Tribunal: TJSP
Processo: 1040841-98.2016.8.26.0506
Classe: Apelação Cível / Corretagem
Órgão julgador: Marcos Ramos
Órgão colegiado: 30a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-02-12
Data de publicação: 2020-02-14

Ementa:
Bem imóvel - Contrato de compromisso de compra e venda, com cláusula de alienação fiduciária em garantia - Ação de rescisão contratual, com pleito cumulado de restituição de valores pagos - Demanda de devedores fiduciantes em face de empresa credora fiduciária - Sentença de improcedência – Manutenção do julgado – Cabimento – Autores que, devido a dificuldades financeiras, estão inadimplentes

Ementa:
Bem imóvel - Contrato de compromisso de compra e venda, com cláusula de alienação fiduciária em garantia - Ação de rescisão contratual, com pleito cumulado de restituição de valores pagos - Demanda de devedores fiduciantes em face de empresa credora fiduciária - Sentença de improcedência – Manutenção do julgado – Cabimento – Autores que, devido a dificuldades financeiras, estão inadimplentes com o pagamento das parcelas do contrato – Empresa ré que, portanto, não deu causa à rescisão – Pretensão dos devedores fiduciantes no sentido de que lhes sejam devolvidos 90% das as quantias pagas, nos termos do CDC, art. 53 – Inconsistência jurídica - Tratamento jurídico estabelecido pela Lei especial no 9.514/97 e não o destinado aos contratos particulares de compromisso de compra e venda de imóveis – De rigor o reconhecimento - Eventual restituição que somente será eventualmente viabilizada após o leilão público do bem, na importância que sobejar, considerando nela compreendido o valor da indenização por benfeitorias, depois de deduzidos os valores da dívida e das despesas e encargos – Precedentes jurisprudenciais.

Apelo dos autores desprovido.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA
São Paulo
30a Câmara de Direito Privado
1
Registro: 2020.0000097372
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível no
1040841-98.2016.8.26.0506, da Comarca de Ribeirão Preto, em que são
apelantes VINICIUS SOARES TIBA (JUSTIÇA GRATUITA) e ELAINE
CRISTINA CAETANO (JUSTIÇA GRATUITA), é apelado MJS
PARTICIPAÇÕES LTDA..
ACORDAM, em 30a Câmara de Direito Privado do Tribunal de
Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: "Negaram provimento ao
recurso. V. U.", de conformidade com o voto do Relator, que integra este
acórdão.
O julgamento teve a participação dos Exmos. Desembargadores
ANDRADE NETO (Presidente) e MARIA LÚCIA PIZZOTTI.
São Paulo, 12 de fevereiro de 2020.
MARCOS RAMOS
RELATOR
Assinatura Eletrônica

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40.580
Apelação no 1040841-98.2016.8.26.0506
Comarca: Ribeirão Preto
Juízo de origem: 1a Vara Cível
Apelantes: Vinicius Soares Tiba e outra
Apelada: MJS Participações Ltda.
Classificação: Bem imóvel Alienação fiduciária em garantia -
Rescisória
l
EMENTA: Bem imóvel - Contrato de compromisso de
compra e venda, com cláusula de alienação fiduciária
em garantia - Ação de rescisão contratual, com pleito
cumulado de restituição de valores pagos - Demanda
de devedores fiduciantes em face de empresa credora
fiduciária - Sentença de improcedência Manutenção
do julgado
Cabimento
Autores que, devido a
dificuldades financeiras, estão inadimplentes com o
pagamento das parcelas do contrato Empresa ré que,
portanto, não deu causa à rescisão Pretensão dos
devedores fiduciantes no sentido de que lhes sejam
devolvidos 90% das as quantias pagas, nos termos do
CDC, art. 53 Inconsistência jurídica - Tratamento
jurídico estabelecido pela Lei especial no 9.514/97 e não
o destinado aos contratos particulares de compromisso
de compra e venda de imóveis
De rigor o
reconhecimento - Eventual restituição que somente
será eventualmente viabilizada após o leilão público do
bem, na importância que sobejar, considerando nela
compreendido o valor da indenização por benfeitorias,
depois de deduzidos os valores da dívida e das despesas
e encargos Precedentes jurisprudenciais.
Apelo dos autores desprovido.
VOTO DO RELATOR
Trata-se de recurso de apelação interposto nos
autos da ação de rescisão contratual com pleito cumulado de
restituição de valores pagos, ajuizada por Vinicius Soares Tiba e

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Elaine Cristina Caetano em face de “MJS Participações Ltda.”,
onde proferida sentença que julgou improcedente a pretensão
deduzida e condenou os autores no pagamento das custas,
despesas processuais e honorários advocatícios, fixados em 10%
sobre o valor da causa fls. 239/242.
Aduzem os autores que a sentença comporta
integral reforma à argumentação, em apertada síntese, de que são
pessoas leigas juridicamente, certo que quando da compra do
imóvel não lhes foram esclarecidos os riscos da alienação
fiduciária. Acrescem que o consumidor não é obrigado a manter
o contrato contra sua vontade, certo que a relação jurídica entre
as partes é de consumo e, portanto, possuem direito em reaver
90% do que efetivamente quitado, além da comissão de
corretagem, em dobro, a teor do art. 42, parágrafo único, do
Código de Defesa do Consumidor fls. 244/252.
Contrarrazões às fls. 255/274, vieram os autos
conclusos a este relator.
Recurso
tempestivo,
recebido
no
efeito
suspensivo.
Dispensado o recolhimento das custas de preparo,
eis que a parte recorrente é beneficiária da justiça gratuita.

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É o relatório.
Consta dos autos que em 29.07.2014 os autores se
vincularam instrumento particular de compra e venda garantido
com cláusula de alienação fiduciária, visando à aquisição do
imóvel residencial consistente no Lote da quadra 3-lote 17, do
loteamento denominado “Jardim Valencia”, cidade de Ribeirão
Preto/SP, pelo valor de R$ 118.927,26.
Para tanto, livremente se comprometeram ao
pagamento de R$ 12.518,46, mais R$ 6.259,23 para o corretor,
sendo que o saldo devedor, de R$ 106.408,80, foi dividido em
144 (cento e quarenta e quatro) parcelas fixas, consecutivas e
mensais de R$ 1.384,24.
Ocorre que, segundo se depreende da própria
petição inicial, em função de dificuldades de ordem econômico-
financeira acabaram por deixar em aberto as prestações
contratuais vencidas a partir de setembro de 2016.
Postularam, dessa forma, pela declaração judicial
de rescisão do contrato, que fosse a ré compelida a não negativar
seus nomes junto aos cadastros de maus pagadores e, ainda,
condenada na restituição dos montantes pagos, nos termos do art.

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53, do Código de Defesa do Consumidor.
Sem razão jurídica , no entanto.
De proêmio cabe deixar claro que a situação de
inadimplência do pacto não foi gerada pela empresa ré, mas sim
confessadamente pelos autores, ora apelantes.
E o tratamento jurídico a ser emprestado à causa
não é o mesmo utilizado para o desate de controvérsias
relacionadas a regulares compromissos particulares de compra e
venda de bens imóveis, onde autorizada tal providência, mas sim
a disciplina instituída pela Lei no 9.514/97, que cuida dos
contratos de financiamento com cláusula de alienação fiduciária
em garantia.
Nesse diapasão, a matéria é expressamente
prevista no art. 27 e parágrafos, dessa Lei especial, a saber:
“Art. 27. Uma vez consolidada a propriedade em
seu nome, o fiduciário, no prazo de 30 dias, contados da data
do registro de que trata o § 7o do artigo anterior, promoverá
leilão público para alienação do imóvel.”
“§ 1o. Se, no primeiro leilão público, o maior
lança oferecido for inferior ao valor do imóvel, estipulado na

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forma do inciso VI do art. 24, será realizado o segundo leilão,
nos quinze dias seguintes.”
“§ 2o. No segundo leilão, será aceito o maior
lance oferecido, desde que igual ou superior ao valor da dívida,
das despesas, dos prêmios de seguro, dos encargos legais,
inclusive tributos, e das contribuições condominiais.”
§ 4o. Nos cinco dias que se seguirem à venda do
imóvel em leilão, o credor entregará ao devedor a importância
que sobejar, considerando-se nela compreendido o valor da
indenização de benfeitorias, depois de deduzidos os valores da
dívida e das despesas e encargos de que tratam os §§ 2o e 3o,
fato esse que importará em recíproca quitação, não se
aplicando o disposto na parte final do art. 516 do Código
Civil.” (grifo não original)
Dessarte, eventual devolução de valores será
oportunamente verificada na fase de liquidação do contrato e
depois da consumação da venda do bem imóvel em leilão.
Nesse sentido: “BEM IMÓVEL - CONTRATO
DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL, GARANTIDO POR
CLÁUSULA DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA - PEDIDOS DE
RESCISÃO E DE DEVOLUÇÃO DE VALORES PAGOS -
DEMANDA
DE
DEVEDORES
FIDUCIANTES
-
INVIABILIDADE - “A imediata restituição de qualquer valor

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aos autores não pode ser admitida, uma vez que se faz
necessária a realização de leilões, providência a ser observada
após regular constituição em mora dos autores e, alcançada a
alienação a terceiros e existente saldo credor, a propriedade
estará consolidada em mãos da alienante e, na hipótese de
levantamento financeiro, restará admitida a devolução de
valor, até porque a consolidação da propriedade importará na
extinção da dívida.” (Apelação no 1006153-47.2016.8.26.0624 -
3a Câmara de Direito Privado - Rel. Des. JOÃO PAZINE
NETO- j. 26.06.2019)
De rigor, portanto, a integral manutenção da
sentença e, em razão do disposto no art. 85, §11, do diploma
processual civil em vigor, majoro a verba honorária advocatícia
de sucumbência ao patamar de 12% sobre o valor atualizado da
causa.
Ante o exposto, nego provimento ao recurso.
MARCOS RAMOS
Relator
Assinatura Eletrônica