Tribunal: TJSP
Processo: 2232570-60.2019.8.26.0000
Classe: Agravo de Instrumento / Promessa de Compra e Venda
Órgão julgador: Claudio Hamilton
Órgão colegiado: 25a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-03-04
Data de publicação: 2020-03-04

Ementa:
AGRAVO DE INSTRUMENTO – TUTELA DE URGÊNCIA - Ação de anulação de negócio jurídico - Decisão que deferiu a tutela de urgência para determinar o bloqueio da matrícula do terreno em questão, bem como o andamento da usucapião extrajudicial – Probabilidade do direito – Perigo de dano - Art. 300 do Código de Processo Civil - Decisão mantida - Recurso desprovido.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2020.0000152495
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Agravo de Instrumento no
2232570-60.2019.8.26.0000, da Comarca de São Paulo, em que é agravante NOVO RIO
PARANÁ EDIFICAÇÕES E INCORPORAÇÕES LTDA, são agravados GUMPEI
YAMADA e YUKIKO YAMADA.
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 25a Câmara de Direito Privado
do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Negaram provimento ao
recurso. V. U., de conformidade com o voto do relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores HUGO CREPALDI
(Presidente sem voto), CARMEN LUCIA DA SILVA E ALMEIDA SAMPAIO.
São Paulo, 4 de março de 2020.
CLAUDIO HAMILTON
Relator
Assinatura Eletrônica

PODER JUDICIÁRIO
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Agravo de Instrumento no 2232570-60.2019.8.26.0000 -Voto no 21916 – São Paulo
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AGRAVO DE INSTRUMENTO no 2232570-60.2019.8.26.0000
Comarca: Foro Regional de Jabaquara 4a Vara Cível
Agravante: Novo Rio Paraná Edificações e Incorporações Ltda
Agravados: Gumpei Yamada e Outro
Juiz/Juíza: Andrea Coppola Briao
VOTO 21916
AGRAVO DE INSTRUMENTO TUTELA DE URGÊNCIA -
Ação de anulação de negócio jurídico - Decisão que deferiu a
tutela de urgência para determinar o bloqueio da matrícula do
terreno em questão, bem como o andamento da usucapião
extrajudicial Probabilidade do direito Perigo de dano - Art.
300 do Código de Processo Civil - Decisão mantida - Recurso
desprovido.
Trata-se de recurso de agravo de instrumento interposto por NOVO
RIO PARANÁ EDIFICAÇÕES E INCORPORAÇÕES LTDA nos autos da ação
de anulação de negócio jurídico de compra e venda com tutela antecipada que
lhe move GUMPEY YAMADA e YUKIKO YAMADA, contra a decisão que
deferiu a liminar inaudita altera parte para determinar o bloqueio da matrícula
do terreno, bem como o andamento da usucapião extrajudicial.
Indeferido o pedido de tutela recursal.
Não houve contraminuta.
É o relatório.
A ação versa sobre o pedido declaratório de nulidade de negócio
jurídico de compra e venda com pedido de tutela antecipada promovida pelos
agravados, sob o fundamento de que adquiriram o imóvel objeto da matrícula
341760, por meio de instrumento particular de compromisso de compra e
venda, por intermédio de seu bastante procurador público, CARLOS ROBSON
GRACIE, pelo valor de R$ 450.000,00, fornecendo a este procuração pública
com ambos poderes para vender o imóvel, tanto que foi vendido a terceira

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REAL INCORPORADORA LTDA, a qual transmitiu os direitos adquiridos à
agravante. Em razão da ausência de quitação do primeiro instrumento
particular de compromisso de compra e venda, já que a terceira n ão cumpriu a
obrigação de pagar o preço ajustado, foi revogada a procuração pública, vindo
os autores a reclamar a anulação do negócio jurídico celebrado com a
agravante.
Pela decisão agravada, a magistrada deferiu a liminar inaudita
altera parte para determinar o bloqueio da matrícula do terreno, bem como o
andamento da usucapião extrajudicial.
Daí o inconformismo recursal.
Sustenta que a medida foi deferida sem obediência ao
contraditório, e por Juízo absolutamente incompetente.
Assevera que o Juízo competente é o da localização do bem, ou
seja, uma das Varas Cíveis da Comarca de Guarujá/SP.
Quanto à alegação de que não houve quitação do contrato,
sustenta que há cláusula expressa de quitação no instrumento, o qual foi
assinado perante Tabelião de Notas que atestou a capacidade civil de todos os
envolvidos, e com firma reconhecida dos agravados.
Afirma que é terceira de boa-fé e que, nessa qualidade, não tem
meios de saber de que forma ocorreu a quitação do contrato.
Anota que a discussão sobre o pagamento é res inter allios, sendo
afetada a uma discussão contratual que deve estar subjetivamente limitada
aos agravados e a terceira REAL INCORPORADORA LTDA e objetivamente
limitada ao valor de R$ 450.000,00.

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Afirma que a liminar envolve pedido juridicamente impossível, pois
a aquisição da propriedade pela agravante decorre, em paralelo ao contrato
sub judice, autonomamente à aquisição de dois contratos de posse ad
usucapionem de posseiros que residiam e fizeram comércio no local desde o
ano de 1982 (37 anos), de forma ininterrupta, sem oposição e de forma mansa
e pacífica.
Esclarece que os agravados nunca exerceram a posse do imóvel,
portanto o título que detém é de natureza precária, logo não há êxito na
pretensão de retomada do imóvel por parte deles, não podendo persistir a
decisão liminar que agrida os direitos da agravante.
Esclarece, ainda, que as instâncias petitórias e possessórias não
se confundem e que, quando tramitam em paralelo, deve ser suspensa a ação
de natureza petitória que fica aguardando o resultado da ação possessória, e
não o inverso.
Requer a concessão de tutela antecipada de urgência no agravo
de instrumento, afirmando que não há probabilidade do direito dos agravados,
e que o perigo de dano ocorrerá na medida em que, se tutela recursal não for
concedida para a suspensão ou revogação da liminar de primeiro grau, a
agravante não poderá regularizar o imóvel, e assim deixará de receber
alugueres, bem como estará impossibilitada de proceder a sua venda, mesmo
porque pretende realizar empreendimento imobiliário de grande porte no local.
Além disso, assevera que pretende aderir ao REFIS, já que há
débitos fiscais relativamente ao imóvel perante a Municipalidade do Guarujá,
no valor de R$ 1.639.421,00, e que com sua adesão, o valor seria reduzido

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para R$ 586.405,90, sendo inviável o acordo, diante da provisória incerteza
jurídica, em especial após o deferimento do bloqueio das matrículas do imóvel
e da usucapião extrajudicial que se encontrava em andamento.
Salienta que a pretensão dos agravados em se verem imitidos na
posse do imóvel que está agora vazio e limpo e pronto para a incorporação
implicará em abuso de direito.
Assim, requer a concessão da tutela recursal para o fim de revogar
a decisão agravada ou abranda-la, restabelecendo o prosseguimento da
usucapião extrajudicial, com o desbloqueio das matrículas do imóvel, ou ainda,
que o imóvel seja constrangido de forma mais branda, com apenas a
observação nas matrículas quanto à ação em andamento.
Passa-se a decidir:
Nos termos do que preceitua o art. 300 do Código de Processo
Civil: “a tutela de urgência será concedida quando houver elementos que
evidenciem a probabilidade do direito e o perigo de dano ou o risco ao
resultado útil do processo”.
A probabilidade do direito é aquela que convence o magistrado da
plausibilidade da pretensão de direito material afirmado, não se mostrando
suficiente o mero fumus boni iuris, requisito típico do processo cautelar.
Quanto ao deferimento da antecipação de tutela, cabe inicialmente
ao julgador, no âmbito e nos limites do seu poder discricionário, decidir, por
intermédio do seu livre convencimento, quanto à absoluta adequação da
medida, desde que haja nos autos a efetiva comprovação, pelo autor, da
presença de todos os requisitos legais acima descritos.

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Ensina HUMBERTO THEODORO JÚNIOR, em ensaio publicado
na Revista dos Tribunais no 742/49, que: “A antecipação não é de ser
prodigalizada à base de simples alegações ou suspeitas. Haverá de apoiar-se
em prova preexistente, que, todavia, não precisa ser necessariamente
documental. Terá, no entanto, que ser clara, evidente, portadora de grau de
convencimento tal que a seu respeito não se possa levantar dúvida razoável”.
Sobre o perigo, discorre ARAKEN DE ASSIS que: “O perigo hábil à
concessão da liminar reside na circunstância que a manutenção do status quo
poderá tornar inútil a garantia (segurança para a execução) ou a posterior
realização do direito (execução para segurança). O receio que incumbe ao
autor alegar revestir-se-á de três predicados: (a) perigo concreto (v.g., o receio
que o réu alienará bens, tornando difícil a futura realização do crédito, há que
se materializar em fatos que indiquem essa conduta, pois a constrição do bem
alienado dependerá do reconhecimento da fraude contra a execução ou da
fraude contra credores; b) perigo atual, (v.g., a intenção do réu de alienar bens
deve existir no momento da concessão da medida); e c) perigo grave (v.g., a
alienação que o réu intenta realizar deverá reduzi-lo a insolvência, pois
restando, após tal negócio, patrimônio bastante, o receio não ostenta
gravidade)” (“Processo Civil Brasileiro, Parte Geral: institutos fundamentais”.
São Paulo: Ed. Revista dos Tribunais, Volume II, Tomo II, página 417).
No caso presente, consta dos autos que, pelo instrumento
particular de venda e compra quitado no valor de CR$ 4.000.000,00, passado
em 10/10/1984, conforme registro feito perante o 5o Cartório de Registro de
Títulos e Documentos de Guarujá, JULIO PIGNATARI, por seu procurador

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público CARLOS ROBSON GRACIE, alienou o lote de terreno em questão, a
GUMPEI YAMADA e sua mulher YUKIKO IAMADA, tendo constado
expressamente da cláusula 2a desse instrumento, que o preço acertado foi
recebido no ato em moeda corrente nacional, sendo transmitida a posse aos
compradores na data do contrato.
Consta, também, que, por meio de instrumento particular de
compromisso de compra e venda quitado, datado de 09/05/2018, e registrado
na matrícula, os compradores GUMPEI YAMADA e YUKIKO YAMADA, por seu
procurador público LUCIANO DOS SANTOS VALÉRIO (conforme procuração
outorgada no mesmo dia em 09/05/2018), alienaram o referido imóvel para a
compradora REAL INCORPORADORA LTDA, representada por seu sócio
LUCIANO DOS SANTOS VALÉRIO, pelo preço de R$ 450.000,00, conforme
cláusula 2a da avença, onde consta expressamente que o preço seria recebido
no ato, dando os vendedores quitação dos valores pagos.
No entanto, os vendedores GUMPEI YAMADA e YUKIKO
YAMADA afirmaram, na inicial desta ação anulatória de negócio jurídico
ajuizada em 19/07/2019, que não receberam o preço ajustado por essa
negociação, e que, como pessoas idosas teriam sido enganados, tanto que
revogaram a procuração pública outorgada em data de 07/06/2019.
Aliás, os agravados salientaram, na inicial, que tentaram ingressar
no imóvel, mas foram impedidos, o que levou a lavratura de boletim de
ocorrência por esbulho possessório.
Ora, a tutela de urgência deferida em primeiro grau deve ser
mantida, diante da probabilidade do direito dos agravados, pessoas idosas,

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que consta haverem assinado de boa-fé instrumento de procuração pública a
pessoa que também era representante da empresa REAL INCORPORADORA
LTDA, o qual, além de não quitar o preço, veio a providenciar a venda do bem
em sequência para terceira empresa, ora agravante, a empresa NOVO RIO
PARANÁ EDIFICAÇÕES E INCORPORAÇÕES LTDA, que também adquiriu,
pelo mesmo instrumento de compromisso de compra e venda e cessão de
direitos, outros lotes de terreno no local, pelo valor total de R$ 1.300.000,00,
tudo indicando que o bloqueio da matrícula referida é mesmo salutar, a fim de
evitar maiores prejuízos aos envolvidos nessas negociações sucessivas.
Daí o periculum in mora.
Demais disso, a empresa adquirente NOVO RIO PARANÁ afirma
que terá prejuízos porque pretende realizar empreendimento no imóvel, porém,
o prejuízo, no caso, é dos vendedores, porque consta que não receberam o
preço ajustado pela venda anterior, o que tornaria nula a negociação, logo, a
cadeia de transferência imobiliária estaria, em tese, prejudicada.
De igual forma, a usucapião extrajudicial em andamento deverá ser
obstada, já que os fatos estão todos interligados, ainda que tal procedimento
cuide de direitos possessórios incidentes sobre o imóvel.
Consequentemente, deve ser mantida a decisão agravada.
Posto isso, nega-se provimento ao recurso.
CLÁUDIO HAMILTON
Relator