Tribunal: TJSP
Processo: 1013022-26.2019.8.26.0008
Classe: Apelação Cível / Compra e Venda
Órgão julgador: Claudio Godoy
Órgão colegiado: 1a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-09-23
Data de publicação: 2020-09-23

Ementa:
Cooperativa habitacional. Aquisição de imóvel. Entidade que não revela natureza cooperativa típica. Real comercialização pública de imóveis, incidindo, por isso, o Código de Defesa do Consumidor. Ausência, neste sentido, de previsão de prazo para a conclusão da obra e de mecanismos de informação sobre o seu desenvolvimento. Falha no dever de informação, ausente demonstração de cronograma de

Ementa:
Cooperativa habitacional. Aquisição de imóvel. Entidade que não revela natureza cooperativa típica. Real comercialização pública de imóveis, incidindo, por isso, o Código de Defesa do Consumidor. Ausência, neste sentido, de previsão de prazo para a conclusão da obra e de mecanismos de informação sobre o seu desenvolvimento. Falha no dever de informação, ausente demonstração de cronograma de execução. Resolução imputável à vendedora. Devolução total dos valores pagos pelo comprador, inclusive seguro prestamista. Juros de mora cujo termo inicial é a citação, tratando-se de resolução atribuída ao inadimplemento da promitente vendedora. Sentença mantida. Recurso desprovido.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2020.0000776538
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível no
1013022-26.2019.8.26.0008, da Comarca de São Paulo, em que é apelante
BAALBEK COOPERATIVA HABITACIONAL, é apelado JEFFERSON ELOY.
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 1a Câmara de Direito
Privado do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Negaram
provimento ao recurso. V. U., de conformidade com o voto do relator, que integra
este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores RUI CASCALDI
(Presidente sem voto), AUGUSTO REZENDE E LUIZ ANTONIO DE GODOY.
São Paulo, 23 de setembro de 2020.
CLAUDIO GODOY
Relator
Assinatura Eletrônica

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Apelação Cível no 1013022-26.2019.8.26.0008 -Voto no 22.295
2
APELAÇÃO CÍVEL
Processo n. 1013022-26.2019.8.26.0008
Comarca: São Paulo
Apelante: BAALBEK COOPERATIVA HABITACIONAL
Apelado: JEFFERSON ELOY
Juíza: Dra. Marcia Cardoso
Voto n. 22.295

Cooperativa habitacional. Aquisição de imóvel.
Entidade que não revela natureza cooperativa típica.
Real comercialização pública de imóveis, incidindo, por
isso, o Código de Defesa do Consumidor. Ausência, neste
sentido, de previsão de prazo para a conclusão da obra e
de
mecanismos
de
informação
sobre
o
seu
desenvolvimento. Falha no dever de informação, ausente
demonstração de cronograma de execução. Resolução
imputável à vendedora. Devolução total dos valores
pagos pelo comprador, inclusive seguro prestamista.
Juros de mora cujo termo inicial é a citação, tratando-se
de resolução atribuída ao inadimplemento da promitente
vendedora. Sentença mantida. Recurso desprovido.
Cuida-se
de
recurso
de
apelação
interposto contra sentença (fls. 404/407) que julgou procedente a ação
para, resolvido o ajuste, condenar a ré a restituir, em parcela única, a
integralidade dos valores despendidos pelo autor, em razão do ajuste
firmado, com correção desde o desembolso e juros moratórios de 1% ao
mês desde a citação.
Sustenta a ré, em sua irresignação (fls.
409/429), que não incidem o CDC e a Súmula 602 do STJ no caso, pois
a sua relação com a autora tem natureza associativa, regida pela Lei n.
5.764/71, e não contratual de compra e venda, porque não há unidade
especificada ou preço, mas apenas indicação do empreendimento e do

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Apelação Cível no 1013022-26.2019.8.26.0008 -Voto no 22.295
3
compromisso financeiro do associado; que a Súmula 602 do STJ não é
vinculante e não se sobrepõe à Constituição Federal, cujo art. 5o, XVIII,
veda a interferência estatal no funcionamento das associações e cujo art.
174, § 2o, estimula o cooperativismo, estabelecendo inclusive regime
tributário diferenciado, nos termos do art. 146, III, c; que não houve
atraso na entregada obra, mas mera ausência de contemplação da autora
nos sorteios promovidos, ou segundo os critérios cronológico e de maior
pontuação; que a autora se tornou inadimplente em agosto de 2018,
antecipando, assim, a saída do quadro de sócios, na modalidade
“eliminação”; que vem cumprindo a obrigação de entrega de unidades
habitacionais
aos
cooperados
regularmente
contemplados
nas
assembleias; que deve, portanto, ser autorizada a retenção nos termos do
art. VII, § 2o do Estatuto, que estabelece o percentual de restituição de
80%, mas exclui de sua base de cálculo os valores destinados ao fundo
administrativo, voltado a custear a manutenção da cooperativa; que, se
não se entender pela aplicação das regras do estatuto, deve-se adotar o
percentual de retenção de 30% dos valores pagos; que o Juízo de origem
não se manifestou sobre o valor de R$ 1.496,32 do prêmio do seguro
prestamista pago pelo autor ao Banco Bradesco S/A, o qual não deve ser
ressarcido, por se tratar de pessoa diversa e pelo autor ter-se beneficiado
pela cobertura na constância dos pagamentos; que os juros de mora
incidem somente após o trânsito em julgado; que devem ser carreados
integralmente, sob o pálio da causalidade, os honorários ao autor ou ao
menos considerada recíproca a sucumbência, tendo em vista os prejuízos
sofridos com a saída antecipada do sócio cooperado.
Recurso regularmente processado e
respondido.

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Apelação Cível no 1013022-26.2019.8.26.0008 -Voto no 22.295
4
É o relatório.
De início, assente-se aplicável à hipótese
a previsão protetiva do CDC. A ré não é propriamente uma cooperativa,
forma jurídica que adota, mas de modo a exercitar atividade de real
incorporação e construção imobiliária, sob a adesão, não de quem almeje
condição mutualística para aquisição, e sim antes por quem é atraído
pela publicidade da unidade oferecida ao mercado. Ou seja, o regime
jurídico das cooperativas tradicionais foge por completo das
características das cooperativas, como no caso, formadas para a
construção e venda de imóveis em construção.
Nesta esteira, a jurisprudência do
Superior Tribunal de Justiça: “com efeito, é firme o entendimento desta
Corte no sentido de que as normas do Código de Defesa do Consumidor
são aplicáveis aos empreendimentos habitacionais promovidos por
sociedades cooperativas (...)”(AgInt no AREsp 838.330/SP, Rel.
Ministra Maria Isabel Gallotti, Quarta Turma, j. 16/08/2016). Veja-
se, ainda: AgRg no AREsp 101.462/SP, Rel. Ministro Ricardo Villas
Bôas Cueva, Terceira Turma, j. 20/05/2014; AgRg no AREsp
208.082/SP, Rel. Ministro Luis Felipe Salomão, Quarta Turma, j.
03/10/2013. Tudo o que acabou por se consolidar na Súmula 602 da
Corte Superior: “O Código de Defesa do Consumidor é aplicável aos
empreendimentos
habitacionais
promovidos
pelas
sociedades
cooperativas”.
É também o que tem entendido este

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Apelação Cível no 1013022-26.2019.8.26.0008 -Voto no 22.295
5
Tribunal em casos semelhantes, envolvendo a mesma ré:
“De início, irrelevante o nome dado à
pessoa jurídica (associação, cooperativa, etc.) e a forma de ingresso dos
interessados, pois estamos diante de relação material de natureza
tipicamente imobiliária venda e compra - firmada entre as partes com o
fim de aquisição de imóvel, o que, consoante pacífica jurisprudência,
atrai a incidência do Código de Defesa do Consumidor.” (Apelação
Cível 1044147-61.2018.8.26.0100; Rel. J.B. Paula Lima; Órgão
Julgador:10a Câmara de Direito Privado; j. 01/10/2019)
“A alegação de que o regime de
cooperativa afasta a aplicação do Código do Consumidor não procede.
Presentes os requisitos, a relação de consumo, o consumidor e o
fornecedor, incidentes as normas consumeristas. As cooperativas
habitacionais, pelo modo como estruturadas, são verdadeiros
consórcios de imóveis. Neste sentido o voto do Desembargador Olavo
Silveira, na Apelação Cível 166.154, desta Corte. Isto é, “tais
cooperativas muito mais se assemelham a consórcios, onde não há ou
não predomina o espírito cooperativo e a adesão se dá apenas com a
finalidade de aquisição da casa própria, dela se desligando após
consumada a construção”. (...) Certo que o contrato original é um
regime de incorporação e construção travestido de regime cooperativo.
(...)Não existe affectio de cooperativismo no negócio celebrado pela
autora, mas mera vontade de adquirir um imóvel, pois é incontroverso
que os “cooperados”, ao firmarem o termo de inscrição, não
procuraram se associar a nenhuma cooperativa, mas simplesmente
queriam adquirir uma unidade habitacional, atuando esta como

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Apelação Cível no 1013022-26.2019.8.26.0008 -Voto no 22.295
6
verdadeira fornecedora de serviços. (...) Assim, aplica-se ao caso o
CDC, ante a relação de consumo que se afigura.” (Apelação Cível
1116042-53.2016.8.26.0100; Rel. Silvério da Silva; 8a Câmara de
Direito Privado; j. 25/09/2019)
“De início, cumpre que se ressalve que,
ainda que sob a forma jurídica de cooperativa, evidente é, no caso
presente, a adesão. Na realidade, espelha o contrato verdadeiro
compromisso de compra e venda de imóvel, de jeito que inegável sua
submissão às regras do Código de Defesa do Consumidor. Aliás, e como
se tem decidido, sob o manto dessa forma jurídica, escondem-se, na
realidade, verdadeiras incorporações, de tal sorte que afastar a
incidência da legislação consumerista seria inadequado. Muitas vezes,
por sinal, são agregadas pessoas de baixa renda, motivadas pelo sonho
da casa própria, que terminam, no mais das vezes, sumamente
prejudicadas. A alegada ausência do fim do lucro em tais
empreendimentos é meramente formal. Quem administra os recursos e
as obras acaba por auferir intenso proveito próprio, constituindo a
roupagem jurídica ostensiva mera forma de descumprimento das
normas
protetivas
do
consumidor.”
(Apelação
Cível
1041327-35.2019.8.26.0100; Rel. Vito Guglielmi; 6a Câmara de
Direito Privado; j. 23/09/2019)
O próprio regimento interno da ré revela
a ausência do vínculo cooperativo e evidencia a semelhança, na
substância, entre o ato de adesão e a compra e venda. Nos termos do art.
VII, § 4o, o sócio deixa de ser cooperado se optar pela modalidade de
financiamento bancário depois da entrega da unidade habitacional (fls.

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Apelação Cível no 1013022-26.2019.8.26.0008 -Voto no 22.295
7
202) e, conforme o art. VIII, inciso VI, o sócio inadimplente pode
reingressar na cooperativa mediante quitação dos valores pendentes
(Idem).
E nada se altera pela ausência de alusão
à unidade imobiliária a ser adquirida, o que, no caso, só faz agravar o
maltrato às disposições próprios do CDC.
Tampouco se cogita da ausência de
preço, porque o custo estimado da obra o indica como parâmetro em
contratos desta espécie. Trata-se de real preço de custo.
Neste contexto, necessário verificar a
quem se atribui a responsabilidade pela resolução do ajuste, para
determinar a possibilidade de retenção ou não de parte dos valores
pagos.
Conforme se depreende do regimento
interno da requerida, a entrega das unidades residenciais de cada um dos
projetos construídos se condiciona ou à quitação do custo estimado pelo
sócio cooperado, de maneira independente de assembleia, ou à
contemplação de um dos critérios de distribuição deliberados em
assembleia: (i) sorteio modalidade aplicável a 25% das unidades
construídas, a beneficiar o sócio adimplente e com pontuação mínima de
8.000 pontos; (ii) lista de maior pontuação aplicável a 50% das
unidades e ao sócio adimplente e com pontuação mínima de 18.000
pontos; (iii) ordem cronológica aplicável às unidades remanescentes
(25%), fazendo jus à entrega, de maneira sucessiva, os cooperados com

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Apelação Cível no 1013022-26.2019.8.26.0008 -Voto no 22.295
8
a data de inscrição mais antiga.
Pois, no caso, de um lado é verdade que
a ré tenha juntado fotografias e alvarás de habitabilidade para comprovar
que vem cumprindo a promessa de entrega das unidades habitacionais
aos cooperados. E, neste sentido, no caso, incontroverso que o autor
tenha interrompido o pagamento das parcelas em agosto de 2019, bem
como a pontuação acumulada de 21.585 em novembro/2019 (cf. ficha
financeira do cooperado juntada a fls. 219/221).
Mas, de outro lado e de qualquer
maneira, tem-se por legítima a razão apontada para a cessação dos
pagamentos realizados, isto é, a inexistência de previsão quanto à
estimativa de prazo para a conclusão das obras, sendo que o
empreendimento estaria ainda na “fundação” passados três anos de
contribuição.
De fato, não existe previsão de prazo
para a entrega da obra, o que se extrai tão somente dos alvarás de licença
para construção expedidos pela Municipalidade (veja-se, por exemplo, o
de fls. 357), mas referentes a unidade específica, documentos ademais
cuja ciência dos cooperados não se demonstrou. Sequer se juntou algum
cronograma de obra, que permitisse então ao associado acompanhar a
sua execução. Neste sentido, note-se que o autor reclama desta ausência
de informação, além da estimativa de prazo para a conclusão do
empreendimento (ou seja, do projeto e sujeito aos critérios de
distribuição).

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Apelação Cível no 1013022-26.2019.8.26.0008 -Voto no 22.295
9
E, a este respeito, este Tribunal fixou a
orientação, no IRDR n. 0023203-35.2016, sob a lavra do I. rel. Des.
Francisco Loureiro, em outubro de 2017, de que “na aquisição de
unidades autônomas futuras, financiadas na forma associativa, o
contrato deverá estabelecer de forma expressa, clara e inteligível o
prazo certo para a formação do grupo de adquirentes e para a entrega
do imóvel”.
Em caso análogo, já se decidiu que “a
entrega da unidade é causa determinante para o desfazimento do
contrato. Trata-se, consoante o art. 51, IV, do CDC, de comportamento
abusivo que impõe ao consumidor desvantagem exagerada incompatível
com
a
boa-fé
e
a
equidade”
(TJSP,
Ap.
civ.
n.
1075115-40.2019.8.26.0100, rel. Des. Pedro Baccarat, 36a Câmara de
Direito Privado, j. 11.06.2020).
Destarte, justificada a interrupção dos
pagamentos pelo autor e configurada a hipótese de rescisão por culpa da
requerida, por isso não havendo espaço para perda de parte dos valores
pagos, devendo, conforme bem deliberado na origem, em tese haver
restituição integral, nos termos da Súmula no 543 do Superior Tribunal
de Justiça. Ou seja, não se cuida de resolução por inadimplemento do
comprador, quando então se cogitaria de eventual perda parcial do
quanto por ele pago, como pretende a ré, com fundamento no artigo VII,
§ 2o e 3o de seu regimento interno, ou em deliberação assemblear
posterior acerca do seguro de vida, este, ademais, cujo valor não serviu
apenas para beneficiar o autor, mas sim para assegurar a operação
econômica como um todo, também garantido o recebimento, pela ré, da

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Apelação Cível no 1013022-26.2019.8.26.0008 -Voto no 22.295
10
quase totalidade do custo estimado da obra (R$ 145.000,00, cf. fls. 222).
Veja-se que, de acordo com o contrato
juntado aos autos, a relação de seguro se estabeleceu entre a ré, na
condição de estipulante, e a seguradora, embora o ônus econômico se
tenha transferido ao autor.
Mas, acima de tudo, está o fato de que se
deu dispêndio pelo adquirente, a ele tornado ocioso em razão da
resolução por culpa da ré, então obrigada à devolução de tudo quanto
recebeu pelo negócio.
Por fim, quanto aos juros de mora, tem-
se que a sua incidência a partir do trânsito em julgado apenas é possível
quando o promissário comprador, inadimplente, e, portanto, em mora,
procura resolver o contrato. Situação diversa é a dos autos, em que se
imputa o inadimplemento à ré, merecendo ser mantida a sentença na
fixação da incidência dos juros.
Ante
o
exposto,
NEGA-SE
PROVIMENTO ao recurso da ré, mantida a distribuição sucumbencial
e elevados os honorários a serem pagos pela ré a 15%, nos termos do art.
85, par. 11
o, do CPC.
CLAUDIO GODOY
relator