Tribunal: TJSP
Processo: 1003857-48.2017.8.26.0323
Classe: Apelação Cível / Locação de Imóvel
Órgão julgador: Sergio Alfieri
Órgão colegiado: 35a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-05-26
Data de publicação: 2020-05-28

Ementa:
APELAÇÃO CÍVEL - Embargos à Execução - Título executivo extrajudicial - Contrato atípico de locação - Loja de Uso Comercial (LUC) em Shopping Center - Sentença de parcial procedência dos embargos - Recurso dos embargantes - Admissibilidade do recurso - Preenchimento dos requisitos legais - Afastamento do pleito em contrarrazões, de não conhecimento do recurso por alegada intempestividade -

Ementa:
APELAÇÃO CÍVEL - Embargos à Execução - Título executivo extrajudicial - Contrato atípico de locação - Loja de Uso Comercial (LUC) em Shopping Center - Sentença de parcial procedência dos embargos - Recurso dos embargantes - Admissibilidade do recurso - Preenchimento dos requisitos legais - Afastamento do pleito em contrarrazões, de não conhecimento do recurso por alegada intempestividade - Tempestividade verificada - Inovação recursal - Inexistência - Mérito recursal - Não cabimento - Desocupação da loja locada, de forma unilateral pela locatária, antes do termo final do contrato - Descumprimento contratual - Caracterização - Possibilidade de aplicação de multa contratual, expressamente prevista no contrato -Princípio pacta sunt servanda que vincula as partes no direito contratual - Hipótese, entretanto, que a proporcionalidade na aplicação da multa decorre de expressa disposição legal e foi devidamente observado pelo Juízo a quo - Culpa exclusiva imputada ao locador, fundada em descumprimento do contrato por alteração da modalidade do empreendimento para o tipo outlet - Não cabimento - Modalidade do tipo outlet não defesa no contrato, que prevê possibilidade de livre concorrência das LUCs - Sentença mantida - RECURSO DESPROVIDO. Majorados honorários advocatícios (art. 85, § 11, do CPC).

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2020.0000345632
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível no
1003857-48.2017.8.26.0323, da Comarca de Lorena, em que são apelantes SILVIA
BORGHI RODRIGUES, HELENA MARIA ARRUDA MENDES e AFRANIO
RIBEIRO MENDES, é apelado ECO VALLE SFA EMPREENDIMENTOS
IMOBILIÁRIOS SPE LTDA.
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 35a Câmara de Direito
Privado do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Negaram
provimento ao recurso V.U. Declara voto o 2o Juiz, de conformidade com o voto do
relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores ARTUR MARQUES
(Presidente sem voto), FLAVIO ABRAMOVICI E GILSON DELGADO MIRANDA.
São Paulo, 15 de maio de 2020.
SERGIO ALFIERI
Relator
Assinatura Eletrônica

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TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
APELAÇÃO CÍVEL no 1003857-48.2017.8.26.0323
APELANTES: SILVIA BORGHI RODRIGUES, HELENA MARIA ARRUDA
MENDES E AFRANIO RIBEIRO MENDES
APELADO: ECO VALLE SFA EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS SPE LTDA
COMARCA: LORENA
JUIZ DE 1o GRAU: ALEXANDRO CONCEIÇÃO DOS SANTOS
VOTO No 6427

APELAÇÃO CÍVEL - Embargos à Execução - Título
executivo extrajudicial - Contrato atípico de locação - Loja de
Uso Comercial (LUC) em Shopping Center - Sentença de
parcial procedência dos embargos - Recurso dos embargantes -
Admissibilidade do recurso - Preenchimento dos requisitos
legais - Afastamento do pleito em contrarrazões, de não
conhecimento do recurso por alegada intempestividade -
Tempestividade verificada - Inovação recursal - Inexistência -
Mérito recursal - Não cabimento - Desocupação da loja locada,
de forma unilateral pela locatária, antes do termo final do
contrato - Descumprimento contratual - Caracterização -
Possibilidade de aplicação de multa contratual, expressamente
prevista no contrato -Princípio pacta sunt servanda que vincula
as partes no direito contratual - Hipótese, entretanto, que a
proporcionalidade na aplicação da multa decorre de expressa
disposição legal e foi devidamente observado pelo Juízo a quo
- Culpa exclusiva imputada ao locador, fundada em
descumprimento do contrato por alteração da modalidade do
empreendimento para o tipo outlet - Não cabimento -
Modalidade do tipo outlet não defesa no contrato, que prevê
possibilidade de livre concorrência das LUCs - Sentença
mantida - RECURSO DESPROVIDO. Majorados honorários
advocatícios (art. 85, § 11, do CPC).
Trata-se de recurso de apelação interposto pelos
embargantes Silvia Borghi Rodrigues, Afranio Ribeiro Mendes e
Helena Maria Arruda Mendes, contra a r. sentença de fls. 286/291, cujo
relatório se adota, que julgou parcialmente procedentes os embargos à

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execução opostos em face de Eco Valle SFA Empreendimentos
Imobiliários SPE Ltda, para o fim somente de reduzir a multa contratual
de 60/60 para 40/60 avos, extinguindo o processo (embargos à execução) com
resolução do mérito, nos termos do art. 487, I, do CPC. Considerando
ínfima a sucumbência do embargado, condenou os embargantes ao
pagamento das custas, despesas processuais e honorários advocatícios
arbitrados em 10% do valor da causa, determinando-se a certificação do
resultado do processo nos autos da execução.
Irresignados
apelam
os
embargantes
(fls.
295/303), sustentando, em resumo, que a obrigatoriedade dos contratos
obriga as partes no limite da lei. Aduzem que tanto o contrato de locação
quanto os instrumentos a ele relacionados, sobretudo, a Escritura
Declaratória de Normas Gerais, foram redigidos unilateralmente pelo
apelado, tratando-se de contrato de adesão, e, portanto, eivado de
desiquilíbrio, que implica na necessidade de intervenção do Poder
Judiciário para suprir vício, sem que isto signifique violação do pacta sunt
servanda. Insistem que houve ruptura do que foi contratado pelos
apelantes, quando o empreendedor, unilateralmente, alterou o perfil do
empreendimento para um shopping do tipo outlet e, em razão disso está
cabalmente demonstrado que o término da relação locatícia ocorreu por
culpa exclusiva do apelado. Requereram o provimento do recurso, para
fins de declarar insubsistente e inexigível a cobrança relativa à multa por
rescisão antecipada do contrato, com a consequente imposição de
pagamento por parte do apelado, da quantia correspondente ao valor de
três alugueres vigentes, acrescidos de juros, atualização monetária e demais
cominações legais, em favor dos apelantes, além do pagamento do ônus
sucumbencial.

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Recurso processado (fls. 307) e preparado (fls.
304/306).
Contrarrazões às fls. 309/314, pugnando o
apelado, preliminarmente, pelo não conhecimento do recurso por alegada
intempestividade e indevida inovação recursal. No mérito, requereu a
manutenção da r. sentença recorrida com majoração dos honorários
sucumbenciais em sede recursal.
É o relatório.
Em fase de juízo de admissibilidade, constata-se
que se encontram presentes nos autos os requisitos legais necessários para
o recebimento do recurso.
Consigne-se, ainda, ao contrário do que alega o
apelado em suas contrarrazões (fls. 309/314), o recurso interposto pelos
apelantes é tempestivo.
Isto porque, incorrida em erro a publicação da
sentença, no DJe do dia 15/06/2018 (fls. 292), por ausência de publicação
do dispositivo da sentença, conforme certidão lavrada pela Serventia
Judicial, às fls. 293, o ato de publicação foi refeito, com nova e correta
publicação da sentença, disponibilizada no DJe de 29/06/2018 (fls. 294).
Contados os 15 (quinze) dias úteis, previstos no art. 1.003, § 5o, do CPC
para interposição do recurso, na forma do art. 219 c.c. art. 224, § 2o, ambos
do CPC, tem-se que, protocolizado o recurso pelos apelantes na data de
20/07/2018, o mesmo se deu tempestivamente, porquanto realizado antes
do termo final que de se efetivaria em 24/07/2018. Portanto, admissível o
recurso.
O recurso, entretanto, não comporta provimento.
Infere-se dos autos que ajuizada ação de execução

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de título executivo extrajudicial (processo no 1002484-79.2017.8.26.0323), pelo
exequente locador Eco Valle SFA Empreendimentos Imobiliários SPE
Ltda contra os executados Silvia Borghi Rodrigues (locatária) e Afranio
Ribeiro Mendes e Helena Maria Arruada Mendes (fiadores), que tem por
base o Contrato Atípico de Locação de Loja de Uso Comercial - LUC no
162 e Outras Avenças do Empreendimento Eco Valle Shopping (fls.
36/52), visando o recebimento de alugueres inadimplidos e multa por
rescisão antecipada do contrato, no valor total de R$ 29.986,67, os
executados opuseram embargos à execução, alegando culpa exclusiva do
exequente/locador pelo término do contrato, por ter ele alterado
unilateralmente o perfil do empreendimento de um shopping center
tradicional para o tipo outlet. Pediram a declaração de insubsistência e
inexigibilidade de multa cobrada por rescisão antecipada do contrato,
condenando-se o embargado/exequente ao pagamento da quantia
correspondente ao valor de três alugueres vigentes. Subsidiariamente
requereram seja reconhecido excesso de execução, porquanto a multa
contratual deve ser cobrada proporcionalmente ao tempo de ocupação do
imóvel locado.
Contudo a sorte não socorre aos apelantes, pois a
r. sentença está fundamentada dentro da razoabilidade e deu correta
solução à lide.
Não há que se falar em abusividade do contrato
atípico de locação celebrado entre as partes, em afronta a quaisquer dos
dispositivos legais indicados pelos apelantes, tampouco a princípios Gerais
de Direito.
Nenhum desacerto praticou o d. Magistrado
sentenciante, ao considerar as cláusulas do contrato atípico de locação (fls.

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36/52 copiado também às fls. 218/234), para dirimir a questão controvertida
entre as partes e embasar o decreto de parcial procedência dos embargos
opostos.
As disposições contratuais livremente pactuadas
entre as partes, não permite à relativização do princípio pacta sunt
servanda, no caso concreto.
O princípio do pacta sunt servanda, que vincula
as partes no direito contratual, deve ser sim, observado e respeitado, pois é
em razão dele que se impõe a força obrigatória da convenção, devendo as
estipulações feitas no contrato serem cumpridas fielmente pelos
contratantes, não havendo que se falar em onerosidade excessiva dos
apelantes em benefício de enriquecimento sem causa do apelado.
Os apelantes admitem que em 21 de novembro de
2016 notificaram o apelado, dando-lhe conhecimento de que encerrariam
suas atividades comerciais na loja locada (LUC no 162) no dia 31 de
dezembro de 2016 (cf. faz prova o documento de fls. 155). Efetuaram a
entrega da loja com efetiva imissão da posse do locador no espaço locado,
no dia 05 de janeiro de 2017 (fls. 157), pondo fim ao contrato de locação.
Disse decorre, que houve sim descumprimento do
contrato por parte dos apelantes, em razão da desocupação da loja locada
antes do termo final avençado no contrato locatício de fls. 36/52.
O contrato de locação foi celebrado e assinado
pelas partes, no dia 15 de setembro de 2015, com previsão de tempo de
duração do pacto locatício pelo prazo de 60 (sessenta) meses, que passaria
a vigorar após a inauguração do shopping (item IV do Quadro Resumo do
contrato - fls. 36). Veja-se ainda que a previsão de inauguração estava
prevista para o segundo semestre do ano de 2015 (item XIII, letra “a” - fls.

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37).
Seja como for, tal como anotou o MM. Juiz a
quo, “ainda que se adote a data da assinatura (e não a inauguração do
shopping)” certo é que por liberalidade própria, a locatária decidiu pôr fim
ao pacto locatício celebrado com o locador antes do seu termo final, pois
evidente que no dia 05 de janeiro de 2017, ainda não havia transcorrido o
lapso de 60 (sessenta) meses estabelecido para duração do contrato.
Daí porque, se justifica à sujeição dos apelantes
quanto a obrigatoriedade de pagamento da multa avençada na cláusula
décima primeira do contrato (fls. 45/46), pela desocupação do espaço
comercial antes do término da locação, pois tem o fundamento legal e
contratual.
Trata-se
de
pena
convencional
livremente
pactuada entre as partes para a circunstância de não ter a locatária
cumprido o pacto até o final, no caso, entregou o espaço locado (LUC no
162) ao locador antes do término do prazo pactuado.
A esse respeito estabelece o art. 4o da Lei no
8.245/91 que “durante o prazo estipulado para a duração do contrato,
não poderá o locador reaver o imóvel alugado. O locatário, todavia,
poderá devolvê-lo, pagando a multa pactuada, proporcionalmente ao
período de cumprimento do contrato, ou, na sua falta, a que for
judicialmente estipulada”. Essa regra, repita-se, está positivada no contrato
de locação firmado entre os contratantes (cláusula décima primeira).
A única ingerência cabível do Poder Judiciário
quanto a este aspecto e que corretamente foi observada pelo d. Magistrado
sentenciante, diz respeito ao valor da multa a ser aplicada, pois se a própria
lei disciplina proporcionalidade da multa (art. 4o, da Lei no 8.245/91 e art.

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413, do CC), não podem as partes em seus pactos contratuais disciplinarem
direitos e obrigações contra legem.
Oportuno
ainda
consignar,
que
quanto
à
proporcionalidade fixada no decisum recorrido, os apelantes não
apresentaram insurgência específica, e, portanto, nesta parte, o comando
primário é definitivo e faz coisa julgada formal e material (arts. 505 e
1.013, caput, do CPC).
No que se refere a insistência dos apelantes em
atribuir culpa exclusiva do apelado pela rescisão antecipada do contrato,
em razão da alegada alteração do empreendimento de shopping center
tradicional para o tipo outlet, a ensejar condenação de multa equivalente a
três meses de aluguel, a insurgência ao não reconhecimento desta
pretensão, não subsiste.
Como bem anotou o MM. Juiz a quo, a cláusula
primeira, parágrafo segundo do contrato locatício (fls. 39) deixa claro a
possibilidade
de
ampla
concorrência
no
empreendimento
do
empreendedor/locador,
não
sendo
exclusividade
da
locatária
o
desenvolvimento do tipo de atividade a ser exercida no local, de modo que
a introdução no local de outras lojas, atuando no mesmo ramo de negócio
da locatária coapelante (comércio de vestuário), na modalidade de outlet,
onde a prática é de oferta de preços menores, faz parte do conceito de
ampla concorrência prevista no instrumento locatício, e, portanto, não
defesa no contrato, afastando a violação contratual imputada ao apelado,
que fica mantida por este acórdão.
De se considerar ainda, que pelo parágrafo
primeiro, da cláusula primeira do contrato (fls. 39), a locatária afirmou
compreender as especificidades que envolvem o objeto do contrato

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celebrado com o locador, declarando reconhecer a sua natureza atípica.
Demais disso, não se fez prova nos autos de que o
empreendimento apelado passou a autuar somente na modalidade de outlet.
É o que basta para manter integralmente a
sentença proferida pelo Juízo de Primeiro Grau.
Relativamente
à
alegação
do
apelado
de
ocorrência de inovação recursal, esta não se verificou, pois os autores ora
apelantes formularam na petição inicial dos embargos, pedido de aplicação
de multa ao embargado por descumprimento contratual, que, entretanto,
não foi reconhecida.
Por fim, considerando o disposto no art. 85, § 11,
do CPC, majoro os honorários advocatícios fixados em sucumbência em
desfavor dos autores/apelantes em 10% para 15% do valor atualizado da
causa.
Ante o exposto, NEGA-SE PROVIMENTO ao
recurso.

SERGIO ALFIERI

Relator

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Apelantes: Silvia Borghi Rodrigues, Helena Maria Arruda Mendes e Afranio Ribeiro
Mendes
Apelado: Eco Valle Sfa Empreendimentos Imobiliários Spe Ltda.
DECLARAÇÃO DE VOTO No 25472
Atribuído à causa o valor de R$ 29.986,67, e recolhidas custas
recursais de R$ 1.199,47 (4% do valor original da causa o que também entendo
correto).
Observo, por oportuno, que o voto consigna a majoração dos
honorários advocatícios “em 10% para 15% do valor atualizado da causa", ou seja, há
majoração dos honorários advocatícios para 15% do valor da causa (com correção
monetária desde o ajuizamento dos embargos à execução e juros moratórios de 1% ao
mês desde o trânsito em julgado da decisão).
FLAVIO ABRAMOVICI

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SERGIO LEITE ALFIERI FILHO
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10
10
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FLAVIO ABRAMOVICI
10AFA931
Para conferir o original acesse o site:
https://esaj.tjsp.jus.br/pastadigital/sg/abrirConferenciaDocumento.do, informando o processo
1003857-48.2017.8.26.0323 e o código de confirmação da tabela acima.