Tribunal: TJSP
Processo: 1017457-11.2018.8.26.0224
Classe: Apelação Cível / Locação de Imóvel
Órgão julgador: Silvia Rocha
Órgão colegiado: 29a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-11-11
Data de publicação: 2020-11-12

Ementa:
- Execução de título extrajudicial - Contrato atípico de cessão de área - Embargos à execução - Alegação de inexigibilidade de parte da dívida - Ausência de prova de que houve rescisão antecipada do contrato por culpa da exequente - Embargos improcedentes - Apelo não provido.

Inteiro teor:
TRIBUNAL DE JUSTIÇA
PODER JUDICIÁRIO
São Paulo
Registro: 2020.0000927314
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível no
1017457-11.2018.8.26.0224, da Comarca de Guarulhos, em que é apelante EMPORIO
CLEMENTINO COMERCIO DE CHOCOLATES E LANCHONETE LTDA EPP, é
apelado CONCESSIONARIA DO AEROPORTO INTERNACIONAL DE GUARULHOS
S/A.
ACORDAM, em 29a Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça de
São Paulo, proferir a seguinte decisão: "Negaram provimento ao recurso. V. U.", de
conformidade com o voto da Relatora, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Exmos. Desembargadores SILVIA
ROCHA (Presidente), FABIO TABOSA E CARLOS HENRIQUE MIGUEL TREVISAN.
São Paulo, 11 de novembro de 2020.
SILVIA ROCHA
RELATORA
Assinatura Eletrônica

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Apelação Cível no 1017457-11.2018.8.26.0224 -Voto no 31172
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29a Câmara de Direito Privado
Apelação no 1017457-11.2018.8.26.0224
1a Vara Cível de Guarulhos
Apelante: Empório Clementino Comércio de Chocolates e Lanchonete Ltda. EPP
Apelado: Concessionária do Aeroporto Internacional de Guarulhos S/A (GRU AIRPORT)
Juiz de 1a Instância: Ricardo Felicio Scaff
Voto no 31172.
- Execução de título extrajudicial - Contrato atípico de cessão de
área - Embargos à execução - Alegação de inexigibilidade de parte
da dívida - Ausência de prova de que houve rescisão antecipada
do contrato por culpa da exequente - Embargos improcedentes -
Apelo não provido.
Insurge-se a autora, em embargos opostos à execução
de título extrajudicial, contra a r. sentença de fls. 341/346, que julgou
improcedente o pedido e a condenou ao pagamento das custas e das despesas
processuais, bem como de honorários advocatícios fixados em 10% do valor da
causa.
A apelante sustenta (fls. 349/378) que: a) há provas
contundentes de que, em março de 2016, o quiosque Tutti Frutti Frozen sofreu os
impactos das obras iniciadas em agosto de 2015 no aeroporto, visando à
melhoria do complexo aeroportuário e do espaço de circulação, fato público e
notório, amplamente divulgado pela imprensa; b) sofreu demasiadamente os
impactos do andamento das obras e da interdição da área do mezanino em que o
quiosque estava localizado, ficando a autora impossibilitada de dar continuidade
ao contrato e às suas operações de venda, diante de tanto ruído e poeira no
local, fato que foi comprovado por fotos, áudios e testemunhas; c) as provas
produzidas nos autos demonstram que a poeira e o barulho eram intensos,
portanto, conforme cláusula contratual expressa de rescisão na hipótese de
“modificação em benefício da operação aérea ou para atender público, que não permita
continuidade do negócio do Lojista” (sic, fl. 363), tendo sido devidamente comprovada a
impossibilidade de continuidade do contrato, por culpa exclusiva da ré GRU
AIRPORT, houve rescisão antecipada, em 1o.3.2016, sendo ilegal e abusiva a

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cobrança de aluguéis posteriores a 28.2.2016; d) a sentença não considerou
todas as trocas de e-mail's entre as partes, deixando de verificar que a autora
sofreu coação, pois a apelada se negou a permitir a retirada dos bens da
apelante, caso a dívida não fosse negociada, conforme ficou comprovado com o
e-mail de 30.5.2016 (fl. 249); e) embora o juiz tenha entendido que o
comportamento de negociar a dívida não condiz com o de estar no local até maio
de 2019, ele se justifica pelo simples fato de que, se não negociasse a dívida,
não poderia retirar seus pertences; f) a interdição imposta pela ANVISA é só mais
um reflexo dos impactos sofridos pela embargante com a grandiosa obra do
aeroporto, tendo havido também interdição de lojas, bancos, salas administrativas
e demais estabelecimentos do mezanino, ocasionando a diminuição da circulação
de consumidores; g) a interdição do quiosque foi originada pela poeira das obras,
não sendo possível garantir o preparo, procedência, qualidade, segurança e
inocuidade dos alimentos, se toda a área do quiosque, externa e interna, estava
tomada de poeira; h) a interdição decorrente da quantidade de poeira nos
alimentos que ficavam expostos foi demonstrada pelas declarações do informante
Onilde, que esclareceu que os produtos ficavam expostos em “buffet”, para que o
cliente se servisse à vontade, ao contrário do que ocorria com a empresa
Starbucks, que é loja, não quiosque; i) o funcionário Onilde esclareceu, ainda,
que foi preciso adequar o quiosque para cobrir os alimentos, observando-se que
ele trabalhou para a empresa por cerca de quatro anos e informou que a ANVISA
inspecionava a loja mensalmente; j) a readequação imposta pela ANVISA para a
desinterdição foi que se cobrisse o “buffet”, coisa que ela nunca tinha exigido
antes, o que se explica porque antes das obras não havia poeira nem
necessidade de cobri-lo, mas, mesmo com a cobertura, a poeira continuava a
atingir os produtos, impedindo que eles fossem comercializados; k) a autora
sempre alegou a impossibilidade de continuar com o contrato pela falta de fluxo
de pessoas e transtornos com as obras, de forma que, se a ré questionou em
audiência o funcionário da apelante quanto à queda de faturamento, incumbia a
ela “a existência de fato modificativo”, “para demonstrar a asfixia sofrida pela Apelante” (sic, fl.
371), sendo “Evidente que com as obras iniciadas, o alocamento ou fechamento de outras

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empresas no mezanino, grande quantidade de poeira e barulho, desligamento ainda que parcial
das escadas rolantes, tapume, lona, etc, que impactaram no acesso de consumidores, geraram
queda de faturamento, impossibilitando não só a continuidade da das atividades por falta de espaço
adequado como também por saúde financeira.” (sic, fl. 372); l) a prova documental trazida
pelas partes é de caráter contratual, de forma que os fatos alegados só poderiam
ser comprovados por testemunhas, como ocorreu; m) o contrato prevê aplicação
de multa por rescisão antecipada (cláusula XIV) e, embora não haja cláusula
expressa para o caso de a ré dar causa à rescisão, deve ser dado tratamento
isonômico às partes, para que haja a necessária reciprocidade e o equilíbrio
contratual, nos termos dos artigos 421 e 422 do Código Civil, de modo que deve
ser revertida a favor da apelante a multa de R$72.000,00, já respeitados os
limites do art. 413 do mesmo Código; p) sendo inexigível a obrigação de
pagamento dos aluguéis após 28.2.2016 e sendo a ré devedora da multa
contratual, a execução deve ser extinta. Pede a reforma da sentença.
Recurso tempestivo e preparado.
Houve resposta (fls. 911/923).
É o relatório.
Trata-se de embargos opostos à execução de título
extrajudicial (fls. 38/41) movida pela apelada contra a apelante, fundada em
“Contrato Atípico de Cessão de Área do GRUAIRPORT Aeroporto Internacional de São Paulo”
(fls. 78/104), pretendendo a exequente, inicialmente, receber R$82.242,16,
relativos a remunerações mensais vencidas de 10 de fevereiro a 1o de junho de
2016 (fl. 40).
A alegação da embargante, em síntese, é a de que
parte do débito é inexigível porque, a partir de 1o.3.2016, teria havido rescisão de
pleno direito do contrato, por culpa da exequente, já que a executada ficou
impedida de exercer plenamente suas atividades, em razão das obras no
aeroporto, que causaram muito barulho e poeira e impediram o tráfego normal de

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pessoas pelo mezanino, onde está localizado seu estabelecimento.
Acontece que nada nos autos faz concluir pela
inexigibilidade do débito.
O contrato atípico de cessão de área localizada no
“Terminal de Passageiros 2 Piso Mezanino”, destinado à atividade de “comercialização de
produtos feitos de iogurte exclusivos da Franquia Tutti Frutti Frozen”, foi firmado pelas partes
para vigorar pelo prazo de doze meses, de 28.12.2014 a 27.12.2015, mediante
remuneração mensal de R$12.000,00 (fls. 75/77 e 78/131) e, em 21.11.2015, a
executada assinou aditamento ao contrato, para alterar o prazo de cessão para
cinco meses, prorrogando o término de sua vigência para 26.5.2016, ficando
mantidas as demais cláusulas e condições do contrato (fls. 133/134).
Segunda consta dos autos, as obras realizadas pela
exequente tiveram início em agosto de 2015 (fl. 4), ou seja, em tese, a executada
já estaria sofrendo os prejuízos causados pelas obras, quando firmou o
aditamento ao contrato.
Ora, se os prejuízos alegados pela embargante fossem
de fato decorrentes dos transtornos causados pelas obras, não haveria causa
para assinatura do termo aditivo, prorrogando o contrato até 26.5.2016.
Além
de
o
aditamento
implicar
comportamento
incompatível com a afirmação de que estava sofrendo prejuízos em razão das
obras, não há, nos autos, nenhuma prova de que a embargante teve redução do
faturamento a partir do início das obras, em agosto de 2015.
A embargante não apresentou nenhum documento que
pudesse comprovar qual era o seu faturamento antes e qual ele passou a ser a
partir do início das obras e é evidente que não basta, para comprovar a queda de
faturamento, a informação prestada por Onilde da Silva Dantas, ouvido nos autos
como informante por ser empregado da executada, mais especificamente o

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gerente do estabelecimento (fl. 306).
Onilde relatou, ainda, que a poeira era tanta que nem o
fato de terem providenciado cobertura sobre os produtos evitou que ela os
atingisse. Esclareceu, também, que a ANVISA inspecionava o estabelecimento
mensalmente e que ele não estava no local, quando houve a interdição da
empresa embargante.
O relato do gerente da executada não convence,
porque, repito, as obras tiveram início em agosto de 2015, de modo que não é
crível que, inspecionando todo mês o estabelecimento, a ANVISA só tenha
detectado a presença de poeira nos produtos em 9.3.2016 (fl. 194), ou seja, só
sete meses depois do início das obras, quando, observo, a embargante já estava
em débito com as remunerações mensais devidas à exequente desde fevereiro
(fl. 40).
Ademais, apesar de a embargante insistir que o
estabelecimento foi interditado pela ANVISA em razão da poeira proveniente das
obras, não instruiu a inicial com nenhuma cópia do processo administrativo
relativo à interdição pela ANVISA, que pudesse corroborar sua alegação.
O único documento a respeito da interdição foi trazido
pela exequente embargada, consistente no “Termo de Interdição Cautelar-total ou parcial
de estabelecimento sob vigilância sanitária N.o 01/2016 COD3260740”, no qual consta que a
embargante sofreu interdição cautelar de “toda área de preparo, manuseio de alimentos e
comercialização” “pelo prazo de 90 dia (s) ou até que seja decidido em contrário por ato expresso
da autoridade sanitária, ou até decisão final do correspondente processo, em decorrência de: - não
adotar as Boas Práticas para Serviços de Alimentação; - não garantir a procedência, qualidade,
segurança e inocuidade dos alimentos expostos à venda, inclusive para consumo imediato que
tenham ou não sofrido processo de cocção, bem como não manter os alimentos fracionados em
sua embalagem original devidamente identificados, acondicionados e dentro do prazo de validade.”
(fl. 194).

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A paralisação das atividades da embargante se deu
por problemas verificados por ocasião da fiscalização sanitária, em 9.3.2016, mas
nada nos autos comprova que tais problemas tiveram relação com a poeira
originada das obras realizadas pela exequente.
E nem se alegue que os depoimentos do gerente
Onilde e da testemunha Juliana Mandarano Barbatti (fl. 306) comprovam que a
causa da interdição foi a existência de poeira no estabelecimento, porque os
testemunhos não têm o alcance que a eles a embargante pretende emprestar.
Nada consta a respeito de poeira no auto de interdição
da ANVISA e nele também não consta exigência de que os produtos fossem
cobertos com o suposto fim de se evitar a poeira e, como a embargante não
juntou aos autos cópia do procedimento relativo à interdição, não é possível
saber o que nele constou, lembrando-se que o ônus de provar os fatos que
alegou era da embargante (CPC, art. 373, inc. I), não da embargada.
Os vídeos depositados em cartório pela embargante (fl.
231) demonstram, unicamente, que havia bastante barulho no local, não que
havia poeira, muito menos “nuvens” de poeira alcançando o quiosque, sendo
possível notar, ao contrário, que a lona alaranjada que recobria o quiosque
estava aparentemente limpa e a área da obra estava coberta. Ademais, não se
sabe em que data e horário os vídeos foram produzidos, não sendo possível,
portanto, concluir que a falta de circulação de pessoas pelo local era resultado
das obras.
Não há, além disso, nenhuma prova idônea de que
houve
“interdição
de
lojas,
bancos,
salas
administrativas
e
demais
estabelecimentos do mezanino” ou que eles foram fechados, “ocasionando a
diminuição da circulação de consumidores”, em razão das obras realizadas pela
exequente, não servindo, para tanto, apenas os depoimentos das testemunhas
arroladas pela embargante, porque, em contraposição a elas, há as informações

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prestadas pela testemunha Mauricio Rossetti Piva, arrolada pela exequente, que
disse que alguns estabelecimentos fecharam porque os respectivos contratos
chegaram ao final da vigência, não por causa das obras.
Mais relevante, porém, é que não há nenhuma
demonstração de que a embargante reclamou à embargada quanto ao barulho
das obras ou à existência de poeira no local, a partir do início das obras ou
mesmo depois que o contrato se encerrou.
No e-mail enviado no dia 14.3.2016 pelo fiador da
empresa embargante à testemunha Maurício, responsável pelo departamento
comercial da exequente (fl. 36), está dito que “um dos motivos” para a interdição
pela ANVISA seria “a quantidade de poeira no quiosque” e que “com obra ao lado fica difícil
manter a loja livre de poeira”, no entanto, o assunto do e-mail não era reclamação
quanto às obras, mas, sim, quais as providências que estavam sendo adotadas
pela embargante para a desinterdição do estabelecimento.
As partes trocaram diversos outros e-mails, mas
nenhum deles se refere às obras como causa para o encerramento do contrato,
tendo
havido,
depois,
ampla
negociação
quanto
aos
valores
das
contraprestações em atraso, conforme se vê da sequência de e-mails copiados a
fls. 195/213 e 249/254, com alusão, inclusive, à pretensão de renovação do
contrato (fl. 207, idem 251).
Aliás, a embargante não só não reclamou da poeira e
do barulho das obras, como também negociou por vários dias o pagamento das
contraprestações em atraso e a retirada do quiosque, chegando a pedir o envio
do memorial de cálculo para assinar instrumento de confissão de dívida, em
31.5.2016 (fls. 199/200).
Nada, a propósito, sugere ter havido coação para
assinatura da confissão de dívida como pressuposto para retirada do quiosque,
porque as partes estavam em tratativas em relação aos valores em atraso,

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quando foi enviado o e-mail de 30.5.2016 (fl. 249), e, de acordo com o que consta
dos autos, o quiosque foi retirado normalmente pela embargante, mesmo ela não
tendo assinado a confissão de dívida nem quitado as contraprestações
atrasadas.
Por fim, não há demonstração de que a embargante
tenha, por qualquer modo, notificado a embargada da sua intenção de rescindir o
contrato por, supostamente, ter se tornado impossível concluí-lo por culpa da
exequente, de forma que, ainda que fosse possível a rescisão antecipada, com
base na cláusula XV do contrato (fls. 96/97), nada ampara a conclusão da
embargante de que houve rescisão do contrato a partir de 1o.3.2016, observando-
se, aliás, que não há nenhuma explicação para que o dia 28.2.2016 fosse
considerado o termo final do ajuste.
De resto, a embargante não negou, em nenhum
momento, o inadimplemento das prestações vencidas a partir de 10.2.2016 nem
questionou os valores indicados na planilha da exequente (fl. 40), de forma que a
dívida é exigível e os embargos são mesmo improcedentes.
Considerando o previsto no artigo 85, § 11, do Código
de Processo Civil, elevo os honorários sucumbenciais devidos aos patronos da
embargada para 20% sobre o valor da causa.
Diante do exposto, nego provimento ao apelo.
SILVIA ROCHA
Relatora