Tribunal: TJSP
Processo: 1011083-18.2018.8.26.0114
Classe: Agravo Interno Cível / Promessa de Compra e Venda
Órgão julgador: Dimas Rubens Fonseca (Pres. da Seção de Direito Pr
Órgão colegiado: Câmara Especial de Presidentes;
Data de julgamento: 2020-09-06
Data de publicação: 2020-09-06

Ementa:
AGRAVO INTERNO EM RECURSO ESPECIAL. RESOLUÇÃO DE CONTRATO DE COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. Contrato submetido ao Código de Defesa do Consumidor. Abusividade da cláusula que prevê a restituição de valores somente ao término da obra ou de forma parcelada. Restituição imediata e integral em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcial, caso tenha sido o comprador quem deu

Ementa:
AGRAVO INTERNO EM RECURSO ESPECIAL. RESOLUÇÃO DE CONTRATO DE COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. Contrato submetido ao Código de Defesa do Consumidor. Abusividade da cláusula que prevê a restituição de valores somente ao término da obra ou de forma parcelada. Restituição imediata e integral em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcial, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento (tema 577). Ausência de demonstração do desacerto da aplicação do entendimento firmado no E. STJ em julgamento repetitivo. Decisão mantida. Recurso desprovido.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
PRESIDÊNCIA DA SEÇÃO DE DIREITO PRIVADO
Registro: 2020.0000720759
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de
Agravo
Interno
Cível
no
1011083-18.2018.8.26.0114/50001,
da
Comarca
de
Campinas, em que é agravante QUEIROZ GALVÃO PAULISTA 1
DESENVOLVIMENTO IMOBILIÁRIO LTDA., é agravado WESLEY
DOMINGOS DE BARROS FRANCE (JUSTIÇA GRATUITA).
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da
Câmara Especial de Presidentes do Tribunal de Justiça
de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Negaram
provimento ao Agravo Interno. V.U., de conformidade
com o voto do relator, que integra este acórdão.
O
julgamento
teve
a
participação
dos
Desembargadores PINHEIRO FRANCO (PRESIDENTE TRIBUNAL
DE JUSTIÇA) (Presidente), GUILHERME G. STRENGER (PRES.
SEÇÃO DE DIREITO CRIMINAL), LUIS SOARES DE MELLO (VICE
PRESIDENTE) E MAGALHÃES COELHO(PRES. DA SEÇÃO DE
DIREITO PÚBLICO).
São Paulo, 6 de setembro de 2020.
DIMAS RUBENS FONSECA (PRES. DA SEÇÃO DE DIREITO
PRIVADO)
Relator
Assinatura Eletrônica

PODER JUDICIÁRIO
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PRESIDÊNCIA DA SEÇÃO DE DIREITO PRIVADO
Agravo Interno Cível no 1011083-18.2018.8.26.0114/50001 - Voto no 31.329
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AGRAVO INTERNO CÍVEL 1011083-18.2018.8.26.0114/50001
COMARCA: CAMPINAS (10a VARA CÍVEL)
AGRAVANTE: QUEIROZ GALVÃO PAULISTA 1 DESENVOLVIMENTO
IMOBILIÁRIO LTDA.
AGRAVADO: WESLEY DOMINGOS DE BARROS FRANCE
VOTO No 31.329
AGRAVO INTERNO EM RECURSO ESPECIAL. RESOLUÇÃO DE
CONTRATO DE COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA.
Contrato
submetido
ao
Código
de Defesa do
Consumidor. Abusividade da cláusula que prevê a
restituição de valores somente ao término da obra
ou de forma parcelada. Restituição imediata e
integral em caso de culpa exclusiva do promitente
vendedor/construtor, ou parcial, caso tenha sido
o comprador quem deu causa ao desfazimento (tema
577). Ausência de demonstração do desacerto da
aplicação do entendimento firmado no E. STJ em
julgamento repetitivo. Decisão mantida. Recurso
desprovido.
Trata-se de Agravo Interno interposto por
QUEIROZ GALVÃO PAULISTA 1 DESENVOLVIMENTO IMOBILIÁRIO
LTDA
contra
decisão
que,
em
ação
de
rescisão
contratual c.c. devolução de valores, negou seguimento
a Recurso Especial, pois o V. Acórdão recorrido
observou a orientação estabelecida no E. Superior
Tribunal
de
Justiça
no
Recurso
Especial
no
1.300.418/SC, julgado sob o regime dos recursos

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repetitivos. Alega a não adequação do enquadramento
jurídico dos fatos. Aduz que o precedente repetitivo
não estipula quanto o incorporador pode reter em caso
de
rescisão
contratual
por
culpa
do
comprador.
Pretende a retenção de 30% das parcelas pagas.
Não houve oposição ao julgamento virtual,
nos termos do artigo 1o da Resolução no 549/2011 desta
Corte, com a redação dada pela Resolução no 772/2017.
É o relatório.
Anote-se,
inicialmente,
que
o
Agravo
Interno está sujeito à competência da Câmara Especial
de Presidentes, nos termos do art. 33-A do Regimento
Interno do Tribunal de Justiça, incluído pelo Assento
Regimental no 565/2017.
O recurso apenas comportará provimento se
o
recorrente
demonstrar
que,
por
ausência
de
similitude fática, a tese firmada no E. Superior
Tribunal
de
Justiça
sob
o
regime
dos
recursos
repetitivos
não
se
aplica
ao
caso
concreto
(distinguishing). Neste sentido, o AgInt no RE no AgRg
nos EREsp no 1.039.364/ES, Rel. Min. Laurita Vaz,
Corte Especial, DJe de 6.2.2018, e o AgInt no RE no
AgInt nos EDcl no RMS no 48.747/DF, Rel. Min. Humberto
Martins, Corte Especial, DJe de 19.6.2018.
E este não é o caso dos autos.
A identidade fática e jurídica entre o V.
Acórdão objeto do inconformismo especial e o paradigma
apontado na decisão recorrida é evidente.

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Com efeito, julgado o Recurso Especial no
1.300.418/SC, sob o regime dos recursos repetitivos, o
E. Superior Tribunal de Justiça decidiu que, nos
contratos
submetidos
ao
Código
de
Defesa
do
Consumidor, é abusiva a cláusula contratual que
determina a restituição dos valores devidos somente ao
término da obra ou de forma parcelada, na hipótese de
resolução de contrato de promessa de compra e venda de
imóvel, por culpa de quaisquer contratantes. Em tais
avenças, deve ocorrer a imediata restituição das
parcelas
pagas
pelo
promitente
comprador

integralmente,
em
caso
de
culpa
exclusiva
do
promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso
tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento.
Confira-se a fls. 463/466.
Neste contexto, o V. Acórdão recorrido
(fls. 395/405, mantido em embargos de declaração a
fls.
416/418)
está
em
perfeita
sintonia
com
a
orientação superior, ao concluir pela retenção de 20%
dos
valores
pagos,
para
compensar
as
despesas
operacionais da vendedora.
Destaca-se trecho do V. Acórdão: “No
mais, restou incontroverso que a resilição contratual
foi causada por desistência do autor, motivada pelas
dificuldades financeiras de dar prosseguimento ao
negócio e quitar o saldo devedor, conforme relatado na
inicial. Não se vislumbra, portanto, que a ré tenha
logrado com culpa pela extinção do negócio jurídico.

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No
entanto,
a
resilição
do
contrato
é
direito
inquestionável do promitente comprador, que mesmo
inadimplente, faz jus à devolução da quantia paga pelo
negócio. Por outro lado, a ré tem direito à retenção
de parte do montante pago, consoante jurisprudência
dominante deste e. TJSP, consolidada com a edição da
Súmula 1 (...) Assim, superada a questão a respeito da
resilição, necessária a verificação do quantum a ser
restituído, já que a ré se insurge contra o montante
fixado na sentença, ao argumento de que, tendo a
resilição ocorrido por iniciativa do autor, deve ser
aplicada
a
cláusula
contratual
que
estipula
a
restituição de acordo com as despesas ali elencadas.
Todavia, não lhe assiste razão, na medida em que a
referida cláusula encerra nítida abusividade, em
violação às normas consumeristas (art. 51, II e IV, do
CDC), colocando o consumidor em desvantagem exagerada.
Afinal, dispõe a cláusula 9.3 (b) (fls. 46/47):
“Rescisão
deste
CONTRATO,
situação
em
que
o(s)
ADQUIRENTE(s) terá direito à devolução dos valores que
houver pago à ALIENANTE, observadas as seguintes
regras: (b.1) a devolução começará a ser feita a
partir de 30 (trinta) dias contados da assinatura do
respectivo
distrato,
na
forma
e
condições
lá
pactuadas; (b.2) para se proceder a devolução far-se-á
a soma de todas as parcelas do preço que tiverem sido
pagas pelo(s) ADQUIRENTE(s), de modo a se obter o
total pago pelo mesmo à ALIENANTE, por força do

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presente CONTRATO, com o devido reajuste monetário,
nos termos da Cláusula 4 deste CONTRATO, e deduzindo-
se quaisquer valores decorrentes de multa e demais
cominações previstas neste CONTRATO em virtude de
atraso no pagamento por parte do(s) ADQUIRENTE(s);
(b.3) somados os valores, do total encontrado serão
efetuadas as seguintes deduções: (b.3.1) dedução da
quantia correspondente a 10% (dez por cento) do preço
deste CONTRATO, corrigido monetariamente até a data da
sua resolução, a título de pena convencional; (b.3.2)
dedução do valor dos tributos efetivamente pagos pela
ALIENANTE concernente ao presente CONTRATO, entre eles
o Imposto sobre a Renda, PIS, COFINS, e Contribuição
Social;
e
(b.3.3)
o
valor
das
demais
despesas
efetuadas com a resolução, inclusive honorários do
advogado contratado para promovê-la, conforme previsto
no item 8.1, letra 'd'; (b.4) o saldo remanescente,
será devolvido no mesmo número de parcelas satisfeitas
pelo(s) ADQUIRENTE(s) até a data da inadimplência;
(b.5) as prestações da devolução serão pagas pela
ALIENANTE ao(s) ADQUIRENTE(s), com o mesmo reajuste
monetário estipulado no item 4.1, com observância da
mesma periodicidade de aplicação de reajuste.”. Como
se vê, se aplicada a cláusula ao contrato em
discussão, reduziria a restituição à quantia irrisória
ou nenhum, uma vez que o cálculo de dedução é feito
com base no valor do contrato e não sobre os valores
pagos pelo promitente comprador. Essa situação se

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mostra inadmissível e viola expressamente o disposto
no art. 53, caput, do CPC (...) Além disso, caberia à
ré, em primeiro lugar, comprovar que realizou os
pagamentos dessas despesas descritas na cláusula, o
que não ocorreu no caso dos autos; e em segundo lugar,
comprovar que a retenção de 20% fixada na sentença,
sem as deduções, seja insuficiente para fazer frente
às despesas administrativas relacionadas à avença,
sendo relevante ressaltar que o apelado sequer recebeu
as chaves da unidade. Por isso, a retenção no
equivalente a 20% em seu favor mostra-se adequada ao
caso
em
tela
e
obedece
aos
parâmetros
da
jurisprudência, pois já é ponto pacífico que a fixação
dos valores devidos dependerá sempre da análise das
circunstâncias do caso concreto.” (fls. 400/402).
Indiscutível, pois, a aplicação do regime
dos recursos repetitivos.
De resto, em relação ao percentual de
retenção, como bem indicou a decisão recorrida, o E.
Superior Tribunal de Justiça firmou entendimento de
que o alienante pode reter entre 10% e 25% dos valores
pagos, de modo que apenas condenações em percentuais
diversos permitem a admissão do Recurso Especial, o
que não ocorreu na hipótese.
Pelo exposto, nego provimento ao Agravo
Interno.

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