Tribunal: TJSP
Processo: 2258021-87.2019.8.26.0000
Classe: Agravo de Instrumento / Despesas Condominiais
Órgão julgador: Antonio Rigolin
Órgão colegiado: 31a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-01-28
Data de publicação: 2020-02-04

Ementa:
CONDOMÍNIO. EXECUÇÃO. TÍTULO EXTRAJUDICIAL. EXCEÇÃO DE PRÉ-EXECUTIVIDADE. ILEGITIMIDADE PASSIVA DA PROMITENTE VENDEDORA, CUJA POSSE FOI TRANSMITIDA AOS COMPROMISSÁRIOS COMPRADORES, TENDO O CONDOMÍNIO CIÊNCIA INEQUÍVOCA DO FATO. ORIENTAÇÃO DA JURISPRUDÊNCIA DO C. SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTIÇA ADOTADA EM JULGAMENTO DE PROCESSO REPETITIVO. ACOLHIMENTO DA DEFESA. RECURSO PROVIDO. Sendo o negócio

Ementa:
CONDOMÍNIO. EXECUÇÃO. TÍTULO EXTRAJUDICIAL. EXCEÇÃO DE PRÉ-EXECUTIVIDADE. ILEGITIMIDADE PASSIVA DA PROMITENTE VENDEDORA, CUJA POSSE FOI TRANSMITIDA AOS COMPROMISSÁRIOS COMPRADORES, TENDO O CONDOMÍNIO CIÊNCIA INEQUÍVOCA DO FATO. ORIENTAÇÃO DA JURISPRUDÊNCIA DO C. SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTIÇA ADOTADA EM JULGAMENTO DE PROCESSO REPETITIVO. ACOLHIMENTO DA DEFESA. RECURSO PROVIDO. Sendo o negócio jurídico de efetivo conhecimento do condomínio, fato incontroverso e plenamente evidenciado nos autos, constata-se que é exclusiva dos possuidores do imóvel a obrigação de pagamento das despesas condominiais, conforme entendimento adotado pela 2a Seção do C. Superior Tribunal de Justiça, com caráter repetitivo. Daí decorre, como consequência lógica, a ilegitimidade passiva da promitente vendedora, que determina o acolhimento da exceção de pré-executividade.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DE SÃO PAULO
SEÇÃO DE DIREITO PRIVADO
31a Câmara
Registro: 2020.0000060601
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos do Agravo de Instrumento no
2258021-87.2019.8.26.0000, da Comarca de São Caetano do Sul, em que é agravante
BETAP ADMINISTRAÇÃO DE BENS LTDA, é agravado CONDOMINIO RESIDENCIAL E
EMPRESARIAL K HOME.
ACORDAM, em 31a Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça de
São Paulo, proferir a seguinte decisão: "Deram provimento ao recurso, nos termos que
constarão do acórdão. V. U.", de conformidade com o voto do Relator, que integra este
acórdão.
O julgamento teve a participação dos Exmo. Desembargadores
ANTONIO RIGOLIN (Presidente), ADILSON DE ARAUJO E FRANCISCO CASCONI.
São Paulo, 28 de janeiro de 2020.
ANTONIO RIGOLIN
PRESIDENTE E RELATOR
Assinatura Eletrônica

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DE SÃO PAULO
SEÇÃO DE DIREITO PRIVADO
31a Câmara
Agravo de Instrumento No 2258021-87.2019.8.26.0000 – São Caetano do Sul – VOTO No 44340 - 2 -
AGRAVO DE INSTRUMENTO No 2258021-87.2019.8.26.0000
Comarca:SÃO CAETANO DO SUL 6a. Vara Cível
Juiz: Julia Gonçalves Cardoso
Agravante: Betap Administração de Bens Ltda
Agravado: CONDOMINIO RESIDENCIAL E EMPRESARIAL K HOME
CONDOMÍNIO.
EXECUÇÃO.
TÍTULO
EXTRAJUDICIAL.
EXCEÇÃO
DE
PRÉ-
EXECUTIVIDADE. ILEGITIMIDADE PASSIVA DA
PROMITENTE VENDEDORA, CUJA POSSE FOI
TRANSMITIDA
AOS
COMPROMISSÁRIOS
COMPRADORES,
TENDO
O
CONDOMÍNIO
CIÊNCIA INEQUÍVOCA DO FATO. ORIENTAÇÃO
DA
JURISPRUDÊNCIA
DO
C.
SUPERIOR
TRIBUNAL
DE
JUSTIÇA
ADOTADA
EM
JULGAMENTO
DE
PROCESSO
REPETITIVO.
ACOLHIMENTO
DA
DEFESA.
RECURSO
PROVIDO. Sendo o negócio jurídico de efetivo
conhecimento do condomínio, fato incontroverso e
plenamente evidenciado nos autos, constata-se que é
exclusiva dos possuidores do imóvel a obrigação de
pagamento das despesas condominiais, conforme
entendimento adotado pela 2a Seção do C. Superior
Tribunal de Justiça, com caráter repetitivo. Daí
decorre, como consequência lógica, a ilegitimidade
passiva da promitente vendedora, que determina o
acolhimento da exceção de pré-executividade.
Voto no 44.340
Visto.
1. Trata-se de agravo, sob a forma de instrumento,
interposto por BETAP ADMINISTRAÇÃO DE BENS LTDA., com o
objetivo de alcançar a reforma de decisão proferida em ação de
execução de título extrajudicial proposta por CONDOMÍNIO
RESIDENCIAL E EMPRESARIAL K HOME.

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DE SÃO PAULO
SEÇÃO DE DIREITO PRIVADO
31a Câmara
Agravo de Instrumento No 2258021-87.2019.8.26.0000 – São Caetano do Sul – VOTO No 44340 - 3 -
Aduz a agravante que não tem legitimidade para
figurar no polo passivo da execução, pois restou demonstrado nos
autos que alienou o imóvel a Thiago Duarte Cascella e Monize Suart
Cascella em 19 de julho de 2018. Daí a pleitear a extinção do
processo.
Recurso
tempestivo
e
bem
processado,
oportunamente preparado e respondido.
É o relatório.
2. O presente recurso é voltado a atacar a decisão
que rejeitou a exceção de pré-executividade.
Argumenta a recorrente que não tem legitimidade
para figurar no polo passivo da execução, pois a unidade objeto das
despesas condominiais foi alienada a Thiago Duarte Cascella e
Monize Suart Cascella, em 19 de julho de 2018 (fls. 52/63), de modo
que se tornaram os únicos responsáveis pelo pagamento.
A simples existência do compromisso de compra e
venda que propiciou a transmissão da posse da respectiva unidade
condominial aos compromissários compradores, é suficiente para
afastar a legitimidade passiva da agravante, exatamente porque o
condomínio-autor tinha pleno conhecimento dessa situação, tanto
que no demonstrativo de débito que instruiu a petição inicial consta o
nome de Thiago Duarte Cascella (fs. 29/30).
A discussão a respeito do tema restou pacificada pelo
Superior Tribunal de Justiça com o julgamento do Recurso Especial
no 1.345.331/RS, para os fins do artigo 543-C do CPC:

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DE SÃO PAULO
SEÇÃO DE DIREITO PRIVADO
31a Câmara
Agravo de Instrumento No 2258021-87.2019.8.26.0000 – São Caetano do Sul – VOTO No 44340 - 4 -
“a) O que define a responsabilidade pelo pagamento
das obrigações condominiais não é o registro do compromisso
de venda e compra, mas a relação jurídica material com o
imóvel, representada pela imissão na posse pelo promissário
comprador e pela ciência inequívoca do Condomínio acerca da
transação.
b) Havendo compromisso de compra e venda não
levado a registro, a responsabilidade pelas despesas de
condomínio pode recair tanto sobre o promitente vendedor
quanto sobre o promissário comprador, dependendo das
circunstâncias de cada caso concreto.
c) Se restar comprovado: (i) que o promissário-
comprador imitira-se na posse; e (ii) o condomínio teve ciência
inequívoca da transação, afasta-se a legitimidade passiva do
promitente
vendedor
para
responder
por
despesas
condominiais relativas a período em que a posse foi exercida
pelo promissário comprador.”
Assim, diante dessa realidade, não se justifica atribuir
à recorrente a responsabilidade pelo pagamento das despesas
condominiais, sendo ela exclusiva dos adquirentes do imóvel, daí
porque não há como deixar de reconhecer a sua ilegitimidade
passiva.
Nos
dias
atuais,
inegavelmente
predomina
o
entendimento de que o sentido da expressão “condômino”, para o
efeito de determinar a responsabilidade pelas despesas, tem uma
abrangência maior, não se limitando apenas à figura do proprietário.
Sobretudo, importa saber quem é o verdadeiro beneficiário dos

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DE SÃO PAULO
SEÇÃO DE DIREITO PRIVADO
31a Câmara
Agravo de Instrumento No 2258021-87.2019.8.26.0000 – São Caetano do Sul – VOTO No 44340 - 5 -
serviços comuns, pois ele que se vincula à obrigação, não se
mostrando indispensável o registro, bastando apenas que o
condomínio tenha conhecimento da aquisição.
A esse respeito é incisiva a lição de J. Nascimento
Franco:
“O vocábulo 'condômino' abrange também o
usufrutuário, o nu-proprietário, o fiduciário, o compromissário
comprador, o promitente cessionário de direito à compra, ou
qualquer outro titular de direito à aquisição das unidades
autônomas do edifício, conforme se infere do § 4o do art. 12 da
lei 4.591.
Assim é que desde o dia em que recebe a posse
direta, o titular de uma unidade autônoma obriga-se pela
respectiva cota nas despesas de administração e conservação
do edifício ...
Logo, é a posse direta do apartamento que torna o
compromissário comprador responsável pelas despesas de
condomínio, mesmo que não tenha sido ainda recebida
qualquer escritura. Mas para isso deverá o compromissário
comprador, ou o condômino promitente vendedor comunicar à
administração do condomínio a promessa de venda e a
transmissão de posse da unidade autônoma.” 1
Diante disso, impõe-se acolher a exceção de pré-
executividade para declarar extinta a atividade executória em face
da agravante, por ilegitimidade passiva. Daí advém a condenação
1 - "Condomínio", no 267, p. 218-219, 2a ed., RT.

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DE SÃO PAULO
SEÇÃO DE DIREITO PRIVADO
31a Câmara
Agravo de Instrumento No 2258021-87.2019.8.26.0000 – São Caetano do Sul – VOTO No 44340 - 6 -
do agravado ao pagamento das despesas processuais, em
proporção, e dos honorários advocatícios de 11% sobre o valor
atualizado da causa (CPC, artigo 85, §§ 1o, 2o, 6o e 11).
3. Ante o exposto, e nesses termos, dou provimento
ao recurso.
ANTONIO RIGOLIN
Relator