Tribunal: TJSP
Processo: 1016838-79.2016.8.26.0506
Classe: Apelação Cível / Locação de Imóvel
Órgão julgador: Carlos Henrique Miguel Trevisan
Órgão colegiado: 29a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-02-05
Data de publicação: 2020-02-06

Ementa:
LOCAÇÃO - Loja em "shopping center" - Inadimplemento da locatária – Ação de despejo por falta de pagamento cumulada com cobrança proposta contra a locatária e a fiadora - Reconvenção - Pretensão de obter a condenação da locadora ao pagamento de indenizações por danos materiais e morais e a restituir valores referentes a "luvas" - Sentença de procedência da ação e de improcedência da reconvenção

Ementa:
LOCAÇÃO - Loja em "shopping center" - Inadimplemento da locatária – Ação de despejo por falta de pagamento cumulada com cobrança proposta contra a locatária e a fiadora - Reconvenção - Pretensão de obter a condenação da locadora ao pagamento de indenizações por danos materiais e morais e a restituir valores referentes a "luvas" - Sentença de procedência da ação e de improcedência da reconvenção - Apelo das rés - Preliminar de cerceamento de defesa - Rejeição - Inadimplemento caracterizado - Débitos exigíveis - Obrigações contraídas mediante livre arbítrio - Riscos do negócio que devem ser suportados pelo lojista - Impossibilidade de se transferir responsabilidades ao empreendedor - Prática de ato ilícito por parte deste, ademais, não caracterizada - Pagamento de quantia a título de "res sperata" - Validade - Descabimento do pedido de restituição - Sentença mantida - Apelação desprovida

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA
São Paulo
Registro: 2020.0000069566
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível no
1016838-79.2016.8.26.0506, da Comarca de Ribeirão Preto, em que são apelantes
GISELDA MARIA PINHEIRO DA SILVA (JUSTIÇA GRATUITA) e GISELDA
MARIA PINHEIRO DA SILVA - ME, é apelado NOVO CENTRO COMERCIAL
R. P. LTDA.
ACORDAM, em 29a Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça de
São Paulo, proferir a seguinte decisão: "Negaram provimento ao recurso. V. U.", de
conformidade com o voto do Relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Exmos. Desembargadores SILVIA
ROCHA (Presidente) e NETO BARBOSA FERREIRA.
São Paulo, 5 de fevereiro de 2020.
CARLOS HENRIQUE MIGUEL TREVISAN
RELATOR
Assinatura Eletrônica

PODER JUDICIÁRIO
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Apelação Cível no 1016838-79.2016.8.26.0506
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VOTO No 15.384
APELAÇÃO No 1016838-79.2016.8.26.0506
COMARCA: RIBEIRÃO PRETO (7a VARA CÍVEL)
APELANTES: GISELDA MARIA PINHEIRO DA SILVA
ME e
GISELDA MARIA PINHEIRO DA SILVA
APELADA: NOVO CENTRO COMERCIAL R.P. LTDA.
JUÍZA DE PRIMEIRO GRAU: ROBERTA LUCHIARI VILLELA
LOCAÇÃO - Loja em “shopping center” - Inadimplemento da
locatária Ação de despejo por falta de pagamento cumulada
com cobrança proposta contra a locatária e a fiadora -
Reconvenção - Pretensão de obter a condenação da locadora ao
pagamento de indenizações por danos materiais e morais e a
restituir valores referentes a “luvas” - Sentença de procedência
da ação e de improcedência da reconvenção - Apelo das rés -
Preliminar
de
cerceamento
de
defesa
-
Rejeição
-
Inadimplemento caracterizado - Débitos exigíveis - Obrigações
contraídas mediante livre arbítrio - Riscos do negócio que devem
ser suportados pelo lojista - Impossibilidade de se transferir
responsabilidades ao empreendedor - Prática de ato ilícito por
parte deste, ademais, não caracterizada - Pagamento de quantia
a título de “res sperata” - Validade - Descabimento do pedido de
restituição - Sentença mantida - Apelação desprovida
A sentença de fls. 406/412, cujo relatório é adotado,
complementada pela decisão de fl. 457 proferida em sede de embargos
de declaração, julgou procedente a ação “para o fim de declarar rescindido o
contrato de locação entre as partes celebrado, sem, entretanto, decretar o despejo, ante a
desocupação voluntária. Condena-se, outrossim, as rés, de forma solidária ao pagamento dos
aluguéis e encargos da locação vencidos até a data da efetiva desocupação do imóvel, tudo
acrescido de juros e correção monetária, nos termos da lei, contados da época do respectivo
vencimento” e improcedente a reconvenção, condenando as rés ao
pagamento das despesas processuais e de honorários advocatícios de
20% sobre o total devido.
Apelam as rés (fls. 420/456) arguindo preliminar de
cerceamento de defesa em razão do julgamento antecipado e
requerendo a anulação da sentença de modo a se possibilitar a produção
de provas e o acolhimento da reconvenção. No mérito, alegam que o
contrato de locação foi celebrado em 1o de setembro de 1997 e que “Por
ocasião da abertura da loja, houve apresentação pelo apelado de projeção e estudo de viabilidade
visando a implementação do Café no Novo Shopping Center, sendo certo que a apelante se
interessou pelo negócio à medida em que aquele prometeu e afirmou que haveriam diversas
ampliações e melhorias no Shopping, o que tornaria o negócio viável economicamente. Outro

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aspecto importante é que, à época das negociações para aquisição do espaço e viabilidade do
negócio, haveria a instalação de, no máximo, um número limitado a 03 (três) estabelecimento com
venda de cafés e afins no Novo Shopping Center. Limite que se constituía elemento de larga
valoração em termos de avaliação da potencialidade do negócio oferecido”. Alegam também
que 1) para a instalação do empreendimento, a autora cobrou a quantia
de R$ 48.000,00 (quarenta e oito mil reais) a título de “luvas”, 2)
despenderam valores elevados para a construção da cafeteria, 3) houve
violação da política comercial e desequilíbrio contratual por ter a autora
permitido a instalação de 8 (oito) estabelecimentos do ramo de “café”,
ao invés dos 3 (três) estabelecimentos inicialmente combinados, o que
gerou queda de faturamento, danos decorrentes da “grave concorrência com a
empresa apelante” e o encerramento das atividades, 4) a autora se recusou,
de maneira injustificada e com manifesta má-fé, a aprovar a venda do
estabelecimento comercial e forçou “a entrega do “ponto” comercial para enriquecer-
se com a venda do estabelecimento a terceiro, estabelecimento este montado à custa de grandes
sacrifícios pela titular da empresa apelante”, impedindo, assim, a obtenção da
quantia de R$ 550.000,00 (quinhentos e cinquenta mil reais), e, num
segundo momento, da importância de R$ 400.000,00 (quatrocentos mil
reais), e o consequente pagamento das pendências decorrentes da
locação e também referentes a ações trabalhistas, e 5) houve cobrança
em excesso da quantia de R$ 8.208,79 (oito mil e duzentos e oito reais e
setenta e nove centavos) referente a pagamentos efetuados no período
de julho a setembro de 2015. Pedem a condenação da autora-reconvinda
ao pagamento de indenização por danos materiais decorrentes das
condutas ilícitas supra aludidas, incluídas a indenização pela “perda de
uma chance” referente à impossibilidade de vender o estabelecimento
comercial, e a indenização por benfeitorias no valor de R$ 443.510,00
(quatrocentos e quarenta e dois reais e quinhentos e dez centavos),
acrescentando ser inválida a cláusula de renúncia. Pedem também seja
ela condenada a restituir a quantia cobrada em excesso, na forma do
artigo 940 do Código Civil, bem como as importâncias pagas a título de
“fundo de promoção”, e a reembolsar a quantia de R$ 2.000,00 (dois
mil reais) referente à contratação do engenheiro que elaborou o laudo de
fls. 286/310. Por fim, sustentam que o cálculo apresentado pela autora
inclui cobrança de juros sobre juros, o que é ilegal, e que o termo inicial
dos juros deve ser a data da citação.
É o relatório.
Consta da petição inicial da ação de despejo por falta
de pagamento cumulada com cobrança, em apertada síntese, que as rés

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não vêm cumprindo as obrigações contratuais, encontram-se em mora
em relação ao pagamento do aluguel e de outros encargos (despesas
condominiais e fundo de promoção) referentes à área comercial “ARCO
240”, localizada no “Novo Shopping”.
Em contestação (fls. 102/137), as rés suscitam
preliminares de litispendência com a ação de execução em curso na 4a
Vara Cível, processo no 1027642-09.2016.8.26.0506, e de ausência de
pressupostos legais de admissibilidade da ação, uma vez que o cálculo
do débito pressupõe valor líquido, certo e exigível, observando que “o
cálculo apresentado à inicial não se presta para o fim de eventual purga da mora, haja vista que há
excesso de cobrança, inviabilizando a prática de tal faculdade processual garantida pela lei
específica (...) consubstanciado na cobrança indevida de fundos de promoção; cobrança em
duplicidade de valores já pagos pela locatária; capitalização de juros, matéria a ser aduzida no
mérito, autoriza a rejeição liminar da presente ação”.
Alegam que “O total dos pagamentos efetuados pela contestante,
que não foram considerados pelo autor, é de R$ 8.208,79, justamente no período cobrado na inicial,
de Julho de 2015 a Fevereiro de 2016 (...) o que modifica drasticamente o débito apontado na
inicial (...), resta provada a ILIQUIDEZ DO VALOR cobrado”, que é indevida a
cobrança das quantias referentes a fundo de promoção e que “É cediço que
os juros de mora devem incidir sobre a somatória do capital dito residual sem a aplicação da
correção monetária. Desta forma, resta claro que o autor está praticando anatocismo, ao aplicar
juros sobre o valor atualizado, traduzido dúplice penalidade à ré, o que é proibido em nosso
ordenamento jurídico (...). A correção monetária e os juros de mora não podem ser cobrados na
forma posta no cálculo apresentado na inicial, pois o termo inicial deve ser apenas a partir da
citação da contestante”.
Opõem reconvenção afirmando que “a contestante se
interessou pelo negócio, na medida em que o autor prometeu e afirmou que haveriam diversas
ampliações e melhorias no Shopping, o que tornaria o negócio viável economicamente (...) haveria
a instalação de, no máximo, um número limitado a 03 (três) estabelecimento com venda de cafés e
afins no Novo Shopping Center. Limite que se constituía elemento de larga valoração em termos de
avaliação da potencialidade do negócio oferecido. (...), permitiu o autor e, atualmente, encontram-
se instalados no Shopping 08 (oito) cafés (...) ferindo regra que justificou adesão desta no
empreendimento (...) quebra do equilíbrio contratual ocasionado por culpa do autor que, visando
sempre lucros e resultados violou os Princípios da Boa Fé e ética”, que pagaram R$
48.000,00 (quarenta e oito mil reais) a título de luvas para instalação do
empreendimento do ramo de cafeteria no local contratado, que “O valor
acima de R$ 48 mil reais, pago ao autor, deve ser objeto de apuração na planilha de crédito a ser
elaborado por perito judicial nomeado por esse d. Juízo, na forma da lei processual civil em vigor,
naturalmente devendo ser atualizado o montante à data da elaboração dos cálculos” e que “O
atrativo para que a contestante investisse na conclusão da construção do local onde viria se
instalar, quanto, ainda, concordar em pagar luvas a pretexto de privilégio na atividade, foi pelo
autor frustrado de modo absolutamente contrário à lisura contratual e das regras comerciais”.
Requerem que o prejuízo com a retração de seu
faturamento em decorrência das condutas da autora, desde a
inauguração do shopping até os dias de hoje, seja apurado por perito

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judicial, e que, “Para que se evite o encerramento das atividades da contestante, serve a
presente para requerer a imposição por esse d. Juízo de um estudo de Política Comercial a ser
implementando no Novo Shopping para assegurar o equilíbrio contratual e, via de consequência, a
sobrevivência da atividade da empresa, apontando o número limite de estabelecimentos para venda
de café e afins, e a distância plausível entre eles, tudo por prova pericial e, ao final, impondo a
obrigação de cumprimento da obrigação imposta no laudo ao autor”.
Alegam que a autora impediu a venda do
estabelecimento (“Visto que o Shopping força a que estas empresas lhe entreguem o local,
para cuja instalação contribuíram não só com a compra do ponto, como ainda, com os dispêndios
necessários à conclusão da edificação e adaptação do negócio”), causando-lhes prejuízo
(“Com efeito, no ano de 2.015, a contestante recebeu a proposta de venda do estabelecimento no
valor de R$ 550 mil reais, através de uma empresa do ramo de cafeteria idônea e com várias
unidades nesta cidade. Portanto, absolutamente garantidos os direitos do autor. A negociação foi
levada ao crivo do autor para aprovação e celebração do contrato de locação com o terceiro
interessado. A análise perdurou por prazo extenso e, por fim, o autor não aprovou a venda do
estabelecimento da contestante a terceiro, denominado Sr. José Cabreira, proprietário do Café
Gran Coffe (aeroporto), segurando a negociação por mais de seis meses, período em que houve a
suspensão dos pagamentos dos alugueis e acessórios, conforme avençado entre as parte”), e
que, pela demora na avaliação da compra acima mencionada, deixaram
de negociar com outras empresas interessadas no estabelecimento,
caracterizando “perda da chance”.
Pedem as rés-reconvinte a condenação da autora a
ressarcir os prejuízos, requerendo também o pagamento em dobro
referente aos aluguéis já quitados, na forma do artigo 940 do Código
Civil (“seja apurado o crédito da contestante, no valor nominal de R$ 8.208,79, devidamente
atualizado à data do efetivo pagamento, quanto aos VALORES PAGOS e não deduzidos pelo autor
no cálculo inicial, para que, ao final, seja condenado no pagamento dos valores cobrados em
excesso, além das demais cominações de estilo”).
Pugnam também pela retenção de benfeitorias
alegando que receberam o imóvel inacabado e efetuaram todo serviço
necessário para que atendesse as finalidades do estabelecimento: “Assim,
foram prestados os serviços de construção civil, serralheria, instalação de ar condicionado,
instalação de equipamentos de combate a incêndio, elétrica, gesso, pintura, piso, revestimento,
iluminação, marcenaria e instalação da fachada (...)As benfeitorias realizadas no imóvel pela ré são
indenizáveis, haja vista que se trata de verdadeira construção do prédio com o acabamento da obra
e, bem como, foram autorizadas em virtude de que o autor estava ciente do estado inacabado que
entregou o imóvel para a locação, e, via de consequência, impôs àquela a obrigação de termino das
obras na tentativa maliciosa de transmitir a obrigação imposta por lei a ele. Inteligência do art. 22,
I, Lei 8.245/91 ... A contestante encomendou a avaliação de seu estabelecimento para o Sr. LUIZ
FERNANDO DE LÁZARI, arquiteto cadastrado no CAU sob n. A10271-7, para fins de utilização em
juízo, pormenorizado no Laudo de Avaliação dos bens corpóreos do estabelecimento, cujo valor
estimado é de R$ 443.510,00 (quatrocentos e quarenta e quatro mil e quinhentos e dez reais), válido
para Julho de 2.016”.
A sentença dirimiu com acerto as controvérsias, de
modo que a apelação não comporta acolhimento.

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Rejeita-se a preliminar arguida pelas apelantes uma
vez que a natureza da controvérsia entre as partes não estava a exigir a
dilação probatória, tendo, pois, a MM. Juíza de primeiro grau agido de
maneira acertada ao proferir o julgamento antecipado à luz tão somente
da prova documental.
No mérito, a sentença também não comporta
censura, ficando desde logo observado que a locatária desocupou o
imóvel em 26 de fevereiro de 2018 (fl. 395).
A autora não nega o recebimento da quantia de R$
8.208,79, paga a título de alugueres pelas rés. Ao contrário, esclarece na
réplica à contestação que “foram efetivamente recebidos e utilizados para pagar o aluguel
do mês e fevereiro de 2015, vencido em 05 de março de 2015, e encargos comuns do mês de
outubro de 2014, cujos valores não integram a presente ação de despejo, não há que se falar em
falta de liquidez dos valores apontados como devidos”.
A análise da planilha de débito de fl. 10 revela que a
cobrança por meio da presente ação, dos alugueis em atraso, tem início
no mês de maio de 2016, o que significa que aqueles já pagos pelas rés,
referentes ao período de julho a setembro de 2015, não estão sendo
pleiteados pela autora.
Não procede, pois, o pedido de condenação da
reconvinda ao pagamento em dobro, fundado no artigo 940 do Código
Civil, das quantias já quitadas.
Todas as demais alegações formuladas pelas
apelantes estão em manifesta desarmonia com o contrato e com os
dispositivos legais que regem a relação entre as partes, de tal modo que
o inconformismo por elas manifestado é de ser rejeitado, tanto em
relação à contestação, quanto em relação aos pedidos formulados na
reconvenção.
Não houve prática de ato ilícito pela apelada a
ensejar o acolhimento dos pedidos de indenização formulados na
reconvenção.
Os elementos de convicção trazidos ao processo
revelam que há possibilidade de que a locatária tenha realmente sofrido
prejuízos decorrentes do fato de ter celebrado com a apelada, em 1o de
setembro de 1997, o contrato de locação de fls. 21/26 e, durante cerca
de 20 (vinte) anos, exercido atividade comercial nas dependências do
Novo Shopping Center. Entretanto, nem de longe é possível concluir
que a causa eficiente dos danos materiais foi a conduta ilícita atribuída à

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locadora.
As características da relação que se formou entre as
partes, concatenadas à natureza e ao propósito das atividades
desenvolvidas pela locadora e pela locatária, sugerem, como raciocínio
óbvio, que ambas tinham o desígnio de obter lucros. Em apertada
síntese, utilizando as dependências, a estrutura e o público frequentador
do Novo Shopping Center, a ré-locatária passou a amealhar mercado
consumidor de que até então não dispunha, e com isso procurou
dinamizar a execução de seu objetivo social. Por sua vez, valendo-se do
fato de a locatária se estabelecer no local, se utilizar da estrutura que lhe
foi disponibilizada e se beneficiar do público frequentador do shopping,
a autora passou a obter rendimentos com a ocupação do espaço da loja
pela locatária, ampliando sua receita e também dinamizando a execução
de seu objetivo social.
Sob o enfoque comercial, a relação entre as partes
caracteriza o que nesse meio se costuma chamar de “parceria”, que, em
linguagem coloquial, nada mais é do que a união de forças de duas
empresas com o propósito final, para ambas, de conquistar mercados e
aumentar lucros. De outro lado, sob o enfoque jurídico, tal relação,
envolvendo o contrato de locação (fls. 21/26) e seus aditamentos, e a
“escritura declaratória de normas gerais regedoras do funcionamento,
utilização e das locações do Novo Shopping Center” (fls. 40/87),
configura um contrato com vocação civil e comercial, de caráter atípico,
bilateral e oneroso.
As rés escolheram, por livre arbítrio, contratar com a
autora. Antes disso, certamente avaliaram as condições apresentadas e
concluíram tratar-se de um bom investimento, de modo que é evidente
que não foram ludibriadas ou induzidas a erro.
Avaliaram também as circunstâncias do negócio que
se avizinhava e, sobretudo, os riscos inerentes a ele e, como se sabe, a
toda e qualquer atividade comercial, sem exceção. Quanto a este item,
risco do negócio, é relevante deixar observado que são inconsistentes as
insinuações de que foram ilaqueadas em sua boa-fé pela autora, e
também que no mundo comercial não existe negócio isento de risco.
Portanto, a relação entre as partes deve ser lida e
entendida com autenticidade e sem hipocrisia.
A rés não estavam obrigadas a contratar com a
autora, mas escolheram fazê-lo.

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Devem, pois, suportar os efeitos decorrentes de sua
opção, sem repudiar o contrato, considerando que este nada tem de
abusivo ou em afronta ao princípio da boa-fé objetiva.
O contrato de locação celebrado pelas partes está
identificado com o preceito contido no artigo 54, “caput”, da Lei no
8.245/91 (“Nas relações entre lojistas e empreendedores de 'shopping-center', prevalecerão as
condições livremente pactuadas nos contratos de locação respectivos e as disposições
procedimentais previstas nesta lei”), o que significa que não deve ser entendido
sob os predicados negativos mencionados na contestação e na
reconvenção.
Não procede o pedido de ressarcimento pelos custos
decorrentes das benfeitorias introduzidas no imóvel, mercê do disposto
cláusula 5a e seu parágrafo único do contrato de locação (“Poderá a locatária
introduzir, às suas expensas, na unidade locada, “jiraus” ou “mezaninos”, em estrutura metálica,
desde que previamente autorizada pela LOCADORA e permitido pelas autoridades competentes. ...
Fica, porém, ressalvado que, ao término da locação, qualquer que seja seu fundamento, as referidas
acessões, bem como quaisquer outras benfeitorias, de qualquer natureza, incorporar-se-ão à
unidade locada para todos os fins e efeitos de direito, não assistindo à LOCATÁRIA o direito a
indenização ou retenção por benfeitorias ou acessões de qualquer espécie, ao que, desde já,
expressamente renuncia”).
Ao contrário do que afirmam as apelantes, a cláusula
de renúncia está em harmonia com a regra do artigo 35 da Lei no
8.245/91 e nada tem de inválida.
Rejeita-se também o pedido de exclusão da cobrança
das quantias referentes a “fundo de promoção”, considerando que tal
pagamento está previsto na “escritura declaratória de normas gerais
regedoras do funcionamento, utilização e das locações do Novo
Shopping Center” (fls. 40/87), a cujo cumprimento estão as rés
obrigadas por força do disposto no contrato de locação.
Ainda ao contrário do que sustentam as apelantes,
não houve ofensa aos preceitos estabelecidos no artigo 170 da
Constituição Federal.
Os investimentos feitos pela locatária, incluindo a
reforma do espaço destinado à loja e as despesas com fornecedores e
encargos trabalhistas, integravam o risco do negócio, cabendo somente
a ela absorver os custos a eles atinentes, não sendo oponíveis à
locadora, cuja conduta sequer resvalou a ilegalidade. Na verdade, a
autora agiu no exercício regular de direito, já que não estava legal ou
contratualmente obrigada a indenizar as rés por conta dos referidos
investimentos ou pelo fundo de comércio, e nem a compensar tais

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valores com os débitos pendentes, o que significa que, não tendo
praticado ato ilícito algum, os pedidos de condenação ao pagamento de
indenização formulados na inicial são improcedentes.
O contrato celebrado pelas partes não impõe à
locadora a obrigação de limitar a 3 (três) o número de estabelecimentos
comerciais voltados à atividade de comercialização de café e afins no
shopping, razão pela qual a circunstância de ter se instalado no local
quantidade superior de lojas com essa finalidade não é entendida como
prática de ato ilícito.
Não houve, pois, a alegada “violação da política
comercial” ou o “desequilíbrio contratual” apontados pela apelante, mas
sim incapacidade da locatária de no exercício da atividade empresarial
enfrentar a concorrência.
O prejuízo daí decorrente, do qual alegadamente
resultou o encerramento das atividades, não é oponível à apelada.
Rejeita-se o pedido voltado a condenar a autora-
reconvinda a restituir a quantia de R$ 48.000,00 referente, segundo as
reconvintes, ao pagamento de “luvas”.
Correta a interpretação dada pela MM. Juíza de
primeiro grau: “foram recolhidas para reserva e utilização de ponto comercial inserido em
shopping center (res sperata) comum nesse tipo de negócio jurídico. Ou seja, trata-se de obrigação
anterior ou concomitante à assinatura do contrato de locação que com ele não se confunde;
consequentemente, não permite qualquer compensação com aluguéis e/ou encargos da locação.
Neste sentido: A desistência da locação em shopping center não dá azo, só por si e nos termos da
cláusula contratual, à repetição do montante pago por negócio diverso, o de reserva de espaço, a
res sperata. (TJSP, 28a Câmara de Direito Privado, na Apelação no 0016579- 58.2010.8.26.0071,
Relator Desembargador CELSO PIMENTEL, j. 03/04/2012, v.u.)”.
A leitura dos documentos de fls. 166 e 167/220,
acostados à contestação à ação de despejo, permite verificar que tal
pagamento, representado por 24 notas promissórias no valor de R$
2.000,00 (dois mil reais) cada uma, foi efetuado a título de “res sperata”,
que nada mais é do que a “remuneração paga em razão da cessão de parcela do fundo de
comércio pertencente à locadora, em razão da estrutura que acompanha o empreendimento” e que
nada tem de ilegal” (TJSP, Apelação no 1028011.91.2014.8.26.0564, Relator
Desembargador Marcos Ramos, 30a Câmara de Direito Privado,
26.10.2016).
No mesmo sentido:
PROPOSTA DE LOCAÇÃO DE IMÓVEL EM SHOPPING
CENTER - RESILIÇÃO UNILATERAL PELA INQUILINA -
PERDA
DOS
VALORES
PAGOS
-
RES
SPERATA
-

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LEGITIMIDADE DE SUA COBRANÇA. É legítima a cobrança
antecipada de valor a título de reserva de uso de área em
Shopping Center (res sperata), que remunera o empreendedor
pelas vantagens que confere ao lojista interessado em se
estabelecer em complexo comercial notoriamente valorizado.
Recurso provido (TJSP, Apelação no 0201487-
95.2012.8.26.0100, Relator Desembargador
Edgard Rosa, 25a Câmara de Direito Privado)
Releva mencionar ainda que, conforme já observado,
o pagamento foi efetuado no início da relação contratual, há
aproximadamente 20 anos, período durante o qual a locatária utilizou a
estrutura do empreendimento gerido pela locadora, particularidade que
mais ainda subtrai a exigibilidade do pedido de restituição.
Rejeita-se também o pedido de indenização
decorrente da denominada “perda de uma chance”.
Ao alegar que houve recusa da apelada na aprovação
da venda do estabelecimento comercial, a locatária certamente se
equivocou, considerando que, por óbvio, a locadora não poderia
impedir que as cotas da sociedade fossem objeto de transferência
onerosa ou gratuita. Caso isso ocorresse, restaria à locadora tão somente
dar por rescindido o contrato, independentemente de notificação ou
interpelação judicial, na forma da cláusula 10a, item “a”, do contrato de
locação.
O que parece ter acontecido foi que a apelada não
concordou com a cessão da locação, atitude que também não caracteriza
a prática de ato ilícito e não gera o dever de indenizar, mercê do que
estabelece a referida cláusula 10a do contrato de locação, parágrafo
segundo, bem como o artigo 13, “caput”, da Lei no 8.245/91 (“A cessão da
locação, a sublocação e o empréstimo do imóvel, total ou parcialmente, dependem do consentimento
prévio e escrito do locador”).
A relação entre as partes não padece, repita-se, de
qualquer tipo de invalidade. Desse modo, a partir do momento em que
houve por bem contratar com a autora-reconvinda e se estabelecer como
lojista no Novo Shopping, a locatária passou a se sujeitar às regras
estabelecidas de maneira consensual pelas partes, devendo ser
presumido que o contrato foi o resultado da vontade de ambas,
sobretudo porque não há evidência alguma de que as apelantes tenham
sido vítimas de vício de consentimento.
Descabe falar em cobrança excessiva decorrente de

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA
São Paulo
Apelação Cível no 1016838-79.2016.8.26.0506
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anatocismo.
A incidência dos juros de mora nada tem de ilegal e
deve ter como termo inicial a data do vencimento de cada obrigação,
considerando que se está diante de inadimplemento de prestações
positivas e líquidas e a termo (Código Civil, artigo 397, “caput”).
Em resumo, impõe-se a integral ratificação da
sentença e o desprovimento do apelo, não sendo caso de se majorar a
verba honorária de sucumbência devida aos advogados da apelada uma
vez que a remuneração foi arbitrada em grau máximo na sentença.
Ante o exposto, o voto é no sentido de negar
provimento à apelação.
CARLOS HENRIQUE MIGUEL TREVISAN
Relator