Tribunal: TJSP
Processo: 1080989-79.2014.8.26.0100
Classe: Apelação Cível / Compra e Venda
Órgão julgador: Francisco Loureiro
Órgão colegiado: 1a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-12-09
Data de publicação: 2020-12-09

Ementa:
COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. Resolução do contrato por inadimplemento. Impossibilidade. Prescrição indireta. Resolução tem natureza de direito formativo extintivo, não sujeito aos efeitos da prescrição, mas sim de eventual decadência. Não obstante, há possibilidade de prescrição de modo indireto, quando se perde a pretensão sobre as parcelas do preço ou sobre a coisa vendida. Não faria sentido

Ementa:
COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. Resolução do contrato por inadimplemento. Impossibilidade. Prescrição indireta. Resolução tem natureza de direito formativo extintivo, não sujeito aos efeitos da prescrição, mas sim de eventual decadência. Não obstante, há possibilidade de prescrição de modo indireto, quando se perde a pretensão sobre as parcelas do preço ou sobre a coisa vendida. Não faria sentido que a prescrição impedisse o vendedor de cobrar as parcelas do preço, mas com fundamento no mesmo inadimplemento admitisse a consequência mais severa da resolução do contrato. Aplicabilidade do prazo quinquenal do art. 206, §5o, I, adequado a crédito líquido, positivo e a termo de prestação do preço. Direito intertemporal. Decurso de mais de cinco anos entre a adoção de medidas interruptivas do lapso prescricional e o ajuizamento da ação de resolução. Inércia da promitente vendedora e prescrição da pretensão de cobrança do preço resulta no direito potestativo do promissário comprador de exigir outorga da escritura definitiva, extensível ao cessionário. Sentença mantida. Recurso não provido.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
IRB
Registro: 2020.0001001908
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível no
1080989-79.2014.8.26.0100, da Comarca de São Paulo, em que é apelante NOVO
PLANO ADMINISTRAÇÃO E PARTICIPAÇÕES LTDA, são apelados CARLOS
ARNALDO SCHEIFFER JUNIOR, MARIA APARECIDA DOS SANTOS
SCHEIFFER,
IGOR
FREDEGOTO,
PRISCILA
FERRAZ
ZACCHARIAS
FREDEGOTO, SANDRO MARTINS BORGES, ELISANGELA DE SOUZA
BORGES e ADRIANE FRANCISCA DA SILVA GARCIA.
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 1a Câmara de Direito
Privado do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Negaram
provimento ao recurso. V. U., de conformidade com o voto do relator, que integra
este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores RUI CASCALDI
(Presidente sem voto), CHRISTINE SANTINI E CLAUDIO GODOY.
São Paulo, 9 de dezembro de 2020.
FRANCISCO LOUREIRO
Relator
Assinatura Eletrônica

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Apelação no 1080989-79.2014.8.26.0100
Comarca:
SÃO PAULO
Juíza:
Paula Velloso Rodrigues Ferreri
Apelante:
NOVO PLANO ADMINISTRAÇÃO E PARTICIPAÇÕES
LTDA
Apelados:
CARLOS ARNALDO SCHEIFFER JUNIOR e OUTROS
VOTO No 37.079
COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. Resolução do
contrato por inadimplemento. Impossibilidade. Prescrição
indireta. Resolução tem natureza de direito formativo
extintivo, não sujeito aos efeitos da prescrição, mas sim de
eventual decadência. Não obstante, há possibilidade de
prescrição de modo indireto, quando se perde a pretensão
sobre as parcelas do preço ou sobre a coisa vendida. Não
faria sentido que a prescrição impedisse o vendedor de
cobrar as parcelas do preço, mas com fundamento no
mesmo inadimplemento admitisse a consequência mais
severa da resolução do contrato. Aplicabilidade do prazo
quinquenal do art. 206, §5o, I, adequado a crédito líquido,
positivo e a termo de prestação do preço. Direito
intertemporal. Decurso de mais de cinco anos entre a adoção
de medidas interruptivas do lapso prescricional e o
ajuizamento da ação de resolução. Inércia da promitente
vendedora e prescrição da pretensão de cobrança do preço
resulta no direito potestativo do promissário comprador de
exigir outorga da escritura definitiva, extensível ao
cessionário. Sentença mantida. Recurso não provido.
Cuida-se de recurso de apelação interposto contra
a r. sentença de fls. 350/354, que julgou improcedente a ação de
resolução contratual e reintegração de posse ajuizada por NOVO
PLANO ADMINISTRAÇÃO E PARTICIPAÇÕES LTDA em face de
CARLOS ARNALDO SCHEIFFER JUNIOR e OUTROS.
Fê-lo a r. sentença, basicamente, porque a

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pretensão à rescisão do compromisso de venda e compra celebrado
entre as partes prescreveu, diante do decurso do prazo quinquenal.
A apelante sustenta, em síntese, que: i) a ação de
natureza desconstitutiva e não se submete a prazo prescricional; ii) a
resolução submete-se a prazo decadencial; iii) ainda não ocorreu a
prescrição; iv) o prazo aplicável à espécie é decenal, e não quinquenal;
v) a notificação extrajudicial promovida interrompeu o prazo
prescricional em dezembro de 2006; vi) entre a interpelação do
devedor e o ajuizamento da demanda não decorreu prazo suficiente
para a prescrição; vii) omitiu-se a decisão quanto à falsidade do termo
de quitação apresentado pelo promissário comprador.
Em razão do exposto e pelo que mais argumenta
às fls. 370/387, pede o provimento de seu recurso.
O apelo foi contrariado às fls. 392/399 e 404/414.
Foi indeferido o pedido de antecipação dos efeitos
da tutela recursal (fls. 400/403)
Intimada acerca da insuficiência do preparo (fl.
422), procedeu a apelante à devida complementação (fls. 424/426).
É o relatório.
1. O recurso não comporta provimento.
Segundo consta dos autos, em 30 de janeiro de
1992 as partes celebraram compromisso de compra e venda de dois
lotes residenciais (lotes no 10 e 11, da quadra “I”), a serem pagos em
60 parcelas mensais, iniciando-se o pagamento da primeira parcela em
fevereiro de 1992 (fls. 23/26 e 27/30).

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No curso do contrato o promissário comprador
deixou de adimplir as parcelas do preço. Anos depois do vencimento
da última prestação, em dezembro de 2006, a promitente vendedora
providenciou a notificação extrajudicial do devedor para constituí-lo em
mora (fls. 31/39), e ajuizou a presente demanda para resolução
contratual em agosto de 2014.
Relata a autora, ainda, que o promissário
comprador cedeu os direitos oriundos do contrato consigo celebrado a
terceiros, por meio de instrumento particular de que constava
declaração de quitação supostamente emitida pela vendedora.
Sobreveio a r. sentença, que julgou improcedente o
pedido da autora em função da prescrição.
São os fatos postos a julgamento.
2. A irresignação da apelante não merece
prosperar.
O pedido está fadado ao insucesso, pois atingido
reflexamente pela prescrição indireta.
Inicialmente, cumpre esclarecer que o direito de
resolver o contrato por inadimplemento não tem a natureza de direito
subjetivo em sentido estrito.
Há hoje consenso no sentido da natureza jurídica
da cláusula resolutiva, incluída na ampla categoria de direito subjetivo,
que tem como conteúdo a faculdade atribuída a um sujeito
determinado, de transformar o estado jurídico mediante sua exclusiva
manifestação de vontade (Luigi Mosco, La Resolución de los

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Contratos por Incumplimiento, Dux Ediciones e Publicaciones
S/A, p. 9).
Essa ampla categoria, porém, não se mostra
suficiente para determinar, com a necessária precisão, a natureza da
resolução por inadimplemento. Sabido que o gênero dos direitos
subjetivos, chamados, também, de direitos de formação, podem ter
funções diversas, que determinam espécies distintas, a saber: a)
direitos de criação, ou fundação; b) direitos de mutação ou
transformação; c) direitos de extinção.
Os direitos de extinção, por sua vez, se
caracterizam pelo fato de possuir a faculdade de deixar sem efeito,
mediante manifestação unilateral de vontade de seus titulares, uma
relação jurídica completa ou um direito singular. São, por isso,
conhecidos, especialmente na doutrina alemã, como direitos negativos,
ou contradireitos.
Pode-se, ainda, em relação a esses direitos
subjetivos de extinção, proceder a uma nova classificação, vez que
nem todos atuam na mesma esfera jurídica. Há, assim, aqueles
direitos que repercutem, de modo imediato, apenas e tão somente na
esfera jurídica do titular e, de modo indireto e secundário, na esfera
jurídica de outro sujeito. Tome-se como exemplo a renúncia à herança.
Há, porém, um segundo grupo, de direitos cujo efeito extintivo
repercute pronta e imediatamente na esfera jurídica de outrem, que
recebem, na escola alemã, a denominação de direitos de agressão, ou
de impugnação (Luigi Mosco, ob. cit., p. 10).
A resolução se encaixa como um direito extintivo
de impugnação, ou de agressão, com a ressalva de que tem origem

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em fatos ocorridos em momento posterior ao do nascimento do
contrato. Importante esta ressalva, para fazer a distinção entre a
natureza da resolução e a da anulação, ou declaração de nulidade,
pautadas em fatos existentes no momento da estipulação. Lembre-se
que, enquanto a ação de anulação ataca diretamente a relação em seu
fundamento, invalidando o contrato, a ação resolutória mantém íntegro
o contrato, no plano da validade, afetando somente os seus efeitos.
Como o exercício do direito de resolução supõe e
requer uma manifestação de vontade unilateral do contratante lesado,
com o propósito de formar ou extinguir relações jurídicas concretas, a
doutrina mais moderna o tem tratado como direito potestativo. Fala-se,
assim, em direito formativo (porque transforma um estado jurídico)
extintivo (porque essa transformação desfaz a eficácia jurídica já
produzida) (Ruy Rosado de Aguiar Júnior, Extinção dos Contratos
por Incumprimento do Devedor, 2a. Edição revista e atualizada,
AIDE, p. 26).
Disso decorre que o direito formativo extintivo, por
sua natureza potestativa, não se encontra sujeito à prescrição direta.
3. O direito potestativo de resolver o contrato,
contudo, pode ser atingido por prescrição indireta.
Na lição de Pontes de Miranda, a ação de
resolução, em vista de sua natureza de direito formativo extintivo, não
tem prazo fixado de decadência para ser proposta. Está, todavia,
atrelada a um direito de crédito do autor, de tal arte que, prescrita a
ação de pretensão creditícia, ficaria sem base a ação de resolução
(Pontes de Miranda, Tratado de Direito Privado, vol. XXV, p. 365).

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Realmente não faria sentido que o promitente
vendedor não mais pudesse exigir judicialmente o preço, mas, em
razão de seu inadimplemento, obtivesse a medida mais vigorosa de
resolução do contrato contra o promitente comprador.
Dizendo de outro modo, se não mais persiste a
pretensão de entrega da coisa, ou indenizatória, inviável exercer o
direito potestativo de resolução, com fundamento em uma prestação
que não mais pode ser cobrada.
4. No caso em tela, considerando que a promitente
vendedora constituiu o devedor em mora apenas em dezembro de
2006 (fl. 36) e ajuizou a demanda em agosto de 2014, forçoso
reconhecer a prescrição reflexa do direito de resolver o contrato.
A última prestação inadimplida venceu em fevereiro
de 1997, ou seja, durante a vigência do Código Civil de 1.916. O prazo
para exigir a execução do contrato, mediante entrega das parcelas
restantes do preço, era de vinte anos no regime do Código Civil
anterior.
Ocorre que, quando da entrada em vigor do Novo
Código Civil, ainda não havia decorrido metade do prazo, aplicando-se
o prazo novo (de 05 anos), contado da entrada em vigor do diploma,
de modo que se consumaria a prescrição em 11 de janeiro de 2008.
A credora procedeu à notificação extrajudicial do
devedor em dezembro de 2006, interrompendo o prazo prescricional
(art. 202, VI, do Código Civil), cuja recontagem iniciou-se na mesma
data. Logo, consumou-se a prescrição em dezembro de 2011, quase
três anos antes do ajuizamento desta ação.

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Não aproveita à credora a tese de que se aplica o
prazo ordinário decenal do art. 205 do Código Civil. Não há dúvida de
que a prescrição para cobrança das parcelas do preço de
compromisso de venda e compra obedece ao prazo quinquenal
previsto no artigo 205, §5o, I, do Código Civil. Isso porque a prestação
de pagamento das parcelas preço é líquida, em valores determinados
e com vencimento a termo. Tanto isso é verdade que podem ser
executadas as parcelas do preço ajustado em contrato subscrito por
duas testemunhas.
Decorrido o prazo de cinco anos entre a prática do
ato que interrompeu a prescrição da pretensão relativa à última parcela
e o ajuizamento da ação resolutória, forçoso reconhecer que a credora
não pode mais cobrar as parcelas ou resolver o compromisso de
venda e compra.
A pretensão de cobrança das parcelas do preço se
encontra irremediavelmente prescrita, o que atinge de modo indireto o
direito potestativo de resolução.
5. Irrelevante que a autora tenha questionado a
autenticidade dos termos de quitação juntados pelo promissário
comprador (fls. 107 e 118).
Isso porque a prescrição da pretensão de cobrar o
preço produz o mesmo efeito prático da quitação.
Com efeito, a prescrição torna inexigível o preço, o
que corresponde ao efeito liberatório da prestação que cabe ao
promissário comprador (pagamento do preço), subsistindo apenas a
prestação da promitente vendedora de outorga da escritura definitiva.

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Elementar que se o preço deixou de ser exigível do
comprador, tal equivale à quitação, impondo-se a contraprestação da
vendedora, o que autorizaria até mesmo a adjudicação compulsória do
imóvel.
Disso decorre que a promitente vendedora não
teria como se opor à pretensão do promissário comprador de obter a
outorga da escritura definitiva.
Parece sensato que, não podendo mais cobrar a
dívida relativa ao preço, também não pode o credor promitente
vendedor usá-la como exceção de contrato não cumprido em eventual
ação adjudicatória movida pelo promitente-comprador.
É a regra do artigo 190 do Código Civil: a exceção
prescreve no mesmo prazo em que a pretensão.
A inexigibilidade das parcelas do preço (seja pelo
pagamento, seja pela prescrição, que retira a coercibilidade da
pretensão), faz nascer ao promitente comprador e ao seu cessionário o
direito de exigir a adjudicação do imóvel.
Logo, carece de interesse jurídico a autora em
questionar a autenticidade dos termos de quitação (fls. 107 e 118), na
medida em não poderia mais exigir o preço do devedor, circunstância
que se estende ao cessionário de direitos de promissário comprador.
6. Pelo exposto, por qualquer ângulo que se
analise o inconformismo da autora, inviável seu acolhimento.
Apenas em observância ao disposto no art. 85, §§
2o e 11 do CPC/15, majoro os honorários fixados em favor dos

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requerentes para 12% do valor da causa.
Nego provimento ao recurso.
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