Tribunal: TJSP
Processo: 1049613-63.2018.8.26.0576
Classe: Apelação Cível / Promessa de Compra e Venda
Órgão julgador: Silvia Maria Facchina Esposito Martinez
Órgão colegiado: 10a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-12-18
Data de publicação: 2020-12-21

Ementa:
APELAÇÃO. RESCISÃO CONTRATUAL C.C. RESTITUIÇÃO DE VALORES. Compra e Venda de imóvel. Ação proposta pela consumidora. Sentença de parcial procedência. Inconformismo das duas partes.

CORRETAGEM. Recurso da autora. Não acolhimento. Abusividade da cobrança não constatada. enquadramento do caso à tese fixada pelo STJ no Recurso Especial Repetitivo 1.599.511/SP. Direito do consumidor à informação

Ementa:

APELAÇÃO. RESCISÃO CONTRATUAL C.C. RESTITUIÇÃO DE VALORES. Compra e Venda de imóvel. Ação proposta pela consumidora. Sentença de parcial procedência. Inconformismo das duas partes.

CORRETAGEM. Recurso da autora. Não acolhimento. Abusividade da cobrança não constatada. enquadramento do caso à tese fixada pelo STJ no Recurso Especial Repetitivo 1.599.511/SP. Direito do consumidor à informação clara e adequada - ponto central do entendimento pacificado pelo Superior Tribunal de Justiça - foi respeitado no caso em debate, pois tinha ciência da cobrança no momento da celebração do contrato. Pedido não acolhido.

JUROS DE MORA. Recurso da autora. Não acolhimento. Questão recentemente decidida pelo C. Superior Tribunal de Justiça. Tema 1002 dos Recursos Repetitivos. Incidência a partir do trânsito em julgado, pois a rescisão ocorreu por culpa do promitente-comprador. Pedido não acolhido.

TAXA DE FRUIÇÃO. Recurso da empresa requerida. Não acolhimento Tratando-se de terreno não edificado, a fixação de lucros cessantes apenas seria justificável em situações excepcionais. Ausência de depreciação decorrente da simples promessa de compra e venda. Possibilidade, ainda, de revenda do imóvel pela empreiteira. Pedido não acolhido.

ARRAS/SINAL. Pretensão da requerida de reter os valores pagos como sinal. Não acolhimento. Não cabimento da retenção das "arras" (sinal) uma vez que faziam parte das parcelas previstas no contrato. O aludido valor integrava o abatimento total do imóvel. Jurisprudência. Pedido não acolhido.

IPTU E TAXAS CONDOMINIAIS. Pretensão da empresa de que os aludidos pagamentos fossem imputados à compradora até a publicação da r. sentença. Não acolhimento. Não houve a comprovação de que após a concessão da tutela de urgência a compradora estivesse usufruindo da posse do imóvel. Correta a compreensão de que após a concessão da tutela de urgência os valores relativos de IPTU e taxas condominiais seriam de responsabilidade da empresa requerida. Aliás, entre a concessão da tutela e a publicação da r. sentença decorreu apenas 05 meses, não havendo a comprovação de prejuízos à requerida. Pedido não acolhido.

RECURSOS IMPRÓVIDOS.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2020.0001033644
A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível
no 1049613-63.2018.8.26.0576, da Comarca de São José do Rio Preto, em que é
apelante/apelada GABRIELA LOMBARDI MELLO (JUSTIÇA GRATUITA), é
apelado/apelante COSTA & BRITO INCORPORADORA LTDA.
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 10a Câmara de
Direito Privado do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Por
maioria de votos, negaram provimento aos recursos. Vencido o 2o juiz, que negava
provimento ao recurso da autora e dava parcial provimento ao recurso da construtora, e
declarará., de conformidade com o voto do relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores JOÃO
CARLOS SALETTI (Presidente sem voto), J.B. PAULA LIMA, ELCIO
TRUJILLO, JAIR DE SOUZA E COELHO MENDES.
São Paulo, 17 de dezembro de 2020.
SILVIA MARIA FACCHINA ESPÓSITO MARTINEZ
Relatora

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TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
VOTO No 12.401
No Processo - Classe:
1049613-63.2018.8.26.0576 - Apelação Cível
Origem:
Comarca de São José do Rio Preto
MMa Juíza de 1o Grau:
Gislaine de Brito Faleiros Vendramini
Partes:
Apelante/Apelado: Gabriela Lombardi Mello
Apelado/Apelante: Costa & Brito Incorporadora Ltda
APELAÇÃO.
RESCISÃO
CONTRATUAL
C.C.
RESTITUIÇÃO DE VALORES. Compra e Venda de
imóvel. Ação proposta pela consumidora. Sentença de
parcial procedência. Inconformismo das duas partes.
CORRETAGEM. Recurso da autora. Não acolhimento.
Abusividade da cobrança não constatada. enquadramento
do caso à tese fixada pelo STJ no Recurso Especial
Repetitivo
1.599.511/SP.
Direito
do
consumidor
à
informação clara e adequada - ponto central do
entendimento pacificado pelo Superior Tribunal de Justiça
- foi respeitado no caso em debate, pois tinha ciência da
cobrança no momento da celebração do contrato. Pedido
não acolhido.
JUROS DE MORA. Recurso da autora. Não acolhimento.
Questão recentemente decidida pelo C. Superior Tribunal
de Justiça. Tema 1002 dos Recursos Repetitivos. Incidência
a partir do trânsito em julgado, pois a rescisão ocorreu por
culpa do promitente-comprador. Pedido não acolhido.
TAXA DE FRUIÇÃO. Recurso da empresa requerida. Não
acolhimento Tratando-se de terreno não edificado, a
fixação de lucros cessantes apenas seria justificável em
situações excepcionais. Ausência de depreciação decorrente
da simples promessa de compra e venda. Possibilidade,
ainda, de revenda do imóvel pela empreiteira. Pedido não
acolhido.
ARRAS/SINAL. Pretensão da requerida de reter os valores
pagos como sinal. Não acolhimento. Não cabimento da
retenção das “arras” (sinal) uma vez que faziam parte das
parcelas previstas no contrato. O aludido valor integrava o
abatimento total do imóvel. Jurisprudência. Pedido não
acolhido.
IPTU E TAXAS CONDOMINIAIS. Pretensão da empresa
de que os aludidos pagamentos fossem imputados à
compradora até a publicação da r. sentença. Não
acolhimento. Não houve a comprovação de que após a

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concessão da tutela de urgência a compradora estivesse
usufruindo da posse do imóvel. Correta a compreensão de
que após a concessão da tutela de urgência os valores
relativos de IPTU e taxas condominiais seriam de
responsabilidade da empresa requerida. Aliás, entre a
concessão da tutela e a publicação da r. sentença decorreu
apenas 05 meses, não havendo a comprovação de prejuízos
à requerida. Pedido não acolhido.
RECURSOS IMPRÓVIDOS.
Trata-se de Apelação interposta contra a r. sentença proferida às fls.
174/177 nos autos da Ação de rescisão contratual c.c. restituição de valores proposta
por Gabriela Lombardi Mello em face da empresa Costa & Brito Incorporadora Ltda.
A D. Magistrada julgou parcialmente procedente a demanda
declarando a rescisão contratual e condenando a empresa requerida a restituir a autora o
importe correspondente a 75% do preço pago, em parcela única, acrescido de correção
monetária desde o respectivo desembolso e juros de mora contados a partir do transito
em julgado, autorizando o abatimento de eventuais valores pagos com IPTU e taxas
condominiais até a concessão da tutela de urgência, assim como o abatimento da
comissão de corretagem.
Inconformada, a autora recorreu argumentando a inaplicabilidade do
Recurso Especial Repetitivo 1.599.511/SP ao caso, visto que no contrato de compra e
venda não havia cláusula em destaque dos valores da comissão de corretagem.
Requereu a reforma do julgado e a condenação da requerida ao
ressarcimento de todo o valor pago a titulo de comissão de corretagem, ou,
subsidiariamente, o abatimento de somente R$ 2.624,61 a título de corretagem, por ser o
valor que constava na NFS-e emitida pela construtora ao corretor e também que os juros
de mora fossem contados a partir da citação (fls. 202/211).
A empresa requerida apresentou contrarrazões (fls. 217/221) e, na
mesma oportunidade, interpôs recurso adesivo (fls. 202/211), defendendo que além da
retenção de 25% do valor pago faria jus a retenção do valor pago a título de sinal/arras,

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assim como do IPTU e das taxas condominiais vencidas após a concessão da tutela de
urgência até a efetiva rescisão do contrato, além a condenação da autora ao pagamento
de taxa de fruição do bem.
Não foram apresentadas contrarrazões ao recurso adesivo (fls. 224).
É O RELATÓRIO.
Os recursos não comportam provimento.
Com efeito, segundo o contido no processo em 28/07/2015 a autora
firmou contrato de compra e venda de um terreno com a empresa requerida.
Todavia, após alguns anos a autora postulou a rescisão do contrato
com a devolução dos valores pagos na compra do bem.
Com efeito, em que pese a irresignação da autora, inafastável a
aplicação do entendimento pacificado pelo STJ no julgamento do Recurso Especial
Repetitivo 1.599.511/SP, no qual foi firmada a seguinte tese:
"Validade da cláusula contratual que transfere ao promitente-
comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem nos
contratos de promessa de compra e venda de unidade autônoma em
regime de incorporação imobiliária, desde que previamente
informado o preço total da aquisição da unidade autônoma, com o
destaque do valor da comissão de corretagem.”
Convém ressaltar que o ponto central deste entendimento seria o de
garantir o direito dos promitentes-compradores (consumidores hipossuficientes) à
informação clara e adequada acerca da obrigatoriedade do pagamento, o que ocorreu no
caso em litigio.
Neste contexto, consoante ressaltado na r. sentença recorrida, não se
poderia falar em abusividade, visto que no contrato de compra e venda constou
expressamente que em caso de rescisão do contrato por culpa da compromissa
compradora seriam deduzidos os valores pagos relativos às despesas com negociação e
corretagem, fixados em 5% do valor do compromisso (R$ 175.560,00 - fls. 39).

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Deste modo, a consumidora tinha plena ciência de que 5% do valor
total do contrato seria destinado ao pagamento da empresa de corretagem, não
comportando o afastamento e tampouco a redução, do anteriormente pactuado.
Ademais, deve ser esclarecido que no caso de rescisão contratual na
hipótese do negócio não ter se concretizado por culpa exclusiva do comprador - eis que
posteriormente desistiu da compra e venda - a jurisprudência do C. STJ tem entendido
que os juros de mora deveriam incidir a partir do trânsito em julgado e não da data da
citação.
A questão foi recentemente decidida de forma definitiva pelo C.
Superior Tribunal de Justiça, no âmbito do REsp 1.740.911/DF, submetido a
julgamento pelo rito dos recursos repetitivos (Tema 1002), nos seguintes termos:
“Nos compromissos de compra e venda de unidades imobiliárias
anteriores à Lei n. 13.786/2018, em que é pleiteada a resolução do
contrato por iniciativa do promitente comprador de forma diversa
da cláusula penal convencionada, os juros de mora incidem a partir
do trânsito em julgado da decisão. 2. Recurso especial provido.”
O recurso adesivo da construtora também não se justifica.
Isso por que os valores pagos como sinal/arras não poderiam ser
retidos pela construtora, eis que tal importe não são penitenciais, tornando injustificável
qualquer retenção, eis que o aludido valor integrava o abatimento do valor total do
imóvel, nos termos da jurisprudência pacífica nesta Colenda Câmara:
PROMESSA DE COMPRA E VENDA
AÇÃO DE RESCISÃO
CONTRATUAL (...) Arras confirmatórias Mero adiantamento
do pagamento
Impossibilidade de retenção
Inadmissibilidade
da rescisão ocorrer nos termos contratados
Abusividade
reconhecida
Inteligência do artigo 51, inciso IV, do CDC

Sentença reformada em parte
RECURSO PARCIALMENTE
PROVIDO. (Apelação Cível 1001700-46.2018.8.26.0201; Relator
(a): Ronnie Herbert Barros Soares; Julgamento: 03/03/2020)
COMPRA E VENDA IMOBILIÁRIA. RESCISÃO CONTRATUAL. (...)
Sinal. O adiantamento consistiu em arras confirmatórias e não
meramente penitenciais. Retenção inadmissível. Valor que deve
integrar a base de cálculo de devolução dos valores pagos pelos
compromissários compradores. (...). Recurso parcialmente provido.
(Apelação Cível 1002662-85.2019.8.26.0152; Relator J.B. Paula
Lima; Julgamento: 28/11/2019)

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Aliás, tratando-se de terreno não edificado, a fixação de indenização
pela fruição do bem (lucros cessantes) apenas seria justificável em situações
excepcionais, não sendo este o caso dos autos, visto inexistir efetivo uso por parte da
autora, nem depreciação decorrente da mera transferência da posse a adquirente,
havendo ainda a possibilidade de revenda do lote pela empreiteira.
Os valores relativos à IPTU e taxas condominiais são de fato
responsabilidade da empresa após a concessão da tutela de urgência, eis não houve a
comprovação de que a autora estaria usufruindo da posse do imóvel durante esse
período, não podendo ser onerada com as cobranças das cotas respectivas.
Não bastasse, a tutela de urgência foi concedida em 14/11/2018 e a r.
sentença foi proferida em 14/04/2019, não sendo comprovado a ocorrência de qualquer
prejuízo a empresa requerida.
Por fim, deve ser esclarecido que qualquer discussão a cerca do total
pago pela autora deverá ser apurada em sede de liquidação de sentença.
Mesmo com o resultado dos recursos, a empresa requerida
permaneceu vencida na maior extensão dos pedidos iniciais, razão pela qual os
honorários advocatícios em favor do patrono da autora deve ser majorados de 10% para
15% do valor atualizado da causa, nos moldes do artigo 85, § 11 do CPC/2015.
Ante o exposto, pelo meu voto, nego provimento aos recursos, nos
termos da fundamentação.
SILVIA Maria Facchina ESPÓSITO MARTINEZ
Relatora

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Voto no 18.590
Apelação Cível no 1049613-63.2018.8.26.0576
Comarca: São José do Rio Preto
Apelante/Apelado: Gabriela Lombardi Mello
Apelado/Apelante: Costa & Brito Incorporadora Ltda
DECLARAÇÃO DE VOTO
Adotados os relatórios constantes dos autos, com a
devida vênia, ouso divergir em parte da d. relatoria no tocante à
indenização pela fruição do imóvel e responsabilidade pelos impostos e
taxas incidentes sobre o lote.
Consta no instrumento do contrato que “A posse do
lote
ora
compromissado
à
venda
será
transmitida
ao(s)
PROMISSÁARIO(S) COMPRADOR(ES), tão logo concluídas as obras do
loteamento. A PROMITENTE VENDEDORA promete ceder, a título
precário, a posse do lote ao(s) PROMISSÁRIO(S) COMPRADOR(ES), que
nele poderá(ão) realizar as construções que lhe aprouverem, observadas
as restrições legais e as fixadas neste contrato, assim como também
passará a exercer o direito de uso e gozo das coisas comuns do centro de
recreação” (cláusula VII fl. 40).
Em 19/09/2016 foi autorizada a emissão de alvarás de
construção de obras privadas para os lotes do loteamento Europark,
conforme documento de fl. 128.
Além disso, a adquirente está em mora desde setembro

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de 2018, como se vê do documento de fl. 129.
Destarte, é devida indenização pela fruição do imóvel,
independentemente de acessão no lote, bastando, para tanto, consideramos
a natureza frutiva da coisa negociada entre os litigantes.
Nesse sentido:
“COMPROMISSO DE VENDA E COMPRA. Lote
urbano
residencial.
Resolução
por
impossibilidade econômica superveniente dos
promissários
compradores.
Restituição
das
parcelas pagas, com retenção de 20% em favor
da
construtora.
Admissibilidade.
Percentual
previsto em contrato e adequado para cobrir os
prejuízos das requeridas com o desfazimento do
contrato, à luz da Jurisprudência desta Corte.
Condenação do adquirente a indenizar lucros
cessantes de 0,5% do valor do imóvel por mês de
ocupação. Admissibilidade. Caráter frugífero do
bem, mesmo em se tratando de lote sem
edificação, por força de privação do uso.
Retenção de arras inadmissível, pois compõem
parcela do preço. Juros moratórios. Termo inicial
modificado
para
o
trânsito
em
julgado.
Jurisprudência
desta
Corte.
Sucumbência
recíproca.
Recurso
parcialmente
provido.”

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(TJSP;

Apelação
Cível
1019170-32.2018.8.26.0576;
Relator
(a):
Francisco Loureiro; Órgão Julgador: 1a Câmara
de Direito Privado; Foro de São José do Rio Preto
- 6a Vara Cível; Data do Julgamento: 18/09/2019;
Data de Registro: 18/09/2019) (grifei).
Se de um lado temos a obrigação da vendedora em
devolver o valor das prestações pagas, de outro há o dever da compradora
de pagar pelos prejuízos causados, entre eles os lucros cessantes

rendimentos presumíveis - à promitente vendedora. Não é lícita a ocupação
de imóvel, sem respectiva contraprestação, por configurar enriquecimento
sem causa, posto que o bem poderia render frutos no período em que
permaneceu indisponível à alienante.
Nesse sentido:
“COMPROMISSO DE VENDA E COMPRA. Lote
urbano
residencial.
Resolução
por
impossibilidade econômica superveniente dos
promissários
compradores.
Restituição
das
parcelas pagas, com retenção de 20% em favor
da
construtora.
Admissibilidade.
Percentual
previsto em contrato e adequado para cobrir os
prejuízos das requeridas com o desfazimento do
contrato, à luz da Jurisprudência desta Corte.

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Condenação do adquirente a indenizar lucros
cessantes de 0,5% do valor do imóvel por mês de
ocupação. Admissibilidade. Caráter frugífero do
bem, mesmo em se tratando de lote sem
edificação, por força de privação do uso.
Retenção de arras inadmissível, pois compõem
parcela do preço. Juros moratórios. Termo inicial
modificado
para
o
trânsito
em
julgado.
Jurisprudência
desta
Corte.
Sucumbência
recíproca.
Recurso
parcialmente
provido.”
(TJSP;

Apelação
Cível
1019170-32.2018.8.26.0576;
Relator
(a):
Francisco Loureiro; Órgão Julgador: 1a Câmara
de Direito Privado; Foro de São José do Rio Preto
- 6a Vara Cível; Data do Julgamento: 18/09/2019;
Data de Registro: 18/09/2019) (grifei).
Portanto, de rigor o arbitramento de indenização pelo
uso gratuito do imóvel no equivalente a 0,5%, por mês, do preço atualizado
contratado, pelo período em que a adquirente utilizou o imóvel sem a
devida contraprestação, isto é, a partir do inadimplemento contratual, até a
efetiva rescisão do contrato (trânsito em julgado), admitida a compensação
com seu crédito, em consonância com a jurisprudência deste E. Tribunal de
Justiça.
Pela mesma razão a autora é responsável pelas

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despesas próprias do imóvel (IPTU, condomínio, água, energia, etc.), até a
efetiva rescisão do contrato (trânsito em julgado).
Pelo
exposto,
pelo
meu
voto,
dissentindo,
respeitosamente, NEGO PROVIMENTO ao recurso interposto pela
autora e DOU PARCIAL PROVIMENTO ao apelo da ré para lhe
assegurar indenização pelo uso gratuito do imóvel no equivalente a 0,5%,
por mês, do preço atualizado contratado, pelo período em que a adquirente
utilizou o imóvel sem a devida contraprestação, isto é, a partir do
inadimplemento contratual, até a efetiva rescisão do contrato (trânsito em
julgado), bem como o abatimento das despesas próprias do imóvel (IPTU,
condomínio, água, energia, etc.), até a mesma data.
J. B. PAULA LIMA
SEGUNDO JUIZ

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Este documento é cópia do original que recebeu as seguintes assinaturas digitais:
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Eletrônicos
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JOAO BATISTA DE MELLO PAULA LIMA
1398BC1B
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https://esaj.tjsp.jus.br/pastadigital/sg/abrirConferenciaDocumento.do, informando o processo
1049613-63.2018.8.26.0576 e o código de confirmação da tabela acima.