Tribunal: TJSP
Processo: 1041019-33.2018.8.26.0100
Classe: Apelação Cível / Locação de Imóvel
Órgão julgador: Francisco Occhiuto Júnior
Órgão colegiado: 32a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-02-05
Data de publicação: 2020-02-05

Ementa:
Locação de imóvel. Despejo por falta de pagamento cumulada com cobrança de aluguéis. Ação julgada procedente.
Apelação do réu. Alegada abusividade nas cobranças de IPTU e condomínio, assim como no percentual da multa moratória. Não ocorrência. Obrigações constantes do contrato, livremente pactuado entre as partes. Não incidência do CDC. Relação amparada por legislação específica (Lei

Ementa:
Locação de imóvel. Despejo por falta de pagamento cumulada com cobrança de aluguéis. Ação julgada procedente.
Apelação do réu. Alegada abusividade nas cobranças de IPTU e condomínio, assim como no percentual da multa moratória. Não ocorrência. Obrigações constantes do contrato, livremente pactuado entre as partes. Não incidência do CDC. Relação amparada por legislação específica (Lei no8.245/91). Verba honorária fixada no patamar mínimo, de acordo com os parâmetros do §2o do art. 85 CPC. Redução. Impossibilidade. Sentença mantida. Recurso improvido.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2020.0000065344
ACÓRDÃO
Vistos,
relatados
e
discutidos
estes
autos
de
Apelação
Cível
no
1041019-33.2018.8.26.0100, da Comarca de São Paulo, em que é apelante PAULO
MENEZES DE CABRAL, é apelado ARTUR SEGUROLA PEREIRA.
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 32a Câmara de Direito Privado
do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Negaram provimento ao
recurso. V. U., de conformidade com o voto do relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores CAIO MARCELO
MENDES DE OLIVEIRA (Presidente) e LUIS FERNANDO NISHI.
São Paulo, 5 de fevereiro de 2020.
FRANCISCO OCCHIUTO JÚNIOR
Relator
Assinatura Eletrônica

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Apelação Cível no 1041019-33.2018.8.26.0100 -Voto no
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COMARCA: SÃO PAULO - 23a VARA CÍVEL - Foro Central Cível
JUÍZA: DRA. CRISTIANE AMOR ESPIN
APELANTE: PAULO MENEZES DE CABRAL
APELADO: ARTUR SEGUROLA PEREIRA
VOTO No 27.126

Locação de imóvel. Despejo por falta de pagamento cumulada
com cobrança de aluguéis. Ação julgada procedente.
Apelação do réu. Alegada abusividade nas cobranças de IPTU e
condomínio, assim como no percentual da multa moratória. Não
ocorrência. Obrigações constantes do contrato, livremente
pactuado entre as partes. Não incidência do CDC. Relação
amparada por legislação específica (Lei no8.245/91). Verba
honorária fixada no patamar mínimo, de acordo com os
parâmetros do §2o do art. 85 CPC. Redução. Impossibilidade.
Sentença mantida. Recurso improvido.
Cuida-se de ação de despejo por falta de pagamento cumulada com
cobrança de aluguéis e encargos ajuizada por Artur Segurola Pereira em face de Paulo
Menezes de Cabral, julgada procedente pela r. sentença de fls. 57/60, para o fim de
decretar o despejo do réu e condená-lo ao pagamento de R$ 40.237.64, com correção
monetária e juros de 1% ao mês, desde a data da inicial (fls. 2/4), mais as prestações de
alugueres e encargos vencidos e vincendos no decorrer do processo, até cessar a
obrigação com a efetiva desocupação, nos termos do art. 323, do Código de Processo
Civil, com os mesmos acréscimos acima e multa de 10%, a contar de cada vencimento,
bem como ao pagamento das custas, despesas do processo e honorários advocatícios,
fixados em 10% sobre o valor da condenação, nos termos do art. 85, §2o, do CPC.
Inconformado, apela o réu (fls. 66/73). Em suas razões recursais, alega
abusividade dos valores exigidos pelo locador. Afirma que deve ser aplicado o CDC,
porquanto o contrato é intermediado por uma imobiliária. Diz que a cláusula contratual
que repassa ao locatário a responsabilidade pelo pagamento do IPTU das taxas
condominiais é abusiva. Aduz que a cobrança da multa moratória é excessiva e postula a
sua redução para 2%. Pugna pela redução da honorária. Requer a reforma da r.
sentença.

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Contrarrazões a fls. 78/83.
É o relatório do necessário.
No que pese o inconformismo do apelante, seu recurso não comporta
acolhida.
Todos os requisitos para a procedência da ação foram preenchidos, quais
sejam: a comprovação da relação locatícia e a responsabilidade do locatário pelo
pagamento das verbas perseguidas. Não há, nos autos, prova da quitação dos valores
nas datas de seus vencimentos.
Quanto à cobrança de IPTU e despesas de condomínio, inexiste a alegada
abusividade, desde que haja previsão contratual nesse sentido.
No caso dos autos, extrai-se da clausula 9a do contrato acostado a fls.
6/10 que: “Todos os impostos e taxas que atualmente recaem sobre o imóvel locado,
inclusive lPTU, bem como qualquer outro que venha a recair (...) serão de exclusiva
responsabilidade dos (A,s) LOCATÁRIOS (A,s) (...). É ainda de responsabilidade dos
LOCATÁRIOS, as contas de gás, energia elétrica água e condomínio (...).” (fl. 7).
Da mesma forma, relativamente à multa moratória, anoto que ela é de
10% e não de 20% como alegado nas razões recursais, e, sua fixação em caso de
inadimplemento foi ajustada entre as partes (cfr. cláusula 5a, do contrato de locação, fl.
7).
Assim, não há como dispensá-la, ou mesmo reduzi-la, do montante devido
pela apelante, pois foi livremente pactuada quando da celebração do contrato de
locação, não havendo razão para que, nesta fase, venha a ser revista.
Em casos análogos, já decidiu esta E. Corte:
“LOCAÇÃO DE BEM IMÓVEL - DESPEJO POR FALTA DE PAGAMENTO C/C
COBRANÇA - Cumulação de multa compensatória e multa moratória Descabimento - Mesmo
fato gerador - Multa moratória em 20% - Manutenção - Honorários advocatícios sucumbenciais -
Redução - Pintura do imóvel Cobrança indevida - Ação procedente - Recurso parcialmente
provido”. (Apelação no 0021710-13.2009.8.26.0309, Rel. Des. MELO BUENO, 35a Câmara
de Direito Privado, j. 06/05/2013);
“LOCAÇÃO DE IMÓVEL - CONTRATO ESCRITO - DESPEJO POR FALTA DE
PAGAMENTO CUMULADA COM COBRANÇA DE ALUGUERES E ENCARGOS - Pertinência de
multa contratual de 20% e juros moratórios de 1% ao mês e correção monetária prevista em
contrato, haja vista a inexistência na lei qualquer limitação ao poder de livre disposição das partes
contratantes, podendo convencionar o percentual de multa contratual pelo descumprimento de

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quaisquer obrigações pactuadas, devendo se pautar pela legislação própria - Lei do Inquilinato (Lei
no 8.245/91) (...)”. (Apelação no 0039752-55.2005.8.26.0114, Rel. Des. CLAUDIO
HAMILTON, 27a Câmara de Direito Privado, j. 04/12/2012).
E, esta Câmara:
“LOCAÇÃO DE IMÓVEL - Ação de despejo por falta de pagamento c/c
cobrança Apelação Pagamentos parciais considerados pela locadora em planilha que
instruiu os autos do processo
Juros de mora devidos desde cada vencimento de
encargo Multa Moratória Redução - Impossibilidade - Inaplicabilidade do Código de
Defesa do Consumidor na contratação de locação de imóvel Recurso improvido, com
observação
relativa
à
honorária
profissional.”
(Apelação
Cível
1000030-04.2016.8.26.0278; Relator (a): Caio Marcelo Mendes de Oliveira; Órgão
Julgador: 32a Câmara de Direito Privado; Data do Julgamento: 24/04/2019);
“Execução de título extrajudicial. Embargos do devedor. Contrato de
locação de imóvel. Exequente que pretende a cobrança de multa compensatória por
inadimplemento de alugueres e encargos. Inadmissibilidade. Previsão contratual de
penalidade específica (multa moratória) para o caso de inadimplemento dos alugueres.
Reconhecimento do excesso que, no caso, pode ser procedido de ofício, por se tratar de
matéria de ordem pública. Alegação de que os pagamentos dos alugueres eram feitos de
forma antecipada que, por sua vez, não restou comprovada nos autos, além de constituir
inadmissível inovação da tese de defesa em sede recursal. Multa moratória
convencionada em 20% que não se mostra abusiva. Inaplicabilidade da limitação imposta
pelo Código de Defesa do Consumidor aos contratos de locação, que não caracterizam
relação de consumo. Manutenção da sentença que acolheu em parte os embargos à
execução. Recursos improvidos.” (Apelação Cível 1026094-04.2018.8.26.0562; Relator
(a): Ruy Coppola; Data do Julgamento: 23/09/2016);
“Locação. Imóvel não residencial. Ação de despejo por falta de pagamento
cumulada com cobrança. Ação julgada procedente. Situação de mora reconhecida. Multa
moratória de 20%. Legalidade da previsão contratual. Precedentes desta Corte.
Sentença mantida. Apelação desprovida. A multa moratória de 20% encontra respaldo
em cláusula contratual, não havendo excesso no percentual adotado (20%) e que está
afinado com precedentes jurisprudenciais.” (Apelação Cível 1006492-57.2015.8.26.0004;
Relator (a): Kioitsi Chicuta; Data do Julgamento: 12/05/2016).
Outrossim não há que se falar em aplicação do CDC à hipótese vertente.
Isso porque a relação locatícia havida entre as partes está amparada por
lei específica (Lei no 8.245/91) e não está sujeita aos ditames do Código de Defesa do

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Consumidor.
Vale mencionar posição consolidada pelo STJ nesse sentido:
“AGRAVO REGIMENTAL NO AGRAVO (ART. 544 DO CPC) - AÇÃO
DESPEJO C/C COBRANÇA DE ALUGUÉIS, MULTA CONTRATUAL E DEMAIS
ENCARGOS DA LOCAÇÃO - DECISÃO MONOCRÁTICA QUE CONHECEU DO
AGRAVO PARA NEGAR SEGUIMENTO AO RECURSO ESPECIAL. IRRESIGNAÇÃO
DOS RÉUS. (...) 2. Inaplicabilidade do Código de Defesa do Consumidor ao contrato de
locação regido pela Lei n. 8.245/91, porquanto, além de fazerem parte de microssistemas
distintos do âmbito normativo do direito privado, as relações jurídicas locatícias não
possuem os traços característicos da relação de consumo, previstos nos arts. 2o e 3o da
lei 8.078/90. Precedentes.” (AgRg no AREsp 101.712/RS, Rel. Ministro MARCO BUZZI,
QUARTA TURMA, julgado em 03/11/2015, DJe 06/11/2015).
Também, deste C. Tribunal tem-se:
“LOCAÇÃO DE IMÓVEIS. DESPEJO POR FALTA DE PAGAMENTO
CUMULADA COM COBRANÇA. MULTA CONTRATUAL DE 20%. PLEITO DE
REDUÇÃO
PARA
2%.
INAPLICABILIDADE
DO
CÓDIGO
DE
DEFESA
DO
CONSUMIDOR. PRINCÍPIO DO 'PACTA SUNT SERVANDA'. SENTENÇA MANTIDA.
Apelação improvida.” (Apelação no 1011090-48.2015.8.26.0006; rel. Des. CRISTINA
ZUCCHI; j. em 17/05/2017 g.n.).
E desta C. Câmara:
“Execução de título extrajudicial. Contrato de locação. Embargos à
execução. Embargantes que assinaram o contrato na condição de fiadores e
responsáveis solidários pelo débito locatício. Ação julgada improcedente. (...) Código de
Defesa do Consumidor que não é aplicável às relações locatícias tuteladas pela Lei no
8.245/1991. Entendimento consolidado pelo Superior Tribunal de Justiça. Multa moratória
prevista em 10% que não se afigura abusiva. Possibilidade, ademais, de incidência
concomitante com a correção monetária e juros de mora. Sentença parcialmente
reformada.
Recurso
provido
em
parte.”
(Apel.
No
Apelação
no
1000936-82.2017.8.26.0011; Rel. Des. Ruy Coppola; j. 20/07/17).
Por derradeiro, quanto aos honorários advocatícios sucumbenciais, tem-se
que não comportam redução, porque fixados no patamar mínimo, de acordo com os
parâmetros exigidos pelo §2o do art. 85 do CPC.
Assim, inconsistentes os argumentos lançados pelo recorrente, fica
mantida a r. sentença, tal como lançada.
Em atenção ao §11 do art. 85, majoro os honorários devidos ao patrono do

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Apelação Cível no 1041019-33.2018.8.26.0100 -Voto no
6
autor para o total de 12% do valor da condenação.
Ante todo o exposto, nego provimento ao recurso.
FRANCISCO OCCHIUTO JÚNIOR
Relator