Tribunal: TJSP
Processo: 1101889-44.2018.8.26.0100
Classe: Apelação Cível / Promessa de Compra e Venda
Órgão julgador: Christine Santini
Órgão colegiado: 1a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-07-09
Data de publicação: 2020-07-09

Ementa:
Apelação Cível.

Compromisso de venda e compra – Ação de rescisão contratual cumulada com restituição de valores pagos – Rescisão a pedido do autor, adquirente, em razão de dificuldades financeiras – Sentença que julgou a demanda procedente em parte para o fim de reconhecer a rescisão do contrato e condenar a ré a restituir 90% dos valores pagos, excluída a taxa de personalização da unidade

Ementa:
Apelação Cível.

Compromisso de venda e compra – Ação de rescisão contratual cumulada com restituição de valores pagos – Rescisão a pedido do autor, adquirente, em razão de dificuldades financeiras – Sentença que julgou a demanda procedente em parte para o fim de reconhecer a rescisão do contrato e condenar a ré a restituir 90% dos valores pagos, excluída a taxa de personalização da unidade – Recurso apenas da ré – Recondução das partes ao "statu quo ante" – Súmula 543 do Colendo Superior Tribunal de Justiça – Devolução dos valores pagos com retenção de 20% pela vendedora – Juros moratórios incidentes a partir do trânsito em julgado.

Dá-se provimento em parte ao recurso.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
1a Câmara de Direito Privado
Registro: 2020.0000520462
ACÓRDÃO
Vistos,
relatados
e
discutidos
estes
autos
de
Apelação
Cível
no
1101889-44.2018.8.26.0100, da Comarca de São Paulo, em que é apelante TORTUE
EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA., são apelados FELIPE NAZARETH
VIEIRA e LIGIA DA SILVA FELIPE NAZARETH.
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 1a Câmara de Direito Privado do
Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Deram provimento em parte
ao recurso. V. U., de conformidade com o voto do relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores RUI CASCALDI
(Presidente sem voto), CLAUDIO GODOY E AUGUSTO REZENDE.
São Paulo, 9 de julho de 2020.
CHRISTINE SANTINI
Relatora
Assinatura Eletrônica

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1a Câmara de Direito Privado
Apelação Cível no 1101889-44.2018.8.26.0100 - Voto no 36.164
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Apelação Cível no 1101889-44.2018.8.26.0100 – São Paulo
Apelante: Tortue Epreendimentos Imobiliários Ltda.
Apelado: Felipe Nazareth Vieira e Ligia da Silva Felipe Nazareth
Juiz Prolator: Paula da Rocha e Silva Formoso
TJSP (Voto no 36.164)
Apelação Cível.
Compromisso de venda e compra
Ação de rescisão
contratual cumulada com restituição de valores pagos
Rescisão a pedido do autor, adquirente, em razão de
dificuldades financeiras Sentença que julgou a demanda
procedente em parte para o fim de reconhecer a rescisão
do contrato e condenar a ré a restituir 90% dos valores
pagos, excluída a taxa de personalização da unidade
Recurso apenas da ré Recondução das partes ao “statu
quo ante” Súmula 543 do Colendo Superior Tribunal de
Justiça Devolução dos valores pagos com retenção de
20% pela vendedora
Juros moratórios incidentes a
partir do trânsito em julgado.
Dá-se provimento em parte ao recurso.
1. Trata-se de ação de rescisão contratual cumulada com
pedido de restituição de valores pagos movida por Felipe Nazareth Vieira e
Ligia da Silva Felipe Nazareth em face de Felipe Nazareth Vieira e Ligia da
Silva Felipe Nazareth, alegando, em síntese, que em 05.12.2015 celebrou
com a ré compromisso de venda e compra de imóvel pelo preço de R$
317.251,37, tendo efetuado o pagamento de R$ 80.530,68, mas, em razão de
dificuldades financeiras, não possui condições de dar continuidade aos
pagamentos. Relatam que administrativamente a ré propôs a restituição de

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apenas 50% dos valores pagos. Requerem, assim, seja reconhecida a rescisão
do contrato, com restituição de 90% dos valores pagos.
A ação foi julgada procedente em parte para o fim de
reconhecer a rescisão do contrato, com inexigibilidade das parcelas e
proibição de negativação do nome dos autores, devendo a ré restituir 90% dos
valores pagos, excluída a taxa de personalização, atualizados monetariamente
pelo INCC desde os respectivos pagamentos e com acréscimo de juros de
mora desde o trânsito em julgado, bem como para reconhecer a nulidade da
cláusula VIII. Diante da sucumbência mínima dos autores, deverá a ré arcar
com o pagamento das custas, despesas processuais e honorários advocatícios
fixados em 10% do valor da condenação (fls. 183/191).
Inconformada, apela a ré, sustentando, em síntese, que é
aplicável ao caso a Lei do Distrato no 13.786/2018. Defende a legalidade da
cláusula VIII do contrato. Alega que deve ser admitida a retenção de pelo
menos 25% dos valores pagos. Pugna, enfim, pela reforma da R. Sentença
(fls. 199/214).
Processado regularmente o recurso, foram apresentadas
contrarrazões (fls. 220/239).
Houve oposição ao julgamento virtual.
Intimadas as partes para manifestação em face do
confinamento
determinado
pela
pandemia
de
COVID-19,
houve
concordância expressa com a realização do julgamento em sessão virtual.

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É o relatório.
2. O recurso merece provimento em parte.
Depreende-se dos autos que as partes celebraram
compromisso de venda e compra de imóvel mediante o pagamento de
parcelas. Pretendem os autores-adquirentes, no entanto, a rescisão do contrato
com a devolução de valores pagos, em razão de dificuldades financeiras.
A R. Sentença reconheceu a rescisão do contrato e ordenou
à ré a devolução de 90% dos valores pagos com correção monetária desde os
desembolsos e juros de mora desde o trânsito em julgado.
Insurge-se a ré, nesta oportunidade.
Por primeiro, anote-se que a Lei no 13.786/2018 é
inaplicável à hipótese, uma vez que o contrato de compromisso de venda e
compra foi celebrado no ano de 2015, ou seja, em data anterior a sua entrada
em vigor. Ressalte-se que referida lei do distrato não abarca matéria
processual a justificar a sua eficácia imediata, mas sim rege os efeitos de
direito material da resolução do contrato. Essa, aliás, é a posição pacífica
desta Colenda Câmara a respeito. Confira-se:
“COMPROMISSO DE VENDA E COMPRA DE IMÓVEL
LOTEADO.
Resolução
por
impossibilidade
dos
promissários compradores. Contrato celebrado no ano de

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2.015.
Inaplicabilidade
da
superveniente
Lei
no
13.786/2018 para reger os efeitos materiais da resolução
contratual. Intangibilidade do ato jurídico perfeito.
Regência dos efeitos resolutórios, em especial perdas e
danos, pela lei vigente à época da pactuação. Vedação à
retroatividade da lei nova para produzir efeitos presentes
em compromisso de venda e compra celebrado sob a
vigência da lei anterior. Resolução bem reconhecida, que
inaugura relação de liquidação, com retorno das partes ao
estado anterior. Restituição mútua das prestações.
Desnecessidade de pagamento das prestações pendentes.
Cláusula contratual de retenção de 10% das prestações
pagas. Indenização por privação do uso do lote.
Admissibilidade. Súmula no 162 do TJSP. Redução
equitativa, contudo, à taxa de 0,5% do valor contrato desde
a transmissão da posse do lote. Indenização de contas de
consumo, taxas associativas e contribuições diversas
pendentes indevida, diante da ausência de prova de débitos
pendentes. Restituição em parcela única. Súmula no 2 do
TJSP. Sucumbência recíproca mantida. Recurso provido em
parte” (Apelação Cível no 1010384-26.2018.8.26.0664, Rel.
Des. Francisco Loureiro, j. 13.05.2019).
No mais, inviável o perdimento integral das parcelas pagas
pelos autores, não configurada hipótese excepcional a autorizar tal perda sem
violação ao Código de Defesa do Consumidor. Ressalte-se que o contrato sob
exame é típico contrato de adesão, cabendo ao Poder Judiciário intervir para

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manutenção do equilíbrio necessário à relação.
Dispõe o artigo 53, “caput”, do Código de Defesa do
Consumidor que:
“Nos contratos de compra e venda de móveis ou imóveis
mediante pagamento em prestações, bem como nas
alienações fiduciárias em garantia, consideram-se nulas de
pleno direito as cláusulas que estabeleçam a perda total
das prestações pagas em benefício do credor que, em razão
do inadimplemento, pleitear a resolução do contrato e a
retomada do produto alienado.”
Uma vez rescindido o contrato, de rigor a recomposição das
partes ao “statu quo ante”. Nesse sentido, entendimento consolidado deste
Egrégio Tribunal de Justiça:
“Súmula 3: Reconhecido que o compromissário comprador
tem direito à devolução das parcelas pagas por conta do
preço, as partes deverão ser repostas ao estado anterior,
independentemente de reconvenção.”.
Do mesmo modo, é a orientação da Súmula 543 do Colendo
Superior Tribunal de Justiça:
“Na hipótese de resolução de contrato de promessa de
compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa

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do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das
parcelas pagas pelo promitente comprador integralmente,
em
caso
de
culpa
exclusiva
do
promitente
vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o
comprador quem deu causa ao desfazimento.”
Assim, da análise dos autos, tem-se como adequada a
retenção de 20% do total dos valores pagos em favor da alienante,
considerando-se especialmente as despesas administrativas por ela
suportadas, reputada abusiva cláusula contratual que resulte na retenção de
valores em percentual superior, mantida, em razão disso, a nulidade da
cláusula VIII, reconhecida na R. Sentença (fls. 49). Os outros 80% deverão
ser devolvidos aos autores em parcela única, nos termos da Súmula no 2 deste
Egrégio Tribunal de Justiça, com correção monetária a partir dos respectivos
desembolsos e juros de mora desde o trânsito em julgado.
Quanto aos juros de mora, tem-se que devem ser
contabilizados desde o trânsito em julgado.
Acerca dos juros incidentes sobre os valores a serem
devolvidos, de fato as rés não incorreram em mora, pois a culpa pela rescisão
deve ser debitada ao autor. Mas nem por isso deverá a parte ré ser isenta
desse acréscimo.
O Colendo Superior Tribunal de Justiça firmou o
entendimento de que, tratando-se de restituição de parcelas pagas em virtude
de resolução de compromisso de compra e venda, por iniciativa ou culpa dos

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compradores inadimplentes, como no caso, os juros moratórios devem incidir
a partir do trânsito em julgado:
“AGRAVO REGIMENTAL. RECURSO ESPECIAL. CIVIL
E PROCESSO CIVIL. LIQUIDAÇÃO DE SENTENÇA.
JUROS DE MORA. AUSÊNCIA DE FIXAÇÃO NA
DECISÃO LIQUIDANDA. SÚMULA 254 DO STF E ART.
293 DO CPC. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA
DE IMÓVEL. RESCISÃO CONTRATUAL. DEVOLUÇÃO
DE PARCELAS PAGAS. TERMO INICIAL DOS JUROS
MORATÓRIOS. TRÂNSITO EM JULGADO DA DECISÃO
CONDENATÓRIA.
1. É de ordem pública a matéria atinente à fixação dos
juros de mora nas decisões judiciais. Inocorrência de
afronta ao art. 517 do CPC.
2. "Incluem-se os juros moratórios na liquidação, embora
omisso o pedido inicial ou a condenação" (Súmula 254 do
STF). Incidência do art. 293 do CPC.
3. A Segunda Seção deste Tribunal Superior sufragou o
entendimento de que "na hipótese de resolução contratual
do compromisso de compra e venda por simples desistência
dos adquirentes, em que postulada, pelos autores, a
restituição das parcelas pagas de forma diversa da cláusula
penal convencionada, os juros moratórios sobre as mesmas
serão computados a partir do trânsito em julgado da
decisão"
(REsp
1.008.610/RJ,Rel.
Min.
ALDIR
PASSARINHO
JUNIOR,
DJe03.09.2008),
porquanto

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somente a partir daí é que surgiu a mora da promitente-
vendedora.
4. Agravo regimental a que se nega provimento.
(AgRg no REsp 759.903/MG, Rel. Ministro VASCO DELLA
GIUSTINA
(DESEMBARGADOR
CONVOCADO
DO
TJ/RS), TERCEIRA TURMA, julgado em 15/06/2010,DJe
28/06/2010)”.
E no mesmo sentido: AgRg no REsp 1013249/PE, Rel.
Ministro João Otávio de Noronha, Quarta Turma, julgado em 25/05/2010,DJe
08/06/2010; REsp 297.760/SP, Rel. Ministro Honildo Amaral de Mello
Castro (Desembargador convocado do TJ/AP), QUARTA TURMA, julgado
em 17/11/2009, DJe 30/11/2009 e AgRg no Ag 1130352/SC, Rel. Ministro
Aldir
Passarinho
Junior,
quarta
turma,
julgado
em
27/10/2009,
DJe18/12/2009.
Desse modo, o recurso merece provimento em parte apenas
para o fim de admitir a retenção de 20% dos valores pagos, mantida, no mais,
a R. Sentença.
Logo, pela sucumbência recíproca, arcará o autor com 50%
e a réscom 50% das custas e despesas processuais. Quanto aos honorários
advocatícios, arcará o autor com 10% sobre o valor pedido e não obtido em
favor do advogado da ré, ao passo que a ré arcará com 10% sobre o valor da
condenação em favor do advogado do autor.
3. À vista do exposto, pelo meu voto, dou provimento em

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parte ao recurso, para o fim acima declinado.
Christine Santini
Relatora