Tribunal: TJSP
Processo: 0005554-94.2013.8.26.0539
Classe: Apelação Cível / Registro de Imóveis
Órgão julgador: Mônica de Carvalho
Órgão colegiado: 8a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-11-25
Data de publicação: 2020-11-25

Ementa:
OBRIGAÇÃO DE FAZER – Imóvel alienado mediante escritura pública - Quitação do preço – Alegação de inadimplemento que ensejaria a aplicação de cláusula resolutiva já afastada em ação autônoma - Condenação dos réus, às suas expensas, na promoção das providências necessárias à transferência da titularidade do imóvel aos autores – Não reconhecimento de julgamento ultra petita – Interesse de

Ementa:

OBRIGAÇÃO DE FAZER – Imóvel alienado mediante escritura pública - Quitação do preço – Alegação de inadimplemento que ensejaria a aplicação de cláusula resolutiva já afastada em ação autônoma - Condenação dos réus, às suas expensas, na promoção das providências necessárias à transferência da titularidade do imóvel aos autores – Não reconhecimento de julgamento ultra petita – Interesse de agir caracterizado, visto que foi averbada a partilha do bem em inventário, sem que fosse levada a escritura pública ao registro imobiliário – Procedência - Recurso não provido.

Inteiro teor:
TRIBUNAL DE JUSTIÇA
PODER JUDICIÁRIO
São Paulo
Registro: 2020.0000964868
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível no 0005554-
94.2013.8.26.0539, da Comarca de Santa Cruz do Rio Pardo, em que são apelantes SONIA
REGINA CRUZ GRANDINI, LARISSA CRUZ GRANDINI CAMPANHA, MARCIO
FLAVIO CAMPANHA, AMANDA CRUZ GRANDINI DIAS, ALESSANDRO
PEGORER DIAS e EDUARDO CRUZ GRANDINI, são apelados PAULO SERGIO
RODRIGUES, DORIVAL MARTINS DOS SANTOS e HELENI APARECIDA
FONTANA DOS SANTOS.
ACORDAM, em 8a Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça de
São Paulo, proferir a seguinte decisão: "Negaram provimento ao recurso. V. U.
sustentaram oralmente os advogados CARLOS ALBERTO BARBOSA FERRAZ e
Rodrigo Quinalha.", de conformidade com o voto do Relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Exmos. Desembargadores
THEODURETO CAMARGO (Presidente sem voto), ALEXANDRE COELHO E CLARA
MARIA ARAÚJO XAVIER.
São Paulo, 25 de novembro de 2020
MÔNICA DE CARVALHO
RELATORA
Assinatura Eletrônica

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São Paulo
Apelação Cível no 0005554-94.2013.8.26.0539 - Santa Cruz do Rio Pardo - VOTO No 4866 2/5
3a Vara Cível de Santa Cruz do Rio Pardo
Apelação n. 0005554-94.2013.8.26.0539
Apelantes: SONIA REGINA CRUZ GRANDINI, LARISSA CRUZ GRANDINI
CAMPANHA, MARCIO FLAVIO CAMPANHA, AMANDA CRUZ GRANDINI DIAS,
ALESSANDRO PEGORER DIAS e EDUARDO CRUZ GRANDINI
Apelados: PAULO SERGIO RODRIGUES, ROSE PELEGE RODRIGUES, DORIVAL
MARTINS DOS SANTOS e HELENI APARECIDA FONTANA DOS SANTOS
Juiz prolator: Marcelo Soares Mendes
Voto n. 4866
OBRIGAÇÃO DE FAZER Imóvel alienado mediante escritura
pública - Quitação do preço Alegação de inadimplemento que
ensejaria a aplicação de cláusula resolutiva já afastada em ação
autônoma - Condenação dos réus, às suas expensas, na promoção
das providências necessárias à transferência da titularidade do
imóvel aos autores
Não reconhecimento de julgamento ultra
petita Interesse de agir caracterizado, visto que foi averbada a
partilha do bem em inventário, sem que fosse levada a escritura
pública ao registro imobiliário
Procedência - Recurso não
provido.
Vistos.
Trata-se de recurso de apelação interposto para
impugnar a sentença de fls. 305/309, cujo relatório adoto, que julgou
procedente o pedido inicial, para condenar os réus na obrigação de fazer
consistente em tomar as providências para transferir a titularidade do imóvel em
favor dos autores, já que na matrícula consta apenas a partilha em inventário.
Segundo os apelantes-réus, a sentença merece ser
reformada, em síntese, alegando que se trata de julgamento ultra petita, que
impôs encargos econômicos contra os réus sem que houvesse pedido, falta de
interesse de agir, já que os autores são portadores de escritura pública, e que
houve inadimplemento, pelo que prevalece a cláusula resolutiva do contrato (fls.
315/328).
Recurso tempestivo, preparado e com apresentação de
contrarrazões pelos apelados (fls. 340/347).
Houve oposição ao julgamento virtual (fls. 360/362).
Esse é o relatório.

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Apelação Cível no 0005554-94.2013.8.26.0539 - Santa Cruz do Rio Pardo - VOTO No 4866 3/5
Passo ao voto.
O recurso não merece ser provido.
No caso concreto, não houve julgamento ultra petita,
já que o pedido de imposição dos ônus econômicos decorre da própria
providência requerida. Os réus, sabedores da negociação do de cujus com os
autores, mesmo assim, indicaram o bem à partilha no inventário e promoveram
a averbação de n. 5, em 25.08.2011, quanto à partilha do referido bem (fl.
155v.), o que impôs que os autores tivessem que manejar a presente ação, já que
a escritura pública da qual eram portadores não poderia mais justificar a
transferência de titularidade, em vista do princípio da continuidade registral.
Nesse passo, tendo os réus impedido que os autores
levassem a escritura a registro para regularizar sua propriedade, passam a ser
responsáveis pelas despesas decorrentes dessa providência.
O interesse de agir ficou caracterizado justamente em
vista da conduta dos réus, ao obstar que o título, do qual os autores eram
portadores, fosse suficiente para o registro imobiliário.
Fique constando que as partes também litigaram na
ação de despejo por falta de pagamento cumulada com cobrança (autos n.
433/2011), na qual foram julgados improcedentes os pedidos inicial e
reconvencional, não reconhecida a relação locatícia entre as partes, assim como
na ação de rescisão de contrato e reivindicação do bem, que foi julgada
improcedente, reconhecida a quitação do preço do imóvel (autos de n.
3000950-39.2013.8.26.0539).
De qualquer forma, julga-se na mesma data a presente
apelação e a de n. 3000950-39.2013.
Ao mérito recursal.
Analisando a documentação apresentada aos autos,
vemos que, no instrumento particular datado de 12.12.2007, ficou previsto o
pagamento de R$ 177.500,00 pelo imóvel, representados pelos cheques de ns.
840, 841 e 846, de emissão de Marcilio Ferreira Pinheiro Guimarães, nos valores
de R$ 12.500,00, R$ 7.500,00 e R$ 157.500,00, a serem descontados,
respectivamente, em 31.01.2008, 28.02.2008 e 31.03.2008.
Na verdade, os autores Paulo e Dorival tinham um
crédito com Ulysses e Marcilio Pinheiro Guimarães, e estes se comprometeram a
quitar o imóvel parceladamente em favor dos autores. Estes confirmaram que
houve atraso no pagamento, mas disseram que que Olávio Grandini, vendedor
do bem, e de quem os réus são herdeiros, queria impor juros de 4,5% ao mês,
taxa abusiva. Como os pagamentos foram feitos com atraso e impostos juros
extorsivos, Olávio alegava que ainda havia R$ 47.000,00 de saldo devedor.
Não faz sentido a afirmação das razões de apelação de
que os recibos apresentaram data anterior à da escritura pública, já que o
negócio foi entabulado mediante o referido instrumento particular, depois
regularizado como escritura pública.

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Também não há sentido na alegação de surpresa
quanto aos pagamentos terem sido realizados por terceiro, já que isso estava
expresso no instrumento particular, não havendo óbice no efeito liberatório da
obrigação nessa hipótese, cabendo apenas dirimir, ao depois, eventual
controvérsia entre o devedor e quem pagou, inexistente no caso dos autos.
Quanto ao credor, o pagamento se considera válido.
Foram apresentados recibos, firmados pelo próprio
Olávio, atestando o pagamento de R$ 172.000,00. Assim, Olávio relatou ter
recebido de Marcilio R$ 12.500,00 em 31.01.2008, R$ 50.000,00 em 31.03.2008,
R$ 50.000,00 em 30.04.2008 e R$ 39.500,00 em 30.05.2008, e mais R$
20.000,00 em 20.08.2008. A parcela de R$ 7.500,00 consta da prestação de
contas, mas não consta dos recibos.
A prestação de contas demonstra que Olávio queria
receber mais de R$ 47.000,00, em julho/2010, com a imposição de juros de
4,5% ao mês. A taxa que foi exigida por Olávio não tem base legal ou contratual.
Não consta que esse valor tenha sido objeto de ação de cobrança, ao longo dos
anos.
Na
escritura
pública
constou
o
preço
de
R$
150.000,00, segundo testemunhas, “para fins fiscais”. Olávio faleceu em
26.11.2010, dois anos após o vencimento das parcelas, sem reivindicar o imóvel
do qual os autores têm a posse desde 2008.
Assim, o julgamento de primeiro grau entendeu pela
quitação do preço do imóvel, aplicando as figuras parcelares da boa-fé do venire
contra factum proprium e da supressio, e julgou improcedente a ação.
Ora, se o imóvel foi negociado em dezembro/2007 por
R$ 177.500,00, e, até o momento da elaboração da escritura pública, em
junho/2008, os autores já haviam pagado R$ 152.000,00, não se pode imaginar
que eles teriam que pagar mais R$ 150.000,00, diante da desproporcionalidade.
Somente se pode imaginar que as partes convencionaram o preço de R$
150.000,00 no total, o qual foi comprovadamente pago. Concluir que as partes
subestimaram o valor da venda na escritura pública para pagar menos imposto
de transmissão à Municipalidade implicaria na prática de ilícito fiscal, que esta
Relatora não presumirá ter ocorrido.
Não há mais na atual legislação o disposto no artigo
104 do CC/16, quanto à impossibilidade de arguição da simulação por quem
dela participa, mas entendemos que tal comando decorre do próprio sistema,
que privilegia a boa-fé objetiva, o que respalda a atuação do princípio do venire
contra factum proprium, que impede condutas contraditórias das partes, no caso,
assumindo a realização dos negócios quando e na forma que lhes convém, e
negando-a pelo mesmo motivo.
Some-se a isso a disposição do artigo 150 do CC, que
veda tal alegação a quem agiu com dolo. Assim, a simulação não pode beneficiar
àquele que dela participa.
Nesse sentido:

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Apelação Cível no 0005554-94.2013.8.26.0539 - Santa Cruz do Rio Pardo - VOTO No 4866 5/5
“APELAÇÃO CÍVEL. Ação de Despejo por Falta de
Pagamento. Sentença de Procedência. Inconformismo que não prospera. Alegação
de Simulação de Negócio Jurídico entre as Partes pela Empresa Ré, ora Locatária.
Verificação de suposto dolo bilateral entre as Partes. Vedação expressa do
Ordenamento Jurídico Pátrio no reconhecimento da Nulidade do Contrato quando
alegado pela Parte que efetivamente e espontaneamente participa da Simulação
encetada. Inteligência do artigo 150 do CCB. Impossibilidade da Parte invocar a
própria torpeza. Aplicação do Princípio do "Nemo Auditur Propriam Turpitudinem
Allegans". Ausência de qualquer indício comprobatório dos Fatos narrados.
Requerida que não comprova fato impeditivo, modificativo ou extintivo do Direito
da Credora. Inteligência do artigo 373, II do NCPC. Sentença de Primeiro Grau
mantida - Ratificação nos termos do artigo 252, do Regimento Interno. RECURSO
NÃO PROVIDO”. (Apelação/Locação de Imóvel 0003295-12.2012.8.26.0168 -
Relator: Penna Machado - Comarca: Dracena - Órgão julgador: 30a Câmara de
Direito Privado - Data do julgamento: 03/05/2017).
Ora, aplicável o princípio da boa-fé objetiva, previsto
no artigo 422 do CC, pelo qual não se pode permitir que quem pretendia se
locupletar com a simulação, ao ver que não foram gerados os efeitos que
esperava, pudesse infirmá-la.
Ainda que houvesse saldo devedor, sua cobrança
estaria prescrita (artigo 206, § 5o, I, do CC), e a diferença de R$ 5.500,00 entre o
preço original e o valor dos pagamentos representados nos recibos importaria em
diferença de 3,09%, o que constitui óbice à rescisão do contrato em razão do
princípio do adimplemento substancial.
Nada a modificar na bem lançada sentença.
Considerando que a sentença foi proferida já sob a
atual legislação, imponho honorários sucumbenciais recursais no importe de R$
7.000,00, nos termos do artigo 85, § 11, do CPC, além da responsabilidade pelas
custas e despesas processuais. Anoto que os presentes honorários substituem
aqueles que foram fixados em primeiro grau de jurisdição.
Posto isso, nego provimento ao recurso.
MÔNICA DE CARVALHO
Relatora