Tribunal: TJSP
Processo: 1020556-98.2017.8.26.0005
Classe: Apelação Cível / Promessa de Compra e Venda
Órgão julgador: Silvia Maria Facchina Esposito Martinez
Órgão colegiado: 10a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-01-28
Data de publicação: 2020-02-03

Ementa:
APELAÇÃO. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C.C. RESTITUIÇÃO DE VALORES. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. Sentença de procedência, determinando a devolução de 90% dos valores pagos no curso da relação, incluindo a comissão de corretagem. Inconformismo apenas da construtora requerida. Parcial acolhimento.
RETENÇÃO - Percentual majorado de 10% para 25% dos valores pagos, nos termos do entendimento mais

Ementa:
APELAÇÃO. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C.C. RESTITUIÇÃO DE VALORES. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. Sentença de procedência, determinando a devolução de 90% dos valores pagos no curso da relação, incluindo a comissão de corretagem. Inconformismo apenas da construtora requerida. Parcial acolhimento.
RETENÇÃO - Percentual majorado de 10% para 25% dos valores pagos, nos termos do entendimento mais recente do STJ. Sentença alterada em parte.
COMISSÃO DE CORRETAGEM - Falta de clareza no instrumento contratual quanto ao valor da comissão e o preço total do imóvel - Contratação autônoma desvinculada do preço do imóvel, em documento que não se encontra datado.
Dever de prestar a informação adequada foi desatendido, em afronta ao Acórdão proferido no Recurso Especial Repetitivo 1.599.511/SP - Sentença mantida neste aspecto.
JUROS DE MORA - Termo inicial do trânsito em julgado, pois a desistência do negócio partiu da promitente-compradora - Sentença reformada neste particular.
RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.

Inteiro teor:
TRIBUNAL DE JUSTIÇA
DO ESTADO DE SÃO PAULO
10a Câmara de Direito Privado
Registro: 2020.0000055123
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos do(a) Apelação Cível
no 1020556-98.2017.8.26.0005, da Comarca de São Paulo, em que é apelante GT 13
EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA, é apelada CAMILA ANDRESSA
ALVES.
ACORDAM, em 10a Câmara de Direito Privado do Tribunal de
Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: "Deram provimento em parte ao
recurso. V. U.", de conformidade com o voto do(a) Relator(a), que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Exmos. Desembargadores
JOÃO CARLOS SALETTI (Presidente) e COELHO MENDES.
São Paulo, 28 de janeiro de 2020.
SILVIA MARIA FACCHINA ESPÓSITO MARTINEZ
RELATOR
Assinatura Eletrônica

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Apelação Cível no 1020556-98.2017.8.26.0005
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VOTO No 8948
No Processo - Classe:
1020556-98.2017.8.26.0005 - Apelação Cível
Origem:
Comarca de São Paulo
Juiz(a) de 1o Grau:
Fábio Henrique Falcone Garcia
Partes:
Apelante: Gt 13 Empreendimentos Imobiliários Ltda
Apelado: Camila Andressa Alves
APELAÇÃO. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C.C.
RESTITUIÇÃO DE VALORES. COMPRA E VENDA DE
IMÓVEL. Sentença de procedência, determinando a
devolução de 90% dos valores pagos no curso da relação,
incluindo a comissão de corretagem. Inconformismo apenas
da construtora requerida. Parcial acolhimento.
RETENÇÃO - Percentual majorado de 10% para 25% dos
valores pagos, nos termos do entendimento mais recente do
STJ. Sentença alterada em parte.
COMISSÃO DE CORRETAGEM - Falta de clareza no
instrumento contratual quanto ao valor da comissão e o
preço total do imóvel - Contratação autônoma desvinculada
do preço do imóvel, em documento que não se encontra
datado.
Dever de prestar a informação adequada foi desatendido,
em afronta ao Acórdão proferido no Recurso Especial
Repetitivo 1.599.511/SP - Sentença mantida neste aspecto.
JUROS DE MORA - Termo inicial do trânsito em julgado,
pois a desistência do negócio partiu da promitente-
compradora - Sentença reformada neste particular.
RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.
Trata-se de Apelação interposta contra a r. sentença de procedência
proferida às fls. 182/185 nos autos da Ação de Rescisão Contratual c.c. Restituição de
Valores proposta por Camila Andressa Alves em face de GT 13 Empreendimentos
Imobiliários Ltda.
O D. Magistrado declarou rescindido o contrato, condenando a parte
requerida ao ressarcimento de 90% do valor efetivamente pago pela parte autora relativo
às parcelas do imóvel, com atualização a partir de cada desembolso e juros de mora
desde a citação.

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Em virtude da sucumbência mínima da autora, a requerida foi
condenada ao pagamento das custas, despesas processuais e também nos honorários
advocatícios, arbitrados em 10% (dez por cento) sobre o valor total da condenação.
Os embargos de declaração opostos pela parte requerida foram
rejeitados na decisão de fls. 191.
Inconformada, a requerida apelou (fls. 194/201), afirmando que o
distrato ocorrera pela vontade da adquirente, em razão de não mais possuir condições de
suportar o pagamento do imóvel adquirido, impondo-se a majoração do valor de
retenção para aquele previsto na Cláusula 5.3.1 do instrumento contratual (fls. 21/60).
Em consequência, postulou a retenção da comissão de corretagem, a
incidência dos juros legais a partir do trânsito em julgado e a adequação dos honorários
de sucumbência.
O recurso foi regularmente processado, com oferta de contrarrazões
pleiteando o respectivo improvimento (fls. 208/222).
É O RELATÓRIO.
O recurso comporta parcial provimento.
Com efeito, o entendimento adotado pelo MM. Juiz comporta
adequação.
A Cláusula 5.3.1 do contrato invocada pela requerida, apontou um
parâmetro de cláusula penal colocando a consumidora em desvantagem exagerada,
englobando a dedução das arras, das despesas de corretagem, de 5% para cobertura de
publicidade, 5% relativos à administração do contrato e 7,38% referentes a despesas
tributárias, além de 10% a título de cláusula penal.

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Somados, os valores acima elencados representariam mais de 30% do
total pago pela compradora no curso da relação, caracterizando um percentual abusivo,
mormente considerando o contido na legislação consumerista vigente.
De todo modo, ocorrendo a desistência da autora, razoável a
majoração do importe fixado na sentença para a retenção pela construtora, de 90%
para 25% dos valores pagos a título de preço, nos termos da jurisprudência mais recente
do Superior Tribunal de Justiça:
(...)
"2.
Hipótese
em
que,
ausente
qualquer
peculiaridade, na apreciação da razoabilidade da
cláusula penal estabelecida em contrato anterior à Lei
13.786/2018,
deve
prevalecer
o
parâmetro
estabelecido pela Segunda Seção no julgamento dos
EAg 1.138.183/PE, DJe 4.10.2012, sob a relatoria
para o acórdão do Ministro Sidnei Beneti, a saber o
percentual de retenção de 25% (vinte e cinco por
cento)
dos
valores
pagos
pelos
adquirentes,
reiteradamente afirmado por esta Corte como
adequado para indenizar o construtor das despesas
gerais e desestimular o rompimento unilateral do
contrato. Tal percentual tem caráter indenizatório e
cominatório, não havendo diferença, para tal fim,
entre a utilização ou não do bem, prescindindo
também
da
demonstração
individualizada
das
despesas gerais tidas pela incorporadora com o
empreendimento." (REsp 1.723.519/SP)
No tocante à comissão de corretagem, o STJ ao julgar o REsp
Repetitivo no 1.551.956/SP fixou tese jurídica a ser observada pelos Tribunais,
reconhecendo a “Validade da cláusula contratual que transfere ao promitente
comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem nos contratos de promessa
de compra e venda de unidade autônoma em regime de incorporação imobiliária, desde
que previamente informado o preço total da aquisição da unidade autônoma, com o

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destaque do valor da comissão de corretagem".
No mais, a cobrança da comissão de corretagem em negócios
envolvendo a compra e venda de bem imóvel pode ser livremente pactuada,
estabelecendo quem ficaria obrigado pelo pagamento dessa verba (conforme previsão no
presente contrato), desde que não houvesse dúvida acerca dessa obrigação e qual o valor
a ser suportado.
Além disso, a consumidora deveria ter sido previamente informada do
pagamento a ser desembolsado, o que não restou comprovado no caso desta lide, pois
embora houvesse previsão da referida cobrança no instrumento contratual, não houve
clareza quanto ao valor cobrado de comissão e o preço total do imóvel.
Igualmente, não restou comprovada a prévia opção da autora na
contratação do serviço, afrontando o dever de informação previsto no artigo 31 do
Código de Defesa do Consumidor.
Além disso, o documento juntado pela recorrente às fls. 126/128 não
se encontra datado, não se podendo afirmar se a respectiva assinatura ocorreu antes ou
depois da celebração do compromisso de compra e venda objeto da demanda.
Desse modo, analisadas as peculiaridades do caso, a cobrança da
comissão de corretagem encontra-se em dissonância com o decidido pelo STJ, razão
pela qual o importe pago deverá integrar a base de cálculo para a restituição dos valores,
nos termos da sentença recorrida.
Quanto aos juros moratórios, a incidência deve ocorrer a partir do
trânsito em julgado, porquanto a rescisão contratual ocorreu por culpa da promitente
adquirente e não em virtude da mora ou inadimplemento da apelante requerida.
Neste diapasão:
APELAÇÃO. COMPRA E VENDA DE BEM IMÓVEL
NA
PLANTA.
(...)
INCIDÊNCIA
DE
JUROS

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MORATÓRIOS. Cômputo dos juros moratórios que
deve incidir apenas a partir do trânsito em julgado da
decisão que confirma a rescisão, uma vez que o
desfazimento do contrato se deu por desinteresse do
adquirente, e não por mora ou inadimplemento da
vendedora.
Sucumbência
recíproca.
RECURSO
PARCIALMENTE PROVIDO. (v.29387). (Apelação
1003604-79.2018.8.26.0564; Relator Viviani Nicolau; 3a
Câmara de Direito Privado; j. 11/12/2018)
Por fim, considerando o resultado do recurso, a sucumbência
comporta alteração, devendo a parte autora arcar com 40% e a parte requerida 60% das
custas e despesas processuais.
Os honorários devidos ao patrono da autora devem ser fixados em
15% do valor da condenação, enquanto a verba em favor dos advogados da requerida
deve ser arbitrada em 15% da diferença entre o valor da causa e o valor da condenação.
Ante o exposto, pelo meu voto, dou parcial provimento ao recurso,
nos termos da fundamentação.
SÍLVIA Maria Facchina ESPÓSITO MARTINEZ
Relatora