Tribunal: TJSP
Processo: 1025236-91.2019.8.26.0576
Classe: Apelação Cível / Promessa de Compra e Venda
Órgão julgador: Claudia Grieco Tabosa Pessoa
Órgão colegiado: 19a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-03-17
Data de publicação: 2020-03-17

Ementa:
APELAÇÃO – Compromisso de Compra e Venda de Imóvel – Resolução do contrato por iniciativa dos adquirentes, que alegam incapacidade financeira – Sentença de parcial procedência – Pleito de reforma – Admissibilidade, em parte – Possibilidade de redução do percentual de retenção para 20% do valor pago pelos compromissários compradores, porquanto hábil ao justo ressarcimento das despesas

Ementa:
APELAÇÃO – Compromisso de Compra e Venda de Imóvel – Resolução do contrato por iniciativa dos adquirentes, que alegam incapacidade financeira – Sentença de parcial procedência – Pleito de reforma – Admissibilidade, em parte – Possibilidade de redução do percentual de retenção para 20% do valor pago pelos compromissários compradores, porquanto hábil ao justo ressarcimento das despesas oriundas da avença e de sua rescisão – Inteligência do art. 53, do CDC e do enunciado das Súmulas 564, do STJ e 1, da Seção de Direito Privado do TJSP – Precedentes desta C. Corte –– Sentença reformada – Recurso parcialmente provido.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
19a Câmara de Direito Privado
Gabinete
Registro: 2020.0000196403
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível no 1025236-
91.2019.8.26.0576, da Comarca de São José do Rio Preto, em que são apelantes JOSIENE
NAYARA SOARES VASCONCELO RAMOS (JUSTIÇA GRATUITA) e MARCELO
RODRIGUES RAMOS (JUSTIÇA GRATUITA), é apelado SETPAR JARDIM VISTA
BELA EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS SPE LTDA.
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 19a Câmara de Direito Privado
do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Deram provimento em
parte ao recurso. V. U., de conformidade com o voto do relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores RICARDO PESSOA DE
MELLO BELLI (Presidente sem voto), MOURÃO NETO E DANIELA MENEGATTI
MILANO.
São Paulo, 17 de março de 2020.
CLÁUDIA GRIECO TABOSA PESSOA
Relatora
Assinatura Eletrônica

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Apelação Cível no 1025236-91.2019.8.26.0576 São José do Rio Preto Voto no 21156
Fls. 2/10
Voto no 21156
Apelação Cível no 1025236-91.2019.8.26.0576
Comarca: São José do Rio Preto
Apelantes: Josiene Nayara Soares Vasconcelo Ramos e Marcelo Rodrigues Ramos
Apelado: Setpar Jardim Vista Bela Empreendimentos Imobiliarios Spe Ltda
Juiz de Direito: Dr(a). Marcelo Eduardo de Souza
APELAÇÃO Compromisso de Compra e Venda de Imóvel
Resolução do contrato por iniciativa dos adquirentes, que
alegam incapacidade financeira
Sentença de parcial
procedência Pleito de reforma Admissibilidade, em parte
Possibilidade de redução do percentual de retenção para 20%
do valor pago pelos compromissários compradores, porquanto
hábil ao justo ressarcimento das despesas oriundas da avença e
de sua rescisão
Inteligência do art. 53, do CDC e do
enunciado das Súmulas 564, do STJ e 1, da Seção de Direito
Privado do TJSP Precedentes desta C. Corte
Sentença
reformada Recurso parcialmente provido.
Trata-se de recurso de apelação interposto por Josiene
Nayara Soares Vasconcelo Ramos e outro, em face da r. sentença de fls.
106/108, proferida pelo d. Juízo da 1a Vara Cível da Comarca de São José do
Rio Preto, nos autos de ação declaratória de rescisão contratual cumulada
com pedido de restituição de quantias pagas ajuizada em relação a Setpar
Jardim Bela Vista Empreendimento Imobiliário Ltda., pela qual foram

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Fls. 3/10
julgados parcialmente procedentes os pedidos deduzidos na petição inicial,
para declarar rescindido o contrato, bem como para determinar à parte
requerida que a restitua aos requerentes, em única parcela, a integralidade dos
valores pagos, autorizado, a título de cláusula penal, o desconto do
equivalente a 25% do quanto pago, que deverão ser corrigidos da data dos
desembolsos e com juros de mora do trânsito em julgado da sentença,
responsabilizando-se, os autores, pelos pagamentos do IPTU incidente sobre
o imóvel, bem assim das taxas condominiais enquanto vigente o contrato,
condenando a ré, ainda, ao pagamento das custas e despesas processuais,
além de honorários advocatícios sucumbenciais, arbitrados em 15% do valor
da condenação.
Buscam,
os
apelantes,
a
reforma
do
decidido,
pretendendo reaver 90% dos valores pagos à apelada. Argumentam quanto à
razoabilidade de tal percentual, colacionando julgados com o fito de
corroborar sua tese. Discorrem, ainda, quanto à inaplicabilidade da Lei no
13.786 ao caso, vez que o contrato foi celebrado anteriormente à sua entrada
em vigor (fls. 111/116).
Recurso tempestivo e regularmente processado, nos
termos da lei. Preparo dispensado, em razão da condição dos apelantes de
beneficiários da gratuidade da justiça.
Contrarrazões às fls. 120/136.
É o relatório.
Uma vez presentes os pressupostos de admissibilidade,

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conheço do recurso, dando-lhe parcial provimento.
Anote-se, ab initio, a inaplicabilidade das disposições da
Lei no 13.786/2018 aos contratos celebrados anteriormente à sua vigência,
bem como a submissão da relação jurídica “sub judice” ao regramento
consumerista.
Cuida-se de ação ajuizada com vistas à resolução de
contrato de compromisso de compra e venda de imóvel, com pedido de
restituição de valores pagos. Discordam, os autores, da solução atribuída à
lide pelo d. magistrado “a quo”, que, ao declarar rescindida a avença,
determinou à ré a restituição de 75% dos valores até então adimplidos.
Da análise das circunstâncias dos autos, em que os
apelantes postulam a resolução do contrato em virtude da impossibilidade de
arcarem com o pagamento das parcelas devidas à apelada, tem-se pela
necessidade de fixação de adequado percentual de retenção, que contemple
justa indenização por todas as despesas havidas com a venda do imóvel e com
o próprio desfazimento do negócio, tudo em observância à regra inserta no
art. 53, do CDC e aos enunciados das Súmulas 543, do STJ e 1, da Seção de
Direito Privado do TJSP, “in verbis”:
“Art. 53. Nos contratos de compra e venda de móveis
ou imóveis mediante pagamento em prestações, bem
como
nas
alienações
fiduciárias
em
garantia,
consideram-se nulas de pleno direito as cláusulas que
estabeleçam a perda total das prestações pagas em
benefício do credor que, em razão do inadimplemento,

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pleitear a resolução do contrato e a retomada do
produto alienado.”
“Súmula no 543 do STJ - Na hipótese de resolução de
contrato de promessa de compra e venda de imóvel
submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve
ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo
promitente comprador integralmente, em caso de
culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor,
ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem
deu causa ao desfazimento”.
“Súmula 1, do TJSP: O Compromissário comprador
de imóvel, mesmo inadimplente, pode pedir a rescisão
do contrato e reaver as quantias pagas, admitida a
compensação com gastos próprios de administração e
propaganda feitos pelo compromissário vendedor,
assim como com o valor que se arbitrar pelo tempo de
ocupação do bem.
Tem-se, nesse passo, pela possibilidade de alteração do
percentual arbitrado na r. sentença (25%), revelando-se razoável e
proporcional a retenção de 20% (vinte por cento) dos valores adimplidos
pelos autores, considerados os contornos da lide e nos termos da
jurisprudência consolidada no âmbito desta C. Corte de Justiça:
“Compromisso de venda e compra. Dissolução do
contrato por iniciativa da adquirente. Circunstância

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que não impede a devolução das parcelas pagas, sob
pena de ofensa ao art. 53 do CDC. Retenção
corretamente autorizada em 20% dos valores pagos.
Juros de mora que devem mesmo incidir desde o
trânsito em julgado. Sentença mantida. Recurso
desprovido.”
(TJSP;
Apelação
Cível
1006906-73.2019.8.26.0664; Relator (a): Claudio Godoy; Órgão
Julgador: 1a Câmara de Direito Privado; Foro de Votuporanga - 2a
Vara Cível; Data do Julgamento: 03/02/2020; Data de Registro:
03/02/2020)
“Apelação. Compromisso de compra e venda de
imóvel
-
Resolução
a
pedido
do
adquirente.
Impossibilidade
de
pagamento
do
preço.
Admissibilidade. Liquidação do contrato. Restituição
dos valores pagos, com retenção de 20%, conforme
jurisprudência
deste
Tribunal.
Majoração
do
percentual fixado na sentença. Juros moratórios
incidentes quanto ao montante a ser restituído. Termo
inicial fixado desde o trânsito em julgado. Inexistência
de mora do promitente-vendedor em razão da
restituição em desconformidade com a previsão do
contrato. Precedentes do STJ e TJSP. Recurso
parcialmente
provido.”
(TJSP;
Apelação
Cível
1132807-02.2016.8.26.0100; Relator (a): Enéas Costa Garcia;
Órgão Julgador: 1a Câmara de Direito Privado; Foro Central Cível -
4a Vara Cível; Data do Julgamento: 03/06/2019; Data de Registro:

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Fls. 7/10
03/06/2019)
“COMPROMISSO
DE
VENDA
E
COMPRA.
Resolução
por
impossibilidade
econômica
superveniente dos adquirentes. Sentença que fixou em
20% das quantias pagas pelos adquirentes o
percentual de retenção a que a ré tem direito para
custeio das despesas administrativas decorrentes da
venda. Permitiu, ainda, a retenção das arras,
condenado os autores ao pagamento de despesas com
IPTU e outras taxas incidentes sobre o imóvel.
Recurso de ambas as partes. Impossibilidade de
majoração do percentual de retenção, à vista da
Jurisprudência desta Corte em casos análogos e as
circunstâncias do caso concreto. Cláusula penal
inaplicável à espécie, diante de sua abusividade.
Retenção de arras inadmissível, pois compõem parcela
do preço. Lucros cessantes. Incabível fixação de
indenização por fruição de bem, diante da ausência de
prova da entrega da posse do imóvel. Prova dos autos
a indicar que o loteamento ainda não estava pronto
quando do pedido de resilição contratual. Pagamento
pelos adquirentes de despesas com IPTU e demais
taxas se mostra indevida, pois não entraram na posse
do bem. Alteração do termo inicial dos juros
moratórios sobre a quantia a ser restituída, que

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devem incidir a partir do trânsito em julgado da
condenação. Honorários de sucumbência que devem
incidir sobre o valor da condenação. Recursos
parcialmente
providos.”
(TJSP; Apelação
Cível
1005286-60.2018.8.26.0664;
Relator
(a): Francisco
Loureiro;
Órgão Julgador: 1a Câmara de Direito Privado; Foro de
Votuporanga - 3a Vara Cível; Data do Julgamento: 11/03/2019;
Data de Registro: 11/03/2019)
“Apelação. Compromisso de compra e venda de bem
imóvel. Resilição unilateral do contrato por iniciativa
do promitente comprador. Possibilidade de retenção
de 20% dos valores desembolsados. Valor destinado a
cobrir as despesas administrativas suportadas pela
incorporadora com o desfazimento do negócio.
Súmula 1 do TJSP. Juros moratórios. Termo inicial
que deve corresponder ao trânsito em julgado da
decisão condenatória. Devolução de valores que deve
ser realizada em parcela única, sem qualquer
parcelamento. Súmulas n. 543 do STJ e 2 do TJSP.
Recurso parcialmente provido.” (TJSP; Apelação Cível
1051265-88.2018.8.26.0100; Relator (a): Hamid Bdine; Órgão
Julgador: 19a Câmara de Direito Privado; Foro Central Cível - 31a
Vara Cível; Data do Julgamento: 13/06/2019; Data de Registro:
13/06/2019)
“APELAÇÃO CÍVEL Compromisso de compra e
venda de imóvel
Ação de rescisão contratual

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cumulada
com
restituição
de
pagamentos

Inadimplência do comprador. Circunstância que não
impede a devolução das parcelas pagas, sob pena de
ofensa ao artigo 53 do CDC Devolução das parcelas
que deve ser imediata, sob pena de onerosidade
excessiva, nos termos da Súmula no 2 deste E.
Tribunal de Justiça Diferida para a liquidação da
sentença a aferição de valores gastos pela vendedora
com publicidade, propaganda e administração

Devolução
da
comissão
de
corretagem
não
determinada em Primeiro Grau
Cabimento da
devolução
do
valor
pago
a
título
de
arras
confirmatórias Afastada a cobrança de IPTU e de
taxa de fruição pelo uso e gozo do bem, vez que o
comprador não teve a posse do imóvel Admitida a
retenção de 20% pela vendedora para ressarcimento
de perdas e danos e despesas administrativas

Manutenção da distribuição da sucumbência

Sentença
de
procedência
parcial

Sentença
reformada em parte Recurso parcialmente provido
para determinar a devolução imediata de valores,
inclusive o montante pago a título de arras, afastar a
retenção de valores referentes a IPTU e taxa de
fruição pelo uso e gozo do bem, e limitar o direito de
retenção da apelada a 20% (vinte por cento) dos
valores pagos pelo consumidor.” (TJSP; Apelação Cível

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Apelação Cível no 1025236-91.2019.8.26.0576 São José do Rio Preto Voto no 21156
Fls. 10/10
1000901-35.2019.8.26.0664;
Relator
(a): Daniela
Menegatti
Milano; Órgão Julgador: 19a Câmara de Direito Privado; Foro de
Votuporanga - 4a Vara Cível; Data do Julgamento: 15/05/2019;
Data de Registro: 15/05/2019)
Destarte, comporta reforma a r. sentença combatida, para
reduzir para 20% (vinte por cento) o percentual de retenção, condenando a ré
a restituir aos autores 80% (oitenta por cento) do valor pago, na forma lá
estabelecida.
Por fim, seguindo os parâmetros estabelecidos no
julgamento do Recurso Especial no 1.573.573 - RJ, (STJ, 3a T., Rel. Ministro
Marco Aurélio Bellizze, j. 04.04.2017), que estabelece o arbitramento dos
honorários recursais nos casos de “não conhecimento integral ou o
desprovimento do recurso pelo relator monocraticamente, ou pelo órgão
colegiado competente”, deixo de fixá-los nesta ocasião.
Pelo exposto, por meu voto, dou parcial provimento ao
recurso, nos termos da fundamentação supra.
CLAUDIA GRIECO TABOSA PESSOA
Relatora