Tribunal: TJSP
Processo: 1032794-29.2015.8.26.0100
Classe: Apelação Cível / Corretagem
Órgão julgador: Berenice Marcondes Cesar
Órgão colegiado: 28a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-06-30
Data de publicação: 2020-07-10

Ementa:
AÇÃO DE COBRANÇA DE COMISSÃO DE CORRETAGEM C/C PERDAS E DANOS. Contrato verbal de corretagem. Negócio de venda imobiliária que se deu independentemente de atuação do corretor, já que adveio de exercício de direito de preferência exercido por Locatária do bem e não por terceira pessoa. Honorários advocatícios de sucumbência que devem ser fixados com base no valor da causa e não por arbitramento.

Ementa:

AÇÃO DE COBRANÇA DE COMISSÃO DE CORRETAGEM C/C PERDAS E DANOS. Contrato verbal de corretagem. Negócio de venda imobiliária que se deu independentemente de atuação do corretor, já que adveio de exercício de direito de preferência exercido por Locatária do bem e não por terceira pessoa. Honorários advocatícios de sucumbência que devem ser fixados com base no valor da causa e não por arbitramento. RECURSO DO AUTOR NÃO PROVIDO. RECURSO DA RÉ PROVIDO.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DE SÃO PAULO
Serviço de Processamento do 14o Grupo de Câmaras
Direito Privado 27a e 28a Câmaras
Registro: 2020.0000523873
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível no
1032794-29.2015.8.26.0100, da Comarca de São Paulo, em que é apelante/apelado
ANDRÉ QUARTIM BARBOSA DE ARRUDA BOTELHO, Apelantes THOMAZ
HENRIQUE MONTEIRO WHATELY, LUCAS GARCIA DE MOURA GAVIÃO e
RODRIGO DA COSTA MARQUES, é apelado MATHILDA PARTICIPAÇÕES
LTDA.
ACORDAM, em 28a Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça de São
Paulo, proferir a seguinte decisão: "Negaram provimento ao recurso do autor e deram
provimento ao recurso da ré. V.U.", de conformidade com o voto do Relator, que
integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Exmos. Desembargadores CESAR
LACERDA (Presidente) e CESAR LUIZ DE ALMEIDA.
São Paulo, 30 de junho de 2020.
BERENICE MARCONDES CESAR
Relatora
Assinatura Eletrônica

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Apelação Cível no1032794-29.2015.8.26.0100 - Voto no 31671 ldDnf 2
Apelação Cível - no 1032794-29.2015.8.26.0100
Apelantes/Apelados:
Autor:
ANDRÉ
QUARTIM
BARBOSA
DE
ARRUDA BOTELHO
Ré:
MATHILDA PARTICIPAÇÕES LTDA
MM.a Juíza de Direito: Paula da Rocha e Silva Formoso
Comarca de São Paulo 16a Vara Cível
Voto no 31671
AÇÃO
DE
COBRANÇA
DE
COMISSÃO
DE
CORRETAGEM C/C PERDAS E DANOS. Contrato verbal de
corretagem. Negócio de venda imobiliária que se deu
independentemente de atuação do corretor, já que adveio de
exercício de direito de preferência exercido por Locatária do
bem e não por terceira pessoa. Honorários advocatícios de
sucumbência que devem ser fixados com base no valor da
causa e não por arbitramento. RECURSO DO AUTOR NÃO
PROVIDO. RECURSO DA RÉ PROVIDO.
Trata-se de “ação de cobrança de
comissão imobiliária (corretagem) c/c perdas e danos” (e-fls. 01/21) ajuizada
por ANDRÉ QUARTIM BARBOSA DE ARRUDA BOTELHO contra MATHILDA
PARTICIPAÇÕES LTDA, julgada improcedente pela r. sentença (e-fls. 443/445
e 454), cujo relatório adoto, condenando o Autor ao pagamento das custas e
despesas processuais, bem como honorários advocatícios fixados em R$
10.000,00.
Inconformado, o Autor interpôs recurso de
apelação (e-fls. 466/486), reafirmando o direito de receber comissão de
corretagem no valor de 4% sobre o total da venda do imóvel da Ré, já que
efetivamente atuou na formulação de proposta de venda, que foi objeto de

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promessa assinada entre a Ré e terceiro, e que somente não se verificou em
virtude de aquisição do imóvel, por exercício de direito de preferência, pela
Locatária do bem, sendo que, mesmo assim, tal negócio jurídico se efetivou
nos mesmos termos e condições da proposta elaborada pelo Autor, cuja
atuação, pois, foi determinante.
Igualmente inconformada, a Ré interpôs
recurso de apelação (e-fls. 508/519), afirmando ser irrisório o valor fixado a
título de honorários advocatícios de sucumbência, haja vista o valor da causa
(R$ 500.000,00) e os requisitos legais existentes para a fixação da verba
honorária.
Os
recursos
foram
regularmente
processados (e-fls. 524) e, intimadas, as partes apresentaram contrarrazões,
Autor (e-fls. 526/532) e Ré (e-fls. 537/555), seguindo-se o recebimento do
recurso em seus efeitos suspensivo e devolutivo (e-fls. 567).
É o relatório.
Trata-se de recurso de apelação contra r.
sentença que julgou improcedente ação de cobrança de comissão de
corretagem ajuizada por corretor contra vendedora de imóvel.
O
recurso
do
Autor
não
merece
provimento, mas o da Ré deve ser provido.
Observa-se da causa de pedir inicial que
as partes firmaram contrato verbal de corretagem, pelo qual o Autor faria jus
ao recebimento de 4% sobre o valor de venda de bem imóvel da Ré, que se
encontrava alugado para terceira pessoa (empresa GET NET/SANTANDER).
Afirmou o Autor que aproximou então, a Ré de pessoa jurídica interessada na
aquisição do bem (SPM Participações S/A,), chegando as partes a entabular
contrato de promessa de compra e venda, que não se efetivou, contudo, em
virtude do exercício do direito de preferência pela Locatária. Acontece que tal
negócio jurídico se efetivou nos mesmos termos e condições fixados, em

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virtude da atuação do Autor, naquela promessa de compra e venda já firmada
entre a Ré e interessada. Alegou, pois, que o corretor deve receber sua
comissão.
Tais fatos são incontroversos nos autos,
no que tange aos negócios jurídicos firmados.
Ora, não se pode chegar a conclusão
diversa daquela apresentada na r. sentença prolatada. Isso porque o negócio
jurídico que efetivamente levou à alienação do bem imóvel da Ré não se
realizou porque o Autor atuou como corretor de imóveis, ou seja, não se
realizou porque o Autor apresentou ou aproximou as partes para a realização
da compra e venda, mas antes, deu-se porque a Ré ofertou o bem para sua
Locatária, que, nos termos da Lei do Inquilinato, exerceu direito próprio de
preferência que lhe cabia.
Dessa forma, nem a obrigação de meio
que compete à corretagem (atuação no mercado imobiliário para aproximação
de partes interessadas em efetivar negócio jurídico) nem a obrigação de fim, o
resultado útil da atuação do corretor (efetiva realização de negócio jurídico),
foram realizadas pelo Autor na hipótese dos autos, em que a compra e venda
do imóvel da Ré deu-se simplesmente entre partes já conhecidas (Ré e
Locatária do imóvel) e pelo exercício de direito de preferência da adquirente,
enquanto Locatária.
Tampouco tem relevância o fato de ter o
negócio jurídico observado os mesmos termos e condições em que oferecido e
prometido à venda para terceiros, pois justamente tais são os requisitos que o
art. 27, da Lei no. 8.245/1991, fixa para o exercício do direito de preferência do
locatário.
Além disso, tratando-se de contrato
verbal de corretagem, nada se afirmou nos autos acerca da existência de
eventual cláusula contratual fixada entre as partes que garantisse ser devida a

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comissão ao corretor em caso de exercício de direito de preferência pela
Locatária do imóvel da Ré, sendo deveras relevante o fato de que o Autor
mesmo afirmou ter ciência de que o referido bem se encontrava alugado pela
Ré.
Nesse sentido, ademais, observem-se
precedentes deste E. Tribunal de Justiça:
“Civil e processual. Ação de cobrança julgada
improcedente. Pretensão à reforma. Se o autor não logrou comprovar os fatos
constitutivos de seu direito, impõe-se a rejeição da ação de cobrança, por força do
artigo 373, inciso I, do Código de Processo Civil. Comissão de corretagem que não
é devida, porque não comprovada a atuação do autor na realização do negócio
jurídico (compra e venda entre locador e locatário). RECURSO NÃO PROVIDO.”
(Apelação cível no. 1126988-50.2017.8.26.0100, 27a Câm. de Dir. Privado, rel.
Des. Mourão Neto, j. 28.JAN.2019). (destacado).
“Ação de Cobrança
Corretagem
A
cláusula inserida em contrato de locação que assegurou à apelada o direito de
percepção de comissão, caso o bem objeto da relação ex locato fosse vendido à
locatária, deve ser analisada e interpretada à luz dos princípios da boa fé
objetiva e função social do contrato, acolhidos pelos arts. 421 e 422 do Código
Civil, para que seja resguardado e mantido o equilíbrio entre os litigantes.
Destarte, a imposição da condenação decorrente de tal cláusula, só poderia
acontecer, caso a apelada tivesse demonstrado séria e concludentemente nos
autos, que efetivamente prestou serviços de intermediação no tocante à venda
do imóvel, o que não aconteceu. Portanto, de rigor seja afastada a condenação
imposta ao apelante. Realmente, caso assim não se proceda, a apelada, que já
recebeu comissão pela intermediação da relação ex locato, receberá valores
decorrentes de trabalho que não executou, o que se configura hipótese de
enriquecimento
ilícito.
Recurso
provido.”
(Apelação
cível
no.
0014659-
92.2018.8.26.0451, 29a Câm. de Dir. Privado, rel. Des. Neto Barbosa Ferreira,
j. 27.MAR.2020). (destacado).
Logo, não merece provimento o recurso

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de apelação do Autor.
No que tange ao recurso da Ré, tem-se
que, realmente, não se poderia, na hipótese dos autos, arbitrar o valor dos
honorários advocatícios em apreciação equitativa pelo magistrado, uma vez
que o art. 85, § 2o, do Código de Processo Civil, determina o valor da causa
como base de cálculo em demandas como a dos autos. Acontece que, no
mais, não há motivos que autorizassem a elevação do percentual mínimo legal
de 10%, já que, por maiores e melhores que tenham sido os serviços
advocatícios prestados, a causa é de complexidade relativamente baixa, sendo
sua natureza simples (cobrança de corretagem).
A r. sentença deve ser reformada, então,
nesse quesito, observando-se que, por força do art. 85, § 11, do Código de
Processo Civil, figura-se razoável que o valor final devido pelo Autor à Ré a
título de honorários advocatícios seja aumentado para 12% sobre o valor
atualizado da causa.
Ante o exposto, CONHEÇO e NEGO
PROVIMENTO ao recurso de apelação interposto pelo Autor. CONHEÇO e
DOU PROVIMENTO ao recurso de apelação interposto pela Ré, para
REFORMAR EM PARTE a r. sentença prolatada e CONDENAR o Autor ao
pagamento de honorários advocatícios de sucumbência à Ré fixados em 12%
sobre o valor atualizado da causa. No mais, fia mantida a r. sentença.
Berenice Marcondes Cesar
Relatora