Tribunal: TJSP
Processo: 1005136-53.2013.8.26.0309
Classe: Apelação Cível / Locação de Imóvel
Órgão julgador: Antonio Rigolin
Órgão colegiado: 31a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-02-11
Data de publicação: 2020-02-11

Ementa:
SENTENÇA. ALEGAÇÃO DE VÍCIO POR FALTA DE INTIMAÇÃO DA PARTE PARA APRESENTAR ALEGAÇÕES FINAIS. AUSÊNCIA DE PREJUÍZO À PARTE. VÍCIO NÃO CONFIGURADO. RECURSO IMPROVIDO. A constatação de que não resultou qualquer prejuízo à parte, que teve apreciados todos os pontos levantados nos autos, afasta a possibilidade de acolher a alegação de vício processual por falta de sua intimação para apresentar

Ementa:
SENTENÇA. ALEGAÇÃO DE VÍCIO POR FALTA DE INTIMAÇÃO DA PARTE PARA APRESENTAR ALEGAÇÕES FINAIS. AUSÊNCIA DE PREJUÍZO À PARTE. VÍCIO NÃO CONFIGURADO. RECURSO IMPROVIDO. A constatação de que não resultou qualquer prejuízo à parte, que teve apreciados todos os pontos levantados nos autos, afasta a possibilidade de acolher a alegação de vício processual por falta de sua intimação para apresentar alegações finais. Ademais, qualquer problema restou superado pela ampla possibilidade de questionamento em grau recursal.

LOCAÇÃO RESIDENCIAL. AÇÃO DE DESPEJO POR FALTA DE PAGAMENTO CUMULADA COM COBRANÇA. ALEGAÇÃO DE ILEGITIMIDADE ATIVA, POR FALTA DE DEMONSTRAÇÃO DA TITULARIDADE DO DOMÍNIO. DESACOLHIMENTO. QUESTIONAMENTO A RESPEITO DA REGULARIDADE DOS VALORES COBRADOS. IMPUGNAÇÃO GENÉRICA. PROCEDÊNCIA MANTIDA. RECURSO IMPROVIDO. 1. A locação pressupõe o exercício da posse, não sendo imprescindível a qualidade de proprietário para contratá-la. Para sua caracterização, pois, é suficiente a constatação de que o possuidor conferiu o uso e gozo da coisa à outra parte, que por sua vez se obrigou ao pagamento da remuneração respectiva. Irrelevante se mostra discutir a regularidade da aquisição da propriedade pelo autor, pois o que importa, apenas, é o fato de que o locatário, por passar a desfrutar da posse direta, tem necessariamente, em contrapartida, a obrigação de pagar os aluguéis e encargos. 2. A análise do conjunto probatório permite alcançar o convencimento acerca da existência da dívida e do inadimplemento. 3. O réu questiona a regularidade da cobrança, apontando que há elementos que corroboram a assertiva de que o valor da locação seria de R$ 950,00 por mês. Todavia, a impugnação foi genérica e insuficiente para evidenciar qualquer erro ou má-fé por parte dos demandantes, constatando-se que os elementos constantes dos autos evidenciam a regularidade da cobrança.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DE SÃO PAULO
SEÇÃO DE DIREITO PRIVADO
31a Câmara
Registro: 2020.0000082878
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos do Apelação Cível no
1005136-53.2013.8.26.0309, da Comarca de Jundiaí, em que é apelante ALEXANDRE
NELSON TULLI, é apelado REGINALDO FERNANDES TENÓRIO.
ACORDAM, em 31a Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça de
São Paulo, proferir a seguinte decisão: "Negaram provimento ao recurso. V. U.", de
conformidade com o voto do Relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Exmo. Desembargadores
ANTONIO RIGOLIN (Presidente), ADILSON DE ARAUJO E FRANCISCO CASCONI.
São Paulo, 11 de fevereiro de 2020.
ANTONIO RIGOLIN
RELATOR
Assinatura Eletrônica

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31a Câmara
Apelação Cível No 1005136-53.2013.8.26.0309 – Jundiaí – VOTO No 44448 - 2 -
APELAÇÃO CÍVEL No 1005136-53.2013.8.26.0309
Comarca:JUNDIAÍ 1a Vara Cível
Juiz: Filipe Antonio Marchi Levada
Apelante: Alexandre Nelson Tulli
Apelado: Reginaldo Fernandes Tenório
SENTENÇA. ALEGAÇÃO DE VÍCIO POR FALTA
DE INTIMAÇÃO DA PARTE PARA APRESENTAR
ALEGAÇÕES FINAIS. AUSÊNCIA DE PREJUÍZO À
PARTE. VÍCIO NÃO CONFIGURADO. RECURSO
IMPROVIDO. A constatação de que não resultou
qualquer prejuízo à parte, que teve apreciados todos os
pontos levantados nos autos, afasta a possibilidade de
acolher a alegação de vício processual por falta de sua
intimação para apresentar alegações finais. Ademais,
qualquer problema restou superado pela ampla
possibilidade de questionamento em grau recursal.
LOCAÇÃO RESIDENCIAL. AÇÃO DE DESPEJO
POR FALTA DE PAGAMENTO CUMULADA COM
COBRANÇA. ALEGAÇÃO DE ILEGITIMIDADE
ATIVA, POR FALTA DE DEMONSTRAÇÃO DA
TITULARIDADE
DO
DOMÍNIO.
DESACOLHIMENTO.
QUESTIONAMENTO
A
RESPEITO DA REGULARIDADE DOS VALORES
COBRADOS.
IMPUGNAÇÃO
GENÉRICA.
PROCEDÊNCIA
MANTIDA.
RECURSO
IMPROVIDO. 1. A locação pressupõe o exercício da
posse, não sendo imprescindível a qualidade de
proprietário para contratá-la. Para sua caracterização,
pois, é suficiente a constatação de que o possuidor
conferiu o uso e gozo da coisa à outra parte, que por
sua vez se obrigou ao pagamento da remuneração
respectiva. Irrelevante se mostra discutir a regularidade
da aquisição da propriedade pelo autor, pois o que
importa, apenas, é o fato de que o locatário, por passar
a desfrutar da posse direta, tem necessariamente, em
contrapartida, a obrigação de pagar os aluguéis e
encargos. 2. A análise do conjunto probatório permite
alcançar o convencimento acerca da existência da
dívida e do inadimplemento. 3. O réu questiona a
regularidade da cobrança, apontando que há elementos
que corroboram a assertiva de que o valor da locação
seria de R$ 950,00 por mês. Todavia, a impugnação foi
genérica e insuficiente para evidenciar qualquer erro
ou má-fé por parte dos demandantes, constatando-se
que os elementos constantes dos autos evidenciam a
regularidade da cobrança.

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Voto no 44.448
Visto.
1. Trata-se de ação de despejo por falta de
pagamento cumulada com cobrança proposta por REGINALDO
FERNANDES TENÓRIO em face de ALEXANDRE NELSON TULLI.
A r. sentença, cujo relatório se adota, julgou
procedentes os pedidos, para, assim, declarar rescindido o contrato
de locação e decretar o despejo do réu, além de condená-lo ao
pagamento do débito em atraso, com atualização monetária pelo
INPC e juros de 1% ao mês, contados a partir da data da citação,
afora os aluguéis e encargos vencidos no curso do processo,
atualizados pelo INPC e com juros de 1% ao mês, contados a partir
da data do inadimplemento. Por fim, condenou-o ao pagamento das
despesas processuais e dos honorários advocatícios, estes fixados
em 20% sobre o valor da condenação.
Seguiu-se o parcial acolhimento dos embargos de
declaração opostos pelo réu, para complementar a fundamentação
da sentença, sem alteração do dispositivo (fls. 935/939 e 945).
Inconformado,
apela
o
vencido,
apontando
a
ocorrência de nulidade da sentença por cerceamento de defesa,

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uma vez que não teve a oportunidade de apresentar alegações
finais. Questiona a legitimidade do autor para a causa, sustentando
inexistir prova da aquisição de direitos referentes ao imóvel ou do
contrato de locação. Também pleiteia a inversão do julgado sob o
fundamento de que há inconsistências nos depoimentos das
testemunhas e as mensagens de texto não são suficientes para
comprovar a existência da locação. Argumenta que restou
demonstrado que se encontra na posse do imóvel desde o ano de
2004 e que o autor não apresentou declaração de imposto da renda
auferida com a locação, impugnando os extratos bancários juntados,
pois a conta corrente não pertence ao autor e não há indicação de
quem teria depositado os valores e com qual finalidade.
Recurso
tempestivo
e
bem
processado,
oportunamente preparado e respondido.
É o relatório.
2. De pronto, observa-se que não há fundamento
para acolher a alegação de vício processual por cerceamento de
defesa.
Em verdade, para que se caracterize o vício
processual faz-se necessária a constatação da efetiva ocorrência de
prejuízo (CPC, artigo 282, § 1o), e isso, no caso, não se
caracterizou, pois a sentença cuidou de abordar todos os pontos
levantados na defesa e analisou suficientemente a prova produzida,
de modo a permitir o exercício adequado do direito de recorrer.
Ademais, qualquer discussão restou superada pelo exercício da
atividade recursal subsequente.

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Superado esse ponto, analisa-se a matéria de fundo.
O autor promove ação de despejo por falta de
pagamento cumulada com cobrança, alegando que as partes
estabeleceram o contrato de locação verbal em janeiro de 2.007,
pelo valor de R$ 950,00 mensais. Porém, o locatário deixou de
efetuar o pagamento dos aluguéis vencidos em fevereiro, março e
abril de 2.013. Pretende a decretação do despejo com a condenação
do réu ao pagamento dos aluguéis e encargos da locação vencidos
até a data da desocupação.
O réu, ao se defender, apontou que está na posse do
imóvel desde outubro de 2.004, oportunidade em que negociava a
compra da unidade com a Construtora Civilcorp. Embora a compra
não tenha ocorrido, ante a perda de contato com a proprietária, e
como era de seu efetivo interesse adquirir o imóvel, ali permaneceu,
fazendo reformas e melhorando as condições do bem, inclusive
pagando despesas acessórias. Afirmou que o autor não tem
legitimidade para a propositura da ação de despejo, impugnando o
contrato de cessão apresentado. Por fim, pediu a declaração de
improcedência, pois não restou comprovada a relação locatícia entre
as partes.
A r. sentença julgou procedente o pedido.
A prova produzida consistiu em documentos e oitiva
de testemunhas (fls. 783/786).
A testemunha Maria de Jesus Marques Monteiro
conhece as partes por ter atuado como síndica do prédio. Disse que

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o autor Reginaldo era proprietário da unidade 114 e se recorda de
uma ocasião em que ele solicitou uma reunião com ela e a
subsíndica, pedindo o prazo de alguns meses para pagar débitos
condominiais, sob a assertiva de que passava por dificuldades
financeiras porque precisava pagar as prestações do imóvel. Ao final
do prazo, levou um saco com o dinheiro necessário para pagamento
dos débitos. Posteriormente, o réu passou a residir na mesma
unidade condominial. Tem conhecimento de que, na época em que
Reginaldo desocupou o apartamento, deixou as chaves com o
porteiro para que o imóvel fosse alugado. Sabe “muito por cima” que
o autor e o réu contrataram locação verbal, mas não soube informar
o valor dos aluguéis e também não soube dizer se Alexandre
pagava condomínio. Por fim, acrescentou que Débora, mulher de
Reginaldo, participava das reuniões de condomínio e que para isso
bastava que o nome da pessoa constasse como proprietária do bem
perante a administradora de condomínio e não havia análise jurídica
da regularidade dessa situação.
Já a testemunha Helder de Souza atuou como
advogado do condomínio e afirmou conhecer Reginaldo porque ele
é proprietário de um dos apartamentos. Disse que o condomínio
ingressou com ação de cobrança em face de uma pessoa de nome
Guido, que constava como proprietário da unidade. Havia dúvida a
respeito de quem seria o real dono do imóvel e, no decorrer do
processo, Guido lhe disse que nunca havia sido proprietário da
unidade 114, mas apenas pretendeu trocá-la pelo apartamento que
possuía, porém o negócio não se concretizou e já havia vendido seu
apartamento. Como advogado do condomínio, obteve cópia da
matrícula do imóvel em questão, que estava em nome de Sérgio,

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mas depois percebeu que o próprio cartório havia retificado a
informação e que Sérgio não era o proprietário da unidade.
Posteriormente, apareceu o réu Alexandre, afirmando ser inquilino
da unidade e pretendendo pagar a dívida. Alexandre lhe disse que
pagava aluguel e que imaginava que o apartamento pertencia a uma
construtora que faliu, de modo que pretendia deixar de pagar os
locativos e ingressar com ação de usucapião. Foi Alexandre quem
lhe passou os dados de Reginaldo, dizendo que seria um antigo
proprietário da unidade. Alexandre pagou o débito perante
condomínio. Também disse que, tempos depois, Reginaldo
apresentou um documento de compra da unidade e foi cadastrado
pela administradora como proprietário, assumindo responsabilidade
por algumas prestações condominiais, inclusive celebrando acordos.
Não soube informar qual era o valor do aluguel pago por Alexandre.
Disse que atualmente as taxas condominiais são pagas por
Reginaldo. Por derradeiro, esclareceu que a imobiliária não exige
documento público para comprovação da propriedade das unidades
condominiais.
Primeiramente, deve-se enfatizar que não se faz
necessária a demonstração da qualidade de proprietário do bem
para o exercício da demanda. Na verdade, para locar um bem é
suficiente a simples qualidade de possuidor, pois a essência do
contrato locatício é justamente a outorga da posse direta ao
locatário, cujo exercício é garantido justamente pela conservação da
posse indireta pelo locador.
A locação traduz a dicotomia da posse em direta e
indireta, pois é justamente a existência da posse do locador que lhe

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permite transmiti-la ao locatário e assegurar, durante o transcurso do
contrato, o exercício do uso e gozo da coisa por parte do locatário.
Desse
modo,
para
ser
locador,
é
necessário
que,
independentemente da existência ou não de titularidade do domínio,
a pessoa exerça posse.
A esse respeito, ensina Gildo dos Santos:
"Como regra, o proprietário de uma coisa é que
pode dá-la em locação, mas não apenas ele. Assim, quem tem
a livre disposição do uso e gozo de uma coisa pode
juridicamente entregá-la em locação, seja pessoa natural ou
física, seja pessoa jurídica.
Locador, portanto, pode ser o proprietário (CC/2002,
art. 1.228) e também outras pessoas, como o usufrutuário
(CC/2002, art. 1.394), o comodatário (CC/2002, art. 579), o
possuidor (CC/2002, art. 1.196), o fiduciário (CC/2002, art.
1.593), o pai e, na sua falta, a mãe, como administradores
legais dos bens dos filhos (CC/2002, art. 1.689, II), o
mandatário (CC/2002, art. 653 e art. 667), o próprio locatário,
se consentir o locador (art. 13 desta Lei), o espólio
(representado pelo inventariante, CPC, art. 991, II), o
condomínio edilício (pelo síndico, CC/2002, art. 1.347, uma vez
que foram revogados os artigos 1o a 27 da Lei 4.591/64), o
condômino que administra coisa comum sem oposição dos
outros, porque se presume mandatário comum (CC/1916, art.
640) ou representante comum (C/2002, art. 1.324)" 1.
No caso em exame, verifica-se que o réu contratou a
locação com o autor e, em virtude dessa contratação, passou a
1 - “Locação e despejo”, n. 1, p.58, 5a ed., RT.

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exercer a posse direta do bem. Portanto, mostra-se evidentemente
dispensável o documento comprobatório da propriedade. Logo, não
há qualquer razão para questionar a legitimidade ativa.
De qualquer modo, embora em suas razões de
apelação o demandado alegue que “em nenhum momento houve a
possibilidade do Sr. Cesar Eduardo Rumam realizar a referida venda
do imóvel a ele, pois o registro ao Sr. Cesar Eduardo foi equivocada,
conforme comprovado pelas matrículas e re-ratificações às fls.” (fls.
951), os documentos apresentados são suficientes para comprovar
as sucessivas transações envolvendo os direitos sobre o imóvel (fls.
541/547).
Além disso, o autor consta como proprietário do
imóvel perante o Município de Jundiaí (fl. 433).
Embora as testemunhas não tenham conhecimento
acerca da documentação do imóvel e da eventual regularidade da
transmissão da propriedade do bem, o fato é que ambas corroboram
as alegações de que o demandado residia no imóvel em razão de
um vínculo locatício e que Reginaldo agia como proprietário do bem.
E o depoimento da testemunha Helder é condizente
com a manifestação na ação de cobrança de despesas condominiais
(fls. 163).
Ainda que o réu esteja na posse direta do imóvel
desde o ano de 2004, não há nos autos qualquer elemento que
esclareça a que título essa ocupação teria ocorrido.

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De igual modo, o fato de o réu ter arcado com
pagamentos perante o condomínio também é irrelevante, pois o
locatário é o responsável pela obrigação respectiva (artigo 23, XII,
da Lei 8.245/91).
Assim, os elementos apresentados nos autos
corroboram a alegação formulada na petição inicial no sentido de
que o autor alugou o imóvel para o réu.
A prova testemunhal apenas reafirma essa conclusão
e não há qualquer fundamento sério para se desconsiderar os
depoimentos.
Ademais, verifica-se que a r. sentença considerou os
depoimentos das testemunhas, possibilitando o confronto de suas
declarações com os demais elementos de prova, de modo que a
convicção adveio do conjunto probatório e os depoimentos
receberam a valoração devida, o que afasta a possibilidade de falar
em nulidade ou cerceamento de defesa.
Também
cumpre
observar
que
eventual
irregularidade na declaração de imposto de renda do autor é
insuficiente para afastar a existência da relação locatícia e é
totalmente irrelevante neste âmbito, pois estranha ao contexto das
partes.
Prosseguindo, observa-se que a conta bancária na
qual foram depositados os valores que o autor alega serem
referentes aos aluguéis é de titularidade de Débora de Oliveira, sua
mulher, conforme certidão de casamento acostada aos autos (fl. 504).

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E,
embora
nem
todos
os
depósitos
estejam
identificados, é possível constatar que alguns deles advêm da conta
bancária número 02278-1, pertencente ao réu e sua genitora,
conforme ofício enviado pelo Banco Itaú (fls. 578/618; 641 e 719/720).
Ademais, tem-se que restou incontroverso que as
mensagens de celular foram enviadas ao autor pela mulher do réu
(fls. 445/456). Porém, a despeito das alegações formuladas nas razões
de apelação, o fato é que o conteúdo da mensagem deixa claro que
o réu e seu cônjuge se comprometeram ao pagamento da taxa
condominial, do IPTU e do aluguel, constando expressamente
“Continuarei depositando o valor do aluguel”.
Por fim, quanto aos valores cobrados, a impugnação
formulada pelo réu foi genérica e insuficiente e os extratos bancários
denotam que guardam plena correspondência com aqueles pagos
nos meses anteriores, a evidenciar a regularidade da cobrança.
Enfim, não comporta acolhimento o inconformismo,
devendo prevalecer a solução adotada pela sentença.
Não há lugar para elevação da verba honorária
sucumbencial, pois já fixada em percentual máximo previsto em lei.
3. Ante o exposto, nego provimento ao recurso.
ANTONIO RIGOLIN
Relator