Tribunal: TJSP
Processo: 1002883-69.2019.8.26.0281
Classe: Apelação Cível / Locação de Imóvel
Órgão julgador: Cesar Luiz de Almeida
Órgão colegiado: 28a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-08-13
Data de publicação: 2020-08-13

Ementa:
APELAÇÃO – LOCAÇÃO DE IMÓVEL – AÇÃO DE COBRANÇA – ACORDO PARA MAJORAÇÃO DO VALOR DO LOCATIVO NÃO COMPROVADO – INDEVIDA A RESTITUIÇÃO DE IPTU – AUTOR QUE NÃO COMPROVOU O DESEMBOLSO – EXCLUSÃO DO PAGAMENTO DA MULTA COMPENSATÓRIA – IMPOSSIBILIDADE DE CUMULAÇÃO DE MULTAS COM BASE NO MESMO FATO GERADOR (INADIMPLÊNCIA) – PRINCÍPIO DO "NE BIS IN IDEM" – COBRANÇA DE HONORÁRIOS CONTRATUAIS –

Ementa:
APELAÇÃO – LOCAÇÃO DE IMÓVEL – AÇÃO DE COBRANÇA – ACORDO PARA MAJORAÇÃO DO VALOR DO LOCATIVO NÃO COMPROVADO – INDEVIDA A RESTITUIÇÃO DE IPTU – AUTOR QUE NÃO COMPROVOU O DESEMBOLSO – EXCLUSÃO DO PAGAMENTO DA MULTA COMPENSATÓRIA – IMPOSSIBILIDADE DE CUMULAÇÃO DE MULTAS COM BASE NO MESMO FATO GERADOR (INADIMPLÊNCIA) – PRINCÍPIO DO "NE BIS IN IDEM" – COBRANÇA DE HONORÁRIOS CONTRATUAIS – IMPOSSIBILIDADE – VERBA RESTRITA AO VALOR ARBITRADO PELO JUÍZO A QUO – AUSÊNCIA DE PROVA DOS DANOS DECORRENTES DE MAU USO E DA RELAÇÃO DE CAUSALIDADE COM A LOCAÇÃO – INEXISTÊNCIA DE LAUDO DE VISTORIA INICIAL E FINAL – SENTENÇA MANTIDA – NECESSIDADE DE MAJORAÇÃO DOS HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS EM GRAU RECURSAL – RECURSO DESPROVIDO.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2020.0000640367
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível no
1002883-69.2019.8.26.0281, da Comarca de Itatiba, em que é apelante ANTONIO
DORIVAL FRANCISCON, é apelado TAURISANO EMBALAGENS LTDA. EPP.
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 28a Câmara de Direito
Privado do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Negaram
provimento ao recurso. V. U., de conformidade com o voto do relator, que integra este
acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores CESAR LACERDA
(Presidente sem voto), SERGIO ALFIERI E CELSO PIMENTEL.
São Paulo, 13 de agosto de 2020.
CESAR LUIZ DE ALMEIDA
Relator
Assinatura Eletrônica

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Apelação Cível no 1002883-69.2019.8.26.0281 -Voto no 15173
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VOTO No 15.173
APELAÇÃO CÍVEL No 1002883-69.2019.8.26.0281
APELANTE: ANTONIO DORIVAL FRANCISCON
APELADO: TAURISANO EMBALAGENS LTDA. EPP
COMARCA: ITATIBA
JUIZ(A): ORLANDO HADDAD NETO
APELAÇÃO
LOCAÇÃO DE IMÓVEL
AÇÃO DE
COBRANÇA
ACORDO PARA MAJORAÇÃO DO
VALOR DO LOCATIVO NÃO COMPROVADO

INDEVIDA A RESTITUIÇÃO DE IPTU AUTOR QUE
NÃO COMPROVOU O DESEMBOLSO
EXCLUSÃO
DO PAGAMENTO DA MULTA COMPENSATÓRIA
IMPOSSIBILIDADE DE CUMULAÇÃO DE MULTAS
COM
BASE
NO
MESMO
FATO
GERADOR
(INADIMPLÊNCIA)
PRINCÍPIO DO "NE BIS IN
IDEM"

COBRANÇA
DE
HONORÁRIOS
CONTRATUAIS

IMPOSSIBILIDADE

VERBA
RESTRITA AO VALOR ARBITRADO PELO JUÍZO A
QUO
AUSÊNCIA DE PROVA DOS DANOS
DECORRENTES DE MAU USO E DA RELAÇÃO DE
CAUSALIDADE COM A LOCAÇÃO INEXISTÊNCIA
DE LAUDO DE VISTORIA INICIAL E FINAL

SENTENÇA
MANTIDA

NECESSIDADE
DE
MAJORAÇÃO DOS HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS
EM GRAU RECURSAL RECURSO DESPROVIDO.
Trata-se de recurso de apelação (fls. 170/177)
interposto contra a r. sentença de fls. 163/168 que, nos autos da ação de
cobrança de aluguéis, julgou parcialmente procedente a demanda,
condenando a requerida ao pagamento dos aluguéis vencidos de
30/04/2016 a 08/07/2016, considerando o valor fixado em contrato (fls.
10/13), corrigidos monetariamente pelo IGP-M e acrescidos de juros
moratórios de 1% ao mês, além da multa moratória de 10%.
Impôs ao autor o pagamento de 90% das custas,

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despesas processuais e honorários advocatícios da parte adversa, fixados
em 10% do proveito econômico não obtido. Já a requerida arcará com o
remanescente das custas e despesas, além dos honorários advocatícios do
patrono do autor, fixados em 10% do valor atualizado da condenação.
Ademais,
julgou
improcedente
a
reconvenção,
condenando a requerida ao pagamento das custas, despesas processuais e
honorários advocatícios da parte adversa, fixados em 10% do valor
atribuído à causa.
O autor apela sustentando que o valor do locativo é R$
14.000,00, pois foi acordado entre as partes. Diz que o Dr. Vanzetti,
advogado da empresa, não fez qualquer questionamento sobre esse valor
em e-mails trocados. Afirma que se o valor fosse tão mais baixo haveria
impugnação e/ou discordância na resposta do e-mail. Aduz que o ônus de
comprovar um valor menor era da requerida. Assevera que a multa
contratual é devida, em razão do descumprimento das obrigações
contratuais. Alega que não houve pagamento do IPTU dos meses de abril,
maio e junho. Ressalta que foram previstos honorários advocatícios no
contrato de locação. Relata que as fotografias juntadas a fls. 21/29
comprovam a situação em que o prédio foi devolvido, com avarias. Postula
o provimento do recurso para condenar a apelada ao pagamento dos
aluguéis inadimplidos, no valor de R$ 14.000,00 cada um, bem como das
parcelas de IPTU, honorários advocatícios, multa por infração contratual
(equivalente a três meses de aluguel) e do reembolso dos danos materiais
causados no imóvel.
Contrarrazões a fls. 184/189.
Não houve oposição ao julgamento virtual.
É o relatório.
Ab initio, deixo consignado que o recurso não
comporta provimento.
Com efeito, negada a existência de acordo para
majoração do valor do locativo, incumbia ao autor o ônus da prova do fato
constitutivo do seu direito, nos termos do artigo 373, inciso I, do Código
de Processo Civil, o que de fato não ocorreu.
Ora, as versões trazidas pelas partes são antagônicas e
não há nada nos autos que comprove, de maneira inequívoca, o aceite dos
requeridos ajustando o locativo para R$ 14.000,00.
Cumpre ressaltar que, em se tratando de contrato de

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locação, a manifestação de vontade deve ser expressa e evidenciada de
forma inequívoca, ainda que verbal.
Sendo assim, nos e-mails juntados a fls. 30/36 não
houve o reconhecimento expresso do valor pedido, de modo que a
cobrança deve se dar pelo valor fixado em contrato, corrigido pelo IGP-M,
como determinado na r. sentença.
No que tange ao ressarcimento do IPTU, tem-se que
não foi demonstrado nos autos que o autor teve que efetuar o pagamento
do imposto, de forma que tal pedido improcede.
No tocante à multa contratual, não é possível a
incidência da cláusula penal compensatória fundada no inadimplemento do
débito locatício, pois já se aplicou ao caso a multa moratória.
Sem dúvidas, a cumulação de ambas as multas,
moratória e compensatória, não pode prevalecer em razão do princípio do
“non bis in idem”, pois o mesmo fato gerador daria ensejo à aplicação de
duas multas contratuais diversas.
Assim, a fim de se evitar a violação do princípio do
“ne bis in idem”, era mesmo de rigor o afastamento da incidência da multa
compensatória.
No mais, não há que se falar em ressarcimento dos
honorários contratuais, uma vez que os honorários são devidos por força da
sucumbência e, ainda que a requerida tenha dado causa à instauração da
demanda, eles devem ser arbitrados pelo magistrado, segundo a regra do
artigo 85, § 2o, do Código de Processo Civil. Portanto, em relação aos
honorários advocatícios, apenas estes prevalecem.
Aliás, sobre a matéria, confira-se o entendimento
consolidado desta 28a Câmara de Direito Privado:
“Verba honorária advocatícia inserida nas verbas locatícias
pretendidas. Lei do Inquilinato Lei no 8.245/91 editada na vigência do
antigo Estatuto da OAB Lei no 4.215/63, que não destinava a verba
honorária de sucumbência ao advogado, e, assim, havia fundamento
de pertinência para sua estipulação. Com a superveniência do novo
Estatuto da OAB, Lei no 8.906/94, a verba honorária foi atribuída,
exclusivamente, ao advogado, afastando o fundamento contido na art.
62 da Lei de Locação e por consequência a sua vigência.” (Apelação no
1003355-41.2018.8.26.0011
-
Desembargador
Relator DIMAS

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RUBENS FONSECA - 28a Câmara de Direito Privado j. 29/10/2011
v.u.). Sic
Quanto aos supostos danos no imóvel, não se
desconhece a obrigação do locatário de restituir o imóvel nas mesmas
condições em que estava à época do início da locação.
Todavia, no caso dos autos, considerando que não
foram realizadas vistorias (inicial e final) com contraditório, não se pode
averiguar a ocorrência de danos decorrentes do mau uso da propriedade.
Apenas a vistoria regularmente efetuada constitui meio
de prova hábil a comprovar o estrago fora da normalidade do uso e
possibilitar ao locador lesado cobrar os custos dos reparos que se fizerem
necessários no imóvel.
Nesse contexto, tem-se que se o locador pretendia
cobrar as despesas de reparo por danos causados pela locatária, deveria ter
se acautelado quando do recebimento do imóvel e providenciado
imediatamente a regular vistoria.
Se a vistoria comum não fosse possível, poderia então
se utilizar da via judicial, para constatar, com segurança, o que era
realmente de responsabilidade da locatária.
Assim, por qualquer ângulo que se analise a questão
aqui posta, impossível outro deslinde ao caso, sendo de rigor a manutenção
da r. sentença, sem que com isso reputem-se violados dispositivos legais
ou constitucionais.
Por fim, o desprovimento do recurso dos autores torna
necessária majoração dos honorários advocatícios devidos aos requeridos
de 10% para 15%, nos termos do artigo 85, §11o, do Código de Processo
Civil.
Ante o exposto, pelo meu voto, nego provimento ao
recurso.
CESAR LUIZ DE ALMEIDA
Relator