Tribunal: TJSP
Processo: 2256781-63.2019.8.26.0000
Classe: Agravo de Instrumento / Alienação Fiduciária
Órgão julgador: Carlos Henrique Miguel Trevisan
Órgão colegiado: 29a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-03-06
Data de publicação: 2020-03-06

Ementa:
PROCESSUAL CIVIL - Imóvel - Compra e venda com cláusula de garantia de alienação fiduciária - Ação declaratória de nulidade de atos jurídicos combinada com pedido de tutela de urgência proposta contra o credor fiduciário - Decisão de primeiro grau que defere em parte pedido de tutela de urgência - Agravo interposto pelo réu - Pretensão de obter a revogação da decisão que deferiu a suspensão dos

Ementa:
PROCESSUAL CIVIL - Imóvel - Compra e venda com cláusula de garantia de alienação fiduciária - Ação declaratória de nulidade de atos jurídicos combinada com pedido de tutela de urgência proposta contra o credor fiduciário - Decisão de primeiro grau que defere em parte pedido de tutela de urgência - Agravo interposto pelo réu - Pretensão de obter a revogação da decisão que deferiu a suspensão dos efeitos de leilões - Requisitos do artigo 300 do Código de Processo Civil presentes - Valores referentes às prestações mensais depositados pelos autores - Controvérsias acerca do cumprimento da obrigação a serem dirimidas pelo juízo de primeiro grau - Recurso desprovido

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2020.0000162007
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Agravo de Instrumento no
2256781-63.2019.8.26.0000, da Comarca de Suzano, em que é agravante BANCO
SANTANDER (BRASIL) S/A, são agravados ANTONIO CARLOS DA SILVA e
LAURA COELHO GALIFORNI SILVA.
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 29a Câmara de Direito Privado
do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Negaram provimento ao
recurso. V. U., de conformidade com o voto do relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores SILVIA ROCHA
(Presidente sem voto), FRANCISCO CARLOS INOUYE SHINTATE E JAYME DE
OLIVEIRA.
São Paulo, 6 de março de 2020.
CARLOS HENRIQUE MIGUEL TREVISAN
Relator
Assinatura Eletrônica

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Agravo de Instrumento no 2256781-63.2019.8.26.0000 -Voto no 15.629
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VOTO No 15.629
AGRAVO No 2256781-63.2019.8.26.0000
COMARCA: SUZANO (1a VARA CÍVEL)
AGRAVANTE: BANCO SANTANDER S/A
AGRAVADOS: ANTONIO CARLOS DA SILVA e LAURA COELHO GALIFORNI
SILVA
INTERESSADOS: AKYO KONISHI e MARIA LUCIA AOKI KONISHI
JUIZ DE PRIMEIRO GRAU: PAULO ROBERTO DALLAN
PROCESSUAL CIVIL - Imóvel - Compra e venda com cláusula de
garantia de alienação fiduciária - Ação declaratória de nulidade de atos
jurídicos combinada com pedido de tutela de urgência proposta contra o
credor fiduciário - Decisão de primeiro grau que defere em parte pedido
de tutela de urgência - Agravo interposto pelo réu - Pretensão de obter a
revogação da decisão que deferiu a suspensão dos efeitos de leilões -
Requisitos do artigo 300 do Código de Processo Civil presentes - Valores
referentes às prestações mensais depositados pelos autores -
Controvérsias acerca do cumprimento da obrigação a serem dirimidas
pelo juízo de primeiro grau - Recurso desprovido
Trata-se de agravo de instrumento tirado contra a decisão
de fl. 100 de origem, proferida nos autos da ação declaratória de nulidade de
atos jurídicos combinada com pedido de tutela de urgência proposta pelos
agravados, a qual, dentre outras coisas, deferiu o pedido de concessão de
tutela de urgência “para suspender os efeitos dos leilões marcados para 11/01/2018 e 18/01/2018 em
relação ao imóvel objeto desta ação (fls. 96), sem prejuízo das respectivas realizações”.
O réu pede a reforma da decisão alegando ausência de
nulidade do procedimento extrajudicial, pois “o pedido de nulidade do leilão foi baseado
confissão de inadimplemento, verifica-se ainda que Banco realizou o procedimento devidamente, consoante
certidão de decurso de prazo para purgar a mora”. Afirma que “os autores estão cientes do ônus de
não purgar a mora e foram intimados para este fim, conforme comprovação do cartório, portanto,
incontroverso. Assim sendo, a realização de leilão é ato que já se espera pela ausência de pagamento, sendo
procedimento de Lei e, devidamente, indicado no contrato de financiamento. Todavia, importante destacar
que a ciência do autor quanto a realização dos leilões é INCONTROVERSA, isto porque, foi devidamente
citado para efetuar o pagamento purgando a mora no prazo legal de 15 dias, que deixou transcorrer por
inércia certificado pelo cartório. Como se não bastasse, tinha pleno conhecimento a respeito do ato
expropriatório e dos efeitos do contrato em relação ao inadimplemento, portanto, não há o que se falar em
vício no procedimento. Outrossim, os documentos anexos comprovam a ciência da parte quanto ao prazo
para purgar a mora e quanto a realização dos leilões, portanto, incontroverso que os atos estão de acordo
com a Lei e não merecem nulidade. Além disso, não há nos autos prova da inequívoca intenção de purgar a
mora, até mesmo porque o autor foi intimado para pagamento da mora e permaneceu inerte, ocorrendo o
decurso de prazo e dando consequência aos atos expropriatórios. Isto posto, a instituição bancária, credora
fiduciária, agiu no exercício regular de direito, não havendo irregularidade que enseja a declaração de
nulidade do procedimento de consolidação de propriedade extrajudicial, requerida pelo autor”. Alega
também que agiu no exercício regular de direito ao iniciar os procedimentos
de consolidação da propriedade previstos na Lei no 9.514/97 e no contrato
celebrado, que observou o prazo de carência de 30 (trinta) dias acordado entre

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as partes, que promoveu a notificação e que não há qualquer documento que
comprove sua recusa em negociar, sendo a ação uma maneira de os autores
protelarem a situação. Afirma ainda que não houve abusividade na
contratação, que não há mora a ser quitada após a consolidação da
propriedade e que não foi efetuado o integral pagamento das parcelas,
acrescido de todos os encargos e custas contratuais, contrariando, assim, o
disposto na Lei no 9.514/97.
O pedido de efeito suspensivo foi indeferido (fl. 84).
Os agravados apresentaram contraminuta (fls. 95/103).
É o relatório.
Os agravados propuseram ação declaratória de nulidade de
atos jurídicos combinada com pedido de tutela de urgência afirmando ter
celebrado contrato de compra e venda de imóvel com cláusula de garantia de
alienação fiduciária e que em razão de seu inadimplemento houve recusa do
réu ao recebimento das prestações mensais em aberto.
Consta também da petição inicial que os autores foram
notificados de que a propriedade de seu imóvel, matriculado sob no 53.412 no
Cartório de Registro de Imóveis de Suzano, havia sido consolidada em favor
do réu, ora agravante, o qual seria levado a leilão extrajudicial nos dias 11 e
18 de janeiro de 2018 (fl. 96).
Ocorre, porém, que, temendo perder o imóvel em que
residem, dirigiram-se ao banco com o intuito de negociar o débito. No
entanto, apesar de a negociação estar em andamento, pois ainda se encontra
“em análise”, o réu agendou leilões extrajudiciais do imóvel, o que motivou o
ajuizamento da presente ação.
Por conta disso, requereram “seja concedida a tutela de urgência,
'inaldita altera parte', no escopo de DEFERIMENTO DA TUTELA DE URGÊNCIA, SUSPENDENDO-SE A
CONTINUIDADE DA EXECUÇÃO EXTRAJUDICIAL EM COMENTO, EM ESPECIAL OS LEILÕES
EXTRAJUDICIAIS AGENDADOS PARA OS DIAS 11/01/2018 E 18/01/2018, ÀS 14:10 HORAS, A SEREM
REALIZADOS POR ANA CLAUDIA CAROLINA CAMPOS FRAZÃO, LEILOEIRA OFICIAL, JUCESP No
836, COM ESCRITÓRIO NA RUA DA MOOCA, 3.508, MOOCA, SÃO PAULO/SP, SUSPENDENDO-SE
TAMBÉM SEUS EFEITOS E EVENTUAL REGISTRO DE CARTA DE ARREMATAÇÃO, SOB PENA DE
RISCO DE AQUISIÇÃO POR TERCEIROS, COM PERECIMENTO DO OBJETO DA PRESENTE AÇÃO E
PERDA DA ÚNICA MORADIA DOS REQUERENTES E SEUS FAMILIARES, DANO ESSE DE DIFÍCIL
REPARAÇÃO, AUTORIZANDO-SE, FINALMENTE, A PURGAÇÃO DA MORA NOS PRESENTES AUTOS
DAS
PRESTAÇÕES
VENCIDAS
DESDE
26/09/2017
A
26/01/2018,
NO
VALOR
DE
R$
48.402,05(QUARENTA E OITO MIL, QUATROCENTOS E DOIS REAIS E CINCO CENTAVOS),
DEFERINDO-SE TAMBÉM O DEPÓSITO JUDICIAL DAS PARCELAS VINCENDAS, DE FORMA
MENSAL, TUDO NOS MOLDES CONTRATADOS, GARANTINDO-SE ASSIM OS TOTAIS DIREITOS

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CREDITÍCIOS DO BANCO-RÉU”, sobrevindo a decisão recorrida, assim proferida:
“Considerando a urgência do pleito, passo à análise da liminar. Em que pese a alteração do art. 39, inciso
II, da Lei no 9.514/2017, conforme Lei 13.465/2017, publicada no DOU de 08.09.2017 e que entrou em
vigor na data de sua publicação, o contrato em questão é anterior a referida lei, não sendo referida
alteração legislativa aplicável ao caso concreto. Sobre o tema: TJ/SP, 35a Câmara de Direito Privado,
Agravo de Instrumento no 2211365-43.2017.8.26.0000, Rel. Des. Morais Pucci, j. 18.12.2017, v.u.; e TJ/SP,
28a Câmara de Direito Privado, Agravo de Instrumento no 2187997-05.2017.8.26.0000, Rel. Des. Celso
Pimentel, j. 19.12.2017, v.u.. Assim, conforme interpretação da legislação de regência, possível a purga da
mora até a data do leilão extrajudicial. No caso concreto, o primeiro leilão foi marcado para 11/01/2018,
data da distribuição desta ação e o segundo leilão para 18/01/2018, pelo que, por ora, cabível, em parte, a
concessão da liminar, para possibilitar a purgação da mora. Isso posto, defiro em parte a liminar, para
suspender os efeitos dos leilões marcados para 11/01/2018 e 18/01/2018 em relação ao imóvel objeto desta
ação (fls. 96), sem prejuízo das respectivas realizações”.
A natureza da controvérsia entre as partes impunha mesmo
o deferimento do pedido de tutela de urgência (suspensão dos efeitos dos
leilões), motivo pelo qual não comporta acolhimento o inconformismo.
É certo que a constatação da veracidade dos fatos que
nutrem a pretensão deduzida pelos autores-agravados, sobretudo no tocante à
possibilidade do manejo da ação declaratória de nulidade de atos jurídicos,
está condicionada ao exame mais aprofundado pelo juízo de primeiro grau.
Ainda assim, porém, estão presentes os requisitos do
artigo 300 do Código de Processo Civil a autorizar o deferimento do pedido
de tutela de urgência em relação à suspensão apenas dos efeitos dos leilões.
No julgamento do Incidente de Resolução de Demandas
Repetitivas no 2166423-86.2018.8.26.0000, ocorrido em 25 de novembro de
2019, pela Turma Especial - Privado III deste Egrégio Tribunal, foi fixada a
seguinte tese: “A alteração introduzida pela Lei no 13.465/2017 ao art. 39, II, da Lei no 9.514/97 tem
aplicação restrita aos contratos celebrados sob a sua vigência, não incidindo sobre os contratos firmados
antes da sua entrada em vigor, ainda que constituída a mora ou consolidada a propriedade, em momento
posterior ao seu início de vigência”.
Definiu-se, portanto, que o devedor que celebrou contrato
antes da entrada em vigor da Lei no 13.465/17 tem o direito de purgar a mora
até a assinatura do auto de arrematação, desde que observados os requisitos
do artigo 34 do Decreto-Lei 70/66.
No caso em exame, o contrato de financiamento foi
celebrado em 26 de outubro de 2011, antes da entrada em vigor da Lei no
13.465/17, motivo pelo qual se impõe seja facultada à parte devedora a
purgação da mora até a assinatura do auto de arrematação, na forma do artigo
34 do Decreto-lei no 70/66, sendo, portanto, de rigor a suspensão dos efeitos
do procedimento extrajudicial de execução da garantia.
Sopesando os interesses em conflito, não há dúvida de que
são os agravados quem se encontram na iminência de sofrer dano de difícil

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reparação, na eventualidade de se não se suspender os efeitos dos leilões
relativos ao imóvel por eles financiado, de modo que, em consequência,
devem eles ser mantidos na posse do imóvel até eventual ordem em contrário
(Código de Processo Civil, artigo 296).
Não há também evidência de que a espera pela melhor
apuração dos fatos venha a causar prejuízo ao agravante.
Conclui-se, portanto, que no momento a controvérsia a ser
dirimida está restrita ao cabimento da medida de urgência deferida, à luz dos
requisitos previstos no artigo 300 do Código de Processo Civil, os quais se
fazem presentes.
As demais questões trazidas pelo agravante, em especial
acerca das alegações de legalidade da consolidação da propriedade, prazo e
momento para purgação da mora, ausência de abusividade na contratação e
validade do contrato celebrado pelas partes a impossibilitar a purgação da
mora, inclusive por alegado não pagamento da integralidade do débito, estão
entrosadas com o mérito da ação, razão pela qual serão objetos de oportuna
análise pelo juízo de primeiro grau.
Importante ressaltar que a consolidação da propriedade
nas mãos do credor fiduciário, corridos os 15 (quinze) dias previstos no artigo
26, § 1o, da Lei no 9.514/97, não impede a purgação da mora pelo devedor ateì
que seja assinado o auto de arrematação do imóvel, conforme concluiu o
Egrégio Superior Tribunal de Justiça, em acórdão relatado pelo Ministro
Ricardo Villas Bo^as Cueva no julgamento do Recurso Especial no
1.462.210/RS: “A análise dos dispositivos acima destacados revela que a alienação fiduciária em
garantia de bem imoìvel eì composta por duas fases: 1) consolidação da propriedade e 2) alienação do bem a
terceiros, mediante leilão. Com efeito, naÞo purgada a mora no prazo de 15 (quinze) dias, a propriedade do
imoìvel eì consolidada em favor do agente fiduciário, no caso, a Caixa Econômica Federal. No entanto,
apesar de consolidada a propriedade, naÞo se extingue de pleno direito o contrato de mútuo, pois o credor
fiduciário deve providenciar a venda do bem, mediante leilão, ou seja, a partir da consolidação da
propriedade do bem em favor do agente fiduciário, inaugura-se uma nova fase do procedimento de execução
contratual. Portanto, ao contrario do consignado no acordão recorrido, no âmbito da alienação fiduciária
de imóveis em garantia, o contrato que serve de base para a existência da garantia naÞo se extingue por
força da consolidação da propriedade, mas, sim, pela alienação em leilão público do bem objeto da
alienação fiduciária, a partir da lavratura do auto de arrematação. (...) Assim, constatado que a Lei no
9.514/1997, em seu art. 39, inciso II, permite expressamente a aplicação subsidiária das disposições dos
arts. 29 a 41 do Decreto no 70/1966, eì possível afirmar a possibilidade de o devedor/mutuário purgar a
mora em 15 (quinze) dias após a intimação prevista no art. 26, § 1o, da Lei no 9.514/1997, ou a qualquer
momento, ateì a assinatura do auto de arrematação (art. 34 do Decreto-Lei no 70/1966). De fato,
considerando-se que o credor fiduciário, nos termos do art. 27 da Lei no 9.514/1997, naÞo incorpora o bem
alienado em seu patrimônio, que o contrato de mútuo naÞo se extingue com a consolidação da propriedade
em nome do fiduciário, que a principal finalidade da alienação fiduciária eì o adimplemento da dívida e a
ausência de prejuiìzo para o credor, a purgação da mora ateì a arrematação naÞo encontra nenhum entrave
procedimental, desde que cumpridas todas as exigências previstas no art. 34 do Decreto-Lei no 70/1966”.
No mesmo sentido:

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AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO
REVISIONAL E CONTRATO. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA DE BEM
IMÓVEL. PURGAÇÃO DA MORA EFETUADA POR DEPÓSITO
JUDICIAL. POSSIBILIDADE DE REMISSÃO DA DÍVIDA ATÉ
LAVRATURA DO AUTO DE ARREMATAÇÃO. PRECEDENTES.
AGRAVO INTERNO NÃO PROVIDO. (AgInt no AREsp
113.256-7/PR, 4a Turma, Relator Ministro Luis
Felipe Salomão, 24.10.2017)
Oportuno destacar também os julgados deste Egrégio
Tribunal:
AGRAVO DE INSTRUMENTO - ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA - BEM
IMÓVEL - INSURGÊNCIA CONTRA A DECISÃO QUE DEFERIU
TUTELA DE URGÊNCIA PARA QUE NÃO SEJA REALIZADO
QUALQUER ATO DE ALIENAÇÃO DO IMÓVEL PERMITINDO O
DEPÓSITO CONSIGNATÓRIO - PRESENÇA DOS REQUISITOS DO
ART. 300 DO NCPC - PURGAÇÃO DA MORA PELO VALOR DAS
PARCELAS VENCIDAS QUE PODE SER REALIZADA ATÉ A
ASSINATURA DO AUTO DE ARREMATAÇÃO - DECISÃO MANTIDA
RECURSO DESPROVIDO (Agravo de Instrumento no
2021165-79.2017.8.26.0000,
Relator
Desembargador César Luis de Almeida, 28a Câmara
de Direito Privado, 17.05.2017)
ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA - IMÓVEL - AÇÃO CONSIGNATÓRIA C/C
SUSPENSÃO DE LEILÃO EXTRAJUDICIAL - AÇÃO CAUTELAR EM
APENSO - AUSÊNCIA DE INTIMAÇÃO PARA LEILÃO - DEPÓSITO
REALIZADO NOS AUTOS PARA PURGA DA MORA ANTES DO AUTO
DE ARREMATAÇÃO - AÇÃO PROCEDENTE - RECURSO PROVIDO.
Considerando-se que o art. 34 do Dec. Lei 70/66 permite a purga da
mora a qualquer momento até a expedição do auto de arrematação,
possível a procedência da ação consignatória proposta para este fim, vez
que o autor depositou as parcelas em aberto, bem como as que se
venceram no curso da ação. Ademais, não comprovou o réu ter realizado
intimação pessoal com a data dos leilões extrajudiciais, o que os torna
nulos, bem como todo o procedimento expropriatório que se seguiu
(Apelação no 1019536-49.2015.8.26.0003, Relator
Desembargador Paulo Ayrosa, 31a Câmara de
Direito Privado, 02.05.2017)
Alienação fiduciária de bem imóvel. A consolidação da propriedade nas
mãos do credor fiduciário não impede a purgação da mora pelo devedor
até que seja assinado o auto de arrematação do imóvel. Devedores que
efetuaram o depósito antes do início do leilão. Possibilidade da purgação
da mora e atendimento das expectativas do credor, ante o adimplemento
do crédito. Observância dos princípios da função social e preservação
dos contratos. Sustação do leilão ou de seus efeitos deferida em sede de
antecipação de tutela recursal ratificada. Agravo provido (Agravo
de Instrumento no 2053085-71.2017.8.26.0000,
Relator Desembargador Soares Levada, 34a Câmara
de Direito Privado, 19.04.2017)
Conclui-se, portanto, que, efetuado o depósito judicial dos
valores em aberto, nos termos dos incisos I e II do § 3o do artigo 27 da Lei no
9.514/97 (“§ 3o - Para os fins do disposto neste artigo, entende-se por: I - dívida: o saldo devedor da

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operação de alienação fiduciária, na data do leilão, nele incluídos os juros convencionais, as penalidades e
os demais encargos contratuais; II - despesas: a soma das importâncias correspondentes aos encargos e
custas de intimação e as necessárias à realização do público leilão, nestas compreendidas as relativas aos
anúncios e à comissão do leiloeiro”), e não da integralidade do valor do contrato,
desaparece o requisito ao prosseguimento do procedimento de consolidação
da propriedade fiduciária e de leilão do imóvel.
Em outras palavras, no âmbito da alienação fiduciária de
imóvel em garantia, o contrato que serve de base para a existência do negócio
não se extingue por força da consolidação da propriedade ao credor, mas sim
com a lavratura do auto de arrematação nas relações jurídicas não submetidas
às alterações trazidas pela Lei no 13.465/2017, como no caso em questão, de
tal sorte que, até então, é possível a purgação da mora, e, por consequência, a
permanência no imóvel.
Ademais, verifica-se que, ao que parece, no caso em
questão houve o depósito integral do valor devido, conforme notificação
extrajudicial (fl. 90 de origem), que indica débito no valor de R$ 18.291,18, e
comprovante de depósito judicial realizado pelos autores no valor de R$
39.448,00 (fl. 109 de origem).
Note-se que, como acima mencionado, o exame de tais
questões, associado à análise mais aprofundada da veracidade dos fatos
narrados pelo agravante e também pelos agravados na petição inicial, está
reservado ao juízo de primeiro grau, que após regular instrução e por ocasião
do julgamento do feito disporá de todos os elementos de convicção
necessários.
Ante o exposto, o voto é no sentido de se negar
provimento ao agravo.
CARLOS HENRIQUE MIGUEL TREVISAN
Relator