Tribunal: TJSP
Processo: 2202256-97.2020.8.26.0000
Classe: Agravo de Instrumento / Despesas Condominiais
Órgão julgador: Soares Levada
Órgão colegiado: 34a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-09-25
Data de publicação: 2020-09-25

Ementa:
Despesas condominiais. Execução. Imóvel gerador do débito pertencente a empresa em recuperação judicial. Pedido de suspensão da ação executiva e de submissão da decisão que determinou a constrição e patrimônio à análise do juízo recuperacional. Questões já resolvidas em recurso anteriormente interposto contra decisão proferida nos mesmos autos que dão origem a este agravo e que foi julgado por

Ementa:
Despesas condominiais. Execução. Imóvel gerador do débito pertencente a empresa em recuperação judicial. Pedido de suspensão da ação executiva e de submissão da decisão que determinou a constrição e patrimônio à análise do juízo recuperacional. Questões já resolvidas em recurso anteriormente interposto contra decisão proferida nos mesmos autos que dão origem a este agravo e que foi julgado por este mesmo órgão colegiado. Agravo não conhecido.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
d voto no 41147
Registro: 2020.0000785009
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Agravo de Instrumento no
2202256-97.2020.8.26.0000, da Comarca de Ribeirão Preto, em que é agravante API
SPE
60
-
PLANEJAMENTO
E
DESENVOLVIMENTO
DE
EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA, é agravado CONDOMINIO
RESIDENCIAL VITALE.
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 34a Câmara de Direito
Privado do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Não
conheceram do recurso. V. U., de conformidade com o voto do relator, que integra
este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores GOMES VARJÃO
(Presidente) e L. G. COSTA WAGNER.
São Paulo, 25 de setembro de 2020.
SOARES LEVADA
Relator
Assinatura Eletrônica

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
d voto no 41147
AGRAVO DE INSTRUMENTO No 2202256-97.2020.8.26.0000
COMARCA DE RIBEIRÃO PRETO 7a Vara Cível
AGRAVANTE: API SPE 60 PLANEJAMENTO E DESENVOLVIMENTO
DE EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA
AGRAVADO: CONDOMÍNO RESIDENCIAL VITALE
V O T O No 41147
Despesas condominiais. Execução. Imóvel gerador do
débito pertencente a empresa em recuperação judicial.
Pedido de suspensão da ação executiva e de submissão da
decisão que determinou a constrição e patrimônio à análise
do juízo recuperacional. Questões já resolvidas em recurso
anteriormente interposto contra decisão proferida nos
mesmos autos que dão origem a este agravo e que foi
julgado por este mesmo órgão colegiado. Agravo não
conhecido.
1. Trata-se de agravo de instrumento interposto por
API SPE 60 Planejamento e Desenvolvimento de Empreendimentos
Imobiliários Ltda contra decisão que, em ação executiva de créditos
decorrentes de despesas condominiais que lhe move Condomínio
Residencial Vitale, deferiu a penhora de seu patrimônio para satisfação do
crédito objeto da execução. Alega a recorrente, em suma, que o crédito
exequendo deve ser submetido ao seu processo de recuperação judicial e
que o ato constritivo determinado pelo juízo da execução singular deve ser
submetido ao crivo do juízo recuperacional para análise da essencialidade
do bem penhorado ao processo de recuperação.
No exame liminar deste recurso, esta relatoria
vislumbrou a falta de interesse recursal ante o que restou julgado no agravo
de instrumento no 2234378-03.2018.8.26.0000, que foi extraído dos mesmos
autos da origem para desafiar decisão que rejeitou exceção de pré-
executividade que buscava a extinção da execução sob o mesmo
argumento de que o crédito do condomínio deveria ser habilitado na
recuperação judicial.

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Naquela oportunidade o recurso não foi provido
basicamente
porque
entendeu-se
que
o
crédito
apresentado
é
extraconcursal e a sua quitação serve justamente para a administração do
ativo da devedora.
Para os fins do art. 10 do CPC, deu-se oportunidade
para manifestação da recorrente, que apresentou suas considerações a
respeito da procedibilidade deste recurso a fl. 51/54.
Recurso tempestivo e preparado.
Não se vê utilidade do contraditório.
É o relatório.
Fundamento e decido.
2. Com a devida vênia da recorrente, o recurso não
pode ser conhecido.
No
julgamento
do
agravo
de
instrumento
no
2234378-03.2019.8.26.0000, anteriormente interposto pela ora recorrente
contra decisão tomada nos mesmos autos que dão origem a este novo
recurso, já houve manifestação deste órgão colegiado sobre os temas aqui
trazidos, o que impede o reexame das mesmas questões.
Com efeito, no acórdão resultante do que foi julgado,
consignou-se que:
A Lei 11.101/2005 não faz nenhuma menção expressa à
categoria do crédito decorrente de contribuição condominial. Todavia,
observando-se a jurisprudência atual do E. STJ pode-se afirmar que, hoje,
esse tipo de crédito é mais do que pignoratício, pois tem preferência até
mesmo sobre o crédito hipotecário (Súmula 478). Logo, se é um crédito
especialíssimo, não pode ser tratado como quirografário.

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Ademais, o crédito é posterior e sendo a contribuição condominial
obrigação de caráter “propter rem”, ou seja, que surge por causa da própria
coisa, tem-se que o seu pagamento visa não só a manutenção do imóvel
gerador do débito, mas também a do condomínio do qual faz parte.
É que se as taxas condominiais não forem pagas, poder-se-á
chegar a um momento em que mesmo a venda do bem não seja suficiente
para liquidar a obrigação condominial, o que gerará prejuízo à própria
empresa em recuperação e aos seus credores. Nesse sentido, confira-se a
possibilidade já aventada em julgado desta Corte:
“(...) os encargos condominiais são considerados encargos
administrativos da massa (Dec. Lei no 7.661/45, art. 124, § 1o, inc. III).
Impõe-se, assim, que o crédito em apreço seja pago de imediato pela
massa com os recursos existentes, ou que o imóvel seja imediatamente
posto à venda, com ônus de que o arrematante solva no ato da
arrematação as obrigações do alienante para o condomínio, na forma
da Lei no 4.591, de 16 de dezembro de 1964, art. 4o, parágrafo único
(redação da Lei no 7.182, de 27 de março de 1984). O culto
Desembargador GIL COELHO bem salientou, ainda enquanto
abrilhantava o extinto Egrégio Segundo Tribunal de Alçada Civil de São
Paulo, que a unidade autônoma geradora das despesas condominiais,
em razão da sua própria peculiaridade, poderá perder o seu valor de
alienação para terceiros caso não cesse a inadimplência das despesas
de condomínio (Agravo de Instrumento no 751.542-0/3 9a Câmara j.
06.11.02), ou seja, acaso estas suplante o valor de mercado da própria
unidade, o que não convém a ninguém, muito menos aos credores.
Ora, qualquer realização de ativo que possa ter o imóvel como objeto,
quer para pagar credor quirografário, quer para pagar privilegiado, quer
para pagar credor de garantia real, quer para pagar trabalhista, quer em
caso de penhora efetivada em cobrança de crédito fiscal ou parafiscal,
enfim, em qualquer destas situações, antes mesmo da alienação haver-
se-á de pagar o condomínio (v. RT 618/160).” (AI no 1088805-0/0 25a
Câmara de Direito Privado
d.j. 21.08.07
Rel. DES. ANTONIO
BENEDITO RIBEIRO PINTO)”.
Importante ainda consignar que, no recente julgamento do AgInt.

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no REsp no 1.646.272-SP, relatado pelo E. Min. Moura Ribeiro, restou
expressamente definido que, em que pese o art. 99 da Lei 11.101/05
determine a suspensão de todas as ações ou execuções contra o falido, a Lei
de Falências, tanto a atual como a revogada, considera extraconcursal a
despesa necessária à administração do ativo, sendo, portanto, encargo da
massa, em razão do disposto no enunciado normativo do art. 84, III, Lei
11.101/05, assim transcrito:
(omissis)
Com efeito, naquela oportunidade, o E. STJ salientou que, “com
relação às obrigações condominiais, a jurisprudência desta Corte Superior é
no sentido de que tal despesa de enquadra no conceito de despesa
necessária à administração do ativo, tratando-se, portanto, de crédito
extraconcursal, não se sujeitando à habilitação de crédito, tampouco à
suspensão determinada pelo art. 99 da Lei de Falências”1.
Portanto, o crédito decorrente da contribuição condominial devida
pela agravante não está sujeito à recuperação judicial, podendo a execução
se processar no próprio juízo onde se localizam os respectivos autos, porque
o pagamento das despesas condominiais é necessário à proteção do
patrimônio do agravado e, por consequência, uma vez que a medida
1 “PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. RECURSO
MANEJADO SOB A ÉGIDE DO NCPC. AÇÃO DE COBRANÇA DAS DESPESAS
CONDOMINIAIS. POSTERIOR FALÊNCIA DA ORA RECORRENTE. TAXAS CONDOMINIAIS
ANTERIORES À FALÊNCIA QUE SE REFEREM À MANUTENÇÃO DADOS CRÉDITOS.
CARÁTER EXTRACONCURSAL. ENTENDIMENTO DOMINANTE NESTA CORTE. SÚMULA
No 568 DO STJ. AGRAVO INTERNO NÃO PROVIDO, COM IMPOSIÇÃO DE MULTA. 1. Aplica-
se o NCPC a este recurso ante os termos no Enunciado Administrativo no 3, aprovado pelo Plenário
do STJ na sessão de 9/3/2016: Aos recursos interpostos com fundamento no CPC/2015 (relativos a
decisões publicadas a partir de 18 de março de 2016) serão exigidos os requisitos de admissibilidade
recursal na forma do novo CPC. 2. A atual jurisprudência desta Corte Superior é no sentido de que a
taxa de condomínio se enquadra no conceito de despesa necessária à administração do ativo, tratando-
se, portanto, de crédito extraconcursal, não se sujeitando à habilitação de crédito, tampouco à
suspensão determinada pelo art. 99 da Lei de Falências. Precedentes. 3. Em virtude do não
conhecimento do presente recurso, e da anterior advertência em relação a aplicabilidade do NCPC,
aplica-se ao caso a multa prevista no art. 1.021, § 4o, do NCPC, no percentual de 3% sobre o valor
atualizado da causa, ficando a interposição de qualquer outro recurso condicionada ao depósito da
respectiva quantia, nos termos do § 5o daquele artigo de lei. 4. Agravo interno não provido, com
imposição de multa.” (AgInt. Resp no 1.646.272-SP, Rel. Min. Moura Ribeiro , j. 24/04/18)

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(pagamento das despesas de condomínio) é preservativa da coisa, que
poderá ser alienada, se o caso, para garantir o plano de recuperação.
Como se vê, o julgamento anterior resolveu as duas
questões reproduzidas pela agravante neste novo recurso, ou seja, foi
afastada qualquer possibilidade de suspensão da execução para habilitação
do crédito condominial no processo de recuperação judicial da devedora e
também foi asseverada a possibilidade da penhora de ativos para a
preservação da própria coisa, i. e., do imóvel gerador do débito.
Daí a impossibilidade de se conhecer deste recurso,
pois as questões nele veiculadas já foram resolvidas em agravo de
instrumento anteriormente interposto.
Não seria necessário esclarecer à agravante que
quanto mais o tempo passa, maior será o débito condominial devido, pois
além de se acumular as despesas vencidas, a partir do vencimento há
incidência de encargos que encarecem a conta em razão do acúmulo de
multa e juros de mora. Se nada for pago chegará um momento em que o
valor do patrimônio será superado pelo valor de sua dívida condominial,
provocando, verdadeira perda ao processo recuperacional. Além disso, o
que for pago, ainda que por meio de bloqueio de ativos financeiros via
Bacenjud, servirá para preservar o próprio imóvel que poderá ser alienado
para realização de ativo e pagamento de passivo na recuperação judicial.
3. Pelo exposto, não se conhece do agravo de
instrumento.
SOARES LEVADA
Relator