Tribunal: TJSP
Processo: 1020874-59.2018.8.26.0001
Classe: Apelação Cível / Promessa de Compra e Venda
Órgão julgador: Silvia Maria Facchina Esposito Martinez
Órgão colegiado: 10a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-08-25
Data de publicação: 2020-08-30

Ementa:
APELAÇÃO. RESCISÃO CONTRATUAL C.C. RESTITUIÇÃO DE VALORES. COMPRA E VENDA. Sentença de parcial procedência. Inconformismo da construtora requerida.

PERCENTUAL DE RETENÇÃO. Flexibilização do princípio "pacta sunt servanda" diante da legislação civil e consumerista. Inaplicabilidade da Lei 4.591/64. Jurisprudência. Retenção de 20% do preço pago, determinada na r. sentença. Importe adequado e

Ementa:
APELAÇÃO. RESCISÃO CONTRATUAL C.C. RESTITUIÇÃO DE VALORES. COMPRA E VENDA. Sentença de parcial procedência. Inconformismo da construtora requerida.

PERCENTUAL DE RETENÇÃO. Flexibilização do princípio "pacta sunt servanda" diante da legislação civil e consumerista. Inaplicabilidade da Lei 4.591/64. Jurisprudência. Retenção de 20% do preço pago, determinada na r. sentença. Importe adequado e apto a cobrir gastos administrativos, com publicidade e tributos, não havendo prova de prejuízos em patamar superior. Possibilidade de revenda do bem a terceiros. Precedentes desta Colenda Câmara. Jurisprudência.

JUROS DE MORA. Questão recentemente decidida pelo C. Superior Tribunal de Justiça. Tema 1002 dos Recursos Repetitivos. Incidência a partir do trânsito em julgado, pois a rescisão ocorreu por culpa do promitente-comprador. Sentença reformada neste aspecto.

RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.

Inteiro teor:
TRIBUNAL DE JUSTIÇA
DO ESTADO DE SÃO PAULO
10a Câmara de Direito Privado
Registro: 2020.0000696237
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos do(a) Apelação Cível
no 1020874-59.2018.8.26.0001, da Comarca de São Paulo, em que é apelante
ODEBRECHT EDU CHAVES EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA., são
apelados AMAURI CHERUBIM e MARIA FÁTIMA DA SILVA CHERUBIM.
ACORDAM, em 10a Câmara de Direito Privado do Tribunal de
Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: "Deram provimento em parte ao
recurso. V. U.", de conformidade com o voto do(a) Relator(a), que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Exmos. Desembargadores
JOÃO CARLOS SALETTI (Presidente sem voto), J.B. PAULA LIMA E ELCIO
TRUJILLO.
São Paulo, 25 de agosto de 2020.
SILVIA MARIA FACCHINA ESPÓSITO MARTINEZ
RELATOR
Assinatura Eletrônica

TRIBUNAL DE JUSTIÇA
DO ESTADO DE SÃO PAULO
10a Câmara de Direito Privado
Apelação Cível no 1020874-59.2018.8.26.0001
(*)
Pág. 2/7
VOTO No 11058
No Processo - Classe:
1020874-59.2018.8.26.0001 - Apelação Cível
Origem:
Comarca de São Paulo
Juiz(a) de 1o Grau:
Claudia Felix de Lima
Partes:
Apelante:
Odebrecht
Edu
Chaves
Empreendimentos
Imobiliários Ltda.
Apelados: Amauri Cherubim e Maria Fátima da Silva
Cherubim
APELAÇÃO.
RESCISÃO
CONTRATUAL
C.C.
RESTITUIÇÃO DE VALORES. COMPRA E VENDA.
Sentença de parcial procedência. Inconformismo da
construtora requerida.
PERCENTUAL
DE
RETENÇÃO.
Flexibilização
do
princípio "pacta sunt servanda" diante da legislação civil e
consumerista.
Inaplicabilidade
da
Lei
4.591/64.
Jurisprudência. Retenção de 20% do preço pago,
determinada na r. sentença. Importe adequado e apto a
cobrir gastos administrativos, com publicidade e tributos,
não havendo prova de prejuízos em patamar superior.
Possibilidade de revenda do bem a terceiros. Precedentes
desta Colenda Câmara. Jurisprudência.
JUROS DE MORA. Questão recentemente decidida pelo C.
Superior Tribunal de Justiça. Tema 1002 dos Recursos
Repetitivos. Incidência a partir do trânsito em julgado, pois
a rescisão ocorreu por culpa do promitente-comprador.
Sentença reformada neste aspecto.
RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.
Trata-se de Apelação interposta contra a r. sentença proferida às fls.
370/372 dos autos da Ação de Rescisão Contratual c.c. Restituição de Valores proposta
pelos promitentes compradores.

TRIBUNAL DE JUSTIÇA
DO ESTADO DE SÃO PAULO
10a Câmara de Direito Privado
Apelação Cível no 1020874-59.2018.8.26.0001
(*)
Pág. 3/7
A D. Magistrada julgou parcialmente procedente a demanda para
declarar rescindido o contrato e condenar a empreiteira a restituir aos autores o importe
correspondente a 80% do preço pago, em parcela única, com juros a partir da citação.
A construtora apelou alegando a impossibilidade de resilição
imotivada do contrato, em respeito ao princípio "pacta sunt servanda", não se aplicando
a Súmula 1 do TJSP ao caso concreto.
Defendeu a aplicação da Lei 4.591/1964, a restituição de valores com
as retenções previstas no contrato e de forma parcelada.
Por fim, requereu que os juros de mora incidissem apenas a partir do
trânsito em julgado (fls. 234/250).
Os autores ofertaram contrarrazões pleiteando o provimento do
recurso (fls. 254/267).
É O RELATÓRIO.
O recurso comporta parcial provimento.
Em primeiro lugar, cumpre asseverar que o direito do compromissário
comprador à rescisão do contrato, com restituição das quantias pagas e possibilidade de
retenção, já foi sedimentado por este E. Tribunal de Justiça, nos seguintes termos:
Súmula 1: "O compromissário comprador de

TRIBUNAL DE JUSTIÇA
DO ESTADO DE SÃO PAULO
10a Câmara de Direito Privado
Apelação Cível no 1020874-59.2018.8.26.0001
(*)
Pág. 4/7
imóvel, mesmo inadimplente, pode pedir a rescisão
do contrato e reaver as quantias pagas, admitida a
compensação com gastos próprios de administração
e propaganda feitos pelo compromissário vendedor,
assim como com o valor que se arbitrar pelo tempo
de ocupação do bem".
Súmula 3: "Reconhecido que o compromissário
comprador tem direito à devolução das parcelas
pagas por conta do preço, as partes deverão ser
repostas ao estado anterior, independentemente de
reconvenção".
No mesmo contexto, exsurge a possibilidade de revisão, pelo Poder
Judiciário, das cláusulas contratuais eventualmente abusivas, com o afastamento ou
flexibilização do princípio "pacta sunt servanda".
Portanto, não se poderia falar em irrevogabilidade ou irretratabilidade
da avença, por força do disposto tanto no Código Civil quanto no Código de Defesa do
Consumidor, especialmente nos casos de contrato de adesão - entendimento já
pacificado na jurisprudência e na doutrina.
Pela mesma razão, não se poderia falar em aplicação da Lei 4.591/64
ao caso, nos termos já consolidados na jurisprudência:
APELAÇÃO AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL
PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE BEM IMÓVEL
A despeito do caráter originalmente irretratável da
compra e venda no âmbito da incorporação imobiliária
(Lei 4.591/1964, art. 32, § 2o), a jurisprudência,
inclusive dos tribunais superiores, há muito reconhece,
à luz do Código de Defesa do Consumidor, o direito
potestativo do consumidor de promover ação a fim de
rescindir o contrato Inteligência da Súmula 1 deste

TRIBUNAL DE JUSTIÇA
DO ESTADO DE SÃO PAULO
10a Câmara de Direito Privado
Apelação Cível no 1020874-59.2018.8.26.0001
(*)
Pág. 5/7
Tribunal de Justiça e da Súmula 543 do Superior
Tribunal de Justiça
O fato de o contrato possuir
alienação fiduciária em garantia, por si só, não impede
a sua resolução e tampouco a restituição dos valores
pagos, a teor do disposto pelo art. 53 do Código de
Defesa do Consumidor, mormente nos casos em que a
credora fiduciária é a própria incorporadora

Precedentes desta Corte
(...). (Apelação Cível
1015925-65.2019.8.26.0224; Relator Hugo Crepaldi; 25a
Câmara de Direito Privado; Julgamento: 19/05/2020)
No mais, analisadas as peculiaridades do caso mormente o importe
já pago pelos autores (cerca de R$ 38.000,00) o percentual de retenção arbitrado na
sentença (20% do preço pago) não comportaria modificação.
Isso porque eventual aplicação das previsões contratuais poderia
ensejar eventual enriquecimento sem causa, pois resultaria, na verdade, em mais de 30%
de retenção, colocando os requerentes consumidores hipossuficiente em situação de
clara e exagerada desvantagem perante a construtora, a qual ainda poderá renegociar o
imóvel junto a terceiros.
Além disso, não houve a efetiva comprovação de que os prejuízos da
recorrente com a rescisão unilateral superariam o percentual fixado em Primeiro Grau, o
qual encontra amparo na jurisprudência recente inclusive desta Colenda Câmara.
Neste sentido:
COMPRA
E
VENDA
IMOBILIÁRIA.
RESCISÃO
CONTRATUAL. Desistência do comprador. Abusividade das
cláusulas contratuais 33 e 34. O percentual de retenção de
20% se mostra adequado para compensar razoavelmente os
prejuízos decorrentes da resolução do contrato e está de
acordo com o adotado pela jurisprudência em casos
semelhantes. (...). Recurso parcialmente provido. (Apelação

TRIBUNAL DE JUSTIÇA
DO ESTADO DE SÃO PAULO
10a Câmara de Direito Privado
Apelação Cível no 1020874-59.2018.8.26.0001
(*)
Pág. 6/7
Cível 1063455-49.2019.8.26.0100; Relator J.B. Paula Lima;
10a Câmara de Direito Privado; Julgamento: 13/05/2020)
Compromisso de compra e venda de imóvel em construção.
(...) Desistência do negócio por parte dos compradores de
forma imotivada. Retenção de 20% dos valores pagos se
apresenta
adequada,
proporcionando
à
apelante
o
ressarcimento pelas despesas administrativas, de publicidade
e tributárias. Restituição de 80% deve sobressair, com
incidência de correção monetária a contar dos respectivos
desembolsos e juros de mora a partir do trânsito em julgado.
Sucumbência inalterada. Apelo desprovido. (Apelação Cível
1103536-74.2018.8.26.0100; Relator Natan Zelinschi de
Arruda; 4a Câmara de Direito Privado; Julgamento:
08/05/2020)
Por outro lado, devem ser acolhidas as argumentações da empreiteira
quanto aos juros de mora sobre o valor a ser devolvido.
A questão foi recentemente decidida de forma definitiva pelo C.
Superior Tribunal de Justiça, no âmbito do REsp 1.740.911/DF, submetido a
julgamento pelo rito dos recursos repetitivos (Tema 1002), nos seguintes termos:
"Nos compromissos de compra e venda de
unidades
imobiliárias
anteriores à Lei n.
13.786/2018, em que é pleiteada a resolução do
contrato por iniciativa do promitente comprador
de
forma
diversa
da
cláusula
penal
convencionada, os juros de mora incidem a partir
do trânsito em julgado da decisão. 2. Recurso
especial provido."
Por fim, considerando o grau de sucumbência de cada parte em cotejo
com os pedidos iniciais, a repartição da sucumbência deve ser mantida nos termos da

TRIBUNAL DE JUSTIÇA
DO ESTADO DE SÃO PAULO
10a Câmara de Direito Privado
Apelação Cível no 1020874-59.2018.8.26.0001
(*)
Pág. 7/7
sentença, devendo a construtora arcar com a custas e despesas processuais, nos termos
do princípio da causalidade, além da verba honorária em favor do patrono da parte
autora, majorada de 10% para 12% sobre o valor da condenação (em razão do
acolhimento de um dos pedidos formulados nesta sede).
Ante o exposto, pelo meu voto, dou parcial provimento ao recurso,
nos termos da fundamentação.
SÍLVIA Maria Facchina ESPÓSITO MARTINEZ
Relatora