Tribunal: TJSP
Processo: 1018277-36.2017.8.26.0007
Classe: Apelação Cível / Promessa de Compra e Venda
Órgão julgador: Angela Moreno Pacheco de Rezende Lopes
Órgão colegiado: 9a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-09-18
Data de publicação: 2020-09-18

Ementa:
AÇÃO DECLARATÓRIA - NULIDADE DE NEGÓCIO JURÍDICO - Escritura pública de compra e venda de imóvel - Autores que pediram empréstimo aos réus, que exigiram o imóvel como garantia - Posterior celebração de compra e venda por valor irrisório, que acarretou o ingresso dos réus sobre o imóvel - Ao argumento de esbulho, os réus ajuizaram ação possessória anteriormente a essa, que teve julgamento de

Ementa:
AÇÃO DECLARATÓRIA - NULIDADE DE NEGÓCIO JURÍDICO - Escritura pública de compra e venda de imóvel - Autores que pediram empréstimo aos réus, que exigiram o imóvel como garantia - Posterior celebração de compra e venda por valor irrisório, que acarretou o ingresso dos réus sobre o imóvel - Ao argumento de esbulho, os réus ajuizaram ação possessória anteriormente a essa, que teve julgamento de improcedência, pois foi reconhecida que a posse dos réus teve origem ilegítima, decorrente de negócio jurídico fraudulento - Tal fato motivou o pedido declaratório de nulidade formulado nesta ação - Inexistência de identidade das demandas, que afasta a alegação dos réus de ocorrência de coisa julgada - Robusto acervo probatório (documental e oral), que demonstrou a prática de agiotagem pelos réus, colocando os autores em desvantagem extrema - Negócio jurídico que tem claro objetivo de fraudar lei imperativa consoante art. 166, inciso VI, do Código Civil - Nulidade absoluta, que afasta a prescrição, nos termos do art. 169 do Código Civil - Garantia de mútuo a título usurário, que é vedada pelo art. 1.428 do Código Civil, sobretudo quando se verifica que o vendedor, que recebeu o empréstimo, transmite ao credor o imóvel por preço irrisório, desnaturando a compra e venda - Nulidade do negócio bem reconhecida pela sentença, que fica mantida na integra - Honorários recursais devidos - RECURSO DESPROVIDO.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2020.0000762478
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível no
1018277-36.2017.8.26.0007, da Comarca de São Paulo, em que são apelantes
MARTIN SALATA e CLÁUDIA CRISTINA DE OLIVEIRA SALATA, são
apelados ETHIENE MONTEIRO NEVES e JOAINA LUCIA NEVES.
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 9a Câmara de Direito
Privado do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Negaram
provimento ao recurso. V. U., de conformidade com o voto do relator, que integra
este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores GALDINO
TOLEDO JÚNIOR (Presidente sem voto), ROGÉRIO MURILLO PEREIRA
CIMINO E PIVA RODRIGUES.
São Paulo, 18 de setembro de 2020.
ANGELA LOPES
Relatora
Assinatura Eletrônica

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Apelação Cível no 1018277-36.2017.8.26.0007 -Voto no 7420
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VOTO No 7420
Apelação n. 1018277-36.2017.8.26.0007
Origem: 3a Vara Cível do Foro Regional de Itaquera
Juíza: Dra. Daniella Carla Russo Greco de Lima
Apelantes: MARTIN SALATA e CLAUDIA CRISTINA DE OLIVEIRA SALATA
Apelados: ETHIENE MONTEIRO NEVES e JOAINA LUCIA NEVES DA SILVA
AÇÃO DECLARATÓRIA - NULIDADE DE NEGÓCIO
JURÍDICO - Escritura pública de compra e venda de
imóvel - Autores que pediram empréstimo aos réus, que
exigiram o imóvel como garantia - Posterior celebração de
compra e venda por valor irrisório, que acarretou o ingresso
dos réus sobre o imóvel - Ao argumento de esbulho, os réus
ajuizaram ação possessória anteriormente a essa, que teve
julgamento de improcedência, pois foi reconhecida que a
posse dos réus teve origem ilegítima, decorrente de negócio
jurídico fraudulento - Tal fato motivou o pedido
declaratório de nulidade formulado nesta ação - Inexistência
de identidade das demandas, que afasta a alegação dos réus
de ocorrência de coisa julgada - Robusto acervo probatório
(documental e oral), que demonstrou a prática de agiotagem
pelos réus, colocando os autores em desvantagem extrema -
Negócio jurídico que tem claro objetivo de fraudar lei
imperativa consoante art. 166, inciso VI, do Código Civil -
Nulidade absoluta, que afasta a prescrição, nos termos do
art. 169 do Código Civil - Garantia de mútuo a título
usurário, que é vedada pelo art. 1.428 do Código Civil,
sobretudo quando se verifica que o vendedor, que recebeu o
empréstimo, transmite ao credor o imóvel por preço
irrisório, desnaturando a compra e venda - Nulidade do
negócio bem reconhecida pela sentença, que fica mantida na
integra - Honorários recursais devidos - RECURSO
DESPROVIDO.
Trata-se de ação proposta por ETHIENE MONTEIRO
NEVES e JOAINA LUCIA NEVES DA SILVA em face de MARTIN SALATA e
CLAUDIA CRISTINA DE OLIVEIRA SALATA, objetivando a declaração de nulidade
de escritura pública de compra e venda de um imóvel e do respectivo registro na
matrícula, além da indenização por danos morais.
Sobreveio sentença de parcial procedência, cujo
relatório se adota, para, tornando definitiva a tutela antecipada de fls. 94/95,

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declarar inexistente, nulo e sem nenhum efeito, o negócio jurídico objeto da
escritura pública de compra e venda de fls. 37/38, cancelando-se a averbação R/06
constante da matrícula do imóvel (fl. 46), com base na prova da agiotagem
praticada pelos réus. O pedido de indenização por danos morais foi indeferido.
Diante da sucumbência recíproca, as partes deverão ratear as custas processuais
na proporção de 50%, assim como os honorários advocatícios, arbitrados em 10%
do valor da condenação, observada a gratuidade processual concedida aos autores
(fls. 593/601).
Apelam os réus, sustentando em síntese, que é
patente a existência de coisa julgada, pois a ação de manutenção de posse
anteriormente ajuizada em face dos ora autores foi baseada nos mesmos fatos,
não importando a nomenclatura atribuída às demandas. Alertam que a sentença
proferida nos autos da ação de manutenção de posse (processo no
0123292-26.2008.8.26.0007) reconheceu como legal, legítima e válida a escritura
de compra e venda. Por isso, ainda que 'o comando estiver inserido na parte da
sentença dedicada à motivação”, “a declaração de legalidade, legitimidade e
validade da escritura, não deixará de ser comando e de fazer coisa julgada só
porque foi formalmente mal colocado no texto da sentença” (sic). Assim, pleiteiam
a extinção do processo, por ser esta ação mera repetição da anterior.
Invocam a prescrição para a pretensão exercida na
inicial, pois mesmo um ato nulo está sujeito ao prazo prescricional de dez anos.
Alegam que não houve simulação, dolo ou fraude, pois os autores compareceram
espontaneamente ao cartório para lavrar a escritura de compra e venda,
ressaltando que não foi demonstrado nenhum vício de consentimento, tendo
havido, sim “dissimulada torpeza” (sic). Enfatizam que não é possível “ligar
intrinsicamente troca de cheques, dívida, juros abusivos, agiotagem com a
lavratura da escritura” (sic), afirmando que o autor foi 'esperto', procurou levar
vantagem sobre terceiros, 'talentoso em ludibriar' (sic) e ardiloso em seus atos. Ao
final, dizem que as partes não fingiram um negócio que não desejavam e, portanto,
deve ser declarada a validade da escritura e a revogação da liminar, para que
sejam reintegrados na posse, “para sempre” (sic) (fls. 604/626).
Recurso processado e respondido a fls. 632/642.

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É o relatório.
Depreende-se da narrativa inicial que em 1992, os
autores adquiriram um terreno localizado na Rua Vicente Garcia no 06, nesta
Capital. Relatam que, em razão de dificuldades financeiras, socorreram-se da
ajuda do réu, pessoa conhecida na região por emprestar dinheiro a juros (agiota).
Assim, os autores iniciaram algumas operações financeiras mediante desconto de
cheques (pessoais ou de terceiros), com incidência de juros de 20% ao mês.
Diante do valor excessivo cobrado a título de juros,
posteriormente majorados para 30% sobre o valor de cada operação financeira, o
empréstimo obtido tornou-se impagável, acarretando a devolução dos cheques por
falta de fundos. Por isso, o corréu Martin pediu uma garantia da dívida e, confiando
em sua palavra de que não a usaria, os autores foram ao cartório e transferiram a
titularidade do referido imóvel.
Passados alguns meses, foram surpreendidos com a
visita de pessoas interessadas na compra do imóvel, que diziam ser de
propriedade dos réus. Assim, com intuito malicioso e mesmo sem a posse do
imóvel, os réus ajuizaram ação de manutenção na posse (processo no
0123292-26.2008.8.26.0007). O pedido foi inicialmente julgado procedente (fls.
57/66), com base no depoimento das testemunhas, inclusive do escrevente do
cartório que lavrou a escritura.
Inconformados com a procedência do pedido da ação
de manutenção de posse, os ora autores apelaram e tiveram seu recurso provido
pela 23a Câmara de Direito Privado, por v. Acórdão de relatoria do Desembargador
J.B. Franco de Godoi, julgado em 05/09/2012, com a seguinte ementa:
“POSSESSÓRIA - Manutenção de posse - Hipótese
em que a propriedade e posse do imóvel pelo autor apelado são ilegítimas - Venda
do imóvel que decorreu de débito originado em contratos de desconto de títulos -
Cobrança de juros abusivos pelo autor - Prova testemunhal - Autor que não
impugnou os fatos especificamente, não revelando a origem da dívida - Confissão

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de que cobrava juros idênticos ao do banco - Desvantagem excessiva verificada -
Recurso provido.” (fls. 31/35).
Interposto Recurso Especial, a ele foi negado
seguimento. O trânsito em julgado foi certificado em 04/09/2014.
Assim, os autores ajuizaram a presente ação, em que
postulam a declaração de nulidade da escritura e do respectivo registro, além da
indenização por danos morais. Liminarmente, requereram a manutenção na posse
até decisão final.
A liminar foi deferida pela r. decisão de fls. 94/95. Os
réus foram citados e, em contestação, invocaram a ocorrência de coisa julgada e
de prescrição, ao argumento de que a 23a Câmara de Direito Privado declarou
válida a escritura, ao analisar os embargos de declaração opostos contra o v.
Acórdão da apelação interposta na ação possessória, conforme fls. 132/134. No
mais, refutaram os pedidos iniciais.
Nos termos da decisão saneadora de fls. 426/430,
ratificada a fls. 542/544, foram afastadas as questões preliminares e prejudiciais,
delimitando os seguintes pontos controvertidos: “a) celebração de contrato
simulado em razão de dívida de agiotagem; b) contrato de compra e venda nulo; c)
quem é o legítimo proprietário do imóvel; d) ocorrência de dano moral; e) outros
pontos que se mostrarem necessários e controversos ao longo da instrução.”
Para tanto, foi deferida a produção de prova oral,
colhida em audiência, conforme termos de fls. 572/577. Encerrada a instrução,
foram apresentadas alegações finais, sobrevindo a sentença recorrida, que não
comporta acolhimento.
Com efeito, os apelantes insistem na ocorrência de
coisa julgada, apesar de, tanto no v. Acórdão proferido nos autos da ação
possessória, como na decisão saneadora proferida nesta ação, os argumentos já
terem sido afastados.

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Definitivamente, não há identidade de causa de pedir
e de pedidos nas demandas. A ação anterior ajuizada pelos ora apelantes visava
exclusivamente à manutenção da posse, não se imiscuindo na relação jurídica
representada pela escritura de compra e venda, cuja nulidade se pretende ver
reconhecida nesta ação.
Equivocam-se os apelantes ao alegarem que a mera
menção à escritura no v. Acórdão prolatado pela 23a Câmara, ingressou na
discussão a respeito da validade do negócio. Na verdade, o v. Acórdão fez menção
à escritura justamente para afastar a alegação dos ora apelantes de julgamento
extra petita.
Veja-se excerto daquela r. decisão:
“O acolhimento dos fatos trazidos na defesa, não
implica em julgamento 'extra petita', uma vez que ao julgar improcedente a ação,
essa C. Câmara se restringiu à análise da legitimidade e existência da posse pelo
embargante. A tutela jurisdicional limitou-se à matéria possessória, conforme se
verifica na parte dispositiva do 'decisum' (fls. 221/222). Não houve anulação do
título da propriedade. (...) Novamente, nos presentes embargos, o recorrente
confunde posse com propriedade.”
Apenas a título de nota, a decisão colegiada prolatada
pela 23a Câmara não reconheceu nem declarou a validade da escritura, pois essa
questão não foi objeto daquela ação, puramente possessória. E porque a nulidade
da escritura não foi declarada naquela ação, é que justamente foi proposta esta
ação declaratória, o que reforça ainda mais a inexistência de identidade das ações.
Por isso, a propalada 'confusão' entre posse e
propriedade, que persiste ainda na presente ação, fica no liame entre o exercício
do contraditório e a litigância de má-fé. Logo, rejeita-se, mais uma vez, a alegação
de coisa julgada.
Na mesma linha, não há que se falar em prescrição, e
a justificativa tem relação com o próprio objeto da ação, já que a controvérsia,

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como se viu, reside na alegada prática de fraude ou de simulação no negócio
jurídico celebrado entre as partes.
Trata-se, portanto, de nulidade absoluta e não de
anulabilidade, o que afasta a prescrição, consoante expressa disposição do art.
169 do Código Civil (“O negócio jurídico nulo não é suscetível de confirmação, nem
convalesce pelo decurso do tempo”).

Superadas as questões preliminares e prejudiciais,
passo ao exame da questão de fundo propriamente dita.
Com efeito, as provas dos autos, somadas à decisão
proferida na ação possessória, deixaram evidenciada a nulidade da compra e
venda pela existência de negócio ilícito, consubstanciado na agiotagem praticada
pelo corréu Martin.
Anote-se que o fato que deu origem ao negócio, qual
seja, a existência do empréstimo a juros extorsivos, não foi negado pelos réus, que
se limitaram a alegar que a venda foi realizada de livre e espontânea vontade.
Como bem destacou a Magistrada sentenciante,
“infere-se de todo o processado a ocorrência de pacto comissório, repugnado pelo
artigo 1.428 do Código Civil. Como se sabe, a forma ilícita da retrovenda ocorre
quando se perfaz como garantia de empréstimo a título usurário, vale dizer, o
suposto vendedor (que recebeu o empréstimo), transmite o imóvel de sua
propriedade ao suposto credor e desnatura a compra e venda porque sem preço,
ou por preço irrisório.”
Ao comentar referido dispositivo, Francisco Eduardo
Loureiro apropriadamente leciona que “veda o preceito a cláusula comissória,
também denominada lex comissoria ou pacto comissório. (...) A proibição é de
ordem pública e prevalece sobre a vontade das partes em todos os direitos reais de
garantia, inclusive a propriedade fiduciária. Abrange tanto o ato constitutivo da
garantia como convenção posterior (ex intervalo). (...)
A sanção cominada pelo legislador é a nulidade, que

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pode ser conhecida ex officio tão logo chegue a conhecimento do juiz e não
convalesce pelo decurso do tempo. (...) A cláusula comissória é condenada pela
maioria das legislações ocidentais por duas razões: por proteger o devedor fraco
da exploração gananciosa do credor e por evitar o bem dado em garantia ser
apropriado sem correspondência com seu valor de mercado.
A invalidade alcança os negócios jurídicos indiretos,
que mascaram a cláusula comissória sob a aparência de convenção lícita, por
fraude à lei, nos termos do art. 166, VI, do CC. Os exemplos mais comuns são
contratos de compra e venda com pacto de retrovenda, ou compromissos de
compra e venda com objetivo de garantia a contrato de mútuo.” (Código Civil
Comentado - Coord. Min. Cezar Peluso, 11a ed., Manole, Barueri, SP : 2017, p.
1440-1441).
Esse dispositivo, à luz de seus comentários, enquadra-
se à hipótese dos autos. Corroborado a isso está o acervo documental aqui
presente, somado à ausência de negativa dos réus a respeito da existência do
mútuo mediante juros acima do permitido em lei, e ao que foi apurado nos autos da
ação possessória, que serviu como fundamento para reconhecer a ilegitimidade da
posse que os réus exerciam sobre o imóvel.
Nessa linha, a prova oral colhida em audiência
também em nada favoreceu os réus.
A testemunha Alípio Teixeira Leal foi o escrevente que
lavrou a indigitada escritura de compra e venda, confirmando ter colhido as
assinaturas na residência dos autores (fl. 572).
No entanto, tal depoimento carece de credibilidade.
Isto porque os autores afirmaram que o escrevente mentiu em juízo, pois nunca
esteve em sua residência, tendo eles próprios se dirigido ao cartório para
assinatura da escritura. Veja-se pela cópia do depoimento pessoal do próprio
corréu Martin no juízo da ação possessória, que ele afirma que os autores foram
mesmo ao cartório (fl. 386).
João Batista da Silva nada acrescentou, pois, apesar

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de conhecer as partes, limitou-se a responder que nada sabia sobre a questão ora
discutida (fl. 574).
Denival Jesus Cerqueira, por outro lado, afirmou que o
réu Martin emprestava dinheiro a juros e pegava cheques com valores maiores.
Informou que o autor deu um terreno apenas como garantia da dívida que tinha
com o réu, desconhecendo o valor emprestado e se esse imóvel foi dado como
pagamento. Confirmou, inclusive, que chegou a dar cheques seus para o autor,
sem saber que se destinavam a pagar a dívida com o réu. Soube que a dívida do
autor se tornou “uma bola de neve” (sic), impagável. Como nunca pegou dinheiro
emprestado com o réu, a testemunha apenas ouviu dizer que ele cobrava 20% de
juros por cada cheque.
Em resumo, inquestionável a nulidade do negócio,
como bem ponderou a MM. Juíza a quo:
“Como cediço, o mútuo não é proibido e as taxas
remuneratórias do capital são admissíveis e toleráveis nos limites estabelecidos.
Todavia, o credor para tutela de seu crédito deve utilizar-se dos meios legais para
execução forçada.
Ora, é possível a quitação do débito mediante dação
em pagamento, desde que revestido das formalidades legais. Não se pode admitir
a excussão de bens do devedor burlando a lei.”
Em conclusão, não tendo os réus apelantes
apresentado qualquer elemento capaz de infirmar o conteúdo da r. sentença, fica
mantida tal como lançada.
Fica mantida a distribuição do ônus da sucumbência.
Contudo, inexistindo condenação pecuniária, os honorários advocatícios devem ser
arbitrados sobre o valor atualizado da causa. E diante do desfecho dado ao recurso
de apelação interposto pelos réus ficam os honorários em favor do patrono dos
autores majorados para 20% sobre o valor atualizado da causa, já considerada a
sucumbência recursal, o que atende ao disposto no art. 85, §§ 2o e 11, do CPC.

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Ficam as partes intimadas desde logo que, havendo
interposição de embargos de declaração contra o presente acórdão, que se
manifestem no próprio recurso sobre eventual oposição ao julgamento
virtual, nos termos do artigo 1o da Resolução no 549/2011, com a redação alterada
pela Resolução no 772/2017 do Órgão Especial deste E. Tribunal de Justiça. No
silêncio, os autos serão automaticamente incluídos no julgamento virtual.
Do exposto, pelo meu voto, nego provimento ao
recurso.
ANGELA LOPES
Relatora