Tribunal: TJSP
Processo: 1024249-78.2018.8.26.0224
Classe: Apelação Cível / DIREITO CIVIL
Órgão julgador: Evaristo dos Santos
Órgão colegiado: 6a Câmara de Direito Público;
Data de julgamento: 2020-09-25
Data de publicação: 2020-09-25

Ementa:
EFEITO SUSPENSIVO AOS RECURSOS
Ausência dos requisitos legais ou probabilidade de provimento aos recursos.
Pleitos indeferidos.
ILEGITIMIDADE PASSIVA
Da COOPERCID. Cooperativa intermediária da negociação, responsável pelo recebimento dos pagamentos e administração das frações vendidas. Parte legítima para figurar no polo passivo da ação.
Do Município. Poder-dever de fiscalizar e regularizar

Ementa:
EFEITO SUSPENSIVO AOS RECURSOS
Ausência dos requisitos legais ou probabilidade de provimento aos recursos.
Pleitos indeferidos.
ILEGITIMIDADE PASSIVA
Da COOPERCID. Cooperativa intermediária da negociação, responsável pelo recebimento dos pagamentos e administração das frações vendidas. Parte legítima para figurar no polo passivo da ação.
Do Município. Poder-dever de fiscalizar e regularizar loteamentos clandestinos. Precedentes.
LITISCONSÓRCIO PASSIVO
Formação desnecessária. Pleito de regularização do loteamento não demanda a presença dos moradores, vítimas da venda irregular de frações da área.
CERCEAMENTO DE DEFESA
Inocorrência. Desnecessidade de produção de prova pericial.
Preliminares afastadas.
AÇÃO CIVIL PÚBLICA
Guarulhos. Loteamento irregular. Área ocupada irregularmente objeto de reintegração de posse. Acordo para manutenção de aproximadamente 230 ocupantes, mediante o pagamento de valores pela fração da área, com a interveniência do Município interessado na regularização do parcelamento e da COOPERCID responsável pelo recebimento dos pagamentos. Área classificada como 'zona especial de interesse social' nos termos da Lei Municipal de Guarulhos no 6.253/07. Regularização não efetivada. Responsabilidade solidária. Município possui poder-dever de fiscalizar e regularizar parcelamentos de solo. Proprietários e COOPERCID que por sua vez, parcelaram irregularmente e obtiveram lucro com a venda das frações. R. sentença mantida. Precedentes. Multa diária razoável não comporta redução.
Recursos não providos.

Inteiro teor:
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TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2020.0000785356
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível no
1024249-78.2018.8.26.0224, da Comarca de Guarulhos, em que são apelantes ELZA
DE OLIVEIRA, ADRIANO ARAUJO, FABIO ARAUJO, LEONARDO DE
OLIVEIRA ARAUJO, SÉRGIO ARAUJO, TANIA ARAUJO GRANERO CALEFI,
COOPERATIVA HABITACIONAL DOS CIDADÃOS DO ESTADO DE SÃO
PAULO COOPERCID e PREFEITURA MUNICIPAL DE GUARULHOS, é
apelado MINISTÉRIO PÚBLICO DO ESTADO DE SÃO PAULO.
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 6a Câmara de Direito
Público do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão:
Indeferiram o efeito suspensivo. Afastadas as preliminares. Negaram
provimento aos recursos. V.U,, de conformidade com o voto do relator, que integra
este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores SIDNEY
ROMANO DOS REIS (Presidente) e LEME DE CAMPOS.
São Paulo, 25 de setembro de 2020.
EVARISTO DOS SANTOS
Relator
Assinatura Eletrônica

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Apelação Cível no 1024249-78.2018.8.26.0224 -Voto no
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AC no 1.024.249-78.2018.8.26.0224 – Guarulhos – 1a Vara de Fazenda Pública
Voto no 43.373
Aptes. COOPERATIVA HABITACIONAL DOS CIDADÃOS DO ESTADO DE
SÃO PAULO COOPERCID E OUTROS
Apdo. MINISTÉRIO PÚBLICO DO ESTADO DE SÃO PAULO
(Proc. no 1024249-78.2018.8.26.0224)
EFEITO SUSPENSIVO AOS RECURSOS
Ausência dos requisitos legais ou probabilidade de
provimento aos recursos.
Pleitos indeferidos.
ILEGITIMIDADE PASSIVA
Da
COOPERCID.
Cooperativa
intermediária
da
negociação, responsável pelo recebimento dos pagamentos
e administração das frações vendidas. Parte legítima para
figurar no polo passivo da ação.
Do Município. Poder-dever de fiscalizar e regularizar
loteamentos clandestinos. Precedentes.
LITISCONSÓRCIO PASSIVO
Formação desnecessária. Pleito de regularização do
loteamento não demanda a presença dos moradores, vítimas
da venda irregular de frações da área.
CERCEAMENTO DE DEFESA
Inocorrência. Desnecessidade de produção de prova
pericial.
Preliminares afastadas.
AÇÃO CIVIL PÚBLICA
Guarulhos.
Loteamento
irregular.
Área
ocupada
irregularmente objeto de reintegração de posse. Acordo
para manutenção de aproximadamente 230 ocupantes,
mediante o pagamento de valores pela fração da área, com
a interveniência do Município interessado na regularização
do parcelamento e da COOPERCID responsável pelo
recebimento dos pagamentos. Área classificada como 'zona
especial de interesse social' nos termos da Lei Municipal de
Guarulhos no 6.253/07. Regularização não efetivada.
Responsabilidade solidária. Município possui poder-dever
de fiscalizar e regularizar parcelamentos de solo.
Proprietários e COOPERCID que por sua vez, parcelaram
irregularmente e obtiveram lucro com a venda das frações.
R. sentença mantida. Precedentes. Multa diária razoável
não comporta redução.
Recursos não providos.
1.
Trata-se de apelações de sentença (fls. 1.274/1.286) julgando
procedente ação civil pública (fls. 01/10) para condenar os réus a, solidariamente,
promoverem a regularização do parcelamento do solo ocorrido na Rua Águas de
Lindoia, n° 298, em Guarulhos, sob pena de multa diária no valor de R$ 1.000,00
(mil reais). Rejeitados (fls. 1.369), embargos declaratórios (fls. 1.308/1.311).

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Recorreram os réus.
Os proprietários do imóvel sustentaram, em resumo, a inocorrência de
parcelamento irregular. Área foi ocupada irregularmente e os moradores construíram
sem qualquer obediência à legislação pertinente. Houve fato de terceiro. Município
ao intervir para evitar ação de reintegração de posse, responsabilizou-se pela
regularização da área, concedendo, inclusive, auxílio financeiro aos ocupantes.
Regularização da ocupação já consolidada somente será possível mediante o REURB
previsto na Lei no 13.467/17. Excessiva a multa imposta. Daí a reforma (fls.
1.318/1.351).
A COOPERCID arguiu ilegitimidade passiva. Figurou como
interveniente nas negociações a pedido dos moradores. Área foi loteada pelos
próprios invasores. Indiscutível a responsabilidade do Município pela regularização
da área. Sustentou, também, a necessidade de regularização da área por meio do
REURB. Pleiteou a redução da multa. Daí a reforma (fls. 1.356/1.366).
O Município arguiu preliminares de nulidade da r. sentença; a
necessidade de citação dos moradores do local; cerceamento de defesa, diante da
necessidade de realização de prova pericial; ilegitimidade passiva, pois compete ao
Estado licenciar e fiscalizar loteamentos. No mérito, não possui responsabilidade
direta nem indireta pelos danos ambientais ocorridos na área loteada. Descabida
condenação na reparação do dano ambiental e urbanístico. Trata-se de imóvel
particular a afastar qualquer responsabilidade do Município inclusive solidária.
Descabida a multa, porém, caso mantida, deverá ser destinado ao Fundo Municipal
de Habitação. Regularização fundiária demanda prévia existência de dotação
orçamentária. Daí a reforma (fls. 1.383/1.429).
Respondeu-se (fls. 1.376/1.381 e 1.433/1.442).
Manifestou-se a Douta Procuradoria (fls. 1.452/1.464).
É o relatório.
2. Indefiro o efeito suspensivo. Afasto as preliminares. Nego
provimento aos recursos.
a) Quanto ao efeito suspensivo.
Apelantes pleiteiam a atribuição do efeito suspensivo aos recursos (fls.
1.319, 1.356 e 1.383).
Sem razão.
Nos termos do art. 1.012, § 4o, do CPC:
"... nas hipóteses do § 1o, a eficácia da sentença poderá ser suspensa

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pelo relator se o apelante demonstrar a probabilidade de provimento do
recurso ou se, sendo relevante a fundamentação, houver risco de dano grave
ou de difícil reparação.".
Consoante a doutrina:
"Os requisitos para que este pedido seja formulado são ou (i) a
probabilidade de provimento do recurso, ou seja, a aparência do 'bom
direito' do recorrente ou (ii) risco de que da eficácia de decisão decorra dano
grave ou de difícil reparabilidade mais fundamentação relevante. Parece que
as expressões '(...) o apelante demonstrar a probabilidade de provimento do
recurso (§4o, do art. 1.008) significam uma chance mais evidente de
provimento. E, as expressões '(...) sendo relevante a fundamentação'
carregam menor carga de chance de provimento, tanto que, para obtenção de
provimento no sentido de serem suspensos os efeitos da sentença, neste
último caso, é preciso que haja também '(...) risco de dano grave ou de difícil
reparação (§4o, fine, do art. 1.012)."
"De algum modo, a expressão fundamentação relevante supõe
alguma dose de fumus boni iuris, de aparência de bom direito, de
probabilidade ou possibilidade concreta de que o recurso seja provido. Do
contrário, não há falarse em dano. A eficácia da sentença, mesmo quem por
exemplo, invasiva do patrimônio do réu não pode ser qualificada de dano, se
não há possibilidade concreta (não remota, em tese) de que o recurso seja
provido."
"No plano recursal, a nosso ver, não há proteção da evidência pura,
como se adiantou quando se protege a probabilidade (quando expressiva) de
provimento do recurso; e a probabilidade (fraca possibilidade concreta)
somada ao perigo de dano. A lei chama esta probabilidade de fundamento
relevante." (TERESA ARRUDA ALVIM WAMBIER, MARIA LÚCIA
LINS CONCEIÇÃO, LEONARDO FERRES DA SILVA RIBEIRO e
ROGÉRIO LICASTRO TORRES DE MELO - "Primeiros Comentários
ao Novo Código de Processo Civil" Ed. Revista dos Tribunais 2016 pp.
1.145/1.146).
No presente caso, ausentes probabilidade de provimento dos recursos
ou fundamentação relevante a justificar a medida. Finalmente, o julgamento do
mérito das apelações torna inócuos os pedidos.
Indefiro os pleitos.
b) Quanto às preliminares.
b.1 Ilegitimidade passiva.
b.1.a) Da COOPERCID.
A Cooperativa Habitacional dos Cidadãos do Estado de São Paulo
COOPERCID arguiu sua ilegitimidade passiva pois "somente intermediou as

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negociações a pedido dos próprios invasores..." (fl. 1.362). Alegou não ter dado
causa à ocupação irregular e ter o Município de Guarulhos se comprometido a
regularizar a área como de interesse social.
Todavia, sem razão.
A COOPERCID figurou como intermediária do negócio entre o
suposto proprietário da área e os ocupantes, responsabilizando-se pela emissão dos
boletos para pagamento e repasse dos valores ao então vendedor, mediante a retenção
do equivalente a 10% de taxa de administração (fl. 39).
Inequivocamente
participou
da
venda
de
frações
da
área
irregularmente parcelada, beneficiando-se diretamente com o negócio efetuado.
Segundo denúncia efetuada junto ao Ministério Público, atuava como
administradora dos imóveis, controlando os pagamentos e procedendo à 'reintegração
da posse', no caso de inadimplência (fl. 691).
Assim, afigura-se como parte legítima a compor o polo passivo da
demanda.
De ilegitimidade passiva, portanto, não há falar.
b.1.b) Do Município.
Município arguiu sua ilegitimidade passiva por não ser responsável
pelos danos urbanísticos causados e sequer pela fiscalização quanto à implantação de
loteamentos. Argumentou com a competência do Estado e seus órgãos competentes
para autorizar e fiscalizar a implantação de loteamentos.
Contudo, sem razão.
Diante do impasse criado com a ocupação da área irregular, nos autos
de reintegração de posse movido pelo então proprietário da área Proc. no 1.171/99
que tramitou perante a 2o Vara Cível de Guarulhos , Município se comprometeu a
regularizar a área em questão, como parcelamento de interesse social (fls.
595/597).
A área em questão foi então considerada como zona especial de
interesse social (art. 34) pela Lei no 6.253, de 24.05.05, que dispôs sobre o uso, a
ocupação e o parcelamento do solo do município de Guarulhos, estabelecendo
diretrizes para a implantação de Plano de Urbanização dessas áreas ocupadas por
assentamento habitacional (art. 35), providência, ao que parece, até o momento não
realizada.
Ora, de ilegitimidade passiva, não há falar.
Não se trata de autorizar ou fiscalizar a implantação de loteamentos,

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mas sim de promover a regularização de área ocupada por assentamento
habitacional, nos termos dos arts. 34 e 35 da lei de parcelamento local.
Ainda que não tenha dado causa a eventuais danos urbanísticos, é
inequívoco ter o município de Guarulhos assumido a responsabilidade pela
regularização da área.
Ademais, o C. Superior Tribunal de Justiça firmou o entendimento
no sentido de que:
"... o Município tem o poder-dever de agir para fiscalizar e
regularizar loteamento irregular, pois é o responsável pelo parcelamento,
uso e ocupação do solo urbano, atividade essa que é vinculada..." (grifei
- REsp 1728318/SP
DJ-e de 05.09.19
Rel. Min. HERMAN
BENJAMIN).
No mesmo sentido vem se decidindo nesta Eg. 6a Câmara de Direito
Público:
"Ação Civil Pública Loteamento irregular Sentença de procedência -
Recurso voluntário do Município Desprovimento de rigor. Preliminares
Prescrição Inocorrência - Interesse de ordem pública que se situa num
plano de indisponibilidade - Ilegitimidade passiva - Poder-dever da
Municipalidade de fiscalizar e regularizar o parcelamento do solo - No
mérito, incontroverso que o loteamento foi irregularmente implantado - O
Município tem o poder dever de agir para fiscalizar e regularizar
loteamento irregular, pois é o responsável pelo parcelamento, uso e
ocupação do solo urbano, atividade essa que é vinculada, e não
discricionária - Cabimento de aplicação de multa ao ente público por
eventual descumprimento. Precedentes. R. Sentença mantida Recurso
desprovido." (grifei AC no 1003357-23.2017.8.26.0568 v.u. j. de 12.08.20
Rel. Des. SIDNEY ROMANO DOS REIS).
Afasto a arguição.
b.2 Litisconsórcio passivo.
Município argumentou ainda com a necessidade de formação de
litisconsórcio passivo e citação dos moradores ocupantes da área em questão. Alegou
que "... eventual procedência tal como postulado os mesmos serão diretamente
atingidos pelos efeitos da decisão a ser proferida," (fl. 1.387).
Também sem razão.
Constitui objeto da ação a "... regularização do parcelamento do solo
ocorrido na Rua Águas de Lindoia, no 298, nesta comarca," (fl. 09), providência de
responsabilidade do loteador, no caso, dos proprietários, responsáveis pela venda das
frações e do Município, por determinação legal.

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Oportunas as considerações da Douta Procuradoria quanto ao ponto:
"Em primeiro lugar, porque, nos termos da exposição fática que
embasou o pedido, os adquirentes de lotes no parcelamento em questão são
considerados vítimas, e não responsáveis."
"Em segundo lugar porque, ainda que pudessem ser os adquirentes ou
ocupantes dos lotes, por qualquer motivo, responsabilizados - v.g., por
edificações ou intervenções causadoras de dano ambiental -, a
responsabilidade, na espécie, é solidária, o que permite ao autor da demanda
direcioná-la contra qualquer ou quaisquer dos obrigados, com o objetivo de
ver preservados, da melhor forma possível, e com a maior celeridade
possível, os bens da vida que se pretende proteger: o meio ambiente saudável
e a ordem urbanística.." (fl. 1.456).
Restrita, como já adiantado, a presente demanda à regularização do
parcelamento do solo. Eventual dano apurado no decorrer da regularização poderá ser
demando em ação própria, sendo descabido, no âmbito da presente ação, incluir os
ocupantes no polo passivo.
Afasto a arguição.
b.3 Cerceamento de defesa nulidade.
Município arguiu ainda, a nulidade da r. sentença por cerceamento de
defesa. Sustentou a necessidade de realização de perícia técnica a fim de se apurar "...
os procedimentos necessários à regularização urbanística ambiental da área, bem
como a constatação de eventuais ocupações insuscetíveis de regularização e que
eventualmente de fato devem ser removidas." (fl. 1.390).
Mais uma vez, sem razão.
Ora, inequivocamente a suposta perícia pleiteada pelo Município,
consistente em apurar os procedimentos necessários à regularização, constituem
providências inerentes à própria regularização da área. Desnecessária a realização
dela para o deslinde da causa. Farta a documentação juntada e suficiente a comprovar
a irregularidade das divisões de áreas feitas.
Ademais, "... sendo o juiz o destinatário da prova, somente a ele
cumpre aferir sobre a necessidade ou não de sua realização" (RT 305/121 in
THEOTÔNIO NEGRÃO - "Código de Processo Civil e Legislação Processual em
Vigor" - Ed. Saraiva 2014 - art. 130, nota 1b p. 266).
Inocorreu cerceamento de defesa a ensejar a anulação da r. decisão.
Afasto também, essa arguição.
c) Infundadas as pretensões recursais.

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Trata-se de ação civil pública do Ministério Público do Estado de São
Paulo pretendendo a regularização do parcelamento do solo ocorrido na Rua Águas
de Lindoia, no 298, no município de Guarulhos.
Segundo consta, a área em questão foi adquirida por Enéas Bispo
Araújo, falecido em 07.09.14 (fl. 201), aqui representado por seus herdeiros, de
Nobuo Ito e Tomiko em 01.12.97, mediante Instrumento Particular de Contrato de
Compromisso de Compra e Venda (fls. 72/77). A área já havia sofrido esbulho e
tramitava perante a 7a Vara Cível de Guarulhos
Proc. no 757/97, ação de
reintegração de posse, por fim concedida.
No ano de 1998, a área sofreu novo esbulho e nova possessória foi
ajuizada (Proc. no 1171/99 2o Vara Cível de Guarulhos), ocasião em que, atendendo
a pedido dos moradores e com a intervenção do Município de Guarulhos, as partes
celebraram um acordo e os moradores permaneceram na área. Município, no âmbito
desse acordo, comprometeu-se a regularizar a área como parcelamento de interesse
social (fls. 595/597). Ainda, a fim de viabilizar o pagamento das respectivas frações,
o Município, concedeu aos moradores, benefício financeiro reembolsável por meio
da Lei no 5.961, de 20.11.03 (fls. 626/627) e Decreto no 22.393, de 27.11.03 (fls.
628/629).
Com o decorrer do tempo e sem cumprirem pontualmente o acordado,
os moradores, temendo nova ação possessória, procuraram o Sr. Enéas para
renegociação. Nessa ocasião celebrou-se instrumento de compromisso de compra e
venda das frações da área (fls. 238/242).
Esse acordo foi intermediado pela COOPERCID, encarregada de
emitir os respectivos boletos para pagamento (fl. 444) e repassa-los ao Sr. Enéas,
mediante a retenção do valor correspondente a 10%, a título de taxa de administração
(fls. 38/42). Constou ainda do acordo, que as primeiras 42 parcelas destinar-se-ia aos
antigos proprietários Nobuo Ito e Tomiko Ito para quitação do negócio inicialmente
efetuado.
Todavia, os acordos não foram honrados, e o Sr. Enéas pleiteou
judicialmente a rescisão deles e a reintegração de posse da área (fls. 15/29). Ações,
no entanto, não lograram êxito, sendo julgadas improcedentes diante da
irregularidade da divisão da área e da venda delas (fls. 30, 31, 32, 34 e 35).
O Ministério Público, de posse de todas essas informações, instaurou
Inquérito Civil no 14.155.0002714/2108 (fls. 11/936), para apuração dos fatos e após
a coleta de informações e realização de reunião com os envolvidos (fls. 705/706),
propôs a celebração de Termo de Ajustamento de Conduta objetivando a
regularização da área (fls. 798/712). Todavia, sem sucesso. Daí a presente ação.
|Acolhida, a pretensão, recorreram os réus.
Sem razão, contudo.

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A farta documentação juntada (fls. 11/936) evidencia a irregularidade
do parcelamento do solo realizado e comercializado.
A área em questão, de 24.200 m2, conta com aproximadamente 230
lotes ocupados (em novembro de 2015 - fl. 297) sem qualquer plano de
urbanização/loteamento.
Levantamento efetuado pela Secretaria de Habitação do Município de
Guarulhos, em novembro de 2015, constatou a seguinte situação:
"Não houve destinação de área para uso institucional, jardins ou
praças, ou de lazer. Quanto ao sistema viário, existem implantadas as ruas
oficiais de entorno, e a continuação das ruas Capela do Alto e Águas de
Lindóia, todas pavimentadas. A rua não oficial Valmerinda da Silva possui
pavimentação em concreto. As demais vielas identificadas no interior das
quadras não possuem pavimentação."
(...)
"Por se tratar de uma ocupação espontânea, não existiu um piano de
urbanização/loteamento. O sistema viário interno existente foi aberto pelo
próprio processo de ocupação, sendo que houve continuação de viário
oficial, nos casos da Rua Gapela do Alto e Rua Águas de Lindóia. Estas vias
se ligam à malha oficial da cidade, e as demais vielas e acessos se ligam, por
sua vez, a este sistema, dando acesso aos imóveis. o mapa temático de
sistema viário que segue anexo promove um maior entendimento do quanto
exposto."
(...)
"Pela base de dados fornecidas pelo SAAE, em sua base
georreferenciada, pode-se perceber que a rede coletora de esgoto atende aos
viários principais, rua Capela do Alto, Águas de Lindóia, Manoel lsidoro
Martins, Miguel Matas e Matheus Damiani, e a rua não oficial Valmerinda
da Silva, porém não se pode afirmar se todas as casas estão devidamente
ligadas à rede. Quanto à rede de água e energia elétrica, presume-se que
todas as casas possuem os serviços, mas não é possível afirmar se de forma
oficial." (fls. 295/298).
Inequívoca a irregularidade do parcelamento, a consequente
comercialização e a precariedade das condições de habitabilidade do local, sem a
devida infraestrutura necessária.
Inafastável a responsabilidade dos envolvidos na regularização do
parcelamento.
Frações foram vendidas de forma irregular, sem observância da Lei no
6.766/79, que dispõe em seu art. 2o: "O parcelamento do solo urbano poderá ser
feito mediante loteamento ou desmembramento, observadas as disposições desta Lei
e as das legislações estaduais e municipais pertinentes.".

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Não observadas tais disposições.
Nem se alegue com a ocupação irregular da área. Ainda que ela tenha
ocorrido, é inequívoco o comércio realizado.
Quanto ao ponto importante ressaltar a classificação da área em
questão como Zona Especial de Interesse Social, por força da Lei no 6.253, de
24.05.07, Anexo 13, do Município de Guarulhos, enquadrada na 'ZEIS-A', assim
definida:
"Art. 34. As Zonas Especiais de Interesse Social - ZEIS
correspondem às áreas em que é necessário ordenar a ocupação, através da
regularização urbanística e fundiária de assentamentos habitacionais
existentes e consolidados, bem como áreas livres onde haja interesse da
Municipalidade em implantar ou complementar programas habitacionais
de interesse social para população de baixa renda, e subdividem-se em:"
"I - ZEIS-A: correspondem às áreas públicas ou privadas ocupadas
por assentamentos habitacionais consolidados, surgidos espontaneamente e
ocupados sem título de propriedade por população de baixa renda, carentes
de infra-estrutura urbana;"
"II - ZEIS-L: correspondem às áreas sobre as quais foram
implantados loteamentos irregulares ou clandestinos, ocupados por
população de baixa renda, que se encontram consolidados e que não
atendem aos requisitos urbanísticos exigidos nas legislações pertinentes;"
"III - ZEIS-G: áreas livres ou glebas de terra não utilizadas, não
edificadas ou subutilizadas, adequadas à implantação de programas
habitacionais de interesse social para a população de baixa renda."
"§ 1o O enquadramento de loteamentos irregulares ou clandestinos
em ZEIS não exime seus promotores ou proprietários das obrigações e
responsabilidades civis, administrativas e penais previstas em lei."
"§ 2o A criação das ZEIS-G deverá ocorrer por meio de lei específica
cuja iniciativa é privativa do Chefe do Poder Executivo.
"§ 3o Somente poderão ser estabelecidas como novas Zonas Especiais
de Interesse Social - ZEIS A e L, as áreas ocupadas por assentamentos
habitacionais consolidados e os loteamentos irregulares ou informais
implantados, desde que comprovada sua existência através da imagem de
satélite do ano de 2014, de acordo com o acervo técnico municipal. (NR - Lei
no 7.575/2017)".
Norma, ainda, estabeleceu o procedimento a ser seguido para se efetivar a
regularização dessas áreas:
"Art. 35. Para cada uma das ZEIS deverá ser estabelecido, através de
lei específica precedida de audiência pública, o Plano de Urbanização em
conformidade com os objetivos definidos no art. 34 desta Lei, devendo
prever, no mínimo:
"I - a composição do Conselho Gestor;"
"II - diretrizes, índices e parâmetros para o parcelamento, uso e

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ocupação do solo, e a previsão de instalação de infra-estrutura;"
"III - condições para o remembramento ou desdobro de lotes;
"IV - projetos e intervenções urbanísticas necessárias;"
"V - previsão de equipamentos e áreas públicas que poderão situar-se
em perímetro próximo ao das ZEIS;"
"VI - instrumentos aplicáveis para regularização fundiária e
jurídica;"
"VII - a forma de participação da sociedade na implementação dos
planos;"
"VIII - as obrigações atribuídas ao responsável pelo empreendimento
na medida de sua culpabilidade, diferenciando-se os empreendimentos
irregulares dos clandestinos."
"§ 1o Deverão ser atendidos os parâmetros estabelecidos em
legislação específica para implantação de habitações ou conjuntos de
interesse social."
"§ 2o Deverá ser criado um Conselho Gestor para cada Zona Especial
de Interesse Social, que terá composição paritária entre os membros do
Executivo e da sociedade civil, garantindo-se a presença de associação
representante de moradores da área, quando houver, e terá por incumbência
o acompanhamento e a fiscalização da implementação do Plano de
Urbanização."
"§ 3o O Plano de Urbanização poderá incluir mais de uma ZEIS, caso
haja necessidade."
Não há notícias de qualquer providência, quer do Município em
executar o Plano de Urbanização, quer dos proprietários e da cooperativa vendedora
das frações.
Assim, de rigor a responsabilização solidária para a regularização do
parcelamento.
Neste sentido o entendimento desta Eg. Seção de Direito Público:
"ADMINISTRATIVO.
Ação
civil
pública.
Regularização
de
loteamento. Direito Urbanístico. Omissão da Municipalidade quanto ao
dever de fiscalização. Proprietários de área urbana que alienaram lotes de
terreno a terceiros, implantando verdadeiro loteamento clandestino sem
aprovação de qualquer órgão público. Município que tem o poder-dever de
fiscalizar, impedindo a formação de loteamentos irregulares. Artigo 40 da
Lei 6.766/79. Responsabilidade que é solidária, objetiva, ilimitada e, de
acordo com precedentes do STJ, subsidiária apenas para fins de
regularização.
Recurso
não
provido."

(grifei

AC
no
0007114-65.2000.8.26.0268 v.u. j. de 10.09.2020 Rel. Des COIMBRA
SCHMIDT).
Ainda no mesmo sentido: AC no 1003357-23.2017.8.26.0568 v.u. j.
de
12.08.20

Rel.
Des.
SIDNEY
ROMANO
DOS
REIS;
AC
no
1000668-19.2019.8.26.0444 v.u. j. de 31.07.20 Rel. Des. TERESA RAMOS

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Apelação Cível no 1024249-78.2018.8.26.0224 -Voto no
12
MARQUES; AC no 1000049-69.2018.8.26.0268 v.u.j. de 20.07.20 Rel. Des.
EDUARDO GOUVÊA; AC no 1000137-44.2019.8.26.0407 v.u. j. de 06.07.20
Rel. Des. MARCELO SEMER e AC no 0.002.018-79.2002.8.26.0048 v.u. j. de
01.08.11 de que fui Relator, dentre outros arestos no mesmo sentido.
Daí a manutenção da r. sentença, devendo os réus, solidariamente,
adotar as medidas necessárias para viabilizar a regularização do parcelamento, nos
termos da Lei Municipal no 6.253, de 24.05.07 ou pelo procedimento previsto na Lei
Federal no 13.465/17 - REURB, como pretendem os proprietários do imóvel,
providenciando estudos técnicos e outras medidas necessárias para definir qual o
procedimento adequado ao caso.
Não
se
exoneram
os
proprietários
e a COOPERCID da
responsabilidade, na medida em que, ainda que se admita, como já adiantado, tenha
ocorrido a ocupação indesejada da área, é certo que obtiveram lucro com a venda das
frações do imóvel.
Por fim, sequer quanto a multa diária fixada R$ 1.000,00 (fls. 1.286)
vingam as pretensões. Razoável o valor fixado diante das circunstâncias do
parcelamento irregular efetuado, da comercialização das frações e ainda da demora
na solução da questão, que se arrasta há anos, sem qualquer providência.
Daí a manutenção da r. decisão.
Mais não é preciso acrescentar.
3.
Indefiro o efeito suspensivo. Afasto as preliminares. Nego
provimento aos recursos.
EVARISTO DOS SANTOS
Relator
(assinado eletronicamente)