Tribunal: TJSP
Processo: 1002695-79.2017.8.26.0529
Classe: Apelação Cível / IPTU/ Imposto Predial e Territorial Urbano
Órgão julgador: Rodrigues de Aguiar
Órgão colegiado: 15a Câmara de Direito Público;
Data de julgamento: 2020-08-06
Data de publicação: 2020-08-06

Ementa:
APELAÇÃO – EMBARGOS À EXECUÇÃO FISCAL – IPTU, exercícios de 2011 e 2013 – Município de Santana de Parnaíba – Condomínio Villagio Tamboré 8 - Alegada ilegitimidade passiva ad causam pela promitente vendedora – Inocorrência, legitimidade da promitente vendedora na qualidade de proprietária do imóvel, conforme matrícula do imóvel – Instrumento particular de compromisso de compra e venda que

Ementa:
APELAÇÃO – EMBARGOS À EXECUÇÃO FISCAL – IPTU, exercícios de 2011 e 2013 – Município de Santana de Parnaíba – Condomínio Villagio Tamboré 8 - Alegada ilegitimidade passiva ad causam pela promitente vendedora – Inocorrência, legitimidade da promitente vendedora na qualidade de proprietária do imóvel, conforme matrícula do imóvel – Instrumento particular de compromisso de compra e venda que não afasta a legitimidade - Tese fixada em repetitivo do C. STJ - RECURSO IMPROVIDO.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2020.0000618297
ACÓRDÃO
Vistos,
relatados
e
discutidos
estes
autos
de
Apelação
Cível
no
1002695-79.2017.8.26.0529, da Comarca de Santana de Parnaíba, em que é apelante
SISTEMA FÁCIL TAMBORÉ 8 VILLAGGIO - SPE LTDA, é apelado PREFEITURA
MUNICIPAL DE SANTANA DE PARNAIBA.
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 15a Câmara de Direito Público
do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Negaram provimento ao
recurso. V. U., de conformidade com o voto do relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores RAUL DE FELICE
(Presidente) e EUTÁLIO PORTO.
São Paulo, 6 de agosto de 2020.
RODRIGUES DE AGUIAR
Relator
Assinatura Eletrônica

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Apelação Cível no 1002695-79.2017.8.26.0529 -Voto no 38020 fda
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VOTO No: 38070
APEL.No: 1002695-79.2017.8.26.0529
COMARCA: SANTANA DE PARNAÍBA
APTE. : SISTEMA FÁCIL TAMBORÉ 8 VILLAGIO LTDA
APDO. : MUNICÍPIO DE SANTANA DE PARNAÍBA
APELAÇÃO EMBARGOS À EXECUÇÃO FISCAL IPTU,
exercícios de 2011 e 2013 Município de Santana de Parnaíba
Condomínio Villagio Tamboré 8 - Alegada ilegitimidade passiva
ad causam pela promitente vendedora Inocorrência, legitimidade
da promitente vendedora na qualidade de proprietária do imóvel,
conforme matrícula do imóvel
Instrumento particular de
compromisso de compra e venda que não afasta a legitimidade -
Tese fixada em repetitivo do C. STJ - RECURSO IMPROVIDO.
1.
Apelação
do
embargante
SISTEMA FÁCIL

TAMBORÉ 8 VILLAGIO LTDA (fls. 88/ss) contra r. sentença (fls. 81/ss),
proferida em Embargos à Execução Fiscal ajuizado contra o MUNICÍPIO DE
SANTANA DE PARNAÍBA, referente a IPTU, exercícios de 2011 e 2012, no
valor de R$ 5.520,83.
2. A r. sentença julgou improcedentes os embargos à
execução, sob o fundamento de que o fato de ter firmado contrato de
alienação fiduciária antes da propositura da execução não afasta a sua
legitimidade,, já que o imóvel continua no nome da embargante e que não há
provas de que houve registro do título translativo da propriedade. Por fim,
condenou a embargante ao pagamento de honorários sucumbenciais fixados
em 10% sobre o valor da causa.
3. Em seu apelo embargante sustentando, em síntese:
que o imóvel 53 do bloco Manacás, localizado no Condomínio Villaggio
Tamboré, não pode ser cobrado contra o embargante, tendo em vista a regra
matriz de incidência tributária do IPTU, que adota uma interpretação mais
ampla do que apenas o nome na matrícula; que o art. 32 do CTN equipara,
para fins de sujeição passiva, o domínio útil e o possuidor a qualquer título;
que o compromisso não é simples negócio jurídico entre particulares, mas
transação envolvendo o SFH e que atribuiu ao devedor fiduciante o direito real
de aquisição do imóvel; que o art. 27, §8o, Lei federal 9514/97 prevê que o

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devedor fiduciante responde pelos impostos, taxas e demais contribuições;
que não se trata de oposição de convenção particular ao direito do fisco, nos
termos do art. 123 do CTN, mas de necessidade de observar direitos
atribuídos por força de lei; que ainda que não ocorra a exclusão do
embargante, deve o promitente comprador deve ser incluído no polo passivo
da execução.
4. Recurso tempestivo, preparado (fls. 98/ss) e
respondido (fls. 100/ss).
5. Não houve manifestação sobre o julgamento virtual.
É o relatório.
6. Pretende o embargante executado a reforma da r.
sentença, para que seja reconhecida a ilegitimidade passiva do executado.
Sem razão.
Muito embora não conste dos autos a matrícula do imóvel
executado, cuja prova incumbia ao embargante, restou incontroverso nos autos
que não houve o registro na matrícula do imóvel da transferência do imóvel para
o compromissário comprador.
Assim, de acordo com a CF art. 156, I, depreende-se que
o sujeito passivo tributário do IPTU é o proprietário do imóvel.
O CTN, por sua vez, ao especificar regras referentes ao
IPTU, no art. 34, estabelece que o contribuinte do imposto é o proprietário do
imóvel, o titular de seu domínio útil, ou o seu possuidor a qualquer título.
O IPTU pretendido por meio da execução fiscal em
questão foi lançado de acordo com as leis municipais mencionadas na CDA,
as quais, relativamente ao sujeito passivo do IPTU, estão em harmonia com a
CF e o CTN, tanto que, certamente, aponta como sujeito passivo do IPTU o
proprietário do imóvel, o titular de seu domínio útil, o usufrutuário, ou o seu
possuidor a qualquer título.
HUGO DE BRITO MACHADO, ao comentar o art. 34 do
CTN, quando discorre sobre promitente comprador assinala que, embora

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havendo um possuidor do imóvel, não se pode excluir da qualidade de
contribuinte do IPTU o proprietário. Confira-se:
“Como se disse nos comentários ao art. 31, a expressão possuidor a
qualquer título há de ser entendida em seus devidos termos, e não se
pode considerar contribuinte o possuidor de um imóvel se existir um
proprietário” (Comentários ao Código Tributário Nacional, arts. 1° a 95,
Vol. I, Atlas, 2003, p. 382).
AIRES F. BARRETO, ao discorrer sobre o art. 34 do
CTN, especificamente em relação ao sujeito passivo do IPTU, dá a ideia de
que o contribuinte do IPTU pode ser todo aquele que detém qualquer direito
de gozo pertinente ao imóvel, seja pleno ou limitado, de modo que, enquanto
não houver a extinção de tal direito, o seu titular pode ser contribuinte do
imposto em questão.
Aludido autor ainda ressalva que o legislador poderá
optar pelo proprietário, pelo titular do domínio útil, ou pelo possuidor, o que
autoriza o Município a escolher, no caso de compromisso de compra e venda,
o proprietário do bem, o promissário comprador imitido na posse, ou ambos.
Confira-se:
“A sujeição passiva direta alcança todo aquele que detém qualquer direito
de gozo, relativamente ao imóvel, seja pleno ou limitado. É nessa relação
patrimonial que vamos encontrar o substrato econômico tributável.
Titulares desses direitos são, pois, o proprietário pleno, seja de domínio
exclusivo, seja na condição de coproprietário ou condômino, inclusive nas
hipóteses de condomínio especial. Também o é o fiduciário que tem a
propriedade, embora sob condição resolutiva. Enquanto não se dá a
extinção desse direito, o gozo econômico do direito de propriedade lhe
pertence; daí o fundamento da sujeição.
Da mesma, elege-se o enfiteuta, porque titular do domínio útil, ou seja,
dos direitos de uso, gozo e disposição do imóvel, relativamente ao qual o
senhorio direto tem apenas o domínio eminente.
Diga-se o mesmo em relação ao usufrutuário, porquanto titular dos
direitos de usar, de administrar a coisa e, sobretudo, de dela fruir.

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Assume, ainda, a condição de contribuinte o possuidor do imóvel, como o
compromissário-comprador imitido na posse, o usuário e o titular do direito
real de habitação.
O legislador poderá optar, para a decretação do tributo, por qualquer das
situações previstas no Código Tributário Nacional. Vale dizer, poderá
escolher, verbi gratia, o proprietário de imóvel, compromisso à venda, ou o
promitente-comprador imitido na posse.
Poderão ser previstas, ainda, hipóteses de sujeição passiva indireta, em
virtude de transferência da responsabilidade tributária, através de
expressa disposição na lei municipal.
Gandra Martins lembra que:
“Nos arrendamentos, nas locações, o proprietário pode transferir ao
locatário ou arrendatário a responsabilidade tributária, permanecendo,
entretanto, como corresponsável pela eventual inadimplência do sujeito
passivo responsável”(Comentários ao CÓDIGO tributário nacional, arts. 1°
a 95, Ed. 2002, Saraiva, Vol. 1, Ives Gandra da Silva Martins,
Coordenador, p. 259).
Aliás, a doutrina acima transcrita está em conformidade
com a Súmula n° 399, cujos termos são os seguintes: “Cabe à legislação
municipal estabelecer o sujeito passivo do IPTU”.
O Colendo STJ, ao interpretar o art. 34 do CTN diante
dos casos envolvendo compromisso de compra e venda de imóvel, tem dito
que o promitente comprador (possuidor a qualquer titulo) do imóvel, quanto
seu proprietário/promitente vendedor (aquele que tem a propriedade registrada
no Registro de Imóveis), são contribuintes responsáveis pelo pagamento do
IPTU, realçando que ao legislador municipal cabe executar o sujeito passivo
do tributo, contemplando quaisquer das situações previstas no CTN, de modo
que pode a administração tributária optar por um ou por outro com vistas à
facilitação do procedimento de arrecadação.
Neste sentido:
TRIBUTÁRIO.
AGRAVO
REGIMENTAL.
EXECUÇÃO
FISCAL.
IPTU.
CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL.

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LEGITIMIDADE PASSIVA DO POSSUIDOR (PROMITENTE COMPRADOR) E
DO PROPRIETÁRIO (PROMITENTE VENDEDOR). MATÉRIA SUBMETIDA AO
ART. 543-C DO CPC. RECURSOS REPETITIVOS.
1. Segundo o art. 34 do CTN, consideram-se contribuintes do IPTU o
proprietário do imóvel, o titular do seu domínio útil ou o seu possuidor a
qualquer título.
2. A jurisprudência desta Corte Superior é no sentido de que tanto o promitente
comprador
(possuidor
a
qualquer
título)
do
imóvel
quanto
seu
proprietário/promitente vendedor (aquele que tem a propriedade registrada no
Registro de Imóveis) são contribuintes responsáveis pelo pagamento do IPTU.
Precedentes: RESP n.o 979.970/SP, Rel. Min. Luiz Fux, Primeira Turma, DJ de
18.6.2008; AgRg no REsp 1022614 / SP, Rel. Min. Humberto Martins, Segunda
Turma, DJ de 17.4.2008; REsp 712.998/RJ, Rel. Min. Herman Benjamin,
Segunda Turma, DJ 8.2.2008 ;
REsp 759.279/RJ, Rel. Min. João Otávio de Noronha, Segunda Turma, DJ de
11.9.2007; REsp 868.826/RJ, Rel. Min. Castro Meira, Segunda Turma, DJ
1o.8.2007; REsp 793073/RS, Rel. Min. Castro Meira, Segunda Turma, DJ
20.2.2006. 3. "Ao legislador municipal cabe eleger o sujeito passivo do tributo,
contemplando qualquer das situações previstas no CTN. Definindo a lei como
contribuinte o proprietário, o titular do domínio útil, ou o possuidor a qualquer
título, pode a autoridade administrativa optar por um ou por outro visando a
facilitar o procedimento de arrecadação" (REsp 475.078/SP, Rel. Min. Teori
Albino Zavascki, DJ 27.9.2004). 4. Agravo regimental provido. (AgRg no Ag
1075630/RJ, Rel. Ministro MAURO CAMPBELL MARQUES, SEGUNDA
TURMA, julgado em 18/05/2010, DJe 09/06/2010)
TRIBUTÁRIO. EXECUÇÃO FISCAL. IPTU. LEGITIMIDADE PASSIVA DO
PROMITENTE VENDEDOR. ART. 34 DO CTN. RECURSO REPETITIVO
JULGADO. 1. Entendimento desta Corte no sentido de que o promitente
comprador é legitimado para figurar no polo passivo conjuntamente com o
proprietário, qual seja, aquele que tem a propriedade registrada no Cartório de
Registro de Imóveis, em demandas relativas à cobrança do IPTU. Precedente:
REsp 1.110.551/SP, Rel. Ministro Mauro Campbell Marques, Primeira Seção,
DJe 18.6.2009 - julgado mediante a sistemática prevista no art. 543-C do CPC e
na Resolução STJ n. 08/08, como representativo da controvérsia. 2. Na

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espécie, não houve transcrição da alienação no Cartório de Registro de Imóveis
competente, de forma que o promitente vendedor, proprietário do bem, também
é legitimado para figurar no pólo passivo da execução fiscal. 3. Agravo
regimental não provido com aplicação de multa de 1% (um por cento) sobre o
valor corrigido da causa, na forma do art. 557, § 2o, do CPC. (AgRg no REsp
1125171/SP, Rel. Ministro MAURO CAMPBELL MARQUES, SEGUNDA
TURMA, julgado em 04/05/2010, DJe 21/05/2010)
TRIBUTÁRIO. EXECUÇÃO FISCAL. IPTU. CONTRATO DE PROMESSA DE
COMPRA E VENDA. LEGITIMIDADE PASSIVA DO PROPRIETÁRIO DO
IMÓVEL NÃO EXCLUÍDA PELA EXISTÊNCIA DE POSSUIDOR APTO A
SOFRER INCIDÊNCIA DO IMPOSTO. MATÉRIA APRECIADA SOB O RITO
DO ART. 543-C DO CPC. EMBARGOS INFRINGENTES. IMPOSSIBILIDADE
DE INTERPOSIÇÃO CONTRA ACÓRDÃO PROFERIDO EM AGRAVO DE
INSTRUMENTO. 1. Segundo o art. 34 do CTN, consideram-se contribuintes do
IPTU o proprietário do imóvel, o titular do seu domínio útil ou o seu possuidor a
qualquer título. 2. A Primeira Seção pacificou o entendimento de que tanto o
promitente comprador (possuidor a qualquer título) do imóvel quanto seu
proprietário/promitente vendedor (aquele que tem a propriedade registrada no
Registro de Imóveis) são contribuintes responsáveis pelo pagamento do IPTU.
3. Orientação reafirmada no julgamento do REsp 1.110.551/SP, sob o rito do
art. 543-C do CPC. 4. Com a nova redação dada ao art. 530 do CPC pela Lei
10.352/2001, falece previsão legal para interposição de Embargos Infringentes
contra acórdão proferido em Agravo de Instrumento. 5. Agravo Regimental não
provido. (AgRg nos EDcl no Ag 1246208/SP, Rel. Ministro HERMAN
BENJAMIN, SEGUNDA TURMA, julgado em 06/04/2010, DJe 20/04/2010).
Vale mencionar, ainda, que esta E. Corte já tratou, em
caso semelhante, da possibilidade de manter o proprietário do imóvel no polo
passivo da execução:
AGRAVO DE INSTRUMENTO - Execução fiscal Município de Bauru - IPTU
dos exercícios de 2008 a 2010 Imóveis objeto de escritura de venda e compra
- Transferência da propriedade no Cartório de Registro de Imóveis não
demonstrada - Legitimidade da promitente vendedora para figurar no polo

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passivo da execução fiscal
Entendimento do art. 34 do Código Tributário
Nacional Precedentes do STJ e desta 15a Câmara de Direito Público deste
Tribunal de Justiça Decisão mantida - Recurso não provido. (TJSP; Agravo
de Instrumento 2101350-70.2018.8.26.0000; Relator (a): Raul De Felice; Órgão
Julgador: 15a Câmara de Direito Público; Foro de Bauru - Setor de Execuções
Fiscais; Data do Julgamento: 01/08/2018; Data de Registro: 01/08/2018)
AGRAVO DE INSTRUMENTO - Execução fiscal - IPTU do exercício de 2016 -
Exceção de pré-executividade rejeitada - Compromisso de venda e compra do
imóvel - Alegação de ilegitimidade passiva ad causam do promitente vendedor
acolhida - Possibilidade de manutenção no polo passivo da ação daquele cujo
nome ainda ostenta, no Cartório de Registro de Imóveis, a condição de
proprietário do imóvel quando do lançamento do tributo - Precedentes do STJ -
Decisão mantida - Recurso improvido. (TJSP; Agravo de Instrumento 2108093-
96.2018.8.26.0000; Relator (a): Eutálio Porto; Órgão Julgador: 15a Câmara de
Direito Público; Foro de Jandira - SEF - Setor de Execuções Fiscais; Data do
Julgamento: 14/08/2018; Data de Registro: 14/08/2018)
Assim,
mesmo
que
se
reconheça
a
posse
do
compromissário comprador, o que é decorrência lógica do compromisso de
compra e venda firmado, tal fato não tem o condão de alterar a propriedade do
imóvel, o que só ocorre com o registro efetivo do título translativo no
respectivo Cartório de Registro de Imóveis, consoante dicção do art. 1.245 do
CC. De tal forma, nos termos do art. 34 do CTN, aquele que conserva para si
a propriedade do imóvel é legitimado para responder pelo IPTU.
Nem se diga, ademais, que deve ser incluído o
compromissário comprador no polo passivo da execução, eis que, como se
disse, incumbe ao Município determinar a quem a cobrança será direcionada.
De qualquer modo, a alteração só seria possível na fase administrativa,
quando o novo devedor teria a oportunidade de se manifestar sobre a dívida.
Após o ajuizamento não é possível, aplicando-se ao caso o verbete da Súmula
no. 392 do Superior Tribunal de Justiça, no sentido de que: “A Fazenda Pública
pode substituir a certidão de dívida ativa (CDA) até a prolação da sentença de
embargos, quando se tratar de correção de erro material ou formal, vedada a

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modificação do sujeito passivo da execução”.
As razões acima expostas conduzem à conclusão de que
o Município, ao ajuizar execução fiscal pretendendo receber IPTU, pode
direcionar a ação contra o proprietário promitente-vendedor, ou contra o
promissário-comprador, ou ainda contra ambos, de sorte que não é caso de
excluir do polo passivo da execução o promitente-vendedor.
Pelas razões acima expostas e mais seus judiciosos
fundamentos, fica mantida a r. sentença, devendo serem majorados os
honorários advocatícios, nos termos do art. 85, §11o, do CPC, em 1%, tendo
em vista o disposto no art. 85, §8o e 2o, ambos do CPC.
Pelo meu voto, nega-se provimento ao recurso.
RODRIGUES DE AGUIAR
Des. Relator