Tribunal: TJSP
Processo: 1000547-49.2019.8.26.0554
Classe: Apelação Cível / Promessa de Compra e Venda
Órgão julgador: Pedro de Alcântara da Silva Leme Filho
Órgão colegiado: 8a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-04-25
Data de publicação: 2020-04-25

Ementa:
Apelação. Compromisso de compra e venda de imóvel. Ação de rescisão contratual c/c restituição de valores. Sentença de parcial procedência. Insurgência da ré. Aplicabilidade do CDC. Rescisão contratual por culpa dos compradores. Súmulas n. 1, 2 e 3, do TJSP. Sentença que determinou a devolução de 80% do montante pago. Devolução de 80% se mostra adequada e proporcional ao caso. Precedentes do

Ementa:
Apelação. Compromisso de compra e venda de imóvel. Ação de rescisão contratual c/c restituição de valores. Sentença de parcial procedência. Insurgência da ré. Aplicabilidade do CDC. Rescisão contratual por culpa dos compradores. Súmulas n. 1, 2 e 3, do TJSP. Sentença que determinou a devolução de 80% do montante pago. Devolução de 80% se mostra adequada e proporcional ao caso. Precedentes do TJSP. Alteração do termo inicial dos juros de mora. Verbas sucumbenciais mantidas. Honorários sucumbenciais recursais não fixados. Recurso da ré parcialmente provido.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2020.0000286390
ACÓRDÃO
Vistos,
relatados
e
discutidos
estes
autos
de
Apelação
Cível
no
1000547-49.2019.8.26.0554, da Comarca de Santo André, em que é apelante QUEIROZ
GALVÃO PAULISTA 10 DESENVOLVIMENTO IMOBILIÁRIO LTDA, são apelados
MARCELO FELICIO CAMILO SILVA e SIMONE BIANCHI.
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 8a Câmara de Direito Privado do
Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Deram provimento em
parte ao recurso. V. U., de conformidade com o voto do relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores PEDRO DE
ALCÂNTARA DA SILVA LEME FILHO (Presidente), SILVÉRIO DA SILVA E
THEODURETO CAMARGO.
São Paulo, 25 de abril de 2020.
PEDRO DE ALCÂNTARA DA SILVA LEME FILHO
Relator
Assinatura Eletrônica

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Apelação Cível no 1000547-49.2019.8.26.0554 -Voto no 24546
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Apelação n°:
1000547-49.2019.8.26.0554
Apelante:
QUEIROZ GALVÃO PAULISTA 10 DESENVOLVIMENTO
IMOBILIÁRIO LTDA
Apelados:
MARCELO FELICIO CAMILO e SIMONE BIANCHI
Comarca:
Santo André 6a Vara Cível
1a Instância:
1000547-49.2019.8.26.0554
Juiz(a):
ROBERTA HALLAGE GONDIM TEIXEIRA
Voto no
24546
EMENTA. Apelação. Compromisso de compra e venda de imóvel. Ação
de rescisão contratual c/c restituição de valores. Sentença de parcial
procedência. Insurgência da ré. Aplicabilidade do CDC. Rescisão
contratual por culpa dos compradores. Súmulas n. 1, 2 e 3, do TJSP.
Sentença que determinou a devolução de 80% do montante pago.
Devolução de 80% se mostra adequada e proporcional ao caso.
Precedentes do TJSP. Alteração do termo inicial dos juros de mora.
Verbas sucumbenciais mantidas. Honorários sucumbenciais recursais
não fixados. Recurso da ré parcialmente provido.

Apelação interposta contra a sentença de fls. 172/177 e 188
cujo relatório se adota, que julgou procedente em parte a ação judicial movida
por MARCELO FELICIO CAMILO E SIMONE BIANCHI em face de
QUEIROZ GALVÃO PAULISTA 10 DESENVOLVIMENTO IMOBILIÁRIO
LTDA. Diante da sucumbência, a ré foi condenada a pagar custas e despesas
processuais e honorários advocatícios do patrono dos autores, estes fixados em
10% (dez por cento) do valor atualizado da condenação.
A ré interpôs recurso de apelação, pugnando pela reforma
da sentença, conforme razões de fls. 191/204.
Recurso da ré tempestivo, preparado e respondido (fls.
210/215).
É o relatório.

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Aplicabilidade do Código de Defesa do Consumidor
Inicialmente, ressalta-se a necessidade da aplicação do
Código de Defesa do Consumidor ao caso, eis que a natureza do negócio
jurídico celebrado entre as partes é de compromisso de compra e venda, no
qual a ré constitui pessoa jurídica que tinha o objetivo de comercializar o
imóvel e os autores o adquiriram como destinatários finais, nos termos dos
artigos 2o e 3o, do CDC.
Ainda, não restam dúvidas de que o contrato tem natureza
e característica de “contrato de adesão” (art. 54 do CDC), já que possui
inúmeras cláusulas padronizadas.
Percentual de devolução dos valores pagos e arras
confirmatórias
Diante da impossibilidade da continuidade do negócio, o
contrato celebrado entre as partes devia mesmo ter sido rescindido por culpa
dos compradores, com a consequente devolução de parte dos valores solvidos.
Esta C. Corte consolidou o entendimento no sentido de
que, rescindido o contrato, as partes devem ser imediatamente restituídas ao
estado anterior, mesmo em caso de inadimplemento do comprador, evitando-
se o enriquecimento sem causa e afronta aos artigos 51, inciso IV, § 1o e 53 do
Código de Defesa do Consumidor.
Nesse sentido, as Súmulas n. 1 e 3, do TJSP:
Súmula n. 1: O Compromissário comprador de imóvel, mesmo
inadimplente, pode pedir a rescisão do contrato e reaver as
quantias pagas, admitida a compensação com gastos próprios de
administração
e
propaganda
feitos
pelo
compromissário
vendedor, assim como com o valor que se arbitrar pelo tempo de
ocupação do bem.

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Súmula no 2: A devolução das quantias pagas em contrato de
compromisso de compra e venda de imóvel deve ser feita de uma
só vez, não se sujeitando à forma de parcelamento prevista para a
aquisição.
Súmula n. 3: Reconhecido que o compromissário comprador tem
direito à devolução das parcelas pagas por conta do preço, as
partes
deverão
ser
repostas
ao
estado
anterior,
independentemente de reconvenção.
Anote-se que o pedido de rescisão é um direito do
comprador, ainda que ele esteja inadimplente, a teor do que dispõe a Súmula
no 1 deste E. Tribunal de Justiça.
Portanto, a rescisão do contrato não depende da
concordância da vendedora.
No mesmo sentido, a Súmula n. 543 do C. STJ dispõe que:
na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel
submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das
parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva
do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem
deu causa ao desfazimento.
Na lição de FLÁVIO TARTUCE sobre o princípio do
pacta sunt servanda:
“Anote-se que o princípio da força obrigatória como regra máxima
tinha previsão já no direito romano, segundo o qual deveria
prevalecer o pacta sunt servanda, ou seja, a força obrigatória do
estipulado no pacto. Não poderia, portanto, sem qualquer razão
plausível, ser o contrato revisto ou extinto, sob pena de acarretar
insegurança jurídica ao sistema.

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Porém, a realidade jurídica e fática do mundo capitalista e pós-
moderno não possibilita mais a concepção estanque do
contrato. O mundo globalizado, a livre concorrência, o domínio
do crédito por grandes grupos econômicos e a manipulação dos
meios de marketing geraram um grande impacto no Direito
Contratual. Como já se destacou, vive-se na expressão de Enzo
Roppo, o Império dos Contratos-Modelo, pela prevalência
maciça dos contratos de adesão, com conteúdo pré-estipulado.
Dentro dessa realidade, o princípio da força obrigatória ou da
obrigatoriedade das convenções continua previsto em nosso
ordenamento jurídico, mas não mais como regra geral, como antes
era concebido. A força obrigatória constitui exceção à regra geral
da socialidade, secundária à função social, princípio que impera
dentro da nova realidade do direito privado contemporâneo. Certo
é, portanto, que o princípio da força obrigatória não tem mais
encontrado a predominância e a prevalência que exercia no
passado. O princípio em questão está, portanto, mitigado ou
relativizado, sobretudo pelos princípios sociais da função social do
contrato e da boa-fé objetiva.” (“Manual de direito civil:
volume único, , 8a edição revista e ampliada, Rio de Janeiro:
Forense; São Paulo: MÉTODO, 2018, págs. 666/667).
Sem prejuízo do que as partes livremente convencionam, a
legislação atual consumerista mitiga a autonomia da vontade em detrimento de
maior proteção ao consumidor em casos de abusividade, como ocorre no caso
dos autos, não havendo que se falar em violação do princípio do pacta sunt
servanda.
Quanto ao percentual de devolução, este depende do caso
concreto, sendo que a jurisprudência deste Tribunal tem fixado percentuais que

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variam de 75% a 90% (noventa por cento) dos valores pagos.
E não há que se falar na aplicação da Lei 13.786/2018,
uma vez que tal diploma legislativo não se aplica aos contratos celebrados em
data anterior ao início de sua vigência (antes de 27/12/2018).
No caso em tela, a cláusula 9.3, alínea “b” (fls. 108/109),
que prevê uma série deduções, mostra-se abusiva nos termos dos artigos 51,
inciso IV, § 1o e 53 do Código de Defesa do Consumidor, pois redunda em
retenção excessiva em favor da vendedora, bem como na colocação do
consumidor em desvantagem exagerada.
O juízo “a quo” houve por bem determinar a devolução
aos autores de 80% das quantias pagas (fls. 172/177).
De fato, entendo que é razoável e proporcional determinar
que os autores recebam o montante de 80% dos valores pagos, já que a retenção
de 20% valor solvido é suficiente para indenizar a ré pela administração,
despesas e desfazimento do negócio.
Aliás, assim tem decidido esta Colenda Câmara mais
recentemente:
“Apelação Cível 1008782-70.2018.8.26.0576 - EMENTA:
APELAÇÃO - COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA
LOTEAMENTO - RESCISÃO CONTRATUAL MOTIVADA
PELO ADQUIRENTE RESTITUIÇÃO DAS PARTES AO
ESTADO ANTERIOR - DEVOLUÇÃO DOS VALORES
PAGOS, COM RETENÇÃO - SENTENÇA QUE FIXOU
RETENÇÃO
DE
10%
DOS
VALORES
PAGOS

INCONFORMISMO DA RÉ ACOLHIMENTO EM PARTE
É abusiva a cláusula contratual que prevê descontos excessivos
para o caso de rescisão contratual por culpa do adquirente Caso

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concreto que demonstra ser razoável a retenção no percentual de
20% dos valores pagos a título de indenização pelas despesas
geradas, segundo entendimento do STJ e precedentes desta C.
Câmara Comissão de corretagem Retenção indevida - Taxa
que não se confunde com o valor do sinal dado como princípio de
pagamento, devendo ser demonstrada a efetiva contratação deste
serviço, com informação prévia e clara ao adquirente - Correção
monetária Incidência desde cada desembolso para a efetiva
recomposição da moeda Juros de mora Modificação do termo
inicial - Encargo que deve ser computado a partir do trânsito em
julgado, pois a resolução do contrato decorreu da inadimplência
do comprador - DERAM PARCIAL PROVIMENTO AO
RECURSO”. (TJSP; Relator (a): Alexandre Coelho; Órgão
Julgador: 8a Câmara de Direito Privado; Foro de São José
do Rio Preto - 5a Vara Cível; Data do Julgamento:
31/07/2019; Data de Registro: 31/07/2019)
“Apelação Cível 1001390-88.2017.8.26.0358 - EMENTA:
Apelação cível. Ação de rescisão contratual c.c. devolução de
quantias pagas. Compra e venda de lote. Desistência do
comprador por problemas financeiros. A rescisão é de rigor, e
contra esta pretensão não há qualquer insurgência da ré. Não se
pode admitir a perda total das parcelas pagas, sob pena de afronta
ao disposto no artigo 53 do Código de Defesa do Consumidor.
Em julgado recente desta Câmara foi definido percentual de 20%
de retenção. Os valores a serem restituídos deverão ser corrigidos
pela tabela prática de atualização do Egrégio Tribunal de Justiça
desde cada desembolso. Quanto à aplicação dos juros, estes
devem incidir a partir do trânsito em julgado. Todavia, devem

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ser mantidos nos moldes da sentença, sob pena de caracterizar
reformatio in pejus. As despesas de condomínio, taxas, se
existentes, enquanto na posse do autor, bem como o pagamento
do IPTU, são de responsabilidade do promitente comprador.
Sucumbência proporcional. Apelos parcialmente providos”.
(TJSP; Relator (a): Silvério da Silva; Órgão Julgador: 8a
Câmara de Direito Privado; Foro de Mirassol - 3a Vara;
Data do Julgamento: 31/07/2019; Data de Registro:
05/08/2019)
“Apelação Cível 1059002-82.2017.8.26.0002 - EMENTA:
RESCISÃO
DE
CONTRATO
CUMULADA
COM
RESTITUIÇÃO DE VALORES
Parcial procedência

Desistência da parte compradora que não constitui óbice para
que postule a rescisão da avença, tampouco a devolução parcial
do quanto adimplido Inteligência das Súmulas 1 e 2 da Seção
de Direito Privado deste E. Tribunal de Justiça, 543 do C. STJ e
art. 53 do DC Descontos previstos no contrato que se mostram
abusivos Sentença que determinou a devolução de 90 % do
montante pago - Insurgência da ré
Cabimento parcial

Devolução de 80% que se mostra mais adequada e proporcional
ao desfazimento do negócio Precedentes Correção monetária
do desembolso mantida - Sentença reformada
Recurso
parcialmente provido”. (TJSP; Relator (a): Salles Rossi; Órgão
Julgador: 8a Câmara de Direito Privado; Foro Regional II -
Santo Amaro - 5a Vara Cível; Data do Julgamento:
30/07/2019; Data de Registro: 30/07/2019)
E,
ainda
que
haja
previsão
contratual,
as
arras
confirmatórias estão compreendidas no percentual a ser devolvido aos
compradores, de modo que não podem ser retidas/deduzidas pela vendedora.

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Por não se tratarem de arras penitenciais, não há como se
determinar a sua retenção como penalidade à parte culpada pela rescisão
contratual.
Nesse sentido, decisão Superior Tribunal de Justiça:
“REsp 355.818/MG - EMENTA: (...) III. Compreendem-se no
percentual a ser devolvido ao promitente comprador todos
valores pagos à construtora, inclusive as arras. IV. Recurso
especial conhecido e parcialmente provido. (STJ, Rel. Ministro
ALDIR PASSARINHO JUNIOR, QUARTA TURMA,
julgado em 22/04/2003, REPDJ 13/10/2003, p. 366, DJ
25/08/2003, p. 311)
Igualmente, decisão desta Câmara:
“Apelação Cível 1039308-54.2017.8.26.0576 - EMENTA:
(...) Inconformismo da Ré almejando a prevalência dos descontos
pactuados, notadamente por se tratar de rescisão ocorrida por
iniciativa da Autora, exclusão do valor pago a título de arras do
montante a ser devolvido, a contagem dos juros de mora a partir
do trânsito em julgado e o desconto de eventuais encargos
condominiais até a data da efetiva reintegração de posse (...)
Hipótese em que afigura-se razoável autorizar a retenção, pela ré,
de 20% das quantias que lhe foram pagas, percentual que está de
acordo com aquele adotado pela jurisprudência da Câmara em
casos semelhantes - Termo inicial dos juros que deve ser contado
a partir do trânsito em julgado, pois se trata de mora da
adquirente Precedentes - Recurso provido, em parte. (TJSP;
Relator (a): Clara Maria Araújo Xavier; Órgão Julgador: 8a
Câmara de Direito Privado; Foro de São José do Rio Preto -
3a Vara Cível; Data do Julgamento: 29/07/2019; Data de

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Registro: 29/07/2019)
E, como já exposto acima, a restituição aos compradores de
80% dos valores pagos deve ser realizada por parcela única, pois o
parcelamento do montante na forma prevista em contrato configura prática
abusiva, conforme Súmula 02 do TJSP.
Termo inicial dos juros de mora
Neste ponto, assiste razão à ré.
Sobre a quantia equivalente a 80% das parcelas pagas deve
incidir juros de mora de 1% ao mês a partir do trânsito em julgado da ação, e
não desde a data de citação, como decidido na sentença.
Ressalte-se que os juros têm início a partir do trânsito em
julgado porque, no caso, não foi a ré que deu causa ao desfazimento do negócio
jurídico.
Assim, de acordo com o art. 394 do Código Civil,
"considera-se em mora o devedor que não efetuar o pagamento e o credor que não quiser
recebê-lo no tempo, lugar e forma que a lei ou convenção estabelecer".
A propósito, confira-se julgado do C. Superior Tribunal de
Justiça:
Recurso Especial no 1008610/RJ - “CIVIL E PROCESSUAL.
CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA.
RESOLUÇÃO
UNILATERAL
PELO
PROMITENTE-
COMPRADOR INJUSTIFICADAMENTE. PARCELA A SER
RESTITUÍDA.
JUROS
MORATÓRIOS.
TERMO
DE
FLUIÇÃO. TRÂNSITO EM JULGADO. I. Na hipótese de
resolução contratual do compromisso de compra e venda por
simples desistência dos adquirentes, em que postulada, pelos
autores, a restituição das parcelas pagas de forma diversa da

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cláusula penal convencionada, os juros moratórios sobre as
mesmas serão computados a partir do trânsito em julgado da
decisão. II. Inexistência de mora anterior da ré. III. Recurso
especial
conhecido
e
provido.”
(Rel.
Min.
ALDIR
PASSARINHO JUNIOR, j. em 26/03/2008).
Desse último julgado, extraem-se relevantes considerações
que se aplicam ao caso em debate:
“A recorrente não deu nenhuma causa ao desfazimento do
negócio jurídico entabulado entre as partes. Pelo contrário, os
recorridos é que postularam a resolução da avença, porque
"impossibilitados de arcarem com o custo das prestações por
motivos indiferentes ao presente recurso" (fl. 60), segundo
argumentam, em contra-razões ao recurso especial. [...] Aqui,
entretanto, entendo que ainda não se verifica mora dos
promitente-vendedores, porquanto não requereram os autores a
restituição do que foi pago de acordo com a cláusula contratual
avençada, mas que "a resilição contratual efetivada no início das
obras deve comportar uma retenção no montante de 10% do
valor pago".
Assim também já decidiu este E. Tribunal:
Apelação
no
1003117-78.2016.8.26.0306
-
“COMPROMISSO DE VENDA E COMPRA DE BEM
IMÓVEL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C.C.
RESTITUIÇÃO DE VALORES PAGOS. (...) 5. Juros
moratórios. Mora, em caso de alteração do pactuado, configurada
a partir do trânsito em julgado. Precedentes. Apelo provido neste
tópico. (...) RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.” (Rel.
DONEGÁ MORANDINI, j. em 20/10/2017).

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Dessa forma, a sentença merece pequena reforma, para
que passe a constar que a ré deverá restituir aos autores 80% dos valores pagos,
em parcela única, atualizados monetariamente, desde o desembolso, conforme
a tabela prática do TJSP, e acrescidos de juros de mora de 1% ao mês, a partir
do trânsito em julgado da ação; o que será apurado em fase de liquidação.
Verbas de sucumbência
As verbas de sucumbência, sabidamente, se assentam no
princípio da causalidade.
Sobre o tema, já se manifestou o E. Superior Tribunal de
Justiça:
“Sem embargo do princípio da sucumbência, adotado pelo
Código de Processo Civil vigente, é de atentar-se para outro
princípio, a causalidade, segundo o qual aquele que deu causa à
instauração do processo, ou ao incidente processual, deve arcar
com os encargos daí decorrentes” (STJ - REsp no 264.930,
Quarta Turma, Rel. Min. SÁLVIO DE FIGUEIREDO
TEIXEIRA, j. em 13/09/2000).
No caso em comento, mesmo com a pequena alteração do
resultado (termo inicial dos juros de mora), verifica-se que a ré sucumbiu em
maior parte, sendo forçosa a condenação exclusiva dela ao pagamento das
verbas sucumbenciais.
Portanto, mantenho a condenação da ré ao pagamento das
custas e despesas processuais, além de honorários advocatícios, fixados em
10% (dez por cento) sobre o valor atualizado da condenação.
Honorários sucumbenciais recursais
Por fim, deixo de fixar os honorários advocatícios recursais

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em favor do patrono dos autores, considerando o entendimento do STJ no
sentido de que a referida verba só é cabível nos casos de desprovimento e de
não conhecimento do recurso (Tese no 9, Edição no 128 - Dos Honorários
Advocatícios - Jurisprudência em Tese, datada de 31/05/2019).
Prequestionamento
Para fins de prequestionamento, observo que a solução da
lide não passa necessariamente pela restante legislação invocada e não
declinada, despicienda a menção explícita de dispositivos uma vez encontrada
a fundamentação necessária, consoante entendimento consagrado no Eg.
Superior Tribunal de Justiça.
Ante o exposto, meu voto dá parcial provimento ao
recurso da ré.
Pedro de Alcântara da Silva Leme Filho
Relator