Tribunal: TJSP
Processo: 2167547-70.2019.8.26.0000
Classe: Agravo de Instrumento / Promessa de Compra e Venda
Órgão julgador: Denise Andréa Martins Retamero
Órgão colegiado: 24a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-04-28
Data de publicação: 2020-04-28

Ementa:
AGRAVO INTERNO – Interposição contra decisão da relatora que indeferiu o efeito suspensivo – Julgamento de mérito do Agravo de Instrumento, do qual foi tirado o recurso – Recurso prejudicado.
AGRAVO DE INSTRUMENTO – EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL – Irresignação contra decisão que rejeitou alegação de impossibilidade de penhora e determinou o envio dos autos ao contador – Executados

Ementa:

AGRAVO INTERNO – Interposição contra decisão da relatora que indeferiu o efeito suspensivo – Julgamento de mérito do Agravo de Instrumento, do qual foi tirado o recurso – Recurso prejudicado.
AGRAVO DE INSTRUMENTO – EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL – Irresignação contra decisão que rejeitou alegação de impossibilidade de penhora e determinou o envio dos autos ao contador – Executados sustentam que o imóvel objeto de constrição envolve direitos de instituição financeira terceira – Agravantes que não possuem legitimidade para defesa de direitos alheios (art. 18, CPC) – Sociedade de propósito específico – Penhora que recaiu sobre patrimônio de afetação – Possibilidade – Hipótese em que a dívida executada é relativa ao próprio empreendimento imobiliário – Aplicação do art. 31-A, §1o, da Lei no 4.591 – Precedentes – Excesso de Execução – Autos que já foram enviados ao Contador Judicial – Recurso não provido.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2020.0000293083
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Agravo de Instrumento no
2167547-70.2019.8.26.0000, da Comarca de São Paulo, em que são agravantes SANTO
ANTONIO
SPE
EMPREENDIMENTOS
IMOBILIÁRIOS
LTDA
e
BKO
INCORPORADORA E CONSTRUTORA LTDA, é agravado FELIPE FERNANDES DE
MACEDO.
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 24a Câmara de Direito Privado
do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Negaram provimento ao
Agravo de Instrumento e deram por prejudicado o Agravo Interno. V.U., de
conformidade com o voto do relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores SALLES VIEIRA
(Presidente) e PLINIO NOVAES DE ANDRADE JÚNIOR.
São Paulo, 28 de abril de 2020.
DENISE ANDRÉA MARTINS RETAMERO
Relator
Assinatura Eletrônica

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24a CÂMARA DE DIREITO PRIVADO
VOTO No 11034
AGRAVO
DE
INSTRUMENTO
No
2167547-70.2019.8.26.0000
COMARCA: SÃO PAULO
FORO CENTRAL
32a
VARA CÍVEL
AGRAVANTES:
SANTO
ANTÔNIO
SPE
EMPREENDIMENTOS
IMOBILIÁRIOS
LTDA
E
BKO INCORPORADORA E CONSTRUTORA LTDA
AGRAVADO: FELIPE FERNANDES DE MACEDO
JUIZ PROLATOR: FÁBIO DE SOUZA PIMENTA
AGRAVO INTERNO Interposição contra decisão da relatora
que indeferiu o efeito suspensivo Julgamento de mérito do
Agravo de Instrumento, do qual foi tirado o recurso Recurso
prejudicado.
AGRAVO DE INSTRUMENTO EXECUÇÃO DE TÍTULO
EXTRAJUDICIAL
Irresignação contra decisão que rejeitou
alegação de impossibilidade de penhora e determinou o envio dos
autos ao contador – Executados sustentam que o imóvel objeto de
constrição envolve direitos de instituição financeira terceira
Agravantes que não possuem legitimidade para defesa de direitos
alheios (art. 18, CPC) Sociedade de propósito específico
Penhora que recaiu sobre patrimônio de afetação Possibilidade
Hipótese em que a dívida executada é relativa ao próprio
empreendimento imobiliário Aplicação do art. 31-A, §1o, da Lei
no 4.591 Precedentes Excesso de Execução Autos que já
foram enviados ao Contador Judicial Recurso não provido.
VISTOS.
Trata-se de Agravo de Instrumento, com
pedido de efeito suspensivo, interposto contra r. decisão de fls.
259/260 que, nos autos de execução de título extrajudicial, rejeitou
a alegação de impossibilidade de penhora, ofertada pela parte
executada, e determinou o envio dos autos ao contador, para

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aferição acerca de eventual excesso de execução.
Recorrem os executados sustentando a
impossibilidade de penhora do imóvel, porquanto envolveria
direitos e garantias dadas ao Banco Tricury. Afirmam que o crédito
decorrente de crédito real tem preferência sobre os de caráter
pessoal, de modo que ilegal a penhora.
Argumentam que, por se tratar de
sociedade de propósito específico (com finalidade de construção do
empreendimento BKS Santo Antônio), todos seus bens sujeitar-se-
iam ao regime de afetação patrimonial, ou seja, deveriam destinar-
se ao objeto social de construção do empreendimento, seguindo o
regime jurídico de impenhorabilidade.
Asseveram que o valor do débito
apontado pelo agravado não condiz com o realmente devido.
Pleiteiam provimento para que seja
declarado o valor da execução como sendo de R$ 30.849,99, com o
afastamento da penhora determinada.
Recurso processado sem a concessão de
efeito suspensivo.
Houve contraminuta.
É o relatório.
De partida, afasto a preliminar de não
conhecimento do recurso por intempestividade.
A despeito da argumentação da parte
agravada, verifica-se que o presente agravo foi interposto dentro do
prazo processual.
A r. decisão recorrida foi disponibilizada

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do DJE em 05.07.2019 (sexta-feira), sendo publicada no dia
10.07.2019 primeiro dia útil subsequente, uma vez que nos dias
08 e 09 o expediente forense foi suspenso, em decorrência do
feriado da Revolução Constitucionalista.
Desse modo, o prazo legal para a
interposição de recurso era 31.07.2019, mesma data em que
protocolado o agravo.
Prosseguindo, observo que os agravantes
ingressaram com Agravo Interno contra decisão desta Relatora que
indeferiu o efeito suspensivo neste recurso.
Considerando que o presente recurso de
Agravo de Instrumento já se encontra hábil para julgamento do
mérito, passo à sua análise, dando por prejudicado o Agravo
Interno.
O recurso não merece provimento.
Felipe Fernandes de Macedo ajuizou
execução de título extrajudicial contra Santo Antônio SPE
Empreendimentos Imobiliários Ltda e BKO Incorporadora Ltda,
buscando o recebimento de R$ 69.688,70, decorrente do
inadimplemento de instrumento de distrato de compromisso de
venda e compra firmado entre as partes.
Citadas
as
executadas,
houve
apresentação de pedido de homologação de acordo entre as partes
(fls. 57/60), o que restou homologado pela decisão de fl. 74.
Na sequência, entretanto, o exequente
noticiou descumprimento do acordo, requerendo o prosseguimento
do feito.

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Pois bem.
Após algumas tentativas frustradas de
localização de ativos financeiros em nome das executadas, o
exequente requereu a constrição do imóvel descrito na matrícula no
93.161, do 5o Cartório de Registro de Imóveis de São Paulo.
Deferida
a
penhora,
as
executadas
apresentaram impugnação, sustentando o excesso de execução e a
impossibilidade da constrição em razão de o imóvel envolver
direitos do Banco Tricury, e porque por se tratar de sociedade de
propósito específico seu patrimônio seria submetido a regime de
afetação.
Pleitearam a procedência da impugnação,
com
o
reconhecimento do excesso de execução e da
impossibilidade de deferimento da penhora. Subsidiariamente,
requereram o envio dos autos à contadoria judicial, para apuração
do valor devido.
O Magistrado de Primeiro Grau afastou a
alegação de impossibilidade de penhora do imóvel e, quanto ao
excesso de execução, determinou o envio dos autos ao contador
judicial.
Agora, agravam os executados insistindo
na impossibilidade de penhora em detrimento do Banco Tricury e
por se tratar de sociedade de propósito específico, com regime
jurídico de impenhorabilidade. Assevera, ainda, que o valor
indicado pelo exequente não condiz com o realmente devido,
devendo ser corrigido para R$ 30.849,99
Sem razão, contudo.

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Isso porque, nos termos do artigo 18 do
Código de Processo Civil, os executados não possuem legitimidade
para defesa de direitos alheios em nome próprio.
Ademais, o fato de o imóvel objeto de
constrição no processo de execução em análise ter sido dado como
garantia de contrato de financiamento firmado com instituição
financeira não impede a sua penhora para o pagamento de outras
dívidas contraídas pelo seu proprietário.
A alienação fiduciária anotada garante ao
Banco Tricury a prioridade em caso de inadimplemento por parte
da executada, mas não retira dos demais credores a possibilidade de
penhora do bem.
Quanto ao mais, a despeito do que
parecem crer os recorrentes, o fato de se tratar de sociedade de
propósito específico, com afetação patrimonial, é irrelevante para o
caso, uma vez que na hipótese dos autos esta afetação não
constitui óbice à constrição de bens, não podendo ser utilizada pela
executada para se esquivar do pagamento de dívida relacionada ao
próprio empreendimento imobiliário.
É que, conforme supramencionado, a
execução em comento tem por objeto dívida vinculada ao próprio
empreendimento, uma vez que se trata de instrumento de distrato
de compromisso de venda e compra firmado entre as partes.
Sendo assim, a afetação do patrimônio
não impede a constrição, conforme expressa ressalva realizada no
§1o do art. 31-A da Lei no 4.591/94. Vejamos:
“O patrimônio de afetação não se

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comunica com os demais bens, direitos e
obrigações
do
patrimônio
geral
do
incorporador ou de outros patrimônios de
afetação por ele constituídos e só responde por
dívidas
e
obrigações
vinculadas
à
incorporação respectiva”
Nesse sentido é a jurisprudência deste E.
Tribunal de Justiça:
Ação de rescisão contratual cumula
com restituição de valores compromisso de
compra e venda de imóvel cumprimento de
sentença
penhora de empreendimento
imobiliário
submetido
ao
regime
de
patrimônio de afetação
possibilidade

inteligência do art. 31-A, §1o, da Lei n.
4.591/64
execução de dívida relativa ao
próprio empreendimento decisão mantida
agravo não provido. (TJSP; Agravo de
Instrumento
2129732-39.2019.8.26.0000;
Relator (a): Eros Piceli; Órgão Julgador: 33a
Câmara de Direito Privado; Foro de Itatiba - 1a
Vara Cível; Data do Julgamento: 29/01/2020;
Data de Registro: 29/01/2020)
Agravo de instrumento execução de
título extrajudicial impugnação à penhora de
imóveis rejeição na origem - patrimônio de
afetação
dívida vinculada ao próprio
empreendimento, sendo, portanto, passível de
penhora em razão da exceção prevista no §1o,
artigo 31-A da Lei 4.591/64, com redação
dada pela Lei 10.931/04
pretensão de
substituição dos dois imóveis constritos, uma
vez que já teriam sido comercializados antes
mesmo do ajuizamento da execução, por outro
que se encontra livre e desembaraçado

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possibilidade - Recurso parcialmente provido.
(TJSP;
Agravo
de
Instrumento
2191203-56.2019.8.26.0000;
Relator
(a): Sergio Gomes; Órgão Julgador: 37a
Câmara de Direito Privado; Foro de Limeira -
3a
Vara
Cível;
Data
do
Julgamento:
15/10/2019; Data de Registro: 15/10/2019)
CUMPRIMENTO DE SENTENÇA.
DECISÃO QUE REJEITOU A ALEGAÇÃO
DE
IMPENHORABILIDADE.
CRÉDITO
OBJETO
DESTE
CUMPRIMENTO
DE
SENTENÇA DECORRE DO DISTRATO DE
COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA
RELATIVO
A
IMÓVEL INSERIDO NO
EMPREENDIMENTO
PANORAMIC.
EVENTUAL AFETAÇÃO DO RESPECTIVO
PATRIMÔNIO
NÃO
INVIABILIZARIA
A
PENHORA
EM
QUESTÃO,
A
QUAL
RECAIRÁ SOBRE O IMÓVEL, ONDE SERIA
REALIZADO
O
EMPREENDIMENTO
PANORAMIC.
RECURSO
DESPROVIDO. (TJSP;
Agravo
de
Instrumento
2047911-13.2019.8.26.0000;
Relator (a): Coelho Mendes; Órgão Julgador:
10a Câmara de Direito Privado; Foro Central
Cível - 22a Vara Cível; Data do Julgamento:
01/10/2019; Data de Registro: 01/10/2019)
RESCISÃO CONTRATUAL Compra
e venda
Cumprimento de sentença

Argumento de que o bloqueio de venda de
imóveis
violaria
direito
de
terceiros
adquirentes
Ilegitimidade para defesa de
direito alheio em nome próprio Art. 6o, CPC
Decisão atacada que, de qualquer forma,
gera gravame à recorrente, tendo em vista a
temporária impossibilidade de alienação de
imóveis advindos de incorporação imobiliária
Documentação exibida que é insuficiente e
não
permite
exata
compreensão
da
controvérsia, não sendo possível identificar

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aspectos relevantes que teriam levado ao
deferimento da medida impugnada Não é
possível mensurar o grau de resistência da
devedora, inexistindo elementos a sugerir
outra forma de satisfação do crédito dos
agravados Empreendimento submetido ao
regime de afetação patrimonial Irrelevância
Inexistência de óbice de bens e direitos
relativos à própria incorporação Decisão
agravada que aparentemente tem por escopo
garantir a efetividade da execução Agravo
desprovido. (TJSP; Agravo de Instrumento
2202118-43.2014.8.26.0000; Relator (a): Luiz
Antonio de Godoy; Órgão Julgador: 1a Câmara
de Direito Privado; Foro de Sumaré - 1a Vara
Cível; Data do Julgamento: 26/01/2015; Data
de Registro: 27/01/2015)
Por fim, pesquisa no sistema E-SAJ
permite notar que os autos da execução foram remetidos à
Contadoria Judicial, nos termos em que pleiteado pelos agravantes,
de modo que a questão relativa ao suposto excesso de execução
será dirimida de forma detalhada.
Assim, razão não assiste aos agravantes,
devendo ser mantida a decisão recorrida.
Posto
isto,
pelo
meu
voto,
nego
provimento ao Agravo de Instrumento; no mais, dou por
prejudicado o Agravo Interno.
DENISE ANDRÉA MARTINS RETAMERO
Relatora

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