Tribunal: TJSP
Processo: 1032778-63.2019.8.26.0576
Classe: Apelação Cível / Compra e Venda
Órgão julgador: Carlos Alberto de Salles
Órgão colegiado: 3a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-08-09
Data de publicação: 2020-08-09

Ementa:
COMPRA E VENDA. RESCISÃO C/C RESTITUIÇÃO DAS PARCELAS. Insurgência da ré contra sentença de procedência, que declarou rescindido o contrato e a condenou a restituir 80% dos valores pagos pelos autores. Contrato com cláusula de alienação fiduciária. Aplicação do procedimento específico previsto na regra especial: Lei 9.514/1997. Inadimplemento dos autores confessado na inicial. Irrelevante a

Ementa:
COMPRA E VENDA. RESCISÃO C/C RESTITUIÇÃO DAS PARCELAS. Insurgência da ré contra sentença de procedência, que declarou rescindido o contrato e a condenou a restituir 80% dos valores pagos pelos autores. Contrato com cláusula de alienação fiduciária. Aplicação do procedimento específico previsto na regra especial: Lei 9.514/1997. Inadimplemento dos autores confessado na inicial. Irrelevante a inexistência de registro do contrato. Não aplicação das disposições protetivas do CDC, ressalvada a posição pessoal deste relator, afastada em razão da consolidação da matéria no STJ e nesta Câmara. Precedentes. Reforma para, de ofício, julgar extinto o processo sem julgamento de mérito, pela falta de interesse de agir (art. 485, VI, CPC). Recurso parcialmente provido.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2020.0000623121
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível no
1032778-63.2019.8.26.0576, da Comarca de São José do Rio Preto, em que é apelante
SPE TERNI NATURE I RIO PRETO EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS
LTDA, são apelados MILTON GILBERTO TAGLIARI e ANTONIA BEGOTI
TAGLIARI.
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 3a Câmara de Direito Privado
do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Deram provimento
em parte ao recurso. V. U., de conformidade com o voto do relator, que integra este
acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores JOÃO PAZINE NETO
(Presidente) e DONEGÁ MORANDINI.
São Paulo, 9 de agosto de 2020.
CARLOS ALBERTO DE SALLES
Relator
Assinatura Eletrônica

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Apelação Cível no 1032778-63.2019.8.26.0576 -Voto no
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3a CÂMARA DE DIREITO PRIVADO
Apelação no: 1032778-63.2019.8.26.0576
Comarca: São José do Rio Preto
Apelante: Spe Terni Nature I Rio Preto Empreendimentos
Imobiliários Ltda
Apelados: Milton Gilberto Tagliari e outra
Juiz sentenciante: Sandro Nogueira de Barros Leite
VOTO No: 22317
COMPRA E VENDA. RESCISÃO C/C RESTITUIÇÃO DAS
PARCELAS.
Insurgência
da
ré
contra
sentença
de
procedência, que declarou rescindido o contrato e a condenou
a restituir 80% dos valores pagos pelos autores. Contrato
com
cláusula
de
alienação
fiduciária.
Aplicação
do
procedimento específico previsto na regra especial: Lei
9.514/1997. Inadimplemento dos autores confessado na
inicial. Irrelevante a inexistência de registro do contrato. Não
aplicação das disposições protetivas do CDC, ressalvada a
posição pessoal deste relator, afastada em razão da
consolidação
da
matéria
no
STJ
e
nesta
Câmara.
Precedentes. Reforma para, de ofício, julgar extinto o
processo sem julgamento de mérito, pela falta de interesse
de agir (art. 485, VI, CPC). Recurso parcialmente
provido.
A
r.
sentença
de ps. 198/202, que julgou
parcialmente procedentes os pedidos da ação de rescisão contratual
para declarar rescindido o contrato de compra e venda entre as
partes e condenar a ré a restituir aos autores 80% dos valores pagos.
Apela a ré alegando, em síntese, que a devolução
dos valores deverá observar o procedimento dos artigos 26 e 27 da
Lei 9.514/97; que, havendo mora dos compradores, deve ser
consolidada a propriedade e, então, o bem ser levado a leilão; que,
subsidiariamente, a rescisão deve ocorrer nos termos da Lei
13.786/2018; que, nesse caso, deve ser autorizada a retenção de
25% dos valores pagos, além de taxa de ocupação, despesas com
registro e débitos inerentes ao imóvel (ps. 205/212).
Apresentadas as contrarrazões (ps. 237/244),
encontram-se os autos em termos de julgamento.

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É o relatório.
A r. sentença deve ser reformada para, de ofício,
ser extinto o feito sem resolução do mérito, pela falta de interesse de
agir (art. 485, VI, do CPC).
O contrato de compra e venda, cuja rescisão se
pretende, está garantido por alienação fiduciária.
Disso decorre que a relação entre as partes é
regida pela Lei no 9.514/1997, que impõe procedimento específico
para a resolução do contrato (artigos 26 e 27), o que afasta a
pretensão de imediata restituição de valores. Antes, devem ser
constituídos em mora, levando-se o bem a leilão que, se proveitoso,
resultará no levantamento de capital para pagamento da dívida e
eventual restituição do excedente ao adquirente.
No caso, os autores confessaram na inicial estarem
inadimplentes desde junho/2019.
Ressalvada
a posição pessoal deste relator,
afastada em razão da consolidação da matéria no C. Superior
Tribunal de Justiça e nesta Câmara, tem-se que a Lei 9.514/1997,
em razão de ser especial e posterior, se sobrepõe àquelas disposições
do Código de Defesa do Consumidor, não obstante coloque o
adquirente em posição de extrema vulnerabilidade negocial.
A respeito confira-se:
CIVIL. AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. RECURSO
MANEJADO SOB A ÉGIDE DO NCPC. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL
(TERRENO) COM PACTO ADJETO DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA EM
GARANTIA. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL POR DESINTERESSE
EXCLUSIVO DO ADQUIRENTE. VIOLAÇÃO DOS ARTS. 26 E 27 DA
LEI No 9.514/97. NORMA ESPECIAL QUE PREVALECE SOBRE O
CDC. PRECEDENTES. INTEMPESTIVIDADE DOS EMBARGOS DE
DECLARAÇÃO. MATÉRIA NÃO ALEGADA NO MOMENTO OPORTUNO.
PRECLUSÃO. AGRAVO INTERNO NÃO PROVIDO. 1. Aplica-se o
NCPC a este recurso ante os termos do Enunciado Administrativo
no 3, aprovado pelo Plenário do STJ na sessão de 9/3/2016: Aos
recursos interpostos com fundamento no CPC/2015 (relativos a
decisões publicadas a partir de 18 de março de 2016) serão
exigidos os requisitos de admissibilidade recursal na forma do novo
CPC. "A Lei no 9.514/1997, que instituiu a alienação
fiduciária de bens imóveis, é norma especial e também
posterior ao Código de Defesa do Consumidor - CDC. Em tais
circunstâncias, o inadimplemento do devedor fiduciante
enseja a aplicação da regra prevista nos arts. 26 e 27 da lei

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especial". (AgInt no REsp 1.822.750/SP, Rel. Ministra NANCY
ANDRIGHI, Terceira Turma, j. 18/11/2019, DJe 20/11/2019). 3. É
vedado à parte recorrente, em sede de embargos de declaração e
agravo
interno,
suscitar
matéria
que
não
foi
arguida
anteriormente,
em
virtude
da
ocorrência
da
preclusão
consumativa. 4. Não sendo a linha argumentativa apresentada
capaz de evidenciar a inadequação dos fundamentos invocados
pela decisão agravada, o presente agravo não se revela apto a
alterar o conteúdo do julgado impugnado, devendo ele ser
integralmente mantido em seus próprios termos. 5. Agravo interno
não provido. (AgInt no REsp 1848426/SP, Rel. Ministro
MOURA
RIBEIRO,
TERCEIRA
TURMA,
julgado
em
23/03/2020, DJe 25/03/2020 sem destaque no original.)
“VENDA E COMPRA DE BEM IMÓVEL. AÇÃO DERESCISÃO
CONTRATUAL C.C. RESTITUIÇÃO DE VALORES. Contrato de
compra e venda celebrado por escritura pública, ajustado à lei de
alienação fiduciária. Desinteresse manifestado pelos compradores.
Resolução com retorno dos pactuantes ao estado anterior.
Impossibilidade,
no
caso.
Medida
que
implicaria
a
inobservância do regramento imposto pelo art. 27 da Lei no
9.514/97. Inadimplemento, por seu turno, assumidamente
destacado pelos adquirentes. Resolução da avença formatada
segundo o procedimento extrajudicial estabelecido na lei em
regência, cuja abusividade não é reconhecida. Precedentes.
Manifesta falta de interesse de agir. Necessária extinção do
processo.
APELO
PROVIDO”
(Apelação
no
1006989-27.2018.8.26.0114, relator DONEGÁ MORANDINI,
j. em 11/12/2018, sem destaque no original)
O entendimento mencionado também é aplicado,
independente do registro imobiliário do contrato:
Rescisão contratual. Contrato de venda e compra de terreno
garantido por alienação fiduciária. Pedido formulado pelos Autores,
em razão de suas impossibilidades financeira em manter os
pagamentos ajustados. Inadmissibilidade, uma vez que o
contrato estabelecido entre as partes se submete à Lei no
9.514/97, independentemente do registro imobiliário do
contrato. Precedente do STJ. Desfazimento do negócio jurídico
que deve observar o disposto nos arts. 26 e 27 da lei que rege a
espécie. Falta do interesse de agir reconhecida. Revogados os
efeitos da tutela confirmada pela r. sentença. Restabelecimento da
situação em que as partes se encontravam. Efeito "ex tunc".
Aplicação da súmula 405 do STF por analogia. Recurso provido,
para julgar a ação extinta, sem resolução do mérito, com
fundamento no artigo 485, inciso VI, do CPC, condenados os
Autores ao pagamento das verbas da sucumbência. (TJSP,
Apelação Cível 1020293-34.2018. 8.26.0554; Relator: João
Pazine Neto; Órgão Julgador: 3a Câmara de Direito Privado;

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Apelação Cível no 1032778-63.2019.8.26.0576 -Voto no
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Foro de Santo André - 9a Vara Cível; Data do Julgamento
j. 17/12/2019, sem destaque no original.)
Nessa esteira, a rescisão do contrato nos termos
pretendidos pelos autores não tem cabimento.
Portanto, a r. sentença comporta reforma para
afastar a procedência do pedido e extinguir o feito sem resolução do
mérito, diante da impropriedade da via escolhida, nos termos do art.
485, VI, Código do Processo Civil.
Com efeito, sendo inviável, por lei, a rescisão
contratual, com ressarcimento das parcelas pagas, os demandantes
carece
de
interesse
de
agir,
de
modo
próximo
à
antiga
impossibilidade jurídica do pedido, suprimida do vigente diploma
processual.
Ante o exposto, por este voto, dá-se parcial
provimento ao recurso de apelação, para, de ofício, julgar extinto o
processo sem julgamento do mérito.
Alterada a sucumbência, arcarão os autores com
honorários de 12% sobre o valor atualizado da causa, já
considerados os recursais (art. 85, §11, CPC).
CARLOS ALBERTO DE SALLES
Relator