Tribunal: TJSP
Processo: 1009905-33.2018.8.26.0664
Classe: Apelação Cível / Promessa de Compra e Venda
Órgão julgador: Theodureto Camargo
Órgão colegiado: 8a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-12-19
Data de publicação: 2020-12-19

Ementa:
COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA – NÃO INCIDÊNCIA DA LEI 13.786/2018 - PRECEDENTE DESTA C. 8a CÂMARA DE DIREITO PRIVADO - RESCISÃO DO CONTRATO ACARRETA A REPOSIÇÃO DAS PARTES AO "STATUS QUO ANTE", ADMITIDA A RETENÇÃO DE 20% DO QUE FOI EFETIVAMENTE PAGO PARA COMPENSAR OS PREJUÍZOS DECORRENTES DO DESFAZIMENTO DO NEGÓCIO - JUROS DE MORA A PARTIR DO TRÂNSITO EM JULGADO – CORREÇÃO MONETÁRIA DO

Ementa:
COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA – NÃO INCIDÊNCIA DA LEI 13.786/2018 - PRECEDENTE DESTA C. 8a CÂMARA DE DIREITO PRIVADO - RESCISÃO DO CONTRATO ACARRETA A REPOSIÇÃO DAS PARTES AO "STATUS QUO ANTE", ADMITIDA A RETENÇÃO DE 20% DO QUE FOI EFETIVAMENTE PAGO PARA COMPENSAR OS PREJUÍZOS DECORRENTES DO DESFAZIMENTO DO NEGÓCIO - JUROS DE MORA A PARTIR DO TRÂNSITO EM JULGADO – CORREÇÃO MONETÁRIA DO AJUIZAMENTO DA DEMANDA - NÃO HOUVE RECURSO DO AUTOR – INEXISTÊNCIA DE PROVA DO PAGAMENTO DA COMISSÃO DE CORRETAGEM - SENTENÇA MODIFICADA – RECURSO PROVIDO EM PARTE.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
8a Câmara de Direito Privado
Registro: 2020.0001048037
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de
Apelação Cível no 1009905-33.2018.8.26.0664, da Comarca
de Votuporanga, em que é apelante VALENTIM GENTIL
EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS SPE LTDA, é apelado LEANDRO
ALVES CARDOSO (JUSTIÇA GRATUITA).
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 8a
Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça de São
Paulo, proferir a seguinte decisão: Deram provimento em
parte ao recurso. V. U., de conformidade com o voto do
Relator, que integra este acórdão.
O
julgamento
teve
a
participação
dos
Exmos.
Desembargadores
THEODURETO
CAMARGO
(Presidente),
ALEXANDRE COELHO E CLARA MARIA ARAÚJO XAVIER.
São Paulo, 19 de dezembro de 2020.
Theodureto Camargo
RELATOR
Assinatura Eletrônica

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
8a Câmara de Direito Privado
Apelação Cível no 1009905-33.2018.8.26.0664
2
Apelação Cível No 1009905-33.2018.8.26.0664
Apelante: Valentim Gentil Empreendimentos Imobiliários Spe Ltda
Apelado: Leandro Alves Cardoso
(Voto no 26,039)

EMENTA: COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA

NÃO INCIDÊNCIA DA LEI 13.786/2018 - PRECEDENTE
DESTA C. 8a CÂMARA DE DIREITO PRIVADO -
RESCISÃO DO CONTRATO ACARRETA A REPOSIÇÃO
DAS PARTES AO “STATUS QUO ANTE”, ADMITIDA A
RETENÇÃO DE 20% DO QUE FOI EFETIVAMENTE
PAGO
PARA
COMPENSAR
OS
PREJUÍZOS
DECORRENTES DO DESFAZIMENTO DO NEGÓCIO -
JUROS DE MORA A PARTIR DO TRÂNSITO EM
JULGADO

CORREÇÃO
MONETÁRIA
DO
AJUIZAMENTO
DA
DEMANDA
-
NÃO
HOUVE
RECURSO DO AUTOR INEXISTÊNCIA DE PROVA DO
PAGAMENTO DA COMISSÃO DE CORRETAGEM -
SENTENÇA MODIFICADA RECURSO PROVIDO EM
PARTE.

Cuida-se de recurso de apelação interposto contra a
r. sentença de fls. 94/98, que julgou parcialmente
procedentes os pedidos para rescindir a compra e venda
firmada pelas partes condenando a ré na restituição de
90% das importâncias pagas pelo autor com correção
monetária desde o ajuizamento da demanda e juros de mora
de 1% ao mês contados da citação, não sem antes rejeitar
a perda da comissão de corretagem.
Em razão da sucumbência mínima, condenou a requerida
nas
custas,
despesas
processuais
e
honorários
advocatícios de 10% do valor atualizado da causa.
Irresignada, apela a ré em busca da reforma da r.
sentença sob a alegação, em síntese, de incidência da Lei
13.786/2018; culpa do apelado pelo malogro da compra e
venda; pugna pela retenção não só de 25% do preço, mas

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
8a Câmara de Direito Privado
Apelação Cível no 1009905-33.2018.8.26.0664
3
também da comissão de corretagem; juros de mora do
trânsito em julgado; correção monetária a partir do
ajuizamento da ação; perda da comissão de corretagem;
pleiteia
a
redução
dos
honorários
advocatícios
de
sucumbência (fls. 100/124).
Comprovado o recolhimento das custas do preparo
(fls. 124/125), sendo o recurso recebidos no efeito
devolutivo.
Contrarrazões às fls. 129/131.
Não houve oposição ao julgamento virtual.
É o relatório.
1.- SÍNTESE DA DEMANDA
Leandro Alves Cardoso
ajuizou ação de rescisão contratual cumulada com pedido
de restituição de pagamentos em face de Valentim Gentil
Empreendimentos Imobiliários SPE Ltda sustentando, em
resumo, que firmou cessão de direitos e obrigações com a
anuência da ré pertinente ao lote de terreno descrito e
caracterizado na inicial, cujo pagamento no importe de R$
38.209,00 se daria de forma parcelada; desembolsou R$
25.120,47.
Alegando dificuldades financeiras, pediu a rescisão
do contrato e a restituição de 90% dos pagamentos.
Deferida a liminar para suspender os pagamentos das
prestações vincendas, assim como para obstar a inscrição
do nome do autor perante os órgãos de proteção ao crédito
(fls. 38/39), a ré contestou impugnando o pedido inicial

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
8a Câmara de Direito Privado
Apelação Cível no 1009905-33.2018.8.26.0664
4
(fls. 50/71).
A
r.
sentença
julgou
os
pedidos
parcialmente
procedentes.
2.- DO DIREITO
De saída, descabe falar na
aplicação da Lei 13.786/2018, pois o contrato foi firmado
em 08 de novembro de 2014, ou seja, antes do início de
vigência da Lei do Distrato em 28 de dezembro de 2018,
conforme entendimento da 2a Seção do STJ: “RECURSO
ESPECIAL REPRESENTATIVO DE CONTROVÉRSIA. COMPRA E VENDA
DE IMÓVEL NA PLANTA. ATRASO NA ENTREGA. NOVEL LEI N.
13.786/2018.
CONTRATO
FIRMADO
ENTRE
AS
PARTES
ANTERIORMENTE À SUA VIGÊNCIA. NÃO INCIDÊNCIA. CONTRATO DE
ADESÃO. CLÁUSULA PENAL MORATÓRIA. NATUREZA MERAMENTE
INDENIZATÓRIA, PREFIXANDO O VALOR DAS PERDAS E DANOS.
PREFIXAÇÃO RAZOÁVEL, TOMANDO-SE EM CONTA O PERÍODO DE
INADIMPLÊNCIA.
CUMULAÇÃO
COM
LUCROS
CESSANTES.
INVIABILIDADE” (STJ, 2a Seção, REsp. 1.498.484/DF, rel.
Min. Luís Felipe Salomão, j. em 22.05.2019).
No caso em exame, dúvida não pode haver de que a
rescisão do contrato deu-se por culpa do comprador.
No entanto, os encargos financeiros que recaem sobre
as prestações pagas não poderão tornar inviável a
rescisão da compra e venda para o autor.
Com efeito, rescindido o negócio, nada mais correto
do que determinar que as partes contratantes voltem à
situação anterior à celebração do negócio.
De acordo com os ensinamentos do ilustre jurista RUY

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
8a Câmara de Direito Privado
Apelação Cível no 1009905-33.2018.8.26.0664
5
ROSADO DE AGUIAR JR (falecido recentemente), a resolução
produz efeitos liberatórios e recuperatórios. Produz a
liberação de ambas as partes, que tornam ao estado
anterior. Produz o direito à restituição das prestações
já pagas que, no caso do compromisso de venda e compra,
implica a devolução da coisa ao promitente vendedor e do
preço ao promitente comprador (cf. Extinção dos contratos
por incumprimento do devedor. 2a ed., Rio de Janeiro: Ed.
AIDE, p. 259).
O objeto do contrato é o lote de terreno, no qual o
requerente não foi imitido na posse, limitando-se a
discussão ao porcentual dos valores pagos que a ele deve
ser restituído.
Nesses termos, a retenção pela vendedora de 25% do
que recebera do adquirente é abusiva, porque coloca o
comprador, na qualidade de consumidor, em desvantagem
excessiva (CDC, art. 51).
Na hipótese, esta C. 8a Câmara de Direito Privado
entende ser razoável a dedução de 20% dos valores pagos
quando a rescisão se dá por culpa do compromissário
comprador tendo o condão de ressarcir os vendedores pelos
eventuais prejuízos suportados:
“EMENTA
RESCISÃO
DE
CONTRATO
CUMULADA
COM
RESTITUIÇÃO DE VALORES - Procedência - Desistência dos
compradores que não constitui óbice para que postule a
rescisão da avença, tampouco a devolução (parcial, no
caso) do quanto adimplido Inteligência das Súmulas 1 e 2
da Seção de Direito Privado deste E. Tribunal de Justiça,
543 do C. STJ e art. 53 do CDC - Descontos previstos no

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
8a Câmara de Direito Privado
Apelação Cível no 1009905-33.2018.8.26.0664
6
contrato que se mostram abusivos Sentença que determinou
a devolução de 90% do montante pago - Insurgência da ré-
Restituição de 80% do montante adimplido pela parte
autora que se mostra mais adequado e suficiente para
indenizar a alienante pelo desfazimento do negócio
Precedentes - Sentença reformada Recurso parcialmente
provido” (TJSP, Ap. 1034201-36.2016.8.26.0100, rel. Des.
Salles Rossi, j. em 07.01.2019).
Daí, que a devolução de 80% dos pagamentos deverá
ocorrer em parcela única1, com juros de mora a partir do
trânsito em julgado, pois a mora é do comprador.
Nesse mesmo sentido: (STJ-3a Seção, REsp 1617652/DF,
rel. Min. Nancy Andrighi, j. em 26.09.2017).
No que toca ao termo inicial da correção monetária,
a r. sentença consignou que incidiria desde o ajuizamento
da demanda tal como pleiteado pela apelante.
Por fim, a ré não se desincumbiu do ônus de provar
que o autor efetuou o pagamento da comissão de corretagem
(CDC, art. 6o, inciso VIII).
Daí, indevida a devolução daquela importância.
3. DOS HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS - A apelante volta-
se contra o reconhecimento da sucumbência mínima pela r.
sentença.
Sem razão, todavia!
1 TJSP, Súmula 2: “A devolução das quantias pagas em contrato de
compromisso de compra e venda de imóvel deve ser feita de uma só vez,
não se sujeitando à forma de parcelamento prevista para a aquisição.”

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
8a Câmara de Direito Privado
Apelação Cível no 1009905-33.2018.8.26.0664
7
A autora decaiu somente de parte mínima do pedido.
Daí, “Se um litigante sucumbir em parte mínima do
pedido, o outro responderá, por inteiro, pelas despesas e
pelos honorários” (CPC, art. 86, parágrafo único).
Por fim, a verba prevista no § 11 do art. 85 do CPC,
no entanto, é indevida, ante o sucesso parcial do
recurso.
4. - CONCLUSÃO
Daí por que se dá provimento em
parte ao recurso.
Theodureto Camargo
RELATOR
Assinatura Eletrônica