Tribunal: TJSP
Processo: 1007206-04.2017.8.26.0309
Classe: Apelação Cível / Locação de Imóvel
Órgão julgador: Sá Moreira de Oliveira
Órgão colegiado: 33a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-02-11
Data de publicação: 2020-02-11

Ementa:
LOCAÇÃO – Contrato escrito – Recebimento do imóvel em razão de testamento pela locadora – Abertura de inventário que data de 2004 – Sem prova da posse direta – Sem comprovação de pagamento de aluguéis em data anterior ao contrato de locação –– Alegação de usucapião em defesa – Demonstração da posse do imóvel, ao menos, desde 1989, sem oposição – Confusão – Ausente legitimidade para a

Ementa:
LOCAÇÃO – Contrato escrito – Recebimento do imóvel em razão de testamento pela locadora – Abertura de inventário que data de 2004 – Sem prova da posse direta – Sem comprovação de pagamento de aluguéis em data anterior ao contrato de locação –– Alegação de usucapião em defesa – Demonstração da posse do imóvel, ao menos, desde 1989, sem oposição – Confusão – Ausente legitimidade para a exigibilidade de aluguéis e, consequentemente, pretender o despejo em razão do inadimplemento deles – Prescrição aquisitiva de conteúdo declaratório, e não constitutivo – Sentença de improcedência mantida.

Apelação não provida.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2020.0000084974
ACÓRDÃO
Vistos,
relatados
e
discutidos
estes
autos
de
Apelação
Cível
no
1007206-04.2017.8.26.0309, da Comarca de Jundiaí, em que é apelante ENI ALVES
PACHECO (JUSTIÇA GRATUITA), são apelados LUIZ CARLOS SOARES
(ASSISTÊNCIA JUDICIÁRIA) e ERICA SOARES (ASSISTÊNCIA JUDICIÁRIA).
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 33a Câmara de Direito Privado
do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Negaram provimento ao
recurso. V. U., de conformidade com o voto do relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores EROS PICELI
(Presidente sem voto), SÁ DUARTE E LUIZ EURICO.
São Paulo, 11 de fevereiro de 2020.
SÁ MOREIRA DE OLIVEIRA
Relator
Assinatura Eletrônica

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Apelação Cível no 1007206-04.2017.8.26.0309
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Apelação Cível no 1007206-04.2017.8.26.0309
Apelante: Eni Alves Pacheco
Apelada: Luiz Carlos Soares e Erica Soares
TJSP 33a Câmara de Direito Privado
(Voto no SMO 33164)
LOCAÇÃO
Contrato escrito
Recebimento do
imóvel em razão de testamento pela locadora

Abertura de inventário que data de 2004
Sem
prova da posse direta
Sem comprovação de
pagamento de aluguéis em data anterior ao
contrato de locação
Alegação de usucapião em
defesa
Demonstração da posse do imóvel, ao
menos, desde 1989, sem oposição
Confusão

Ausente legitimidade para a exigibilidade de
aluguéis e, consequentemente, pretender o despejo
em razão do inadimplemento deles
Prescrição
aquisitiva
de
conteúdo
declaratório,
e
não
constitutivo Sentença de improcedência mantida.
Apelação não provida.
Trata-se de apelação interposta por ENI ALVES
PACHECO (fls. 625/653) contra a r. sentença de fls. 612/620, proferida pela MM.
Juízo da 4a Vara Cível da Comarca de Jundiaí, Dr. Marcio Estevan Fernandes,
que julgou improcedente a ação de despejo por falta de pagamento movida em
face de LUIZ CARLOS SOARES e ÉRICA SOARES.
A autora relata o andamento do processo. Argumenta
que não foi alegada a nulidade do contrato de forma incidental.
Contrarrazões às fls. 119/126, pelo indeferimento do
benefício da gratuidade da justiça pleiteado e não provimento do recurso. Afirma
a existência de instrumento do contrato de locação celebrado entre as partes.
Nega haja prova e indício de terem sido preenchidos os requisitos para a
usucapião. Discorre sobre o ônus da prova. Questiona recibos reunidos. Pontua a
falta de comprovação dos aluguéis vencidos. Discorre sobre a controvérsia em
torno da desocupação do imóvel. Postula o provimento do recurso, a fim de que
seus pedidos sejam julgados procedentes.
Sem oposição ao julgamento virtual.

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É o relatório.
Recebo o recurso no efeito legal.
Não há alegação de intempestividade.
A apelante é beneficiária da gratuidade da justiça (fls.
68), razão pela qual é dispensada de preparo.
Presentes os pressupostos, conheço do recurso, mas
lhe nego provimento.
A apelante requereu o despejo por falta de pagamento
e cumulou pedido de cobrança para os aluguéis e respectivos encargos vencidos
e não pagos, com fundamento em contrato de locação escrito firmado com LUIZ
CARLOS, afiançado por ÉRICA (cf. fls. 17/18).
Em resposta, os apelados alegaram a moradia no
imóvel há trinta e quatro anos, afirmando preenchidos os requisitos para a
usucapião, questionando a legitimidade do contrato no seguinte sentido: “com o
falecimento da proprietária do imóvel, foi exigido, por parte da Autora e seus
representantes Marcelo e o Dr. Robson, patrono da Autora nesta demanda, que
fosse feito um contrato de locação, com o intuito claro que barrar eventual direito
à aquisição originária da propriedade, através de usucapião” (fls. 102).
Em réplica, a apelante esclareceu que recebeu por
testamento o imóvel locado (fls. 56/57), conforma partilha homologada pelo MM.
Juízo em que tramitou o inventário dos bens deixados por Edith Henkel (fls.
170/182).
Então, sem certeza a respeito da natureza da relação
mantida entre as partes, assim como entre as partes e o imóvel, foi realizada
ampla instrução.
Embora os apelados não tenham alegado a nulidade
do contrato de locação, arguiram a ocorrência da prescrição aquisitiva, matéria
passível de ser deduzida em defesa, conforme autoriza a Súmula 273 do
Supremo Tribunal Federal, de conteúdo declaratório, e não constitutivo (artigo
1.241 do Código Civil).

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E, nesse contexto, a confusão entre a figura de
locatário e de proprietário do imóvel obsta a exigibilidade de eventuais aluguéis e
encargos de locação eventualmente vencidos (artigo 381 do Código Civil),
consequentemente atinge também a pretensão de despejo fundada na
inadimplência.
O contrato de locação data de 30.10.2013 (fls. 18).
De fato, existiu homologação da partilha dos bens
deixados por Edith Henkel, proprietária do imóvel locado, com transferência à
apelante, conforme sentença proferida em 11.11.2015 (fls. 183).
Não há prova da data de óbito de Edith Henkel, para
conhecimento sobre o marco de abertura da sucessão e consequente
transferência da herança (artigo 1.784 do Código Civil). Não obstante, o número
do processo indica o requerimento de abertura do inventário no ano de 2004 (fls.
183).
Não há prova de que a apelante tenha tido a posse
direta do imóvel em algum momento.
Não há prova do pagamento de aluguéis pelos
apelados antes da celebração do contrato de locação, mesmo diante da
prescrição da cláusula primeira, parágrafo único, do contrato, que diz (fls. 17):
“Embora seja um contrato inicial, as partes reconhecem que o LOCATÁRIO já
reside no imóvel há cerca de 19 anos e que vem pagamento o aluguel
diretamente à LOCATÁRIA”.
Ao contrário, em 2004, não há dúvida de que os
apelados já detinham a posse do imóvel, sem qualquer oposição, conforme
documentos reunidos às fls. 284/301, datados a partir do ano de 1989, ou seja,
por no mínimo quinze anos.
Os documentos foram reunidos por determinação do
MM. Juízo 'a quo' (fls. 273/274) e em contraposição à alegação de propriedade
do imóvel em razão da sucessão testamentária (artigo 435 do Código de
Processo Civil), motivo pelo qual não há que se falar em preclusão.
A testemunha Francisco Pereira de Alencar, vizinho do
imóvel, não soube dizer a que título LUIZ CARLOS e ERICA tinham a posse dele,

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mas registrou que isso se dava há mais de vinte anos. Acrescentou que houve
mudança depois do problema do processo. Esclareceu que o imóvel não passou
a ser conservado após a desocupação (fls. 607).
A testemunha Antonio Santa Rosa Junior, Investigador
de Polícia, esclareceu as razões da diligência que fez fora de seu local de
trabalho, Cabreúva. Disse prestar serviços na seccional de Jundiaí duas vezes
por semana. Fez menção à determinação de encaminhamento à localidade do
fato. Mencionou o estado de conservação do imóvel (fls. 608).
Então, do quadro probatório reunido, é verossímil a
alegação dos apelados de que os requisitos da usucapião já haviam sido
preenchidos quando da celebração do contrato de locação.
Destaco que o prazo de quinze anos autoriza até
mesmo o reconhecimento da usucapião extraordinária, que independe de título e
de boa-fé (artigo 1.238 do Código Civil).
Assim, não há reparos a serem feitos à r. sentença.
Pelo exposto, nego provimento ao recurso e, em
aplicação ao artigo 85, § 11o, do Código de Processo Civil, majoro os honorários
advocatícios de sucumbência para 17% (dezessete por cento) sobre o valor da
causa, observada a gratuidade da justiça.
SÁ MOREIRA DE OLIVEIRA
Relator