Tribunal: TJSP
Processo: 1051575-02.2015.8.26.0100
Classe: Apelação Cível / Locação de Móvel
Órgão julgador: Caio Marcelo Mendes de Oliveira
Órgão colegiado: 32a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-08-20
Data de publicação: 2020-09-17

Ementa:
LOCAÇÃO NÃO RESIDENCIAL – Ação revisional de aluguel – Sentença de improcedência fundada na existência de cláusula impeditiva da pretensão – Apelação – Razões recursais que não impugnam diretamente a principal fundamentação da sentença – Validade da cláusula contratual impeditiva da revisão reconhecida – Ausência de teratologia na possibilidade de renúncia ao direito da ação revisional,

Ementa:

LOCAÇÃO NÃO RESIDENCIAL – Ação revisional de aluguel – Sentença de improcedência fundada na existência de cláusula impeditiva da pretensão – Apelação – Razões recursais que não impugnam diretamente a principal fundamentação da sentença – Validade da cláusula contratual impeditiva da revisão reconhecida – Ausência de teratologia na possibilidade de renúncia ao direito da ação revisional, que conta até com previsão legal que pode ser aplicada por analogia, quando se verifica o §1o do art. 54-A da Lei 8245/91 - Precedentes jurisprudenciais – Sentença mantida – Recurso improvido.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2020.0000734255
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível no
1051575-02.2015.8.26.0100, da Comarca de São Paulo, em que é apelante SIDON
EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA., é apelado BANCO BRADESCO
S/A.
ACORDAM, em 32a Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça
de São Paulo, proferir a seguinte decisão: "Após os votos do relator e do 3o juiz,
divergiu o 2o juiz, dando início ao julgamento estendido, onde por maioria de votos
negaram provimento ao recurso, vencidos o relator sorteado e o 3o juiz que declararão
votos. Redigirá o acórdão o 2o juz.", de conformidade com o voto do Relator, que
integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Exmos. Desembargadores CAIO
MARCELO MENDES DE OLIVEIRA, vencedor, LUIS FERNANDO NISHI, vencido,
CAIO MARCELO MENDES DE OLIVEIRA (Presidente), RUY COPPOLA, KIOITSI
CHICUTA E FRANCISCO OCCHIUTO JÚNIOR.
São Paulo, 20 de agosto de 2020
CAIO MARCELO MENDES DE OLIVEIRA
RELATOR DESIGNADO
Assinatura Eletrônica

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
APELAÇÃO CÍVEL no 1051575-02.2015.8.26.0100
APELANTE: SIDON EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA.
APELADO: BANCO BRADESCO S/A
COMARCA: SÃO PAULO
VOTO No 14.346
LOCAÇÃO NÃO RESIDENCIAL
Ação revisional de
aluguel Sentença de improcedência fundada na existência de
cláusula impeditiva da pretensão Apelação Razões recursais
que não impugnam diretamente a principal fundamentação da
sentença
Validade da cláusula contratual impeditiva da
revisão reconhecida Ausência de teratologia na possibilidade
de renúncia ao direito da ação revisional, que conta até com
previsão legal que pode ser aplicada por analogia, quando se
verifica o §1o do art. 54-A da Lei 8245/91 - Precedentes
jurisprudenciais Sentença mantida Recurso improvido.
A r. sentença de fls. 585/9 julgou improcedente ação
revisional de aluguel proposta por Sidon Empreendimentos
Imobiliários contra Banco Bradesco S/A e condenou a autora nas
despesas processuais e em honorários de advogado de 10% sobre
o valor atualizado da causa.
Recorre a autora pedindo “o provimento do presente
recurso, para o fim de anular a r. sentença, determinando-se a
produção de nova prova pericial, ou, quando não, reformá-la, a fim
de que seja decretada a procedência do pedido, com a respectiva
revisão do valor locatício para aquele apurado no laudo pericial (R$
125.483,17 - data-base: março/2018) ou, quando não, segundo o
valor indicado pelo assistente técnico da Apelante (R$ 154.710,00 -

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data base: junho/2015).” Sustenta, para tanto, que “...ao contrário
do que consta da r. sentença apelada, há evidente onerosidade
excessiva nas prestações locatícias, sendo certo que o aluguel
apurado pelo laudo técnico se encontra visivelmente inferior ao seu
real valor de mercado... a quantia apurada pela prova técnica
descortina-se completamente desvirtuada da realidade, em
decorrência de graves omissões da expert segundo o método
adotado na perícia... A prova técnica em questão não permite um
juízo seguro de convicção, mormente porque, além de ter utilizado
como base a data de sua própria produção (ao invés da data da
citação), utilizou-se de mero cálculo aritmético para apuração do
valor locatício, desprezando integralmente o necessário exame das
especiais características do imóvel... na chamada 'homogeneização'
no valor locatício que, na realidade, tratou de uma simples
operação aritmética, sem que fossem levadas em consideração as
várias particularidades que individualizam o imóvel avaliado frente
aos prédios que lhe serviram de referência... os 6 imóveis
constantes
no
laudo
pericial
possuem
características
completamente diferentes do que o imóvel em questão... pois: (i) a
área do imóvel é muito maior, inclusive com a existência de
mezanino e pavimento superior; (ii) o padrão construtivo é superior;
(iii) o estado de conservação é excelente; (iv) a localização é
privilegiada; (v) a extensão da testada é mais do que o dobro (40
metros); e (vi) além de tudo isso, o imóvel encontra-se em uma
esquina com entrada pelas Avenidas Ibirapuera e Lavandisca!...
considerando que a r. sentença apelada baseou-se no resultado
insuficiente e inexato da prova pericial, requerse a sua anulação,

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determinando-se a realização de nova prova pericial, forte no art.
480 do Código de Processo Civil, a fim de que possa ser
constatado o real valor de mercado do imóvel locado e a respectiva
existência de onerosidade excessiva... Não sendo esse o
entendimento desta Douta Turma Julgadora, o que se admite 'ad
argumentandum tantum', importa esclarecer que, como já exposto,
foi declarado na fundamentação da r. sentença de mérito que o
atual aluguel pago pela Recorrida está 'ligeiramente inferior' ao
valor de mercado. Ora, deste modo, a r. sentença deveria ter
determinado a procedência do pedido, ainda que nos limites
estabelecidos no respectivo laudo... também é a presente para
requerer em cúmulo subsidiário, a revisão do aluguel para o valor
apontado pelo assistente técnico da Apelante às fls. 489, R$
154.710,00
(data
base:
junho/2015),
pois
como
acima
minuciosamente
especificado,
o
imóvel
possui
inequívocas
qualidades, a ponto de justificar valor locatício consideravelmente
superior ao daqueles imóveis cotejados pela perícia técnica.”
Recurso tempestivo, preparado e contrariado.
Este o relatório.
Em sessão de julgamento estendido, desta 32a Câmara
de Direito Privado, realizada em 20.8.2020, decidiu-se, por maioria
de votos, pela rejeição do recurso, com esta fundamentação do
voto condutor:
“Em primeiro plano, verifico que a sentença

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proferida se fundamentou, para rejeitar a pretensão
revisional, na existência de cláusula impeditiva da
pretensão, prevista no contrato firmado entre as partes e
só em segundo plano é que considerou que isto seria
possível, caso se constatasse substancial desequilíbrio
durante a sua vigência, com conclusão final de que isto
não se evidenciou.
A sentença faz referência a julgamentos
deste Tribunal que dão sustentação à validade da
cláusula contratual impeditiva da revisão.
Esta impossibilidade é flagrante neste tipo de
contratação, devendo ser lembrado que o imóvel em
questão pertencia ao Banco Bradesco e foi leiloado com
objetivo específico de locação de agência bancária,
contrato que se iniciou em 21.8.2003 e que tem a sua
vigência terminada no ano de 2013.
Não se tratando de locação residencial, mas
de questão enfocada em Direito de Empresa, não me
parece haver teratologia alguma na possibilidade de
renúncia ao direito da ação revisional, que conta até
com previsão legal que pode ser aplicada por analogia,
quando se verifica o texto do art. 54-A da Lei 8245/91

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que, no seu § 1o, estabelece que “poderá ser
convencionada a renúncia ao direito de revisão do valor
dos aluguéis durante o prazo de vigência do contrato de
locação”.
E não é outro o entendimento do STJ, como
pode ser visto do seguinte precedente:
“Civil. Locação comercial. Pedido revisional. Cláusula
renunciativa. Validade. 1- Não viola o art. 19 e nem o
art. 45, ambos da lei 8245/91 e, muito menos conflita
com a súmula 357-STF, a disposição contratual
livremente pactuada pelas partes, na qual o locador
renuncia ao direito de propor ação revisional de aluguel,
considerando-se ratificada se após renovação da
avença, continua a integrar os seus termos sem
nenhuma objeção da parte interessada. Precedentes
desta corte. 2- Recurso não conhecido” (6a. Turma,
REsp 243.283/RJ - Rel. Min. Fernando Gonçalves - j.
16.3.2000).
Pelo que verifico das razões de apelação,
elas não apresentam impugnação direta a esta principal
fundamentação da sentença e, por mais esta razão, é
que se propõe a manutenção da improcedência da

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ação.”
Destarte, é caso de rejeição do recurso apresentado,
com manutenção da sentença de improcedência, majorada a verba
honorária para 12% do valor dado à causa.
Essas as razões pelas quais se nega provimento ao
recurso.
Caio Marcelo Mendes de Oliveira
Relator Designado

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DECLARAÇÃO DE VOTO VENCIDO
Voto no 29478
Apelação no 1051575-02.2015.8.26.0100
Comarca: São Paulo 35a Vara Cível Foro Central
Apelante: Sidon Empreendimentos Imobiliários Ltda.
Apelado: Banco Bradesco S.A.
Juiz 1a Inst.: Dr. Daniel D'Emidio Martins
32a Câmara de Direito Privado
Vistos.
I Cuida-se de ação revisional de alugueis em
que a autora narra que no ano de 2003 adquiriu do réu imóvel não residencial
situado à Av. Ibirapuera, no 2.220, São Paulo/SP, colocado à venda por meio
de leilão, sendo que, como condição para aquisição do bem foi estabelecida a
obrigatoriedade de celebração de contrato de locação com o próprio alienante,
pelo prazo de 20 (vinte) anos, com vigência de 19.09.2003 a 19.08.2003,
prevista, ainda, cláusula de renúncia da revisão do aluguel.
Contudo, com o passar dos anos o valor da
contraprestação tornou-se defasado, resultando em desequilíbrio contratual,
com excessiva vantagem econômica em favor do locatário.
Assim, pretende a declaração de nulidade da
mencionada “cláusula de renúncia da revisão do aluguel”, assim como a
revisão do aluguel mensal, cujo valor depende de apuração por meio de prova

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técnica.
Após a contestação, oportunidade em que o
requerido defendeu a validade da cláusula de renúncia da revisão dos alugueis
(fls. 265/281), o feito foi saneado (fls. 359/360), determinada a produção de
prova pericial, de modo a esclarecer qual o real valor locatício do imóvel.
Com a juntada do laudo pericial (fls. 416/456),
as partes foram instadas a se manifestarem, sendo que ambas discordaram
com os resultados apresentados pela expert do Juízo, tendo o réu postulado a
manutenção do valor da locação (fls. 460/463), ao passo que a autora,
amparada em laudo produzido por seu assistente técnico (fls. 472/557),
requereu a desconsideração dos resultados indicados pela perita, com adoção
do valor estipulado pelo assistente técnico.
Apresentados esclarecimentos pela perita (fls.
572/576), que defendeu os resultados de seu trabalho, foi dada nova
oportunidade para que as partes se manifestassem, após os quais (fls.
579/580 e 582), o feito foi julgado, decretada a improcedência dos pedidos
autorais (fls. 585/589).
Irresignada, recorre a autora.
II
Delineada brevemente a situação dos
autos, e respeitado o entendimento do D. Magistrado singular, secundado
pela douta maioria vencedora, o recurso comporta provimento.
De início, cabe destacar que, em se tratando
de contrato de locação de imóvel não residencial, sobretudo considerando o
fato de ter sido firmado entre pessoas jurídicas, não há dúvidas quanto à
validade do estabelecimento de cláusula renunciativa de revisão dos alugueis,

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prática plenamente aceita pela jurisprudência do C. Superior Tribunal de
Justiça1.
Todavia, autoriza-se a mitigação de tal
previsão contratual no caso de constatação de onerosidade excessiva
decorrente da superveniência de um evento imprevisível, alterador da base
econômica objetiva do contrato, inclusive como forma de se prestigiar e manter
o equilíbrio contratual.
Nesse sentido:
“Apelação. Locação. Ação revisional de aluguel.
Possibilidade de ajuizamento mesmo havendo cláusula de renúncia ao
direito de revisão. Necessidade de verificação do equilíbrio contratual.
Contrato sem revisão há mais de 15 (quinze anos). Inteligência dos
artigos 19 e 45 da Lei 8.245/91. Sentença reformada. RECURSO
PROVIDO.”2.
Se o posicionamento do C. STJ admite a
possibilidade da estipulação da cláusula renunciativa da revisão, não extirpa a
possibilidade de reanálise de eventual modificação da base de cálculo,
com direta influência no equilíbrio contratual.
Sem
ignorar
a
existência
da
cláusula
renunciativa da revisão, certo é que a disposição não é absoluta, sujeita a
apreciação de circunstâncias com direta influência no equilíbrio contratual, no
caso, dependente de aferição, especialmente quanto a análise de eventual
defasagem no valor locativo, se fundamental importância a prova pericial
1 (i) REsp no 1733391/SP, Rel. Min. MOURA RIBEIRO, 3a Turma, j. 09/10/2018; (ii) AgInt no
REsp no 1650333/MG, Rel. Min. RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, 3a Turma, j. 28/08/2018;
entre outros.
2 Apelação Cível no 1028673-13.2015.8.26.0405, Rel. Des. L. G. Costa Wagner, 34a Câmara
de Direito Privado, j. 30/10/2018.

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realizada.
Alie-se a tudo isso o fato da relação ter
duração por vinte anos, o que consagraria um enriquecimento da parte
locatária com evidente onerosidade excessiva imposta ao polo locador.
Nesse particular aspecto a defasagem do
valor locatício é questão fundamental para aferição do desequilíbrio
contratual, de modo desproporcional, a permitir a relativização daquela
cláusula de renúncia.
Em resumo, ainda que se considere válida a
estipulação da cláusula de renúncia à revisão, levando-se em conta duração
por longos vinte anos, é certa a possibilidade de reanálise da equação
garantidora do equilíbrio contratual, no caso, a defasagem dos aluguéis
segundo valores de mercado, acarretando uma onerosidade excessiva na
relação em detrimento do polo locador, lícita a revisão se demonstrado o
desequilíbrio, dependente a sua configuração da avaliação do valor locatício
segundo padrões vigente na época da propositura da ação (2015).
Partindo dessa premissa, quanto ao valor
locativo segundo mercado, não se pode olvidar que vigora em nosso
ordenamento o princípio do livre convencimento motivado do julgador,
ressaltando-se que, muito embora produzida prova técnica pericial, o
Magistrado não está adstrito ao laudo do vistor oficial, podendo formar a sua
convicção com outros elementos ou fatos provados nos autos, consoante
previsão no art. 479 do Código de Processo Civil.
E, na hipótese dos autos, cotejadas as
análises técnicas realizadas pela perita do Juízo (fls. 416/456, complementado
às fls. 572/576), bem como pelo assistente técnico da autora (fls. 472/557),

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impositiva a adoção dos resultados enunciados no trabalho do assistente da
parte.
Com efeito, embora a perita judicial nomeada,
corretora de imóveis, indique que sua análise foi pautada pelo método
comparativo, de modo a obter o valor de mercado de locação do imóvel sob
avaliação, técnica esta que, ressalte-se, é amplamente aceita pela
jurisprudência, fato é que deixou de considerar diversas particularidades do
bem em questão, alcançando resultados que não podem ser utilizados como
razão de decidir.
Como bem destacado pelo assistente técnico
da autora, ainda que a perita oficial mencione a homogeneização dos dados
colhidos dos imóveis utilizados como referenciais de comparação, verifica-se
que as construções escolhidas apresentam características que destoam
do imóvel avaliado, estando expresso no laudo que “os dados coletados
dos imóveis referenciais são somente o valor de locação dos imóveis”
(fls. 443), bem como que a homogeneização dos dados, propriamente
dita, se restringiu à obtenção do valor médio do metro quadrado na
região, por simples cálculos aritméticos divisão do valor dos alugueis
pretendidos pelos anunciantes pela área do referido imóvel como se
denota dos esquemas contidos às fls. 447 e resultado exposto às fls. 448
(R$ 125.483,17 para maio de 2018), o que acaba por simplificar a
avaliação, distanciando-a dos objetivos pretendidos.
Por sua vez, o trabalho realizado pelo
assistente técnico da autora (fls. 472/557), ainda que adotando o mesmo
método comparativo utilizado pela perita do Juízo, para homogeneização dos
resultados agrega à análise fatores importantes e que particularizam o
imóvel
avaliado,
quais
sejam:
área;
padrão
construtivo;
adequação/estado de conservação; localização; testada; e, frentes

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múltiplas.
Além disso, pese o fato de a avaliação do
imóvel ter sido realizada no ano de 2018, o assistente técnico da autora
retrocedeu seus cálculos ao ano de 2015, quando ocorreu a citação do réu e,
consequentemente, sua constituição em mora, sempre considerando os
valores do IGP-M acumulado naquele período, o que torna ainda mais
fidedigno o resultado apurado, qual seja o de R$ 154.710,00 para a data base
de junho de 2015.
Cumpre destacar, também, que os resultados
apurados pelos profissionais distanciam-se em ao menos R$ 30.000,00, bem
como que o valor apurado pelo assistente técnico para o ano de 2015, quando
o aluguel alcançava cerca de R$ 104.000,00 (fls. 24 e 266), supera em
aproximadamente R$ 50.000,00 o valor pago pelo réu à época, diferenças
estas que, embora em cifras históricas, permitem o reconhecimento de
uma patente alteração da base econômica objetiva do contrato, situação
bastante para a revisão, nada obstante a cláusula de renúncia estipulada.
A
base
do
contrato
aponta
para
uma
defasagem que não pode ser considerada insignificante, com diferenças entre
os trabalhos técnicos que giram em torno de cinquenta mil reais por mês,
suficiente para a relativização da renúncia, como forma de se garantir o
reequilíbrio do contrato em sua base. Mesmo porque, se considerado o
valor apurado remontando a junho de 2015, tal defasagem redundaria em um
enriquecimento desproporcional mensal por, pelo menos, mais de dez
anos.
Destarte,
plenamente
caracterizado
o
desequilíbrio na relação contratual, consubstanciado na significativa
defasagem do valor locatício, imperiosa a reforma da sentença de

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primeiro grau, para julgar parcialmente procedente a ação revisional de
alugueis, fixando o valor do aluguel mensal do imóvel objeto do contrato
firmado pelas partes em R$ 154.710,00, conforme laudo do assistente
técnico (fls. 472/557), a ser adotado desde o mês de junho de 2015,
quando consumada a citação do réu e atualizado anualmente, conforme
previsto na cláusula quinta (fls. 44), ficando relegado para a fase de
liquidação de sentença a apuração das diferenças havidas desde o mês
de junho de 2015 até o trânsito em julgado desta demanda.
III
Como consectário lógico da reforma do
julgado, impositiva seria a redistribuição dos ônus sucumbenciais, cabendo ao
réu, sucumbente em maior parte, arcar com o pagamento integral das custas,
despesas processuais e honorários advocatícios dos patronos da autora,
fixados em 15% sobre o valor do aluguel atualizado, já considerado o trabalho
adicional realizado em grau recursal, consoante preconiza o §11o do art. 85 do
CPC/2015.
IV
Ante o exposto, e pelo meu voto,
respeitada a douta maioria vencedora, DAVA PROVIMENTO ao recurso
interposto, nos termos acima alinhavados.
LUIS FERNANDO NISHI
Relator Sorteado Vencido

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Voto no 44.995
Apelação Cível no 1051575-02.2015.8.26.0100
Comarca: São Paulo
Apelante: Sidon Empreendimentos Imobiliários Ltda.
Apelado: Banco Bradesco S/A
DECLARAÇÃO DE VOTO VENCEDOR
Vistos,
À primeira vista estava acompanhando a
manifestação do douto Relator, com relação à perícia
realizada nos autos do processo, e acolhendo o parecer da
assistente técnica, pelas incorreções do laudo da perita
nomeada.
Contudo, a divergência do douto 2o Juiz é
prejudicial ao exame da prova técnica, na medida em que
não admite a propositura da ação revisional, em razão de
renúncia manifestada.
Foi nesse sentido a sentença do culto Juiz, que
julgou improcedente o pedido revisional, tendo como válida
a cláusula de renúncia aposta no contrato de locação.
E realmente é de se prestigiar a conclusão do

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culto magistrado sentenciante, tendo a r. sentença
apontado decisões deste Tribunal e do E. STJ no mesmo
sentido do que decidia.
O contrato foi celebrado em 21.8.2003.
O prazo de vigência foi de 20 anos, com início
em 19.9.2003 e término em
19.8.2023.
A cláusula 5a, parágrafo terceiro (fls. 45),
assentou que em decorrência do que estipulado na
cláusula primeira do contrato, ficava vedado à locadora,
durante o prazo de vigência do contrato, pleitear sob
qualquer forma a revisão do aluguel.
E a cláusula primeira do contrato deixava claro
que a relação locatícia derivava das obrigações que foram
assumidas pela locadora, nos termos do edital de leilão
realizado em 19.8.2003, e no recibo de leilão de Imóveis
firmado na mesma data, mediante o qual adquiriu do
locatário o imóvel objeto do contrato.
Se assim ocorre, não se vislumbra ilegalidade na
cláusula que estipulou renúncia ao direito de revisão do
valor da locação.
A renúncia ao direito de pedir a revisão do valor
do aluguel durante o prazo original da locação é

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perfeitamente válida, e não configura violação do artigo 45
da Lei no 8.245/1991, já que se cuida de direito patrimonial
disponível.
Sobre
o
assunto
o
próprio
magistrado
sentenciante,
colacionou
decisões
dos
eminentes
Desembargadores Carlos Dias Mota e Antonio Rigolin, para
lastro ao decisório.
“LOCAÇÃO. Ação revisional de aluguel. Sentença de
improcedência. Interposição de apelação pela autora. Partes
contratantes que renunciaram expressamente ao direito de pedir a
revisão do valor dos alugues, previsto no artigo 19 da Lei no
8.245/1991, durante o prazo original do contrato de locação.
Renúncia ao direito de pedir a revisão do valor do aluguel durante o
prazo original da locação é perfeitamente válida, no caso concreto,
não implicando violação do artigo 45 da Lei no 8.245/1991,
porquanto se refere a direito patrimonial que é disponível.
Descabimento da intervenção do Poder Judiciário para modificar o
que as partes livremente ajustaram. Livre pactuação de cláusula de
renúncia ao direito reclamado. Improcedência do pedido de revisão
do valor dos aluguéis era mesmo medida imperiosa. Documentos
acostados aos autos, especialmente o contrato de locação firmado
entre partes, são suficientes para o deslinde da causa. Rejeição da
pretensão de retorno dos autos à origem para produção de provas.
Pretensão
de
arbitramento
dos
honorários
advocatícios
sucumbenciais por apreciação equitativa, na forma do artigo 85, §

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8o, do CPC/2015. Acolhimento. Reforma da r. sentença, para
arbitrar os honorários advocatícios sucumbenciais no importe de R$
10.000,00, com correção monetária a partir deste julgamento, o que
considero suficiente para remunerar dignamente o trabalho
desempenhado pelo patrono da ré. Apelação parcialmente
provida.”( Apelação Cível no 1055351-05.2018.8.26.0100).
“LOCAÇÃO.
AÇÃO
REVISIONAL
DE
ALUGUEL.
ALEGAÇÃO DE NULIDADE DE CLÁUSULA CONTRATUAL
IMPEDITIVA DE REVISÃO DO ALUGUEL. HIPÓTESE DE
DIREITO DISPONÍVEL, O QUE PROPICIA O RECONHECIMENTO
DA
VALIDADE
E
DA
EFICÁCIA
DA
ESTIPULAÇÃO
CONTRATUAL. PREVALÊNCIA DO PACTO DAS PARTES.
IMPROCEDÊNCIA MANTIDA. RECURSO IMPROVIDO. A renúncia
ao direito de pleitear a revisão do valor do aluguel durante o prazo
da locação é perfeitamente admissível, sendo válida e eficaz a
cláusula, o que desautoriza invocar a norma do artigo 45 da Lei no
8.245/91. Trata-se de direito patrimonial, de onde advém a
possibilidade de livre disposição pelas partes. (Apelação no
0001585-56.2011.8.26.0405 31a Câmara de Direito Privado do
Tribunal de Justiça de São Paulo Relator Antônio Rigolin j.
29.08.2017).
A jurisprudência do E. STJ é no mesmo sentido
do que decidido pelo culto magistrado:
“AGRAVO
INTERNO
NO
RECURSO
ESPECIAL.
LOCAÇÃO. IMÓVEL NÃO RESIDENCIAL. ALUGUEL. REVISÃO

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DO VALOR. CLÁUSULA DE RENÚNCIA. VALIDADE. 1. Recurso
especial interposto contra acórdão publicado na vigência do Código
de Processo Civil de 2015 (Enunciados Administrativos nos 2 e
3/STJ). 2. É firme a orientação do Superior Tribunal de Justiça no
sentido de que a disposição contratual de renúncia à revisão do
valor de aluguel de imóvel não residencial é compatível com os arts.
19 e 45 da Lei no 8.245/1991. Precedentes. 3. A invalidação da
cláusula de locação garantida com renúncia de reajuste do valor do
aluguel viola o equilíbrio da relação contratual, quando o locatário
alienou o bem objeto da locação em leilão, confiando na validade
da referida disposição contratual, livremente assumida pelo
arrematante/locador. 4. Agravo interno não provido. (AgInt no
Recurso Especial no 1.650.333 MG 3a Turma do C. Superior
Tribunal de Justiça Relator Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva
j. 28.08.2018).
E ainda mais recentemente:
“PROCESSUAL

CIVIL.
RECURSO
ESPECIAL.
RECURSO MANEJADO SOB A ÉGIDE DO CPC/73. VIOLAÇÃO
DO ART. 535 DO CPC/73. DEFICIÊNCIA NA
FUNDAMENTAÇÃO. SÚMULA No 284 DO STF. LOCAÇÃO
NÃO RESIDENCIAL. RENÚNCIA À REVISÃO DO ALUGUEL.
VALIDADE DA CLÁUSULA. RECURSO A QUE SE NEGA
PROVIMENTO.
1. A alegação genérica de ofensa ao art. 535 do
CPC/73, sem demonstrar de que forma houve a vulneração,

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deixando de indicar quais pontos do acórdão foram omissos,
contraditórios ou obscuros, atrai a incidência da Súmula no 284 do
STF, ante a deficiência na fundamentação recursal, porquanto não
permite a exata compreensão da controvérsia.
2. A Lei no 8.245/91 regulamenta a locação de
imóvel não residencial, delineando os contornos gerais do
referido contrato, deixando ao alvitre dos contratantes outras
estipulações que entenderem pertinentes para o bom
desenvolvimento e cumprimento da avença. Dessa forma, não há
como rotular de nula a renúncia ao reajuste do aluguel durante o
prazo contratual, diante da licitude do objeto e da livre
manifestação de vontade, não se vislumbrando que essa previsão
possa de alguma forma impedir a realização ou o cumprimento do
contrato de locação.
3. Recurso especial a que se nega provimento.” (REsp
1733391/SP RECURSO ESPECIAL
2016/0189575-5), Rel. Min. MOURA RIBEIRO, 3a Turma, Data do
Julgamento 09/10/2018, DJe 18/10/2018).
Em suma, acompanho a divergência apresentada
pelo Des. Caio Marcelo, inclusive no que pertine à
necessidade de, caso ultrapassada a fase de possibilidade
de propositura da ação, seja o julgamento convertido em
diligência.

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RUY COPPOLA
3o JUIZ

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Categoria
Nome do assinante
Confirmação
1
7
Acórdãos
Eletrônicos
CAIO MARCELO MENDES DE OLIVEIRA
126C30B9
8
14
Declarações de
Votos
LUIS FERNANDO NISHI
127CFCF5
15
21
Declarações de
Votos
RUY COPPOLA
1280ABE4
Para conferir o original acesse o site:
https://esaj.tjsp.jus.br/pastadigital/sg/abrirConferenciaDocumento.do, informando o processo
1051575-02.2015.8.26.0100 e o código de confirmação da tabela acima.