Tribunal: TJSP
Processo: 1015658-74.2015.8.26.0114
Classe: Apelação Cível / Promessa de Compra e Venda
Órgão julgador: Ana Maria Baldy
Órgão colegiado: 6a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-12-09
Data de publicação: 2020-12-09

Ementa:
AÇÃO DE INDENIZAÇÃO – COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA – Atraso na entrega da obra reconhecido pela r. Sentença que inverteu a cláusula penal. Apelo das rés. Atraso na entrega da obra verificado – Caso Fortuito/Força Maior – Inocorrência - Circunstâncias alegadas pelas rés que não são capazes de romper o nexo de causalidade. Rés que nao fizeram prova da data do 'Habite-se', nem demonstraram a culpa

Ementa:
AÇÃO DE INDENIZAÇÃO – COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA – Atraso na entrega da obra reconhecido pela r. Sentença que inverteu a cláusula penal. Apelo das rés. Atraso na entrega da obra verificado – Caso Fortuito/Força Maior – Inocorrência - Circunstâncias alegadas pelas rés que não são capazes de romper o nexo de causalidade. Rés que nao fizeram prova da data do 'Habite-se', nem demonstraram a culpa dos autores pelo não recebimento das chaves na data da suposta finalização das obras. Inversão da cláusula penal. INVERSÃO DA CLÁUSULA PENAL. Possibilidade. Precedente do STJ REsp no 1.631.485/DF em recursos repetitivos. Decisão vinculante (art. 1.040, III, do CPC/2015). Correção monetária que deve incidir apenas uma vez sobre o valor do contrato. Juros de mora que incidem da citação. DANO MORAL – Inocorrência – Afastamento da referida condenação, pois a reparação pretendida pressupõe ofensa aos direitos da personalidade, ou sofrimento intenso e profundo, de modo que o mero dissabor experimentado com o inadimplemento contratual, só por si, não acarreta o dano moral. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2020.0001001882
ACÓRDÃO
Vistos,
relatados
e
discutidos
estes
autos
de
Apelação
Cível
no
1015658-74.2015.8.26.0114, da Comarca de Campinas, em que são apelantes ROSSI
RESIDENCIAL S/A e MARIANINHA EMPREENDIMENTOS S/A, são apelados
ADALTON RAFAEL DE TOLEDO e RENATA FERREIRA MAGALHÃES.
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 6a Câmara de Direito Privado do
Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Deram provimento em parte ao
recurso. V. U., de conformidade com o voto do relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores PAULO ALCIDES
(Presidente) E MARCUS VINICIUS RIOS GONÇALVES.
São Paulo, 9 de dezembro de 2020.
ANA MARIA BALDY
Relatora
Assinatura Eletrônica

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Apelação Cível no 1015658-74.2015.8.26.0114 -Voto no 10600
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Apelação Cível no 1015658-74.2015.8.26.0114
Apelantes
: Rossi Residencial S/A e outro
Advogado
: Marcelo Sanchez Salvadore
Apelados
: Adalton Rafael de Toledo e outro
Advogados
: Gustavo Nogueira Amaro Toledo e outros
Comarca: Campinas
Voto no 10600
bsa
AÇÃO DE INDENIZAÇÃO – COMPROMISSO DE COMPRA E
VENDA – Atraso na entrega da obra reconhecido pela r. Sentença
que inverteu a cláusula penal. Apelo das rés. Atraso na entrega da
obra verificado – Caso Fortuito/Força Maior – Inocorrência -
Circunstâncias alegadas pelas rés que não são capazes de romper o
nexo de causalidade. Rés que nao fizeram prova da data do 'Habite-
se', nem demonstraram a culpa dos autores pelo não recebimento das
chaves na data da suposta finalização das obras. Inversão da cláusula
penal. INVERSÃO DA CLÁUSULA PENAL. Possibilidade.
Precedente do STJ REsp no 1.631.485/DF em recursos repetitivos.
Decisão vinculante (art. 1.040, III, do CPC/2015). Correção
monetária que deve incidir apenas uma vez sobre o valor do contrato.
Juros de mora que incidem da citação. DANO MORAL –
Inocorrência – Afastamento da referida condenação, pois a reparação
pretendida pressupõe ofensa aos direitos da personalidade, ou
sofrimento intenso e profundo, de modo que o mero dissabor
experimentado com o inadimplemento contratual, só por si, não
acarreta o dano moral. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.
Trata-se de ação declaratória de nulidade c/c indenização por
danos materiais e morais que Adalton Rafael de Toledo e Renata Ferreira Magalhães movem
contra Rossi Residencial S/A e Marianinha Empreendimentos S/A. Aduzem os autores que
celebraram com as rés compromisso de compra e venda da unidade 34-D, Wonders Galleria
Cond 4, Campinas/SP, pelo valor de R$ 505.547,14, a ser pago de forma parcelada. Afirmam
que o prazo para o término das obras foi prometido para junho/2011, havendo ainda a
previsão da cláusula de tolerância de 180 dias. Todavia, afirmam que apenas receberam as
chaves do imóvel em fevereiro/2012. Sustentam ainda que foram compelidos a arcar com a
comissão de corretagem. Diante de tais fatos, propuseram a presente demanda visando a
declaração de nulidade da cláusula de tolerância de 180 dias; a nulidade da cláusula que impôs

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aos compradores o pagamento da comissão de corretagem, sendo as rés condenadas a
devolver os valores pagos; a inversão da cláusula penal, sendo aplicada multa de 2% sobre o
valor do imóvel, além de juros de 1% ao mês e a condenação das rés ao pagamento de
indenização por danos morais
Contestação, fls. 82/ 106.
Réplica, fls. 180/204.
Adveio a r. Sentença, que acolheu a arguição de prescrição da
pretensão dos autores em reaver os valores pagos a título de comissão de corretagem e julgou
a ação parcialmente procedente, condenando as rés, de forma solidária, ao pagamento de
cláusula penal no valor de 0,5% do valor atualizado do contrato, por mês de atraso, desde a
mora, incluída a margem de tolerância, até a efetiva entrega das chaves, de forma atualizada e
acrescida de juros de mora de 1% ao mês, a contar de cada mês vencido e condenou as rés ao
pagamento de indenização por danos morais, no valor de R$ 10.000,00, para cada autor, de
forma atualizada e com juros de mora de 1% ao mês a partir da publicação da r. sentença.
Diante do resultado, determinou que cada parte arcasse com as custas, despesas processuais,
em igual proporção, bem como arcassem com os honorários advocatícios da parte adversa
fixados em 10% do valor da comissão de corregem a ser pago pelos autores, acrescido de R$
800,00 e 10% do valor atualizado da condenação a ser pago pelas rés.
As rés opuseram embargos de declaração (fls. 304/305), que não
foram acolhidos, (fls. 306).
Inconformada, apelam as rés, objetivando, em síntese, o
reexame e a reversão do julgado, com fundamento na ausência de atraso na entrega das obras,
ressaltando que ocorreram fatos caracterizadores de caso fortuito e força maior que afastariam
a responsabilidade das rés pelo atraso; na impossibilidade da inversão da cláusula penal,
prevista apenas para os casos de inadimplemento dos compradores; subsidiariamente requer
que a mesma incida apenas até a data de expedição do 'Habite-se' e não da entrega das chaves,
pois esta depende da atuação dos compradores, também pleiteiam que os valores a serem

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pagos apenas sofram a incidência de correção monetária e de juros de mora a partir do trânsito
em julgado; na abusividade da dupla incidência da correção monetária conforme determinado
na r. sentença e; na inexistência de danos extrapatrimoniais a serem indenizados e
subsidiariamente requerem a redução do valor da indenização fixada.
Contrarrazões, fls. 334/346.
É o relatório.
Depreende-se dos autos que os autores celebraram com a ré
contrato de compromisso de compra e venda do bem imóvel descrito na exordial, com
previsão do término das obras para junho de 2011.
Todavia, não houve a conclusão da obra, mesmo depois de
expirado o prazo de tolerância de 180 (cento e oitenta) dias, estabelecido na avença (dezembro
de 2011).
Alegam as rés que uma série de circunstâncias caracterizadoras
de caso fortuito e/ou força maior foram capazes de eximir a responsabilidade pelo atraso da
obra como o não atendimento do cronograma das obras pelos empreiteiros contratados.
Contudo, tais circunstâncias são inerentes à atividade
empresarial exercida pelas requeridas, não constituindo hipótese de caso fortuito ou força
maior hábil a romper o nexo de causalidade.
Aliás, dispõe a Súmula 161 deste E. Tribunal de Justiça:
“Não constitui hipótese de caso fortuito ou de força maior, a ocorrência de
chuvas em excesso, falta de mão de obra, aquecimento do mercado, embargo
do empreendimento ou, ainda, entraves administrativos. Essas justificativas
encerram 'res inter alios acta'; em relação ao compromissário adquirente”.
Nesse sentido:

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APELAÇÃO. Compra e venda de imóvel. Atraso na entrega. Sentença de
parcial procedência para condenar a vendedora (i) a arcar com a cláusula
penal prevista para o caso de mora e (ii) a restituir multa e juros incidentes
sobre o saldo devedor em função da demora na liberação do financiamento
bancário imputável a ela. RECURSO DA PROMITENTE VENDEDORA.
Alegado atraso decorrente da demora do poder público na expedição do
"Habite-se", bem como escassez de mão-de-obra e de materiais da
construção civil. Impossibilidade. Entraves previsíveis e inerentes à
atividade desenvolvida. Justificativas que encerram 'res inter alios acta' em
relação ao compromissário adquirente. Dicção da Súmula no 161, TJSP.
Responsabilidade objetiva do fornecedor. Dever de indenizar. Preceptivo do
artigo 927, parágrafo único, do CC e dos artigos 12 e 14 do CDC.
Condenação na cláusula penal mantida. Pleito de afastamento da
condenação em restituir o valor que se acresceu ao saldo devedor por conta
do atraso. Descabimento. Razões fundadas na legalidade de atualização
monetária pelo índice INCC, as quais não guardam qualquer relação com a
condenação imposta. Vendedora que não foi condenada a restituir os valores
cobrados a título de correção monetária. Falta de interesse recursal.
Recurso nesta parte não conhecido. Recurso de apelação EM PARTE NÃO
CONHECIDO e, na parte conhecida, DESPROVIDO.
(TJSP;
Apelação
1064190-24.2015.8.26.0100;
Relator
(a): Rodolfo
Pellizari; Órgão Julgador: 6a Câmara de Direito Privado; Foro Central
Cível - 5a Vara Cível; Data do Julgamento: 11/10/2017; Data de Registro:
11/10/2017)
Com efeito, restou caracterizada a entrega tardia do imóvel, que
só ocorreu em fevereiro/2012 (fls. 65), devendo as rés arcarem com as responsabilidades daí
inerentes até esta data. Apesar das rés afirmarem que o 'Habite-se' do empreendimento foi
expedido em data anterior, não juntaram aos autos qualquer documento que comprovasse tal
fato. E mesmo que fosse demonstrada a expedição em data anterior, não houve qualquer prova
das rés que demonstrasse a culpa dos autores pelo lapso temporal entre a expedição do 'Habite-
se' e a entrega das chaves.
A respeito da inversão da multa contratual estipulada, o Colendo
Superior Tribunal de Justiça firmou entendimento, em sede de julgamento de recursos
repetitivos, no sentido da possibilidade de inversão da cláusula penal fixada, apenas para os
casos de inadimplemento do comprador.
Nesse sentido:
RECURSO
ESPECIAL
REPRESENTATIVO
DE
CONTROVÉRSIA.
COMPRA E VENDA DE IMÓVEL NA PLANTA. ATRASO NA ENTREGA.
NOVEL LEI N. 13.786/2018. CONTRATO FIRMADO ENTRE AS PARTES
ANTERIORMENTE À SUA VIGÊNCIA. NÃO INCIDÊNCIA. CONTRATO
DE ADESÃO. OMISSÃO DE MULTA EM BENEFÍCIO DO ADERENTE.

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INADIMPLEMENTO DA INCORPORADORA. ARBITRAMENTO JUDICIAL
DA INDENIZAÇÃO, TOMANDO-SE COMO PARÂMETRO OBJETIVO A
MULTA ESTIPULADA EM PROVEITO DE APENAS UMA DAS PARTES,
PARA MANUTENÇÃO DO EQUILÍBRIO CONTRATUAL. 1. A tese a ser
firmada, para efeito do art. 1.036 do CPC/2015, é a seguinte: No contrato de
adesão firmado entre o comprador e a construtora/incorporadora, havendo
previsão de cláusula penal apenas para o inadimplemento do adquirente,
deverá ela ser considerada para a fixação da indenização pelo
inadimplemento do vendedor. As obrigações heterogêneas (obrigações de
fazer e de dar) serão convertidas em dinheiro, por arbitramento judicial. 2.
No caso concreto, recurso especial parcialmente provido. (STJ - Recursos
Especiais n.o 1.614.721/DF e n.o 1.631.485/DF, Rel. Ministro LUIS FELIPE
SALOMÃO leading cases Tema 971, publicação do acórdão em 25.06.2019)
Dessa forma, o capítulo da r. sentença que inverteu a cláusula
penal em favor dos compradores, deve ser mantido.
A respeito da atualização do valor do contrato para o cálculo da
multa devida, qualquer modificação merece a r. sentença.
É entendimento consolidado de que a correção monetária não
representa qualquer acréscimo, mas apenas a recomposição do valor da moeda afetado pela
inflação. Assim, a não atualização do valor do contrato, ou a atualização deste a partir do
trânsito em julgado, implicaria em enriquecimento sem causa da ré, o que não se admite.
Consigne-se ainda que devido a atualização monetária do contrato, é desnecessária a
realização de nova atualização como determinado na r. sentença.
Os juros de mora também devem incidir desde a citação, tendo
em vista que o caso em comento se trata de atraso na entrega das obras, não sendo aplicável a
regra da incidência apenas a partir do trânsito em julgado.
Inexistiu o alegado dano moral experimentado pelos autores,
pois a reparação pretendida pressupõe ofensa aos direitos da personalidade, ou sofrimento
intenso e profundo, de modo que o mero dissabor experimentado com o inadimplemento
contratual, consistente no atraso de entrega das chaves, só por si, não acarretou o dano moral.
Lembre-se que quem compra coisa futura, certamente espera um
resultado, o qual pode não ocorrer.

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Nesse sentido, o Professor Carlos Roberto Gonçalves argumenta
que:
“Na realidade, o dano moral pressupõe ofensa anormal à personalidade.
Embora a inobservância das cláusulas contratuais por uma das partes possa
trazer desconforto ao outro contratante, trata-se, em princípio, de dissabor a
que todos podem estar sujeitos, pela própria vida em sociedade” 1.
E corroborando com tal entendimento, assim vem entendendo a
jurisprudência:
AGRAVO REGIMENTAL NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL.
IMÓVEL. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. ENTREGA. ATRASO.
DESCUMPRIMENTO CONTRATUAL. DANO MORAL. INEXISTÊNCIA.
PRECEDENTES. 1. Esta Corte tem firmado o posicionamento de que o mero
descumprimento contratual, caso em que a promitente vendedora deixa de
entregar o imóvel no prazo contratual injustificadamente, embora possa
ensejar reparação por danos materiais, não acarreta, por si só, danos
morais. 2. Na hipótese dos autos, a construtora recorrida foi condenada ao
pagamento de danos materiais e morais, sendo estes últimos fundamentados
apenas na demora na entrega do imóvel, os quais não são, portanto, devidos.
3. Agravo regimental não provido. (STJ - AgRg no AREsp 570.086/PE, Rel.
Min. RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, TERCEIRA TURMA, julgado em
20/10/15, DJe 27/10/15).
COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. IMÓVEL. ATRASO NA
ENTREGA DAS OBRAS APÓS ENCERRADO O PRAZO SUPLEMENTAR.
INDENIZAÇÃO POR DANO MATERIAL DEVIDA. SENTENÇA QUE
DETERMINOU A APURAÇÃO DO 'QUANTUM' EM LIQUIDAÇÃO DE
SENTENÇA. DETERMINAÇÃO MANTIDA, À FALTA DE IMPUGNAÇÃO
RECURSAL ESPECÍFICA. DANOS MORAIS, POR OUTRO LADO, NÃO
CARACTERIZADOS.
SITUAÇÃO
QUE
TRADUZ
MERO
ABORRECIMENTO. AUSÊNCIA DE VULNERAÇÃO A DIREITOS DE
PERSONALIDADE DO AUTOR A MERECER REPARAÇÃO PECUNIÁRIA.
SENTENÇA
PARCIALMENTE
REFORMADA.
SUCUMBÊNCIA
RECÍPROCA. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO. (TJSP. Des.
Relator(a): Vito Guglielmi; Comarca: Várzea Paulista; Órgão julgador: 6a
Câmara de Direito Privado; Data do julgamento: 09/03/2017; Data de
registro: 10/03/2017).
De qualquer modo, para viabilizar eventual acesso às vias
extraordinária e especial, considero prequestionada toda matéria infraconstitucional e
constitucional, observando o pacífico entendimento do Superior Tribunal de Justiça no sentido
de que é desnecessária a citação numérica dos dispositivos legais, bastando que a questão
1Direito Civil Brasileiro, Responsabilidade Civil. 11.a ed. São Paulo: ed. Saraiva, 2016, p. 424).

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posta tenha sido decidida (EDROMS 18205 / SP, Ministro FELIX FISCHER, DJ 08.05.2006
p. 240).
Diante da manutenção da parcial procedência da demanda,
devem os ônus sucumbenciais serem mantidos da forma como fixados na r. sentença.
Do exposto, pelo meu voto, DOU PARCIAL PROVIMENTO
ao apelo, para determinar que a condenação ao pagamento da cláusula penal fixada, seja
calculada sobre o valor atualizado do contrato, acrescido de juros de mora de 1% ao mês
desde a citação e para afastar a indenização por danos morais fixadas.
ANA MARIA BALDY
Relatora