Tribunal: TJSP
Processo: 1015237-10.2017.8.26.0019
Classe: Apelação Cível / Promessa de Compra e Venda
Órgão julgador: Ana Maria Baldy
Órgão colegiado: 6a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-02-11
Data de publicação: 2020-02-11

Ementa:
COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. ATRASO NA ENTREGA DAS OBRAS. Ação de indenização por danos materiais e morais. Sentença de parcial procedência. Inconformismo de ambas partes.
PRELIMINAR. Prescrição da pretensão autoral não configurada. Pedido que está fundado em descumprimento contratual. Prazo prescricional decenal, nos termos do artigo 205 do Código Civil. Precedentes desta Corte e do

Ementa:
COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. ATRASO NA ENTREGA DAS OBRAS. Ação de indenização por danos materiais e morais. Sentença de parcial procedência. Inconformismo de ambas partes.
PRELIMINAR. Prescrição da pretensão autoral não configurada. Pedido que está fundado em descumprimento contratual. Prazo prescricional decenal, nos termos do artigo 205 do Código Civil. Precedentes desta Corte e do STJ.

MÉRITO. Atraso na entrega da obra. Precedente do STJ REsp n° 1.729.593/SP em recursos repetitivos. Decisão vinculante (art. 1.040, III, do CPC/2015). Abusividade da cláusula que vincula o prazo a para a entrega das obras à concessão do financiamento bancário. Cláusula que estabelece dois prazos para a entrega da obra fevereiro/2012 ou 24 meses da assinatura do contrato de financiamento. Prevalência do prazo certo fixado. Validade do prazo de tolerância de 180 dias para finalização do empreendimento. Súmula 164 deste E. Tribunal de Justiça. Atraso verificado.

DANOS MATERIAIS – ALUGUERES DESPENDIDOS NO PERÍODO DE MORA - Cabimento – Descumprido o prazo para a conclusão da obra é viável a condenação da ré a ressarcir os prejuízos causados pelo atraso na entrega da obra – Inteligência do art. 402, CC. Precedente do STJ REsp n° 1.729.593/SP em recursos repetitivos. Decisão vinculante (art. 1.040, III, do CPC/2015).

DANO MORAL – Inocorrência – A reparação pretendida pressupõe ofensa aos direitos da personalidade, ou sofrimento intenso e profundo, de modo que o mero dissabor experimentado com o inadimplemento contratual, só por si, não acarreta o dano moral. RECURSO DOS AUTORES NÃO PROVIDO E RECURSO DA RÉ PARCIALMENTE PROVIDO.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2020.0000083358
ACÓRDÃO
Vistos,
relatados
e
discutidos
estes
autos
de
Apelação
Cível
no
1015237-10.2017.8.26.0019, da Comarca de Americana, em que são apelantes/apelados
MÁRCIO ROGÉRIO MARCAMBALLI (JUSTIÇA GRATUITA) e SIRLENE APARECIDA
FERNANDES MARCAMBALLI (JUSTIÇA GRATUITA), é apelado/apelante MRV
ENGENHARIA E PARTICIPAÇÕES S/A.
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 6a Câmara de Direito Privado do
Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: NEGARAM PROVIMENTO ao
recurso dos autores e DERAM PARCIAL PROVIMENTO ao recurso da ré, unicamente para
afastar a condenação por danos morais imposta. V.U., de conformidade com o voto do relator,
que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores PAULO ALCIDES
(Presidente sem voto), RODOLFO PELLIZARI E VITO GUGLIELMI.
São Paulo, 11 de fevereiro de 2020.
ANA MARIA BALDY
Relatora
Assinatura Eletrônica

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Apelação Cível no 1015237-10.2017.8.26.0019 -Voto no 06967
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Apelação Cível no 1015237-10.2017.8.26.0019
Aptes/Apdos : Márcio Rogério Marcamballi (Justiça Gratuita) e outro
Advogada
: Joyce Cristina Pereira da Silva (Fls: 10)
Apdo/Apte
: MRV Engenharia e Participações S/A
Advogados
: André Jacques Luciano Uchoa Costa e outro
Comarca: Americana
Voto no 06967
bsa
COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. ATRASO NA
ENTREGA DAS OBRAS. Ação de indenização por danos materiais e
morais. Sentença de parcial procedência. Inconformismo de ambas
partes.
PRELIMINAR. Prescrição da pretensão autoral não configurada.
Pedido que está fundado em descumprimento contratual. Prazo
prescricional decenal, nos termos do artigo 205 do Código Civil.
Precedentes desta Corte e do STJ.
MÉRITO. Atraso na entrega da obra. Precedente do STJ REsp n°
1.729.593/SP em recursos repetitivos. Decisão vinculante (art. 1.040,
III, do CPC/2015). Abusividade da cláusula que vincula o prazo a
para a entrega das obras à concessão do financiamento bancário.
Cláusula que estabelece dois prazos para a entrega da obra
fevereiro/2012 ou 24 meses da assinatura do contrato de
financiamento. Prevalência do prazo certo fixado. Validade do prazo
de tolerância de 180 dias para finalização do empreendimento.
Súmula 164 deste E. Tribunal de Justiça. Atraso verificado.
DANOS MATERIAIS
ALUGUERES DESPENDIDOS NO
PERÍODO DE MORA - Cabimento Descumprido o prazo para a
conclusão da obra é viável a condenação da ré a ressarcir os prejuízos
causados pelo atraso na entrega da obra Inteligência do art. 402, CC.
Precedente do STJ REsp n° 1.729.593/SP em recursos repetitivos.
Decisão vinculante (art. 1.040, III, do CPC/2015).
DANO MORAL Inocorrência A reparação pretendida pressupõe
ofensa aos direitos da personalidade, ou sofrimento intenso e
profundo, de modo que o mero dissabor experimentado com o
inadimplemento contratual, só por si, não acarreta o dano moral.
RECURSO DOS AUTORES NÃO PROVIDO E RECURSO DA RÉ
PARCIALMENTE PROVIDO.
Trata-se de ação de indenização por danos morais c/c lucros

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cessantes que Marcio Rogério Marcamballi e Sirlene Aparecida Fernandes Marcamballi
movem em face de MRV Engenharia e Participações S.A. Aduzem os autores que em
05/02/2010, celebraram com a ré promessa de compra e venda da unidade 403, bloco 07,
Spazzio Beach Residences, Americana/SP, pelo valor de R$ 84.390,00. Afirmam que a data
de entrega da unidade ficou pactuada para fevereiro/2012, todavia o imóvel apenas foi
disponibilizado em janeiro/2014. Afirmam que o atraso de quase dois anos lhes causou
diversos prejuízos, não restando outra alternativa a não ser propor a presente demanda visando
a condenação da ré ao pagamento de danos materiais, consistente nos alugueres despendidos
no período de atraso e danos morais.
Contestação, fls. 117/124.
Réplica, fls. 172/179.
Adveio a r. sentença que julgou a ação parcialmente procedente,
condenando a ré a reembolsar os autores os alugueres despendidos no período de agosto/2012
a janeiro/2014, atualizados desde cada desembolso e acrescidos de juros de mora a partir da
citação e condenou a ré a pagar aos autores indenização por danos morais no valor de R$
5.000,00, atualizados desde a prolação da r. sentença e acrescidos de juros de mora a partir da
citação. Por fim, condenou a ré a arcar com as custas, despesas processuais e honorários
advocatícios fixados em 15% do valor da condenação.
Inconformados, apelam os autores, objetivando, em síntese, o
reexame e a reversão do julgado, com fundamento na insuficiência dos danos morais,
ressaltando que o valor fixado não é capaz de reparar todos os danos causados pelo atraso na
entrega da obra.
Apela também a ré, visando a improcedência da demanda, com
fundamento na prescrição da pretensão dos autores em reaver os alugueres pagos, vez que
estes foram pagos até janeiro/2014 e a presente ação apenas foi proposta em dezembro/2017,
portanto após três anos do último pagamento; na ausência de atraso na entrega da obra, visto
que o contrato celebrado prevê prazo para a entrega contado da assinatura do contrato de

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financiamento imobiliário, além de prever cláusula de tolerância de 180 dias; na ausência de
comprovação dos danos materiais dos autores, apontando inconsistências nas provas
documentais apresentadas pelos mesmos e na ausência de danos extrapatrimoniais a serem
indenizados.
Apenas a ré apresentou contrarrazões fls. 215/219.
É o relatório.
Por primeiro, a alegação de prescrição deve ser afastada.
A pretensão autoral de indenização por danos materiais e morais
está fundada em descumprimento do prazo de entrega das obras previsto em contrato. Assim,
para o caso de pretensões fundadas em descumprimento de obrigações e deveres contratuais,
incide o prazo decenal, previsto no artigo 205 do Código Civil.
Nesse sentido o entendimento do C. Superior Tribunal de
Justiça:
AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. PROMESSA
DE COMPRA E VENDA. ATRASO NA ENTREGA DO BEM IMÓVEL NA
DATA PACTUADA. LUCROS CESSANTES. CABIMENTO. ART. 535 DO
CPC. AUSÊNCIA DE OMISSÕES. PREQUESTIONAMENTO. REEXAME
DE PROVAS E DE CLÁUSULAS CONTRATUAIS. SÚMULAS 5 E 7 DO
STJ. PRESCRIÇÃO. PRESCRIÇÃO DECENAL. AGRAVO INTERNO NÃO
PROVIDO. [...] 4. Incidência do prazo prescricional decenal (art. 205 do
Código Civil), porquanto a pretensão deriva do não cumprimento de
obrigação e deveres constantes do contrato. 5. A jurisprudência do STJ está
sedimentada no sentido de que a inexecução do contrato de promessa de
compra e venda, consubstanciada na ausência de entrega do imóvel na data
acordada, acarreta, além de dano emergente, figurado nos valores das
parcelas pagas pelo promitente-comprador e lucros cessantes. 6. Agravo
interno não provido.(STJ. AgInt no AREsp 1296944 SP/0119849-7. 4a
Turma. Min. Luis Felipe Salomão. J. 18.09.2018. DJe 21.09.2018) - grifei.
PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO REGIMENTAL NO AGRAVO DE
INSTRUMENTO. AÇÃO COM FUNDAMENTO EM DIREITO DE
NATUREZA PESSOAL. PRESCRIÇÃO DECENAL. DECISÃO MANTIDA. 1-
Aplica-se o prazo de prescrição decenal (art. 205 do CC/2002) quando o
pedido de reparação civil tem por fundamento contrato celebrado entre as
partes. 2- O prazo prescricional previsto no art. 206, parágrafo 3o, V, do
Código Civil de 2002 incide apenas nos casos de responsabilidade civil

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extracontratual. 3- Agravo regimental a que se nega provimento” (AgRg no
Ag 14018663/PR, Rel. Ministro Antonio Carlos Ferreira, Quarta Turma, j.
12.11.2013) - grifei.
Dessa forma, considerando que as partes celebraram contrato de
compra e venda em 05/02/2010; que o suposto inadimplemento da vendedora teria ocorrido
em fevereiro/2012 e que a presente demanda foi ajuizada em dezembro/2017, não há que se
falar em prescrição da pretensão autoral.
Este E. Tribunal também tem entendido em casos análogos que
o prazo prescricional aplicável é o decenal:
VENDA E COMPRA DE IMÓVEL. AÇÃO DE INDENIZAÇÃO POR DANOS
MATERIAIS E MORAIS. Atraso na entrega da obra. Improcedência, nos
termos do artigo 487, II, do CPC/2015. Prescrição. Prazo prescricional
decenal, nos termos do artigo 205 do Código Civil, pois o pedido está
fundado em descumprimento contratual. Sentença anulada. Causa madura
para o julgamento. Inteligência do artigo 1013, §§ 1o e 4o, do CPC/2015.
Ausência de comprovação, por parte dos primeiros compradores do
pagamento das parcelas do preço anterior ao término do prazo de entrega
da obra. Aplicação da exceção do contrato não cumprido. Obrigação
sinalagmática. Necessidade de que a parte esteja em dia com as suas
obrigações contratuais para que possa exigir o cumprimento da
contraprestação. Novo comprador que adquiriu o imóvel pronto e acabado.
Não demonstrada que a demora de alguns meses na obtenção do
financiamento junto à Caixa Econômica Federal se deu por culpa da
empreendedora. Reconhecida a improcedência do pedido, por outro
fundamento. RECURSO DESPROVIDO.
(TJSP; Apelação Cível 1017902-13.2018.8.26.0100; Relator (a): Paulo
Alcides; Órgão Julgador: 6a Câmara de Direito Privado; Foro Central Cível -
13a Vara Cível; Data do Julgamento: 20/03/2019; Data de Registro:
20/03/2019) grifei.
AÇÃO INDENIZATÓRIA Atraso na entrega de imóvel adquirido pelos
autores Sentença que julgou prontamente o feito extinto com julgamento do
mérito, com base na ocorrência de prescrição Desacerto Inaplicável a
prescrição quinquenal do CDC ou a prescrição trienal do art. 206, § 3o do
Código Civil Prescrição da pretensão à composição de perdas e danos
decorrentes de inadimplemento contratual que se consuma apenas no
prazo de dez anos, contados da violação do direito subjetivo (art. 205 do
Código Civil)
Pretensão ilíquida e fundada em ilícito contratual

Sentença anulada Recurso provido, com retorno dos autos à origem para
regular processamento do feito.
(TJSP; Apelação Cível 1016402-80.2016.8.26.0002; Relator (a): Francisco
Loureiro; Órgão Julgador: 1a Câmara de Direito Privado; Foro Regional II
- Santo Amaro - 6a Vara Cível; Data do Julgamento: 07/11/2016; Data de
Registro: 07/11/2016) grifei.
Assim, fica afastada a preliminar alegada.

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Da análise dos autos, observa-se que os autores assinaram com a
requerida um “contrato particular de promessa de compra e venda” (fls. 14/25), o qual dispõe,
em seu Quadro Resumo, a seguinte previsão para a entrega do bem (Item 5 fl. 15): “Entrega:
02/2012 (fevereiro de 2012) *O(A) PROMITENTE COMPRADOR(A) declara ter
conhecimento de que a data de entrega de chaves retro mencionada é estimativa e que poderá
variar de acordo com a data de assinatura do contrato de financiamento junto à Caixa
Econômica Federal. Prevalecerá como data de entrega de chaves, para quaisquer fins de
direito, 24 (Vinte e Quatro) meses após a assinatura do referido contrato junto ao agente
financeiro.”
Além disso, estabeleceu-se, ainda, cláusula de tolerância de 180
dias (cláusula 5a - fl. 20).
Ressalte-se que não há que se falar em qualquer ilegalidade
quanto a cláusula que prevê prazo de tolerância de 180 dias após o término previsto para a
entrega regular da obra, até porque era do conhecimento dos adquirentes, no momento da
celebração do contrato, de modo que não há violação ao Código de Defesa do Consumidor.
Nesse sentido a Súmula no 164 deste E. Tribunal de Justiça: É
valido o prazo de tolerância não superior a cento e oitenta dias, para entrega de imóvel em
construção, estabelecido no compromisso de venda e compra, desde que previsto em cláusula
contratual expressa, clara e inteligível.
Quanto ao prazo para a entrega da obra, em recente decisão, o
C. Tribunal de Justiça firmou entendimento, em sede de julgamento de recursos repetitivos,
no sentido de que os contratos de compra e venda celebrados sob a égide do Programa Minha
Casa Minha Vida devem estabelecer prazo certo para a entrega do imóvel, não podendo este
estar vinculado à concessão do financiamento ou outro negócio jurídico.
Neste sentido:

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1.1. Na aquisição de unidades autônomas em construção, o contrato deverá
estabelecer, de forma clara, expressa e inteligível, o prazo certo para a
entrega do imóvel, o qual não poderá estar vinculado à concessão do
financiamento, ou a nenhum outro negócio jurídico, exceto o acréscimo do
prazo de tolerância (REsp no 1.729.593/SP 2a Seção, Rel. Ministro MARCO
AURÉLIO BELLIZZE, Data do julgamento: 11/09/2019). – grifei.

Assim, a cláusula contratual que prevê a entrega do imóvel para
período a contar da contratação do financiamento é abusiva e ilegal nos termos dos artigos 39,
XII e 51, III e IV do Código de Defesa do Consumidor.
Nestes termos e com base na regra da interpretação mais
favorável ao consumidor, o prazo fixado para a entrega das obras deve ser fevereiro/2012,
conforme expresso na cláusula supracitada. E considerando-se a dilação de 180 dias, o prazo
para a entrega esgotou-se em agosto/2012.
Sendo as chaves entregues aos adquirentes em janeiro/2014
(fls. 169), verifica-se a ocorrência de atraso na entrega da obra.
E, descumprido o prazo para a conclusão do imóvel objeto do
compromisso de venda e compra, deve a ré responder pelos danos causados aos autores
decorrentes da demora na entrega do imóvel, nos termos do que dispõe o art. 4021 do Código
Civil, considerando que era previsível às partes contratantes que, finalizado o imóvel e
entregue ao comprador, estes não mais teriam que arcar com o pagamento de alugueres, vez
que o imóvel foi adquirido para moradia dos adquirentes..
Nesse
sentido
também
decidiu
o
Recurso
Repetitivo
supracitado:
1.2) o atraso da entrega do imóvel objeto de compromisso de compra e
venda gera, para o promitente vendedor, a obrigação de indenizar o
adquirente pela privação injusta do uso do bem, na forma de valor locatício,
que pode ser calculado em percentual sobre o valor atualizado do contrato
ou de mercado, correspondente ao que este deixou de receber, ou teve de
pagar para fazer uso de imóvel semelhante, com termo final na data da
disponibilização da posse direta da unidade autônoma já regularizada.
1 “Art. 402. Salvo as exceções expressamente previstas em lei, as perdas e danos devidos ao credor abrangem,
além do que ele efetivamente perdeu, o que razoavelmente deixou de lucrar”.

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Às fls. 58/83, os autores demonstraram pagar alugueres no
período de mora da ré e em valor condizente com o valor do imóvel adquirido, de modo que a
condenação imposta na r. sentença não merece qualquer reparo.
Por fim, a condenação da ré ao pagamento de indenização por
danos morais deve ser afastada, pois a reparação pretendida pressupõe ofensa aos direitos da
personalidade, ou sofrimento intenso e profundo, de modo que o mero dissabor
experimentado com as situações narradas nos autos, só por si, não acarretou o dano moral.
Nesse sentido, o Professor Carlos Roberto Gonçalves argumenta
que:
“Na realidade, o dano moral pressupõe ofensa anormal à personalidade.
Embora a inobservância das cláusulas contratuais por uma das partes possa
trazer desconforto ao outro contratante, trata-se, em princípio, de dissabor a
que todos podem estar sujeitos, pela própria vida em sociedade” 2.
E corroborando com tal entendimento, assim vem entendendo a
jurisprudência:
AGRAVO REGIMENTAL NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL.
IMÓVEL. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. ENTREGA. ATRASO.
DESCUMPRIMENTO CONTRATUAL. DANO MORAL. INEXISTÊNCIA.
PRECEDENTES. 1. Esta Corte tem firmado o posicionamento de que o mero
descumprimento contratual, caso em que a promitente vendedora deixa de
entregar o imóvel no prazo contratual injustificadamente, embora possa
ensejar reparação por danos materiais, não acarreta, por si só, danos
morais. 2. Na hipótese dos autos, a construtora recorrida foi condenada ao
pagamento de danos materiais e morais, sendo estes últimos fundamentados
apenas na demora na entrega do imóvel, os quais não são, portanto, devidos.
3. Agravo regimental não provido. (STJ - AgRg no AREsp 570.086/PE, Rel.
Min. RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, TERCEIRA TURMA, julgado em
20/10/15, DJe 27/10/15).
De qualquer modo, para viabilizar eventual acesso às vias
extraordinária e especial, considero pré-questionada toda matéria infraconstitucional e
constitucional, observando o pacífico entendimento do Superior Tribunal de Justiça no sentido
de que, tratando-se de pré-questionamento, é desnecessária a citação numérica dos
dispositivos legais, bastando que a questão posta tenha sido decidida (EDROMS 18205 / SP,
2Direito Civil Brasileiro, Responsabilidade Civil. 11.a ed. São Paulo: ed. Saraiva, 2016, p. 424).

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Ministro FELIX FISCHER, DJ 08.05.2006 p. 240).
Ante a parcial procedência da demanda, devem as partes repartir
as custas e despesas processuais na proporção de 1/3 para a autora e 2/3 para a ré, devendo
ainda cada parte arcar com os honorários advocatícios da parte adversa, no valor de R$
1.500,00 a ser pago pela autora ao patrono da ré observada a isenção da gratuidade a esta
concedida e R$ 2.500,00 a ser pago pela ré ao patrono da autora.
Do exposto, pelo meu voto NEGO PROVIMENTO ao recurso
dos autores e DOU PARCIAL PROVIMENTO ao recurso da ré, unicamente para afastar a
condenação por danos morais imposta.
ANA MARIA BALDY
Relatora