Tribunal: TJSP
Processo: 3000447-90.2013.8.26.0224
Classe: Apelação Cível / Taxa de Serviços de Assessoria Técnico Jurídico Imobiliária - SATI
Órgão julgador: Carlos Goldman
Órgão colegiado: 2a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-02-11
Data de publicação: 2020-02-13

Ementa:
AÇÃO DECLARATÓRIA, INDENIZATÓRIA E REPETITÓRIA. AQUISIÇÃO DE UNIDADE CONDOMINIAL EM CONSTRUÇÃO. R. SENTENÇA DE PARCIAL PROCEDÊNCIA. POLO PASSIVO CORRETO. REPARAÇÃO DOS GASTOS COM COMISSÃO DE CORRETAGEM E SATI CORRETAMENTE DETERMINADA. CLÁUSULA DE TOLERÂNCIA DE CENTO E OITENTA DIAS PARA ENTREGA DO IMÓVEL. VALIDADE. ATRASO INJUSTIFICADO NA DISPONIBILIZAÇÃO DO BEM ENTRE 02 DE ABRIL E 26 DE JUNHO DE

Ementa:
AÇÃO DECLARATÓRIA, INDENIZATÓRIA E REPETITÓRIA. AQUISIÇÃO DE UNIDADE CONDOMINIAL EM CONSTRUÇÃO. R. SENTENÇA DE PARCIAL PROCEDÊNCIA. POLO PASSIVO CORRETO. REPARAÇÃO DOS GASTOS COM COMISSÃO DE CORRETAGEM E SATI CORRETAMENTE DETERMINADA. CLÁUSULA DE TOLERÂNCIA DE CENTO E OITENTA DIAS PARA ENTREGA DO IMÓVEL. VALIDADE. ATRASO INJUSTIFICADO NA DISPONIBILIZAÇÃO DO BEM ENTRE 02 DE ABRIL E 26 DE JUNHO DE 2012. ATO ILÍCITO. INDENIZAÇÃO POR LUCROS CESSANTES MERECIDA, EM MEIO POR CENTO AO MÊS DO VALOR ATUALIZADO DO CONTRATO. MULTA MORATÓRIA IN CASU IMPASSÍVEL DE INVERSÃO. DANO MORAL COMPENSÁVEL INOCORRENTE. DESPESAS CONDOMINIAIS EXIGÍVEIS DOS COMPRADORES APENAS DEPOIS DA ENTREGA DAS CHAVES. RESSARCIMENTO DEVIDO. APELAÇÃO E RECURSO ADESIVO EM PARTE PROVIDOS.

Inteiro teor:
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TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2020.0000087347
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível no 3000447-
90.2013.8.26.0224, da Comarca de Guarulhos, em que é apelante/apelado ECOONE
ARAUCÁRIAS
EMPREENDIMENTOS
IMOBILIÁRIOS
LTDA,
são
apelados/apelantes
ALAN
ARRUDA FERREIRA
e MICHELLY
OLIMPIA
FERREIRA (JUSTIÇA GRATUITA).
ACORDAM, em 2a Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça de
São Paulo, proferir a seguinte decisão: "Em julgamento estendido, Deram provimento
em parte aos recursos, vencido o 2o Desembargador que dava parcial provimento ao
recurso em diversa extensão e declara.", de conformidade com o voto do Relator, que
integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Exmos. Desembargadores JOSÉ
CARLOS FERREIRA ALVES (Presidente), GIFFONI FERREIRA, PENNA
MACHADO E JOSÉ JOAQUIM DOS SANTOS.
São Paulo, 11 de fevereiro de 2020.
CARLOS GOLDMAN
RELATOR
Assinatura Eletrônica

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TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
VOTO no: 1940
APELAÇÃO no: 3000447-90.2013.8.26.0224
COMARCA: GUARULHOS (9a VARA CÍVEL)
APELANTE: ECOONE ARAUCÁRIAS EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS
LTDA. (atual denominação de Ecolife Marfim Empreendimentos Imobiliários S/A)
APELADOS, com recurso adesivo: ALAN ARRUDA FERREIRA e MICHELLY
OLIMPIA FERREIRA
JUÍZA DE 1a INSTÂNCIA: ANA RITA DE FIGUEIREDO NERY
AÇÃO
DECLARATÓRIA,
INDENIZATÓRIA
E
REPETITÓRIA.
AQUISIÇÃO
DE
UNIDADE
CONDOMINIAL EM CONSTRUÇÃO. R. SENTENÇA DE
PARCIAL
PROCEDÊNCIA.
POLO
PASSIVO
CORRETO.
REPARAÇÃO
DOS
GASTOS
COM
COMISSÃO
DE
CORRETAGEM
E
SATI
CORRETAMENTE DETERMINADA. CLÁUSULA DE
TOLERÂNCIA DE CENTO E OITENTA DIAS PARA
ENTREGA
DO
IMÓVEL.
VALIDADE.
ATRASO
INJUSTIFICADO NA DISPONIBILIZAÇÃO DO BEM
ENTRE 02 DE ABRIL E 26 DE JUNHO DE 2012. ATO
ILÍCITO. INDENIZAÇÃO POR LUCROS CESSANTES
MERECIDA, EM MEIO POR CENTO AO MÊS DO
VALOR ATUALIZADO DO CONTRATO. MULTA
MORATÓRIA IN CASU IMPASSÍVEL DE INVERSÃO.
DANO
MORAL
COMPENSÁVEL
INOCORRENTE.
DESPESAS
CONDOMINIAIS
EXIGÍVEIS
DOS
COMPRADORES APENAS DEPOIS DA ENTREGA DAS
CHAVES. RESSARCIMENTO DEVIDO. APELAÇÃO E
RECURSO ADESIVO EM PARTE PROVIDOS.
A r. sentença de fls. 384/389, datada de 26 de abril de 2014,
relatório adotado, julgou parcialmente procedente o pedido inicial e condenou a ré a
ressarcir os autores, de modo simples, pelas despesas com corretagem e SATI, bem como a
lhes pagar indenização por danos morais, em cinco mil reais para cada um. Cometeu a ela a
sucumbência, com verba honorária em quinze por cento da condenação.
Apela a ré. Nega o implemento do dano moral indenizável.
O valor fixado merece redução. É parte passiva ilegítima para os pleitos relativos a
intermediação e SATI. Os autores não demonstraram pagamento. Correta a cobrança,
correspondente a serviços efetivamente prestados por terceiros. Nenhuma informação foi
subtraída deles.
Recorrem adesivamente os autores. Dizem que não basta à
cessação da mora da ré a expedição do habite-se. Experimentaram “uma verdadeira via
crucis para conseguir com que a empresa-apelada enviasse a documentação necessária
para realizar o financiamento bancário”. Houve lucros cessantes até a entrega das chaves.
A cláusula de tolerância é nula, porque rompe o equilíbrio contratual. De se inverter a
cláusula penal. Apenas respondem pelas despesas condominiais quando já na posse do
bem.

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Recursos recebidos e respondidos.
Autos na E. 2a Instância.
É o relatório.
1. Certa a “legitimidade passiva 'ad causam' da
incorporadora, na condição de promitente-vendedora, para responder pela restituição ao
consumidor dos valores pagos a título de comissão de corretagem e de taxa de assessoria
técnico-imobiliária, nas demandas em que se alega prática abusiva na transferência desses
encargos ao consumidor” (Tema-Repetitivo no 939/STJ), rejeito arguição da ré em sentido
diverso.
Seguindo no mesmo tema, sem disputa a “validade da
cláusula contratual que transfere ao promitente-comprador a obrigação de pagar a
comissão de corretagem nos contratos de promessa de compra e venda de unidade
autônoma em regime de incorporação imobiliária, desde que previamente informado o
preço total da aquisição da unidade autônoma, com o destaque do valor da comissão de
corretagem” e que padece de abusividade a “cobrança pelo promitente-vendedor do
serviço de assessoria técnico-imobiliária (SATI), ou atividade congênere, vinculado à
celebração de promessa de compra e venda de imóvel” (Tema-Repetitivo no 938/STJ, teses
ii e ii, parte final).
Portanto, a segunda (SATI) não comportava solução diversa
da exarada na origem, ao passo que, para a primeira (intermediação), importa verificar (i)
se há ou não cláusula contratual transferindo aos compradores a obrigação de pagar a
comissão de corretagem e (ii) se eles foram ou não previamente informados do preço total
do imóvel, destacando-se o montante da remuneração do intermediador. Pois bem.
O instrumento particular de promessa de compra e venda da
unidade condominial foi firmado em 10 de janeiro de 2011 (fls. 44/78); seu quadro-resumo
aponta o preço total da aquisição em cento e trinta e seis mil, seiscentos e sessenta reais e
vinte centavos (“principal”), decomposto em onze mil e oitenta e três reais e quatorze
centavos para a fração ideal e em cento e vinte e cinco mil, quinhentos e setenta e sete reais
e seis centavos “pelas acessões que constituirão a futura unidade autônoma” (fls. 41/43).
Em nenhum deles existe convenção cometendo aos autores o encargo em liça.
Há ainda, a respeito, os contemporâneos planilha e recibos
de pagamento atinentes a SATI e corretagem (fls. 133/134 e 135/152) - que suprem o ônus
versado no art. 333, I, do Código de Processo Civil de 1973 (art. 373, I, do diploma de
2015), competindo à empresa infirmá-los (art. 333, II, do Código de Processo Civil de
1973; art. 373, II, do diploma de 2015).
De todo esse acervo probatório se tira que houve
intermediação, conhecida dos adquirentes, e que carece a avença da necessária estipulação
expressa, clara e transparente, dando conta previamente a eles de que lhes competiria pagar
a comissão de corretagem e precisando o seu valor, destacado do preço do imóvel. São
estas circunstâncias que infirmam a possibilidade de o encargo financeiro lhes ser

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transferido, palmar a ofensa ao dever de informação (art. 6o, III, do Código de Defesa do
Consumidor).
É dizer, também o ressarcimento das despesas com
corretagem o Juízo a quo corretamente determinou.
2. A norma contratual que prevê tolerância de cento e oitenta
dias de atraso para a entrega do imóvel (cláusula 6.1), usual, composta com clareza e
perfeitamente compreensível ao homem médio, não é abusiva; ao reverso, “cediço - e
relativamente comum - que, em se tratando de negócios tendo por objeto incorporação e
construção de imóvel, a entrega final do bem possa sofrer eventual atraso - como de fato
ocorreu - razão por que, notoriamente, contratos dessa espécie contemplam prazo
carencial, como na espécie.
Dessa forma, o prazo carencial de 180 (cento e oitenta dias)
não se mostra em nenhuma medida abusivo. Foi previsto de maneira clara no contrato
firmado pelos autores, que são partes maiores e capazes e tinham plena capacidade de
apreender o sentido e alcance da disposição” (TJSP, 1a Câmara de Direito Privado:
Apelação no 0166558-36.2012.8.26.0100, excerto do voto condutor).
Sua incidência não se subordina a justificativa nenhuma e a
possibilidade de tardança, nestes limites, era conhecida dos autores desde a contratação,
inexistindo razão jurídica para se elidir a convenção em lume.
Deveras, “em que pese a sua unilateralidade, a cláusula
contratual que admite prazo de tolerância de 180 dias para a entrega do imóvel não é
desautorizada por nenhuma disposição legal e, por isso, não pode ser considerada
inválida.
Observa-se que, ao adquirir o imóvel, os compromissários
compradores estavam cientes da disposição atinente a eventual atraso, tratando-se de
prática usual, que não padece de qualquer vício” (Apelação no 100648897.2015.8.26.0625,
desta E. Câmara, excerto do voto condutor).
“A cláusula de tolerância para a entrega do imóvel não é
abusiva. Isto porque está redigida de forma clara, permitindo aos contratantes o
conhecimento prévio sobre sua incidência, além de usual no segmento imobiliário, não
padecendo de qualquer vício” (TJSP, 6a Câmara de Direito Privado: Apelação no
1007545-47.2013.8.26.0100, excerto do voto condutor).
Memento: “É válido o prazo de tolerância não superior a
cento e oitenta dias, para entrega de imóvel em construção, estabelecido no compromisso
de venda e compra, desde que previsto” - como na espécie - “em cláusula contratual
expressa, clara e inteligível” (Súmula no 164/TJSP).
3. A entrega do imóvel estava prevista para outubro de 2011.
Silente a avença quanto ao dia da mesma entrega, calha a interpretação mais favorável aos
consumidores (art. 47 da Lei no 8.078/1990), donde se tem que ela se daria em 1o de
outubro de 2011 - tolerado, por motivos antes consignados, atraso de até cento e oitenta

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dias corridos.
Nessa linha, o dies ad quem do prazo disponível à ré recaiu
em 29 de março de 2012, estando em mora a partir do dia 30 seguinte. A despeito disto,
acede-se aos limites da pretensão inicial (princípios da adstrição e dispositivo) e se afirma
em 1o de abril de 2012 o termo final do prazo em estudo, principiada a mora no sequente
dia 02.
De se notar que “não constitui hipótese de caso fortuito ou
de força maior, a ocorrência de chuvas em excesso, falta de mão de obra, aquecimento do
mercado, embargo do empreendimento ou, ainda, entraves administrativos. Essas
justificativas encerram 'res inter alios acta' em relação ao compromissário adquirente”
(Súmula no 161/TJSP).
É que “não havendo” - e aqui não há - “prova de situação
excepcional (fortuito externo) em relação à atividade da construtora, a extrapolação do
prazo de tolerância configura inadimplemento contratual, já que a obrigação adstrita à
vendedora é positiva, líquida e a termo, o que significa que seu descumprimento é
suficiente à constituição da mora (Código Civil, artigo 397, 'caput')” (TJSP, 4a Câmara de
Direito Privado: Apelação no 0132179-06.2011.8.26.0100, excerto do voto condutor, grifo
adicionado).
“Não se pode cogitar que uma empresa que atua no ramo de
construção não preveja os riscos da atividade, seja no tocante à mão de obra e materiais,
seja em decorrência de exigências administrativas do Município. Tampouco, em razão do
embargo judicial da obra por ação promovida pelos vizinhos do empreendimento. Todos
esses fatos não são imprevisíveis, considerando que a atividade que exerce não é aleatória.
Além disso, a ré não pode repassar ao consumidor o risco
da atividade que exerce, impondo aos autores que suportem os prejuízos pelo atraso na
entrega do imóvel.
Por igual motivo, descabe a aplicação da teoria da
imprevisão ou a ocorrência de caso fortuito ou força maior para justificar o
descumprimento da obrigação da ré. Sendo assim, impõe-se a responsabilização da ré pelo
atraso
da
obra”
(TJSP,
5a
Câmara
de
Direito
Privado:
Apelação
no
0158005-34.2011.8.26.0100, excerto do voto condutor).
“Além disso, o prazo adicional de tolerância posto no
contrato por cláusula negocial tem exatamente a função de criar em favor do
empreendedor uma certa elasticidade, levando em conta os naturais percalços que podem
ocorrer em um empreendimento de grande porte. Não faria sentido que, escoado o prazo
adicional, as mesmas razões fossem invocadas para elidir o inadimplemento da prestação
de entrega da unidade ao adquirente” (TJSP, 3a Câmara de Direito Privado: Apelação no
0221752-55.2011.8.26.0100, excerto do voto condutor).
De resto, (i) “a expedição do habite-se, quando não
coincidir com a imediata disponibilização física do imóvel ao promitente comprador, não
afasta a mora contratual atribuída à vendedora” (Súmula no 160/TJSP); (ii) incontroverso

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que as chaves os autores receberam em 27 de junho de 2012.
Assim, entre 02 de abril e 26 de junho de 2012 houve
injustificada tardança na disponibilização do imóvel aos adquirentes. Aí o ato ilícito da
lavra da construtora, o que implica no interregno a ocorrência de lucros cessantes
presumidos e passíveis de reparação: “Descumprido o prazo para a entrega do imóvel
objeto do compromisso de venda e compra, é cabível a condenação da vendedora por
lucros cessantes, havendo a presunção de prejuízo do adquirente, independentemente da
finalidade do negócio” (Súmula no 162/TJSP). Não discrepa o Tema-Repetitivo no 996/STJ,
tese 1.2.
Imperativo que a ré os indenize em virtude destes lucros
cessantes. O quantum a que à guisa de locativo se acede - e se defere - equivale a meio por
cento do valor do contrato por mês de atraso, pro rata die, solução razoável e harmônica à
compreensão desta E. Câmara acerca do particular (confiram-se as Apelações no
1006433-70.2018.8.26.0099,
no
1002821-07.2018.8.26.0526,
no
1000350-34.2018.8.26.0068 e no 1018925-42.2017.8.26.0451, exemplificativamente).
Em ordem a se guardar a integralidade da indenização em
tela, a base de cálculo tem de sofrer atualização monetária pela correlata Tabela Prática
deste E. Tribunal de Justiça desde a assinatura do negócio jurídico, no exclusivo escopo de
se preservar o valor real da moeda. Por sua vez, os juros moratórios em um por cento ao
mês (art. 406 do Código Civil, conjugado com o art. 161, § 1o, do Código Tributário
Nacional) incidirão da citação (art. 405 do Código Civil).
4. O contrato prevê multa moratória de dois por cento para o
caso de tardança dos compradores, ademais de atualização monetária e juros moratórios em
um por cento ao mês (cláusula 5.1). Como não equivale a locativo, escapa à hipótese do
Tema-Repetitivo no 970/STJ e não interfere no deliberado no item precedente.
Nada obstante, essa convenção há que ser “considerada para
a fixação da indenização pelo inadimplemento do vendedor” (Tema-Repetitivo no
971/STJ), do que não se olvidou alhures, mas sua pura e simples inversão segue
inadmissível: “É incabível a condenação da vendedora ao pagamento de multa ajustada
apenas para a hipótese de mora do comprador, afastando-se a aplicação da penalidade
por equidade, ainda que descumprido o prazo para a entrega do imóvel objeto do
compromisso de venda e compra. Incidência do disposto no artigo 411 do Código Civil”
(Súmula no 159/TJSP).
Aliás, nesta parte desfecho outro importaria em inadmissível
bis
in
idem
(TJSP,
7a
Câmara
de
Direito
Privado:
Apelação
no
1000357-67.2017.8.26.0292).
5. No concernente à indenização por danos morais, a r.
sentença a deferiu compreendendo que “deveres outros - estritamente ligados à
administração do empreendimento - foram descumpridos ou cumpridos tardiamente,
gerando lesão de ordem extrapatrimonial. A despeito da aprovação do financiamento aos
autores em abril de 2012, por delongas de individualização de matrícula, entrega de
documentos e dívidas de IPTU imputáveis à ré os autores iniciaram verdadeiro martírio

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perante a instituição financeira.
A esse respeito, a contestante pouco traz, limitando-se a
esquivar-se de sua responsabilidade que é, por disposição legal, de ordem objetiva. O
dano moral, na hipótese dos autos, não se presume; a presunção é extraída de elementos
da experiência comum, a partir do que normalmente acontece. Sob essa premissa, há nos
autos elementos suficientes à formação do convencimento no sentido de que os fatos
articulados na inicial afetaram honra subjetiva dos autores, sua integridade psíquica ou
emocional em níveis anormais. Tudo muito além de um mero aborrecimento” (sic, fls. 388).
Mas a verdade é que o atraso imputável à ré foi de menos de
três meses, e se problemas houve com documentação e quejandos, nada demonstra que
tenham tomado proporção anormal nem que sua solução haja consumido largo lapso
temporal. Percalços análogos são em alguma medida inerentes à complexidade que informa
a aquisição de imóveis, notadamente quando na planta e condicionada a financiamento
bancário, não se divisando nos autos peculiaridade ou excepcional repercussão nos fatos
em exame.
Advém daí que os entraves em liça não desbordam do
inadimplemento contratual, não suplantam os aborrecimentos do cotidiano e não
caracterizam a chamada dor d'alma, porquanto objetivamente inaptos a provocar intensa
angústia, desmedida aflição, sofrimento incomensurável, grave lesão à honra ou à imagem
etc.
Rememore-se que “este Egrégio Tribunal de Justiça tem
entendimento predominante no sentido de que, salvo circunstância excepcional que
coloque o conveniado ou contratante em situação de extraordinária angústia ou
humilhação, no caso inexistente, não há dano moral. É que o dissabor inerente à
expectativa frustrada decorrente de inadimplemento contratual se insere no cotidiano do
homem médio e não implica lesão à honra ou violação da dignidade humana nem, por si
só, conduz ao dano moral” (TJSP, 31a Câmara Extraordinária de Direito Privado: Apelação
no 1010068-50.2014.8.26.0309, excerto do voto condutor).
Id est, não se desenharam prejuízos imateriais, sendo
indevida a compensação a seu pretexto concedida no decisum recorrido, no ponto
retificado.
6. Cabe a quem tem a posse do imóvel arcar com as despesas
condominiais a ele imbricadas (TJSP, 7a Câmara de Direito Privado: Apelação no
0016493-77.2013.8.26.0008, verbi gratia), donde, se os autores custearam gastos que
incumbiam à ré, correto que busquem dela a reparação. Sem lugar então a alegação de
ilegitimidade passiva.
Avançando, somente se poderia exigir dos autores a
satisfação das mencionadas despesas condominiais depois da entrega das chaves, não
subsistindo, por nulidade (afronta ao art. 51, IV, do Código de Defesa do Consumidor),
cláusula convencional estabelecendo a obrigação - assim iníqua - de suportarem encargos
que recaem sobre o bem antes mesmo do seu efetivo recebimento, enquanto até
impossibilitados de exercer as faculdades de usar, gozar e dispor dele.

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De se ver que há “posicionamento assentado de que só são
devidas a partir da efetiva imissão na posse, sendo abusiva - e, portanto, nula de pleno
direito - a disposição contratual que impõe tal ônus aos compromissários-compradores.
Nesse sentido, o posicionamento desta C. Câmara e do E. Superior Tribunal de Justiça:
'Por outro lado não tem o menor cabimento a dedução das quantias pagas pelo autor de
despesas de condomínio e IPTUs pelo simples motivo de que em nenhum momento teve a
posse do apartamento, para arcar com tais parcelas que implicam em necessária
contraprestação
do
uso
do
imóvel
comprado.'
(Apelação
Cível
no
0065253-80.2010.8.26.0002, d.j. 10/04/2013); 'A efetiva posse do imóvel, com a entrega
das chaves, define o momento a partir do qual surge para o condômino a obrigação de
efetuar o pagamento das despesas condominiais.' (STJ - Segunda Seção - EREsp
489647/RJ - Rel. Min. Luis Felipe Salomão - d.j. 25/11/2009)” (TJSP, 8a Câmara de Direito
Privado: Apelação no 0211412-57.2008.8.26.0100, excerto do voto condutor).
Logo, determina-se que a ré os ressarça pelos valores
comprovadamente pagos sob esta rubrica (despesas condominiais) antes da entrega das
chaves, com atualização monetária pela correlata Tabela Prática deste E. Tribunal de
Justiça desde cada desembolso e acréscimo de juros moratórios em um por cento ao mês
(art. 406 do Código Civil, conjugado com o art. 161, § 1o, do Código Tributário Nacional),
calculados da citação (art. 405 do Código Civil).
7. A irresignação dos autores não reaviva os pleitos,
rejeitados na origem, de (i) aplicação do art. 42, parágrafo único, do Código de Defesa do
Consumidor ao ressarcimento dos gastos com intermediação e SATI; (ii) sintetizados na
última lauda da exordial, fls. 32, i e j. Como corolário, a eles não se retornará (tantum
devolutum quantum appellatum), tendo se operado nesta extensão o trânsito em julgado da
r. sentença.
8. Ao cabo da fase de conhecimento, os autores saem
majoritariamente vencidos - dos oito pedidos mediatos que formularam (duas últimas
laudas da exordial, fls. 31/32, letras d a l), acolheram-se os insertos nas letras d (pequena
parte), f (integralmente) e h (metade) -, razão por que, nos termos do art. 21, parágrafo
único, do Código de Processo Civil de 1973 (art. 86, parágrafo único, do diploma de 2015),
cometem-se integralmente a eles as custas, despesas processuais e verba honorária devida
aos patronos da ré, em vinte por cento do valor atualizado da causa, considerados os quase
sete anos de tramitação, o zelo e a combatividade que revelaram e o exaurimento das
Instâncias ordinárias.
Repisa-se em seu prol, entretanto, a condição de
beneficiários da gratuidade de justiça (fls. 209).
9. Na tentativa de se elidir a oposição de ociosos embargos
de declaração, (i) relembra-se que eles não possuem caráter infringente; (ii) reputam-se
prequestionadas e não ofendidas todas as normas jurídicas reportadas no curso do feito.
Do
exposto,
proponho
sejam
PARCIALMENTE
PROVIDOS a apelação e o recurso adesivo, para os fins declinados nos itens 3, 5, 6 e,
consequentemente, 8 do voto, sem honorários advocatícios recursais (Enunciado

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Administrativo no 7/STJ).
CARLOS GOLDMAN
RELATOR

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Voto no 27541/2019
Apelação Cível no 3000447-90.2013.8.26.0224
Comarca: Guarulhos
Apelante/Apelado: Ecoone Araucárias Empreendimentos Imobiliários Ltda
Apdos/Aptes: Alan Arruda Ferreira e Michelly Olimpia Ferreira
DECLARAÇÃO DE VOTO No 27541
Dissinto respeitosamente da d. Maioria.
No que concerne ao deferimento de devolução de valores de corretagem, em
verdade equivocou-se grandemente a sentença, secundada pelo R. Voto.
É que na espécie aperfeiçoou-se o Contrato de Corretagem, com o resultado
útil da venda realizada; não se alegou vício da vontade, a parte A. é esclarecida e
residente em importante Região do País, nem se cuidando de gente rústica; de aí que hei
por plenamente válida a contratação - pouco importando que não se haja dado menção a
tanto no Contrato, como refere o R. Voto pois o que o pretendido, em casos que tais, é
a inexistência de surpresa, o conhecimento do valor pago e isso ficou plenamente
comperto, pelos documentos juntados.
Ver a fls.133 a cópia dos documentos que o próprio A. trouxe: havia ele
plena ciência do pagamento da comissão que tal com completa e absoluta anuência
dos valores acerca da comissão de corretagem, a seu cargo ver que a finalidade da
norma do Magnífico SUEPERIOR TRIBUNAL DE JUSTIÇA fora com evitar o
engodo, a malícia; aqui houve transparência. O a. não foi enganado. Ver fls.
Assim, ultimou-se a contratação acessória, e finalizou-se com o pagamento
do preço; A PARTE NÃO PROVOU ERRO, senão mero arrependimento e o ajuste
ficou coberto pelo ato jurídico perfeito.
Alfim, a comprovação exigida pelo eminente Relator é a própria existência
da ultimação do negócio.
Mais não exige, para tal configuração, de aperfeiçoamento do contrato, o

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Código Civil pátrio.
Não há violação alguma ao C.D.C.; este não pode contrariar o Código Civil
e este Diploma ampara plenamente a tese do apelante.
Para tais fins, pois, parcial deferimento ao apelo ficava por mim deferido,
para manter a comissão de corretagem.
L. B. Giffoni Ferreira

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Confirmação
1
9
Acórdãos
Eletrônicos
CARLOS ALEKSANDER ROMANO BATISTIC
GOLDMAN
FCCE496
10
11
Declarações de
Votos
LUIZ BEETHOVEN GIFFONI FERREIRA
FD0D158
Para conferir o original acesse o site:
https://esaj.tjsp.jus.br/pastadigital/sg/abrirConferenciaDocumento.do, informando o processo
3000447-90.2013.8.26.0224 e o código de confirmação da tabela acima.