Tribunal: TJSP
Processo: 1025685-77.2019.8.26.0405
Classe: Apelação Cível / Compra e Venda
Órgão julgador: Marcia Dalla Déa Barone
Órgão colegiado: 4a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-09-17
Data de publicação: 2020-09-18

Ementa:
Ação de revisão contratual, cumulada com obrigação de fazer – Compra e venda de imóvel – Cooperativa habitacional – Sentença de procedência – Insurgência da requerida – Aplicação do disposto no Código de Defesa do Consumidor – Cobrança de valor residual de custo final – Não demonstrados os cálculos para a cobrança de tais valores – Inexigibilidade reconhecida – Recurso não

Ementa:
Ação de revisão contratual, cumulada com obrigação de fazer – Compra e venda de imóvel – Cooperativa habitacional – Sentença de procedência – Insurgência da requerida – Aplicação do disposto no Código de Defesa do Consumidor – Cobrança de valor residual de custo final – Não demonstrados os cálculos para a cobrança de tais valores – Inexigibilidade reconhecida – Recurso não provido.

Nega-se provimento ao recurso.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Seção de Direito Privado
4a Câmara de Direito Privado
Apelação Cível 1025685-77.2019.8.26.0405
Registro: 2020.0000761738
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível no
1025685-77.2019.8.26.0405, da Comarca de Osasco, em que é apelante
COOPERATIVA HABITACIONAL DO ESTADO DE SÃO PAULO, é apelado
JOSÉ DE SOUZA (ASSISTÊNCIA JUDICIÁRIA).
ACORDAM, em 4a Câmara de Direito Privado do Tribunal de
Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: "Negaram provimento ao recurso.
V. U.", de conformidade com o voto do Relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Exmos. Desembargadores
ALCIDES LEOPOLDO (Presidente sem voto), MAURÍCIO CAMPOS DA SILVA
VELHO E ENIO ZULIANI.
São Paulo, 17 de setembro de 2020.
MARCIA DALLA DÉA BARONE
RELATOR
Assinatura Eletrônica

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Seção de Direito Privado
4a Câmara de Direito Privado
Apelação Cível 1025685-77.2019.8.26.0405
VOTO No 27.426
2
VOTO No 27.426
Apelante: Cooperativa Habitacional do Estado de São Paulo
Apelado: José de Souza (Assistência judiciária)
Comarca: Osasco 7a Vara Cível
Juiz: Wilson Lisboa Ribeiro
Ação de revisão contratual, cumulada com obrigação de
fazer
Compra e venda de imóvel
Cooperativa
habitacional Sentença de procedência Insurgência da
requerida Aplicação do disposto no Código de Defesa do
Consumidor Cobrança de valor residual de custo final
Não demonstrados os cálculos para a cobrança de tais
valores
Inexigibilidade reconhecida
Recurso não
provido.
Nega-se provimento ao recurso.
Vistos,
Ao relatório de fls. 328 acrescento ter a r.
sentença apelada julgado procedente o pedido para declarar que o
demandante não deve saldo residual à ré, a quem competirá, por tal
motivo, transferir a propriedade do imóvel para o nome do demandante,
no prazo de 90 dias; pena da incidência de multa da ordem de R$
1.000,00 ao dia, limitada a R$ 30.000,00. As custas inerentes serão
suportadas pelo autor. Diante da sucumbência a requerida foi
condenada ao pagamento das custas processuais e honorários

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Seção de Direito Privado
4a Câmara de Direito Privado
Apelação Cível 1025685-77.2019.8.26.0405
VOTO No 27.426
3
advocatícios, fixados em R$ 4.000,00.
Opostos embargos de declaração pelo
requerida (fls. 334/341), que foram providos para conferir à requerida
os benefícios da gratuidade (fls. 345).
A ré interpôs recurso de apelo (fls.
347/366) buscando a reforma do julgado, com a inversão das verbas
sucumbenciais. Aduz ser sociedade cooperativa, regida por lei
específica. Alega que as cláusulas do contrato e Estatuto Social deixam
explícito que a escritura definitiva só será entregue aos associados
depois de cumpridas todas as suas obrigações e concluída a apuração
final do empreendimento. Argui que para concluir o empreendimento,
em março/2019, verificou-se a necessidade de um rateio extraordinário
entre os cooperados, do qual haverá uma assembleia geral de prestação
de contas, pela qual o rateio extraordinário foi submetido à aprovação
dos cooperados, restando amplamente aprovado por unanimidade.
Defende a inaplicabilidade do Código de Defesa do Consumidor.
Argumenta que o valor constante do termo de adesão não é preço
definitivo, mas mera estimativa. Sustenta que o autor não pode
participar da cooperativa e furtar-se ao pagamento de rateio
extraordinário.
O recurso foi recebido e processado (fls.
368).
Contrarrazões a fls. 370/376.
Houve oposição ao julgamento virtual do

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Seção de Direito Privado
4a Câmara de Direito Privado
Apelação Cível 1025685-77.2019.8.26.0405
VOTO No 27.426
4
presente recurso (fls. 380).
É o relatório.
Busca o autor, com o ajuizamento desta, a
declaração de inexigibilidade da cobrança de eventual resíduo, bem
como a condenação da ré em proceder à regularização da documentação
para individualização e outorga da competente escritura.
Inicialmente, cumpre anotar que se
aplicam ao caso as normas do Código de Defesa do Consumidor, uma
vez que a ré, não obstante tratar-se formalmente de cooperativa, exerce
atividade de empreendimento no ramo imobiliário, sendo nítida a sua
atuação como fornecedora na relação jurídica celebrada com o autor, o
que configura, pois, relação de consumo.
Embora o contrato firmado pelas partes
represente adesão ao sistema de cooperativa, inegável a natureza
jurídica de negócio de compra e venda de bem imóvel, o que permite a
aplicação da legislação civil, assim como o disposto no Código de
Defesa do Consumidor. O contrato firmado pelas partes se distancia de
ato cooperado, ficando evidenciada a transmudação do negócio jurídico
para compra e venda, devendo ser assim tratada a matéria em questão.
Neste sentido, colaciona-se trecho do
recurso de apelação n. 0106347-73.2008.8.26.0100, sob a relatoria do
Exmo. Desembargador João Carlos Saletti:
“Com a adesão dos autores, estabeleceu-se
relação contratual de consumo. Assim porque

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Seção de Direito Privado
4a Câmara de Direito Privado
Apelação Cível 1025685-77.2019.8.26.0405
VOTO No 27.426
5
dentre os objetivos sociais das cooperativas
habitacionais, entre as quais se inserem as
cooperativas em causa, está o de construir e
entregar unidades habitacionais pelo regime de
preço de custo, o que evidencia verdadeira
relação de consumo. ”
No mesmo sentido, precedentes desta
Corte:
0132834-46.2009.8.26.0100 Apelação
Relator(a): Moreira Viegas
Comarca: São Paulo
Órgão julgador: 5a Câmara de Direito Privado
Data do julgamento: 19/12/2012
Data de registro: 20/12/2012
Outros números: 1328344620098260100
Ementa: COMPROMISSO DE VENDA E COMPRA DE
IMÓVEIS EM CONSTRUÇÃO COOPERATIVA QUE NÃO TEM
NATUREZA
JURÍDICA
DAS
TRADICIONAIS,
NÃO
PASSANDO
DE
FORMA
ENCONTRADA
PARA
A
COMERCIALIZAÇÃO
DE
IMÓVEIS
INCIDÊNCIA
DO
CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR PAGAMENTO
INTEGRAL DO PREÇO QUITAÇÃO NÃO OUTORGADA, A
PRETEXTO DA EXISTÊNCIA DE SALDO A FINALIZAR
RESÍDUO INDEVIDO ALIENAÇÃO DO BEM A TERCEIRO
DANO MORAL CONFIGURADO PREJUDICIAL AFASTADA -
SENTENÇA MANTIDA RECURSO DESPROVIDO.
0106347-73.2008.8.26.0100 Apelação
Relator(a): Helio Faria
Comarca: São Paulo
Órgão julgador: 8a Câmara de Direito Privado
Data do julgamento: 22/05/2013
Data de registro: 28/05/2013
Outros números: 1063477320088260100
Ementa: Apelação - Cerceamento de defesa inexistente -
A
não
realização
da
perícia,
a
não
colheita
de
depoimentos e a ausência de ofícios aos registros
imobiliários são aqui aspectos irrelevantes - A prova em
juízo deve revestir um caráter de utilidade para que a
dilação
probatória
seja
pertinente
-
Adjudicação
compulsória - Pagamento do valor especificado no
contrato e compromisso assumido pelos intervenientes
que não se sujeita a apurações contábeis ou a medições
de engenharia posteriores à entrega das unidades
compromissadas Aplicação das normas do Código de
Defesa do Consumidor e dos princípios informativos do
sistema jurídico prestigia os interesses dos autores -
Preço definido no contrato que foi pago Quitação que
deve ser verificada em seus termos e não numa pretensa
avaliação
unilateral
da
cooperativa
para
reclamar
diferenças de custo final da obra - Apelo provido para
julgar procedente a ação e adjudicar aos autores as
respectivas unidades, suportando a requerida a verba

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Seção de Direito Privado
4a Câmara de Direito Privado
Apelação Cível 1025685-77.2019.8.26.0405
VOTO No 27.426
6
sucumbencial.
O autor aderiu ao termo de ocupação de
unidade habitacional, no Termo de Adesão e Compromisso de
Participação em empreendimento habitacional de cooperativa (fls.
10/15).
Quanto ao pedido de cobrança do valor
residual após a conclusão das obras, consta do termo de ocupação do
contrato que no encerramento da seção, com a apuração do custo final
do empreendimento, o comprador está sujeito a liquidar o saldo
proporcional do passivo da seção junto à Cooperativa (fls. 13).
Em que pese a aplicação do regime
normativo do Código de Defesa do Consumidor ao caso concreto, a
disposição supracitada não padece de nulidade. Em se tratando de
construção a preço de custo por autofinanciamento é possível a
elevação dos custos da obra, apesar da correção do valor das parcelas
atender aos mesmos índices da construção civil. Em empreendimentos
desta espécie, todas as despesas relacionadas à construção pertencem
aos adquirentes, o que permite a apuração de saldo devedor ao final da
obra.
No entanto, para que o rateio do saldo
residual seja devido, é necessário que o cooperado conheça previamente
os respectivos cálculos, para o fim de atender aos princípios da
transparência, lealdade e boa-fé objetiva, já que o comprador tem o
direito de conhecer previamente as contas apresentadas pela

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Seção de Direito Privado
4a Câmara de Direito Privado
Apelação Cível 1025685-77.2019.8.26.0405
VOTO No 27.426
7
cooperativa, assim como a justa expectativa de conhecer a destinação
dos valores investidos de forma específica.
Assim, embora a cobrança do saldo
residual seja possível em tese, a ré não demonstra minimamente os
critérios utilizados para se chegar ao valor exigido do autor, ônus que
lhes incumbia.
Tampouco houve comprovação de que o
rateio tenha sido submetido à aprovação em assembleia geral, conforme
prescrito pelos artigos 44, incisos I e II da Lei 5764/71.
Nesse sentido, o julgado consignou que:
“não podem prevalecer as disposições das cláusulas 11 e 12 do
chamado 'Termo de Ocupação de unidade habitacional' (fls. 13), eis
que não se pode manter o comprador por tempo indeterminado
vinculado ao pagamento do preço, e, consequentemente, postergar
indefinidamente a outorga da almejada escritura, tendo por base dados
produzidos ao talante da ré. Assim, é insubsistente a alegação da parte
ré no sentido de que há valores devidos pelo autor, correspondente ao
rateio final, à míngua de mínima transparência e objetividade, em
franca violação do dever de informação”.
Desta forma, tal cobrança não se mostra
legítima.
Neste sentido, colacionam-se precedentes
deste E. Tribunal de Justiça de São Paulo:
4001996-68.2013.8.26.0564 Apelação / Promessa

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Seção de Direito Privado
4a Câmara de Direito Privado
Apelação Cível 1025685-77.2019.8.26.0405
VOTO No 27.426
8
de Compra e Venda
Relator(a): Paulo Alcides
Comarca: São Bernardo do Campo
Órgão julgador: 6a Câmara de Direito Privado
Data do julgamento: 13/01/2016
Data de registro: 13/01/2016
Ementa:
VENDA
E
COMPRA
DE
IMÓVEL.
Ação
declaratória, cumulada com obrigação de fazer. Sentença
de improcedência. Cooperativa habitacional. Relação de
consumo caracterizada. Aplicável o Código de Defesa do
Consumidor. Autora imitida na posse do bem. Imóvel
quitado. Cobrança de saldo residual. Ausência de prova
da origem do débito. Inexigibilidade do valor residual.
Adjudicação compulsória que se impõe. Inteligência do
artigo 22, do Decreto-lei 58/1937. Sentença reformada.
RECURSO PROVIDO.
0012707-40.2012.8.26.0564 Apelação / Promessa
de Compra e Venda
Relator(a): Fábio Quadros
Comarca: São Bernardo do Campo
Órgão julgador: 4a Câmara de Direito Privado
Data do julgamento: 27/08/2015
Data de registro: 02/09/2015
Ementa: Cooperativa habitacional. Ação de reintegração
de posse e indenização por perdas e danos. Termo de
adesão
e
compromisso
em
programa
habitacional.
Aplicação do Código de Defesa do Consumidor. Cobrança
de saldo residual, após quitação do preço. Saldo residual
não demonstrado adequadamente. Débito inexigível. Ação
que
se
julga
improcedente.
Recurso
adesivo
não
conhecido. Recurso dos réus provido, prejudicado o
recurso principal da autora.
0147107-36.2009.8.26.0001 Apelação / Promessa
de Compra e Venda
Relator(a): Claudio Godoy
Comarca: São Paulo
Órgão julgador: 1a Câmara de Direito Privado
Data do julgamento: 18/03/2014
Data de registro: 19/03/2014
Ementa: Declaratória. Cooperativa. Aquisição de imóvel.
Pretendido saldo decorrente da revisão do valor global da
obra. Entidade que não tem natureza cooperativa
tradicional, acabando por se voltar à comercialização
indistinta de imóveis em construção, incidindo, por isso, o
Código
de
Defesa
do
Consumidor.
Precedentes
envolvendo a mesma entidade. Falta de dever de
transparência.
Princípio
da
boa-fé
objetiva.
Reconhecimento inviável de saldo após a quitação do
compromisso. Pretenso saldo inexigível. Ausência, porém,
de danos morais. Sentença revista nesta parte. Recurso
parcialmente provido.
Desta forma, verifica-se a ilegalidade na
cobrança dirigida ao requerente, não podendo a parte autora ser

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Seção de Direito Privado
4a Câmara de Direito Privado
Apelação Cível 1025685-77.2019.8.26.0405
VOTO No 27.426
9
compelida ao pagamento de verba que não contratou.
Assim, eventual pendência financeira
entre a cooperativa e cooperativados, não pode impedir a regularização
do imóvel, com a outorga de escritura definitiva, tendo em vista que o
valor do imóvel foi devidamente quitado.
Portanto, a r. sentença deve ser mantida
nos termos em que lançada, inclusive quanto as verbas sucumbenciais.
Em atendimento ao disposto no artigo 85,
§11 do novo Código de Processo Civil, majoro o valor dos honorários
advocatícios para R$ 4.200,00. Anota-se que a exigibilidade da referida
verba sucumbencial fica suspensa nos termos do artigo 98, §3o do
Código de Processo Civil, ante a gratuidade concedida.
Em face do exposto, pelo voto, Nega-se
provimento ao recurso de apelo.
MARCIA DALLA DÉA BARONE
Relatora