Tribunal: TJSP
Processo: 1052175-44.2016.8.26.0114
Classe: Apelação Cível / Compra e Venda
Órgão julgador: Christine Santini
Órgão colegiado: 1a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-11-16
Data de publicação: 2020-11-25

Ementa:
Apelação Cível.

Compromisso de venda e compra – Atraso na entrega da obra configurado – Prazo de tolerância para a entrega das obras válido, contudo, não observado pela ré – Súmula 164 deste Egrégio Tribunal de Justiça – Lucros cessantes reconhecidos pela privação do uso e fruição do imóvel – Indenização corretamente fixada em 0,5% sobre o valor do contrato, por mês de atraso, o que

Ementa:
Apelação Cível.

Compromisso de venda e compra – Atraso na entrega da obra configurado – Prazo de tolerância para a entrega das obras válido, contudo, não observado pela ré – Súmula 164 deste Egrégio Tribunal de Justiça – Lucros cessantes reconhecidos pela privação do uso e fruição do imóvel – Indenização corretamente fixada em 0,5% sobre o valor do contrato, por mês de atraso, o que reflete o valor locativo do imóvel, computado desde a data em que o imóvel deveria ter sido entregue, acrescida do prazo de tolerância, até a efetiva entrega das chaves – Precedentes – Manutenção da R. Sentença.

Nega-se provimento ao recurso.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
1a Câmara de Direito Privado
Registro: 2020.0000963271
ACÓRDÃO
Vistos,
relatados
e
discutidos
estes
autos
de
Apelação
Cível
no
1052175-44.2016.8.26.0114, da Comarca de Campinas, em que são apelantes VIVA
VISTA COLINA SPE EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA e ACS SUMARÉ
EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA, é apelado BRUNO RUELA RIBEIRO
(JUSTIÇA GRATUITA).
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 1a Câmara de Direito Privado do
Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Negaram provimento ao
recurso. V. U., de conformidade com o voto do relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores RUI CASCALDI
(Presidente sem voto), CLAUDIO GODOY E AUGUSTO REZENDE.
São Paulo, 25 de novembro de 2020.
CHRISTINE SANTINI
Relatora
Assinatura Eletrônica

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
1a Câmara de Direito Privado
Apelação Cível no 1052175-44.2016.8.26.0114 - Voto no 37.358
2
Apelação Cível no 1052175-44.2016.8.26.0114 – Campinas
Apelante: ACS Sumaré Empreendimentos Imobiliários Ltda. e Viva Vista Colina SPE Empreendimentos
Imobiliários Ltda.
Apelado: Bruno Ruela Ribeiro
Juiz Prolator: Gabriel Baldi de Carvalho
TJSP (Voto no 37.358)
Apelação Cível.
Compromisso de venda e compra Atraso na entrega da
obra configurado
Prazo de tolerância para a entrega
das obras válido, contudo, não observado pela ré

Súmula 164 deste Egrégio Tribunal de Justiça
Lucros
cessantes reconhecidos pela privação do uso e fruição do
imóvel Indenização corretamente fixada em 0,5% sobre
o valor do contrato, por mês de atraso, o que reflete o
valor locativo do imóvel, computado desde a data em que
o imóvel deveria ter sido entregue, acrescida do prazo de
tolerância, até a efetiva entrega das chaves Precedentes
Manutenção da R. Sentença.
Nega-se provimento ao recurso.
1. Trata-se de ação de obrigação de fazer cumulada com
indenizatória movida por Bruno Ruela Ribeiro em face de ACS Sumaré
Empreendimentos
Imobiliários
Ltda.
e
Viva
Vista
Colina
SPE
Empreendimentos Imobiliários Ltda., alegando, em síntese, que celebrou com
as rés compromisso de venda e compra de imóvel com entrega prevista para
30 de junho de 2015, o que não ocorreu. Argumenta que não é devida
correção monetária no período de atraso sobre a parcela devida. Requer,
assim, seja a ré condenada na obrigação de fazer de entrega das chaves, o
congelamento do saldo devedor e restituição em dobro dos valores
indevidamente cobrados, multa em razão do atraso, lucros cessantes, além de

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
1a Câmara de Direito Privado
Apelação Cível no 1052175-44.2016.8.26.0114 - Voto no 37.358
3
indenização por danos morais.
Foi julgado prejudicado o pedido de obrigação de fazer uma
vez que foram entregues as chaves. No mais, a ação foi julgada procedente
em parte para condenar a ré a indenizar o autor pelos lucros cessantes,
arbitrados em 0,5% do valor atualizado do contrato por mês de atraso a contar
do término do prazo de tolerância até a efetiva entrega das chaves. Diante da
sucumbência recíproca, deverá recíproca, o autor arcará com 70% das
despesas do processo e a requerida com 30%, arbitrados os honorários para
cada parte, em 10% do valor da condenação, observada a gratuidade da
justiça (fls. 288/292).
Inconformadas, apelam as rés sustentando, em síntese, que
o atraso decorreu de caso fortuito e força maior, o que afasta sua
responsabilidade. Alega que não é devida indenização por lucros cessantes.
Assevera que o termo final deve ser a data do habite-se. Pugna, enfim, pela
reforma da R. Sentença (fls. 294/301).
Processado regularmente o recurso, não foram apresentadas
contrarrazões (fls. 306).
Não houve oposição ao julgamento virtual.
É o relatório.
2. O recurso não merece provimento.

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
1a Câmara de Direito Privado
Apelação Cível no 1052175-44.2016.8.26.0114 - Voto no 37.358
4
As partes celebram compromisso de venda e compra de
unidade autônoma com entrega prevista para 30.06.2015, acrescido do prazo
de tolerância de 180 dias, o que resulta em dezembro de 2015 (fls. 130
cláusula 9.1). A entrega das chaves, contudo, se deu apenas em abril de 2018,
caracterizado, portanto, o atraso (fls. 282/283).
Cabe destacar que a Súmula 164, deste Egrégio Tribunal de
Justiça, consolidou o entendimento de que é válida a cláusula de tolerância
após o prazo estipulado no contrato:
“É válido o prazo de tolerância não superior a cento e
oitenta dias, para entrega de imóvel em construção,
estabelecido no compromisso de venda e compra, desde que
previsto em cláusula contratual expressa, clara e
inteligível.”
Não foi apresentada demonstração de que a adquirente foi
constituída em mora quanto à imediata disponibilidade das chaves já na data
do habite-se.
Nesse sentido, aliás, é a Súmula 160 deste Egrégio Tribunal
de Justiça:

“A expedição do habite-se, quando não coincidir coma
imediata disponibilização física do imóvel ao promitente
comprador, não afasta a mora contratual atribuída à
vendedora”.

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
1a Câmara de Direito Privado
Apelação Cível no 1052175-44.2016.8.26.0114 - Voto no 37.358
5
Não se verifica nos autos, contudo, a ocorrência de qualquer
evento de caso fortuito ou de força maior que desse ensejo à pretendida
exclusão da responsabilidade civil da requerida.
As alegações de que não houve atraso na obra, ou que se
houve está ele devidamente justificado por diversos fatores que escapam ao
controle da ré caracterizando-se como caso fortuito/força maior não são
suficientes para afastar a sua responsabilidade.
Fortuito, se houve, foi de natureza interna, que consiste,
justamente, na concretização de um risco inerente à atividade da empresa, o
que não autoriza o fornecedor ou fabricante alegar em sua defesa a
imprevisibilidade, nem a inevitabilidade do defeito para se furtar do dever de
indenizar.
Neste sentido, é a Súmula 161 deste Egrégio Tribunal de
Justiça:
“Não constitui hipótese de caso fortuito ou de força maior,
a ocorrência de chuvas em excesso, falta de mão de obra,
aquecimento do mercado, embargo do empreendimento ou,
ainda,
entraves
administrativos.
Essas
justificativas
encerram “res inter alios acta” em relação ao
compromissário adquirente.”
Resta, assim, devidamente caracterizada a responsabilidade

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
1a Câmara de Direito Privado
Apelação Cível no 1052175-44.2016.8.26.0114 - Voto no 37.358
6
civil da ré, que deixou de entregar o imóvel prometido à venda dentro da data
aprazada.
Com relação danos materiais, é evidente que o autor
suportou danos desta natureza, eis que, caso o imóvel que adquiriu houvesse
sido entregue na data prometida, poderia ter sido imediatamente por ele
utilizado, seja para fins de residência, seja para locação a terceiros.
Estes danos consistem, pois, em lucros cessantes,
consubstanciados naquilo que o autor deixou de receber, a título de frutos do
imóvel prometido à venda, desde janeiro de 2016 (mês seguinte ao término
do prazo de tolerância), até a data da efetiva entrega das chaves em abril de
2018.
Neste sentido, é a orientação da Súmula 162 deste Egrégio
Tribunal de Justiça:
“Descumprido o prazo para a entrega do imóvel objeto do
compromisso de venda e compra, é cabível a condenação
da vendedora por lucros cessantes, havendo a presunção de
prejuízo do adquirente, independentemente da finalidade do
negócio.”
Em hipóteses dessa natureza, todavia, tem-se entendido
razoável a remuneração em 0,5% do valor atualizado do contrato por mês de
atraso, o que reflete o valor locativo mensal do imóvel, conforme a R.
Sentença, que deve ser mantida.

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
1a Câmara de Direito Privado
Apelação Cível no 1052175-44.2016.8.26.0114 - Voto no 37.358
7
Neste sentido:
“COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. Atraso na
entrega da unidade autônoma ao promitente comprador.
Irrelevância da escassez de mão de obra, que configura
fortuito interno e se agrega ao risco do empreendedor.
Impossibilidade de se estender a responsabilidade pelo
inadimplemento
a
terceiras
pessoas
jurídicas
não
contratantes, sem prova clara da existência de grupo
contratual. Impossibilidade de o comprador postular a
extensão de cláusula penal prevista para a mora do
pagamento do preço. Multa de natureza convencional, que
não pode ser criada pelo juiz. Eventual abusividade da
multa em favor somente do promitente vendedor que se
traduz em sua invalidade, e não em sua extensão a
situações não convencionadas pelas partes. Inexistência de
dano moral indenizável, por ausência de lesão a direito da
personalidade e prova razoável de sofrimento intenso do
promitente comprador. Perdas e danos decorrentes do
atraso que podem desde logo ser fixadas, evitando custosa
liquidação, em 0,5% ao mês sobre o valor atualizado do
contrato, que corresponde ao valor do imóvel e equivale
aos frutos que o promitente comprador deixou de auferir
pela falta de entrega pontual da obra. Correta a
distribuição da sucumbência, à vista do parcial decaimento
do pedido. Recurso da ré improvido. Recurso do autor

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
1a Câmara de Direito Privado
Apelação Cível no 1052175-44.2016.8.26.0114 - Voto no 37.358
8
provido
em
parte”.
(Apelação
Cível
no
0024073-19.2011.8.26.0562,
4a
Câmara
de
Direito
Privado, Rel. Des. Francisco Loureiro, j. 24.5.2012, sem
destaque no original).
“COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA - Atraso na
entrega da obra - Inadimplemento das rés configurado
Irrelevância da escassez de mão de obra, que configura
fortuito interno e se agrega ao risco do empreendedor -
Perdas e danos decorrentes do atraso que podem desde
logo ser fixadas, evitando custosa liquidação, em 0,5% ao
mês sobre o valor atualizado do contrato, que corresponde
ao valor do imóvel e equivale aos frutos que os
promitentes compradores deixaram de auferir pela falta de
entrega pontual da unidade Sentença reformada - Recurso
dos autores provido em parte; desprovido o das rés.”
(Apelação Cível no 0033097-71.2011.8.26.0562, 5a Câmara
de Direito Privado, Rel. Moreira Viegas, J. 20.02.13)
“COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA Atraso na
entrega da obra Falhas administrativas que não justificam
o atraso superior ao contratualmente previsto Ausência de
caso fortuito Responsabilidade decorrente do risco da
atividade. DANOS MATERIAIS Ocorrência - Reparação
contratual prevista para o atraso na entrega da obra
Percentual que deve ser reduzido a 0,5% sobre o valor do
imóvel indicado no contrato, à ausência de comprovação

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
1a Câmara de Direito Privado
Apelação Cível no 1052175-44.2016.8.26.0114 - Voto no 37.358
9
do valor de mercado do bem Incidência que deve ter como
marco inicial o mês imediatamente posterior ao término do
prazo de tolerância previsto em contrato para entrega da
obra - Recurso da ré parcialmente provido. DANOS
MATERIAIS Pretensão de imposição de multa à ré por
descumprimento contratual Inadmissibilidade - Ausência de
previsão no instrumento firmado entre as partes. DANOS
MORAIS Ocorrência Atraso na entrega da obra que
extrapolou o mero desassossego, adiando o sonho da casa
própria Fixação, contudo, que não pode ser a requerida
pela autora, por ensejar enriquecimento sem causa
Correção monetária e juros na forma das S. no 362 e no
54,do STJ Recurso da autora parcialmente provido”.
(Apelação
Cível
no
0181877-78.2011.8.26.0100,
10a
Câmara de Direito Privado, Rel. João Batista Vilhena, j.
09.04.13).
Assim, deverá a ré arcar com a indenização pelos lucros
cessantes, fixando-se o locativo em 0,5% sobre o valor atualizado do contrato
por mês de atraso, ou seja, desde a data prevista para a entrega do bem,
computado o prazo de tolerância, até a data da efetiva entrega das chaves,
conforme definiu a R. Sentença.
Nada, portanto, justifica a reforma da R. Sentença, mantida
nos termos em que foi lançada.
Em observância ao trabalho adicional realizado em grau

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
1a Câmara de Direito Privado
Apelação Cível no 1052175-44.2016.8.26.0114 - Voto no 37.358
10
recursal pelo patrono do autor, ficam majorados os honorários advocatícios
sucumbenciais devidos pela ré-apelante para 15% do valor da condenação,
nos termos do artigo 85, parágrafo 11, do Código de Processo Civil.
3. À vista do exposto, pelo meu voto, nego provimento ao
recurso.
Christine Santini
Relatora