Tribunal: TJSP
Processo: 1000681-14.2019.8.26.0704
Classe: Apelação Cível / Despesas Condominiais
Órgão julgador: Ruy Coppola
Órgão colegiado: 32a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-07-06
Data de publicação: 2020-07-07

Ementa:
Embargos de terceiro. Interposição pelo credor fiduciário. Execução promovida pelo condomínio em face do devedor fiduciante, para cobrança de despesas condominiais. Impossibilidade de penhora do imóvel objeto do contrato. O que se pode admitir é a penhora dos direitos advindos do contrato firmado com a instituição financeira, pois estes estão incorporados ao patrimônio dos devedores. Sentença de

Ementa:
Embargos de terceiro. Interposição pelo credor fiduciário. Execução promovida pelo condomínio em face do devedor fiduciante, para cobrança de despesas condominiais. Impossibilidade de penhora do imóvel objeto do contrato. O que se pode admitir é a penhora dos direitos advindos do contrato firmado com a instituição financeira, pois estes estão incorporados ao patrimônio dos devedores. Sentença de procedência dos embargos. Sucumbência carreada ao embargado. Apelo do embargado improvido.

Inteiro teor:
TRIBUNAL DE JUSTIÇA
PODER JUDICIÁRIO
São Paulo
Registro: 2020.0000507237
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível no
1000681-14.2019.8.26.0704, da Comarca de São Paulo, em que é apelante
CONDOMÍNIO ESPAÇO RAPOSO, é apelado BANCO DO BRASIL S/A.
ACORDAM, em 32a Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça de
São Paulo, proferir a seguinte decisão: "Negaram provimento ao recurso. V. U.", de
conformidade com o voto do Relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Exmos. Desembargadores CAIO
MARCELO MENDES DE OLIVEIRA (Presidente sem voto), KIOITSI CHICUTA E
FRANCISCO OCCHIUTO JÚNIOR.
São Paulo, 6 de julho de 2020
RUY COPPOLA
RELATOR
Assinatura Eletrônica

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São Paulo
Apelação Cível no 1000681-14.2019.8.26.0704 - São Paulo - VOTO No 2/8
Apelante: Condomínio Espaço Raposo
Apelado: Banco do Brasil S/A
Comarca: São Paulo F.R. Butantã 1a Vara Cível
Relator Ruy Coppola
Voto no 43.629
EMENTA
Embargos de terceiro. Interposição pelo credor fiduciário.
Execução promovida pelo condomínio em face do devedor
fiduciante,
para
cobrança
de
despesas
condominiais.
Impossibilidade de penhora do imóvel objeto do contrato. O que
se pode admitir é a penhora dos direitos advindos do contrato
firmado com a instituição financeira, pois estes estão incorporados
ao patrimônio dos devedores. Sentença de procedência dos
embargos. Sucumbência carreada ao embargado. Apelo do
embargado improvido.
Vistos,
Trata-se de embargos de terceiro apresentados pelo
Banco do Brasil S/A, nos autos da execução promovida pelo
Condomínio Espaço Raposo em face de Daniella Dell Aquila Perrone,
que foram acolhidos pela r. sentença proferida a fls. 59/62, e
declarada com efeitos modificativos a fls. 95/97, para tornar
insubsistente
a
constrição
efetuada
no
processo
principal,
condenando o embargado ao pagamento das custas e honorários de
10% sobre o valor da causa.
Apela o embargado Condomínio Espaço Raposo
(fls. 113/132), alegando, em resumo, que foi válida a penhora

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realizada nos atos da ação de cobrança de despesas condominiais,
pouco importando que o imóvel seja objeto de alienação fiduciária,
dada a natureza propter rem da obrigação. Diante das inúmeras
Câmaras de Direito Privado sobre o julgamento da possibilidade de
penhora do imóvel, razão não assiste a r. sentença de 1o grau, a qual
julgou procedentes os Embargos de Terceiro. Ademais, vale
esclarecer que o apelado possui a posse indireta do imóvel, recaindo
a responsabilidade em face do possuidor a DIRETA do imóvel, única
e responsável, até eventual CONSOLIDAÇÃO da propriedade, que a
princípio não ocorreu no presente caso ou não houve tal comunicação
nos autos do processo. Desta feita, tem-se que nos casos em que a
natureza da obrigação tem caráter propter rem, como nos casos de
despesas de condomínio de obrigações de pagar como no caso em
tela, o imóvel responde por inteiro pelo débito. Outrossim, muito
embora no presente caso haja registro na matrícula do imóvel da
existência de propriedade fiduciária resolúvel em favor do Banco do
Brasil S/ A, para a transmissão da propriedade à esta se efetivasse,
SE FAZIA IMPRESCINDÍVEL O REGISTRO DA CONSOLIDAÇÃO
DA PROPRIEDADE, não sendo referida consolidação DEDUZIDA, o
que não ocorreu no caso em tela. No caso dos autos, o apelante não
deu causa a condenação visto que as partes realizaram um acordo
nos autos principais, bem como o imóvel garante a dívida de
condomínio, como dito pelas jurisprudências acostadas nos autos
deste recurso.
Apelo não respondido.
Preparo anotado.
É o Relatório.

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Anote-se, desde logo, que na execução em curso,
para cobrança das despesas de condomínio, promovida por ele em
face da devedora fiduciante, as partes celebraram acordo e o
processo está suspenso até o cumprimento do pacto.
Mas restam os embargos de terceiro, apresentados
pelo Banco do Brasil, credor fiduciário, em razão da penhora sobre o
imóvel, realizada naquele processo de execução das despesas
condominiais.
A sentença, em embargos de declaração, acolheu
os embargos de terceiro do credor fiduciário, Banco do Brasil,
anotando sobre a impossibilidade de constrição em se tratando de
imóvel objeto de contrato com alienação fiduciária.
Assentou-se, na sentença:
“Destarte, o imóvel não pode ser mesmo objeto de
penhora para execução de dívida, ainda que se trate de taxa
condominial, ou qualquer outra obrigação propter rem. Isso porque o
Banco, na qualidade de credor fiduciário, detém a posse indireta e a
propriedade resolúvel do bem, mas não pode ser parte na ação de
cobrança, ou de execução, onde permanece como responsável pelo
pagamento o possuidor direito, no caso o devedor fiduciário. Assim,
somente pode objeto de constrição para garantia da dívida os direitos
que o devedor fiduciário no contrato em que foi alienado o imóvel, o
poderia ser objeto de determinação desta juízo neste ato, não fosse o
contido na averbação no 10 da referida matrícula (fls. 25), quanto à
decretação de indisponibilidade dos bens e direitos da executada.”
(fls. 96).

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E escorreita a sentença, na companhia de
jurisprudência majoritária deste Tribunal, como se observa do trecho
abaixo transcrito:
“Portanto, antes do cumprimento do contrato não há possibilidade de se
penhorar o referido imóvel para satisfação de outras obrigações dos devedores
fiduciantes, pois, frise-se, com negócio fiduciário o bem se tornou “propriedade” da
instituição financeira para garantir a satisfação do crédito concedido aos agravados.
O que se pode admitir é a penhora dos direitos advindos do contrato firmado com a
instituição financeira, pois estes, embora sejam de difícil alienação em hasta pública,
estão incorporados ao patrimônio dos devedores. Destaque-se, por fim, que não se
olvida o caráter propter rem da obrigação de pagamento das despesas do
condomínio, porém, impossível a constrição de patrimônio da instituição financeira,
se esta não integra o polo passivo da execução.
Confira, neste sentido, precedente do Superior Tribunal de Justiça.
“PROCESSUAL CIVIL E TRIBUTÁRIO. EXECUÇÃO FISCAL. BEM MÓVEL COM
ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. CONSTRIÇÃO DOS DIREITOS. POSSIBILIDADE. 1. O
STJ firmou o entendimento de que o bem alienado fiduciariamente, por não integrar o
patrimônio do devedor, não pode ser objeto de penhora. Nada impede, contudo, que
os direitos do devedor fiduciante oriundos do contrato sejam constritos. 2. Recurso
Especial provido. “(REsp 1646249/RO, Rel. Ministro HERMAN BENJAMIN,
SEGUNDA TURMA, julgado em 03/04/2018, DJe 24/05/2018)” (Agravo de
Instrumento n.o 2012984-84.2020.8.26.0000, Rel. Des. ANDRADE NETO, 30a
Câmara).
O entendimento desta 32a Câmara acompanha a
majoritária posição deste Tribunal, e pode ser resumido no voto do
Des. Luis Fernando Nishi, que transcrevo no essencial, em
julgamento do qual participei:

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“O art. 1.334, § 2o, do CC equipara ao proprietário o promitente
comprador e o cessionário, para fins de responsabilidade patrimonial, mas não
autoriza a penhora de direito não ostentado pela parte executada. Também o artigo
1.345 do Código Civil atribui ao adquirente da unidade condominial a
responsabilidade pelos débitos pretéritos deixados por seu antecessor; mas não
autoriza a constrição judicial de bens que não componham o patrimônio do devedor.
Assim, ainda que o executado, na qualidade de possuidor direto do imóvel e detentor
de direitos sobre o bem, esteja legitimado a figurar no polo passivo da demanda, tal
condição não tem o condão de ampliar os limites da sua responsabilidade
patrimonial, que persiste reduzida ao seu próprio patrimônio. A transferência da
propriedade do imóvel opera-se mediante o registro do título translativo no cartório
competente, e, enquanto não registrado, o executado ainda não pode ser havido
como titular do bem. Assim, a penhora deve se dar respeitados os limites do direito
de que o devedor é titular.
Ademais, pelo princípio da continuidade registrária, a inscrição de um
direito somente é autorizada se o outorgante desse direito figurar no registro como
seu titular; em outras palavras, a transferência de direito sobre imóvel depende de
sua preexistência no patrimônio do transferente. Dada a natureza do direito real em
discussão (propriedade de bem imóvel), sua transmissão somente se dá por meio do
competente registro (art. 1.245, Código Civil), o que não ocorreu na hipótese dos
autos.
Assim, eventual anotação da penhora sequer encontraria procedência em
qualquer título anterior do devedor, o que evidencia a inviabilidade da penhora do
próprio imóvel e o acerto da penhora dos direitos que o executado possui sobre o
bem.
Nesse sentido já decidiu esta Câmara:
“Agravo de instrumento. Cobrança de despesas de condomínio.
Cumprimento de sentença. Indeferimento de penhora do imóvel da executada sobre

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o qual pesa alienação fiduciária. Constrição permitida sobre direitos somente.
Precedentes jurisprudenciais. Recurso desprovido. A propriedade não é integral da
executada, logo, a penhora deve recair sobre os direitos decorrentes do imóvel
alienado fiduciariamente, gerador das despesas condominiais, consoante
precedentes jurisprudenciais.”1 . E, ainda: Agravo de Instrumento no 2211590-
92.2019.8.26.0000, Rel. Des. Caio Marcelo Mendes de Oliveira, j. 23/09/2019; Agravo
de Instrumento no 2169415-83.2019.8.26.0000, Rel. Des. Ruy Coppola, j. 12/09/2019.
No mesmo sentido também tem julgado o C. STJ, conforme se extrai dos
seguintes precedentes: AgInt no AREsp 644.018/SP, Rel. Min. Maria Isabel Gallotti,
4a Turma, j. 02/06/2016; REsp 1.350.129/SP (2012/0220975-5), Rel. Min. Sidnei
Beneti, 3a Turma, j. 22/08/2013. Inviável a penhora do próprio imóvel, certo que a
constrição, tal como decidido pelo Juízo monocrático, pode recair sobre os direitos
que o devedor detém sobre o mesmo.
Ante o exposto, e pelo meu voto, NEGO PROVIMENTO ao recurso
interposto.” (Vistos, relatados e discutidos estes autos de Agravo de
Instrumento no 2273631- 95.2019.8.26.0000, da Comarca de Mogi das Cruzes,
em que é agravante CONDOMINIO CESAR PARQUE RESIDENCIAL, é agravado
ANDRE LUIZ KIERDEIKA BLANCO., j. 19.2.2020).
Nem se diga que não existe responsabilidade do
condomínio.
Note-se que iniciado o cumprimento de sentença,
pela petição de fls. 30/31, o condomínio exequente requereu a
penhora do imóvel de propriedade da Executada no seguinte
endereço: Condomínio Espaço Raposo -situado na Rua Bernardo dos
Santos, no 10, Butantã KM 14 da Rodovia Raposo Tavares, São
Paulo/SP - CEP: 05542-000 - UNIDADE 32 - ALPHA, constante do
18o cartório de registro de Imóveis de São Paulo, matrícula 198.244 ,

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Apelação Cível no 1000681-14.2019.8.26.0704 - São Paulo - VOTO No 8/8
fls. 98/104, amparado pelo artigo 829, parágrafo segundo do Novo
Código de Processo Civil.
E se o exequente fez menção à matrícula do imóvel,
constante a fls. 98/104, tinha conhecimento de que a condômina
alienou o imóvel fiduciariamente ao Banco do Brasil, inexistindo
fundamento para a penhora requerida.
A constrição, destarte, partiu por iniciativa do
condomínio embargado.
Em assim sendo, o caso é manutenção da r.
sentença proferida, com elevação da honorária para 11% sobre o
valor da causa, pelo decaimento recursal.
Ante
o
exposto,
pelo
meu
voto,
NEGO
PROVIMENTO ao apelo, nos termos acima expostos.
RUY COPPOLA
RELATOR