Tribunal: TJSP
Processo: 1030869-54.2017.8.26.0576
Classe: Apelação Cível / Promessa de Compra e Venda
Órgão julgador: Angela Moreno Pacheco de Rezende Lopes
Órgão colegiado: 9a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-04-17
Data de publicação: 2020-04-17

Ementa:
NULIDADE DA SENTENÇA - Alegação de que a sentença é genérica, não tendo o Magistrado especificado os motivos pelos quais julgou improcedente o pedido inicial - Descabimento - MM. Juiza a quo que fundamentou a decisão segundo os elementos que formaram sua convicção - Presença dos requisitos do artigo 489 do CPC - O fato de a decisão ser contrária às teses da parte, não implica nulidade,

Ementa:
NULIDADE DA SENTENÇA - Alegação de que a sentença é genérica, não tendo o Magistrado especificado os motivos pelos quais julgou improcedente o pedido inicial - Descabimento - MM. Juiza a quo que fundamentou a decisão segundo os elementos que formaram sua convicção - Presença dos requisitos do artigo 489 do CPC - O fato de a decisão ser contrária às teses da parte, não implica nulidade, notadamente sob o argumento de ausência de fundamentação, que não ocorreu no caso concreto - PRELIMINAR REJEITADA.

CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL COM PACTO DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA EM GARANTIA - Pretensão inicial de declaração de rescisão do contrato e restituição dos valores pagos pela compra e venda - Contrato registrado na matrícula imobiliária - Aplicação da Lei no 9.514/97 - Autores que estavam inadimplentes em relação a onze prestações quando ajuizaram a ação requerendo a rescisão do contrato - A mora dos devedores fiduciantes não autoriza a resolução do contrato e a restituição das parcelas pagas - Prevalência da Lei no 9.514/97 sobre o CDC - Precedentes do c. STJ - Sentença de improcedência mantida - Honorários recursais devidos - RECURSO DESPROVIDO.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2020.0000270416
ACÓRDÃO
Vistos,
relatados
e
discutidos
estes
autos
de
Apelação
Cível
no
1030869-54.2017.8.26.0576, da Comarca de São José do Rio Preto, em que são apelantes
TIAGO RODRIGUES DOS REIS ZEBIANI e NATÁLIA BOCUTTI DE ALMEIDA
(JUSTIÇA GRATUITA), são apelados GALLO RIO PRETO PARTICIPAÇÕES LTDA,
NEBANA INCORPORAÇÕES E EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA, PDG
INCORPORADORA CONSTRUTORA URBANIZADORA E CORRETORA LTDA,
ASSOCIAÇÃO DE MELHORAMENTOS PARQUE RESIDENCIAL BUONA VITA,
AQUAMARINE
EMPREENDIMENTOS
IMOBILIÁRIOS
LTDA
e
AGRE
URBANISMO SA/ AGRA LOTEADORA SA.
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 9a Câmara de Direito Privado do
Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Rejeitaram a preliminar e,
no mérito, negaram provimento ao recurso. V.U., de conformidade com o voto do
relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores GALDINO TOLEDO
JÚNIOR (Presidente sem voto), ROGÉRIO MURILLO PEREIRA CIMINO E PIVA
RODRIGUES.
São Paulo, 17 de abril de 2020.
ANGELA LOPES
Relatora
Assinatura Eletrônica

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Apelação Cível no 1030869-54.2017.8.26.0576 -Voto no 7794
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VOTO No 7794
Apelação n. 1030869-54.2017.8.26.0576
Origem: 5a Vara Cível da Comarca de São José do Rio Preto
Juiz: Dr. Marcelo Eduardo de Souza
Apelantes: TIAGO RODRIGUES DOS REIS ZEBIANI e NATÁLIA BOCUTTI DE
ALMEIDA
Apeladas:
GALLO
RIO
PRETO
PARTICIPAÇÕES
LTDA.,
AQUAMARINE
EMPREENDIMENTOS
IMOBILIÁRIOS
LTDA.,
NEBANA
INCORPORAÇÕES
E
EMPREENDIMENTOS
IMOBILIÁRIOS
LTDA.
e
PDG
INCORPORADORA
CONSTRUTORA URBANIZADORA E CORRETORA LTDA. (nova denominação de
AGRE
URBANISMO
S/A),
ASSOCIAÇÃO
DE
MELHORAMENTOS
PARQUE
RESIDENCIAL BUONA VITA
NULIDADE DA SENTENÇA - Alegação de que a sentença é
genérica, não tendo o Magistrado especificado os motivos pelos
quais julgou improcedente o pedido inicial - Descabimento - MM.
Juiza a quo que fundamentou a decisão segundo os elementos que
formaram sua convicção - Presença dos requisitos do artigo 489 do
CPC - O fato de a decisão ser contrária às teses da parte, não
implica nulidade, notadamente sob o argumento de ausência de
fundamentação,
que
não
ocorreu
no
caso
concreto
-
PRELIMINAR REJEITADA.
CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL COM
PACTO DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA EM GARANTIA -
Pretensão inicial de declaração de rescisão do contrato e
restituição dos valores pagos pela compra e venda - Contrato
registrado na matrícula imobiliária - Aplicação da Lei no 9.514/97
- Autores que estavam inadimplentes em relação a onze prestações
quando ajuizaram a ação requerendo a rescisão do contrato - A
mora dos devedores fiduciantes não autoriza a resolução do
contrato e a restituição das parcelas pagas - Prevalência da Lei no
9.514/97 sobre o CDC - Precedentes do c. STJ - Sentença de
improcedência mantida - Honorários recursais devidos -
RECURSO DESPROVIDO.
Trata-se de ação proposta por TIAGO RODRIGUES DOS
REIS ZEBIANI e NATÁLIA BOCUTTI DE ALMEIDA em face de GALLO RIO PRETO
PARTICIPAÇÕES LTDA., AQUAMARINE EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA.,
NEBANA INCORPORAÇÕES E EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA., PDG

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INCORPORADORA CONSTRUTORA URBANIZADORA E CORRETORA LTDA. (nova
denominação de AGRE URBANISMO S/A) e ASSOCIAÇÃO DE MELHORAMENTOS
PARQUE RESIDENCIAL BUONA VITA, objetivando a rescisão do contrato de compra e
venda de um imóvel, com a restituição do equivalente a 90% das prestações pagas.
Sobreveio sentença de improcedência, cujo relatório se
adota, tendo em vista que o imóvel foi dado em alienação fiduciária em garantia,
impondo-se a aplicação da Lei no 9.514/97, diante da inadimplência dos autores. Pela
sucumbência, os autores arcarão com as custas processuais, além dos honorários
advocatícios, arbitrados em 10% sobre o valor atualizado da causa (fls. 297/299).
Apelam os autores, sustentando em síntese, que a sentença
é nula, pois desprovida de fundamentação, sem especificação dos elementos
considerados para a fixação do entendimento exarado. No mérito, invocam a aplicação
do CDC, que prevalece sobre a Lei no 9.514/97. Por isso, mesmo inadimplentes com as
parcelas contratuais, fazem jus à rescisão e à restituição do que foi pago, colacionando
jurisprudência nesse sentido (fls. 303/313).
Recurso processado e respondido a fls. 318/323.
É o relatório.
Inicialmente, fica sem respaldo o pedido de nulidade da
sentença. O MM. Juiz a quo apreciou os fatos e fundamentos apresentados pelas partes,
baseando sua decisão segundo os elementos que formaram a sua convicção. E depois
de apresentar o relatório, acolheu os motivos de fato e de direito pelos quais julgou
improcedente o pedido.
E o fato de a decisão ser contrária às teses da parte, não
implica nulidade, notadamente sob o argumento de ausência de fundamentação, que não
ocorreu no caso concreto. Presentes, portanto, os requisitos do art. 489 do CPC, não
havendo qualquer nulidade a ser reconhecida.
Superada a questão preliminar, passo ao exame do mérito
do recurso.

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Depreende-se dos autos que em 29/01/2013, as rés
celebraram com Fabio Svetlic e Carolina Barbosa Svetlic, o 'Instrumento Particular de
Contrato de Compra e Venda de Imóvel, com Alienação Fiduciária em Garantia', relativo
ao Lote no 05 da Quadra no 27, do loteamento denominado 'Parque Residencial Buona
Vita', localizado na Comarca de São José do Rio Preto/SP, pelo preço total de R$
225.204,50 (fls. 18/36).
Referido contrato foi registrado na matrícula imobiliária no
73.291, conforme se verifica da certidão copiada a fs. 84/86.
Em 21/08/2015, os autores assumiram as obrigações
contratuais, mediante compromisso de compra e venda com os compradores originários.
Entrentanto, relatam os autores que, já tendo pago a
quantia total de R$ 62.862,04, correspondente a 44 das 135 prestações financiadas, não
têm mais condições de continuar o negócio, estando inclusive, inadimplentes desde
julho/2016, resultando 11 prestações em atraso, anteriores ao ajuizamento da ação,
conforme planilha de fls. 80/83.
Assim, entendem fazer jus à rescisão do contrato, com a
restituição dos valores pagos, autorizando a retenção em favor das rés, no equivalente a
10%, conforme entendimento jurisprudencial.
Não obstante os argumentos dos autores, o recurso não
comporta acolhimento.
Cabe ressaltar que, mesmo sob a regência da Lei no
9.514/97, o comprador pode requerer a resolução do contrato e a restituição dos valores
pagos. Entretanto, conveniente a análise das circunstâncias dessa pretensão, pois na
hipótese de inadimplência do devedor fiduciante, imperiosa se faz a aplicação da Lei.
Significa dizer que a resolução do contrato decorrente da
falta de pagamento das prestações não acarreta para o comprador o direito à restituição
dos valores pagos, impondo-se - repita-se - a aplicação da Lei para a consolidação da

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propriedade em favor do credor.
No caso em tela, a inadimplência dos autores é confessa,
tanto que a ação foi ajuizada em 19/06/2017 e as prestações já estavam em aberto
desde julho/2016 (fls. 80/83).
Ademais, a alienação fiduciária foi regularmente registrada
na matrícula imobiliária, fato que constitui óbice ao desfazimento do contrato de compra
e venda (obrigação principal) e, de conseguinte, do pacto acessório. Logo, o contrato
está perfeito no plano da existência, da validade e da eficácia, pois nenhuma causa
superveniente à celebração ocorreu para autorizar a resolução. E a mera desistência do
comprador não pode ser caracterizada como 'causa superveniente'.
Cabe deixar consignado que a Lei no 9.514/07, que rege a
relação jurídica entre as partes, prevalece sobre o Código de Defesa do Consumidor.
Nesse sentido, veja-se recentíssima decisão do c. STJ
sobre o tema:
“CIVIL. AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL.
RECURSO MANEJADO SOB A ÉGIDE DO NCPC. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL
(TERRENO) COM PACTO ADJETO DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA EM GARANTIA.
AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL POR DESINTERESSE EXCLUSIVO DO
ADQUIRENTE. VIOLAÇÃO DOS ARTS. 26 E 27 DA LEI No 9.514/97. NORMA
ESPECIAL QUE PREVALECE SOBRE O CDC. PRECEDENTES. INTEMPESTIVIDADE
DOS EMBARGOS DE DECLARAÇÃO. MATÉRIA NÃO ALEGADA NO MOMENTO
OPORTUNO. PRECLUSÃO. AGRAVO INTERNO NÃO PROVIDO. 1. Aplica-se o NCPC
a este recurso ante os termos do Enunciado Administrativo no 3, aprovado pelo Plenário
do STJ na sessão de 9/3/2016: Aos recursos interpostos com fundamento no CPC/2015
(relativos a decisões publicadas a partir de 18 de março de 2016) serão exigidos os
requisitos de admissibilidade recursal na forma do novo CPC. 2. "A Lei no 9.514/1997,
que instituiu a alienação fiduciária de bens imóveis, é norma especial e também
posterior ao Código de Defesa do Consumidor CDC. Em tais circunstâncias, o
inadimplemento do devedor fiduciante enseja a aplicação da regra prevista nos
arts. 26 e 27 da lei especial". (AgInt no REsp 1.822.750/SP, Rel. Ministra NANCY

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ANDRIGHI, Terceira Turma, j. 18/11/2019, DJe 20/11/2019). (...) 5. Agravo interno não
provido.” (AgInt no REsp no 1.848.426 - SP, 3a Turma, Rel. Min. MOURA RIBEIRO, j.
23/03/2020) (g/n).
No mesmo sentido:
“Apelação - Contrato particular de compra e venda de
imóvel garantido por alienação fiduciária - Pleito de resolução do contrato e devolução
dos valores pagos - Compradores pretendem a rescisão ante a falta de possibilidade
de continuarem arcando com as prestações devidas - Não comprovação de culpa
da vendedora - Impossibilidade do decreto de rescisão - Relação regida pelas regras
dispostas na Lei n. 9.514/97 - Possibilidade de ressarcimento pela rescisão operada
somente após a venda extrajudicial do imóvel, com eventual saldo - Precedentes do C.
STJ - Entendimento jurisprudencial deste E. Tribunal - Observância aos procedimentos
elencados pelo art. 26, da Lei n. 9.514/97 - Sentença mantida - Recurso improvido.”
(Apelação no 1033357-79.2017.8.26.0576, 7a Câmara de Direito Privado, Rel. Des. LUIZ
ANTONIO COSTA, j. 25/04/2018) (g/n).
Em
conclusão,
não
tendo
os
autores
apelantes
apresentado qualquer elemento capaz de infirmar o conteúdo da r. sentença, fica
mantida tal como lançada.
Diante do desfecho dado ao recurso de apelação interposto
pela autora, ficam os honorários em favor do patrono das rés majorados para 11% sobre
o valor atualizado da causa, já considerada a sucumbência recursal, o que atende ao
disposto no art. 85, §§ 2o e 11, do CPC, observada a gratuidade processual.
Ficam as partes intimadas desde logo que, havendo
interposição de embargos de declaração contra o presente acórdão, que se manifestem
no próprio recurso sobre eventual oposição ao julgamento virtual, nos termos do
artigo 1o da Resolução no 549/2011, com a redação alterada pela Resolução no 772/2017
do Órgão Especial deste E. Tribunal de Justiça. No silêncio, os autos serão
automaticamente incluídos no julgamento virtual.

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Do exposto, pelo meu voto, rejeito a preliminar e, no
mérito, nego provimento ao recurso.
ANGELA LOPES
Relatora