Tribunal: TJSP
Processo: 1061747-75.2017.8.26.0506
Classe: Apelação Cível / Promessa de Compra e Venda
Órgão julgador: Claudio Godoy
Órgão colegiado: 1a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-07-07
Data de publicação: 2020-07-08

Ementa:
Compromisso de venda e compra. Ação de resolução contratual, cumulada com pedido de inversão de cláusula penal. Sentença que decretou, ao revés, a resilição do contrato e a restituição, à autora, dos valores pagos, admitida retenção de 20%. Deslinde preservado. Alteração da administradora do empreendimento que se previu no contrato e que, no caso, os condôminos aceitaram e aprovaram em

Ementa:
Compromisso de venda e compra. Ação de resolução contratual, cumulada com pedido de inversão de cláusula penal. Sentença que decretou, ao revés, a resilição do contrato e a restituição, à autora, dos valores pagos, admitida retenção de 20%. Deslinde preservado. Alteração da administradora do empreendimento que se previu no contrato e que, no caso, os condôminos aceitaram e aprovaram em assembleia, sem qualquer ressalva. Ausência de qualquer iniciativa de invalidação do conclave ou reclamo da autora quanto à sua convocação. Sentença mantida. Recuso desprovido.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2020.0000515286
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível no
1061747-75.2017.8.26.0506, da Comarca de Ribeirão Preto, em que é apelante RSG
ADMINISTRADORA DE IMOVEIS LTDA, é apelado ENOCH CONSTRUTORA
E INCORPORADORA LTDA..
ACORDAM, em 1a Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça de
São Paulo, proferir a seguinte decisão: "Negaram provimento ao recurso. V. U.
Sustentação oral do dr. Leonardo Afonso Pontes", de conformidade com o voto do
Relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Exmos. Desembargadores RUI
CASCALDI (Presidente sem voto), AUGUSTO REZENDE E JOSÉ EDUARDO
MARCONDES MACHADO.
São Paulo, 7 de julho de 2020.
CLAUDIO GODOY
RELATOR
Assinatura Eletrônica

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APELAÇÃO CÍVEL
Processo n. 1061747-75.2017.8.26.0506
Comarca: Ribeirão Preto
Apelante: RSG ADMINISTRADORA DE IMÓVEIS LTDA.
Apelada: ENOCH CONSTRUTORA E INCORPORADORA LTDA.
Juiz: Dr. Cassio Ortega de Andrade
Voto n. 21.208

Compromisso de venda e compra. Ação de
resolução contratual, cumulada com pedido de inversão
de cláusula penal. Sentença que decretou, ao revés, a
resilição do contrato e a restituição, à autora, dos
valores pagos, admitida retenção de 20%. Deslinde
preservado.
Alteração
da
administradora
do
empreendimento que se previu no contrato e que, no
caso, os condôminos aceitaram e aprovaram em
assembleia, sem qualquer ressalva. Ausência de
qualquer iniciativa de invalidação do conclave ou
reclamo da autora quanto à sua convocação. Sentença
mantida. Recuso desprovido.
Cuida-se
de
recurso
de
apelação
interposto contra sentença (fls. 297/299 e 322) que julgou parcialmente
procedente ação para o fim de: (i) antes que resolver, dar por resilido os
compromissos de compra e venda firmados entre as partes; (ii) condenar
a ré a devolver os valores recebidos, autorizada a retenção de 20%; (iii)
negar a restituição do valor pago a título de corretagem; (iv) rejeitar
pleito de imposição, à ré, de multa compensatória; (v) condenar ambas
as partes a arcar com suas respectivas despesas processuais, bem como
com honorários de 10% do valor da causa ao patrono da adversa.
Sustenta a autora, em sua irresignação,

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que aplicável à espécie a legislação consumerista, o que não se afasta
pelo fato de o imóvel ter destinação comercial. Argumenta com sua
hipossuficiência e vulnerabilidade frente à empresa ré, a qual não
impugnou a incidência do CDC ao caso presente. Afirma que houve a
indevida mudança da marca hoteleira originalmente contratada, por
descumprimento contratual da ré perante a terceira empresa responsável
pela marca. Alega que o motivo de ter adquirido os imóveis foi,
justamente, a exploração da marca Blue Tree. Assevera que a cláusula
1.2.4, alínea 'n' determina que eventuais mudanças na marca sejam
aprovadas e deliberadas em assembleia, o que não foi respeitado no
caso. Requer, assim, seja a ré condenada à restituição integral de todos
os valores pagos, afastada a retenção determinada na origem. Postula,
ademais, seja invertida a cláusula penal prevista no contrato, sendo a ré
condenada ao pagamento de multa de 20% dos valores já pagos. Aponta
que os ônus da sucumbência devem ser impostos unicamente à ré, que
deu causa ao ajuizamento da lide e sucumbiu na maior parte dos
pedidos, ademais de imperiosa a fixação de honorários recursais.
O recurso foi regularmente processado
e respondido (fls. 348/353).
É o relatório.
O recurso não merece acolhida.
Ao que se vê, a autora adquiriu duas
unidades de empreendimento a ser erigido pela ré (Enoch BTH

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Ribeirão Preto), tendo efetuado o pagamento, até o ajuizamento, de R$
359.830,62 (fls. 50/136). O empreendimento se destina à locação de
apart-hotéis, e operaria, inicialmente, sob a marca Blue Tree, conforme
ajustes firmados entre a ré e a terceira empresa Blue Tree Hotels &
Resorts do Brasil S/A (cláusula 1.1.3 fls. 57).
A autora também aderiu, quando da
aquisição das unidades, a sistema associativo na forma de pool,
discriminado em contrato de sociedade em conta de participação
firmado entre a ré e a terceira empresa Blue Tree Hotels & Resorts do
Brasil S/A. Enquanto esta atua na condição de sócia ostensiva, os
adquirentes assumem a posição de sócios participantes (fls. 54/56 e
97/99). O termo de adesão, inclusive, indica que os adquirentes
receberão dividendos decorrentes da exploração hoteleira.
Vê-se também que a ré e a terceira
empresa firmaram contrato de prestação de serviços, com o fim de
disponibilizar as unidades construídas pela ré à exploração hoteleira,
tudo administrado pela terceira e sob a marca Blue Tree (fls. 137/152).
Sucede que a terceira empresa enviou
notificação à ré, informando uma série de descumprimentos contratuais,
notadamente, o atraso na conclusão das obras. Postulou, então, a
resolução do contrato e o pagamento de multa pela ré (fls. 223/225).
Inviabilizada, assim, a exploração do empreendimento sob a marca Blue
Tree, a ré negociou com outra empresa do ramo e, enfim, o
empreendimento passou a ser explorado por marca diversa (Wyndham).

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Neste contexto, e após o envio de
notificação extrajudicial (fls. 163/166), a autora ajuizou a presente ação,
para o fim de ver resolvido o contrato, com a devolução integral das
parcelas e imposição, à ré, de multa compensatória, desde aqui anotado
não haver pleito de restituição de comissão de corretagem. O MM.
Juízo a quo não reconheceu o inadimplemento da ré, decretou a
resilição do contrato e determinou à ré a devolução das parcelas,
autorizada a retenção de 20%, assim o percentual previsto no contrato.
Pois tal o que, agora, se entende de
manter.
Em primeiro lugar, ainda que por isso
não se defina, exatamente, o deslinde, ao menos ele se reforça à
consideração de não se evidenciar, na espécie, real relação de consumo.
Certo que, na contestação, a ré nada
tenha impugnado a propósito, tendo, em verdade, pontuado que os
contratos firmados com a autora obedeceram o CDC. De igual forma,
quando julgado agravo, nesta Câmara, a respeito da possibilidade de
suspensão da exigibilidade das parcelas do preço ainda em aberto, fez-
se menção à aplicação da legislação consumerista ao caso presente (AI
2099159-52.2018.8.26.0000,
rel.
Des.
Augusto
Rezende,
j.
04/12/2018):
“Mas,
independentemente
da

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procedência das alegações, o certo é que a autora manifesta firme
intenção de não mais estar vinculada à ré, não se justificando, em tese,
senão por mais nada diante dos preceitos da legislação de consumo, do
princípio da boa-fé objetiva e das normas instrumentais da tutela
jurisdicional (art. 300 do CPC), que se lance óbice à pretensão da
consumidora de rescindir o ajuste desde logo obter os respectivos
efeitos liberatórios, independentemente até mesmo de previsão
contratual em sentido contrário.”
Ademais, sabido que, no âmbito da
Corte Superior, já se admitiu, ao menos em tese, a aplicabilidade do
CDC aos adquirentes de unidades de apart-hotéis, em precedente
envolvendo inclusive a empresa Blue Tree Hotels & Resorts do Brasil
S/A (REsp 1.785.802/SP, rel. Min. Ricardo Villas Bôas Cueva,
Terceira Turma, j. 19/02/2019). Na ocasião, apontou-se que, a
despeito de nítido o intuito de lucro do negócio, seria o caso de aferir,
no caso concreto, e à luz da teoria finalista mitigada, a vulnerabilidade
do adquirente:
“3.
O
adquirente
de
unidade
imobiliária, mesmo não sendo o destinatário final do bem e apenas
possuindo o intuito de investir ou auferir lucro, poderá encontrar
abrigo da legislação consumerista com base na teoria finalista
mitigada se tiver agido de boa-fé e não detiver conhecimentos de
mercado imobiliário nem expertise em incorporação, construção e
venda de imóveis, sendo evidente a sua vulnerabilidade. Em outras
palavras, o CDC poderá ser utilizado para amparar concretamente o

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investidor
ocasional
(figura
do
consumidor
investidor),
não
abrangendo em seu âmbito de proteção aquele que desenvolve a
atividade de investimento de maneira reiterada e profissional.
4. O apart-hotel (flat services ou flats) é
um prédio de apartamentos com serviços de hotelaria. No caso, é
incontroverso que o empreendimento se destina a aluguéis temporários.
Como não é permitido aos condomínios praticarem atividade
comercial, e para haver a exploração da locação hoteleira, os
proprietários das unidades devem se juntar em uma nova entidade,
constituída comumente na forma de sociedade em conta de
participação, apta a ratear as receitas e as despesas das operações,
formando um pool hoteleiro, sob a coordenação de uma empresa de
administração hoteleira. 5. Na hipótese, é inegável que a promissária
compradora era investidora, pois tinha ciência de que as unidades
habitacionais não seriam destinadas ao próprio uso, já que as entregou
ao pool hoteleiro ao anuir ao Termo de Adesão e ao contratar a
constituição da sociedade em conta de participação para exploração
apart-hoteleira, em que integraria os sócios participantes (sócios
ocultos), sendo a Blue Tree Hotels a sócia ostensiva. Pela teoria
finalista mitigada, a Corte local deveria ao menos aferir a sua
vulnerabilidade para fins de aplicação do CDC.” (grifo acrescido).
Apenas se observa que, no precedente
citado, e a despeito das ponderações então externadas, não se fixou de
forma conclusiva a aplicação do CDC à então adquirente, lá pessoa
física. E isto porque, na ocasião também reconhecida a ilegitimidade

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passiva da empresa exploradora dos apart-hotéis, a questão restou
prejudicada.
Porém, no caso presente, como se disse,
questionável, no mínimo, a asserção da autora de que vulnerável e
hipossuficiente frente à ré, o que não decorre unicamente da existência
de contrato de adesão. Vê-se que a demandante é empresa
administradora de imóveis, atuante desde 2012 e que, posto familiar,
tem capital social que supera os três milhões de reais. O objeto social da
empresa é justamente a exploração da “compra, venda, locação e
administração de imóveis próprios”. É dizer, o contrato firmado com a
demandada se insere exatamente em seu ramo de atuação, pelo que não
se colhe alegada deficiência técnica ou informacional perante a ré.
Mais, não parece a demandante se conformar à figura do investidor
ocasional citado no precedente da Corte Superior. Antes, parece é haver
investimento comum na própria atividade-fim da autora.
Mas, seja como for, o fato é que, de
todo modo, dada a estipulação clara do contrato sobre a administração e
exploração do empreendimento, bem assim o quanto deliberado em
assembleia pelos próprios adquirentes, a demanda realmente não
procedia.
Neste sentido, não se nega tenha sido
prometida a exploração do empreendimento sob a marca Blue Tree. Não
só os compromissos de compra e venda firmados entre as partes, mas
também os contratos nos quais figuram a terceira são, todos, expressos

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no sentido de que a exploração se daria pela marca Blue Tree. A
publicidade inicial feita pela ré também informava que a exploração se
daria com a marca referida, pela empresa que a titula (fls. 167/168).
Ademais, a autora firmou termo de adesão ao pool, cuja administração
competia à Blue Tree Hotels & Resorts do Brasil S/A.
Ocorre que, ao mesmo tempo, no
contrato firmado textualmente se previu a eventualidade de substituição
da empresa administradora do empreendimento e, consequentemente,
de sua marca. Este o teor cláusula 1.2.4, alínea 'n':
“O Hotel junto ao 2o Cartório de
Registro de Imóveis de Ribeirão Preto é denominado EDIFÍCIO
'ENOCH BTH RIBEIRÃO PRETO', sendo que as marcas Blue Tree
veiculadas no material publicitário de venda é de uso exclusivo da Blue
Tree, e será utilizada enquanto os contratos com ela estiver em vigor,
podendo haver, inclusive, alteração das marcas na forma dos contratos
firmados se a providência for recomendável para incremento das
atividades do Hotel e/ou dos empreendimentos administrados por Blue
Tree, assegurando, entretanto, aos condôminos (sócios participantes da
SCP), a seu exclusivo juízo, manifestado em assembleia, que essa
mudança se processe de tal forma a não causar prejuízos a imagem e
qualidade do Hotel” (fls. 60, grifo acrescido).
Pois,
exatamente
na
esteira
da
disposição do contrato, em 6 de julho de 2017 se realizou assembleia
dos adquirentes, investidores ou condôminos e ali se deliberou, afinal, a

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substituição da empresa administradora do empreendimento (fls.
169/170).
Dir-se-á que isto se deu porque a Blue
Tree Hotels resolveu o contrato em virtude do que afirmou ter sido
inadimplemento da ré. Porém, de um lado, esta questão da causa da
dissolução do contrato entre a ré e a empresa hoteleira se discute em
demanda própria e não há ainda decisão a respeito (Proc. n. 1040785-
94.2018.8.26.01506). Mas, de outro lado e ainda mais relevante ,
importa é que, de qualquer maneira, os adquirentes, reunidos em
assembleia, mesmo assim deliberaram aceitar outra administradora, e
sem qualquer ressalva.
Acima de tudo impende ter presente que
se estabeleceu no contrato que os condôminos, em assembleia, e a seu
exclusivo juízo, poderiam deliberar sobre se alteração da administradora
consultava seu interesse e se favorecia seu investimento. Pois isto os
condôminos fizeram, aprovando a indicação de outra administradora, e
cientes da dissolução do contrato original com a Blue Tree Hotels.

Por esta razão é que se deu por
prejudicado o primeiro item da pauta. Justamente porque o contrato
entre a ré e a empresa hoteleira se havia dissolvido. Mas tal o que os
condôminos sabiam e, nesta condição, aprovaram a decisão de dar por
prejudicado o primeiro item da pauta; e, na sequência, de conseguinte
aprovaram a contratação de outra administradora, reitere-se, sem
qualquer ressalva.

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Ora,
nada
mais
então
senão
a
colegialidade deliberativa prevista no contrato e que se deve respeitar.
Certo que poderia a autora questionar a
validade da assembleia ou sua submissão ao quanto ali deliberado.
Todavia, não é o que ocorre. Em nenhum momento se postulou a
invalidação do ato. Depois, também não reclama a autora de qualquer
vício de convocação. Pelo contrário, mesmo dizendo ter de tudo sabido
pela imprensa, a autora junta carta de comunicação aos condôminos
sobre o problema havido com a Blue Tree que é datada do mesmo dia
da assembleia (fls. 161).
Mas, de qualquer maneira, nada do que
interfira na constatação objetiva de que os condôminos aprovaram sem
ressalvas a nova administradora indicada, bem cientes da cessação da
prestação do mesmo serviço pela anterior.
E tudo sem contar a asserção defensiva
de que mais vantajosa esta proposta negocial da administradora
contratada. Contudo, insista-se: o que cabia aos condôminos deliberar e
o que eles deliberaram.
Quanto ao precedente citado no apelo
(Ap. civ. n. 1041322-27.2017.8.26.0506, rel. Des. José Roberto
Furquim Cabella, 6a Câmara de Direito Privado, j. 17/10/2018), veja-
se primeiro que ali não se invade o reconhecimento de qualquer

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responsabilidade da ré pela dissolução do contrato com a Blue Tree. O
que na verdade se considerou foi a alteração do objeto do contrato,
porém que aqui se assenta se reputa preservado dada a substituição
da administradora por deliberação aprovada pelos condôminos. Por fim,
naquela demanda ainda se discutia atraso afinal reconhecido na entrega
da obra, o que no feito presente não se questiona.
Daí manter-se o deslinde, e mesmo no
tocante aos honorários.
Com
efeito,
houve
recíproco
decaimento. Não se assume tenha a ré dado causa à demanda se a autora
a ela imputa inadimplemento não reconhecido. Deu-se ao cabo pela
resilição do contrato, com perda parcial das parcelas pagas. Ou seja,
nem o contrato se resolveu por culpa da ré, nem se manteve surtindo
seus efeitos. Por isso a sucumbência recíproca.
Ante
o
exposto,
NEGA-SE
PROVIMENTO ao recurso, elevados a 15% os honorários a que
condenada a apelante, na forma do artigo 85, par. 11o, do CPC.
CLAUDIO GODOY
relator