Tribunal: TJSP
Processo: 1003356-16.2018.8.26.0564
Classe: Apelação Cível / Promessa de Compra e Venda
Órgão julgador: João Carlos Saletti
Órgão colegiado: 10a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-10-27
Data de publicação: 2020-10-29

Ementa:
COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA – Rescisão pedida pela compradora, por não ter mais condições financeiras para cumprir o contrato – Sentença que julgou procedente a ação, determinando restituição de valores pagos, com retenção, pela vendedora, de 10% de seu montante – Percentual que se afigura insuficiente para ressarcir as despesas havidas pela construtora, comumente compreendida em torno de 6%

Ementa:
COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA – Rescisão pedida pela compradora, por não ter mais condições financeiras para cumprir o contrato – Sentença que julgou procedente a ação, determinando restituição de valores pagos, com retenção, pela vendedora, de 10% de seu montante – Percentual que se afigura insuficiente para ressarcir as despesas havidas pela construtora, comumente compreendida em torno de 6% do valor do negócio – Retenção prevista pelo contrato excessiva – Compradora que pagou cerca de 20% do preço, de tal arte que o percentual fixado pela sentença corresponde a pouco mais de 2% do valor do contrato – Elevação da retenção a 20% (significando pouco mais de 4% desse valor) – Sentença reformada para esse fim.

JUROS DE MORA – Determinação de incidência a partir da citação – Resilição unilateral do contrato, por manifestação de vontade exclusiva do comprador – Compromissária vendedora que não incorreu em mora nem praticou ilicitude – Juros de mora que devem incidir a partir do trânsito em julgado – Precedentes do STJ – Decisão reformada.

IMPOSTO E DESPESAS CONDOMINIAIS – Contrato que impõe ao comprador o pagamento ainda antes de ser-lhe entregue as chaves e a posse do imóvel – Descabimento – Precedentes desta Corte e do Superior Tribunal de Justiça, no sentido de que "o promitente comprador só passa a ser responsável pelas despesas de condomínio a partir da efetiva posse, o que se dá com a entrega das chaves pela construtora" – Sentença que assim decide, mantida.

Apelação parcialmente provida.

Inteiro teor:
TRIBUNAL DE JUSTIÇA
PODER JUDICIÁRIO
São Paulo
Registro: 2020.0000893873
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível no
1003356-16.2018.8.26.0564, da Comarca de São Bernardo do Campo, em que é
apelante ALTANA ALEMANHA EMPREENDIMENTO IMOBILIÁRIO LTDA, é
apelada MARIANA DECHERING SANTOS.
ACORDAM, em 10a Câmara de Direito Privado do Tribunal de
Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: "Deram provimento em parte ao
recurso. V. U.", de conformidade com o voto do Relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Exmos. Desembargadores
JOÃO CARLOS SALETTI (Presidente), J.B. PAULA LIMA E ELCIO TRUJILLO.
São Paulo, 27 de outubro de 2020.
JOÃO CARLOS SALETTI
RELATOR
Assinatura Eletrônica

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Apelação Cível no 1003356-16.2018.8.26.0564 -– tn-jcs
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APELAÇÃO CÍVEL no 1003356-16.2018.8.26.0564
COMARCA
-
SÃO BERNARDO DO CAMPO
3o Ofício, Processo no 1003356-16.2018
APELANTE - MARIANA DECHERING SANTOS
APELADA -
ALTANA
-
ALEMANHA
EMPREENDIMENTO
IMOBILIÁRIO LTDA.
VOTO No 32.106
COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA
Rescisão
pedida pela compradora, por não ter mais condições
financeiras para cumprir o contrato Sentença que julgou
procedente a ação, determinando restituição de valores
pagos, com retenção, pela vendedora, de 10% de seu
montante Percentual que se afigura insuficiente para
ressarcir as despesas havidas pela construtora, comumente
compreendida em torno de 6% do valor do negócio
Retenção prevista pelo contrato excessiva Compradora
que pagou cerca de 20% do preço, de tal arte que o
percentual fixado pela sentença corresponde a pouco mais
de 2% do valor do contrato Elevação da retenção a 20%
(significando pouco mais de 4% desse valor) Sentença
reformada para esse fim.
JUROS DE MORA Determinação de incidência a partir
da citação
Resilição unilateral do contrato, por
manifestação de vontade exclusiva do comprador

Compromissária vendedora que não incorreu em mora nem
praticou ilicitude Juros de mora que devem incidir a
partir do trânsito em julgado Precedentes do STJ
Decisão reformada.
IMPOSTO E DESPESAS CONDOMINIAIS Contrato que
impõe ao comprador o pagamento ainda antes de ser-lhe
entregue as chaves e a posse do imóvel Descabimento
Precedentes desta Corte e do Superior Tribunal de Justiça,
no sentido de que “o promitente comprador só passa a ser
responsável pelas despesas de condomínio a partir da
efetiva posse, o que se dá com a entrega das chaves pela
construtora” Sentença que assim decide, mantida.
Apelação parcialmente provida.
A r. sentença de fls. 227/233 julgou parcialmente procedente a ação,
para declarar rescindido o contrato de compromisso de compra e venda firmado
entre as partes a partir do ajuizamento do feito (20.2.2018), autorizando a imediata

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liberação da unidade autônoma em favor da requerida, a fim de evitar maiores
prejuízos. Em consequência declarou inexigíveis as parcelas vencidas a partir de
20.2.2018, bem como as vincendas. Declarou também a abusividade da cláusula 7.6
(fls. 99) do contrato de compra e venda firmado, afastando sua aplicabilidade,
condenando a requerida na devolução de 90% das quantias pagas, de uma só vez,
com juros de 1% ao mês desde a citação e correção monetária a partir dos
desembolsos. Declarou, por fim, a responsabilidade da requerida pelo pagamento da
taxa condominial e IPTU da unidade autônoma objeto do contrato ora rescindido.
Apela a ré (fls. 236/257). Alega: a) é ilegítima a retenção de valores
em 10% das quantias pagas quando há previsão diversa em contrato (cláusula 7.6);
b) ao menos deveria ser adotado o disposto no pacto para aperfeiçoamento das
relações negociais entre incorporadores e consumidores, datado de 27.42016, com
participação de todas as entidades representativas da sociedade (fls. 199/219),
previsivo de retenção de 10% do valor do imóvel, além de perda do sinal e 20% dos
demais valores pagos pelo comprador; c) o valor das arras não deveria ser devolvido
e o percentual de retenção deveria ser fixado entre 25% a 30%; d) os juros somente
podem correr a partir do trânsito em julgado; e) é legítima a cobrança da taxa
condominial em havendo cláusula contratual prevendo a exigência a partir da
assinatura do contrato, independentemente da imissão na posse por parte do
comprador. Pede, nestes termos, a reforma da r. sentença.
Resposta às fls. 262/271.
É o relatório.
1. Trata-se de ação de rescisão contratual ajuizada pela compradora
fundada em seu inadimplemento.
Em 23 de junho de 2014, as partes firmaram contrato de “Instrumento
Particular de Promessa de Venda e Compra de Imóvel e Outras Avenças” em relação
ao projeto de apartamento na planta da unidade no 96, bloco 1, edifício Alegro, do
empreendimento “Viva Mais São Bernardo do Campo Condomínio Club”, pelo
preço de R$199.382,40 (fls. 34/38).
Do preço total pactuado para a aquisição do imóvel em questão, a
autora efetuou, até o momento, o pagamento de R$ 53.268,19 (cf. fls. 67).
O Juízo, então, decretou a rescisão, condenando a ré a restituir aos
autores 90% do total pago, em uma única vez, ou seja, autorizou a retenção de 10%
a título de compensação por eventuais despesas.
2. O caso é de rescisão unilateral por motivo da própria compradora
que, em dificuldade financeira, não mais tem condições de cumprir o pactuado. Daí

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pedir a rescisão com a restituição de 90% do que pagou. A construtora reconheceu o
pedido, buscando, todavia, a retenção conforme o contrato ou de 25% ou 30% do
que foi pago.
A pretensão inicial encontra amparo no enunciado da Súmula no 1 do
TJSP: “O Compromissário comprador de imóvel, mesmo inadimplente, pode pedir a
rescisão do contrato e reaver as quantias pagas, admitida a compensação com
gastos próprios de administração e propaganda feitos pelo compromissário
vendedor, assim como com o valor que se arbitrar pelo tempo de ocupação do
bem”.
Em situações como a dos autos, a jurisprudência deste Tribunal e do
C. Superior Tribunal de Justiça tem admitido a retenção em favor da vendedora de
percentual que varia de 10% a 25% dos valores pagos:
“AGRAVO REGIMENTAL. DIREITO CIVIL. CONTRATO
DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESOLUÇÃO.
RETENÇÃO DE PARTE DO VALOR PAGO. POSSIBILIDADE.
PERCENTUAL. 10% A 25% SOBRE AS PARCELAS APORTADAS.
INCIDÊNCIA DA SÚMULA 7. AGRAVO QUE NÃO IMPUGNA O
FUNDAMENTO
CENTRAL
DA
DECISÃO
AGRAVADA.
INCIDÊNCIA DA SÚMULA N. 182/STJ. (...) 2. Esta Corte Superior, à luz
de precedentes firmados pela Segunda Seção, entende que "o
compromissário comprador que deixa de cumprir o contrato em face da
insuportabilidade da obrigação assumida tem o direito de promover ação a
fim de receber a restituição das importâncias pagas" (EREsp 59870/SP,
Rel. Ministro BARROS MONTEIRO, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em
10/04/2002, DJ 09/12/2002 p. 281). 3. Porém, o percentual a ser retido pelo
vendedor, bem como o valor da indenização a ser paga como
contraprestação pelo uso do imóvel, são fixados à luz das particularidades
do caso concreto, razão pela qual se mostra inviável a via do recurso
especial ao desiderato de rever o quantum fixado nas instâncias inaugurais
de jurisdição (Súmula 07). 4. Tendo em vista que o valor de retenção
determinado pelo Tribunal a quo (10% das parcelas pagas) não se distancia
do fixado em diversas ocasiões por esta Corte Superior (que entende
possível o valor retido flutuar entre 10% a 25%), o recurso especial não
prospera. 5. Recurso não provido.” (STJ - AgRg no REsp 1.110.810/DF,
Rel. Ministro LUÍS FELIPE SALOMÃO, QUARTA TURMA, julgado em
03/09/2013, DJe 06/09/2013).
Essa retenção visa o ressarcimento das despesas havidas pela
vendedora para a promoção do negócio, a intermediação da venda, a preparação de
documentos, assinatura de contratos, etc., quer dizer, despesas operacionais para a
concretização da venda. Assim acontece, como é sabido e independe de
comprovação. Se não for ressarcida, a vendedora arcará sozinha com o prejuízo de
desfazimento de ajuste, somente não concluído de todo por motivo dos próprios

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adquirentes.
O valor pago pela autora (R$53.268,19 com correção monetária e R$
51.634,36 sem correção) corresponde a cerca de 26% do preço total (R$
199.382,40). 10% de retenção do montante pago representam pouco mais de 2,5%
do valor contratado. O montante é realmente pequeno para satisfazer as despesas
havidas pela empreendedora, comumente estimadas em 6% do valor do negócio.
Diante desse quadro, é razoável se determine se eleve a retenção a
20% (vinte e cinco por cento) dos valores pagos, o que corresponderá cerca de 5%
do valor pactuado.
Não procede a pretensão da apelante de ver aplicado o percentual
previsto no contrato. A respeito, bem afirmou o digno Juízo,
“Nada obstante, a aplicação da clausula 7.6, que prevê a
restituição de apenas 70% dos valores pagos pelo comprador, após as
deduções lá previstas (fls. 99), deve ser afastada, porquanto abusiva, já que
claramente viola o artigo 51, inciso IV, do CDC, uma vez que coloca o
consumidor em desvantagem exagerada”.
Igualmente, não há que se observar o “Pacto para o Aperfeiçoamento
das Relações Negociais entre Incorporadores e Consumidores", vez que tal
instrumento não possui natureza vinculante, além de estar em dissonância com a
jurisprudência pátria.
Ainda, consoante a r. sentença, “a pretensão de retenção do valor
pago a título de sinal pela autora não pode ser acolhida, pois a quantia tem
natureza confirmatória e não penitencial”.
Aliás, a autora sequer chegou a tomar posse do imóvel (caso em que
estariam sujeitos à renda pela ocupação), e não há impedimento ou dificuldade para
que o bem seja comercializado. Importa, aqui, que as partes sejam recolocadas na
situação anterior, servindo a retenção como ressarcimento dos gastos suportados
pela construtora.
2. JUROS DE MORA.
Com relação à incidência de juros, tem razão a ré, já que, como visto,
o rompimento do contrato se deu por manifestação de vontade da compradora, não
incorrendo a vendedora em conduta culposa e nem demonstrada ilicitude que
implicaria em quebra da avença de sua parte.
Desse modo, não se justifica a determinação da incidência dos juros
desde a data da citação, por não ter a ré incorrido em mora, devendo os juros
incidirem somente a partir da data do trânsito em julgado, conforme entendimento

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firme da jurisprudência da Corte Superior:
“AGRAVO REGIMENTAL NO RECURSO ESPECIAL.
CONTRATO DE COMPRA E VENDA. RESCISÃO. RESTITUIÇÃO
DAS PARCELAS PAGAS. JUROS DE MORA. TERMO INICIAL.
TRÂNSITO EM JULGADO. AGRAVO IMPROVIDO. 1. Segundo a
orientação jurisprudencial das Turmas que compõem a Segunda Seção, nos
casos de rescisão de contrato de promessa de compra e venda, os juros
moratórios devem incidir sobre o valor determinado para restituição a partir
da data do trânsito em julgado da decisão. 2. Agravo regimental a que se
nega provimento. (AgRg no REsp 1552449/SP, Rel. Ministro MARCO
AURÉLIO BELLIZZE, TERCEIRA TURMA, julgado em 15/12/2015, DJe
02/02/2016)
AGRAVO
REGIMENTAL
NOS
EMBARGOS
DE
DECLARAÇÃO NO RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RESCISÃO DE
COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. VIOLAÇÃO DO ART. 396
DO CC. TERMO INICIAL DOS JUROS. TRÂNSITO EM JULGADO DA
DECISÃO. PRECEDENTES. 1. A Segunda Seção deste Tribunal Superior
sufragou o entendimento de que, "na hipótese de resolução contratual do
compromisso de compra e venda por simples desistência dos adquirentes,
em que postulada, pelos autores, a restituição das parcelas pagas de forma
diversa da cláusula penal convencionada, os juros moratórios sobre as
mesmas serão computados a partir do trânsito em julgado da decisão"
(REsp 1.008.610/RJ, Rel. Min. ALDIR PASSARINHO JUNIOR, DJe
03.09.2008) 2. Não apresentação pela parte agravante de argumentos novos
capazes de infirmar os fundamentos que alicerçaram a decisão agravada. 3.
AGRAVO REGIMENTAL DESPROVIDO. (AgRg nos EDcl no REsp
1354293/SP, Rel. Ministro PAULO DE TARSO SANSEVERINO,
TERCEIRA TURMA, julgado em 04/09/2014, DJe 15/09/2014)”
3. DA TAXA CONDOMINIAL.
A responsabilização da compradora pelo pagamento de taxas de
condomínio somente pode ocorrer a partir do momento em que passou a ter
concretamente o uso e o gozo do bem, o que inocorreu no caso.
As cláusulas contratuais, portanto, previsivas da responsabilidade dos
adquirentes a partir da assinatura do contrato, não podem ser mantidas.
Como bem decidiu o Juízo,
“A existência de cláusula contratual que impõe ao adquirente
a obrigação de arcar com a taxa condominial ou com tributo cujo fato
gerador é a "propriedade, o domínio útil ou a posse de bem imóvel" (art. 32
do CTN), antes da entrega das chaves, é abusiva, na medida em que

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estabelece desvantagem desproporcional para o consumidor ao obrigá-lo a
assumir despesas pela unidade sem que efetivamente dela possa usufruir. A
exigência das despesas condominiais e do IPTU do adquirente, sem
transferência da posse, caracteriza manifesto enriquecimento sem causa da
fornecedora e deve, pois, ser afastada.
“Destarte, de rigor reconhecer a responsabilidade da
requerida pelo pagamento da taxa condominial e IPTU, em especial porque
a autora nunca teve a posse do imóvel objeto do contrato firmado entre as
partes”.
Nesse sentido, este Tribunal de Justiça vem decidindo acerca do
tema:
“Ação de indenização por danos morais e materiais,
cumulada com pedido de declaração de inexistência de débito Preliminar
de ilegitimidade passiva da requerida - Afastamento Requerida
responsável pela venda e pela entrega do bem, assim como pela
estipulação do contrato, que determinou a transferência do pagamento dos
débitos condominiais e de IPTU ao autor no momento do "habite-se" -
Taxas condominiais - Impossibilidade de cobrança antes da imissão do
autor na posse do imóvel - Valores exigidos antes da entrega das chaves a
título de taxas condominiais que deverão ser restituídos ao autor -
Devolução na forma simples - Consumidor que não recebeu a posse do
imóvel e não pode responder pelo IPTU da unidade antes da efetiva
entrega das chaves - Valores exigidos antes da entrega das chaves a título
de IPTU que deverão ser restituídos ao autor - Devolução na forma
simples - Não demonstrada a má-fé da empresa requerida, que efetuou a
cobrança em razão da existência de estipulação contratual - Valores
referentes à tarifa de água e esgoto no período que antecedeu a entrega
das chaves, da mesma forma, não podem ser imputados ao autor -
Sentença de parcial procedência Recurso provido em parte” . (apelação no
0004946-15.2014.8.26.0296, relatada pela Desembargadora Marcia Dalla
Déa Barone e julgada em 7.3.2016)”.
“CONTRATO - Compromisso de compra e venda de imóvel
em construção Devolução de taxas condominiais cobradas antes da
entrega efetiva da unidade
Legitimidade passiva da construtora
reconhecida Responsabilidade pelo pagamento das verbas condominiais
que só cabe aos compromissários compradores após a sua imissão na posse
do bem Ação procedente em parte Apelação desprovida.” (Apelação
0008714-81.2013.8.26.0037; Rel. Des. Luiz Antonio de Godoy; 1a Câmara
de Direito Privado; J.30/06/2015).
Nesse sentido a orientação firmada pelo C. Superior Tribunal de
Justiça:

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AGRAVO
INTERNO
NO
RECURSO
ESPECIAL.
PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. 1. NEGATIVA DE
PRESTAÇÃO JURISDICIONAL. NÃO OCORRÊNCIA. 2.
RESCISÃO DO CONTRATO. CULPA DA PROMITENTE
VENDEDORA. RESTITUIÇÃO DA COMISSÃO DE CORRETAGEM.
PRESCRIÇÃO. NÃO OCORRÊNCIA. 3. DESPESAS CONDOMINIAIS.
PROMITENTE COMPRADOR. NECESSIDADE DE POSSE EFETIVA
DO BEM IMÓVEL. PRECEDENTES. 4. AGRAVO INTERNO
DESPROVIDO.
1. Verifica-se que o Tribunal de origem analisou todas as
questões relevantes para a solução da lide, de forma fundamentada, não
havendo que se falar em negativa de prestação jurisdicional.
2. A questão da prescrição trienal, objeto do Tema 938/STJ,
não se aplica aos casos em que a pretensão de restituição da comissão de
corretagem tem por fundamento a resolução do contrato por culpa da
incorporadora. Precedentes.
3. Segundo a jurisprudência desta Corte, o promitente
comprador só passa a ser responsável pelas despesas de condomínio a
partir da efetiva posse, o que se dá com a entrega das chaves pela
construtora.
4. Agravo interno desprovido.
(AgInt no REsp 1839746/RS, Rel. Ministro MARCO
AURÉLIO BELLIZZE, TERCEIRA TURMA, julgado em 04/05/2020, DJe
08/05/2020)
O v. acórdão trouxe à colação dois outros, igualmente afirmativos de
que “3. O promitente comprador somente é responsável pelos encargos
condominiais após a sua imissão na posse do imóvel. Precedentes. Súmula 83 do
STJ” (AgInt no AREsp n. 1.034.823/SP, Relatora a Ministra Maria Isabel Gallotti,
Quarta Turma, julgado em 23/5/2017, DJe 2/6/2017), e de que “3. A jurisprudência
desta Corte de Justiça é no sentido de que o promitente comprador passa a ser
responsável pelo pagamento das despesas condominiais a partir da entrega das
chaves, tendo em vista ser o momento em que tem a posse do imóvel” (AgRg no
AREsp n. 693.206/RJ, Relator o Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira
Turma, julgado em 13/3/2018, DJe 22/3/2018).
4. Ante o exposto, para os fins acima apontados, dou provimento
parcial ao recurso.
É o meu voto.
JOÃO CARLOS SALETTI
Relator
assinado digitalmente