Tribunal: TJSP
Processo: 1035480-16.2018.8.26.0576
Classe: Apelação Cível / Promessa de Compra e Venda
Órgão julgador: Rosangela Telles
Órgão colegiado: 2a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-03-11
Data de publicação: 2020-03-11

Ementa:
APELAÇÃO. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE LOTE. RESCISÃO CONTRATUAL. LEI DE REGÊNCIA. Irretroatividade da Lei 13.786/2018, cuja aplicação se restringe aos contratos celebrados após a sua vigência. RETENÇÃO DE VALORES. Culpa do adquirente incontroversa. Retenção do percentual de 15% sobre os valores pagos que se afigura adequado e obedece aos parâmetros fixados pelo C. Superior Tribunal de

Ementa:
APELAÇÃO. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE LOTE. RESCISÃO CONTRATUAL. LEI DE REGÊNCIA. Irretroatividade da Lei 13.786/2018, cuja aplicação se restringe aos contratos celebrados após a sua vigência. RETENÇÃO DE VALORES. Culpa do adquirente incontroversa. Retenção do percentual de 15% sobre os valores pagos que se afigura adequado e obedece aos parâmetros fixados pelo C. Superior Tribunal de Justiça. COMISSÃO DE CORRETAGEM. Verba paga pela promitente vendedora, que contratou os serviços de intermediação. Hipótese diversa daquela tratada no REsp 1.551.951/SP, em que há transferência da obrigação para o consumidor. Existência, por outro lado, de expressa previsão contratual que estabelece, em caso de rescisão do contrato por culpa do comprador, a obrigatoriedade de pagamento da comissão de corretagem. Cláusula que se mostra válida. Inexistência de violação às regras do CDC. Observância da força obrigatória dos contratos (pacta sunt servanda). SUCUMBÊNCIA. Decaimento de ambas as partes. Fixação da sucumbência recíproca. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2020.0000175352
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível no
1035480-16.2018.8.26.0576, da Comarca de São José do Rio Preto, em que é
apelante SPE BADY 2 EMPREENDIMENTO IMOBILIÁRIO LTDA, é apelado
ROBERTO MARÇAL VIEIRA JUNIOR (JUSTIÇA GRATUITA).
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 2a Câmara de Direito
Privado do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Deram
provimento em parte ao recurso. V. U., de conformidade com o voto do relator, que
integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores JOSÉ JOAQUIM
DOS SANTOS (Presidente sem voto), HERTHA HELENA DE OLIVEIRA E JOSÉ
CARLOS FERREIRA ALVES.
São Paulo, 11 de março de 2020.
ROSANGELA TELLES
Relatora
Assinatura Eletrônica

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Apelação Cível no 1035480-16.2018.8.26.0576 -
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VOTO No 16079
APELAÇÃO No: 1035480-16.2018.8.26.0576
APELANTE: SPE BADY 2 EMPREENDIMENTO IMOBILIÁRIO LTDA
APELADO: ROBERTO MARÇAL VIEIRA JÚNIOR
COMARCA: SÃO JOSÉ DO RIO PRETO
JUIZ: LINCOLN AUGUSTO CASCONI
APELAÇÃO. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE
LOTE. RESCISÃO CONTRATUAL. LEI DE REGÊNCIA.
Irretroatividade da Lei 13.786/2018, cuja aplicação se restringe
aos contratos celebrados após a sua vigência. RETENÇÃO DE
VALORES. Culpa do adquirente incontroversa. Retenção do
percentual de 15% sobre os valores pagos que se afigura
adequado e obedece aos parâmetros fixados pelo C. Superior
Tribunal de Justiça. COMISSÃO DE CORRETAGEM. Verba
paga pela promitente vendedora, que contratou os serviços de
intermediação. Hipótese diversa daquela tratada no REsp
1.551.951/SP, em que há transferência da obrigação para o
consumidor. Existência, por outro lado, de expressa previsão
contratual que estabelece, em caso de rescisão do contrato por
culpa do comprador, a obrigatoriedade de pagamento da
comissão de corretagem. Cláusula que se mostra válida.
Inexistência de violação às regras do CDC. Observância da
força obrigatória dos contratos (pacta sunt servanda).
SUCUMBÊNCIA. Decaimento de ambas as partes. Fixação da
sucumbência
recíproca.
RECURSO
PARCIALMENTE
PROVIDO.
Recurso de apelação interposto contra a r. sentença de fls.
109/113, que julgou procedentes os pedidos formulados na presente demanda
para: a) declarar a rescisão do compromisso de compra e venda celebrado entre as
partes; b) determinar a restituição de 90% dos valores pagos, com correção
monetária desde o desembolso e juros legais de mora a partir do trânsito em
julgado. Condenou-a, ainda, ao pagamento das custas e despesas processuais e
honorários advocatícios sucumbenciais, fixados em 10% do valor da condenação.
Alega a apelante que o desfazimento da avença se deu por culpa
exclusiva do comprador, que desistiu de prosseguir com o negócio entabulado.

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Entende que, neste caso, a rescisão deve se dar nos exatos termos do contrato,
observando-se o percentual de retenção pactuado, ou seja, de 25% dos valores
pagos. Defende a aplicação da Nova Lei dos Distratos (13.786/2018), bem como o
ressarcimento da comissão de corretagem paga pela vendedora à intermediadora,
no importe de 3% do valor do contrato. Busca a reforma do decisum.
Recurso regularmente processado, com a apresentação de
contrarrazões a fls. 130/137.
Não houve oposição ao julgamento virtual.
É o relatório.
Inicialmente, cumpre ressaltar que a r. sentença guerreada foi
proferida sob a égide do Código de Processo Civil de 2015. Quando da
interposição do recurso já vigia a Lei n. 13.105/2015, de modo que as disposições
desta legislação devem ser observadas.
HISTÓRICO PROCESSUAL
Extrai-se que as partes celebraram compromisso de compra e
venda em 15/09/2014, para aquisição do lote 08, Quadra 06, do loteamento
“Residencial Lago Sul II”, localizado no Município de Bady Bassitt - SP, pelo valor
de R$ 47.737,50 (fls. 20/28).
Alega o comprador que já efetuou o pagamento de R$ 15.553,27
do preço total ajustado. No entanto, não possui mais interesse em prosseguir com
a avença, razão pela qual ajuizou a presente demanda, postulando o desfazimento
do contrato e a restituição de 90% da quantia acima apontada.
Na origem, o MM. Juiz a quo julgou procedentes os pedidos
formulados, conforme já relatado, dando azo a insurgência nesta via recursal.

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RETENÇÃO DE VALORES
Não há insurgência quanto à determinação de rescisão do
contrato. No que toca à retenção, por sua vez, imperioso esclarecer, ab initio, que
em dezembro de 2018 fora editada a Lei 13.786/2018, alterando disposições da Lei
no 4.591/64 e da Lei no 6.766/79.
Analisando os dispositivos, verifica-se que o legislador cuidou de
regular requisitos que devem ser observados no instrumento, quando da
celebração do contrato; também disciplinou penalidades a serem aplicadas ao
inadimplente, frente à resolução do contrato.
Dessa forma, a novel legislação não se aplica aos contratos
celebrados antes da sua vigência, por conta dos requisitos a serem observados
após a sua vigência e em respeito ao art. 5o, inciso XXXVI, da Constituição
Federal1, sobretudo considerando a existência de ato jurídico perfeito.
No mesmo sentido, determina o art. 6o da Lei de Introdução às
Normas do Direito Brasileiro que “a lei em vigor terá efeito imediato e geral,
respeitados o ato jurídico perfeito, o direito adquirido e a coisa julgada”.
Pois bem, o desfazimento do vínculo contratual é incontroverso,
cumprindo reexaminar a extensão das perdas e danos sofridos pela apelante, de
modo a se definir o percentual de retenção capaz de satisfazer seu prejuízo.
O entendimento do C. Superior Tribunal de Justiça tem sido no
sentido de se determinar percentual entre 10 e 25% sobre a quantia paga. Confira-
se:
1 Art. 5o, XXXVI. A lei não prejudicará o direito adquirido, o ato jurídico perfeito e a coisa
julgada.

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“CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO REGIMENTAL NO RECURSO
ESPECIAL.
AÇÃO
CIVIL
PÚBLICA.
CONTRATO
DE COMPRA E VENDA DE
IMÓVEL.
TUTELA
ANTECIPADA
DEFERIDA NA ORIGEM. CLÁUSULA INSTITUIDORA DE HIPOTECA
DADA
PELA
CONSTRUTORA. SÚMULA
No
308
DO
STJ.
DISTRATO. RETENÇÃO ENTRE 10% E 25% DAS PRESTAÇÕES
PAGAS. SÚMULA No 83 DO STJ. REQUISITOS. SÚMULA No 7 DO
STJ. RECURSO MANEJADO SOB A ÉGIDE DO CPC/73. AGRAVO NÃO
PROVIDO. 1. As construtoras não apresentaram argumento novo capaz
de modificar a conclusão adotada, que se apoiou em entendimento aqui
consolidado para não conhecer do recurso especial. 2. A hipoteca
firmada entre a construtora e o agente financeiro, anterior ou posterior à
celebração da promessa de compra e venda, não tem eficácia perante os
adquirentes do imóvel (Súmula no 308 do STJ). 3. Nas hipóteses de
resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel por
inadimplemento
do
comprador, esta
Corte
tem
admitido
a retenção pelo vendedor entre 10% e 25% do total da quantia paga.
Precedentes”. (STJ, AgRg no REsp no 1.500.099-SP, Rel. Min. Moura
Ribeiro, Terceira Turma, DJe 10.05.2016)
In casu, considerando que o apelado pagou quantia de R$
15.553,27 (fls. 33), entendo que o percentual de 15% se mostra adequado e
razoável, uma vez que se trata de simples venda de lote, sendo tal quantia
suficiente para cobrir as despesas administrativas havidas pela vendedora, sem
implicar enriquecimento sem causa.
Aliás, ao sopesar as perdas da alienante, não se pode
desconsiderar que o imóvel poderá ser novamente alienado, com acréscimo
decorrente da valorização imobiliária no tempo, de modo que a indenização devida
deve compor tão somente os prejuízos acarretados decorrentes da rescisão.
Destaca-se, ademais, que os valores eventualmente pagos a
título de sinal deverão compor a base de cálculo para definição do montante a ser
restituído, já que a retenção das arras tem cabimento apenas em casos de
inexecução de contrato em que tenha sido estipulado direito de arrependimento, o

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que não é o caso dos autos.
Em suma, de rigor a majoração do percentual de retenção, de
10% para 15% dos valores pagos, cabendo à apelante restituir o remanescente ao
apelado, com correção monetária desde os respectivos desembolsos e juros de
mora a partir do trânsito em julgado, na medida em que o desfazimento da avença
se deu por iniciativa do próprio adquirente.
COMISSÃO DE CORRETAGEM
Pretende a recorrente, ainda, o ressarcimento da comissão de
corretagem, no percentual de 3% do valor do contrato.
Ao que se infere, a referida verba foi paga diretamente pela
promitente vendedora, que contratou os serviços de intermediação, cuidando-se de
hipótese diversa, portanto, daquela tratada no REsp 1.551.951/SP, na qual há
transferência da obrigação para o consumidor.
Vale dizer, não se está discutindo, na hipótese dos autos, sobre a
"validade da cláusula contratual que transfere ao promitente-comprador a
obrigação de pagar a comissão de corretagem nos contratos de promessa de
compra e venda de unidade autônoma em regime de incorporação imobiliária", e
sim a possibilidade de ressarcimento da vendedora pelo pagamento de tal encargo,
em caso de rescisão do negócio por culpa do comprador.
Nessa esteira, prevê expressamente a cláusula quinta do
compromisso de compra e venda que "ocorrendo a recisão contratual, por
inadimplemento do PROMISSÁRIO COMPRADOR, as parcelas pagas por conta do
preço ser-lhe-ão restituídas nos termos legais, devidamente corrigidas, deduzindo-
se, porém, cumulativamente, o seguinte: (...) II. ressarcimento da comissão paga

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pela PROMITENTE VENDEDORA à imobiliária intermediadora do presente
negócio, no valor correspondente a até 4% (quatro por cento) do valor do contrato,
corrigida tal comissão desde o desembolso até a data da efetiva liquidação deste
ressarcimento" (fls. 24).
Ora, a cláusula acima mencionada foi redigida de forma simples,
clara e objetiva, tendo o apelado aceitado tal condição de livre e espontânea
vontade, não podendo agora furtar-se das obrigações que envolveram a
negociação.
Não restam dúvidas de que o sistema de proteção do Código de
Defesa do Consumidor, em diálogo de aplicação e complementação com as
tendências socializantes do atual Código Civil, como bem tratado pela doutrina
alemã capitaneada por Erik Jayme e difundida nacionalmente por Claudia Lima
Marques, impõe a proteção ao consumidor presumidamente vulnerável.
Porém, não se pode perder de vista a força obrigatória da
convenção pactuada, sob pena de gerar séria insegurança jurídica. Em outras
palavras, não basta a submissão do contrato às regras consumeristas para que
toda e qualquer cláusula seja tida como nula ou abusiva.
Na lição de ORLANDO GOMES, “o princípio de força obrigatória
consubstancia-se na regra de que o contrato é lei entre as partes. Celebrado que
seja, com observância de todos pressupostos e requisitos necessários à sua
validade, deve ser executado pelas partes como se suas cláusulas fossem
preceitos legais imperativos. O contrato obriga os contratantes, sejam quais forem
as circunstâncias em que tenha de ser cumprido. Estipulado validamente seu
conteúdo, vale dizer, definidos os direitos e obrigações de cada parte, as
respectivas cláusulas têm, para os contratantes, força obrigatória. Diz-se que é
intangível, para significar-se a irretratabilidade do acordo de vontades2”.
Desse modo, de rigor reconhecer a validade da cláusula em
2 Contratos, 6a edição, Forense, 1978, p. 44.

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questão, para determinar o abatimento da corretagem do montante a ser restituído
ao apelado, em atenção ao princípio da força obrigatória dos contratos (pacta sunt
servanda).
O
ressarcimento,
entretanto,
fica
limitado
aos
valores
comprovadamente pagos pela apelante, ou seja, a importância de R$ 1.432,13,
conforme se verifica dos documentos carreados a fls. 80/91.
O montante deverá ser corrigido desde o desembolso e acrescido
de juros legais de mora a contar da citação.
SUCUMBÊNCIA
Por fim, forçoso reconhecer sucumbência recíproca das partes,
cabendo a cada qual arcar com metade das custas e despesas processuais, além
do pagamento de honorários advocatícios ao patrono do ex adverso, que mantenho
em 10% do valor da condenação para a apelante e arbitro em 10% da diferença
pretendida, mas não alcançada na demanda para o apelado, ressalvada, quanto a
este último, a gratuidade de justiça concedida.
Alerto que não é necessária a oposição de embargos de
declaração para fins de prequestionamento, na medida em que toda a matéria
questionada está automaticamente prequestionada.
Posto isso, pelo meu voto, DOU PARCIAL PROVIMENTO ao
recurso.
ROSANGELA TELLES
Relatora