Tribunal: TJSP
Processo: 1001010-12.2019.8.26.0450
Classe: Agravo Interno Cível / Associação
Órgão julgador: José Rubens Queiroz Gomes
Órgão colegiado: 7a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-07-09
Data de publicação: 2020-07-09

Ementa:
AGRAVO INTERNO. Ação de cobrança. Loteamento. Sentença de procedência. O direito da associação agravada de cobrar pelo rateio de despesas referentes a serviços prestados aos moradores de loteamento, referentes à conservação, segurança, e etc., permanece íntegro, mesmo à luz dos precedentes jurisprudenciais invocados pela agravante, visto que não se trata de mera taxa de associação, esta sim

Ementa:
AGRAVO INTERNO. Ação de cobrança. Loteamento. Sentença de procedência. O direito da associação agravada de cobrar pelo rateio de despesas referentes a serviços prestados aos moradores de loteamento, referentes à conservação, segurança, e etc., permanece íntegro, mesmo à luz dos precedentes jurisprudenciais invocados pela agravante, visto que não se trata de mera taxa de associação, esta sim vedada se não houve manifestação expressa da parte no sentido de se associar. Aplicação da parte final do entendimento que o E. STJ firmou, em sede de recursos repetitivos (art. 543-C do CPC - REsp 1.280.871/SP). Ausência de argumento novo capaz de infirmar os fundamentos que alicerçaram a decisão agravada. Recurso a que se nega provimento.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2020.0000519612
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Agravo
Interno Cível no 1001010-12.2019.8.26.0450/50001, da Comarca
de Piracaia, em que é agravante LUCIANA COLA SANTO, é
agravado ASSOCIAÇÃO DOS PROPRIETARIOS EM RESERVA DA BOA
VISTA.
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 7a Câmara de
Direito Privado do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir
a seguinte decisão: Negaram provimento ao recurso. V. U., de
conformidade com o voto do relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores
LUIZ ANTONIO COSTA (Presidente) e MIGUEL BRANDI.
São Paulo, 9 de julho de 2020.
JOSÉ RUBENS QUEIROZ GOMES
Relator
Assinatura Eletrônica

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Agravo Interno Cível no 1001010-12.2019.8.26.0450/50001 -Voto no 17539 L
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VOTO No 17529
AGRAVO INTERNO CÍVEL No 1001010-12.2019.8.26.0450/50001
COMARCA: PIRACAIA - 1a VARA
JUIZ(A) DE 1a INSTÂNCIA: CARLOS HENRIQUE SCALA DE ALMEIDA
AGRAVANTE: LUCIANA COLA SANTO
AGRAVADO: ASSOCIAÇÃO DOS PROPRIETARIOS EM RESERVA DA BOA
VISTA
7a CÂMARA DE DIREITO PRIVADO
AGRAVO
INTERNO.
Ação
de
cobrança.
Loteamento. Sentença de procedência. O
direito da associação agravada de cobrar
pelo rateio de despesas referentes a
serviços
prestados
aos
moradores
de
loteamento,
referentes
à
conservação,
segurança, e etc., permanece íntegro,
mesmo
à
luz
dos
precedentes
jurisprudenciais
invocados
pela
agravante, visto que não se trata de mera
taxa de associação, esta sim vedada se
não houve manifestação expressa da parte
no sentido de se associar. Aplicação da
parte final do entendimento que o E. STJ
firmou, em sede de recursos repetitivos
(art. 543-C do CPC - REsp 1.280.871/SP).
Ausência de argumento novo capaz de
infirmar os fundamentos que alicerçaram a
decisão agravada. Recurso a que se nega
provimento.
Trata-se de agravo interno interposto
contra a decisão monocrática de fls. 757/763, declarada as
fls. 99/100.
Pleiteia a agravante que a decisão seja
apreciada pela Turma Julgadora. Após intimação, a agravada
ofertou contraminuta as fls. 23/69, pleiteando a aplicação de
multa.
É a síntese do necessário.

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O recurso não merece acolhida.
Isto porque, o direito da associação
agravada de cobrar pelo rateio de despesas referentes a
serviços prestados aos moradores de loteamento, referentes à
conservação, segurança, e etc., permanece íntegro, mesmo à
luz dos precedentes jurisprudenciais invocados, visto que não
se trata de mera taxa de associação, esta sim vedada se não
houve manifestação expressa da parte no sentido de se
associar.
Neste sentido trecho de acórdão desta 7a
Câmara de Direito Privado: “(...) O proprietário ou morador de
imóvel
que
se
situa
em
área
administrada
por
condomínio
fechado/associação de moradores não pode ficar isento do pagamento
de rateio das despesas incidentes sobre a área onde seu imóvel
está situado, ou de cota parte incidente sobre o bem. Despesas e
serviços que repercutiram a seu favor. (...) Esta compreensão não
confronta com o entendimento do STJ, que assim se consolidou
recentemente, sob o rito dos recursos repetitivos: “Para efeitos
do art. 543-C do CPC, firma-se a seguinte tese: 'As taxas de
manutenção criadas por associações de moradores não obrigam os não
associados ou que a elas não anuíram'.” (Resp. 1.280.871/SP,
Rel. para acórdão Ministro Marco Buzzi, j. em 11/03/2015)
E no voto-vista proferido pela Ministra
Maria Isabel Gallotti, foram distinguidas duas situações.
Vejamos:
“Penso
que
o
fundamento
de
enriquecimento ilícito, constante no art. 884 do Código civil, não
está abrangido na tese proposta. O que não podem as associações é
cobrar uma taxa que foi fixada unilateralmente pelos participantes
e exigir que não associados a paguem. Diversamente, a taxa de

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condomínio propriamente dito, legalmente instituído, obriga a
todos os condôminos e deve ser fixada de acordo com as regras
regulamentares e legais pertinentes, especialmente o quorum de
deliberação. A associação não pode impor taxas, sob qualquer nome
ou título, para pagamento pelos não associados. Mas nada obsta,
mesmo que aprovada essa tese repetitiva, que uma determinada
associação
ajuíze
ação
contra
um
determinado
morador
de
condomínio, loteamento, bairro e, alegue: faço serviço de limpeza,
tenho uma guarita para segurança, entrego a correspondência na
casa de todos. Nesta ação, ele seria cobrado não do valor de taxa
estipulada pela associação, mas apenas daquilo que o beneficia e
na medida do benefício. A causa de pedir não seria a mera
inadimplência de uma taxa imposta unilateralmente pela associação,
não se sabendo se na medida do benefício proporcionado ao morador
réu”.
Como visto, a tese definida pelo STJ diz
respeito
tão
somente
à
mera
cobrança
de
“taxa”
de
administração e não abrange a pretensão de cobrança de rateio
de despesas por serviços efetivamente prestados em favor de
todos, fundada na proibição do enriquecimento sem causa, que
poderá ser provida se comprovado o benefício ao suposto
devedor.”
(Apelação
Cível
no
0005803-47.2010.8.26.0152,
relator Miguel Brandi, j. 31/10/2018)
Por conseguinte, ainda que não seja
viável a associação cobrar taxa de forma aleatória e tentar
obrigar aqueles que não se associaram a adimplir com tais
valores, inviável também é que preste serviços dos quais o
morador/proprietário se beneficia e utiliza, sem qualquer
ressarcimento pelos gastos efetuados em seu benefício, que
por
certo
pode
ser
cobrado
sob
o
fundamentado
de
enriquecimento sem causa.

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Essa Colenda Câmara já decidiu:
“Ação de cobrança. Associação de moradores.
Despesas condominiais (serviços de manutenção
e conservação). Propriedade de lote que não é
circunstância suficiente à admissibilidade e
ao cabimento da ação de cobrança. Ausência de
cláusula convencional averbada na matrícula
do
imóvel.
Obrigação
“propter
rem”
não
configurada. Relação obrigacional que exige
vontade
expressamente
declarada
pelo
proprietário do imóvel no sentido de associar-
se.
Cobrança
de
serviços
efetivamente
prestados e que beneficiam o morador do
condomínio.
Possibilidade,
na
medida
do
referido benefício. Descabimento da cobrança
de
taxas
de
manutenção
criadas
por
associações de moradores não obrigam os não
associados
ou
que
a
elas
não
anuíram.
Orientação do STJ firmada no REsp. 1280871,
com rito de eficácia vinculante. Sentença
mantida. Recurso desprovido. (...)
É certo que cabe anotar a teórica viabilidade
de pleito indenizatório em razão dos serviços
prestados ao titular do domínio. Nessa exata
medida, a associação poderá ser credora de
serviços que efetivamente são prestados e que
beneficiam
o
morador
do
condomínio.
A
vedação, pois, da cobrança de taxa unilateral
a não associado não compromete que sobrevenha
ação de cobrança das verbas alusivas ao
anotado
custeio.
Convivem,
portanto,
a
impossibilidade de cobrança de taxa ao não
associado com a possibilidade de cobrança dos
valores condizentes com serviço que beneficie
o respectivo morador e na medida desse
benefício.”
(Apelação
no
0113379-71.2009.8.26.0011, 7a Câmara de Dir.
Privado, relator Rômolo Russo, j. 19/08/2015)
Como bem elucida a Ilustre Relatora Mary
Grün na Apelação no 1003506-77.2016.8.26.0269, onde foi dado
provimento
em
parte
ao
recurso
de
apelação,
com
a
participação dos Desembargadores Rômolo Russo e Luiz Antônio
Costa, reconhecendo-se o cabimento das cobranças, a saber: “O
posicionamento intermediário é razoável porque, conquanto se
reconheça a inexistência de vínculo contratual entre as partes e a

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impossibilidade de ser o proprietário compulsoriamente associado à
entidade, é necessário admitir que os serviços prestados, sem
oposição, o beneficiam, direta e indiretamente, e demandam,
necessariamente, dispêndio financeiro. É evidente, nesse sentido,
que os custos devem ser rateados entre todos os beneficiados,
sendo que a quantia mensal fixada pela entidade administradora (na
maioria das vezes, em assembleia geral de associados), feita de
forma séria e relativa aos serviços prestados, pode muitas vezes
representar tal rateio de despesas, ou seja, o que deve ser objeto
de ressarcimento. Exigir a comprovação específica de cada serviço
prestado efetivamente ao imóvel, por outro lado, implicaria em
“probatio” diabólica. Destaca-se ainda que, em regra, os serviços
são indivisíveis. O que não é razoável é a cobrança de valor
arbitrário, sem a demonstração de sua correlação com os benefícios
promovidos. Presentes tais elementos, é possível o ressarcimento
em valor equivalente à “taxa”, ainda que tenha sido proposta ação
de cobrança, e não indenizatória.”
No mesmo sentido:
“Associação de moradores
Cerceamento de
defesa não verificado
Impossibilidade de
inovação recursal
Cobrança de mensalidade
de proprietário de lote Rateio de Despesas
Cobrança de serviços efetivamente prestados
e
que
beneficiam
o
imóvel
situado
no
loteamento
Possibilidade, na medida do
referido benefício, sob pena de configurar
enriquecimento sem causa Sentença mantida
Recurso
improvido.”
(Apelação
Cível
no
1013144-15.2018.8.26.0577,
relator
Luiz
Antonio
Costa,
j.
24/03/2014,
data
de
registro: 02/09/2019)
“A lide foi adequadamente apreciada, à luz
dos
fatos
e
provas
apresentadas,
e
as
questões
trazidas
para
fins
de
reexame
devidamente enfrentadas no acórdão embargado,
analisadas estas à luz do Tema 882 do STJ
conforme a especificidade do caso, como
autoriza o art. 489, §1o, VI do CPC. Não
houve, portanto, afronta à jurisprudência do
STJ e do STF, mas apreciação da lide de

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acordo com suas excepcionais circunstâncias,
as quais denotam a pretensão da embargante de
enriquecimento ilícito (art. 884 do CC), ao
se esquivar de quitar a taxa de manutenção
debatida nesta ação, pedido ao qual não se
pode
dar
guarida.
A
embargante,
quando
adquiriu o imóvel no Loteamento da lide, já
sabia da necessidade de contribuição para sua
manutenção
e
melhoria,
porquanto
esta
obrigação
constava
no
Contrato
Padrão
entranhado no processo de Loteamento do
Portal da Mantiqueira, devidamente registrado
no Oficial de Registro de Imóveis, Títulos e
Documentos e Civil de Pessoas Jurídicas de
São Bento do Sapucaí/SP. Agora, mesmo com
disposição contratual à qual aderiu, se
insurge, invocando a notificação judicial
para desassociação (art. 5o, II e XX da CF),
a qual, como pontuado no acórdão, não tem
eficácia para o fim a que se propôs.”
(Embargos
de
declaração
no
1000232-62.2017.8.26.0563/50000,
relator
Miguel Brandi, j. 19/06/2018)
Desse modo, deve ser efetuado o pagamento
das despesas a fim de evitar o enriquecimento sem causa da
agravante, afastada tão somente a incidência de multa sobre
os valores cobrados.
Por fim, não há que se falar em aplicação
de multa em desfavor da agravante, uma vez que ausentes os
dispostos nos artigos 80, IV, V, VI e VII e 1.021, §§ 4o e
5o, ambos do CPC.
Daí porque, o inconformismo não procede,
devendo ser mantida a decisão hostilizada.
Posto
isto,
nega-se
provimento
ao
recurso. Alerto às partes que, em caso de oposição de
embargos de declaração, poderá ser observado o disposto no
artigo 1.026, §§ 2o a 4o, do Código de Processo Civil,
inclusive
nas
hipóteses
em
que
se
pretenda
o
mero

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prequestionamento, uma vez que este está implícito na solução
dada pelo Tribunal de origem.
JOSÉ RUBENS QUEIROZ GOMES
Relator