Tribunal: TJSP
Processo: 0003058-90.2008.8.26.0370
Classe: Apelação Cível / Promessa de Compra e Venda
Órgão julgador: Maria do Carmo Honorio
Órgão colegiado: 3a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-01-18
Data de publicação: 2020-01-18

Ementa:
APELAÇÃO CÍVEL. RESCISÃO CONTRATUAL COM REINTEGRAÇÃO DA CDHU NA POSSE DO IMÓVEL. CARACTERIZADA A INADIMPLÊNCIA DE PRESTAÇÕES HÁ CERCA DE 18 ANOS. CESSÃO DO IMÓVEL A TERCEIRO SEM A ANUÊNCIA EXPRESSA DA CDHU. IRREGULARIDADE À LUZ DO DECRETO ESTADUAL No 51.241/06. COMPENSAÇÃO ENTRE OS VALORES DEVIDOS PELAS PARTES. ADMITIDA. RECURSO NÃO PROVIDO.
1. A parte lesada pelo inadimplemento das prestações

Ementa:

APELAÇÃO CÍVEL. RESCISÃO CONTRATUAL COM REINTEGRAÇÃO DA CDHU NA POSSE DO IMÓVEL. CARACTERIZADA A INADIMPLÊNCIA DE PRESTAÇÕES HÁ CERCA DE 18 ANOS. CESSÃO DO IMÓVEL A TERCEIRO SEM A ANUÊNCIA EXPRESSA DA CDHU. IRREGULARIDADE À LUZ DO DECRETO ESTADUAL No 51.241/06. COMPENSAÇÃO ENTRE OS VALORES DEVIDOS PELAS PARTES. ADMITIDA. RECURSO NÃO PROVIDO.
1. A parte lesada pelo inadimplemento das prestações pode pedir a resolução do contrato.
2. É irregular a alienação de imóvel financiado pela CDHU sem sua expressa anuência. Inteligência dos artigos 3o e 7o do Decreto Estadual no 51.241/06.
3. Em casos envolvendo a CDHU e nos quais se verifica longo período de inadimplemento e posse do bem imóvel, admite-se a compensação dos valores devidos por uma parte á outra em decorrência da rescisão contratual declarada judicialmente.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2020.0000015898
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível no 0003058-
90.2008.8.26.0370, da Comarca de Monte Azul Paulista, em que são apelantes LUIS
ZANELATO
e
NEUSA
PIRES
DA
PAZ,
é
apelado
COMPANHIA
DE
DESENVOLVIMENTO HABITACIONAL E URBANO DO ESTADO DE SÃO PAULO
- CDHU.
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 3a Câmara de Direito Privado do
Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Negaram provimento ao
recurso. V. U., de conformidade com o voto do relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores JOÃO PAZINE NETO
(Presidente sem voto), DONEGÁ MORANDINI E ALEXANDRE MARCONDES.
São Paulo, 18 de janeiro de 2020.
MARIA DO CARMO HONÓRIO
Relatora
Assinatura Eletrônica

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Apelação Cível no 0003058-90.2008.8.26.0370
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Apelação Cível no 0003058-90.2008.8.26.0370
Apelantes: Luis Zanelato e Neusa Pires da Paz
Apelado: Companhia de Desenvolvimento Habitacional e Urbano do Estado de São
Paulo - Cdhu
Juiz sentenciante: Ayman Ramadan
V. 0841
APELAÇÃO
CÍVEL.
RESCISÃO
CONTRATUAL
COM
REINTEGRAÇÃO DA CDHU NA POSSE DO IMÓVEL.
CARACTERIZADA A INADIMPLÊNCIA DE PRESTAÇÕES
HÁ CERCA DE 18 ANOS. CESSÃO DO IMÓVEL A
TERCEIRO SEM A ANUÊNCIA EXPRESSA DA CDHU.
IRREGULARIDADE À LUZ DO DECRETO ESTADUAL No
51.241/06. COMPENSAÇÃO ENTRE OS VALORES DEVIDOS
PELAS PARTES. ADMITIDA. RECURSO NÃO PROVIDO.
1. A parte lesada pelo inadimplemento das prestações pode pedir a
resolução do contrato.
2. É irregular a alienação de imóvel financiado pela CDHU sem
sua expressa anuência. Inteligência dos artigos 3o e 7o do Decreto
Estadual no 51.241/06.
3. Em casos envolvendo a CDHU e nos quais se verifica longo
período de inadimplemento e posse do bem imóvel, admite-se a
compensação dos valores devidos por uma parte á outra em
decorrência da rescisão contratual declarada judicialmente.
Trata-se de Apelação interposta contra sentença judicial (fls. 303/308),
cujo relatório adoto, por meio da qual o MM. Juiz da Vara Única de Monte Azul
Paulista julgou procedente o pedido de Companhia de Desenvolvimento
Habitacional e Urbano do Estado de São Paulo - CDHU em face de Luis Zanelato,
Neusa Pires da Paz, Geane Marcia Pires da Paz, Nilton Pires da Paz, para: (i)
declarar rescindido o contrato objeto da demanda, com a consequente consolidação
do imóvel em poder e na posse da autora; (ii) reintegrar a requerente na posse do
imóvel, facultando-se aos ocupantes o prazo de 30 dias para desocupação
voluntária, sob pena de proceder-se à desocupação forçada. Em respeito ao princípio
da causalidade, condenou o réu ao pagamento das custas processuais, além de
honorários advocatícios de 10% sobre o valor da causa.
Segundo a corré Neusa Pires da Paz (fls. 311/320), ora apelante, a sentença
merece ser reformada, em síntese, porque, no ano de 2000, com o intuito de adquirir

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o imóvel, procuraram a autora e solicitaram a transferência das prestações vencidas
e vincendas para o seu nome. Na ocasião, juntamente com o seu marido e com Luis
Zanelato, foram até a cidade de Barretos/SP e assinaram todos os documentos
necessários para tanto, ocasião em que foi informada que os boletos seriam
normalmente remetidos ao endereço do imóvel. Todavia, nenhum boleto de
pagamento foi enviado, mesmo após inúmeras solicitações. Alegou ainda que, no
ano de 2008, recebeu correspondência do procurador da autora, informando que o
pedido de transferência foi aprovado. Na ocasião, foram enviados documentos a
serem preenchidos e devolvidos, o que foi prontamente atendido. Nesse contexto,
surpreende que, anos após concordar com a transferência do imóvel, sem que jamais
tenha enviado um só boleto para pagamento das parcelas, a autora declare que não
houve acordo entre as partes e que o bem deve ser desocupado. Por isso, pugna pela
improcedência do pedido inicial. Subsidiariamente, se for o caso de rescisão
contratual, requer que as benfeitoras que realizou no imóvel sejam indenizadas; a
restituição do valor total das parcelas pagas, para que não haja enriquecimento sem
causa ou, se não for esse o entendimento, a restituição de parte do montante
adimplido.
Recurso tempestivo e isento de preparo, por ser a apelante beneficiária da
Justiça Gratuita (fl. 308).
Contrarrazões apresentadas (fls. 325/341).
A Colenda 9a Câmara de Direito Público não conheceu do recurso e
determinou a remessa dos autos à Seção de Direito Privado - I, pela questão
discutida ter relação com contrato de promessa de compra e venda de imóvel (fls.
345/348).
Não houve oposição ao julgamento virtual.

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É O RELATÓRIO.
VOTO.
O recurso não comporta provimento.
De início, a controvérsia que deve ser dirimida, por ser prejudicial às
demais, cinge-se à existência, ou não, de expressa anuência da CDHU à alienação
do imóvel financiado por Luis Zanelato a José Marcelino da Paz e Neusa Pires da
Paz.
A esse respeito, verifica-se que o único documento que foi juntado aos
autos para demonstrar a alegada anuência não serve ao fim pretendido (fl. 111). Isso
porque não está assinado pela CDHU, que o impugnou expressamente (fls.
301/302), nem pelo escritório de advocacia que supostamente a representava quando
ajuizou a presente demanda, além de não conter nenhuma data indicando quando foi
confeccionado.
Assim, não comprovada existência de autorização expressa da CDHU
para a transferência do imóvel a terceiro, a transação efetuada entre Luis, José e
Neusa é considerada irregular à luz do disposto nos artigos 3o e 7o do Decreto
Estadual no 51.241/06.
Em consequência, por não ser obrigação da Companhia de
Desenvolvimento Habitacional e Urbano do Estado de São Paulo enviar boletos a
quem efetuou transação à margem da lei (José e Neusa), inadmissível culpá-la pela
falta de pagamento das prestações do contrato, sobretudo quando ela cumpriu seu
dever de notificar o legítimo "candidato" à unidade residencial, com opção de
compra (Luis), para purgar a mora nos termos da lei (págs. 37/40).

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Nessas condições, se cumpriu todas as suas obrigações contratuais e não
recebeu a contraprestação devida, mesmo após notificação extrajudicial, a rescisão
de contrato deve ser mantida, com amparo no artigo 475 do Código Civil.
Como regra, declarada a rescisão contratual, as prestações adimplidas
deveriam ser devolvidas e ressarcidas eventuais benfeitorias, com dedução da
indenização fixada pelo tempo em que a parte ocupou o imóvel.
Todavia, para evitar procedimentos desnecessários e manter equilíbrio
contratual, em casos envolvendo a CDHU e nos quais se verifica longo período de
inadimplemento, a jurisprudência desta Colenda Corte tem admitido a compensação
dos valores devidos por uma parte à outra, de modo que as duas obrigações de
pagamento se extingam. Confira-se:
Apelação. Compromisso de compra e venda de imóvel. Rescisão. CDHU.
Inadimplemento das prestações a cargo do adquirente. Rescisão do contrato
bem decretada, com reintegração de posse e perda dos valores pagos, sem
indenização de benfeitorias. Longo período de inadimplemento e
prolongada posse do bem, conjugados com pagamento de valor reduzido de
prestação em razão do caráter social do empreendimento que autorizam perda
dos valores pagos como compensação pela fruição do bem. Recurso
improvido. (Apelação Cível 0002422-69.2011.8.26.0128; Relator: Enéas
Costa Garcia; Órgão Julgador: 1a Câmara de Direito Privado; Data do
Julgamento: 03/06/2019 destaques meus);
AÇÃO ORDINÁRIA. Reintegração de Posse. CDHU. Inadimplência.
Rescisão do contrato com a consequente reintegração da autora na posse
do bem. Compensação entre os valores pagos e benfeitorias e o período de
ocupação com inadimplência. Valor da benfeitoria apurada em perícia.
Recurso parcialmente provido. (Apelação Cível 1005361-84.2017.8.26.0066;
Relator: Magalhães Coelho; Órgão Julgador: 7a Câmara de Direito Público;
Data do Julgamento: 15/03/2019 destaques meus);
Ação de rescisão contratual cumulada com pedido de reintegração de
posse CDHU Sentença de procedência (...) Apelante que tomou posse
do imóvel com base em cessão de direitos, sem a anuência da CDHU

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Impossibilidade (...) Rescisão do contrato com a consequente reintegração
da autora na posse do bem Compensação entre os valores pagos e a
indisponibilidade do imóvel por muitos anos
Possibilidade (...)
Sentença mantida
Recurso não provido. Nega-se provimento ao
recurso (Apelação Cível 0002995-71.2011.8.26.0431; Relator: Marcia Dalla
Déa Barone; Órgão Julgador: 3a Câmara de Direito Privado; Data do
Julgamento: 31/01/2018 destaques meus);
RESCISÃO CONTRATUAL C.C. REINTEGRAÇÃO DE POSSE.
CDHU. (...). No mérito, demonstrou-se o inadimplemento, que funciona como
causa suficiente ao rompimento da avença, a viabilizar, à autora, a consequente
reintegração na posse do imóvel. Conquanto em regra o compromissário
comprador faça jus, após a rescisão, à devolução de parte das quantias
pagas, o tempo de uso do imóvel no caso em tela (17 anos, dos quais 12
anos sem qualquer espécie de pagamento à apelada) indica a premente
necessidade de retenção integral daquele valor, bem como a perda das
benfeitorias e acessões porventura edificadas, de modo a indenizar esse
tempo de gozo do bem. (...). RECURSO DESPROVIDO, uma vez rejeitada a
preliminar. (Apelação Cível 0228077-05.2009.8.26.0007; Relator: Beretta da
Silveira; Órgão Julgador: 3a Câmara de Direito Privado; Data do
Julgamento: 02/06/2016 destaques meus).
Dessa forma, correta a solução dada pelo MM. Juiz a quo. Não há
fundamento legal para se reconhecer enriquecimento indevido da CDHU, até
mesmo porque, se fosse fixada a indenização a seu favor em forma de alugueres, os
valores certamente seriam muito maiores do que aqueles que receberia a apelante e
o seu marido. Outrossim, não há violação do artigo 53 do Código de Defesa do
Consumidor, porque a decretação da perda da totalidade das parcelas pagas e da
indenização das benfeitorias resulta meramente de compensação, que é permitida
pelo artigo 368 do Código Civil, máxime quando constatado que os interessados
permaneceram no imóvel por aproximadamente 18 anos, sem a devida
contraprestação.
Enfim, mais não é preciso afirmar para a integral confirmação da r.
sentença judicial, inclusive pelos seus próprios e jurídicos fundamentos, que ora
ratifico, conforme admite o artigo 252 do Regimento Interno deste Tribunal de

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Justiça.
Ante o exposto, NEGO PROVIMENTO ao recurso.
Considerando o trabalho adicional realizado em grau recursal pelo
advogado da parte vencedora, majoro os honorários advocatícios para 13% do valor
da causa (art. 85, §11, do CPC).
MARIA DO CARMO HONÓRIO
Relatora