Tribunal: TJSP
Processo: 1014922-52.2019.8.26.0361
Classe: Apelação Cível / Despesas Condominiais
Órgão julgador: Morais Pucci
Órgão colegiado: 35a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-10-03
Data de publicação: 2020-10-03

Ementa:
Apelação Cível. Ação de cobrança de cotas condominiais. Sentença de procedência. Apelação da ré.

Responsabilidade solidária da promitente vendedora, ainda que comprovada a posse da compromissária compradora e a ciência inequívoca do condomínio sobre a transação. Reexame da questão sob a ótica do entendimento adotado no REsp n. 1.442.840-PR que deu nova interpretação ao REsp n. 1.345.331-RS,

Ementa:
Apelação Cível. Ação de cobrança de cotas condominiais. Sentença de procedência. Apelação da ré.

Responsabilidade solidária da promitente vendedora, ainda que comprovada a posse da compromissária compradora e a ciência inequívoca do condomínio sobre a transação. Reexame da questão sob a ótica do entendimento adotado no REsp n. 1.442.840-PR que deu nova interpretação ao REsp n. 1.345.331-RS, julgado pela sistemática do artigo 543-C do CPC/73. Sentença mantida.

Recurso não provido.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2020.0000814519
ACÓRDÃO
Vistos,
relatados
e
discutidos
estes
autos
de
Apelação
Cível
no
1014922-52.2019.8.26.0361, da Comarca de Mogi das Cruzes, em que é apelante
COMPANHIA DE DESENVOLVIMENTO HABITACIONAL E URBANO DO
ESTADO DE SÃO PAULO - CDHU, é apelado CONDOMINIO RESIDENCIAL
VITORIA.
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 35a Câmara de Direito Privado
do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Negaram provimento ao
recurso. V. U., de conformidade com o voto do relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores ARTUR MARQUES
(Presidente sem voto), FLAVIO ABRAMOVICI E GILSON DELGADO MIRANDA.
São Paulo, 3 de outubro de 2020.
MORAIS PUCCI
Relator
Assinatura Eletrônica

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Apelação Cível no 1014922-52.2019.8.26.0361 -Voto no 24442
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Apelação n° 1014922-52.2019.8.26.0361
Apelante: Companhia de Desenvolvimento Habitacional e Urbano do Estado de São
Paulo - CDHU
Apelado: Condomínio Residencial Vitoria
Comarca de Mogi das Cruzes 3a Vara Cível
Juiz de Direito: Dr. Fabricio Henrique Canelas
Voto no 24442
Apelação Cível. Ação de cobrança de cotas condominiais.
Sentença de procedência. Apelação da ré.
Responsabilidade solidária da promitente vendedora, ainda que
comprovada a posse da compromissária compradora e a ciência
inequívoca do condomínio sobre a transação. Reexame da questão
sob a ótica do entendimento adotado no REsp n. 1.442.840-PR que
deu nova interpretação ao REsp n. 1.345.331-RS, julgado pela
sistemática do artigo 543-C do CPC/73. Sentença mantida.
Recurso não provido.
A r. sentença proferida a f. 158/160, destes autos de ação de
cobrança
de
despesas
condominiais,
movida
por
CONDOMÍNIO
RESIDENCIAL
VITÓRIA
em
relação
a
COMPANHIA
DE
DESENVOLVIMENTO HABITACIONAL E URBANO DO ESTADO DE SÃO
PAULO - CDHU julgou parcialmente procedente o pedido para condenar a

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ré ao pagamento das despesas condominiais descritas às f. 4, corrigidas e
com juros de mora de 1% ao mês a contar do vencimento de cada parcelas,
além das despesas condominiais vencidas até a data da sentença, com
correção monetária e juros de mora de 1% ao mês, contados do vencimento
da cada parcelas e multa moratória de 2%. Pela sucumbência mínima do
autor, condenou a ré no pagamento integral das custas e despesas
processuais e de honorários advocatícios fixados em 10% sobre o valor da
condenação.
Apela a ré (f. 163/183) alegando, em suma, que é parte
ilegítima para responder pelas despesas condominiais, pois o imóvel foi
alienado a Fatima Eliana Pereira da Silva, conforme contrato de cessão de
posse e promessa de compra e venda firmado em 18/09/2003, tendo sido
transferida a posse na mesma data, conforme termo de entrega de chaves.
A apelação, preparada (f. 184/185), foi contra-arrazoada (f.
189/197).
É o relatório.
A r. sentença foi disponibilizada no DJE no dia 30 de junho
de 2020, considerando-se publicada no primeiro dia útil subsequente (f.
162). A apelação, protocolada em 16 de julho de 2020 (f. 163), é
tempestiva.
Versam os autos sobre ação de cobrança de despesas
condominiais vencidas entre fevereiro de 2015 a maio de 2019, proposta
em relação à proprietária do imóvel constante na matrícula do bem (f. 1/3).
A r. sentença julgou procedente o pedido, entendendo que,
não obstante a cessão de posse e promessa de compra e venda do imóvel
a terceiros, não há prova inequívoca de que o condomínio autor foi
comunicado de tal transação, aplicando o entendimento firmado no REsp
1345331/RS.
O inconformismo da ré não prospera.
Reexaminando, o entendimento firmado no REsp 1.345.331

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aplicado pela r. sentença, observo que o Superior Tribunal de Justiça no
julgamento do REsp no 1.442.840/PR, deu nova interpretação a tese para,
aplicando a teoria dualista da obrigação, entender que não obstante o
débito deva ser imputado a quem se beneficia dos serviços prestados pelo
condomínio, ou seja, aquele que detém a posse, o promitente vendedor
continua responsável pelo pagamento da dívida enquanto mantiver a
situação jurídica de proprietário do imóvel. A nova interpretação dada no
REsp no 1.442.840/PR, reafirma, portanto, o entendimento de que
promitente vendedor responde solidariamente pela dívida condominial,
ressalvado seu direito de regresso contra o compromissário comprador:
RECURSO ESPECIAL. CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. PROMESSA
DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. DÉBITOS CONDOMINIAIS
POSTERIORES À IMISSÃO NA POSSE. RESPONSABILIDADE DO
VENDEDOR E DO COMPRADOR. IMPUTAÇÃO DO DÉBITO AO
COMPRADOR. CARÁTER 'PROPTER REM' DA OBRIGAÇÃO.
INTERPRETAÇÃO DO RESP 1.345.331/RS, JULGADO PELO ART.
543-C DO CPC.
1. Controvérsia acerca da responsabilidade do promitente vendedor
(proprietário) pelo pagamento de despesas condominiais geradas após a
imissão do promitente comprador na posse do imóvel.
2. Caráter 'propter rem' da obrigação de pagar cotas condominiais.
3. Distinção entre débito e responsabilidade à luz da teoria da dualidade
do vínculo obrigacional.
4. Responsabilidade do proprietário (promitente vendedor) pelo
pagamento das despesas condominiais, ainda que posteriores à imissão
do promitente comprador na posse do imóvel.
5. Imputação ao promitente comprador dos débitos gerados após a sua
imissão na posse.
6. Legitimidade passiva concorrente do promitente vendedor e do
promitente comprador para a ação de cobrança de débitos condominiais
posteriores à imissão na posse.
7. Preservação da garantia do condomínio.
8. Interpretação das teses firmadas no REsp 1.345.331/RS, julgado pelo
rito do art. 543-C do CPC.
9. RECURSO ESPECIAL DESPROVIDO.
(REsp
1442840/PR,
Rel.
Ministro
PAULO
DE
TARSO
SANSEVERINO, TERCEIRA TURMA, julgado em 06/08/2015, DJe
21/08/2015)

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Nesse sentido, menciono precedentes desta Eg. 35a Câmara
de Direito Privado:
AGRAVO DE INSTRUMENTO DESPESAS CONDOMINIAIS
EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL
Exceção de pré-
executividade Responsabilidade concorrente da proprietária constante
do registro imobiliário para responder pelos débitos condominiais, ainda
que haja ciência inequívoca do condomínio quanto à transferência da
unidade condominial - Caráter propter rem da obrigação - Entendimento
do C.STJ no julgamento do REsp no 1.442.840/PR, interpretando a tese
firmada no recurso repetitivo REsp 1.345.334/RS - Decisão mantida
Recurso desprovido.
(TJSP; Agravo de Instrumento 2254049-12.2019.8.26.0000; Relator
(a): Melo Bueno; Órgão Julgador: 35a Câmara de Direito Privado; Foro
Central Cível - 6a Vara Cível; Data do Julgamento: 06/05/2020; Data de
Registro: 06/05/2020)
DESPESAS CONDOMINIAIS. Cobrança. Legitimidade passiva "ad
causam" da promitente vendedora. Dívida de natureza "propter rem".
Precedentes do STJ e do TJSP. Entendimento adotado no REsp n.
1.442.840-PR que deu a correta interpretação ao REsp n. 1.345.331-RS,
julgado pela sistemática do artigo 543-C do CPC/73. Interesse processual
caracterizado. Mora "ex re". Desnecessidade de prévia interpelação da
devedora. Obrigação do condômino de pagar o rateio na proporção das
suas frações ideais. Inteligência do artigo 1.336, I, do CC. Sentença
correta. Recurso não provido.
(TJSP; Apelação Cível 1015643-04.2019.8.26.0361; Relator (a): Gilson
Delgado Miranda; Órgão Julgador: 35a Câmara de Direito Privado; Foro
de Mogi das Cruzes - 2a Vara Cível; Data do Julgamento: 11/05/2020;
Data de Registro: 11/05/2020)
PROCESSO CIVIL. COBRANÇA DE DESPESAS CONDOMINIAIS.
LEGITIMIDADE
PASSIVA
DO
PROMITENTE-VENDEDOR.
CABIMENTO. ENTENDIMENTO FIXADO NO RESP 1.345.331/RS
QUE SOFREU ALTERAÇÃO PELO ENTENDIMENTO ADOTADO
NO RESP 1.442.840/PR. RESPONSABILIDADE PELO DÉBITO QUE
RECAI
SOBRE
AMBOS
OS
COOBRIGADOS.
SENTENÇA
MANTIDA. 1. O novo entendimento estabelecido pelo c. Superior
Tribunal de Justiça parece reinterpretar o entendimento anterior de que a
responsabilidade pelo pagamento dos débitos condominiais seria sempre
objetivamente definida pela inequívoca ciência da imissão do promitente-
comprador na posse, restringindo a responsabilidade do promitente-
vendedor ao período anterior à inequívoca ciência da imissão do
comprador na posse, ainda que ausente o registro público. 2. Tal novo
entendimento privilegia a possibilidade de o condomínio cobrar de
qualquer dos coobrigados promitente comprador e promitente vendedor
, para evitar que a coletividade condominial seja prejudicada. Dessa

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Apelação Cível no 1014922-52.2019.8.26.0361 -Voto no 24442
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maneira, é o caso de se reconhecer a legitimidade passiva da apelante
para figurar no polo passivo da presente demanda. 3. Recurso improvido.
(TJSP; Apelação Cível 1016192-14.2019.8.26.0361; Relator (a): Artur
Marques; Órgão Julgador: 35a Câmara de Direito Privado; Foro de Mogi
das Cruzes - 1a Vara Cível; Data do Julgamento: 28/01/2016; Data de
Registro: 15/04/2020)
Assim não obstante a promessa de venda do imóvel, com
transferência de sua posse à promissária compradora, a apelante, na
qualidade de proprietária do imóvel, continua tendo responsabilidade
solidária pelos débitos condominiais.
Ademais, as disposições contratuais estabelecidas no
instrumento de cessão onerosa de uso a respeito da responsabilidade pelo
pagamento das cotas condominiais, obrigam as partes envolvidas no ajuste,
não o condomínio que dele não participou.
À ré tem direito de regresso em relação à cessionária, a ser
exercido em ação própria.
Quanto à dívida, a ré não fez qualquer impugnação nem
tampouco alegou quitação, parcial ou integral, presumindo-se, portanto, sua
regularidade.
Nega-se, pois, provimento ao recurso.
Pelo trabalho adicional realizado em grau recursal, nos
termos do § 11, do art. 85, do novo CPC/2015, a verba honorária
sucumbencial fica majorada para 15% sobre o valor da condenação.
.
Morais Pucci
Relator