Tribunal: TJSP
Processo: 1001100-39.2018.8.26.0358
Classe: Apelação Cível / Promessa de Compra e Venda
Órgão julgador: Carlos Goldman
Órgão colegiado: 2a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-02-05
Data de publicação: 2020-02-05

Ementa:
AQUISIÇÃO DE IMÓVEL EM LOTEAMENTO. AÇÃO RESOLUTÓRIA E REPETITÓRIA. PEDIDO SUBSIDIÁRIO DE RESILIÇÃO POR DESISTÊNCIA DOS COMPRADORES ACOLHIDO EM 1a INSTÂNCIA. APELAÇÃO DA VENDEDORA. LEI no 9.514/1997 QUE NÃO EMBARAÇA A PRETENSÃO. INOBSERVÂNCIA AO SEU ART. 23. APLICAÇÃO DO CDC. DESFAZIMENTO DA AVENÇA POSSÍVEL. RETENÇÃO DE VINTE E CINCO POR CENTO DAS SOMAS PAGAS ADEQUADA. ATUALIZAÇÃO MONETÁRIA DE

Ementa:
AQUISIÇÃO DE IMÓVEL EM LOTEAMENTO. AÇÃO RESOLUTÓRIA E REPETITÓRIA. PEDIDO SUBSIDIÁRIO DE RESILIÇÃO POR DESISTÊNCIA DOS COMPRADORES ACOLHIDO EM 1a INSTÂNCIA. APELAÇÃO DA VENDEDORA. LEI no 9.514/1997 QUE NÃO EMBARAÇA A PRETENSÃO. INOBSERVÂNCIA AO SEU ART. 23. APLICAÇÃO DO CDC. DESFAZIMENTO DA AVENÇA POSSÍVEL. RETENÇÃO DE VINTE E CINCO POR CENTO DAS SOMAS PAGAS ADEQUADA. ATUALIZAÇÃO MONETÁRIA DE CADA DESEMBOLSO. JUROS MORATÓRIOS INCIDENTES DO TRÂNSITO EM JULGADO. DESPESAS COM CORRETAGEM/ASSESSORIA QUE NÃO INTEGRAM A BASE DE CÁLCULO DA CONDENAÇÃO. PRESCRIÇÃO TRIENAL. PARCIAL PROVIMENTO.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2020.0000066380
ACÓRDÃO
Vistos,
relatados
e
discutidos
estes
autos
de
Apelação
Cível
no
1001100-39.2018.8.26.0358, da Comarca de Mirassol, em que é apelante REGISSOL
CONSTRUCOES E EMPREENDIMENTOS LTDA, são apelados EDGARD PERPETUO
DE MORAES e MÁRCIA CRISTINA ARAÚJO DE MORAES.
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 2a Câmara de Direito Privado do
Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Deram provimento em
parte ao recurso. V. U., de conformidade com o voto do relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores JOSÉ JOAQUIM DOS
SANTOS (Presidente sem voto), GIFFONI FERREIRA E PENNA MACHADO.
São Paulo, 5 de fevereiro de 2020.
CARLOS GOLDMAN
Relator
Assinatura Eletrônica

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Apelação Cível no 1001100-39.2018.8.26.0358 -Voto no 2076
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VOTO no: 2076
APELAÇÃO no: 1001100-39.2018.8.26.0358
APELANTE: REGISSOL CONSTRUÇÕES E EMPREENDIMENTOS LTDA.
APELADOS: EDGARD PERPÉTUO DE MORAES e MÁRCIA CRISTINA ARAÚJO DE
MORAES
COMARCA: MIRASSOL (2a VARA JUDICIAL)
JUÍZA DE 1a INSTÂNCIA: GISLAINE DE BRITO FALEIROS VENDRAMINI
AQUISIÇÃO DE IMÓVEL EM LOTEAMENTO. AÇÃO
RESOLUTÓRIA E REPETITÓRIA. PEDIDO SUBSIDIÁRIO
DE
RESILIÇÃO
POR
DESISTÊNCIA
DOS
COMPRADORES
ACOLHIDO
EM
1a
INSTÂNCIA.
APELAÇÃO DA VENDEDORA. LEI no 9.514/1997 QUE NÃO
EMBARAÇA A PRETENSÃO. INOBSERVÂNCIA AO SEU
ART. 23. APLICAÇÃO DO CDC. DESFAZIMENTO DA
AVENÇA POSSÍVEL. RETENÇÃO DE VINTE E CINCO
POR
CENTO
DAS
SOMAS
PAGAS
ADEQUADA.
ATUALIZAÇÃO MONETÁRIA DE CADA DESEMBOLSO.
JUROS MORATÓRIOS INCIDENTES DO TRÂNSITO EM
JULGADO.
DESPESAS
COM
CORRETAGEM/ASSESSORIA QUE NÃO INTEGRAM A
BASE DE CÁLCULO DA CONDENAÇÃO. PRESCRIÇÃO
TRIENAL. PARCIAL PROVIMENTO.
A r. sentença de fls. 291/298, declarada a fls. 309, relatório
adotado, consolidou a liminar - deferida “para tão somente suspender as cobranças das
parcelas vincendas e para obstar a inscrição do nome dos autores no rol dos inadimplentes
quanto a essas parcelas, nada dispondo acerca da rescisão e consequente liberação do imóvel
para alienação a terceiros, haja vista que, por se tratar de alienação fiduciária, eventual
rescisão contratual, deverá ocorrer de forma pertinente, diferindo das rescisões comuns de
compromisso de venda e compra” (fls. 115/116) - e julgou procedente em parte o pedido
inicial “para o fim de: (i) declarar rescindido o contrato celebrado entre partes por
desistência da parte autora; (ii) condenar a requerida a restituir aos autores”, em parcela
única, “a quantia equivalente a 75% do valor pago, devidamente atualizado a partir do
ajuizamento da ação e juros de mora de 1% ao mês a partir da citação, autorizada a dedução
de valores devidos a título de IPTU e condomínio, com fatos geradores até o ajuizamento da
ação”. “Pela sucumbência parcial, arcarão os autores com custas 1/3 das custas e honorários
arbitrados em 10% da parte que sucumbiu, cuja exigência fica sujeita ao disposto no art. 98 e
seguintes do CPC, ao passo que a parte requerida arcará com 2/3 das custas e honorários
advocatícios fixados em 10% sobre o valor atualizado da condenação”.
Apela a ré. Diz que o Código de Defesa do Consumidor não se
aplica à espécie, regida por norma específica - Lei no 9.514/1997 -, que não se compadece com
a resilição deferida na origem. Daí calhar a extinção terminativa. Os autores estavam
inadimplentes ao tempo do ajuizamento, de modo que “a previsão especifica acerca do
procedimento de rescisão do contrato e de devolução dos valores pagos pela parte apelada
pela Lei no 9.514/1997” resulta em que “inaplicável ao caso em comento a regra geral do art.
53 do CDC e da súmula n.o 1 do E. TJSP”. Se mantido o desfazimento, os incrementos
insertos no demasiado cálculo de fls. 38 não podem ser prestigiados. “A sentença deve ser

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modificada para ser considerando o valor total pago na quantia de R$24.902,65 (vinte e
quatro mil, novecentos e dois reais e sessenta e cinco centavos); fazem jus os apelados à
restituição de 75% sobre esse valor, devidamente atualizado a partir do ajuizamento da
ação”. “Os valores pagos a título de prestação e da entrada real de R$900,00 e não de
R$3.000,00, pois a parte apelante impugnou os documentos de fls. 36/37 por se tratar de
recibos pagos a terceiro” (imobiliária/assessoria). Incide a prescrição trienal “para qualquer
quantia paga em 03/12/2013”. Os juros moratórios têm termo inicial no trânsito em julgado.
Com contrarrazões, vieram os autos a esta E. 2a Instância.
É o relatório.
A pretensão à resolução do contrato por inadimplemento em
tese da ré a r. sentença rejeitou, sem interposição de recurso a esse respeito. Resta somente a
discussão sobre a possibilidade ou não de resilição da avença por desistência dos autores e
seus consectários pecuniários. Pois bem.
In casu, a existência de pacto de alienação fiduciária no
compromisso de compra e venda não impossibilita de per si a resilição do negócio jurídico:
basta ver que a garantia fiduciária não foi registrada na matrícula do imóvel (fls. 78), ao
arrepio do art. 23, caput, da Lei no 9.514/1997 - que afirma “a imprescindibilidade do ato
registral no que toca à constituição da propriedade fiduciária. Perceba-se que a norma em
comento estatui o registro como formalidade essencial à constituição da propriedade
fiduciária sem abrir exceção” (STJ, 3a Turma: Agravo Interno no Recurso Especial no
1.361.921/MG, excerto do voto condutor).
Destarte, o negócio jurídico em discussão está sujeito ao
Código de Defesa do Consumidor, afastada a incidência da Lei no 9.514/1997 (TJSP, 3a
Câmara: Apelação no 1029153-89.2017.8.26.0576 - ação envolvendo a mesma empresa),
aplicando-se também, consequentemente, as Súmulas no 543/STJ, no 1/TJSP e no 2/TJSP, tudo
a autorizar a sua resilição por desistência dos autores - ainda que inadimplentes quanto à
parcela vencida em 15 de março de 2018, seis dias antes da propositura da demanda -,
devolvendo-se a eles parte (setenta e cinco por cento - a r. sentença já o definiu, sem que se
insurgissem) das quantias desembolsadas.
As deduções estabelecidas na origem se mantêm, quando menos
à falta de recurso dos interessados, mas a atualização monetária será apurada de cada
desembolso, no exclusivo propósito de recompor e bem preservar o valor real da moeda: “Esta
Corte tem entendimento de que, 'em caso de rescisão de contrato de compra e venda de
imóvel, a correção monetária das parcelas pagas, para efeitos de restituição, incide a partir
de cada desembolso' (REsp 1305780/RJ, Rel. Ministro Luis Felipe Salomão, Quarta Turma,
julgado em 4/4/2013, DJe 17/4/2013)” (STJ, 4a Turma: Agravo Regimental no Agravo
Regimental no Recurso Especial no 913.224/RJ).
Neste passo, relembro que “a jurisprudência é firme no sentido
de que a correção monetária e os juros de mora são consectários legais da condenação
principal, possuem natureza de ordem pública e podem ser analisados até mesmo de ofício, de
modo que sua aplicação ou alteração, bem como a modificação de seu termo inicial, não
configura julgamento extra petita nem reformatio in pejus” (STJ, 3a Turma: Embargos de
Declaração no Agravo Interno no Agravo em Recurso Especial no 1.314.880/SC).

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Por sua vez, os juros moratórios se computam do trânsito em
julgado, porque até então inexistirá tardança da ré no cumprimento da obrigação: “Nos termos
da jurisprudência desta Corte, firmada pela Segunda Seção em julgamento submetido ao rito
dos recursos repetitivos, 'nos compromissos de compra e venda de unidades imobiliárias
anteriores à Lei no 13.786/2018, em que é pleiteada a resolução do contrato por iniciativa do
promitente comprador de forma diversa da cláusula penal convencionada, os juros de mora
incidem a partir do trânsito em julgado da decisão' (REsp 1.740.911/DF, DJe 22.8.2019)”
(STJ, 2a Seção: Recurso Especial no 1.723.519/SP).
Finalmente, cotejando-se fls. 20, itens D.1 a D.3.1, com fls.
36/37 e 188/189, infere-se que a entrada foi na realidade de novecentos reais, ao passo que as
despesas com corretagem/assessoria somaram dois mil e cem reais. O primeiro valor integra a
base de cálculo da condenação infligida à ré (STJ, 3a Turma: Agravo Regimental no Recurso
Especial no 1.222.139/MA); o segundo não, visto que honrado mais de três anos antes da
propositura da ação (Tema-Repetitivo no 938/STJ, tese i).
Do exposto, proponho seja a apelação PARCIALMENTE
PROVIDA, sem incidência do art. 85, § 11, do Código de Processo Civil - que pressuporia
fosse o recurso “não conhecido integralmente ou desprovido, monocraticamente ou pelo
órgão colegiado competente” (STJ, 2a Seção: Agravo Interno nos Embargos de Divergência
em Recurso Especial no 1.539.725/DF).
Na tentativa de se elidir a oposição de ociosos embargos de
declaração, (i) repisa-se que eles não possuem caráter infringente; (ii) reputam-se
prequestionadas e não ofendidas todas as normas jurídicas reportadas no curso do feito.
CARLOS GOLDMAN
RELATOR