Tribunal: TJSP
Processo: 1043280-05.2017.8.26.0100
Classe: Apelação Cível / Promessa de Compra e Venda
Órgão julgador: Angela Moreno Pacheco de Rezende Lopes
Órgão colegiado: 9a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-09-01
Data de publicação: 2020-09-03

Ementa:
PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL - Pedido de resilição formulado pela autora, que manifestou desinteresse pelo negócio - Possibilidade de resilição do contrato com a restituição de valores pagos, com retenção de percentual em favor da promitente vendedora - Súmula 01-TJSP - Ré apelante que invoca a aplicação de cláusula penal, que não se mostra abusiva, adequando-se ao entendimento deste TJSP

Ementa:
PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL - Pedido de resilição formulado pela autora, que manifestou desinteresse pelo negócio - Possibilidade de resilição do contrato com a restituição de valores pagos, com retenção de percentual em favor da promitente vendedora - Súmula 01-TJSP - Ré apelante que invoca a aplicação de cláusula penal, que não se mostra abusiva, adequando-se ao entendimento deste TJSP e do c. STJ - Retenção em favor da ré que fica majorada para 20%, conforme precedentes do c. STJ - Cláusula contratual nesse sentido - Inaplicabilidade da Lei no 13.786/2018, de forma retroativa, vez que sua incidência se dá apenas sobre atos praticados a partir de sua vigência - Observância ao art. 5o, XXXVI da Constituição Federal e art. 6o, § 1o, da LINDB - Pedido formulado pela ré de que seja descontado o valor necessário para a despersonalização do imóvel - Descabimento - Contrato de personalização da unidade que é acessório vinculado à promessa de compra e venda e, portanto, extingue-se com o principal - Ré que se beneficiará dos melhoramentos eventualmente acrescidos à unidade - Ausência de comprovação dos gastos com as obras necessárias à despersonalização - Precedentes jurisprudenciais - Despesas condominiais que não podem ser deduzidas da restituição, tendo em vista que a autora não obteve a posse da unidade - Correção monetária que não constitui acréscimo, mas apenas recompõe a perda do poder aquisitivo da moeda, devendo incidir a partir de cada desembolso - Juros de mora sobre os valores devidos pela ré à autora incidem a partir do trânsito em julgado - Tese consolidada no REsp 1.740.911-DF, julgado pelo rito dos recursos repetitivos - Sentença reformada - RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.

Inteiro teor:
TRIBUNAL DE JUSTIÇA
PODER JUDICIÁRIO
São Paulo
Registro: 2020.0000714347
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível no
1043280-05.2017.8.26.0100, da Comarca de São Paulo, em que é apelante
HESA 121 INVESTIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA (HELBOR), é apelada
MARIANA JUBRAN.
ACORDAM, em 9a Câmara de Direito Privado do Tribunal de
Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: "Deram provimento em parte
ao recurso. V. U.", de conformidade com o voto do Relator, que integra este
acórdão.
O julgamento teve a participação dos Exmos. Desembargadores
GALDINO TOLEDO JÚNIOR (Presidente sem voto), ROGÉRIO MURILLO
PEREIRA CIMINO E PIVA RODRIGUES.
São Paulo, 1o de setembro de 2020.
[ANGELA LOPES]
[Relatora]
Assinatura Eletrônica

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Apelação Cível no 1043280-05.2017.8.26.0100 -Voto no 8986
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VOTO No 8986
Apelação n. 1043280-05.2017.8.26.0100
Origem: 14a Vara Cível da Capital
Juiz: Dr. Enio José Hauffe
Apelante: HESA 121 INVESTIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA.
Apelada: MARIANA JUBRAN
PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL -
Pedido de resilição formulado pela autora, que manifestou
desinteresse pelo negócio - Possibilidade de resilição do
contrato com a restituição de valores pagos, com retenção de
percentual em favor da promitente vendedora - Súmula 01-
TJSP - Ré apelante que invoca a aplicação de cláusula penal,
que não se mostra abusiva, adequando-se ao entendimento
deste TJSP e do c. STJ - Retenção em favor da ré que fica
majorada para 20%, conforme precedentes do c. STJ - Cláusula
contratual nesse sentido - Inaplicabilidade da Lei no
13.786/2018, de forma retroativa, vez que sua incidência se dá
apenas sobre atos praticados a partir de sua vigência -
Observância ao art. 5o, XXXVI da Constituição Federal e art.
6o, § 1o, da LINDB - Pedido formulado pela ré de que seja
descontado o valor necessário para a despersonalização do
imóvel - Descabimento - Contrato de personalização da
unidade que é acessório vinculado à promessa de compra e
venda e, portanto, extingue-se com o principal - Ré que se
beneficiará dos melhoramentos eventualmente acrescidos à
unidade - Ausência de comprovação dos gastos com as obras
necessárias à despersonalização - Precedentes jurisprudenciais
- Despesas condominiais que não podem ser deduzidas da
restituição, tendo em vista que a autora não obteve a posse da
unidade - Correção monetária que não constitui acréscimo, mas
apenas recompõe a perda do poder aquisitivo da moeda,
devendo incidir a partir de cada desembolso - Juros de mora
sobre os valores devidos pela ré à autora incidem a partir do
trânsito em julgado - Tese consolidada no REsp 1.740.911-DF,
julgado pelo rito dos recursos repetitivos - Sentença reformada
- RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.
Trata-se de ação proposta por MARIANA JUBRAN em
face de HESA 121 INVESTIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA., objetivando a rescisão

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do compromisso de compra e venda de um imóvel, com a restituição do equivalente a
90% dos valores pagos.
Sobreveio sentença de parcial procedência, cujo relatório
se adota, para: 1) declarar rescindido o contrato objeto da presente ação; 2) condenar
a ré a restituir à autora a quantia de R$139.581,85, equivalente a 90% dos valores
pagos, com correção monetária a partir de cada desembolso, assim como juros de
mora de 1% (um por cento) ao mês, a partir da citação; 3) declarar a inexigibilidade
das cobranças atinentes aos encargos de condomínio em relação à autora e relativos
à unidade imobiliária mencionada. Pela sucumbência, a ré arcará com as custas
processuais, além dos honorários advocatícios, arbitrados, por equidade, em R$
2.000,00 (fls. 265/267).
Publicada a sentença, foram opostos embargos de
declaração pelas partes. Os embargos da autora foram acolhidos, para constar que a
ação é integralmente procedente. Os embargos opostos pela ré foram acolhidos em
parte, para sanar omissão relativa ao pedido de restituição dos valores gastos com
relação à despersonalização da unidade, no valor de R$ 3.195,07. Assim, foi
acrescentada à sentença a seguinte fundamentação:
“...não vinga o argumento de serem abatidas as
despesas com decoração, na medida em que, à evidência, ao retomar o imóvel estará
a ré se beneficiando dessa circunstância.” (fls. 282/283).
Apela a ré, sustentando em síntese, a aplicação da nova
Lei no 13.786/2018, que prevê a retenção de até 25% dos valores pagos,
considerando a culpa dos adquirentes pela rescisão. Alternativamente, pleiteia a
aplicação da cláusula contratual que estabelece o equivalente a 20% a título de
retenção. Enfatiza que a autora contratou serviços exclusivos de personalização do
imóvel, razão pela qual, com a rescisão, haverá gastos com a reversão à planta
original. Assim, do total a ser restituído, deve ser abatida a quantia de R$ 3.195,07,
equivalente aos custos para a reversão.

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Entende
serem
devidas
pela
autora
as
taxas
condominiais e IPTUs até a data da rescisão, conforme disposição contratual. Aduz
ser indevida a incidência da correção monetária desde o desembolso, tendo em vista
a ausência de ato ilícito, impondo-se seja aplicada desde o ajuizamento da ação. De
igual modo, considerando a ausência de mora e a iniciativa da autora na desistência
do negócio, os juros devem ser computados a partir do trânsito em julgado (fls. (fls.
286/312).
Recurso processado e respondido a fls. 319/321.
É o relatório.
Depreende-se dos autos que em 14/12/2013, a autora
celebrou 'Instrumento Particular de Contrato de Promessa de Venda e Compra' da
unidade no 38, do empreendimento denominado 'Up Village By Helbor', localizado
nesta Capital, pelo preço total de R$ 375.882,68 (fls. 18/52).
Alega
a
autora
que
perdeu
o
interesse
no
prosseguimento do negócio, solicitando extrajudicialmente a resilição do contrato e a
restituição dos valores até então pagos, no total de R$ 155.090,95. Porém, a ré
ofertou valor irrisório, com o que não concordou, motivando o ingresso da presente
ação.
A r. sentença acolheu os pedidos iniciais, declarando a
resilição postulada e determinando à ré a restituição do equivalente a 90% dos
valores pagos, contra o que se insurgiu a ré.
Respeitado
o
entendimento
contrário,
o
recurso
comporta parcial acolhimento, como se verá.
Inicialmente, não há que se falar em aplicação imediata
da Lei no 13.786/2018, pois a referida Lei não pode retroagir para atingir contratos

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celebrados antes de sua entrada em vigor, em consonância com o art. 5o, XXXVI da
Constituição Federal e art. 6o, § 1o, da LINDB.
Conveniente deixar claro que a matéria regulada na
referida Lei não é de ordem pública e, portanto, não é aplicável ex officio pelo
julgador. Trata-se de lei de direito material, que regula interesses privados, incidindo
apenas sobre atos praticados a partir de sua vigência.
Em resumo, se a Lei no 13.786/2018 foi publicada em
28/12/2018, não poderá ser aplicada ao contrato celebrado entre as partes, datado de
19/12/2014.
Neste sentido:
“EMBARGOS
DE
DECLARAÇÃO.
Omissão.
Inocorrência. O pronunciamento judicial impugnado não necessita de aclaramento ou
integração, eis que não caracterizados os defeitos considerados relevantes à sua
compreensão e alcance. Inaplicabilidade da Lei no 13.786/2018 ao contrato
celebrado em momento anterior a sua vigência. Precedentes. Via inapropriada
para atendimento de insatisfação, ou para fim de prequestionamento. Ausência de
violação a dispositivos legais invocados. EMBARGOS REJEITADOS” (Embargos de
Declaração no 1086390-25.2015.8.26.0100/50000, 3a Câmara de Direito Privado, Rel.
Des. VIVIANI NICOLAU, j. 20/03/2019) (g/n).
“APELAÇÃO. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA.
RESCISÃO CONTRATUAL. RETENÇÃO DE VALORES. Existência de contrato de
alienação fiduciária em garantia que, por si só, não é óbice à rescisão pelo promitente
comprador. Percentual de 25% sobre os valores pagos que se afigura escorreito e
obedece
aos
parâmetros
fixados
pelo
C.
Superior
Tribunal
de
Justiça.
Irretroatividade da Lei 13.786/2018, cuja aplicação se restringe aos contratos
celebrados após a sua vigência. Observância do ato jurídico perfeito.(...)” (Apelação
no
1000817-16.2018.8.26.0358,
2a
Câmara
de
Direito
Privado,
Rel.
Des.

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ROSANGELA TELLES, j. 26/03/2019) (g/n).
Com efeito, é incontroverso que a resolução contratual
foi causada por desistência da autora, que se desinteressou pela continuidade do
negócio.
No entanto, registre-se que a resilição do contrato é
direito inquestionável da promitente compradora, que mesmo inadimplente, faz jus à
devolução da quantia paga pela compra e venda.
Por outro lado, a ré tem direito à retenção de parte do
montante pago, consoante jurisprudência dominante deste e. TJSP, consolidada com
a edição da Súmula 1, in verbis:
“O compromissário comprador de imóvel, mesmo
inadimplente, pode pedir a rescisão do contrato e reaver as quantias pagas, admitida
a compensação com gastos próprios de administração e propaganda feitos pelo
compromissário vendedor, assim como com o valor que se arbitrar pelo tempo de
ocupação do bem.”
Assim, superada a questão a respeito da resilição,
assiste razão à ré com relação ao montante devido a título de restituição, vez que a
cláusula 13.6 nada tem de abusiva, na medida em que estabelece a retenção do
equivalente a 20% das parcelas pagas em favor da promitente vendedora, na
hipótese de o comprador pedir o rompimento do contrato (fl. 43).
E
esse
montante
não
destoa
do
entendimento
jurisprudencial, de que a fixação dos valores devidos dependerá sempre da análise
das circunstâncias do caso concreto. Esse, inclusive, é o entendimento do próprio
STJ:
“AGRAVO INTERNO NO AGRAVO REGIMENTAL NO

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AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E
VENDA DE IMÓVEL. RESOLUÇÃO POR CULPA DO PROMITENTE COMPRADOR.
RESTITUIÇÃO PARCIAL DA QUANTIA PAGA. PERCENTUAL DE RETENÇÃO
FIXADO DENTRO DOS PARÂMETROS ADMITIDOS PELA JURISPRUDÊNCIA
DESTA CORTE (10%, NO CASO). ALTERAÇÃO DO ENTENDIMENTO DO
TRIBUNAL LOCAL. REEXAME DE PROVAS. IMPOSSIBILIDADE. AGRAVO
INTERNO IMPROVIDO.
1. O acórdão recorrido não destoa da jurisprudência
desta Corte que, em caso de resolução do compromisso de compra e venda por
culpa do promitente comprador, entende ser lícito ao vendedor reter entre 10%
e 25% dos valores pagos.
2. Não é possível alterar a conclusão assentada pelo
Tribunal local com base na análise das provas nos autos, ante o óbice do enunciado
n. 7 da Súmula do STJ.
3. Na hipótese, o Tribunal de origem, soberano no exame
do acervo fático-probatório dos autos, de acordo com as especificidades do caso
concreto, fixou o percentual de retenção em 10% dos valores pagos. Rever essa
conclusão, neste caso, é impossível ante o óbice do enunciado de súmula
supramencionado.
4. Agravo interno improvido.” (AgInt no AgRg no AREsp
816434 / DF, TERCEIRA TURMA, Relator Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE, j.
27/09/2016) (g/n).
Assim, fica acolhido o recurso da ré no que tange à
majoração do percentual de retenção.
Por outro lado, não colhe o pedido de retenção dos
gastos para a despersonalização do imóvel. Em primeiro lugar, porque não há como
ignorar que a ré se beneficiará dos melhoramentos que eventualmente foram
implantados na unidade às expensas da autora, e que ficarão incorporados ao imóvel
e, por certo, serão incluídos no preço da revenda.

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Em segundo lugar, porque o contrato que estipula a
personalização das unidades é pacto acessório da compra e venda; e como segue a
mesma sorte do principal, desfaz-se com a extinção deste.
Essa questão já é objeto de jurisprudência desta e.
Corte:
“Ação de Rescisão de Contrato cc Restituição de valores
- Inadimplemento dos compradores - Retenção devida - Percentual de retenção fixado
em 18% dos valores pagos se mostra proporcional e adequado a indenizar a
vendedora pelas despesas operacionais - Reposição das partes ao “status quo ante” -
Devolução das parcelas pagas, de uma só vez, admitida a retenção de percentual
atinente as despesas operacionais - Súmulas 1 e 2 deste E. Tribunal - Serviço de
personalização - Restituição devida - Contrato acessório e de adesão - Reì se
beneficiaraì das melhorias introduzidas no imóvel - Sucumbência fixada
proporcionalmente
-
Recurso
parcialmente
provido.”
(Apelação
n°
1009721-67.2016.8.26.0011, 7a Câmara de Direito Privado, Rel. Des. Luiz Antonio
Costa, j. 10/04/2017) (g/n).
“Compromisso de compra e venda - Ação de rescisão
contratual - Arrependimento dos compradores - Divergência quanto às parcelas a
serem restituídas e aÌ legalidade da cobrança de comissão de corretagem, taxa SATI e
taxa de personificação do bem. Corretagem contratada em instrumento apartado no
qual os adquirentes se declaram cientes da prestação do serviço e do correspondente
abatimento no preço do bem - Ausência de qualquer abusividade. SATI - Serviços não
discriminados, com prestação não comprovada e que, ainda que prestados, não
trariam vantagem alguma ao consumidor - Cobrança abusiva - Dever de restituição -
Entendimentos consolidados pelo C. Superior Tribunal de Justiça em sede de
julgamento de recursos repetitivos. Taxa de personificação - Melhoramentos que
se incorporaram ao imóvel e comporão o preço futuro - Impossibilidade de a
requerida lucrar duas vezes pelo mesmo fato - Enriquecimento sem causa que
deve ser coibido. Cláusula contratual prevendo retenção em valor abusivo - Hipótese

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do contrato que prevê a retenção de 10% mais adequada ao teor da Súmula 1 do
TJSP.
Sentença
mantida
-
Recursos
desprovidos.”
(Apelação
n°
1047021-58.2014.8.26.0100, 2a Câmara de Direito Privado, Rel. Des. Joseì Carlos
Ferreira Alves, j. 20/02/2017) (g/n).
Por último, cabe acrescentar que a planilha de gastos de
fl. 260 é unilateral e insuficiente para corroborar a veracidade dos valores lá lançados
a título de obras para a reversão da unidade à planta original (despersonalização).
Fica sem respaldo, também, a pretensão de retenção
das despesas condominiais, vez que é abusiva a pretensão de exigir da autora tais
verbas, notadamente porque não houve a transmissão da posse do imóvel, marco
que define a responsabilidade pelo adimplemento.
Vale dizer, o encargo cabe àquele que tem o uso e gozo
do imóvel. E no caso, não obstante a ré comprove que houve a instituição do
condomínio, ela própria assevera que a autora não recebeu as chaves, justamente
porque estava em débito com as parcelas contratuais.
Na verdade, não há que se falar em débito, pois quando
o condomínio foi instituído, a autora já havia postulado à ré a resilição do contrato.
Logo, se a autora não recebeu as chaves, nem usufruiu de qualquer prestação ou
serviço, não pode responder por seus custos.
Com relação à atualização dos valores a serem
restituídos, cabe lembrar que a correção monetária não constitui qualquer
acréscimo, destinando-se tão-somente a recompor a perda do poder aquisitivo da
moeda. Nada mais.
De conseguinte, assim que ocorre o desembolso do
dinheiro, já há a desvalorização da moeda, que é corroída pela inflação. Por esse
motivo, a atualização deve ter como marco inicial o desembolso, a fim de que possa

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recompor os prejuízos financeiros suportados pela autora desde então.
Nesse sentido já está consolidado o entendimento do c.
STJ:
“AGRAVO INTERNO NO AGRAVO (ART. 544 DO
CPC/73) - AÇÃO DECLARATÓRIA DE NULIDADE DE CONTRATO - DECISÃO
MONOCRÁTICA QUE NEGOU PROVIMENTO AO RECLAMO. INSURGÊNCIA DA
REQUERIDA. (...) 4. O termo inicial da correção monetária das parcelas pagas, a
serem restituídas em virtude da rescisão do contrato de compra e venda, é a
data de cada desembolso, nos termos da jurisprudência do STJ. Incidem juros de
mora a partir da citação no caso de obrigação contratual. Aplicação, por analogia, à
nulidade do negócio. Precedentes. Incidência da Súmula 83/STJ. 5. Agravo interno de
fls. 808-816 e-STJ não conhecido e agravo interno de fls. 799-807 e-STJ desprovido.”
(AgInt no AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL No 342.293-SP, Quarta Turma, Rel.
MINISTRO MARCO BUZZI, j. 21/11/2017).
Por fim, assiste razão à ré com relação ao termo inicial
dos juros de mora, pois o c. STJ já sedimentou entendimento, por meio do Recurso
Especial no 1.740.911-DF, julgado em 14/08/2019, pelo rito dos recursos repetitivos,
de Relatoria da Ministra Maria Isabel Gallotti, que assim ementado:
"RECURSO
ESPECIAL
REPETITIVO.
ACÓRDÃO
RECORRIDO PROFERIDO EM JULGAMENTO DE IRDR. PROMESSA DE COMPRA
E
VENDA
DE
UNIDADE
IMOBILIÁRIA.
RESOLUÇÃO
IMOTIVADA
PELO
PROMITENTE COMPRADOR. DEVOLUÇÃO DE VALORES PAGOS. CLÁUSULA
CONTRATUAL. PEDIDO DE ALTERAÇÃO. SENTENÇA CONSTITUTIVA. TERMO
INICIAL DOS JUROS DE MORA. TRÂNSITO EM JULGADO. 1. Para os fins dos arts.
927 e 1.036 a 1.041 do CPC, fixa-se a seguinte tese: - Nos compromissos de compra
e venda de unidades imobiliárias anteriores à Lei n. 13.786/2018, em que é pleiteada
a resolução do contrato por iniciativa do promitente comprador de forma diversa da
cláusula penal convencionada, os juros de mora incidem a partir do trânsito em
julgado da decisão. 2. Recurso especial provido."

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Em conclusão, reforma-se a r. sentença para majorar o
percentual de retenção em favor da ré, para 20% das parcelas pagas pela autora,
com correção monetária pela Tabela do TJSP desde cada desembolso e juros de
mora de 1% ao mês a partir do trânsito em julgado.
Fica, no mais, mantida a r. sentença tal como lançada.
Ficam as partes intimadas desde logo que, havendo
interposição de embargos de declaração contra o presente acórdão, que se
manifestem no próprio recurso sobre eventual oposição ao julgamento virtual,
nos termos do artigo 1o da Resolução no 549/2011, com a redação alterada pela
Resolução no 772/2017 do Órgão Especial deste E. Tribunal de Justiça. No silêncio,
os autos serão automaticamente incluídos no julgamento virtual.
Do exposto, pelo meu voto, dou parcial provimento ao
recurso.
ANGELA LOPES
Relatora