Tribunal: TJSP
Processo: 1000627-64.2018.8.26.0322
Classe: Apelação Cível / Promessa de Compra e Venda
Órgão julgador: Pedro de Alcântara da Silva Leme Filho
Órgão colegiado: 8a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-01-27
Data de publicação: 2020-01-27

Ementa:
Apelação. Contrato de compromisso de compra e venda. Ação declaratória de rescisão contratual c/c restituição de valores c/c indenização por danos morais. Sentença de parcial procedência. Insurgência da ré. Descabimento. Desfazimento do negócio, por culpa da ré, que não entregou o imóvel no prazo acordado. Impositiva a devolução da totalidade dos valores pagos, a título de arras. Impossibilidade

Ementa:
Apelação. Contrato de compromisso de compra e venda. Ação declaratória de rescisão contratual c/c restituição de valores c/c indenização por danos morais. Sentença de parcial procedência. Insurgência da ré. Descabimento. Desfazimento do negócio, por culpa da ré, que não entregou o imóvel no prazo acordado. Impositiva a devolução da totalidade dos valores pagos, a título de arras. Impossibilidade de retenção dos valores previstos no contrato. Precedentes do TJSP. Verbas sucumbenciais mantidas. Honorários recursais fixados. Recurso da ré não provido.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2020.0000029104
ACÓRDÃO
Vistos,
relatados
e
discutidos
estes
autos
de
Apelação
Cível
no
1000627-64.2018.8.26.0322, da Comarca de Lins, em que é apelante VICTÓRIA -
BRASIL EMPREENDIMENTOS E CONSTRUÇÕES SPE LTDA., é apelado VALERIO
PEREIRA CAVA (JUSTIÇA GRATUITA).
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 8a Câmara de Direito Privado do
Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Negaram provimento ao
recurso. V. U., de conformidade com o voto do relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores PEDRO DE
ALCÂNTARA DA SILVA LEME FILHO (Presidente), SILVÉRIO DA SILVA E
THEODURETO CAMARGO.
São Paulo, 27 de janeiro de 2020.
PEDRO DE ALCÂNTARA DA SILVA LEME FILHO
Relator
Assinatura Eletrônica

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Apelação Cível no 1000627-64.2018.8.26.0322 -Voto no 24574
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Apelação n°:
1000627-64.2018.8.26.0322
Apelante:
VICTÓRIA
BRASIL
-
EMPREENDIMENTOS
E
CONSTRUÇÕES SPE LTDA
Apelado:
VALERIO PEREIRA CAVA (JUSTIÇA GRATUITA)
Comarca:
Lins 1a Vara Cível
1a Instância:
1000627-64.2018.8.26.0322
Juíza:
IVANA MÁRCIA DE PAULA E SILVA
Voto no
24573
EMENTA. Apelação. Contrato de compromisso de compra e venda.
Ação declaratória de rescisão contratual c/c restituição de valores c/c
indenização por danos morais. Sentença de parcial procedência.
Insurgência da ré. Descabimento. Desfazimento do negócio, por culpa da
ré, que não entregou o imóvel no prazo acordado. Impositiva a devolução
da totalidade dos valores pagos, a título de arras. Impossibilidade de
retenção dos valores previstos no contrato. Precedentes do TJSP. Verbas
sucumbenciais mantidas. Honorários recursais fixados. Recurso da ré
não provido.
Apelação interposta contra a sentença de fls. 190/199,
cujo relatório se adota, que julgou parcialmente procedente a ação movida
por VALERIO PEREIRA CAVA em face de VICTÓRIA BRASIL -
EMPREENDIMENTOS
E
CONSTRUÇÕES
SPE
LTDA.
Diante
da
sucumbência recíproca, e do decaimento em menor parte dos pedidos por
parte do autor, este foi condenado a arcar com 1/3 das custas e despesas
processuais, enquanto que a ré foi condenada a arcar com 2/3 de tais
valores. Além isso, o autor foi condenado a pagar verba honorária em favor
do patrono da ré correspondente a 10% (dez por cento) do valor pretendido

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a título de indenização por danos morais, devidamente atualizado,
observando-se a gratuidade (artigo 98, § 3o, CPC/2015); ao passo que a ré foi
condenada a pagar honorários em favor do patrono do autor equivalentes a
15% (quinze por cento) do valor da condenação.
A ré pugna pela reforma da sentença pelas razões de fls.
202/218.
Recurso da ré tempestivo, preparado e respondido (fls.
277/289).
É o relatório.
O inconformismo da ré não merece prosperar.
Rescisão contratual e Restituição de Valores Pagos
O autor alega que firmou com a ré, em 19/10/2016,
contrato de promessa de compra e venda do Lote n.o 15, Quadra 21,
localizado no loteamento denominado "Residencial Flamboyant", situado na
cidade de Lins/SP, pelo valor de R$ 57.990,00. O autor pagou R$ 5.799,00 a
título de arras, e mais R$ 201,00, o que perfez a quantia total de R$ 6.000,00.
Ocorre que, até o dia 05/01/2018, mesmo o autor já tendo adimplido a
quantia de R$ 38.238,85, nenhuma das fases do loteamento teve a estrutura
concluída, bem como nenhuma unidade foi entregue aos compradores.
Diante disso, requer a rescisão do contrato, por culpa exclusiva da ré, bem
como a devolução dos valores pagos atualizados, o que corresponde a R$
38.295,68.
Por sua vez, a ré alega que não houve atraso na entrega
do imóvel, uma vez que a Lei n.o 6.766/79 estabelece o prazo legal de 4 anos
para a entrega do empreendimento, o que poderia ocorrer até o ano de 2019.
Acrescenta que houve prorrogação do prazo de conclusão da obra, por fatos

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alheios à vontade da ré. Por fim, afirma que a rescisão se deu por iniciativa
do autor, motivo pelo qual faz jus à retenção de 10% a título de arras, e de
mais 20% do valor adimplido pelo autor.
Todavia, a justificativa apresentada pela ré não merece
ser acolhida.
Como bem constou da sentença, não havia cláusula no
contrato prevendo o prazo para entrega dos lotes.
Ressalte-se que o artigo 39, inciso XII, do Código de
Defesa do Consumidor, considera prática abusiva a ausência de prazo para
cumprimento da obrigação, uma vez que o consumidor deve ter acesso
direto e claro à informação essencial do contrato, por força do que dispõe o
art. 6o, III, do mesmo diploma legal.
Saliente-se, ainda, que a ré, em momento algum, deu
ampla divulgação ao consumidor de que o cronograma das obras ocorreria
conforme o disposto na Lei no 6.766/79, o que afasta, por completo, a
aplicação do prazo de 04 (quatro) anos para a conclusão da obra.
Não obstante, o autor logrou demonstrar que a ré
publicou anúncio em outdoor (fl. 33), o qual estabelece, de forma clara e
inequívoca, que a 1a fase do empreendimento seria concluída em 06 (seis)
meses. Confira-se:
"PLANEJE SEU SONHO: Em 06 meses a infraestrutura da
1a fase estará concluída e liberada para o início das
construções".
O Código de Defesa do Consumidor confere proteção ao
consumidor, vinculando o fornecedor à oferta realizada, nos termos do art.
30, o qual dispõe que “toda informação ou publicidade, suficientemente precisa,

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veiculada por qualquer forma ou meio de comunicação com relação a produtos e
serviços oferecidos ou apresentados, obriga o fornecedor que a fizer veicular ou dela
se utilizar e integra o contrato que vier a ser celebrado”.
O princípio da vinculação da oferta possui força
obrigatória, dotado de irretratabilidade e irrevogabilidade, de modo que a
oferta passa a integrar o contrato celebrado.
“In casu”, restou incontroverso que o prazo de 06 (seis)
meses para conclusão da 1a fase da obra foi manifestamente descumprido
pela ré; não havendo que se falar em ausência de mora pelo simples fato de
o autor ter contratado a obra já no ano de 2016.
Ademais, esta Colenda Câmara já assentou que entraves
administrativos ou crises financeiras que façam com que as obras fiquem
temporariamente paralisadas não eximem a vendedora da responsabilidade
de entregar o imóvel em prazo razoável.
Confira-se:
COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DEMANDA
DE RESCISÃO DE CONTRATO AJUIZADA PELO
COMPROMISSÁRIO
COMPRADOR,
CUMULADA
COM PEDIDO DE DEVOLUÇÃO DOS VALORES
PAGOS
OBRA NÃO ENTREGUE NO PRAZO
ACORDADO ATRASO DECORRENTE DE EMBARGO
JUDICIAL DO EMPREENDIMENTO
FORTUITO
INTERNO, INERENTE À ATIVIDADE, QUE NÃO
AFASTA O NEXO DE CAUSALIDADE (TJSP, SÚMULA
161) - PRECEDENTES - RESCISÃO DO CONTRATO
DECLARADA

DEVOLUÇÃO
INTEGRAL
DOS
VALORES PAGOS, CORRIGIDOS (...) (TJSP; Apelação

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Cível 1053091-28.2013.8.26.0100; Relator (a): Theodureto
Camargo; Órgão Julgador: 8a Câmara de Direito
Privado; Foro Central Cível - 14a Vara Cível; Data do
Julgamento: 08/11/2017; Data de Registro: 21/11/2017)
No mesmo sentido, decisão deste Egrégio Tribunal de
Justiça:
APELAÇÃO

"AÇÃO
DE
CONHECIMENTO
CONDENATÓRIA (RESTITUIÇÃO DO VALOR DA
CORRETAGEM E DA TAXA DE CONTRATO) cc
COBRANÇA DE MULTA CONTRATUAL E PERDAS E
DANOS" Compromisso de compra e venda Atraso na
entrega da obra Sentença de parcial procedência Apelação
da ré Afastada a alegação de caso fortuito ou força maior
para justificar o atraso Justificativa que se insere no risco do
negócio Súmula no 161 do TJSP Período de mora que vai
até a efetiva entrega das chaves Súmula no 160 do TJSP
(...) (TJSP; Apelação Cível 1010110-03.2016.8.26.0577;
Relator (a): Rodolfo Pellizari; Órgão Julgador: 6a Câmara
de Direito Privado; Foro de São José dos Campos - 3a
Vara Cível; Data do Julgamento: 25/09/2019; Data de
Registro: 01/06/2017)
Em
suma,
a
prorrogação
a
obra
por
entrave
administrativo ou por crise econômica não caracteriza caso fortuito (fortuito
externo) ou força maior, que afastaria a responsabilidade da ré.
Trata-se, na verdade, de fortuito interno/intrínseco à
atividade desenvolvida, que integra o risco do negócio, e, nessa medida, não
pode ser transferido ao consumidor, sob pena de configurar a desvantagem

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exagerada rechaçada pelo art. 51, IV, do Código de Defesa do Consumidor.
A propósito do tema, aplica-se no caso dos autos a
mesma “ratio” da Súmula no 161, do TJSP, que assim dispõe:
“Súmula no 161, do TJSP: Não constitui hipótese de caso
fortuito ou de força maior, a ocorrência de chuvas em excesso,
falta de mão de obra, aquecimento do mercado, embargo do
empreendimento ou, ainda, entraves administrativos. Essas
justificativas encerram 'res inter alios acta' em relação ao
compromissário adquirente”.
Aliás, como bem destacado pelo E. Desembargador
Francisco Loureiro, a “construtora que possui expertise no ramo deveria ter
equacionado as restrições urbanísticas impostas pelo Poder Público, que se insere no
risco de sua atividade” (TJSP; Apelação Cível 0014788-83.2013.8.26.0577;
Relator (a): Francisco Loureiro; Órgão Julgador: 6a Câmara de Direito
Privado; Foro de São José dos Campos - 6a. Vara Cível; Data do Julgamento:
09/04/2015; Data de Registro: 09/04/2015).
Assim, na condição de fornecedora, a ré deve arcar com
o ônus de concluir a obra em prazo minimamente razoável, não podendo
repassá-lo à parte vulnerável na relação consumerista.
No caso, a ré demorou 03 (três) anos para simples obras
de regularização do loteamento, o que atenta a razoabilidade.
Portanto, deve ser imputada exclusivamente à ré a
responsabilidade pela rescisão contratual, em razão do atraso na entrega do
imóvel.
Rescindido
o
contrato,
as
partes
devem
ser
imediatamente restituídas ao estado anterior (status quo) à contratação.

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Desta feita, o autor faz jus à devolução de todos os
valores pagos, nos termos da Súmula no 543: “Na hipótese de resolução de
contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa
do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo
promitente comprador integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente
vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa
ao desfazimento”.
Assim, ao contrário do que alega a ré, não há que se falar
em rescisão por iniciativa do comprador, nem tampouco em direito de
retenção/desconto de 10% do sinal, de 20% dos valores pagos ou de outras
despesas, por conta da cláusula do contrato.
Em caso análogo ao dos autos, envolvendo a mesma
parte, assim decidiu este Egrégio Tribunal de Justiça:
“RESOLUÇÃO DE COMPROMISSO DE COMPRA E
VENDA. ATRASO NA ENTREGA DA OBRA. Ocorrência.
Demora na execução das obras de infraestrutura do
loteamento. Reconhecida culpa exclusiva da ré. Não
caracterização de força maior ou caso fortuito. Direito do
comprador de rescindir o contrato com restituição integral das
parcelas pagas. RECURSO NÃO PROVIDO. (TJSP;
Apelação Cível 1003529-24.2017.8.26.0322; Relator (a):
Ana Maria Baldy; Órgão Julgador: 6a Câmara de Direito
Privado; Foro de Lins - 1a Vara Cível; Data do
Julgamento: 04/10/2013; Data de Registro: 23/08/2019)
Portanto, correta a decisão do juízo “a quo” que
declarou rescindido o contrato firmado entre as partes e, por conseguinte,
condenou a ré a restituir todos os valores pagos pelo autor.

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Anote-se que a devolução deverá ser realizada de forma
simples, uma vez que não há prova da má-fé da ré.
Verbas sucumbenciais
As verbas de sucumbência, sabidamente, se assentam no
princípio da causalidade.
Sobre o tema, já se manifestou o E. Superior Tribunal de
Justiça:
“Sem embargo do princípio da sucumbência, adotado pelo
Código de Processo Civil vigente, é de atentar-se para outro
princípio, a causalidade, segundo o qual aquele que deu causa
à instauração do processo, ou ao incidente processual, deve
arcar com os encargos daí decorrentes” (STJ - REsp no
264.930,
Quarta
Turma,
Rel.
Min.
SÁLVIO
DE
FIGUEIREDO TEIXEIRA, j. em 13/09/2000).
No caso em tela, a ré deu causa à rescisão contratual ora
discutida, obrigando o autor vir a juízo, bem como sucumbiu em maior
parte; sendo imperiosa a condenação dela ao pagamento das custas e
despesas processuais em 2/3 de tais valores.
Outrossim, correta a condenação do autor ao pagamento
de 10% (dez por cento) do valor pretendido a título de indenização por
danos morais, observando-se a gratuidade (artigo 98, § 3o, CPC/2015), bem
como a condenação da ré ao pagamento de 15% (quinze por cento) do valor
da condenação; já que atendem os requisitos do art. 85, §2o, incisos I a IV, do
CPC.
Desse modo, a sentença deve ser mantida “in totum”.

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Honorários sucumbenciais recursais
Por fim, tendo em vista o desprovimento do recurso da
ré, majoram-se os honorários advocatícios sucumbenciais devidos por ela ao
patrono do autor para 17% (dezessete por cento) do valor da condenação.
Prequestionamento
Para fins de prequestionamento, observo que a solução
da lide não passa necessariamente pela restante legislação invocada e não
declinada. Equivale a dizer que se entende estar dando a adequada
interpretação à legislação invocada pelas partes, despicienda a menção
explícita de dispositivos uma vez encontrada a fundamentação necessária,
consoante entendimento consagrado no Eg. Superior Tribunal de Justiça.
Ante o exposto, meu voto nega provimento ao recurso
interposto pela ré.
Pedro de Alcântara da Silva Leme Filho
Relator