Tribunal: TJSP
Processo: 1011116-98.2017.8.26.0451
Classe: Apelação Cível / Promessa de Compra e Venda
Órgão julgador: Natan Zelinschi de Arruda
Órgão colegiado: 4a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-11-26
Data de publicação: 2020-12-10

Ementa:
Indenização por danos materiais e morais. Aquisição de apartamento em andar térreo, com área para jardim. Na área externa, consta caixa de inspeção de sabão e gordura. Equipamento hidráulico que exige higienização em períodos determinados. Quando do procedimento de limpeza, há necessidade de passagem pelo interior do apartamento da autora. Por ocasião da limpeza, o mau cheiro e os insetos se

Ementa:
Indenização por danos materiais e morais. Aquisição de apartamento em andar térreo, com área para jardim. Na área externa, consta caixa de inspeção de sabão e gordura. Equipamento hidráulico que exige higienização em períodos determinados. Quando do procedimento de limpeza, há necessidade de passagem pelo interior do apartamento da autora. Por ocasião da limpeza, o mau cheiro e os insetos se fazem presentes. Danos morais caracterizados, ante momentos de angústia e desgosto, inclusive na forma 'in re ipsa'. Verba reparatória compatível com as peculiaridades da demanda. Danos materiais sem suporte. Prova técnica não constatou desvalorização do imóvel em relação à existência das caixas referidas. Trabalho exaustivo do 'expert' com treze pesquisas envolvendo imóveis com características mais semelhantes possíveis, além de dar ênfase sobre a área externa. Devido processo legal observado. Sentença que se apresenta clara e precisa, além de devidamente fundamentada. Apelos desprovidos.

Inteiro teor:
TRIBUNAL DE JUSTIÇA
PODER JUDICIÁRIO
São Paulo
Registro: 2020.0001008411
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível no 1011116-
98.2017.8.26.0451, da Comarca de Piracicaba, em que é apelante/apelado M.R.V.
ENGENHARIA E PARTICIPAÇÕES S/A, é apelada/apelante ADRIANA LOPES DE
BRITO.
ACORDAM, em 4a Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça de
São Paulo, proferir a seguinte decisão: "Negaram provimento aos recursos. V. U.", de
conformidade com o voto do Relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Exmos. Desembargadores ALCIDES
LEOPOLDO (Presidente) E MARCIA DALLA DÉA BARONE.
São Paulo, 26 de novembro de 2020
NATAN ZELINSCHI DE ARRUDA
RELATOR
Assinatura Eletrônica

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Apelação Cível no 1011116-98.2017.8.26.0451 - Piracicaba - VOTO No 2/8
Apelação Cível n.o 1.011.116-98.2017.8.26.0451
Apelantes e reciprocamente apelados: MRV ENGENHARIA E
PARTICIPAÇÕES S/A E ADRIANA LOPES DE BRITO
Comarca:
PIRACICABA
Voto n.o 46.810
Indenização por danos materiais e morais. Aquisição de
apartamento em andar térreo, com área para jardim.
Na área externa, consta caixa de inspeção de sabão e
gordura.
Equipamento
hidráulico
que
exige
higienização em períodos determinados. Quando do
procedimento de limpeza, há necessidade de passagem
pelo interior do apartamento da autora. Por ocasião da
limpeza, o mau cheiro e os insetos se fazem presentes.
Danos morais caracterizados, ante momentos de
angústia e desgosto, inclusive na forma 'in re ipsa'.
Verba reparatória compatível com as peculiaridades da
demanda. Danos materiais sem suporte. Prova técnica
não constatou desvalorização do imóvel em relação à
existência das caixas referidas. Trabalho exaustivo do
'expert' com treze pesquisas envolvendo imóveis com
características mais semelhantes possíveis, além de dar
ênfase sobre a área externa. Devido processo legal
observado. Sentença que se apresenta clara e precisa,
além
de
devidamente
fundamentada.
Apelos
desprovidos.

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1. Trata-se de apelações interpostas tempestivamente,
com base na r. sentença de págs. 550/552, aclarada pelos embargos de pág.
568, que julgou procedente em parte ação de indenização por danos materiais
e morais, envolvendo aquisição de imóvel em andar térreo, com área para
jardim e que fora instalada caixa de esgoto no local.
Apela a ré alegando que a sentença merece reforma, uma
vez que o empreendimento fora entregue em perfeitas condições de uso e
moradia, de acordo com o projeto inicial, tendo a compradora tomado
conhecimento da existência das caixas em sua residência. Afirma que tal
informação consta do memorial de incorporação, que é registrado no Oficial
de Registro de Imóveis, salientando que os sistemas de bombas e caixas de
gordura poderão ser executadas nas áreas privativas descobertas do
pavimento térreo, não restando, assim, dúvidas sobre a regularidade da
instalação das caixas hidrossanitárias em unidades autônomas. Defende que
as suas construções observam a legislação vigente, não existindo documento
idôneo que comprove os danos alegados pela autora. Ressalta a inexistência
de dano moral, devendo ser afastado o valor da condenação de R$10.000,00,
pois o que pode ter ocorrido é um aborrecimento ou dissabor, e nada mais,
tendo transcrito ementas de acórdãos. Requer, afinal, o provimento do apelo
para que a ação seja julgada improcedente.
A autora também recorreu, alegando que o laudo pericial
concluiu, de forma desconexa, que o imóvel não sofreu desvalorização por
abrigar as caixas de gordura e de sabão em sua área privativa, havendo,
assim, nítidos erros no laudo, o que justifica, inclusive, a anulação da
sentença para realização de nova perícia, uma vez que possui o direito de
apresentar manifestação sobre o laudo, exigindo esclarecimento de

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divergência. Destaca a ausência de fundamentação da sentença e inépcia da
avaliação do imóvel, com presença de cerceamento de defesa e deturpação
dos dados mercadológicos, inclusive comparando que apartamentos menores,
sem área privativa, não abrigam caixas de inspeção. Afirma que o perito
aplicou, aleatoriamente, os fatores de valorização, multiplicando, ainda, os
valores obtidos pela metragem de cada tipo de apartamento, devendo ser
destacado que os apartamentos sem área privativa contam com 46,00m2 e os
imóveis com área privativa com 54,00m2, o que significa área 15% superior.
Reforça que a sentença deveria enfrentar objetivamente as impugnações,
ressaltando o descumprimento, pelo perito, dos encargos que lhe foram
cometidos, reiterando a anulação da sentença para a realização de nova
perícia ou a reforma, ante a ocorrência de danos materiais e sua apuração.
Requer, afinal, o provimento do apelo, para anulação da sentença ou a
procedência total do pedido, para a majoração do quantum indenizatório
fixado a título de danos morais para R$20.000,00.
A
autora
apresentou
contrarrazões,
rebatendo
integralmente a pretensão da ré, págs. 1.175/1.186.
Sem contrarrazões por parte do polo passivo.
É o relatório.
2. A r. sentença apelada merece ser mantida.
O devido processo legal se faz presente, haja vista que o
laudo técnico expõe, de forma clara e precisa, que a descrição do imóvel
aponta área privativa de 55,34m2, havendo uma área descoberta de 8,75m2,
pág. 389, e que no local existe somente caixa de sabão e gordura, não
abrangendo esgoto, pág. 395.
Ademais, no que corresponde à avaliação do imóvel, fora
observado um centroide amostral com características mais semelhantes

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possíveis, pág. 400, ou seja, amostras de apartamentos com os mesmos
atributos, com área externa privativa e sem área externa privativa, além do
fator de depreciação física e funcional, pág. 401, bem como relacionou a
pesquisa abrangendo as ofertas, isto é, disponibilidade de imóveis, págs.
404/411, com treze ofertas.
Nesse contexto, houve sim notório trabalho por parte do
expert, apontando os cálculos para os valores unitários dos apartamentos
ofertados e os levantamentos com homogeneização e saneamento dos valores
unitários dos elementos amostrais, pág. 411, ressaltando, inclusive, o valor
unitário por metro quadrado, pág. 412, sendo apurada uma diferença após
comparação dos valores unitários de 0,87%.
Convém destacar, ainda, que a autora apresentou regular
impugnação ao laudo, págs. 427/436, havendo minuciosos esclarecimentos,
págs. 502/516, por conseguinte, as alegações da apelante envolvendo
nulidade da perícia revestem-se de notório inconformismo.
No mais, a perícia realizada foi clara ao expor que não
houve nenhuma desvalorização do imóvel em decorrência da existência das
caixas de sabão e gordura, logo, nada há que justifique a indenização por
danos materiais, porquanto não constatada eventual diminuição do valor de
mercado do bem.
3. Os danos morais, por outro, lado, estão configurados.
É sabido que, por ocasião da limpeza e higienização das
referidas caixas, o acesso se dá pelo interior do apartamento da autora,
trazendo incômodo à proprietária, uma vez que as caixas exalam mau cheiro,
atraem pragas como moscas e baratas, o que é público e notório, portanto,
configuram situações adversas que trazem repugnância, conflitando com o
bem-estar de quem adquire imóvel para habitação com razoável

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tranquilidade, além do conforto e segurança.
Destarte, cumpria à ré comprovar, de forma inequívoca,
que a compradora foi previamente informada sobre a instalação das caixas de
inspeção nas dependências do imóvel adquirido, contudo, não o fez por
ocasião do negócio celebrado.
O artigo 54, §4o, do Código de Defesa do Consumidor é
claro ao dispor que nos contratos de adesão submetidos ao regime
consumerista, “as cláusulas que implicarem limitação de direito ao
consumidor deverão ser redigidas com destaque permitindo sua imediata e
fácil compreensão.”
Quanto à verba reparatória, o valor dos danos morais
deve levar em consideração as peculiaridades da demanda, afastando a
pretensão de enriquecimento sem causa, aliado, ainda, à finalidade
pedagógica, para que o réu não reitere no procedimento irregular.
Segundo escólio de José Osório de Azevedo Jr.:
“O valor da indenização deve ser razoavelmente
expressivo. Não deve ser simbólico, como já aconteceu
em outros tempos (indenização de um franco). Deve
pesar sobre o bolso do ofensor como um fator de
desestímulo a fim de que não reincida na ofensa. Mas
deve, igualmente, haver comedimento, para que o nobre
instituto não seja desvirtuado em mera fonte de
enriquecimento.” (O Dano moral e sua avaliação.
Revista do Advogado 49. Dezembro de 1996)
Ao que consta, a aquisição do imóvel fora pelo preço de
R$150.970,00, pág. 20, isto em novembro de 2014, portanto, a indenização
por danos morais, correspondente a R$10.000,00, apresenta-se compatível,

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não se identificando embasamento para a majoração pretendida.
Não obstante o aborrecimento e o transtorno que possam
ocorrer por ocasião da higienização, isto se dá de forma esporádica e não
habitual, consequentemente, não se verifica supedâneo para a pretensa
ampliação.
Em casos análogos, este E. Tribunal, assim se
posicionou:
“Compra e venda de bem imóvel. Indenização por danos
morais e materiais. Sentença de parcial procedência.
Inconformismo ré. Descabimento. Preliminar afastada.
Caso sujeito aos ditames do artigo 27 do CDC. Prazo
prescricional de cinco anos não decorridos. Adquirente
que não foi devidamente informada que na sua área
privativa seriam instaladas caixas gordura e sabão.
Aplicação do Código de Defesa do Consumidor. Danos
morais configurados,
porém
reduzidos
para
R$
10.000,00. Precedentes. Recurso parcialmente provido.”
(Apelação Cível no 1.030.140-78.2016.8.26.0506, 4a
Câmara de Direito Privado, Relator Desembargador
Fábio Quadros, J.: 22-10-2020)
“Apelação. Compromisso de compra e venda imóvel na
planta. Dano moral. Instalação de caixa de gordura na
área externa do imóvel. Improcedência. Inconformismo
do autor. Acolhimento. A existência de caixas de
passagem hidráulica e de gorduras, com dejetos de
outras unidades do condomínio, instalado em área
privativa do imóvel do autor, constitui conduta ilícita por

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parte da construtora, cuja indenização dos prejuízos é
medida de rigor. Laudo pericial que atestou a restrição
de uso da unidade. Informação genérica e hipotética
constante do memorial descritivo não é suficiente para
esclarecer o consumidor, diante da relevância desse tipo
de instalação na área privativa do imóvel adquirido na
planta. Caracterizado o dano moral. Indenização fixada
com razoabilidade no valor de R$10.000,00. Quantia
não excessiva. Precedentes desta Corte Deram parcial
provimento
ao
recurso”.
(Apelação
Cível
n.o
1.005.676-37.2017.8.26.0576, 8a Câmara de Direito
Privado, Rel. Desembargador Alexandre Coelho, J.:
25-04-2019).
Desta forma, a sentença se apresenta clara e precisa, além
de devidamente fundamentada, estando em condições de sobressair.
Finalmente em decorrência do desfecho da demanda, a
sucumbência se apresenta inalterada, pois ambas as partes recorreram,
todavia, sem êxito.
4. Com base em tais fundamentos, nega-se provimento
aos apelos.
NATAN ZELINSCHI DE ARRUDA
RELATOR
A302