Tribunal: TJSP
Processo: 1000599-95.2020.8.26.0526
Classe: Apelação Cível / Vícios de Construção
Órgão julgador: Fernanda Gomes Camacho
Órgão colegiado: 5a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-12-18
Data de publicação: 2020-12-18

Ementa:
COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. PRESCRIÇÃO. Não aplicação do art. 206, §3o, V, do CC. Vício aparente. Cabimento do art. 27 do CDC. Prazo quinquenal. Prejudicial rejeitada. RESPONSABILIDADE CIVIL. Construção de caixas de contenção/Inspeção de esgoto e dejetos na área privativa externa do imóvel adquirido pelo autor. Violação positiva do contrato pela ré. Descumprimento do dever de informação. Art.

Ementa:
COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. PRESCRIÇÃO. Não aplicação do art. 206, §3o, V, do CC. Vício aparente. Cabimento do art. 27 do CDC. Prazo quinquenal. Prejudicial rejeitada. RESPONSABILIDADE CIVIL. Construção de caixas de contenção/Inspeção de esgoto e dejetos na área privativa externa do imóvel adquirido pelo autor. Violação positiva do contrato pela ré. Descumprimento do dever de informação. Art. 6o, III, CDC. Evidente desvalorização do imóvel. Valor a ser apurado em liquidação. DANOS MORAIS. Configurados. Imóvel em condições diversas daquelas que o consumidor imaginou ter adquirido. Valor da indenização mantido em R$5.000,00. Desvalorização do imóvel que deve ser apurada em liquidação. Sentença mantida. Honorários advocatícios majorados. Recursos não providos, com observação.
"COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. DANOS MORAIS. Alegação de prescrição. Não aplicação do art. 206, §3o, V, do CC. Vício aparente. Cabimento do art. 27 do CDC. Prazo quinquenal. Prejudicial rejeitada. Responsabilidade civil. Construção de caixas de contenção/Inspeção de esgoto e dejetos na área privativa externa do imóvel adquirido pelo autor. Violação positiva do contrato pela ré. Descumprimento do dever de informação. Art. 6o, III, CDC. Danos morais configurados. Imóvel em condições diversas daquelas que o consumidor imaginou ter adquirido. Valor da indenização reduzido para R$5.000,00, montante razoável e suficiente para reparar o dano. Sentença reformada. Sucumbência recíproca. Recurso do autor não provido e recurso da ré parcialmente provido".

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2020.0001046100
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível no 1000599-
95.2020.8.26.0526, da Comarca de Salto, em que é apelante/apelado GUSTAVO DE
CAMPOS GATTI, é apelado/apelante MRV MRL XL VII INCORPORAÇÕES SPE
LTDA.
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 5a Câmara de Direito Privado do
Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Negaram provimento aos
recursos, com observação. V.U., de conformidade com o voto do relator, que integra este
acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores MOREIRA VIEGAS
(Presidente sem voto), A.C.MATHIAS COLTRO E ERICKSON GAVAZZA MARQUES.
São Paulo, 18 de dezembro de 2020.
FERNANDA GOMES CAMACHO
Relatora
Assinatura Eletrônica

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Apelação Cível no 1000599-95.2020.8.26.0526 - 2
Apelação Cível no 1000599-95.2020.8.26.0526
Relatora: Fernanda Gomes Camacho
Órgão Julgador: 5a Câmara de Direito Privado
Apelante/Apelado: Gustavo de Campos Gatti
Apelado/Apelante: Mrv Mrl Xl Vii Incorporações Spe Ltda
Comarca: Salto - 1a Vara
Processo de Origem: 1000599-95.2020.8.26.0526
Juiz(íza) Prolator(a): Nome do juiz prolator da sentença Não informado
VOTO no 14789
COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. PRESCRIÇÃO. Não
aplicação do art. 206, §3o, V, do CC. Vício aparente. Cabimento
do art. 27 do CDC. Prazo quinquenal. Prejudicial rejeitada.
RESPONSABILIDADE
CIVIL.
Construção
de
caixas
de
contenção/Inspeção de esgoto e dejetos na área privativa externa
do imóvel adquirido pelo autor. Violação positiva do contrato pela
ré. Descumprimento do dever de informação. Art. 6o, III, CDC.
Evidente desvalorização do imóvel. Valor a ser apurado em
liquidação. DANOS MORAIS. Configurados. Imóvel em
condições diversas daquelas que o consumidor imaginou ter
adquirido. Valor da indenização mantido em R$5.000,00.
Desvalorização do imóvel que deve ser apurada em liquidação.
Sentença mantida. Honorários advocatícios majorados. Recursos
não providos, com observação.
Vistos.
Trata-se de ação relativa a compromisso de compra e
venda de imóvel julgada procedente pela r. sentença de fls. 317/320, cujo
relatório fica adotado, para condenar a ré ao pagamento de indenização por: 1)
dano material, decorrente da desvalorização do imóvel, que deverá ser apurado
em liquidação de sentença, acrescido de correção monetária pela Tabela Prática
do TJ-SP e de juros de mora de 1% ao mês, ambos a partir da citação e 2) dano
moral, no valor de R$5.000,00, acrescido de correção monetária pela Tabela
Prática do TJ-SP, a contar da publicação desta sentença e de juros de mora de
1% ao mês, a partir da citação. Em razão da sucumbência, a ré arcará com as
custas, despesas processuais e honorários advocatícios, arbitrados em 10%
sobre o valor da condenação.
Os embargos de declaração apresentados pela
requerida foram rejeitados (fls.342).
Ambas as partes apelaram.

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Inconformado, sustenta o autor, em resumo, que
caberia à ré comprovar que a construção do imóvel entregue está dentro das
normas legais, e que a instalação de duas caixas de coleta efluente dentre da
área privativa do imóvel do autor obedece as normas da ABNT, inclusive com a
total ciência e aceitação do autor, o que não aconteceu. A indenização por danos
morais deve ser majorada para R$20.000,00 (fls.322/333).
Por sua vez, apelou a requerida, sustentando, em
síntese, que não há comprovação da existência de desvalorização. Os laudos
apresentados com a exordial não guardam relação com o imóvel em litígio, e tal
questão foi devidamente impugnada. O ônus da prova é do autor. O autor
assinou o "Termo de recebimento de minuta da convenção do condomínio e
memorial descritivo do residencial Parque Solar dos Sabiás" (fls.207),
demonstrando que recebeu os documentos supracitados e que possuiu ciência
das instalações das caixas de passagens. Incontroverso que o autor foi
devidamente informado, pois, no memorial descritivo do empreendimento restou
previsto que, caso necessário, as caixas de gordura, sabão e passagem de
esgoto e águas pluviais seriam instaladas nas áreas privativas descobertas do
pavimento térreo. O autor tomou posse do imóvel no dia 22/03/2016 e somente
ajuizou ação em 10/02/2020. O próprio lapso temporal para ajuizar ação
demonstra o conhecimento e concordância com o imóvel adquirido. A apelada
não realizou qualquer reclamação extrajudicial. As caixas existentes no imóvel se
referem a caixas de passagens (caixa de areia) previstas na ABNT e não caixas
de inspeção, que não necessitam de procedimentos de manutenção preventiva e
só raramente, como no caso de entupimento total da rede, poderia ser necessária
a sua abertura. Não há risco à saúde dos autores. Não há danos morais
(fls.344/357).
Contrarrazões (fls. 384/390 e 393/402).
Regularmente processado, com preparo (fls. 334/335 e
358/360).
É o relatório.
Os recursos não comportam provimento.
Trata-se de vício aparente, em que o prazo para ajuizar

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demanda indenizatória é de 5 anos, nos termos do art. 27 do CDC, contados do
conhecimento do dano e de sua autoria, no caso dos autos, da entrega das
chaves.
As chaves foram entregues em 22.03.2016 e a ação foi
ajuizada em 10.02.2020, dentro do prazo prescricional.
É incontroversa a celebração, em 05/08/2013, de
compromisso de compra e venda de imóvel consistente na unidade no 104, Bloco
30 - 2Q - do empreendimento denominado “Parque Solar dos Sabiás”, pelo valor
de R$133.153,00 (fls.194/206).
Consta, ainda, que a unidade adquirida está localizada
no térreo e que possui uma área externa privativa, onde estão localizadas caixas
para passagem de esgoto, gordura e sabão.
Divergem as partes quanto à desvalorização do imóvel
em razão dessas caixas e configuração de danos morais.
No caso, a atividade empresária de oferecer ao público
em geral a venda de imóveis em construção ou a serem construídos constitui a
conduta ao mesmo tempo de fornecedor de um produto (unidade imobiliária) e de
prestação de serviços vinculados à própria edificação.
Assim, aplicável o Código de Defesa do Consumidor à
relação jurídica entre as partes, nos termos dos arts. 2o e 3o do referido código.
Em que pesem os argumentos da requerida, houve, no
caso, violação positiva do contrato, uma vez que foi descumprido o dever de
informação, decorrente do princípio da boa-fé objetiva, que deve nortear a
relação contratual.
Outrossim, o direito à informação é direito básico do
consumidor, conforme dispõe o artigo 6o, inciso III, do Código consumeirista: “a
informação adequada e clara sobre os diferentes produtos e serviços, com
especificação correta de quantidade, características, composição, qualidade,
tributos incidentes e preço, bem como sobre os riscos que apresentem”.
Não há, no contrato firmado entre as partes (fls. 17/20),
qualquer menção à construção das caixas de esgoto, gordura e sabão na área
externa privativa da unidade adquirida pelo autor.

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A ré afirma que a informação foi trazida ao autor no
memorial descritivo, onde consta:
“Caso necessário, o lançamento de esgoto poderá ser
executado por sistema de bombas e as caixas de gordura, sabão e
passagem de esgoto e água pluvial poderão ser executadas nas áreas
privativas descobertas do pavimento térreo” (item 8.2 fls. 213).
Contudo, não se pode considerar que o dever de
informação foi cumprido, uma vez que não constam informações relevantes,
como a impossibilidade de realização de benfeitorias no local em que estas estão
localizadas, pois impossibilitaria a abertura para limpeza e manutenção.
Nem se diga que o dever de informação foi cumprido
no momento da vistoria e entrega das chaves do imóvel, considerando que o
comprador deveria ter sido cientificado no momento da aquisição do imóvel, não
podendo tal ciência ser suprida em momento posterior à celebração do negócio.
Quanto à alegação de que as caixas possuem funções
distintas das desempenhadas pelas caixas de inspeção, e de que não causam
danos ao ambiente e não restringem a fruição do local, não restou comprovada
nos autos.
Por
conseguinte,
configurado
o
inadimplemento
contratual pela ré, em razão do descumprimento de obrigação acessória
decorrente da boa-fé objetiva, esta deve ser condenada a indenizar.
É evidente o prejuízo material, pois o autor terá que
tolerar a entrada de terceiros em sua casa para realização da limpeza das caixas,
fato que não lhe foi informado quando da aquisição do imóvel.
Como constou na r. sentença (fls.319): “(...) os
inconvenientes das caixas são intuitivos, além de as caixas desvalorizarem o
imóvel em razão da necessidade de limpeza e manutenção periódicas por
terceiros e a impossibilidade de se usufruir totalmente da área privativa. Veja-se
que o fato de haver necessidade de manutenção anual só corrobora a conclusão
supra, visto se tratar de transtorno a que o autor não estaria obrigado a suportar
se soubesse antes da existência das caixas. A condenação em dano material,
portanto, é devida, no equivalente a desvalorização do imóvel, que deverá ser
apurada em sede de liquidação de sentença”.

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Além
disso,
inegável
que
os
fatos
narrados
ocasionaram danos extrapatrimoniais ao autor, que recebeu o imóvel em
condições diversas daquelas esperadas, em decorrência do descumprimento do
dever de informação pela ré.
Quanto ao valor da indenização, nos termos do artigo
944, caput, do Código Civil, deve-se levar em consideração a extensão do dano
e, no caso de prejuízo moral, os parâmetros a serem considerados são o grau de
culpa do ofensor, a extensão do prejuízo ou a intensidade do sofrimento da vítima
e a situação econômico-financeira das partes.
Acrescente-se, ainda, que deverão ser observados os
princípios da proporcionalidade e razoabilidade, devendo o valor compensar o
abalo moral e prevenir novas falhas sem promover enriquecimento indevido. O
montante não pode ser ínfimo nem excessivo, devendo corresponder à realidade
do gravame.
No presente caso, considerando a extensão do dano,
assim como a condição econômica das partes, é razoável a indenização de
R$5.000,00 fixada em sentença, valor suficiente para compensar o abalo sofrido
e desestimular a prática do ato ilícito pela ré, sem representar enriquecimento
sem causa ao autor.
Em
caso
semelhante
(apelação
n.
1002651-70.2019.8.26.0115), em acórdão de minha Relatoria, julgado em
31.07.2020, decidiu esta 5a Câmara pela fixação dos danos morais em
R$5.000,00:
“COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. DANOS MORAIS.
Alegação de prescrição. Não aplicação do art. 206, §3o, V, do CC. Vício aparente.
Cabimento do art. 27 do CDC. Prazo quinquenal. Prejudicial rejeitada.
Responsabilidade civil. Construção de caixas de contenção/Inspeção de esgoto e
dejetos na área privativa externa do imóvel adquirido pelo autor. Violação positiva do
contrato pela ré. Descumprimento do dever de informação. Art. 6o, III, CDC. Danos
morais configurados. Imóvel em condições diversas daquelas que o consumidor
imaginou ter adquirido. Valor da indenização reduzido para R$5.000,00, montante
razoável e suficiente para reparar o dano. Sentença reformada. Sucumbência recíproca.
Recurso do autor não provido e recurso da ré parcialmente provido”.
Assim, a r. sentença deve ser mantida.
Ante o não provimento do recurso, majoro os

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honorários advocatícios devidos pela ré para 15% do valor da condenação, nos
termos do disposto no artigo 85, §§ 2o e 11o, do Código de Processo Civil.
Para
fins
de
prequestionamento,
consideram-se
incluídas no acórdão todas as matérias suscitadas pelas partes, objeto do
presente recurso.
Ante o exposto, nega-se provimento aos recursos,
com observação.
FERNANDA GOMES CAMACHO
Relatora