Tribunal: TJSP
Processo: 2248107-62.2020.8.26.0000
Classe: Agravo de Instrumento / Locação de Imóvel
Órgão julgador: Carmen Lucia da Silva
Órgão colegiado: 25a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-12-19
Data de publicação: 2020-12-19

Ementa:
AGRAVO DE INSTRUMENTO. LOCAÇÃO COMERCIAL. AÇÃO CAUTELAR ANTECEDENTE COM PEDIDO DE TUTELA ANTECIPADA DE URGÊNCIA. Insurgência contra decisão que indeferiu a prorrogação de liminar para o fim de suspender a exigibilidade das obrigações pecuniárias do locatário (aluguel mínimo mensal, despesas condominiais e taxa de administração), pelo período em que perdurasse a suspensão total de suas atividades

Ementa:
AGRAVO DE INSTRUMENTO. LOCAÇÃO COMERCIAL. AÇÃO CAUTELAR ANTECEDENTE COM PEDIDO DE TUTELA ANTECIPADA DE URGÊNCIA. Insurgência contra decisão que indeferiu a prorrogação de liminar para o fim de suspender a exigibilidade das obrigações pecuniárias do locatário (aluguel mínimo mensal, despesas condominiais e taxa de administração), pelo período em que perdurasse a suspensão total de suas atividades empresariais. Não se desconhece os prejuízos de todos os lojistas e demais comerciantes em decorrência da suspensão das atividades comerciais determinadas pelas autoridades competentes. Porém, o retorno das atividades já foi liberado e a redução do aluguel nos termos pleiteados pela agravante ensejaria prejuízos de difícil reparação à parte agravada. Decisão mantida. RECURSO NÃO PROVIDO.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2020.0001047951
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Agravo de Instrumento no
2248107-62.2020.8.26.0000, da Comarca de São Paulo, em que é agravante
GIRONA MODAS EIRELI - EPP, são agravados P.H.S.S. EMPREENDIMENTOS
E PARTICIPAÇÕES LTDA., SCI ADMINISTRADORA LTDA. e SHOPPING
CENTER IBIRAPUERA S/A.
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 25a Câmara de Direito
Privado do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Negaram
provimento ao recurso. V. U., de conformidade com o voto do relator, que integra
este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores HUGO CREPALDI
(Presidente sem voto), ALMEIDA SAMPAIO E MARCONDES D'ANGELO.
São Paulo, 19 de dezembro de 2020.
CARMEN LUCIA DA SILVA
Relatora
Assinatura Eletrônica

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Agravo de Instrumento no 2248107-62.2020.8.26.0000 -Voto no 12.061
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VOTO No 12.061
AGRAVO
DE
INSTRUMENTO.
LOCAÇÃO
COMERCIAL. AÇÃO CAUTELAR ANTECEDENTE
COM
PEDIDO
DE
TUTELA
ANTECIPADA
DE
URGÊNCIA. Insurgência contra decisão que indeferiu a
prorrogação de liminar para o fim de suspender a
exigibilidade das obrigações pecuniárias do locatário
(aluguel mínimo mensal, despesas condominiais e taxa de
administração), pelo período em que perdurasse a suspensão
total de suas atividades empresariais. Não se desconhece os
prejuízos de todos os lojistas e demais comerciantes em
decorrência da suspensão das atividades comerciais
determinadas pelas autoridades competentes. Porém, o
retorno das atividades já foi liberado e a redução do aluguel
nos termos pleiteados pela agravante ensejaria prejuízos de
difícil reparação à parte agravada. Decisão mantida.
RECURSO NÃO PROVIDO.
Trata-se de agravo de instrumento interposto contra
a r. decisão que manteve aquela copiada a fls. 83/84, dos autos da ação
cautelar antecedente com pedido de tutela antecipada de urgência,
indeferindo a prorrogação de liminar, para o fim de suspender a
exigibilidade das obrigações pecuniárias do locatário (aluguel mínimo
mensal, despesas condominiais e taxa de administração), pelo período
em que perdurasse a suspensão total de suas atividades empresariais.
Eis o teor da decisão recorrida:
“Fls.
151/158:
indefiro
a
prorrogação da liminar, por não vislumbrar presentes os
requisitos legais. Com efeito, a crise econômica, ainda que
decorra dos efeitos da pandemia, não autoriza o
descumprimento do contrato indefinidamente. Deve ser
igualmente registrado que o autor não pode transferir para
os réus as vicissitudes do mercado, ou o risco de seu negócio.

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Sem cabimento a imposição de multa pelo descumprimento
da liminar, considerando que não consta dos autos
comprovação idônea da intimação do Shopping Center
Ibirapuera S/A. (aviso de recebimento), o que não pode ser
dispensado, nos termos do que determina a Súmula 410 do
Colendo Superior Tribunal de Justiça. Afinal, ninguém está
sujeito à ordem judicial oriunda de processo do qual não
participe e, a princípio, apenas as partes estão sujeitas à
força da coisa julgada. Daí porque é imprescindível a prévia
citação no processo, bem como a intimação regular em
relação à concessão da medida de antecipação dos efeitos da
tutela. Nesse panorama, diligencie a serventia o quanto
necessário para a regularização, renovando o ato da citação
dos corréus Sci Administradora Ltda. e Shopping Center
Ibirapuera S/A., por via postal, se necessário. Intime-se”.
Sustenta a recorrente, em linhas gerais, que mesmo
com o desconto concedido, não pode usar a loja de forma plena, ante a
restrição do horário de funcionamento e da capacidade de circulação de
pessoas, dentre outras medidas restritivas. Afirma que os agravados têm
procedido às cobranças com base no aluguel mínimo, aluguel esse
fixado em tempos de normalidade econômica e de circulação de pessoas
em centros comerciais. Acrescenta que seu faturamento bruto, no
período de reabertura parcial do comércio (a partir de 11 de junho/20),
foi de R$11.020,40, não tendo, assim, renda para honrar com o
pagamento do salário de seus funcionários, fornecedores. Argumenta
que as atividades que poderiam atrair clientela ao shopping não estão
funcionando (cinema, restaurantes, área de lazer etc.). Salienta que
durante os 14 anos de contrato, sempre honrou pontualmente com suas

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obrigações. Ressalta ser necessário que o valor do aluguel incida sobre o
percentual de faturamento da loja, até que o fluxo de caixa se normalize,
pois, caso contrário, não terá alternativa, senão demitir seus funcionários
e fechar as portas, passando a fazer parte de uma massa cada vez maior
de empresas falidas por conta da pandemia, que irão inflar ainda mais a
situação de desemprego e pobreza no país. Reclama que não pode
continuar à mercê de um contrato eivado de onerosidade excessiva
diante da situação de calamidade pública apresentada que inviabiliza, no
momento, o exercício da atividade empresarial de forma plena. Defende
que ao caso em análise deve ser aplicada a teoria da imprevisão. Alega
que, diante do novo cenário, os agravados devem propiciar mecanismos
para manutenção da rentabilidade dos lojistas.
É o relatório.
Desnecessária a intimação da parte contrária para
responder o recurso, ante a ausência de prejuízo.
O recurso preenche os requisitos previstos nos
artigos 1.007, 1.015 e 1.016, todos do Código de Processo Civil. Foram
trazidos à baila os fundamentos de fato e de direito do inconformismo,
permitindo o seu conhecimento.
Para concessão do pedido de tutela de urgência
devem ser observados os requisitos do artigo 300 do Código de Processo
Civil, quais sejam: “elementos que evidenciem a probabilidade do
direito” e o “perigo de dano ou risco ao resultado útil do processo”.
E, no presente caso, não há “elementos que

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evidenciem a probabilidade do direito” da agravante.
A despeito de ser verossímil a alegação da
recorrente no sentido de que sua capacidade financeira de continuar
solvendo suas obrigações ficou severamente comprometida em razão das
restrições impostas pelos decretos governamentais, impondo o
fechamento das empresas comerciais e prestadoras de serviços que não
exercem atividades essenciais, com o fito de combater a disseminação
do Coronavírus, há que se observar que as atividades dos shoppings
centers já retornaram. Ainda que o movimento nesses estabelecimentos
não tenha voltado ao normal, tal circunstância não se deve a qualquer
atitude ou decisão por parte das agravadas, mas sim por decisões
administrativas dos governos Estadual e Municipal.
As perdas severas do faturamento não ocorreram
somente com a agravante, mas também com as agravadas.
Além disso, a questão referente à concessão de
moratória judicial quanto às obrigações recíprocas decorrentes do
contrato de locação de imóveis para fins não residenciais ainda não foi
objeto de regulamentação no âmbito federal, sobretudo em relação à Lei
no 8.245/91.
A concessão da tutela de urgência nos termos
pleiteados pela agravante causaria danos de difícil reparação à parte
agravada.
Conforme o entendimento do Ministro do C. STJ
João Otávio de Noronha, “não há princípio de miserabilidade no direito

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empresarial, e as garantias são pensadas exatamente para momentos de crise" (1o
Congresso Virtual do Forúm Nacional de Juízes de Competência Empresarial
(Fonajem).
Em outras palavras, cabe às partes, no exercício da
livre iniciativa, chegarem a um acordo quanto ao valor do aluguel.
No mesmo sentido, o julgado desta C. 25a Câmara
de Direito Privado:
“AGRAVO
DE
INSTRUMENTO
TUTELA PROVISÓRIA DE URGÊNCIA EM CARÁTER
ANTECEDENTE Insurgência contra decisão liminar que
concedeu 50% de desconto nos aluguéis acordados entre as
partes, tendo em vista as consequência econômicas da
pandemia da COVID-19 De rigor o acolhimento do recurso
Ainda que os efeitos deletérios da pandemia sejam evidentes,
é certo que eventual alteração na condição financeira de
uma das partes do contrato não significa que o valor
acordado inicialmente pelos alugueres deve ser diminuído
Eventual redução no valor devido pelos aluguéis que deve
ser comprovada e que não se relaciona com a condição
financeira subjetiva das partes Prejuízos econômicos
advindos da pandemia que a todos atinge, de maneira que
não vislumbro onerosidade excessiva no caso dos autos
Retorno das atividades econômicas, ademais, que retira o
substrato fático da fundamentação elaborada pelo autor da
ação Ausência de apresentação de contrarrazões ao presente
agravo que ratifica a convicção formada por este Juízo
Revogação da liminar que é de rigor, para que o locatário
volte a adimplir os valores tais como previstos no contrato

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locatício Recurso provido.
Por ser pertinente, destaco trecho do respectivo
acórdão:
“O artigo 317 do Código Civil é
expresso ao prever que: “Quando, por motivos imprevisíveis,
sobrevier desproporção manifesta entre o valor da prestação
devida e o do momento de sua execução, poderá o juiz
corrigi-lo, a pedido da parte, de modo que assegure, quanto
possível, o valor real da prestação”.
Ocorre que, em cognição superficial,
não há demonstração de que teria havido desproporção
manifesta entre o valor da prestação e o do momento de sua
execução. Em verdade, eventual demonstração de alteração
na capacidade financeira do agravado não se confunde com
desproporção do valor inicialmente avençado daquele que
atualmente deve ser atribuído ao pagamento dos aluguéis
acordados. Eventual depreciação no valor cobrado a título
de aluguel exigiria produção probatória.
Além
disso,
os
efeitos nefastos
ocasionados pela pandemia são sentidos por todas as partes
contratantes, de modo que não vislumbro eventual
onerosidade excessiva para apenas uma das partes. Ademais,
é certo que já houve liberação do retorno das atividades do
agravado, de modo que seu fundamento inaugural não
encontra mais fundamento no mundo dos fatos”.
Não se desconhece os prejuízos de todos os lojistas e
demais comerciantes em decorrência da suspensão das atividades

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comerciais determinadas pelas autoridades competentes. Todavia, como
já consignado, as atividades já retornaram e, paulatinamente voltarão à
normalidade, sendo imperioso lembrar que as partes recorridas também
possuem compromissos financeiros, de modo que é necessária a
colaboração de ambas as partes para reduzir os prejuízos em razão da
pandemia.
Sendo assim, a decisão impugnada não comporta
alteração.
Diante do exposto, NEGO PROVIMENTO AO
RECURSO.
CARMEN LÚCIA DA SILVA
Relatora