Tribunal: TJSP
Processo: 1020207-57.2019.8.26.0577
Classe: Apelação Cível / Compra e Venda
Órgão julgador: Ana Maria Baldy
Órgão colegiado: 6a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-12-09
Data de publicação: 2020-12-09

Ementa:
AÇÃO DE COBRANÇA DE MULTA CONTRATUAL C/C INDENIZAÇÃO POR LUCROS CESSANTES – PROMESSA DE COMPRA E VENDA – Sentença de procedência. Atraso na entrega da obra reconhecido pela r. Sentença que determinou o pagamento da multa contratual. Não houve apreciação quanto aos lucros cessantes. Apelo das rés. Caso Fortuito – Inocorrência - Circunstâncias alegadas pelas rés que não são capazes de romper o nexo

Ementa:
AÇÃO DE COBRANÇA DE MULTA CONTRATUAL C/C INDENIZAÇÃO POR LUCROS CESSANTES – PROMESSA DE COMPRA E VENDA – Sentença de procedência. Atraso na entrega da obra reconhecido pela r. Sentença que determinou o pagamento da multa contratual. Não houve apreciação quanto aos lucros cessantes. Apelo das rés. Caso Fortuito – Inocorrência - Circunstâncias alegadas pelas rés que não são capazes de romper o nexo de causalidade. Atraso verificado. Incidência da multa prevista no contrato entabulado entre as partes. RECURSO NÃO PROVIDO.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2020.0001001880
ACÓRDÃO
Vistos,
relatados
e
discutidos
estes
autos
de
Apelação
Cível
no
1020207-57.2019.8.26.0577, da Comarca de São José dos Campos, em que são apelantes
ALPHAVILLE SÃO JOSÉ DOS CAMPOS EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA
e M.M.V INCORPORADORA LTDA, são apelados JANAINA COSTA DIAS, JAMILLE
COSTA DIAS e JAIRO FERREIRA DOS SANTOS FILHO.
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 6a Câmara de Direito Privado do
Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Negaram provimento ao recurso.
V. U., de conformidade com o voto do relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores PAULO ALCIDES
(Presidente) E MARCUS VINICIUS RIOS GONÇALVES.
São Paulo, 9 de dezembro de 2020.
ANA MARIA BALDY
Relatora
Assinatura Eletrônica

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Apelação Cível no 1020207-57.2019.8.26.0577 -Voto no 10589
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Apelação Cível no 1020207-57.2019.8.26.0577
Apelantes
: Alphaville São José dos Campos Empreendimentos Imobiliários Ltda e
outro
Advogado
: Gustavo Viseu (Fls: 162)
Apelados
: Janaina Costa Dias e outro
Advogado
: Renato Freire Sanzovo (Fls: 6)
Apelado
: Jamille Costa Dias
Comarca: São José dos Campos
Voto no 10589
bsa
AÇÃO DE COBRANÇA DE MULTA CONTRATUAL C/C
INDENIZAÇÃO POR LUCROS CESSANTES – PROMESSA DE
COMPRA E VENDA – Sentença de procedência. Atraso na entrega
da obra reconhecido pela r. Sentença que determinou o pagamento da
multa contratual. Não houve apreciação quanto aos lucros cessantes.
Apelo das rés. Caso Fortuito – Inocorrência - Circunstâncias
alegadas pelas rés que não são capazes de romper o nexo de
causalidade. Atraso verificado. Incidência da multa prevista no
contrato entabulado entre as partes. RECURSO NÃO PROVIDO.
Trata-se de ação de cobrança de multa contratual c/c indenização
por lucros cessantes que Janaína Costa Dias, Jamille Costa Dias e Jairo Ferreira dos Santos
movem contra Alphaville São José dos Campos Empreendimentos Imobiliários Ltda. e MMV
Incorporadora Ltda. Aduzem os autores que adquiriram das rés o lote 06, quadra X2,
Alphaville São José dos Campos, São José dos Campos/SP. Afirmam que o término das
obras foi prometido para 24 meses a contar de agosto/2011, havendo ainda cláusula de
tolerância que prorrogaria a entrega das obras em até 6 meses. Todavia, afirmam que apenas
foram imitidos na posse do imóvel em dezembro/2014. Diante de tais fatos, propuseram a
presente demanda visando a condenação das rés ao pagamento da multa contratual estipulada
na cláusula 17 e a condenação das rés ao pagamento de lucros cessantes, no período de
atraso.
Contestação, fls. 106/121.

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Réplica, fls. 171/175.
Adveio a r. sentença, que afastou a prescrição da pretensão dos
autores e julgou o feito procedente, condenando as rés ao pagamento de 10% do valor
atualizado do contrato, desde a mora contratual, a título de cláusula penal. Não houve
apreciação dos lucros cessantes. Diante do resultado, condenou as rés ao pagamento das
custas, despesas processuais e honorários advocatícios fixados em 10% do valor da
condenação.
Inconformadas, apelam as rés, objetivando, em síntese, o
reexame e a reversão do julgado, com fundamento na ausência de atraso na entrega das obras,
sustentando que as mesmas foram finalizadas antes do esgotamento do prazo, todavia devido
a entraves burocráticos da Administração Pública, o TVO demorou a sair, fatos que são
alheios às apelantes, ressaltam ainda que as obras foram suspensas pelo IPHAN, outro motivo
que não deram causa e; na impossibilidade de inversão da multa contratual que foi fixada
apenas para os casos de inadimplemento dos compradores, ressaltam que todas as cláusulas
contratuais foram negociadas entre as partes, não podendo o contrato ser modificado pelo
judiciário.
Contrarrazões, fls. 203/211.
É o relatório.
Depreende-se dos autos que os autores celebraram com as rés o
Instrumento Particular de Cessão de Direitos do bem imóvel descrito na exordial, com
previsão do término das obras para agosto de 2013 (item B.3 fls. 08).
Todavia, não houve a conclusão das obras, mesmo depois de
expirado o prazo de tolerância de seis meses, estabelecido na avença (fevereiro de 2014 -
cláusula nona fls. 19).
Alegam as rés que uma série de circunstâncias caracterizadoras

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de caso fortuito e/ou força maior foram capazes de eximir a responsabilidade pelo atraso da
obra: demora da Administração Pública em emitir o “Habite-se” e a paralisação das obras
devido a artefatos indígenas encontrados no perímetro do loteamento.
Contudo, tais circunstâncias são inerentes à atividade
empresarial exercida pelas requeridas, não constituindo hipótese de caso fortuito ou força
maior hábil a romper o nexo de causalidade.
Aliás, dispõe a Súmula 161 deste E. Tribunal de Justiça:
“Não constitui hipótese de caso fortuito ou de força maior, a ocorrência de
chuvas em excesso, falta de mão de obra, aquecimento do mercado, embargo
do empreendimento ou, ainda, entraves administrativos. Essas justificativas
encerram 'res inter alios acta'; em relação ao compromissário adquirente”.
Nesse sentido:
APELAÇÃO. Compra e venda de imóvel. Atraso na entrega. Sentença de
parcial procedência para condenar a vendedora (i) a arcar com a cláusula
penal prevista para o caso de mora e (ii) a restituir multa e juros incidentes
sobre o saldo devedor em função da demora na liberação do financiamento
bancário imputável a ela. RECURSO DA PROMITENTE VENDEDORA.
Alegado atraso decorrente da demora do poder público na expedição do
"Habite-se", bem como escassez de mão-de-obra e de materiais da
construção civil. Impossibilidade. Entraves previsíveis e inerentes à
atividade desenvolvida. Justificativas que encerram 'res inter alios acta' em
relação ao compromissário adquirente. Dicção da Súmula no 161, TJSP.
Responsabilidade objetiva do fornecedor. Dever de indenizar. Preceptivo do
artigo 927, parágrafo único, do CC e dos artigos 12 e 14 do CDC.
Condenação na cláusula penal mantida. Pleito de afastamento da
condenação em restituir o valor que se acresceu ao saldo devedor por conta
do atraso. Descabimento. Razões fundadas na legalidade de atualização
monetária pelo índice INCC, as quais não guardam qualquer relação com a
condenação imposta. Vendedora que não foi condenada a restituir os valores
cobrados a título de correção monetária. Falta de interesse recursal.
Recurso nesta parte não conhecido. Recurso de apelação EM PARTE NÃO
CONHECIDO e, na parte conhecida, DESPROVIDO.
(TJSP;
Apelação
1064190-24.2015.8.26.0100;
Relator
(a): Rodolfo
Pellizari; Órgão Julgador: 6a Câmara de Direito Privado; Foro Central
Cível - 5a Vara Cível; Data do Julgamento: 11/10/2017; Data de Registro:
11/10/2017)
Com efeito, restou caracterizada a entrega tardia do imóvel, que
só ocorreu em dezembro/2014 (fls. 42), devendo as rés arcarem com as responsabilidades daí
inerentes.

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Com base no acima verificado, ou seja, o descumprimento
contratual, deve ser mantida a condenação da ré ao pagamento da multa convencional, pois
prevista na avença, independentemente da existência ou não de prejuízo dos autores. Consigne-
se que a multa contratual não informa que ela apenas seria aplicada no caso de inadimplência
dos compradores, daí sua aplicação no caso em comento.
“Cláusula dezessete - multa convencional.
Se outra penalidade mais específica não for prevista neste contrato, a
infração de qualquer cláusula deste contrato sujeitará o infrator à multa
equivalente a 10% (dez por cento) do valor atualizado do preço de aquisição
do lote, sem prejuízo de a parte inocente exigir, independentemente e
simultaneamente, o cumprimento da obrigação específica ou, ainda, optar
pela rescisão do contrato na forma acima disposta.” (fls. 26).
Ademais, a incidência desta multa contratual vem sendo
aplicada por este E. Tribunal em ações semelhantes movidas contra as apelantes:
APELAÇÃO CÍVEL COMPRA E VENDA Ação de restituição de valores
cumulada com condenação ao pagamento de multa contratual Atraso na
entrega do bem Inexistência de caso fortuito ou de força maior Atraso
na liberação do imóvel pelo Poder Público que se caracteriza como fortuito
interno Multa contratual devida Valor contratualmente fixado, mantido
Despesas de condomínio e de IPTU que podem ser cobradas ao promitente
comprador a partir da entrega do lote Sentença mantida Recurso não
provido.
(TJSP; Apelação 1030672-67.2015.8.26.0577; Relator (a): José Carlos
Ferreira Alves; Órgão Julgador: 2a Câmara de Direito Privado; Foro de
São José dos Campos - 3a Vara Cível; Data do Julgamento: 18/09/2017;
Data de Registro: 18/09/2017)
Ação de restituição de valores cumulada com multa contratual

Compromisso de compra e venda de imóvel Sentença de procedência em
parte
Insurgência das três corrés
Sentença nula no ponto em que
condenou a corré Cia. São Paulo Empreendimentos ao pagamento da multa
contratual
Condenação "extra petita", uma vez que não foi verificado
pedido em face da corré mencionada Nulidade em parte Recurso da
intermediadora prejudicado
Relação de consumo configurada entre as
partes - Incidência do Código de Defesa do Consumidor - Cláusula de
tolerância de 180 dias
Validade, desde que expressamente prevista no
contrato Aplicação da súmula 164 do E. Tribunal de Justiça de São Paulo
Não ocorrência de fortuito externo capaz de elidir a responsabilidade da
requerida Risco do negócio que não pode ser repassado ao consumidor
Termo inicial da mora que deverá ser o primeiro dia após o vencimento do
prazo de tolerância previsto em contrato Termo final da mora da parte ré
que é a data de entrega das chaves e não a expedição do "habite-se"
Sentença mantida nos demais pontos - Anula-se em parte a r. sentença, Julga-
se prejudicado o recurso da corré Cia. São Paulo Empreendimentos e Nega-

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Apelação Cível no 1020207-57.2019.8.26.0577 -Voto no 10589
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se provimento ao recurso das corrés Alphaville São José dos Campos
Empreendimentos Imobiliários Ltda. e MMV Incorporadora Ltda.
(TJSP; Apelação 1013110-79.2014.8.26.0577; Relator (a): Marcia Dalla
Déa Barone; Órgão Julgador: 3a Câmara de Direito Privado; Foro de São
José dos Campos - 8a Vara Cível; Data do Julgamento: 24/08/2017; Data de
Registro: 24/08/2017).
Quanto ao pedido de indenização por lucros cessantes,
formulado pelos autores na inicial, o mesmo deixou de ser apreciado pela r. sentença, bem
como esta não foi objeto de embargos de declaração, sendo certo que somente as rés
apelaram.
Por fim, em face do artigo 85, § 11, do Código de Processo Civil
de 2015, ficam os honorários advocatícios, majorados para 11% do valor da condenação,
observados os critérios do § 2o do sobredito artigo, mormente o trabalho realizado pelo
profissional e o tempo decorrido desde o ajuizamento.
De qualquer modo, para viabilizar eventual acesso às vias
extraordinária e especial, considero prequestionada toda matéria infraconstitucional e
constitucional, observando o pacífico entendimento do Superior Tribunal de Justiça no sentido
de que é desnecessária a citação numérica dos dispositivos legais, bastando que a questão
posta tenha sido decidida (EDROMS 18205 / SP, Ministro FELIX FISCHER, DJ 08.05.2006
p. 240).
Do exposto, pelo meu voto, NEGO PROVIMENTO ao
recurso.
ANA MARIA BALDY
Relatora