Tribunal: TJSP
Processo: 1009652-84.2015.8.26.0006
Classe: Apelação Cível / Adjudicação Compulsória
Órgão julgador: Rodolfo Pellizari
Órgão colegiado: 6a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-09-16
Data de publicação: 2020-09-16

Ementa:
APELAÇÃO CÍVEL. Adjudicação Compulsória. Aquisição de lote em 1965, mediante escritura pública. Improcedência, ante a inexistência de matrícula individualizada do imóvel. Inconformismo do autor.

Adequação da via eleita. Loteamento instituído antes da vigência da Lei 6.015/73, quando ainda não era exigida a matrícula individualizada. Objeto da ação especificado em transcrição do registro

Ementa:
APELAÇÃO CÍVEL. Adjudicação Compulsória. Aquisição de lote em 1965, mediante escritura pública. Improcedência, ante a inexistência de matrícula individualizada do imóvel. Inconformismo do autor.

Adequação da via eleita. Loteamento instituído antes da vigência da Lei 6.015/73, quando ainda não era exigida a matrícula individualizada. Objeto da ação especificado em transcrição do registro imobiliário. Abertura da matrícula individualizada que se dá quando do ingresso do primeiro título aquisitivo, nos termos dos artigos 176 e 228 da Lei 6.015/73. Patente utilidade de eventual procedência da adjudicação compulsória para transmissão da propriedade, após regularizado o registro imobiliário.

Mérito. Suprimento judicial de declaração de vontade que demanda o preenchimento de todos os requisitos objetivos e subjetivos exigíveis para a lavratura da escritura e consequente registro no CRI: (a) existência de contrato preliminar de promessa de compra e venda sem cláusula de arrependimento; (b) comprovação de pagamento integral do preço e (c) recusa injustificada do vendedor, ou quem o substitua, em outorgar a escritura definitiva. Preenchimento de todos os requisitos. Adjudicação compulsória possível. Dicção do art. 1.418 do Código Civil.

RECURSO PROVIDO.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2020.0000752752
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível no
1009652-84.2015.8.26.0006, da Comarca de São Paulo, em que são apelantes
GENIVAL BAPTISTA DE CARVALHO, JACIRA BENEDITA DE CARVALHO,
SEBASTIAO RIBEIRO DE ALMEIDA (ESPÓLIO), ISOLINA ANDRADE DE
ALMEIDA (ESPÓLIO) e EDNEI RIBEIRO DE ALMEIDA (INVENTARIANTE), são
apelados
DAGMAR
NASTROMAGARIO
(ESPÓLIO),
MARCIO
NASTROMAGARIO (INVENTARIANTE), EDUARDO THUT (ESPÓLIO), ARACY
LEONARDO THUT (ESPÓLIO), JORGE ARMANDO CAMARGO (ESPÓLIO) e
GRACE CAMARGO DE OLIVEIRA (INVENTARIANTE).
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 6a Câmara de Direito Privado
do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Deram provimento ao
recurso. V. U., de conformidade com o voto do relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores PAULO ALCIDES
(Presidente sem voto), ANA MARIA BALDY E VITO GUGLIELMI.
São Paulo, 16 de setembro de 2020.
RODOLFO PELLIZARI
Relator
Assinatura Eletrônica

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Apelação Cível no 1009652-84.2015.8.26.0006 -Voto no 00548C
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Apelação Cível - Digital
Processo no 1009652-84.2015.8.26.0006
Origem: 3a Vara Cível do Foro Regional da Penha de França
Magistrado prolator: Dr. Guilherme Silveira Teixeira
Apelantes: Genival Baptista de Carvalho; Jacira Benedita de
Carvalho; Sebastiao Ribeiro de Almeida (Espólio); Isolina Andrade
de Almeida (Espólio), representados pelo inventariante Ednei
Ribeiro de Almeida
Apelados: Dagmar Nastromagario (Espólio); Marcio Nastromagario
(Inventariante); Eduardo Thut (Espólio); Aracy Leonardo Thut
(Espólio); Jorge Armando Camargo (Espólio); Grace Camargo de
Oliveira (Inventariante)
Voto n.o 00548C
APELAÇÃO CÍVEL. Adjudicação Compulsória. Aquisição
de
lote
em
1965,
mediante
escritura
pública.
Improcedência,
ante
a
inexistência
de
matrícula
individualizada do imóvel. Inconformismo do autor.
Adequação da via eleita. Loteamento instituído antes da
vigência da Lei 6.015/73, quando ainda não era exigida a
matrícula individualizada. Objeto da ação especificado em
transcrição do registro imobiliário. Abertura da matrícula
individualizada que se dá quando do ingresso do primeiro
título aquisitivo, nos termos dos artigos 176 e 228 da Lei
6.015/73. Patente utilidade de eventual procedência da
adjudicação compulsória para transmissão da propriedade,
após regularizado o registro imobiliário.
Mérito. Suprimento judicial de declaração de vontade que
demanda o preenchimento de todos os requisitos objetivos e
subjetivos exigíveis para a lavratura da escritura e
consequente registro no CRI: (a) existência de contrato
preliminar de promessa de compra e venda sem cláusula de

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arrependimento; (b) comprovação de pagamento integral
do preço e (c) recusa injustificada do vendedor, ou quem o
substitua,
em
outorgar
a
escritura
definitiva.
Preenchimento de todos os requisitos. Adjudicação
compulsória possível. Dicção do art. 1.418 do Código Civil.
RECURSO PROVIDO.
Trata-se de apelação (fls. 271/277) interposta pelos autores
Genival Baptista de Carvalho; Jacira Benedita de Carvalho;
Sebastiao Ribeiro de Almeida (Espólio); Isolina Andrade de
Almeida (Espólio), representados pelo inventariante Ednei
Ribeiro de Almeida, nos autos da ação de adjudicação
compulsória, em face da r. sentença de fls. 253/257, a qual julgou
IMPROCEDENTE a demanda, em decorrência da ausência de
matrícula individualizada do imóvel perante o CRI.
Inconformados, alegam que o imóvel está totalmente
individualizado desde o ano de 1945 (fls. 32/35), à margem da
transcrição 12.677 do 9o CRI, época em que não havia matrícula
individualizada, mas mera transcrição das transmissões.
Afirmam que a ação de adjudicação compulsória é o meio
adequado para satisfazer seu interesse em obter o registro
definitivo da propriedade do imóvel, nos termos do art. 1.418 do
Código Civil.
Acrescentam que, de acordo com o art. 176 da Lei de
Registros Públicos, a matrícula é aberta por ocasião do primeiro

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registro, como no caso em tela, já que adquiriram o lote em 1965 e,
até então, não houve qualquer registro.
Arrematam a falta de oposição de qualquer interessado,
conforme se verifica de fls. 176, bem como do parecer do Ministério
Público de fls. 243/246, que opinou pela procedência da ação.
Recurso tempestivo, preparado e não contrariado (certidão de
fls. 302).
A D. Procuradoria-Geral de Justiça opinou pelo provimento do
recurso (fls. 323/325).
É o relatório.
Versa a ação sobre pedido de adjudicação compulsória em
que os autores alegam ter adquirido, por meio de escritura pública
de venda e compra (fls. 56), datado em 11 de fevereiro de 1965, o
lote 7, da quadra O, localizado na (antiga) Rua Oito, (atual) Rua
Coronel Ferreira Braga, (atuais) nos. 68 e 76.
Afirmam que foram quitados todos os pagamentos e encargos
a ele relativos, além de encontrarem-se na posse mansa e pacífica
daquele imóvel desde a celebração do dito instrumento particular,
de modo que fazem jus à carta de sentença para registro da
propriedade no CRI competente.
A r. sentença julgou improcedente o processo, por
inadequação da via eleita, com base na inexistência de matrícula

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própria de individualização do bem, o que considera imprescindível
em ação de adjudicação compulsória, que visa suprir a vontade do
promitente vendedor e pressupõe a satisfação dos demais
requisitos subjetivos e objetivos para lavratura da escritura,
inclusive a individualização da matrícula.
Irresignados, os autores sustentam, em suma, que não há
necessidade de existir previamente a matrícula individualizada, pois
o imóvel está caracterizado e especializado à margem da
transcrição no. 908, no 9o Oficial de Registro de Imóveis. (fls.
32/35).
Pois bem.
Respeitado o entendimento do MM. Juízo sentenciante, com
razão os autores apelantes, pois não se trata de carência de ação
por inadequação da via eleita.
O loteamento onde se situa o imóvel objeto da lide foi
instituído nos termos do Decreto-Lei 58/37. Diante disso, há
somente a averbação dos lotes, pois inexistia a exigência legal de
criação da matrícula individualizada para cada unidade.
Embora a matrícula individual do imóvel seja exigência legal
prevista na Lei de Registros Públicos, sua existência não é requisito
para a adjudicação compulsória, cuja sentença terá utilidade
jurídica para substituir a escritura definitiva e servirá para a
transferência da propriedade, a partir do momento em que

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regularizada a individualização da matrícula.
Não se trata de irregularidade do registro, e sim sua falta, em
virtude da regulamentação anteriormente vigente, o que, a
princípio, não impede a possibilidade de efetivação da matrícula do
lote em questão.
Segundo dispõe o art. 176, § 1o, I e art. 228 da Lei de
Registros Públicos, cada imóvel terá matrícula própria, que deverá
ser aberta por ocasião do primeiro registro a ser feito na vigência da
mencionada lei:
“Art. 176 - O Livro n° 2 - Registro Geral - será
destinado, à matrícula dos imóveis e ao registro
ou averbação dos atos relacionados no art. 167 e
não atribuídos ao Livro n° 3.
§ 1° A escrituração do Livro n° 2 obedecerá às
seguintes normas:
I - cada imóvel terá matrícula própria, que será
aberta por ocasião do primeiro registro a ser
feito na vigência desta Lei;
Art. 228 - A matrícula será efetuada por ocasião
do primeiro registro a ser lançado na vigência
desta Lei, mediante os elementos constantes do
título apresentado e do registro anterior nele
mencionado.”
Sobre o tema, oportuno mencionar trecho do v. acórdão de
relatoria do Exmo Des. FRANCISCO LOUREIRO, desta E. Corte,

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em caso similar:
“Denota-se de tal fato que o condomínio foi
instituído previamente à Lei de Incorporação
Imobiliária (L. 4.591/64) e Lei de Registros
Públicos (Lei 60.15/73), razão pela qual há apenas
a transcrição do terreno onde se assenta o edifício,
mas não matrículas individualizadas das unidades
autônomas.
O
fato
de
inexistir
matrícula
descerrada de cada uma das unidades autônomas
não significa, por si só, a impossibilidade de
regularização do empreendimento. É verdade que
o dispõe o artigo 236 da L. 6.015/73 que “nenhum
registro poderá ser feito sem que o imóvel a que se
referir esteja matriculado”. Evidente que alguns
imóveis, cada vez em menor número, ainda seguem
no sistema anterior e se encontram transcritos nos
antigos livros 03 da lei revogada (Decreto no.
4.857/39) pois não foram objeto de nenhum ato de
alienação em sentido lato, ou de oneração, ou que
exigissem registro, após o advento da Lei no
6.015/1973. Nada impede, portanto, que o Oficial
do 5o. Registro de Imóveis, à vista do título judicial
e caso não encontre óbice ao à qualificação
positiva,
descerre
a
matrícula
da
unidade
autônoma e lance em seguida o registro da
transmissão da propriedade. Não se trata, por
assim dizer, propriamente de irregularidade do
registro, pois a transcrição adequa-se ao regime
jurídico vigente ao tempo em que construído o
edifício, antes da L. 6.015/73. Tal fato, contudo,
não
inviabiliza
a
transposição
dos
dados
constantes da transcrição do imóvel em matrícula
a ser aberta, para que se dê o efetivo registro, caso
inexistam outros óbices ao registro a merecer
qualificação pelo Oficial do 5o Registro de Imóveis
da
Capital.
(Apelação
no
0124392-57.2010.8.26.0100, 1a Câmara de Direito

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Privado, j. 29/08/2017) grifos nossos.
Na hipótese dos autos, ao que se verifica da certidão de fls.
33, o imóvel objeto da adjudicação compulsória não foi objeto de
seu primeiro registro após o advento da Lei 6.015/73, o que
justifica a inexistência de matrícula individualizada, podendo vir a
ser providenciada, o que demonstra a utilidade desta demanda e
afasta a conclusão de improcedência por inadequação da via eleita.
Com efeito, a ação de adjudicação compulsória tem por
objetivo
salvaguardar
o
promitente
comprador
da
recusa
injustificada do promitente vendedor em outorgar escritura definitiva
de compra e venda de bem imóvel. Representa, portanto, um
suprimento judicial da vontade do contratante recalcitrante, tendo a
sentença de procedência natureza constitutiva.
Acerca do assunto, dispõe Código Civil:
“Art. 1.418. O promitente comprador, titular de
direito real, pode exigir do promitente vendedor,
ou de terceiros, a quem os direitos deste forem
cedidos, a outorga da escritura definitiva de
compra e venda, conforme o disposto no
instrumento preliminar; e, se houver recusa,
requerer ao juiz a adjudicação do imóvel.”
Neste contexto, apesar do direito que a lei civil confere ao
promitente comprador, para o êxito da demanda de adjudicação

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compulsória, exige-se a satisfação de todos os requisitos objetivos
e subjetivos exigíveis para lavratura da escritura e consequente
registro no CRI, quais sejam:
- a existência de contrato preliminar de promessa de compra e venda
sem cláusula de arrependimento;
- a comprovação de pagamento integral do preço;
- a recusa injustificada do vendedor, ou quem o substitua, em outorgar a
escritura definitiva.
No caso em exame, se vislumbra a observância de todos
estes requisitos. A escritura de venda e compra encontra-se às fls.
56, sem cláusula de arrependimento.
A comprovação do pagamento das parcelas do preço
encontra-se às fls. 15/26, além de não ter havido qualquer oposição
dos réus neste sentido.
Conforme a transcrição de no 932, o imóvel pertence a Jorge
Armando Camargo e esposa Grace, e à Eduardo Thut e esposa
Aracy (fls. 35).
Todos falecidos, o Espólio de Eduardo Thut e o Espólio da
esposa Aracy Leonardo Thut foi representados pelo inventariante
Márcio Mastromagário, que peticionou informando que a Sra.
Helena Nastromagário é a única herdeira de Eduardo Thut e sua
esposa Aracy Leonardo Thut e que não se opõe ao pedido dos
autores (fls. 176).

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Por sua vez, os Espólios de Jorge Armando Camargo de
Oliveira e da esposa Grace foram citados na pessoa do curador
Eduardo de Oliveira (fls. 237 e 189), deixou o prazo para defesa
transcorrer in albis (certidão de fls. 239), tendo sido defendidos por
curador especial, que também concordou com a procedência da
demanda (fls. 243/246).
Postas tais premissas, por meu voto, DOU PROVIMENTO ao
recurso de apelação para JULGAR PROCEDENTE o pedido
formulado pelos autores, a fim de lhes adjudicar o imóvel objeto da
ação, qual seja, o lote de terreno no 7, da quadra O, localizado na
(antiga) Rua Oito, (atual) Rua Coronel Ferreira Braga, (atuais) nos.
68 e 76, na Cidade de São Paulo, registrado à margem da
transcrição no. 908, no 9o Oficial de Registro de Imóveis, produzindo
o mesmo efeito esperado da declaração de vontade, operando a
sentença como título para o registro e transmissão da propriedade.
Para que não se alegue cerceamento do direito de recorrer,
dou por prequestionados todos os dispositivos legais referidos na
fase recursal, bastando que as questões tenham sido enfrentadas e
solucionadas no voto, como ocorreu, pois “desnecessária a
citação numérica dos dispositivos legais” (STJ EDCL. No RMS
18.205/SP, Rel. Min. Felix Fischer, j. 18.04.2006).
RODOLFO PELLIZARI

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Relator