Tribunal: TJSP
Processo: 0025886-33.2012.8.26.0114
Classe: Embargos de Declaração Cível / Promessa de Compra e Venda
Órgão julgador: Hertha Helena de Oliveira
Órgão colegiado: 2a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-12-18
Data de publicação: 2020-12-18

Ementa:
EMBARGOS DE DECLARAÇÃO – INOBSERVÂNCIA DOS REQUISITOS PARA A SUA OPOSIÇÃO - PRETENSÃO À REDISCUSSÃO DA MATÉRIA - DESCABIMENTO - VIA RECURSAL QUE NÃO SE PRESTA AO REEXAME DO MÉRITO DO ACÓRDÃO – QUESTÕES APRECIADAS NO V. ACÓRDÃO – PARA QUE SE TENHA POR CONFIGURADO O PRESSUPOSTO DO PREQUESTIONAMENTO, É BASTANTE QUE O TRIBUNAL DE ORIGEM HAJA DEBATIDO E DECIDIDO QUESTÃO FEDERAL CONTROVERTIDA, NÃO

Ementa:
EMBARGOS DE DECLARAÇÃO – INOBSERVÂNCIA DOS REQUISITOS PARA A SUA OPOSIÇÃO - PRETENSÃO À REDISCUSSÃO DA MATÉRIA - DESCABIMENTO - VIA RECURSAL QUE NÃO SE PRESTA AO REEXAME DO MÉRITO DO ACÓRDÃO – QUESTÕES APRECIADAS NO V. ACÓRDÃO – PARA QUE SE TENHA POR CONFIGURADO O PRESSUPOSTO DO PREQUESTIONAMENTO, É BASTANTE QUE O TRIBUNAL DE ORIGEM HAJA DEBATIDO E DECIDIDO QUESTÃO FEDERAL CONTROVERTIDA, NÃO SE EXIGINDO QUE HAJA EXPRESSA MENÇÃO AO DISPOSITIVO LEGAL PRETENSAMENTE VIOLADO - PREQUESTIONAMENTO IMPLÍCITO (CPC, ART. 1.025) OBSERVÂNCIA DO ART. 1.022, INCISOS I E II, DO CPC – EMBARGOS REJEITADOS.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2020.0001046529
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Embargos de
Declaração Cível no 0025886-33.2012.8.26.0114/50000, da Comarca
de Campinas, em que são embargantes JULIO CESAR SOARES RAMOS,
ANA
PAULA
MORASCO
MISSIO,
ANDREIA
APARECIDA
BATARA,
GIOVANE ROSARIO FERREIRA, PASCHOINA ARGENTIERI BRAGION,
ROSIMEIRE SANTA ROSA DE LAIA, ESMERALDO BRAGION (ESPÓLIO),
HOMERO CESAR BRAGION (HERDEIRO), MERCIA VALERIA BRAGION e
MIRIAN RAQUEL BRAGION FINAMORE, Interessados ADA LUZIA
TINCANI LYRIO DE ALMEIDA, ANTONIO CASTRO LYRIO DE ALMEIDA e
OSCAR FRIGERI, são embargados HABITAX - EMPREEDIMENTOS
IMOBILIARIOS LTDA, APARECIDA BROTO FRIGERI, SILVIA BARBOSA
ALARCON e JOSE CARLOS MOLLO ALARCON.
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 2a Câmara de
Direito Privado do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte
decisão: Rejeitaram os embargos. V. U., de conformidade com o
voto do relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores JOSÉ
JOAQUIM DOS SANTOS (Presidente) E JOSÉ CARLOS FERREIRA ALVES.
São Paulo, 18 de dezembro de 2020.
HERTHA HELENA DE OLIVEIRA
Relatora
Assinatura Eletrônica

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Embargos de Declaração Cível no 0025886-33.2012.8.26.0114/50000 -Voto no 4.997
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Embargos
de
Declaração
Cível
0025886-33.2012.8.26.0114/50000
Embargtes: Julio Cesar Soares Ramos, Ana Paula Morasco
Missio, Andreia Aparecida Batara, Giovane Rosario Ferreira,
Paschoina Argentieri Bragion, Rosimeire Santa Rosa de Laia,
Esmeraldo Bragion, Homero Cesar Bragion, Mercia Valeria
Bragion e Mirian Raquel Bragion Finamore
Interessados: Ada Luzia Tincani Lyrio de Almeida, Antonio
Castro Lyrio de Almeida e OSCAR FRIGERI
Embargdos:
Habitax
-
Empreedimentos
Imobiliarios
Ltda,
APARECIDA BROTO FRIGERI, Silvia Barbosa Alarcon e Jose
Carlos Mollo Alarcon
Campinas
Procedimento Comum Cível
Voto no 4997
EMBARGOS DE DECLARAÇÃO
INOBSERVÂNCIA DOS
REQUISITOS PARA A SUA OPOSIÇÃO - PRETENSÃO À
REDISCUSSÃO DA MATÉRIA - DESCABIMENTO - VIA
RECURSAL QUE NÃO SE PRESTA AO REEXAME DO
MÉRITO DO ACÓRDÃO QUESTÕES APRECIADAS NO V.
ACÓRDÃO PARA QUE SE TENHA POR CONFIGURADO O
PRESSUPOSTO DO PREQUESTIONAMENTO, É BASTANTE
QUE O TRIBUNAL DE ORIGEM HAJA DEBATIDO E
DECIDIDO QUESTÃO FEDERAL CONTROVERTIDA, NÃO
SE EXIGINDO QUE HAJA EXPRESSA MENÇÃO AO
DISPOSITIVO
LEGAL
PRETENSAMENTE
VIOLADO -
PREQUESTIONAMENTO IMPLÍCITO (CPC, ART. 1.025)
OBSERVÂNCIA DO ART. 1.022, INCISOS I E II, DO CPC
EMBARGOS REJEITADOS.
Vistos.

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Trata-se de embargos de declaração tirados contra o v.
acórdão de fls. 1281/1295, que, à unanimidade de votos, deu
provimento aos recursos de apelação interpostos pelos ora embargados,
para julgar improcedentes os pedidos dos autores, invertendo-se o ônus
da sucumbência.
Alegam os embargantes que o V. Acórdão embargado
apresenta omissão e contradição.
Sustentam a aplicabilidade do art. 40 da Lei 4.591/64,
afirmando que a incorporação imobiliária estava devidamente registrada
junto ao Cartório de Registro de Imóveis, sendo que a ausência de
registro do compromisso de compra e venda na matrícula do imóvel não
pode gerar o abandono jurídico dos recorrentes, não havendo que se
falar em boa-fé da empresa Habitax.
Aduzem que na hipótese em discussão é prescindível a
questão da existência ou não de direito real dos autores, devendo ser
analisadas as manobras utilizadas pelos réus para infringir direitos de
terceiros.
Alegam, por fim, que a decisão não enfrentou as questões
objeto da discussão, ante a ausência de fundamentação adequada no V.
Acórdão embargado.
Requerem ainda a menção expressa aos dispositivos

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infraconstitucionais violados para fins de prequestionamento.
Deste modo, requerem que os presentes embargos sejam
acolhidos, a fim de suprir as omissões e contradições, com efeitos
modificativos, negando-se provimento aos recursos de apelação
interpostos pelos corréus.
É o relatório.
Os embargos de declaração não merecem ser acolhidos,
pois inexistente no V. Acórdão omissão ou contradição, conforme
disposto no artigo 1.022, I e II, do CPC. O v. Acórdão examinou a
controvérsia judicial integralmente.
Os
argumentos
constantes
do
presente
recurso
demonstram a insatisfação das embargantes com a r. decisão proferida,
que não acolheu a fundamentação apresentada, em nítida intenção
infringente.
Com efeito, o julgamento da C. Turma Julgadora é suficiente
e claro, não ensejando a oposição dos presentes embargos de
declaração.
Na verdade, todas as questões suscitadas já foram analisadas
no V. Acórdão. E o Magistrado não está obrigado a rebater ponto por

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ponto a argumentação deduzida. Basta, para que atenda ao princípio
contido no art. 93, IX, da CF, a demonstração clara das razões de seu
convencimento, tal qual ocorreu na hipótese vertente.
O caráter infringente é admissível somente nas hipóteses
em que da declaração do voto resulte inexoravelmente a modificação do
pronunciamento judicial embargado.
Além disso, a decisão judicial está suficientemente
fundamentada, pois enfrentou os pontos suscitados pelas partes, aptos a
modificarem o julgamento adotado, nos termos do artigo 489, § 1o, IV,
do CPC.
Saliente-se que as circunstâncias do caso concreto
foram devidamente analisadas na decisão impugnada, sob a ótica das
leis aplicáveis ao caso e jurisprudências sedimentadas dos Tribunais.
Consigne-se, que o V. acórdão concluiu que:
“Para tanto, primeiramente deve ser
salientado, por importante, que a natureza jurídica do
negócio jurídico firmado entre a autora e a empresa
“Consigla” é de natureza obrigacional, tendo em vista que
restou
incontroverso
nos
autos
que
não
houve o
competente registro da avença na matrícula do imóvel.
E tal fato é de suma importância,

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uma vez que, com o registro do pacto firmado entre as
partes, o compromisso de compra e venda passa a ter
natureza real, e, portanto, pode ser oposto “erga omnes”,
ou seja, em face de qualquer pessoa, conforme os
ditames do artigo 1.417, do código civil, com o seguinte
teor:
“Art. 1.417. Mediante promessa de
compra e venda, em que se não pactuou arrependimento,
celebrada por instrumento público ou particular, e
registrada no cartório de registro de imóveis, adquire o
promitente
comprador
direito
real
à
aquisição
do
imóvel.”(grifo nosso).
Assim, a autora não pode opor o
conteúdo das obrigações contraídas junto com a empresa
“Consigla” aos demais corréus, em observância ao
principio da relatividade dos contratos, que veda a
oposição das obrigações em relação a um contrato em
face daqueles que não anuíram com seus termos.
Neste sentido, ratifica a doutrina do
professor Silvio de Salvo Venosa:
“O direito real é exercido e recai
diretamente sobre a coisa, sobre um objeto basicamente
corpóreo, embora não se afaste a noção de realizada
sobre os bens imateriais, enquanto o direito obrigacional
tem como objeto relações humanas. Sob esse aspecto,
embora essa noção deva ser aprimorada, afirma-se ser o
direito real absoluto, exclusivo, exercitável 'erga omnes'.
Por outro lado, o direito obrigacional é relativo. A
prestação é o objeto do direito pessoal ou obrigacional,
somente podendo ser exigida do devedor. O direito real
caracterizase pela inerência ou aderência do titular à
coisa (grifo nosso)”. (VENOSA, Silvio de Salvo Direito Civil
Volume V Direitos Reais, pag. 05, 16a Edição, Editora

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Atlas, SP, 2016).
Logo,
em
verdade,
o
pleito
indenizatório não pode ser formulado em face dos
corréus, uma vez que, primeiramente, não possuem as
partes contratantes qualquer obrigação contratual em
relação à autora; e, também, pela ausência de registro da
promessa de compra e venda no competente cartório de
registro de imóveis, apta a consolidar a natureza real do
direito em voga.
Ademais, não podem ser opostos os
termos do artigo 40 da lei 4.591 de 1964, e seus
parágrafos, em face dos corréus alienantes, pois, tal
dispositivo se aplica, exclusivamente, à incorporadora
que deixa de cumprir com os termos pactuados na
promessa de compra e venda firmada com os adquirentes
de
seu
empreendimento
imobiliário,
e
não
aos
particulares que simplesmente retomam o imóvel em face
da inadimplência desta mesma incorporadora.
Neste sentido, a jurisprudência deste
e. Tribunal de Justiça é vasta e uníssona neste sentido,
como
se
vê
em
diversos
julgados
que
tratam,
exatamente, da mesma situação trazida aos autos,
envolvendo, inclusive, o mesmo imóvel e a mesma
empresa “Consigla”, conforme se vê no v, aresto, que ora
se colaciona:
“APELAÇÃO.
Redistribuição
pela
resolução
OE
no
737/2016 e Portaria no 02/2017 do TJSP. ANULAÇÃO DE
ESCRITURA
PÚBLICA.
Preliminares
de
ilegitimidade
passiva,
falta
de
interesse
de
agir,
prescrição
e
decadência.
Afastamento.
O
pleito
autoral
está
fundamentado na cadeia sucessória de transmissão dos
direitos sobre o imóvel controvertido, por meio da qual,
supostamente, os réus tentam esquivar-se de obrigações

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perante terceiros em virtude da norma contida no art. 40
da Lei 4.591/64. Impossibilidade de denunciação da lide
à
empresa
Consigla.
Prescrição
e
decadência.
Inocorrência. A suposta nulidade do negócio praticado
não é convalidada pelo decurso do tempo e o termo inicial
do pedido reparatório é a data em que as escrituras
foram lavradas (28.02.2008), razão pela qual estas teses
defensivas não se sustentam. Mérito. Ainda que possam
ser vislumbrados os prejuízos alegados pelos autores,
não existem defeitos aptos a provocarem a invalidade dos
negócios jurídicos praticados. As supostas infrações
cometidas poderiam gerar a rescisão dos contratos
celebrados, mas não sua anulação, de forma que todos os
danos
advindos
da
relação
original
deviam
ser
direcionados aos sucessores da empresa contratada, e
não aos corréus. Precedentes deste e. Tribunal de Justiça.
Sentença reformada. Ônus sucumbencial imputado aos
autores, com honorários advocatícios fixados em 20% do
valor atualizado da causa (art. 20, CPC/73). RECURSO
PROVIDO, nos termos constantes do acórdão. (grifo
nosso)” (Apel. n° 0025885-48.2012.8.26.0114 - 31a
Câmara Extraordinária de Direito Privado Rel. Beretta da
Silveira 14/03/2018 Campinas).
No mesmo sentido, todos envolvendo
a mesma relação da empresa “Consigla” com seus
promitentes
compradores:
Apel.
n°
0025880-26.2012.8.26.0114 - 9a Câmara de Direito
Privado Rel. José Aparício Coelho 28/06/2016 Campinas;
Apel. n° 0049860-36.2011.8.26.0114 - 6a Câmara de
Direito Privado Rel. Vito Guglielmi 11/09/2014 Campinas,
entre outros.
De mais a mais, é de se reconhecer
que eventual questão contratual envolvendo a empresa
“Consigla” e a autora, não pode ser oposta a terceiro de
boafé, máxime quando verificada a boa-fé objetiva nestes

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autos, pois não haveria como a empresa corré “Habitax”,
ter o conhecimento do vinculo obrigacional pré-existente
apenas realizando as diligências ordinárias para tanto.
Sendo
assim,
diante
do
quanto
exposto, de rigor a reforma do r. “decisum” de primeiro
grau, para se julgar improcedentes os pedidos da autora,
condenando-a
ao
pagamento
das
custas,
despesas
processuais, e honorários advocatícios na proporção de
20% (vinte por cento) do valor atualizado da causa.

Ressalte-se, ainda, que o V. Acórdão embargado não
negou a vigência do artigo 40 da lei 4.591/64, mas apenas concluiu
pela sua inaplicabilidade na hipótese em análise.
Apenas acrescento que a alegação de eventual fraude
perpetrada pelos corréus em face dos autores deve ser objeto de
discussão nos autos da execução da sentença proferida no Proc. no
1717/2003, que tramita perante o Juízo da 4a Vara Cível da Comarca de
Capinas, no qual a empresa executada poderá ter sua personalidade
jurídica desconstituída para fins indenizatórios.
Por último, anota-se que nem mesmo se faz necessária
interposição de declaratórios para fins do prequestionamento, pois “o
prequestionamento para o RE não reclama que o preceito constitucional
invocado pelo recorrente tenha sido explicitamente referido pelo
acórdão, mas, sim, que se tenha versado inequivocamente a matéria

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objeto da norma que nele se contenha” (STF - RE no 141.788, Rel.
Min. Sepúlveda Pertence).
Ante o exposto, por meu voto, REJEITO OS EMBARGOS
opostos, mantendo-se integralmente o acórdão embargado.
HERTHA HELENA DE OLIVEIRA
Relatora
Assinatura Eletrônica