Tribunal: TJSP
Processo: 2084706-81.2020.8.26.0000
Classe: Agravo de Instrumento / Ordem Urbanística
Órgão julgador: Spoladore Dominguez
Órgão colegiado: 13a Câmara de Direito Público;
Data de julgamento: 2020-09-16
Data de publicação: 2020-09-17

Ementa:
AGRAVO DE INSTRUMENTO – DEFERIMENTO DE LIMINAR EM AÇÃO CIVIL PÚBLICA – SUSPENSÃO DO PROSSEGUIMENTO DE OBRAS EM EMPREENDIMENTO IMOBILIÁRIO – CONDOMÍNIOS IL BOSCO E IL FARO – Decisão que, após a produção de prova pericial, concedeu a liminar para o fim de "impedir o prosseguimento da obra, inclusive a entrega de materiais e proibir a venda de novas unidades autônomas, sob pena de multa diária

Ementa:
AGRAVO DE INSTRUMENTO – DEFERIMENTO DE LIMINAR EM AÇÃO CIVIL PÚBLICA – SUSPENSÃO DO PROSSEGUIMENTO DE OBRAS EM EMPREENDIMENTO IMOBILIÁRIO – CONDOMÍNIOS IL BOSCO E IL FARO – Decisão que, após a produção de prova pericial, concedeu a liminar para o fim de "impedir o prosseguimento da obra, inclusive a entrega de materiais e proibir a venda de novas unidades autônomas, sob pena de multa diária de R$ 50.000,00 a ser imposta à requerida TGSP-39 Empreendimentos Imobiliários Ltda." – Descabimento – Ausência do "fumus boni juris" a ensejar a concessão medida liminar nos autos da ação civil pública, conforme decidido por esta C. Câmara no Agravo Interno no 2158651-38.2019.8.26.0000/50000 e no Agravo de Instrumento no 2158651-38.2019.8.26.0000 – Revogação da medida liminar.
– Recurso provido.

Inteiro teor:
TRIBUNAL DE JUSTIÇA
PODER JUDICIÁRIO
São Paulo
Registro: 2020.0000754315
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Agravo de Instrumento no
2084706-81.2020.8.26.0000, da Comarca de São Paulo, em que é agravante TGSP 39
EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA., são agravados ASSOCIAÇÃO DOS
MORADORES DO JARDIM GUEDALA e MINISTÉRIO PÚBLICO DO ESTADO DE
SÃO PAULO.
ACORDAM, em 13a Câmara de Direito Público do Tribunal de Justiça de
São Paulo, proferir a seguinte decisão: "Afastaram a questão de ordem, mantida a turma
julgadora designada para a presente data, e deram provimento ao recurso. V. U.
Sustentaram oralmente os Drs. José Carlos Baptista Puoli e Marcus Vinicius Gramegna e
fez uso da palavra a Exma. Sra. Procuradora de Justiça.", de conformidade com o voto do
Relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Exmos. Desembargadores FLORA
MARIA NESI TOSSI SILVA (Presidente sem voto), FERRAZ DE ARRUDA E
BORELLI THOMAZ.
São Paulo, 16 de setembro de 2020
SPOLADORE DOMINGUEZ
RELATOR
Assinatura Eletrônica

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São Paulo
Agravo de Instrumento no 2084706-81.2020.8.26.0000 - São Paulo - VOTO No 12822
Voto no 12822
Agravo de Instrumento no 2084706-81.2020.8.26.0000
Comarca: São Paulo
Agravante: TGSP-39 Empreendimentos Imobiliários Ltda.
Agravados: Associação dos Moradores do Jardim Guedala e Ministério Público do Estado
de São Paulo
Interessado: Município de São Paulo
MMa. Juíza: Cynthia Thomé
AGRAVO
DE
INSTRUMENTO

DEFERIMENTO
DE
LIMINAR EM AÇÃO CIVIL PÚBLICA SUSPENSÃO DO
PROSSEGUIMENTO DE OBRAS EM EMPREENDIMENTO
IMOBILIÁRIO CONDOMÍNIOS IL BOSCO E IL FARO
Decisão que, após a produção de prova pericial, concedeu a
liminar para o fim de “impedir o prosseguimento da obra,
inclusive a entrega de materiais e proibir a venda de novas
unidades autônomas, sob pena de multa diária de R$ 50.000,00 a
ser imposta à requerida TGSP-39 Empreendimentos Imobiliários
Ltda.” Descabimento Ausência do “fumus boni juris” a ensejar
a concessão medida liminar nos autos da ação civil pública,
conforme decidido por esta C. Câmara no Agravo Interno no
2158651-38.2019.8.26.0000/50000 e no Agravo de Instrumento no
2158651-38.2019.8.26.0000 Revogação da medida liminar.
Recurso provido.
Trata-se de agravo de instrumento, com pedido de efeito
suspensivo, interposto por TGSP-39 Empreendimentos Imobiliários Ltda. contra a r.
decisão de fls. 1.342/1.347 do processo originário (fls. 60/65 deste instrumento), que, nos
autos de ação civil pública intentada pela Associação dos Moradores do Jardim Guedala
em face daquela e do Município de São Paulo, após produção de prova pericial, deferiu
pedido de tutela de urgência formulado pelo Ministério Público do Estado de São Paulo,
“para o fim de determinar a imediata paralisação da obra bem como proibir a venda de
novas unidades, sob pena de multa diária de R$ 50.000,00, a ser imposta à requerida
TGSP-39 Empreendimentos Imobiliários Ltda.” (fl. 64).
Inconformada, sustenta a empresa-correquerida (TGSP-39
Empreendimentos Imobiliários Ltda.), ora agravante, em apertada síntese, que a r. decisão

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agravada contraria o quanto decidido por esta C. Câmara no julgamento do Agravo Interno
no 2158651-38.2019.8.26.0000/50000, bem como, que “[u]ma relevante cadeia produtiva
será severamente afetada caso perdure a ordem de embargo das obras, havendo assim
também um interesse público na sequência dos empreendimentos, mormente na atual fase
da pandemia causada pelo COVID-19 que assola economias do mundo inteiro, não sendo
nada razoável impedir a consecução da legítima atividade econômica em andamento com
todos deletérios efeitos daí decorrentes” (fl. 52 sic).
Pretende, assim, a concessão do efeito suspensivo e, depois, o
provimento do recurso, “para cassar definitivamente a r. decisão agravada, de maneira
que fique plenamente autorizada a continuidade das obras dos empreendimentos Il Bosco
e Il Faro” (fl. 57 sic) ou, subsidiariamente, para que se aceite apólice de seguro garantia,
nos “valores de R$4.433.790,19 (quatro milhões quatrocentos e trinta e três mil setecentos
e noventa reais e dezenove centavos) para o Il Bosco e de R$2.585.291,50 (dois milhões
quinhentos e oitenta e cinco mil duzentos e noventa e um reais e cinquenta centavos) para
o Il Faro, correspondentes aos valores máximos de 5% dos valores globais de construção
dos empreendimentos (ou seja, está sendo ofertada caução no valor máximo previsto na
lei)” (fl. 53 sic).
Atribuído o efeito suspensivo (fls. 295/298), com oposição ao
julgamento virtual (fl. 302), com contraminutas (fls. 309/326 e 328/340) e manifestação da
D. Procuradoria de Justiça pelo provimento parcial do recurso, “para, afastada a
determinação de paralisação das obras, se determine à agravante 'apresentar estudo
sobre o impacto dos dois empreendimentos em conjunto no tráfego local, conforme
apontado pelo perito e assistentes técnicos, a ser encaminhado à SMT-CET'” (fl. 366
sic).
Eis o breve relato.
Inicialmente, cumpre destacar que o presente recurso foi
distribuído por dependência a este Relator, em razão da prévia apreciação do agravo de
instrumento no 2158651-38.2019.8.26.0000, tirado contra decisão proferida na mesma ação
civil pública (processo no 1034110-82.2019.8.26.0053). Naquele primeiro recurso, este
Magistrado atuou auxiliando a cadeira do E. Desembargador ANTONIO TADEU
OTTONI, que deixou esta C. Câmara. O presente recurso foi distribuído a este Magistrado,
na condição de Relator, auxiliando a cadeira da E. Desembargadora ISABEL COGAN, que

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substituiu o E. Desembargador ANTONIO TADEU OTTONI naquele assento.
A respeito do tema, dispõem o artigo 930, parágrafo único,
do Código de Processo Civil e o artigo 105, §§ 1o e 3o, do Regimento Interno do Tribunal
de Justiça de São Paulo:
“Art. 930. Far-se-á a distribuição de acordo com o
regimento
interno
do
tribunal,
observando-se
a
alternatividade, o sorteio eletrônico e a publicidade.
Parágrafo único. O primeiro recurso protocolado no
tribunal tornará prevento o relator para eventual recurso
subsequente interposto no mesmo processo ou em processo
conexo.”
“Art. 105. A Câmara ou Grupo que primeiro conhecer de
uma causa, ainda que não apreciado o mérito, ou de
qualquer incidente, terá a competência preventa para os
feitos originários conexos e para todos os recursos, na causa
principal, cautelar ou acessória, incidente, oriunda de outro,
conexa ou continente, derivadas do mesmo ato, fato, contrato
ou relação jurídica, e nos processos de execução dos
respectivos julgados.
§ 1o- O afastamento dos juízes que participaram do
julgamento anterior não rompe a prevenção, sendo o novo
processo distribuído a quem os substituir ou assumir a
cadeira vaga.
§ 2o- O Presidente da respectiva Seção poderá apreciar as
medidas de urgência, sempre que inviável a distribuição e
encaminhamento imediatos do processo ao desembargador
sorteado.
§ 3o- O relator do primeiro recurso protocolado no tribunal
terá a competência preventa para os recursos subsequentes
no mesmo processo ou em processos conexos, enquanto

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compuser ou auxiliar a Câmara ou o Grupo, segundo a
cadeira do tempo da distribuição.” (d.n.)

Assim, ao contrário do quanto alegado pela empresa-
agravante, em memoriais e na sustentação oral, as regras legais de prevenção decorrente da
distribuição do agravo de instrumento no 2158651-38.2019.8.26.0000, foram preservadas.
E, eventual alteração da turma julgadora, por conta da nova composição da Câmara,
considerada a antiguidade dos Desembargadores que a integram, não está vedada por tal
regramento.
Destaca-se, finalmente, que as hipóteses de “Juiz Certo”
estão previstas no artigo 108 do Regimento Interno do Tribunal de Justiça de São Paulo e a
hipótese destes autos não se enquadra em nenhuma daquelas situações.
Assim, fica afastada a pretensão de manutenção, neste
julgamento,
da
mesma
turma
julgadora
do
agravo
de
instrumento
no
2158651-38.2019.8.26.0000.
Ainda, antes de adentrar à análise do mérito recursal, cumpre
observar que o objeto recursal se limita, unicamente, à suspensão da determinação de
paralisação das obras dos referidos empreendimentos (fl. 57), de tal sorte que, sem adentrar
na análise do cabimento da medida, se mostra inadmissível, nesta estreita via recursal,
determinar à empresa-agravante que apresente “estudo sobre o impacto dos dois
empreendimentos em conjunto no tráfego local”, conforme postulado nas contrarrazões do
pressente agravo e reiterado, inoportunamente, pelo “Parquet” (fls. 340, 344 e 366), sob
pena de desvirtuamento da competência recursal desta C. Corte.
Prosseguindo, o recurso comporta provimento.
Trata-se, o processo originário, de ação civil pública
intentada pela Associação dos Moradores do Jardim Guedala em face de TGSP-39
Empreendimentos Imobiliários Ltda. e do Município de São Paulo, objetivado: “1 EM
SEDE LIMINAR, com fundamento no art. 12 da Lei 7.347/85,“inaudita altera partes” e
sob pena de multa diária para o caso de descumprimento de qualquer item, cujo valor
deve ser fixado pelo prudente e elevado critério de V. Exa., mas sugerido pela associação
autora no montante de R$ 50.000,00 (cinqüenta mil reais): 1.1) a suspensão da eficácia
dos alvarás de aprovação de obra nova expedidos respectivamente nos processos

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administrativos 2017-0.108.508-5 e 2018-0.027.294-0, bem como a suspensão da
tramitação de tais processos administrativos, até o trânsito em julgado da presente
demanda; 1.2) o embargo das obras do mega empreendimento em questão cindidos nos
empreendimentos “Il Faro” e “Il Bosco”, de forma que não tenham início as obras, bem
como a suspensão das obras eventualmente erigidas, até o trânsito em julgado da presente
demanda; 1.3) a proibição de vendas de novas unidades autônomas; 1.4) seja oficiado o
18o Cartório de Registro de Imóveis da Capital, determinando-se ao mesmo que averbe ao
pé das matrículas n°s 246.760 e 246.523 a existência da presente ação civil pública, bem
como seja dada ciência da existência da mesma aos compradores de unidades autônomas
(apartamentos, salas comerciais e demais produtos imobiliários comercializados), no
prazo que esse d. Juízo entender razoável, sugerido pela autora de 30 (trinta) dias; 1.5)
seja suspensa a eficácia da alteração de zoneamento efetuado através da Lei Municipal
16.402/16, consubstanciado na classificação como ZC da quadra 101/437, de frente para
a Avenida Morumbi” (fls. 47/48 do processo originário sic).
No caso, insurge-se, pois, a empresa-correquerida (TGSP-39
Empreendimentos Imobiliários Ltda.), ora agravante, contra a seguinte decisão
interlocutória, que, após produção de prova pericial, deferiu o pedido de tutela de urgência
formulado pelo Ministério Público Estadual, para o fim de determinar a imediata
paralisação da obra bem como proibir a venda de novas unidades, sob pena de multa diária
de R$ 50.000,00, nos seguintes termos:
“Vistos.
O Ministério Público do Estado de São Paulo requer a
concessão de tutela de urgência para "impedir o
prosseguimento da obra e proibir a venda de novas unidades
autônomas, sob pena de multa diária de R$ 50.000,00".
Alega, para tanto, que o laudo pericial constitui elemento
novo que evidencia a probabilidade do direito e há risco do
resultado útil do processo, uma vez que as obras estão em
pleno andamento.
A TGSP-39 Empreendimentos Imobiliários Ltda pugnou pelo
indeferimento do pedido. Narrou que dois quesitos por ela

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formulados
não
foram
respondidos,
o
que
seria
imprescindível. Ainda sustento que ao contrário do que
pretende a Associação, o Sr. Perito afirma que os
empreendimentos podem, sim, conviver com a região.
É o relatório.
DECIDO.
Em primeiro lugar cumpre observar que o acórdão do
agravo interno, como várias vezes ressaltado pela Nobre
Relatora, foi proferido conforme prova produzida naquele
momento processual. O laudo pericial trouxe aos autos
novos elementos probatórios, o que autoriza uma nova
análise da questão.
Um dos fundamentos da ação é a cisão artificial de um
empreendimento único em dois empreendimentos, buscando
driblar a legislação municipal que exige prévio estudo para
aprovação do empreendimento.
Constou da decisão de fls. 309 o seguinte:
'Ademais, independente do fato dos empreendimentos consistirem
em um único, ou de um único proprietário, há de ser observado
que havendo mais de uma obra em uma mesma localidade as
repercussões do entorno devem ser sopesadas em conjunto para
fins de aferição da necessidade de prévio Estudo de Impacto de
Vizinhança, como condição para sua aprovação.
O empreendimento será erigido em local composto por casas
residenciais, com baixa densidade demográfica. É certo que além
de trazer grande impacto ao sistema viário - que já é caótico,
concentração populacional, fluxo de outra natureza decorrente do
comércio, sobrecarregará a infraestrutura já existente e implicará
em relevante impacto para as funções urbanísticas do local, em
grave prejuízo para os moradores da região. Desse modo, para
viabilizar as exigências do bem comum, a lei local, ao prever um
padrão para a realização do EIV, não exime a Municipalidade de
analisar o caso concreto conforme a finalidade da lei.'

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Contudo, essa decisão foi objeto de agravo de instrumento e
resultou reformada por meio de agravo interno.
Ocorre que, como já salientado anteriormente, foi produzido
laudo pericial, que trouxe aos autos novos elementos.
Ao responder o quesito 38 esclareceu o Sr. Perito (fls. 1252)
"Conforme ilustrado nas imagens a seguir, é evidente que o
empreendimento foi concebido como único, com mesma
linguagem, com cotas de pavimentos térreos que se interligam,
com definições de projeto que deixam claro que um projeto se
complementa com o outro. O próprio recorte pouco convencional
de divisão dos lotes evidencia este caráter de complementariedade,
constituindo uma unidade. Caso fossem dois empreendimentos
absolutamente desvinculados, este desenho não faria sentido
algum.
Apesar de não haver mais stand de vendas e este perito não ter
como comprovar de que forma foi constituído, para além das
questões já citadas da arquitetura, pode-se observar nas
publicidades em anexo que as unidades são comercializadas como
parte de um conjunto único Il Bosco e Il Faro aparecem sempre
juntos em uma delas há o registro de um único stand de vendas.
(...)
Soma-se a isto a forma como a obra está sendo conduzida. É um
único canteiro de obra, com barracões de obra conjuntos
(escritórios, almoxarifados, área para funcionários - junto da
avenida Morumbi); os portões estão numerados em ordem
sequencial sem distinção entre os empreendimentos (conforme
registro fotográfico realizado no dia da perícia), a separação
existente no terreno, com uma singela tela apoiada em estrutura de
madeira não significa nenhum tipo de separação efetiva dos
trabalhos. (...)
Pode-se observar na integração das plantas dos 4o, 3o, 2o e 1o
subsolos e também no pavimento térreo que o desenho do
conjunto foi concebido como único. As áreas de estacionamento
estão conectadas, bem como as de serviço, comércio e circulações.

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Soma-se a isto os níveis de todo os pavimentos serem
rigorosamente os mesmos, possibilitando uma integração
completa entre os empreendimentos".
Assim, ficou evidente que se trata de um empreendimento
único, mas que obteve a aprovação de forma fracionada.
E por terem sido aprovados de forma separada não foram
realizados estudo de impacto de vizinhança e trânsito, que
seriam
imprescindíveis
para
estabelecer
as
ações
mitigadoras necessárias para minimizar tais impactos.
Prevê o artigo 109 da Lei 16.492/2016:
Art. 109. Os empreendimentos enquadrados em Polos Geradores
de Tráfego (PGT) são as edificações permanentes que apresentem
ao menos uma das seguintes características:
I - edificações residenciais com 500 (quinhentas) vagas de
estacionamento ou mais;
II - edificações não residenciais com 120 (cento e vinte) vagas de
estacionamento ou mais, localizadas nas Áreas Especiais de
Tráfego - AET, definidas conforme legislação específica;
III - edificações não residenciais com 280 (duzentas e oitenta)
vagas de estacionamento ou mais, localizadas nas demais áreas do
Município;
IV - serviços socioculturais e de lazer com mais de 2.500m2 (dois
mil e quinhentos metros quadrados) de área construída
computável;
V - locais destinados à prática de exercício físico ou esporte com
mais de 2.500m2 (dois mil e quinhentos metros quadrados) de área
construída computável;
VI - serviços de saúde com área construída computável igual ou
superior a 7.500m2 (sete mil e quinhentos metros quadrados);
VII - locais de reunião ou eventos com capacidade para 500
(quinhentas) pessoas ou mais;
VIII - atividades e serviços públicos de caráter especial com
capacidade para 500 (quinhentas) pessoas ou mais;
IX - serviços de educação com mais de 2.500m2 (dois mil e

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quinhentos metros quadrados) de área construída computável
destinada a salas de aula;
X - locais de culto com capacidade para 500 (quinhentas) pessoas
ou mais na área interna à edificação destinada ao culto.
§ 1o Lei específica poderá rever o enquadramento dos
empreendimentos classificados como PGT.
§ 2o Caberá ao Executivo a definição de medidas de mitigação ou
compensação, ficando o empreendedor obrigado a cumpri-las para
a aprovação do empreendimento.
Conforme apurado, os empreendimentos contam com 510
vagas de veículos no setor residencial. Assim, enquadra-se
como polo gerador de tráfego e, em consequência, está
sujeito a realização prévia de estudos.
Anotou o Sr. Perito que para a definição das vias impactadas
pelas viagens a serem geradas pelos dois empreendimentos
(ou por um único a partir do entendimento final deste
processo) é necessário realizar os estudos solicitados para
empreendimentos
de
Polo
Gerador
de
Tráfego
e
Empreendimentos Geradores de Impacto de Vizinhança. É a
partir destes estudos que se poderá saber a extensão dos
impactos, as vias afetadas e, portanto, sua classificação.
Estabelece o artigo 4o da Lei 15.150/2010:
Art. 4o Os projetos apresentados pelos interessados na implantação
ou reforma de um empreendimento classificado como Polo
Gerador de Tráfego serão analisados pela Companhia de
Engenharia de Tráfego - CET, a qual indicará as medidas
mitigadoras de minimização dos impactos sobre o Sistema Viário
e as eventuais adequações nos projetos viários e/ou de arquitetura,
bem como a eventual realização de medidas compensatórias.
(Redação dada pela Lei no 16.801/2018)
Parágrafo Único. A Companhia de Engenharia de Tráfego - CET,
na análise dos projetos de arquitetura apresentados, deverá indicar:
I - as características e o dimensionamento dos dispositivos de
acesso de veículos e pedestres, incluídas as respectivas áreas de

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acumulação e acomodação;
II - as características e o dimensionamento das áreas de embarque
e desembarque de passageiros, incluindo ônibus fretados, e de
carga e descarga de mercadorias;
III - as características do estacionamento, o dimensionamento e a
disposição das vagas de estacionamento internas à edificação,
incluídos os espaços de circulação e manobra e o tipo de vaga,
inclusive no que tange ao número mínimo de vagas reservadas a
idosos e pessoas com deficiência física, nos termos da legislação
aplicável;
IV - a determinação e análise do impacto do Polo Gerador de
Tráfego sobre a operação do Sistema Viário e de Transportes;
V - a relação das medidas mitigadoras - obras e serviços de
sinalização viária - necessárias à minimização do impacto
negativo provocado no Sistema Viário decorrente das viagens
geradas pelo empreendimento qualificado como Polo Gerador de
Tráfego; e
VI - a relação das medidas compensatórias. (Redação acrescida
pela Lei no 16.801/2018)
Contudo, ao aprovar os projetos de forma fracionada, a
requerida furtou-se de tal obrigação, transferindo os
impactos de seu empreendimento para a população, que
sofrerá imediatamente as consequências negativas da obra.
Por outro lado, há de ser considerado que o ônus da
requerida acaba sendo transferido ao poder público, que
deverá desenvolver medidas mitigadoras ao longo do tempo
para minimizar os impactos sobre o sistema viário.
Anote-se que a exigência de estudo não implica em
impossibilidade de realização do empreendimento. Muito
pelo
contrário,
caso
as
ações
mitigadoras
sejam
estabelecidas, o empreendimento pode ser qualificador da
região tanto que enfatizou o Sr. Perito:
"Vale frisar que um empreendimento de uso misto pode trazer
impactos positivos para seu entorno, no sentido de oferecer à esta

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região da cidade comércios e serviços a distancias menores, que
podem, inclusive, prescindir do uso de carro. Os impactos para o
entorno devem ser estudados para saber a sua real interferência e a
fim de estabelecer as ações mitigadoras, principalmente naquilo
que diz respeito as vias públicas, calçadas, sinalização, áreas de
estacionamento, de embarque e desembarque, faixas de pedestres,
controle de velocidade etc"
Também anotou que haverá impactos (positivos e negativos)
que devem ser avaliados a partir da elaboração dos
relatórios de impacto de vizinhança e tráfego. Para isto, os
empreendimentos e seus impactos devem ser avaliados em
Conjunto, ainda mais considerando a morfologia da região
pois "a área originalmente concebida para ser exclusivamente
residencial tem desdobramentos do ponto de vista do desenho da
infraestrutura pública. As calhas de rua são estreitas considerando
a baixa densidade prevista para a área bem como as calçadas, as
ruas têm, na sua maioria mão dupla e permitem estacionamento
em ambos os lados, há uma quantidade muito grande de guias
rebaixadas o que diminui o número de vagas para estacionamento.
Já se observa, antes do completamento das construções, que o
sistema viário está saturado, não há sinalização e semaforização,
controle de velocidade e estabelecimento de velocidades máximas.
Além disto há de se considerar para o entorno de um
empreendimento deste porte, que os passeios públicos estejam
adequados às normas de acessibilidade, garantindo segurança aos
usuários, principalmente aqueles com deficiência ou mobilidade
reduzida. Portanto são questões que, se não tratadas no âmbito
dos projetos apresentados, principalmente aqueles de grande
porte como é o caso em pauta, o impacto nestas áreas da
cidade pode gerar situações de colapso do sistema viário e de
mobilidade das diversas formas, num efeito indesejável. Os
relatórios de impactos de vizinhança e trafego e as ações
mitigadoras propostas pela PMSP e pela CET permitiriam a
minimização destes impactos, caso tivessem sido solicitados".

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Posto isso, concedo a tutela de urgência para o fim de
determinar a imediata paralisação da obra bem como
proibir a venda de novas unidades, sob pena de multa diária
de R$ 50.000,00, a ser imposta à requerida TGSP-39
Empreendimentos Imobiliários Ltda.
Oficie-se ao 18o Cartório de Registro de Imóveis da Capital,
determinando a averbação nas matrículas n°s 246.760 e
246.523 da existência da presente ação civil pública. Expeça-
se o necessário, com urgência.
No mais, aguarde-se o decurso do prazo concedido na
decisão de fls. 1315.
Fls. 1339 - Defiro. Expeça-se o necessário. Int.” (fls.
1.342/1.347 do processo originário)
Pois bem.
Respeitado o entendimento da E. Magistrada de origem, a r.
decisão agravada deve ser reformada.
Isto porque, consoante ressaltado por este subscritor, por
ocasião da imposição do efeito suspensivo (fls. 295/298), conquanto tenha concluído o d.
perito judicial que “é evidente que o empreendimento foi concebido como único” (fl. 61
deste instrumento), os empreendimentos Il Faro e Il Bosco são de uso preponderantemente
residencial e, como já destacado, em 16.10.2019, por esta C. Câmara no julgamento do
Agravo Interno no 2158651-38.2019.8.26.0000/50000 e, mais recentemente, em
12.08.2020, no julgamento do Agravo de Instrumento no 2158651-38.2019.8.26.0000,
ainda que considerados de modo unitário, à primeira vista, não estão superados os limites
legais de 80.000 metros quadrados (43.088 m2 do Il Bosco + 25.124 m2 do Il Faro = 68.212
m2) e de 600 vagas de estacionamento relativas às áreas residenciais (336 vagas do Il
Bosco + 172 vagas do Il Faro = 508 vagas residenciais fl. 311), previstos no artigo 110,
inciso IV, da Lei Municipal de São Paulo no 16.402/2016:
“Art. 110. Os Empreendimentos Geradores de Impacto de
Vizinhança (EGIV) são os seguintes:

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Agravo de Instrumento no 2084706-81.2020.8.26.0000 - São Paulo - VOTO No 12822
I - uso comercial e de prestação de serviços com área
construída total igual ou superior a 80.000m2 (oitenta mil
metros quadrados);
II - uso industrial com área construída total igual ou
superior a 25.000m2 (vinte e cinco mil metros quadrados);
III - uso institucional incluindo serviços de saúde e
estabelecimentos de ensino público ou privado com área
construída total igual ou superior a 50.000m2 (cinquenta mil
metros quadrados);
IV - uso residencial com área construída total igual ou
superior a 80.000m2 (oitenta mil metros quadrados) ou que
apresentem
mais
de
600
(seiscentas)
vagas
de
estacionamento.
Parágrafo único. Lei específica deverá regulamentar o
instrumento do EIV e poderá rever o enquadramento dos
empreendimentos classificados como EGIV.” (d.n.)
Ainda, de conformidade com as conclusões do laudo pericial
destacadas na r. decisão agravada, se considerados de modo unitário, os empreendimentos
Il Faro e Il Bosco, como visto, de fato, superam o limite de 500 vagas de estacionamento e,
assim, em tese, estariam enquadrados no conceito de Polo Gerador de Tráfego PGT
(artigo 109, inciso I, da LM no 16.402/16:
“Art. 109. Os empreendimentos enquadrados em Polos
Geradores de Tráfego (PGT) são as edificações permanentes
que apresentem ao menos uma das seguintes características:
I - edificações residenciais com 500 (quinhentas) vagas de
estacionamento ou mais”
Ocorre que, na espécie, a ausência da prévia realização de
estudos de impacto no tráfego da região e a necessidade de medidas para mitigação das
alterações, a princípio, não foram apontadas na petição inicial como causa de anulação dos

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alvarás expedidos pelo Município de São Paulo objeto da demanda originária , além
disso, a aprovação de empreendimentos desta natureza, “a priori”, não exige a prévia
realização de Estudo de Impacto de Vizinhança (EIV), mas, apenas, deve observar as
diretrizes e condicionantes estabelecidas por órgão municipal competente e pela legislação
específica (art. 108, I, LM no 16.402/16) e, portanto, não está inserida nas hipóteses para as
quais se exige a prévia realização do EIV, que estão dispostas na Lei Municipal de São
Paulo no 16.402/2016. Nestas hipóteses legais, também não há regramento específico sobre
empreendimentos de uso misto (residencial e não residencial), hipótese aqui tratada, cujo
regramento não pode ser objeto de ampliação por meio de interpretação analógica,
conforme decidido, inicialmente, por esta C. Câmara no julgamento do Agravo Interno no
2158651-38.2019.8.26.0000/50000 e, recentemente, no julgamento do Agravo de
Instrumento no 2158651-38.2019.8.26.0000:
“[...]
... a r. decisão agravada está baseada na premissa de que,
com a análise separada dos projetos, seria possível evitar a
realização do Estudo de Impacto de Vizinhança (EIV),
obrigatório para as hipóteses previstas na legislação
municipal. Entretanto, esta questão necessidade da prévia
realização do EIV, se considerados, os dois, como um único
empreendimento
, apesar dos argumentos trazidos no
parecer da D. Procuradoria de Justiça, já foi analisada, com
profundidade, no julgamento do Agravo Interno (processo no
2158651-38.2019.8.26.0000/50000), destacando-se, do voto
condutor da Relatora Designada, Eminente Desembargadora
FLORA MARIA NESI TOSSI SILVA, o trecho que se pede
vênia para reproduzir abaixo:
“[...]
No caso concreto, em princípio, e em análise perfunctória, própria
desta fase do processo, reputo que não se encontra presente o
requisito do “fumus boni iuris” no pleito formulado pela
Associação de Moradores do Jardim Guedala (autora da ação civil

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pública). Saliento que tal análise é efetivada por esta subscritora,
nesta oportunidade, apenas no que toca à matéria que foi objeto de
apreciação pelo Juízo de 1o. Grau e que é objeto de devolução a
este Tribunal em virtude do agravo de instrumento interposto e,
em virtude da matéria que é objeto deste agravo interno.
Em primeiro lugar, cumpre analisar o conteúdo do art. 110 da Lei
Municipal de São Paulo, n. 16.402/2016:
Art. 110. Os empreendimentos geradores de impacto de
vizinhança (EGIV) são os seguintes:
I uso comercial e de prestação de serviços com área construída
total igual ou superior a 80.000 m2
II uso industrial com área construída total igual ou superior a
25.000m2
III
uso institucional incluindo serviços de saúde e
estabelecimentos de ensino público ou privado com área
construída total igual ou superior a 50.000m2
IV uso residencial com área construída total igual ou superior a
80.000m2 ou que apresentem mais de 600 (seiscentas) vagas de
estacionamento.
Pelo que se depreende dos elementos dos autos, a empresa
agravante
efetuou
o
registro
de
incorporação
de
dois
empreendimentos imobiliários, denominados Il Bosco e Il
Faro, que são objeto de duas matrículas diferentes junto ao
Registro de Imóveis competente.
A
Associação
autora
da
demanda
sustenta
que
os
empreendimentos foram registrados de forma separada, a fim de
evitar os impedimentos previstos na legislação em vigor, para
realização de obras de tal porte.
Passo a analisar os dois empreendimentos e, em seguida, faço as
considerações que reputo pertinentes ao assunto.
O empreendimento imobiliário denominado Il Bosco é objeto
da matrícula n. 246.760 do 18o. Registro de Imóveis da
Capital, sendo que a incorporação imobiliária está registrada sob
n. 03 de 10.12.2018 (prenotação 743.797 de 14.11.2018 (fls. 31 do
agravo de instrumento).

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Ainda consoante indicado no registro 3 da matrícula acima
apontada, foi expedido alvará de aprovação de edificação nova n.
2018/21471-00, emitido em 07.12.2018 pela Prefeitura da Capital,
consoante apontado no registro n. 3 da matrícula aqui indicada.
Também conforme apontado no registro 3 da matrícula 246.760
do 18o. Registro de Imóveis da Capital, o empreendimento Il
Bosco será construído no terreno de mencionada matrícula e se
situa na Avenida Comendador Adibo Ares s/n. (onde existem os
prédios n. 129, situado na Av. Comendador Adibo Ares, esquina
com a Rua Carlos Cyrillo Júnior, ns. 97 e 133 e Rua Doutor Bruno
Rangel Pestana, 21, a serem demolidos, com área construída de
43.073,82 m2, composto de 02 torres, denominadas Torre Luce
(Torre A) e Torre Sole (Torre B), e conterá dois subcondomínios,
quais sejam setor residencial e setor comercial, com a seguinte
composição: SETOR RESIDENCIAL: conterá 84 unidades
autônomas apartamentos, a uma razão de 03 unidades por andar,
localizadas do 1o. Pavimento ao 14o pavimento da Torre Luce e da
Torre Sole; O setor residencial conterá, ainda: 3o. Subsolo, 2o.
Subsolo, 1o. Subsolo, térreo, barrilete, reservatório superior e
cobertura. SETOR COMERCIAL: Conterá 08 unidades
autônomas lojas com acessos independentes e 01 unidade
autônoma escritório, localizadas entre o 3o. Subsolo ao térreo. O
setor comercial conterá, ainda, 4o. Subsolo, 3o. Subsolo, 2o.
Subsolo, 1o. Subsolo, térreo, ático e cobertura. É o que se verifica
da leitura de fls. 386/388 dos autos de 1o. Grau).
A empresa agravante não juntou aos autos de 1o. grau, nem
nos autos do agravo de instrumento as fichas de n. 8 e
seguintes da matrícula n. 146.760 que indiquem a declaração
do número de vagas (referentes à alínea P do art. 32 da Lei
4.591/64) do Condomínio Il Bosco.
Entretanto, segundo manifestação da empresa agravante
constante do processo em 1o. Grau (após determinação do
Juízo “a quo” para esclarecimento acerca do número de vagas
dos dois condomínios), a empresa agravante indicou na petição
de fls. 489 do processo de 1o. Grau que empreendimento

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denominado Il Bosco possui 336 vagas de garagem no setor
residencial e 105 vagas para veículos de passeio na área
comercial (fls. 489 dos autos de 1o. Grau).
Por sua vez, o empreendimento imobiliário denominado Il
Faro é objeto da matrícula n. 246.523 do 18o. Registro de
Imóveis da Capital, sendo que a incorporação imobiliária está
registrada sob n. 03 de 10.12.2018 (prenotação 743.797 de
14.11.2018 (fls. 31 e seguintes do agravo de instrumento).
Ainda consoante indicado no registro 3 da matrícula acima
apontada, foi expedido alvará de aprovação de edificação nova n.
2018/21471-00, emitido em 07.12.2018 pela Prefeitura da Capital,
consoante apontado no registro n. 3 da matrícula aqui indicada.
Também conforme apontado no registro 3 da matrícula 2 do 18o.
Registro de Imóveis da Capital, o empreendimento Il Faro será
construído no terreno de mencionada matrícula e se situa na
Avenida Comendador Adibo Ares s/n. (consta da matrícula o
prédio n. 2412, a ser demolido), com área total construída de
25.124,31 m2, composto de 01 torre e conterá dois condomínios,
quais sejam: setor Residencial e Setor Comercial, com a seguinte
composição: Setor Residencial: conterá 56 unidades autônomas
apartamento, a uma razão de 04 unidades por andar, localizadas do
1o. Pavimento ao 14o. Pavimento, 1o. Subsolo, térreo, barrilete,
reservatório superior e cobertura. Setor comercial: Conterá 07
unidades autônomas comerciais, sendo 06 unidades autônomas
lojas e 01 unidade escritório, localizadas entre o 3o. Subsolo ao 1o.
Pavimento. É o que se verifica da leitura de fls. 400/402 dos autos
de 1o. Grau.
No que diz respeito ao empreendimento denominado IL Faro,
consta da matrícula n. 246.523 do 18o. Registro de Imóveis o
seguinte, no que diz respeito à Declaração quanto ao número de
vagas de garagem (alínea P do art. 32 da Lei 4.591/64). A
garagem
do
condomínio,
NO
SETOR
RESIDENCIAL,
comportará 172 vagas para veículos de passeio, além de 02 vagas
para pessoas com deficiência (PCD) e 19 vagas para motos. NO
SETOR COMERCIAL, a garagem comportará 57 vagas para

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veículos de passeio, 02 vagas para pessoas com deficiência (PCD),
12 vagas para motos e 04 (quatro) vagas para carga e descarga.
Consta de fls. 545 dos autos de origem, cópia do alvará de
aprovação de edificação nova n. 2018/21471-00, publicado em
07.12.2018. Consta às fls. 545 dos autos de origem o
apostilamento de alvará de aprovação de edificação nova (n.
2018/2147101), com área de 43.088,34 m2 (Condomínio Il
Bosco), datado de 29.03.2019. Por sua vez, foi expedido alvará de
execução de edificação nova, quanto ao Condomínio Il Bosco, sob
número 20190954400, publicado em 27.06.2019 (fls. 556 e
seguintes dos autos de origem).
Por outro lado, quanto ao Condomínio Il Faro, foi expedido alvará
de aprovação de edificação nova n. 2018/20375-00, publicado em
22.11.2018 (fls. 561/567 dos autos de origem) e alvará de
execução de edificação nova n. 2019/09719-00, datado de
29.06.2019 (fls. 568/574 dos autos de origem).
Estas as características dos dois empreendimentos.
Pois bem. Respeitado o entendimento do Exmo. Des. Relator
sorteado, não vislumbro a ocorrência de “fumus boni iuris” para
ensejar a suspensão das obras dos empreendimentos “Il Bosco e Il
Faro”, pretendida pela associação de moradores autora da ação
civil pública.
Ainda que sejam somadas as áreas construídas (áreas
comerciais
e
residenciais)
dos
dois
empreendimentos
denominados Il Bosco (43.088m2) e Il Faro (25.1243,m2), elas
não superam 80.000 m2., metragem em que se faz necessária a
realização de estudo impacto de vizinhança de que trata o art.
110 da lei Municipal de São Paulo n. 16.402/2016.
Por sua vez, a somatória das vagas de estacionamento residencial
não superam 600 vagas. Observe-se que o art. 110 da Lei
Municipal 16.402/2016 prevê que há necessidade de realização de
estudo de impacto de vizinhança quando o uso residencial supera
80.000 m2 ou apresentem mais de 600 vagas de estacionamento.
Em princípio, ao que parece ao menos nesta fase processual,
reputo que não se pode fazer restrição que não foi expressamente

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imposta na legislação, pois o art. 110 da Lei 16.402/2016 não
prevê a necessidade de estudo de impacto para empreendimentos
de natureza mista, como ocorre no caso concreto.
Reputo que não se pode aplicar por analogia a norma prevista no
art. 110, III da Lei 16.402/2016 (que é destinada aos
empreendimentos residenciais) visando aplicá-los também para os
empreendimentos de natureza mista. Isto porque a norma que
restringe direitos não deve ser aplicada por analogia, de acordo
com as regras de hermenêutica.
Ao que parece, e em princípio, a Lei 16.402/2016 Municipal visou
se alinhar ao posicionamento de outras legislações estrangeiras, no
sentido de tentar alcançar o desenvolvimento sustentável da
cidade. Com efeito, pelo que se verifica de várias legislações
estrangeiras, a ideia de desenvolvimento sustentável nutre vários
documentos e impõe consequências que afetam a metodologia de
planificação urbana, que se afigura cada vez mais estratégica e
participativa e os objetivos da ordenação do urbanismo cada vez
mais apresenta ideias conservacionistas, plurifuncionais e
multiculturais.
Neste sentido, a título de exemplo, pode ser citada reflexão de
Fernando López Ramón, Catedrático de Direito Administrativo da
Universidade de Zaragoza:
[...]
Por outro lado, a Municipalidade analisou de forma detalhada os
dois empreendimentos (Il Bosco e Il Faro) e expediu os alvarás de
execução das obras novas, com base na legislação que apontou.
Em
princípio,
há
a
presunção
e
legalidade
dos
atos
administrativos.
Por sua vez, não se pode vislumbrar, “icto oculi” que a Lei
Municipal de zoneamento de 2016 (16.402/2016) tenha sido
realizada, no que toca à quadra em que em que serão instalados os
empreendimentos, com a finalidade específica de beneficiar os
antigos proprietários do imóvel e/ou a empresa incorporadora.
Ao que parece, já em 2004, a área dos empreendimentos permitia,
em princípio, a ocorrência de usos distintos do restante do entorno

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dos imóveis.
E a demarcação da área ora discutida como zona de centralidade
(ZC), segundo a Prefeitura Municipal em sua manifestação de fls.
536 dos autos de 1o. Grau, consta desde a primeira minuta da
proposta do projeto de lei de revisão da lei de zoneamento e assim
foi mantido na segunda minuta de Projeto de Lei apresentada,
sendo que a Municipalidade de São Paulo indica que tal fato
consta do 'site' gestão urbana e nos mapas de zoneamento da
subprefeitura do Butantã.
A Prefeitura Municipal de São Paulo sustenta, ainda, a fls. 536 dos
autos de 1o. Grau, que a edição da Lei 16.402/16, lei de
parcelamento, uso e ocupação do solo, foi precedida de ampla
discussão pública entre os anos 2014 a 2016, tanto na fase inicial,
no Executivo, com a realização de oficinas, audiências públicas e
disponibilização das minutas no site gestão urbana, quanto na fase
final, no legislativo, através de audiências públicas. Afirma a
Prefeitura Municipal, ainda naquela mesma peça processual, que
participaram dessas etapas mais de 16.000 pessoas, que
contribuíram com 13.100 propostas.
É certo que a questão poderá ser objeto de discussão em 1o. Grau
durante a instrução, mas, em princípio, os atos da administração
gozam de presunção de legalidade e veracidade e, ao menos neste
momento processual, não é possível determinar a suspensão dos
atos administrativos que autorizaram a efetivação das construções
dos empreendimentos denominados Il Bosco e Il Faro.
Por sua vez, considerando a inexistência de prova inequívoca do
“fumus boni iuris”, não é possível manter a suspensão das obras,
mesmo porque, ao que parece, a manutenção da suspensão
ocasionará danos que não se sabe se poderão ser ressarcidos pela
associação de Moradores do Jardim Guedala, na hipótese de a
final, ser julgada improcedente a ação.
Com efeito, as obras estão suspensas desde a data em que
concedida a liminar em 1o. Grau (em meados de julho de 2019),
embora a empresa empreendedora reconheça que tenha mantido a
suspensão das obras até o dia 30.07.2019.

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Ao que parece dos elementos dos autos, as obras serão realizadas
com recursos próprios e também recursos advindos de
financiamento bancário, sendo que há notícias, ainda, de que
quase todas as unidades residenciais foram comercializadas. E
várias comerciais também o foram.
Ora, na hipótese de ser julgada improcedente a ação, não se
vislumbra como a Associação autora da ação civil pública poderá
ressarcir os prejuízos causados com a paralisação das obras.
Com efeito, em que pese o entendimento exarado pelo Exmo. Des.
Relator sorteado, que deixou de atribuir efeito suspensivo/ativo ao
presente recurso (e que manteve a r. decisão de primeiro grau que
deferiu parcialmente a medida liminar pleiteada nos autos da ação
civil pública, para impedir o prosseguimento de obra, inclusive a
entrega de materiais e proibir a venda de novas unidades
autônomas, sob pena de multa diária, bem como para oficiar ao
CRI competente para averbar nas matrículas n°s 246.760 e
246.523 a existência da presente ação civil pública), respeitados
entendimentos diversos, a meu ver, a medida liminar pleiteada
pela Associação dos Moradores do Jardim Guedala não deve
ser mantida, ao menos nesta fase processual.
Conquanto possível que o Poder Judiciário realize o controle da
legalidade dos atos administrativos, entendo, ao menos neste
momento processual, que não há elementos que elidam a
presunção de legalidade, legitimidade e veracidade do ato
administrativo consistente na concessão das licenças e alvarás
expedidos.
Além disso, em sede de análise perfunctória, própria do momento
processual em que se encontra o feito, não vislumbro a existência
de elementos que demonstrem seguramente as mencionadas
irregularidades no projeto do empreendimento Il Bosco e Il Faro.
[...]” (fls. 143/169 dos autos do referido Agravo Interno)
Parece indiscutível que empreendimentos desta grandeza
geram algum impacto na vizinhança como, por exemplo, no
sistema viário, na coleta de lixo, no transporte público e na

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capacidade da infraestrutura. Entretanto, as hipóteses para
as quais se exige a prévia realização do EIV estão dispostas
na Lei Municipal de São Paulo no 16.402/2016, inexistindo,
dentre elas, regramento específico sobre empreendimentos
de uso misto (residencial e não residencial), hipótese aqui
tratada.
Ainda, à primeira vista, a realização prévia de Estudo de
Impacto de Vizinhança é situação excepcional, cabendo,
unicamente, nas hipóteses exigidas pela lei e, portanto, a
norma legal que prevê tais hipóteses tem a mesma natureza.
Diante disso, a melhor hermenêutica impõe a interpretação
restritiva de tal norma, não cabendo ao intérprete ampliar os
casos de cabimento daquela exigência.” (Agravo de
Instrumento no 2158651-38.2019.8.26.0000, de relatoria
deste subscritor, j. 12.08.2020)
Diante disso, nesta via de cognição superficial, analisada a
questão, unicamente, com base na fundamentação da r. decisão agravada (“cisão artificial
de um empreendimento único em dois empreendimentos, buscando driblar a legislação
municipal que exige prévio estudo para aprovação do empreendimento” fl. 1.343 do
processo originário), diante da ausência da probabilidade do direito, que é requisito
necessário à concessão pretendida medida liminar nos autos da ação civil pública (artigo
12 da Lei no 7.347/85, c.c. art. 19 do referido diploma legal e art. 300, “caput”, do CPC),
conforme já destacado, por esta C. Câmara, no julgamento do Agravo Interno no
2158651-38.2019.8.26.0000/50000
e
Agravo
de
Instrumento
no
2158651-38.2019.8.26.0000 já que, repita-se, ainda que se considerasse, hipoteticamente,
um único empreendimento, não se entrevê, “a priori”, efetiva burla à legislação municipal
, impõe-se, novamente, a revogação da tutela provisória concedida na origem, no tocante
à determinação de imediata paralisação das obras e das vendas de novas unidades relativas
aos empreendimentos Il Bosco e Il Faro.
Para efeito de prequestionamento, cumpre assinalar que
foram apreciadas todas as questões invocadas e não ter havido violação a qualquer

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dispositivo constitucional ou infraconstitucional.
Observa-se, por fim, que eventuais embargos de
declaração serão julgados em ambiente virtual (Resolução 549/2011, deste E. Tribunal
de Justiça, com a redação dada pela Resolução 772/2017).
Ante o exposto, DÁ-SE PROVIMENTO ao recurso, para
o fim de revogar a medida liminar concedida na origem (fls. 1.342/1.347 do processo
originário), no tocante à determinação de imediata paralisação das obras e das vendas de
novas unidades relativas aos empreendimentos Il Bosco e Il Faro, como acima constou.
SPOLADORE DOMINGUEZ
Relator