Tribunal: TJSP
Processo: 1015244-72.2019.8.26.0361
Classe: Apelação Cível / Despesas Condominiais
Órgão julgador: Walter Exner
Órgão colegiado: 36a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-07-21
Data de publicação: 2020-07-21

Ementa:
Apelação. Cobrança. Despesas condominiais. Ação de cobrança ajuizada contra a titular do domínio constante do registro imobiliário. Transmissão da posse a terceiro, por meio de programa destinado à cessão de uso de imóvel popular há mais de treze anos. Elementos probatórios que indicam ciência do condomínio. Ilegitimidade passiva do proprietário. Recurso improvido.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2020.0000553345
ACÓRDÃO
Vistos,
relatados
e
discutidos
estes
autos
de
Apelação
Cível
no
1015244-72.2019.8.26.0361, da Comarca de Mogi das Cruzes, em que é apelante
CONDOMINIO RESIDENCIAL PORTAL DAS ESTRELAS, é apelada COMPANHIA
DE DESENVOLVIMENTO HABITACIONAL E URBANO DO ESTADO DE SÃO
PAULO - CDHU.
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 36a Câmara de Direito Privado
do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Negaram provimento ao
recurso. V. U., de conformidade com o voto do relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores WALTER EXNER
(Presidente), MILTON CARVALHO E JAYME QUEIROZ LOPES.
São Paulo, 21 de julho de 2020.
WALTER EXNER
Relator
Assinatura Eletrônica

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Apelação Cível no 1015244-72.2019.8.26.0361 -Voto no
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Apelação no 1015244-72.2019.8.26.0361.
Apelante: Condomínio Residencial Portal das Estrelas.
Apelado: Companhia de Desenvolvimento Habitacional e Urbano do
Estado de São Paulo - CDHU.
Ação: Cobrança.
Comarca: Mogi das Cruzes 4a Vara Cível.
Juiz prolator: Carlos Eduardo Xavier Brito.
Voto n° 28.373
Apelação. Cobrança. Despesas condominiais. Ação de
cobrança
ajuizada
contra
a
titular
do
domínio
constante do registro imobiliário. Transmissão da
posse a terceiro, por meio de programa destinado à
cessão de uso de imóvel popular há mais de treze anos.
Elementos
probatórios
que
indicam
ciência
do
condomínio. Ilegitimidade passiva do proprietário.
Recurso improvido.
Vistos,
Trata-se de ação de cobrança movida
pelo Condomínio Residencial Portal das Estrelas em face de
Companhia de Desenvolvimento Habitacional e Urbano
CDHU que a respeitável sentença de fls. 294/301, de
relatório adotado, julgou improcedente.
Inconformada,
recorre
a
autora
alegando, em suma, que o documento juntado pela ré se

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trata de mero termo de cessão de posse, com transferência
de expectativa de direito e posse precária, com previsão de
rescisão de contrato em caso de descumprimento, abandono
ou cessão a terceiro. Alega que não tinha ciência inequívoca
da transferência do imóvel, ressaltando que diversas
unidades são abandonadas pelos cessionários e invadidas
por terceiros, como ocorre no caso em tela, ocupado por um
inquilino (fls. 284). Aduz que o imóvel não poderá ser
penhorado caso a ação seja proposta contra o ocupante que
não
é
proprietário
do
bem,
em
nítido
prejuízo
ao
Condomínio. Sustenta que a responsabilidade das despesas
condominiais é do proprietário registrado na matrícula do
imóvel.
O
recurso
foi
contra-arrazoado
pela
parte adversa e encaminhado a este Tribunal.
É o relatório.
O recurso não comporta provimento.
Discute-se
na
presente
demanda
a
cobrança de débitos condominiais apontados na petição
inicial, com vencimento a partir de dezembro 2018 (fls. 04),
relativos ao apartamento 44-D, de propriedade da apelante,
mas vendido a terceiro por intermédio de “Contrato de
cessão de posse e promessa de compra e venda de imóvel”,
celebrado em 23.04.2004 (fls. 105/109) e assinatura do
Termo de Entrega de Chaves (fls. 137).

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Com
efeito,
conquanto
não
se
desconheça que o titular do domínio de bem imóvel deva,
em princípio, responder pelas despesas condominiais,
verifica-se que, em caso de transmissão do bem a terceiro,
tal regra cede à demonstração de que o condomínio tinha
ciência do negócio jurídico realizado, o que implica a
responsabilização
única
do
comprador
pelos
débitos
condominiais constituídos depois de celebrado o contrato,
tal
qual
tranquila
jurisprudência
do
E.
STJ
(REsp
1345331/RS, Rel. Min. LUIS FELIPE SALOMÃO, SEGUNDA
SEÇÃO, j. em 08/04/2015, DJe 20/04/2015).
Tendo isso em vista, verifica-se que, na
espécie, os débitos foram originados somente a partir de
dezembro de 2018, restando demonstrada a ciência do
condomínio a respeito da transferência da posse da unidade
condominial, visto que todas as despesas foram pagas por
mais de 14 anos da posse dos compradores, ressaltando
que a atividade da ré é fornecer habitações populares a
terceiros, sendo improvável a permanência do imóvel
desabitado por período tão longo, conforme já decidiu esta
C. Câmara em caso análogo:
“DESPESAS CONDOMINIAIS. Ação de
cobrança. Posse da unidade transferida a terceiro em 1998.
Circunstâncias fáticas indicativas de que o condomínio tinha
ciência da cessão. Ausência de responsabilidade da CDHU.
Entendimento firmado pelo C. STJ, em sede de recurso

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repetitivo
REsp
1.345.331/RS.
Ilegitimidade
passiva
reconhecida. Processo extinto sem resolução de mérito.
Recurso
provido”
(Apelação
Cível
1015641-34.2019.8.26.0361; Relator: Milton Carvalho; 36a
Câmara de Direito Privado; j. 05/02/2020 grifo nosso)
Nesse sentido, frise-se que era fácil ao
autor comprovar o suposto desconhecimento do contrato,
bastando, por exemplo, a juntada de boletos expedidos em
nome da proprietária, ônus do qual não se desincumbiu
como lhe competia pelo artigo 373, I, do Código de Processo
Civil.
Cumpre ainda observar que, no caso em
tela, a autora tinha plena ciência de que a proprietária do
imóvel
é
a
sra.
Neide
Alves
da
Costas,
conforme
documentos de fls. 187/ss e certidão de fls. 284.
Dessa forma, mantenho a r. sentença em
todos os seus termos, majorados os honorários advocatícios
para R$ 1.600,00, nos termos do art. 85, §11 do CPC,
observada
a
justiça
gratuita
concedida
em
primeira
instância.
Isto
posto,
pelo
meu
voto,
nego
provimento ao recurso.
WALTER EXNER
Relator

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