Tribunal: TJSP
Processo: 1066319-65.2016.8.26.0100
Classe: Apelação Cível / Posse
Órgão julgador: João Carlos Saletti
Órgão colegiado: 10a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-02-11
Data de publicação: 2020-05-27

Ementa:
COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA – Ação movida pelo comprador em face da vendedora, que adquiriu duas unidades, tendo sido o contrato referente à unidade 604 objeto de distrato, no qual se convencionou que o valor pago seria transferido à construtora como forma de abatimento do preço da unidade 603 – Negativa de entrega das chaves, sob o argumento de existência de débito em relação à unidade 604 –

Ementa:
COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA – Ação movida pelo comprador em face da vendedora, que adquiriu duas unidades, tendo sido o contrato referente à unidade 604 objeto de distrato, no qual se convencionou que o valor pago seria transferido à construtora como forma de abatimento do preço da unidade 603 – Negativa de entrega das chaves, sob o argumento de existência de débito em relação à unidade 604 – Pretensão à imissão na posse e ao ressarcimento em dobro dos valores pagos à título de IPTU e de despesas condominiais, além de indenização por danos materiais e morais – Cabimento – Cláusula contratual que impõe a obrigatoriedade ao compromissário comprador em pagar as taxas condominiais e o IPTU antes mesmo da entrega das chaves que revela-se abusiva – Devolução dessas despesas incidentes sobre as unidades em questão, até a efetiva entrega das chaves da unidade 603, de forma simples. Sentença mantida.

LUCROS CESSANTES – Pretensão ao recebimento – Verba devida, em virtude da injusta privação do uso do bem ou dele obter os frutos correspondentes, dada a negativa indevida de entrega das chaves – Renda fixada em 0,5% do valor atualizado do contrato, devido desde a data em que o imóvel devera ter sido entregue, até a data de sua entrega efetiva ao comprador. Recurso do autor acolhido para esse fim.

DANO MORAL – Configuração – A demora injustificada na entrega do imóvel causa dano moral, dada a frustração e angústia imposta ao comprador na espera pela ocupação e fruição do bem adquirido – Indenização devida – Finalidade – Reparação do sofrimento da vítima e, ao mesmo tempo, desestimular a prática do fato, pelo ofensor – INDENIZAÇÃO – Valor – Arbitramento que deve se dar com observância dos princípios da proporcionalidade e da razoabilidade, evitando o enriquecimento sem causa do ofendido, ou provocando injusto desfalque do patrimônio do ofensor – Arbitramento em R$ 20.000,00 que atende e esses critérios – Sentença reformada.

Apelação do autor parcialmente provida, não provida a da ré.

Inteiro teor:
TRIBUNAL DE JUSTIÇA
PODER JUDICIÁRIO
São Paulo
Registro: 2020.0000373964
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível no
1066319-65.2016.8.26.0100, da Comarca de São Paulo, em que é apelante/apelado
GABRIEL VAGNER COIMBRA, é apelado/apelante VITACON OLÍMPIA
DESENVOLVIMENTO IMOBILIÁRIO LTDA.
ACORDAM, em 10a Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça de
São Paulo, proferir a seguinte decisão: "Deram parcial provimento ao recurso do
autor, negaram ao da ré, v.u.", de conformidade com o voto do Relator, que integra
este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Exmos. Desembargadores JOÃO
CARLOS SALETTI (Presidente), J.B. PAULA LIMA E ELCIO TRUJILLO.
São Paulo, 11 de fevereiro de 2020.
JOÃO CARLOS SALETTI
PRESIDENTE E RELATOR
Assinatura Eletrônica

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São Paulo
APELAÇÃO CÍVEL no 1066319-65.2016.8.26.0100
COMARCA
-
SÃO PAULO
30o Ofício, Processo no 1066319-65.2016.8.26.0100
APELANTES e
APELADOS -
GABRIEL VAGNER COIMBRA e
VITACON OLÍMPIA DESENVOLVIMENTO
IMOBILIÁRIO LTDA.
VOTO No 31.368
COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA Ação movida
pelo comprador em face da vendedora, que adquiriu duas
unidades, tendo sido o contrato referente à unidade 604
objeto de distrato, no qual se convencionou que o valor
pago seria transferido à construtora como forma de
abatimento do preço da unidade 603 Negativa de entrega
das chaves, sob o argumento de existência de débito em
relação à unidade 604 Pretensão à imissão na posse e ao
ressarcimento em dobro dos valores pagos à título de IPTU
e de despesas condominiais, além de indenização por danos
materiais e morais Cabimento Cláusula contratual que
impõe a obrigatoriedade ao compromissário comprador em
pagar as taxas condominiais e o IPTU antes mesmo da
entrega das chaves que revela-se abusiva
Devolução
dessas despesas incidentes sobre as unidades em questão,
até a efetiva entrega das chaves da unidade 603, de forma
simples. Sentença mantida.
LUCROS CESSANTES Pretensão ao recebimento Verba
devida, em virtude da injusta privação do uso do bem ou
dele obter os frutos correspondentes, dada a negativa
indevida de entrega das chaves Renda fixada em 0,5% do
valor atualizado do contrato, devido desde a data em que o
imóvel devera ter sido entregue, até a data de sua entrega
efetiva ao comprador. Recurso do autor acolhido para esse
fim.
DANO MORAL Configuração A demora injustificada na
entrega do imóvel causa dano moral, dada a frustração e
angústia imposta ao comprador na espera pela ocupação e
fruição do bem adquirido
Indenização devida

Finalidade
Reparação do sofrimento da vítima e, ao
mesmo tempo, desestimular a prática do fato, pelo ofensor
INDENIZAÇÃO Valor Arbitramento que deve se dar
com observância dos princípios da proporcionalidade e da
razoabilidade, evitando o enriquecimento sem causa do
ofendido, ou provocando injusto desfalque do patrimônio do
ofensor Arbitramento em R$ 20.000,00 que atende e esses
critérios Sentença reformada.

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Apelação do autor parcialmente provida, não provida a da
ré.
A r. sentença de fls. 160/161 julgou parcialmente procedente “ação de
obrigação de fazer cumulada c/ pedido de condenação em danos materiais e morais
c/c tutela antecipada de urgência”, condenando a requerida a imitir o autor na posse
da unidade 603, bem como a ressarcir o valor pago à título de IPTU e despesas
condominiais da unidade 604, com correção monetária pela tabela prática do TJSP
desde os desembolsos e juros de mora de 1% ao mês a contar da citação. Diante da
sucumbência recíproca em proporções semelhantes, impôs às partes a repartição por
igual das custas e despesas processuais, devendo cada uma pagar os honorários do
respectivo advogado.
Opostos embargos de declaração, foram conhecidos para declarar que
o ressarcimento de IPTU e das despesas condominiais abrange também a unidade
603, em cuja posse será imitido o autor (fls. 165).
Apelam as partes.
O autor (fls. 167/179) sustenta que: a) faz jus a indenização por dano
moral, eis que a cobrança indevida do valor ocasionou-lhe desgaste mental e prejuízo
financeiro; b) não obteve a posse do imóvel mesmo com a quitação do preço e ainda
teve que desembolsar R$ 40.124,00 com as despesas de condomínio e IPTU; c) os
valores devem ser restituídos em dobro, em razão da cobrança indevida, nos termos
do disposto nos artigos 940 do Código Civil e 42 do Código de Defesa do
Consumidor; d) existe uma relação de parceria ou prestação de serviço entre a
construtora e a empresa que administra os recebimentos das taxas condominiais; e) a
construtora, principal responsável pela cobrança, agiu de má-fé, pois o contrato prevê
expressamente que o imóvel seria entregue sem ônus ao comprador; f) a retenção
indevida das chaves por aproximadamente 1 ano e 4 meses gera indenização por
lucros cessantes, eis que impossibilitado de vender, alugar ou morar no imóvel; g)
conseguiria uma renda mensal de R$ 3.000,00 com eventual locação do imóvel; h) a
r. sentença é contraditória no tocante aos lucros cessantes, “pois em seus argumentos
respalda-se na existência de cláusula contratual em vigor sobre IPTU e despesas
condominiais, que por outro lado, o próprio autor pagou as três últimas parcelas as
vésperas do ajuizamento”; i) firmado entendimento jurisprudencial no sentido de que
o descumprimento do prazo de entrega do imóvel acarreta a condenação por lucros
cessantes, porque há presunção de prejuízo do promissário-comprador; j) os
honorários de sucumbência não podem ser divididos entre as partes, devendo a
requerida responder pelo pagamento e k) o valor dos honorários deve ser fixado
sobre o montante da condenação, observando-se a devida e proporcional
compensação.

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A ré (fls. 182/191) alega que: a) o apelado tinha plena ciência de todos
os termos e cláusulas contratuais quando da assinatura do contrato de compra e
venda; b) não pode alegar eventual ilegalidade, abusividade e desconhecimento de
cláusulas dispostas no instrumento particular em benefício próprio (escusa ao
pagamento de IPTU e taxa condominial); c) a rescisão do contrato da unidade 604 foi
feito no sentido de que sejam abatidos os valores até então pagos, na dívida da
unidade 603, atualmente quitada, sendo que o comprador teria que arcar com as taxas
condominiais e IPTU da unidade 604 que restaram em aberto; d) em caso de não
pagamento dos débitos, a unidade 603 não seria entregue; e) o comprador assumiu a
responsabilidade pelo pagamento dos tributos e encargos oriundos do imóvel
adquirido, sendo que a devolução dos valores enseja enriquecimento ilícito; f) o
débito condominial é da unidade autônoma integrante do condomínio, razão pela
qual a responsabilidade pelo seu pagamento independe da imissão na posse do bem; e
g) as taxas condominiais são classificadas como obrigações propter rem, o que
significa que referem-se ao imóvel e não a seus proprietários. Pede seja reconhecida a
legitimidade da cobrança e a condenação do autor nas custas e honorários
advocatícios.
Contrarrazões às fls. 196/212 e fls. 213/220.
É o relatório.
1. Na petição inicial, o autor alegou ter adquirido duas unidades no
Condomínio Edifício Affinity Work, pelo preço de R$ 463.228,91 (unidade 603) e de
R$ 304.875,00 (unidade 604). Por motivo de foro íntimo, decidiu negociar com a
construtora a devolução da unidade 604, sendo que o valor por ela pago serviria para
abatimento do saldo devedor da unidade 603. O distrato foi assinado em 16/09/2014,
tendo as partes convencionado que o valor da unidade 604 correspondia a R$
203.795,87, até aquele momento. Ocorre que desde o distrato não consegue receber
as chaves do imóvel, pois a requerida afirma existirem débitos referentes à unidade
604. Recebeu várias cobranças. A unidade 603 já está quitada desde o mês de
novembro de 2015, sendo que desde junho de 2013 efetua o pagamento das taxas
condominiais e do valor do IPTU, sem que imitido na posse (fls. 2/3).
Houve emenda à petição inicial. Esclareceu o autor que o valor de R$
203.795,87 foi transferido para abatimento da dívida da unidade 603,
especificamente para o pagamento de parcelas em atraso do período de abril de 2013
a julho de 2014 e para antecipação das parcelas no período de agosto de 2014 a abril
de 2015. O saldo devedor em 2014 era de R$ 64.801,11, que foi parcelado no período
de 28/08/2014 até 28/11/2015 (fls. 80/81).
O Juízo de primeiro grau, ao julgar parcialmente procedente a ação,
asseverou que:

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“Não há controvérsia quanto ao distrato do negócio sobre a
unidade 604 e imputação do valor desembolsado por conta do respectivo
preço, deduzida a indenização para a ré, em pagamento do saldo devedor
da unidade 603.
Também é incontroverso que o preço da unidade 603 foi,
assim, integralmente pago, restando apenas definição sobre o IPTU e
despesas condominiais da unidade 604.
IPTU e despesas condominiais da unidade 604 eram
exigíveis do autor somente após a entrega das chaves, o que nunca ocorreu,
de modo que a ré é condenada a ressarcir o autor do quanto indevidamente
pagou a esses títulos com correção monetária dos desembolsos e juros de
mora a contar da citação. Porém, não de forma dobrada à falta de má-fé,
além de os pagamentos terem sido feitos para terceiros, não para a ré.
Sem a posse e, bem por isso, ainda sem fruição da coisa
(unidade 604), o autor não estava obrigado ao pagamento de encargos
inerentes a essa fruição, naquela ocasião possível apenas pela ré. A falta de
posse do autor impedia que arcasse com IPTU, ônus real exigível da ré
enquanto não entregues as chaves, e também com despesas condominiais,
obrigação real imposta por causa da titularidade da coisa.
(...).
Reconhece-se, portanto, a nulidade da cláusula contratual
que regulou de forma diversa a matéria, violando a natureza das
obrigações sobre IPTU e despesas condominiais em detrimento da parte
aderente.
Inexistentes os danos morais alegados. Não se cuida de
grave e duradoura ofensa aos direitos de personalidade do autor na esfera
biológica, moral ou social. A controvérsia é puramente patrimonial.
No tocante a lucros cessantes (aluguéis não recebidos), não
se considera que a ré agiu com dolo ou culpa grave ao recusar entregar as
chaves, tendo em vista cláusula contratual em vigor sobre IPTU e despesas
condominiais. De outro lado, o próprio autor pagou estas últimas apenas às
vésperas do ajuizamento (fls. 74). Assim, as partes concorreram de igual
forma para o atraso na imissão de posse” (fls. 160/161).
Em sede de embargos de declaração, foi reconhecida a obrigação da ré
a ressarcir os valores do IPTU e despesas condominiais referentes à unidade 603,
objeto do pedido de imissão na posse (fls. 165).
Daí os reclamos.

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2. Alega a requerida que o autor tinha ciência das obrigações por ele
assumidas quando da assinatura do contrato, tendo se responsabilizado pelo
pagamento dos tributos e encargos incidentes sobre as unidades em questão.
E, por isso, deve custear as taxas condominiais e o valor do IPTU
incidentes sobre os imóveis, inclusive os de antes da entrega das chaves, escudando-
se com a cláusula XXXI e seu parágrafo 1o, nos quais consta que (fls. 43/44):
“O COMPRADOR entrará na posse do imóvel, por ocasião
da assinatura do termo de entrega de chaves que deverá ser precedido de
vistoria da unidade, no prazo previsto neste instrumento, e desde que esteja
rigorosamente em dia com todas as obrigações assumidas neste contrato,
especialmente a assinatura do contrato de financiamento bancário, se for o
caso, e necessariamente do Instrumento Particular de Confissão de Dívida
com Garantia Fidejussória, sempre que, na ocasião da entrega das chaves, a
integralidade do preço de aquisição não estiver quitada ou da escritura de
alienação fiduciária no caso de pagamento com recursos próprios do
COMPRADOR.
Parágrafo 1o: A partir da data da assinatura do presente ou da
Assembleia de Instalação do Condomínio, o que ocorrer por último,
passarão a correr exclusivamente por conta do COMPRADOR todos os
impostos, taxas, tributos, despesas de condomínio e quaisquer outros que
incidam ou venham a incidir sobre a unidade ora compromissada, ainda que
lançados em nome da VENDEDORA ou das proprietárias do imóvel, e
ainda que não tenham sido entregues ao COMPRADOR as chaves da
unidade ”.
Ocorre que a disposição contratual que pretende vincular a imissão na
posse do imóvel a obrigação de custeio dessas despesas pelo adquirente, revela-se
nitidamente abusiva, não podendo mesmo prevalecer.
Nesse sentido já decidiu este E. Tribunal:
“CONTRATO - Compromisso de compra e venda de imóvel
em construção Devolução de taxas condominiais cobradas antes da entrega
efetiva da unidade Legitimidade passiva da construtora reconhecida
Responsabilidade pelo pagamento das verbas condominiais que só cabe aos
compromissários compradores após a sua imissão na posse do bem Ação
procedente
em
parte

Apelação
desprovida.”
(Apelação
0008714-81.2013.8.26.0037; Rel. Des. Luiz Antonio de Godoy; 1a Câmara
de Direito Privado; J.30/06/2015).

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“APELAÇÃO CÍVEL COMPROMISSO DE COMPRA E
VENDA Unidade Autônoma - Rescisão contratual pelos adquirentes c.c.
com devolução de valores Sentença de procedência que determinou a
rescisão da avença e condenação da empresa ré a restituir aos autores 90 %
dos valores pagos, devidamente atualizados Insurgência da requerida que
busca a majoração e restituição de taxa de anuência, valores relativos ao
condomínio e IPTU, além da mudança tanto do termo inicial dos juros,
quanto da correção monetária PROVIMENTO EM PARTE Percentual de
retenção em favor da apelante majorado de 10 % para 20 % das parcelas
pagas, consoante entendimento desta C. Câmara em casos semelhantes e
orientação do E.STJ A devolução deve ser feita de uma só vez. Incidência
das Súmulas 1 e 2 deste TJSP JUROS DE MORA - Termo inicial dos juros
de mora que deve ser modificado da citação para o trânsito em julgado, eis
que não houve culpa da apelante. Foram os compradores quem desistiram
do negócio ATUALIZAÇÃO MONETÁRIA - Termo inicial da correção
monetária mantido desde o desembolso das parcelas para evitar
enriquecimento ilícito da ré - COBRANÇA ABUSIVA - Abusividade de
cobrança de taxa de anuência -Valores referentes ao condomínio e IPTU
somente devem ficar a cargo do comprador depois da efetiva entrega das
chaves do imóvel - Recurso parcialmente provido.” (Apelação :
1121297-26.2015.8.26.0100; Rela. Desa. Clara Maria Araújo Xavier; 8a
Câmara de Direito Privado; J.18/12/2018).
Ademais, em relação à unidade 604, o contrato de distrato substituiu o
anterior, sendo claro ao afirmar que:
“4. As partes de comum acordo conferem, mutuamente, a
mais ampla e geral quitação, com relação a todos os direitos e obrigações
previstos no CONTRATO, referente a unidade 604 (seiscentos e quatro),
nada mais tendo a reclamar uma da outra, renunciando, desde já, a quaisquer
indenizações e/ou compensações de qualquer natureza, que tenham por base
a relação jurídica contratual ora distratada.” (fls. 58).
Em sendo assim, a responsabilidade pelo pagamento das taxas
condominiais e os valores do IPTU é da vendedora, responsabilidade que subsiste até
a entrega das chaves.
Correta, pois, a r. sentença ao determinar o reembolso dos valores
pretendidos, referentes às unidades 603 e 604, de forma simples e não em dobro
como quer o autor, vez que não demonstrada a má-fé da requerida.
3. LUCROS CESSANTES.

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Contrariamente ao decidido pelo Magistrado sentenciante, a requerida
deve ressarcir o autor pelos lucros cessantes que deixou de usufruir em decorrência
do atraso na entrega do bem. A indenização corresponde à privação injusta do uso do
bem e encontra fundamento na percepção dos frutos que lhe foram subtraídos pela
demora no cumprimento da obrigação.
Nesse sentido é a orientação do Egrégio Superior Tribunal de Justiça:
“A inexecução do contrato pelo promitente-vendedor, que
não entrega o imóvel na data estipulada, causa, além do dano emergente,
figurado nos valores das parcelas pagas pelo promitente-comprador, lucros
cessantes a título de alugueres que poderia o imóvel ter rendido se tivesse
sido entregue na data contratada. Trata-se de situação que, vinda da
experiência comum, não necessita de prova (art. 335 do Código de Processo
Civil). Recurso não conhecido” (REsp n. 644.984/RJ, rel. Min. NANCY
ANDRIGHI, dj 16.08.2005).
Desse modo, faz jus o autor ao ressarcimento de perdas e danos
consubstanciados na renda do período em que deixou de utilizar o imóvel em razão
da negativa indevida da entrega das chaves.
O valor da indenização deverá corresponder a 0,5% do valor
atualizado do contrato pelos índices da Tabela Prática deste Tribunal de Justiça, por
mês ou fração de mês de atraso, pelo período apontado na peça inicial (fls. 12, item
“e”) sobre o valor atualizado do contrato, e juros contados a partir da data da citação
se e quando se configurar mora no cumprimento deste acórdão, com o transcurso do
prazo de pagamento sem adimplemento da obrigação. Assim se tem resolvido em
casos análogos ao presente.
4. DANO MORAL.
Faz jus o autor à reparação moral pelo retardamento.
Estando certo que a construtora incorreu em atraso imotivado,
descumprindo o que havia sido previamente acordado com o adquirente, corolário
lógico do sucedido é ter esta sofrido dano moral, passível de indenização, na esteira
do que vem esta Câmara reconhecendo em situações assemelhadas, em que
empreendedores retardam injustamente a entrega de imóveis que prometem construir
em prazo certo, não o fazem ou impõem espera desmedida, como sucedido neste
caso.
Alia-se à frustração de expectativa a angústia causada pela demora na
entrega, o pouco caso da ré em solucionar o problema que se perpetuou por meses,
conforme demonstra os e-mails trocados entre as partes.

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Vale lembrar v. acórdão relatado pelo Desembargador CÉSAR
CIAMPOLINI (Apelação no 0010633-98.2009.8.26.0020, j. 20/05/2014), afirmativo
de que:
“Por certo, a espera prolongada pela efetiva entrega das
chaves do imóvel gera inúmeros transtornos, angústia e frustração da
legítima expectativa de usufruir do bem ao comprador, que se vê, ademais,
privado das quantias já desembolsadas para pagamento das prestações
assumidas com o negócio.
“Neste sentido tem decidido o Colendo STJ:
“AGRAVO REGIMENTAL NO AGRAVO EM
RECURSO
ESPECIAL.
RESPONSABILIDADE
CIVIL.
ENTREGA
DE
IMÓVEL.
ATRASO.
GRANDE
LAPSO
TEMPORAL. FALHA DA PRESTAÇÃO DE SERVIÇO.
ALEGAÇÃO DE OMISSÃO. INEXISTÊNCIA. DANO MORAL
RECONHECIDO.
REVISÃO.
SÚMULA
7/STJ.
CONGELAMENTO DO SALDO DEVEDOR. FUNDAMENTO
INATACADO. SÚMULA 283/STF.
1. Não há falar em violação ao art. 535 do Código de
Processo Civil, pois o eg. Tribunal a quo dirimiu as questões
pertinentes ao litígio, afigurando-se dispensável que venha
examinar uma a uma as alegações e fundamentos expendidos pelas
partes.
2. A jurisprudência desta Corte orienta-se no sentido
de que 'a inversão do ônus da prova fica a critério do juiz, conforme
apreciação dos aspectos de verossimilhança da alegação do
consumidor e de sua hipossuficiência, conceitos intrinsecamente
ligados ao conjunto fático-probatório dos autos delineado nas
instâncias ordinárias, cujo reexame é vedado em sede especial'
(AgRg no REsp 662.891/PR, 4a Turma, Rel. Min. Fernando
Gonçalves, DJ de 16.5.2005).
3. Sobre o dever de indenizar, a pretensão recursal
demandaria
a
alteração
das
premissas
fático-probatórias
estabelecidas pelo acórdão recorrido, com o revolvimento das
provas carreadas aos autos, o que é vedado em sede de recurso
especial, nos termos da Súmula 7 do STJ.
4. Em relação ao congelamento do saldo devedor,
observa-se que o tribunal de origem assentou que "configura-se a
exceção de contrato não cumprido" (fl. 569). Esse fundamento do
acórdão recorrido não foi atacado pela recorrente, de modo que
incide a Súmula 283/STF.
5. Agravo regimental a que se nega provimento”
(AgRg no AREsp 142.991, LUIS FELIPE SALOMÃO; grifei).

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“Na mesma vertente, o entendimento desta Egrégia Corte:
“APELAÇÃO. PRELIMINARES DE FALTA DE
INTERESSE
DE
AGIR
E
ILEGITIMIDADE
PASSIVA
AFASTADAS. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA.
ATRASO NA ENTREGA DA OBRA.
(...) 4. Lucros Cessantes. A indenização por lucros
cessantes corresponde à privação injusta do uso do bem e encontra
fundamento na percepção dos frutos que lhe foi subtraída pela
demora no cumprimento da obrigação. O uso pode ser calculado
economicamente pela medida de um aluguel, que é o valor
correspondente ao que deixou de receber ou teve que pagar para
fazer uso de imóvel semelhante. A base de cálculo da reparação por
lucros cessantes ou percepção dos frutos deve ser fixada em
percentual equivalente a 0,5% sobre o valor atualizado do imóvel.
(...) 7. A compra da casa própria gera expectativas e
esperanças que, no caso em exame, acabaram frustradas. A conduta
da ré seguramente afetou a dignidade dos adquirentes, que não
puderam usufruir do bem adquirido no tempo esperado. Assim,
embora a questão trate de inadimplemento contratual risco inerente
a qualquer negócio jurídico, justifica-se o pedido de reparação por
danos
morais”
(Ap.
0170158-02.2011.8.26.0100,
CARLOS
ALBERTO GARBI; grifei).
“INDENIZAÇÃO. COMPROMISSO DE COMPRA
E
VENDA.
DANOS
MATERIAIS
E
MORAIS
CARACTERIZADOS. Atraso na entrega de imóvel pela
construtora, mesmo após o decurso do prazo de tolerância de 180
dias previsto no contrato. (...) Danos morais caracterizados diante
do elevado tempo de atraso, extrapolando os limites da
razoabilidade. Fixação dos honorários advocatícios no patamar
máximo não se mostra excessivo. Recurso das rés parcialmente
provido apenas para reconhecer a validade da cláusula que prevê o
prazo de tolerância. Recurso do autor parcialmente provido para
determinar a aplicação de juros moratórios de 1% ao mês, contados
da citação” (Ap. 0209895-46.2010.8.26.0100, ANA LUCIA
ROMANHOLE MARTUCCI; grifei).

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“Compromisso de compra e venda. Atraso na
entrega da obra. Alto volume de chuvas e aquecimento do mercado
na atividade de construção civil que não caracterizam força maior.
Caso fortuito interno inerente à atividade do incorporador
imobiliário. Abusividade da cláusula que prevê a exclusão da
responsabilidade por casos de força maior assimilados ou
presunção de casos fortuitos. Danos materiais. Determinação de
reembolso dos valores pagos a título de alugueres, taxas
condominiais e seguro fiança no período de atraso mantida.
Despesas comprovadas. Danos morais. A frustração de não usufruir
do imóvel por período muito além do previsto contratualmente
configura prejuízos dessa ordem e autorizam a indenização
pleiteada. Arbitramento em valor razoável (R$ 10.000,00) e que se
adequa ao binômio reparação para o ofendido/reprimenda para o
ofensor. Taxa SATI. Contratação simultânea de serviço de
assessoria técnica e imobiliária. Embora descritos, se os serviços
não são prestados, mesmo que por inércia do contratante, o
pagamento é indevido e deve ser repetido de forma simples.
Recurso das rés desprovido, provido o do autor” (Ap.
0135019-52.2012.8.26.0100,
JOSÉ
ARALDO
DA
COSTA
TELLES; grifei)”.
Esse pensamento, sustentado por precedentes, incide também aqui, em
que a situação de fato revela não se estar à frente de singelo desconforto provocado
por desacordo no cumprimento do contrato, mas de padecimento que atingiu a esfera
íntima do postulante, a merecer reparação.
A condenação pelos danos morais sofridos, nesse ponto, deve guardar
respeito aos princípios da proporcionalidade e da razoabilidade.
Conferido ao Poder Judiciário dizer qual a indenização cabível no caso
concreto, atendidas as peculiaridades do caso, especialmente as circunstâncias acima
apontadas, a indenização, na hipótese, deve recompor quanto possível o dano e
constituir estímulo ao aprimoramento do pessoal e do serviço prestado, aliás como
dita v. acórdão relatado pelo então Desembargador desta Corte, hoje Ministro
CEZAR PELUSO: “estimativa prudencial que leve em conta a necessidade de, com a
quantia, satisfazer a dor da vítima e dissuadir, de igual e novo atentado, o autor da
ofensa” (RT 706/76).
A orientação do Colendo Superior Tribunal de Justiça é no sentido de
que

TRIBUNAL DE JUSTIÇA
PODER JUDICIÁRIO
São Paulo
“Certamente que “a indenização por dano moral é arbitrável
mediante estimativa prudencial que leve em conta a necessidade de, com a
quantia, satisfazer a dor da vítima e dissuadir, de igual e novo atentado, o
autor da ofensa” (R.J.T.J.E.S.P. 156/94), não se desprezando consideração
atinente à capacidade econômica de quem deve indenizar (R.S.T.J. 112/216,
121/409, R.T. 775/211), sintonizada, ainda, com o padrão socioeconômico
do ofendido (R.S.T.J. 112/216, 133/260; J.T.J. 196/91); tudo, porém, sem
descambar para o exagero, num ou noutro sentido, que possa redundar em
inexpressividade ou em provocação de enriquecimento sem causa.” (REsp
731.689/RJ, Rel. Min. Fernando Gonçalves, Quarta Turma, DJ de
13.6.2005).
Esse pensamento, sustentado em precedentes, incide também aqui, em
que a situação de fato revela não se estar à frente de singelo desconforto provocado
por desacordo no cumprimento do contrato, mas de padecimento que atingiu a esfera
íntima do postulante, a merecer reparação.
Considerados esses princípios, a indenização é fixada em R$
20.000,00 (vinte mil reais), atualizados a partir deste julgamento, e com juros
contados da data em que o imóvel deveria ter sido entregue, e não foi.
5. Por fim, vencida na maior parte da pretensão inicial, suportará a
requerida o pagamento das custas, despesas processuais e honorários fixados em 15%
(quinze por cento) do total da condenação.
6. Ante o exposto, para os fins apontados no corpo do voto, dou
parcial provimento ao recurso do autor, negando-o ao da ré.
É meu voto.
JOÃO CARLOS SALETTI
Relator
assinado digitalmente