Tribunal: TJSP
Processo: 1008368-38.2019.8.26.0576
Classe: Apelação Cível / Vícios de Construção
Órgão julgador: Alcides Leopoldo
Órgão colegiado: 4a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-08-14
Data de publicação: 2020-08-18

Ementa:
AGRAVO DE INSTRUMENTO – Aquisição de apartamento "ad mensuram" – Alegação de a garagem acessória ao imóvel apresentar metragem inferior à prevista - Metragem inferior de garagem que não caracteriza vício de qualidade do produto, não se aplicando o art. 26 do CDC – Incidência do Código Civil, ainda que se cuide de relação de consumo – Diálogo de Fontes - Pleito indenizatório que, em verdade,

Ementa:
AGRAVO DE INSTRUMENTO – Aquisição de apartamento "ad mensuram" – Alegação de a garagem acessória ao imóvel apresentar metragem inferior à prevista - Metragem inferior de garagem que não caracteriza vício de qualidade do produto, não se aplicando o art. 26 do CDC – Incidência do Código Civil, ainda que se cuide de relação de consumo – Diálogo de Fontes - Pleito indenizatório que, em verdade, corresponde a um pedido de abatimento proporcional no preço avençado no negócio, que se insere na disciplina da tutela redibitória – Autores que estimaram o valor da indenização utilizando-se justamente do cálculo do preço do metro quadrado do bem adquirido, considerando o preço total do negócio e a metragem total prometida para área útil – Aplicação do art. 500, § 1o, do Código Civil - Prazo decadencial ânuo (art. 501 do Código Civil) – Ocorrência - Recurso desprovido.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2020.0000640190
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível no
1008368-38.2019.8.26.0576, da Comarca de São José do Rio Preto, em que são
apelantes EVERTON LUIS DE LIMA (JUSTIÇA GRATUITA) e JANAINE
GARRIGOS ESPINHA (JUSTIÇA GRATUITA), é apelado MRV MRL XVI
INCORPORAÇÕES LTDA.
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 4a Câmara de Direito Privado
do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Por maioria, negaram
provimento ao recurso, vencido o relator sorteado, que declara., de conformidade com o
voto do relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores ALCIDES
LEOPOLDO, vencedor, FÁBIO QUADROS, vencido, ALCIDES LEOPOLDO
(Presidente), NATAN ZELINSCHI DE ARRUDA, MARCIA DALLA DÉA BARONE
E MAURÍCIO CAMPOS DA SILVA VELHO.
São Paulo, 13 de agosto de 2020.
ALCIDES LEOPOLDO
RELATOR DESIGNADO
Assinatura Eletrônica

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
APELAÇÃO CÍVEL
Processono 1008368-38.2019.8.26.0576
Comarca: São José do Rio Preto (5a Vara Cível)
Apelantes: Everton Luis de Lima e Janaine Garrigos Espinha
Apelada:
Mrv Mrl Xvi Incorporações Ltda.
Juiz:
Lincoln Augusto Casconi
Voto n. 20.892
EMENTA: AGRAVO DE INSTRUMENTO – Aquisição de
apartamento "ad mensuram" – Alegação de a garagem
acessória ao imóvel apresentar metragem inferior à prevista -
Metragem inferior de garagem que não caracteriza vício de
qualidade do produto, não se aplicando o art. 26 do CDC –
Incidência do Código Civil, ainda que se cuide de relação de
consumo – Diálogo de Fontes - Pleito indenizatório que, em
verdade, corresponde a um pedido de abatimento proporcional
no preço avençado no negócio, que se insere na disciplina da
tutela redibitória – Autores que estimaram o valor da
indenização utilizando-se justamente do cálculo do preço do
metro quadrado do bem adquirido, considerando o preço total
do negócio e a metragem total prometida para área útil –
Aplicação do art. 500, § 1o, do Código Civil - Prazo
decadencial ânuo (art. 501 do Código Civil) – Ocorrência -
Recurso desprovido.
Adotado o acurado relatório do I. Desembargador
FÁBIO QUADROS peço vênia para divergir de sua sempre bem
fundamentada decisão.
Os
autores
adquiriram
unidade imobiliária da
requerida, e sob alegação de ter sido entregue garagem com metragem de
10,87 m, ou seja, 1,13 m inferior, em relação àquela constante da proposta

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de 12 m, pleiteiam indenização.
Verifica-se no caso, que o pleito indenizatório, em
verdade, corresponde a pedido de abatimento proporcional no preço
avençado no negócio, e não de indenização por desvalorização do imóvel,
considerando-se que os autores estimaram o valor da indenização
utilizando-se justamente do cálculo do preço do metro quadrado do bem
adquirido, conforme o preço total do negócio e a metragem total prometida
(fls. 08), sendo de rigor a aplicação da disciplina do art. 500 do Código
Civil, com seu respectivo prazo decadencial ânuo.
Consoante o entendimento do STJ: "o legislador
estabeleceu prazo decadencial para o comprador voltar-se, na venda 'ad
mensuram', contra a entrega de metragem inferior à contratada" (AgInt no
REsp 1611155/SP, Rel. Ministro PAULO DE TARSO SANSEVERINO,
TERCEIRA TURMA, julgado em 18/03/2019, DJe 21/03/2019).
A pretensão indenizatória, portanto, não se insere na
disposição do art. 205 do Código Civil, mas está prevista em seu art. 500 e,
assim, é alcançada pelo art. 501, no sentido de que: "decai do direito de
propor as ações previstas no artigo antecedente o vendedor ou o comprador
que não o fizer no prazo de um ano, a contar do registro do título", mas
diante da peculiaridade do negócio, deve ser contado da entrega das
chaves, que ocorreu em 03/07/2018, e havendo a presente ação sido
proposta em 26/02/2019, não consumou-se a decadência.
No mesmo sentido já decidiu esta C. Câmara:

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1027374-65.2018.8.26.0576
Classe/Assunto: Apelação Cível / Promessa de Compra e Venda
Relator(a): Maia da Cunha
Comarca: São José do Rio Preto
Órgão julgador: 4a Câmara de Direito Privado
Data do julgamento: 08/08/2019
Data de publicação: 14/08/2019
Ementa: Compromisso de compra e venda. Alegação de que a
vaga de garagem pertencente ao imóvel adquirido foi entregue
com metragem inferior à contratada. Vício do produto. Pedido de
indenização com base na metragem a menor e no valor pago pelo
m2. Pretensão que se revela de abatimento proporcional do preço
do imóvel. Precedentes. Incidência do CDC e do prazo decadencial
de 90 dias previsto no art. 26. Decadência que teria se operado
mesmo sob o enfoque da legislação civil. Art. 501 do CC. Prazo de
um ano, a contar, dadas as particularidades do caso, da imissão na
posse do imóvel, que também se esgotou. Sentença Acertada.
Recurso Improvido.
À solução da presente controvérsia é imprescindível
identificar se a compra e venda realizada entre as partes se deu na
modalidade ad corpus ou ad mesuram.
Em comentário ao art. 500 do Código Civil, preleciona
o eminente doutrinador Des. Hamid Charaf Bdine Jr.1 que “o caput do
artigo se refere à alienação onerosa de bens imóveis terrenos - pela sua
medida de extensão, com precisa determinação da área vendida. Trata-se
de venda ad mensuram (conforme a medida). Caso a medida real seja
inferior àquela noticiada pelo vendedor quando da contratação, poderá o
comprador exigir a complementação da área, a fim de obter a diferença
entre o que lhe fora prometido e o efetivamente alienado. A actio ex empto
1 BDINE, Hamid Charaf Jr. Código Civil Comentado. Coord. Ministro Cezar Peluso. 6a ed. Barueri/SP:
Manole, 2012, p. 561.

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é uma ação que segue o rito comum. Todavia, em certas circunstâncias a
complementação não será viabilizada, eis que a área do imóvel terminou
ou o excedente é de titularidade de outra pessoa. Nesses casos, abrem-se
duas alternativas subsidiárias ao comprador: poderá exercitar o direito
potestativo à resolução contratual com a devolução de todas as quantias
pagas, além de indenização pelos danos decorrentes do negócio, ou então
pleitear o abatimento proporcional no preço, mantendo o negócio jurídico
sobre a área a menor.”
O § 3o do referido dispositivo legal, por sua vez, trata
da venda ad corpus (de corpo inteiro). Segundo o mesmo autor2: "aqui a
metragem é dada de forma meramente enunciativa, pois o bem lhe foi
vendido como área certa e precisamente individualizada por marcos
geográficos e confrontações".
A solução da controvérsia deve se orientar nos
preceitos dos arts. 112 e 113 do Código Civil.
Elucidativo o exemplo de Otávio Luiz Rodrigues
Júnior, citado por Cristiano Chaves de Farias e Nelson Rosenvald3, a partir
da regra da conformidade entre o objeto vendido e a sua descrição.
Segundo o primeiro: "os homens, quando celebram negócios de compra e
venda, podem-se mover por dois impulsos, no que diz com a regra da
conformidade. O primeiro é o desejo de adquirir um objeto, sem qualquer
preocupação com as mencionadas unidades de medida. O comprador da
2 Ibidem.p.561.
3 FARIAS, Cristiano Chaves de. Direito dos Contratos/ Cristiano Chaves de Farias e Nelson Rosenvald.
Rio de Janeiro: Lumen Júris, 2011, p. 716-7.

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tela de Leonardo da Vinci, La Gioconda (a Monalisa), não está comovido
pelas dimensões do objeto e sim pela posse da pintura... Diz-se que o
adquirente comprou um objeto em atenção ao corpo, ou seja, os aspectos
que o singularizam como algo valioso por si e por si. O segundo impulso
humano é a compra de um objeto por suas dimensões, área, peso ou
volume. O comprador de leite em supermercado é conduzido pela vontade
de adquirir um litro desse alimento".
No presente caso, inequivocamente a compra foi ad
corpus, pois visava a aquisição de uma garagem de veículos, acessória ao
apartamento, e não unidade autônoma, que deveria ter 12 m2, e não 12 m2
de área para destinar a garagem, e verifica-se que a diferença entre a área
que alega o autor ter sido total negociada, de 60,640 m2, sendo 48,64m2
referentes à unidade imobiliária e 12m2 referentes à vaga de garagem, e
aquela alegada como faltante, de 1,13m2, representa menos de 1/20 do
total, incidindo o teor do art. 500, § 1o do Código Civil, reputando-se a
referência às dimensões como meramente enunciativa, sem direito,
portanto à indenização, consoante o § 3o do mesmo artigo.
Destarte, era de rigor a improcedência do pleito
indenizatório, ainda que por outro fundamento.
Pelo exposto, NEGA-SE PROVIMENTO ao recurso,
majorando-se a verba honorária, nos termos do art. 85, § 11 do CPC, para
R$ 1.500,00, observada a gratuidade da justiça.
.
ALCIDES LEOPOLDO

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RELATOR DESIGNADO
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Voto no 39968
Apelação Cível no 1008368-38.2019.8.26.0576
Comarca: São José do Rio Preto
Apelantes: Everton Luis de Lima e Janaine Garrigos Espinha
Apelado: Mrv Mrl Xvi Incorporações Ltda
DECLARAÇÃO DE VOTO VENCIDO
Ouso divergir, com todo o respeito, da douta
maioria.
Em juízo de admissibilidade, reconhecida a
tempestividade do apelo, isento de preparo, recebo o recurso nos seus
regulares efeitos.
Buscam os autores na presente ação,
indenização por dano material (perdas e danos), decorrente da diferença
entre a área do projeto apresentado e contratado e efetiva entrega da vaga
de garagem, apresentando 1,13m2 a menor do aquele efetivamente pago.
Pois
bem,
em
conformidade
com
o
entendimento deste E. Tribunal de Justiça e também do Superior Tribunal
de Justiça que, recentemente, assim se posicionou sobre o tema:
“DECADÊNCIA E PRESCRIÇÃO. Ação indenizatória ajuizada
por adquirente de unidade imobiliária autônoma, sob o
fundamento de que a entrega da garagem com metragem menor

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do que a contratada lhe causou dano material indenizável.
Decisão saneadora que rejeita preliminares de reconhecimento
de decadência e prescrição. Manutenção. Insurgência da
construtora, ao argumento de que o alegado vício de construção
(entrega da garagem com metragem a menor), por se tratar de
vício aparente em produto durável, se sujeita ao prazo
decadencial de 90 (noventa) dias previsto no art. 26, II, do CDC.
Área de garagem se presta a servir como estacionamento ao
veículo do autor. Utilidade da vaga de garagem não se baseia
exclusivamente em critério econômico, mas, sobretudo,
funcional para que tenha perfeita utilidade. Importância das
medidas físicas enunciadas no contrato. Entrega de garagem com
dimensão menor pode tornar imprestável a vaga ao fim a que se
destina, ou então causar sérios incômodos aos adquirentes. No
caso concreto, a entrega de vaga com área menor do que a
contratada caracteriza inadimplemento contratual, e não vício de
quantidade. Em virtude do inadimplemento, nasce ao adquirente
pretensão indenizatória, sujeita a prazo prescricional, já que a
coisa foi entregue, mas a menor. Pretensão indenizatória por
perdas e danos decorrentes do vício de quantidade do produto
(CDC, art. 6o, VI) se sujeita ao prazo prescricional decenal do
art. 205 do Código Civil, porque possui natureza contratual.
Entendimento recente, pacificado pelo STJ em sede de embargos
de divergência, no sentido de que a responsabilidade contratual
se sujeita ao prazo prescricional ordinário de dez anos (CC, art.

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205), inaplicável o prazo trienal do art. 206, § 3o, do CC.
Pretensão indenizatória escudada em inadimplemento contratual
se sujeita ao prazo prescricional ordinário, motivo pelo qual não
há falar em decadência. Afirma a requerida que o autor recebeu
as chaves do imóvel em 22/09/2015 e a demanda foi distribuída
dia 19/12/2018. Distribuição muito anterior ao decurso do prazo
prescricional previsto em lei (art. 205 do Código Civil) para que
o autor não mais pudesse exercitar sua pretensão. Preliminares
bem rejeitadas na origem. Recurso desprovido” (Agr. Instr. n.
2115102-75.2019.8.26.0000, rel. Des. Francisco Loureiro, j.
11.06.2019)
“DIREITO
CIVIL
E
DO
CONSUMIDOR.
RECURSO
ESPECIAL. AÇÃO DE INDENIZAÇÃO POR DANOS
MATERIAIS. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE
IMÓVEL. EMBARGOS DE DECLARAÇÃO. OMISSÃO,
CONTRADIÇÃO
OU
OBSCURIDADE.
AUSÊNCIA.
ACÓRDÃO
RECORRIDO.
FUNDAMENTAÇÃO
ADEQUADA.
DEFEITOS
APARENTES
DA
OBRA.
METRAGEM
A
MENOR.
PRAZO
DECADENCIAL.
INAPLICABILIDADE.
PRETENSÃO
INDENIZATÓRIA.
SUJEIÇÃO À PRESCRIÇÃO. PRAZO DECENAL. ART. 205
DO CÓDIGO CIVIL. 1. O propósito recursal, para além da
negativa de prestação jurisdicional, é o afastamento da
prejudicial de decadência em relação à pretensão de indenização

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por vícios de qualidade e quantidade no imóvel adquirido pela
consumidora. 2. Ausentes os vícios de omissão, contradição ou
obscuridade, é de rigor a rejeição dos embargos de declaração. 3.
Devidamente analisadas e discutidas as questões de mérito, e
fundamentado corretamente o acórdão recorrido, de modo a
esgotar a prestação jurisdicional, não há que se falar em violação
do art. 458 do CPC/73. 4. É de 90 (noventa) dias o prazo para o
consumidor reclamar por vícios aparentes ou de fácil constatação
no imóvel por si adquirido, contado a partir da efetiva entrega do
bem (art. 26, II e § 1o, do CDC). 5. No referido prazo
decadencial, pode o consumidor exigir qualquer das alternativas
previstas no art. 20 do CDC, a saber: a reexecução dos serviços,
a restituição imediata da quantia paga ou o abatimento
proporcional do preço. Cuida-se de verdadeiro direito potestativo
do consumidor, cuja tutela se dá mediante as denominadas ações
constitutivas, positivas ou negativas. 6. Quando, porém, a
pretensão do consumidor é de natureza indenizatória (isto é, de
ser ressarcido pelo prejuízo decorrente dos vícios do imóvel) não
há incidência de prazo decadencial. A ação, tipicamente
condenatória, sujeita-se a prazo de prescrição. 7. À falta de prazo
específico no CDC que regule a pretensão de indenização por
inadimplemento contratual, deve incidir o prazo geral decenal
previsto no art. 205 do CC/02, o qual corresponde ao prazo
vintenário de que trata a Súmula 194/STJ, aprovada ainda na
vigência do Código Civil de 1916 ("Prescreve em vinte anos a

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ação para obter, do construtor, indenização por defeitos na
obra"). 8. Recurso especial conhecido e parcialmente provido.
(...)
“Consoante estabeleceu o Tribunal de origem soberano na
análise das circunstâncias fáticas esses vícios cuidam de
metragem a menor e de anomalias aparentes, de fácil
constatação, relacionadas à construção (projetos, materiais e
execução). Nesse contexto, acolheu o acórdão recorrido a
prejudicial de decadência, ao entendimento de que transcorreu,
entre a efetiva entrega do bem e o ajuizamento da presente ação,
prazo superior a 90 dias (e-STJ fls. 625/627). Não obstante, em
que pese se tratar de vícios aparentes o que atrai, de fato, a
imediata fluência do prazo decadencial observa-se que a
demanda veicula pretensão indenizatória, e não pretensão de
redibição do contrato, abatimento do preço ou reexecução dos
serviços. Assim, incide na espécie o prazo de prescrição decenal,
não transcorrido entre a entrega do imóvel e o ajuizamento da
ação.” (REsp 1534831/DF, Rel. Ministro RICARDO VILLAS
BÔAS CUEVA, Rel. p/ Acórdão Ministra NANCY ANDRIGHI,
TERCEIRA TURMA, J. em 20/02/2018, DJe 02/03/2018).
Assim, tendo havido a entrega das chaves
em 03 de julho de 2018 (fls. 108/109) e tendo sido a ação interposta em
fevereiro de 2019, ou seja, menos de um ano, não restaram esgotados nem
o prazo quinquenal (art. 27, do Código de Defesa do Consumidor) ou

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decenal (art. 205, Código Civil).
Ante o exposto, pelo meu voto, dou
provimento ao recurso.
FÁBIO QUADROS
Relator Sorteado Vencido

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1
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FABIO DE OLIVEIRA QUADROS
12022002
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1008368-38.2019.8.26.0576 e o código de confirmação da tabela acima.