Tribunal: TJSP
Processo: 1009233-29.2019.8.26.0037
Classe: Apelação Cível / Promessa de Compra e Venda
Órgão julgador: Alberto Gosson
Órgão colegiado: 22a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-08-13
Data de publicação: 2020-08-13

Ementa:
AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER CUMULADA COM PEDIDO DE INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E COMPENSAÇÃO POR DANOS MORAIS. ATRASO NA ENTREGA DE IMÓVEL ADQUIRIDO POR MEIO DO PROGRAMA MINHA CASA, MINHA VIDA – PMCMV.

SENTENÇA DE PROCEDÊNCIA PARA DETERMINAR A ENTREGA DO IMÓVEL NO PRAZO DE 30 DIAS, BEM COMO PARA CONDENAR A RÉ A PAGAR AO REQUERENTE INDENIZAÇÃO MENSAL CORRESPONDENTE A 0,5% DO VALOR DO

Ementa:

AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER CUMULADA COM PEDIDO DE INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E COMPENSAÇÃO POR DANOS MORAIS. ATRASO NA ENTREGA DE IMÓVEL ADQUIRIDO POR MEIO DO PROGRAMA MINHA CASA, MINHA VIDA – PMCMV.

SENTENÇA DE PROCEDÊNCIA PARA DETERMINAR A ENTREGA DO IMÓVEL NO PRAZO DE 30 DIAS, BEM COMO PARA CONDENAR A RÉ A PAGAR AO REQUERENTE INDENIZAÇÃO MENSAL CORRESPONDENTE A 0,5% DO VALOR DO CONTRATO, A PARTIR DE OUTUBRO DE 2018 ATÉ A EFETIVA ENTREGA DO IMÓVEL, BEM COMO A PAGAR COMPENSAÇÃO POR DANOS MORAIS NO IMPORTE DE R$ 5.000,00.

INSURGÊNCIA DA RÉ.

APLICAÇÃO DO QUANTO DECIDIDO PELO C. STJ NOS AUTOS DO JULGAMENTO DO RESP 1.729.593/SP, INTERPOSTO DO ACÓRDÃO PROFERIDO NOS AUTOS DO IRDR JULGADO POR ESTE EGRÉGIO TRIBUNAL DE JUSTIÇA DE SÃO PAULO. : 1.1 NA AQUISIÇÃO DE UNIDADES AUTÔNOMAS EM CONSTRUÇÃO, O CONTRATO DEVERÁ ESTABELECER, DE FORMA CLARA, EXPRESSA E INTELIGÍVEL, O PRAZO CERTO PARA A ENTREGA DO IMÓVEL, O QUAL NÃO PODERÁ ESTAR VINCULADO À CONCESSÃO DO FINANCIAMENTO, OU A NENHUM OUTRO NEGÓCIO JURÍDICO, EXCETO O ACRÉSCIMO DO PRAZO DE TOLERÂNCIA E 1.2 NO CASO DE DESCUMPRIMENTO DO PRAZO PARA A ENTREGA DO IMÓVEL, INCLUÍDO O PERÍODO DE TOLERÂNCIA, O PREJUÍZO DO COMPRADOR É PRESUMIDO, CONSISTENTE NA INJUSTA PRIVAÇÃO DO USO DO BEM, A ENSEJAR O PAGAMENTO DE INDENIZAÇÃO, NA FORMA DE ALUGUEL MENSAL, COM BASE NO VALOR LOCATÍCIO DE IMÓVEL ASSEMELHADO, COM TERMO FINAL NA DATA DA DISPONIBILIZAÇÃO DA POSSE DIRETA AO ADQUIRENTE DA UNIDADE AUTÔNOMA

NÃO HÁ NO CONTRATO QUALQUER PREVISÃO DE ENTREGA DA UNIDADE IMOBILIÁRIA, DE MODO QUE A RÉ SE LIMITOU A CONDICIONAR A ENTREGA DENTRO DE UM PRAZO ESTIMADO APÓS A ASSINATURA DO CONTRATO DE FINANCIAMENTO COM A CAIXA ECONÔMICA FEDERAL, ALÉM DO PERÍODO DE TOLERÂNCIA DE 180 DIAS.

DESGASTES REITERADOS COM O ATRASO NA ENTREGA QUE REVELAM FRUSTRAÇÃO DE LEGÍTIMA EXPECTATIVA DO AUTOR EM RECEBER AS CHAVES DO IMÓVEL, DO QUE DECORRE O DEVER DE COMPENSAR OS DANOS MORAIS SOFRIDOS.

MANUTENÇÃO DA SENTENÇA.

RECURSO DESPROVIDO.

Inteiro teor:
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Registro: 2020.0000637308
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível no
1009233-29.2019.8.26.0037, da Comarca de Araraquara, em que é apelante
CASAALTA CONSTRUÇÕES LTDA, é apelado HUGO GENUNCIO (JUSTIÇA
GRATUITA).
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 22a Câmara de Direito
Privado do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Negaram
provimento ao recurso. V. U., de conformidade com o voto do relator, que integra este
acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores CAMPOS MELLO
(Presidente) e MATHEUS FONTES.
São Paulo, 13 de agosto de 2020.
ALBERTO GOSSON
Relator
Assinatura Eletrônica

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Apelação Cível no 1009233-29.2019.8.26.0037 -Voto no
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Comarca:
Foro de Araraquara – 4a Vara Cível
Processo no:
1009233-29.2019.8.26.0037
Apelante: CASAALTA CONSTRUÇÕES LTDA
Apelado:
HUGO GENUNCIO (Justiça Gratuita)
Juiz Prolator: Ana Cláudia Habice Kock
VOTO N.o 17.805
AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER CUMULADA COM
PEDIDO DE INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E
COMPENSAÇÃO POR DANOS MORAIS. ATRASO NA
ENTREGA DE IMÓVEL ADQUIRIDO POR MEIO DO
PROGRAMA MINHA CASA, MINHA VIDA PMCMV.
SENTENÇA DE PROCEDÊNCIA PARA DETERMINAR A
ENTREGA DO IMÓVEL NO PRAZO DE 30 DIAS, BEM
COMO PARA CONDENAR A RÉ A PAGAR AO
REQUERENTE
INDENIZAÇÃO
MENSAL
CORRESPONDENTE A 0,5% DO VALOR DO CONTRATO,
A PARTIR DE OUTUBRO DE 2018 ATÉ A EFETIVA
ENTREGA DO IMÓVEL, BEM COMO A PAGAR
COMPENSAÇÃO POR DANOS MORAIS NO IMPORTE DE
R$ 5.000,00.
INSURGÊNCIA DA RÉ.
APLICAÇÃO DO QUANTO DECIDIDO PELO C. STJ NOS
AUTOS DO JULGAMENTO DO RESP 1.729.593/SP,
INTERPOSTO DO ACÓRDÃO PROFERIDO NOS AUTOS
DO IRDR JULGADO POR ESTE EGRÉGIO TRIBUNAL DE
JUSTIÇA DE SÃO PAULO. : 1.1 NA AQUISIÇÃO DE
UNIDADES
AUTÔNOMAS
EM
CONSTRUÇÃO,
O
CONTRATO DEVERÁ ESTABELECER, DE FORMA
CLARA, EXPRESSA E INTELIGÍVEL, O PRAZO CERTO
PARA A ENTREGA DO IMÓVEL, O QUAL NÃO PODERÁ
ESTAR
VINCULADO
À
CONCESSÃO
DO
FINANCIAMENTO, OU A NENHUM OUTRO NEGÓCIO
JURÍDICO, EXCETO O ACRÉSCIMO DO PRAZO DE
TOLERÂNCIA E 1.2 NO CASO DE DESCUMPRIMENTO
DO PRAZO PARA A ENTREGA DO IMÓVEL, INCLUÍDO
O PERÍODO DE TOLERÂNCIA, O PREJUÍZO DO
COMPRADOR
É
PRESUMIDO,
CONSISTENTE
NA
INJUSTA PRIVAÇÃO DO USO DO BEM, A ENSEJAR O
PAGAMENTO DE INDENIZAÇÃO, NA FORMA DE

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ALUGUEL
MENSAL,
COM
BASE
NO
VALOR
LOCATÍCIO DE IMÓVEL ASSEMELHADO, COM TERMO
FINAL NA DATA DA DISPONIBILIZAÇÃO DA POSSE
DIRETA AO ADQUIRENTE DA UNIDADE AUTÔNOMA
NÃO HÁ NO CONTRATO QUALQUER PREVISÃO DE
ENTREGA DA UNIDADE IMOBILIÁRIA, DE MODO QUE
A RÉ SE LIMITOU A CONDICIONAR A ENTREGA
DENTRO
DE
UM
PRAZO
ESTIMADO
APÓS
A
ASSINATURA DO CONTRATO DE FINANCIAMENTO
COM A CAIXA ECONÔMICA FEDERAL, ALÉM DO
PERÍODO DE TOLERÂNCIA DE 180 DIAS.
DESGASTES
REITERADOS
COM
O
ATRASO
NA
ENTREGA QUE REVELAM FRUSTRAÇÃO DE LEGÍTIMA
EXPECTATIVA DO AUTOR EM RECEBER AS CHAVES
DO IMÓVEL, DO QUE DECORRE O DEVER DE
COMPENSAR OS DANOS MORAIS SOFRIDOS.
MANUTENÇÃO DA SENTENÇA.
RECURSO DESPROVIDO.
Vistos,
CASAALTA CONSTRUÇÕES LTDA apela (fls.
2.062/2.084) da respeitável sentença de fls. 2.045/2.064 que julgou
parcialmente procedente a ação de obrigação de fazer cumulada com
pedido de indenização por danos materiais e compensação por danos
morais que lhe move HUGO GENUNCIO para fins de (i) determinar a
entrega do imóvel no prazo de 30 dias, (ii) condenar a apelante no
pagamento de indenização mensal ao autor até a efetiva entrega da unidade
habitacional e em (iii) compensação por danos morais, nos seguintes
termos:

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Ante o exposto, julgo PROCEDENTE a ação para determinar que
a requerida entregue, no prazo máximo de 30 dias, as chaves do
imóvel ao autor, bem como para condenar a ré a pagar ao
requerente indenização mensal correspondente a 0,5% do valor do
contrato, a partir de outubro de 2018 até a efetiva entrega do
imóvel, devidamente atualizada de acordo com a Tabela Prática
do Tribunal de Justiça e com juros de mora de 1% ao mês, a partir
da citação, e multa de 2% do valor total pago até a data da entrega
das chaves, corrigida desde o ajuizamento e com juros de mora de
1% ao mês, contados da citação. Condeno a ré a pagar à parte
autora danos morais no valor de R$ 5.000,00, atualizável a partir
da data desta sentença e com juros de mora de 1% ao mês a partir
da citação. Arcará a requerida com o pagamento das custas
processuais e honorários advocatícios que fixo em 10% do valor
total da condenação. Transitada em julgado, caberá à parte autora
proceder à habilitação do crédito em via própria. Publique-se e
intime-se..
Insurge-se a ré contra a sentença e aduz, inicialmente,
que o prazo de trinta dias para a efetiva entrega do imóvel é exíguo, tendo
em vista a situação atual causada pela pandemia da COVID-19,
considerando que as atividades de engenharia civil estão paralisadas por
determinação das autoridades competentes.
Ademais, afirma que a entrega não depende
exclusivamente de seu trabalho, mas também de atos da Prefeitura local,
como a expedição do competente "Habite-se”, ressaltando que os órgãos
municipais também se encontram em regime funcionamento restrito. Nesse
sentido, pugna pelo reconhecimento da teoria da imprevisão, pois afirma
ser impossível cumprir o prazo de trinta dias ante o cenário de pandemia e
determinação de distanciamento social ora vigente. Requer, portanto, a
dilação do prazo fixado para 180 dias.

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No mérito, aduz que a condenação ao pagamento de
indenização em 0,5% do valor do imóvel contraria as disposições
contratuais, porquanto prevê que a referida multa deve incidir sobre o valor
até então pago pelo imóvel, não pelo seu valor total. Requer a adequação
da incidência da penalidade, sob pena de enriquecimento sem causa do
autor.
Insurge-se, da mesma forma, contra o termo inicial
para contagem da mencionada multa, sustentando que comprovou que o
prazo para a entrega do imóvel se deu em 08 de fevereiro de 2020 (fls.
2.078) e não em maio de 2018, tal como previsto na sentença.
Argumenta que há expressa previsão contratual que
vincula o prazo de entrega da unidade ao prazo constante no contrato de
financiamento da obra junto à Caixa Econômica Federal e, além dos 180
dias de tolerância no atraso das obras, há ainda o prazo de sessenta dias
adicionais conferidos à construtora para entrega das chaves depois de finda
a construção e procedimentos legais referentes ao imóvel (fls.
2.077/2.078).
Por fim, aduz que é incabível a condenação em danos
morais, pois o caso dos autos seria um mero dissabor, tendo em vista que
quando do ajuizamento da demanda, a entrega da unidade sequer estava
atrasada. Pugna pelo seu afastamento ou, subsidiariamente, pela sua
redução.

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Recurso tempestivo, preparado (fls. 2166/2167) e
respondido (fls. 2.116/2.121).
Não houve oposição ao julgamento virtual.
É o relatório.
Trata-se de ação de obrigação de fazer cumulada com
pedido de indenização por danos materiais e compensação por danos
morais decorrentes de atraso na entrega da unidade autônoma 02-23, bloco
02 - 01o. Pavimento, do empreendimento denominado CONDOMINIO
CECILIA MEIRELLES, localizado na Rua José Maria Ferreira Brandão
no. 1079, matriculado sob no. 128.025 do 1o. CRI de Araraquara/SP (fls.
01), conforme termo de adesão de fls. 22/23.
É incontroverso que, até a interposição do recurso, não
houve a entrega do imóvel, tampouco há notícia superveniente desse fato.
Inicialmente,
insurge-se
a
apelante
contra
a
determinação de entrega do imóvel no prazo de 30 dias, sob o fundamento
de que a atual pandemia da COVID-19 impede a concretização dessa
determinação, nos termos do comunicado que enviou aos proprietários (fls.
2122).
Ocorre que, conforme será demonstrado, a pretensão

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da apelante é improcedente, posto que o atraso na entrega da obra se
verificou antes do início da atual pandemia, tal como exposto a seguir.
A aquisição da unidade habitacional pelo autor se deu
por meio do “CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE TERRENO E MÚTUO
PARA
CONSTRUÇÃO
DE
UNIDADE
HABITACIONAL,
ALIENAÇÃO
FIDUCIÁRIA EM GARANTIA E OUTRAS OBRIGAÇÕES PROGRAMA MINHA
CASA, MINHA VIDA PMCMV” (fls. 63/84), de modo que se aplica ao
presente caso o quanto decidido pelo Colendo Superior Tribunal de Justiça
no julgamento do REsp 1.729.593/SP, interposto do acórdão proferido nos
autos do IRDR julgado por este Egrégio Tribunal de Justiça de São Paulo,
de relatoria do Eminente Desembargador Francisco Loureiro.
As teses firmadas foram as seguintes:
RECURSO ESPECIAL CONTRA ACÓRDÃO PROFERIDO
EM INCIDENTE DE RESOLUÇÃO DE DEMANDAS
REPETITIVAS - IRDR. ART. 1.036 DO CPC/2015 C/C O
ART. 256-H DO RISTJ. PROCESSAMENTO SOB O RITO
DOS RECURSOS ESPECIAIS REPETITIVOS. PROGRAMA
MINHA CASA, MINHA VIDA. CRÉDITO ASSOCIATIVO.
PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL EM
CONSTRUÇÃO. CONTROVÉRSIAS ENVOLVENDO OS
EFEITOS
DO
ATRASO
NA
ENTREGA
DO
BEM.
RECURSOS DESPROVIDOS.
1. As teses a serem firmadas, para efeito do art. 1.036 do
CPC/2015, em contrato de promessa de compra e venda de
imóvel em construção, no âmbito do Programa Minha Casa,
Minha Vida, para os beneficiários das faixas de renda 1,5, 2 e 3,
são as seguintes:

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1.1 Na aquisição de unidades autônomas em construção, o
contrato deverá estabelecer, de forma clara, expressa e
inteligível, o prazo certo para a entrega do imóvel, o qual não
poderá estar vinculado à concessão do financiamento, ou a
nenhum outro negócio jurídico, exceto o acréscimo do prazo de
tolerância.
1.2 No caso de descumprimento do prazo para a entrega do
imóvel, incluído o período de tolerância, o prejuízo do
comprador é presumido, consistente na injusta privação do uso
do bem, a ensejar o pagamento de indenização, na forma de
aluguel mensal, com base no valor locatício de imóvel
assemelhado, com termo final na data da disponibilização da
posse direta ao adquirente da unidade autônoma.
1.3 É ilícito cobrar do adquirente juros de obra ou outro encargo
equivalente, após o prazo ajustado no contrato para a entrega
das chaves da unidade autônoma, incluído o período de
tolerância.
1.4 O descumprimento do prazo de entrega do imóvel,
computado o período de tolerância, faz cessar a incidência de
correção monetária sobre o saldo devedor com base em
indexador setorial, que reflete o custo da construção civil, o qual
deverá ser substituído pelo IPCA, salvo quando este último for
mais gravoso ao consumidor.
2. Recursos especiais desprovidos.
(REsp 1729593/SP, Rel. Ministro MARCO AURÉLIO
BELLIZZE, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 25/09/2019, DJe
27/09/2019)

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Nota-se que a demanda de origem ainda estava em
curso quando da decisão proferida pela Corte Superior, bem como que a
sentença foi prolatada após o trânsito em julgado do recurso especial,
ocorrido em 29 de novembro de 2019.
Pois bem.
O DD. Juízo a quo bem observou que é abusiva a
cláusula que condiciona o início da contagem do prazo de obras ao
financiamento pela Caixa Econômica Federal, em linha com a tese 1.1
firmada pelo Superior Tribunal de Justiça. Isso porque, no primeiro
contrato firmado com o adquirente, estima-se a entrega em 24 meses a
contar da assinatura do contrato de financiamento, sendo que este, por sua
vez, prevê o prazo de 36 meses. Ou seja, coloca-se o consumidor em
evidente relação de desvantagem ao ter de, inicialmente, suportar o prazo
incerto de entrega de seu imóvel e, num segundo momento, se deparar com
o aumento do prazo anteriormente proposto.
Assim decidiu recentemente este Tribunal:
Compromisso de compra e venda. Atraso na entrega do imóvel.
Inexistência de causa eximente da responsabilidade da alienante.
Abusiva, tal como prevista, no caso, a cláusula que estipula a
data da entrega das chaves de acordo com a data da
assinatura do contrato de financiamento. Tema 996 do STJ.
Precedente
do
IRDR
0023203-35.2016.8.26.0000,
deste
Tribunal. Prejuízos decorrentes da privação em si da posse.
Inversão da cláusula penal fixada exclusivamente em detrimento

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do
adquirente.
Possibilidade.
Tema
971
do
STJ.
Impossibilidade, contudo, de cumulação da cláusula penal e da
pretensão indenizatória pelo atraso, configurando verdadeiro bis
in idem. Tema 970 do STJ. Danos morais configurados, posto
que apenas pela negativação indevida e não em virtude da
ausência de entrega da piscina prometida ou pelo atraso, que não
se mostrou excessivo. Indenização pelos juros e encargos dos
empréstimos obtidos para o pagamento de parcela intermediária
do segundo compromisso de compra e venda avençado que não
se justifica. Autores que, ao celebrar o segundo compromisso de
compra venda, não adotaram as cautelas necessárias para
assegurar seu adimplemento, assumindo o risco de não obtenção
dos recursos pela venda do primeiro imóvel. Possibilidade de
atraso na entrega do primeiro imóvel que já era evidente, tendo a
ré ultrapassado quatro meses do prazo de tolerância. Recurso
provido em parte. Sentença parcialmente revista.
(TJSP; Apelação Cível 1017807-51.2015.8.26.0564; Relator
(a): Claudio Godoy; Órgão Julgador: 1a Câmara de Direito
Privado; Foro de São Bernardo do Campo - 7a Vara Cível; Data
do Julgamento: 07/07/2020; Data de Registro: 08/07/2020)
Da leitura do contrato de fls. 11/17 e do termo de
adesão de fls. 21/23, verifica-se que não há qualquer previsão de entrega
da unidade imobiliária. A apelante limitou-se a condicionar a entrega
dentro de um prazo estimado após a assinatura do contrato de
financiamento, além do período de tolerância de 180 dias. Nos termos do
quanto decidido pelo C. Superior Tribunal de Justiça, houve violação do
dever de informação ao consumidor, falta de transparência e afronta à boa-
fé que deve permear as relações contratuais.
De rigor, portanto, a manutenção da sentença para
reconhecer que prazo de construção do empreendimento seria de 24 (vinte
e quatro) meses a contar da assinatura do compromisso de compra e venda

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(13 de abril de 2016) o que, acrescido do prazo de tolerância de 180 dias,
findou-se em 13 de outubro de 2018.
Constatado o atraso, deve a indenização material
incidir desde 13 de outubro de 2018, no importe de 0,5% sobre o valor do
imóvel, e não sobre o valor efetivamente pago, tal como pretende a
apelante. Isso porque, conforme tese 1.2 firmada, o prejuízo do adquirente
pelo atraso da entrega do imóvel é presumindo e este deve ser indenizado
pela privação do bem. Vê-se que a Corte também firmou entendimento no
sentido de que essa indenização deve ter como parâmetro o valor locatício
de imóvel assemelhado.
Por fim, afastam-se as alegações de que o atraso na
entrega do imóvel para além do prazo de tolerância se revela em mero
dissabor, porquanto se trata de evidente frustração de legítima expectativa
do autor em receber as chaves do imóvel adquirido, o que, ademais, não se
tem notícias que ocorreu até o presente momento. O valor de R$ 5.000,00
fixado na origem não se revela desarrazoado, tampouco desproporcional
ao caso dos autos, razão pela qual deve ser mantido.
Ante o exposto, nega-se provimento ao recurso.
É como voto.
Alberto Gosson
Relator

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