Tribunal: TJSP
Processo: 0122732-84.2008.8.26.0007
Classe: Apelação Cível / Promessa de Compra e Venda
Órgão julgador: Jose Eduardo Marcondes Machado
Órgão colegiado: 1a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-10-30
Data de publicação: 2020-10-30

Ementa:
Rescisão de compromisso de compra e venda cumulada com reintegração de posse. CDHU. Inadimplemento incontroverso dos promitentes compradores. Circunstâncias subjetivas dos devedores que não elide a responsabilidade contratual. Notificação judicial enviada e mora não purgada. Possibilidade de retenção das parcelas pagas, de valor reduzido em razão do caráter social do empreendimento, pela

Ementa:
Rescisão de compromisso de compra e venda cumulada com reintegração de posse. CDHU. Inadimplemento incontroverso dos promitentes compradores. Circunstâncias subjetivas dos devedores que não elide a responsabilidade contratual. Notificação judicial enviada e mora não purgada. Possibilidade de retenção das parcelas pagas, de valor reduzido em razão do caráter social do empreendimento, pela compromissária vendedora. Mutuários que adimpliram as prestações por menos de oito anos, estando a residir gratuitamente no imóvel há mais de quatorze. Valores que se destinam a compensar a promitente vendedora pelo extenso período de ocupação gratuita. Sentença mantida. Recurso não provido.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2020.0000895605
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível no
0122732-84.2008.8.26.0007, da Comarca de São Paulo, em que é apelante
CLAUDENICE MARIA DE LIMA, é apelado COMPANHIA BRASILEIRA DE
DESENVOLVIMENTO HABITACIONAL E URBANO DO ESTADO DE SÃO
PAULO - CDHU.
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 1a Câmara de Direito
Privado do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Negaram
provimento ao recurso. V. U., de conformidade com o voto do relator, que integra
este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores RUI CASCALDI
(Presidente) e LUIZ ANTONIO DE GODOY.
São Paulo, 30 de outubro de 2020.
JOSÉ EDUARDO MARCONDES MACHADO
Relator
Assinatura Eletrônica

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Apelação Cível no 0122732-84.2008.8.26.0007 -Voto no 1393 – JEMM - RRVT
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Apelação Cível n.o 0122732-84.2008.8.26.0007
Apelante: Claudenice Maria de Lima
Apelado: Companhia Brasileira de Desenvolvimento Habitacional e Urbano do
Estado de São Paulo (CDHU)
Comarca: São Paulo Foro Regional de Itaquera
Juiz: Dr. Jurandir de Abreu Júnior
Voto n.o1393
Rescisão de compromisso de compra e venda cumulada
com reintegração de posse. CDHU. Inadimplemento
incontroverso
dos
promitentes
compradores.
Circunstâncias subjetivas dos devedores que não elide a
responsabilidade contratual. Notificação judicial enviada
e mora não purgada. Possibilidade de retenção das
parcelas pagas, de valor reduzido em razão do caráter
social
do
empreendimento,
pela
compromissária
vendedora. Mutuários que adimpliram as prestações por
menos de oito anos, estando a residir gratuitamente no
imóvel há mais de quatorze. Valores que se destinam a
compensar a promitente vendedora pelo extenso período
de ocupação gratuita. Sentença mantida. Recurso não
provido.
Cuida-se de recurso de apelação interposto por Claudenice
Maria de Lima contra a r. sentença lançada a fls. 496/499, cujo relatório
adoto integralmente, que julgou procedentes os pedidos formulados em ação de
rescisão contratual cumulada com reintegração de posse para i) declarar a resolução
do contrato celebrado entre as partes; ii) deferir à autora a reintegração de posse no
imóvel; e iii) condenar os réus na perda das prestações que adimpliram.
Como consequência do julgamento, imposto aos réus o
pagamento das custas, despesas processuais e honorários advocatícios do patrono da
autora, fixados em 10% sobre o valor atualizado da causa, suspensa a cobrança nos
termos do artigo 98, §3o, do Código de Processo Civil.
Insurge-se a apelante almejando a reforma da sentença, com a
integral improcedência dos pedidos iniciais. Alega i) violação da função social da
CDHU ao pretender a rescisão do contrato e a reintegração de posse ao invés de
tentar regularizar a situação da parte; ii) impossibilidade da perda das parcelas pagas

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por gerar enriquecimento ilícito da autora; iii) direito à renegociação do contrato; e
iv) total impossibilidade financeira de adimplir as parcelas do financiamento em
atraso.
Recurso regularmente processado e respondido (fls. 519/522).
É o relatório.
O recurso não comporta provimento.
Colhe-se dos autos que a ação foi ajuizada em 26/8/2008 para
rescisão do contrato firmado em 5/9/1998 porque a ré estava inadimplente com ao
menos 46 parcelas do financiamento (fls. 22).
Ao que se tem notícia, foram pagas as prestações mensais
durante os 7 primeiros anos da contratação (1998 a 2004), sendo exato que há
aproximadamente 14 anos a mutuária vive no imóvel sem que promova o
recolhimento da contraprestação devida.
Pois bem.
De início, avulta incontroverso, na espécie, o inadimplemento
da ré, que ainda depois de notificada em 6/6/2008 sobre a existência de 46 prestações
vencidas e não pagas, não consta dos autos tenha quitado qualquer parcela do
financiamento.
Cumpre assinalar, ademais disso, que a tentativa de
renegociação do contrato poderia ter sido buscada ao longo da tramitação da
demanda
quase 11 anos. Não obstante, nada indica que a devedora tenha
diligenciado nesse sentido.
E, como cediço, o não pagamento pelo devedor das parcelas
contratuais no tempo, lugar e forma convencionados caracteriza-o em mora, sem
falar que sua insolvência, ou sua precária situação financeira, não constituem causas
que o eximem da responsabilidade contratual, mormente quando se trata de
contratação atinente a imóveis populares, comercializados por órgãos da
administração sem finalidade lucrativa e, portanto, por valores considerados baixos
em comparação à prática do mercado.
Logo, diante desse quadro, a resolução do contrato de
compromisso de compra e venda, com os consectários lógicos decorrentes, é medida
que se impõe, mesmo porque prevista em lei e amparada na própria avença

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entabulada entre as partes.
No que toca às prestações excepcionalmente pagas, cuja
perda foi imposta pela sentença recorrida, não se divisa abusividade ou causa de
geração de enriquecimento ilícito pela promissária vendedora. Ao contrário, prestam-
se a indenizar a demandante pelo tempo de ocupação indevida do imóvel pelos
mutuária.
Em outras palavras, no caso concreto a recorrente não faz jus
à restituição de qualquer quantia ou à eventual indenização por benfeitorias, pois
deve retribuir o longo período de tempo em que utilizou o imóvel gratuitamente
sob pena de ela própria enriquecer indevidamente.
Com efeito, a indenização relativa ao extenso período de
ocupação indevida, somada à depreciação do imóvel, prejuízos fiscais e despesas
administrativas sofridas pela alienante, devem ser compensados com o valor das
parcelas pagas. E sendo o período pago infinitamente menor que o tempo que a ré
ocupa o bem de forma gratuita, não há, por consequência, direito a restituição das
parcelas adimplidas, vez que integralmente utilizadas para compensar a autora pela
privação prolongada do uso do imóvel.
Em arremate, colacionam-se abaixo arestos desta 1a Câmara
de Direito Privado, a corroborar que a matéria de fundo discutida neste recurso tem
sido decidida uniformemente por seus integrantes. Os destaques foram
propositalmente lançados. Veja-se:
''Apelação. Compromisso de compra e venda de imóvel.
Rescisão. CDHU. Inadimplemento das prestações a cargo
do adquirente. Rescisão do contrato bem decretada, com
reintegração de posse e perda dos valores pagos, sem
indenização
de
benfeitorias.
Longo
período
de
inadimplemento e prolongada posse do bem, conjugados
com pagamento de valor reduzido de prestação em razão do
caráter social do empreendimento que autorizam perda dos
valores pagos como compensação pela fruição do bem.
Recurso
improvido.''
(Apelação
Cível
0002422-69.2011.8.26.0128;
Relator: Enéas
Costa
Garcia; Órgão Julgador: 1a Câmara de Direito Privado;
Data do Julgamento: 03/06/2019).
''Apelação Cível e Recurso Adesivo. CDHU Ação de
rescisão de compromisso de venda e compra cumulada com
reintegração de posse Rescisão do contrato e reintegração

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de posse que se impõem, diante da inadimplência e não
purgação da mora Inadimplemento dos réus que se estende
há longo período Pequeno valor da prestação mensal,
devido ao caráter de incentivo à habitação popular, que
revela a razoabilidade de sua perda integral a título de
indenização em favor da autora Precedentes desta Colenda
Câmara
Transferência da posse do imóvel, sem
consentimento da vendedora
Aquisição irregular, que
caracteriza violação expressa de disposição contratual
Posse que se revela de má-fé
Recurso de apelação
interposto pelos corréus desprovido, diante da comprovação
da cessão não autorizada e do inadimplemento Recurso
adesivo da CDHU provido para acolher o pedido principal
de perda integral das prestações pagas. Nega-se provimento
ao recurso interposto pelos réus e dá-se provimento ao
recurso
interposto
pela
CDHU''
(Apelação
Cível
0033681-53.2012.8.26.0482; Relatora: Christine Santini;
Órgão Julgador: 1a Câmara de Direito Privado; Data do
Julgamento: 26/02/2019).
''CONTRATO IMOBILIÁRIO CDHU Incontroverso
inadimplemento em relação às parcelas do financiamento,
subsidiadas
Recurso contra sentença que julgou
procedente ação de rescisão contratual c.c. reintegração de
posse
Descabimento
Nulidades
Insuficiência de
fundamentação e cerceamento de defesa Inocorrência
Parte substancial do preço ajustado em aberto, acarretando a
rescisão contratual Possibilidade Reintegração de posse
Cabimento Restituição de quantias pagas indevida nas
circunstâncias, pois implicaria em enriquecimento sem
causa do inadimplente
Apelo desprovido'' (Apelação
Cível 0003649-24.2011.8.26.0604; Relator: Rui Cascaldi;
Órgão Julgador: 1a Câmara de Direito Privado; Data do
Julgamento: 25/10/2018).
''Compromisso de compra e venda CDHU Rescisão e
reintegração de posse Inadimplemento incontroverso
Falecimento de um dos mutuários Ausência de prova de
que o fato foi comunicado à autora Inaplicabilidade, no
caso, do princípio do adimplemento substancial, pois os
mutuários pagaram as prestações por menos de dez anos,
estando a residir gratuitamente no imóvel, há mais de treze
anos
Valores que se destinam a compensar a
compromissária vendedora pelo longo período de ocupação
gratuita

Sentença
mantida

Recurso
não
provido'' (Apelação
Cível
0214164-59.2009.8.26.0005;
Relator: Augusto Rezende; Órgão Julgador: 1a Câmara
de Direito Privado; Data do Julgamento: 05/06/2018).
''NULIDADE - Processo - Ausência de regular intimação da
audiência conciliação - Nulidade, entretanto, não verificada
- Audiência de conciliação que não é de todo

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imprescindível, haja vista que as partes podem transigir a
qualquer momento - Inexistência de prejuízo às partes -
Nulidade afastada. CONTRATO
Compra e venda

Rescisão - Reintegração de posse CDHU Ocupação do
imóvel por terceiros sem a autorização da promitente
vendedora Inadimplemento das prestações verificado
Ocupação do imóvel por longo período sem qualquer
contraprestação
Retenção integral pela CDHU das
parcelas
pagas
como
forma
de
indenizar-se
pela
indisponibilidade do imóvel
Benfeitorias
Menção
genérica Indenização indevida - Sentença mantida - Art.
252 do RITJSP/2009
Recurso desprovido''(Apelação
Cível 0018986-35.2010.8.26.0007; Relator: Luiz Antonio
de Godoy; Órgão Julgador: 1a Câmara de Direito
Privado; Data do Julgamento: 04/08/2015).
De se concluir, portanto, pela integral manutenção da
sentença.
Relativamente aos honorários sucumbenciais, mantêm-se
distribuídos nos termos fixados, majorando-os, todavia, para 12% sobre o valor da
causa, ex vi do artigo 85, §11, do Código de Processo Civil, observada a suspensão
da cobrança determinada em sentença.
Ante
o
exposto,
pelo
meu
voto, NEGA-
SE PROVIMENTO ao recurso.

JOSÉ EDUARDO MARCONDES MACHADO
Relator