Tribunal: TJSP
Processo: 2258159-54.2019.8.26.0000
Classe: Agravo de Instrumento / Despesas Condominiais
Órgão julgador: L. G. Costa Wagner
Órgão colegiado: 34a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-04-23
Data de publicação: 2020-04-23

Ementa:
Agravo de instrumento. Ação de cobrança de despesas condominiais. Cumprimento de sentença. Determinação de penhora sobre os direitos do devedor oriundos do contrato de alienação fiduciária e direitos de aquisição futura do imóvel. Decisão que deve ser reformada na medida em que o fato do imóvel ser objeto de alienação fiduciária não afasta a natureza "propter rem" da obrigação condominial que por

Ementa:
Agravo de instrumento. Ação de cobrança de despesas condominiais. Cumprimento de sentença. Determinação de penhora sobre os direitos do devedor oriundos do contrato de alienação fiduciária e direitos de aquisição futura do imóvel. Decisão que deve ser reformada na medida em que o fato do imóvel ser objeto de alienação fiduciária não afasta a natureza "propter rem" da obrigação condominial que por essa razão adere a coisa. Situação em que deve prevalecer o interesse da coletividade condominial ao da instituição financeira. Crédito exequendo que, em razão da natureza da dívida, têm preferência em relação aos créditos do credor fiduciário. Vantagem da garantia para o credor fiduciário, que tem como contrapartida o ônus de se ver o imóvel responder por dívida "propter rem" inadimplida pelo condômino. Possibilidade de penhora, com observância das regras contidas nos artigos 799, I e 889, V, do CPC, a fim de que se dê cientificação e oportunização ao credor fiduciário de se posicionar frente à demanda. RECURSO PROVIDO.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2020.0000281963
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Agravo de Instrumento no
2258159-54.2019.8.26.0000, da Comarca de Barueri, em que é agravante CONDOMÍNIO
BRASCAN CENTURY PLAZA GREEN VALLEY COMMERCIAL, são agravados
SERGIO CINTRA CORDEIRO e MARIA EUGENIA PENTEADO CORDEIRO.
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 34a Câmara de Direito Privado
do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Deram provimento ao
recurso. V. U., de conformidade com o voto do relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores GOMES VARJÃO
(Presidente) e CRISTINA ZUCCHI.
São Paulo, 23 de abril de 2020.
L. G. COSTA WAGNER
Relator
Assinatura Eletrônica

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Agravo de Instrumento no 2258159-54.2019.8.26.0000 -Voto no 8868
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Voto no 8.868
Agravo de Instrumento n.o 2258159-54.2019.8.26.0000
Agravante: CONDOMÍNIO BRASCAN CENTURY PLAZA GREEN VALLEY COMMERCIAL
Agravados: SERGIO CINTRA CORDEIRO e MARIA EUGENIA PENTEADO CORDEIRO
Comarca: Barueri (1a Vara Cível) Proc. 0003983-36.2019.8.26.0068
Agravo de instrumento. Ação de cobrança de despesas
condominiais. Cumprimento de sentença. Determinação de
penhora sobre os direitos do devedor oriundos do contrato de
alienação fiduciária e direitos de aquisição futura do imóvel.
Decisão que deve ser reformada na medida em que o fato do
imóvel ser objeto de alienação fiduciária não afasta a natureza
“propter rem” da obrigação condominial que por essa razão adere
a coisa. Situação em que deve prevalecer o interesse da
coletividade condominial ao da instituição financeira. Crédito
exequendo que, em razão da natureza da dívida, têm preferência
em relação aos créditos do credor fiduciário. Vantagem da garantia
para o credor fiduciário, que tem como contrapartida o ônus de se
ver o imóvel responder por dívida “propter rem” inadimplida pelo
condômino. Possibilidade de penhora, com observância das regras
contidas nos artigos 799, I e 889, V, do CPC, a fim de que se dê
cientificação e oportunização ao credor fiduciário de se posicionar
frente à demanda. RECURSO PROVIDO.
I Relatório
Trata-se de agravo de instrumento interposto contra a decisão de fls. 37/38 que,
nos autos da ação de cobrança de despesas condominiais, em fase de cumprimento de
sentença, determinou a lavratura do termo de penhora sobre os "direitos do devedor
oriundos do contrato de alienação fiduciária e direitos de aquisição futura do imóvel”,
com a intimação dos credores fiduciários para ciência da constrição efetivada.
Inconformado, insurgiu-se o condomínio exequente, ora Agravante, requerendo
que a penhora recaia sobre o próprio imóvel gerador dos débitos condominiais, sob a
alegação de que, por se tratar de dívida propter rem, o imóvel deve responder pela dívida,
independentemente de quem seja o proprietário.

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Alegou que, neste tipo de obrigação, pouco importa quem integra o polo
passivo da demanda, pois devedores são todos aqueles que de alguma forma se relacionam
com o bem, já que é este quem responde pela dívida, podendo o condomínio demandar
contra qualquer um dos devedores, a seu critério, porque todos são devedores solidários.
Sustentou que a preferência de crédito é do condomínio, tendo em vista que as
despesas discutidas garantem a própria manutenção do bem e que a relação entre credor e
devedor fiduciário gera obrigações apenas entre ambos, não perante o condomínio, daí a
inaplicabilidade do disposto na Lei 9.514/97 ao caso em testilha.
Aduziu que a penhora e alienação de direitos do fiduciante sempre resta
infrutífera, na medida que o valor do débito excutido e o débito do fiduciante é sempre
incompatível com o valor do bem, o que tornaria impossível sua alienação, prejudicando
toda a massa condominial que suportou por anos a inadimplência desta unidade.
Sob tais argumentos, pugnou pelo provimento do recurso interposto, com a
reforma da decisão agravada, a fim de que se proceda a penhora do próprio imóvel objeto
da matrícula 157.119, declarando-se, ainda, a preferência do crédito condominial frente ao
crédito fiduciário.
O Agravo foi recebido com o efeito suspensivo ativo pleiteado, “na medida em
que é da jurisprudência desta 34a Câmara de Direito Privado a possibilidade de penhora
do imóvel gerador da dívida, ainda que alienado fiduciariamente, desde que mediante a
devida intimação do credor fiduciário”.
Recurso tempestivo e devidamente preparado.
Os Agravados, apesar de intimados, não apresentaram contraminuta.
É a síntese do necessário.

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II Fundamentação
O recurso comporta provimento.
Sabe-se que a dívida condominial diz respeito, pelo menos parcialmente, as
despesas essenciais à conservação do próprio imóvel, sendo, a priori, um contra senso que
o credor, a massa dos condôminos, veja-se impedido de exercer direito de excutir o próprio
bem a que adere a dívida propter rem.
A controvérsia dos autos está adstrita à possibilidade ou impossibilidade de o
imóvel gerador da dívida de natureza propter rem responder, ele mesmo, pela satisfação do
crédito, já que o imóvel é objeto de alienação fiduciária.
Em outras palavras, questiona-se se factível seria que um bem de terceiro,
porque alienado fiduciariamente, em se tratando de imóvel gerador de despesas
condominiais inadimplidas e executadas, pode ser excutido.
Na década de 90 do século passado, um grave déficit habitacional, em nível
nacional, marginalizava grande número de famílias a relações locatícias, porque não se
vislumbravam a possibilidade, remota que fosse, de realização do sonho da casa própria.
Quando o instituto da hipoteca não mais atendia à necessidade das instituições
intermediadoras de crédito imobiliário no que concerne aos mecanismos eficazes e
eficientes voltados à recuperação do crédito, entrou em vigor a Lei n.o 9.514/97.
No bojo de uma nascente Constituição Federal protetora de direitos
fundamentais e individuais, tais como o direito à moradia, integrante da dignidade da
pessoa humana, a Lei no 9.514/97, dotou os operadores e tomadores de crédito de
instrumento e respectivos mecanismos que tornaram possível uma taxa de financiamento
mais baixa, graças a uma facilidade para a satisfação do crédito, na hipótese de
inadimplemento.

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A partir desse diploma legal, viabilizou-se o acesso massivo ao crédito
imobiliário, na medida em que o credor, como proprietário fiduciário do imóvel objeto do
contrato, vale dizer, como detentor da propriedade resolúvel do bem, passou, nos termos
dessa lei, a estar permanente investido no direito de ver a propriedade da coisa imóvel se
consolidar em seu favor, na hipótese de inadimplência e na presença de demais requisitos
procedimentais descritos naquela Lei.
O ordenamento jurídico, que com aquela Lei tornou possível atenuação do
referido déficit habitacional, tem como indelével ponto de inflexão a propriedade resolúvel
do imóvel objeto da alienação fiduciária em garantia, pertencente ao credor fiduciário.
O entendimento de que o imóvel alienado fiduciariamente não pode ser
penhorado por dívida do condômino titular do contrato de mútuo com alienação fiduciária
em garantia tem lastro na regra de que bens de terceiros, no caso o credor fiduciário, não
são passíveis de constrição, o que na interpretação hermenêutica se dá pela via sistemática
e histórica, por levar em conta a função social da proteção a tal tipo de garantia
historicamente situada no esforço de prover habitação a juros mais baixos.
No entanto, ao se inserir na equação o componente da natureza da dívida, no
caso propter rem, altera-se necessariamente a perspectiva de interpretação da regra que dá
suporte à decisão agravada, pois toda uma construção jurisprudencial se erigiu sobre a ideia
de que esse tipo de dívida adere à coisa que a gerou, respondendo esta pela dívida,
independentemente de eventual alteração na sua titularidade do domínio, o que implica
inescapável revisão da aplicação da regra sob comento nessa hipótese.
É bem verdade que se esforçaram magistrados na tentativa de encontrar meio
termo que contemplasse os interesses de ambos credores, o credor da dívida propter rem,
de um lado, e o credor fiduciário, passando-se a se permitir a penhora dos direitos
aquisitivos do imóvel.
Ocorre que medidas intermediárias, como a penhora dos direitos aquisitivos
decorrentes do contrato com cláusula de alienação fiduciária em garantia, são insuscetíveis
de liquidez, dado que dificilmente licitantes acorrem aos certames, quando o que se praceia
é apenas um direito decorrente de um contrato que não se sabe se vai satisfatoriamente
performar até seu término.

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Portanto, essa solução, que no caso dos autos foi aventada, mas que tem sido
adotada com relativa frequência, não atende por razões óbvias à necessidade dos credores.
Talvez por isso o Agravante insista na penhora do próprio bem imóvel.
Insta assinalar, com a ênfase necessária face à controvérsia posta, que não são
colidentes o direito do credor da dívida propter rem e o direito do credor da dívida
imobiliária.
Não obstante ambos os direitos se vinculem de certa forma ao mesmo objeto, a
satisfação do crédito de um não implica supressão do direito do outro.
A dívida propter rem aderente à mesma coisa que se constitui em espécie de
garantia à operação de crédito imobiliário vindicado pela Instituição Financeira, pode
muito bem, na ausência de alternativas menos custosas para o devedor, ser satisfeita por
meio de alienação da coisa.
O produto da alienação judicial ou extrajudicial da coisa deve prestar-se
sucessivamente à satisfação do crédito do Condomínio e, no que sobejar de saldo, ao
repasse para os titulares do direito, para o qual devem concorrer o credor fiduciário e o
devedor fiduciante, na medida das ainda existentes responsabilidades decorrentes do
contrato de alienação fiduciária.
E não se diga que o direito de propriedade de terceiro estaria sendo violado. É
notório que a propriedade resolúvel se constitui em garantia para o credor fiduciário de que
verá seu crédito satisfeito com a alienação da coisa, se sobrevier a inadimplência do
mutuário.
No caso da instituição financeira interessada, que ainda não ingressou nos
autos, não se está, evidentemente, diante de hipótese de empresa que prefira manter em
definitivo, em seu balanço patrimonial, ativo imobiliário de elevado valor, até que entenda
por bem aliená-lo por qualquer razão que não seja eventual inadimplência do devedor
fiduciante. À instituição interessa receber o crédito pactuado com o mutuário.
A propriedade resolúvel do imóvel não é mais que mera garantia, e que apenas
transitoriamente poderá se consolidar em favor da credora fiduciária, que tão logo quanto
possível a praceará, pois não lhe interessa ter balanço patrimonial inflado com tais ativos.
Seu negócio consiste em intermediar recursos financeiros, sendo a propriedade

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resolúvel mera garantia transitória voltada ao seu objetivo final de ver retornar ao seu
patrimônio o capital mutuado. Não se quer a consolidação da propriedade fiduciária,
porque isso significaria que o contrato não performou satisfatoriamente, o que levaria o
credor a incorrer em custos adicionais com a alienação extrajudicial do bem.
De qualquer modo, é pacífico que a Lei 9.514/91 veio, assim, a atender o
interesse do mutuário, no que tange à aquisição de moradia com taxas mais razoáveis de
financiamento, e às instituições financeiras, no que concerne à garantia do capital mutuado.
Ao bônus de tal e sólida garantia constituída em favor do credor fiduciário
deve corresponder o ônus de eventualmente ver a coisa objeto do contrato responder por
dívida propter rem de reponsabilidade originária do devedor fiduciante frente ao
condomínio em que situado o imóvel.
Longe de algum tipo de violação que se possa eventualmente atribuir a tal
autorização de penhora de imóveis alienados fiduciariamente para pagamento de dívida
propter rem, tem-se que, ao credor fiduciário, uma vez revertido em favor de si o que
sobejar do produto da alienação após o pagamento do valor exequendo, poderá ainda, na
hipótese de remanescer alguma pendência passível de cobrança, manejar medida que se
mostre apta a satisfação de tal direito.
Não há que se falar em perda de garantia, mas de utilização do bem para,
sucessivamente, quitar a dívida exequenda de natureza propter rem e a dívida perante à
instituição Financeira.
A posteriori, as partes no contrato de alienação fiduciária poderão
convencionar sobre a melhor forma de solucionar pendências financeiras decorrentes do
instrumento, seja pela repactuação da dívida com inclusão de nova garantia, seja ainda pelo
consenso sobre saldo eventualmente remanescente.
De todo o modo, tais minudências não interferem no direito do credor da dívida
propter rem, dizendo respeito apenas às partes celebrantes do contrato de mútuo com
cláusula adjeta de alienação fiduciária em garantia.

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Assevere-se, ainda, que o negócio das instituições financeiras que operam
crédito imobiliário no mercado bancário é a intermediação financeira, e não a exibição de
balanços patrimoniais inchados com ativos imobiliários resultantes de contratos mal
performados.
Às instituições financeiras interessa o regresso do capital mutuado, com sua
respectiva remuneração. E como já referido, nos termos da lei 9.514/91, na hipótese de
inadimplemento do devedor fiduciante, e após consolidação da propriedade em seu do
credor fiduciário, pode este reaver o capital por meio da alienação do imóvel a terceiro
interessado.
Portanto, analisado sob esse aspecto, ainda que se admita a penhora do imóvel
pelo condomínio credor como interferência em alguma medida inconveniente na nessa
relação entre credor fiduciário e devedor fiduciante, tenha-se em conta que interessa à
instituição financeira primordialmente o retorno do capital, e não se pode negar que o terá
de volta, ainda que parcialmente, após a alienação judicial do imóvel em favor do credor da
dívida propter rem, podendo receber o que sobejar de tal operação.
Observe-se, entretanto, que tais procedimentos voltados à satisfação do crédito
oriundo de dívida propter rem devem cumprir requisitos legais atinentes à cientificação e
oportunização ao credor fiduciário de se posicionar frente à demanda, razão pela qual deve-
se atentar para os termos dos artigos 799, I e 899, VI, ambos do CPC, se o condomínio
credor não entender, ab initio, pela inclusão do credor fiduciário no polo passivo da
demanda.
A título de exemplo de como a questão vem evoluindo nesta Corte Estadual,
transcrevem-se as ementas abaixo, cada qual tangenciando esse ou aquele ponto de análise,
mas todas convergindo para a possibilidade de penhora do imóvel objeto de garantia
fiduciária, nas hipóteses em que a dívida cobrada é propter rem:
“Agravo de instrumento. Execução de título extrajudicial. Verbas condominiais
inadimplidas. Dívida propter rem. Indeferimento da penhora do imóvel gerador
da dívida em primeiro grau, fundado na propriedade fiduciária de terceiro.
Decisão que deve ser reformada na medida em que o fato do imóvel ser
objeto de alienação fiduciária não afasta a natureza propter da rem da
obrigação condominial que por essa razão adere a coisa. Situação em que
deve prevalecer o interesse da coletividade condominial ao da instituição
financeira. Vantagem da garantia para o credor fiduciário, que tem como
contrapartida o ônus de se ver o imóvel responder por dívida propter rem
inadimplida pelo condômino. Possibilidade de penhora, com observância

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das regras contidas nos artigos 799, I e 889, V, do CPC, a fim de que se dê
cientificação e oportunização ao credor fiduciário de se posicionar frente à
demanda. Precedentes deste Tribunal de Justiça. Decisão reformada. RECURSO
PROVIDO com determinação”. (TJSP; Agravo de Instrumento 2093942-
91.2019.8.26.0000; Relator (a): L. G. Costa Wagner; Órgão Julgador: 34a
Câmara de Direito Privado; Foro de Araras - 2a Vara Cível; Data do Julgamento:
18/09/2019; Data de Registro: 18/09/2019)
CONDOMÍNIO
Execução de título extrajudicial
Penhora da unidade
devedora objeto de alienação fiduciária Possibilidade, desde que observadas
as providências de que cuidam o inciso I, do artigo 799, e V, do artigo 889,
ambos do Código de Processo Civil, no sentido da intimação do
credor fiduciário da penhora e de eventual alienação judicial do imóvel Agravo
de instrumento provido, com observação. (AI 2071522-92.2019.8.26.0000,
TJSP, 33a Câm. Dir. Privado, r. Des. Sá Duarte, p. 17/6/2019
Agravo de instrumento. Cobrança de despesas de condomínio. Cumprimento de
sentença. Natureza de obrigação 'propter rem'. Despesas condominiais que
aderem ao próprio bem. Consolidação da posse e propriedade em favor da
credora fiduciária no curso do processo. Assunção do débito na condição de
adquirente. Admissibilidade da penhora do imóvel. Precedente jurisprudencial
desta Câmara. Recurso provido. As obrigações condominiais são de natureza
"propter rem”, aderindo ao próprio bem (arts. 1.315 e 1.336, inc. I, do CC).
Havendo
consolidação
da
posse
e
da
propriedade
em
favor
da
credora fiduciária no curso do processo, há alteração substancial na situação
fática e ela passa a responder diretamente pelas dívidas condominiais incidentes
sobre o imóvel, recebendo o imóvel no estado em que se encontra por força do
uso da garantia. Mostra-se irrelevante que a credora fiduciária não tenha
integrado o processo como parte, mas, no momento em que passou a ser
titular exclusiva do domínio, como adquirente responde pelos débitos
reclamados, podendo, em sendo o caso, exercer direito de regresso. (AI
2091543-89.2019.8.26.0000, TJSP, 32a Câm. Dir. Privado, r. Des. Kioitsi
Chicuta, p. 7/6/2019)
PROCESSUAL CIVIL Ação de cobrança de despesas de condomínio julgada
procedente Revelia Fase de cumprimento de sentença Decisão de primeiro
grau que rejeita impugnação Agravo interposto pelo executado Imóvel objeto
de alienação fiduciária Consolidação da propriedade ao credor fiduciário no
curso da ação de cobrança
Coisa julgada em relação ao réu, anterior
proprietário
Impossibilidade de se reconhecer a ilegitimidade passiva

Extensão dos efeitos da sentença ao credor fiduciário e à arrematante
Natureza propter rem da obrigação
Possibilidade de intervenção do
credor fiduciário ou da arrematante como assistente litisconsorcial Artigo
109, §§ 2o e 3o, do Código de Processo Civil Recurso desprovido . (AI
2034074-85.2019.8.26.0000, TJSP, 29a Câm.Dir. Privado, r. Des. Carlos
Henrique Miguel Trevisan)
Agravo de instrumento. Cobrança de despesas de condomínio. Cumprimento de
sentença. Natureza de obrigação 'propter rem'. Despesas condominiais que
aderem ao próprio bem. Consolidação da posse e propriedade em favor da
credora fiduciária no curso do processo. Assunção do débito na condição de
adquirente. Admissibilidade da penhora do imóvel. Precedente jurisprudencial
desta Câmara. Recurso provido. As obrigações condominiais são de natureza

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"propter rem”, aderindo ao próprio bem (arts. 1.315 e 1.336, inc. I, do CC).
Havendo consolidação da posse e da propriedade em favor da
credora fiduciária no curso do processo, há alteração substancial na
situação fática e ela passa a responder diretamente pelas dívidas
condominiais incidentes sobre o imóvel, recebendo o imóvel no estado em
que se encontra por força do uso da garantia. Mostra-se irrelevante que a
credora fiduciária não tenha integrado o processo como parte, mas, no momento
em que passou a ser titular exclusiva do domínio, como adquirente responde
pelos débitos reclamados, podendo, em sendo o caso, exercer direito de regresso.
(AI 2091543-89.2019.8.26.0000, TJSP, 32a Câm. Dir. Privado, r. Des. Kioitsi
Chicuta, p. 7/6/2019)
AGRAVO DE INSTRUMENTO Interposição contra decisão que indeferiu
pedido de penhora de imóvel alienado fiduciariamente. possibilidade. Despesas
condominiais. Obrigação propter rem. Interesses da coletividade condominial
que se sobrepõem sobre os da instituição financeira. Decisão reformada. (AI
2088623-45.2019.8.26.0000, TJSP, 33a Câm. Dir. Privado, r. Mario A. Silveira,
p. 11/06/2019).
Assim, convém reconhecer em favor do condomínio Agravante o direito à
penhora do imóvel a que adere a dívida propter rem, em que pese ser ele objeto de
alienação fiduciária em garantia ao credor interessado, o qual deve ser cientificado de todos
os atos, para que ingresse no feito, com vistas à adoção das medidas que entenda
adequadas.
III Conclusão
Diante do exposto, pelo meu voto, CONHEÇO e DOU PROVIMENTO a
este recurso, para autorizar a penhora de imóvel a que vinculada à dívida propter rem,
gravado com alienação fiduciária em garantia, com determinação para que se observe os
art. 799, I e 889 do CPC no que tange à cientificação do credor fiduciário.
L. G. Costa Wagner
Relator