Tribunal: TJSP
Processo: 1008715-89.2018.8.26.0161
Classe: Apelação Cível / Locação de Imóvel
Órgão julgador: Lino Machado
Órgão colegiado: 30a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-06-06
Data de publicação: 2020-06-06

Ementa:
Apelação – Locação não residencial – Ação renovatória – Aluguel que deve refletir o valor de mercado da locação – Prova pericial suficientemente fundamentada, hábil, portanto, a ser adotada na fixação do aluguel segundo seu valor de mercado – Base de cálculo dos honorários advocatícios – Valor da causa – Redução, contudo, do percentual em consideração à baixa complexidade da

Ementa:
Apelação – Locação não residencial – Ação renovatória – Aluguel que deve refletir o valor de mercado da locação – Prova pericial suficientemente fundamentada, hábil, portanto, a ser adotada na fixação do aluguel segundo seu valor de mercado – Base de cálculo dos honorários advocatícios – Valor da causa – Redução, contudo, do percentual em consideração à baixa complexidade da demanda.

Embora o laudo pericial não seja vinculante, o juiz, para afastá-lo, há de basear-se em outros elementos ou fatos provados nos autos e, por meio destes, formar uma convicção fundamentada, tendo em vista que afastou satisfatoriamente as contrariedades ao seu trabalho e indica aluguel consentâneo ao de mercado e capaz de remunerar adequadamente os locadores. Contrariamente ao que o autor aduziu, não há nenhum motivo de ordem técnica, jurídica ou econômica que imponha conclusão diversa da feita pelo perito sobre o valor do aluguel, não se sustentando as críticas feitas ao laudo pelo assistente do demandante. Prevê o artigo 85, § 2o, do vigente Estatuto Processual que "os honorários serão fixados entre o mínimo de dez e o máximo de vinte por cento sobre o valor da condenação, do proveito econômico obtido ou, não sendo possível mensurá-lo, sobre o valor atualizado da causa". Considerando-se, todavia, que as rés não se opuseram à renovação do contrato, apenas divergindo do valor do aluguel, cuidou-se de lide de mero acertamento, sem complexidade que justificasse a fixação da verba honorária em quinze por cento, impondo-se sua redução para dez por cento.

Apelação provida em parte.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2020.0000405759
ACÓRDÃO
Vistos,
relatados
e
discutidos
estes
autos
de
Apelação
Cível
no
1008715-89.2018.8.26.0161, da Comarca de Diadema, em que é apelante BANCO DO
BRASIL S/A, são apelados ADMINISTRADORA DE BENS ONELPO LTDA. e
TRIGÃO ADMINISTRAÇÃO DE BENS S/C LTDA.
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 30a Câmara de Direito Privado
do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Deram provimento em
parte ao recurso. V. U., de conformidade com o voto do relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores ANDRADE NETO
(Presidente sem voto), CARLOS RUSSO E MARCOS RAMOS.
São Paulo, 6 de junho de 2020.
LINO MACHADO
Relator
Assinatura Eletrônica

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Apelação Cível no 1008715-89.2018.8.26.0161 -Voto no 44.507 - jfl
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Apelação no 1008715-89.2018.8.26.0161
Apelante:
Banco do Brasil S/A
Apeladas:
Administradora de Bens Onelpo Ltda.;
Trigão Administração de Bens S/C Ltda.
Comarca:
Diadema (2a Vara Cível)
Juiz:
André Pasquale Rocco Scavone
VOTO No 44.507
Apelação Locação não residencial Ação renovatória Aluguel
que deve refletir o valor de mercado da locação Prova pericial
suficientemente fundamentada, hábil, portanto, a ser adotada na
fixação do aluguel segundo seu valor de mercado Base de
cálculo dos honorários advocatícios Valor da causa Redução,
contudo, do percentual em consideração à baixa complexidade da
demanda.
Embora o laudo pericial não seja vinculante, o juiz, para afastá-lo,
há de basear-se em outros elementos ou fatos provados nos autos
e, por meio destes, formar uma convicção fundamentada, tendo em
vista que afastou satisfatoriamente as contrariedades ao seu
trabalho e indica aluguel consentâneo ao de mercado e capaz de
remunerar adequadamente os locadores. Contrariamente ao que o
autor aduziu, não há nenhum motivo de ordem técnica, jurídica ou
econômica que imponha conclusão diversa da feita pelo perito
sobre o valor do aluguel, não se sustentando as críticas feitas ao
laudo pelo assistente do demandante. Prevê o artigo 85, § 2o, do
vigente Estatuto Processual que “os honorários serão fixados entre
o mínimo de dez e o máximo de vinte por cento sobre o valor da
condenação, do proveito econômico obtido ou, não sendo possível
mensurá-lo, sobre o valor atualizado da causa”. Considerando-se,
todavia, que as rés não se opuseram à renovação do contrato,
apenas divergindo do valor do aluguel, cuidou-se de lide de mero
acertamento, sem complexidade que justificasse a fixação da verba
honorária em quinze por cento, impondo-se sua redução para dez
por cento.
Apelação provida em parte.
Vistos.
A respeitável sentença de fls. 597/599, proferida em
ação renovatória de locação, julgou procedente o pedido inicial para
“declarar a renovação da locação do imóvel da Av. Antonio Piranga, 143,
Centro, pelo período de 15/01/2019 a 14/01/2024, pelo valor mensal locativo

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de R$36.000,00, mantidas as demais condições do contrato anterior”. Em
razão da sucumbência mínima das rés, o autor foi condenado ao pagamento
das custas, das despesas processuais e dos honorários advocatícios, estes
fixados em quinze por cento do valor atualizado dado à causa.
Em apelação o autor arguiu, em síntese, que o laudo
pericial tem inconsistências; que “o modelo inferencial pelo Sr. Perito
continha grave erro técnico perdendo, portanto, sua validade para a
valoração do imóvel” (fl. 607); que a crise econômica provocou retração do
mercado imobiliário, motivo pelo qual a apuração feita pelo perito “não
representa a atual realidade do mercado imobiliário” (fl. 607); que a
pesquisa de mercado deve ser feita com transparência e consistência, para que
o laudo tenha um grau de fundamentação maior; que a variável “vaga” não é
significativa para justificar a diferença de preços; que o perito chegou “a um
valor locativo mensal errôneo e supervalorizado de R$ 36.000,00” (fl. 609);
que o trabalho do Auxiliar do Juízo desconsiderou as diferenças de padrões
de acabamento e idade dos imóveis; que o valor de mercado do aluguel
corresponde a R$ 28.500,00 (vinte e oito mil e quinhentos reais); que a
demanda não apresentou alta complexidade, motivo pelo qual a fixação da
verba honorária sobre o valor atualizado da causa resultam em honorários
excessivamente onerosos, devendo ser reduzida (fls. 602/614).
Vieram as contrarrazões pelo desprovimento dos
recursos, com postulação de condenação do autor por litigância de má-fé (fls.
647/665).

É o relatório.
O laudo pericial de fls. 350/424 está ampla e
suficientemente
fundamentado,
tendo
sido
complementado
pelos
esclarecimentos de fls. 560/577.

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Ao contrário do que o autor afirma, o Auxiliar do
Juízo apresentou trabalho consistente e coerente, tendo sido respondidos, a
contento, os questionamentos formulados pelo assistente da demandada (fls.
566/577).
No tocante ao modelo matemático, o perito
esclareceu que “mesmo corrigindo as mencionadas incoerências alertadas
pelo Assistente Técnico do Autor, o modelo permanece perfeitamente
adequado e absolutamente fidedigno encerramento o melhor valor locativo
mensal de mercado para o imóvel” (fl. 573), pois, com a correção, “nada
resultou em alteração de valor ou pouquíssima significância, resultando em
números redondos o valor de mercado ratificado pelo signatário em R$
36.000,00 (trinta e seis mil reais)” (fl. 573).
As afirmações do perito estão corroboradas pelo
relatório de fls. 575/577.
Quanto às alegações de que o valor de mercado da
locação foi superestimado, em razão da crise econômica que atingia o país, há
de ter-se em vista que tal conjuntura foi considerada pelo Auxiliar do Juízo,
como se lê no item no 2.4 do laudo (fl. 364). E, nos esclarecimentos, o expert
sustentou suas constatações nos seguintes argumentos:
“Faz-se necessário esclarecer ao Exmo. Juízo que o fator oferta de 10%,
como bem expressou o Assistente é recomendado sua utilização e não uma
imposição, tanto é fato que a própria Caixa Econômica Federal que
participou do projeto de revisão da norma de avaliações NBR 14.652-2 na
qual dos 27 participantes, 15 eram engenheiros e arquitetos da Caixa, ou
seja, 55%, e os trabalhos avaliatórios da Caixa, preconiza-se que sejam
utilizados os patamares inferiores da inferência estatística em substituição
dos 10% do fator oferta ou fator de fonte ou elasticidade de mercado, a fim
de se minimizar a interferência aleatória fixada sem embasamento.” (fl.
569)
Além do mais, no ponto em que o trabalho do
assistente técnico do autor tocou no assunto, limitou-se a tecer considerações

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genéricas, sem aprofundada fundamentação e sem nenhuma prova, afirmando
que “a crise econômica brasileira provocou nos últimos anos a retração do
mercado imobiliário, esse percentual de desconto chegou a ser
comprovadamente maior” (fl. 481).
Deve-se considerar, ainda, que o perito utilizou 64
(sessenta e quatro) elementos na pesquisa, enquanto o assistente do autor
empregou apenas 29 elementos, esclarecendo o perito que esse modo de
apuração é “extremamente econômico para retratar o valor locativo de
mercado de um imóvel do porte em estudo com 1.014,40m2” (fl. 570).
A respeito da transparência do perito, ou falta dela,
na realização da pesquisa de mercado, a questão foi satisfatoriamente
explicada pelo Auxiliar do Juízo no item no 2.6 dos esclarecimentos (fl. 570),
em cujo trecho ficou demonstrado que os assistentes das partes tiveram
acesso a todos os dados e informações relativos aos elementos pesquisados.
O expert comprovou a relevância da “variável
vaga” na aferição do valor de mercado do aluguel, refutando o método que o
assistente do demandante adotou, com o qual “utilizou a variável área de
terreno que, por si só, não retrata e tampouco sugere vagas de garagem” (fl.
571). Os dados empíricos fornecidos pelo Auxiliar do Juízo, ao indicar o que
ocorre com os elementos 62, 63 e 64, evidenciam a influência que a “variável
vaga” tem sobre o valor de mercado do aluguel.
Em relação aos padrões de acabamento e à idade
dos imóveis, o perito destacou que eliminando tais imprecisões o locativo não
sofreria considerável alteração (item no 2.7, fls. 572/573).
Por tudo isso, o expert concluiu que “o modelo
permanece perfeitamente adequado e absolutamente fidedigno encerrando o
melhor valor locativo mensal de mercado para o imóvel” (fl. 573).

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E o Auxiliar do Juízo arrematou:
“O modelo matemático apresentado pelo Vistor Oficial, antes e após os
questionamentos dos Ilustres Assistentes Técnicos, realça que representa
efetivamente o estudo de mercado, quantitativamente e qualitativamente,
com melhor população (64 elementos pesquisados), e determinação de
0,90329200, acima do modelo elaborado pelo Assistente do Autor em sua
análise estatística.” (fl. 573)
Assim, depreende-se que o perito utilizou método
adequado à definição do aluguel do imóvel cedido pelas rés ao autor.
O
perito
deve
agir
com
independência
e
imparcialidade, inclusive independência técnica, uma vez que não pode ser
compelido a proceder ao exame segundo a técnica ou modo que a parte
considera mais conveniente, tendo o dever de observar as regras e diretrizes
pertinentes ao tipo de perícia que realiza.
Entendendo a parte ou seu assistente que
determinado procedimento ou técnica é mais apropriado para apurar os fatos
a serem dirimidos, podem oferecer parecer divergente (CPC/1973, art. 433,
parágrafo único; CPC/2015, art. 477, § 1o), no qual apresentem argumentos
por meio dos quais busquem refutar as conclusões da perícia, subsidiando o
juiz com elementos para formar sua convicção.
Contrariamente ao que o autor aduziu, não há
nenhum motivo de ordem técnica, jurídica ou econômica que imponha
conclusão diversa da feita pelo perito sobre o valor do aluguel, não se
sustentando as críticas feitas ao laudo pelo assistente do demandante.
Assim, secundando o entendimento exposto na
respeitável sentença, não há nenhuma variante, devidamente comprovada,
que determine a adoção de outro valor para o aluguel do espaço cedido à
autora, devendo prevalecer o locativo apurado pelo perito, sujeito imparcial
que elaborou laudo muito bem fundamentado.
É necessário ponderar, ademais, que os assistentes

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técnicos de ambas as partes apresentaram divergências ao laudo pericial, o do
autor para expressar que o aluguel de mercado deveria ser fixado em valor
inferior ao apurado pelo perito (fls. 479/552) e o das rés para intentar que o
locativo deveria ser fixado em valor superior ao apurado pelo perito (fls.
432/465).
Embora o laudo pericial não seja vinculante, o juiz,
para afastá-lo, há de basear-se em outros elementos ou fatos provados nos
autos e, por meio destes, formar uma convicção fundamentada, tendo em
vista que o laudo afastou satisfatoriamente as contrariedades ao seu trabalho e
indica aluguel consentâneo ao de mercado e capaz de remunerar
adequadamente o capital imobilizado do locador. José da Silva Pacheco
corrobora o posicionamento aqui adotado:
“É pacífico o entendimento de que, nas ações renovatórias de locação, a
prova pericial assume posição de relevância no arbitramento do novo
aluguel. Embora não esteja o magistrado jungido aos laudos periciais, a
verdade é que não pode ele também abandonar a conclusão dessa prova
técnica e adotar um valor locativo segundo o que lhe parece justo e
razoável, mas diferente daqueles valores sugeridos pelos peritos.” (obra
citada, pág. 735)
Esta Trigésima Câmara segue a orientação de que
na fixação do aluguel a prova pericial só não é acolhida se demonstrada
situação que faça não preponderar o trabalho do Auxiliar do Juízo:
“LOCAÇÃO COMERCIAL AÇÃO RENOVATÓRIA PRESENÇA
DOS REQUISITOS LEGAIS DISCUSSÃO APENAS QUANTO AO
VALOR DO ALUGUEL
FIXAÇÃO COM BASE NA PERÍCIA
OFICIAL

CONSISTÊNCIA
DOS
CRITÉRIOS
TÉCNICOS
ADOTADOS INSUBSISTÊNCIA DAS CRÍTICAS APRESENTADAS
PELAS LOCADORAS
AÇÃO PROCEDENTE
SENTENÇA
REFORMADA

APELAÇÃO
PROVIDA.”
(Apelação
no
0010669-69.2013.8.26.0451, Relator: Desembargador Andrade Neto, j. em
15.02.17, v. u.)
RENOVATÓRIA DE LOCAÇÃO - EXCEÇÃO DE RETOMADA -
FALTA DE ESPECIFICAÇÃO FUNDO DE COMÉRCIO - REJEIÇÃO -

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Apelação Cível no 1008715-89.2018.8.26.0161 -Voto no 44.507 - jfl
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RENOVATÓRIA PROCEDENTE - LOCATIVOS FIXADOS COM
FUNDAMENTO NO LAUDO PERICIAL.
Rejeita-se a exceção de retomada fundada em transferência de fundo de
comércio não especificado para o local. Presunção de sinceridade depende
da demonstração de fatos específicos. Divergência acerca do valor do
aluguel resolvida a partir da prova pericial realizada nos autos, cuja validade
não foi contestada. RECURSO NÃO PROVIDO.” (Apelação no
9096366-80.2002.8.26.0000, Relator: Desembargador Alfredo Fanucchi, j.
em 24.08.05, v. u.)
Deve-se, consequentemente, adotar o resultado da
prova técnica, porque totalmente consentâneo com a situação trazida ao
conhecimento do Judiciário, como vem sendo decidido pelos Tribunais
pátrios:
“Só ao juiz cabe avaliar a necessidade de nova perícia (STJ-3a T., REsp
1.070.772, Min. Nancy Andrighi, j. 22.6.10, Dj 3.8.10; RT 829/245,
887/230: TJSP, AP 333.342.4/0; JTJ 142/220, 197/90, 238/222). Assim:
'Sem que a parte interessada tenha impugnado oportunamente a qualificação
do perito ou nomeado assistente técnico, não pode impor ao juiz a
realização de nova perícia, apenas porque a primeira foi desfavorável'
(STJ-3a T., REsp 217.847, Min. Castro Filho, j. 4.5.04, DJU 17.5.04)”
(Theotonio Negrão e outros, Código de Processo Civil e Legislação
Processual em Vigor, 45a ed., São Paulo: Saraiva, 2013, nota 1 ao art. 437
do CPC, página 516)
Aprecia-se, agora, a questão atinente aos honorários
advocatícios.
Prevê o artigo 85, § 2o, do vigente Estatuto
Processual que “os honorários serão fixados entre o mínimo de dez e o
máximo de vinte por cento sobre o valor da condenação, do proveito
econômico obtido ou, não sendo possível mensurá-lo, sobre o valor
atualizado da causa”.
Tal norma se aplica aos casos de procedência ou de
improcedência do pedido, independentemente do conteúdo da sentença. A
propósito, convém destacar que o Código de Processo Civil tem norma

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destinada a reger a hipótese de improcedência do pedido: “Os limites e
critérios previstos nos §§ 2o e 3o aplicam-se independentemente de qual seja
o conteúdo da decisão, inclusive aos casos de improcedência ou de sentença
sem resolução de mérito” (art. 85, § 6o).
O arbitramento, por equidade, dos honorários
advocatícios é excepcional e está limitado aos casos estabelecidos no artigo
85, § 8o, do Código de Processo Civil atual.
Bruno Vasconcelos Carrilho Lopes enfatiza:
“A base de cálculo sempre será 'o valor da condenação, do proveito
econômico obtido ou, não sendo possível mensurá-lo, sobre o valor
atualizado da causa', pouco importando se a demanda foi julgada
procedente, improcedente ou extinta sem o julgamento do mérito. É
irrelevante ainda a natureza da sentença ou mesmo se a responsabilidade
pelos honorários recairá sobre o autor ou o réu. O § 6o do art. 85 é claro: 'os
limites e critérios previstos nos §§ 2o e 3o aplicam-se independentemente de
qual seja o conteúdo da decisão, inclusive nos casos de improcedência ou de
sentença sem resolução do mérito'. Diante do que consta desta norma, é
inadmissível arbitrar os honorários por equidade (infra, n. 114) nas
sentenças de improcedência ou de extinção do processo sem o julgamento
do mérito, como se ainda estivesse em vigor o art. 20, § 4o do CPC de 1973.
Nos termos do enunciado n. 6 da I Jornada de Direito Processual Civil do
Conselho da Justiça Federal, 'a fixação dos honorários de sucumbência por
apreciação equitativa só é cabível nas hipóteses previstas no § 8o do art. 85
do CPC'.” (Comentários ao Código de Processo Civil. vol. II.
Coordenadores: José Roberto Ferreira Gouvêa, Luís Guilherme Aidar
Bondioli e João Francisco Naves da Fonseca. 2a ed. São Paulo: Saraiva,
2018, pág. 149)
José Miguel Garcia Medina também leciona no
mesmo sentido:
“A 'apreciação equitativa' diz respeito apenas às hipóteses referidas no § 8o
do art. 85 do Código (cf. Enunciado n. 6 da Jornada CEJ/CJF, nota supra).
Assim, p. ex., o juiz não está autorizado a fixar honorários em menos de dez
por cento da condenação, por 'apreciação equitativa', nos casos em que
incide a regra geral prevista no § 2o do art. 85 do Código.” (Código de
Processo Civil Comentado, 6a ed., São Paulo: RT, 2020, pág. 183)
É a jurisprudência do Colendo Superior Tribunal de

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Justiça, ao assentar que “o § 8o do art. 85 do NCPC somente será aplicável
nas causas em que for impossível atribuir valor ao bem pleiteado, por
exemplo, ação de retificação de nome” (EDcl no AREsp no 737.982/DF,
Terceira Turma, Relator: Ministro Moura Ribeiro, j. em 22.08.17, DJe de
04.09.17, v. u.).
E ainda:
“A expressiva redação legal impõe concluir: (5.1) que o § 2o do referido
art. 85 veicula a regra geral, de aplicação obrigatória, de que os honorários
advocatícios sucumbenciais devem ser fixados no patamar de dez a vinte
por cento, subsequentemente calculados sobre o valor: (I) da condenação;
ou (II) do proveito econômico obtido; ou (III) do valor atualizado da
causa; (5.2) que o § 8o do art. 85 transmite regra excepcional, de
aplicação subsidiária, em que se permite a fixação dos honorários
sucumbenciais por equidade, para as hipóteses em que, havendo ou não
condenação: (I) o proveito econômico obtido pelo vencedor for
inestimável ou irrisório; ou (II) o valor da causa for muito baixo.” (STJ,
REsp no 1.746.072/PR, Segunda Seção, Relator para o acórdão: Ministro
Raul Araújo, j. em 13.02.19, DJe de 29.03.19, por maioria)
Logo, a base de cálculo dos honorários advocatícios
deve ser o valor da causa, a ser devidamente atualizado.
Considerando, todavia, que as rés não se opuseram
à renovação do contrato, apenas divergindo do valor do aluguel, cuidou-se de
lide de mero acertamento, sem complexidade que justificasse a fixação da
verba honorária em quinze por cento. O percentual deve ser, portanto,
reduzido para dez por cento do valor atualizado dado à causa.
Porém, tendo em conta a regra disposta no artigo
85, § 11, do Estatuto Processual e a sucumbência do autor na fase recursal,
majoro a verba a honorária para onze por cento do valor atualizado atribuído
à causa.
Não está caracterizada a litigância de má-fé, cuja
configuração exige vontade inequívoca de praticar os atos previstos na norma

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disposta no artigo 81 do atual Estatuto Processual (CPC/1973, art. 18), não se
confundindo com atos de pretensão ou defesa, ainda que exagerados ou
equivocados.
A propósito, digna de menção decisão proferida
pelo Colendo Superior Tribunal de Justiça:
“PROCESSUAL
CIVIL.
EMBARGOS
DE
DECLARAÇÃO
NO
AGRAVO REGIMENTAL NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL.
OMISSÃO. EXISTÊNCIA. PRETENSÃO DE APLICAÇÃO DE MULTA
POR LITIGÂNCIA DE MÁ-FÉ. DESCABIMENTO. ACOLHIMENTO.
SANEAMENTO.
SEM
ALTERAÇÃO
DO
RESULTADO
DE
JULGAMENTO.
1. A litigância de má-fé, passível de ensejar a aplicação da multa e
indenização estabelecidas no art. 18 do CPC, configura-se quando houver
insistência injustificável da parte na utilização e reiteração indevida de
recursos manifestamente protelatórios, o que não ocorre na hipótese.
2. Embargos de declaração acolhidos, tão somente para esclarecer omissão,
sem alteração do resultado de julgamento.” (EDcl no AgRg no AREsp no
658.784/MG, Terceira Turma, Relator: Ministro Moura Ribeiro, j. em
1o.03.16, DJe de 07.03.16, v. u.)
“Inaplicabilidade da multa por litigância de má-fé (arts. 17, VII e 18, § 2o,
do Código de Processo Civil de 1973 e 80, IV e VII, e 81 do estatuto
processual civil de 2015), porquanto ausente demonstração de que a parte
recorrente agiu com culpa grave ou dolo.” (AgInt no AREsp no
1.114.610/PE, Primeira Turma, Relatora: Ministra Regina Helena Costa, j.
em 12.09.17, DJe de 21.09.17, v. u.)
Não caracterizada a culpa grave ou dolo na conduta
do autor, impossível impor-lhe condenação por litigância de má-fé, razão pela
qual fica afastada a postulação de aplicação de multa a esse título.
Por conseguinte, dou provimento em parte ao
recurso, apenas para fixar os honorários advocatícios em onze por cento do
valor atualizado atribuído à causa, aí já considerados os honorários recursais.
LINO MACHADO
RELATOR
Assinatura eletrônica