Tribunal: TJSP
Processo: 1049104-85.2017.8.26.0506
Classe: Apelação Cível / Compra e Venda
Órgão julgador: José Aparicio Coelho Prado Neto
Órgão colegiado: 9a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-11-30
Data de publicação: 2020-11-30

Ementa:
APELAÇÃO – Ação de Restituição de Valores Pagos Indevidamente – Contrato Particular de Promessa de Compra e Venda – Alegação de que o pagamento a título arras na verdade trata-se de comissão de corretagem dissimulada, a qual é ilegal e, portanto, deve ser devolvida – Sentença de improcedência – Inconformismo da autora, suscitando preliminar de cerceamento de defesa e, alegando, no mérito, a

Ementa:
APELAÇÃO – Ação de Restituição de Valores Pagos Indevidamente – Contrato Particular de Promessa de Compra e Venda – Alegação de que o pagamento a título arras na verdade trata-se de comissão de corretagem dissimulada, a qual é ilegal e, portanto, deve ser devolvida – Sentença de improcedência – Inconformismo da autora, suscitando preliminar de cerceamento de defesa e, alegando, no mérito, a cobrança de comissão de corretagem dissimulada e que restou confessado pela própria ré que retira parte do valor do imóvel para pagar os corretores e a existência de ações trabalhistas ajuizadas contra a ré para reconhecimento de vínculo empregatício – Descabimento – Cerceamento de defesa afastado – Impossibilidade de considerar o pagamento feito a título de sinal como se fosse de comissão de corretagem em razão de expressa previsão contratual – Valor pago a título de sinal que faz parte do preço do valor do imóvel - Eventual utilização da ré de parte do valor do imóvel para remuneração dos corretores que não descaracteriza a natureza jurídica do sinal – Recurso desprovido.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2020.0000982418
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível no
1049104-85.2017.8.26.0506, da Comarca de Ribeirão Preto, em que é apelante
ERICA PRISCILA CORDEIRO PEREZ, é apelado MRV, ENGENHARIA E
PARTICIPAÇÕES S/A.
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 9a Câmara de Direito
Privado do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Negaram
provimento ao recurso. V. U., de conformidade com o voto do relator, que integra
este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores GALDINO
TOLEDO JÚNIOR (Presidente sem voto), EDSON LUIZ DE QUEIROZ E CÉSAR
PEIXOTO.
São Paulo, 30 de novembro de 2020.
JOSÉ APARÍCIO COELHO PRADO NETO
Relator
Assinatura Eletrônica

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Apelação Cível no 1049104-85.2017.8.26.0506 -C
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APELAÇÃO No 1049104-85.2017.8.26.0506
APELANTE: ERICA PRISCILA CORDEIRO PEREZ
APELADA: MRV ENGENHARIA E PARTICIPAÇÕES S/A
JUIZ: BENEDITO SERGIO DE OLIVEIRA
VOTO No22.727
APELAÇÃO
Ação de Restituição de Valores Pagos
Indevidamente
Contrato Particular de Promessa de
Compra e Venda Alegação de que o pagamento a título
arras na verdade trata-se de comissão de corretagem
dissimulada, a qual é ilegal e, portanto, deve ser devolvida
Sentença de improcedência Inconformismo da autora,
suscitando preliminar de cerceamento de defesa e,
alegando, no mérito, a cobrança de comissão de corretagem
dissimulada e que restou confessado pela própria ré que
retira parte do valor do imóvel para pagar os corretores e a
existência de ações trabalhistas ajuizadas contra a ré para
reconhecimento de vínculo empregatício
Descabimento
Cerceamento de defesa afastado
Impossibilidade de
considerar o pagamento feito a título de sinal como se fosse
de comissão de corretagem em razão de expressa previsão
contratual Valor pago a título de sinal que faz parte do
preço do valor do imóvel - Eventual utilização da ré de
parte do valor do imóvel para remuneração dos corretores
que não descaracteriza a natureza jurídica do sinal

Recurso desprovido.

Vistos.
Trata-se de Apelação interposta contra sentença
proferida pela MM. Juíza da 2a Vara Cível da Comarca de Ribeirão Preto, em Ação
de Restituição de Valores Pagos Indevidamente, ajuizada por ERICA PRISCILA
CORDEIRO PEREZ contra MRV ENGENHARIA E PARTICIPAÇÕES S.A., que
julgou a ação improcedentes, condenando o autor no pagamento das custas e
despesas processuais e honorários advocatícios fixados em R$ 2.000,00 (dois mil
reais), observada a gratuidade concedida.
Apela a autora, suscitando preliminar de

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cerceamento de defesa e, alegando, no mérito, a cobrança de comissão de corretagem
dissimulada e que restou confessado pela própria ré que retira parte do valor do
imóvel para pagar os corretores e a existência de ações trabalhistas ajuizadas contra a
ré para reconhecimento de vínculo empregatício.
Recurso tempestivo, isento de preparo e
contrarrazoado.
É o breve relatório do necessário.
Primeiramente, há que se rejeitar a preliminar de
cerceamento de defesa suscitada pela autora em suas razões recursais, uma vez que o
magistrado não é obrigado a deferir todas as provas postuladas pelos litigantes,
quando entender que os elementos existentes nos autos são suficientes para o
julgamento da demanda, como ocorre no caso sub judice.
Com efeito, “Sendo o juiz o destinatário da
prova, cabe a ele, com base em seu livre convencimento, avaliar a necessidade
desta, podendo determinar a sua produção até mesmo de ofício, conforme prevê o
art. 130 do Código de Processo Civil" (STJ, AgRg no Ag 1114441/SP, Rel. Min.
MARIA ISABEL GALLOTTI, 4a TURMA, j. 16.12.2010, DJe 4.2.2011).
Superada, portanto, a questão prejudicial,
quanto ao mérito, a r. sentença apelada não merece reparo.
É certo que a cobrança de comissão de
corretagem sem prévia informação ao comprador da sua obrigação de pagamento do
referido encargo, bem como do valor correspondente é considerada abusiva e,
portando, tem o comprador, neste caso, o direito de restituição do valor pago.
Ocorre que no caso dos autos não restou

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comprovado pela autora o pagamento de qualquer valor a título de comissão de
corretagem para se falar em restituição.
Embora a autora insista na alegação de que
efetuou o pagamento de R$ 3.857,00 (três mil, oitocentos e cinquenta e sete reais) a
título de sinal, mas que na verdade, tratava-se de comissão de corretagem disfarçada,
não é o que se tem nos autos.
De acordo com o quadro de resumo do contrato
de compra e venda firmado entre as partes, verifica-se que restou expressamente
previsto no contrato o pagamento de sinal no valor de R$ 3.857,00 (três mil,
oitocentos e cinquenta e sete reais) em 3 parcelas, o qual, inclusive, integrou o preço
do imóvel (cfr. fls. 61).
Portanto, se o valor cobrado a título de sinal
fosse, na verdade, a cobrança de comissão de corretagem disfarçada, não poderia
integrar o preço do imóvel.
Também não merece guarida a alegação da
autora de que a existência de ações trabalhistas ajuizadas por corretores de imóveis
contra a ré para pleitear o vínculo empregatício comprova a alegação da cobrança de
comissão de corretagem, pois, ainda que eles tenham prestado depoimentos afirmado
o recebimento de comissão de corretagem pela ré, tal fato não descaracteriza a
natureza do sinal.
Até porque, se a ré utilizou o valor do sinal para
pagar os corretores, não há qualquer ilegalidade na postura, uma vez que a
incorporadora pode transferir a responsabilidade do pagamento diretamente para o
comprador ou, então, ela mesma efetuar o pagamento como um dos custos do

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negócio, assim como mão de obra, materiais e demais outras despesas com a
construção e venda do empreendimento.
Portanto, não comprovado pela autora que ela
efetuou o pagamento de comissão de corretagem, não há que se falar em restituição,
como bem decidiu o MM Juiz sentenciante.
Nesse sentido, têm-se os seguintes julgados
proferidos por este Egrégio Tribunal de Justiça:
“COMPROMISSO
DE
COMPRA
E
VENDA
Cerceamento de defesa Pretensão do autor à produção de
prova testemunhal para comprovação da ocorrência de
cobrança simulada de comissão de corretagem na forma
de arras
Descabimento Hipótese em que inexiste
indício da alegada simulação, tendo constado do contrato
cuidar-se efetivamente de arras confirmatórias, não se
observando utilidade concreta na produção de prova oral
Sentença
de
improcedência
mantida

Recurso
desprovido.”
(Apelação
no
104945995.2017.8.26.0506,
Relator MARCUS VINICIUS RIOS GONÇALVES, J.
30.04.2020).
COMPRA
E
VENDA
DE
IMÓVEL.
DIRECIONAMENTO DO SINAL PARA PAGAMENTO
DE COMISSÃO DE CORRETAGEM. Considerando que
a incorporadora se utilizou de corretores para a venda
das unidades e se comprometeu a remunerá-los

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diretamente, nada há de ilegal que se utilize do valor
recebido a título de sinal para pagar a comissão. Com o
dinheiro que recebe dos adquirentes como pagamento do
preço do imóvel, a incorporadora pode fazer o pagamento
de mão de obra, despesas, material, fornecedores e, da
mesma forma, corretores que lhe prestaram serviço.
Ausência de surpresa do consumidor. O preço acordado
pelo negócio é exatamente aquele que pagou. Consumidor
não pode querer controlar a destinação que a
incorporadora dá ao valor que acordou pagar a título de
sinal,
integrante
do preço
do imóvel negociado.
Precedentes.
Sentença
de
improcedência
mantida.
Recurso
não
provido.(Apelação
no
1015244-19.2018.8.26.0196,
Relatora
Mary
Grün,
J.
14.02.2019).
Ante o exposto, nego provimento ao recurso.
Por fim, levando em conta o trabalho adicional
desenvolvido pelo patrono da apelada em decorrência do presente recurso, majorados
os honorários advocatícios aplicados na sentença, ficam definitivamente fixados em
R$ 2.500,00 (dois mil e quinhentos reais), com fundamento no artigo 85, parágrafo
11o, do Código de Processo Civil, observada a gratuidade concedida.
JOSÉ APARÍCIO COELHO PRADO NETO
Relator