Tribunal: TJSP
Processo: 1003066-89.2016.8.26.0428
Classe: Apelação Cível / Promessa de Compra e Venda
Órgão julgador: Rodolfo Pellizari
Órgão colegiado: 6a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-09-16
Data de publicação: 2020-09-16

Ementa:
ção do clube privativo, diferencial do empreendimento, como propagandeado, por si só, autoriza a pretensão indenizatória. Condenação mantida.
Indenização do valor correspondente à desvalorização do imóvel pela entrega inadequada da estrutura de esgoto. Possibilidade. Entraves inerentes à atividade desenvolvida. Fortuito interno decorrente do risco da atividade. Responsabilidade objetiva do fornecedor. Dever de indenizar. Preceptivo do artigo 927, parágrafo único, do CC e dos artigos 12 e 14 do CDC. Condenação mantida.
RECURSO ADESIVO DA PROMITENTE COMPRADORA
Danos morais. Não configuração. A puro e simples discussão de deveres contratuais não autoriza, per si, o reconhecimento de dano moral, resolvendo-se as situações e os eventos no âmbito exclusivamente patrimonial.
Aferição do montante indenizatório por danos materiais em cumprimento de sentença, nos limites do laudo pericial produzido. Não merece reparo a r. sentença. Não cabe ao Juízo Ad Quem fixar o montante da desvalorização ante o fim das obras em comento, tendo por base tão somente documentos juntados unilateralmente pela parte autora.
RECURSOS DESPROVIDOS.
(TJSP; Apelação Cível 1003066-89.2016.8.26.0428; Relator (a): Rodolfo Pellizari; Órgão Julgador: 6a Câmara de Direito Privado; Foro de Paulínia - 2a Vara; Data do Julgamento: 16/09/2020; Data de Registro: 16/09/2020)

Classe/Assunto:

Apelação Cível / Promessa de Compra e Venda

Relator(a):

Rodolfo Pellizari

Comarca:

Paulínia

Órgão julgador:

6a Câmara de Direito Privado

Data do julgamento:

16/09/2020

Data de publicação:

16/09/2020

Ementa:
APELAÇÃO CÍVEL e RECURSO ADESIVO. Venda e Compra de Imóvel. Alegada desvalorização do imóvel. Parcial procedência para condenar a requerida ao pagamento de indenização pelos danos materiais inerentes à desvalorização do imóvel, em valor a ser apurado.
APELAÇÃO DA PROMITENTE VENDEDORA
Indenização do valor correspondente à desvalorização do imóvel pela não entrega de "clube privativo".

Ementa:
APELAÇÃO CÍVEL e RECURSO ADESIVO. Venda e Compra de Imóvel. Alegada desvalorização do imóvel. Parcial procedência para condenar a requerida ao pagamento de indenização pelos danos materiais inerentes à desvalorização do imóvel, em valor a ser apurado.
APELAÇÃO DA PROMITENTE VENDEDORA
Indenização do valor correspondente à desvalorização do imóvel pela não entrega de "clube privativo". Desvalorização do imóvel adquirido, em função de não terem as demandadas entregue o empreendimento imobiliário com clube privativo, conforme propaganda veiculada. Fato incontroverso. Publicidade enganosa que vincula o fornecedor. Inteligência do artigo 30, do Código de Defesa do Consumidor. A falta de implementação do clube privativo, diferencial do empreendimento, como propagandeado, por si só, autoriza a pretensão indenizatória. Condenação mantida.
Indenização do valor correspondente à desvalorização do imóvel pela entrega inadequada da estrutura de esgoto. Possibilidade. Entraves inerentes à atividade desenvolvida. Fortuito interno decorrente do risco da atividade. Responsabilidade objetiva do fornecedor. Dever de indenizar. Preceptivo do artigo 927, parágrafo único, do CC e dos artigos 12 e 14 do CDC. Condenação mantida.
RECURSO ADESIVO DA PROMITENTE COMPRADORA
Danos morais. Não configuração. A puro e simples discussão de deveres contratuais não autoriza, per si, o reconhecimento de dano moral, resolvendo-se as situações e os eventos no âmbito exclusivamente patrimonial.
Aferição do montante indenizatório por danos materiais em cumprimento de sentença, nos limites do laudo pericial produzido. Não merece reparo a r. sentença. Não cabe ao Juízo Ad Quem fixar o montante da desvalorização ante o fim das obras em comento, tendo por base tão somente documentos juntados unilateralmente pela parte autora.
RECURSOS DESPROVIDOS.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2020.0000752757
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível no
1003066-89.2016.8.26.0428, da Comarca de Paulínia, em que são apelantes/apelados
COMPANY REAL PARK LOTEAMENTO S/A e TEGRA INCORPORADORA S/A
(ATUAL DENOM. DE BROOKFIELD INCORPORAÇÕES S/A ), é apelada/apelante
DAIANA CRISTINA SOBOTTKA YOSHIOKA.
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 6a Câmara de Direito Privado
do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: NEGARAM
PROVIMENTO AOS RECURSOS.V.U., de conformidade com o voto do relator, que
integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores PAULO ALCIDES
(Presidente sem voto), ANA MARIA BALDY E VITO GUGLIELMI.
São Paulo, 16 de setembro de 2020.
RODOLFO PELLIZARI
Relator
Assinatura Eletrônica

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Apelação Cível no 1003066-89.2016.8.26.0428 -Voto no 01328C
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Apelação – Digital
Processo no 1003066-89.2016.8.26.0428
Comarca: 2a Vara Cível do Foro de Paulínia
Magistrad prolator: Dr. Bruno Luiz Cassiolato
Apelantes/Apelados: Company Real Park de Loteamentos S.A e
Brookfield Incorporações S.A
Apelado/Apelante: Daiana Cristina Sobottka Yoshioka
Voto no 01328C
APELAÇÃO CÍVEL e RECURSO ADESIVO. Venda e
Compra de Imóvel. Alegada desvalorização do imóvel. Parcial
procedência para condenar a requerida ao pagamento de
indenização pelos danos materiais inerentes à desvalorização
do imóvel, em valor a ser apurado.
APELAÇÃO DA PROMITENTE VENDEDORA
Indenização do valor correspondente à desvalorização do
imóvel pela não entrega de “clube privativo”. Desvalorização
do imóvel adquirido, em função de não terem as demandadas
entregue o empreendimento imobiliário com clube privativo,
conforme
propaganda
veiculada.
Fato
incontroverso.
Publicidade enganosa que vincula o fornecedor. Inteligência do
artigo 30, do Código de Defesa do Consumidor. A falta de
implementação
do
clube
privativo,
diferencial
do
empreendimento, como propagandeado, por si só, autoriza a
pretensão indenizatória. Condenação mantida.
Indenização do valor correspondente à desvalorização do
imóvel pela entrega inadequada da estrutura de esgoto.
Possibilidade. Entraves inerentes à atividade desenvolvida.
Fortuito
interno
decorrente
do
risco
da
atividade.
Responsabilidade objetiva do fornecedor. Dever de indenizar.
Preceptivo do artigo 927, parágrafo único, do CC e dos artigos
12 e 14 do CDC. Condenação mantida.
RECURSO ADESIVO DA PROMITENTE COMPRADORA
Danos morais. Não configuração. A puro e simples discussão
de deveres contratuais não autoriza, per si, o reconhecimento
de dano moral, resolvendo-se as situações e os eventos no
âmbito exclusivamente patrimonial.
Aferição do montante indenizatório por danos materiais em
cumprimento de sentença, nos limites do laudo pericial
produzido. Não merece reparo a r. sentença. Não cabe ao Juízo

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Ad Quem fixar o montante da desvalorização ante o fim das
obras em comento, tendo por base tão somente documentos
juntados unilateralmente pela parte autora.
RECURSOS DESPROVIDOS.
Trata-se de apelação interposta pela Company Real Park de
Loteamentos S.A e Brookfield Incorporações S.A em face
Daiana Cristina Sobottka Yoshioka, e recurso adesivo interposto
pela parte autora, nos autos da ação indenizatória, em trâmite
perante a 2a Vara Cível do Foro de Paulínia.
Em primeiro grau, o magistrado a quo julgou a demanda
PARCIALMENTE PROCEDENTE para condenar as requeridas ao
pagamento de indenização pelos danos materiais inerentes a
desvalorização do imóvel da autora, cujo montante será apreciado
em cumprimento de sentença, nos limites do laudo pericial
produzido; corrigidos monetariamente a partir do próximo mês, e
com juros de mora de 1% (um por cento) ao mês, a partir do
trânsito em julgado, porque determinadas por estimativa (fls.
1238/1243).
Pretendem
as
apelantes
Company
Real
Park
de
Loteamentos
S.A
e
Brookfield
Incorporações
S.A
(fls.
1273/1292) a reforma da r. sentença, argumentando não ter havido
desvalorização do empreendimento, havendo laudo pericial
elaborado em demanda análoga que comprova não ter havido
desvalorização do bem. Conforme esse laudo, o clube privativo

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está pronto. Aduzem que a autora tão somente apresentou
afirmação genérica quanto à suposta desvalorização do imóvel,
inexistindo prova do quanto alegado. Requerem seja a apelada
condenada ao pagamento de honorários sucumbenciais, os quais
devem ser fixados por equidade ante o valor ínfimo atribuído à
causa.
Recorre de forma adesiva a autora Daiana Cristina Sobottka
Yoshioka (fls. 1297/1317). Requer a condenação da parte ré a
indenizá-la por danos morais que alega ter experimentado. Afirma
ter havido a condenação das rés por danos extrapatrimoniais em
ações análogas a em comento. Argumenta que os danos morais
foram pleiteados não somente pelo descumprimento contratual,
mas em face da propaganda enganosa praticada pelas rés, além
dos problemas extracontratuais advindos da conduta das rés.
Aduz, também, que com a recente entrega definitiva do “clube
privativo”, a subvalorização dos imóveis pode ser demostrada,
cabendo a sua fixação em juízo. Alega que a impossibilidade de
utilização da prova técnica como único ou principal meio de prova
para a fixação do dano material não impede a Justiça de arbitrar a
respectiva indenização.
Recursos tempestivos, bem processados e contrariado o
recurso das rés às fls. 1716/1730.

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É o relatório.
Recebo a apelação em seus regulares efeitos, nos termos do
artigo 1.012 do CPC/15.
Inexistindo oposição ao julgamento virtual, passo à análise do
recurso (Resolução TJSP no 772/2017).
Afirma a autora na exordial ter adquirido das requeridas
loteamento na cidade de Paulínia denominado “Reserva Real Home
Resort”.
Aduz que, até a interposição da ação, as rés promoviam
diligências na tentativa de finalizar o empreendimento, havendo
atraso de quase uma década para entrega do empreendimento.
Requeridas indenizações em face da alegada desvalorização do
empreendimento ante a não entrega da adequada estrutura de
esgoto e do clube privativo (sede social), nos moldes pactuados.
Aduz
ter
havido
publicidade
enganosa
por
ocasião
da
comercialização do empreendimento.
Após a dilação probatória, o magistrado de origem julgou o
pedido
de
abatimento
no
valor
do
imóvel
procedente,
fundamentando-se nos seguintes termos:
Pois bem. Há farta comprovação nos autos a
respeito das contratações e do estatuto que
regula as relações descritas. Nota-se que o
clube privativo, dentre as outras benesses

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descritas na exordial, faziam sim parte da
ampla divulgação do empreendimento. Ao
passo que é incontroversa nos autos a oferta
do "Clube Privativo", conforme folders juntados
pela parte autora, sendo completamente
desnecessária
a
produção
de
prova
testemunhal a esse título. Também não há
controvérsias no tocante ao atraso nas obras
de saneamento básico, tanto que, como bem
se sabe e já descrito em outas casos idênticos
em trâmite perante este Juízo, foi firmado e
formalizado TAC com o fim específico de
concretizar tais obras. Nesse caminho, em que
pese terem as rés informado que "as obras"
(de maneira genérica) tenham sido construídas
dentro
do
prazo
previsto
em
contrato,
considerando-se a cláusula de tolerância, a
formalização do TAC, em 29/06/2015, traz à
lume o atraso nas obras. No que atine à
construção
da
Sede
Social,
não
há
impugnação específica dos réus acerca da real
data de construção e entrega. Além disso, fora
produzida prova pericial que atestou que a
área de lazer do empreendimento encontra-se
em obras. Em arremate, é irrelevante a
natureza jurídica da titularidade do "Clube
Privativo", ou seja, se de propriedade do
Município, da Incorporadora, da Associação de
Moradores. Fato é que a promessa foi feita e a
disponibilização a tal espaço de lazer não foi
realizada a contento. Ora, a entrega precária
do loteamento não comportou tudo que os
Autores tinham direito, não havendo até hoje
recebimento formal, mesmo decorrido muito
tempo depois da contratação, considerando-se
a nulidade de cláusula que estipula prazo
dependente de condição não efetivada por
condutas imputáveis às requeridas Ressalte-se

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que tal entrega não compreendeu todos os
requisitos
ofertados
pelas
demandadas.
Inclusive, restam evidenciados outros tipos de
problemas, que implicam sobremaneira na
desvalorização do imóvel, como problemas em
avenida de acesso, iluminação e escoamento
de água, não finalização de rede de esgoto,
com entrega da documentação pertinente, bem
como maior eficiência na remoção do esgoto
direcionado para a fossa, sendo que a demora
no atendimento tem causado transtornos aos
moradores. (fls. 1240/1241)
Não há dúvida de que a relação jurídica havida entre as
partes é de consumo (fls. 44/63), uma vez que o contrato por elas
celebrado se amolda, e perfeitamente, ao disposto nos artigos 2o e
3o, do Código de Defesa do Consumidor (Lei no 8.078/90).
O material publicitário distribuído pelas rés-apelantes indica
que o empreendimento contaria com clube privativo (fls. 88/90).
Tem-se nos folders: “um projeto inteligente e sofisticado, que une a
localização perfeita ao privilégio de ter um clube privativo” (fls. 88);
“De um lado, junto das casas, todo o conforto e segurança e
sofisticação. Do outro, um clube completo e inteirinho seu” (fls. 89),
“Se prefere agito, o clube privativo tem opções de sobra” (fls. 90).
Portanto, malgrado afirmem as rés que não houve publicidade
enganosa, restou incontroverso nos autos que deixaram de
entregar o empreendimento com todos os itens anunciados, o que
constitui violação a dispositivos do Código de Defesa do

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Consumidor, os quais tratam do dever de a fornecedora prestar
informações claras e exatas, e de se vincular ao que ofertara, in
verbis:
Art. 30, CDC: Toda informação ou publicidade,
suficientemente precisa, veiculada por qualquer
forma ou meio de comunicação com relação a
produtos
e
serviços
oferecidos
ou
apresentados, obriga o fornecedor que a fizer
veicular ou dela se utilizar e integra o contrato
que vier a ser celebrado.
Anote-se
que
eventuais
entraves
burocráticos
não
desvinculam as rés desta obrigação (art. 30, CDC), de sorte que
respondem pelo seu inadimplemento, inclusive, pelas perdas e
danos que advieram aos adquirentes consumidores.
No caso dos autos, os folders com clube privativo (fls. 88/90)
não condizem com o empreendimento quando da sua entrega,
caracterizando
propaganda
enganosa
que
acarretou
a
desvalorização do imóvel e danos à apelada.
Anote-se que irrelevante a ausência de previsão contratual
(fls. 88/90) da existência de clube privativo, uma vez que o contrato
se refere tão somente ao lote adquirido pelos autores, não a todo
loteamento.
Observo que, em que pese as rés inovem em sede recursal e
aleguem que o clube privativo foi devidamente entregue, fazendo

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menção a laudo pericial produzido em processo diverso, o que
mesmo importa é que, quando da produção de prova pericial nos
presentes autos (fls. 995/1.050), apresentou o perito fotos da área
de lazer e da construção da estação de esgoto ainda em obras (fls.
1.037/1.044).
Assim,
mantenho
a
condenação
ao
pagamento
de
indenização pelos danos materiais inerentes à desvalorização do
imóvel quanto à entrega do clube privativo.
Quanto à infraestrutura de esgoto do loteamento, não
formulam as rés argumentos consistentes em sede recursal,
limitando-se
a
aduzir
a
ausência
de
comprovação
de
desvalorização do bem.
Todavia, consta do laudo pericial produzido nos autos que o
esgoto do loteamento é retirado por meio de caminhões (quesito 2,
fls. 1.045), o que evidencia a ausência de adequada infraestrutura
da rede de esgoto do empreendimento, cuja responsabilidade deve
ser reputada às rés.
Com efeito, os ônus decorrentes do risco da atividade com
que o fornecedor aufere lucro não podem ser transferidos ao
consumidor. Nesse sentido é a dicção do artigo 927 do Código
Civil, em seu parágrafo único:
Art. 927, Parágrafo único. Haverá obrigação

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de reparar o dano, independentemente de
culpa, nos casos especificados em lei, ou
quando
a
atividade
normalmente
desenvolvida pelo autor do dano implicar,
por sua natureza, risco para os direitos de
outrem.
A esse respeito, tem o Código de Defesa do Consumidor
tratado do fortuito interno, definindo responsabilidade objetiva
nestas ocasiões, uma vez que o risco é considerado inerente à
atividade do fornecedor (artigo 12 e 14, CDC). RIZZATO NUNES1
explana acerca do assunto com maestria:
“O risco tem relação direita com o exercício da
liberdade: o empresário não é obrigado a
empreender; ele o faz porque quer; é opção dele.
Mas, se o faz, assume o risco de ganhar ou de
perder e, por isso, responde por eventuais danos
que os produtos e serviços por ele colocados no
mercado podem ocasionar. O outro lado dessa
atividade é o do risco social engendrado pela
exploração do mercado. A simples colocação de
produtos e serviços gera este risco. (...) Quer
dizer,
o
empreendedor
não
pode
alegar
desconhecimento, até porque faz parte de seu
mister.
(...)
Vê-se,
portanto,
que
a
lei
consumerista não elenca como excludente do
1 Nunes, Rizzatto. Manual de Direito do Consumidor para concursos / Rizzatto Nunes. São
Paulo : Saraiva, 2016, pág. 357.

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nexo de causalidade o caso fortuito e a força
maior
(aliás,
nem
poderia
porque
essas
excludentes têm relação com a culpa).”
Ante o exposto, mantenho a condenação ao pagamento de
indenização pelos danos materiais inerentes à desvalorização do
imóvel quanto à infraestrutura da rede de esgoto.
Por sua vez, os danos morais aventados pela parte autora
não restaram caracterizados. Isso porque o entendimento
predominante deste E. Tribunal de Justiça é no sentido de que
estes são devidos em situação excepcional que imprima aos
contratantes experiência de acentuada angústia ou humilhação, o
que não ocorreu no caso concreto.
Não se olvide que, para configurar-se a necessidade de o
Poder Judiciário impor condenação por danos morais, é necessário
que a pleiteante demonstre o preenchimento dos requisitos legais
da responsabilidade civil, quais sejam, o dano, o ato ilícito e o nexo
de causalidade.
Nesse sentido, explana com digna clareza HUMBERTO
THEODORO JÚNIOR, in litteris:
“Viver em sociedade e sob o impacto
constante de direitos e deveres, tanto
jurídicos como éticos e sociais, provoca,
sem dúvida, frequentes e inevitáveis
conflitos e aborrecimentos, com evidentes

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reflexos psicológicos, que, em muitos
casos, chegam mesmo a provocar abalos
e danos de monta.
Para, no entanto, chegar-se à configuração
do dever de indenizar, não será suficiente
ao ofendido demonstrar sua dor. Somente
ocorrerá a responsabilidade civil se se
reunirem
todos
os
seus
elementos
essenciais: dano, ilicitude e nexo causal.
“Se o incômodo é pequeno (irrelevância) e
se, mesmo sendo grave, não corresponde
a um comportamento indevido (licitude),
obviamente não se manifestará o dever de
indenizar (ausência de responsabilidade
civil cogitada no art. 186 do CC).”
E arremata:
“Em outras palavras, “para ter direito de
ação,
o
ofendido
deve
ter
motivos
apreciáveis de se considerar atingido, pois
a
existência
da
ofensa
poderá
ser
considerada tão insignificante que, na
verdade, não acarreta prejuízo moral”. Para
que se considere ilícito o ato que o
ofendido tem como desonroso é necessário
que, segundo um juízo de razoabilidade,
autorize a presunção de prejuízo grave, de
modo
que
“pequenos
melindres”,
insuficientes
para
ofender
os
bens
jurídicos,
não
devem
ser
motivo
de
processo judicial. De minimis non curat
praetor,
já
ressaltavam
as
fontes
romanas.”2
2 Theodoro Júnior, Humberto. Dano moral / Humberto Theodoro Junior 8 ed. rev., atual. e ampl. Rio
de Janeiro: Forense, 2016, pág. 06/07.

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Não merece prosperar, pois, pedido formulado no recurso
adesivo interposto pela autora de condenação das rés ao
pagamento de indenização por danos morais. Não tendo, data
vênia, o condão de modificar entendimento desta Relatoria
compreensão diversa acerca do tema de sentenças proferidas em
outros processos a versar sobre o mesmo empreendimento.
Tampouco merece acolhida pedido de fixação em sede
recursal
da
indenização
devida
pelos
danos
materiais
experimentados. Não merece reparo a r. sentença ao determinar
sua aferição em cumprimento de sentença, nos limites do laudo
pericial produzido.
Ora, se conforme consignado por Juízo A Quo, “a perícia
realizada nestes autos não apurou a exata medida da
desvalorização,
prestando-se
tão
somente
para
atestar
o
inadimplemento
contratual
dos
réus,
fato
que
causou
a
desvalorização no imóvel do Requerente” (fls. 1.241), não cabe ao
Juízo Ad Quem fixar o montante da desvalorização ante o fim das
obras em comento, tendo por base tão somente documentos
juntados unilateralmente pela parte autora.
Postas tais premissas, por meu voto, NEGO PROVIMENTO

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aos recursos interpostos pelas partes ré e autora.
Bem fixada em primeiro grau a sucumbência recíproca, nos
termos do Artigo 86 do CPC: Se cada litigante for, em parte, vencedor
e vencido, serão proporcionalmente distribuídas entre eles as despesas.
Cada parte arcará com metade das custas e despesas
processuais além dos honorários da parte adversa, que ora fixo em
15% sobre o valor em que sucumbiu a autora, em favor do
patrono das rés, e em 15% sobre o valor atualizado da
condenação, em favor do patrono da parte autora.
Para que não se alegue cerceamento do direito de recorrer,
dou por prequestionados todos os dispositivos legais referidos na
fase recursal, bastando que as questões tenham sido enfrentadas e
solucionadas no voto, como ocorreu, pois “desnecessária a
citação numérica dos dispositivos legais” (STJ EDCL. No RMS
18.205/SP, Rel. Min. Felix Fischer, j. 18.04.2006).
RODOLFO PELLIZARI
Relator