Tribunal: TJSP
Processo: 1014643-02.2017.8.26.0114
Classe: Apelação Cível / Vícios de Construção
Órgão julgador: José Carlos Ferreira Alves
Órgão colegiado: 2a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-06-06
Data de publicação: 2020-06-06

Ementa:
APELAÇÃO CÍVEL – Ação de obrigação de fazer – Sentença de parcial procedência – Manutenção – Hipótese em que os vícios apontados na inicial foram confirmados por perícia judicial – Decadência afastada – Caso que estaria sujeito à prescrição, mas não decorrido o prazo de 10 anos – Honorários sucumbenciais bem fixados – Recursos não providos.

Inteiro teor:
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TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2020.0000405729
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível no
1014643-02.2017.8.26.0114,
da
Comarca de Campinas, em que é
apelante/apelado CONDOMINIO EDIFICIO PAINEIRAS, é apelado/apelante
BROOKFILED SAO PAULO EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS SA.
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 2a Câmara de
Direito Privado do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte
decisão: Negaram provimento aos recursos. V. U., de conformidade com o
voto do relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores JOSÉ
CARLOS FERREIRA ALVES (Presidente), JOSÉ JOAQUIM DOS SANTOS E
ALVARO PASSOS.
São Paulo, 6 de junho de 2020.
JOSÉ CARLOS FERREIRA ALVES
relator
Assinatura Eletrônica

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TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Apelação Cível no 1014643-02.2017.8.26.0114
Apelantes e reciprocamente apelados: Condomínio Edifício Paineiras
e Brookfield São Paulo Empreendimentos Imobiliários S/A
Comarca: Campinas 3a Vara Cível
MM. Juiz de 1a Instância: Eduardo Bigolin
VOTO no 37288
EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL Ação de obrigação de fazer
Sentença de parcial procedência Manutenção Hipótese
em que os vícios apontados na inicial foram confirmados
por perícia judicial
Decadência afastada
Caso que
estaria sujeito à prescrição, mas não decorrido o prazo de
10 anos Honorários sucumbenciais bem fixados Recursos
não providos.
RELATÓRIO.
1.
Trata-se de recursos de apelação interpostos pelas partes
contra a r. sentença de fls. 521/527, cujo relatório se adota, que
julgou parcialmente procedente a ação de obrigação de fazer
ajuizada por Condomínio Edifício Paineiras em face de Brookfield São
Paulo Empreendimentos Imobiliários S/A, para condenar a ré a sanar

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os vícios construtivos indicados no laudo pericial, reproduzido às fls.
343/366 e complementado às fls. 494/500, no prazo de 120 dias, sob
pena de conversão da obrigação de fazer em perdas e danos. Em
razão da sucumbência mínima do autor, condenou a ré ao
pagamento
das
custas,
despesas
processuais
e
honorários
advocatícios arbitrados, nos termos do art. 85, §8o, do Código de
Processo Civil, em R$ 10.000,00 (dez mil reais), corrigidos a partir da
sentença e com juros de mora a partir do trânsito em julgado.
2.
A ré opôs embargos de declaração (fls. 535/537) que foram
acolhidos para aclarar que o prazo para cumprimento da obrigação
de fazer fixada na sentença é de 120 dias corridos, contados do
trânsito em julgado da sentença, salvo eventual concessão de tutela
de urgência recursal em sentido contrário (fls. 565).
3.
Inconformadas, insurgem-se as partes.
4.
O autor (fls. 539/546) alegando, em resumo, que os honorários
advocatícios sucumbenciais foram fixados em valor ínfimo, se levado
em conta o valor da reparação a ser realizada pela ré. Diz que
devem ser respeitados ao parâmetros estabelecidos pelo art. 85, §2o
do Código de Processo Civil, salientando que o §8o deve ser
entendido como exceção. Pede, pois, a majoração dos honorários.
5.
A ré (fls. 567/577) argumenta, preliminarmente, ter ocorrido a
decadência, tendo em vista que o empreendimento foi entregue em

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2011 e a ação proposta somente em 2013. Caso não seja entendido
ser hipótese de decadência, alega que o prazo prescricional a ser
aplicado na espécie é de 3 anos. No mérito, diz que as anomalias
apontadas com relação à torre D surgiram após o prazo de garantia
contratual e, além disso, consta do laudo divergente que apresentou,
que a referida fachada estaria em boas condições. Aduz que
constou do laudo pericial que os revestimentos estão sujeitos a
avarias decorrentes de “poluição do ar, umidade, microrganismos,
temperatura, radiação solar e radiação ultravioleta, agentes estes
que variam em função da localização geográfica da edificação,
bem como de ciclos diários e anuais em virtude da sua própria
natureza”. Sustenta que não houve manutenção por parte do autor.
Afirma que a obra a ser realizada demanda diversas etapas, certo
que o prazo fixado pela sentença não é suficiente. Pede, pois, a
reforma da r. sentença.
6.
Contrarrazões (fls. 558/564 e 584/589).
FUNDAMENTOS.
7.
Os recursos não merecem provimento.
8.
Trata-se de ação de obrigação de fazer, na qual o autor alega
que adquiriu imóvel da ré, cuja entrega foi realizada aos 07.12.2011,
certo que, aos 11.7.2013, foi realizada vistoria no imóvel, na qual
restou constatada a existência de diversos vícios construtivos. Diz que

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encaminhou à ré os apontamentos, o que foi por ela reconhecido,
comprometendo-se a efetuar os reparos necessários. Ocorre, porém,
que, até a data do ajuizamento da ação, a ré não procedeu aos
reparos necessários.
9.
Em que pese aos argumentos da ré, não há falar em
decadência, mas em prescrição, sendo o prazo de 10 anos,
consoante o artigo 205 do Código Civil. E isso porque não se busca
abatimento de preço, pelo vício apontado, mas indenização, sujeita
a prazo prescricional. Confira-se:
Embora o d. Magistrado tenha firmado entendimento
acerca da prescrição ânua, nos moldes do disposto nos
artigos 500 e 501 do Código Civil, de se destacar que o
entendimento deste Egrégio Tribunal de Justiça acerca
da questão posta é de que o prazo prescricional, na
hipótese, é o contido no artigo 205 do Código Civil, ou
seja, decenal. Nesse sentido:
2115102-75.2019.8.26.0000:
Agravo
de
Instrumento
/
Compra
e
Venda
Relator(a):
Francisco
Loureiro
Comarca: São José do Rio Preto Órgão julgador: 1a
Câmara de Direito Privado Data do julgamento:
11/06/2019 Data de publicação: 11/06/2019 Data de
registro: 11/06/2019 Ementa: DECADÊNCIA E PRESCRIÇÃO.
Ação indenizatória ajuizada por adquirente de unidade
imobiliária autônoma, sob o fundamento de que a
entrega da garagem com metragem menor do que a
contratada lhe causou dano material indenizável.
Decisão
saneadora
que
rejeita
preliminares
de
reconhecimento
de
decadência
e
prescrição.

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Manutenção. Insurgência da construtora, ao argumento
de que o alegado vício de construção (entrega da
garagem com metragem a menor), por se tratar de vício
aparente em produto durável, se sujeita ao prazo
decadencial de 90 (noventa) dias previsto no art. 26, II,
do CDC. Área de garagem se presta a servir como
estacionamento ao veículo do autor. Utilidade da vaga
de garagem não se baseia exclusivamente em critério
econômico, mas, sobretudo, funcional para que tenha
perfeita utilidade. Importância das medidas físicas
enunciadas no contrato. Entrega de garagem com
dimensão menor pode tornar imprestável a vaga ao fim
a que se destina, ou então causar sérios incômodos aos
adquirentes. No caso concreto, a entrega de vaga com
área
menor
do
que
a
contratada
caracteriza
inadimplemento contratual, e não vício de quantidade.
Em virtude do inadimplemento, nasce ao adquirente
pretensão indenizatória, sujeita a prazo prescricional, já
que a coisa foi entregue, mas a menor. Pretensão
indenizatória por perdas e danos decorrentes do vício de
quantidade do produto (CDC, art. 6o, VI) se sujeita ao
prazo prescricional decenal do art. 205 do Código Civil,
porque
possui
natureza
contratual.
Entendimento
recente, pacificado pelo STJ em sede de embargos de
divergência, no sentido de que a responsabilidade
contratual se sujeita ao prazo prescricional ordinário de
dez anos (CC, art. 205), inaplicável o prazo trienal do art.
206, § 3o, do CC.
Pretensão indenizatória escudada em inadimplemento
contratual se sujeita ao prazo prescricional ordinário,
motivo pelo qual não há falar em decadência. Afirma a
requerida que o autor recebeu as chaves do imóvel em

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22/09/2015 e a demanda foi distribuída dia 19/12/2018.
Distribuição
muito
anterior
ao
decurso
do
prazo
prescricional previsto em lei (art. 205 do Código Civil)
para que o autor não mais pudesse exercitar sua
pretensão.
Preliminares
bem
rejeitadas
na
origem.
Recurso
desprovido.
1020430-66.2018.8.26.0602 Classe/Assunto: Apelação /
Promessa de Compra e Venda Relator(a): Fernanda
Gomes Camacho Comarca: Sorocaba Órgão julgador:
5a Câmara de Direito Privado Data do julgamento:
22/10/2018 Data de publicação: 22/10/2018 Data de
registro:
22/10/2018
Ementa:
AÇÃO
INDENIZATÓRIA.
COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. Pretensão de reparação
por danos materiais e morais decorrentes de suposto vício
de construção. Demanda ajuizada contra a construtora.
Sentença que reconheceu a decadência do direito.
Cabimento do inconformismo da autora. Não aplicação
do prazo decadencial do art. 26, II, do CDC. Autora que
não pleiteia qualquer das faculdades previstas no art. 18,
§1o, do CDC. Pretensão de indenização sujeita ao prazo
prescricional de dez anos previsto no art. 205 do CC.
Súmula 194 do STJ. Precedentes do STJ e do TJSP.
Sentença anulada. Recurso Provido (Acórdão registrado
sob no 2019.0000499922, Agravo de Instrumento no
2116296-13.2019.8.26.0000, Rel. Marcia Dalla Déa Barone,
j. aos 26.6.2019.
10.
Registre-se, inclusive, que em geral o prazo prescricional para
que se exija reparação e indenização para recompor os danos de
vícios construtivos é decenal, conforme previsto no artigo 205 do

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Código Civil, e será contado a partir da data da constatação das
falhas construtivas, as quais devem ocorrer no prazo de cinco anos
de garantia legal de solidez e segurança da obra, conforme previsão
do artigo 618 do Código Civil.
11.
Cuida-se de matéria enfrentada pelos tribunais que resultou na
Súmula 194 do STJ, segundo a qual “prescreve em vinte anos a ação
para obter, do construtor, indenização por defeitos da obra”.
Adequando-se o prazo ordinário vintenário do Código Civil de 1916,
para o prazo ordinário decenal do Código Civil de 2003, conforme
entendimento do Egrégio Superior Tribunal de Justiça:
“AGRAVO REGIMENTAL EM AGRAVO DE INSTRUMENTO.
RESPONSABILIDADE
DO
CONSTRUTOR.
DEFEITOS
DA
CONSTRUÇÃO. PRAZOS DE GARANTIA E DE PRESCRIÇÃO.
DECISÃO MANTIDA POR SEUS PRÓPRIOS FUNDAMENTOS.
IMPROVIMENTO.
I. Cabe a responsabilização do empreiteiro quando a
obra se revelar imprópria para os fins a que se destina,
sendo considerados graves os defeitos que afetem a
salubridade da moradia, como infiltrações e vazamentos,
e não apenas aqueles que apresentam o risco de ruína
do imóvel.
II.- Na linha da jurisprudência sumulada desta Corte
(Enunciado 194), 'prescreve em vinte anos a ação para
obter, do construtor, indenização por defeitos na obra'.
Com a redução do prazo prescricional realizada pelo
novo Código Civil, referido prazo passou a ser de 10 (dez)
anos. Assim, ocorrendo o evento danoso no prazo

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previsto no art. 618 do Código Civil, o construtor poderá
ser acionado no prazo prescricional acima referido.
Precedentes.
III.
Agravo
Regimental
improvido”
(AgRg
no
Ag
1208663/DF, Rel. Ministro SIDNEI BENETI, TERCEIRA TURMA,
julgado em 18/11/2010, DJe 30/11/2010).
12.
É importante ressaltar que não se obriga notificação prévia
dentro do período de cinco anos em que se espera que os defeitos
surjam, conforme precedente do STJ (AgRg no Agravo de Instrumento
n. 1.347.946/PE, Ministro PAULO DE TARSO SANSEVERINO), bastando
que o interessado acione o construtor no prazo de 10 anos após
constatar os vícios dentro do período de cinco anos de garantia. No
mesmo sentido (AgRg no Resp. 1344043 DF, Ministra MARIA ISABEL
GALLOTTI, DJ de 4.2.2014).
13.
Na espécie, a própria ré admite que o “Habite-se” foi expedido
em 2011. A certeza das avarias aconteceu em 2013, data do laudo
técnico de vistoria predial.
14.
Assim, por óbvio que os vícios ocorreram dentro do prazo de
garantia legal e que não ocorreu prescrição, tendo em vista que a
ação foi proposta em 2017.
15.
No que tange aos defeitos em si, o laudo pericial foi claro em
apontar todos os defeitos existentes e a responsabilidade da ré,
sendo desnecessário aqui repetir todos os seus termos (fls. 343/366 e
diversos esclarecimentos prestados).

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16.
Saliento que o prazo para cumprimento se mostra razoável,
tendo em vista que desde 2013 o autor interpela a ré na tentativa de
conserto dos defeitos apresentados.
17.
Por fim, entendo que os honorários de sucumbência foram bem
fixados, tendo em vista os parâmetros estabelecidos pelo §2o do art.
85 do Código de Processo Civil.
18.
Ressalto que o valor econômico obtido não é certo, apesar de
estimado no laudo, e a fixação dos honorários não poderia ser
realizada com base em referido valor, posto que seria excessivo.
19.
Desta forma, entendo que, na espécie, os honorários devem ser
arbitrados por equidade e, nesse sentido, cito lição do Em. Des.
Claudio
Godoy,
que,
ao
relatar
a
Apelação
Cível
no
0008196-88.2012.8.26.0114, assentou que:
Com efeito, sabido que, mesmo já à luz do CPC anterior,
e posto se tratasse de ação condenatória, os percentuais
do então parágrafo 3o do artigo 20 do CPC podiam ser
desconsiderados, em favor da equidade, se de sua
aplicação resultasse importe ínfimo ou, ao contrário,
excessivo, como no caso (v.g. STJ, AgRg no Resp. 817.928,
j. 06.06.2006; Resp. 18.647, j. 11.11.1992; Resp. 954.841, j.
01.04.2008).
Pois não deve ser diversa a consideração diante da
superveniência do atual CPC, ainda que diante da regra
do parágrafo 8o do art. 85 da mesma normatização. Com
efeito, do mesmo modo que se devem evitar os
honorários ínfimos, como no preceito se assegura,

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igualmente o excesso não se pode conceber. Trata-se de
real corolário da igualdade das partes e de seus
procuradores no processo. Mais, se o critério é de
equidade, como está no dispositivo, não se o pode supor
apenas para elevar, não para reduzir, quando o caso, a
verba honorária, a cujo pagamento se condena a parte
vencida.
Lembra José Rogério Lauria Tucci, mercê dos exemplos
que
cita,
e
além
do
recrudescimento
da
responsabilidade do advogado, que não pode prever o
resultado da demanda
ao que acresce o próprio
obstáculo, com isso, ao mais amplo e livre exercício do
direito de ação do constituinte , da possibilidade de que
a aplicação literal do comando legal leve até ao
arbitramento de honorários superiores ao benefício da
parte, tudo para concluir, mesmo diante de julgamento
recente da 2a Seção da Corte Superior, que “o novo
regime de sucumbência, estabelecido no Código de
Processo Civil em vigor, não deve constituir obstáculo ao
acesso à Justiça. Daí ser necessário o aprimoramento de
um critério seguro, que contorne a interpretação literal
da lei, para resolver questões excepcionais, a evitar
condenações esdrúxulas, que inviabilizam o caminho da
tutela jurisdicional, garantia constitucional assegurada a
todo
cidadão”
(CONJUR,
16.07.2019
-
https://www.conjur.com.br/2019-jul-16/paradoxo-corte-
honorarios-advogado-nao-podem-suplantar-beneficio-
vencedor).
Neste sentido, por evidente, não se desconhece o
precedente representado pelo julgamento, na 2a Seção,
do Resp. n. 1.746.072, 13.02.2019, rel. p/ o acórdão o Min.
Raul Araújo.

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Porém, ademais da própria divergência havida ao
deslinde, veja-se que pouco antes, na véspera (e
quando já se havia iniciado a discussão na 2a Seção,
interrompida por pedido de vista), a 2a Turma do Superior
Tribunal de Justiça, assim no âmbito da 1a Seção, adotou
orientação favorável à redução dos honorários, julgando
o REsp 1789913 / DF, em 12.02.2019, inclusive lembrando
de outro princípio relevante à análise da questão, o da
vedação de enriquecimento sem causa, além da
isonomia, já antes citada.
Enfim, tem-se hipótese que diz com a equidade, valor
caro ao sistema, a cujo elastério não se conforma a
previsão de que, em seu nome, os honorários possam ser
elevados, mas não reduzidos. E isto de modo a atingir, em
última análise, a situação da parte, que paga a
honorária e que pode se ver na contingência de ter que
suportá-los em importe maior, caso a aplicação do art.
85, par. 2o, do CPC leve a resultado ínfimo, mas sem o
mesmo direito de discuti-lo para a redução, quando a
incidência
do
mesmo
preceito
leve
a
resultado
quantitativamente muito alto. Pior, com potenciais
consequências inibitórias ao próprio direito constitucional
de ação.
20.
Dou por prequestionada toda a matéria arguida pelas partes,
sendo desnecessária a oposição de embargos de declaração
apenas para esse fim.
21.
Pelo meu voto, pois, NEGO PROVIMENTO aos recursos, nos
termos da fundamentação supra e, com fulcro no art. 85, §11, do
Código de Processo Civil, majoro os honorários advocatícios para R$

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12.000,00 (doze mil reais).
JOSÉ CARLOS FERREIRA ALVES
RELATOR