Tribunal: TJSP
Processo: 1009189-63.2016.8.26.0506
Classe: Apelação Cível / Associação
Órgão julgador: João Carlos Saletti
Órgão colegiado: 10a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-02-11
Data de publicação: 2020-05-27

Ementa:
LOTEAMENTO – SOCIEDADE DE PROPRIETÁRIOS E MORADORES – Ação monitória movida contra proprietária de lote – Sentença de improcedência – Insurgência – Pretensão ao recebimento da taxa extraordinária aprovada em assembleia geral para a instalação da rede de afastamento do esgoto e pavimentação das ruas internas do loteamento – Cabimento – Hipótese em que o loteamento foi declarado 'LOTEAMENTO

Ementa:
LOTEAMENTO – SOCIEDADE DE PROPRIETÁRIOS E MORADORES – Ação monitória movida contra proprietária de lote – Sentença de improcedência – Insurgência – Pretensão ao recebimento da taxa extraordinária aprovada em assembleia geral para a instalação da rede de afastamento do esgoto e pavimentação das ruas internas do loteamento – Cabimento – Hipótese em que o loteamento foi declarado 'LOTEAMENTO FECHADO' por sentença transitada em julgado, "sendo de uso privativo dos proprietários e moradores, todas as áreas comuns do 'Recreio Internacional'" – Sentença averbada na matrícula do loteamento no registro imobiliário, conferindo direitos e obrigando a todos os proprietários de imóveis do local – Loteamento que não nasceu como condomínio, mas declarado judicialmente que assume as características desse instituto, especialmente no que concerne ao uso exclusivo dos proprietários e moradores de todas as suas áreas comuns, a reclamar a cooperação de todos e de cada um dos proprietários e moradores para com as despesas comuns e extraordinárias – Aquisição do lote pela requerida, ademais, superveniente à declaração – Documentos juntados aos autos que demonstram a aprovação da cobrança e a prestação dos serviços – Hipótese que não se encaixa no decidido pela Corte Superior nos recursos especiais repetitivos (REsp 1280871/SP e 1439163/SP) – Sentença reformada para julgar procedente a ação.

Apelação provida.

Inteiro teor:
TRIBUNAL DE JUSTIÇA
PODER JUDICIÁRIO
São Paulo
Registro: 2020.0000373901
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível no
1009189-63.2016.8.26.0506, da Comarca de Ribeirão Preto, em que é apelante
SOCIEDADE AMIGA DO RECREIO INTERNACIONAL SARI, é apelada
CECÍLIA BORGES DA SILVA.
ACORDAM, em 10a Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça de
São Paulo, proferir a seguinte decisão: "Deram provimento ao recurso. V. U.", de
conformidade com o voto do Relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Exmos. Desembargadores JOÃO
CARLOS SALETTI (Presidente), J.B. PAULA LIMA E ELCIO TRUJILLO.
São Paulo, 11 de fevereiro de 2020.
JOÃO CARLOS SALETTI
PRESIDENTE E RELATOR
Assinatura Eletrônica

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APELAÇÃO CÍVEL no 1009189-63.2016.8.26.0506
COMARCA
-
RIBEIRÃO PRETO
4o Ofício Cível, Processo no 1009189-63.2016.8.26.0506
APELANTE -
SOCIEDADE AMIGA DO RECREIO INTERNACIONAL -
SARI
APELADA -
CECÍLIA BORGES DA SILVA
V O T O No 31.348
LOTEAMENTO SOCIEDADE DE PROPRIETÁRIOS E
MORADORES

Ação
monitória
movida
contra
proprietária de lote
Sentença de improcedência

Insurgência

Pretensão
ao
recebimento
da
taxa
extraordinária aprovada em assembleia geral para a
instalação
da
rede
de
afastamento
do
esgoto
e
pavimentação das ruas internas do loteamento Cabimento

Hipótese
em
que
o
loteamento
foi
declarado
'LOTEAMENTO FECHADO' por sentença transitada em
julgado, “sendo de uso privativo dos proprietários e
moradores,
todas
as
áreas
comuns
do
'Recreio
Internacional'”
Sentença averbada na matrícula do
loteamento no registro imobiliário, conferindo direitos e
obrigando a todos os proprietários de imóveis do local
Loteamento que não nasceu como condomínio, mas
declarado judicialmente que assume as características
desse instituto, especialmente no que concerne ao uso
exclusivo dos proprietários e moradores de todas as suas
áreas comuns, a reclamar a cooperação de todos e de cada
um dos proprietários e moradores para com as despesas
comuns e extraordinárias
Aquisição do lote pela
requerida,
ademais,
superveniente
à
declaração

Documentos juntados aos autos que demonstram a
aprovação da cobrança e a prestação dos serviços

Hipótese que não se encaixa no decidido pela Corte
Superior
nos
recursos
especiais
repetitivos
(REsp
1280871/SP e 1439163/SP) Sentença reformada para
julgar procedente a ação.
Apelação provida.
A r. sentença de fls. 115/119 julgou improcedente ação monitória,
acolhidos os embargos monitórios.

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Apela a autora (fls. 122/133). Sustenta que a fundamentação
apresentada pela Juíza sentenciante não aproveita à hipótese, porquanto o processo
não versa sobre contribuição associativa, mas sim de rateio para construção de rede
de esgoto e pavimentação do loteamento. A Sociedade (Sari) foi notificada pelo
Ministério Público da necessidade de construção da rede de esgoto, sob “pena de
multa que obrigaria direta e indiretamente a todos os moradores”. A questão foi
tratada como taxa de manutenção de condomínio, quando o débito foi originado para
realização de benfeitorias úteis e necessárias em todo o loteamento fechado. Além
disso, os valores referem-se à taxa de despesas de melhorias das áreas comuns e de
interesses de todos os proprietários ou moradores do loteamento. O não pagamento
da taxa implica em enriquecimento ilícito e ofende o disposto no art. 884 do CC. A
propriedade da requerida valorizou-se no mercado com os serviços prestados. O
Tribunal, nos casos envolvendo a Sociedade (Sari), já entendeu devida, inclusive, a
cobrança de taxa associativa, bem como inaplicável o entendimento do STJ no
recurso especial repetitivo no 1.280.871/SP. O próprio STJ decidiu que as taxas de
manutenção são devidas por todos os moradores do Recreio Internacional (AgInt no
REsp no 1.492.797/SP, Rel. Min. RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, DJe
16/08/16). Ademais, o loteamento denominado “Recreio Internacional” foi declarado
“Loteamento Fechado”, tendo sido a declaração averbada na matrícula do imóvel.
Pede
manifestação
acerca
dos
dispositivos
mencionados
para
fins
de
prequestionamento, bem como seja julgada procedente a ação, declarando-se a
obrigação da requerida ao pagamento do rateio para construção da rede de esgoto e
pavimentação.
Contrarrazões às fls. 156/165.
É o relatório.
1. Trata-se de ação monitória movida contra proprietária de lote para
exigir o pagamento da taxa extraordinária aprovada em assembleia geral com o
intuito de instalação da rede de afastamento do esgoto e pavimentação das ruas
internas do loteamento denominado RECREIO INTERNACIONAL SARI.
A r. sentença julgou improcedente a demanda, acolhendo os embargos
monitórios, sob o fundamento de que:
“A embargante alegou que não se associou junto à
embargada e nem pretende se associar e que a embargada teria
transformado todos os moradores do local em sócios compulsórios, o que é
vedado, senão vejamos.

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Em julgamentos recentes pelo Superior Tribunal de Justiça
(REspecial 1.280.871-SP), com efeito repetitivo e, inclusive, pelo Supremo
Tribunal Federal, em que ficou assentado o posicionamento da Corte
Superior de que as taxas de manutenção criadas por associações de
moradores não obrigam os não associados ou que a elas não anuíram.
Tal entendimento, já consolidado, aplica-se ao caso, porque
o loteamento Recreio Internacional não é um condomínio constituído nos
termos da Lei no 4.591/64 e artigos 1.331 a 1.356 do Código Civil. Sendo
assim, a associação de moradores criada para geri-lo (SARI) não pode
exigir pagamento compulsório de cotas condominiais ou outras taxas dos
proprietários que não sejam seus filiados.
A existência de decisão da Corregedoria Permanente dos
Cartórios de Registro de Imóveis de Ribeirão Preto (transitada em julgado),
que reconheceu o Recreio Internacional como Loteamento Fechado, citada
em contestação, não legitima a cobrança de taxas daqueles que, por opção,
preferiram não manter vínculo associativo com a ré (artigo 5o, inciso XX,
da Constituição Federal).
(...).
As obrigações impostas pelo empreendedor do loteamento
também não justificam a cobrança das taxas associativas, e isso por dois
motivos: primeiro, porque não falam em pagamento de taxas associativas;
depois, porque a compulsoriedade da associação
e consequente
pagamento de taxas de custeio viola o mandamento constitucional já
referido (artigo 5o, XX)” (fls. 116/118).
Daí o reclamo.
2. A apelada adquiriu o imóvel mediante escritura de 13/02/2003,
prenotada em 24 desse mês (fls. 58). Essa aquisição, portanto, ocorreu muitos anos
após a averbação no 2/20133, datada de 27 de outubro de 1995 (fls. 55/56), que fez
constar que “o loteamento denominado “Recreio Internacional” foi declarado
“Loteamento Fechado”, sendo de uso privativo dos proprietários e moradores,
todas as áreas comuns do “Recreio Internacional””, nos termos da r. sentença
proferida em 20/08/95, transitada em julgado em 25/09/95, bem como da r. sentença
de 09/12/85 e v. acórdão de 03/11/86 da 1a Câmara do Primeiro Tribunal de Alçada
Civil de São Paulo.
Ditas sentenças, desse modo, atribuíram direitos e obrigações a todos
os proprietários de lotes no local.
Significa que a apelada tinha pleno conhecimento da característica do
lugar e da existência da Sociedade requerida quando comprou o imóvel.

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Interessante observar que a averbação mencionada foi procedida a
requerimento da SARI SOCIEDADE AMIGA DO RECREIO INTERNACIONAL
(fls. 55).
O loteamento em causa, como é bem de ver, adquiriu característica sui
generis. Não nasceu como condomínio, na forma da lei civil, mas foi declarado
judicialmente que assume características próprias desse instituto, especialmente no
que concerne ao uso exclusivo dos proprietários e moradores todas as suas áreas
comuns. O que é de uso exclusivo reclama a cooperação de todos e de cada um dos
proprietários e moradores para com as despesas comuns, indispensáveis à
manutenção, limpeza, conservação do lugar.
Como se sabe, é especialmente o fato de usar das áreas comuns,
mantida pela comunidade proprietária do lugar é que justifica o rateio das despesas
realizadas em condomínio.
Essa peculiaridade é que, penso, justifica a cobrança das despesas
rateadas pela associação em questão.
O substrato fático da demanda permite concluir não se encaixar a
situação em pauta na dos loteamentos fechados em que as áreas comuns são públicas
e assim, em princípio, administradas e mantidas pelo Poder Público, casos esses que
se subsumem ao decidido pela Corte Superior nos recursos especiais repetitivos
(REsp 1280871/SP e 1439163/SP).
Além disso, os documentos apresentados às fls. 27/54 comprovam a
obrigatoriedade a que submetido o loteamento no tocante à implantação da rede de
afastamento do esgoto e pavimentação das ruas internas, a aprovação em assembleia
extraordinária das despesas, a contratação da prestadora dos serviços e a execução
das obras.
Desse modo, não há como afastar a responsabilidade da requerida pelo
pagamento dos valores pretendidos.
Ao recurso, portanto, é de ser dado provimento para julgar procedente
a ação, condenada a requerida ao pagamento das parcelas vencidas e discriminadas
na planilha de cálculos de fls. 65, atualizadas pelos índices da tabela prática deste
Tribunal desde o vencimento de cada uma e juros de 1% ao mês, acrescida da multa
moratória de 2% pelo atraso do pagamento, prevista no Estatuto Social da Sociedade
(fls. 22), incluída as eventuais vincendas.
Diante da alteração do resultado da demanda, fica a requerida
condenada a pagar as custas e despesas processuais, bem como honorários
advocatícios de 20% sobre o valor atualizado da condenação.
3. Ante o exposto, para os fins apontados, dou provimento ao recurso.

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É meu voto.
JOÃO CARLOS SALETTI
Relator
assinado digitalmente