Tribunal: TJSP
Processo: 1013646-94.2016.8.26.0068
Classe: Apelação Cível / Locação de Imóvel
Órgão julgador: Airton Pinheiro de Castro
Órgão colegiado: 29a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-02-26
Data de publicação: 2020-02-26

Ementa:
EMBARGOS A EXECUÇÃO. Rescisão antecipada do contrato de locação. Alegação de excesso de execução. Parcial acolhimento. Cobrança de dupla penalidade em razão do mesmo fato gerador, qual seja, a entrega do imóvel antes do término do contrato. Afastamento do valor excutido a título de "aviso prévio". Manutenção da multa contratualmente prevista na cláusula terceira, parágrafo primeiro, do contrato

Ementa:
EMBARGOS A EXECUÇÃO. Rescisão antecipada do contrato de locação. Alegação de excesso de execução. Parcial acolhimento. Cobrança de dupla penalidade em razão do mesmo fato gerador, qual seja, a entrega do imóvel antes do término do contrato. Afastamento do valor excutido a título de "aviso prévio". Manutenção da multa contratualmente prevista na cláusula terceira, parágrafo primeiro, do contrato de locação, equivalente a três meses de aluguel, exigida de forma proporcional. Encargos locatícios. Obrigação do locatário de responder pelos encargos comprovadamente pagos. In casu, despesas com IPTU, débitos condominiais e contas de luz. Despesas com "readequação" do imóvel não imputadas aos embargantes por ausência de previsão contratual. Sentença mantida.

Recurso desprovido.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2020.0000133012
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível no 1013646-
94.2016.8.26.0068, da Comarca de Barueri, em que é apelante CIMOPAR
CONSULTORIA IMOBILIARIA E PARTICIPAÇÕES LTDA-ME., são apelados
CAVALCANTI ADVOGADOS ME, PAULA ALVARENGA FREIRE MOREIRA LIMA
e MARCIO NOVAES CAVALCANTI.
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 29a Câmara de Direito Privado
do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Negaram provimento ao
recurso. V. U., de conformidade com o voto do relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores SILVIA ROCHA
(Presidente sem voto), FABIO TABOSA E CARLOS HENRIQUE MIGUEL TREVISAN.
São Paulo, 26 de fevereiro de 2020.
AIRTON PINHEIRO DE CASTRO
Relator
Assinatura Eletrônica

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Apelação Cível no 1013646-94.2016.8.26.0068 -Voto no 6337
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VOTO No 6337
APELAÇÃO No 1013646-94.2016.8.26.0068
APELANTE: CIMOPAR CONSULTORIA IMOBILIÁRIA E PARTICIPAÇÕES
LTDA. ME
APELADOS: CAVALCANTI ADVOGADOS ME E OUTROS
COMARCA: BARUERI 2a VARA CÍVEL
JUÍZA: DANIELA NUDELIMAN GUIGUET LEAL
EMBARGOS A EXECUÇÃO. Rescisão antecipada do contrato
de locação. Alegação de excesso de execução. Parcial
acolhimento. Cobrança de dupla penalidade em razão do
mesmo fato gerador, qual seja, a entrega do imóvel antes do
término do contrato. Afastamento do valor excutido a título de
“aviso
prévio”.
Manutenção
da
multa
contratualmente
prevista na cláusula terceira, parágrafo primeiro, do contrato
de locação, equivalente a três meses de aluguel, exigida de
forma
proporcional.
Encargos
locatícios.
Obrigação
do
locatário de responder pelos encargos comprovadamente
pagos. In casu, despesas com IPTU, débitos condominiais e
contas de luz. Despesas com “readequação” do imóvel não
imputadas aos embargantes por ausência de previsão
contratual. Sentença mantida.
Recurso desprovido.
Cavalcanti Advogados ME., Márcio Novaes Cavalcanti e
Paula Alvarenga Freira Moreira Lima opuseram embargos a execução
movida por Cimopar Consultoria Imobiliária e Participações Ltda. ME.
A r. sentença de fls. 174/175, cujo relatório se adota,
julgou parcialmente procedentes os embargos, para determinar o
prosseguimento da “execução em relação aos débitos de aluguel, multa,
IPTU, luz e condomínio, devendo o exequente apresentar a planilha dos
débitos dos embargantes. Sucumbindo os embargantes em parte menor do
pedido arcarão com 30% das custas e despesas processuais e honorários
advocatícios que arbitro em 10% do valor do proveito econômico obtido. O
embargado, por sua vez, arcará com o pagamento de 70% das despesas,

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custas processuais e honorários advocatícios que fixo em 20% do valor do
proveito econômico termos do artigo 85 do Código de Processo Civil. Tal
valor mostra-se suficiente, considerando-se o trabalho desenvolvido pelos
patronos, sendo vedada a compensação dos honorários advocatícios.”
Opostos embargos de declaração pelos embargantes
(fls. 177/179) e pela embargada (fls. 180/184), foram eles conhecidos,
porém rejeitados (fls. 186).
Apela a embargada (fls. 188/196), asseverando que a
multa prevista no parágrafo primeiro da cláusula terceira é devida, vez
que os embargantes desocuparam o imóvel no dia 04.05.2016 (termo de
entrega de chaves) e não arcaram com o período de denúncia prévia de
trinta dias, referente a um mês de aluguel. Além disso, aduz que o valor é
devido, porque: (i) os embargantes deixaram bens/pertences no imóvel,
fato que inviabilizou a utilização do imóvel; (ii) foi necessária a realização
de reparos no imóvel. De outro lado, sustentam que os encargos
condominiais, além de serem obrigações do locatário, à luz do contrato
(cláusula quarta, parágrafo terceiro), foram confirmados/confessados
pelos embargantes, portanto, são devidos. Ainda, alega que os
embargantes devem responder pelo valor de R$ 1.093,75, gasto com
readequação do imóvel para locação, conforme termo de entrega de
chaves. Ao final, postula a condenação dos embargantes ao pagamento da
verba sucumbencial na integralidade.
Recurso preparado (fls. 197/198) e respondido (fls.
203/209).
Não houve oposição oportuna ao julgamento virtual.
É o relatório.

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Recurso manifestamente infundado.
Com efeito, em que pese a irresignação recursal, ela
não tem o condão de infirmar os fundamentos da r. sentença, ora
mantidos.
A
hipótese
é
de
locação
de
imóvel
comercial
desocupado pelos embargantes antes do prazo convencionado. A locação
foi contratada para 48 meses, iniciando-se em 15/08/2014 e com término
previsto para 15/08/2018. Os embargantes, no entanto, devolveram o
imóvel em 04/05/2016, conforme termo de entrega de chaves (fls. 37/39).
A embargada pretende que os embargantes respondam
pela rescisão antecipada do contrato, carreando-lhes mais um mês de
aluguel, eis que não observada a cláusula contratual de “aviso prévio”.
Assim, inseriu na planilha do débito exequendo (fls. 40), o valor de R$
7.500,00, conforme item “c” da Tabela 1.
Ocorre que, a ser permitida tal prática, a toda
evidência abusiva, os locatários embargantes estariam sendo duplamente
penalizados, vez que da leitura da cláusula terceira, parágrafo primeiro do
contrato acostado às fls. 27/36, infere-se que a multa pela rescisão
contratual antecipara restou pactuada pelas partes por correspondência a
três meses de aluguel, penalidade esta proporcionalmente já inserida no
demonstrativo de débito, na “Tabela 2. Multa contratual (entrega antes do
prazo)”.
Dispõe o contrato (fls. 29):
“Cláusula terceira
.........
Paragrafo primeiro: Ocorrendo a hipótese dos locatários solidários

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deixarem os imóveis em prazo inferior aos 48 (quarenta e oito) meses
preestabelecidos, deverá o fazer mediante notificação por escrito com 30
(trinta) dias de antecedência, arcando com a multa contratual estipulada na
Cláusula Décima Primeira, em valor proporcional ao prazo de cumprimento
do Contrato, nos termos do Artigo 4o, da Lei 8.245/91.”
Portanto, não se há cogitar da cobrança de mais um
mês de aluguel, a título de “aviso prévio”, como entende a apelante,
primeiramente, por ausência de previsão legal e, em segundo lugar,
porque estar-se-ia punindo duplamente os locatários pelo mesmo fato
gerador, hipótese vedada no ordenamento jurídico. A multa contratual
ajustada, de natureza compensatória, corresponde precisamente à
prefixação das perdas e danos decorrentes da rescisão antecipada do
contrato, nada mais sendo devido a este título.
Bem a propósito o autorizado magistério de SILVIO DE
SALVO VENOSA, segundo o qual “Só existe uma condição para a rescisão
unilateral do contrato pelo locatário: o pagamento da multa; não vale a cláusula que
condiciona essa rescisão a um aviso prévio, com prazo determinado” (“Lei do
Inquilinato Comentada”, Ed. Atlas, 2013, pp. 44/45).
Em situação similar, a coibir o “bis in idem”, julgou
esta Corte Paulista:
“Locação não residencial. Espaço em shopping center. Ação de revisão de cláusula e
consignatória. Sentença de parcial procedência. Rescisão antecipada do contrato.
Multa contratual que estipula o pagamento de 50% dos valores dos locativos
restantes. Abusividade. Redução da multa a três aluguéis, já sopesada a proporção
restante do contrato. Aplicação dos artigos 4o da Lei 8.245/91 e 413 do Código Civil.
Restituição dos descontos em caso de devolução antecipada do imóvel. Cumulação
com a multa. Inadmissibilidade. Dupla penalidade pela rescisão. Recurso
parcialmente provido. A sentença consignou que a previsão de cláusula penal
compensatória para o caso de denúncia por parte da locatária está autorizada pelos
artigos 408 e 410, do Código Civil e encontra respaldo no artigo 4o, caput, da Lei
8.245/91. Assim, considerando que a multa prevista é manifestamente excessiva,
cabe sua readequação nos termos do artigo 413 do Código Civil. Não é admissível a
cumulação da multa compensatória com a restituição dos descontos dos locativos

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antes concedidos, pois se referem ao mesmo fato gerador relacionado à rescisão
antecipada, sob pena de caracterizar "bis in idem". Assim, acolhe-se a insurgência
recursal para excluir da condenação a cobrança das diferenças de aluguéis. (TJSP;
Apelação Cível 1024715-86.2017.8.26.0554; Relator (a): Kioitsi Chicuta; Órgão
Julgador: 32a Câmara de Direito Privado; Foro de Santo André - 4a Vara Cível; Data
do Julgamento: 30/10/2019; Data de Registro: 31/10/2019)”
Assim, correta a exclusão da multa prevista na Tabela
1. Item “c”, como determinado na r. sentença.
No tocante aos encargos locatícios, melhor sorte não
assiste à apelante.
Tao logo opostos os embargos, a apelante foi intimada
a apresentar impugnação, quedando-se inerte, contudo, conforme certidão
de fls. 111.
Por determinação do MM. Juízo, ainda assim, a
apelante foi intimada a apresentar os comprovantes referentes aos
encargos de locação, no prazo de quinze dias, sob pena de tais valores
serem excluídos da execução (fls. 112).
Na sua manifestação de fls. 114/115, foram juntados
comprovantes do pagamento do IPTU de 2016 dos conjuntos 803 (fls.
118), 804 (fls. 119) e 805 (fls. 122), termos de confissão de dívida
referentes a débitos condominiais (fl. 128 bloco 803, fl. 132 bloco
804, fl. 137 bloco 805) e pagamentos das contas de luz, conforme fls.
158, 160, 163, 165, 167.
Sobre tais despesas comprovadamente adimplidas pela
apelante é que devem responder os apelados, sobretudo porque, como
ressaltado pelo MM. Juízo no despacho de fls. 112, as despesas não
comprovadas seriam excluídas da execução.

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Entender diferentemente seria desprestigiar o dever de
colaboração imposto às partes, previsto no artigo 6o, do CPC, segundo o
qual “todos os sujeitos do processo devem cooperar entre si para que se obtenha,
em tempo razoável, decisão de mérito justa e efetiva”.
Por outro lado, não vinga a pretensão da apelante em
receber o valor de R$ 1.093,75, gasto com readequação do imóvel para
locação, porque ausente previsão contratual a este propósito, do que
deflui a carência de eficácia executiva da pretensão deduzida sob este
enfoque. Além disso, no termo de entrega de chaves, as partes acordaram
que eventuais despesas com o estado do imóvel e com a retirada de móveis
do local seriam negociadas e documentadas por “termo de confissão de dívida e
outras avenças ou documento similar” (fls. 39), fato que não ocorreu, com
exceção das despesas condominiais expressamente confessadas nos
termos de fls. 125, 129 e 134. Eventual cobrança dos encargos não
admitidos na execução, bem por isso, deverá ocorrer em consonância com
o procedimento comum.
Portanto, por qualquer ângulo que se analise, a r.
sentença não comporta reparo.
Idêntica conclusão se impõe, por fim, no que tange à
distribuição dos ônus sucumbenciais, haja vista a adequada observância
do percentual de decaimento das partes.
Considerando a sucumbência integral da apelante
nesta fase recursal, deve ela suportar a verba de sucumbência tal como
imposta na r. sentença, sem o acréscimo previsto no artigo 85, § 11, do
CPC, porque fixada no patamar máximo, ou seja, 20% do proveito
econômico obtido.

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Do exposto, pelo meu voto, NEGO PROVIMENTO ao
recurso.
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