Tribunal: TJSP
Processo: 1004183-29.2019.8.26.0358
Classe: Apelação Cível / Compra e Venda
Órgão julgador: Carlos Alberto de Salles
Órgão colegiado: 3a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-09-19
Data de publicação: 2020-09-19

Ementa:
compra e venda DE LOTE. RESCISÃO CONTRATUAL. percentual de RETENÇÃO DA VENDEDORA. Insurgência da compradora em face da sentença de procedência. Rescisão do contrato por culpa da ré, em virtude da inadimplência. Possibilidade de retenção de valores pela autora vendedora. Retenção integral autorizada na sentença que era abusiva. Não aplicação da Lei 13.786/2018 aos contratos firmados antes da sua

Ementa:
compra e venda DE LOTE. RESCISÃO CONTRATUAL. percentual de RETENÇÃO DA VENDEDORA. Insurgência da compradora em face da sentença de procedência. Rescisão do contrato por culpa da ré, em virtude da inadimplência. Possibilidade de retenção de valores pela autora vendedora. Retenção integral autorizada na sentença que era abusiva. Não aplicação da Lei 13.786/2018 aos contratos firmados antes da sua vigência. Não cabimento de taxa de fruição por aquisição de lote sem benfeitorias e sem demonstração de posse efetiva da compradora. Fixação de retenção de 25% sobre todas as quantias pagas. Devolução de valores pela autora em parcela única, com correção desde os desembolsos e juros a contar do trânsito em julgado. Manutenção da condenação da ré ao pagamento de qualquer obrigação propter rem vencida até a data da reintegração de posse. Matéria não impugnada pela apelante. Sucumbência recíproca. Recurso provido em parte.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2020.0000762871
ACÓRDÃO
Vistos,
relatados
e
discutidos
estes
autos
de
Apelação
Cível
no
1004183-29.2019.8.26.0358, da Comarca de Mirassol, em que é apelante DANIELA
APARECIDA SALVADOR, é apelado BASSK EMPREENDIMENTO IMOBILIARIOS
SPE LTDA.
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 3a Câmara de Direito Privado do
Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Deram provimento em
parte ao recurso. V. U., de conformidade com o voto do relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores JOÃO PAZINE NETO
(Presidente) e DONEGÁ MORANDINI.
São Paulo, 19 de setembro de 2020.
CARLOS ALBERTO DE SALLES
Relator
Assinatura Eletrônica

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Apelação Cível no 1004183-29.2019.8.26.0358 -Voto no
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3a CÂMARA DE DIREITO PRIVADO
Apelação no 1004183-29.2019.8.26.0358
Comarca: Mirassol
Apelante: Daniela Aparecida Salvador
Apelada: Bassk Empreendimento Imobiliários Spe Ltda
Juiz sentenciante: Marcos Takaoka
VOTO No: 22659
COMPRA E VENDA DE LOTE. RESCISÃO CONTRATUAL.
PERCENTUAL DE RETENÇÃO DA VENDEDORA. Insurgência
da compradora em face da sentença de procedência. Rescisão
do contrato por culpa da ré, em virtude da inadimplência.
Possibilidade de retenção de valores pela autora vendedora.
Retenção integral autorizada na sentença que era abusiva. Não
aplicação da Lei 13.786/2018 aos contratos firmados antes da
sua vigência. Não cabimento de taxa de fruição por aquisição de
lote sem benfeitorias e sem demonstração de posse efetiva da
compradora. Fixação de retenção de 25% sobre todas as
quantias pagas. Devolução de valores pela autora em parcela
única, com correção desde os desembolsos e juros a contar do
trânsito em julgado. Manutenção da condenação da ré ao
pagamento de qualquer obrigação propter rem vencida até a
data da reintegração de posse. Matéria não impugnada pela
apelante. Sucumbência recíproca. Recurso provido em parte.
Trata-se de recurso de apelação interposto em face
da sentença de ps. 100/105, que julgou procedentes em parte os
pedidos da inicial para rescindir o contrato firmado entre as partes;
autorizar a reintegração de posse; conceder à autora o direito à
retenção integral dos valores pagos; e condenar a ré ao pagamento de
qualquer obrigação propter rem vencida até a data da reintegração de
posse. Sucumbente, a ré foi condenada ao pagamento das despesas
processuais e dos honorários advocatícios fixados em dois mil reais.
Inconformada, a demandada apela a ps. 108/115
pleiteando, em resumo, a improcedência da demanda ou a rescisão do
contrato com devolução das parcelas pagas.
Contrarrazões foram apresentadas (ps. 121/125).
Autos em termos para julgamento virtual.
É o relatório.

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O recurso comporta provimento parcial.
Com efeito, é incontroverso que as partes celebraram
um contrato de compra e venda de lote e que a compradora ficou
inadimplente desde março de 2018, deixando em aberto débitos de
IPTU. A ré, inclusive, foi devidamente notificada e não purgou a mora
(ps. 47/50).
Nesse contexto, era justificado o pedido de rescisão
do contrato, cabendo à vendedora reter entre 10% (dez por cento) e
25% (vinte e cinco por cento) dos valores pagos:
“AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. CONTRATO DE COMPRA E
VENDA DE IMÓVEL COM GARANTIA DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA SOBRE
ESSE
MESMO
BEM.
INADIMPLEMENTO
DOS
COMPRADORES.
RESCISÃO DO NEGÓCIO. DEVOLUÇÃO DOS VALORES PAGOS.
NECESSIDADE DE ALIENAÇÃO DO IMÓVEL PARA QUITAÇÃO DA DÍVIDA.
INAPLICABILIDADE DA LEI N. 9.514/1997. AGRAVO IMPROVIDO. [...] 3.
A jurisprudência desta Corte, em casos análogos, de resolução do
compromisso de compra e venda por culpa do promitente
comprador, entende ser lícito ao vendedor reter entre 10% e
25% dos valores pagos. 4. Agravo interno a que se nega provimento.”
(STJ, 3a Turma, AgInt no REsp n° 1.361.921/MG, Rel. Min. Marco
Aurélio Bellizze, j. 23/06/2016 sem destaque no original).
“AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. PROCESSUAL
CIVIL. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL.
RESOLUÇÃO. RETENÇÃO. PERCENTUAL DE 10%. RAZOABILIDADE.
ACÓRDÃO RECORRIDO DE ACORDO COM A JURISPRUDÊNCIA DESTE
TRIBUNAL SUPERIOR. SÚMULA 83 DO STJ. AGRAVO NÃO PROVIDO. 1. A
jurisprudência desta Corte de Justiça, nas hipóteses de rescisão
de contrato de promessa de compra e venda de imóvel por
inadimplemento do comprador, tem admitido a flutuação do
percentual de retenção pelo vendedor entre 10% e 25% do total
da quantia paga. 2. Em se tratando de resolução pelo comprador de
promessa de compra e venda de imóvel em construção, ainda não
entregue no momento da formalização do distrato, bem como em se
tratando de comprador adimplente ao longo de toda a vigência do
contrato, entende-se razoável o percentual de 10% a título de
retenção pela construtora dos valores pagos, não se distanciando
do admitido por esta Corte Superior. 3. É abusiva a disposição
contratual que estabelece, em caso de resolução do contrato de
compromisso de compra e venda de imóvel pelo comprador, a
restituição dos valores pagos de forma parcelada. 4. Agravo interno
não provido.” (STJ, 4a Turma, AgRg no AREsp n° 807.880/DF, Rel.
Min. Raul Araújo, j. 19/04/2016 sem destaque no original).
No caso, a despeito dos valores pagos pela
compradora (R$ 9.037,13 de R$ 63.759,00), era abusiva a pretensão
da vendedora à retenção integral.
Em relação a isso, destaca-se que a Lei 13.786/2018
regulamentou o distrato em compromissos de compra e venda de
imóveis, em grande parte, seguindo o entendimento jurisprudencial

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dominante. De qualquer forma, sua aplicação é possível apenas nos
contratos firmados após a sua vigência, ou seja, em observância ao ato
jurídico perfeito.
Além
disso,
ao
contrário
do
alegado
em
contrarrazões, o contrato não tem cláusula de alienação fiduciária.
O pedido de indenização pela fruição, por sua vez,
era descabido, pois não demonstrada a posse efetiva da compradora, já
que se tratou de aquisição de lote sem benfeitorias.
Com isso, considerando ainda a possibilidade de
revenda do lote, afigura-se razoável uma retenção de 25% (vinte e
cinco e por cento) de todos os valores pagos.
A autora, portanto, deverá devolver 75% (setenta e
cinco por cento) dos valores pagos, em parcela única, com correção
desde os desembolsos e juros a contar do trânsito em julgado. Com
esse entendimento:
“COMPRA E VENDA - Rescisão contratual c.c. restituição de valores pagos
- Impossibilidade financeira dos compradores - Procedência parcial do
pedido - Inconformismo da ré - Acolhimento em parte - Aplicação em
parte do disposto no art. 252 do RITJSP - Rescisão por culpa dos
compradores - Retenção de 25% dos valores pagos que é suficiente
para o ressarcimento dos gastos com a administração do
empreendimento - Lote não edificado - Impossibilidade da fixação
de indenização pela fruição - Atribuição das despesas do imóvel
até a resolução do contrato aos compradores - Sucumbência
recíproca - Sentença parcialmente reformada para reconhecer a
sucumbência recíproca das partes - Recurso provido em parte.” (TJSP,
5a
Câmara
de
Direito
Privado,
Apelação
no
1051890-18.2019.8.26.0576, Rel. Des. J.L. Mônaco da Silva, j.
28/07/2020 sem destaque no original).
Fica mantida a sentença, por fim, em relação à
condenação adicional da ré ao pagamento “de qualquer obrigação
propter rem vencida até a reintegração de posse”, uma vez que tal
matéria não foi devolvida ao Tribunal.
Ante o exposto, dá-se provimento parcial ao
recurso de apelação, para condenar a autora à devolução, em parcela
única, de 75% (setenta e cinco por cento) sobre todos os valores pagos
pela compradora, com atualização desde os desembolsos e juros a
contar do trânsito em julgado.
Fica mantida, no mais, a condenação da ré ao
pagamento das despesas propter rem até a reintegração de posse,
cujos valores deverão ser abatidos da condenação da autora.
Diante da sucumbência recíproca, as partes arcarão
com metade das despesas processuais e com honorários advocatícios
fixados em 15% (quinze por cento) sobre o valor da condenação para

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cada patrono,1 sendo vedada a compensação e observando-se a
gratuidade processual deferida à apelante, nessa oportunidade (cf. ps.
91/92).
CARLOS ALBERTO DE SALLES
Relator
1 Condenação essa que corresponde, no caso, à quantia que será efetivamente
restituída à autora, depois de todas as deduções.