Tribunal: TJSP
Processo: 1008178-43.2019.8.26.0037
Classe: Apelação Cível / Compra e Venda
Órgão julgador: Alexandre Coelho
Órgão colegiado: 8a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-05-01
Data de publicação: 2020-05-01

Ementa:
APELAÇÃO - COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA - RESOLUÇÃO CONTRATUAL COM REINTEGRAÇÃO DE POSSE E INDENIZAÇÃO – INADIMPLEMENTO DO PREÇO – PROCEDÊNCIA PARCIAL – INCONFORMISMO DAS PARTES – Legitimidade passiva do réu na qualidade de promissário comprador para responder pela ação de resolução da avença, ainda que tenha cedido os direitos a terceiros – Cessão do compromisso de compra e venda que não

Ementa:
APELAÇÃO - COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA - RESOLUÇÃO CONTRATUAL COM REINTEGRAÇÃO DE POSSE E INDENIZAÇÃO – INADIMPLEMENTO DO PREÇO – PROCEDÊNCIA PARCIAL – INCONFORMISMO DAS PARTES – Legitimidade passiva do réu na qualidade de promissário comprador para responder pela ação de resolução da avença, ainda que tenha cedido os direitos a terceiros – Cessão do compromisso de compra e venda que não contou com a participação da vendedora – Resolução contratual que se impõe diante do inadimplemento das prestações – Mera alegação de desequilíbrio contratual e incidência de encargos abusivos não justifica a inadimplência, pois não suspende a exigibilidade das parcelas pactuadas pelo preço do imóvel – Rescindido o contrato com a retomada do imóvel, cabível a restituição dos valores pagos pelo adquirente com retenção – Adequado o patamar de 20% dos valores pagos pelo preço do imóvel, a título de indenização pelas despesas geradas – Percentual proporcional e razoável ao caso concreto e conforme jurisprudência desta Câmara – Abusividade da retenção de arras e outras despesas previstas em contrato, que se mostram excessivas - Ocupação gratuita do imóvel - O não pagamento de parte do preço dá direito ao vendedor à indenização mensal pela fruição – Taxa mensal deve ser fixada em 0,5% do valor atualizado do contrato desde o início da posse até a efetiva devolução do imóvel - Benfeitorias – Indenização devida pela vendedora diante da retomada da posse do imóvel, a fim de se evitar o enriquecimento ilícito, cuja prova foi relegada à fase executiva - NEGARAM PROVIMENTO AO RECURSO DO RÉU E DERAM PARCIAL PROVIMENTO AO RECURSO ADESIVO DA AUTORA.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2020.0000307232
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível no
1008178-43.2019.8.26.0037, da Comarca de Araraquara, em que é apelante/apelado
ANTONIO DA CHAGAS RAQUEL (JUSTIÇA GRATUITA), são apelados/apelantes
MARIA AMÉLIA DO AMARAL FARIA (ESPÓLIO) e TITO DE FARIA NETO
(INVENTARIANTE).
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 8a Câmara de Direito Privado
do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: NEGARAM
PROVIMENTO AO RECURSO DO RÉU E DERAM PARCIAL PROVIMENTO
AO RECURSO ADESIVO DA AUTORA. V.U., de conformidade com o voto do
relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores PEDRO DE
ALCÂNTARA DA SILVA LEME FILHO (Presidente sem voto), CLARA MARIA
ARAÚJO XAVIER E SALLES ROSSI.
São Paulo, 1o de maio de 2020.
ALEXANDRE COELHO
Relator
Assinatura Eletrônica

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Apelação Cível no 1008178-43.2019.8.26.0037 -Voto no 14596/asc
2
APELAÇÃO no 1008178-43.2019.8.26.0037
APELANTE: ANTONIO DAS CHAGAS RAQUEL
APELADO: MARIA AMÉLIA DO AMARAL FARIA (espólio)
Voto 14596/asc
APELAÇÃO - COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA -
RESOLUÇÃO CONTRATUAL COM REINTEGRAÇÃO DE
POSSE E INDENIZAÇÃO INADIMPLEMENTO DO PREÇO
PROCEDÊNCIA
PARCIAL

INCONFORMISMO
DAS
PARTES
Legitimidade passiva do réu na qualidade de
promissário comprador para responder pela ação de resolução da
avença, ainda que tenha cedido os direitos a terceiros Cessão do
compromisso de compra e venda que não contou com a
participação da vendedora Resolução contratual que se impõe
diante do inadimplemento das prestações Mera alegação de
desequilíbrio contratual e incidência de encargos abusivos não
justifica a inadimplência, pois não suspende a exigibilidade das
parcelas pactuadas pelo preço do imóvel Rescindido o contrato
com a retomada do imóvel, cabível a restituição dos valores pagos
pelo adquirente com retenção Adequado o patamar de 20% dos
valores pagos pelo preço do imóvel, a título de indenização pelas
despesas geradas Percentual proporcional e razoável ao caso
concreto e conforme jurisprudência desta Câmara Abusividade
da retenção de arras e outras despesas previstas em contrato, que
se mostram excessivas - Ocupação gratuita do imóvel - O não
pagamento de parte do preço dá direito ao vendedor à indenização
mensal pela fruição Taxa mensal deve ser fixada em 0,5% do
valor atualizado do contrato desde o início da posse até a efetiva
devolução do imóvel - Benfeitorias Indenização devida pela
vendedora diante da retomada da posse do imóvel, a fim de se
evitar o enriquecimento ilícito, cuja prova foi relegada à fase
executiva - NEGARAM PROVIMENTO AO RECURSO DO RÉU
E DERAM PARCIAL PROVIMENTO AO RECURSO ADESIVO
DA AUTORA.
VISTOS.
Trata-se de apelação interposta contra a respeitável sentença de
fls. 118/121, cujo relatório ora se adota, que julgou parcialmente procedente a ação de rescisão
contratual cumulada com reintegração de posse proposta por ESPÓLIO DE MARIA AMÉLIA
DO AMARAL FARIA em face de ANTONIO DAS CHAGAS RACHEL para declarar
rescindido o contrato celebrado entre as partes, reintegrando a autora na posse do imóvel, bem
como condenando a autora a devolver as parcelas pagas, de uma só vez, corrigido
monetariamente, admitida a retenção de 20% dos valores pagos pelo réu e as importâncias de
eventuais impostos do imóvel não quitados. Em relação às benfeitorias, reconheceu-se o direito
do réu à indenização, desde que comprovada sua existência, a ser apurada na fase de execução.

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Apelação Cível no 1008178-43.2019.8.26.0037 -Voto no 14596/asc
3
Em razão da sucumbência, o réu foi condenado a suportar as custas processuais e honorários
advocatícios fixados em 10% sobre o valor da causa, observada a gratuidade de justiça;
enquanto a autora foi condenada ao pagamento de um terço das verbas de sucumbência.
O réu apela pela reforma da r. sentença e alega, em síntese: i)
ilegitimidade passiva para responder à ação possessória, pois alienou o imóvel a terceira
pessoa, por meio de cessão de direitos; ii) anulação da sentença para realização de prova
técnica; iii) impossibilidade de quitação da dívida pela cessionária em razão da aplicação de
juros abusivos, que devem ser revistos iv) existência de construção no terreno objeto da venda,
que devem ser integralmente ressarcidos; v) possibilidade de adimplir as parcelas vencidas
desde que ajustados os juros.
A autora apresenta recurso adesivo pela reforma parcial da
sentença, alegando, em síntese: i) retenção do sinal, em razão da resolução do contrato por
inadimplência do comprador; ii) insuficiência do percentual de retenção fixado para indenizar o
inadimplemento de quatro anos, em que o réu ficou na posse do imóvel; iii) devido desconto de
0,5% por mês de ocupação do imóvel pelo réu, bem como de percentuais relativos à carga
tributária e administrativa que incide sobre qualquer empreendimento imobiliário; iv) falta de
provas das benfeitorias; v) ônus da sucumbência deve ser suportado integralmente pelo réu.
Os apelados não apresentaram respostas.
É o relatório.
Atendidos os requisitos de admissibilidade, o recurso é
recebido com efeito suspensivo, nos termos do artigo 1.012, caput do CPC.
Trata-se de ação de rescisão contratual cumulada com
reintegração de posse, envolvendo compromisso de venda e compra firmado pelas partes em
10/10/2012, para aquisição de lote de terreno em empreendimento da autora, fundamentada no
inadimplemento do contrato por parte do adquirente.
Restou incontroverso que o adquirente se tornou inadimplente
em relação às parcelas do preço do imóvel, ajuizada ação de notificação judicial efetivada em
18/04/2019, sem que o réu tenha providenciado o pagamento.

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Apelação Cível no 1008178-43.2019.8.26.0037 -Voto no 14596/asc
4
A r. sentença reconheceu o descumprimento contratual do
adquirente para o fim de declarar a resolução do contrato com reintegração de posse, nos
termos acima mencionados, analisando com correção os fatos deduzidos e as provas
produzidas, dando acertada solução à lide, exceto no que diz respeito à indenização pela
ocupação do imóvel.
De início não há que se falar em ilegitimidade passiva.
A autora firmou compromisso de compra e venda com o réu
envolvendo lote de terreno a ser pago em parcelas, de modo que é a parte legítima para
responder pelo pedido de resolução da avença em razão da sua inadimplência. Eventual cessão
de direitos firmado sem a participação da vendedora não influi na legitimidade de parte, sendo
certo que não se trata de demanda possessória e sim de resolução de contrato com retomada do
imóvel.
Superada a preliminar, bem é de se ver que o inadimplemento é
incontroverso e justifica a resolução contratual, de modo que os argumentos do réu não são
capazes de afastar essa conclusão.
Vale notar que houve notificação prévia, em que oportunizada
a purgação da mora ao devedor, sem sucesso.
E como se viu, o réu não nega a mora prolongada, mas defende
sua inadimplência em alegado desequilíbrio contratual, sustentando que alienou o bem a
terceiro, em instrumento particular do qual não participou a vendedora, mesmo já estando
inadimplente com boa parte das parcelas do preço. Afirma que a cessionária deixou de pagar as
parcelas vencidas em razão dos encargos abusivos, pugnando genericamente pela revisão dos
valores.
A causa de pedir da demanda é a mora do réu, que interrompeu
o pagamento das parcelas contratadas, o que não guarda relação com a revisão das cláusulas do
contrato. No caso de incidência de encargos abusivos nas parcelas do preço, caberia aos
adquirentes promover demanda revisional em que demonstrasse a alegada abusividade ou outro
procedimento para se proteger de práticas abusivas, o que não se verificou.

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Apelação Cível no 1008178-43.2019.8.26.0037 -Voto no 14596/asc
5
Os argumentos apresentados como meio de defesa, portanto,
não têm o condão de suspender a exigibilidade das prestações assumidas no compromisso de
compra e venda.
Ademais, mesmo eventual revisão em curso não caracterizaria
a prejudicialidade da constituição em mora do devedor e, por consequência, não impediria os
atos de cobrança, ou mesmo, a possibilidade de resolução contratual por falta de pagamento.
Na dicção da Súmula 380 do Superior Tribunal de Justiça: “A simples propositura da ação de
revisão de contrato não inibe a caracterização da mora do autor”
Por essa razão também não há que se falar em anulação da
sentença para prova técnica destinada a apurar a legalidade dos juros. Até porque a alegação
genérica do réu de abusividade dos encargos não justifica a anulação do julgamento com
retorno dos autos à fase de instrução.
Assim, todos os argumentos devem ser rechaçados, pois
buscam evitar a rescisão contratual e reintegração de posse, necessárias diante da
inadimplência do adquirente.
Sobre a pretensão de restituição dos valores relativos à
construção do imóvel, bem é de se ver que a r. sentença já reconheceu o direito do réu à
indenização pelas benfeitorias existentes no terreno, a serem comprovadas e apuradas em fase
de liquidação da sentença.
Assim, o recurso do réu deve ser desprovido. Já o recurso
adesivo da autora comporta parcial provimento.
Inadmissível a retenção integral dos valores pagos ou mesmo a
majoração do percentual fixado em sentença, como pretendido pela autora.
Com a resolução do contrato e retomada do imóvel, os valores
pagos pelas parcelas do preço devem ser devolvidos, a fim de restituir as partes ao estado
anterior, admitida a retenção parcial, cujo percentual foi acertadamente delimitado em
sentença, pois observada a importância que a jurisprudência tem entendido como suficiente

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Apelação Cível no 1008178-43.2019.8.26.0037 -Voto no 14596/asc
6
para remunerar os vendedores pelas despesas geradas pelo contrato, quando a causa da rescisão
é o inadimplemento do comprador, inclusive conforme precedentes desta C. Câmara1.
E tal quantia se mostra suficiente para indenizar a autora pelo
desfazimento do negócio, no caso dos autos, sendo inadmissível que se retenha o valor das
arras ou mesmo os percentuais indicados no contrato como despesas tributárias e
administrativas do empreendimento, cujo resultado tangencia à retenção integral dos valores
pagos, o que não se pode admitir diante da manifesta abusividade.
Com razão a autora, contudo, no que diz respeito à indenização
pelo período de posse do imóvel.
A ocupação do bem sem a quitação da contraprestação devida
justifica indenização mensal pelo uso do imóvel até a efetiva reintegração na posse em favor do
alienante.
Para indenizar a ocupação gratuita em casos de inadimplência
do comprador, esta C. Câmara2 tem adotado a taxa mensal de 0,5% do valor atualizado do
contrato, que se mostra adequado ao presente caso e em consonância com o percentual
pretendido pela autora. Tal quantia deve ser corrigida monetariamente pela tabela prática do
TJSP desde o vencimento de cada parcela mais juros de mora de 1% ao mês desde a citação.
Importa observar que a base de cálculo dessa taxa de ocupação deve ser o valor do contrato,
que envolve a venda do terreno, sendo inadmissível a pretensão de que recaia sobre o valor do
financiamento e mais benfeitorias, o que configuraria enriquecimento ilícito da vendedora.
Cumpre observar que a cessão de direitos firmada pelo
comprador com terceiros, que sequer contou com a participação da vendedora, não constitui
motivo impeditivo à indenização pela ocupação do imóvel, na medida em que o réu transferiu o
exercício da posse, mas beneficiou--se economicamente dela com o contrato de cessão. Assim,
deve indenizar a autora que ficou privada da posse direta do bem. Aliás, eventual direito
relativamente ao negócio firmado com terceiros deve ser manejado em demanda específica.
1 Apelação no 4007118-48.2013.8.26.0019, relator Des. Silvério da Silva, j. 09/05/2017; Apelação no
0000665-11.2013.8.26.0115, relator Des. Salles Rossi, j. 26/04/2017.
2 Ap. no 1007247-94.2014.8.26.0011, rel. Des. Silvério da Silva, j. 20/10/2017; Ap. no
1000312-79.2016.8.26.0007, re. Des. Alexandre Coelho, j.

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Apelação Cível no 1008178-43.2019.8.26.0037 -Voto no 14596/asc
7
E o prazo inicial para a incidência dessa taxa de fruição deve
ser o início da posse até a efetiva reintegração e não apenas pelo período da inadimplência, sob
pena de enriquecimento ilícito do comprador inadimplente.
Se de um lado o comprador faz jus à restituição dos valores
pagos, de outro a ocupação do imóvel deve ser indenizada também no período anterior à mora,
pois os valores até então quitados deverão ser restituídos com seus respectivos encargos. Nesse
sentido é a jurisprudência desta Corte e do C.STJ:
COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA Rescisão contratual com pedido
de reintegração de posse Cerceamento de defesa não configurado Petição
inicial apta Legitimidade e interesse para a ação Inadimplemento do
comprador
Retenção de parte dos valores pagos
Possibilidade

Prefixação das perdas e danos Superior Tribunal de Justiça que reconhece
possível a retenção em percentual entre 10% e 25% do valor pago

Legalidade da retenção de 20% do valor Obrigação de restituição de 80% ao
comprador Súmulas no 1,02 e 3 do Tribunal de Justiça de São Paulo
Súmula no 543 do Superior Tribunal de Justiça Tarifa de ocupação devida a
partir da imissão da posse até a desocupação efetiva Despesas com impostos
e taxas devidas desde a imissão de posse até efetiva desocupação [...]. (TJSP;
Apelação Cível 1009941-93.2017.8.26.0152; Relator (a): Sá Moreira de
Oliveira; Órgão Julgador: 33a Câmara de Direito Privado; Foro de Cotia - 2a
Vara Cível; Data do Julgamento: 02/03/2020; Data de Registro: 03/03/2020).
AGRAVO INTERNO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RESCISÃO DE
CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA. INADIMPLEMENTO
DO PROMISSÁRIO COMPRADOR. PAGAMENTO DE ALUGUEL PELO USO
DO IMÓVEL. OBRIGAÇÃO DEVIDA POR TODO O PERÍODO DE
OCUPAÇÃO. CONSECTÁRIO LÓGICO DO RETORNO AO ESTADO
ANTERIOR. PRECEDENTES DA CORTE. 1. Decretada a resolução do
contrato de compra e venda de imóvel, com a restituição das parcelas pagas
pelo comprador, o retorno das partes ao estado anterior implica o pagamento
de indenização pelo tempo em que o comprador ocupou o bem, desde a data
em que a posse lhe foi transferida. Precedentes. 2. A pretensão de que apenas
fosse indenizada a posse do imóvel a partir do momento em que o comprador
se tornou inadimplente ensejaria enriquecimento ilícito do ocupante, uma vez
que as prestações pagas serão devolvidas como efeito da própria rescisão. 3.
Agravo interno provido para negar provimento ao recurso especial. (AgInt no
REsp 1216477/RS, Rel. Ministro LÁZARO GUIMARÃES (DESEMBARGADOR
CONVOCADO DO TRF 5a REGIÃO), Rel. p/ Acórdão Ministra MARIA
ISABEL GALLOTTI, QUARTA TURMA, julgado em 10/04/2018, DJe
07/06/2018)
Por fim, não comporta acolhimento a alegação da autora de
falta de provas relativamente às benfeitorias para afastar sua obrigação em ressarci-las, máxime
porque a r. sentença condicionou a indenização à comprovação de sua existência e apuração do

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Apelação Cível no 1008178-43.2019.8.26.0037 -Voto no 14596/asc
8
quantum indenizatório na fase de cumprimento da sentença.
Assim, a sentença deve ser modificada apenas para que
condenar o réu ao pagamento de indenização pela ocupação do imóvel, à taxa de 0,5%
sobre o valor atualizado do contrato, desde o início da posse até a efetiva desocupação,
com correção monetária pela tabela prática do TJSP desde o vencimento de cada parcela,
mais juros de mora de 1% ao mês desde a citação, cujo resultado poderá ser compensado
dos valores a serem ressarcidos ao réu a título de restituição das quantias pagas e eventual
indenização das benfeitorias.
Alterado o resultado da lide, importa reconhecer que a autora
foi vencedora na maior parte dos pedidos, razão pela qual incide o art. 86 do CPC, devendo o
réu ser condenado, com exclusividade, a suportar as custas e despesas processuais mais
honorários advocatícios fixados em 10% sobre o valor atualizado da causa (arbitrada em
R$10.000,00), afastada a condenação da autora à sucumbência parcial indicada na sentença e
observada a gratuidade de justiça.
Como o réu apelante foi vencido em grau de recurso, tendo
aberto a instância recursal para a qual convocada à outra parte e novamente experimentou
sucumbência, deve pagar mais 10% sobre o valor atualizado da causa a título de honorários
recursais, observada a gratuidade de justiça. E diante do provimento parcial do recurso da
autora, incabível sua condenação a pagar honorários recursais, nos termos do art. 85, § 11 do
CPC.
Eventuais embargos declaratórios contra o acórdão serão
julgados virtualmente, salvo se manifestada oposição na própria petição de embargos.
Ante
o
exposto,
pelo
presente
voto,
NEGA-SE
PROVIMENTO à apelação do réu e DÁ-SE PARCIAL PROVIMENTO à apelação adesiva
da autora.
ALEXANDRE COELHO
Relator
(assinatura eletrônica)