Tribunal: TJSP
Processo: 2127945-38.2020.8.26.0000
Classe: Agravo de Instrumento / Promessa de Compra e Venda
Órgão julgador: Francisco Casconi
Órgão colegiado: 31a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-07-21
Data de publicação: 2020-07-21

Ementa:
AGRAVO DE INSTRUMENTO – AÇÃO DE RESOLUÇÃO DE CONTRATO DE COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL CUMULADA COM PLEITO INDENIZATÓRIO – DECISÃO QUE, ENTENDENDO POR POUCO PROVÁVEL A ENTREGA DO EMPREENDIMENTO NO PRAZO ACORDADO, JÁ ACRESCIDO DA TOLERÂNCIA LEGAL DE 180 DIAS, DEFERIU TUTELA PROVISÓRIA EM CARÁTER ANTECEDENTE PARA ORDENAR QUE AS PRESTAÇÕES QUE EM DIANTE VENCEREM SEJAM DEPOSITADAS EM

Ementa:
AGRAVO DE INSTRUMENTO – AÇÃO DE RESOLUÇÃO DE CONTRATO DE COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL CUMULADA COM PLEITO INDENIZATÓRIO – DECISÃO QUE, ENTENDENDO POR POUCO PROVÁVEL A ENTREGA DO EMPREENDIMENTO NO PRAZO ACORDADO, JÁ ACRESCIDO DA TOLERÂNCIA LEGAL DE 180 DIAS, DEFERIU TUTELA PROVISÓRIA EM CARÁTER ANTECEDENTE PARA ORDENAR QUE AS PRESTAÇÕES QUE EM DIANTE VENCEREM SEJAM DEPOSITADAS EM JUÍZO, BEM COMO PARA DETERMINAR À CONSTRUTORA QUE SE ABSTENHA DE EFETUAR DA AUTORA COBRANÇAS DE QUALQUER ESPÉCIE E DE INCLUIR SEU NOME EM CADASTROS DE MAUS PAGADORES, SOB PENA DE MULTA ÚNICA NO IMPORTE DE R$ 100.000,00 – CENÁRIO DESENHADO PELO ACERVO "PROBANDI" ATÉ O MOMENTO REUNIDO QUE SE AFIGURA INEXORAVELMENTE PROPÍCIO À CONCESSÃO DA TUTELA PROVISÓRIA EM CARÁTER ANTECEDENTE, MORMENTE EM SE ATENTANDO PARA A APROXIMAÇÃO DO TERMO FINAL DO PRAZO DE TOLERÂNCIA LEGAL SEM NOTÍCIA DE MOBILIZAÇÃO SIGNIFICATIVA DA CONSTRUTORA VOLTADA PARA A ENTREGA TEMPESTIVA DO EMPREENDIMENTO. PORTANTO, JUSTIFICÁVEL A IMPOSIÇÃO, EM CARÁTER PRECÁRIO, DAS OBRIGAÇÕES DE NÃO FAZER LEGITIMADAS PELA APARENTE POSSIBILIDADE DE EVOCAÇÃO DA "EXCEPTIO NON ADIMPLETI CONTRACTUS", O QUE TAMBÉM VALIDA A ESTIPULAÇÃO DE MULTA PARA COMPELIR A RÉ AO CUMPRIMENTO – VISLUMBRO, CONTUDO, EXCESSO NA DEMARCAÇÃO DO PARÂMETRO DE INCIDÊNCIA DA SANÇÃO, VEZ QUE ESTIPULADA EM VALOR QUE CONSIDERO NÃO SE ENCAIXAR NAS BALIZAS DE RAZOABILIDADE E PROPORCIONALIDADE, OBSERVADA A NATUREZA DAS OBRIGAÇÕES PROVISORIAMENTE EXIGIDAS. DESSA FORMA, REPUTO CONDIZENTE SUA REDUÇÃO PARA R$ 10.000,00 POR ATO DE DESCUMPRIMENTO – RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2020.0000554637
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Agravo de Instrumento no
2127945-38.2020.8.26.0000, da Comarca de Guarulhos, em que é agravante GAFISA S/A,
é agravada PATRICIA DE ABREU KONNO.
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 31a Câmara de Direito Privado
do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Deram provimento em
parte ao recurso. V. U., de conformidade com o voto do relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores ANTONIO RIGOLIN
(Presidente) e PAULO AYROSA.
São Paulo, 21 de julho de 2020.
FRANCISCO CASCONI
Relator
Assinatura Eletrônica

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Agravo de Instrumento no 2127945-38.2020.8.26.0000 -Voto no 35.398
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AGRAVO DE INSTRUMENTO No 2127945-38.2020.8.26.0000
31a Câmara de Direito Privado
COMARCA : GUARULHOS
AGRAVANTE : GAFISA S/A
AGRAVADA : PATRÍCIA DE ABREU KONNO
VOTO No 35.398
AGRAVO DE INSTRUMENTO AÇÃO DE RESOLUÇÃO DE CONTRATO DE
COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL CUMULADA COM
PLEITO INDENIZATÓRIO DECISÃO QUE, ENTENDENDO POR POUCO
PROVÁVEL A ENTREGA DO EMPREENDIMENTO NO PRAZO ACORDADO,
JÁ ACRESCIDO DA TOLERÂNCIA LEGAL DE 180 DIAS, DEFERIU TUTELA
PROVISÓRIA EM CARÁTER ANTECEDENTE PARA ORDENAR QUE AS
PRESTAÇÕES QUE EM DIANTE VENCEREM SEJAM DEPOSITADAS EM
JUÍZO, BEM COMO PARA DETERMINAR À CONSTRUTORA QUE SE
ABSTENHA DE EFETUAR DA AUTORA COBRANÇAS DE QUALQUER
ESPÉCIE E DE INCLUIR SEU NOME EM CADASTROS DE MAUS
PAGADORES, SOB PENA DE MULTA ÚNICA NO IMPORTE DE R$
100.000,00 CENÁRIO DESENHADO PELO ACERVO “PROBANDI” ATÉ O
MOMENTO REUNIDO QUE SE AFIGURA INEXORAVELMENTE PROPÍCIO
À CONCESSÃO DA TUTELA PROVISÓRIA EM CARÁTER ANTECEDENTE,
MORMENTE EM SE ATENTANDO PARA A APROXIMAÇÃO DO TERMO
FINAL DO PRAZO DE TOLERÂNCIA LEGAL SEM NOTÍCIA DE
MOBILIZAÇÃO SIGNIFICATIVA DA CONSTRUTORA VOLTADA PARA A
ENTREGA
TEMPESTIVA
DO
EMPREENDIMENTO.
PORTANTO,
JUSTIFICÁVEL
A
IMPOSIÇÃO,
EM
CARÁTER
PRECÁRIO,
DAS
OBRIGAÇÕES
DE
NÃO
FAZER
LEGITIMADAS
PELA
APARENTE
POSSIBILIDADE DE EVOCAÇÃO DA “EXCEPTIO NON ADIMPLETI
CONTRACTUS”, O QUE TAMBÉM VALIDA A ESTIPULAÇÃO DE MULTA
M

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PARA COMPELIR A RÉ AO CUMPRIMENTO VISLUMBRO, CONTUDO,
EXCESSO NA DEMARCAÇÃO DO PARÂMETRO DE INCIDÊNCIA DA
SANÇÃO, VEZ QUE ESTIPULADA EM VALOR QUE CONSIDERO NÃO SE
ENCAIXAR
NAS
BALIZAS
DE
RAZOABILIDADE
E
PROPORCIONALIDADE, OBSERVADA A NATUREZA DAS OBRIGAÇÕES
PROVISORIAMENTE EXIGIDAS. DESSA FORMA, REPUTO CONDIZENTE
SUA REDUÇÃO PARA R$ 10.000,00 POR ATO DE DESCUMPRIMENTO
RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.
Trata-se de inconformidade deduzida nos autos de ação de
resolução de contrato de compromisso de compra e venda de imóvel
cumulada com pleito indenizatório contra r. decisão exibida a fls.
332/335 dos principais, que, entendendo por pouco provável a entrega
do empreendimento no prazo acordado, já acrescido da tolerância legal
de 180 dias, deferiu tutela provisória em caráter antecedente para
ordenar que as prestações que em diante vencerem sejam depositadas
em Juízo, bem como para determinar à construtora que se abstenha de
efetuar da autora cobranças de qualquer espécie e de incluir seu nome
em cadastros de maus pagadores, sob pena de multa única no importe
de R$ 100.000,00.
Sustenta a inconformada, em síntese, o não cabimento da
medida decretada, porque “já adotou as providências que lhe cabem
para cumprir a obrigação imposta”. Subsidiariamente, defende que “não
se mostra proporcional permitir a incidência da multa, razão pela qual
há de ser repelida. Ademais, reputa exorbitante o montante da sanção
arbitrada em caso de descumprimento.
Recurso processado sem suspensividade (fls. 13/14).
Consta contraminuta a fls. 19/23, defendendo a preservação

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do r. decisum objurgado.
É o breve Relatório.
Da leitura do instrumento verifica-se que os autos principais
dizem respeito a ação de resolução de contrato de compromisso de
compra e venda de imóvel cumulada com pleito indenizatório movida
pela
compromissária
compradora
de
unidade
autônoma
de
empreendimento alavancado pela construtora ré em razão de arguida
probabilidade de descumprimento do prazo acordado para entrega do
imóvel, ainda que seja computada a prorrogação de 180 dias prevista
em lei, com implemento em agosto de 2020.
Após estreita análise, consoante à cognição sumária que
permitia o momento limiar do processo, exarou o i. Magistrado a quo,
inaudita altera parte, o r. decisum de fls. 168/170, publicado no começo
de outubro de 2019 e preservado em grau recursal (v. acórdão de fls.
256/258, proferido em novembro de 2019 no agravo de instrumento no
2222398-59.2019.8.26.0000), indeferindo a tutela em caráter precário
pleiteada na exordial.
Fundamentou-se, em suma, não se vislumbrar abandono da
obra e, assim, razão para considerar que o bem não seria entregue,
entendimento nesta segunda instância corroborado com as assertivas
de prematuridade de reconhecimento de culpa da ré, que imprescinde
de comprovação do real adimplemento, não se contentando com
conjecturas.
Em paralelo, aperfeiçoou-se a relação jurídica processual e
sobreveio a contestação de fls. 201/207, replicada a fls. 263/260,
oportunidade em que o pedido de concessão de tutela provisória foi
reprisado.
Resultou,
todavia,
novamente
repelido
pelo
v.
pronunciamento de fls. 281, datado de janeiro de 2020.

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Não obstante, a aproximação do termo final do prazo de
tolerância legal sem notícia de mobilização significativa da construtora
voltada para a entrega tempestiva do empreendimento conduziu à
reconsideração, culminando na prolação do r. decisum vergastado, que
entendo merecedor de reparos.
Embora o cenário desenhado pelo acervo probandi até o
momento reunido se afigure inexoravelmente propício à concessão da
tutela provisória em caráter antecedente, sublinhando-se que a
indignação da ré neste ponto não comporta a menor guarida, já que o
fato de a autora não estar negativada não significa que não possa vir a
sê-lo, sendo exatamente esta a conduta futura que se pretende inibir, o
que também valida a estipulação de multa para compelir a ré ao
cumprimento
específico
das
obrigações,
reputo
necessário
seu
redimensionamento.
Nas ações relativas às prestações de fazer, de não fazer e
de entregar coisa, o ordenamento jurídico confere ao magistrado
importante instrumento para coagir o devedor a satisfazer uma
obrigação em tempo determinado, que é a fixação de multa diária (v.
art. 500 do Código de Processo Civil).
Classificadas como meio executivo indireto de coerção, as
astreintes ostentam caráter intimidatório, para estimular o cumprimento
imediato e voluntário pelo devedor da prestação de fazer ou não fazer
que lhe foi judicialmente imposta. In casu, mostram-se cabíveis, porque
cominadas à ré, em caráter precário, duas obrigações de não fazer,
legitimadas pela aparente possibilidade de evocação da exceptio non
adimpleti contractus.
Consoante acima assinalado, vislumbro, contudo, excesso
na demarcação do parâmetro de sua incidência, vez que estipulada em
parcela única de R$ 100.000,00.

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Respeitado entendimento divergente, penso que a sanção,
embora corretamente fixada em parcela única, porquanto a tutela
específica diz respeito a obrigação instantânea1, harmonizando-se,
assim, com seu fito de coercibilidade, na cifra arbitrada, não se encaixa
nas balizas de razoabilidade e proporcionalidade.
Em distintos dizeres, considero o valor eleito inadequado
aos referidos parâmetros, observada a natureza das obrigações
provisoriamente
exigidas;
passível,
destarte,
de
proporcionar
enriquecimento sem causa.
Dessa forma, reputo condizente sua redução para R$
10.000,00 por ato de descumprimento, importando desde já salientar
que eventual atingimento de elevada monta em razão de concretização
reiterada das hipóteses incidência decorrerá unicamente da má conduta
da insurgente em deixar de atender a determinação judicial.
A compreensão, aliás, encontra ressonância neste e.
Tribunal de Justiça, consoante testifica recente aresto que, prolatado
em caso análogo, estampa a seguinte ementa:
“AÇÃO
DE
RESCISÃO
CONTRATUAL
C.C
DEVOLUÇÃO
DE
VALORES PAGOS
Promessa de compra e venda de imóvel
Autora que pretende rescindir o contrato firmado com a ré em
razão de seu desinteresse no prosseguimento do negócio Pedido
de concessão da tutela de urgência para que a ré deixe de efetuar
cobranças e se abstenha de incluir os nomes da autora nos
cadastros de proteção ao crédito Decisão agravada que deferiu
o pedido, sob pena de multa de R$ 10.000,00 Insurgência da ré
- Descabimento Preenchimento dos requisitos previstos no art.
300, do CPC Súmula no 1, do E. TJSP Multa cominatória fixada
1 Situações nas quais, consoante anota Eduardo Talamini, “(...) é necessária, em caráter
preventivo, a imposição de multa de valor fixo, que incidirá somente uma vez, se e quando
houver a violação” (In Tutela relativa aos deveres de fazer e de não fazer e sai extensão aos
deveres de entrega de coisa. 2. ed., São Paulo: Revista dos Tribunais, 2003, p. 242).

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em caso de descumprimento da medida
Possibilidade

Penalidade que visa à garantia da eficácia da determinação
judicial
Valor que guarda relação de proporcionalidade e
razoabilidade com o caso concreto Limitação já estabelecida na
decisão agravada - RECURSO NÃO PROVIDO” (11a Câmara de
Direito
Privado.
Agravo
de
instrumento
no
2227145-52.2019.8.26.0000, Rel. Des. Renato Rangel Desinano,
d.j.: 29/11/2019).
Dou parcial provimento ao recurso.
Des. FRANCISCO CASCONI
Relator
Assinatura Eletrônica