Tribunal: TJSP
Processo: 1007985-38.2019.8.26.0066
Classe: Apelação Cível / Compra e Venda
Órgão julgador: Rômolo Russo
Órgão colegiado: 7a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-09-18
Data de publicação: 2020-09-18

Ementa:
RESCISÃO CONTRATUAL. Contrato de compra e venda de bem imóvel. Resolução postulada pelo comprador. Restituição das parcelas pagas. Dever jurídico e moral de reembolso. Medida que visa evitar o enriquecimento sem justa causa. Retenção de 20% dos valores pagos pelo autor a título de indenização pelas perdas e danos experimentados pela ré. Plausibilidade e adequação. Precedentes do C. STJ.

Ementa:
RESCISÃO CONTRATUAL. Contrato de compra e venda de bem imóvel. Resolução postulada pelo comprador. Restituição das parcelas pagas. Dever jurídico e moral de reembolso. Medida que visa evitar o enriquecimento sem justa causa. Retenção de 20% dos valores pagos pelo autor a título de indenização pelas perdas e danos experimentados pela ré. Plausibilidade e adequação. Precedentes do C. STJ. Aplicabilidade das Súmulas 1 e 2 da Seção de Direito Privado desta Corte e da Súmula 543 do STJ. Incidência de correção monetária a partir de cada desembolso e de juros moratórios sobre o quantum objeto de devolução desde o trânsito em julgado (REsp n. 1.740.911/DF, julgado sob o rito do art. 1.036 do CPC). Sentença reformada.

COMISSÃO DE CORRETAGEM. Abusividade da pretendida transferência ao consumidor da obrigação de pagar tal verba. Ausência de destaque acerca do aludido trespasse. Orientação do C. STJ firmada no REsp n. 1.599.511/SP, julgado sob o rito do art. 1.036 do CPC. Inviabilidade da retenção de valores a tal título. Entendimento firmado pelo C. STJ no bojo do julgamento do REsp n. 1.551.951/SP, sob a égide dos recursos repetitivos (art. 1.036 do CPC). Sentença mantida. Recurso parcialmente provido.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
7a Câmara de Direito Privado
Registro: 2020.0000760916
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível no
1007985-38.2019.8.26.0066, da Comarca de Barretos, em que é apelante
BARRETOS MAIS PRACA 106 EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS SPE
LTDA, é apelado JEAN PAULO APARECIDO (JUSTIÇA GRATUITA).
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 7a Câmara de Direito
Privado do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Deram
provimento em parte ao recurso. V. U., de conformidade com o voto do relator,
que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores LUIZ ANTONIO
COSTA (Presidente sem voto), MARIA DE LOURDES LOPEZ GIL E JOSÉ
RUBENS QUEIROZ GOMES.
São Paulo, 18 de setembro de 2020.
RÔMOLO RUSSO
Relator
Assinatura Eletrônica

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7a Câmara de Direito Privado
Apelação Cível no 1007985-38.2019.8.26.0066 -Voto no 29553
2
Voto n. 29553

Apelação n. 1007985-38.2019.8.26.0066
Comarca:
Barretos 1a VC
Ação:
Rescisão contratual
Apelante(s): Barretos Mais Praça 106 Empreendimentos
Imobiliários Spe Ltda.
Apelado(s):
Jean Paulo Aparecido

RESCISÃO
CONTRATUAL.
Contrato
de
compra e venda de bem imóvel. Resolução
postulada pelo comprador. Restituição das
parcelas pagas. Dever jurídico e moral de
reembolso.
Medida
que
visa
evitar
o
enriquecimento sem justa causa. Retenção de
20% dos valores pagos pelo autor a título de
indenização
pelas
perdas
e
danos
experimentados pela ré. Plausibilidade e
adequação.
Precedentes
do
C.
STJ.
Aplicabilidade das Súmulas 1 e 2 da Seção de
Direito Privado desta Corte e da Súmula 543
do STJ. Incidência de correção monetária a
partir de cada desembolso e de juros
moratórios
sobre
o
quantum
objeto
de
devolução desde o trânsito em julgado (REsp
n. 1.740.911/DF, julgado sob o rito do art. 1.036
do CPC). Sentença reformada.
COMISSÃO DE CORRETAGEM. Abusividade
da pretendida transferência ao consumidor da
obrigação de pagar tal verba. Ausência de
destaque
acerca
do
aludido
trespasse.
Orientação do C. STJ firmada no REsp n.
1.599.511/SP, julgado sob o rito do art. 1.036
do CPC. Inviabilidade da retenção de valores a
tal título. Entendimento firmado pelo C. STJ no
bojo do julgamento do REsp n. 1.551.951/SP,
sob a égide dos recursos repetitivos (art. 1.036
do
CPC).
Sentença
mantida.
Recurso
parcialmente provido.

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Apelação Cível no 1007985-38.2019.8.26.0066 -Voto no 29553
3
Da r. sentença que julgara parcialmente
procedente a ação de rescisão contratual para rescindir o
contrato celebrado entre as partes e condenar a ré na restituição
de 80% dos valores pagos pelo autor, com incidência de correção
monetária desde cada desembolso e de juros moratórios a partir
da citação (fls. 99/105); apela a ré asseverando, em síntese, que:
a) deve ser majorado o percentual de retenção dos valores
pagos; b) não há se falar em restituição da verba de corretagem;
c) sobre o montante objeto de devolução devem incidir juros
moratórios a partir do trânsito em julgado e correção monetária
desde a propositura da ação (fls. 109/133).
Recurso
tempestivo,
preparado
e
respondido (fls. 139/148).
Não houvera oposição ao julgamento
virtual.
É o relatório.
Consistente em parte o apelo.
Com efeito, em hipótese de resolução de
contrato de compra e venda de imóvel intentada pelo comprador,
é inegável o direito subjetivo material de ser restituído dos valores
pagos à ré.
A não configuração de mora por parte da
vendedora não extirpa a juridicidade da pretensão formulada pelo
comprador, tampouco o seu interesse de agir.
Do contrário, ter-se-ia o enriquecimento
desprovido de justa causa (art. 844 do CC).
Nesse
sentido,
é
o
enunciado
das
Súmulas 1 e 2 deste Egrégio Tribunal de Justiça e da Súmula
543 do C. STJ, in verbis:
“O
Compromissário
comprador
de

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4
imóvel, mesmo inadimplente, pode pedir a rescisão do
contrato e reaver as quantias pagas, admitida a
compensação com gastos próprios de administração e
propaganda feitos pelo compromissário vendedor,
assim como com o valor que se arbitrar pelo tempo de
ocupação do bem” (Súmula 1).
“A devolução das quantias pagas em
contrato de compromisso de compra e venda de imóvel
deve ser feita de uma só vez, não se sujeitando à
forma de parcelamento prevista para a aquisição”
(Súmula 2).
“Na hipótese de resolução de contrato
de promessa de compra e venda de imóvel submetido
ao CDC, deve ocorrer a imediata restituição das
parcelas
pagas
pelo
promitente
comprador
-
integralmente, em caso de culpa exclusiva do
promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso
tenha sido o comprador quem deu causa ao
desfazimento.” (Súmula 543)
Outrossim,
é
inegável
que
com
o
desfazimento do negócio jurídico a ré poderá alienar novamente
o imóvel a terceiro, de modo que não experimentará prejuízos
outros além daqueles oriundos de gastos administrativos e de
publicidade.
Nesse diapasão, aliás, são os precedentes
desta Corte de Justiça, colacionados a título exemplificativo: Ap
n. 0051311-57.2013.8.26.0224, 4a Câmara de Direito Privado,
V.U., Rel. Des. NATAN ZELINSCHI DE ARRUDA, j. em
09/05/2013; Ap n. 0114543-61.2010.8.26.0100, 8a Câmara de
Direito Privado, V.U., Rel. Des. HELIO FARIA, j. em 15/05/2013;
Ap n. 0061536-78.2011.8.26.0114, 8a Câmara de Direito Privado,
V.U., Rel. Des. SALLES ROSSI, j. em 21/08/2013; Ap n.
0243357-31.2009.8.26.0002, 6a Câmara de Direito Privado, V.U.,
Rel. Des. EDUARDO SÁ PINTO SANDEVILLE, j. em 03/04/2014;
Ap n. 0153843-93.2011.8.26.0100, 3a Câmara de Direito Privado,
V.U., Rel. Des. VIVIANI NICOLAU, j. em 29/04/2014; Ap n.
0046523-13.2012.8.26.0564, 7a Câmara de Direito Privado, V.U.,
Rel. Des. WALTER BARONE, j. em 30/04/2014; Ap n.
0004516-46.2010.8.26.0347, 1a Câmara de Direito Privado, M.V.,

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5
Rel.
Des.
RUI
CASCALDI,
j.
em
03/06/2014;
Ap
n.
0001626-09.2011.8.26.0248, 6a Câmara de Direito Privado, V.U.,
Rel. Des. ANA LUCIA ROMANHOLE MARTUCCI, j. em
02/09/2014.
Noutro período, tem-se reiteradamente
decidido que, na resolução do contrato por descumprimento do
promissário-comprador, as partes devem ser restituídas à
situação em que estavam antes da celebração do negócio.
Por isso, admite-se a compensação dos
valores pagos com as eventuais perdas e danos experimentados
pelas
promitentes-vendedoras,
a
qual
independente
do
percentual de retenção convencionado.
Não há, pois, óbice algum em compensar
os créditos recíprocos existentes.
Na espécie, a previsão constante da
cláusula 2.4 do contrato (fls. 34/35) no sentido da retenção de 7%
do valor do contrato acrescidos de 20% dos valores pagos
mostra-se
abusiva,
vez
que
submete
o
consumidor
à
desvantagem exagerada (art. 51, inciso IV, do CDC).
Em tal gramatura, afigura-se razoável a
retenção pela ré-apelante de 20% dos valores pagos pelo autor a
título de indenização pelas perdas e danos experimentados em
função da rescisão contratual, notadamente porque não
comprovado qualquer prejuízo excepcional por parte da
vendedora apto a justificar a pretendida majoração de tal
percentual.
Nesse tom são os seguintes precedentes
do C. Superior Tribunal de Justiça:
“DIREITO
CIVIL.
PROMESSA
DE
COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESCISÃO.
INADIMPLÊNCIA DO COMPRADOR. DEVOLUÇÃO
DOS VALORES PAGOS. CABIMENTO. RETENÇÃO
DE PARTE DOS VALORES PELO VENDEDOR.
INDENIZAÇÃO PELOS PREJUÍZOS SUPORTADOS.

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6
CABIMENTO. ARRAS. SEPARAÇÃO. 1. A rescisão de
um contrato exige que se promova o retorno das partes
ao status quo ante, sendo certo que, no âmbito dos
contratos de promessa de compra e venda de imóvel,
em caso de rescisão motivada por inadimplência do
comprador, a jurisprudência do STJ se consolidou no
sentido de admitir a retenção, pelo vendedor, de parte
das prestações pagas, como forma de indenizá-lo
pelos prejuízos suportados, notadamente as despesas
administrativas
havidas
com
a
divulgação,
comercialização e corretagem, o pagamento de tributos
e taxas incidentes sobre o imóvel e a eventual
utilização do bem pelo comprador. 2. O percentual de
retenção - fixado por esta Corte entre 10% e 25% -
deve ser arbitrado conforme as circunstâncias de cada
caso. 3. Nesse percentual não se incluem as arras,
pagas por ocasião do fechamento do negócio e que,
nos termos do art. 418 do CC/02 (art. 1.097 do CC/16),
são integralmente perdidas por aquele que der causa à
rescisão. 4. As arras possuem natureza indenizatória,
servindo para compensar em parte os prejuízos
suportados, de modo que também devem ser levadas
em consideração ao se fixar o percentual de retenção
sobre os valores pagos pelo comprador” (REsp
1.224.921/PR, 3a Turma, V.U., Rel. Ministra NANCY
ANDRIGHI, j. em 26/04/2011).
“AGRAVO REGIMENTAL. RECURSO
ESPECIAL.
AUSÊNCIA
DE
FUNDAMENTAÇÃO.
INEXISTÊNCIA. PROMESSA. COMPRA E VENDA.
DESISTÊNCIA.
PROMITENTE
COMPRADOR.
VALORES PAGOS. RESTITUIÇÃO. RETENÇÃO. 25%
(VINTE E CINCO POR CENTO). JUROS DE MORA.
TERMO INICIAL. DECISÃO JUDICIAL. PARCIAL
PROVIMENTO.
1.
Não
é
deficiente
em
sua
fundamentação o julgado que aprecia as questões que
lhe foram submetidas, apenas que em sentido contrário
aos interesses da parte. 2. A desistência do promitente
comprador, embora admitida por esta Corte, rende ao
promitente vendedor o direito de reter até 25% (vinte e
cinco por cento) dos valores por aquele pagos a
qualquer
título,
desde
que
não
supere
o
contratualmente
estipulado.
3.
'Na
hipótese
de
resolução contratual do compromisso de compra e
venda por simples desistência dos adquirentes, em que
postulada, pelos autores, a restituição das parcelas
pagas
de
forma
diversa
da
cláusula
penal

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7
convencionada, os juros moratórios sobre as mesmas
serão computados a partir do trânsito em julgado da
decisão.' (REsp 1008610/RJ, Rel. Ministro ALDIR
PASSARINHO JUNIOR, SEGUNDA SEÇÃO, julgado
em 26/03/2008, DJe 03/09/2008). 4. Agravo regimental
a que se dá parcial provimento.” (AgRg no REsp
927.433/DF, 4a Turma, V.U., Rel. Ministra MARIA
ISABEL GALLOTTI, j. em 14/02/2012)
“AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM
RECURSO
ESPECIAL.
PROCESSUAL
CIVIL.
CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA
DE
IMÓVEL.
RESOLUÇÃO.
RETENÇÃO.
PERCENTUAL DE 10%. RAZOABILIDADE.
ACÓRDÃO RECORRIDO DE ACORDO COM A
JURISPRUDÊNCIA DESTE TRIBUNAL SUPERIOR.
SÚMULA 83 DO STJ. AGRAVO NÃO PROVIDO. 1. A
jurisprudência desta Corte de Justiça, nas
hipóteses de rescisão de contrato de promessa de
compra e venda de imóvel por inadimplemento do
comprador, tem admitido a flutuação do percentual de
retenção pelo vendedor entre 10% e 25% do total da
quantia paga. 2. Em se tratando de resolução pelo
comprador de promessa de compra e venda de
imóvel em construção, ainda não entregue no
momento da formalização do distrato, bem como
em se tratando de comprador adimplente ao longo
de toda a vigência do contrato, entende-se razoável
o percentual de 10% a título de retenção pela
construtora dos valores pagos, não se distanciando
do admitido por esta Corte Superior. 3. É abusiva a
disposição contratual que estabelece, em caso de
resolução do contrato de compromisso de compra e
venda de imóvel pelo comprador, a restituição dos
valores pagos de forma parcelada. 4. Agravo interno
não provido.” (AgRg no AREsp 807.880/DF, 4a Turma,
V.U., Rel. Ministro RAUL ARAÚJO, j. em 19/04/2016)
“AGRAVO INTERNO NO RECURSO
ESPECIAL. CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE
IMÓVEL COM GARANTIA DE ALIENAÇÃO
FIDUCIÁRIA
SOBRE
ESSE
MESMO
BEM.
INADIMPLEMENTO

DOS

COMPRADORES.
RESCISÃO
DO
NEGÓCIO.
DEVOLUÇÃO
DOS
VALORES PAGOS. NECESSIDADE DE ALIENAÇÃO
DO
IMÓVEL
PARA
QUITAÇÃO
DA
DÍVIDA.
INAPLICABILIDADE DA LEI N. 9.514/1997. AGRAVO

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IMPROVIDO. 1. Não há falar em negativa de
prestação jurisdicional, pois o Tribunal de origem
decidiu a matéria controvertida de forma
fundamentada,
ainda
que
contrariamente
aos
interesses da parte. 2. O Tribunal de origem admitiu
a pretensão de desfazimento do negócio com
restituição parcial dos valores pagos sem necessidade
de alienar o bem dado em garantia, como alegado
pela construtora com amparo na Lei n. 9.514/1997,
porque o contrato não teria sido levado a registro no
Registro de Imóveis. A alegação deduzida no recurso
especial, de que não seria necessário levar o
contrato a registro para que ele tivesse eficácia
entre as partes, vem amparada na indicação de
ofensa a dispositivos legais que, pelo seu conteúdo,
não servem para dar sustentação a essa tese. 3. A
jurisprudência desta Corte, em casos análogos, de
resolução do compromisso de compra e venda por
culpa do promitente comprador, entende ser lícito ao
vendedor reter entre 10% e 25% dos valores pagos. 4.
Agravo interno a que se nega provimento.” (AgInt no
REsp 1.361.921/MG, 3a Turma, V.U., Rel. Ministro
MARCO AURÉLIO BELLIZZE, j. em 23/06/2016).
“AGRAVO INTERNO NO AGRAVO
REGIMENTAL
NO
AGRAVO
EM
RECURSO
ESPECIAL. CONTRATO DE PROMESSA DE
COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESOLUÇÃO POR
CULPA

DO
PROMITENTE
COMPRADOR.
RESTITUIÇÃO
PARCIAL
DA
QUANTIA
PAGA.
PERCENTUAL DE RETENÇÃO FIXADO DENTRO
DOS
PARÂMETROS
ADMITIDOS
PELA
JURISPRUDÊNCIA DESTA CORTE (10%, NO CASO).
ALTERAÇÃO DO ENTENDIMENTO DO TRIBUNAL
LOCAL.

REEXAME

DE

PROVAS.
IMPOSSIBILIDADE.

AGRAVO
INTERNO
IMPROVIDO. 1. O acórdão recorrido não destoa da
jurisprudência desta Corte que, em caso de resolução
do compromisso de compra e venda por culpa do
promitente comprador, entende ser lícito ao vendedor
reter entre 10% e 25% dos valores pagos. 2. Não é
possível alterar a conclusão assentada pelo Tribunal
local com base na análise das provas nos autos, ante
o óbice do enunciado n. 7 da Súmula do STJ. 3. Na
hipótese, o Tribunal de origem, soberano no exame do
acervo fático-probatório dos autos, de acordo com
as especificidades do caso concreto, fixou o

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9
percentual de retenção em 10% dos valores pagos.
Rever essa conclusão, neste caso, é impossível ante o
óbice do enunciado de súmula supramencionado. 4.
Agravo interno improvido.” (AgInt no AgRg no AREsp
816.434/DF, 3a Turma, V.U., Rel. Ministro MARCO
AURÉLIO BELLIZZE, j. em 27/09/2016).
Contudo,
merece
pequeno
reparo
a
condenação imposta em primeira instância, haja vista que as
parcelas
objeto
de
devolução
devem
ser
corrigidas
monetariamente a partir de cada desembolso, nos moldes da
Tabela Prática deste Egrégio Tribunal de Justiça, e acrescidas de
juros moratórios de 1% (um por cento) ao mês desde o trânsito
em julgado da condenação, vez que não há se falar em mora da
vendedora antes que sua obrigação seja juridicamente exigível.
Nesse
sentido,
sob
o
rito
dos
r e c u r s o s
r e p e t i t i v o s ,
o
C .
S u p e r i o r
T r i b u n a l
d e
J u s t i ç a
f i r m a r a :
“Nos compromissos de compra e
venda de unidades imobiliárias anteriores à Lei n.
13.786/2018, em que é pleiteada a resolução do
contrato por iniciativa do promitente comprador de
forma diversa da cláusula penal convencionada, os
juros de mora incidem a partir do trânsito em julgado
da decisão”. (REsp n. 1.740.911/DF, 2a Seção, Rel.
para o Acórdão Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI, j.
em 14/08/2019)
Quanto
à
correção
monetária,
sua
incidência deve ocorrer a partir de cada desembolso realizado
pelo autor, notadamente porque ela não representa um plus em
face da obrigação, mas apenas uma forma de recompor o poder
aquisitivo da moeda.
D'outro bordo, crave-se que o C. Superior
Tribunal de Justiça, ao julgar o REsp n. 1.599.511/SP sob o rito
dos recursos repetitivos, assentara a validade da cláusula
contratual que transfere ao consumidor a obrigação de pagar

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10
comissão de corretagem, desde que conferido destaque para o
valor da aludida verba:
“RECURSO ESPECIAL REPETITIVO.
DIREITO
CIVIL
E
DO
CONSUMIDOR.
INCORPORAÇÃO
IMOBILIÁRIA.
VENDA
DE
UNIDADES
AUTÔNOMAS
EM
ESTANDE
DE
VENDAS.
CORRETAGEM.
CLÁUSULA
DE
TRANSFERÊNCIA
DA
OBRIGAÇÃO
AO
CONSUMIDOR. VALIDADE. PREÇO TOTAL. DEVER
DE INFORMAÇÃO. SERVIÇO DE ASSESSORIA
TÉCNICO-IMOBILIÁRIA (SATI). ABUSIVIDADE DA
COBRANÇA.
I - TESE PARA OS FINS DO ART.
1.040 DO CPC/2015:
1.1. Validade da cláusula contratual
que transfere ao promitente-comprador a obrigação de
pagar a comissão de corretagem nos contratos de
promessa de compra e venda de unidade autônoma
em regime de incorporação imobiliária, desde que
previamente informado o preço total da aquisição da
unidade autônoma, com o destaque do valor da
comissão de corretagem.
1.2. Abusividade da cobrança pelo
promitente-vendedor do serviço de assessoria técnico-
imobiliária (SATI), ou atividade congênere, vinculado à
celebração de promessa de compra e venda de
imóvel.” (REsp n. 1.599.511/SP, 2a Seção, V.U., Rel.
Ministro PAULO DE TARSO SANSEVERINO, j. em
24/08/2016)
No caso, tem-se que não fora claramente
assentada a responsabilidade do consumidor pelo pagamento da
comissão de corretagem.
Marque-se que não há no instrumento
contratual entabulado entre as partes ou ainda em documento
apartado qualquer previsão clara e inequívoca, com o necessário
destaque, acerca do trespasse ao consumidor da obrigação de
pagar a referida verba.
Inviável, portanto, qualquer retenção a

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11
este título pela fornecedora.
Por esses fundamentos, pelo meu voto,
dou parcial provimento ao recurso a fim de determinar que sobre
os 80% dos valores pagos pelo autor a serem devolvidos incida
correção monetária a partir de cada desembolso, nos moldes da
Tabela Prática deste Egrégio Tribunal de Justiça, e de juros
moratórios de 1% ao mês desde o trânsito em julgado da
condenação.
Mínimo o êxito recursal, fica mantido o
crivo sucumbencial fixado em primeira instância.
RÔMOLO RUSSO
Relator