Tribunal: TJSP
Processo: 2089373-13.2020.8.26.0000
Classe: Agravo de Instrumento / Contratos Bancários
Órgão julgador: Mendes Pereira
Órgão colegiado: 15a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-08-25
Data de publicação: 2020-08-28

Ementa:
AVALIAÇÃO DE IMÓVEL PENHORADO - Execução de título extrajudicial - Insurgência do devedor contra decisão que indeferiu novos esclarecimentos do perito judicial e que homologou laudo de avaliação do imóvel constrito - Agravante que sequer aponta as divergências técnicas que devem ser esclarecidas - Desnecessidade de demais esclarecimentos pelo perito judicial - Cerceamento de defesa não

Ementa:

AVALIAÇÃO DE IMÓVEL PENHORADO - Execução de título extrajudicial - Insurgência do devedor contra decisão que indeferiu novos esclarecimentos do perito judicial e que homologou laudo de avaliação do imóvel constrito - Agravante que sequer aponta as divergências técnicas que devem ser esclarecidas - Desnecessidade de demais esclarecimentos pelo perito judicial - Cerceamento de defesa não configurado - Decisão agravada mantida - Recurso desprovido.

Inteiro teor:
TRIBUNAL DE JUSTIÇA
PODER JUDICIÁRIO
São Paulo
Registro: 2020.0000691076
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Agravo de Instrumento no
2089373-13.2020.8.26.0000, da Comarca de São Paulo, em que são agravantes REDE
PARK ADMINISTRAÇÃO DE ESTACIONAMENTOS LTDA, ESPÓLIO DE JOÃO
ALBERTO FERRÃO e OSCAR AUGUSTO FERRÃO FILHO (INVENTARIANTE),
é agravado BANCO SANTANDER (BRASIL) S/A.
ACORDAM, em 15a Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça
de São Paulo, proferir a seguinte decisão: "Negaram provimento ao recurso. V. U.", de
conformidade com o voto do Relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Exmos. Desembargadores
RAMON MATEO JÚNIOR (Presidente) e ELÓI ESTEVÃO TROLY.
São Paulo, 25 de agosto de 2020.
MENDES PEREIRA
RELATOR
Assinatura Eletrônica

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São Paulo
Agravo de Instrumento no 2089373-13.2020.8.26.0000 -Voto no 21787 – SP - MCC
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Voto no 21787
Agravo de instrumento no 2089373-13.2020.8.26.0000
Agravante: Rede Park Administração de Estacionamentos e Garagens Ltda. e outros
Agravado: Banco Santander (Brasil) S.A.
Comarca: São Paulo
15a Câmara de Direito Privado
AVALIAÇÃO DE IMÓVEL PENHORADO - Execução de
título extrajudicial - Insurgência do devedor contra decisão que
indeferiu novos esclarecimentos do perito judicial e que
homologou laudo de avaliação do imóvel constrito -
Agravante que sequer aponta as divergências técnicas que
devem
ser
esclarecidas
-
Desnecessidade
de
demais
esclarecimentos pelo perito judicial - Cerceamento de defesa
não configurado - Decisão agravada mantida - Recurso
desprovido.
Trata-se de agravo de instrumento interposto contra decisão de fl.111 do
instrumento, proferida nos autos de execução de título extrajudicial, que dentre
outros comandos, indeferiu novos esclarecimentos do perito judicial a quesito
apresentado pelo recorrente e homologou o laudo de avaliação, uma vez que as
questões trazidas à lume não seriam relevantes para alterar a avaliação do imóvel,
porque utilizado como parâmetros comparativos outras coberturas e considerada a
localização do bairro para definição do valor do bem. No tocante à dúvida acerca de
sua ocupação, pode a questão ser solucionada por constatação em diligência por
oficial de justiça, sendo desnecessários novos esclarecimentos.
Pretende o agravante a reforma da decisão vergastada, para que seja
determinado ao perito judicial que responda claramente ao pedido de esclarecimento
apresentado pelo agravante, trazendo mais subsídios para definição real do valor do
imóvel penhorado. Solicitado anterior esclarecimento acerca de como o mercado
consideraria o bairro no qual o imóvel está localizado, o expert judicial se limitou a
informar que o bairro é conhecido na Capital de São Paulo. Requerido novo
esclarecimento, sobreveio a decisão agravada e a homologação do laudo pericial (fls.
342 - origem). Todavia, em conformidade com o devido processo legal, o perito tem
o dever de esclarecer pontos obscuros, incongruentes ou equivocados, nos termos do
artigo 477, §2o, do Código de Processo Civil. Ao impossibilitar os esclarecimentos,
resta caracterizado o cerceamento de defesa. Requer o agravante seja atribuído efeito
suspensivo ao recurso. Pugna pelo provimento do agravo de instrumento para se
reconheça o cerceamento de defesa e se afaste a homologação do laudo pericial,
determinando-se a intimação do perito para que este preste os esclarecimentos

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Agravo de Instrumento no 2089373-13.2020.8.26.0000 -Voto no 21787 – SP - MCC
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solicitados.
É o relatório.
O recurso não merece provimento.
O imóvel avaliado se situa no município de São Paulo, no Bairro Jardim
Paulista.
O laudo lavrado pelo perito judicial se encontra encartado às fls. 277/313
dos autos de origem, sendo efetuado de conformidade com as regras técnicas
previstas pelo Ibape, consoante se vislumbra das normas instituídas pela Associação
Brasileira de Normas Técnicas.
A norma que rege a matéria de avaliação de imóveis urbanos é a NBR
14653-2, da Associação Brasileira de Normas Técnicas (ABNT, 2011)1, que
classifica a natureza dos imóveis urbanos, dos seus frutos e direitos a avaliar, institui
a terminologia, as convenções e as anotações em trabalhos avaliatórios, define a
metodologia básica aplicável às avaliações, fixa os níveis de precisão dessas
avaliações, estabelece critérios a serem empregados nos trabalhos e, por fim,
prescreve diretrizes para a apresentação de laudos. Para o Estado de São Paulo,
existe a norma para avaliação de imóveis urbanos do Instituto Brasileiro de
Avaliações e Perícias de Engenharia de São Paulo (Ibape), que objetiva harmonizar
as diretrizes da NBR 14653-2 às condições peculiares da região a que se destina. Sua
utilização em cidades do interior paulista deve receber as adaptações necessárias e
adequadas às posturas legais e às condições do local de sua aplicação.
Os requisitos básicos na avaliação de imóveis são a vistoria, onde se
classificará o objeto periciando. É imprescindível a vistoria do bem avaliando para
registrar suas características físicas e outros aspectos relevantes à formação do seu
valor. Quando não for possível o acesso ao interior do imóvel, o motivo deve ser
justificado no laudo de avaliação. Nesse caso, a vistoria interna pode ser prescindida
e a avaliação pode prosseguir com base em uma situação presumida, a partir de
elementos que for possível obter, tais como: a) Descrição interna; b) Vistoria externa
de áreas comuns, de outras unidades do mesmo edifício, no caso de apartamentos,
escritórios ou conjuntos habitacionais; A vistoria deve ser complementada com a
investigação da vizinhança e da adequação do bem ao segmento de mercado com
identificação
de
circunstâncias
atípicas,
valorizantes
ou
desvalorizantes.
Caracterização do terreno: a) Localização - situação no contexto urbano e via pública
com indicação de limites e divisas, definidas de acordo com a posição do observador,
a qual deve ser obrigatoriamente explicitada; b) Aspectos físicos - dimensões, forma,
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https://www.prefeitura.sp.gov.br/cidade/secretarias/upload/infraestrutura/arquivos/ACESSO%20WEB%
20novo/DESAPROPRIACAO/norma_imoveis_.pdf

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topografia, consistência do solo; c) Infraestrutura urbana disponível; d) Equipamento
comunitário disponível; e) Utilização atual e vocação, em confronto com as
restrições físicas e legais quanto à ocupação e ao aproveitamento; f) Outras situações
relevantes. Caracterização das edificações e benfeitorias existentes: a) Aspectos
físicos - construtivos, qualitativos, quantitativos e tecnológicos; b) Aspectos
funcionais - arquitetônicos, de projetos, paisagísticos e funcionais. c) Aspectos
relacionados com o estado de conservação, apontando eventuais desgastes ou danos
de qualquer origem d) Pesquisar a idade real da edificação - Relatar a existência de
edificações e benfeitorias que não constem na documentação. 8.4.3. Caracterização
da região a) Aspectos econômicos: análise das condições socioeconômicas, quando
relevantes para o mercado; b) Aspectos físicos: relevo e consistência do solo; c)
Localização: situação no contexto urbano, com indicação das principais vias e polos
de influência da região; d) Uso e ocupação do solo: vocação existente e indicação da
lei de zoneamento que rege o uso e ocupação do solo; e) Infraestrutura urbana:
pavimentação, redes de água, de esgoto, de energia elétrica, de gás canalizado, de
telefone iluminação pública, sistema de transporte coletivo, coleta de lixo,
cabeamento para transmissão de dados, comunicação e televisão, águas pluviais etc;
f) Atividades existentes no entorno: comércio, indústria e serviços; g) Equipamento
comunitário e de serviços à população: segurança, educação, saúde, cultura, lazer,
templos religiosos.
Com efeito, para a avaliação do imóvel deverão ser considerados os
aspectos relevantes acima mencionados, primordiais para se obter o adequado valor
do imóvel.
O laudo pericial foi bem elaborado e suficientemente fundamentado,
apontando métodos e critérios utilizados, sem que se verifique quaisquer
inconsistências
com
os
dados
utilizados,
sendo
desnecessários
novos
esclarecimentos.
Neste sentido, já decidiu este Egrégio Tribunal de Justiça:
“Agravo de instrumento. Ação de indenização por perdas e danos. Decisão
de Primeiro Grau que indeferiu pedido para realização de novos esclarecimentos do
perito judicial. Irresignação. Mera impugnação sem qualquer respaldo técnico.
Descabimento. Suficiência de prova técnica. O juiz é o destinatário da prova, e cabe
a ele decidir sobre a necessidade ou não de sua realização. Decisão mantida. Recurso
improvido”. (TJSP; Agravo de Instrumento 2018611-69.2020.8.26.0000; Relator
(a): Francisco Occhiuto Júnior; Órgão Julgador: 32a Câmara de Direito Privado; Foro
de Pederneiras - 1a Vara; Data do Julgamento: 23/09/2016; Data de Registro:
27/04/2020;
“AGRAVO
DE
INSTRUMENTO
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EXECUÇÃO
DE
TÍTULO

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EXTRAJUDICIAL - HIPOTECA - Impugnação ao laudo pericial, sob a alegação de
incorreção ao não aplicar o fator de transposição e por não justificar a discrepância
de valores encontrados pelo perito e pelo Assistente Técnico - Impugnação afastada
pelo juízo a quo - Irresignação do exequente - Alegação de insuficiência dos
esclarecimentos prestados pelo expert, denotando desídia em seu trabalho - Análise
dos laudos e respostas às impugnações que não demonstraram a presença de
deficiências - Assistente Técnico da parte agravante que concordou com a não
aplicação do fator de transposição, por ocasião da realização da avaliação - Decisão
mantida
-
Recurso
não
provido”.
(TJSP;
Agravo
de
Instrumento
2209703-73.2019.8.26.0000; Relator (a): Marco Fábio Morsello; Órgão Julgador:
11a Câmara de Direito Privado; Foro de São José dos Campos - 3a Vara Cível; Data
do Julgamento: 10/03/2020; Data de Registro: 10/03/2020)
Assim, consoante se vislumbra do laudo apresentado às fls. 277/313 dos
autos de origem, todos os requisitos foram atendidos, realizada a vistoria no imóvel,
para investigação sobre a realidade do mercado na região, com dados de imóveis
parelhos, reunião e análise técnica dos elementos coletados, contendo a peça pericial,
inclusive fotos aéreas do local e do interior do imóvel.
Não restou comprovado, portanto, o alegado cerceamento de defesa, motivo
pelo qual, fica afastado.
Diante do exposto, nega-se provimento ao recurso.
MENDES PEREIRA

Relator