Tribunal: TJSP
Processo: 1009259-14.2015.8.26.0604
Classe: Apelação Cível / Promessa de Compra e Venda
Órgão julgador: Galdino Toledo Júnior
Órgão colegiado: 9a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-07-09
Data de publicação: 2020-07-09

Ementa:
COMPROMISSO DE VENDA E COMPRA - Ação cominatória, cumulada com pleitos de indenização por danos materiais e morais, proposta por adquirentes de imóvel, com base em atraso na entrega do imóvel - Sentença de parcial procedência - Inconformismo de ambas as partes - Rés que aduzem falta de interesse por ter havido distrato compulsório, por inadimplemento anterior dos adquirentes e consequentemente se

Ementa:
COMPROMISSO DE VENDA E COMPRA - Ação cominatória, cumulada com pleitos de indenização por danos materiais e morais, proposta por adquirentes de imóvel, com base em atraso na entrega do imóvel - Sentença de parcial procedência - Inconformismo de ambas as partes - Rés que aduzem falta de interesse por ter havido distrato compulsório, por inadimplemento anterior dos adquirentes e consequentemente se insurgindo quanto aos lucros cessantes - Autores que buscam a rescisão da avença por culpa daquelas, pagamento de multa contratual por reciprocidade, mais indenização extrapatrimonial Acolhimento em parte de ambos os reclamos - Invalidade da rescisão unilateral pelas rés - Necessidade, para tanto, de manifestação judicial - Descabimento, contudo, de condenações relacionadas à uma impossível continuação do negócio - Reconhecido o desfazimento do negócio, direito dos compradores de haver de volta tudo quanto pagaram para sua consecução, mais dano moral arbitrado em R$ 15.000,00 - Multa inversa descabida in casu, por sua similitude aos lucros cessantes (STJ - Tema 971) - Apelos acolhidos parcialmente.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2020.0000520036
ACÓRDÃO
Vistos,
relatados
e
discutidos
estes
autos
de
Apelação
Cível
no
1009259-14.2015.8.26.0604, da Comarca de Sumaré, em que são apelantes/apelados
INPAR PROJETO 86 SPE LTDA e VIVER INCORPORADORA E CONSTRUTORA S
A, são apelados/apelantes MARCOS GOMES DOS SANTOS (JUSTIÇA GRATUITA) e
MARILENE DOURADO CONCEIÇÃO (JUSTIÇA GRATUITA).
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 9a Câmara de Direito Privado do
Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Deram provimento em
parte aos recursos. V. U., de conformidade com o voto do relator, que integra este
acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores GALDINO TOLEDO
JÚNIOR (Presidente), JOSÉ APARÍCIO COELHO PRADO NETO E EDSON LUIZ DE
QUEIROZ.
São Paulo, 9 de julho de 2020.
GALDINO TOLEDO JÚNIOR
Relator
Assinatura Eletrônica

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Apelação Cível no 1009259-14.2015.8.26.0604 -Voto no 28.063
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Apelação Cível no 1009259-14.2015.8.26.0604
Comarca: Sumaré
Apelantes: Inpar Projeto 86 SPE Ltda. e outros
Apelados: Marilene Dourado Conceição e outros
Voto no 28.063
COMPROMISSO DE VENDA E COMPRA -
Ação cominatória, cumulada com pleitos de
indenização por danos materiais e morais,
proposta por adquirentes de imóvel, com base
em atraso na entrega do imóvel - Sentença de
parcial procedência - Inconformismo de ambas
as partes - Rés que aduzem falta de interesse
por ter havido distrato compulsório, por
inadimplemento anterior dos adquirentes e
consequentemente se insurgindo quanto aos
lucros cessantes - Autores que buscam a
rescisão da avença por culpa daquelas,
pagamento
de
multa
contratual
por
reciprocidade,
mais
indenização
extrapatrimonial Acolhimento em parte de
ambos os reclamos - Invalidade da rescisão
unilateral pelas rés - Necessidade, para tanto,
de manifestação judicial - Descabimento,
contudo, de condenações relacionadas à uma
impossível
continuação
do
negócio
-
Reconhecido o desfazimento do negócio,
direito dos compradores de haver de volta tudo
quanto pagaram para sua consecução, mais
dano moral arbitrado em R$ 15.000,00 - Multa
inversa descabida in casu, por sua similitude
aos lucros cessantes (STJ - Tema 971) - Apelos
acolhidos parcialmente.
1. Ao relatório constante da sentença de
fls. 515/520, acrescento que esta julgou parcialmente procedente
ação de preceitos cominatórios, cumulada com pleitos de
indenização
por
danos
materiais
e
morais
proposta
por
adquirentes de imóvel, com base no atraso na entrega do imóvel,
para, reconhecendo a mora das requeridas desde outubro/13,
condena-las ao pagamento de danos materiais, consistentes em

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aluguéis e demais despesas com o bem imóvel utilizado como
moradia durante o período, além do abatimento dos juros de mora
e multa do saldo devedor desde outubro/13, além de determinar
que as rés não obstem o financiamento do bem perante a Caixa
Econômica Federal, pena de fixação de multa. Em razão da
sucumbência, as rés foram condenadas em custas e despesas
processuais, bem como honorários advocatícios fixados em 15%
sobre o valor da condenação.
Inconformadas,
apelam
as rés (fls.
522/534),
sustentando,
em
síntese,
que
houve
“distrato
compulsório” por inadimplemento dos apelados, a caracterizar a
falta de interesse de agir. Insistem que os apelados não purgaram
a mora, devidamente intimados, sendo rescindido o pacto e
alienado o imóvel a terceiro. Reiteram a assertiva de inexistência
de inadimplemento contratual das rés a justificar a condenação em
lucros cessantes, escusando-se com fundamento na ocorrência de
caso fortuito, ou de força maior. Aduzem a impossibilidade de
pagamento de lucros cessantes em razão da ausência de
comprovação dos danos alegados. Afirma que o contrato de
aluguel, além de unilateral, sequer foi registrado em cartório ou
assinado por duas testemunhas.
Recorrem
também
os
autores
(fls.
552/564), insistindo na “aplicação da cláusula penal inversa”.
Afirmam que ante a manutenção do saldo devedor, deve ser

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concedido
o
pedido
subsidiário
de
rescisão
contratual
e
consequente devolução de 100% dos valores pagos. Insistem na
condenação em danos morais. Insurge-se quanto ao termo inicial
da correção monetária, referente a restituição de gastos com
aluguéis no período de atraso na entrega das chaves, pugnando
pela aplicação desde o desembolso.
Recursos regularmente processados,
com oferecimento de contrarrazões (fls. 615/637 e 639/643).
2. Analiso os apelos conjuntamente.
Celebraram
as
partes
instrumento
particular de compromisso de compra e venda de imóvel em 30 de
junho de 2.011 (fls. 52/81), com pagamento de parte do preço
mediante financiamento junto a agente financeiro.
Entendeu o julgador a quo , que houve
atraso injustificado na entrega do imóvel, condenando as rés, em
decorrência, ao pagamento de indenização por danos materiais,
bem como abatimento dos juros de mora e multa do saldo devedor
desde outubro de 2013, impondo ainda, obrigação de não obstar a
obtenção de financiamento pelos autores junto à Caixa Econômica
Federal, sob pena de fixação de multa.
Pelo que consta dos autos, a entrega do
imóvel foi prevista para abril/13 (fl. 56), com possibilidade de
prorrogação do prazo por mais 180 dias, sendo, portanto, 30 de

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outubro de 2013 o termo final convencionado (cláusula 7.1.1 - fl.
72).
Ainda do que se vê pelo exame do feito,
as rés não negam a ocorrência de atraso na entrega do
empreendimento, escusando-se, contudo, com fundamento em
alegado caso fortuito ou de força maior.
Todas essas circunstâncias, contudo,
perdem relevo quando as alienantes revelam que o imóvel já foi
negociado novamente com terceiro, pois, de forma abusiva,
impuseram um distrato compulsório, com apoio, apenas, em uma
notificação premonitória.
Isto
porque,
ao
contrário
do
que
defendem as rés, constitui-se em conduta ilícita a resolução
extrajudicial de uma promessa de venda e compra, com base em
nulidade cláusula resolutória, exigindo-se para o desfazimento
desta a propositura da competente ação de rescisão contratual por
indicado inadimplemento do adquirente.
Nesse
sentido,
confira-se
o
entendimento emanado do C. Superior Tribunal de Justiça:
“AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO
POSSESSÓRIA
E AÇÃO CONSIGNATÓRIA.
COMPRA E VENDA DE
IMÓVEL.
CLÁUSULA

RESOLUTIVA

EXPRESSA.

AUSÊNCIA
DE
PREQUESTIONAMENTO.
NECESSIDADE
DE MANIFESTAÇÃO
JUDICIAL
PARA A RESOLUÇÃO
DO CONTRATO.
RECURSO NÃO PROVIDO.1.

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Observa-se
que o tema inserto nos arts. 474 e 475, do Código
Civil não foi objeto de debate pela Corte local, tampouco foram
opostos embargos de declaração,
nesse ponto, a fim de suprir
eventual omissão. É entendimento
assente no Superior Tribunal de
Justiça a exigência do prequestionamento
dos dispositivos
tidos
por violados, ainda que a contrariedade
tenha surgido no
julgamento
do próprio acórdão recorrido. Incidem, na espécie, as
Súmulas 282 e 356 do Supremo Tribunal Federal. 2. De qualquer
forma, a jurisprudência
do STJ entende que é imprescindível
a
prévia
manifestação

judicial
na
hipótese
de
rescisão
de
compromisso
de compra e venda de imóvel para que seja
consumada
a resolução do contrato, ainda que existente cláusula
resolutória
expressa, diante da necessidade
de observância
do
princípio da boa-fé objetiva a nortear os contratos . Precedentes.
3.
Agravo interno não provido” (4a. Turma ARESp 1.278.577/SP,
Relator Ministro Luis Felipe Salomão, julg. 18/09/18 destaque
inexistente no original).
Na mesma direção outros precedentes
daquela
E,
Corte,
citados
no
próprio
julgamento
acima
mencionado: “AGRAVO INTERNO NOS EMBARGOS
DE DECLARAÇÃO

NOS EMBARGOS
DE DECLARAÇÃO
DO RECURSO ESPECIAL. AÇÃO
REIVINDICATÓRIA.
COMPROMISSO
DE COMPRA E VENDA. RESCISÃO
CONTRATUAL.
INEXISTÊNCIA
DE MANIFESTAÇÃO
JUDICIAL PRÉVIA.
POSSE JUSTA. AUSÊNCIA DE PRESSUPOSTO
DA DEMANDA.
AGRAVO

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DESPROVIDO.
1. “É imprescindível
a prévia manifestação
judicial na
hipótese de rescisão de compromisso
de compra e venda de
imóvel para que seja consumada
a resolução do contrato, ainda
que existente cláusula resolutória
expressa, diante da necessidade

de observância
do princípio da boa-fé objetiva a nortear os
contratos. Por conseguinte,
não há falar-se em antecipação
de
tutela reintegratória
de posse antes de resolvido o contrato de
compromisso
de compra e venda, pois somente após a resolução é
que poderá haver posse injusta e será avaliado o alegado esbulho
possessório"
(REsp 620787/SP,
Rel. Min. Luis Felipe Salomão,
Quarta Turma, julgado em 28/04/2009,
DJe 27/04/2009).
2.
Agravo interno desprovido ” (3a Turma - AgInt nos EDcl nos EDcl no
REsp 1534185/PE - Relator Ministro Marco Aurélio Bellizze -
julgado em 24/10/2017).
Ou
Ainda:
“AGRAVO
INTERNO
NO
AGRAVO (ART. 544 DO CPC/73) - AÇÃO DE REINTEGRAÇÃO
DE
POSSE - DECISÃO MONOCRÁTICA
QUE NEGOU PROVIMENTO
AO
RECLAMO.
INSURGÊNCIA
DA AUTORA.1.
A ação possessória
não se
presta à recuperação
da posse, sem que antes tenha havido a
rescisão/resolução
do contrato. É firme a jurisprudência
do STJ no
sentido de ser imprescindível
a prévia manifestação
judicial na
hipótese de rescisão de compromisso
de compra e venda de
imóvel para que seja consumada
a resolução do contrato, ainda
que existente cláusula resolutória
expressa, diante da necessidade

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de observância
do princípio da boa-fé objetiva a nortear os
contratos. 2. Agravo interno desprovido” (4a Turma - AgInt no
AREsp 734.869/BA - Relator Ministro Marco Buzzi, julgado em
10/10/2017.
Finalmente: “CIVIL E PROCESSUAL
CIVIL.
CONTRATO
DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ANTECIPAÇÃO
DA
TUTELA. REINTEGRAÇÃO
DE POSSE. VIOLAÇÃO
ART. 535, II, DO
CPC.
NÃO-OCORRÊNCIA.

RESOLUÇÃO

DO
CONTRATO

POR
INADIMPLEMENTO.

CLÁUSULA

RESOLUTÓRIA

EXPRESSA.

NECESSIDADE
DE MANIFESTAÇÃO
JUDICIAL PARA A RESOLUÇÃO
DO
CONTRATO.
PRECEDENTES.
1. Afasta-se a alegada violação do art.
535 do CPC quando o acórdão recorrido, integrado pelo julgado
proferido nos embargos de declaração,
dirime, de forma expressa,
congruente
e motivada, as questões suscitadas
nas razões
recursais. 2. Diante da necessidade
de observância
do princípio da
boa-fé objetiva norteador dos contratos, na antecipação
de tutela
reintegratória
de posse, é imprescindível
prévia manifestação

judicial na hipótese de rescisão de compromisso
de compra e
venda de imóvel para que seja consumada
a resolução do contrato,
ainda que existente cláusula resolutória
expressa. 3. Não se
conhece da divergência
jurisprudencial
quando os julgados
dissidentes
cuidam de situações fáticas diversas. 4. Agravo
regimental
desprovido “( 4a Turma - AgRg no REsp 969.596/MG -
Relator Ministro João Otávio de Noronha, julgado em 18/05/2010).

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Sendo assim, por óbvio, como o imóvel
em questão não mais está na esfera de disponibilidade das
vendedoras, não é mais possível impor-lhes o abatimento de parte
do preço, pagamento de lucros cessantes e obrigação de não
obstruir a obtenção de financiamento, já que a obrigação de
manter o negócio se tornou impossível, posto que afrontaria
direitos de terceiro não integrante da lide.
Nesses termos, de rigor o acolhimento
do pleito subsidiário dos adquirentes, para que, rescindido o
contrato celebrado entre as partes por iniciativa unilateral e
indevida das rés, arquem estas com a restituição integral das
quantias pagas, nos termos da Súmula 543 do Superior Tribunal
De Justiça: “Na hipótese de resolução de contrato de promessa de
compra e venda de imóvel submetido
ao Código de Defesa do
Consumidor,
deve ocorrer a imediata restituição
das parcelas
pagas pelo promitente
comprador
integralmente,
em caso de culpa
exclusiva do promitente
vendedor/construtor,
ou parcialmente,

caso tenha sido o comprador
quem deu causa ao desfazimento
.”
(Segunda Seção, julgado em 26/08/2015, DJe 31/08/2015).
Nesse
ponto,
registro
que
é
entendimento
pacífico
na
jurisprudência
de
que
com
o
desfazimento do negócio, por culpa das alienantes, as partes
devem voltar ao status quo ante , tendo os adquirentes o direito de
obter a devolução das parcelas pagas (artigos 51, inciso IV, § 1o,

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inciso III, do Código de Defesa do Consumidor), com a devolução
de forma integral de todos as quantias pagas para a consecução do
negócio, nela incluída comissão de corretagem e taxa SATI, tudo
corrigido monetariamente desde o desembolso e acrescido juros
de mora legais desde a citação.
Assim,
declarada
extinta
a
relação
jurídica entre as partes, fazem jus os adquirentes à restituição das
quantias pagas, em uma só vez, nos termos da Súmula 02, desta E.
Corte: “A
devolução
das
quantias
pagas
em
contrato
de
compromisso
de compra e venda de imóvel deve ser feita de uma
só vez, não se sujeitando
à forma de parcelamento
prevista para a
aquisição ”.
Por isso, repita-se, sentença comporta
modificação
no ponto em que estabeleceu conjuntamente
condenação das rés por danos materiais, ou obrigações ligadas à
continuidade do negócio, medida que, como visto acima, se tornou
impossível.
A mesma solução se aplica ao pedido de
incidência da multa contratual por reciprocidade, já que nesse
caso, conforme entendimento perfilhado pelo c. Superior Tribunal
de Justiça, quando do julgamento do “tema 971”, a cláusula penal
estipulada exclusivamente contra o comprador de imóvel deve
servir
de
parâmetro
para
a
indenização
em
caso
de
descumprimento das obrigações contratuais pelas empresas

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vendedoras: “No contrato de adesão firmado entre o comprador
e a
construtora/incorporadora,
havendo previsão de cláusula penal
apenas para o inadimplemento
do adquirente,
deverá ela ser
considerada
para a fixação da indenização
pelo inadimplemento
do
vendedor. As obrigações
heterogêneas
(obrigações
de fazer e de
dar) serão convertidas
em dinheiro, por arbitramento
judicial.”.
No caso específico dos autos, como a
multa incidiria por reciprocidade, tendo sido fixada para atraso de
obrigações individuais e não pelo descumprimento integral do
contrato, não é o caso de sua incidência, ou aplicação.
Por fim, com relação aos danos morais,
tratando-se de bem jurídico tutelado decorrente do direito de
moradia, do qual os compradores foram privados por razões
unicamente imputáveis às rés, não há dúvidas de que a situação
supera em muito o mero aborrecimento, mormente se considerado
que as rés, de forma ilegal e ardilosa, tornaram impossível a
conclusão do negócio, alienando o mesmo bem a terceiro, sem
antes obter o desfazimento judicial da avença com os autores..
Nessas condições, fixo a indenização
por danos morais em R$ 15.000,00, levando-se em consideração
as particularidades do caso concreto.
Em suma o apelo das rés fica acolhido
em parte para afastar as indenizações por atraso na entrega da
obra e as obrigações de fazer que tinham por escopo garantir a

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12
continuidade do contrato, dentre as quais abatimento de juros e
multa do preço do negócio. Já o apelo dos autores é provido
também em parte para, reconhecendo a resolução do negócio, por
ilícita iniciativa das rés, condená-las na devolução integral dos
valores por aqueles despendidos por conta da aquisição, na forma
acima, mais pagamento de dano moral.
Não obstante o acolhimento em parte de
ambos os apelos, reconhece-se que as rés restaram vencidas em
maior proporção, daí porque se mantém a distribuição dos
encargos da sucumbência na forma prevista no julgado.
3. Ante o exposto, meu voto dá parcial
provimento a ambos os recursos.
Galdino Toledo Júnior
Relator