Tribunal: TJSP
Processo: 1031690-26.2020.8.26.0100
Classe: Apelação Cível / Promessa de Compra e Venda
Órgão julgador: Francisco Loureiro
Órgão colegiado: 1a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-12-09
Data de publicação: 2020-12-09

Ementa:
VENDA E COMPRA. Lote residencial. Resolução por impossibilidade econômica superveniente do comprador. Percentual de retenção fixado em 10% dos valores pagos. Pretensão da vendedora a majorá-lo para 20%. Admissibilidade. Percentual de 20% adequado à orientação jurisprudencial e legislação consumerista e incontroverso. Indenização por privação de uso do lote. Admissibilidade. Aplicação do

Ementa:
VENDA E COMPRA. Lote residencial. Resolução por impossibilidade econômica superveniente do comprador. Percentual de retenção fixado em 10% dos valores pagos. Pretensão da vendedora a majorá-lo para 20%. Admissibilidade. Percentual de 20% adequado à orientação jurisprudencial e legislação consumerista e incontroverso. Indenização por privação de uso do lote. Admissibilidade. Aplicação do percentual de 0,3% sobre o valor venal do imóvel, previsto em cláusula contratual e módico, à luz da Jurisprudência sobre a matéria. Sucumbência recíproca. Recurso da ré provido e recurso do autor improvido.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
GLF - fl. 1
Registro: 2020.0001001891
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível no
1031690-26.2020.8.26.0100, da Comarca de São Paulo, em que é apelante/apelado
EDILFRAN ROCHA DE BARBALHO, é apelada/apelante MOMENTUM
EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA.
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 1a Câmara de Direito
Privado do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Deram
provimento ao recurso da ré, e negaram provimento ao reucrso do autor. V.U. ,
de conformidade com o voto do relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores RUI CASCALDI
(Presidente sem voto), CHRISTINE SANTINI E CLAUDIO GODOY.
São Paulo, 9 de dezembro de 2020.
FRANCISCO LOUREIRO
Relator
Assinatura Eletrônica

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
GLF - fl. 2
Apelação no 1031690-26.2020.8.26.0100
Comarca:
SÃO PAULO
Juiz:
GUILHERME SILVEIRA TEIXEIRA
Apelantes/apelados:
EDILFRAN
ROCHA
DE
BARBALHO
e
MOMENTUM EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA.
VOTO No 37.044
VENDA E COMPRA. Lote residencial. Resolução por
impossibilidade econômica superveniente do comprador.
Percentual de retenção fixado em 10% dos valores pagos.
Pretensão
da
vendedora
a
majorá-lo
para
20%.
Admissibilidade. Percentual de 20% adequado à orientação
jurisprudencial e legislação consumerista e incontroverso.
Indenização por privação de uso do lote. Admissibilidade.
Aplicação do percentual de 0,3% sobre o valor venal do
imóvel, previsto em cláusula contratual e módico, à luz da
Jurisprudência sobre a matéria. Sucumbência recíproca.
Recurso da ré provido e recurso do autor improvido.
Cuida-se de recurso de apelação interposto contra
a r. sentença de fls. 368/371, que julgou parcialmente procedente a
ação de resolução de compromisso de venda e compra ajuizada por
EDILFRAN ROCHA DE BARBALHO em face de MOMENTUM
EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA., para: i) declarar extinto
o contrato entabulado pelas partes, condenando a ré a restituir ao
autor, em parcela única, o equivalente a 90% dos valores pagos pelo
preço do imóvel, com juros moratórios legais a partir do trânsito em
julgado; ii) autorizar as retenções previstas na cláusula 13, subitens "ii"
(da imissão na posse até a citação) e "iii", condicionada ao
inadimplemento do adquirente no tocante às obrigações nele indicadas
(IPTU e taxas previstas no regulamente do loteamento), a se apurar
em liquidação; iii) fixar sucumbência recíproca, para que cada parte

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
GLF - fl. 3
arque com metade das despesas processuais e honorários
advocatícios, fixados em 5% do valor da causa para cada polo
processual.
Fê-lo a r. sentença, basicamente, porque o
comprador tem direito à resolução do compromisso de venda e compra
de imóvel, com restituição das prestações pagas com desconto dos
prejuízos sofridos pela vendedora.
Aduziu que a resolução por iniciativa do adquirente
está disciplina pela cláusula 13 (fl. 25).
Declarou válido o subitem "ii", que prefixa
indenização por lucros cessantes em favor do vendedor pela posse
exercida pelo comprador desistente em 0,3% do preço do imóvel por
mês.
Afirmou que a legalidade do subitem "iii" está
condicionada ao inadimplemento do adquirente no tocante às
obrigações nele indicadas (IPTU e taxas previstas no regulamente do
loteamento), a ser apuradas em liquidação.
Considerou abusivo apenas o disposto no subitem
"i", que estipula retenção tomando como base de cálculo o valor total
do contrato e não o montante efetivamente desembolsado pelo
adquirente.
Aduziu, por outro lado, que é admissível uma
retenção global de 10% do montante pago, o que responde de maneira
equilibrada pela indenização da requerida, estando, ademais, em
consonância com jurisprudência existente sobre a matéria.
Ambas as partes recorrem.

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
GLF - fl. 4
O autor sustenta, em síntese, que: i) é abusiva a
taxa de fruição de 0,3% e débitos de IPTU vencidos; ii) a retenção
viola o direito do consumidor; iii) subsidiariamente, o percentual deve
ser equitativamente reduzido conforme o art. 413 do Código Civil, já
que o lote não recebeu edificação.
A ré, por sua vez, sustenta em síntese que: i) tem
direito a retenção maior, de 20% dos valores pagos, percentual
admitido pelo próprio autor; ii) a concessão de restituição maior que a
pedida configuraria julgamento extra petita.
Em razão do exposto e pelo que mais argumenta
às fls. 380/392 e 399/401, pede o provimento do recurso.
O apelo foi contrariado às fls. 407/414.
É o relatório.
1. Apenas o recurso da ré comporta provimento.
As partes celebraram em 29 de abril de 2.018 a
venda e compra de um lote residencial pelo valor de R$ 600.000,00, a
ser pago por diversas prestações mensais sucessivas (fls. 19/25).
Depois de pagar R$ 19.621,75, o adquirente
passou a enfrentar graves dificuldades financeiras, razão pela qual não
poderá mais adimplir o contrato. Por essa razão, pretende a resolução
do contrato, com restituição das parcelas pagas, ressalvada uma
retenção de 20% (fl. 15) em favor da vendedora a título indenizatório.
Contra a r. Sentença que admitiu a resolução do
contrato, restituição de 90% dos valores pagos e aplicação das
cláusulas penais de lucros cessantes e indenização do IPTU, insurgem-

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
GLF - fl. 5
se ambos os litigantes.
São os fatos postos a julgamento.
2. Razão assiste à requerida, com relação ao
percentual de retenção.
Observe-se inicialmente que o CDC é aplicável à
hipótese dos autos, o que ademais já foi fartamente reconhecido pela
r. Sentença.
De todo modo, a natureza consumerista da relação
sob análise não exime o comprador de indenizar os prejuízos
decorrentes de rescisão contratual por sua culpa.
Para esse fim, admite-se de longa data que a
vendedora compense os gastos próprios de administração e
propaganda com a retenção de determinado percentual, que a
jurisprudência tem fixado entre 20% e 30% do total pago pelo
adquirente (Apelação Cível no 60.144-0 - São Paulo - 2a Câmara de
Direito Privado do TJSP - Rel. Des. Cezar Peluso - J. 09.02.99;
Apelação Cível n. 85.010-4, São Paulo, 7a Câmara de Direito
Privado do TJSP, Rel. Des. Oswaldo Breviglieri, em 28.07.99,
Unânime; Apelação Cível. no 52.562-4 - São Paulo - 8a Câmara de
Direito Privado do TJSP- Rel. Cesar Lacerda - J. 24.08.98
Unânime).
Considerando que no caso dos autos o comprador
pagou apenas R$ 19.621,75, admissível que se conceda a retenção de
20% dos valores pagos, a título de indenização das despesas
resultantes do negócio.
Observe-se que não há sequer controvérsia quanto

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
GLF - fl. 6
ao percentual de retenção, já que o autor pediu e reiterou em sede
recursal que admite reaver apenas 80% dos valores pagos (fls. 15 e
391).
3. No mais, deve ser mantida a indenização de
taxa de fruição arbitrada em favor da requerida.
Lotes prometidos à venda ostentam caráter
frugífero e, portanto, autorizam indenizar perdas e danos, em caso de
resolução de venda e compra por culpa do adquirente. Nesse sentido,
entre inúmeros julgados:
RESCISÃO CONTRATUAL CUMULADA COM REINTEGRAÇÃO
DE POSSE PRESCRIÇÃO - A resolução contratual, assim
postulada por conta do inadimplemento, tem natureza pessoal e, à
míngua de prazo prescricional mais curto, é regida pela regra geral
de dez anos, a partir da data da última parcela vencida A
prescrição foi interrompida em dezembro de 2011 com o protesto
ajuizado pela vendedora Inadimplemento dos compradores -
Rescindido o compromisso de compra e venda, as partes retornam
ao 'status quo ante', cabendo ao compromissário vendedor a
obrigação de restituir as parcelas recebidas, admitindo-se a
compensação com o percentual mensal fixado a título de
indenização por fruição no equivalente a 0,5%, por mês, do preço
atualizado contratado, pelo período em que os apelantes utilizaram
o imóvel sem a devida contraprestação, até a sua efetiva
desocupação, limitado ao valor de seu crédito RECURSO
PARCIALMENTE
PROVIDO
(Apel.
no
4000021-64.2013.8.26.0223, 28a Câmara Extraordinária de
Direito Privado, Rel. J. B. Paula Lima, j. 26/07/2017).
Ação de rescisão contratual, proposta por vendedora de lote
Procedência em parte Inconformismo da autora, apenas com
relação à taxa de ocupação mensal, fixada em 0,5% do valor do
contrato Observância aos critérios utilizados por este E. Tribunal

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
GLF - fl. 7
Majoração descabida Litigância de má-fé não configurada
Sentença
mantida
Recurso
desprovido
(Apel.
0000915-31.2010.8.26.0606, 8a Câmara de Direito Privado, Rel.
Grava Brazil, j. 26/07/2017).
Na
realidade,
a
indenização
não
se
dá
propriamente porque o comprador poderia receber frutos por força da
posse direta do lote de terreno, mas sim porque o promitente vendedor
se viu privado do uso. É a privação do uso o fato gerador da
indenização. Assim, pouco importa se o adquirente chegou a usufruir
de fato o lote ou se erigiu acessões no local.
A
possibilidade
de
arbitramento
de
lucros
cessantes resulta também do entendimento consolidado pela Súmula
n. 01 do TJSP, acima mencionada.
De fato, a Jurisprudência dominante desta Corte
confere ao adquirente de lote indenização de perdas e danos, por
mora imputável ao vendedor, reconhecendo assim que lotes sem
edificação mantêm caráter frugífero e autorizam indenização por
privação de uso.
De resto, indenização é prevista expressamente
pela cláusula 13 do contrato, que arbitra a reparação em 0,3% sobre o
valor do contrato por mês de ocupação dos autores, em caso de
resolução. Trata-se de percentual adequado à Jurisprudência sobre a
matéria, devendo ser aplicado ao caso dos autos.
É plenamente válida a cláusula que prefixa perdas
e danos, em caso de rescisão imputável ao comprador. Ainda que não
houvesse previsão contratual, a vendedora teria o direito de se

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
GLF - fl. 8
indenizar dos lucros cessantes resultantes da desistência do autor.
Note-se que os lucros cessantes são em regra
estimados no valor que os imóveis residenciais novos rendem
normalmente, de 0,5% sobre o valor do imóvel, correspondente grosso
modo ao valor do contrato. Assim, o percentual estabelecido em
contrato afigura-se módico, não comportando a redução equitativa
pleiteada pelo autor.
4. Por fim, deve ser mantida a repartição dos
encargos de sucumbência.
Houve sucumbência recíproca, já que o autor
prosperou no pedido de rescisão e restituição de 80% dos valores
pagos, mas sucumbiu quanto à retenção de lucros cessantes e débitos
de IPTU.
Nessas condições, o art. 86 do CPC determina a
repartição das despesas processuais e honorários advocatícios.
5. Pelo exposto, apenas o recurso da ré deve ser
acolhido, para aumentar a taxa de retenção a 20% dos valores pagos.
Apenas em observância ao disposto no art. 85,
§§2o e 11 do CPC/15, majoro os honorários devidos pelo autor para
7% do valor da condenação.
Nego provimento recurso ao recurso do autor e dou
provimento ao recurso do réu.
FRANCISCO LOUREIRO
Relator