Tribunal: TJSP
Processo: 0015831-34.2013.8.26.0002
Classe: Apelação Cível / Promessa de Compra e Venda
Órgão julgador: Mauro Conti Machado
Órgão colegiado: 9a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-08-25
Data de publicação: 2020-09-16

Ementa:
Apelação. Indenizatória. Compra e venda. Imóvel. Atraso. Extinção. Art. 267, VI do CPC/73. Recursos repetitivos julgados pelo Superior Tribunal de Justiça (REsp 1498484/DF e 1635428/SC) - Reexame da questão na forma da regra contida no artigo 1030, II, do Novo Código de Processo Civil. Acordo entabulado que não impede a propositura de ação para os fins almejados pelos autores, pois se limitou a

Ementa:
Apelação. Indenizatória. Compra e venda. Imóvel. Atraso. Extinção. Art. 267, VI do CPC/73. Recursos repetitivos julgados pelo Superior Tribunal de Justiça (REsp 1498484/DF e 1635428/SC) - Reexame da questão na forma da regra contida no artigo 1030, II, do Novo Código de Processo Civil. Acordo entabulado que não impede a propositura de ação para os fins almejados pelos autores, pois se limitou a contemplar o pagamento, pela incorporadora, da cláusula penal prevista para a hipótese de descumprimento do prazo estabelecido para entrega do bem. Interesse processual configurado. Extinção afastada. Causa madura para julgamento. Art. 515, §3o do CPC/73. Prazo de tolerância hígido (Súmula 164 desta Eg. Corte). Entrega posterior. Mora inequívoca. Composição das partes quanto à multa contratual. Coação aventada inobservada. Lucros cessantes. Impossibilidade de sua cumulação com a multa contratual já quitada pela apelada. Entendimento assentado pela Corte Superior. Afastada a pretensão de indenização dos valores que deixaram de auferir pela locação do imóvel, porque também foi nitidamente evidenciada a finalidade de uso como moradia. Majoração da multa. Impossibilidade. Percentual em consonância com aquele adotado neste Sodalício. Saldo devedor. Congelamento. Manutenção da correção monetária, porquanto mera recomposição do valor da moeda. Súmula 163. Substituição, contudo, do índice INCC pelo IGP-M, eis que o primeiro se mostra extremamente oneroso ao consumidor, vez que é calculado pelas próprias incorporadoras, de forma unilateral. Restituição das diferenças apuradas determinada. Dano moral caracterizado. A injustificada mora da incorporadora imobiliária transbordou o mero aborrecimento cotidiano. Indenização fixada em R$15.000,00. Ônus sucumbenciais repartidos. Extinção afastada. Ação julgada parcialmente procedente. Recurso provido em parte.

Inteiro teor:
TRIBUNAL DE JUSTIÇA
PODER JUDICIÁRIO
São Paulo
Registro: 2020.0000749399
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível no
0015831-34.2013.8.26.0002, da Comarca de São Paulo, em que são apelantes
RICARDO EINCHENBERG DE CAMARGO e MARIA LUIZA JACE CINTRA DE
CAMARGO, é apelado QUEIROZ GALVÃO SABIÁ EMPREENDIMENTOS
IMOBILIÁRIOS LTDA.
ACORDAM, em 9a Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça de
São Paulo, proferir a seguinte decisão: "Deram provimento em parte ao recurso. V. U.",
de conformidade com o voto do Relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Exmos. Desembargadores
GALDINO TOLEDO JÚNIOR (Presidente sem voto), ALEXANDRE LAZZARINI E
COSTA NETTO.
São Paulo, 25 de agosto de 2020.
MAURO CONTI MACHADO
RELATOR
Assinatura Eletrônica

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Apelação Cível no 0015831-34.2013.8.26.0002 - São Paulo - Voto no 42.608 – Flavia
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VOTO No: 42.608
APEL. No: 0015831-34.2013.8.26.0002
COMARCA: São Paulo
JUIZ 1a INST.: Antonio Carlos Santoro Filho
APTEs.: Ricardo Eichenberg de Camargo e Outro
APDA. : Queiroz Galvão Sabiá Empreendimentos Imobiliários Ltda
Apelação. Indenizatória. Compra e venda. Imóvel.
Atraso. Extinção. Art. 267, VI do CPC/73. Recursos
repetitivos julgados pelo Superior Tribunal de Justiça
(REsp 1498484/DF e 1635428/SC) - Reexame da questão
na forma da regra contida no artigo 1030, II, do Novo
Código de Processo Civil. Acordo entabulado que não
impede a propositura de ação para os fins almejados
pelos autores, pois se limitou a contemplar o
pagamento, pela incorporadora, da cláusula penal
prevista para a hipótese de descumprimento do prazo
estabelecido para entrega do bem. Interesse processual
configurado. Extinção afastada. Causa madura para
julgamento. Art. 515, §3o do CPC/73. Prazo de tolerância
hígido (Súmula 164 desta Eg. Corte). Entrega posterior. Mora
inequívoca. Composição das partes quanto à multa
contratual.
Coação
aventada
inobservada.
Lucros
cessantes. Impossibilidade de sua cumulação com a
multa contratual já quitada pela apelada. Entendimento
assentado pela Corte Superior. Afastada a pretensão de
indenização dos valores que deixaram de auferir pela
locação do imóvel, porque também foi nitidamente
evidenciada a finalidade de uso como moradia.
Majoração da multa. Impossibilidade. Percentual em
consonância com aquele adotado neste Sodalício.
Saldo devedor. Congelamento. Manutenção da correção
monetária, porquanto mera recomposição do valor da
moeda. Súmula 163. Substituição, contudo, do índice
INCC pelo IGP-M, eis que o primeiro se mostra
extremamente oneroso ao consumidor, vez que é
calculado pelas próprias incorporadoras, de forma
unilateral.
Restituição
das
diferenças
apuradas
determinada. Dano moral caracterizado. A injustificada
mora da incorporadora imobiliária transbordou o mero
aborrecimento
cotidiano.
Indenização
fixada
em
R$15.000,00. Ônus sucumbenciais repartidos. Extinção

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afastada.
Ação
julgada
parcialmente
procedente.
Recurso provido em parte.
A r. sentença proferida às fls. 325/327, cujo relatório é
adotado, julgou extinta ação indenizatória, por ausência de interesse processual,
nos termos do art. 267, VI do CPC/73, condenando os autores a arcar com os
ônus sucumbenciais, fixada a honorária em R$ 3.500,00.
Irresignados, aduzem haver prova inequívoca acerca da
coação exercida pela requerida ao condicionar a entrega das chaves à aceitação
do acordo imposto quanto à multa contratual. Argumentam que, àquele tempo, não
possuíam tempo hábil para a propositura de uma ação, especialmente se
considerada a necessidade premente de mudaram-se para o imóvel, cuja entrega
estava atrasada há mais de um ano, agravada a expectativa pela gravidez
avançada da coautora. Pugnam pela imposição de indenização pelos danos
materiais decorrentes da locação de outro imóvel para residência, pelos danos
morais suportados, bem como, ressarcimento dos lucros cessantes pelos
alugueres que deixaram de auferir. Apontam nulidade do prazo de tolerância,
pretendendo a majoração do percentual da cláusula penal, considerada irrisória.
Pedem, por fim, o congelamento do saldo devedor no período de atraso, com a
devolução da diferença apurada.
Recebido, processado e respondido, subiram os autos.
É a suma do necessário.
Cumpre salientar que o presente recurso já fora conhecido e
julgado por esta C. 9a Câmara de Direito Privado em sessão ocorrida em
03.10.2017 (fls. 830/841).

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Com o julgamento dos Recursos Especiais Representativos
de Controvérsia no 1498484/DF e 1635428/SC, todavia, foi determinado pela E.
Presidência da Seção de Direito Privado deste Sodalício o cumprimento do
disposto no artigo 1030, II do Código de Processo Civil (fl. 937/938).
Passa-se, assim, à reapreciação do julgado.
Trata-se de ação indenizatória na qual os autores pedem a
condenação da requerida à reparação dos prejuízos suportados em razão de
atraso na entrega de imóvel por eles adquirido, tanto de ordem material, como de
ordem moral, bem como, o congelamento do saldo devedor no período de mora.
Contestado o feito, e apresentado o termo de acordo
firmado entre as partes para recebimento da multa contratual, sobreveio a r.
sentença de fls. 325/327, pela qual o MM. Juízo “a quo” considerou ausente o
interesse processual dos ora recorrentes, julgando extinta a ação, nos termos do
art. 267, VI do CPC.
Entretanto, respeitado o entendimento endossado, tem-se
que parcial razão assiste aos apelantes.
Basta uma simples leitura do referido documento (fls.
261/263) para se compreender que o ajuste a que chegaram os envolvidos se
referiu, especificamente, à aplicação da multa contratual prevista na cláusula 10.01
da Escritura Pública de Promessa de Compra e Venda de Bem Imóvel para a
hipótese de descumprimento do prazo de conclusão do empreendimento.
E em conformidade com tal entendimento, não há
impedimento a que os consumidores possam ingressar em juízo para pleitearem a
reparação dos danos daí decorrentes de ordem material e moral , inequívoco
seu interesse processual a afastar a extinção imposta.

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Destarte, impõe-se o afastamento da extinção, com o
prosseguimento do julgamento da demanda com fundamento no art. 515, §3o, do
CPC anterior.
Precipuamente, não se vislumbra abusividade na cláusula
que estipula prazo de tolerância para conclusão do empreendimento, pois além de
ser praxe em tais contratos, não se pode olvidar que a construção de imóveis
depende de vários fatores, que por vezes, encontra obstáculos em seu regular
desenvolvimento tais como dificuldade na contratação de mão-de-obra ou na
obtenção de autorizações do Poder Público.
Por tal motivo, é plenamente justificável o estabelecimento
do prazo de tolerância, ratificado este entendimento por esta E. Corte ao editar a
Súmula no 164, “verbis”: “É válido o prazo de tolerância não superior a cento e
oitenta dias, para entrega de imóvel em construção, estabelecido no compromisso
de venda e compra, desde que previsto em cláusula contratual expressa, clara e
inteligível”.
Doutro lado, inexistiu qualquer circunstância concreta a
justificar o atraso além do prazo de tolerância estipulado, a ensejar a imposição da
multa contratualmente prevista para a hipótese de demora na entrega do imóvel,
inclusive reconhecida e paga pela requerida, não se vislumbrando, anote-se, a
alegada coação pela exigência de aceite do recebimento da quantia devida a esse
título para entrega das chaves, especialmente se considerada a qualificação
profissional dos compradores (empresário e vendedora), além da redação clara da
cláusula em discussão.
Não obstante, cumpre salientar que, embora os lucros
cessantes não se confundam com a cláusula penal, o entendimento assentado
pela Corte Superior é de que são inacumuláveis:

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“A cláusula penal moratória tem a finalidade de indenizar
pelo adimplemento tardio da obrigação, e, em regra,
estabelecida em valor equivalente ao locativo, afasta-se sua
cumulação com lucros cessantes”.
Por consectário lógico, fica rechaçada a pretensão de
recebimento, também, dos prováveis locativos sobre o imóvel, além de estar
nitidamente evidenciado nos autos que os compradores pretendiam nele residir.
Nem se cogita de majoração do percentual da cláusula
penal, porquanto condizente com aquele que tem sido aplicado pela maioria dos
julgadores deste Sodalício.
Relativamente ao congelamento do saldo devedor, razão
lhes assiste.
Restando
inequívoco
que
o
atraso
havido
é
de
responsabilidade da vendedora, a mora não pode ser imputada aos compradores.
É notório que a cobrança de encargos moratórios aumenta
substancialmente o valor do saldo devedor. Dessa maneira, não é legítimo impor
aos promissários compradores que arquem com os encargos excedentes
decorrentes de demora a eles não imputada, o que resulta em injusta e
imprevisível oneração.
Segundo entendimento assentado por este Tribunal, “O
descumprimento do prazo de entrega do imóvel objeto do compromisso de venda
e compra não cessa a incidência de correção monetária, mas tão somente dos
encargos contratuais sobre o saldo devedor” (Súmula no 163).
Assim, caracterizada a mora da ré, afigura-se correto o

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“congelamento” do saldo devedor, a contar do término do prazo máximo de
tolerância convencionado para a entrega do bem, mediante a exclusão da
exigência de encargos moratórios.
Contudo, não há como suprimir a atualização monetária,
que é mera técnica de reposição do poder aquisitivo do dinheiro para nela
restabelecer a sua unidade de conta e padrão de valor, que se constituem em
requisitos da moeda para que possa servir à sua destinação de circular a riqueza e
extinguir as dívidas em geral, da qual não advém um “plus” ou uma sanção.
A atualização do saldo devedor, por conseguinte, objetiva
apenas conservar o valor empregado pelo empreendedor na consecução da
construção, a ser pago pelo adquirente em prestações, ao próprio empreendedor
ou por intermédio de agente financiador.
Assentada
nessa
premissa,
sua
supressão
implica
desequilíbrio contratual, com prejuízo para o empreendedor e enriquecimento sem
causa do promissário adquirente.
Por outro lado, não se justifica a manutenção do índice
INCC.
Como é sabido, o índice INCC é apurado a partir de valores
calculados pelas próprias incorporadoras, de forma unilateral, que, por essa razão,
se mostra excessivamente oneroso ao consumidor.
Desta feita, afigura-se hígida sua substituição pelo índice
IGP-M, mais benéfico ao consumidor, consoante já decidiu esta C. Câmara:
“AGRAVO
DE
INSTRUMENTO.
INDENIZAÇÃO
POR
DANOS
MORAIS
E
MATERIAIS
AJUIZADA
POR

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COMPRADORES E FUNDADA EM INADIMPLEMENTO DE
PROMITENTE VENDEDORA DE COMPROMISSO DE
COMPRA E VENDA DE BEM IMÓVEL. DECISÃO
RECORRIDA INDEFERE PEDIDO DE ANTECIPAÇÃO
DOS
EFEITOS
DA
TUTELA,
OBJETIVADA
PARA
CONGELAMENTO
DO
SALDO
DEVEDOR.
INCONFORMISMO
DOS
AUTORES.
ACOLHIMENTO
PARCIAL. DECISÃO REFORMADA. 1. Presença dos
requisitos autorizadores à concessão, ainda que parcial, dos
efeitos da tutela jurisdicional (artigo 273, CPC). 2. Diante do
manifesto atraso na entrega do bem imóvel contratado,
possível substituir incidência de correção monetária para o
índice de IGP-M, em detrimento do INCCFGV, após o
encerramento do prazo de tolerância contratual para a
entrega da unidade autônoma contratada. 3. Recurso
provido em PODER JUDICIÁRIO TRIBUNAL DE JUSTIÇA
DO
ESTADO
DE
SÃO
PAULO
Apelação
no
1006270-29.2014.8.26.0100 -Voto no 34525 - Cintia 12
parte”.
(TJSP,
Agravo
de
Instrumento
de
no
2064317-51.2015.8.26.0000, 9a Câmara de Direito Privado,
Rel. Des. Piva Rodrigues, DJ. 17.07.2015).
Em relação aos danos morais, inequívoca sua ocorrência.
Inconcebível entender como mero aborrecimento os fatos
aqui relatados, pois a expectativa quanto à utilização do imóvel foi frustrada pela
conduta da construtora, que privou os autores da fruição do bem adquirido por
período considerável, sem qualquer justificativa plausível para tanto.
O direito à honra pode ser compreendido, dentre outras
variações, como o bom nome, o prestígio, a reputação, estima e decoro, além da
consideração e o respeito perante os semelhantes, independente de existir um
prejuízo material daí decorrente, certo e determinado, contrariamente ao invocado
na exceção levantada, pois é indiferente ao império do Direito ao relevar à
reparação do dano moral, apenas e tão somente, a prática do ato ilícito e não o
virtual prejuízo que terá importância na fixação da indenização que vier a ser
acolhida como devida finalmente.

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A honra é o (“...”) sentimento de nossa dignidade própria
(honra interna, honra subjetiva), quer como apreço e respeito de que somos
objetos ou nos tornamos merecedores perante os nossos concidadãos (honra
externa, honra objetiva, reputação, boa fama). Assim como o homem tem direito à
integridade do seu corpo e do seu patrimônio econômico, tem-no igualmente à
indenidade do seu amor-próprio (consciência do próprio valor mora e social, ou da
própria dignidade ou decorro) e do seu patrimônio moral.
Cumpre esclarecer que os danos morais aqui apontados são
daqueles danos que emergem “in re ipsa”, isto é, aqueles cuja existência se
presume de modo absoluto (“iuris et de jure”) e que, por certo, dispensam a
comprovação da dor, do sofrimento, da angústia e da desolação, sendo “da
natureza das coisas” que o sofrimento impingido era indiscutível.
No que pertine ao montante da verba indenizatória, cumpre
salientar que o dano moral, “se não é verdadeiramente, dano suscetível de fixação
pecuniária equivalencial, tem-se de reparar eqüitativamente” (Pontes de Miranda)1.
“In casu”, é aplicável a teoria do valor do desestímulo em
que o quantum fixado deve ser de valor hábil a incutir naquele que agiu
incorretamente uma repercussão tal que iniba a sua conduta antijurídica,
impedindo a reiteração de seu ato, levando-se sempre em conta a capacidade
patrimonial do causador do dano e daquele que o sofreu, com o escopo de não
transformar também tal evento em enriquecimento sem causa.
Daí porque se devem relevar para esse fim os princípios da
proporcionalidade e o da razoabilidade, relevados, ainda, os efeitos em concreto
produzidos pelo ato lesivo na órbita jurídica da vítima, de maneira que a quantia
acolhida como devida sirva a indenizar e ressarcir sancionatória e educativa. É
dizer, deverá corresponder tanto à coerção para que o transgressor, punido,
1 MIRANDA, Pontes de, Tratado de Direito Privado, Tomo 54, parágrafo 5.536, n.1, pg. 61.

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entenda que é melhor pautar o seu comportamento de forma inversa, respeitando
a norma, e, ainda, propicie à vítima uma satisfação material pelo dano
extrapatrimonial sofrido, sem que dele advenha, é certo, o enriquecimento sem
causa.
Enfim, em atenção ao cunho satisfativo-punitivo de que se
revestem as indenizações por dano moral, observados, ainda, os critérios da
razoabilidade e proporcionalidade que norteiam o seu arbitramento, condena-se a
incorporadora imobiliária ao pagamento da quantia de R$ 15.000,00, que deverá
ser devidamente atualizada pelos índices da Tabela Prática deste E. Tribunal de
Justiça, a partir deste julgamento (Súmula no 362, do E. Superior Tribunal de
Justiça), e acrescida de juros moratórios de 1% ao mês, e acrescida de juros
moratórios de 1% ao mês, a contar da citação, vez que se trata de dano originário
de relação contratual (STJ, AgRg no AREsp no 318062/RS, 3a T., Rel. Min. Paulo
de Tarso Sanseverino, DJ 12.02.2015).
Com relação aos ônus sucumbenciais, considerando-se o
decaimento parcial dos litigantes, as custas, despesas processuais e honorários
advocatícios serão repartidos à proporção de 1/3 aos autores e 2/3 à requerida,
fixada a honorária em 15% sobre o valor total da condenação.
Desse modo, dá-se parcial provimento ao recurso para:
a) Alterar o índice de correção do saldo devedor, no período
de atraso retromencionado, do INCC para o IGP-M, com a devolução das
diferenças eventualmente apuradas, de modo simples, eis que não vislumbrada a
cobrança de má-fé, corrigidas de cada pagamento e com juros de mora incidentes
desde a citação;
b) Condenar a apelada ao pagamento de indenização por
danos morais arbitrada em R$ 15.000,00, atualizados deste arbitramento e com
juros moratórios incidentes da citação;

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c) Repartir os ônus sucumbenciais à proporção de 1/3 aos
autores e 2/3 à requerida, fixada a honorária em 15% sobre o valor total da
condenação.
Por fim, já é entendimento pacífico o de que não está
obrigado o julgador a citar todos os artigos de lei e da Constituição Federal para
fins de prequestionamento. Sendo assim, ficam consideradas prequestionadas
toda matéria e disposições legais discutidas pelas partes.
Pelo exposto, dá-se parcial provimento ao recurso.
MAURO CONTI MACHADO
RELATOR