Tribunal: TJSP
Processo: 1011773-07.2016.8.26.0344
Classe: Apelação Cível / Promessa de Compra e Venda
Órgão julgador: Cristina Medina Mogioni
Órgão colegiado: 6a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-05-29
Data de publicação: 2020-06-01

Ementa:
APELAÇÃO. Compromisso de compra e venda. Ação de rescisão de contrato c.c. devolução de valores. Sentença que julga parcialmente procedente a ação e condena a ré a restituir o percentual de 90% do valor pago. Alegação de cerceamento de defesa afastada. Desnecessária a comprovação dos motivos que levaram os autores a pleitear a rescisão do contrato. Aplicação da Súmula 1 do TJSP. Aplicação do

Ementa:
APELAÇÃO. Compromisso de compra e venda. Ação de rescisão de contrato c.c. devolução de valores. Sentença que julga parcialmente procedente a ação e condena a ré a restituir o percentual de 90% do valor pago. Alegação de cerceamento de defesa afastada. Desnecessária a comprovação dos motivos que levaram os autores a pleitear a rescisão do contrato. Aplicação da Súmula 1 do TJSP. Aplicação do CDC, independentemente de se tratar de contrato com cláusula de alienação fiduciária. Pedido de rescisão incontroverso. Retenção elevada para 20% dos valores pagos pelos compromissários compradores. Correção monetária a partir do desembolso e juros moratórios a partir do trânsito em julgado. Autorizada a retenção dos valores pagos a título de ITBI e emolumentos para transferência do imóvel. Ônus dos adquirentes. Dedução de valores pagos a título de PIS e COFINS. Impossibilidade. Tributos que são de responsabilidade da construtora, além de ausência de comprovação do pagamento. Comissão de corretagem não devida. Aplicação do Recurso Especial no 1.599.551/SP. Não comprovação de pagamento por parte da vendedora. Sentença parcialmente reformada. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2020.0000302510
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível no
1011773-07.2016.8.26.0344,
da
Comarca
de
Marília,
em
que
é
apelante
EXPONENCIAL INCORPORADORA LTDA, são apelados FABIANO CECÍLIO DA
SILVA e LETÍCIA PIUBELLI COELHO DA SILVA.
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 6a Câmara de Direito Privado
do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Deram parcial
provimento ao recurso, por maioria de votos, vencida a 3a Juíza, Exma.
Desembargadora Ana Maria Baldy, que declara voto, de conformidade com o voto
do relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores PAULO ALCIDES
(Presidente sem voto), COSTA NETTO, ANA MARIA BALDY, RODOLFO
PELLIZARI E VITO GUGLIELMI.
São Paulo, 30 de abril de 2020.
CRISTINA MEDINA MOGIONI
Relatora
Assinatura Eletrônica

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
VOTO No 2347
APELAÇÃO No 1011773-07.2016.8.26.0344
COMARCA: Marília
APELANTE: Exponencial Incorporadora Ltda
APELADOS: Fabiano Cecílio da Silva e Letícia Piubelli Coelho da Silva
JUÍZA: Thaís Feguri Krizanowski
APELAÇÃO. Compromisso de compra e venda. Ação de
rescisão de contrato c.c. devolução de valores. Sentença que
julga parcialmente procedente a ação e condena a ré a restituir
o percentual de 90% do valor pago. Alegação de cerceamento
de defesa afastada. Desnecessária a comprovação dos motivos
que levaram os autores a pleitear a rescisão do contrato.
Aplicação da Súmula 1 do TJSP. Aplicação do CDC,
independentemente de se tratar de contrato com cláusula de
alienação fiduciária. Pedido de rescisão incontroverso.
Retenção elevada para 20% dos valores pagos pelos
compromissários compradores. Correção monetária a partir do
desembolso e juros moratórios a partir do trânsito em julgado.
Autorizada a retenção dos valores pagos a título de ITBI e
emolumentos para transferência do imóvel. Ônus dos
adquirentes. Dedução de valores pagos a título de PIS e
COFINS.
Impossibilidade.
Tributos
que
são
de
responsabilidade da construtora, além de ausência de
comprovação do pagamento. Comissão de corretagem não
devida. Aplicação do Recurso Especial no 1.599.551/SP. Não
comprovação de pagamento por parte da vendedora. Sentença
parcialmente
reformada.
RECURSO
PARCIALMENTE
PROVIDO.
Trata-se de ação de rescisão contratual cumulada com
devolução de valores, julgada parcialmente procedente pela r. sentença de fls. 112/117,
declarada a fls. 124/125, movida por Fabiano Cecílio da Silva e Letícia Piubelli
Coelho da Silva em face de Exponencial Incorporadora Ltda, para o fim de declarar
rescindido o contrato celebrado entre as partes e condenar a ré a ressarcir aos autores
90% dos valores pagos, incluído o valor pago a título de sinal, mas excluído o valor

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pago a título de comissão de corretagem, até a data da comunicação da intenção de
rescisão contratual, reconhecendo sucumbência recíproca, arcando cada parte com o
pagamento das custas processuais e honorários advocatícios da parte adversa, fixados
em 10% sobre o valor da condenação, cuja exigibilidade ficará suspensa em face dos
autores nos termos do art. 98, §3o, do Código de Processo Civil.
Recorre a ré, alegando que firmou com a autora
INSTRUMENTO PARTICULAR DE COMPRA E VENDA, DE FINANCIAMENTO
IMOBILIÁRIO, DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA EM GARANTIA E OUTROS
PACTOS, nos termos da Lei n.o 9.514/97, cuja natureza é distinta de uma mera
promessa de compra e venda, daí porque exige-se cautela na aplicação do Código de
Defesa do Consumidor à espécie, assim como os enunciados contidos na sentença são
de questionável aplicação.
Sustenta que o contrato celebrado está, ainda, submetido à
lei 6.766/79, que cuida de parcelamento de solo urbano, impondo-se, portanto, que haja
devolução de valores conforme a realidade existente.
Diz que os autores pagaram somente o valor da entrada,
no montante de R$ 28.350,00, sendo que a retenção determinada em sentença é
insuficiente para cobrir os gastos realizados pela ré com o registro do contrato, na
quantia de R$ 4.972,34.
Insiste em que não há como determinar a porcentagem a
ser retida, mas sim quais verbas deverão ser descontadas do preço pago, de modo a não
causar o enriquecimento ilícito de qualquer das partes. Alega que há verbas gastas com
a venda do lote, mais a multa prevista no contrato, conforme as cláusulas 8, letra “ e” e
8.2. e, ainda, o valor que será gasto para que o lote volte à sua esfera patrimonial. Pede,
além do reembolso do valor gasto com o registro do contrato, seja autorizada a retenção
da comissão de corretagem na ordem de 4% do valor total do preço do lote; impostos no
total de 5,93% do valor recebido; taxa de administração no importe de 1% do valor total
do preço do lote e publicidade.
Por fim, alega que os autores não comprovaram a situação
de impossibilidade financeira de arcar com o pagamento das parcelas assumidas no
contrato, sendo que o julgamento antecipado da lide impossibilitou a produção de prova

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para afastar referida alegação, em verdadeiro cerceamento de defesa. Pede, então, a
anulação da sentença por cerceamento de defesa, ou sua reforma para a retenção dos
valores supra referidos (fls. 128/137).
Contrarrazões a fls. 142/146, pela manutenção da
sentença.
É o relatório.
O recurso merece parcial provimento.
Os autores adquiriram da ré, em 30 de Maio de 2015, o
lote de no 07, da Quadra E, da Rua 11, do loteamento denominado Residencial Jardins
de Monet, pelo valor de R$ 189.000,00. Dizem que pagaram a entrada de R$
28.350,00, mas, em razão de problemas financeiros decorrentes da crise econômica
nacional, ficaram impossibilitados de honrar os pagamentos e, portanto, solicitaram
extrajudicialmente a rescisão do contrato, sem êxito diante dos altos valores de retenção
ofertados pela requerida. Insurgem-se contra a cobrança da comissão de venda,
administração de venda e publicidade do empreendimento, ITBI e impostos, salientando
que o valor real do imóvel é, na realidade, inferior ao apresentado aos requerentes, visto
que a requerida incorporou tais cobranças no valor final do imóvel de forma indevida.
Por isso, ajuizaram a presente ação, buscando a rescisão
do contrato, com a devolução de parte dos valores pagos, com retenção em favor da ré
no percentual entre 10% a 25%.
Em defesa, a ré alega que não se trata de uma
incorporação/construção de imóvel, e sim, da aquisição de um lote de terreno, em
loteamento devidamente aprovado e registrado junto aos órgãos competentes, como
determina a lei, com prazo para execução da infraestrutura e que contava com o
pagamento das prestações.
Aduz que se trata de um contrato padrão para venda do
loteamento, arquivado, como exige a Lei n.o 6.766/79 junto ao Cartório de Registro de
Imóveis por ocasião do registro do loteamento, o que no caso se deu junto à matrícula
n.o 59.531 do 1o Cartório de Registro de Imóveis de Marília.
Afirma que houve celebração de contrato particular de
compra e venda, de financiamento, de alienação fiduciária em garantia e outros pactos,

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nos termos da Lei n.o 9.514/97, cuja natureza é distinta de uma mera promessa de
compra e venda porque, uma vez registrado na matrícula do lote adquirido, transmite a
propriedade do bem objeto da compra e venda.
Diz que foi recolhido a título de ITBI e registro da
alienação em cartório, no total de R$ 4.972,34, paga pela vendedora, além da comissão
de corretagem no valor de R$ 7.560,00 e outros impostos.
Sustenta que o autor não fez qualquer proposta séria para a
devolução do lote, pois não aceitava qualquer retenção, observando-se que a intenção
era de revender o lote, não rescindir o contrato.
Por fim, alega que os percentuais comumente aplicados,
na ordem de até 25%, não são aplicáveis ao caso em exame uma vez que houve apenas
o pagamento da entrada do preço, quase que toda absorvida pelos custos da operação de
venda, pedindo, a retenção de todos os gastos experimentados.
A r. sentença julgou parcialmente procedente a ação, nos
seguintes termos:
“Ante
o
exposto,
JULGO
PARCIALMENTE
PROCEDENTE a demanda, extinguindo o feito com resolução de mérito, nos termos do
artigo 487, I do CPC, para o fim de declarar rescindido o contrato celebrado entre as
partes e condenar a ré a ressarcir aos autores 90% dos valores pagos por estes,
incluído o valor pago à título de sinal e excluído o valor pago a título de comissão de
corretagem, até a data da comunicação da intenção de rescisão contratual. Ante a
sucumbência recíproca, cada parte arcará com o pagamento das custas processuais e
honorários advocatícios da parte adversa. Vedada a compensação (CPC, art. 85, § 14),
fixo estes em 10% sobre o valor da condenação, nos termos do artigo 85, § 2.o, do
CPC, atenta ao grau de zelo dos patronos, ao tempo decorrido e à complexidade da
demanda. Sobre eles incidirão juros moratórios de 1% ao mês a partir do trânsito em
julgado”. E
Respeitando o entendimento da Magistrada de primeira
instância, a r. sentença merece reparos.
De início, afasto a alegação de cerceamento de defesa,
haja vista que dispensável qualquer outra prova, além da documental produzida. Os

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autores invocaram desinteresse na manutenção do vínculo contratual sob assertiva de
que não podiam honrar com o pagamento das parcelas e, quanto a isso, basta a alegação
para o desiderato pretendido.
Isso porque, conforme se verá mais adiante, o tratamento a
ser dispensado ao contrato celebrado é o equivalente ao compromisso de compra e
venda.
Superada a questão, indiscutível a aplicação do Código de
Defesa do Consumidor, sendo irrelevante a existência de cláusula contratual que
transfere à ré a propriedade fiduciária e posse indireta do imóvel.
Muito embora a denominação do contrato como sendo de
compra e venda com alienação fiduciária em garantia, tem-se, na verdade, verdadeiro
compromisso de compra e venda.
Assim, respeitando opiniões em contrário, indiscutível a
possibilidade da rescisão do contrato por iniciativa de qualquer das partes, e o fato de ter
havido alienação fiduciária do imóvel não obsta a rescisão, tendo em vista que a credora
fiduciária se confunde com a vendedora e não há inadimplemento da compradora (fls.
25/44), sendo inaplicáveis os arts. 26 e 27 da Lei no 9.514/97.
Então, há possibilidade de rescisão pela vontade de
qualquer das partes, aplicando-se, inclusive, o disposto na Súmula 1 deste Tribunal de
Justiça: “O compromissário comprador de imóvel, mesmo inadimplente, pode pedir a
rescisão do contrato e reaver as quantias pagas, admitida a compensação com gastos
próprios de administração e propaganda feitos pelo compromissário vendedor, assim
como com o valor que se arbitrar pelo tempo de ocupação do bem”.
Nesse sentido, destaco os seguintes precedentes:
Ementa: VENDA E COMPRA DE IMÓVEL. Ação de rescisão
contratual, c.c. devolução de quantias pagas, proposta pelos
adquirentes. Inconformismo em relação ao julgamento de
improcedência. Acolhimento. - Contrato de venda e compra de
imóvel com pacto adjeto de alienação fiduciária. Compradores que
comunicaram a intenção de desistir do negócio. Credora fiduciária
e vendedora que se confundem, vinculando as duas obrigações.
Ausência de consolidação da propriedade em favor da credora
fiduciária. Afastada a aplicabilidade da Lei no 9.514/1997.

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Caracterizada natureza jurídica de compromisso de venda e
compra simples. Possibilidade de rescindir o contrato, conforme
entendimento consolidado por este E. Tribunal de Justiça através
das Súmulas nos 1 e 3 e consoante proteção prevista no Código de
Defesa do Consumidor, cuja aplicação se impõe. - Desistência dos
adquirentes por indisponibilidade financeira. Resolução contratual
que opera efeitos 'ex tunc'. Determinada a devolução de 80% das
prestações pagas. Direito de retenção de 20% pela vendedora, a
título
de
ressarcimento
dos
custos
administrativos.
-
Impossibilidade de perda da importância paga a título de sinal e
princípio de pagamento, pois se trata de arras confirmatórias.
Precedentes do E. STJ. Sentença reformada. RECURSO
PARCIALMENTE
PROVIDO.
(Apelação
Cível
no
1056078-88.2018.8.26.0576 , 6a Câmara de Direito Privado do
TJSP; Relator Desembargador Paulo Alcides; data do julgamento
18/02/2020)
“Apelação Cível e Recurso - Adesivo - Rescisão de compromissos
de compra e venda de imóveis - Desistência dos compradores -
Rescisão contratual - Aquisição com garantia de alienação
fiduciária não é impedimento para o desfazimento do pactuado, o
qual está protegido pelo Código de Defesa do Consumidor -
Pretensão de retenção de 30% dos valores pagos - Abusividade
Percentual de 20% fixado na sentença que se mostra adequado
para o ressarcimento das despesas operacionais das vendas.
Apelação Cível - Pedido de devolução do valor pago a título de
corretagem - Descabimento - Serviço devidamente contratado ou
avençado previamente pelas partes. Recursos desprovidos, com
majoração dos honorários advocatícios.” (TJSP, 6a Câmara de
Direito Privado, Apelação no 100101396.2016.8.26.0344, Rel. Des.
José Roberto Furquim Cabella, j. 01/03/2018).
“Alegada inaplicabilidade do CDC e incidência de legislação
específica que trata da alienação fiduciária. Descabimento.
Adimplência do comprador que afasta a hipótese de consolidação
da propriedade em poder da fiduciária e realização de leilão
extrajudicial. Inaplicabilidade ao caso dos artigos 26 e 27 da Lei
Federal no 9.514/97. Prazo para entrega da obra. Cláusula
genérica estabelecendo possibilidade de prorrogação por até
quatro anos, de acordo com a Lei de Parcelamento do Solo (Lei
Federal no 6.766/79). Patente abusividade à luz do CDC ante a
malferição aos princípios da transparência e da potestatividade.
Atraso reconhecido. Responsabilidade exclusiva da vendedora pela
rescisão contratual. Débitos condominiais e de IPTU da unidade
adquirida. Responsabilidade da compradora em decorrência de
cláusula contratual expressa e clara. Descabimento. Possibilidade

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de cobrança da adquirente apenas após a imissão na posse.
Precedentes desta Colenda 6a Câmara de Direito Privado. Recurso
não provido”. (TJSP, Apelação no 1065547-32.2016.8.26.0576; 6a
Câmara de Direito Privado, Rel. Des. Rodolfo Pellizari, j.
10/08/2017) (grifei)
Assentada, portanto, a possibilidade de rescisão do
contrato, resta decidir sobre o percentual a ser retido em favor da apelante.
O percentual fixado em primeira instância restituição de
90% dos valores pagos, mostra-se excessivo e destoa do percentual que essa Câmara
tem fixado, pois em casos semelhantes tem-se decidido pela retenção de 20% do valor
pago pelo promitente comprador que desiste do negócio, para fazer frente a despesas de
administração e publicidade:
“RESCISÃO CONTRATUAL, CUMULADA COM RESTITUIÇÃO
DE VALORES. Compra e venda de imóvel. Aplicação do Código
de Defesa do Consumidor. Resilição por iniciativa dos
adquirentes. Comprador que, mesmo inadimplente, pode pleitear a
resolução do negócio. Devolução de 80% das importâncias pagas
pelos compradores. Vendedora tem direito a reter 20% do referido
'quantum', a fim de ressarcir os gastos suportados em razão do
contrato. Inteligência das Súmulas nos. 1, 2 e 3 deste E. Tribunal.
Impossibilidade de retenção de quantias pagas a título de arras
confirmatórias, pois integram o preço do bem. Inocorrência de
julgamento 'ultra petita' ou 'extra petita'. Limites da lide
devidamente observados. Sucumbência mínima dos autores,
cabendo à ré suportar o pagamento das custas processuais e dos
honorários
advocatícios.
Sentença
mantida.
RECURSO
DESPROVIDO.” (TJSP, Apelação no 1002229-48.2016.8.26.0003,
Rel. Des. Paulo Alcides, j. 30/11/2017).
“RESCISÃO CONTRATUAL. Compra e venda de imóvel.
Aplicação do Código de Defesa do Consumidor. Resilição por
iniciativa da adquirente. Sentença de parcial procedência dos
pedidos. Condenação da ré a restituir 90% da integralidade da
importância paga pela autora. Adequada a majoração do
percentual de retenção para 20% da referida quantia, a fim de
ressarcir os gastos suportados pela vendedora em razão do
contrato. Inteligência das Súmulas nos. 1, 2 e 3 deste E. Tribunal.
Inocorrência de julgamento “extra petita”. Limites da lide
devidamente observados. Compradora pleiteou a devolução de
parte de todos os valores pagos em razão do contrato. Negócio
firmado entre os litigantes não especifica eventuais verbas

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suportadas pela prestação dos serviços de intermediação e de
assessoria imobiliária. Sucumbência mínima da autora, cabendo à
ré suportar o pagamento das custas processuais e dos honorários
advocatícios. Sentença reformada apenas no tocante ao percentual
a ser devolvido, que passa a ser 80% das quantias pagas pela
compradora.
RECURSO
PROVIDO
EM PARTE.” (TJSP,
Apelação no 1114263-63.2016.8.26.0100, Rel. Des. Paulo Alcides,
j. 30/11/2017).
“RESCISÃO CONTRATUAL - Restituição de quantias pagas -
Desistência da aquisição do imóvel pela autora Relação de
Consumo Contrato de adesão- Aplicação do CDC Alegação de
que o contrato já estava rescindido em face o inadimplemento da
requerente Autora que tentou contato para rescindir o contrato
após a notificação extrajudicial e antes da realização do leilão
Ré que
quedou-se inerte

Rescisão do contrato por
inadimplemento antes da propositura da ação e leilão extrajudicial
que não podem ser considerados válidos Rescisão contratual
declarada Percentual de retenção - Cláusula do contrato que
prevê retenção dos valores adimplidos em percentual abusivo
Valores fixados na sentença que se mostram adequados ao caso
concreto Adquirente que sequer foi imitida na posse do imóvel
Percentual de 20% que se mostra suficiente para fazer frente às
despesas administrativas da requerida - Precedentes deste E.
Tribunal de Justiça - RECURSO NÃO PROVIDO.” (TJSP,
Apelação no 1019746-32.2017.8.26.0100, Rel. Des. Ana Maria
Baldy, j. 14/11/2017).
Assim, eleva-se a retenção em favor da ré apelante para o
percentual de 20% sobre ao valores pagos.
Nesse ponto, observo que a sentença é omissa quanto à
incidência de correção monetária e juros moratórios.
Assim, aplica-se ao valor a ser restituído aos autores,
correção monetária a partir do desembolso e juros moratórios, estes incidentes a partir
do trânsito em julgado, a teor do julgamento do REsp. 1740911/DF pelo C. STJ (Tema
1002), no sentido de que “Nos compromissos de compra e venda de unidades
imobiliárias anteriores à Lei no. 13.786/2018, em que é pleiteada a resolução do
contrato por iniciativa do promitente comprador de forma diversa da cláusula penal
convencionada, os juros de mora incidem a partir do trânsito em julgado da decisão”.
Também com razão a ré ao pretender a retenção do valor

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pago a título de ITBI e emolumentos de Cartório de Registro de Imóveis em razão da
transmissão do bem imóvel à autora, por tratar-se de ônus dos adquirentes.
A obrigação de pagamento consta claramente no
instrumento firmado pelas partes, conforme cláusulas 11.1 e 13.2 da avença, que contém
a seguinte redação:
11.1: Fica autorizado o registro do presente contrato pelo
Registro de Imóveis competente, correndo todos os custos exclusivamente por conta
do(s) COMPRADOR(ES). (fls. 42)
13.2 - “Todas as despesas decorrentes deste instrumento
são de responsabilidade do(s) COMPRADOR(ES), tais como ITBI e emolumentos de
Registro de Imóveis, especialmente o imposto IPTU do lote à partir da data de sua
assinatura” (fls. 43).
Nesse sentido, precedente do Tribunal de Justiça de São
Paulo:
“COMPROMISSO DE VENDA DE COMPRA. Promitente
comprador que pleiteia a restituição de valores pagos a título de ITBI -
Sentença de improcedência - Validade da cláusula contratual que permite ao
promissário vendedor requerer o reembolso relativo às despesas de registro
e impostos adiantadas por ele com o objetivo de providenciar a transferência
do imóvel ao promitente comprador Informação prévia nos termos do
contrato Ausência de abusividade Obrigação originária do comprador
Inteligência do art. 490 do CC/02 Isenção não concedida pela
municipalidade Não preenchimento das regras relativas à referida isenção -
Sentença
mantida
-
Recurso
desprovido”.
(TJSP;
Apelação
no
1002015-50.2017.8.26.0576; 5a Câmara de Direito Privado, Rel. Des.
Moreira Viegas; j:04/10/2017)
Assim, os valores estampados nos documentos de fls. 76
(R$ 45,55), além de R$ 1.890,00 (fls. 77) e R$ 3.082,34 (fls. 78), devem ser retidos
integralmente em favor da ré.
Sem razão, contudo, ao pretender a retenção de valores
pagos por outros impostos, tais como PIS e COFINS, seja porque não comprovado o
pagamento, seja porque ambos têm como fato gerador as receitas auferidas pela pessoa
jurídica e fazem parte do próprio empreendimento.
Nesse sentido, já se pronunciou esta Corte, em caso
semelhante, decidindo o Em. Des. Testa Marchi que “Com efeito, é fora de dúvida que

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o promissário comprador, mesmo que tenha dado causa à rescisão da avença, tem o
direito de reaver as prestações que despendeu, efetuado justo desconto. A devolução
das quantias pagas como quer a imobiliária-construtora-apelante, ou seja, de no
máximo 20% das mesmas, não pode ser acolhida, posto que, embora alegue, não
comprovou as despesas relativas com propaganda e corretagem. Ademais, os valores
despendidos com CONFINS, PIS, Contribuição Social e IR, fazem parte do próprio
empreendimento, não podendo ela pretender que a responsabilidade pelos seus
pagamentos recaia sobre o autor”. (Apelação no 432.670.4/7-00, j. 24/08/2008).
Também nesse sentido:
“Apelação - Compra e venda de imóvel - Rescisão contratual -
Relação de consumo - A rescisão do contrato, ainda que por culpa dos
adquirentes, não autoriza a aplicação de cláusula que coloca o consumidor
em desvantagem exagerada - Deduções no valor pago pelos adquirentes que
se aplicariam em circunstância própria- PIS e CONFINS são tributos que
fazem parte do próprio empreendimento, não podendo ser imputado ao
consumidor tais pagamentos - Os serviços de assessoria e corretagem foram
contratados pela empreendedora, devendo ela arcar com os custos -
Sentença parcialmente reformada - Recurso a que se dá parcial provimento”.
(Apelação no 1005258-66.2013.8.26.0309, 7a Câmara de Direito Privado,
Rel. Des. Luis Mário Galbetti, j. 12/08/2015).

Sem razão também, no que toca à comissão de corretagem,
pois inexiste nos autos comprovação do alegado pagamento no valor de R$ 7.560,00.
Se não bastasse, aplica-se ao caso o disposto o julgamento
definitivo do Recurso Especial no 1.599.511-SP de relatoria do eminente Ministro Paulo
de Tarso Sanseverino, entendeu que é válida a imputação do pagamento da comissão de
corretagem ao promitente comprador quando observado o dever de informação imposto
ao fornecedor de produtos e serviços, nos termos dos artigos 31, 46 e 52 do Código de
Defesa do Consumidor.
A tese aprovada para os fins do artigo 1.040 do CPC/2015
é a seguinte:
“1.1. Validade da cláusula contratual que transfere
ao promitente-comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem
nos contratos de promessa de compra e venda de unidade autônoma em
regime de incorporação imobiliária, desde que previamente informado o
preço total da aquisição da unidade autônoma, com o destaque do valor da
comissão de corretagem”.

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Desse modo, observado o dever de transparência acerca da
cobrança da comissão de corretagem, não há abusividade ou ilegalidade na imputação
da cobrança ao promitente comprador.
No caso concreto, todavia, não há comprovação de que os
autores foram previamente informados da obrigação de pagar a comissão de corretagem,
pois ausente qualquer disposição sobre isso.
Concluindo, acolho parcialmente o recurso para condenar
a ré na restituição aos autores do percentual de 80% dos valores pagos pelo imóvel, com
correção monetária como fixada em primeira instância, acrescido de juros moratórios de
1%, estes incidentes a partir do trânsito em julgado, autorizado o desconto dos valores
desembolsados pela ré a título de ITBI e emolumentos no Cartório de Registro para
transferência do imóvel aos autores, como acima dito, mantida a sucumbência como
fixada em primeiro grau.
Isto posto, DOU PARCIAL PROVIMENTO ao recurso.
CRISTINA MEDINA MOGIONI

Relatora

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Apelação Cível no 1011773-07.2016.8.26.0344
Comarca: Marília
Apelante: Exponencial Incorporadora Ltda
Apelados: Fabiano Cecílio da Silva e Letícia Piubelli Coelho da Silva
Voto no 08996
bsa
DECLARAÇÃO DE VOTO
Trata-se de recurso de apelação interposto pela ré (fls.
128/137) contra a r. sentença que, nos autos da ação de rescisão contratual c/c
devolução de valores, julgou parcialmente procedente a mesma, declarando rescindido o
compromisso de compra e venda do imóvel, condenando a ré a devolver 90% dos
valores pagos pelos autores, incluídos aqueles pagos a título de sinal e excluída a
comissão de corretagem. Ante a parcial procedência da demanda, determinou que as
partes repartissem as custas e despesas processuais, bem como pagassem ao patrono da
parte adversa, honorários advocatícios fixados no valor de 10% do valor da condenação
Apresentada as contrarrazões às fls. 142/146.
Nesse contexto, a D. Desembargadora Relatora deu parcial
provimento ao recurso, majorando o percentual de retenção para 20% e autorizando a ré
a descontar os valores desembolsados a título de ITBI e despesas cartorárias.
Da análise dos autos, ouso ponderar, com o devido
respeito, que entendo que a r. sentença merece reparos.
Há decisões deste E. Tribunal de Justiça no sentido de
aplicação da Lei Especial 9.514/97, decorrente do contrato de compromisso de compra e
venda com alienação fiduciária em garantia, devidamente registrado na matrícula (fls.
75/76), não havendo que se cogitar da solução usualmente aplicada para a rescisão de

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contratos de compromisso de compra e venda de imóvel, tendo em vista que os
compradores encontram-se inadimplentes com as prestações do contrato.
A propósito:
COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. IMÓVEL. RESCISÃO.
INADMISSIBILIDADE. CONTRATO DEFINITIVO DE COMPRA E
VENDA GARANTIDO ATRAVÉS DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA.
CONTRATO
QUE
OBEDECE
À
DISCIPLINA
PRÓPRIA.
DISCIPLINA GERAL DO CÓDIGO CIVIL QUE CEDE ANTE O
PROCEDIMENTO ESPECIAL ESTABELECIDO PELA LEI N.
9.514/1997.
SENTENÇA
DE
IMPROCEDÊNCIA
MANTIDA.
RECURSO IMPROVIDO.
(TJSP; Apelação 1059345-39.2016.8.26.0576; Relator (a): Vito
Guglielmi; Órgão Julgador: 6a Câmara de Direito Privado; Foro de
São José do Rio Preto - 7a Vara Cível; Data do Julgamento:
21/11/2017; Data de Registro: 21/11/2017).
COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. IMÓVEL. RESCISÃO.
INADMISSIBILIDADE. CONTRATO DEFINITIVO DE COMPRA E
VENDA GARANTIDO ATRAVÉS DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA.
CONTRATO
QUE
OBEDECE
À
DISCIPLINA
PRÓPRIA.
DISCIPLINA GERAL DO CÓDIGO CIVIL QUE CEDE ANTE AO
PROCEDIMENTO ESPECIAL ESTABELECIDO PELA LEI N.
9.514/1997. SENTENÇA REFORMADA. RECURSO DAS RÉS
PROVIDO. RECURSO DOS AUTORES IMPROVIDO. (TJSP;
Apelação 1015078-29.2016.8.26.0625; Relator (a): Vito Guglielmi;
Órgão Julgador: 6a Câmara de Direito Privado; Foro de Taubaté - 4a
Vara Cível; Data do Julgamento: 21/11/2017; Data de Registro:
21/11/2017)
Com efeito, reconhece-se a aplicabilidade do art. 27, § 4o e
seguintes da Lei 9.514/1997, que dispõe a respeito do critério de devolução de valores
de maneira específica:
"Art. 27. Uma vez consolidada a propriedade em seu nome, o
fiduciário, no prazo de trinta dias, contados da data do registro de
que trata o § 7o do artigo anterior, promoverá público leilão para a
alienação do imóvel. (...)
§ 4o Nos cinco dias que se seguirem à venda do imóvel no leilão, o
credor
entregará
ao
devedor a importância que sobejar,
considerando-se nela compreendido o valor da indenização de
benfeitorias, depois de deduzidos os valores da dívida e das despesas
e encargos de que tratam os §§ 2o e 3o, fato esse que importará em
recíproca quitação, não se aplicando o disposto na parte final do art.
516 do Código Civil.
§ 5o Se, no segundo leilão, o maior lance oferecido não for igual ou
superior ao valor referido no § 2o, considerar-se-á extinta a dívida e
exonerado o credor da obrigação de que trata o § 4o.

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§ 6o Na hipótese de que trata o parágrafo anterior, o credor, no prazo
de cinco dias a contar da data do segundo leilão, dará ao devedor
quitação da dívida, mediante termo próprio".
Em suma, entendo que não há como os autores pleitearem
o simples desfazimento do contrato e a devolução das parcelas pagas, em face das
peculiaridades do caso concreto.
Por tais razões, pelo meu voto, DARIA PROVIMENTO
ao apelo, julgando improcedente a demanda e por consequência, condenaria os
autores/apelados a arcar com as custas, despesas processuais e honorários advocatícios,
que fixaria em 10% sobre o valor atualizado da causa, nos termos do § 2o, do artigo 85
do Código de Processo Civil.
ANA MARIA BALDY
3a Juíza

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Eletrônicos
CRISTINA APARECIDA FACEIRA MEDINA
MOGIONI
A82E1A4
13
15
Declarações de
Votos
ANA MARIA ALONSO BALDY
10BB7D7F
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