Tribunal: TJSP
Processo: 4022267-90.2013.8.26.0405
Classe: Apelação Cível / Promessa de Compra e Venda
Órgão julgador: João Carlos Saletti
Órgão colegiado: 10a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-10-27
Data de publicação: 2020-10-29

Ementa:
COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA – Atraso na entrega da obra – Ocorrência – Demora havida após atingido o termo final do prazo de entrega assinalado no contrato, somado o prazo de tolerância de 180 dias – Atribuição da demora havida à não expedição do habite-se pela Prefeitura Municipal – Motivo que constitui fortuito interno, não oponível ao comprador (Decisão da Turma Especial do TJSP e,

Ementa:
COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA – Atraso na entrega da obra – Ocorrência – Demora havida após atingido o termo final do prazo de entrega assinalado no contrato, somado o prazo de tolerância de 180 dias – Atribuição da demora havida à não expedição do habite-se pela Prefeitura Municipal – Motivo que constitui fortuito interno, não oponível ao comprador (Decisão da Turma Especial do TJSP e, recurso repetitivo e Súmulas 164 e 161) – Sentença que assim reconhece, mantida.

DANOS MATERIAIS – Pretensão ao recebimento de aluguéis – Indenização correspondente ao montante desembolsado pelo autor pela locação de imóvel residencial, no período mediado entre a data estipulada em contrato e a efetiva entrega da unidade ao adquirente, e respectivas despesas de condomínio e IPTU – Sentença que a impõe, mantida.

COMISSÃO DE CORRETAGEM e TAXA SATI – PRESCRIÇÃO – Ocorrência – Pretensão que se funda na abusividade da cobrança – Termo inicial do prazo prescricional de três anos contado a partir da data do pagamento – Valores desembolsados em abril de 2008 – Ação ajuizada em dezembro de 2013 – Incidência do artigo 206, § 3o, IV, do Código Civil (prescrição trienal) – Entendimento firmado pelo Superior Tribunal de Justiça em sede de recurso especial repetitivo (REsp 1.551.956/SP) – Prescrição consumada.

DANO MORAL – Configuração – A demora injustificada na entrega do imóvel causa dano moral, dada a frustração e angústia imposta aos compradores na espera pela ocupação e fruição do bem adquirido – Indenização devida – Finalidade – Reparação do sofrimento da vítima e, ao mesmo tempo, desestimular a prática do fato, pelo ofensor – INDENIZAÇÃO – Valor – Arbitramento que deve se dar com observância dos princípios da proporcionalidade e da razoabilidade, evitando o enriquecimento sem causa do ofendido, ou provocando injusto desfalque do patrimônio do ofensor – Arbitramento em R$ 15.000,00– Sentença reformada para esse fim.

Apelação da ré não provida, parcialmente provido o recurso adesivo do autor.

Inteiro teor:
TRIBUNAL DE JUSTIÇA
PODER JUDICIÁRIO
São Paulo
Registro: 2020.0000893726
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível no
4022267-90.2013.8.26.0405, da Comarca de Osasco, em que é apelante/apelado
CAMARGO CORREA - RODOBENS EMPREENDIMENTO IMOBILIÁRIO SPE
LTDA, é apelado/apelante SÉRGIO HENRIQUE GARRIDO SOLIM.
ACORDAM, em 10a Câmara de Direito Privado do Tribunal de
Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: "Negaram provimento ao recurso
da ré, dando-o parcialmente ao recurso adesivo do autor. V.U.", de conformidade
com o voto do Relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Exmos. Desembargadores
JOÃO CARLOS SALETTI (Presidente), J.B. PAULA LIMA E ELCIO TRUJILLO.
São Paulo, 27 de outubro de 2020.
JOÃO CARLOS SALETTI
RELATOR
Assinatura Eletrônica

TRIBUNAL DE JUSTIÇA
PODER JUDICIÁRIO
São Paulo
Apelação Cível no 4022267-90.2013.8.26.0405 -sm-jcs
2
APELAÇÃO CÍVEL no 4022267-90.2013.8.26.0405
COMARCA
-
OSASCO
4o Ofício, Processo no 4022267-90.2013.8.26.0405
RECORRENTES e
RECORRIDOS - CAMARGO CORRÊA RODOBENS EMPREENDIMENTO
IMOBILIÁRIO SPE LTDA. e SÉRGIO HENRIQUE GARRIDO
SOLIM
VOTO No 32.059
COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA Atraso na
entrega da obra
Ocorrência
Demora havida após
atingido o termo final do prazo de entrega assinalado no
contrato, somado o prazo de tolerância de 180 dias
Atribuição da demora havida à não expedição do habite-se
pela Prefeitura Municipal Motivo que constitui fortuito
interno, não oponível ao comprador (Decisão da Turma
Especial do TJSP e, recurso repetitivo e Súmulas 164 e
161) Sentença que assim reconhece, mantida.
DANOS MATERIAIS
Pretensão ao recebimento de
aluguéis
Indenização correspondente ao montante
desembolsado pelo autor pela locação de imóvel
residencial, no período mediado entre a data estipulada em
contrato e a efetiva entrega da unidade ao adquirente, e
respectivas despesas de condomínio e IPTU Sentença que
a impõe, mantida.
COMISSÃO DE CORRETAGEM e TAXA SATI

PRESCRIÇÃO Ocorrência Pretensão que se funda na
abusividade da cobrança
Termo inicial do prazo
prescricional de três anos contado a partir da data do
pagamento Valores desembolsados em abril de 2008
Ação ajuizada em dezembro de 2013 Incidência do artigo
206, § 3o, IV, do Código Civil (prescrição trienal)

Entendimento firmado pelo Superior Tribunal de Justiça
em sede de recurso especial repetitivo (REsp 1.551.956/SP)
Prescrição consumada.
DANO MORAL Configuração A demora injustificada
na entrega do imóvel causa dano moral, dada a frustração
e angústia imposta aos compradores na espera pela
ocupação e fruição do bem adquirido Indenização devida
Finalidade Reparação do sofrimento da vítima e, ao
mesmo tempo, desestimular a prática do fato, pelo ofensor
INDENIZAÇÃO Valor Arbitramento que deve se dar
com observância dos princípios da proporcionalidade e da
razoabilidade, evitando o enriquecimento sem causa do

TRIBUNAL DE JUSTIÇA
PODER JUDICIÁRIO
São Paulo
Apelação Cível no 4022267-90.2013.8.26.0405 -sm-jcs
3
ofendido, ou provocando injusto desfalque do patrimônio
do ofensor Arbitramento em R$ 15.000,00 Sentença
reformada para esse fim.
Apelação da ré não provida, parcialmente provido o
recurso adesivo do autor.
A r. sentença de fls. 225/230 reconheceu a prescrição no que tange ao
pedido de restituição dos valores pagos a título de comissão de corretagem e taxa
SATI e, no mais, julgou parcialmente procedente a demanda, “para condenar a ré ao
reembolso das quantias pagas pelo autor, a título de verbas locatícias, no período da
mora (01.01.2012 a 08.10.2012), acrescidas de correção monetária a contar do
respectivo desembolso e juros de mora de 1% ao mês, contados da citação”. Pela
sucumbência recíproca, em maior grau do autor, o condenou ao pagamento de 2/3
das custas e despesas processuais.
Recorrem as partes.
Apela a ré (fls. 234/250). Alega: a) não houve atraso na conclusão da
unidade adquirida pelo Apelado, mas na expedição do habite-se; b) o habite-se do
empreendimento foi emitido pela Prefeitura Municipal em 14/08/2012, documento
junto aos autos, estando a unidade totalmente pronta para entrega e moradia; no
entanto, o Apelado não estava apto a receber a posse do imóvel, vez que apresentava-
se inadimplente; c) como o Apelado não notificou a Apelante para a entrega do
imóvel esta não foi constituída em mora; d) uma das providências que não
dependem exclusivamente da incorporadora é a expedição do “habite-se”, que é um
documento público expedido pela Prefeitura do Município em que se situa o
empreendimento; e) o pagamento da partes B do contrato restou avençado para
ocorrer em 01/01/2012, data prevista para entrega da posse da unidade, o pagamento
desta importância ocorreu somente em 05/12/2012. Requer seja reformada a
sentença, para o fim de julgar improcedente a ação.
O autor interpôs recurso adesivo (fls. 262/272). Sustenta: a) não se
conforma com parte da decisão relativa à prescrição declarada e a indenização pelos
danos morais, não arbitrada; b) trata-se de restituição de valores indevidamente
pagos quando da celebração de compromisso de compra e venda de imóvel,
fundando-se a discussão na violação a dispositivos constantes do Código de Defesa
do Consumidor o qual impõe a aplicação do prazo prescricional de 10 (dez) anos,
previsto no artigo 205 do Código Civil e não a prescrição trienal prevista no art. 206,
parágrafo 3o, IV do CC; c) o recorrido não informou o preço total da aquisição da
unidade autônoma, com o destaque do valor da comissão de corretagem e SATI
como se verifica abaixo e muito menos no quadro de resumo; d) segundo o CDC, o
consumidor não pode ser obrigado a contratar serviço que não tenha interesse e
vontade, sem sua manifestação específica como ocorreu no caso em apreço em que o
recorrente, consumidor, não tinha a opção de não contratar os serviços questionados,
o que caracteriza abusividade; e) é abusiva a cobrança de taxa de serviços de

TRIBUNAL DE JUSTIÇA
PODER JUDICIÁRIO
São Paulo
Apelação Cível no 4022267-90.2013.8.26.0405 -sm-jcs
4
assessoria técnico-imobiliária (SATI) e corretagem, conforme tese reconhecida no
REsp no 1.599.511-SP, para fins do artigo 1.040 do CPC/2015; f) a decisão recorrida
deve ser reformada para condenar o recorrida a restituir os valores a título de
corretagem e SATI em dobro devidamente atualizados; g) o descumprimento de
cláusulas contratuais superou os limites do mero aborrecimento, posto que o
recorrente foi motivo de chacotas e na medida em que o atraso iniciou-se em julho
de 2011, ultrapassando o prazo de tolerância contratual de 180 dias, prolongando-se
até outubro de 2012, logo, inequívoco o sofrimento e abalo excepcional do apelante.
Contrarrazões do autor às fls. 255/261.
É o relatório.
1. As partes firmaram em abril de 2008 promessa de compra e venda
de unidade residencial a construir, e outro ajustando a compra de unidade autônoma
de vaga de garagem, no mesmo empreendimento. Afirmou o autor ter-lhe sido
repassadas as despesas com comissão de corretagem e serviços de assessoria técnico
imobiliária, no montante de R$ 6.580,00.
A entrega do imóvel, segundo o contrato, estava marcada para
01/07/2011, ajustado prazo de tolerância de 180 dias. Ocorre que o imóvel foi
entregue em 08 de outubro de 2012, mais de um ano após o vencimento do prazo de
tolerância.
Daí a pretensão do autor de se ver indenizado por danos materiais
consistentes no aluguel que teve de continuar pagando para morar no período de
julho de 2011 a outubro de 2012 (no valor de R$ 12.000,00), além de despesas de
condomínio e IPTU , além de indenização por danos morais.
2. ATRASO NA ENTREGA DA OBRA.
O instrumento particular de promessa de compra e venda (Quadro
Resumo, fls. 44/47), fixou a data da entrega do imóvel em 01 de julho de 2011.
Somado o prazo de tolerância de 180 dias (cláusula 7.1 fls. 21), o termo final
recaiu em 1o de janeiro de 2012, mas a unidade foi entregue ao adquirente somente
em 08 de outubro de 2012.
Defende-se a requerida com a alegação de que as obras estavam
concluídas no prazo e que o atraso decorreu da demora havida na expedição do
habite-se pela Prefeitura Municipal.
Ocorre que a eventual demora na expedição do habite-se não constitui
fato oponível ao adquirente.

TRIBUNAL DE JUSTIÇA
PODER JUDICIÁRIO
São Paulo
Apelação Cível no 4022267-90.2013.8.26.0405 -sm-jcs
5
O prazo de tolerância de até 180 dias, não é ilegal, conforme o
entendimento cristalizado por este Tribunal, ao ser aprovado pela Turma Especial
Privado 1, o Tema I, no Incidente de Resolução de Demandas Repetitivas no
0023203-35.2016.8.26.0000, relatado pelo Des. FRANCISCO EDUARDO
LOUREIRO (j. em 31/05/2017), resultante na edição da Súmula 164 desta Corte:
“É válido o prazo de tolerância não superior a cento e
oitenta dias, para entrega de imóvel em construção, estabelecido no
compromisso de venda e compra, desde que previsto em cláusula
contratual expressa, clara e inteligível.”
Mas, como afirmado no mesmo precedente que consolidou a
jurisprudência do Tribunal a respeito, passado esse prazo de tolerância,
“(...) não pode o empreendedor servir-se das mesmas
escusas como excludentes de responsabilidade civil, se nem o prazo
suplementar é respeitado.
Isso porque o prazo adicional de tolerância posto no
contrato por cláusula negocial, como acima visto, tem exatamente a função
de criar em favor do empreendedor certa elasticidade, levando em conta os
naturais percalços que podem ocorrer em um empreendimento de grande
porte. Não faria sentido que, escoado o prazo adicional, as mesmas razões
fossem invocadas para elidir o inadimplemento da prestação de entrega da
unidade ao adquirente.
Exatamente por essa razão o Tribunal de Justiça de São
Paulo editou a Súmula no. Súmula 161, cujo verbete contém:
“Não constitui hipótese de caso fortuito ou de força
maior, a ocorrência de chuvas em excesso, falta de mão de obra,
aquecimento do mercado, embargo do empreendimento ou, ainda,
entraves administrativos. Essas justificativas encerram “res inter
alios acta” em relação ao compromissário adquirente”.
O entendimento do Tribunal de Justiça é no sentido que,
escoado o prazo de tolerância, desde que ajustado de modo expresso e
claro, eventual escassez de materiais ou de mão de obra não constituem
excludentes de responsabilidade civil. Na lição clássica de Agostinho
Alvim, trata-se de fortuito interno ligado à própria atividade geradora do
dano, ou à pessoa do devedor e, por isso, leva à responsabilidade do
causador do evento. Somente o fortuito externo, ou força maior, é que
exoneraria o devedor, mas exigiria fato exógeno, que não se liga à pessoa
ou empresa por nenhum laço de conexidade. Se a responsabilidade se
funda na culpa, é suficiente o caso fortuito para exonerar o devedor.
Todavia, se a responsabilidade se funda no risco, tal como ocorre em

TRIBUNAL DE JUSTIÇA
PODER JUDICIÁRIO
São Paulo
Apelação Cível no 4022267-90.2013.8.26.0405 -sm-jcs
6
relações de consumo, então o simples caso fortuito não o exonerará, mas
será mister a força maior, ou, como alguns dizem, o fortuito externo
(Agostinho Alvim. Da inexecução das obrigações e suas consequências.
São Paulo: Saraiva, 1949, p. 291). Isso porque se insere entre os riscos
com os quais deve arcar aquele que, no exercício da autonomia privada,
gera situações potencialmente lesivas à sociedade (Gustavo Tepedino,
Heloisa Helena Barboza e Maria Celina Bodin de Moraes. Código Civil
interpretado conforme a Constituição. Rio de Janeiro: Renovar, 2004. v.
I, p. 706).”
Por outro lado, acertado o julgado no afastar a alegação de que a
demora sucedida após o habite-se se deveu à inadimplência do requerente quanto ao
pagamento da parte B do contrato, “na medida em que o documento de fls. 61,
assinado pela própria ré, dá recibo de quitação do preço” r. sentença, fls. 227).
E mais, como dito acima, assinalou o julgado: “assim, embora a ré
alegue que a demora na imissão na posse apenas ocorreu por conta de mora no
pagamento do preço, não logrou comprovar aludida inadimplência ou a existência
de saldo devedor e, por conseguinte, a alegada culpa do autor, sobretudo
considerando que o próprio habite-se foi expedido após o decurso do prazo para
entrega das obras” (idem).
3. DANOS MATERIAIS.
Como o atraso se deveu a fato da própria requerida, a dar fundamento
à sua condenação por danos materiais, ou seja, os autores fazem jus à compensação
relativa aos prejuízos materiais experimentados no período de mora da ré quanto à
finalização e entrega do imóvel, danos esses comprovados pelos recibos de aluguéis
mensais, despesas de condomínio e IPTU (fls. 68/79).
O inconformismo da apelante, nesse passo, não se justifica. Afinal, o
autor teve de manter residência em outro imóvel, alugado, enquanto esperava a
entrega do que dela adquiriu.
Assim, faz jus o autor à reparação dos danos materiais.
A r. sentença é mantida também nesse ponto, portanto.
4. CORRETAGEM e TAXA DE ASSESSORIA
Pleiteia o autor a devolução em dobro dos valores retidos
correspondentes à comissão de corretagem e Serviços de Assessoria Técnico-
imobiliária realizado pela ré.
O inconformismo do autor, nesse ponto, não procede, tendo a r.
sentença acertadamente reconhecido ter-se configurado a prescrição trienal dessas

TRIBUNAL DE JUSTIÇA
PODER JUDICIÁRIO
São Paulo
Apelação Cível no 4022267-90.2013.8.26.0405 -sm-jcs
7
pretensões.
De fato, o C. Superior Tribunal de Justiça, encarregado de dar a
última palavra em matéria de interpretação da lei federal, assentou orientação
respeitante ao prazo prescricional no que tange à TAXA SATI e também à comissão
de corretagem.
No julgamento do REsp 1.551.956/SP, afetado como recurso
repetitivo (Tema 938), e tendo como Relator o Ministro PAULO DE TARSO
SANSEVERINO (j. em 24/08/2016, DJe: 06/09/2016 e com trânsito em julgado em
24/10/2016), a Eg. Segunda Seção assim decidiu:
“RECURSO ESPECIAL REPETITIVO. DIREITO CIVIL E
DO CONSUMIDOR. INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA. VENDA DE
UNIDADES
AUTÔNOMAS
EM
ESTANDE
DE
VENDAS.
CORRETAGEM.
SERVIÇO
DE
ASSESSORIA
TÉCNICO-
IMOBILIÁRIA (SATI). CLÁUSULA DE TRANSFERÊNCIA DA
OBRIGAÇÃO AO CONSUMIDOR. PRESCRIÇÃO TRIENAL DA
PRETENSÃO. ENRIQUECIMENTO SEM CAUSA.
I - TESE PARA OS FINS DO ART. 1.040 DO CPC/2015:
1.1. Incidência da prescrição trienal sobre a pretensão de
restituição dos valores pagos a título de comissão de corretagem ou de
serviço de assistência técnico-imobiliária (SATI), ou atividade
congênere (art. 206, § 3o, IV, CC).
1.2. Aplicação do precedente da Segunda Seção no
julgamento do Recurso Especial n. 1.360.969/RS, concluído na sessão de
10/08/2016, versando acerca de situação análoga.
2. CASO CONCRETO:
2.1. Reconhecimento do implemento da prescrição trienal,
tendo sido a demanda proposta mais de três anos depois da celebração do
contrato.
2.2. Prejudicadas as demais alegações constantes do recurso
especial.
3. RECURSO ESPECIAL PROVIDO”.
No julgamento do caso concreto, entendeu a Corte Superior:
“O presente caso é semelhante aos precedentes aludidos,
pois a pretensão central da parte demandante é o ressarcimento das parcelas
relativas à comissão de corretagem e ao serviço de assessoria técnico-
imobiliária (SATI), que teriam sido pagas indevidamente por serem
abusivas as cláusulas que atribuíram esse encargo ao consumidor. Ou seja,
a alegação é a ocorrência de enriquecimento sem causa como premissa

TRIBUNAL DE JUSTIÇA
PODER JUDICIÁRIO
São Paulo
Apelação Cível no 4022267-90.2013.8.26.0405 -sm-jcs
8
fundamental da pretensão central de repetição de indébito.
(...).
Enfim, mostra-se bastante razoável a alegação de incidência
da prescrição trienal aos pedidos de repetição de indébito referentes aos
valores pagos a título de comissão de corretagem ou serviço de assistência
técnico-imobiliária (SATI), com fundamento no art. 206, § 3o, IV do
Código Civil.
Sugere-se, por isso, que seja fixada a seguinte tese:
Incidência da prescrição trienal sobre a pretensão de
restituição dos valores pagos a título de comissão de corretagem ou
serviço de assistência técnico-imobiliária (SATI), ou atividade
congênere (art. 206, § 3o, IV, CC)”.
Neste caso, diante da orientação emanada da Corte Superior,
considerando que os pagamentos ocorreram no mês de abril de 2008 (fl. 53/66 e
57/60), e a ação foi ajuizada somente em dezembro de 2013, forçoso reconhecer a
ocorrência da prescrição trienal.
5. DANOS MORAIS.
Respeitado o entendimento da digno Julgadora, faz jus o autor à
reparação por dano moral, não por ter sofrido chacotas porque teria feito mal
negócio ao adquirir imóvel sem recebe-lo, mas em razão da demora na entrega pela
construtora.
Estando certo que a construtora incorreu em atraso imotivado na
entrega do bem, descumprindo o que havia sido previamente acordado com os
adquirentes, corolário lógico do sucedido é terem estes sofrido dano moral, passível
de indenização, na esteira do que vem esta Câmara reconhecendo em situações
assemelhadas.
Alia-se à frustração de expectativa a angústia causada pela demora na
entrega, de recursos despendidos para uns e outros fins, com todos os
inconvenientes daí decorrentes, como fácil aquilatar.
Vale lembrar v. acórdão relatado pelo Desembargador CÉSAR
CIAMPOLINI (Apelação no 0010633-98.2009.8.26.0020, j. 20/05/2014), afirmativo
de que:
“Por certo, a espera prolongada pela efetiva entrega das
chaves do imóvel gera inúmeros transtornos, angústia e frustração da
legítima expectativa de usufruir do bem ao comprador, que se vê, ademais,
privado das quantias já desembolsadas para pagamento das prestações
assumidas com o negócio.

TRIBUNAL DE JUSTIÇA
PODER JUDICIÁRIO
São Paulo
Apelação Cível no 4022267-90.2013.8.26.0405 -sm-jcs
9
“Neste sentido tem decidido o Colendo STJ:
“AGRAVO REGIMENTAL NO AGRAVO EM
RECURSO
ESPECIAL.
RESPONSABILIDADE
CIVIL.
ENTREGA DE IMÓVEL. ATRASO. GRANDE LAPSO
TEMPORAL. FALHA DA PRESTAÇÃO DE SERVIÇO.
ALEGAÇÃO DE OMISSÃO. INEXISTÊNCIA. DANO MORAL
RECONHECIDO.
REVISÃO.
SÚMULA
7/STJ.
CONGELAMENTO DO SALDO DEVEDOR. FUNDAMENTO
INATACADO. SÚMULA 283/STF.
1. Não há falar em violação ao art. 535 do Código
de Processo Civil, pois o eg. Tribunal a quo dirimiu as questões
pertinentes ao litígio, afigurando-se dispensável que venha
examinar uma a uma as alegações e fundamentos expendidos pelas
partes.
2. A jurisprudência desta Corte orienta-se no
sentido de que 'a inversão do ônus da prova fica a critério do juiz,
conforme apreciação dos aspectos de verossimilhança da alegação
do
consumidor
e
de
sua
hipossuficiência,
conceitos
intrinsecamente ligados ao conjunto fático-probatório dos autos
delineado nas instâncias ordinárias, cujo reexame é vedado em
sede especial' (AgRg no REsp 662.891/PR, 4a Turma, Rel. Min.
Fernando Gonçalves, DJ de 16.5.2005).
3. Sobre o dever de indenizar, a pretensão recursal
demandaria
a
alteração
das
premissas
fático-probatórias
estabelecidas pelo acórdão recorrido, com o revolvimento das
provas carreadas aos autos, o que é vedado em sede de recurso
especial, nos termos da Súmula 7 do STJ.
4. Em relação ao congelamento do saldo devedor,
observa-se que o tribunal de origem assentou que "configura-se a
exceção de contrato não cumprido" (fl. 569). Esse fundamento do
acórdão recorrido não foi atacado pela recorrente, de modo que
incide a Súmula 283/STF.
5. Agravo regimental a que se nega provimento”
(AgRg no AREsp 142.991, LUIS FELIPE SALOMÃO; grifei).
“Na mesma vertente, o entendimento desta Egrégia Corte:
“APELAÇÃO. PRELIMINARES DE FALTA DE
INTERESSE
DE
AGIR
E
ILEGITIMIDADE
PASSIVA
AFASTADAS. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA.
ATRASO NA ENTREGA DA OBRA.
(...) 4. Lucros Cessantes. A indenização por lucros
cessantes corresponde à privação injusta do uso do bem e encontra
fundamento na percepção dos frutos que lhe foi subtraída pela
demora no cumprimento da obrigação. O uso pode ser calculado

TRIBUNAL DE JUSTIÇA
PODER JUDICIÁRIO
São Paulo
Apelação Cível no 4022267-90.2013.8.26.0405 -sm-jcs
10
economicamente pela medida de um aluguel, que é o valor
correspondente ao que deixou de receber ou teve que pagar para
fazer uso de imóvel semelhante. A base de cálculo da reparação
por lucros cessantes ou percepção dos frutos deve ser fixada em
percentual equivalente a 0,5% sobre o valor atualizado do imóvel.
(...) 7. A compra da casa própria gera expectativas e
esperanças que, no caso em exame, acabaram frustradas. A
conduta da ré seguramente afetou a dignidade dos adquirentes, que
não puderam usufruir do bem adquirido no tempo esperado.
Assim, embora a questão trate de inadimplemento contratual risco
inerente a qualquer negócio jurídico, justifica-se o pedido de
reparação por danos morais” (Ap. 0170158-02.2011.8.26.0100,
CARLOS ALBERTO GARBI; grifei).
“INDENIZAÇÃO.
COMPROMISSO
DE
COMPRA E VENDA. DANOS MATERIAIS E MORAIS
CARACTERIZADOS. Atraso na entrega de imóvel pela
construtora, mesmo após o decurso do prazo de tolerância de 180
dias previsto no contrato. (...) Danos morais caracterizados diante
do elevado tempo de atraso, extrapolando os limites da
razoabilidade. Fixação dos honorários advocatícios no patamar
máximo não se mostra excessivo. Recurso das rés parcialmente
provido apenas para reconhecer a validade da cláusula que prevê o
prazo de tolerância. Recurso do autor parcialmente provido para
determinar a aplicação de juros moratórios de 1% ao mês,
contados da citação” (Ap. 0209895-46.2010.8.26.0100, ANA
LUCIA ROMANHOLE MARTUCCI; grifei).
“Compromisso de compra e venda. Atraso na
entrega da obra. Alto volume de chuvas e aquecimento do
mercado na atividade de construção civil que não caracterizam
força maior. Caso fortuito interno inerente à atividade do
incorporador imobiliário. Abusividade da cláusula que prevê a
exclusão da responsabilidade por casos de força maior assimilados
ou presunção de casos fortuitos. Danos materiais. Determinação de
reembolso dos valores pagos a título de alugueres, taxas
condominiais e seguro fiança no período de atraso mantida.
Despesas comprovadas. Danos morais. A frustração de não
usufruir do imóvel por período muito além do previsto
contratualmente configura prejuízos dessa ordem e autorizam a
indenização pleiteada. Arbitramento em valor razoável (R$
10.000,00) e que se adequa ao binômio reparação para o
ofendido/reprimenda para o ofensor. Taxa SATI. Contratação
simultânea de serviço de assessoria técnica e imobiliária. Embora
descritos, se os serviços não são prestados, mesmo que por inércia
do contratante, o pagamento é indevido e deve ser repetido de

TRIBUNAL DE JUSTIÇA
PODER JUDICIÁRIO
São Paulo
Apelação Cível no 4022267-90.2013.8.26.0405 -sm-jcs
11
forma simples. Recurso das rés desprovido, provido o do autor”
(Ap. 0135019-52.2012.8.26.0100, JOSÉ ARALDO DA COSTA
TELLES; grifei)”.
Esse pensamento, sustentado por precedentes, incide também aqui,
em que a situação de fato revela não se estar à frente de singelo desconforto
provocado por desacordo no cumprimento do contrato, mas de padecimento que
atingiu a esfera íntima do postulante, a merecer reparação.
A condenação pelos danos morais sofridos, nesse ponto, deve guardar
respeito aos princípios da proporcionalidade e da razoabilidade.
A orientação do Colendo Superior Tribunal de Justiça é no sentido de
que
“Certamente que “a indenização por dano moral é arbitrável
mediante estimativa prudencial que leve em conta a necessidade de, com a
quantia, satisfazer a dor da vítima e dissuadir, de igual e novo atentado, o
autor da ofensa” (R.J.T.J.E.S.P. 156/94), não se desprezando consideração
atinente à capacidade econômica de quem deve indenizar (R.S.T.J.
112/216, 121/409, R.T. 775/211), sintonizada, ainda, com o padrão
socioeconômico do ofendido (R.S.T.J. 112/216, 133/260; J.T.J. 196/91);
tudo, porém, sem descambar para o exagero, num ou noutro sentido, que
possa redundar em inexpressividade ou em provocação de enriquecimento
sem causa.” (REsp 731.689/RJ, Rel. Min. Fernando Gonçalves, Quarta
Turma, DJ de 13.6.2005).
Tendo em vista esse norte e as peculiaridades do caso, a indenização
é arbitrada em R$ 15.000,00 (quinze mil reais), de conformidade com os princípios
de razoabilidade e proporcionalidade. O montante, aliás, é inferior ao que se tem
arbitrado em hipóteses semelhantes, considerado que a demora não se apresentou
excessiva.
Assim, de ser reformada a r. sentença, nessa parte.
Sucumbente na maior parte do pedido, arcará a ré com o pagamento
das custas, despesas processuais e honorários advocatícios, estes fixados em 15% do
valor da condenação.
6. Assinalo, por fim, que na hipótese de oposição de embargos de
declaração, o julgamento se dará virtualmente, salvo manifestação expressa das
partes em cinco dias contados da intimação do acórdão.
7. Ante o exposto, nego provimento ao recurso da ré, dando-o
parcialmente ao recurso adesivo do autor.

TRIBUNAL DE JUSTIÇA
PODER JUDICIÁRIO
São Paulo
Apelação Cível no 4022267-90.2013.8.26.0405 -sm-jcs
12
É meu voto.
JOÃO CARLOS SALETTI
Relator
assinado digitalmente