Tribunal: TJSP
Processo: 1027630-31.2017.8.26.0224
Classe: Apelação Cível / Promessa de Compra e Venda
Órgão julgador: Ana Maria Baldy
Órgão colegiado: 6a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-02-05
Data de publicação: 2020-02-05

Ementa:
COMPRA E VENDA. AÇÃO DE ABATIMENTO DE PREÇO C.C DE INDENIZAÇÃO POR PERDAS E DANOS. Alegação de que o empreendimento foi entregue sem a área de lazer, apesar de ter sido prometida. Sentença de parcial procedência. Recurso da ré. Prescrição. Não ocorrência. Prazo decenal aplicável nos casos em que se pleiteia indenização por descumprimento de oferta. Promessa de entrega de área de lazer (bosque e

Ementa:
COMPRA E VENDA. AÇÃO DE ABATIMENTO DE PREÇO C.C DE INDENIZAÇÃO POR PERDAS E DANOS. Alegação de que o empreendimento foi entregue sem a área de lazer, apesar de ter sido prometida. Sentença de parcial procedência. Recurso da ré. Prescrição. Não ocorrência. Prazo decenal aplicável nos casos em que se pleiteia indenização por descumprimento de oferta. Promessa de entrega de área de lazer (bosque e quadra poliesportiva) inexistente. Ausência de qualquer disposição contratual no sentido de que o empreendimento contaria com tais itens. Material publicitário também impreciso nesse aspecto, não vinculando o fornecedor. Sentença reformada em parte. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.

Inteiro teor:
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Registro: 2020.0000065061
ACÓRDÃO
Vistos,
relatados
e
discutidos
estes
autos
de
Apelação
Cível
no
1027630-31.2017.8.26.0224, da Comarca de Guarulhos, em que é apelante MRV
ENGENHARIA E PARTICIPAÇÕES S/A, é apelado ANDRÉ PERESINI.
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 6a Câmara de Direito Privado do
Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Deram provimento em parte ao
recurso. V. U., de conformidade com o voto do relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores PAULO ALCIDES
(Presidente) e VITO GUGLIELMI.
São Paulo, 5 de fevereiro de 2020.
ANA MARIA BALDY
Relatora
Assinatura Eletrônica

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Apelação Cível no 1027630-31.2017.8.26.0224 -Voto no 08206
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Apelação Cível no 1027630-31.2017.8.26.0224
Apelante
: MRV Engenharia e Participações S/A
Advogado
: Thiago da Costa E Silva Lott (Fls: 173)
Apelado
: André Peresini
Advogada
: Dayane Soares (Fls: 18)
Comarca: Guarulhos
Voto no 08206
bsa
COMPRA E VENDA. AÇÃO DE ABATIMENTO DE PREÇO C.C
DE INDENIZAÇÃO POR PERDAS E DANOS. Alegação de que o
empreendimento foi entregue sem a área de lazer, apesar de ter sido
prometida. Sentença de parcial procedência. Recurso da ré.
Prescrição. Não ocorrência. Prazo decenal aplicável nos casos em que
se pleiteia indenização por descumprimento de oferta. Promessa de
entrega de área de lazer (bosque e quadra poliesportiva) inexistente.
Ausência de qualquer disposição contratual no sentido de que o
empreendimento contaria com tais itens. Material publicitário
também impreciso nesse aspecto, não vinculando o fornecedor.
Sentença reformada em parte. RECURSO PARCIALMENTE
PROVIDO.
Trata-se de ação de abatimento proporcional no preço c/c
devolução de valores pagos que André Peresini move contra MRV Engenharia e Participações
Ltda. Aduz o autor que celebrou com a ré compromisso de compra e venda da unidade 303,
Bloco 04, Condomínio Santa Catarina, Guarulhos/SP, pelo valor de R$ 138.060,00. Afirma
que no ato da celebração do negócio, lhe foi informado que o empreendimento seria entregue
com área de lazer (quadra de esporte e bosque), o que não ocorreu, sendo informado no ato da
entrega das chaves que, diante da ausência de autorização pelo ente público, tais áreas não
seriam mais construídas.
Também, afirma que foi surpreendido com a cobrança da
denominada “Taxa de atribuição de unidade”, o que não pode ser admitido, vez que a
individualização das matrículas consiste em atividade inerente à incorporação, construção e
comercialização dos imóveis, sendo de responsabilidade exclusiva da ré.

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Por fim, afirma que, apesar de ter pago R$ 20.000,00 de entrada,
a ré informou à instituição financeira que o valor do sinal pago era de apenas R$ 13.350,56, o
que gerou o financiamento de um valor maior, gerando onerosidade.
Propôs a presente demanda visando a declaração da
inexistência de débito em relação à cobrança da “Taxa de atribuição de unidade”, com
devolução do valor, em dobro; bem como o abatimento do preço do imóvel e a restituição da
diferença entre o valor pago na entrada e o valor declarado para fim de financiamento
imobiliário.
Contestação, fls. 150/173.
Réplica, fls. 469/489.
Adveio a r. sentença que afastou as preliminares de ausência de
documento essencial e pedido genérico, bem como de prescrição trienal. No mérito, julgou
parcialmente procedente a ação, declarando inexigível o valor referente à taxa de atribuição
de unidade, com devolução de forma simples, bem como condenou a ré a pagar ao autor o
valor correspondente à depreciação do imóvel, diante da ausência de quadra esportiva dentro
dos parâmetros prometidos, valor que deverá ser apurado em fase de liquidação de sentença.
Afastou a depreciação em relação à ausência do bosque e afastou o pedido de indenização por
onerosidade do financiamento imobiliário. Ante a parcial procedência da demanda, condenou
a ré a arcar com 70% das custas e despesas processuais, devendo o autor arcar com o restante,
bem como condenou as partes a arcar com os honorários advocatícios da parte adversa no
valor de R$ 850,00 a ser pago ao patrono da ré e R$ 2.000,00 a ser pago ao patrono da parte
autora.
A ré opôs embargos de declaração (fls. 633/637), que não foram
acolhidos (fls. 655/656).
Inconformada, apela a ré, objetivando, em síntese, o reexame e a

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reversão do julgado, com fundamento na ocorrência da prescrição trienal da pretensão do
autor, vez que os vícios alegados pelo autor são vícios aparentes, cuja contagem do prazo
prescricional se iniciou a partir da vistoria do imóvel, ocorrida em 16/07/2014. Assim, quando
da distribuição da ação em 28/07/2017, a pretensão autoral já estava prescrita. Também, alega
que a petição inicial não foi instruída com documentos essenciais para a propositura da ação,
ressaltando que não há nos autos qualquer documento que demonstre que foi prometida a
entrega de quadra poliesportiva e bosque no empreendimento.
No mérito, afirma que demonstrou a existência de quadra
poliesportiva no Condomínio Santa Catarina, não merecendo prosperar a condenação de
abatimento no preço do imóvel. Ressalta que a construção foi realizada de acordo com todos
os projetos aprovados pela municipalidade, destacando ainda, que em referidos projetos não
há a previsão de construção de qualquer quadra ou bosque no empreendimento. Por fim,
afirma que o autor não demonstrou qualquer desvalorização no imóvel causada pela ausência
da área de lazer.
Não houve apresentação de contrarrazões (fls. 722).
É o relatório.
Por primeiro, verifico que a ré/apelante em nenhum momento se
insurgiu contra o capítulo da sentença que declarou inexigível a cobrança da taxa de atribuição
de unidade, bem como contra a determinação de devolução dos valores pagos a este título.
Deste modo, fica mantida a r. sentença neste ponto.
A alegação de prescrição da pretensão autoral não merece
guarida, pois na hipótese aplica-se o prazo prescricional decenal, conforme o disposto no
artigo 205 do Código de Processo Civil, tendo em vista que a pretensão do autor consiste na
responsabilidade civil da ré por descumprimento da oferta.
Nesse sentido os diversos julgados deste E. Tribunal e do C.
Superior Tribunal de Justiça:

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DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE
INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS. PROMESSA DE COMPRA E
VENDA DE IMÓVEL. EMBARGOS DE DECLARAÇÃO. OMISSÃO,
CONTRADIÇÃO
OU
OBSCURIDADE.
AUSÊNCIA.
ACÓRDÃO
RECORRIDO. FUNDAMENTAÇÃO ADEQUADA. DEFEITOS APARENTES
DA
OBRA.
METRAGEM
A
MENOR.
PRAZO
DECADENCIAL.
INAPLICABILIDADE.PRETENSÃO
INDENIZATÓRIA.
SUJEIÇÃO
À
PRESCRIÇÃO. PRAZO DECENAL. ART.205 DO CÓDIGO CIVIL.1. O
propósito recursal, para além da negativa de prestação jurisdicional, é o
afastamento da prejudicial de decadência em relação à pretensão de
indenização por vícios de qualidade e quantidade no imóvel adquirido pela
consumidora.2. Ausentes os vícios de omissão, contradição ou obscuridade,
é de rigor a rejeição dos embargos de declaração. 3. Devidamente
analisadas e discutidas as questões de mérito, e fundamentado corretamente
o acórdão recorrido, de modo a esgotar a prestação jurisdicional, não há
que se falar em violação do art. 458 do CPC/73.4. É de 90 (noventa) dias o
prazo para o consumidor reclamar por vícios aparentes ou de fácil
constatação no imóvel por si adquirido, contado a partir da efetiva entrega
do bem (art. 26, II e § 1o, do CDC).5. No referido prazo decadencial, pode o
consumidor exigir qualquer das alternativas previstas no art. 20 do CDC, a
saber: a reexecução dos serviços, a restituição imediata da quantia paga ou
o abatimento proporcional do preço. Cuida-se de verdadeiro direito
potestativo do consumidor, cuja tutela se dá mediante as denominadas ações
constitutivas, positivas ou negativas. 6. Quando, porém, a pretensão do
consumidor é de natureza indenizatória (isto é, de ser ressarcido pelo
prejuízo decorrente dos vícios do imóvel) não há incidência de prazo
decadencial. A ação, tipicamente condenatória, sujeita-se a prazo de
prescrição.7. À falta de prazo específico no CDC que regule a pretensão de
indenização por inadimplemento contratual, deve incidir o prazo geral
decenal previsto no art. 205 do CC/02, o qual corresponde ao prazo
vintenário de que trata a Súmula 194/STJ, aprovada ainda na vigência do
Código Civil de 1916 ("Prescreve em vinte anos a ação para obter, do
construtor, indenização por defeitos na obra").8. Recurso especial conhecido
e parcialmente provido.(REsp 1534831/DF, Rel. Ministro RICARDO VILLAS
BÔAS CUEVA, Rel. p/ Acórdão Ministra NANCY ANDRIGHI, TERCEIRA
TURMA, julgado em 20/02/2018, DJe 02/03/2018).
Apelação cível. Compra e venda de imóvel. Indenização. Alegação de que a
área de lazer não foi entregue como divulgada, bem como não ocorreu o
cumprimento da promoção veiculada pela ré. Pedido de devolução de valor
pago a título de atribuição de unidade. Sentença de procedência parcial.
Prescrição e decadência. Pretensão dos autores indicada na inicial consiste
na responsabilidade civil da ré por propaganda enganosa. Aplicação do
prazo prescricional decenal previsto no artigo 205 do Código Civil e não o
decadencial. Prescrição não configurada. Relação de consumo configurada.
Inversão do ônus da prova que não é automática. Necessidade de aferição
da presença de alegação verossímil ou da hipossuficiência do consumidor.
Inversão do ônus da prova não admitida no caso concreto. Taxa de
atribuição de unidade. Cobrança que visa ressarcir a construtora pela
individualização da matrícula do imóvel. Interpretação do artigo 44 da Lei
no 4.591/64. Individualização da matrícula da unidade imobiliária que é
obrigação inerente à própria consecução do empreendimento. Cobrança
indevida por se tratar de reembolso à ré por gastos registrais que são de sua
responsabilidade. Devolução do valor pago a título de atribuição de unidade
mantida. Quadra de esportes e bosque. Propaganda enganosa. Não
comprovação. Folder publicitário que não específica que o empreendimento

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contaria com quadra esportiva e bosque. Indicação da expressão genérica
"área de lazer". Quadra esportiva e bosque que também não fizeram parte
do Compromisso de Compra e Venda e nem do memorial descritivo. Oferta
que para vincular o fornecedor deve ser suficientemente precisa.
Interpretação do artigo 30 do Código de Defesa do Consumidor. Promoção
Mega TV. Folder publicitário que veicula a promoção. Existência de
publicidade suficientemente precisa. Vinculação do fornecedor. Condenação
da ré a entregar aos adquirentes um aparelho televisor de modelo
equivalente àquele ofertado mantida. Resultado. Recursos de apelação não
providos.
(TJSP; Apelação Cível 1000092-41.2018.8.26.0224; Relator (a): Edson
Luiz de Queiróz; Órgão Julgador: 9a Câmara de Direito Privado; Foro de
Guarulhos - 1a Vara Cível; Data do Julgamento: 17/12/2019; Data de
Registro: 18/12/2019)
Apelação cível. Compra e venda de imóvel. Indenização por danos materiais
e morais. Alegação de propaganda enganosa. Sentença de procedência
parcial. Nulidade da sentença. Afastamento. Alegação das rés de que os
documentos juntados nos autos não foram analisados corretamente, devido à
existência de lago no local. Material publicitário juntado nos autos informa
que o loteamento seria entregue com "lago privativo com deck". Entrega de
lago que já existia no local antes mesmo do empreendimento ser iniciado,
não pode ser admitida. Situação que não atende aos parâmetros veiculados
na propaganda realizada pelas rés. Cerceamento de defesa. Não
configuração. Presença de elementos suficientes para formar a convicção do
magistrado. Incidentes à hipótese os preceitos estampados nos artigos 370 e
371 do CPC. Provas essenciais à solução do litígio já foram juntadas aos
autos, sendo desnecessária a produção de outras provas. Legitimidade
passiva da corré reconhecida. Documentação juntada nos autos comprova
que as rés atuaram em conjunto quando do lançamento e comercialização
das unidades do empreendimento. Corré participa da cadeia de consumo
sendo ela responsável pelas consequências decorrentes da contratação.
Aplicação do parágrafo único, do artigo 7o, do Código de Defesa do
Consumidor. Prescrição. Não ocorrência. Caso que trata de indenização por
descumprimento da oferta, consistindo em responsabilidade contratual,
sujeita ao prazo prescricional decenal, não caracterizada no presente caso.
Mérito. Descumprimento na entrega de todos os itens relacionados na
publicidade. Responsabilidade das rés de entregar o imóvel conforme o
disposto em contrato e na publicidade veiculada. Interpretação do artigo 30
do Código de Defesa do Consumidor. Dano material incontroverso. Itens
anunciados embelezariam a área comum e representariam mais opções de
lazer aos condôminos. Evidente o aumento do valor de mercado do imóvel.
Dever de indenizar presente. Valor indenizatório arbitrado pela r. sentença
(20% do valor atualizado do Instrumento Particular) não se mostra
exagerado.
Atendimento
aos
princípios
da
razoabilidade
e
proporcionalidade. Honorários recursais. Aplicação do artigo 85, §11 do
CPC. Manutenção da verba honorária arbitrada em primeiro grau.
Majoração que não é possível porque já atingido o limite do art. 85, §§2o e
11, CPC/2015. Resultado. Preliminares rejeitadas. Recurso não provido.
(TJSP; Apelação Cível 1004290-77.2016.8.26.0229; Relator (a): Edson
Luiz de Queiróz; Órgão Julgador: 9a Câmara de Direito Privado; Foro de
Hortolândia - 1a Vara Judicial; Data do Julgamento: 11/12/2019; Data de
Registro: 11/12/2019)
Assim, a prescrição da pretensão autoral não restou configurada,
tendo em vista que a vistoria do imóvel pelo autor ocorreu em 16/07/2014 e a distribuição se

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deu em 28/07/2017.
A preliminar de ausência de documento essencial para a
propositura da demanda, confunde-se com o mérito e com este será julgada.
Aduz o autor que foi prometida a entrega de área de lazer
comum a todas as unidades, todavia afirma que no local nada foi construído a este título. A ré,
por sua vez, alega que o empreendimento obedeceu a todas as exigências dos órgãos públicos
e que o autor concordou em receber o imóvel, atestando que o mesmo estava em perfeitas
condições, nada mencionando a respeito dos vícios alegados.
Pois bem, a oferta para vincular o fornecedor deve ser
suficientemente precisa, mesmo que divulgada por qualquer forma ou meio de comunicação,
conforme dispõe o artigo 30 do Código de Defesa do Consumidor:
Toda informação ou publicidade, suficientemente precisa, veiculada por
qualquer forma ou meio de comunicação com relação a produtos e serviços
oferecidos ou apresentados, obriga o fornecedor que a fizer veicular ou dela
se utilizar e integra o contrato que vier a ser celebrado.
No caso, inexiste nos autos elementos de prova a caracterizar
propaganda enganosa.
Da análise do material publicitário de fls. 73/78 extrai-se que
não há qualquer menção à existência de quadra esportiva e bosque, apenas há a indicação,
genérica, que o empreendimento era composto de área de lazer (fls. 76), ou seja, não há
referência à quadra esportiva e bosque na Promessa de Compra e Venda celebrado entre as
partes (fls. 21/34) e nem no memorial descritivo (fls. 306/313).
O autor, por sua vez, ao assinar o termo de entrega das chaves,
declarou que o imóvel correspondia ao produto oferecido (fl. 256), o que demonstra a
inocorrência de supressão de qualquer estrutura anteriormente prometida ou, ao menos, que o
autor concordou com eventuais supressões realizadas.

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Em casos análogos ao dos autos já restou decidido por esta C.
Câmara:
APELAÇÃO CÍVEL Compra e venda de imóvel Alegação de que a
quadra de esportes e o bosque prometidos pela vendedora não foram
entregues Pedido de abatimento proporcional no preço Propaganda
enganosa não configurada Requerente que foi advertida de que as imagens
do folder publicitário eram ilustrativas
Ausência de referência da
mencionada área de lazer nas legendas descritivas do informe publicitário
Ausência de previsão contratual Requerente que assinou termo atestando
que o imóvel entregue correspondia ao que foi prometido pelo corretor.
Recurso desprovido, com majoração da verba honorária, nos termos do art.
85, § 11 do CPC/15.
(TJSP; Apelação Cível 1043332-85.2015.8.26.0224; Relator (a): José
Roberto Furquim Cabella; Órgão Julgador: 6a Câmara de Direito Privado;
Foro de Guarulhos - 5a Vara Cível; Data do Julgamento: 16/05/2019; Data
de Registro: 16/05/2019)
APELAÇÃO CÍVEL. Venda e Compra de Imóvel. Ação declaratória de
inexigibilidade de débito c/c abatimento proporcional no preço c/c repetição
de indébito. Quadra esportiva e bosque não entregues. Alegada
desvalorização do imóvel. Parcial procedência para condenar a requerida a
restituir as quantias pagas a título de SATI e no pagamento do valor
correspondente ao abatimento do valor do imóvel, a ser apurado por
arbitramento.
IRRESIGNAÇÃO
DA
PROMITENTE
VENDEDORA
PRELIMINAR Conexão e ilegitimidade ativa. Inexistência. Fornecedora que
alega ter o condomínio edificado as benfeitorias não entregues na área
comum, motivo pelo qual ajuizou ação buscando o ressarcimento dos valores
dispendidos. Pleito de reconhecimento de ilegitimidade ativa dos autores por
já estarem representados pelo síndico na ação anteriormente proposta.
Inadmissibilidade. Inexistência de identidade entre causa de pedir e pedido
com relação ao presente feito. Exegese do artigo 55, caput do CPC. Ainda
que estivesse figurada a conexão, tal fato não acarretaria no reconhecimento
da ilegitimidade ativa da parte, mas tão somente na modificação da
competência territorial para que os processos tramitassem perante o mesmo
juízo de modo a evitar decisões conflitantes. Preliminar afastada. MÉRITO
Abatimento do valor correspondente à desvalorização do imóvel pela não
entrega da quadra e do bosque nas áreas comuns do condomínio.
Impossibilidade. Autor que deixou de comprovar fato constitutivo de seu
direito. Ônus que lhe compete, conforme dicção do artigo 373 do CPC.
Folder publicitário que não indicou os referidos itens na área de lazer. Para
vincular o fornecedor, a oferta deve ser suficientemente precisa, ainda que
veiculada de qualquer forma. Exegese do artigo 30 do Código de Defesa do
Consumidor. Ademais, não pode o consumidor se desonerar dos deveres de
diligência mínimos compatíveis com o tipo e padrão econômico do contrato
celebrado. A simples análise dos instrumentos contratuais e dos memorais
descritivos levaria à conclusão de que a quadra e o bosque não integravam a
área comum do imóvel comercializado. Taxa de despachante. Atividade
congênere à SATI. Abusividade da cobrança reconhecida no Recurso
Especial no. 1599511/SP, de Relatoria do Ministro Paulo de Tarso
Sanseverino, julgado sob regime de repetitivos (Tema 938). Em 24/08/2016,
o A. STJ firmou a Tese 1.2, acerca da abusividade da cobrança do serviço de
assessoria técnico-imobiliária (SATI), ou atividade congênere, vinculado à
celebração de promessa de compra e venda de imóvel. Restituição devida.
RECURSO DE APELAÇÃO PARCIALMENTE PROVIDO para excluir da

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condenação da ré o pagamento do valor correspondente ao abatimento da
desvalorização do imóvel e manter a condenação de restituir a taxa de
assessoria.
(TJSP; Apelação Cível 1014462-93.2016.8.26.0224; Relator (a): Rodolfo
Pellizari; Órgão Julgador: 6a Câmara de Direito Privado; Foro de
Guarulhos - 7a Vara Cível; Data do Julgamento: 27/04/2018; Data de
Registro: 27/04/2018)
Bem por isso, a r. sentença deve ser reformada, para se afastar a
condenação da ré ao pagamento do valor pela desvalorização do imóvel.
Ante a manutenção da parcial procedência da demanda, devem
as partes repartir as custas e despesas processuais na proporção de 2/3 para o autor e 1/3 para a
ré, devendo ainda cada parte arcar com os honorários advocatícios da parte adversa, no valor
de R$ 1.500,00 a ser pago pelo autor ao patrono da ré e R$ 1.000,00 a ser pago pela ré ao
patrono do autor.
Por fim, para viabilizar eventual acesso às vias extraordinária e
especial, considero prequestionada toda matéria infraconstitucional e constitucional,
observando o pacífico entendimento do Superior Tribunal de Justiça no sentido de que é
desnecessária a citação numérica dos dispositivos legais, bastando que a questão posta tenha
sido decidida (EDROMS 18205 / SP, Ministro FELIX FISCHER, DJ 08.05.2006 p. 240).
Do exposto, pelo meu voto, DOU PARCIAL PROVIMENTO
ao recurso, para excluir a condenação da ré de pagar ao autor o valor correspondente ao
abatimento do preço pela desvalorização do imóvel, reconhecendo-se que não restou
prometida a existência de quadra poliesportiva ou bosque.
ANA MARIA BALDY
Relatora