Tribunal: TJSP
Processo: 1003426-42.2018.8.26.0270
Classe: Apelação Cível / Locação de Imóvel
Órgão julgador: Artur Marques
Órgão colegiado: 35a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-02-05
Data de publicação: 2020-02-05

Ementa:
LOCAÇÃO DE IMÓVEL AÇÃO DECLARATÓRIA DE NEGATIVA DE DÉBITO FORMULADA PELA LOCATÁRIA EM FACE DA IMOBILIÁRIA, MERA ADMINISTRADORA DA LOCAÇÃO E MANDATÁRIA DO LOCADOR. ILEGIMITIDADE PASSIVA DE PARTE RECONHECIDA CORRETAMENTE. SENTENÇA MANTIDA.
1. No caso dos autos, a imobiliária ré atuou como mera intermediária da locação. Ilegitimidade passiva. Reconhecimento. Processo extinto sem julgamento do

Ementa:
LOCAÇÃO DE IMÓVEL AÇÃO DECLARATÓRIA DE NEGATIVA DE DÉBITO FORMULADA PELA LOCATÁRIA EM FACE DA IMOBILIÁRIA, MERA ADMINISTRADORA DA LOCAÇÃO E MANDATÁRIA DO LOCADOR. ILEGIMITIDADE PASSIVA DE PARTE RECONHECIDA CORRETAMENTE. SENTENÇA MANTIDA.
1. No caso dos autos, a imobiliária ré atuou como mera intermediária da locação. Ilegitimidade passiva. Reconhecimento. Processo extinto sem julgamento do mérito (art. 485, VI, §3o, do CPC).
2. Recurso improvido.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2020.0000063626
ACÓRDÃO
Vistos,
relatados
e
discutidos
estes
autos
de
Apelação
Cível
no
1003426-42.2018.8.26.0270, da Comarca de Itapeva, em que é apelante VERA LUCIA
BARBOSA (JUSTIÇA GRATUITA), é apelado ESPAÇO EMPREENDIMENTOS
IMOBILIARIOS S/C LTDA.
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 35a Câmara de Direito Privado
do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Negaram provimento ao
recurso. V. U., de conformidade com o voto do relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores ARTUR MARQUES
(Presidente), MELO BUENO E GILBERTO LEME.
São Paulo, 5 de fevereiro de 2020.
ARTUR MARQUES
Relator
Assinatura Eletrônica

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Apelação Cível no 1003426-42.2018.8.26.0270 -Voto no
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Apelação Cível no 1003426-42.2018.8.26.0270
Apelante(s): VERA LÚCIA BARBOSA
Apelado(s): ESPAÇO EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS S/C LTDA.
Comarca: ITAPEVA - 3a VARA JUDICIAL
Magistrado(a): Heloisa Assunção Pereira
V O T O No 48071
LOCAÇÃO DE IMÓVEL AÇÃO DECLARATÓRIA DE
NEGATIVA DE DÉBITO FORMULADA PELA LOCATÁRIA
EM FACE DA IMOBILIÁRIA, MERA ADMINISTRADORA DA
LOCAÇÃO
E
MANDATÁRIA
DO
LOCADOR.
ILEGIMITIDADE PASSIVA DE PARTE RECONHECIDA
CORRETAMENTE. SENTENÇA MANTIDA.
1. No caso dos autos, a imobiliária ré atuou como mera
intermediária da locação. Ilegitimidade passiva. Reconhecimento.
Processo extinto sem julgamento do mérito (art. 485, VI, §3o, do
CPC).
2. Recurso improvido.
1. Trata-se de ação declaratória de inexistência de débito
cumulada com indenização de danos materiais e antecipação de tutela que
VERA LÚCIA BARBOSA promove em face de ESPAÇO EMPREENDIMENTOS
IMOBILIÁRIOS S/C LTDA, julgada procedente pela r. sentença de fls. 156/160,
cujo relatório se adota, nos seguintes termos: “Ante o exposto, REVOGO a liminar
deferida e JULGO EXTINTO o processo, sem julgamento de mérito, e assim o
faço com fulcro no artigo 485, inciso VI, do Código de Processo Civil, por
reconhecer a ilegitimidade passiva, nos termos da fundamentação. Por força do
princípio da causalidade, condeno a requerente ao pagamento das custas e
despesas processuais e honorários advocatícios, os quais fixo em 10% do valor
da causa, suspendendo sua exigibilidade por força dos benefícios da gratuidade

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da justiça concedido (art. 98, § 3o, do CPC). Após o trânsito em julgado,
comunique-se ao SCPC o levantamento da suspensão.”
Inconformada, recorre a autora a fls. 167/180. Insurge-se
contra a extinção do processo sem julgamento do mérito e reafirma a legitimidade
passiva de parte da imobiliária que administrou a locação. No mais, reitera os
argumentos do pedido inicial, alegando que o imóvel que lhe foi alugado não
servia ao uso a que se destinava, porquanto tratando-se de imóvel residencial,
passou a apresentar sérios problemas de umidade e infiltração de águas de
chuva. Também alegou que nos termos dos artigos 4o., 317 e 338 do CPC, a
causa merecia solução de mérito e que deveria ter sido garantido à parte,
segundo a teoria da asserção, o direito de alterar o polo passivo da demanda.
Pediu provimento ao recurso e reiterou os pedidos iniciais.
Processado o recurso sem preparo, pois a apelante é
beneficiária da Justiça Gratuita e com contrarrazões (fls. 183/193).
É o relatório.
2. Consta da peça vestibular em síntese que a autora firmou
contrato de locação com a requerida referente ao imóvel indicado na inicial, com
data de início em 28.07.2018 e término previsto para 27.01.2021. Aduziu que
quando se mudou para o imóvel constatou que as portas não tinham sido
pintadas conforme acordo com a imobiliária no momento da vistoria.
Aduziu, a apelante, que nos dias que se sucederam à
mudança choveu muito e então é que vieram à tona vícios ocultos existentes no
imóvel, como problemas no telhado e no sistema de escoamento da casa, o que
provocava alagamento, goteiras, infiltração e mofo nas paredes. Por causa de
seus problemas de saúde de ordem respiratória a autora, ora recorrente, deixou o
imóvel no dia 07.08.2018. Pediu a concessão de tutela provisória de urgência
antecipada a fim de que a requerida não realizasse quaisquer cobranças

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referente ao contrato de locação e, bem assim, a declaração de inexistência de
débito e a cessação, de forma definitiva, de qualquer tipo de cobrança com a
declaração de rescisão contratual por culpa da apelada e sua condenação ao
pagamento de cláusula penal no valor de R$ 2.400,00, mais o pagamento de
danos materiais, referente a transporte, desmontagem e montagem de móveis, no
valor de R$ 670,00.
Em sede de defesa a apelada negou as alegações da
autora e arguiu, em preliminar, a sua ilegitimidade passiva de parte, bem como a
inaplicabilidade do CDC. Pediu a improcedência do pedido, bem como requereu a
condenação da autora por litigância de má-fé (fls. 58/67).
Nesse passo, a preliminar foi corretamente acolhida pela r.
sentença.
A Administradora de Imóveis é mera mandatária dos
locadores, não possuindo legitimidade processual para figurar no polo passivo da
presente
demanda
cujos
fundamentos
do
pedido
dizem
respeito
às
irregularidades existentes no imóvel alugado e que, segundo a autora, não serviu
ao fim residencial que se destinava. Embora tenha havido a cobrança por
rescisão antecipada da locação, o que fez incidir a multa contratual, a motivação
para o desfazimento do contrato diz respeito exclusivamente à alegada
inadequação do imóvel, o que não pode ser reputado à administradora.
No ponto, torna-se de menor relevância a juntada do
contrato de prestação de serviços firmado entre a apelada e o locador, porquanto
a cobrança que realizou com fundamento no contrato de locação que
intermediou, não extrapola sua condição de mera mandatária.
Certo que não se pode confundir a condição de parte
credora com quem a representa, ou seja, com o procurador ad negotia, forçoso,
portanto, o reconhecimento da ilegitimidade passiva, pois restou evidente que a

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apelada atuou apenas como mandatária e representante do locador, em nome e
sob a responsabilidade de quem praticou todos os atos, só respondendo em caso
de excesso de mandato perante o mandante.
A apelada participou dos fatos narrados na petição inicial
apenas na qualidade de administradora da locação, inexistindo, portanto, vínculo
jurídico entre as partes, cujo destinatário final dos serviços que presta é o locador,
não o locatário, como já asseverado pelo juízo de origem.
Destaca-se, para não se alegar omissão, que comungo do
entendimento de que, dentre as teorias da ação, a da asserção deve ser adotada,
mas observo, como consignado por Alexandre Câmara Freitas: “a verificação da
presença das "condições da ação" se dá à luz das afirmações feitas pelo
demandante em sua petição inicial, devendo o julgador considerar a relação
jurídica deduzida em juízo in statu assertionis, isto é, à vista do que se
afirmou. Deve o juiz raciocinar admitindo, provisoriamente, e por hipótese,
que todas as afirmações do autor são verdadeiras, para que se possa
verificar se estão presentes as condições da ação. Defendem essa teoria,
entre outros, Barbosa Moreira e Watanabe. Na mais moderna doutrina
estrangeira, encontra-se adesão a essa teoria em Elio Fazzalari”1.
E exemplifica que: “numa demanda em que o autor afirma
ser credor do réu, sendo a obrigação originária de contrato de mútuo, e
pedindo sua condenação ao pagamento da dívida. Restando provado, no
curso do processo, que a obrigação era originária de uma aposta, a teoria
da asserção levará ao julgamento da improcedência do pedido, uma vez que
as "condições" estariam todas presentes (já que, na petição inicial, afirmou-
se que a obrigação se originara em um contrato de mútuo, sendo assim
possível juridicamente a demanda)”2.
Inclusive, tal exegese foi adotada pelo Superior Tribunal de
1 Lições de direito processual civil : volume 1. 25. Ed. São Paulo, Atlas, 2014. Página no 154.
2 Lições de direito processual civil : volume 1. 25. Ed. São Paulo, Atlas, 2014. Página no 155.

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Justiça:
AGRAVO REGIMENTAL NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL.
AÇÃO INDENIZATÓRIA. ALEGAÇÃO DE ILEGITIMIDADE PASSIVA.
MATÉRIA QUE DEMANDA REEXAME DE PROVAS. SÚMULA 7/STF.
APLICAÇÃO DA TEORIA DA ASSERÇÃO. SÚMULA 83/STJ. RECURSO
NÃO PROVIDO.... 2. O entendimento desta Corte Superior é pacífico
no sentido de que as condições da ação, incluindo a legitimidade ad
causam, devem ser aferidas in status assertionis, ou seja, à luz
exclusivamente da narrativa constante na petição inicial. 3. Agravo
regimental não provido3. (sem grifos no original)
Nesse sentido a jurisprudência desta E. Corte de Justiça,
com precedentes, inclusive, desta C. 35a. Câmara de Direito Privado, obedientes
às orientações do E. Superior Tribunal de Justiça, têm decido que:
LOCAÇÃO DE IMÓVEL
AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER C/C
INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS E MATERIAIS Imobiliária que
atua como mera intermediária da locação - Ilegitimidade passiva

Reconhecimento (art. 485, VI, §3o, do CPC) - Ação improcedente -
Recurso prejudicado, com observação4.
Apelação Cível. Ação de consignação de entrega de chaves de imóvel
locado e de pagamento de aluguel. Sentença de procedência. Apelação
dos réus. Alegação de ilegitimidade passiva do corréu Elias Rosa por não
ser o locador do imóvel, mas apenas o seu administrador. Corréu que
figura no contrato de locação apenas como administrador do imóvel,
representante do corréu locador. Ação que deveria ter sido movida
apenas contra o locador. Ilegitimidade verificada. Extinção da ação sem
resolução de mérito quanto ao administrador do imóvel (artigo 485, VI, do
Código de Processo Civil/2015). Honorários advocatícios. Verba fixada
levando-se em consideração o grau de zelo profissional, a natureza e
importância da causa, o trabalho realizado pelo advogado e o tempo
exigido para o seu serviço, desmerecendo redução. Apelação
parcialmente provida. 5
LOCAÇÃO DE IMÓVEL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C.C.
TUTELA
ANTECIPADA,
DANOS
MATERIAIS
E
MORAIS.
ILEGITIMIDADE PASSIVA DA IMOBILIÁRIA E DA SÓCIA DA EMPRESA
LOCADORA
RECONHECIDA.
EXTINÇÃO
DO
PROCESSO.
A
administradora de imóveis por ser mera mandatária do locador do imóvel,
apenas o representando, já que não celebra contrato de locação em
nome próprio, não possui legitimidade passiva para discutir questões
fundadas em tal instrumento. Sendo o contrato de locação entabulado
com a pessoa jurídica, dotada de personalidade e de patrimônio distintos
dos de sua sócia deve ser a ação ajuizada em face da empresa locadora.
Extinção do processo sem resolução do mérito, nos termos do art. 267,
VI, do CPC/1973, vigente quando da prolação da r. sentença recorrida.
3 STJ, AgRg no AREsp: 655283 RJ 2015/0014428-8, Relator: Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, Data de
Julgamento: 10/03/2015, T4 - QUARTA TURMA, Data de Publicação: DJe 18/03/2015
4 Apelação Cível 1102660-22.2018.8.26.0100. Rel. Des. Melo Bueno. 35a Câmara de Direito Privado. J.
03/09/2019
5 Apelação Cível 1038600-51.2015.8.26.0001. Rel. Des. Morais Pucci. 35a Câmara de Direito Privado. J.
26/06/2017

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Recursos de apelação parcialmente providos, prejudicado o recurso
adesivo.6
RECURSO
APELAÇÃO CÍVEL
LOCAÇÃO DE IMÓVEL

FINALIDADE
RESIDENCIAL

INDENIZAÇÃO

AÇÃO
DE
REPARAÇÃO DE DANOS MATERIAIS E MORAIS. Pleito de locadora
para ressarcimento de danos suportados em razão de suposta infração
contratual da imobiliária responsável pela administração da locação.
Descabimento. Requerida, que, na posição de mandatária, não possui
legitimidade passiva para responder pela rescisão do contrato locatício e
eventuais débitos em aberto, sendo que a mora contratual decorre de ato
do locatário, terceiro na lide, ausente participação da requerida para
agravar o dano à locadora. Inexistência de dano à requerente advindo de
conduta inidônea da requerida, ausente prova nos autos a tal respeito.
Majoração da honorária advocatícia (artigo 85, parágrafo 11, do Código
de Processo Civil), dado o trabalho adicional aos patronos da requerida.
Improcedência em Primeiro Grau. Sentença mantida. Recurso de
apelação da requerente não provido, atento à majoração da honorária
advocatícia aos patronos da requerida. 7
Destarte, por tais fundamentos, correto o julgamento de piso,
a r. sentença deve ser mantida por seus próprios e jurídicos fundamentos.
Assim, em observância ao art. 85, § 11 do CPC, majora-se a
verba honorária a ser paga pela apelante, para o importe de 12% sobre o valor da
causa, corrigido desde o ajuizamento, condicionado aos termos do art. 98,
parágrafo 3o do Código de Processo Civil.

3. Ante o exposto, nega-se provimento ao recurso.
ARTUR MARQUES DA SILVA FILHO
Desembargador Relator
6 Apelação Cível 1015523-47.2014.8.26.0001. Rel. Des. Gilberto Leme. 35a Câmara de Direito Privado. J.
20/03/2017
7 Apelação Cível 1002886-33.2019.8.26.0084. Rel. Des. Marcondes D'Angelo. 25a Câmara de Direito
Privado. J.19/12/2019