Tribunal: TJSP
Processo: 0005276-27.2015.8.26.0506
Classe: Apelação Cível / Taxa de Serviços de Assessoria Técnico Jurídico Imobiliária - SATI
Órgão julgador: Christine Santini
Órgão colegiado: 1a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-08-17
Data de publicação: 2020-08-17

Ementa:
Apelações Cíveis.

Compromisso de venda e compra – Ação de restituição de valores e indenização por danos morais – Alegação de indevida cobrança de comissão de corretagem, taxa de assessoria, taxa de administração de contrato e diferença de financiamento – Prazo prescricional trienal aplicável à espécie, conforme entendimento fixado pelo Colendo Superior Tribunal de Justiça no julgamento do

Ementa:
Apelações Cíveis.

Compromisso de venda e compra – Ação de restituição de valores e indenização por danos morais – Alegação de indevida cobrança de comissão de corretagem, taxa de assessoria, taxa de administração de contrato e diferença de financiamento – Prazo prescricional trienal aplicável à espécie, conforme entendimento fixado pelo Colendo Superior Tribunal de Justiça no julgamento do REsp no 1.551.956-SP, pelo rito dos recursos repetitivos – Inocorrência de prescrição na hipótese – Programa Minha Casa Minha Vida – Cobrança de comissão de corretagem admitida desde que o adquirente seja previamente informado de referida despesa, ressalvada a denominada Faixa 1, em que não há intermediação imobiliária, conforme tese fixada pelo Colendo Superior Tribunal de Justiça no julgamento do REsp 1.601.149/RS, pelo rito dos recurso repetitivos – Adquirente que, na hipótese, foi previamente informada sobre o valor das despesas de intermediação imobiliária – Impossibilidade de restituição – Pretensão de devolução dos valores desembolsados pela adquirente a título de "taxa de despachante" – Ausência de prestação de serviço correspondente – Cobrança abusiva, pois vinculada à celebração do compromisso de venda e compra e relacionada à atividade congênere ao serviço de assessoria técnico-imobiliária (SATI) – Tese fixada pelo Colendo Superior Tribunal de Justiça no julgamento do REsp no 1.599.511-SP, pelo rito dos recurso repetitivos, aplicável à hipótese – Indevida cobrança de taxa de administração de contrato porquanto ausente justificativa para transferência de tal despesa ao adquirente – Precedente desta Colenda 1a Câmara de Direito Privado – Diferença de financiamento decorrente da incidência de correção monetária entre a data da assinatura do contrato e da liberação do numerário – Inocorrência de ilegalidade, uma vez que a correção monetária se destina à mera recomposição do capital – Danos morais não configurados – Ausência de demonstração de ocorrência de situação excepcional a violar direito da personalidade.

Dá-se provimento em parte aos recursos.

Inteiro teor:
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1a Câmara de Direito Privado
Registro: 2020.0000650551
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível no
0005276-27.2015.8.26.0506, da Comarca de Ribeirão Preto, em que é apelante/apelada
MARINA DE PAULA BICHUETTE, é apelado/apelante MRV ENGENHARIA E
PARTICIPAÇÕES S/A.
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 1a Câmara de Direito Privado
do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Deram provimento em
parte aos recursos. V. U., de conformidade com o voto do relator, que integra este
acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores RUI CASCALDI
(Presidente sem voto), CLAUDIO GODOY E AUGUSTO REZENDE.
São Paulo, 17 de agosto de 2020.
CHRISTINE SANTINI
Relatora
Assinatura Eletrônica

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Apelação Cível no 0005267-27.2015.8.26.0506 – Ribeirão Preto
Apelantes e reciprocamente apelados: Marina de Paula Bichuette e MRV Engenharia e Participações S.A.
Juiz Prolator: Heber Mendes Batista
TJSP (Voto no 36.125)
Apelações Cíveis.
Compromisso de venda e compra Ação de restituição
de valores e indenização por danos morais Alegação
de indevida cobrança de comissão de corretagem, taxa
de assessoria, taxa de administração de contrato e
diferença de financiamento
Prazo prescricional
trienal aplicável à espécie, conforme entendimento
fixado pelo Colendo Superior Tribunal de Justiça no
julgamento do REsp no 1.551.956-SP, pelo rito dos
recursos repetitivos Inocorrência de prescrição na
hipótese
Programa Minha Casa Minha Vida

Cobrança de comissão de corretagem admitida desde
que o adquirente seja previamente informado de
referida despesa, ressalvada a denominada Faixa 1, em
que não há intermediação imobiliária, conforme tese
fixada pelo Colendo Superior Tribunal de Justiça no
julgamento do REsp 1.601.149/RS, pelo rito dos
recurso repetitivos Adquirente que, na hipótese, foi
previamente informada sobre o valor das despesas de
intermediação
imobiliária

Impossibilidade
de
restituição
Pretensão de devolução dos valores
desembolsados pela adquirente a título de “taxa de
despachante”
Ausência de prestação de serviço
correspondente Cobrança abusiva, pois vinculada à
celebração do compromisso de venda e compra e
relacionada à atividade congênere ao serviço de
assessoria técnico-imobiliária (SATI)
Tese fixada
pelo Colendo Superior Tribunal de Justiça no
julgamento do REsp no 1.599.511-SP, pelo rito dos
recurso repetitivos, aplicável à hipótese
Indevida
cobrança de taxa de administração de contrato
porquanto ausente justificativa para transferência de
tal despesa ao adquirente Precedente desta Colenda
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Diferença de
financiamento decorrente da incidência de correção
monetária entre a data da assinatura do contrato e da
liberação do numerário Inocorrência de ilegalidade,

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uma vez que a correção monetária se destina à mera
recomposição do capital
Danos morais não
configurados

Ausência
de
demonstração
de
ocorrência de situação excepcional a violar direito da
personalidade.
Dá-se provimento em parte aos recursos.
1. Trata-se de ação de repetição de indébito e indenização
por danos morais movida por Marina de Paula Bichuette em face de MRV
Engenharia e Participações S.A., alegando, em síntese, que celebrou com a
ré compromisso de venda e compra de imóvel e houve injustificada
elevação do preço do imóvel, bem como cobrança indevida de taxa de
assessoria, de corretagem e de administração pela Caixa Econômica
Federal. Requer, assim, a restituição em dobro dos valores cobrados
indevidamente, além de indenização por danos morais.
O feito foi originalmente distribuído para a Justiça
Federal e redistribuído à Justiça Estadual (fls. 333/338).
A ação foi julgada procedente em parte para o fim de
condenar a ré à restituição da taxa de comissão de corretagem no valor de
R$ 2.804,00, com correção monetária desde o desembolso e juros de mora
desde a citação. Diante da sucumbência recíproca, as custas e despesas
processuais serão distribuídos e compensados entre as partes, observada a
gratuidade da Justiça da autora (fls. 348/355).

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Os embargos de declaração interpostos pela ré foram
rejeitados (fls. 374/375).
Inconformadas, apelam as duas partes.
A autora alegando que é devida a restituição da quantia
de R$ 4.166,41 paga a título de entrada, mas não abatida do valor do
contrato de financiamento. Argumenta, ainda, que houve indevido
aumento do saldo devedor em R$ 4.716,00, o que deverá ser restituído.
Alega que é abusiva a cobrança de taxa de administração de contrato e taxa
SATI. Sustenta a ocorrência de danos morais pelas cobranças indevidas.
Pugna, enfim, pela reforma da R. Sentença (fls. 366/373).
A ré sustentando, em síntese, que não foram juntados nos
autos recibos dos pagamentos que a autora alega ter efetuado e cuja
restituição pretende. Argumenta que é parte ilegítima para figurar no polo
passivo. Defende a validade da cobrança da comissão de corretagem e a
impossibilidade de restituição de tais valores (fls. 378/393).
Processados
regularmente
os
recursos,
foram
apresentadas contrarrazões (fls. 396/415).
Não houve oposição ao julgamento virtual.

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É o relatório.
2. Por primeiro, cabe esclarecer que foi determinada a
suspensão da presente demanda, tendo em vista a R. Decisão proferida
pelo Excelentíssimo Senhor Ministro Paulo de Tarso Sanseverino nos
autos do REsp no 1.601.149-RS, por meio da qual se determinou a
suspensão de todas as ações nas quais se discutem a validade da
transferência ao consumidor da obrigação de pagar a comissão de
corretagem nos compromissos de venda e compra celebrados no âmbito do
programa “Minha Casa, Minha Vida” (fls. 422). Ocorrido o julgamento do
referido recurso especial, com a pacificação da matéria, passa-se a
apreciação do presente apelo.
Anote-se que o recurso de apelação interposto tem por
objeto a sentença prolatada em audiência em 15.07.2015 (fls. 355). Assim,
face ao princípio do tempus regit actum, devem ser aplicadas à hipótese as
disposições do Código de Processo Civil de 1973 (Lei no 5.869/73),
diploma vigente à época em que praticados os referidos atos.
Os recursos merecem provimento em parte.
Não se verifica a alegada inépcia da inicial, ao argumento
de que não foram acostados os comprovantes de pagamento dos valores
que a autora pretende a restituição. Verifica-se que foram juntados com a
inicial comprovantes de pagamento de fls. 32 e 38, bem como há nos autos

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planilhas que indicam o recebimento de valores pela ré.
É de se observar, portanto, que os fatos e fundamentos
jurídicos do pedido foram bem delineados na petição inicial, permitindo o
exercício do contraditório por parte da ré, inexistente, desse modo, a
alegada inépcia da petição inicial.
Não há falar em ilegitimidade da ré sob o argumento de
que o pagamento dos valores a título de corretagem e taxa SATI teria sido
efetuado diretamente à imobiliária/corretor, isto é, à pessoa distinta.
Na qualidade de promitente vendedora, tem a ré
responsabilidade por todos os pagamentos efetuados pelo adquirente, e que
integram o seu “preço”.
Nesse sentido é a tese fixada pelo Colendo Superior
Tribunal de Justiça no julgamento dos recursos especiais no 1.551.951-SP e
1.551.968-SP, que seguiu o rito dos recursos repetitivos:
“Legitimidade passiva “ad causam” da incorporadora,
na condição de promitente-vendedora, para responder
pela restituição ao consumidor dos valores pagos a título
de comissão de corretagem e taxa de assessoria técnico
imobiliária, nas demandas em que se alega prática
abusiva
na
transferência
desses
encargos
ao

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consumidor”.
Sendo assim, de rigor, o reconhecimento da legitimidade
da ré para figurar no polo passivo da presente demanda.
Cumpre observar que não se verifica na hipótese o
advento do prazo prescricional trienal, conforme tese fixada pelo Colendo
Superior Tribunal de Justiça no julgamento do recurso especial no
1.551.956-SP, que seguiu o rito dos recursos repetitivos, quando a
pretensão é de ressarcimento dos valores desembolsados para pagamento
de taxa SATI e comissão de corretagem:
“Incidência da prescrição trienal sobre a pretensão de
restituição dos valores pagos a título de comissão de
corretagem ou de serviço de assistência técnico-
imobiliária (SATI), ou atividade congênere (artigo 206, §
3o, IV, CC)”.
Isso porque o contrato de compromisso de venda e
compra foi celebrado em 05.12.2011, tendo sido a demanda proposta em
05.02.2014.
Logo, não houve o decurso do prazo prescricional trienal.
Quanto à regularidade da cobrança de comissão de

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corretagem da adquirente de imóvel, negócio vinculado ao Programa
Minha Casa Minha Vida, tem-se que a questão foi pacificada pelo Superior
Tribunal de Justiça no julgamento de Recurso Repetitivo (Tema 960),
fixando-se tese a respeito da licitude da cobrança:
“Ressalvada a denominada Faixa 1, em que não há
intermediação imobiliária, é válida a cláusula contratual
que transfere ao promitente-comprador a obrigação de
pagar a comissão de corretagem nos contratos de
promessa de compra e venda do Programa Minha Casa,
Minha Vida, desde que previamente informado o preço
total da aquisição da unidade autônoma, com o destaque
do valor da comissão de corretagem.” (STJ - REsp
1.601.149/RS, Rel. Ministro PAULO DE TARSO
SANSEVERINO, Rel. p/ Acórdão Ministro RICARDO
VILLAS BÔAS CUEVA, SEGUNDA SEÇÃO, julgado
em 13/06/2018, DJe 15/08/2018).
Definiu o Colendo Superior Tribunal de Justiça a
impossibilidade de cobrança da comissão de corretagem aos adquirentes de
baixa renda enquadrados na denominada “Faixa 1”, a fim de evitar que
sejam onerados com tal despesa.
Na hipótese, contudo, não há comprovação de
enquadramento da autora na “Faixa 1”. Assim, deve ser reconhecida a

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validade da cobrança da comissão de corretagem em face do adquirente,
conforme tese fixada pelo Colendo Superior Tribunal de Justiça, no
julgamento dos REsp nos 1.551.956-SP e 1.599.511-SP, que seguiu o rito
dos recursos repetitivos:
“Validade da cláusula contratual que transfere ao
promitente-comprador a obrigação de pagar a comissão
de corretagem nos contratos de promessa de compra e
venda de unidade autônoma em regime de incorporação
imobiliária, desde que previamente informado o preço
total da aquisição da unidade autônoma, com destaque
do valor da comissão de corretagem”.
Sempre entendi que não era o bastante a prestação de
informação no momento da celebração do contrato, já que o próprio V.
Acórdão salientava que “a solução da controvérsia situa-se na fase pré-
negocial, englobando as tratativas, a oferta e a aceitação, com ênfase no
dever de informação acerca da transferência do dever de pagar a
comissão de corretagem ao adquirente antes da celebração do contrato de
compra e venda”.
Entretanto, recentemente foi devidamente esclarecida a
questão:
“Deveras, a 'informação prévia' referida no Tema

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938/STJ tem por escopo proteger o consumidor de
eventual acréscimo do preço após a aceitação da
proposta.
[...]
O que realmente importa para a aplicação da tese
firmada no Tema 938/STJ é verificar se a comissão de
corretagem não foi escamoteada na fase pré-contratual,
como se estivesse embutida no preço, para depois ser
cobrada como um valor adicional, gerando aumento
indevido do preço total. Desse modo, o fato de a
proposta ter sido aceita no mesmo dia da celebração do
contrato torna-se irrelevante, não merecendo guarida a
distinção estabelecida pelo Tribunal de origem, no
acórdão recorrido.”
(REsp no 1.747.307/SP, Rel. Min. Paulo de Tarso
Sanseverino, Dje 06.09.2018)
Verifica-se que, no caso, foi cumprido o dever de
informação prévia à adquirente quanto ao pagamento da comissão de
corretagem, uma vez que já no contrato de compromisso de venda e
compra constou cláusula de expressa ciência de sua cobrança e respectivo
valor (quadro resumo, item 3.3 fls. 53). Tais fatos são suficientes para
demonstrar a ciência prévia da adquirente quanto à cobrança da comissão
de corretagem, nos termos REsp no 1.747.307/SP.

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Logo, deve ser reconhecida a validade da cobrança da
comissão de corretagem, afastada a possibilidade de restituição de tais
valores.
No mais, não há falar em legalidade da cobrança da taxa
de assessoria, denominada pela ré-vendedora de “taxa de despachante”,
conforme extrato de fls. 38.
Embora a ré-vendedora defenda a validade da cobrança,
percebe-se que não demonstrou a efetiva prestação de serviços de natureza
de despachante, mas sim denomina “taxa de despachante”.
E o ônus da prova da efetiva prestação dos serviços era
da ré-vendedora.
Além disso, o simples fato de denominá-la “taxa de
despachante” não permite afastar a conclusão de que se trata efetivamente
de taxa de assessoria técnico-imobiliária ou atividade congênere, pois
vinculada à celebração de compromisso de venda e compra.
Conforme tese fixada pelo Colendo Superior Tribunal de
Justiça, no julgamento do REsp no 1.599.511-SP, deve ser declarada a
“abusividade da cobrança pelo promitente vendedor do serviço de
assessoria técnico-imobiliária (SATI), ou atividade congênere, vinculado à
celebração de promessa de compra e venda de imóvel”.

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Claro está, portanto, que a mera mudança do nome da
taxa SATI para “taxa de despachante” é mera tentativa de burla da
vendedora da tese firmada pelo Colendo Superior Tribunal de Justiça.
Logo,
é
devido
o
ressarcimento
das
quantias
comprovadamente pagas a título de assessoria imobiliária ou taxa de
despachante, com correção monetária desde o desembolso e juros de mora
desde a citação.
No que diz respeito à “taxa de administração de contrato”
(fls. 38), anote-se que na R. Sentença da Justiça Federal de fls. 333/338 a
questão foi apreciada apenas em face da Caixa Econômica Federal, o que
não impede a apreciação do pedido de restituição de tais valores em face
da vendedora MRV.
Tem-se, portanto, que é indevida a referida cobrança já
que ausente justificativa para o repasse de tal despesa ao consumidor.
Neste sentido, já decidiu esta Colenda 1a Câmara de
Direito Privado, em caso análogo:
“Compromisso de compra e venda. Restituição de taxa
de assessoria e de taxa de administração do contrato.
Cobrança abusiva. Verbas que devem ser devolvidas ao
autor, mas com juros de mora a contar da citação.

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Sentença revista nesta parte. Recurso parcialmente
provido.” (Apelação no 1013143-92.2015.8.26.0506, Rel.
Des. Claudio Godoy, j. 04.05.2020).
É, assim, devida pela ré a restituição dos valores
desembolsados para pagamento de “taxa de administração do contrato” de
forma simples, com correção monetária desde o desembolso e juros de
mora desde a citação.
Ressalte-se que as restituições devidas ao adquirente
devem ocorrer de forma simples porquanto ausente a demonstração de má-
fé nas referidas cobranças.
No mais, alega a autora que suportou indevida cobrança
do valor de R$ 4.166,41, não pactuados, indicados como “E100

ENTRADA (SINAL)” (fls. 38), bem como que houve indevido aumento
do saldo devedor em R$ 4.716,00. A ré, por outro lado, alega que se trata
de “diferença de financiamento” em decorrência da correção monetáia e
que o acréscimo do saldo devedor se deve ao fato de que a quantia liberada
pelo financiamento foi menor que a pretendida pela autora.
Não ficou evidenciado, todavia, que a autora suportou
cobrança indevida de valores referentes à diferença de financiamento.
Pelo contrário, detalhou a ré que a parcela do

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financiamento ajustada no contrato de compromisso de venda e compra
assinado em 05.12.2011 foi de R$ 100.800,00 (fls. 53), tendo sido
liberada, em 30.11.2012, a quantia de R$ 98.605,07 pelo financiamento
bancário (fls. 38 e 400), de onde resultou a mencionada diferença, além
dos acréscimos decorrentes da incidência da correção monetária que
geraram
aumento
do
saldo
devedor.
Ressalte-se
que
constou
expressamente no contrato que a adquirente deveria arcar com eventual
diferença apurada no que toca aos valores efetivamente liberados pela
instituição financeira para o pagamento da parcela final do preço (cláusula
4.3 fls. 59 e 60).
Assim, como houve diferença a menor entre o valor
liberado e o valor previsto no contrato de compromisso de venda e compra,
não se verifica a alegada ilegalidade da cobrança.
No mesmo sentido, já se pronunciou esta Colenda 1a
Câmara de Direito Privado, em caso análogo, em que o valor liberado foi
inferior ao valor previsto no contrato:
“CONTRATO Compromisso de compra e venda de
imóvel Cobrança de valores pagos a maior a título de
"juros contratuais de fase de obras" e "diferença de
financiamento"
Existência de previsão contratual
possibilitando
a
cobrança
de
"diferença
de
financiamento", caso o valor obtido através deste seja

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inferior ao previsto no contrato Legalidade do repasse
dos "juros de obra" de período anterior à conclusão da
obra
Ação improcedente
Recurso desprovido”
(Apelação no 1036986-61.2017.8.26.0576, Rel. Des. Luiz
Antonio de Godoy, j. 26.02.2018)
Anote-se, ademais, que não há ilegalidade na incidência
de correção monetária do saldo devedor até a data da efetiva liberação do
crédito. Além de encontrar claro respaldo contratual, a incidência de
correção monetária não constitui um plus que se incorpora ao principal do
valor, pelo que não se há que falar em enriquecimento sem causa. Ao
contrário, a correção monetária apenas evita um minus, qual seja, a sua
corrosão do preço histórico do bem pela perda do valor de compra da
moeda ao longo do tempo.
Tal situação não caracteriza abuso, visto que a
atualização da expressão monetária do valor não constitui pena, mas
simples adequação à progressão dos custos no setor de construção. Não há,
portanto, ilegalidade da incidência do INCC até o término do prazo de
tolerância.
Dessa forma, na hipótese, não houve demonstração de
cobrança indevida a justificar a pretensão de ressarcimento referente à
diferença de financiamento.

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Não se vislumbra, ainda, a configuração de danos morais
na hipótese, já que não houve demonstração pela autora de circunstância
excepcional a permitir sua configuração.
Embora tenha sido reconhecido que algumas das
cobranças impugnadas são indevidas, não houve a comprovação de
repercussão negativa na esfera dos direitos da personalidade da autora a
justificar o pedido de indenização por danos morais. Não há notícia de
inscrição indevida do nome da autora em cadastros de devedores,
tampouco de ajuizamento de ação cobrança.
Na lição de Yussef Said Cahali:
“Parece mais razoável [......] caracterizar o dano moral
pelos seus próprios elementos; portanto, 'como a
privação ou diminuição daqueles bens que têm um valor
precípuo na vida do homem e que são a paz, a
tranqüilidade de espírito, a liberdade individual, a
integridade individual, a integridade física, a honra e os
demais sagrados afetos'; classificando-se, desse modo,
em dano que afeta a 'parte social do patrimônio moral'
(honra, reputação etc.) e dano que molesta a 'parte
afetiva do patrimônio moral' (dor, tristeza, saudade etc.);
dano moral que provoca direta ou indiretamente dano
patrimonial (cicatriz deformante etc.) e dano moral puro

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(dor, tristeza etc.). Ou, como assinala Carlos Bittar,
'qualificam-se como morais os danos em razão da esfera
da subjetividade, ou do plano valorativo da pessoa na
sociedade, em que repercute o fato violador, havendo-se
como tais aqueles que atingem os aspectos mais íntimos
da personalidade humana (o da intimidade e da
consideração pessoal), ou o da própria valoração da
pessoa no meio em que vive e atua (o da reputação ou da
consideração social)”
(Dano Moral, São Paulo: Editora Revista dos Tribunais,
2a edição, 2000, p. 20).
Humberto Theodoro Júnior, por seu turno, ensina que (in
Dano Moral, 3a edição, Editora Juarez de Oliveira, página 6):
“Viver em sociedade e sob o impacto constante de
direitos e deveres, tanto jurídicos como éticos e sociais,
provoca, sem dúvida, freqüentes e inevitáveis conflitos e
aborrecimentos, com evidentes reflexos psicológicos,
que, em muitos casos, chegam mesmo a provocar abalos
e danos de monta.
Para, no entanto, chegar-se à configuração do dever de
indenizar, não será suficiente ao ofendido demonstrar
sua dor. Somente ocorrerá a responsabilidade civil se se
reunirem todos os elementos essenciais: dano, ilicitude e

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nexo causal”.
Portanto, sem que haja dano efetivo, não se cogita do
cabimento de indenização por danos morais.
Desse modo, os recursos merecem provimento em parte.
O da autora para o fim de condenar a ré à restituição da taxa SATI e de
administração, com correção monetária desde o desembolso e juros de
mora desde a citação. O da ré, por seu turno, para o fim de reconhecer a
validade da cobrança da comissão de corretagem e afastar a sua
condenação de restituição de tais valores.
Tendo havido sucumbência recíproca, cada parte arcará
com metade das custas e despesas processuais e com os honorários de seu
advogado, observada a gratuidade da justiça.
Ressalte-se que, no tocante aos honorários advocatícios,
o Colendo Superior Tribunal de Justiça fixou entendimento de que o marco
temporal a ser adotado para a aplicação do Código de Processo Civil de
2015 é a data da prolação da sentença (REsp no 1.465.535-SP, Rel. Min.
Luis Felipe Salomão, j. 21.06.2016).
3. À vista do exposto, pelo meu voto, dou provimento em
parte aos recursos, para os fins acima declinados.

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