Tribunal: TJSP
Processo: 1056975-63.2016.8.26.0002
Classe: Apelação Cível / Locação de Imóvel
Órgão julgador: Francisco Shintate
Órgão colegiado: 29a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-12-09
Data de publicação: 2020-12-09

Ementa:
APELAÇÃO CÍVEL. Ação de cobrança de aluguéis julgada procedente e reconvenção improcedente. 1. Preliminares de falta de interesse de agir e de cerceamento de defesa. Não acolhimento. Interesse da locadora no recebimento de aluguéis inadimplidos. Magistrado, destinatário da prova dos autos, pode indeferir aquelas que se mostrem desnecessárias ao deslinde da causa. Inteligência do art. 370 do CPC.

Ementa:
APELAÇÃO CÍVEL. Ação de cobrança de aluguéis julgada procedente e reconvenção improcedente. 1. Preliminares de falta de interesse de agir e de cerceamento de defesa. Não acolhimento. Interesse da locadora no recebimento de aluguéis inadimplidos. Magistrado, destinatário da prova dos autos, pode indeferir aquelas que se mostrem desnecessárias ao deslinde da causa. Inteligência do art. 370 do CPC. 2. Ação ajuizada para cobrança de aluguéis referentes ao período de julho de 2015 a maio de 2016. Alegação do apelante de que a locadora obteve a posse do imóvel em outubro de 2015, de forma que não seriam devidos parte dos aluguéis cobrados. Não comprovação. Mandado de despejo expedido em ação respectiva foi cumprido em maio de 2016. Aluguéis e despesas acessórias que são devidas. 3. Pretensão de recebimento de indenização em razão de extinção de fundo de comércio. Parte que, contudo, sequer ajuizou ação renovatória no prazo decadencial. Não acolhimento. 4. Sentença mantida. Recurso desprovido.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2020.0001003407
ACÓRDÃO
Vistos,
relatados
e
discutidos
estes
autos
de
Apelação
Cível
no
1056975-63.2016.8.26.0002, da Comarca de São Paulo, em que é apelante ANTONIO
ZICOLAU, é apelada APARECIDA ZICOLAU CAZZAMATTA.
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 29a Câmara de Direito Privado
do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Negaram provimento ao
recurso. V. U., de conformidade com o voto do relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores SILVIA ROCHA
(Presidente) E JAYME DE OLIVEIRA.
São Paulo, 9 de dezembro de 2020.
FRANCISCO CARLOS INOUYE SHINTATE
Relator
Assinatura Eletrônica

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Apelação Cível no 1056975-63.2016.8.26.0002 - Voto no 3051
2/8
amb
Apelação Cível no 1056975-63.2016.8.26.0002
Apelante: Antonio Zicolau
Apelado: Aparecida Zicolau Cazzamatta
Comarca: São Paulo - 3a Vara Cível
Juiz de Direito: Claudio Salvetti D’Angelo
Número de origem: 1056975-63.2016.8.26.0002
VOTO No 3051
APELAÇÃO CÍVEL. Ação de cobrança de aluguéis julgada
procedente e reconvenção improcedente. 1. Preliminares de falta
de interesse de agir e de cerceamento de defesa. Não acolhimento.
Interesse da locadora no recebimento de aluguéis inadimplidos.
Magistrado, destinatário da prova dos autos, pode indeferir aquelas
que se mostrem desnecessárias ao deslinde da causa. Inteligência
do art. 370 do CPC. 2. Ação ajuizada para cobrança de aluguéis
referentes ao período de julho de 2015 a maio de 2016. Alegação
do apelante de que a locadora obteve a posse do imóvel em
outubro de 2015, de forma que não seriam devidos parte dos
aluguéis cobrados. Não comprovação. Mandado de despejo
expedido em ação respectiva foi cumprido em maio de 2016.
Aluguéis e despesas acessórias que são devidas. 3. Pretensão de
recebimento de indenização em razão de extinção de fundo de
comércio. Parte que, contudo, sequer ajuizou ação renovatória no
prazo decadencial. Não acolhimento. 4. Sentença mantida.
Recurso desprovido.
1. Trata-se de recurso de apelação (fls. 196/207) interposto por
Antonio Zicolau contra r. sentença (fls. 186/189) que i) julgou procedente o pedido inicial
para o fim de condenar o recorrente no pagamento do valor de R$ 31.414,58 referente aos
aluguéis e encargos em atraso, de julho de 2015 a maio de 2016, além das despesas de
IPTU e com o consumo de água, com os acréscimos legais e contratuais (multa moratória
de 10%, multa de três meses de aluguel, juros de mora de 1% ao mês e atualização

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Apelação Cível no 1056975-63.2016.8.26.0002 - Voto no 3051
3/8
amb
monetária), atribuindo ao réu o pagamento das custas, despesas processuais e honorários
advocatícios fixados em 20% sobre o valor da condenação; ii) julgou improcedente a
reconvenção, nos termos do artigo 487, inciso I, do Código de Processo Civil, condenando
o réu reconvinte ao pagamento das custas, despesas processuais e honorários advocatícios
fixados em 10% do valor da causa.
Aduz, em sede de preliminar, a falta de interesse de agir da
recorrida, ante a falta de notificação extrajudicial. Além disso, sustenta a ocorrência de
cerceamento de defesa, na medida em que as provas por ele requeridas foram indeferidas,
entendendo o juízo pelo julgamento antecipado da lide. No mérito afirma que a apelada
objetiva o recebimento de aluguéis referentes ao período entre julho de 2015 e maio de
2016. Sustenta, contudo, que a locatária desde outubro de 2015 tinha a posse do imóvel,
além de ter efetuado o pagamento referente ao mês de julho de 2015. Alega, neste sentido,
que deve ser afastada a cobrança de contas de água e IPTU, haja vista que a recorrente teve
a posse direta do bem devolvida na ação de despejo. Afirma, ademais, que devem ser
afastadas as multas contratuais referentes ao atraso de pagamento e ao descumprimento da
avença. Isto porque, argumenta, embora tenha sido inicialmente firmado contrato escrito de
locação pelo prazo de 30 meses, ao fim desse período firmou contrato verbal com apelada.
Sendo assim, defende que não podem ser cobradas as multas previstas no contrato escrito,
vez que este foi substituído pelo contrato verbal. No que toca ao pedido reconvencional,
afirma que despejo importou em extinção de seu estabelecimento comercial, que
funcionava no local desde 1997. Sustenta, assim, que deve ser indenizado pela parte
contrária na quantia de R$ 45.000,00. Requer, desta forma, a extinção da ação principal por
falta de interesse de agir, a anulação da sentença ou a improcedência da demanda, bem
como a procedência da reconvenção para que seja arbitrada a indenização requerida.
Recurso tempestivo (fls. 195), dispensado de recolhimento de
preparo recursal ante a gratuidade de justiça deferida ao recorrente (fls. 263/266).
Contrarrazões apresentadas (fls. 210/223).
Não há oposição ao julgamento virtual.

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Apelação Cível no 1056975-63.2016.8.26.0002 - Voto no 3051
4/8
amb
É o relatório.
2. O recurso não comporta provimento.
De início, não há que se falar em falta de interesse de agir, na
medida em que a demanda se mostra necessária para a cobrança pela locadora de aluguéis
vencidos. Não se vislumbra, ademais, cerceamento de defesa, haja vista que cabe ao juiz
determinar as provas necessárias ao julgamento do mérito, podendo indeferir aquelas que
entenda desnecessárias ao deslinde da causa, isto conforme expressa disposição do artigo
370 do Código de Processo Civil.
No mérito, tem-se que a presente demanda foi proposta pela
apelada objetivando o recebimento de aluguéis referentes ao período de julho de 2015 a
maio de 2016, além de multas contratuais e parcelas de contas de água e IPTU não quitadas
pelo locatário, ora apelante.
De acordo com o recorrente, contudo, a locadora teria obtido a
posse do imóvel em outubro de 2015, de forma que parte dos aluguéis cobrados não seriam
devidos. Nota-se dos autos, porém, que a apelada foi imitida na posse do bem somente em
20.05.2016, quando do cumprimento de mandado de despejo expedido nos autos do
processo n° 1056975-63.2016.8.26.0002.
Não há prova, ademais, de pagamento dos aluguéis do período
objeto de cobrança, sendo certo que o comprovante juntado às fls. 86, datado de
17.07.2015, demonstra o pagamento da parcela referente ao mês de junho de 2015. E a
locadora objetiva justamente o recebimento das parcelas de julho de 2015 a maio de 2016.
Necessário pontuar, ademais, que na ação de despejo mencionada,
por sentença transitada em julgada, reconheceu-se que não restou comprovada a alegação
do locatário de existência de contrato verbal entre as partes, que, de acordo com o
recorrente teria sido firmado ao término do prazo de 30 meses previsto no contrato escrito.

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Apelação Cível no 1056975-63.2016.8.26.0002 - Voto no 3051
5/8
amb
Sendo assim, não é possível rediscutir a matéria, de forma que não
encontra amparo a pretensão do recorrente de afastar as multas impostas pelo contrato. Isto
na medida em que o argumento apresentado pela parte é de que o contrato verbal teria
substituído o contrato escrito, inexistindo previsão de multas por atraso no pagamento e
descumprimento da avença.
Quanto às despesas acessórias, do mesmo modo, o recorrente não
apresenta comprovante de pagamento das contas de água, sendo que, em relação ao IPTU,
embora sustente ter realizado o parcelamento do tributo, não há prova do pagamento das
demais parcelas para além daquela de fls. 87/89.
Por fim, no tocante ao pedido reconvencional, pretende o recorrente
o recebimento de indenização, sob o fundamento de que o despejo importou em extinção
de seu estabelecimento comercial.
É necessário elucidar, todavia, que a indenização pela perda do
fundo de comércio é cabível na hipótese em que há direito do locatário à renovação
compulsória do contrato, conforme os requisitos estabelecidos no artigo 51 da Lei de
Locações (Lei 8.245/1991):
Art. 51. Nas locações de imóveis destinados ao comércio, o locatário terá direito
a renovação do contrato, por igual prazo, desde que, cumulativamente:
I - o contrato a renovar tenha sido celebrado por escrito e com prazo
determinado;
II - o prazo mínimo do contrato a renovar ou a soma dos prazos ininterruptos
dos contratos escritos seja de cinco anos;
III - o locatário esteja explorando seu comércio, no mesmo ramo, pelo prazo
mínimo e ininterrupto de três anos
Para prorrogação do contrato, deve o locatário propor ação
renovatória antes da extinção da avença, no prazo decadencial previsto no artigo 51, § 5°,
da Lei de Locações.
Em certos casos, porém, não existirá obrigação do locador de

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Apelação Cível no 1056975-63.2016.8.26.0002 - Voto no 3051
6/8
amb
renovar, quando então, nas hipóteses previstas no artigo 52, § 3°, no bojo da ação
renovatória, terá o locatário direito à indenização em razão da perda do fundo de comércio:
Art. 52. O locador não estará obrigado a renovar o contrato se:
(...)
§ 3o O locatário terá direito a indenização para ressarcimento dos prejuízos e
dos lucros cessantes que tiver que arcar com mudança, perda do lugar e
desvalorização do fundo de comércio, se a renovação não ocorrer em razão de
proposta de terceiro, em melhores condições, ou se o locador, no prazo de três
meses da entrega do imóvel, não der o destino alegado ou não iniciar as obras
determinadas pelo Poder Público ou que declarou pretender realizar. (g.n.).
Sendo assim, “se o locatário não tem direito à renovação do
contrato (art. 51) ou se deixou de propor, no prazo a ação renovatória, não é devida, pelo
locador que rescinde unilateralmente a locação, a indenização pela perda do fundo de
comércio (STJ RT 700/197; STJ-6a T., REsp 282.473, Min. Vicente Leal, j. 27.8.02, DJU
16.9.02)1”
No caso dos autos, sequer há notícia de propositura da competente
ação renovatória do contrato, de forma que não há que se falar em indenização pela perda
do fundo de comércio.
Neste sentido:
RECURSO APELAÇÃO - LOCAÇÃO DE IMÓVEIS AÇÃO DE DESPEJO
POR DENÚNCIA VAZIA MATERIA PRELIMINAR. Cláusula de eleição de
foro. Ausência de infração. Foro da situação da coisa. Possibilidade.
Competência funcional absoluta. Matéria prejudicial repelida. RECURSO

APELAÇÃO - LOCAÇÃO DE IMÓVEIS
AÇÃO DE DESPEJO POR
DENÚNCIA VAZIA - MERITO. Relação contratual demonstrada por meio de
documentos hábeis. Notificação regularmente encaminhada ao locatário.
Contrato prorrogado por prazo indeterminado. Permitida a retomada do imóvel
pelo locador nos termos disciplinados na Lei 8.245/91. 2. Locatário que não
formulou pleito de renovação no momento oportuno. Hipótese que afasta a
possibilidade de indenização a título de perda do fundo de comércio. Ausência
de abuso ou ilegalidade na propositura da ação. 3. Discussão acerca de valores
dado em caução que não obsta o despejo do imóvel por denúncia vazia.
Procedência. Sentença Mantida. Recurso de apelação da requerida não
provido, majorada a verba honorária da parte adversa, atento ao conteúdo do
1 NEGRÃO, Theotonio; GOUVÊA, José Roberto Ferreira; BONDIOLI, Luis Guilherme Aidar; FONSECA,
João Francisco Naves da. Código de Processo Civil e Legislação Processual em Vigor. 30. ed. São Paulo:
Saraiva, 2011. p. 1327

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Apelação Cível no 1056975-63.2016.8.26.0002 - Voto no 3051
7/8
amb
parágrafo 11 do artigo 85 do atual Código de Processo Civil. (TJSP; Apelação
Cível 1034615-06.2017.8.26.0001; Relator (a): Marcondes D'Angelo; Órgão
Julgador: 25a Câmara de Direito Privado; Foro Regional I - Santana - 6a
Vara Cível; Data do Julgamento: 12/12/2019; Data de Registro: 13/12/2019).
(g. n.).
Locação. Despejo por denúncia imotivada, de iniciativa de adquirente do
imóvel. Alegação da locatária de ofensa ao direito de preferência.
Descabimento. Notificação regularmente promovida, nos termos do art. 27 da
Lei no 8.245/91, sem opção concreta da ré pela aquisição nas mesmas condições
dentro do prazo do art. 28 do mesmo diploma legal. Inviabilidade ademais da
arguição da matéria como defesa, ante pedido de retomada após concretizada a
venda. Necessidade se o caso de propositura da demanda prevista no art. 33 da
Lei do Inquilinato. Indenização por obras realizadas no imóvel e direito de
retenção. Inaplicabilidade. Expressa exclusão contratual do ressarcimento por
benfeitorias úteis ou voluptuárias, como as acessões promovidas pela ré.
Legalidade da disposição convencional em tal sentido, à luz da Súmula no 335
do STJ. Descabimento, por igual, da indenização pela perda do fundo de
comércio, em não se tratando de retomada promovida em demanda
renovatória da locação. Sentença de procedência mantida. Apelação da ré não
provida. (TJSP; Apelação Cível 9000081-49.2008.8.26.0506; Relator (a):
Fabio Tabosa; Órgão Julgador: 29a Câmara de Direito Privado; Foro de
Ribeirão Preto - 9a. Vara Cível; Data do Julgamento: 21/09/2016; Data de
Registro: 23/09/2016). (g. n.).
CONTRATO DE LOCAÇÃO. AÇÃO DE DESPEJO. DENÚNCIA VAZIA.
Preliminar: Cerceamento de defesa pelo julgamento antecipado. Inocorrência.
Cabe ao magistrado indeferir as diligências inúteis ou protelatórias. Mérito.
Perda do direito à retomada por violação à boa-fé objetiva. Inocorrência. Dever
do locatário de arcar com as despesas pela reforma e adaptação do imóvel às
exigências da CETESB decorreu de previsão contratual expressa. Retomada do
imóvel, ademais, que decorre da mera conveniência do locador, preenchidos os
requisitos legais. Reconvenção. Improcedência. Validade da cláusula de
renúncia à indenização por benfeitorias. Enunciado no 335 da Súmula do C.
STJ. Ausência de direito à indenização por violação da boa-fé objetiva. Perda
do direito à renovação do contrato de locação pela inércia no ajuizamento da
ação renovatória no prazo decadencial previsto pela Lei de Locações.
Descabimento do pedido de indenização pelo fundo de comércio. Sentença
mantida. RECURSO DO RÉU NÃO PROVIDO. (TJSP; Apelação Cível
0004948-39.2010.8.26.0291; Relator (a): Berenice Marcondes Cesar; Órgão
Julgador: 27a Câmara de Direito Privado; Foro de Jaboticabal - 2a. Vara
Judicial; Data do Julgamento: 03/09/2013; Data de Registro: 16/09/2013).
(g. n.).
De rigor, portanto, a integral manutenção da decisão combatida.
Por derradeiro, em razão do trabalho adicional realizado em grau
recursal, na forma do artigo 85, § 11, do Código de Processo Civil, ficam majorados os
honorários sucumbenciais fixados na reconvenção para 15% do valor da causa, observada a
gratuidade de justiça deferida ao recorrente. Deixa-se de promover o aumento da verba

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Apelação Cível no 1056975-63.2016.8.26.0002 - Voto no 3051
8/8
amb
honorária arbitrada para a ação principal porquanto fixada no máximo legal.
3. Em face do exposto, nega-se provimento ao recurso.
FRANCISCO SHINTATE
Relator