Tribunal: TJSP
Processo: 1005708-82.2019.8.26.0637
Classe: Apelação Cível / Compra e Venda
Órgão julgador: Marcus Vinicius Rios Gonçalves
Órgão colegiado: 6a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-07-21
Data de publicação: 2020-07-21

Ementa:
COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA – Resolução contratual – Desistência do adquirente - Sentença que reconhece o direito do autor de reaver o preço, com retenção, pela alienante, de 20% das parcelas pagas, com correção monetária desde os desembolsos e juros de mora desde o trânsito em julgado – Pretensão recursal à majoração da retenção – Percentual fixado que se afigura suficiente para remunerar

Ementa:
COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA – Resolução contratual – Desistência do adquirente - Sentença que reconhece o direito do autor de reaver o preço, com retenção, pela alienante, de 20% das parcelas pagas, com correção monetária desde os desembolsos e juros de mora desde o trânsito em julgado – Pretensão recursal à majoração da retenção – Percentual fixado que se afigura suficiente para remunerar a alienante dos prejuízos decorrentes da rescisão contratual uma vez que o imóvel poderá ser novamente comercializado pela ré – Abusividade da cláusula contratual que estabelece retenção maior - Precedentes desta E. Câmara – Recurso desprovido.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2020.0000555723
ACÓRDÃO
Vistos,
relatados
e
discutidos
estes
autos
de
Apelação
Cível
no
1005708-82.2019.8.26.0637,
da
Comarca
de
Tupã, em
que
é apelante BC
CONSTRUÇÕES LTDA ME, é apelado LEANDRO APARECIDO DOURADO LEMOS.
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 6a Câmara de Direito Privado do
Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Negaram provimento ao
recurso. V. U., de conformidade com o voto do relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores PAULO ALCIDES
(Presidente sem voto), COSTA NETTO E ALEXANDRE MARCONDES.
São Paulo, 21 de julho de 2020.
MARCUS VINICIUS RIOS GONÇALVES
Relator
Assinatura Eletrônica

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Apelação Cível no 1005708-82.2019.8.26.0637 -Voto no 5.745
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APELAÇÃO CÍVEL
Processo no 1005708-82.2019
Comarca: Foro de Tupã (2a Vara Cível)
Apelante: Bc Construções Ltda Me
Apelado: Leandro Aparecido Dourado Lemos
Juiz: Guilherme Facchini Bocchi Azevedo
Voto no 5.745
COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA
Resolução
contratual Desistência do adquirente - Sentença que reconhece o
direito do autor de reaver o preço, com retenção, pela alienante, de
20% das parcelas pagas, com correção monetária desde os
desembolsos e juros de mora desde o trânsito em julgado
Pretensão recursal à majoração da retenção Percentual fixado
que se afigura suficiente para remunerar a alienante dos prejuízos
decorrentes da rescisão contratual uma vez que o imóvel poderá
ser novamente comercializado pela ré Abusividade da cláusula
contratual que estabelece retenção maior - Precedentes desta E.
Câmara Recurso desprovido.
Trata-se de apelação contra a r. sentença de fls. 163/166, cujo relatório se
adota, que julgou parcialmente procedentes os pedidos formulados pelo autor, declarando
rescindido o contrato e determinando a devolução de 80% dos valores pagos pelo autor,
com correção monetária desde os desembolsos e juros de mora a partir do trânsito em
jultado. A sentença condenou a requerida ao pagamento das custas e despesas do processo,
bem como honorários advocatícios, fixados em 10% do valor da condenação.
O autor ajuizou a demanda aduzindo que firmou compromisso de compra e
venda de imóvel com a requerida em 20/11/2017. Pagou, até 30/05/2019 um total de R$
8.752,84 e IPTU de R$ 444.01. Ocorre que ele se encontra em dificuldades financeiras,
motivo pelo qual requer a rescisão do contrato com a devolução do valor pago como sinal e
das parcelas, bem como o IPTU.
Irresignado com a sentença de parcial procedência, a ré apelou (fls. 168/174),
aduzindo que a cláusula penal contratualmente prevista é lícita até o limite de 50% da

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quantia já paga pelo adquirente. A corretagem, na monta de 5% do total do contrato, e
demais taxas foram pagas pela apelante que ficaria em prejuízo com a devolução fixada.
O recurso foi processado, tendo os apelados juntado contrarrazões (Fls.
179/188).
É o relatório.
Não há controvérsia quanto à resolução do contrato, mas tão somente quanto ao
valor da retenção a ser feita pela ré, dos valores pagos pelo autor.
A resolução deu-se por culpa do autor adquirente que, por passar por
dificuldades financeiras, requereu a rescisão contratual. O imóvel será devolvido à
apelante, podendo a ré negociá-lo novamente. Além disso, o apelado pagou valor
substancial. Nessas circunstâncias, considerando-se que o bem retornará para as
vendedoras, que poderão vendê-lo a terceiros, e levando em conta o valor pago, a retenção
de 20%, tal como acertadamente fixada na sentença, afigura-se suficiente para remunerar a
ré de potenciais prejuízos que tenham sofrido pela resolução do negócio. Uma retenção
maior seria manifestamente desproporcional ao dano causado, o que implicaria
enriquecimento sem causa da alienante, em afronta do disposto no Código de Defesa do
Consumidor.
Nesse sentido tem decidido esta E. 6a. Câmara:
APELAÇÃO CÍVEL - Compra e venda de imóvel - Resolução contratual por
culpa do promitente comprador - Procedência para declarar a rescisão contratual e
condenar a vendedora à restituição de 80% dos valores pagos - Insurgência da promitente
vendedora. RETENÇÃO - Pleito de aplicação das retenções previstas contratualmente -
Descabimento - Valor que importaria em desvantagem excessiva ao consumidor e
acarretaria em enriquecimento ilícito da vendedora - Fixação em 20% sobre o valor pago,
que se mostra razoável e de acordo com os precedentes recentes sobre o tema - Ao
analisar o valor a ser retido, deve-se levar em conta que a vendedora arcará com os
custos administrativos e publicitários, bem como demandará tempo até que recomercialize

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o bem, ante a crise do mercado imobiliário - Percentual estabelecido em primeiro grau
que,
portanto,
bem
atende
a
esses
parâmetros”
(Apelação
Cível
no
103733394.2017.8.26.0576, de 13 de maio de 2019, Rel. Des. Rodolfo Pellizari).
“APELAÇÃO CÍVEL PROMESSA DE COMPRA E VENDA IMÓVEL AÇÃO
DECLARATÓRIA
DE
NULIDADE
DE
CLÁUSULAS
CONTRATUAIS
C.C.
RESTITUIÇÃO DE QUANTIAS PAGAS Procedência parcial dos pedidos em Primeiro
Grau de Jurisdição Recurso das rés Legitimidade passiva das rés caracterizada Resolução
da avença, operada em face da desistência da aquisição do imóvel pelos compradores,
com devolução do equivalente a 90% do valor total pago pelos compradores Pretensão à
retenção dos valores nos termos contratados ou, subsidiariamente ao reconhecimento da
retenção de 25% dos valores pagos pelos compradores Inadmissibilidade Reposição das
partes ao status quo ante Abusividade das cláusulas contratuais penais reconhecida, em
conformidade com o artigo 51, inciso IV, do Código de Defesa do Consumidor Restituição
de 80% (oitenta por cento) dos valores pagos pela aquisição do bem imóvel, em uma única
oportunidade, com atualização dos valores a partir de cada desembolso, e com juros
moratórios devidos a partir do trânsito em julgado, uma vez que o desfazimento do
negócio ocorreu por iniciativa dos promitentes compradores, a fim de equilibrar as perdas
sofridas por ambas as partes Precedentes do Colegiado Condenação sucumbencial
mantida
Recurso
das
rés
provido
em
parte”
(Apelação
Cível
no
1001593-67.2017.8.26.0320, de 29 de abril de 2019, rel. Des. Dimitrios Zarvos Varellis).
Não há comprovação nos autos de que a ré tenha feito o pagamento de 5% do
valor total do contrato, a título de comissão de corretagem.
Embora tenha havido sucumbência recíproca, a do autor foi mínima, razão pela
qual acertada a sentença que imputou apenas à ré a verba de sucumbência.
Ante o desprovimento do recurso, ficam majorados os honorários advocatícios
impostos na sentença para 12% do valor da condenação.
Isto posto, NEGA-SE PROVIMENTO ao recurso, nos termos da fundamentação

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Apelação Cível no 1005708-82.2019.8.26.0637 -Voto no 5.745
5
acima.

MARCUS VINICIUS RIOS GONÇALVES
Relator