Tribunal: TJSP
Processo: 1003374-68.2014.8.26.0114
Classe: Apelação Cível / Compra e Venda
Órgão julgador: José Rubens Queiroz Gomes
Órgão colegiado: 7a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-08-13
Data de publicação: 2020-08-13

Ementa:
APELAÇÃO. Compra e venda de imóvel. Ação de obrigação de fazer c.c indenização por perdas e danos e lucros cessantes. Sentença de parcial procedência. Inconformismo de ambas as partes. Despesas com corretagem. Prescrição trienal afastada. Cobrança lícita, pois prevista em contrato com valor destacado. Atraso na entrega da obra por culpa exclusiva das rés. Lucros cessantes devidos em 0,5% ao mês

Ementa:
APELAÇÃO. Compra e venda de imóvel. Ação de obrigação de fazer c.c indenização por perdas e danos e lucros cessantes. Sentença de parcial procedência. Inconformismo de ambas as partes. Despesas com corretagem. Prescrição trienal afastada. Cobrança lícita, pois prevista em contrato com valor destacado. Atraso na entrega da obra por culpa exclusiva das rés. Lucros cessantes devidos em 0,5% ao mês sobre o valor atualizado do imóvel, após o prazo de tolerância de 180 dias previsto em contrato. Juros de obra, "juros no pé" ou compensatórios, é descabida a cobrança no período de mora das rés até a efetiva entrega das chaves, uma vez que nesse período não há capital da construtora mutuado ao comprador, tampouco o imóvel fora utilizado. Recursos a que se dá parcial provimento.

Inteiro teor:
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TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2020.0000638357
ACÓRDÃO
Vistos,
relatados e discutidos estes
autos de
Apelação Cível no 1003374-68.2014.8.26.0114, da Comarca de
Campinas,
em
que
são
apelantes/apelados
BELA
VISTA
EMPREENDIMENTO IMOBILIÁRIO SPE LTDA e HM ENGENHARIA E
CONSTRUÇÕES,
é
apelado/apelante
FERNANDO
RODOLPHO
FRANCESCHINI.
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 7a Câmara
de Direito Privado do Tribunal de Justiça de São Paulo,
proferir a seguinte decisão: Deram parcial provimento aos
recursos. V.U., de conformidade com o voto do relator, que
integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores
LUIZ ANTONIO COSTA (Presidente) e MIGUEL BRANDI.
São Paulo, 13 de agosto de 2020.
JOSÉ RUBENS QUEIROZ GOMES
Relator
Assinatura Eletrônica

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VOTO No 18342
APELAÇÃO CÍVEL No 1003374-68.2014.8.26.0114
COMARCA: CAMPINAS - 10a VARA CÍVEL
JUIZ 1a INSTÂNCIA: MAURÍCIO SIMÕES DE ALMEIDA BOTELHO
SILVA
APELANTES/APELADOS: BELA VISTA EMPREENDIMENTO IMOBILIÁRIO
SPE LTDA, HM ENGENHARIA E CONSTRUÇÕES E FERNANDO RODOLPHO
FRANCESCHINI
7a CÂMARA DE DIREITO PRIVADO
APELAÇÃO. Compra e venda de imóvel.
Ação
de
obrigação
de
fazer
c.c
indenização por perdas e danos e lucros
cessantes.

Sentença
de
parcial
procedência. Inconformismo de ambas as
partes.
Despesas
com
corretagem.
Prescrição trienal afastada. Cobrança
lícita, pois prevista em contrato com
valor destacado. Atraso na entrega da
obra por culpa exclusiva das rés.
Lucros cessantes devidos em 0,5% ao mês
sobre o valor atualizado do imóvel,
após o prazo de tolerância de 180 dias
previsto em contrato. Juros de obra,
“juros no pé” ou compensatórios, é
descabida a cobrança no período de mora
das rés até a efetiva entrega das
chaves, uma vez que nesse período não
há capital da construtora mutuado ao
comprador,
tampouco
o
imóvel
fora
utilizado. Recursos a que se dá parcial
provimento.
Trata-se
de
recursos
de
apelação
interpostos
contra
a
r.
sentença
de
fls.
493/499,
declarada as fls. 532, que julgou parcialmente procedente
a ação para condenar as rés solidariamente ao pagamento de
indenização por lucros cessantes e na devolução dos
valores pagos a título de juros de obra a partir de agosto

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de
2012,
conforme
parâmetros
estabelecidos
na
fundamentação, bem como, ao pagamento das custas e
honorários de advogado arbitrados esses em 15% sobre o
valor da condenação, dos quais arcarão com 50% em face da
parcial sucumbência, cabendo ao autor o pagamento do
percentual
remanescente,
observada
a
gratuidade
processual.
Irresignadas, recorrem ambas as rés.
As
requeridas
alegam,
em
suma,
ilegitimidade passiva no tocante à indenização de juros de
obra, pois esta foi paga ao Banco do Brasil. Aduzem que se
ocorreu atraso foi posterior a julho de 2013 e não 2012,
conforme cláusula 8.1 do contrato, bem como, que a
Municipalidade é quem deu causa ao atraso para entrega do
imóvel. Por fim, dizem que para que haja lucros cessantes
deve haver prova do prejuízo. Pedem o provimento do
recurso para afastar a condenação de juros de obra, lucros
cessantes de honorários sucumbenciais.
O autore, por sua vez, pleiteia em suma
a restituição dos valores pagos com corretagem, assessoria
imobiliária e SATI por entender que o prazo prescricional
é decenal. Pede o provimento do recurso, o afastamento da
sucumbência
recíproca
e
a
majoração
dos
honorários
advocatícios.
Os
recursos
foram
processados
e
contrarrazoado.

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É a síntese do necessário.
Analisam-se
em
conjunto
ambos
os
recursos.
Cediço que a relação estabelecida entre
as partes é de consumo e, por isso, os princípios do
Código de Defesa do Consumidor devem ser aplicados.
Colhe-se dos autos que a parte autora
adquiriu, em janeiro de 2011, a unidade descrita na
inicial, com prazo para conclusão das obras em 15 de
janeiro de 2013, incluindo o prazo de tolerância de 180
dias (fls. 238) que se esgotou em 15 de julho de 2013,
porém, as chaves foram entregues em fevereiro de 2014.
Pois bem.
Com relação às despesas com corretagem
e SATI, a questão da prescrição está pacificada pelo
Colendo
Superior
Tribunal
de
Justiça,
em
recurso
repetitivo.
O referido Tribunal Superior ao julgar
o REsp no 1.551.956/SP fixou tese jurídica a ser observada
pelos Tribunais, reconhecendo a incidência da prescrição
trienal sobre a pretensão de restituição dos valores pagos
a título de comissão de corretagem ou de serviço de
assistência
técnico-imobiliária
(SATI),
nos
seguintes

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termos:
“RECURSO ESPECIAL REPETITIVO. DIREITO
CIVIL E DO CONSUMIDOR. INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA. VENDA DE
UNIDADES AUTÔNOMAS EM ESTANDE DE VENDAS. CORRETAGEM. SERVIÇO
DE
ASSESSORIA
TÉCNICO-IMOBILIÁRIA
(SATI).

CLÁUSULA
DE
TRANSFERÊNCIA DA OBRIGAÇÃO AO CONSUMIDOR. PRESCRIÇÃO TRIENAL DA
PRETENSÃO. ENRIQUECIMENTO SEM CAUSA. 1. TESE PARA OS FINS DO
ART. 1.040 DO CPC/2015: 1.1. Incidência da prescrição trienal
sobre a pretensão de restituição dos valores pagos a título de
comissão de corretagem ou de serviço de assistência técnico-
imobiliária (SATI), ou atividade congênere (art. 206, § 3o, IV,
CC). 1.2. Aplicação do precedente da Segunda Seção no
julgamento do Recurso Especial no 1.360.969/RS, concluído na
sessão de 10/08/2016, versando acerca de situação análoga. 2.
CASO CONCRETO: 2.1. Reconhecimento do implemento da prescrição
trienal, tendo sido a demanda proposta mais de três anos depois
da celebração do contrato. 2.2. Prejudicadas as demais alegações
constantes do recurso especial. 3. RECURSO ESPECIAL PROVIDO."
(REsp repetitivo no 1.551.956, relator Ministro Paulo de Tarso
Sanseverino, j. 24/08/2016)
Assim, uma vez que os valores foram
desembolsados em março de 2011 (fls. 117) e a ação 04 de
fevereiro de 2014, de rigor o afastamento da prescrição
trienal.
Todavia,
O
STJ
ao
julgar
o
REsp
Repetitivo também fixou tese jurídica a ser observada
pelos Tribunais, reconhecendo a “Validade da cláusula
contratual
que
transfere
ao
promitente
comprador
a
obrigação de pagar a comissão de corretagem nos contratos

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de promessa de compra e venda de unidade autônoma em
regime de incorporação imobiliária, desde que previamente
informado o preço total da aquisição da unidade autônoma,
com o destaque do valor da comissão de corretagem".
No presente caso, há no contrato de
compra e venda (fls. 225) cláusula que transfere ao
comprador o pagamento das despesas à título de corretagem,
com o valor destacado, logo, não há que se falar em
restituição desse valor. E não restou comprovado nos autos
o pagamento de despesas a título de SATI.
No mais, o atraso para entrega do
imóvel restou comprovado nos autos, pois os documentos
trazidos pelas rés, ambos datados após a data máxima de
entrega
do
bem
aos
autores,
apenas
demonstram
que
realmente houve o atraso na entrega da obra, deixando as
mesmas de demonstrar nos autos os motivos ensejadores.
Assim,
a
partir
do
momento
que
excederam o prazo de tolerância, as rés ingressaram em
mora e as justificativas apresentadas para o atraso na
entrega da obra são inconsistentes.
Logo, cabível o pagamento de lucros
cessantes.
A jurisprudência vem reconhecendo que o
comprador tem direito ao recebimento de valor equivalente
ao aluguel de um imóvel similar por todo o período de

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inadimplemento, independentemente se pretendia residir no
local ou mesmo alugá-lo.
Entende o Colendo Superior Tribunal de
Justiça que:
“Presume-se
a
ocorrência
de
lucros
cessantes em razão da não entrega de
imóvel
na
data
estipulada.”
(REsp
826.745/RJ, relator Ministro João Otávio
de Noronha, DJU 22/3/10)
Sua
incidência
se
dará
após
o
transcurso do prazo de tolerância de 180 dias, que se
esgotou em 15 de julho de 2013, até a efetiva entrega das
chaves.
Nesse sentido:
“COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA - Pretensão
de repetição de indébito em dobro e
indenização por dano moral - Cobrança de
juros remuneratórios de 12% ao ano desde o
habite-se - Inadmissibilidade - Habite-se
não é prova de entrega do imóvel -
Demandada
que
postergou
a
entrega
do
apartamento para depois da instalação do
condomínio, fato que afasta o alegado
inadimplemento dos compradores pelo atraso
na realização do financiamento bancário
(...)
Habite-se
é
autorização
administrativa para ocupação do imóvel,
não se confundindo com prova de que houve
a disponibilização do apartamento novo,
pronto
e
acabado
e
em
condições
de
habitabilidade,
o
que
só
ocorreu
em
15/04/2010, conforme termo de recebimento
das
chaves
(fls.
52).”
(Apelação
no
0160039-79.2011.8.26.0100, Relator Mendes
Pereira, j. 12/02/2014)

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É o que diz a Súmula 162 deste
Tribunal: “Descumprido o prazo para a entrega do imóvel
objeto do compromisso de venda e compra, é cabível a
condenação da vendedora por lucros cessantes, havendo a
presunção de prejuízo do adquirente, independentemente da
finalidade do negócio”.
Quanto
aos
juros
de
obra,
cumpre
esclarecer, que não há ilegalidade na cobrança pelo Banco
do Brasil.
No entanto, se a vendedora atrasar a
entrega do imóvel, evidente que deve indenizar os danos
materiais sofridos pelos compradores pelo montante pago
por
eles
a
esse
título
pelo
período
injustamente
prolongado, a ser apurado em liquidação de sentença. Logo,
não há que se falar em ilegitimidade passiva.
Consoante jurisprudência do Superior
Tribunal de Justiça, é descabida a cobrança no período de
mora das rés até a efetiva entrega das chaves, uma vez que
nesse período não há capital da construtora mutuado ao
comprador, tampouco o imóvel fora utilizado:
"AGRAVO INTERNO - AGRAVO DE INSTRUMENTO -
PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL -
PORTARIA DO MINISTÉRIO DA JUSTIÇA E TERMO
DE AJUSTAMENTO DE CONDUTA - ATOS QUE NÃO
SE ENQUADRAM NO CONCEITO DE LEI FEDERAL -
JUROS COMPENSATÓRIOS - COBRANÇA ANTES DA
ENTREGA DO IMÓVEL - IMPOSSIBILIDADE -
DECISÃO AGRAVADA MANTIDA - IMPROVIMENTO.

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1.- O Recurso Especial não constitui via
adequada para a análise, sequer reflexa,
de eventual ofensa a resoluções, portarias
ou instruções normativas, por não estarem
tais
atos
normativos
compreendidos
na
expressão
"lei
federal",
constante
da
alínea a do inciso III do artigo 105 da
Constituição Federal. 2.- Em contratos de
promessa de compra e venda de imóvel em
construção, descabe a cobrança de juros
compensatórios antes da entrega das chaves
do imóvel - "juros no pé" -, porquanto,
nesse
período,
não
há
capital
da
construtora/incorporadora
mutuado
ao
promitente comprador, tampouco utilização
do
imóvel
prometido
(REsp
670.117/PB,
relator Ministro Luis Felipe Salomão, DJe
23/09/2010).
3.-
Agravo
Regimental
improvido.”
(AgRg
no
Ag
1402399/RJ,
relator
Ministro
Sidnei
Beneti,
j.
21/06/2011)
Este também é o entendimento desta
Egrégia 7a Câmara de Direito Privado:
Todavia, tem-se que na hipótese dos autos
os juros devem ser suspensos no período de
mora das vendedoras, as quais não podem se
beneficiar
da
própria
inadimplência.
Acarretaria desequilíbrio contratual, haja
vista que sua incidência estaria sendo
moldada
pelo
ritmo
das
obras,
cujo
cronograma
não
está
sendo
cumprido
à
risca. Ainda que contratados os juros, não
se pode dizer que os adquirentes tenham
anuído com sua cobrança em período de
atraso na entrega do imóvel. Denota-se,
portanto, que por culpa exclusiva das rés,
os adquirentes estão sofrendo prejuízo
financeiro
ao
terem
que
arcar
indevidamente com os juros, o que deve ser
evitado.
Destarte,
o
recurso
merece
parcial acolhimento a fim de se adequar o
julgado à linha de entendimento firmada
pela Corte Superior e admitir a cobrança
de juros remuneratórios mesmo durante a
fase de construção do imóvel, mas não no

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período de mora da construtora.” (Embargos
de Declaração no 1001/652-13.2014, relator
Mendes Pereira, j. 20/08/2015)
No tocante à sucumbência, verifica-se
que os pedidos foram parcialmente acolhidos, ensejando o
julgamento parcial e evidenciando, por conseguinte, a
repartição do ônus, como lançado na r. sentença.
Posto isto, dá-se parcial provimentos
aos recursos para fixar o termo inicial para pagamento de
lucros cessantes de juros de obra a partir de 15 de julho
de 2013 e afastar a prescrição dos valores licitamente
pagos com corretagem. Nos termos do artigo 85, §11, do
CPC, majorando os honorários recursais em favor de cada um
dos patronos das partes rés 16% da condenação, com a
ressalva da gratuidade de justiça.
Alerto às partes que, em caso de
oposição de embargos de declaração, poderá ser observado o
disposto no artigo 1.026, §§ 2o a 4o, do Código de
Processo Civil, inclusive nas hipóteses em que se pretenda
o mero prequestionamento, uma vez que este está implícito
na solução dada pelo Tribunal de origem.
JOSÉ RUBENS QUEIROZ GOMES
Relator