizada a culpa do fornecedor.

10.
Por
outro
lado,
consonante
a
jurisprudência
já
consolidada
do
C.
STJ,
o
simples
descumprimento contratual não gera dano moral. Nesse sentido:
“PROCESSO CIVIL. AGRAVO INTERNO. ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL.
DANO
MORAL.
DESCUMPRIMENTO
CONTRATUAL.
NÃO
OCORRÊNCIA.
PRECEDENTES. 1. Nos termos da jurisprudência do STJ, o
simples inadimplemento contratual, em regra, não configura
dano indenizável, devendo haver consequências fáticas capazes
de ensejar o dano moral. Precedentes. 2. Agravo interno a que
se nega provimento.” (AgInt no REsp 1842417/RJ, Rel. Ministra
MARIA ISABEL GALLOTTI, QUARTA TURMA, julgado em 22/06/2020,
DJe 26/06/2020).
11. Ante o exposto, fica a sentença reformada
para julgar procedente em parte a ação, condenando-se a ré no
ressarcimento integral dos valores despendidos pelos autores
para aquisição do imóvel, inclusive a comissão de corretagem,

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com correção monetária pela Tabela Prática do Tribunal de
Justiça a partir da data de cada desembolso e juros de mora
de 1% a.m. a partir da citação.
12. Em razão dessa reforma, arcará a ré com
85% das custas e honorários advocatícios fixados em 15% sobre
o valor da condenação em favor dos advogados dos autores,
arcando estes com o restante de 15% das custas e honorários
advocatícios fixados em 10% em favor dos advogados da ré, que
serão calculados sobre a pretensão ressarcitória por danos
morais desacolhida (10% sobre R$20.000,00).
13. Com esses fundamentos, dá-se provimento em
parte ao recurso dos autores.
JOVINO DE SYLOS
Relator
ag:js