Tribunal: TJSP
Processo: 1008458-90.2017.8.26.0099
Classe: Apelação Cível / Promessa de Compra e Venda
Órgão julgador: Theodureto Camargo
Órgão colegiado: 8a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-12-09
Data de publicação: 2020-12-11

Ementa:
COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA – RESCISÃO CONTRATUAL – RECONHECIDO O ADIMPLEMENTO SUBSTANCIAL DA COMPROMISSÁRIA COMPRADORA QUE EFETUOU O PAGAMENTO DE 79,62% DO PREÇO – POSSIBILIDADE - BOA-FÉ OBJETIVA E FUNÇÃO SOCIAL DO CONTRATO - AS COMPROMITENTES VENDEDORAS TÊM A FACULDADE DE EFETUAR A COBRANÇA PELA VIA PRÓPRIA – DÉBITOS DE IPTU OBJETO DE PARCELAMENTO PERANTE A MUNICIPALIDADE - PRECEDENTES

Ementa:
COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA – RESCISÃO CONTRATUAL – RECONHECIDO O ADIMPLEMENTO SUBSTANCIAL DA COMPROMISSÁRIA COMPRADORA QUE EFETUOU O PAGAMENTO DE 79,62% DO PREÇO – POSSIBILIDADE - BOA-FÉ OBJETIVA E FUNÇÃO SOCIAL DO CONTRATO - AS COMPROMITENTES VENDEDORAS TÊM A FACULDADE DE EFETUAR A COBRANÇA PELA VIA PRÓPRIA – DÉBITOS DE IPTU OBJETO DE PARCELAMENTO PERANTE A MUNICIPALIDADE - PRECEDENTES DESTA C. 8a CÂMARA DE DIREITO PRIVADO – SENTENÇA MANTIDA – RECURSO DESPROVIDO SEM ALTERAÇÃO DA DISCIPLINA RELATIVA À DISTRIBUIÇÃO DOS ENCARGOS DA SUCUMBÊNCIA.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
8a Câmara de Direito Privado
Registro: 2020.0001011814
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de
Apelação Cível no 1008458-90.2017.8.26.0099, da Comarca
de Bragança Paulista, em que são apelantes GALVANI
MINERAÇÃO E PARTICIPAÇÕES LTDA. e FIRENZE EMPREENDIMENTOS
IMOBILIARIOS
LTDA.,
é
apelada
ELISABETE
APARECIDA
BONILHA.
ACORDAM, em 8a Câmara de Direito Privado do
Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte
decisão: "Negaram provimento ao recurso. V. U.", de
conformidade com o voto do Relator, que integra este
acórdão.
O
julgamento
teve
a
participação
dos
Exmos.
Desembargadores
THEODURETO
CAMARGO
(Presidente),
ALEXANDRE COELHO E CLARA MARIA ARAÚJO XAVIER.
São Paulo, 9 de dezembro de 2020.
THEODURETO CAMARGO
RELATOR
Assinatura Eletrônica

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Apelação Cível no 1008458-90.2017.8.26.0099
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Apelação Cível No 1008458-90.2017.8.26.0099
Apelantes: Galvani Mineração e Participações Ltda. e Firenze Empreendimentos
Imobiliarios Ltda.
Apelado: Elisabete Aparecida Bonilha
(Voto no 25.047)

EMENTA: COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA
RESCISÃO
CONTRATUAL

RECONHECIDO
O
ADIMPLEMENTO
SUBSTANCIAL
DA
COMPROMISSÁRIA COMPRADORA QUE EFETUOU O
PAGAMENTO DE 79,62% DO PREÇO POSSIBILIDADE
-
BOA-FÉ
OBJETIVA
E
FUNÇÃO
SOCIAL
DO
CONTRATO - AS COMPROMITENTES VENDEDORAS
TÊM A FACULDADE DE EFETUAR A COBRANÇA
PELA VIA PRÓPRIA DÉBITOS DE IPTU OBJETO DE
PARCELAMENTO PERANTE A MUNICIPALIDADE -
PRECEDENTES DESTA C. 8a CÂMARA DE DIREITO
PRIVADO
SENTENÇA MANTIDA
RECURSO
DESPROVIDO SEM ALTERAÇÃO DA DISCIPLINA
RELATIVA À DISTRIBUIÇÃO DOS ENCARGOS DA
SUCUMBÊNCIA.
Cuida-se de recurso de apelação interposto contra a
r. sentença de fls. 101/104, que julgou improcedentes os
pedidos condenando as autoras nas custas, despesas
processuais e honorários advocatícios de 10% do valor
atualizado da causa.
Rejeitados os embargos declaratórios opostos pelas
vencidas (fls. 109), elas apelaram em busca da reforma da
r. sentença sob a alegação, em síntese, de inocorrência
de adimplemento substancial; os débitos de IPTU seriam
vultosos; pugnam pela rescisão da compra e venda (fls.
112/116).
Comprovado o recolhimento das custas do preparo
(fls. 117/118), sendo o recurso recebido nos efeitos

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devolutivo e suspensivo (fls. 152/153).
Contrarrazões às fls. 122/127.
As
autoras
manifestaram
oposição
ao
julgamento
virtual do recurso (fls. 147).
É o relatório.
1.- DA BREVE SÍNTESE DA DEMANDA Em 06 de novembro
de 2006, as partes firmaram o compromisso de compra e
venda do lote de terreno descrito e caracterizado na
inicial (fls. 44/51), cujo pagamento no importe de R$
31.484,00 seria feito de forma parcelada.
De
acordo
com
as
alegações
iniciais,
a
compromissária
compradora
teria
pago
87
das
108
prestações cessando os pagamentos do preço em janeiro de
2014; haveria débitos de IPTU; a ré fora notificada em
outubro de 2015 permanecendo inadimplente (fls. 52). Por
isso pleitearam: i) a rescisão do contrato; ii) a
retenção de 25% dos pagamentos; iii) o arbitramento de
taxa de ocupação e iv) o pagamento dos débitos de IPTU.

Citada, a autora contestou alegando ter pago 80% do
preço; o inadimplemento de 21 prestações decorreu de
dificuldades financeiras; edificou sua residência no
local; efetua o parcelamento do IPTU; pleiteou fosse
reconhecido o adimplemento substancial das prestações
decorrente
do
pagamento
de
80%
do
preço;
subsidiariamente, apresentou proposta de parcelamento das
prestações (fls. 68/74).

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Rejeitada a proposta de acordo pelas requerentes
(fls.
83/84),
r.
sentença
julgou
os
pedidos
improcedentes.
2.
DO DIREITO
O detido exame dos autos revela
que a ré pagou 86 parcelas de 108 contratadas perfazendo
79,62% dos pagamentos, conforme ponderado pelo MM. juiz
na r. sentença.
Daí,
forçoso
é
convir
que
se
deu
o
chamado
adimplemento substancial, que não permite a rescisão
contratual.
A propósito, ensina ORLANDO GOMES que se trata da
“hipótese em que o contratante executa grande parte de
suas obrigações e somente deixa de executar parte
insignificante
perante
o
todo,
cuja
consequência
principal é impedir a resolução do contrato sob alegação
de inadimplemento...”(cf. Contratos. 26a ed., Rio de
Janeiro: Ed. Forense, 2008, p. 45).
Em outras palavras, a resolução do contrato se
mostra abusiva e em confronto com a boa-fé quando o
devedor pagou a quase totalidade das prestações, restando
algumas poucas. Consoante orientação adotada pela 4a
Turma do Superior Tribunal de Justiça, a exceção do
contrato não cumprido “não pode 'ser levada ao extremo de
acobertar o descumprimento sob invocação de haver o outro
deixado de executar parte mínima ou irrelevante da que é
a seu cargo' (REsp 883.990/RJ, rel. Min. Fernando
Gonçalves, j. 1o.04.2008, v.u., DJU de 12.08.2008), ou
seja, trata-se de restringir o direito à rescisão, ainda

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que previsto expressamente no instrumento de contrato, em
atenção à boa-fé.
Disso resulta que os compromissários vendedores são
autorizados a efetuar a cobrança do débito pela via
própria como forma de evitar o enriquecimento sem causa
da compradora, otimizar a função social do contrato e
prestigiar a boa-fé objetiva, conforme precedente desta
C. 8a Câmara de Direito Privado:
“APELAÇÃO - COMPROMISSO DE VENDA E COMPRA -
RESCISÃO CONTRATUAL COM REINTEGRAÇÃO DE POSSE - FALTA DE
PAGAMENTO DE SALDO RESIDUAL - SENTENÇA DE IMPROCEDÊNCIA
INCONFORMISMO - REJEIÇÃO - Adimplemento de todas as
parcelas contratuais - Teoria do adimplemento substancial
do contrato
Admissibilidade - Inadimplemento do saldo
residual Saldo residual que pode ser cobrado, mas não
autoriza a rescisão contratual e a retomada do bem em
atendimento aos princípios da função social do contrato,
boa-fé objetiva e vedação ao enriquecimento sem causa -
Sentença mantida
NEGARAM PROVIMENTO AO RECURSO” (Ap.
1025182-50.2016.8.26.0053, rel. Des. Alexandre Coelho).
Nesse mesmo sentido: “ADIMPLEMENTO SUBSTANCIAL- Fato
a impedir a pretensão - da rescisão do contrato Hipótese
em que a ré havia realizado o - pagamento de mais de 86%
do preço do imóvel Inadimplemento confesso que poderá
fundamentar
cobrança
das
parcelas
em
aberto
-
Possibilidade
de
aplicação
da
teoria
de
ofício
-
Princípio que - decorre da boa-fé objetiva e da função
social do contrato - Inteligência do artigo 2035, §
único, do CC - Existência de - cláusula resolutiva que

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não impede a aplicação do princípio - Hipótese em que a
ré mencionou na contestação que achava injusta a rescisão
diante do inadimplemento de tão poucas parcelas - Ré que
deve alegar fatos obstativos do direito da autora, sem
necessidade de nomear teses doutrinárias Artigo 373, II,
do
CPC
-
Recurso
não
provido”
(Ap.
4004783-
94.2013.8.26.0071, rel. Des. Silvério da Silva, j. em
23.03.2020).
De outro lado, a ré trouxe cópia de certidão
expedida
pela
municipalidade
local
dando
conta
da
pontualidade do cumprimento de acordo de parcelamento dos
débitos de IPTU (fls. 86), ou seja, expedida a certidão
em março de 2018 e proferida a r. sentença em abril de
2018, nítida a boa-fé da compradora.
Portanto, a escorreita sentença fica mantida pelos
seus jurídicos e bem lançados fundamentos.
3.
DAS VERBAS SUCUMBENCIAIS
Diante do não
acolhimento da pretensão recursal, as rés arcarão com o
pagamento das custas, despesas processuais e honorários
advocatícios majorados para 15% do valor atualizado da
causa.
4.- CONCLUSÃO
Daí por que se nega provimento ao
recurso.
Na hipótese de oposição de embargos de declaração
contra o presente acórdão, ficam as partes intimadas a se
manifestarem, nas próprias razões recursais, a respeito
de eventual oposição ao julgamento virtual, nos termos do
art. 1o da Resolução n. 549/2011 do Órgão Especial deste

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Eg. Tribunal de Justiça, entendendo-se o silêncio como
concordância.
THEODURETO CAMARGO
RELATOR
Assinatura Eletrônica