Tribunal: TJSP
Processo: 4015426-79.2013.8.26.0114
Classe: Apelação Cível / Nota Promissória
Órgão julgador: Sergio Gomes
Órgão colegiado: 37a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-07-03
Data de publicação: 2020-07-03

Ementa:
APELAÇÃO – EMBARGOS DE TERCEIRO OBJETIVANDO O AFASTAMENTO DE PENHORA – BEM IMÓVEL – SENTENÇA DE IMPROCEDÊNCIA.
Argumentos da embargante, ora apelante, que não convencem – Aquisição de bem imóvel objeto de penhora – Alienação realizada com deságio de 70% (setenta por cento), considerando-se o valor do mercado do bem, apurado em perícia – Ausência de provas de que realizado o pagamento por

Ementa:
APELAÇÃO – EMBARGOS DE TERCEIRO OBJETIVANDO O AFASTAMENTO DE PENHORA – BEM IMÓVEL – SENTENÇA DE IMPROCEDÊNCIA.
Argumentos da embargante, ora apelante, que não convencem – Aquisição de bem imóvel objeto de penhora – Alienação realizada com deságio de 70% (setenta por cento), considerando-se o valor do mercado do bem, apurado em perícia – Ausência de provas de que realizado o pagamento por preço superior do que consta da escritura pública -Embargante que estava ciente da existência de várias execuções em nome do executado/alienante – Penhora realizada em 16/12/2010 e transferência da titularidade do imóvel junto a serventia imobiliária efetivada apenas em 1o de julho de 2011.
SENTENÇA MANTIDA – RECURSO DESPROVIDO.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2020.0000500940
ACÓRDÃO
Vistos,
relatados
e
discutidos
estes
autos
de
Apelação
Cível
no
4015426-79.2013.8.26.0114, da Comarca de Campinas, em que é apelante JARDINA
PLANTAS E SERVIÇOS LTDA EPP, é apelado JOAO KLEBER ALFIERI.
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 37a Câmara de Direito Privado
do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Negaram provimento ao
recurso. V. U., de conformidade com o voto do relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores PEDRO KODAMA
(Presidente) e JOSÉ TARCISO BERALDO.
São Paulo, 3 de julho de 2020.
SERGIO GOMES
Relator
Assinatura Eletrônica

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APELAÇÃO 4015426-79.2013.8.26.0114
COMARCA DE CAMPINAS
APELANTE: JARDINA PLANTAS E SERVIÇOS LTDA. EPP (embargante)
APELADO: JOÃO KLEBER ALFIERI (embargado)
VOTO 40.515
APELAÇÃO
EMBARGOS DE TERCEIRO OBJETIVANDO O
AFASTAMENTO DE PENHORA BEM IMÓVEL SENTENÇA DE
IMPROCEDÊNCIA.
Argumentos da embargante, ora apelante, que não convencem Aquisição
de bem imóvel objeto de penhora Alienação realizada com deságio de
70% (setenta por cento), considerando-se o valor do mercado do bem,
apurado em perícia Ausência de provas de que realizado o pagamento por
preço superior do que consta da escritura pública -Embargante que estava
ciente da existência de várias execuções em nome do executado/alienante
Penhora realizada em 16/12/2010 e transferência da titularidade do imóvel
junto a serventia imobiliária efetivada apenas em 1o de julho de 2011.
SENTENÇA MANTIDA RECURSO DESPROVIDO.
São embargos de terceiro manejados por JARDINA PLANTAS
E SERVIÇOS LTDA. EPP em face de JOÃO KLEBER ALFIERI, julgados
improcedentes por meio da sentença de fls. 385/389, integrada pela decisão de
rejeitou os embargos de declaração (fls. 404/405) e cujo relatório ora é adotado
em complemento.
Inconformada, a requerente apela. Sustenta, em síntese, que:
(i) “a todo momento agiu com a mais estrita boa-fé quando da aquisição do
imóvel, se cercando de profissionais da área como corretor de imóveis e
advogados (testemunhas arroladas), sendo inclusive que a corretora de imóveis
responsável pela intermediação Sra. Vera Matiazzo quando arrolada como
testemunha, esclareceu passo a passo como se deu toda a negociação”; (ii) “o
executado/vendedor, era solvente a época do negócio e possuía a época da
venda do imóvel outros bens livres e desimpedidos de valores muito maiores do
que o imóvel objeto da presente ação, sendo que inclusive um deles foi informado

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como garantia quando da negociação, cuja matrícula está devidamente juntada
às fls. 39/43”; (iii) “restou amplamente demonstrada a boa-fé da Recorrente, o
que é o principal elemento para validação do negócio jurídico entre as partes e
suficiente para afastar qualquer hipótese de não reconhecimento do negócio”; (iv)
“além do valor pago em cheque ao vendedor (valor declarado na escritura) quitou
as dívidas junto a prefeitura de Campinas, instituições financeiras e ainda arcou
com os valores referente a comissão dos corretores que intermediaram a
negociação”, ou seja, “quitou uma dívida de aproximadamente R$ 800.000,00
(oitocentos mil reais) junto a prefeitura referente a IPTU em atraso; o valor
aproximado de R$ 1.000.000,00 (um milhão de reais) referente a uma hipoteca
imobiliária, que se comprova pelo levantamento dessa averbação na matrícula do
imóvel; além de aproximadamente R$ 200.000,00 (duzentos mil reais) referente a
comissões de corretagem pela intermediação do negócio, além de outras dívidas
de menor valor como energia elétrica e água”, que somadas chega ao valor de
R$ 3.900.000,00 (três milhões e novecentos mil reais), que era o valor de
mercado à época; (iv) “a fim de evitar qualquer problema a título de sonegação
fiscal, se dirigiu até a Prefeitura Municipal de Limeira e realizou um pagamento
complementar de ITBI, a fim de declarar oficialmente o valor pago pelo referido
bem que foi de R$ 3.900.000,00 (três milhões e novecentos mil reais)”, conforme
documentos anexos; (v) desde 12/02/2010 passou a ser legítima proprietária do
imóvel, através da lavratura da escritura pública (fls. 63/64) e “o fato da escritura
não ter sido levada imediatamente a registro foram devidamente explicada pela
testemunha Vera Matiazzo em seu depoimento, mais precisamente aos
08min38seg. Segundo a testemunha, o motivo pelo qual não foi levado a registro
de imediato a escritura, foi pelo fato de algumas dívidas pendentes sobre o
imóvel e falta de averbação da construção”; (vi) nunca houve a averbação do
arresto e que somente em 16/12/2010, ou seja, 10 (dez) meses depois de lavrada
a escritura pública é que houve o registro da decisão de converteu o arresto em
penhora, assim ”resta claramente demonstrado que o único responsável por não
dar conhecimento a terceiros sobre o arreto e posteriormente a penhora foi o
próprio recorrido, não podendo haver uma inversão de responsabilidade como fez
o MM Juiz, que entendeu como responsável por todo o imbróglio apenas o fato

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da recorrente não ter levado a escritura a registro”. Firme em tal argumento,
requer provimento (fls. 407/433).
Recurso tempestivo, prepara do e respondido (fls. 439/444).
É O RELATÓRIO.
O recurso não convence.
Narrou a embargante na inicial que, em 12/02/2010, adquiriu
do Sr. Siderley Corso (executado no processo principal), através de escritura
pública de compra e venda devidamente lavrada no cartório competente, após
negociação intermediada por corretor de imóveis, um imóvel localizado na
Avenida Brasil, na cidade de Campinas, devidamente representado pela matrícula
no 3.679 do 2o cartório de Registro de Imóveis de Campinas (fls. 27/38). Alegou
na época da negociação não existia sobre o imóvel qualquer restrição, bloqueio
ou penhora, sendo certo, portanto, que o imóvel estava livre e desimpedido para
ser alienado. Ressaltou que somente após a lavratura da escritura, que ocorreu
em 12/02/2010, o recorrido obteve nos autos do processo de execução um
arresto para o mencionado bem, contudo, a ordem de arresto nunca foi averbada
na matrícula do imóvel, sendo que somente em 17/06/2010, ou seja, mais de 04
(quatro) meses após a alienação do bem, fora averbada informação sobre a
distribuição da ação de execução e, apenas em 16/12/2010, 10 (dez) meses
depois fora averbada a penhora sobre o imóvel.
Pois bem.
A execução foi ajuizada em 17/03/2009 e o executado se
manifestou em 25 de janeiro do ano seguinte.
A lide versa sobre o imóvel de matrícula 3.679, 2o Cartório de
Registro de Imóveis de Campinas/SP, que fora vendido pelo executado Siderley
Corso, mediante escritura pública datada de 12 de fevereiro de 2010 (fls. 63/64) e
averbada na matrícula em 01 de julho de 2011 (fls. 30).

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Conforme a matrícula do imóvel, é possível observar a
averbação no 22 que que dá notícia acerca da pendência da ação de execução
movida pelo embargado, datada em 17/06/2010; a averbação no 23 de
16/12/2010 relativa a conversão do arresto em penhora, e, por fim, em
01/07/2011 restou registrada a venda do imóvel em favor do embargante (fls.
29/30).
Com efeito, como se vê da mencionada certidão de matrícula,
quando da aquisição pela embargante, não havia qualquer menção a ação em
trâmite envolvendo o imóvel em questão, muito menos registro de penhora.
Por outro lado, da escritura pública (fls. 63/640), consta que o
negócio foi concretizado mediante o pagamento de R$1.200.000,00 (um milhão e
duzentos mil reais). Nesse ponto, bem consignou o douto sentenciante:
(...) deve-se ressaltar que, apesar de ter sido vendido pela cifra
de R$1.200.000,00 (um milhão e duzentos mil reais), a perita
que avaliou o imóvel nos autos da ação de execução entendeu
que seu valor de mercado equivalia a R$5.419.532,00 (cinco
milhões, quatrocentos e dezenove mil, quinhentos e trinta e
dois reais), o que não foi impugnado pelo embargante.
Nesse sentido, considerando-se o valor do negócio que já se
mostrava com deságio de mais de 70% (cinquenta por cento)
sobre o valor de mercado do imóvel, bem como que pendia
sob o alienante mais de dez execuções, caberia ao adquirente
agir com a máxima cautela, exigindo a comprovação efetiva
das declarações prestadas, mediante a apresentação das
certidões de objeto e pé de cada uma das ações.
(...) conforme demonstrado pelo embargante, à época em que
se deu a penhora, o executado não aparentava estar em
estado de insolvência, que é requisito essencial para o
reconhecimento da referida fraude. Portanto, apesar de
questionável a aquisição do bem com tamanho deságio, não
se mostra possível o reconhecimento da fraude à execução.
Ocorre, contudo, que da mesma forma em que o arresto e a
penhora não foram levados ao conhecimento de terceiros ante
a ausência da competente e tempestiva averbação, a
alienação do bem também deixou de ser levada à registro
oportunamente.
Quanto ao tema, prevê o artigo 1.227 do Código Civil: “Os
direitos reais sobre imóveis constituídos, ou transmitidos por

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atos entre vivos, só se adquirem com o registro no Cartório de
Registro de Imóveis dos referidos títulos (arts. 1.245 a 1.247),
salvo os casos expressos neste Código”.
Dessa forma, ainda que existente a escritura de compra e
venda lavrada em 12/02/2010, quando o arrestou foi convertido
em penhora e averbado na matrícula, o imóvel permanecia
como de propriedade do executado, sendo, portanto, válida”
(fls. 387/388).
Note-se que, conquanto alegue que o valor pago pelo imóvel
foi muito superior ao que constou da escritura, ou seja, no valor de R$
3.900.000,00 (três milhões e novecentos mil reais), apenas trouxe como prova o
recibo de pagamento do Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis (ITBI), que
foi recolhido somente em 17/01/2012.
Assim, embora não houvesse junto à matrícula do imóvel
indicação da existência da presente execução, ou de qualquer penhora, da
análise detida de toda a prova documental produzida, demonstra que a recorrente
deveria ter agido com maior cautela, notadamente a considerar o enorme deságio
sobre o valor do bem e a quantidade de ações de execução ajuizadas em face do
vendedor. Note-se que o apelante estava bem ciente da existência de ações
movidas em face do alienante, pois tal fato constou até mesmo da escritura
pública (fl. 63).
É o suficiente para manutenção da bem lançada sentença.
Em razão do insucesso do recurso, a honorária de
sucumbência, devida pela apelante, resta majorada para 12% (doze por cento) do
valor da causa, por força do disposto no art. 85, § 11, do CPC.
Frise-se, para se evitar incidentes desnecessários, que não
está o órgão julgador obrigado a tecer considerações acerca de toda a
argumentação deduzida pelas partes, senão que a decidir e dar os fundamentos,
o caminho percorrido pelo seu intelecto, para chegar à solução encontrada, o que
se verificou no caso concreto.
Ademais, para acesso às instâncias extraordinárias é

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desnecessária expressa menção a todos os dispositivos legais deduzidos pelas
partes. De todo modo, registra-se que é pacífico o entendimento do Superior
Tribunal de Justiça no sentido de que “tratando-se de prequestionamento, é
desnecessária a citação numérica dos dispositivos legais bastando que a questão
posta tenha sido decidida” (ED em RMS no 18205-SP, rel. Min. Felix Fischer, j.
18.04.2006).
Ante o exposto, nega-se provimento ao recurso.
SERGIO GOMES
Relator
Assinatura eletrônica