Tribunal: TJSP
Processo: 1004758-36.2016.8.26.0554
Classe: Apelação Cível / Locação de Imóvel
Órgão julgador: Carmen Lucia da Silva
Órgão colegiado: 25a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-08-27
Data de publicação: 2020-08-31

Ementa:
LOCAÇÃO DE IMÓVEL. Ação de rescisão de contrato de locação e de indenização por perdas e danos. Autora que é locatária de loja de shopping da ré e pretende a responsabilização desta pelo fechamento de loja âncora e demais lojas, que acarretaram drástica diminuição do faturamento e a inviabilidade da empresa. Sentença de improcedência do pedido. Impossibilidade de atribuição do insucesso do

Ementa:
LOCAÇÃO DE IMÓVEL. Ação de rescisão de contrato de locação e de indenização por perdas e danos. Autora que é locatária de loja de shopping da ré e pretende a responsabilização desta pelo fechamento de loja âncora e demais lojas, que acarretaram drástica diminuição do faturamento e a inviabilidade da empresa. Sentença de improcedência do pedido. Impossibilidade de atribuição do insucesso do empreendimento à locadora, responsável pela sua administração. Risco da atividade empresarial da demandante. Sentença mantida. RECURSO NÃO PROVIDO.

Inteiro teor:
TRIBUNAL DE JUSTIÇA
PODER JUDICIÁRIO
São Paulo
Registro: 2020.0000703129
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível no
1004758-36.2016.8.26.0554, da Comarca de Santo André, em que é apelante
GIMENEZ MODAS E ACESSÓRIOS LTDA. - ME, é apelado HEDGE ATRIUM
SHOPPING SANTO ANDRÉ FUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO - FII.
ACORDAM, em 25a Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça
de São Paulo, proferir a seguinte decisão: "Negaram provimento ao recurso. V. U.", de
conformidade com o voto da Relatora, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Exmos. Desembargadores HUGO
CREPALDI (Presidente sem voto), ALMEIDA SAMPAIO E MARCONDES
D'ANGELO.
São Paulo, 27 de agosto de 2020.
CARMEN LÚCIA DA SILVA
RELATORA
Assinatura Eletrônica

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Apelação Cível no 1004758-36.2016.8.26.0554 -Voto no 10.312
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Apelação Cível no 1004758-36.2016.8.26.0554
Apelante: Gimenez Modas e Acessórios Ltda. - Me
Apelado: Cshg Desenvolvimento de Shoppings Populares Fundo de Investimento
Imobiliário Fii
COMARCA: Santo André
VOTO N° 10.312
LOCAÇÃO DE IMÓVEL. Ação de rescisão de contrato de
locação e de indenização por perdas e danos. Autora que é
locatária de loja de shopping da ré e pretende a
responsabilização desta pelo fechamento de loja âncora e
demais lojas, que acarretaram drástica diminuição do
faturamento e a inviabilidade da empresa. Sentença de
improcedência do pedido. Impossibilidade de atribuição do
insucesso do empreendimento à locadora, responsável pela sua
administração. Risco da atividade empresarial da demandante.
Sentença mantida. RECURSO NÃO PROVIDO.
Trata-se de recurso de apelação interposto contra a r.
sentença prolatada a fls. 536/541, que julgou improcedente os pedidos de
indenização por perdas e danos.
Inconformada, apela a autora (fls. 546/556).
Sustenta
a
recorrente,
em
suma,
que
houve
cerceamento do direito à produção de prova, pois foi indeferido o pedido
de produção de prova testemunhal e pericial. Alega que o insucesso de seu
empreendimento decorreu de conduta da ré, porque o shopping possuía
pouquíssimas lojas abertas no momento da inauguração e outras ainda
fecharam posteriormente, trazendo prejuízos para a demandante. Requer,

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pois, a reforma da r. sentença.
Recurso sem preparo, por ser a apelante beneficiária
da gratuidade da justiça.
Contrarrazões a fls. 560/591.
Não há oposição ao julgamento virtual.
É o relatório.
Defiro a substituição do polo passivo para que conste
HEDGE
ATRIUM
SHOPPING
SANTO
ANDRÉ
FUNDO
DE
INVESTIMENTO IMOBILÁRIO FII, conforme requerido a fls. 597.
O recurso preenche os requisitos previstos nos artigos
1.007 e 1.010, notadamente dos seus incisos II e III, ambos do Código de
Processo Civil. Foram apresentados os fundamentos de fato e de direito do
inconformismo e o pedido de reforma da sentença, permitindo o seu
conhecimento.
Afasto a preliminar de cerceamento do direito à
produção de prova, arguida pela recorrente sob o argumento de que o Juiz
não lhe concedeu a oportunidade de produzir prova oral e pericial.
É que a r. sentença recorrida, diante dos documentos
juntados aos autos pelas partes, julgando-os suficientes para formar seu
convencimento, tratou a matéria corretamente, de forma a elucidar as
questões debatidas no processo, o que se coaduna com o princípio do

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convencimento do Magistrado, motivado à luz das provas produzidas pelas
partes, assim como à luz legislação vigente e aplicável ao caso concreto.
Desse modo, não tem cabimento a alegação da apelante
no sentido de que a ausência de dilação probatória estaria a ensejar a
nulidade do processo, eis que, no caso em exame, estavam presentes todos
os elementos necessários à convicção do Magistrado de primeiro grau.
No mérito, a apelação não comporta acolhimento.
De acordo com a versão da inicial, a autora é locatária
de uma loja localizada em shopping de propriedade da ré desde
28.06.2013, em razão de declaração dada de que 70% dos espaços para
lojas já estavam comercializados, especialmente lojas âncoras de grande
renome, mas havia pouquíssimas lojas em funcionamento quando da
inauguração do estabelecimento, e que outras fecharam em momento
posterior, reduzindo drasticamente o faturamento da demandante. Por tais
motivos, pretende a condenação da ré pagamento de indenização por
perdas e danos.
O Juízo singular julgou o pedido improcedente e
apreciou a questão de forma objetiva e bem fundamentada, valendo
destacar:
“Ao se analisar os contratos carreados aos autos, não se
vislumbra qualquer cláusula contratual que tenha por conteúdo a garantia de
determinado percentual de lojas funcionando quando da inauguração do shopping ou
nos meses que se seguiriam, bem como garantia de instalação de redes de lojas de

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renome, as quais, em virtude de maciça aceitação mercadológica, atraem os
consumidores.
Desta feita, não há que se falar em descumprimento contratual,
porquanto inexiste contraprestação de responsabilidade da ré nesse sentido.
O fato de a ré ter afirmado em reportagem jornalística que
contaria com a presença de lojas de renome no empreendimento (fls. 80/81), e após a
inauguração, uma ou algumas das lojas que a autora criou a expectativa não estarem
atuando no referido shopping, por si só, não é suficiente para caracterizar a ré como
inadimplente, pois não se trata de contrato de consumo, e sim, de natureza empresarial.
Ademais, inexiste qualquer vinculação contratual nesse sentido, o que seria crucial
para acolhimento dos pleitos autorais.
Outrossim, a ausência de instalação imediata de referidas lojas
âncoras não se revela como cláusula resolutória tácita porque depende da vontade e
interesse do comerciante das tais lojas de referência para implantação do negócio.
(...)
Pondere-se que a atividade do shopping center tem por risco a
ausência de consumidores, porém, tal situação, quando concretizada, somente pode ser
atribuída ao empreendedor na hipótese de dolo ou culpa, porque consiste em
responsabilidade subjetiva.
Nessa senda, o insucesso do shopping center representa risco
tanto ao empreendedor quanto ao lojista, não se podendo impor ao empreendedor que
assuma a álea, com isenção do lojista no que tange às obrigações que assumiu com a
celebração do contrato de locação ou mesmo modificando-as.
Com efeito, o shopping tratava-se de empreendimento novo,
sujeito tanto ao sucesso como ao fracasso.

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Não se pode imputar a culpa à ré pela inexistência de número
mínimo de lojas instaladas no início do empreendimento. Pressupõe-se que como
administradora do shopping tinha total interesse em seu sucesso.
De outro lado, não comprovou a parte autora a ocorrência dos
outros problemas que aponta como responsáveis pelo insucesso de seu negócio, ônus
do qual lhe incumbia. Frise-se que tal prova não era passível de ser obtida, tão
somente, através do depoimento pessoal da representante da ré, a qual, por óbvio, visa,
em tese, a proteção dos interesses daquela que representa.
Lado outro, eventual falta de sinal de celular não é motivo
determinante para o insucesso do negócio, tampouco a falta de água em um dia na
praça de alimentação, muito menos a cobrança de estacionamento, corriqueira em
qualquer centro de compras.
Assim, conclui-se que os fatos narrados, infelizmente, fazem
parte do risco do empreendimento em implantação. O comerciante que se dispõe a
abrir loja em shopping prestes a inaugurar deve ter em mente a possibilidade da
demora no pleno funcionamento das lojas e restaurantes. O crescimento, em geral,
ocorre de forma gradual.
Tanto é verdade que o shopping encontra-se em atividade até os
dias atuais, com um complexo de sete salas de cinemas, Poupatempo, restaurantes e
lojas âncoras, como anunciado no site: (http://atriumshoppingsantoandre.com.Br)”.
Com efeito, não se pode afirmar que a obrigação de
manutenção de determinado percentual de lojas ou mesmo de
funcionamento de lojas âncoras sejam cláusulas implícitas do contrato de
locação de ponto em shopping center.
Igualmente, não é possível atribuir, de maneira

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exclusiva, o insucesso do empreendimento à locadora, responsável pela sua
administração, pois o investimento de negócio como o dos autos implica
riscos ao empresário, bem como criteriosa avaliação sobre sua viabilidade.
Ressalte-se que a demandante, no desempenho de sua
atividade empresarial, deveria ter ciência do risco da atividade desde o
início da contratação, como bem pontuado pelo Juízo de primeiro grau.
Nesse sentido, colacionam-se julgados deste E.
Tribunal de Justiça:
“CONTRATOS. VENDA E LOCAÇÃO DE IMÓVEL. ESPAÇO
COMERCIAL
EM
SHOPPING
CENTER.
AÇÃO
DE
ANULAÇÃO DE NEGÓCIO JURÍDICO C.C. REPARAÇÃO
POR DANOS MORAIS E MATERIAIS. vício de consentimento
por ocasião da contratação. inocorrência. eventual insucesso
no empreendimento comercial que não pode ser imputado ao
réu. ausência de provas neste sentido (art. 373, i, cpc). autora
que, no desempenho de sua atividade empresarial, tinha (ou
deveria ter) ciência dos riscos do negócio desde o início da
contratação. PRECEDENTES. sentença mantida. RECURSO
não PROVIDO” (Apelação 1011584-31.2016.8.26.0602; Rel.
Des. Alfredo Attié; 26a Câmara de Direito Privado; J.
29/11/2018).
“LOCAÇÃO AÇÃO DECLARATÓRIA DE INADIMPLÊNCIA
CONTRATUAL COM PEDIDO DE RESCISÃO POR CULPA
DO EMPREENDEDOR E INDENIZAÇÃO POR DANOS
MATERIAIS E MORAIS AUTORA QUE ADQUIRIU LOJA

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NAS DEPENDÊNCIAS DO SHOPPING DA RÉ, IMPUTANDO-
LHE RESPONSABILIDADE POR SEUS PREJUÍZOS

INSUCESSO DO NEGÓCIO QUE É INERENTE AO RISCO
DA ATIVIDADE EMPRESÁRIA, NÃO CONFIGURANDO
MOTIVO PARA CONDENAÇÃO DA RÉ
SENTENÇA
MANTIDA
RECURSO DA AUTORA IMPROVIDO E
RECURSO DA RÉ NÃO CONHECIDO, POR FALTA DE
RECOLHIMENTO
DA
DIFERENÇA
DO
PREPARO
RECURSAL. Recurso da ré não conhecido e recurso da autora
improvido” (Apelação 0006106-73.2013.8.26.0114; Rel. Jayme
Queiroz Lopes; 36a Câmara de Direito Privado; J. 08/11/2018).
“APELAÇÃO CÍVEL
SHOPPING CENTER
Locação
celebrada entre lojista e empreendedor de shopping center
Não demonstração de ilicitude ou ilegalidade na contratação
pactuada Riscos do empreendimento abrangentes, inclusive,
de promessas quanto à instalação de renomadas lojas âncoras
Necessidade de prévia avaliação sobre a viabilidade do
negócio AGRAVO RETIDO E APELAÇÃO DESPROVIDOS”
(Apelação 1020343-52.2014.8.26.0602; Rel. Des. Antonio
Nascimento; 26a Câmara de Direito Privado; J. 28/09/2018).
Acertada, pois, a r. sentença proferida pelo Juízo a
quo, por seus próprios e jurídicos fundamentos.
Por fim, não sendo provido o recurso, é caso de análise
da majoração dos honorários.
No caso, a parte adversa apresentou contrarrazões,
razão pela qual incide a hipótese do § 11 do artigo 85 do Código de

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Processo Civil. Assim sendo, mostra-se coerente com a disposição legal a
majoração dos honorários de sucumbência para R$ 10.500,00, sopesadas
ambas as fases do processo e ressalvada a gratuidade da justiça concedida à
apelante.
Diante do exposto, NEGO PROVIMENTO AO
RECURSO.
CARMEN LÚCIA DA SILVA
Relatora