Tribunal: TJSP
Processo: 2155633-72.2020.8.26.0000
Classe: Agravo de Instrumento / Locação de Imóvel
Órgão julgador: Marcondes D'Angelo
Órgão colegiado: 25a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-10-01
Data de publicação: 2020-10-01

Ementa:
RECURSO – AGRAVO DE INSTRUMENTO – LOCAÇÃO DE IMÓVEIS – FINALIDADE NÃO RESIDENCIAL RESTAURANTE – TUTELA ANTECIPADA EM CARÁTER ANTECEDENTE CONVOLADA EM AÇÃO REVISIONAL DE ALUGUEL. Insurgência contra a respeitável decisão que indeferiu a tutela de urgência postulada pela requerente/locatária ( agravante ) para que fosse deferida a redução de 50% ( cinqüenta por cento ) no valor do aluguel, enquanto

Ementa:
RECURSO – AGRAVO DE INSTRUMENTO – LOCAÇÃO DE IMÓVEIS – FINALIDADE NÃO RESIDENCIAL RESTAURANTE – TUTELA ANTECIPADA EM CARÁTER ANTECEDENTE CONVOLADA EM AÇÃO REVISIONAL DE ALUGUEL. Insurgência contra a respeitável decisão que indeferiu a tutela de urgência postulada pela requerente/locatária ( agravante ) para que fosse deferida a redução de 50% ( cinqüenta por cento ) no valor do aluguel, enquanto perdurarem as restrições impostas pelo poder público em razão da pandemia. Em que pesem serem notórios os efeitos negativos da pandemia de Covid-19 sobre toda a sociedade, o que justifica, em tese, a revisão temporária do contrato a fim de se restabelecer o equilíbrio entre os contratantes ( artigo 317 do Código Civil ), tal fato não autoriza, de forma automática, a redução no valor do aluguel contratado, sendo necessário para tanto a demonstração da probabilidade do direito invocado e do risco de dano iminente ao requerente, na forma do artigo 300 do Código de Processo Civil, requisitos não preenchidos no caso vertente. Alegada redução drástica do faturamento da agravante não demonstrada de forma inequívoca. Fato imprevisível que atingiu igualmente a parte locadora. Necessidade de estabelecimento do contraditório para se demonstrar a efetiva desproporção do valor do aluguel nesse período e a vantagem excessiva da locadora. Decisão mantida. Recurso de agravo de instrumento não provido.

Inteiro teor:
TRIBUNAL DE JUSTIÇA
PODER JUDICIÁRIO
São Paulo
Registro: 2020.0000808997
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Agravo de Instrumento no
2155633-72.2020.8.26.0000, da Comarca de São Paulo, em que é agravante ELETRICCA
COMÉRCIO DE ALIMENTOS E PROMOÇÕES LTDA, são agravados RAFAEL
OLIMPIO SILVA DE AZEVEDO e ANA CAROLINA LADEIRA RIBEIRO DE
AZEVEDO.
ACORDAM, em 25a Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça de
São Paulo, proferir a seguinte decisão: "Negaram provimento ao recurso. V. U.", de
conformidade com o voto do Relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Exmos. Desembargadores HUGO
CREPALDI (Presidente) e CLAUDIO HAMILTON.
São Paulo, 1o de outubro de 2020
MARCONDES D'ANGELO
RELATOR
Assinatura Eletrônica

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Agravo de Instrumento no 2155633-72.2020.8.26.0000 - São Paulo - VOTO No 2/7
Recurso de Agravo de Instrumento no 2155633-72.2020.8.26.0000.
Comarca: São Paulo – Foro Central Cível.
31a Vara Cível.
Processo ( s ) no 1050042-32.2020.8.26.0100.
Prolator ( a ): Juíza Mariana de Souza Neves Salinas.
Agravante ( s ): Eletricca Comércio de Alimentos e Promoções
Limitada.
Agravado ( s ): Rafael Olimpio Silva de Azevedo e Ana Carolina
Ladeira Ribeiro de Azevedo.

VOTO No 49.165/2020.
RECURSO – AGRAVO DE INSTRUMENTO – LOCAÇÃO DE
IMÓVEIS
–
FINALIDADE
NÃO
RESIDENCIAL
RESTAURANTE – TUTELA ANTECIPADA EM CARÁTER
ANTECEDENTE CONVOLADA EM AÇÃO REVISIONAL DE
ALUGUEL. Insurgência contra a respeitável decisão que indeferiu
a tutela de urgência postulada pela requerente/locatária ( agravante
) para que fosse deferida a redução de 50% ( cinqüenta por cento )
no valor do aluguel, enquanto perdurarem as restrições impostas
pelo poder público em razão da pandemia. Em que pesem serem
notórios os efeitos negativos da pandemia de Covid-19 sobre toda
a sociedade, o que justifica, em tese, a revisão temporária do
contrato a fim de se restabelecer o equilíbrio entre os contratantes
( artigo 317 do Código Civil ), tal fato não autoriza, de forma
automática, a redução no valor do aluguel contratado, sendo
necessário para tanto a demonstração da probabilidade do direito
invocado e do risco de dano iminente ao requerente, na forma do
artigo 300 do Código de Processo Civil, requisitos não
preenchidos no caso vertente. Alegada redução drástica do
faturamento da agravante não demonstrada de forma inequívoca.
Fato imprevisível que atingiu igualmente a parte locadora.
Necessidade de estabelecimento do contraditório para se
demonstrar a efetiva desproporção do valor do aluguel nesse
período e a vantagem excessiva da locadora. Decisão mantida.
Recurso de agravo de instrumento não provido.

Vistos.

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Cuida-se de Agravo de Instrumento
interposto em ação de tutela cautelar antecedente, convolada em ação
revisional de aluguel, fundada em contrato de locação de imóvel para
fim comercial (restaurante), contra decisão que indeferiu a tutela
cautelar pleiteada pela requerente, ora agravante, para que fosse
autorizada a redução do locativo para 50% (trinta por cento) do valor
contratado, sob o fundamento de que, apesar dos efeitos da pandemia
que assola o mundo, não pode o locador assumir os riscos do negócio
exercido pelo locatário e não se sabe o impacto financeiro, a médio e
longo prazo, decorrente do fechamento do estabelecimento comercial da
requerente, não havendo elementos nos autos que autorizem a aplicação
da teoria da imprevisão (folhas 394/395, copiada às folhas 407/408).
Insurge-se
a
locatária,
ora
agravante, sustentando a necessidade de redução temporária do valor do
aluguel, pois teve redução drástica em seu faturamento (funciona
atualmente apenas para entrega/delivey) em razão da determinação do
Poder Público de fechamento do seu estabelecimento (proibição de
atendimento no local) ocasionada por caso fortuito ou força maior
(pandemia de Covid-19). Aduz ter ficado privada de parte substancial de
seu faturamento ( 80% ) em razão disso, tendo em vista que as vendas
para entrega/delivery representam apenas 20% ( vinte por cento ) do
mesmo. Afirma que tal situação perdurará mesmo após a reabertura do
restaurante, em virtude de outras restrições impostas para o atendimento
ao público pelo “Plano São Paulo”, tais como: horário reduzido de
funcionamento e limitação da capacidade de lotação.
Requer a antecipação da tutela
recursal, para que seja deferida a redução do valor do locativo em 50%
(cinqüenta por cento), enquanto perdurarem as restrições legais
impostas ao normal funcionamento de seu estabelecimento.
Recurso recebido sem a concessão
da liminar pleiteada, pois ausentes os requisitos legais para tanto (fls.
415/417).
Pedido
de
reconsideração
da

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decisão de folhas 415/417, instruído com documentos, apresentado pela
agravante (folhas 420/473 e 477/529).
Contraminuta da agravada com
documentos (fls. 534/553 e 554/578).
Recurso
versando
sobre
tutela
provisória, hipótese prevista no artigo 1.015, inciso I, do Código de
Processo Civil.
Este é o relatório.
O presente recurso comporta juízo
de admissibilidade positivo.
No mérito, não deve ser conhecido e
provido.
Os efeitos negativos da pandemia de
Covid-19 sobre todos os setores da sociedade (fato público e notório)
caracteriza-se como fato imprevisível e inevitável que autoriza, em tese, a
revisão temporária do contrato a fim de se restabelecer o equilíbrio
contratual entre as partes contratantes, nos termos do artigo 317 do
Código Civil, “in verbis”:
“Art. 317. Quando, por motivos imprevisíveis, sobrevier desproporção manifesta
entre o valor da prestação devida e o do momento de sua execução, poderá o juiz
corrigi-lo, a pedido da parte, de modo que assegure, quanto possível, o valor real
da prestação.”
Contudo, em que pesem serem
notórios os efeitos negativos da pandemia de Covid-19, isso não
autoriza, de forma automática, a redução no valor do aluguel
contratado, sendo necessário para tanto a demonstração da
probabilidade do direito invocado (desproporção manifesta entre o valor
do aluguel ajustado e o valor no momento de seu pagamento e/ou
redução drástica do faturamento da empresa, em razão da pandemia,
etc.), além da demonstração do risco de dano iminente ao requerente
(impossibilidade de cumprimento da prestação ajustada e/ou risco de

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encerramento das atividades, em decorrência da pandemia, etc.), na
forma do artigo 300 do CPC, requisitos que não estão devidamente
evidenciados no caso vertente.
Com efeito, não está efetivamente
comprovada a queda de 80% (oitenta por cento) no faturamento alegada
pela agravante, nem prova de que as vendas de pizzas e lanches por meio
de entrega, ou “delivery”, representem apenas 20% (vinte por cento) de
seu faturamento, seja porque a declaração de faturamento de folha 423
não faz distinção entre as vendas presenciais e as realizadas por
“delivery”, seja porque o resumo do faturamento do primeiro semestre
de 2020 apresenta oscilações que são, a princípio, próprias da variação
normal das vendas num restaurante, tanto que se verifica diminuição no
faturamento entre os meses de janeiro e fevereiro, quando ainda não
haviam sido instituídas as medidas restritivas pelo poder público em
razão da pandemia (folha 423 dos autos do agravo).
Tais oscilações no faturamento da
agravante, para mais ou para menos em determinados meses, também
são verificadas ao longo do ano de 2019, como se observa no
demonstrativo transcrito na petição inicial (fls. 05/06, copiadas às fls.
18/19).
Apenas no mês de abril de 2020 é
que se verifica uma redução mais expressiva no faturamento da
recorrente, contudo, nos meses de maio e junho de 2020 já se observa um
aumento progressivo no faturamento da empresa (folha 423), de modo
que não é possível afirmar, com segurança, nesta fase processual, o real
impacto da pandemia sobre o faturamento da agravante, o que
dependerá de regular dilação probatória, a ser realizada sob o crivo do
contraditório, o qual, aliás, ainda não está integralmente formado,
conforme se extrai dos autos principais.
De outra parte, embora seja notória
a diminuição da circulação de pessoas em razão do confinamento
imposto, por Lei Federal (13.979/2020) e por Decreto Estadual
(64.881/2020), em decorrência da pandemia de Covid-19, é certo que, de
acordo com o “Plano São Paulo”, instituído para retomada gradual da
economia no Estado de São Paulo, a Capital encontra-se, atualmente, na

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fase 3 (amarela) do Plano, sendo permitido o atendimento presencial em
bares, restaurantes e similares, ainda que em horário reduzido (8 horas)
e mediante a adoção de protocolos geral e setorial específico de
segurança
(https://www.saopaulo.sp.gov.br/wp-content/uploads/2020/08/12-balanco-
plano-sp-28082020.pdf).
Por fim, é preciso considerar que os
efeitos da pandemia também atingiram a locadora, que, ao que tudo
indica, é empresa de pequeno porte (folhas 115/116 dos autos
principais), o que também deve ser sopesado para o deferimento, ou não,
da redução do locativo pretendida pela agravante, cabendo a esta
demonstrar a vantagem excessiva daquela para tanto, após o regular
estabelecimento do contraditório.
Nesse sentido:
“ Agravo de instrumento. Ação revisional de contrato de aluguel. Tutela de urgência
indeferida. Agravo interposto com a intenção de concessão de efeito ativo para
diminuição do valor do aluguel até o julgamento do feito. Impossibilidade. Momento
da pandemia por COVID-19 que impõe que as ações visando alterações contratuais
sejam realizadas apenas com o crivo do contraditório. A concessão aleatória de
descontos pode ser prática perigosa a propiciar injustiças e prejuízos irreparáveis
não apenas para Agravante e Agravada, mas para toda a economia brasileira. A
alteração do contrato somente pode ser atingida com a citação da Agravada e o
regular exercício do contraditório, momento em que se terá mais elementos para a
exata valoração das necessidades da locatária, e, também, da locadora, a quem, da
mesma forma, deve ser oportunizada manifestação para que apresente sua realidade
financeira. Decisão mantida. RECURSO DESPROVIDO”.
(TJSP; Agravo de Instrumento 2071790-15.2020.8.26.0000; Relator (a): L. G.
COSTA WAGNER; Órgão Julgador: 34a Câmara de Direito Privado; Foro de Atibaia -
2a Vara Cível; Data do Julgamento: 19/08/2020; Data de Registro: 19/08/2020, g.n.)
AGRAVO DE INSTRUMENTO – AÇÃO REVISIONAL DE ALUGUEL – LOCAÇÃO
RESIDENCIAL – TUTELA DE URGÊNCIA – Locatária alega piora na sua condição
financeira em decorrência da pandemia da COVID-19 e requer diminuição de 50%
do valor do locatício de abril até dezembro de 2020 – PROBABILIDADE DO
DIREITO – Em que pese a demonstração da precária situação financeira da
agravante, a alteração nas condições financeiras de uma das partes de contrato,
ainda que em decorrência de evento imprevisível, não importa em automática
diminuição do valor do locatício – Inaplicabilidade da Teoria da Imprevisão (art.
317) ao caso dos autos – Alteração subjetiva do contrato que não importa
necessariamente desproporcionalidade no valor do locatício cobrado – Eventual
depreciação no valor do aluguel, tendo em vista a crise econômica, que deverá ser

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Agravo de Instrumento no 2155633-72.2020.8.26.0000 - São Paulo - VOTO No 7/7
demonstrada em dilação probatória ou, ao menos, após oitiva da parte contrária –
Onerosidade excessiva do adimplemento contratual que não importa vantagem
desproporcional ao locador – Crise econômica decorrente da pandemia que é
generalizada e atinge também o locador – Eventual demonstração de vantagem
excessiva ao locador que dependerá do efetivo contraditório – PERIGO DE DANO –
Presente o requisito do perigo de dano, tendo em vista a iminência da mora da
recorrente e eventual ajuizamento de ação de cobrança – Contudo, este requisito,
sozinho, não tem o condão de permitir a concessão da tutela de urgência pleiteada –
COMPOSIÇÃO AMIGÁVEL – A composição de interesses amigável e extrajudicial é
a melhor solução vislumbrada por este Órgão Jurisdicional, tendo em vista que
imprescindível para evitar a resolução do contrato locatício – Negado provimento.
(TJSP; Agravo de Instrumento 2152679-53.2020.8.26.0000; Relator (a): HUGO
CREPALDI; Órgão Julgador: 25a Câmara de Direito Privado; Foro de Dracena - 3a
V.CÍVEL; Data do Julgamento: 28/07/2020; Data de Registro: 28/07/2020, g.n.)
Destarte, não há elementos de prova
suficientes que autorizem, por ora, a concessão da liminar pretendida,
devendo ser mantida incólume a decisão agravada que a indeferiu
Ante o exposto, nega-se provimento
ao recurso de agravo de instrumento, nos moldes desta decisão.
MARCONDES D’ANGELO
DESEMBARGADOR RELATOR