Tribunal: TJSP
Processo: 1017759-72.2015.8.26.0506
Classe: Apelação Cível / Promessa de Compra e Venda
Órgão julgador: Rogério Murillo Pereira Cimino
Órgão colegiado: 9a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-10-30
Data de publicação: 2020-10-30

Ementa:
APELAÇÃO. Ação de restituição de valores cumulada com indenizatória. Compra e venda de bem imóvel. Sentença de improcedência. Inconformismo da parte autora. Alegação de irregularidade sobre a cobrança de comissão de corretagem. Acolhimento. Incidência do Tema no 960 do Superior Tribunal de Justiça. Não preenchimento dos requisitos de informação prévia e de dissociação clara do preço total de

Ementa:
APELAÇÃO. Ação de restituição de valores cumulada com indenizatória. Compra e venda de bem imóvel. Sentença de improcedência. Inconformismo da parte autora. Alegação de irregularidade sobre a cobrança de comissão de corretagem. Acolhimento. Incidência do Tema no 960 do Superior Tribunal de Justiça. Não preenchimento dos requisitos de informação prévia e de dissociação clara do preço total de compra do imóvel, em relação à comissão de corretagem, no contrato. Indenização por desvalorização do imóvel. Parcial acolhimento. Contrato com "previsão de elevadores", que não significa instalação deles. Dever de informação clara violado. Expectativa ao consumidor de que haveria elevador instalado no empreendimento. Desvalorização caracterizada, a ser apurada em sede de liquidação de sentença, em fase de cumprimento do julgado. Salão de festas que não corresponde ao folder de vendas. Pretensão de indenização afastada. Laudo pericial inequívoco em concluir que a respectiva obra respeitou o memorial descritivo e o próprio folder. Arranjo do salão de festas diferentes daquele apresentado na propaganda, mas que entrega as benfeitorias prometidas. Sentença reformada em parte. Recurso parcialmente provido.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Apelação Cível no 1017759-72.2015.8.26.0506
Registro: 2020.0000892418
ACÓRDÃO
Vistos,
relatados
e
discutidos
estes
autos
de
Apelação
Cível
no
1017759-72.2015.8.26.0506, da Comarca de Ribeirão Preto, em que é apelante ADÃO DE
PAULA (JUSTIÇA GRATUITA), é apelado SPE VITTA RIBEIRÃO VERDE LTDA.
ACORDAM, em 9a Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça de São
Paulo, proferir a seguinte decisão: Deram provimento em parte ao recurso. V. U., de
conformidade com o voto do relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores GALDINO TOLEDO
JÚNIOR (Presidente) e PIVA RODRIGUES.
São Paulo, 30 de outubro de 2020.
ROGÉRIO MURILLO PEREIRA CIMINO
Relator
Assinatura Eletrônica

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Apelação Cível no 1017759-72.2015.8.26.0506
Voto no 2369
Apelação Cível no 1017759-72.2015.8.26.0506
9a Câmara de Direito Privado
Comarca: Ribeirão Preto - 7a Vara Cível
Apelante: Adão de Paula
Apelado: Spe Vitta Ribeirão Verde Ltda
Juiz: Thomaz Carvalhaes Ferreira.
APELAÇÃO. Ação de restituição de valores cumulada
com indenizatória. Compra e venda de bem imóvel.
Sentença de improcedência. Inconformismo da parte
autora. Alegação de irregularidade sobre a cobrança de
comissão de corretagem. Acolhimento. Incidência do
Tema no 960 do Superior Tribunal de Justiça. Não
preenchimento dos requisitos de informação prévia e de
dissociação clara do preço total de compra do imóvel, em
relação
à
comissão
de
corretagem,
no
contrato.
Indenização por desvalorização do imóvel. Parcial
acolhimento. Contrato com “previsão de elevadores”, que
não significa instalação deles. Dever de informação clara
violado. Expectativa ao consumidor de que haveria
elevador instalado no empreendimento. Desvalorização
caracterizada, a ser apurada em sede de liquidação de
sentença, em fase de cumprimento do julgado. Salão de
festas que não corresponde ao folder de vendas. Pretensão
de indenização afastada. Laudo pericial inequívoco em
concluir que a respectiva obra respeitou o memorial
descritivo e o próprio folder. Arranjo do salão de festas
diferentes daquele apresentado na propaganda, mas que
entrega as benfeitorias prometidas. Sentença reformada
em parte. Recurso parcialmente provido.
Trata-se de recurso de apelação interposto contra a r. sentença de fls.
453/464, que, em ação de restituição de valores cumulada com indenização, julgou
improcedentes os pedidos da petição inicial.

A parte autora, ora apelante, sustenta que “fora imposto no momento

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da contratação valores referentes ao pagamento da taxa de comissão de corretagem, valor
esse não transparente no ato da assinatura do contrato, fazendo constar em uma
malfadada cláusula onde fala sobre a comissão de corretagem, bem genérica, constante
na última página do contrato padrão”. Requereu a devolução, em dobro, do valor
indevidamente cobrado. Requereu, também, indenização pela não conclusão da obra
quando da entrega do imóvel.
Recurso regularmente processado, isento de preparo. Contrarrazões
(fls. 490/506).
Sem oposição ao julgamento virtual, nos termos da Resolução no
772/2017 do Órgão Especial deste Tribunal.
É o relatório, adotado no mais, o da r. sentença.
O recurso comporta parcial provimento.
Em relação à comissão de corretagem, incide o Tema no 960 do
Superior Tribunal de Justiça, onde se discutiu “a validade da transferência ao consumidor
da obrigação de pagar a comissão de corretagem nas promessas de compra e venda
celebradas no âmbito do programa 'Minha Casa, Minha Vida'”.
Ficou resolvido que, “ressalvada a denominada Faixa 1, em que não
há intermediação imobiliária, é válida a cláusula contratual que transfere ao promitente-
comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem nos contratos de promessa de
compra e venda do Programa Minha Casa, Minha Vida, desde que previamente informado
o preço total da aquisição da unidade autônoma, com o destaque do valor da comissão de
corretagem”.
A aquisição do bem imóvel objeto dos autos não se deu na referida
Faixa 1 do “Programa Minha Casa, Minha Vida”, sendo lícito, portanto, o repasse da

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comissão de corretagem, desde que preenchidos os requisitos permissivos.
Todavia, no caso dos autos, não há previa informação clara sobre os
valores de corretagem, em relação ao preço total da unidade autônoma, em quaisquer que
sejam os contratos celebrados entre as partes. O que se percebe, então, é o não
cumprimento dos requisitos básicos para legitimar, em favor das apeladas, o pagamento de
tais taxas.
Aliás, a Cláusula 9a (fl. 238) não gera efeitos, pois os requisitos de
repasse da comissão de corretagem não foram preenchidos. De rigor, portanto, a
condenação da parte apelada na devolução, simples, de tais quantias (não há repetição em
dobro, pois a caracterização inequívoca de má-fé deve existir, o que não restou
comprovado nos autos).
Quanto à pretensão relativa à propaganda enganosa, o Código de
Defesa do Consumidor, em seu artigo 51, XV, dispõe que “são nulas de pleno direito,
entre outras, as cláusulas contratuais relativas ao fornecimento de produtos e serviços que
estejam em desacordo com o sistema de proteção ao consumidor”.
E, dentro do sistema de proteção ao consumidor, encontra-se o artigo
6o, III, do Código Consumerista: “são direitos básicos do consumidor a informação
adequada e clara sobre os diferentes produtos e serviços (...)”.
Ora, se há no contrato a “previsão de elevadores”, o que se espera é
que sejam instalados elevadores no empreendimento. A informação tem de ser clara,
inequívoca ao consumidor.
Caso a apelada pretendesse apenas criar o espaço, sem instalar os
elevadores, deveria ter deixado claro no instrumento de contrato que a “previsão de
elevadores” significa a criação do espaço físico, para que sejam instalados oportunamente,
pelos próprios adquirentes, pois pela construtora não o seriam.

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Nesse sentido, evidente a falta de informação adequada e a criação de
expectativa no consumidor, frustrada. E, consequentemente, a desvalorização do
empreendimento, uma vez que a interpretação leiga do contrato seria pela instalação de
elevadores (o que não ocorreu). Referida desvalorização, proporcional à unidade adquirida,
deverá ser objeto de perícia em fase de liquidação de sentença.
Todavia, quanto ao salão de festas, não merece reforma o julgado.
De fato, utilizando-se a prova pericial emprestada, não impugnada sua
aceitação, objetivamente, pelas partes, temos que o expert concluiu, inequivocamente, que
o espaço corresponde às especificações do memorial descritivo e do folder de venda, não
havendo que se falar em imputação de responsabilidade à apelada, nesse quesito.
Assim, reforma-se, em parte, a r. sentença, para determinar à apelada a
devolução, de forma simples, dos valores pagos a título de comissão de corretagem, bem
como a indenizar a parte autora pela desvalorização do imóvel, proporcional à sua unidade,
no que tange à não instalação de elevador (esse valor será objeto de liquidação de sentença
em sede de cumprimento do julgado).
Ante o resultado do julgamento do recurso, a sucumbência da parte
apelada é parcial, e não mínima a ensejar que a parte apelante suporte integralmente seu
pagamento.
Em razão de sucumbência recíproca e proporcional, custas e despesas
processuais são divididas entre as partes na proporção de 80% para a parte apelante,
sucumbente, ainda que vitoriosa em grau recursal, em grande parte de seus pedidos iniciais.
Os outros 20% recaem sobre a apelada.
Acerca dos honorários advocatícios, compete, à parte apelada, suportar
a verba honorária no valor de 10% do valor da condenação, devida ao advogado da

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apelante, enquanto que esta (a parte apelante) deve arcar com os honorários advocatícios
dos patronos daquela, agora majorados para R$1.700,00 (mil e setecentos reais), observada
a gratuidade da justiça, nos termos do artigo 85, §§ 2o e 14 do Código de Processo Civil.
Registre-se que eventual oposição de embargos de declaração com
intuito manifestamente protelatório está sujeito à pena prevista no artigo 1.026, §2o, do
Código de Processo Civil.
Considera-se prequestionada toda a matéria constitucional e
infraconstitucional discutida, evitando-se, com isso, oposição de embargos de declaração
para este fim (Súmulas no 211 do Superior Tribunal de Justiça e no 282 do Supremo
Tribunal Federal).
Diante do exposto, DÁ-SE PARCIAL PROVIMENTO ao recurso.
ROGÉRIO MURILLO PEREIRA CIMINO
Relator