Tribunal: TJSP
Processo: 2092420-92.2020.8.26.0000
Classe: Agravo de Instrumento / Locação de Imóvel
Órgão julgador: Jayme de Oliveira
Órgão colegiado: 29a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-09-09
Data de publicação: 2020-09-10

Ementa:
AGRAVO DE INSTRUMENTO – Locação comercial em shopping center – Tutela provisória de urgência em caráter antecedente – Pretensão que visa a suspensão da exigibilidade dos alugueis ou a redução do valor, fundada nos efeitos da pandemia ocasionada pelo Covid-19 - Medida antecipatória concedida em primeiro grau – Contrato de locação em shopping center que guarda peculiaridades – Pandemia que atinge

Ementa:

AGRAVO DE INSTRUMENTO – Locação comercial em shopping center – Tutela provisória de urgência em caráter antecedente – Pretensão que visa a suspensão da exigibilidade dos alugueis ou a redução do valor, fundada nos efeitos da pandemia ocasionada pelo Covid-19 - Medida antecipatória concedida em primeiro grau – Contrato de locação em shopping center que guarda peculiaridades – Pandemia que atinge de modo diverso as partes em relação de locação residencial, comercial comum e comercial em shopping center - Fechamento do comércio em shopping center, ou mesmo funcionamento restrito, que não pode se refletir em apenas um das pontas da relação comercial - Necessidade de equilíbrio - Reconhecimento, pela agravante da gravidade da situação ao conceder redução parcial - Necessidade de redução que, porém, não implica declaração de inexigibilidade, porquanto o valor, período e saldo remanescentes serão objeto de decisão na origem - Recurso provido, em parte, para determinar a redução do aluguel mínimo em 50%, devendo o locatário pagar ou o aluguel mínimo reduzido ou o aluguel variável, se for maior, porque incidente sobre percentual do faturamento bruto, bem como reduzir em 50% o encargos comuns e o condomínio, bem como reduzir em 100% o fundo promocional, desde o mês de abril e enquanto perdurar o funcionamento restrito do shopping center – Precedente desta C. Câmara - Recurso provido, em parte.

Inteiro teor:
TRIBUNAL DE JUSTIÇA
PODER JUDICIÁRIO
São Paulo
Registro: 2020.0000734989
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Agravo de Instrumento no
2092420-92.2020.8.26.0000, da Comarca de Jundiaí, em que é agravante JUNDIAÍ
SHOPPING CENTER LTDA, é agravado TOKEN CONFECÇÕES LTDA..
ACORDAM, em 29a Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça
de São Paulo, proferir a seguinte decisão: "Deram provimento em parte ao recurso. V.
U.", de conformidade com o voto do Relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Exmos. Desembargadores SILVIA
ROCHA (Presidente) e FABIO TABOSA.
São Paulo, 9 de setembro de 2020.
JAYME DE OLIVEIRA
RELATOR
Assinatura Eletrônica

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Agravo de Instrumento no 2092420-92.2020.8.26.0000 -Voto no 2769
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Agravo de Instrumento no 2092420-92.2020.8.26.0000
Agravante: Jundiaí Shopping Center Ltda
Agravado: Token Confecções Ltda.
Comarca: Jundiaí
Voto no 2769
AGRAVO DE INSTRUMENTO – Locação comercial em
shopping center – Tutela provisória de urgência em caráter
antecedente – Pretensão que visa a suspensão da exigibilidade
dos alugueis ou a redução do valor, fundada nos efeitos da
pandemia ocasionada pelo Covid-19 - Medida antecipatória
concedida em primeiro grau – Contrato de locação em
shopping center que guarda peculiaridades – Pandemia que
atinge de modo diverso as partes em relação de locação
residencial, comercial comum e comercial em shopping center
- Fechamento do comércio em shopping center, ou mesmo
funcionamento restrito, que não pode se refletir em apenas um
das pontas da relação comercial - Necessidade de equilíbrio -
Reconhecimento, pela agravante da gravidade da situação ao
conceder redução parcial - Necessidade de redução que, porém,
não implica declaração de inexigibilidade, porquanto o valor,
período e saldo remanescentes serão objeto de decisão na
origem - Recurso provido, em parte, para determinar a redução
do aluguel mínimo em 50%, devendo o locatário pagar ou o
aluguel mínimo reduzido ou o aluguel variável, se for maior,
porque incidente sobre percentual do faturamento bruto, bem
como reduzir em 50% o encargos comuns e o condomínio, bem
como reduzir em 100% o fundo promocional, desde o mês de
abril e enquanto perdurar o funcionamento restrito do shopping
center – Precedente desta C. Câmara - Recurso provido, em
parte.
Trata-se de recurso de agravo de instrumento interposto por
Jundiaí Shopping Center Ltda. contra a r. decisão copiada à fl. 188, proferida nos autos
da tutela antecipada em caráter antecedente ajuizada por Token Confecções Ltda., pela
qual se deferiu a suspensão das obrigações pecuniárias decorrentes do contrato de
locação firmado entre as partes, de modo que o pagamento do aluguel, "sendo o
pagamento que o pagamento do aluguel, seja o mínimo reajustável, incidindo sobre o
faturamento bruto, o pagamento do condomínio e o pagamento do fundo de promoção",

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enquanto perdurar a suspensão das atividades e restrição de circulação de pessoas, sob
pena de incidência de multa diária de R$ 1.000,00 (um mil reais).
Sustenta o requerido, em síntese, a ausência dos requisitos
autorizadores da tutela antecipada, seja pela falta de interesse de agir da autora, que,
segundo o recorrente, sequer tentou uma composição com o réu ou, ainda, pela ausência
de provas do alegado na petição inicial, o que conduz a sua revogação. Aduz, que não
obstante a crise suportada pelo país, a revisão de contrato não se faz por meio de
cognição sumária e inaudita altera pars, especialmente quando demanda readequação
de obrigações não embasadas em qualquer conduta e/ou cláusula abusiva, indevida ou
ilícita, e que por certo dará causa a idêntico perigo de dano ao réu e outros locadores,
não sendo possível identificar neste momento os riscos de irreversibilidade de qualquer
medida de natureza econômico-financeira. Afirma não haver alteração do valor mensal
do aluguel nas prestações vencidas durante a crise, e que, embora tenha a autora alegado
estar impedida de utilizar a loja locada em razão do fechamento provisório do réu,
continua a desenvolver suas atividades, com a realização de vendas por meio de
plataformas de e-commerce e atendimento via WhatsApp.
É o relatório.
Com efeito, a antecipação dos efeitos da tutela somente
poderá ser deferida se, além do periculum in mora e do fumus boni iuris, ficar
comprovado de forma inequívoca, isto é, se houver prova consistente apta a convencer o
julgador sobre a probabilidade do direito postulado pelo requerente e o perigo de dano
ou o resultado útil do processo, conforme preceitua o disposto no artigo 300, do Código
de Processo Civil vigente.
Segundo Robson Renault Godinho, a tutela de urgência,
rigorosamente, centra-se no perigo de demora da prestação jurisdicional, abreviando-
se a espera natural do tempo do processo (Comentários ao Novo Código de Processo
Civil, diversos autores coordenados por Antonio do Passo Cabral e Ronaldo Cramer,

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Rio de Janeiro: Forense, 2015, n. 3, p. 473).
Depreende-se dos autos que, por meio da r. decisão
agravada houve o deferimento da antecipação dos efeitos da tutela de urgência por se
reconhecer o grande impacto financeiro decorrente da pandemia ocasionada pelo
Covid-19, os quais atingem a renda do cidadão e sua capacidade de consumo, inclusive
pelo alto índice de desemprego. Consignou, ainda, o juízo a quo, sobre o Projeto de Lei
no 872/2020, do Senado Federal, que: "Suspende processos judiciais com pedido de
ordem de despejo, cobrança e execução de valores oriundos de contrato com garantia
hipotecária, alienação fiduciária, aluguel ou dívidas dessa natureza durante o estado de
calamidade pública reconhecido pelo Congresso Nacional". Daí por que o douto juízo
suspendeu integralmente as obrigações financeiras do contrato, decisão esta suspensa
por decisão monocrática da Relatoria.
No exame da questão, agora de forma mais aprofundada,
observa-se que o agravante, reconhecendo a situação decorrente da Covid-19, houve por
bem reduzir o aluguel em 50% no mês de abril, suspender a cobrança do fundo de
promoção e reduzir também em 50% os encargos comuns. No mês de maio houve nova
redução, mas não nos mesmos termos, porquanto fixou-se o pagamento do aluguel
mínimo (sem a redução de 50%) ou o pagamento do aluguel variável, este de 6% sobre
o faturamento bruto, tudo conforme fls. 322 e 323 da origem.
As partes celebraram contrato de locação de "espaço para
instalação de sua loja" no Jundiaí Shopping, pelo prazo de 60 meses, com início da
vigência em 18/02/2016 e término previsto para 31/03/2021, cujo valor se estabeleceu
no correspondente a 6% sobre o faturamento bruto da locatária e aluguel mínimo
reajustável.
Como regra, tem-se defendido a necessidade de formação
do contraditório, ainda que mínimo, antes da intervenção em esfera privada, em especial
nos contratos de locação.
Há, contudo, que se diferenciar os contratos de locação
residencial daqueles firmados, por exemplo, com shopping center, cuja natureza, para

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além de comercial, guarda certas peculiaridades, em especial pela liberdade no
estabelecimento das condições e por isso mesmo o aluguel é formado por parte fixa,
corrigida, e por outra variável, incidente sobre determinada base de cálculo que se
orienta pelas vendas do locatário.
Numa situação extraordinária como a vivida pela pandemia,
que exigiu a edição de uma Lei Federal (13.979/2020) para o enfrentamento, além de
normas estaduais e municipais, a teor dos Decretos Estaduais n. 64.881/2020 e
64.946/2020, além dos subsequentes, exigidos pelo momento, depois de um momento
de fechamento total houve a liberação gradual do comércio e das atividades em
shopping centers, cujo horário, ainda, não retomou ao período da normalidade.
Nesse contexto, se por um lado não é possível admitir-se a
pretensão de suspensão integral dos pagamentos, como decidido inicialmente pelo juízo
de origem, de outro não se mostra razoável, nesse contexto comercial, a transferência de
todo ônus aos locatários, mormente porque a relação firmada funda-se justamente na
obtenção de lucros, por todos os envolvidos. Assim, se o objetivo é o lucro e ele é
pensado em situaçãos de normalidade, diante de uma situação anormal, extremamente
anormal, nunca vivenciada pela sociedade atual, então também os ônus devem ser
repartidos e não impostos de maneira unilateral por uma das partes.
O estabelecimento de algumas condições favoráveis pela
locadora, ora agravante, apenas confirma a gravidade da situação e a necessidade de
equilíbrio da relação comercial, especialmente porque ela é fundada na obtenção de
lucro por todos os envolvidos, diferente do que ocorre, por exemplo, numa relação de
locação residencial ou mesmo numa relação comercial pura e simples. O grande
diferencial da relação discutida diz exatamente com o cerne da relação, pois aqui todos
lucram com a mesma atividade, a dizer, é o movimento do shopping center, a regular
situação de abertura, o espaço, que é a alma do negócio onde todos esperam prosperar.
Daí a razão pela qual a paralisação do shopping center
atinge de maneira mais uniforme os contratantes, diferentemente do que pode ocorrer,
por exemplo, na já citação locação residencial, em que cada um pode ser atingido de

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maneira completamente diversa.
Numa relação como a de shopping center poderia se afirmar
que a pandemia coloca todos, efetivamente, no mesmo barco e por isso os esforços
precisam ser comuns e não apenas de alguns.
Nesse contexto, verifica-se que as medidas adotadas pela
agravante não se mostram suficientes para esse equilíbrio, porquanto se no mês de abril
reduziu o aluguel mínimo em 50%, no mês de maio já manteve o valor mínimo sem
redução para que ele fosse pago ou então o aluguel variável, a dizer, o que for mais alto.
A demanda foi proposta no mês de março com a pretensão
de se obter isenção total de pagamentos, o que não é possível, segundo o entendimento
aqui exposto; todavia, possível a redução, em caráter temporário, semelhante ao que foi
feito unilateralmente pela agravante no mês de abril, a dizer, redução do aluguel mínimo
em 50%, devendo, a título de aluguel, ser pago esse valor mínimo com a redução ou o
aluguel variável, se for maior, porque neste caso incide sobre o faturamento bruto. Em
relação ao fundo de promoção deve-se isentar a parte autora em 100% desde o mês de
abril e enquanto perdurar o funcionamento restrito do shopping; os encargos comuns
devem ser reduzidos a 50% e da mesma maneira o condomínio, desde abril e enquanto
perdurar o funcionamento restrito, ressalvado posicionamento diverso na sentença.
Nessa linha de entendimento já se decidiu nesta C.
Câmara:
Locação de imóvel - Pretensão de reforma da decisão que deferiu a
tutela de urgência para reduzir o aluguel em 50% das prestações
locatícias, até o mês de dezembro de 2020 - Possibilidade de redução
de 50% do valor do aluguel, enquanto perdurar o fechamento e o
funcionamento do shopping em horário reduzido, observando-se que
o saldo remanescente e eventual pagamento deverão ser objeto de
discussão durante o processo - Agravo provido em parte, com
observação. (AI 2120519-72.2020.8.26.0000, Rel. Desembargadora
SILVIA ROCHA).

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Na linha do que se decidiu, observa-se igualmente que não
se está a tratar de isenção, mas de mera redução temporária, diante de fatos
extraordinários, ou seja, não se está declarando a inexigibilidade dos valores, porquanto
a discussão do valor, período e saldo remanescente deverão ser feitas durante o
processo.
Diante do exposto, pelo meu voto, dá-se provimento ao
recurso, em parte, com observação.
JAYME DE OLIVEIRA
Relator