Tribunal: TJSP
Processo: 1034966-44.2015.8.26.0002
Classe: Apelação Cível / Promessa de Compra e Venda
Órgão julgador: Cristina Medina Mogioni
Órgão colegiado: 6a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: da presente apelação. Sentença mantida. Honorários majorados para 15% do valor atualizado da causa (art. 85, §11, do CPC). Recurso desprovido.
(TJSP; Apelação Cível 1034966-44.2015.8.26.0002; Relator (a): Cristina Medina Mogioni; Órgão Julgador: 6a Câmara de Direito Privado; Foro Regional II - Santo Amaro - 1a Vara Cível; Data do Julgamento: 04/12/2020; Data de Registro: 04/12/2020)

Classe/Assunto:

Apelação Cível / Promessa de Compra e Venda

Relator(a):

Cristina Medina Mogioni

Comarca:

São Paulo

Órgão julgador:

6a Câmara de Direito Privado

Data do julgamento:

04/12/2020
Data de publicação: 2020-12-04

Ementa:
APELAÇÃO. Compromisso de compra e venda. Ação de rescisão contratual c.c. reintegração de posse. Improcedência da ação. Prescrição de parte das parcelas reconhecida em demanda anterior com sentença transitada em julgado. Improcedência de rigor. Se o credor não pode exigir judicialmente o pagamento das parcelas pela ocorrência da prescrição, igualmente não pode pretender, com base na inadimplência

Ementa:
APELAÇÃO. Compromisso de compra e venda. Ação de rescisão contratual c.c. reintegração de posse. Improcedência da ação. Prescrição de parte das parcelas reconhecida em demanda anterior com sentença transitada em julgado. Improcedência de rigor. Se o credor não pode exigir judicialmente o pagamento das parcelas pela ocorrência da prescrição, igualmente não pode pretender, com base na inadimplência delas, a resolução do contrato. Precedentes do STJ. Quanto às parcelas não prescritas, pagamento realizado em ação de adjudicação compulsória, com a quitação reconhecida, na ação em apenso, cujo recurso de apelação também foi rejeitado, na mesma data do julgamento da presente apelação. Sentença mantida. Honorários majorados para 15% do valor atualizado da causa (art. 85, §11, do CPC). Recurso desprovido.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2020.0000996132
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível no
1034966-44.2015.8.26.0002, da Comarca de São Paulo, em que é apelante
APLICON
EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA., são apelados
FERNANDO ALONSO GOMES DA SILVA, DANIELA ALONSO GOMES DA
SILVA e FÁBIO ALONSO GOMES DA SILVA.
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 6a Câmara de Direito
Privado do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Negaram
provimento ao recurso. V. U., de conformidade com o voto do relator, que integra
este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores PAULO ALCIDES
(Presidente sem voto), ALEXANDRE MARCONDES E ANA MARIA BALDY.
São Paulo, 4 de dezembro de 2020.
CRISTINA MEDINA MOGIONI
Relatora
Assinatura Eletrônica

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Apelação Cível no 1034966-44.2015.8.26.0002 -Voto no 2841
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Voto no 2841
Apelação no 1034966-44.2015.8.26.0002
Comarca: São Paulo
Apelante: Aplicon Empreendimentos Imobiliários Ltda.
ApeladoS: Fernando Alonso Gomes da Silva, Daniela Alonso Gomes da Silva e
Fábio Alonso Gomes da SILVA
Juíza: Carolina Nabarro Munhoz Rossi
APELAÇÃO. Compromisso de compra e venda. Ação de
rescisão
contratual
c.c.
reintegração
de
posse.
Improcedência da ação. Prescrição de parte das parcelas
reconhecida em demanda anterior com sentença transitada
em julgado. Improcedência de rigor. Se o credor não pode
exigir judicialmente o pagamento das parcelas pela
ocorrência da prescrição, igualmente não pode
pretender, com base na inadimplência delas, a resolução
do contrato. Precedentes do STJ. Quanto às parcelas
não prescritas, pagamento realizado em ação de
adjudicação compulsória, com a quitação reconhecida,
na ação em apenso, cujo recurso de apelação também
foi rejeitado, na mesma data do julgamento da presente
apelação. Sentença mantida. Honorários majorados para
15% do valor atualizado da causa (art. 85, §11, do
CPC). Recurso desprovido.
Vistos.
Trata-se de ação de resolução contratual, movida por
APLICON EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA em face do ESPÓLIO
DE JOÃO GOMES DA SILVA, na pessoa de seus herdeiros, FERNANDO
ALONSO GOMES DA SILVA, DANIELA ALONSO GOMES DA SILVA e
FÁBIO ALONSO GOMES DA SILVA, suscitando, em síntese, que celebrou com
João Gomes da Silva, em 20/09/1997, compromisso de compra e venda, para a
aquisição do lote 09, da quadra I, do loteamento denominado Jardim São Judas
Tadeu, pelo preço de R$ 30.000,00, dividido em 199 parcelas, reajustadas
anualmente, mas houve o inadimplemento do pactuado, eis que só teriam sido
adimplidas 12 (doze) parcelas. Assim, requereu a resolução do contrato, com
fundamento no art. 475, do Código de Processo Civil, reintegrando-se na posse do

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bem de sua propriedade.
A autora ainda aduziu que, como bem decidido nos
autos do processo 0083170-44.2012.8.26.0002, da 3a Vara do Foro Regional de
Santo Amaro, “a prescrição da pretensão da ré ao recebimento dos valores devidos
não acarreta a extinção ou decadência de seu direito de proprietária do imóvel”.
Disse, ainda, que, nos autos do processo 0056831-48.2012.8.26.0002, restou
consignado: “ressalte-se que não se trata, aqui, da pretensão de rescisão do
contrato e consequente reintegração de posse, mas tão somente da pretensão de
cobrança das parcelas inadimplidas”, o que foi afiançado pelo entendimento
exarado nos autos do processo 0074044-67.2012.8.26.0002.
Por fim, invocou precedentes jurisprudenciais para dar
fundamento ao seu entendimento de que, apesar da prescrição do direito de ação de
cobrança de prestações, a prescrição aquisitiva com relação à posse só socorre os
possuidores de boa-fé, que não é o caso da parte ré, já que está inadimplente, de
modo a ser possível postular a resolução do contrato.
A inicial, fls. 87/96, veio acompanhada dos documentos
a fls. 97/153.
Em defesa (fls. 208/229 e docs. Fls. 233/241), Fábio
Alonso Gomes da Silva, invoca preliminar de carência da ação por falta de interesse
de agir, configurada pela ausência de notificação à constituição em mora, nos termos
do disposto nos artigos 22 do Decreto-lei no 58/37 e 1o do Decreto-lei no 745/69, e
também pelo fato de que efetuou o depósito do valor devido, conforme estabelecido
em sentença nos autos do processo no 1020580-43.2014.8.26.0002, valor
efetivamente depositado nos autos da ação de adjudicação compulsória, feito no
1040506-73.2015.8.26.0002.
Ainda em caráter inicial, alega coisa jugada e
prescrição, uma vez que nos autos do processo 1020580-43.2014.8.26.0002, houve
declaração de prescrição da pretensão da ora autora em cobrar as prestações do
contrato até a de no 139, assim como a prescrição de cobrar os juros moratórios das
parcelas de no 140 até 163, com o consequente depósito das parcelas devidas, sem os
juros,
nos
autos
da
ação
de
adjudicação
compulsória
de
no
1040506-73.2015.8.26.0002.

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Nó mérito, imputa mora à ré, de 1.997 a 2.015, haja
vista que alienou imóvel embargado pelo Poder Público, com proibição de ser
efetuada ligação de água e luz, o que apenas se resolvem em maio de 2010 e, mesmo
assim, em caráter condicional.
Diz também que é falsa a alegação de que não há
pretensão à cobrança do débito, eis que o fundamento da demanda é a inadimplência,
mas a dívida já foi reconhecidamente declarada prescrita, de modo que o pedido de
resolução contratual e reintegração de posse perde o fundamento, além do que o
prazo de extinção do direito potestativo de resolver o contrato deve ser o equivalente
ao prazo da prescrição da pretensão de crédito (RESp 770746/RJ, Relatoria Ministra
Nancy Andrighi, DJe 30/10/2006 e REsp 208492/DF, Relatoria Ministro Ruy
Rosado de Aguiar, DJe 03.09.2001).
Invoca, ainda, a impossibilidade da reintegração de
posse, eis que só poderia ser decorrente da resolução contratual que ora não se admite
e porque não há esbulho no caso presente. Imputa má-fé à autora porque não
mencionou a reforma da sentença no precedente que anexou (processo no
0083170-44.2012.8.26.002), onde, em apelação, houve determinação para a outorga
da escritura de compra e venda.
Requereu a concessão dos benefícios da justiça gratuita,
dizendo-se necessitado, nos termos da lei e, por fim, insurgiu-se contra a pretensão
de concessão de tutela antecipada, pedindo a extinção do processo, sem a apreciação
do mérito, ou a improcedência da ação, condenando-se a autora às penas de litigância
de má-fé e à sucumbência.
Em réplica, a autora aduziu que a constituição da parte
ré em mora ocorreu nos autos do processo 1020580-43.2014.8.26.0002, onde restou
reconhecida a prescrição de parte da dívida, mas a existência de saldo a pagar
equivalente a 60 parcelas e que o valor depositado pela parte ré foi aleatório, sem
qualquer correção, como ela mesma afirma. Não tendo havido prescrição do saldo,
diz que o pedido de resolução ainda se mostra possível. No mérito, insiste nos
mesmos argumentos, invocando novamente o art. 475 do Código Civil em seu favor
e refutando a alegação de atuação de má-fé porque não omitiu qualquer fato
dolosamente nem atuou com deslealdade, até porque a sentença juntada na inicial é

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relativa a outro feito e não transitou em julgado. Concluiu, portanto, pela procedência
da demanda.
O réu Fábio ofertou tréplica, rebatendo as alegações da
réplica e insistindo em sua defesa (fls. 264/271).
Fernando Alonso Gomes da Silva e Daniela Alonso
Gomes da Silva também ofereceram defesa, com teses idênticas às da contestação do
réu Fábio (fls. 279/299 e fls. 304/324). Ambos postularam a concessão dos
benefícios da justiça gratuita.
Nova réplica da autora sobre as contestações, de teor
equivalente à anterior apresentada (fls. 340/345).
Prejudicada a conciliação, ante o não comparecimento
dos réus, fls. 353/363.
Sobreveio, então, a sentença de improcedência, fls.
367/368, fundada, basicamente, no fato deque, em outro processo, foi reconhecida a
prescrição de várias parcelas, afastando-se a mora, com o depósito do valor das
parcelas em aberto naqueles autos, de modo que eventual mora deve lá ser discutida,
não havendo que se falar em mora ensejadora de rescisão e da reintegração
pretendida.
Contra a sentença, há recurso da autora, alegando que,
muito embora reconhecida a prescrição de parte do valor devido em outra demanda, é
certo que há valores em aberto que não foram pagos, daí porque, com fundamento no
art. 475 do Código Civil, faz jus à resolução contratual, com o retorno das partes ao
status quo ante, reintegrando-se na posse do imóvel (fls. 370/380).
Em resposta à apelação, os réus rebatem os argumentos
da autora e pedem a manutenção da sentença, majorando-se os honorários
advocatícios em grau de recurso (fls. 385/394).
Em apenso está o processo de adjudicação compulsória,
feito no 1040506-73.2015.8.26.0002, com apelação pendente e que será julgada nessa
mesma oportunidade.
Sem oposição ao julgamento virtual.
É o relatório.
A improcedência era mesmo de rigor.

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A autora suscita a inadimplência da parte ré quanto ao
pagamento das parcelas relativas ao compromisso de compra e venda que
celebraram, aduzindo que só houve o pagamento de 12 parcelas (na inicial). E, no
recurso, diz que, apesar de ter sido reconhecida a prescrição de parte das parcelas
devidas em outra demanda, há saldo devedor em aberto, não quitado pela parte ré.
Além disso, entende que, “ainda que prescritas as
parcelas, não se descaracterizaria o inadimplemento contratual, subsistindo o
direito do credor em postular a resolução do compromisso de compra e venda
descumprido” (fls. 375)
E fundamentou sua pretensão no art. 475 do Código
Civil, cujo teor é o seguinte: “A parte lesada pelo inadimplemento pode pedir a
resolução do contrato, se não preferir exigir-lhe o cumprimento, cabendo, em
qualquer dos casos, indenização por perdas e danos”.
Todavia, como constou do relatório, “nos autos do
processo 1020580-43.2014.8.26.0002, houve declaração de prescrição da pretensão
da ora autora em cobrar as prestações do contrato até a de no 139, assim como a
prescrição de cobrar os juros moratórios das parcelas de no 140 até 163”, de modo
das 199 parcelas avençadas, apenas são cobráveis as parcelas de no 140 a 199, e,
mesmo assim, com o afastamento dos juros de mora quanto às parcelas de n° 140 a
163.
Os valores considerados prescritos não podem
fundamentar a postulação da resolução do contrato.
Como o art. 475 do Código Civil em vigor dispõe sobre
a dupla alternativa que se abre ao credor para o caso de inadimplemento contratual,
exigir o cumprimento da obrigação ou requerer a resolução do contrato, ambas as
possibilidades sujeitam-se ao mesmo prazo prescricional.
Se o credor não pode exigir judicialmente o pagamento
das parcelas pela ocorrência da prescrição, igualmente não pode pretender, com base
na inadimplência delas, a resolução do contrato.
O Superior Tribunal de Justiça, em mais de uma
oportunidade, manifestou-se no sentido de que o direito de postular a resolução do
contrato é potestativo e só “persiste enquanto não encoberta a pretensão de haver o

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crédito” (RESp 208.492/DF, Min. Ruy Rosado, data de julgamento 02/08/2001) e
“como a lei não estabelece o prazo de extinção do direito potestativo de resolver o
contrato, deve ser entendido que o direito persiste enquanto não satisfeita a
pretensão de haver o crédito, aplicando-se, portanto, o prazo de prescrição da
pretensão de crédito (art. 177 do CC/16 - correspondência parcial: art. 205 do
CC/02” (REsp 770.746/RJ, Min. Nancy Andrighi, 05/09/2006).
Então, pelos valores prescritos, não há que se falar em
procedência da pretensão de resolução do contrato. Resta saber se, pelos valores não
prescritos, a pretensão poderia ter sido julgada procedente.
E a resposta é negativa.
A parte ré na presente demanda moveu ação de
adjudicação compulsória para o depósito dos valores não prescritos referentes ao
contrato de compromisso de compra e venda, realizando o depósito de R$ 12.000,00,
e, posteriormente, o depósito do valor apurado pela perita, no montante de R$
36.553,22 (fls. 353 dos autos em apenso).
Com o depósito dos valores, a dívida foi considerada
quitada e a ação de adjudicação compulsória foi julgada procedente.
Na ação de adjudicação compulsória, que está em
apenso, a requerida, ora autora, alega que o depósito do valor das parcelas não
prescritas não quita o débito, dizendo que na presente demanda está discutindo
justamente a resolução do contrato pelo inadimplemento total. Além disso, alega que
não se recusou a receber o pagamento do débito.
A questão relativa às parcelas prescritas já está
superada, de modo que não pode a ora autora postular a resolução do contrato por
conta delas e, portanto, igualmente não pode apresentar óbice à adjudicação pelo
mesmo fundamento.
No que se refere à alegada ausência de insurgência
quanto à quitação, no voto referente ao processo de adjudicação, proferido
conjuntamente com o presente voto, restou entendido que a negativa estava
configurada pelo comportamento da compromissária vendedora.
E, de fato, se a compromissária vendedora advoga o
entendimento de que o depósito deveria englobar o valor total das parcelas, inclusive

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as prescritas, resta subtendida a recusa em receber apenas o pagamento das parcelas
não prescritas para fins de quitação da dívida, justificando-se, então, a adjudicação
compulsória.
Deste modo, com a adjudicação compulsória do imóvel
aos ora réus, confirmada no recurso de apelação da ação correspondente, não há que
se falar em saldo em aberto a justificar a reforma da sentença.
Enfim, reconhecida a quitação do débito, com a
adjudicação compulsória do imóvel ao compromissário comprador, a ação de
resolução de contrato e reintegração de posse é mesmo improcedente.
Por fim, majoro os honorários advocatícios, para 15%
do valor atualizado da causa, nos termos do at. 85, §11 do CPC.
Posto isso, pelo meu voto, NEGO PROVIMENTO ao
recurso.
CRISTINA MEDINA MOGIONI
Relatora