Tribunal: TJSP
Processo: 1039848-75.2017.8.26.0100
Classe: Apelação Cível / Promessa de Compra e Venda
Órgão julgador: Jair de Souza
Órgão colegiado: 5a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-02-26
Data de publicação: 2020-02-26

Ementa:
APELAÇÃO. Compromisso de compra e venda de imóvel. Distrato celebrado entre as partes. Abusividade configurada. Percentual a ser restituído confronta o entendimento desta C. Câmara. Direito de retenção. Minoração do percentual a ser retido para 20% (vinte por cento). Correção monetária. Termo inicial. Data do desembolso. Juros de mora. Termo inicial. Trânsito em julgado. Preliminar de inépcia da

Ementa:
APELAÇÃO. Compromisso de compra e venda de imóvel. Distrato celebrado entre as partes. Abusividade configurada. Percentual a ser restituído confronta o entendimento desta C. Câmara. Direito de retenção. Minoração do percentual a ser retido para 20% (vinte por cento). Correção monetária. Termo inicial. Data do desembolso. Juros de mora. Termo inicial. Trânsito em julgado. Preliminar de inépcia da apelação. Afastada. A irresignação da parte recorrente atacou diretamente os fundamentos da sentença.
Sentença reformada. RECURSO PROVIDO.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2020.0000133674
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível no
1039848-75.2017.8.26.0100, da Comarca de São Paulo, em que é parte recorrente
Veridiana Aparecida Alves da Silva, é a parte recorrida Park You Empreendimento
Imobiliário Ltda..
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 5a Câmara de Direito Privado,
proferir a seguinte decisão: Deram provimento ao recurso. V. U., de conformidade com
o voto do relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores: MOREIRA VIEGAS
(Presidente sem voto), A.C.MATHIAS COLTRO E ERICKSON GAVAZZA
MARQUES.
São Paulo, 26 de fevereiro de 2020.
JAIR DE SOUZA
Relator
Assinatura Eletrônica

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Apelação Cível no 1039848-75.2017.8.26.0100 - Voto no: 4583*rl 2/11
Voto no: 4583
Apelação no: 1039848-75.2017.8.26.0100
Órgão Julgador: 5a Câmara de Direito Privado
Comarca de origem: São Paulo
Foro de origem: Foro Central Cível
Vara de origem: 27a Vara Cível
Juiz(a) de origem: Vitor Frederico Kümpel
Recorrente: Veridiana Aparecida Alves da Silva
Recorrido(a): Park You Empreendimento Imobiliário Ltda.
APELAÇÃO. Compromisso de compra e venda de imóvel.
Distrato celebrado entre as partes. Abusividade configurada.
Percentual a ser restituído confronta o entendimento desta C.
Câmara. Direito de retenção. Minoração do percentual a ser
retido para 20% (vinte por cento). Correção monetária. Termo
inicial. Data do desembolso. Juros de mora. Termo inicial.
Trânsito em julgado. Preliminar de inépcia da apelação.
Afastada.
A
irresignação
da
parte
recorrente
atacou
diretamente os fundamentos da sentença.
Sentença reformada. RECURSO PROVIDO.
Trata-se de recurso de apelação interposto contra a r. sentença de fls.
167/171, que julgou improcedente o pedido formulado pela parte então autora,
consistente em síntese na anulação do distrato levado a efeito e na restituição do valor
equivalente a 90% do valor pago, ou seja R$ 20.755,08.
R. sentença cujo dispositivo se colaciona a seguir:
"Ante o exposto, JULGO IMPROCEDENTE a Procedimento

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Comum que Veridiana Aparecida Alves da Silva moveu em face
do Park You Empreendimento Imobiliario Ltda Condeno os
autores ao pagamento das custas e despesas processuais, bem
como honorários advocatícios que ora arbitro em 15% (quinze
por cento) do valor da causa, com base no §2o, do art. 85 do
Código de Processo Civil Resolvo o mérito deste feito nos
termos do artigo 487, I do Código de Processo Civil. P.R.I.C."
Embargos de declaração opostos pela parte requerente (fls. 173/176).
Decisão que rejeitou os embargos de declaração (fls. 177).
No presente instante, inconformada, a parte recorrente suscita: i)
majoração do percentual a ser restituído referenciado no distrato, entre 75% e 85% do
valor pago.
Recurso tempestivo e com preparo (fls. 186/187).
A parte recorrida apresentou contrarrazões requerendo, preliminarmente,
a inépcia da apelação, bem como a manutenção da sentença (fls. *).
Não houve oposição ao julgamento virtual.

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O recurso está formalmente em ordem.
É o relatório.
O recurso merece PROVIMENTO.
A r. sentença apelada, respeitada a convicção do(a) MM. juiz(a) de
primeiro grau, deve ser reformada.
Inicialmente, a preliminar de inépcia da apelação deve ser AFASTADA,
uma vez que a irresignação da parte recorrente atacou diretamente os fundamentos da
sentença.
Pois bem. No tocante ao mérito, tem-se que o distrato celebrado entre as
partes é abusivo, uma vez que o percentual restituído confronta o entendimento desta C.
Câmara.
Embora o distrato, enquanto modalidade de contrato, obrigue as partes
em atenção ao princípio do “Pacta Sunt Servanda”, o fato é que as condições apostas no
instrumento contrariam a boa fé objetiva e função social do contrato, regras cogentes da
legislação consumeristas, além da dominante jurisprudência dos nossos tribunais.
Ainda, previsões abusivas no distrato permitem a declaração da nulidade,

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uma vez que é inaceitável uma transação que contrarie os princípios básicos do direito e
as disposições legais vigentes.
A partir disso, seguem considerações quanto à restituição e o percentual
de retenção.
O direito de retenção de valores pela construtora merece prestígio,
respeitados os parâmetros a seguir.
Sustenta esta conclusão os custos assumidos pela construtora quando do
erigir do empreendimento, a expectativa frustrada de rateio de despesas, débitos com
administração, meta de unidades vendidas e outros gastos a compensar. A respeito da
plausibilidade desta parcial retenção, enuncia a súmula 1 do E.TJSP:
Súmula 1: O Compromissário comprador de imóvel, mesmo
inadimplente, pode pedir a rescisão do contrato e reaver as
quantias pagas, admitida a compensação com gastos próprios de
administração e propaganda feitos pelo compromissário
vendedor, assim como com o valor que se arbitrar pelo tempo de
ocupação do bem.
Pois bem, uma vez enfatizada a legalidade da estipulação do direito de
retenção é de se alcançar o quantum justo a ser retido por perdas e danos (que ademais
não pode fugir da linha do razoável, a ponto de configurar abusividade e suscitar sua
cassação - art. 51, IV do CDC), fixação que tomará como norte precedentes do estimado

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TJSP para sua aferição, Tribunal que aponta como equânime a retenção em 20% sobre o
valor adiantado em reiteradas ocasiões:
"Compra e Venda de Imóvel Aplicação do Código de Defesa
do Consumidor Rescisão a pedido dos compradores, que não
podiam mais manter o pactuado Possibilidade Restituição
das quantias pagas, com retenção de 20% a favor da requerida,
em parcela única Valor pago a título de sinal que deverá
integrar a base de cálculo do percentual a ser devolvido
Inaplicabilidade da "Lei do Distrato" Correção monetária a
partir dos desembolsos Juros de mora, a partir do trânsito em
julgado Verba honorária mantida Recurso parcialmente
provido".
(TJSP. Apel. no 1008313-21.2018.8.26.0189. Des. Relator:
A.C.Mathias Coltro. 5a Câmara de Direito Privado. D.J:
23/05/2019).
E ainda:
"APELAÇÃO - COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA -
RESCISÃO CONTRATUAL - RETORNO DAS PARTES AO
"STATUS QUO ANTE" APLICAÇÃO DO CÓDIGO DE
DEFESA DO CONSUMIDOR À RELAÇÃO EXISTENTE
ENTRE AS PARTES - RESTITUIÇÃO DOS VALORES
PAGOS PELOS COMPRADORES - RETENÇÃO DE 20%
SOBRE O TOTAL DOS VALORES PAGOS PELOS
AUTORES PERCENTUAL FIXADO QUE SE MOSTRA

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ADEQUADO, TENDO EM VISTA QUE NÃO HOUVE
OCUPAÇÃO
DO
IMÓVEL

COMISSÃO
DE
CORRETAGEM - AUSÊNCIA DE PREVISÃO EXPRESSA
NO CONTRATO - ABUSIVIDADE
RESTITUIÇÃO
DEVIDA - TERMO INICIAL DOS JUROS DE MORA A
PARTIR
DO TRÂNSITO EM
JULGADO

AÇÃO
PARCIALMENTE
PROCEDENTE

RECURSO
DOS
AUTORES PROVIDO E, APELO DA RÉ, PARCIALMENTE
PROVIDO”.
(TJSP. Apel. no 0005171-17.2014.8.26.0108. Des. Relator:
Erickson Gavazza Marques. 5a Câmara de Direito Privado. D.J:
22/05/2019).
No mais:
“COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. Rescisão
contratual. Devolução de valores. Rescisão por iniciativa do
comprador. Direito de rescisão contratual, com devolução dos
valores pagos, de uma só vez, com percentual de retenção pela
vendedora. Súmulas no 1, 2 e 3, TJSP. Comprador que não
chegou a ter a posse do bem. Fixação de percentual
de retenção de 20% dos valores pagos que se mostra suficiente
para compensar os gastos administrativos da vendedora e se
amolda ao que vem sendo adotado pelo STJ. Sentença mantida.
Honorários majorados. Recurso não provido, com observação”.
(TJSP. Apel. no 1007907-26.2017.8.26.0127. Des. Relator(a):
Fernanda Gomes Camacho. 5a Câmara de Direito Privado. D.J:
08/04/2019).

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Conclui-se ser abusiva qualquer retenção apenas acima deste patamar,
razão pela qual a parte recorrida deve restituir 80% dos valores pagos, descontando-se
os valores já restituídos no distrato celebrado.
E nem se cogite a aplicação da lei do distrato (lei no 13.786/2018) ao
caso concreto, eis que o contrato em análise foi celebrado muito tempo antes de sua
vigência, a contemplar novas regras de direito material afetas à resolução de contratos
imobiliários pelo inadimplemento do adquirente de imóvel.
No que tange à correção monetária dos valores a serem repetidos, tem-se
que o art. 884, do CC, dispõe que:
Art. 884. Aquele que, sem justa causa, se enriquecer à custa de
outrem, será obrigado a restituir o indevidamente auferido, feita
a atualização dos valores monetários.
A par da expressa disposição legal, é cediço que, constituindo a correção
monetária mera recomposição do valor da moeda frente à inflação, ela é devida sempre,
independentemente de pedido da parte.
Nesses termos, no caso em apreço, deve ela ser feita utilizando-se os
índices da tabela prática do E. TJSP, a partir de cada desembolso.

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Quanto aos juros moratórios, tem-se que, tratando-se a espécie de
resolução de compromisso de compra e venda por iniciativa do promitente comprador,
devem eles incidir a partir da data do trânsito em julgado da decisão, posto que inexiste
mora anterior do promitente vendedor.
Essa questão, aliás, restou definitivamente decidida pelo C. STJ, por
ocasião do julgamento do REsp no 1.740.911/DF (tema 1.002), sob o rito dos recursos
repetitivos, quando se firmou a seguinte tese:
“Nos compromissos de compra e venda de unidades imobiliárias
anteriores à Lei no 13.786/2018, em que é pleiteada a resolução
do contrato por iniciativa do promitente comprador de forma
diversa da cláusula penal convencionada, os juros de mora
incidem a partir do trânsito em julgado da decisão”.
Esse entendimento, consolidado no C. STJ, já vinha sendo adotado por
este E. Tribunal, como se pode observar dos seguintes julgados:
"APELAÇÃO - COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA -
RESCISÃO
CONTRATUAL
-
INADIMPLEMENTO
INJUSTIFICADO
ADMITIDO
PELO ADQUIRENTE
-
RETORNO DAS PARTES AO "STATUS QUO ANTE" -
RETENÇÃO DE 20% SOBRE OS VALORES PAGOS PELO
AUTOR, ORA APELADO PERCENTUAL FIXADO QUE

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SE MOSTRA RAZOÁVEL, TENDO EM VISTA QUE NÃO
HOUVE OCUPAÇÃO DO IMÓVEL TERMO INICIAL
DOS JUROS FIXADOS NA DATA DA CITAÇÃO

MODIFICAÇÃO TERMO INICIAL QUE DEVE SER
COMPUTADO DO TRÂNSITO EM JULGADO DA
SENTENÇA, HAJA VISTA QUE NÃO HÁ MORA DA RÉ
- SENTENÇA LIGEIRAMENTE MODIFICADA RECURSO
PARCIALMENTE PROVIDO".
(TJSP. Apel. no 1005334-33.2016.8.26.0100. Des. Relator:
Erickson Gavazza Marques. 5a Câmara de Direito Privado. D.J:
31/10/2018)
E, ainda:
“COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. RESCISÃO
CONTRATUAL E DEVOLUÇÃO DE VALORES. Rescisão
por iniciativa da compradora. (...) Juros de mora. Incidência a
partir do trânsito em julgado. Inexistência de mora da
vendedora. Correção monetária. Mera recomposição do
valor da moeda. Incidência desde os desembolsos. Sentença
parcialmente reformada para determinar a restituição dos valores
pagos com retenção de 25% pela ré, com juros de mora a partir
do trânsito em julgado. Sucumbência recíproca. Recurso
parcialmente provido”.
(TJSP. Apel. no 1063953-22.2017.8.26.0002. Des. Relatora:
Fernanda Gomes Camacho. 5a Câmara de Direito Privado. D.J.:
22/04/2019).

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Destarte, o recurso de apelação deve ser PROVIDO para reformar a r.
Sentença, condenando a parte recorrida a restituir 80% dos valores pagos, descontando-
se os valores já restituídos no distrato celebrado, corrigido monetariamente pela tabela
do E. TJSP desde a data do desembolso, com incidência de juros de mora desde a data
do trânsito em julgado.
No mais, INVERTO a sucumbência e arbitro os honorários advocatícios
em favor dos patronos da parte recorrente no percentual de 15% sobre o valor da
condenação.
Por último, de forma a evitar a oposição de embargos de declaração
destinados meramente ao prequestionamento e de modo a viabilizar o acesso às vias
extraordinária e especial, considera-se prequestionada toda a matéria constitucional e
infraconstitucional suscitada nos autos, uma vez que apreciadas as questões
relacionadas à controvérsia por este Colegiado, ainda que não tenha ocorrido a
individualização de cada um dos argumentos ou dispositivos legais invocados, cenário
ademais incapaz de negativamente influir na conclusão adotada, competindo às partes
observar o disposto no artigo 1.026, §2o do CPC.
Diante do exposto, pelo meu voto, REJEITO a preliminar e DOU
PROVIMENTO ao recurso.
JAIR DE SOUZA
Relator
(assinatura eletrônica)