Tribunal: TJSP
Processo: 1002269-22.2019.8.26.0004
Classe: Apelação Cível / Compra e Venda
Órgão julgador: A.C.Mathias Coltro
Órgão colegiado: 5a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-03-11
Data de publicação: 2020-03-12

Ementa:
Compra e venda de imóvel – Descumprimento de acordo pela adquirente, que deixou de pagar as parcelas avençadas – Cláusula resolutiva expressa que não opera de pleno direito – Precedentes do Colendo STJ – Reintegração na posse que não pode ser deferida, posto que é mero consectário da resolução contratual, não postulada – Sentença de carência mantida – Recurso desprovido.

Inteiro teor:
TRIBUNAL DE JUSTIÇA
PODER JUDICIÁRIO
São Paulo
Registro: 2020.0000183470
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível no
1002269-22.2019.8.26.0004, da Comarca de São Paulo, em que é apelante COMPANHIA
DE DESENVOLVIMENTO HABITACIONAL E URBANO DO ESTADO DE SÃO
PAULO - CDHU, é apelada VERA APARECIDA SEIJO.
ACORDAM, em 5a Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça de
São Paulo, proferir a seguinte decisão: "Negaram provimento ao recurso. V. U.", de
conformidade com o voto do Relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Exmos. Desembargadores MOREIRA
VIEGAS (Presidente sem voto), ERICKSON GAVAZZA MARQUES E J.L. MÔNACO
DA SILVA.
São Paulo, 11 de março de 2020
A.C.MATHIAS COLTRO
RELATOR
Assinatura Eletrônica

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Apelação Cível no 1002269-22.2019.8.26.0004 - São Paulo - VOTO No 41797 - 2/7
5a Câmara – Seção de Direito Privado
Apelação no 1002269-22.2019.8.26.0004 Voto no 41797
Comarca: Foro Regional da Lapa (3a Vara Cível)
Recorrente(s): Companhia de Desenvolvimento Habitacional e Urbano do Estado de
São Paulo CDHU
Recorrido(s): Vera Aparecida Seijo
Natureza da ação: Compra e venda de imóvel e reintegração de posse
Ementa: Compra e venda de imóvel Descumprimento de
acordo pela adquirente, que deixou de pagar as parcelas
avençadas Cláusula resolutiva expressa que não opera de
pleno direito Precedentes do Colendo STJ Reintegração na
posse que não pode ser deferida, posto que é mero consectário
da resolução contratual, não postulada Sentença de carência
mantida Recurso desprovido.
Cuida-se de apelação interposta em face da sentença de fls.
64/65, que indeferiu a inicial, por ausência do interesse de agir, na
modalidade adequação.
Pretende a demandante a reforma do decisum afirmando, em
síntese, ter havido o descumprimento de acordo celebrado com a
adquirente, que deixou de pagar as mensalidades avençadas, o que
justifica o pedido de reintegração na posse, até e porque prevista cláusula
resolutiva (fls. 50/52).
Não foram apresentadas as contrarrazões.
É o relatório necessário.

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Em que pese a argumentação expendida, o inconformismo
não procede.
De início e como bem pontuado pelo e. juízo, saber corrente
que a cláusula resolutória não opera de pleno direito, sendo
imprescindível manifestação judicial acerca da resolução.
Consoante o bem exposto pelo eminente Des. Francisco
Loureiro1 acerca do tema:
“[...] a ausência de pagamento do preço, por parte do promitente
comprador, abre ao promitente vendedor obrigação alternativa a seu
favor: ou executa a prestação, ou resolve o contrato. Como diz Caio Mário
da Silva Pereira, 'descumprido o contrato bilateral, abre-se uma
alternativa ao lesado, para exigir sua execução ou resolvê-lo com perdas e
danos'. A opção pela resolução, porém, não se opera de pleno direito,
ainda que tenham as partes convencionado cláusula resolutiva expressa,
na forma do art. 473 do Código Civil. As leis especiais que disciplinam o
contrato de compromisso de compra e venda Decreto-Lei n. 58/73, Lei
n. 6.766/79 e Lei n. 4.591/64 atenuam a dureza da cláusula e, por
normas cogentes, impõem notificação premonitória para o fim de
converter a mora, que, como visto, normalmente é ex re, em
inadimplemento absoluto.[...]
Como o exercício do direito de resolução supõe e requer uma
manifestação de vontade unilateral do contratante lesado, com o
propósito de formar ou extinguir relações jurídicas concretas, a doutrina
mais moderna o tem tratado como direito potestativo. Fala-se, assim, em
direito formativo (porque transforma um estado jurídico) extintivo
(porque essa transformação desfaz a eficácia jurídica já produzida). Ao
contrário do que afirmam alguns doutrinadores, a cláusula resolutiva
expressa não se confunde com a condição resolutiva. No dizer de Pontes
1 Responsabilidade Civil no Compromisso de Compra e Venda in Responsabilidade Civil e sua Repercussão
nos Tribunais coord. Regina Beatriz Tavares da Silva - 2a ed. São Paulo Saraiva - 2009 p. 201/203.

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de Miranda, não se pode elevar o inadimplemento a uma condição, em
sentido técnico. Na verdade, o inadimplemento faz apenas nascer ao
credor o direito formativo à resolução. A condição seria, então, o exercício
desse direito pelo credor, o que é inadmissível. Em termos diversos,
ocorrendo o inadimplemento do promitente comprador, o contrato não se
encontra extinto, mas nasce para o promitente vendedor a opção entre
cobrar o preço ou resolver o contrato. A notificação, assim, não serve para
constituir o promitente comprador em mora, mas sim para convertê-la em
inadimplemento absoluto e, com isso, abrir caminho para o exercício do
direito potestativo. Tanto isso é verdade que o pagamento das parcelas
fora da data aprazada, mas antes da interpelação, certamente será
acrescido de juros e multa moratórios.
O descumprimento que dá margem à resolução é o definitivo, pela
impossibilidade do devedor, ou pela inutilidade da prestação para o
credor. Cabe invocar, aqui, a clássica lição de Agostinho Alvim, para
quem 'há inadimplemento absoluto quando não mais subsiste para o
credor a possibilidade de receber a prestação; já mora quando persiste
essa possibilidade'. Há, assim, falta imputável ao devedor, que torna
irrecuperável o cumprimento da prestação, ainda que tardio. A obrigação,
pois, não foi cumprida, nem poderá mais sê-lo. Disso decorre ser inviável
a resolução decorrente de simples mora, ou seja, quando persistem,
ainda, a possibilidade e o interesse do credor no recebimento da
prestação. A mora, no caso, tem dois efeitos fundamentais: por um lado,
obriga o devedor a reparar os danos que causa ao credor o atraso no
cumprimento; por outro, lança sobre o devedor o risco da impossibilidade
da prestação. A resolução do contrato, porém, não é um efeito da mora,
mas só nasce para o credor quando a mora se converter em não
cumprimento definitivo da obrigação.
Ressalta Araken de Assis que o diagnóstico do inadimplemento absoluto
nem sempre é fácil, especialmente quando se trata de prestação que se
mostra naturalmente útil para o credor, como a pecuniária. Ganha
especial relevância, nesse caso, a interpelação do devedor, como meio de
marcar a falta de interesse no recebimento, abrindo a possibilidade de

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resolução.” (não há grifo no original)
Nesse mesmo sentido, confira-se o magistério de José Osório
de Azevedo Júnior2.
A jurisprudência do Colendo Superior Tribunal de Justiça
adota tal entendimento, como se verifica do quanto pontuado pelo
eminente Min. Ruy Rosado de Aguiar, no julgamento do REsp
237539/SP:
“No sistema brasileiro, a regra é que a resolução ocorra em juízo, uma
vez que somente ali poderá ser examinada a defesa do promissário,
fundada, entre outras causas, em fato superveniente e no adimplemento
substancial, as quais, se presentes, impediriam a extinção do contrato.”
No mesmo diapasão, o i. Min. Luís Felipe Salomão pontificou,
nos autos do REsp 620.787/SP que:
“É imprescindível a prévia manifestação judicial na hipótese de rescisão
de compromisso de compra e venda de imóvel para que seja consumada a
resolução do contrato, ainda que existente cláusula resolutória expressa,
diante da necessidade de observância do princípio da boa-fé objetiva a
nortear os contratos”
Portanto, imprescindível seja deduzido, em juízo, pedido
expresso visando à resolução do contrato.
No mais, inadmissível a reintegração na posse do imóvel,
nesse momento, posto que tal medida exsurge como consequência da
resolução do negócio, não postulada, conforme o dantes assinalado.
2 Compromisso de Compra e Venda 5a ed. São Paulo Malheiros 2006 p. 128/129.

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Enquanto não resolvido o contrato, não há fundamento para o
deferimento da tutela possessória tal qual requerida.
Nesse sentido, a jurisprudência do Colendo Superior Tribunal
de Justiça e desta E. Corte:
DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. COMPROMISSO DE
COMPRA E VENDA. AÇÃO DE 'RESCISÃO' CONTRATUAL
CUMULADA COM REINTEGRAÇÃO NA POSSE. LIMINAR.
DESCABIMENTO.
CLÁUSULA
RESOLUTÓRIA
EXPRESSA.
IRRELEVÂNCIA.
CASO
CONCRETO.
NECESSIDADE
DE
DECLARAÇÃO
JUDICIAL.
PRECEDENTE.
RECURSO
DESACOLHIDO.
I - A cláusula de resolução expressa, por inadimplemento, não afasta a
necessidade da manifestação judicial para verificação dos pressupostos
que justificam a resolução do contrato de promessa de compra e venda de
imóvel.
II - A ação possessória não se presta à recuperação da posse, sem que
antes tenha havido a 'rescisão' (rectius, resolução) do contrato. Destarte,
inadmissível a concessão de liminar reintegratória em ação de 'rescisão'
de contrato de compra e venda de imóvel.
(REsp 204246/MG Rel. Min. Salvio de Figueiredo Teixeira 4a Turma
j. 10/12/2002 pub. DJU 24.02.2003, pág. 236)
REINTEGRAÇÃO DE POSSE Compromisso de compra e venda
Inadimplemento
Rescisão pleiteada - Tutela de urgência bem
indeferida Precedentes jurisprudenciais Decisão mantida Agravo
desprovido.
(AI 2071294-25.2016.8.26.0000 Rel. Des. Percival Nogueira - 6a Câmara
de Direito Privado - julgamento: 03/06/2016)
Mais, portanto, não é necessário à mantença do quanto

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corretamente decidido.
Essas as razões pelas quais se entende não ser possível acolher
o recurso interposto, manifestando-se aqui o quanto se tem como
necessário e suficiente à solução da causa, dentro da moldura em que
apresentada e segundo o espectro da lide e legislação incidente na
espécie, sem ensejo a disposição diversa e conducente a outra conclusão,
inclusive no tocante a eventual pré-questionamento de questão federal,
anotando-se, por fim, haver-se decidido a matéria consoante o que a
turma julgadora teve como preciso a tanto, na formação de sua
convicção, sem ensejo a que se afirme sobre eventual desconsideração ao
que quer que seja no âmbito do debate travado entre os litigantes.
Ante o exposto, ao recurso é negado provimento.
A.C.Mathias Coltro
Relator