Tribunal: TJSP
Processo: 1020041-30.2016.8.26.0577
Classe: Apelação Cível / Promessa de Compra e Venda
Órgão julgador: Claudio Godoy
Órgão colegiado: 1a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-03-16
Data de publicação: 2020-03-16

Ementa:
Compromisso de compra e venda. Atraso na entrega das obras. Inexistência de causa eximente da responsabilidade da alienante. Mora configurada, não disponibilizado o imóvel à promissária após o prazo estendido, que não se considera abusivo. Súmula 164 deste Tribunal. Cláusula penal prevista que é devida. IPTU do imóvel objeto de promessa de compra e venda. Restituição devida. Inteligência do

Ementa:
Compromisso de compra e venda. Atraso na entrega das obras. Inexistência de causa eximente da responsabilidade da alienante. Mora configurada, não disponibilizado o imóvel à promissária após o prazo estendido, que não se considera abusivo. Súmula 164 deste Tribunal. Cláusula penal prevista que é devida. IPTU do imóvel objeto de promessa de compra e venda. Restituição devida. Inteligência do artigo 51, IV, do CDC. Ônus da adquirente que apenas se justificaria após a imissão na posse. Juros de mora cujo termo inicial é a citação, tratando-se de resolução atribuída ao inadimplemento das promitentes vendedoras. Sentença que não impôs juros de mora sobre as despesas processuais. Litigância de má-fé. Inocorrência. Sentença mantida. Recurso desprovido.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2020.0000192214
ACÓRDÃO
Vistos,
relatados
e
discutidos
estes
autos
de
Apelação
Cível
no
1020041-30.2016.8.26.0577, da Comarca de São José dos Campos, em que são apelantes
MMV INCORPORADORA LTDA e ALPHAVILLE SAO JOSE DOS CAMPOS
EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA, é apelado A M PEDROSA ROUPAS E
ACESSÓRIOS LTDA EPP.
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 1a Câmara de Direito Privado do
Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Negaram provimento ao
recurso. V. U., de conformidade com o voto do relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores RUI CASCALDI
(Presidente sem voto), AUGUSTO REZENDE E JOSÉ EDUARDO MARCONDES
MACHADO.
São Paulo, 16 de março de 2020.
CLAUDIO GODOY
Relator
Assinatura Eletrônica

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Apelação Cível no 1020041-30.2016.8.26.0577 -Voto no 21.305
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APELAÇÃO CÍVEL
Processo n. 1020041-30.2016.8.26.0577
Comarca: São José dos Campos
Apelantes:
ALPHAVILLE
SÃO
JOSÉ
DOS
CAMPOS
EMPREENDIMENTOS
IMOBILIÁRIOS
LTDA.
e
MMV
INCORPORADORA LTDA.
Apelada: A M PEDROSA ROUPAS E ACESSÓRIOS LTDA. EPP
Juiz: Dr. Daniel Toscano
Voto n. 21.305

Compromisso de compra e venda. Atraso na entrega
das obras. Inexistência de causa eximente da responsabilidade
da alienante. Mora configurada, não disponibilizado o imóvel à
promissária após o prazo estendido, que não se considera
abusivo. Súmula 164 deste Tribunal. Cláusula penal prevista
que é devida. IPTU do imóvel objeto de promessa de compra e
venda. Restituição devida. Inteligência do artigo 51, IV, do
CDC. Ônus da adquirente que apenas se justificaria após a
imissão na posse. Juros de mora cujo termo inicial é a citação,
tratando-se de resolução atribuída ao inadimplemento das
promitentes vendedoras. Sentença que não impôs juros de
mora sobre as despesas processuais. Litigância de má-fé.
Inocorrência. Sentença mantida. Recurso desprovido.
Cuida-se de recurso de apelação interposto
contra sentença (fls. 439/442) que julgou parcialmente procedente a ação,
para condenar as rés ao pagamento dos valores pagos a título de IPTU antes
da imissão na posse de imóvel transacionado, incidindo correção monetária, a
partir de cada desembolso, bem como ao pagamento da multa contratual de
10% sobre o valor atualizado do contrato, por atraso das obras, com correção
monetária a partir da assinatura do contrato. Por fim, condenou as rés ao
pagamento das custas e despesas processuais, assim como dos honorários
advocatícios fixados em 10% do valor da condenação.

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Sustentam
as
recorrentes,
em
sua
irresignação, que: (i) não houve inadimplemento da avença, visto que as
obras de infraestrutura do empreendimento estavam concluídas dentro do
prazo previsto, além de que o atraso foi provocado pela burocracia da
administração pública, bem como referido atraso é tolerado por expressa
disposição contratual; (ii) não há cláusula penal no contrato, de modo que sua
inversão em favor do consumidor é impossível. (iii) é plenamente válida a
disposição de transfere à adquirente a responsabilidade pelo pagamento do
IPTU do imóvel; (iv) os juros moratórios devem ter como marco inicial o
trânsito em julgado, e não a data da citação válida; e (v) não incidem juros
sobre as despesas processuais antes do decurso do prazo para cumprimento
voluntário da sentença.
Recurso
regularmente
processado
e
respondido, com pedido de condenação das recorrentes à pena de litigância
de má-fé (fls. 466/470).
É o relatório.
A sentença não merece reparo.
Incontroverso que a data aprazada para a
entrega das obras de infraestrutura fosse 22/08/2013, com cláusula de
tolerância de até 180 dias (fls. 25 e 57/58), nada de irregular havendo na sua
estipulação, como se vem decidindo neste Tribunal (v.g.: TJSP, Ap. civ.
0075353-73.2011.8.26.0224, rel. Des. Alexandre Lazzarini, j. 06.06.2013;
Ap. civ. n. 0158864-162012.8.26.0100, rel. Des. Luís Antonio Costa, j.
08.05.2013; Ap. civ. n. 0193649-38.2011.8.26.0100, rel. Des. Maia da

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Cunha,
j.
16.08.2012)
e
nesta
Câmara
(TJSP,
Ap.
civ.
n.
0166558-36.2012.8.26.0100, rel. Des. Paulo Eduardo Razuk; Ap. civ. n.
0158360-44.2011.8.26.0100, rel. Des. Alcides Leopoldo e Silva Júnior, j.
25.09.2012). Isto hoje assentado pela compreensão da Súmula 164 deste
Tribunal: “É valido o prazo de tolerância não superior a cento e oitenta dias,
para entrega de imóvel em construção, estabelecido no compromisso de
venda e compra, desde que previsto em cláusula contratual expressa, clara e
inteligível.”, portanto encerrado em fevereiro/2014, porém havida conclusão
apenas em 19/12/2014 (fls. 252).
Dificuldades com liberação de financiamento,
obtenção de habite-se, ou mesmo, conforme na espécie se aduz, com
problemas administrativos são eventos conhecidos no ramo de atuação das
empresas construtoras e se integram a risco que é próprio e não se pode,
destarte, transferir ao consumidor. Tal o entendimento que se levou ao
enunciado da Súmula 161 deste Tribunal.
Assim, incidente (sem qualquer inversão) a
cláusula penal prevista na cláusula 17a do contrato, que guarda pertinência,
como nela expresso, com o descumprimento, por qualquer das partes, de
qualquer das prestações ajustadas, não apenas a de pagamento do preço.
Em relação ao pedido de restituição dos
valores pagos a título de IPTU, abusiva, com efeito, a cláusula 11a do
instrumento de promessa de compra e venda, porquanto estabelece obrigação
que coloca o consumidor em situação de desvantagem exagerada,
incompatíveis com a boa-fé ou a equidade (art. 51, IV, do CDC). Descabe a
imposição do pagamento do condomínio e do IPTU da unidade antes de sua

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entrega.
Igualmente não colhe a alegação de que a
autora já seria, de todo modo, considerada possuidora por ser promissária
compradora. Trata-se de ajuste obrigacional de que não decorre automática
transferência da posse da coisa, senão a assunção da prestação de transferir a
propriedade em definitivo, mediante o pagamento do preço.
A respeito, segura a orientação desta Câmara
no sentido de que, “quanto aos encargos do imóvel (IPTU e taxa de
condomínio), não eram de ser carreados aos autores antes da entrega das
chaves das unidades, já que não eram eles os possuidores dos bens até
então”. (TJSP, Apelação Cível 1002122-48.2014.8.26.0011, Rel. Des.
Paulo Razuk, j. 27.01.2015). Ver ainda, de minha relatoria: Ap. civ. n.
1021873-69.2014.8.26.0577.
No mesmo sentido, deste Tribunal, e a título
corroborativo:
“COMPRA
E
VENDA
ATRASO
NA
ENTREGA DO IMÓVEL LEGITIMIDADE PASSIVA - CASO FORTUITO E
FORÇA MAIOR INOCORRÊNCIA CLÁUSULA DE TOLERÂNCIA DE 180
DIAS A cláusula que prevê prorrogação automática do prazo para a entrega
das obras coloca o promitente comprador em desvantagem exagerada, à luz
do principio da boa-fé, não deve ser considerada para indicar o termo inicial
da mora do promitente vendedor - LUCROS CESSANTES. Indenização
devida, uma vez que houve a privação de uso do bem, que poderia fornecer
frutos A base de cálculo da reparação deve ser fixada em percentual mensal

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equivalente a 0,5% sobre o preço atualizado do imóvel MULTA
CONTRATUAL Inadmissível a interpretação extensiva do contrato ” - DANO
MORAL - A compra do imóvel gera expectativas, frustradas pelo atraso na
entrega do imóvel - Dano moral configurado Verba indenizatória majorada
para
R$
20.000,00
CORRETAGEM
E
ASSESSORIA
TÉCNICA
IMOBILIÁRIA - Aplicação do Código de Defesa do Consumidor Devolução
dos valores pagos - O consumidor não tem escolha e acaba por aceitar as
condições impostas ilicitamente pelo vendedor e seus prepostos - Cobrança
indevida CORREÇÃO MONETÁRIA - Não remunera o capital, nem tem
natureza penal, nada acrescenta ao valor do contrato, apenas evita sua
diminuição, restabelecendo o poder de compra da moeda, corroído pela
espiral inflacionária Proibição de exigência de juros no pé - Aplicação
índice INCC no período anterior à mora da promitente vendedora,
substituído pelo IGPM - Possibilidade de incidência de ambos os índices, em
períodos distintos - TAXAS DE IPTU E CONDOMÍNIO Encargos do
promitente comprador, somente a partir da imissão na posse. Sentença
parcialmente reformada RECURSOS PARCIALMENTE PROVIDOS.” (Ap.
Cível no 1004625-34.2013.8.26.0704, Rel. J. B. Paula Lima, j. 6.10.2015)
Insista-se, são despesas que, em contrato de
consumo, não se pode transferir ao consumidor antes que lhe seja dado se
imitir na posse do imóvel, até quando, então, permanecem com o fornecedor.
Quanto aos juros de mora, tem-se que a sua
incidência a partir do trânsito em julgado apenas é possível quando o
promissário comprador, inadimplente e, portanto, em mora, procura resolver
o contrato e obter devolução de parcelas. Situação diversa é a dos autos, em
que se imputa o inadimplemento às promitentes vendedoras.

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Tal o que já se decidiu antes:
“E adentrando na questão da restituição,
mais precisamente, no âmbito dos consectários legais, tem-se que o termo
inicial dos juros moratórios dos valores a serem reembolsados (integralidade
das parcelas pagas, taxas associativas e valores gastos com IPTU)
permanece como fixado. Ao contrário do quanto deduzido, o dies a quo dos
moratórios somente fluiria do trânsito em julgado no caso de desistência
culposa da avença pelos compradores o que não ocorrera”. (TJSP, Ap. Civ.
1029233-16.2017.8.26.0071, rel. des. Hertha Helena de Oliveira, j.
01.04.2019).
Já no que tange à incidência de juros sobre as
despesas processuais, veja-se que eles foram arbitrados apenas sobre os
honorários.
Por
derradeiro,
quanto
ao
pedido
de
condenação à pena de litigância de má-fé, de um lado tem-se, quanto à
questão da multa, defesa de sua diversa pertinência. De outro, e seja como
for, não há pena de lide temerária sem prejuízo (RSTJ 135/187).
De se conferir, ainda, do Superior Tribunal de
Justiça:
“O recorrente não sofreu qualquer prejuízo
com a prática da litigância de má-fé, o que torna descabido o pedido de
indenização.” (REsp 763.951/RS, Rel. Ministra Nancy Andrighi, Terceira

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Turma, julgado em 24/03/2009, DJe 03/04/2009)
“A condenação prevista no Art. 18, § 2o, do
CPC, pressupõe dolo da parte que litiga de má-fé, além de demonstração
inequívoca do prejuízo causado à parte contrária.”(REsp 756885/RJ, Rel.
Ministro Humberto Gomes de Barros, Terceira Turma, julgado em
14/08/2007, DJ 17/09/2007, p. 255)
“A condenação do litigante de má-fé a
indenizar a parte contrária pressupõe demonstração de prejuízo resultante
da conduta ilícita.”(REsp 220.054/SP, Rel. Ministro Humberto Gomes de
Barros, Primeira Turma, julgado em 08/08/2000, DJ 18/09/2000, p. 100)
Neste sentido, já se decidiu nesta Câmara:
Apelação 0004149-05.2010.8.26.0191, Rel. Paulo Eduardo Razuk, 1a
Câmara
de
Direito
Privado,
j.
09/10/2012;
Apelação
0036775-65.2009.8.26.0562, Rel. Paulo Eduardo Razuk, 1a Câmara de
Direito Privado, j. 08/05/2012; Apelação 994.04.086914-3, Rel. Luiz
Antonio de Godoy, 1a Câmara de Direito Privado, j. 01/09/2009.
Ante o exposto, NEGA-SE PROVIMENTO
ao recurso, majorando-se os honorários advocatícios para o patamar de 15%
do valor da condenação, nos termos do artigo 85, § 11o, do Código de
Processo Civil.
CLAUDIO GODOY
relator