Tribunal: TJSP
Processo: 1027529-62.2019.8.26.0405
Classe: Apelação Cível / Promessa de Compra e Venda
Órgão julgador: Christine Santini
Órgão colegiado: 1a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-11-30
Data de publicação: 2020-11-30

Ementa:
Apelação Cível.

Compromisso de venda e compra – Ação de rescisão contratual cumulada com restituição de valores pagos – Rescisão a pedido da autora, adquirente, em razão de dificuldades financeiras – Sentença que julgou a demanda procedente para o fim de reconhecer a rescisão do contrato e condenar a ré a restituir 80% dos valores pagos – Recurso apenas da ré – Recondução das partes ao

Ementa:
Apelação Cível.

Compromisso de venda e compra – Ação de rescisão contratual cumulada com restituição de valores pagos – Rescisão a pedido da autora, adquirente, em razão de dificuldades financeiras – Sentença que julgou a demanda procedente para o fim de reconhecer a rescisão do contrato e condenar a ré a restituir 80% dos valores pagos – Recurso apenas da ré – Recondução das partes ao "statu quo ante" – Súmula 543 do Colendo Superior Tribunal de Justiça – Devolução dos valores pagos com retenção de 20% pela vendedora – Manutenção da R. Sentença.

Nega-se provimento ao recurso.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
1a Câmara de Direito Privado
Registro: 2020.0000982267
ACÓRDÃO
Vistos,
relatados
e
discutidos
estes
autos
de
Apelação
Cível
no
1027529-62.2019.8.26.0405, da Comarca de Osasco, em que é apelante PARQUE
RAPOSO EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA, é apelado PAMELA LUCAS
AVELINO.
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 1a Câmara de Direito Privado do
Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Negaram provimento ao
recurso. V. U., de conformidade com o voto do relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores RUI CASCALDI
(Presidente sem voto), CLAUDIO GODOY E AUGUSTO REZENDE.
São Paulo, 30 de novembro de 2020.
CHRISTINE SANTINI
Relatora
Assinatura Eletrônica

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
1a Câmara de Direito Privado
Apelação Cível no 1027529-62.2019.8.26.0405 - Voto no 37.373
2
Apelação Cível no 1027529-62.2019.8.26.0405 – Osasco
Apelante: Parque Raposo Empreendimentos Imobiliários Ltda.
Apelado: Pamela Lucas Avelinos
Juiz Prolator: Mariana Horta Greenhalgh
TJSP (Voto no 37.373)
Apelação Cível.
Compromisso de venda e compra
Ação de rescisão
contratual cumulada com restituição de valores pagos

Rescisão a pedido da autora, adquirente, em razão de
dificuldades financeiras
Sentença que julgou a
demanda procedente para o fim de reconhecer a rescisão
do contrato e condenar a ré a restituir 80% dos valores
pagos
Recurso apenas da ré
Recondução das partes
ao “statu quo ante”
Súmula 543 do Colendo Superior
Tribunal de Justiça
Devolução dos valores pagos com
retenção de 20% pela vendedora
Manutenção da R.
Sentença.
Nega-se provimento ao recurso.
1. Trata-se de ação de rescisão contratual cumulada com
restituição de valores pagos movida por Pamela Lucas Avelinos em face de
Parque Raposo Empreendimentos Imobiliários Ltda., alegando, em síntese,
que em 24.02.2018 celebrou com a ré compromisso de venda e compra de
unidade no empreendimento “Reserva Raposo” e que, em razão de
dificuldades financeiras, não tem mais condições de dar continuidade aos
pagamentos. Requer, assim, seja reconhecida a rescisão do contrato e
condenada a ré à restituição de 90% dos valores pagos.
A ação foi julgada procedente em parte para o fim de
“declarar rescindido o contrato, reconhecer a abusividade parcial da

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
1a Câmara de Direito Privado
Apelação Cível no 1027529-62.2019.8.26.0405 - Voto no 37.373
3
cláusula 13.2 do contrato entabulado pelas partes e condenar a ré a restituir
à autora a quantia de R$22.420,56, correspondente a 80% de tudo quanto
pagou pelo empreendimento, de uma só vez, na forma da fundamentação
acima, com acréscimo de correção monetária pela Tabela Prática do TJSP a
partir do desembolso de cada parcela e juros de mora de 1% ao mês,
contados do trânsito em julgado”. Diante da sucumbência, deverá a ré arcar
com 2/3 das custas e despesas processuais e a autora com o restante. Deverá a
ré arcar com o pagamento dos honorários advocatícios do patrono da parte
autora, fixados em 10% do valor atualizado da condenação. A parte autora,
por sua vez, arcará com o pagamento dos honorários advocatícios do patrono
das requeridas, fixados em 10% sobre o valor pretendido e o apurado como
devido, por representar a derrota objetiva experimentada (percentual de
retenção). (fls. 201/204).
Inconformada, apela a ré sustentando, em síntese, que deve
ser majorado o percentual de retenção. Alega que incide ao caso a Lei no
13.786/2018 Pugna, enfim, pela reforma da R. Sentença (fls. 206/217).
Processado regularmente o recurso, foram apresentadas
contrarrazões (fls. 225/235).
Não houve oposição ao julgamento virtual.
É o relatório.
2. O recurso não merece provimento.

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
1a Câmara de Direito Privado
Apelação Cível no 1027529-62.2019.8.26.0405 - Voto no 37.373
4
Depreende-se dos autos que as partes celebraram
compromisso de venda e compra de imóvel mediante o pagamento de
parcelas. Pretende a autora-adquirente, no entanto, a rescisão do contrato com
a devolução de valores pagos, em razão de dificuldades financeiras.
A R. Sentença reconheceu a rescisão do contrato e ordenou
à ré a devolução de 80% dos valores pagos com correção monetária desde os
desembolsos e juros de mora desde o trânsito em julgado.
Insurge-se a ré, nesta oportunidade.
Por primeiro, anote-se que a Lei no 13.786/2018 é
inaplicável à hipótese, uma vez que o contrato de compromisso de venda e
compra foi celebrado em data anterior a sua entrada em vigor. Ressalte-se que
referida lei do distrato não abarca matéria processual a justificar a sua eficácia
imediata, mas sim rege os efeitos de direito material da resolução do contrato.
Essa, aliás, é a posição pacífica desta Colenda Câmara a respeito. Confira-se:
“COMPROMISSO DE VENDA E COMPRA DE IMÓVEL
LOTEADO.
Resolução
por
impossibilidade
dos
promissários compradores. Contrato celebrado no ano de
2.015.
Inaplicabilidade
da
superveniente
Lei
no
13.786/2018 para reger os efeitos materiais da resolução
contratual. Intangibilidade do ato jurídico perfeito.
Regência dos efeitos resolutórios, em especial perdas e
danos, pela lei vigente à época da pactuação. Vedação à
retroatividade da lei nova para produzir efeitos presentes

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
1a Câmara de Direito Privado
Apelação Cível no 1027529-62.2019.8.26.0405 - Voto no 37.373
5
em compromisso de venda e compra celebrado sob a
vigência da lei anterior. Resolução bem reconhecida, que
inaugura relação de liquidação, com retorno das partes ao
estado anterior. Restituição mútua das prestações.
Desnecessidade de pagamento das prestações pendentes.
Cláusula contratual de retenção de 10% das prestações
pagas. Indenização por privação do uso do lote.
Admissibilidade. Súmula no 162 do TJSP. Redução
equitativa, contudo, à taxa de 0,5% do valor contrato desde
a transmissão da posse do lote. Indenização de contas de
consumo, taxas associativas e contribuições diversas
pendentes indevida, diante da ausência de prova de débitos
pendentes. Restituição em parcela única. Súmula no 2 do
TJSP. Sucumbência recíproca mantida. Recurso provido em
parte” (Apelação Cível no 1010384-26.2018.8.26.0664, Rel.
Des. Francisco Loureiro, j. 13.05.2019).
No mais, inviável o perdimento integral das parcelas pagas
pela autora, não configurada hipótese excepcional a autorizar tal perda sem
violação ao Código de Defesa do Consumidor. Ressalte-se que o contrato sob
exame é típico contrato de adesão, cabendo ao Poder Judiciário intervir para
manutenção do equilíbrio necessário à relação.
Dispõe o artigo 53, “caput”, do Código de Defesa do
Consumidor que:
“Nos contratos de compra e venda de móveis ou imóveis

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
1a Câmara de Direito Privado
Apelação Cível no 1027529-62.2019.8.26.0405 - Voto no 37.373
6
mediante pagamento em prestações, bem como nas
alienações fiduciárias em garantia, consideram-se nulas de
pleno direito as cláusulas que estabeleçam a perda total
das prestações pagas em benefício do credor que, em razão
do inadimplemento, pleitear a resolução do contrato e a
retomada do produto alienado.”
Uma vez rescindido o contrato, de rigor a recomposição das
partes ao “statu quo ante”. Nesse sentido, entendimento consolidado deste
Egrégio Tribunal de Justiça:
“Súmula 3: Reconhecido que o compromissário comprador
tem direito à devolução das parcelas pagas por conta do
preço, as partes deverão ser repostas ao estado anterior,
independentemente de reconvenção.”.
Do mesmo modo, é a orientação da Súmula 543 do Colendo
Superior Tribunal de Justiça:
“Na hipótese de resolução de contrato de promessa de
compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa
do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das
parcelas pagas pelo promitente comprador integralmente,
em
caso
de
culpa
exclusiva
do
promitente
vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o
comprador quem deu causa ao desfazimento.”

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
1a Câmara de Direito Privado
Apelação Cível no 1027529-62.2019.8.26.0405 - Voto no 37.373
7
Assim, da análise dos autos, tem-se como adequada a
retenção de 20% do total dos valores pagos em favor da alienante,
considerando-se especialmente as despesas administrativas por ela
suportadas, reputada abusiva cláusula contratual que resulte na retenção de
valores em percentual superior. Os outros 80% deverão ser devolvidos à
autora, com correção monetária a partir dos respectivos desembolsos e juros
de mora desde o trânsito em julgado, conforme definiu a R. Sentença.
Não há nada, portanto, que justifique a reforma da R.
Sentença.
Em observância ao trabalho adicional realizado em grau
recursal, ficam majorados os honorários advocatícios sucumbenciais fixados
na R. Sentença e devidos pela ré, ora apelante, para 15% sobre o valor da
condenação.
3. À vista do exposto, pelo meu voto, nego provimento ao
recurso.
Christine Santini
Relatora