Tribunal: TJSP
Processo: 1020862-53.2016.8.26.0506
Classe: Apelação Cível / Promessa de Compra e Venda
Órgão julgador: Correia Lima
Órgão colegiado: 20a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-03-14
Data de publicação: 2020-03-14

Ementa:
COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA – Ação ordinária de rescisão contratual c.c. devolução de quantias pagas – Atraso na entrega da obra de unidade autônoma – Data final para entrega do imóvel inequivocamente desrespeitada pela ré – Mora configurada – Inocorrência de caso fortuito ou força maior – Súmula no 161 do E. Tribunal de Justiça de São Paulo - Indenização por lucros cessantes devida –

Ementa:
COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA – Ação ordinária de rescisão contratual c.c. devolução de quantias pagas – Atraso na entrega da obra de unidade autônoma – Data final para entrega do imóvel inequivocamente desrespeitada pela ré – Mora configurada – Inocorrência de caso fortuito ou força maior – Súmula no 161 do E. Tribunal de Justiça de São Paulo - Indenização por lucros cessantes devida – Súmula no 162 desta C. Corte de Justiça - Tese firmada no julgamento do Incidente de Resolução de Demandas Repetitivas no 0023203-35.2016.8.26.0000, pela Turma Especial da 1a Subseção de Direito Privado - Taxas condominiais, impostos e demais despesas incidentes sobre o imóvel que são devidas pelo comprador somente após a imissão na posse – Procedência em parte mantida – Recurso improvido.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2020.0000189299
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível no
1020862-53.2016.8.26.0506, da Comarca de Ribeirão Preto, em que é apelante INPAR
PROJETO 86 SPE LTDA, são apelados RICARDO SILVA ABRAHÃO e DEBORA
CRISTINA PEDROSO ABRAHÃO.
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 20a Câmara de Direito
Privado do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Negaram
provimento ao recurso. V. U., de conformidade com o voto do relator, que integra este
acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores ROBERTO MAIA
(Presidente sem voto), LUIS CARLOS DE BARROS E REBELLO PINHO.
São Paulo, 14 de março de 2020.
CORREIA LIMA
RELATOR
Assinatura Eletrônica

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Apelação Cível no 1020862-53.2016.8.26.0506 - Ribeirão Preto - Voto no 41004
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VOTO No: 41004
APEL. No: 1020862-53.2016.8.26.0506
COMARCA: Ribeirão Preto (10a V. Cível)
APTE.: Inpar Projeto 44 Spe Ltda. (R)
APDOS.: Ricardo Silva Abrahão e Débora Cristina Pedroso Abrahão
(A)
COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA Ação ordinária de
rescisão contratual c.c. devolução de quantias pagas Atraso
na entrega da obra de unidade autônoma Data final para
entrega do imóvel inequivocamente desrespeitada pela ré
Mora configurada Inocorrência de caso fortuito ou força
maior Súmula no 161 do E. Tribunal de Justiça de São
Paulo - Indenização por lucros cessantes devida Súmula no
162 desta C. Corte de Justiça - Tese firmada no julgamento do
Incidente de Resolução de Demandas Repetitivas no
0023203-35.2016.8.26.0000, pela Turma Especial da 1a
Subseção de Direito Privado - Taxas condominiais, impostos e
demais despesas incidentes sobre o imóvel que são devidas
pelo comprador somente após a imissão na posse

Procedência em parte mantida Recurso improvido.
1. Trata-se de ação ordinária de rescisão contratual
c.c. devolução de quantias pagas (instrumento particular de
compromisso de compra e venda de unidade autônoma e outras
avenças de 25.09.2010, fls. 29/59) intentada por Ricardo Silva Abrahão
e Débora Cristina Pedroso Abrahão em face de Inpar Projeto 44 Spe
Ltda., julgada procedente em parte pela r. sentença de fls. 261/268,
declarada a fls. 289 de 295, de relatório a este integrado, “reconheço a
prescrição do pleito relativo à devolução de comissão de corretagem e
taxa de assessoria imobiliária/intermediação e declaro rescindido o
instrumento particular de promessa de compra e venda firmado entre
as partes, referente a unidade no 1404, voltando as partes ao estado
anterior e torno definitiva a tutela deferida a fls. 148 que determinou a

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suspensão das cobranças aos autores das despesas de condomínio,
bem como a não inscrição do nome dos autores junto aos órgãos de
proteção ao crédito (Serasa e outros) por conta de débitos de despesas
de condomínio. Expeça-se o necessário. Ainda, condeno a requerida: a)
ao pagamento de indenização pelos danos materiais sofridos,
consistentes em lucros cessantes, no valor de R$415,00 (quatrocentos e
quinze reais), para cada mês de atraso, devidos a partir de 10/2013 (fl.
33 - data do prazo final para entrega da obra, computados os 180 dias)
até 03/2016 (fl. 235, data em que foi expedido o habite-se), atualizado
monetariamente pela Tabela Prática do TJSP desde a data de cada
parcela mensal e acrescido de juros de mora de 1% (um por cento) ao
mês desde a citação (fls. 190 1/11/2017); b) a restituição dos valores
pagos pelos requerentes no valor de R$19.028,55 (dezenove mil, vinte e
oito reais e cinquenta e cinco centavos fls.89/122), atualizado pelo
índice do TJSP, a partir da data do pagamento de cada parcela, e
acréscimo de juros moratórios a partir da citação (fls. 190
08/11/2017). c) devolução de eventuais valores pagos referentes a taxa
condominial, a ser aferido na fase de liquidação de sentença, atualizado
pelo índice do TJSP, a partir da data do pagamento, e acréscimo de
juros moratórios a partir da citação (fls. 190 08/11/2017). Por ter
decaído de parte do pedido, arcarão os autores com 1/3 do ônus da
sucumbência, ou seja, sobre as custas e despesas processuais e
honorários do requerido na mesma proporção; arcará o requerido com
2/3 do ônus da sucumbência, ou seja, sobre as custas e despesas
processuais e honorários dos autores na mesma proporção, ambos
calculados sobre 10% (dez por cento) sobre o valor da condenação (art.
85, §14 c.c. art. 86, ambos do CPC)” (fls. 261/267).
Inconformada, pelas razões de fls. 273/286, recorreu

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a ré sustentando, em síntese, que (1) a prorrogação do prazo de entrega
da unidade autônoma está prevista na cláusula 5.1.2 do contrato, não
havendo falar em descumprimento da avença, (2) os autores estão
inadimplentes desde outubro de 2013, (3) subsidiariamente, somente
70% do valor apurado deverão ser restituídos aos autores, porquanto
devem ser deduzidos os custos administrativos e de promoção de venda
à taxa de 10% e gastos relativos à tributação, mormente PIS e COFINS e
(4) os autores devem arcar com as taxas condominiais.
A insurgência é tempestiva, foi respondida e recolheu-
se o preparo (fls. 287/288).
É o relatório.
2. O recurso não comporta provimento
3. A r. sentença analisou corretamente todos os
pontos controvertidos de relevância para a solução da lide e as provas
produzidas, chegando à bem delineada conclusão de procedência em
parte da ação, uma vez comprovado que a ré não logrou êxito em
entregar a unidade objeto do contrato no prazo previsto.
Transcreve-se, a seguir, trecho da r. sentença que,
dirimindo a pendência suscitada, traduz o entendimento adequado ao
caso em tela, tornando superadas as alegações envidadas nas razões
recursais.
"Os limites da lide cingem-se na aferição de eventual
descumprimento contratual pela requerida, insurgindo-se no dever de
rescisão do contrato e de indenizar os requerentes a título de danos
materiais, morais e lucros cessantes.
É fato incontroverso a mora da requerida, tendo em
vista que a data prevista para a entrega do imóvel era abril de 2013 (fls.

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33 cláusula E) e o 'Habite-se' somente foi expedido em 21 de março de
2016 (fls. 235).
Insta consignar que a inversão do ônus da prova
autorizada pelo Código de Defesa do Consumidor, em princípio,
somente é cabível quando a realização da prova dificultar ao
consumidor o pleno exercício da defesa de seus direitos em juízo. É
regra de apreciação da prova a cargo do juiz, jamais o dever de que uma
parte substitua a outra na produção de prova remanescendo, assim, no
caso dos autos, a responsabilidade a que alude o art. 373, incs. I e II,
do Código de Processo Civil, não havendo hipossuficiência técnico-
probatória a justificar referida inversão.
Ressalte-se que os transtornos causados por suposta
escassez de mão-de-obra e matéria-prima não justificam o retardo do
cronograma de entrega da obra, porquanto tais contratempos
configuram risco inerente ao ramo da construção civil. Não se está
diante, pois, da denominada força maior, que só pode ser reconhecida
quando se verificar uma situação extraordinária e imprevisível, que
impossibilite o adimplemento contratual.
Trago a colação o seguinte julgado em caso
semelhante:
'Dificuldades
com
liberação
de
financiamento,
obtenção de habite-se ou mesmo com o clima são eventos conhecidos
no ramo de atuação das empresas construtoras e se integram a risco
que é próprio e não se pode, destarte, transferi ao consumidor' (TJSP,
1a Câmara de Direito Privado, na Apelação no 920303-1.209.8.26.00,da
Comarca de São Paulo, relator o Desembargador CLÁUDIO GODOY,
julgado em30.04.2013).

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Cabe à empreendedora, que presumidamente possui
expertise no ramo em que atua analisar a viabilidade da documentação
dos imóveis que pretende construir e calcular a duração desses
trâmites burocráticos' (TJSP 6a Câmara de Direito Privado, na Apelação
no 007490-27.2012.8.26.0625,da Comarca de Taubaté, relator o
Desembargador FRANCISCO LOUREIRO, julgado em 25.07.2013).
Oportuno destacar que o prazo de carência pactuado
(180 dias) não é nulo ou abusivo, mostrando-se razoável, tendo em
vista as vicissitudes inerentes à atividade empresarial da requerida. A
jurisprudência bandeirante tem entendido não ser abusiva a cláusula
de prorrogação de entrega da obra em 180 dias. Nesse sentido: TJSP,
Ap. civ. 075353-73.201.8.26.024, rel. Des. Alexandre Lazarini, j.
06.06.2013; Ap. civ. N. 015864-162012.8.26.010, rel. Des. Luís Antonio
Costa, j. 08.05.2013. Por essa razão, o termo inicial para o cômputo do
descumprimento do contrato é o decurso do prazo de 180 dias.
Rescisão contratual e devolução do valor pago
Considerando-se que a obra não foi entregue no
tempo e modo avençados, nele computado o prazo de carência
pactuado, os autores têm direito à devolução integral e imediata das
parcelas comprovadamente pagas.
Não se trata, portanto, de desfazimento do negócio
por impossibilidade de pagamento pelos compradores, mas de
inadimplemento da requerida, de forma que a retenção do preço
pretendida ofende as disposições de ordem pública do Código de Defesa
do Consumidor.
Assim, o pedido da requerida de que a restituição
deve preceder às deduções estabelecidas no contrato firmado entre as

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partes não se aproveita.
Uma vez resolvido o contrato por culpa exclusiva da
parte contratada, devem as partes voltar ao estado anterior e responder
a ré pelas perdas e danos sofridos pelos autores, nos termos do art. 389
do Código Civil.
Logo, os autores devem ser ressarcidos no valor de
R$19.028,55 (dezenove mil, vinte e oito reais e cinquenta e cinco
centavos) referente aos valores pagos, como consequência da resolução
do contrato.
Lucros Cessantes
Ante
o
inadimplemento
contratual,
cabível
a
indenização por danos materiais, consistentes em lucros cessantes,
porquanto houve mora por parte das requeridas.
A indenização se refere ao potencial econômico do
imóvel, equivalente a uma locação, ainda que a finalidade fosse simples
investimento ou moradia, pois ou os autores se viram privados do fruto
ou tiveram que depender de outro imóvel para praticar o uso.
O Tribunal de Justiça de São Paulo possui
precedente no sentido de que o prejuízo (lucros cessantes) em caso de
atraso
na
entrega
do
imóvel
é
presumido,
em
virtude
da
indisponibilidade do bem (TJSP - 8a Câmara de Direito Privado, na
Apelação no 04137-1.2010.8.26.054, da Comarca de Santo André,
relator o Desembargador SALES ROSSI, j. 04.09.2013).
Esse é também o entendimento do Superior Tribunal
de Justiça:
'A jurisprudência desta Casa é pacífica no sentido de

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que, descumprido o prazo para entrega do imóvel objeto do
compromisso de compra e venda, é cabível a condenação por lucros
cessantes. Nesse caso, há presunção de prejuízo do promitente
comprador, cabendo ao vendedor, para se eximir do dever de indenizar,
fazer prova de que a mora contratual não lhe é imputável. Precedentes'
(STJ AgRg no REsp. no 1.202.506/RJ,3a Turma, relator o Ministro
SIDNEI BENETI, j. 07/02/2012 Dje 24/02/2012).
Cabe destacar que é irrelevante a finalidade que os
autores (promitente comprador) dariam ao imóvel (se para sua própria
residência ou para locação).
Havendo atraso, os lucros cessantes são devidos
numa ou noutra situação.
Nesse sentido:
'Agravo Interno. Art. 557, §1o, do Código de Processo
Civil. Compromisso de venda e compra de imóvel em construção. Atraso
comprovado na entrega da obra. Inexistência de caso fortuito ou de
força maior. Alegações genéricas de que o atraso se deu por motivos
alheios à vontade das requeridas. Mora. Lucros cessantes devidos,
independentemente de o imóvel ser destinado ao uso próprio ou à
locação.
Jurisprudência
do
E.
TJSP.
Recurso
manifestamente
improcedente. Seguimento negado por decisão monocrática. Agravo
interno improvido' (TJSP, 4a Câmara de Direito Privado, o Agravo
Regimental
no
4013164-59.2013.8.26.014/500,
da
Comarca
de
Campinas, relator o Desembargador MAIA DA CUNHA, j. 07.08.2014).
A autora pretende o pagamento de indenização por
danos materiais (lucros cessantes), no valor de R$415,00 (quatrocentos
e quinze reais) mensais referente a unidade no 1404.

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No tocante ao valor da indenização, este deve
corresponder ao potencial econômico do imóvel, equivalente a uma
locação, ainda que a finalidade seja simples investimento ou moradia,
pois ou os autores se viram privados do fruto ou tiveram que depender
de outro imóvel para praticar o uso.
O quantum requerido na inicial está correto, porque
o potencial locativo é estimado em 0,5% do valor do imóvel.
Nesse sentido: 'Responsabilidade civil. Compromisso
de compra e venda de bem imóvel. Atraso na entrega de unidade
imobiliária. [...]Lucros cessantes que se presumem diante do atraso na
entrega da unidade imobiliária, sendo desnecessária a prova de sua
ocorrência. Indisponibilidade do bem que acarreta a perda dos frutos
que ele geraria no período. Indenização fixada em 1% do valor do
imóvel. Valor excessivo, reduzido para 0,5%. [...] (Relator(a): Hamid
Bdine; Comarca:São Paulo; Órgão julgador: 4a Câmara de Direito
Privado;
Data
do
julgamento:
16/07/2015;
Data
de
registro:
21/07/2015'.
Destarte, os danos materiais (perda da renda
auferida a título de aluguel) corresponderão ao número de meses de
atraso na entrega da obra (contados após o decurso do prazo de
carência de 180 dias, até a data da expedição do habite-se, ou seja, de
10/2013-fl.33- até 03/2016/fl.235 - 29 meses) em valor equivalente a
0,5% do valor imóvel informado na inicial, ou seja, R$415,23(R$
83.046,80 x 0,5% = R$ 415,23) para o imóvel da unidade 1404,
atualizado monetariamente pela Tabela Prática do Tribunal de Justiça
de São Paulo desde a data de cada parcela e acrescido de juros de mora
desde a citação (fls.190 1/11/2017).

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(...)
Taxas Condominiais
A despesa condominial é obrigação propter rem e,
como tal, deverá recair sobre o compromissário comprador que exerça a
posse efetiva sobre o bem. Assim, não há fundamento para imputar aos
autores o pagamento das despesas condominiais, pois sequer
titularizavam a posse direta do imóvel, de modo que não usufruíram do
bem ou dos benefícios e serviços eventualmente prestados pelo
Condomínio, determinantes da respectiva contribuição.” (fls. 261/268).
4. De feito, a apelante não comprovou a ocorrência
de força maior que justificasse o atraso na entrega da unidade
autônoma, sendo inconsistentes os argumentos de que enfrentaram
problemas com escassez de mão de obra e de ordem climática.
Nesse sentido é o teor da Súmula no 161 da Turma
Especial da Seção de Direito Privado Subseção I, deste E. Sodalício:
“Não constitui hipótese de caso fortuito ou de força
maior, a ocorrência de chuvas em excesso, falta de mão de obra,
aquecimento do mercado, embargo do empreendimento ou, ainda,
entraves administrativos. Essas justificativas encerram 'res inter alios
acta' em relação ao compromissário adquirente.”
Assim, correta a responsabilização da insurgente
pelo descumprimento do contrato, sendo mesmo de rigor a condenação
ao pagamento de lucros cessantes por força da Súmula no 162 deste E.
Tribunal de Justiça, in verbis:
“Descumprido o prazo para entrega do imóvel objeto
do compromisso de venda e compra, é cabível a condenação da
vendedora por lucros cessantes, havendo a presunção de prejuízo do

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adquirente, independentemente da finalidade do negócio.”
Em sentido convergente, o tema no 5 foi aprovado
pela C. Turma Especial de Direito Privado Subseção I desta Corte, no
julgamento do IRDR no 0023203-35.2016.8.26.0000:
“O atraso da prestação de entrega de imóvel objeto
de compromisso de compra e venda gera obrigação da alienante
indenizar o adquirente pela privação injusta do uso do bem. O uso será
obtido economicamente pela medida de um aluguel, que pode ser
calculado em percentual sobre o valor atualizado do contrato,
correspondente ao que deixou de receber, ou teve de pagar para fazer
uso de imóvel semelhante, com termo final na data da disponibilização
da posse direta ao adquirente da unidade autônoma já regularizada.”
(TJSP- Turma Especial da Seção de Direito Privado Subseção I, J.
31.08.2017, dp, mv, Rel. Des. FRANCISCO LOUREIRO).
No tocante às despesas condominiais, tributos e
demais despesas incidentes sobre o imóvel, seria de responsabilidade
dos apelados o pagamento de referidas despesas, somente a partir do
início do exercício da posse, caso tivesse ocorrido, sendo irrelevante
disposição contratual em sentido diverso, porquanto absolutamente
abusiva a cobrança de aludidos encargos antes da entrega das chaves,
sem que o adquirente tenha sequer exercido a posse do bem.
Resta incólume a r. sentença, tal como lançada.
5. Isto posto nega-se provimento ao recurso e
majoram-se os honorários advocatícios para 15% do valor da
condenação, nos termos do art. 85, § 11, do CPC.

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CORREIA LIMA
RELATOR
Assinatura Eletrônica