Tribunal: TJSP
Processo: 1015607-59.2019.8.26.0361
Classe: Apelação Cível / Despesas Condominiais
Órgão julgador: Cristina Zucchi
Órgão colegiado: 34a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-02-17
Data de publicação: 2020-02-18

Ementa:
DESPESAS CONDOMINIAIS. AÇÃO DE COBRANÇA AJUIZADA CONTRA A CDHU. POSSIBILIDADE. HIPOTESE EM QUE A VENDA DO BEM NÃO CONSTA DO REGISTRO DO IMÓVEL. RECONHECIMENTO DA RESPONSABILIDADE DO PROMISSÁRIO COMPRADOR SOMENTE SE COMPROVADA INEQUIVOCAMENTE A CIÊNCIA DO CONDOMÍNIO SOBRE A ALIENAÇÃO, BEM COMO A EFETIVA IMISSÃO NA POSSE, ÔNUS DO QUAL NÃO SE DESINCUMBIU A RÉ. ENTENDIMENTO FIRMADO PELO E. STJ, EM

Ementa:
DESPESAS CONDOMINIAIS. AÇÃO DE COBRANÇA AJUIZADA CONTRA A CDHU. POSSIBILIDADE. HIPOTESE EM QUE A VENDA DO BEM NÃO CONSTA DO REGISTRO DO IMÓVEL. RECONHECIMENTO DA RESPONSABILIDADE DO PROMISSÁRIO COMPRADOR SOMENTE SE COMPROVADA INEQUIVOCAMENTE A CIÊNCIA DO CONDOMÍNIO SOBRE A ALIENAÇÃO, BEM COMO A EFETIVA IMISSÃO NA POSSE, ÔNUS DO QUAL NÃO SE DESINCUMBIU A RÉ. ENTENDIMENTO FIRMADO PELO E. STJ, EM SEDE DE RECURSO REPETITIVO. SENTENÇA MANTIDA.

Recurso de apelação improvido, com determinação.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
34a CÂMARA - SEÇÃO DE DIREITO PRIVADO
Apelação Cível - No 1015607-59.2019.8.26.0361
VOTO No 32825
Registro: 2020.0000108453
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos do Apelação Cível no
1015607-59.2019.8.26.0361, da Comarca de Mogi das Cruzes, em que é apelante
COMPANHIA DE DESENVOLVIMENTO HABITACIONAL E URBANO DO
ESTADO DE SÃO PAULO - CDHU, é apelado CONDOMINIO RESIDENCIAL
NOVA ESPERANÇA MOGI C LOTE I.
ACORDAM, em 34a Câmara de Direito Privado do Tribunal de
Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: "Negaram provimento ao
recurso, com determinação. V.U.", de conformidade com o voto do Relator, que
integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Exmo. Desembargadores
GOMES VARJÃO (Presidente sem voto), SOARES LEVADA E L. G. COSTA
WAGNER.
São Paulo, 17 de fevereiro de 2020.
CRISTINA ZUCCHI
RELATOR
Assinatura Eletrônica

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Apelação Cível - No 1015607-59.2019.8.26.0361
VOTO No 32825
Apelante: COMPANHIA DE DESENVOLVIMENTO HABITACIONAL E
URBANO DO ESTADO DE SÃO PAULO - CDHU
Apelado: CONDOMÍNIO RESIDENCIAL NOVA ESPERANÇA (MOGI C -
LOTE I)
Comarca: Mogi das Cruzes - 2a V. Cível (Proc. no 1015607-59.2019)
EMENTA:
DESPESAS
CONDOMINIAIS.
AÇÃO
DE
COBRANÇA
AJUIZADA
CONTRA
A
CDHU.
POSSIBILIDADE. HIPOTESE EM QUE A VENDA DO
BEM NÃO CONSTA DO REGISTRO DO IMÓVEL.
RECONHECIMENTO DA RESPONSABILIDADE DO
PROMISSÁRIO
COMPRADOR
SOMENTE
SE
COMPROVADA INEQUIVOCAMENTE A CIÊNCIA
DO CONDOMÍNIO SOBRE A ALIENAÇÃO, BEM
COMO A EFETIVA IMISSÃO NA POSSE, ÔNUS DO
QUAL
NÃO
SE
DESINCUMBIU
A
RÉ.
ENTENDIMENTO FIRMADO PELO E. STJ, EM SEDE
DE RECURSO REPETITIVO. SENTENÇA MANTIDA.
Recurso de apelação improvido, com determinação.
Trata-se de apelação (fls. 268/285, com preparo às fls. 286)
interposta contra a r. sentença de fls. 263/266 (da lavra do MM. Juiz Domingos
Parra Neto), cujo relatório se adota, que julgou procedente ação de cobrança de
despesas condominiais, "... para condenar a requerida ao pagamento do valor de
R$ 6.189,41 (seis mil, cento e oitenta e nove reais e quarenta e um centavos),
cabendo correção monetária pela Tabela Prática do Tribunal de Justiça de São
Paulo, e juros moratórios de 1% (um por cento) ao mês, ambos a partir do
ajuizamento da ação. Outrossim, condeno a ré ao pagamento das contribuições
que se vencerem no curso da demanda, nos termos do art. 323 do mesmo diploma

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legal, com atualização monetária pela mesma Tabela Prática, e acrescido de
juros de mora de 1% (um por cento) ao mês, ambos a partir dos respectivos
vencimentos."., condenando a ré no pagamento das custas e despesas processuais,
mais honorários advocatícios fixados em 15% sobre o valor da condenação.
Alega a ré-apelante, em síntese, ser parte ilegítima para figurar no
polo passivo da ação, uma vez que a unidade condominial foi financiada à Sra.
Maria da Conceição Almeida de Oliveira, conforme Contrato de Cessão de Posse
e Promessa de Compra e Venda firmado em 05/04/1999, sendo ela a responsável
pelas despesas condominiais ordinárias e extraordinárias, que não é crível que o
condomínio desconheça a existências dos mutuários, que houve a emissão na
posse, mesmo que em caráter precário, que o condomínio não constituiu em mora
a CDHU, devendo ser reconhecida a carência da ação, e que a responsabilidade
pelas cotas condominiais é do adquirente, a partir da entrega das chaves do
imóvel. Requer a reforma da r. sentença.
O recurso é tempestivo (fls. 267/268) e preenche as condições de
admissibilidade.
Contrarrazões às fls. 289/297, pugnando pela majoração dos
honorários de sucumbência.
É o relatório.
É certo que em caso como o dos autos, em que a venda do bem não
consta do registro do imóvel, a hodierna jurisprudência do Superior Tribunal de
Justiça, relativizando o disposto no art. 1.345 do Código Civil, tem exigido, para o
reconhecimento da responsabilidade do promissário comprador pelo pagamento
dos débitos condominiais, a comprovação da ciência do condomínio acerca da

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alienação e a efetiva imissão na posse.
O julgamento do Recurso Especial no 1.345.331/RS, relatado pelo
Ministro Luis Felipe Salomão, decidido como representativo de controvérsia
repetitiva, por isso julgado nos termos do artigo 543-C, do CPC, definiu a
seguinte tese sobre a responsabilidade pelo pagamento das obrigações
condominiais:
"PROCESSO CIVIL. RECURSO ESPECIAL REPRESENTATIVO DE
CONTROVÉRSIA. ART. 543-C DO CPC. CONDOMÍNIO. DESPESAS
COMUNS. AÇÃO DE COBRANÇA. COMPROMISSO DE COMPRA E
VENDA NÃO LEVADO A REGISTRO. LEGITIMIDADE PASSIVA.
PROMITENTE VENDEDOR OU PROMISSÁRIO COMPRADOR.
PECULIARIDADES DO CASO CONCRETO. IMISSÃO NA POSSE.
CIÊNCIA INEQUÍVOCA.
1. Para efeitos do art. 543-C do CPC, firmam-se as seguintes teses: a) O
que define a responsabilidade pelo pagamento das obrigações
condominiais não é o registro do compromisso de compra e venda, mas a
relação jurídica material com o imóvel, representada pela imissão na
posse pelo promissário comprador e pela ciência inequívoca do
condomínio acerca da transação. b) Havendo compromisso de compra e
venda não levado a registro, a responsabilidade pelas despesas de
condomínio pode recair tanto sobre o promitente vendedor quanto sobre
o promissário comprador, dependendo das circunstâncias de cada caso
concreto. c) Se ficar comprovado: (i) que o promissário comprador se
imitira na posse; e (ii) o condomínio teve ciência inequívoca da transação,
afasta-se a legitimidade passiva do promitente vendedor para responder
por despesas condominiais relativas a período em que a posse foi
exercida pelo promissário comprador.
2. No caso concreto, recurso especial não provido."1
Não se discute que a ora apelante é uma empresa constituída para
execução de política habitacional do Estado de São Paulo, com objetivo de
1 REsp 1345331/RS, Rel. Min. Luis Felipe Salomão, Segunda Seção, j. em 08/04/2015, DJe 20/04/2015

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construir unidades habitacionais destinadas à população de baixa renda. No
entanto, tal fato, por si só, não é suficiente para eximir a recorrente do pagamento
das cotas condominiais.
Os documentos de fls. 94/245 indicam que houve negociação do
apartamento 43A, bloco 16, do Conjunto Habitacional Mogi das Cruzes C1.
No entanto, não trouxe aos autos qualquer demonstração de que o
condomínio detivesse inequívoca ciência sobre tal negociação. Registre-se que tal
ônus seria da ora apelante, já que, para tanto, bastaria ter enviado singela
correspondência ao condomínio, após sua constituição, demonstrando a entrega
das chaves e a consequente imissão na posse do adquirente.
Frise-se que a ré-apelante não impugnou a afirmação da inicial da
ação de que o empreendimento, apesar de tantos anos, ainda não se encontra
regularizado junto ao Cartório de Registro de Imóveis correlato.
Não se vislumbra a necessidade de constituição em mora da CDHU
para ajuizamento da presente ação, já que, segundo o julgado acima transcrito, o
promissário comprador somente será responsabilizado pelo pagamento dos débitos
condominiais mediante a comprovação da ciência do condomínio acerca da
alienação e sua efetiva imissão na posse do bem.
Conforme estabelecido no referido recurso repetitivo, o que define
a responsabilidade pelo pagamento das obrigações condominiais é a relação
jurídica material com o imóvel, representada pela imissão do promissário
comprador na posse e pela ciência do condomínio acerca da transação, o que, no
caso concreto, não restou demonstrado nos autos.
Descabe, segundo o conjunto probatório, qualquer discussão sobre
eventual desídia do condomínio em relação à cobrança relativa aos débitos
anteriores. Não se tem notícias se houve ou não pagamento das cotas

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condominiais anteriores ao mês de setembro de 2014, restando evidente nos autos
que a cobrança compreende o período de cinco anos (fls. 05), que é o prazo
prescricional segundo decidido pelo E. STJ em sede de recursos repetitivos:
"RECURSO ESPECIAL REPRESENTATIVO DE CONTROVÉRSIA.
DIREITO
CIVIL.
COBRANÇA
DE
TAXAS
CONDOMINIAIS.
DÍVIDAS
LÍQUIDAS,
PREVIAMENTE
ESTABELECIDAS
EM
DELIBERAÇÕES DE ASSEMBLEIAS GERAIS, CONSTANTES DAS
RESPECTIVAS ATAS. PRAZO PRESCRICIONAL. O ART. 206, § 5o, I,
DO CÓDIGO CIVIL DE 2002, AO DISPOR QUE PRESCREVE EM 5
(CINCO) ANOS A PRETENSÃO DE COBRANÇA DE DÍVIDAS
LÍQUIDAS CONSTANTES DE INSTRUMENTO PÚBLICO OU
PARTICULAR, É O QUE DEVE SER APLICADO AO CASO.
1. A tese a ser firmada, para efeito do art. 1.036 do CPC/2015 (art. 543-C
do CPC/1973), é a seguinte: Na vigência do Código Civil de 2002, é
quinquenal o prazo prescricional para que o Condomínio geral ou
edilício (vertical ou horizontal) exercite a pretensão de cobrança de taxa
condominial ordinária ou extraordinária, constante em instrumento
público ou particular, a contar do dia seguinte ao vencimento da
prestação.
2. No caso concreto, recurso especial provido."2
Na contestação de fls. 42/59 a ora apelante não impugnou os
valores cobrados, o que seria de rigor, valendo mencionar que os documentos
juntados pelo condomínio-autor revelam-se suficientes para amparar a cobrança
em questão, mostrando-se hábeis à comprovação da existência do débito e do
inadimplemento.
Assim sendo, deve ser mantida a r. sentença.
Diante da sucumbência experimentada nesta fase, majoro os
honorários advocatícios sucumbenciais para 17% sobre o valor da condenação,
2 REsp 1483930/DF, Rel. Min. Luis Felipe Salomão, Segunda Seção, j. em 23/11/2016, DJe 01/02/2017

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VOTO No 32825
com fundamento no art. 85, §§ 2o e 11, do CPC.
Ante o exposto, pelo meu voto, nego provimento ao recurso, com
determinação.
CRISTINA ZUCCHI
Relatora