Tribunal: TJSP
Processo: 1065307-09.2017.8.26.0576
Classe: Apelação Cível / Promessa de Compra e Venda
Órgão julgador: Rodolfo Pellizari
Órgão colegiado: 5a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-12-17
Data de publicação: 2020-12-17

Ementa:
APELAÇÃO CÍVEL. Compromisso de venda e compra de imóvel, com alienação fiduciária em garantia. Inadimplemento contratual da promitente compradora. Ação de resolução contratual cumulada com restituição dos valores pagos. Procedência para decretar a resolução contratual e condenar a promitente vendedora a devolver 90% dos valores pagos.

Impugnação à gratuidade da justiça concedida à parte

Ementa:
APELAÇÃO CÍVEL. Compromisso de venda e compra de imóvel, com alienação fiduciária em garantia. Inadimplemento contratual da promitente compradora. Ação de resolução contratual cumulada com restituição dos valores pagos. Procedência para decretar a resolução contratual e condenar a promitente vendedora a devolver 90% dos valores pagos.

Impugnação à gratuidade da justiça concedida à parte autora. Preenchimento dos requisitos legais. Exegese do artigo 99, §2o, do CPC. Benesse mantida.

Incidência de legislação específica sobre alienação fiduciária não impede a declaração judicial de rescisão. Vendedora que se confunde com a credora fiduciária. Opção de venda nesta modalidade que visa burlar a jurisprudência pátria de obrigatoriedade de devolução de valores pagos ao comprador em caso de resolução contratual. Exegese da Súmula 1 deste E. TJSP e da Súmula 543, do A. STJ.

Controvérsia. Retenção. Fixada a restituição no percentual de 90%. Impossibilidade. Quantia ínfima para a vendedora fazer frente aos prejuízos decorrentes da devolução do imóvel. Fixação de retenção em 20% sobre os valores pagos, nos ditames da razoabilidade e proporcionalidade. Atendimento ao parâmetro adotado pelo A. STJ.

Taxa de fruição. Descabimento. Objeto do contrato consiste em lote sem edificação. Precedentes desta C. 5a Câmara de Direito Privado.

RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO para majorar o percentual de retenção para o importe de 20% dos valores pagos.

Inteiro teor:
TRIBUNAL DE JUSTIÇA
PODER JUDICIÁRIO
São Paulo
Registro: 2020.0001034011
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível no
1065307-09.2017.8.26.0576, da Comarca de São José do Rio Preto, em que é apelante
ASSISI EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA, é apelada LILIAN DOS
SANTOS FERREIRA FRANCO (JUSTIÇA GRATUITA).
ACORDAM, em 5a Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça de
São Paulo, proferir a seguinte decisão: "RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO para
majorar o percentual de retenção para o importe de 20% dos valores pagos.V.U. Ficou
prejudicado o pedido de sustentação oral, pois o advogado Dr. Luis Gustavo Paulani não
estava presente na sessão de julgamento telepresencial quando por diversas vezes seu
processo foi apregoado.", de conformidade com o voto do Relator, que integra este
acórdão.
O julgamento teve a participação dos Exmos. Desembargadores MOREIRA
VIEGAS (Presidente sem voto), A.C.MATHIAS COLTRO E ERICKSON GAVAZZA
MARQUES.
São Paulo, 17 de dezembro de 2020
RODOLFO PELLIZARI
RELATOR
Assinatura Eletrônica

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Apelação Cível no 1065307-09.2017.8.26.0576 - São José do Rio Preto - VOTO No 00266G 2/22
Apelação Cível – Digital
Processo no 1065307-09.2017.8.26.0576
Comarca: 3a Vara Cível do Foro de São José do Rio Preto
Magistrada prolatora: Dra. Luciana Conti Puia Todorov
Apelante: Assisi Empreendimentos Imobiliários Ltda.
Apelada: Lilian dos Santos Ferreira Franco
Voto no 00266G
APELAÇÃO CÍVEL. Compromisso de venda e compra de
imóvel, com alienação fiduciária em garantia. Inadimplemento
contratual da promitente compradora. Ação de resolução
contratual cumulada com restituição dos valores pagos.
Procedência para decretar a resolução contratual e condenar a
promitente vendedora a devolver 90% dos valores pagos.
Impugnação à gratuidade da justiça concedida à parte autora.
Preenchimento dos requisitos legais. Exegese do artigo 99, §2o, do
CPC. Benesse mantida.
Incidência de legislação específica sobre alienação fiduciária não
impede a declaração judicial de rescisão. Vendedora que se
confunde com a credora fiduciária. Opção de venda nesta
modalidade que visa burlar a jurisprudência pátria de
obrigatoriedade de devolução de valores pagos ao comprador em
caso de resolução contratual. Exegese da Súmula 1 deste E. TJSP
e da Súmula 543, do A. STJ.
Controvérsia. Retenção. Fixada a restituição no percentual de
90%. Impossibilidade. Quantia ínfima para a vendedora fazer
frente aos prejuízos decorrentes da devolução do imóvel. Fixação
de retenção em 20% sobre os valores pagos, nos ditames da
razoabilidade e proporcionalidade. Atendimento ao parâmetro
adotado pelo A. STJ.
Taxa de fruição. Descabimento. Objeto do contrato consiste em
lote sem edificação. Precedentes desta C. 5a Câmara de Direito
Privado.
RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO para majorar o
percentual de retenção para o importe de 20% dos valores pagos.

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Trata-se de apelação interposta por Assisi Empreendimentos
Imobiliários Ltda. em face de Lilian dos Santos Ferreira Franco, nos
autos da ação de rescisão contratual c/c devolução de quantias pagas,
em trâmite perante a 3a Vara Cível do Foro de São José do Rio Preto.
Em primeiro grau, os pedidos deduzidos pela parte autora, de
declaração de rescisão contratual e condenação da ré à devolução de
90% dos valores pagos, com juros de mora a partir da citação, foram
JULGADOS PROCEDENTES.
Irresignada (fls. 100/106), apela Assisi Empreendimentos
Imobiliários Ltda. Por primeiro, impugna a concessão à autora dos
benefícios da assistência judiciária, por ausência de comprovação de
que não pode arcar com os ônus do processo.
No mérito aduz que a rescisão contratual deve observar o
procedimento previsto na Lei de Alienação Fiduciária (Lei 9.514/97).
Subsidiariamente, requer a aplicação do quanto disposto na Nova Lei
dos Distratos (Lei 13.786/2018).
Caso se entenda pela não aplicação das supracitadas leis,
assevera que a retenção de 10% dos valores pagos pela apelada, como
determinado na r. sentença, não é suficiente à compensação da
apelante pelas despesas administrativas e custos operacionais.
Requer, assim, a retenção de 25% das parcelas pagas, bem como
o pagamento de taxa mensal de fruição equivalente a 0,5% do valor
atualizado do contrato e desconto de demais débitos como IPTU e taxas
condominiais.
Recurso tempestivo, bem processado e contrariado às fls. 122/139

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arguida violação do princípio da dialeticidade, ademais, impugnada a
juntada do documento de fls. 112, pois extemporânea.
É o relatório.
Quanto à arguição de afronta pela recorrente do princípio da
dialeticidade suscitada em contrarrazões, tem-se que apresentados
os fundamentos de fato e de direito da insurgência. A insistência da
apelante quando às teses formuladas na contestação não representa
por si só, no caso em comento, ausência de vínculo com os
fundamentos da r. sentença impugnada.
Recebo a apelação em seus regulares efeitos.
Anoto existir oposição ao julgamento virtual às fls. 143.
Quanto à impugnação da assistência judiciária concedida à
parte autora, formulada em sede recursal, a legislação é cristalina ao
estabelecer que o benefício da assistência gratuita é conferido ao
hipossuficiente ou, ao menos, àquele que no momento esteja
passando por dificuldade financeira.
Dessa forma, cabe ao julgador a análise do pedido tendo em
vista o momento processual, considerando-se os rendimentos da
parte que o pleiteia e as despesas exigidas. Assim, conclui-se se há
ou não situação a ensejar a concessão da assistência judiciária,

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sendo que o indeferimento deve estar pautado em elementos
suficientes de convicção do magistrado. É o que se colhe da redação
dos §§2o e 3o do art. 99 do CPC/15:
"Artigo 99, § 2o, CPC: O juiz somente poderá
indeferir o pedido se houver nos autos
elementos
que
evidenciem
a
falta
dos
pressupostos legais para a concessão de
gratuidade, devendo, antes de indeferir o
pedido, determinar à parte a comprovação do
preenchimento dos referidos pressupostos.
Artigo 99, § 3o, CPC: Presume-se verdadeira a
alegação de insuficiência.”
Diante disso, tenho que a prova juntada aos autos milita em
favor da autora, que tem a profissão de vendedora, adquiriu lote de
módico valor e pleiteou a rescisão contratual em face de dificuldades
financeiras. Não tendo a impugnante apresentado elementos a elidir o
teor da declaração de fls. 15.
Mantida a benesse concedida à parte autora por Juízo A Quo.
Passo à análise do mérito.
De fato, a alienação fiduciária do imóvel não obsta a declaração
de rescisão do contrato de compromisso de compra e venda com
consequente restituição de parte dos valores pagos, sobretudo
porque, no presente caso, a credora fiduciária se confunde com a

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promitente vendedora (vide contrato de fls. 16/34), o que vincula as
duas obrigações.
Neste sentido:
COMPRA
E
VENDA.
IMÓVEL
COM
ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. Rescisão. Alienação
fiduciária do imóvel que não obsta a rescisão
do
contrato.
Credora
fiduciária
que
se
confunde com a vendedora, vinculando as
duas obrigações. Compradores que não se
encontram
inadimplentes.
Devolução
dos
valores pagos pelos compradores, com direito
de um percentual de retenção pela vendedora.
Súmulas no 1 e 3, TJSP. Sentença que
determinou percentual de retenção de 10%
dos valores pagos. Majoração para 20% dos
valores pagos, a fim de compensar os gastos
administrativos da vendedora. Precedente do
STJ.
Sentença
parcialmente
reformada.
Sucumbência
recíproca.
Recurso
parcialmente provido. (TJSP; Apelação Cível
1010236-40.2019.8.26.0127;
Relator
(a): Fernanda Gomes Camacho; Órgão Julgador:
5a
Câmara
de
Direito
Privado;
Foro
de
Carapicuíba - 2a Vara Cível; Data do Julgamento:
31/07/2020; Data de Registro: 31/07/2020)
APELAÇÃO. Compromisso de compra e venda
de imóvel. Distrato por iniciativa da parte
adquirente.
Impossibilidade
de
rescisão
contratual em razão de alienação fiduciária
dada
como
garantia.
Descabimento.
Entendimento do art. 53, caput, do Código de
Defesa do Consumidor (Lei no 8.078/90).
Direito de retenção. Manutenção do percentual
a ser retido em 20% (vinte por cento). Juros de
mora. Termo inicial. Trânsito em julgado.
Sentença reformada. Adoção do art. 252 do

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RITJ. RECURSOS DESPROVIDOS da parte
requerida-recorrente,
SJF,
e
da
parte
requerente-recorrente, e RECURSO PROVIDO
EM PARTE da parte requerida-recorrente,
EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS DAMHA.
(TJSP;
Apelação
Cível
1005215-
90.2016.8.26.0482; Relator (a): Jair de Souza;
Órgão Julgador: 5a Câmara de Direito Privado;
Foro de Presidente Prudente - 3a Vara Cível;
Data do Julgamento: 17/09/2019; Data de
Registro: 17/09/2019)
AÇÃO DE RESCISÃO DE COMPROMISSO DE
COMPRA E VENDA DE IMÓVEL
CLAUSULA
DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA EM GARANTIA
NÃO OBSTA A INCIDÊNCIA DO CÓDIGO DE
DEFESA
DO
CONSUMIDOR

CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE NÃO
CONSUMADA - RESCISÃO DO CONTRATO

ADMISSIBILIDADE - RETORNO DAS PARTES
AO "STATUS QUO ANTE" - RETENÇÃO DE
20% SOBRE OS VALORES PAGOS PELOS
AUTORES
PERCENTUAL QUE SE MOSTRA
RAZOÁVEL
VERBA HONORÁRIA DEVIDA
AO ADVOGADO DOS AUTORES MAJORADA,
POSTO QUE DECAÍRAM EM MENOR PARTE
DOS
PEDIDOS
EFETUADOS
-
AÇÃO
PARCIALMENTE PROCEDENTE
APELO DA
RÉ NÃO PROVIDO E, RECURSO ADESIVO
DOS
AUTORES,
PARCIALMENTE
PROVIDO. (TJSP;
Apelação
Cível
1009125-88.2015.8.26.0344; Relator (a): Erickson
Gavazza Marques; Órgão Julgador: 5a Câmara de
Direito Privado; Foro de Marília - 2a Vara Cível;
Data do Julgamento: 14/08/2019; Data de
Registro: 21/08/2019)
Anota-se que a opção de venda nesta modalidade visa burlar a

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Apelação Cível no 1065307-09.2017.8.26.0576 - São José do Rio Preto - VOTO No 00266G 8/22
jurisprudência pátria de obrigatoriedade de devolução dos valores
pagos ao comprador em caso de rescisão, o que não pode ser
admitido, até mesmo porque incide, no caso, as disposições do
Código de Defesa do Consumidor, in verbis:
Artigo 53, CDC: Nos contratos de compra e
venda
de
móveis
ou
imóveis
mediante
pagamento em prestações, bem como nas
alienações
fiduciárias
em
garantia,
consideram-se nulas de pleno direito as
cláusulas que estabeleçam a perda total das
prestações pagas em benefício do credor que,
em razão do inadimplemento, pleitear a
rescisão do contrato e a retomada do produto
alienado.
Saliento que, ontologicamente, tratando-se de compra e venda
de imóvel, pouco importa se, sobre o negócio, incide lei específica de
alienação fiduciária de coisa imóvel, com previsão de procedimento
extrajudicial por meio de leilão público, pois a possibilidade de não
devolução de qualquer valor pago a título de preço da unidade
adquirida acarretaria enriquecimento ilícito por parte do agente
fiduciário, visto que não apenas reteria as quantias recebidas por
conta do preço, mas também aproveitaria o produto da nova
negociação, em evidente prejuízo ao consumidor.
Inobstante a previsão contratual enseje a consolidação da
propriedade em poder da fiduciária, em casos de inadimplência,
desde que não purgada a mora, e a consequente solução mediante a

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Apelação Cível no 1065307-09.2017.8.26.0576 - São José do Rio Preto - VOTO No 00266G 9/22
realização de leilão extrajudicial com devolução do saldo, que
sobejar2, após deduzidas todas despesas, dívidas e encargos,
consoante dispõe os Artigos 26 e 27 da Lei no 9.514/97, em se
tratando de relação tipicamente consumerista, a demanda comporta
solução pautada nas regras de ordem pública advindas da disciplina
legal gizada pelo Código de Defesa do Consumidor.
E, neste condão, mister observar que a relação posta sob
análise se rege preferencialmente pelo microssistema protetivo
instituído
pela
Lei
Federal
no
8.078/90,
por
dois
motivos
preponderantes, quais sejam:
i()
a acentuada vulnerabilidade material a que o consumidor é
submetido, ao anuir a um contrato de adesão que prevê
maleficamente que a falta de pagamento importa na consolidação
da propriedade em nome do credor fiduciário com leilão público do
bem, somente se restituindo ao comprador qualquer valor desde
que haja remanescente, depois de deduzidos o saldo devedor
incluído os juros convencionais, as penalidades e os demais
encargos contratuais; bem como as despesas correspondentes à
soma dos encargos e custas de intimação e as necessárias à
realização do público leilão, também compreendidas as relativas
aos anúncios e à comissão do leiloeiro.
ii()
a evidente hipossuficiência processual vislumbrada tanto na
menor
condição
técnica,
prática,
econômica
(não
necessariamente) ou jurídica de uma das partes de realizar
determinada prova imprescindível para o esclarecimento da
questão, quanto na recusa de análise da situação pela
2 Artigo 27, § 4o, Lei no 9.514/97: Nos cinco dias que se seguirem à venda do imóvel no leilão, o credor entregará ao
devedor a importância que sobejar, considerando-se nela compreendido o valor da indenização de benfeitorias, depois de
deduzidos os valores da dívida e das despesas e encargos de que tratam os §§ 2o e 3o, fato esse que importará em
recíproca quitação, não se aplicando o disposto na parte final do art. 516 do Código Civil.

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esmagadora jurisprudência quando o contrato é pautado em
legislação específica que prevê alienação extrajudicial, sob o único
argumento de ser resolvido por procedimentos extrajudiciais, os
quais “fogem da alçada do judiciário”.
Data vênia, o poder judiciário não pode fechar os olhos em
contratos
regidos
por
legislação
específica,
acolhendo
indiscriminadamente uma série de defesas pautadas em ausência de
interesse processual, pois, na maioria das vezes, o consumidor sofre
com uma desvantagem exagerada, incompatíveis com a boa-fé e com
a equidade, deveres anexos da relação negocial.
De rigor, portanto, aplicar-se ao caso o disposto nos Artigos 51,
inciso IV do CDC, que considera nula de pleno direito as cláusulas
que acarretem desvantagem exagerada à parte hipossuficiente. Trata-
se, como já dito, de norma de ordem pública que, além de evitar o
dano ao consumidor, protegendo-o contra disposições contratuais
pautadas na má-fé e na abusividade, ainda acaba por evitar o
enriquecimento ilícito do fornecedor.
Logo,
bem
declarada
a
resolução
contratual
por
inadimplemento culposo da promitente compradora, o que resulta na
restituição parcial dos valores pagos.
Isso porque, não havendo culpa da fornecedora, a esta fica
assegurada a retenção de percentual para fazer frente aos prejuízos
sofridos com gastos de administração, publicidade e pelo tempo de
ocupação do bem, nos termos do entendimento sumulado tanto por
este E. Tribunal de Justiça quanto pelo A. STJ:

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Apelação Cível no 1065307-09.2017.8.26.0576 - São José do Rio Preto - VOTO No 00266G 11/22
“Súmula
1,
TJSP:
O
compromissário
comprador de imóvel, mesmo inadimplente,
pode pedir a rescisão do contrato e reaver as
quantias pagas, admitida a compensação com
gastos
próprios
de
administração
e
propaganda
feitos
pelo
compromissário
vendedor, assim como com o valor que se
arbitrar pelo tempo de ocupação do bem” -
grifo nosso.
“Súmula
no
543,
STJ:
Na
hipótese
de
resolução de contrato de promessa de compra
e venda de imóvel submetido ao Código de
Defesa
do
consumidor,
deve
ocorrer
a
imediata restituição das parcelas pagas pelo
promitente comprador integralmente, em caso
de
culpa
exclusiva
do
promitente
vendedor/construtor, ou parcialmente, caso
tenha sido o comprador quem deu causa ao
desfazimento.” - grifo nosso.
Desse modo, admitido o dever de restituir, a questão se
restringe ao percentual a ser retido. Neste aspecto, o A. Superior
Tribunal de Justiça tem reiteradamente adotado como parâmetro
retenção na ordem de 10% a 25% sobre o valor pago, conforme se
depreende do seguinte excerto de julgado:
1. A rescisão de um contrato exige que se
promova o retorno das partes ao status quo
ante, sendo certo que, no âmbito dos
contratos de promessa de compra e venda de
imóvel, em caso de rescisão motivada por
inadimplência do comprador, a jurisprudência
do STJ se consolidou no sentido de admitir a

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retenção,
pelo
vendedor,
de
parte
das
prestações pagas, como forma de indenizá-lo
pelos prejuízos suportados, notadamente as
despesas administrativas havidas com a
divulgação, comercialização e corretagem, o
pagamento de tributos e taxas incidentes
sobre o imóvel e a eventual utilização do bem
pelo comprador. 2. O percentual de retenção -
fixado por esta Corte entre 10% e 25% - deve
ser arbitrado conforme as circunstâncias de
cada caso. (STJ, REsp 1.224.921/PR, 3a Turma,
Rel. Min. Nancy Andrighi, j. 26/04/2011) - grifo
nosso.
Anote-se que não se desconhece o teor da Lei no 13.786, de 27
de dezembro de 2018, que prevê a possibilidade de retenção de até
50% dos valores pagos quando a incorporação estiver submetida ao
regime do patrimônio de afetação, bem como a possibilidade de
restituição parcelada dos valores pagos. Ocorre que, por conta do
princípio da irretroatividade da lei, a nova lei só se aplica a
contratos firmados posteriormente à sua vigência.
A aplicação, ao caso, da lei nova importaria clara afronta ao
referido princípio, além de criar uma evidente insegurança jurídica ao
jurisdicionado, vez que, como dito, a jurisprudência se consolidou no
sentido de permitir retenção de, no máximo, 25% dos valores pagos,
com restituição em parcela única, conforme Súmula editada neste
sentido, não merecendo qualquer retoque na sentença:
Súmula 2, TJSP: A devolução das quantias pagas em
contrato de compromisso de compra e venda de imóvel

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deve ser feita de uma só vez, não se sujeitando à
forma de parcelamento prevista para a aquisição.
No caso em tela, a r. sentença determinou a restituição de 90%
dos valores pagos. Todavia, a retenção de somente 10% do montante
pago não é quantia apta a cobrir os gastos administrativos e
publicitários suportados pela vendedora, até que obtenha êxito na
recomercialização do bem, o que poderá demandar um certo tempo,
em especial diante da crise que o mercado imobiliário vem
enfrentando.
Assim, com as devidas considerações jurisprudenciais, tenho
que uma retenção na ordem de 20% do valor pago encontra-se mais
adequada ao caso concreto e atende aos parâmetros adotados pelo
A. STJ, estando pautado nos ditames da proporcionalidade e
razoabilidade. Nesta esteira de valor, inclusive, vem decidindo
reiteradamente esta Colenda 5a. Câmara de Direito Privado:
COMPROMISSO
DE
COMPRA
E
VENDA
-
RESCISÃO CONTRATUAL - DESISTÊNCIA DO
ADQUIRENTE
RESTITUIÇÃO DOS VALORES
PAGOS,
COM
DESCONTO
DO
PREJUÍZO
CAUSADO À VENDEDORA - RETENÇÃO DE 20%
DAS
QUANTIAS
PAGAS
QUE
SE
MOSTRA
ADEQUADA, DIANTE DAS PECULIARIDADES DO
CASO
EM
QUESTÃO
-
FUNDAMENTOS
DA
SENTENÇA
QUE
DÃO
SUSTENTAÇÃO
ÀS
RAZÕES DE DECIDIR
APLICAÇÃO DO ARTIGO
252 DO REGIMENTO INTERNO DO TRIBUNAL DE
JUSTIÇA DE SÃO PAULO - JUROS, NO ENTANTO,
QUE DEVEM INCIDIR DO TRÂNSITO EM JULGADO

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PRECEDENTES
-
AÇÃO
PARCIALMENTE
PROCEDENTE
-
RECURSO
PARCIALMENTE
PROVIDO. (TJSP;
Apelação
Cível
1070512-89.2017.8.26.0100;
Relator
(a): Erickson
Gavazza Marques; Órgão Julgador: 5a Câmara de
Direito Privado; Foro Central Cível - 37a Vara Cível;
Data do Julgamento: 07/10/2020; Data de Registro:
07/10/2020)
Sentença
Extinção do feito, sem resolução do
mérito, por inépcia na inicial
Vestibular que,
apesar de não primar pela boa técnica, permite a
compreensão do pedido e das razões que levaram
a demandante a buscar a tutela jurisdicional

Elementos que permitem o julgamento do mérito
Sentença cassada. Compra e venda de imóvel

Resolução
Pacto de alienação fiduciária em
garantia
não
registrado

Rescisão
do
compromisso de compra e venda
Possibilidade

Inadimplemento
confessado
pelo
réu

Retenção
de
20%
das
quantias
pagas

Razoabilidade

Pretendida
condenação
do
adquirente ao pagamento de multa moratória

Descabimento
-
Recurso
parcialmente
provido. (TJSP;
Apelação
Cível
1003528-58.2017.8.26.0445; Relator (a): A.C.Mathias
Coltro; Órgão Julgador: 5a Câmara de Direito Privado;
Foro de Pindamonhangaba - 1a Vara Cível; Data do
Julgamento:
24/09/2020;
Data
de
Registro:
24/09/2020)
COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. IMÓVEL.
Rescisão por culpa dos compradores. Devolução
dos valores por ela adimplidos, com direito de um
percentual de retenção pela vendedora. Súmulas
no 1, 2 e 3, TJSP. Percentual de retenção fixado em
20% dos valores pagos. Montante fixado em
consonância com precedente STJ. Impossível a
cumulação
com
multa
contratual.
Correção
monetária desde os desembolsos e juros de mora
a partir do trânsito em julgado. Comissão de
corretagem. Devolução indevida se houve cláusula

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Apelação Cível no 1065307-09.2017.8.26.0576 - São José do Rio Preto - VOTO No 00266G 15/22
que prevê a responsabilidade do comprador. REsp
1.599.511-SP.
No
entanto,
não
houve
valor
discriminado no contrato. Retenção indevida.
Sentença
mantida.
Sucumbência
mantida.
Honorários em favor da parte autora majorados.
Recurso não provido, com observação. (TJSP;
Apelação Cível 1001260-94.2019.8.26.0369; Relator
(a): Fernanda Gomes Camacho; Órgão Julgador: 5a
Câmara de Direito Privado; Foro de Monte Aprazível -
1a Vara; Data do Julgamento: 16/09/2020; Data de
Registro: 16/09/2020)
Compra e Venda
Preliminares afastadas

Inadimplemento dos adquirentes, incontroverso

Rescisão mantida Percentual de retenção fixado
em 20% dos valores pagos, adequado ao caso

Lucros cessantes devidos à razão de 0,5% sobre o
valor
atualizado
do
contrato,
a
partir
do
inadimplemento até a efetiva reintegração da
autora na posse do imóvel Precedente do STJ
Sucumbência mínima da parte autora Aplicação
do parágrafo único do artigo 86 c.c. §11 do artigo
85, ambos do CPC
Sucumbência dos réus

Verba majorada, observada a gratuidade de justiça
Recurso da autora provido e improvidos, os dos
réus.
(TJSP; Apelação Cível 1008584-88.2019.8.26.0320;
Relator (a): A.C.Mathias Coltro; Órgão Julgador: 5a
Câmara de Direito Privado; Foro de Limeira - 5o Vara
Cível; Data do Julgamento: 25/08/2020; Data de
Registro: 25/08/2020)
Tenho, pois, que excessivo o percentual de retenção pleiteado
em sede recursal.
Desse modo, após a retenção de 20% dos valores pagos
(entrada e parcelas), com desconto de eventuais débitos com IPTU e
taxas condominiais, a fornecedora deverá proceder à restituição do

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saldo remanescente, em uma única parcela, conforme Súmula
editada neste sentido:
Súmula 2, TJSP: A devolução das quantias
pagas em contrato de compromisso de compra e
venda de imóvel deve ser feita de uma só vez,
não se sujeitando à forma de parcelamento
prevista para a aquisição.
Por fim, no que concerne ao pleito de indenização pela fruição
do bem, consigno que esta Relatoria tem o entendimento de que o
fato de o objeto do contrato firmado entre as partes se tratar de lote
sem edificação não afasta a existência de lucros cessantes da
promitente vendedora, posto que também ostenta caráter frugífero e,
portanto, autoriza indenizar perdas e danos.
Todavia, em respeito ao Princípio da Colegialidade, altero meu
posicionamento, por restar vencido neste quesito, e denego pleito de
indenização pela fruição do imóvel, nos moldes do entendimento
consolidado desta 5a Câmara de Direito Privado:
APELAÇÃO - COMPROMISSO DE COMPRA E
VENDA
RESCISÃO CONTRATUAL - RETORNO
DAS PARTES AO "STATUS QUO ANTE"

APLICAÇÃO
DO
CÓDIGO
DE
DEFESA
DO
CONSUMIDOR À RELAÇÃO ENTRE AS PARTES -
RETENÇÃO DE 10% SOBRE O TOTAL DOS
VALORES
PAGOS
PELO
ADQUIRENTE

MAJORAÇÃO PARA 20% QUE SE MOSTRA
RAZOÁVEL

PRECEDENTES

TAXA
DE
FRUIÇÃO
IMPOSSIBILIDADE DE COBRANÇA,
TENDO EM VISTA SE TRATAR DE LOTEAMENTO
SEM EDIFICAÇÃO DEVOLUÇÃO DOS VALORES

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EM
PARCELA
ÚNICA

INTELIGÊNCIA
DO
DISPOSTO NA SÚMULA 2 DO TRIBUNAL DE
JUSTIÇA DE SÃO PAULO ARRAS RETENÇÃO

IMPOSSIBILIDADE
FRENTE
AO
CARÁTER
CONFIRMATÓRIO
PRETENSÃO À COBRANÇA
DE TRIBUTOS E TAXAS CONDOMINIAIS DO
ADQUIRENTE
AFASTAMENTO
AUSÊNCIA DE
COMPROVAÇÃO DE TRANSFERÊNCIA DA POSSE
DO BEM
JUROS DE MORA A PARTIR DO
TRÂNSITO EM JULGADO, TENDO EM VISTA QUE
FOI
O
ADQUIRENTE
QUE
DEU
CAUSA
À
RESCISÃO CONTRATUAL - VERBA HONORÁRIA
MANTIDA,
POIS
REFLETE
REMUNERAÇÃO
CONDIGNA DO TRABALHO REALIZADO PELO
ADVOGADO DA PARTE ADVERSA - SENTENÇA
PARCIALMENTE
MODIFICADA

RECURSO
PARCIALMENTE PROVIDO. (TJSP; Apelação Cível
1054257-83.2017.8.26.0576;
Relator
(a): Erickson
Gavazza Marques; Órgão Julgador: 5a Câmara de
Direito Privado; Foro de São José do Rio Preto - 8a
Vara Cível; Data do Julgamento: 25/08/2020; Data de
Registro: 25/08/2020)
Compra e Venda de Imóvel Aplicação do Código
de Defesa do Consumidor
Ação de Cobrança
ajuizada
pela
vendedora

Reconvenção
apresentada
pelos
adquirentes

Parcial
procedência
de
ambas
as
demandas

Admissibilidade

Rescisão
a
pedido
dos
compradores, que não podiam mais manter o
pactuado
Possibilidade
Restituição das
quantias pagas, com retenção de 20% a favor da
vendedora
Correção monetária a partir dos
desembolsos
Incidência de juros moratórios a
partir do trânsito em julgado
Fixação de valor
pela fruição do imóvel indevida, tendo em vista se
tratar de lote de terreno Correção monetária pela
Tabela Prática do TJSP, a partir dos desembolsos
Incidência de juros moratórios a partir do
trânsito em julgado
Sucumbência recíproca
mantida
Recurso parcialmente provido. (TJSP;
Apelação Cível 1000619-34.2018.8.26.0372; Relator
(a): A.C.Mathias Coltro; Órgão Julgador: 5a Câmara
de Direito Privado; Foro de Monte Mor - 1a Vara; Data

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Apelação Cível no 1065307-09.2017.8.26.0576 - São José do Rio Preto - VOTO No 00266G 18/22
do Julgamento: 02/10/2019; Data de Registro:
15/01/2020)
COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. Rescisão
por iniciativa do comprador. Não aplicação da Lei
13.786/2018, sob pena de afronta ao art. 5o, XXXVI,
CF. Devolução dos valores pagos pelo comprador,
com percentual de retenção pela vendedora.
Súmulas no 1, 2 e 3, TJSP. Cláusula penal abusiva.
Art. 51, IV, CDC. Percentual de retenção mantido
em 10% dos valores pagos, pois é razoável e se
amolda ao que vem sendo adotado pelo STJ.
Indenização pela fruição do imóvel. Lote sem
edificação.
Indenização
indevida.
Sentença
mantida.
Honorários
advocatícios
majorados.
Recurso não provido, com observação. (TJSP;
Apelação Cível 1094946-74.2019.8.26.0100; Relator
(a): Fernanda Gomes Camacho; Órgão Julgador: 5a
Câmara de Direito Privado; Foro Central Cível - 39a
Vara Cível; Data do Julgamento: 23/10/2020; Data de
Registro: 23/10/2020)
RESCISÃO CONTRATUAL C.C. DEVOLUÇÃO DAS
QUANTIAS PAGAS - Compromisso de compra e
venda
-
Procedência
parcial
do
pedido
-
Inconformismo de ambas as partes - Acolhimento
do recurso do autor - Comissão de corretagem -
Valor
não
especificado
no
contrato
-
Ressarcimento descabido - Rescisão do contrato -
Possibilidade de retenção de parte do montante
pago pelo compromissário comprador - Devolução
de 90% da quantia paga bem determinada - Lote
de terreno sem edificação - Impossibilidade de
fixação de taxa de fruição/ocupação - Sentença
parcialmente reformada em parte para excluir da
condenação a taxa de fruição - Recurso das rés
desprovido e recurso do autor provido. (TJSP;
Apelação Cível 1040005-07.2019.8.26.0576; Relator
(a): J.L. Mônaco da Silva; Órgão Julgador: 5a Câmara
de Direito Privado; Foro de São José do Rio Preto - 5a
Vara Cível; Data do Julgamento: 24/09/2020; Data de
Registro: 24/09/2020)

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Apelação Cível no 1065307-09.2017.8.26.0576 - São José do Rio Preto - VOTO No 00266G 19/22
AÇÃO
DE
RESCISÃO
CONTRATUAL
C.C.
RESTITUIÇÃO DE VALORES. Lote de terreno.
Rescisão por culpa exclusiva dos compradores.
Sentença de parcial procedência, para declarar a
rescisão contratual com restituição de 85% dos
valores pagos, devidamente corrigidos. Apelam as
rés, alegando necessidade de majoração da
retenção de valores para 25%; pertinência da
devolução de valores em 12 prestações mensais,
nos termos da Lei no 13.786/2018; necessidade de
fixação de taxa de fruição; descabimento da
devolução
da
comissão
de
corretagem;
pertinência da responsabilização dos autores
pelos
ônus
sucumbenciais.
Descabimento.
Rescisão contratual. Culpa exclusiva dos autores.
Pertinência da retenção de 15% dos valores
pagos, percentual apto a remunerar as despesas
com
a
comercialização,
administração
e
o
inadimplemento,
inexistindo
comprovação
de
gastos que superariam tal percentual. A devolução
dos 85% restantes deverá ocorrer imediatamente e
em parcela única, corrigida nos termos da
sentença (Súmula 2 do TJSP). Lei no 13.786/18.
Inaplicabilidade ao caso dos autos, porquanto a
avença foi celebrada antes da vigência da lei.
Precedentes. Taxa de ocupação. Impossibilidade
de fixação em razão da mera transmissão do lote
aos compradores. Lote de terreno sem qualquer
benfeitoria, que não foi usufruído, de fato, pelos
adquirentes. Comissão de corretagem. Ausente no
contrato o valor destacado. Vinculação e cobrança
da comissão de corretagem não se coadunam com
o que restou determinado pelo STJ em recurso
repetitivo.
Restituição
devida.
Sucumbência.
Manutenção
da
sentença,
descabendo
a
modificação da sucumbência. Majoração dos
honorários
advocatícios
sucumbenciais
do
patrono dos autores. Recurso improvido. (TJSP;
Apelação Cível 1006729-20.2019.8.26.0047; Relator
(a): James Siano; Órgão Julgador: 5a Câmara de
Direito Privado; Foro de Assis - 2a Vara Cível; Data do
Julgamento:
16/07/2020;
Data
de
Registro:
16/07/2020)

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Apelação Cível no 1065307-09.2017.8.26.0576 - São José do Rio Preto - VOTO No 00266G 20/22
APELAÇÃO. Compromisso de compra e venda de
imóvel. Distrato por iniciativa da parte adquirente.
Direito de retenção. Majoração do percentual a ser
retido de 10% para 20% (razão do parcial
provimento).
Arras/Sinal.
Natureza
in
casu
confirmatória. Hipótese de adiantamento do preço.
Integração dos valores despendidos a este título
para fins de repetição e retenção que se impõe.
Indenização pelo tempo de ocupação do bem.
Descabimento. Impossibilidade de fruição por
parte do comprador, uma vez que se trata de
simples
lote.
Pagamento
do
IPTU
e
taxa
condominial até a data da reintegração de posse.
Impossibilidade. Tutela antecipada deferida que
declarou a inexigibilidade da cobrança desde o
ajuizamento da ação. Majoração dos honorários
sucumbenciais
fixados
em
r.
Sentença.
Cabimento. Majoração de R$ 500,00 para 10%
sobre o valor da condenação (art. 85, §2o do CPC).
Sentença
parcialmente
reformada.
RECURSO
PROVIDO
da
parte
requerente-recorrente
e
RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO da parte
requerida-recorrente. (TJSP;
Apelação
Cível
1001596-05.2017.8.26.0358;
Relator
(a): Jair
de
Souza; Órgão Julgador: 5a Câmara de Direito Privado;
Foro de Mirassol - 3a Vara; Data do Julgamento:
31/03/2020; Data de Registro: 31/03/2020)
Anoto que documento de fls. 112 não tem o condão de mudar o
teor do julgado, prejudicada, pois, eventual discussão acerca da
extemporaneidade de sua juntada aos autos.
Postas tais premissas, por meu voto, DOU PARCIAL
PROVIMENTO ao recurso de apelação da ré para majorar o

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Apelação Cível no 1065307-09.2017.8.26.0576 - São José do Rio Preto - VOTO No 00266G 21/22
percentual de retenção para o importe de 20% dos valores pagos.
Por fim, ante o acolhimento parcial do apelo e o princípio da
sucumbência, inadmissível manter a sentença na parte em que
condenou integralmente a parte ré a arcar com as custas e verbas
sucumbenciais.
Em
adição,
considerando
o
princípio
da
causalidade, tenho que esta, nos autos, milita em desfavor de ambas
as partes.
Ora, se a vendedora não tivesse se recusado a rescindir o
contrato extrajudicialmente, impondo ao comprador cláusulas
leoninas, certamente a rescisão poderia ter se dado no âmbito
extrajudicial. De igual modo, a compradora também deu azo ao
ajuizamento da demanda, pois pretendeu a restituição de 90% dos
valores pagos, o que não se mostra adequado para ressarcir os
prejuízos da vendedora.
Assim, fixo a sucumbência recíproca, nos termos do Artigo 86
do CPC. Cada parte arcará com metade das custas e despesas
processuais além dos honorários da parte adversa, que ora fixo em
20% sobre o valor em que sucumbiu a parte autora3, em favor do
patrono da ré, observada a suspensão da exigibilidade pela benesse
da gratuidade judiciária, e em 20% sobre o valor atualizado da
condenação, em favor do patrono dos autores.
Por fim, para que não se alegue cerceamento do direito de
recorrer, dou por prequestionados todos os dispositivos legais
3 Diferença entre o valor de restituição pretendido (90% dos valores pagos) e o deferido (80% dos valores
pagos).

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PODER JUDICIÁRIO
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Apelação Cível no 1065307-09.2017.8.26.0576 - São José do Rio Preto - VOTO No 00266G 22/22
referidos na fase recursal, bastando que as questões tenham sido
enfrentadas
e
solucionadas
no
voto,
como
ocorreu,
pois
“desnecessária a citação numérica dos dispositivos legais” (STJ
EDCL. No RMS 18.205/SP, Rel. Min. Felix Fischer, j. 18.04.2006).
RODOLFO PELLIZARI
Relator