Tribunal: TJSP
Processo: 1011950-89.2014.8.26.0004
Classe: Apelação Cível / Promessa de Compra e Venda
Órgão julgador: Paulo Alcides
Órgão colegiado: 6a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-03-04
Data de publicação: 2016-10-14

Ementa:
COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. Ação declaratória de cobrança de multa contratual por inadimplemento, cumulada com indenizatória por danos materiais e morais. Sentença de parcial procedência. Atraso inequívoco na entrega do bem. Validade do prazo de tolerância de 120 dias para conclusão das obras. Incabível, contudo, a multa moratória, vez que decorre da vontade das partes e não pode ser imposta

Ementa:

COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. Ação declaratória de cobrança de multa contratual por inadimplemento, cumulada com indenizatória por danos materiais e morais. Sentença de parcial procedência. Atraso inequívoco na entrega do bem. Validade do prazo de tolerância de 120 dias para conclusão das obras. Incabível, contudo, a multa moratória, vez que decorre da vontade das partes e não pode ser imposta pelo juiz. Danos morais não configurados, por se tratar de mero dissabor decorrente de inadimplemento contratual. Sentença reformada.
RECURSO DA RÉ PROVIDO E RECURSO DO AUTOR DESPROVIDO.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2016.0000753024
ACÓRDÃO
Vistos,
relatados
e
discutidos
estes
autos
de
Apelação
no
1011950-89.2014.8.26.0004, da Comarca de São Paulo, em que é apelante/apelado
HELBOR EMPREENDIMENTOS S/A, é apelado/apelante LUIZ FERNANDO
MONTEIRO DE OLIVEIRA.
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 6a Câmara de Direito Privado do
Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Deram provimento ao recurso
da ré e desprovido o do autor. V. U., de conformidade com o voto do relator, que integra
este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores PAULO ALCIDES
(Presidente), EDUARDO SÁ PINTO SANDEVILLE E JOSÉ ROBERTO FURQUIM
CABELLA.
São Paulo, 14 de outubro de 2016.
Paulo Alcides
Relator
Assinatura Eletrônica

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Apelação no 1011950-89.2014.8.26.0004 -Voto no
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VOTO No 29010
APELAÇÃO No 1011950-89.2014.8.26.0004
COMARCA DE SÃO PAULO
APELANTE(S): HELBOR EMPREENDIMENTOS S/A E LUIZ FERNANDO
MONTEIRO DE OLIVEIRA
APELADO(S): OS MESMOS
JUIZ (A): SIDNEY TADEU CARDEAL BANTI

COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. Ação declaratória de
cobrança de multa contratual por inadimplemento, cumulada
com indenizatória por danos materiais e morais. Sentença de
parcial procedência. Atraso inequívoco na entrega do bem.
Validade do prazo de tolerância de 120 dias para conclusão
das obras. Incabível, contudo, a multa moratória, vez que
decorre da vontade das partes e não pode ser imposta pelo
juiz. Danos morais não configurados, por se tratar de mero
dissabor decorrente de inadimplemento contratual. Sentença
reformada.
RECURSO DA RÉ PROVIDO E RECURSO DO AUTOR
DESPROVIDO.
Trata-se de recursos de apelação interpostos por
HELBOR EMPREENDIMENTOS S/A e LUIZ FERNANDO MONTEIRO DE OLIVEIRA
contra a r. sentença (fls. 189/193), que julgou parcialmente procedente a
ação de cobrança de multa contratual por inadimplemento, cumulada com
indenizatória por danos materiais e morais, para “condenar a requerida a: a)
efetuar o pagamento de indenização por danos materiais relativos a multa, de
conformidade com a cláusula clausula 12.3, em valor equivalente a 2% sobre
o valor do contrato (R$192.000,00 fls. 34); b) juros moratórios de 1% ao mês
relativos ao período em que a ré esteve em mora, isto é, da data em que a
obra deveria ter sido entregue (30 de agosto de 2011) até a data em que
houve a efetiva entrega das chaves (25 de novembro de 2011). O valor
deverá ser apurado em sede de liquidação e corrigido monetariamente desde
a citação e c) efetuar o pagamento de indenização por danos morais em
R$5.000,00, corrigidos monetariamente desde o arbitramento e com juros de
1% ao mês desde a citação”.

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Apelação no 1011950-89.2014.8.26.0004 -Voto no
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Sustenta a ré, preliminarmente, a carência da ação,
em razão da quitação conferida pelo autor e pela ausência de atraso na
entrega da obra. Aduz que o habite-se foi expedido dentro do prazo
contratualmente estabelecido e, portanto, não há inadimplemento ou dano a
ser indenizado. Alega a impossibilidade de inversão da multa prevista pela
mora do promitente comprador. Ressalta a inexistência de dano moral.
Subsidiariamente, pleiteia pela sua redução (fls. 200/219).
O autor, por sua vez, insiste na nulidade da cláusula
contratual que prevê prazo de tolerância de 120 dias para a entrega do
imóvel. No mais, pretende a majoração dos danos morais, bem como dos
honorários de sucumbência (fls. 241/250).
Recursos processados no duplo efeito (fls. 223 e
255).
Contrarrazões do autor a fls. 225/240 e da ré a fls.
257/267.
É o relatório.
Inicialmente, cabe analisar as preliminares arguidas
pela ré.
Argumenta que o autor é carecedor do direito de
ação, por falta de interesse processual e impossibilidade jurídica do pedido,
porque deu ampla e geral quitação às obrigações assumidas pela ré, bem
como pelo fato de que não houve inadimplemento de sua parte, pois o habite-
se foi expedido dentro do prazo contratualmente estipulado.
O termo de quitação firmado pelo demandante não
tem o condão de afastar a possibilidade de propor ação em juízo, ou seja, não
retira o seu interesse de ser ressarcido por eventuais danos decorrentes do
inadimplemento contratual, até mesmo porque a entrega das chaves estava
condicionada à chancela da mencionada quitação.

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Ademais, o interesse de agir tem relação com a
utilidade e adequação, tendo o autor optado pela via processual cabível, a fim
de ver satisfeita a sua pretensão.
Nesse sentido, o entendimento desta C. Câmara:
Compromisso de compra e venda Atraso na entrega
da obra Afastada a preliminar de falta de interesse de
agir
Termo de quitação assinado pelo autor

Documento
que
não
afasta
a
possibilidade
de
demandar em juízo
Não caracterização de força
maior
Risco inerente à atividade
Descumprido o
prazo de entrega da obra, cabíveis lucros cessantes no
percentual de 0,5% sobre o valor de contrato do bem
Obrigação de pagamento do IPTU somente após a
entrega das chaves Correção monetária sobre o saldo
devedor nada acrescenta à dívida Juros sobre o saldo
devedor afastados
Recurso do autor parcialmente
provido

Recurso
da
ré
improvido.
(Apel. no
1008445-30.2013.8.26.0100, Rel. Des. Eduardo Sá
Pinto Sandeville, j. em 16.12.2014).
COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. ATRASO.
INDENIZAÇÃO. Atraso na entrega de imóvel adquirido
na
planta.
Aplicação
do
Código
de
Defesa
do
Consumidor. Legitimidade passiva da ré. Solidariedade
da cadeia de fornecedores caracterizada. Quitação
dada quando do recebimento das chaves que não
implica em carência de ação. Prescrição. Inocorrência.
Aplicação do prazo decenal do artigo 205 do Código de
Defesa do Consumidor. Legalidade de prorrogação de
prazo
de
entrega
(180
dias).
Inadimplemento
caracterizado. Danos materiais. Taxa de corretagem
devida. Cobrança de valores pagos a título de
assessoria técnico-imobiliária indevidos. Venda casada.
Ausência de clara distinção em relação à corretagem.
Serviço que, de qualquer modo, não foi usufruído.
Aplicação de índices de atualização INCC até o prazo
final para conclusão da obra e do IPCA após. Danos
morais
indevidos.
Sentença
reformada.
Recurso
parcialmente provido.
(Apelação no 1001908-77.2014.8.26.0554, Des. Rel.
Ana Lucia Romanhole Martucci, 6a Câmara de Direito
Privado, j. 17/11/2014)
Outrossim, se houve ou não atraso na entrega do
bem, é questão que pertence ao mérito da ação, e assim será analisada.

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O requerente celebrou com a ré, em 11.07.2008,
“instrumento particular de contrato de promessa de venda e compra de
unidade condominial a ser construída e outras avenças” (fls. 32/53), com
previsão para entrega do bem em 30.04.2011, admitida uma tolerância de
120 dias (Cláusula 4.6 - fl. 44).
Cumpre observar que não pende qualquer ilegalidade
em relação à disposição contratual que estabelece prazo de tolerância de 120
dias após o término previsto para a entrega regular da obra, até porque era
do conhecimento do adquirente, no momento da celebração do contrato, de
modo que não há violação ao Código de Defesa do Consumidor.
A esse respeito a Súmula no 164 deste E. Tribunal de
Justiça: É valido o prazo de tolerância não superior a cento e oitenta dias, para
entrega de imóvel em construção, estabelecido no compromisso de venda e
compra, desde que previsto em cláusula contratual expressa, clara e
inteligível.
Portanto,
a
data
prevista
para
conclusão
do
empreendimento era agosto/2011, já considerada a citada tolerância.
Contudo, as chaves somente foram entregues em 25.11.2011 (fl. 60), o que
comprova a demora na conclusão da obra.
De rigor frisar que não pode ser acolhido o
argumento de que o termo final da mora seria a data da expedição do
certificado de conclusão, pois é inequívoco que durante o período entre a sua
expedição e a entrega das chaves, o autor não pode usufruir do bem.
Além
disso,
o
habite-se
é
mera
autorização
administrativa para ocupação do imóvel, não se confundindo com a
disponibilização do bem pronto e acabado, em condições de habitabilidade, o
que só ocorre com a entrega das chaves.
Corroborando esse entendimento, a Súmula no 160
desta C. Corte:
“A expedição do habite-se, quando não coincidir com

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a imediata disponibilização física do imóvel ao promitente comprador, não
afasta a mora contratual atribuída à vendedora.”
Incontroverso,
portanto,
o
inadimplemento
da
requerida, sendo certo que a mora somente termina com a entrega das
chaves, pois, enquanto não recebido o bem e conferido pelo comprador, a
vendedora não cumpriu a sua parte no contrato.
Nesse contexto, diante da demora na entrega da
obra, pretende o adquirente a inversão da multa moratória e seus consectários
contratuais, sob o argumento da necessidade de simetria das sanções
estabelecidas contratualmente.
A multa moratória tem origem convencional e busca
prefixar as perdas e danos não previstos pelas partes em decorrência do
inadimplemento de uma obrigação, todavia, a penalidade foi estabelecida em
contrato para situação diversa (mora do comprador Cláusula 12.3 fl. 48),
de sorte que não pode o Magistrado se sobrepor à vontade das partes e criar
uma cláusula de prefixação de perdas e danos não prevista no ajuste.
Nesse sentido, o entendimento deste E. Tribunal,
consolidado pela Súmula no 159: “É incabível a condenação da vendedora ao
pagamento de multa ajustada apenas para a hipótese de mora do comprador,
afastando-se a aplicação da penalidade por equidade, ainda que descumprido
o prazo para a entrega do imóvel objeto do compromisso de venda e compra.
Incidência do disposto no artigo 411, do Código Civil” (g.n.).
Portanto, conforme reiteradamente venho decidindo,
é descabida a aplicação, por analogia, de multa pela mora da ré:
COMPRA E VENDA. Ação constitutiva de direito, cumulada
com indenizatória por danos morais e materiais. Atraso
inequívoco na entrega do bem. Impossibilidade de se
reconhecer a data da expedição do habite-se como termo de
conclusão da obra, porquanto até a entrega das chaves, o
autor não pode usufruir do bem. Lucros cessantes devidos,
pois o prejuízo é presumido. Percentual de 1%, que
comporta redução para 0,5%, a ser calculado sobre o valor
atualizado do contrato. Mora das rés que deve ter como

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termo inicial a data de entrega prevista no contrato de
cessão firmado entre as partes. Incabível a multa
moratória, vez que decorre da vontade das partes e não
pode ser imposta pelo juiz. Danos morais não configurados,
pois
se
trata
de
mero
dissabor
decorrente
de
inadimplemento contratual. Sucumbência mantida. Sentença
parcialmente
reformada.
RECURSO
PARCIALMENTE
PROVIDO. (Apelação no 1040549-75.2013.8.26.0100, Des.
Rel. Paulo Alcides, 6a Câmara de Direito Privado, j.
04/04/2016)
COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. Ação declaratória de nulidade
de cláusula contratual, cumulada com indenização por danos
morais e materiais, e repetição de indébito. Sentença de
parcial procedência. Atraso inequívoco na entrega do bem.
Incabível a multa moratória, que decorre da vontade das
partes e não pode ser imposta pelo juiz. Devidos lucros
cessantes no percentual de 0,5%, calculados sobre o valor
atualizado do contrato, a partir da mora da ré até a entrega
efetiva das chaves. Atualização do contrato pela Tabela
Prática deste E. Tribunal, com juros de mora de 1% ao mês,
computados
a
partir
da
citação,
pois
se
trata
de
responsabilidade contratual. Taxa de corretagem. Indevida a
restituição pelo serviço de intermediação do negócio
realizado. Inteligência dos artigos 722, 724 e 725 do Código
Civil. Danos morais não configurados, pois se trata de mero
dissabor
decorrente
de
inadimplemento
contratual.
Sucumbência mantida. Sentença reformada. RECURSO DA
RÉ
PARCIALMENTE
PROVIDO.
RECURSO
DO
AUTOR
DESPROVIDO. (Apelação no 1012772-39.2014.8.26.0114,
Des. Rel. Paulo Alcides, 6a Câmara de Direito Privado, j.
02/02/2016)
Como bem fundamentou o eminente Desembargador Vito
Guglielmi em caso similar:
“(...), não há mesmo que se falar na pretendida aplicação
da multa ou de encargos contratuais previstos para os casos de
inadimplemento do promissário adquirente, uma vez que só é lícito aplicar
penalidade bilateralmente estipulada pelas partes.
A cláusula penal, também denominada pena convencional,
conforme preleciona Maria Helena Diniz (Código Civil Anotado, 12a Ed., São
Paulo, Saraiva, 2006, p. 394 e 400), 'é um pacto acessório pela qual as
próprias partes contratantes estipulam, de antemão, pena pecuniária ou não
contra a parte infringente da obrigação, como consequência de sua inexecução

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Apelação no 1011950-89.2014.8.26.0004 -Voto no
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culposa ou de seu retardamento, fixando, assim, o valor das perdas e danos e
garantindo o exato cumprimento da obrigação principal'.
Quando estabelecida para a hipótese de inadimplemento
completo da obrigação, em situações onde a realização tardia não mais é útil
ao credor, é denominada compensatória. Por outro lado, quando estipulada
para a hipótese de cumprimento retardado da obrigação ou inadimplemento
parcial, é dita moratória.
Ela decorre da autonomia privada e possui natureza
jurídica de pacto acessório e secundário, com função ambivalente de, ao
mesmo tempo, estimular o devedor a cumprir a obrigação pactuada e prefixar
o valor de perdas e danos que decorrerem do inadimplemento ou da mora,
como aduz Hamid Charaf Bdine Jr. (Código Civil Comentado: Doutrina e
Jurisprudência, Coordenador César Peluso, 5a ed., São Paulo, Manole, 2011,
p. 460).
Em virtude do caráter bilateral e sinalagmático de tal
pacto depreende-se, pois, que é necessária prévia estipulação entre as partes
para que, então, a cláusula possa ser considerada lícita e exigível o que, de
toda sorte, implica na impossibilidade de sua incidência, por analogia, para
situação diversa da contratualmente acordada.
Logo, como tal cláusula foi fixada, por mútuo consenso,
especificamente para o caso inexecução contratual imputável ao adquirente do
imóvel, não é possível sua aplicação analógica para o caso de desfazimento da
avença por culpa das vendedoras, por constituir situação essencialmente
diversa.” (Apelação no 1000233-04.2015.8.26.0309, 6a Câmara de Direito
Privado, j. 04.05.2016)
Quanto
aos
danos
morais,
a
despeito
dos
inconvenientes experimentados, não se vislumbra a ocorrência dos mesmos,
porque a reparação pretendida pressupõe ofensa a direitos da personalidade,
ou sofrimento intenso e profundo, a ser demonstrado caso a caso (Maria
Celina Bodin de Moraes, Danos à Pessoa Humana, Renovar, p. 64; REsp

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202.564, Rel. Min Sálvio de Figueiredo Teixeira), o que não se verifica na
hipótese vertente, considerando-se, ainda, que a mora teve curta duração
(cerca de três meses).
Nesse sentido:
COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. ATRASO.
INDENIZAÇÃO. Atraso na entrega de imóvel adquirido
na planta. Sentença de parcial procedência. Aplicação
do Código de Defesa do Consumidor. Prescrição.
Inocorrência. Aplicação do prazo decenal do artigo 205
do Código Civil. Inadimplemento da ré caracterizado.
Taxa de corretagem devida. Não cabimento de inversão
da multa contratual. Danos morais indevidos. Sentença
reformada. Recursos parcialmente providos. (Apel. no
1018122-08.2014.8.26.0114, 6a Câmara de Direito
Privado, Rel. Des. Ana Lúcia Romanhole Martucci, j. em
11.09.2015)
Compromisso de compra e venda Atraso na entrega
da obra Cláusula de tolerância que, por si só não é
abusiva Súmula TJSP no 164 Impossibilidade de
aplicar de modo inverso a favor da compradora
penalidades previstas no contrato Súmula TJSP n.o
159 Danos morais Não ocorrência Inexistência
de
grave
sofrimento
ou
ofensa
a
direito
de
personalidade - Dissabores inerentes à vida em
sociedade Decisão mantida Recurso improvido, na
parte
conhecida.
(Apelação
no
1015441-65.2014.8.26.0114, Des. Rel. Eduardo Sá
Pinto Sandeville, 6a Câmara de Direito Privado, j.
06/07/2016)
Além disso, mero inadimplemento contratual, por si
só, não acarreta ofensa à honra, sendo necessária a sua efetiva comprovação
quando se alega que o dano moral decorre da falta de cumprimento de uma
avença, o que não ocorreu no caso dos autos.
Destarte, de rigor a improcedência da ação, devendo
o autor arcar com o ônus da sucumbência e honorários advocatícios, os quais
fixo em R$ 1.500,00 (mil e quinhentos reais), quantia que remunera
condignamente o patrono.
Diante do exposto, dá-se provimento ao recurso da

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ré e nega-se provimento ao recurso adesivo do autor.
PAULO ALCIDES AMARAL SALLES
Relator