Tribunal: TJSP
Processo: 1006282-31.2017.8.26.0361
Classe: Apelação Cível / Locação de Imóvel
Órgão julgador: Fabio Tabosa
Órgão colegiado: 29a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-10-21
Data de publicação: 2020-10-27

Ementa:
Processual. Gratuidade. Pretensão recursal, em preliminar de apelação, na forma do art. 1.009, § 1o, do CPC, contra a decisão interlocutória concessiva da gratuidade aos réus. Referência pelos autores-apelantes a elementos posteriormente vindos aos autos que sugeririam capacidade econômica dos beneficiários. Impossibilidade. Decisão cujo acerto deve ser perquirido segundo as condições existentes

Ementa:
Processual. Gratuidade. Pretensão recursal, em preliminar de apelação, na forma do art. 1.009, § 1o, do CPC, contra a decisão interlocutória concessiva da gratuidade aos réus. Referência pelos autores-apelantes a elementos posteriormente vindos aos autos que sugeririam capacidade econômica dos beneficiários. Impossibilidade. Decisão cujo acerto deve ser perquirido segundo as condições existentes ao tempo em que proferida. Inexistência, no momento do deferimento, de elementos sugestivos de condição financeira favorável dos réus. Presunção de veracidade da declaração de pobreza feita por pessoa física. Art. 99, § 3o, do CPC. Circunstâncias do próprio litígio, em que discutida a venda do imóvel residencial deles, réus, para o pagamento de dívidas, que corrobora esse quadro. Decisão que se confirma. Recurso dos autores desprovido nessa parte.

Locação. Despejo por falta de pagamento. Reconvenção dos réus sugerindo a inexistência de qualquer locação. Alegação de simulação da venda de seu imóvel residencial ao autor, bem como da própria locação, para ocultar empréstimo em dinheiro, com juros superiores à taxa legal, garantido pelo próprio imóvel. Possibilidade de nulidade do negócio dito dissimulado, por ofensa a norma de ordem pública e caracterização de pacto comissório (art. 1.428, caput, do CC), que autoriza a arguição da simulação mesmo por parte pretensamente nela envolvida. Simulação, todavia, não suficientemente demonstrada. Ônus da prova a respeito que era dos réus, por investirem contra o teor de manifestações de vontade por eles próprios externadas, a primeira na escritura de compra e venda do imóvel, a segunda no contrato de locação por instrumento particular firmado na mesma data. Ausência de qualquer início de prova nos autos, anterior ou posterior à transferência de numerário do autor aos réus, a indicar qualquer tratativa em torno de empréstimo, ou a sugerir negócio dessa natureza. Corré que admitiu, em seu depoimento pessoal, ter o imóvel sido efetivamente vendido ao autor. Simulação não caracterizada. Ação de despejo cumulada com cobrança dos aluguéis procedente. Reconvenção dos réus improcedente. Sentença reformada. Apelação do autor e da reconvinda parcialmente provida.

Inteiro teor:
TRIBUNAL DE JUSTIÇA
PODER JUDICIÁRIO
São Paulo
29a Câmara de Direito Privado
Registro: 2020.0000879171
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível no
1006282-31.2017.8.26.0361, da Comarca de Mogi das Cruzes, em que são apelantes
ANA CÉLIA CARDOSO PIMENTA PEREIRA e ANTONIO CARLOS SEIXAS
PEREIRA, são apelados LILIAM FABRICIO MARQUES (JUSTIÇA GRATUITA) e
JOSE LUIZ STANEV MARQUES (JUSTIÇA GRATUITA).
ACORDAM, em 29a Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça de São
Paulo, proferir a seguinte decisão: "Deram provimento em parte ao recurso. V. U.", de
conformidade com o voto do Relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Exmos. Desembargadores SILVIA
ROCHA (Presidente sem voto), CARLOS HENRIQUE MIGUEL TREVISAN E
FRANCISCO CARLOS INOUYE SHINTATE.
São Paulo, 21 de outubro de 2020.
FABIO TABOSA
RELATOR
Assinatura Eletrônica

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Apelação Cível no 1006282-31.2017.8.26.0361 - Mogi das Cruzes - Voto no 17.322
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Apelantes: Antonio Carlos Seixas Pereira e Ana Célia Cardoso Pimenta Pereira
Apelados: Lilian Fabrizio Marques e José Luiz Stanev Marques
Apelação no 100628231.2017.8.26.0361 4a Vara Cível de Mogi das Cruzes
Voto no 17.322
Processual. Gratuidade. Pretensão recursal, em preliminar
de apelação, na forma do art. 1.009, § 1o, do CPC, contra a
decisão interlocutória concessiva da gratuidade aos réus.
Referência
pelos
autores-apelantes
a
elementos
posteriormente vindos aos autos que sugeririam capacidade
econômica dos beneficiários. Impossibilidade. Decisão cujo
acerto deve ser perquirido segundo as condições existentes
ao tempo em que proferida. Inexistência, no momento do
deferimento, de elementos sugestivos de condição financeira
favorável dos réus. Presunção de veracidade da declaração
de pobreza feita por pessoa física. Art. 99, § 3o, do CPC.
Circunstâncias do próprio litígio, em que discutida a venda
do imóvel residencial deles, réus, para o pagamento de
dívidas, que corrobora esse quadro. Decisão que se
confirma. Recurso dos autores desprovido nessa parte.
Locação. Despejo por falta de pagamento. Reconvenção dos
réus sugerindo a inexistência de qualquer locação. Alegação
de simulação da venda de seu imóvel residencial ao autor,
bem como da própria locação, para ocultar empréstimo em
dinheiro, com juros superiores à taxa legal, garantido pelo
próprio imóvel. Possibilidade de nulidade do negócio dito
dissimulado, por ofensa a norma de ordem pública e
caracterização de pacto comissório (art. 1.428, caput, do
CC), que autoriza a arguição da simulação mesmo por
parte pretensamente nela envolvida. Simulação, todavia,
não suficientemente demonstrada. Ônus da prova a respeito
que era dos réus, por investirem contra o teor de
manifestações de vontade por eles próprios externadas, a
primeira na escritura de compra e venda do imóvel, a
segunda no contrato de locação por instrumento particular
firmado na mesma data. Ausência de qualquer início de
prova nos autos, anterior ou posterior à transferência de
numerário do autor aos réus, a indicar qualquer tratativa
em torno de empréstimo, ou a sugerir negócio dessa
natureza. Corré que admitiu, em seu depoimento pessoal,
ter o imóvel sido efetivamente vendido ao autor. Simulação
não caracterizada. Ação de despejo cumulada com

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cobrança dos aluguéis procedente. Reconvenção dos réus
improcedente. Sentença reformada. Apelação do autor e da
reconvinda parcialmente provida.
VISTOS.
A r. sentença de fls. 542/551 julgou improcedente demanda de
despejo por falta de pagamento cumulada com cobrança, no tocante a locação de imóvel
residencial, julgando por outro lado procedente reconvenção ajuizada pelos locatários-
réus em face do autor-locador e de sua esposa. Reconheceu o MM. Juiz, nesse sentido, a
nulidade da locação, assim como da compra do imóvel pelo autor junto aos próprios
réus-reconvintes, entendendo ter havido simulação de modo a ocultar a entrega, na
prática, do imóvel como garantia a empréstimo em dinheiro feito pelo autor em favor
dos réus, com cobrança de juros acima da taxa legal. Declarou a existência desse último
negócio, fixando, no tocante a ele, o saldo devedor como sendo de R$ 198.621,00 (cento
e noventa a oito mil, seiscentos e vinte e um reais), quantia a ser corrigida desde a
celebração do contrato (18/10/2010) e juros de mora de 1% ao mês, até efetivo
pagamento. Por derradeiro, tendo em vista o desacolhimento da demanda principal,
revogou tutela antecipada de desocupação do imóvel deferida ao autor no início do
processamento, determinando a reintegração dos réus na posse do imóvel.
Apelam o autor-reconvindo e a reconvinda Ana Célia Cardoso
Pimenta Pereira (fls. 661/693), manifestando, o primeiro, pretensão recursal, nos termos
do art. 1.009, § 1o, do CPC, contra a decisão de fl. 250, que deferiu a gratuidade
processual aos réus-reconvintes; menciona nesse sentido o depoimento do contador
deles, réus, indicando faturamento mensal médio entre R$ 40 e 50 mil para a empresa
individual de José Luiz, subsidiariamente pedindo a intimação dos apelados para que
comprovem documentalmente a necessidade do benefício pleiteado. No mérito, insistem
os apelantes na inexistência de qualquer empréstimo ou de simulação, bem como na
efetividade da aquisição e da locação do imóvel, atacando a alegação de simulação por
parte dos réus como ofensiva à boa-fé objetiva e caracterizadora de postura
contraditória, além de tentativa de prevalecimento da própria torpeza. Destacam a

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confissão da corré Lilian, que em seu depoimento pessoal teria reconhecido a venda do
imóvel, bem como negado a existência de qualquer contrato de empréstimo entre os
litigantes. Sustentam também a impossibilidade do reconhecimento de simulação por
mero “juízo de verossimilhança”, dada a existência de escritura pública devidamente
registrada, a qual, por gozar de fé-pública e presunção de veracidade, não poderia ser
desconsiderada a partir de mera prova oral. Aduzem ter ocorrido, em termos
perfeitamente regulares, operação de leaseback, caracterizada pela aquisição do imóvel
e imediata locação aos próprios vendedores, dispensados desse modo da entrega da
coisa. Pedem, por tais razões, a reforma do julgado, com o acolhimento integral da
demanda principal e o decreto de improcedência da reconvenção. Subsidiariamente,
caso mantido o reconhecimento do empréstimo e a nulidade da compra e da locação,
pedem ao menos seja então reconhecida a garantia real afirmada pelos próprios réus, no
tocante ao imóvel, com expedição de ofício (sic) ao cartório imobiliário para a
averbação (sic) da aludida garantia junto à matrícula correspondente; a par disso, tecem
considerações quanto aos valores efetivamente pagos, pleiteando o reconhecimento do
saldo devedor consolidado como sendo de R$ 226.200,00, em 18/10/20210, ou quando
menos que sejam considerados como pagamento apenas os cheques de fls. 102 e 106,
promovendo-se ademais em termos adequados as regras de imputação em pagamento,
com abatimento em primeiro lugar dos juros vencidos.
O recurso, que é tempestivo, foi regularmente processado,
manifestando-se os apelados em contrarrazões no prazo legal (fls. 700/712).
Contra a determinação, pelo MM. Juízo de Primeiro Grau, de
expedição imediata de mandado de reintegração de posse em favor dos réus-reconvintes,
tão logo proferida a sentença, ingressaram os autores-reconvindos com pedido de tutela
cautelar em grau recursal (no 2073656-58.2020.8.26.0000), sendo concedida a medida,
por este Relator, para o fim de sobrestar a eficácia imediata da sentença, em caso de
interposição de recurso de apelação pelos reconvindos (cf. fls. 569/570).
É o relatório.
Prospera, em parte, o inconformismo.

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Não no tocante à gratuidade processual. A decisão interlocutória
ora recorrida não resolveu eventual incidente de impugnação por meio do qual o autor
tenha buscado a revogação do benefício antes concedido aos réus, mediante
demonstração a posteriori de elementos indicativos de capacidade financeira e
discussão concreta em torno da situação econômica dos beneficiários; pelo contrário,
trata-se da decisão que, originalmente, concedeu o benefício, a partir de requerimento
formulado na reconvenção e que encontrou, por parte do autor, ora recorrente,
singelíssima resistência na resposta à lide reconvencional, de apenas um parágrafo (fl.
122), com alegação em termos genéricos de serem os réus comerciantes, terem loja e
renda incompatível com a concessão do benefício.
De se notar que o MM. Juízo ainda concedeu aos réus
oportunidade para a justificação do benefício (cf. despacho de fl. 228), e em face dos
documentos (fls. 233/249) e das explicações apresentadas, com exibição da declaração
de renda de José Luiz, a indicação de um sem número de ações propostas contra si e
suas empresas, bem como o esclarecimento de nem poderem mais movimentar contas
bancárias, apenas então deferiu a benesse.
Em sendo assim, tem-se discutir o recurso o acerto da própria
decisão concessiva, de modo que a apreciação da matéria deve ser feita à luz dos
elementos por ela considerados, naquele momento processual, não de fatos novos
noticiados pelo autor ao longo do processamento ou obtidos no âmbito da prova oral
produzida em audiência.
E, nesses estreitos limites, não se pode dizer tenha desbordado a
r. decisão da razoabilidade. Não havia elementos a infirmar a declaração de pobreza
apresentada pelos réus-reconvintes, nem se haveria de se exigir deles, diversamente do
que sustentam os apelantes, prova da miserabilidade, argumentação que colide
frontalmente com o disposto no art. 99, § 3o, do CPC, por se tratar de pessoas físicas;
aliás, o próprio autor se encarregou, no pedido de reconsideração então feito, de reforçar
a convicção em torno das dificuldades financeiras atravessadas pelos locatários, ao
mencionar (qualificando como “golpes” desses na praça) uma série de insucessos

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econômicos deles e de suas empresas. E, por derradeiro, não se pode olvidar a própria
ocorrência motivadora da presente demanda, vale dizer, a venda da casa de bom padrão
que até então tinham os réus, como forma de liquidação das inúmeras dívidas que
ostentavam.
É bem verdade que, na r. sentença ora apelada, houve a solução
pelo MM. Juízo a quo de incidente de impugnação à gratuidade em específico
apresentado pela reconvinda Ana Célia (integrada apenas em momento posterior à
relação processual, pois não figurou no polo ativo da demanda de despejo), ocasião em
que a rigor houve oportunidade para o conhecimento de elementos de prova ulteriores;
entretanto, esse capítulo da sentença não foi objeto de recurso, vindo a gratuidade
discutida tão somente na órbita do art. 1.009, § 1o, do CPC, como já dito mediante
ataque à decisão interlocutória que a deferiu.
Não se pode deixar de considerar, de toda forma, que a prova
oral invocada pelos apelantes, consistente no depoimento como testemunha do atual
contador dos réus (depoimento prestado, é bem de ver, quase trinta meses após o
requerimento do benefício na reconvenção), não tem o alcance que se pretende lhe
conferir. Mencionou dito contador, em termos aproximados, que o faturamento mensal
da empresa do réu seria, em fevereiro de 2020, de aproximadamente R$ 40 a 50 mil, o
que todavia está longe de significar seja essa a renda do empresário, não se prestando a
resolver o impasse.
Fica, por tudo, desacolhida a pretensão recursal diferida.
Quanto ao mais, contudo, prospera o inconformismo.
Não se comunga, irrestritamente, do raciocínio dos apelantes em
torno da impossibilidade de alegação em benefício pessoal da própria torpeza, bem
como da invocação de nulidade de negócio simulado por parte dos próprios sujeitos da
simulação. Em condições normais, assim é, afigurando conduta contraditória e ofensiva
à boa-fé objetiva a invocação do negócio dissimulado, em detrimento daquele que as
partes, por livre manifestação de vontade, decidiram eleger como expressão literal do
ajuste negocial; isso, entretanto, no tocante à chamada simulação inocente, em que

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válido o negócio dissimulado.
Quando, todavia, o negócio dissimulado traz eiva de nulidade de
pleno direito, com ofensa à ordem pública, o quadro se altera, não sendo possível aí
impor a barreira da livre manifestação de vontade de forma a impedir que os próprios
agentes da simulação proclamem a divergência entre a vontade real e a declarada, no
sentido de trazer à tona a nulidade presente no negócio dissimulado (como refere a
doutrina, o mascaramento de cláusula nula por meio de negócio indireto aparentemente
lícito - v., por todos, Francisco Eduardo Loureiro, in Código Civil comentado, coord.
Min. Cezar Peluso, p. 1.343, 1a edição, São Paulo: Manole, 2007).
E, no tocante ao caso dos autos, a rigor tem-se situação
exatamente dessa ordem, visto que a hipótese de entrega definitiva de bem dos réus
como forma de garantir obrigação a seu cargo e para o caso do respectivo
descumprimento, caracterizaria, se confirmada, pacto comissório, com violação da regra
vedatória expressa do art. 1.428, caput, do Código Civil.
Não se resolve o presente litígio, portanto, mediante singelo
impedimento aos réus de discussão da possível simulação; ainda assim, entretanto, não
lhes assiste razão.
Com efeito. A questão, com o devido respeito, não pode ser
tratada como foi feito pela r. sentença, mediante confronto singelo das duas versões e
eleição dentre elas da “mais verossímil”; não se está, na verdade, partindo do zero, na
tentativa de apreensão da natureza jurídica de negócio de contornos desconhecidos.
Pelo contrário. As partes definiram, de forma expressa e
inequívoca, o negócio celebrado, que foi uma compra e venda (antecedida de
compromisso de compra e venda), conjugada a uma locação, por meio da qual o autor
adquiriu o imóvel residencial dos réus mas permitiu que seguissem a ocupar o prédio,
agora na qualidade de locatários (por meio do chamado leaseback).
A compra e venda, é bem de ver, foi instrumentada por meio de
escritura pública, devidamente levada a registro, e por ocasião da lavratura foram os
réus indagados pelo Tabelião quanto à natureza do negócio praticado e intenção de

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realizá-lo, respondendo afirmativamente, como confessaram em seus depoimentos
pessoais.
Assim, seja pela força vinculante da manifestação de vontade
livremente externada, em documento público, seja por um imperativo mínimo de
segurança jurídica, não se pode conceber que um dos contratantes venha de um
momento ao outro simplesmente a negar a prática do ato, sugerindo ocultação de
negócio distinto, senão mediante prova absolutamente convincente e segura, seja da
ocorrência do negócio dado por dissimulado, seja da inocorrência do negócio
efetivamente declarado.
E essa prova, a rigor, não foi feita no caso dos autos, nem o
sugeriu o MM. Juiz sentenciante, que se contentou com meras especulações para dar
respaldo à versão dos réus.
Reconhece-se que, a rigor, as circunstâncias do caso concreto
são compatíveis com ambas as versões, a partir de um exercício de abstração pura e
simples dos negócios formais celebrados. Não se poderia, em tese, excluir de forma
peremptória quer a compra seguida de locação, tal como alegado pelo autor, como
tampouco a ocorrência de empréstimo em dinheiro, mediante outorga do imóvel como
garantia dissimulada, a teor do que sugerem os réus; ocorre que essa abstração
simplesmente não pode ter lugar, em função dos negócios validamente celebrados e
documentados. E, de toda forma, em um cenário de incerteza haveria de prevalecer sem
sombra de dúvida o que se declarou como realidade, sendo o ônus da prova em contrário
de quem alega tal hipótese.
Um exame dos elementos circunstanciais disponíveis, por seu
turno, aliados às provas dos autos, acaba na verdade por favorecer mais a versão do
autor que a dos réus, embora ambas apresentem pontos de fragilidade.
Por primeiro, nota-se que não há um único elemento probatório
por escrito, como eventual troca de mensagens entre as partes, mencionando a hipótese
de empréstimo, seja antes, seja depois dos negócios formalmente realizados. A rigor, a
única referência existente a isso, para além das versões dos próprios réus-reconvintes,

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partiu do antes mencionado contador, Adenir Rodrigues, arrolado como testemunha mas
ouvido como informante em razão da relação profissional mantida para com os réus;
ainda assim, não foi o informante além de singela referência de ouvir dizer, limitando-se
a mencionar que o réu teria contado a ele a obtenção de um empréstimo mediante
entrega de seu imóvel em garantia o que, ocioso dizer, é um nada em matéria
probatória.
Aliás, a bem da verdade, nem mesmo os réus foram uniformes
no tocante à assertiva em tal sentido. A corré Lilian, por exemplo, em seu depoimento
pessoal não afirmou de forma clara a ocorrência de qualquer empréstimo, dizendo não
se lembrar da assinatura de documento com tal teor mas em momento algum afirmando,
em contrapartida, a existência de negócio desse jaez; pelo contrário, reconheceu ela,
expressamente, ter sido efetivamente vendido o imóvel ao autor. Mais ainda,
acrescentou que o imóvel estava efetivamente à venda e que ela e o marido, premidos
por dívidas, haviam feito tentativas infrutíferas de alienação, até o surgimento da
proposta do autor.
Essas revelações, de clara natureza confessória, não bastam,
certamente, para a dispensa qualquer outra consideração e o julgamento da causa, já que
em matéria de litisconsórcio a confissão de um não prejudica o outro (CPC, art. 391,
caput). Não podem, todavia, de forma alguma ser descartadas como elemento probatório
dos mais relevantes, em confronto com as demais provas produzidas.
Mostra-se por outro lado absolutamente inverossímil a
declaração uníssona dos dois réus, nos depoimentos pessoais, de que desconheciam por
completo o contrato de locação firmado, vindo a tomar conhecimento do mesmo apenas
por ocasião da visita do oficial de justiça quando da propositura da ação de despejo; em
momento algum negaram eles a autenticidade das firmas lançadas no instrumento
particular de fls. 12/15 dos autos, o que torna irrelevante a circunstância de não ter
havido o reconhecimento das assinaturas em cartório.
Tampouco convence a versão de que não teriam se dado conta
do teor do documento assinado em virtude dos “muitos papéis” que teriam tido de

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assinar no escritório do réu; quando não fosse pela nenhuma razoabilidade da assertiva,
na verdade nem mesmo ela se coaduna com o contexto sugerido, pois não se atina que
documentos em profusão teriam sido esses, tendo em vista a celebração da escritura
pública, na mesma data, em serventia extrajudicial, e a falta de referência, por exemplo,
à emissão de títulos de crédito.
Ainda em torno do mencionado contrato de locação, a ausência
da explicitação da data, no fecho do documento, não se presta a lhe retirar credibilidade,
como pareceu ao MM. Juiz, simplesmente porque no início do contrato está expresso o
início da locação em 18/10/2010.
Outro aspecto que impressionou ao Magistrado sentenciante mas
que, a nosso ver, não se justifica, foi a circunstância de não ter tomado o locador
qualquer providência durante largo tempo, não obstante a falta de pagamento pelos réus
dos aluguéis desde o início, somente vindo a propor a ação de despejo em maio de 2017.
O detalhe, não se nega, chama a atenção, e desborda da
normalidade, mas não autoriza a conclusão de que simulada a locação e real o
empréstimo, mesmo porque a mesma estranheza seria de se cogitar em relação a esse
outro contexto, até com maior razão: se locadores não costumam ser tolerantes, agiotas
o são ainda menos, e a demora, sob a perspectiva sugerida pelos réus, teria havido
também para a cobrança da dívida decorrente do mútuo.
De resto, a mesma demora pode ser cobrada dos réus, que, não
obstante a alegada simulação de venda do imóvel e bem assim da locação, nenhuma
providência tomaram judicialmente durante todo o tempo, somente vindo a cogitar
dessa versão ao serem citados para os termos da ação de despejo.
Em adendo, não pode passar despercebido o detalhe de que a
declaração de renda do corréu José Luiz, relativa ao ano-base de 2016 (e apresentada
para instruir o pedido de gratuidade) mostra ter sido retirado o imóvel da relação de
bens integrantes do patrimônio do declarante, conduta a rigor incompatível com a
situação de quem se ainda reputa titular do domínio.
Prosseguindo, apontou também a r. sentença incompatibilidade

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entre o valor do aluguel pactuado, R$ 6.000,00, e o valor de venda do imóvel,
considerado como R$ 226.200,00 (na verdade, este último montante foi o declarado
formalmente na escritura, mas o compromisso de compra e venda mencionou o valor de
R$ 300,000,00 e os próprios réus declinaram ter recebido tal quantia do autor, que deve
assim ser considerada para todos os efeitos).
Pelo raciocínio da r. sentença, o valor do aluguel seria
equivalente a 2,65% do valor do imóvel, fora da praxe do mercado de locação, o que
sugeriria representarem os locativos na verdade prestações do empréstimo acrescidas de
juros acima da taxa legal; já os réus-reconvintes, que partiram de um valor de venda de
R$ 300.000,00, indicaram ser o aluguel de R$ 6.000,00 expressão de juros, na verdade,
de 2% (ainda assim superiores à taxa legal).
Alguns reparos se fazem, entretanto, necessários.
Em primeiro lugar, tanto uma como outra abordagem somente
fazem sentido se, admitida por argumento a existência do alegado empréstimo, fosse
tomado como premissa o resgate em 100 (cem) meses, de modo que cada prestação
devesse equivaler nominalmente a 1% (um por cento) do todo. Entretanto, como já dito
não há qualquer evidência documental sequer do empréstimo em si, portanto inexistindo
tampouco elementos a permitir qualquer conclusão em torno das condições de
pagamento.
Por outro lado, há um equívoco em perquirir o valor justo do
aluguel a partir do valor de compra do imóvel. É intuitivo que, em negócio nas
circunstâncias como ocorreu a aquisição, o autor, embora tenha procurado negá-lo nos
autos, terá se aproveitado da situação dos réus e feito a aquisição por valor bem abaixo
do de mercado (e a admissão desse aspecto nenhuma importância tem para o desfecho
do litígio, já que não está em discussão, aqui, o instituto da lesão); os próprios réus
fizeram questão de alegar que o valor correto do imóvel seria bem superior, chegando a
sugerir, embora nenhuma prova efetiva tenham feito nesse sentido, quantia da ordem de
R$ 1 milhão.
Ora, suposto esse descompasso, e tomado o valor do aluguel,

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como deve ser, em função das condições de mercado do bem locado, bastaria que se
partisse de um valor intermediário, como R$ 600 mil, para que o aluguel convencionado
caísse para o patamar de 1% do valor do bem, ajustando-se à praxe do mercado e
desautorizando a sugestão de aluguéis como juros dissimulados.
Por derradeiro, há um último aspecto relevante a salientar.
Embora de fato não seja incomum o estabelecimento de garantias dissimuladas nos
moldes do que os réus dizem ter ocorrido, o natural é a inserção, nesses negócios, de
disposição permitindo o resgate da garantia pelo devedor, normalmente por meio de
pactos como de retrovenda. Não obstante, os negócios firmados pelas partes
simplesmente são silentes a respeito, não trazendo qualquer previsão indicativa do
retorno do imóvel, em algum momento ou sob determinadas condições, aos réus, o que
reforça a convicção em torno da realidade dos negócios documentados e, por extensão,
da inexistência de qualquer empréstimo ou garantia dissimulada.
Fica, assim, reformada nesse limite a r. sentença, com o
julgamento de procedência da ação de despejo e do pedido cumulado de cobrança,
condenando-se os réus ao pagamento do débito discriminado na petição inicial (fl. 10),
mais os aluguéis vencidos até a desocupação do imóvel, em 28/8/2017, corrigidos os
locativos e acrescidos de juros moratórios de 1% (um por cento) ao mês a contar de cada
vencimento, além de multa moratória de 20% (vinte por cento); julga-se por outro lado
improcedente a reconvenção. Por força da dupla sucumbência, ficam os réus-
reconvintes condenados, com a ressalva da gratuidade processual, ao pagamento da
totalidade das custas e despesas processuais, bem como de honorários advocatícios
arbitrados em 10% (dez por cento) do valor da condenação, no tocante à demanda
principal, e em 10% (dez por cento) do valor atualizado dado à reconvenção.
Ante o exposto, dá-se parcial provimento ao apelo.
FABIO TABOSA
Relator