Tribunal: TJSP
Processo: 1006658-12.2020.8.26.0361
Classe: Apelação Cível / Condomínio em Edifício
Órgão julgador: Cesar Lacerda
Órgão colegiado: 28a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-09-25
Data de publicação: 2020-09-25

Ementa:
Despesas de condomínio. Ação de cobrança.
Conforme nova orientação jurisprudencial do Superior Tribunal de Justiça, consolidada no julgamento do Recurso Especial 1.345.331/RS, para que seja afastada a legitimidade passiva do promitente vendedor são necessários os seguintes requisitos: que fique comprovada a imissão na posse pelo promissário comprador e a ciência inequívoca do condomínio a

Ementa:
Despesas de condomínio. Ação de cobrança.
Conforme nova orientação jurisprudencial do Superior Tribunal de Justiça, consolidada no julgamento do Recurso Especial 1.345.331/RS, para que seja afastada a legitimidade passiva do promitente vendedor são necessários os seguintes requisitos: que fique comprovada a imissão na posse pelo promissário comprador e a ciência inequívoca do condomínio a respeito da transação.
No caso concreto não há elementos nos autos a comprovar a efetiva transação da unidade geradora do débito e sua consequente transmissão da posse, tampouco a ciência inequívoca do condomínio autor.
Legitimidade passiva reconhecida. A ré, titular do domínio da unidade condominial devedora, é parte legítima para responder pelo débito. Em face da natureza "propter rem" da obrigação de concorrer com as despesas de condomínio, a ação de cobrança de tais despesas pode ser proposta, à escolha do credor, contra qualquer um daqueles que tenha uma relação jurídica vinculada ao imóvel (proprietário, possuidor, promissário comprador, etc.), que mais prontamente possa cumprir com a obrigação, ressalvado a este o direito regressivo contra quem entenda responsável.
Demonstração detalhada de todas as despesas que compõem o montante cobrado. Desnecessidade. Consoante disposto no art. 12 da Lei no 4.591/64, é obrigação do condômino concorrer no rateio das despesas condominiais. Ausente prova de pagamento do débito condominial, procede a ação de cobrança.
Recurso não provido.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2020.0000786040
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível no
1006658-12.2020.8.26.0361, da Comarca de Mogi das Cruzes, em que é apelante
COMPANHIA DE DESENVOLVIMENTO HABITACIONAL E URBANO DO
ESTADO DE SÃO PAULO - CDHU, é apelado CONDOMINIO RESIDENCIAL
HYBISCUS I.
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 28a Câmara de Direito
Privado do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Negaram
provimento ao recurso. V. U., de conformidade com o voto do relator, que integra
este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores CESAR LACERDA
(Presidente), CESAR LUIZ DE ALMEIDA E SERGIO ALFIERI.
São Paulo, 25 de setembro de 2020.
CESAR LACERDA
Relator
Assinatura Eletrônica

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Apelação Cível no 1006658-12.2020.8.26.0361 - ac
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VOTO No 37.616
APELAÇÃO No 1006658-12.2020.8.26.0361
COMARCA: MOGI DAS CRUZES
APTE.: COMPANHIA DE DESENVOLVIMENTO HABITACIONAL
E URBANO DO ESTADO DE SÃO PAULO - CDHU
APDO.: CONDOMÍNIO RESIDENCIAL HYBISCUS I
JUIZ(A): ANA CLAUDIA DE MOURA OLIVEIRA QUERIDO

Despesas de condomínio. Ação de cobrança.
Conforme nova orientação jurisprudencial do Superior
Tribunal de Justiça, consolidada no julgamento do
Recurso Especial 1.345.331/RS, para que seja afastada a
legitimidade passiva do promitente vendedor são
necessários
os
seguintes
requisitos:
que
fique
comprovada a imissão na posse pelo promissário
comprador e a ciência inequívoca do condomínio a
respeito da transação.
No caso concreto não há elementos nos autos a
comprovar a efetiva transação da unidade geradora do
débito e sua consequente transmissão da posse,
tampouco a ciência inequívoca do condomínio autor.
Legitimidade passiva reconhecida. A ré, titular do
domínio da unidade condominial devedora, é parte
legítima para responder pelo débito. Em face da
natureza "propter rem" da obrigação de concorrer com
as despesas de condomínio, a ação de cobrança de tais
despesas pode ser proposta, à escolha do credor, contra
qualquer um daqueles que tenha uma relação jurídica
vinculada
ao
imóvel
(proprietário,
possuidor,
promissário comprador, etc.), que mais prontamente
possa cumprir com a obrigação, ressalvado a este o
direito regressivo contra quem entenda responsável.
Demonstração detalhada de todas as despesas que
compõem
o
montante
cobrado.
Desnecessidade.
Consoante disposto no art. 12 da Lei no 4.591/64, é
obrigação do condômino concorrer no rateio das
despesas condominiais. Ausente prova de pagamento do
débito condominial, procede a ação de cobrança.
Recurso não provido.
Companhia
de
Desenvolvimento
Habitacional e Urbano do Estado de São Paulo - CDHU apela da
respeitável sentença de fls. 100/104, cujo relatório se adota, que julgou

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procedente o pedido deduzido em ação de cobrança de despesas
condominiais movida pelo Condomínio Residencial Hybiscus I para
condená-la ao pagamento das contribuições vencidas e vincendas,
acrescidas de correção monetária e de juros de mora de 1% ao mês desde
os respectivos vencimentos, além das custas processuais e dos
honorários devidos aos patronos do autor, estes fixados em 10% (dez por
cento) sobre o valor atualizado da condenação.
Insiste,
a
apelante,
na
sua
ilegitimidade para responder a demanda, pois se restringe a financiar as
habitações populares, de forma que a partir da ocupação do mutuário
transfere a ele a responsabilidade pelo pagamento das despesas
condominiais. Relata que a cessionária foi imitida na posse do imóvel
em 2003, nos termos do instrumento contratual, considerando que o fato
evidentemente sempre foi do conhecimento do condomínio. Alega que a
cessionária é quem efetivamente participa das Assembleias realizadas
pelo Condomínio e quem circula pelas dependências comuns do prédio,
o que, sob sua ótica, constituiria prova inequívoca de que o apelado
sempre esteve ciente da cessão. Suscita, ainda, preliminar de carência da
ação, porque, em que pese sua alegada ilegitimidade, não foi constituída
em mora, desconhecendo a existência do débito. Impugna os valores
cobrados, ante a ausência de especificação dos individualizada dos
valores cobrados. Aduz a inexigibilidade do débito, por ausência de
comprovação de sua origem. Discorre sobre sua função social. Pugna
pela reforma da sentença.
Recurso regularmente processado,
com resposta.
É o relatório.

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A irresignação manifestada pela
recorrente não comporta acolhida.
A matéria debatida no presente
recurso restou pacificada pelo Superior Tribunal de Justiça, com o
julgamento do recurso especial no 1.345.331/RS, apreciado de acordo
com a sistemática de recursos repetitivos (CPC, artigo 543-C), ocasião
em que restou decidido pela Corte Especial, por unanimidade, que:
"PROCESSO
CIVIL.
RECURSO
ESPECIAL REPRESENTATIVO DE CONTROVÉRSIA. ART. 543-C DO
CPC. CONDOMÍNIO. DESPESAS COMUNS. AÇÃO DE COBRANÇA.
COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA NÃO LEVADO A REGISTRO.
LEGITIMIDADE PASSIVA. PROMITENTE VENDEDOR OU PROMISSÁRIO
COMPRADOR. PECULIARIDADES DO CASO CONCRETO. IMISSÃO NA
POSSE. CIÊNCIA INEQUÍVOCA.
1. Para efeitos do art. 543-
C do CPC, firmam-se as seguintes teses: a) O que define a
responsabilidade
pelo
pagamento
das
obrigações
condominiais não é o registro do compromisso de compra e
venda, mas a relação jurídica material com o imóvel,
representada pela imissão na posse pelo promissário
comprador e pela ciência inequívoca do condomínio acerca
da transação. b) Havendo compromisso de compra e venda
não levado a registro, a responsabilidade pelas despesas
de condomínio pode recair tanto sobre o promitente
vendedor quanto sobre o promissário comprador, dependendo
das circunstâncias de cada caso concreto. c) Se ficar
comprovado: (i) que o promissário comprador se imitira na
posse; e (ii) o condomínio teve ciência inequívoca da
transação, afasta-se a legitimidade passiva do promitente
vendedor
para
responder
por
despesas
condominiais
relativas a período em que a posse foi exercida pelo

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promissário comprador.
2.
No
caso
concreto,
recurso especial não provido" (REsp 1345331/RS, Rel.
Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em
08/04/2015, DJe 20/04/2015).
Assim, nos termos da decisão
supra, para que seja afastada a legitimidade passiva do promitente
vendedor são necessários os seguintes requisitos: a) que fique
comprovada a imissão na posse pelo promissário-comprador e b) a
ciência inequívoca do condomínio a respeito da transação.
No caso concreto, os documentos
colacionados à contestação não demonstram que de fato foi transferida a
posse da unidade autônoma no 22 bloco C, geradora do débito
condominial, à cessionária ZENAIDE MARIA NOGUEIRA, em
29.8.2003, ressaltando que a ré apresentou somente o “contrato de
cessão de posse e promessa de compra e venda de imóvel e outras
avenças” (fls. 63/75) sem registro expresso neste sentido. Tampouco há
elementos aptos nos autos a comprovar a ciência inequívoca do
condomínio autor, em que pesem as alegações da recorrente, não
servindo para tanto o termo de entrega de chaves de fls. 77/78.
Com efeito, a norma geral é aquela
segundo a qual o proprietário da unidade autônoma responde pelas
respectivas despesas condominiais e a propriedade se afere pelo que
consta do registro de imóveis.
Trata-se o caso de obrigação
propter rem, a respeito da qual Giselda Maria Fernandes Novaes
Hironaka explica, em nota ao art. 275 do novo Código Civil, que se trata
"como se vê, de obrigação que ambulat cum domino - aquela

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que acompanha a coisa - vinculando seu dono, seja ele
quem for. O devedor de obrigação propter rem o é,
simplesmente pelo fato de ser titular de um direito
real".
E,
"neste
tipo
de
obrigação
ocorrerá
a
substituição do sujeito passivo sempre que se alterar a
titularidade do direito real em questão. E justamente
porque acompanha a coisa, as obrigações propter rem geram
solidariedade entre os titulares do domínio, ainda que
tal solidariedade não tenha sido pactuada" (Código Civil
Anotado, Editora Síntese, 2004, pg. 120).
Em face dessa premissa, afigura-se
imperioso o reconhecimento da legitimidade passiva da apelante,
ressalvado seu direito de promover ação de regresso em face da
promissária compradora, em caso de efetiva comprovação.
Quanto ao interesse processual,
cumpre deixar assentado que a contestação apresentada mostra-se
suficiente para demonstrar a resistência da ré, sendo desnecessária
qualquer outra comprovação da mora, que se configura a partir da
ausência de pagamento das cotas condominiais, por se tratar de
obrigação líquida e certa.
No
mais,
a
alegação
de
inexigibilidade das despesas condominiais, sob o argumento de que o
apelado não teria comprovado o valor devido mediante apresentação de
demonstrativo detalhado, não se revela apta a afastar o direito do
condomínio, porque destituída de qualquer comprovação objetiva da
inexatidão das quantias cobradas, sendo certa a obrigação do condômino
de concorrer no rateio das despesas, consoante a regra do art. 12, caput,
da Lei no 4.591/64.
Nesse sentido já vem decidindo há

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muito este Egr. Tribunal de Justiça
“CONDOMÍNIO

DESPESAS
CONDOMINIAIS - COBRANÇA - ILEGALIDADE - DEMONSTRAÇÃO
NECESSIDADE. Ao condômino inadimplente compete demonstrar
a ilegalidade da cobrança, não podendo valer-se da falta
de comprovação da origem dos débitos para exonerar-se da
dívida.” (Ap. s/Rev. 607.777-00/0 - 11a Câm. - Des. Mendes Gomes, j.
29.01.2001).
Conclusivamente a procedência da
ação impunha-se mesmo de rigor, pois a demandada não juntou aos
autos prova alguma de pagamento das despesas condominiais indicadas
na inicial, nem das vincendas e tampouco negou o débito, limitando-se a
impugná-lo genericamente.
Por fim, uma observação se impõe
no sentido de que eventual penhora deverá recair sobre o imóvel gerador
do débito.
A propósito, posicionou-se esta
Câmara em julgado de que participei, e do qual foi relator o
Excelentíssimo Desembargador Amaral Vieira: “Por fim, resta
determinado que, havendo indícios de que o imóvel gerador
do
débito
condominial
foi
entregue
ao
promitente
comprador com a quitação do compromisso de compra e
venda, já que as primeiras despesas cobradas pelo autor
remetem a data posterior ao prazo de pagamento da última
parcela
daquele
compromisso,
enquanto
as
despesas
compreendidas
entre
a
assinatura
do
compromisso
(dez/2000)
e
o
pagamento
de
sua
última
parcela
(janeiro/02) foram integralmente adimplidas, e possuindo,
ademais, a dívida condominial caráter propter rem, deverá
eventual penhora a ser lavrada na vindoura execução

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recair exclusivamente sobre o próprio imóvel gerador das
verbas condominiais, o que garantirá que apenas quem dele
está desfrutando sofra as consequências desta ação”
(Apelação com Revisão 1.067.613-0/6 - J. 13.02.2007).
Por fim, com fundamento no art.
85, §§ 1o e 11, do Código de Processo Civil, afigura-se imperioso o
arbitramento de honorários sucumbenciais recursais.
Assim, considerando-se o trabalho
adicional desenvolvido nesta fase recursal pelo advogado da parte
vencedora, os honorários sucumbenciais fixados na sentença (10% sobre
o valor da condenação) devem ser majorados para R$ 400,00, tendo em
vista o diminuto valor da condenação.
Diante
do
exposto,
nega-se
provimento ao recurso.
CESAR LACERDA
Relato