Tribunal: TJSP
Processo: 1005101-88.2016.8.26.0309
Classe: Apelação Cível / Promessa de Compra e Venda
Órgão julgador: Alcides Leopoldo
Órgão colegiado: 4a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-05-12
Data de publicação: 2020-05-12

Ementa:
COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA - Atraso na entrega da obra – Termo inicial do prazo para conclusão – Cláusula contratual que prevê o prazo de vinte e quatro meses após assinatura do contrato de financiamento com a CEF – Ilegalidade – Inteligência do Tema 2 do IRDR n. 0023203-35.2016.8.26.0000 e do Tema 996 pelo STJ - A jurisprudência não legisla, mas dá interpretação à norma vigente, de

Ementa:
COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA - Atraso na entrega da obra – Termo inicial do prazo para conclusão – Cláusula contratual que prevê o prazo de vinte e quatro meses após assinatura do contrato de financiamento com a CEF – Ilegalidade – Inteligência do Tema 2 do IRDR n. 0023203-35.2016.8.26.0000 e do Tema 996 pelo STJ - A jurisprudência não legisla, mas dá interpretação à norma vigente, de maneira que não se pode falar em irretroatividade, aplicando-se aos processos pendentes de julgamento - Reconhecida a mora, deve-se ressarcir os juros de obra pagos sem amortização do saldo devedor e os lucros cessantes ou multa, sem cumulação (Temas 970 e 971), sendo adequada a porcentagem mensal de 0,5% sobre o valor do contrato, em conformidade com o entendimento majoritário desta Corte - Recurso desprovido.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2020.0000334502
ACÓRDÃO
Vistos,
relatados
e
discutidos
estes
autos
de
Apelação
Cível
no
1005101-88.2016.8.26.0309, da Comarca de Jundiaí, em que é apelante WALCON
MIRANTE DA COLÔNIA LTDA., é apelado RAFAEL MARTINS SURIAN (JUSTIÇA
GRATUITA).
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 4a Câmara de Direito Privado do
Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Negaram provimento ao
recurso. V. U., de conformidade com o voto do relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores ALCIDES LEOPOLDO
(Presidente), MARCIA DALLA DÉA BARONE E MAURÍCIO CAMPOS DA SILVA
VELHO.
São Paulo, 12 de maio de 2020.
ALCIDES LEOPOLDO
Relator
Assinatura Eletrônica

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Apelação Cível no 1005101-88.2016.8.26.0309 -Voto no 19.297
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APELAÇÃO CÍVEL
Processo n. 1005101-88.2016.8.26.0309
Comarca: Jundiaí (2a Vara Cível)
Apelante: Walcon Mirante da Colônia Ltda.
Apelado:
Rafael Martins Surian
Juíza: Bruna Carrafa Bessa Levis
Voto n. 19.297
EMENTA: COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA - Atraso
na entrega da obra Termo inicial do prazo para conclusão
Cláusula contratual que prevê o prazo de vinte e quatro meses após
assinatura do contrato de financiamento com a CEF Ilegalidade
Inteligência do Tema 2 do IRDR n. 0023203-35.2016.8.26.0000 e
do Tema 996 pelo STJ - A jurisprudência não legisla, mas dá
interpretação à norma vigente, de maneira que não se pode falar
em irretroatividade, aplicando-se aos processos pendentes de
julgamento - Reconhecida a mora, deve-se ressarcir os juros de
obra pagos sem amortização do saldo devedor e os lucros
cessantes ou multa, sem cumulação (Temas 970 e 971), sendo
adequada a porcentagem mensal de 0,5% sobre o valor do
contrato, em conformidade com o entendimento majoritário desta
Corte - Recurso desprovido.
Trata-se de ação de reparação de danos c.c. indenizatória
e repetição do indébito, alegando o autor que firmou, em 30 de abril de 2011,
Compromisso de Compra e Venda de Imóvel, para aquisição do imóvel
descrito na inicial, com prazo de entrega prevista para 24 meses da data da
assinatura do "Contrato de Instrumento Particular de Compra e Venda de
Terreno e Mútuo para Construção com Obrigação, Fiança, Hipoteca

Financiamento do Imóvel na Planta e/ou Construção Carta de Crédito
Associativa com Recursos do FGTS", além de prazo de tolerância de 180 dias
(Cláusula XVIII), entendendo ser nula a contagem do prazo da assinatura do
outro contrato a ser firmado com a CEF, e que é confusa a redação do
contrato, de maneira que o prazo deve ser computado da data da assinatura do

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compromisso de compra e venda (28/07/2010), evidenciando-se atraso da ré
desde julho de 2012, razão pela qual requer sejam condenadas as requeridas
ao pagamento de multa de 2%, juros de mora de 1% incidente a partir de
julho de 2012, além da repetição dos valores cobrados indevidamente a título
de juros de obra, honorários contratuais de 20%, indenização por lucros
cessantes de 0,75% do valor do contrato e indenização por dano moral de 40
vezes o salário mínimo.
A r. sentença, cujo relatório se adota, julgou procedente
em parte a ação condenando as requeridas, solidariamente, a restituir à autora
os “juros de obra” por ela suportados de fevereiro de 2013 a julho de 2013,
corrigidos desde cada desembolso com base na Tabela Prática do TJSP,
acrescido de juros de mora de 1% ao mês da citação, bem como ao
pagamento de indenização pelos lucros cessantes no patamar de 0,5% do
valor do contrato por mês de atraso ou, à escolha do adquirente, incidência da
cláusula penal inversa sobre o valor atualizado das prestações pagas pelo
adquirente até a data do atraso, durante o período em que persistiu a
inadimplência da obrigação de entrega da construtora, valores estes que
deverão ser corrigidos de cada mês de atraso e acrescidos de juros de mora de
1% ao mês da citação (Fls. 339/349).
A requerida Walcon apelou afirmando que não houve
atraso algum na entrega da obra, uma vez que a correta contagem do prazo de
24 meses para entrega da obra deve ter início na data da assinatura do
contrato com a CEF, conforme expressamente previsto no contrato firmado
entre as partes, não havendo qualquer abusividade neste ponto e,
subsidiariamente, sustentou que eventual condenação deve se limitar aos
lucros cessantes, não podendo contemplar a multa contratual por inversão
(fls. 360/364).

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Foram apresentadas contrarrazões pugnando-se pela
manutenção a sentença (fls. 370/384).
É o Relatório.
Discute-se pelo recurso a validade da cláusula que
estabeleceu o prazo de 24 meses para a entrega da obra com início na data da
assinatura do contrato com a CEF.
A jurisprudência não legisla, mas dá interpretação à
norma vigente, de maneira que não se pode falar em irretroatividade,
aplicando-se aos processos pendentes de julgamento.
Consoante o entendimento do Tema 2 do IRDR n.
0023203-35.2016.8.26.0000, Relator Desembargador Francisco Loureiro: "na
aquisição de unidades autônomas futuras, financiadas na forma associativa, o
contrato deverá estabelecer de forma expressa, clara e inteligível o prazo
certo para formação do grupo de adquirentes e para entrega do imóvel", o que
foi mantido no julgamento do Tema 996 pelo STJ que dispôs que: "1.1 Na
aquisição de unidades autônomas em construção, o contrato deverá
estabelecer, de forma clara, expressa e inteligível, o prazo certo para a entrega
do imóvel, o qual não poderá estar vinculado à concessão do financiamento,
ou a nenhum outro negócio jurídico, exceto o acréscimo do prazo de
tolerância" (REsp 1729593/SP, Rel. Ministro MARCO AURÉLIO
BELLIZZE, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 25/09/2019, DJe 27/09/2019).
A sentença deu correta solução à lide, pois, pela ausência
de previsão de prazo certo para a formação do grupo e obtenção do
financiamento, o que contraria o CDC, diante da abusividade, o prazo de 24
meses para a entrega do imóvel, conta-se da assinatura do compromisso de

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venda e compra (fls.24), observado o prazo de tolerância (Súmula n. 164 do
TJSP).
Reconhecida a mora, deve-se ressarcir os juros de obra
pagos sem amortização do saldo devedor e os lucros cessantes ou multa, sem
cumulação (Temas 970 e 971), sendo adequada a porcentagem mensal de
0,5% sobre o valor do contrato, em conformidade com o entendimento
majoritário desta Corte.
Assim, deve ser mantida a bem lançada sentença, por
seus judiciosos fundamentos.
Pelo exposto, NEGA-SE PROVIMENTO ao recurso de
apelação, sem majora dos honorários advocatícios, por não terem sido fixados
na sentença.
ALCIDES LEOPOLDO
Relator
Assinatura Eletrônica