Tribunal: TJSP
Processo: 1002248-42.2019.8.26.0361
Classe: Apelação Cível / Condomínio em Edifício
Órgão julgador: Alfredo Attié
Órgão colegiado: 27a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-04-22
Data de publicação: 2020-04-22

Ementa:
DESPESAS CONDOMINIAIS. AÇÃO DE COBRANÇA. Sentença de improcedência do pedido. Ação ajuizada contra a proprietária do bem (CDHU). Imissão na posse em 2003, decorrente de compromisso de compra e venda. Cobrança referente a 2014 em diante. Ciência inequívoca do condomínio, ante o considerável lapso temporal e o pagamento de parte das despesas por terceiro. Sentença que deve ser mantida. Indicando

Ementa:

DESPESAS CONDOMINIAIS. AÇÃO DE COBRANÇA. Sentença de improcedência do pedido. Ação ajuizada contra a proprietária do bem (CDHU). Imissão na posse em 2003, decorrente de compromisso de compra e venda. Cobrança referente a 2014 em diante. Ciência inequívoca do condomínio, ante o considerável lapso temporal e o pagamento de parte das despesas por terceiro. Sentença que deve ser mantida. Indicando a prova dos autos que o condomínio tinha ciência inequívoca da transmissão da posse entre compromissários comprador e vendedor, em decorrência de contrato de compromisso de compra e venda, com imissão na posse há mais de 10 anos da cobrança, mostra-se inviável a procedência do pedido de cobrança relacionado a despesas condominiais. Precedente vinculativo do STJ (Resp no 1345331/RS). Dever de uniformização da jurisprudência, mantendo-a estável, íntegra e coerente (art. 926 do CPC/2015). Prequestionamento. Desnecessidade de menção expressa dos dispositivos legais tidos por violados. Honorários recursais. Majoração.
RECURSO NÃO PROVIDO.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2020.0000278138
ACÓRDÃO
Vistos,
relatados
e
discutidos
estes
autos
de
Apelação
Cível
no
1002248-42.2019.8.26.0361, da Comarca de Mogi das Cruzes, em que é apelante
CONDOMINIO RESIDENCIAL PORTAL DAS ESTRELAS, é apelada COMPANHIA
DE DESENVOLVIMENTO HABITACIONAL E URBANO DO ESTADO DE SÃO
PAULO - CDHU.
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 27a Câmara de Direito Privado
do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Negaram provimento ao
recurso. V. U., de conformidade com o voto do relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores CAMPOS PETRONI
(Presidente) e TAVARES DE ALMEIDA.
São Paulo, 22 de abril de 2020.
ALFREDO ATTIÉ
Relator
Assinatura Eletrônica

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COMARCA:
MOGI DAS CRUZES
APELANTE:
CONDOMÍNIO RESIDENCIAL PORTAL DAS ESTRELAS
APELADA:
CDHU COMPANHIA DE DESENVOLVIMENTO HABITACIONAL E
URBANO
VOTO N.o 12.372
DESPESAS
CONDOMINIAIS.
AÇÃO
DE
COBRANÇA.
Sentença de improcedência do pedido. Ação ajuizada contra a
proprietária do bem (CDHU). Imissão na posse em 2003,
decorrente de compromisso de compra e venda. Cobrança
referente a 2014 em diante. Ciência inequívoca do condomínio,
ante o considerável lapso temporal e o pagamento de parte das
despesas por terceiro. Sentença que deve ser mantida. Indicando a
prova dos autos que o condomínio tinha ciência inequívoca da
transmissão da posse entre compromissários comprador e
vendedor, em decorrência de contrato de compromisso de compra
e venda, com imissão na posse há mais de 10 anos da cobrança,
mostra-se inviável a procedência do pedido de cobrança
relacionado a despesas condominiais. Precedente vinculativo do
STJ (Resp no 1345331/RS). Dever de uniformização da
jurisprudência, mantendo-a estável, íntegra e coerente (art. 926 do
CPC/2015). Prequestionamento. Desnecessidade de menção
expressa dos dispositivos legais tidos por violados. Honorários
recursais. Majoração.
RECURSO NÃO PROVIDO.
Vistos.
Cuida-se
de
ação
de
cobrança,
envolvendo
despesas
condominiais, cujo pedido foi julgado improcedente pela sentença de fls. 127/130,
condenando-se o autor no pagamento das custas, despesas processuais e honorários
advocatícios em 10% sobre o valor da causa, observada a gratuidade.
Apela o autor (fls. 132/144) pretendendo a reforma da sentença.
Sustenta, em síntese: a) ausência de comprovação de venda da unidade devedora, já
que documento de fls. 65/82 se refere a outro endereço; b) inexistência de ciência
inequívoca do condomínio quanto à suposta venda; c) a legitimidade passiva da ré; d) a

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natureza propter rem da obrigação; e) a responsabilidade entre proprietário e possuidor é
concorrente, conforme RESP no 1.442.840, de modo que o proprietário é responsável.
Pede o prequestionamento de dispositivos legais mencionados nas razões recursais.
Recurso tempestivo, dispensado o preparo ante a gratuidade
concedida em primeiro grau de jurisdição.
Contrarrazões a fls. 146/155.
Recebe-se o apelo nos efeitos devolutivo e suspensivo (art. 1.010,
§3o, c/c art. 1.012, ambos do CPC).
É O RELATÓRIO.
Cuida-se
de
ação
de
cobrança,
envolvendo
despesas
condominiais, em que o condomínio autor cobra diretamente da proprietária do imóvel, a
C.D.H.U., os valores devidos entre outubro de 2014 e setembro de 2018.
A ré, no caso, argumenta que houve celebração de contrato de
compromisso de compra e venda no ano de 2003, o que autoriza a concluir pela sua
ilegitimidade passiva ou pela improcedência dos pedidos.
A sentença de fls. 127/130 acolheu a tese defensiva, ao pontuar
que:
“
Ora, é pouco crível que passados quinze anos após a imissão na
posse do imóvel pelo terceiro cessionário, o síndico, representante legal
do autor, não tenha o controle dos ocupantes das unidades habitacionais
integrantes do condomínio, tanto mais considerando o lapso temporal
referido.
Além disso, nota-se que na inicial o condomínio sustenta a
existência de um débito vencido entre out/2014 a set/2018. Ora, diante
da tese de alienação da unidade, cabia ao credor demonstrar que no
período anterior compreendido entre a alegada venda em 2003 até a
inadimplência em 2014 enviou ao endereço da sede da CDHU as faturas
de cobrança da cota condominial e que estas foram pagas. Afinal,
alguém efetuou o pagamento das cotas condominiais durante todos estes
anos, parecendo pouco provável que a unidade tenha permanecido

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desabitada por mais de uma década, mormente por se tratar de moradia
de cunho social em uma país tão carente como o que vivemos. Mais do
que isso, a autora reconhece que alguém vem efetuando o pagamento
das despesas condominiais nos meses de nov/2014, jan/2018 a
mai/2018 e jul/2018 a ago/2018, o que pressupõe que a unidade vem
sendo habitada por terceira pessoa, a quem compete, de fato, o
pagamento das taxas. Além disso, durante o período apontado pela
autora de inadimplemento da obrigação, há alternância de meses em que
é reconhecido o pagamento da taxa de condomínio, o que reforça o
entendimento supra firmado.
Com isso, inviável impor à CDHU qualquer responsabilidade pelo
pagamento das cotas condominiais vencidas, restando flagrante a
ciência, pelo condomínio, da ocupação da unidade em questão pelo
terceiro adquirente.”
A controvérsia recursal, desse modo, reside em esclarecer se,
considerado o lapso temporal entre o compromisso de compra e venda do bem,
celebrado em 2003 (fls. 09/104), bem como levando-se em conta o pagamento efetuado
por terceiro anteriormente, a proprietária tem ou não responsabilidade pelo pagamento
das despesas condominiais a partir de 2014, ou seja, mais de 10 anos após a imissão na
posse.
O recurso não comporta provimento.
Indicando a prova dos autos que o condomínio tinha ciência
inequívoca da transmissão da posse entre compromissários comprador e vendedor, em
decorrência de contrato de compromisso de compra e venda, com imissão na posse há
mais de 10 anos da cobrança, mostra-se inviável a procedência do pedido de cobrança
relacionado a despesas condominiais.
No caso concreto, é incontroverso, dos autos, que: i) está
caracterizada a inadimplência do apartamento 51, Bloco B, que faz parte do Condomínio
Residencial Portal das Estrelas (Lote 3 área K), no valor de R$4.148,29, nos termos da
inicial e da ausência de impugnação específica pela ré; ii) houve imissão na posse do
referido imóvel em 18/11/2003 (fls. 94/104); iii) a ciência inequívoca do condomínio, ante
o considerável lapso temporal entre a imissão na posse e a cobrança.
Não assiste razão ao autor, quanto a problemas de identificação
do bem, uma vez que a fls. 104 consta expressamente a referência ao Conjunto
Habitacional Mogi das Cruzes-K (área K), Bloco B e apartamento 51. Trata-se do mesmo
conjunto habitacional e o mesmo apartamento.

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Sobre
o
tema,
o
Superior
Tribunal
de
Justiça
firmou
entendimento, quanto à legitimidade passiva em ação de cobrança de dívidas
condominiais, no seguinte sentido: a) o que define a responsabilidade pelo pagamento
das obrigações condominiais não é o registro do compromisso de compra e venda, mas
a relação jurídica material com o imóvel, representada pela imissão na posse pelo
promissário comprador e pela ciência inequívoca do condomínio acerca da transação; b)
havendo compromisso de compra e venda não levado a registro, a responsabilidade
pelas despesas de condomínio pode recair tanto sobre o promitente vendedor quanto
sobre o promissário comprador, dependendo das circunstâncias de cada caso concreto;
e c) se ficar comprovado (i) que o promissário comprador se imitira na posse e (ii) o
condomínio teve ciência inequívoca da transação, afasta-se a legitimidade passiva do
promitente vendedor para responder por despesas condominiais relativas a período em
que a posse foi exercida pelo promissário comprador.
Nesse sentido:
PROCESSO CIVIL. RECURSO ESPECIAL REPRESENTATIVO DE
CONTROVÉRSIA. ART. 543-C DO CPC. CONDOMÍNIO. DESPESAS
COMUNS. AÇÃO DE COBRANÇA. COMPROMISSO DE COMPRA E
VENDA NÃO LEVADO A REGISTRO. LEGITIMIDADE PASSIVA.
PROMITENTE
VENDEDOR
OU
PROMISSÁRIO
COMPRADOR.
PECULIARIDADES DO CASO CONCRETO. IMISSÃO NA POSSE.
CIÊNCIA INEQUÍVOCA.
1. Para efeitos do art. 543-C do CPC, firmam-se as seguintes teses: a) O
que define a responsabilidade pelo pagamento das obrigações
condominiais não é o registro do compromisso de compra e venda, mas
a relação jurídica material com o imóvel, representada pela imissão na
posse pelo promissário comprador e pela ciência inequívoca do
condomínio acerca da transação.
b) Havendo compromisso de compra e venda não levado a registro, a
responsabilidade pelas despesas de condomínio pode recair tanto sobre
o promitente vendedor quanto sobre o promissário comprador,
dependendo das circunstâncias de cada caso concreto.
c) Se ficar comprovado: (i) que o promissário comprador se imitira na
posse; e (ii) o condomínio teve ciência inequívoca da transação, afasta-
se a legitimidade passiva do promitente vendedor para responder por
despesas condominiais relativas a período em que a posse foi exercida
pelo promissário comprador.
2. No caso concreto, recurso especial não provido.
(REsp 1345331/RS, Rel. Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, SEGUNDA
SEÇÃO, julgado em 08/04/2015, DJe 20/04/2015)

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Quanto à referência ao julgado no REsp 1.442.840-PR (4a
Turma), cuida-se de decisão sem a mesma força vinculativa, já que não proferida sob o
rito dos casos repetitivos. Cabe pontuar, ademais, o dever imposto aos Magistrados que
observem os precedentes vinculativos dos Tribunais Superiores (art. 927, III, do
CPC/2015), consagrando-se o dever de uniformização da jurisprudência, mantendo-a
estável, íntegra e coerente (art. 926 do CPC/2015). Ademais, o entendimento firmado em
sede repetitiva vem sendo observado pela mesma Turma julgadora, conforme o seguinte
julgado, em que se adotou a tese quanto à necessidade de ciência inequívoca do
condomínio para reconhecimento ou não de sua responsabilidade:
AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. PROCESSUAL CIVIL E
CIVIL.
AÇÃO
DE
COBRANÇA
DE
COTAS
CONDOMINIAIS.
LEGITIMIDADE
DO
PROMISSÁRIO
VENDEDOR.
NÃO
COMPROVAÇÃO DA CIÊNCIA DO CONDOMÍNIO ACERCA DA
TRANSAÇÃO IMOBILIÁRIA, BEM COMO DA ALEGADA IMISSÃO NA
POSSE
PELO
PROMISSÁRIO
COMPRADOR.
RECURSO
DESPROVIDO.
1. A colenda Segunda Seção do STJ, no julgamento do REsp
1.345.331/RS (Rel. Ministro Luis Felipe Salomão), sob regime do art.
543-C
do
CPC/1973,
firmou
entendimento
de
que,
"Havendo
compromisso
de
compra
e
venda
não
levado a registro, a
responsabilidade pelas despesas de condomínio pode recair tanto sobre
o promitente vendedor quanto sobre o promissário comprador,
dependendo das circunstâncias de cada caso concreto. Se ficar
comprovado: (i) que o promissário comprador se imitira na posse; e (ii) o
condomínio teve ciência inequívoca da transação, afasta-se a
legitimidade passiva do promitente vendedor para responder por
despesas condominiais relativas a período em que a posse foi exercida
pelo promissário comprador".
2. No caso em análise, não está demonstrado nos autos que o
condomínio teve ciência inequívoca da transação, tampouco da alegada
imissão na posse pelo promissário comprador, não afastando, assim, a
responsabilidade do proprietário do imóvel pelo adimplemento das
despesas condominiais em atraso.
3. A alteração da conclusão em vitrina demandaria o reexame do suporte
fático-probatório, o que é defeso em sede de recurso especial, nos
termos da Súmula 7/STJ.
4. Agravo regimental a que se nega provimento.
(AgRg no REsp 1372762/PR, Rel. Ministro LÁZARO GUIMARÃES
(DESEMBARGADOR CONVOCADO DO TRF 5a REGIÃO), QUARTA
TURMA, julgado em 20/02/2018, DJe 27/02/2018)
Em casos análogos assim vem decidindo a jurisprudência desse
Egrégio Tribunal:
Despesas condominiais. Execução de título extrajudicial. Embargos à
execução. Sentença de procedência Apelação do condomínio. Obrigação
de caráter propter rem. Possibilidade de cobrança tanto do promitente
vendedor, quanto do promissário comprador, salvo se comprovado que o

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promissário comprador se imitiu na posse do imóvel e o condomínio teve
ciência inequívoca da transação. Na hipótese, é incontroversa a posse da
compromissária compradora e a ciência inequívoca do condomínio sobre
o
negócio
firmado
pelas
partes.
Ilegitimidade
passiva
dos
compromitentes vendedores reconhecida. Recurso não provido.
(TJSP; Apelação Cível 1008706-38.2018.8.26.0223; Relator (a): Morais
Pucci; Órgão Julgador: 35a Câmara de Direito Privado; Foro de Guarujá -
4a Vara Cível; Data do Julgamento: 14/02/2020; Data de Registro:
14/02/2020)
DESPESAS CONDOMINIAIS. Ação de cobrança. Posse da unidade
transferida a terceiro em 1998. Circunstâncias fáticas indicativas de que o
condomínio tinha ciência da cessão. Ausência de responsabilidade da
CDHU. Entendimento firmado pelo C. STJ, em sede de recurso repetitivo
REsp 1.345.331/RS. Ilegitimidade passiva reconhecida. Processo extinto
sem resolução de mérito. Recurso provido.
(TJSP; Apelação Cível 1015641-34.2019.8.26.0361; Relator (a): Milton
Carvalho; Órgão Julgador: 36a Câmara de Direito Privado; Foro de Mogi
das Cruzes - 2a Vara Cível; Data do Julgamento: 05/02/2020; Data de
Registro: 05/02/2020)
DESPESAS CONDOMINIAIS - COBRANÇA - RESPONSABILIDADE DO
COMPROMISSÁRIO
VENDEDOR
(CDHU)
AFASTADA
PELA
SENTENÇA - MANUTENÇÃO - APLICAÇÃO DO ENTENDIMENTO
PACIFICADO PELO C. STJ, NO RESP 1345331/RS - CONDOMÍNIO
QUE TINHA CIÊNCIA INEQUÍVOCA DA TRANSAÇÃO. Apelação
improvida.
(TJSP; Apelação Cível 1000919-92.2019.8.26.0361; Relator (a): Jayme
Queiroz Lopes; Órgão Julgador: 36a Câmara de Direito Privado; Foro de
Mogi das Cruzes - 4a Vara Cível; Data do Julgamento: 18/12/2019; Data
de Registro: 18/12/2019)
Cobrança. Despesas condominiais. R. sentença de procedência quanto
ao compromissário comprador e improcedência quanto aos promitentes
vendedores. Apelo só do Condomínio autor. Responsabilidade sobre
débitos condominiais. Entendimento do C. STJ (REsp no 1.345.331/RS)
sob o procedimento dos recursos repetitivos. Ciência inequívoca do
Condomínio requerente sobre a imissão na posse do adquirente.
Decisum mantido na íntegra. Art. 252 do Regimento Interno deste
Tribunal. Nega-se provimento ao apelo do Condomínio acionante.
(TJSP; Apelação Cível 1037145-03.2015.8.26.0114; Relator (a): Campos
Petroni; Órgão Julgador: 27a Câmara de Direito Privado; Foro de
Campinas - 4a Vara Cível; Data do Julgamento: 12/09/2018; Data de
Registro: 12/09/2018)
Ainda, quanto ao pedido de prequestionamento, não há
necessidade de menção expressa dos dispositivos tidos por violados. Nesse sentido a
jurisprudência desse E. Tribunal:

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AÇÃO DE BUSCA E APREENSÃO. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA.
CUMPRIMENTO
DE
SENTENÇA
DE
VERBA
HONORÁRIA.
PRESCRIÇÃO
INTERCORRENTE.
OCORRÊNCIA.
PROCESSO
PARALISADO
POR
DEZ
ANOS.
INÉRCIA
DO
EXEQUENTE
CONFIGURADA. APLICAÇÃO DA SÚMULA 150 DO STF. PRAZO
PRESCRICIONAL QUINQUENAL INOBSERVADO (ART. 206, § 5o, I,
CC). PREQUESTIONAMENTO. DESNECESSIDADE DE MENÇÃO
EXPRESSA DOS DISPOSITIVOS LEGAIS TIDOS POR VIOLADOS.
RECURSO
NÃO
PROVIDO.
(TJSP;
Apelação
no
0001343-15.2003.8.26.0038; Relator Alfredo Attié; Órgão Julgador: 26a
Câmara de Direito Privado; Foro de Araras - 2a Vara Cível; Data do
Julgamento: 15/12/2016; Data de Registro: 16/12/2016)
Além disso, o Código de Processo Civil, em seu art. 1.025,
consagrou o chamado prequestionamento ficto, de modo que não procede o pedido.
Por derradeiro, diante da determinação do artigo 85, § 11o, do
CPC/2015, majoro os honorários advocatícios devidos ao patrono da parte contrária para
12% sobre o valor atualizado da causa, observada a gratuidade de justiça.
Ante o exposto, nega-se provimento ao recurso.
ALFREDO ATTIÉ
Relator