Tribunal: TJSP
Processo: 1004099-37.2016.8.26.0001
Classe: Apelação Cível / Promessa de Compra e Venda
Órgão julgador: Donegá Morandini
Órgão colegiado: 3a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-11-19
Data de publicação: 2020-11-19

Ementa:
COMPROMISSO DE VENDA E COMPRA DE BEM IMÓVEL. AÇÃO DE REPETIÇÃO DE INDÉBITO CC REPARAÇÃO DE DANOS.
Mora contratual. Obrigações contratuais não encerradas com a entrega das chaves, quando pendente a regularização documental do imóvel. Individualização das matrículas, incluindo as vagas de garagens, muito superior ao prazo estimado contratualmente. Eventual atraso patrocinado pelo registro de

Ementa:
COMPROMISSO DE VENDA E COMPRA DE BEM IMÓVEL. AÇÃO DE REPETIÇÃO DE INDÉBITO CC REPARAÇÃO DE DANOS.
Mora contratual. Obrigações contratuais não encerradas com a entrega das chaves, quando pendente a regularização documental do imóvel. Individualização das matrículas, incluindo as vagas de garagens, muito superior ao prazo estimado contratualmente. Eventual atraso patrocinado pelo registro de imóveis que não pode ser apresentado ao adquirente. Fato ínsito ao risco do empreendimento, que não pode ser partilhado com o adquirente. Precedentes. Impossibilidade, nesse interregno, de obtenção de financiamento imobiliário com terceiros. Medida que implicou na tomada de empréstimo da incorporadora, sem prejuízo da alteração dos índices de correção monetária. Patente exigência de montante superior ao necessariamente devido. Trabalho pericial que não se prestou à definição da matéria, notadamente por considerar a data de entrega das chaves como equivalente ao cumprimento da avença. Devolução necessária na forma simples, e não em duplicidade. Precedentes. Indenização por danos materiais. Correta inversão da cláusula penal (Tema 970, STJ). Devolução de uma prestação condominial, por se cuidar de cobrança exigida antes da ocupação imobiliária. Precedentes. Indenização por danos morais. Condenação não questionada.
APELO PARCIALMENTE PROVIDO.

Inteiro teor:
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TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2020.0000945824
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível no
1004099-37.2016.8.26.0001, da Comarca de Guarulhos, em que é apelante
INCORFAST INCORPORADORA LTDA, é apelado CARLOS EDUARDO
NAZARÉ.
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 3a Câmara de Direito
Privado do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Deram
provimento em parte ao recurso. V. U., de conformidade com o voto do relator,
que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores JOÃO PAZINE
NETO (Presidente sem voto), BERETTA DA SILVEIRA E VIVIANI NICOLAU.
São Paulo, 19 de novembro de 2020.
DONEGÁ MORANDINI
Relator
Assinatura Eletrônica

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Apelação Cível no 1004099-37.2016.8.26.0001 -Voto no
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3a Câmara de Direito Privado
Apelação Cível no 1004099-37.2016.8.26.0001
Comarca: Guarulhos
Apelante: Incorfast Incorporadora Ltda.
Apelado: Carlos Eduardo Nazaré
Voto no 48.924
COMPROMISSO DE VENDA E COMPRA DE BEM
IMÓVEL. AÇÃO DE REPETIÇÃO DE INDÉBITO CC
REPARAÇÃO DE DANOS.
Mora contratual. Obrigações contratuais não encerradas
com a entrega das chaves, quando pendente a regularização
documental do imóvel. Individualização das matrículas,
incluindo as vagas de garagens, muito superior ao prazo
estimado contratualmente. Eventual atraso patrocinado pelo
registro de imóveis que não pode ser apresentado ao
adquirente. Fato ínsito ao risco do empreendimento, que não
pode ser partilhado com o adquirente. Precedentes.
Impossibilidade,
nesse
interregno,
de
obtenção
de
financiamento imobiliário com terceiros. Medida que
implicou na tomada de empréstimo da incorporadora, sem
prejuízo da alteração dos índices de correção monetária.
Patente exigência de montante superior ao necessariamente
devido. Trabalho pericial que não se prestou à definição da
matéria, notadamente por considerar a data de entrega das
chaves como equivalente ao cumprimento da avença.
Devolução necessária na forma simples, e não em
duplicidade. Precedentes. Indenização por danos materiais.
Correta inversão da cláusula penal (Tema 970, STJ).
Devolução de uma prestação condominial, por se cuidar de
cobrança
exigida
antes
da
ocupação
imobiliária.
Precedentes. Indenização por danos morais. Condenação
não questionada.
APELO PARCIALMENTE PROVIDO.

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1.- Ação de repetição de indébito cumulada com a
reparação de danos julgada parcialmente procedente pela r. sentença de
fls. 445/461, cujo relatório é adotado, proferida pela MM.a Juíza de
Direito Vivian Novaretti Humes, para “a) condenar a requerida a
restituir em dobro ao requerente, em parcela única, as quantias pagas a
maior em relação ao preço do imóvel em questão, totalizando o valor de
R$ 34.013,58 (item "b" do pedido - fl. 35), com atualização monetária a
parti do referido cálculo (fevereiro de 2016) até o efetivo pagamento,
pelos índices da Tabela Prática para Cálculo de Atualização Monetária
dos Débitos Judiciais (INPC)- , e juros de mora de 1% (um por cento) ao
mês, a contar da citação e até o efetivo pagamento; b) condenar a
requerida a restituir ao requerente o valor das despesas condominiais de
agosto de 2012 (R$ 575,88 - fl. 82), com correção monetária desde o
respectivo desembolso até o efetivo pagamento, pelos índices da -
Tabela Prática para Cálculo de Atualização Monetária dos Débitos
Judiciais (INPC)- , e juros de mora de 1% (um por cento) ao mês, a
contar da citação e até o efetivo pagamento; c) condenar a requerida a
pagar ao requerente multa correspondente a 1% do preço do imóvel
(valor histórico de R$ 3.374,84), com correção monetária desde a data
da assinatura do contrato (22/07/2010 - fl. 54) até o efetivo pagamento,
pelos (INPC)-, e juros de mora de 1% (um por cento) ao mês, a contar
da citação e até o efetivo pagamento; d) condenar a requerida a pagar ao
requerente indenização por danos morais, no valor de R$ 10.000,00 (dez
mil reais), com atualização monetária a partir da data desta sentença até
o efetivo pagamento, pelos índices da - Tabela Prática para Cálculo de
Atualização Monetária dos Débitos Judiciais (INPC)- , e juros de mora
de 1% (um por cento) ao mês, desde o evento danoso (art. 398 do CC e

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Súmula 54 do E. STJ), que ora considero ocorrido em setembro de 2012
(fl. 78 data em que o requerente ingressou na posse da unidade
imobiliária sem lhe ser fornecida a matrícula individualizada) até o
efetivo pagamento”.
Apela a ré, inconformada.
Sustenta, por primeiro, que não praticou nenhuma
irregularidade contratual. Afirma que a “...edificação foi concluída em
julho de 2012, conforme comprova o Auto de Conclusão “Habite-se”
expedido pela Prefeitura Municipal de Guarulhos, portanto 5 (meses)
meses antes do prazo contratual. (doc.02). Ante a conclusão da obra, em
agosto de 2012, em conformidade com a cláusula 5a do contrato, foi
realizada reunião na sede da empresa para disponibilização das chaves e
apresentação da simulação de financiamento direto”.
Sem prejuízo, assinala que a conclusão pericial é favorável
à alegação de que não se exigiu valor superior ao devido, não havendo
que se cogitar do descumprimento das obrigações avençadas, até porque
eventual atraso é exteriorizado por terceiros.
Em conclusão, pretende-se: “...seja rechaçada a multa por
atraso na documentação dos imóveis, bem como seja considerada nula a
decisão que julgou contraria a perícia dos autos, desconstituindo a
devolução do valor em dobro. No entanto, se não for esse o
entendimento de Vossas Excelências, requer seja desconsiderado o
dobro da devolução, pautando pela devolução simples do valor” (fls.
463/491).
O apelo foi respondido (fls. 515/519).
É o RELATÓRIO.
2.- Em parte, acolhe-se a pretensão recursal.

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Com efeito.
Reclama-se a adequação dos valores exigidos, buscando-se,
sem prejuízo, o afastamento da mora contratual referida pelo comprador.
Na espécie, ainda que o trabalho pericial tenha assinalado a
adequação dos encargos apresentados ao adquirente, é inegável que a
premissa adotada na elaboração dos cálculos não se compraz com a
vertente contratual, necessariamente por considerar a data da entrega das
chaves como sinalizadora da regularidade contratual, ao passo que tal
circunstância não se mostrava acertada, pois a despeito da
disponibilização do imóvel não se reconheceu a observância integral do
instrumento firmado entre as partes, precisamente pela irregularidade
documental, de modo que a acertado o desfecho judicial ao considerar:
“Ressalte-se que é irrelevante perquirir nestes autos quanto ao
motivo da adoção do IGPM, mesmo porque não se questiona a
legalidade do índice em si, e sim a sua aplicabilidade antes da
individualização das matrículas. Diante da conclusão alcançada
acima, extrai-se a inviabilidade de adoção dos parâmetros utilizados
pelo Sr. Perito, já que este se baseia na conclusão da obra em agosto
de 2012, conforme expresso no laudo (fl. 314)”.
Quanto ao contrato, não se exige muito para reconhecer que
a apelante não o cumpriu adequadamente. Para tanto, necessário
considerar que a entrega das chaves do imóvel, por si só, não sinaliza a
observância das prescrições ajustadas entre as partes, principalmente na
pendência da individualização das matrículas imobiliárias, como
ocorrido.
Desse modo, apenas com a observância cabal de ambas as
exigências é que se pode reconhecer a adequação contratual, razão pela

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qual se preserva a mora imputada à recorrente, que embora tenha
disponibilizado as chaves da unidade dentro da previsão contratual,
obteve a última individualização das matrículas imobiliárias (unidade e
vagas de garagem) em novembro de 2013 (fls. 175), quando já superado
o prazo estabelecido consensualmente, ainda que considerada a
tolerância contratual. Nesse sentido, a propósito, decidiu esta Câmara:
“A obtenção do habite-se é insuficiente para possibilitar a tomada
de empréstimo bancário, sendo obrigação da vendedora a
observância do disposto no art. 44 da Lei no 4.591/64. Só depois de
cumpridas as referidas formalidades, em especial a individualização
e discriminação da unidade junto ao Registro Imobiliário, é que o
pagamento do saldo remanescente mostra-se exigível” (Apelação no
1005096-88.2014.8.26.0292, de minha Relatoria).
Diz-se, ainda, que todas as providências a cargo da apelante
restaram cumpridas, não havendo que se lhe atribuir o parcial
descumprimento quando o atraso partiu de terceiros. No entanto, ainda
que sustentada a demora pelo Cartório de Registro de Imóveis, essa
diretriz, caso provada, em se tratando de relação de consumo, não se
passa de um fortuito interno, o qual não rompe a causalidade, nem
tampouco afasta a responsabilidade civil atribuída à alienante.
Trata-se, sem nenhuma dúvida, de evento próprio,
previsível e inerente à atividade empresarial daqueles que se aventuram
no mercado imobiliário, ônus que deve ser absorvido pela
empreendedora e, em nenhuma hipótese, repassado ao consumidor. Na
lição clássica de Agostinho Alvim, é “o fortuito interno ligado à
própria atividade geradora do dano, ou à pessoa do devedor e, por
isso, leva à responsabilidade do causador do evento. Somente o

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fortuito externo, ou força maior, é que exoneraria o devedor, mas
exigiria fato externo, que não se liga à pessoa ou empresa por
nenhum laço de conexidade” (Da Inexecução das Obrigações e suas
Consequências, Saraiva, 1.949, p. 291). É o que disciplina, aliás, o
enunciado pela Súmula 161 deste E. Tribunal: “Não constitui hipótese
de caso fortuito ou de força maior, a ocorrência de chuvas em
excesso, falta de mão de obra, aquecimento do mercado, embargo do
empreendimento ou, ainda, entraves administrativos. Essas
justificativas encerram “res inter alios acta” em relação ao
compromissário adquirente”.
Configurada, assim, a mora contratual, correta a redefinição
do saldo devedor, especialmente porque a substituição do CUB para o
IGP se mostrou desacertada, onerando demasiadamente o adquirente.
Embora prevista a possibilidade de utilização de tal índice, exigia-se o
adequado cumprimento da avença pela vendedora, de modo que a
utilização levada a efeito pela recorrente se apresentou prematura,
elevando-se inadvertidamente o saldo devedor. Logo, a restituição se
fazia necessária, observando-se, no entanto, que embora indevido o
lançamento, não se encontrou patenteada a má-fé da recorrente a
viabilizar o emprego do art. 42, par. único, do CDC, ainda que
considerada a inadequação dos documentos anteriormente assinados,
fato que, por si só, não torna manifesta a má-fé da vendedora, nos
termos do enunciado pela Súmula 159 do STF, razão pela qual a
restituição deverá acontecer de forma simples, acolhendo-se, nesta parte,
o inconformismo recursal.
Preserva-se, no mais, as demais condenações impostas à
apelante. A multa contratual estabelecida por inversão é resultante da

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jurisprudência editada pelo C. STJ (Tema 970), não havendo efetiva
impugnação sobre a base de cálculo ou mesmo o índice, ambos
estabelecidos pela r. sentença recorrida.
De outra parte, correta a devolução da taxa condominial
exigida antecipadamente. Por força do entendimento formulado pelo
STJ, “o promitente comprador só passa a ser responsável pelas
despesas de condomínio a partir da efetiva posse, o que se dá com a
entrega das chaves pela construtora” (AgInt no REsp 1839746/RS,
Rel. Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE, TERCEIRA
TURMA, julgado em 04/05/2020, DJe 08/05/2020).
Sem prejuízo, sobre a indenização por danos morais, não se
evidenciou efetiva impugnação ao preceito condenatório, sequer
havendo referência ao assunto na conclusão apresentada pela recorrente
às fls. 491, de modo que a condenação é mantida sob pena de se
emprestar julgamento extra petita.
Em conclusão, o apelo é acolhido para se afastar a
devolução em dobro dos valores indevidamente cobrados (item a, fls.
459), preservando-se, entretanto, a distribuição das verbas de
sucumbência fixadas pela r. sentença recorrida, por força do art. 86, par.
único, do CPC, sem a possibilidade de emprego do art. 85, par. 11, do
CPC, por se cuidar de norma incompatível com o parcial acolhimento da
insurgência.
APELO PARCIALMENTE PROVIDO.
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