Tribunal: TJSP
Processo: 1010099-30.2019.8.26.0007
Classe: Apelação Cível / Promessa de Compra e Venda
Órgão julgador: Edson Luiz de Queiróz
Órgão colegiado: 9a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-09-01
Data de publicação: 2020-09-02

Ementa:
Apelação cível. Compra e venda de imóvel. Ação de rescisão de contrato, devolução de valores pagos e indenização por dano moral. Sentença de procedência parcial.
Sentença "extra petita". Configuração. Desnecessidade de anular o julgado, bastando adequá-lo às pretensões deduzidas na inicial. Pedido dos autores que se limita à devolução do valor pago a título de arras. Autores não questionam os

Ementa:
Apelação cível. Compra e venda de imóvel. Ação de rescisão de contrato, devolução de valores pagos e indenização por dano moral. Sentença de procedência parcial.
Sentença "extra petita". Configuração. Desnecessidade de anular o julgado, bastando adequá-lo às pretensões deduzidas na inicial. Pedido dos autores que se limita à devolução do valor pago a título de arras. Autores não questionam os valores pagos a título de comissão de corretagem. Exclusão da r. sentença da parte referente à comissão de corretagem.
Revelia. Ré que deixou de apresentar contestação no prazo legal. Efeitos da revelia que não acarretam automaticamente a presunção de veracidade dos fatos alegados, podendo ceder ante a prova documental já existente nos autos. Presunção relativa [juris tantum].
Relação de consumo configurada. Inversão do ônus da prova que não é automática. Necessidade de aferição da presença de alegação verossímil ou da hipossuficiência do consumidor. Inversão do ônus da prova não admitida no caso concreto.
Nova Lei do Distrato. Contrato firmado entre as partes em 05/08/2018. Disposições da Lei no 13.786/18 que alterou a Lei no 4.591/64, em vigor desde 27/12/2018, apenas serão aplicadas aos contratos celebrados após a sua entrada em vigor. Incidência dos princípios da irretroatividade e da segurança jurídica (artigo 6o e §1o da Lei de Introdução às Normas do Direito Brasileiro). Adoção do brocardo "tempus regit actum".
Culpa dos compradores pela resolução contratual. Provas dos autos não indicam de que a ré garantiu a obtenção do financiamento imobiliário para os autores. Contrato que prevê que a obtenção do financiamento imobiliário era de responsabilidade exclusiva dos autores. Documento juntado nos autos informa que o financiamento imobiliário não foi concedido devido a problemas no Imposto de Renda do comprador. Autores que pleitearam o desfazimento do negócio jurídico devido ao fato de não ter condições financeiras de pagar pelo preço do bem adquirido.
Resilição contratual. Possibilidade.
Arras. Princípio de pagamento do preço ajustado pelas partes. Confirmação do ajuste. Valor das arras (R$17.689,16) que deve ser devolvido integralmente aos autores pela ré. Retenção das arras pela ré não admitida.
Danos morais. Não configuração. Desfazimento do negócio jurídico ocorreu por iniciativa dos compradores. Inexistem provas nos autos de culpa da ré pelo rompimento do contrato firmado entre as partes.
Sucumbência recíproca mantida.
Resultado. Recurso provido parcialmente.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2020.0000708278
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível no
1010099-30.2019.8.26.0007, da Comarca de São Paulo, em que são
apelantes ISAEL MATIAS DA SILVA JUNIOR (JUSTIÇA GRATUITA) e
JESSICA FEITOSA DA SILVA (JUSTIÇA GRATUITA), é apelado R09 SÃO
PAULO EMPREENDIMENTOS E PARTICIPAÇÕES LTDA.
ACORDAM, em 9a Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça
de São Paulo, proferir a seguinte decisão: "Deram provimento em parte ao
recurso. V. U.", de conformidade com o voto do Relator, que integra este
acórdão.
O julgamento teve a participação dos Exmos. Desembargadores
GALDINO TOLEDO JÚNIOR (Presidente sem voto), CÉSAR PEIXOTO E
ANGELA LOPES.
São Paulo, 1o de setembro de 2020.
EDSON LUIZ DE QUEIROZ
RELATOR
Assinatura Eletrônica

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TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Voto no 26579
Apelação Cível no 1010099-30.2019.8.26.0007
Comarca: São Paulo
Apelantes: Isael Matias da Silva Junior e Jessica Feitosa da Silva
Apelado: R09 São Paulo Empreendimentos e Participações Ltda
Juiz (a): Sueli Juarez Alonso
Apelação cível. Compra e venda de imóvel. Ação de
rescisão de contrato, devolução de valores pagos e
indenização por dano moral. Sentença de procedência
parcial.
Sentença "extra petita". Configuração. Desnecessidade
de anular o julgado, bastando adequá-lo às pretensões
deduzidas na inicial. Pedido dos autores que se limita à
devolução do valor pago a título de arras. Autores não
questionam os valores pagos a título de comissão de
corretagem. Exclusão da r. sentença da parte referente à
comissão de corretagem.
Revelia. Ré que deixou de apresentar contestação no
prazo legal. Efeitos da revelia que não acarretam
automaticamente a presunção de veracidade dos fatos
alegados, podendo ceder ante a prova documental já
existente nos autos. Presunção relativa [juris tantum].
Relação de consumo configurada. Inversão do ônus
da prova que não é automática. Necessidade de
aferição da presença de alegação verossímil ou da
hipossuficiência do consumidor. Inversão do ônus da
prova não admitida no caso concreto.
Nova Lei do Distrato. Contrato firmado entre as partes
em 05/08/2018. Disposições da Lei no 13.786/18 que
alterou a Lei no 4.591/64, em vigor desde 27/12/2018,
apenas serão aplicadas aos contratos celebrados após a
sua entrada em vigor. Incidência dos princípios da
irretroatividade e da segurança jurídica (artigo 6o e §1o
da Lei de Introdução às Normas do Direito Brasileiro).
Adoção do brocardo “tempus regit actum”.
Culpa dos compradores pela resolução contratual.
Provas dos autos não indicam de que a ré garantiu a
obtenção do financiamento imobiliário para os autores.
Contrato que prevê que a obtenção do financiamento

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imobiliário era de responsabilidade exclusiva dos
autores. Documento juntado nos autos informa que o
financiamento imobiliário não foi concedido devido a
problemas no Imposto de Renda do comprador. Autores
que pleitearam o desfazimento do negócio jurídico devido
ao fato de não ter condições financeiras de pagar pelo
preço do bem adquirido.
Resilição contratual. Possibilidade.
Arras. Princípio de pagamento do preço ajustado pelas
partes.
Confirmação
do
ajuste.
Valor
das
arras
(R$17.689,16) que deve ser devolvido integralmente aos
autores pela ré. Retenção das arras pela ré não
admitida.
Danos morais. Não configuração. Desfazimento do
negócio jurídico ocorreu por iniciativa dos compradores.
Inexistem provas nos autos de culpa da ré pelo
rompimento do contrato firmado entre as partes.
Sucumbência recíproca mantida.
Resultado. Recurso provido parcialmente.

Vistos.
Adotado o relatório da decisão de primeiro grau,
acrescente-se tratar de ação de rescisão de contrato de compra e venda de
imóvel, cumulada com restituição de valores pagos e indenização por danos
morais, movida sob alegação de que a ré garantiu a obtenção de
financiamento imobiliário, o qual não se realizou.
Os pedidos foram julgados parcialmente procedentes
para declarar rescindido o contrato celebrado pelas partes e condenar a ré a
restituir o valor pago com retenção de 25%, corrigido monetariamente desde o
desembolso e com incidência de juros de mora de 1% ao mês, desde a
citação. Determinou que a verba paga a título de comissão de corretagem,
desde que comprovada, não está sujeita a restituição. Foi fixada sucumbência
recíproca, cada parte arcando com as custas processuais e honorários de
seus respectivos advogados.
Os autores apresentaram recurso de apelação, alegando
que a culpa pela rescisão contratual é da ré, a qual não apresentou
contestação, tornando-se revel. Sustenta que a relação é de consumo e deve
ocorrer a inversão do ônus da prova. Afirmam que as provas documentais
juntadas nos autos não foram impugnadas.

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Argumentam que a retenção de 25% premia a ré que
agiu com má fé, devendo ser reformada a r. sentença para devolver
integralmente todo o valor pagos por eles. Alegam que ocorreu julgamento
“extra petita” em relação à comissão de corretagem porque não houve
qualquer pedido atinente a essa verba. Requer que a ré seja condenada no
pagamento de indenização por dano moral e no pagamento integral do ônus
da sucumbência, não havendo que se falar em sucumbência recíproca.
O
recurso
foi
devidamente
processado,
sem
apresentação de contrarrazões. Houve oposição ao julgamento virtual.
É o relatório do essencial.
SENTENÇA EXTRA PETITA
Os autores alegam que a r. sentença é extra petita pelo
fato de ter analisado o não cabimento da restituição dos valores pagos a título
de comissão de corretagem, porque não foi formulado pedido relacionado a
essa verba na inicial.
Assiste razão aos autores. Realmente, não houve
pretensão deduzida na petição inicial referente à restituição de comissão de
corretagem, caracterizando julgamento "extra petita".
Todavia, não há necessidade de anulação da decisão,
mas, de sua adequação às pretensões deduzidas na inicial, anotando-se que
os autores apenas pleitearam a devolução do valor pago a título de sinal
(R$17.689.16), devendo ser excluída da r. sentença a parte que dispôs sobre
a comissão de corretagem.
REVELIA
Incontroverso nos autos que a ré deixou de apresentar
contestação no prazo legal. De qualquer modo, a aplicação dos efeitos da
revelia não acarreta automaticamente a presunção de veracidade dos fatos
alegados, podendo ceder ante a prova documental já existente nos autos.
Pertinente consignar que a pena de revelia enseja presunção relativa [juris
tantum] quanto à verdade dos fatos sustentados na inicial, não impondo
automaticamente o acolhimento do pleito, uma vez que o princípio da
persuasão racional impõe ao magistrado analisar todos os elementos de
convicção existentes nos autos, para permitir um seguro julgamento.
CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR. INVERSÃO DO ÔNUS DA
PROVA

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A relação entre as partes é de consumo, atraindo a
aplicação das normas do Código de Defesa do Consumidor, dentre tais regras,
inclui-se a da inversão do ônus da prova.
Trata-se de facilitação à defesa do direito do consumidor
em Juízo, nos moldes do artigo 6o, inciso VIII, do CDC. Entretanto, nem
sempre o consumidor é beneficiado com a facilitação da defesa dos seus
direitos prevista em lei, vez que para que seja determinada a inversão do ônus
da prova prevista na Lei no 8.078/90, necessária se faz a aferição da presença
de alegação verossímil ou da hipossuficiência do consumidor.
No caso, não cabia a inversão do ônus probatório.
APLICAÇÃO DA NOVA LEI DO DISTRATO
O contrato foi firmado entre as partes em 05 de agosto de
2018.
As disposições da Lei no 13.786/18 que alterou a Lei no
4.591/64, em vigor desde 27/12/2018, apenas serão aplicadas aos contratos
celebrados após a sua entrada em vigor; portanto, sua incidência não é
imediata no caso concreto, vez que não é possível surpreender o adquirente
com consequências não contratadas.
A aplicação imediata da Lei n. 13.786/18 esbarraria no
disposto no artigo 6o da Lei de Introdução às Normas do Direito Brasileiro (Lei
n. 4.657/42) que adota o princípio da irretroatividade no atinente à eficácia da
lei no tempo. Além do mais, o legislador preservou a estabilização das
relações jurídicas (princípio da segurança jurídica), tanto que o §1o do artigo 6o
da Lei de Introdução às Normas do Direito Brasileiro assim dispõe: “Reputa-se
ato jurídico perfeito o já consumado segundo a lei vigente ao tempo que se efetuou”.
Neste sentido esta C. Corte assim já decidiu:
“COMPRA E VENDA Partes que celebraram distrato Perda de
mais de metade dos valores adimplidos Impossibilidade Prática
abusiva
Inteligência do art. 51, inciso IV, do CDC
Rescisão
contratual por iniciativa do comprador Percentual de devolução de
80% que se mostra adequado à hipótese Inaplicabilidade, no caso
concreto, da Lei n. 13.786/18 (Lei do Distrato), em respeito ao ato
jurídico perfeito
Valores a serem devolvidos que deverão ser
corrigidos monetariamente a partir dos desembolsos e acrescidos de
juros de mora contados do trânsito em julgado da decisão

RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.” grifo nosso - (Apelação n.
1047159-83.2018.8.26.0100, 5a Câmara de Direito Privado/TJSP, j.
em 20/05/2019, Relator Fábio Podestá).

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EMBARGOS DE DECLARAÇÃO. Compra e venda de Imóvel Ação
de rescisão contratual c/c restituição Inaplicabilidade imediata da
Lei no 13.786/18 Prequestionamento explícito. Embargos rejeitados.

grifo
nosso
-
(Embargos
de
Declaração
n.
1024568-22.2017.8.26.0114/50000,
7a
Câmara
de
Direito
Privado/TJSP, j. em 23 de maio de 2019, Relatora Maria de Lourdes
Lopez Gil).
EMBARGOS DE DECLARAÇÃO
Omissão
Inocorrência

Embargante que pretende a modificação do Acórdão, com a aplicação
retroativa da Lei no 13.786/2018, que disciplina a resolução dos
contratos imobiliários, sob o fundamento de que a edição da Lei
constitui fato novo superveniente que influi no julgamento das
questões discutidas pelas partes
Descabimento
A matéria
regulada na referida Lei não é de ordem pública e, portanto, não pode
ser aplicada ex officio pelo julgamento Trata-se de lei de direito
material, que regula interesses privados, incidindo apenas sobre atos
praticados a partir de sua vigência Observância ao art. 5o, XXXVI da
Constituição Federal e art. 6o, §1o, da LINDB
Precedentes
jurisprudenciais Ausentes as hipóteses do art. 1022 do CPC V.
Acórdão
que
fica
mantido
como
prolatado.
EMBARGOS
REJEITADOS.
(Embargos
de
Declaração
n.
1001593-33.2018.8.26.0320/50000,
9a
Câmara
de
Direito
Privado/TJSP, Limeira, j. em 24 de maio de 2019, Relatora Angela
Lopes).
Em suma, a nova lei não retroage aos contratos
pactuados em momento anterior à sua vigência, devendo ser observado o
brocardo “tempus regit actum”.
CULPA PELO DESFAZIMENTO DO NEGÓCIO JURÍDICO
Os autores alegam que, quando da aquisição do imóvel
lhes foi garantido, que obteriam o financiamento bancário imobiliário.
No entanto, não foi o que ocorreu, conforme se
depreende da leitura do documento juntado às fls. 94 dos autos. Não há
provas nos autos de que a ré enganou os autores, garantindo a obtenção do
financiamento imobiliário a eles. Ao contrário, no contrato firmado entre as
partes no Capítulo 4o, item “b” (fls. 46) restou avençado que a
responsabilidade pela obtenção do financiamento era exclusivamente do
comprador.
Além do mais, da leitura do documento de fls. 94, extrai-
se que o financiamento não foi obtido por problemas no Imposto de Renda do
comprador. Assim, não há que se falar em culpa da ré pelo desfazimento do
negócio jurídico.
Aliás, os autores afirmam que pleitearam a rescisão do

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contrato porque não teriam condições de arcar com o preço acordado,
devendo o presente caso ser tratado como resilição do negócio jurídico por
dificuldades financeiras dos adquirentes.
RESILIÇÃO DO CONTRATO
É necessário estabelecer diferença conceitual entre
resolução e resilição contratual.
A resolução é o meio de dissolução do contrato em caso
de inadimplemento culposo ou fortuito. O descumprimento do contrato é
tecnicamente resolvido. A rescisão tem significado mais abrangente,
confundindo-se, por exemplo, com a resolução em caso de inadimplemento.
Por outro lado, na resilição o contrato se desfaz por mera
manifestação de vontade, de uma ou de ambas as partes, sem que confunda
com a hipótese de descumprimento ou inadimplemento. Assim é que a
resilição pode ser bilateral no caso de distrato, art. 472 do Código Civil ou
unilateral quando houver denúncia, art. 473 do mesmo estatuto.
ARRAS
O contrato firmado entre as partes estipula como
sinal/arras o valor de R$17.689,16 (fls. 46, Capítulo 4o, item “a”).
As arras possuem natureza confirmatória ou penitencial,
dependendo da função que exercem no contrato. Ordinariamente, as arras são
simples confirmação do ajuste e servem apenas como início de pagamento do
preço ajustado.
No magistério de ORLANDO GOMES:
"a distinção entre arras confirmatórias e arras penitenciais tem
importância pela diversidade dos efeitos que suscitam. Nas arras
confirmatórias, não há que falar em pena. Constituindo, como
constituem, uma garantia, tornam o contrato obrigatório. Mas se o
contratante que pagou o sinal der causa à impontualidade da
prestação, ou à resolução do contrato, perdelo-á em benefício do
outro. Trata-se de uma espécie de indenização..." (Contratos, 12a
edição, Forense, pág. 108).
No negócio jurídico realizado entre as partes o sinal pago
pelos autores é considerado como confirmação do ajuste, servindo como início
do adimplemento do preço ajustado pelas partes.
Nessas condições, não há que se falar em retenção das

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arras pela ré, devendo o valor de R$17.689,16 ser restituído integralmente
pela ré aos autores, com correção monetária pelos índices da Tabela Pratica
desta C. Corte desde o desembolso e juros de mora de 1% ao mês a partir do
trânsito em julgado da decisão. A propósito o julgamento proferido sob o
regime de recurso repetitivo, no REsp 1.740.911, de relatoria da Ministra
ISABEL GALLOTTI, nos seguintes termos: "Tema 1002 (REsp 1740911/DF): Nos
compromissos de compra e venda de unidades imobiliárias anteriores à Lei no 13.786/2018, em
que é pleiteada a resolução do contrato por iniciativa do promitente comprador de forma diversa
da cláusula penal convencionada, os juros de mora incidem a partir do trânsito em julgado da
decisão.”.
DANOS MORAIS
Não restou configurado abalo moral indenizável, vez que
o desfazimento do negócio jurídico ocorreu por iniciativa dos compradores.
Inexistem provas nos autos de culpa da ré para o rompimento do contrato
firmado entre as partes.
SUCUMBÊNCIA
Apesar da reforma parcial da r. sentença, a sucumbência
recíproca ainda está caracterizada devendo ser mantida.
Considerando o descabimento da compensação da verba
honorária, esta é fixada em 10% do valor da condenação, em favor dos
autores, vencedores na maior parte da pretensão.
Finalizando, as demais questões arguidas pelas partes
ficam prejudicadas, segundo orientação do Superior Tribunal de Justiça,
perfilhada pela Ministra Diva Malerbi, no julgamento dos EDcl no MS
21.315/DF, proferido em 08/06/2016, já na vigência CPC/2015: "o julgador não
está obrigado a responder a todas as questões suscitadas pelas partes,
quando já tenha encontrado motivo suficiente para proferir a decisão (...),
sendo dever do julgador apenas enfrentar as questões capazes de infirmar a
conclusão adotada na decisão recorrida".
Na hipótese de apresentação de embargos de declaração
contra o presente Acórdão, ficam as partes intimadas a se manifestar, no
próprio recurso, a respeito de eventual oposição ao julgamento virtual, nos
termos do art. 1o da Resolução n.o 549/2011, com a redação alterada pela
Resolução no 772/2017 do Órgão Especial deste E. Tribunal de Justiça,
entendendo-se o silêncio como concordância.
Pelo exposto, DÁ-SE PARCIAL provimento ao recurso de
apelação.

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EDSON LUIZ DE QUEIROZ
Relator
(documento assinado digitalmente)