Tribunal: TJSP
Processo: 1026209-19.2014.8.26.0577
Classe: Apelação Cível / Promessa de Compra e Venda
Órgão julgador: Costa Netto
Órgão colegiado: 6a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-11-25
Data de publicação: 2020-11-25

Ementa:
APELAÇÃO – AÇÃO DE REVISÃO CONTRATUAL C.C. E INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS – Prazo de tolerância de 180 dias – Previsão contratual – Ausência de abusividade – Súmula 164, deste TJSP – Prazo de entrega não observado pela ré – Atraso na entrega do imóvel – Lucros cessantes presumidos – Encargos que devem ser suportados pela alienante até a efetiva entrega de chaves – Juros de obra e

Ementa:
APELAÇÃO – AÇÃO DE REVISÃO CONTRATUAL C.C. E INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS – Prazo de tolerância de 180 dias – Previsão contratual – Ausência de abusividade – Súmula 164, deste TJSP – Prazo de entrega não observado pela ré – Atraso na entrega do imóvel – Lucros cessantes presumidos – Encargos que devem ser suportados pela alienante até a efetiva entrega de chaves – Juros de obra e taxas congêneres que são indevidos se exigidos após o termo final de entrega da unidade – Cobrança afastada – Dano moral não evidenciado – Inexistência de grave sofrimento ou ofensa a direito de personalidade – Dissabores inerentes à vida em sociedade – Sentença reformada em parte – Recurso provido em parte.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2020.0000964058
ACÓRDÃO
Vistos,
relatados
e
discutidos
estes
autos
de
Apelação
Cível
no
1026209-19.2014.8.26.0577, da Comarca de São José dos Campos, em que são apelantes
HUMBERTO RODRIGO ALVES DA SILVA (JUSTIÇA GRATUITA) e LETÍCIA
MARA ALVES ARAÚJO DA SILVA (JUSTIÇA GRATUITA), são apelados GOLD
INDIA
EMPREENDIMENTOS
IMOBILIARIOS
LTDA,
PDG
REALTY
S/A
EMPREENDIMENTOS E PARTICIPAÇÕES e GOLDFARB INCORPORAÇÕES E
CONSTRUÇÕES S/A E OUTRO.
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 6a Câmara de Direito Privado do
Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Deram provimento em
parte ao recurso. V. U., de conformidade com o voto do relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores PAULO ALCIDES
(Presidente sem voto), ALEXANDRE MARCONDES E ANA MARIA BALDY.
São Paulo, 25 de novembro de 2020.
COSTA NETTO
Relator
Assinatura Eletrônica

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Apelação Cível no 1026209-19.2014.8.26.0577 -Voto no 10.471
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Apelação Cível no 1026209-19.2014.8.26.0577
Apelantes: Humberto Rodrigo Alves da Silva e Letícia Mara Alves Araújo da Silva
Apelados: Gold India Empreendimentos Imobiliarios Ltda, PDG Realty S/A
Empreendimentos e Participações e Goldfarb Incorporações e Construções S/A e Outro
Comarca:São José dos Campos
Juiz 1o Grau: Emerson Norio Chinen
Voto no 10.471
APELAÇÃO – AÇÃO DE REVISÃO CONTRATUAL C.C. E
INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS – Prazo
de tolerância de 180 dias – Previsão contratual –
Ausência de abusividade – Súmula 164, deste TJSP –
Prazo de entrega não observado pela ré – Atraso na
entrega do imóvel – Lucros cessantes presumidos –
Encargos que devem ser suportados pela alienante
até a efetiva entrega de chaves – Juros de obra e
taxas congêneres que são indevidos se exigidos após o
termo final de entrega da unidade – Cobrança
afastada – Dano moral não evidenciado – Inexistência
de
grave
sofrimento
ou
ofensa
a
direito
de
personalidade – Dissabores inerentes à vida em
sociedade – Sentença reformada em parte – Recurso
provido em parte.
Trata-se de apelação interposta em face de sentença, às fls.
365/369, que julgou improcedente a ação de revisão contratual c.c.
indenização por danos materiais e morais, arcando os autores com o
pagamento das custas judiciais, despesas processuais e honorários
advocatícios arbitrados em R$1.000,00, observada a gratuidade.
Irresignados, recorrem os autores, sustentando ser indevida a
cobrança de R$485,43 relativamente ao valor em excesso cobrados pelos
emolumentos cartorários; são indevidas as cobranças denominadas “CM
Repasse na Planta”, “Inadimplência Repasse na Planta”, “Parcela não
contratual” e “Honorários
não contratual”; inexiste informação acerca
do prazo de tolerância de 180 dias e sustentam fazer jus à indenização de
lucros cessantes no percentual de 0,8% por mês de atraso sobre o valor do

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imóvel e danos morais (fls. 372/385).
Contrarrazões às fls. 388/396.
É o relatório.
A sentença deve ser reformada em parte.
Conforme documento de fls. 24/61 e aditamento de fls. 63/69,
restou comprovado nos autos que as partes firmaram contrato particular
de promessa de compra e venda em 13/10/2011, para transferência da
propriedade da unidade autônoma 229B do empreendimento Viva Vida,
localizado na Avenida Tancredo Neves, Jardim Pararangaba em São José
dos Campos - SP, pelo valor total de R$ 122.616,00.
Não
há
dúvida
de
que
a
relação
entre
construtoras/incorporadoras e promitentes compradores de unidades
imobiliárias insere-se no âmbito das relações de consumo, conforme já
pacificado pela jurisprudência.
Assim, por força do art. 51, IV e X, do Código de Defesa do
Consumidor, são nulas as cláusulas que estabeleçam obrigações abusivas
ao consumidor ou que o coloquem em desvantagem exagerada, bem
como as que permitam ao fornecedor, direta ou indiretamente, variação
do
preço
de
maneira
unilateral,
garantindo-se,
ainda,
à
parte
hipossuficiente o direito de modificação ou revisão de tais cláusulas (art.6o,
V, do CDC).
Neste sentido, por se tratar de típica relação de consumo
deve ser analisada à luz da Política Nacional das Relações de Consumo,
deve-se primar pela proteção dos interesses econômicos do consumidor,
na forma do art. 4o, Código de Defesa do Consumidor.
No caso em tela, verifica-se que a cláusula J, fls. 28, prevê a
data de 31/08/2012 para a conclusão do empreendimento e a cláusula
5.4 do compromisso firmado (fls. 43) prevê a possibilidade de prorrogação

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por 180 dias.
O prazo de tolerância deferido, aliás, refere-se precisamente à
validade da autorização emitida pelo órgão administrativo, segundo as
diretrizes traçadas, para a finalização do empreendimento, sendo
evidente que, se o prazo for ultrapassado, ocorrerá no mínimo a mora,
entendimento que é seguro neste tribunal, inclusive, desta C. Câmara:
APELAÇÃO CÍVEL. Compra e venda de imóvel. Atraso na
entrega. Parcial procedência para condenar a vendedora
em lucros cessantes correspondentes a 0,8% do valor de
mercado do imóvel, mensalmente, no período de outubro
de 2013 até a efetiva entrega das chaves. RECURSO DA
PROMITENTEVENDEDORA Mora. Alegado atraso decorrente
de falta de mão-de-obra, máquinas, materiais e entraves
administrativos. Irrelevância. Aspectos previsíveis e inerentes
à atividade desenvolvida. Fortuito interno decorrente do
risco
da
atividade.
Responsabilidade
objetiva
do
fornecedor.
Dever
de
indenizar
os
danos
materiais
decorrentes do atraso na entrega do imóvel. Preceptivo do
artigo 927, parágrafo único, do CC e dos artigos 12 e 14 do
CDC.
Presunção
de
prejuízo
dos
adquirentes,
independentemente da finalidade do negócio. Súmula no
162 do TJSP. RECURSO DOS PROMITENTES-COMPRADORES
Majoração dos lucros cessantes. Impossibilidade. Valor
mensal fixado em 0,8% do contrato que já ultrapassa o
quantum de 0,5% habitualmente fixado. Precedentes.
Condenação da ré na cláusula penal. Possibilidade de
inversão, em desfavor da fornecedora, da cláusula penal
estipulada exclusivamente para o adquirente (consumidor),
nos casos de inadimplemento da construtora em virtude de
atraso na entrega de imóvel (Tema 971). Impossibilidade,
contudo, de cumulação da cláusula penal com os lucros
cessantes. Tese fixada pelo A. STJ, em sede de recurso
especial repetitivo, com caráter vinculante (Tema 970).
Atendimento ao preceptivo do Art. 927, inciso III, do CPC.
Condenação rejeitada. Dano moral. Atraso superior a três
anos na entrega do imóvel que não acarreta, por si só,
malferição à honra ou à personalidade dos contratantes.
Condenação rejeitada. RECURSOS DESPROVIDOS. (TJSP;
Apelação Cível 1028883-52.2015.8.26.0506; Relator (a):
Rodolfo Pellizari; Órgão Julgador: 6a Câmara de Direito
Privado; Foro de Ribeirão Preto - 6a Vara Cível; Data do
Julgamento: 02/08/2019; Data de Registro: 02/08/2019)

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Outrossim, a Súmula no 164 deste E. Tribunal de Justiça de São
Paulo estabelece:
“É válido o prazo de tolerância não superior a cento e oitenta
dias, para entrega de imóvel em construção, estabelecido no
compromisso de venda e compra, desde que previsto em cláusula
contratual expressa, clara e inteligível.”
Assim, não se vislumbra ilegalidade na previsão do prazo de
tolerância de 180 dias para a entrega da obra.
Assim, o prazo para entrega da obra se encerraria em
fevereiro de 2013, já considerados o prazo de tolerância.
Assim, considerando-se que o habite-se somente foi expedido
em maio de 2013, verifica-se que houve efetivo atraso na entrega das
chaves.
No tocante aos juros de obra e taxas congêneres, como “CM
Repasse na Planta”, “Inadimplência Repasse na Planta”, “Parcela não
contratual” e “Honorários não contratual”, a cobrança destes se mostra
ilícita apenas após o decurso do prazo para a entrega do imóvel, daí que
o extrato de fls. 119 comprova que as cobranças efetuadas incidiram após
fevereiro de 2013, data final para entrega das chaves, evidenciando sua
ilegalidade.
Assim, aplica-se a tese 6 do IRDR 0023203-35.2016.8.26.0000,
deste E. Tribunal, a seguir transcrita:
“INCIDENTE DE RESOLUÇÃO DE DEMANDAS REPETITIVAS.
TEMAS RELACIONADOS AOS REQUISITOS E EFEITOS DO
ATRASO DE ENTREGA DE UNIDADES AUTÔNOMAS EM
CONSTRUÇÃO.
TEMAS
APROVADOS
PELA
TURMA
JULGADORA Tema 06 - “É ilícito o repasse dos "juros de
obra", ou “juros de evolução da obra”, ou “taxa de
evolução da obra”, ou outros encargos equivalentes após o
prazo ajustado no contrato para entrega das chaves da
unidade autônoma, incluído período de tolerância”. (IRDR
0023203-35.2016.8.26.0000, julgado pela Turma Especial

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Privado 1 do TJSP em 31/08/2017, relator Desembargador
Francisco Loureiro; destacamos)”
Daí que devem ser afastadas as cobranças indicadas a fls.
119, com vencimentos posteriores a fevereiro de 2013, a serem apurados
em liquidação de sentença.
Quanto aos lucros cessantes, com razão a autora.
De fato, entregue o imóvel apenas após ordem determinada
nos autos do Agravo de Instrumento no 2209632-47.2014.8.26.0000,
publicado em janeiro de 2015 e sendo o prazo final para entrega do
imóvel em fevereiro de 2013, deverá a ré ser condenada ao pagamento
de lucros cessantes no percentual de 0,5% do valor atualizado do imóvel
referente ao período do atraso, também a ser arbitrado em fase de
liquidação de sentença.
Nesse sentido já se posicionou esta C. Câmara:
COMPRA E VENDA. REPARAÇÃO DE DANOS MATERIAIS E
MORAIS E REPETIÇÃO DE INDÉBITO DE COMISSÃO DE
CORRETAGEM. ATRASO INEQUÍVOCO NA ENTREGA DA
OBRA. Contrato que não possui expressamente prevista a
cláusula de tolerância de 180 dias. Fortuito externo não
caracterizado. DANO MATERIAL. Indenização por danos
materiais que, na espécie, deve ser limitado ao valor
pleiteado pelos autores, até àquele normalmente adotado
pela jurisprudência, de 0,5% ao mês, sobre o valor
atualizado do contrato. ENCARGOS. Incidência de correção
monetária sobre o saldo devedor, mera atualização da
dívida e recomposição da moeda. Incidência do INCC até
a data de expedição do habite-se, a partir da qual se
aplica IGP-M, conforme expressamente pactuado. Súmula
163 do TJSP. Juros sobre o saldo devedor que devem ser
ressarcidos.
DANOS
MORAIS.
Danos
morais
não
caracterizados.
Mero
descumprimento
contratual.
Precedentes desta C. Câmara. RECURSO PROVIDO EM
PARTE para afastar a incidência de danos morais e autorizar
somente a incidência de correção monetária sobre o saldo
devedor, nos termos previstos no contrato, posto que mera
recomposição do valor real da moeda. (TJSP; Apelação
0008204-38.2014.8.26.0650; Relator (a): Ana Maria Baldy;
Órgão Julgador: 6a Câmara de Direito Privado; Foro de

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Valinhos - 3a Vara; Data do Julgamento: 20/07/2017; Data
de Registro: 21/07/2017)
Por fim, quanto aos danos morais, sem razão os autores.
Não há qualquer dúvida que a cobrança de taxas de
legalidade controvertida na jurisprudência e o atraso na entrega do
imóvel tenha causado transtornos.
Porém, entende-se que estes não transbordam os vivenciados
no cotidiano, sendo certo que não há prova de maiores aborrecimentos.
Configura-se,
portanto,
o
caso
como
de
mero
inadimplemento de obrigação, inapto à violação dos direitos de
personalidade dos autores.
Neste sentido, os precedentes desta C. 6a Câmara de Direito
Privado:
“VENDA E COMPRA. Ação de rescisão contratual, c.c.
restituição de parcelas pagas e indenização por danos
materiais e morais. Parcial procedência. Inequívoco atraso
na conclusão da obra. Inexistência de prova a respeito da
disponibilização
do
imóvel
para
os
requerentes.
Impossibilidade de se reconhecer a data da expedição do
habite-se como termo de conclusão da obra, porquanto
até a entrega das chaves, os autores não puderam usufruir
do bem. Inteligência da súmula no 160 deste E. Tribunal de
Justiça. Inadimplemento por culpa da vendedora, que
autoriza a devolução integral aos demandantes das
quantias pagas, em parcela única. Retorno das partes ao
'status quo ante'. Inteligência das Súmulas nos. 01 e 02 deste
E. Tribunal de Justiça. Taxa condominial e IPTU. Cobrança
somente a partir da entrega das chaves, porquanto a
responsabilidade de custear as despesas de manutenção
decorre da possibilidade de utilização do imóvel. Lucros
cessantes. Autores que optaram pela rescisão do contrato,
não sendo cabível a indenização decorrente da mora.
Danos morais não configurados, porquanto inexistente ato
ofensivo à honra. Sentença reformada. RECURSO DOS
AUTORES E DAS RÉS PARCIALMENTE PROVIDOS.” (Apelação
no 0004206- 98.2013.8.26.0229, julgada pelo 6a Câmara de
Direito
Privado
do
TJSP
em
18/07/2019,
Relator
Desembargador Paulo Alcides; destacamos);

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Apelação Cível no 1026209-19.2014.8.26.0577 -Voto no 10.471
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“APELAÇÃO. Compromisso de compra e venda. Ação de
indenização por danos materiais e morais. Preliminar de
ilegitimidade afastada. Ré que é parte legítima para figurar
no polo passivo porque o atraso é a ela imputado e,
portanto, deve responder pelas consequências dele
advindas. Indenização por danos materiais mantida,
exatamente como prevista na cláusula 7.4 do contrato.
Correção monetária a partir de cada mês vencido e juros
moratórios a partir da citação. Danos morais. Incabíveis.
Entendimento
desta
6a
Câmara
de
que
o
mero
inadimplemento contratual não gera indenização por
danos morais. Precedentes desta Câmara. Indenização por
danos materiais consistente na restituição dos aluguéis que
pagou durante o atraso. Incabível, sob pena de bis in idem.
Sucumbência
recíproca.
Sentença
parcialmente
reformada.
RECURSOS
PARCIALMENTE
PROVIDOS.”
(Apelação no 1006780-42.2015.8.26.0606, julgada pela 6a
Câmara de Direito Privado do TJSP em 04/06/2019, Relatora
Desembargadora Cristina Medina Mogioni; destacamos).
Daí por que dá-se provimento parcial ao recurso dos autores
para afastar a cobrança das tarifas denominadas “CM Repasse na
Planta”, “Inadimplência Repasse na Planta”, “Parcela não contratual” e
“Honorários não contratual” cobradas em data posterior a fevereiro de
2013 e condenar as rés ao pagamento dos lucros cessantes nos termos da
fundamentação acima e, diante da sucumbência recíproca, cada parte
arcará com metade das custas processuais e honorários advocatícios do
patrono da parte adversa, fixados em 15% do valor da causa, observada
a gratuidade deferida aos autores.
JOSÉ CARLOS COSTA NETTO
Relator