Tribunal: TJSP
Processo: 1000140-34.2016.8.26.0300
Classe: Apelação Cível / Compra e Venda
Órgão julgador: Carlos Alberto de Salles
Órgão colegiado: 3a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-07-07
Data de publicação: 2020-07-07

Ementa:
PROMESSA DE COMPRA E VENDA. RESCISÃO. ATRASO. INDENIZAÇÃO. Insurgência contra sentença de procedência. Reforma em parte. Ainda que as obras já tivessem sido realizadas quando da vistoria pelo perito, certo que a instalação de luz e esgoto foram realizadas somente no final de 2015, a despeito de o contrato de promessa de compra e venda ter sido celebrado em janeiro/2011 e a ré ter previsto a

Ementa:
PROMESSA DE COMPRA E VENDA. RESCISÃO. ATRASO. INDENIZAÇÃO. Insurgência contra sentença de procedência. Reforma em parte. Ainda que as obras já tivessem sido realizadas quando da vistoria pelo perito, certo que a instalação de luz e esgoto foram realizadas somente no final de 2015, a despeito de o contrato de promessa de compra e venda ter sido celebrado em janeiro/2011 e a ré ter previsto a instalação dessas benfeitorias até abril/2012. Rescisão contratual por culpa da construtora, com restituição integral das quantias pagas. Inaplicável, contudo, de forma reversa a multa prevista para o caso de mora do adquirente. A discussão dos autos não é retribuição pelo atraso na entrega do imóvel, mas de rescisão contratual, não se sujeitando ao quanto definido em julgamento pelo rito dos recursos repetitivos (Tema 971, STJ). Dano moral existente e adequadamente fixado, não comportando redução. Recurso parcialmente provido.

Inteiro teor:
TRIBUNAL DE JUSTIÇA
PODER JUDICIÁRIO
São Paulo
Registro: 2020.0000511196
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível no
1000140-34.2016.8.26.0300, da Comarca de Jardinópolis, em que é apelante
AGROPECUÁRIA RASSI S/A, são apelados JOSÉ TRIVELATO FILHO, ARIENE
CIRNE DE SOUZA e INGRID GRACE DE SOUZA.
ACORDAM, em 3a Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça de
São Paulo, proferir a seguinte decisão: "Deram provimento em parte ao recurso. V. U.", de
conformidade com o voto do Relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Exmos. Desembargadores JOÃO
PAZINE NETO (Presidente) e DONEGÁ MORANDINI.
São Paulo, 7 de julho de 2020
CARLOS ALBERTO DE SALLES
RELATOR
Assinatura Eletrônica

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Apelação Cível no 1000140-34.2016.8.26.0300 - Jardinópolis - VOTO No 2/5
3a CÂMARA DE DIREITO PRIVADO
Apelação no: 1000140-34.2016.8.26.0300
Comarca: Jardinópolis
Apelante: Agropecuária Rassi S/A
Apelados: José Trivelato Filho e outros
Juíza sentenciante: Joice Sofiati Salgado
VOTO No: 21787
PROMESSA DE COMPRA E VENDA. RESCISÃO. ATRASO.
INDENIZAÇÃO. Insurgência contra sentença de procedência.
Reforma em parte. Ainda que as obras já tivessem sido
realizadas quando da vistoria pelo perito, certo que a instalação
de luz e esgoto foram realizadas somente no final de 2015, a
despeito de o contrato de promessa de compra e venda ter sido
celebrado em janeiro/2011 e a ré ter previsto a instalação
dessas benfeitorias até abril/2012. Rescisão contratual por culpa
da construtora, com restituição integral das quantias pagas.
Inaplicável, contudo, de forma reversa a multa prevista para o
caso de mora do adquirente. A discussão dos autos não é
retribuição pelo atraso na entrega do imóvel, mas de rescisão
contratual, não se sujeitando ao quanto definido em julgamento
pelo rito dos recursos repetitivos (Tema 971, STJ). Dano moral
existente e adequadamente fixado, não comportando redução.
Recurso parcialmente provido.
Trata-se de ação de rescisão contratual da promessa
de compra e venda de um imóvel localizado no condomínio Villaggio
São Francisco III, cujos pedidos foram julgados procedentes para
declarar rescindido o contrato de promessa de compra e venda,
condenando a ré a restituir todas as parcelas pagas pelos autores para
a aquisição do preço, além de cláusula penal prevista em contrato, no
total de R$ 98.394,82, com correção monetária desde os desembolsos
e juros de mora desde a citação, além de indenização por dano moral
de R$ 12.000,00, atualizado desde a sentença e com juros de mora
desde a citação.
Inconformada, apela a ré, sustentando, em suma,
que impugnou oportuna e adequadamente as conclusões do laudo
pericial, contrapondo-as a prova produzida em ação ajuizada pelo
condomínio contra si, na qual se concluiu que as obras realizadas não
possuíam as irregularidades apresentadas. Quanto à pavimentação,
alega serem genéricas as críticas, e que a só falta de memorial
descritivo e projeto executivo não é necessariamente causa de má
execução de serviço ou utilização de material de baixa qualidade, além

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de que não foi realizado teste de resistência junto aos bloquetes. O
laudo
referido
conclui
que
os
danos
apresentados
são
de
responsabilidade do condomínio, que permite o trânsito de veículos
pesados em desconformidade com as especificações do espaço, e que
não realizou manutenção preventiva ou reparatória na pavimentação.
Em relação ao muro, alega que não há alegação de defeito que se
configure como causa de pedir, e que, de todo modo, não há dano
estrutural, uma vez que foi construído de acordo com as normas
técnicas e as trincas aparentes são na realidade juntas de dilatação. As
mãos francesas existentes no muro foram colocadas ali em razão da
existência de rocha superficial, sendo uma metodologia válida para essa
situação. Afirma que a guarita existente se localiza na divisa entre os
condomínios Recanto do Curió II e Villaggio de São Francisco III, mas
dentro da área do primeiro, pois o projeto original dos condomínios não
previa guarita apenas para o segundo, mas sim guarita compartilhada,
por se tratar, no total, de apenas 33 lotes. Apesar disso, atendendo a
pedidos dos condôminos, a apelante iniciou a construção de guarita
individualizada, cuja obra foi paralisada a pedido dos apelados, mesmo
já tendo sido aprovada pelo Poder Público. Salienta que o laudo pericial
atestou a regularidade das redes de água, esgoto e energia elétrica
executadas. Conclui pela inexistência de justa causa para a rescisão, já
que não existem as irregularidades mencionadas pelos autores e, as
que eventualmente se verifiquem estão sendo sanadas pela ré. No
contexto, requerem seja a rescisão pautada pelo contrato, pretendendo
ainda, revogação da condenação por dano moral.
Apresentadas
contrarrazões
(ps.
692/701),
encontram-se os autos em termos de julgamento.
É o relatório.
Prospera em parte a irresignação, nos termos e
limites que seguem.
A
apelante
pretende
a
reforma
da
sentença
invocando laudo pericial produzido em demanda ajuizada contra si pelo
Condomínio Villagio de São Francisco III, o qual teria demonstrado que
as obras de infraestrutura que os apelados afirmam que não teriam sido
adequadamente realizadas o foram, e os problemas verificados na
pavimentação e no muro de contenção não seriam imputáveis a ela.
Ao assim proceder, contudo, a apelante desvia o foco
da causa de pedir invocada pelos apelados, que ajuizaram demanda
requerendo a rescisão do contrato com fundamento no atraso em
concluir as obras de infraestrutura do condomínio.
Analisando a demanda sob esse prisma, fácil verificar

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que, mesmo que a apelante logre demonstrar que atualmente as
instalações já foram realizadas, não há como deixar de lado a
circunstância de que o contrato foi celebrado há mais de nove anos (p.
17), e que houve atraso relevante e que pode dar causa à rescisão, por
mais que já tenha sido superado.
A
apelante
não
impugnou
especificamente
documento apresentado pelos apelados segundo o qual ela teria
afirmado que as obras para “1) disponibilizar a ligação de água, para
colocação de medidor individual. 2) Disponibilizar energia elétrica Secundária
para pedido de ligação à CPFL. (...) 5. Fechamento perimetral com
muro/alambrado. 6) Guarita de entrada, equipada com portão” “estão em
andamento, o 2 contratado e o prazo previsto para o término das obras acima
é abril de 2012” (p. 36).
Contudo, há nos autos documentos que demonstram
que a instalação de energia elétrica foi contratada em agosto/2015 (ps.
241/243), e a rede de esgoto em novembro/2015 (p. 244) quase
cinco anos após a celebração da promessa de compra e venda, e cerca
de três anos e meio após a data que havia sido informada pela própria
apelante.
Por mais que a apelante afirme que não havia
impedimento a que os apelados construíssem no terreno, do qual já
estavam de posse desde o contrato, certo que a situação está longe de
ser ideal e inviabilizava que os apelados habitassem eventual imóvel
que ali viessem a edificar.
Nesse cenário, é evidente que houve atraso por parte
da apelante na execução das obras de infraestrutura do condomínio,
que autoriza a rescisão do contrato por culpa dela.
Irrelevante,
no
contexto,
que
os
defeitos
na
pavimentação sejam imputáveis ao condomínio ou que não haja dano
estrutural no muro de contenção: o atraso mencionado já é suficiente
para imputar à apelante a responsabilidade pelo desfazimento do
contrato.
Por isso, acertada a sentença ao determinar a
rescisão contratual reconhecendo-se a culpa da vendedora, seguindo-se
a restituição integral dos valores pagos, corrigidos monetariamente e
acrescidos de juros de mora desde a citação.
Assiste razão à apelante apenas no que toca à
pretensão de afastamento da multa fixada em seu desfavor em
sentença: no caso não se está discutindo atraso na entrega de imóvel, e
sim a rescisão do contato em decorrência de falha na prestação do
serviço. Dessa forma, a pretensão não se sujeita ao quanto decidido
pelo E. Superior Tribunal de Justiça em sede de julgamento de recursos

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Apelação Cível no 1000140-34.2016.8.26.0300 - Jardinópolis - VOTO No 5/5
repetitivos (Tema 971).
Quanto ao dano moral, a sentença bem equacionou a
situação, reconhecendo a sua existência diante da evidente e grave
falha na prestação de serviço que submeteu os apelados a dissabores e
contratempos muito maiores do que se poderia esperar que eles
legitimamente suportassem em decorrência dos riscos associados ao
contrato, de sorte que não se pode prover a apelação neste ponto.
Ante o exposto, dá-se parcial provimento à
apelação apenas para afastar a condenação da ré ao pagamento de
multa pelo atraso, mantida, no mais, a r. sentença. Sucumbente em
maior parte em segundo grau, arcará a ré com honorários recursais de
5% sobre o valor da condenação líquida, sem prejuízo daqueles já
fixados em primeiro grau (art. 85, §11, CPC).
CARLOS ALBERTO DE SALLES
Relator