Tribunal: TJSP
Processo: 1013906-55.2015.8.26.0506
Classe: Apelação Cível / Promessa de Compra e Venda
Órgão julgador: Benedito Antonio Okuno
Órgão colegiado: 23a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-12-09
Data de publicação: 2020-12-10

Ementa:
CONTRATO – Promessa de compra e venda de imóvel – Sentença de parcial procedência. Inconformismo da autora. Comissão de corretagem - Cobrança devida - Expresso no contrato e recibo pago no mesmo dia da contratação. Ciência da compradora da obrigação e do valor. Taxa Condominial - Cobrança indevida. Dever de devolução com correção e juros de 1% ao mês desde a citação. Taxas de construção –

Ementa:
CONTRATO – Promessa de compra e venda de imóvel – Sentença de parcial procedência. Inconformismo da autora. Comissão de corretagem - Cobrança devida - Expresso no contrato e recibo pago no mesmo dia da contratação. Ciência da compradora da obrigação e do valor. Taxa Condominial - Cobrança indevida. Dever de devolução com correção e juros de 1% ao mês desde a citação. Taxas de construção – Licitude da cobrança durante a fase de construção, pois trata-se de juros de obra - Tese sedimentada por este Tribunal de Justiça, no julgamento do IRDR no 0023203-35.2016.8.26.0000 (Tema 06) – Hipótese em que a cobrança foi contratada – Dano moral indevido. Sentença parcialmente reformada – Recurso parcialmente provido.

Inteiro teor:
TRIBUNAL DE JUSTIÇA
PODER JUDICIÁRIO
São Paulo
Registro: 2020.0001005531
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível no
1013906-55.2015.8.26.0506, da Comarca de Ribeirão Preto, em que Apelante: Ana Paula
Soares Algarte
Apelados: Spe Vitta Ribeirão Verde Ltda e PERPLAN EMPREENDIMENTOS E
URBANIZAÇÃO LTDA.
ACORDAM, em 23a Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça de
São Paulo, proferir a seguinte decisão: "Deram provimento em parte ao recurso. V. U.", de
conformidade com o voto do Relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Exmos. Desembargadores MARCOS
GOZZO (Presidente sem voto), J. B. FRANCO DE GODOI E JOSÉ MARCOS
MARRONE.
São Paulo, 9 de dezembro de 2020
BENEDITO ANTONIO OKUNO
Relator
Assinatura Eletrônica

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São Paulo
Apelação Cível no 1013906-55.2015.8.26.0506 - 2/8
Apelação Cível no 1013906-55.2015.8.26.0506
Apelante: Ana Paula Soares Algarte
Apelados:
Spe
Vitta
Ribeirão
Verde
Ltda
e
PERPLAN
EMPREENDIMENTOS E URBANIZAÇÃO LTDA
Comarca: Ribeirão Preto
Voto no 2065
CONTRATO
Promessa de compra e venda de imóvel

Sentença de parcial procedência. Inconformismo da autora.
Comissão de corretagem - Cobrança devida - Expresso no contrato
e recibo pago no mesmo dia da contratação. Ciência da
compradora da obrigação e do valor. Taxa Condominial -
Cobrança indevida. Dever de devolução com correção e juros de
1% ao mês desde a citação. Taxas de construção Licitude da
cobrança durante a fase de construção, pois trata-se de juros de
obra - Tese sedimentada por este Tribunal de Justiça, no
julgamento do IRDR no 0023203-35.2016.8.26.0000 (Tema 06) –
Hipótese em que a cobrança foi contratada – Dano moral
indevido.
Sentença
parcialmente
reformada

Recurso
parcialmente provido.
Vistos.
Trata-se de recurso de Apelação proposto pela parte
autora, em ação declaratória de inexigibilidade de débito com indenização
por danos materiais e morais, cuja sentença julgou extinta a ação sem
resolução do mérito em relação à corré Perplan Empreendimentos e
Urbanização Ltda., por ilegitimidade passiva ad causam e julgou
parcialmente procedente o pedido inicial em relação a corré SPE Vitta
Ribeirão Verde Ltda, para condená-la à devolução da quantia paga a título de
assessoria de incorporação e assessoria de assinatura de contrato, com

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correção monetária a partir do desembolso e juros de mora de 1% desde a
citação. Condenou a parte autora à sucumbência relativa à ré Perplan
Empreendimentos e Urbanização Ltda e honorários de advogado fixados em
10% do valor atualizado da causa, ressalvada a gratuidade da justiça
concedida. Condenou ainda a parte autora, por ter sucumbido em maior parte
em relação à ré SPE, ao pagamento de 2/3 das custas e despesas processuais
restantes e dos honorários fixados em 10% do valor atualizado da causa,
observada a gratuidade da justiça. Por fim, condenou a parte ré SPE Vitta
Ribeirão Verde Ltda ao pagamento das custas e despesas processuais em 1/3
restante e de honorários de advogado, fixados em 10% do valor da
condenação (fls. 383/392)
Inconformada, alega a autora-apelante que o valor
pago pela Comissão de Corretagem foi indevido, pois, considerando ser
contrato de adesão, não foi dada oportunidade de optar, tendo sido obrigada a
pagar para realizar o negócio que foi feito em estande da apelante, ao lado
das obras. Alega também que a taxa condominial não pode ser exigida antes
da entrega das chaves e estas, por sua vez, não lhe foram ainda entregues em
razão da indevida cobrança de taxa de construção, não pactuada, a qual
também alega ser ilegítima. Por fim, pede o reconhecimento do dano moral
experimentado pela autora diante da impossibilidade de tomar posse do
imóvel, em razão do impedimento dos custos da taxa de obra cobrada e que
tudo lhe causou angústia, transtornos e constrangimentos. Pede a reforma da
sentença (fls.394/410).
O recurso, tempestivo e isento de preparo, por ser a
autora beneficiária da justiça gratuita (fls. 131/132), ascendeu acompanhado
das contrarrazões (fls. 415/435).
Houve oposição ao julgamento virtual (fls. 445).

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É o relatório.
Em 19 de abril de 2013, as partes celebraram
contrato de promessa de compra e venda de uma unidade autônoma do
empreendimento denominado Vitta Ribeirão Verde I, situado na Rua Antonia
Mugnatto Marencek, s/n, na cidade de Ribeirão Preto/SP, Torre 5, Bloco A,
Apartamento no 22, pelo preço de R$ 99.412,00, divididos em duas etapas.
A primeira de R$5.805,80 divididos em 20 parcelas mensais de R$ 290,29,
corrigidas pelo INCC-M, sendo a primeira com vencimento em junho de
2013, um parcela semestral no valor de R$ 100,00 com vencimento em
março de 2016, corrigidas mensalmente pelo INCC-M e uma parcela
intermediária de R$ 2.500,00, com vencimento em janeiro de 2015, também
corrigida mensalmente pelo INCC-M. A segunda etapa corresponde ao
pagamento do saldo de R$ 91.006,20 (fls. 23/45).
Quanto à comissão de corretagem, observa-se que a
cláusula contratual nona (fls. 45) descreve que a comissão corre por conta do
comprador, e os recibos de fls. 113/114, juntados pela própria autora, cuja
data é a mesma da celebração do contrato de venda e compra, é possível
concluir que não é crível que não tenha ficado ciente de tal pagamento, eis
que, como dito, estava previsto no contrato e o valor expresso no recibo,
portanto houve sua concordância com o pagamento da comissão pela
intermediação imobiliária.
Ademais, o Colendo Superior Tribunal de Justiça
firmou entendimento, em recurso repetitivo, no sentido de que é valida a
transferência ao consumidor do pagamento da comissão de corretagem nas
promessas de compra e venda de imóvel, conforme segue:
“RECURSO ESPECIAL REPETITIVO. DIREITO CIVIL E DO
CONSUMIDOR. INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA. VENDA DE UNIDADES AUTÔNOMAS

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EM ESTANDE DE VENDAS. CORRETAGEM. CLÁUSULA DE TRANSFERÊNCIA DA
OBRIGAÇÃO
AO
CONSUMIDOR.
VALIDADE.
PREÇO
TOTAL.
DEVER
DE
INFORMAÇÃO. (...) I - TESE PARA OS FINS DO ART. 1.040 DO CPC/2015: 1.1. Validade da
cláusula contratual que transfere ao promitente- comprador a obrigação de pagar a comissão
de corretagem nos contratos de promessa de compra e venda de unidade autônoma em regime
de incorporação imobiliária, desde que previamente informado o preço total da aquisição da
unidade autônoma, com o destaque do valor da comissão de corretagem. (...) II - CASO
CONCRETO: 2.1. Improcedência do pedido de restitui ção da comissão de corretagem, tendo
em vista a validade da cláusula prevista no contrato acerca da transferência desse encargo ao
consumidor. Aplicação da tese 1.1. (...) 2.2. III” - RECURSO ESPECIAL PARCIALMENTE
PROVIDO. (REsp 1599511/SP, Rel. Ministro PAULO DE TARSO SANSEVERINO,
SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 24/08/2016, DJe 06/09/2016).
No tocante à cobrança da taxa condominial, cabe
observar que é de responsabilidade do promitente comprador enquanto na
posse do bem.
O STJ pacificou o entendimento quando do
julgamento do REsp 1345331 / RS RECURSO ESPECIAL 2012/0199276-4
Tema 886, em 08/04/2015:
PROCESSO

CIVIL.

RECURSO

ESPECIAL
REPRESENTATIVO DE CONTROVÉRSIA. ART. 543-C DO CPC. CONDOMÍNIO.
DESPESAS COMUNS. AÇÃO DE COBRANÇA. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA
NÃO LEVADO A REGISTRO. LEGITIMIDADE PASSIVA. PROMITENTE VENDEDOR
OU PROMISSÁRIO COMPRADOR. PECULIARIDADES DO CASO CONCRETO.
IMISSÃO NA POSSE. CIÊNCIA INEQUÍVOCA. 1. Para efeitos do art. 543-C do CPC,
firmam-se as seguintes teses: a) O que define a responsabilidade pelo pagamento das
obrigações condominiais não é o registro do compromisso de compra e venda, mas a relação
jurídica material com o imóvel, representada pela imissão na posse pelo promissário
comprador e pela ciência inequívoca do condomínio acerca da transação. b)(...). c) Se ficar
comprovado: (i) que o promissário comprador se imitira na posse; e (ii) o condomínio teve
ciência inequívoca da transação, afasta-se a legitimidade passiva do promitente vendedor
para responder por despesas condominiais relativas a período em que a posse foi exercida
pelo promissário comprador.

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Em recente julgamento este Egrégio Tribunal de
Justiça assim decidiu:
"RECURSO DE APELAÇÃO INTERPOSTO CONTRA R.
SENTENÇA PELA QUAL FOI JULGADA PARCIALMENTE PROCEDENTE AÇÃO
DECLARATÓRIA – ALEGAÇÃO DE INCORREÇÃO, COM PEDIDO DE REFORMA –
MANUTENÇÃO DA R. SENTENÇA – COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA –
DESPESAS CONDOMINIAIS – CLAUSULA QUE PREVÊ A RESPONSABILIDADE DO
COMPRADOR APÓS A EXPEDIÇÃO DO "HABITE-SE", INDEPENDENTEMENTE DA
EFETIVA ENTREGA DAS CHAVES – IMPOSSIBILIDADE – ENTENDIMENTO
ADOTADO PELO C. STJ POR OCASIÃO DO JULGAMENTO DO RECURSO ESPECIAL No
1.345.331-RS – RESPONSABILIDADE DO COMPRADOR POR TAIS DÉBITOS QUE
SOMENTE SE DÁ APÓS A SUA EFETIVA IMISSÃO NA POSSE DO IMÓVEL – ACERTO
DA R. SENTENÇA – RECURSO NÃO PROVIDO. Apelação 1038158-32.2018.8.26.0114 -16a
Camara de Direito Privado. Relator Des. Dr. Simões de Vergueiro – Julgado em 02 de junho
de 2020".
O entendimento é que o fato gerador da cobrança de
parcelas condominiais ocorre na posse da unidade, não sendo possível
imputar ao adquirente de uma unidade o ônus de arcar com essas despesas
antes de usufruir os serviços prestados.
Desse modo, nenhuma cobrança a esses títulos deve
ser imputada a apelante, relativamente ao período anterior à entrega do
imóvel, restando nula a clausula 4.2.2 de fls. 36, pois o fato de ter sido
constituído o condomínio não gera obrigatoriedade ao comprador do
pagamento da respectiva taxa, devendo a apelada restituir o valor pago a este
título com correção monetária desde o desembolso e juros de mora de 1%
desde a citação.
Quanto à taxa de construção, na verdade são Juros
de Obra ou encargos mensais durante a construção, a Cláusula Terceira de fls.
55/56 prevê a cobrança autorizada pela compradora e devedora perante o

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banco financeiro.
Nos termos da tese sedimentada por este Tribunal de
Justiça, no julgamento do IRDR no 0023203-35.2016.8.26.0000 (Tema 06):
“É ilícito o repasse dos “juros de obra”, ou “juros de evolução
de obra”, ou “taxa de evolução da obra”, ou outros encargos equivalentes após o prazo ajustado
no contrato para entrega das chaves da unidade autônoma, incluído período de tolerância”.
No caso, os elementos constantes nos autos indicam
que a cobrança dos juros contratuais de fase de obra não foi ilegal, posto que
cobrados durante a fase de construção, devendo a sentença ser mantida neste
ponto.
Quanto ao alegado dano moral, o juízo de primeiro
grau valorou devidamente as provas colhidas nos autos, não merecendo
qualquer reforma.
Nota-se que as alegações de angústia e transtornos
foram embasadas no entendimento de que a taxa de evolução de obra teria
sido injusta e ilegalmente cobrada, porém não foi o que restou comprovado.
Ainda, embora tenha razão a apelante quanto à
restituição das taxas condominiais cobradas antes da posse, não se pode
concluir que o mero dissabor ou aborrecimento causado pelas cobranças
indevidas, tenham-lhe causado dano moral indenizável.
Dano moral é o prejuízo que afeta o ofendido em
seu ânimo psíquico e moral, é o que causa um distúrbio anormal na vida do
indivíduo, a ponto de afetar os direitos da personalidade, como a honra,
privacidade, os valores éticos. Dessa maneira, não é qualquer dissabor da
vida que faz nascer a obrigação de indenizar por danos morais. Deve o juiz,
utilizando-se de critérios objetivos do homem médio, decidir se a conduta
causou desconforto extraordinário ao ofendido.

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O mero inadimplemento contratual não acarreta
dano moral indenizável, nem mesmo em compra de imóvel, se as
circunstâncias não demonstram de maneira evidente que os direitos da
personalidade
foram
veementemente
ofendidos.
Os
aborrecimentos
experimentados pela apelante não se inserem dentre aqueles que extrapolam
o suportável e, portanto, capazes de ensejar a indenização por danos morais.
Nesse sentido, importante o apontado pela Ministra
Nancy Andrighi:
“A jurisprudência do STJ vem evoluindo, de maneira
acertada, para permitir que se observe o fato concreto e suas circunstâncias, afastando o
caráter absoluto da presunção de existência de danos morais indenizáveis. (REsp.
1.641,037/SP. Julgado: 31/05/2017)
Ante o exposto, pelo meu voto, DOU PARCIAL
PROVIMENTO ao recurso, apenas para determinar que a apelada restitua
os valores pagos referentes à taxa condominial não devidos antes da imissão
na posse, calculados em liquidação, mantendo-se no mais, a r. Sentença de
primeiro grau, pelos seus próprios fundamentos.

BENEDITO ANTONIO OKUNO
Relator