Tribunal: TJSP
Processo: 1007869-58.2014.8.26.0114
Classe: Apelação Cível / Compra e Venda
Órgão julgador: Augusto Rezende
Órgão colegiado: 1a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-10-01
Data de publicação: 2020-10-01

Ementa:
Compromisso de compra e venda. Atraso na entrega das chaves. Inocorrência. Obrigação cumprida no período de tolerância. Validade da disposição. Súmula 164 do TJ/SP. Multa moratória e indenização por dano moral incabíveis. Juros de obra e correção pelo INCC após a entrega do imóvel. Inadmissibilidade. Ressarcimento determinado. Juros moratórios incidentes a partir da citação. Art. 405 do CC.

Ementa:
Compromisso de compra e venda. Atraso na entrega das chaves. Inocorrência. Obrigação cumprida no período de tolerância. Validade da disposição. Súmula 164 do TJ/SP. Multa moratória e indenização por dano moral incabíveis. Juros de obra e correção pelo INCC após a entrega do imóvel. Inadmissibilidade. Ressarcimento determinado. Juros moratórios incidentes a partir da citação. Art. 405 do CC. Legitimidade passiva de empresa do mesmo grupo que emprestou nome às operações do empreendimento. Recurso improvido.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2020.0000809541
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível no
1007869-58.2014.8.26.0114, da Comarca de Campinas, em que são apelantes ROSSI
RESIDENCIAL S/A, SANTA TARCILA EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS
LTDA e SÃO MARCELINO EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA., é
apelada JOSIANE DE MELO TEIXEIRA.
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 1a Câmara de Direito
Privado do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Negaram
provimento aos recursos. V. U., de conformidade com o voto do relator, que integra
este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores RUI CASCALDI
(Presidente sem voto), JOSÉ EDUARDO MARCONDES MACHADO E LUIZ
ANTONIO DE GODOY.
São Paulo, 1o de outubro de 2020.
AUGUSTO REZENDE
Relator
Assinatura Eletrônica

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Apelação Cível no 1007869-58.2014.8.26.0114 - Voto no 11510
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Apelação no 1007869-58.2014.8.26.0114
Apelante: Rossi Residencial S/A e outros
Apelada: Josiane De Melo Teixeira
Comarca: Campinas
Juiz de primeiro grau: Gabriel Baldi de Carvalho
Voto no 11510
Compromisso de compra e venda. Atraso na entrega das
chaves. Inocorrência. Obrigação cumprida no período de
tolerância. Validade da disposição. Súmula 164 do TJ/SP.
Multa moratória e indenização por dano moral incabíveis.
Juros de obra e correção pelo INCC após a entrega do
imóvel. Inadmissibilidade. Ressarcimento determinado.
Juros moratórios incidentes a partir da citação. Art. 405 do
CC. Legitimidade passiva de empresa do mesmo grupo que
emprestou nome às operações do empreendimento. Recurso
improvido.
RELATÓRIO
A r. sentença de fls. 528/535, cujo relatório é
adotado, julgou parcialmente procedente o pedido inicial para “a)
declarar ilegal a cobrança de juros de obra e a aplicação do
índice INCC depois da entrega do imóvel (11/09/2012); b)
condenar as requeridas a ressarcir à autora os valores pagos a
maior em razão da incidência de juros de obra e do INCC, depois
da entrega do imóvel (11/09/2012), a serem apurados em
liquidação de sentença e acrescidos de juros moratórios legais (a
contar da citação) e atualizados monetariamente pela tabela
prática do E. TJSP (a contar do desembolso)”. Diante da
recíproca sucumbência estabeleceu, ainda, que arcará a autora
com o pagamento de 70% das despesas do processo e com os
honorários do advogado das requeridas, arbitrados em 10% do
valor atualizado da causa, e que arcará a requerida com o
pagamento de 30% das despesas do processo e com os
honorários do advogado da autora, arbitrados em 15% do valor
da condenação, ressalvados os benefícios da justiça gratuita.
Apelam as requeridas sustentando em síntese e

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uma vez mais que: a corré Rossi Residencial S/A é parte ilegítima
para figurar no polo passivo, eis que não integrou a cadeia de
fornecimento; é inaplicável o CDC por não haver relação de
consumo no tocante à intermediação da venda do imóvel e nem
se tratar de contrato de adesão; é válido o prazo de tolerância
para a entrega do imóvel; lícitas a cobrança de juros de obra e a
correção pelo INCC até a data da concessão do “habite-se”; e os
juros moratórios devem incidir após o trânsito em julgado.
Também apela a autora, na forma adesiva,
requerendo seja modificada para 31/08/2012 a data a partir da
qual indevida a cobrança de juros de obra e correção pelo INCC,
além da imposição da multa moratória e de indenização por dano
moral às requeridas pelo atraso na entrega do imóvel.
Recursos tempestivos e contrarrazoado o das
requeridas.
É o relatório.
ARGUMENTAÇÃO E DISPOSITIVO
Inicialmente cumpre assinalar que o preparo
recolhido pelas requeridas foi calculado, segundo afirmado, com
base no valor da condenação, que na espécie reflete o proveito
econômico almejado com a interposição do recurso.
Nessa hipótese, já se decidiu na Câmara pela
regularidade
do
preparo
(Agravo
de
Instrumento
2034164-
98.2016.8.26.0000, Rui Cascaldi, j. 20/05/2016).
Conheço do recurso das requeridas, portanto,
assim como do recurso da autora, beneficiária da justiça gratuita.
Segundo os autos, a autora firmou com Santa
Tarcila Empreendimentos Imobiliários Ltda. e São Marcelino
Empreendimentos Imobiliários Ltda. promessa de compra e
venda de imóvel em 30.01.2012 (fls. 35/58), com previsão do

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início da entrega das unidades do empreendimento para
31.08.2012.
As chaves foram entregues, conforme narrado na
inicial, em 11.09.2012.
Ocorre que há no instrumento expressa previsão de
tolerância de 180 dias do prazo estabelecido inicialmente (fls. 52).
Nos termos da Súmula no 164 desta Corte, “É válido
o prazo de tolerância não superior a cento e oitenta dias, para
entrega de imóvel em construção, estabelecido no compromisso
de venda e compra, desde que previsto em cláusula contratual
expressa, clara e inteligível”.
Admite-se a validade da previsão em virtude da
presunção de que intercorrências durante a obra geralmente
ocorrem. Como assentou o STJ, "A cláusula de tolerância, para
fins de mora contratual, não constitui desvantagem exagerada em
desfavor do consumidor, o que comprometeria o princípio da
equivalência das prestações estabelecidas. Tal disposição
contratual concorre para a diminuição do preço final da unidade
habitacional a ser suportada pelo adquirente, pois ameniza o
risco da atividade advindo da dificuldade de se fixar data certa
para o término de obra de grande magnitude sujeita a diversos
obstáculos e situações imprevisíveis./ (...) Deve ser reputada
razoável a cláusula que prevê no máximo o lapso de 180 (cento e
oitenta) dias de prorrogação, visto que, por analogia, é o prazo de
validade do registro da incorporação e da carência para desistir
do empreendimento (arts. 33 e 34, § 2o, da Lei no 4.591/1964 e 12
da Lei no 4.864/1965) e é o prazo máximo para que o fornecedor
sane vício do produto (art. 18, § 2o, do CDC)" (REsp n. 1582318/RJ,
Rel. Min. Ricardo Villas Bôas Cueva, 3a Turma, DJe 21/9/17).

Não se configura, pois, mora imputável às
promitentes vendedoras, razão pela qual não se cogita de
aplicação de cláusula penal ou de condenação por dano moral.
A sentença limitou-se, na espécie, a declarar ilegal

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a cobrança de juros de obra e a aplicação do índice INCC depois
da entrega do imóvel, condenando as requeridas a ressarcirem a
autora pelo que desembolsou a tais títulos.
De fato, os chamados juros de obra são devidos em
princípio apenas até a conclusão do empreendimento ao agente
financeiro, junto a quem a adquirente financiou a compra do bem.
Antes de concluída a obra, o mutuário não está autorizado a
iniciar a amortização de sua dívida, podendo apenas pagar os
juros contratados. Assim sendo, o saldo devedor permanece
inalterado porque não amortizado, gerando sempre mais novos
juros.
Com a entrega da unidade, cabia à promitente
vendedora comunicar a situação ao banco para que procedesse
à amortização da dívida e deixasse de cobrar os juros de obra.
A propósito do tema, esta Corte, no Incidente de
Demandas Repetitivas no 0023203-35.2016.8.26.0000, assentou
que “É ilícito o repasse dos juros de obra ou juros de evolução da
obra, após o prazo ajustado no contrato para entrega das chaves
de unidade autônoma, incluído o período de tolerância” (Tema
06).
Quanto a INCC, porque atrelado à variação dos
preços dos materiais de construção, o índice setorial pode ser
aplicado até a entrega das chaves, passando a incidir depois o
IGP-M.
A respeito, assim já decidiu: “Não se aplica o INCC
como índice de correção após a entrega da obra" (STJ, AgRg no
REsp n. 579.160/DF, Relatora a Ministra Maria Isabel Gallotti, Quarta
Turma, DJe de 25/10/2012).
Os juros moratórios incidentes sobre o valor da
condenação devem ser contados da citação, nos termos do art.
405 do CC. Cuida-se de ressarcimento por perdas e danos
(indevida cobrança), inconfundível com a hipótese de restituição

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de quantias pagas em virtude de rescisão motivada pelo
comprador a que se refere o julgamento havido no REsp
1740911/DF (Rel. Ministro MOURA RIBEIRO, Rel. p/ Acórdão Ministra
MARIA ISABEL GALLOTTI, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 14/08/2019,
DJe 22/08/2019).
E a solidariedade passiva também restou bem
reconhecida.
Embora não tenha participado do contrato de
compromisso de compra e venda, a Rossi Residencial, além de
integrar o mesmo grupo econômico das vendedoras, envolveu-se
na cadeia de fornecimento, emprestando seu nome às operações
do empreendimento para conferir maior credibilidade ao negócio
junto ao consumidor (fls. 35 e fls. 59/60).
Trata-se de evidente relação de consumo entre as
partes, na qual incidem as disposições do Código de Defesa do
Consumidor que, em seu art. 7o, parágrafo único, “estabeleceu o
princípio da solidariedade legal para responsabilidade pela
reparação dos danos causados ao consumidor. A norma
estipulou expressamente a responsabilidade solidária, em
conformidade com a lei substantiva pátria, deixando firmada a
obrigação de todos os partícipes pelos danos causados, nos
moldes também do Código Civil (...). Isso significa que o
consumidor pode escolher a quem acionar: um ou todos. Como a
solidariedade obriga a todos os responsáveis simultaneamente,
todos respondem pelo total dos danos causados” (RIZATTO
NUNES, “Comentários ao Código de Defesa do Consumidor”, 3a ed.,
Saraiva, São Paulo, 2007, p. 159, item 4).
A sentença, em suma, deve ser integralmente
mantida.
Ante o exposto, nego provimento aos recursos e por
força do art. 85, § 11, do CPC, elevo os honorários devidos por

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cada parte em 10% do montante arbitrado na sentença.
É como voto.
Augusto Rezende
Relator