Tribunal: TJSP
Processo: 1013004-39.2016.8.26.0451
Classe: Apelação Cível / Promessa de Compra e Venda
Órgão julgador: Mary Grün
Órgão colegiado: 7a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-02-05
Data de publicação: 2020-02-05

Ementa:
COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. ATRASO NA ENTREGA. Ação ajuizada pela adquirente em face da vendedora ante o atraso na entrega do imóvel. Sentença de parcial procedência. Apelo da requerida.
1. Preliminar de inovação recursal acolhida quanto à pretensão de aplicação de exceção de contrato não cumprido. Recurso não conhecido nesta parte.
2. Preliminar de pretensão de integração à lide da Caixa

Ementa:
COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. ATRASO NA ENTREGA. Ação ajuizada pela adquirente em face da vendedora ante o atraso na entrega do imóvel. Sentença de parcial procedência. Apelo da requerida.
1. Preliminar de inovação recursal acolhida quanto à pretensão de aplicação de exceção de contrato não cumprido. Recurso não conhecido nesta parte.
2. Preliminar de pretensão de integração à lide da Caixa Econômica Federal em razão do pleito de restituição da taxa de evolução de obras Impossibilidade - Relação de consumo Aplicação do art. 88 do CDC. Denunciação da lide, ademais, que não pode ser admitida quando seu deferimento trouxer entraves ao andamento da lide principal. Preliminar rejeitada.
3. Legitimidade passiva da ré para o pedido de reembolso de juros de obra pagos à instituição financeira após o esgotamento do prazo de entrega do imóvel. Ausência de discussão quanto à validade da cobrança de juros de obra pela instituição financeira. Preliminar rejeitada.
4. Previsão de prazo determinado no compromisso de compra e venda celebrado pelas partes que deve prevalecer. Interpretação mais favorável ao consumidor. Art. 47 do CDC. Abusividade de posterior alteração do prazo de entrega do imóvel prevista em contrato de financiamento firmado com a CEF. Mora da ré desde o esgotamento do prazo de tolerância de 180 dias até a entrega do imóvel ao autor.
5. Taxa de evolução de obra no financiamento com a instituição financeira. Responsabilidade das vendedoras pelo valor dispendido a esse título pela adquirente após o prazo para finalização da obra. Incidência que cessaria com a entrega. Ressarcimento integral devido.
6. Lucros cessantes. Ausência de impugnação da vencida, inclusive quanto ao respectivo cálculo. Condenação devida.
7. Sentença mantida. Recurso desprovido.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
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Registro: 2020.0000066270
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível no
1013004-39.2016.8.26.0451, da Comarca de Piracicaba, em que é apelante AUDAX
EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA, é apelado GLAUCIA MOURA
FRANÇA DE OLIVEIRA (JUSTIÇA GRATUITA).
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 7a Câmara de Direito
Privado do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Negaram
provimento ao recurso. V. U., de conformidade com o voto da Relatora, que integra
este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores MARY GRÜN
(Presidente), RÔMOLO RUSSO E JOSÉ RUBENS QUEIROZ GOMES.
São Paulo, 5 de fevereiro de 2020.
MARY GRÜN
Relatora
Assinatura Eletrônica

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Apelação Cível no 1013004-39.2016.8.26.0451 - JV 18975
2
VOTO No: 18975
APEL. No: 1013004-39.2016.8.26.0451
COMARCA: PIRACICABA
APTE. : AUDAX EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA.
APDA. : GLAUCIA MOURA FRANÇA DE OLIVEIRA (JUSTIÇA GRATUITA)
COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. ATRASO NA
ENTREGA. Ação ajuizada pela adquirente em face da
vendedora ante o atraso na entrega do imóvel. Sentença de
parcial procedência. Apelo da requerida.
1. Preliminar de inovação recursal acolhida quanto à
pretensão de aplicação de exceção de contrato não
cumprido. Recurso não conhecido nesta parte.
2. Preliminar de pretensão de integração à lide da Caixa
Econômica Federal em razão do pleito de restituição da taxa
de evolução de obras Impossibilidade - Relação de consumo
Aplicação do art. 88 do CDC. Denunciação da lide,
ademais, que não pode ser admitida quando seu deferimento
trouxer entraves ao andamento da lide principal. Preliminar
rejeitada.
3. Legitimidade passiva da ré para o pedido de reembolso de
juros de obra pagos à instituição financeira após o
esgotamento do prazo de entrega do imóvel. Ausência de
discussão quanto à validade da cobrança de juros de obra
pela instituição financeira. Preliminar rejeitada.
4. Previsão de prazo determinado no compromisso de
compra e venda celebrado pelas partes que deve prevalecer.
Interpretação mais favorável ao consumidor. Art. 47 do
CDC. Abusividade de posterior alteração do prazo de
entrega do imóvel prevista em contrato de financiamento
firmado com a CEF. Mora da ré desde o esgotamento do
prazo de tolerância de 180 dias até a entrega do imóvel ao
autor.
5. Taxa de evolução de obra no financiamento com a
instituição financeira. Responsabilidade das vendedoras
pelo valor dispendido a esse título pela adquirente após o
prazo para finalização da obra. Incidência que cessaria com
a entrega. Ressarcimento integral devido.
6. Lucros cessantes. Ausência de impugnação da vencida,
inclusive quanto ao respectivo cálculo. Condenação devida.
7. Sentença mantida. Recurso desprovido.
Vistos.
Trata-se
de
“AÇÃO
INDENIZAÇÃO
POR

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DANOS MATERIAIS E MORAIS” (sic) ajuizada por GLAUCIA
MOURA
FRANCA
DE
OLIVEIRA
em
face
de
AUDAX
EMPREEDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA.
A r. sentença (fls. 328/334), disponibilizada no
DJe de 09/05/2019 (fls. 335), julgou a ação nos seguintes termos:
“Posto isso, julgo parcialmente procedente a ação
para condenar a ré (i) no ressarcimento aos autores
do valor relativo ao aluguel que deixaram de
receber, na conformidade do item 6, supra; e (ii) na
devolução dos valores das taxas de obras na
conformidade dos itens 7 e 8, supra.
Diante da sucumbência mínima da autora (relativa
ao pedido de lucros cessantes), e na conformidade do
parágrafo único do art. 86 do Código de Processo
Civil, condeno a ré no pagamento de honorários
advocatícios que, nos termos do art. 85, §8o, do
Código de Processo Civil, fixo em R$ 1.500,00 (um
mil e quinhentos reais).
Certificado o trânsito em julgado, oportunamente
cumpram-se os termos dos artigos 523 e 524 do
Código de Processo Civil, prosseguindo-se na forma
do art. do art. 513, §2o, do mesmo Estatuto,
intimando-se a parte vencida para que, no prazo de
15 (quinze) dias, efetue o pagamento voluntário da
quantia
condenatória
atualizada,
sob
pena
de
acréscimo de multa de 10% (dez por cento) e
prosseguimento da fase executiva (art. 523, §1o, do
Código de Processo Civil).
Fica a parte vencida advertida de que, transcorrido
o prazo previsto no art. 523 do Código de Processo
Civil sem o pagamento voluntário, inicia-se o prazo
de 15 (quinze) dias para que, independentemente de
penhora ou nova intimação, apresente, nos próprios
autos, sua impugnação.
P.I.).” (fls. 333/334).
Inconformada, apela a requerida (fls. 336/345).
Alega que conforme postulou na contestação,

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faz-se necessária a denunciação da lide à CEF.
Diz que a apelada deveria ter manifestado a
opção pela forma de pagamento nos termos do item B.3.1.
Aduz que “A venda apenas foi concretizada em
26/06/2015, correndo a partir desta data o prazo de treze meses para a
entrega do referido imóvel, tal contratação é e era de plena ciência da
parte contratante em que ambos os contratos estavam interligados
contendo
assinatura
tanto
do
comprador
como
do
vendedor”,
acrescentando que se o contrato foi assinado em 26/06/2015, o
imóvel poderia ser entregue até 26/07/2016, sem considerar o
prazo de carência, restando comprovado que cumpriu as
exigências do contrato (fls. 342/343).
Sustenta que “antes do termo final para a entrega,
a Apelada tornou-se inadimplente, tendo a Vendedora de suportar os
ônus de forma individual para a continuidade do desenvolvimento da
obra, o que demandou de inadimplemento parcial do contrato
ensejando termo de confissão de dívidas” (fls. 343), sendo passível,
portanto a aplicação da exceção do contrato não cumprido.
Afirma que diante de tais considerações a
apelada não faz jus ao recebimento de lucros cessantes.
Aduz que as despesas com “taxas de obra”
foram dispendidas em favor da CEF, sendo, portanto típica
situação de ilegitimidade passiva, pois não pode a apelante ser
condenada a devolver um valor que não recebeu.
Pretende a reforma da r. sentença a fim de
reconhecer
que
houve
o
cumprimento
do
contrato
e
consequentemente
julgar
improcedente
os
pedidos
de
indenização por lucros cessantes, bem como reconhecer a

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ilegitimidade passiva quanto à devolução de valor despendido a
título de taxa de obra.
Recurso tempestivo, regularmente processado e
devidamente preparado (fls. 346/347).
Contrarrazões
pela autora com adução de
preliminar de inovação recursal (fls. 350/358).
É o relatório.
1. INOVAÇÃO RECURSAL
Em
contrarrazões
a
apelante
sugere
a
prejudicial de inovação recursal, apontando que o polo passivo
não suscitou a ocorrência de exceção de contrato não cumprido
senão no presente recurso.
Na contestação apresentada (fls. 80/90), a
despeito de ter sido relatada suposta inadimplência da apelada,
não havia sido alegada a exceção do contrato não cumprido como
tese de defesa.
Considerando que é vedada a inovação recursal,
fica o pedido recursal da ré relativo à exceção do contrato não
cumprido não conhecido.
E mesmo que assim não fosse, conforme se verá
na análise de mérito, não houve inadimplemento antecipado por
parte da autora que pudesse ensejar o que se pretendeu a
requerida em sede recursal.
2. DENUNCIAÇÃO DA LIDE

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A relação jurídica existente entre as partes é de
natureza consumerista, o que, por si só, já obsta a denunciação
da lide, nos termos do art. 88 do CDC.
Posto que assim não fora, não se trata de
litisconsórcio passivo necessário.
In casu, a instituição financeira não participou
do compromisso de compra e venda celebrado entre as partes,
cujo descumprimento é objeto da presente demanda adstrito
exclusivamente à apelante, de fatos que não estão de forma
alguma relacionados ao agente financeiro.
Ademais, autorizar-se a denunciação da lide
traria inegáveis entraves ao andamento da lide principal, o que
não pode ser admitido.
Se entender cabível, poderá a apelante, em caso
de sua responsabilização pelo reembolso pleiteado, se valer da
correta ação de regresso, que a seu turno, não resta inviabilizada
em razão do indeferimento da denunciação da lide.
Afaste-se referida preliminar.
3. ILEGITIMIDADE PASSIVA
Não se vislumbra a aventada ilegitimidade
passiva da apelante para responder ao pedido de reembolso de
taxa de evolução de obra paga pela apelada à instituição
financeira.
Isso porque o que está sob discussão nesta ação,
não é a validade da cobrança de taxa de evolução de obra pela
instituição financeira, mas sim a responsabilidade da apelante

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pelo pagamento de tais valores após o esgotamento do prazo
para conclusão das obras, por se tratar de consequência da mora
a ela imputada pela apelada.
Assim sendo, fica rejeitada referida preliminar.
4. PRAZO DE ENTREGA
O
contrato
celebrado
entre
as
partes
em
18/01/2014 estabeleceu previsão para a entrega do imóvel em
junho de 2015 (cláusula 5.1 fls. 20), com prazo de tolerância de
180 dias.
O imóvel foi entregue em 31/03/2016.
Diversamente do que pretende fazer crer a
apelante, a autora firmou o contrato de financiamento com a CEF
no prazo previsto na clausula B.3.1, a saber, em 26/06/2015.
Entretanto, afigura-se totalmente abusiva a
previsão contida no contrato de financiamento de que o prazo
previsto para a entrega do imóvel seria de 13 meses (cláusula B.8
- fls. 153), prazo este que poderia ser prorrogado por uma única
vez por mais 6 meses, dispondo ainda a construtora de até 60
dias corridos após a data da conclusão das obras para a efetiva
entrega das chaves (cláusulas 12.1 e 12.2 fls. 158/159).
Ressalte-se que eventual celebração de contrato
de financiamento bancário para quitação do preço do imóvel não
importa em novo prazo de prorrogação para sua entrega, uma
vez que inalterada a cláusula contratual atinente à conclusão da
obra.
Além de ser abusiva, referida previsão diz

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respeito à relação das partes com a instituição financeira, não
superando a previsão de prazo determinado acordada entre as
partes no compromisso de compra e venda por elas celebrado.
Essa conclusão decorre, também, do art. 47 do Código de Defesa
do Consumidor, que estabelece que “as cláusulas contratuais serão
interpretadas de maneira mais favorável ao consumidor“.
Assim, mostra-se inaceitável a pretensão da ré
de ver desconsiderado o prazo para entrega do imóvel previsto
no compromisso de compra e venda firmado pelas partes,
sustentando a tese de que este foi alterado pelo contrato firmado
com a Caixa Econômica Federal, em sua cláusula B.8 (fls. 194).
Neste sentido, já decidiu esta Colenda Câmara
em relação à mesma requerida:
Venda e compra Atraso injustificado na entrega da obra
Cláusula de tolerância de 180 dias que é legítima Prazo
previsto no contrato de financiamento que não pode ser
aceito Reconhecimento do atraso a partir de outubro de
2015 Ocorrência de danos materiais ao autor Cabível a
restituição dos juros da obra pagos durante o atraso
Taxa
de
administração
que
deve
ser
restituída
Inexistência
de
danos
morais,
que
comportam
afastamento Autor que fazia mesmo jus à justiça
gratuita Recurso provido em parte.
(TJSP, Ap. o 1010012-08.2016.8.26.0451, 7a Câm. Dir.
Privado, Rel. Des . Luís Mário Galbetti, j. 15/08/2018).
Com efeito, deve prevalecer o prazo fixado no
compromisso de compra e venda inicialmente entabulado entre
as partes, que se esgotou em junho de 2015, contando-se a partir
de então o prazo de tolerância de 180 dias, que é praxe nesse
tipo de contrato devido às dificuldades a que está sujeito o setor
da construção civil, não sendo simples a entrega de um
empreendimento.
Pela
validade
da
cláusula,
confira-se
o

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entendimento deste Egrégio TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE
SÃO PAULO:
TJSP Súmula 164: É válido o prazo de tolerância não
superior a cento e oitenta dias, para entrega de imóvel
em construção, estabelecido no compromisso de venda e
compra, desde que previsto em cláusula contratual
expressa, clara e inteligível.
No mesmo sentido, já decidiu esta C. Câmara:
“Possibilidade de fixação de prazo de tolerância de 180
dias para a entrega da imóvel em relação à data
inicialmente
prevista
-
Previsão
fixada
com
transparência
e
que
não
acarreta
desequilíbrio
contratual, pois razoável em razão da dependência de
diversos fatores externos (...) Acrescente-se que a
concessão de prazo de tolerância para a conclusão da
obra é praxe no mercado de construção civil, tendo em
visa que muitas das providências de finalização das
obrigações contratuais da construtora escapam ao seu
pleno controle, muitas vezes até dependentes de atos do
Poder Público, sendo, desse modo, razoável a fixação de
um lapso de tempo para quaisquer intercorrências dessa
natureza, não havendo que se falar, repita-se, em
abusividade ou onerosidade excessiva ao consumidor,
concluindo-se que não configura afronta aos princípios
consumeristas.
(TJSP, Ap. 0053995-60.2011.8.26.0577, 7a Câm. Dir.
Privado, Rel. Des . Walter Barone, j. 31/07/2013).
“COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. Imóvel
adquirido na planta. Atraso na entrega do imóvel.
Cláusula
de
tolerância
de
180
dias
prevista
contratualmente não é abusiva. Atraso superior ao
prazo de tolerância de 180 dias. Responsabilidade da ré
pelos danos suportados pelo autor com o atraso, desde o
término do prazo de tolerância até a efetiva entrega do
imóvel. Valor dos lucros cessantes mantido, por
ausência de impugnação. Dano moral inocorrente.
Sucumbência recíproca Recurso provido em parte”.
(Apel. 1017591-95.2013.8.26.0100, Relator(a): Paulo
Eduardo Razuk; Comarca: São Paulo; Órgão julgador:
1a Câmara de Direito Privado; Data do julgamento:
05/08/2014; Data de registro: 06/08/2014) (g.n)

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Resta caracterizada a mora da ré, desde o
esgotamento do prazo de tolerância de 180 dias, ou seja, desde
26/12/2015 até a data de entrega das chaves, que, segundo ela
própria afirma teria ocorrido em 31/03/2016.
5. TAXA DE EVOLUÇÃO DE OBRA
Apesar
de
serem
valores
decorrentes
do
financiamento firmado junto à instituição financeira, a taxa de
evolução de obra pelo contrato de financiamento não seria mais
devida a partir da entrega do imóvel e regularização do
empreendimento, com expedição do “habite-se”.
In casu, é evidente que a perpetuação do
pagamento da taxa de evolução de obra ocorreu em decorrência
do atraso na entrega da obra, ou seja, por culpa das apelantes,
motivo pelo qual elas devem ser responsabilizadas pelo quanto
dispendido pela apelada a esse título no período de mora das
rés.
Nesse sentido, já decidiu esse Egrégio Tribunal:
“(...) Por sua vez, foi comprovada a prorrogação do
pagamento, pelos apelantes, das prestações devidas
durante a fase de construção (“a) Durante a fase de
construção, na qual são devidos encargos relativos a
juros e atualização monetária, à taxa prevista no item
'C' deste instrumento, incidentes sobre o saldo devedor
apurado no mês, acrescido do prêmio de seguro MIP
morte e invalidez permanente e da taxa operacional
mensal, descrita no item 'C' deste instrumento” fl. 36)
diante do retardamento culposo da ré na conclusão do
empreendimento, dando direito aos adquirentes ao seu
ressarcimento, na forma dos artigos 186 e 927 do
Código Civil (“Aquele que, por ação ou omissão
voluntária, negligência ou imprudência, violar direito e
causar dano a outrem, ainda que exclusivamente moral,
comete ato ilí cito”; “Aquele que, por ato ilícito (arts.
186 e 187), causar dano a outrem, fica obrigado a
repará-lo”).

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Assim, os apelantes fazem jus ao ressarcimento das
prestações pagas durante o período de janeiro de 2010 a
julho de 2011 (fl. 154), já que, repita-se, tiveram
incidência por força exclusiva do inadimplemento
contratual da ré, haja vista que somente a partir da
conclusão do empreendimento os adquirentes deixariam
de pagar os “encargos relativos a juros e atualização
monetária” (cláusula acima transcrita), passando, a
seguir, à etapa de pagamento das prestações para
amortização do preço (“b) Depois da fase de construção,
inicia-se o período do retorno no qual a quantia
mutuada
será
restituída
pelo
comprador/devedor/fiduciante à CEF, por meio dos
encargos mensais e sucessivos, iniciando-se no mês
subsequente ao término do cronograma de obras, e
compreende parcela de amortização e juros, calculada
pelo SAC sistema de amortização constante, e os
acessórios,
quais
sejam,
os
prêmios
de
seguro
estipulados na apólice de seguro habitacional (...)” - fl.
36).
Em outras palavras, tivesse a apelada cumprido o prazo
contratual (dezembro de 2009), os apelantes passariam,
imediatamente, à etapa de pagamento das parcelas de
amortização do preço (fl. 155), não tendo de pagar
prestações extras da primeira etapa, no período de
janeiro de 2010 a julho de 2011.
(TJSP, Ap. 0038819-33.2011.8.26.0224, 4a Câm. de
Dir. Privado, Rel. Des. Carlos Henrique Miguel
Trevisan, j. 21/02/2013 - g.n.)
Por
fim,
observe-se
que
os
pagamentos
efetuados
pela
apelada
à
instituição
financeira
estão
devidamente indicados no extrato de fls. 58, emitido pela
própria instituição financeira, não havendo que falar em
ausência de prova do pagamento de taxa de evolução de obra
pela compradora e/ou necessidade de expedição de ofício à
instituição financeira para comprovação de tais pagamentos.
Assim, a apelante deve restituir à apelada os
valores por ela despendidos a título de taxa de evolução de obra
após o escoamento do prazo de tolerância, com correção
monetária pela tabela prática do Tribunal de Justiça desde o

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desembolso e juros de mora desde a citação, não merecendo
qualquer reparo a r. sentença.
6. LUCROS CESSANTES
Restando incontroverso que o atraso na entrega
do imóvel ocorreu por culpa exclusiva da vendedora, agiu bem a
sentença em condenar a apelante ao pagamento da indenização
pelos lucros cessantes à apelada.
Quanto a isso, a despeito de não ter havido
impugnação
ao
quantum
fixado,
os
lucros
cessantes
são
efetivamente devidos e são presumidos pela impossibilidade de
utilização do imóvel no prazo contratado, seja porque se poderia
nele residir sem pagar aluguel, seja porque dele se poderia
usufruir a título de locação, ou pela sua venda com lucro
imobiliário.
A jurisprudência acerca do tema é clara:
“AGRAVO REGIMENTAL - COMPRA E VENDA.
IMÓVEL.
ATRASO
NA
ENTREGA
-
LUCROS
CESSANTES
-
PRESUNÇÃO
-
CABIMENTO
-
DECISÃO
AGRAVADA
MANTIDA
-
IMPROVIMENTO. 1.- A jurisprudência desta Casa é
pacífica no sentido de que, descumprido o prazo para
entrega do imóvel objeto do compromisso de compra e
venda, é cabível a condenação por lucros cessantes.
Nesse caso, há presunção de prejuízo do promitente-
comprador, cabendo ao vendedor, para se eximir do
dever de indenizar, fazer prova de que a mora
contratual não lhe é imputável. Precedentes. 2.- O
agravo não trouxe nenhum argumento novo capaz de
modificar o decidido, que se mantém por seus próprios
fundamentos. 3.- Agravo Regimental improvido”
(STJ, AgRg no REsp 1202506/RJ, Rel. Min. Sidnei
Beneti, 3a Turma, j. 07/02/2012, DJe 24/02/2012 - g.n.)

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Com o mesmo entendimento, este Egrégio
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO editou a
Súmula 162, que dispõe:
TJSP, Súmula 162: Descumprido o prazo para a entrega
do imóvel objeto do compromisso de venda e compra, é
cabível a condenação da vendedora por lucros cessantes,
havendo
a
presunção
de
prejuízo
do
adquirente,
independentemente da finalidade do negócio.
Assim,
a
indenização
a
título
de
lucros
cessantes é devida tal como lançada na r.sentença, ou seja, em
valor correspondente a 0.5% do valor atualizado do contrato por
mês de atraso.
7. DISPOSITIVO
Ante
o
exposto,
pelo
meu
voto,
nega-se
provimento ao recurso.
O presente apelo foi interposto sob a égide do
atual
CPC,
que
determina
o
arbitramento
de
honorários
advocatícios em recurso (art. 85, § 1°, CPC). Assim, majoro os
honorários advocatícios fixados para os patronos da autora em
R$ 1.500,00 (mil e quinhentos reais) para R$ 2.000,00 (dois mil
reais), nos termos do art. 85, § 11, do CPC.
MARY GRÜN
Relatora