Tribunal: TJSP
Processo: 1000463-88.2018.8.26.0358
Classe: Apelação Cível / Promessa de Compra e Venda
Órgão julgador: Rui Cascaldi
Órgão colegiado: 1a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-10-27
Data de publicação: 2020-10-28

Ementa:
CONTRATO IMOBILIÁRIO – Compra e venda de bem imóvel com alienação fiduciária em garantia registrada na matrícula imobiliária – Rescisão por iniciativa do comprador, sob alegação de dificuldade financeira – Inadmissibilidade – Hipótese em que não se trata de mero compromisso, mas de compra e venda, em que incide a Lei no 9.514/97, que importa em óbice à pretensão - Eventual desfazimento do

Ementa:
CONTRATO IMOBILIÁRIO – Compra e venda de bem imóvel com alienação fiduciária em garantia registrada na matrícula imobiliária – Rescisão por iniciativa do comprador, sob alegação de dificuldade financeira – Inadmissibilidade – Hipótese em que não se trata de mero compromisso, mas de compra e venda, em que incide a Lei no 9.514/97, que importa em óbice à pretensão - Eventual desfazimento do negócio que deverá observar o rito previsto na legislação pertinente – Recurso provido, para julgar a ação improcedente.

Inteiro teor:
TRIBUNAL DE JUSTIÇA
PODER JUDICIÁRIO
São Paulo
Registro: 2020.0000887116
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível no
1000463-88.2018.8.26.0358, da Comarca de Mirassol, em que é apelante ASSISI
EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA, é apelada BEATRIZ DINIS SILVA.
ACORDAM, em 1a Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça de
São Paulo, proferir a seguinte decisão: "Deram provimento ao recurso. V. U. Sustentou
oralmente a Dra. Mariana Vilela Corvello.", de conformidade com o voto do Relator, que
integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Exmos. Desembargadores RUI
CASCALDI (Presidente), FRANCISCO LOUREIRO E CHRISTINE SANTINI.
São Paulo, 27 de outubro de 2020
RUI CASCALDI
RELATOR
Assinatura Eletrônica

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PODER JUDICIÁRIO
São Paulo
Apelação Cível no 1000463-88.2018.8.26.0358 - Mirassol - VOTO No 2/6
VOTO No: 44891
APEL.No: 1000463-88.2018.8.26.0358
COMARCA: MIRASSOL
APTES. : ASSISI EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA
APDO . : BEATRIZ DINIS SILVA
JUIZ : MARCELO HAGGI ANDREOTTI
CONTRATO IMOBILIÁRIO – Compra e venda de bem imóvel
com alienação fiduciária em garantia registrada na matrícula
imobiliária Rescisão por iniciativa do comprador, sob alegação
de dificuldade financeira Inadmissibilidade Hipótese em que
não se trata de mero compromisso, mas de compra e venda, em
que incide a Lei no 9.514/97, que importa em óbice à pretensão -
Eventual desfazimento do negócio que deverá observar o rito
previsto na legislação pertinente Recurso provido, para julgar a
ação improcedente.
Trata-se de apelação de sentença, cujo relatório
se adota, que julgou parcialmente procedente ação de
rescisão contratual c.c. pedido de restituição dos valores
pagos para declarar rescindido o contrato existente entre as
partes, condenando a ré a restituir 75% dos valores pagos,
com correção monetária desde os desembolsos e juros de mora
a partir do trânsito em julgado. Em razão da sucumbência,
considerada recíproca, as partes foram condenadas a arcar
com metade das custas e despesas processuais, fixados os
honorários advocatícios recíprocos em 10% sobre o proveito
econômico obtido, condenando cada parte ao pagamento de
metade dessa verba.
Recorre
a
ré
sustentando,
em
síntese,
a
irretratabilidade e a irrevogabilidade do contrato, cujo
objeto já se encontra na posse direta da adquirente. Defende
a inaplicabilidade do CDC na medida em que instituído pacto
acessório de alienação fiduciária sobre o imóvel, que impede
a rescisão do contrato. Alternativamente, requer a retenção
das arras, a fixação do percentual de devolução em 70% dos
valores pagos, bem como o desconto das despesas inerentes ao
imóvel, vencidas até o trânsito em julgado, do montante a
ser restituído.
Recurso processado com resposta.
Os autos encontravam-se no aguardo da definição
da ordem de suspensão estadual dada em função de recursos
representativos
de
controvérsia
enviados
ao
Superior
Tribunal de Justiça pela Presidência da Seção de Direito

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Apelação Cível no 1000463-88.2018.8.26.0358 - Mirassol - VOTO No 3/6
Privado deste E. Tribunal de Justiça, relativos à matéria
da “adoção, ou não, do Código de Defesa do Consumidor em
hipótese de rescisão do contrato de promessa de compra e
venda de bem imóvel com cláusula de alienação fiduciária”,
os quais foram rejeitados.
É o relatório.
As partes firmaram, em 11/03/2011, contrato
particular de compra e venda de lote urbano com pagamento
parcelado do preço, com alienação fiduciária em garantia e
outras avenças, tendo por objeto o lote de terreno no 04 da
Quadra 10, do Loteamento Terravista Residence Club, pelo
preço de R$100.577,70, entrada e parcelas (fls. 18/36).
Alegando ausência de condições financeiras em
prosseguir com os pagamentos, pretende a autora rescindir o
contrato, obtendo devolução das quantias pagas. Mas sem
razão.
Verifica-se que as partes contrataram sob a égide
da Lei no 9.514/97 (cf. cláusulas décima e ss., fl. 25), que
dispõe sobre o sistema de financiamento imobiliário e
institui a alienação fiduciária de coisa imóvel.
Em
razão
do
pacto
acessório
de
alienação
fiduciária, a autora se obrigou ao pagamento integral do
preço, cedendo à ré a propriedade resolúvel do bem, nos
termos do disposto da referida lei.
Assim, tem-se que a posse direta do imóvel foi
transferida à autora por ocasião da assinatura do contrato,
assumindo a ré a posição de credora fiduciária.
Oportuno ressaltar que mencionada transação foi
registrada na matrícula do imóvel (fls. 65/66).
Não restam dúvidas, portanto, que a relação
estabelecida entre as partes é regida pela Lei no 9.514/97,
que se sobrepõe ao Código de Defesa do Consumidor, em razão
de ser posterior e mais específica, e eventual desfazimento
do negócio deverá observar o rito previsto na legislação
especial.
Nesse sentido, o STJ, confira-se: “O Superior
Tribunal de Justiça tem entendimento consolidado no sentido
de que, na hipótese de inadimplemento do devedor em contrato
de alienação fiduciária em garantia de bens imóveis, a
quitação da dívida deve se dar na forma dos arts. 26 e 27 da
Lei no 9.514/1997, afastando-se as regras previstas no

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Apelação Cível no 1000463-88.2018.8.26.0358 - Mirassol - VOTO No 4/6
Código de Defesa do Consumidor. Precedentes.” (AgInt nos
EDcl no REsp 1824090/SP, Rel. Ministro RICARDO VILLAS BÔAS
CUEVA,
TERCEIRA
TURMA,
julgado
em
20/04/2020,
DJe
27/04/2020)
Ainda, desta 1a Câmara de Direito Privado:
CONTRATO - Compra e venda de imóvel com pacto de
alienação fiduciária em garantia Rescisão - Decisão
que deferiu o pedido de concessão da tutela de
urgência para suspender a exigibilidade das parcelas
vencidas e vincendas do preço e obrigar a ré a se
abster de incluir o nome dos autores em cadastros de
proteção ao crédito
Inconformismo da requerida -
Hipótese em que não restou demonstrada a presença dos
requisitos autorizadores à antecipação da tutela nos
moldes pleiteados pelo autor, vez que não se trata de
compromisso de compra e venda - Comprovação do
registro imobiliário do pacto de alienação fiduciária
em garantia que impede a rescisão contratual -
Impossibilidade de pagamento do preço que consolida a
propriedade
em
nome
do
credor
fiduciário
-
Inteligência do art. 26 da Lei 9.514/97 - Decisão
reformada - Recurso provido. (Agravo de Instrumento no
2193612-68.2020.8.26.0000, da Comarca de São Paulo, 1a
Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça de
São
Paulo,
rel.
Luiz
Antonio
de
Godoy,
j.
em
21/09/2020)
Agravo de Instrumento. Ação de rescisão contratual
cumulada com restituição de valores. Decisão que
deferiu
tutela
de
urgência
para
suspender
a
exigibilidade de pagamento pelos agravados de parcelas
contratuais vencidas e vincendas, em contrato de
compra e venda com pacto de alienação fiduciária, bem
como
determinar
que
a
agravante
abstenha-se
de
inscrever
os
nomes
deles
nos
cadastros
de
inadimplentes e suporte com as despesas de IPTU e
condomínio do imóvel, sob pena de multa diária de R$
200,00, até o limite de R$ 30.000,00. Comprovação do
registro da constituição da propriedade fiduciária.
Inadimplemento dos adquirentes que resulta na execução
da garantia real, com leilão extrajudicial do bem, nos
termos da Lei 9.514/97, o que afasta a aplicação do
Código de Defesa do Consumidor. Precedentes desta
Colenda 1a Câmara de Direito Privado e do Superior
Tribunal
de
Justiça.
Decisão
reformada.
Recurso

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Apelação Cível no 1000463-88.2018.8.26.0358 - Mirassol - VOTO No 5/6
provido.
(Agravo
de
Instrumento
no
2200029-71.2019.8.26.0000,
1a
Câmara
de
Direito
Privado do Tribunal de Justiça de São Paulo, rel. José
Eduardo Marcondes Machado, j. em 24/08/2020)
TUTELA
PROVISÓRIA
DE
URGÊNCIA.
Deferimento,
para
determinar a suspensão da exigibilidade saldo devedor
remanescente, com vedação da prática pela ré de atos
tendentes a negativar os nomes dos autores. Desacerto.
Contrato de venda e compra com alienação fiduciária em
garantia. Ação ajuizada pelos adquirentes em face da
incorporadora.
Causa
de
pedir
escudada
na
impossibilidade financeira superveniente. Omissão de
fato
relevante
na
inicial,
consubstanciado
na
celebração
de
contrato
com
pacto
de
alienação
fiduciária em garantia. Não há compromisso de venda e
compra, mas sim contrato definitivo de venda e compra
garantido por alienação fiduciária. Agravante que
cumpriu
integralmente sua
prestação ao vender o
imóvel,
tornando-se
credora
fiduciária
do
preço
financiado, com propriedade resolúvel sobre o bem.
Inexiste contrato bilateral a ser resolvido. Existe
agora apenas contrato unilateral de mútuo garantido
por propriedade fiduciária. Impossível resolver o
contrato por inadimplemento, restando ao credor, se o
caso, executar a garantia real e levar o imóvel
gravado a leilão extrajudicial, nos exatos termos da
Lei 9.514/97. Inaplicabilidade do artigo 53 do CDC ao
caso em tela. Não há como determinar a devolução de
parcelas pagas, pois não se confunde o compromisso de
venda e compra com a propriedade fiduciária. A
excussão do imóvel dado em garantia fiduciária é
incompatível com a cláusula de decaimento, viável
apenas nos casos de resolução de contrato bilateral.
Poderão os autores receber de volta parte do que
pagaram, após a excussão do imóvel dado em garantia
fiduciária.
Tutela
provisória
cassada.
Recurso
provido.
(Agravo
de
Instrumento
no
2251567-
91.2019.8.26.0000, 1a Câmara de Direito Privado do
Tribunal de Justiça de São Paulo, rel. Francisco
Loureiro, j. em 19/03/2020)
Apelação Cível. Compromisso de venda e compra - Ação
de
rescisão
contratual
cumulada
com
pedido
de
devolução de valores pagos - Rescisão a pedido dos
autores adquirentes, por dificuldades financeiras -
Sentença
de
improcedência
-
Impossibilidade
de
rescisão do contrato, na hipótese - Comprovação do
registro da constituição da propriedade fiduciária -

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Apelação Cível no 1000463-88.2018.8.26.0358 - Mirassol - VOTO No 6/6
Inadimplemento dos adquirentes que resulta na execução
da garantia real, com leilão extrajudicial do bem, nos
termos da Lei 9.514/97, o que afasta a aplicação do
Código de Defesa do Consumidor - Precedentes desta
Colenda 1a Câmara de Direito Privado - Manutenção da
R. Sentença. Nega-se provimento ao recurso. (Apelação
Cível
no
1032277-80.2017.8.26.0576,
1a
Câmara
de
Direito Privado do Tribunal de Justiça de São Paulo,
rel. Christine Santini, j. em 17/09/2019)
Assim, inviável o acolhimento da pretensão da
autora, uma vez que a alienação fiduciária, devidamente
registrada na matrícula imobiliária, prevalece sobre a
legislação consumerista.
Diante do exposto, DÁ-SE PROVIMENTO ao recurso,
para julgar a ação improcedente e condenar a autora ao
pagamento das custas, despesas processuais e honorários
advocatícios de sucumbência, fixados em 10% sobre o valor
atualizado da causa.
RUI CASCALDI
Relator