Tribunal: TJSP
Processo: 1007337-43.2019.8.26.0362
Classe: Apelação Cível / Compra e Venda
Órgão julgador: Luiz Antonio Costa
Órgão colegiado: 7a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-12-17
Data de publicação: 2020-12-17

Ementa:
Apelação – Ação de Rescisão Contratual c.c. Reintegração de Posse e Perdas Danos – Instrumento de Compra e Venda de imóvel entre particulares – Sentença de improcedência – Reforma – Rescisão contratual que se impõe, dado que a ninguém é obrigado permanecer contratado, quando há previsão de rescisão – Descumprimento de cláusula por parte dos Apelantes vendedores demonstrado nos autos – Inércia

Ementa:
Apelação – Ação de Rescisão Contratual c.c. Reintegração de Posse e Perdas Danos – Instrumento de Compra e Venda de imóvel entre particulares – Sentença de improcedência – Reforma – Rescisão contratual que se impõe, dado que a ninguém é obrigado permanecer contratado, quando há previsão de rescisão – Descumprimento de cláusula por parte dos Apelantes vendedores demonstrado nos autos – Inércia para assinatura e entrega de documentos para obtenção do financiamento pelos Apelados compradores – Devolução das arras desembolsadas e pagamento de multa contratual prevista, em caso de rescisão, por parte dos vendedores – Taxa de fruição do imóvel que é devida pelos Apelados compradores, no importe de 0,5% sobre o valor atualizado do contrato – Precedentes – Sucumbência recíproca – Custas e honorários divididos no importe de 50% para qual das partes – Contrato declarado rescindido, com consequente reintegração dos Autores na posse do imóvel - Recurso parcialmente provido.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2020.0001033678
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível no
1007337-43.2019.8.26.0362, da Comarca de Mogi-Guaçu, em que são apelantes
CLEUZA DE OLIVEIRA MELLO (JUSTIÇA GRATUITA) e PEDRO SILVEIRA
MELO (JUSTIÇA GRATUITA), são apelados ROQUE SILVA SANTOS e IVANI
CIPOLA.
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 7a Câmara de Direito
Privado do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Deram
provimento em parte ao recurso. V. U., de conformidade com o voto do relator, que
integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores LUIZ ANTONIO
COSTA (Presidente), MIGUEL BRANDI E LUIS MARIO GALBETTI.
São Paulo, 17 de dezembro de 2020.
LUIZ ANTONIO COSTA
Relator
Assinatura Eletrônica

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Apelação Cível no 1007337-43.2019.8.26.0362 - Mogi-Guaçu - Voto no 20/43687
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Voto no 20/43687
Apelação Cível no 1007337-43.2019.8.26.0362
Comarca: Mogi-Guaçu
Apelante: Cleuza de Oliveira Mello e outro
Apelado: Roque Silva Santos e outro
Apelação – Ação de Rescisão Contratual c.c. Reintegração
de Posse e Perdas Danos – Instrumento de Compra e Venda
de imóvel entre particulares – Sentença de improcedência –
Reforma – Rescisão contratual que se impõe, dado que a
ninguém é obrigado permanecer contratado, quando há
previsão de rescisão – Descumprimento de cláusula por
parte dos Apelantes vendedores demonstrado nos autos –
Inércia para assinatura e entrega de documentos para
obtenção do financiamento pelos Apelados compradores –
Devolução das arras desembolsadas e pagamento de multa
contratual prevista, em caso de rescisão, por parte dos
vendedores – Taxa de fruição do imóvel que é devida pelos
Apelados compradores, no importe de 0,5% sobre o valor
atualizado do contrato – Precedentes – Sucumbência
recíproca – Custas e honorários divididos no importe de
50% para qual das partes – Contrato declarado rescindido,
com consequente reintegração dos Autores na posse do
imóvel - Recurso parcialmente provido.
Recurso de Apelação interposto contra decisão que julgou
improcedente os pedidos formulados na Ação de Rescisão Contratual
c.c. Reintegração de Posse e Perdas e Danos.
Sustentam os Apelantes, em síntese, que é caso de rescisão do
instrumento particular de compra e venda de imóvel firmado, haja vista
que até o presente momento os Apelados compradores não pagaram a
quantia avençada. Aduzem que o financiamento para quitação do imóvel
não foi efetivado por culpa exclusiva dos Apelados. Acrescentam que
foram condenados a pagar à imobiliária a quantia relativa à comissão de
corretagem. Requerem, além da rescisão contratual e reintegração da

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posse, a condenação por perdas e danos, em valor não inferior a 40
salários mínimos, haja vista a fruição e deterioração do imóvel (fls.
286/291).
Contrarrazões apresentadas (fls. 313/325)
Comprovada a tempestividade e a litigância sob o abrigo da
assistência judiciária gratuita, recebo a apelação nos seus regulares
efeitos.
É o Relatório.
Em 28/10/2011 as partes celebraram instrumento particular de
compra e venda do imóvel denominado “um lote de terreno sob no 08 da
quadra S do loteamento denominado 'Parque Residencial Zaniboni II'”,
na cidade de Mogi Guaçu/SP (matrícula 31.769), pelo preço total de
R$100.000,00, sendo R$5.000,00 a título de arras nos termos do art. 420
do CC e R$95.000,00 a serem pagos através da liberação de
financiamento e saque de FGTS. No mesmo ato foi permitida a posse
provisória do imóvel aos compradores.
No parágrafo único da cláusula 1a constou a necessidade de
regularização de imóvel junto a Órgãos Municipais e Federais relativos
ao Projeto de Planta aprovada, cujas custas ficariam a cargo dos
Apelados, bem ainda de regularização da construção da casa na
matrícula do imóvel.

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A sobredita regularização na matrícula do imóvel se deu em
09/11/2013 conforme se vê do respectivo documento de fls. 146/147.
Sucederam diversas tratativas para obtenção de financiamento
e efetivação da compra e venda, com propositura de ações judiciais,
inclusive uma delas, ação de obrigação de fazer proposta pelos pretensos
compradores, pela qual bloqueado o imóvel objeto do contrato (processo
1000627-80.2014.8.26.0362).
Entretanto, em 30/01/2015, as partes celebraram acordo
homologado nos processos de no 1000627-80.2014.8.26.0362 (ação de
obrigação
de
fazer
proposta
pelos
compradores)
e
1001879-21.2014.8.26.0362 (ação de rescisão contratual c.c. perdas e
danos proposta pelos vendedores), pelo qual convencionado que as
partes dariam andamento ao negócio celebrado, em integral
cumprimento do instrumento de promessa de compra e venda avençado.
Ocorre que, não obstante o referido acordo, o financiamento
não foi obtido, o preço ajustado não foi pago e as tratativas perduraram.
Houve distribuição de nova ação pelos vendedores, objetivando a
reintegração de posse do bem (1002137-89.2018.8.26.0362), porém,
extinta sem resolução de mérito em razão da não rescisão judicial do
contrato.
Daí, com a presente demanda que ora é reanalisada em sede de
apelação, almejam a rescisão contratual c.c. reintegração de posse e
indenização.

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Os Apelantes Vendedores alegam que a culpa pelo não
cumprimento do contrato é dos Apelados Compradores, que não
obtiveram o financiamento junto às instituições financeiras e se
encontram na posse do imóvel desde 2011. Por sua vez, os Apelados
alegam que a culpa do não pagamento do preço é dos Apelantes, tendo
em vista que estes deixaram de assinar os formulários para o
financiamento e apresentar “cartão bancário” para depósito.
Na r. sentença (fls. 280/284), o MM. Juízo a quo julgou
improcedente a demanda, condenando os autores ao pagamento de
custas e verba honorária, arbitrada em dez por cento do valor atualizado
da causa, de cuja fundamentação destaco o seguinte trecho:
“Ocorre que, como consta nos autos, os autores não
apresentaram os documentos necessários à aprovação do
financiamento pelos requeridos, ou seja, o cartão bancário e
o formulário retirado junto à imobiliária que intermediou a
negociação. Nos termos do artigo 421, CC, que disciplina
sobre a função social do contrato, tende-se nosso
ordenamento pela manutenção dos contratos já pactuados,
devendo ser evitada sua rescisão. É o caso dos autos,
predispondo-se pela conservação do contrato, devendo a
parte autora cumprir o quanto disposto no contrato e
também
na
sentença
proferida
no
processo
1000627-80.2014.8.26.0362, para que o requerido consiga
o financiamento e quitação do imóvel.”

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Pois bem.
A sentença merece reforma.
Em que pese o princípio da função social do contrato que
orienta a manutenção dos contratos já pactuados, conforme assentou o
MM. Juízo a quo, considero, por outro lado, que ninguém é obrigado a
permanecer
contratado
se
o
instrumento
prevê
hipóteses
de
arrependimento. Destaco, ainda, as sucessivas tentativas infrutíferas,
inclusive judiciais, de cumprimento do contrato.
Nesse passo, a cláusula 4o do instrumento firmado entre as
partes (fls. 33/36) prevê que “o não cumprimento de quaisquer das
cláusulas ajustadas no presente contrato caracterizará arrependimento de
uma das partes, do qual importará rescisão contratual.”.
Dessa maneira, e ainda em observação ao art. 421, caput, do
CC, possível a rescisão do contrato, cabendo a análise de quem foi a
parte responsável pelo não cumprimento das cláusulas avençadas.
Em que pese as diversas tratativas entre as partes para
regularização do contrato, dos documentos apresentados nos autos,
possível se extrair que os Apelantes Vendedores que deram causa à não
efetivação do financiamento que seria obtido pelos compradores. Veja-
se que a cláusula 3a, alínea “b” do instrumento deixou claro que os
R$95.000,00
restantes
seriam
pagos
mediante
“liberação
de
financiamento”.

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Nesse ponto, nota-se que após a celebração do acordo de
30/01/2015,
homologado
nos
processos
de
no
1000627-80.2014.8.26.0362 e 1001879-21.2014.8.26.0362, pelo qual
convencionado que as partes dariam andamento ao negócio celebrado,
houve nova tentativa de obtenção do financiamento por parte dos
compradores e, conforme as declarações subscritas por funcionária da
imobiliária responsável por intermediar o negócio, os Apelantes
vendedores não apresentaram a documentação completa (fls. 214 e 273).
Há, inclusive, declaração subscrita pela Imobiliária datada de
27/03/2015 (fls. 266) na qual destacado “declaramos para os devidos
fins de direito, que não foi possível dar sequencia no andamento do
processo de financiamento junto ao agente financeiro Banco do Brasil
do imóvel sito na Rua Piracicaba, no 502, Parque Residencial Zaniboni
II, nesta cidade de Mogi Guacu/SP, devido à falta de documentação dos
vendedores PEDRO SILVEIRA MELLO (...) e CLEUZA DE
OLIVEIRA MELLO (...) e assinatura dos mesmos nos formulários
exigidos pelo agente financeiro. Ressalvamos ainda que a carta de
crédito do cliente foi reavaliada, e a mesma tem prazo máximo de 120
(cento e vinte dias) corridos, a partir do dia 23/02/2015, conforme cópia
do e-mail do banco enviado no dia 06/03/2015”.
Ou seja, do que se extrai dos documentos juntados, a carta de
crédito estava validada pela instituição financeira em favor dos
compradores, porém, por culpa dos vendedores Apelantes, o
financiamento não foi concluído.

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Anoto que o parágrafo 2o da cláusula 3a do contrato dispõe que
os vendedores tinham conhecimento e se comprometeram a providenciar
toda a documentação pessoal para perfeito andamento do processo de
financiamento.
Assim, considerando que a cláusula 4a do contrato prevê que o
não
cumprimento
de
quaisquer
das
cláusulas
caracterizará
arrependimento de uma das partes, incorrendo em culpa pela rescisão,
com pagamento de multa de 20% sobre o valor total da transação em
benefício da parte inocente, deverão os Apelantes vendedores pagar aos
Apelados a respectiva quantia.
Também deverão restituir aos Apelados a quantia paga a título
de arras, nos termos do art. 420 do CC, e conforme previsão da cláusula
3a, alínea “a”, do contrato firmado.
Não obstante, ainda que a rescisão contratual tenha se dado
por culpa dos Apelante vendedores, cabível a indenização por ocupação
do imóvel a título fruição, sob pena de indesejável enriquecimento sem
causa dos Apelados compradores.
O desfazimento do negócio jurídico enseja o retorno dos
contratantes ao estado anterior, sem, no entanto, que o proprietário deixe
de ser ressarcido pelo período que se viu privado da coisa.
Nesse sentido:

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RECURSO
ESPECIAL. CONTRATO. COMPRA E
VENDA.
IMÓVEL.
RESCISÃO
CONTRATUAL.
RETORNO DAS PARTES AO ESTADO ANTERIOR.
BENFEITORIAS.
INDENIZAÇÃO. PARCELAS PAGAS. DEVOLUÇÃO.
RECONVENÇÃO. TAXA DE OCUPAÇÃO. ALUGUÉIS.
CABIMENTO.
ENRIQUECIMENTO
SEM
CAUSA.
VEDAÇÃO.
DEFICIÊNCIA
DE
FUNDAMENTAÇÃO.
SUCUMBÊNCIA RECÍPROCA. NÃO CONFIGURAÇÃO.
1. Recurso especial interposto contra acórdão publicado na
vigência do Código de Processo Civil de 1973 (Enunciados
Administrativos nos 2 e 3/STJ).
2. Trata-se de ação que busca o desfazimento de negócio
jurídico de compra e venda de imóvel com a devolução dos
valores pagos e a condenação por danos materiais e morais
e de pedido reconvencional que pretende a dedução do
valor correspondente à taxa de ocupação do imóvel pelo
período de tempo em que as autoras nele permaneceram.
3. As questões controvertidas no presente recurso especial
podem ser assim resumidas: (i) se é devida a condenação ao
pagamento de taxa de ocupação (aluguéis) pelo período em
que as autoras permaneceram na posse do bem imóvel no
caso de rescisão do contrato de promessa de compra e
venda com o retorno das partes ao estado anterior; (ii) se o
acórdão recorrido padece de vício por deficiência de

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fundamentação e (iii) se ficou caracterizada hipótese de
sucumbência recíproca quanto ao pedido reconvencional.
4. Segundo a jurisprudência desta Corte, a utilização do
imóvel objeto do contrato de promessa de compra e venda
enseja o pagamento de aluguéis pelo tempo de permanência,
mesmo que o contrato tenha sido rescindido por
inadimplemento da vendedora, ou seja, independentemente
de quem tenha sido o causador do desfazimento do negócio,
sob pena de enriquecimento sem causa.
5. O pagamento de aluguéis não envolve discussão acerca
da licitude ou ilicitude da conduta do ocupante. O
ressarcimento é devido por força da determinação legal
segundo a qual a ninguém é dado enriquecer sem causa à
custa de outrem, usufruindo de bem alheio sem
contraprestação.
6. Não viola os artigos 131, segunda parte, 165 e 458, inciso
II, do Código de Processo Civil de 1973 o acórdão que
adota, para a resolução da causa, fundamentação suficiente,
porém diversa da pretendida pelos recorrentes, para decidir
de modo claro a controvérsia posta.
7. O acolhimento de pedido alternativo formulado em
reconvenção caracteriza hipótese de sucumbência total das
autoras/reconvindas quanto ao pedido reconvencional.
8. Recurso especial não provido.
(REsp 1613613/RJ, Rel. Ministro RICARDO VILLAS
BÔAS CUEVA, TERCEIRA TURMA, julgado em
12/06/2018, DJe 18/06/2018)

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Ademais, o direito ao recebimento de aluguéis não guarda
relação com a existência de boa-fé na ocupação do imóvel, mas, sim,
com o princípio de proibição ao enriquecimento sem causa.
Entretanto, no caso, há peculiaridade que não pode ser
desconsiderada. Em razão do acordo celebrado em 30/01/2015,
homologado nos processos de no 1000627-80.2014.8.26.0362 e
1001879-21.2014.8.26.0362, pelo qual convencionado que as partes
dariam andamento ao negócio celebrado, tal ajuste há de ser considerado
uma liberalidade dos Apelantes vendedores em relação à posse anterior
dos Apelados do imóvel.
Dessa maneira, deverão os Apelados pagar aos Apelantes, a
título de fruição do bem, o importe de 0,5% ao mês sobre o valor
atualizado do contrato a partir da data de celebração do acordo
(30/01/2015).
Nesse sentido, mutatis mutandis, é a Súmula 162 deste E.
Tribunal: “Descumprido o prazo para a entrega do imóvel objeto do
compromisso de venda e compra, é cabível a condenação da vendedora
por lucros cessantes, havendo a presunção de prejuízo do adquirente,
independentemente da finalidade do negócio.”
Assim, de rigor a reforma da sentença, para julgar
parcialmente procedentes os pedidos, declarando rescindido o contrato
celebrado entre as partes, com consequente reintegração dos Apelantes

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na posse do imóvel, devendo os Apelantes pagar aos Apelados multa de
20% sobre o valor total da transação e devolução do valor
correspondente ao sinal desembolsado pelos vendedores e, por outro
lado, os Apelados deverão pagar aos Apelantes o valor correspondente a
0,5% ao mês sobre o valor atualizado do contrato, a título de taxa de
fruição do bem. Sobre os valores incidirão correção monetária e juros de
mora a partir da citação.
Com relação aos honorários advocatícios, embora vencidos os
Apelados, em observância ao princípio da causalidade, deverão as partes
arcar metade das custas e despesas processuais, bem ainda cada uma
com 50% dos honorários advocatícios da parte adversa, que hora elevo
para 11% sobre o valor da causa em razão do desenvolvimento na fase
recursal, observada a assistência judiciária gratuita.
Isto posto, pelo meu voto, dou parcial provimento ao
recurso.
Luiz Antonio Costa
Relator