Tribunal: TJSP
Processo: 1007405-86.2018.8.26.0019
Classe: Apelação Cível / Hipoteca
Órgão julgador: Silvério da Silva
Órgão colegiado: 8a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-07-21
Data de publicação: 2020-07-21

Ementa:
APELAÇÃO CÍVEL - COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA - TUTELA ANTECIPADA PARA CANCELAMENTO DA HIPOTECA E OUTORGA DA ESCRITURA – AÇÃO JULGADA PROCEDENTE - APELAÇÃO DAS CORRÉS E DO BANCO – PRELIMINAR DE ILEGITIMIDADE PASSIVA ARGUIDA PELOS RÉUS AFASTADA - QUITAÇÃO DEMONSTRADA (EM 2016) - HIPOTECA FIRMADA ENTRE A CONSTRUTORA E O AGENTE FINANCEIRO QUE NÃO POSSUI EFICÁCIA PERANTE O ADQUIRENTE -

Ementa:
APELAÇÃO CÍVEL - COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA - TUTELA ANTECIPADA PARA CANCELAMENTO DA HIPOTECA E OUTORGA DA ESCRITURA – AÇÃO JULGADA PROCEDENTE - APELAÇÃO DAS CORRÉS E DO BANCO – PRELIMINAR DE ILEGITIMIDADE PASSIVA ARGUIDA PELOS RÉUS AFASTADA - QUITAÇÃO DEMONSTRADA (EM 2016) - HIPOTECA FIRMADA ENTRE A CONSTRUTORA E O AGENTE FINANCEIRO QUE NÃO POSSUI EFICÁCIA PERANTE O ADQUIRENTE - PREVALÊNCIA DOS DIREITOS DO COMPRADOR EM RELAÇÃO ÀQUELES DERIVADOS DA HIPOTECA - REGRAS PROTETIVAS DO CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR QUE INCIDEM NO CASO - SÚMULA 308 DO C. SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTIÇA – PRECEDENTES – MULTA COMINATÓRIA DIÁRIA FIXADA EM R$ 1.000,00, LIMITADA A 90 DIAS – CABIMENTO, PARA COMPELIR A CONSTRUTORA AO CUMPRIMENTO DA OBRIGAÇÃO DE ENTREGA DO IMÓVEL - O VALOR DA MULTA COMINATÓRIA NÃO FAZ COISA JULGADA MATERIAL, PODENDO SER REVISTO A QUALQUER MOMENTO CASO SE REVELE INSUFICIENTE OU EXCESSIVO - REDUÇÃO DO VALOR DA MULTA PARA R$ 100,00 LIMITADA A 90 DIAS, SOB PENA DE ENRIQUECIMENTO ILÍCITO NA PARTE CONTRÁRIA ANTECIPAÇÃO DE TUTELA QUE CONCEDEU PRAZO DE 15 DIAS PARA CANCELAMENTO DA HIPOTECA E OUTORGA DE ESCRITURA – BANCO QUE CUMPRIU A OBRIGAÇÃO NO PRAZO ASSINALADO – MULTA EM RELAÇÃO A ELE AFASTADA - PRAZO EXÍGUO, JÁ QUE A OUTORGA DA ESCRITURA DEPENDIA DO CANCELAMENTO DA HIPOTECA – INCIDÊNCIA DA MULTA EM RELAÇÃO ÀS RÉS A PARTIR DA AVERBAÇÃO DO CANCELAMENTO DA HIPOTECA – DADO PROVIMENTO PARCIAL AO RECURSO DO BANCO E NEGADO PROVIMENTO AO RECURSO DAS RÉS

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2020.0000554758
ACÓRDÃO
Vistos,
relatados
e
discutidos
estes
autos
de
Apelação
Cível
no
1007405-86.2018.8.26.0019, da Comarca de Americana, em que são apelantes/apelados
AVBRAS SPE EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS AMERICANA LTDA., RIO
VERDE HOLDING LTDA. e RIO VERDE ENGENHARIA E CONSTRUÇÕES LTDA, é
apelado/apelante BANCO BRADESCO S.A., Apelados REDINALDO PERES e JANE
ANTUNES PERES.
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 8a Câmara de Direito Privado do
Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: DERAM PARCIAL
PROVIMENTO AO APELO DO BANCO E NEGARAM PROVIMENTO AO
RECURSO DAS RÉS V.U., de conformidade com o voto do relator, que integra este
acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores THEODURETO
CAMARGO (Presidente) e ALEXANDRE COELHO.
São Paulo, 21 de julho de 2020.
SILVÉRIO DA SILVA
Relator
Assinatura Eletrônica

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Apelação Cível no 1007405-86.2018.8.26.0019 -Voto no 22890 - slb
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VOTO No 22890
APELAÇÃO No 1007405-86.2018.8.26.0019
COMARCA: AMERICANA
APTES/APDOS.:
AVBRAS
SPE
EMPREENDIMENTOS
IMOBILIÁRIOS AMERICANA LTDA E OUTROS
APDO/APTE: BANCO BRADESCO S/A
APDOS.: REDINALDO PERES E OUTROS
APELAÇÃO CÍVEL - COMPROMISSO DE COMPRA E
VENDA - TUTELA ANTECIPADA PARA CANCELAMENTO
DA HIPOTECA E OUTORGA DA ESCRITURA
AÇÃO
JULGADA PROCEDENTE - APELAÇÃO DAS CORRÉS E DO
BANCO
PRELIMINAR DE ILEGITIMIDADE PASSIVA
ARGUIDA PELOS RÉUS AFASTADA - QUITAÇÃO
DEMONSTRADA (EM 2016) - HIPOTECA FIRMADA ENTRE
A CONSTRUTORA E O AGENTE FINANCEIRO QUE NÃO
POSSUI
EFICÁCIA
PERANTE
O
ADQUIRENTE
-
PREVALÊNCIA DOS DIREITOS DO COMPRADOR EM
RELAÇÃO
ÀQUELES
DERIVADOS
DA
HIPOTECA
-
REGRAS PROTETIVAS DO CÓDIGO DE DEFESA DO
CONSUMIDOR QUE INCIDEM NO CASO - SÚMULA 308 DO
C. SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTIÇA PRECEDENTES
MULTA COMINATÓRIA DIÁRIA FIXADA EM R$ 1.000,00,
LIMITADA A 90 DIAS CABIMENTO, PARA COMPELIR A
CONSTRUTORA AO CUMPRIMENTO DA OBRIGAÇÃO DE
ENTREGA
DO
IMÓVEL
-
O
VALOR
DA
MULTA
COMINATÓRIA NÃO FAZ COISA JULGADA MATERIAL,
PODENDO SER REVISTO A QUALQUER MOMENTO CASO
SE REVELE INSUFICIENTE OU EXCESSIVO - REDUÇÃO
DO VALOR DA MULTA PARA R$ 100,00 LIMITADA A 90
DIAS, SOB PENA DE ENRIQUECIMENTO ILÍCITO NA
PARTE CONTRÁRIA ANTECIPAÇÃO DE TUTELA QUE
CONCEDEU PRAZO DE 15 DIAS PARA CANCELAMENTO
DA HIPOTECA E OUTORGA DE ESCRITURA BANCO QUE
CUMPRIU A OBRIGAÇÃO NO PRAZO ASSINALADO

MULTA EM RELAÇÃO A ELE AFASTADA - PRAZO
EXÍGUO, JÁ QUE A OUTORGA DA ESCRITURA DEPENDIA
DO CANCELAMENTO DA HIPOTECA INCIDÊNCIA DA
MULTA EM RELAÇÃO ÀS RÉS A PARTIR DA AVERBAÇÃO
DO
CANCELAMENTO
DA
HIPOTECA

DADO
PROVIMENTO PARCIAL AO RECURSO DO BANCO E
NEGADO PROVIMENTO AO RECURSO DAS RÉS

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A sentença a fls. 318/322, cujo relatório adoto, julgou
procedente o pedido formulado na obrigação de fazer, confirmando a
tutela antecipada, para condenar os réus a providenciar a baixa do
gravame hipotecário, considerando devida a multa diária de R$
1,000,00 diante da demora no cumprimento da obrigação.
Apelam as rés, a fls. 324/334, arguindo preliminar de
ilegitimidade
passiva
da
construtora
Rio
Verde
Engenharia
e
Construções e Rio Verde Holding Ltda, porque não figuraram como
contratadas.
No mérito, afirmam que nunca teriam se recusado a
proceder a baixa da hipoteca e imputa culpa ao banco.
Insurgem-se contra a condenação ao pagamento de
honorários de advogado, diante da ausência de oposição ao pedido.
Afirma que não teriam dado causa ao pedido.
Apela o banco, a fls. 338/355, afirmando que o valor
fixado a título de multa estaria em dissonância com os princípios da
razoabilidade e proporcionalidade.
Pede o afastamento da multa, alegando ilegitimidade de

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parte, sendo mero credor hipotecário.
Imputa às corrés a responsabilidade pela baixa do
gravame e diz ser parte ilegítima quanto ao pedido de outorga de
escritura.
Insurgem-se contra a multa e pedem sua exclusão ou
redução do valor.
Em contrarrazões, os autores sustentam a lisura da
sentença, a fls. 193/210.
É o relatório.
A Rio Verde Engenharia e Construções e Rio Verde
Holding integram o mesmo grupo econômico da corré Avbras SPE
Empreendimentos Imobiliários Americana Ltda: são sócias desta última,
com participação na sociedade, conforme certidão da Junta Comercial, a
fls. 85/86. Por isso, são parte legítima para figurar no polo passivo
desta ação, ante sua participação na cadeia de consumo, nos termos do
artigo 7o do Código de Defesa do Consumidor.
Não merece acolhida a preliminar de ilegitimidade passiva
arguida pelo banco, porque o autor narrou e comprovou a necessidade
de anuência expressa da instituição bancária para o registro da escritura
pública junto ao cartório de imóveis, pelo que suficiente a integração da

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lide.
Ante o exposto, rejeito a preliminar de ilegitimidade
passiva arguida pelos réus.
Analiso o mérito.
Os autores ajuizaram ação pretendendo a liberação da
hipoteca gravada sobre o imóvel adquirido das rés.
A hipoteca que recai sobre o imóvel é fruto da garantia
dada pela construtora ao Banco Bradesco.
Os compradores quitaram o preço em 13/01/2016,
conforme termo de quitação a fls. 50.
As
despesas
para
liberação
de
hipoteca
são
de
responsabilidade exclusiva da incorporadora, porque inerentes à
incorporação e anterior à própria construção do imóvel, na maioria das
vezes. Assim, é abusiva a transferência de sua responsabilidade ao
comprador, nos termos do art. 51, IV, do Código de Defesa do
Consumidor.
Comprovado o adimplemento do contrato pelo adquirente,
cumpria a incorporadora a outorga da escritura, reavendo o banco seu
crédito, sem opor ao comprador um ônus que não lhe cabe.

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Nesse sentido, é a Súmula no 308 do Colendo Superior
Tribunal de Justiça:
“A hipoteca firmada entre a construtora e o agente
financeiro, anterior ou posterior à celebração da promessa de compra e
venda, não tem eficácia perante os adquirentes do imóvel.”
No presente caso, não se pode olvidar que se aplicam
inteiramente as normas protetivas do Código de Defesa do Consumidor,
onde cláusulas que podem colocar o comprador em situação de extrema
desvantagem devem ser vistas com reservas e extirpadas do ajuste.
Nesse sentido:
"Ineficaz em relação ao terceiro adquirente a garantia
hipotecária constituída pela construtora em favor do agente imobiliário
que financiou o projeto" (REsp n° 187 940-SP, relator Min. Ruy Rosado
de Aguiar)”.
E ainda:
"As regras gerais sobre a hipoteca não se aplicam no caso
de edificações financiadas por agentes imobiliários integrantes do
sistema financeiro da habitação, porque estes sabem que as unidades a
serem construídas serão alienadas a terceiros, que responderão apenas
pela dívida que assumiram com o seu negócio, e não respondem pela

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eventual inadimplência da construtora O mecanismo de defesa do
financiador será o recebimento do que for devido pelo adquirente final,
mas não a excussão da hipoteca, que não está permitida pelo sistema"
(Resp n° 171 421-SP, da E 4a Turma, rel. Min. Ruy Rosado de Aguiar).”
Neste passo, o cancelamento da hipoteca é providência
que se impõe, prevalecendo os interesses do consumidor que contratou,
quitou o preço e possui o direito de obter o título dominial do bem
adquirido sem o gravame que lhe pesa.
A finalidade precípua da multa cominatória, também
conhecida como “astreintes”, é vencer a persistência do devedor ao
cumprimento da obrigação de fazer ou de não fazer, incidindo a partir
da ciência do obrigado e da sua recalcitrância.
Cabível a imposição de multa diária no caso de
descumprimento da ordem judicial, dada a natureza mandamental
própria das liminares.
Vale ressaltar que a disposição contida no artigo 537,
§1o, e seus incisos, do diploma processual civil, autoriza o julgador a
elevar ou diminuir o valor da multa diária, em razão da peculiaridade do
caso concreto, verificando que se tornou insuficiente ou excessiva,
sempre com o objetivo de compelir o devedor a realizar a prestação
devida.

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Embora a lei processual não estabeleça limites à fixação
da multa, essa deverá mostrar-se, ao mesmo tempo, eficaz à sua
finalidade coercitiva e razoável, a fim de evitar eventual enriquecimento
sem causa da parte adversa.
Considerando, de um lado, o caráter coercitivo da multa
e, de outro, a vedação ao enriquecimento indevido da parte contrária,
mostra-se, de fato, excessiva a elevação da multa diária de R$
1.000,00. Por isso, reduzo a multa para R$ 100,00 por dia, limitada a
90 dias.
Quanto ao descumprimento, a liminar foi deferida,
concedendo prazo de quinze dias para cancelamento da hipoteca e
outorga de escritura, conforme decisão proferida em 23/07/2018 (fls.
99).
Os autores comunicaram o encaminhamento de cópia do
ofício aos réus, a fls. 101/103.
O Banco recebeu o aviso de recebimento em 27/07/2018
(fls. 103), sábado, e expediu instrumento de quitação em 15/08/2018
(fls. 260), data considerada para cumprimento de sua obrigação, já que
a outorga de escritura era de responsabilidade das corrés. Diante do
pronto cumprimento da obrigação, afasto a incidência de multa em
relação ao banco.

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Quanto às corrés, o termo de quitação para cancelamento
da hipoteca foi prenotado em 25/09/2018, com averbação do
cancelamento em 05/10/2018 (fls. 258), com outorga de escritura
definitiva em 24/01/2019, (fls. 314).
O prazo de 15 dias para cumprimento da obrigação é
exíguo, considerando a existência de prazos de prenotação e averbação
de títulos no Cartório de Registro de Imóveis. Mesmo porque, a outorga
da escritura dependia da averbação do cancelamento da hipoteca.
Por isso, considero o início do prazo para incidência da
multa em face das rés a data da
Restou demonstrado, assim, o descumprimento da
decisão judicial pelas corrés, de modo que cabível a data da averbação
do cancelamento, qual seja, 05/10/2018, com prazo final em
24/01/2019, data da lavratura da escritura.
Os réus deram causa ao ajuizamento da ação e por isso
respondem pelo ônus da sucumbência.
Deixo de majorar os honorários de advogado, porque
fixados em seu patamar máximo.
Pelo meu voto, dou provimento parcial ao recurso do
banco, para afastar a incidência de multa em relação a ele, negado

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provimento ao recurso das corrés.

SILVÉRIO DA SILVA
RELATOR