Tribunal: TJSP
Processo: 1038211-21.2019.8.26.0100
Classe: Apelação Cível / Promessa de Compra e Venda
Órgão julgador: Morais Pucci
Órgão colegiado: 35a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-09-14
Data de publicação: 2020-09-18

Ementa:
Promessa de compra e venda de imóveis. Cooperativa habitacional. Ação de rescisão contratual cumulada com pedido de devolução de quantias pagas. Sentença de parcial procedência. Apelo do autor.

Rescisão do contrato por iniciativa do compromissário comprador. Direito a devolução dos valores pagos, com direito de retenção pela ré de 20% do valor total pago pelo autor. Fixação que se mostra

Ementa:
Promessa de compra e venda de imóveis. Cooperativa habitacional. Ação de rescisão contratual cumulada com pedido de devolução de quantias pagas. Sentença de parcial procedência. Apelo do autor.

Rescisão do contrato por iniciativa do compromissário comprador. Direito a devolução dos valores pagos, com direito de retenção pela ré de 20% do valor total pago pelo autor. Fixação que se mostra razoável para hipótese dos autos e que está em consonância com a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça e com a deste Eg. Tribunal. Ação julgada procedente.

Recurso provido.

Inteiro teor:
TRIBUNAL DE JUSTIÇA
PODER JUDICIÁRIO
São Paulo
Registro: 2020.0000759977
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível no
1038211-21.2019.8.26.0100, da Comarca de São Paulo, em que é apelante GERALDO
RIBEIRO (JUSTIÇA GRATUITA), é apelado BAALBEK COOPERATIVA
HABITACIONAL.
ACORDAM, em 35a Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça de
São Paulo, proferir a seguinte decisão: "Deram provimento ao recurso. V. U.", de
conformidade com o voto do Relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Exmos. Desembargadores ARTUR
MARQUES (Presidente sem voto), FLAVIO ABRAMOVICI E GILSON DELGADO
MIRANDA.
São Paulo, 14 de setembro de 2020.
MORAIS PUCCI
RELATOR
Assinatura Eletrônica

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Apelação Cível no 1038211-21.2019.8.26.0100 -Voto no 23930
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Apelação n° 1038211-21.2019.8.26.0100
Apelante: Geraldo Ribeiro
Apelado: Baalbek Cooperativa Habitacional
Comarca de São Paulo 41a Vara Cível do Foro Central
Juiz de Direito: Dr. Regis de Castilho Barbosa Filho
Voto no 23930
Promessa de compra e venda de imóveis. Cooperativa
habitacional. Ação de rescisão contratual cumulada com pedido
de devolução de quantias pagas. Sentença de parcial
procedência. Apelo do autor.
Rescisão do contrato por iniciativa do compromissário
comprador. Direito a devolução dos valores pagos, com direito
de retenção pela ré de 20% do valor total pago pelo autor.
Fixação que se mostra razoável para hipótese dos autos e que
está em consonância com a jurisprudência do Superior Tribunal
de Justiça e com a deste Eg. Tribunal. Ação julgada procedente.
Recurso provido.
A r. sentença proferida às f. 391/395 destes autos de ação
de rescisão contratual cumulada com pedido de devolução das quantias
pagas, ajuizada por GERALDO RIBEIRO, em relação a BAALBEK
COOPERATIVA HABITACIONAL, julgou parcialmente procedentes os
pedidos, declarando a nulidade da cláusula 16 do instrumento contratual,
condenando a ré na devolução de 50% dos valores pagos pelo autor a

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título de preço do imóvel, de uma só vez, corrigido monetariamente desde
cada desembolso de acordo com os índices de correção das parcelas e
acrescido de juros de 1% ao mês desde a citação. Considerando o autor
sucumbente na maior parte, condenou-o no pagamento das custas e
despesas processuais e de honorários advocatícios fixados em 10% do
valor da condenação.
Apela o autor (f. 413/430) alegando, em suma, que: (a) a
sentença não observou a jurisprudência majoritária sobre o tema, com
retenção no percentual de 10% a 25% das parcelas pagas; (b) a Lei
13.786/2018 não tem aplicabilidade à hipótese dos autos, ante o princípio
da irretroatividade da lei; (c) devem ser considerados todos os valores
pagos, seja a título de fundo habitacional, fundo administrativo, fundo de
reserva ou de integralização de cotas; (d) a verba sucumbencial deve ser
revista, pois não houve sucumbência majoritária do autor, fazendo jus o
patrono do autor à verba honorária.
A apelação, isenta de preparo por ser o autor beneficiário
da justiça gratuita (f. 110), foi contra-arrazoada (f. 433/443).
É o relatório.
A decisão dos embargos foi disponibilizada no DJE em 14
de outubro de 2019, considerando-se publicada no primeiro dia útil
subsequente (f. 412). A apelação, protocolada em 15 de outubro de 2019,
é tempestiva.
Cuida-se de ação de rescisão de compromisso de compra e
venda de imóvel com pedido de devolução das quantias pagas.
Tem-se dos autos que o autor, em 21 de janeiro de 2015,
aderiu a um “compromisso de participação no projeto habitacional” na
qualidade de sócio cooperado, administrado e construído pela Cooperativa
ré, pelo qual o autor contribuiria com pagamentos mensais para a
construção e aquisição de uma unidade autônoma (na planta) do projeto

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“Baalbek Litoral Casa Plano Básico”, com um custo estimado de R$
125.711,00 (f. 232).
O autor alegou que desistiu da aquisição da unidade
habitacional e solicitou à ré o desfazimento do negócio com devolução dos
valores pagos, mas não obteve sucesso.
Por tais razões, pugna pela condenação da ré a restituir, em
parcela única, os valores pagos, com direito de retenção por parte da ré
de percentual entre 10 a 20% do total pago.
A r. sentença julgou parcialmente procedente o pedido,
entendendo razoável a retenção pela ré de 50% do valor total pago pelo
autor, entendendo que, não havendo parâmetros seguros anteriores,
apesar da irretroatividade, a Lei 13.786/2018 deve ser observada como
critério para fixação do percentual de retenção pela ré.
Prospera o inconformismo do autor.
É inaplicável a Lei 13.786/2018, posto que o negócio
firmado pelas partes é anterior à vigência da referida lei.
Nesses casos, a atual jurisprudência do Superior Tribunal
de Justiça define como razoável a retenção de 10% a 25% do total dos
valores pagos pelo comprador. Confira:
CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO
RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL
CUMULADA COM DEVOLUÇÃO DE QUANTIAS PAGAS.
DESISTÊNCIA
PELO
COMPRADOR.

PERCENTUAL.
RETENÇÃO. POSSIBILIDADE. SÚMULA 568/STJ. MONTANTE
FIXADO PELAS INSTÂNCIAS ORDINÁRIAS. REVISÃO.
SÚMULA 7/STJ.
1. Ação de rescisão contratual c/c devolução de quantias pagas.
2. A atual jurisprudência do STJ define que, em caso de rescisão de
compromisso de compra e venda por culpa do promitente comprador, é
possível ao vendedor reter entre 10% e 25% dos valores pagos.
3. A análise da razoabilidade do percentual fixado pelo Tribunal de
origem observando os parâmetros estabelecidos pelo STJ, encontra
óbice na Súmula 7/STJ.
4. Agravo interno não provido. (AgInt no REsp 1822638 / SP, Min.

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Nancy Andrighi, j. 18/11/2019).
AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE
RESCISÃO CONTRATUAL.
CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE
IMÓVEL. 1. NEGATIVA DE PRESTAÇÃO JURISDICIONAL. NÃO
OCORRÊNCIA. 2. CERCEAMENTO DE DEFESA.
SUFICIÊNCIA DE PROVAS ATESTADA PELAS INSTÂNCIAS
ORDINÁRIAS. LIVRE CONVENCIMENTO MOTIVADO DO
JULGADOR. INVERSÃO DO JULGADO.
IMPOSSIBILIDADE. SÚMULA 7/STJ. 3. DEVOLUÇÃO DE
QUANTIAS PAGAS.
PERCENTUAL DE RETENÇÃO. ACÓRDÃO EM CONSONÂNCIA
COM A JURISPRUDÊNCIA DESTA CORTE. SÚMULA 83/STJ. 4.
AGRAVO DESPROVIDO.
1. Embora rejeitados os embargos de declaração, a matéria
controvertida foi devidamente enfrentada pelo Colegiado de origem,
que sobre ela emitiu pronunciamento de forma fundamentada, com
enfoque suficiente a autorizar o conhecimento do recurso especial, não
havendo que se falar em ofensa ao art. 1.022 do CPC/2015.
2. A revisão da conclusão da Corte estadual - acerca da inexistência de
cerceamento de defesa em virtude da suficiência de provas atestadas
nos autos - demandaria, necessariamente, o revolvimento do acervo
fático-probatório dos autos, providência vedada na via estreita do
recurso especial, ante o óbice disposto na Súmula 7/STJ.
3. Em caso de extinção de contrato de promessa de compra e venda por
atuação do promitente comprador, é razoável que a devolução do valor
pelo promitente vendedor ocorra com retenção 10% a 25% das
prestações pagas a título de indenização pelas despesas decorrentes do
próprio negócio. Precedentes. Incidência da Súmula 83/STJ.
4. Agravo interno a que se nega provimento.
(AgInt no REsp 1729761/SP, Rel. Ministro MARCO AURÉLIO
BELLIZZE, TERCEIRA TURMA, julgado em 03/12/2018, DJe
06/12/2018)
Nesse sentido, em demandas semelhantes, menciono
precedentes deste Eg. Tribunal:
Compromisso de compra e venda. Cooperativa habitacional.
Aplicabilidade do CDC. Dissolução do contrato em virtude de
inadimplemento da adquirente. Circunstância que não impede a
devolução das parcelas pagas, sob pena de ofensa ao art. 53 do CDC.
Retenção de 20% dos valores pagos, na esteira da orientação da
Câmara. Abusividade do regimento interno da cooperativa quanto ao
montante da retenção. Valores destinados ao fundo administrativo e ao

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fundo de reserva que se devem incluir entre aqueles a se devolver.
Seguro prestamista que também se deve incluir entre tais valores.
Irresignação que prospera, porém, no tocante à distribuição dos ônus
sucumbenciais. Sentença parcialmente revista. Recurso parcialmente
provido.
(TJSP;
Apelação
Cível
1005899-08.2019.8.26.0127;
Relator
(a): Claudio Godoy; Órgão Julgador: 1a Câmara de Direito Privado;
Foro de Carapicuíba - 2a Vara Cível; Data do Julgamento: 10/06/2020;
Data de Registro: 10/06/2020)
RESCISÃO DE CONTRATO CUMULADA COM RESTITUIÇÃO
DE VALORES
COOPERATIVA HABITACIONAL
Parcial
procedência
Sentença que determinou a devolução de 80% do
montante pago Insurgência da ré Descabimento - Aplicação do CDC
ao caso vertente - Jurisprudência pacífica deste E. Tribunal -
Comprador que deu causa à rescisão do contrato ao desistir do negócio
- Correta a restituição de 80% do montante adimplido pelo autor,
inclusive o seguro e sem distinção de fundos, conforme entendimento
em casos análogos Descabida dedução sobre outras verbas ou taxas -
Sentença mantida Honorários sucumbenciais devidos pelo autor que
devem majorados conforme previsão contida no Artigo 85 do Código
de Processo Civil, diante do trabalho adicional realizado em grau
recursal - Recurso improvido.
(TJSP; Apelação Cível 1038791-51.2019.8.26.0100; Relator (a): Salles
Rossi; Órgão Julgador: 8a Câmara de Direito Privado; Foro Central
Cível - 37a Vara Cível; Data do Julgamento: 27/02/2020; Data de
Registro: 27/02/2020)
APELAÇÃO. Ação de rescisão contratual, com pedido de restituição da
quantia paga
Cooperativa habitacional
Compromisso de
participação em programa para aquisição de direitos sobre imóvel
Sentença de parcial procedência Recurso da ré. COOPERATIVA
HABITACIONAL Aplicação do CDC à relação mantida entre as
partes
Fornecimento de bem imóvel para destinação final pelo
consumidor, mediante pagamento de preço fixo
Inteligência da
Súmula no 602 do STJ. RESTITUIÇÃO DE QUANTIAS PAGAS
Rescisão declarada por desistência da promitente adquirente do imóvel
Restituição das partes ao "status quo ante" Devolução que deve ser
imediata e em parcela única Inteligência da Súmula no 543 do STJ, e
das Súmulas no 1, 2 e 3 deste Tribunal Retenção de 20% dos valores
pagos, a título de perdas e danos Adequação do montante ao prejuízo
pelas despesas com a gestão e a frustração do negócio

Impossibilidade de retenção a título de "fundo administrativo" ou outra
rubrica Valores que compõem o preço do negócio de maneira
indissociável, cuja retenção acarretaria enriquecimento sem causa
Jurisprudência do STJ e deste Tribunal. Recurso não provido.

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(TJSP; Apelação Cível 1000048-52.2016.8.26.0366; Relator (a): Helio
Faria; Órgão Julgador: 18a Câmara de Direito Privado; Foro de
Mongaguá - 2a Vara; Data do Julgamento: 14/06/2016; Data de
Registro: 30/04/2020)
Na hipótese, considerando os valores pagos pelo autor, se
mostra mais adequada a retenção de 20% do valor total pago pelo autor
em razão desse contrato (20% de R$ 31.518,41), o que se entende por
suficiente para cobrir os custos presumidos de administração e marketing,
eis que a ré não trouxe comprovação dos gastos efetivos.
Ante o exposto, julga-se procedente o pedido, para
condenar a ré a devolver ao autor 80% dos valores pagos pelo autor em
razão desse contrato, em uma única parcela, com correção monetária
desde a data de cada desembolso e acrescido de juros de mora de 1% ao
mês a partir do trânsito em julgado (REsp 1740911/DF).
Saliente-se que, por se tratarem os juros de mora matéria
de ordem pública, é possível a correção, de ofício, do termo inicial de sua
incidência, sem que se configure reformatio in pejus.
Nesse sentido, menciono os seguintes precedentes deste E.
Tribunal:
DANOS
MATERIAIS
E
MORAIS.

CONTRATAÇÕES
FRAUDULENTAS. (...) JUROS DE MORA Correção, de ofício, da
incidência dos juros moratórios Juros de mora que constituem matéria
de ordem pública e a alteração de seu termo inicial, de ofício, não
configura reformatio in pejus. (Relator(a): Ana de Lourdes Coutinho
Silva da Fonseca; Comarca: Ribeirão Preto; Órgão julgador: 13a
Câmara de Direito Privado; Data do julgamento: 26/09/2014; Data de
registro: 26/09/2014).
PRELIMINAR. Legitimidade para propor alteração dos honorários
advocatícios. Art. 23 da Lei no 8.906/94 que não exclui o direito da
parte de pretender a reforma dos honorários advocatícios fixados em
sentença, em favor de seu patrono. Precedente. COBRANÇA (...)
JUROS DE MORA E CORREÇÃO MONETÁRIA Possibilidade de
modificação, de ofício, da r. sentença, por se tratar de matéria de ordem
pública (...). (Relator(a): Carlos Eduardo Pachi; Comarca: Itapira;

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Apelação Cível no 1038211-21.2019.8.26.0100 -Voto no 23930
8
Órgão julgador: 9a Câmara de Direito Público; Data do julgamento:
17/09/2014; Data de registro: 18/09/2014).
Pela sucumbência, fica a ré condenada no pagamento das
custas e despesas processuais e de honorários advocatícios fixados em
10% do valor atualizado da condenação.
Dá-se, pois, provimento ao recurso.
Morais Pucci
Relator