Tribunal: TJSP
Processo: 0004322-17.2014.8.26.0279
Classe: Apelação Cível / Usucapião Extraordinária
Órgão julgador: Rodolfo Pellizari
Órgão colegiado: 5a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-11-25
Data de publicação: 2020-11-25

Ementa:
APELAÇÃO CÍVEL. Usucapião extraordinário. Sentença de improcedência, em decorrência da existência de contrato de aluguel, indicando a precariedade da posse. Inconformismo. Descabimento. Requisitos legais para a declaração do usucapião que não restaram preenchidos. Artigo 550 do Código Civil de 1916, previsão mantida no Artigo 1.238 do Código Civil de 2002, com redução do prazo da modalidade

Ementa:
APELAÇÃO CÍVEL. Usucapião extraordinário. Sentença de improcedência, em decorrência da existência de contrato de aluguel, indicando a precariedade da posse. Inconformismo. Descabimento. Requisitos legais para a declaração do usucapião que não restaram preenchidos. Artigo 550 do Código Civil de 1916, previsão mantida no Artigo 1.238 do Código Civil de 2002, com redução do prazo da modalidade extraordinária, de 20 para 15 anos. Início da posse em 1984 que enseja o exercício incontestado e contínuo no imóvel, por mais de 20 anos, de acordo com a regra de transição do Art. 2.028, CC/2002. Requerente que comprovou ter iniciado a posse em 1984. Contrato de locação assinado pelo autor em 2003, antes de decorrido o prazo vintenário, entretanto, que comprova que não exercia a posse em nome próprio, tampouco com caráter ad usucapionem. Vício de consentimento no ato da assinatura do contrato não comprovado (Art. 171, CC). Autor que não se descurou de comprovar fato constitutivo de seu direito, nos moldes que lhe competia (Art. 373, I, CPC). Sentença mantida. RECURSO DESPROVIDO.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2020.0000963820
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível no
0004322-17.2014.8.26.0279, da Comarca de Itararé, em que são apelantes VANDIR
DO AMARAL (JUSTIÇA GRATUITA) e ROSICLEIA ALBUQUERQUE
(JUSTIÇA GRATUITA), são apelados PAULO PEREIRA DA SILVA, MARA
LUCIA ARCHELEIGAR PEREIRA DA SILVA e MARIA ROSA BRAZ DA
SILVA (POR CURADOR).
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 5a Câmara de Direito
Privado do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Negaram
provimento ao recurso. V. U., de conformidade com o voto do relator, que integra
este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores MOREIRA
VIEGAS (Presidente sem voto), A.C.MATHIAS COLTRO E ERICKSON
GAVAZZA MARQUES.
São Paulo, 25 de novembro de 2020.
RODOLFO PELLIZARI
Relator
Assinatura Eletrônica

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Apelação Cível no 0004322-17.2014.8.26.0279 -Voto no 00213G
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Apelação Cível – Física
Processo no 0004322-17.2014.8.26.0279
Comarca: 2a Vara do Foro de Itararé
Magistrado prolator: Dr. Nathalia de Souza Gomes
Apelantes: Vandir do Amaral e Rosicleia Albuquerque
Apelados: Mara Lucia Archeleigar Pereira da Silva; Maria Rosa
Braz da Silva e Paulo Pereira da Silva
Voto no 00213G
APELAÇÃO CÍVEL. Usucapião extraordinário. Sentença
de improcedência, em decorrência da existência de contrato
de
aluguel,
indicando
a
precariedade
da
posse.
Inconformismo. Descabimento. Requisitos legais para a
declaração do usucapião que não restaram preenchidos.
Artigo 550 do Código Civil de 1916, previsão mantida no
Artigo 1.238 do Código Civil de 2002, com redução do
prazo da modalidade extraordinária, de 20 para 15 anos.
Início da posse em 1984 que enseja o exercício incontestado
e contínuo no imóvel, por mais de 20 anos, de acordo com a
regra de transição do Art. 2.028, CC/2002. Requerente que
comprovou ter iniciado a posse em 1984. Contrato de
locação assinado pelo autor em 2003, antes de decorrido o
prazo vintenário, entretanto, que comprova que não exercia
a posse em nome próprio, tampouco com caráter ad
usucapionem. Vício de consentimento no ato da assinatura
do contrato não comprovado (Art. 171, CC). Autor que não
se descurou de comprovar fato constitutivo de seu direito,
nos moldes que lhe competia (Art. 373, I, CPC). Sentença
mantida. RECURSO DESPROVIDO.
Trata-se de apelação interposta em face da r. sentença de
fls. 330/334, a qual julgou IMPROCEDENTE a ação de usucapião
extraordinário que Vandir do Amaral e Rosicleia Albuquerque
moveram em face de Mara Lucia Archeleigar Pereira da Silva;
Maria Rosa Braz da Silva e Paulo Pereira da Silva.
Irresignados, afirmam que adquiriram o imóvel da Sra.

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Leonor Archeleiger, quando ainda não havia qualquer construção
ou benfeitoria, sequer muro ou cerca, sendo que ali construíram
sua residência e passaram a viver por mais de 30 anos.
Em 2014, quanto tomaram conhecimento de que a
Prefeitura estava ajuizando uma ação de execução fiscal pelos
IPTUs em atraso, propuseram parcelamento do débito e
ajuizaram a presente ação de usucapião para regularizar a
propriedade do imóvel.
Depois
disso,
foram
surpreendidos
pela
notificação
extrajudicial para desocuparem o imóvel, sendo que os herdeiros
dos proprietários registrais alegam a existência de um contrato de
locação de 2003, firmado com o recorrente, Sr. Valdir, mas não
apresentaram qualquer comprovante de pagamento do aluguel e
apenas reconheceram firma do documento em 2014.
Observam que referido contrato não possui o endereço do
imóvel
que
supostamente
seria
locado,
contendo
valor
incompatível à locação, qual seja, R$ 30,00 mensais, sendo que
o autor assinou referido documento somente em 2014, tendo sido
ludibriado de que a pessoa se tratava de fiscal da prefeitura, pois
é pessoa simples, mal sabendo ler e escrever, e de que se
tratava de um documento para obter a isenção do IPTU.
Asseveram que, antes mesmo de assinar o malfadado
contrato, relativo ao “locação de janeiro/2003 e janeiro/2004”, já
haviam usucapido o imóvel. Arrematam que, ao contrário do
decidido, ficou comprovado pelas testemunhas que possuíram
por décadas o imóvel como seu, desde a década de 1980, de

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forma pacífica, contínua e incontestada, devendo, portanto, ser
acolhido o pedido declaratório de usucapião.
Recurso tempestivo, bem processado e contrariado (fls.
354/360).
É o relatório.
Como cediço, o usucapião extraordinário encontrava-se
previsto no Código Civil de 1916, em seu artigo 550, e previa a
necessidade do decurso de 20 anos para o seu reconhecimento:
Art. 550. Aquele que, por vinte anos sem
interrupção, nem oposição, possuir como seu,
um
imóvel,
adquirir-lhe-á
o
domínio
independentemente de título de boa fé que, em
tal caso, se presume, podendo requerer ao juiz
que assim o declare por sentença, a qual lhe
servirá de título para a transcrição no registro de
imóveis. (Redação dada pela Lei no 2.437, de
1955)
Por sua vez, o novel Código Civil de 2002 reduziu este
prazo para 15 anos, contudo, estabeleceu uma regra de
transição, segundo o qual, seriam os da lei anterior os prazos,
quando reduzidos por este Código, e se, na data de sua entrada
em vigor, já houvesse transcorrido mais da metade do tempo
estabelecido na lei revogada:
Art. 1.238. Aquele que, por quinze anos, sem
interrupção, nem oposição, possuir como
seu um imóvel, adquire-lhe a propriedade,
independentemente
de
título
e
boa-fé;
podendo requerer ao juiz que assim o declare
por sentença, a qual servirá de título para o
registro no Cartório de Registro de Imóveis.

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Parágrafo único. O prazo estabelecido neste
artigo reduzir-se-á a dez anos se o possuidor
houver estabelecido no imóvel a sua moradia
habitual, ou nele realizado obras ou serviços
de caráter produtivo.
Art. 2.028. Serão os da lei anterior os prazos,
quando reduzidos por este Código, e se, na
data de sua entrada em vigor, já houver
transcorrido mais da metade do tempo
estabelecido na lei revogada.

Por
meio
das
provas
testemunhais,
os
autores
comprovaram estar na posse do imóvel, pelo menos, desde os
idos de 1984/1985:
Testemunha ANTONIO CARLOS DOS SANTOS (fls. 298), respondeu que,
desde 1991, quando foi morar na vizinhança, os autores já moravam lá; não
tem conhecimento de que alguém tenha pleiteado a casa; não conhece os
contestantes; o Sr. Vandir vendeu o lote do lado em que morava para pagar
o IPTU do lote em que morava; vivia lá como se dono fosse; foi o autor
quem construiu a moradia dele; o autor vive lá com a família.
Testemunha DONIZETTI COMINO (fls. 299), respondeu que é conhecido dos
autores porque é vizinho; foi morar lá em 1975 e lá era só mato; fez uma
casinha de madeira lá e apareceu o autor dizendo que ia plantar lá, até que
o Sr. Vandir fez uma casinha de madeira para guardar as ferramentas e
depois foi ficando; narra que morou lá mais 26 anos, e o autor também,
ficando lá depois que o depoente se mudou; o autor apareceu no local e
ficou por volta de 1984/1985; não tinha muito amizade com os moradores
porque é pedreiro e trabalhava às vezes 4 ou 5 meses em outras cidades.
Testemunha ELCY PIRES (fls. 300), respondeu que é vizinho dos autores há
mais de 30 anos (depoente ouvido em 2018); o autor construiu um barraco
no terreno, com dois cômodos; o terreno antes era vazio, sendo que a única
pessoa que viu no terreno foi o autor; o autor paga imposto, paga tudo;
nunca viu ninguém contestar a propriedade do terreno; o Sr. Vandir sempre
morou com a família lá; não sabe como o Sr. Vandir comprou o terreno.

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Assim, aplicando-se a regra de transição, verifica-se que os
autores, quando da entrada em vigor do Novo Código Civil, em
2003, já haviam completado pelo menos 18 anos na posse do
imóvel, de modo que, para a pretensão, deve ser aplicado o
prazo vintenário, contido no Art. 550, do Código Civil de 1916.
Pois bem.
Feitas estas considerações, de rigor observar que os
autores iniciaram a alegada posse ad usucapionem, de forma
mansa, pacífica e contínua entre 1984/1985. Contudo, a posse
não permaneceu desta forma pelos 20 anos que a lei requer para
a declaração do usucapião, ou seja, até 2004.
Isso porque, como bem pontuou o contestante, o autor
Vandir do Amaral firmou um contrato de locação para continuar
a residir no imóvel, com prazo de incidência entre janeiro/2003 e
janeiro/2004 (fls. 93). A partir daí, então, ficou caracterizada a
precariedade da posse, pois o possuidor direto reconheceu a
propriedade do imóvel como sendo de terceiros. Caso contrário,
não teria assinado o contrato de locação.
Não se desconhece que o autor alegou ter assinado o
contrato com vício de consentimento pois, segundo ele, “teria
sido ludibriado de que a pessoa se tratava de fiscal da prefeitura,
pois é pessoa simples, mal sabendo ler e escrever, e de que se
tratava de um documento para obter a isenção do IPTU”.
Pretendia, com isso, ver a declaração incidental de nulidade
deste negócio jurídico, a teor do Art. 171, do Código Civil, que

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assim prevê:
“Art.
171,
CC:
Além
dos
casos
expressamente declarados na lei, é anulável
o negócio jurídico:
I - por incapacidade relativa do agente;
II - por vício resultante de erro, dolo, coação,
estado de perigo, lesão ou fraude contra
credores.”
Todavia, como se sabe, alegar e não comprovar, é o
mesmo que não alegar. Ora, deveria o autor ter feito prova de
que realmente assinou o documento por equívoco, acreditando
se tratar de documento com outro teor (isenção de IPTU). Mas
não colacionou qualquer prova de que não sabe ler e escrever,
tampouco de que foi enganado quando do ato da assinatura.
O contrato existe. O próprio autor afirmou tê-lo assinado. As
testemunhas arroladas pelo contestante também possuíam
ciência deste contrato:
Testemunha SAULO DE TARSO ARCHELIEGAR (fls. 301), é irmão da
contestante Mara Lucia, ouvido como informante; o Sr. Vandir pegou o
imóvel para usar, plantar, faz tempo; ele alugou; tem contrato de aluguel;
foi a mãe deles que deu o terreno para o Paulo e a Mara.
Testemunha MANASSÉS ARCHELIEGAR (fls. 302) é irmão da contestante
Mara Lucia, ouvido como informante; afirma que o imóvel era dos pais
deles, há uns 30 ou 40 anos; afirma que foi no imóvel buscar a assinatura do
Sr. Vandir de um contrato de locação, quando o autor perguntou porque
deveria assinar e ele disse que era porque o cunhado dele estava precisando
deste contrato de locação; o contrato de locação é referente a 2004; antes
deste contrato não contestaram a propriedade de outra forma; o autor falou
que sairia fora quando precisassem do terreno.

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Assim, à mingua de prova de vício na manifestação de
vontade do locatário, o contrato de locação é plenamente válido e
possui o efeito de caracterizar a posse como precária. Inviável,
portanto, a reforma da sentença, pois não foram preenchidos os
requisitos legais para a declaração do usucapião. De igual modo,
já decidiu esta Corte em casos análogos:
APELAÇÃO.
AÇÃO
DE
DESPEJO.
DENÚNCIA
VAZIA.
Sentença
de
procedência. Recurso do réu. Pretensão
ao reconhecimento da usucapião, sob o
argumento de transmutação da natureza
da
posse.
Não
reconhecimento.
Inteligência
do
art.
1.203
do
CC.
Existência de vínculo locatício ancorado
em contrato de locação escrito. Posse
precária.
Animus
domini
não
demonstrado, tanto mais em contexto de
aparente abandono do imóvel pelo réu,
não compatível com o direito invocado.
Inversão da causa possessionis a exigir
atos
exteriores
e
prolongados
do
possuidor
quanto
à
inequívoca
disposição de privar o proprietário da
coisa.
Doutrina
e
Jurisprudência.
Recurso desprovido. (TJSP; Apelação
Cível
1100962-78.2018.8.26.0100;
Relator
(a): Airton
Pinheiro de Castro; Órgão Julgador: 29a Câmara de
Direito Privado; Foro Central Cível - 4a Vara Cível;
Data do Julgamento: 11/11/2020; Data de Registro:
12/11/2020)
APELAÇÃO. Ação de arbitramento e
cobrança
de
aluguel
e
ação
de
usucapião,
julgadas
conjuntamente.
Sentença que julgou procedente a ação

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de
arbitramento
de
alugueres
e
improcedente a ação de usucapião.
Inconformismo da parte autora da ação
de
usucapião.
Condomínio.
Imóvel
ocupado exclusivamente pelos autores,
que possuem metade do bem adquirido
através de doação pelo coproprietário.
Caracterizada mera permissão do outro
condômino
que
possui
metade
da
propriedade imobiliária. Inexistência de
posse mansa, pacífica e ininterrupta.
Posse
"ad
usucapionem"
não
caracterizada. Artigo 1208 do Código
Civil.
Eventual
inversão
da
posse
precária que apenas ocorre mediante
fatos inequívocos de oposição, o que não
se comprovou. Inconformismo da parte ré
na ação de arbitramento de alugueres.
Redução do valor da locação, ante a
existência de benfeitorias exclusivamente
realizadas
pelos
ocupantes.
Possibilidade. Perícia levada a efeito que
excluiu o valor a título de benfeitorias,
fixando o locativo. Sentença mantida.
Recurso desprovido. (TJSP; Apelação Cível
1002693-03.2014.8.26.0566;
Relator
(a): Rogério
Murillo Pereira Cimino; Órgão Julgador: 9a Câmara de
Direito Privado; Foro de São Carlos - 5a Vara Cível;
Data do Julgamento: 22/09/2020; Data de Registro:
23/09/2020)
Por fim, anoto que, ainda que tenha havido a interversão da
natureza da posse, em data posterior à assinatura do contrato de
locação, isso deveria ter sido comprovado de forma inequívoca e,
ainda assim, tendo a ação sido ajuizada em 2014, não teria
transcorrido o prazo de 15 anos de posse qualificada, agora sob

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a égide do Código Civil de 2002.
Postas tais premissas, por meu voto, NEGO PROVIMENTO
ao recurso de apelação, posto que bem lançada a sentença de
improcedência da usucapião e de procedência do pedido
reconvencional.
Nos termos do Art. 85, §§ 2 e 11, do CPC, majoro os
honorários fixados em primeiro grau, para o importe de 20%
sobre o valor atualizado da causa, a serem arcados pelo autor-
reconvindo, tanto na ação principal quanto na reconvenção.
Para que não se alegue cerceamento do direito de recorrer,
dou por prequestionados todos os dispositivos legais referidos na
fase recursal, bastando que as questões tenham sido enfrentadas
e solucionadas no voto, como ocorreu, pois “desnecessária a
citação numérica dos dispositivos legais” (STJ EDCL. No
RMS 18.205/SP, Rel. Min. Felix Fischer, j. 18.04.2006).
RODOLFO PELLIZARI
Relator