Tribunal: TJSP
Processo: 2068055-71.2020.8.26.0000
Classe: Agravo de Instrumento / Promessa de Compra e Venda
Órgão julgador: Felipe Ferreira
Órgão colegiado: 26a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-04-28
Data de publicação: 2020-04-28

Ementa:
AGRAVO DE INSTRUMENTO. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. DECLARATÓRIA DE NULIDADE DE LEILÃO EXTRAJUDICIAL C.C. INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS, APURAÇÃO DE SALDO E OBRIGAÇÃO DE FAZER. TUTELA DE URGÊNCIA. Ausente a probabilidade do direito alegado, fica afastada a antecipação da tutela. Decisão mantida. Recurso desprovido.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2020.0000295020
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Agravo de Instrumento no
2068055-71.2020.8.26.0000, da Comarca de São Paulo, em que são agravantes NELIO
ZAUDE e JULIANA PATROCINIO MARTINS, são agravados CHL XLVI
INCORPORAÇÕES LTDA e PECINI LEILÕES.
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 26a Câmara de Direito Privado
do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Negaram provimento ao
recurso. V. U., de conformidade com o voto do relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores FELIPE FERREIRA
(Presidente), ANTONIO NASCIMENTO E CARLOS DIAS MOTTA.
São Paulo, 28 de abril de 2020.
FELIPE FERREIRA
Relator
Assinatura Eletrônica

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Agravo de Instrumento no 2068055-71.2020.8.26.0000 -Voto no
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Comarca: São Paulo – 3a Vara Cível
Agtes. : Nelio Zaude e outro
Agdas. : Chl Xlvi Incorporações Ltda. e outra
Juíza de 1o Grau: Roseane Cristina de Aguiar Almeida
Distribuído(a) ao Relator Des. Felipe Ferreira em: 13/04/2020
VOTO No 46.387
EMENTA: AGRAVO DE INSTRUMENTO. COMPROMISSO
DE COMPRA E VENDA. DECLARATÓRIA DE NULIDADE
DE LEILÃO EXTRAJUDICIAL C.C. INDENIZAÇÃO POR
DANOS
MATERIAIS,
APURAÇÃO
DE
SALDO
E
OBRIGAÇÃO DE FAZER. TUTELA DE URGÊNCIA. Ausente a
probabilidade do direito alegado, fica afastada a antecipação da
tutela. Decisão mantida. Recurso desprovido.
Trata-se de agravo de instrumento contra a r. decisão
copiada às fls. 1.635/1.637, que em ação declaratória de nulidade de leilão
extrajudicial cumulada com indenização por danos materiais, apuração de saldo e
obrigação de fazer, indeferiu a tutela de urgência.
Pleiteiam os agravantes a reforma da decisão
alegando, em síntese, que ajuizaram a demanda em desfavor das ora agravadas,
em razão do leilão extrajudicial ocorrido do imóvel que adquiriu, entendendo que
deve haver o reconhecimento da nulidade da hasta. Relatam que o agravante
Nélio adquiriu em 19 de março de 2011 o imóvel na planta, tratando-se de
apartamento situado na cidade de Niterói/RJ, nos termos da escritura de
promessa de compra e venda. Mencionam que despenderam a quantia de R$
27.720,00 de entrada, sendo parcelado o débito em valores semestrais e 100
parcelas mensais, sendo que preço ajustado era de R$ 597.520,00. Discorrem
que até a expedição do habite-se as parcelas seriam fixas, e após, incidiram juros
e correção. Afirmam que a data prevista para conclusão da obra era novembro de
2013, todavia esta só ocorreu em setembro de 2015. Asseveram que o
compromisso de compra e venda contém uma cláusula que definia a substituição
por escritura definitiva de compra e venda com pacto adjeto de alienação
fiduciária após a expedição do habite-se e, não tendo sido notificado para lavrar a
referida escritura, o leilão extrajudicial é absolutamente nulo, vez que o contrato
não possuía mais validade. Sustentam que apesar de não serem emitidos na
posse do imóvel, desde a instalação do condomínio no final do ano de 2015,
arcam com as taxas condominiais. Apontam que a mora passou a ocorrer apenas
a partir de 18 de abril de 2017, tendo arcado com as parcelas até então. Tecem
comentários acerca da razão do inadimplemento, qual seja, a notícia da

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recuperação judicial do grupo econômico ao qual faz parte a construtora ré,
aguardando então que a requerida os contatasse para resolver a questão, vez
que até então não haviam recebido as chaves do imóvel, discorrendo sobre as
parcelas não quitadas. Mencionam o princípio da exceção do contrato não
cumprido. Argumentam sobre a notificação extrajudicial da mora e a ciência da
designação do leilão extrajudicial, sendo que já foram intimados para recebimento
do saldo da arrematação. Indicam a aplicação do Código de Defesa do
Consumidor ao caso em análise, bem como afronta a disposições da Lei n.o
13.786/18. Tecem comentários acerca dos danos sofridos. Requerem a
concessão de liminar, a fim de que seja determinada a suspensão dos efeitos do
leilão extrajudicial até o julgamento final da lide e, ao final, o provimento do
recurso.
Relegada a análise da questão ao mérito recursal,
conforme decisão de fls. 1.643, e desnecessário o cumprimento do artigo 1.019,
II, do CPC, pois inexistente qualquer dano processual imediato à parte adversa,
encontra-se o recurso em termos de julgamento.
É o relatório.
Tendo em vista o reconhecimento de pandemia do
novo coronavírus pela Organização Mundial de Saúde e a suspensão das
sessões presenciais de julgamento, para se afastar o risco de contaminação em
massa decorrente da convivência social, mostra-se prudente que o julgamento se
faça pelo meio virtual, nos termos do artigo 1o do Provimento CSM no 2550/2020
e
conforme
resultado
da
consulta
realizada
perante
o
CNJ
no
0002337-88.2020.2.00.0000, que em plenário, consignou que a suspensão dos
prazos não alcança as intimações para oposição ao julgamento virtual.
No mérito, o recurso não merece prosperar.
Com efeito, o Código de Processo Civil rege a matéria
objeto deste recurso por meio das disposições contidas no art. 300 do CPC, que
é expresso ao estabelecer que:
“Art. 300. A tutela de urgência será concedida quando houver
elementos que evidenciem a probabilidade do direito e o perigo
de dano ou o risco ao resultado útil do processo.” (g.n.)
A probabilidade do direito para a concessão da tutela
antecipada é aquela que, em virtude das provas apresentadas, traz elementos
para que o juiz se convença da possibilidade daquele direito somado ao perigo de

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dano ou ao risco ao resultado útil do processo para que não torne a espera
prejudicada ou imprestável.
Neste sentido nos ensina o professor Daniel Amorim
Assumpção Neves (in Novo Código de Processo Civil Comentado, ed.
JusPodivm, 2016) o seguinte:
“A concessão da tutela provisória é fundada em juízo de
probabilidade, ou seja, não há certeza da existência do direito
da parte, mas uma aparência de que esse direito existia. É
consequência natural da cognição sumária realizada pelo juiz
da concessão dessa espécie de tutela. Se ainda não teve
acesso a todos os elementos de convicção, sua decisão não
será fundada na certeza, mas na mera aparência
ou
probabilidade do direito existir.” (Fls. 461).
(...) Segundo o art. 300, caput, do Novo CPC, tanto para a tutela
cautelar
como
para
a
tutela
antecipada
exige-se
o
convencimento do juiz da existência de elementos que
evidenciem a probabilidade do direito. A norma encerra
qualquer dúvida a respeito do tema, sendo a mesma
probabilidade de o direito existir suficiente para a concessão de
tutela cautelar e de tutela antecipada.
O legislador não especificou que elementos são esses capazes
de convencer o juiz, ainda que mediante uma cognição sumária,
a conceder a tutela de urgência pretendida. É natural que o
convencimento do juiz para a concessão da tutela de urgência
passa pela parte fática da demanda, já que o juiz só aplicará o
direito ao caso concreto em favor da parte se estiver
convencido, ainda que em juízo de probabilidade, da veracidade
das alegações de fato da parte.” (Fls. 476).
E no dizer de Teresa Arruda Alvim Wambier (e outros
autores, Primeiros Comentários ao Novo Código de Processo Civil, p. 498, RT,
2015) “só é possível cogitar de tutela de urgência se houver uma situação
crítica, de emergência. Dessa forma, a técnica processual empregada para
impedir a consumação ou o agravamento do dano que pode consistir no
agravamento do prejuízo ou do risco de que a decisão final seja ineficaz no
plano dos fatos, que geram a necessidade de uma solução imediata é que
pode ser classificada como a tutela de urgência. É, pois, a resposta do
processo a situação de emergência, de perigo, de urgência.”

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Analisando detidamente os autos, verifica-se que as
alegações dos agravantes não se mostram suficientes para a concessão da
liminar neste instante.
Bem andou a ilustre magistrada ao decidir a questão,
nos seguintes termos:
“Vistos.
Trata-se de ação declaratória de nulidade de leilão extrajudicial,
cumulada com pleito de indenização por danos materiais, apuração
de saldo devedor e obrigação de fazer, com pedido de tutela de
urgência e de evidência em face de CHL XLVI INCORPORAÇÕES
LTDA e PECINI LEILÕES.
Aduzem os autores que adquiriram em 18/03/2011, imóvel na planta
da primeira requerida descrito como apartamento 101, bloco 08,
com duas vagas de garagem, do empreendimento denominado
OASIS RESORT DE MORAR, nos termos da escritura de promessa
de venda e compra às fls. 19/63.
Alegam os requerentes que realizaram regularmente todos os
pagamentos previstos em contrato, até o dia 18/04/2017 (em torno
de 80% do preço do contrato), enquanto que a requerida, em um
primeiro momento, atrasou a entrega do imóvel além da prorrogação
de 180 dias do prazo inicialmente previsto.
A parte requerida não teria, igualmente, notificado os autores a
lavrar a escritura de compra e venda, com pacto adjeto de alienação
fiduciária, assim como não foram notificados para assinar o termo de
recebimento de vistoria e entrega das chaves, embora tenham
efetuado, regularmente, o pagamento das taxas condominiais,
desde a instalação do condomínio, que se deu no ano de 2015.
Portanto, afirmam que o procedimento adotado para levar o imóvel a
leilão extrajudicial é nulo, tendo em vista que a ré não cumpriu com
suas obrigações (de intimar os autores a lavrar escritura definitiva de
compra e venda com pacto adjeto de alienação fiduciária), antes
mesmo do inadimplemento pontual dos autores, ocorrido após a
ciência de que o Grupo PDG (grupo da qual a requerida faz parte),
teria ingressado com ação de recuperação judicial.
Alega que tentou negociar com a primeira requerida, sobretudo
quanto a outorga da escritura definitiva de compra e venda, com a
imissão na posse do imóvel, com a finalidade de equacionar "os
débitos que a primeira requerida possuía com ele, em especial os

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decorrentes do não cumprimento das obrigações que lhe cabiam",
porém sem sucesso.
Em agosto de 2019, o coautor Nélio recebeu notificação
extrajudicial, referente às parcelas não adimplidas. Mais uma vez, os
autores tentaram uma negociação diretamente com a primeira
requerida, porém esta não aceitou a proposta, além de não
passarem qualquer informação quanto à lavratura da escritura
definitiva e outorga da posse.
Por fim, informa a este juízo que houve a arrematação do aludido
imóvel, em segundo leilão, pelo valor de R$ 343.959,14, valor
inferior a 25% do seu valor real (fls. 119).
Pleitearam os autores, em tutela de urgência, a imediata suspensão
dos atos tendentes a alienar a propriedade, bem como a requerida
seja compelida a imitir os autores na posse do imóvel objeto da ação
e, por fim, autorização para realizar o depósito judicial do valor do
saldo do contrato que entende cabível (R$ 126.000,00).
Esses, os fatos. Decido.
Inicialmente, convém ressaltar que, se a parte autora tomou
conhecimento da recuperação judicial do grupo o qual a primeira
requerida faz parte (fls. 355 e seguintes), deveria já ter tomado as
providências cabíveis (inclusive judiciais), na ocasião, podendo se
valer de ação consignatória. O que não pode, é simplesmente deixar
de pagar, se insurgindo contra os meios já previamente previstos em
contrato.
Observo ainda, em cognição sumária, que não há de se falar em
nulidade do procedimento, tendo em vista que os autores foram
notificados acerca do saldo devedor (fls. 16/17), bem como da
realização dos leilões (fls. 1570/1571), tanto que ingressaram com
ação, na Comarca de São Paulo, pleiteando a suspensão dos atos,
vindo a se utilizar do Poder Judiciário, meses depois, para realizar
depósito judicial praticamente do valor mencionado às fls. 17,
quando poderia ter, ao menos, purgado a mora integralmente,
discutindo as demais matérias inclusive inadimplemento por parte da
primeira requerida em ação própria, o que só fez agora. INDEFIRO,
pois, a tutela de urgência pleiteada.” (Fls. 1.635/1.637)
Verifica-se que os requerentes alegam que se faz
necessária a concessão da tutela de urgência, a fim de que sejam suspensos os
efeitos do leilão do imóvel objeto da demanda.

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Analisando a documentação acostada aos autos, a
irresignação dos agravantes diz respeito a realização do leilão, alegando que o
contrato não vigia mais, por não ter sido emitida a escritura definitiva de compra e
venda, apesar da emissão do habite-se, bem como que houve a mora apenas em
razão da construtora entrar em recuperação judicial.
Todavia, conforme mencionado pelo Juízo a quo, a
previsão para a realização do leilão extrajudicial subsiste no compromisso de
compra e venda às fls. 74/116, especialmente na seguinte cláusula:
“10.2.2. Decorrido o prazo de 15 (quinze) dias contados da data
do vencimento sem que o OUTORGADO satisfaça a obrigação
poderá a OUTORGANTE promover a interpelação assegurada pelo
Decreto Lei n.o 746/69, ficando assente que se o OUTORGADO não
emendar a mora no prazo do diploma legal antes citado, poderá a
OUTORGANTE, a seu exclusivo arbítrio: a) dar por vencida a dívida,
b) considerar rescindido o presente ou c) promover o leilão
extrajudicial da unidade.”
Ora, alegar que o referido contrato não vige em razão
de não ser emitida a escritura definitiva de compra e venda, a prima facie, vai de
encontro ao princípio da boa-fé contratual, considerando que o acordo assinado
pelos requerentes contém a possibilidade de leilão extrajudicial em decorrência
da mora.
Nesse passo, veja-se que os autores assumem a
mora, afirmando que não quitaram certas parcelas, em razão da recuperação
judicial ajuizada em desfavor da construtora, aguardando uma manifestação
desta, sendo que foram devidamente notificados do débito (fls. 71/72) e das datas
que se realizariam os leilões (fls. 1.625).
Outrossim, considerando que deixar de realizar o
pagamento de um débito em razão da notícia de recuperação judicial da credora
não se mostra a medida de praxe, vez que se os autores poderiam adotar as
medidas judiciais cabíveis, ajuizando a presente demanda apenas após a notícia
de realização de leilão extrajudicial do imóvel, de rigor o indeferimento da tutela
de urgência.
Desta forma, ausente a demonstração da probabilidade
do direito alegado, fica afastada a possibilidade da antecipação da tutela neste
momento, podendo ser reapreciada pelo juízo de primeiro grau após a
manifestação da parte agravada.

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No mais, as demais matérias carreadas no presente
agravo de instrumento, por não serem tratadas na r. decisão agravada, deixo de
analisá-las, a fim de se evitar supressão de instância.
Ante o exposto, nego provimento ao recurso.
FELIPE FERREIRA
Relator
Assinatura Eletrônica