Tribunal: TJSP
Processo: 1017035-02.2019.8.26.0224
Classe: Apelação Cível / Promessa de Compra e Venda
Órgão julgador: Silvia Rocha
Órgão colegiado: 29a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-11-30
Data de publicação: 2020-11-30

Ementa:
- Promessa de compra e venda - Ação de devolução de valores - Discussão a respeito da cobrança de "juros de obra" - É ilícito cobrar do adquirente juros de obra ou outro encargo equivalente, após o prazo ajustado no contrato para a entrega das chaves da unidade autônoma, incluído o período de tolerância. Neste caso, porém, não há prova de que tal cobrança existiu, o que implica improcedência do

Ementa:
- Promessa de compra e venda - Ação de devolução de valores - Discussão a respeito da cobrança de "juros de obra" - É ilícito cobrar do adquirente juros de obra ou outro encargo equivalente, após o prazo ajustado no contrato para a entrega das chaves da unidade autônoma, incluído o período de tolerância. Neste caso, porém, não há prova de que tal cobrança existiu, o que implica improcedência do pedido - Sentença mantida - Recurso não provido.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2020.0000983461
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível no
1017035-02.2019.8.26.0224, da Comarca de Guarulhos, em que é apelante
JULIANA TAMARA DE ALMEIDA (JUSTIÇA GRATUITA), é apelado MRV
ENGENHARIA E PARTICIPAÇÕES S/A.
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 29a Câmara de Direito
Privado do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Negaram
provimento ao recurso. V. U., de conformidade com o voto da relatora, que integra
este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores SILVIA ROCHA
(Presidente), FABIO TABOSA E CARLOS HENRIQUE MIGUEL TREVISAN.
São Paulo, 30 de novembro de 2020.
SILVIA ROCHA
Relatora
Assinatura Eletrônica

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Apelação Cível no 1017035-02.2019.8.26.0224 -Voto no 31296
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29a Câmara de Direito Privado
Apelação no 1017035-02.2019.8.26.0224
3a Vara Cível de Guarulhos (processo no 1017035-02.2019.8.26.0224)
Apelante: Juliana Tamara de Almeida
Apelada: MRV Engenharia e Participações S/A
Juíza de 1o Grau: Adriana Porto Mendes
Voto no 31296.
- Promessa de compra e venda - Ação de devolução de
valores - Discussão a respeito da cobrança de “juros de
obra” - É ilícito cobrar do adquirente juros de obra ou outro
encargo equivalente, após o prazo ajustado no contrato para
a entrega das chaves da unidade autônoma, incluído o
período de tolerância. Neste caso, porém, não há prova de
que tal cobrança existiu, o que implica improcedência do
pedido - Sentença mantida - Recurso não provido.
Trata-se de apelo interposto por autora de ação de
devolução de valores contra sentença que julgou o pedido improcedente e a
condenou ao pagamento das custas, despesas processuais e honorários de
sucumbência fixados em 20% do valor da causa (fls. 272/274).
A apelante sustenta que: a) a ré lhe repassou
juros de contrato de financiamento firmado com instituição bancária, para
obtenção de recursos necessários à execução do seu empreendimento,
denominando-os “juros de obra”, “taxa de evolução de obra” ou “juros
contratuais de fase de obra”, e persistiu na sua cobrança após a entrega das
chaves, ocorrida em dezembro de 2018, e a expedição do “habite-se”, em
janeiro de 2019, o que afronta o Código do Consumidor; b) a somatória dos
juros não foi abatida do valor do débito; c) de outubro de 2017 a abril de 2019,
pagou R$7.346,08 de “juros de obra”; d) logicamente, não pode haver
cobrança de “juros de obra” após a conclusão do empreendimento; e) provou o
pagamento dos juros, até o ajuizamento da demanda, pelos documentos de fls.
92/103; e f) a cobrança indevida subsiste até os dias atuais. Pede, com base
nisso, a reforma da sentença (fls. 276/283).
Recurso tempestivo. Sem preparo, porque a
apelante é beneficiária da justiça gratuita.

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Houve resposta.
É o relatório.
A autora celebrou compromisso de compra e
venda com a ré, tendo por objeto a aquisição de apartamento situado na
cidade de Guarulhos, por R$169.677,00, em 05.08.2017 (fls. 18/45). Disse
que a construtora lhe repassou “juros de obra” previstos em contrato de
financiamento firmado com a Caixa Econômica Federal (fls. 50/76), e que tal
cobrança persistiu, mesmo após a entrega das chaves, em 13.12.2018 (fl.
46), afrontando o Código do Consumidor.
Pediu, na inicial, a devolução dos “juros de obra”
exigidos de 20.10.2017 a 20.04.2019, ou até que tal cobrança cessasse.
Alternativamente, pediu a condenação da ré à devolução dos juros cobrados
desde o “habite-se”, expedido em 10.01.2019 (fl. 11).
A ré contestou, aduzindo que os referidos juros
decorrem de contrato firmado entre a autora e a Caixa, do qual participou
como mero interveniente, e que sua cobrança, da qual não há prova, já que
nem sequer existiu, é lícita, até a entrega da chaves, de acordo com pacífica
jurisprudência (fls. 115/125).
A sentença afirmou, estribada em precedentes do
Superior Tribunal de Justiça, com acerto, a legalidade da cobrança de “juros
de obra” de adquirente de imóvel até a entrega das chaves, de sorte que não
há por que devolver eventuais juros cobrados da autora no período de
outubro de 2017 a dezembro de 2018 (fl. 273).
É ilícito, por outro lado, cobrar “juros de obra” de
adquirente de imóvel após o prazo estipulado para a entrega das chaves,
incluído aí eventual período de tolerância.
Nesse sentido:
RECURSO ESPECIAL CONTRA ACÓRDÃO PROFERIDO

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EM
INCIDENTE
DE
RESOLUÇÃO
DE
DEMANDAS
REPETITIVAS - IRDR. ART. 1.036 DO CPC/2015 C/C O
ART. 256-H DO RISTJ. PROCESSAMENTO SOB O RITO
DOS RECURSOS ESPECIAIS REPETITIVOS. PROGRAMA
MINHA CASA, MINHA VIDA. CRÉDITO ASSOCIATIVO.
PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL EM
CONSTRUÇÃO. CONTROVÉRSIAS ENVOLVENDO OS
EFEITOS
DO
ATRASO
NA
ENTREGA
DO
BEM.
RECURSOS DESPROVIDOS.
1. As teses a serem firmadas, para efeito do art. 1.036 do
CPC/2015, em contrato de promessa de compra e venda de
imóvel em construção, no âmbito do Programa Minha Casa,
Minha Vida, para os beneficiários das faixas de renda 1,5, 2
e 3, são as seguintes:
1.1 Na aquisição de unidades autônomas em construção, o
contrato deverá estabelecer, de forma clara, expressa e
inteligível, o prazo certo para a entrega do imóvel, o qual
não poderá estar vinculado à concessão do financiamento,
ou a nenhum outro negócio jurídico, exceto o acréscimo do
prazo de tolerância.
1.2 No caso de descumprimento do prazo para a entrega do
imóvel, incluído o período de tolerância, o prejuízo do
comprador é presumido, consistente na injusta privação do
uso do bem, a ensejar o pagamento de indenização, na
forma de aluguel mensal, com base no valor locatício de
imóvel assemelhado, com termo final na data da
disponibilização da posse direta ao adquirente da unidade
autônoma.
1.3 É ilícito cobrar do adquirente juros de obra ou outro
encargo equivalente, após o prazo ajustado no contrato para
a entrega das chaves da unidade autônoma, incluído o
período de tolerância.
1.4 O descumprimento do prazo de entrega do imóvel,
computado o período de tolerância, faz cessar a incidência
de correção monetária sobre o saldo devedor com base em
indexador setorial, que reflete o custo da construção civil, o
qual deverá ser substituído pelo IPCA, salvo quando este
último for mais gravoso ao consumidor.
2. Recursos especiais desprovidos.
(STJ, 2a Seção, REsp 1729593/SP, Rel. Min. MARCO
AURÉLIO BELLIZZE, j. 25/09/2019, DJe 27/09/2019, grifo
nosso)
No caso em exame, ainda que se atribuísse
responsabilidade à ré pela cobrança de “juros de obra” pela Caixa, em face
da natureza da relação jurídica estabelecida entre as partes, como fez a

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sentença (fl. 273), não há prova de que tal cobrança realmente existiu, que à
autora cumpria produzir (artigo 373, I, do Código de Processo Civil),
mormente após a entrega das chaves do imóvel, tal como a sentença também
afirmou (fl. 273).
Os documentos de fls. 92/103, mencionados no
apelo, não aludem à cobrança de “juros de obra” e não se acha nos autos
outros elementos de prova a favor da tese da autora.
Sendo assim, não havendo o que alterar no
julgado, nego provimento ao apelo.
SILVIA ROCHA
Relatora