Tribunal: TJSP
Processo: 1002051-70.2016.8.26.0045
Classe: Apelação Cível / Locação de Imóvel
Órgão julgador: Mario A. Silveira
Órgão colegiado: 33a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-11-30
Data de publicação: 2020-12-01

Ementa:
APELAÇÃO CÍVEL – Interposição contra sentença que julgou procedentes os pedidos formulados na ação declaratória de nulidade contratual, confirmado a tutela antecipada concedida em referida e improcedentes os pedidos formulados na ação de despejo c.c. cobrança. Preliminar suscitada em contrarrazões quanto à justiça gratuita. Pedido de concessão dos benefícios do favor legal da justiça gratuita

Ementa:
APELAÇÃO CÍVEL – Interposição contra sentença que julgou procedentes os pedidos formulados na ação declaratória de nulidade contratual, confirmado a tutela antecipada concedida em referida e improcedentes os pedidos formulados na ação de despejo c.c. cobrança. Preliminar suscitada em contrarrazões quanto à justiça gratuita. Pedido de concessão dos benefícios do favor legal da justiça gratuita indeferido. Preparo recolhido. Mérito. Contrato de locação de imóvel urbano hígido. Simulação, enfim, vício de consentimento não configurado. Partes capazes. Contrato redigido de forma clara. Força vinculativa do contrato que se mantém. Prova de pagamento dos aluguéis e das despesas acessórias que se afigura como ônus da parte locatária. Liquidação quando do cumprimento de sentença que se impõe por meros cálculos aritméticos. Ação declaratória de nulidade contratual que comporta improcedência e ação de despejo c.c. cobrança cuja procedência se afigura de rigor. Sucumbência que passa a ser da ré na ação de despejo c.c. cobrança, autora da ação de declaratória de nulidade contratual. Sem majoração dos honorários em grau recursal, diante da reforma da sentença. Sentença reformada.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2020.0000984984
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível no
1002051-70.2016.8.26.0045, da Comarca de Arujá, em que é apelante
IMOBILIARIA E CONSTRUTORA CONTINENTAL LTDA., é apelada MARIA
ELEUZA DE ALENCAR.
ACORDAM, em 33a Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça de
São Paulo, proferir a seguinte decisão: "Deram provimento ao recurso. V. U.", de
conformidade com o voto do Relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Exmos. Desembargadores SÁ
MOREIRA DE OLIVEIRA (Presidente) E ANA LUCIA ROMANHOLE
MARTUCCI.
São Paulo, 30 de novembro de 2020.
MARIO A. SILVEIRA
RELATOR
Assinatura Eletrônica

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Apelação Cível no 1002051-70.2016.8.26.0045
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Apelação Cível no 1002051-70.2016.8.26.0045 – Arujá
Apelante: Imobiliária e Construtora Continental Ltda.
Apelada: Maria Aparecida de Alencar
TJSP – 33a Câmara de Direito Privado
(Voto no 44386)
APELAÇÃO CÍVEL – Interposição contra
sentença que julgou procedentes os pedidos
formulados
na
ação
declaratória
de
nulidade contratual, confirmado a tutela
antecipada
concedida
em
referida
e
improcedentes os pedidos formulados na
ação de despejo c.c. cobrança. Preliminar
suscitada em contrarrazões quanto à justiça
gratuita. Pedido de concessão dos benefícios
do favor legal da justiça gratuita indeferido.
Preparo recolhido. Mérito. Contrato de
locação
de
imóvel
urbano
hígido.
Simulação, enfim, vício de consentimento
não configurado. Partes capazes. Contrato
redigido de forma clara. Força vinculativa
do contrato que se mantém. Prova de
pagamento dos aluguéis e das despesas
acessórias que se afigura como ônus da
parte locatária. Liquidação quando do
cumprimento de sentença que se impõe por
meros
cálculos
aritméticos.
Ação
declaratória de nulidade contratual que
comporta improcedência e ação de despejo
c.c. cobrança cuja procedência se afigura de
rigor. Sucumbência que passa a ser da ré na
ação de despejo c.c. cobrança, autora da
ação de declaratória de nulidade contratual.
Sem majoração dos honorários em grau
recursal, diante da reforma da sentença.
Sentença reformada.
Apelação provida.
Trata-se de apelação (fls. 629/650) interposta

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por Imobiliária e Construtora Continental Ltda. contra a sentença (fls.
602/609 e 626) proferida pela MMa. Juíza de Direito da 1a Vara Cível
da Comarca de Arujá, que julgou procedente os pedidos de declaração
de nulidade de contrato de locação, com a subsistência do negócio
jurídico, o qual se inferiu dissimulado de compra e venda, com a
manutenção da autora da ação declaratória e ré na ação de despejo na
posse do terreno, confirmando-se a tutela anteriormente deferida e
improcedente o pedido de despejo, nos autos da ação declaratória
ajuizada contra ela por Maria Eleuza de Alencar e de despejo ajuizada
contra Maria Eleuza de Alencar e Maria Aparecida de Alencar por ela,
aqui insurgente. Inconformada, referida empresa pede a concessão dos
benefícios da justiça gratuita. Tece considerações a respeito dos fatos e
do andamento processual, tanto em relação à ação declaratória quanto
no tocante à ação de despejo, as quais reunidas por conexão. Apega-se
aos argumentos lançados na exordial da ação de despejo e na
contestação da ação declaratória. Insiste na tese de validade do contrato
de locação, que não há prova ou documento comprobatório de ter sido a
parte locatária ludibriada a assinar um contrato de locação quando se
trataria de uma compra e venda que não poderia ser pactuada.
Argumenta que o tratamento pela sentença no sentido de analogia entre
dois loteamentos não comporta aplicação, pois sustenta que há
divergência nas situações entre referidos, comportando aplicação
diversa, caso a caso, entre as situações. Objetiva e requer, em suma, a
concessão dos benefícios da justiça gratuita e, no mérito, a
improcedência dos pedidos formulados na ação declaratória e
procedentes os pedidos formulados na ação de despejo, as quais
reunidas por conexão. Postula o provimento do apelo, nos termos que

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menciona.
Foram apresentadas contrarrazões por Maria
Eleuza de Alencar, ré na ação de despejo e autora na ação declaratória
(fls. 697/705). Preliminarmente, impugna o pedido de concessão dos
benefícios da justiça gratuita formulado no apelo (fls. 705). No mérito,
reclama o não provimento do apelo, bem como a manutenção da
sentença (fls. 697/705).
Por despacho antecedente (fls. 708/710) foi
indeferido o pedido de concessão dos benefícios da justiça gratuita à
insurgente. Processado o recurso, sobreveio o recolhimento do preparo
(fls. 715).
É o relatório.
De início, para melhor compreensão, sem
prejuízo do relatório constante da sentença combatida, vê-se em
apertadíssima síntese dos autos que, de um lado, Maria Eleuza de
Alencar ajuizou contra Imobiliária e Construtora Continental Ltda. a
ação declaratória de nulidade contratual c.c. pedido de tutela
antecipada – autos n.o 1002051-70.2016.8.26.0045 e, de outro lado, a
Imobiliária e Construtora Continental Ltda. ajuizou contra Maria Eleuza
de Alencar e Maria Aparecida de Alencar, a ação de despejo por falta de
pagamento c.c. com cobrança de aluguéis e pedido de medida de
liminar de evidência de desocupação do imóvel – autos n.o
1003432-45.2018.8.26.0045.
Ambas as ações foram reunidas/apensadas
diante da conexão (fls. 578 – autos n.o 1002051-70.2016.8.26.0045 e
fls. 1261 – autos n.o 1003432-45.2018.8.26.0045) e, após instrução

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processual, foram julgadas em conjunto (fls. fls. 602/609 e 626 – autos
n.o 1002051-70.2016.8.26.0045). Eis o alvo da apelação.
Pois bem.
Sem olvidar os limites da devolutividade
recursal, em que pese a sentença devidamente motivada e
fundamentada, não comporta modificação.
Com efeito, de pronto, extrai-se que se trata de
relação jurídica de natureza privada e, portanto, de direitos disponíveis,
tanto assim que, não à toa, o d. Ministério Público não atua na situação
tratada nos autos (fls. 15/153 – autos n.o 1002051-70.2016.8.26.0045).
Dos autos consta a reprodução do contrato de
locação
de
imóvel
urbano
(fls.
19/25
–
autos
n.o
1002051-70.2016.8.26.0045), em que figura, de um lado, como
locadora a Imobiliária e Construtora Continental Ltda. e, de outro, como
locatárias, Maria Eleuza de Alencar e Maria Aparecida de Alencar.
Em tal contrato a locação o pactuado refere-se
ao imóvel consistente no lote 16 da quadra 031, localizado na Rua José
Faustino da Silva n.o 0, Centro Residencial Arujá, CEP 07400-000,
Arujá, Estado de São Paulo, situado em terreno com área de 300,00 m2,
inscrito na Prefeitura Municipal sob n.o NO11071623.000, com valor
de aluguel mensal de R$ 700,00 (setecentos reais), pelo prazo de 36
(trinta e seis meses), iniciando-se no dia 19/08/2013, ultimando-se em
18/08/2016, todavia, passando a vigorar por prazo indeterminado após
referida data.
Há de se relembrar que o pedido de
antecipação de tutela formulado na ação de despejo foi indeferido por
decisão
interlocutória
(fls.
33/34
–
autos
n.o

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1003432-45.2018.8.26.0045), do qual a Imobiliária e Construtora
Continental Ltda. interpôs agravo de instrumento, ao qual foi negado
provimento, por acórdão anterior desta 33a Câmara de Direito Privado
(Agravo
de
instrumento
n.o
2272897-81.2018.8.26.0000,
Julg.
04/02/2019) – (fls. 1240/1243 – autos n.o 1003432-45.2018.8.26.0045),
com trânsito em julgado em 01/03/2019, fls. 1245 de referidos autos.
Contudo, foi deferida a tutela de urgência nos
autos
da
ação
declaratória
(fls.
154/155
–
autos
n.o
1002051-70.2016.8.26.0045), para determinar à requerida que se
abstenha de inscrever o nome da autora nos cadastros de
inadimplentes, exclusivamente em relação ao contrato objeto dos autos,
determinando-se, todavia, à autora depositar judicialmente o valor
ajustado com a requerida, respeitado o valor da parcela e a data de
vencimento, sob pena de revogação da tutela concedida.
Muito bem.
Tal como acenado de início, a sentença
combatida não prevalece.
Isso porque, em que pese a tese lançada pela
parte locatária, aqui apelada, acolhida pela sentença combatida, o que se
tem a partir das provas nos autos é a higidez do contrato de locação.
As
apeladas
são
plenamente
capazes,
assinaram o contrato, sem quaisquer ressalvas (fls. 25).
Aliás, a parte apelada afirma na exordial da
ação declaratória, verdadeira confissão ou fato incontroverso, como se
preferir, que teve à ocasião conhecimento do contrato de locação,
assinando referido, ainda que na exordial ajuizada em 18/07/2016
(propriedades da petição inicial – e-SAJ de Segundo grau), após

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praticamente 03 (três) anos do início da locação que seu deu em
19/08/2013 e quando em débito com as obrigações locatícias, tenham
passado a ventilar a ocorrência de simulação pelo locadora, aqui
apelante. Enfim, embora tenha passado a ventilar vício de
consentimento.
O contrato de locação constante dos autos,
aliás, possui cláusula redigida de forma clara, inclusive indicando
expressamente o objeto, enfim, o imóvel da locação.
Não se ignora o conteúdo da prova oral
constante
dos
autos
(fls.
373/376
e
706
–
autos
n.o
1002051-70.2016.8.26.0045), mas em relação às informações prestadas
sem compromisso, o conteúdo deve ser considerado com grandes
reservas, como de ordinário deve ocorrer em tais situações. No tocante
ao dito pela testemunha compromissada, o teor do depoimento não
afasta o fato de que a parte apelada, ou seja, a parte locatária teve prévio
conhecimento do teor do contrato e voluntariamente obrigou-se aos
termos constantes dele.
Dessa forma, infere-se que nada há nos autos
que leve a concluir de forma robusta, segura, insofismável pela
configuração de vício de consentimento dos respectivos autores,
resultando não configurados, resultando disso que deve prevalecer a
força vinculativa do contrato (pacta sunt servanda), até porque em
relação decorrente de contrato de locação não incide a legislação
consumerista e sim a legislação especial pertinente às locações de
imóveis urbanos, ou seja, a Lei 8.245/91.
No mais, o princípio da boa-fé contratual
afigura-se como uma via de duas mãos, eis que se presta a ambos os

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contratantes, no caso, parte locadora e parte locatária. E aqui tal
situação não deixa de ser considerada, tanto mais diante das disposições
expressas do contrato, sem qualquer abusividade e por tudo quanto já
mencionado.
Com isso, uma vez hígido o contrato de
locação para a situação tratada nos autos e uma vez que a parte locatária
à
ocasião
da
contestação
(fls.
42/45
–
autos
n.o
1003432-45.2018.8.26.0045) apegou-se ao argumento de ser absurda a
validade do contrato de locação, impugnando de forma genérica o
pedido da ação de despejo c.c. cobrança, sequer se voltando
especificamente em relação aos valores reclamados em referida, a
procedência dos pedidos formulados em tal ação se afiguram de rigor,
até porque o ônus da prova em relação ao pagamento dos aluguéis e
despesas acessórias é da parte locatária, nos termos do artigo 373, II, do
Código de Processo Civil/2015, a qual é daquelas plenamente ao
alcance de referida quando existente, bastando para tanto apresentar os
comprovantes, enfim, os recibos pertinentes, situação da qual não se
desvencilhou.
Todavia, uma vez que a parte locatária se
reporta à comprovantes constantes da ação declaratória conexa, impõe-
se remeter as partes à liquidação quando do cumprimento de sentença, a
qual, sem qualquer complexidade ou delongas, deverá ser feita por
simples cálculos aritméticos, considerando os comprovantes constantes
dos autos, inclusive, mas não só, no tocante aos depósitos judiciais,
mediante oportuna aferição pelo d. Magistrado do feito, ou seja, de
Primeiro grau.
A revogação da tutela de urgência concedida

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pelo
d.
Magistrado
do
feito
(fls.
154/155
–
autos
n.o
1002051-70.2016.8.26.0045) é medida que se impõe, o que ora se
determina com o julgamento do acórdão.
Por fim, apenas para que não se alegue
omissão, bem como se evitem elucubrações pela parte, não passa
despercebido que a parte locatária formulou pedido contraposto ou, no
dizer dela, sobreposto (fls. 44 – autos n.o 1003432-45.2018.8.26.0045),
tal pedido não consta expresso no dispositivo da sentença combatida e a
parte locatária não se insurgiu a respeito, sequer por embargos de
declaração e tampouco nas contrarrazões de apelo, não havendo
devolutividade a respeito até mesmo nos termos do artigo 1.013, § 1o,
do Código de Processo Civil/2015.
De todo modo, não fosse por isso, melhor sorte
não encontra a parte apelada, eis que não demonstrou especificamente
em que medida, enfim, em que extensão e dimensão encontra-se o valor
alegado como indevido no tocante à locação locatícia, eis que a alegada
simulação aqui se encontra afastada.
Nem se diga em indenização por benfeitorias,
até porque há cláusula expressa de exclusão a respeito, comportando
incorporação as realizadas sem autorização da parte locadora.
Destarte, a sentença comporta reforma para
julgar improcedentes os pedidos formulados na ação declaratória de
nulidade contratual, revogando a tutela antecipada então deferida pelo
d. Magistrado de Primeiro grau a respeito (fls. 154/155 – autos n.o
1002051-70.2016.8.26.0045) e procedentes os pedidos formulados na
ação de despejo c.c. cobrança (reunidas por conexão), condenando a
parte apelada ao pagamento dos valores cobrados em referida, com a

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incidências de consectários legais, ou seja, correção monetária pelo IGP-
M, nos termos da cláusula contratual e juros de mora de 1% (um por
cento ao mês) desde os respectivos vencimentos, considerando-se,
todavia, os valores depositados judicialmente e determinando-se a
expedição de mandado de despejo para desocupação voluntária em 15
(quinze) dias, sob pena de não o fazendo, ser compelida judicialmente a
tanto.
Reformada a sentença, a parte apelada passa a
responder pela integralidade das custas, despesa processuais e
honorários advocatícios fixados em 12% (doze por cento) sobre o valor
atualizado da causa, em relação à ação declaratória de nulidade
contratual
c.c.
pedido
de
tutela
antecipada
–
autos
n.o
1002051-70.2016.8.26.0045 e 12% (doze por cento) sobre o valor da
condenação quanto à condenação dela nos autos da ação de despejo por
falta de pagamento c.c. com cobrança de aluguéis e pedido de medida
de liminar de evidência de desocupação do imóvel – autos n.o
1003432-45.2018.8.26.0045, as quais reunidas por conexão.
Posto isto, dá-se provimento à apelação.
Mario A. Silveira
Relator