Tribunal: TJSP
Processo: 1040731-31.2018.8.26.0506
Classe: Apelação Cível / Promessa de Compra e Venda
Órgão julgador: Fábio Podestá
Órgão colegiado: 27a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-04-23
Data de publicação: 2020-04-23

Ementa:
COMPRA E VENDA – Sentença que julgou parcialmente procedente a pretensão a indenização por danos materiais, consubstanciada no reembolso de alugueres suportados pelo autor, em razão de atraso na conclusão e entrega de imóvel – Insurgência do autor que prospera apenas em parte – Prazo de tolerância que é válido, posto que expressamente estipulado em contrato ao qual o comprador aderiu livremente;

Ementa:
COMPRA E VENDA – Sentença que julgou parcialmente procedente a pretensão a indenização por danos materiais, consubstanciada no reembolso de alugueres suportados pelo autor, em razão de atraso na conclusão e entrega de imóvel – Insurgência do autor que prospera apenas em parte – Prazo de tolerância que é válido, posto que expressamente estipulado em contrato ao qual o comprador aderiu livremente; não consistindo em ilegalidade ou abusividade. Entendimento pacífico desta Corte, cristalizado na Súmula 164 – Atraso na entrega do imóvel caracterizada e culpa da ré reconhecida, sendo devida, portanto, a indenização por danos materiais, a teor do art. 389, do CC – Sentença que merece reparo, no entanto, quanto ao termo do período que compreende os alugueres que deverão ser reembolsados. O documento que comprova a data da efetiva entrega das chaves foi produzido somente após a prolação da sentença, devendo, portanto, ser admitido, tratando-se de documento novo. Inteligência do art. 435, do CPC – Sentença parcialmente reformada – RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2020.0000278619
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível no
1040731-31.2018.8.26.0506, da Comarca de Ribeirão Preto, em que é apelante
CARLOS ROBERTO DA SILVA CORREA, é apelado PAGANO MIRANTE DO
BONFIM RESIDENCIAL SPE LTDA.
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 27a Câmara de Direito
Privado do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão:Deram
provimento em parte ao recurso. V. U., de conformidade com o voto do relator, que
integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores CAMPOS PETRONI
(Presidente sem voto), ALFREDO ATTIÉ E TAVARES DE ALMEIDA.
São Paulo, 23 de abril de 2020.
FÁBIO PODESTÁ
Relator
Assinatura Eletrônica

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Apelação Cível no 1040731-31.2018.8.26.0506 - Voto 23943 CJ
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APELAÇÃO CÍVEL no 1040731-31.2018.8.26.0506
APELANTE: CARLOS ROBERTO DA SILVA CORREA
APELADO: PAGANO MIRANTE DO BONFIM RESIDENCIAL SPE LTDA
COMARCA: RIBEIRÃO PRETO
VOTO No 23943
COMPRA E VENDA – Sentença que julgou parcialmente procedente
a pretensão a indenização por danos materiais, consubstanciada no
reembolso de alugueres suportados pelo autor, em razão de atraso na
conclusão e entrega de imóvel – Insurgência do autor que prospera
apenas em parte – Prazo de tolerância que é válido, posto que
expressamente estipulado em contrato ao qual o comprador aderiu
livremente; não consistindo em ilegalidade ou abusividade.
Entendimento pacífico desta Corte, cristalizado na Súmula 164 –
Atraso na entrega do imóvel caracterizada e culpa da ré reconhecida,
sendo devida, portanto, a indenização por danos materiais, a teor do
art. 389, do CC – Sentença que merece reparo, no entanto, quanto ao
termo do período que compreende os alugueres que deverão ser
reembolsados. O documento que comprova a data da efetiva entrega
das chaves foi produzido somente após a prolação da sentença,
devendo, portanto, ser admitido, tratando-se de documento novo.
Inteligência do art. 435, do CPC – Sentença parcialmente reformada –
RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.
CARLOS ROBERTO DA SILVA CORRÊA ajuizou ação
visando “indenização por dano material” em face de PAGANO MIRANTE DO
BONFIM RESIDENCIAL SPE LTDA., afirmando que celebrou instrumento
particular de promessa de venda e compra de imóvel com a ré, em maio de
2017, sem que houvesse a entrega do bem no prazo estipulado; previsto,
inicialmente, para o mês de maio de 2018 (cf. item “9” do “Quadro Resumo”
fls. 18). Alegou que não foi comunicado quanto ao acréscimo do prazo de
tolerância de 180 dias e que, tampouco houve justificativa acerca de sua

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necessidade. Desta feita, postulou que fosse reconhecido o atraso na entrega
do imóvel e, que a ré fosse condenada ao pagamento de indenização por dano
material, consubstanciado no reembolso dos alugueres despendidos pelo
autor, vencidos a partir de maio de 2018, até a data da entrega das chaves.
A r. sentença a fls. 208/215, cujo relatório se adota,
integralizada pela r. decisão de fls. 233/235, julgou parcialmente procedente o
pedido, para “condenar o réu ao pagamento de indenização ao autor no montante
correspondente aos aluguéis vencidos e pagos entre os meses de dezembro de 2018 até a
data do termo de entrega das chaves (03.04.2019)” (fls. 214). Sucumbência
recíproca, com verba honorária fixada em R$ 2.000,00 para os patronos de cada
uma das partes.
Opostos embargos de declaração (fls. 224/229 e 230/232),
estes foram acolhidos apenas em parte (fls. 233/235).
Irresignado, o autor interpôs recurso de apelação (fls.
240/249), em síntese, reiterando os termos da inicial. Pugnou pelo afastamento
da cláusula de tolerância, ante a ausência de comunicação ao autor e, de
comprovação da efetiva necessidade de prorrogação do prazo para conclusão
da obra; o que implicaria em desequilíbrio contratual, em afronta à legislação
consumerista. No mais, postulou que a apelada fosse condenada ao
pagamento dos alugueres desembolsados pelo apelante, a partir da data
inicialmente prevista para entrega do imóvel em maio de 2018 até a efetiva
entrega das chaves, que teria ocorrido em 13.05.2019, conforme comprovam os
documentos apresentados após a prolação da sentença, às fls. 217/222.

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Recurso tempestivo e preparado (fls. 250/252).
Contrarrazões às fls. 256/261.
É o relatório.
O recurso comporta parcial provimento.
As partes celebraram compromisso de compra e venda de
imóvel (fls. 157/193), sendo convencionado que a entrega da unidade ocorreria
em maio de 2018 (cf. item “9” do “Quadro Resumo”
fls. 18 e 159),
“ressalvado o prazo de tolerância de 180 (cento e oitenta) dias,
independentemente de justificativas” (cláusula 6.1 fls. 169 g.n.).
O contrato é claro, não podendo se afirmar que tivesse o
apelado faltado com o dever de informação. Além disso, encontra-se
devidamente assinado pelo apelante, o que demonstra que este teve ciência de
seu conteúdo, sobretudo na condição de profissional da área do direito, posto
que advoga nestes autos em causa própria; mas ainda assim, aderiu livremente
à avença, não constando dos autos qualquer alegação de vício de
consentimento.
Não obstante, pediu o afastamento do prazo de tolerância,
assim como, o seu cômputo na mora, sob o argumento de que o “apelado não
poderia ter utilizado a clausula de prorrogação, ante a não comprovação da necessidade
excepcional e da falta de comunicação ao apelante” (fls. 249).
Mas a ele não assiste razão, notadamente porque, o
ordenamento jurídico admite a estipulação pelas partes contratantes de prazo

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de tolerância para o cumprimento da obrigação, o que não caracteriza a regra
contratual como potestativa.
O atraso na conclusão da obra é fato previsível em grande
parte dos empreendimentos, devido à ocorrência de situações inevitáveis, mas
relativamente corriqueiras; como são as intempéries e os problemas com mão-
de-obra, ou com fornecimento de mercadorias e serviços, entre outras.
Destarte, considerando a possibilidade de ocorrência de
evento futuro, apto a reduzir o ritmo de trabalho em obra de construção civil e,
ainda, a previsibilidade de tais eventos, por medida de segurança, é autorizada
a previsão contratual de dilatação do prazo originalmente estipulado para
entrega do edifício, sem que isso caracterize qualquer ilegalidade,
considerando os riscos aos quais a construção de grande porte está
naturalmente exposta.
E, consoante entendimento pacificado desta Corte, não se
reputa abusiva a cláusula de prazo de tolerância para a entrega do imóvel:
“Súmula 164: É válido o prazo de tolerância não superior a
cento e oitenta dias, para entrega de imóvel em construção,
estabelecido no compromisso de venda e compra, desde que
previsto em cláusula contratual expressa, clara e inteligível”.
Logo,
não
se vislumbra vantagem manifestamente
excessiva, pois o prazo de tolerância veio expressamente consignado e com
duração razoável (180 dias), conforme hodiernamente adotado em contratos

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como o presente; não havendo, portanto, que se falar em afastamento ou
nulidade da respectiva cláusula.
Conforme acima mencionado, foi estabelecido no contrato
que a entrega do imóvel seria em maio de 2018, prorrogável por 180 dias, logo,
até novembro de 2018.
É de ser considerado, portanto, que as partes fixaram certa
margem de segurança, para cumprimento de suas obrigações.
Todavia, mesmo com todos estes cuidados, a apelada não
logrou êxito no cumprimento de sua obrigação a contento, haja vista que a
conclusão da obra ocorreu apenas em abril de 2019, à vista do documento de
fls. 155/156; quando há muito transcorrido, inclusive, o prazo de tolerância.
Deste modo, é imperativo o reconhecimento da mora,
assim como, a culpa da vendedora/apelada pela frustração da entrega da obra
no prazo avençado, devendo, assim, reparar os danos causados por seu
inadimplemento, por força do que estabelece o artigo 389, do Código Civil.
Devida, portanto, a indenização ao apelante pelos danos
materiais experimentados, consubstanciados nos alugueres mensais por ele
suportados, relativos ao imóvel alugado no qual residia então; vencidos entre
os meses de dezembro de 2018, até a data da entrega das chaves.
No entanto, a r. sentença merece reparo quanto à data do
termo desse lapso temporal 03.04.2019, que fora fixada com base no aviso de
recebimento de fls. 155/156.

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Isto porque, o documento juntado às fls. 219 “Termo de
Recebimento das Chaves e do Manual do Proprietário, Garantia e Manutenção” que
dá conta da efetiva disponibilização do imóvel ao apelante, foi produzido
apenas em 13.05.2019, portanto, após a prolação da sentença (em 02.05.2019 -
fls. 215).
E, nesse contexto, tratando-se de documento novo, que não
estava disponível ao apelante em momento anterior ao julgamento da causa,
deve ser admitido, não havendo que se cogitar de preclusão, a teor do que
preceitua o Código de Processo Civil:
“Art. 435. É lícito às partes, em qualquer tempo, juntar aos
autos documentos novos, quando destinados a fazer prova
de fatos ocorridos depois dos articulados ou para contrapô-
los aos que foram produzidos nos autos.
Parágrafo único. Admite-se também a juntada posterior de
documentos formados após a petição inicial ou a
contestação, bem como dos que se tornaram conhecidos,
acessíveis ou disponíveis após esses atos, cabendo à parte
que os produzir comprovar o motivo que a impediu de juntá-los
anteriormente e incumbindo ao juiz, em qualquer caso, avaliar a
conduta da parte de acordo com o art. 5o.” (g.n.).
Por esta razão, de rigor a reforma da r. sentença, todavia,
apenas no tocante à data final do período que compreende os alugueres a ser
reembolsados, devendo, para este fim, ser considerados os vencimentos a

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partir de dezembro de 2018, até a data de 13 de maio de 2019.
Quanto ao pré-questionamento, cumpre ressaltar a norma
positivada no art. 1.025 do novo diploma processual:
“Art. 1.025. Consideram-se incluídos no acórdão os elementos
que o embargante suscitou, para fins de pré-questionamento, ainda que os embargos de
declaração sejam inadmitidos ou rejeitados, caso o tribunal superior considere
existentes erro, omissão, contradição ou obscuridade.”
Ante ao exposto, DOU PARCIAL PROVIMENTO ao
recurso, para reformar a r. sentença, nos termos acima especificados. Em razão
de o apelante ter decaído da maior parte de sua pretensão recursal, nos termos
do artigo 85, § 11, do Código de Processo Civil, majoro os honorários
advocatícios por ele devidos ao patrono do réu-apelado, ao patamar de R$
2.500,00 (dois mil e quinhentos reais).
FABIO HENRIQUE PODESTÁ
Relator