Tribunal: TJSP
Processo: 1101614-61.2019.8.26.0100
Classe: Apelação Cível / Despesas Condominiais
Órgão julgador: Rosangela Telles
Órgão colegiado: 27a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-07-23
Data de publicação: 2020-07-23

Ementa:
APELAÇÃO. EMBARGOS À EXECUÇÃO. COTAS CONDOMINIAIS. Embargos acolhidos. Inexigibilidade das cotas acrescidas de reajuste não aprovado previamente em assembleia. Execução extinta no primeiro grau. Inconformismo do condomínio. Acolhimento. Necessidade de realização de obras. Comunicação do reajuste por carta enviada pela administradora. Aprovação posterior, pela assembleia, das despesas realizadas e

Ementa:
APELAÇÃO. EMBARGOS À EXECUÇÃO. COTAS CONDOMINIAIS. Embargos acolhidos. Inexigibilidade das cotas acrescidas de reajuste não aprovado previamente em assembleia. Execução extinta no primeiro grau. Inconformismo do condomínio. Acolhimento. Necessidade de realização de obras. Comunicação do reajuste por carta enviada pela administradora. Aprovação posterior, pela assembleia, das despesas realizadas e do aumento das cotas, incluindo as relativas a meses anteriores Questão interna corporis. Decisão coletiva que não viola preceito de ordem pública. Sentença reformada. Ônus sucumbenciais carreados à apelada. RECURSO PROVIDO.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2020.0000564859
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível no
1101614-61.2019.8.26.0100, da Comarca de São Paulo, em que é apelante
CONDOMÍNIO DO EDIFÍCIO GEORGE V RESIDENCE - JARDINS, é apelada
DENISE NABIH ASSAD ABDALLA.
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 27a Câmara de Direito
Privado do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Deram
provimento ao recurso. V. U., de conformidade com o voto do relator, que integra
este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores FÁBIO PODESTÁ
(Presidente sem voto), ALFREDO ATTIÉ E TAVARES DE ALMEIDA.
São Paulo, 23 de julho de 2020.
ROSANGELA TELLES
Relatora
Assinatura Eletrônica

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VOTO No 17222
APELAÇÃO No 1101614-61.2019.8.26.0100
APELANTE: CONDOMÍNIO DO EDIFÍCIO GEORGE V RESIDENCE - JARDINS
APELADA: DENISE NABIH ASSAD ABDALLA
COMARCA: SÃO PAULO FORO CENTRAL
JUIZ: JEAN THIAGO VILBERT PEREIRA
APELAÇÃO. EMBARGOS À EXECUÇÃO. COTAS
CONDOMINIAIS. Embargos acolhidos. Inexigibilidade das
cotas acrescidas de reajuste não aprovado previamente em
assembleia.
Execução
extinta
no
primeiro
grau.
Inconformismo do condomínio. Acolhimento. Necessidade
de realização de obras. Comunicação do reajuste por carta
enviada pela administradora. Aprovação posterior, pela
assembleia, das despesas realizadas e do aumento das cotas,
incluindo as relativas a meses anteriores Questão interna
corporis. Decisão coletiva que não viola preceito de ordem
pública. Sentença reformada. Ônus sucumbenciais carreados
à apelada. RECURSO PROVIDO.
Trata-se de recurso de apelação interposto contra a r. sentença
de fls. 73/74, que acolheu os embargos opostos pela executada e julgou extinto o
processo de execução, atribuindo ao embargado a responsabilidade pelo
pagamento das custas e honorários advocatícios, esses fixados em 10% do valor
da causa.
Apela o embargado alegando que notificou todos os condôminos
acerca da necessidade de reajustar as cotas em 12,5%, sendo o aumento
ratificado algum tempo depois, em assembleia. Aduz que a embargante concordou
tacitamente com o reajuste, na medida em que pagou cotas acrescidas do
aumento, inclusive as vencidas antes da assembleia. Esclarece que o orçamento
de 2018, ano anterior ao aumento, sofreu variação de 10%, causando desequilíbrio
no caixa e reclamando o reajuste das prestações condominiais. Discorre sobre a
regularidade dos gastos e da ratificação do aumento. Pondera que a embargante
não pode se locupletar em detrimento dos demais condôminos. Busca a reforma

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do decisum.
Recurso
tempestivo
e
regularmente
processado,
com
contrarrazões a fls. 90/98.
Presentes os requisitos de admissibilidade recursal.
Não houve oposição ao julgamento virtual.
É o relatório.
Trata-se de embargos à execução opostos pela apelada DENISE
NABIH ASSAD ABDALLA em face do apelante CONDOMÍNIO DO EDIFÍCIO
GEORGE V RESIDENCE.
A execução tem por objeto a cota condominial devida pela
apelada
e
relativa
ao
mês
de
abril
de
2019
(processo
no
1082808-75.2019.8.26.0100), que foi consignada extrajudicialmente pela recorrida,
porém, recusada pela credora, em decorrência da insuficiência da quantia.
Segundo consta, não foi realizada assembleia geral ordinária no
ano de 2018, permanecendo a cota no patamar aprovado em 2017.
Em janeiro de 2019, a administradora comunicou aos
condôminos a necessidade de reajustar o valor da cota mensal em 12.5%, a partir
de fevereiro de 2019, para “equilíbrio do fluxo de caixa”. Destarte, a partir de
fevereiro de 2019, o valor devido pela apelada passaria de R$ 3.341,94 para R$
3.759,68 (fls. 16).
A apelada advertiu a administradora de que os reajustes deveriam
ser aprovados em assembleia (fls. 17), todavia, ao que se depreende, as cotas
relativas aos meses de fevereiro e março de 2019 foram pagas.

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Uma vez que a administradora manteve a cobrança do reajuste
no mês de abril, a apelada consignou extrajudicialmente o valor que entendia
devido (R$ 3.341,94). A apelante considerou insuficiente o depósito e propôs ação
de execução, dando azo aos presentes embargos.
Em primeiro grau, a pretensão da apelada foi acolhida, pois,
segundo entendimento perfilhado pelo D. Juízo a quo, “os reajustes, modificações
nas prestações ou mesmo chamadas de capital exigem prévia aprovação em
assembleia.” (g.n.). Portanto, considerando que o reajuste não havia sido
autorizado por assembleia, a execução foi extinta.
Contra a decisão se insurge o apelante, alegando, em síntese,
que o aumento foi autorizado por assembleia ocorrida em 12.04.2019.
Assim, a vexata quaestio cinge-se em definir se é possível a
ratificação, pela assembleia, de reajuste cobrado sem prévia autorização.
Inicialmente, cabe consignar que a administração do condomínio
cabe ao síndico, eleito por assembleia geral. Destarte, observadas os preceitos
legais de ordem pública e a convenção condominial, as questões relativas à
administração do condomínio são definidas pelo síndico e pela assembleia.
Logo, não compete ao Poder Judiciário analisar o mérito de
decisões relativas a matérias interna corporis, ressalvadas, como consignado, as
deliberações que violem normas legais e convencionais. Vale dizer que, em regra,
a atuação jurisdicional limita-se à apreciação de aspectos formais, não se
admitindo ingerência nas deliberações dos condôminos, a quem compete decidir a
melhor forma de gerir seus interesses privados.
Sob este enfoque, e considerando que a ratificação do reajuste,
na hipótese em apreço, não viola dispositivo cogente, impõe-se reconhecer a
exigibilidade da cota condominial, acrescida do reajuste.

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Com efeito, o Código Civil estabelece que a convenção
condominial deve definir o modo de pagamento das contribuições para atender às
despesas ordinárias, a forma de administração e a competência das assembleias
(artigo 1.334).
Os artigos 1.348, inciso VI, e 1.350 dispõem que compete ao
síndico elaborar o orçamento da receita e da despesa relativa a cada ano e
convocar a reunião da assembleia para, na forma prevista na convenção, aprovar o
orçamento, as contribuições dos condôminos e a prestação de contas, dentre
outros.
A Lei no 4.591/64 estabelece que a convenção deverá conter os
encargos, forma e proporção das contribuições dos condôminos para as despesas
de custeio e para as extraordinárias (artigo 9o, §3o, alínea 'd').
Em relação à assembleia, a Lei no 4.591/64 dispõe que será
realizada, anualmente, uma assembleia geral ordinária dos condôminos, à qual
compete, dentre outros, aprovar, por maioria dos presentes, as verbas para as
despesas de condomínio, compreendendo as de conservação da edificação ou
conjunto de edificações, manutenção de seus serviços e correlatas (artigo 24).
Como se vê, a legislação aplicável à espécie relega à convenção
e à assembleia a competência para dispor e deliberar acerca do custeio das
despesas comuns.
In casu, a convenção (fls. 4/54 do processo executivo)
estabelece, em linhas gerais, que os condôminos concorrerão obrigatoriamente no
pagamento das despesas normais de custeio dos serviços comuns (item 21, G).
Estabelece,
ainda,
que
a
administradora
deve
elaborar
anualmente um orçamento das despesas, que será aprovado pelo síndico e votado
pela assembleia geral ordinária. A cota parte cabendo a cada condômino será
dividida em cotas mensais, as quais devem ser pagas nos 10 primeiros dias de

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cada mês (item 22, G).
Pois bem, analisando as normas aplicáveis ao caso, forçoso
reconhecer que não existe previsão que obrigue, na hipótese em apreço, que a
cota devida seja previamente definida. Basta que seja embasada em orçamento e
aprovado pela assembleia.
Em outros termos, no caso do condomínio apelante, admite-se
que a assembleia ratifique o reajuste já aplicado, observando-se, todavia, os
princípios da proporcionalidade e razoabilidade, os quais pautam todos os atos
limitativos de direitos.
Na situação em apreço, a assembleia que ratificou o reajuste
ocorreu apenas 3 meses após o início da cobrança do aumento, não se
vislumbrando violação a referidos princípios.
Outrossim, a ampla maioria dos presentes aprovou o reajuste, de
modo que, optando os condôminos por prestigiar o equilíbrio de caixa, é caso de se
prestigiar a decisão coletiva.
Vale consignar que, em casos análogos, esta Corte já admitiu
convalidações de atos por assembleias:
EMBARGOS DE DECLARAÇÃO - CONDOMÍNIO - DESPESAS
CONDOMINIAIS - CONSIGNATÓRIA - Cobrança de despesas
extras em rateio, sem aprovação em assembleia - Hipótese,
porém, em que o condomínio noticiou a ratificação dos atos
praticados pelo síndico, em assembleia geral posterior - Fato
superveniente que determina a reforma da sentença - Embargos
acolhidos com efeitos infringentes para julgar improcedente a
demanda.
(Embargos
de
Declaração
no
9125473-28.2009.8.26.0000, 27a Câmara de Direito Privado,
Relator Desembargador Cláudio Hamilton, j. em 29.01.2013) (g.n)
Despesas de condomínio - Ação de cobrança Demanda em face

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de proprietários de unidade autônoma - Sentença de procedência
- Manutenção Necessidade - Inadimplemento incontroverso -
Réus que se limitam a arguir falta de juntada de previsões
orçamentárias e que as taxas cobradas incluíram reajustes não
autorizados pela assembleia geral - Inconsistência jurídica

Circunstâncias que não justificam a falta de pagamento das
quotas condominiais, nem a falta consignação de quantias
consideradas incontroversas
Ata assemblear que, ao
contrário do aduzido, englobou período de arrecadação
anterior à data de sua realização Precedentes jurisprudenciais
desta Corte
Pedido de devolução do quanto indevidamente
cobrado
Descabimento
Inaplicabilidade do art. 940, do
CC/2002
Réus que nada pagaram e, portanto, nada têm a
receber de volta. Apelo dos réus desprovido. (Apelação no
1004531-70.2014.8.26.001, 30a Câmara de Direito Privado,
Relator Desembargador Marcos Ramos, j. em 03.02.2016)
Reconhecida a validade da ratificação do reajuste, é caso de se
rejeitar os embargos à execução, determinando-se o prosseguimento da execução.
Em decorrência da inversão do julgamento, custas e honorários
pela apelada, fixada a verba em 10% do valor da causa.
Alerto, por fim, que não é necessária a interposição de
embargos de declaração para fins de prequestionamento, na medida em que
toda a matéria questionada está automaticamente prequestionada.
Posto isso, pelo meu voto, DOU PROVIMENTO ao recurso.
ROSANGELA TELLES
Relatora