Tribunal: TJSP
Processo: 1027458-51.2019.8.26.0602
Classe: Apelação Cível / Compra e Venda
Órgão julgador: José Joaquim dos Santos
Órgão colegiado: 2a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-07-31
Data de publicação: 2020-08-03

Ementa:
APELAÇÃO CÍVEL. Rescisão contratual. Sentença de parcial procedência, com a condenação das rés à devolução de 90% dos valores pagos pelo autor. Insurgência recursal das rés. Não acolhimento.

LEI 13786 DE 2018 – LEI DO DISTRATO. Afastamento de sua incidência neste caso em específico. Contrato firmado em data anterior à Lei. Questão de ordem decidida nos temas 970 e 971 do STJ.

PRELIMINAR DE

Ementa:
APELAÇÃO CÍVEL. Rescisão contratual. Sentença de parcial procedência, com a condenação das rés à devolução de 90% dos valores pagos pelo autor. Insurgência recursal das rés. Não acolhimento.

LEI 13786 DE 2018 – LEI DO DISTRATO. Afastamento de sua incidência neste caso em específico. Contrato firmado em data anterior à Lei. Questão de ordem decidida nos temas 970 e 971 do STJ.

PRELIMINAR DE NULIDADE. FALTA DE FUNDAMENTAÇÃO. Não configurada no caso. Julgador que não está compelido a responder todas as alegações das partes, restando suficiente que o Juiz ou Tribunal apresente as razões do convencimento, o que se verifica no caso, pois a r. sentença fora prolatada nos termos dos artigos 489 e seguintes do Código de Processo Civil e nos limites em que as partes reclamaram. Negativa de prestação jurisdicional, pois, não configurada. Preliminar afastada.

PRELIMINAR DE ILEGITIMIDADE DA CONSTRUTORA ALAVANCA. Corré que anuncia, em seu "site", o empreendimento sub judice. Empresas que se apresentam de forma conjunta perante o consumidor, integrando, pois, cadeia de fornecimento a ensejar a sua inclusão no polo passivo da ação. Preliminar afastada.

PERCENTUAL DE RETENÇÃO. Atraso na entrega do empreendimento verificado. Adquirente, entretanto, que se encontrava em mora, o que fora considerado pelo i. Juízo da origem para retenção, pelas rés, de parte dos valores pagos pelo apelado. Cláusula 6.3, por sua vez, que não pode ser aplicada, pois abusiva, mormente em se considerando que parte dos descontos ali verificados se dá sobre o valor total do contrato, o que não se admite. Retenção de 10% dos valores pagos que se mostra suficiente a indenizar a vendedora pelas despesas do negócio.

PEDIDO DE RETENÇÃO DAS ARRAS. Arras que são de caráter confirmatório, o que impede a sua retenção pelas corrés, devendo integrar a base de cálculo para a incidência do percentual de retenção.

COMISSÃO DE CORRETAGEM. É válida a cobrança de comissão de corretagem, reconhecida pelo Colendo STJ no REsp Repetitivo de n. 1.599.511/SP, desde que expressamente previsto no instrumento o valor cobrado a tal título, o que, no caso, não ocorreu, o que afasta, pois, qualquer exigência nesse sentido em face da parte adquirente.

TAXA DE FRUIÇÃO. Empreendimento que sequer fora entregue pelas rés, não sendo o caso de ocupação pelo apelado, o que afasta diretamente tal pleito.

TAXAS CONDOMINIAIS E IMPOSTOS. Empreendimento não entregue pelas rés. Taxas e impostos de caráter propter rem, não tendo o apelado exercido a efetiva posse do local, o que afasta condenação nesse sentido.

JUROS DE MORA. Atraso verificado nos autos, o que enseja a aplicação da regra geral do art. 405 do Código Civil, tal qual se deu na origem.

SUCUMBÊNCIA RECÍPROCA. Autor e ré que decaíram em percentual dos pedidos, o que enseja a aplicação do art. 86, caput, do Código de Processo Civil. Majoração do percentual a ser pago pela parte ré em razão do desprovimento do seu recurso (art. 85, §11 do Código de Processo Civil). Sentença mantida. Recurso desprovido.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2020.0000591341
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível no
1027458-51.2019.8.26.0602, da Comarca de Sorocaba, em que são apelantes NICE
CONJUNTO RESIDENCIAL SPE LTDA e CONSTRUTORA ALAVANCA LTDA, é
apelado LINCOLN LOPES DE CARVALHO.
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 2a Câmara de Direito Privado
do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Por maioria, negaram
provimento ao recurso. Declara voto contrário o 3o juiz, de conformidade com o
voto do relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores JOSÉ JOAQUIM DOS
SANTOS (Presidente), ALVARO PASSOS, GIFFONI FERREIRA, JOSÉ CARLOS
FERREIRA ALVES E HERTHA HELENA DE OLIVEIRA.
São Paulo, 30 de julho de 2020.
JOSÉ JOAQUIM DOS SANTOS
Relator
Assinatura Eletrônica

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Voto n. 36.333.
Apelação Cível no 1027458-51.2019.8.26.0602.
Apelantes/Rés: Nice Conjunto Residencial SPE Ltda e outra.
Apelado/Autor: Lincoln Lopes de Carvalho.
Origem: 4a Vara Cível do Foro de Sorocaba.
Juiz Dr. José Carlos Metroviche.
APELAÇÃO CÍVEL. Rescisão contratual. Sentença de parcial
procedência, com a condenação das rés à devolução de 90%
dos valores pagos pelo autor. Insurgência recursal das rés. Não
acolhimento.
LEI 13786 DE 2018 LEI DO DISTRATO. Afastamento de
sua incidência neste caso em específico. Contrato firmado em
data anterior à Lei. Questão de ordem decidida nos temas 970 e
971 do STJ.
PRELIMINAR
DE
NULIDADE.
FALTA
DE
FUNDAMENTAÇÃO. Não configurada no caso. Julgador que
não está compelido a responder todas as alegações das partes,
restando suficiente que o Juiz ou Tribunal apresente as razões
do convencimento, o que se verifica no caso, pois a r. sentença
fora prolatada nos termos dos artigos 489 e seguintes do
Código de Processo Civil e nos limites em que as partes
reclamaram. Negativa de prestação jurisdicional, pois, não
configurada. Preliminar afastada.
PRELIMINAR DE ILEGITIMIDADE DA CONSTRUTORA
ALAVANCA. Corré que anuncia, em seu “site”, o
empreendimento sub judice. Empresas que se apresentam de
forma conjunta perante o consumidor, integrando, pois, cadeia
de fornecimento a ensejar a sua inclusão no polo passivo da
ação. Preliminar afastada.
PERCENTUAL DE RETENÇÃO. Atraso na entrega do
empreendimento verificado. Adquirente, entretanto, que se
encontrava em mora, o que fora considerado pelo i. Juízo da
origem para retenção, pelas rés, de parte dos valores pagos pelo
apelado. Cláusula 6.3, por sua vez, que não pode ser aplicada,
pois abusiva, mormente em se considerando que parte dos
descontos ali verificados se dá sobre o valor total do contrato, o
que não se admite. Retenção de 10% dos valores pagos que se
mostra suficiente a indenizar a vendedora pelas despesas do
negócio.

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PEDIDO DE RETENÇÃO DAS ARRAS. Arras que são de
caráter confirmatório, o que impede a sua retenção pelas corrés,
devendo integrar a base de cálculo para a incidência do
percentual de retenção.
COMISSÃO DE CORRETAGEM. É válida a cobrança de
comissão de corretagem, reconhecida pelo Colendo STJ no
REsp Repetitivo de n. 1.599.511/SP, desde que expressamente
previsto no instrumento o valor cobrado a tal título, o que, no
caso, não ocorreu, o que afasta, pois, qualquer exigência nesse
sentido em face da parte adquirente.
TAXA DE FRUIÇÃO. Empreendimento que sequer fora
entregue pelas rés, não sendo o caso de ocupação pelo apelado,
o que afasta diretamente tal pleito.
TAXAS CONDOMINIAIS E IMPOSTOS. Empreendimento
não entregue pelas rés. Taxas e impostos de caráter propter
rem, não tendo o apelado exercido a efetiva posse do local, o
que afasta condenação nesse sentido.
JUROS DE MORA. Atraso verificado nos autos, o que enseja a
aplicação da regra geral do art. 405 do Código Civil, tal qual se
deu na origem.
SUCUMBÊNCIA RECÍPROCA. Autor e ré que decaíram em
percentual dos pedidos, o que enseja a aplicação do art. 86,
caput, do Código de Processo Civil. Majoração do percentual a
ser pago pela parte ré em razão do desprovimento do seu
recurso (art. 85, §11 do Código de Processo Civil). Sentença
mantida. Recurso desprovido.
Cuida-se de recurso de apelação interposto contra a
r. sentença de fls. 547/550 que assim dispôs:
“O Código de Defesa do Consumidor deve ser aplicado ao
presente caso, inclusive com inversão do ônus da prova. No mérito, a ação procede em parte.
Incontroverso a celebração do contrato entre as partes. A obra deveria ser entregue em
16/01/2019, já incluindo a cláusula de tolerância, fato que comprovadamente não ocorreu. As
obras estão paralisadas e a requerida não contesta tal fato. Passado quase um ano da data
de entrega, o empreendimento não está concluído, havendo pagamento considerável do
requerente. Por seu turno, a situação exposta indica, também, o desinteresse do autor no
prosseguimento do contrato e até mesmo seu inadimplemento contratual, à medida que
o último pagamento foi realizado em 25/04/2017 e a presente ação ajuizada em 2019.

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Assim, entendo razoável a retenção pelo requerido de 10% dos valores adimplidos pelo autor
[...] O valor da restituição deverá ser apurado por ocasião do cumprimento, por simples cálculo
aritmético. Por fim, à vista dos elementos específicos constantes dos autos, não cabe
acolhimento ao pedido de danos morais. A configuração de danos à esfera moral exige a
dor, o sofrimento, a angústia profunda. No presente caso como já exposto restou caracterizado
inadimplemento contratual por ambas as partes, não havendo qualquer prova de que os fatos
narrados na inicial se revestiram de gravidade e relevância tais que vieram a atingir bens
personalíssimos do autor, razão pela qual o pedido é improcedente. POSTO ISSO, julgo
parcialmente procedentes os pedidos e o faço nos termos do art. 487, I do CPC, para
declarar rescindido o contrato firmado entre as partes e condenar a ré a restituir para o
autor, o valor correspondente a noventa por cento (90%) do quanto dele recebeu (fls.
43/68), com correção monetária desde a data do pagamento de cada parcela, observados
os índices da tabela organizada pelo Tribunal de Justiça deste Estado, com acréscimo
dos juros legais de um por cento (1%) ao mês, estes contados da citação. Diante da
sucumbência recíproca, cada parte arcará com o pagamento de metade das custas e despesas
processuais. Cada parte pagará ao advogado da outra, vedada a compensação, honorários
advocatícios fixados em dez por cento sobre o valor atualizado da condenação das rés”.
Opostos embargos de declaração (fls. 552/573), os
quais foram rejeitados (fls. 581).
Insurgem-se as requeridas (fls. 583/624), indicando,
de início, a sentença padece de nulidade por ausência de fundamentação em
relação à tese de retenção do sinal e fruição do imóvel. Aduzem que inexistiu
pronunciamento no efetivo no tocante ao pedido de condenação ao pagamento
da cláusula penal de 20% do valor total do contrato, consoante cláusula 6.3,
VI, do contrato. Alegam que inexiste manifestação no que tange à não
incidência de juros sobre os valores pagos (não incidência antes do trânsito
em julgado). Por fim, alegam que há contradição em relação à sucumbência
recíproca, pois verdadeiramente a empresa se sagrou vitoriosa em parte
substancial e expressiva da sua pretensão. Indica violação ao artigo 93, IX da
CF e art. 489 do Código de Processo Civil.
Suscitam,
preliminarmente,
as
inovações

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advindas da Lei 13.786/2018, indicando que as teses das apelantes estão
acobertadas pela novel legislação. Aduzem, ainda, ilegitimidade passiva
da Construtora Alavanca. No mérito, indicam que a rescisão se dá por
iniciativa da parte adquirente, de forma que a parte compradora deve se
submeter
à
penalidade
contratual.
Tecem
considerações
sobre
o
cronograma de implantação das obras, bem como a cláusula de tolerância
de 180 dias. Aduzem que o devedor se encontrava em mora antes mesmo
do
prazo
para
entrega
do
imóvel.
Colacionam
posicionamentos
jurisprudenciais a embasar a pretensão recursal.
Defendem a perda do sinal pelo adquirente e a
aplicação da multa de 20% sobre o valor do contrato. Aduzem que a nova
Lei 13.786/2018 permite também a cobrança de indenização mensal, mais
impostos e taxas condominiais vencidos até a futura reintegração de
posse, havendo previsão contratual nesse sentido, de 1% (um por cento) ao
mês sobre o valor atualizado do imóvel, enquanto perdurar a indisponibilidade
(desde a data da contratação até a efetiva rescisão contratual). No tocante
aos juros de mora, pretendem a sua não incidência ou, subsidiariamente, a
incidência do transito em julgado. Tecem considerações, ainda, sobre caso
fortuito e a validade da cláusula 8.1. Por fim, entendem pela sua
sucumbência mínima.
Requerem, in verbis:
“1- Anularem a sentença diante das omissões e
contradições ventiladas nos aclaratórios anteriores, ficando desde já e
novamente prequestionada a nova violação dos dispositivos constitucionais e
infraconstitucionais invocados no presente recurso, inclusive do artigo 1.022 do
CPC, com anulação da sentença e devolução do feito. 2- Subsidiariamente,
acolherem preliminar de ilegitimidade passiva da Construtora Alavanca Ltda.,
com indeferimento da inaugural e extinção do processo sem resolução do
mérito, consoante artigo 485, inciso VI, do novel Código de Processo Civil,

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condenando-se o apelado ao pagamento dos honorários de sucumbência,
estimados entre 10% e 20% do valor atualizado da causa; 3- No mérito, o
julgamento de improcedência de todos os pedidos formulados pelo apelado,
aplicando-se a exceção de contrato não cumprido (mora precedente do
comprador do imóvel); 4- Subsidiariamente, caso se admita desfazimento do
negócio por iniciativa da parte inadimplente, aguarda o decreto de rescisão
contratual por culpa exclusiva do apelado; 5- Julgarem improcedente o
pedido para devolução de valores; 6- Autorizarem a compensação entre os
valores pagos pelo apelado (apenas os valores comprovados de maneira
documental e contábil) e penalidades contratuais (cláusula 6), especialmente
a
perda/retenção/condenação
dos
seguintes
títulos:
6-I.
O
sinal
eventualmente pago (art. 420 do Código Civil); 6-II. As despesas de
corretagem (salvo se o valor tiver sido pago diretamente à empresa
intermediadora, hipótese em que não haverá dedução); 6-III. As despesas com
a campanha de vendas (folhetos, cavaletes, publicações, stand de vendas,
etc.) no percentual 4% sobre o valor de venda atualizado; 6-IV. As despesas
relativas à administração do contrato, cobrança pessoal administrativo, no
percentual de 5% (cinco por cento) sobre os valores pagos; 6-V. 7,38% sobre
os valores pagos, reajustados, pelas despesas tributárias; 6-VI. 20% sobre o
valor total do contrato (atualizado pelo IGPM desde a contratação até a
rescisão contratual), a título de cláusula penal e sem prejuízo da cobrança
cumulativa das demais penalidades; 6-VII. Indenização no percentual de 1%
(um por cento) ao mês, a partir da data da contratação até a concreta e
definitiva rescisão contratual, calculado sobre o valor atualizado do imóvel,
conforme cláusula 6.3.2; 7- Ante a ausência dos requisitos legais,
revogarem/indeferirem a tutela de urgência; 8- Condenarem o apelado ao
pagamento de todas as despesas incidentes sobre o imóvel e que se
vencerem durante a marcha processual, especialmente impostos e taxas
condominiais; 9- Após a compensação e regular liquidação do julgado,
certamente remanescerá dívida em desfavor do apelado, razão pela qual
pugna pelo cumprimento do julgado (cobrança do saldo devedor) nos próprios

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autos; 10- Afastarem a correção monetária e juros sobre valores pagos ou,
subsidiariamente, fixar os juros somente após trânsito em julgado (conforme
tema 1002, sacramentado no STJ); 11- Em qualquer hipótese, condenarem o
apelado ao pagamento das despesas contratuais e honorários advocatícios,
estimados entre 10% e 20% do valor atualizado da causa”.
Contrarrazões (fls. 632/647).
Despacho desta Relatoria, determinando à apelante
a complementação do preparo recursal (fls. 650/654), o que fora atendido (fls.
676/677).
É o relatório.
De início, não se olvida que o contrato firmado entre
as partes se subordina às disposições protetivas do Código de Defesa do
Consumidor, uma vez que presentes a figura do fornecedor ou prestador de
serviços na cadeia produtiva, bem assim do destinatário final, que é a parte
adquirente da unidade (artigos 2o e 3o), sendo, de rigor, a sua interpretação de
modo mais favorável ao consumidor, nos termos do que estabelece o seu art.
47.
Ainda, cumpre esclarecer que esta Câmara entende
pela aplicação da recente Lei n. 13.786/2018 denominada Lei do Distrato -
apenas aos contratos celebrados após a sua vigência de forma que se
afasta, pois, sua apreciação neste caso. Tal posicionamento é adotado por
esta
Corte
(Apelação
1012300-33.2017.8.26.0114;
1020951-54.2017.8.26.0114; 1006133-29.2015.8.26.0127) e fora pacificado
pelo Col. STJ como questão de ordem quando do julgamento dos temas 970
e 971.
Não há se falar, ainda, em nulidade da sentença
por ausência de fundamentação.

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Neste ponto, impende salientar que não se confunde
falta de fundamentação, esta sim causa de nulidade, nos termos do artigo 93,
inciso
IX,
da
Constituição
Federal, com a má fundamentação, a
fundamentação deficiente ou fundamentação sucinta (cf. Humberto Theodoro
Júnior, Código de Processo Civil anotado, Forense, Rio de Janeiro, 2016, p.
563, art. 489).
Ademais, sobre este tema, não se pode olvidar que
é entendimento assente em nossa jurisprudência que “O juiz não está obrigado
a responder todas as alegações das partes, quando já tenha encontrado
motivo suficiente para fundar a decisão nem se obriga a ater-se aos
fundamentos indicados por elas e tampouco a responder um a um todos
os seus argumentos” (JTJ 259/14).
Ademais, a “Constituição não exige que a decisão
seja extensamente fundamentada. O que se exige é que o juiz ou tribunal dê
as razões de seu convencimento” (STF, 2a Turma, AI 162.089-8-DF, AgRg,
Rel. Ministro Carlos Velloso, J. 12.12.95, negaram provimento, v.u., DJU
15.3.96, p. 7209).
Por outro lado, não há que se falar em nulidade da
sentença, que restou bem fundamentada e contém a exposição de todos os
fatos que levaram à r. decisão do douto Magistrado e dos dispositivos legais
correspondentes, tanto que permitiu à parte recorrente rebater, com riqueza de
detalhes, os seus principais pontos.
No tocante à suposta ilegitimidade da Construtora
Alavanca, segundo consta, a ré também é responsável pelo empreendimento,
razão pela qual há legitimidade para figurar no polo passivo da demanda. É o
que se depreende da simples análise do seu sítio eletrônico, no qual anuncia a
obra (cf. http://www.alavanca.com.br/imoveis1/Condominio-Nice-alavanca-/1/).

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Portanto, como bem destacado na sentença, ambas
as empresas participaram ativamente na cadeia de fornecimento de venda de
imóveis, de modo que, à vista do consumidor - para além de se apresentarem
sem qualquer distinção minimamente clara - respondem solidariamente pelos
danos, a ele, causados, consoante estatuído no art. 7o, parágrafo único, e art.
25, § 1o, ambos do Código de Defesa do Consumidor.
No mérito, o recurso não comporta provimento.
No tocante ao percentual de retenção, conforme a
Súmula 01 deste Eg. Tribunal “o compromissário comprador de imóvel,
mesmo inadimplente, pode pedir a rescisão do contrato e reaver as quantias
pagas, admitida a compensação com gastos próprios de administração e
propaganda feitos pelo compromissário vendedor, assim como com o valor
que se arbitrar pelo tempo de ocupação do bem”.
Nesse sentido, Súmula n. 543 do Colendo Superior
Tribunal de Justiça:
“Na hipótese de resolução de contrato de promessa
de compra e venda e imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor,
deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente
comprador integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente
vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem
deu causa ao desfazimento”.
Admissível, pois, a rescisão do contrato por iniciativa
dos então compradores, desde que respeitados os dispositivos legais atinentes
à espécie e retenção de porcentagem dos valores pagos para amenizar gastos
administrativos da promitente vendedora.

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Tem-se, assim, que a retenção de parte dos valores
pelas vendedoras é medida de rigor neste caso.
Ainda que as rés afirmem que o adquirente estava
em mora antes mesmo do prazo final para entrega do empreendimento (fl. 593
deste recurso), é crível que a r. sentença levou tal situação em consideração, o
que ensejou, por isso, ao invés da devolução total dos valores pelas rés pelo
atraso na entrega do empreendimento atraso esse inconteste, ainda que
se considere o teor da cláusula 81. -, a retenção de parte dos valores pagos
pelo adquirente.
Cabe, agora, analisar a cláusula contratual de n. 6.3,
em tese, aplicável no caso de rescisão por iniciativa dos compradores (fls. 30).
Cumpre ressaltar que o Colendo STJ decidiu que “é
abusiva a cláusula que fixa a multa pelo descumprimento do contrato com
base não no valor das prestações pagas, mas no valor do imóvel, onerando
demasiadamente o devedor” (cf. REsp 907856/DF, 3a Turma, Rel. Min.
Sidnei Beneti, J. 19.06.2008).
Tanto é assim que a recente Lei n. 13.786/2018, a
ser aplicada aos instrumentos contratuais futuros, determina, em seu artigo 67-
A, § 4o, que “os descontos e as retenções, após o desfazimento do contrato,
estão limitados aos valores efetivamente pagos pelo adquirente, salvo em
relação às quantias relativas à fruição do imóvel”, em consonância com o
entendimento defendido pelo Col. Superior Tribunal de Justiça e adotado por
esta Relatoria.
Não há, ainda, com afastamento de tais disposições
contratuais, qualquer violação ao princípio da pacta sunt servanda, visto que
as cláusulas devem ser apreciadas, no caso, sob a ótica consumerista, não
sendo absolutas e, caso detenham caráter abusivo, devem ser moduladas pelo
Juízo, como deve ocorrer neste caso, haja vista que a cláusula 6.3 do
instrumento contratual mostra-se abusiva por indicar a perda do sinal, a

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dedução do valor a título de corretagem, dedução das despesas de
campanha em 5% sobre o valor total da venda, 5% dos valores pagos e
7,38% dos valores pagos, e 20% do valor do contrato a título de multa,
revelando-se - se considerada em sua totalidade, frisa-se abusiva, à luz
do disposto no art. 51, IV do Código de Defesa do Consumidor.
Entretanto, analisando-se o contexto fático, possível
se mostra a retenção de 10% dos valores pagos, tal qual destacado pela r.
sentença, considerando-se, principalmente, a quantia até então adimplida pelo
adquirente.
E tal percentual de retenção está em sintonia não
apenas com o que tem decidido o C. Superior Tribunal de Justiça nos casos de
desistência por inciativa dos compradores (cf. AgInt no AgRg no AREsp
816434/DF, Terceira Turma, Relator Min Marco Aurélio Bellizze, J.
27.09.2016), mas também com entendimento adotado por este Eg. Tribunal e,
em especial, esta Colenda Câmara (Apelação n. 1075380-76.2018.8.26.0100,
J. 17.12.2018; Ap. 1061597-15.2016.8.26.0576, J. 13.12.2018) não tendo a
parte vendedora comprovado efetivamente a ocorrência de maiores
consequências em razão da rescisão que embasasse diferente percentual de
retenção.
Não é o caso de retenção do sinal pago pelo autor
à ré, pois o sinal quitado, ao que tudo indica, compunha preço total do
contrato, sendo, pois, de caráter confirmatório, o que não autoriza a sua total
retenção pela parte vendedora, devendo integrar a base de cálculo sobre a
qual incidirá a retenção.
E, nesse sentido, o posicionamento do Col. Superior
Tribunal de Justiça: “O arrependimento do promitente comprador não importa
em perda das arras se estas forem confirmatórias, admitindo-se, contudo,
a retenção, pelo vendedor, de parte das prestações pagas, como forma
de indenizá-lo pelos prejuízos suportados” (cf. AgRg no AREsp

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208.692/ES, 4a Turma, Relator Ministro Antônio Carlos Ferreira, J. em
18.09.2014).
Ainda, aplica-se, a este caso, a Súmula 02 deste Eg.
Tribunal, segundo a qual “a devolução das quantias pagas em contrato de
compromisso de compra e venda de imóvel deve ser feita de uma só vez,
não se sujeitando à forma de parcelamento prevista para a aquisição”, diante,
ainda, da não aplicação da Lei n. 13.786/2018 a estes autos.
No tocante à comissão de corretagem, razão não
é dada às apelantes.
Com efeito, no julgamento dos Recursos Especiais
nos. 1.599.511/SP, 1.551.956/SP, 1.551.951/SP e 1.551.968/SP concluiu o Eg.
Superior Tribunal de Justiça pela “validade da cláusula contratual que transfere
ao promitente-comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem nos
contratos de promessa de compra e venda de unidade autônoma em regime
de incorporação imobiliária, desde que previamente informado o preço total
da aquisição da unidade autônoma, com o destaque do valor da
comissão de corretagem”.
Destacou o Egrégio Superior Tribunal de Justiça que
a necessidade de verificação da possibilidade de transferência do
pagamento da comissão corretagem do vendedor ao comprador deve ser
analisada à luz dos artigos 722 a 725 do Código Civil, artigo 3o da Lei 6.530/78
e do Código de Defesa do Consumidor.
Restou delimitada, ainda, necessidade de “clareza e
transparência na previsão contratual acerca da transferência para o
comprador ou promitente-comprador (consumidor) do dever de pagar a
comissão de corretagem”.
Ou seja, deve ser observado o dever de informação
imposto pelo Código de Defesa do Consumidor, que dispõe que a prestação
de informação adequada sobre os produtos e serviços é dever do fornecedor,
nos termos dos artigos 31, 46 e 52 do Código Consumerista.

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De se destacar que tal entendimento fora assentado
sob o rito do art. 543-C do Código de Processo Civil de 1973 (artigos 1.036 e
seguintes do Novo Código de Processo Civil).
Isto considerado, impõe-se o dever de prestação de
informação à parte consumidora, até o momento da celebração do contrato
de promessa de compra e venda, do preço total de aquisição daquela unidade,
especificando-se, ainda, o valor referente à comissão de corretagem, para não
se incorrer na conduta do art. 39, I, do Código de Defesa do Consumidor.
E, no caso sub judice, não há qualquer documento
ou cláusula contratual que transfira à parte adquirente o pagamento de tal
encargo não sendo suficiente, para tanto, uma cláusula genérica no bojo do
contrato em caso de rescisão -, não sendo possível à parte ré receber da parte
autora qualquer valor nesse sentido, ainda que tenha, efetivamente, destinado
valores ao corretor, situação que, caso tenha ocorrido, deu-se por sua mera
liberalidade.
No tocante à taxa de fruição, respeitada a alegação
da empresa apelante, este Tribunal e, em especial, esta Câmara, posicionam-
se no sentido de que a taxa de fruição ou ocupação do imóvel se dá apenas
durante o período de inadimplência até a devolução da posse do imóvel,
tempo no qual o então adquirente se utiliza do imóvel sem qualquer
contraprestação,
caracterizando
como
uso
indevido
(Apelação
1002135-38.2018.8.26.0292, 5a Câm. Dir. Privado, J. 10.10.2018; Ap. 1043787-
90.2017.8.26.0576,
7a
Câm.
Dir.
Privado,
J.
12.11.2018;
Apelação
0005430-71.2013.8.26.0029, 2a Câm. Dir. Privado, J. 04.12.2018).
Contudo, inexistente a entrega do empreendimento,
de forma que, por óbvio, o apelado não estava na posse do imóvel, não se
podendo afirmar - sem sombra de dúvidas - que a vendedora tenha deixado de
auferir lucro ao ter sido impedida de sua fruição direta.

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À falta de prova de prejuízo - e, nesse caso, não se
presume -, descabe qualquer indenização nesse sentido.
Portanto, não é o caso de condenação do autor em
taxa de ocupação.
No mais, é cediço que as despesas condominiais
constituem obrigações “propter rem”, sendo de responsabilidade não apenas
daquele que detém qualidade de proprietário da unidade condominial, como
daqueles que - de alguma forma - sejam titulares dos aspectos dominiais,
tais como a posse, o gozo, ou a fruição, e desde que tenham estabelecido
relação direta com o condomínio, como no caso de um compromissário
comprador.
O C. Superior Tribunal de Justiça, na apreciação de
Recurso Especial em caráter repetitivo (n. 1.345.331/RS), fixou o entendimento
de que, em casos de compromisso de compra e venda, a responsabilidade
pelas despesas de condomínio pode recair tanto sobre o promitente vendedor
quanto sobre o promissário comprador, a depender das circunstâncias do caso
concreto, nos seguintes termos:
1. Para efeitos do art. 543-C do CPC, firmam-se as seguintes
teses: a) O que define a responsabilidade pelo pagamento das
obrigações condominiais não é o registro do compromisso de
compra e venda, mas a relação jurídica material com o
imóvel,
representada
pela
imissão
na
posse
pelo
promissário comprador e pela ciência inequívoca do
condomínio acerca da transação. b) Havendo compromisso
de compra e venda não levado a registro, a responsabilidade
pelas despesas de condomínio pode recair tanto sobre o
promitente vendedor quanto sobre o promissário comprador,
dependendo das circunstâncias de cada caso concreto. c) Se
ficar comprovado: (i) que o promissário comprador se
imitira na posse; e (ii) o condomínio teve ciência
inequívoca da transação, afasta-se a legitimidade passiva
do promitente vendedor para responder por despesas
condominiais relativas a período em que a posse foi

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exercida pelo promissário comprador. 2. No caso concreto,
recurso especial não provido. (STJ, REsp 1345331 RS,
Segunda Seção, Min. Luís Felipe Salomão, DJe 20/04/2015)”.
Frisa-se que as teses acima fixadas pelo C. STJ são
de observância obrigatória, a teor do art. 927, III, do Código de Processo Civil.
E depreende-se do caso destes autos que o autor sequer fora imitido na posse
do imóvel, porquanto não finalizado o empreendimento.
De se observar, pois, que a parte autora não estava
na posse do imóvel, sendo certo que é a entrega das chaves que define o
momento a partir do qual surge para os promissários compradores a obrigação
de pagamento das taxas condominiais e, também, dos eventuais impostos que
incidam sobre o imóvel no mesmo aspecto como o IPTU. Com isso, tratando-
se de empreendimento inacabado, não há se falar em condenação do apelado
ao pagamento de taxas condominiais, associativas ou impostos sobre o
imóvel.
Esse, aliás, é o entendimento deste E. Tribunal de
Justiça e, em especial, desta C. Câmara:
Compromisso de compra e venda
Cessão de direitos

Autores que alegaram atraso na entrega das chaves,
postulando indenização por lucros cessantes, devolução dos
valores cobrados a título de condomínio antes da efetiva
entrega e congelamento do saldo devedor durante o referido
período
Improcedência
Inconformismo insistindo na
pretensão
deduzida
e
postulando,
subsidiariamente
a
condenação ao pagamento de indenização a partir da cessão
de direitos até a entrega das chaves e a restituição da taxa
SATI, em dobro Pleitos envolvendo a restituição dobrada da
SATI e a indenização a partir da cessão de direitos até a
entrega das chaves que consubstanciam verdadeira inovação
recursal
Não conhecimento
Hipótese em que não se
vislumbra atraso na conclusão das obras, mas sim ausência de
pagamento do saldo devedor - Pagamento das taxas de
condomínio incidentes sobre o imóvel que são de
responsabilidade da vendedora até a efetiva imissão na
posse Recurso conhecido, em parte, e parcialmente provido.

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(TJSP. Apelação Cível 0009599-38.2012.8.26.0229; Relator
(a): Clara Maria Araújo Xavier; Órgão Julgador: 8a Câmara de
Direito Privado; Data do Julgamento: 20/03/2019).
APELAÇÃO CÍVEL
Ação declaratória c.c. indenização por
danos morais e materiais Sentença de parcial procedência
Manutenção Compromisso de compra e venda - Atraso na
entrega da obra
Lucros cessantes devidos
Súmula 162
desta Corte
Taxas de condomínio que devem ser
reembolsadas, posto que não podem ser cobradas antes
da
imissão
na
posse
do
imóvel

Recurso não
provido. (TJSP. Apelação Cível 1006256-80.2015.8.26.0562;
Relator (a): José Carlos Ferreira Alves; Órgão Julgador: 2a
Câmara de Direito Privado; Data do Julgamento: 12/06/2017).
Preliminar
Julgamento "extra petita"
Inocorrência

Restituição de valores de taxa condominial Pedido formulado
pelos apelantes na inicial Inocorrência de julgamento além
dos pedidos formulados Preliminar afastada. Apelação Cível
Indenização Atraso na entrega de imóvel Possibilidade de
prorrogação de prazo Cláusula de tolerância Validade do
prazo de tolerância não superior a 180 dias (Súm. 164/TJSP)
[...] Taxa condominial
Impossibilidade de cobrança dos
apelados antes da imissão na posse
Obrigação de
natureza "propter rem"
Débitos exigíveis de quem seja
titular da coisa como proprietário ou possuidor Recurso,
nesta parte, improvido. Sucumbência Reconhecimento da
sucumbência parcial e recíproca Partes que arcarão com o
pagamento das custas e despesas processuais na proporção
de 75% para as apelantes e 25% para os apelados, em vista do
decaimento destes em menor grau Honorários advocatícios
Arbitramento em 15% sobre o valor atualizado da condenação
(art. 85, § 2o, do CPC), observando-se, para cada parte, a
mesma proporção supramencionada. (TJSP. Apelação Cível
4001603-38.2013.8.26.0114; Relator (a): José Joaquim dos
Santos; Órgão Julgador: 2a Câmara de Direito Privado; Data do
Julgamento: 16/07/2018).

No tocante aos juros de mora, reconhecido o
atraso das vendedoras ainda que em complementação ao inadimplemento
do ora apelado -, é crível que deve incidir a regra geral prevista no art. 405 do
Código Civil, ou seja, a sua incidência se dá a partir da citação, como
destacou a r. sentença.
Mantida a sucumbência tal qual fixada na origem, a
qual atende ao quanto disposto no art. 86, caput, do Código de Processo Civil,

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considerando, ainda, que as partes decaíram em percentual de seus pedidos.
Majoram-se, contudo, os honorários a serem pagos
pelas apelantes para mais 2%, em razão do desprovimento deste recurso (art.
85, §11 do Código de Processo Civil).
Por fim, prequestionada por esta Turma toda
matéria infra e constitucional suscitada pelas partes, com a finalidade de
acesso às Superiores Instâncias, por meio das vias extraordinária e especial,
observando-se que, em sede de prequestionamento, desnecessária a citação
numérica dos dispositivos legais, bastando que a questão posta tenha sido
decidida, como o fora no teor deste acórdão.
Ante o exposto, nega-se provimento ao recurso.
JOSÉ JOAQUIM DOS SANTOS
Relator

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Voto no 29382/2020
Apelação Cível no 1027458-51.2019.8.26.0602
Comarca: Sorocaba
Apelantes: Nice Conjunto Residencial Spe Ltda e Construtora Alavanca
Ltda
Apelado: Lincoln Lopes de Carvalho
DECLARAÇÃO DE VOTO No 29382
DIVIRJO, sempre respeitosamente, da solução localizada pelo E. Relator,
apenasmente quanto ao percentual de devolução.
Outrossim, o percentual arbitrado, dez por cento, não satisfaz ao prejuízo
que o adquirente causou pelo que o valor mais consentâneo com o entendimento da
Câmara é da ordem de 20% e não como fixado a meu fraco sentir lembrando-se que
do próprio A. Relator há precedentes em que esse percentual foi acatado.
Notar que na espécie é irrelevante a natureza de adesão do pacto podendo
essa grandeza ser brandida para a hipótese de dúvida na interpretação o que não se
afigura neste caso, tudo na esteira de remansoso entendimento da doutrina.
Pelos motivos suso expostos, pois, apresento respeitosa divergência.
SINE IRA ET STUDIO.
L. B. Giffoni Ferreira

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Este documento é cópia do original que recebeu as seguintes assinaturas digitais:
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Eletrônicos
JOSE JOAQUIM DOS SANTOS
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18
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Votos
LUIZ BEETHOVEN GIFFONI FERREIRA
11C3F111
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https://esaj.tjsp.jus.br/pastadigital/sg/abrirConferenciaDocumento.do, informando o processo
1027458-51.2019.8.26.0602 e o código de confirmação da tabela acima.