Tribunal: TJSP
Processo: 1044272-22.2019.8.26.0576
Classe: Apelação Cível / Promessa de Compra e Venda
Órgão julgador: Rosangela Telles
Órgão colegiado: 27a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-08-13
Data de publicação: 2020-08-13

Ementa:
APELAÇÃO. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. INDIVIDUALIZAÇÃO DA MATRÍCULA. Pretensão à repetição de indébito. Improcedência. Inconformismo. Acolhimento. PRESCRIÇÃO. Inocorrência. Entendimento firmado pelo C. STJ, em sede de recursos repetitivos. Demanda que se submete ao prazo prescricional trienal. Inteligência do artigo 206, §3o, inciso IV, do CC. Lapso não transcorrido entre o pagamento e o

Ementa:
APELAÇÃO. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. INDIVIDUALIZAÇÃO DA MATRÍCULA. Pretensão à repetição de indébito. Improcedência. Inconformismo. Acolhimento. PRESCRIÇÃO. Inocorrência. Entendimento firmado pelo C. STJ, em sede de recursos repetitivos. Demanda que se submete ao prazo prescricional trienal. Inteligência do artigo 206, §3o, inciso IV, do CC. Lapso não transcorrido entre o pagamento e o ajuizamento da demanda. RESTITUIÇÃO. Cabimento. Inteligência do artigo 44 da Lei 4.591/64. Individualização da unidade que constitui ato inerente à incorporação, sendo indevido o repasse do ônus ao consumidor. Precedentes. Pedido acolhido. Sentença reformada. Inversão dos ônus sucumbenciais. RECURSO PROVIDO.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2020.0000636678
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível no
1044272-22.2019.8.26.0576, da Comarca de São José do Rio Preto, em que é
apelante ADEMIR TERRADAS JUNIOR (JUSTIÇA GRATUITA), é apelado MRV
ENGENHARIA E PARTICIPAÇÕES S.A..
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 27a Câmara de Direito
Privado do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Deram
provimento ao recurso. V. U., de conformidade com o voto do relator, que integra este
acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores FÁBIO PODESTÁ
(Presidente sem voto), ALFREDO ATTIÉ E TAVARES DE ALMEIDA.
São Paulo, 13 de agosto de 2020.
ROSANGELA TELLES
Relatora
Assinatura Eletrônica

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
VOTO No 17416
APELAÇÃO No: 1044272-22.2019.8.26.0576
APELANTE: ADEMIR TERRADAS JÚNIOR
APELADO: MRV ENGENHARIA E PARTICIPAÇÕES S/A
COMARCA: SÃO JOSÉ DO RIO PRETO
JUIZ: RICARDO DE CARVALHO LORGA
APELAÇÃO. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA.
INDIVIDUALIZAÇÃO DA MATRÍCULA. Pretensão à
repetição
de
indébito.
Improcedência.
Inconformismo.
Acolhimento. PRESCRIÇÃO. Inocorrência. Entendimento
firmado pelo C. STJ, em sede de recursos repetitivos. Demanda
que se submete ao prazo prescricional trienal. Inteligência do
artigo 206, §3o, inciso IV, do CC. Lapso não transcorrido entre
o pagamento e o ajuizamento da demanda. RESTITUIÇÃO.
Cabimento. Inteligência do artigo 44 da Lei 4.591/64.
Individualização da unidade que constitui ato inerente à
incorporação, sendo indevido o repasse do ônus ao
consumidor.

Precedentes.
Pedido
acolhido.
Sentença
reformada. Inversão dos ônus sucumbenciais. RECURSO
PROVIDO.
Trata-se de apelação interposta contra a r. sentença de fls. 184/189,
que julgou improcedente o pedido inicial, reconhecendo a legalidade da cláusula
contratual que permite à ré cobrar do adquirente as despesas incorridas para
averbação da individuação e discriminação das unidades na matrícula do
empreendimento.
Pela sucumbência, o autor foi condenado ao pagamento das custas,
despesas processuais e honorários advocatícios, os últimos fixados em R$ 1.000,00,
ressalvada a gratuidade.
Inconformado, recorre o demandante alegando, em síntese, que há

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norma legai que atribui à incorporadora responsabilidade pela regularização
documental do empreendimento. Pondera que a individualização do bem não tem
natureza de ato translativo. Assevera que o contrato não é claro. Invoca precedentes
desta Corte. Busca a reforma do decisum.
Recurso tempestivo e regularmente processado, com contrarrazões
a fls. 233/244, por meio das quais a demandada aponta a ocorrência de prescrição.
Presentes os requisitos de admissibilidade recursal.
Não houve oposição ao julgamento virtual.
É o relatório.
Cuida-se de ação de repetição de indébito proposta por ADEMIR
TERRADAS JÚNIOR em face de MRV ENGENHARIA E PARTICIPAÇÕES S/A, por
meio da qual se insurge o promitente-comprador contra a cobrança de despesas
relativas à atribuição de unidade, ou seja, à individualização registral da unidade
adquirida.
Segundo consta, em 05.03.2015, as partes firmaram compromisso
de compra e venda que teve por objeto a unidade 306, Bloco 13, do empreendimento
denominado Rios D'Itália Parque Rio Candelaro, por R$ 145.000,00 (fls. 13/16 e
41/55).
Entre julho e outubro de 2017, a promitente-vendedora cobrou do
adquirente os emolumentos que pagou ao CRI, a título de atribuição da unidade (fls.
19).
O promitente-comprador realizou os pagamentos, todavia, reputando

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a cobrança indevida, ajuizou a presente ação.
Processado o feito, adveio a r. sentença de improcedência, que,
reputando válida a cláusula contratual que atribui ao comprador a responsabilidade
pelas despesas decorrentes da transferência do imóvel, considerou regular o repasse
dos emolumentos ao consumidor.
Contra a r. decisão se insurge o promitente-comprador.
De proêmio, cumpre examinar a alegação de prescrição aventada
pela recorrida.
Pois bem, de acordo com o artigo 1.036 do Código de Processo
Civil, nas hipóteses em que houver uma multiplicidade de recursos com fundamento
em idêntica questão de direito, o STF e o STJ irão afetar recursos representativos da
controvérsia para julgamento cujas decisões deverão ser observados pelos juízes e
tribunais.
Tais entendimentos podem deixar de ser seguidos somente em caso
de distinção no caso em julgamento ou de superação do entendimento firmado.
Além de otimizar a prestação jurisdicional, tal expediente visa
conferir segurança e isonomia no tratamento de casos similares.
No
julgamento
do
REsp
1.551.956/SP,
representativo
da
controvérsia, o Superior Tribunal de Justiça firmou a tese a restituição dos valores
pagos a título de Taxa SATI ou atividade congênere prescreve em três anos (artigo
206, § 3o, IV, CC).
Tal entendimento deve ser estendido para a hipótese apresentada

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nos autos, uma vez que o prazo prescricional trienal aplicável à pretensão de
enriquecimento sem causa aplica-se às demandas em que, reconhecida a nulidade de
cláusula contratual, inexiste fundamento para a cobrança.
Essa a linha de entendimento adotada pelo C STJ em diversos
casos que tratam da repetição de indébito, envolvendo abusividade contratual em
relação de consumo:
CONSUMIDOR E PROCESSUAL. AÇÃO DE REPETIÇÃO DE
INDÉBITO. COBRANÇA INDEVIDA DE VALORES. INCIDÊNCIA
DAS NORMAS RELATIVAS À PRESCRIÇÃO INSCULPIDAS NO
CÓDIGO CIVIL. PRAZO ESPECIAL. PRESCRIÇÃO TRIENAL.
PRETENSÃO DE RESSARCIMENTO DE ENRIQUECIMENTO SEM
CAUSA.
1. O diploma civil brasileiro divide os prazos prescricionais em duas
espécies. O prazo geral decenal, previsto no art. 205, destina-se às
ações de caráter ordinário, quando a lei não houver fixado prazo
menor. Os prazos especiais, por sua vez, dirigem-se a direitos
expressamente mencionados, podendo ser anuais, bienais, trienais,
quadrienais e quinquenais, conforme as disposições contidas nos
parágrafos do art. 206.
2. A discussão acerca da cobrança de valores indevidos por parte do
fornecedor se insere no âmbito de aplicação do art. 206, §3o, IV, que
prevê a prescrição trienal para a pretensão de ressarcimento de
enriquecimento sem causa. Havendo regra específica, não há que
se falar na aplicação do prazo geral decenal previsto do art. 205 do
CDC. Precedente.
3. A incidência da regra de prescrição prevista no art. 27 do CDC
tem como requisito essencial a formulação de pedido de reparação
de danos causados por fato do produto ou do serviço, o que não
ocorreu na espécie (...)
(REsp n. 1.238.737/SC, Terceira Turma, Relatora a Ministra Nancy
Andrighi, DJe de 17/11/2011) (g.n.)
Na hipótese em apreço, o contrato foi firmado em 05.03.2015.
Todavia, as quantias que o apelante pretende reaver foram pagas entre julho e
outubro de 2017, de sorte que, tendo a ação sido ajuizada em outubro de 2019, não
há que se falar em prescrição.

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Afastada a tese de extinção da pretensão pelo decurso do tempo,
impõe-se seu acolhimento.
Com efeito, a cláusula contratual que atribui ao atribui ao adquirente
a responsabilidade pelas despesas decorrentes da transferência do imóvel, embora
válida, não embasa o repasse ao consumidor dos emolumentos pagos ao CRI, para
individualização das matrículas das unidades incorporadas. A individualização das
matrículas não tem natureza translativa; é, na verdade, pressuposto para
formalização da propriedade.
Sob este enfoque, é certo que tal encargo é de responsabilidade da
apelada, uma vez que a providência e respectiva despesa competem ao incorporador,
conforme estabelece o art. 44 da Lei 4.591/64:
Art. 44. Após a concessão do "habite-se" pela autoridade
administrativa, o incorporador deverá requerer, a averbação da
construção das edificações, para efeito de individualização e
discriminação das unidades, respondendo perante os adquirentes
pelas perdas e danos que resultem da demora no cumprimento
dessa obrigação.
A respeito do tema, esta Corte possui inúmeros precedentes:
Compromisso de compra e venda. Ação de restituição de valores
pagos
a
título
taxa
de atribuição de unidade.
Sentença
de
procedência. Taxa de atribuição de unidade. Impossibilidade de
impor a cobrança de referida taxa fundada em cláusula contratual
genérica. Violação do dever de informação. Mesmo que assim não
fosse, a jurisprudência deste E. Tribunal vem reconhecendo a
impossibilidade de transferir o encargo do pagamento da taxa ao
consumidor, eis que se trata de taxa inerente à atividade de
incorporação, e não da transferência da unidade condominial.
Sentença
mantida.
Apelo
improvido.
(Apelação
no
1032668-64.2019.8.26.0576, 32a Câmara de Direito Privado, Relator
Desembargador Ruy Coppola, j. em 07.08.2020)
COMPROMISSO
DE
COMPRA
E
VENDA.
TAXA
DE

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INDIVIDUALIZAÇÃO
DE
MATRÍCULA
E
ATRIBUIÇÃO
DE
UNIDADE. Abusividade do trespasse da despesa registral aos
adquirentes de unidades autônomas de condomínio edilício,
porquanto em contraposição ao disposto no art. 44 da Lei n.
4.591/64. Disposição contratual que coloca os consumidores em
desvantagem exagerada e acarreta enriquecimento sem causa das
promitentes-vendedoras (art. 51, IV, do CDC). Princípios da
transparência e da informação. Sentença mantida. Recurso do
desprovido. (Apelação no 1030295-60.2019.8.26.0576, 7a Câmara de
Direito Privado, Relator Desembargador Rômulo Russo, j. em
05.08.2020)
COMPRA E VENDA Sentença de procedência APELO DA RÉ
Inadmissibilidade
Custeio de taxa de atribuição de unidade que
compete à incorporadora Inteligência do art. 44 da Lei n. 4.591/64
e aplicação do entendimento pacificado no STJ, em exame de
recursos repetitivos (REsp 1.599.511/SP). Sentença mantida

RECURSO
DESPROVIDO.
(Apelação
no
1032229-87.2019.8.26.0576, 27a Câmara de Direito Privado,
Relator Desembargador Fábio Podestá, j. em 05.08.2020)
Portanto, a cobrança é indevida e a quantia paga (R$ 583,36) deve
ser restituída ao apelante, corrigida monetariamente desde o desembolso, pelos
índices da tabela prática deste E. Tribunal, e com acréscimo de juros de mora de 1%
ao mês, incidentes a partir da citação.
Invertido o resultado do julgamento, a ré deve arcar com as custas,
eventuais despesas e honorários advocatícios arbitrados por equidade em R$
1.000,00, considerando o trabalho realizado pelo advogado, o tempo exigido para o
seu serviço, bem como a natureza e a importância da causa, que poderia, inclusive,
ser processada pelo rito da Lei no 9.099/902
Por fim, alerto ser desnecessária a interposição de embargados
de declaração para fins de prequestionamento, na medida em que toda a
matéria questionada está automaticamente prequestionada.

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Posto isso, pelo meu voto, DOU PROVIMENTO ao recurso.
ROSANGELA TELLES
Relatora