Tribunal: TJSP
Processo: 2207785-34.2019.8.26.0000
Classe: Agravo de Instrumento / Despesas Condominiais
Órgão julgador: Hugo Crepaldi
Órgão colegiado: 25a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-02-20
Data de publicação: 2020-03-12

Ementa:
AGRAVO DE INSTRUMENTO – EXECUÇÃO POR QUANTIA CERTA – DESPESAS CONDOMINIAIS – Impossibilidade de penhora do imóvel, cuja titularidade é da credora fiduciante – Dívida "propter rem" que não autoriza a responsabilidade patrimonial de terceiros que não participam da lide – Possibilidade de penhora apenas dos direitos aquisitivos da executada sobre o bem – Negado provimento.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2020.0000166650
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Agravo de
Instrumento no 2207785-34.2019.8.26.0000, da Comarca de Sertãozinho, em
que é agravante CONDOMÍNIO RESIDENCIAL ARAGÃO II, são agravados
MARILENE CARLA DOS SANTOS SPADA e FERNANDO APARECIDO DOS
SANTOS.
ACORDAM, em 25a Câmara de Direito Privado do Tribunal de
Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: "Por maioria de votos,
negaram provimento ao recurso, contra o voto do Relator Sorteado que o
provia e declarará. Acórdão com o 2o Juiz.", de conformidade com o voto do
Relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Exmos. Desembargadores
HUGO CREPALDI, vencedor, MARCONDES D'ANGELO, vencido, HUGO
CREPALDI (Presidente) e CLAUDIO HAMILTON.
São Paulo, 20 de fevereiro de 2020
HUGO CREPALDI
RELATOR DESIGNADO
Assinatura Eletrônica

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Agravo de Instrumento no 2207785-34.2019.8.26.0000
Comarca: Sertãozinho
Agravante: Condomínio do Residencial Aragão II
Agravado: Marilene Carla dos Santos Spada e Outro
Voto no 24.470
AGRAVO DE INSTRUMENTO
EXECUÇÃO POR
QUANTIA CERTA DESPESAS CONDOMINIAIS
Impossibilidade de penhora do imóvel, cuja
titularidade é da credora fiduciante
Dívida
“propter rem” que não autoriza a responsabilidade
patrimonial de terceiros que não participam da lide
Possibilidade de penhora apenas dos direitos
aquisitivos da executada sobre o bem
Negado
provimento.
Vistos.
Trata-se de Agravo de Instrumento interposto por
CONDOMÍNIO DO RESIDENCIAL ARAGÃO II, nos autos da ação de
execução por quantia certa que move contra MARILENE CARLA DOS
SANTOS SPADA e OUTRO, objetivando a reforma da decisão proferida pelo
MM. Juiz de Direito da 3a Vara Cível da Comarca de Sertãozinho, Dr. Nemércio
Rodrigues Marques, que deferiu a penhora dos direitos da executada sobre o
imóvel.
Sustenta o agravante que a obrigação de
contribuir com o custeio das despesas condominiais é do proprietário de cada
unidade, possuindo natureza de obrigação propter rem. Acrescenta que o
crédito decorrente de taxa condominial teria preferência inclusive aos créditos
decorrentes de garantia real como a hipoteca, o mesmo ocorrendo em relação

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à alienação fiduciária, porquanto seria cabível a penhora do imóvel para
quitação do débito. Argumenta ainda que o fato de o imóvel haver sido
adquirido por contrato de alienação fiduciária com a Caixa Econômica Federal
não obstaria a constrição do bem em razão das despesas condominiais, uma
vez que a própria unidade condominial responderia pelo débito que esta
mesma originou, independentemente de quem seja o seu proprietário ou do
fato de estar gravada com alienação fiduciária.
Recurso
tempestivo,
acompanhado
de
documentos.
O pedido de tutela antecipada foi deferido (fls.
192/193).
Não apresentada a contraminuta (fls. 199), os
autos foram encaminhados à mesa.
É o relatório.
Trata-se de ação de execução por quantia certa
ajuizada pelo CONDOMÍNIO RESIDENCIAL ARAGÃO II contra MARILENE
CARLA DOS SANTOS SPADA e OUTRO, visando ao adimplemento das
despesas condominiais em aberto concernentes à unidade n. 31 do bloco 03
do CONDOMÍNIO. Nos seus autos, o autor requereu a penhora do imóvel
gerador do débito exequendo, o que foi indeferido pelo Juízo a quo.
Contra essa decisão, insurge-se o agravante,
porém sem razão.
Com efeito, os agravantes são possuidores da
unidade devedora e, na matrícula do imóvel, consta que houve alienação

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fiduciária firmada entre ela e a Caixa Econômica Federal, que se tornou
credora fiduciária e, portanto, proprietária resolúvel do bem.
Assim, admitir a penhora da unidade implicaria
constranger direitos de terceiros, já que, por ora, os executados não são
proprietários, mas mero possuidores diretos, nos termos do art. 23, Parágrafo
único, da Lei no 9.514/97. Já a instituição financeira é terceira, porquanto não
integrou a lide até o momento.
Assim, não é possível opor a responsabilidade
pelo pagamento a um terceiro que não participa da demanda, realidade que se
aplica inclusive sendo a dívida perseguida de natureza propter rem. Desse
modo, a possibilidade que se vislumbra é a da penhora dos direitos aquisitivos
dos executados sobre o bem.
Não há que se falar, portanto, em transmissão
tácita da responsabilidade pelos débitos condominiais ao credor fiduciário, de
modo que a responsabilidade deste deve ser aferida em ação própria.
Em síntese, o imóvel cuja penhora se pretende é
de titularidade da Caixa Econômica Federal. Os bens de terceiros não podem
responder pela dívida dos executados, como regra. As peculiaridades
decorrentes de a dívida ser propter rem podem ensejar discussões quanto à
responsabilidade da fiduciária pelos débitos, porém isso não pode ser feito
sem a sua inclusão na lide.
Em casos análogos, assim já decidiu este Egrégio
Tribunal de Justiça:
AGRAVO DE INSTRUMENTO. Execução de despesas condominiais. Imóvel
alienado fiduciariamente em garantia. Penhora que deve recair apenas
sobre os direitos dos executados. Inadmissibilidade da penhora sobre o

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imóvel. Proprietário fiduciário que não integra a lide. Recurso desprovido.
(Agravo de Instrumento no 2023019-74.2018.8.26.0000, Rel. Des. Milton
Carvalho, 36a Câmara de Direito Privado, j. 07.03.2018)
Apelação cível. Embargos de terceiro. Condomínio. Despesas. Penhora de
imóvel objeto de compromisso de compra-e-venda marcado por constituição
de alienação fiduciária. Credor fiduciário que não integrou o polo passivo da
ação de cobrança, aparelhada apenas em face do adquirente fiduciante,
anotado o registro do contrato de venda-e-compra, bem assim da apontada
garantia, em data anterior ao aparelhamento da demanda, na matrícula do
imóvel. Constrição vedada limites subjetivos da coisa julgada. Garantia
constitucional ao devido processo legal; respeito aos princípios do
contraditório e ampla defesa. É autorizada, no entanto, a penhora dos
direitos do devedor atrelados ao bem objeto da alienação fiduciária em
garantia. Precedentes. Sentença reformada. Recurso provido. (Apelação no
4009656-77.2013.8.26.0576, Rel. Des. Tércio Pires, 27a Câmara de Direito
Privado, j. 22.11.2016)
Despesas de condomínio. Cobrança. Cumprimento de sentença. Decisão
que indefere a penhora da unidade condominial geradora das despesas
objeto
da
lide.
Pretensão
à
penhora
da
unidade
condominial.
Impossibilidade. Imóvel dado em alienação fiduciária. Réus que não
possuem a titularidade do imóvel, que é da instituição financeira, credora
fiduciária, que não compõe o polo passivo da lide. Credor fiduciário que
preserva a propriedade resolúvel do bem e não integra a lide.
Impossibilidade de penhora do imóvel de terceiro para o pagamento da
dívida. Decisão mantida. Recurso improvido. (Agravo de Instrumento no
2190397-26.20168.26.0000, Rel. Des. Francisco Occhiuto Júnior, 32a
Câmara de Direito Privado, j. 20.10.2016)
DESPESAS CONDOMINIAIS AÇÃO DE COBRANÇA EXECUÇÃO
PEDIDO DE PENHORA DA PRÓPRIA UNIDADE DA QUAL SE
ORIGINARAM OS DÉBITOS IMPOSSIBILIDADE
IMÓVEL GRAVADO
COM ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA DECISÃO MANTIDA RECURSO NÃO
PROVIDO. Nos termos do art. 789 do NCPC, o devedor somente responde
com seus bens no cumprimento de suas obrigações, de sorte que, os bens
gravados por alienação fiduciária tornam-se penhoráveis somente se vistos
como direitos futuros do devedor, oriundos de contrato de financiamento.

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(Agravo de Instrumento no 2168613-90.2016.8.26.0000, Rel. Des. Paulo
Ayrosa, 31a Câmara de Direito Privado, j. 13.09.2016)
Pelo exposto, nego provimento ao recurso.
HUGO CREPALDI
Relator Designado

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Voto no 47638
Agravo de Instrumento no 2207785-34.2019.8.26.0000
Comarca: Sertãozinho
Agravante: Condomínio Residencial Aragão II
Agravados: MARILENE CARLA DOS SANTOS SPADA e FERNANDO
APARECIDO DOS SANTOS
DECLARAÇÃO DE VOTO VENCIDO
Vistos.
Cuida-se
de
Agravo
de
Instrumento interposto por CONDOMÍNIO RESIDENCIAL
ARAGÃO II contra a respeitável decisão de folhas 178/179,
copiada às folhas 186/187, proferida em ação de execução de
título extrajudicial, fundada em despesas condominiais, movida
contra MARILENE CARLA DOS SANTOS SPADA E
FERNANDO APARECIDO DOS SANTOS, que deferiu apenas
a penhora dos direitos dos executados (agravados) sobre o imóvel
indicado e determinou a intimação do credor fiduciário, sob o
fundamento de que o bem não pertence aos executados.
Insurge-se
o
condomínio
agravante. Alega ser possível a penhora do imóvel em questão,
independentemente de quem seja o titular do domínio e ainda que
o bem esteja gravado por alienação fiduciária, diante da natureza
“propter rem” da obrigação.
Requer a concessão de efeito
suspensivo ao agravo e o provimento deste, para que seja
deferida a penhora do imóvel em questão.
Recurso processado com efeito
suspensivo ( folhas 192/193 ).

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Sem contraminuta (folha 199).

Recurso
versando
sobre
decisão proferida em execução de título extrajudicial, hipótese
prevista no artigo 1.015, parágrafo único, do Código de
Processo Civil.
Este é o relatório.
Pelo meu voto, a insurgência
recursal comportaria amplo provimento.
Cuida-se, na origem, de ação
de execução de título extrajudicial, fundada em dívida
condominial, na qual foi requerida a penhora da unidade
condominial geradora das despesas, tendo em vista que os
condôminos devedores deixaram de pagar a dívida.
Contra essa decisão insurgiu-se
o condomínio, o que ensejou a interposição do presente recurso
de agravo de instrumento.
Tratando-se de cobrança de
despesas condominiais, é possível tanto a penhora da unidade
condominial para a satisfação do crédito, quanto a penhora dos
direitos que o devedor fiduciante possui sobre o imóvel gerador
das despesas de condomínio.
Isto
porque,
as
despesas
condominiais constituem obrigação “propter rem”, ou seja,
oneram a própria coisa. O débito condominial acompanha o
bem independentemente de quem seja o titular do domínio ou
detenha a sua posse.
Na hipótese, a dívida que
implicou a penhora do imóvel é proveniente de despesas
condominiais e, diante da prevalência dos interesses do

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condomínio sobre os interesses do credor fiduciário, a fim de
possibilitar a manutenção do próprio edifício, é permitida a
penhora do próprio imóvel gerador da dívida condominial,
ainda que existente a alienação fiduciária.
Destarte, não há óbice à
penhora do imóvel deferida pelo juízo de origem, desde que o
credor fiduciário seja intimado da constrição judicial.
Nesse sentido é o entendimento
esposado por esta Egrégia Corte de Justiça, em especial por esta
Colenda Câmara julgadora:
“COBRANÇA DE CONDOMÍNIO
CUMPRIMENTO DE
SENTENÇA Penhora sobre a unidade condominial Possibilidade
A alienação fiduciária do imóvel não impede a constrição, com
vistas a saldar dívida condominial
Caráter propter rem que
prevalece sobre o direito do credor fiduciário Ciência à instituição
financeira que se faz necessária Decisão reformada - Recurso
provido, com observação.” ( AI no 2211243-64.2016.8.26.0000, 25a
Câmara de Direito Privado, Rel. CLAUDIO HAMILTON, j.
02.02.2017)
“AGRAVO DE INSTRUMENTO - EXECUÇÃO DE TÍTULO
EXTRAJUDICIAL - DÉBITOS CONDOMINIAIS - Penhora e
alienação do imóvel gerador da dívida Possibilidade - Alegação de
excesso de execução em função da desproporção entre o valor do bem
e o montante da dívida Descabimento - Obrigação de natureza
"propter rem", garantida preferencialmente pela própria coisa que
lhe deu origem -- Dívida que não foi adimplida pelo devedor, que não
indicou outros bens à penhora, restando frustrada, ainda, a tentativa
de bloqueio de ativos financeiros - Penhora dos direitos que os
executados detêm sobre imóvel gravado com alienação fiduciária -
Possibilidade - Inteligência do art. 835, inciso XII, do Código de
Processo Civil em vigor - Recurso provido.” ( TJSP
A.I. no
2004417-69.2017.8.26.0000, 25a Câmara de Direito Privado, Rel.
HUGO CREPALDI, j. 06.04.2017 )

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A preferência no levantamento
dos valores decorrentes de eventual arrematação do bem, por
sua vez, é do condomínio credor e não da credora fiduciária,
tendo em vista que os serviços que geram as despesas
condominiais destinam-se à preservação do próprio imóvel dado
em garantia fiduciária.
Ante o exposto, pelo meu voto,
dava provimento ao recurso de agravo de instrumento para
autorizando a penhora de imóvel dado em garantia fiduciária,
nos moldes desta decisão.
MARCONDES D'ANGELO

DESEMBARGADOR

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6
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Eletrônicos
HUGO CREPALDI NETO
100E29B9
7
10
Declarações de
Votos
VICENTE ANTONIO MARCONDES D ANGELO
BA9E7D2
Para conferir o original acesse o site:
https://esaj.tjsp.jus.br/pastadigital/sg/abrirConferenciaDocumento.do, informando o processo
2207785-34.2019.8.26.0000 e o código de confirmação da tabela acima.