Tribunal: TJSP
Processo: 1003355-33.2019.8.26.0358
Classe: Apelação Cível / Promessa de Compra e Venda
Órgão julgador: Andrade Neto
Órgão colegiado: 30a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-11-25
Data de publicação: 2020-11-26

Ementa:
AÇÃO DECLARATÓRIA DE RESCISÃO CONTRATUAL – COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE LOTES DE TERRENO EM LOTEAMENTO URBANO – RESCISÃO IMOTIVADA DO ADQUIRENTE – RESTITUIÇÃO DAS PARCELAS PAGAS – POSSIBILIDADE – CLÁUSULA PENAL ABSOLUTAMENTE DESPROPORCIONAL – REDUÇÃO PARA 19% DOS VALORES PAGOS PELO ADQUIRENTE – TERMO INICIAL DOS JUROS DE MORA – TRÂNSITO EM JULGADO DA SENTENÇA – INAPLICABILIDADE DA

Ementa:
AÇÃO DECLARATÓRIA DE RESCISÃO CONTRATUAL – COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE LOTES DE TERRENO EM LOTEAMENTO URBANO – RESCISÃO IMOTIVADA DO ADQUIRENTE – RESTITUIÇÃO DAS PARCELAS PAGAS – POSSIBILIDADE – CLÁUSULA PENAL ABSOLUTAMENTE DESPROPORCIONAL – REDUÇÃO PARA 19% DOS VALORES PAGOS PELO ADQUIRENTE – TERMO INICIAL DOS JUROS DE MORA – TRÂNSITO EM JULGADO DA SENTENÇA – INAPLICABILIDADE DA CLÁUSULA CONTRATUAL PREVENDO O PAGAMENTO DE TAXA DE OCUPAÇÃO DE 0,5% SOBRE O VALOR DO IMÓVEL – AUSÊNCIA DE CONSTITUIÇÃO EM MORA QUANTO À OBRIGAÇÃO DE RESTITUIR OS TERRENOS – OBRIGAÇÃO QUE TERÁ INÍCIO APÓS O TRÂNSITO EM JULGADO DA SENTENÇA QUE DECLAROU A RESCISÃO DO CONTRATO – HONORÁRIOS DE SUCUMBÊNCIA ARBITRADOS POR APRECIAÇÃO EQUITATIVA SEM OBSERVÂNCIA DO PERCENTUAL MÍNIMO ESTABELECIDO NO ARTIGO 85,§2o, DO CPC – DESCABIMENTO

APELAÇÃO DO AUTOR PROVIDA
APELAÇÃO DA RÉ PARCIALMENTE PROVIDA.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DE SÃO PAULO
Secretaria Judiciária
Serviço de Processamento do 15o Grupo de Câmaras de Direito Privado
Rua Conselheiro Furtado, 503 - 5o andar, Liberdade, CEP. 01511-000
São Paulo/Capital
Fone (11)3399-6065
Registro: 2020.0000966468
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível no
1003355-33.2019.8.26.0358, da Comarca de Mirassol, em que é apelante/apelado
ALBERTO FERNANDES, é apelado/apelante SETPAR S/A.
ACORDAM, em 30a Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça de
São Paulo, proferir a seguinte decisão: "Deram provimento ao recurso do autor e deram
provimento em parte ao recurso da ré V.U.", de conformidade com o voto do Relator, que
integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Exmos. Desembargadores
ANDRADE NETO (Presidente), MARIA LÚCIA PIZZOTTI E LINO MACHADO.
São Paulo, 25 de novembro de 2020
ANDRADE NETO
RELATOR
Assinatura Eletrônica

TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO 2
30a CÂMARA DA SEÇÃO DE DIREITO PRIVADO
Apelação Cível n.1003355-33.2019.8.26.0358
Apelantes/Apelados: Alberto Fernandes
Apelantes/Apelados: Setpar S/A
Comarca: Mirassol - 2a Vara Cível
Juiz prolator: André da Fonseca Tavares
AÇÃO DECLARATÓRIA DE RESCISÃO CONTRATUAL

COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE LOTES DE
TERRENO EM LOTEAMENTO URBANO
RESCISÃO
IMOTIVADA DO ADQUIRENTE
RESTITUIÇÃO DAS
PARCELAS PAGAS
POSSIBILIDADE
CLÁUSULA
PENAL
ABSOLUTAMENTE
DESPROPORCIONAL

REDUÇÃO PARA 19% DOS VALORES PAGOS PELO
ADQUIRENTE TERMO INICIAL DOS JUROS DE MORA
TRÂNSITO
EM
JULGADO
DA
SENTENÇA

INAPLICABILIDADE
DA
CLÁUSULA
CONTRATUAL
PREVENDO O PAGAMENTO DE TAXA DE OCUPAÇÃO DE
0,5% SOBRE O VALOR DO IMÓVEL
AUSÊNCIA DE
CONSTITUIÇÃO EM MORA QUANTO À OBRIGAÇÃO DE
RESTITUIR OS TERRENOS
OBRIGAÇÃO QUE TERÁ
INÍCIO APÓS O TRÂNSITO EM JULGADO DA SENTENÇA
QUE
DECLAROU
A
RESCISÃO
DO
CONTRATO

HONORÁRIOS DE SUCUMBÊNCIA ARBITRADOS POR
APRECIAÇÃO EQUITATIVA SEM OBSERVÂNCIA DO
PERCENTUAL MÍNIMO ESTABELECIDO NO ARTIGO
85,§2o, DO CPC DESCABIMENTO
APELAÇÃO DO AUTOR PROVIDA
APELAÇÃO DA RÉ PARCIALMENTE PROVIDA.
VOTO No 36059
Insurgem-se ambas as partes contra a sentença de
primeiro grau que julgou parcialmente procedente ação declaratória de
rescisão de compromisso de compra e venda de imóvel, reputando legítima
retenção de 19% dos valores pagos pelo compromissário comprador e
reconhecendo a abusividade da cláusula de cobrança mensal de ocupação do

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terreno.
Em seu recurso, a requerida, compromissária vendedora,
pretende seja reconhecida a inaplicabilidade do Código de Defesa do
Consumidor,
declarando-se
válida
a
cláusula
de
decaimento,
ou
alternativamente a majoração do percentual de retenção para 25%. Pretende,
ainda, a condenação do autor ao pagamento da taxa de fruição mensal
equivalente a 0,5% do preço total ajustado, durante o período em que ele
esteve na posse do imóvel e que a incidência dos juros moratórios ocorra a
partir do trânsito em julgado da demanda.
Argumenta que o autor adquiriu 17 lotes diretamente
com a incorporadora requerida e diversos outros com outras incorporadoras,
o que o caracteriza como empresário do ramo imobiliário, sendo inaplicável o
Código de Defesa do Consumidor e válida a cláusula contratual que dispõe
sobre o percentual de retenção em caso de distrato. Alega, ainda, que o autor
recebeu a posse direta dos lotes no ato da assinatura do contrato e
permaneceu com eles por aproximadamente 8 anos, devendo pagar
indenização pelo uso durante todo esse período.
O autor, por sua vez insurge-se apenas contra o valor dos
honorários de sucumbência arbitrados em R$ 800,00, que afirma ser irrisório
frente ao valor atribuído à causa, de R$ 161.882.47.

É o relatório.

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Apelação Cível n.1003355-33.2019.8.26.0358
Os apelantes celebraram compromisso de compra e
venda de 5 terrenos no loteamento urbano denominado Parque das Flores, os
quais se encontram devidamente descritos a petição inicial.
Conforme narrou o autor, não foi possível honrar os as
contraprestações assumidas, razão pela qual buscou a rescisão amigável do
contrato, inviabilizada diante do excessivo valor da multa pretendida pela
parte contrária.
Assim, propôs a presente demanda requerendo a
restituição da importância paga em decorrência dos diversos contratos,
totalizando a quantia de R$ 161.882,47, e “autorizando tão somente a
retenção de 10% deste valor por parte da requerida”.
Dúvida inexiste quanto à incidência da cláusula penal
pelo desfazimento do negócio, estando a discussão circunscrita ao valor
devido à incorporadora.
Nos termos da cláusula segunda, parágrafo sexto, do
compromisso de compra e venda, ocorrendo a rescisão do contrato, o
comprador “receberá a importância que efetivamente pagou, em igual
número de parcelas e acrescidas da mesma correção monetária,
descontando os seguintes percentuais:
a) Desconto de 5% (cinco por cento) do valor total

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atualizado relativo a despesas com plantão de vendas,
divulgação, propaganda e demais vinculadas à
publicidade do empreendimento”
b) Desconto de 2% (dois por cento) sobre o valor total
atualizado, a título de cláusula penal pela rescisão do
Contrato.
c) Desconto de 12% (doze por cento) sobre o valor
efetivamente pago até a data da rescisão, referente a
taxas de administração e impostos federais incidentes
na venda, e nas custas inerentes ao recebimento do
preço.
d) Será descontada a totalidade de impostos, taxas ou
multas devido à municipalidade e a empresas
concessionárias de água/esgoto e energia que
porventura estejam em aberto da data em que o
COMPRADOR foi imitido na posse precária,
consignada no final deste Contrato, até a efetiva
devolução do imóvel, para que a VENDEDORA possa
aliená-lo livremente”.
Conforme se observa, as retenções previstas no contrato
possuem a natureza de cláusula penal, vale dizer, pacto acessório cuja função
precípua consiste numa determinação e liquidação preventivas dos danos que
poderão advir do inadimplemento da obrigação.

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A cláusula penal pode ser estabelecida para o caso de
simples atraso, representando os danos pré-fixados em razão da mora (multa
moratória), ou no caso de não cumprimento de cláusulas contratuais,
importando o valor previsto em compensação pelo dano derivado do
inadimplemento delas (multa compensatória).
O artigo 413 do Código Civil, contudo, estabelece que “A
penalidade deve ser reduzida equitativamente pelo juiz se a obrigação
principal tiver sido cumprida em parte, ou se o montante da penalidade for
manifestamente excessivo, tendo-se em vista a natureza e a finalidade do
negócio”, sendo de todo irrelevante, portanto, a discussão acerca da
incidência do Código de Defesa do Consumidor no caso em tela, já que a
validade da multa diz respeito à sua proporcionalidade frente à natureza e
finalidade do negócio.
Outrossim, consoante bem destacado pelo magistrado
prolator da sentença, o autor, “mesmo que inadimplente, não pode sofrer
penalidade demasiadamente onerosa, gerando o enriquecimento ilícito do
promitente-vendedor”.
Na
hipótese,
as
penalidades
impostas
à
parte
inadimplente revelam flagrante desproporcionalidade ao tomarem por base o
valor do contrato, penalizando de forma excessiva o autor, estando correta a
sentença ao determinar que a base de apuração da multa seja o valor pago
pelo adquirente em decorrência do contrato, parâmetro consagrado na

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jurisprudência desta Corte.
Com relação ao percentual mais adequado para aplicação
da multa, a jurisprudência desta Corte oscila entre o patamar de 10% a 20%
dos valores pagos pela parte desistente, de modo que, não tendo o autor se
insurgindo contra o percentual de 19% fixado na sentença, descabe a
majoração pretendida pela ré.
Sem razão a requerida também em sua pretensão de
deduzir quantia a título de taxa de ocupação.
Consoante dispõe o artigo segundo, parágrafo sétimo do
contrato, “após legalmente constituído em mora (notificação judicial ou
extrajudicial), não restituindo o comprador a posse do imóvel para a
VENDEDORA, a fim de que esta disponha do mesmo da melhor forma que
lhe convier, pagará a título de compensação o percentual de 0,5% (meio por
cento) ao mês ou fração de mês, do preço total ajustado e devidamente
atualizado, a título de fruição, até a entrega do imóvel”.
Assim, independente da discussão quanto à validade da
cobrança, em se tratando de terreno, inviabilizado seu usufruto pelo autor ou
a possibilidade de outro uso (locação) pela ré que não a venda do mesmo,
certo é que a incidência desta cláusula contratual, de caráter indenizatório,
está condicionada à notificação para restituição da posse dos terrenos.

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Ocorre que as notificações enviadas pela ré (fls. 125 e
132) se limitaram a cobrar valores em aberto, autorizando a purga da mora,
ausente manifestação expressa de rescisão do pacto.
Em realidade, foi necessário que o devedor propusesse a
presente ação requerendo a declaração de rescisão do contrato, de modo que,
ausente pedido de rescisão pelo credor, tampouco pleito reconvencional de
reintegração de posse (que poderia ser tomado como notificação judicial de
mora), a obrigação de restituir o terreno apenas passa a ser exigível com o
trânsito em julgado da sentença declaratória da rescisão.
Tem razão a requerida apenas quanto ao termo inicial dos
juros de mora, não podendo mesmo ser contado da data da citação.
Isso porque, ao tratar do tema repetitivo no 1.002, o C.
STJ fixou a seguinte tese: Nos compromissos de compra e venda de unidades
imobiliárias anteriores à Lei n. 13.786/2018, em que é pleiteada a resolução
do contrato por iniciativa do promitente comprador de forma diversa da
cláusula penal convencionada, os juros de mora incidem a partir do trânsito
em julgado da decisão (vide REsp 1740911/DF).
É exatamente o que ocorre na hipótese, devendo, por
conseguinte, ser acolhido o apelo nesse particular.
O recurso do autor, por outro lado, merece total

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provimento.
Com efeito, o artigo 85, §2o, do CPC estabelece que “Os
honorários serão fixados entre o mínimo de dez e o máximo de vinte por
cento sobre o valor da condenação, do proveito econômico obtido ou, não
sendo possível mensurá-lo, sobre o valor atualizado da causa”, devendo ser
utilizados como parâmetro para estabelecer o percentual exato, sempre
observando os patamares mínimo e máximo, o grau de zelo do profissional, o
lugar de prestação do serviço, a natureza e a importância da causa e o
trabalho realizado pelo advogado e o tempo exigido para o seu serviço.
Apenas nas causas em que for inestimável ou irrisório o
proveito econômico ou, ainda, quando o valor da causa for muito baixo, é
que o parágrafo oitavo do supracitado dispositivo legal autoriza que o juiz
arbitre honorários por apreciação equitativa, o que não corresponde ao
presente caso, tendo em vista o elevado valor atribuído à causa.
Nessas circunstâncias, tendo em vistas os parâmetros
estabelecidos nas alíneas do artigo 85, §2o, do CPC, entendo ser uma
remuneração adequada ao trabalho desenvolvido pelo advogado do autor, já
levando em conta a sua atuação em se recursal, quantia equivalente a 15% do
valor da condenação, equivalente à quantia que será restituída pela ré após as
deduções autorizadas.
Isto posto, pelo meu voto, dou parcial provimento ao

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recurso da ré apenas para fixar como termo inicial dos juros de mora a data
do trânsito em julgado da sentença e dou provimento ao recurso do autor a
fim de arbitrar honorários em favor de seu advogado em quantia equivalente
a 15% do valor da condenação. Deixo de elevar os honorários de
sucumbência devidos ao advogado da ré pela fase recursal em razão de seu
apelo ter sido acolhido em patamar mínimo.
ANDRADE NETO
Relator