Tribunal: TJSP
Processo: 9160847-42.2008.8.26.0000
Classe: Apelação Cível / DIREITO CIVIL
Órgão julgador: Silvia Maria Facchina Esposito Martinez
Órgão colegiado: 10a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-11-17
Data de publicação: 2020-11-23

Ementa:
AÇÃO DE RESCISÃO DE COMPROMISSO DE VENDA E COMPRA. Rescisão ocorrida em razão da inadimplência dos compradores. V. Acórdão autorizou a retenção pelos vendedores de 10% do valor atualizado do contrato. Determinação do E. STJ de adequação da base de cálculo do percentual de retenção à jurisprudência da Corte. Reforma do V. Acórdão para autorizar a retenção de 10% dos valores efetivamente pagos. EM

Ementa:
AÇÃO DE RESCISÃO DE COMPROMISSO DE VENDA E COMPRA. Rescisão ocorrida em razão da inadimplência dos compradores. V. Acórdão autorizou a retenção pelos vendedores de 10% do valor atualizado do contrato. Determinação do E. STJ de adequação da base de cálculo do percentual de retenção à jurisprudência da Corte. Reforma do V. Acórdão para autorizar a retenção de 10% dos valores efetivamente pagos. EM RENOVAÇÃO DE JULGAMENTO, NO CONCERNENTE APENAS AO PERCENTUAL DE RESTITUIÇÃO, O V. ACÓRDÃO DEVE SER REFORMADO, PARA AUTORIZAR A RETENÇÃO PELOS VENDEDORES DE 10% DOS VALORES PAGOS.

Inteiro teor:
TRIBUNAL DE JUSTIÇA
DO ESTADO DE SÃO PAULO
10a Câmara de Direito Privado
Registro: 2020.0000955253
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos do(a) Apelação Cível
no 9160847-42.2008.8.26.0000, da Comarca de São Paulo, em que são apelantes
DANIEL EURICO MIELZYNSKI (E OUTROS(AS)) e SYLVIA MARIA LODI
TURELLA, são apelados JOAO FORTES ENGENHARIA S A (SUCESSORA DE ) e
COTEL EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS S A.
ACORDAM, em 10a Câmara de Direito Privado do Tribunal de
Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: "Modificaram o Acórdão. V.U.", de
conformidade com o voto do(a) Relator(a), que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Exmos. Desembargadores
JOÃO CARLOS SALETTI (Presidente sem voto), JAIR DE SOUZA E COELHO
MENDES.
São Paulo, 17 de novembro de 2020.
SILVIA MARIA FACCHINA ESPÓSITO MARTINEZ
RELATOR
Assinatura Eletrônica

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VOTO No 12.151
No Processo - Classe:
9160847-42.2008.8.26.0000 - Apelação Cível
Origem:
Comarca de São Paulo
MMa Juíza de 1o Grau:
Maria Silvia Gomes Sterman
Partes:
Apelantes: Daniel Eurico Mielzynski e Sylvia Maria Lodi
Turella
Apelados: Joao Fortes Engenharia S A (sucessora de ) e Cotel
Empreendimentos Imobiliarios S A
AÇÃO DE RESCISÃO DE COMPROMISSO DE VENDA
E COMPRA. Rescisão ocorrida em razão da inadimplência
dos compradores. V. Acórdão autorizou a retenção pelos
vendedores de 10% do valor atualizado do contrato.
Determinação do E. STJ de adequação da base de cálculo
do percentual de retenção à jurisprudência da Corte.
Reforma do V. Acórdão para autorizar a retenção de 10%
dos valores efetivamente pagos. EM RENOVAÇÃO DE
JULGAMENTO, NO CONCERNENTE APENAS AO
PERCENTUAL DE RESTITUIÇÃO, O V. ACÓRDÃO
DEVE SER REFORMADO, PARA AUTORIZAR A
RETENÇÃO PELOS VENDEDORES DE 10% DOS
VALORES PAGOS.
A presente Apelação foi interposta pelos requeridos em oposição à r.
sentença de fls. 753/766, aclarado às fls. 828, proferida nos autos de Ação de Rescisão
de Compromisso de Venda e Compra, a qual: 1) julgou parcialmente procedentes os
pedidos inicias para reconhecer a inadimplência dos requeridos e rescindir o contrato,
permitindo o abatimento do valor a ser restituído em conformidade com a cláusula 21
do contrato: a) sem retenção dos juros da Tabela Price; b) a fruição pelo uso do imóvel
de 0,5% ao mês sobre o valor atualizado do imóvel; c) despesas de condomínio, IPTU e
outras referentes ao imóvel; 2) julgar improcedente o pedido reconvencional.
Os requeridos interpuseram recurso de apelação às fls. 831/859,
aduzindo apontando a cobrança de juros abusivos, capitalizados mensalmente com a
aplicação da Tabela Price e correção monetária pelo ICC.

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Assim sendo, entendiam os requeridos que não poderiam ser
considerados os compradores culpados pela rescisão.
A multa contratual de 10% do valor do contrato pela rescisão seria
abusiva, devendo ser reduzida para 10% do valor efetivamente pago.
Por fim, postularam os requeridos a inversão da verba da sucumbência
ou a fixação da sucumbência recíproca.
O recurso foi regularmente processado, com resposta (fls. 869/894) e
preparo.
O V. Acórdão de fls. 951/956, aclarado às fls. 966/968, julgado por
esta C. 10a Câmara de Direito Privado, em voto da Relatoria do E. Desembargador
Maurício Vidigal, por votação unânime, deu parcial provimento ao recurso, para reduzir
o valor da multa pela rescisão para 10% do valor atualizado do contrato.
Os autores interpuseram recurso especial às fls. 971/992 e os
requeridos recurso adesivo às fls. 1.015/1.025.
A r. decisão de fls. 1.199/1.202 da E. Presidência de Direito Privado
negou seguimento ao recurso especial dos autores e, em consequência, ao recurso
adesivo dos requeridos.
Os autores interpuseram agravo (AREsp 3851/SP) contra a decisão
que negou seguimento ao recurso especial (fls. 1.205/1.229).
A r. decisão monocrática de fls. 1.651/1.655 que julgou o AREsp
3851/SP, proferida pelo E. Ministro Lázaro Guimarães, deu parcial provimento ao
recurso especial, determinando a remessa dos autos ao Tribunal de Origem, para
fixar novos percentuais de retenção, em concordância com os critérios
estabelecidos pelo C. STJ.
É O RELATÓRIO.

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Em renovação de julgamento do recurso de apelação por ordem
da Corte Superior, para adequá-lo à jurisprudência do C. STJ impõe-se a reforma
do julgado, em relação ao percentual de retenção dos valores pagos pelos
compradores.
As partes firmaram compromisso de venda e compra de imóvel,
rescindido pela r. sentença de fls. 753/766, em razão da inadimplência dos compradores.
O compromisso de venda e compra, na cláusula 21, § 4o, estabeleceu
um percentual de restituição em conformidade com o percentual pago do preço: a)
havendo pagamento de 10% do preço, o comprador teria direito a devolução 30% do
valor pago; b) havendo pagamento de até 30% do preço, o comprador teria direito a
devolução de 40% do valor pago; c) havendo pagamento de até 50% do preço, o
comprador teria direito a 45% do valor pago; d) havendo pagamento de mais de 50% do
preço, o comprador teria direito a 50% do valor pago.
A r. sentença considerou válida a cláusula 21 do contrato, interpondo
os requeridos recurso de apelação aduzindo que a multa deveria ser restrita a 10% do
valor pago ou retenção apenas do sinal pago.
O V. Acórdão de fls. 951/956, aclarado às fls. 966/968, julgado por
esta C. 10a Câmara de Direito Privado, em voto da Relatoria do E. Desembargador
Maurício Vidigal, por votação unânime, deu parcial provimento ao recurso, para reduzir
o valor da do percentual de retenção pela rescisão para 10% do valor atualizado do
contrato, com o acréscimo da taxa prevista contratualmente pela ocupação e das
despesas devidamente comprovadas por taxas de condomínio e débitos por impostos
vencidos durante o prazo de ocupação.
Neste diapasão, a r. decisão monocrática do E. STJ determinou a
remessa dos autos ao Tribunal de Origem, para fixar novos percentuais de retenção, em
concordância com os critérios estabelecidos pelo C. STJ, ou seja, sobre o valor do
contrato e não sobre o valor das parcelas efetivamente pagas pelo comprador.

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Com efeito, consoante a jurisprudência do C. STJ, nas hipóteses de
rescisão de contrato de promessa de compra e venda de imóvel por iniciativa do
comprador, é admitida a flutuação do percentual da retenção pelo vendedor entre 10% e
25% do total da quantia paga:
PROCESSUAL
CIVIL.
AGRAVO
INTERNO
NO
AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE
RESCISÃO
CONTRATUAL
CUMULADA
COM
RESTITUIÇÃO DE VALORES. RESCISÃO. INICIATIVA
DO COMPRADOR. PERCENTUAL DE RETENÇÃO
ENTRE 10% E 25% DAS PRESTAÇÕES PAGAS.
JUROS DE MORA. TRANSITO EM JULGADO. TEMA
1002/STJ. CORREÇÃO MONETÁRIA. TERMO INICIAL.
DESEMBOLSO.
1. Ação de rescisão contratual cumulada com restituição
de valores.
2. Nas hipóteses de rescisão de contrato de promessa de
compra e venda de imóvel por iniciativa do comprador,
é admitida a flutuação do percentual da retenção pelo
vendedor entre 10% e 25% do total da quantia paga.
3. A jurisprudência do STJ é no sentido de que os juros
de mora incidem a partir do trânsito em julgado da
decisão quando é pleiteada a resolução do contrato por
iniciativa do promitente comprador de forma diversa da
cláusula penal. Tema 1.002/STJ.
4. Em caso de rescisão de contrato de compra e venda de
imóvel, a correção monetária das parcelas pagas, para
efeito de restituição, incide a partir de cada desembolso.
5. Agravo interno não provido. (AgInt no AREsp

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1674588/SP,
Rel.
Ministra
NANCY
ANDRIGHI,
TERCEIRA TURMA, julgado em 24/08/2020, DJe
27/08/2020). (grifo nosso).
Na circunstância do processo, o valor total do contrato, em 31/8/1997,
era de R$ 251.363,53, sendo firmado termo de ratificação, alterando prazos e condições
de pagamento, em 1/2/1999, reconhecendo o saldo devedor de R$ 230.147,00, ficando
os requeridos inadimplentes em 2/2/2003, apresentando os vendedores um saldo
devedor para outubro de 2005 de R$ 209.672,55, não sendo esclarecido qual o valor
pago.
Os compradores apresentaram cálculos, afirmando que efetuaram
pagamentos, representando o montante de R$ 540.441,87, sendo que a grande
divergência sobre os valores pagos e o saldo devedor em aberto deverá ser objeto de
liquidação de sentença.
Dentro desse quadro, considerando as peculiaridade do caso e a
jurisprudência atual desta E. 10a Câmara de Direito Privado, afigura-se razoável a
retenção de 10% do valor efetivamente pago, a fim de se evitar desequilíbrio contratual,
mantendo-se as demais determinações do título judicial.
As verbas da sucumbência, inclusive a honorária, foram bem
arbitradas no V. Acórdão, devendo ser mantidas.
Ante o exposto, pelo meu voto, em sede de renovação do
julgamento apenas no tocante ao percentual de restituição, o V. Acórdão anterior
deve ser reformado, para autorizar a retenção 10% dos valores efetivamente pagos.
SÍLVIA Maria Facchina ESPÓSITO MARTINEZ
Relatora