Tribunal: TJSP
Processo: 1010409-14.2019.8.26.0564
Classe: Apelação Cível / Promessa de Compra e Venda
Órgão julgador: Berenice Marcondes Cesar
Órgão colegiado: 28a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-09-18
Data de publicação: 2020-09-18

Ementa:
COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESCISÃO CONTRATUAL C.C. RESTITUIÇÃO DE QUANTIA PAGA. Ausência de mora da Ré. Rescisão por iniciativa dos compradores. Direito à rescisão contratual, com restituição parcial e imediata da quantia paga. Matéria pacificada pelo C. STJ sob o rito dos recursos repetitivos. (Tema 577). Incidência das Súmulas no 1 deste Tribunal e 543 do C. STJ. Possibilidade de

Ementa:
COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESCISÃO CONTRATUAL C.C. RESTITUIÇÃO DE QUANTIA PAGA. Ausência de mora da Ré. Rescisão por iniciativa dos compradores. Direito à rescisão contratual, com restituição parcial e imediata da quantia paga. Matéria pacificada pelo C. STJ sob o rito dos recursos repetitivos. (Tema 577). Incidência das Súmulas no 1 deste Tribunal e 543 do C. STJ. Possibilidade de retenção de 20% da quantia paga pelos Autores, nos termos da jurisprudência deste Tribunal. DESPESAS CONDOMINIAIS. Compromissários compradores não respondem pelas despesas condominiais anteriores à imissão na posse. Sentença de acordo com entendimento consolidado pelo C. STJ em sede de julgamento de recurso repetitivo (REsp 1345331, Tema 886). Reforma parcial da sentença. RECURSO DA RÉ PARCIALMENTE PROVIDO.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE
SÃO PAULO
2020.0000760217
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível no
1010409-14.2019.8.26.0564, da Comarca de São Bernardo do Campo, em
que
é
apelante
ALTANA
-
ALEMANHA
EMPREENDIMENTO
IMOBILIÁRIO LTDA., são apelados FRANCISCO DOS SANTOS DE
SOUSA e LUCILENE MARIA DE SOUSA.
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 28a Câmara de
Direito Privado do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte
decisão: Deram provimento em parte ao recurso. V. U., de conformidade
com o voto da relatora, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores CESAR
LACERDA (Presidente) e CESAR LUIZ DE ALMEIDA.
São Paulo, 18 de setembro de 2020.
BERENICE MARCONDES CESAR
Relatora
Assinatura Eletrônica

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Apelação Cível no 1010409-14.2019.8.26.0564 -Voto no 33441
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Apelação Cível no 1010409-14.2019.8.26.0564
Apelante/Ré:
ALTANA ALEMANHA EMPREENDIMENTO
IMOBILIÁRIO LTDA
Apelados/Autores:
FRANCISCO DOS SANTOS DE SOUSA e
LUCILENE MARIA DE SOUSA
MM. Juiz de Direito: Rodrigo Gorga Campos
Comarca de São Bernardo do Campo 9a Vara Cível

Voto no 33441
COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL.
RESCISÃO
CONTRATUAL
C.C.
RESTITUIÇÃO
DE
QUANTIA PAGA. Ausência de mora da Ré. Rescisão por
iniciativa dos compradores. Direito à rescisão contratual, com
restituição parcial e imediata da quantia paga. Matéria pacificada
pelo C. STJ sob o rito dos recursos repetitivos. (Tema 577).
Incidência das Súmulas no 1 deste Tribunal e 543 do C. STJ.
Possibilidade de retenção de 20% da quantia paga pelos Autores,
nos termos da jurisprudência deste Tribunal. DESPESAS
CONDOMINIAIS. Compromissários compradores não respondem
pelas despesas condominiais anteriores à imissão na posse.
Sentença de acordo com entendimento consolidado pelo C. STJ
em sede de julgamento de recurso repetitivo (REsp 1345331,
Tema 886). Reforma parcial da sentença. RECURSO DA RÉ
PARCIALMENTE PROVIDO.
Trata-se de “ação de rescisão contratual e
devolução de quantias pagas c.c. pedido de tutela de urgência” ajuizada por
FRANCISCO DOS SANTOS DE SOUSA e LUCILENE MARIA DE SOUSA
contra ALTANA
ALEMANHA EMPREENDIMENTO IMOBILIÁRIO LTDA,
julgada extinta nos termos do art. 487, II, do CPC, em razão da prescrição da
pretensão quanto à restituição da quantia paga a título de comissão de
corretagem, e no mais parcialmente procedente pela r. sentença (e-fls.
184/191), cujo relatório adoto, para declarar a rescisão do instrumento
particular de compromisso de compra e venda de imóvel firmado entre as

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partes, condenando a Ré à restituição da quantia paga, em parcela única, com
retenção de 10% das parcelas pagas, com correção monetária desde os
desembolsos e juros moratórios desde o trânsito em julgado da sentença.
Condenou ainda a Ré ao reembolso dos valores comprovadamente pagos a
título de cotas condominiais, não devidas antes da imissão dos Autores na
posse do imóvel. Em razão da sucumbência recíproca, condenou as partes ao
pagamento das respectivas custas e despesas processuais, bem como os
honorários advocatícios sucumbenciais do patrono da parte contrária, fixados
em 15% sobre o valor da causa para a patrona dos Autores, e em 15% sobre o
valor pleiteado a título de comissão de corretagem para os patronos da Ré.
Inconformada com a r. decisão, a Ré
interpôs o presente recurso de apelação (e-fls. 193/224), ao qual os Autores
apresentaram contrarrazões às e-fls. 254/259.
O recurso foi regularmente processado.
É o relatório.
Trata-se de ação de rescisão contratual
de compromisso de compra e venda de bem imóvel, cumulada com pedido de
restituição de quantia paga.
A r. sentença reconheceu o direito dos
Autores à rescisão contratual, porém reconheceu a abusividade das cláusulas
que determinaram a retenção de 30% da quantia paga, além da retenção das
arras e de cobrança de despesas condominiais antes da imissão na posse do
imóvel. Determinou, assim, a restituição em uma só parcela da quantia paga
pelos Autores, com a retenção de 10% do valor pago, além do reembolso dos
pagamentos indevidos a título de despesas condominiais.
Diante de tal resultado, a Ré interpôs
recurso de apelação, pretendendo a reforma da sentença nos seguintes
aspectos: I validade de cláusula que estipulou a retenção de 30% da quantia
paga; II legalidade da cobrança das cotas condominiais independentemente
da imissão dos Autores na posse do imóvel.
Nos
termos
da
Súmula
1
da

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Jurisprudência deste Tribunal, “O Compromissário comprador de imóvel, mesmo
inadimplente, pode pedir a rescisão do contrato e reaver as quantias pagas, admitida
a compensação com gastos próprios de administração e propaganda feitos pelo
compromissário vendedor, assim como com o valor que se arbitrar pelo tempo de
ocupação do bem.”
Reconhecida a rescisão contratual, as
partes retornam ao estado anterior. Tratando-se de hipótese de rescisão
contratual sem culpa da vendedora, por impossibilidade financeira do
comprador, a restituição da quantia paga é parcial, admitida a retenção de
parte da quantia paga a título de compensação da Ré pelos prejuízos com o
desfazimento do negócio. Trata-se de entendimento alinhado com a
jurisprudência consolidada do C. STJ, por meio da Súmula 543 e julgamento
sob o rito dos recursos repetitivos (Tema 577)
Eis o teor da Súmula 543 do C. STJ:
“Na hipótese de resolução de contrato de
promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do
Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo
promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do
promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador
quem deu causa ao desfazimento.”
No mesmo sentido, a tese fixada para os
fins do art. 543-C do CPC/73, atual art. 1.040 do CPC/2015 (Tema 577):
“DEVOLUÇÃO DAS PARCELAS PAGAS
PELO PROMITENTE COMPRADOR EM RAZÃO DA RESCISÃO DO CONTRATO DE
PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL (Tema: 577) EMENTA [...] 1. Para
efeitos do art. 543-C do CPC: em contratos submetidos ao Código de Defesa do
Consumidor, é abusiva a cláusula contratual que determina a restituição dos valores
devidos somente ao término da obra ou de forma parcelada, na hipótese de resolução
de contrato de promessa de compra e venda de imóvel, por culpa de quaisquer
contratantes. Em tais avenças, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas
pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva
do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o
comprador quem deu causa ao desfazimento. [...]” (REsp 1300418/SC, relator

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Ministro Luis Felipe Salomão, Segunda Seção, julgado em 13/11/2013, DJe
10/12/2013)
Com relação ao percentual a ser fixado a
título de retenção visando recompor os prejuízos da Ré com o desfazimento do
negócio, a jurisprudência deste Tribunal tem se firmado no sentido de
reconhecer como admissível a retenção de 20% da quantia paga pelos
compradores na hipótese de distrato do compromisso de compra e venda de
bem imóvel em construção. Assim, nesse aspecto o recurso da Ré merece
parcial provimento.
Nesse sentido:
“COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA
Resilição Desistência do comprador Possibilidade de retenção de até 20% dos
valores pagos em favor das rés Afastamento da pretensão a retenção em valor
maior, embora prevista no contrato Devolução que inclui na base de cálculo o
sinal, que compõe o preço - Comprador que deve arcar com as consequências de seu
interesse no rompimento do contrato - Incidência de juros de mora a partir do trânsito
em julgado Atualização monetária que não constitui pena, mas mera recomposição
do valor da moeda, e que deve incidir desde cada desembolso
Devolução
determinada de uma só vez
Súmula 2 do TJSP - Verba do IPTU devida pelo
comprador, que recebeu a posse precária do imóvel com a assinatura do contrato -
Recurso provido em parte.”
(TJSP; Apelação Cível 1002091-52.2017.8.26.0066; Relator (a): Mônica de
Carvalho; Órgão Julgador: 8a Câmara de Direito Privado; Foro de Barretos - 2a
Vara Cível; Data do Julgamento: 27/04/2020; Data de Registro: 27/04/2020)
“VENDA E COMPRA DE IMÓVEL. AÇÃO DE
RESCISÃO CONTRATUAL, C.C. RESTITUIÇÃO DE QUANTIAS PAGAS E DANOS
MORAIS. Parcial procedência. Inconformismo das rés. Desistência da compradora.
Preliminar de ilegitimidade de parte. Requeridas que se associaram para a realização
do empreendimento, atuando de forma conjunta na relação de consumo.
Responsabilidade solidaria pela restituição dos valores pagos pela adquirente. Mérito.
Resolução contratual que opera efeitos ex tunc. Determinação de devolução de 80%
dos valores quitados. Direito a retenção de 20% pelas vendedoras, a ser calculado

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sobre o montante pago, a título de ressarcimento dos custos administrativos.
Ausência de comprovação de gastos com despesas diversas, o que poderia justificar
uma maior retenção. Taxa de corretagem. Entendimento consolidado pelo E. STJ em
incidente de recurso repetitivo. Indevida a restituição pelo serviço de intermediação do
negócio realizado. Possibilidade de transferir ao adquirente o pagamento da
comissão. Inteligência dos artigos 724 e 725 do Código Civil. Cobrança devida, pois
informada ao pretendente por ocasião da realização do negócio. Juros. Questão de
ordem pública. Cômputo a partir do trânsito em julgado, porquanto a resolução do
contrato decorreu por desistência da adquirente, sem culpa das vendedoras.
Devolução a ser realizada de uma só vez. Inteligência das Súmulas nos 1, 2 e 3 deste
E. Tribunal de Justiça. Sentença reformada. RECURSO DA INTERMEDIADORA
PROVIDO. RECURSO DAS VENDEDORAS PARCIALMENTE PROVIDO.” (TJSP;
Apelação Cível 1007818-71.2014.8.26.0009; Relator (a): Paulo Alcides; Órgão
Julgador: 6a Câmara de Direito Privado; Foro Regional IX - Vila Prudente - 1a
Vara Cível; Data do Julgamento: 24/04/2020; Data de Registro: 24/04/2020)
“CONTRATO Compra e venda de imóvel
Rescisão do contrato por incapacidade financeira do compromissário comprador
Retenção parcial dos valores desembolsados para pagamento do preço - Parcela de
retenção de 20% que, no caso, revela-se razoável Inaplicabilidade dos critérios
estabelecidos pela Lei no 13.789/18 no caso concreto Valor da comissão de
corretagem não discriminada no contrato
Pagamento de tal verba também não
comprovado Retenção da verba de comissão de corretagem a título de reparação
por perdas e danos de que não se cogita Restituição da quantia paga que deve dar-
se de uma só vez (Súmula 2 TJSP) Correção monetária e juros de mora Termo
inicial: cada desembolso e trânsito em julgado da sentença, respectivamente Pedido
procedente em parte
Ônus de sucumbência a cargo da ré, vencida em maior
proporção
Princípio da sucumbência
Hipótese que não autoriza a fixação
equitativa dos honorários advocatícios, devendo ser observado os patamares do
art. 85, § 2o, CPC
Sentença alterada
Recurso provido em parte.” (TJSP;
Apelação Cível 1041762-70.2018.8.26.0576; Relator (a): Luiz Antonio de
Godoy; Órgão Julgador: 1a Câmara de Direito Privado; Foro de São José do
Rio Preto - 3a Vara Cível; Data do Julgamento: 05/12/2011; Data de Registro:
24/04/2020)

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“COMPRA
E
VENDA.
RESCISÃO
CONTRATUAL. PERCENTUAL DE RETENÇÃO DA VENDEDORA. Insurgência da ré
contra sentença de procedência parcial. Reforma. Rescisão do contrato por culpa dos
compradores. Controvérsia a respeito dos valores pagos pelos autores. Comprovação
de pagamento de R$ 4.765,58, além da corretagem de R$ 11.675,00. Decisão de
origem que entendeu pelo pagamento de mais R$ 39.313,50 por meio de saques do
FGTS dos adquirentes. Não comprovação. Autores que se manifestaram alegando a
devolução dos valores sacados. Retificação da sentença quanto aos valores pagos
pelos apelados. Direito de retenção da vendedora. Possibilidade de retenção entre
10% e 25% das quantias pagas. Precedentes do STJ. Retenção de 20% sobre as
quantias pagas pela aquisição (20% de R$ 4.765,58) que se afigurada adequada.
Determinação de devolução do valor remanescente (80% de R$ 4.765,58), com
correção desde os desembolsos e juros de mora a contar do trânsito em julgado.
Manutenção da sentença quanto à retenção da corretagem. Sucumbência mínima da
apelante.
Recurso
provido
parcialmente.”
(TJSP;
Apelação
Cível
1004893-39.2018.8.26.0405; Relator (a): Carlos Alberto de Salles; Órgão
Julgador: 3a Câmara de Direito Privado; Foro de Osasco - 4a Vara Cível; Data
do Julgamento: 27/04/2020; Data de Registro: 27/04/2020)
No
que
tange
à
ausência
de
responsabilidade dos Autores pelo pagamento das cotas condominiais, o
recurso da Ré não merece acolhimento.
Com efeito, a hipótese dos autos versa
sobre contrato firmado tendo por objeto imóvel em construção, inexistindo
responsabilidade dos adquirentes pelas despesas condominiais anteriores a
sua imissão na posse, que ocorre com a entrega das chaves.
Assim,
a
r.
sentença
decidiu
em
conformidade com entendimento consolidado do C. STJ no julgamento de
recurso repetitivo (REsp 1345331, Tema 886):
“PROCESSO CIVIL. RECURSO ESPECIAL
REPRESENTATIVO DE CONTROVÉRSIA. ART. 543-C DO CPC. CONDOMÍNIO.
DESPESAS COMUNS. AÇÃO DE COBRANÇA. COMPROMISSO DE COMPRA E
VENDA NÃO LEVADO A REGISTRO. LEGITIMIDADE PASSIVA. PROMITENTE

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VENDEDOR OU PROMISSÁRIO COMPRADOR. PECULIARIDADES DO CASO
CONCRETO. IMISSÃO NA POSSE. CIÊNCIA INEQUÍVOCA. 1. Para efeitos do art.
543-C do CPC, firmam-se as seguintes teses: a) O que define a responsabilidade
pelo pagamento das obrigações condominiais não é o registro do compromisso
de compra e venda, mas a relação jurídica material com o imóvel, representada
pela imissão na posse pelo promissário comprador e pela ciência inequívoca do
condomínio acerca da transação. b) Havendo compromisso de compra e venda não
levado a registro, a responsabilidade pelas despesas de condomínio pode recair tanto
sobre o promitente vendedor quanto sobre o promissário comprador, dependendo das
circunstâncias de cada caso concreto. c) Se ficar comprovado: (i) que o promissário
comprador se imitira na posse; e (ii) o condomínio teve ciência inequívoca da
transação, afasta-se a legitimidade passiva do promitente vendedor para responder
por despesas condominiais relativas a período em que a posse foi exercida pelo
promissário comprador. 2. No caso concreto, recurso especial não provido.” (REsp
1345331/RS, Rel. Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, SEGUNDA SEÇÃO,
julgado em 08/04/2015, DJe 20/04/2015)
No mesmo sentido, a jurisprudência desta
Câmara:
“PROMESSA DE VENDA E COMPRA DE
IMÓVEL. AÇÃO INDENIZATÓRIA. Pleito de suspensão do processo superado com o
julgamento do Recurso Especial no 1.729.593/SP, que afetou a matéria em discussão
na demanda ao rito dos recursos repetitivos. Aquisição de unidade em
empreendimento residencial. Contrato assinado em 31 de outubro de 2012. Promessa
de entrega do imóvel no prazo de vinte e quatro (24) meses, contados a partir da
assinatura do contrato de financiamento com a instituição financeira, com tolerância
de cento e oitenta (180) dias. Adquirente que não contratou financiamento e somente
quitou o saldo contratual em 15 de setembro de 2015, após a data pactuada (30 de
agosto de 2013). Recebimento das chaves em 05 de junho de 2017 que não configura
atraso na entrega da obra, sob pena de caracterizar o axioma venire contra factum
proprium non potest, preponderando, no caso, o princípio da boa-fé. Indenização por
lucros cessantes incabível na hipótese. Aplicação do entendimento firmado no
julgamento
do
Incidente
de
Resolução
de
Demandas
Repetitivas
no
0023203-35.2016.8.26.0000 e na Súmula 162 desta C. Corte. Entrega das chaves

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que marca o início da obrigação do adquirente de arcar com as despesas de
conservação da unidade e tributos inerentes. Valores anteriores que são de
responsabilidade exclusiva da alienante. Reconhecimento. Comprovação, quantum
satis, de que o imóvel foi entregue com anomalias construtivas. Obrigação da
promitente vendedora de indenizar os custos dos reparos necessários, observado o
valor pleiteado na inicial da demanda. Recurso provido em parte.” (TJSP; Apelação
Cível 1011480-55.2017.8.26.0068; Relator (a): Dimas Rubens Fonseca; Órgão
Julgador: 28a Câmara de Direito Privado; Foro de Barueri - 4a Vara Cível; Data
do Julgamento: 19/11/2019; Data de Registro: 19/11/2019)
“APELAÇÕES - AÇÃO DE REPETIÇÃO DE
INDÉBITO C.C. INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS
COMISSÃO DE
CORRETAGEM - CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL PRELIMINAR
DE ILEGITIMIDADE PASSIVA DA EMPRESA DE INTERMEDIAÇÃO IMOBILIÁRIA
AFASTADA
- INEXISTÊNCIA DE CLÁUSULA CONTRATUAL ATRIBUINDO
EXPRESSAMENTE AO COMPRADOR O PAGAMENTO DA REMUNERAÇÃO DO
CORRETOR CORRETA A DEVOLUÇÃO DO MONTANTE PAGO DE RIGOR A
RESTITUIÇÃO DOS VALORES EXIGIDOS DO AUTOR A TÍTULO DE IPTU E
COTAS CONDOMINIAIS ANTES DE SUA IMISSÃO NA POSSE DO IMÓVEL

CABÍVEL A MAJORAÇÃO DE HONORÁRIOS EM GRAU RECURSAL - SENTENÇA
MANTIDA

RECURSOS
DESPROVIDOS.”
(TJSP;

Apelação
Cível
1017793-75.2015.8.26.0529; Relator (a): Cesar Luiz de Almeida; Órgão
Julgador: 28a Câmara de Direito Privado; Foro de Santana de Parnaíba - 1a
Vara Judicial; Data do Julgamento: 27/02/2018; Data de Registro: 28/02/2018)
Ante o exposto, CONHEÇO e DOU
PARCIAL PROVIMENTO ao recurso de apelação interposto pela Ré, PARA
REFORMAR EM PARTE a r. sentença, para fixar em 20% o percentual de
retenção da quantia paga pelos Autores a título de recomposição dos prejuízos
sofridos pela Ré em razão da rescisão contratual. No mais, fica mantida a r.
sentença, inclusive no que tange à sucumbência.
Berenice Marcondes Cesar
Relatora