Tribunal: TJSP
Processo: 2226848-11.2020.8.26.0000
Classe: Agravo de Instrumento / Despesas Condominiais
Órgão julgador: Maria Lúcia Pizzotti
Órgão colegiado: 30a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-12-04
Data de publicação: 2020-12-04

Ementa:
COBRANÇA DE CONDOMÍNIO – DEMANDA AJUIZADA CONTRA A COMPROMISSÁRIA VENDEDORA E COMPROMISSÁRIO COMPRADOR – LEGITIMIDADE PASSIVA MANTIDA
- Tendo em vista que o condomínio tinha ciência inequívoca de que o imóvel havia sido negociado com terceiro, tanto assim que na planilha de débitos consta que o responsável pela unidade condominial seria o compromissário comprador, a demanda poderia ter sido

Ementa:
COBRANÇA DE CONDOMÍNIO – DEMANDA AJUIZADA CONTRA A COMPROMISSÁRIA VENDEDORA E COMPROMISSÁRIO COMPRADOR – LEGITIMIDADE PASSIVA MANTIDA
- Tendo em vista que o condomínio tinha ciência inequívoca de que o imóvel havia sido negociado com terceiro, tanto assim que na planilha de débitos consta que o responsável pela unidade condominial seria o compromissário comprador, a demanda poderia ter sido ajuizada contra o compromissário comprador exclusivamente ou, como de fato ocorreu, contra ele, bem como contra a agravante com o fito de resguardar a possibilidade de penhora não só dos cessionários sobre o imóvel, mas sim deste em si.
- Sendo certo que integram a demanda o compromissário comprador e o compromissário vendedor, não há qualquer irregularidade no polo passivo da desta, devendo ser mantida a r. decisão agravada que rejeitou a exceção apresentada, por entender que se tratando de obrigação propter rem, o cumprimento da obrigação poderia ser exigido tanto do proprietário, quanto do titular do domínio ou do possuidor do bem.
RECURSO IMPROVIDO.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2020.0000998158
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Agravo de Instrumento no
2226848-11.2020.8.26.0000, da Comarca de Carapicuíba, em que é agravante
COMPANHIA METROPOLITANA DE HABITAÇÃO DE SÃO PAULO -
COHAB, é agravado CONDOMÍNIO MULTIPREDIAL CEARÁ.
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 30a Câmara de Direito
Privado do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Negaram
provimento ao recurso. V. U., de conformidade com o voto do relator, que integra
este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores ANDRADE NETO
(Presidente sem voto), LINO MACHADO E CARLOS RUSSO.
São Paulo, 4 de dezembro de 2020.
MARIA LÚCIA PIZZOTTI
Relator
Assinatura Eletrônica

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Agravo de Instrumento no 2226848-11.2020.8.26.0000 -Voto no 30381
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VOTO No 30381 – AGRAVO DE INSTRUMENTO No 2226848-11.2020.8.26.0000
AGRAVANTE: COMPANHIA METROPOLITANA DE HABITAÇÃO DE SÃO PAULO -
COHAB
AGRAVADO: CONDOMÍNIO MULTIPREDIAL CEARÁ
INTERESSADO: JORGE GOMES FERREIRA
COMARCA: CARAPICUÍBA
MAGISTRADO PROLATOR DA DECISÃO: DR (A) JULIANA MARQUES
WENDLING
EMENTA
COBRANÇA
DE
CONDOMÍNIO

DEMANDA
AJUIZADA
CONTRA
A
COMPROMISSÁRIA
VENDEDORA E COMPROMISSÁRIO COMPRADOR
LEGITIMIDADE PASSIVA MANTIDA
- Tendo em vista que o condomínio tinha ciência inequívoca
de que o imóvel havia sido negociado com terceiro, tanto
assim que na planilha de débitos consta que o responsável
pela
unidade
condominial
seria
o
compromissário
comprador, a demanda poderia ter sido ajuizada contra o
compromissário comprador exclusivamente ou, como de
fato ocorreu, contra ele, bem como contra a agravante com o
fito de resguardar a possibilidade de penhora não só dos
cessionários sobre o imóvel, mas sim deste em si.
- Sendo certo que integram a demanda o compromissário
comprador e o compromissário vendedor, não há qualquer
irregularidade no polo passivo da desta, devendo ser
mantida a r. decisão agravada que rejeitou a exceção
apresentada, por entender que se tratando de obrigação
propter rem, o cumprimento da obrigação poderia ser
exigido tanto do proprietário, quanto do titular do domínio
ou do possuidor do bem.
RECURSO IMPROVIDO.
Vistos.
Cuida-se de AGRAVO DE INSTRUMENTO interposto por COMPANHIA
METROPOLITANA DE HABITAÇÃO DE SÃO PAULO - COHAB, contra a r. decisão da
R. Primeira Instância, copiada às fls. 14/15, que rejeitou a exceção apresentada, por
entender que se tratando de obrigação propter rem, o cumprimento da obrigação
poderia ser exigido tanto do proprietário, quanto do titular do domínio ou do possuidor
do bem. Observou que o agravado havia se voltado contra o possuidor do imóvel e
contra a proprietária, que também é legítima para responder pela obrigação. Ponderou

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que sendo a agravante a proprietária registral, restava frustrada a tentativa de afastar
a responsabilidade pelo pagamento das taxas condominiais, com base na afirmação
de que não mais geria o apartamento.
Sustentou a agravante, em suma, que a r. decisão agravada deveria
ser reformada, ao argumento de ser parte ilegítima para figurar no polo passivo da
demanda, vez que fora compromissada com o coexecutado (ora interessado) a
aquisição do imóvel, fato este conhecido do agravado, destacando que a obrigação de
pagamento do débito condominial era de quem usufruía do bem. No mais, sustentou
que deveria ser aplicado o quanto decidido no bojo do recurso repetitivo no
1.345.331/RS. Por fim, pugnou pela concessão de efeito suspensivo ao recurso.
Processado o recurso, transcorreu in albis o prazo para contraminuta
(vide certidão e fls.168).
É a síntese do necessário.
O recurso não comporta acolhimento. Justifico.
Nos termos da legislação vigente, as partes inscritas no álbum
imobiliário são legítimas para responder pela obrigação ('propter rem') art. 1.345,
do CC. Constitui dever de o condômino “contribuir para as despesas do condomínio,
na proporção de suas frações ideais” (art. 1.336, I, do Código Civil), recolhendo-a na
forma e prazo previsto na convenção.
Acerca dessa temática, o C. Superior Tribunal de Justiça consolidou
entendimento, quando do julgamento do REsp. n. 1.345.331/RS, votado nos termos do
artigo 543-C, do Código de Processo Civil/73, nos seguintes termos:
“a) O que define a responsabilidade pelo
pagamento das obrigações condominiais não é o registro do
compromisso de compra e venda, mas a relação jurídica material
com o imóvel, representada pela imissão na posse pelo
promissário comprador e pela ciência inequívoca do condomínio
acerca da transação. b) Havendo compromisso de compra e venda
não levado a registro, a responsabilidade pelas despesas de
condomínio pode recair tanto sobre o promitente vendedor quanto

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sobre o promissário comprador, dependendo das circunstâncias de
cada caso concreto. c) Se ficar comprovado: (i) que o promissário
comprador se imitira na posse; e (ii) o condomínio teve ciência
inequívoca da transação, afasta-se a legitimidade passiva do
promitente vendedor para responder por despesas condominiais
relativas a período em que a posse foi exercida pelo promissário
comprador.” (, j. 08.04.2015, Rel. Min. Luis Felipe Salomão)
In casu, restou comprovada a negociação do imóvel com o
compromissário comprador, conforme instrumento que acompanhou a peça de defesa
(fls. 86/89), o qual aponta a alienação da unidade condominial 22. Porém, apesar de
não se verificar dos demais documentos carreados ao presente, que tenha sido
comunicada referida avença ao agravado, é possível extrair dos documentos trazidos
pelo próprio agravante a ciência dele de forma inequívoca acerca da negociação
havida.
Note-se que consta dos autos planilha de débito em nome do
compromissário comprador do bem (fls. 16 dos autos de origem), além de notificação
encaminhada a ele (fls. 17 dos autos de origem), sendo certo que na assembleia
realizadas no condomínio nos dias 24.11.16 (fls. 25), constava na lista de proprietário
de unidades o nome do compromissário comprador do imóvel.
Diante desse cenário, imperioso concluir que o condomínio tinha
ciência inequívoca de que o imóvel havia sido negociado com terceiro, tanto assim que
na planilha de débitos, como dito, consta que o responsável pela unidade condominial
seria o Sr. José Gomes Ferreira, razão pela qual, a demanda poderia ter sido ajuizada
contra o compromissário comprador exclusivamente ou, como de fato ocorreu, contra
ele, bem como contra a agravante com o fito de resguardar a possibilidade de penhora
não só dos cessionários sobre o imóvel, mas sim deste em si.
Acerca dessa temática, oportuno destacar que o C. STJ decidiu no bojo
do REsp 1.442.840/PR que:
RECURSO
ESPECIAL.
CIVIL
E
PROCESSUAL
CIVIL.
PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. DÉBITOS
CONDOMINIAIS POSTERIORES À IMISSÃO NA POSSE.
RESPONSABILIDADE DO VENDEDOR E DO COMPRADOR.
IMPUTAÇÃO DO DÉBITO AO COMPRADOR. CARÁTER
'PROPTER REM' DA OBRIGAÇÃO. INTERPRETAÇÃO DO RESP

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1.345.331/RS, JULGADO PELO ART. 543-C DO CPC.
1. Controvérsia acerca da responsabilidade do promitente
vendedor (proprietário) pelo pagamento de despesas condominiais
geradas após a imissão do promitente comprador na posse do
imóvel.
2. Caráter 'propter rem' da obrigação de pagar cotas
condominiais.
3. Distinção entre débito e responsabilidade à luz da teoria da
dualidade do vínculo obrigacional.
4. Responsabilidade do proprietário (promitente vendedor) pelo
pagamento das despesas condominiais, ainda que posteriores à
imissão do promitente comprador na posse do imóvel.
5. Imputação ao promitente comprador dos débitos gerados após a
sua imissão na posse.
6. Legitimidade passiva concorrente do promitente vendedor e do
promitente comprador para a ação de cobrança de débitos
condominiais posteriores à imissão na posse.
7. Preservação da garantia do condomínio.
8. Interpretação das teses firmadas no REsp 1.345.331/RS, julgado
pelo rito do art. 543-C do CPC.
9. RECURSO ESPECIAL DESPROVIDO.(REsp 1442840/PR, Rel.
Ministro PAULO DE TARSO SANSEVERINO, TERCEIRA
TURMA, julgado em 06/08/2015, DJe 21/08/2015)
Daí porque, sendo certo que integram a demanda o compromissário
comprador e o compromissário vendedor, não há qualquer irregularidade no polo
passivo da desta, devendo ser mantida a r. decisão agravada que rejeitou a exceção
apresentada, por entender que se tratando de obrigação propter rem, o cumprimento
da obrigação poderia ser exigido tanto do proprietário, quanto do titular do domínio ou
do possuidor do bem.
Diante do exposto, NEGA-SE PROVIMENTO ao recurso.
Maria Lúcia Pizzotti

Relatora