Tribunal: TJSP
Processo: 1004823-83.2018.8.26.0320
Classe: Apelação Cível / Promessa de Compra e Venda
Órgão julgador: Soares Levada
Órgão colegiado: 34a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-05-26
Data de publicação: 2020-05-26

Ementa:
Ação estimatória c.c. indenização moral. Compra e venda de apartamento. Caixas de inspeção de gordura e sabão instaladas dentro do apartamento térreo adquirido pelo autor da ação. Erro de projeto evidenciado. Normas da ABNT que não permitem a colocação dessas caixas coletoras de dejetos dentro de área útil de unidade autônoma. Procedência da ação. Inconformismo das apelantes rechaçado.

Ementa:
Ação estimatória c.c. indenização moral. Compra e venda de apartamento. Caixas de inspeção de gordura e sabão instaladas dentro do apartamento térreo adquirido pelo autor da ação. Erro de projeto evidenciado. Normas da ABNT que não permitem a colocação dessas caixas coletoras de dejetos dentro de área útil de unidade autônoma. Procedência da ação. Inconformismo das apelantes rechaçado. Desvalorização do imóvel confirmada. Estimativa feita pelo juízo, de 15% sobre o valor de mercado do imóvel, bem ponderada. Indenização moral arbitrada em R$ 15.000,00 ratificada. Situação que traz desconforto e sentimentos negativos ao adquirente da unidade. Possibilidade de cumulação de danos materiais e morais. Súmula 37 do STJ. Apelo improvido.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
d voto no 40285
Registro: 2020.0000367368
ACÓRDÃO
Vistos,
relatados
e
discutidos
estes
autos
de
Apelação
Cível
no
1004823-83.2018.8.26.0320, da Comarca de Limeira, em que são apelantes MRV
ENGENHARIA E PARTICIPAÇÕES S/A e MRV PRIME XX INCORP. SPE LTDA., é
apelado DENIS EVERTON VAZ.
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 34a Câmara de Direito Privado
do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Negaram provimento ao
recurso. V. U., de conformidade com o voto do relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores GOMES VARJÃO
(Presidente) e L. G. COSTA WAGNER.
São Paulo, 26 de maio de 2020.
SOARES LEVADA
Relator
Assinatura Eletrônica

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d voto no 40285
APELAÇÃO No 1004823-83.2018.8.26.0320
COMARCA DE LIMEIRA 1a Vara Cível
APELANTE: MRV ENGENHARIA E PARTICIPAÇÕES S/A e
MRV PRIME XX INCORPORAÇÕES SPE LTDA
APELADO: DENIS EVERTON VAZ
V O T O No 40285
Ação estimatória c.c. indenização moral.
Compra e venda de apartamento. Caixas de inspeção de gordura e
sabão instaladas dentro do apartamento térreo adquirido pelo autor
da ação. Erro de projeto evidenciado. Normas da ABNT que não
permitem a colocação dessas caixas coletoras de dejetos dentro de
área
útil
de
unidade
autônoma.
Procedência
da
ação.
Inconformismo das apelantes rechaçado. Desvalorização do
imóvel confirmada. Estimativa feita pelo juízo, de 15% sobre o
valor de mercado do imóvel, bem ponderada. Indenização moral
arbitrada em R$ 15.000,00 ratificada. Situação que traz
desconforto e sentimentos negativos ao adquirente da unidade.
Possibilidade de cumulação de danos materiais e morais. Súmula
37 do STJ. Apelo improvido.
1. Ação estimatória c.c. pedido indenizatório moral julgada
procedente pela r. sentença de fl. 700/704, cujo relatório fica adotado, para
condenar as rés a pagarem ao autor da ação a importância de R$ 28.350,00 a
título de abatimento pela desvalorização do imóvel que lhe foi entregue com
caixas coletoras de esgoto e sabão dentro da área privativa, além de danos
morais arbitrados em R$ 15.000,00, em ambos os casos com correção monetária
e juros de mora especificados. Inconformadas, as rés apelam defendendo, em
suma, a regularidade da instalação das caixas que dão azo à lide, pois de acordo
com o projeto inicial de construção do edifício em que situada a unidade e que o
autor tinha conhecimento da característica do apartamento adquirido, conforme
informado na cláusula 8.2 do memorial descritivo. Ademais, alega que o imóvel
não sofreu a desvalorização apontada na sentença, o que pode ser conferido no
laudo pericial judicial elaborado na fase de instrução. Aduz que o dano moral
alegado não ocorreu, uma vez que, além de a instalação das caixas serem de
conhecimento do autor, a manutenção semestral do sistema de escoamento

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dentro do apartamento não passa de mero dissabor. Finalmente, sustenta ser
inadmissível a cumulação de danos morais e materiais tendo como origem o
mesmo fato. Recurso tempestivo, preparado e processado. Contrarrazões pelo
improvimento.
É o relatório.
Fundamento e decido.
2. A r. sentença da lavra do MM. Juiz de Direito Guilherme
Salvatto Whitaker é irreparável. Os argumentos expendidos nas razões de apelo
das rés não abalam o veredicto monocrático.
O autor da ação adquiriu um apartamento situado no andar
térreo de empreendimento imobiliário construído pelas rés. Contudo, ao receber o
imóvel descobriu que na área privativa da unidade havia duas caixas de
dispersão, uma de esgoto e outra de sabão. Daí o pedido de abatimento do preço
do bem e o de indenização por danos morais.
Ora, observa-se que é um verdadeiro despautério entregar
um apartamento novo ao adquirente com a caixa de coleta de gordura e sabão
dentro da área privativa da unidade imobiliária.
A alegação de que o adquirente tinha conhecimento de que
estava comprando uma unidade imobiliária em que estariam as caixas de
dispersão de gordura e sabão, não pode ser admitida. A cláusula 8.2 não
especifica que essas caixas seriam instaladas justamente no apartamento
adquirido pelo autor. É uma disposição contratual genérica e hipotética.
Cabia às rés demonstrar que, pela circunstância específica
acima relatada, no preço de venda do imóvel já estaria considerado um desconto
especial dada essa situação inusitada. Mas não há nos autos nada nesse
sentido.
Embora a instalação das caixas em si atendam normas

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técnicas da ABNT, no que se refere à localização, pois colocadas a menos de 2
metros dos tubos de queda que para elas contribuem, a mesma associação de
normas técnicas também veda que as caixas de inspeção sejam colocadas em
área privativa de unidade autônoma, quando recebam contribuição de despejos
de outras unidades (vide laudo pericial a fl. 440).
A perícia judicial evidenciou o erro de projeto, portanto.
Não obstante a isso, a esse erro de projeto, o perito disse
não ter identificado a desvalorização do valor patrimonial do imóvel do autor.
Contudo, o juiz não fica adstrito ao laudo pericial (CPC, art. 479). E foi o que
ocorreu, porque o d. juízo “a quo” identificou bem a desvalorização causada ao
imóvel do autor.
Ora, ter em seu apartamento as caixas de inspeção de
gordura e sabão, que causam mau cheiro ao ambiente, conforme constatou o
perito na sua conclusão (fl. 439), também é um incomodo porque a cada seis
meses é necessária a realização da manutenção preventiva dos dispositivos, o
que molesta, sem dúvida, a intimidade do morador da unidade.
Evidente que esse erro de projeto deprecia o imóvel. Desde
que se tenha plena ciência da existência das referidas caixas dentro da unidade,
quem gostaria de adquirir um apartamento nessas condições pelo preço de
mercado sabendo do incômodo do mau cheiro e das manutenções semestrais
para as quais sua casa tem de ser aberta a estranhos obrigatoriamente?
Entende-se que o abatimento de 15% ao valor de mercado
do bem, considerando-se a data da avaliação feita pelo perito no laudo
apresentado, foi medida sensata do juízo monocrático, que justificou ter adotado
o mesmo critério em outros processos que tramitaram perante a sua Vara.
No que refere à apreciação feita dos danos morais, não há
nada a ser alterado, mesmo em relação ao valor arbitrado na sentença.
Além do incomodo causado pelo odor, pela presença de

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insetos no laudo pericial o perito relata a presença de baratas na caixa de
gordura e pela obrigação de receber dentro de seu apartamento um técnico
semestralmente para realização de manutenção preventiva nas caixas de
inspeção, há que se considerar também que viver sobre essas caixas é como ter
sobre sua cabeça a “espada de Dâmocles”. Nunca se sabe quando uma dessas
caixas poderá vazar e inundar os cômodos da unidade, já que coletam os dejetos
dos demais apartamentos da torre em que situado o apartamento do autor.
Fato é que a conduta das rés/apelantes causou transtornos
ao apelada, repercussão a motivar a indenização moral, independentemente de
prova, pelo só fato da coisa (“in re ipsa”).
É pouco provável que o autor se disporia a pagar o valor de
mercado por um apartamento com o erro de projeto acima especificado.
Sem dúvida, o autor sofreu danos morais, por ter tido a
desagradável surpresa de saber que viveria sobre a caixa coletora de gordura da
torre em que vive. Além disso, também vem a sensação de ter feito um mal
negócio.
Neste sentido, o só fato da coisa justifica a reparabilidade do
dano moral, o que é assunto pacífico hoje no E. STJ. Confira-se:
“RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE INDENIZAÇÃO. INSCRIÇÃO
INDEVIDA. INDENIZAÇÃO. DANO MORAL. DANO IN RE IPSA. ART.
20, § 3o, DO CPC. HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS. VALOR DA
CONDENAÇÃO.
A jurisprudência deste Pretório está consolidada no sentido de
que, na concepção moderna do ressarcimento por dano moral,
prevalece a responsabilização do agente por força do simples fato
da violação.

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Nos termos do art. 20, § 3o, do CPC, em havendo condenação, a verba
honorária deve ser arbitrada em percentual sobre o valor da
condenação, e não sobre o valor atribuído à causa.
Recurso especial parcialmente conhecido e, nessa extensão, provido.”
(REsp No 851.522 SP, Rel. Min. CESAR ASFOR ROCHA)
A reparação moral devida apresenta natureza punitiva e
compensatória, à maneira dos "punitive damages" norte-americanos, de onde
proveio a influência do artigo 5o, incisos V e X, da Constituição Federal,
mormente diante da evidente da culpa da ré.
Nada há de extravagante na ideia de que a punição moral
atende também a um anseio social, pois a repercussão da pena civil age como
inibidora de condutas ilícitas semelhantes, como freio ao lesante e como exemplo
a ser considerado. De se lembrar que o dano moral sempre remete a lesões aos
direitos da personalidade e, nessa medida, não se há de perquirir, repita-se, de
um insulto particularmente ultrajante para que se caracterize a natureza punitiva,
que é da própria essência da indenização ao ultraje moral; a gravidade da ofensa
vai repercutir, somente, no valor em si - maior ou menor -, mas não altera a
natureza de sanção que a reparação moral contém, intrinsecamente, ao lado da
finalidade compensatória à vítima.
No que diz respeito ao valor indenizatório moral, MARIA
HELENA DINIZ conclui seu estudo da seguinte maneira: “Na quantificação do
dano moral, o arbitramento deverá, portanto, ser feito com bom senso e
moderação, proporcionalmente ao grau de culpa, à gravidade da ofensa, ao nível
socioeconômico do lesante, à realidade da vida e às particularidades do caso sub
examine” (O problema da liquidação do dano moral e dos critérios para a fixação
do “quantum” indenizatório. In: Atualidades Jurídicas 2, Ed. Saraiva 2001, p.
266/267).

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A r. sentença recorrida fixou a indenização em R$
15.000,00, valor este que se entende ponderando diante dos fatos narrados e
considerando-se que o incomodo durará enquanto o autor da ação viver naquele
apartamento.
Acrescente-se o valor arbitrado está equacionado de modo
a não enriquecer sem causa a vítima e de também não representar punição
irrisória ao ofensor. No caso, entende-se que o valor fixado ficou dentro do
esperado a representar punição aos ofensores.
Quanto à impossibilidade de cumulação de danos morais
com danos materiais, a solução foi de há muito dada pelo E. STJ no verbete da
Súmula 37 daquela Augusta Corte: “São cumuláveis as indenizações por dano
material e dano moral oriundos do mesmo fato”.
Enfim, mantém-se a r. sentença recorrida pelos seus
próprios fundamentos e os que ora lhe são acrescidos.
Sucumbente as rés também neste grau de recurso, os
honorários advocatícios arbitrados na sentença ficam majorados para 15% sobre
a mesma base estabelecida.
3. Pelo exposto, nega-se provimento ao apelo.
SOARES LEVADA
Relator