Tribunal: TJSP
Processo: 1002319-90.2016.8.26.0606
Classe: Apelação Cível / Promessa de Compra e Venda
Órgão julgador: Maria do Carmo Honorio
Órgão colegiado: 3a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-10-27
Data de publicação: 2020-10-27

Ementa:
APELAÇÃO CÍVEL. RESCISÃO DE COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA ENTRE PARTICULARES. INTERMEDIAÇÃO POR PESSOA NÃO VINCULADA AO CRECI. AUSÊNCIA DE DEMONSTRAÇÃO DE DANO À COMPRADORA. INSUCESSO NA OBTENÇÃO DO FINANCIAMENTO QUE NÃO PODE SER ATRIBUÍDO AO INTERMEDIADOR, TAMPOUCO AO CORRESPONDENTE BANCÁRIO, NO CASO EM APREÇO. AUSÊNCIA DE DANOS A SEREM INDENIZADOS. SENTENÇA MANTIDA. RECURSO NÃO PROVIDO.
1.

Ementa:
APELAÇÃO CÍVEL. RESCISÃO DE COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA ENTRE PARTICULARES. INTERMEDIAÇÃO POR PESSOA NÃO VINCULADA AO CRECI. AUSÊNCIA DE DEMONSTRAÇÃO DE DANO À COMPRADORA. INSUCESSO NA OBTENÇÃO DO FINANCIAMENTO QUE NÃO PODE SER ATRIBUÍDO AO INTERMEDIADOR, TAMPOUCO AO CORRESPONDENTE BANCÁRIO, NO CASO EM APREÇO. AUSÊNCIA DE DANOS A SEREM INDENIZADOS. SENTENÇA MANTIDA. RECURSO NÃO PROVIDO.
1. Intermediação realizada por pessoa que não é corretor de imóveis que, por si só, não é capaz de gerar danos ao comprador, especialmente no caso em que, não vingando a compra e venda, o valor pago a título de comissão de corretagem fora restituído.
2. Regras e exigências para concessão de financiamento que são do agente financeiro; eventual insucesso em sua obtenção, por não preenchimento de requisito, não pode ser atribuído ao intermediador e ao correspondente bancário, no caso em apreço.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2020.0000882365
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível no 1002319-
90.2016.8.26.0606, da Comarca de Suzano, em que é apelante LETICIA DE OLIVEIRA
RAMOS (JUSTIÇA GRATUITA), são apelados MARIO YAMAMOTO, NILZA BRAGA
DA SILVA YAMAMOTO, ANDERSON BRAGA MONTEIRO e WANDERLEI
RAMOS DA CRUZ.
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 3a Câmara de Direito Privado do
Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Negaram provimento ao
recurso. V. U., de conformidade com o voto do relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores JOÃO PAZINE NETO
(Presidente) e DONEGÁ MORANDINI.
São Paulo, 27 de outubro de 2020.
MARIA DO CARMO HONÓRIO
Relatora
Assinatura Eletrônica

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Apelação Cível no 1002319-90.2016.8.26.0606 - MPO
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Apelação Cível no 1002319-90.2016.8.26.0606
Apelante: Leticia de Oliveira Ramos
Apelados: Mario Yamamoto, Nilza Braga da Silva Yamamoto, Anderson Braga
Monteiro e Wanderlei Ramos da Cruz
Comarca: Suzano
V. 2768
APELAÇÃO CÍVEL. RESCISÃO DE COMPROMISSO DE
COMPRA
E
VENDA
ENTRE
PARTICULARES.
INTERMEDIAÇÃO POR PESSOA NÃO VINCULADA AO
CRECI. AUSÊNCIA DE DEMONSTRAÇÃO DE DANO À
COMPRADORA.
INSUCESSO
NA
OBTENÇÃO
DO
FINANCIAMENTO QUE NÃO PODE SER ATRIBUÍDO AO
INTERMEDIADOR, TAMPOUCO AO CORRESPONDENTE
BANCÁRIO, NO CASO EM APREÇO. AUSÊNCIA DE DANOS
A
SEREM
INDENIZADOS.
SENTENÇA
MANTIDA.
RECURSO NÃO PROVIDO.
1. Intermediação realizada por pessoa que não é corretor de
imóveis que, por si só, não é capaz de gerar danos ao comprador,
especialmente no caso em que, não vingando a compra e venda, o
valor pago a título de comissão de corretagem fora restituído.
2. Regras e exigências para concessão de financiamento que são
do agente financeiro; eventual insucesso em sua obtenção, por não
preenchimento de requisito, não pode ser atribuído ao
intermediador e ao correspondente bancário, no caso em apreço.
Trata-se de Apelação interposta contra sentença judicial (págs.
243/245), cujo relatório adoto, proferida pelo MM. Juiz da 2a Vara Cível de Suzano,
que, em ação de rescisão contratual c.c. reparação de danos, julgou parcialmente
procedente o pedido inicial, apenas para declarar rescindido o contrato celebrado
entre a autora e os corréus Mário e Nilza. Atribuiu a sucumbência à requerente, que
deverá arcar com as custas e despesas processuais, bem como com honorários
advocatícios no valor de 20% do valor da causa, observada a gratuidade de justiça
concedida.
Segundo a autora, ora apelante, a sentença merece ser reformada,
em síntese, porque o corréu Anderson agiu perante a apelante como corretor de
imóveis, sem ostentar tal qualificação, pois não possui inscrição no Creci; praticou

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ilicitamente profissão; a requerente chegou a lhe pagar R$ 15.000,000 a título de
corretagem, quantia que só lhe foi devolvida após o ajuizamento da ação, de forma
simples, sem incidência de juros e correção monetária; pontua que pela inércia tanto
de Anderson quanto de Wanderlei, que atuou como correspondente bancário, teve
seu crédito rebaixado o que inviabilizou a obtenção do financiamento e a compra do
imóvel, pois eles não apresentaram documentos de forma tempestiva à Caixa
Econômica Federal; cancelaram a proposta inicial e não comprovaram o motivo do
cancelamento da proposta, tampouco a realização de uma segunda análise de
financiamento. Assim, não é possível afirmar que não houve nenhum prejuízo a
apelante. Pugna pelo provimento do recurso para: a) Condenar o apelado
ANDERSON à restituição em dobro do valor de R$ 15.000,00 (quinze mil reais) à
título de taxa de corretagem, ou a diferença mediante dedução do pagamento de fls.
220, com acréscimo de juros de mora e correção monetária desde a assinatura do
contrato (15.01.2016); b) Condenar os apelados ANDERSON e WANDERLEI ao
pagamento dos danos materiais no importe de R$ 14.689,75, pelo rebaixamento de
crédito e R$ 1.380,00 pelo rebaixamento do subsídio, resultados das diferenças
entre a primeira avaliação positiva de crédito a segunda avaliação de crédito,
inviabilizada diante dos ilícitos apontados, bem como a restituição da taxa de
engenharia, em dobro, no valor de R$ 400,00, aplicando-se os dispositivos do
Código de Defesa do Consumidor e Legislação Civil; c) Condenar dos apelados à
indenização por danos morais, em favor da apelante, no importe não inferior a R$
10.000,00 (dez mil reais). d) A condenação dos apelados ao pagamento das custas
processuais e honorários advocatícios, nos termos do art. 85 do Código de
Processo Civil.” (pág. 258).
Recurso tempestivo e isento de preparo, por ser a parte beneficiária
de justiça gratuita (págs. 82).
Contrarrazões apresentadas pelo corréu Anderson (págs. 263/271) e
pelos corréus Mário e Nilza (282/290).

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Não houve oposição ao julgamento virtual.
É O RELATÓRIO.
VOTO.
A sentença judicial está suficientemente motivada e deve ser
mantida, por seus próprios e jurídicos fundamentos, que ora ratifico, conforme
admite este Tribunal (artigo 252 do RITJSP) e o Colendo Superior Tribunal de
Justiça (ED no AREsp no 980.631, Rel. Min. Regina Helena Costa, DJE de
22.5.2017 e RMS 50.400/MG, Rel. Min. Herman Benjamin, DJE de 10.5.2017).
A tese recursal não conseguiu abalar a solidez dos fundamentos
constantes da sentença proferida pelo MM. Juiz Gilberto Azevedo de Moraes Costa
que, de maneira dialética, versou sobre a matéria objeto dos autos.
O recurso não comporta, pois, provimento.
Como é possível inferir dos autos, a autora celebrou contrato de
compra e venda (págs. 33/38) para adquirir apartamento no 41, do Condomínio
Residencial “Meu Lar Suzano”, pertencente aos corréus Mário Yamamoto e Nilza
Braga da Silva Yamamoto em 15/01/2016. Além disso, em referido contrato restou
estipulado o pagamento de R$ 15.000 a título de comissão de corretagem ao corréu
Anderson Braga Monteiro Assato.
Restou incontroverso nos autos que o Sr. Anderson foi o
intermediador da compra venda e que, ainda que não seja corretor de imóveis,
credenciado junto ao CRECI, tal fato, por si só, não causou nenhum prejuízo
concreto à apelante, até mesmo porque restou devidamente demonstrado que o valor
recebido pelo Sr. Anderson a título de comissão de corretagem foi devidamente

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restituído (págs. 35 e 220) ao se constatar não ser possível o prosseguimento do
negócio.
Não custa inclusive relembrar que por diversas vezes este Colendo
Tribunal reconheceu que o fato da intermediação do negócio não ter se dado por
corretor não afasta a possibilidade do intermediador receber remuneração:
Apelação. Ação de cobrança. Comissão de corretagem - Pedido de
pagamento da integralidade do valor contratualmente previsto - Sentença
de parcial procedência - Apelo exclusivo dos réus - Inscrição no CRECI
não é requisito indispensável para o recebimento da remuneração -
Precedentes do E. STJ (...). Recurso parcialmente provido.
(TJSP; Apelação Cível 1000460-56.2016.8.26.0568; Relator (a): Maria
Cristina de Almeida Bacarim; Órgão Julgador: 29a Câmara de Direito
Privado; Foro de São João da Boa Vista - 3a Vara Cível; Data do
Julgamento: 12/08/2019; Data de Registro: 12/08/2019
destaques
meus)
Ação de cobrança. Comissão de corretagem. Prova dos autos que
demonstrou a intermediação, com resultado útil para a ré. Obrigação da
ré em arcar com as verbas da intermediação. Razões de inconformismo
da ré que se limitam à alegação de que a intermediação é inválida
porque promovida por pessoa sem cadastro no CRECI. Irrelevância.
Precedentes desta Corte. Prescrição inocorrente. Sentença mantida.
Recurso adesivo interposto pela autora não conhecido em razão da
deserção
e
apelo
da
ré
improvido. (TJSP;
Apelação
Cível
1023595-52.2015.8.26.0562; Relator (a): Ruy Coppola; Órgão Julgador:
32a Câmara de Direito Privado; Foro de Santos - 8a Vara Cível; Data do
Julgamento: 28/02/2018; Data de Registro: 28/02/2018
destaques
meus)
MEDIAÇÃO.
AÇÃO
MONITÓRIA.
COMISSÃO
DE
CORRETAGEM. IRRELEVÂNCIA DO FATO DE QUE O
MEDIADOR NÃO POSSUI INSCRIÇÃO REGULAR JUNTO AO
ÓRGÃO COMPETENTE. ALEGAÇÃO DE IMPOSSIBILIDADE
JURÍDICA DO PEDIDO REJEITADA. RECURSO IMPROVIDO. O
fato de o mediador do negócio não possuir inscrição regular perante
o Conselho Regional de Corretores de Imóvel não é suficiente para
afastar a possibilidade de recebimento de comissão de corretagem,
conforme orientação do STJ. MEDIAÇÃO. AÇÃO MONITÓRIA.
COMISSÃO DE CORRETAGEM. DIREITO AO RECEBIMENTO
QUE DECORRE DO ESTABELECIMENTO DO VÍNCULO DA
COMPRA E VENDA, QUE SE VERIFICA NO INSTANTE EM QUE
EXPRESSO O ACORDO COM O PAGAMENTO DO SINAL.

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IRRELEVÂNCIA
DA
OCORRÊNCIA
DE
POSTERIOR
DESFAZIMENTO.
DIREITO
AO
RECEBIMENTO
DA
REMUNERAÇÃO.
PROCEDÊNCIA
MANTIDA.
RECURSO
IMPROVIDO. Ao ser pactuado o sinal tem-se a evidência de que o
negócio foi concluído, estabelecendo o vínculo jurídico entre as partes.
Nesse momento se identifica o resultado útil da atuação do mediador,
justificando o recebimento da comissão, ainda que posteriormente tenha
sido desfeito o contrato. MEDIAÇÃO. AÇÃO MONITÓRIA.
COMISSÃO DE CORRETAGEM. PLEITO DE DEVOLUÇÃO DO
VALOR
PAGO
A
TÍTULO
DE
SINAL.
ALEGAÇÃO
DE
DESFAZIMENTO DO NEGÓCIO EM RAZÃO DA MÁ PRESTAÇÃO
DE SERVIÇO PELO MEDIADOR. MATÉRIA A SER APRECIADA
EM AÇÃO PRÓPRIA. RECURSO IMPROVIDO. Ao contestar, o réu
alegou a má prestação de serviços por parte do autor, o que teria levado
ao desfazimento do negócio, com a consequente perda do valor pago a
título de sinal. Ausente a propositura de reconvenção, que no caso se
fazia indispensável, não comporta apreciação neste âmbito, o pleito de
restituição de referida quantia. MEDIAÇÃO. AÇÃO MONITÓRIA.
COMISSÃO DE CORRETAGEM. PROCEDÊNCIA RECONHECIDA.
SUCUMBÊNCIA. HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS. FIXAÇÃO EM
15% SOBRE O VALOR DA CONDENAÇÃO. RAZOABILIDADE.
PREVALECIMENTO. RECURSO IMPROVIDO. Reputa-se razoável, e
nada tem de excessiva, a fixação da verba honorária em 15% sobre o
valor da condenação, em razão do trabalho desenvolvido, considerando
até mesmo a atuação em grau recursal. (TJSP; Apelação Cível
0003175-08.2014.8.26.0197;
Relator
(a): Antonio
Rigolin;
Órgão
Julgador: 31a Câmara de Direito Privado; Foro de Francisco Morato - 1a
Vara; Data do Julgamento: 22/11/2016; Data de Registro: 22/11/2016 –
destaques meus)
Sendo assim, não há que se falar em repetição de indébito do valor
pago a título de comissão do corretagem em dobro, com a rescisão do contrato com
a qual todas as partes de certa maneira anuíram, uma vez que a autora não conseguiu
o financiamento que seria preciso para pagar o preço do acordado, ainda mais tendo
em vista que foi devolvido o valor pago a título de comissão de corretagem pelo
intermediador, de forma a não ser possível vislumbrar dano à apelante a ser
reparado.
Além disso, ao contrário do que alega, não há nos autos
demonstração de que o financiamento não tenha ocorrido por culpa do Sr. Anderson
ou do Sr. Wanderley; pelo contrário, como bem ressaltou o magistrado sentenciante:

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“Wanderley, segundo a própria inicial, trabalhou como correspondente bancário, e
daí já se percebe que não tinha poderes sobre a CEF. Com efeito, é a instituição
financeira que, a seu critério, concede ou não o empréstimo (fls. 104/121). No caso,
conforme se vê, se algo impediu, a obtenção do financiamento, a única responsável
foi a autora, que não informou corretamente seus dados. Veja-se, por exemplo, que
ela comunicou dois números de PIS (fl. 139), dois nomes diferentes (fl. 140) e
deixou de entregar documentos (fl. 142).” (pág. 244)
Dessa maneira, ausentes atos ilícitos que sustentem as pretensões
indenizatórias da apelante, a manutenção de sentença é de rigor.
Ante o exposto, NEGO PROVIMENTO ao recurso.
Deixo de majorar os honorários fixados anteriormente por ser vedado
ao Tribunal, no cômputo geral de sua fixação na fase de conhecimento, ultrapassar o
limite estabelecido no §2o do artigo 85 do Código de Processo Civil.
MARIA DO CARMO HONÓRIO
Relatora