Tribunal: TJSP
Processo: 1003642-29.2018.8.26.0229
Classe: Apelação Cível / Promessa de Compra e Venda
Órgão julgador: Claudio Godoy
Órgão colegiado: 1a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-03-23
Data de publicação: 2020-03-23

Ementa:
Compromisso de compra e venda. Financiamento do preço. Revisão contratual. Cerceamento inocorrido. Documentação suficiente para a solução da controvérsia, demonstrada cabalmente a implantação das obras de infraestrutura, antes inclusive da celebração da avença. Aplicação do IGP-M como índice de correção monetária. Abusividade não configurada. Preço pré-fixado, sem incidência de juros

Ementa:
Compromisso de compra e venda. Financiamento do preço. Revisão contratual. Cerceamento inocorrido. Documentação suficiente para a solução da controvérsia, demonstrada cabalmente a implantação das obras de infraestrutura, antes inclusive da celebração da avença. Aplicação do IGP-M como índice de correção monetária. Abusividade não configurada. Preço pré-fixado, sem incidência de juros pós-fixados. Sentença mantida. Recurso desprovido.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2020.0000211015
ACÓRDÃO
Vistos,
relatados
e
discutidos
estes
autos
de
Apelação
Cível
no
1003642-29.2018.8.26.0229, da Comarca de Hortolândia, em que é apelante
ADEMILSON DE BARROS ALMEIDA (JUSTIÇA GRATUITA), é apelado ENTRE -
RIOS EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA.
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 1a Câmara de Direito Privado do
Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Negaram provimento ao
recurso. V. U., de conformidade com o voto do relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores RUI CASCALDI
(Presidente sem voto), AUGUSTO REZENDE E JOSÉ EDUARDO MARCONDES
MACHADO.
São Paulo, 23 de março de 2020.
CLAUDIO GODOY
Relator
Assinatura Eletrônica

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Apelação Cível no 1003642-29.2018.8.26.0229 -Voto no 21.406
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APELAÇÃO CÍVEL
Processo n. 1003642-29.2018.8.26.0229
Comarca: Hortolândia
Apelante: ADEMILSON DE BARROS ALMEIDA
Apelada: ENTRE RIOS EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA.
Juiz: Dr. Luis Mario Mori Domingues
Voto n. 21.406

Compromisso de compra e venda. Financiamento do
preço.
Revisão
contratual.
Cerceamento
inocorrido.
Documentação suficiente para a solução da controvérsia,
demonstrada cabalmente a implantação das obras de
infraestrutura, antes inclusive da celebração da avença.
Aplicação do IGP-M como índice de correção monetária.
Abusividade
não
configurada.
Preço
pré-fixado,
sem
incidência de juros pós-fixados. Sentença mantida. Recurso
desprovido.
Cuida-se de recurso de apelação interposto
contra sentença (fls. 139/146) que julgou parcialmente procedente ação de
consignação em pagamento, c/c revisão de cláusulas de compromisso de
compra e venda, apenas para o fim de reduzir a multa moratória de 10% para
2% sobre o valor da obrigação inadimplida, condenando a ré a devolução em
dobro de eventual diferença paga a maior a este título. Sustenta o autor, em
sua irresignação, preliminarmente, a ocorrência de cerceamento de defesa,
ante a ausência de realização de perícia dita essencial para a prova do
inadimplemento da vendedora com relação à obrigação de entrega das obras
de infraestrutura elencadas na inicial. No mérito, defende que notória a
desvalorização do imóvel pela disponibilização de mero serviço paliativo, de

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iniciativa particular e mediante tarifas abusivas, de fornecimento de água ao
loteamento. Requer a anulação da sentença ou a sua reforma, reconhecendo-
se a total procedência dos pedidos formulados.
Recurso
regularmente
processado
e
respondido.
É o relatório.
De início, não há cerceamento a reconhecer.
Certo que é ao juiz, como destinatário das provas, que incumbe aquilatar a
necessidade e pertinência das provas especificadas, voltadas à formação de
seu convencimento. É oportuno lembrar que “a prova tem como objeto os
fatos deduzidos pelas partes, tem como finalidade a formação da convicção
em torno desses fatos e como destinatário o juiz, visto que ele é que deve ser
convencido da verdade dos fatos já que ele é que vai dar solução ao litígio”
(Jurid XP, 21a Ed, Comentário ao art. 332 do Código de Processo Civil).
E é por isso que o Colendo Superior Tribunal de Justiça reiteradamente tem
assentado que “o Juiz é o destinatário da prova e a ele cabe selecionar
aquelas necessárias à formação de seu convencimento.” (REsp no
431058/MA, Rel. Min. Humberto Gomes de Barros, DJ 23.10.06).
Na espécie, o autor formulou requerimento
genérico de produção de prova documental, testemunhal e pericial, sem
demonstrar sua concreta pertinência. Mas, ainda nada disso valesse, mesmo
agora restrito o objeto da prova à questão da conclusão das obras de
infraestrutura, os documentos trazidos pela ré põem termo à discussão,

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demonstrando cabalmente a implantação dos melhoramentos alegadamente
não entregues.
Portanto, o caso era mesmo de julgamento
antecipado, inexistindo justificativa bastante para a dilação pretendida.
E, pois, no mérito, a sentença não está a
merecer reparo.
Em síntese, o autor veicula pretensão de
abatimento proporcional do preço, fundada no suposto descumprimento pela
ré da cláusula 6a do compromisso de compra e venda firmado, argumentando
o autor que o loteamento foi entregue sem a implementação das redes de
energia elétrica, iluminação pública, água e esgoto, inviabilizando o uso
normal do imóvel. Aponta a mera disponibilização de serviços privados, de
natureza precária, identificados pelo recorrente como paliativos, por não
substituírem a rede pública essencial.
Porém, nada disso comprova, nem mesmo a
suposta cobrança de tarifas abusivas, inclusive e simplesmente com a juntada
de boletos ou comprovantes de pagamento que a tanto poderiam servir.
Por outro lado, a requerida trouxe termo de
verificação de execução de obra expedido pela Municipalidade (fls. 115), de
16 de fevereiro de 2012, atestando a conclusão integral das obras de
infraestrutura relacionadas à galeria de águas pluviais, sistema de distribuição
de água e derivações aos lotes, construções de guias e sarjetas, bem como a

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conformidade dos melhoramentos identificados na vistoria com os
documentos produzidos em processo administrativo municipal (PMH no
17165/2011, fls. 116).
Consta, ainda, lavrado termo pelo setor
técnico responsável dando conta da interligação do loteamento ao sistema
público de água e esgoto operado pela Sabesp (fls. 117), com a observação de
que, naquele momento, já em andamento o processo de doação da
infraestrutura do empreendimento para a concessionária.
E nem se olvide ainda do contrato firmado
com a CPFL, datado de 15 de julho de 2011 (fls. 118/119).
De resto, cumpre salientar a anterioridade de
tais documentos em relação à data de celebração da avença, em 02 de junho
de 2015. Precedem em cerca de três anos a propositura da presente ação.
Tudo a denotar o uso normal do imóvel desde a aquisição e, assim, a
inexistência da causa alegada de desvalorização.
Confiram-se, ademais, os seguintes julgados
análogos envolvendo o mesmo empreendimento e em que igualmente
afastada a ocorrência da alegada desvalorização:
“Revisional. Contrato de compromisso de
compra e venda. Pagamento de sinal e parcelamento do saldo devedor em 96
parcelas sucessivas. Inocorrência de cerceamento de defesa. Autores que
pretendem o abatimento no preço referente as benfeitorias não executadas.

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Impossibilidade. Prova documental da execução das melhorias. Validade da
cláusula que prevê o reajuste das parcelas. Contrato que expressamente
previu o reajuste do saldo devedor por atualização monetária calculada pelo
índice IGPM e juros de 1% ao mês. Ausência de prova de cobrança de taxa
de emissão de boleto e legalidade da cobrança de comissão de permanência
durante o período de inadimplência, desde que não cumulada com outros
encargos. Multa moratória de 10% que fere o CDC e deve ser reduzida para
2%. Art. 52, § 1o, CDC. Recurso parcialmente provido para tanto.” (TJSP,
Ap. civ. n. 0010230-45.2013.8.26.0229, rel. Des. Maia da Cunha, 4a
Câmara de Direito Privado, j. 23.03.2017)
“COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA
DE
IMÓVEL

AÇÃO
REVISIONAL
C.C.
CONSIGNAÇÃO
EM
PAGAMENTO Parcial procedência Cerceamento de defesa, em virtude
da ausência de produção de prova pericial Despicienda a realização de
perícia para verificação da realização de obras de infraestrutura e eventual
abusividade de cláusulas contratuais - Preliminar afastada Documentação
emitida pela Municipalidade e pelos órgãos competentes que atesta a
implementação das obras de infraestrutura Inexistência de desvalorização
do imóvel - Sentença mantida Recurso desprovido.” (TJSP, Ap. civ. n.
1001386-84.2016.8.26.0229, rel. Des. Moreira Viegas, 5a Câmara de
Direito Privado, j. 24.01.2018)
“APELAÇÃO CÍVEL. Compra e venda de
imóvel. Ação de revisão contratual c.c. consignação em pagamento. Alegado
desrespeito ao equilíbrio da equação financeira do contrato e desvalorização
do imóvel por ausência de implementação das obras de infraestrutura.

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Parcial procedência, apenas para reduzir a multa moratória de 10% para
2%, declarando válidas as demais cláusulas. Irresignação dos promitentes
compradores. Preliminar. Cerceamento de defesa. Inocorrência. Matéria
discutida
eminentemente
de
direito
ou
de
prova
documental.
Prescindibilidade de prova pericial pois, no caso, a ré comprovou, mediante
certidões de órgãos públicos ou concessionários, a implantação das obras de
infraestrutura. Presunção de veracidade. Possibilidade de indeferimento de
provas quando presente condição suficiente a embasar o deslinde da causa.
Princípio do livre convencimento motivado (art. 370, do CPC). Mérito.
Cláusulas contratuais claras e sem teor abusivo. Atualização monetária pelo
IGP-M que representa mera recomposição da moeda. Juros de mora de 1%
que não importam desequilíbrio da equação financeira entre as partes.
Impossibilidade de congelamento do saldo devedor. Compradores que
tiveram conhecimento prévio do valor à vista, mas optaram pela aquisição do
imóvel de forma parcelada, devendo submeter-se à correção monetária e aos
juros contratualmente estabelecidos. Inexistência de abusividade ou vício de
consentimento. Revisão do contrato que demanda a existência de fatos
supervenientes que tornem as cláusulas excessivamente onerosas. Dicção do
inciso V, do art. 6o, do CDC. Inocorrência. APELO DESPROVIDO.” (TJSP,
Ap. civ. n. 0010732-47.2014.8.26.0229, rel. Des. Rodolfo Pellizari, 6a
Câmara de Direito Privado, j. 21.01.2020)
Por derradeiro, anote-se que as demais
matérias abordadas na inicial não foram rearticuladas em segundo grau. Mas,
considerando o requerimento final formulado, de total procedência da
demanda, e o efeito devolutivo da apelação, assente-se, seja como for, que
outra não poderia ser a conclusão com relação ao IGP-M.

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Com efeito, o preço pactuado para a
alienação foi de R$ 74.250,00, a ser pago, note-se, em cento e dez prestações
mensais, corrigidas com base no IGP-M/FGV (cláusula 5a, fls. 30). Quer dizer
que, ainda no preço à vista que foi fixado considerada a dilação do tempo
para pagamento, este importe foi sempre conhecido do comprador, ciente não
só do quanto pagava como do índice, de resto comum, que indexaria as
parcelas mensais. E, repita-se, sem juros fixados para posterior incidência
sobre as prestações ou sobre o saldo devedor.
Hipótese semelhante, em que fixado preço à
vista conhecido e informado, nele compensado o tempo de pagamento, foi já
apreciada por este Tribunal, recusando-se aí, tanto quanto na utilização da
Tabela Price no caso, como se viu, não adotada como quer o recorrente, a
entrevisão de qualquer abusividade, então se assentando:
“As cláusulas contratuais foram livremente estipuladas, e não
está demonstrada a abusividade alegada. Os reajustes e os
encargos contratuais são claros, afastando-se a abusividade.
Evidentemente que no preço a prazo está incluída a
remuneração do capital que representa o valor do imóvel, isto
é, a remuneração que a Ré receberia acaso pudesse desde
logo dispor do dinheiro; o risco em caso de inadimplemento e
a perda da valorização do bem. Sem que do negócio se
extraísse desvantagem excessiva, a revisão do contrato não
estava autorizada pelo Código de Defesa do Consumidor.
A Tabela Price é ferramenta para definição de prestação de
igual valor, a partir de taxe de juros, período de duração da
obrigação e preço pré-definidos. Se o uso desta ferramenta
precede o contrato, dele se valendo o vendedor para definir o
valor das prestações, nada justifica a descomposição dos

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princípios matemáticos nela inseridos. Os Autores firmaram o
contrato para compra e venda de imóvel em prestações, com
valor pré-definido, não lhes sendo lícito, portanto ,impugnar
os elementos que compuseram o preço que se comprometeram
a pagar.
Acresce que na fixação do valor do imóvel em prestações,
evidentemente, foram tomadas em conta todos os custos para
a edificação, desde a aquisição do terreno, matéria e mão-de-
obra empregados na construção, além dos custos financeiros
gerados durante e para a comercialização do imóvel, todos
ressaltados ao comprador, sem que razão alguma houvesse
sequer para mencionar a taxa de juros considerada na
formação
do
preço
parcelado.”(Ap.
civ.
9221473-27.2008.8.26.0000, 7a Câmara de Direito Privado,
j. 16.02.2011)
Mais, até, este Tribunal inclusive já apreciou
demanda análoga, e com igual asserção de abusividade na fixação final do
preço de venda, recusando-a, identicamente, desde que “como sabido,
qualquer bem adquirido via financiamento torna-se mais elevado em seu
preço final”. (Ap. civ. n. 90948822-47.2008.8.26.0000, j. 26.07.2011).
Também nesta Câmara já se advertiu, em julgamento envolvendo a mesma
aqui apelada, que o adquirente “não pode pretender que o valor do bem,
financiado ao cabo de tanto tempo, permaneça igual àquele praticado para
aquisição à vista.” (Ap. civ. n. 0098490-19.2007.8.26.0000, j. 21.06.2011)
Porém, há dado outro, relevante, que não
pode ser olvidado. Depois de assinado o contrato de aquisição do lote por
preço de todo conhecido, e comparável com o de outros lotes negociados no
mesmo empreendimento, o autor por três anos pagou as prestações ajustadas
sem qualquer reclamo, menos ainda por eventual abuso na fixação inicial do

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preço, tomados os encargos à sua constituição.
E aqui acorre o princípio da boa-fé objetiva
que, com efeito, a ambas as partes se impõe no trato negocial. A exigência de
comportamento solidário que o princípio traduz, como salienta Ruy Rosado
Aguiar Júnior, não só ao fornecedor, senão também ao consumidor se impõe
(cf. A boa-fé nas relações de consumo. Revista de Direito do Consumidor,
v. 14. abril/junho de 1995). Daí porque também dele se deve reclamar
conduta que não revele a contraditoriedade típica do venire contra factum
proprium, o que Menezes Cordeiro chama de exercício inadmissível de
posições jurídicas (A boa fé no direito civil, Almedina, 1984, v. 2. p. 161),
aqui revelado pelo pagamento, por anos, de prestações de preço desde o
início conhecido, para, passado todo este tempo, alvitrar abuso da fixação
inicial de um valor de venda considerado financiamento concedido por cento
e dez meses.
Daí, em suma, manter-se a sentença, inclusive
remetendo-se, em acréscimo, aos fundamentos nela lançados.

Ante o exposto, NEGA-SE PROVIMENTO
ao recurso, majorando-se os honorários sucumbenciais devidos pelo autor
para 15% do valor da condenação, nos termos do art. 85, §11o, do CPC.
CLAUDIO GODOY
relator