Tribunal: TJSP
Processo: 1016920-62.2019.8.26.0100
Classe: Apelação Cível / Promessa de Compra e Venda
Órgão julgador: Mary Grün
Órgão colegiado: 7a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-02-05
Data de publicação: 2020-02-05

Ementa:
COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESCISÃO POR ATRASO NA ENTREGA.
1. Preliminar de ilegitimidade passiva da corré BKO. Mesmo grupo econômico. Utiliza de seu nome para dar confiabilidade ao empreendimento. Mesma empresa frente o consumidor. Responsabilidade solidária. Preliminar afastada.
2. Preliminar de ilegitimidade passiva da corré ROBOTTON. Mera administradora do condomínio, sem titularidade sobre

Ementa:
COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESCISÃO POR ATRASO NA ENTREGA.
1. Preliminar de ilegitimidade passiva da corré BKO. Mesmo grupo econômico. Utiliza de seu nome para dar confiabilidade ao empreendimento. Mesma empresa frente o consumidor. Responsabilidade solidária. Preliminar afastada.
2. Preliminar de ilegitimidade passiva da corré ROBOTTON. Mera administradora do condomínio, sem titularidade sobre as verbas condominiais cobradas. Atuação como simples mandatária. Ilegitimidade reconhecida.
3. Culpa pela rescisão. E-mails trocados entre o autor e a parte ré que demonstram que o pedido de rescisão se deu, extrajudicialmente, antes que se findasse o prazo de tolerância de 180 dias, com base no fato do autor estar se mudando de cidade. Violação da boa-fé ao mudar o motivo da rescisão para o atraso na entrega durante as negociações. Atraso não extenso. Empreendimento pronto quando do ingresso com a ação. Atraso na entrega da obra que, apesar de configurado, não correspondeu ao motivo da rescisão. Culpa do autor pelo desfazimento do negócio.
4. Devolução de valores pagos pelo comprador. Culpa do adquirente pela rescisão. Devida a retenção de parte dos valores para compensação de gastos decorrentes da rescisão. Jurisprudência que se firmou pela retenção de percentual de 10 a 20% das quantias pagas. Retenção de 10% que se mostra adequada, considerando o substancial valor do contrato que já fora adimplido e, ainda, a ausência de situação excepcional de dano com a rescisão.
5. Corretagem. Comissão de corretagem que se relaciona com a conclusão do negócio e é indiferente à posterior rescisão. Responsabilidade pela verba dos responsáveis pela rescisão. Culpa do adquirente pela rescisão. Restituição indevida.
6. Recurso da ré ROBOTTON provido. Recurso das rés DEMETER e BKO parcialmente provido.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2020.0000066283
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível no
1016920-62.2019.8.26.0100, da Comarca de São Paulo, em que são apelantes
DEMETER EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS SPE LTDA, ROBOTTON
MASTER
CONSULTORES
IMOBILIÁRIOS
S/C
LTDA
e
BKO
DESENVOLVIMENTO IMOBILIÁRIO II LTDA., é apelado CLENIO GOMES DA
SILVA.
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 7a Câmara de Direito
Privado do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Deram
provimento ao recurso da ré ROBOTTON e parcial provimento ao recurso das rés
DEMETER e BKO.V.U., de conformidade com o voto da Relatora, que integra este
acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores MARY GRÜN
(Presidente), RÔMOLO RUSSO E JOSÉ RUBENS QUEIROZ GOMES.
São Paulo, 5 de fevereiro de 2020.
MARY GRÜN
Relatora
Assinatura Eletrônica

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Apelação Cível no 1016920-62.2019.8.26.0100 - JV 19600
2
VOTO No: 19600
APELAÇÃO No: 1016920-62.2019.8.26.0100
COMARCA: SÃO PAULO
APTES:
DEMETER EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS SPE LTDA
e BKO DESENVOLVIMENTO IMOBILIÁRIO II LTDA.
ROBOTTON MASTER CONSULTORES IMOBILIÁRIOS S/C
LTDA
APDO:
CLENIO GOMES DA SILVA
COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESCISÃO POR
ATRASO NA ENTREGA.
1. Preliminar de ilegitimidade passiva da corré BKO.
Mesmo grupo econômico. Utiliza de seu nome para dar
confiabilidade ao empreendimento. Mesma empresa frente o
consumidor.
Responsabilidade
solidária.
Preliminar
afastada.
2.
Preliminar
de
ilegitimidade
passiva
da
corré
ROBOTTON. Mera administradora do condomínio, sem
titularidade sobre as verbas condominiais cobradas. Atuação
como simples mandatária. Ilegitimidade reconhecida.
3. Culpa pela rescisão. E-mails trocados entre o autor e a
parte ré que demonstram que o pedido de rescisão se deu,
extrajudicialmente, antes que se findasse o prazo de
tolerância de 180 dias, com base no fato do autor estar se
mudando de cidade. Violação da boa-fé ao mudar o motivo
da rescisão para o atraso na entrega durante as negociações.
Atraso não extenso. Empreendimento pronto quando do
ingresso com a ação. Atraso na entrega da obra que, apesar
de configurado, não correspondeu ao motivo da rescisão.
Culpa do autor pelo desfazimento do negócio.
4. Devolução de valores pagos pelo comprador. Culpa do
adquirente pela rescisão. Devida a retenção de parte dos
valores para compensação de gastos decorrentes da rescisão.
Jurisprudência que se firmou pela retenção de percentual de
10 a 20% das quantias pagas. Retenção de 10% que se
mostra adequada, considerando o substancial valor do
contrato que já fora adimplido e, ainda, a ausência de
situação excepcional de dano com a rescisão.
5. Corretagem. Comissão de corretagem que se relaciona
com a conclusão do negócio e é indiferente à posterior
rescisão. Responsabilidade pela verba dos responsáveis pela
rescisão. Culpa do adquirente pela rescisão. Restituição
indevida.
6. Recurso da ré ROBOTTON provido. Recurso das rés
DEMETER e BKO parcialmente provido.

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3
Vistos.
Trata-se de “ação de resolução de contrato de
venda e compra c/c devolução de quantia paga” ajuizada por
adquirente de imóvel em face das vendedoras DEMETER
EMPREENDIMENTOS
IMOBILIÁRIOS
SPE
LTDA
e
BKO
DESENVOLVIMENTO IMOBILIÁRIO II LTDA, assim como da
administradora
de
condomínio
ROBOTTON
MASTER
CONSULTORES IMOBILIÁRIOS S/C LTDA. Alega houve atraso
da entrega do imóvel e requer a rescisão do negócio com
devolução de todas as parcelas pagas, além de indenização por
danos morais no montante de no mínimo R$5.000,00.
Em r. decisão de fls. 69/70, foi deferida a tutela
de urgência para “o fim de suspender a exigibilidade das parcelas
vincendas, devendo a ré se abster de inscrever o nome do autor em
cadastros de inadimplentes.”
Sobreveio r. sentença (fls. 176/178 proferida
em 17/06/2019; DJE de 24/06/2019) que, mantida pela r. decisão
que rejeitou os embargos de declaração (fl. 183 proferida em
02/07/2019; DJE de 05/07/2019), julgou a ação nos seguintes
termos:
Diante
do
exposto,
julgo
PARCIALMENTE
PROCEDENTE a ação para rescindir o contrato
celebrado entre as partes e para condenar as rés BKO e
DEMÉTER a pagarem ao autor os valores por este
desembolsados para aquisição do imóvel, inclusive
comissão de corretagem, tudo acrescido de correção
monetária, de acordo com a Tabela Prática do Tribunal
de Justiça, além de juros moratórios de 1% ao mês a
partir da citação. Declaro inexigíveis os valores em
aberto,
inclusive
de
cotas
condominiais.
Torno
definitiva a liminar outrora concedida.
Tendo a parte autora decaído minimamente de sua

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pretensão, os réus arcarão com a totalidade das custas e
com honorários advocatícios, que arbitro em 10% da
condenação.
Apelam as rés.
Em
sua
apelação
(fls.
185/207),
as
rés
DEMETER e BKO sustentam, primeiramente, a ilegitimidade
passiva da ré BKO na presente demanda, “haja vista que o
instrumento fora celebrado apenas com a primeira Apelante, não tendo
a segunda Apelante qualquer relação com as obrigações assumidas
exclusivamente pela primeira Apelante. Desse modo, resta claro que
inexiste
vínculo
jurídico
entre
o
Apelado
e
a
BKO
DESENVOLVIMENTO
IMOBILIARIO
II
LTDA,
devendo
esta
apelante ser excluída do polo passivo, uma vez que as Apelantes em
nada se confundem, uma vez que possuem administração e legislação
própria. Ainda que se admitisse a legitimidade da Ré BKO
DESENVOLVIMENTO IMOBILIARIO II LTDA para figurar no polo
passivo, no tocante ao instituto da responsabilidade solidária,
certamente haveria que se observar a impossibilidade de sua
presunção, uma vez que ela apenas decorre de lei (em casos específicos)
ou da vontade das partes (contratos), o que não ocorre neste caso.”
Citam, para embasar sua argumentação, o artigo 265 do Código
Civil e a MP 881/2019.
Sustentam que “não há que se falar em rescisão por
culpa das Apelantes, haja vista tratar-se de mera prorrogação da
entrega e não de atraso e principalmente, pois esta prorrogação foi
causada por culpa de terceiro, não podendo as Apelantes serem
responsabilizadas. (...) Assim sendo, a previsão de entrega da obra
estava prevista para março de 2018 e poderia ser estendida por 180
dias, ou seja, a obra poderia ser entregue até setembro de 2018. Porém,

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o empreendimento em questão teve seu andamento normal impedido
por uma série de motivos de força de maior, razão pela qual foi
necessária a prorrogação da entrega da obra. Neste sentido, importante
mencionar que a prorrogação da data da entrega da obra além dos 180
dias ocorreu por culpa exclusiva da Prefeitura de São Paulo, pois
embora as Apelantes tenham solicitado o termo de conclusão ainda em
10/08/2018, ou seja, dentro do prazo previsto em contrato, a certidão
somente foi liberada em 08/11/2018”. Argumentam que “Há de se
ressaltar, ainda, que o prazo de prorrogação se mostra RAZOÁVEL, e
não significou uma vantagem excessiva para as vendedoras ou
desvantagem exagerada para a compradora, se frise que foi tão somente
pelo período de 1 mês e 8 dias, de modo a não configurar hipótese de
rescisão contratual por descumprimento contratual por culpa das
Apelantes. Relevante inclusive mencionar que na data da propositura
da presente ação, 26/02/2019, a certidão de Habite-se, já tinha sido
expedida e o Condomínio Instalado, conforme Ata de Assembleia Geral
de Instalação, o que demonstra também que o motivo real para o
desfazimento do negócio não é o suposto atraso na entrega da obra.
Ainda, importante mencionar que os prazos contratuais estão
relacionados a data da conclusão da obra e não da instalação do
condomínio ou entrega das chaves”. Ponderam que, “ao contrário que
fora alegado pela parte Apelada e determinado pelo d. Juízo, não
haveria que se cogitar a existência inadimplemento ocasionado pelas
Apelantes. Portanto, deve ser reformada a r. sentença para reconhecer
que neste caso não trata de atraso na entrega obra por culpa das
Apelantes,
mas
por
força
maior/fortuito
externo
motivado
precipuamente pela Prefeitura de São Paulo!”
Defendem que os valores pagos pelo comprador
não devem ser devolvidos de maneira integral. Afirmam que
“Não é justo que a parte Apelada possa simplesmente pleitear a

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rescisão contratual unilateralmente, e espere a devolução integral dos
valores corrigidos e acrescidos de juros de mora. (...) Consoante se
verifica dos autos após celebrar a promessa de compra e venda a parte
Apelada
resolveu
rescindir
o
negócio
celebrado,
alegando
responsabilidade das Apelantes pelo atraso na entrega da obra, o que
de fato não traduz a verdade dos fatos conforme exposto no item
anterior. Essencial neste sentido indicar que a certidão de Habite-se do
empreendimento foi expedida ainda em 08/11/2018 e a parte Apelada
tão somente buscou o Judiciário para o desfazimento do negócio em
26/02/2019, ou seja, o motivo ensejador do desfazimento do negócio
não está atrelado à entrega do imóvel, mas sim, à impossibilidade da
Apelada em arcar com a quitação do imóvel, sendo este entendimento
de salutar importância para o deslinde do presente processo. Neste
sentido inclusive é importante mencionar que a parte Apelada estava
inadimplente com suas obrigações conforme documentação juntada em
fls. 151, ou seja, concorreu diretamente para o desfazimento do
negócio, uma vez que uma parte não pode cobrar obrigação da outra
quando não cumpriu o quanto se obrigou (Exceção do contrato não
cumprido) nos termos do art. 476, CC. (...) Neste sentido, se tratando
de caso de rescisão unilateral por parte da parte compradora,
configurada está a hipótese da cláusula 7.4 do Contrato de Compra e
Venda, que preza pela penalidade de retenção de 20% dos valores
pagos à titulo de ressarcimento pelo inadimplemento do negócio
jurídico.”
Aduzem que não possuem o dever de restituir
valores a título de comissão de corretagem. Dizem que “Os
documentos juntados aos autos demonstram inequivocamente que as
Apelantes não são a beneficiária das referidas quantias, não havendo
que se cogitar a inclusão da pretensão para devolução de corretagem,
visto que se trata de direito de obrigação, de modo que a relação

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jurídica deve ser analisada entre devedor e credor, ou seja, unicamente
as pessoas participantes da relação jurídica, conforme o próprio
Apelado alegou ter ciência. (...) No mais, nos termos contratuais
ficava clara a responsabilidade do comprador, pelo pagamento dos
valores, diretamente à imobiliária. Ora, não é cabível a devolução dos
valores, eis que o serviço foi efetivamente prestado; alcançou seu
objetivo e, mais importante, os compradores tinham plena ciência da
cobrança, conforme documentos indicados acima. (...) Por fim, além do
tudo quanto exposto, é importante mencionar que as Apelantes não
deram causa ao atraso na entrega da obra e ao desfazimento do
negócio, sendo totalmente absurdo o entendimento do Juízo a quo de
que as Apelantes deveriam arcar com tais valores como indenização
por danos materiais em detrimento da sua conduta lesiva. (...) Por
todo o exposto, se faz de rigor a reforma da r. sentença para afastar a
restituição de corretagem neste caso.”
Requerem, por fim, que seja deferida “medida
liminar que possibilite a venda da unidade objeto desta ação e que a
presente prossiga tão somente quanto a controvérsia atinente aos
valores devidos a título de restituição, inclusive de corretagem.”
Tempestivo
e
com
as
respectivas
custas
recolhidas, o recurso foi processado devidamente.
Contrarrazões às fls. 242/246.
Em sua apelação (fls. 217/225), a ré ROBOTTON
aduz preliminar de ilegitimidade passiva, pois “não tem qualquer
relação com a venda e compra do imóvel ou com sua construção, nem
qualquer autonomia para tratar da rescisão do contrato de venda e
compra (...) Mesmo que fosse discutido nestes autos eventuais débitos
condominiais
a
administradora
do
Condomínio
(ora
Apelante
Robotton) não teria legitimidade para integrar o polo passivo desta

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ação, mas sim o próprio Condomínio”. Pondera que “A r. Sentença
ainda foi omissa ao pleiteado pela Ré Robotton, ora Apelante, de
afastar a responsabilidade solidária desta postulada pelo Autor, ora
Apelado Clenio. (...) Desta forma, esclarece que a ora Apelante
Robotton não participou da celebração do contrato entre os ora
Apelados, não podendo ser a ela atribuída qualquer ônus decorrente do
negócio jurídico e/ou dever de reparar prejuízos decorrentes disto.”
No que tange, especificamente, às cotas condominiais, alega que
“O Autor, ora Apelado Clenio, afirma que a ora Apelante está
cobrando valores parcelas condominiais, mesmo tendo ciência da
rescisão contratual que estava em fase de tratativas, todavia, tal
afirmação lançada na exordial é totalmente inverídica! Em verdade,
esclarece a ora Apelante Robotton que, na qualidade de administradora
condominial
e
mandatária
do
Condomínio
onde
a
unidade
comercializada está situada, no dia 28/01/2019 enviou um boleto
referente as cotas condominiais em aberto, com vencimento para o dia
01/02/2019, posto que até então não tinha conhecimento do interesse
do Autor, ora Apelado Clenio, de rescindir a compra da referida
unidade, posto que este havia se comprometido pelos débitos
condominiais. No mesmo dia retrocitado (28/01/2019), o ora Apelado
Clenio (Autor) informou por e-mail para a ora Apelante Robotton que
a unidade em questão estava em processo de rescisão da venda e
compra, consoante se verifica das fls. 57 e 58 dos autos. Ato contínuo,
imediatamente após o e-mail supracitado enviado pelo Autor (ora
Apelado Clenio) informando a Apelante Robotton de que a unidade
estava em processo de rescisão, no dia 19/02/2019 (antes do
ajuizamento da presente ação) a ora Apelante Robotton enviou um e-
mail para o Autor (ora Apelado Clenio) informando que os débitos
condominiais seriam arcados pela construtora (fl. 59) (...) Todavia,
mesmo diante dessa informação constante do email colacionado acima,
de que os débitos seriam arcados pela construtora e nada seria devido

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pelo Autor (ora Apelado Clenio), após aproximadamente um mês este
propôs a presente demanda, protocolada no dia 26 de fevereiro de 2019,
inserindo a ora Apelante no polo passivo, com a pretensão descabida de
que esta não lhe cobrasse mais as cotas condominiais. Um absurdo!
Importante destacar a carência de ação do Autor (ora Apelado Clenio)
com relação a ora Apelante Robotton, pois esta quando esta recebeu a
citação postal da presente demanda, no dia 22 de maio de 2019,
nenhuma cota condominial era cobrada do (ora Apelado Clenio),
inclusive o pagamento estava sendo efetuado diretamente pela
Construtora Apelada, nada sendo cobrado ou devido pelo Autor (ora
Apelado Clenio), conforme extrato ora anexo (doc 01)” Tece que, “na
remota e improvável hipótese de qualquer condenação ser mantida
contra a ora Apelante Robotton, o valor dos honorários sucumbenciais
deve ser correspondente ao valor da respectiva condenação e não do
valor da causa que corresponde ao valor do imóvel que o Autor (ora
Apelado Clenio) pretende rescisão contratual contra as Rés BKO e
DEMETER.”
Tempestivo
e
com
as
respectivas
custas
recolhidas, o recurso foi processado devidamente.
Contrarrazões às fls. 238/241.
É o relatório.
1

PRELIMINAR
DE
ILEGITIMIDADE
PASSIVA DA CORRÉ BKO
Não há que se falar em ilegitimidade passiva da
corré BKO.
A corré DEMETER, sociedade de propósito

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específico, faz parte do grupo econômico da corré BKO (fls. 127),
sendo que as empresas se apresentam frente ao consumidor como
uma mesma pessoa, o que pode ser notado por meio da
publicidade vinculada (fls. 10/15), pelos e-mails trocados (fls.
36/37), assim como pelo próprio extrato do cliente (fl. 151).
Assim, fica claro que a imagem da corré BKO
foi utilizada para atribuir confiabilidade ao negócio, devendo
responder,
nos
termos
da
legislação
consumerista,
solidariamente pelo cumprimento da obrigação.
Assim, fica a preliminar afastada.
2

PRELIMINAR
DE
ILEGITIMIDADE
PASSIVA DA CORRÉ ROBOTTON
Sustenta a corré ROBOTTON que não poderia
ter sido incluída no polo passivo da presente demanda, pois: i)
“não tem qualquer relação com a venda e compra do imóvel ou com sua
construção, nem qualquer autonomia para tratar da rescisão do
contrato de venda e compra”; e ii) se o objetivo fosse discutir
eventuais débitos condominiais, também “não teria legitimidade
para integrar o polo passivo desta ação, mas sim o próprio
Condomínio”.
Primeiramente, considerando o disposto no art.
322, §2o do Código de Processo Civil (“A interpretação do pedido
considerará o conjunto da postulação e observará o princípio da boa-
fé”), destaca-se que está subentendido na inicial que a inclusão
da corré ROBOTTON no polo passivo se deu unicamente em
razão dela, como administradora do condomínio, estar cobrando

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taxas condominiais.
Assim, em nenhum momento lhe foi atribuída
responsabilidade “sobre os pedidos de rescisão do contrato de compra
e venda ou de intermediação imobiliária”, como alega. Nesse
sentido, a própria sentença condenou apenas as corrés BKO e
DEMETER na restituição de valores pagos pelo comprador, não
havendo, portanto, que se falar em ilegitimidade passiva em
razão
de
pedido
que
sequer
foi
feito
pelo
autor
e,
consequentemente, também não acolhido pelo magistrado. Nesse
sentido, a r. sentença dispôs:
Rejeito, ademais, a tese de ilegitimidade de parte de
ROBOTTON, já que o autor esclareceu nos autos que
a inclusão desta pessoa jurídica no polo passivo se
deve ao fato de continuar cobrando o condomínio,
não
obstante
a
ciência
da
intenção
na
rescisão
contratual.
(...)
Diante
do
exposto,
julgo
PARCIALMENTE
PROCEDENTE a ação para rescindir o contrato
celebrado entre as partes e para condenar as rés BKO
e DEMÉTER a pagarem ao autor os valores por este
desembolsados para aquisição do imóvel, inclusive
comissão de corretagem, tudo acrescido de correção
monetária, de acordo com a Tabela Prática do Tribunal
de Justiça, além de juros moratórios de 1% ao mês a
partir da citação. Declaro inexigíveis os valores em
aberto,
inclusive
de
cotas
condominiais.
Torno
definitiva a liminar outrora concedida. (g.n.)
Por outro lado, quanto ao pedido inicial de
“suspensão da exigibilidade das parcelas condominiais vencidas ou
vincendas referente a unidade em questão”, bem como de não
negativação do nome do autor em virtude de tais quantias, a
preliminar de ilegitimidade passiva procede.
A ré ROBOTTON é mera administradora do

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12
Condomínio em questão, agindo como simples mandatária, de
modo que a legitimidade subjetiva é do ente condominial, titular
e verdadeiro cobrador das verbas condominiais.
Decisão na presente demanda em face da
administradora não produziria qualquer efeito em relação ao
Condomínio, que poderia cobrar as despesas condominiais do
autor sem que isso configurasse violação da decisão, visto que,
ao não participar da demanda, não é atingido pela coisa julgada.
Nessa questão, é mansa a jurisprudência deste
Egrégio Tribunal pela ilegitimidade passiva da administradora:
Despesas
condominiais.
Ação
declaratória
de
inexigibilidade de débito c.c. indenização por danos
morais. Ilegitimidade passiva da administradora de
condomínio.
Mera
mandatária.
Reconhecimento.
Recurso provido.
(TJSP; Apelação Cível 1001805-24.2016.8.26.0191;
Relator (a): Cesar Lacerda; Órgão Julgador: 28a Câmara
de Direito Privado; Foro de Ferraz de Vasconcelos - 2a
Vara; Data do Julgamento: 11/08/2017; Data de
Registro: 11/08/2017),
Condomínio. Ação declaratória de inexistência de
débitos c.c. indenização por danos morais. Propositura
inicial em face do Condomínio. Emenda para exclusão
do pedido de inexigibilidade e substituição do réu
originário pela administradora. Sentença de extinção
por ilegitimidade passiva. Ilegitimidade da corré,
administradora do condomínio. Relação de mandato.
Precedentes jurisprudenciais. Recurso não provido. A
administradora
do
condomínio
tem
poderes
de
representação, segundo o art. 653 do CC., não atuando
em nome próprio e sim nos interesses do condomínio.
Portanto, é parte ilegítima para figurar no polo passivo.
(TJSP; Apelação Cível 4001854-74.2013.8.26.0011;
Relator (a): Kioitsi Chicuta; Órgão Julgador: 32a
Câmara de Direito Privado; Foro Central Cível - 35a
Vara Cível; Data do Julgamento: 16/02/2017; Data de
Registro: 16/02/2017)

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13
Assim, extingue-se o processo sem resolução de
mérito, nos termos do art. 485, IV, do Código de Processo Civil,
em relação à ré ROBOTTON.
Quanto à sucumbência entre a ré ROBOTTON e
o autor, condena-se este ao pagamento das despesas processuais
relativas. Considerando que o pedido formulado contra a ré
ROBOTTON era de apenas inexigibilidade de cobrança de verbas
condominiais, os honorários são fixados por equidade em
R$1.000,00.
3 CULPA PELA RESCISÃO
Entendeu a r. sentença que a rescisão do
presente compromisso de compra e venda se deu por culpa das
rés DEMETER e BKO, nos seguintes termos:
No mais, é certo que a rescisão contratual se deu por
culpa das duas primeiras rés, que não entregaram o
imóvel no prazo previsto, nem mesmo considerando a
cláusula de tolerância.
É certo que referida cláusula se presta exatamente a
possibilitar
o
enfrentamento
de
crises
e
fatos
extraordinários que impeçam a entrega da unidade
imobiliária na data aprazada.
O que não pode ser aceito pelo Juízo é que as rés
venham a justificar o não cumprimento de suas
obrigações, com base em tese de fatos extraordinários,
quando o contrato lhes beneficia ao prever a tolerância
de 180 dias. (g.n.)
Contudo,
em
que
pese
os
fundamentos
apresentados, entende-se que cabe reforma no julgado.

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Conforme
se
pode
observar
dos
autos,
a
previsão de conclusão da obra estava marcada para março de
2018, prazo este que poderia ser estendido até setembro de 2018,
considerando a cláusula de tolerância de 180 dias (fl. 24).
In casu, houve atraso na entrega da obra,
considerando
que
o
habite-se
somente
foi
expedido
em
08/11/2018 (fls. 146/148) e o condomínio apenas foi instalado
em 12/12/2018 (fl. 56).
Nessas
circunstâncias,
a
priori,
poderia
o
compromissário comprador requer a rescisão do negócio por
culpa
das
compromissárias-vendedoras,
considerando-se,
inclusive, que a justificativa para o atraso trazida aos autos, qual
seja, demora na expedição do termo de conclusão por parte da
Prefeitura do Município de São Paulo, corresponde a fortuito
interno inerente à sua atividade, nos termos da Súmula no 161
deste Egrégio Tribunal.
No entanto, nota-se, por meio de e-mails
trocados entre o autor e a parte ré (fls. 36/37), que o pedido de
rescisão se deu, extrajudicialmente, ainda em julho de 2018, isto
é, antes de se findar o prazo de tolerância de 180 dias, em razão
de o autor estar se mudando de cidade e, consequentemente, não
ter
mais
interesse
em
morar
em
São
Paulo,
cidade
do
empreendimento.
Nas palavras do autor, em e-mail enviado em
17/07/2018 (fl. 36):
Boa tarde.
Venho formalizar o pedido do meu distrato da unidade

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1101 do empreendimento BK30, Largo do Aroche,
conforme valores informados no e-mail enviado por
Vossa Senhoria no dia 16/07/2018. O motivo de minha
rescisão é a transferência no trabalho para minha
cidade natal (Recife), e não tenho mais pretensão
de retornar para São Paulo para morar. Conforme
contato telefônico, fui informado que a rescisão leva de
30 a 40 dias, caso eu já não esteja mais em São Paulo,
esta rescisão pode ser feita por procuração e as verbas
rescisórias depositadas na minha conta corrente?
Atenciosamente,
Clênio Gomes da Silva.
CPF: 346.059.594-91
(g.n.)
Da mesma forma, em outro e-mail, enviado em
21/11/2018, o autor confirma novamente sua razão de rescindir,
fazendo a seguinte afirmação: “o motivo de minha possível rescisão
é a transferência do meu trabalho para minha cidade natal (Recife)”
(fl. 48).
Desta feita, resta claro que o pedido de
rescisão, ajuizado por meio da presente ação em 26/02/2019,
momento no qual, inclusive, o empreendimento já estava
concluído, não se deu por conta do atraso na entrega, mas sim
por
motivos
pessoais.
Inclusive,
nas
trocas
de
e-mails
negociando a rescisão extrajudicial, o autor admite a restituição
não integral das parcelas pagas.
Viola a boa-fé a conduta do autor de mudar a
postura durante as negociações de rescisão e judicialização da
questão, passando a alegar como motivo da rescisão o atraso na
entrega,
lembrando-se
novamente
que
os
imóveis
do
empreendimento já estavam disponíveis para entrega antes do

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pedido judicial de rescisão. É evidente que o autor não teria
pedido a rescisão contratual por pouco tempo de atraso não fosse
sua mudança de cidade.
Por tais motivos, conclui-se que a rescisão
contratual se deu por culpa do adquirente.
4 DEVOLUÇÃO DE VALORES PAGOS PELO
COMPRADOR
A r. sentença determinou a restituição integral
dos valores pagos pelo comprador, por entender que a rescisão
se deu por culpa das vendedoras (BKO e DEMETER).
Entretanto, ante a ponderação feita no item
anterior, tem-se que, por consequência, deverá incidir retenção
sobre os valores pagos.
Nessa seara, quanto ao percentual de retenção
em casos que a rescisão se dá por culpa do adquirente, os
Tribunais, inclusive essa Colenda Câmara, para compensar os
gastos
da
vendedora-incorporadora
com
o
negócio,
vêm
aplicando percentuais de retenção sobre as parcelas pagas que
2
Nesse sentido: STJ, REsp 114.071/DF, Rel. Ministro CESAR ASFOR ROCHA, QUARTA TURMA,
julgado em 11/05/1999, DJ 21/06/1999, p. 158; STJ, REsp 257.582/PR, Rel. Ministro RUY
ROSADO DE AGUIAR, QUARTA TURMA, julgado em 22/08/2000, DJ 16/10/2000, p. 315; TJSP,
Ap. 0009023-70.2006.8.26.0224, 7a Câm. de Dir. Privado, Rel. Des. Miguel Brandi, j. 19/02/2014;
TJSP, Ap. 9067821-53.2009.8.26.0000, 7a Câm. de Dir. Privado, Rel. Des. Ramon Mateo Júnior, j.
19/02/2014; TJSP, Ap. 0108524-10.2008.8.26.0100, 10a Câm. de Dir. Privado, Rel. Des. Roberto
Maia, j. 11/02/2014;

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variam entre 10 (dez)2 e 20 (vinte)3 por cento, de acordo com o
caso, já considerando despesas com a venda, administração,
corretagem, multa por inadimplemento, etc., entendendo-se
retenções em percentuais maiores, salvo a comprovação de danos
excepcionais, abusiva.
PROMESSA DE COMPRA E VENDA. Extinção do
contrato. Comprador inadimplente.
- A orientação que terminou prevalecendo na Segunda
Seção, depois de inicial controvérsia, é no sentido de
que o promissário comprador que se torna inadimplente
em razão da insuportabilidade do contrato assim como
pretendido executar pela promitente vendedora tem o
direito de promover a extinção da avença e de receber a
restituição de parte substancial do que pagou, retendo a
construtora uma parcela a título de indenização pelo
rompimento do contrato.
- Essa quantia a ficar retida varia de caso para caso;
ordinariamente tem sido estipulada entre 10% e 20%,
para
cobertura
das
despesas
com
publicidade
e
corretagem, podendo ser majorada quando o imóvel vem
a ser ocupado pelo comprador. Não há razão para que
tudo ou quase tudo do que foi pago fique com a
vendedora, uma vez que por força do desfazimento do
negócio ela fica com o imóvel, normalmente valorizado,
construído também com o aporte do comprador.
- Precedente.
2
Nesse sentido: STJ, REsp 114.071/DF, Rel. Ministro CESAR ASFOR ROCHA, QUARTA TURMA,
julgado em 11/05/1999, DJ 21/06/1999, p. 158; STJ, REsp 257.582/PR, Rel. Ministro RUY
ROSADO DE AGUIAR, QUARTA TURMA, julgado em 22/08/2000, DJ 16/10/2000, p. 315; TJSP,
Ap. 0009023-70.2006.8.26.0224, 7a Câm. de Dir. Privado, Rel. Des. Miguel Brandi, j. 19/02/2014;
TJSP, Ap. 9067821-53.2009.8.26.0000, 7a Câm. de Dir. Privado, Rel. Des. Ramon Mateo Júnior, j.
19/02/2014; TJSP, Ap. 0108524-10.2008.8.26.0100, 10a Câm. de Dir. Privado, Rel. Des. Roberto
Maia, j. 11/02/2014;
3
Nesse sentido: STJ, RCDESP no AREsp 208.018/SP, Rel. Ministro SIDNEI BENETI, TERCEIRA
TURMA, julgado em 16/10/2012, DJe 05/11/2012; TJSP, Ap. 9134518-90.2008.8.26.0000, 7a Câm. de
Dir. Privado, Rel. Des. Miguel Brandi, j. 24/10/2012; TJSP, Ap. 0041782-19.2008.8.26.0224, 7a Câm.
de Dir. Privado, Rel. Des. Elcio Trujillo, j. 19/10/2011; TJSP, Ap. 0024588-21.2003.8.26.0114, 7a Câm.
de Dir. Privado, Rel. Des. Mendes Pereira, j. 06/03/2013.

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- Recurso conhecido e provido em parte.
(STJ, REsp 476775/MG, Rel. Ministro RUY ROSADO
DE
AGUIAR,
QUARTA
TURMA,
julgado
em
20/05/2003, DJ 04/08/2003, p. 317 g.n.)
Analisando-se o “Extrato de Cliente” (fl. 151),
observa-se que o valor original do contrato corresponde a
R$469.530,01, enquanto que o total pago pelo autor alcança a
quantia de R$143.020,25.
Nesse contexto, considerando o significativo
montante adimplido, assim como o fato do adquirente nunca ter
chegado a ocupar o imóvel, entende-se que a retenção deve ser
fixada em 10% dos valores pagos, como forma de cobrir os custos
das vendedoras decorrentes da rescisão do negócio.
Maior retenção não se justifica, já que as
vendedoras terão o imóvel, novo, disponível para colocar à
venda, e não comprovaram nenhuma situação excepcional de
dano com a rescisão.
Assim, fixa-se retenção de 10% sobre os valores
pagos para as corrés BKO e DEMETER, devendo 90% das
quantias pagas a título de preço do imóvel ser restituído ao
comprador, com correção monetária desde o desembolso de cada
parcela e juros de mora de 1% ao mês, estes contados a partir do
trânsito em julgado, considerando-se que antes disso não há que
se falar em mora das vendedoras.
Quanto ao pedido de “medida liminar que
possibilite a venda da unidade objeto desta ação e que a presente
prossiga tão somente quanto a controvérsia atinente aos valores
devidos a título de restituição, inclusive de corretagem”, defere-se

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nesta ocasião a medida, mas de forma condicionada ao depósito
judicial da restituição aqui determinada, cuja suficiência será
avaliada pelo r. juízo do cumprimento.
5 CORRETAGEM
No
montante
de
parcelas
pagas
a
serem
parcialmente restituídas não se incluem as quantias relativas à
comissão de corretagem.
Tendo dado causa à rescisão contratual, o autor
deve arcar com a verba, uma vez que, relacionada à conclusão do
negócio, é devida ainda que haja posterior rescisão contratual.
Afinal, a aproximação útil das partes foi
realizada e o corretor concluiu sua obrigação, conforme arts. 722
e ss. do Código Civil.
Não bastasse, o Egrégio SUPERIOR TRIBUNAL DE
JUSTIÇA firmou recentemente entendimento, em regime de
recursos
repetitivos,
pela
validade
da
transferência
ao
consumidor do pagamento da comissão de corretagem nas
promessas de compra e venda de unidade autônoma em regime
de incorporação imobiliária, desde que, pela forma em que o
negócio foi firmado, fique claro que a verba estava sendo paga a
esse
título,
diferenciando-se
do
restante
dos
valores
despendidos:
RECURSO ESPECIAL REPETITIVO. DIREITO
CIVIL E DO CONSUMIDOR.
INCORPORAÇÃO

IMOBILIÁRIA.
VENDA
DE
UNIDADES
AUTÔNOMAS
EM
ESTANDE
DE
VENDAS.

CORRETAGEM.

CLÁUSULA

DE
TRANSFERÊNCIA

DA

OBRIGAÇÃO

AO
CONSUMIDOR. VALIDADE. PREÇO TOTAL.

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DEVER DE INFORMAÇÃO. (...)
I - TESE PARA OS FINS DO ART. 1.040 DO
CPC/2015: 1.1. Validade da cláusula contratual que
transfere ao promitente-comprador a obrigação de
pagar a comissão de corretagem nos contratos de
promessa de compra e venda de unidade autônoma
em regime de incorporação imobiliária, desde que
previamente informado o preço total da aquisição da
unidade autônoma, com o destaque do valor da comissão
de corretagem. (...)
II - CASO CONCRETO: 2.1. Improcedência do pedido
de restituição da comissão de corretagem, tendo em
vista a validade da cláusula prevista no contrato
acerca da transferência desse encargo ao consumidor.
Aplicação da tese 1.1. (...)
2.2. III - RECURSO ESPECIAL PARCIALMENTE
PROVIDO.
(REsp 1599511/SP, Rel. Ministro PAULO DE TARSO
SANSEVERINO,
SEGUNDA
SEÇÃO,
julgado
em
24/08/2016, DJe 06/09/2016)
In casu, as quantias da comissão de corretagem
e do valor total do negócio estão indicadas no documentos de fls.
149/150, assinado pelo autor.
Assim, fica claro que o autor sabia que estava
pagando valores a título de corretagem.
Dessa forma, seja pela culpa pela rescisão ou
pela legalidade da contratação da corretagem, a restituição é
indevida.
6 DISPOSITIVO
Ante o exposto, dá-se I) provimento ao recurso
da ré ROBOTTON para extinguir, em sua relação, o processo

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sem resolução de mérito, por ilegitimidade passiva, nos termos
do art. 485, IV, do Código de Processo Civil; II) parcial
provimento ao recurso das rés DEMETER e BKO para i) que a
condenação destas à restituição passe a ser de 90% das parcelas
pagas a título de preço do imóvel, excluindo-se da base de
cálculo a comissão de corretagem, com correção monetária desde
o desembolso de cada parcela e juros de mora a contar do
trânsito em julgado; ii) conceder liminar autorizando a venda do
imóvel a terceiros, mas de forma condicionada ao depósito
judicial da restituição aqui determinada, cuja suficiência será
avaliada pelo r. juízo do cumprimento.
Quanto à sucumbência entre a ré ROBOTTON e
o autor, condena-se este ao pagamento das despesas processuais
relativas e honorários de R$1.000,00.
No tocante à sucumbência entre o autor e as rés
DEMETER
e
BKO,
considerando
que
aquele
defendeu
a
devolução integral de todas as quantias pagas e estas a
restituição nos termos do contrato (deduções + retenção de 20%),
considera-se que as partes sucumbiram em partes semelhantes do
pedido, de modo que ratearão as despesas processuais. Os
honorários são fixados em 10% do valor da condenação, sendo
rateados entre as partes em favor do patrono da parte contrária.
MARY GRÜN
Relatora