Tribunal: TJSP
Processo: 2070379-34.2020.8.26.0000
Classe: Agravo de Instrumento / Despesas Condominiais
Órgão julgador: Caio Marcelo Mendes de Oliveira
Órgão colegiado: 32a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-05-19
Data de publicação: 2020-05-19

Ementa:
Exceção de pré-executividade - Agravo de instrumento – Despesas Condominiais – Execução de título extrajudicial - Insurgência contra decisão que rejeitou a exceção de pré-executividade - Meio de defesa admissível em caráter excepcional, em relação a matérias cognoscíveis de ofício, ou que não demandem dilação probatória – Alegações do incidente que não se fizeram acompanhar de prova

Ementa:
Exceção de pré-executividade - Agravo de instrumento – Despesas Condominiais – Execução de título extrajudicial - Insurgência contra decisão que rejeitou a exceção de pré-executividade - Meio de defesa admissível em caráter excepcional, em relação a matérias cognoscíveis de ofício, ou que não demandem dilação probatória – Alegações do incidente que não se fizeram acompanhar de prova pré-constituída - Ausência de manifestação da parte contrária acerca do incidente que não induz presunção de veracidade dos fatos alegados, notadamente ante a existência de elementos indicativos em sentido contrário – Decisão mantida – Recurso improvido.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
32a Câmara de Direito Privado
Registro: 2020.0000357308
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Agravo de Instrumento no
2070379-34.2020.8.26.0000, da Comarca de Osasco, em que é agravante CARLOS
LAMARCA BIAS ATHAYDE SILVA, é agravado CONDOMÍNIO RESIDENCIAL
PARQUE DOS CARVALHOS.
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 32a Câmara de Direito Privado
do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Negaram provimento ao
recurso. V. U., de conformidade com o voto do relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores CAIO MARCELO
MENDES DE OLIVEIRA (Presidente), RUY COPPOLA E KIOITSI CHICUTA.
São Paulo, 19 de maio de 2020.
CAIO MARCELO MENDES DE OLIVEIRA
Relator
Assinatura Eletrônica

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32a Câmara de Direito Privado
Agravo de Instrumento no 2070379-34.2020.8.26.0000 -Voto no 13.785
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Voto no 13.785
Agravo de instrumento no 2070379-34.2020.8.26.0000
Comarca de Osasco 6a Vara Cível
Juiz de Direito: Carlos Eduardo D Elia Salvatori
Agravante: Carlos Lamarca Bias Athayde Silva
Agravados: Condomínio Residencial Parque dos Carvalhos
Exceção de pré-executividade - Agravo de instrumento Despesas
Condominiais Execução de título extrajudicial - Insurgência
contra decisão que rejeitou a exceção de pré-executividade - Meio
de defesa admissível em caráter excepcional, em relação a
matérias cognoscíveis de ofício, ou que não demandem dilação
probatória
Alegações do incidente que não se fizeram
acompanhar de prova pré-constituída - Ausência de manifestação
da parte contrária acerca do incidente que não induz presunção de
veracidade dos fatos alegados, notadamente ante a existência de
elementos indicativos em sentido contrário Decisão mantida
Recurso improvido.
Trata-se de agravo de instrumento tirado contra a decisão
copiada a fls. 145/146, mantida após a oposição de embargos de declaração, que
rejeitou exceção de pré-executividade, mantendo o executado no polo passivo da
execução, bem como o bloqueio do valor encontrado em conta de sua
titularidade.
Pleiteia o excipiente a reforma da decisão, alegando,
preliminarmente, a nulidade da decisão dos embargos de declaração. Afirma que
foi mantido no polo passivo da execução, sem que o juízo apreciasse questões
prejudiciais alegadas, tais como o fato do condomínio não ter impugnado a
afirmativa de o imóvel foi vendido e, por conseguinte, que tinha conhecimento da
transação, bem como de que não teria sido observado o disposto no artigo 784,
X, do CPC e, opostos embargos de declaração, o juízo se limitou a afirmar que
inexistiriam vícios na decisão, sem enfrentar a questão central suscitada. No
mérito, afirma que deve ser excluído do polo passivo da execução, pois não é
mais proprietário do imóvel sobre o qual recai a cobrança condominial desde o
ano de 2013, quando deixou de ali residir. Argumenta que não pode ser
responsabilizado por despesas que foram contraídas pelo atual proprietário, não

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Agravo de Instrumento no 2070379-34.2020.8.26.0000 -Voto no 13.785
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se podendo crer que o condomínio não tenha conhecimento de quem reside no
imóvel e é seu atual proprietário. Enfatiza que “... os boletos de cobrança,
notificações, enfim, DOCUMENTOS DE CONHECIMENTO DO AGRAVADO,
sempre foram tirados em nome do atual proprietário, não havendo qualquer razão
para a ação prosseguir em face do Agravante, haja vista a sua manifesta
ilegitimidade de parte....”, que “... acerca de tais afirmativas, o Agravado teve a
oportunidade de se manifestar, contudo, conforme se extrai da Ação de fundo,
denota-se que permaneceu inerte, o que significa dizer, portanto, que
CONCORDOU COM TAIS ARGUMENTOS, tornando incontroversos tais fatos ...”,
“... Daí o equívoco da r. decisão agravada em rejeitar a Exceção! Isso porque,
com a devida vênia, não poderia exigir do Agravante a comprovação de tal fato
(ciência da alienação do imóvel ao Agravado), eis que, s.m.j, os fatos
incontroversos, ou seja, aceitos tacitamente pela parte contrária, independem de
prova...”, “...que o Condomínio/Agravado possui a relação de moradores,
inclusive, os dados básicos, tanto que, com base em tais informações é que
convoca-os para as Assembléias...”. Requer a concessão da tutela de urgência
para a imediata liberação dos valores que foram bloqueados em conta de sua
titularidade e suspensão do andamento da execução até o julgamento do recurso,
impedindo, inclusive, eventual liberação de valores ao agravado e, ao final, o
provimento do recurso para, reformando a decisão agravada, excluir o agravante
do polo passivo da execução.
Recurso tempestivo e preparado.
Este o relatório.
Inicialmente, desnecessário desencadear o contraditório,
pois o que aqui se decidirá não causará prejuízo à parte contrária.
O presente recurso não comporta provimento.

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Insurge-se a agravante contra a r. decisão a seguir
transcrita:
“Vistos.
Trata-se exceção de pré-executividade apresentada pelo
executado CARLOS LAMARCA, alegando que é parte
ilegítima para figurar no polo passivo da presente ação, por
não ser mais proprietário do imóvel, em virtude da alienação
do bem gerador dos débitos condominiais em julho de 2013
(fls. 96/103).
Devidamente
intimado
a
se
manifestar
acerca
das
alegações, o exequente quedou-se inerte (fls. 112).
Ainda que decorrido prazo sem a manifestação do credor, já
que cabe ao réu demonstrar a existência de fato impeditivo,
modificativo ou extintivo do direito do autor (art. 373, II), o
juízo determinou ao executado que comprovasse a ciência
do condomínio acerca da transação ocorrida, não trazendo o
devedor qualquer documento neste sentido.
É a síntese.
Em que pese a alegação da nulidade da citação, já que o
AR foi recebido por terceiro, esta não deve prosperar, pois
conforme prescreve o § 4o do artigo 248 do Código de
Processo Civil, será tida como válida a citação recebida na
portaria de condomínio edilício pelo funcionário responsável
pelo recebimento das correspondências, que no caso dos
autos, não recusou o recebimento da carta por escrito,
conforme previsto em lei.
Ademais, considerando o comparecimento do executado,
eventual falta ou nulidade da citação, restou suprida (art.
239, § 1o do Código de Processo Civil).
Quanto a alegação de ilegitimidade passiva, embora haja
nos
autos
documento
que
comprove
a
transação
envolvendo o imóvel, não restou demonstrado a ciência
inequívoca do condomínio, e embora o executado alegue
"que
os
boletos
de
cobrança,
notificações,
enfim,
DOCUMENTOS DE CONHECIMENTO DO EXCEPTO,

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sempre foram tirados em nome do atual proprietário" (fls.
90), não houve a comprovação destas alegações. Vale
ressaltar que na planilha de cálculos de fls. 22/23, ainda
consta o nome do executado.
Em sede de recurso repetitivo, o C. STJ firmou a seguinte
tese:
“PROCESSO
CIVIL.
RECURSO
ESPECIAL
REPRESENTATIVO DE CONTROVÉRSIA. ART. 543-C DO
CPC. CONDOMÍNIO. DESPESAS COMUNS. AÇÃO DE
COBRANÇA. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA
NÃO LEVADO A REGISTRO. LEGITIMIDADE PASSIVA.
PROMITENTE
VENDEDOR
OU
PROMISSÁRIO
COMPRADOR. PECULIARIDADES DO CASO CONCRETO.
IMISSÃO NA POSSE. CIÊNCIA INEQUÍVOCA. 1. Para
efeitos do art. 543-C do CPC, firmam-se as seguintes teses:
a) O que define a responsabilidade pelo pagamento das
obrigações condominiais não é o registro do compromisso
de compra e venda, mas a relação jurídica material com o
imóvel,
representada
pela
imissão
na
posse
pelo
promissário comprador e pela ciência inequívoca do
condomínio acerca da transação. b) Havendo compromisso
de
compra
e
venda
não
levado
a
registro,
a
responsabilidade pelas despesas de condomínio pode recair
tanto sobre o promitente vendedor quanto sobre o
promissário comprador, dependendo das circunstâncias de
cada caso concreto. c) Se ficar comprovado: (i) que o
promissário comprador se imitira na posse; e (ii) o
condomínio teve ciência inequívoca da transação, afasta-se
a legitimidade passiva do promitente vendedor para
responder por despesas condominiais relativas a período
em que a posse foi exercida pelo promissário comprador. 2.
No caso concreto, recurso especial não provido. (REsp
1345331/RS - Relator Ministro Luis Felipe Salomão - j.
08/04/2015 - DJE 20/04/2015)".
Assim também tem decidido o Eg. TJSP:
"Despesas condominiais - Execução de título extrajudicial -
Ausência de compromisso de compra e venda da unidade
condominial com averbação no Registro Imobiliário - Ciência
do condomínio a respeito do titular da posse não

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comprovada Aplicação do entendimento sufragado pelo
STJ no julgamento de recurso repetitivo - Legitimidade
passiva da CDHU confirmada - Agravo desprovido. (TJSP;
Agravo de Instrumento 2133254-74.2019.8.26.0000; Relator
(a): Vianna Cotrim; Órgão Julgador: 26a Câmara de Direito
Privado; Foro de Diadema - 4a Vara Cível; Data do
Julgamento: 03/10/2017; Data de Registro: 11/09/2019)."
"AÇÃO DE COBRANÇA DE CONDOMÍNIO. Sentença que
julgou parcialmente procedente o pedido inicial. Insurgência
da requerida. PRELIMINAR. ILEGITIMIDADE PASSIVA.
Não configurada. Inobstante a juntada de contrato de
promessa de compra e venda da unidade condominial
devedora
aos
promissários
compradores,
não
há
comprovação da comunicação inequívoca ao condomínio
acerca da celebração de referido negócio jurídico, tampouco
da transmissão do domínio do bem à cessionária por parte
da CDHU, onus probandi que incumbia à recorrente.
Legitimidade passiva ad causam e responsabilidade da
promitente vendedora reconhecidas. Precedentes do TJSP.
Preliminar afastada. PRELIMINAR. CARÊNCIA DA AÇÃO.
Não configurada. Necessidade e adequação observadas.
Pretensão que não poderia ser satisfeita sem o ajuizamento
do feito. Interesse de agir reconhecido. Preliminar afastada.
MÉRITO. Reconhecida a responsabilidade da CDHU no
pagamento e comprovadas as despesas condominiais, de
rigor a manutenção da sentença. Inteligência do artigo 12 da
Lei 4.591/64 e dos artigos 1.336 e seguintes do Código Civil.
Não comprovado o pagamento das taxas condominiais.
Ônus do qual não se desincumbiu a recorrente. Recurso
desprovido.
(TJSP;
Apelação
Cível
1002835-64.2019.8.26.0361; Relator (a): Marcos Gozzo;
Órgão Julgador: 27a Câmara de Direito Privado; Foro de
Mogi das Cruzes - 2a Vara Cível; Data do Julgamento:
11/07/2016; Data de Registro: 25/07/2019)".
Desse modo, não comprovada a ciência inequívoca do
condomínio acerca da transação ocorrida, rejeito a exceção
de pré-executividade, para manter o executado no polo
passivo, bem como o bloqueio do valor.
Int.” (fls. 145/147)

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E esta decisão foi mantida por outra que, rejeitando
embargos de declaração, assim se pronunciou:
“Vistos.
Fls. 126/129 - Recebo os embargos de declaração, mas
deixo de acolhê-los.
Não há omissão, obscuridade ou contradição, na decisão
proferida as fls. 119/121, uma vez que, como lá exposto,
enfrentou-se
as
questões
postas
na
exceção
de
executividade apresentada pelo executado, não tendo nada
a aclarar.
As demais alegações suscitadas nestes embargos (fls. 128),
estão preclusas.
Observa-se que o embargante pretende a modificação do
decidido, sendo outro o recurso a ser interposto.
Assim
sendo,
REJEITO
OS
EMBARGOS
DE
DECLARAÇÃO opostos pelo autor, uma vez que não há
omissão, contradição ou obscuridade (artigo 1022 do CPC),
mantendo a decisão como lançada.
Int.”
Inicialmente, há que se afastar a preliminar de nulidade da
decisão que resolveu os embargos de declaração, pois ela está suficientemente
fundamentada, não padecendo dos defeitos que lhe são atribuídos neste recurso.
Isto porque, o Condomínio ajuizou a ação de execução de
título extrajudicial e instruiu a inicial com cópia da “Ata da Assembleia Geral
Extraordinária” realizada em 12.08.2017, para a eleição de síndico, subsíndico e
membros do conselho (fls. 32); “Termo de Adesão e Compromisso de
Participação” assinado entre a Cooperativa Habitacional Planalto e o executado,
referente à aquisição de uma unidade habitacional no empreendimento Conjunto
Residencial Pq. Dos Carvalhos (fls. 34/41); “Termo de Autorização para
Ocupação Antecipada de Unidade Habitacional” assinado entre a Cooperativa
Habitacional Planalto e o executado, referente ao apartamento 163, do bloco 05,

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do Conjunto Residencial Pq. Dos Carvalhos (fls. 42/7); “Relatório do Jurídico”
com a planilha de cálculo do débito relativo à unidade 163, do Bloco 05, atribuído
a Carlos Lamarca (fls. 48/9); e a “Convenção do Condomínio” (fls. 50/62).
Ao receber a inicial, o juízo determinou ao Condomínio
exequente que trouxesse aos autos a cópia da ata de assembleia em que foram
aprovados os valores cobrados nos autos, nos termos do art. 784, X, do CPC.
O Condomínio, então, juntou aos autos as cópias das atas
de assembleias, aqui por cópia a fls. 73/88, tendo o juízo determinado a citação
do executado, que veio aos autos e apresentou defesa por meio de exceção de
pré-executividade, onde alegou a nulidade da citação e a ilegitimidade passiva.
Após a decisão do incidente, onde, de forma fundamentada,
o juízo afastou a nulidade da citação e reconheceu a legitimidade do excipiente
para responder pelo débito exequendo, foram opostos embargos de declaração,
com alegação de que não teria sido comprovado pelo excepto o que determina o
art. 784, X, do CPC e, ainda, que a decisão do incidente não teria se pronunciado
sobre a tese de que a ausência de manifestação do Condomínio sobre a
exceção de incompetência teria tornado incontroversa a sua ciência da venda do
imóvel.
Quanto ao primeiro tema, a decisão dos embargos afirmou a
preclusão da matéria, no que estava correta, pois alegada em clara inovação, já
que não alegada na petição de apresentação da exceção de pré-executividade.
Alega agora o agravante que sobre a matéria teria que ter
se pronunciado o juízo, por se tratar de matéria de ordem pública, porém, mesmo
as matérias de ordem pública devem ser alegadas pela parte na primeira
oportunidade que tiver de falar nos autos, mas no caso concreto, isto não
ocorreu.
Note-se que, como se viu, o ora agravante já tinha
conhecimento dos documentos juntados pelo agravado ao processo com a
finalidade de comprovar a exigência contida no art. 784, X, do CPC, quando

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apresentou a exceção de pré-executividade, mas sobre o tema, nada alegou
naquela oportunidade.
De fato, era mesmo hipótese de se reconhecer a preclusão.
Quanto ao tema da legitimidade de parte, não se verifica, da
mesma forma, qualquer nulidade da decisão, que apreciou a matéria e se
posicionou, expressamente sobre ela, afirmando a inexistência de vícios na
decisão embargada, e a pretensão da parte à modificação do decidido, para o
que deveria se valer do recurso cabível.
No mérito, o recurso não comporta provimento.
É de se destacar, de plano, que a exceção de pré-
executividade é meio de defesa admissível, em caráter excepcional, em relação a
matérias cognoscíveis de ofício, não sendo cabível, de outro lado, quando as
questões suscitadas dependerem de prova ou da análise de disposições
contratuais.
De acordo com a jurisprudência do Superior Tribunal de
Justiça, “a exceção de pré-executividade é servil à suscitação de questões que
devam ser conhecidas de ofício pelo juiz, como as atinentes à liquidez do título
executivo, os pressupostos processuais e as condições da ação executiva. (...) O
espectro das matérias suscitáveis através da exceção tem sido ampliado por
força da exegese jurisprudencial mais recente, admitindo-se a arguição de
prescrição e de ilegitimidade passiva do executado, desde que não demande
dilação probatória (exceção secundum eventus probationis). (AgRg na MC
17.355/PR, Rel. Ministro LUIZ FUX, PRIMEIRA TURMA, julgado em 02/12/2010,
DJe 14/12/2010).
“In casu”, a tese de defesa estava pautada, no que aqui
interessa, na ilegitimidade passiva motivada pela venda do imóvel causador do
débito e na ciência do condomínio acerca do negócio.
Alegações que, feitas em exceção de pré-executividade,

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onde não se admite a dilação probatória, teriam que ter vindo desde logo
acompanhadas de prova, tanto da venda do imóvel, quanto da ciência do
condomínio, mas o fato é que o único documento que instruiu aquela peça foi a
cópia do “Instrumento Particular de Promessa de Cessão de Direitos Decorrentes
de Termo de Adesão de Participação”, firmado pelo excipiente com terceiros, aqui
por cópia a fls. 122/125.
Ocorre que, intimado a se manifestar sobre a exceção de
pré -executividade, o Condomínio deixou transcorrer o prazo sem manifestação e
o agravante pretende que o silêncio seja interpretado como concordância com os
fatos por ele alegados, tornando incontroversa a ciência do Condomínio acerca
da negociação, o que não se pode admitir.
Seja porque, como se disse, em exceção de pré-
executividade a prova dos fato alegados deveria desde logo ter acompanhado a
peça de defesa, seja porque, ainda que decorrido prazo sem a manifestação do
credor, o juízo, considerando que cabe ao réu demonstrar a existência de fato
impeditivo, modificativo ou extintivo do direito do autor (art. 373, II), ainda
concedeu ao agravante oportunidade de comprovar a ciência do condomínio
acerca da transação ocorrida, mas nada foi apresentado.
Ainda, quanto à alegada ciência do condomínio, observou a
decisão agravada que, “embora o executado alegue que os boletos de cobrança,
notificações, enfim, documentos de conhecimento do excepto, sempre foram
tirados em nome do atual proprietário” (fls. 90), não houve a comprovação destas
alegações. Vele Ressaltar que na planilha de cálculos de fls. 22/23, ainda consta
o nome do executado.” (fls. 145/6)
Assim, sequer se poderia cogitar da presunção de
veracidade dos fatos não impugnados pela parte contrária, ante a total ausência
de provas de que fora dada ciência ao Condomínio acerca da negociação e a
existência de elementos indicativos de que isto realmente não era de seu
conhecimento.

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Nesse contexto, a rejeição da exceção de pré-executividade,
era mesmo de rigor.
Por tais razões, meu voto nega provimento ao recurso.
Caio Marcelo Mendes de Oliveira
Relator