Tribunal: TJSP
Processo: 1015686-03.2019.8.26.0114
Classe: Apelação Cível / Despesas Condominiais
Órgão julgador: Flavio Abramovici
Órgão colegiado: 35a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-06-22
Data de publicação: 2020-06-24

Ementa:
REVISÃO DE TAXA CONDOMINIAL – INEXIGIBILIDADE DE DÉBITO – DEVOLUÇÃO DE VALORES PAGOS – Imóvel da Autora é oriundo da junção de lotes – Convenção de Condomínio estabelece que a fração privativa da Autora equivale a duas casas – Rateio das verbas condominiais que deve ocorrer na proporção da fração ideal do imóvel – SENTENÇA DE IMPROCEDÊNCIA – RECURSO DA AUTORA IMPROVIDO

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2020.0000462953
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível no
1015686-03.2019.8.26.0114, da Comarca de Campinas, em que é apelante MARIA
DE FÁTIMA MORAES CALIPO, é apelado CONDOMÍNIO RESIDENCIAL
PARQUE IMPERADOR.
ACORDAM, em 35a Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça de
São Paulo, proferir a seguinte decisão: "Negaram provimento ao recurso, com
determinação. V.U.", de conformidade com o voto do Relator, que integra este
acórdão.
O julgamento teve a participação dos Exmos. Desembargadores ARTUR
MARQUES (Presidente) e GILSON DELGADO MIRANDA.
São Paulo, 22 de junho de 2020.
FLAVIO ABRAMOVICI
RELATOR
Assinatura Eletrônica

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Comarca: Campinas – 2a Vara Cível
MM. Juiz da causa: Fabrício Reali Zia
Apelante: Maria de Fátima Moraes Calipo
Apelado: Condomínio Residencial Parque Imperador
REVISÃO
DE
TAXA
CONDOMINIAL

INEXIGIBILIDADE
DE
DÉBITO

DEVOLUÇÃO DE VALORES PAGOS Imóvel da
Autora é oriundo da junção de lotes Convenção de
Condomínio estabelece que a fração privativa da
Autora equivale a duas casas
Rateio das verbas
condominiais que deve ocorrer na proporção da fração
ideal
do
imóvel

SENTENÇA
DE
IMPROCEDÊNCIA
RECURSO DA AUTORA
IMPROVIDO
Voto no 24972
Trata-se de apelação interposta pela Autora contra a sentença
de fls.513/514, prolatada pelo I. Magistrado Fabrício Reali Zia (em 29 de julho de
2019), que julgou improcedente a “ação declaratória de inexigibilidade de débito c/c
repetição do indébito” e fixou o valor da causa em R$ 171.600,00 (com a
determinação de complementação das custas iniciais), condenando a Autora ao
pagamento das custas e despesas processuais e dos honorários advocatícios (fixados
em 10% do valor da causa fixados em R$ 171.600,00).
Alega que não pode arcar com as custas e despesas
processuais sem prejuízo do sustento próprio (ou da família), que inaplicável o
disposto no artigo 1.336 do Código Civil (há disposição em contrário na Convenção
de Condomínio), que a fração ideal corresponde à unidade autônoma, que houve a
unificação dos lotes em data anterior à constituição do condomínio, que possui

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somente uma casa, que a cobrança de IPTU considera apenas a existência de um
imóvel, que não há relação entre a metragem da área individual de cada condômino
e a utilização da área comum, que o tamanho da fração ideal da Autora não
representa ônus aos demais condôminos, que “o critério de cobrança de taxa
condominial estabelecido pela convenção traz a observância de casa como fato
gerador”, que abusiva a cobrança de duas taxas condominiais, e que violados os
princípios da isonomia e da boa-fé objetiva. Pede o provimento do recurso, para a
procedência da ação (fls.516/525).
Contrarrazões a fls.531/538.
É a síntese.
Aprecio, de início, o pedido de gratuidade processual.
O artigo 99, parágrafo terceiro, do Código de Processo Civil,
possibilita a concessão do benefício da gratuidade processual mediante simples
afirmação de impossibilidade de pagamento das custas e despesas processuais.
Entretanto, a declaração induz apenas presunção relativa
(iuris tantum) de impossibilidade de pagamento das custas e despesas processuais, o
que não impede o Magistrado de exigir a comprovação da situação financeira
daqueles que pleiteiam a concessão do benefício.
Assim,
incumbia
à
Autora
a
comprovação
da
impossibilidade de arcar com as custas e despesas processuais, o que não ocorreu,
ressaltando-se que recolhidas (parcialmente) as custas iniciais (fls.135/137), o que
infirma a alegada pobreza, e que não demonstrada a alteração da capacidade
financeira no curso do processo.
Logo, não concedo o benefício da gratuidade processual.
No mais, a Autora alega, na petição inicial, que o artigo 4o
da Convenção de Condomínio consigna a existência de 61 unidades autônomas, que
“a unidade autônoma construída sob as unidades 09 e 10... trata-se de apenas um
imóvel, uma unidade privativa denominada 'Casa 09'”, que “nunca existiu casa 10”,
e que incabível a cobrança de duas taxas condominiais para o custeio das despesas
das áreas comuns, que são utilizadas igualmente por todos os condôminos.

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A Requerida sustenta, na contestação de fls.148/158, que o
registro da “Regularização Fundiária do Condomínio” estabelece que a fração ideal
da Autora corresponde a 3,898% do terreno condominial, que os demais imóveis
possuem (em média) 1,4% a 1,6% de fração ideal, que “conforme se pode aferir de
documentos anteriores à nova convenção, a unidade dez existia dentre as unidades
do condomínio”, que há previsão expressa de rateio da taxa condominial
proporcional à fração ideal de cada condômino (artigos 16 e 25 da Convenção), e
que “a Convenção de Condomínio aprovada em 2018 conta com a aquiescência
expressa da Autora quanto ao método de cobrança adotado, em momento posterior à
unificação das frações 09 e 10”.
O artigo 1.315 do Código Civil dispõe que “O condômino é
obrigado, na proporção de sua parte, a concorrer para as despesas de conservação
ou divisão da coisa, e a suportar os ônus a que estiver sujeita”, e o artigo 1.336,
inciso I, do mesmo Código estabelece que é dever do condômino “contribuir para as
despesas do condomínio na proporção das suas frações ideais, salvo disposição
em contrário na convenção” (sem grifo no original).
Por sua vez, o artigo 25, parágrafo 1o, da Convenção de
Condomínio (fls.14/64) estabelece que “a cota condominial, instituída nos moldes
previstos neste artigo, será cobrada tendo como base por fração, (casa) de
propriedade do condômino, ou seja, sua fração privativa” (fls.41).
Em que pese a inexistência de “Casa 10” (em razão da
unificação de dois lotes para a constituição do imóvel da Autora), há especificação
de que a fração privativa da “Casa 09” corresponde a duas casas, pois consta daquela
convenção que a Autora e João Batista Calipo são “proprietários da Casa 09 (09 e
10)” fls.15.
Ademais, conforme consignado na matrícula (fls.170/195), o
imóvel denominado “Casa 09” possui “fração ideal de 3,898% do terreno
condominial” (fls.181), aproximadamente o dobro das frações ideais dos imóveis
constituídos por um único lote.
Assim, evidente que o imóvel de propriedade da Autora
corresponde, proporcionalmente, a duas unidades autônomas, e cabe à Autora

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contribuir para as despesas do condomínio na proporção da sua fração ideal (nos
termos do artigo 1.336, inciso I, do Código Civil e da Convenção de Condomínio),
de modo que correta a cobrança de duas taxas condominiais.
Cabe destacar:
“Condomínio fechado. Unificação de lotes. Pretensão de pagamento de
uma
única
taxa
de
manutenção.
Impossibilidade.
Convenção
condominial que estabelece o pagamento por cada lote residencial, cada
qual constituindo uma unidade autônoma correspondente à fração de
todas as áreas comuns. Sentença de improcedência bem lançada, com
adoção de seus fundamentos como razões de decidir, nos termos do
artigo 252 do Regimento Interno deste egrégio Tribunal. Recurso
desprovido” (TJSP, Apelação no 9096068-78.2008.8.26.0000, Des.
Moreira Viegas, 5a Câmara de Direito Privado, julgado em 29.02.2012).
Dessa forma, de rigor a manutenção da sentença, adotados
também os seus fundamentos, nos termos do artigo 252 do Regimento Interno deste
Tribunal de Justiça.
Nos termos do artigo 85 do Código de Processo Civil,
razoável a majoração do valor dos honorários advocatícios do patrono do Requerido
para 12% do valor da causa.
Ante o exposto, nego provimento ao recurso, e majoro os
honorários advocatícios do patrono do Requerido para 12% (doze por cento) do
valor da causa, com correção monetária desde o ajuizamento da ação e juros
moratórios de 1% (um por cento) ao mês desde o trânsito em julgado da decisão.
Recolha a Autora as custas iniciais e recursais, sob pena de expedição de ofício (na
Vara de origem) para eventual inscrição da dívida.
FLAVIO ABRAMOVICI
Relator