Tribunal: TJSP
Processo: 1014720-53.2017.8.26.0003
Classe: Apelação Cível / Adjudicação Compulsória
Órgão julgador: Piva Rodrigues
Órgão colegiado: 9a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-04-23
Data de publicação: 2020-04-23

Ementa:
Apelação. Adjudicação compulsória. Reconvenção com pedido de resolução de compromisso de compra e venda. Sentença de procedência da ação principal e improcedência da reconvenção. Inconformismo dos réus/reconvintes. Manutenção da sentença por seus próprios fundamentos (art. 252 RITJSP). Ainda que controversa a quitação integral do preço, pronunciada a prescrição da pretensão dos compromissários

Ementa:
Apelação. Adjudicação compulsória. Reconvenção com pedido de resolução de compromisso de compra e venda. Sentença de procedência da ação principal e improcedência da reconvenção. Inconformismo dos réus/reconvintes. Manutenção da sentença por seus próprios fundamentos (art. 252 RITJSP). Ainda que controversa a quitação integral do preço, pronunciada a prescrição da pretensão dos compromissários vendedores (seja no que se refere à cobrança das parcelas do preço, seja quanto à resolução do contrato por inadimplemento) têm os compromissários compradores direito à outorga da escritura de compra e venda. Gratuidade não afasta condenação relativa à sucumbência, apenas suspende sua exigibilidade. Recurso não provido.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2020.0000280120
ACÓRDÃO
Vistos,
relatados
e
discutidos
estes
autos
de
Apelação
Cível
no
1014720-53.2017.8.26.0003, da Comarca de São Paulo, em que são apelantes JOSÉ
FRANCISCO VIEIRA e MARIA RITA VIEIRA, são apelados FRANCISCO JOSÉ DA
COSTA (JUSTIÇA GRATUITA) e MARIA NORTE DA COSTA (JUSTIÇA
GRATUITA).
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 9a Câmara de Direito Privado do
Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Negaram provimento ao
recurso. V. U., de conformidade com o voto do relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores GALDINO TOLEDO
JÚNIOR (Presidente) e JOSÉ APARÍCIO COELHO PRADO NETO.
São Paulo, 23 de abril de 2020.
PIVA RODRIGUES
Relator
Assinatura Eletrônica

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Apelação Cível no 1014720-53.2017.8.26.0003 -Voto no 36618
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APELAÇÃO No 1014720-53.2017.8.26.0003
APELANTES: José Francisco Vieira e outra
APELADOS: Francisco José da Costa e outra
COMARCA: São Paulo 04a Vara Cível do Foro Regional do Jabaquara
VOTO: 36618
Apelação. Adjudicação compulsória. Reconvenção com pedido
de resolução de compromisso de compra e venda. Sentença de
procedência
da
ação
principal
e
improcedência
da
reconvenção.
Inconformismo
dos
réus/reconvintes.
Manutenção da sentença por seus próprios fundamentos (art.
252 RITJSP). Ainda que controversa a quitação integral do
preço,
pronunciada
a
prescrição
da
pretensão
dos
compromissários vendedores (seja no que se refere à cobrança
das parcelas do preço, seja quanto à resolução do contrato por
inadimplemento) têm os compromissários compradores direito
à outorga da escritura de compra e venda. Gratuidade não
afasta condenação relativa à sucumbência, apenas suspende
sua exigibilidade. Recurso não provido.
Trata-se de ação de adjudicação compulsória promovida por
Francisco José da Costa e outra em face de José Francisco Vieira e outra. Há reconvenção.
Sentença proferida às fls. 698/704, em 02 de setembro de
2019, pelo E. Juiz de Direito Fabio Fresca, cujo relatório adoto, na qual julgou procedente
a ação e improcedente a reconvenção para “DECLARAR SUPRIDAS as manifestações de
vontades dos requeridos nos termos dos arts 464 do CC e 501 do CPC para conceder aos
autores a adjudicação compulsória do imóvel mencionado na inicial, valendo esta sentença
como título a ser registrada junto ao Serviço de Registro de Imóveis, com força de
transferência do domínio.”. Restaram os réus/reconvintes condenados ao pagamento das
custas e honorários advocatícios, arbitrados em três mil reais em relação à ação principal e
mais três mil reais em relação à reconvenção.
Os réus/reconvintes apelam (fls. 707/739). Argumentam, em
síntese, que a ação consignatória na qual se baseiam os autores para o pedido de
adjudicação compulsória reconheceu extintas apenas parte das parcelas devidas. Afirmam
que possuem gratuidade e não poderiam ter sido condenados ao pagamento de custas,

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despesas e honorários. Afirmam que os contratos previam prazo final para pagamento, de
modo que se configura a mora ex-ré sem necessidade de notificação. Afirmam que, de
qualquer modo, a sentença da consignatória reconheceu que houve regular notificação.
Afirmam que em caso de inadimplemento é possível a rescisão do contrato. Afirmam que o
pedido de resolução do contrato promovido em reconvenção não possui prazo
prescricional. Requerem, por fim, seja reformada a sentença.
Intimados,
os
autores/reconvindos
não
apresentaram
contrarrazões (fl. 742).
Autos distribuídos a esta relatoria e conclusos para
julgamento em 13 de janeiro de 2020.
É o relatório.
O recurso não comporta provimento.
Observa-se no presente caso o artigo 252 do Regimento
Interno deste Egrégio Tribunal que conta na seção de Direito Privado com larga e
inatacável utilização de suas Câmaras.
A par disso, o C. STJ tem prestigiado esse entendimento,
firmando sua rejeição à eventual insurgência, invariavelmente sustentada na alegação de
omissão ou ausência de fundamentação [REsp 662.272/RS, 2a Turma, Rel. Min. João
Otávio de Noronha; REsp 641.963/ES, 2a Turma, Rel. Min. Castro Meira; REsp
592.092/AL, 2a Turma, Rel. Min. Eliana Calmon; e REsp 265.534-DF, 4a Turma, Rel. Min.
Fernando Gonçalves].
Os aqui autores/reconvindos se sagraram vitoriosos em ação
de consignação de pagamento, com declaração de extinção das obrigações lá discutidas,
por quitadas. Afirmam que, com isso, houve quitação integral do imóvel e pretendem sua
adjudicação, concedida em sentença.
Os réus/reconvintes insistem, em apelo, na tese de que não
houve quitação integral, que desnecessária notificação, que se necessária apresentada, e que

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cabível o pedido de resolução do contrato por inadimplemento dos autores.
Pois bem.
Por mais que inverossímil a versão dos réus/reconvintes que
as outras prestações não teriam sido pagas, porque improvável que após ampla discussão
judicial a respeito do recebimento de parcelas tivessem os compradores simplesmente
deixado de pagar e os réus nunca mais cobrado os valores devidos, fato é que nos autos
somente foram apresentados os recibos de parte dos pagamentos, que mesmo somados com
aqueles reconhecidos na consignatória, ainda não completam os valores devidos nos termos
do contrato.
Ocorre que, como bem arguido na sentença, a pretensão de
resolução do contrato por inadimplemento dos compradores possui barreira intransponível:
a prescrição da pretensão dos vendedores para tal.
Isto porque, ao contrário do que alegam, a ação de resolução
de contrato por inadimplemento possui, sim, prazo prescricional. Trata-se do prazo decenal
do artigo 205 do Código Civil, contado a partir do vencimento da última prestação.
Vejamos:
APELAÇÃO Ação de Rescisão Contratual c.c. Reintegração de Posse
Instrumento Particular de Compromisso de Compra e Venda - Alegação de
inadimplemento da ré - Sentença de improcedência com extinção do feito por
reconhecimento da prescrição quinquenal do direito da autora de cobrar os
valores do contrato, artigo 206, §5o, I, do CC - Inconformismo Ação de
rescisão contratual e não de cobrança Prazo prescricional de 10 anos contados
a partir do vencimento da última parcela, artigo 205 do CC Ação ajuizada
dentro do prazo, visto que a última parcela venceu aos 28.07.2007- Recurso
provido, sentença anulada. (Apelação no 3005628-43.2013.8.26.0266; Relator
José Aparício Coelho Prado Neto; Comarca: Itanhaém; Órgão julgador: 9a
Câmara de Direito Privado; Data do julgamento: 03/03/2015; Data de registro:
09/03/2015);
COMPROMISSO DE VENDA E COMPRA Pleito de resolução do contrato,

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cumulado com reintegração de posse e indenização por perdas e danos,
proposto pela alienante Prescrição da pretensão de rescindir o contrato por
inadimplemento Inocorrência Rescisão contratual que não deve ser
confundida com cobrança de valores Ausência de previsão específica
Aplicação do artigo 205, do CC Prescrição afastada Causa madura
Aplicação, por analogia, do artigo 515, §3o, do CPC Mora da adquirente
configurada Descumprimento contratual que enseja a resolução da avença
Reintegração que é consequência imediata da rescisão Indenização pela
ocupação irregular do imóvel - Cabimento, sob pena de enriquecimento ilícito
da adquirente Sucumbência Inversão da responsabilidade pelos encargos
desta Apelo provido. (Apelação no 0000169-33.2013.8.26.0001; Relator
Galdino Toledo Júnior; Comarca: São Paulo; Órgão julgador: 9a Câmara de
Direito
Privado; Data
do
julgamento:
08/03/2016; Data
de
registro:
09/03/2016).
E, vencido o prazo prescricional para que os vendedores
possam pleitear a resolução do contrato por inadimplemento, inafastável a pretensão
adjudicatória dos compradores.
Neste sentido:
APELAÇÃO.
ADJUDICAÇÃO
COMPULSÓRIA.
Sentença
de
improcedência pela ausência de prova de quitação do preço. Requisito
necessário, mas superado no caso concreto pela verificação da prescrição da
pretensão de cobrança das parcelas contratadas. Entendimento assentado em
inúmeros precedentes desta Corte. Aplicação do artigo 205 e artigo 2.028 do
CC/2002 e artigo 177 do CC/1916. Pedido acolhido, com a inversão do
julgado e do ônus da sucumbência. RECURSO PROVIDO. (TJSP;
Apelação Cível 0002966-35.2011.8.26.0491; Relator (a): Mariella Ferraz de
Arruda Pollice Nogueira; Órgão Julgador: 9a Câmara de Direito Privado;
Foro de Rancharia - 2a Vara Judicial; Data do Julgamento: 13/06/2017; Data
de Registro: 22/06/2017);
APELAÇÃO Ação de Adjudicação Compulsória Instrumento Particular

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de Promessa de Cessão Parcial de Direitos de Compromisso de Venda e
Compra Sentença de improcedência, sob o fundamento de inexistência da
comprovação de quitação Inconformismo Contrato firmado no ano de
1964 Promitente vendedora que não mais pode se opor ao pedido de
adjudicação em virtude da ocorrência de prescrição com relação à cobrança
de parcelas eventualmente atrasadas Inteligência dos artigos 190 e 476 do
CC Recurso provido. (TJSP; Apelação Cível 1002755-19.2014.8.26.0477;
Relator (a): José Aparício Coelho Prado Neto; Órgão Julgador: 9a Câmara
de Direito Privado; Foro de Praia Grande - 1a Vara Cível; Data do
Julgamento: 30/08/2016; Data de Registro: 31/08/2016);
ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA - Aquisição de lote por meio de termo
de transferência firmado pelo promissário comprador anterior - Procedência
decretada - Mitigação da exigência de prova escrita da quitação do preço -
Suposição possível pela inércia dos vendedores em cobrar supostos valores
devidos - Hipótese em que, hoje, eventual pretensão naquele sentido já foi
alcançada pela prescrição - Reconhecimento do direito - Precedentes
jurisprudenciais - Majoração dos honorários sucumbenciais arbitrados na
reconvenção, nos termos do art. 85, § 11o, do CPC - Recurso desprovido.
(TJSP; Apelação Cível 1006891-94.2017.8.26.0302; Relator (a): Galdino
Toledo Júnior; Órgão Julgador: 9a Câmara de Direito Privado; Foro de Jaú -
4a Vara Cível; Data do Julgamento: 23/07/2019; Data de Registro:
24/07/2019).
É certo que a procedência do pedido de outorga de escritura
(adjudicação compulsória) exige a prova de quitação integral do preço. Contudo, a
prescrição da pretensão do compromissário vendedor, seja quanto à cobrança das parcelas
do preço, seja quanto à resolução do contrato celebrado entre as partes, leva a mitigação da
exigência de prova de quitação. De fato, não podendo mais cobrar a dívida relativa às
parcelas preço ou pleitear a resolução do contrato por inadimplemento, também não pode o
compromissário vendedor usá-la como exceção de contrato não cumprido nesta ação de
obrigação de fazer movida pelos compromissários compradores, pois a exceção prescreve
no mesmo prazo em que a pretensão (artigo 190 do Código Civil).

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Necessário concluir, desse modo, que a inexigibilidade das
parcelas do preço (seja em razão do pagamento, seja em razão da prescrição, que retira a
coercibilidade da pretensão), faz nascer aos autores o direito de exigir a outorga da
escritura, evitando-se, com isto, situação de permanente insegurança jurídica.
Por fim, quanto à sucumbência, a concessão de gratuidade
aos réus/reconvintes não afasta sua condenação ao pagamento das custas, despesas e
honorários advocatícios. Apenas suspendem sua exigibilidade, nos termos do artigo 98,
parágrafo 3o do Código de Processo Civil.
Fica, dessarte, mantida a sentença por seus próprios e
jurídicos fundamentos, nos termos do artigo 252 do Regimento Interno do Tribunal de
Justiça de São Paulo.
Honorários advocatícios sucumbenciais majorados, nos
termos do artigo 85, parágrafo 11 do Código de Processo Civil, de três para quatro mil
reais, tanto na ação principal quanto na reconvenção, observada a gratuidade, nos termos
do já arguido acima.
Por tais fundamentos, nega-se provimento ao recurso.
Na hipótese de apresentação de embargos de declaração
contra o presente acórdão, ficam as partes intimadas a se manifestar, no próprio recurso, a
respeito de eventual oposição ao julgamento virtual, nos termos do artigo 1o da Resolução
no 549/2011 do Órgão Especial deste Egrégio Tribunal, entendendo-se o silêncio como
concordância.
PIVA RODRIGUES
Relator