Tribunal: TJSP
Processo: 1045206-58.2016.8.26.0002
Classe: Apelação Cível / Promessa de Compra e Venda
Órgão julgador: Erickson Gavazza Marques
Órgão colegiado: 5a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-07-03
Data de publicação: 2020-07-03

Ementa:
APELAÇÃO - COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA – RESCISÃO CONTRATUAL – DESISTÊNCIA DOS COMPRADORES - RETORNO DAS PARTES AO STATUS QUO ANTE – APLICAÇÃO DO CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR – RETENÇÃO DE 10% SOBRE OS VALORES PAGOS PELOS AUTORES QUE SE MOSTROU ADEQUADA, TENDO EM VISTA QUE NÃO HOUVE OCUPAÇÃO DO IMÓVEL – PRECEDENTE – AÇÃO PROCEDENTE – SENTENÇA MANTIDA - RECURSO NÃO PROVIDO.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2020.0000499410
ACÓRDÃO
Vistos,
relatados
e
discutidos
estes
autos
de
Apelação
Cível
no
1045206-58.2016.8.26.0002, da Comarca de São Paulo, em que é apelante MARQUES
CONSTRUTORA E INCORPORADORA LTDA, são apelados FABIO BATISTA DE
MEDEIROS e BEATRIZ GONÇALVES RODRIGUES MEDEIROS.
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 5a Câmara de Direito Privado do
Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Negaram provimento ao
recurso. V. U., de conformidade com o voto do relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores MOREIRA VIEGAS
(Presidente sem voto), J.L. MÔNACO DA SILVA E JAMES SIANO.
São Paulo, 3 de julho de 2020.
ERICKSON GAVAZZA MARQUES
Relator
Assinatura Eletrônica

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Apelação Cível no 1045206-58.2016.8.26.0002 -Voto no 31853-ASY
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APELAÇÃO CÍVEL no 1045206-58.2016.8.26.0002
Comarca : SÃO PAULO
1a VARA CÍVEL DO FÓRUM
REGIONAL DO BUTANTÃ
Juíza
: MÔNICA DE CÁSSIA THOMAZ PEREZ REIS LOBO
Ação : RESCISÃO CONTRATUAL C.C. RESTITUIÇÃO DE
VALORES
Apelante : MARQUES CONSTRUTORA E INCORPORADORA
LTDA.
Apelados: FABIO BATISTA DE MEDEIROS e OUTRA
VOTO No 31853
APELAÇÃO - COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA RESCISÃO
CONTRATUAL DESISTÊNCIA DOS COMPRADORES - RETORNO
DAS PARTES AO STATUS QUO ANTE APLICAÇÃO DO CÓDIGO DE
DEFESA DO CONSUMIDOR RETENÇÃO DE 10% SOBRE OS VALORES
PAGOS PELOS AUTORES QUE SE MOSTROU ADEQUADA, TENDO EM
VISTA QUE NÃO HOUVE OCUPAÇÃO DO IMÓVEL PRECEDENTE
AÇÃO PROCEDENTE
SENTENÇA MANTIDA - RECURSO NÃO
PROVIDO.
Vistos.
Trata-se de ação de rescisão contratual, cumulada com
restituição de quantias pagas, ajuizada por Fábio Batista de
Medeiros e Beatriz Gonçalves Rodrigues de Medeiros em face de
Marques Construtora e Incorporadora Ltda, que a respeitável
sentença de fls. 305/310, cujo relatório fica fazendo parte integrante
do presente, julgou procedente para declarar a rescisão contratual,
condenando a ré a restituir os valores pagos, atualizados dos
respectivos desembolsos e com juros de mora do trânsito em
julgado, autorizada a retenção de 10%, além de arcar com as custas,
despesas processuais e honorários advocatícios fixados em 10% do

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valor da condenação.
Inconformada, apela a ré, alegando, em suma, que os
compradores que deram causa à rescisão, não podendo ser
beneficiados com a devolução de percentual aleatório e elevado.
Afirma que não era caso de anulação da cláusula contratual
livremente pactuada entre as partes. Sustenta que, conforme
demonstrado na perícia contábil, os gastos referidos na cláusula 20a
do contrato tem fundamento em lei e no contrato, não se podendo
atribuir percentual aleatório de retenção. Argumenta que o tema é
tão relevante que foi aprovado pelo Senado projeto de lei que
estabelece o percentual de 50% de multa em casos de rescisão
contratual. Assevera que os juros devem incidir do trânsito em
julgado da ação e não da sentença condenatória. Pugna, no final,
pelo provimento do apelo.
O recurso foi preparado e respondido.
É o relatório.
Em primeiro lugar, insta esclarecer que os contratos
firmados em compromissos de venda e compra de bem imóvel entre
consumidor e construtora, em regra, não permitem ao comprador a
discussão de suas cláusulas e condições e obriga o consumidor,
hipossuficiente, a concordar com o seu conteúdo, mesmo que

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abusivo.
Daí a necessidade de atuação do Poder Judiciário no
sentido de afastar os abusos negociais perpetrados pelas
construtoras com o escopo de garantir o equilíbrio contratual.
É incontroverso que a rescisão se deu por iniciativa dos
compradores.
A discussão acerca da possibilidade dos adquirentes
rescindirem o contrato e reaverem as quantias pagas é pacífica, tanto
que encontra respaldo na Súmula do Tribunal de Justiça:
Súmula 1, do Tribunal de Justiça de São Paulo: “O
Compromissário
comprador
de
imóvel,
mesmo
inadimplente, pode pedir a rescisão do contrato e reaver
as quantias pagas, admitida a compensação com gastos
próprios de administração e propaganda feitos pelo
compromissário vendedor, assim como com o valor que
se arbitrar pelo tempo de ocupação do bem”.
E também do Superior Tribunal de Justiça:
Súmula 543 do Superior Tribunal de Justiça: “Na
hipótese de resolução de contrato de promessa de
compra e venda de imóvel submetido ao Código de
Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata
restituição
das
parcelas
pagas
pelo
promitente
comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva
do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente,
caso tenha sido o comprador quem deu causa ao

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desfazimento”.
Embora tenha sido realizada perícia para apurar o
prejuízo decorrente do desfazimento do contrato assinado, o laudo
foi baseado em cláusula considerada nula, acompanhando, a esse
respeito, o entendimento da maioria da jurisprudência no sentido de
que o percentual de retenção deve ser fixado entre 10 e 30%.
O percentual de retenção pleiteado de 50% do valor pago
se mostra excessivo, em evidente prejuízo ao consumidor, sendo
que o percentual de retenção de 10% fixado na sentença se mostra
suficiente para ressarcir as despesas administrativas da ré,
notadamente porque os adquirentes não chegaram a obter a posse do
imóvel. Assim, o bem poderá ser revendido a terceiros até mesmo
com valor acima daquele constante no contrato entabulado entre as
partes, obtendo a ré, lucro com a revenda.
Nesse sentido, já se decidiu:
“FALTA DE INTERESSE DE AGIR. Imprescindibilidade
de manifestação judicial na hipótese de rescisão de
compromisso de compra e venda. Precedentes do STJ.
Preliminar afastada. IMPUGNAÇÃO À JUSTIÇA
GRATUITA. Pedido formulado em contestação e não
apreciado na sentença. Nulidade parcial reconhecida ex
officio. Possibilidade de apreciação direta pelo
Tribunal. Aplicação da teoria da causa madura. Art.
1.013, §3o, III, do CPC. Necessidade de comprovação de

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que o impugnado não faz jus à benesse. Impugnado que
possui é professor e não possui bens. Situação
compatível
com
a
benesse.
Benefício
mantido.
COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. RESCISÃO
CONTRATUAL. Desistência do comprador. Direito de
devolução dos valores pagos pelo comprador, de forma
imediata e de uma só vez. Súmulas 1 a 3 do TJ/SP,
Súmula 543 do STJ e art.53 do CDC. Comprador que
deu causa à rescisão. Retenção de integral que se
entremostra excessiva e abusiva. Retenção de 10% dos
valores pagos que é razoável, considerando que o autor
não teve a posse do bem, e se enquadra na
jurisprudência majoritária do Tribunal de Justiça de
São Paulo. Dedução de encargos sobre o imóvel.
Impossibilidade. Autor que não teve a posse do imóvel.
Ausência de comprovação de pagamento dos encargos
pela vendedora. Comissão de corretagem. Valor pago
pelo comprador que não foi incluído no cálculo dos
valores a serem restituídos. Juros de mora a partir da
citação. Art. 405 do Código Civil. Sentença reformada
para determinar a incidência dos juros a partir do
trânsito em julgado. Honorários mantidos. Princípio da
causalidade. Recurso parcialmente provido” grifei.
(TJSP; Apelação
no
1004837-76.2017.8.26.0005;
Relatora Fernanda Gomes Camacho; 5a Câmara de
Direito Privado; j. 24/09/2018)
No que tange a incidência dos juros também não merece
reparo a r. decisão proferida, posto que incide do trânsito em
julgado da sentença.
Por fim, levando-se em conta o trabalho adicional

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realizado em grau recursal, nos termos do artigo 85, §11o, do
Código de Processo Civil, majoro os honorários recursais devidos
pela apelante para 15% do valor da condenação.
Por fim, para se evitar a oposição de embargos
declaratórios visando meramente ao prequestionamento, e para
viabilizar o acesso às vias extraordinária e especial, considera-se
prequestionada toda a matéria infraconstitucional e constitucional
deduzida nos autos, tendo as questões relacionadas à controvérsia
sido devidamente apreciadas por este julgador, ainda que não tenha
ocorrido a individualização de cada um dos argumentos ou
dispositivos legais invocados, aliás, incapazes de infirmar a
conclusão adotada, devendo as partes observar o disposto no artigo
1.026, §2o, do Código de Processo Civil.
Em decorrência do exposto, NEGO PROVIMENTO ao
recurso.
ERICKSON GAVAZZA MARQUES
Relator