Tribunal: TJSP
Processo: 1000588-50.2017.8.26.0048
Classe: Apelação Cível / Promessa de Compra e Venda
Órgão julgador: João Carlos Saletti
Órgão colegiado: 10a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-04-17
Data de publicação: 2020-04-17

Ementa:
COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA – RESCISÃO E DEVOLUÇÃO DAS PARCELAS PAGAS Lote em loteamento a construir – Rescisão pedida ao fundamento de que, decorrido o prazo para a construção (30 meses) como também o prazo de tolerância de 180 dias, a ré não concluiu o empreendimento – Alegação da ré de que não houve atraso mas sim desistência dos autores – Inocorrência – Atraso configurado – Não

Ementa:
COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA – RESCISÃO E DEVOLUÇÃO DAS PARCELAS PAGAS Lote em loteamento a construir – Rescisão pedida ao fundamento de que, decorrido o prazo para a construção (30 meses) como também o prazo de tolerância de 180 dias, a ré não concluiu o empreendimento – Alegação da ré de que não houve atraso mas sim desistência dos autores – Inocorrência – Atraso configurado – Não caracterização de força maior ou caso fortuito – Precedentes – Prazo certo fixado para conclusão do empreendimento não observado – Direito do compromissário comprador de pedir a rescisão do contrato, com devolução integral do que pagou – Sentença que assim decide, mantida.

COMISSÃO DE CORRETAGEM – Restituição – Obrigação da vendedora de fazê-la pelo simples fato de ter dado causa à rescisão – Retorno das partes ao estado anterior ao negócio – Sentença mantida.

Recurso não provido.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2020.0000270815
ACÓRDÃO
Vistos,
relatados
e
discutidos
estes
autos
de
Apelação
Cível
no
1000588-50.2017.8.26.0048, da Comarca de Atibaia, em que são apelantes MARCIA
ADMINISTRAÇÃO E PARTICIPAÇÕES LTDA, MASI PARTICIPAÇÕES E
EMPREENDIMENTOS LTDA, MAXINVEST DESENVOLVIMENTO IMOBILIARIO
S/A,
API
SPE
69
-
PLANEJAMENTO
E
DESENVOLVIMENTO
DE
EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA., PDG VENDAS CORRETORA
IMOBILIÁRIA LTDA (AGRE VENDAS CORRETORA IMOBILIÁRIA LTDA) e JY
EMPREENDIMENTOS LTDA, são apelados HARRISSON BARBOZA DE HOLANDA
e BÁRBARA CAROLINE MANCUZO.
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 10a Câmara de Direito Privado
do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Negaram provimento ao
recurso. V. U., de conformidade com o voto do relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores JOÃO CARLOS
SALETTI (Presidente), J.B. PAULA LIMA E ELCIO TRUJILLO.
São Paulo, 17 de abril de 2020.
JOÃO CARLOS SALETTI
Relator
Assinatura Eletrônica

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2
APELAÇÃO CÍVEL no 1000588-50.2017.8.26.0048
COMARCA
-
ATIBAIA
3o Ofício, Processo no 1000588-50.2017.8.26.0048
APELANTES -
MÁRCIA ADMINISTRAÇÃO E PARTICIPAÇÕES LTDA., JY
EMPREENDIMENTOS LTDA., MASI PARTICIPAÇÕES E
EMPREENDIMENTOS
LTDA.,
MAXINVEST
DESENVOLVIMENTO
IMOBILIÁRIO
LTDA.,
API SPE 69
PLANEJAMENTO
E
DESENVOLVIMENTO
DE
EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA. e PDG VENDAS
CORRETORA IMOBILIÁRIA LTDA.
APELADOS
HARRISSON BARBOZA DE HOLANDA E BÁRBARA CAROLINE
MANCUZO
VOTO No 31.482
COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA
RESCISÃO E
DEVOLUÇÃO DAS PARCELAS PAGAS Lote em loteamento a
construir Rescisão pedida ao fundamento de que, decorrido o
prazo para a construção (30 meses) como também o prazo de
tolerância de 180 dias, a ré não concluiu o empreendimento
Alegação da ré de que não houve atraso mas sim desistência dos
autores

Inocorrência

Atraso
configurado

Não
caracterização de força maior ou caso fortuito Precedentes
Prazo certo fixado para conclusão do empreendimento não
observado Direito do compromissário comprador de pedir a
rescisão do contrato, com devolução integral do que pagou
Sentença que assim decide, mantida.
COMISSÃO DE CORRETAGEM Restituição Obrigação da
vendedora de fazê-la pelo simples fato de ter dado causa à
rescisão Retorno das partes ao estado anterior ao negócio
Sentença mantida.
Recurso não provido.
A r. sentença de fls. 511/515, julgou procedente a ação para “(a) rescindir o
contrato particular de compra e venda de imóvel com pacto de alienação fiduciária em
garantia celebrado entre as partes em 02.04.15 relativamente ao Lote no 07 da Quadra C
do Loteamento Reserva de Atibaia (Buona Vita Atibaia) e (b) condenar as rés a restituirem
aos autores, em caráter solidário, tudo quanto tenha sido por eles pago, com correção
monetária desde cada pagamento e juros moratórios legais a partir da citação.”.
Dispôs o julgado, também, que “arcarão as rés solidariamente com as
custas, despesas processuais e honorários advocatícios dos autores, ora arbitrados à
razão de 10% do valor da condenação.”.
Apelam as corrés (fls. 520/533). Alegam: a) não devem ser
responsabilizadas pela rescisão, vez que houve simples desistência do contrato firmado
entre as partes, pelos Apelados; b) o prazo para conclusão da obra é de 30 meses após o

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registro do loteamento, podendo ainda ser prorrogado, mediante autorização expedida pela
Municipalidade; portanto, as obras do loteamento Reserva Atibaia não estão atrasadas; c)
os únicos valores devidamente pagos e comprovados se referem ao contrato de promessa
de compra e venda no importe de R$ 33.256,37, sendo lícita a retenção de pelo menos
20% dos valores efetivamente pagos; d) o Colendo STJ em julgamento de recurso
repetitivo decidiu pela validade da cláusula contratual que transfere ao consumidor a
obrigação de pagar comissão de corretagem na venda imóveis, de modo que válidos os
valores pagos à assessoria imobiliária a título e corretagem; e) foi observado integralmente
o disposto no CDC, vez que o adquirente teve informações claras e transparentes acerca da
cobrança e do regular pagamento da taxa de corretagem.
Requer seja dado provimento ao recurso para reformar a r. sentença nos
termos das razões aqui expostas para o fim de adequar o percentual da retenção dos valores
pagos, em vista da rescisão do contrato firmado, excluindo-se a condenação na restituição
dos valores desembolsados com a taxa de corretagem.
Contrarrazões dos autores (fls. 541/552).
É o relatório.
1. Trata-se de ação de rescisão contratual cumulada com perdas e danos com
pedido de tutela antecipada, movida pelos promissários compradores contra as
empreendedoras.
As corrés recorrem, sustentando que não houve atraso na entrega do
loteamento, mas sim desistência dos compromissários compradores e que, portanto, devem
ser retidos 20% dos valores pagos, excluindo-se o valor da corretagem, vez que lícita sua
cobrança.
2. O Juízo resolveu a controvérsia com as seguintes razões de decidir:
“(...)
Com efeito, a convenção celebrada pelas partes previa que "o
prazo de conclusão do Empreendimento é aquele indicado no QUADRO
RESUMO, o qual poderá ser prorrogado por motivo de caso fortuito ou força
maior, conforme dispõe o art. 393 do Código Civil Brasileiro ou ainda, mediante
autorização expedida pela Municipalidade" (cf. CLÁUSULA DÉCIMA
SEGUNDA Obras de Infraestrutura item 12.2 (fls. 59).
No
QUADRO
RESUMO
está
disposto:
"PRAZO
PARA
CONCLUSÃO DAS OBRAS DO EMPREENDIMENTO: A data prevista para a
conclusão das obras do Empreendimento é de até 30 (trinta) meses contados do
registro do loteamento, podendo ser prorrogado mediante autorização expedida
pela Municipalidade." (fls. 47).

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Não há qualquer dispositivo, ademais, que preveja a prorrogação
de tal prazo, de maneira que os 30 meses contados a partir do registro do
loteamento na tábua própria isto que se deu em 20.12.13 escoaram em
20.12.16, data em que, como se verifica dos elementos constantes dos autos (fls.
96, 100/102, 103 e 104/106), as obras do loteamento não estavam como ainda
não estão concluídas, e não por causa de caso fortuito ou força maior.
É caso, assim, de rescisão do contrato por culpa das rés, nos
termos do art. 475 do Código Civil: "A parte lesada pelo inadimplemento pode
pedir a resolução do contrato, se não preferir exigir-lhe o cumprimento, cabendo,
em qualquer dos casos, indenização por perdas e danos".
Em relação à comissão de corretagem, mesmo que a intermediação
tenha ocorrido, o que se impõe é a indenização correspondente ao valor pago,
visto que não há concreta, clara e suficiente estipulação a respeito no instrumento
celebrado entre as partes, demonstrando, assim, a abusividade e a falta de
clareza nas informações prestadas aos autores.
Mais ainda, dadas as circunstâncias em que celebrado o negócio,
não há qualquer indício de que tenha havido, efetivamente, o cogitado serviço de
intermediação.
(...)
Não é caso, ademais, de retenção de qualquer fração do quanto já
adimplido pelos autores, posto não tenha havido de sua parte qualquer violação do
quanto por eles pactuado: a inadimplência é toda das rés a título solidário, aliás,
posto integrem elas a mesma cadeia de fornecimento do produto (Lei no 8.078/90,
art. 7o)”.
Daí a procedência da ação.
3. As corrés alegam que não houve atraso.
O contrato foi firmado em 02.04.2015 (fls. 45/80). Consta da avença que o
empreendimento seria entregue até 30 (trinta) meses contados do registro do loteamento,
podendo ser prorrogado mediante autorização expedida pela Municipalidade (Quadro
Resumo fls. 47). O loteamento foi registrado em 20 de dezembro de 2013 (doc. de fls.
82/89), de sorte que o imóvel deveria ser entregue em 20.06.2016, o que não ocorreu.
Descumpriram as rés, também, o prazo de tolerância de 180 dias, que se iniciou em
20.06.2016 e se encerrou dia 29.12.2016, vez que a obra sequer foi concluída.
É bem de ver que ao elaborar os compromissos de compra e realizar a venda
de imóveis, a incorporadora já leva em consideração os possíveis percalços com a
Administração Pública ou com as concessionárias de serviço público ao fixar a sua
obrigação de entrega do empreendimento. Portanto, havendo pendências a serem sanadas
pelas rés, com impossibilidade de liberação do bem adquirido, caracteriza inadimplemento
da vendedora.

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Descumprir o compromisso assumido a obriga a indenizar o perdimento
havido pelo comprador. A incúria da empresa não pode prejudicar o comprador com o
atraso havido.
Assim, caracterizada a inadimplência da vendedora na entrega do
empreendimento aos autores dentro do prazo contratual, de rigor a rescisão do contrato.
Rescindido o ajuste, as partes devem ser restituídas ao estado anterior. Ressalte-se que a
devolução de todos os valores pagos pelos compradores é mera consequência da rescisão
contratual, considerando que esta ocorreu por culpa exclusiva da requerida, nos termos da
Súmula n. 3, do TJSP.
Assim o enunciado da Súmula n. 543 do C. Superior Tribunal de Justiça,
aqui incidente:
“Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e
venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a
imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador -
integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou
parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento”.
Nesse sentido, decisões desta Corte, entre outros vários julgados:
“COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ATRASO NA ENTREGA.
RESCISÃO CONTRATUAL POR CULPA DA VENDEDORA. Autores
ajuizaram a demanda visando a rescisão do compromisso de compra e venda ante
o atraso na entrega do lote, bem como a restituição dos valores pagos. Sentença de
parcial procedência. Apelo da ré. 1. Processo de recuperação judicial das rés que
em nada atinge ou altera o deslinde do presente feito que ainda está em fase de
conhecimento. 2. Rescisão e devolução das parcelas pagas. Possibilidade de
rescisão do contrato. Cláusula de alienação fiduciária do imóvel não obsta a
rescisão. Credora fiduciária que se confunde com a vendedora. 3. Abusividade do
contrato que estabelece mera estimativa para o prazo para a entrega (art. 39, inciso
XII, do CDC). Prorrogação da entrega nos termos da Lei no 6766/79 é vaga,
violando dever de informação do consumidor. Ademais, prazo de 4 anos do artigo
18, V, da Lei 6766/79 não se refere ao prazo prometido pelo fornecedor ao
consumidor, já que faz menção ao prazo máximo que pode constar em
cronograma a ser submetido para a aprovação da Municipalidade. Atraso na
entrega verificado. Rescisão por culpa da vendedora devida. 4. Retenção de parte
das parcelas pagas. Descabimento. Súmula 543 do E. STJ. Devolução integral
devida. 5. Multa contratual por reciprocidade. Possível a inversão em desfavor da
vendedora (Tema Repetitivo no 971 do E. STJ). Condenação devida. 6. Recurso
desprovido.” (TJSP;
Apelação
Cível
1007422-55.2015.8.26.0625;
Relator
(a): Mary Grün; Órgão Julgador: 7a Câmara de Direito Privado; Foro de Taubaté -
1a Vara Cível; Data do Julgamento: 06/02/2020; Data de Registro: 06/02/2020)
“Venda e compra Rescisão Atraso na entrega da obra
Cabimento da restituição integral dos valores comprovadamente pagos Juros a

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Apelação Cível no 1000588-50.2017.8.26.0048 - sm-jcs
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contar da citação Inversão da multa devida Entendimento do Superior Tribunal
de
Justiça.
Recurso
não
provido.” (TJSP;
Apelação
Cível
1001255-85.2017.8.26.0161; Relator (a): Luis Mario Galbetti; Órgão Julgador: 7a
Câmara de Direito Privado; Foro de Diadema - 4a Vara Cível; Data do
Julgamento: 13/01/2020; Data de Registro: 13/01/2020)
4. COMISSÃO DE CORRETAGEM
Por fim, em razão do inadimplemento culposo, as rés também devem
restituir aos autores os valores pagos a título de comissão de corretagem em virtude de sua
obrigação de reparar as perdas e danos.
Os prejuízos sofridos pelo apelado em decorrência da resolução do contrato
abrangem as verbas de intermediação por ele pagas. Se o negócio restou frustrado por
culpa da vendedora, não se afigura justo que o promitente comprador arque com tais
quantias.
Desnecessária, portanto, a análise no caso em tela da legalidade da cobrança
de tais verbas pela intermediação na venda, uma vez que sua restituição é devida como
consequência da resolução motivada pela apelante.
Assim, de ser mantida a sentença em sua integralidade.
5. Assinalo, por fim, que na hipótese de oposição de embargos de
declaração, o julgamento se dará virtualmente, salvo manifestação expressa das partes em
cinco dias contados da intimação do acórdão.
6. Ante o exposto, nego provimento ao recurso, elevando a verba honorária
a ser paga pela ré a 15% (quinze por cento) do valor da condenação, nos termos do art. 85,
§ 11, do Código de Processo Civil.
É meu voto.
JOÃO CARLOS SALETTI
Relator
assinado digitalmente