Tribunal: TJSP
Processo: 1066312-94.2017.8.26.0114
Classe: Apelação Cível / Locação de Imóvel
Órgão julgador: Airton Pinheiro de Castro
Órgão colegiado: 29a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-11-19
Data de publicação: 2020-11-19

Ementa:
APELAÇÃO. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C.C. INDENIZAÇÃO. LOCAÇÃO DE IMÓVEL. Sentença de procedência. Apelo da ré ao argumento de que não há provas nos autos de que o imóvel foi devolvido em estado diferente do recebido, nem que haja valores em aberto a título de aluguéis e acessórios, não havendo falar em indenização. Danos no imóvel locado alegadamente causados pelos locatários. Ausência de

Ementa:
APELAÇÃO. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C.C. INDENIZAÇÃO. LOCAÇÃO DE IMÓVEL. Sentença de procedência. Apelo da ré ao argumento de que não há provas nos autos de que o imóvel foi devolvido em estado diferente do recebido, nem que haja valores em aberto a título de aluguéis e acessórios, não havendo falar em indenização. Danos no imóvel locado alegadamente causados pelos locatários. Ausência de comprovação de eventual nexo de causalidade entre os danos constatados no imóvel e o mau uso pelos réus ao tempo da ocupação. Inexistência de laudo de vistoria final, a impossibilitar o imprescindível confronto com o laudo de vistoria inicial para aferição segura do real estado em que o imóvel foi restituído aos autores. Desocupação voluntária do imóvel. Débitos em atraso. Valores cobrados após a restituição. Cobrança não justificada. Ônus da prova. Inteligência do art. 373, inc. I, do CPC. Sentença reformada.
Recurso provido

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2020.0000945634
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível no 1066312-
94.2017.8.26.0114, da Comarca de Campinas, em que são apelantes BELFORT
SEGURANÇA BENS E VALORES LTDA e JOFFRE ANTONIO DIAS BELFORT
DE ANDRADE SANDIN, são apelados MARCELO DAUZACKER JACOB DA
SILVA e ADRIANA DAUZACKER DA SILVA.
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 29a Câmara de Direito
Privado do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Deram
provimento ao recurso. V. U., de conformidade com o voto do relator, que integra
este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores SILVIA ROCHA
(Presidente
sem voto), CARLOS HENRIQUE MIGUEL TREVISAN E
FRANCISCO CARLOS INOUYE SHINTATE.
São Paulo, 19 de novembro de 2020.
AIRTON PINHEIRO DE CASTRO
Relator
Assinatura Eletrônica

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Apelação Cível no 1066312-94.2017.8.26.0114 -Voto no 7939
2
VOTO No 7939

Apelação no 1066312-94.2017.8.26.0114
Comarca: Campinas - 2a Vara Cível
Apelante: Belfort Segurança de Bens e Valores Ltda.
Apelado: Marcelo Dauzacker Jacob da Silva e Outro
Juiz: Fabricio Reali Zia
APELAÇÃO. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C.C.
INDENIZAÇÃO.
LOCAÇÃO
DE
IMÓVEL. Sentença
de
procedência. Apelo da ré ao argumento de que não há provas nos
autos de que o imóvel foi devolvido em estado diferente do
recebido, nem que haja valores em aberto a título de aluguéis e
acessórios, não havendo falar em indenização. Danos no imóvel
locado alegadamente causados pelos locatários. Ausência de
comprovação de eventual nexo de causalidade entre os danos
constatados no imóvel e o mau uso pelos réus ao tempo da
ocupação. Inexistência de laudo de vistoria final, a impossibilitar o
imprescindível confronto com o laudo de vistoria inicial
para aferição segura do real estado em que o imóvel foi
restituído aos autores. Desocupação voluntária do imóvel. Débitos
em atraso. Valores cobrados após a restituição. Cobrança não
justificada. Ônus da prova. Inteligência do art. 373, inc. I, do
CPC. Sentença reformada.
Recurso provido

Trata-se de ação ajuizada por Marcelo Dauzacker Jacob da Silva e
Adriana Dauzacker da Silva em face de Belfort Segurança de Bens e Valores Ltda. e Jofre Antonio
Dias
Belfort
de
Andrade
Junior Sandin,
cuja r.
sentença
de
fls. 245/247, de
relatório
adotado, julgou procedentes os pedidos para condenar os corréus, solidariamente, ao pagamento de
R$ 21.506,65, corrigidos monetariamente e acrescidos de juros de mora de 1% ao mês, a partir do
cálculo de fls. 05, sem prejuízo da imputação dos ônus sucumbenciais, verba honorária arbitrada
em 10% do total da condenação atualizada.

Inconformados, apelam os corréus (fls. 761/771), sustentando, em
síntese, que os documentos anexados aos autos com pretensão probatória são incapazes de atingir tal
objetivo; que a narrativa dos fatos não é cronologicamente lógica; e que a testemunha ouvida tem
interesse no êxito dos apelados. Afirmam que a ausência de vistoria final no momento da
desocupação do imóvel impede a aferição segura do real estado em que foi deixado o imóvel.
Afirmam que a r. sentença é teratológica, devendo, portanto, ser reformada. Alegam, em suma, terem
devolvido o imóvel, no mesmo dia da vistoria, em 31.03.2017, no mesmo estado em que recebido em
19.01.2011, e com a comprovação de pagamento de todas as contas. Aduzem que o laudo de vistoria

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Apelação Cível no 1066312-94.2017.8.26.0114 -Voto no 7939
3
apresentado nos autos (fls. 70/74) é unilateral e sem imagens, constando com data anterior
(23.02.2017) à entrega das chaves, em 31.03.2017(fls. 82/83); e que o documento de fls. 75/77 não
possui assinatura dos apelantes; que não há prova dos serviços realizados no imóvel, sendo um único
orçamento inservível para comprovar a reforma do imóvel. Aduzem que a prova testemunhal é
inconsistente, pois trata de fato sem nenhum começo de prova escrita, além da testemunha ouvida ter
interesse no resultado da causa e, não guardar relação com o fato ou a época da devolução do
imóvel. Pugnam pelo provimento do recurso.

Recurso tempestivo e preparado (fls. 279/280).

Contrariedade recursal a fls. 258/266.

Não houve oposição ao julgamento virtual.

É o relatório.
Narraram os autores que, em 24.01.2011, firmaram com os réus
contrato de locação, para fins não comerciais, de imóvel localizado na Rua Fernão Pompeu de
Camargo, 532, Jardim Trevo, Campinas, pelo valor mensal de R$ 1.350,00. Entretanto, os réus
devolveram o imóvel antes do término do contrato, em 25.04.2017, e, ainda, não no estado em
que o receberam, conforme estipulado em contrato, deixando ainda de efetuar pagamentos relativos a
aluguéis e acessórios proporcionais. Por essa razão, ajuizaram a presente ação para rescindir o
contrato de locação c.c. ação de cobrança.

Citados, os réus, em síntese, afirmaram que o imóvel foi
vistoriado em 31.03.2017, ocasião em que entregaram as chaves, juntamente com os comprovantes de
todos os pagamentos em aberto relativos à locação, tendo sido o imóvel devolvido no mesmo estado
em que recebido; e que o laudo de vistoria de saída juntado aos autos não é válido, tendo em vista ser
unilateral, sem constar a assinatura das partes, nem de testemunhas, com datas divergentes. Da mesma
forma, o termo de rescisão juntado a fls. 75/77, não tem qualquer validade, pois, sem assinatura das
partes. Alegaram que os próprios autores confessaram que a vistoria final ocorreu em 31.03.2017,
tendo o imóvel sido entregue no mesmo estado em que recebido.

A r. sentença julgou procedentes os pedidos.
Daí a insurgência dos réus.

Pois bem.

Não se discute que é obrigação do locatário “restituir o imóvel,
finda a locação, no estado em que o recebeu, salvo as deteriorações decorrentes do seu uso
normal” (art. 23, III, da Lei no 8.245/91), regra essa que vem concretizada no contrato de locação
firmado entre as partes, em suas cláusulas 7.2 e 7.5 (fls. 23).
Nesse sentido, alegam os apelados que os apelantes entregaram o
imóvel, em 25.04.2017, antes do término do contrato de locação, sem proceder aos reparos e ao
pagamento de locatícios e acessórios proporcionais.

Todavia, não é isso que se verifica do exame dos autos. Com
efeito, pelo que se lê do contrato de locação juntado a fls. 18/30, a locação tinha prazo de 36 meses,
iniciando-se em 24.01.2011 e finalizando, assim, em 24.01.2014. Ao que tudo indica, portanto, o
contrato foi prorrogado por tempo indeterminado, não havendo falar em descumprimento do contrato
por desocupação antecipada, mesmo porque se extrai do teor da conversa de fls. 83, juntada pelos
próprios apelados, que houve denúncia do contrato de locação.

A questão remanescente, assim, está em saber se os locatários
cumpriram ou não a obrigação de devolver o imóvel como recebido e, ainda, se pagaram os locatícios
e acessórios em aberto no momento da entrega do imóvel.

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Apelação Cível no 1066312-94.2017.8.26.0114 -Voto no 7939
4
In casu, a prova do fato constitutivo do direito invocado incumbia
aos autores, ora apelados, a teor do disposto do art. 373, inc. I, do CPC, ônus do qual, entretanto,
não lograram se desincumbir a contento, para obter sucesso na demanda quanto ao pedido de
indenização dos danos materiais alegadamente existentes no imóvel, supostamente causados
pelo seu mau uso, quando de sua ocupação.

Isso porque deveriam os apelados juntar aos autos laudo
de vistoria de saída. Inexistindo tal Laudo de Vistoria final, impossibilita-se o confronto com o Laudo
de Vistoria inicial, acostado a fls. 31/69, com o que irremediavelmente comprometida a segura
formação de juízo de convicção em torno do nexo de causalidade entre os danos apontados e a
conduta dos apelantes. Perceba-se que, de fato, a vistoria de saída final foi agendada e,
provavelmente, realizada em 31.03.2017, conforme afirmado pelos apelantes, consoante conversa por
email a fls. 82; no entanto, o documento juntado a fls. 70/74 não serve como laudo de vistoria final,
haja vista não conter a assinatura das partes, tratando-se de mero relatório unilateral.

Como cediço, a função do Laudo de Vistoria final de saída do
imóvel consiste precisamente em retratar a real condição em que o imóvel foi devolvido ao
locador, materializando assim uma referência comparativa com o estado inicial, para fins de assegurar
direitos a ambas as partes. O documento juntado a fls. 70/74 não permite concluir com segurança que
os problemas ali apontados realmente existem, ante seu caráter, repita-se, unilateral. Acrescente-se,
por fim, apenas para reforçar a impossibilidade da análise, que tal documento sequer é acompanhado
de imagens, como as que acompanharam o laudo inicial.

Bem a propósito do que precede, peço vênia para colacionar
trecho do seguinte precedente deste E. Tribunal de Justiça: “não foi produzida prova essencial para o
reconhecimento de eventuais danos materiais, pois "inviabiliza a análise comparativa entre o estado
do imóvel antes e depois da locação" (TJSP; Apelação 1007243-15.2014.8.26.0704; Relator:
Pedro Baccarat; Data do Julgamento: 24/10/2016).

Do mesmo sentir o iterativo entendimento jurisprudencial desta
Corte Bandeirante:
“Locação de imóvel comercial - Ação de cobrança de indenização
por danos materiais - Demanda de ex-locadora em face de ex-
locatária - Sentença de improcedência - Manutenção do julgado –
Cabimento – Arguição da autora no sentido de que a ré deixou o
imóvel depreciado, mal conservado e em estado diferente do
entregue – Inconsistência jurídica – Ausência de vistoria prévia à
ocupação, assim como posterior à desocupação do prédio, aptas a
delimitarem a responsabilidade da locatária – Cerceamento de
defesa – Inocorrência - Autora que se limitou a postular pela
oitiva de testemunhas – Insuficiência, para efeito de demonstrar
os fatos que seriam constitutivos do seu direito material
– Instrumento de distrato onde consta expressamente que a
locatária permaneceu isenta do dever de deixar o bem nas
condições anteriores - Inteligência do art. 23, III, da Lei no
8.245/91, e do art. 373, I, do NCPC. Apelo da autora
desprovido. (TJSP; Apelação Cível 1014883-18.2017.8.26.0008;
Relator (a): Marcos Ramos; Órgão Julgador: 30a Câmara de
Direito Privado; Foro Regional VIII - Tatuapé - 4a Vara Cível;
Data do Julgamento: 07/11/2018; Data de Registro: 09/11/2018)
LOCAÇÃO DE IMÓVEL COMERCIAL. AÇÃO DE COBRANÇA
DE
DIFERENÇA
DE
ALUGUEL
E
INDENIZATÓRIA.
DEVOLUÇÃO DO IMÓVEL COM DANOS. ÔNUS DA PROVA
DOS AUTORES. CONTRATO QUE NÃO PREVÊ A OBRIGAÇÃO
DE PRESTAÇÃO DE CAUÇÃO. DEPÓSITO REALIZADO EM
CONTA
BANCÁRIA
DE
TERCEIRO.
DIFERENÇA
DE

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Apelação Cível no 1066312-94.2017.8.26.0114 -Voto no 7939
5
ALUGUEL
DEVIDA.
HONORÁRIOS
ADVOCATÍCIOS
MANTIDOS. Partes que divergem sobre os danos constatados
quando da devolução do imóvel locado. Ausência de vistoria
prévia e final que impede a conclusão segura do estado real do
imóvel quando da desocupação. Oitiva de testemunhas que apenas
afirmam que houve reforma no imóvel após o final da locação, o
que não se mostra suficiente para comprovar a alegação dos
autores. Autores que não se desincumbem do ônus de comprovar
fato constitutivo de seu direito (art. 333, inciso I, do CPC/1973,
aplicável ao caso). O depósito bancário efetuado na conta de
terceiro estranho à lide não comprova que o valor seja referente à
caução prestada à locação, ainda mais se o contrato firmado
entre as partes nada prevê nesse sentido. Considerando que os
réus foram sucumbentes ainda que em parte mínima do pedido,
mostram-se razoáveis os honorários sucumbenciais fixados.
Recursos desprovidos.
(TJSP; Apelação Cível 1001066-03.2014.8.26.0068; Relator
(a): Gilberto Leme; Órgão Julgador: 35a Câmara de Direito
Privado; Foro de Barueri - 4a Vara Cível; Data do Julgamento:
12/09/2016; Data de Registro: 15/09/2016)

As fotografias copiadas a fls. 164/172, não se prestam a
estabelecer nexo de causalidade entre os danos apontados e a ocupação pelos locatários apelantes,
porquanto não se pode afirmar serem contemporâneas à realização da vistoria final de saída para
permitir comparativo com o laudo inicial.

Já o depoimento da testemunha, nova locatária do imóvel, a qual
afirmou ter visto o imóvel antes de locá-lo, referindo que ele se encontrava “detonado”, com a devida
vênia, da mesma forma, não se mostra suficiente a estabelecer nexo de causalidade entre os danos
alegadamente constatados e a conduta imputada aos locatários no período de ocupação, tendo em
vista tratar-se de afirmação genérica e vaga, sem especificar o que efetivamente estava deteriorado,
pondo em dúvida o retrato fidedigno das condições insatisfatórias do imóvel, conforme alegado pelos
apelados. Aliás, a fls. 173/174 os apelados afirmam ter sido realizada vistoria em 13.07.2017 no
imóvel, para que fosse novamente locado à testemunha, ou seja, quatro meses após a devolução do
imóvel.

Quanto
ao
suposto débito, em atraso, também não se
desincumbiram os apelados de comprovar sua existência. Alegam que os apelantes deixaram o imóvel
em 25.04.2017, mas as informações dos autos, mormente conversas de e-mail, fazem concluir que o
imóvel foi realmente vistoriado e entregue em 31.03.2017. Chega-se a essa conclusão lendo as
conversas por email copiado a fls. 82, pela qual os autores referem que até 15.03.2017 as chaves não
haviam sido entregues, mas confirmando a vistoria para o dia 31, com a entrega das chaves para o
mesmo dia (fls. 82). Por outro lado, os débitos cobrados referem-se ao mês de abril, conforme de
extrai do termo de fls. 75/76. Aliás, diga-se que tal termo de rescisão também é unilateral, não
servindo como confissão de dívida.

Dessa forma, respeitado o entendimento do d. juízo a quo, a r.
sentença hostilizada de fato não merece subsistir, impondo-se o desfecho de improcedência integral
da pretensão deduzida, invertida a distribuição dos ônus sucumbenciais.

Do exposto, pelo meu voto, DÁ-SE PROVIMENTO ao recurso.

AIRTON PINHEIRO DE CASTRO
Relator