Tribunal: TJSP
Processo: 3009417-14.2013.8.26.0084
Classe: Apelação Cível / Taxa de Serviços de Assessoria Técnico Jurídico Imobiliária - SATI
Órgão julgador: Cristina Medina Mogioni
Órgão colegiado: 6a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-12-04
Data de publicação: 2020-12-04

Ementa:
APELAÇÃO. Ação de revisão de contrato c.c. com indenização. Sentença que julga parcialmente procedente a ação, condenando a ré ao pagamento de indenização por danos morais e lucros cessantes, bem como a restituir os valores pagos a título de juros da obra. Recurso de ambas as partes. Comissão de corretagem devida. Restituição da taxa Sati, embora a cobrança seja indevida, prescrito o direito à

Ementa:
APELAÇÃO. Ação de revisão de contrato c.c. com indenização. Sentença que julga parcialmente procedente a ação, condenando a ré ao pagamento de indenização por danos morais e lucros cessantes, bem como a restituir os valores pagos a título de juros da obra. Recurso de ambas as partes. Comissão de corretagem devida. Restituição da taxa Sati, embora a cobrança seja indevida, prescrito o direito à restituição. Aplicação dos REsp no 1.599.551/SP e 1.551.956/SP. Atraso configurado. Mora caracterizada da ré, que se estende até a disponibilidade efetiva do imóvel. Inversão do pagamento da multa em favor da adquirente. Admissibilidade, em tese, da imposição à construtora de multa prevista exclusivamente para o promissário comprador. Vedação, contudo, de cumulação da multa moratória com lucros cessantes, pena de bis in idem. Jurisprudência do STJ fixada em julgamento de casos repetitivos temas n. 970 e 971. Multa não devida.
Lucros cessantes mantidos, mas reduzida ao percentual de 0,5% sobre o valor atualizado do contrato (Súmula no 162 do TJSP e Tema 996 do STJ). Taxa de evolução da obra. Possibilidade de cobrança dentro do prazo de entrega da obra. Ilicitude, todavia, do repasse da Taxa de Evolução de Obra no período de mora da ré. Tema 06 do Incidente de Resolução de Demandas Repetitivas n.o 0023203-35.2016.8.26.0000 do E. TJSP e Tema 996 do STJ. Restituição devida. Danos morais. Incabíveis. Entendimento desta 6a Câmara de que o mero inadimplemento contratual não gera indenização por danos morais. Sentença parcialmente reformada. RECURSO DA RÉ PARCIALMENTE PROVIMENTO, DESPROVIDO O DA AUTORA.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2020.0000996881
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível no
3009417-14.2013.8.26.0084, da Comarca de Campinas, em que é apelante/apelado
THELMA CRISTINA SCARLATTI MARCELINO (JUSTIÇA GRATUITA), é
apelado/apelante CAIÇARAS EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA.
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 6a Câmara de Direito
Privado do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Deram
parcial provimento ao recurso da ré, desprovido o da autora. V.U., de
conformidade com o voto do relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores PAULO ALCIDES
(Presidente) E MARCUS VINICIUS RIOS GONÇALVES.
São Paulo, 4 de dezembro de 2020.
CRISTINA MEDINA MOGIONI
Relatora
Assinatura Eletrônica

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Apelação Cível no 3009417-14.2013.8.26.0084 -Voto no 2907
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VOTO No 2907
APELAÇÃO No 3009417-14.2013.8.26.0084
COMARCA: Campinas
JUIZ: José Evandro Mello Costa
APELANTES/APELADOS: Thelma Cristina Scarlatti Marcelino e Caiçaras
Empreendimentos Imobiliários Ltda.
APELAÇÃO. Ação de revisão de contrato c.c. com
indenização. Sentença que julga parcialmente procedente a
ação, condenando a ré ao pagamento de indenização por
danos morais e lucros cessantes, bem como a restituir os
valores pagos a título de juros da obra. Recurso de ambas as
partes. Comissão de corretagem devida. Restituição da taxa
Sati, embora a cobrança seja indevida, prescrito o direito à
restituição. Aplicação dos REsp no 1.599.551/SP e
1.551.956/SP. Atraso configurado. Mora caracterizada da ré,
que se estende até a disponibilidade efetiva do imóvel.
Inversão do pagamento da multa em favor da adquirente.
Admissibilidade, em tese, da imposição à construtora de
multa
prevista
exclusivamente
para
o
promissário
comprador. Vedação, contudo, de cumulação da multa
moratória com lucros cessantes, pena de bis in idem.
Jurisprudência do STJ fixada em julgamento de casos
repetitivos temas n. 970 e 971. Multa não devida.
Lucros cessantes mantidos, mas reduzida ao percentual de
0,5% sobre o valor atualizado do contrato (Súmula no 162
do TJSP e Tema 996 do STJ). Taxa de evolução da obra.
Possibilidade de cobrança dentro do prazo de entrega da
obra. Ilicitude, todavia, do repasse da Taxa de Evolução de
Obra no período de mora da ré. Tema 06 do Incidente de
Resolução
de
Demandas
Repetitivas
n.o
0023203-35.2016.8.26.0000 do E. TJSP e Tema 996 do STJ.
Restituição devida. Danos morais. Incabíveis. Entendimento
desta 6a Câmara de que o mero inadimplemento contratual
não gera indenização por danos morais. Sentença
parcialmente
reformada.
RECURSO
DA
RÉ
PARCIALMENTE PROVIMENTO, DESPROVIDO O DA
AUTORA.
Trata-se de ação de revisão de contrato c.c. indenização
por danos materiais e morais, julgada parcialmente procedente, pela r. sentença de
fls. 287/294, movida por Thelma Cristina Scarlatti Marcelino em face Caiçaras
Empreendimentos Imobiliários Ltda. para condenar a ré a restituir à autora os

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valores despendidos a título de “juros no pé” em favor da instituição financeira, a
partir de extrapolado o prazo de tolerância de 60 dias até a entrega das chaves, com
atualização monetária desde a data de cada desembolso, com incidência de juros de
mora de 1% ao mês a contar da citação, bem como ao pagamento de indenizações
por danos materiais, na modalidade lucros cessantes, no valor de R$ 15.000,00, e por
danos morais no valor de R$ 10.000,00, ambas corrigidas pelos índices legais desde a
publicação da sentença e com juros de mora desde a citação. Pela sucumbência, a ré
foi condenada ao pagamento das custas, despesas processuais e verba honorária da
parte contrária, fixada em 15% do valor total da condenação.
Apelam as partes.
A autora sustenta a insuficiência do valor fixado a título
de danos morais, pedindo, assim, a elevação para R$ 20.000,00, bem como a
restituição dobrada do valor pago a título de comissão de corretagem, por reputar
abusiva sua cobrança. Defende, ainda, a condenação da ré ao pagamento da multa
contratual em seu favor. Pede, assim, a parcial reforma da sentença (fls. 298/308).
Já a ré recorre, sustenta que o atraso na entrega da obra
decorreu de motivos imprevisíveis, que afastam sua responsabilidade, tais como a
escassez de mão de obra provocada pelo “bum imobiliário” (sic). Afirma que não há
que se falar no pagamento de indenização por lucros cessantes, pois não comprovado
o dano, sustentando ser excessivo o percentual fixado, pedindo sua redução. Reputa
indevido o pagamento de indenização por danos morais, pedindo, subsidiariamente,
sua redução, e que não há que se falar em restituição dos juros de obra, pois previsto
contratualmente. Pede, assim, a reforma da sentença (fls. 309/325.
Contrarrazões a fls. 334/346
Não houve oposição ao julgamento virtual (fls. 352).
É o relatório.
Consta da inicial que a autora firmou com a ré, em
17/01/2010, compromisso de compra e venda para a aquisição de uma unidade do
Condomínio Residencial Novo Capivari, no valor de R$ 101.900,00, pagando, ainda,
R$ 2.156,00 a título de prestação de serviços de intermediação e R$ 1.000,00 pela
prestação de serviços documentais para obtenção do financiamento junto à Caixa
Econômica Federal.

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Afirma que o imóvel deveria ser entregue conforme as
condições previstas no memorial descritivo e no prazo de 12 meses a contar da
assinatura do contrato de financiamento, firmado em 21/03/2011.
Alega que a obra ficou paralisada por algum tempo,
acarretando infiltrações em algumas áreas do apartamento, recebendo as chaves
somente em 27/09/2013.
Reputando atraso na entrega do empreendimento,
abusividade da cláusula de tolerância de 60 dias, bem como ser indevido o
pagamento da comissão de corretagem e de serviços de documentação, ajuizou a
presente ação buscando a condenação da ré: a) ao pagamento da multa de 20% do
valor do contrato por equiparação, acrescida de juros moratórios de 1% ao mês; b) à
declaração de que o pagamento dos encargos de construção dos anos de 2012 e 2013,
no valor total de R$ 2.782,26, é indevida; b) ao pagamento de indenização por danos
morais no valor de R$ 20.000,00; d) ao pagamento de lucros cessantes no valor de
R$ 1.000,00, por mês de atraso; e) ao ressarcimento dos aluguéis pagos, assim como
à imposição da multa rescisória desse contrato; f) à restituição dobrada dos valores
pagos a título de comissão de corretagem e de prestação de serviços de documentos.
A r. sentença julgou parcialmente procedente a ação,
nos seguintes termos:
“Ante o exposto e do mais que dos autos consta,
JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTES os pedidos formulados por Thelma
Cristina Scarlatti Marcelino contra Caiçara Empreendimentos Imobiliários Ltda.,
para condenar a ré a restituir à autora os valores despendidos a título de “juros no
pé” em favor da instituição financeira, a partir de extrapolado o prazo de tolerância
de 60 (sessenta) dias até a entrega das chaves, com atualização monetária pela
Tabela Prática do Tribunal de Justiça desde a data de cada desembolso, com
incidência de juros de mora de 1% ao mês a contar da citação; aos pagamentos de
indenizações por danos materiais, na modalidade lucros cessantes, de quinze mil
reais, e por danos morais em favor da autora, no valor de dez mil reais, ambas
corrigidas pelos índices legais desde a publicação da sentença e com juros de mora
desde a citação. Com base no princípio da causalidade, condeno ainda a ré ao
pagamento das custas, despesas processuais e verba honorária da parte contrária,

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que fixo, moderadamente, em 15% do valor total da condenação”.
Respeitando o entendimento da Magistrada de primeira
instância, a sentença merece reparos.
Da comissão de corretagem e da taxa de prestação
de serviços de documentos (SATI)
Quanto à comissão de corretagem, nenhum valor deve
ser restituído à autora, exatamente como decidido em primeira instância.
O E. Superior Tribunal de Justiça no julgamento do
Recurso Especial no 1.599.551/SP, de relatoria do eminente Ministro Paulo de Tarso
Sanseverino, entendeu que é válida a imputação do pagamento da comissão de
corretagem ao promitente comprador quando observado o dever de informação
imposto ao fornecedor de produtos e serviços, nos termos dos artigos 31, 46 e 52 do
Código de Defesa do Consumidor.
A tese aprovada para os fins do artigo 1.040 do
CPC/2015 é a seguinte:
“1.1. Validade da cláusula contratual que
transfere ao promitente-comprador a obrigação de pagar a comissão de
corretagem nos contratos de promessa de compra e venda de unidade
autônoma em regime de incorporação imobiliária, desde que
previamente informado o preço total da aquisição da unidade autônoma,
com o destaque do valor da comissão de corretagem”.
Desse modo, observado o dever de transparência acerca
da cobrança da comissão de corretagem, não há abusividade ou ilegalidade na
imputação da cobrança ao promitente comprador.
No caso concreto, a autora foi previamente informada
da obrigação de pagar a comissão de corretagem, conforme consta no documento de
fls. 70, havendo indicação clara quanto ao valor referente à comissão, no total de R$
2.156,00 (pagas em duas prestações de R$ 1.078,00.
Assim sendo, estando claramente cumprido, no caso em
exame, o dever de informação da promitente vendedora acerca da obrigação da
promitente compradora de pagar a referida comissão, não é possível a devolução da
comissão de corretagem.

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Neste sentido, confiram-se recentes precedentes desta
C. Câmara:
“COMPRA E VENDA. Comissão de corretagem.
Prescrição deve ser considerada a partir da data da compensação dos
cheques dados em pagamento, de modo que apenas parte dos valores
foram atingidos pela mesma. Ilegitimidade passiva da Construtora.
Inocorrência. Verba que integra o contrato firmado entre as partes.
Aplicação da regra da solidariedade prevista no artigo 7o, parágrafo
único, e no artigo 25, §1o, ambos do CDC. No mérito, possibilidade
repasse do pagamento ao consumidor, conforme decisão proferida pelo
E. STJ em sede de Recurso Repetitivo. Documentos demonstram que os
compradores estavam perfeitamente cientes da destinação da verba,
tendo assumido expressamente a obrigação, não sendo caso de
restituição. IPTU. Somente pode ser cobrado após a entrega das chaves.
Confirmada a sucumbência recíproca, com a condenação da autora no
pagamento das verbas de sucumbência, sendo fixados honorários
advocatícios
em
10%
do
valor
da
condenação.
RECURSO
PARCIALMENTE
PROVIDO.”
(Apelação
no
1002043-19.2015.8.26.0663, Rel. Des. Paulo Alcides, j. 06/02/2018).
“AÇÃO DE DECLARAÇÃO DE NULIDADE DE
CLÁUSULA CONTRATUAL, CUMULADA COM REPETIÇÃO DE
INDÉBITO E INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS. Compromisso de
compra e venda de imóvel. Comissão de corretagem. Por ocasião da
celebração do negócio, os compradores foram plenamente cientificados
a respeito da obrigação de arcarem com o pagamento pela prestação de
serviços de intermediação imobiliária. Possibilidade de transferir tal
encargo ao consumidor. Inteligência dos artigos 722, 724 e 725 do
Código Civil. Entendimento consolidado pelo E. STJ em incidente de
Recurso Repetitivo. Sentença mantida. RECURSO DESPROVIDO.”
(Apelação no 1007975-14.2014.8.26.0019 Rel. Des. Paulo Alcides, j
06/02/2018).
Quanto ao pedido de restituição da taxa Sati
(denominada de prestação de serviços documentais), diferentemente da comissão de
corretagem, trata-se de evidente cobrança abusiva e de ilícita venda casada.
No julgamento do Recurso Especial no 1.599.551/SP,
definiu, o E. Superior Tribunal de Justiça, que os serviços de assessoria imobiliária
(taxa SATI) não podem ser exigidos dos compradores de imóveis. No referido
julgado, concluiu-se que o serviço de assessoria técnico-imobiliária consiste em mera
prestação de um serviço inerente à celebração do contrato, não se tratando de serviço
autônomo, tal como a comissão de corretagem.

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Também apropriado ao caso dos autos outro precedente
desta Colenda Câmara, assim ementado:
“APELAÇÃO CÍVEL Compromisso de
compra e venda Serviço de assessoria técnico-imobiliária (SATI) ou
atividade congênere. Abusividade da cobrança Aplicação de tese
firmada pelo E. STJ em sede de recurso repetitivo. Sentença de
procedência mantida. Recurso desprovido” (TJSP, Apelação no
1015358-33.2017.8.26.0344, 6a Câmara de Direito Privado, Rel. Des.
José Roberto Furquim Cabella, j. 07/02/2018).
Todavia, o pedido para restituição de ambos os valores
está parcialmente prescrito.
Isso porque no julgamento do Recurso Especial no
1.551.956/SP, o E. Superior Tribunal de Justiça definiu, para os fins do artigo 1.040
do CPC/2015, que o prazo prescricional a ser observado é o de 3 (três) anos previsto
no artigo 206, § 3o, IV do Código Civil:
“1.1. Incidência da prescrição trienal sobre a pretensão de
restituição dos valores pagos a título de Comissão de
Corretagem ou de serviço de assistência técnico-imobiliária
(SATI), ou atividade congênere (art. 206, § 3o, IV, CC)”.
Assim, considerando que a ação foi ajuizada em
07/11/2013 e que os valores pleiteados a título de corretagem e taxa Sati foram pagos
em 24 de janeiro de 2010 e em 20/09/2010 (R$ 600,00), conforme documentos de
fls. 70 e 73, a pretensão do autor, quanto a isso, está prescrita.
Ressalto que, embora o valor de R$ 400,00
(comprovante de depósito de fls. 72) não tenha sido abarcado pela prescrição, pois
data de 30/03/2011, não há como presumir que, de fato, se refira à taxa Sati (no total
de R$ 1.000,00, como alegado pela autora), de modo que, não há que se falar em
restituição.

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Do atraso
Conforme constou do Instrumento Particular de Adesão
e de Compromisso de Compra e Venda de Imóvel fls. 31/35, o imóvel deveria ser
entregue 12 meses a contar da data da assinatura do contrato de financiamento com a
Caixa Econômica Federal, com prazo de tolerância de 60 dias, conforme cláusula 18
da avença (fls. 33), observando-se que o contrato de financiamento foi firmado em
21/03/2011 (fls. 52/68). As chaves foram, entregues em 27/09/2013, conforme
alegação da autora, não contrariada pela ré.
Pois bem.
De início, anoto que não há discussão sobre a
abusividade da cláusula que vincula a entrega do imóvel à obtenção do
financiamento.
Feita tal observação, o atraso, no caso concreto, é
indiscutível e representa inadimplemento de obrigação primária do empreendedor
imobiliário, do qual decorre o dever de ressarcir os prejuízos causados à adquirente,
eis que a entrega do imóvel estava prometida para 12 meses após a assinatura do
contrato de financiamento, que foi firmado em 21/03/2011, de modo que, já
computado o prazo de tolerância de 60 dias, as chaves deveriam ser entregues em
21/05/2012, mas as chaves foram entregues somente em 27/09/2013.
A propósito a lição de Everaldo Augusto Cambler: “O
atraso na entrega da unidade autônoma e das partes comuns, cuja data deve estar
prevista no contrato de incorporação, constitui quebra de cláusula contratual e
fundamenta ação rescisória de compromisso de compra e venda com a devolução,
pelo incorporador, das quantias até então recebidas, pagamento de multa contratual
e condenação em perdas e danos” (Incorporação Imobiliária
Ensaio de Uma
Teoria Geral, Ed. RT, 1993, p. 247).
O fato alegado pela ré para justificar o atraso da obra
escassez de mão de obra não representa caso fortuito ou força maior. Na verdade
tal fato representa fortuito interno, inerente à atividade do empreendedor imobiliário,
conforme entendimento consolidado na Súmula no 161 desta Corte: “Não constitui
hipótese de caso fortuito ou de força maior, a ocorrência de chuvas em excesso, falta
de mão-de-obra, aquecimento do mercado, embargo do empreendimento ou, ainda,

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entraves administrativos. As justificativas encerram “res inter alios acta” em
relação ao compromissário adquirente”.
Nesse sentido, precedentes do Tribunal de Justiça de
São Paulo envolvendo o mesmo empreendimento:
“COMPROMISSO
DE
COMPRA
E
VENDA.
INDENIZAÇÃO. Ilegitimidade passiva afastada. Solidariedade dos
envolvidos na cadeia de serviços prestados, nos termos dos arts. 7o, par.
único, e 25, § 1o, CDC. Permuta entre as rés não atinge a autora. Atraso
na entrega de obra. Validade da cláusula de tolerância de 180 dias para
entrega da obra. Atraso configurado de mais de 2 anos. Cabimento de
lucros cessantes de 0,5% ao mês, desde o término do período de
tolerância até a data da efetiva entrega das chaves, com atualização
monetária pela tabela prática do TJSP, e incidência de juros moratórios
de 1% ao mês, desde a citação, o que deve ser apurado em liquidação de
sentença, sobre o valor atualizado do contrato, mais atualização
monetária e juros moratórios de 1% ao mês, a partir da citação.
Congelamento do saldo devedor. Preço parcelado. Correção monetária
devida. Súmula 163, TJSP. Danos morais configurados. Atraso superior
a 3 anos. Fixação em R$10.000,00. Multa Contratual. Inexistência de
previsão contratual ao pagamento de multa em caso de atraso na entrega
do imóvel. Inteligência da Súmula 159, do TJSP. Sentença reformada.
Sucumbência das rés. Recurso da autora parcialmente provido e recurso
da ré não provido”. (Apelação no 1087065-22.2014.8.26.0100, 5a Câmara
de Direito Privado, Rel. Des. Fernanda Gomes Camacho, 11/11/2016).
“INDENIZAÇÃO POR DANO MATERIAL E MORAL
Venda e compra de imóvel Sentença de procedência Insurgência da
vendedora correquerida - Parcial cabimento. ILEGITIMIDADE
PASSIVA Escritura pública de permuta, por meio da qual a apelante
transferiu à incorporadora, correquerida e também vendedora, todos os
direitos e obrigações relativas ao empreendimento, objeto do contrato de
compra e venda celebrado com os autores, inoponível a estes, para isentá-
la da responsabilidade pelo inadimplemento contratual - Preliminar
afastada. ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL - Alegação de
ocorrência de caso fortuito e força maior decorrente do embargo
ilegal da obra pela Prefeitura do Município Risco inerente à
atividade das vendedoras e que não as exime das responsabilidades
decorrentes da mora contratual junto aos compradores, que
honraram com o pagamento que lhes cabia Súmula n. 161 deste
Tribunal - Requeridas que deverão buscar junto ao ente público o
ressarcimento pelos prejuízos experimentados. - LUCROS CESSANTES
- Comprador que se viu privado da fruição do imóvel durante o período
da mora injustificada das vendedoras - Presunção de prejuízo do
promitente comprador Indenização devida Súmula no 162 deste Tribunal
Indenização fixada em conformidade com os parâmetros desta Câmara.

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DANO MORAL - Aborrecimento pela demora na entrega do imóvel que
não configura lesão aos direitos da personalidade do comprador -
Precedente desta Câmara em caso envolvendo o mesmo empreendimento
Indenização indevida RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO”.
(Apelação no 1066990-59.2014.8.26.0100, 7a Câmara de Direito Privado,
Rel. Des. Miguel Brandi, 09/08/2019). (grifei)
Assim sendo, a mora da ré se estende no caso concreto
de 21 de maio de 2012 (já computado o prazo de 60 dias) até a data em que
efetivamente o imóvel foi entregue à autora, que ocorreu em 27/09/2013. Deste
modo, a ré responde pelas consequências da mora, como adiante será considerado.
Dos lucros cessantes e da multa moratória inversa
A ré refuta o pagamento de lucros cessantes, bem como
o arbitramento de multa em favor da adquirente.
Já a autora insiste no pagamento da multa moratória de
20% sobre o valor do contrato ou, ao menos, a multa de 2% ao mês sobre o valor do
imóvel (fls. 307)
Parcial razão assiste à ré.
Pois bem.
Nos autos do REsp 1.635.428/SC e do REsp
1.631.485/DF, julgados nos moldes estabelecidos no artigo 1036 do CPC,
reconheceu-se a possibilidade de inversão da cláusula penal moratória em prol do
adquirente, mas sem a possibilidade de cumulação com os lucros cessantes.
As teses fixadas foram as seguintes:
Tema 970: "A cláusula penal moratória tem a
finalidade de indenizar pelo adimplemento tardio da obrigação, e, em regra,
estabelecida em valor equivalente ao locativo, afasta-se sua cumulação com lucros
cessantes.”
Tema 971: “No contrato de adesão firmado entre o
comprador e a construtora/incorporadora, havendo previsão de cláusula penal
apenas para o inadimplemento do adquirente, deverá ela ser considerada para a
fixação da indenização pelo inadimplemento do vendedor. As obrigações

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heterogêneas (obrigações de fazer e de dar) serão convertidas em dinheiro, por
arbitramento judicial".
Sobre a inversão da multa, bem asseverou o Min. Luís
Felipe Salomão, nos autos do recurso especial 1.631.485/DF:
"À vista disso, seja por princípios gerais do direito,
seja pela principiologia adotada no CDC, ou, ainda, por comezinho imperativo de
equidade, mostra-se abusiva a prática de estipular cláusula penal exclusivamente ao
adquirente, para a hipótese de mora ou de inadimplemento contratual absoluto,
ficando isento de tal reprimenda o fornecedor em situações de análogo
descumprimento da avença.
Destarte, prevendo o contrato a incidência de multa
para o caso de inadimplemento por parte do consumidor, ela também deverá ser
considerada para o arbitramento da indenização devida pelo fornecedor, caso seja
deste a mora ou o inadimplemento absoluto".
E a respeito da impossibilidade de cumulação da multa
com os lucros cessantes, destaca-se parte da fundamentação do voto condutor do
julgamento do REsp 1.635.428/SC:
"Embora por dever lealdade não se desconheça haver
alguns precedentes, um inclusive de minha relatoria - a grande maioria em sede de
agravo interno, sem maior debate ou reflexão -, apontando a natureza de pena da
cláusula moratória, na verdade, a sua natureza é eminentemente reparatória,
ostentando, reflexamente, função dissuasória.
Tanto a reparação civil quanto a punição ostentam
função dissuasória. A dissuasória, no âmbito da responsabilidade civil (contratual
ou extracontratual), diferencia-se da meramente punitiva por buscar dissuadir
condutas futuras mediante reparação/compensação dos danos individuais
(FACCHINI NETO, Eugênio. SARLET, Ingo Wolfgang (Org.). O novo código civil e
a constituição. Porto Alegre: Livraria do Advogado, 2003, p. 164).
Tanto é assim que o art. 412 do CC/2002, em linha com
as mais modernas legislações que se extraem do direito comparado e com a natureza
meramente reparatória da cláusula penal moratória, estabelece, prevenindo o
enriquecimento sem causa do lesionado, que o valor da cominação imposta na

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cláusula penal não pode exceder o da obrigação principal.
Já o art. 413 do Diploma civilista, com o mesmo
intento de claramente conferir caráter reparatório, e não punitivo, da cláusula
penal, dispõe que a penalidade deve ser reduzida equitativamente pelo juiz se a
obrigação principal tiver sido cumprida em parte ou se o montante da penalidade
for manifestamente excessivo, tendo em vista a natureza e a finalidade do negócio".
Então, diante da similitude apontada entre a cláusula
penal moratória e os lucros cessantes, é que o STJ concluiu pela não cumulação da
multa moratória, ainda que inversa, com os lucros cessantes, ao fixar a tese por meio
do tema 970.
No presente caso, assim como decidido em primeira
instância, nenhum valor é devido quanto à inversão da multa.
Considerado o quanto decidido nos recursos especiais,
submetidos à sistemática dos repetitivos, no sentido de que as postulações não podem
ser cumuladas, é mister a manutenção do afastamento da inversão da multa,
mantendo-se apenas os lucros cessantes
Reconhecido o atraso da ré recorrente, é medida de
rigor a sua condenação ao pagamento de lucros cessantes, por força da Súmula no
162 desta Corte, que dita: “Descumprido o prazo para a entrega do imóvel objeto do
compromisso de venda e compra, é cabível a condenação da vendedora por lucros
cessantes, havendo a presunção de prejuízo do adquirente, independentemente da
finalidade do negócio”.
No mesmo sentido o tema no 05 aprovado pela C.
Turma Especial
Privado 1 desta Corte no julgamento do IRDR no
0023203-35.2016.8.26.0000 (Rel. Des. Francisco Loureiro, j. 31/08/2017), ainda sem
trânsito em julgado:
“O atraso da prestação de entrega de imóvel objeto de
compromisso de compra e venda gera obrigação da
alienante indenizar o adquirente pela privação injusta
do uso do bem. O uso será obtido economicamente pela
medida de um aluguel, que pode ser calculado em
percentual sobre o valor atualizado do contrato,
correspondente ao que deixou de receber, ou teve de
pagar para fazer uso de imóvel semelhante, com termo

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final na data da disponibilização da posse direta ao
adquirente da unidade autônoma já regularizada”.
Todavia, o valor fixado em primeira instância
R$
1.000,00 (equivalente a quase 1% sobre o valor do imóvel R$ 101.900,00), por
mês de atraso, comporta redução, pois muito superior ao percentual adotado por esta
C. 6a Câmara, para o equivalente a 0,5% sobre o valor atualizado do contrato, por
mês de atraso. Nesse sentido, precedentes:
“AÇÃO
REVISIONAL,
CUMULADA
COM
INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS.
Compromisso de compra e venda de unidade
autônoma. Atraso na entrega da obra. CASO
FORTUITO. Inocorrência. Circunstâncias alegadas
pela ré que não são capazes de romper o nexo de
causalidade.
INDENIZAÇÃO
POR
LUCROS
CESSANTES Cabimento. Descumprido o prazo para a
entrega do imóvel é viável a condenação por lucros
cessantes, diante da presunção de prejuízo do
adquirente, independentemente da finalidade do
negócio. Inteligência do art. 402, CC e Súmula 162 do
TJSP. Quantum arbitrado que deve ser alterado para
0,5% sobre o valor atualizado do contrato e não sobre
o valor do bem. DANO MORAL. Inocorrência.
Afastamento da referida condenação, pois a reparação
pretendida
pressupõe
ofensa
aos
direitos
da
personalidade, ou sofrimento intenso e profundo, de
modo que o mero dissabor experimentado com o
inadimplemento contratual, só por si, não acarreta o
dano
moral.
RECURSO
PARCIALMENTE
PROVIDO”. (Apelação no 1015552-37.2016.8.26.0451,
Rel. Des. Ana Maria Baldy, j.08/02/2018) (grifei)
“Compromisso de compra e venda. Atraso na entrega
das obras. Indenização por danos materiais e morais.
Ilegitimidade passiva da corretora de imóveis para
responder pelos danos decorrentes da mora da
vendedora. Atividade da corretora que se limita à
aproximação entre as partes, não tendo ela qualquer
ingerência na conclusão das obras. Recurso da corré
PAP 33 Administração e Consultoria Ltda. provido.
Prescrição.
Trienal.
Ocorrência.
Pretensão
de
repetição
da
comissão
de
corretagem.
Prazo
prescricional que é o trienal previsto pelo art. 206, §
3o, inc. IV do CC. Entendimento consolidado no

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recurso especial n. 1.551.956, de relatoria do e.
Ministro Paulo de Tarso Sanseverino (STJ, 2a seção, j.
Em 24.08.2016). Ação extinta no tocante, com
julgamento de mérito. Inteligência do art. 487, inc. II
do
NCPC.
Cerceamento
de
defesa.
Alegada
necessidade de produção de prova testemunhal para
comprovar a ocorrência de embargo às obras por parte
da municipalidade. Inocorrência. Magistrado que é o
destinatário da prova. Fato que se poderia comprovar
mediante simples prova documental, que, no entanto,
não foi colacionada pela requerida. Matéria rejeitada.
Compromisso de compra e venda. Imóvel. Indenização
por danos materiais. Atraso na entrega das chaves.
Ocorrência. Cláusula de tolerância de 180 dias, válida
e que não traduz abusividade. Inteligência da súmula
164 do TJSP. Embargo das obras. Ré que não se
desincumbiu de seu ônus probatório no tocante.
Inteligência do art. 373, caput, inc. II do NCPC.
Demora por parte da municipalidade na expedição do
“habite-se” que não exime de responsabilidade a
construtora,
configurando,
quando
muito,
o
denominado “fortuito interno”. Súmula n. 161 desta
corte. Danos materiais. Percentual fixado em 0,5%
sobre o valor atualizado do contrato. Parâmetro
usualmente adotado pela jurisprudência. Aplicação
analógica de cláusula penal prevista apenas em caso
de inadimplemento do compromissário comprador.
Inadmissibilidade. Falta de previsão para a mora da
vendedora. Aplicação, ademais, que constituiria 'bis in
idem' a caracterizar enriquecimento sem causa do
autor, já ressarcido dos danos materiais que sofreu.
Inteligência da súmula n. 159 desta corte. Danos
morais.
Inadmissibilidade.
Mero
inadimplemento
contratual que não traduz dano moral indenizável.
Caso, ao que parece, de mera susceptibilidade do
requerente. Sentença reformada em parte. Recursos do
autor e da corré Boa Vista Empreendimentos
parcialmente
providos.”
(Apelação
no
1028695-08.2014.8.26.0114, Rel. Des. Vito Guglielmi,
j. 26/02/2018). (grifei)
Ainda: Apelações no 0017130-35.2012.8.26.0405 (Rel.
Des. Ana Maria Baldy, j. 08/02/2018), 1004641-53.2013.8.26.0068 (Rel. Des.
Percival Nogueira, j. 01/02/2018) e a Apelação no 1095541-78.2016.8.26.0100 (Rel.
Des. Rodolfo Pellizari, j. 04/12/2017).

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Destarte, é o caso de manter a condenação da ré ao
pagamento de lucros cessantes, mas no percentual de 0,5% do valor atualizado do
contrato, vigente pelo prazo da mora da ré acima indicado (de 21 de maio de 2012 a
27/09/2013), não sendo devido o pagamento da multa inversa e seus acréscimos.
Da Taxa de Evolução de Obra
A taxa de evolução de obra encontra-se prevista no
contrato de financiamento firmado com a CEF, e se aplica a todos os imóveis em
construção, nada tendo de ilegal ou abusiva.
Além disso, relativamente à taxa de evolução da obra,
restou fixado, em sede de Incidente de Resolução de Demanda Repetitiva n. 04
(processo n. 0023203-35.2016.8.26.0000, instaurado por este E. TJSP:
Tema 06: É ilícito o repasse dos "juros de obra", ou
"juros de evolução de obra", ou “taxa de evolução da obra", ou outros encargos
equivalentes após o prazo ajustado no contrato para entrega das chaves da unidade
autônoma, incluído período de tolerância.
E a questão também foi objeto de análise pelo C.
Superior Tribunal de Justiça, na Tema 996: “1.3. É ilícita a cobrança de juros de
obra, ou outro encargo equivalente, após o prazo ajustado no contrato para a
entrega das chaves da unidade autônoma, incluído o período de tolerância”.
Portanto, se escoado o prazo e não realizada a entrega
do imóvel por parte da construtora, o atraso resta configurado, de modo que deve
ressarcir o comprador por eventual pagamento da "taxa de evolução da obra" ou do
"juros de obra" cobrado após o termo final de entrega do imóvel.
Como acima indicado, o atraso da ré ficou bem
caracterizado e os juros de obra não poderiam ser cobrados do comprador pelo
período da mora.
Assim, deve a ré proceder à restituição dos valores
cobrados indevidamente, exatamente como decidido em primeira instância,
observando-se que não houve insurgência quanto ao montante indicado pela autora,
que fica R$ 2.782,26.

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Dos danos morais
Com relação aos danos morais, com razão a ré, pois é
entendimento pacífico nesta Câmara que o mero descumprimento contratual não
enseja o pagamento de indenização por danos morais.
Nesse sentido:
“DECLARATÓRIA C/C REPETIÇÃO DE INDÉBITO
E
INDENIZAÇÃO
POR
DANOS
MORAIS
E
MATERIAIS - Ação julgada parcialmente procedente -
Aplicação das normas insertas no Código de Defesa do
Consumidor (Lei no 8.078/90) - Admissibilidade -
Partes que se enquadram nas definições dos artigos 2o
e 3o da referida lei - DATA DA ENTREGA DA OBRA -
Data da expedição do “Habite-se” que não pode ser
considerada como de entrega do bem, por se tratar de
procedimento administrativo - Aplicação da Súmula no
160, do TJSP: “A expedição do habite-se, quando não
coincidir com a imediata disponibilização física do
imóvel ao promitente comprador, não afasta a mora
contratual atribuída à vendedora” - CLÁUSULA
PREVENDO PRAZO DE TOLERÂNCIA DE 180 DIAS
- Validade - Não pode ser desconsiderado o prazo de
cento e oitenta dias previsto no contrato como
tolerância para a conclusão da obra - Prazo, ademais,
usual no segmento imobiliário - Aplicação da Súmula
164, do TJSP: “É valido o prazo de tolerância não
superior a cento e oitenta dias, para entrega de imóvel
em construção, estabelecido no compromisso de venda
e compra, desde que previsto em cláusula contratual
expressa, clara e inteligível” - INDENIZAÇÃO POR
LUCROS CESSANTES - Cabimento - Perda financeira,
suportada
indevidamente
pelos
consumidores
-
Indenização que deve ser fixada no percentual mensal
correspondente a 0,5% (meio por cento) sobre o valor
do contrato (R$232.466,96), a ser calculada a partir do
inadimplemento
(janeiro
de
2012,
inclusive)
e
estendida até a data do entrega do bem (dezembro de
2012), - Aplicação da Súmula no 162, do TJSP:
“Descumprido o prazo para a entrega do imóvel objeto
do compromisso de venda e compra, é cabível a
condenação da vendedora por lucros cessantes,
havendo a presunção de prejuízo do adquirente,
independentemente da finalidade do negócio” -
DESPESAS
CONDOMINIAIS
-
Correto
o

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ressarcimento dos valores pagos antes da entrega das
chaves (dezembro de 2012) - Encargo inerente à posse
e fruição do imóvel - TAXA DE CORRETAGEM -
Restituição
de
valores
-
Inadmissibilidade
-
Pagamentos efetuados em junho de 2008 - Ação
ajuizada em abril de 2013 - Pretensão que foi atingida
pelo fenômeno da prescrição - Posicionamento do STJ
ao analisar a matéria em Recurso Repetitivo que
definiu que o prazo prescricional para ajuizamento de
ações que versem sobre comissão de corretagem e taxa
de assessoria técnico-imobiliária (SATI) é de três anos
- SALDO DEVEDOR - Substituição do INCC pelo
Índice Geral de Preços - Mercado (IGP-M) a partir da
data prevista para a entrega da obra - Termo inicial de
incidência a contar da data do encerramento do prazo
de tolerância de 180 dias - DANO MORAL -
Inocorrência - Verba indevida - Hipótese de mero
descumprimento contratual - Sentença reformada em
parte, com a fixação da sucumbência recíproca -
Recursos
parcialmente
providos”.
(Apelação
no
1004641-53.2013.8.26.0068,
Rel.
Des.
Percival
Nogueira, j. 01/02/2018).
“AÇÃO
DE
RESCISÃO
CONTRATUAL
CC
INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS
Sentença de parcial procedência - Apelação com
alegações genéricas em relação à incapacidade
financeira
do
autor,
deixando
de
impugnar,
especificamente, os fundamentos de fato e de direito da
sentença - Matéria que em momento algum foi alvo de
debate nos autos e nem abordada na sentença - Razões
do recurso dissociadas da fundamentação e da parte
dispositiva da sentença - Inobservância do art. 1.010,
inciso II, do CPC - Irregularidade formal - NESTA
PARTE RECURSO NÃO CONHECIDO Insurgência
quanto à devolução integral das parcelas pagas -
Descumprimento
contratual
por
parte
das
rés/vendedoras - Obras que não foram ultimadas no
prazo contratualmente estipulado - Resolução por
inadimplemento Possibilidade - Inteligência do art.
475 do CC - Restituição integral do valor, a teor da
Súmula no 543/STJ - Multa contratual Possibilidade -
Atraso injustificado na entrega de obra além dos 180
dias
previstos
na
cláusula
de
tolerância
-
Responsabilidade das requeridas evidenciada - Danos
Morais - Inocorrência - Mero dissabor experimentado
com o inadimplemento contratual
RECURSO

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CONHECIDO
EM
PARTE
E
NA
PARTE
CONHECIDA, PARCIALMENTE PROVIDO, apenas
para afastar os danos morais”. (Apelação no 1016359-
95.2016.8.26.0309, Rel. Des. Ana Maria Baldy,
j.20/02/2018).
Concluindo, em razão do parcial provimento ao recurso
da ré, resta mantida sua condenação a pagar aos autores lucros cessantes, pelo
período da mora, que se estende de 21 de maio de 2012 a 27/09/20136, mas no
percentual de 0,5% ao mês, com os acréscimos fixados em primeira instância, bem
como a restituir à autora R$ 2.782,26.2, pagos a título de juros de obra, ficando
afastada a indenização por danos morais.
No mais, diante do provimento parcial do recurso da ré,
a sucumbência passa a ser recíproca, de modo que cada parte arcará com as custas a
que deu causa, bem como ao pagamento dos honorários de seus respectivos
advogados, observando-se que a sentença foi proferida ao tempo do código de
processo civil revogado.
Isto posto, DOU PARCIAL PROVIMENTO ao
recurso da ré, DESPROVIDO o da autora.
CRISTINA MEDINA MOGIONI
Relatora