Tribunal: TJSP
Processo: 1006894-46.2019.8.26.0248
Classe: Apelação Cível / Compra e Venda
Órgão julgador: Fábio Quadros
Órgão colegiado: 4a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-07-23
Data de publicação: 2020-07-31

Ementa:
Compromisso de Compra e Venda - Pleito deduzido pelos compromissários compradores, sob a alegação de não mais possuir interesse no contrato - Sentença de procedência, determinando a restituição de 90% dos valores pagos - Inconformismo das rés, alegando nulidade da sentença por "extra petita" ou insistindo na validade da cláusula resolutiva do contrato, com a retenção de 20% das parcelas pagas e

Ementa:
Compromisso de Compra e Venda - Pleito deduzido pelos compromissários compradores, sob a alegação de não mais possuir interesse no contrato - Sentença de procedência, determinando a restituição de 90% dos valores pagos - Inconformismo das rés, alegando nulidade da sentença por "extra petita" ou insistindo na validade da cláusula resolutiva do contrato, com a retenção de 20% das parcelas pagas e juros de mora somente após o trânsito em julgado Cabimento em parte – Preliminar que confunde-se com o mérito e com ele decidida, porém, não é o caso de nulidade da sentença - Possibilidade de retenção de 20% dos valores pagos pelos compromissários compradores - Precedentes desta Câmara - Juros de mora desde o trânsito em julgado, visto que a rescisão se deu por desistência dos compradores - Recurso parcialmente provido.

Inteiro teor:
TRIBUNAL DE JUSTIÇA
PODER JUDICIÁRIO
São Paulo
Registro: 2020.0000595066
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível no
1006894-46.2019.8.26.0248, da Comarca de Indaiatuba, em que são apelantes JEAF
INCORPORADORA PARTICIPAÇÕES E EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS
LTDA. e LAROE EMPREENDIMENTOS E PARTICIPAÇÕES LTDA, são apelados
ALDEMIR ANIBAL DE SOUSA (JUSTIÇA GRATUITA) e EDNA LUCIA ANIBAL
DE SOUZA (JUSTIÇA GRATUITA).
ACORDAM, em 4a Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça de
São Paulo, proferir a seguinte decisão: "Deram provimento parcial ao recurso, nos termos
que constarão do acórdão. V. U.", de conformidade com o voto do Relator, que integra este
acórdão.
O julgamento teve a participação dos Exmos. Desembargadores ALCIDES
LEOPOLDO (Presidente) e NATAN ZELINSCHI DE ARRUDA.
São Paulo, 23 de julho de 2020
FÁBIO QUADROS
RELATOR
Assinatura Eletrônica

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PODER JUDICIÁRIO
São Paulo
Apelação Cível no 1006894-46.2019.8.26.0248 - Indaiatuba - VOTO No 39207 – NI 2/6
Voto no 39.207
Apelação Cível no 1006894-46.2019.8.26.0248
Comarca: Indaiatuba
Apelantes:
Laroe
Empreendimentos
e
Participações
Ltda.
e
Jeaf
Incorporadora Participações e Empreendimentos Imobiliários Ltda.
Apelados: Aldemir Aníbal de Sousa e Edna Lúcia Aníbal de Sousa
Juiz prolator: Sérgio Fernandes
Compromisso de Compra e Venda - Pleito deduzido pelos
compromissários compradores, sob a alegação de não mais possuir
interesse no contrato - Sentença de procedência, determinando a
restituição de 90% dos valores pagos - Inconformismo das rés,
alegando nulidade da sentença por “extra petita” ou insistindo na
validade da cláusula resolutiva do contrato, com a retenção de
20% das parcelas pagas e juros de mora somente após o trânsito
em julgado Cabimento em parte Preliminar que confunde-se
com o mérito e com ele decidida, porém, não é o caso de nulidade
da sentença - Possibilidade de retenção de 20% dos valores pagos
pelos compromissários compradores - Precedentes desta Câmara -
Juros de mora desde o trânsito em julgado, visto que a rescisão se
deu por desistência dos compradores - Recurso parcialmente
provido.
A r. sentença de fls.154/157, cujo relatório se
adota, julgou procedente a Ação de Rescisão Contratual c.c. Restituição de
Quantias Pagas interposta por ALDEMIR ANIBAL DE SOUSA e EDNA
LÚCIA
ANIBAL
DE
SOUSA
em
face
do
LAROE
EMPREENDIMENTOS E PARTICIPAÇÕES E PARTICIPAÇÕES
LTDA
e
JEAF
INCORPORADORA

PARTICIPAÇÕES
EMPREENDIMENTOS LTDA., para declarar a rescisão do contrato objeto

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Apelação Cível no 1006894-46.2019.8.26.0248 - Indaiatuba - VOTO No 39207 – NI 3/6
da lide, e condenar as rés à restituição aos autores do equivalente a 90%
(noventa por cento) dos valores pagos a título de aquisição do imóvel,
corrigidos monetariamente pela Tabela Prática do Tribunal de Justiça desde o
desembolso e juros de mora de 1% (um por cento) ao mês a contar da citação,
tornando definitiva a tutela antecipada concedida no limiar do processo.
Inconformadas, apelam as rés fls. 159/172,
suscitando nulidade da sentença ao argumento que restou “extra petita”,
alegando que os autores pleitearam inicialmente devolução de 80% (oitenta
por cento) dos valores pagos, no entanto, a houve condenação de devolução
de 90% (noventa por cento) das parcelas pagas. No mérito, sustentam a
impossibilidade da rescisão contratual ante a existência de cláusula de
irretratabilidade e irrevogabilidade, e que os autores não comprovaram a
alegada modificação financeira que causasse impossibilidade de manutenção
do contrato. Requerem a improcedência da ação, ou a aplicação da cláusula
4.7 do instrumento que permite a retenção de 20% (vinte por cento) dos
valores pagos com incidência de juros de mora somente a partir do trânsito
em julgado.
Recurso
processado
e
contrarrazoado
a
fls.216/222.
É o relatório.
De início, cumpre ressaltar que a preliminar

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suscitada nas razões de recurso confunde-se com o mérito e com ele será
decidida, não sendo necessária a declaração de nulidade da sentença.
Pretendem
os
autores
a
devolução
do
equivalente a 80% (oitenta por cento) dos valores pagos, sob alegação de não
mais possuírem condições financeiras para manutenção do compromisso de
compra e venda.
Deixo consignado, desde logo, que dúvida não
há de que a relação jurídica havida entre as partes é regida pelo Código de
Defesa do Consumidor, uma vez que o prestador de serviços assume os riscos
de sua atividade empresarial perante seus clientes.
Registre-se, que, a Súmula 01 deste Egrégio
Tribunal de Justiça dispõe que:
“O compromissário comprador de imóvel, mesmo inadimplente, pode pedir a
rescisão do contrato e reaver as quantias pagas, admitida a compensação
com gastos próprios de administração e propaganda feitos pelo
compromissário vendedor, assim como com o valor que se arbitrar pelo
tempo de ocupação do bem”.
No entanto, respeitado o entendimento do d.
Magistrado sentenciante, afigura-se razoável que a retenção se dê no patamar
de 20% (vinte por cento) dos valores pagos para a reparação adequada dos
prejuízos sofridos pelas vendedoras.

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Nesse sentido é firme a jurisprudência adotada
por esta 4a Câmara de Direito Privado:
“Compromisso de compra e venda de imóvel. Inadimplência dos adquirentes.
Rescisão contratual em condições de sobressair. Observância do equilíbrio,
que inclusive deve estar presente por ocasião do desfazimento, quando as
partes retornam ao 'statu quo' primitivo. Retenção de 20% dos valores pagos
se apresenta adequada, proporcionando à ré o ressarcimento pelas despesas
administrativas, de publicidade e tributárias. Restituição de 80% em parcela
única, com incidência de correção monetária a contar dos respectivos
desembolsos e juros de mora a partir do trânsito em julgado, deve
sobressair. Danos morais não caracterizados. Questão estritamente de
direito patrimonial, portanto, disponível. Susceptibilidade exacerbada é
insuficiente para a verba reparatória pretendida. Apelo da ré provido em
parte.
Recurso
dos
autores
desprovido.”(TJSP,
Apelação
no
1016404-05.2016.8.26.0114, 4a Câmara de Direito Privado, Rel. Des. Natan
Zelinschi de Arruda, j., 19.04.2018).
Além disso, assiste razão às rés com relação ao
início da incidência dos juros de mora, pois se aplica o entendimento
majoritário da Corte Superior de que o termo inicial deve ocorrer apenas com
o trânsito em julgado.
A propósito:

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“DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. RECURSO ESPECIAL. Ação de
Resolução de Promessa de Compra e Venda de Imóvel c.c. Pedido de
Revisão de Cláusulas Contratuais - Negativa de prestação jurisdicional. Não
ocorrência. Cláusula penal compensatória. Arras. Natureza. Indenizatória.
Cumulação. Inadmissibilidade. Prevalência das arras. Juros de mora. Termo
inicial. Trânsito em Julgado. (REsp 1617652/DF, Rel. Ministra NANCY
ANDRIGHI, TERCEIRA TURMA, julgado em 26/09/2017, DJe 29/09/2017).
Ante o exposto, dou parcial provimento ao
recurso para majorar a retenção dos valores pagos de 10% para 20%, dos
valores pagos, bem como para que os juros de mora incidam a partir do
trânsito em julgado, mantendo-se, no mais, a r. sentença, inclusive no tocante
às verbas de sucumbência.
FÁBIO QUADROS
Relator