Tribunal: TJSP
Processo: 1030505-13.2017.8.26.0405
Classe: Apelação Cível / Promessa de Compra e Venda
Órgão julgador: Rogério Murillo Pereira Cimino
Órgão colegiado: 9a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-04-23
Data de publicação: 2020-04-23

Ementa:
APELAÇÃO. Ação de rescisão de compromisso de compra e venda de imóvel, cumulada com restituição de valores. Sentença que julgou procedente a ação. Inconformismo da parte ré. Mérito. Resilição unilateral pelo comprador. Restituição dos valores pagos com retenção de parte do preço. Possibilidade. Súmula no. 1 deste E. Tribunal de Justiça. Sentença que fixou a retenção em 20% do montante pago.

Ementa:
APELAÇÃO. Ação de rescisão de compromisso de compra e venda de imóvel, cumulada com restituição de valores. Sentença que julgou procedente a ação. Inconformismo da parte ré. Mérito. Resilição unilateral pelo comprador. Restituição dos valores pagos com retenção de parte do preço. Possibilidade. Súmula no. 1 deste E. Tribunal de Justiça. Sentença que fixou a retenção em 20% do montante pago. Patamar que se compatibiliza com o percentual adotado pelo C. Superior Tribunal de Justiça. Base de cálculo para a retenção que é o dos valores efetivamente pagos e não o valor do contrato. Juros de mora. Trânsito em julgado. Decisão prolatada nos autos do REsp. No. 1.740.911/DF, julgado em sede de recurso repetitivo. Parte autora vencida em parte mínima. Sucumbência mantida. Sentença parcialmente reformada. Recurso parcialmente provido.

Inteiro teor:
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TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Apelação Cível no 1030505-13.2017.8.26.0405
Registro: 2020.0000282120
ACÓRDÃO
Vistos,
relatados
e
discutidos
estes
autos
de
Apelação
Cível
no
1030505-13.2017.8.26.0405, da Comarca de Osasco, em que é apelante GAFISA SPE-116
EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA, são apelados RODRIGO CAMARGO
SALGADO e MONICA YUMI FUTINO SALGADO.
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 9a Câmara de Direito Privado do
Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Deram provimento em
parte ao recurso. V. U., de conformidade com o voto do relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores GALDINO TOLEDO
JÚNIOR (Presidente) e PIVA RODRIGUES.
São Paulo, 23 de abril de 2020.
ROGÉRIO MURILLO PEREIRA CIMINO
Relator
Assinatura Eletrônica

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Voto no 1247.
Apelação Cível no 1030505-13.2017.8.26.0405
9a Câmara de Direito Privado
Comarca: Osasco
Apelante: Gafisa Spe-116 Empreendimentos Imobiliários Ltda
Apelados: Rodrigo Camargo Salgado e Monica Yumi Futino Salgado
Juiz: Mario Sérgio Leite.
APELAÇÃO. Ação de rescisão de compromisso de compra e
venda de imóvel, cumulada com restituição de valores.
Sentença que julgou procedente a ação. Inconformismo da
parte ré. Mérito. Resilição unilateral pelo comprador.
Restituição dos valores pagos com retenção de parte do preço.
Possibilidade. Súmula no. 1 deste E. Tribunal de Justiça.
Sentença que fixou a retenção em 20% do montante pago.
Patamar que se compatibiliza com o percentual adotado pelo
C. Superior Tribunal de Justiça. Base de cálculo para a
retenção que é o dos valores efetivamente pagos e não o valor
do contrato. Juros de mora. Trânsito em julgado. Decisão
prolatada nos autos do REsp. No. 1.740.911/DF, julgado em
sede de recurso repetitivo. Parte autora vencida em parte
mínima.
Sucumbência
mantida.
Sentença
parcialmente
reformada. Recurso parcialmente provido.
Trata-se de recurso de apelação interposto contra a r. sentença de fls.
155/161, integrada a fls. 169/170, que julgou extinta a ação, com fulcro no artigo 485, VI,
do Código de Processo Civil, sem análise de mérito com relação à corré HABITACIONAL
COMERCIAL E ADMINISTRADORA LTDA, condenando os autores com custas
processuais e honorários advocatícios dos patronos da correquerida, fixados em 10% do
valor atualizado da causa, bem como julgou procedente o pedido atinente à correquerida
GAFISA SPE-116 EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS, para declarar rescindido o
contrato, reconhecer a abusividade da cláusula 5.4, do contrato entabulado pelas partes e
condenar a corré a restituir à parte autora a quantia correspondente a 80% dos valores
pagos pelo empreendimento, de uma só vez, com acréscimo de correção monetária pela
Tabela Prática do TJSP a partir do desembolso de cada parcela e juros de mora de 1% ao
mês, contados da citação, a ser apurado em liquidação, condenando a correquerida pelas
custas, despesas processuais e honorários advocatícios dos patronos da parte autora,

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fixados em 10% sobre o valor da condenação.

A parte ré, ora apelante, sustenta, em resumo, que não se opõe à
rescisão contratual, mas por ter ocorrido por culpa dos apelados, a rescisão deveria ser
realizada de acordo com as disposições expressas no compromisso de compra e venda
firmado pelas partes, que prevê a retenção de 80% (oitenta por cento) dos valores pagos, a
título de cláusula penal, que visam também ressarcir os custos com publicidade, tributos,
preços públicos, despesas condominiais, encargos financeiros, entre outros.
Aduz, ainda, que deve prevalecer o pacta sunt servanda, e evitar o
enriquecimento ilícito da parte contrária, que enfrenta período economicamente
desfavorável, e emprega milhares de pessoas.
Prossegue, no sentido de que os juros de mora, da quantia a ser
devolvida deverá ser contada a partir do trânsito em julgado da sentença condenatória, ante
a mora imputável aos autores, e que a verba de sucumbência deve ser repartida de forma
proporcional.
Recurso regularmente processado, com recolhimento de preparo (fls.
187/188), e contrarrazões (fls. 191/199).
Sem oposição ao julgamento virtual, nos termos da Resolução no
772/2017 do Órgão Especial deste Tribunal.
É o relatório, adotado no mais, o da r. sentença.
O recurso comporta parcial provimento.
Tratam, os autos, de rescisão do compromisso de compra e venda de
imóvel, celebrado pelas partes, em que se discute o percentual a ser restituído aos
compradores, e o termo inicial da incidência de juros, bem como sobre a distribuição da
sucumbência.

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A Súmula no. 1 deste E. Tribunal de Justiça estabelece que “o
Compromissário comprador de imóvel, mesmo inadimplente, pode pedir a rescisão do
contrato e reaver as quantias pagas, admitida a compensação com gastos próprios de
administração e propaganda feitos pelo compromissário vendedor, assim como com o
valor que se arbitrar pelo tempo de ocupação do bem”.
Com a impossibilidade de continuidade do negócio e com o pedido de
resilição unilateral, é certo que as partes devem ser retornadas ao estado anterior ao da
contratação, assegurando-se ainda indenização a parte prejudicada que não deu causa ao
desfazimento.
O C. Superior Tribunal de Justiça tem entendimento fixado no sentido
de que a retenção é lícita dentre de parâmetros entre 10 e 25%, devendo a quantia recair
sobre os montantes pagos e não sobre o valor do negócio:
“O acórdão recorrido não destoa da jurisprudência desta Corte que, em
caso de resolução do compromisso de compra e venda por culpa do
promitente comprador, entende ser lícito ao vendedor reter entre 10% e
25% dos valores pagos” (AgInt no AgRg no AGRAVO EM RECURSO
ESPECIAL No 816.434 DF, Relator Ministro Marco Aurélio Bellizze,
julgado em 27 de setembro de 2016).
É, ainda, nesse sentido o posicionamento desta C. 9a Câmara de
Direito Privado:
“COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA - RESILIÇÃO CUMULADA
COM RESTITUIÇÃO DE VALORES - Autores que pleiteiam a resilição,
com a restituição integral dos valores pagos, imputando culpa às rés pela
não obtenção no financiamento para a quitação do saldo devedor -
Descabimento, na medida em que as rés não têm qualquer ingerência sobre
as exigências do agente financeiro, responsável pela análise das condições
financeiras dos compromissários compradores - Desarrazoada a alegação

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de que as rés garantiram que o crédito seria concedido aos autores -
Possibilidade de resilição do contrato com a restituição parcial dos valores
pagos pela compra e venda - Súmula 01-TJSP - Retenção em favor da ré
fixada em 20%, que se mostra razoável - Precedentes jurisprudenciais deste
e. TJSP e do c. STJ - Danos morais não configurados - Considerando que a
ré não praticou qualquer ato ilícito capaz de ensejar o dever de reparação,
descabe-se falar em indenização por danos morais - Sentença mantida -
Honorários recursais devidos - RECURSO DESPROVIDO” (AP. n.
1009014-90.2019.8.26.0562, Rel. Angela Lopes, julgado em 10 de dezembro
de 2019).
“COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE LOTE - RESILIÇÃO
CUMULADA COM RESTITUIÇÃO DE VALORES - Autores que pleiteiam a
desistência do negócio - Possibilidade de resilição do contrato com a
restituição de valores pagos, com retenção de percentual em favor da
compromissária vendedora - Súmula 01-TJSP - Ré que invoca a aplicação
de cláusula que, na prática, reduz a restituição à quantia irrisória, em
afronta ao art. 51, II e IV, do CDC - Retenção em favor da ré fixada em
10% sobre os valores pagos pelos autores, que se mostra razoável - Com a
resilição do contrato, não há que se falar em retenção das arras, uma vez
que a retenção de parte das parcelas pagas já se destina a recompor os
prejuízos suportados pela ré - Arras confirmatórias - Precedentes
jurisprudenciais - Indenização pelo tempo de fruição que não é devida no
caso em tela - Ausência de prova, pela ré, da posse definitiva do lote pelos
autores - Pedido da ré de aplicação imediata da Lei no 13.786/2018, que
disciplina a resolução dos contratos imobiliários - Impossibilidade -
Dispositivos legais que regem apenas atos praticados a partir de sua
vigência - Observância ao art. 5o, XXXVI da Constituição Federal e art. 6o,
§ 1o, da LINDB - Sentença reformada apenas para constar que os juros de
mora sobre os valores devidos pela ré aos autores incidem a partir do
trânsito em julgado - Tese consolidada no REsp 1.740.911-DF, julgado pelo
rito dos recursos repetitivos - RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO”
(AP. n. 1050058-81.2018.8.26.0576, Rel. Angela Lopes, julgado em 19 de
dezembro de 2019).

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“Apelação cível. Compra e venda de imóvel com cláusula de alienação
fiduciária. Consolidação da propriedade em favor da ré. Pedido de
devolução dos valores pagos. Alegação de dificuldades financeiras em
permanecer no negócio jurídico. Sentença de improcedência. Alienação
fiduciária. Existência de pacto acessório de alienação fiduciária em
garantia não impede o desfazimento do negócio jurídico. Confusão entre
credora fiduciária e alienante. Situação que evidencia o intuito de burlar o
direito dos adquirentes de desfazer o negócio jurídico. Impossibilidade.
Considerada natureza jurídica de compromisso de compra e venda do
imóvel. Aplicação do Código de Defesa do Consumidor e das Súmulas 1, 2 e
3 desta Corte de Justiça. Devolução das parcelas pagas. Aplicação dos
princípios da equidade e da boa-fé que regem as relações de consumo, bem
como o do equilíbrio contratual. Interpretação dos artigos 51 e 53 do
Código de Defesa do Consumidor. Retenção de 10% dos valores pagos
adequados para cobrir as despesas de administração, publicidade e outras
inerentes à contratação. Alteração da r. sentença para determinar que a ré
devolva aos autores 90% dos valores pagos Sucumbência invertida.
Resultado.
Recurso
provido
parcialmente”
(AP.
n.
1007775-16.2018.8.26.0100, Rel. Edson Luiz de Queiroz, julgado em 19 de
dezembro de 2019).
Diante disso, entende-se que, quando a jurisprudência deixou em
aberto a fixação da devolução dos valores pagos na quantia correspondente entre 10% (dez
por cento) e 20% (vinte por cento) desses valores, é para que o julgador, no caso concreto,
possa, partindo do piso mínimo presumido como razoável a ressarcir a vendedora, aferir a
existência de outras circunstância a ensejar o aumento do desconto, até o teto máximo,
compreendido como não violador dos direitos do consumidor (artigo 51, inciso II e IV, do
Código de Defesa do Consumidor).
Nesse sentido segue aresto do Colendo Superior Tribunal de Justiça:
“PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM
RECURSO ESPECIAL. RESCISÃO DO COMPROMISSO DE COMPRA E

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VENDA DE BEM IMÓVEL. INICIATIVA DA COMPRADORA. 10% O
PERCENTUAL
DE
RETENÇÃO.
SÚMULAS
7
e
83
DO
STJ.
INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS. SÚMULA 284 DO STJ. REDUÇÃO
DO QUANTUM. VALOR RAZOÁVEL. SÚMULA 7 DO STJ. AGRAVO
INTERNO NÃO PROVIDO. 1. A revisão do percentual de retenção do
percentual de retenção dos valores pela rescisão do compromisso de
compra e venda constitui questões eminentemente fáticas. O acolhimento da
pretensão recursal, nesse ponto, demandaria reexame de todo âmbito da
relação contratual estabelecida e incontornável incursão no conjunto
fático-probatório dos autos. Incidência das Súmulas n. 5 e 7 do STJ. 2. A
jurisprudência desta Corte tem considerado razoável, em rescisão de
contrato de compra e venda de imóvel por culpa do comprador, que o
percentual de retenção, pelo vendedor, de parte das prestações pagas seja
arbitrado entre 10% e 25%, conforme as circunstâncias de cada caso,
avaliando-se os prejuízos suportados. Precedentes. 3. A alteração da
indenização por dano moral apenas é possível quando o quantum
arbitrado nas instâncias originárias se revelar irrisório ou exorbitante. Não
estando configurada uma dessas hipóteses, não cabe examinar a justiça
do valor fixado na indenização, uma vez que tal análise demanda
incursão à seara fático-probatória dos autos, atraindo a incidência da
Súmula 7/STJ. 4. Agravo interno não provido.” (grifos nossos) (AgInt no
AREsp 1062082 / AM, Rel. Min. Luis Felipe Salomão, T4 Quarta Turma,
j. 18.05.2017, DJe 23.05.2017).
Diante da falta de comprovação cabal de prejuízos que exacerbem o
piso reconhecido pela jurisprudência, ônus que competia à ré, de rigor determinar a
retenção de 10% (dez por cento) dos valores efetivamente pagos pelo compromissário
comprador, tendo nos autos o Juízo de primeiro grau aplicado o percentual de 20% (vinte
por cento), por apreciação equitativa, por ele entendido como suficiente a ressarcir a
apelante de suas alegadas despesas, o que será mantido, por estar dentro dos limites da
atual jurisprudência sobre o tema, e ante a insurgência da parte contrária.
E não se argumente que houve despesas com publicidade,

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comercialização, atrasos de pagamentos, contribuições sociais, tributos, taxas de
administração, etc., pois, além de absolutamente genéricas e sem qualquer delimitação de
valores, inserem-se dentro do risco da atividade empresária desenvolvida pela parte
requerida, não se admitindo a transferência de riscos ao adquirente, mormente quando
aplicável cláusula penal adequada à espécie e suficiente à competente indenização, sem
embargo de que, no caso dos autos, não há falar-se em dificuldades inerentes à retomada,
possibilitando, via de consequência, a imediata renegociação, afastando qualquer hipótese
de prejuízo à ré.
Também, nos termos da Súmula no. 2 deste E. Tribunal de Justiça, “a
devolução das quantias pagas em contrato de compromisso de compra e venda de imóvel
deve ser feita de uma só vez, não se sujeitando à forma de parcelamento prevista para a
aquisição”.
Quanto aos juros de mora, cabe razão à recorrente, porquanto, no caso
em apreço, devem fluir a partir do trânsito em julgado, nos termos do entendimento
firmado pelo C. Superior Tribunal de Justiça em sede de recurso repetitivo:
“Nos compromissos de compra e venda de unidades imobiliárias anteriores
à Lei n. 13.786/2018, em que é pleiteada a resolução do contrato por
iniciativa do promitente comprador de forma diversa da cláusula penal
convencionada, os juros de mora incidem a partir do trânsito em julgado da
decisão” (REsp. n. 1.740.911/DF, Relator Maria Isabel Gallotti, julgado em
14 de agosto de 2019).
Assim, fica parcialmente reformada a r. sentença, para constar que os
juros de mora, incidentes sobre o valor a que a ré foi condenada a restituir à autora,
incidirão a partir do trânsito em julgado.
Para fins de incidência do artigo 85, §11, do Código de Processo Civil,
entendimento consolidado pelo Superior Tribunal de Justiça é o de que há requisitos
cumulativos sem os quais não deve ensejar a respectiva majoração. São eles: decisão
recorrida proferida na vigência do Código de Processo Civil atual, o recurso não ser

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conhecido integralmente ou desprovido em decisão monocrática ou colegiado e preexistir
condenação ao pagamento de honorários desde o juízo de origem:
"3. É devida a majoração da verba honorária sucumbencial, na forma do
art. 85, § 11, do CPC/2015, quando estiverem presentes os seguintes
requisitos, simultaneamente: a) decisão recorrida publicada a partir de
18.3.2016, quando entrou em vigor o novo Código de Processo Civil; b)
recurso não conhecido integralmente ou desprovido, monocraticamente ou
pelo órgão colegiado competente; e c) condenação em honorários
advocatícios desde a origem no feito em que interposto o recurso. (AgInt
nos EREsp 1539725/DF, Rel. Ministro ANTONIO CARLOS FERREIRA,
SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 09/08/2017, DJe 19/10/2017)." (AgInt no
REsp 1731129/SP, 4a Turma, rel. Min. Marco Buzzi, j. 17.12.2019).
"3. Não estão presentes os requisitos cumulativos necessários para a
majoração dos honorários sucumbenciais prevista no art. 85, § 11, do
CPC/2015 (cf. AgInt nos EREsp n. 1.539.725/DF, Rel. Min. Antonio Carlos
Ferreira, Segunda Seção, julgado em 9/8/2017, DJe 19/10/2017)." (AgInt
no REsp 1824326/RJ, 3a Turma, rel. Min. Marco Aurélio Bellizze, j.
17.2.2020).
Ante o resultado do julgamento do recurso e, levando-se em conta o
princípio da causalidade, tendo a ré dado causa à ação, já que não resolveu
consensualmente o contrato, com valor equivalente a R$272.330,69 (fl.15), de forma
consentânea com a legislação consumerista e jurisprudência firmada sobre o assunto e, por
outro lado, a parte autora sagrou-se vencida somente quanto ao termo inicial de incidência
dos juros moratórios sobre o montante a lhe ser restituído, o que corresponde a parcela
mínima, comparada ao valor do negócio celebrado, entendo que a sucumbência da parte
apelada é mínima, não cabendo reparo o fixado pelo Juízo primevo.
Registre-se que eventual oposição de embargos de declaração com
intuito manifestamente protelatório está sujeito à pena prevista no artigo 1.026, §2o, do
Código de Processo Civil.

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Considera-se prequestionada toda a matéria constitucional e
infraconstitucional discutida, evitando-se, com isso, oposição de embargos de declaração
para este fim (Súmulas no 211 do Superior Tribunal de Justiça e no 282 do Supremo
Tribunal Federal).
Diante do exposto, dá se parcial provimento ao recurso.
ROGÉRIO MURILLO PEREIRA CIMINO
Relator