Tribunal: TJSP
Processo: 1012305-96.2018.8.26.0477
Classe: Apelação Cível / Promessa de Compra e Venda
Órgão julgador: Marcia Dalla Déa Barone
Órgão colegiado: 4a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-09-17
Data de publicação: 2020-09-18

Ementa:
Ação de rescisão contratual cumulada com reintegração de posse – Sentença de procedência em parte – Insurgência da parte requerida – Compromisso de compra e venda de imóvel – Pleito de gratuidade judiciária formulado pelo requerido – Indeferimento – Preliminar de negativa de prestação jurisdicional – Afastamento – Cerceamento de defesa – Não ocorrência – Elementos disponíveis nos autos

Ementa:
Ação de rescisão contratual cumulada com reintegração de posse – Sentença de procedência em parte – Insurgência da parte requerida – Compromisso de compra e venda de imóvel – Pleito de gratuidade judiciária formulado pelo requerido – Indeferimento – Preliminar de negativa de prestação jurisdicional – Afastamento – Cerceamento de defesa – Não ocorrência – Elementos disponíveis nos autos suficientes para o julgamento da causa – Conversão do julgamento em diligência desnecessária – Não comparecimento injustificado do autor na audiência de conciliação – Aplicação de multa de 2% do valor da causa ao autor, nos termos do Artigo 334, parágrafo 8o, do Código de Processo Civil – Incidência do Código de Defesa do Consumidor – Rescisão contratual por culpa do réu, com a reintegração da parte autora na posse do imóvel – Devolução de 80% dos valores recebidos – Restabelecimento do "status quo ante", mantendo-se, assim, o equilíbrio do contrato – Valores deverão ser corrigidos, devendo haver incidência dos juros de mora, a partir do trânsito em julgado e correção monetária, a partir do desembolso – IPTU ou encargos incidentes sobre o imóvel – Devido desde a data da entrega das chaves, até a data da restituição do bem – Comissão de corretagem devida – Requerido que deve arcar com multa de 10% sobre o preço atualizado do contrato, a título de perdas e danos – Indenização pelo tempo que permaneceram no imóvel após a sua constituição em mora, que deve ser reduzida para 0,5% do valor atualizado do contrato – Autoriza-se a compensação dos valores devidos – Sucumbência recíproca das partes – Recurso provido em parte.

Dá- se parcial provimento ao recurso.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Seção de Direito Privado
4a Câmara de Direito Privado
Apelação Cível 1012305-96.2018.8.26.0477
Registro: 2020.0000761737
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível no
1012305-96.2018.8.26.0477, da Comarca de Praia Grande, em que é apelante
E.S.LOPES CARDOSO, é apelado ALTO ASTRAL CONSTRUTORA E
INCORPORADORA LTDA.
ACORDAM, em 4a Câmara de Direito Privado do Tribunal de
Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: "Deram provimento em parte ao
recurso. V. U. Sustentou oralmente o Dr. João Paulo Silveira dos Santos.", de
conformidade com o voto do Relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Exmos. Desembargadores
ALCIDES LEOPOLDO (Presidente sem voto), MAURÍCIO CAMPOS DA SILVA
VELHO E ENIO ZULIANI.
São Paulo, 17 de setembro de 2020.
MARCIA DALLA DÉA BARONE
RELATOR
Assinatura Eletrônica

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Seção de Direito Privado
4a Câmara de Direito Privado
Apelação Cível 1012305-96.2018.8.26.0477
VOTO No 27.359
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VOTO No 27.359
Apelante: E. S. Lopes Cardoso
Apelado: Alto Astral Construtora e Incorporadora Ltda.
Comarca: Praia Grande 2a Vara Cível
Juiz: Leonardo Grecco
Ação de rescisão contratual cumulada com reintegração de
posse Sentença de procedência em parte Insurgência da
parte requerida Compromisso de compra e venda de
imóvel Pleito de gratuidade judiciária formulado pelo
requerido Indeferimento Preliminar de negativa de
prestação jurisdicional Afastamento Cerceamento de
defesa Não ocorrência Elementos disponíveis nos autos
suficientes para o julgamento da causa Conversão do
julgamento
em
diligência
desnecessária

Não
comparecimento injustificado do autor na audiência de
conciliação Aplicação de multa de 2% do valor da causa
ao autor, nos termos do Artigo 334, parágrafo 8o, do
Código de Processo Civil Incidência do Código de Defesa
do Consumidor Rescisão contratual por culpa do réu, com
a reintegração da parte autora na posse do imóvel

Devolução
de
80%
dos
valores
recebidos

Restabelecimento do “status quo ante”, mantendo-se,
assim, o equilíbrio do contrato
Valores deverão ser
corrigidos, devendo haver incidência dos juros de mora, a
partir do trânsito em julgado e correção monetária, a partir
do desembolso IPTU ou encargos incidentes sobre o
imóvel Devido desde a data da entrega das chaves, até a
data da restituição do bem Comissão de corretagem
devida Requerido que deve arcar com multa de 10% sobre
o preço atualizado do contrato, a título de perdas e danos
Indenização pelo tempo que permaneceram no imóvel após
a sua constituição em mora, que deve ser reduzida para
0,5% do valor atualizado do contrato
Autoriza-se a
compensação dos valores devidos Sucumbência recíproca
das partes Recurso provido em parte.
Dá- se parcial provimento ao recurso.

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Vistos,
Ao relatório de fls. 511 acrescento ter a r.
sentença apelada julgado procedente em parte os pedidos para: i)
declarar rescindido por culpa do réu o compromisso particular de venda
e compra; ii) reintegrar a parte autora na posse do imóvel referido na
inicial; iii) condenar a parte ré ao pagamento da multa de 10% sobre o
preço atualizado do contrato, a título de perdas e danos; iv) condenar
solidariamente os réus ao pagamento da taxa de corretagem e encargos
do imóvel em atraso, além de mora de 1% do valor atualizado do
contrato, devendo o autor atualizar o valor do débito por mero cálculo,
já que houve depósitos do réu durante o curso do processo. Foi mantido
o indeferimento da gratuidade de justiça ao réu. Diante da sucumbência
o réu foi condenado ao pagamento integral das custas, despesas
processuais e honorários advocatícios, fixados em 10% sobre o valor
atualizado da soma das condenações.
Opostos embargos de declaração pelo
requerido (fls. 515/520), que foram rejeitados (fls. 521).
O réu interpôs recuso de apelo (fls.
589/607) buscando a reforma do julgado, com a inversão das verbas
sucumbenciais. Pugna pela concessão dos benefícios da gratuidade
judiciária ou o parcelamento ou diferimento do recolhimento da taxa ao
final do recurso. Pleiteia pela atribuição de efeito suspensivo ao recurso,
com a concessão de tutela de urgência, arguindo que a manutenção da
imissão
na
posse
acarretará
prejuízos
irreparáveis.
Aduz,

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preliminarmente, a nulidade da sentença, ante a negativa de prestação
jurisdicional. Defende que deve haver a conversão do julgamento em
diligência, sob pena de violação do princípio do contraditório e ampla
defesa. Alega o adimplemento substancial do contrato, vez que deu
cumprimento a 90% do ajuste. Sustenta a aplicabilidade do Código de
Defesa do Consumidor. Tece comentários sobre o princípio da boa-fé e
função social do contrato, não havendo que se falar em rescisão do
contrato. Eventualmente, em caso de rescisão, alega que deve haver a
restituição dos valores efetivamente pagos, sob pena enriquecimento
sem causa. Argumenta que não há que se falar em condenação no
pagamento de IPTU ou encargos dos imóveis, pois realizou acordo
assumindo toda a dívida de seu imóvel e regularizando os IPTU ́s
devidos. Aduz que não há que se falar em pagamento da taxa de
corretagem.
O recurso foi recebido e processado (fls.
608).
Contrarrazões às fls. 610/626.
Proferida decisão por esta Relatoria (fls.
651/652) indeferindo os benefícios da gratuidade judiciária ao
requerido, que deve recolher o preparo, sob pena de deserção do
recurso.
Contra referida decisão foram opostos
embargos de declaração (fls. 654/659), que foram rejeitados (fls.
679/684).
A parte ré, ora apelante, efetuou o
recolhimento do preparo do recurso de apelo (fls. 687/689).

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Houve oposição ao julgamento virtual do
recurso (fls. 630).
É o relatório.
O recurso deve ser recebido apenas no
efeito devolutivo, nos termos do artigo 1.012, § 1o, inciso V do Código
de Processo Civil.
Imperioso anotar que a apelante não
demonstrou suficientemente os requisitos necessários para que seja
atribuído efeito suspensivo ao recurso, nos termos do artigo 1.012, § 4o
do Código de Processo Civil.
De início, quanto ao pedido de gratuidade
judiciária, o mesmo já foi analisado por esta Relatoria (fls. 651/652),
sendo indeferido. Por decorrência, houve o devido recolhimento do
preparo recursal (fls. 687/689).
O requerido sustenta preliminar de falta
de prestação jurisdicional, afirmando que a sentença não se manifestou
sobre sua contestação e petições apresentadas.
Não obstante, a sentença se pronunciou
sobre a contestação e conferiu satisfatória solução a lide. A decisão
contrária à tese apresentada pelo recorrente não representa negativa de
prestação jurisdicional, sendo que todas as questões arguidas foram
apreciadas pelo magistrado.
Dessa forma, não há que se falar em
ausência de prestação jurisdicional, ficando assim afastada a preliminar.
Não
se
configurou
o
repudiado
cerceamento de defesa, não devendo a r. sentença ser anulada por este

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motivo. De igual modo, não há que se falar em conversão do
julgamento em diligência.
Ao juiz, na condição de destinatário final
das provas, cumpre indeferir as diligências que considerar inúteis ou
meramente protelatórias quando avaliar que o acervo probatório é
suficiente para firmar seu livre convencimento, nos termos do artigo
130 do Código de Processo Civil.
Neste sentido o entendimento deste
Egrégio Tribunal de Justiça:
0205753-30.2009.8.26.0004
Apelação/Promessa
de Compra e Venda
Relator(a): Egidio Giacoia
Comarca: São Paulo
Órgão julgador: 3a Câmara de Direito Privado
Data do julgamento: 18/12/2014
Data de registro: 18/12/2014
Ementa: APELAÇÃO Ação de consignação em pagamento
Procedente
Representação
processual
regularizada
Ausência de prejuízo Juiz é o destinatário das provas
Documentos
necessários
ao
deslinde
do
feito
Cerceamento de defesa afastado Inovação nas razões de
recurso que não se admite Outorga de escritura não foi
objeto da ação Discussão impertinente Aplicação do art.
252 do Regimento Interno do TJSP Decisão Mantida
Recurso Improvido.
9000023-35.2010.8.26.0002
Apelação/Promessa
de Compra e Venda
Relator(a): Beretta da Silveira
Comarca: São Paulo
Órgão julgador: 3a Câmara de Direito Privado
Data do julgamento: 02/12/2014
Data de registro: 03/12/2014
Ementa: Ação declaratória de nulidade de compromisso
de venda e compra. Compra e venda. Prevalência do
princípio
da
livre
apreciação
da
prova
pelo
juiz.
Magistrado. Destinatário da prova. Cabe a ele, de ofício
ou a requerimento da parte, determinar as provas
necessárias à instrução do processo, indeferindo as
diligências inúteis ou meramente protelatórias. Art. 130
do
CPC.
Simulação.
Coação.
Não
caracterização.
Inexistência de prova constitutiva do direito. Artigo 333
do Código de Processo Civil. Os autores manifestaram
suas vontades ao assinarem o contrato de compra e
venda,
sem
qualquer
vício
comprovado.
Sentença
mantida. Recurso improvido.

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No caso em tela, o juízo “a quo” entendeu
por bem julgar a lide no estado em que se encontrava o que, conforme
supramencionado, lhe é permitido. A prova documental realizada nos
autos se mostra suficiente para a análise do feito e a dilação probatória
para a realização de prova pericial e testemunhal, pouco, ou nada,
contribuiria para o deslinde da controvérsia, dada a sua natureza.
Anote-se que tendo em vista o não
comparecimento injustificado do autor na audiência de conciliação, de
rigor a aplicação de multa de 2% do valor da causa ao autor, nos termos
do Artigo 334, parágrafo 8o, do Código de Processo Civil, por se
vislumbra ato atentatório à dignidade da Justiça.
Trata-se de ação de rescisão contratual
cumulada com reintegração de posse, julgada parcialmente procedente
para declarar rescindido o contrato, determinando a expedição de
mandado de reintegração de posse do imóvel; o réu foi condenado no
pagamento de multa de 10% sobre o preço atualizado do contrato, a
título de perdas e danos, bem como ao pagamento da taxa de
corretagem e encargos do imóvel em atraso, além de mora de 1% do
valor atualizado do contrato.
Inequívoca a aplicação das normas do
Código de Defesa do Consumidor ao caso em tela, tendo em vista que a
relação jurídica “sub judice” enquadra-se como relação de consumo,
nos termos dos artigos 1o e 2o daquele Diploma legal.
A
parte
ré,
na
condição
de
compromissária compradora de bem imóvel, é vulnerável na relação

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contratual estabelecida com a parte autora, a qual, por outro lado, é
grande empreendedora da área imobiliária, que atua objetivando lucro,
sendo assim, fornecedora sujeita às normas consumeristas.
Inegável,
ademais,
que
o
contrato
celebrado é de adesão, uma vez que a maioria de suas cláusulas foi
estipulada pela fornecedora, de modo unilateral, sem que o consumidor
pudesse discutir ou alterar substancialmente seu conteúdo, nos termos
do artigo 54 do Código de Defesa do Consumidor.
Tendo em vista o atraso no pagamento
das parcelas ajustadas, possível a rescisão do contrato por culpa do
requerido, eis que sua mora restou caracterizada. Nesse sentido o
julgado consignou que: “Assim, estando em débito ou mora, a rescisão
do contrato é cabível por culpa do acionado, que deixou de cumprir,
sem razão justa e legítima, obrigação livremente pactuada. Como o réu
se encontra inadimplente ainda hoje com o cumprimento das
obrigações de pagamento (prestações de 14 a 30/50 - como confessado
nas folhas 504/505), sucumbe à pretensão do autor”. Inviável, desta
forma, se falar em cumprimento substancial do ajuste firmado,
afastando a possibilidade de rejeição do pedido de rescisão do contrato.
Assim, estando em débito ou mora, a
rescisão do contrato é cabível por culpa do acionado, que deixou de
cumprir, sem razão justa e legítima, obrigação livremente pactuada,
com a reintegração da parte autora na posse do imóvel.
Em decorrência da rescisão do ajuste,
deve a autora devolver ao réu 80% dos valores recebidos, mostrando-se
adequada ao restabelecimento do “status quo ante”, mantendo-se, assim,

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o equilíbrio do contrato.
Pertinentes
ao
caso
colacionam-se
precedentes deste E. Tribunal de Justiça de São Paulo, notadamente
desta C. 4a Câmara de Direito Privado, que adotam percentuais
semelhantes ao ora adotado:
1021673-62.2019.8.26.0100
Classe/Assunto: Apelação Cível / Promessa de Compra e
Venda
Relator(a): Natan Zelinschi de Arruda
Comarca: São Paulo
Órgão julgador: 4a Câmara de Direito Privado
Data do julgamento: 07/10/2019
Data de publicação: 07/10/2019
Ementa: Compromisso de compra e venda de imóvel em
construção. Rescisão contratual. Desistência do negócio
por parte dos compradores. Relação de consumo
configurada. Equilíbrio deve estar presente, inclusive por
ocasião do desfazimento do pactuado, quando as partes
retornam ao 'statu quo' primitivo. Ilegitimidade passiva
da corré Mitre Realty Empreendimentos e Participações
Ltda. reconhecida, haja vista que não participara da
relação negocial. Retenção de 25% dos valores pagos
apresenta-se
adequada,
proporcionando
à
ré
o
ressarcimento
pelas
despesas
administrativas,
de
publicidade e tributárias. Restituição de 75% do montante
adimplido pelos adquirentes, em parcela única, e com
incidência de correção monetária e juros de mora
conforme o disposto na r. sentença, apta a sobressair.
Sucumbência recíproca caracterizada. Apelo provido em
parte.
1024479-34.2018.8.26.0576
Classe/Assunto: Apelação Cível / Promessa de Compra e
Venda
Relator(a): Alcides Leopoldo
Comarca: São José do Rio Preto
Órgão julgador: 4a Câmara de Direito Privado
Data do julgamento: 26/09/2019
Data de publicação: 02/10/2019
Ementa:
AÇÃO
DE
RESCISÃO
CONTRATUAL
C.C.
RESTITUIÇÃO DE VALORES
Alienação Fiduciária de
Imóvel Desistência É relação de consumo o negócio
jurídico que envolve a realização de empreendimento com
a negociação de unidades imobiliárias, cabendo a resilição
unilateral do contrato independentemente de estar regido
pela Lei n. 9.514/1997, desde que anteriormente a
consolidação da propriedade resolúvel do imóvel em
nome do credor fiduciário, pois após se observará o
procedimento do art. 27 da referida Lei, e quando muito o
devedor terá direito, após venda do imóvel no leilão, a
importância
que
sobejar,
considerando-se
nela
compreendido o valor da indenização de benfeitorias,
depois de deduzidos os valores da dívida e das despesas

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e encargos de que tratam os §§ 2o e 3o - Restituição de
75% dos valores pagos pelo preço Recurso provido em
parte.
Ademais, conforme transcrito na Súmula
2 do Tribunal de Justiça de São Paulo, a devolução das quantias pagas
pelo comprador deve ser feita de uma só vez, não se sujeitando a forma
de parcelamento.
Neste
sentido,
o
entendimento
do
Superior Tribunal de Justiça:
AGRAVO REGIMENTAL NO AGRAVO DE INSTRUMENTO.
COMPRA E VENDA DE IMÓVEL.
RESOLUÇÃO. RETENÇÃO. PERCENTUAL FIXADO
CONFORME A ANÁLISE DA SITUAÇÃO FÁTICA DA CAUSA
E ADEQUADO AO ENTENDIMENTO DESTA CORTE.
SÚMULA N. 7. 1. O Tribunal de origem baseou-se na
interpretação de fatos, hipótese em que o comprador
sequer usufruiu do imóvel objeto do contrato, para
determinar a retenção de 20% (vinte por cento) das
parcelas pagas. Rever tal premissa implicaria
necessariamente o reexame do conjunto fático-
probatório. Súmula n. 7/STJ. 2. O percentual
de retenção fixado pelo Tribunal estadual está de acordo
com os parâmetros desta Corte. Precedentes. 3. Agravo
regimental a que se nega provimento.
(AgRg no Ag 1079367 / SP, Ministra Maria Isabel Gallotti,
Quarta Turma, data de julgamento: 28/04/2015).
DIREITO CIVIL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA
DE IMÓVEL. RESCISÃO. INADIMPLÊNCIA DO
COMPROMISSÁRIO COMPRADOR. RESSARCIMENTO DO
PROMITENTE VENDEDOR PELA UTILIZAÇÃO
DO IMÓVEL DURANTE O PERÍODO EM QUE O CONTRATO
FOI CUMPRIDO. CABIMENTO. 1. A rescisão de um
contrato exige que se promova o retorno das partes ao
status quo ante, sendo certo que, no âmbito dos
contratos de promessa de compra e venda de imóvel, em
caso de rescisão motivada por inadimplência do
compromissário comprador, a jurisprudência do STJ se
consolidou no sentido de admitir a retenção de 20% das
prestações pagas, mais as despesas referentes ao
recolhimento de impostos, taxas de condomínio, seguro e
outros débitos exigidos até o habite-se, mais as perdas e
danos pela utilização do imóvel, considerando o valor
correspondente à locação durante o período entre a mora
e a reintegração. 2. A retenção de percentual sobre o
valor das prestações pagas visa, entre outras coisas, a
ressarcir o promitente vendedor pela utilização
do imóvel durante o período em que o contrato foi
cumprido. 3. Recurso especial dos primeiros recorrentes
não provido. Recurso especial do segundo recorrente

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provido.
(Recurso Especial no 963.073 DF, Ministra Nancy
Andrighi, Terceira Turma, data de julgamento:
22/03/2011).
Os
valores
deverão
ser
corrigidos,
devendo haver incidência dos juros de mora, a partir do trânsito em
julgado e correção monetária, a partir do desembolso.
No que refere à cobrança de IPTU ou
encargos incidentes sobre o imóvel, este é devido pela parte ré desde a
data da entrega das chaves, até a data da restituição do bem, período em
que exerceu a posse direta do imóvel, devendo eventual valor devido
ser apurado em sede de liquidação do julgado.
A
comissão
de
corretagem
foi
expressamente requerida na inicial, de sorte que, como consequência, a
condenação da parte ré ao pagamento a tal título, eventualmente
adimplido, será apurada em sede de liquidação de sentença.
Anote-se que fica mantida a sentença
quanto a condenação do requerido no pagamento da multa de 10%
sobre o preço atualizado do contrato, a título de perdas e danos, bem
como a indenização pelo tempo que permaneceram no imóvel após a
sua constituição em mora, devendo, contudo, ocorrer redução do valor
de indenização pela ocupação para 0,5% na forma em que reconhecido
como aceitável pela jurisprudência deste E. Tribunal de Justiça,
evitando assim desequilíbrio contratual e o repudiado enriquecimento
sem causa.
Autoriza-se a compensação dos valores
devidos aos autos, a ser apurada em liquidação de sentença.

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12
Com a reforma do julgado verifica-se a
sucumbência recíproca das partes, devendo cada parte arcar com o
pagamento de metade das custas e despesas processuais.
Quanto aos honorários advocatícios,
considerando a aplicação do princípio da causalidade, a aplicação da
responsabilidade pela verba de sucumbência foi atribuída a ambas as
partes, sendo fixados honorários advocatícios com sustento no Artigo
85, §2o do Código de Processo Civil de 2015, mostrando-se a quantia de
12% sobre o valor da causa em favor do advogado da parte ré, e 12%
sobre o valor da causa em favor do advogado da parte autora.
Em face do exposto, pelo voto, Dá-se
parcial provimento ao recurso, nos termos acima mencionados.
MARCIA DALLA DÉA BARONE
Relatora