Tribunal: TJSP
Processo: 1003576-04.2017.8.26.0223
Classe: Apelação Cível / Promessa de Compra e Venda
Órgão julgador: João Pazine Neto
Órgão colegiado: 3a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-09-01
Data de publicação: 2020-09-02

Ementa:
Declaratória de invalidade de negócio jurídico. Instrumento particular de transação. Venda e compra de imóvel. Contrato que observou os requisitos de validade. Réus que declararam ser detentores de direitos de compromisso de venda e compra de imóvel. Ciência inequívoca do Autor acerca dessa condição. Circunstância de não serem os Réus proprietários do imóvel que não impede a formalização do

Ementa:
Declaratória de invalidade de negócio jurídico. Instrumento particular de transação. Venda e compra de imóvel. Contrato que observou os requisitos de validade. Réus que declararam ser detentores de direitos de compromisso de venda e compra de imóvel. Ciência inequívoca do Autor acerca dessa condição. Circunstância de não serem os Réus proprietários do imóvel que não impede a formalização do contrato, como celebrado. Quitação ofertada em escritura pública de venda e compra de imóvel que tem presunção relativa. Declaração da vendedora de que nada recebeu quando da celebração da escritura de venda e compra, que foi confeccionada em observância aos termos do contrato de págs. 15/17. Sentença reformada. Pedido julgado improcedente, com condenação do Autor aos encargos da sucumbência. Recurso provido.

Inteiro teor:
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TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro:2020.0000710118
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos destes autos do Apelação
Cível no 1003576-04.2017.8.26.0223, da Comarca Guarujá, em que são apelantes
GIUSEPPE BRIA e SILVIA MARIA NOGUEIRA BRIA, são apelados ROBERTO
VENTURELLI MOREIRA, JOSÉ ROBERTO BUCHALA MOREIRA e SUELY
VENTURELLI BUCHALA MOREIRA.
ACORDAM, em 3a Câmara de Direito Privado do
Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: "Deram provimento ao
recurso. V. U.", de conformidade com o voto do Relator, que integra este acórdão.
O
julgamento
teve
a
participação
do
Exmos.
Desembargadores JOÃO PAZINE NETO (Presidente), DONEGÁ MORANDINI E
BERETTA DA SILVEIRA.
São Paulo, 1o de setembro de 2020
JOÃO PAZINE NETO
RELATOR
Assinatura Eletronica

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1003576-04.2017.8.26.0223
Voto no 25.981
Apelação Cível No 1003576-04.2017.8.26.0223 Comarca: Guarujá
Apelantes: Giuseppe Bria e Silvia Maria Nogueira Bria
Apelados: Roberto Venturelli Moreira, José Roberto Buchala Moreira e Suely
Venturelli Buchala Moreira
Juiz sentenciante: Frederico dos Santos Messias
Voto no 25.981
Declaratória de invalidade de negócio jurídico. Instrumento
particular de transação. Venda e compra de imóvel. Contrato
que observou os requisitos de validade. Réus que declararam
ser detentores de direitos de compromisso de venda e compra
de imóvel. Ciência inequívoca do Autor acerca dessa
condição. Circunstância de não serem os Réus proprietários
do imóvel que não impede a formalização do contrato, como
celebrado. Quitação ofertada em escritura pública de venda e
compra de imóvel que tem presunção relativa. Declaração da
vendedora de que nada recebeu quando da celebração da
escritura de venda e compra, que foi confeccionada em
observância aos termos do contrato de págs. 15/17. Sentença
reformada. Pedido julgado improcedente, com condenação do
Autor aos encargos da sucumbência. Recurso provido.
Trata-se de ação declaratória de invalidade de negócio
jurídico, julgada procedente pela r. sentença de págs. 177/181, cujo relatório adoto, para
declarar a nulidade dos negócios jurídicos celebrados entre as partes do processo, a
envolver a unidade 71, do condomínio Atlantis Guarujá. Condenou os Réus ao
pagamento das custas, despesas processuais e verba honorária arbitrada em 15% do
valor atribuído à causa.
Apelam os Réus (págs. 184/191) com alegação, em

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síntese, que o julgador entendeu que o Autor pretendia a anulação da escritura de
compra e venda e continua a confundir as situações, pois fala como se os Apelantes
quisessem anular a escritura de compra e venda, o que não foi dito em momento algum.
Mesmo desenvolvendo-se toda no sentido da anulação da escritura de venda e compra,
o que, repita-se, é incorreto, conclui, sem qualquer fundamentação, que a ação é
procedente e declara a nulidade do instrumento de págs. 15 e seguintes. Não diz a
sentença, mas dá a entender que somente se prova a propriedade com o registro da
escritura pública na matrícula (cf. pág. 180), logo o negócio anulado não poderia ter
sido realizado, pois os Apelantes não eram proprietários. Esse foi o raciocínio da
sentença. Sem qualquer fundamentação, deu guarida à tese da inicial, julgando
procedente a ação, para anular o instrumento de págs. 15 e seguintes. O negócio jurídico
firmado entre os litigantes, retratado no instrumento de págs. 15 e seguintes é legal, pois
os Apelantes e o pai do Autor detinham os direitos de compromisso de venda e compra
do apartamento e foi o que prometeram ceder. Os documentos trazidos com a
contestação provam que os Apelantes detinham legitimamente os direitos de
compromisso de venda e compra, portanto o instrumento firmado com o Autor era bom.
Na contestação, os Apelantes demonstraram documentalmente que detinham os direitos
de compromisso de venda e compra, cedidos ao Autor. O Autor não pode negar que
tinha ciência de que os Apelantes e seu pai não detinham o domínio do apartamento,
mas sim os direitos de compromisso de venda e compra quitado. Nesse mesmo
instrumento de transação ficou avençado que a escritura seria outorgada diretamente ao
Autor, pela Construtora, o que também mostra que ele tinha ciência que os Apelantes
detinham os direitos de compromisso de venda e compra. A escritura de venda e compra
foi outorgada ao Autor, por convenção das partes, no instrumento de transação, mas
nada foi pago à Construtora pelo Autor, pois a construção foi a preço de custo e pago
pelo antecessor dos Apelantes Sr. Milton Bortalazzi. Para confirmar esse fato, a
Construtora fez uma declaração onde consta que o preço foi pago anteriormente por
Milton Bortolazzi, por força do modelo contratual de compra preço de custo (pág.

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147). Não é crível que o Autor, por ser filho do Corréu, firmado o instrumento de
transação, e que nada pagou à Construtora, venha de forma atrevida dizer que pagou R$
400.000,00 à Construtora, pois soube que o apartamento não era de seu pai e dos
Apelantes. Nenhum vício mostrou ou apresenta o instrumento de transação.
Preparo anotado (págs. 192/193). Ofertadas contrarrazões
(págs. 196/204).
Originariamente distribuído para o e. Juiz Substituto em
Segundo Grau Nilton Santos Oliveira, foi o processo redistribuído para este relator, em
30.6.2020.
É o relatório.
Ressalvado o douto entendimento do Juiz prolator da r.
sentença de págs. 177/181, o recurso comporta acolhida.
Em ação declaratória de invalidade de negócio jurídico,
argumenta o Autor que celebrou instrumento particular de transação com os Réus, além
de instrumento de confissão de dívida, pelo qual o Autor adquiria dos Réus o
apartamento no 71, do edifício residencial Atlantis Guarujá, pelo valor de R$
1.100.000,00, inclusive com estabelecimento de hipoteca sobre o imóvel. Refere que os
Réus não são os legítimos proprietários do imóvel, sendo ele pertencente à ADT
Empreendimentos Imobiliários e Construções Ltda., inclusive assinou contrato pela
compra do bem no valor de R$ 410.000,00, com o registro na matrícula do imóvel.
Afirma serem nulos os contratos realizados com os Réus, porque decorrentes de dolo e
de negócio ilícito, uma vez que os Réus não eram efetivos proprietários do bem. Requer
a nulidade dos negócios jurídicos realizados com os Réus.
Assim apresentada a lide, enuncie-se que a pretensão

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deduzida pelo Autor se refere ao “instrumento particular de transação”, celebrado com
os Réus, em 09.12.2015 (págs. 15/17).
Desse modo, deve ser avaliado se o negócio jurídico
celebrado entre as partes é nulo, em razão de não serem os Réus proprietários do
imóvel.
Do instrumento contratual formalizado pelas partes não se
verifica qualquer irregularidade que pudesse conduzir à declaração de sua nulidade, uma
vez que observados os seus requisitos subjetivos e objetivos, quais sejam:
“Requisitos subjetivos: a) existência de duas ou mais
pessoas; b) capacidade genérica das partes contratantes para praticar os atos da
vida civil; c) aptidão específica para contratar; d) consentimento das partes
contratantes.
Requisitos objetivos: a) licitude de seu objeto; b)
possibilidade física ou jurídica do objeto; c) determinação de seu objeto; d)
economicidade de seu objeto” (MARIA HELENA DINIZ, Curso de Direito Civil
Brasileiro, vol. 3, Teoria das Obrigações Contratuais e Extracontratuais, 23a ed.,
págs.17/20).
Não se sustenta o argumento trazido pelo Autor, para
sustentar pedido de declaração de nulidade do negócio jurídico, no sentido de não serem
os Réus proprietários do imóvel, haja vista que o contrato celebrado, em sua cláusula 1a,
assim enuncia (pág. 16): “O Sr. Bria e José Roberto são detentores dos direitos de
compromisso de venda e compra do Apartamento no 71, localizado no 7o andar ou 8o
pavimento do 'EDIFÍCIO RESIDENCIAL ATLANTIS GUARUJÁ”, situado na Rua 26
no 87,...” (destaque do original). Desse modo, é de fácil percepção que em nenhum
momento os Réus se declararam proprietários do imóvel, mas detentores dos direitos de

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compromisso de venda e compra, o que já sugere que o domínio não estava regularizado
junto ao Registro de Imóveis de Guarujá. No entanto, essa condição não impede a
transação da forma como celebrada.
Acrescente-se que o contrato ainda referiu que o Autor
“irá adquirir os direitos sobre o apartamento dos segundos contratantes” (pág. 16), a
evidenciar inequívoca ciência do comprador acerca da condição do imóvel. E mais, o
contrato ainda estabeleceu que seria outorgada escritura de compra e venda ao
comprador, para viabilizar a obtenção do empréstimo do valor da compra (R$
1.100.000,00), o que de fato ocorreu, conforme se verifica de págs. 22/23. Deve ser
ainda ressaltado que, para viabilizar a outorga da escritura, foi elaborada a escritura de
confissão de dívida e garantia de hipoteca (págs. 33/35), em que o Autor reconheceu a
existência da dívida, em razão da venda do imóvel, sem qualquer ressalva.
Portanto, a escritura de venda e compra, celebrada entre o
Autor e a pessoa jurídica ADT Empreendimentos e Construções Ltda., tem por
fundamento o contrato de págs. 15/17 e a confissão de dívida de págs. 33/35, que não
contém nenhuma irregularidade, pois celebrados com observação de seus requisitos de
validade.
No que concerne ao pagamento de R$ 410.000,00, pelo
Autor, assevere-se para a inexistência de comprovação de sua efetivação, ônus que
pertencia ao Autor e do qual não se desincumbiu. Tratava-se de prova eminentemente
documental e que, portanto, deveria ter acompanhado a inicial da ação.
É certo que a escritura de venda e compra do imóvel foi
outorgada com a quitação do preço (págs. 22/23), praxe que é comum do mercado
imobiliário. No entanto, a quitação ofertada tem caráter relativo e, portanto, pode ser
afastada com a comprovação de que não ocorreu o pagamento do valor do imóvel.

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Confira-se o seguinte julgado:
“CIVIL E PROCESSO CIVIL. JULGAMENTO EXTRA
PETITA. INOCORRÊNCIA. QUITAÇÃO DADA EM ESCRITURA PÚBLICA DE
COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. PRESUNÇÃO RELATIVA DE PAGAMENTO.
ARTS. ANALISADOS: 460, CPC; 215, CC/02. 1. Ação declaratória de nulidade
de negócio jurídico c/c reivindicatória, distribuída em 09/08/2007, da qual foi
extraído o presente recurso especial, concluso ao Gabinete em 28/11/2013. 2.
Discute-se se o julgamento proferido pelo Tribunal de origem é extra petita, bem
como se a quitação dada em escritura pública de compra e venda de imóvel gera
presunção absoluta do pagamento. 3. A conclusão do Tribunal de origem - de que
o negócio jurídico é anulável por vício resultante de erro e dolo - decorreu dos
fatos que fundamentaram o pedido inicial, de modo que não há falar em
julgamento extra petita. 4. A presunção do art. 215 do CC/02 implica, de um
lado, a desnecessidade de se provar os fatos contidos na escritura pública, à luz
do que dispõe o art. 334, IV, do CPC, e, de outro, a inversão do ônus da prova,
em desfavor de quem, eventualmente, suscite a sua invalidade. 5. A quitação dada
em escritura pública gera a presunção relativa do pagamento, admitindo a prova
em contrário que evidencie, ao fim e ao cabo, a invalidade do instrumento em si,
porque eivado de vício que o torna falso. 6. Recurso especial conhecido e
desprovido” (STJ, REsp 1438432 /GO, Ministra NANCY ANDRIGHI, DJ-e
19.5.2014).
Portanto, embora refira o Autor a realização do pagamento
indicado na escritura de venda e compra, a assertiva restou infirmada pelo documento
de pág. 147, em que a vendedora “ADT Empreendimentos e Construções Ltda.” declara
que nada recebeu, uma vez que o preço indicado já se encontrava “pago anteriormente
pelo Sr. Milton Bortolazi”, o que não foi infirmado pelo Autor por prova em sentido
contrário.
Com essas considerações, julgo improcedente o pedido

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formulado na inicial, com condenação do Autor ao pagamento das custas e despesas
processuais.
Quanto à verba honorária e, apesar do regramento do novo
Código de Processo Civil, de que os honorários advocatícios são fixados entre 10 e 20%
do valor da causa ou da condenação, deve sim ser admitida a modulação desse valor
pelo Juízo, em observância ao caso em concreto, pois entendimento em sentido
contrário ocasionará uma inadequação de verba honorária ao trabalho efetivamente
desenvolvido, sem sujeição ao princípio moral de que a remuneração deva estar atrelada
ao que se produziu para a obtenção do resultado.
Nesse sentido tem-se recente manifestação do Colendo
Superior Tribunal de Justiça:
“4. Nesse diapasão, o Julgador arrosta delicadas
situações em não raros enredos processuais, especialmente em causas que
envolvem grandes cifras, pois, se de um lado deve prestigiar a dignidade e a
relevância da profissão do Advogado - profissional de altíssima nomeada para a
administração da Justiça (art. 133 da CF/88) -, por outro não deve permitir que
somas desproporcionalmente elevadas terminem por exarcebar a condigna
remuneração, podendo, além disso, levar a parte vencida à bancarrota.
5. Por isso, são irrisórios honorários advocatícios fixados
em patamar inferior a 1% sobre o valor da causa (AgInt no AREsp 1.177.501/SP,
Rel. Min. NANCY ANDRIGHI, DJe 12.04.2018)” (AREsp 1.438.183, relator o
Ministro NAPOLEÃO NUNES MAIA FILHO, julgado em 23.04.19).
Observados esses enunciados, bem como o Juízo de
Excepcionalidade então invocado no referido julgado, arbitro a verba honorária devida
pelo Autor, já considerado a fase recursal, em 2% do valor da causa atualizado (R$
1.100.000,00).

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Nestes termos, dou provimento ao recurso.
João Pazine Neto
Relator