Tribunal: TJSP
Processo: 1054637-11.2019.8.26.0100
Classe: Apelação Cível / Locação de Imóvel
Órgão julgador: Melo Bueno
Órgão colegiado: 35a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-09-14
Data de publicação: 2020-12-18

Ementa:
LOCAÇÃO DE IMÓVEL – AÇÃO DE DESPEJO POR FALTA DE PAGAMENTO – FASE DE CUMPRIMENTO DE SENTENÇA – AÇÃO ANULATÓRIA DE ARREMATAÇÃO - Falecimento dos executados, devedores originais – Substituição processual pela filha dos falecidos – Arrematação de bem imóvel adquirido com recursos próprios – Inteligência do art. 1.792 do Código Civil – Ação procedente – Recurso desprovido, com observação.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2020.0000746710
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível no
1054637-11.2019.8.26.0100, da Comarca de São Paulo, em que é apelante MARCO
ADRIANO FAZZIO SAAD, são apelados SAMANTHA FREUND DE CARVALHO,
VALERIA FAZOLARI e LYGIA MARIA FREUND.
ACORDAM, em 35a Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça de São
Paulo, proferir a seguinte decisão: "Por maioria, negaram provimento ao recurso, com
observação. Vencido o 3o juiz, que declara.", de conformidade com o voto do Relator,
que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Exmos. Desembargadores ARTUR
MARQUES (Presidente), MORAIS PUCCI, FLAVIO ABRAMOVICI E GILSON
DELGADO MIRANDA.
São Paulo, 14 de setembro de 2020.
MELO BUENO
RELATOR
Assinatura Eletrônica

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COMARCA: SÃO PAULO – F. CENTRAL – 2a V. CÍVEL
APELANTE(S): MARCO ADRIANO FAZZIO SAAD
APELADO(S): SAMANTHA FREUND DE CARVALHO E OUTRAS
JUIZ (A): RENATO ACÁCIO DE AZEVEDO BORSANELLI
VOTO No 47579
LOCAÇÃO DE IMÓVEL
AÇÃO DE DESPEJO POR
FALTA DE PAGAMENTO FASE DE CUMPRIMENTO
DE
SENTENÇA

AÇÃO
ANULATÓRIA
DE
ARREMATAÇÃO - Falecimento dos executados, devedores
originais
Substituição processual pela filha dos falecidos
Arrematação de bem imóvel adquirido com recursos
próprios
Inteligência do art. 1.792 do Código Civil

Ação procedente Recurso desprovido, com observação.
Apelação interposta contra a r. sentença de fls.
1.380/1.383, cujos embargos de declaração foram rejeitados a fls. 1.393, que
julgou procedente ação de anulação de arrematação, fundada em locação de
imóvel. O apelante pleiteia, em preliminar, a concessão da justiça gratuita,
invocando a nulidade do decidido, face ao julgamento 'extra petita'. No mérito,
sustenta, em síntese, preclusão, uma vez que a Sra. Ivanete nada alegou a
respeito dos limites do quinhão herdado, quando incluída na fase de
cumprimento de sentença na ação de despejo; ausência de ofensa ao art.
1.792 do CC; a herdeira foi aquinhoada com bens de seus genitores, os quais
não mais estavam em sua propriedade à época da penhora e arrematação,
devendo, assim, responder com seus bens particulares; falta de boa-fé; verba
honorária exacerbada, devendo ser revista (fls. 1.395/1.409).

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O recurso foi processado, com resposta a fls.
1.420/1.436, impugnando a pretensão de concessão da justiça gratuita.
É o relatório.
A presente ação foi proposta pelas apeladas,
visando anular a arrematação de imóvel, obstando a imissão de posse do
arrematante, apelante, ao fundamento de que o adquiriram de boa-fé, de
Ivanete Gonçalves de Oliveira, aos 08/09/2011, uma vez que inexistia registro
de constrição à época da aquisição, sendo surpreendidas com a arrematação.
Em contestação, o apelante sustentou a legitimidade
da arrematação; ausência de boa-fé na aquisição do imóvel; fraude à
execução, conluio entre as partes; imposição de penalidade por litigância de
má-fé.
E, nos termos da r. sentença recorrida, a presente
ação foi julgada procedente, condenando o apelante ao pagamento das
custas, despesas processuais e honorários advocatícios de 10% do valor
atualizado da causa.
De início, os benefícios da justiça gratuita foram
indeferidos a fls. 1.440, determinando-se a regularização do preparo recursal,
sobrevindo recolhimento de fls. 1.444/1445.
Ocorre que, a ação de despejo por falta de
pagamento c.c. cobrança foi manejada em face de Gonçalves & Lucchesi Ltda
e iniciada a fase de cumprimento de sentença, sem satisfação do débito, foi
desconsiderada a personalidade jurídica da empresa executada, incluindo-se
os seus sócios. Ante o falecimento dos sócios, deferiu-se a substituição
processual pela filha, Ivanete Gonçalves de Oliveira, vendedora do imóvel em

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questão, sobrevindo penhora e arrematação do bem vendido às apeladas, pelo
apelante, exequente, cessionário do crédito exequendo.
Com efeito, a inclusão da vendedora no polo
passivo da ação de despejo, em fase de cumprimento de sentença, por
substituição processual, ocorreu em outubro de 2009. E, malgrado a alienação
do imóvel tenha ocorrido em outubro/2011, não há que se cogitar em fraude à
execução, uma vez que não se trata de bem recebido por herança, mas
adquirido pela vendedora executada, em dezembro/1984, muito antes da
propositura daquela ação.
Ainda, não se verifica o alegado julgamento 'extra
petita', na medida em que o julgado impugnado observou os limites do pedido,
cuja motivação para o reconhecimento da nulidade da arrematação foi a
aquisição do imóvel com recursos próprios da devedora, a qual poderia, por
isso, na hipótese, dispor do bem ao seu bel prazer, como de fato fez.
Ademais, ao contrário do alegado pelo apelante, os
genitores da vendedora do imóvel, executados primitivos, faleceram no curso
da ação, em novembro/2004 e julho/2008, fls. 372 e 456, respectivamente,
sem deixar bens. De forma que descabida a pretensão do apelante de que a
devedora responda com bem não herdado, conforme estabelece o artigo 1.792
do Código Civil: “O herdeiro não responde por encargos superiores às forças da
herança...”, não havendo que se cogitar em preclusão, tendo em vista a
natureza desta ação que visa à desconstituição da arrematação do imóvel,
medida efetivada na ação de despejo, da qual as apeladas não foram partes. A
propósito do tema, confira-se precedente desta c. Corte:
“Locação. Ação de despejo cumulada com cobrança em fase
de cumprimento de sentença. Falecimento do fiador,
coexecutado. Incidente de habilitação de herdeiros.
Ausência de patrimônio a ser transferido aos herdeiros

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porque o falecido não deixou bens. Ausência de
responsabilidade dos herdeiros. Interpretação dos artigos
983 e 988, VI, do CPC e 1792 do CC. Ilegitimidade passiva
dos herdeiros reconhecida. Recurso provido”1.
Por fim, os honorários de sucumbência foram
fixados dentro dos princípios norteadores do §2o do art. 85 do CPC, de forma a
remunerar dignamente os patronos das apeladas, inexistindo amparo legal
para a redução pretendida.

Deste modo, a r. sentença recorrida não comporta
modificação, cuja manutenção pelos seus próprios fundamentos é medida que
se impõe. E, por força do art. 85, §11, do CPC, os honorários advocatícios são
majorados a 15% sobre o valor da causa (R$345.001,00), atualizado.
Ante o exposto, nego provimento ao recurso, com
observação.
FERNANDO MELO BUENO FILHO
Desembargador Relator
1 Ap. 0020239-16.2003.8.26.0068, Rel. Des. PEDRO BACCARAT, 36aC., j. em 21/08/2014.

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Apelante: Marco Adriano Fazzio Saad
Apeladas: Samantha Freund de Carvalho, Valeria Fazolari e Lygia Maria Freund
DECLARAÇÃO DE VOTO no 26486
Acompanho o voto do Relator Sorteado - Des. Melo Bueno -,
relação ao afastamento das preliminares.
No mais, as Autoras alegam, na petição inicial, que são
promissárias compradoras do imóvel matriculado sob o número 166.886 do 11o Cartório
de Registro de Imóveis de São Paulo, que o bem foi penhorado e arrematado nos autos
do Processo número 0038068-50.1999.8.26.0100 em que a anterior proprietária (Ivanete
Gonçalves de Oliveira) figura no polo passivo, que o direito do Requerido (arrematante)
não prevalece em relação ao direito das Autoras (promissárias compradoras) e pedem a
declaração da nulidade da arrematação do imóvel (ocorrida nos autos do Processo
número 0038068-50.1999.8.26.0100).
A controvérsia limita-se à análise do conflito do direito do
arrematante, ora Requerido, versus o direito das promissárias compradoras, ora Autoras
(que não registraram a aquisição da propriedade na matrícula do imóvel) e, para a
definição de qual o direito prevalecente, necessário apreciar os atos ocorridos nos autos
do Processo número 0038068-50.1999.8.26.0100 e a cadeia dominial do imóvel.
O Processo número 0038068-50.1999.8.26.0100 é referente à
“ação de despejo por falta de pagamento” (petição inicial
cópias de fls.31/33),
ajuizada contra a então Requerida Gonçalves e Lucchesi Ltda., que foi julgada
procedente (sentença cópias de fls.91/94).
Iniciada a fase de execução (cópias de fls.102/103), não houve o
pagamento do valor devido e, ao depois, desconsiderada a personalidade jurídica da
Executada, para a inclusão dos sócios no polo passivo (cópias de fls.182/183).

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Com o falecimento das pessoas físicas incluídas no polo passivo
(cópias de fls.372 e 456), deferida a nova inclusão no polo passivo (a título de sucessão)
de Ivanete Gonçalves de Oliveira - decisão proferida em 16 de setembro de 2009 -, o
que foi cumprido, com o registro da alteração em 08 de outubro de 2009 (cópias de
fls.489 e 492).
Após ser incluída no polo passivo da execução (e apresentar
manifestação naqueles autos cópias de fls.470/472), Ivanete celebrou compromisso de
compra e venda do imóvel matriculado sob o número 166.886 do 11o Cartório de
Registro de Imóveis de São Paulo com as Autoras, em 08 de setembro de 2011

ressaltando-se que o compromisso não foi registrado na matrícula do imóvel (cópias de
fls.1189/1192).
Anoto, por oportuno, que o registro na matrícula do imóvel é
essencial à transferência da propriedade imobiliária, nos termos do artigo 1.245 do
Código Civil
de modo que as Autoras são promissárias compradoras (e não
proprietárias) do bem.
Ao depois, no curso da execução (Processo número
0038068-50.1999.8.26.0100), não houve o pagamento do valor exequendo, com o
consequente pedido de penhora do imóvel matriculado sob o número 166.886 do 11o
Cartório de Registro de Imóveis de São Paulo (o que foi possível em razão da
permanência do registro de propriedade em nome da promitente vendedora Ivanete).
O bem foi penhorado, avaliado e, por fim, arrematado pelo
Requerido em leilão ocorrido em 16 de novembro de 2014 (cópia de fls.1182).
As Autoras (promissárias compradoras) sustentam que são
adquirentes de boa-fé e que o direito à aquisição da propriedade (oriundo do
compromisso de compra e venda) prevalece contra a arrematação ocorrida no leilão
judicial.
A promitente vendedora (Ivanete) alienou o imóvel no curso da
execução, e incumbia às Autoras comprovar que adquiriram o imóvel de boa-fé e que
não tinham ciência da pendência da execução, sob pena de configurar a fraude à

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execução, nos termos da Súmula 375 do Superior Tribunal de Justiça (“O
reconhecimento da fraude à execução depende do registro da penhora do bem alienado
ou da prova de má-fé do terceiro adquirente”).
A boa-fé das adquirentes (Autoras) é demonstrável com a
adoção das cautelas necessárias antes da celebração do compromisso de compra e venda
do imóvel, o que inclui a obtenção de certidões do distribuidor cível da Justiça Comum,
para verificar a eventual pendência de ações ajuizadas contra a alienante Ivanete
(promitente vendedora).
Cabe destacar, a propósito:
“Embargos de terceiro. Aquisição de parte do imóvel no curso de ação
condenatória contra os devedores. Existência de outras penhoras anteriores
ao negócio e não obtenção das certidões cíveis da comarca onde localizado o
bem quando da celebração da compra e venda. Má-fé do adquirente
comprovada. Fraude à execução configurada. Ação improcedente” (TJSP,
Apelação 1021760-24.2018.8.26.0562, Des. Rel. Andrade Neto, 30a Câmara
de Direito Privado, julgado em 04/08/2020).
Contudo, a obrigação foi descumprida pelas Autoras, pois
renunciaram ao direito de exigir da promitente vendedora (Ivanete) as certidões do
distribuidor cível, nos termos do item 06 da escritura do compromisso de compra e
venda do imóvel no Tabelionato de Notas (cópia de fls.1191): “Pelas compradoras [ora
Autoras] me foi dito que estão de inteiro e pleno acordo com a presente escritura, tal
qual como nela se contém e declara, dispensando a vendedora [Ivanete] da apresentação
das certidões pessoais sobre feitos ajuizados seguintes: da Justiça Federal, da Justiça do
Trabalho, dos Distribuidores de Ações Cíveis e de Família (...)”.
Ademais, as Autoras alegam na petição inicial que obtiveram as
“certidões negativas” em nome da alienante (Ivanete) quando da celebração do contrato,
“notadamente a certidão negativa em 08 de agosto de 2011, emitida pelo Tribunal de
Justiça de São Paulo” mas a única cópia de certidão deste Tribunal de Justiça é do
distribuidor de execuções fiscais, emitida em 08 de agosto de 2011 (fls.1205), sendo
evidente que aquela certidão não inclui o levantamento das ações cíveis pendentes em
nome da alienante.

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As demais certidões apresentadas tampouco comprovam o
levantamento das ações cíveis pendentes contra a alienante (Ivanete)
certidão de
débitos
tributários
(fls.1195/1198),
histórico
de
registros
de
inadimplência
(fls.1199/1201), certidão de distribuição da Justiça Federal (fls.1202/1204), certidão do
distribuidor de execuções fiscais (fls.1205) e certidões dos Tabelionatos de Protestos
(fls.1206/1215).
Aliás, é inusitado que a certidão faltante (certidão de
distribuição cível) seja exatamente aquela em que consta a pendência da ação em que
ocorreu a arrematação do imóvel (Processo número 0038068-50.1999.8.26.0100).
As Autoras não adotaram as cautelas necessárias quando da
celebração do compromisso de compra venda, porque não exigiram as certidões cíveis
da promitente vendedora e porque não registraram a transferência da propriedade na
matrícula do imóvel (após a quitação do compromisso de compra e venda).
Assim, a ausência de cautela afasta a presunção de boa-fé das
Autoras, impondo-se o reconhecimento da prevalência do direito de propriedade do
arrematante (Requerido), em detrimento do direito das Autoras (promissárias
compradoras).
Por outro lado, incabível apreciar a eventual incorreção da
inclusão de Ivanete no polo passivo do Processo número 0038068-50.1999.8.26.0100,
pois é matéria preclusa e já apreciada naqueles autos, pelo Juízo competente (em 16 de
setembro de 2009 cópia de fls.489), notando-se que a matéria tampouco foi alegada
na petição inicial (e desborda do limite da causa de pedir).
Portanto, em razão da prevalência do direito do arrematante
(Requerido), impõe-se a improcedência desta ação anulatória, condenando as Autoras
ao pagamento das custas e despesas processuais e dos honorários advocatícios, que fixo
em 10% do valor da causa (a que foi atribuído o valor de R$ 345.001,00).
Dessa forma, de rigor o provimento do recurso.
Ante o exposto, dou provimento ao recurso, para julgar
improcedente a ação, condenando as Autoras ao pagamento das custas e despesas

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processuais e dos honorários advocatícios, que fixo em 10% (dez por cento) do valor da
causa, com correção monetária desde o ajuizamento da ação e juros moratórios de 1%
(um por cento) ao mês desde o trânsito em julgado da decisão.
FLAVIO ABRAMOVICI

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FLAVIO ABRAMOVICI
13964A66
Para conferir o original acesse o site:
https://esaj.tjsp.jus.br/pastadigital/sg/abrirConferenciaDocumento.do, informando o processo
1054637-11.2019.8.26.0100 e o código de confirmação da tabela acima.