Tribunal: TJSP
Processo: 2129622-06.2020.8.26.0000
Classe: Agravo de Instrumento / Locação de Imóvel
Órgão julgador: Mario A. Silveira
Órgão colegiado: 33a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-07-21
Data de publicação: 2020-07-21

Ementa:
AGRAVO DE INSTRUMENTO – Interposição contra decisão que deferiu a tutela de urgência, autorizando o pagamento de 50% do aluguel, sem que isso represente mora, nem inadimplemento contratual. Preenchimento dos requisitos enumerados pelos artigos 294 e 300 do Código de Processo Civil. Redução do valor locatício. Atividades comerciais interrompidas por força da quarentena decorrente da pandemia de

Ementa:
AGRAVO DE INSTRUMENTO – Interposição contra decisão que deferiu a tutela de urgência, autorizando o pagamento de 50% do aluguel, sem que isso represente mora, nem inadimplemento contratual. Preenchimento dos requisitos enumerados pelos artigos 294 e 300 do Código de Processo Civil. Redução do valor locatício. Atividades comerciais interrompidas por força da quarentena decorrente da pandemia de COVID-19, fundadas na Lei Federal no 13.979/2020 e no Decreto Estadual no 64.881/2020. Teoria da imprevisão. Inteligência do artigo 317, do Código Civil. Evidente impacto econômico direto na atividade exercida pela locatária em decorrência da pandemia e de seus meios de enfrentamento da emergência de saúde pública. Autorização de pagamento de 50% do aluguel que não importa na inexigibilidade da diferença, podendo o Magistrado autorizar o pagamento da diferença, inclusive, de forma parcelada a partir restabelecimento do Estado de normalidade (reabertura do comércio), autorizada a revisão em caso de disciplina diversa pelo Legislativo (Projeto de Lei no 936/2020 e Projeto de Lei no 1179/2020). Decisão mantida, com observação.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2020.0000554264
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Agravo de Instrumento no
2129622-06.2020.8.26.0000, da Comarca de São José do Rio Preto, em que é agravante
BISPADO DE RIO PRETO, é agravado SETPAR S.A.
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 33a Câmara de Direito Privado
do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Negaram provimento ao
recurso, com observação. V.U., de conformidade com o voto do relator, que integra este
acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores SÁ MOREIRA DE
OLIVEIRA (Presidente) e ANA LUCIA ROMANHOLE MARTUCCI.
São Paulo, 21 de julho de 2020.
MARIO A. SILVEIRA
Relator
Assinatura Eletrônica

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Agravo de Instrumento no 2129622-06.2020.8.26.0000 -Voto no
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Agravo de Instrumento no 2129622-06.2020.8.26.0000 – São José do Rio Preto
Agravante: Bispado de Rio Preto
Agravada: Setpar S.A
TJSP 33a Câmara de Direito Privado
(Voto no 43042)
AGRAVO DE INSTRUMENTO Interposição
contra decisão que deferiu a tutela de urgência,
autorizando o pagamento de 50% do aluguel,
sem
que
isso
represente
mora,
nem
inadimplemento contratual. Preenchimento dos
requisitos enumerados pelos artigos 294 e 300 do
Código de Processo Civil. Redução do valor
locatício. Atividades comerciais interrompidas
por força da quarentena decorrente da pandemia
de COVID-19, fundadas na Lei Federal no
13.979/2020
e
no
Decreto
Estadual
no
64.881/2020. Teoria da imprevisão. Inteligência
do artigo 317, do Código Civil. Evidente impacto
econômico direto na atividade exercida pela
locatária em decorrência da pandemia e de seus
meios de enfrentamento da emergência de saúde
pública. Autorização de pagamento de 50% do
aluguel que não importa na inexigibilidade da
diferença, podendo o Magistrado autorizar o
pagamento da diferença, inclusive, de forma
parcelada a partir restabelecimento do Estado de
normalidade
(reabertura
do
comércio),
autorizada a revisão em caso de disciplina
diversa pelo Legislativo (Projeto de Lei no
936/2020 e Projeto de Lei no 1179/2020). Decisão
mantida, com observação.
Agravo
de
instrumento
não
provido,
com
observação.

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Trata-se de agravo de instrumento (fls. 01/15)
interposto por Bispado de Rio Preto contra a decisão (fls. 114) proferida pelo
MM. Juiz de Direito da 1a Vara Cível da Comarca de São José do Rio Preto,
que, nos autos da ação de revisional de aluguel ajuizada por Setpar S.A contra
ela, deferiu a tutela de urgência, autorizando o pagamento de 50% do aluguel,
sem que isso represente mora, nem inadimplemento contratual. Requer a
concessão da justiça gratuita. Discorre sobre a ausência de probabilidade do
direito da agravada. Aduz sobre a atividade econômica principal da agravada
incorporação de empreendimento imobiliário. Relata que a agravada não se
desincumbiu do ônus probatório mínimo a ensejar que suas atividades foram,
de fato, interrompidas. Relata que nos termos do artigo 68, inciso II, “b” da
Lei no 8.245/91, o aluguel provisório a ser fixado pelo Juiz não poderá ser
inferior a 80% do aluguel vigente. Pugna pela concessão do efeito
suspensivo. Postula o provimento do recurso.
A agravada apresentou contraminuta (fls. 22/30),
manifestando-se, em síntese, pelo não provimento do recurso.

É a essência do relatório.
De início, defiro a justiça gratuita, apenas para
processamento deste agravo de instrumento, nos termos do artigo 98, § 5o, do
Código de Processo Civil/2015, diante da pendência de análise pelo Juízo de
1o grau.
Ressalvada a convicção pessoal deste Relator, que
em outra oportunidade já entendeu não ser possível a redução do valor
locatício, curvo-me diante do entendimento majoritário desta Egrégia 33a
Câmara.

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Nesse sentido, mencione-se decisão inserta na RTJ
150/834, proferida pelo Ministro do Supremo Tribunal Federal, Marco
Aurélio de Mello: Atuando em órgão fracionado, coloco em plano
secundário a visão individual para homenagear em prol da segurança dos
julgados, a jurisprudência sedimentada.
Importante também relevar o estado de calamidade
em que se encontra a nação, em razão dos acontecimentos relacionados à
pandemia do coronavírus.
Pois bem.
De acordo com a previsão do artigo 294, do Código
de Processo Civil/2015, conjugado com o artigo 300 do mesmo ordenamento
processual, para que o Juízo possa conceder a tutela provisória, no caso, na
modalidade urgência, deve haver elementos que evidenciem a probabilidade
do direito e do perigo de dano ou o risco ao resultado útil do processo.
Em uma análise de cognição não exauriente, como
próprio às tutelas provisórias, vê-se que as alegações trazidas pela agravada
evidenciam a probabilidade do direito e o perigo de dano ou o risco ao
resultado útil do processo, na medida em que plausíveis as justificativas em
relação aos efeitos causados pela pandemia Covid-19.
Com efeito o artigo 317, do Código Civil, dispõe:
Quando, por motivos imprevisíveis, sobrevier desproporção manifesta entre o
valor da prestação devida e o do momento de sua execução, poderá o juiz
corrigi-lo, a pedido da parte, de modo que assegure, quando possível, o valor
real da prestação.
No presente caso, não resta dúvida sobre a
imprevisibilidade do fato, bem como das consequências que vem provocando.
A autora é locatária de imóveis, utilizados para sua

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atividade comercial voltada à empreendimentos imobiliários, e que se
encontra fechada. As atividades comerciais foram interrompidas por força da
quarentena decorrente da pandemia de COVID-19, fundadas na Lei Federal
no 13.979/2020 e no Decreto Estadual no 64.881/2020.
O Congresso Nacional reconheceu o estado de
calamidade pública em decorrência da pandemia do coronavírus (COVID-19)
(cf. Decreto Legislativo no 6/2020).
No mesmo sentido, o Estado de São Paulo (Decreto
Estadual no 64.879/2020).
A Lei Federal no 13.979/2020, que dispõe sobre
medidas para enfrentamento da emergência de saúde pública de importância
internacional decorrente do coronavírus responsável pelo surto de 2019,
autorizou as autoridades à adoção da quarentena.
O Governador do Estado de São Paulo, por sua vez,
decretou medida de quarentena no Estado, com suspensão de diversas
atividades não essenciais, dentre elas, do atendimento presencial ao público
em estabelecimentos comerciais e prestadores de serviços (Decreto no
64.881/2020, de 22.03.2020).
Desse modo, evidente o impacto econômico direto
na atividade exercida pela locatária em decorrência da pandemia e de seus
meios de enfrentamento da emergência de saúde pública, visando evitar
possível contaminação ou propagação do vírus.
O valor mensal locatício foi pactuado em período de
normalidade e, por outro lado, há o perigo de dano decorrente de inexecução
contratual, cabendo sopesar os valores em conflito, em especial o fechamento
das atividades comerciais.
Possível, portanto, a intervenção judicial para o

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reequilíbrio da obrigação, em aplicação à teoria da imprevisão, não havendo
que se falar em afronta ao artigo 68, inciso II, “b” da Lei no 8.245/91.
Nesse sentido, já decidiu esta Colenda 33a Câmara
de Direito Privado: Agravo de Instrumento
Procedimento da tutela
antecipada requerida em caráter antecedente
Reconhecido estado de
calamidade pública em decorrência da pandemia do coronavírus

Autorizadas medidas de enfrentamento da emergência de saúde pública,
dentre as quais a quarentena Suspensão de consumo em restaurantes
Impacto no faturamento Vencimento de aluguéis Em tese, possível o
reequilíbrio da obrigação pelo julgador
Presentes elementos que
evidenciam a probabilidade do direito Além disso, demonstrado o risco de
dano de perecimento do direito antes da citação Concessão liminar
Hipótese para o diferimento do contraditório Decisão passível de revisão
diante da tramitação de projeto de lei no Congresso Nacional que institui
regime jurídico emergencial e transitório das relações de direito privado e
que altera a Lei no 8.245, de 18 de outubro de 1991, dispondo sobre as
locações dos imóveis urbanos e os procedimentos a elas pertinentes,
enquanto durar as medidas de enfrentamento da emergência de saúde
pública decorrente do coronavírus, permitindo suspensão similar do
pagamento de aluguel e autorizando o parcelamento da diferença. Agravo
parcialmente
provido
(Agravo
de
instrumento
no
2073789-03.2020.8.26.0000, Relator Desembargador Sá Moreira de Oliveira,
Dj. 04.05.2020).
No mesmo sentido: Agravo de instrumento. Locação
de espaço comercial em shopping center. Ação declaratória. Pedido de
suspensão da exigibilidade dos locativos. Tutela de urgência deferida.
Insurgência recursal, postulando observância de isenções e reduções já

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concedidas pelo locador no tocante ao aluguel e encargos condominiais.
Pandemia de COVID-19. Teoria da imprevisão. Art. 317, CC. Elementos de
convicção que, num exame sumário, autorizam a concessão parcial da tutela.
Valores em conflito sopesados. Recurso provido em parte. Pela análise dos
elementos constantes nos autos, em juízo de cognição sumária, considerando
a relação continuada de locação, o fechamento temporário do
estabelecimento comercial da autora devido à pandemia e os dados
apresentados, cabe, a priori, observar a teoria da imprevisão, nos termos do
art. 317 do CC, sopesando os valores sociais em conflito. Assim, estão
preenchidos requisitos necessários para concessão parcial da tutela de
urgência, com redução temporária do aluguel em 50% do montante
apontado, devendo a lojista locatária manter os pagamentos dos encargos
condominiais comuns, não abrangidos os específicos, com as reduções já
concedidas pelo agravante, até o retorno às atividades normais do comércio
e de circulação de pessoas (32a Câmara de Direito Privado, Agravo de
instrumento no 2070152-44.2020.8.26.0000, Relator Desembargador Kioitsi
Chicuta, Dj. 10.06.2020)
Ainda: Locação comercial. Tutela de urgência.
Pandemia por COVID19. Redução do valor do aluguel em face da proibição
à abertura do estabelecimento. Fato do príncipe que corresponde à figura da
força maior. Artigo 317 do Código Civil que autoriza nesses casos a
readequação do valor da contraprestação. Redução em 50% que se mostra
razoável enquanto persistir aquela proibição. Recurso parcialmente provido
(36a
Câmara
de
Direito
Privado,
Agravo
de
Instrumento
no
2079651-52.2020.8.26.0000, Relator Desembargador Arantes Theodoro, Dj.
20.05.2020).
Há se observar, por fim, que a decisão agravada tão-

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somente autorizou o pagamento dos alugueres, no importe de R$ 12.500,00,
sem que isso represente mora, nem inadimplemento contratual, de forma que
não há se confundir o deferimento liminar com a inexigibilidade do valor
reduzido, questão voltada ao mérito da ação, inclusive com eventual
possibilidade de parcelamento dos valores reduzidos, após a reabertura do
comércio.
Nesse sentido, há que se registrar a existência do
Projeto de Lei no 936/2020 em trâmite perante o Congresso Nacional, que
altera a Lei de Locação, e dispõe sobre os procedimentos a serem adotados
enquanto durar as medidas de enfrentamento da pandemia, permitindo
suspensão similar de pagamento de aluguel para as locações não residenciais,
autorizando-se o parcelamento da diferença.
Existe
suspensão
similar
para
as
locações
residenciais pelo Projeto de Lei no 1179/2020, também em tramitação no
Congresso Nacional, com instituição de regime jurídico emergencial e
transitório das relações de direito privado em virtude da pandemia.
Destarte, o agravo não merece provimento,
observando-se apenas que autorização de pagamento de 50% do aluguel não
importa na inexigibilidade da diferença, questão voltada ao mérito da ação,
podendo, inclusive, a diferença ser autorizada, posteriormente pelo Juízo de
1o grau, de forma parcelada, sem juros, a partir restabelecimento do Estado de
normalidade (reabertura do comercio).
Posto isto, nega-se provimento ao agravo de
instrumento, com observação.
Mario A. Silveira

Relator