Tribunal: TJSP
Processo: 1000750-33.2019.8.26.0482
Classe: Apelação Cível / Compra e Venda
Órgão julgador: Galdino Toledo Júnior
Órgão colegiado: 9a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-11-25
Data de publicação: 2020-11-26

Ementa:
COMPROMISSO DE VENDA E COMPRA - Ação de revisão de instrumento de distrato de compromisso de venda e compra celebrado com a alienante do bem - Alegação de abusividade de suas cláusulas -Sentença de improcedência - Apelo do vencido - Descabimento - Validade do ajuste celebrado pelas partes que encontra apoio no que dispõe o artigo 104, e seus incisos I a II, do Código Civil - Ausente comprovação

Ementa:
COMPROMISSO DE VENDA E COMPRA - Ação de revisão de instrumento de distrato de compromisso de venda e compra celebrado com a alienante do bem - Alegação de abusividade de suas cláusulas -Sentença de improcedência - Apelo do vencido - Descabimento - Validade do ajuste celebrado pelas partes que encontra apoio no que dispõe o artigo 104, e seus incisos I a II, do Código Civil - Ausente comprovação de quaisquer vícios legais, como aqueles previstos nos artigos 138, 145, 151, 156 e 157, do Código Civil, a justificar a modificação de valores recebidos, pena de violar o princípio da boa-fé contratual que devem prevalecer em todos os negócios jurídicos - Apelo desprovido.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2020.0000963715
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível no
1000750-33.2019.8.26.0482, da Comarca de Presidente Prudente, em que é apelante
LUIZ CARLOS REIS RODRIGUES, são apelados QUALICASA NEGÓCIOS
IMOBILIÁRIOS LTDA e W4 CAPITAL RESIDENCIAL VI EMPREENDIMENTO
IMOBILIÁRIO LTDA.
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 9a Câmara de Direito Privado
do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Por maioria de votos
negaram provimento ao recurso, vencido o relator sorteado que dava parcial
provimento; tendo em vista o julgamento não unânime e considerando o disposto no art.
942, "caput" e §1o do CPC/2015, prossegue-se o julgamento, ficando convocados a
integrarem a turma julgadora, o Desembargador Edson Luiz de Queiróz, como 4o juiz, e
o Desembargador César Peixoto, como 5o juiz, os quais acompanharam a divergência.
Portanto, por maioria de votos, negaram provimento ao recurso, vencido o relator
sorteado que declara. Acórdão com o 2o juiz., de conformidade com o voto do relator,
que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores GALDINO TOLEDO
JÚNIOR, vencedor, PIVA RODRIGUES, vencido, GALDINO TOLEDO JÚNIOR
(Presidente), JOSÉ APARÍCIO COELHO PRADO NETO, EDSON LUIZ DE
QUEIROZ E CÉSAR PEIXOTO.
São Paulo, 25 de novembro de 2020.
RELATOR DESIGNADO
Assinatura Eletrônica

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Apelação Cível no 1000750-33.2019.8.26.0482
Comarca de Presidente Prudente
Apelante: Luiz Carlos Reis Rodrigues
Apeladas: Qualicasa Negócios Imobiliários Ltda. e outra
Voto no 29.606
COMPROMISSO DE VENDA E COMPRA
- Ação de revisão de instrumento de distrato
de compromisso de venda e compra
celebrado com a alienante do bem -
Alegação de abusividade de suas cláusulas -
Sentença de improcedência - Apelo do
vencido - Descabimento - Validade do
ajuste celebrado pelas partes que encontra
apoio no que dispõe o artigo 104, e seus
incisos I a II, do Código Civil - Ausente
comprovação de quaisquer vícios legais,
como aqueles previstos nos artigos 138,
145, 151, 156 e 157, do Código Civil, a
justificar
a
modificação
de
valores
recebidos, pena de violar o princípio da boa-
fé contratual que devem prevalecer em
todos os negócios jurídicos - Apelo
desprovido.
1. Na ação de revisão de distrato de
compromisso de compra e venda de bem imóvel promovida por
Luiz Carlos Reis Rodrigues em face de Qualicasa Negócios
Imobiliários Ltda. (intermediadora imobiliária) e W4 Capital
Residencial VI Empreendimento Imobiliário Ltda., o E. Juízo a
quo proferiu sentença, de relatório adotado, pela qual julgou
extinto o processo, sem resolução de mérito, por falta de
interesse processual (artigo 485, inciso VI, CPC/15). Diante da
sucumbência, carreou à vencida o pagamento das custas e
despesas processuais, bem como dos honorários advocatícios

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
fixados em 20% do valor atualizado da causa aos patronos das
rés, ressalvada a suspensão de sua exigibilidade tendo em vista
a concessão de gratuidade de justiça realizada à parte autora.
Recorre a demandante (fls. 268/278),
argumentando que em 20.08.2016 celebrou Instrumento
particular de promessa de compra e venda de uma unidade
autônoma a construir. Afirma, ao receber notícias de que o
empreendimento estava irregular e as obras não seriam
entregues na data convencionada, ter optado por celebrar o
distrato. Este foi assinado em 18.01.2018, mas as rés-apeladas
não teriam ressarcido os valores devidos ao autor. Alega que, de
acordo com os termos do distrato, teria ficado pactuado que as
rés iriam devolver 100% dos valores pagos, consoante item 2.1.
do instrumento respectivo. Afirma que a restituição integral do
valor pago não aconteceu, as rés-apeladas não teriam devolvido
nenhum valor ao autor, causando-lhe enorme transtorno. Alega
que, no instrumento de distrato com a corré-apelada e
incorporadora, foi prevista a devolução da quantia de R$
5.600,00, o que não corresponde com a totalidade dos valores
que o autor pagou. Afirma que tentou por diversas vezes entrar
em contato com as rés-apeladas e resolver o problema de forma
consensual,
mas
infrutíferas
as
tentativas.
Quanto
ao
fundamento da sentença de extinção do feito, sem resolução de

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
mérito, por ausência de interesse processual, reclama que há
necessidade da intervenção judicial no presente caso. Afirma
que as rés-apeladas suscitaram falta de interesse de agir sobre
o pedido de rescisão contratual, já que o contrato havia sido
objeto de distrato e já estaria resolvido e não possuiria mais
eficácia no plano jurídico, e que a pretensão ora judicializada do
apelante se passaria um mero arrependimento e que não
justificaria a revisão do distrato. Refuta essa tese, dizendo que a
existência de distrato não afeta o seu interesse de agir e
defende que ele está preservado, na linha de precedentes deste
Tribunal. Reforça que há uma relação de consumo entre as
partes, e que as apeladas tiveram o imóvel liberado para nova
comercialização após a formulação do distrato. Argumenta que
deve ser favorecido com a regra de inversão do ônus da prova,
na linha do artigo 6o, inciso VIII, do Código de Defesa do
Consumidor, dada a verossimilhança do que alegou e a sua
latente
hipossuficiência.
Diz
ter
demonstrado
os
fatos
constitutivos de seu direito, na medida em que celebrou o
contrato de compromisso de compra e venda, por meio do qual
adquiriu a unidade imobiliária descrita no feito, assim como ter
celebrado o distrato respectivo, sem que as rés-apeladas
tivessem cumprido quaisquer das obrigações assumidas.
Requer, enfim, seja julgado procedente seu pedido inicial para

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
que as rés-apeladas sejam condenadas a devolver os valores
pagos pelo apelante (calculados, de acordo com o pedido
recursal, em R$ 12.634,34 (doze mil, seiscentos e trinta e
quatro reais e trinta e quatro centavos)), assim como a
indenização pelos danos morais sofridos, com inversão do ônus
da sucumbência.
Recurso processado, com resposta
(fls. 287/314).
2. Preservado r. entendimento em
contrário, no meu pensar, o apelo não comporta provimento.
Explico.
Buscou o promissário comprador,
após celebrar distrato de compromisso de venda e compra,
antes firmado com a apelada alienante do imóvel, rever as
condições nele livremente estabelecidas, sob o argumento de
seus termos são abusivos e, portanto, nulos, pois afrontam a
norma consumerista. Com isso, buscam o complemento de
valores já recebidos.
Entendo
que
descabida
essa
pretensão, sem que haja a prévia demonstração e pedido
expresso de anulação do anterior ajuste, comprovando que
houve, naquele primeiro momento, vício de consentimento e

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
não somente, depois, mero arrependimento daquilo que antes
se ajustou.
Com efeito, a validade do distrato
celebrado pelas partes encontra apoio no que dispõe o artigo
104, e seus incisos Ia II, do Código Civil: “Art. 104. A validade
do negócio jurídico requer: I - agente capaz; II - objeto lícito,
possível, determinado
ou determinável;
III - forma prescrita ou
não defesa em lei”.
Num primeiro ponto, vê-se que a
peça inicial, em nenhum momento, para tentar afastar os efeitos
do distrato celebrado pelas partes, apontou a ausência de
quaisquer dos vícios legais acima.
Num segundo passo, verifica-se que
nada foi alegado pelo autor na petição que pudesse macular os
efeitos do ajuste com base em alguns dos vícios previstos nos
artigos 138, 145, 151, 156 e 157, do Código Civil, limitando-se
estes a afirmar que as condições impostas e livremente aceitas
são abusivas, numa clara evidência de que houve simples
arrependimento.
De outro modo, não beneficia o
adquirente eventual reconhecimento de que firmou o distrato,
premido por necessidade financeira, e por isso decidiu aceitar o
que lhe foi proposto, para depois buscar em juízo uma quantia

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
maior. Note-se que, no caso dos autos, que a ação foi proposta
em 24 de janeiro de 2.019, pouco mais de um ano depois da
assinatura do distrato em 18 de janeiro de 2.018.
Sendo assim, essa conduta não pode
ser incentivada pelo Poder Judiciário, pois viola claramente o
princípio da boa-fé contratual que deve prevalecer em todos os
negócios jurídicos.
Além disso, esse comportamento,
também conhecido como reserva mental encontra restrição no
artigo 110, também do Código Civil: “A manifestação
de vontade
subsiste ainda que o seu autor haja feito a reserva mental de
não querer o que manifestou,
salvo se dela o destinatário
tinha
conhecimento
”.
Com a devida vênia, nem mesmo é
possível impor, nesses casos, a interpretação de que o Código
de Defesa do Consumidor autoriza o julgador a desconsiderar as
cláusulas tidas como abusivas, ou que coloquem o consumidor
em desvantagem desproporcional.
Isto porque essa possibilidade existe
quando da análise de contratos ainda em vigor, ou seja, quando
o próprio consumidor, no curso da ação demonstra seu
inconformismo quanto a esta e coloca a questão a exame do
juízo e não como forma de rever o arrependimento ineficaz

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
daqueles que não se assenhoraram melhor de seus possíveis
direitos antes de firmar qualquer composição extrajudicial para
prevenir litígios.
Não se cuida, pois, de insistir na
aplicação da antiga regra do pacta sunt servanda , mas a apenas
em impor aos consumidores o encargo de assumirem a
responsabilidade por seus atos, não se justificando a posterior
busca pela proteção paternalista do Estado, que deve tratar de
forma igualitária a parte adversa.
Nessas condições, não há que se falar
em hipossuficiência técnica do comprador, ou inversão do ônus
da prova, pois essa norma procedimental prevista no Código de
Defesa do Consumidor não chega ao ponto de atribuir ao
fornecedor o encargo de produzir prova negativa, ou seja, de
que não respeitou o real interesse do apelante.
De outro modo, se é fato o que o
autor, de forma contraditoriamente alega, de que a alienante
não honrou os termos do distrato celebrado, a solução não é
revê-lo em juízo, mas exigir seu cumprimento, na forma
pactuada.
Deixo de impor ao vencido honorários
advocatícios adicionais em favor dos patronos da rés, conforme
previsto no artigo 85, §11o, do Código de Processo Civil, uma

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
vez que o julgador monocrático já os arbitrou no percentual
máximo de 20% sobre o valor atualizado da causa.
3. Forte nesse entendimento é que
meu voto, data venia , nega provimento ao apelo.
Galdino Toledo Júnior
Relator designado

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Voto no 38396
Apelação Cível no 1000750-33.2019.8.26.0482
Comarca: Presidente Prudente
Apelante: Luiz Carlos Reis Rodrigues
Apelados: Qualicasa Negócios Imobiliários Ltda e W4 Capital Residencial
Vi Empreendimento Imobiliário Ltda
DECLARAÇÃO DE VOTO VENCIDO
Declaro voto vencido. O recurso da parte autora
comportava provimento parcial.
Com a devida licença ao entendimento e decisão
externado pelo juízo sentenciante, o caso revela que a parte autora, mesmo que
conscientemente tendo celebrado o distrato, ainda tem a seu favor a proteção
derivada da tutela de consumidor, não podendo ser incutido, contra si,
excessivo desequilíbrio contratual causado pela suposta retenção de quantia
acima de padrões aceitos pela jurisprudência sobre o assunto e desprovida de
qualquer motivo plausível a justificar retenção desmesurada sobre o valor
desembolsado.
Mesmo que seja acolhida a tese de que a parte autora
não possa reclamar, novamente, agora em juízo, o pedido de rescisão contratual
(aspecto em que a Relatoria é concorde com a avaliação feita pelo juízo
sentenciante, já que o distrato, como manifestação de vontade convergente das
partes alinhada pelo artigo 472 do CC/02, em respeito à autonomia
convencional das partes, torna desnecessária e inútil providência jurisdicional
para declarar a rescisão contratual), remanescem íntegros os demais pleitos da
parte autora, referentemente à revisão do próprio instrumento de distrato (haja
vista a alegação de falta de correspondência de cláusula contratual de
restituição, pela promitente vendedora/incorporadora e pela intermediadora
imobiliária, de 100% dos valores pagos pelo promitente comprador à realidade
histórica da relação contratual entre as partes, quando estipulado, em outra

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
cláusula do distrato, o montante pecuniário a se restituir, associado, na
sequência, ao pleito de restituição de quantia), assim como os pleitos de
natureza indenizatória (que não sucumbem à cláusula de quitação constante do
instrumento de distrato, já que as causas de pedir relacionadas a tais pleitos
indenizatórios decorrem especialmente das condutas das rés-apeladas que se
seguiram à celebração do distrato).
Há se recordar que o interesse de agir consubstancia-se
no aproveitamento do binômio necessidade e adequação da prestação
jurisdicional.
Como bem salientado por Botelho de Mesquita e outros
sobre o conteúdo do interesse processual a ser investigado pelo julgador,
defende-se que “o que se tem de indagar [neste exame] é apenas se o efeito
pretendido pode ser produzido pelo autor, de mão própria, independentemente
de recurso ao Poder Judiciário, ou se somente poderá ser alcançado pela via
judicial” (“O colapso das condições da ação? Um breve ensaio sobre os efeitos
da carência de ação”, in Revista do Advogado, Ano XXVI, AASP, p. 109/127).
Nessa linha, ressalta Vicente Greco Filho que o
interesse processual nasce diante da “resistência que alguém oferece à
satisfação da pretensão de outrem, porque este não pode fazer justiça com as
próprias mãos. Essa resistência pode ser formal, declarada, ou simplesmente
resultante da inércia de alguém que deixa de cumprir o que o outro acha que
deveria” (in Direito Processual Civil Brasileiro, 1o vol., 15a ed., Saraiva, 2000,
fls. 81).
Ou seja, o acionamento judicial se mostra necessário e
útil se provado que o interesse substancial do autor não possa ser
satisfatoriamente protegido de lesão pelas vias extraprocessuais.
No caso, era evidente que ao tempo do ajuizamento da
demanda era intocado e presente o interesse jurídico da parte autora ao

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
conhecimento da maioria de suas pretensões (à exceção, claro, do pedido de
rescisão contratual), pois ambas as corrés refutaram rever as suas condutas em
relação ao cumprimento do distrato.
Logo, resta patente o interesse processual, haja vista a
manifesta resistência exteriorizada pela parte ré quanto à pretensão de revisão
de distrato, assim como dos pedidos indenizatórios, na forma como
manifestada pela parte autora.
Fica preservada a sentença quando extingue, por
ausência de interesse processual, o pedido de rescisão do contrato de promessa
de compra e venda de bem imóvel.
Superada essa questão prévia, observa-se da narrativa
da causa de pedir que, ainda que a parte autora não declare de forma expressa,
há sim a dedução da tese de que houve vício de consentimento na celebração do
distrato, por conta de erro substancial, já que atrelado a “alguma das qualidades
a ele [negócio] essenciais” (art. 139, I, CC/02).
Reproduzo o discurso constante da causa de pedir na
petição inicial:
“Os Requerentes em 20 de agosto de 2016 pactuaram com as requeridas
um instrumento de promessa de compra e venda consistente em um
imóvel situado na Avenida Manoel Romeu Caires, unidade B030
Presidente Prudente/SP Residencial Parque das Cores I.
Os autores deram um sinal no valor de R$ 3.000,00 (três mil reais) á
vista na data da assinatura do contrato para as requeridas e pagaram
mais 12 boletos totalizando a quantia de R$ 6806.81 (seis mil oitocentos
e seis reis e oitenta e um centavos) conforme documentos anexo.
Assim, o valor total pago as requeridas totalizaram a quantia de R$
9.806.81 (nove mil oitocentos e seis reais e oitenta e um centavos).
Ocorre que, ao receber notícias de que o empreendimento imobiliário
estava irregular e que as obras não seriam entregues conforme data

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
pactuada, o requerente optou por fazer o distrato com as
empreendedoras, tendo em vista que não seria entregue na data
pretendida.
Pois bem, o distrato fora realizado em 18 de janeiro de 2018, entretanto,
as requeridas não ressarciram os valores devidos aos requerentes.
Cumpre salientar, que nos termos do distrato ficou pactuado que as
requeridas iriam devolver 100% do valores pagos consoante item 2.1 do
distrato pago pelo requerente, porém, não fora o que aconteceu, já que,
as requeridas não devolveram nenhum valor ao autor, causando assim,
um enorme transtorno.
No entanto, os valores descriminados no presente distrato das
incorporadoras prevê a devolução da quantia de R$ 5.600,00 (cinco mil
e seiscentos reais), o que não corresponde com os valores pagos pelo
autor.
Em que pese a parte ter feito o distrato com as requeridas, tais valores
não foram restituídos ao requerente até a presente data. Além do mais,
o valor do presente instrumento de distrato realizado pelas requeridas
não correspondem com o real valor a ser restituído ao autor.
O requerente tentou por diversas vezes entrar em contato com as
requeridas e resolver a situação de forma consensual, contudo, restaram
Infrutíferas as tentativas.
Logo, em 05/09/2018 o requerente procurou o Procon para solucionar a
questão narrada, sendo as requeridas devidamente notificadas em
22/10/2018.
Ocorre que, em 08/11/2018 data marcada para audiência de conciliação
as requeridas não compareceram, sendo marcada outra audiência em
29/11/2018 na qual as partes compareceram, porém, as requeridas
ofereceram ao requerente um valor que não correspondia com o real
valor devido.
Pois, bem.
Na referida conciliação as requeridas ofereceram a proposta de

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
pagamento de R$ R$ 5.600,00 (cinco mil e seiscentos reais) em 04
parcelas, a iniciar-se em 20/12/2018. O que se mostrou totalmente
inviável ao requerente, onde este não aceitou.
Assim, sendo infrutíferas as tentativas do requerente em receber o real
valor que pagou as requeridas, estas não deixaram outra opção a não
ser a presente demanda, uma vez que o requerente precisa reaver os
valores pagos devidamente atualizados e corrigidos.” (cf. fls. 02/03)
A esse relato, agrega-se que a parte autora deixou
explicitado que “ao descobrir que haveria atraso na conclusão da tão sonhada
casa própria, decidiu pela rescisão da aludida promessa de compra e venda,
fazendo valer unilateralmente seu direito baseado em cláusula expressa no
contrato pactuado.”, e que a sua conduta não se trataria de mero
arrependimento de um negócio, mas a ativação de um direito constante no
instrumento de promessa de compra e venda (item 2.1.), o qual autoriza o autor
a desfazer o negócio independentemente de apresentar qualquer motivo.
A parte autora requereu, em função das frustradas
tentativas de recebimento pela via extrajudicial, fosse julgada a demanda para
(i) declarar a rescisão do contrato de instrumento particular de promessa de
compra e venda havido entre as partes, limitando a multa contratual em 10%
sobre o valor a ser ressarcido sem assim o entender, acrescidos de correção
monetária a partir do desembolso e juros legais a partir da citação, além do
pagamento de custas, despesas processuais e honorários sucumbenciais, no
importe de 20% (vinte por cento) sobre o valor da condenação; (ii) condenar
as requeridas a restituir ao requerente o valor de R$ 12.634,34 (doze mil,
seiscentos e trinta e quatro reais e trinta e quatro centavos), a serem
novamente corrigidos quando do efetivo pagamento; (iii) condenar as
requeridas ao pagamento de indenização por dano material no importe de R$
5.000,00 (cinco mil reais) e dano moral no importe de R$ 5.000,00 (cinco mil
reais) (cf. fl. 15).
Os instrumentos particulares envolvidos na presente

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
causa, o do compromisso de compra e venda e de intermediação de serviços
imobiliários, foram juntados às fls. 23/39 e 64/65 e seus distratos foram
acostados às fls. 112/114 e 21/22.
Nesse sentido, como defendido da petição inicial, o
autor reclama que o valor fixado na cláusula 2.2. do Distrato celebrado com a
Incorporadora [“INCORPORADORA e PROMISSÁRIOS concordam que a primeira
recebeu dos segundos o total de R$ 5.600,00 (cinco mil, seiscentos reais)”] diverge
da intenção manifestada na cláusula 2.1. (“Diante a rescisão do CONTRATO
requerida pelos PROMISSÁRIOS, procede-se o presente distrato conforme o previsto
no item VI.3. do CONTRATO, ou seja, obriga-se a INCORPORADORA à devolução
de 100,00% dos valores pagos pelos promissários” e seu subitem 2.1.1., “No
entanto, por mera liberalidade da INCORPORADORA, esta devolverá aos
PROMISSÁRIOS 100% do valor que deles recebeu”) [cf. fls. 112/113], já que ele
afirma também ter pago, por ocasião da celebração do compromisso de compra
e venda, ter desembolsado a quantia de R$ 3 mil, a seu entendimento como
entrada/sinal.
Em adendo, verifica-se que o autor também celebrou
um outro distrato, de fls. 21/22, esse referente ao “Instrumento Particular de
Prestação de Serviços de Intermediação Imobiliária” acostado às fls. 64/65 dos
autos. Em tal contrato, o autor se obrigara, de acordo com a cláusula 2, a pagar
à empresa Qualicasa a quantia de R$ 4.000,00 (quatro mil reais), de forma
parcelada, “de acordo com a planilha que relaciona os valores e os
vencimentos, que rubricada pelas partes integra o presente como anexo”
(cláusula 2.1.). E no instrumento de Distrato, a empresa Qualicasa descreveu,
na cláusula 2.1., que por mera liberalidade ela restituiria 100% (cem por cento)
dos valores que recebeu, mas, na sequência, na cláusula 2.2., houve a
estipulação de que “as partes concordam que os PROMISSÁRIOS pagaram à
QUALICASA o valor total de R$ 0,00 (zero reais)” (cf. fl. 22).
Como se vê do documento “Proposta de compra”,
juntado pelo autor à fl. 40/41, há o discriminativo de que o valor de R$ 3 mil,

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
teria sido pago pelo autor no ato da assinatura da proposta de compra, ou seja,
em 21.08.2016. Desse montante de R$ 3 mil, R$ 2 mil são apontados como
destinados ao “Corretor”, R$ 500,00 a “Supervisor” e R$ 500,00 à
“Imobiliária”. Há, também, a indicação de que as parcelas que se venceram em
15.09.2016 e 15.10.2016 teriam como destinatária principal a empresa
imobiliária, nos valores respectivos de R$ 600,00 e R$ 400,00, do que se cogita
que seria o complemento ao valor de R$ 1 mil que faltaria para corresponder ao
somatório de R$ 4 mil convencionado como o serviço de intermediação
imobiliária.
Basta um mero cálculo aritmético para se descobrir
que, do total alegado como pago pelo autor pelos doze boletos das parcelas
mensais, de R$ 6.806,81, subtraído pelo valor que a incorporadora diz ter
recebido e mencionado no Distrato, de R$ 5.600,00, resulta a quantia de R$
1.206,81, próximo da quantidade de duas parcelas de R$ 600,00
convencionadas
a
título
de
'pagamentos
mensais'.
Além
de
que,
substancialmente, a grande diferença apresentada entre os cálculos da parte
autora e aquele constante do distrato tem relação justamente com o montante
alegado desembolsado pelo autor-apelante no ato da contratação inicial.
A corroborar a tese da parte autora, de que lhe fora
exigida a quantia de R$ 3 mil no ato da contratação, verifica-se que do preço
do negócio, como um todo, foi estabelecido em R$ 130 mil, sendo que R$
112.883,00 seriam pagos com recursos de financiamento imobiliário a ser
contratado com a Caixa Econômica Federal e R$ 17.117,00, com recursos
próprios do autor. E caberia ao autor pagar a quantia de R$ 4.000,00 em
comissões, que, descontada do valor do contrato, resultaria em R$ 126 mil
como o preço total da unidade habitacional a ser adquirida, o que se confirma
do instrumento particular de compromisso de compra e venda juntado às fls. 23
e ss. (especialmente à fl. 26, cláusula V, “Valor Total, forma e local de
pagamento”).
As corrés apresentaram contestação em peça conjunta,

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
na qual, para além das preliminares, sustentaram no mérito que seria
impossível rescindir, novamente, os contratos originários (de compromisso de
compra e venda e intermediação imobiliária), porque eles haviam sido desfeitos
mediante distratos, os quais teriam sido expostos em cláusulas claras e
possuíam, em razão disso, força obrigatória. Defenderam que não teria havido
qualquer hipótese configuradora de dolo, coação ou erro essencial quanto à
pessoa ou coisa controvertida, de modo que seria admissível a transação que
fora exteriorizada nos distratos, que teriam significado, a ver das rés, a ausência
de cobrança de qualquer penalidade contratual e, ainda por cima, a devolução
integral (100%) dos valores pagos pelo autor às rés. Segundo as rés, “a
parcela que não fora contemplada como objeto de restituição por ocasião dos
distratos foi justamente aquela paga pelo autor a título de comissões pela
intermediação imobiliária aos corretores autônomos (terceiros) por ela
contratados, valores estes que não foram pagos diretamente à ré QUALICASA,
muito menos à ré W4, de forma que estas não podem restituir algo que nunca
receberam” (cf. fl. 172). Ressaltaram também que, dos valores pagos aos
corretores autônomos, o STJ teria decidido, no REsp 1.551.951/SP, a
legalidade da cobrança da comissão de corretagem nos contratos de promessa
de compra e venda de unidade autônoma em regime de incorporação
imobiliária. Reforçaram que “tal situação inclusive restou bem esclarecida
quando da formulação do distrato de fls. 21/22, consignando expressamente
que a parte autora reconhecia NADA ter pago diretamente à ré QUALICASA e
à ré W4 CAPITAL apenas o valor de R$ 5.600,00, valores estes que as
demandas (sic) se comprometeram a restituir nos termos das cláusulas 2.2. e
2.3.” (cf. fl. 172/173, referenciados trechos das fls. 22 e 113). Sob esses
argumentos, “uma vez que as condições do distrato são claras e foram aceitas
por ambas as partes, mediante concessões mútuas, o efeito da disposição de
vontade não pode ser suplantado, não fazendo a parte autora jus ao pleito
encerrado na peça vestibular, que, reitere-se, é específica e unicamente
voltado ao desfazimento dos distratos e restituição de valores alheios aos
previstos nos mesmos”. As rés ainda reforçaram o argumento de que “a parte

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
autora não trata da cobrança dos valores que deveriam ser restituídos por
força das referidas avenças/distratos de fls. 112/114 e fls. 21/22, mas sim da
rescisão pura e simples de todos os contratos, conforme pedido expresso na
exordial e do qual decorrem os demais” (cf. fl. 173). Defenderam, assim, que a
parte autora teria oferecido quitação irrestrita de toda obrigação vinculada aos
fatos que envolveram a contratação originária, descabido se falar de qualquer
direito a recebimento de multas contratuais ou indenizações de qualquer tipo.
Defendem a manutenção dos distratos, aplicando-se o artigo 840 do CC/02.
Reiterando que o autor não suscita alegação de nulidade ou vícios nos distratos
de fls. 112/114 e 21/22, vêm refutar o pedido de pagamento dos valores além
daqueles efetivamente previstos nos distratos.
Noutro tema na contestação, argumentaram ser
impossível a rescisão do contrato de intermediação imobiliária/corretagem e a
devolução de parcelas já pagas pelo autor. Salientaram que a corré Qualicasa é
uma sociedade empresária e possui objeto social de intermediação imobiliária,
envolvendo compra e venda e locação de imóveis, com finalidade lucrativa, em
atividade empresarial lícita. Defenderam que o contrato de corretagem fora
firmado observado o êxito na aproximação útil entre o promitente comprador,
autor, e os proprietários do imóvel, a corré W4 Capital, de modo a ser
descabida a devolução das quantias pagas a esse título, tal qual prescreve o
artigo 725 do CC/02.
As rés também refutaram os pedidos de reparação por
danos, materiais e morais. Afirmaram que o autor quantificou aleatoriamente a
quantia de dano material que teria sofrido em razão do inadimplemento das
obrigações dos distratos, pelas rés, faltando apresentar qualquer tipo de
parâmetro ou prova que justificasse a quantia de R$ 5 mil que apontara na
petição inicial. Sustentaram também que o autor não demonstrou qualquer tipo
de prejuízo à sua integridade moral, ou atingimento à sua honra subjetiva.
Por último, as rés refutaram fosse autorizada a inversão

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
do ônus da prova, alegando que é, no presente caso, o consumidor quem detém
os elementos indispensáveis para o deslinde da controvérsia, podendo produzir
a prova dos fatos que alega como embasadores da pretensão inaugural.
Nesse
sentido,
ressaltado
que
acima
já
fora
parcialmente afastada a extinção do processo sem resolução de mérito porque
reconhecido presente o interesse processual da parte autora no que diz respeito
aos pleitos de restituição de quantia (amparada na mediata e antecedente
revisão do distrato) e de danos materiais e morais, passa-se à análise de tais
pedidos.
O que resta ao debate, enfim, para além de identificar
se (i) a parte ré deverá ser obrigada judicialmente a devolver o valor já definido
pelo distrato do compromisso de compra e venda (já que no distrato do
contrato de intermediação imobiliária não foi estipulado nenhum valor a
devolver), está situado na (ii) identificação da adequada qualificação e
natureza jurídica do valor de R$ 3.000,00 (três mil reais), desembolsado, de
modo incontroverso, pelo autor (se sinal vinculado à aquisição do imóvel, ou
se vinculado à corretagem/intermediação imobiliária) e, considerados os
distratos celebrados, na (iii) existência, ou não, do dever de as rés restituírem
inclusive mencionada quantia de R$ 3 mil e o restante, de aproximado R$ 1
mil, diferença aferida pela comparação do valor estampado no distrato do
compromisso de compra e venda e o valor reclamado pela parte autora como
efetivamente pago (R$ 9.806,61, cf. fl. 02 dos autos). Afora os pedidos
indenizatórios, de danos (iv) materiais e (v) morais.
Como premissas, é fundamental lembrar que é
entendimento reiterado das Cortes Superiores, reprisado por enunciados
sumulares editados por este E. Tribunal Paulista (Súmulas no 01, 02 e 03) e
pelo Superior Tribunal de Justiça (Súmula n. 543), a possibilidade de
promissário comprador pleitear, de modo unilateral, a resilição de
compromisso de compra e venda, independentemente se motivado ou não por

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
dificuldades de ordem financeira obstativas do regular cumprimento da avença.
Em concreto, o desfazimento do compromisso de
compra e venda, materializado pela resolução consentida por ambas as partes
no instrumento do distrato, deve operar efeitos ex tunc, com necessário retorno
de ambas ao estado anterior à contratação extinta.
Nessa perspectiva, à promitente vendedora se defere o
direito de reintegração da disponibilidade do bem imóvel objeto da avença,
enquanto que ao promissário comprador se revela obrigatória a devolução das
prestações até então pagas no ajuste, de amplitude variável conforme as
peculiaridades de cada caso. Tudo em observância ao princípio que veda o
enriquecimento sem causa (artigo 884 a 886, CC/02).
No primeiro ponto indicado, é de se reconhecer ser
incontroverso o inadimplemento do distrato do compromisso de compra e
venda,
uma
vez
que
a
corré-apelante
W4
Capital,
promitente
vendedora/incorporadora, não refutou a alegação da petição inicial de que não
teria sido realizada a transferência eletrônica bancária estipulada (art. 374, III,
CPC/15) e não trouxe qualquer documento que refletisse o pagamento da
quantia convencionada no distrato (R$ 5,6 mil) dentro do prazo estipulado (até
190 dias da assinatura do instrumento de distrato, que ocorrera em 18.01.2018,
cf. fl. 113) (como o ônus probatório que lhe é cometido pelo art. 373, inciso II,
CPC/15). Por uma tal razão, é o caso de condenar a corré-apelante W4 Capital
à restituição da mencionada quantia de R$ 5.600,00, de uma só vez, acrescida
de juros de mora a partir da data do vencimento da obrigação convencionada
no distrato (190 dias a partir de 18.01.2018, conforme art. 397, CC/02) e de
correção monetária incidente a partir da data da celebração do distrato. É, nesse
ponto, descabida a alegação ventilada no sentido de que deveria ser proposta
uma ação de cobrança específica para o recebimento de tal montante. Isso
porque o pedido da parte autora, na petição inicial, era abrangente e específico
o suficiente para que o pedido de restituição de quantia abrangesse, inclusive, o

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
valor que fora reconhecido voluntariamente pela corré W4 Capital como de sua
obrigação a restituir.
Quanto ao segundo ponto, sobre a natureza jurídica do
valor de R$ 3 mil, resta certo que a mencionada quantia não foi depositada a
título de entrada ou sinal (art. 417 e ss., CC/02), mas sim fora especificada
claramente a sua recepção a título de pagamento das despesas com os serviços
de corretagem e intermediação imobiliária.
A parte autora subscreveu expressamente a proposta de
compra, de fls. 40/41, em que havia a especificação de que o montante pago de
R$ 3 mil, no ato da aquisição, seria destinado ao pagamento dos serviços de
corretagem e intermediação imobiliária.
E o mesmo raciocínio se aplica aos pagamentos que
foram realizados em 15.09.2016 e 15.10.2016 (parcialmente), já que, dos
valores pagos no total de R$ 1,2 mil, R$ 1.000,00 foram direcionados à
empresa imobiliária (R$ 600,00 em setembro e R$ 400,00 em outubro).
E tendo em vista que o STJ já decidiu, em sede de
recurso repetitivo representativo de controvérsia (Recurso Especial Repetitivo
no 1.599.511/SP), a legalidade da transferência do mencionado encargo ao
promitente comprador, desde que discriminada de modo expresso e claro ao
promitente comprador a assunção de tal obrigação, verifica-se que no presente
caso tal exigência foi cumprida regularmente, tanto que as partes inclusive
celebraram um instrumento particular exclusivo referente à contratação dos
serviços de intermediação imobiliária e corretagem (fls. 64/65).
Observado que o pedido de resolução contratual partiu
unilateralmente do promitente comprador, a revelar seu arrependimento com o
negócio depois de pagas prestações periódicas por cerca de doze meses, sem
que, no instrumento de distrato, tivesse a parte promitente vendedora assumido
alguma modalidade de culpa ou inadimplemento das obrigações que haviam

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
sido originalmente estipuladas no instrumento particular de compromisso de
compra e venda, não há como se admitir a devolução da quantia que fora
desembolsada a título de corretagem.
Por tais motivos, não se aferem, das cláusulas dos
distratos, indução em erro do consumidor que macule a substância dos
negócios jurídicos. Mesmo que haja uma impropriedade em cláusula do
distrato firmado com a corré Qualicasa, quando ela e o autor-apelante
reconheceram que valor nenhum teria sido direcionado à mencionada corré,
resta certo que essa impropriedade não contamina o âmago deste distrato, de
que a parte corré Qualicasa não deveria ser responsabilizada pela devolução de
qualquer quantia, tendo em vista que o seu serviço havia sido prestado a
contento e não teria sido constatado inadimplemento absoluto do negócio
principal do compromisso de compra e venda do bem imóvel.
E ainda que haja manifesta divergência entre o valor
desembolsado pelo autor e o valor absoluto estampado no distrato do
compromisso de compra e venda, não se identifica erro substancial (art. 138,
139, I, CC/02 c.c. artigo 39, incisos IV e V, CDC), uma vez que de fato o
referido montante corresponde àquela quantia que fora percebida pela corré W4
Capital (promitente vendedora/incorporadora).
Note-se, nesse ponto, que a parte autora não ostenta
hipossuficiência na produção da prova do efetivo valor desembolsado em favor
da corré W4 Capital, a tornar inadequada eventual ordem de inversão de ônus
probatório (art. 6o, inciso VIII, CDC), uma vez que os boletos bancários que
foram expedidos para pagamento tiveram especificadas as partes beneficiárias
(cedentes dos mencionados boletos), constando que, a partir de outubro/2016,
as
prestações
passavam
a
ser
pagas
em
direção
à
promitente
vendedora/incorporadora (como se vê a partir de fls. 83), enquanto que as
anteriores se destinaram à corré Qualicasa (cf. fls. 79/82).
Relembre-se que a liberdade contratual ao distratar não

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
é absoluta, devendo ser pontuada pelos valores da tutela do consumidor,
especialmente equidade (art. 51, incisos II e IV e parágrafo 1o, CDC).
No caso, ambos os distratos celebrados, a despeito da
impropriedade mencionada acima, devem ser interpretados de acordo com os
outros elementos probatórios documentais trazidos, que evidenciam a dinâmica
da relação negocial havida entre as partes.
Ainda que as fornecedoras do empreendimento
imobiliário (incorporadora/promitente vendedora e intermediadora imobiliária)
tenham se comprometido, nos distratos, a restituir a integralidade dos valores
pagos e apontado, de modo errôneo, qual teria sido a quantidade efetivamente
desembolsada [pois esta última em discrepância aos documentos juntados
reveladores do pagamento à vista, em dinheiro, na data da celebração do
negócio (R$ 3 mil), além das parcelas pagas entre setembro de 2016 a
novembro de 2017 (recibos de pagamento de boletos bancários)], deve-se
observar a ressalva de que o serviço de intermediação/corretagem fora
efetivamente prestado, ausente razão jurídica para qualquer restituição.
Assim, não se reconhece invalidade dos distratos, tendo
sido observado o equilíbrio contratual e ausência de enriquecimento imotivado
por
parte
da
promitente
vendedora/incorporadora
e
da
intermediadora/corretora.
A liberdade contratual ao distratar não é absoluta,
devendo ser pontuada pelos valores da tutela do consumidor, especialmente
equidade (art. 51, incisos II e IV e parágrafo 1o, CDC), e pela peculiaridade de
que o pedido de resilição bilateral decorrera de iniciativa da promitente
compradora, inadimplente com as suas obrigações à época.
Noutro quadrante, deve ser refutada a pretensão de
indenização por dano material e moral.
Não se constata o preenchimento dos requisitos de

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
dever de indenizar (art. 5o, inc. V e X, CF/88; art. 14, CDC, arts. 927, 186, 187,
CC/02), em especial conduta ilícita e prova dos danos.
Quanto aos danos materiais de R$ 5 mil, mencionados
na petição inicial, a parte autora não trouxe qualquer esclarecimento sobre qual
teria sido esse dispêndio ou diminuição patrimonial que lhe acarretara.
Além disso, a parte autora, em arrependimento do
negócio da promessa de compra e venda, deu causa à resilição do negócio e
preferiu a via extrajudicial para a celebração do distrato, em vez de uma análise
e decisão adjudicatória do caso procedida pelo Poder Judiciário.
Os danos morais caracterizam-se por ofensas que
atingem intimamente a personalidade do ofendido: “Qualificam-se como
morais os danos em razão da esfera da subjetividade, ou do plano valorativo
da pessoa na sociedade, em que repercute o fato violador, havendo-se,
portanto, como tais aqueles que atingem os aspectos mais íntimos da
personalidade humana (o da intimidade e da consideração pessoal), ou o da
própria valoração da pessoa no meio em que vive e atua (o da reputação ou da
consideração pessoal)” (BITTAR, Carlos Alberto. Reparação civil por danos
morais. São Paulo: 1992, p. 41).
Na espécie, a parte autora não demonstrou qualquer
prejuízo manifesto à sua honra ou sofrimento injustificado pela incidência da
cláusula penal em seu desfavor e que somente, neste instante, foi declarada
como praticada em onerosidade excessiva.
Preservado o julgamento de extinção do processo sem
resolução de mérito quanto ao pedido de rescisão contratual (art. 485, VI,
CPC/15), com fundamento no artigo 487, I, CPC/15, julgava-se procedente em
parte a pretensão inicial, para condenar a parte corré W4 Capital ao pagamento
de R$ 5.600,00 (cinco mil e seiscentos reais), a ser devolvida em prestação
pecuniária única, numa quantia que deverá ser acrescida de juros de mora a

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
partir da data do vencimento da obrigação convencionada no distrato (190 dias
a partir de 18.01.2018, conforme art. 397, CC/02) e de correção monetária
incidente a partir da data da celebração do distrato (janeiro de 2018, cf. fl. 113),
improcedentes os demais pleitos (indenizatório por danos morais e materiais, e
de restituição da quantia remanescente de R$ 12.634,34 R$ 5.600,00 = R$
7.034,34).
Por fim, tópico dos honorários advocatícios de
sucumbência.
Diante do provimento parcial do apelo da parte autora,
que revela atendimento apenas pontual dos pedidos iniciais (restituição de
quantia fixada no distrato, de R$ 5,6 mil), tendo decaído nos demais pleitos
(rescisão contratual, é o caso de distribuir a responsabilidade pelos ônus da
sucumbência de forma recíproca entre as partes, em maior proporção à parte
autora (70%) do que à ré (30%), quanto à responsabilidade das custas e
despesas processuais, na forma do artigo 85, § 2o, c.c. artigo 86, caput,
CPC/15.
Autora condenada a pagar honorários de sucumbência
aos patronos da parte ré, na proporção de 10% (dez por cento) do valor
pecuniário objeto do pedido inicial e que obteve juízo de improcedência (R$ 10
mil dos pleitos indenizatórios por danos, mais R$ 7.034,34 sobre a diferença do
valor a restituir buscado).
Parte ré condenada a pagar honorários de sucumbência
aos patronos da parte autora, fixados em 10% (dez por cento) do valor de
restituição buscado e acolhido.
Fixação na forma do artigo 85, § 2o, CPC/15, no
patamar-base, haja vista a ausência de complexidade da causa e a tramitação
célere da causa, distribuída no início de 2019 e apreciada em grau recursal
cerca de ano e meio depois.

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Ficaria ressalvada a suspensão da exigibilidade dos
ônus sucumbenciais em favor da parte autora, beneficiária da gratuidade de
justiça (art. 98, § 3o, CPC/15).
Como não haveria interposição de apelo que causasse
trabalho adicional remunerado nos termos do artigo 85, § 11, do Código de
Processo Civil, descaberia a aplicação desse dispositivo legal.
Por tais fundamentos, pelo meu voto vencido, dá-se
provimento parcial ao apelo da parte autora, nos termos do acórdão.
PIVA RODRIGUES
Relator Sorteado

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Este documento é cópia do original que recebeu as
seguintes assinaturas digitais:
P
g.
ini
cial
P
g.
fin
al
Cate
goria
Nome do assinante
Confirm
ação
1
9
Acórd
ãos
Eletrônicos
GALDINO TOLEDO JUNIOR
13587C38
1
0
2
6
Decla
rações de
Votos
WALTER PIVA RODRIGUES
1358E227
Para conferir o original acesse o site:
https://esaj.tjsp.jus.br/pastadigital/sg/abrirConferenciaDocumento.do, informando o processo
1000750-33.2019.8.26.0482 e o código de confirmação da tabela acima.