Tribunal: TJSP
Processo: 1009925-62.2016.8.26.0577
Classe: Apelação Cível / Compra e Venda
Órgão julgador: Luiz Antonio de Godoy
Órgão colegiado: 1a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-07-03
Data de publicação: 2020-07-03

Ementa:
CONTRATO – Compromisso de compra e venda de lote – Atraso na entrega das obras de infraestrutura – Caso fortuito e força maior não verificados – Aplicação inversa de cláusula penal que não reflete os prejuízos sofridos pelo compromissário comprador pela indisponibilidade injusta do imóvel – Tema 971, STJ – Fixação de indenização, pelo período de indisponibilidade injusta do imóvel, com

Ementa:
CONTRATO – Compromisso de compra e venda de lote – Atraso na entrega das obras de infraestrutura – Caso fortuito e força maior não verificados – Aplicação inversa de cláusula penal que não reflete os prejuízos sofridos pelo compromissário comprador pela indisponibilidade injusta do imóvel – Tema 971, STJ – Fixação de indenização, pelo período de indisponibilidade injusta do imóvel, com base no valor médio do mercado de locação imobiliária – Indenização por lucros cessantes afastada, por possuir, também, caráter indenizatório – Tema 970 do STJ – Pretensão à devolução de valores cobrados pelas rés a título de IPTU antes da entrega dos imóveis – Cabimento – Legitimidade passiva verificada – Hipótese em que se discute a validade da cláusula que transfere a obrigação de pagar referido tributo ao comprador – Pleito de devolução fundado no inadimplemento contratual – Incidência da prescrição decenal a partir da violação do direito subjetivo – Inocorrência de prescrição trienal – Responsabilidade pelos encargos incidentes sobre o imóvel, ademais, que somente pode ser repassada ao adquirente após a imissão de posse – Devolução de valores desembolsados a título de taxa condominial e IPTU determinada – Juros de mora – Incidência a partir da citação – Culpa das rés constatada – Sentença reformada em parte – Manutenção do regime de sucumbência – Recurso provido em parte.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2020.0000500922
ACÓRDÃO
Vistos,
relatados
e
discutidos
estes
autos
de
Apelação
Cível
no
1009925-62.2016.8.26.0577, da Comarca de São José dos Campos, em que são apelantes
ALPHAVILLE SAO JOSE DOS CAMPOS EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS
LTDA e MMV INCORPORAÇÕES LTDA, é apelado JEFFERSON WILLIAM DE
ANDRADE DA SILVA ANTONIO.
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 1a Câmara de Direito Privado do
Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Deram provimento em
parte ao recurso. V. U., de conformidade com o voto do relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores RUI CASCALDI
(Presidente) e FRANCISCO LOUREIRO.
São Paulo, 3 de julho de 2020.
LUIZ ANTONIO DE GODOY
Relator
Assinatura Eletrônica

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Apelação Cível no 1009925-62.2016.8.26.0577
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VOTO No 52023
APELAÇÃO No 1009925-62.2016.8.26.0577 São José dos Campos
APELANTES Alphaville São José dos Campos Empreendimentos
Imobiliários Ltda. e MMV Incorporadora Ltda.
APELADO Jefferson William de Andrade da Silva Antonio
JUÍZA Cristina Inokuti

CONTRATO Compromisso de compra e venda de lote
Atraso na entrega das obras de infraestrutura Caso fortuito
e força maior não verificados Aplicação inversa de cláusula
penal
que
não
reflete
os
prejuízos
sofridos
pelo
compromissário comprador pela indisponibilidade injusta do
imóvel
Tema 971, STJ
Fixação de indenização, pelo
período de indisponibilidade injusta do imóvel, com base no
valor médio do mercado de locação imobiliária Indenização
por lucros cessantes afastada, por possuir, também, caráter
indenizatório Tema 970 do STJ Pretensão à devolução de
valores cobrados pelas rés a título de IPTU antes da entrega
dos imóveis Cabimento Legitimidade passiva verificada
Hipótese em que se discute a validade da cláusula que
transfere a obrigação de pagar referido tributo ao comprador
Pleito de devolução fundado no inadimplemento contratual
Incidência da prescrição decenal a partir da violação do
direito subjetivo
Inocorrência de prescrição trienal
Responsabilidade pelos encargos incidentes sobre o imóvel,
ademais, que somente pode ser repassada ao adquirente após a
imissão de posse Devolução de valores desembolsados a título
de taxa condominial e IPTU determinada Juros de mora
Incidência a partir da citação Culpa das rés constatada
Sentença reformada em parte Manutenção do regime de
sucumbência Recurso provido em parte.

Trata-se de apelação da sentença de fls. 415/422, em que foi julgada
procedente em parte “ação de conhecimento condenatória (restituição do valor da
corretagem e da taxa de contrato) cc cobrança de multa contratual e perdas e danos” (fls. 1)
ajuizada por Jefferson William de Andrade da Silva Antonio contra Alphaville São José
dos Campos Empreendimentos Imobiliários Ltda. e MMV Incorporadora Ltda.., “(i)
condenar as rés a pagar ao autor multa contratual de 10% sobre o valor atualizado do
preço de aquisição dos lotes. O valor será atualizado pela Tabela Prática do E. TJSP, a
partir da assinatura dos contratos, e acrescido de juros de mora de 1% ao mês, desde a

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última citação./(ii) condenar as rés a pagarem ao autor indenização por lucros cessantes,
no valor de 0,3% do valor do contrato atualizado, por mês de atraso (período entre
22/2/2014 a 30/6/2015). O valor será atualizado pela Tabela Prática do E. TJSP, a partir
de cada vencimento do mês de atraso, e acrescido de juros de mora de 1% ao mês, desde a
última citação./(iii) condenar as rés a restituírem ao autor o valor que este pagou a título
de IPTU e despesas de condomínio, até à entrega do imóvel. O valor será atualizado pela
Tabela Prática do E. TJSP, a partir de cada desembolso, e acrescido de juros de mora de
1% ao mês, desde a última citação” (fls. 421). Foram carreados às rés os ônus da
sucumbência. Inconformadas, apelaram estas (fls. 424/445), sustentando serem partes
ilegítimas para figurarem no polo passivo em relação ao pedido de devolução dos valores
cobrados a título de IPTU. Arguiram, ainda, ocorrência de prescrição de referida pretensão,
nos termos do art. 206, §3o, IV, do Código Civil. Anotaram, também, não ter havido atraso
na entrega das obras de infraestrutura, concluídas em fevereiro de 2013. A demora na
aprovação do projeto teria decorrido de omissão da Administração Pública, caracterizando
excludente de responsabilidade pelo caso fortuito ou força maior. Sustentaram não ser
cabível a inversão da multa moratória, bem como a indenização por lucros cessantes.
Outrossim, argumentaram ser indevida a cumulação da multa e dos lucros cessantes.
Insistiram na legalidade da cláusula que responsabilizaria o comprador pelo pagamento do
IPTU desde a assinatura do contrato e na impossibilidade de restituição dos valores
referentes às despesas condominiais. Por fim, pleitearam a incidência de juros de mora a
partir do trânsito em julgado da decisão. Foi providenciado o recolhimento do preparo.
Oferecidas contrarrazões (fls. 450/459), foram os autos encaminhados a esta Corte.
É o relatório, adotado, quanto ao restante, o da sentença apelada.
Segundo se nota, em 30 de setembro de 2011, foi firmado pelas partes
litigantes contrato de compromisso de compra e venda de lote de terreno do “Loteamento
Alphaville São José dos Campos”, pelo preço de R$ 390.338,80 (fls. 27/50).
Conforme o quadro resumo (cláusula B.3), a entrega das obras de
infraestrutura ocorreria em setembro em 2013, com a possibilidade de prorrogação por até
seis meses (fls. 29). Considerado o período de tolerância, tem-se que o prazo final para
entrega do imóvel seria o mês de março de 2014.
Entretanto, as obras de infraestrutura somente foram entregues em 16 de
julho de 2015 (fls. 3).

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Ao contrário do alegado pelas recorrentes, não ficou demonstrada omissão
administrativa quanto à aprovação do projeto, o que, aliás, sequer seria equiparável a
situação de caso fortuito ou força maior. Como observado na sentença, “(...) estes alegados
'entraves administrativos' se configuram como fortuito interno, inerente à atividade
empresária que as requeridas desenvolvem. Segundo Agostinho Alvim, estes fatos são
ligados à própria atividade geradora do dano ou à pessoa do devedor e, por isso, induzem
à responsabilidade do causador do evento. Somente o fortuito externo, ou força maior, é
que exoneraria o devedor, mas exigiria fato extraordinário, que não se liga à atividade
desenvolvida pela empresa por nenhum laço de conexidade (Da Inexecução das
Obrigações e suas Conseqüências, Saraiva, 1.949, p. 291) o que, a toda evidência, não se
verifica no caso concreto” (fls. 416/417).
Com efeito, as dificuldades burocráticas para obtenção de documentos e
autorizações junto aos órgãos públicos são riscos previsíveis inerentes ao empreendimento,
já abarcados pelo prazo de tolerância. Neste sentido é o enunciado da Súmula 161 do TJSP
(“Não constitui hipótese de caso fortuito ou de força maior, a ocorrência de chuvas em
excesso, falta de mão de obra, aquecimento do mercado, embargo do empreendimento ou,
ainda, entraves administrativos. Essas justificativas encerram 'res inter alios acta' em
relação ao compromissário adquirente”).
Era, pois, de rigor responsabilizar as corrés pelo atraso na entrega das obras
de infraestrutura do loteamento em questão.
Para tanto, foram fixadas na sentença multa de 10% sobre o valor do preço
prevista na cláusula dezessete do contrato (fls. 47) e indenização por lucros cessantes.
Cumpre ressaltar, entretanto, que assiste razão às apelantes no que tange à
impossibilidade de simples inversão de referida cláusula penal e de cumulação da multa
com indenização por lucros cessantes.
Quanto à questão referente à inversão da cláusula penal, o Superior Tribunal
de Justiça fixou a seguinte tese em sede de repetitivos (Tema 971):

“RECURSO
ESPECIAL
REPRESENTATIVO
DE
CONTROVÉRSIA. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL NA
PLANTA. ATRASO NA ENTREGA. NOVEL LEI N. 13.786/2018.
CONTRATO FIRMADO ENTRE AS PARTES ANTERIORMENTE

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À SUA VIGÊNCIA. NÃO INCIDÊNCIA. CONTRATO DE
ADESÃO. OMISSÃO
DE
MULTA
EM BENEFÍCIO DO
ADERENTE.
INADIMPLEMENTO
DA
INCORPORADORA.
ARBITRAMENTO JUDICIAL DA INDENIZAÇÃO, TOMANDO-SE
COMO PARÂMETRO OBJETIVO A MULTA ESTIPULADA EM
PROVEITO
DE
APENAS
UMA
DAS
PARTES,
PARA
MANUTENÇÃO DO EQUILÍBRIO CONTRATUAL./ 1. A tese a ser
firmada, para efeito do art. 1.036 do CPC/2015, é a seguinte: No
contrato
de
adesão
firmado
entre
o
comprador
e
a
construtora/incorporadora, havendo previsão de cláusula penal
apenas para o inadimplemento do adquirente, deverá ela ser
considerada para a fixação da indenização pelo inadimplemento
do vendedor. As obrigações heterogêneas (obrigações de fazer e de
dar)
serão
convertidas
em
dinheiro,
por
arbitramento
judicial” (REsp n. 1614721/DF, 2a Seção do Superior Tribunal de
Justiça, Rel. Min. Luis Felipe Salomão, em 22/5/19, DJe 25/6/19).

Assim, nota-se que a Corte Superior destacou ser inviável a aplicação, sobre
o valor total do imóvel, do exato percentual previsto na cláusula penal, vez que
representaria “valor divorciado da realidade de mercado, a ensejar enriquecimento sem
causa”. Dessa forma, a denominada “inversão” consiste no arbitramento, em favor do
adquirente, de indenização pelo período de mora da promitente vendedora, a fim de
solucionar o desequilíbrio contratual provocado pela cláusula penal estipulada
unilateralmente.
Consta do referido Acórdão que “(...) nos casos de obrigações de natureza
heterogênea (por exemplo, obrigação de fazer e obrigação de dar), impõe-se sua
conversão em dinheiro, apurando-se valor adequado e razoável para arbitramento da
indenização pelo período de mora, vedada sua cumulação com lucros cessantes”.
Não bastasse isso, no caso concreto, a cláusula dezessete não é aplicável
para a situação de simples mora, mas de verdadeiro inadimplemento, em que se permite ao
credor exigir o cumprimento da obrigação específica ou a rescisão do contrato. Conclui-se,
portanto, que referida cláusula não reflete os prejuízos sofridos pelo comprador no caso

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concreto.
Neste contexto, para fins de indenizar o compromissário comprador pelo
período de indisponibilidade injusta do imóvel, mostra-se razoável o arbitramento de
indenização pelo período de mora no equivalente a 0,5% sobre o valor atualizado do
contrato, por mês de atraso. Tal percentual é o que tem sido considerado justo e razoável
por esta Turma Julgadora em hipóteses semelhantes, porquanto bem reflete o valor locativo
médio praticado no mercado imobiliário, sendo suficiente para indenizar o apelado pela
indisponibilidade do bem.
Afasta-se, pois, a condenação das rés no pagamento de indenização por
lucros cessantes, por possuir, também, caráter indenizatório. Nesse sentido, aliás, é a tese
firmada pelo Superior Tribunal de Justiça em sede de recursos repetitivos (Tema 970): “A
cláusula penal moratória tem a finalidade de indenizar pelo adimplemento tardio da
obrigação, e, em regra, estabelecida em valor equivalente ao locativo, afasta-se sua
cumulação com lucros cessantes” (REsp 1635428/SC, Segunda Seção do Superior
Tribunal de Justiça, Rel. Min. Luis Felipe Salomão, em 22/05/2019).
No tocante à pretensão de valores despendidos a título de IPTU pagos antes
da imissão na posse do bem, ao contrário do alegado pelas rés, são estas partes legítimas
para responderem pela devolução de referidos valores. Não se discute na presente ação a
legalidade do referido tributo, mas a validade da cláusula que transfere ao compromissário
comprador a obrigação de pagar referida despesa antes da entrega do imóvel.
Nesse sentido, já decidiu esta Câmara em hipótese assemelhada, envolvendo
as mesmas rés:
“Responsabilidade civil. Compromisso de compra e venda.
Repasse das despesas de IPTU e de condomínio ao adquirente antes da efetiva
posse. Abusividade reconhecida. Ressarcimento devido. Legitimidade passiva da
empreendedora e incorporadora. Art. 884, do CC. Recurso improvido” (Apelação
1011318-56.2015.8.26.0577
São José dos Campos, 1a Câmara de Direito
Privado do Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo, Rel. Des. Augusto
Rezende, em 26/10/2016).
Outrossim, é inaplicável ao caso a prescrição trienal prevista no art. 206,
§3o, IV, do Código Civil, pois a pretensão do autor de restituição dos valores pagos a título
de IPTU está fundada no inadimplemento contratual por parte das rés. É caso, portanto, de

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incidência do prazo decenal previsto no art. 205 do Código Civil, como já decidido por esta
Câmara:
“AÇÃO INDENIZATÓRIA
Atraso na entrega de imóvel
adquirido pelos autores Sentença que julgou prontamente o feito extinto com
julgamento do mérito, com base na ocorrência de prescrição Desacerto
Inaplicável a prescrição quinquenal do CDC ou a prescrição trienal do art. 206, §
3o do Código Civil Prescrição da pretensão à composição de perdas e danos
decorrentes de inadimplemento contratual que se consuma apenas no prazo de dez
anos, contados da violação do direito subjetivo (art. 205 do Código Civil)
Pretensão ilíquida e fundada em ilícito contratual Sentença anulada Recurso
provido, com retorno dos autos à origem para regular processamento do feito”
(Apelação no 1016402-80.2016.8.26.0002 São Paulo, 1a Câmara de Direito
Privado do Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo, Rel. Des. Francisco
Loureiro, em 07/11/16).
Não há como deixar de reconhecer a abusividade da cláusula que repassa ao
adquirente a obrigação de arcar com os encargos incidentes sobre o imóvel desde a
assinatura do contrato, por ser nitidamente incompatível com a boa-fé, colocando o
consumidor em desvantagem injustificada. Segundo a tese firmada pelo Superior Tribunal
de Justiça em sede de recurso especial repetitivo (Temas 886), “O que define a
responsabilidade pelo pagamento das obrigações condominiais não é o registro do
compromisso de compra e venda, mas a relação jurídica material com o imóvel,
representada pela imissão na posse pelo promissário comprador e pela ciência inequívoca
do condomínio acerca da transação” (REsp 1345331/RS, 2a Seção do Superior Tribunal de
Justiça, Rel. Min. Luis Felipe Salomão, DJe 20/04/15). O mesmo raciocínio aplica-se à
responsabilidade pelo pagamento do IPTU.
A sentença é, portanto, reformada somente para afastar a aplicação da multa
contratual e da indenização por lucros cessantes, condenando-se, porém, as corrés, no
pagamento de indenização pelo período de mora, ora arbitrada em 0,5% sobre o valor
atualizado do contrato, por mês de atraso, com juros de mora a partir da citação, conforme
artigos 240, “caput”, do Código de Processo Civil, e 405, do Código Civil, considerando-se
que foi reconhecida a culpa da ré pelo atraso na entrega das obras de infraestrutura.
Fica a sentença mantida quanto ao restante, inclusive quanto ao regime de

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sucumbência, visto que o resultado alcançado denota que o autor sucumbiu de parte
mínima do pedido.
Os honorários advocatícios restam majorados para 12% sobre o valor da
condenação (art. 85, § 11, CPC).
Dá-se provimento em parte ao recurso.

LUIZ ANTONIO DE GODOY
Relator