Tribunal: TJSP
Processo: 1018713-07.2017.8.26.0100
Classe: Apelação Cível / Promessa de Compra e Venda
Órgão julgador: Mônica de Carvalho
Órgão colegiado: 8a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-03-16
Data de publicação: 2020-03-16

Ementa:
COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA – Imóvel - Resilição – Desistência da compradora – Possibilidade de retenção de até 20% dos valores pagos em favor da ré – Afastamento da pretensão a retenção em valor maior – Condenação que foi imposta sobre os valores recebidos, sobre os quais será discutido na fase de cumprimento de sentença - Recurso provido em parte.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2020.0000192342
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível no
1018713-07.2017.8.26.0100, da Comarca de São Paulo, em que é
apelante JOSE KAUER PAZ-EPEL 2 EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS
SPE LTDA, é apelada RENATA VIETAS BAPTISTA (JUSTIÇA GRATUITA).
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 8a Câmara de
Direito Privado do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte
decisão: Deram provimento em parte ao recurso. V. U., de
conformidade com o voto do relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores PEDRO DE
ALCÂNTARA DA SILVA LEME FILHO (Presidente) e SALLES ROSSI.
São Paulo, 16 de março de 2020.
MÔNICA DE CARVALHO
Relatora
Assinatura Eletrônica

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Apelação Cível no 1018713-07.2017.8.26.0100 -Voto no 4342
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2a Vara Cível Central - Capital
Apelação n. 1018713-07.2017.8.26.0100
Apelante: JOSÉ KAUER PAZ-EPEL 2 EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS SPE
LTDA.
Apelada: RENATA VIETAS BAPTISTA
Juiz prolator: Rodrigo Ramos
Voto n. 4342
COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA Imóvel - Resilição
Desistência da compradora Possibilidade de retenção de até 20%
dos valores pagos em favor da ré Afastamento da pretensão a
retenção em valor maior Condenação que foi imposta sobre os
valores recebidos, sobre os quais será discutido na fase de
cumprimento de sentença - Recurso provido em parte.
Vistos.
Trata-se de recurso de apelação interposto para
impugnar a sentença de fls. 149/154, cujo relatório adoto, que julgou
procedente em parte o pedido inicial, para declarar rescindido o contrato e
condenar a ré na devolução de 90% dos valores pagos, bem como arcar com os
encargos sobre o imóvel anteriores à entrega das chaves.
Segundo a apelante-ré, a sentença merece ser
reformada,
em
síntese,
alegando
que
existe
cláusula
contratual
que
expressamente prevê a devolução de 70% dos valores pagos, e que o valor correto
de devolução deve partir de R$ 30.324,16, já que foi somado, indevidamente (fls.
47/48), o valor recebido com o valor a receber (fls. 156/169).
Recurso tempestivo, preparado e sem apresentação de
contrarrazões pela apelada (fl. 175).
Não houve oposição ao julgamento virtual (Resolução
n. 772/2017).
Esse é o relatório.
Passo ao voto.
O recurso merece ser provido em parte.
Faço constar que a apelante não fez qualquer
requerimento em relação ao termo inicial de incidência dos juros, embora tenha
notado que eles foram fixados desde a citação (fl. 167), e nem sobre os encargos
anteriores à entrega das chaves, pelo que este julgamento se aterá à matéria
devolvida à apreciação deste Tribunal.

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No caso concreto, após desistência pela autora da
compra de imóvel, as partes divergem quanto ao valor da restituição.
Não há dúvida de que os contratos em geral devem
manter uma relação de equilíbrio. Mas também não se pode descuidar do fato de
que o presente contrato se submete à legislação consumerista, pelo que devem
ser protegidos os direitos assegurados ao consumidor, que é a parte mais fraca
da relação negocial.
Bem por isso, a Lei n. 8078/90 garante, em seu artigo
51, que não serão impostas condições por demais gravosas contra o consumidor
(inc. IV), que não será subtraído o direito de reembolso (inciso II) e exige a
prestação de informação adequada e clara em relação aos produtos oferecidos
(artigo 6o., III).
Trata-se de evidente relação de consumo travada entre
as partes, na qual o autor é destinatário final do bem adquirido. Destarte, as
partes se enquadram perfeitamente nos conceitos de consumidores e
fornecedoras estatuídos pelo Código de Defesa do Consumidor (artigos 2o e 3o da
Lei 8.078/90).
Em relação ao percentual de retenção, tratando a
questão como desistência, temos que cabe a devolução dos valores, sendo
permitido o desconto de cláusula penal para abatimento dos prejuízos sofridos
pela vendedora.
Esta Relatora não vê óbice a que o Poder Judiciário
intervenha no quanto disposto em contrato, desde que a cláusula se apresente
em termos ilegais. Até porque a autonomia privada não é absoluta, e a vontade
das partes deve se subsumir à lei. Assim, se o art. 51, IV, do CDC prevê a
necessidade de devolução dos valores pagos, isso não significa que não seja
impossível a previsão de cláusula penal para favorecer a parte inocente. E
significa que essa devolução deve ser feita em percentual significativo, para que
se considere que o ordenamento foi atendido.
Pois bem, possível a intervenção do Judiciário nos
termos contratuais, essa intervenção justifica-se se o percentual previsto em
contrato tiver caráter abusivo. A retenção de valor exagerado é ilegal e, portanto,
nula, não cabendo a convalidação de ato nulo (art. 51, II e IV, do CDC).
Se a Constituição Federal protege o ato jurídico
perfeito, também o faz em relação aos direitos do consumidor, devendo haver um
juízo de ponderação diante de interesses merecedores de tutela que têm o
mesmo valor hierárquico legal.
Assim, apesar do índice adotado na sentença, o
percentual de 20% sobre os valores pagos parece justo e tem sido acatado em
diversos julgados da Corte Paulista.
Nesse sentido:
“COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. RESCISÃO
CONTRATUAL CUMULADA COM DEVOLUÇÃO DE VALORES. Sentença de parcial
procedência. Atraso na entrega de obra. Inexistência. Validade da cláusula de

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tolerância de 180 dias para entrega da obra. Súmula 164, TJSP. Atraso por culpa
da ré não configurado. Rescisão por iniciativa da autora. Ausência da obrigação
de indenizar. Restituição de valores. Rescisão por iniciativa da promitente
compradora. Direito de retenção da vendedora. Percentual de 50% previsto no
contrato que se mostra excessivo. Retenção pela ré de 20% dos valores pagos pela
autora entremostra-se razoável. Devolução que deve ser feita em parcela única e
de forma imediata. Aplicação da Súmula no 2 do TJSP. Precedentes desta Corte.
Despesas com tributos. Pretensão de cobrança afastada. Inexistência de
comprovação do recolhimento pela ré. Despesas condominiais e de IPTU referentes
ao período anterior à entrega das chaves que são de responsabilidade da
vendedora. Multa contratual indevida, pois não configurado o atraso da ré na
entrega do imóvel. Litigância de má-fé. Não configuração. Ré que agiu nos limites
de seu direito de defesa. Hipóteses do art. 80 do CPC/2015 não configuradas.
Sentença parcialmente reformada, para afastar o desconto de tributos e despesas
condominiais e condenar a ré à devolução de 80% dos valores pagos pela autora,
com correção monetária, desde o desembolso, e juros moratórios de 1%, desde a
citação. Sucumbência da ré. Honorários advocatícios fixados em 10% da
condenação. Recurso da autora parcialmente provido” (Apelação/Promessa de
Compra e Venda 1006197-97.2016.8.26.0161 - Relator(a): Fernanda Gomes
Camacho - Comarca: Diadema - Órgão julgador: 5a Câmara de Direito Privado -
Data do julgamento: 10/05/2017).
Por fim, vale dizer que a sentença não fez constar o
efetivo valor da base de cálculo sobre a qual recairá o quantum a ser restituído,
pelo que tal discussão é prematura neste momento, devendo ser renovada no
momento oportuno.
Considerando que a sentença foi proferida já sob a
atual legislação, mas considerando o acolhimento parcial do recurso, mantenho
a sucumbência fixada em primeiro grau de jurisdição, proporcional ao valor da
condenação, nos termos do artigo 85, § 2o., do CPC.
Posto isso, dou parcial provimento ao recurso para
majorar o percentual de retenção para 20% em favor da ré, mantidos os demais
termos da sentença proferida.
MÔNICA DE CARVALHO
Relatora