Tribunal: TJSP
Processo: 2266457-35.2019.8.26.0000
Classe: Agravo de Instrumento / Despesas Condominiais
Órgão julgador: Daise Fajardo Nogueira Jacot
Órgão colegiado: 27a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-03-27
Data de publicação: 2020-03-27

Ementa:
*AGRAVO DE INSTRUMENTO. Execução de Título Extrajudicial. Rateio condominial. DECISÃO que indeferiu a penhora do imóvel que deu origem ao débito condominial, objeto de contrato de financiamento com cláusula de alienação fiduciária. INCONFORMISMO do Condomínio exequente deduzido no Recurso. EXAME: unidade condominial geradora do débito formado pelo rateio das despesas condominiais que constitui

Ementa:
*AGRAVO DE INSTRUMENTO. Execução de Título Extrajudicial. Rateio condominial. DECISÃO que indeferiu a penhora do imóvel que deu origem ao débito condominial, objeto de contrato de financiamento com cláusula de alienação fiduciária. INCONFORMISMO do Condomínio exequente deduzido no Recurso. EXAME: unidade condominial geradora do débito formado pelo rateio das despesas condominiais que constitui garantia em razão de contrato de financiamento com cláusula de alienação fiduciária. Condômina, devedora fiduciante, que é mera possuidora direta da unidade condominial em causa. Propriedade resolúvel sobre o bem que pertence ao credor fiduciário, "ex vi" do artigo 22, "caput", da Lei no 9.514/1997. Impossibilidade de penhora do imóvel, porque o credor fiduciário é terceiro estranho à lide. Decisão mantida. RECURSO NÃO PROVIDO.*

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2020.0000221043
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Agravo de Instrumento no
2266457-35.2019.8.26.0000, da Comarca de Araras, em que é agravante CONDOMÍNIO
RESIDENCIAL ARNALDO MAZO, é agravada RITA DE CASSIA LUIZ.
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 27a Câmara de Direito Privado
do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: RECURSO NÃO
PROVIDO. V.U.*, de conformidade com o voto do relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores CAMPOS PETRONI
(Presidente sem voto), FÁBIO PODESTÁ E TAVARES DE ALMEIDA.
São Paulo, 27 de março de 2020.
DAISE FAJARDO NOGUEIRA JACOT
Relatora
Assinatura Eletrônica

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Agravo de Instrumento no 2266457-35.2019.8.26.0000 -Voto no 17.382
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VOTO N° : 17.382
AGRAVO No: 2266457-35.2019.8.26.0000
COMARCA : ARARAS 1a VARA CÍVEL
AGRAVANTE: CONDOMINIO RESIDENCIAL ARNALDO MAZO
AGRAVADA : RITA DE CASSIA LUIZ
JUIZ : RODRIGO PERES SERVIDONE NAGASE
*AGRAVO
DE
INSTRUMENTO.
Execução
de
Título
Extrajudicial. Rateio condominial. DECISÃO que indeferiu a
penhora do imóvel que deu origem ao débito condominial, objeto
de contrato de financiamento com cláusula de alienação fiduciária.
INCONFORMISMO do Condomínio exequente deduzido no
Recurso. EXAME: unidade condominial geradora do débito
formado pelo rateio das despesas condominiais que constitui
garantia em razão de contrato de financiamento com cláusula de
alienação fiduciária. Condômina, devedora fiduciante, que é mera
possuidora direta da unidade condominial em causa. Propriedade
resolúvel sobre o bem que pertence ao credor fiduciário, “ex vi”
do artigo 22, “caput”, da Lei no 9.514/1997. Impossibilidade de
penhora do imóvel, porque o credor fiduciário é terceiro estranho à
lide. Decisão mantida. RECURSO NÃO PROVIDO.*
Vistos.
Cuida-se de Agravo de Instrumento interposto
contra decisão proferida nos autos da Execução de Título Extrajudicial, que o
Condomínio agravante move contra a agravada, proferida pelo MM. Juiz “a
quo” na fl. 422 dos autos principais.
Argumenta o Condomínio agravante, em resumo,
que foi indeferido o pedido de penhora sobre o imóvel adquirido pelo
executado, ora agravado; a obrigação de pagamento do rateio condominial
tem natureza “propter rem”, conforme previsto no artigo 1.345 do Código

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Civil; o crédito decorrente de despesa condominial tem preferência sobre
aquele oriundo de garantia real, nos termos da Súmula no 478 do C. Superior
Tribunal de Justiça, respondendo pelo débito a própria unidade condominial
em causa; admite-se a penhora de bem imóvel dado em garantia por alienação
fiduciária (fls. 1/8).
O Recurso foi recebido sem o efeito suspensivo (fl.
436).
É o relatório.
Conforme já relatado, cuida-se de Agravo de
Instrumento interposto contra decisão proferida nos autos da Execução de
Título Extrajudicial, que o Condomínio agravante move contra a agravada,
proferida pelo MM. Juiz “a quo” nos termos seguintes:
“Vistos. Fls. 419/421: Indefiro o pedido tendo em vista que o referido imóvel não
integra o patrimônio da executada. Neste sentido: Despesas condominiais. Execução.
Penhora. Obrigação propter rem. Imóvel, porém, objeto de alienação fiduciária.
Inadmissibilidade. Bem que não é de propriedade dos executados. Recurso
improvido. (TJSP; Agravo de Instrumento 2039900-92.2019.8.26.0000; Relator (a):
Walter Cesar Exner; Órgão Julgador: 36a Câmara de Direito Privado; Foro de
Araras - 2a Vara Cível; Data do Julgamento: 25/04/2019; Data de Registro:
25/04/2019) Assim, manifeste-se o exequente, no prazo de 05 dias, em termos de
prosseguimento. No silêncio, certificando-se, aguarde-se provocação em arquivo.
Int.” (“sic”. fl. 422 dos autos principais).
Ressalta-se inicialmente que, dada a natureza
“propter rem” do débito condominial, esta Relatora vinha entendendo pela

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possibilidade de penhora do bem imóvel objeto de alienação fiduciária em
garantia. Contudo, passa agora a acompanhar o entendimento adotado pela E.
Terceira Turma do C. Superior Tribunal de Justiça sobre esse tema.
Malgrado
o
inconformismo
do
Condomínio
exequente, ora agravante, a r. decisão agravada não comporta o pretendido
reparo.
Com efeito, tratando-se de imóvel dado em garantia
ao cumprimento do contrato de financiamento mediante alienação fiduciária,
o devedor fiduciante possui apenas a posse direta do bem objeto da
contratação, enquanto a propriedade resolúvel do imóvel pertence ao credor
fiduciário, “ex vi” do artigo 22, “caput”, da Lei no 9.514/1997 (“A alienação
fiduciária regulada por esta Lei é o negócio jurídico pelo qual o devedor, ou fiduciante, com o
escopo de garantia, contrata a transferência ao credor, ou fiduciário, da propriedade resolúvel de
coisa imóvel”). Essa situação perdura até a integral quitação do contrato de
financiamento, quando se resolve a propriedade fiduciária do imóvel (v.
artigo 25, “caput”, da Lei no 9.514/1997).
Não se questiona a natureza “propter rem” do débito
formado por rateio condominial, tanto que via de regra a penhora para a
garantia da cobrança correspondente recai sobre a própria unidade devedora.
Aliás, em regra o condômino inadimplente é o proprietário dessa unidade
condominial.
Contudo, quando o condômino devedor adquire a
unidade condominial por meio de financiamento com cláusula de alienação
fiduciária em favor do agente financiador, ele transfere ao credor fudiciário a

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propriedade resolúvel sobre o bem, passando à condição de devedor
fiduciante com direito sobre o contrato em questão.
Por isso, não se mostra razoável admitir que a
penhora decorrente de débito originado pela inadimplência do devedor
fiduciante, mero possuidor da unidade condominial, recaia sobre imóvel
pertencente ao credor fiduciário, que sequer integra a relação processual em
causa.
Assim, considerando que a propriedade resolúvel do
imóvel que originou o débito condominial pertence ao credor fiduciário, de
rigor a manutenção da r. decisão agravada.
A propósito, eis a Jurisprudência:

RECURSO
ESPECIAL.
DIREITO
PROCESSUAL
CIVIL.
BEM
IMÓVEL.
ALIENAÇÃO
FIDUCIÁRIA
EM
GARANTIA.
DIREITOS
DO
DEVEDOR
FIDUCIANTE. PENHORA.
IMPOSSIBILIDADE. BEM DE FAMÍLIA LEGAL. LEI No 8.009/1990.
1. Recurso especial interposto contra acórdão publicado na vigência do Código de
Processo Civil de 2015 (Enunciados Administrativos nos 2 e 3/STJ).
2. Cinge-se a controvérsia a definir se os direitos (posse) do devedor fiduciante sobre
o imóvel objeto do contrato de alienação fiduciária em garantia podem receber a
proteção da impenhorabilidade do bem de família legal (Lei no 8.009/1990) em
execução de título extrajudicial (cheques).
3. Não se admite a penhora do bem alienado fiduciariamente em execução
promovida por terceiros contra o devedor fiduciante, haja vista que o patrimônio
pertence ao credor fiduciário, permitindo-se, contudo, a constrição dos direitos
decorrentes do contrato de alienação fiduciária. Precedentes.
4. A regra da impenhorabilidade do bem de família legal também abrange o imóvel
em fase de aquisição, como aqueles decorrentes da celebração do compromisso de
compra e venda ou do financiamento de imóvel para fins de moradia, sob pena de
impedir que o devedor (executado) adquira o bem necessário à habitação da entidade
familiar.
5. Na hipótese, tratando-se de contrato de alienação fiduciária em garantia, no qual,
havendo a quitação integral da dívida, o devedor fiduciante consolidará a
propriedade para si, deve prevalecer a regra de impenhorabilidade.
6. Recurso especial provido.

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(REsp 1677079/SP, Rel. Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, TERCEIRA
TURMA, julgado em 25/09/2018, DJe 01/10/2018)

2277592-44.2019.8.26.0000
Classe/Assunto: Agravo de Instrumento / Despesas Condominiais
Relator(a): Ruy Coppola
Comarca: São Carlos
Órgão julgador: 32a Câmara de Direito Privado
Data do julgamento: 23/09/2016
Data de publicação: 14/02/2020
Ementa: Agravo de instrumento. Execução de título extrajudicial. Despesas
condominiais. Penhora. Incidência sobre o imóvel gerador do débito.
Impossibilidade. Bem cuja propriedade não pertence a executada, posto que foi
alienado fiduciariamente à instituição financeira agravante, que não figura no polo
passivo da demanda. Precedentes jurisprudenciais. Levantamento da constrição que
se faz necessário. Recurso provido.
2195431-11.2018.8.26.0000
Classe/Assunto: Agravo de Instrumento / Cédula de Crédito Bancário
Relator(a): Gilson Delgado Miranda
Comarca: São Paulo
Órgão julgador: 23a Câmara de Direito Privado
Data do julgamento: 29/11/2018
Data de publicação: 29/11/2018
Data de registro: 29/11/2018
Ementa: EXECUÇÃO. Penhora. Imóvel do devedor objeto de alienação fiduciária
em garantia a terceiro. Penhora sobre a propriedade impossível. Bem não
integrante do patrimônio do devedor. Penhora sobre os direitos decorrentes do
contrato de financiamento, porém, possível. Precedentes reiterados do STJ. Recurso
não provido.
Impõe-se, pois, a rejeição do Recurso, ficando
mantida a r. decisão agravada pelos próprios e jurídicos fundamentos.
Diante do exposto, nega-se provimento ao Recurso.
DAISE FAJARDO NOGUEIRA JACOT
Relatora