Tribunal: TJSP
Processo: 1017374-70.2014.8.26.0309
Classe: Apelação Cível / Taxa de Serviços de Assessoria Técnico Jurídico Imobiliária - SATI
Órgão julgador: Maria Cláudia Bedotti
Órgão colegiado: 4a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-02-20
Data de publicação: 2020-03-05

Ementa:
Compromisso de compra e venda de imóvel na planta. Ação declaratória de nulidade de negócio jurídico c/c. indenização. Atraso na entrega da obra que extrapolou o prazo de tolerância de 180 dias previsto em contrato. Ausência de caso fortuito ou força maior a permitir a dilação do prazo. Encargos moratórios previstos no contrato devidos. Comissão de corretagem. Prescrição da pretensão de

Ementa:
Compromisso de compra e venda de imóvel na planta. Ação declaratória de nulidade de negócio jurídico c/c. indenização. Atraso na entrega da obra que extrapolou o prazo de tolerância de 180 dias previsto em contrato. Ausência de caso fortuito ou força maior a permitir a dilação do prazo. Encargos moratórios previstos no contrato devidos. Comissão de corretagem. Prescrição da pretensão de restituição. Prazo trienal. Reconhecimento "ex officio". Sucumbência recíproca. Recurso parcialmente provido.

Inteiro teor:
TRIBUNAL DE JUSTIÇA
PODER JUDICIÁRIO
São Paulo
Registro: 2020.0000159829
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível no
1017374-70.2014.8.26.0309, da Comarca de Jundiaí, em que são apelantes PDG REALTY
S/A
EMPREENDIMENTOS
E
PARTICIPAÇÕES
e
GOLD
NEVADA
EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS SPE LTDA, é apelado DALTON MARCELO
HATORI.
ACORDAM, em 4a Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça de
São Paulo, proferir a seguinte decisão: "Deram provimento em parte ao recurso. V. U.", de
conformidade com o voto do Relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Exmos. Desembargadores ALCIDES
LEOPOLDO (Presidente) e NATAN ZELINSCHI DE ARRUDA.
São Paulo, 20 de fevereiro de 2020
MARIA CLÁUDIA BEDOTTI
RELATOR
Assinatura Eletrônica

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Apelação Cível no 1017374-70.2014.8.26.0309 - Jundiaí - VOTO No 5471 2/6
Apelação no 1017374-70.2014.8.26.0309
Apelantes: PDG Realty S/A Empreendimentos e Participações e Gold Nevada
Empreendimentos Imobiliários SPE LTDA
Apelado: Dalton Marcelo Hatori
Juiz: Marco Aurelio Stradiotto de Moraes Ribeiro Sampaio
Comarca: Jundiaí 3a Vara Cível
Voto no 5471
Compromisso de compra e venda de imóvel na planta. Ação
declaratória de nulidade de negócio jurídico c/c. indenização.
Atraso na entrega da obra que extrapolou o prazo de tolerância de
180 dias previsto em contrato. Ausência de caso fortuito ou força
maior a permitir a dilação do prazo. Encargos moratórios previstos
no contrato devidos. Comissão de corretagem. Prescrição da
pretensão de restituição. Prazo trienal. Reconhecimento “ex
officio”. Sucumbência recíproca. Recurso parcialmente provido.
Vistos.
Ao relatório da r. sentença de fls. 302/306,
acrescenta-se que a ação declaratória de nulidade de negócio jurídico c/c.
indenização ajuizada por Dalton Marcelo Hatori contra PDG Realty S/A
Empreendimentos
e
Participações
e
Gold
Nevada
Empreendimentos
Imobiliários SPE LTDA foi julgada parcialmente procedente para declarar nulo
o contrato de comissão de corretagem e condenar as rés ao pagamento de
juros de mora contratuais de 1% ao mês sobre o valor atualizado do contrato
e multa contratual de 2% até a efetiva entrega do imóvel, bem como à
devolução da taxa de corretagem, com atualização monetária desde a data do
desembolso e com incidência de juros de mora desde a data da citação, além
do pagamento das custas, despesas processuais e honorários advocatícios
fixados em 15% sobre o valor da condenação.
Inconformadas,
recorrem
as
rés,
sustentando,
preliminarmente, a ilegitimidade passiva “ad causam” para responder ao
pedido de restituição da taxa de corretagem. No mérito, alegam, em suma,
que o contrato celebrado pelas partes é regido pelo Código Civil, de sorte que
não é o caso de inversão do ônus da prova. Afirmam que o atraso na entrega
decorreu de fato de terceiro (entraves burocráticos para expedição do “habite-

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se”). Defendem a licitude da atividade de corretagem e que o resultado útil foi
alcançado, de modo que não é devida a restituição do valor pago a título de
comissão. Argumentam que não houve atraso na entrega da obra, logo, não é
cabível a cobrança da multa e juros previstos no contrato. Alegam que ambas
as partes saíram igualmente vencedoras e vencidas, de modo que deve ser
reconhecida a sucumbência recíproca. Pedem o provimento do recurso.
Recurso tempestivo, preparado (fls. 341/342) e
contrariado (fls. 384/405).
É o relatório.
De proêmio, rejeita-se o pedido de extinção do
processo em razão do deferimento do processamento da recuperação judicial
da ré, pois se cuida de demanda ilíquida e que, portanto, não se sujeita à
recuperação judicial, por força de disposição expressa do artigo 6o, §1o, da
Lei no 11.101/2005.
Em suma, o processo deve tramitar regularmente
até a formação do título judicial, e só após esse momento é que será
deliberado quanto à necessidade de submeter o crédito (então líquido) ao
juízo da recuperação.
Outrossim, a manifestação de fls. 1.564 tampouco
autoriza a extinção do processo pela desistência do autor, já que o artigo 485,
§5o, do Código de Processo Civil prevê expressamente que a desistência
somente é possível até a prolação da r. sentença.
De
outra
banda,
rejeita-se
a
preliminar
de
ilegitimidade passiva “ad causam”, na medida em que o C. Superior Tribunal
de Justiça, em sede de julgamento de recurso repetitivo, fixou entendimento
no sentido de que a incorporadora é parte legítima para responder pela
restituição dos valores pagos a título de comissão de corretagem e taxa
“SATI”. Confira-se:
“1. TESE PARA OS FINS DO ART. 1.040 DO CPC/2015:
1.1. Legitimidade passiva 'ad causam' da incorporadora, na condição de
promitente-vendedora, para responder pela restituição ao consumidor dos
valores pagos a título de comissão de corretagem e de taxa de assessoria

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técnico-imobiliária, nas demandas em que se alega prática abusiva na
transferência desses encargos ao consumidor.” (REsp 1551951/SP, Rel.
Ministro PAULO DE TARSO SANSEVERINO, SEGUNDA SEÇÃO, julgado
em 24/08/2016, DJe 06/09/2016)
No mérito, o recurso comporta parcial provimento.
É dos autos que as partes firmaram, em 30.11.2008,
compromisso de compra e venda tendo por objeto uma unidade autônoma (no
122 da Torre 01) do empreendimento “Practice Club House”, com previsão de
entrega em agosto de 2011 (item “D” do quadro-resumo de fls. 29) e prazo
de tolerância de até 180 dias (cláusula 5.1, fls. 46), isto é, até fevereiro de
2012.
Nada obstante, o “habite-se” da obra foi expedido
apenas em 12.09.2012 (fls. 277/279), quando já exaurido o prazo de
tolerância contratualmente previsto, de sorte que a mora das rés quanto à
obrigação de entrega do empreendimento foi bem reconhecida pela r.
sentença.
Não merece acolhida, tampouco, a tese de que o
atraso na entrega das obras decorreu de caso fortuito ou força maior, na
medida em que os fatores suscitados pelas apelantes, como entraves
burocráticos para expedição do “habite-se”, consistem no próprio risco da
atividade do empreendedor imobiliário e não podem ser opostos aos
promissários compradores, conforme entendimento consolidado na Súmula no
161 desta E. Corte:
“Não constitui hipótese de caso fortuito ou de força maior, a
ocorrência de chuvas em excesso, falta de mão-de-obra, aquecimento do mercado,
embargo do empreendimento ou, ainda, entraves administrativos. As justificativas
encerram “res inter alios acta” em relação ao compromissário adquirente”.
Bem assim que, reconhecida a mora, a condenação
das apelantes ao pagamento dos encargos moratórios deve ser mantida,
inexistindo, de outra banda, impugnação recursal específica em relação ao

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quantum arbitrado na r. sentença.
De seu turno, no que toca à pretensão de restituição
dos valores pagos a título de corretagem, o C. Superior Tribunal de Justiça,
em julgamento de recurso repetitivo, fixou entendimento de que se aplica o
prazo prescricional trienal previsto no artigo 206, §3o, IV, do Código Civil.
Confira-se:
“RECURSO ESPECIAL REPETITIVO. DIREITO CIVIL E DO
CONSUMIDOR. INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA. VENDA DE UNIDADES
AUTÔNOMAS EM ESTANDE DE VENDAS. CORRETAGEM. SERVIÇO DE
ASSESSORIA
TÉCNICO-IMOBILIÁRIA
(SATI).
CLÁUSULA
DE
TRANSFERÊNCIA DA OBRIGAÇÃO AO CONSUMIDOR. PRESCRIÇÃO
TRIENAL DA PRETENSÃO. ENRIQUECIMENTO SEM CAUSA.
1. TESE PARA OS FINS DO ART. 1.040 DO CPC/2015:
1.1. Incidência da prescrição trienal sobre a pretensão de restituição
dos valores pagos a título de comissão de corretagem ou de serviço de
assistência técnico-imobiliária (SATI), ou atividade congênere (art. 206,
§ 3o, IV, CC).
1.2. Aplicação do precedente da Segunda Seção no
julgamento do Recurso Especial n. 1.360.969/RS, concluído na sessão de
10/08/2016, versando acerca de situação análoga.
2. CASO CONCRETO: 2.1. Reconhecimento do implemento
da prescrição trienal, tendo sido a demanda proposta mais de três anos
depois da celebração do contrato.
2.2. Prejudicadas as demais alegações constantes do
recurso especial.
3. RECURSO ESPECIAL PROVIDO.” (REsp 1551956/SP,
Rel. Ministro PAULO DE TARSO SANSEVERINO, SEGUNDA SEÇÃO,
julgado em 24/08/2016, DJe 06/09/2016) (grifou-se)
No caso dos autos, o pagamento da comissão de
corretagem e taxa SATI ocorreu em 30.11.08 (cf. fls. 114), ao passo que a
demanda foi ajuizada apenas em 18.11.2014, quando já consumada a
prescrição.

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Por fim, considerando que ocorreu decaimento de
ambas as partes, o caso é de fixação da sucumbência recíproca, com a
condenação das partes ao pagamento das custas e despesas processuais na
proporção de 50% para cada, bem como dos honorários advocatícios de seus
próprios patronos, por se tratar de recurso interposto contra sentença
proferida na vigência do CPC/73.
Isto posto, pelo meu voto, declara-se, de ofício, a
prescrição da pretensão de ressarcimento dos valores pagos a título de taxa
SATI, julgando, com relação a ela, extinto o processo, com resolução do
mérito, nos termos do art. 487, II, do Código de Processo Civil, e dou parcial
provimento ao recurso das rés para fixar a sucumbência recíproca, na forma
da fundamentação.
MARIA CLÁUDIA BEDOTTI
Relatora