Tribunal: TJSP
Processo: 1041279-90.2017.8.26.0506
Classe: Apelação Cível / Espécies de Contratos
Órgão julgador: J.B. Paula Lima
Órgão colegiado: 10a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-02-07
Data de publicação: 2020-02-07

Ementa:
COMPRA E VENDA IMOBILIÁRIA. REPETIÇÃO DE INDÉBITO. TAXA DE DESPACHANTE E DIFERENÇA DE FINANCIAMENTO.
Taxa de despachante. Atividade congênere à assessoria técnico-imobiliária. Abusividade da cobrança. Restituição dos valores pagos. REsp no. 1.599.511/SP, de natureza repetitiva, vinculante das instâncias ordinária.
Diferença de financiamento. Possibilidade de devolução do valor cobrado a

Ementa:
COMPRA E VENDA IMOBILIÁRIA. REPETIÇÃO DE INDÉBITO. TAXA DE DESPACHANTE E DIFERENÇA DE FINANCIAMENTO.
Taxa de despachante. Atividade congênere à assessoria técnico-imobiliária. Abusividade da cobrança. Restituição dos valores pagos. REsp no. 1.599.511/SP, de natureza repetitiva, vinculante das instâncias ordinária.
Diferença de financiamento. Possibilidade de devolução do valor cobrado a maior em decorrência de correção monetária. Financiamento obtido, com quitação da promessa de venda e compra, em período inferior a um ano. Inteligência do art. 2o, § 1o, da Lei 10.192/01. Devolução dos valores pleiteados na inicial.
Recurso desprovido.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2020.0000077901
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível no 1041279-
90.2017.8.26.0506, da Comarca de Ribeirão Preto, em que são apelantes EVIDENCE
CONDOMÍNIO RESORT INCORPORAÇÃO SPE LTDA e MRV ENGENHARIA E
PARTICIPAÇÕES S/A, são apelados DANIEL FERREIRA BALEIA e ANGELA
MARIA REZENDE SILVA.
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 10a Câmara de Direito Privado
do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Negaram provimento ao
recurso. V. U., de conformidade com o voto do relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores JOÃO CARLOS
SALETTI (Presidente sem voto), ELCIO TRUJILLO E SILVIA MARIA FACCHINA
ESPÓSITO MARTINEZ.
São Paulo, 7 de fevereiro de 2020.
J.B. PAULA LIMA
Relator
Assinatura Eletrônica

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Apelação Cível no 1041279-90.2017.8.26.0506 -Voto no 15085
2
Apelação Cível no. 1041279-90.2017.8.26.0506
Comarca: Ribeirão Preto (6a Vara Cível)
Apelante: MRV Engenharia e Participações S/A e outro.
Apelado: Daniel Ferreira Baleia.
Voto no 15.085
COMPRA
E
VENDA
IMOBILIÁRIA.
REPETIÇÃO
DE
INDÉBITO. TAXA DE DESPACHANTE E DIFERENÇA DE
FINANCIAMENTO.
Taxa de despachante. Atividade congênere à assessoria técnico-
imobiliária. Abusividade da cobrança. Restituição dos valores
pagos. REsp no. 1.599.511/SP, de natureza repetitiva, vinculante
das instâncias ordinária.
Diferença de financiamento. Possibilidade de devolução do valor
cobrado a maior em decorrência de correção monetária.
Financiamento obtido, com quitação da promessa de venda e
compra, em período inferior a um ano. Inteligência do art. 2o, § 1o,
da Lei 10.192/01. Devolução dos valores pleiteados na inicial.
Recurso desprovido.
Trata-se de apelação interposta contra a sentença de fls.
293/297, de relatório adotado, que julgou parcialmente procedente o pedido
inicial para “condenar as requerida, solidariamente, a restituir, aos autores,
R$-800,00 (oitocentos reais) - a título de cobrança indevida de "serviços de
assessoria" - e R$-18.856,46 (dezoito mil e oitocentos e cinquenta e seis reais
e quarenta e seis centavos) - referentes a encargos contratuais, em razão de
mora no cumprimento do instrumento - tais valores ressarcidos de forma
simples, corrigidos monetariamente e acrescidos de juros moratórios, desde
o desembolso.”.

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Apelação Cível no 1041279-90.2017.8.26.0506 -Voto no 15085
3
Inconformada, a ré apelou, alegando que o valor de R$
800,00 se refere a “taxa de despachante”, não se confunde com assessoria
técnico-imobiliária. Afirma que tal serviço é opcional e previamente
informado à compradora, motivo pelo qual não há razão para a pretendida
devolução.
Aduz, ainda, que o financiamento não foi obtido junto à
CEF porque a instituição estava sem dotação orçamentária para a modalidade
de financiamento (SBPE), e não por irregularidades no cadastro do
empreendimento.
Postula, assim, a improcedência do pedido inicial.
Contrarrazões a fls. 316/320.
É o relatório.
Embora alegue a vendedora que o valor de R$ 800,00
refere-se à taxa de despachante, não se pode desconsiderar que se trata de
uma espécie de assessoria imobiliária, cuja cobrança já restou vedada pelo C.
Superior Tribunal de Justiça, que reconheceu como abusiva a cobrança do
serviço de assessoria técnico-imobiliária (SATI) ou atividade congênere:
“Abusividade da cobrança pelo promitente-vendedor do
serviço de assessoria técnico-imobiliária (SATI), ou atividade congênere,
vinculado à celebração de promessa de compra e venda de imóvel.” (REsp no
1.599.511/SP, j. de 24/08/2016, DJe de , Rel. Min. Paulo de Tarso
Sanseverino).
Colhe-se do corpo do V. Acórdão relatado pelo Ministro
Paulo de Tarso Sanseverino:

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Apelação Cível no 1041279-90.2017.8.26.0506 -Voto no 15085
4
“Na realidade, na alienação de unidades autônomas em
regime de incorporação imobiliária, essa atividade de assessoria prestada ao
consumidor por técnicos vinculados à incorporadora constitui mera
prestação de um serviço inerente à celebração do próprio contrato, inclusive
no que tange ao dever de informação, não constituindo um serviço autônomo
oferecido ao adquirente, como ocorre com a corretagem.
Verifica-se, neste caso, uma flagrante violação aos
deveres de correção, lealdade e transparência, impostos pela boa-fé objetiva,
tendo em vista a cobrança, a título de serviço de assessoria técnico-
imobiliária (SATI), pelo cumprimento de deveres inerentes ao próprio
contrato celebrado.
(...)
Assim, se o consumidor necessitar de alguma assessoria
técnica ou jurídica para orientá-lo acerca do contrato ou de outros detalhes
relativos à aquisição do imóvel, pode contratar diretamente um profissional
ou advogado da sua confiança, e não alguém vinculado à incorporadora.”
Não bastasse, a cobrança alude a prestação genérica, nem
ao menos refere os serviços prestados, deixando de especifica-los,
impossibilitando a aferição da respectiva contraprestação, ferindo o dever de
transparência contratual.
No mais, verifica-se que houve a cobrança de R$
18.856,46 a título de diferença de financiamento.
A respeito da incidência de correção monetária nos
contratos de compromissos de compra e venda (Lei 10.192/01), cumpre
colacionar passagem do V. Acórdão prolatado nos autos da apelação no
1001696-37.2014.8.26.0625, de relatoria do E. Des. Miguel Brandi:

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Apelação Cível no 1041279-90.2017.8.26.0506 -Voto no 15085
5
“No que se refere à devolução do valor pago a maior
pelos autores, em decorrência da incidência de correção, observo que, como
regra, a atualização monetária é o reajuste que, tomando por base índices de
preços de custo de vida, atualiza a moeda/obrigações de modo que, a cada
aniversário do contrato, sejam eliminadas as distorções do valor originário
para obtenção do seu importe real.
A Lei 10.192/01, ao estabelecer no §1o, do art.2o, que 'é
nula de pleno direito qualquer estipulação de reajuste ou correção monetária
de periodicidade inferior a um ano', não impediu a estipulação de incidência
de correção monetária em contratos com periodicidade inferior a um ano,
mas sim que a correção monetária não pode ser exigida em período inferior
a um ano, ou seja, de forma mensal, como se admite em contratos com prazo
superior a 36 meses (art.46, da Lei 10.931/2004).
Na verdade, a Lei 10.192/01, ao estabelecer a
impossibilidade de aplicação de reajuste de correção monetária em período
inferior a um ano, está se referindo à impossibilidade de cobrança mensal
efetiva da correção monetária, e não na impossibilidade de sua incidência, a
fim de que possa ser cobrada anualmente, inclusive, acrescida do
denominado resíduo inflacionário (diferença mensal da correção monetária
sobre as parcelas, que somente pode ser cobrada anualmente).
Assim, não há nulidade na cláusula que prevê a
incidência de correção monetária no contrato sob análise, uma vez que a
correção monetária é mera atualização do valor contratado para a venda do
bem, nada acrescentando, apenas protegendo o credor da inflação havida no
período de duração do pagamento do preço ajustado.
Consigno que a tentativa de impedir a incidência da

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Apelação Cível no 1041279-90.2017.8.26.0506 -Voto no 15085
6
correção mensal, além de impor ao vendedor a desvalorização do seu
capital, é medida incompatível com o objetivo legal, pois inviabilizaria a
continuidade de qualquer negócio.
Por outro lado, como se vê do teor do §1o, do art.2o, da
Lei 10.192/2001, que repetiu ipsis literis o art.28, da Lei 9.069/95, não há
proibição de incidência da correção monetária nos contratos com prazo
inferior a um ano, mas determinação para que sua cobrança
(implementação) não se dê em período inferior a um ano”.
Diante disso, e por força de lei referida no voto supra
transcrito, o autor, ora apelado, realmente tem direito à repetição dos valores
pagos a maior, pois celebrada a promessa de venda e compra em 05/06/2015
e o contrato de financiamento em 09/11/2015, em período inferior a um ano,
portanto.
Bem por isso, correto o julgamento do ilustre magistrado
de primeira instância, que merece prevalecer, também por seus jurídicos
fundamentos.
Pelo exposto, NEGO PROVIMENTO ao recurso.
Majoro os honorários devidos ao patrono do apelado para
12% do valor causa, na forma do artigo 85, § 11, do CPC.
J. B. PAULA LIMA
RELATOR