Tribunal: TJSP
Processo: 1003081-72.2019.8.26.0066
Classe: Apelação Cível / Compra e Venda
Órgão julgador: Luiz Antonio Costa
Órgão colegiado: 7a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-12-17
Data de publicação: 2020-12-17

Ementa:
Apelação – Indenizatória – Procedência – Cerceamento de defesa não verificado – Inocorrência da prescrição – Ausência de outorga da escritura, conforme previsto em contrato - Comprovação dos pagamentos pelo comprador – Não caracterização da exceção do contrato não cumprido – Comprador que cumpriu adequadamente o contrato firmado entre as partes – Falta de outorga da escritura pela vendedora e

Ementa:
Apelação – Indenizatória – Procedência – Cerceamento de defesa não verificado – Inocorrência da prescrição – Ausência de outorga da escritura, conforme previsto em contrato - Comprovação dos pagamentos pelo comprador – Não caracterização da exceção do contrato não cumprido – Comprador que cumpriu adequadamente o contrato firmado entre as partes – Falta de outorga da escritura pela vendedora e realização venda do imóvel a terceiro - Configuração do enriquecimento sem causa (artigo 884 do CC) – Sentença mantida - Recurso improvido.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2020.0001033674
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível no
1003081-72.2019.8.26.0066, da Comarca de Barretos, em que é apelante MARIA
ALVES DA SILVA, é apelado WELLINGTON DA SILVA JORDAO.
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 7a Câmara de Direito
Privado do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Negaram
provimento ao recurso. V. U., de conformidade com o voto do relator, que integra
este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores LUIZ ANTONIO
COSTA (Presidente), MIGUEL BRANDI E LUIS MARIO GALBETTI.
São Paulo, 17 de dezembro de 2020.
LUIZ ANTONIO COSTA
Relator
Assinatura Eletrônica

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TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Apelação Cível no 1003081-72.2019.8.26.0066 - Barretos - Voto no 20/43684
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Voto no 20/43684
Apelação Cível no 1003081-72.2019.8.26.0066
Comarca: Barretos
Apelante: Maria Alves da Silva
Apelado: Wellington da Silva Jordao
Apelação – Indenizatória – Procedência – Cerceamento de
defesa não verificado – Inocorrência da prescrição –
Ausência de outorga da escritura, conforme previsto em
contrato - Comprovação dos pagamentos pelo comprador –
Não caracterização da exceção do contrato não cumprido –
Comprador que cumpriu adequadamente o contrato firmado
entre as partes – Falta de outorga da escritura pela
vendedora e realização venda do imóvel a terceiro -
Configuração do enriquecimento sem causa (artigo 884 do
CC) – Sentença mantida - Recurso improvido.
Recurso de Apelação interposto contra sentença que julgou
procedente Ação Indenizatória proposta pelo Autor apelado em face da
Ré apelante.
Apela a Ré arguindo preliminar de cerceamento de defesa. Diz
que se fazia necessária a oitiva das testemunhas que poderiam
comprovar o quanto alegado em sede de contestação. Afirma que a
prova oral seria fundamental para comprovar que o Autor não cumpriu
sua obrigação contratual ao deixar de pagar a totalidade do valor
ajustado. Assim, pede a anulação da sentença.
No mérito, pede o reconhecimento da prescrição. Afirma que
no caso aplica-se o prazo prescricional de 3 anos. Colaciona
entendimento doutrinário. Aduz que nos termos do contrato (cláusula 2)
após o término do pagamento deveria ser realizada a escritura com a
assinatura dos demais herdeiros envolvidos, porém o ato não foi

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realizado, ressaltando que não ficou discriminado no contrato que o
autor teria direito sobre o imóvel quando terminasse o Inventário. Assim,
houve o decurso do prazo prescricional trienal. Afirma que deve ser
observado o disposto no artigo 476 do CC. Impugna os documentos de
fls. 36/39 ressaltando que não há comprovação acerca da obrigação de
construir um banheiro com o valor de R$ 2.000,00. Diz ainda que o
apelado nunca pagou o IPTU embora se comprometera. Acrescenta que
sempre procuraram o apelado para finalizar a negociação e receber o
restante da dívida, porém o Autor sempre informou que estava em
dificuldades financeiras. Pede a reforma da sentença com vistas a
improcedência da demanda.
Contrarrazões apresentadas.
Comprovada a tempestividade e a litigância sob o abrigo da
assistência judiciária gratuita recebo a apelação nos seus regulares
efeitos.
É o Relatório.
A sentença está suficientemente fundamentada e não merece
qualquer reforma.
Como cediço, ao julgador cabe formar a sua convicção através
dos elementos de prova trazidos aos autos, sendo descabida a produção
de provas inúteis ou desnecessárias se as que já estiverem produzidas se
mostrarem suficientes à análise e solução da controvérsia.

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Não há se falar em cerceamento de defesa, diante da falta de
oitiva de testemunhas em audiência quando o julgamento do mérito
independer de tal prova.
No caso, as provas colacionadas aos autos são suficientes para
o deslinde do feito, cabendo ao Magistrado o indeferimento de provas
desnecessárias ou inúteis, inexistindo qualquer nulidade em razão da
falta de produção de prova oral.
Ademais, eventual falta de pagamento integral do preço
deveria ser comprovada documentalmente pela apelante, tendo em vista
que o apelado trouxe provas em sentido contrário.
Nesse passo, a prova oral não se presta para tal fim, razão pela
qual afasto a preliminar de cerceamento de defesa.
Passo ao exame do mérito.
A alegação de ocorrência da prescrição é totalmente sem
fundamento, eis que sequer se verificou o termo inicial para ocorrência
da prescrição.
Ora, após o término do pagamento deveria a apelante e os
demais herdeiros outorgarem a escritura do imóvel ao apelado, o que
não o fizeram e, pior, venderam o bem a terceiro, deixando de trazer
qualquer prova acerca do descumprimento da obrigação pelo apelado.

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Como bem consignado pelo d. Magistrado a quo: “A alegação
do autor de que a requerida lhe prometeu passar a escritura após o
término do Inventário deve ser tida como verdadeira, uma vez que não
foi impugnada especificamente em réplica e não diverge das demais
provas produzidas no processo. Assim, diante da promessa de escritura
futura, o prazo prescricional não começou a fluir, pois pendia condição
suspensiva, nos termos do art. 199, I, do Código Civil.”
Consta especificamente do contrato: “Após o término do
pagamento será efetuado a referida escritura com a assinatura de todos
os herdeiros envolvidos.”
Assim que terminou o Inventário, apesar de não especificada
tal condição em contrato, onde apenas constou que após o término do
pagamento seria outorgada a escritura, o Autor ajuizou Ação de
Adjudicação Compulsória, que foi julgada improcedente em razão do
imóvel ter sido vendido a terceiro, sem comprovação da má-fé deste.
Destarte, não há se falar em prescrição.
Os limites da lide são traçados pelo quanto aduzido na petição
inicial e impugnado na contestação.
Com relação à exceção do contrato não cumprido tampouco
tem razão o apelante, tendo em vista que não comprovou a falta de
aquisição dos materiais de construção pelo comprador, que demonstrou
o contrário.

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No caso, embora a apelante alegue que o contrato não foi
cumprido pelo apelado, deixa de desconstituir as alegações do apelado,
bem como os documentos juntados com a inicial.
Verifica-se que em sede de contestação a apelante apenas traz
documentos relativos ao Inventário, Matrícula do Imóvel e IPTU.
Ora, a apelante aduz que o apelado não cumpriu sua obrigação
de comprar materiais de construção no valor de R$ 2.000,00 ou construir
o banheiro, porém não realizou qualquer notificação para que o apelado
cumprisse a sua obrigação e, mais, vendeu o imóvel a terceiro que já
estava compromissado ao apelado que devidamente comprovou o
pagamento das parcelas do preço.
Como bem ressaltado pelo d. Magistrado a quo: “O autor
também comprovou a compra de R$ 2.000,00 em materiais de
construção, alegando que eles foram entregues no endereço da
requerida. Essa, por sua vez, não negou o recebimento dos materiais e
se limitou a impugnar a veracidade dos cheques e a fatura da loja de
material de construção. Entretanto, os valores gastos somam
exatamente a quantia restante devida pelo autor, de R$ 2.000,00, além
do que as compras são contemporâneas ao negócio e ocorreram logo
após o término do pagamento das parcelas devidas pelo autor, o que
corrobora a sua alegação de que elas dizem respeito à quitação do
contrato.”

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As alegações da apelante beiram a má-fé.
Não é crível que a recorrente que vendeu o imóvel a terceiro
sem devolver qualquer valor pago pelo apelado em razão do
compromisso de compra e venda firmado anteriormente, alegue exceção
do contrato não cumprido sem trazer qualquer comprovação (o que não
se comprova por meio de prova oral) e em clara contrariedade aos
documentos juntados pelo apelado na inicial.
Assim, não há dúvida acerca da aplicação do disposto no artigo
884 do Código Civil, diante do evidente enriquecimento sem causa.

Ainda, como poderia o apelado arcar com despesas de IPTU de
um imóvel que ainda não era de sua propriedade. Aliás, nada consta do
contrato acerca da responsabilidade do apelado de arcar com o IPTU,
mas sim com as parcelas do preço para no fim, obter a escritura.
Destarte, entendo correta a sentença, que proponho seja
mantida, com ratificação de seus fundamentos como permite o art. 252
do RITJESP.
Por fim, majoro os honorários de sucumbência para o importe
de 16% do valor da condenação, observando-se os benefícios da
assistência judiciária gratuita deferidos a Autora.
Isso posto, pelo meu voto, nego provimento ao Recurso.
Luiz Antonio Costa
Relator