Tribunal: TJSP
Processo: 1006291-26.2015.8.26.0114
Classe: Apelação Cível / Promessa de Compra e Venda
Órgão julgador: Mario A. Silveira
Órgão colegiado: 33a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-05-12
Data de publicação: 2020-05-12

Ementa:
APELAÇÃO CÍVEL – Interposição contra sentença que jugou extinto, sem resolução do mérito, o processo em relação à segunda ré, com acolhimento da preliminar de ilegitimidade passiva de referida, bem como julgou parcialmente procedentes os pedidos formulados contra a primeira ré. Ação de repetição de indébito c.c. reparação de danos. Insurgência da primeira ré. Preliminares. Acolhimento em parte.

Ementa:
APELAÇÃO CÍVEL – Interposição contra sentença que jugou extinto, sem resolução do mérito, o processo em relação à segunda ré, com acolhimento da preliminar de ilegitimidade passiva de referida, bem como julgou parcialmente procedentes os pedidos formulados contra a primeira ré. Ação de repetição de indébito c.c. reparação de danos. Insurgência da primeira ré. Preliminares. Acolhimento em parte. Ocorrência de prescrição quanto à repetição da taxa SATI, nos termos do artigo 206, § 3o, inciso IV, do Código Civil. Entendimento firmado no Recurso Repetitivo REsp. no 1.551.956/SP. Mantida, contudo, a legitimidade passiva da primeira ré. Mérito propriamente dito. Promessa de compra e venda de imóvel. Atraso na entrega do bem por culpa da vendedora. Expedição de habite-se, quando não coincidir com a imediata disponibilização física do imóvel, não afasta a mora contratual da vendedora. Súmula 160, deste Egrégio Tribunal de Justiça. Manutenção que se impõe em relação à condenação da ré ao pagamento de indenização por perdas e danos (danos materiais) relacionados às despesas de aluguel e condomínio de imóvel locado, bem como à restituição das taxas condominiais do imóvel adquirido da ré, em ambos os casos, enquanto não disponibilizado o imóvel adquirido, todavia, com reforma parcial, nos termos especificados no acórdão. Correto momento de incidência dos juros de mora. Condenação em honorários advocatícios contratuais afastada. Distribuição das verbas de sucumbência readequada. Sentença parcialmente reformada.

Inteiro teor:
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Registro: 2020.0000334072
ACÓRDÃO
Vistos,
relatados
e
discutidos
estes
autos
de
Apelação
Cível
no
1006291-26.2015.8.26.0114, da Comarca de Campinas, em que é apelante STAN
EMPREENDIMENTO E PARTICIPAÇÕES LTDA, são apelados JOÃO BATISTA DA
SILVA e SELMA ALVES MARTINS DA SILVA.
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 33a Câmara de Direito Privado
do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Deram provimento em
parte ao recurso. V. U., de conformidade com o voto do relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores SÁ MOREIRA DE
OLIVEIRA (Presidente) e ANA LUCIA ROMANHOLE MARTUCCI.
São Paulo, 12 de maio de 2020.
MARIO A. SILVEIRA
Relator
Assinatura Eletrônica

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Apelação Cível no 1006291-26.2015.8.26.0114 -Voto no
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Apelação Cível no 1006291-26.2015.8.26.0114 – Campinas
Apelante: Stan Empreendimentos e Participações Ltda.
Apelados: João Batista da Silva e Selma Alves Martins da Silva
TJSP 33a Câmara de Direito Privado.
(Voto no 42733)
APELAÇÃO CÍVEL Interposição contra sentença que
jugou extinto, sem resolução do mérito, o processo em
relação à segunda ré, com acolhimento da preliminar de
ilegitimidade passiva de referida, bem como julgou
parcialmente procedentes os pedidos formulados contra a
primeira ré. Ação de repetição de indébito c.c. reparação
de danos. Insurgência da primeira ré. Preliminares.
Acolhimento em parte. Ocorrência de prescrição quanto à
repetição da taxa SATI, nos termos do artigo 206, § 3o,
inciso IV, do Código Civil. Entendimento firmado no
Recurso Repetitivo REsp. no 1.551.956/SP. Mantida,
contudo, a legitimidade passiva da primeira ré. Mérito
propriamente dito. Promessa de compra e venda de
imóvel. Atraso na entrega do bem por culpa da
vendedora. Expedição de habite-se, quando não coincidir
com a imediata disponibilização física do imóvel, não
afasta a mora contratual da vendedora. Súmula 160, deste
Egrégio Tribunal de Justiça. Manutenção que se impõe
em relação à condenação da ré ao pagamento de
indenização por perdas e danos (danos materiais)
relacionados às despesas de aluguel e condomínio de
imóvel locado, bem como à restituição das taxas
condominiais do imóvel adquirido da ré, em ambos os
casos, enquanto não disponibilizado o imóvel adquirido,
todavia, com reforma parcial, nos termos especificados no
acórdão. Correto momento de incidência dos juros de
mora.
Condenação
em
honorários
advocatícios
contratuais
afastada.
Distribuição
das
verbas
de
sucumbência
readequada.
Sentença
parcialmente
reformada.
Apelação parcialmente provida.
Trata-se de apelação (fls. 491/522) interposta por
Stan Empreendimentos e Participações Ltda. contra a sentença (fls. 464/472 e
489) proferida pela MMa. Juíza de Direito da 5a Vara Cível da Comarca de
Campinas, que jugou extinto, sem resolução do mérito, o processo em relação

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à segunda ré LPS Campinas Consultoria de Imóveis Ltda. (a qual tem como
logomarca Lopes Bauer), com acolhimento da preliminar de ilegitimidade
passiva de referida, bem como julgou parcialmente procedentes os pedidos
formulados contra a primeira ré, ou seja, Stan Empreendimentos e
Participações Ltda. Inconformada, referida primeira ré, ou seja, a Stan, apega-
se às preliminares de prescrição em relação à repetição da taxa SATI
Serviço de Assessoria Técnica Imobiliária, nos termos do Recurso Especial
Repetitivo .o 1.551.956 e de ilegitimidade passiva, quanto à taxa SATI, a
qual, em tal ponto, a insurgente argumenta não ter participado da relação
contratual. No mérito propriamente dito, aduz a ausência no atraso da entrega
da obra. Validade da cláusula de tolerância de 180 dias, afronta à Súmula 164
e do IRDR n.o 0023203-35.2016.8.26.0000, ambos do TJSP. Aduz a
inexistência de culpa pela demora na entrega das chaves e, para tanto, alega a
culpa exclusiva dos autores, diante do atraso na quitação do preço. Afirma
ausência de perdas e danos, que não tem responsabilidade pelo pagamento da
taxa condominial e que é inadmissível a condenação ao pagamento de
honorários contratuais. Objetiva e requer, em suma, o acolhimento das
preliminares suscitadas e, no mérito, a improcedência dos pedidos formulados
na exordial. Postula o provimento do apelo.
Foram apresentadas contrarrazões pelos autores João
Batista da Silva e Selma Alves Martins da Silva (fls. 527/539). Pugnam pelo
não provimento do apelo, bem como pela manutenção da sentença.
É o relatório.
De forma pragmática, inicia-se pela suscitada
preliminar de ilegitimidade passiva da insurgente Stan Empreendimentos e
Participações Ltda., mais especificamente para responder em relação à taxa

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SATI Serviço de Assessoria Técnica Imobiliária.
Referida preliminar não é acolhida, vez que, para
além dos escorreitos fundamentos constantes da sentença combatida em tal
ponto, o que se tem é que todos os integrantes da cadeia de consumo são
solidariamente responsáveis pelos danos causados ao consumidor e, no caso
dos autos, a Stan Empreendimentos e Participações Ltda., para além de
figurar como compromitente vendedora, ou denominada simplesmente de
vendedora (fls. 54), por certo que referida elegeu, enfim, escolheu ou
contratou para os fins colimados a empresa que prestou o serviço de
assessoria técnica imobiliária, em linhas gerais, para apresentar o produto
dela, vendedora, atuando a LPS Campinas como verdadeira preposta na
negociação de venda e compra e na concretização de referida.
Em relação a outra preliminar, ou seja, de
prescrição, a sentença combatida não prevalece. Em tal ponto encontra
guarida a insurgência, a fim de que se afine com o Recurso Repetitivo Resp.
no 1.551.956/SP: Recurso Especial Repetitivo. Direito Civil e do Consumidor.
Incorporação imobiliária. Venda de unidade autônomas em estande de
vendas. Corretagem. Serviço de assessoria técnico-imobiliária (SATI).
Cláusula de transferência da obrigação ao consumidor. Prescrição trienal da
pretensão. Enriquecimento sem causa. 1. Tese para os fins do art. 1.040 do
CPC/2015: 1.1. Incidência da prescrição trienal sobre a pretensão de
restituição dos valores pagos a título de comissão de corretagem ou serviço
de assistência técnico-imobiliária (SATI), ou atividade congênere (art. 206, §
3o, IV, CC) (REsp. no 1.551.956/SP, 2a Seção, Ministro Relator Paulo de
Tarso Sanseverino, Dj. 24.08.2016).
No presente caso, o compromisso de venda e
compra, no qual figura, de um lado, como compromitente vendedora a Stan

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Empreendimentos e Participações Ltda. e, de outro, como compromitentes
compradores João Batista da Silva e Selma Alves Martins da Silva (fls.
54/85), foi assinado em 18/10/2009 (fls. 58 e 85) e a ação acabou por ser
intentada, muito tempo após, ou seja, cerca de seis anos depois, em
06/03/2015 (fls. 01, propriedades constantes da exordial, no e-SAJ), portanto,
quando já decorrido o prazo prescricional trienal.
Aliás, para que não se alegue omissão, bem como se
evitem elucubrações, no caso, a prescrição aqui tratada resulta caracterizada,
ainda que se considere, não a data da assinatura do contrato, mas do
pagamento do SATI Serviço de Assistência Técnico Imobiliária, que se deu
na mesma data do contrato, em 18/10/2009, conforme comprova o recibo a
respeito (fls. 146).
Ora, o recurso repetitivo supramencionado é claro
quanto à incidência do prazo prescricional trienal sobre a pretensão de
restituição de valores pagos a título de corretagem.
Nesse sentido, já decidiu este Egrégio Tribunal de
Justiça: Indenização por perdas e danos c/c lucros cessantes. Compromisso
de venda e compra de imóvel. Legitimidade passiva da vendedora
reconhecida. Matéria pacificada no âmbito do STJ. Observância aos termos
do REsp no 1.599.511/SP, julgado sob o rito dos recursos repetitivos.
Prescrição da pretensão de restituição da comissão de corretagem, serviço
de assessoria técnico-imobiliária (SATI) e taxas congêneres. Incidência do
artigo 206, § 3o, IV, do Código Civil, segundo o enunciado nos REsp
repetitivos nos 1.599.511/SP e 1.551.956/SP. Prazo de tolerância de 180 dias.
Validade (Súmula 164 do TJSP). Mora das Rés pela entrega do imóvel à
Autora. Fatos descritos pelas Rés como justificadoras pela demora na
entrega do imóvel que constituem eventos inerentes ao risco da atividade

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desenvolvida (Súmula 161 do TJSP). Pretensão dos Autores ao recebimento
de multa inversa. Impossibilidade. Incidência do Tema 970 do STJ. Lucros
cessantes fixados em 0,5% sobre o valor do contrato atualizado. Adequação.
Precedentes jurisprudenciais. Incidência da tese fixada pelo STJ (Tema 996).
Dano moral caracterizado e arbitrado em R$ 8.000,00. Sucumbência
mantida como recíproca. Preliminar rejeitada e recursos providos em parte
(3a Câmara de Direito Privado, Apelação no 1048865-09.2015.8.26.0100,
Relator Desembargador João Pazine Neto, Dj. 11.02.2020).
Prescrição Comissão de corretagem e taxa sati
Ocorrência Contrato firmado em 2010, tendo sido ajuizada a ação somente
em 2015 Incidência do artigo 206, § 3o, IV, do Código Civil (prescrição
trienal) Entendimento firmado pelo Superior Tribunal de Justiça em sede
de recurso especial repetitivo (REsp 1.551.956/SP) Prescrição consumada
Declaração de ofício Sentença mantida, por fundamento diverso. Prazo
De Tolerância De 180 Dias Previsão expressa no contrato Legalidade
Súmula 164, deste TJSP Sentença, mantida Compromisso de compra e
venda
Pretensão de indenização por danos morais e materiais, ao
fundamento de mora por parte da ré Ausência de atraso na entrega das
chaves Conclusão da obra prevista para junho/2013, computados os 180
dias de tolerância
Habite-se expedido em 12.6.2013
Ausência de
descumprimento contratual por parte da construtora Bem por isso, também
não há que se falar em adoção de índice de atualização diverso do INCC
contratado, devido até a entrega da obra, ou congelamento do saldo devedor
Pretensão indenizatória, afastada Sentença, mantida (10a Câmara de
Direito
Privado,
Apelação
no
1021769-87.2013.8.26.0100,
Relator
Desembargador João Carlos Saletti, Dj. 28.01.2020).
Em relação ao não cumprimento da data de entrega

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do imóvel, sem razão a insurgente.
É que, há de se relembrar e destacar, conforme se
verifica no instrumento particular de promessa de compra e venda de imóvel
firmado entre as partes, no Capítulo IX, cláusula 9.1, a previsão para entrega
do bem era 30/10/2012 (fls. 69). Considerando-se a tolerância de 180 (cento e
oitenta) dias, praxe nesse tipo de contrato e estipulado em referida cláusula,
não houve cumprimento do prazo pela vendedora, que expirou em
30/04/2013, ou seja, foi extrapolado o prazo limite.
E não há falar em inexistência de atraso com a
expedição do certificado de conclusão de obra ou habite-se ocorrida à
mesma data do término do período de tolerância de 180 dias (fls. 137), vez
que não coincidente com a imediata disponibilização física do imóvel ao
promitente comprador.
Nesse sentido, a Súmula 160, deste Egrégio Tribunal
de Justiça: A expedição do habite-se, quando não coincidir com a imediata
disponibilização física do imóvel ao promitente comprador, não afasta a
mora contratual atribuída à vendedora.
No presente caso, a própria insurgente afirma que a
entrega das chaves e recebimento da posse se deu apenas em 04/10/2013, o
que, aliás, está demonstrado pelo termo às fls. 312, não afastando à
extemporaneidade da entrega, enfim, o não cumprimento do prazo estipulado
e já considerado o prazo de 180 dias e o atraso no pagamento da última
parcela. Aliás, para efeito do prazo de entrega, o atraso de referida parcela se
mostrou tão irrelevante que as chaves foram entregues antes da quitação
ocorrida em 08/10/2013 (fls. 310 e 312).
Nem se alegue que o atraso se deu por caso fortuito
ou força maior, vez que não comprovada qualquer situação nesse sentido.

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Assim, há que concluir que a ré deu causa ao atraso,
justificando o pedido de perdas e danos, enfim, o dano material formulado
pelos autores nesta demanda, consistente na impossibilidade de livre
utilização do bem, seja para locar a terceiros ou para eles próprios residirem.
Na situação tratada nos autos, há provas robustas e
convincentes de que os autores suportaram os valores da locação de outro
imóvel no período em que já deveriam estar na posse do imóvel adquirido da
ré (fls. 92/99 e 100/134). Assim, era e se mantém de rigor o ressarcimento aos
autores dos valores mensais despendidos com o aluguel e condomínio
todavia , não desde a data inicial estipulada de entrega, em 30/10/2012 como
consta da sentença combatida, mas sim da data limite, considerado o prazo de
tolerância, ou seja, desde 30/04/2013 até à efetiva entrega do imóvel, em
04/10/2013, o que é passível de verificação, mediante simples cálculos
aritméticos na fase de cumprimento de sentença.
A sentença também em parte não prevalece no
tocante à restituição das taxas condominiais do imóvel adquirido pelos
autores.
Explica-se.
De fato, uma vez que o imóvel não foi entregue na
data pactuada, não respondem os autores pelas taxas condominiais do
período, até porque estipulação diversa representa onerosidade excessiva aos
adquirentes.
Em tal ponto, todavia, também comporta parcial
modificação a sentença, pois, na linha da situação antecedente, os autores
devem ser restituídos das taxas condominiais pagas, mas também considerado
o prazo de tolerância, ou seja, desde 30/04/2013 até à efetiva entrega do
imóvel, em 04/10/2013 com a incidência de correção monetária e juros de

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mora, desde os respectivos reembolsos cujos valores são aferíveis mediante
simples cálculos aritméticos na fase de cumprimento de sentença.
Deve ser decotado da sentença combatida, ademais,
a condenação da ré ao pagamento de honorários contratuais.
A respeito, ou seja, honorários contratuais,
ressalvada a convicção pessoal deste Relator, que em outra oportunidade já
entendeu de forma diversa, isto é, pela possibilidade de englobar os
honorários contratuais aos danos materiais, sendo aplicável ao caso o disposto
nos artigos 389, 395 e 404 do Código Civil, desde que comprovado o efetivo
desembolso, curvo-me diante do posicionamento exarado pelo Colendo
Superior Tribunal de Justiça e por esta Colenda 33a Câmara de Direito
Privado.
Mencione-se decisão inserta na RTJ 150/834,
proferida pelo Ministro do Supremo Tribunal Federal, Marco Aurélio de
Mello: Atuando em órgão fracionado, coloco em plano secundário a visão
individual para homenagear em prol da segurança dos julgados, a
jurisprudência sedimentada.
Nesse sentido, o posicionamento do Superior
Tribunal de Justiça: Processo Civil. Agravo Interno no Recurso Especial.
Reavaliação do conjunto fático-probatório dos autos. Inadmissibilidade.
Incidência da Súmula no 7/STJ. Honorários Contratuais. Ressarcimento.
Impossibilidade. Decisão mantida (...) 3. Esta Corte possui entendimento
firmado de que os custos decorrentes da contratação de advogado para
ajuizamento de ação, por si só, não constituem danos materiais indenizáveis.
Precedentes da Segunda Seção. Agravo interno a que se nega provimento
(AgInt. no REsp 1558386/SP, Ministro Antonio Carlos Ferreira, Quarta
Turma, DJ. 15.08.2017).

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Recurso Especial. Obrigação de fazer e reparação
civil. Danos morais e materiais. (...) 6. A Segunda Seção do STJ já se
pronunciou no sentido de ser incabível a condenação da parte sucumbente
aos honorários contratuais despendidos pela vencedora (REsp 1568935/RJ,
Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, DJ. 05.04.2016).
No mesmo sentido, o posicionamento desta Colenda
33a Câmara de Direito Privado:
Ação de indenização por danos morais e materiais.
Intermediação de contrato de locação pela ré, cuja assinatura dos fiadores,
autores no documento é falsa ajuizamento de ação de despejo c/c cobrança
em face, também, dos autores contratação de advogado para defesa dos
direitos naquela ação. Impossibilidade de condenação
dano moral

caracterização valor mantido sentença mantida em parte Apelação
provida em parte (Apelação no 1042126-20.2015.8.26.0100, Relator
Desembargador Eros Piceli, Dj. 11.12.2017).
Bem Móvel Compra e venda Veículo arrematado
em leilão Nulidade afastada Documentação obrigação para circulação e
transferência do bem não entregue. Obrigação de entrega. Possibilidade de
aplicação de multa coercitiva. Efetividade da tutela. Prazo dilatado. Valor da
multa diária razoável, pois limitado. Dano moral caracterizado.
Impossibilidade de regular circulação do veículo. Sem justificativa para o
prazo excessivo para a entrega dos documentos. Transtornos que extrapolam
os meros aborrecimentos contratuais. Honorários advocatícios contratuais -
Sem participação da parte contrária no negócio. Impedimento à ingerência
sobre o valor pago em contraprestação dos serviços prestados. Falta de
razoabilidade para atribuição da obrigação de reembolso. Ademais, sentido
e alcance da expressão honorários de advogado contida nos artigos 395 e

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404 do Código Civil já relevado pelo Superior Tribunal de Justiça.
Descabimento de reembolso quando judicializada a questão. Apelação não
provida
e
recurso
adesivo
parcialmente
provido
(Apelação
no
1003525-11.2016.8.26.0196, Relator Desembargador Sá Moreira de Oliveira,
Dj. 27.03.2017).
Dessa forma, de acordo com o posicionamento
supramencionado, descabido o pedido de indenização material para
reembolso de honorários advocatícios contratuais, ora afastando-se a
condenação da ré, aqui insurgente, a tal título.

Por
tudo
isso,
a
partir
de
uma
análise
contextualizada dos autos, impõe-se a parcial reforma da sentença combatida,
encontrando parcial guarida o apelo da ré.
Destarte, a sentença comporta parcial reforma para
acolher em parte as preliminares suscitadas, especialmente para reconhecer a
prescrição trienal em relação ao pedido de repetição da taxa SATI Serviço
de Assessoria Técnica Imobiliária.
No mérito propriamente dito, embora mantida a
condenação da ré a ressarcir os autores tanto dos valores mensais despendidos
com o aluguel e condomínio do imóvel locado (enquanto efetivamente não
disponibilizado o imóvel adquirido da ré) quanto das taxas condominiais do
imóvel tratado nos autos, faz-se necessária ajustar todavia , o que ora fica
determinado, que tais despesas incidam e sejam calculadas, não desde a data
inicial estipulada de entrega, em 30/10/2012 como consta da sentença

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combatida, mas sim da data limite, considerado o prazo de tolerância, ou seja,
desde 30/04/2013 até à efetiva entrega do imóvel, em 04/10/2013, o que é
passível de verificação, mediante simples cálculos aritméticos na fase de
cumprimento de sentença.
Afastada da sentença combatida, ademais, a
condenação da ré por honorários contratuais, conforme explicitado.
No mérito remanescente, a sentença fica mantida,
nos termos em que proferida, mais pelo aqui expendido.
A sucumbência permanece recíproca, todavia, com a
modificação parcial da sentença, fica readequada, proporcionalmente, a
distribuição das verbas daí decorrentes, passando, de um lado, a ré Stan
Empreendimentos e Participações Ltda. a arcar com 60% (sessenta por cento)
das custas e despesas processuais remanescentes e, de outro, a parte autora,
João Batista da Silva e Selma Alves Martins da Silva a arcar com 40% das
custas e despesas processuais.
A parte ré permanece a responder pelos honorários
advocatícios de sucumbência fixados em 10% (dez por cento) sobre o valor
da condenação, já considerada a redução aqui fixada do valor condenatório.
A parte autora, por sua vez, passa a responder por honorários advocatícios
fixados em R$ 1.200,00 (hum mil e duzentos reais), em ambos os casos, nos
termos do artigo 85, § 2o e respectivos incisos, conjugado com o artigo 86,
todos do Código de Processo Civil/2015.
Posto isto, dá-se parcial provimento à apelação.
Mario A. Silveira
Relator