Tribunal: TJSP
Processo: 1007566-42.2016.8.26.0286
Classe: Apelação Cível / Promessa de Compra e Venda
Órgão julgador: Rui Cascaldi
Órgão colegiado: 1a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-03-16
Data de publicação: 2020-03-16

Ementa:
COMPRA E VENDA – Indenizatória – Sentença de procedência parcial, para condenar a incorporadora ré a restituir ao comprador autor, de forma simples, os valores por ele despendidos a título de "taxa de evolução de obra" após 14.09.2015, data da entrega do imóvel – Preliminar de ilegitimidade passiva afastada - Compromisso de compra e venda de imóvel que previa entrega em 30.06.2016 - Habite-se

Ementa:
COMPRA E VENDA – Indenizatória – Sentença de procedência parcial, para condenar a incorporadora ré a restituir ao comprador autor, de forma simples, os valores por ele despendidos a título de "taxa de evolução de obra" após 14.09.2015, data da entrega do imóvel – Preliminar de ilegitimidade passiva afastada - Compromisso de compra e venda de imóvel que previa entrega em 30.06.2016 - Habite-se que só foi expedido em 18.10.2016 - Cobrança de "taxa de evolução de obra" durante período da construção, não é ilegal – Período de construção que deve ser considerado como aquele até a entrega do imóvel pronto, acabado e documentalmente regularizado, após o qual não mais deve incidir a "taxa de evolução de obra" e se passa a amortizar o valor principal do preço - Ratio do julgamento do IRDR no 0023203-35.2016.8.26.0000 o que atine à matéria sub judice – Hipótese dos autos em que, mesmo com a entrega física do bem, incidem os juros até a data de entrega prevista em contrato, a partir de quando deveria estar completamente regularizada a documentação do imóvel adquirido pelo autor, mas não está por culpa da ré – Decisum parcialmente reformado – Apelo provido em parte

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2020.0000190397
ACÓRDÃO
Vistos,
relatados
e
discutidos
estes
autos
de
Apelação
Cível
no
1007566-42.2016.8.26.0286, da Comarca de Itu, em que é apelante MRV ENGENHARIA
E PARTICIPAÇÕES S/A, é apelado VITOR CHALUPPE RADI (JUSTIÇA GRATUITA).
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 1a Câmara de Direito Privado do
Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Deram provimento em
parte ao recurso. V. U., de conformidade com o voto do relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores RUI CASCALDI
(Presidente), FRANCISCO LOUREIRO E CHRISTINE SANTINI.
São Paulo, 16 de março de 2020.
RUI CASCALDI
Relator
Assinatura Eletrônica

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Apelação Cível no 1007566-42.2016.8.26.0286 -Voto no
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VOTO No: 44450
APEL.No: 1007566-42.2016.8.26.0286
COMARCA: ITU
APTE. : MRV ENGENHARIA E PARTICIPAÇÕES S.A.
APDO. : VITOR CHALUPPE RADI
JUIZ : FERNANDO FRANÇA VIANA
COMPRA E VENDA Indenizatória Sentença de procedência
parcial, para condenar a incorporadora ré a restituir ao comprador
autor, de forma simples, os valores por ele despendidos a título de
“taxa de evolução de obra” após 14.09.2015, data da entrega do
imóvel
Preliminar de ilegitimidade passiva afastada -
Compromisso de compra e venda de imóvel que previa entrega em
30.06.2016 - Habite-se que só foi expedido em 18.10.2016 -
Cobrança de “taxa de evolução de obra” durante período da
construção, não é ilegal Período de construção que deve ser
considerado como aquele até a entrega do imóvel pronto, acabado
e documentalmente regularizado, após o qual não mais deve
incidir a “taxa de evolução de obra” e se passa a amortizar o valor
principal do preço - Ratio do julgamento do IRDR no
0023203-35.2016.8.26.0000 o que atine à matéria sub judice
Hipótese dos autos em que, mesmo com a entrega física do bem,
incidem os juros até a data de entrega prevista em contrato, a partir
de
quando
deveria
estar
completamente
regularizada
a
documentação do imóvel adquirido pelo autor, mas não está por
culpa da ré Decisum parcialmente reformado Apelo provido
em parte
Trata-se de apelação contra a sentença que julgou
parcialmente procedente a ação indenizatória, para condenar a
incorporadora ré, MRV ENGENHARIA E PARTICIPAÇÕES S.A., a
restituir ao comprador autor, VITOR CHALUPPE RADI, de forma
simples, os valores despendidos a título de “taxa de evolução
de obra” a partir de 14.09.2015, data de entrega do imóvel,
corrigidos desde o desembolso e acrescidos de juros legais
desde a citação. Condenou-se a ré nos ônus sucumbenciais,
arbitrada a verba honorária em 10% da condenação.
Em recurso, a ré sustenta ser parte ilegítima
para responder pela restituição dos valores pagos pela “taxa
de evolução de obra” e, no mérito, pugna pela improcedência
da ação, ao argumento de que a cobrança é feita pelo agente
financiador, de modo que a incorporadora que apenas a recolhe
do comprador do imóvel financiado e a repassa à instituição
financiadora; que constitui parcela que não importa em
qualquer acréscimo remuneratório; que com ele o apelado
assentiu, independentemente de incidência de atraso na
entrega da obra; e que não se comprovaram desembolsos
realizados para o pagamento do encargo.
Subsidiariamente, requer sejam restituídos apenas

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os valores despendidos após a expedição do habite-se e não
após a entrega da obra, como determinado pela sentença, pois
tal que ocorreu antes que o habite-se viesse a ser expedido.
Contrarrazões às fls. 442/445.
É o relatório.
O autor, ora apelado, em 05.05.2015, firmou com a
incorporadora ré, ora apelante, o compromisso de compra e
venda de fls. 26/39, para dela adquirir, na planta, de modo
financiado,
o
apartamento
no
202,
bloco
no
11,
do
empreendimento “Parque Ilha di Pascoa”, com entrega prevista
para 31.12.2015, prazo este que, acrescido da tolerância
contratual de 180 dias (cláusula 5a
fl. 33), ficou
postergado para 30.06.2016.
O apelante tomou posse do imóvel em 14.09.2015
(fl. 72), antes do prazo de entrega.
O habite-se apenas foi expedido depois do prazo
previsto para a entrega, em 18.10.2016 (fl. 73).
Em decorrência de a compra ter sido feita de
forma financiada, o apelante vinha pagando “taxa de evolução
de obra”, encargo que reputa indevido, pelo que ajuizou esta
ação, para postular a devolução em dobro das quantias
despendidas a este título.
O juízo a quo, considerando ser devido o encargo
durante o período de obra, reputou que ele passou a ser
indevido a partir da entrega do bem, em 14.09.2015,
determinando fossem devolvidos, porém de forma simples, ante
a ausência de má-fé evidente da parte da apelante, todos os
valores pagos depois desta data a este título.
O apelo comporta reforma parcial.
Quanto aos “juros no pé”, também conhecidos como
“juros de construção”, “juros de obra” ou “taxa de evolução
de obra”, encargo previsto no contrato de financiamento
bancário, esta Câmara já se posicionou pela sua validade
dentro do período contratualmente previsto para a entrega do
imóvel,
consoante
se
dessume
dos
julgados
a
seguir
colacionados:
“CONTRATO
Compromisso de compra e venda de
imóvel
Cobrança de valores pagos a maior a
título de 'juros contratuais de fase de obras' e
'diferença de financiamento'
Existência de
previsão contratual possibilitando a cobrança de
'diferença de financiamento', caso o valor obtido
através deste seja inferior ao previsto no
contrato
Legalidade do repasse dos 'juros de
obra' de período anterior à conclusão da obra
Ação improcedente Recurso desprovido.”

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(Apelação no 1036986-61.2017.8.26.0576, Rel. Luiz
Antonio de Godoy, j. 26.02.2018)
“Compromisso de compra e venda
Repetição de
indébito Diferença de financiamento Cobrança
prevista
no
contrato
na
hipótese
do
valor
liberado pelo agente financeiro ser inferior ao
saldo
devedor
atualizado

Admissibilidade
reconhecida
Juros de evolução de obra

Possibilidade
da
cobrança
no
período
de
construção até a data prevista para entrega do
imóvel

Ação
improcedente

Recurso
não
provido.”
(Apelação
no
1025022-71.2017.8.26.0576,
Rel.
Augusto Rezende, j. 17.05.2018)
Neste
sentido,
ainda,
é
o
IRDR
no
0023203-35.2016.8.26.0000, no bojo do qual se decidiu que “É
ilícito o repasse dos 'juros de obra', ou 'juros de evolução
de obra', ou 'taxa de evolução da obra', ou outros encargos
equivalentes após o prazo ajustado no contrato para entrega
das
chaves
da
unidade
autônoma,
incluído
período
de
tolerância” (Tema no 06).
O que se dessume da leitura do voto condutor do
referido IRDR é que, durante o período de obras, congela-se o
valor a se financiar, pagando-se, até então, encargos
relativos a juros e correção monetária e, terminada a obra,
com
a
individualização
da
matrícula
e
regularização
documental, é que se passa à amortização do principal.
Disso se conclui que, previsto contratualmente o
término da obra para 30.06.2016, é a partir desta data que se
espera estar o imóvel não apenas entregue, mas regularizada a
sua situação documental, a ponto de se poder proceder à
amortização do principal, nos termos da ratio condutora do
referido incidente.
Portanto, não pode prosperar, como entendeu o
juízo a quo, a data de 14.09.2015, data da entrega de fato do
imóvel, como limite para a incidência dos “juros de obra”,
porquanto, a este tempo, ainda não se encontrava regularizada
a situação documental do imóvel, para que se procedesse à
amortização do principal; tampouco pode prevalecer a data de
expedição do habite-se para tal fim, porquanto expedido com
atraso, imputável à apelada, que comercializou o bem, em
relação à data de entrega prometida no contrato firmado com o
apelado.
Como demonstra o documento de fl. 390, inúmeros
foram os pagamentos efetuados após a data inicialmente
prevista para a entrega da obra a título de “taxa de evolução
de obra”, pelo que deverão todos os dispêndios realizados a

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tais títulos depois de 30.06.2016, serem restituídos, de
forma simples, corrigidos desde os desembolsos e acrescidos
de juros legais desde a citação.
Diante da tabela de fl. 390, apresentada pela
entidade financiadora, não impugnada de forma específica pela
apelante, não há qualquer lógica em se duvidar da realização
do pagamento da “taxa de evolução de obra”.
E nem se avente que a incorporadora é ilegítima
para responder pela devolução de valores desembolsados a
título de “juros de obra”, porquanto é a ela imputável a
culpa pelo atraso na expedição do habite-se e consequente
regularização do imóvel, a partir de quando se passaria à
amortização do principal, postergando, assim, a cobrança dos
juros de mora pelo agente financiador.
Isto posto, DÁ-SE PARCIAL PROVIMENTO ao apelo,
para condenar a apelante a restituir ao apelado os valores
despendidos a título de “taxa de evolução de obra” a partir
de 30.06.2016, corrigidos desde o desembolso e acrescidos de
juros legais desde a citação.
RUI CASCALDI
Relator