Tribunal: TJSP
Processo: 1055891-79.2016.8.26.0114
Classe: Apelação Cível / Locação de Imóvel
Órgão julgador: Marcondes D'Angelo
Órgão colegiado: 25a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-06-02
Data de publicação: 2020-06-02

Ementa:
RECURSO – APELAÇÃO CÍVEL – COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE BEM IMÓVEL – AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL, COM PEDIDO DE DEVOLUÇÃO DE VALORES PAGOS – MATÉRIA PRELIMINAR. Cerceamento de defesa. Inocorrência. Existência de elementos de instrução suficientes para solução da controvérsia. Preliminar afastada.

RECURSO – APELAÇÃO CÍVEL – COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE BEM IMÓVEL – AÇÃO DE

Ementa:

RECURSO – APELAÇÃO CÍVEL – COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE BEM IMÓVEL – AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL, COM PEDIDO DE DEVOLUÇÃO DE VALORES PAGOS – MATÉRIA PRELIMINAR. Cerceamento de defesa. Inocorrência. Existência de elementos de instrução suficientes para solução da controvérsia. Preliminar afastada.

RECURSO – APELAÇÃO CÍVEL – COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE BEM IMÓVEL – AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL, COM PEDIDO DE DEVOLUÇÃO DE VALORES PAGOS – MÉRITO. Autores, promitentes compradores, que deram causa à rescisão contratual. Pedido de restituição de valores pagos. Admissibilidade. Aplicação do Código de Defesa do Consumidor ( Lei no 80.078/90 ). Devolução do valor pago, em parcela única, com retenção de 20% ( vinte por cento ) pela vendedora. Regularidade. Valor adequado e dentro do princípio da proporcionalidade, suficiente para cobrir as despesas pagas pela requerida. Ação parcialmente procedente. Sentença mantida. Recurso de apelação não provido, majorada a verba honorária sucumbencial da parte adversa, atento ao conteúdo do parágrafo 11 do artigo 85 do Código de Processo Civil.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2020.0000391304
ACÓRDÃO
Vistos,
relatados
e
discutidos
estes
autos
de
Apelação
Cível
no
1055891-79.2016.8.26.0114, da Comarca de Campinas, em que é apelante SPE OLÍMPIA
Q27 EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS S/A, são apelados PAWEL GRZEGORZ
GUNIA e DEBORAH VIEIRA GUNIA.
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 25a Câmara de Direito Privado
do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Negaram provimento ao
recurso. V. U., de conformidade com o voto do relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores HUGO CREPALDI
(Presidente) e CLAUDIO HAMILTON.
São Paulo, 2 de junho de 2020.
MARCONDES D'ANGELO
Relator
Assinatura Eletrônica

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Apelação Cível no 1055891-79.2016.8.26.0114 -Voto no
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Recurso de apelação no 1055891-79.2016.8.26.0114.
Comarca: Campinas.
10a Vara Cível.
Processo no 1055891-79.2016.8.26.0114.
Prolator ( a ): Juiz Maurício Simões de Almeida Botelho Silva.
Apelante ( s ): SPE Olímpia Q27 Empreendimentos Imobiliários
Sociedade Anônima.
Apelado ( s ): Pawel Grzegorz Gunia e Outro.
VOTO No 48.425/2020.
RECURSO
APELAÇÃO CÍVEL
COMPROMISSO DE
COMPRA E VENDA DE BEM IMÓVEL
AÇÃO DE
RESCISÃO CONTRATUAL, COM PEDIDO DE DEVOLUÇÃO
DE
VALORES
PAGOS

MATÉRIA
PRELIMINAR.
Cerceamento de defesa. Inocorrência. Existência de elementos de
instrução suficientes para solução da controvérsia. Preliminar
afastada.
RECURSO
APELAÇÃO CÍVEL
COMPROMISSO DE
COMPRA E VENDA DE BEM IMÓVEL
AÇÃO DE
RESCISÃO CONTRATUAL, COM PEDIDO DE DEVOLUÇÃO
DE VALORES PAGOS
MÉRITO. Autores, promitentes
compradores, que deram causa à rescisão contratual. Pedido de
restituição de valores pagos. Admissibilidade. Aplicação do
Código de Defesa do Consumidor ( Lei no 80.078/90 ). Devolução
do valor pago, em parcela única, com retenção de 20% ( vinte por
cento ) pela vendedora. Regularidade. Valor adequado e dentro do
princípio da proporcionalidade, suficiente para cobrir as despesas
pagas pela requerida. Ação parcialmente procedente. Sentença
mantida. Recurso de apelação não provido, majorada a verba
honorária sucumbencial da parte adversa, atento ao conteúdo do
parágrafo 11 do artigo 85 do Código de Processo Civil.
Vistos.
Cuida-se de ação de rescisão
contratual, com pedido de devolução de valores pagos, movida por
Pawel Grzegorz Gunia e sua esposa Deborah Vieira Gunia contra
SPE Olímpia Q27 Empreendimentos Imobiliários Sociedade
Anônima, fundada em compromisso de compra e venda de bem
imóvel. Explicam ter celebrado com a segunda nomeada em 04 de

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novembro de 2013 compromisso de compra referente ao apartamento
no 309, situado no 03o pavimento , torre D, cota 09, integrante do
empreendimento “Olímpia Park Resort”, localizado no município de
Olímpia/SP, bem pormenorizado na inicial. O valor do bem foi
estimado em R$ 35.407,44 ( trinta e cinco mil, quatrocentos e sete
reais e quarenta e quatro centavos ) sendo acordado o pagamentos de
72 ( setenta e duas ) parcelas mensais e sucessivas no valor de R$
491,77 ( quatrocentos e noventa e um reais e setenta e sete centavos )
cada. Ocorre que sem ter condições de arcar com os pagamentos,
buscaram a rescisão do termo, tendo se recusado a demandada a lhe
restituir o valor pago no âmbito administrativo. Busca a procedência
da demanda, atribuindo à causa o valor de R$ 21.486,75 ( vinte e um
mil, quatrocentos e oitenta e seis reais e setenta e cinco centavos ).
A respeitável sentença de folhas
216 usque 222 cujo relatório se adota, julgou parcialmente
procedente o pedido, para declarar rescindido o contrato firmado
entre as partes, ficando por conseguinte inexigíveis as parcelas que
eventualmente se encontrarem em aberto. Condenou a requerida,
ainda, a restituir ao autor , em parcela única, o valor equivalente a
80% ( oitenta por cento ) do valor efetivamente pago (prestações e
arras/sinal), devidamente corrigido desde o desembolso, pelos índices
da Tabela Prática do Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo.
Em virtude do princípio da sucumbência, observada a causalidade,
impôs à requerida o pagamento das custas e despesas processuais,
além de honorários advocatícios da parte adversa fixados em 15% (
dez por cento ) sobre o valor da condenação, dos quais deverá arcar
com 80% ( oitenta por cento ) em virtude da parcial sucumbência.
Apresentados
embargos
de
declaração pela demandada ( folhas 225/229 ), foram eles rejeitados
( decisão de folha 231 ).
Inconformada, recorre a requerida
pretendendo
a
reforma
do
julgado
(
folhas
234/262
).
Preliminarmente, alega cerceamento de defesa, vez que pretendia
produzir prova oral, o que não lhe foi permitido. No mérito, em
extensa peça recursal, alega equivocada a respeitável sentença, vez
que o contrato previa expressamente que em caso de desistência o
comprador não possui direito à restituição pretendida. Requer o
acolhimento de seu apelo, com a improcedência da demanda,

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prequestionando a matéria suscitada a fim de ensejar eventual
recurso às superiores instâncias..
Recurso
tempestivo,
bem
preparado ( folhas 263/265 ), regularmente processado e
oportunamente respondido ( folhas 269/275 ).
Este é o relatório.
O recurso comporta juízo de
admissibilidade positivo, eis que presentes os requisitos legais.
A respeitável sentença recorrida,
todavia, não comporta a menor censura.
De pronto, oportuno o julgamento
antecipado da lide, pois os elementos constantes nos autos são
suficientes para o deslinde da questão. Ou seja, presentes nos autos
elementos bastantes a permitir o Juízo formar sua convicção,
fragilizado de sobremaneira o argumento de cerceamento de defesa.
Estabelece o artigo 353 do
Diploma Processual Civil que, cumpridas as providências
preliminares, o juiz deverá proferir julgamento conforme o estado do
processo, para que adotada uma de três soluções possíveis: extinção,
julgamento antecipado ou saneamento. É regra, de outro lado, do
artigo 355 inciso I, do mesmo código que, não existindo a
necessidade de outras provas, deve o Magistrado conhecer
diretamente do pedido, sentenciando.
Não é outro o entendimento da
jurisprudência a respeito, como pode ser lido no V. Acórdão do E.
Superior Tribunal de Justiça, cujo relator foi o Min. Sálvio de
Figueiredo, citado por Theotônio Negrão, em seu clássico Código de
Processo Civil e Legislação Processual em Vigor, ao anotar o artigo
330: "Constantes dos autos elementos de prova documental
suficientes para formar o convencimento do julgador, inocorre
cerceamento de defesa se julgada antecipadamente a controvérsia" (
in nota 2a, 30a ed., pág. 382 ).
Ademais, a prova testemunhal que

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pretende a recorrente produzir não possui a força de alterar a sorte
do julgado, vez que se trata de ação de ação de rescisão contratual,
com pedido de devolução de valores, sendo a discussão
preponderantemente de direito ( ausência de divergência acerca da
matéria fática, relação negocial incontroversa ).
Afastada, assim, a prejudicial de
mérito suscitada.
Pois bem!
Trata-se de ação de rescisão
contratual, com pedido de devolução de valores pagos, movida por
Pawel Grzegorz Gunia e sua esposa Deborah Vieira Gunia contra
SPE
Olímpia
Q27
Empreendimentos
Imobiliários Sociedade
Anônima, fundada em compromisso de compra e venda de bem
imóvel.
A
relação
negocial
encontra-se
bem
demonstrada,
instrumentalizada no documento de folhas 22/35 ( compromisso de
compra e venda ).
Em síntese, se trata de desistência
por parte dos autores ( compradores ) da aquisição de bem imóvel, o
que se admite, resguardado o direito da demandada ( vendedora ) em
ser ressarcida pelos custos operacionais. Isto porque se trata de
típica relação de consumo, sendo aplicáveis à hipótese as disposições
do Código Consumerista ( Lei no 8.078/90 ).
Conforme já asseverado diversas
vezes por esta Câmara Julgadora, o compromissário comprador
mesmo que inadimplente pode pedir a rescisão do contrato e reaver
as quantias pagas. Isto porque ninguém pode ser obrigado a
permanecer vinculado a contrato quando não mais pretende adquirir
o bem.
E mais. Sobre o tema, dispõe a
súmula no 543, do Colendo Superior Tribunal de Justiça, que afirma
que “na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e
venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor,
deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo
promitente comprador integralmente, em caso de culpa exclusiva do
promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o

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comprador quem deu causa ao desfazimento”.
Nos autos em análise, a rescisão
ocorreu por culpa dos demandantes, de forma que a restituição deve
ocorrer de forma parcial, o que prudentemente foi observado na
respeitável sentença recorrida.
Não se olvida que o contrato
pactuado entre as parte previa, em sua cláusula 7a, parágrafo 02o (
folha 27 ), que em caso de desistência, cancelamento ou rescisão do
contrato por intenção do comprador implicaria na perda total do
valor pago a título de entrada, com devolução parcelada do montante
devido. Contudo, à obviedade, por se tratar de disposição que gera
exagerado peso ao consumidor, deve ser sopesada, considerando-se
que o montante deve incidir sobre o valor efetivamente pago, e não
sobre o valor total do termo.
Ou
seja,
reconhece-se
a
abusividade na disposição contratual, redigida de forma unilateral
pela recorrente, vez que onera excessivamente o consumidor ( artigo
51, do Código de Defesa do Consumidor nulidade das disposições
que colocam o consumidor em desvantagem exagerada ).
Por consequência, escorreita a
decisão atacada, que determinou a restituição dos valores
efetivamente pagos pelo autor, com retenção de 20% ( vinte por
cento ) do valor pago, montante que, observadas as peculiaridades da
hipótese, bem como o princípio da proporcionalidade, se revela
suficiente para cobrir as despesas pagas pela requerida.
Neste sentido, julgados recentes
desta Egrégia Corte Bandeirante, “in verbis”:
APELAÇÃO CÍVEL. Ação declaratória de nulidade contratual
c/c indenização por perdas e danos. Sentença de parcial
procedência. Inconformismo. Não acolhimento. Aplicabilidade
do Código de Defesa do Consumidor. Rescisão contratual.
Possibilidade. Direito de retenção de 20% (vinte por cento) pela
vendedora, sobre o montante pago pelos compradores, a título
de ressarcimento das despesas administrativas e compensação
pelo uso do Bem. Inteligência das Súmulas no. 1, 2 e 3 deste
Egrégio Tribunal de Justiça e no 543 do Colendo Superior

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Tribunal de Justiça. Juros de mora a partir do trânsito em
julgado da Decisão. Rescisão contratual por culpa dos
compradores. Sentença parcialmente reformada. Recurso
parcialmente provido tão somente para majorar a retenção pela
vendedora a 20% (dez por cento) dos valores pagos pelos
compradores, incidindo juros de mora a partir do trânsito em
julgado da Decisão, mantida no mais a Sentença "a quo"
proferida. ( TJSP Apelação no 1031331-58.2015.8.26.0001
Des. Rel. Penna Machado 10a Câmara de Direito Privado
Julgado em 03.03.2020 gn ).
APELAÇÃO. Ação de rescisão contratual de compromisso de
compra e venda de imóvel c.c restituição. Impossibilidade de
continuar adimplente frente ao aumento das parcelas
contratadas. Decisão de procedência. Abusividade da cláusula
penal de retenção (7.8) de 30% do valor pago. Direito de
retenção de percentual dos valores pagos fixado em 20%
conforme a jurisprudência dominante deste E. TJSP e dentro
dos parâmetros do STJ. Correção monetária dos valores a
serem repetidos a partir de cada desembolso. Descabimento de
aplicação da Lei do Distrato (no 13.786 de 27/12/2018) que não
retroage a contratos anteriores. Sentença confirmada nos
termos do art. 252 do RITJSP. Recurso desprovido. ( TJSP
apelação no 1099620-32.2018.8.26.0100
Rel. Des. Flávio
Cunha da Silva 38a Câmara de Direito Privado Julgado em
08.05.2020 ).
Destarte,
de
rigor
a
integral
manutenção da respeitável sentença prolatada, devendo ser preservado
e entendimento do insigne Magistrado singular que corretamente
equacionou a lide, resolvendo a questão parcimônia e fundamentação,
observadas as peculiaridades do caso concreto, bem como os ditames
legais e jurisprudenciais aplicáveis à hipótese.
Por fim, considerando o trabalho
adicional realizado em segunda instância, majora-se os honorários
devidos pela recorrente ao patrono da parte adversa de 15% ( quinze
por cento ) sobre o valor da condenação para 17% ( dezessete por
cento ) do valor da condenação, nos termos do artigo 85, parágrafo 11,
do Código de Processo Civil.

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Ante o exposto, afastada a matéria
preliminar, no mérito, nega-se provimento ao recurso de apelação da
requerida, majorada a verba honorária do patrono da parte adversa,
atento ao conteúdo do parágrafo 11 do artigo 85 do atual Código de
Processo Civil, nos moldes desta decisão.
MARCONDES D'ANGELO
DESEMBARGADOR RELATOR