Tribunal: TJSP
Processo: 1016842-53.2015.8.26.0506
Classe: Apelação Cível / Promessa de Compra e Venda
Órgão julgador: Mourão Neto
Órgão colegiado: 19a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-07-26
Data de publicação: 2020-07-26

Ementa:
Civil. Ação de repetição do indébito. Prestação de serviço. Corretagem e Taxa SATI. Sentença de improcedência (em sede de embargos de declaração). Pretensão à reforma manifestada pelo autor. Inviabilidade.
Comissão de corretagem e SATI. Nos termos de teses de direito fixadas pelo C. Superior Tribunal de Justiça, em recurso submetido ao regime do artigo 1.040 do Código de Processo Civil de 2015 é

Ementa:
Civil. Ação de repetição do indébito. Prestação de serviço. Corretagem e Taxa SATI. Sentença de improcedência (em sede de embargos de declaração). Pretensão à reforma manifestada pelo autor. Inviabilidade.
Comissão de corretagem e SATI. Nos termos de teses de direito fixadas pelo C. Superior Tribunal de Justiça, em recurso submetido ao regime do artigo 1.040 do Código de Processo Civil de 2015 é válida (a) "a cláusula contratual que transfere ao promitente-comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem nos contratos de promessa de compra e venda de unidade autônoma em regime de incorporação imobiliária, desde que previamente informado o preço total da aquisição da unidade autônoma, com o destaque do valor da comissão de corretagem" e (b) é abusiva a "cobrança pelo promitente-vendedor do serviço de assessoria técnico-imobiliária (SATI), ou atividade congênere, vinculado à celebração de promessa de compra e venda de imóvel" (2a Seção – Recurso Especial n. 1.599.511/SP – Relator Ministro Paulo de Tarso Sanseverino – Acórdão de 24 de agosto de 2016, publicado no DJE de 6 de setembro de 2016).
Ausência de prova do pagamento da comissão de corretagem e de valores a título de SATI. Dever de informação, ademais, observado em relação à comissão de corretagem.
RECURSO NÃO PROVIDO.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2020.0000572599
ACÓRDÃO
Vistos,
relatados
e
discutidos
estes
autos
de
Apelação
Cível
no
1016842-53.2015.8.26.0506, da Comarca de Ribeirão Preto, em que é apelante LEANDRO
DONIZETI MISSÃO (JUSTIÇA GRATUITA), são apelados SPE VITTA VILA
VIRGINIA 2 LTDA e BILD DESENVOLVIMENTO IMOBILIÁRIO LTDA.
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 19a Câmara de Direito Privado
do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Negaram provimento ao
recurso. V. U., de conformidade com o voto do relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores RICARDO PESSOA DE
MELLO BELLI (Presidente sem voto), DANIELA MENEGATTI MILANO E JOÃO
CAMILLO DE ALMEIDA PRADO COSTA.
São Paulo, 26 de julho de 2020.
MOURÃO NETO
Relator
Assinatura Eletrônica

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Apelação Cível no 1016842-53.2015.8.26.0506 -Voto no 20.911
2
Apelação n. 1016842-53.2015.8.26.0506
Voto n. 20.911
Comarca:
Ribeirão Preto (5a Vara Cível)
Apelante:
Leandro Donizeti Missão
Apeladas:
Spe Vitta Virgínia 2 Ltda. e Bild Desenvolvimento
Imobiliário
MMa. Juíza:
Roberta Lucchiari Villela
Civil. Ação de repetição do indébito. Prestação de
serviço. Corretagem e Taxa SATI. Sentença de
improcedência (em sede de embargos de declaração).
Pretensão
à
reforma
manifestada
pelo
autor.
Inviabilidade.
Comissão de corretagem e SATI. Nos termos de teses de
direito fixadas pelo C. Superior Tribunal de Justiça, em
recurso submetido ao regime do artigo 1.040 do Código
de Processo Civil de 2015 é válida (a) “a cláusula
contratual que transfere ao promitente-comprador a
obrigação de pagar a comissão de corretagem nos
contratos de promessa de compra e venda de unidade
autônoma em regime de incorporação imobiliária, desde
que previamente informado o preço total da aquisição da
unidade autônoma, com o destaque do valor da
comissão de corretagem” e (b) é abusiva a “cobrança
pelo promitente-vendedor do serviço de assessoria
técnico-imobiliária (SATI), ou atividade congênere,
vinculado à celebração de promessa de compra e venda
de imóvel” (2a Seção Recurso Especial n. 1.599.511/SP
Relator Ministro Paulo de Tarso Sanseverino Acórdão
de 24 de agosto de 2016, publicado no DJE de 6 de
setembro de 2016).
Ausência de prova do pagamento da comissão de
corretagem e de valores a título de SATI. Dever de
informação, ademais, observado em relação à comissão
de corretagem.
RECURSO NÃO PROVIDO.

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I Relatório.
Adoto o relatório da sentença de fls. 328/336, integrada pela
decisão de fls. 352/353, que julgou improcedente o pedido formulado na ação
ajuizada por Leandro Donizeti Missão, ora apelante, em face de Spe Vitta
Virgínia 2 Ltda. e Bild Desenvolvimento Imobiliário. Sucumbente, o autor foi
condenado ao pagamento das custas, despesas processuais e honorários
advocatícios, fixados em 10% do valor da causa atualizado, mas com a ressalva
de que ele é beneficiário da justiça gratuita.
Neste recurso de apelação (fls. 355/358), o autor pugna pela
reforma parcial da sentença (pois nada dispôs sobre o capítulo da sentença que
rejeitou o pedido relativo à devolução do ITBI). Segundo ele não houve
previsão expressa acerca da cobrança da comissão de corretagem e nenhum
serviço foi prestado a justificar a cobrança de SATI. Pede, por fim, a
condenação das apeladas ao pagamento de indenização por danos morais.
Nas contrarrazões as apeladas pedem pela manutenção da
sentença (fls. 361/367).
II Fundamentação.
O apelo não comporta provimento.
Leandro Donizeti Missão, ora apelante, propôs ação em face
de Spe Vitta Virgínia 2 Ltda. e Bild Desenvolvimento Imobiliário, ora apeladas,
aduzindo que em 28 de abril de 2014 celebrou instrumento particular de
compromisso de compra e venda da unidade 3, do bloco B, da torre 3, do
empreendimento denominado Vitta Vila Virgínia II, através do programa
minha casa minha vida.
Ajustaram o valor de R$ 123.732,00 (cento e vinte e três mil,

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setecentos e trinta e dois reais) “sendo que, no ato da assinatura do compromisso de
compra e venda foi exigido o pagamento de R$ 11.602,00 (onze mil, seiscentos e dois reais)
em parcela única para o dia 10/06/2014, o valor de R$ 14.430,00 (quatorze mil
quatrocentos e trinta reais) em parcela única para o dia 10/07/2014, o valor de R$ 100,00
(cem reais) em parcela única para o dia 30/04/2017, e o saldo final de R$ 97.600,00 foi
financiado pela Caixa Econômica Federal em 360 parcelas mensais” (fls. 2).
Aduziu o apelante que no ato da assinatura do contrato foi
exigido o montante de R$ 4.599,00 (quatro mil, quinhentos e noventa e nove
reais) a título de comissão de corretagem, além de indevido montante relativo ao
ITBI.
Ao tratar do tópico “assessoria” afirmou ter desembolsado as
seguintes parcelas sem especificação: (a) R$ 100,49 em 10/02/2014; (b) R$
3.303,13 em 10/02/2014; (c) R$ 100,89 em 10/06/2014 (d) R$ 220,30 em
08/07/2014; (e) R$ 363,00 em 05/08/2014 e (f) R$ 363,00 em 05/09/2014.
Na contestação, a primeira apelada afirmou que as partes
haviam celebrado contrato em relação a outra unidade imobiliária (unidade 13,
bloco E, torre 1, do empreendimento Vitta Vila Virgínia III), com distrato
posterior e que os comprovantes de pagamento de comissão de corretagem se
referem a esse imóvel, além dos boletos datados de fevereiro de 2014 (fls.
131/132). Em relação aos demais boletos, afirmou que foram emitidos pela Bild
06 Desenvolvimento Imobiliário que era a antiga denominação da primeira
apelada, informação que pode ser confirmada pelo número do CNPJ. Afirmou,
ainda, que todos os boletos relativos a unidade 3 se referem a parcelas previstas
no contrato e corrigidas pelo INCC-M. A fls. 285/288 ratificou essas alegações.
Pois bem.
O C. Superior Tribunal de Justiça, em julgamento submetido
ao regime do artigo 1.040 do Código de Processo Civil, firmou as seguintes

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teses:
RECURSO ESPECIAL REPETITIVO. DIREITO CIVIL E DO
CONSUMIDOR.
INCORPORAÇÃO
IMOBILIÁRIA.
VENDA
DE
UNIDADES AUTÔNOMAS EM ESTANDE DE VENDAS. CORRETAGEM.
CLÁUSULA DE TRANSFERÊNCIA DA OBRIGAÇÃO AO CONSUMIDOR.
VALIDADE. PREÇO TOTAL. DEVER DE INFORMAÇÃO. SERVIÇO DE
ASSESSORIA
TÉCNICO-IMOBILIÁRIA
(SATI).
ABUSIVIDADE
DA
COBRANÇA. I - TESE PARA OS FINS DO ART. 1.040 DO CPC/2015: 1.1.
Validade da cláusula contratual que transfere ao promitente-
comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem nos
contratos de promessa de compra e venda de unidade autônoma
em regime de incorporação imobiliária, desde que previamente
informado o preço total da aquisição da unidade autônoma, com o
destaque do valor da comissão de corretagem. 1.2. Abusividade da
cobrança pelo promitente-vendedor do serviço de assessoria técnico-
imobiliária (SATI), ou atividade congênere, vinculado à celebração
de promessa de compra e venda de imóvel. II - CASO CONCRETO:
2.1. Improcedência do pedido de restituição da comissão de
corretagem, tendo em vista a validade da cláusula prevista no
contrato acerca da transferência desse encargo ao consumidor.
Aplicação da tese 1.1. 2.2. Abusividade da cobrança por serviço de
assessoria imobiliária, mantendo-se a procedência do pedido de
restituição. Aplicação da tese 1.2. III - RECURSO ESPECIAL
PARCIALMENTE PROVIDO. (2a Seção
Recurso Especial n.
1.599.511/SP
Relator Ministro Paulo de Tarso Sanseverino
Acórdão de 24 de agosto de 2016, publicado no DJE de 6 de
setembro de 2016, sem grifo no original).
Vale destacar que no voto do Recurso Especial já citado, o
Ministro Paulo de Tarso Sanseverino ao dispor sobre a necessidade de clareza e
transparência na previsão contratual acerca da transferência do pagamento da
comissão de corretagem afirmou que “Para cumprir essa obrigação deve a
incorporadora informar ao consumidor, até o momento celebração do contrato de processa de
compra e venda, o preço total de aquisição da unidade imobiliária, especificando o valor da
comissão de corretagem, ainda que esta venha a ser paga destacadamente”, prossegue
concluindo que “o dever de informação é cumprido quando o consumidor
é informado até o momento da celebração do contrato acerca do preço

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total da unidade imobiliária, incluído nesse montante o valor da
comissão de corretagem” (fls. 20/21 do Relatório e Voto do REsp n.
1.599.511/SP).
O apelante em suas razões repisa a tese de que, em relação a
comissão de corretagem, não houve o cumprimento do dever a que se refere o
acórdão acima citado e que, em relação a comissão de corretagem, em relação a
assessoria técnico-imobiliária (SATI) não houve prestação de serviço.
Ao contrário do que defende o apelante, extrai-se dos autos
que em relação ao único imóvel objeto desta demanda (torre 3, bloco B,
unidade 3), o dever de informação foi devidamente observado em relação à
comissão de corretagem (fls. 75). E ainda que não estivesse demonstrado o
cumprimento do dever de informação, em relação a esse imóvel não foi
comprovado o pagamento da comissão (ao contrário do que entendeu o Juízo a
quo), razão pela qual o resultado seria o mesmo.
Importante observar que os únicos comprovantes de
pagamento trazidos pelo apelante em relação a comissão de corretagem se
referem ao imóvel em relação ao qual as partes assinaram distrato unidade 13,
localizado na torre 1, bloco E e que não foi objeto desta lide. (Fls. 72/74 e
233/235.)
Em relação ao pagamento de parcelas a título de “assessoria”,
conforme bem observou o Juízo a quo “Muito embora se reconheça indevida a cobrança
da taxa SATI fato é que não há nos autos documentos capazes de comprovar a referida
cobrança, não podendo o juízo condicionar a restituição ao autor de tais pagamentos caso
comprovados nos autos, o que, de fato, deveriam ter sido comprovados por meio desta fase
processual, em processo de conhecimento, não podendo o juízo decretar sentença de procedência a
condicionar direito” (fls. 352).
Não se verifica no contrato a cobrança de valores a título de

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SATI. Competia ao autor, diante da alegação de que os valores constantes dos
boletos de fls. 79/82 se referem a essa verba e da afirmação da ré de que os
boletos se referem as parcelas contratuais atualizadas, trazer aos autos os
comprovantes dessas parcelas com o objetivo de demonstrar que a cobrança se
refere a alegada “assessoria”.
Enfim, as genéricas alegações trazidas nas razões do apelo não
têm o condão de afastar a conclusão adotada na sentença.
Por força do § 11, do artigo 85, do Código de Processo Civil,
os honorários advocatícios devidos pelas apelantes em favor dos advogados dos
apelados devem ser majorados para 15% (quinze por cento) do valor da causa
atualizado.
III Conclusão.
Diante do exposto, nega-se provimento ao recurso.
MOURÃO NETO
Relator
(assinatura eletrônica)