Tribunal: TJSP
Processo: 1002545-59.2019.8.26.0099
Classe: Apelação Cível / Compra e Venda
Órgão julgador: Ana Maria Baldy
Órgão colegiado: 6a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-11-19
Data de publicação: 2020-11-24

Ementa:
COMPRA E VENDA – AÇÃO ANULATÓRIA c/c DEVOLUÇÃO DE QUANTIAS PAGAS E INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS. Sentença de procedência, que reconheceu a ausência de informação da consumidora a respeito da divisa do imóvel adquirido com um aterro sanitário. Inconformismo das partes.

Recurso da ré. Não incidência do CDC – Ilegitimidade passiva afastada. Pedido de anulação do negócio jurídico que é sujeito ao

Ementa:
COMPRA E VENDA – AÇÃO ANULATÓRIA c/c DEVOLUÇÃO DE QUANTIAS PAGAS E INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS. Sentença de procedência, que reconheceu a ausência de informação da consumidora a respeito da divisa do imóvel adquirido com um aterro sanitário. Inconformismo das partes.

Recurso da ré. Não incidência do CDC – Ilegitimidade passiva afastada. Pedido de anulação do negócio jurídico que é sujeito ao prazo decadencial de quatro anos previsto no artigo 178, II, do Código Civil. Decadência reconhecida, pedido anulatório improcedente.

DANO MORAL – Inocorrência – Afastamento da referida condenação, pois a reparação pretendida pressupõe ofensa aos direitos da personalidade ou sofrimento intenso e profundo, de modo que, o mero dissabor experimentado com o inadimplemento contratual, só por si, não acarreta o dano moral. RECURSO DAS RÉS PROVIDO E RECURSO ADESIVO DA AUTORA DESPROVIDO.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2020.0000946903
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível no
1002545-59.2019.8.26.0099, da Comarca de Bragança Paulista, em que são
apelantes/apelados IA2D EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS SPE LTDA e
HABITARTE DESENVOLVIMENTO URBANO, é apelada/apelante MARIA
CRISTINA RAIMUNDO (JUSTIÇA GRATUITA).
ACORDAM, em 6a Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça de
São Paulo, proferir a seguinte decisão: "Deram provimento ao recurso das rés e negaram
provimento ao recurso adesivo da autora. Por maioria de votos.Vencido o 3o juiz, que
negava provimento ao recurso das rés e dava parcial provimento ao recurso adesivo da
autora. Em prosseguimento, nos termos do art. 942 do CPC, foram convocados o 4o juiz
Des. Marcus Vinícius Rios Gonçalves e o 5o juiz Des. Costa Netto, que acompanharam
a relatora. Por maioria de votos.Deram provimento ao recurso das rés e negaram
provimento ao recurso adesivo da autora. Vencido o 3o juiz, que declara.", de
conformidade com o voto do Relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Exmos. Desembargadores PAULO
ALCIDES (Presidente), RODOLFO PELLIZARI, MARCUS VINICIUS RIOS
GONÇALVES E COSTA NETTO.
São Paulo, 19 de novembro de 2020.
ANA MARIA BALDY
RELATORA
Assinatura Eletrônica

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Apelação Cível no 1002545-59.2019.8.26.0099
Aptes/Apdos : Ia2d Empreendimentos Imobiliários Spe Ltda e outro
Advogados
: Marcelo Gayer Diniz (Fls: 1050) e outros
Apda/Apte
: Maria Cristina Raimundo (Justiça Gratuita)
Advogados
: Sergio Mendes Finelli Junior (Fls: 71) e outro
Comarca: Bragança Paulista
Voto no 09813
bsa
COMPRA
E
VENDA
–
AÇÃO
ANULATÓRIA
c/c
DEVOLUÇÃO DE QUANTIAS PAGAS E INDENIZAÇÃO
POR DANOS MORAIS. Sentença de procedência, que
reconheceu a ausência de informação da consumidora a
respeito da divisa do imóvel adquirido com um aterro sanitário.
Inconformismo das partes.
Recurso da ré. Não incidência do CDC Ilegitimidade passiva
afastada. Pedido de anulação do negócio jurídico que é sujeito
ao prazo decadencial de quatro anos previsto no artigo 178, II,
do Código Civil. Decadência reconhecida, pedido anulatório
improcedente.
DANO MORAL
Inocorrência
Afastamento da referida
condenação, pois a reparação pretendida pressupõe ofensa aos
direitos da personalidade ou sofrimento intenso e profundo, de
modo
que,
o
mero
dissabor
experimentado
com
o
inadimplemento contratual, só por si, não acarreta o dano
moral. RECURSO DAS RÉS PROVIDO E RECURSO
ADESIVO DA AUTORA DESPROVIDO.
Trata-se de ação anulatória de negócio jurídico por vício
de consentimento c/c devolução de quantias pagas e indenização por danos morais que
Maria Cristina Raimundo move contra IA2D Empreendimentos Imobiliários SPE Ltda.
e Habitarte Desenvolvimento Urbano. Aduz a autora que em 12/09/2014 celebrou com a
ré IA2D compromisso de compra e venda do lote 27, quadra 37, Condomínio Villa
Verde Bragança, Bragança Paulista/SP, pelo valor de R$ 87.023,60 a ser pago de forma
parcelada. Sustenta que no momento da celebração do contrato, não pode visitar o lote
adquirido, mas foi informada de que o mesmo fazia divisa com uma fazenda, todavia
em abril/2019 teve a informação de que o negócio jurídico celebrado entre as rés e o

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
proprietário do terreno onde seria implantado o loteamento teria sido anulado pelo fato
de que boa parte do loteamento faria divisa com um aterro sanitário, ainda em atividade.
Afirma inclusive que seu terreno faz divisa direta com tal aterro e que em nenhum
momento foi informada sobre tal fato. Aduz que tentou rescindir o contrato celebrado,
mas foi informado pelas rés que apenas 25% dos valores pagos seriam devolvidos.
Diante de tais fatos, propôs a presente demanda, pleiteando a anulação do negócio
jurídico celebrado, a devolução de todas as quantias pagas e a condenação das rés ao
pagamento de indenização por danos morais.
Foi deferida liminar determinando a suspensão da
exigibilidade das parcelas vincendas e a abstenção das rés de incluir o nome da autora
nos cadastros de proteção ao crédito, sob pena de multa diária (fls. 757/759).
Contestação, fls. 770/819.
Réplica, fls. 950/977.
Adveio a r. sentença, que afastou a preliminar de
ilegitimidade da ré Habitarte e julgou procedente a demanda, anulando o negócio
jurídico celebrado entre as partes, condenando as rés, solidariamente, a devolver à
autora todos os valores pagos, de forma corrigida desde o desembolso e acrescido de
juros de mora de 1% ao mês, desde a citação e a pagar indenização por danos morais no
valor de R$ 5.000,00, de forma atualizada desde a prolação da r. sentença e acrescido de
juros de mora de 1% ao mês desde a citação. Por fim, determinou que às rés arcassem
com as custas, despesas processuais e honorários advocatícios fixados em 10% do valor
da condenação.
Inconformadas, apelam as rés, alegando em síntese a
decadência do direito da autora em pleitear a anulação do negócio jurídico; a
ilegitimidade da ré Habitarte, vez que a empresa é apenas administradora do
empreendimento, não podendo ser responsabilizada pelo negócio jurídico celebrado; no

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
mérito afirma que o lote adquirido pela autora, não está localizado em um
empreendimento fechado, mas que é um imóvel individualizado, devidamente integrado
a cidade e que para esses casos a Lei 6.766/79, que regula a implementação de
loteamentos exige que no contrato de compra e venda deve constar a correta
confrontação do imóvel, o que foi realizado, ressaltando que cabe ao comprador
averiguar o entorno do imóvel que pretende adquirir. Ressalta que a parte do aterro
sanitário que faz divisa com o empreendimento está desativada e não voltará a ser
utilizada e que inclusive a CETESB concordou com a implementação do loteamento.
Por fim afirmam que o caso em comento não gerou danos morais a serem indenizados.
Contrarrazões, fls. 1057/1087.
Apela a autora adesivamente pleiteando a majoração da
indenização por danos morais para R$ 15.000,00.
Contrarrazões, fls. 1114/1126.
É o relatório.
Primeiramente, evidencia-se a aplicação das regras do
CDC para os contratos de compromisso de compra e venda de imóvel, sendo as rés
consideradas fornecedoras nos termos desse código, conforme consta do art. 3o:
Art. 3o
Fornecedor é toda pessoa física ou jurídica, pública ou
privada,
nacional
ou
estrangeira,
bem
como
os
entes
despersonalizados, que desenvolvem atividades de produção,
montagem,
criação,
construção,
transformação,
importação,
exportação, distribuição ou comercialização de produtos ou
prestações de serviços.
§ 1o
Produto é qualquer bem, móvel ou imóvel, material ou
imaterial.
Assim, o contrato de compromisso de compra e venda
firmado entre as partes é, inegavelmente, de adesão, tratando-se de um contrato padrão
da empreendedora, sem oportunidade de discussão das cláusulas pelos compradores.

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Dessa forma, a alegação de ilegitimidade passiva
formulada deve ser rejeitada.
A legitimação para a causa decorre da regra prevista no
artigo 3o, parágrafo 2o, do Código de Defesa do Consumidor, perante o qual a
responsabilidade das rés, como prestadoras de serviços possui, inclusive, caráter
objetivo, consoante se infere do disposto no artigo 14 de referido diploma legal.
Ademais, as apelantes/rés fazem parte do mesmo grupo
econômico responsável pelo empreendimento, consequentemente, compõem a cadeia de
consumo ou o ciclo de produção, já que ambas atuaram no fornecimento do bem ou na
prestação de serviços inerentes e essenciais ao contrato, de modo que, frente ao
consumidor, a responsabilidade é solidária, podendo a autora acionar uma ou outra, ou
ainda ambas, conforme disposto nos artigos 7o, parágrafo único e 25, § 1.o, do CDC,
que estabeleceu a legitimidade concorrente e solidária para empresas envolvidas numa
mesma operação.
Observa-se, ainda, que o logotipo da corré Habitarte,
aparece em diversas propagandas do empreendimento, levando a crer na participação da
mesma no empreendimento.
Nesse sentido:
COMPRA E VENDA. Ilegitimidade passiva. Inocorrência. Corrés
participaram da cadeia vertical de fornecimento. Aplicação da regra
da solidariedade prevista no artigo 7o, parágrafo único, e no artigo
25, §1o, ambos do CDC. Comissão de corretagem e taxa SATI.
Incidência da prescrição trienal prevista no art. 206, § 3o, VI, do CC,
conforme tese firmada em Recurso Repetitivo, no julgamento do Resp
1551956/SP, pelo E. Superior Tribunal de Justiça, em 24.08.2016.
Atraso na entrega da obra. Fato não negado pelas rés.
Dever de ressarcir lucros cessantes, os quais são presumidos.
Reduzido o percentual fixado para 0,5% ao mês sobre o valor
atualizado do imóvel, conforme o entendimento desta Colenda
Câmara. Preliminar de ilegitimidade passiva afastada e recurso
parcialmente provido. (Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo;

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Apelação no 1003704-07.2015.8.26.0704 , Relator(a): Paulo Alcides,
Comarca: São Paulo, Órgão julgador: 6a Câmara de Direito Privado,
Data do julgamento: 02/02/2017).
COMPRA E VENDA. RESCISÃO. Legitimidade passiva. Todos os
integrantes da relação de consumo respondem perante o adquirente.
Aplicação do disposto no art. 1013, § 3o, I, do CPC/2015 para afastar
a carência de ação, julgando de imediato a causa. Comissão de
corretagem. Possiblidade de repasse ao comprador. Taxa Sati.
Abusividade confirmada. Danos morais. Ausência de comprovação.
Recurso Provido Para Afastar a Ilegitimidade Passiva e, no Mérito,
Julgar Improcedente o Pedido em Relação à Imobiliária e
Parcialmente Procedente no Tocante ao Serviço de Assessoria.
(Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo; Apelação no
4003242-31.2013.8.26.0037, Relator(a): Paulo Alcides, Comarca:
Araraquara, Órgão julgador: 6a Câmara de Direito Privado, Data do
julgamento: 05/04/2017) (grifo nosso).
AÇÃO
COMINATÓRIA
C.C.
INDENIZAÇÃO
POR
DANOS
MATERIAIS COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL
Ação parcialmente procedente Preliminar de ilegitimidade passiva
Contrato firmado somente com as corrés Pereira Barreto
Empreendimentos Imobiliários SPE Ltda. Corré PDG Realty S/A
Empreendimentos e Participações que atuou em parceria comercial
com a vendedora. Legitimidade ad causam das duas corrés, em razão
da responsabilidade solidária de todos os que participaram da cadeia
de fornecimento de produtos ou serviços, nos termos do art. 7o, do
CDC Preliminar afastada (...)” (Ap. 1007064-84.2013.8.26.0100,
Rel. Salles Rossi, 8a Câmara de Direito Privado, j. 16/04/2014)
Quanto a decadência, entendo que deve ser acolhida.
O artigo 178, II, do Código Civil, dispõe que é de quatro
anos o prazo decadencial para pleitear a anulação de negócio jurídico, contado, no caso
de dolo, do dia em que se realizou o negócio jurídico.
In casu, o contrato foi celebrado entre as partes em
12/09/2014 e a presente demanda anulatória foi proposta em 15/04/2019, portanto, após
o prazo de quatro anos previsto no Código Civil.
Ressalte-se que não há que se falar que ao caso em
comento se aplicariam os prazos previstos no Código de Defesa do Consumidor,
conforme alegado pela autora em contrarrazões, porque a omissão alegada na
inicial não diz respeito ao fato ou vício (oculto ou aparente) do produto, pois o

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
aterro sanitário em questão não se situa no empreendimento, mas sim fora dele.
Confira-se os entendimentos deste E. Tribunal em casos
análogos:
Ação anulatória de negócio jurídico. Dolo essencial. Compra e venda
de imóvel em 2014 sem informação acerca da existência de aterro
sanitário vizinho. Sentença de procedência. Irresignação das rés.
Rejeição das preliminares de ilegitimidade ativa e passiva.
Acolhimento da prejudicial de decadência. Ajuizamento da demanda
posteriormente ao decurso do prazo quadrienal previsto no artigo
178, inciso II, do Código Civil. Sentença reformada. Recurso
provido.
(TJSP;
Apelação
Cível
1003831-72.2019.8.26.0099;
Relator
(a): José Eduardo Marcondes Machado; Órgão Julgador: 1a Câmara
de Direito Privado; Foro de Bragança Paulista - 2a Vara Cível; Data
do Julgamento: 04/08/2020; Data de Registro: 05/08/2020)
compra e venda DE LOTE. ANULAÇÃO CONTRATUAL. OMISSÃO
DOLOSA. DECADÊNCIA. INDENIZAÇÃO POR DANO MORAL.
AFASTAMENTO. Insurgência da ré em face da sentença de
procedência parcial. Preliminar. Ilegitimidade passiva da empresa
Habitarte. Não acolhimento. Empresa que participou da cadeia de
consumo. Mérito. Pretensão do autor à anulação do contrato de
compra e venda de lote, por suposta omissão dolosa quanto à
existência de aterro sanitário situado nos arredores do loteamento
(art. 147 do CC). Decadência do direito à anulação. Possibilidade de
conhecimento dessa matéria, de ofício. Decadência que não se
confunde com a prescrição e não se sujeita a prazo de interrupção.
Decadência prevista no CDC que não diz respeito ao caso. Anulação
que se sujeita a prazo decadencial de 4 anos, contados da celebração
do contrato (art. 178, II do CC). Decadência configurada.
Condenação das rés ao pagamento de danos morais em R$ 5.000,00.
Reforma. Inexistência de ato ilícito. Aterro sanitário que estava
desativado na época da celebração do negócio. Empreendimento em
conformidade com as normas de ocupação do solo. Aterro que não se
situa dentro do empreendimento. Informação não essencial do
negócio jurídico. Inexistência, também, de dano indenizável. Mero
inadimplemento contratual insuficiente para tanto. Ausência
demonstração de abalo emocional ou de frustação, incômodos e
impossibilidade na normal fruição do imóvel. Indenização afastada.
Precedentes. Sucumbência do autor. Recurso provido.
(TJSP;
Apelação
Cível
1003575-32.2019.8.26.0099;
Relator
(a): Carlos Alberto de Salles; Órgão Julgador: 3a Câmara de Direito
Privado; Foro de Bragança Paulista - 4a Vara Cível; Data do
Julgamento: 09/06/2020; Data de Registro: 11/06/2020)
PRELIMINAR.
CONDIÇÕES
DA
AÇÃO.
ILEGITIMIDADE
PASSIVA. INOCORRÊNCIA. LOTEAMENTO. COMPROMISSO DE
COMPRA E VENDA. CORRÉ "HABITARTE" QUE ALEGA SER
MERA ADMINISTRADORA FINANCEIRA. CASO, PORÉM, EM
QUE FIGURA NOS INSTRUMENTOS CONTRATUAIS COMO

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
REALIZADORA DO EMPREENDIMENTO. RESPONSABILIDADE
SOLIDÁRIA DE TODOS OS INTEGRANTES DA CADEIA DE
FORNECIMENTO DE BENS PERANTE OS CONSUMIDORES
PELOS DANOS A ELES CAUSADOS. INTELIGÊNCIA DO ART. 7o,
PARÁGRAFO ÚNICO, DO CDC. PRECEDENTES. DEFESA
REJEITADA. NEGÓCIO JURÍDICO. ANULABILIDADE. VÍCIO DE
CONSENTIMENTO. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA.
LOTEAMENTO. ALEGAÇÃO DE DOLO NEGATIVO POR PARTE
DAS RÉS, QUE HAVERIAM OMITIDO A CIRCUNSTÂNCIA
RELEVANTE DE QUE O LOTEAMENTO ESTAVA SITUADO AO
LADO DE UM ATERRO SANITÁRIO. CONTRATO CELEBRADO
EM SETEMBRO DE 2014. AÇÃO PROPOSTA EM 2019. CASO,
PORTANTO, EM QUE JÁ DECORRIDO O PRAZO LEGAL DE
DECADÊNCIA PREVISTO PELO ARTIGO 178, INCISO II DO
CÓDIGO CIVIL, QUE É DE QUATRO ANOS A CONTAR DA
CONCLUSÃO DO NEGÓCIO. DANOS MORAIS. INDENIZAÇÃO.
INADMISSIBILIDADE. AINDA QUE SE PUDESSE COGITAR DE
DOLO POR PARTE DAS REQUERIDAS, A QUESTÃO HAVERIA
DE EQUACIONAR-SE NA SEARA DOS DANOS PATRIMONIAIS,
VISTO QUE NÃO SE VISLUMBRA QUALQUER OFENSA À
ESFERA
JURÍDICA
EXPATRIMONIAL
DO
DEMANDANTE.
SENTENÇA
DE
PROCEDÊNCIA
REFORMADA.
AÇÃO
IMPROCEDENTE. RECURSO PROVIDO.
(TJSP;
Apelação
Cível
1003341-50.2019.8.26.0099;
Relator
(a): Vito Guglielmi; Órgão Julgador: 6a Câmara de Direito Privado;
Foro de Bragança Paulista - 4a Vara Cível; Data do Julgamento:
09/09/2019; Data de Registro: 09/09/2019)
Também, inexistiu o alegado dano moral experimentado
pela autora, pois a reparação pretendida pressupõe ofensa aos direitos da personalidade
ou sofrimento intenso e profundo, de modo que o mero dissabor experimentado com as
situações narradas nos autos, só por si, não acarreta o dano moral.
Lembre-se que quem compra coisa futura, certamente
espera um resultado, o qual pode não ocorrer.
Nesse sentido, o Professor Carlos Roberto Gonçalves
argumenta que:
“Na realidade, o dano moral pressupõe ofensa anormal à
personalidade. Embora a inobservância das cláusulas contratuais por
uma das partes possa trazer desconforto ao outro contratante, trata-
se, em princípio, de dissabor a que todos podem estar sujeitos, pela
própria vida em sociedade” 1.
1Direito Civil Brasileiro, Responsabilidade Civil. 11.a ed. São Paulo: ed. Saraiva, 2016, p. 424).

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
E corroborando com tal entendimento, assim vem
entendendo a jurisprudência:
AGRAVO REGIMENTAL NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL.
IMÓVEL. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. ENTREGA.
ATRASO. DESCUMPRIMENTO CONTRATUAL. DANO MORAL.
INEXISTÊNCIA. PRECEDENTES. 1. Esta Corte tem firmado o
posicionamento de que o mero descumprimento contratual, caso em
que a promitente vendedora deixa de entregar o imóvel no prazo
contratual injustificadamente, embora possa ensejar reparação por
danos materiais, não acarreta, por si só, danos morais. 2. Na hipótese
dos autos, a construtora recorrida foi condenada ao pagamento de
danos materiais e morais, sendo estes últimos fundamentados apenas
na demora na entrega do imóvel, os quais não são, portanto, devidos.
3. Agravo regimental não provido. (STJ - AgRg no AREsp
570.086/PE, Rel. Min. RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, TERCEIRA
TURMA, julgado em 20/10/15, DJe 27/10/15).
COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. IMÓVEL. ATRASO NA
ENTREGA
DAS
OBRAS
APÓS
ENCERRADO
O
PRAZO
SUPLEMENTAR. INDENIZAÇÃO POR DANO MATERIAL DEVIDA.
SENTENÇA QUE DETERMINOU A APURAÇÃO DO 'QUANTUM'
EM LIQUIDAÇÃO DE SENTENÇA. DETERMINAÇÃO MANTIDA, À
FALTA DE IMPUGNAÇÃO RECURSAL ESPECÍFICA. DANOS
MORAIS,
POR
OUTRO
LADO,
NÃO
CARACTERIZADOS.
SITUAÇÃO QUE TRADUZ MERO ABORRECIMENTO. AUSÊNCIA
DE VULNERAÇÃO A DIREITOS DE PERSONALIDADE DO
AUTOR A MERECER REPARAÇÃO PECUNIÁRIA. SENTENÇA
PARCIALMENTE REFORMADA. SUCUMBÊNCIA RECÍPROCA.
RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO. (TJSP. Des. Relator(a):
Vito Guglielmi; Comarca: Várzea Paulista; Órgão julgador: 6a
Câmara de Direito Privado; Data do julgamento: 09/03/2017; Data
de registro: 10/03/2017).
Desse modo, a indenização por danos morais deve ser
afastada, não merecendo provimento o recurso adesivo da autora.
Assim, a r. sentença deve ser reformada e a ação deve ser
julgada improcedente, devendo a autora arcar com as custas, despesas processuais e
honorários advocatícios, fixados em 11% do valor da causa, já considerados os critérios
dos §§ 2o e 11 do artigo 85 do Código de Processo Civil, ressalvada a isenção da
gratuidade.
De qualquer modo, para viabilizar eventual acesso às vias
extraordinária e especial, considero pré-questionada toda matéria infraconstitucional e

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
constitucional, observando o pacífico entendimento do Superior Tribunal de Justiça no
sentido de que, tratando-se de pré-questionamento, é desnecessária a citação numérica
dos dispositivos legais, bastando que a questão posta tenha sido decidida (EDROMS
18205 / SP, Ministro FELIX FISCHER, DJ 08.05.2006 p. 240).
Do exposto, pelo meu voto, DOU PROVIMENTO AO
RECURSO DAS RÉS, para reformar a r. sentença, julgando improcedente a demanda e
para condenar a autora ao pagamento das custas, despesas processuais e honorários
advocatícios que fixo em 11% do valor atualizado da causa, ressalvada a isenção da
gratuidade e, NEGADO PROVIMENTO DO RECURSO ADESIVO DA AUTORA.
ANA MARIA BALDY
Relatora

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
VOTO No 40771
APELAÇÃO : 1002545-59.2019.8.26.0099
COMARCA
: BRAGANÇA PAULISTA
APELANTE(S): IA2D EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS SPE
LTDA E OUTRO
APELADO(S) : MARIA CRISTINA RAIMUNDO
JUIZ (A)
: FREDERICO LOPES AZEVEDO

DECLARAÇÃO DE VOTO
Com
a
devida
vênia,
ouso
divergir
do
entendimento adotado pela rel.a, Dra Ana Maria Baldy.
Consta que a autora adquiriu, para entrega
futura, o lote residencial no 27, da quadra no 37, do Condomínio
“Villa Verde”, na cidade de Bragança Paulista, mediante “Instrumento
Particular de Compromisso de Compra e Venda e Outras Avenças”
(fls. 144/156).
Ocorre que ela, posteriormente, descobriu
que o condomínio, em especial o seu lote, faz divisa com um aterro
sanitário, local sabidamente contaminado, causador de inúmeros
transtornos.
A existência do aterro sanitário vizinho ao
loteamento (ativo à época da contratação, diga-se de passagem) é
incontroversa.
As rés, no entanto, pretendem safar-se da
responsabilidade sob o argumento de que a autora teria condições de
saber da existência dele ao adquirir o bem. Além disso, defendem
que o aterro consta do "EIV - Estudo de Impacto de Vizinhança", e

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
informam que todas as licenças públicas para a construção do
loteamento foram obtidas. Alegam, ainda, que o local foi considerado
regular pela CETESB, com adequado índice de qualidade, e que as
imagens publicitárias veiculadas constituem mera "perspectiva
artística" do resultado final pretendido pelos empreendedores.
Contudo,
pesem
os
argumentos
das
requeridas, evidente que não se pode considerar irrelevante a
existência de um aterro sanitário vizinho ao loteamento, a ponto de
dispensar cláusula informativa clara no próprio instrumento de
aquisição.
Vale dizer, se a autora soubesse da existência
do mesmo, é muito provável que não tivesse celebrado o contrato.
Até porque, conforme matéria veiculada em
jornal da localidade (fl. 164):
“...
o
histórico
do
aterro
sanitário
da
EMBRALIXO não é muito bom. Considerado pela CETESB
como área contaminada, já foi interditado pelo Ministério
Público
por
não
atender
as
exigências
técnicas
ambientais, principalmente quanto a estabilidade do
maciço do aterro e muito recentemente, sofreu um
grande
escorregamento
de
lixo,
sendo
interditado
novamente, por essa causa. O escorregamento, inclusive,
foi exatamente do lado vizinho ao loteamento Vila Verde.”
Ressalte-se, caso as rés realmente não
quisessem omitir a informação, não teriam mascarado as imagens na
propaganda, substituindo-as por uma área verde (fl. 174).
E em sendo a autora moradora desta Capital,
forçoso convir que não teria acesso as notícias regionais sobre o

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
referido aterro.
Desta forma, é inegável que as requeridas
violaram o dever de informação previsto no art. 6o, III, do Código de
Defesa do Consumidor; e praticaram propaganda enganosa ao
esconder a imagem do aterro sanitário, em dissonância ao
preceituado no art. 37 do CDC, violando também os deveres de
probidade e boa-fé objetiva que devem permear os contratos.
Como constou na r. sentença:
“Registre-se que o Código Civil, em seu art.
422, prevê que as partes, em todas as relações jurídicas
bilaterais, devem pautar-se no principio da boa-fé
objetiva. In casu, a boa-fé objetiva das Requeridas restou
absolutamente comprometida, uma vez que não há
qualquer informação ou documento nos autos a atestar
que a Autora tenha sido claramente informada sobre a
existência do aterro nos arredores do loteamento antes
da celebração do negócio, sendo que o art. 147, do
Código Civil, prevê que "o silêncio intencional de uma das
partes a respeito de fato ou qualidade que a outra parte
haja ignorado, constitui omissão dolosa, provando-se que
sem ela o negócio não se teria celebrado" (fl. 996).
E não se cogite da ocorrência da decadência
prevista no art. 178, II, do CC, porque se cuida nos autos de relação
de consumo, de modo que o prazo a ser observado é de 5 anos,
assim previsto no art. 27 do Código Consumerista:
“Art. 27. Prescreve em cinco anos a pretensão
à reparação pelos danos causados por fato do produto ou
do serviço prevista na Seção II deste Capítulo, iniciando-

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
se a contagem do prazo a partir do conhecimento do dano
e de sua autoria.”
Como o imóvel foi adquirido em 2014 e em
2019 a autora teve ciência do ocorrido, mesmo ano da propositura da
ação, evidente que a demanda não prescreveu.
Assim sendo, como concluiu o d. Magistrado
sentenciante, restou caracterizado o motivo para a anulação da
avença, com restituição dos valores pagos, bem como o dano moral
ante a frustração por ter adquirido bem viciado.
No mesmo sentido:
“Ação
anulatória
c.c.
indenizatória

Preliminar de ilegitimidade da corré Habitarte afastada -
Compromisso de compra e venda - Existência de aterro
sanitário vizinho ao loteamento - Circunstância não
informada no contrato e omitida nas propagandas
veiculadas - Anulação do negócio jurídico, com retorno
das partes ao "status quo ante"
Dano moral
configurado - Recurso improvido” (TJSP; Apelação Cível
1006986-83.2019.8.26.0099; Relator (a): Miguel Petroni
Neto; Órgão Julgador: 16a Câmara de Direito Privado;
Foro de Bragança Paulista - 4a Vara Cível; Data do
Julgamento:
06/10/2020;
Data
de
Registro:
15/10/2020).
“Apelação. Compromisso de compra e venda
de bem imóvel. Ação anulatória de negócio jurídico c./c.
devolução de quantias pagas e indenização por danos
morais. Sentença de parcial procedência. Loteamento
urbano. Existência de aterro sanitário vizinho ao

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
empreendimento
Residencial
Villa Verde Bragança.
Afronta ao dever de informação (art. 6o, III, do CDC).
Propaganda enganosa (art. 37, §§1o e 5o, do CDC).
Empreendimento prometido como "com características
de condomínio fechado", "inovador e bem localizado".
Omissão sobre a existência de aterro sanitário. Alegação
de que a foto não foi forjada, mas representava apenas
"perspectiva artísticas do resultado pretendido". Imagem
ilustrativa que deve se limitar ao empreendimento e não
ao seu redor, substituindo um lixão por área verde.
Rompimento da boa-fé. Fato que causa desvalorização
do imóvel que viesse a ser construído. Rescisão por
culpa exclusiva da ré. Devolução integral das quantias
pagas com correção monetária desde o desembolso e
juros
de
mora
desde
a
citação.
Danos
morais
configurados. Prática inadmissível que causa frustação
ao consumidor no sonho de construir a casa própria no
terreno adquirido. Situação que ultrapassa o mero
descumprimento contratual ou aborrecimento cotidiano.
Sentimento de tristeza, raiva e indignação de descobrir
que na verdade o empreendimento é vizinho de um
lixão. Quantum mantido em R$ 5.000,00 (cinco mil
reais) por ausência de recurso da autora e para não
configurar reformatio in pejus. Sentença mantida.
Honorários majorados. RECURSO DESPROVIDO.” (TJSP;
Apelação Cível 1004930-77.2019.8.26.0099; Relator
(a): L. G. Costa Wagner; Órgão Julgador: 34a Câmara
de Direito Privado; Foro de Bragança Paulista - 4a Vara
Cível; Data do Julgamento: 18/05/2020; Data de
Registro: 18/05/2020).

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
O valor do dano moral, objeto do recurso
adesivo, contudo, deve ser majorado.
Os critérios podem ser extraídos dos arts. 944
e 945 do CC, conforme entendimento assente na doutrina e
jurisprudência, consolidado também pela Superior Instância: “Dano
moral
Reparação
Critérios para fixação do valor
Condenação
anterior, em quantia menor. Na fixação do valor da condenação por
dano moral, deve o julgador atender a certos critérios, tais como
nível cultural do causador do dano; condição sócio-econômica do
ofensor e do ofendido; intensidade do dolo ou grau da culpa (se for o
caso) do autor da ofensa; efeitos do dano no psiquismo do ofendido e
as repercussões do fato na comunidade em que vive a vítima.
Ademais, a reparação deve ter fim também pedagógico, de modo a
desestimular a prática de outros ilícitos similares, sem que sirva,
entretanto,
a
condenação
de
contributo
a
enriquecimentos
injustificáveis. Verificada a condenação anterior, de outro órgão de
imprensa, em quantia bem inferior, por fatos análogos, é lícito ao STJ
conhecer do recurso pela alínea c do permissivo constitucional e
reduzir o valor arbitrado a título de reparação. Recurso conhecido e,
por maioria, provido” (Superior Tribunal de Justiça, REsp 355.392/RJ,
Rel. Ministra Nancy Andrighi, Rel. p/ Acórdão Ministro Castro Filho,
Terceira Turma, julgado em 26.03.2002, DJ 17.06.2002, p. 258).
Assim,
levando
em
consideração
tais
requisitos e, em especial a forma como se deu o ocorrido e a
condição financeira das partes revelada pelo valor do contrato,
entendo suficiente para ressarcir o dano moral a quantia de R$
10.000,00 (dez mil reais), a ser corrigido, monetariamente a partir
do arbitramento e acrescidos de juros de mora de 1% ao mês a
contar da citação.

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Observo,
por
fim,
que
a
conduta
de
loteadores
inescrupulosos,
que
se
aproveitam
de
incautos,
objetivando o lucro fácil em detrimento da própria saúde da
população deve ser coibida com vigor.
A
justiça
é
cega
para
que
haja
com
imparcialidade, não para que se cale diante de vergonhosas situações
como a examinada neste processo, em que está clara a conivência
inclusive de autoridades públicas para que um empreendimento
nessas condições seja levado adiante, não se exigindo dos loteadores
um esclarecimento prévio aos futuros compradores, com placas
indicativas no próprio local quanto às possíveis consequências da
contaminação do solo, além da depreciação de eventuais construções
em razão da proximidade com o aterro.
Ante o exposto, pelo meu voto, rejeito as
preliminares, nego provimento ao apelo das rés e dou parcial
provimento ao recurso adesivo.
PAULO ALCIDES AMARAL SALLES
3o Juiz

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Este documento é cópia do original que recebeu as seguintes assinaturas digitais:
Pg. inicial
Pg. final
Categoria
Nome do assinante
Confirmação
1
10
Acórdãos
Eletrônicos
ANA MARIA ALONSO BALDY
1348738A
11
17
Declarações de
Votos
PAULO ALCIDES AMARAL SALLES
135052BC
Para conferir o original acesse o site:
https://esaj.tjsp.jus.br/pastadigital/sg/abrirConferenciaDocumento.do, informando o processo
1002545-59.2019.8.26.0099 e o código de confirmação da tabela acima.