Tribunal: TJSP
Processo: 1017940-19.2014.8.26.0309
Classe: Apelação Cível / Taxa de Serviços de Assessoria Técnico Jurídico Imobiliária - SATI
Órgão julgador: Miguel Brandi
Órgão colegiado: 7a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-04-23
Data de publicação: 2020-04-23

Ementa:
OBRIGAÇÃO DE FAZER, CUMULADA COM REPARAÇÃO DE DANOS E REPETIÇÃO DO INDÉBITO - Compra e venda de imóvel - Parcial procedência - Insurgência da autora.
COMISSÃO DE CORRETAGEM E PRESCRIÇÃO - Análise do caso à luz do REsp no 1.599.511/SP, representativo de controvérsia repetitiva sobre o tema, e do contrato celebrado entre as partes - Ainda que inexista cláusula contratual prevendo, de forma clara e

Ementa:
OBRIGAÇÃO DE FAZER, CUMULADA COM REPARAÇÃO DE DANOS E REPETIÇÃO DO INDÉBITO - Compra e venda de imóvel - Parcial procedência - Insurgência da autora.
COMISSÃO DE CORRETAGEM E PRESCRIÇÃO - Análise do caso à luz do REsp no 1.599.511/SP, representativo de controvérsia repetitiva sobre o tema, e do contrato celebrado entre as partes - Ainda que inexista cláusula contratual prevendo, de forma clara e expressa, a transferência da comissão de corretagem para os compradores, certo é que "incide a prescrição trienal sobre a pretensão de restituição dos valores pagos a título de comissão de corretagem ou de serviço de assistência técnico-imobiliária (SATI), ou atividade congênere (art. 206, § 3o, IV, CC)" - Comissão de corretagem paga em março/2011 - Ação ajuizada em 28/11/2014 - Pretensão prescrita.
MULTA POR ANALOGIA - Embora seja possível a condenação da ré ao pagamento da multa por inversão (penalidade contratual prevista na cláusula 4.2 - fls. 84/85), não há como haver a cumulação dela com os lucros cessantes, cuja condenação foi imposta à ré pela sentença - Tese definida no julgamento do tema 970, do STJ - Recurso repetitivo.
JUROS DE OBRA - Demora na entrega do empreendimento que provocou a cobrança, dos autores, dos "juros de obra", os quais são de responsabilidade da ré, durante o período em que permaneceu em atraso com a entrega das chaves.
DANO MORAL - Aborrecimento pela demora na entrega do imóvel que não configura lesão aos direitos da personalidade dos compradores - Indenização indevida - RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2020.0000279114
ACÓRDÃO
Vistos,
relatados
e
discutidos
estes
autos
de
Apelação
Cível
no
1017940-19.2014.8.26.0309, da Comarca de Jundiaí, em que são apelantes LÁZARO
APARECIDO FIORENZI (JUSTIÇA GRATUITA) e MICHELE DUTRA FIORENZI
(JUSTIÇA GRATUITA), é apelado MRV ENGENHARIA E PARTICIPAÇÕES S/A.
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 7a Câmara de Direito Privado do
Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Deram provimento em
parte ao recurso. V. U., de conformidade com o voto do relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores MARY GRÜN
(Presidente) e LUIS MARIO GALBETTI.
São Paulo, 23 de abril de 2020.
MIGUEL BRANDI
Relator
Assinatura Eletrônica

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VOTO No: 2020/32614
APEL.No: 1017940-19.2014.8.26.0309
COMARCA: JUNDIAÍ
APTE. : LÁZARO APARECIDO FIORENZI E OUTRA
APDO. : MRV ENGENHARIA E PARTICIPAÇÕES S/A
JUIZ(A): LUIZ ANTÔNIO DE CAMPOS JÚNIOR
OBRIGAÇÃO DE FAZER, CUMULADA COM REPARAÇÃO
DE DANOS E REPETIÇÃO DO INDÉBITO - Compra e venda de
imóvel - Parcial procedência - Insurgência da autora.
COMISSÃO DE CORRETAGEM E PRESCRIÇÃO - Análise do
caso à luz do REsp no 1.599.511/SP, representativo de controvérsia
repetitiva sobre o tema, e do contrato celebrado entre as partes -
Ainda que inexista cláusula contratual prevendo, de forma clara e
expressa, a transferência da comissão de corretagem para os
compradores, certo é que “incide a prescrição trienal sobre a
pretensão de restituição dos valores pagos a título de comissão de
corretagem ou de serviço de assistência técnico-imobiliária
(SATI), ou atividade congênere (art. 206, § 3o, IV, CC)” -
Comissão de corretagem paga em março/2011 - Ação ajuizada em
28/11/2014 - Pretensão prescrita.
MULTA POR ANALOGIA - Embora seja possível a condenação
da ré ao pagamento da multa por inversão (penalidade contratual
prevista na cláusula 4.2 - fls. 84/85), não há como haver a
cumulação dela com os lucros cessantes, cuja condenação foi
imposta à ré pela sentença - Tese definida no julgamento do tema
970, do STJ - Recurso repetitivo.
JUROS DE OBRA - Demora na entrega do empreendimento que
provocou a cobrança, dos autores, dos "juros de obra", os quais são
de responsabilidade da ré, durante o período em que permaneceu
em atraso com a entrega das chaves.
DANO MORAL - Aborrecimento pela demora na entrega do
imóvel que não configura lesão aos direitos da personalidade dos
compradores
-
Indenização
indevida
-
RECURSO
PARCIALMENTE PROVIDO.
Cuida-se de apelação interposta contra a sentença de fls.
422/439, que julgou parcialmente procedente a "ação de obrigação de fazer
cumulada com reparação de danos e repetição do indébito", ajuizada por
LÁZARO APARECIDO FIORENZI E MICHELE DUTRA FIORENZI em
face de MRV ENGENHARIA E PARTICIPAÇÕES S/A, nos seguintes
termos:

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"(...) Do exposto, JULGO PROCEDENTES EM PARTE os
pedidos e assim o faço para, reconhecendo a culpa da ré pela
inexecução do contrato (rectius: não entrega do imóvel no prazo
estabelecido em contrato), condená-la a pagar ao autor indenização
a título de lucros cessantes consistente em aluguel no importe de
0.75% incidente sobre o valor atualizado do contrato (R$
101.380,00 - cento e um mil e trezentos e oitenta reais - fls. 80),
desde a data em que este deveria ter sido entregue (01 de abril de
2013) e até a data em que efetivamente o foi (26 de novembro de
2013 - fls. 305), incidindo correção monetária pela Tabela Prática
do Egrégio Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo a partir do
efetivo vencimento, acrescidas de juros de mora de 1% (um por
cento) ao mês (artigo 406, do Código Civil combinado com artigo
161, §1o, do Código Tributário Nacional), desde a citação (artigo
219, do Código de Processo Civil e artigo 405, do Código Civil).
Em razão da sucumbência recíproca, custas, despesas processuais e
honorários advocatícios serão proporcionalmente distribuídos e
compensados entre as partes, ex vi do artigo 21, do Código de
Processo Civil e Súmula no 306, STJ, anotando-se que a parte
autora é beneficiária da Justiça Gratuita. (...)"
Inconformados, buscam os requerentes a reforma da
decisão (fls. 443/457), argumentando que devem ser restituídos os valores
pagos a título de comissão de corretagem e taxa SATI, por entenderem que
"mesmo que existam corretores no local, quem os contratou foi a
incorporadora, que por sua vez deve assumir os custos com seus
funcionários ou terceirizados. A ilegalidade da cobrança da taxa de
corretagem parte da ideia de que quem contrata é quem deve pagar pelo
serviço." (sic - fls. 446).
Sustentam o atraso na entrega do imóvel e pleiteiam a

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condenação da ré ao pagamento da multa por analogia, e restituição dos
valores pagos a título de "juros de obra".
Defendem que o descumprimento contratual lhes causou
dano moral passível de indenização, pugnando pela condenação da ré neste
sentido.
Recurso respondido (fls. 461/488).
Este processo chegou ao TJ em 29/02/2016, sendo a mim
distribuído em 17/11/2016, com conclusão em 18/11/2016 (fls. 489).
Processo suspenso em 07/02/2018 (fls. 490), por
determinação do STJ nos REsp nos 1.614.721/DF e 1.631.485/DF, já julgados
(Tema 971). Mesmo sem provocação das partes, pedi a remessa, tendo a
conclusão ocorrido em 08/04/2020 (fls. 491). Estudo e voto concluído em
15/04/2020.
É o Relatório.
Admito o recurso, porque tempestivo; isento de preparo
em razão do benefício concedido à parte (fls. 279).
Consta dos autos que as partes firmaram "Contrato
Particular de Promessa de Compra e Venda", em 05/03/2011, para aquisição,
pelos autores, do apartamento no 401, do bloco 05, do empreendimento
denominado "Reserva do Japi Residencial Algodeiro", localizado na cidade
de Jundiaí/SP (fls. 80/92).
O atraso na entrega do imóvel, reconhecido pela sentença,
é fato incontroverso.
DA COMISSÃO DE CORRETAGEM, TAXA "SATI"
E PRESCRIÇÃO
O Superior Tribunal de Justiça, no julgamento do REsp no

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1.551.956 /SP, representativo de controvérsia repetitiva, decidiu que a
possibilidade de restituição de valores comissão de corretagem ao
consumidor, deve ser analisada à luz do contrato celebrado entre as partes,
sendo válida a cláusula contratual que transfere ao promitente-comprador a
obrigação de pagar este encargo, desde que previamente informado o preço
total da aquisição da unidade autônoma, com o destaque do valor daquela
verba. Veja-se trecho da ementa do julgado em que fixada a tese ora
mencionada1:
“RECURSO ESPECIAL REPETITIVO. DIREITO CIVIL E DO
CONSUMIDOR. INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA. VENDA DE
UNIDADES
AUTÔNOMAS
EM
ESTANDE
DE
VENDAS.
CORRETAGEM.
CLÁUSULA
DE
TRANSFERÊNCIA
DA
OBRIGAÇÃO AO CONSUMIDOR. VALIDADE. PREÇO TOTAL.
DEVER
DE
INFORMAÇÃO.
SERVIÇO
DE
ASSESSORIA
TÉCNICO-IMOBILIÁRIA
(SATI).
ABUSIVIDADE
DA
COBRANÇA.
I - TESE PARA OS FINS DO ART. 1.040 DO CPC/2015:
1.1. Validade da cláusula contratual que transfere ao promitente-
comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem nos
contratos de promessa de compra e venda de unidade autônoma
em regime de incorporação imobiliária, desde que previamente
informado o preço total da aquisição da unidade autônoma, com
o destaque do valor da comissão de corretagem.
1.2. Abusividade da cobrança pelo promitente-vendedor do serviço
de assessoria técnico-imobiliária (SATI), ou atividade congênere,
vinculado à celebração de promessa de compra e venda de imóvel.”
(Segunda Seção, Relator Min. Min. Paulo de Tarso Sanseverino,
julgamento em 24/08/2016, DJE 06/09/2016) (grifos não originais).
1 Acórdão transitado em julgado em 28/09/2016.

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No caso em análise, a comissão de corretagem e a taxa
"SATI" foram pagas em março/2011 (fls. 156/159) e esta ação foi ajuizada
em 28/11/2014. Portanto, a pretensão dos autores realmente prescrita.
DA MULTA
O STJ definiu a seguinte tese para o tema 971:
“No contrato de adesão firmado entre o comprador e a
construtora/incorporadora, havendo previsão de cláusula penal
apenas para o inadimplemento do adquirente, deverá ela ser
considerada para a fixação da indenização pelo inadimplemento do
vendedor. As obrigações heterogêneas (obrigações de fazer e de
dar) serão convertidas em dinheiro, por arbitramento judicial.”.
Segundo o Ministro Luiz Felipe Salomão, relator da tese,
“seja por princípios gerais do direito, ou pela principiologia adotada no
Código de Defesa do Consumidor, seja, ainda, por comezinho imperativo de
equidade, mostra-se abusiva a prática de se estipular penalidade
exclusivamente ao consumidor, para a hipótese de mora ou inadimplemento
contratual absoluto, ficando isento de tal reprimenda o fornecedor em
situações de análogo descumprimento da avença”.
No entanto, embora coubesse a condenação da ré ao
pagamento da multa por inversão (penalidade contratual prevista na cláusula
4.2 – fls. 84/85), não há como haver a cumulação dela com os lucros
cessantes, cuja condenação foi imposta à ré pela sentença, nos termos do
decidido no Tema 970, do STJ, “a cláusula penal moratória tem a finalidade
de indenizar pelo adimplemento tardio da obrigação, e, em regra,
estabelecida em valor equivalente ao locativo, afasta-se sua cumulação com

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lucros cessantes.”.
Logo, como a indenização por lucros cessantes foi
concedida aos autores, fica afastado o pedido de inversão da multa por
analogia.
JUROS DE OBRA
Em que pese o entendimento manifestado em primeiro
grau, inafastável a condenação da ré para restituir os valores pagos a título de
"juros de obra" (fase de construção) relativo ao período de atraso.
A cobrança de tal encargo pela instituição financeira, após
o término do prazo contratualmente previsto para a entrega da obra, apenas
ocorreu por conta do inadimplemento contratual da requerida, sendo legítima,
portanto, a devolução dos valores a esse título.
Neste sentido, segue a tese jurídica aprovada no IRDR no
0023203-35.2016.8.26.0000 referente ao tema 06:
“É ilícito o repasse dos "juros de obra", ou "juros de evolução de
obra", ou taxa de evolução da obra", ou outros encargos
equivalentes após o prazo ajustado no contrato para entrega das
chaves da unidade autônoma, incluído período de tolerância”.
DANO MORAL
A meu ver, realmente não é devida a indenização por
danos morais, pois, como visto acima, o atraso durou menos de um ano, não
podendo ser considerado excessivo.
Pactuo do entendimento de que o mero descumprimento
contratual, incapaz de gerar dor, sofrimento ou constrangimento, não é
suficiente para ensejar o dever de reparação. Até porque, não restou
demonstrado ato vexatório que possa ter implicado violação dos direitos da

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personalidade dos autores.
Trata-se, portanto, de aborrecimento que é parte do
cotidiano do homem contemporâneo inserido em uma sociedade complexa
em suas relações como o é a contemporânea, carecendo de força e
característica suficientes para produzir abalo, dor, humilhação, mágoa,
sofrimento, vexame, prejuízo ou lesão que possa implicar no dever de
indenizá-lo, não se justificando a condenação por danos morais.
Os prejuízos causados aos autores são de ordem
meramente material.
Em face do exposto, pelo meu voto, DOU PARCIAL
PROVIMENTO ao recurso para condenar a ré a ressarcir a autora os valores
pagos a título de "juros de obra", nos termos da fundamentação.
Em razão do resultado final do julgamento da ação e sua
mínima alteração, mantenho a distribuição dos ônus sucumbenciais fixados
na sentença.
Deixo de fixar os honorários advocatícios recursais,
previstos no art. 85, do CPC/15, pois a sentença foi proferida e publicada na
vigência do CPC/73. A respeito do tema, decidiu o STJ que:
“A despeito de ser possível a incidência dos honorários previstos
nos art. 85, § 11, do CPC/2015, em sede recursal (Enunciado
Administrativo n. 7 do STJ), os honorários de sucumbência deverão
obedecer à legislação vigente na data da sentença ou do acórdão
que fixou a condenação, lembrando-se que a decisão produz todos
os seus efeitos jurídicos somente após a sua publicação.”. (REsp no
1.644.846-RS - Relator - Ministro Gurgel de Faria)
“O Superior Tribunal de Justiça propugna que, em homenagem à
natureza processual material e com o escopo de preservar-se o
direito adquirido, as normas sobre honorários advocatícios não são
alcançadas por lei nova. A sentença, como ato processual que
qualifica o nascedouro do direito à percepção dos honorários

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advocatícios, deve ser considerada o marco temporal para a
aplicação das regras fixadas pelo CPC/2015.”. - REsp no 1.465.535-
SP - Relator Luis Felipe Salomão.
Esta interpretação é corroborada, por analogia, pelo
Enunciado no 7 do STJ, que esclareceu que os honorários advocatícios
recursais – nova regra de sucumbência – só são devidos em caso de recursos
interpostos contra decisões publicadas após a vigência do CPC/2015.
MIGUEL BRANDI
Relator