Tribunal: TJSP
Processo: 1011837-41.2014.8.26.0100
Classe: Apelação Cível / Taxa de Serviços de Assessoria Técnico Jurídico Imobiliária - SATI
Órgão julgador: Christine Santini
Órgão colegiado: 1a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-06-02
Data de publicação: 2020-06-02

Ementa:
Apelações Cíveis.

Compromisso de venda e compra – Ação de rescisão contratual cumulada com devolução de valores pagos e indenização por danos materiais e morais – Sentença que julgou procedente em parte a ação para o fim de reconhecer a rescisão do contrato e condenar as rés à restituição integral dos valores pagos, inclusive comissão de corretagem e taxa SATI, e ao pagamento de indenização

Ementa:
Apelações Cíveis.

Compromisso de venda e compra – Ação de rescisão contratual cumulada com devolução de valores pagos e indenização por danos materiais e morais – Sentença que julgou procedente em parte a ação para o fim de reconhecer a rescisão do contrato e condenar as rés à restituição integral dos valores pagos, inclusive comissão de corretagem e taxa SATI, e ao pagamento de indenização por danos morais – Quanto à corré Lello Condomínios Ltda., a ação foi julgada procedente para reconhecer a inexigibilidade de despesas condominiais – Ilegitimidade passiva da corré Lello Condomínios Ltda. reconhecida por ser mera prestadora de serviços de cobrança – Extinção do feito sem resolução do mérito em relação à corré Lello Condomínios – Precedentes desta Colenda 1a Câmara de Direito Privado – Atraso imputável às vendedoras no tocante ao fornecimento de documentação para a liberação de financiamento – Rescisão do contrato por inadimplemento das vendedoras corretamente reconhecida pela R. Sentença – Devolução integral dos valores pagos referentes ao preço para restituição ao "statu quo ante" – Súmula 543 do Colendo Superior Tribunal de Justiça – Comissão de corretagem – Pedido de restituição da comissão de corretagem baseado na alegação de "venda casada" e invalidade da cobrança – Validade da cobrança, conforme tese fixada pelo Colendo Superior Tribunal de Justiça no julgamento do REsp no 1.599.511-SP, pelo rito dos recurso repetitivos, aplicável à hipótese – Adquirente previamente informado sobre o valor das despesas de intermediação imobiliária – Taxa SATI – Cobrança abusiva – Tese fixada pelo Colendo Superior Tribunal de Justiça no julgamento do REsp no 1.599.511-SP, pelo rito dos recurso repetitivos, aplicável à hipótese – Danos morais não configurados – Mero inadimplemento contratual sem ocorrência de situação excepcional a violar direito de personalidade.

Dá-se provimento em parte ao recurso da corré Nova Delhi Incorporadora SPE Ltda. e dá-se provimento ao recurso da corré Lello Condomínios Ltda.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
1a Câmara de Direito Privado
Registro: 2020.0000391221
ACÓRDÃO
Vistos,
relatados
e
discutidos
estes
autos
de
Apelação
Cível
no
1011837-41.2014.8.26.0100, da Comarca de São Paulo, em que são apelantes NOVA
DELHI INCORPORADORA SPE LTDA. e LELLO CONDOMÍNIOS LTDA., é apelado
VARCELINO RODRIGUES (JUSTIÇA GRATUITA).
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 1a Câmara de Direito Privado do
Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Deram provimento em parte
ao recurso da corré Nova Delhi Incorporadora SPE Ltda. e deram provimento ao recurso da
corré Lello Condomínios Ltda.
V. U., de conformidade com o voto do relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores RUI CASCALDI
(Presidente sem voto), CLAUDIO GODOY E AUGUSTO REZENDE.
São Paulo, 2 de junho de 2020.
CHRISTINE SANTINI
Relatora
Assinatura Eletrônica

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1a Câmara de Direito Privado
Apelação Cível no 1011837-41.2014.8.26.0100 - Voto no 36.148
2
Apelação Cível no 1011837-41.2014.8.26.0100 – São Paulo
Apelantes: Nova Delhi Incorporadora SPE Ltda. e Lello Condomínios Ltda.
Apelado: Varcelino Rodrigues
Juiz Prolator: Marcos Roberto de Souza Bernicchi
TJSP (Voto no 36.148)
Apelações Cíveis.
Compromisso de venda e compra
Ação de rescisão
contratual cumulada com devolução de valores pagos e
indenização por danos materiais e morais Sentença que
julgou procedente em parte a ação para o fim de
reconhecer a rescisão do contrato e condenar as rés à
restituição integral dos valores pagos, inclusive comissão
de corretagem e taxa SATI, e ao pagamento de
indenização por danos morais Quanto à corré Lello
Condomínios Ltda., a ação foi julgada procedente para
reconhecer a inexigibilidade de despesas condominiais
Ilegitimidade passiva da corré Lello Condomínios Ltda.
reconhecida por ser mera prestadora de serviços de
cobrança Extinção do feito sem resolução do mérito em
relação à corré Lello Condomínios Precedentes desta
Colenda 1a Câmara de Direito Privado
Atraso
imputável às vendedoras no tocante ao fornecimento de
documentação para a liberação de financiamento

Rescisão do contrato por inadimplemento das vendedoras
corretamente reconhecida pela R. Sentença Devolução
integral dos valores pagos referentes ao preço para
restituição ao “statu quo ante” Súmula 543 do Colendo
Superior Tribunal de Justiça Comissão de corretagem
Pedido de restituição da comissão de corretagem baseado
na alegação de “venda casada” e invalidade da cobrança
Validade da cobrança, conforme tese fixada pelo
Colendo Superior Tribunal de Justiça no julgamento do
REsp no 1.599.511-SP, pelo rito dos recurso repetitivos,
aplicável à hipótese Adquirente previamente informado
sobre o valor das despesas de intermediação imobiliária
Taxa SATI
Cobrança abusiva
Tese fixada pelo
Colendo Superior Tribunal de Justiça no julgamento do
REsp no 1.599.511-SP, pelo rito dos recurso repetitivos,
aplicável à hipótese Danos morais não configurados
Mero inadimplemento contratual sem ocorrência de
situação excepcional a violar direito de personalidade.

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Dá-se provimento em parte ao recurso da corré Nova
Delhi Incorporadora SPE Ltda. e dá-se provimento ao
recurso da corré Lello Condomínios Ltda.
1. Trata-se de ação de rescisão contratual cumulada com
indenização por danos materiais e morais movida por Varcelino Rodrigues
em face de Nova Delhi Incorporadora SPE Ltda., Cisa 16 Incorporadora
Ltda., Cury Construtora e Incorporadora S.A., Cedro Consultoria Imobiliária
S.A. e Lello Condomínios Ltda., alegando, em síntese, que em 27.02.2013
celebrou com as rés compromisso de venda e compra de imóvel e que não
houve liberação da documentação necessária para a obtenção de
financiamento. Menciona que foi compelido à contratação dos serviços de
assessoria imobiliária da Cedro Consultoria. Requer, assim, seja reconhecida
a rescisão do contrato, bem como condenadas as rés à devolução integral dos
valores pagos, com correção pelo INCC, a inexigibilidade dos débitos de
condomínio, pagamento de indenização por danos morais no valor de R$
30.000,00, a restituição de alugueis pagos até a data da rescisão contratual e
de gastos com advogado, além da restituição em dobro dos valores
desembolsados para pagamento da comissão de corretagem.
Em relação às corrés Nova Delhi, Cury e Cisa 16, a ação foi
julgada procedente em parte para o fim de reconhecer a rescisão do contrato e
condená-las à restituição de todos os valores pagos pela autora, com correção
monetária e juros de mora desde cada pagamento, com apuração em
liquidação de sentença, mais indenização por danos morais no valor de R$
20.000,00. Ficam as rés condenadas ao pagamento das custas, despesas

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processuais e honorários advocatícios fixados em 10% sobre o valor da
condenação. Em relação à corré Lello, a ação foi julgada procedente para o
fim de declarar inexigíveis as despesas condominiais, devendo a referida
corré arcar com o pagamento das custas e honorários fixados em R$ 1.000,00.
Em relação à corré Cedro, a ação foi julgada procedente para o fim de
condená-la à restituição das verbas de corretagem e assessoria, devendo a
corré arcar com as custas e honorários fixados em 10% sobre o valor da
condenação (fls. 397/400).
Os embargos de declaração interpostos pela corré Lello
Condomínios foram rejeitados (fls. 569/570).
Inconformadas, apelam as corrés Nova Delhi Incorporadora
SPE Ltda. e Lello Condomínios Ltda., isoladamente.
A corré Nova Delhi Incorporadora SPE Ltda. alega que a
rescisão do contrato se deu em razão do não pagamento do saldo devedor e
que a obtenção de financiamento é de responsabilidade do adquirente.
Salienta que não houve ilegalidade na cobrança da comissão de corretagem e
taxa SATI. Destaca que os serviços foram prestados pela contratada e que
deve ser afastada a condenação de restituição de valores desembolsados a tal
título. Argumenta que não há danos morais a serem indenizados (fls.
411/422).
A corré Lello Condomínios Ltda. sustentando, em síntese,
que é parte ilegítima para responder pela restituição de valores, pois é mera
mandatária do condomínio administrado. Alega que apenas o fato de ter

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enviado os boletos, não significa que é beneficiária dos valores cobrados.
Pugna, enfim, pela reforma da R. Sentença (fls. 571/581).
Processados regularmente os recursos, foram apresentadas
contrarrazões (fls. 588/600).
Não houve oposição ao julgamento virtual.
É o relatório.
2. Por primeiro, cabe esclarecer que foi determinada a
suspensão da presente demanda, tendo em vista a R. Decisão proferida pelo
Excelentíssimo Senhor Ministro Paulo de Tarso Sanseverino nos autos do
REsp no 1.601.149-RS, por meio da qual se determinou a suspensão de todas
as ações nas quais se discutem a validade da transferência ao consumidor da
obrigação de pagar a comissão de corretagem nos compromissos de venda e
compra celebrados no âmbito do programa “Minha Casa, Minha Vida” (fls.
605). Ocorrido o julgamento do referido recurso especial, com a pacificação
da matéria, passa-se a apreciação do presente apelo.
Anote-se que os recursos de apelação interpostos em
15.04.2015 (fls. 411) e 03.05.2015 (fls. 571) têm por objeto a sentença
disponibilizada no DJE em 16.03.2015 (fls. 403). Assim, face ao princípio do
tempus regit actum, devem ser aplicadas à hipótese as disposições do Código
de Processo Civil de 1973 (Lei no 5.869/73), diploma vigente à época em que
praticados os referidos atos.

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O recurso da corré Nova Delhi Incorporadora SPE Ltda.
merece provimento em parte e o da corré Lello Condomínios Ltda. deve ser
provido.
Depreende-se dos autos que em 27.02.2013 o autor celebrou
compromisso de venda e compra de unidade. Relata, contudo, que as rés-
construtoras não forneceram os documentos necessários à liberação de
financiamento para pagamento do saldo final do preço, perante a Caixa
Econômica Federal, pelo programa “Minha Casa, Minha Vida”, apesar de
inúmeras solicitações, o que justifica o seu pedido de rescisão do contrato
com devolução integral dos valores pagos, inclusive comissão de corretagem
e taxa SATI, além de indenização por danos materiais e morais e a declaração
de inexigibilidade de débitos condominiais indevidamente cobrados.
A R. Sentença julgou a demanda procedente em parte para o
fim de reconhecer a rescisão do contrato por atraso na entrega e condenar as
corrés Nova Delhi Incorporadora SPE Ltda., Cisa 16 Incorporadora Ltda. e
Cury Construtora e Incorporadora S.A., pertencentes ao mesmo grupo, à
restituição integral dos valores pagos pelo autor, além de indenização por
danos morais fixados em R$ 20.000,00. Em relação à corré Cedro
Consultoria Imobiliária S.A., foi julgado procedente o pedido para determinar
a restituição dos valores desembolsados para pagamento de comissão de
corretagem e taxa de assessoria e, em relação à corré Lello Condomínios
Ltda., foi a ação julgada procedente para o fim de declarar inexigíveis os
débitos condominiais cobrados em face do autor.
Insurgem-se, nesta oportunidade, a corré Nova Delhi

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Incorporadora SPE Ltda. e Lello Condomínios Ltda., isoladamente.
De início, deve ser reconhecida a ilegitimidade passiva da
corré Lello Condomínios Ltda. quanto ao pedido de inexigibilidade de
despesas condominiais por não ter sido o autor imitido na posse do bem.
Verifica-se que a corré Lello Condomínios Ltda. atuou
apenas como mera mandatária e prestadora de serviços de administração de
condomínio, não sendo a titular do crédito.
Nesse sentido, já se pronunciou esta Colenda 1a Câmara de
Direito Privado:
“COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA Bem imóvel
Ação indenizatória Danos decorrentes do atraso na
entrega do imóvel, multa contratual e devolução da taxa de
condomínio paga pelo comprador antes da imissão na
posse do bem Hipótese em que este foi o único pedido
voltado contra a administradora do condomínio

Inexistência de responsabilidade desta em relação aos
danos decorrentes do descumprimento contratual Ré que
não faz parte da cadeia de fornecimento do bem negociado
e ou teria assumido a obrigação pelo cumprimento do
contrato de promessa de compra e venda do imóvel Mera
mandatária Serviços administrativos Valores revertidos
ao condomínio administrado
Ilegitimidade passiva "ad
causam", reconhecida
Extinção do processo sem

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resolução de mérito, em relação à corré Lello Condomínios
Recurso provido.” (Apelação Cível no 1011796-
96.2016.8.26.0361, Rel. Des. Rui Cascaldi, j. 19.12.2017).
“Legitimidade passiva "ad causam". Compromisso de
compra e venda. Despesas condominiais. Imissão na posse
ainda
não
ocorrida.
Pretensão
à
declaração
de inexigibilidade. Ação proposta contra a promitente
vendedora e a prestadora de serviços de cobrança. Crédito,
no entanto, de titularidade do Condomínio. Demanda
voltada também contra empresa supostamente do mesmo
grupo econômico que, outrossim, não fez parte da cadeia de
consumo em que se deu o negócio. Ilegitimidade passiva
configurada. Pedido relativo à exigibilidade de parcelas do
preço repelido pela sentença. Questão que não foi objeto de
impugnação específica no recurso do autor. Improcedência
da demanda decretada. Recurso da corré provido,
desprovido
o
do
autor.”
(Apelação
Cível
no
1020577-80.2017.8.26.0100, Rel. Des. Augusto Rezende, j.
26.02.2018).
Cabível, portanto, reconhecer a ilegitimidade passiva “ad
causam” e julgar extinto o processo, sem resolução do mérito, em relação à
corré Lello Condomínios Ltda., nos termos do artigo 485, inciso VI, do
Código de Processo Civil.
No mais, foram acostados à inicial e-mails e reclamação

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formalizada no Procon acerca da demora das rés em fornecer a documentação
necessária para a liberação do financiamento (fls. 108/114). Anote-se que não
houve resposta das rés quanto à reclamação no Procon e não foi apresentada
nos autos a comprovação de que a documentação exigida pela Caixa
Econômica
Federal
foi
efetivamente
entregue
a
afastar
a
sua
responsabilidade.

Conquanto alegue a ré que providenciou a individualização
das matrículas, o fato é que não há comprovação de que toda a documentação
exigida foi disponibilizada e nem mesmo de que outros adquirentes obtiveram
a liberação de financiamento para o mesmo empreendimento.
Logo, não há comprovação da ré de que efetivamente
disponibilizou ao autor toda a documentação necessária à obtenção de
financiamento de modo que pudesse arguir o inadimplemento do adquirente
no tocante ao pagamento da parcela final do preço.
Assim, em face da culpa das rés-vendedoras pela rescisão, é
direito do adquirente a devolução da quantia integral comprovadamente paga,
para restituição do “statu quo ante”.

Do mesmo modo, é a orientação da Súmula 543 do Colendo
Superior Tribunal de Justiça:
“Na hipótese de resolução de contrato de promessa de
compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa
do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das

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parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente,
em
caso
de
culpa
exclusiva
do
promitente
vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o
comprador quem deu causa ao desfazimento.”
Diante disso, devem ser restituídos ao autor os valores
integralmente por ele desembolsados para restituição ao statu quo ante,
conforme definiu a R. Sentença.

Quanto à comissão de corretagem, cabe destacar que o
fundamento do pedido de sua restituição deduzido na petição inicial foi o de
invalidade e irregularidade da cobrança, realizada como “venda casada” com
o contrato de compromisso de venda e compra, sendo aplicável, portanto, o
prazo prescricional trienal, nos termos definidos pelo Colendo Superior
Tribunal de Justiça. Não há na petição inicial pleito de devolução da comissão
de corretagem a título de perdas e danos pelo inadimplemento contratual da
ré.
Cumpre observar que não se verifica na hipótese o advento
do prazo prescricional trienal, conforme tese fixada pelo Colendo Superior
Tribunal de Justiça no julgamento do recurso especial no 1.551.956-SP, que
seguiu o rito dos recursos repetitivos, quando a pretensão é de ressarcimento
dos valores desembolsados para pagamento de taxa SATI e comissão de
corretagem:
“Incidência da prescrição trienal sobre a pretensão de
restituição dos valores pagos a título de comissão de

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corretagem ou de serviço de assistência técnico-imobiliária
(SATI), ou atividade congênere (artigo 206, § 3o, IV, CC)”.
Isso porque o contrato de compromisso de venda e compra
foi celebrado em 27.02.2013, tendo sido a demanda proposta em 07.02.2014.
Logo, não houve o decurso do prazo prescricional trienal.
Quanto à regularidade da cobrança de comissão de
corretagem do adquirente de imóvel, negócio vinculado ao Programa Minha
Casa Minha Vida, tem-se que a questão foi pacificada pelo Superior Tribunal
de Justiça no julgamento de Recurso Repetitivo (Tema 960), fixando-se tese a
respeito da licitude da cobrança:
“Ressalvada a denominada Faixa 1, em que não há
intermediação imobiliária, é válida a cláusula contratual
que transfere ao promitente-comprador a obrigação de
pagar a comissão de corretagem nos contratos de promessa
de compra e venda do Programa Minha Casa, Minha Vida,
desde que previamente informado o preço total da
aquisição da unidade autônoma, com o destaque do valor
da comissão de corretagem.”
(STJ - REsp 1.601.149/RS, Rel. Ministro PAULO DE
TARSO
SANSEVERINO,
Rel.
p/
Acórdão Ministro
RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, SEGUNDA SEÇÃO,
julgado em 13/06/2018, DJe 15/08/2018).

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Definiu o Colendo Superior Tribunal de Justiça a
impossibilidade de cobrança da comissão de corretagem aos adquirentes de
baixa renda enquadrados na denominada “Faixa 1”, a fim de evitar que sejam
onerados com tal despesa.
Na hipótese, contudo, não se concretizou o contrato de
financiamento pelo programa “Minha Casa, Minha Vida”, de modo que não
houve a análise do enquadramento na “Faixa 1” pela Caixa Econômica
Federal. De todo modo, não há comprovação de enquadramento do autor na
denominada “Faixa 1”, uma vez que os demonstrativos de pagamento de fls.
35/36, apontados pelo autor, indicam rendimentos superiores ao valor de R$
1.600,00 (nos termos do art. 2o, caput da Portaria Interministerial 464 de 30
de setembro de 2011, valor que foi mantido pela Portaria Interministerial 237
de 5 de maio de 2014, atualizado apenas em 2018 para R$ 1.800,00).
Assim, deve ser reconhecida a validade da cobrança da
comissão de corretagem em face do adquirente, conforme tese fixada pelo
Colendo Superior Tribunal de Justiça, no julgamento dos REsp nos 1.551.956-
SP e 1.599.511-SP, que seguiu o rito dos recursos repetitivos:
“Validade da cláusula contratual que transfere ao
promitente-comprador a obrigação de pagar a comissão de
corretagem nos contratos de promessa de compra e venda
de unidade autônoma em regime de incorporação
imobiliária, desde que previamente informado o preço total
da aquisição da unidade autônoma, com destaque do valor
da comissão de corretagem”.

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Sempre entendi que não era o bastante a prestação de
informação no momento da celebração do contrato, já que o próprio V.
Acórdão salientava que “a solução da controvérsia situa-se na fase pré-
negocial, englobando as tratativas, a oferta e a aceitação, com ênfase no
dever de informação acerca da transferência do dever de pagar a comissão
de corretagem ao adquirente antes da celebração do contrato de compra e
venda”.
Entretanto, recentemente foi devidamente esclarecida a
questão:
“Deveras, a 'informação prévia' referida no Tema 938/STJ
tem por escopo proteger o consumidor de eventual
acréscimo do preço após a aceitação da proposta.
[...]
O que realmente importa para a aplicação da tese firmada
no Tema 938/STJ é verificar se a comissão de corretagem
não foi escamoteada na fase pré-contratual, como se
estivesse embutida no preço, para depois ser cobrada como
um valor adicional, gerando aumento indevido do preço
total. Desse modo, o fato de a proposta ter sido aceita no
mesmo dia da celebração do contrato torna-se irrelevante,
não merecendo guarida a distinção estabelecida pelo
Tribunal de origem, no acórdão recorrido.”
(REsp no 1.747.307/SP, Rel. Min. Paulo de Tarso
Sanseverino, Dje 06.09.2018)

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14
Verifica-se que, no caso, foi cumprido o dever de
informação prévia ao adquirente quanto ao pagamento da comissão de
corretagem, uma vez que no mesmo dia da celebração do contrato foram
emitidos cheques para esta finalidade, conforme recibo de fls. 81. Tal fato é
suficiente para demonstrar a ciência prévia do adquirente quanto à cobrança
da comissão de corretagem, nos termos REsp no 1.747.307/SP.
Logo, deve ser reconhecida a validade da cobrança da
comissão de corretagem, afastada a possibilidade de restituição de tais
valores.
Todavia, no que diz respeito à taxa de assessoria, conforme
tese fixada pelo Colendo Superior Tribunal de Justiça, no julgamento do
REsp no 1.599.511-SP, deve ser declarada a “abusividade da cobrança pelo
promitente vendedor do serviço de assessoria técnico-imobiliária (SATI), ou
atividade congênere, vinculado à celebração de promessa de compra e venda
de imóvel”.
Assim, deve ser mantida a restituição dos valores
desembolsados para pagamento da taxa SATI, nos termos da R. Sentença.
Quanto ao pedido de indenização por danos morais, não se
vislumbra a configuração de lesão na hipótese.
Consoante entendimento consolidado por esta Colenda
Câmara, o mero inadimplemento contratual não é suficiente, por si só, para

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ensejar o pagamento de indenização por danos morais, dada a ausência de
lesão a direito da personalidade. No caso, não houve demonstração pelo autor
de circunstância excepcional a permitir sua configuração.
Nesse sentido:
“COMPROMISSO
DE
COMPRA
E
VENDA

Incorporação imobiliária Ação de reparação de danos
Atraso na entrega da obra Cláusula de tolerância de 180
dias Responsabilidade da ré tem início após o decurso
daquele prazo previsto no contrato, perdurando até a
entrega das chaves
Caso fortuito
Inocorrência

Caracterizado o atraso, é devida indenização por danos
materiais à adquirente, correspondente ao valor integral
gasto quando da locação de imóvel similar para a sua
residência O cálculo, contudo, será à razão de 0,5% do
valor atualizado do imóvel, por mês de atraso, evitando-se
custosa liquidação de sentença Precedente - Afastamento
da indenização por danos morais
Inadimplemento de
contrato
é
fato
corriqueiro,
constituindo
mero
aborrecimento - Ação de reparação de danos procedente
em parte Sucumbência recíproca Recurso provido em
parte.”
(TJSP,
1a
Câmara
de
Direito
Privado,
AP
no
0005215-16.2012.8.26.0008, Rel. Des. Paulo Eduardo
Razuk, j. 25.06.2013).

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1a Câmara de Direito Privado
Apelação Cível no 1011837-41.2014.8.26.0100 - Voto no 36.148
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Desse modo, o inadimplemento contratual no caso se
afigura como mero aborrecimento, afeto à vida em sociedade.
Na lição de Yussef Said Cahali:
“Parece mais razoável [......] caracterizar o dano moral
pelos seus próprios elementos; portanto, 'como a privação
ou diminuição daqueles bens que têm um valor precípuo na
vida do homem e que são a paz, a tranqüilidade de espírito,
a liberdade individual, a integridade individual, a
integridade física, a honra e os demais sagrados afetos';
classificando-se, desse modo, em dano que afeta a 'parte
social do patrimônio moral' (honra, reputação etc.) e dano
que molesta a 'parte afetiva do patrimônio moral' (dor,
tristeza, saudade etc.); dano moral que provoca direta ou
indiretamente dano patrimonial (cicatriz deformante etc.) e
dano moral puro (dor, tristeza etc.). Ou, como assinala
Carlos Bittar, 'qualificam-se como morais os danos em
razão da esfera da subjetividade, ou do plano valorativo da
pessoa na sociedade, em que repercute o fato violador,
havendo-se como tais aqueles que atingem os aspectos mais
íntimos da personalidade humana (o da intimidade e da
consideração pessoal), ou o da própria valoração da
pessoa no meio em que vive e atua (o da reputação ou da
consideração social)” (Dano Moral, São Paulo: Editora
Revista dos Tribunais, 2a edição, 2000, p. 20).

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Humberto Theodoro Júnior, por seu turno, ensina que (in
Dano Moral, 3a edição, Editora Juarez de Oliveira, página 6):
“Viver em sociedade e sob o impacto constante de direitos e
deveres, tanto jurídicos como éticos e sociais, provoca, sem
dúvida, freqüentes e inevitáveis conflitos e aborrecimentos,
com evidentes reflexos psicológicos, que, em muitos casos,
chegam mesmo a provocar abalos e danos de monta. Para,
no entanto, chegar-se à configuração do dever de
indenizar, não será suficiente ao ofendido demonstrar sua
dor. Somente ocorrerá a responsabilidade civil se se
reunirem todos os elementos essenciais: dano, ilicitude e
nexo causal”.
Portanto, sem que haja dano efetivo, não se cogita do
cabimento de indenização por dano moral.
Com efeito, o recurso da corré Lello merece provimento
para o fim de reconhecer a sua ilegitimidade passiva e, em relação a ela,
julgar o feito extinto sem resolução do mérito com fundamento no artigo 485,
inciso VI, do Código de Processo Civil. O recurso da corré Nova Delhi
Incorporadora SPE Ltda., por sua vez, merece provimento em parte para o
fim de afastar a condenação de restituição da comissão de corretagem e de
pagamento de indenização por danos morais.
Ressalte-se que, no tocante aos honorários advocatícios, o
Colendo Superior Tribunal de Justiça fixou entendimento de que o marco

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temporal a ser adotado para a aplicação do Código de Processo Civil de 2015
é a data da prolação da sentença (REsp no 1.465.535-SP, Rel. Min. Luis
Felipe Salomão, j. 21.06.2016).
Em relação às corrés Nova Delhi, Cury e Cisa 16, pela
sucumbência recíproca, cada parte arcará com metade das custas e despesas
processuais e com os honorários de seu advogado, observada a gratuidade da
justiça.
Em relação à corré Cedro Consultoria, afastada a restituição
da comissão de corretagem e mantida a restituição da taxa de assessoria, pela
sucumbência recíproca, cada parte arcará com metade das custas e despesas
processuais e com os honorários de seu advogado, observada a gratuidade da
justiça.
Em relação à corré Lello Condomínios Ltda., arcará o autor
com as custas e despesas processuais e com honorários advocatícios fixados
em R$ 1.000,00, observada a gratuidade da Justiça.
3. À vista do exposto, pelo meu voto, dou provimento em
parte ao recurso da corré Nova Delhi Incorporadora SPE Ltda. e dou
provimento ao recurso da corré Lello Condomínios Ltda., para os fins acima
declinados.
Christine Santini
Relatora