Tribunal: TJSP
Processo: 1008999-78.2017.8.26.0405
Classe: Apelação Cível / Compra e Venda
Órgão julgador: Alexandre Coelho
Órgão colegiado: 8a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-12-17
Data de publicação: 2020-12-17

Ementa:
APELAÇÃO – COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA – COOPERATIVA HABITACINAL - CONSIGNAÇÃO EM PAGAMENTO E REINTEGRAÇÃO DE POSSE – AÇÕES CONEXAS – JULGAMENTO CONJUNTO – Consignação em pagamento exige o depósito integral das prestações devidas – Insuficiência dos valores depositados pela compradora para quitação da dívida, não tendo sido observadas as prestações vincendas e nem os encargos previstos no

Ementa:
APELAÇÃO – COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA – COOPERATIVA HABITACINAL - CONSIGNAÇÃO EM PAGAMENTO E REINTEGRAÇÃO DE POSSE – AÇÕES CONEXAS – JULGAMENTO CONJUNTO – Consignação em pagamento exige o depósito integral das prestações devidas – Insuficiência dos valores depositados pela compradora para quitação da dívida, não tendo sido observadas as prestações vincendas e nem os encargos previstos no contrato – Reintegração de posse que se justifica pela resolução do contrato decorrente do inadimplemento do preço – Com a retomada do imóvel, deve ser reconhecido o direito da compradora à restituição parcial dos valores pagos a título de preço, sob pena de enriquecimento ilícito – Impossibilidade de retenção integral dos valores pagos – Art. 53 do CDC – Aplicabilidade da legislação consumerista - Cooperativa que promove a venda de unidades imobiliárias aos consumidores em geral – Súmula 602 do STJ - Caso concreto que demonstra ser razoável a retenção fixada em sentença, no percentual de 20% dos valores pagos a título de indenização pelas despesas geradas, segundo precedentes desta C. Câmara – Sentença modificada para condenar a Cooperativa a restituir parte dos valores pagos - DERAM PROVIMENTO EM PARTE AO RECURSO.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2020.0001035901
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível no
1008999-78.2017.8.26.0405, da Comarca de Osasco, em que é apelante AGATHA
FRANÇA SILVA FERREIRA (ASSISTÊNCIA JUDICIÁRIA), é apelado
COOPERATIVA HABITACIONAL SOLOLAR.
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 8a Câmara de Direito
Privado do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Deram
provimento em parte ao recurso. V. U., de conformidade com o voto do relator,
que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores THEODURETO
CAMARGO (Presidente sem voto), CLARA MARIA ARAÚJO XAVIER E
SALLES ROSSI.
São Paulo, 17 de dezembro de 2020.
ALEXANDRE COELHO
Relator
Assinatura Eletrônica

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Apelação Cível no 1008999-78.2017.8.26.0405 -Voto no 16741/asc
2
APELAÇÃO no 1008999-78.2017.8.26.0405
APELANTE: AGATHA FRANÇA SILVA FERREIRA
APELADO: COOPERATIVA HABITACIONAL SOLOLAR
VOTO no 16742/asc
APELAÇÃO COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA
COOPERATIVA HABITACINAL - CONSIGNAÇÃO
EM PAGAMENTO E REINTEGRAÇÃO DE POSSE

AÇÕES CONEXAS
JULGAMENTO CONJUNTO

Consignação em pagamento exige o depósito integral das
prestações devidas Insuficiência dos valores depositados
pela compradora para quitação da dívida, não tendo sido
observadas as prestações vincendas e nem os encargos
previstos no contrato
Reintegração de posse que se
justifica pela resolução do contrato decorrente do
inadimplemento do preço
Com a retomada do imóvel,
deve ser reconhecido o direito da compradora à restituição
parcial dos valores pagos a título de preço, sob pena de
enriquecimento ilícito
Impossibilidade de retenção
integral dos valores pagos
Art. 53 do CDC

Aplicabilidade da legislação consumerista - Cooperativa que
promove
a
venda
de
unidades
imobiliárias
aos
consumidores em geral
Súmula 602 do STJ - Caso
concreto que demonstra ser razoável a retenção fixada em
sentença, no percentual de 20% dos valores pagos a título de
indenização pelas despesas geradas, segundo precedentes
desta C. Câmara
Sentença modificada para condenar a
Cooperativa a restituir parte dos valores pagos - DERAM
PROVIMENTO EM PARTE AO RECURSO.
Trata-se de apelação interposta contra a respeitável sentença
de fls. 249/253, cujo relatório ora se adota, que julgou improcedente a ação de consignação
em pagamento cumulada com danos morais e procedente a ação conexa de reintegração de
posse, para reintegrar a Cooperativa na posse do imóvel descrito na inicial. Em razão da
sucumbência em ambas as demandas, a promissária compradora foi condenada a pagar as
custas e despesas processuais mais honorários advocatícios fixados em 10% sobre o valor
atualizado das causas, observada a gratuidade de justiça.
A compradora apela pela reforma da sentença ao argumento
de que a Cooperativa Habitacional cobrou valores excessivos pelas parcelas em atraso do
compromisso de compra e venda do imóvel, motivo pelo qual ficou impossibilidade de quitar
a dívida junto à vendedora, que se recusou a firmar acordo, em nítida conduta abusiva com o
fim de obter vantagem indevida, o que poderia ser comprovado pelas testemunhas arroladas.

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Apelação Cível no 1008999-78.2017.8.26.0405 -Voto no 16741/asc
3
Afirma que os valores das parcelas foram depositados em juízo e que eventual diferença
deveria ser avaliada em perícia contábil, que poderia ter sido impugnada pela compradora ou
depositada a diferença. Assim, requer o envio dos autos à contadoria judicial, bem como a
determinação de levantamento do valor consignado pela Cooperativa, dando por quitadas as
parcelas, além da procedência do pedido de indenização por danos morais e inversão do ônus
da sucumbência.
Foram apresentadas contrarrazões.
Não houve oposição ao julgamento virtual.
É o relatório.
Atendidos os requisitos de admissibilidade, o recurso é
recebido no duplo efeito, nos termos do artigo 1.012, caput do CPC.
Versam as demandas sobre reintegração de posse e
consignação em pagamento dos valores relativos à aquisição de imóvel através da adesão a
Programa Habitacional mediante associação à Cooperativa Sololar, firmado pelas partes em
18/07/2010, pelo preço de R$125.002,86 a ser pago mediante uma parcela de entrada de
R$3.000,00 mais 158 parcelas de R$772,17. A posse foi transferida por meio de termo de
ocupação precária assinado pelas partes em 26/07/2014.
Contudo, em meados de 2016, a compradora deixou de pagar
as prestações do preço do contrato firmado com a Companhia de Habitação, em razão de
dificuldades econômicas, não tendo conseguido formalizar acordo com a Cooperativa para
quitação das parcelas em atraso, razão pela qual ajuizou ação de consignação em pagamento
com o objetivo de livrar-se da obrigação e obter a quitação da dívida, tendo efetuado depósito
do valor tido como devido, no importe de R$13.981,64, em 28/06/2017.
De outro lado, a Cooperativa notificou a compradora para
quitação da dívida em 21/03/2017, sem que tenha havido o pagamento, razão pela qual
ajuizou ação de reintegração de posse em face da compradora em razão do inadimplemento
do preço.

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Apelação Cível no 1008999-78.2017.8.26.0405 -Voto no 16741/asc
4
A sentença julgou então improcedente a ação de consignação
em pagamento com fundamento na ausência de depósito do valor integral da dívida, bem
como procedente a ação de reintegração de posse.
Não obstante o depósito com a inicial do valor das parcelas
do período da inadimplência anterior ao ajuizamento da ação, vê-se que a quantia ficou
limitada aos valores nominais das parcelas em atraso, como se infere da planilha de fls. 03
indicada na inicial referente às parcelas até o vencimento de março/2017. Como se viu, a
autora somente efetuou o deposito em consignação em junho/2017, cujo valor consignado
somente considerou as demais parcelas que se venceram após a inicial.
Diante disso, tem-se que não foram considerados os juros
moratórios confessadamente devidos, já que não se nega a inadimplência no período
delimitado na inicial. Também não há notícias de depósitos das parcelas vincendas.
Importa notar que o contrato prevê a atualização monetária
das parcelas mensais através do Custo Unitário Básico (CUB) como forma e reajuste das
parcelas do preço por todo o período contatual, mesmo após a entrega do imóvel (fls. 50).
Apesar das parcelas consignadas pela compradora aparentemente considerarem o CUB, são
também devidos os juros de mora e multa decorrentes do inadimplemento, o que não foi
observado no depósito das prestações (cláusula 8a fls. 52). Caberia à compradora efetuar os
depósitos das parcelas devidas até o final e no valor pactuado, considerados os encargos
previstos.
Dispõe o art. 336 do CC, “para que a consignação tenha
força de pagamento, será mister concorram, em relação às pessoas, ao objeto, modo e tempo,
todos os requisitos sem os quais não é válido o pagamento”.
Assim, a consignação somente é efetiva se houver depósito
integral compreendendo prestação devida, juros de mora, multas, correção e eventuais
despesas.
A ação consignatória não é a via adequada para a compradora
discutir se houve má-fé da vendedora durante suposta negociação para quitação da dívida em

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Apelação Cível no 1008999-78.2017.8.26.0405 -Voto no 16741/asc
5
aberto, de modo que inútil a oitiva de testemunhas para essa finalidade. Ademais, a transação
relativa às prestações vencidas é opção dos contratantes, que podem fazer concessões para a
manutenção do contrato, porém sua negativa não constitui conduta ilícita ou má-fé de
quaisquer das partes.
A medida também não é adequada para revisão dos valores
cobrados nas prestações, não sendo cabível a remessa para contador judicial a fim de apurar
as quantias devidas, com opção para impugnação, máxime porque o depósito efetuado pela
compradora foi dos valores singelos, sem qualquer encargo, não tendo sido apresentada com a
inicial de consignação o valor pretendido para quitação dos juros e multas, cuja incidência é
certa diante da confessada inadimplência.
Dito isso, correta a improcedência da ação de consignação em
pagamento, o que ora se mantem.
No que tange à reintegração de posse, com efeito, tendo em
vista a incontroversa inadimplência da compradora, bem como a improcedência da
consignação em pagamento, de modo que persiste a violação contratual da parte
inadimplente, a retomada do imóvel em favor da Cooperativa vendedora é medida que se
impõe.
A reintegração de posse, portanto, decorre do inadimplemento
contratual, que desfaz a relação negocial das partes, recolocando-as no estado em que
estavam antes do contrato.
Muito embora a compradora insista na manutenção do
contrato e, portanto, não pede a restituição das prestações quitadas, certo é que há expressa
alegação de má-fé da Cooperativa em pretender a reintegração de posse, com a retenção das
prestações pagas, em nítido enriquecimento indevido.
De fato, não foi observada a obrigação da empresa em
restituir os valores pagos pela compradora em relação ao preço do imóvel, cuja consequência
decorre da resolução contratual, ainda que não tenha sido formulado pedido específico nesse
sentido.

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Apelação Cível no 1008999-78.2017.8.26.0405 -Voto no 16741/asc
6
É que a resolução contratual decorrente do inadimplemento
do adquirente impõe a restituição das partes ao estado anterior, em que a vendedora retoma a
posse do imóvel e deve restituir as quantias pagas, sem necessidade de ajuizamento de ação
própria para obter tal devolução.
Também não se admite a retenção integral das quantias pagas,
sob pena de violação ao disposto no art. 53 do Código de Defesa do Consumidor.1
Não é demais observar que as cooperativas habitacionais,
criadas com o propósito de aquisição de imóvel por parte dos cooperados, cuja participação é
aberta aos consumidores em geral, não estão imunes à aplicação das normas protetivas do
consumidor.
Trata-se, a rigor, de opção disponível no mercado, em que os
adquirentes pretendem eliminar os custos decorrentes da atuação de uma empresa
intermediária e para isso a cooperativa atua como incorporadora, condição na qual contrata ou
ela mesmo efetiva a construção do empreendimento em condições financeiras mais
vantajosas.
Esta Colenda Corte de Justiça, em diversos julgados, já
reconheceu a existência de relação de consumo nesta espécie de compromisso de compra e
venda, mesmo se tratando de cooperativa habitacional2, nos exatos termos da súmula 602 do
C.STJ.
Diante disso, cabe a autora restituir ao réu os valores por ele
pagos com correção monetária pela tabela prática do TJSP desde o desembolso e juros de
1 Art. 53. Nos contratos de compra e venda de móveis ou imóveis mediante pagamento em prestações, bem como
nas alienações fiduciárias em garantia, consideram-se nulas de pleno direito as cláusulas que estabeleçam a perda
total das prestações pagas em benefício do credor que, em razão do inadimplemento, pleitear a resolução do
contrato e a retomada do produto alienado.
2 COOPERATIVA HABITACIONAL Atuação no mercado imobiliário como se incorporadora fosse
Adesão de associado a toda evidência no escopo exclusivo de conquista do sonho da casa própria
Relevância causal do negócio jurídico a ser considerada Particular natureza da cooperativa que não tem
o condão de afastar a incidência das normas protetivas do CDC Legítima invocação do remédio
resolutório, determinada pela ausência de perspectiva de conclusão da obra após longo período de
cumprimento das obrigações da adquirente Hipótese de quebra objetiva do contrato Restituição das
parcelas pagas a ser efetivada no valor integral corrigido, sem qualquer parcela de abatimento, por não se
tratar de desistência da cooperada, mas sim de rescisão contratual determinada pelo inadimplemento
contratual da empreendedora ré. (10a Câmara, relator o Desembargador AIRTON PINHEIRO DE
CASTRO, Apelação no 0026998-12.2011.8.26.0554, j. 04/08/2015).

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Apelação Cível no 1008999-78.2017.8.26.0405 -Voto no 16741/asc
7
mora a partir do trânsito em julgado3.
Por outro lado, como o desfazimento se deu por culpa do
adquirente, inadmissível a devolução integral dos valores pagos, impondo-se a retenção
parcial a fim de servir como indenização pela resolução unilateral do contrato.
O percentual de retenção que a jurisprudência tem entendido
como suficiente para remunerar os vendedores pelas despesas geradas pelo contrato, quando a
causa da rescisão é o inadimplemento do comprador, costuma ser de 20% dos valores pagos,
inclusive conforme precedentes desta C. Câmara4. E tal quantia se mostra suficiente para
indenizar os autores pelo desfazimento do negócio, no caso dos autos. Vale observar que a
previsão e retenção de 30% mais despesas prevista no parágrafo segundo da cláusula 9a é
abusiva fls. 53
Sobre o dano moral, de fato, a indenização não é devida, eis
que os fatos descritos foram provocados pela inadimplência da própria compradora, sendo
que a indisposição da parte contrária para formalização de acordo não pode configurar dano
moral indenizável.
Por tudo isso, o recurso da compradora deve ser
parcialmente acolhido, apenas para condenar a Cooperativa vendedora a restituir 80%
dos valores pagos, com correção monetária pela tabela prática do TJSP desde cada
desembolso e juros de mora de 1% ao mês da citação.
Ainda que alterado o resultado da lide, deve ser mantida a
condenação da compradora ao ônus da sucumbência, mesmo na ação de reintegração de
posse, com fundamento no art. 86, § único do CPC.
3 Os juros de mora, na hipótese de resolução do compromisso de compra e venda de imóvel por iniciativa dos
promitentes compradores, devem incidir a partir da data do trânsito em julgado, posto que inexiste mora anterior do
promitente vendedor (STJ, REsp 1.617.652/DF, Rel. Min. Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em
26/09/2017).
4 Apelação no 4007118-48.2013.8.26.0019, relator Des. Silvério da Silva, j. 09/05/2017; Apelação no
0000665-11.2013.8.26.0115, relator Des. Salles Rossi, j. 26/04/2017.

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Apelação Cível no 1008999-78.2017.8.26.0405 -Voto no 16741/asc
8
Eventuais embargos declaratórios serão julgados em sessão
virtual, salvo se manifestada oposição na própria petição de interposição dos embargos, nos
termos do art. 1o da Resolução n.o 549/2011 do Órgão Especial deste E. Tribunal de Justiça,
entendendo-se o silêncio como concordância.
Ante o exposto, pelo presente voto, DÁ-SE PROVIMENTO
EM PARTE à apelação, nos termos acima expostos.
ALEXANDRE COELHO
Relator
(assinatura eletrônica)