Tribunal: TJSP
Processo: 1007204-78.2017.8.26.0068
Classe: Apelação Cível / Promessa de Compra e Venda
Órgão julgador: Galdino Toledo Júnior
Órgão colegiado: 9a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-11-19
Data de publicação: 2020-11-19

Ementa:
ção do loteamento até sua denúncia ao contrato -Taxa de fruição indevida - Ausência de mora no pagamento das parcelas do preço - Tutela antecipada deferida pelo juízo monocrático que suspendeu sua exigibilidade - Juros de mora a partir do trânsito em julgado, nos termos do entendimento adotado pelo REsp. no 1.740.911 - Apelo da ré acolhido em parte, desprovido o da autora.
(TJSP; Apelação Cível 1007204-78.2017.8.26.0068; Relator (a): Galdino Toledo Júnior; Órgão Julgador: 9a Câmara de Direito Privado; Foro de Cotia - 2a Vara Cível; Data do Julgamento: 19/11/2020; Data de Registro: 19/11/2020)

Classe/Assunto:

Apelação Cível / Promessa de Compra e Venda

Relator(a):

Galdino Toledo Júnior

Comarca:

Cotia

Órgão julgador:

9a Câmara de Direito Privado

Data do julgamento:

19/11/2020

Data de publicação:

19/11/2020

Ementa:
COMPROMISSO DE VENDA E COMPRA - Ação de rescisão contratual c.c. restituição de quantias pagas, proposta por adquirente de imóvel, com base no suposto inadimplemento da ré em relação a entrega das obras de infraestrutura - Acolhimento parcial, declarando rescindido o contrato firmado entre as partes, porém por simples interesse da compradora, condenando a ré a restituir à autora 80% dos valores

Ementa:
COMPROMISSO DE VENDA E COMPRA - Ação de rescisão contratual c.c. restituição de quantias pagas, proposta por adquirente de imóvel, com base no suposto inadimplemento da ré em relação a entrega das obras de infraestrutura - Acolhimento parcial, declarando rescindido o contrato firmado entre as partes, porém por simples interesse da compradora, condenando a ré a restituir à autora 80% dos valores pagos a título de preço, incluídos aqueles pagos a título de taxa associativa e condominial - Inconformismo de ambas as partes - Autora que insiste na devolução de 100% dos valores pagos, restituição da comissão de corretagem, bem como despesas de IPTU e ônus sucumbencial - Ré que objetiva a majoração do percentual de retenção, taxa de fruição, taxa associativa e termo inicial dos juros - Devolução de comissão de corretagem descabida - Previsão expressa na avença acerca da responsabilidade da adquirente a respeito - Negócio, ademais, que só não se consolidou por opção da compradora - Montante de retenção fixado de forma adequada a indenizar a ré pelos prejuízos com o desfazimento do negócio - Reembolso de taxas associativas e IPTU indevido - Imóvel que esteve a disposição da autora entre a conclusão das obras de implementação do loteamento até sua denúncia ao contrato -Taxa de fruição indevida - Ausência de mora no pagamento das parcelas do preço - Tutela antecipada deferida pelo juízo monocrático que suspendeu sua exigibilidade - Juros de mora a partir do trânsito em julgado, nos termos do entendimento adotado pelo REsp. no 1.740.911 - Apelo da ré acolhido em parte, desprovido o da autora.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2020.0000947505
ACÓRDÃO
Vistos,
relatados
e
discutidos
estes
autos
de
Apelação
Cível
no
1007204-78.2017.8.26.0068, da Comarca de Cotia, em que é apelante/apelada DEISE
CORREA DA SILVA (JUSTIÇA GRATUITA), é apelado/apelante CENTRAL PARK
EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA..
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 9a Câmara de Direito Privado do
Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Deram parcial provimento
ao recurso da ré e negaram ao da autora. V.U., de conformidade com o voto do relator,
que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores GALDINO TOLEDO
JÚNIOR (Presidente), JOSÉ APARÍCIO COELHO PRADO NETO E EDSON LUIZ DE
QUEIROZ.
São Paulo, 19 de novembro de 2020.
GALDINO TOLEDO JÚNIOR
Relator
Assinatura Eletrônica

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Apelação Cível no 1007204-78.2017.8.26.0068 -Voto no 29.497
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Apelação Cível no 1007204-78.2017.8.26.0068
Comarca: Cotia
Apelante: Deise Correa da Silva e outra
Apelado: Central Park Empreendimentos Imobiliários Ltda.
Voto no 29.497
COMPROMISSO DE VENDA E COMPRA -
Ação de rescisão contratual c.c. restituição de
quantias pagas, proposta por adquirente de
imóvel, com base no suposto inadimplemento
da ré em relação a entrega das obras de
infraestrutura
-
Acolhimento
parcial,
declarando rescindido o contrato firmado entre
as partes, porém por simples interesse da
compradora, condenando a ré a restituir à
autora 80% dos valores pagos a título de preço,
incluídos aqueles pagos a título de taxa
associativa e condominial - Inconformismo de
ambas as partes - Autora que insiste na
devolução de 100% dos valores pagos,
restituição da comissão de corretagem, bem
como despesas de IPTU e ônus sucumbencial -
Ré que objetiva a majoração do percentual de
retenção, taxa de fruição, taxa associativa e
termo inicial dos juros - Devolução de
comissão de corretagem descabida - Previsão
expressa na avença acerca da responsabilidade
da adquirente a respeito - Negócio, ademais,
que só não se consolidou por opção da
compradora - Montante de retenção fixado de
forma adequada a indenizar a ré pelos prejuízos
com o desfazimento do negócio - Reembolso
de taxas associativas e IPTU indevido - Imóvel
que esteve a disposição da autora entre a
conclusão das obras de implementação do
loteamento até sua denúncia ao contrato -Taxa
de fruição indevida - Ausência de mora no
pagamento das parcelas do preço - Tutela
antecipada deferida pelo juízo monocrático que
suspendeu sua exigibilidade - Juros de mora a
partir do trânsito em julgado, nos termos do
entendimento adotado pelo REsp. no 1.740.911
- Apelo da ré acolhido em parte, desprovido o
da autora.
1. Ao relatório constante da sentença de
fls. 311/320, acrescento que esta julgou parcialmente procedente

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ação de rescisão contratual c/c restituição de quantias pagas,
proposta por adquirente de imóvel, com fundamento na falta de
regularização do loteamento, declarando rescindida o negócio
firmado entre as partes para, reconhecendo que a resolução da
avença ocorre por interesse da compradora e não por culpa da
alienante, condenar esta a devolver à autora, de uma só vez, o
equivalente a 80% das quantias pagas, incluídos neste montante,
aqueles quitados a título de taxa associativa e condominial,
descontados os valores relativos aos encargos contratualmente
previstos, no limite de 20% do valor total pago, nada sendo a título
de fruição do bem. Sucumbente minimamente a ré, foi a autora
condena ao pagamento das custas e despesas processuais, bem
como honorários advocatícios fixados em 10% da condenação.
Inconformada,
apela
a
autora
(fls.
342/363), sustentando, em síntese, que a ré não entregou as
obras de infraestrutura, motivo pelo qual, insiste na restituição de
100% dos valores pagos. Insiste na obrigação de restituição dos
valores pagos a título de comissão de corretagem e taxa SATI.
Persiste na assertiva de que a responsabilidade pelo pagamento de
IPTU deve ser imputada à ré. Insurge-se quanto ao ônus de
sucumbência.
Recorre também a ré (fls. 364/382),
alegando, em suma, que a r. decisão recorrida não observou a
cláusula sexta do contrato pactuado entre as partes, no tocante ao

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percentual
de
retenção,
entendendo
não
haver
qualquer
abusividade. Aduz que por se tratar de lote de terreno, não há que
se falar em “entrega das chaves”, uma vez que, com a emissão do
“termo de recebimento de obras” pela municipalidade, a adquirente
poderia aprovar seu projeto e iniciar a construção no lote
compromissado, sendo certo que a posse é transmitida com a
assinatura do compromisso de venda e compra, sendo, portanto,
devida indenização pelo tempo de fruição do imóvel. Afirma que o
artigo 32-A, alterado pela Lei no 13.786/18 prevê a possibilidade
de se reter dos valores pagos pela compradora, o percentual de
0,75%, contados a partir da data da transmissão da posse do
imóvel até sua restituição ao loteador. Defende a desnecessidade
de devolução dos valores pagos a título de taxa associativa.
Insurge-se quanto ao termo inicial dos juros de mora, devendo sua
incidência se dar a partir do trânsito em julgado.
2. Analiso os apelos conjuntamente.
De início não há que se falar em
aplicação da Lei no 13.786/18, de 27 de dezembro de 2018 - (Lei
do Distrato Imobiliário) a contratos celebrados anteriormente ao
advento do mencionado diploma legal, em razão da aplicação do
princípio tempus regit actum .
No mais, celebraram as partes contrato
particular de promessa de compra e venda de imóvel, em 01 de

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fevereiro de 2.015 (fls. 136/143), lote 55 da Quadra F, Loteamento
Portal Di Napoli, pelo valor de R$ 105.750,00, a ser pago em 180
parcelas mensais e consecutivas de R$ 587,50.
Informou a autora ter efetuado o
pagamento de R$ 18.509,75, pagando ainda, a título de comissão
de corretagem e taxa SATI o valor de R$ 6.500,00.
Esclarece que a ré não realizou as obras
de infraestrutura obrigatórias (calçamento de ruas, instalação da
rede de água, esgoto e iluminação etc.), impossibilitando a
utilização do lote, porém, está exigindo o pagamento das despesas
de condomínio no valor de R$ 150,00 e de IPTU no valor de R$
396,21.
Contestando a ação (fls. 148/198), a ré
aduziu preliminares e impugnou as pretensões autorais
Para acolher parcialmente a pretensão,
entendeu o julgador a quo, não comprovados os pagamentos a
título de corretagem, indevida tal restituição, bem como, não
demonstrada a inexecução das obras de infraestrutura, contudo,
reconheceu o direito de rescisão contratual, reconhecendo a
abusividade da cláusula sexta, para determinar a devolução pela
ré, de uma só vez, do equivalente a 80% das quantias pagas,
incluídos aqueles pagos a título de taxa associativa e condominial,
descontados os valores relativos aos encargos contratualmente
previstos, no limite de 20% do valor total pago, excetuados aqueles

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referentes à fruição do bem, rejeitando, contudo, o pleito de
restituição relativa a honorários advocatícios contratuais.
Contra
esta
decisão,
insurgem-se
ambas as partes, merecendo parcial acolhida o reclamo da ré.
Do que consta dos autos, a autora não
demonstrou o inadimplemento contratual da ré, no tocante à
execução das obras de infraestrutura do empreendimento objeto
da lide, conforme se infere do “termo de recebimento de obras”,
datado de 26.08.2015 (fl. 303).
Nessas
condições,
tratando-se
de
rescisão contratual por culpa exclusiva da adquirente, rescindidos
os contratos, de rigor o retorno das partes ao status quo ante , com
consequente devolução parcial dos valores pagos.
Com relação aos valores pagos a título
de
serviços
de
intermediação
imobiliária”,
preservado
o
entendimento adotado pelo MM. Juízo, a autora logrou êxito em
demonstrar sua efetiva contratação (fls. 141/143 - cláusula 5.1,
“a” e “b”), bem como seu efetivo pagamento (fls. 33 e 85/87).
Conforme se infere do “instrumento de
prestação de serviços - PLA Imóveis” fls. 141/143, pagos em favor
de Pedro Lopes Arná - EPP, o serviço de corretagem foi
devidamente prestado, sendo, portanto, devido sua retenção.
Isto porque, o negócio apenas não se
concretizou por desistência da adquirente, não havendo razão para

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que o valor relativo à intermediação lhes seja devolvido, pois o
serviço foi corretamente prestado, não havendo alegação de que
desconhecia cobrança a esse respeito.
Assim,
declarada
extinta
a
relação
jurídica entre as partes, faz jus à restituição parcial das quantias
pagas, nos termos da Súmula 543 do Superior Tribunal De Justiça:
“Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e
venda de imóvel submetido
ao Código de Defesa do Consumidor,

deve ocorrer a imediata restituição
das parcelas pagas pelo
promitente
comprador
- integralmente,
em caso de culpa exclusiva
do promitente
vendedor/construtor,
ou parcialmente,
caso tenha
sido o comprador
quem deu causa ao desfazimento.”
(Segunda
Seção, julgado em 26/08/2015, DJe 31/08/2015).”
Quanto ao percentual de retenção,
tendo em vista que o valor desembolsado pela demandante (R$
18.509,75), este mostra-se adequado à indenizar a ré pelos
evidentes prejuízos com o desfazimento do negócio jurídico
celebrado entre as partes e cobrir as despesas administrativas
suportadas com o desfazimento do ajuste, por culpa da autora.
Nessas condições, inexistem motivos
que autorizem o reconhecimento da insuficiência do percentual
previsto no julgado de 20%, com a alteração deste para montante
superior de forma apenas aleatória, já que, repita-se, inexistem
justificativas para tanto.

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Nesse cenário, permitida a retenção de
percentual suficiente a indenizar a ré pelos nítidos prejuízos
decorrente da rescisão imotivada pela autora, não há que se falar
em compensação de valores supostamente devidos pela autora em
razão de eventual fruição do bem.
Isto porque, do que consta nos autos a
demandante estava em dia com as parcelas (fls. 64 - parcela
referente a 20.04.17), quando foi autorizada por liminar do juízo a
quo a suspender os pagamentos ante sua intenção de desfazer o
negócio (fl. 144), optando a apelante apenas por impugnar a
pretensão, sem se preocupar em pedir a retomada da posse do
bem que, com o pedido de resolução do ajuste e a suspensão dos
pagamentos, estava a sua disposição.
Quanto ao termo inicial dos juros de
mora, porém, comporta igualmente reparo a sentença, para
deslocar seu termo inicial da data da citação para o trânsito em
julgado, nos termos de recente decisão do C. Superior Tribunal de
Justiça, quando da apreciação do REsp. no 1.740.911.
Por último, não há que se falar em
restituição dos valores pagos a título de encargos título de IPTU e
taxas associativas/condominiais, visto que, a partir de 26.08.2015,
data da expedição do “Termo de Recebimento de Obras”, expedido
pela municipalidade, foi reconhecida a conclusão de 100% das
obras de implantação e infraestrutura do loteamento.

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De
outro
modo,
a
própria
autora
informa que o condomínio foi implantado apenas em dezembro de
2016 e que a empresa ré vem exigindo os pagamento desde então
(R$150,00 em 5 parcelas de 12/16 a 03/17) e IPTU de R$ 396,21,
sendo certo que a autora só notificou a ré de sua intenção de
rescindir o contrato em abril de 2017.
Sendo assim, descabe a devolução de
qualquer importância paga pela adquirente a título de taxa
associativa e IPTU no período de 26.08.15 até abril de 2.017.
Com
o
acolhimento
parcial
exclusivamente do apelo da ré, permanece configurada a
sucumbência em maior parte da autora, de forma que deve ser
mantida a distribuição do ônus sucumbencial na forma prevista na
r. sentença, com o acréscimo do percentual de mais 5% nos termos
do artigo 85, par. 11o, do Código de Processo Civil, com a ressalva
de que, não havendo condenação desta propriamente dita, a base
de cálculo deverá corresponder à diferença entre a pretensão
inicial e aquela deferida neste feito.
3. Ante o exposto, meu voto, acolhe
parcialmente o apelo da ré e nega provimento ao da autora.
Galdino Toledo Júnior
Relator