Tribunal: TJSP
Processo: 0003882-10.2013.8.26.0100
Classe: Apelação Cível / Promessa de Compra e Venda
Órgão julgador: Silvia Maria Facchina Esposito Martinez
Órgão colegiado: 10a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-12-01
Data de publicação: 2020-12-04

Ementa:
APELAÇÃO. AÇÃO INDENIZATÓRIA. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. Sentença de parcial procedência, aplicando a multa de 10% sobre o valor do imóvel em favor da autora, por analogia. Irresignação das partes.

RECURSO DAS CONSTRUTORAS. Caso fortuito e força maior. Ausência de provas acerca do alegado. Situações inseridas no risco da atividade, não afastando a responsabilidade das empreiteiras.

Ementa:
APELAÇÃO. AÇÃO INDENIZATÓRIA. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. Sentença de parcial procedência, aplicando a multa de 10% sobre o valor do imóvel em favor da autora, por analogia. Irresignação das partes.

RECURSO DAS CONSTRUTORAS. Caso fortuito e força maior. Ausência de provas acerca do alegado. Situações inseridas no risco da atividade, não afastando a responsabilidade das empreiteiras. Entendimento pacificado nas Súmulas 160 e 161 do TJSP. Possibilidade de inversão da multa contratual reconhecida pelo Superior Tribunal de Justiça, em sede de recurso repetitivo.

RECURSO ADESIVO DA AUTORA. Inversão da multa contratual, já aplicada no caso concreto, configurando óbice à condenação das empreiteiras por danos materiais, a qualquer título. "Bis in idem". Matéria pacificada nos Temas 970 e 971 do STJ, com força vinculante. Sucumbência recíproca mantida.
RECURSOS IMPROVIDOS.

Inteiro teor:
TRIBUNAL DE JUSTIÇA
DO ESTADO DE SÃO PAULO
10a Câmara de Direito Privado
Registro: 2020.0000996130
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos do(a) Apelação Cível
no 0003882-10.2013.8.26.0100,
da
Comarca
de
São
Paulo,
em
que
são
apelantes/apelados AROABA EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA e
MARUBO EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA, é apelado/apelante
ELOISA HATSUMI NISHIDA.
ACORDAM, em 10a Câmara de Direito Privado do Tribunal de
Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: "Negaram provimento aos recursos. V.
U.", de conformidade com o voto do(a) Relator(a), que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Exmos. Desembargadores
JOÃO CARLOS SALETTI (Presidente) E J.B. PAULA LIMA.
São Paulo, 1o de dezembro de 2020.
SILVIA MARIA FACCHINA ESPÓSITO MARTINEZ
RELATOR
Assinatura Eletrônica

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Apelação Cível no 0003882-10.2013.8.26.0100
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VOTO No 12.290
No Processo - Classe:
0003882-10.2013.8.26.0100 - Apelação Cível
Origem:
Comarca de São Paulo
MM Juiz de 1o Grau:
Christopher Alexander Roisin
Partes:
Aptes/Apdos: Aroaba Empreendimentos Imobiliários Ltda e
Marubo Empreendimentos Imobiliários Ltda
Apelado/Apelante: Eloisa Hatsumi Nishida
APELAÇÃO. AÇÃO INDENIZATÓRIA. COMPRA E
VENDA
DE
IMÓVEL.
Sentença
de
parcial
procedência, aplicando a multa de 10% sobre o valor
do imóvel em favor da autora, por analogia.
Irresignação das partes.
RECURSO DAS CONSTRUTORAS. Caso fortuito e
força maior. Ausência de provas acerca do alegado.
Situações inseridas no risco da atividade, não
afastando
a
responsabilidade
das
empreiteiras.
Entendimento pacificado nas Súmulas 160 e 161 do
TJSP. Possibilidade de inversão da multa contratual
reconhecida pelo Superior Tribunal de Justiça, em
sede de recurso repetitivo.
RECURSO ADESIVO DA AUTORA. Inversão da
multa contratual, já aplicada no caso concreto,
configurando óbice à condenação das empreiteiras por
danos materiais, a qualquer título. "Bis in idem".
Matéria pacificada nos Temas 970 e 971 do STJ, com
força vinculante. Sucumbência recíproca mantida.
RECURSOS IMPROVIDOS.
As partes interpuseram recursos de Apelação contra a r. sentença
proferida às fls. 211/224 dos autos da Ação Indenizatória proposta por Eloisa Nishida
em face de Aroaba Empreendimentos e Marubo Empreendimentos.
O D. Magistrado acolheu em parte os pedidos iniciais, condenando as
requeridas a pagar à autora a indenização compensatória no importe de 10% do valor do
imóvel adquirido, com correção monetária a partir do vencimento e juros da citação.

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Irresignadas, as empreiteiras recorreram alegando que o atraso na
entrega do imóvel decorreu de caso fortuito e força maior, configurados no "alto índice
pluviométrico do Estado de São Paulo", causando atrasos na construção civil como um
todo, além dos problemas junto a uma das empresas sub contratadas.
Ademais, de acordo com a cláusula contratual, deveria ser considerada
como sendo a efetiva data de entrega do imóvel a data da obtenção do habite-se junto à
Municipalidade (28/08/2012).
Pleitearam a reforma do julgado, com o afastamento da indenização
fixada em primeiro grau, diante da inexistência de previsão contratual para a incidência
de multa em favor da parte adquirente (fls. 229/239).
A autora apresentou contrarrazões postulando o não provimento do
apelo (fls. 245/253), manifestando-se também em recurso adesivo, no qual requereu a
condenação das construtoras ao pagamento de indenização de natureza material e a
reforma da sucumbência (fls. 254/263).
As contrarrazões das requeridas foram apresentadas às fls. 277/296.
É O RELATÓRIO.
Os recursos não comportam provimento.
De início, cumpre destacar que a r. sentença foi proferida ainda na
vigência do antigo Código de Processo Civil.
A demanda foi proposta pela autora alegando ter celebrado contrato de
compra e venda junto às empreiteiras aos 21/06/2010, com previsão de entrega da
unidade até o dia 15/11/2011, já considerado o prazo de tolerância de 180 dias.
Contudo, houve atraso na entrega da obra por mais de 18 meses, razão
pela qual pleiteou a multa compensatória de 10% sobre o valor do bem, por analogia,
além de indenização material consistente na devolução das arras (R$ 60.000,00) e lucros
cessantes equivalentes a 1% do valor do imóvel, por mês de atraso.

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Transcorrida a instrução, foi então proferida a r. sentença recorrida, a
qual deve ser mantida pelos próprios fundamentos.
Com efeito, em que pesem as alegações da construtora, não houve
justificativa para o atraso na entrega do imóvel, pois todas as apresentadas se inserem no
risco da atividade desempenhada.
A afastar os argumentos trazidos na contestação e repetidos nesta sede
recursal, deve ser observado o entendimento sumulado por este Egrégio Tribunal de
Justiça:
Súmula 160 - A expedição do habite-se, quando não coincidir com a
imediata disponibilização física do imóvel ao promitente comprador,
não afasta a mora contratual atribuída à vendedora.
Súmula 161 - Não constitui hipótese de caso fortuito ou de força
maior, a ocorrência de chuvas em excesso, falta de mão de obra,
aquecimento do mercado, embargo do empreendimento ou, ainda,
entraves administrativos. Essas justificativas encerram “res inter
alios acta” em relação ao compromissário adquirente.
Por outro lado, não se poderia falar em condenação das empreiteiras
ao pagamento de indenização por danos materiais - seja na forma de devolução das
arras, seja na modalidade lucros cessantes.
Isso porque, no caso em litígio já houve a inversão da multa
contratual, decisão que se afigurou adequada ao entendimento posteriormente
consolidado pelo Superior Tribunal de Justiça nos Temas 970 e 971 dos recursos
repetitivos.
Desse modo, eventual condenação, nesta sede, ao pagamento de
indenização material de forma cumulada com a cláusula penal invertida ensejaria
evidente "bis in idem".

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No julgamento do REsp 1.614.721/DF (no qual foram fixados os
temas acima mencionados), o Relator Ministro Luis Felipe Salomão consignou
textualmente que a eventual cumulação entre estas duas condenações configuraria
“soma de verbas de mesma natureza e escopo (eminentemente compensatórias)”, o que
não se poderia admitir.
Portanto, as irresignações apresentadas pelas partes nos respectivos
recursos não poderiam mesmo ser acolhidas, constatando-se que a solução proferida
pelo MM. Juiz de Primeiro Grau encontra-se em consonância com a jurisprudência
pacificada nesta Corte e no Superior Tribunal de Justiça, inclusive com força vinculante,
nos termos da legislação processual vigente.
Por fim, a fixação da sucumbência recíproca restou adequada ao caso,
pois as partes foram vencidas em extensões equivalentes dos pedidos iniciais, nada
devendo ser reformado neste particular.
Sem fixação de honorários recursais, eis que a r. sentença foi proferida
antes da vigência do CPC/15.
Ante o exposto, pelo meu voto, nego provimento aos recursos, nos
termos da fundamentação.
SÍLVIA Maria Facchina ESPÓSITO MARTINEZ
Relatora