Tribunal: TJSP
Processo: 1015234-28.2019.8.26.0361
Classe: Apelação Cível / Despesas Condominiais
Órgão julgador: Francisco Shintate
Órgão colegiado: 29a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-10-02
Data de publicação: 2020-10-02

Ementa:
APELAÇÃO CÍVEL – Cobrança de despesas condominais – Sentença de procedência que condenou a CDHU a pagar a taxa condominial requerida - Obrigação propter rem - Inexistência de comprovação inequívoca de ciência da parte apelada a respeito da transmissão da posse – Alegação de ilegitimidade passiva afastada – Adequação da via eleita – Valor devido apontado na planilha – Falta de impugnação

Ementa:
APELAÇÃO CÍVEL – Cobrança de despesas condominais – Sentença de procedência que condenou a CDHU a pagar a taxa condominial requerida - Obrigação propter rem - Inexistência de comprovação inequívoca de ciência da parte apelada a respeito da transmissão da posse – Alegação de ilegitimidade passiva afastada – Adequação da via eleita – Valor devido apontado na planilha – Falta de impugnação específica dos valores. Recurso improvido.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2020.0000814437
ACÓRDÃO
Vistos,
relatados
e
discutidos
estes
autos
de
Apelação
Cível
no
1015234-28.2019.8.26.0361, da Comarca de Mogi das Cruzes, em que é apelante
COMPANHIA DE DESENVOLVIMENTO HABITACIONAL E URBANO DO
ESTADO DE SÃO PAULO - CDHU, é apelado CONDOMINIO RESIDENCIAL
PORTAL DAS ESTRELAS.
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 29a Câmara de Direito Privado
do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Negaram provimento ao
recurso. V. U., de conformidade com o voto do relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores SILVIA ROCHA
(Presidente) e JAYME DE OLIVEIRA.
São Paulo, 2 de outubro de 2020.
FRANCISCO CARLOS INOUYE SHINTATE
Relator
Assinatura Eletrônica

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TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Apelação Cível no 1015234-28.2019.8.26.0361
Apelante: Companhia de Desenvolvimento Habitacional e Urbano do Estado de São
Paulo - CDHU
Apelado: Condominio Residencial Portal das Estrelas
Comarca: Mogi das Cruzes - 4a Vara Cível
Juiz de Direito: Carlos Eduardo Xavier Brito
Número de origem: 1015234-28.2019.8.26.0361
VOTO No 2.587
APELAÇÃO CÍVEL – Cobrança de despesas condominais –
Sentença de procedência que condenou a CDHU a pagar a
taxa condominial requerida - Obrigação propter rem -
Inexistência de comprovação inequívoca de ciência da parte
apelada a respeito da transmissão da posse – Alegação de
ilegitimidade passiva afastada – Adequação da via eleita –
Valor devido apontado na planilha – Falta de impugnação
específica dos valores. Recurso improvido.
1. Trata-se de apelação cível (fls. 140/158) interposta pela
requerida contra a r. sentença (fls. 130/137) que, nos autos de ação de cobrança de despesas
condominiais, julgou procedente o pedido formulado, condenando a apelante ao pagamento
da quantia de R$ 2.488,65, referente às despesas condominiais de maio/2018 a
setembro/2019, bem como as parcelas vencidas no decorrer da demanda.
Alega, em síntese, que: a) é parte ilegítima para figurar no polo
passivo da demanda, porquanto o imóvel alienado a terceiro por contrato de adesão e
ocupação provisória com opção de compra firmado em 26/04/2004, ficando os cessionários
imitidos na posse do imóvel desde a sua assinatura; b) a demanda judicial é desnecessária
(carência da ação) porquanto apelada não comprovou que houve e pretensão resistida da

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apelante, tampouco demonstrou de forma individualizada as despesas cobradas, com a
juntada dos boletos emitidos ou das atas das assembleias, conforme requerido pela
apelante; c) por fim informa que em razão do reconhecido interesse social não é exigido o
registro imobiliário dos conjuntos habitacionais que constrói, de modo que, ainda que
ausente tal registro, cabe àquele que de fato possui o imóvel a responsabilidade pelo
pagamento da taxa condominial. Pretende seja reconhecida sua ilegitimidade ou a carência
de ação e a inépcia da petição inicial, ou ainda a improcedência do pedido.
Recurso tempestivo e devidamente preparado (fls. 159).
Manifestação da parte contrária a fls. 163/174 sustentando: a)
ausência de documento que comprove a venda da unidade devedora; b) a legitimidade
passiva da apelante apoiada na natureza propter rem das despesas condominiais; c)
ausência de comprovação de ciência inequívoca da apelada a respeito da transferência da
posse do bem; d) ausência de impugnação à propriedade ou à existência da dívida..

Não há oposição ao julgamento virtual.
É o relatório.
2. O recurso não merece provimento.
O condomínio autor promove ação de cobrança de despesas
condominiais devidas pela unidade 13, bloco B, do Condomínio Residencial Porta das
Estrelas, no período de de maio/2018 a setembro/2019.
Em contestação alegou a apelante que o imóvel foi vendido a
terceiro em 26/04/2004, ficando os cessionários imitidos na posse do imóvel desde então,
motivo pelo qual entende indevida a cobrança voltada a si.
A cobrança das despesas condominiais tem previsão legal expressa
no artigo 12 da Lei 4.591/64 e no art. 1.336, inciso I, do Código Civil. Surge a obrigação

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para o devedor em razão do direito real exercido sobre o bem, configurando uma obrigação
propter rem.
Assim, em se tratando de obrigação propter rem, pode ser cobrada,
em tese, em face daqueles que mantenham uma relação jurídica direta com o imóvel, tais
como proprietário, promissário comprador ou possuidor, cabendo ao credor eleger aquele
que mais prontamente possa responder pelo débito.
O c. Superior Tribunal de Justiça, no entanto, no julgamento do
Tema 886, fixou a seguinte tese:
“a) O que define a responsabilidade pelo pagamento das obrigações
condominiais não é o registro do compromisso de venda e compra, mas
a relação jurídica material com o imóvel, representada pela imissão na
posse pelo promissário comprador e pela ciência inequívoca do
Condomínio acerca da transação;
b) Havendo compromisso de compra e venda não levado a registro, a
responsabilidade pelas despesas de condomínio pode recair tanto sobre
o promitente vendedor quanto sobre o promissário comprador,
dependendo das circunstâncias de cada caso concreto;
c) Se restar comprovado: (i) que o promissário comprador imitira-se na
posse; e (ii) o Condomínio teve ciência inequívoca da transação, afasta-
se a legitimidade passiva do promitente vendedor para responder por
despesas condominiais relativas a período em que a posse foi exercida
pelo promissário comprador” (destaquei)
Exige-se, portanto, a ciência inequívoca do condomínio de que
houve a transmissão da posse do imóvel ao adquirente para afastar a legitimidade do
proprietário.
No caso dos autos a apelante não trouxe prova suficiente da
transferência. O único documento juntado aos autos a esse título é o de fls. 89, intitulada
como "ficha de financiamento". Não há cópia do contrato de cessão de posse e promessa de
compra e venda celebrado com a Sra. Cristiane Moreira dos Santos, conforme anuncia na
peça de defesa.
Nesse sentido já decidiu esta C. 29a Câmara de Direito Privado:
“Ação de cobrança de despesas condominiais Sentença que condenou
a CDHU, compromissária vendedora da unidade devedora, ao
pagamento da dívida decorrente de despesas condominiais em aberto
Apelação da CDHU
Ilegitimidade passiva
Entendimento
jurisprudencial do C. STJ, firmada em sede recurso repetitivo (Resp no
1.345.331/RS, Rel. Ministro Luis Felipe Salomão), que estabelece os

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critérios
de
responsabilização
do
compromissário
comprador.
Necessidade de comprovação de que (i) o promissário comprador foi
imitido na posse e que (ii) o condomínio teve ciência inequívoca da
transação Requisitos cumulativos - In casu, não restou demonstrada a
ciência inequívoca pelo Condomínio da alegada transação. Destarte, de
rigor a conclusão de que a apelante tem legitimidade para figurar no
polo passivo da ação Interesse de agir Em se tratando de despesas
de condomínio, a constituição em mora prescinde de notificação
premonitória, na medida em que as cotas condominiais são obrigações
positivas, líquidas e com termo certo, a teor do que dispõe o art. 397 do
Código Civil. Precedentes
Art. 172 do Provimento 58/89 da E.
Corregedoria Geral de Justiça de São Paulo não se aplica ao caso
concreto, posto que o art. 18 da Lei no 6.766/79 não dispensa o registro
do título aquisitivo da unidade habitacional alienada, mas, tão somente,
o projeto de loteamento ou desmembramento no prazo a que alude o
dispositivo
Despesas condominiais não impugnadas seria e
concludentemente. Como se não bastasse, as despesas condominiais são
presumidas, em face dos custos que decorrem da manutenção das áreas
comuns, conforme se deflui, inclusive, das atas de assembleia geral
juntadas aos autos Recurso Improvido.” (destaquei)
(TJSP; Apelação Cível 1007882-58.2015.8.26.0361; Relator (a): Neto
Barbosa Ferreira; Órgão Julgador: 29a Câmara de Direito Privado;
Foro de Mogi das Cruzes - 3a Vara Cível; Data do Julgamento:
19/05/2020; Data de Registro: 19/05/2020)
Afastada, desse modo, a alegação de ilegitimidade passiva da
apelante, ante a ausência de comprovação de transferência de titularidade da unidade
devedora.
No tocante à preliminar de carência da ação, melhor sorte não
assiste à apelante.
Nos termos do artigo 397 do Código Civil as despesas de
condomínio não necessitam de notificação premonitória, porquanto são obrigações
positivas, líquidas e com termo certo. A mora, portanto, se constitui com seu vencimento,
pois se trata de mora ex re.
Nesse diapasão, a alegação de carência de ação por ausência de
pretensão resistida não prospera, porque o simples inadimplemento da obrigação em seu
vencimento já faz surgir o interesse jurídico do condomínio.

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Assim, também já decidiu esta Câmara:
“AÇÃO DE COBRANÇA. DESPESAS CONDOMINIAIS. Sentença de
procedência. Reconhecimento dos efeitos da revelia, pela apresentação
de contestação intempestiva. Ilegitimidade de parte arguida nas razões
recursais veiculadas pela ré. Não acolhimento. Questão resolvida pelo
STJ, no âmbito do REsp no 1.345.331/RS, sob o rito dos repetitivos.
Provada a ocupação do imóvel pelo apontado mutuário, mas não o
conhecimento inequívoco do condomínio a respeito do título da
ocupação, responde a ré pelo débito cobrado. Obrigação positiva e
líquida a termo. Despicienda a notificação para constituir o devedor e
mora. Mora ex re, operada automaticamente, pelo não pagamento do
débito no vencimento (dies interpellat pro homine CC, art. 397).
Impugnação genérica do débito. Impossibilidade. A alegação de
ausência da origem do débito não aproveita ao condômino inadimplente,
que tem o ônus de provar a sua ilegalidade ou efetivar o seu pagamento.
Sentença mantida. Recurso desprovido.”(destaquei)
(TJSP;
Apelação
Cível
1012393-31.2017.8.26.0361;
Relator
(a): Airton Pinheiro de Castro; Órgão Julgador: 29a Câmara de
Direito Privado; Foro de Mogi das Cruzes - 2a Vara da Família e das
Sucessões; Data do Julgamento: 02/04/2020; Data de Registro:
02/04/2020)
Ademais, a prova de recusa de pagamento é desnecessária, porque
inexiste lei que obrigue o condomínio exigir extrajudicialmente as despesas inadimplidas,
tampouco que o proíba de cobrá-las diretamente pela via judicial, caso contrário se
afrontaria o direito constitucional de acesso à jurisdição (CF, art. 5o, inc. XXXV).
Neste sentido: “Há a presunção de que o imóvel gera despesas, e
há a certeza de que a ré não pagou qualquer quantia referente ao período invocado pelo
autor; em dívida de condomínio, a regra é dies interpellat pro homine, não necessitando
qualquer procedimento judicial ou extrajudicial para a constituição da devedora em
mora” (Apelação no 681.663, TJSP, 2o TAC, Rel. Henrique Nelson Calandra, j. em
29.07.2003).
Não se trata, ademais de obrigação advinda de convenção entre as
partes, tal como ocorre nos contratos bilaterais. Como antes explicitado as despesas
condominiais são obrigações propter rem, ou seja relativas ao próprio imóvel, e são
presumidas, em face dos custos que decorrem da manutenção das áreas comuns em que a
unidade está inserida, de modo que tais despesas são rateadas conforme deliberação da
assembleia de condôminos.

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A impugnação relativa ao valor apontado pelo condomínio é
genérica e não apontou os componentes da prestação do condomínio ora cobrada, ou seja, a
demonstração individualizada dos valores agregados. Não se presta, portanto, a
desconstituir os valores apresentados pelo autor na planilha de débito apresentada com a
petição inicial, instrumento hábil a instruir a ação de cobrança, como já decidiu esta Col.
Câmara: “(...) milita em favor do condomínio uma presunção relativa de legalidade da
cobrança, que pode ser elidida apenas mediante impugnação específica das contas”. (Ap.
1.177.851- 0/3, Rel. Des. FRANCISCO THOMAZ, j. 08.04.2009)
Também não se aplica ao caso o previsto no artigo 172 das Normas
de Serviços de Cartórios Extrajudiciais que estabelece: “Não se aplica o disposto no artigo
18, da Lei no 6.766/79, para a averbação dos conjuntos habitacionais erigidos pelas
pessoas jurídicas referidas nos incisos VII e VIII, do art. 8o, da Lei no 4.380/64, salvo se o
exigir o interesse público ou a segurança jurídica”.
Isto porque, embora a CDHU se enquadre no perfil apontado pelo
artigo 8o, inciso VIII, da Lei no 4.380/64, o artigo 18 da Lei no 6.766/79 não dispensa o
registro do título aquisitivo da unidade habitacional alienada, mas apenas o registro do
projeto de loteamento ou desmembramento no prazo por ele apontado, in verbis: “Art. 18.
Aprovado o projeto de loteamento ou de desmembramento, o loteador deverá submetê-lo
ao registro imobiliário dentro de 180 (cento e oitenta) dias, sob pena de caducidade da
aprovação, acompanhado dos seguintes documentos.”
Assim, tem-se que o mérito se confunde com a preliminar de
ilegitimidade passiva, pois a ré repete que os responsáveis pelo pagamento das despesas
condominiais são os possuidores da unidade autônoma e tal questão já foi acima dirimida,
estabelecendo a responsabilidade da requerida pela quitação.
O argumento de que não deu causa às despesas é irrelevante.
Entende o Eg. STJ, quanto ao vocábulo “condômino” contido no art. 1.315 do CC que: “A
Lei diz que o condômino deve pagar as despesas de condomínio (Art. 1.315 do novo
Código Civil). Condôminos são aqueles que dividem a propriedade de um bem - os co-

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proprietários. Alienada a propriedade por 'compromisso de compra e venda', 'enquanto
não se registrar o título translativo, o alienante continua a ser havido como dono do
imóvel' (Art. 1.245, §1o, do novo Código Civil). Logo, se o alienante 'continua a ser havido
como dono do imóvel', é ele o condômino a que se refere o Art. 1.315 do novo Código
Civil. Por isso, é dele a responsabilidade pelo pagamento das cotas.” (REsp n° 722.501-
SP, rel. Min. CASTRO FILHO, DJ de 28.05.2007, p. 326).
3. Em face do exposto, nega-se provimento ao recurso, mantida a
sentença tal como lançada.
FRANCISCO SHINTATE
Relator