Tribunal: TJSP
Processo: 1000118-13.2019.8.26.0189
Classe: Apelação Cível / Promessa de Compra e Venda
Órgão julgador: Rodolfo Pellizari
Órgão colegiado: 6a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-04-28
Data de publicação: 2020-04-29

Ementa:
APELAÇÕES CÍVEIS. Compra e venda de imóvel. Ação de resolução contratual cumulada com devolução de valores pagos. Parcial procedência para declarar a resolução contratual por inadimplemento culposo do promitente comprador e determinar a restituição de 80% dos valores pagos, com juros a partir do trânsito em julgado.

RECURSO DA PROMITENTE VENDEDORA

Alegada impossibilidade de resolução

Ementa:
APELAÇÕES CÍVEIS. Compra e venda de imóvel. Ação de resolução contratual cumulada com devolução de valores pagos. Parcial procedência para declarar a resolução contratual por inadimplemento culposo do promitente comprador e determinar a restituição de 80% dos valores pagos, com juros a partir do trânsito em julgado.

RECURSO DA PROMITENTE VENDEDORA

Alegada impossibilidade de resolução contratual. Descabimento. Direito assegurado ao promitente comprador na Súmula no 1 deste E. Tribunal.

Retenção. Pleito de reconhecimento de validade da cláusula penal ou de majoração para 25% dos valores pagos. Descabimento. Pretensão que importaria desvantagem excessiva ao consumidor e enriquecimento ilícito da vendedora. Percentual fixado que se mostra compatível com o caso concreto.

Restituição em parcelas. Impossibilidade. A devolução das quantias pagas em contrato de compromisso de compra e venda de imóvel deve ser feita de uma só vez, não se sujeitando à forma de parcelamento prevista para a aquisição. Entendimento assente na Súmula no 2 deste E. Tribunal.

RECURSO DO PROMITENTE COMPRADOR

Retenção. Pleito de redução para 10% dos valores pagos. Descabimento. Quantia ínfima para a vendedora fazer frente aos prejuízos decorrentes da devolução do imóvel até que obtenha êxito na sua recomercialização. Fixação em 20% sobre os valores pagos que se mostra compatível e se coaduna ao parâmetro do A. STJ. Percentual mantido.

Juros de mora. Termo inicial a partir da citação. Impossibilidade. Vendedora que não deu causa à rescisão. Inexistência de mora antes da exigibilidade da obrigação. Exegese do Artigo 396 do Código Civil. Incidência a partir do trânsito em julgado, até mesmo porque o valor a ser restituído é diferente do constante no contrato firmado. Precedentes do A. STJ e deste E. Tribunal.

IPTU. Alegada ausência de responsabilidade pelo pagamento dos débitos pendentes sobre o imóvel. Descabimento. Comprador imitido na posse do bem desde a assinatura do contrato. Fruição que enseja a quitação dos tributos e taxas incidentes sobre o bem, enquanto o contrato surtiu efeitos. Prestígio ao princípio da vedação do locupletamento ilícito.

RECURSOS DESPROVIDOS.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2020.0000243660
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível no
1000118-13.2019.8.26.0189, da Comarca de Fernandópolis, em que é apelante/apelado
JOEL FARIA DE OLIVEIRA (JUSTIÇA GRATUITA), é apelado/apelante MINAS
SAO PAULO EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS E PARTICIPAÇÕES LTDA.
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 6a Câmara de Direito Privado
do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Negaram provimento
aos recursos. V.U. A Desembargadora, Dra. Ana Maria Baldy, declara voto
FAVORÁVEL., de conformidade com o voto do relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores PAULO ALCIDES
(Presidente sem voto), ANA MARIA BALDY E COSTA NETTO.
São Paulo, 7 de abril de 2020.
RODOLFO PELLIZARI
Relator
Assinatura Eletrônica

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TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Apelações Cíveis – Processo Digital
Processo no 1000118-13.2019.8.26.0189
Comarca: 3a Vara Cível do Foro de Fernandópolis
Magistrado prolator: Dr. Renato Soares de Melo Filho
Apelante/Apelado: Joel Faria de Oliveira
Apelante/Apelado: Minas São Paulo Empreendimentos Imobiliários
e Participações Ltda
Voto no 01188C
APELAÇÕES CÍVEIS. Compra e venda de imóvel. Ação de
resolução contratual cumulada com devolução de valores
pagos. Parcial procedência para declarar a resolução
contratual por inadimplemento culposo do promitente
comprador e determinar a restituição de 80% dos valores
pagos, com juros a partir do trânsito em julgado.
RECURSO DA PROMITENTE VENDEDORA
Alegada
impossibilidade
de
resolução
contratual.
Descabimento.
Direito
assegurado
ao
promitente
comprador na Súmula no 1 deste E. Tribunal.
Retenção. Pleito de reconhecimento de validade da cláusula
penal ou de majoração para 25% dos valores pagos.
Descabimento. Pretensão que importaria desvantagem
excessiva ao consumidor e enriquecimento ilícito da
vendedora. Percentual fixado que se mostra compatível
com o caso concreto.
Restituição em parcelas. Impossibilidade. A devolução das
quantias pagas em contrato de compromisso de compra e
venda de imóvel deve ser feita de uma só vez, não se
sujeitando à forma de parcelamento prevista para a
aquisição. Entendimento assente na Súmula no 2 deste E.
Tribunal.
RECURSO DO PROMITENTE COMPRADOR
Retenção. Pleito de redução para 10% dos valores pagos.
Descabimento. Quantia ínfima para a vendedora fazer

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frente aos prejuízos decorrentes da devolução do imóvel até
que obtenha êxito na sua recomercialização. Fixação em
20% sobre os valores pagos que se mostra compatível e se
coaduna ao parâmetro do A. STJ. Percentual mantido.
Juros de mora. Termo inicial a partir da citação.
Impossibilidade. Vendedora que não deu causa à rescisão.
Inexistência de mora antes da exigibilidade da obrigação.
Exegese do Artigo 396 do Código Civil. Incidência a partir
do trânsito em julgado, até mesmo porque o valor a ser
restituído é diferente do constante no contrato firmado.
Precedentes do A. STJ e deste E. Tribunal.
IPTU.
Alegada
ausência
de
responsabilidade
pelo
pagamento dos débitos pendentes sobre o imóvel.
Descabimento. Comprador imitido na posse do bem desde a
assinatura do contrato. Fruição que enseja a quitação dos
tributos e taxas incidentes sobre o bem, enquanto o
contrato surtiu efeitos. Prestígio ao princípio da vedação do
locupletamento ilícito.
RECURSOS DESPROVIDOS.
Trata-se de apelações interpostas pelas partes autora e ré em
face da r. sentença de fls. 78/81, a qual JULGOU PARCIALMENTE
PROCEDENTES os pedidos formulados na inicial para (a) declarar
resolvido o contrato relativo à aquisição do lote no 18, quadra 12, no
loteamento "Residencial Jardim Santa Adélia" (fls. 21/31), (b)
determinar à ré a restituição, de uma só vez, à parte autora, de 80%
das quantias pagas, descontados eventuais impostos, taxas ou
multas devidas à municipalidade e às concessionárias de
água/esgoto e energia, acrescidos de juros de mora de 1% ao mês,
a partir do trânsito em julgado e atualização monetária, a partir de
cada desembolso.
Irresignado, pretende o autor (fls. 83/88) seja minorado o

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percentual de retenção para 10% sobre os valores pagos, sob
alegação de que é suficiente para cobrir gastos que a Apelada teve
com questões administrativas; seja reconhecida a impossibilidade
de arcar com o IPTU, pois não chegou a imitir-se na posse do
imóvel; e a incidência dos juros de mora desde a citação, por se
tratar de responsabilidade contratual.
Por sua vez, a requerida (fls. 90/111) apela almejando a
improcedência da demanda, entendendo que a rescisão não pode
ocorrer diante da falta de demonstração de insuportabilidade das
prestações e da onerosidade excessiva.
Mantida a rescisão, pleiteia a aplicação da cláusula 24 e a
devolução de forma parcelada, conforme prevê o art. 32-A, § 1o,
inciso I e II, da Lei no 6.766/1979, acrescido pela Lei no
13.786/2018. Subsidiariamente, pede a majoração do percentual de
retenção para 25% dos valores pagos, com restituição parcelada.
Recursos tempestivos, bem processados e contrariado
somente o da ré (fls. 121/131).
É o relatório.
Recebo as apelações em seus regulares efeitos.
Inexistindo oposição ao julgamento virtual, passo à análise
dos recursos (Resolução TJSP no 772/2017).
Ab initio, observo que, tratando-se de relação tipicamente
consumerista, com consumidores (artigo 2o, caput, do CDC) e
fornecedores (artigo 3o, caput, do CDC) bem delineados, nítida se faz

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ao caso a aplicação protetiva do Código de Defesa do
Consumidor, motivo pelo qual a estrita observância ao princípio da
pacta sunt servanda pode ser mitigada.
Pois bem.
Malgrado o inconformismo exarado pela ré, constitui
entendimento sedimentado neste Tribunal o direito de o promitente
comprador rescindir imotivadamente o compromisso particular de
venda e compra de imóvel,
Neste caso, fica assegurada à promitente vendedora a
retenção de percentual de forma a fazer frente aos prejuízos
sofridos com gastos de administração, publicidade e pelo tempo de
ocupação do bem, nos termos da Súmula no. 1 e 3 deste E.
Tribunal de Justiça:
“Súmula 1, TJSP: O compromissário comprador
de imóvel, mesmo inadimplente, pode pedir a
rescisão do contrato e reaver as quantias
pagas, admitida a compensação com gastos
próprios de administração e propaganda feitos
pelo compromissário vendedor, assim como
com o valor que se arbitrar pelo tempo de
ocupação do bem.”
“Súmula
3,
TJSP:
Reconhecido
que
o
compromissário
comprador
tem
direito
à
devolução das parcelas pagas por conta do
preço, as partes deverão ser repostas ao estado
anterior, independentemente de reconvenção.”
Assim, admitida a resolução contratual, a qual não enseja a
comprovação, pelo comprador, de onerosidade excessiva, a

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questão se restringe ao percentual a ser retido, o qual deve ser
analisado de acordo com o caso concreto.
Em caso de culpa do vendedor, a restituição deve se dar
integralmente, sem qualquer retenção. Mas não é o caso em tela, já
que a resolução foi causada exclusivamente por inexecução
culposa do promitente comprador.
A esse respeito, também o A. Superior Tribunal de Justiça
firmou o entendimento da seguinte forma:
“Súmula no 543, STJ: Na hipótese de
resolução de contrato de promessa de
compra e venda de imóvel submetido ao
Código de Defesa do consumidor, deve
ocorrer a imediata restituição das parcelas
pagas
pelo
promitente
comprador
integralmente, em caso de culpa exclusiva
do
promitente
vendedor/construtor,
ou
parcialmente, caso tenha sido o comprador
quem deu causa ao desfazimento.” - grifo
nosso.
Quanto ao valor a ser descontado, o A. Superior Tribunal de
Justiça tem adotado como parâmetro a porcentagem de retenção
entre 10% e 25% sobre o valor pago, conforme se depreende do
seguinte excerto de julgado:
1. A rescisão de um contrato exige que se
promova o retorno das partes ao status quo
ante, sendo certo que, no âmbito dos
contratos de promessa de compra e venda
de imóvel, em caso de rescisão motivada
por
inadimplência
do
comprador,
a

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jurisprudência do STJ se consolidou no
sentido
de
admitir
a
retenção,
pelo
vendedor, de parte das prestações pagas,
como forma de indenizá-lo pelos prejuízos
suportados,
notadamente
as
despesas
administrativas havidas com a divulgação,
comercialização e corretagem, o pagamento
de tributos e taxas incidentes sobre o
imóvel e a eventual utilização do bem pelo
comprador. 2. O percentual de retenção -
fixado por esta Corte entre 10% e 25% -
deve
ser
arbitrado
conforme
as
circunstâncias de cada caso. (STJ, REsp
1.224.921/PR, 3a Turma, Rel. Min. Nancy Andrighi, j.
26/04/2011) - grifo nosso.
No caso em tela, a apelante pretende a aplicação da cláusula
penal (cláusula 24a, fls. 101) que prevê “multa equivalente a 10%
(dez por cento) do valor do débito imóvel objeto da compra e
venda, acrescido ainda o desconto dos gastos referente a despesas
com publicidade e corretagem, desde já fixados em 10% do valor
total do contrato, sem prejuízo da execução da Alienação
Fiduciária”.
Contudo, somente a retenção de 10% do valor do contrato
(R$ 58,080,00, fl.s 22) importaria em retenção aproximada de 22%
dos valores pagos (fls. 32/35), de modo que referida disposição
contratual, como um todo, prevê retenção superior a 30% dos
valores pagos. Logo, inarredável concluir que a pretensão da ré-
apelante não se coaduna aos parâmetros adotados pelo A. STJ,
posto que o ultrapassa.
Sua prevalência importaria desequilíbrio entre as partes

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contratantes, em detrimento do consumidor, parte hipossuficiente
da demanda. Noutro giro, acarretaria locupletamento ilícito da
vendedora. Destarte, no caso, era mesmo de rigor proceder a uma
interpretação restritiva da previsão contratual, sob pena de ofender
o disposto no Artigo 51, I e IV do CDC.
Bem afastada, portanto, sua incidência.
Anote-se que não se desconhece o teor da Lei no 13.786, de
27 de dezembro de 2018, que prevê a possibilidade de retenção
de até 50% dos valores pagos quando a incorporação estiver
submetida ao regime do patrimônio de afetação, bem como a
possibilidade de restituição parcelada dos valores pagos. Ocorre
que, por conta do princípio da irretroatividade da lei, a nova lei só
se aplica a contratos firmados posteriormente à sua vigência.
A aplicação, ao caso, da lei nova importaria clara afronta ao
referido princípio, além de criar uma evidente insegurança jurídica
ao jurisdicionado, vez que, como dito, a jurisprudência se
consolidou no sentido de permitir retenção de, no máximo, 25% dos
valores pagos, com restituição em parcela única, conforme Súmula
editada neste sentido, não merecendo qualquer retoque na
sentença:
Súmula 2, TJSP: A devolução das quantias pagas
em contrato de compromisso de compra e venda de
imóvel deve ser feita de uma só vez, não se
sujeitando à forma de parcelamento prevista para a
aquisição.

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Por outro lado, a retenção de somente 10% do montante
pago, como pretende o autor, não é quantia apta a cobrir os gastos
administrativos e publicitários suportados pela vendedora, até que
obtenha êxito na recomercialização do bem, o que poderá
demandar um certo tempo, considerando a crise que o mercado
imobiliário vem enfrentando.
Neste enfoque, levando em conta as peculiaridades do caso
concreto, tenho que o percentual de retenção fixado em 20% dos
valores pagos encontra-se mesmo adequada, posto ser a quantia
recorrentemente fixada por este Colegiado em casos análogos,
conforme se depreende dos seguintes julgados recentes:
COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA

Desistência
do
comprador

Rescisão
contratual

Ação
julgada
parcialmente
procedente
para
declarar
rescindido
o
compromisso de compra e venda de imóvel
celebrado entre as partes e condenar a ré a
devolver ao autor 80% das prestações pagas,
com acréscimo de juros e correção monetária
Insurgência da vendedora - Na ausência de
recurso por parte do requerente, a retenção de
20% do valor pago se mostra adequada para o
ressarcimento das despesas operacionais da
venda. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA
Arras Natureza confirmatória Retenção
Descabimento

Precedentes
do
Egrégio
Superior
Tribunal
de
Justiça
-
Recurso
desprovido, com majoração dos honorários
advocatícios, nos termos do art. 85, § 11 do
Código de Processo Civil.
(TJSP;
Apelação
1000435-94.2016.8.26.0066; Relator (a): José Roberto
Furquim Cabella; Órgão Julgador: 6a Câmara de Direito
Privado; Foro de Barretos - 3a Vara Cível; Data do

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Julgamento: 26/09/2017; Data de Registro: 26/09/2017)
Compromisso de compra e venda
Rescisão
contratual pelo comprador
Restituição das
partes ao estado anterior
Fixação do
percentual de retenção em 20% dos valores
pagos, como indenização pelas perdas e danos
decorrentes do desfazimento do negócio

Percentual
suficiente
para
ressarcir
os
prejuízos da ré
Comissão de corretagem

Ausência de informação prévia
Restituição
devida,
assim
como
da
taxa
SATI

Entendimento adotado pelo E. STJ em recurso
repetitivo Juros de mora e correção monetária
da citação Recurso improvido. (TJSP; Apelação
1040827-71.2016.8.26.0100; Relator (a): Eduardo Sá
Pinto Sandeville; Órgão Julgador: 6a Câmara de Direito
Privado; Foro Central Cível - 28a Vara Cível; Data do
Julgamento: 28/08/2017; Data de Registro: 28/08/2017)
Também tenho por escorreita a fixação dos juros de mora a
partir do trânsito em julgado, não havendo que se falar em sua
aplicação a partir da citação, como pretende o autor. Neste sentido,
mister ressaltar o que dispõe o artigo 396 do Código Civil: Não
havendo fato ou omissão imputável ao devedor, não incorre este em
mora.
Ora, o pedido de restituição das parcelas pagas é em
percentual diverso do que consta em contrato, tampouco incorrendo
a requerida em descumprimento contratual. Assim, em que pese o
inconformismo do comprador inadimplente, os juros incidirão desde
o trânsito, quando passou a ser exigível o cumprimento da
obrigação, e não desde a citação.

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Anote-se, neste sentido, recentíssima decisão de caráter
vinculante proferida pelo A. STJ em sede de Recurso Especial
submetido ao rito de repetitivos:
RECURSO
ESPECIAL
REPETITIVO.
ACÓRDÃO RECORRIDO PROFERIDO EM
JULGAMENTO DE IRDR. PROMESSA DE
COMPRA
E
VENDA
DE
UNIDADE
IMOBILIÁRIA.
RESOLUÇÃO
IMOTIVADA
PELO
PROMITENTE
COMPRADOR.
DEVOLUÇÃO
DE
VALORES
PAGOS.
CLÁUSULA
CONTRATUAL.
PEDIDO
DE
ALTERAÇÃO. SENTENÇA CONSTITUTIVA.
TERMO INICIAL DOS JUROS DE MORA.
TRÂNSITO EM JULGADO. 1. Para os fins
dos arts. 927 e 1.036 a 1.041 do CPC, fixa-se
a seguinte tese: - Nos compromissos de
compra e venda de unidades imobiliárias
anteriores à Lei n. 13.786/2018, em que é
pleiteada a resolução do contrato por
iniciativa do promitente comprador de
forma
diversa
da
cláusula
penal
convencionada, os juros de mora incidem a
partir do trânsito em julgado da decisão. 2.
Recurso especial provido.
(STJ - REsp: 1740911 DF 2018/0109250-6,
Relator: Ministro MOURA RIBEIRO, Data de
Julgamento: 14/08/2019, S2 - SEGUNDA
SEÇÃO, Data de Publicação: DJe 22/08/2019)
Por fim, tenho que o IPTU incidente sobre o imóvel, até a
data da rescisão, deve mesmo ser de responsabilidade do
adquirente, que foi imitido na posse do bem desde a assinatura do
contrato, conforme previsão expressa na cláusula quinta (fls. 23).

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Em outras palavras, desde que firmou o contrato com a ré,
tinha o promitente comprador total fruição sobre o imóvel, não
havendo que se falar em falta de responsabilidade pela quitação de
todas as despesas incidentes sobre o imóvel, relativos ao período
em que o contrato surtiu efeitos.
Postas tais premissas, por meu voto, NEGO PROVIMENTO
aos recursos de apelação da promitente vendedora e do promitente
comprador, posto que bem lançada a sentença que declarou a
resolução contratual e determinou a restituição de 80% dos valores
pagos, descontados os débitos que recaem sobre o imóvel, até
então de responsabilidade do comprador.
Nos termos do artigo 85, §§ 2o e 11 do CPC, os honorários
sucumbenciais ficam majorados para o importe de 15% sobre o
valor atualizado da condenação.
Para que não se alegue cerceamento do direito de recorrer,
dou por prequestionados todos os dispositivos legais referidos na
fase recursal, bastando que as questões tenham sido enfrentadas e
solucionadas no voto, como ocorreu, pois “desnecessária a
citação numérica dos dispositivos legais” (STJ EDCL. No RMS
18.205/SP, Rel. Min. Felix Fischer, j. 18.04.2006).
RODOLFO PELLIZARI
Relator

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Apelação Cível no 1000118-13.2019.8.26.0189
Comarca: Fernandópolis
Apelante/Apelado: Joel Faria de Oliveira
Apelado/Apelante:
Minas
Sao
Paulo
Empreendimentos
Imobiliarios
e
Participações Ltda
Voto no 08858
bsa
DECLARAÇÃO DE VOTO
Trata-se de recurso de apelação interposto por ambas as
partes (fls. 83/88 e 90/111) contra a r. sentença que, nos autos da ação de rescisão
contratual, julgou parcialmente procedente a mesma, declarando rescindido o
compromisso de compra e venda do imóvel, condenando a ré a devolver 80% dos
valores pagos pelo autor, acrescidos de correção monetária desde o desembolso e juros
de mora de 1% ao mês desde o trânsito em julgado; autorizando ainda, o desconto de
eventuais impostos, taxas ou multas devidas que incidiram sobre o imóvel no período
em que o comprador permaneceu na posse do imóvel.
Apresentadas as contrarrazões apenas pela parte autora,
fls. 121/131.
Nesse contexto, o D. Desembargador Relator negou
provimento aos recursos, mantendo a r. sentença.
Da análise dos autos, entendo que a r. sentença não
merecia mesmo qualquer reforma, entretanto, da análise dos autos, ouso ponderar, com
o devido respeito, que entendo que ao recurso da ré deve ser negado provimento, mas
por outros fundamentos.
Em que pese às partes tenham celebrado instrumento
particular de contrato de compra e venda de imóvel com pacto adjeto de alienação

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fiduciária (fls. 21/31), não há que se falar na aplicação da Lei Especial no 9.514/97,
posto que, a ré não demonstrou o devido registro do contrato na matrícula do imóvel,
conforme determina o artigo 23 da referida lei.
Assim, mesmo diante do inadimplemento do comprador,
não é possível admitirmos a aplicação da Lei da Alienação Fiduciária ao caso em
comento, devendo ser admitida a rescisão contratual, em razão de problemas
financeiros/pessoais da parte adquirente.
Deste modo, a r. sentença que declarou rescindido o
contrato celebrado, determinou a devolução de 80% dos valores pagos, em uma só
parcela, de forma atualizada desde cada desembolso e acrescida de juros de mora de 1%
ao mês, desde o trânsito em julgado, deve ser mantida. Mantendo-se ainda a autorização
do desconto das eventuais dívidas incidentes sobre o imóvel.
Por tais razões, também, NEGARIA PROVIMENTO
aos recursos.
ANA MARIA BALDY
2a Juíza

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13
14
Declarações
de Votos
ANA MARIA ALONSO BALDY
106711B7
Para conferir o original acesse o site:
https://esaj.tjsp.jus.br/pastadigital/sg/abrirConferenciaDocumento.do, informando o processo
1000118-13.2019.8.26.0189 e o código de confirmação da tabela acima.