Tribunal: TJSP
Processo: 2036525-49.2020.8.26.0000
Classe: Agravo de Instrumento / Cancelamento de Hipoteca
Órgão julgador: Christine Santini
Órgão colegiado: 1a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-07-31
Data de publicação: 2020-07-31

Ementa:
Agravo de Instrumento.

Adjudicação compulsória – Decisão que determinou que o agravante providencie a baixa de hipoteca que recai sobre imóvel adquirido pelo agravado, no prazo de 15 dias, sob pena de incidência de multa diária de R$ 1.000,00, limitada ao valor do compromisso de compra e venda – Insurgência do agravante tão-somente quanto ao valor da multa cominatória – Multa que tem

Ementa:
Agravo de Instrumento.

Adjudicação compulsória – Decisão que determinou que o agravante providencie a baixa de hipoteca que recai sobre imóvel adquirido pelo agravado, no prazo de 15 dias, sob pena de incidência de multa diária de R$ 1.000,00, limitada ao valor do compromisso de compra e venda – Insurgência do agravante tão-somente quanto ao valor da multa cominatória – Multa que tem caráter coercitivo e visa ao cumprimento de obrigação de fazer – Valor fixado segundo critérios da razoabilidade e proporcionalidade – Incidência apenas em caso de descumprimento da determinação judicial pelo agravante – Manutenção da decisão agravada.

Nega-se provimento ao recurso.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
1a Câmara de Direito Privado
Registro: 2020.0000599737
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Agravo de Instrumento no
2036525-49.2020.8.26.0000, da Comarca de Pindamonhangaba, em que é agravante
BANCO BRADESCO S/A, é agravado CARLITON GEZER PEREIRA DA SILVA.
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 1a Câmara de Direito Privado do
Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Negaram provimento ao
recurso. V. U., de conformidade com o voto do relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores RUI CASCALDI
(Presidente sem voto), CLAUDIO GODOY E AUGUSTO REZENDE.
São Paulo, 31 de julho de 2020.
CHRISTINE SANTINI
Relatora
Assinatura Eletrônica

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
1a Câmara de Direito Privado
Agravo de Instrumento no 2036525-49.2020.8.26.0000 – Pindamonhangaba
Agravante: Banco Bradesco S.A.
Agravado: Carliton Gezer Pereira da Silva
Juiz Prolator: Hélio Aparecido Ferreira de Sena
TJSP (Voto no 36.848)
Agravo de Instrumento.
Adjudicação compulsória Decisão que determinou que o
agravante providencie a baixa de hipoteca que recai sobre
imóvel adquirido pelo agravado, no prazo de 15 dias, sob
pena de incidência de multa diária de R$ 1.000,00,
limitada ao valor do compromisso de compra e venda
Insurgência do agravante tão-somente quanto ao valor da
multa cominatória Multa que tem caráter coercitivo e
visa ao cumprimento de obrigação de fazer Valor fixado
segundo critérios da razoabilidade e proporcionalidade
Incidência apenas em caso de descumprimento da
determinação judicial pelo agravante Manutenção da
decisão agravada.
Nega-se provimento ao recurso.
1. Trata-se de agravo de instrumento interposto pelo Banco
Bradesco S.A. contra decisão que, em ação de adjudicação compulsória
movida por Carliton Gezer Pereira da Silva, deferiu tutela de urgência para
que determinar que o agravante, no prazo de 15 dias, promova a baixa da
hipoteca que recai sobreo imóvel, sob pena de multa diária de R$1.000,00
(mil reais), limitada ao valor do compromisso de compra e venda. Pretende o
agravante a reforma da R. Decisão, para o fim de que seja revogada a multa
cominatória estipulada ou reduzido seu valor segundo critérios da
razoabilidade e proporcionalidade.
Processado o recurso, foi indeferido o pretendido efeito
suspensivo (fls. 56), houve a juntada de contraminuta (fls. 61/69) e de petição

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
1a Câmara de Direito Privado
do agravado (fls. 127/128).
Não houve oposição à realização de julgamento virtual, nos
termos da Resolução n° 772/2017 do Órgão Especial deste Tribunal,
disponibilizada no DJe aos 09 de agosto de 2017 e em vigor desde a data da
publicação.
É o relatório.
2. O recurso não merece provimento.
O agravado ajuizou ação de adjudicação compulsória em
face do agravante e de New Way Sociedade Incorporadora Ltda. alegando,
em síntese, que por Instrumento Particular de Compromisso de Venda e
Compra firmado em 10.01.2010 adquiriu a unidade de apartamento 21 (e
garagem
12)
do
Condomínio
New
Way
Tower,
situado
em
Pindamonhangaba/SP, pelo preço de R$ 163.352,52. Embora tenha pago
integralmente o preço ajustado, até agora não foi cumprida a cláusula 16.7 do
Compromisso de Compra e Venda, que pactua que a hipoteca seria baixada
por providência da promitente vendedora junto à instituição bancária.
Ressaltou que após quase um ano e meio de tentativas de revenda do imóvel,
apareceu potencial comprador, mas ao submeter a documentação do imóvel
para análise da financiadora da aquisição, o negócio foi inviabilizado por
conta da hipoteca, sendo necessária desoneração do imóvel e escritura livre e
desembaraçada. Nestes termos, postulou a concessão de tutela de urgência
para que seja declarada a ineficácia da hipoteca e direito de propriedade, com
urgente expedição de ofício mandamental ao CRI local para que efetue
desoneração do imóvel, com a averbação da baixa do gravame junto à

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
1a Câmara de Direito Privado
matrícula do imóvel.
O MM. Juízo “a quo” proferiu a seguinte decisão:
“2. Quanto ao pedido liminar, se este Juízo não se fez
entender na decisão anterior, segue a sua emenda voltada a
esse esclarecimento de natureza jurídica.
Pleiteou o autor tutela de evidência pretendendo o
cancelamento da hipoteca que recai sobre imóvel que se
comprometeu a adquirir. O pedido é fundado no
entendimento jurisprudencial sedimentado no verbete
sumular no 308 do Superior Tribunal de Justiça. Justifica
ainda sua pretensão na necessidade de concluiu negócio de
venda do imóvel.
Ora, como é de conhecimento, uma das principais
características da hipoteca é justamente a de permitir a
circulação do imóvel. Não é por outro motivo que o art.
1.475 do Código Civil vaza uma norma cogente vedando a
contratação de cláusula que proíba o proprietário de
vender o imóvel hipotecado.
Ademais, constitui prática absolutamente rotineira no
mercado imobiliário a constituição de hipoteca pela
incorporadora em favor da instituição que financiou a
construção; assim como constitui prática rotineira o
posterior registro dos contratos de compra e venda nas
matrículas das unidades autônomas resultantes da
constituição do condomínio, em que pese a hipoteca
anotada, a qual é ineficaz perante o novo proprietário,

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
1a Câmara de Direito Privado
independentemente de qualquer declaração judicial
Faz parte do cotidiano do Ofício de Imóveis registrar
escrituras de compra e venda de unidades autônomas
condominiais, em cujas matrículas há a averbação da
hipoteca dada pela incorporadora, sabidamente ineficaz
perante os novos proprietários e os seguintes. E em nenhum
desses contratos de compra e venda de unidades autônomas
levados a registro, em qualquer Ofício de Imóveis, há o
cancelamento ou a averbação da ineficácia da hipoteca
constituída em favor do agente financiador da construção,
porque ela é sabidamente ineficaz perante os compradores.
3. De todo modo, a contestação já apresentada pela
instituição financeira credora hipotecária modica o
contexto fático, pois se faz notar que, mesmo o
compromissário comprador tendo quitado o compromisso
de compra e venda, ela, imotivadamente, se recusa a
promover a baixa da garantia real.
3.1.Com esse cenário, tenho que a situação se amolda à do
inc. I do art. 311 do CPC, motivo pelo qual DEFIRO o
pedido de tutela de evidência, para determinar ao BANCO
BRADESCO S/A que, em até 15(quinze) dias, promova a
baixa da hipoteca que recai sobreo imóvel matriculado sob
o no 56..980, no Ofício de Imóveis da Comarca, sob pena de
multa diária de R$1.000,00 (mil reais), limitada ao valor do
compromisso de compra e venda.”
Pretende o agravante a reforma de R. Decisão, para que seja
afastada a multa arbitrada ou reduzido seu valor.

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
1a Câmara de Direito Privado
O agravante é companhia de grande porte, presumindo-se
estar administrativamente organizado para pronto atendimento de decisões
judiciais. Ademais, há informação de que o agravado já procedeu a quitação
do preço do imóvel e, em tese, deve receber a unidade livre e desembaraçada
do gravame instituído em favor de instituição financeira, como dispõe a
Súmula n° 308 do Egrégio Superior Tribunal de Justiça. Tendo o agravado,
em tese, cumprido suas obrigações, não há justificativa para manutenção da
garantia hipotecária sobre o imóvel. Para cumprimento da determinação
judicial, basta, como já dito, que a agravado esteja minimamente organizado
para o exercício de sua atividade.
Assim, a multa cominatória fixada no valor de R$ 1.000,00,
limitada ao valor do compromisso de compra e venda, não é excessiva e visa
precipuamente provocar no agravante espírito coercitivo, para que cumpra a
obrigação de fazer na forma como imposta. Não é cabível sua redução a valor
irrisório que faça com que a penalidade perca seu intuito suasório.
Ressalta-se que a multa cominatória não foi arbitrada
visando seu pagamento, mas sim como meio coercitivo ao cumprimento da
obrigação de fazer.
Diante desta premissa não há abusividade na multa fixada
pelo MM. Juízo “a quo”, que foi arbitrada segundo critérios da razoabilidade
e proporcionalidade, pois tendo a multa caráter coercitivo, não pode ter valor
irrisório em especial considerando o poder econômico do agravante. Aliás, a
multa só será devida se o agravante não cumprir a obrigação imposta,
mostrando-se o prazo de 15 dias adequado para cumprimento da tutela.

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
1a Câmara de Direito Privado
Observa-se que eventual descumprimento da determinação
judicial, na forma alegada pelo agravado na petição de fls. 127/128, deve ser
discutido nos autos principais, sob o crivo do contraditório.
Logo, na hipótese em exame configura-se o requisito da
verossimilhança das alegações a autorizar a manutenção da R. Decisão
agravada.
3. À vista do exposto, pelo meu voto, nego provimento ao
recurso de agravo de instrumento.
Christine Santini
Relatora