Tribunal: TJSP
Processo: 0010838-92.2014.8.26.0072
Classe: Apelação Cível / Promessa de Compra e Venda
Órgão julgador: Pedro de Alcântara da Silva Leme Filho
Órgão colegiado: 8a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-11-25
Data de publicação: 2020-11-27

Ementa:
Apelação e Recurso Adesivo. Compromisso de compra e venda. Rescisão contratual c.c. reintegração de posse. Procedência parcial. Inconformismo de ambas as partes. Julgamento antecipado do mérito autorizado. Possibilidade de as partes transigirem a qualquer momento, ainda que o juízo não designe audiência para tal finalidade. Precedentes deste E. TJSP. Cerceamento de defesa não configurado.

Ementa:
Apelação e Recurso Adesivo. Compromisso de compra e venda. Rescisão contratual c.c. reintegração de posse. Procedência parcial. Inconformismo de ambas as partes. Julgamento antecipado do mérito autorizado. Possibilidade de as partes transigirem a qualquer momento, ainda que o juízo não designe audiência para tal finalidade. Precedentes deste E. TJSP. Cerceamento de defesa não configurado. Rescisão decretada com base no inadimplemento do compromissário comprador. Reintegração deferida como consequência do rompimento do contrato. Perda total dos valores pagos. Cabimento, na hipótese dos autos. Situação excepcional. Ocupação do imóvel por longo período. Retenção de valores de eventuais benfeitorias realizadas como forma de indenizar a autora e evitar o enriquecimento sem causa da compradora. Medida excepcional. Alegações de aumento abusivo do valor das prestações e do saldo devedor feitas sem respaldo contábil e não contam com comprovação técnica ou documental. Impossibilidade de aplicação de multa contratual de 10% sob pena de enriquecimento ilícito, diante da retenção da integralidade dos valores pagos. Justiça gratuita deferida à autora. Sentença parcialmente reformada. Recurso do réu desprovido e da autora parcialmente provido.

Inteiro teor:
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PODER JUDICIÁRIO
São Paulo
Registro: 2020.0000971672
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos do Apelação Cível no
0010838-92.2014.8.26.0072, da Comarca de Bebedouro, em que é apelante/apelado
NELSON MORAES DE OLIVEIRA (JUSTIÇA GRATUITA), é apelada/apelante
COMPANHIA DE HABITAÇÃO POPULAR DE BAURU - COHAB/BAURU.
ACORDAM, em 8a Câmara de Direito Privado do Tribunal de
Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: "Negaram provimento ao recurso
do réu e deram, em parte, ao da autora. V.U.", de conformidade com o voto do
Relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Exmos. Desembargadores
THEODURETO CAMARGO (Presidente) E SILVÉRIO DA SILVA.
São Paulo, 25 de novembro de 2020
PEDRO DE ALCÂNTARA DA SILVA LEME FILHO
RELATOR
Assinatura Eletrônica

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Apelação n°:
0010838-92.2014.8.26.0072
Apelante(s)/Apelado(s):
Nelson Moraes de Oliveira (Justiça Gratuita) e
Companhia de Habitação Popular de Bauru
COHAB/Bauru
Comarca:
Bebedouro 3a Vara
1a Instância:
Proc. no 0010838-92.2014.8.26.0072
Juiz (a):
Vanessa Aparecida Pereira Barbosa
Voto no
25172
EMENTA. Apelação e Recurso Adesivo. Compromisso de
compra e venda. Rescisão contratual c.c. reintegração de
posse. Procedência parcial. Inconformismo de ambas as
partes. Julgamento antecipado do mérito autorizado.
Possibilidade de as partes transigirem a qualquer momento,
ainda que o juízo não designe audiência para tal finalidade.
Precedentes deste E. TJSP. Cerceamento de defesa não
configurado.
Rescisão
decretada
com
base
no
inadimplemento
do
compromissário
comprador.
Reintegração deferida como consequência do rompimento
do contrato. Perda total dos valores pagos. Cabimento, na
hipótese dos autos. Situação excepcional. Ocupação do
imóvel por longo período. Retenção de valores de eventuais
benfeitorias realizadas como forma de indenizar a autora e
evitar o enriquecimento sem causa da compradora. Medida
excepcional. Alegações de aumento abusivo do valor das
prestações e do saldo devedor feitas sem respaldo contábil
e não contam com comprovação técnica ou documental.
Impossibilidade de aplicação de multa contratual de 10%
sob pena de enriquecimento ilícito, diante da retenção da
integralidade dos valores pagos. Justiça gratuita deferida à
autora. Sentença parcialmente reformada. Recurso do réu
desprovido e da autora parcialmente provido.
Apelação interposta contra a sentença de fls.
112/114, cujo relatório se adota, que julgou parcialmente procedente a
ação de rescisão contratual cumulada com reintegração de posse movida
por Companhia de Habitação Popular de Bauru
COHAB/Bauru em
face de Nelson Moraes de Oliveira, para rescindir o contrato firmado
entre as partes, em razão do inadimplemento do réu, bem como para

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reintegrar a autora na posse do imóvel indicado na inicial. Concedeu,
ainda, a tutela de urgência, para reintegrar desde a sentença a autora na
posse do imóvel, determinando a intimação pessoal dos atuais
ocupantes, caso haja, para fins de desocupação voluntária no prazo de 30
dias, sob pena de reintegração de posse compulsória. Em razão da
sucumbência, condenou o réu ao pagamento das custas, despesas
processuais e honorários advocatícios, fixados em 10% sobre o valor da
causa atualizado, observada a justiça gratuita.
O autor apela, conforme razões apresentadas às fls.
122/126. Recurso tempestivo, isento de preparo por ser o apelante
beneficiário da justiça gratuita e respondido (fls. 143/154verso).
A autora recorre adesivamente, conforme razões
apresentadas às fls. 155/167. Recurso tempestivo, preparo não recolhido
tendo em vista que o pedido de justiça gratuita é objeto do recurso e não
respondido (fl. 249).
É o relatório.
A autora ajuizou ação de rescisão contratual
cumulada
com
reintegração
de
posse,
demanda
fundada
no
inadimplemento contratual do réu e julgada parcialmente procedente
para o fim de declarar rescindido o contrato celebrado entre as partes e
reintegrar a autora na posse do imóvel indicado na inicial.
Inconformado, recorrem ambas as partes.
Recurso de apelação do autor
O apelante alega que não foi designada audiência
para tentativa de conciliação, não obstante tenha requerido.
A ausência de designação de audiência de conciliação

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não implicou em qualquer prejuízo ao apelante, valendo aqui o princípio
pas de nullité sans grief.
Ressalte-se, outrossim, que as partes podem a
qualquer momento transigir, ainda que o juízo não designe audiência
para tal finalidade.
Conforme entendimento reiteradamente emitido pelo
Superior Tribunal de Justiça, “não importa nulidade do processo a não
realização da audiência de conciliação, uma vez que a norma contida no artigo
331 do CPC visa a dar maior agilidade ao processo, e as partes podem transigir a
qualquer momento” (STJ - AgRg no AREsp no 409.397/MG - Rel. Ministro
SIDNEI BENETTI, Terceira Turma, j. em 19/08/2014).
Nesse sentido as seguintes decisões deste E. Tribunal
de Justiça:
Apelação no 1020298-60.2018.8.26.0100
“[...] Ab
initio, todavia, cumpre rechaçar a preliminar arguida pela
ré acerca de nulidade processual por inobservância da
designação de audiência de conciliação.
Conquanto a conciliação deva ser estimulada no curso do
processo (art. 3, §3o, do CPC), o agendamento de audiência
para este fim específico não constitui ato obrigatório
imposto ao Juiz, já que, além de a própria legislação adjetiva
prever hipóteses excepcionando a regra (art. 334, §4o, do
CPC), nada impede que as partes transijam a qualquer
momento.
Assim, ao se considerar que no ordenamento processual
brasileiro exige-se a comprovação de inequívoco prejuízo à
parte para que seja reconhecida a nulidade de um ato

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(princípio “pas de nullité sans grief”), inviável o
acolhimento da preliminar em face da ausência de qualquer
dano aos litigantes. Ab initio, todavia, cumpre rechaçar a
preliminar arguida pela ré acerca de nulidade processual por
inobservância da designação de audiência de conciliação”
(TJSP - Relator (a): CARLOS NUNES, 31a Câmara de
Direito Privado, j. em 14/08/2018) grifamos.
Apelação no 1009528-86.2015.8.26.0011 - Apelação.
Ação indenização por danos materiais e morais. Não
abertura de cancela do sistema "sem parar". Caminhão que
não conseguiu frear. Ocorrência de colisão na traseira do
veículo que parou diante da cancela fechada. 1. Preliminar.
Nulidade.
Cerceamento
de
defesa.
Inocorrência.
A
caracterização do cerceamento do direito de defesa está
jungida às hipóteses em que a prova, cuja produção foi
indeferida, era indispensável ao desfecho da controvérsia, o
que não é o caso dos autos. Nulidade por ausência de
designação de audiência de conciliação nos termos do artigo
331 do CPC. Inocorrência, eis que as partes podem a
qualquer momento transigir, ainda que o juízo não designe
audiência para tal solenidade. Precedente do STJ. 2.
Acidente ocorrido em praça de pedágio, decorrente do não
funcionamento da cancela do sistema "Sem Parar". A não
abertura da cancela de pedágio configura falha na prestação
de
serviço.
Todavia,
ainda
que
considerada
a
responsabilidade objetiva das requeridas e a situação sob os
preceitos do Código de Defesa do Consumidor, o caso dos
autos
envolve
culpa
de
terceiro,
excludente
de
responsabilidade. 3. Condutor que não observou as cautelas

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exigidas nos artigos 28 e 29, II, do CTB, sinalização
limitadora de velocidade na praça de pedágio e obrigações
previstas no contrato de prestação do serviço de cobrança
automática. Culpa de terceiro configurada. Recurso não
provido (TJSP - Relator (a): KENARIK BOUJIKIAN,
34a Câmara de Direito Privado, j. em 24/10/2017)
grifamos.
Agravo de Instrumento no 2073512-55.2018.8.26.0000
“[...] A despeito da norma do artigo 334 do CPC/2015, a
não designação de audiência de conciliação não implica em
invalidade da decisão hostilizada, pois em se tratando de
interesse de cunho patrimonial e disponível podem as partes
transigir a qualquer momento, inclusive sem a necessidade
da
intervenção
do
juiz”
(TJSP
-
Relator
(a): ALEXANDRE MARCONDES, 3a Câmara de
Direito Privado, j. em 15/08/2018).
Apelação no 0200224-27.2009.8.26.0005 - “[...] De
proêmio, cumpre afastar a preliminar de nulidade da r.
sentença arguida pela apelante, uma vez que a ausência de
realização de audiência de conciliação não acarreta prejuízo
algum às partes, tendo em vista que eventual composição,
mediante o interesse recíproco, poderá ocorrer a qualquer
tempo” (TJSP - Relator (a): ROSANGELA TELLES, 31a
Câmara Extraordinária de Direito Privado, j. em
22/08/2018).
Apelação no 0029322-54.2014.8.07.0018 - CIVIL.
PROCESSO
CIVIL.
AÇÃO
DE
COBRANÇA.
CERCEAMENTO DE DEFESA. AUDIÊNCIA DE

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CONCILIAÇÃO NÃO REALIZADA. AUSÊNCIA DE
NULIDADE PROCESSUAL. PROVA PERICIAL NÃO
REQUERIDA. PRECLUSÃO. SENTENÇA MANTIDA.
1. Não há cerceamento de defesa pela não realização da
audiência de conciliação, tendo em vista se prestar tal
instrumento processual para uma solução consensual aos
conflitos. 2. A despeito das disposições do artigo 334 do
CPC, referente à realização de audiência de conciliação, no
tocante ao estímulo à solução consensual, a realização de
audiência de conciliação não é obrigatória e a sua falta, por
si só, não gera nulidade processual. 3. Não podem as partes,
por meio de apelação, alegarem cerceamento de defesa
quando lhes foi dada oportunidade de solicitarem ou
realizarem a perícia e se mantiveram inertes, ocorrendo
assim a preclusão. 4. Recurso conhecido e desprovid.
(TJDFT Rel. Des. SEBASTIÃO COELHO, 5a Turma
Cível, j. em 25/07/2018) grifamos.
Consigne-se, ainda, que na réplica à contestação
apresentada, a autora manifestou expressamente total desinteresse na
realização de audiência de tentativa de conciliação, afirmando que, caso
houvesse proposta efetiva de conciliação por parte do réu, esta deveria
ser encaminhada à autora a fim de estudar a viabilidade da composição
amigável “até porque eventual conciliação pode ser alcançada a qualquer
momento até o julgamento da demanda” (fl. 100).
Também não é o caso de reabertura da instrução
processual para produção de outras provas, não tendo havido ofensa aos
princípios da ampla defesa, do contraditório ou do devido processo
legal.

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Ressalte-se que, quando instadas as partes a
especificarem provas, o réu, ora apelante, pleiteou somente a prova oral
às fls. 105 (depoimento pessoal do representante legal da autora e oitiva
de testemunhas), prova essa desnecessária no caso dos autos, pois não
teria o condão de alterar a conclusão do juízo, a quem cabe “determinar as
provas necessárias ao julgamento do mérito” e indeferir “as diligências inúteis
ou meramente protelatórias”, nos termos do art. 370, do CPC, estando
autorizado o julgamento antecipado do mérito, nos termos do art. 355, I,
do CPC, que dispõe:
Art. 355. O juiz julgará antecipadamente o pedido,
proferindo sentença com resolução de mérito,
quando:
- não houver necessidade de produção de outras
provas;
II - o réu for revel, ocorrer o efeito previsto no art.
344 e não houver requerimento de prova, na forma
do art. 349.
Diante do incontroverso inadimplemento contratual
do réu, compromissário comprador devidamente citado, não foi purgada
a mora, tampouco ingressou o réu com pedido revisional ou ação
consignatória para depositar valores que eventualmente entendesse
corretos, permanecendo inerte e inadimplente.
Como se verifica nas razões de apelo, o próprio
autor reconhece a sua inadimplência:
“O contrato celebrado entre as partes vinha sendo
cumprido pelo requerido, no entanto face a problemas financeiros decorrentes do
desemprego e da série de mudanças na economia nacional com a sucessão de
planos econômicos, acabaram por abalar sua disponibilidade financeira ficando o
mesmo impossibilitado de solver o débito” (fl. 124).

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Verificada a impossibilidade da continuidade do
negócio, estava autorizado o julgamento antecipado do mérito, para
decretar a rescisão do contrato celebrado entre as partes, com a
consequente reintegração da autora na posse do bem em razão do
rompimento do negócio.
Rescindido o contrato, ainda que por incapacidade
econômica do comprador, as partes devem ser imediatamente restituídas
ao estado anterior, a fim de se evitar o enriquecimento sem causa de
ambas.
Contudo, no caso dos autos, considerando o longo
período de tempo que o comprador desfrutou do imóvel, a perda das
quantias pagas e das benfeitorias eventualmente realizadas mostra-se
cabível como forma de compensar a autora pela ocupação graciosa do
imóvel por todo esse espaço de tempo.
Ressalte-se que a perda das quantias pagas e das
benfeitorias realizadas é medida excepcional, mostrando-se justa e
razoável para indenizar a autora pela ocupação do imóvel pelo réu por
longo período, evitando o enriquecimento sem causa, nos termos do art.
884, do CC.
Nesse sentido, confira-se o precedente desta C.
Câmara:
Apelação n. 340.100.4/1-00 - Apelação - Rescisão de
contrato de promessa de venda e compra cumulada com
reintegração de posse
Procedência
Decretação do
direito de retenção de 30% das parcelas efetivamente pagas
Estipulação condicional da reintegração na posse do
imóvel à devolução da outra parte do que fora pago

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Pretensão recursal de reforma para exigir a condenação
dos mutuários ao pagamento de reparação pelos danos
sofridos, mediante aplicação de multa contratual de 2%
sobre o valor da dívida, mais perda das 36 prestações
pecuniárias já pagas de um financiamento de 300, além da
perda das eventuais benfeitorias
Pedido liminar de
antecipação dos efeitos da tutela para a retomada imediata
do imóvel - Cabimento Razões fáticas e jurídicas bem
fundamentadas Eficácia da revelia - Excepcional perda
daquelas prestações pecuniárias periódicas (mensais) e
sucessivas, de benfeitorias e multa como medida
indenitária pela contrapartida da ocupação graciosa do
imóvel por dilargado tempo - Inadimplemento moroso, por
exclusiva culpa dos réus
Confirmação do provimento
antecipatório - Sentença mantida - Recurso desprovido.
(Rel. Des. SALLES ROSSI, j. 13/05/2009)
Por outro lado, o inconformismo quanto ao valor
das prestações e do débito não merece prosperar, conforme bem
assinalado na irrepreensível sentença, cujos fundamentos a seguir
transcritos ficam adotados como razões de decidir:
“[...] a alegação de que a requerente aumentou
abusivamente o valor das prestações e do saldo devedor não pode ser
acolhida.
Primeiramente porque tal alegação foi feita sem respaldo
contábil e não conta com comprovação técnica ou documental, não
passando, pois, de afirmação genérica, o que inviabiliza qualquer
discussão a respeito.
Ademais, o valor elevado do saldo devedor se deve muito

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mais aos encargos moratórios decorrentes da longeva inadimplência do
que propriamente ao valor das prestações mensais do financiamento,
conforme se verifica na planilha de fls. 13/17, situação que não pode ser
atribuída à autora.
De outra quadra, o inconformismo quanto ao valor das
prestações e do saldo devedor foge ao âmbito da pretensão exposta na
exordial, que busca a rescisão do contrato particular de promessa de
compra e venda firmado entre as partes, além da reintegração da autora
na posse do bem” (fl. 113).
Pelas razões expostas, nego provimento ao recurso
de apelação do réu.
Recurso adesivo da autora
Preliminar
pedido de justiça gratuita formulado
pela recorrente
Primeiramente, passo a analisar o pedido de
concessão dos benefícios da justiça gratuita formulado pela autora no ato
da interposição do recurso adesivo.
Como é cediço, é possível que o pedido de
gratuidade da justiça seja formulado na fase recursal (art. 99, “caput”, do
CPC), sendo viável a concessão da gratuidade processual às pessoas
jurídicas (art. 98), com ou sem fins lucrativos, excepcionalmente, desde
que demonstrada sua dificuldade econômica, conforme Súmula n. 481,
do STJ: Faz jus ao benefício da justiça gratuita a pessoa jurídica com ou sem fins
lucrativos que demonstrar sua impossibilidade de arcar com os encargos
processuais.
No caso dos autos, os documentos juntados
comprovam a hipossuficiência da autora, razão pela qual fica deferida a

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justiça gratuita e, consequentemente, a dispensa do recolhimento do
preparo.
Mérito
No mérito, a autora sustenta ser desarrazoado ter
que ingressar com ação autônoma para executar a multa contratual, pois
a mesma decorre justamente do fato da promitente vendedora ter que
acionar o Poder Judiciário para ver declarada a rescisão contratual
ensejada pelo promitente comprador. Ressalta, ainda, que a multa
contratual foi objeto de pedido expresso na petição inicial, bem como que
todos os requisitos para a incidência da referida multa foram
preenchidos: o mutuário descumpriu o contrato, vez que inadimpliu com
suas obrigações e houve necessidade da propositura de ação judicial para
buscar a rescisão contratual. Aduz, assim, que exigir o ajuizamento de
ação autônoma para execução dessa multa não se coaduna com a
observância dos princípios da celeridade, economia processual,
razoabilidade e proporcionalidade. Por tais razões, pugna pela
condenação do réu ao pagamento de 10% do valor da dívida atualizada,
tal como previsto na cláusula 23a do contrato firmado entre as partes.
Assiste razão à recorrente quanto à ser desnecessário
o ajuizamento de ação autônoma para pleitear a incidência da multa
contratual.
Contudo, não merece acolhimento o pedido de
condenação do réu ao pagamento da multa prevista na cláusula 23a do
contrato. Deferir à autora a retenção da integralidade dos valores pagos
pelo réu e condená-lo ao pagamento de multa de 10% sobre o saldo
devedor seria dar concretude ao enriquecimento sem causa da
promitente vendedora (art. 884 do CC), que ademais, poderá negociar
novamente o bem.

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Em suma: de rigor o desprovimento do recurso de
apelação do réu e o parcial provimento do recurso adesivo da autora.
Por fim, a título de honorários de sucumbência
recursal (art. 85, §11, do CPC), ficam majorados em 5% os honorários
advocatícios que o réu fora condenado a pagar na fase de conhecimento,
totalizando a quantia equivalente a 15% sobre o valor da causa atualizado
de verba honorária a ser paga pelo réu apelante em favor do(s) patrono(s)
da autora, observada a justiça gratuita concedida (art. 98, §3o, do CPC).
Ante o exposto, meu voto nega provimento ao
recurso do réu e dá parcial provimento ao recurso da autora.
Pedro de Alcântara da Silva Leme Filho
Relator