Tribunal: TJSP
Processo: 1004881-44.2018.8.26.0625
Classe: Apelação Cível / Promessa de Compra e Venda
Órgão julgador: Rodolfo Pellizari
Órgão colegiado: 5a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-12-17
Data de publicação: 2020-12-17

Ementa:
APELAÇÃO CÍVEL. Compra e venda de sala comercial. Quitação integral. Pleito de baixa da hipoteca fornecida ao banco que financiou a obra. Procedência. Irresignação do credor hipotecário.

Preliminar. Ilegitimidade passiva ad causam. Descabimento. Existência de inequívoca relação jurídica de direito material com a parte autora, de modo que tanto a construtora quanto o agente financeiro da obra

Ementa:

APELAÇÃO CÍVEL. Compra e venda de sala comercial. Quitação integral. Pleito de baixa da hipoteca fornecida ao banco que financiou a obra. Procedência. Irresignação do credor hipotecário.

Preliminar. Ilegitimidade passiva ad causam. Descabimento. Existência de inequívoca relação jurídica de direito material com a parte autora, de modo que tanto a construtora quanto o agente financeiro da obra são partes legítimas para figurar no polo passivo.

Mérito. Hipoteca firmada entre a construtora e a instituição financeira. Incontrovérsia quanto ao caráter comercial da unidade. Pretensão ao cancelamento da hipoteca com fulcro na Súmula 308 do C. Superior Tribunal de Justiça. Descabimento. Hipótese de distinguishing, tendo em vista que os imóveis não foram adquiridos para moradia, mas com finalidade comercial. Precedentes do C. Superior Tribunal de Justiça e deste E. Tribunal de Justiça. Sentença reformada.

RECURSO PROVIDO.

Inteiro teor:
TRIBUNAL DE JUSTIÇA
PODER JUDICIÁRIO
São Paulo
Registro: 2020.0001033976
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível no
1004881-44.2018.8.26.0625, da Comarca de Taubaté, em que é apelante BANCO
BRADESCO - S/A, são apelados SPE ITÁLIA EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS
LTDA e SOLANGE DACORSO HAYDEN.
ACORDAM, em 5a Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça de
São Paulo, proferir a seguinte decisão: "Deram provimento ao recurso. V. U.", de
conformidade com o voto do Relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Exmos. Desembargadores MOREIRA
VIEGAS (Presidente sem voto), A.C.MATHIAS COLTRO E ERICKSON GAVAZZA
MARQUES.
São Paulo, 17 de dezembro de 2020
RODOLFO PELLIZARI
RELATOR
Assinatura Eletrônica

TRIBUNAL DE JUSTIÇA
PODER JUDICIÁRIO
São Paulo
Apelação Cível no 1004881-44.2018.8.26.0625 - Taubaté - VOTO No 00260G 2/11
Apelação Cível - Digital
Processo no 1004881-44.2018.8.26.0625
Comarca: 4a Vara Cível do Foro de Taubaté
Magistrado prolator: Dr. Eliza Amélia Maia Santos
Apelante: Banco Bradesco S/A
Apelada: Solange Dacorso Hayden
Voto no 00260G
APELAÇÃO CÍVEL. Compra e venda de sala comercial.
Quitação integral. Pleito de baixa da hipoteca fornecida ao banco
que financiou a obra. Procedência. Irresignação do credor
hipotecário.
Preliminar. Ilegitimidade passiva ad causam. Descabimento.
Existência de inequívoca relação jurídica de direito material com a
parte autora, de modo que tanto a construtora quanto o agente
financeiro da obra são partes legítimas para figurar no polo
passivo.
Mérito. Hipoteca firmada entre a construtora e a instituição
financeira. Incontrovérsia quanto ao caráter comercial da unidade.
Pretensão ao cancelamento da hipoteca com fulcro na Súmula 308
do C. Superior Tribunal de Justiça. Descabimento. Hipótese de
distinguishing, tendo em vista que os imóveis não foram
adquiridos para moradia, mas com finalidade comercial.
Precedentes do C. Superior Tribunal de Justiça e deste E. Tribunal
de Justiça. Sentença reformada.
RECURSO PROVIDO.
Trata-se de apelação interposta pelo réu Banco Bradesco S/A
em face da r. sentença de fls. 280/284, a qual JULGOU
PROCEDENTE a ação proposta por Solange Dacorso Hayden contra
SPE Itália Empreendimentos Imobiliários Ltda. e Banco Bradesco S/A,

TRIBUNAL DE JUSTIÇA
PODER JUDICIÁRIO
São Paulo
Apelação Cível no 1004881-44.2018.8.26.0625 - Taubaté - VOTO No 00260G 3/11
para determinar o cancelamento definitivo da hipoteca sobre o bem
descrito na petição inicial, já cumprido no curso da lide.
Irresignado, apela o Banco Bradesco S/A (fls. 287/292),
aduzindo ilegitimidade passiva, pois o negócio jurídico que deu
origem à demanda ocorreu entre a autora e a primeira requerida.
No mérito, sustenta a inaplicabilidade da Súmula 308 do STJ.
Acrescenta que não deve ser condenado no ônus de sucumbência,
pois não deu causa à ação. Subsidiariamente, pede que a verba
sucumbencial lhe seja imputada no percentual mínimo.
Recurso tempestivo, bem processado e contrariado às fls.
298/302 e 303/340.
É o relatório.
Recebo a apelação em seus regulares efeitos.
Anoto existir oposição ao julgamento virtual às fls. 345.
Quanto à alegada ilegitimidade passiva ad causam do banco
apelante, esta merece ser rejeitada. Isso porque é justamente a esta
instituição que o imóvel se encontra hipotecado. Por sua vez, a
primeira requerida é pessoa jurídica incorporadora, tendo promovido a
atividade de divulgar e realizar a construção, para alienação total de
edificações.
Ambos, portanto, possuem inequívoca relação jurídica de direito

TRIBUNAL DE JUSTIÇA
PODER JUDICIÁRIO
São Paulo
Apelação Cível no 1004881-44.2018.8.26.0625 - Taubaté - VOTO No 00260G 4/11
material com o comprador, estando patente a legitimidade passiva do
Banco Bradesco, pois eventual liberação do gravame depende
mesmo da participação deste, eis que é quem participou do ato que
impede a pretensão almejada nesta lide.
No mérito, o apelante encontra melhor sorte.
Conforme se constata da matrícula de no 141.988 (fls. 45/46), a
autora adquiriu da corré SPE Itália, a sala comercial de no 307 e 308,
do Condomínio The One Office Tower, que se encontrava gravada
com hipoteca (Av.1, fls. 45) em favor do Banco Bradesco S.A.
Com vistas a liberar o gravame, a adquirente ingressou com a
presente
demanda
declaratória
de
ineficácia
da
hipoteca,
fundamentando-se no teor da Súmula 308 do A. STJ, segundo a qual:
“Súmula 308, STJ: A hipoteca firmada entre a
construtora e o agente financeiro, anterior ou
posterior à celebração da promessa de
compra e venda, não tem eficácia perante os
adquirentes do imóvel.”
Ocorre que a jurisprudência do A. Superior Tribunal de Justiça
tem aplicação somente na hipótese de imóveis residenciais,
viabilizados pelo Sistema Financeiro de Habitação. No caso concreto,
portanto, a situação é de distinguishing, sendo inaplicável a referida
súmula, uma vez que, como restou incontroverso nos autos, a autora
adquiriu uma unidade do empreendimento não para fins residenciais,
mas para uso comercial.
Ora, a finalidade da súmula foi resguardar a função social da

TRIBUNAL DE JUSTIÇA
PODER JUDICIÁRIO
São Paulo
Apelação Cível no 1004881-44.2018.8.26.0625 - Taubaté - VOTO No 00260G 5/11
moradia. Nesse sentido, a título ilustrativo, confira-se que, já no ano
de 2005, o A. Superior Tribunal de Justiça conferia distinção para
aplicação do entendimento sumular invocado, entendimento que se
mantém:
Compra de salas comerciais. Hipoteca. Direito
à sequela. 1. Não se tratando de aquisição de
casa própria pelo Sistema Financeiro da
Habitação, que dispõe de legislação protetiva
especial, não há como dispensar o direito do
credor hipotecário à sequela, tal e qual
estampado na legislação civil. 2. Recurso
especial
conhecido
e
provido.
(REsp
651.323/GO,
Rel.
Ministro
CARLOS
ALBERTO
MENEZES DIREITO, 3a Tuma, julgado em 7.6.2005,
DJ 29.8.2005)
CIVIL.
HIPOTECA.
IMÓVEL
NÃO
RESIDENCIAL. Permuta de terreno por área
construída
de
natureza
não
residencial.
Subsequente
hipoteca
do
terreno
como
garantia
do
financiamento
destinado
à
edificação. Execução da hipoteca em razão da
inadimplência da construtora. Inaplicabilidade
da Súmula no 308 do Superior Tribunal de
Justiça, que diz respeito exclusivamente a
hipotecas
que
recaem
sobre
imóveis
residenciais. Recurso especial não conhecido.
(REsp 427.410/RS, Rel. Ministro ARI PARGENDLER,
3a Turma, julgado em 6.3.2008, DJe 25.4.2008.)
"A jurisprudência desta Casa orienta que o
entendimento cristalizado na Súmula 308/STJ
aplica-se exclusivamente às hipotecas que
recaiam sobre imóveis residenciais, afastando-
se,
por
conseguinte,
a
incidência
do
respectivo verbete sumular quando a citada
garantia recair sobre imóvel comercial" (AgInt

TRIBUNAL DE JUSTIÇA
PODER JUDICIÁRIO
São Paulo
Apelação Cível no 1004881-44.2018.8.26.0625 - Taubaté - VOTO No 00260G 6/11
no
REsp
1668863/PR,
Rel.
Ministro
MARCO
AURÉLIO BELLIZZE, TERCEIRA TURMA, julgado em
12/11/2018, DJe 16/11/2018)
A lei, fonte primária do Direito por excelência, mostra-se
induvidosa sobre a ausência de guarida legal do pedido ventilado pela
demandante em sua peça exordial. Para tanto, basta a subsunção
dos fatos à dicção do artigo 1.419, do Código Civil, que preceitua:
“Nas dívidas garantidas por penhor, anticrese ou hipoteca, o bem
dado em garantia fica sujeito, por vínculo real, ao cumprimento
da obrigação”.
Estreme de dúvidas que, no caso sub judice, a hipoteca que
recai sobre os bens transacionados decorre de dívida existente entre
a construtora/incorporadora SPE Itália e a instituição financeira,
Banco Bradesco S.A., de modo que, diferentemente da alienação
fiduciária que protege o negócio jurídico, o instituto da hipoteca
assegura o cumprimento da obrigação, que inadimplida pelo devedor,
encontra no bem hipotecado a ordem preferencial de sua garantia
para resolver a crise de adimplemento.
Nesta senda, dentre as hipóteses legais para se levantar o
gravame que recai sobre os bens imóveis adquiridos, geralmente, é a
extinção da obrigação principal, nos termos do artigo 1.499, inciso I,
do Código Civil. E não sendo estas as circunstâncias dos autos, a r.
sentença proferida pelo d. Juízo a quo deve ser reformada, para
indeferir o pedido inicial, ficando invertido o ônus sucumbencial.
De igual modo, vem decidindo reiteradamente este E. Tribunal
de Justiça:

TRIBUNAL DE JUSTIÇA
PODER JUDICIÁRIO
São Paulo
Apelação Cível no 1004881-44.2018.8.26.0625 - Taubaté - VOTO No 00260G 7/11
APELAÇÃO
COMPRA E VENDA
PEDIDO
DE
CANCELAMENTO
DE
HIPOTECA

SENTENÇA PROCEDENTE
APELAÇÃO DO
BANCO - IMÓVEIS COMERCIAIS ADQUIRIDOS
POR EMPRESA PRESTADORA DE SERVIÇOS
INAPLICÁVEL A SÚMULA 308 DO STJ,
RESTRITA AOS IMÓVEIS RESIDENCIAIS

PRECEDENTES
DO
STJ

IMÓVEIS
ADQUIRIDOS
POSTERIORMENTE
À
INSTITUIÇÃO
DO
GRAVAME

CIÊNCIA
INEQUÍVOCA DA COMPRADORA - DADO
PROVIMENTO AO RECURSO PARA JULGAR
IMPROCEDENTE O PEDIDO (TJSP; Apelação
Cível
1011046-68.2019.8.26.0562;
Relator
(a): Silvério da Silva; Órgão Julgador: 8a Câmara
de Direito Privado; Foro de Santos - 4a Vara
Cível; Data do Julgamento: 21/07/2020; Data de
Registro: 21/07/2020)
LEGITIMIDADE PASSIVA. Hipoteca imobiliária
constituída como garantia de crédito detido
pelo banco-corréu. Instituição financeira que
integrara, ainda que indiretamente, a cadeia
negocial. Regime de responsabilidade civil
solidária previsto no diploma consumerista
(arts. 7o, parágrafo único; 12, caput; 14, caput,
e 25, § 1o, da Lei n. 8.078/90). Preliminar
rejeitada. CANCELAMENTO DE HIPOTECA.
Imóvel
hipotecado
por
construtora
em
garantia
do
financiamento
bancário
da
construção
do
empreendimento.
Inaplicabilidade do entendimento firmado na
Súmula 308 do STJ aos imóveis comerciais,
não
sujeitos
ao
Sistema
Financeiro
da
Habitação.
Sentença
reformada.
Recurso
provido. (TJSP;
Apelação
Cível
1007803-10.2019.8.26.0565; Relator (a): Rômolo
Russo; Órgão Julgador: 7a Câmara de Direito
Privado; Foro de São Caetano do Sul - 5a Vara
Cível; Data do Julgamento: 19/08/2020; Data de
Registro: 19/08/2020)

TRIBUNAL DE JUSTIÇA
PODER JUDICIÁRIO
São Paulo
Apelação Cível no 1004881-44.2018.8.26.0625 - Taubaté - VOTO No 00260G 8/11
Apelação. Ação com pedidos cominatório e
condenatório. Baixa de hipoteca. Sentença de
procedência. Inconformismo do banco réu.
Inaplicabilidade da súmula 308 do STJ no
caso concreto. Não se trata de imóvel
adquirido no âmbito do SFH, mas de salas
comerciais. Precedentes do STJ. Hipoteca
regularmente
constituída
é
direito
real,
oponível ao adquirente, mesmo que de boa-fé.
Ação improcedente. Sucumbência revertida.
Recurso
provido. (TJSP;
Apelação
Cível
1030613-50.2018.8.26.0100;
Relator
(a): Piva
Rodrigues; Órgão Julgador: 9a Câmara de Direito
Privado; Foro Central Cível - 32a Vara Cível; Data
do Julgamento: 21/07/2020; Data de Registro:
03/08/2020)
(...) APELAÇÃO. AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE
FAZER.
COMPROMISSO
DE
COMPRA
E
VENDA.
Ação
ajuizada
pela
promitente
compradora
do
imóvel
visando
o
cancelamento da hipoteca e a outorga da
escritura definitiva do bem. Sentença de
procedência. Insurgência do réu BANCO DO
BRASIL. Preliminar de falta de interesse de
agir afastada. Mérito. Inaplicabilidade da
Súmula 308 do STJ. Imóvel objeto da lide que
detém
caráter
comercial.
Entendimento
sumular aplicável somente às aquisições de
imóveis residenciais pelo Sistema Financeiro
da Habitação - SFH. Precedentes do C. STJ.
Sentença
reformada.
RECURSO
PROVIDO. (TJSP;
Embargos
de
Declaração
Cível
1030636-93.2018.8.26.0100;
Relator
(a): Ana Maria Baldy; Órgão Julgador: 6a Câmara
de Direito Privado; Foro Central Cível - 36a Vara
Cível; Data do Julgamento: 08/05/2020; Data de
Registro: 08/05/2020)

TRIBUNAL DE JUSTIÇA
PODER JUDICIÁRIO
São Paulo
Apelação Cível no 1004881-44.2018.8.26.0625 - Taubaté - VOTO No 00260G 9/11
OBRIGAÇÃO DE FAZER C/C DANOS MORAIS

Ação
ajuizada
por
empresa
de
comercialização de imóveis
Incorporação
imobiliária em que a autora tornou-se titular
de
duas
unidades
no
empreendimento
construída pela corré - Hipoteca firmada entre
a construtora e a instituição financeira

Incontrovérsia quanto ao caráter comercial
das unidades - Pretensão ao cancelamento da
hipoteca com fulcro na Súmula 308 do C.
Superior Tribunal de Justiça - Descabimento -
Hipótese de "distinguishing", tendo em vista
que os imóveis não foram adquiridos para
moradia, mas com finalidade comercial

Precedentes do C. Superior Tribunal de
Justiça e desta E. 6a. Câmara
Recurso
desprovido. (TJSP;
Apelação
Cível
1098575-27.2017.8.26.0100; Relator (a): Marcus
Vinicius Rios Gonçalves; Órgão Julgador: 6a
Câmara de Direito Privado; Foro Central Cível -
14a Vara Cível; Data do Julgamento: 27/04/2020;
Data de Registro: 27/04/2020)
TUTELA ANTECIPADA
Ação de Obrigação
de Fazer
Tutela de evidência
Não
cabimento
-
Cancelamento
de hipotecas
incidentes sobre imóveis - Inaplicabilidade da
Súmula n. 308 do STJ à aquisição de imóveis
comerciais,
tendo
aplicação
restrita
aos
imóveis residenciais, de forma a resguardar a
função social da moradia - Recurso provido.
(TJSP;
Agravo
de
Instrumento
2078588-26.2019.8.26.0000; Relator (a): Alcides
Leopoldo; Órgão Julgador: 4a Câmara de Direito
Privado; Foro Central Cível - 36a Vara Cível; Data
do Julgamento: 16/09/2019; Data de Registro:
16/09/2019)

TRIBUNAL DE JUSTIÇA
PODER JUDICIÁRIO
São Paulo
Apelação Cível no 1004881-44.2018.8.26.0625 - Taubaté - VOTO No 00260G 10/11
AÇÃO DECLARATÓRIA DE INEFICÁCIA DE
HIPOTECA. IMÓVEL COMERCIAL QUITADO.
HIPOTECA FIRMADA ENTRE CONSTRUTORA
E AGENTE FINANCEIRO NÃO SUBMETIDO AO
SISTEMA
FINANCEIRO
DE
HABITAÇÃO.
INAPLICABILIDADE
DA
SÚMULA
308
À
HIPÓTESE
DOS
AUTOS.
RECENTE
JURISPRUDÊNCIA DO SUPERIOR TRIBUNAL
DE
JUSTIÇA
VEM
ENTENDENDO
QUE
IMÓVEIS COMERCIAIS, NÃO SUBMETIDOS
AO SISTEMA DE HABITAÇÃO E, MESMO SE
TRATANDO DE ADQUIRENTE DE BOA FÉ,
NÃO PERMITEM AFASTAR A HIPOTECA
FIRMADA
COMO
GARANTIA
AO
FINANCIAMENTO IMOBILIÁRIO. SENTENÇA
DE IMPROCEDÊNCIA MANTIDA. ADOÇÃO
INTEGRAL
DOS
FUNDAMENTOS
DA
SENTENÇA. INTELIGÊNCIA DO ARTIGO 252
DO RITJ. RECURSO NÃO PROVIDO. (TJSP;
Apelação
Cível
1062954-32.2018.8.26.0100;
Relator (a): Coelho Mendes; Órgão Julgador: 10a
Câmara de Direito Privado; Foro Central Cível -
28a Vara Cível; Data do Julgamento: 12/03/2019;
Data de Registro: 13/03/2019)
Postas tais premissas, por meu voto, DOU PROVIMENTO ao
recurso de apelação do Banco Bradesco S.A., para julgar
improcedente a ação.
Como consectário lógico, inverto a condenação nas custas,
despesas processuais e honorários advocatícios que, nos termos do
artigo 85, §§ 2o e 11 do CPC, ficam majorados para o importe de
15% sobre o valor atualizado da causa, a ser rateado equitativamente
entre os patronos das rés.

TRIBUNAL DE JUSTIÇA
PODER JUDICIÁRIO
São Paulo
Apelação Cível no 1004881-44.2018.8.26.0625 - Taubaté - VOTO No 00260G 11/11
Por fim, para que não se alegue cerceamento do direito de
recorrer, dou por prequestionados todos os dispositivos legais
referidos na fase recursal, bastando que as questões tenham sido
enfrentadas
e
solucionadas
no
voto,
como
ocorreu,
pois
“desnecessária a citação numérica dos dispositivos legais” (STJ
EDCL. No RMS 18.205/SP, Rel. Min. Felix Fischer, j. 18.04.2006).
RODOLFO PELLIZARI
Relator