Tribunal: TJSP
Processo: 1002590-70.2019.8.26.0032
Classe: Apelação Cível / Promessa de Compra e Venda
Órgão julgador: Mary Grün
Órgão colegiado: 7a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-12-03
Data de publicação: 2020-12-03

Ementa:
COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESCISÃO POR CULPA DOS ADQUIRENTES.
Ação ajuizada pela vendedora em face dos adquirentes visando a rescisão do compromisso de compra e venda. Sentença de parcial procedência. Apelo dos autores. Alegação de nulidade da ação por ausência de notificação premonitória. A ausência de notificação não impede a pretensão de resolução do contrato. Citação que realiza a

Ementa:
COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESCISÃO POR CULPA DOS ADQUIRENTES.
Ação ajuizada pela vendedora em face dos adquirentes visando a rescisão do compromisso de compra e venda. Sentença de parcial procedência. Apelo dos autores. Alegação de nulidade da ação por ausência de notificação premonitória. A ausência de notificação não impede a pretensão de resolução do contrato. Citação que realiza a finalidade da interpelação e constitui em mora os devedores. Precedentes. Sentença mantida. Recurso desprovido.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2020.0000995015
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível no
1002590-70.2019.8.26.0032, da Comarca de Araçatuba, em que são apelantes LUIZ
CARLOS NASCIMENTO JÚNIOR e NILDETE TRIGUEIRO DO NASCIMENTO,
é apelado NATURAL VALLE EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA.
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 7a Câmara de Direito
Privado do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Negaram
provimento ao recurso. V. U., de conformidade com o voto da Relatora, que integra
este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores LUIZ ANTONIO
COSTA (Presidente sem voto), RÔMOLO RUSSO E MARIA DE LOURDES
LOPEZ GIL.
São Paulo, 3 de dezembro de 2020.
MARY GRÜN
Relatora
Assinatura Eletrônica

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Apelação Cível no 1002590-70.2019.8.26.0032 - JV 22580
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VOTO No: 22580
APELAÇÃO No: 1002590-70.2019.8.26.0032
COMARCA: ARAÇATUBA
APTES. : LUIZ CARLOS NASCIMENTO JÚNIOR e NILDETE TRIGUEIRO DO
NASCIMENTO
APDA. : NATURAL VALLE EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA.
COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESCISÃO POR
CULPA DOS ADQUIRENTES.
Ação ajuizada pela vendedora em face dos adquirentes
visando a rescisão do compromisso de compra e venda.
Sentença de parcial procedência. Apelo dos autores.
Alegação de nulidade da ação por ausência de notificação
premonitória. A ausência de notificação não impede a
pretensão de resolução do contrato. Citação que realiza a
finalidade da interpelação e constitui em mora os devedores.
Precedentes. Sentença mantida. Recurso desprovido.
Vistos.
Trata-se de “ação de rescisão contratual c/c
reintegração de posse e perdas e danos com pedido de tutela
provisória”
(sic)
ajuizada
por
NATURAL
VALLE
EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA. em face de LUIZ
CARLOS NASCIMENTO JÚNIOR e NILDETE TRIGUEIRO DO
NASCIMENTO.
A r. sentença (fls. 207/216), disponibilizada no
DJe de 25/08/2020 (fls. 218), julgou parcialmente procedente a
ação, nos seguintes termos:
“Ante o exposto, JULGO PROCEDENTE EM
PARTE
o
pedido,
declarando
resolvido
o
compromisso de compra e venda, reintegrando a
autora na posse do imóvel descrito na inicial, e
condenando os réus ao pagamento da cláusula penal
compensatória de 10%, e de despesas de condomínio
e de IPTU, nos termos da fundamentação supra,

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observada a compensação, e em valores que serão
apurados em liquidação. As quantias devidas pelos
réus serão acrescidas de juros de mora e de correção
monetária, desde as datas de vencimento de cada
parcela, e as verbas devidas aos réus também serão
atualizadas. Havendo saldo em favor dos réus, a
restituição se dará em parcela única.
Há sucumbência parcial. Os réus pagarão 2/3 das
custas e despesas processuais, arcando a autora com
o restante. Fixo honorários advocatícios em 10%
sobre o valor da condenação, representado pelo saldo
resultante da compensação (Código de Processo
Civil, art. 85, § 2o), verba que, em razão da
sucumbência parcial, fica repartida na mesma
proporção das custas processuais, condenando os
réus ao pagamento de 2/3 e a autora ao pagamento
de 1/3 dessa verba.
Transitada em julgado, via desta sentença servirá
como mandado de reintegração de posse do imóvel
representado pelo Lote 05, da Quadra 05, do
loteamento Residencial Natural Valle I, em favor da
autora.”
Inconformados, apelam os réus (fls. 223/231).
Alegam
que
“sendo
a
recorrente
Nildete
compradora do imóvel, para que a mesma constasse no polo passivo da
ação deveria ela também ter sido notificada da dívida, ai sim colocado
em mora, fato esse que não aconteceu como se vê de fls. 35, que
somente Luis Carlos que foi notificado, o que causa vício insanável no
processo, pois, esse litisconsórcio no polo passivo da ação é necessário
e não facultativo, tanto que a mesma figura como requerida na ação.
Portanto, o feito se encontra nulo a partir da distribuição, uma vez
que não se obedeceu aos ditames insculpidos pelo art. 32, § 1o e 49, da
Lei no 6.766/79” (fls. 225).
Dizem que “Faltando uma das condições da ação,
qual seja a constituição em mora de um devedor, não pode a
constituição do primeiro suprir a da segunda, fato que tem que

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acontecer concomitantemente, pois como podemos ver do processo de
separação do casal Lis Carlos e Nildete, o imóvel objeto da presente
ação passou a pertencer a recorrente Nildete (doc.j.), fato esse que
havia se consumado mesmo antes da constituição de Luis Carlos em
mora.” (fls. 226).
Afirmam que “se ultrapassado essa alegação de
nulidade processual, o que se admite apensa a guisa de argumentação,
deve a R. Sentença vergastada modificada diante do vício de que a
notificação de fls. 35, que não se aproveita em relação a recorrente
Nildete, e também não se aproveita em relação ao recorrente Luis
Carlos, uma vez que nela existem vícios que a nulifica, uma vez que na
mesma vem apontados valores que não condizem com a realidade
contratual e muito menos legal, pois, desafia o que vem insculpido no
art. 32, da Lei no 6.766/79, bem como no aditivo contratual de fls. 34,
onde o mesmo estabelece que o valor das parcelas será de R$ 589,85,
que com o pagamento de 120 parcelas desse valor dá-se o pagamento
final de R$ 70.782,78.” (fls. 227/228).
Recurso tempestivo, regularmente processado e
preparado (fls. 232).
Contrarrazões pela autora (fls. 300/313).
É o relatório.
A autora ajuizou a presente demanda visando a
rescisão
do
compromisso
de
compra
e
venda
ante
a
inadimplência dos réus.
Em sede recursal, as alegações dos réus se
limitam à tese de nulidade do feito por ausência de notificação

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premonitória
da
corré
Nildete
e
alegando
nulidade
da
notificação enviada ao requerido Luiz, em razão dos valores
estarem equivocados.
Primeiramente,
há
que
se
pontuar
que,
realmente, como alegado em contrarrazões, os requeridos trazem
inadmissível inovação da defesa em sede recursal, uma vez que
na contestação oferecida pelo corréu Luiz não houve qualquer
alegação de nulidade da notificação.
E, ainda que assim não fosse, é certo que a
interpelação
prévia,
que
tem
por
objetivo
cientificar
o
promitente
comprador
do
seu
débito,
concedendo-lhe
a
oportunidade de quitá-lo antes da propositura de qualquer ação,
é
medida
recomendável,
porém,
sua
inocorrência
não
desautoriza a propositura da ação de rescisão nem pode levar a
autora à carência da ação ou qualquer outra nulidade do feito.
Isso porque, a citação levada a efeito nos autos,
supre a exigência legal, na medida em que constitui em mora o
devedor.
Vale dizer que a citação realiza a finalidade da
notificação extrajudicial uma vez que permite ao devedor solver
o débito ou redimir o contrato como matéria de defesa.
Com
esse
entendimento,
veja-se
a
jurisprudência deste E. Tribunal de Justiça, inclusive desta C.
Câmara:
“APELAÇÕES CÍVEIS. Promessa de Compra e Venda.
Ação de Rescisão Contratual c.c. reintegração de
posse. Sentença
de
procedência.
Inconformismo
de
ambas as Partes. Não acolhimento. Ilegalidade da
notificação extrajudicial. Ausência dos requisitos do
art. 32, Lei no 6.766/79. Irrelevância. Rescisão que se

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busca
judicialmente.
Constituição
em
mora
caracterizada, seja pelo próprio inadimplemento da ré
(art. 397, CC) ou pela citação. Preliminar afastada.
Inadimplência confessa da ré. Ausência de abusividade,
Rescisão contratual e reintegração na posse do bem.
Necessidade.
Perdimento
total
dos
valores
pagos.
Impossibilidade.
Inteligência
do
art.
53,
CDC.
Indenização por benfeitorias voluptuárias não devida.
Exegese do art. 34, Lei no 6.766/79. Dupla penalidade.
Inocorrência. Prescrição da pretensão de cobrança de
parcelas. Prazo prescricional aplicável de cinco anos,
por se tratar de dívida líquida em Instrumento
Particular. Inteligência do art. 206, §5, I, CC. Prazo
transcorrido, prescrição bem reconhecida. Exclusão das
verbas sucumbenciais em razão da gratuidade da
Justiça. Descabimento. Sentença mantida. Decisão bem
fundamentada. Ratificação, nos termos do artigo 252,
do Regimento Interno. RECURSOS NÃO PROVIDOS.”
(TJSP; Apelação Cível 1001898-52.2016.8.26.0040;
Relator (a): Penna Machado; Órgão Julgador: 10a
Câmara de Direito Privado; Data do Julgamento:
02/07/2019; g.n.)
“APELAÇÃO. Compra e venda. Rescisão contratual e
reintegração de posse. Sentença de extinção do feito,
com fundamento no artigo 485, inciso VI, do CPC.
Carência da ação por falta de prévia constituição do
devedor em mora. Inconformismo. Pretensão à rescisão
contratual
e
reintegração
de
posse
no
imóvel
e
indenização
por
dano
material.
Alegação
de
inadimplemento
incontroverso.
Cabimento.
Rigor
excessivo. A citação válida supre a exigência da
interpelação extrajudicial, na medida em que constitui o
devedor em mora. Precedentes desta Câmara. Contrato
rescindido com incidência de multa contratual de 10%
sobre o valor total do débito; imediata reintegração do
autor na posse do imóvel, bem como a quitação dos
tributos em atraso até a data da reintegração e
indenização por dano material no valor equivalente a
0,5% do valor atualizado do imóvel até a data da
rescisão. Recurso a que se dá provimento.”
(TJSP; Apelação Cível 0003141-35.2014.8.26.0358;
Relator (a): José Rubens Queiroz Gomes; Órgão
Julgador: 7a Câmara de Direito Privado; Data do
Julgamento: 18/02/2019; g.n.)
Assim,
sendo
desnecessária
a
notificação

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extrajudicial anterior, inafastável a parcial procedência da
demanda.
Ante
o
exposto,
pelo
meu
voto,
nega-se
provimento ao recurso.
O presente apelo foi interposto sob a égide do
atual
CPC,
que
determina
o
arbitramento
de
honorários
advocatícios em recurso (art. 85, § 1°, CPC). Assim, majoro os
honorários advocatícios fixados para os patronos da autora em
10% para 15% do valor da condenação, nos termos do art. 85, §
11, do CPC.
MARY GRÜN
Relatora