Tribunal: TJSP
Processo: 1023556-58.2017.8.26.0506
Classe: Apelação Cível / Promessa de Compra e Venda
Órgão julgador: Maria do Carmo Honorio
Órgão colegiado: 3a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-01-18
Data de publicação: 2020-01-18

Ementa:
R MUNICIPAL No 2.380/2009. IPTU. NÃO COMPROVAÇÃO DE QUE O VALOR COBRADO DA CONSUMIDORA FOI PROPORCIONAL E QUE TEVE COMO BASE APENAS OS MESES DE SUA RESPONSABILIDADE. RESTITUIÇÃO DEVIDA. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.
A restituição de quantia paga por IPTU antes da efetiva imissão do adquirente na posse do imóvel deve ser na forma simples, e não em dobro, se não demonstrada a má-fé da promitente vendedora. Precedentes desta Câmara.
(TJSP; Apelação Cível 1023556-58.2017.8.26.0506; Relator (a): Maria do Carmo Honorio; Órgão Julgador: 3a Câmara de Direito Privado; Foro de Ribeirão Preto - 2a Vara Cível; Data do Julgamento: 18/01/2020; Data de Registro: 18/01/2020)

Classe/Assunto:

Apelação Cível / Promessa de Compra e Venda

Relator(a):

Maria do Carmo Honorio

Comarca:

Ribeirão Preto

Órgão julgador:

3a Câmara de Direito Privado

Data do julgamento:

18/01/2020

Data de publicação:

18/01/2020

Ementa:
APELAÇÃO CÍVEL. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. ITBI. ISENÇÃO NÃO POSTULADA PELA VIA ADMINISTRATIVA. COBRANÇA LÍCITA. INTELIGÊNCIA DA LEI COMPLEMENTAR MUNICIPAL No 2.380/2009. IPTU. NÃO COMPROVAÇÃO DE QUE O VALOR COBRADO DA CONSUMIDORA FOI PROPORCIONAL E QUE TEVE COMO BASE APENAS OS MESES DE SUA RESPONSABILIDADE. RESTITUIÇÃO DEVIDA. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.
A restituição de quantia paga por

Ementa:
APELAÇÃO CÍVEL. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. ITBI. ISENÇÃO NÃO POSTULADA PELA VIA ADMINISTRATIVA. COBRANÇA LÍCITA. INTELIGÊNCIA DA LEI COMPLEMENTAR MUNICIPAL No 2.380/2009. IPTU. NÃO COMPROVAÇÃO DE QUE O VALOR COBRADO DA CONSUMIDORA FOI PROPORCIONAL E QUE TEVE COMO BASE APENAS OS MESES DE SUA RESPONSABILIDADE. RESTITUIÇÃO DEVIDA. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.
A restituição de quantia paga por IPTU antes da efetiva imissão do adquirente na posse do imóvel deve ser na forma simples, e não em dobro, se não demonstrada a má-fé da promitente vendedora. Precedentes desta Câmara.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2020.0000015902
ACÓRDÃO
Vistos,
relatados
e
discutidos
estes
autos
de
Apelação
Cível
no
1023556-58.2017.8.26.0506, da Comarca de Ribeirão Preto, em que é apelante FABIANA
MARQUES GARCIA (JUSTIÇA GRATUITA), é apelado MRV ENGENHARIA E
PARTICIPAÇÕES S/A.
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 3a Câmara de Direito Privado do
Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Deram provimento em
parte ao recurso. V. U., de conformidade com o voto do relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores JOÃO PAZINE NETO
(Presidente sem voto), DONEGÁ MORANDINI E ALEXANDRE MARCONDES.
São Paulo, 18 de janeiro de 2020.
MARIA DO CARMO HONÓRIO
Relatora
Assinatura Eletrônica

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Apelação Cível no 1023556-58.2017.8.26.0506
2
Apelação Cível no 1023556-58.2017.8.26.0506
Apelante: Fabiana Marques Garcia
Apelado: MRV Engenharia e Participações S/A
Comarca: Ribeirão Preto
V. 0884
APELAÇÃO CÍVEL. COMPROMISSO DE COMPRA E
VENDA. ITBI. ISENÇÃO NÃO POSTULADA PELA VIA
ADMINISTRATIVA. COBRANÇA LÍCITA. INTELIGÊNCIA
DA LEI COMPLEMENTAR MUNICIPAL No 2.380/2009. IPTU.
NÃO COMPROVAÇÃO DE QUE O VALOR COBRADO DA
CONSUMIDORA FOI PROPORCIONAL E QUE TEVE COMO
BASE APENAS OS MESES DE SUA RESPONSABILIDADE.
RESTITUIÇÃO
DEVIDA.
RECURSO
PARCIALMENTE
PROVIDO.
A restituição de quantia paga por IPTU antes da efetiva imissão do
adquirente na posse do imóvel deve ser na forma simples, e não
em dobro, se não demonstrada a má-fé da promitente vendedora.
Precedentes desta Câmara.
Trata-se de Apelação interposta contra sentença judicial (págs.
164/167), cujo relatório adoto, proferida pela MMa. Juíza da 2a Vara Cível de
Ribeirão Preto, que, em ação declaratória de nulidade de cláusula contratual c/c
repetição de indébito, julgou improcedente o pedido inicial. Ante a sucumbência,
condenou a autora a arcar com as custas, despesas processuais e com os honorários
advocatícios, estes fixados em 10% sobre o valor da causa.
Apela a autora (págs. 169/177), alegando, em síntese, que é seu
direito a devolução dos valores pagos a título de ITBI, seja porque a cláusula que
impõe essa obrigação ao consumidor é ilegal e abusiva, já que contraria legislação;
seja porque a obrigação tributária foi criada por responsabilidade e negligência da
apelada, o que fez o consumidor hipossuficiente adimplir com valores os quais era
isento pela legislação. Sustenta ainda que não poderia ser obrigada a solicitar a
isenção do referido tributo, responsabilidade esta da apelada. Aduz que não foi
informada pela ré acerca da necessidade do pedido de isenção perante à

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Apelação Cível no 1023556-58.2017.8.26.0506
3
Administração Pública. Salienta que o imposto foi exigido antes mesmo do “habite-
se” e do respectivo fato gerador (transferência definitiva da propriedade ao
adquirente), o que não pode ser aceito. Argumenta também que, apesar de datado
em tempo posterior, a cobrança de IPTU é ilegal por ser referente a período anterior
à entrega das chaves do imóvel. Aduz que a Prefeitura, antes da individualização
das matrículas, fez a cobrança do tributo como lote, o qual foi pago pela ré que,
posteriormente, repassou o valor aos consumidores, mas de forma indevida por ser
de período anterior à legitima posse.
Recurso tempestivo e isento de preparo, por ser a parte beneficiária
de justiça gratuita (págs. 42/43).
Contrarrazões apresentadas, com preliminar (págs. 180/191).
Não houve oposição ao julgamento virtual.
É O RELATÓRIO.
VOTO.
Primeiramente, rejeito a preliminar arguida pela apelada, por não
vislumbrar ofensa ao princípio da dialeticidade (artigo 932, inc. III, do CPC). Ao
contrário do alegado, as razões recursais impugnam especificamente os
fundamentos da decisão recorrida, ainda que parcialmente, uma vez que a apelante
não se insurge contra a rejeição do pedido de devolução dos juros de obra, o que não
impede a identificação precisa de sua irresignação.
Quanto ao mérito, o recurso merece parcial acolhimento.

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Apelação Cível no 1023556-58.2017.8.26.0506
4
Com efeito, o pagamento de Imposto sobre a Transmissão de
Bens Imóveis (ITBI) pela apelada ao Município e o posterior repasse do encargo à
apelante, com fundamento em cláusula contratual que o permite, restou
demonstrado nos autos (págs. 49 c/c 87/88).
A controvérsia cinge-se à existência, ou não, de direito de isenção
do pagamento do referido tributo pela apelante, por força do disposto na Lei
Complementar Municipal no 2.380/2009.
Nos termos do artigo 179 do Código Tributário Nacional: “A
isenção quando não concedida em caráter geral, é efetivada, em cada caso, por
despacho da autoridade administrativa, em requerimento com o qual o interessado
faça prova do preenchimento das condições e do cumprimento dos requisitos
previstos em lei ou contrato para sua concessão”.
No caso em análise, a interessada, ora apelante, não cumpriu com
sua atribuição de postular a isenção perante à Municipalidade, com a necessária
comprovação do preenchimento das condições e do cumprimento dos requisitos
previstos em lei para, após obtida a isenção, por despacho da autoridade
administrativa, postular a repetição do indébito da apelada.
Nesse aspecto, é importante destacar que é o Poder Público
Municipal competente para exigir o tributo que tem o poder de isentar e não o Poder
Judiciário de forma originária e sem a participação do ente tributante na relação
jurídica processual, o que também é um entrave ao equacionamento da questão.
É irrelevante perquirir se a parte foi, ou não, informada para
requerer a isenção, vez que ninguém se escusa de cumprir a lei alegando que não a
conhece (art. 3o da LINDB), e não se verifica que a apelada tenha se obrigado a fazê-
lo em nome da apelante ou a tomar alguma providência nesse sentido.

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Apelação Cível no 1023556-58.2017.8.26.0506
5
Assim, ocorrido o fato gerador, é descabida a devolução de valores
pagos pelo Imposto sobre a Transmissão de Bens Imóveis, sobretudo porque o ente
tributante não participa desta relação jurídica processual e a cláusula oitava do
contrato firmado entre as partes (pág. 49) é plenamente válida, à luz do art. 490 do
Código Civil, que dispõe que as despesas referentes à transferência de imóvel
podem ser impostas ao comprador.
Nesse sentido já decidiu esta Colenda Câmara:
APELAÇÃO CÍVEL. COMPRA E VENDA. Ação declaratória. Recurso
interposto pelo autor em face de sentença de improcedência. Não
acolhimento. COBRANÇA DE VALORES A TÍTULO DE ITBI.
Alegação do autor de que estaria isento do pagamento de tal tributo.
Descabimento. Isenção que deveria ter sido postulada pela via
administrativa, junto à Prefeitura Municipal, o que não ficou
demonstrado nos autos. Inteligência da Lei Complementar municipal
no 2.380/2009. Valores devidos. (...). NEGADO PROVIMENTO AO
RECURSO.
(TJSP; Apelação
Cível
1052319-69.2017.8.26.0506;
Relator: Viviani Nicolau; Órgão Julgador: 3a Câmara de Direito Privado;
Foro de Ribeirão Preto - 3a Vara Cível; Data do Julgamento: 27/06/2019;
Data de Registro: 27/06/2019 destaque meu);
Indenização por danos materiais e morais c/c repetição de indébito.
Contrato de compra e venda de imóvel. Autor pretende a repetição de
valores pagos a título de ITBI e juros de obra. Impossibilidade no caso
em concreto. Contrato que estabeleceu a cobrança do tributo.
Ademais, autora que não demonstrou preencher os requisitos de lei
municipal para obter isenção. (...). Recurso não provido. (TJSP;
Apelação Cível 1010907-95.2016.8.26.0506; Relator: João Pazine Neto;
Órgão Julgador: 3a Câmara de Direito Privado; Foro de Ribeirão Preto -
4a Vara Cível; Data do Julgamento: 17/07/2019; Data de Registro:
17/07/2019 destaques meus);
COMPROMISSO
DE
VENDA
E
COMPRA.
AÇÃO
DE
RESTITUIÇÃO. ITBI. Pagamento pela MRV e repasse do importo ao
adquirente. Expressa previsão contratual imputando ao comprador
a responsabilidade pela quitação do encargo tributário. Indicado
desacerto por não se cuidar de transferência definitiva da propriedade
imobiliária, mas de transferência da posse enquanto não quitado o
compromisso de venda e compra. Debate, entretanto, insustentável no
que toca à MRV. Eventual ilegalidade, com repetição de indébito, que
exige a participação da Municipalidade enquanto credora do
imposto. Precedentes deste Tribunal, com revisão do entendimento

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Apelação Cível no 1023556-58.2017.8.26.0506
6
antes prevalecente. (...). APELO PARCIALMENTE PROVIDO. (TJSP;
Apelação
Cível
1030980-04.2018.8.26.0576;
Relator: Donegá
Morandini; Órgão Julgador: 3a Câmara de Direito Privado; Foro de São
José do Rio Preto - 6a Vara Cível; Data do Julgamento: 07/06/2019; Data
de Registro: 07/06/2019 destaques meus);
Apelação. Ação de restituição pelo rito comum. Restituição de valores
pagos com ITBI. Existência de cláusula em contrato atribuindo a
responsabilidade pelo pagamento ao adquirente do imóvel. Eventual
pedido de isenção do tributo deve ser pleiteada pelo interessado, na
via administrativa (art. 2o do Decreto 36/2012). Ação improcedente.
Sentença
mantida.
Recurso
Improvido.
(TJSP; Apelação
Cível
1030951-51.2018.8.26.0576;
Relator: Beretta
da
Silveira;
Órgão
Julgador: 3a Câmara de Direito Privado; Foro de São José do Rio Preto -
1a Vara Cível; Data do Julgamento: 07/05/2019; Data de Registro:
07/05/2019 destaque meu).
Por outro lado, é inadmissível a cobrança do Imposto Predial e
Territorial Urbano (IPTU) pela vendedora sem a efetiva ocupação do bem pelo
adquirente. A jurisprudência é pacífica no sentido de que, em razão da necessidade
de relação jurídica material, apenas quando da efetiva imissão do adquirente na
posse do imóvel é que se autoriza a cobrança de imposto dessa natureza, na linha do
entendimento traçado pelo Superior Tribunal de Justiça no REsp 1.345.331/RS, de
relatoria do Ministro Luis Felipe Salomão.
Assim, em que pese o entendimento da Douta Magistrada a quo, é
de rigor a alteração da r. sentença para afastar a obrigação da adquirente do
pagamento da cobrança de IPTU, com vencimento em 22/09/2016 (pág. 34).
Ocorre que, apesar do seu vencimento ser posterior à imissão da
adquirente na posse no imóvel, que se deu em 21/06/2016 (págs. 94/95), a
vendedora não se desincumbiu do ônus probatório que lhe cabia de demonstrar que
a cobrança, conforme alega, é válida e não abusiva, isto é, de que o valor cobrado da
apelante foi proporcional e teve como base apenas os meses de sua responsabilidade
referente ao ano de 2016.

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Apelação Cível no 1023556-58.2017.8.26.0506
7
Não há nos autos nenhuma prova ou indício de que a cobrança
impugnada se refere ao IPTU de 2016, e não de anos anteriores, e que o seu valor
corresponde somente aos meses que eram de responsabilidade dela, excluindo-se,
pois, proporcionalmente, os valores referentes aos meses de janeiro, fevereiro,
março, abril e maio daquele ano, quando a posse ainda era exercida pela apelada. A
propósito, nem mesmo o cálculo para se chegar ao quantum repassado à adquirente
foi explicado nos autos, limitando-se a apelada a meras alegações.
Vale destacar que não se trata de inversão do ônus da prova, mas da
regra geral processual de que quem alega deve provar, sobretudo porque as
informações e documentos necessários para tanto estavam exclusivamente ao
alcance da vendedora.
Enfim, incontroverso, confessado e demonstrado o pagamento do
IPTU e não sendo válida a atribuição da responsabilidade que foi feita pela
promitente-vendedora, a r. sentença merece ser reformada, para que se restitua o que
foi cobrado indevidamente da consumidora.
Contudo, como não houve má-fé da parte ao promover cobranças
balizadas em cláusulas contratuais com interpretação controvertida, inexiste
fundamento para se determinar a repetição de indébito em dobro pretendida,
conforme ampla jurisprudência desta Colenda Câmara (Apelação Cível
1019494-43.2015.8.26.0506; Relator: Beretta da Silveira; Apelação Cível 1012437-
94.2016.8.26.0002; Relator: Carlos Alberto de Salles e Apelação Cível
0008743-23.2014.8.26.0191; Relator: Viviani Nicolau).
Não se pode olvidar ainda que, conforme já decidiu o Colendo
Superior Tribunal de Justiça, “não se mostram contraditórias a conclusão de que a
cobrança era abusiva e a condenação à devolução simples, porquanto o critério
definidor da forma de restituição (simples ou dobrada) é a boa ou má-fé, bem como

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Apelação Cível no 1023556-58.2017.8.26.0506
8
a culpa do fornecedor, não simplesmente a ilegalidade da cobrança” (REsp
1.300.032/RJ, Relator Ministro Mauro Campbell).
Ante o exposto, DOU PARCIAL PROVIMENTO ao recurso
para afastar a responsabilidade da apelante no que se refere ao pagamento do
Imposto Predial e Territorial Urbano com vencimento em 22/09/2016 e, em
consequência, condenar a apelada à restituição do valor pago indevidamente, na
forma simples, corrigido monetariamente pela Tabela Prática do Tribunal de Justiça
a partir da data dos desembolsos até o efetivo pagamento e acrescida de juros mora
de 1% ao mês, contados da citação.
Em razão do resultado, reconheço a sucumbência recíproca e
redistribuo o ônus, de tal forma que cada uma das partes deverá arcar com 50% das
custas e despesas processuais, bem como honorários advocatícios da parte adversa
no valor arbitrado, por equidade, em R$ 1.000,00, nos termos do artigo 85, §§ 8° e
11, do CPC, observada a gratuidade concedida à apelante.
MARIA DO CARMO HONORIO
Relatora