Tribunal: TJSP
Processo: 1015802-51.2019.8.26.0003
Classe: Apelação Cível / Locação de Imóvel
Órgão julgador: Lígia Araújo Bisogni
Órgão colegiado: 34a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-09-01
Data de publicação: 2020-09-01

Ementa:
AÇÃO DE DESPEJO POR FALTA DE PAGAMENTO C.C. COBRANÇA DE ALUGUEIS – Fiadora que possui legitimidade para figurar no polo passivo da demanda – Contrato por prazo determinado - Pretendida exoneração da fiança pela prorrogação do contrato por prazo indeterminado sem aquiescência da fiadora - Responsabilidade da fiadora pelas obrigações decorrentes da locação que subsiste mesmo depois do vencimento

Ementa:
AÇÃO DE DESPEJO POR FALTA DE PAGAMENTO C.C. COBRANÇA DE ALUGUEIS – Fiadora que possui legitimidade para figurar no polo passivo da demanda – Contrato por prazo determinado - Pretendida exoneração da fiança pela prorrogação do contrato por prazo indeterminado sem aquiescência da fiadora - Responsabilidade da fiadora pelas obrigações decorrentes da locação que subsiste mesmo depois do vencimento do ajuste por prazo determinado, perdurando até a efetiva entrega das chaves – Inteligência do art. 39, da Lei no 8.245/91 – Precedentes desta Egrégia 34a Câmara de Direito Privado – Sentença mantida – Recurso não provido, com majoração dos honorários recursais – Art. 85, parágrafo 11o, do Código de Processo Civil.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2020.0000705435
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível no
1015802-51.2019.8.26.0003, da Comarca de São Paulo, em que é apelante GRACIA
MARIA BERNARDINI, é apelado DARCY SILVERIO LOPES JÚNIOR.
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 34a Câmara de Direito
Privado do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Negaram
provimento ao recurso. V. U., de conformidade com o voto do relator, que integra este
acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores GOMES VARJÃO
(Presidente sem voto), SOARES LEVADA E L. G. COSTA WAGNER.
São Paulo, 1o de setembro de 2020.
LÍGIA ARAÚJO BISOGNI
Relator
Assinatura Eletrônica

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Apelação Cível no 1015802-51.2019.8.26.0003 -Voto no
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VOTO No 39645
APEL. No: 1015802-51.2019.8.26.0003
COMARCA: SÃO PAULO
APTE. : GRACIA MARIA BERNARDINI
APDA. : DARCY SILVÉRIO LOPES JÚNIOR
AÇÃO DE DESPEJO POR FALTA DE PAGAMENTO C.C.
COBRANÇA DE ALUGUEIS
Fiadora que possui
legitimidade para figurar no polo passivo da demanda

Contrato por prazo determinado - Pretendida exoneração da
fiança pela prorrogação do contrato por prazo indeterminado
sem aquiescência da fiadora - Responsabilidade da fiadora
pelas obrigações decorrentes da locação que subsiste mesmo
depois do vencimento do ajuste por prazo determinado,
perdurando até a efetiva entrega das chaves Inteligência do
art. 39, da Lei no 8.245/91 – Precedentes desta Egrégia 34a
Câmara de Direito Privado Sentença mantida Recurso não
provido, com majoração dos honorários recursais Art. 85,
parágrafo 11o, do Código de Processo Civil.
Trata-se de ação de despejo por falta de pagamento c.c.
cobrança de alugueis ajuizada por Darcy Silvério Lopes Júnior contra Examed
Exames Médicos S/C. e Gracia Maria Bernardini (fiadora), cuja r.sentença de
primeiro grau de fls. 106/109, de lavra da Magistrada CAROLINA
BERTHOLAZZI, com fundamento no inciso I, do art. 487, do Código de
Processo Civil, julgou procedente o pedido de cobrança e condenou a ré ao
pagamento de alugueis e encargos contratuais, vencidos desde julho de 2019,
além dos que se vencerem no curso da ação, aplicando-se multa moratória em
10%, com juros e atualização monetária de acordo com os índices do TJSP.
Em razão da sucumbência, condenou os réus ao pagamento de custas,
despesas processuais e honorários advocatícios fixados em 10% sobre o valor
da condenação, nos termos do art. 85, parágrafo 2o, do Código de Processo
Civil.
Irresignada, apelou a ré, vencida, pedindo, preliminarmente, a

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concessão dos benefícios da justiça gratuita, e, no mais, sustenta, em síntese,
que o contrato, objeto da ação, não contém nenhuma cláusula específica de
renovação automática por igual período, ao contrário, determina que o contrato
poderia ser renovado, desde que com expressa anuência do locador, por
escrito na renovação; diz que ainda ficou expressamente determinado que o
contrato de locação jamais poderia ser prorrogado após seu término, portanto,
entende que, findo o prazo contratual (28.02.2001) e não tendo havido
renovação, por escrito, com anuência do locador, o contrato firmado entre as
partes foi rescindido, não permitindo a prorrogação por prazo indeterminado;
discorre que, independente de optarem as partes pela renovação automática
ou expressa, é essencial que as cláusulas contratuais estipuladas no contrato
de locação firmado em 1998 sejam cumpridas e respeitadas. Em outra linha de
argumentação, discorre que o contrato de fiança, por ser acessório a um
contrato principal, quando a obrigação principal se reputar nula ou anulada, a
fiança não ser exigível.
Recurso regularmente processado, com resposta da autora
(fls. 130/134), subiram os autos.
É o relatório.
De início, não obstante o pedido da ré/apelante de concessão
dos benefícios da justiça gratuita (fls. 113 e seguintes), quando da
determinação do Magistrado para a juntada da cópia da sua última declaração
de rendimentos apresentada à Delegacia de Receita Federal (fls. 128), a ré
efetuou o recolhimento do preparo (fls. 135/137).
No mais, conforme se infere dos autos, a autora ajuizou a
presente ação contra Examed Exames Médicos S/C e Gracia Maria Bernardini
(fiadora), alegando que firmou contrato de locação com os réus, que deixaram
de pagar o aluguel referente ao mês de julho de 2019 no valor de R$ 5.574,61,
além da parcela do IPTU, totalizando R$ 6.132,07, atualizado até agosto/2019.
Dessa forma, pleiteia, caso não seja purgada a mora, a rescisão do contrato,

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bem como o despejo combinado com a condenação da ré ao pagamento dos
aluguéis vencidos e daqueles vincendos até a efetivação do despejo.
Às fls. 34, foi noticiada a entrega das chaves pela ré, portanto,
a ação seguiu somente para cobrança de alugueis e encargos. Apesar de
regularmente citada (fls. 98), a corré Examed não realizou a purgação da mora
nem ofereceu contestação (fls. 100).
A alegação da ré/apelante, no entanto, é no sentido de que o
contrato de locação, objeto da ação, em sua cláusula 5a, estipulou o prazo de
vigência de 30 meses, iniciando-se em 01/09/1998, finalizando-se em
28/02/2001, restando determinado, ainda, que, findo o prazo contratual, a
locatária se comprometeria e obrigava a restituir o imóvel totalmente
desocupado, vago, liberado de pessoas e de coisas.
Pois bem. A ré/apelante/fiadora possui legitimidade para
figurar no polo passivo desta ação.
A discussão a respeito da responsabilidade do fiador que, em
contrato locatício imobiliário avençado por prazo certo, se responsabilizou até
entrega das chaves, por dívidas contratuais surgidas durante a prorrogação da
locação por tempo indeterminado, ou seja, após o término do prazo certo
pactuado para a vigência da locação, não é mais controvertida.
O Colendo STJ, que inicialmente adotou a tese de que o
fiador, nas locações ajustadas por prazo certo, era responsável apenas pelas
obrigações nascidas no prazo determinado de vigência da locação, sendo
irrelevante a cláusula prevendo sua obrigação até a efetiva entrega das
chaves, abandonou tal entendimento em prol daquele que preconiza sua
responsabilidade pelas obrigações contratuais até a entrega das chaves do
imóvel locado, se se obrigou no contrato até esse termo (STJ - REsp
833.619/SP, Rel. Ministra LAURITA VAZ, QUINTA TURMA, 11/05/2010; AgRg
no Ag 1134564/RJ, Rel. Ministro JORGE MUSSI, QUINTA TURMA, julgado em
02/03/2010, DJe 29/03/2010; AgRg no REsp 1084142/PR, Rel. Ministro

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ARNALDO ESTEVES LIMA, QUINTA TURMA, julgado em 10/03/2009, DJe
06/04/2009).
Tal entendimento atribui eficácia à cláusula pela qual o fiador
se responsabiliza pelas obrigações oriundas do contrato locatício até a efetiva
entrega das chaves e se harmoniza com o art. 39 da Lei 8245/91, que dispõe
que: “salvo disposição contratual em contrário, qualquer das garantias da
locação se estende até a efetiva devolução do imóvel”.
A Súmula 214 do E. STJ dispõe que: “O fiador na locação não
responde por obrigações resultantes de aditamento ao qual não anuiu”.
Porém, a prorrogação do contrato por tempo indeterminado,
findo o prazo certo ajustado para sua vigência, decorre de lei, não de
aditamento, e tal prorrogação não modifica as obrigações previstas no
contrato.
Neste sentido, já decidiu esta Egrégia 34a Câmara de Direito
Privado: “Locação comercial. Ação de despejo por falta de pagamento,
cumulada com cobrança. A responsabilidade dos fiadores pelas obrigações
decorrentes da locação subsiste mesmo depois do vencimento do ajuste por
prazo determinado, perdurando até a efetiva entrega das chaves. Exegese do
art. 39, da Lei no 8.245/91 e da cláusula 5a do contrato celebrado pelas partes.
A abusividade da multa de 15% por inadimplemento contratual não
caracterizada.
Recurso
improvido”
(TJSP

Apelação
no
1046367-03.2016.8.26.0100 - Relator: Gomes Varjão - 34a Câmara de Direito
Privado - Data do Julgamento: 22/04/2020 - Data de Registro: 22/04/2020).
Ainda, “AÇÃO DE COBRANÇA - CONTRATO DE LOCAÇÃO -
IMÓVEL RESIDENCIAL - Prorrogação por prazo indeterminado Réu Fiador
Legitimidade passiva
Reconhecimento - Garantia
Ausência de
exoneração válida Obrigação - Subsistência até efetiva entrega das chaves
pelos locatários - Inteligência do art. 39 da lei 8.245/91
Pedido inicial

Procedência - Sentença - Manutenção. Apelo do réu não provido” (TJSP

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Apelação no 1009295-91.2017.8.26.0020 - Relator: Tavares de Almeida - 27a
Câmara de Direito Privado - Nossa Senhora do Ó - Data do Julgamento:
25/05/2020 - Data de Registro: 25/05/2020).
E, ainda que assim não fosse, a cláusula 28a do contrato de
locação dispõe: "Assinam também o presente instrumento na qualidade de
Fiador, e principal pagador do Locatário, obrigando-se solidariamente com este
no cumprimento das Cláusulas e condições desta avença e, renunciando,
expressamente, ao disposto nos arts. 1491, 1500, 1502 e 1504 do Código Civil
Brasileiro, e renunciando ainda das faculdades previstas no art. 77 e seus
incisos do CPC” Código de Processo Civil, a Sra. GRACIA MARIA
BERNARDINI (...) cujas responsabilidades entretanto, perdurará até a entrega,
real e efetiva das chaves do imóvel locado, embora ultrapasse o prazo do
contrato e haja reajustamento dos alugueres, ficando vedado renunciar a este
condição, seja por qualquer motivo" (fls. 07/13).
Portanto, se o contrato principal é prorrogado, prorroga-se
também a fiança. Não havendo prova de que a fiadora tenha notificado o
locador sobre a intenção de deixar de ser garante, permanecendo responsável
até a entrega das chaves.
Por fim, observo que, quanto aos honorários de sucumbência,
nos termos do parágrafo 11o, do art. 85, do Código de Processo Civil, a verba
honorária fica majorada para 12% sobre o valor da condenação.
Eventuais
recursos
protelatórios
ou
manifestamente
infundados estarão sujeitos às sanções correlatas.
Pelo exposto, nego provimento ao recurso.
LÍGIA ARAÚJO BISOGNI
Relatora