Tribunal: TJSP
Processo: 1002728-03.2018.8.26.0281
Classe: Apelação Cível / Associação
Órgão julgador: João Pazine Neto
Órgão colegiado: 3a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-08-13
Data de publicação: 2020-08-13

Ementa:
Declaratória c/c cobrança. Despesas de conservação. Loteamento. Sentença de procedência parcial. Apelo da Ré. Entendimento consolidado do Superior Tribunal de Justiça, em sede de recurso repetitivo, que é observado no caso, diante de sua peculiaridade, excepcionada naquele próprio julgamento. Ré que adquiriu o imóvel em 2009, e sua matrícula faz expressa referência de que o imóvel está inserido

Ementa:
Declaratória c/c cobrança. Despesas de conservação. Loteamento. Sentença de procedência parcial. Apelo da Ré. Entendimento consolidado do Superior Tribunal de Justiça, em sede de recurso repetitivo, que é observado no caso, diante de sua peculiaridade, excepcionada naquele próprio julgamento. Ré que adquiriu o imóvel em 2009, e sua matrícula faz expressa referência de que o imóvel está inserido em um "loteamento". Contrato padrão que indica o dever de pagar taxas de manutenção. Obrigação que persiste. Precedentes desta Câmara neste sentido. Vedação do "venire contra factum proprium". Incidência ainda da Lei n. 13.465/17. Sentença mantida. Honorários sucumbenciais majorados para 15% do valor da condenação (art. 85, § 11, do CPC). Recurso não provido.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro:2020.0000636613
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos destes autos do Apelação
Cível no 1002728-03.2018.8.26.0281, da Comarca Itatiba, em que é apelante NEUZA
MARTINS HADDAD, é apelado ASSOCIAÇÃO DOS PROPRIETARIOS EM
GIARDINO D' ITALIA.
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 3a
Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte
decisão: "Negaram provimento ao recurso. V. U.", de conformidade com o voto do
Relator, que integra este acórdão.
O
julgamento
teve
a
participação
do
Exmos.
Desembargadores JOÃO PAZINE NETO (Presidente), DONEGÁ MORANDINI E
BERETTA DA SILVEIRA.
São Paulo, 13 de agosto de 2020
JOÃO PAZINE NETO
RELATOR
Assinatura Eletrônica

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1002728-03.2018.8.26.0281
Voto no 26.015
Apelação Cível No 1002728-03.2018.8.26.0281 Comarca: Itatiba
Apelante: Neuza Martins Haddad
Apelado: Associação dos Proprietarios Em Giardino D' Italia
Juíza sentenciante: Renata Heloisa da Silva Salles
Voto no 26.015
Declaratória c/c cobrança. Despesas de conservação.
Loteamento. Sentença de procedência parcial. Apelo da Ré.
Entendimento consolidado do Superior Tribunal de Justiça,
em sede de recurso repetitivo, que é observado no caso, diante
de
sua
peculiaridade,
excepcionada
naquele
próprio
julgamento. Ré que adquiriu o imóvel em 2009, e sua
matrícula faz expressa referência de que o imóvel está
inserido em um “loteamento”. Contrato padrão que indica o
dever de pagar taxas de manutenção. Obrigação que persiste.
Precedentes desta Câmara neste sentido. Vedação do “venire
contra factum proprium”. Incidência ainda da Lei n.
13.465/17. Sentença mantida. Honorários sucumbenciais
majorados para 15% do valor da condenação (art. 85, § 11,
do CPC). Recurso não provido.
Trata-se de ação declaratória c/c cobrança, julgada
parcialmente procedente pela r. sentença de págs. 386/398, cujo relatório adoto, para
condenar a Ré ao pagamento, à parte autora, dos valores relacionados na planilha de
cálculos de pág. 384 com correção monetária e juros de 1% ao mês, desde a data dos
cálculos. Condenou ainda a Ré ao pagamento das contribuições vencidas no curso da

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demanda, corrigidos e com incidência de juros a partir dos vencimentos, acrescidos de
multa de 2% ao mês (artigo 323 do CPC). Declarou a prescrição e julgou extinta, com
apreciação de mérito, a pretensão ao recebimento das contribuições anteriores à
23.6.2015, com fulcro no inciso IV do § 3o do artigo 206 do Código Civil e no inciso II
do artigo 487 do CPC. Considerado que a parte autora decaiu em parte mínima do
pedido (parágrafo único do artigo 86 do CPC), bem como diante do princípio da
causalidade, condenou a Ré ao pagamento das custas e despesas processuais, corrigidas
monetariamente pelos índices da Tabela Prática do Tribunal de Justiça do Estado de São
Paulo, a partir dos desembolsos e com incidência de juros moratórios de 1% ao mês, a
contar do trânsito em julgado da sentença, e em honorários advocatícios arbitrados em
10% sobre o valor da condenação.
Apela a Ré (págs. 400/414) com alegação, em síntese, que
discorda da cobrança da Autora, porque não são prestados por ela serviços em benefício
dos moradores do bairro e não se pode falar em associação automática à Autora. Não é
associada, nunca optou por associar-se, pelo contrário, verificando as imposições da
associação e divergindo de seus mandos e desmandos, por intervir em bens públicos
instalados no loteamento, não se beneficiou em nada e assim notificou a Autora.
Conforme prova documental (pág. 331), o loteamento Giardino D'Itália é um
loteamento aberto, constituído por vias públicas de acesso livre entre os bairros Nova
Itatiba e Engenho, não é cercado, não possui controle de acesso, não possui guaritas, a
responsabilidade pela limpeza e conservação de suas áreas públicas (passeio e ruas),
bem como serviço de coleta de lixo, é feito pela empresa Litucera de limpeza urbana,
terceirizada através de licitação, pela Prefeitura do Município de Itatiba, cuja taxa de
coleta é cobrada junto do IPTU (págs. 327/330). A segurança é publica e os serviços de
água e esgoto são prestados pela Sabesp e o serviço de fornecimento de energia elétrica
e iluminação das vias é executado pela CPFL, cujo pagamento é efetuado pela
municipalidade, sendo que as residências também são servidas por essas companhias e

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cada morador pagou o seu consumo. O mesmo ocorre com telefonia e internet, sem
vínculo com a Autora. As taxas de manutenção não podem ser impostas àqueles não
associados, conforme jurisprudência do STJ.
Preparo anotado (págs. 415/416). Ofertadas contrarrazões
(págs. 424/439).
Originariamente distribuído para o e. Juiz Substituto em
Segundo Grau Nilton Santos Oliveira, foi o processo redistribuído para este relator, em
30.6.2020.
É o relatório.
A r. sentença de págs. 386/398 não comporta reparos.
Em ação declaratória c/c cobrança, objetiva a Autora a
cobrança do valor de R$ 4.745,84, referente às despesas de manutenção mensal devidas
pela Ré, em razão de ser proprietária de imóvel localizado no loteamento “Giardino
D'Itália”
Anteriormente ao entendimento preconizado pelo Superior
Tribunal de Justiça, em sede de recursos repetitivos, esta 3a Câmara tinha enunciado que
preconizava pela regularidade da cobrança das contribuições, considerado em especial o
princípio que veda o enriquecimento sem causa (Enunciado 12: “Necessária a
contraprestação pelos serviços prestados/disponibilizados ao lote, sob pena de
enriquecimento sem causa daquele que os recebeu. O fundamento da obrigação reside
exclusivamente na prestação dos serviços, sem se atrelar às questões relacionadas com
a filiação ou não à associação que gerencia a atividade).
Para tanto, desde então, era verificada, caso a caso, a
efetiva realização de serviços pela associação, em benefício daquele grupo de pessoas,

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isto diante da acurada percepção da realidade que surgia, então ainda não albergada pela
legislação, do surgimento de loteamentos “fechados”, em que inúmeros serviços, que
normalmente deveriam ser prestados pelo Poder Público, passavam a ser assumidos por
essas associações, de modo a gerar, entre outros, uma possibilidade de viver em
residências, com segurança mais próxima ao dos condomínios verticais. O maior
exemplo é o complexo “Alphaville”, na Grande São Paulo, reconhecido sucesso de
venda, que levou à replicação de seus princípios, até porque a obrigação dos Municípios
e Estados em prover a segurança e outros benefícios aos loteamentos não passa de mera
norma legal, sem a efetividade que se deveria ter, como ocorre, igualmente, na área da
saúde e da educação.
O entendimento preconizado no julgamento do repetitivo,
tomado por maioria, deve ser entendido, s.m.j., com as limitações correspondentes, de
modo a evitar julgamentos que afetem a toda uma coletividade, que no mais das vezes
já se constituiu exatamente em razão da necessidade de ser provida de serviços que não
são efetivamente prestados pelo Poder Público, observado que a associação nada mais é
do que a representação dos esforços dos integrantes daquela comunidade, para que
exista um ganho na qualidade de vida de todos eles.
Destaque-se, nesse aspecto, que no próprio voto vencedor,
do Min. MARCO BUZZI, é assinalada a existência de situações díspares que, portanto,
devem ter outra abordagem. Pouco antes do dispositivo, consta do voto de Sua
Excelência:
“Concluindo, a aquisição de imóvel situado em
loteamento fechado, em data anterior à constituição da associação não pode, nos
termos da jurisprudência sufragada por este Superior Tribunal de Justiça, impor
ao adquirente, que não se associou, nem a ela aderiu, a cobrança de encargos.
Se a compra se opera em data posterior à constituição da
associação, na ausência de fonte criadora da obrigação (lei ou contrato), é

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defeso ao poder jurisdicional, apenas calcado no princípio enriquecimento sem
causa, em detrimento aos princípios constitucionais da legalidade e da liberdade
associativa, instituir dever tácito a terceiros, ...” (nossos os sublinhados).
Pouco antes o Ministro tinha assinalado:
“Há, portanto, dois obstáculos ao acatamento da tese
apresentada pelo ilustre relator. Primeiro, no direito civil, as obrigações somente
possuem como fonte geradora a lei e a vontade, ambas ausentes na hipótese ...”
(nosso o sublinhado).
São realmente importantes essas indicações, pois o
repetitivo só se refere aos casos em que não há obrigação associativa assumida por
contrato (ato de vontade, como fonte criadora), que é o caso, ou a vontade manifestada
expressamente pela parte.
E esta 3a Câmara vem fazendo essa distinção, de modo a
preservar, em determinadas e específicas situações, a obrigação contributiva, pois
decorrente, muitas vezes, de uma obrigação contratualmente assumida, quando da
própria aquisição do imóvel, oportunidade em que já prevista e noticiada a existência de
uma associação, que gerencia os serviços àquela coletividade, e que dá o diferencial a
ela, certamente como gerador inclusive do interesse na aquisição daquele imóvel.
Admitir-se depois a mera desfiliação, apesar da obrigação antes assumida, e mesmo
após a realização de inúmeras contribuições, sob a alegação de ofensa ao direito de
associação, s.m.j., não atenta à violação de inúmeros outros princípios, entre eles o do
art. 5o, XX, da Constituição, como referiu o então Ministro SEPÚLVEDA PERTENCE,
no julgamento do RE 340561/RJ (DJ 01/02/2005).
A excepcionalidade de alguns casos também é observada
pelo próprio Superior Tribunal de Justiça, mesmo depois do julgamento da matéria,

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realizada em sede de recursos repetitivos:
“EMBARGOS
DE
DECLARAÇÃO
E
AGRAVO
REGIMENTAL NO RECURSO ESPECIAL.
POSSIBILIDADE DE JULGAMENTO SIMULTÂNEO.
AÇÃO DE COBRANÇA. LOTEAMENTO FECHADO. ADMINISTRADORA.
TAXA DE MANUTENÇÃO. POSSIBILIDADE DE COBRANÇA. CONTRATO-
PADRÃO LEVADO A REGISTRO. TAXAS DE MANUTENÇÃO.
POSSIBILIDADE DE COBRANÇA DE PROPRIETÁRIO
DE IMÓVEL. ESPECIFICIDADE DO CASO. EMBARGOS DE DECLARAÇÃO.
EXISTÊNCIA DE MERO ERRO MATERIAL. PREJUDICIALIDADE.
1. Se autor e réu apresentaram, respectivamente, agravo
interno e embargos de declaração contra decisão que proveu recurso especial do
réu e se a matéria discutida nesse agravo, por ser concernente ao mérito, tem o
condão de prejudicar o objeto dos embargos de declaração, deve-se proceder ao
julgamento de ambos os recursos.
Aplicação dos princípios da celeridade e da economia
processual.
2. É viável a cobrança de taxas de manutenção ou de
qualquer outra espécie feita por administradora de loteamento a proprietário de
imóvel nele localizado, se esse vínculo foi estabelecido pelo loteador em contrato-
padrão levado a registro no respectivo cartório ao qual aderiu o adquirente.
3. Agravo regimental de Administradora Jardim Acapulco
Ltda. provido para se conhecer parcialmente do recurso especial e negar-lhe
provimento. Embargos de declaração de Edmilson Ramos prejudicados” (AgRg
no REsp 1288702/SP, Rel. Ministro JOÃO OTÁVIO DE NORONHA, Terceira
Turma, julgado em 10/03/2016, DJe 28/03/2016 nosso o destaque);

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“AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. AÇÃO
DE COBRANÇA. TAXAS DE MANUTENÇÃO. ADMINISTRADORA DE
LOTEAMENTO. SOCIEDADE EMPRESÁRIA.
CAUSA
DE
PEDIR.
DESCUMPRIMENTO
DE
OBRIGAÇÃO
CONTRATUAL.
REGISTROS
PÚBLICOS.
LOTEAMENTO
URBANO.
CONTRATO-PADRÃO.
POSTERIORES
ADQUIRENTES.
VINCULAÇÃO. OBRIGAÇÃO. FONTE NA LEI E EM CONTRATO.
INSTITUIÇÃO
DO
ENCARGO.
ATO.
ADESÃO
INEQUÍVOCA. PRESCRIÇÃO. NÃO OCORRÊNCIA.
1. Recurso especial interposto contra acórdão publicado
na vigência do Código de Processo Civil de 2015 (Enunciados Administrativos
nos 2 e 3/STJ).
2. Na origem, trata-se de ação de cobrança proposta por
sociedade empresária administradora de loteamento, contratada pelos
proprietários/loteadores
para
a
prestação
de
determinados
serviços
discriminados na avença, contra moradores dos lotes.
3. A Segunda Seção desta Corte, no julgamento do REsp
no 1.439.163/SP e do REsp no 1.280.871/SP, processados sob o rito dos recursos
repetitivos, sedimentou o entendimento de que "as taxas de manutenção criadas
por associações de moradores não obrigam os não associados ou que a elas não
anuíram". Para tanto, fundamentou-se principalmente nos seguintes pontos: (i)
inviabilidade de cerceamento da liberdade de associação e (ii) impossibilidade
da criação de obrigação que não tenha fonte na lei ou em contrato.
4. A situação fática dos autos é totalmente distinta
daquela decidida nos autos do repetitivo porque (i) a autora não é associação de
moradores, mas, sim, sociedade empresária limitada prestadora de serviços de

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administração de loteamento e (ii) a causa de pedir está fundada no
descumprimento de obrigação contratual existente entre as partes, e não em
estatutos de associação civil ou no princípio constitucional da vedação do
enriquecimento sem causa.
5. Por força do disposto na lei de loteamento, as
restrições e obrigações constantes no contrato-padrão, depositado em cartório
como condição para o registro do projeto de loteamento, incorporam-se ao
registro e vinculam os posteriores adquirentes, porquanto dotadas de publicidade
inerente aos registros públicos.
6. Tendo constado nas escrituras públicas de compra e
venda dos lotes adquiridos pelos réus a ressalva de que os terrenos estariam
sujeitos às condições restritivas impostas pelos loteadores por época do registro
de loteamento, não há falar em falta de anuência.
Há, ao contrário, adesão inequívoca ao ato que instituiu o
encargo.
7. Agravo interno não provido” (AgInt no REsp
1656338/SP, Rel. Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, Terceira Turma,
julgado em 09/11/2017, DJe 23/11/2017 nossos os destaques);
“AGRAVO
INTERNO
NO
RECURSO
ESPECIAL.
PROCESSUAL CIVIL E CIVIL. AÇÃO DE COBRANÇA. ADMINISTRADORA
DE LOTEAMENTO URBANO. PRESTAÇÃO DE SERVIÇOS. TAXAS DE
MANUTENÇÃO. CLÁUSULA CONTRATUAL EXPRESSA.
CONTRATO-PADRÃO
LEVADO
A
REGISTRO.
SÚMULAS
5
E
7/STJ.
CONDIÇÃO
RESOLUTIVA.
AUSÊNCIA
DE
PREQUESTIONAMENTO. AGRAVO IMPROVIDO.
1. "É viável a cobrança de taxas de manutenção ou de
qualquer outra espécie feita por administradora de loteamento a proprietário de

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imóvel nele localizado, se esse vínculo foi estabelecido pelo loteador em contrato-
padrão levado a registro no respectivo cartório ao qual aderiu o adquirente
(REsp n. 1.422.859/SP, Relator o Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira
Turma, DJe de 26/11/2015)" (AgInt nos EDcl no REsp 1.294.454/SP, Rel. Min.
MARCO AURÉLIO BELLIZZE, TERCEIRA TURMA, DJe de 07/03/2017). 2. A
ocorrência de condição resolutiva eventualmente prevista em contrato não foi
examinada pelo Tribunal a quo, e não foram opostos embargos de declaração
para sanar eventual omissão, o que impede o conhecimento da questão em razão
da ausência do necessário prequestionamento (Súmulas 282 e 356 do STF).
3. Agravo interno não provido” (AgInt no REsp
1711721/SP, Rel. Ministro LÁZARO GUIMARÃES (Desembargador convocado
do TRF 5a REGIÃO), Quarta Turma, julgado em 22/05/2018, DJe 01/06/2018
nosso o destaque).
Em relação ao caso concreto, há indicação de que a
obrigação associativa foi estabelecida no contrato padrão (págs. 33/47), como se extrai
dos itens “b” e “c” da cláusula sexta (pág. 40). Dessa estipulação não se verifica
qualquer abusividade e esta apresentada de forma clara e de fácil percepção aos
interessados.
Não obstante, a Ré adquiriu o imóvel em 28.5.2009 (págs.
63/66), enquanto a Autora foi criada em 07.12.1999 (págs. 07.12.1999). Acrescente-se
que a matrícula imobiliária correspondente faz expressa referência de que o bem se
encontra inserido no loteamento “Residencial Sítio do Engenho”, a permitir a conclusão
de que a Ré tinha ciência inequívoca da obrigatoriedade das cobranças aqui pretendidas
pela Autora.
Acrescente-se, ainda, que a Associação já existia por
ocasião da aquisição do lote pela Ré, o que afasta qualquer alegação de
desconhecimento da existência da Autora, assim como de sua pretensão à sua

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desfiliação, de forma isolada em relação ao loteamento que integra, isto também sob
pena de ofensa a outros dispositivos constitucionais, como já enunciado, sem que se
deva falar na continuidade eterna da vinculação, até porque, caso efetivamente não se
tenha interesse na manutenção do vínculo, bastaria à Ré promover a alienação do
imóvel ao qual vinculada a obrigação validamente por ela assumida, pois nesse caso se
observará o interesse daquele que não quer mais se manter associado, mas também não
serão afetados direitos de inúmeras outras pessoas, que residem no empreendimento e
acabarão
por
responder
pela
inexistência
de
contribuição
de
um
dos
proprietários/moradores para as despesas que se fazem para, ao menos, manter a
qualidade do empreendimento.
Não pode prevalecer a intenção da Ré em não contribuir
para essas despesas, mas continuar a usufruir dos benefícios delas decorrentes, pois
efetivamente seu imóvel continuará a ser beneficiado com as atividades desenvolvidas
pela associação Autora, que não são desvinculadas de seu todo, como a Ré pretende
fazer crer ser possível. Os serviços por ela enunciados são efetivamente prestados pelas
concessionárias de serviços públicos, mas isto não afasta sua responsabilidade na
participação das despesas daqueles efetivamente desenvolvidos pela Autora, em
complemento, que certamente geraram um diferencial que levou à aquisição do imóvel
pela Autora.
É
notória
a
valorização
de
imóveis
nesses
empreendimentos, em detrimento daqueles que não contam com esses diferenciais, de
modo que não pairam dúvidas sobre a legitimidade da cobrança das taxas associativas
aqui reclamadas, consoante também já decidiu o C. STJ: “A ninguém é dado criar e
valer-se de situação enganosa, quando lhe for conveniente e vantajoso e posteriormente
voltar-se contra ela quando não mais lhe convier, objetivando que seu direito prevaleça
sobre o de quem confiou na expectativa gerada, ante o princípio do nemo potest venire
contra factum proprium” (STJ, REsp 1.154.737, Min. LUÍS FELIPE).

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Essa
questão
também
é
abordada
pelo
ilustre
Desembargador GRAVA BRASIL, da 8a Câmara de Direito Privado deste Tribunal de
Justiça, que a respeito salienta:
“Isso porque não se trata, simplesmente, de uma colisão
entre norma constitucional e infraconstitucional.
Afinal, paralelamente à liberdade de associação, outros
fundamentos constitucionais são abrangidos na discussão e merecem ser trazidos
ao debate.
Logo de início, salienta-se que, conforme dispõe o art. 3o,
I, da CF, a construção de uma sociedade livre, justa e solidária constitui objetivo
fundamental da República.
O incentivo à solidariedade entre os cidadãos, assim, deve
ser tido como ponto basilar, não devendo o Judiciário se coadunar com práticas
egoísticas, que visem, exclusivamente, o benefício próprio, em detrimento ao da
comunidade, na contramão, inclusive, dos princípios da boa-fé e da igualdade,
ambos, também, com assento constitucional, o primeiro, de forma implícita e, o
segundo, no caput, do art. 5o” (Apelação 0000054-27.2012.8.26.0654, julgada em
28.09.2016).
Nesse sentido também tem decidido esta 3a Câmara:
“LOTEAMENTO. CONTRIBUIÇÃO ASSOCIATIVA.
Insurgência da ré contra sentença de procedência que a condenou ao pagamento
de taxas associativas e multas por infrações ao estatuto social, com correção
monetária e juros a contar dos vencimentos. Sentença mantida. Hipótese que não
se amolda ao entendimento do STJ no julgamento dos REsp 1.439.163/SP e
1.280.871/SP. Demonstrada, no caso, a adesão, ainda que tácita, da ré à
associação. Pagamentos reiterados em período anterior ao inadimplemento. Fato

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reconhecido pela ré, que pleiteou devolução de valores em reconvenção. Adesão
que não decorre de inércia em deixar de se opor à prestação de serviços, mas de
conduta ativa em livremente optar por pagar pelos serviços durante longo
período. Entendimento diverso ao de que a ré teria aderido à associação que
implicaria ofensa ao princípio da boa-fé objetiva e estaria em desacordo à
proibição do venire contra factum proprium. Não alegada comunicação de
intenção de desligamento no período. Cobrança devida. Recurso desprovido”
(Apelação no: 1004649-25.2016.8.26.0650, Rel. CARLOS ALBERTO DE
SALLES, julgado em 25.09.2019);
“Loteamento. Taxa de manutenção. Ação julgada
improcedente. Insurgência da autora. Pagamento da taxa que foi expressamente
previsto em cláusula do instrumento particular de compromisso de compra e
venda firmado entre a empresa loteadora e os adquirentes originais. Aquisição
do lote pela ré que previu a assunção de “todos os direitos e obrigações
decorrentes do instrumento de compra e venda” originário. Vedação ao
comportamento contraditório (venire contra factum proprium). Ré que pagou a
taxa durante alguns meses, logo após a aquisição do lote. Inexistência de conflito
com a tese sedimentada pelo STJ no julgamento do REsp Repetitivo no
1.439.163/SP. Ação procedente. Sentença reformada. Recurso provido”
(Apelação
Cível
no
1005855-19.2017.8.26.0269,
Relator
ALEXANDRE
MARCONDES, julgado em 04.09.2019);
“COBRANÇA
DE
TAXAS
ASSOCIATIVAS.
Insurgência contra sentença de procedência parcial. Autora que tem competência
para instituir as taxas e cobrá-las dos adquirentes dos imóveis do loteamento.
Réu que participou ativamente da associação, como associado e membro do
conselho fiscal. Alegação de que não teria se associado, portanto, beira a má-fé.
Observância do REsp no 1.280.871/SP. Manutenção da condenação do apelante

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ao pagamento das taxas associativas vencidas e vincendas ao longo do processo.
Recurso desprovido” (Apelação no: 1009440-94.2108.8.26.0576, Rel. CARLOS
ALBERTO DE SALLES, julgado em 06.08.19).
Anote-se ainda que o documento de págs. 87/118 indica
que, apesar de ser o loteamento aberto, tem seus limites cercados por cercas de arame
farpado e telas, com as áreas comuns conservadas pela Associação Autora, que efetua
serviços de limpeza de lotes de terreno, além de manter serviços de jardinagem, plantio
e replantio de árvores e serviços de monitoramento por câmeras e segurança, realizados
por meio de veículos e motos.
Sem prejuízo, mesmo não associada, após o advento da
Lei n. 13.465/17, em vigor desde julho de 2017, a Ré é obrigada a participar do rateio
das despesas relativas aos serviços colocados à sua disposição.
Dessa forma, se mostra de todo irrelevante, após o advento
da Lei n. 13.465/17, a condição ou não de associado, uma vez que então instituído o
chamado condomínio de lotes, com o rateio das despesas de manutenção, como se
verifica nos condomínios edilícios. A obrigação de pagamento, a partir da vigência do
referido diploma legal, se dá pela imposição de rateio das despesas comuns, não mais
pelo ato de associação.
Veja-se, nesse sentido, deste 3a Câmara:
“Associação. Ação de cobrança. Cobrança de taxas
associativas. Destacada ausência de filiação aos quadros associativos ao tempo
de vencimento das parcelas exigidas. Tema, na atualidade, que não afasta o
dever de contribuição das taxas. Condomínio de lotes criado pela Lei n.
13.465/17, hipótese em que o custeio dessa contribuição resulta dos atos

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
1002728-03.2018.8.26.0281
Voto no 26.015
constitutivos, como ocorre com as taxas exigidas pelos condomínios edilícios (art.
1.358-A, par.2o, do Código Civil) e não mais pelo ato de associação. Observância
do artigo 36-A e par. único, da Lei n. 6.766/79. Recurso repetitivo decidido pelo
C. STJ, na situação, que produz efeitos até a vigência do ordenamento”
(Apelação n. 1011934-81.2019.8.26.0127, Rel. DONEGÁ MORANDINI,
julgamento em 03/07/2020).
Verifica-se, portanto, que a r. sentença atacada analisou de
forma correta as questões suscitadas, com adequada fundamentação jurídica à hipótese
em exame, além de bem avaliar o conjunto probatório. Qualquer acréscimo que se faça
aos seus bem lançados fundamentos constituiria desnecessária redundância, enquanto os
demais argumentos suscitados não são suficientes para infirmar os fundamentos acima
enunciados para a solução da lide.
Diante da manutenção do julgado, nos termos do artigo
85, § 11, do CPC, majoro os honorários de sucumbência então arbitrados para o
equivalente a 15% do valor da condenação atualizada.
Nestes termos, nego provimento ao recurso.
João Pazine Neto
Relator