Tribunal: TJSP
Processo: 1038636-53.2016.8.26.0100
Classe: Apelação Cível / Promessa de Compra e Venda
Órgão julgador: Christine Santini
Órgão colegiado: 1a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-08-17
Data de publicação: 2020-08-17

Ementa:
Apelação Cível.

Compromisso de venda e compra – Ação de indenização por danos materiais e morais – Sentença de improcedência – Atraso na obra caracterizado – Lucros cessantes reconhecidos pela privação do uso e fruição do imóvel – Indenização de 0,5% do valor atualizado do contrato por mês de atraso – Súmula 162 deste Egrégio Tribunal de Justiça – Correção monetária devida no período de

Ementa:
Apelação Cível.

Compromisso de venda e compra – Ação de indenização por danos materiais e morais – Sentença de improcedência – Atraso na obra caracterizado – Lucros cessantes reconhecidos pela privação do uso e fruição do imóvel – Indenização de 0,5% do valor atualizado do contrato por mês de atraso – Súmula 162 deste Egrégio Tribunal de Justiça – Correção monetária devida no período de atraso para recomposição do capital com incidência do INCC até a data em que o imóvel deveria ter sido entregue, considerado o prazo de tolerância, substituído a partir de então pelo IGPM, conforme entendimento prevalecente nesta Colenda Câmara – Impossibilidade de cobrança de juros contratuais no período de atraso – Súmula 163 deste Egrégio Tribunal de Justiça – Danos morais não configurados – Mero inadimplemento contratual sem ocorrência de situação excepcional a violar direito de personalidade.

Dá-se provimento em parte ao recurso.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
1a Câmara de Direito Privado
Registro: 2020.0000650550
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível no
1038636-53.2016.8.26.0100, da Comarca de São Paulo, em que é apelante
ANGIOCITY
SERVIÇOS
MÉDICOS
LTDA.-ME,
é
apelado
MADRI
INCORPORADORA LTDA.
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 1a Câmara de Direito Privado
do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Deram provimento em
parte ao recurso. V. U., de conformidade com o voto do relator, que integra este
acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores RUI CASCALDI
(Presidente sem voto), CLAUDIO GODOY E AUGUSTO REZENDE.
São Paulo, 17 de agosto de 2020.
CHRISTINE SANTINI
Relatora
Assinatura Eletrônica

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1a Câmara de Direito Privado
Apelação Cível no 1038636-53.2016.8.26.0100 – São Paulo
Apelante: Angiocity Serviços Médicos Ltda. ME
Apelado: Madri Incorporadora Ltda.
Juiz Prolator: Valdir da Silva Queiroz Junior
TJSP (Voto no 36.701)
Apelação Cível.
Compromisso de venda e compra
Ação de
indenização por danos materiais e morais Sentença
de improcedência Atraso na obra caracterizado
Lucros cessantes reconhecidos pela privação do uso e
fruição do imóvel Indenização de 0,5% do valor
atualizado do contrato por mês de atraso Súmula 162
deste Egrégio Tribunal de Justiça
Correção
monetária
devida
no
período
de
atraso para
recomposição do capital com incidência do INCC até a
data em que o imóvel deveria ter sido entregue,
considerado o prazo de tolerância, substituído a partir
de
então
pelo
IGPM,
conforme
entendimento
prevalecente nesta Colenda Câmara Impossibilidade
de cobrança de juros contratuais no período de atraso
Súmula 163 deste Egrégio Tribunal de Justiça
Danos
morais
não
configurados

Mero
inadimplemento contratual sem ocorrência de situação
excepcional a violar direito de personalidade.
Dá-se provimento em parte ao recurso.
1. Trata-se de ação de indenização por danos materiais e
morais movida por Angiocity Serviços Médicos Ltda. ME em face de
Madri Incorporadora Ltda. e PDG S.A. Empreendimentos e Participações,
alegando, em síntese, que celebrou com a primeira corré contrato de
compromisso de venda e compra de imóvel no Condomínio Torres Liberto
para moradia do sócio principal da autora pelo valor de R$ 522.080,82.

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Relata que efetuou o pagamento de todas as parcelas e resta apenas o
pagamento da parcela final que será objeto de financiamento imobiliário,
contudo não concorda com o seu valor, tendo em vista o atraso na entrega
da obra. Requer, assim, que não ocorra a correção monetária do saldo
devedor no período de atraso ou que ocorra com aplicação do índice mais
benéfico (IGPM), mais indenização por danos materiais decorrentes das
indevidas cobranças condominiais (R$ 833,36), indenização por lucros
cessantes de 0,8% sobre o valor do imóvel por mês de atraso até a data de
conclusão da obra, além de indenização por danos morais.
A ação foi julgada improcedente. Diante da sucumbência,
deverá a autora arcar com as custas, despesas processuais e honorários
advocatícios fixados em 10 % sobre o valor da causa (fls. 458/461).
Os embargos de declaração interpostos pela autora foram
rejeitados (fls. 507).
Inconformada, apela a autora sustentando, em síntese,
que houve atraso na entrega da obra por culpa das rés. Alega que não é
devida a incidência de correção monetária e juros sobre o saldo devedor.
Salienta, subsidiariamente que o INCC não deve incidir no período de
atraso, mas sim o IGPM. Alega que é devida indenização por lucros
cessantes até a data de conclusão da obra em dezembro de 2014 e danos
materiais pela cobrança indevida de despesas condominiais. Argumenta
que faz jus à indenização por danos morais. Pugna, enfim, pela reforma da

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R. Sentença (fls. 510/521).
Processado
regularmente
o
recurso,
não
foram
apresentadas contrarrazões.
Não houve oposição ao julgamento virtual.
É o relatório.
2. O recurso merece provimento em parte.
Ficou caracterizado o atraso na entrega, uma vez que não
foi entregue até junho de 2014, já computado o prazo de tolerância,
conforme previsto contratualmente (fls. 52), tendo sido o habite-se
expedido apenas em dezembro de 2014.
Cabe destacar que a Súmula 164, deste Egrégio Tribunal
de Justiça, consolidou o entendimento de que é válida a cláusula de
tolerância após o prazo estipulado no contrato:
“É válido o prazo de tolerância não superior a cento e
oitenta dias, para entrega de imóvel em construção,
estabelecido no compromisso de venda e compra, desde
que previsto em cláusula contratual expressa, clara e
inteligível.”

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Embora sustentem as rés a ocorrência de caso fortuito ou
força maior a justificar o atraso, é consolidado o entendimento de que tais
circunstâncias não são suficientes para afastar a sua responsabilidade.
Fortuito, se houve, foi de natureza interna, que consiste,
justamente, na concretização de um risco inerente à atividade da empresa,
o que não autoriza o fornecedor ou fabricante alegar em sua defesa a
imprevisibilidade, nem a inevitabilidade do defeito para afastar a sua
responsabilidade pelo atraso.
Neste sentido, é a Súmula 161 deste Egrégio Tribunal de
Justiça:
“Não constitui hipótese de caso fortuito ou de força
maior, a ocorrência de chuvas em excesso, falta de mão
de obra, aquecimento do mercado, embargo do
empreendimento ou, ainda, entraves administrativos.
Essas justificativas encerram “res inter alios acta” em
relação ao compromissário adquirente.”
Resta,
assim,
devidamente
caracterizada
a
responsabilidade civil das rés, que deixaram de entregar o imóvel
prometido à venda dentro da data aprazada.

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Com relação aos danos materiais, é evidente que o autor
suportou danos desta natureza, eis que, caso o imóvel que adquiriu
houvesse sido entregue na data prometida, poderia ter sido imediatamente
por ele utilizado, seja para fins de residência, seja para locação a terceiros.
Neste sentido, é a orientação da Súmula 162 deste
Egrégio Tribunal de Justiça:
“Descumprido o prazo para a entrega do imóvel objeto
do compromisso de venda e compra, é cabível a
condenação da vendedora por lucros cessantes, havendo
a
presunção
de
prejuízo
do
adquirente,
independentemente da finalidade do negócio.”
Estes danos consistem, pois, em lucros cessantes,
consubstanciados naquilo que o autor deixou de receber, a título de frutos
do imóvel prometido à venda, devidos desde junho de 2014. O termo final
da indenização por lucros cessantes, na hipótese, é a data do habite-se em
dezembro de 2014, conforme postulado na inicial e nas razões recursais.
Em hipóteses dessa natureza, tem-se entendido razoável a
remuneração em 0,5% do valor atualizado do contrato por mês de atraso, o
que reflete o valor locativo mensal do imóvel e está em consonância com o
entendimento dominante.

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Neste sentido:
“COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. Atraso na
entrega da unidade autônoma ao promitente comprador.
Irrelevância da escassez de mão de obra, que configura
fortuito interno e se agrega ao risco do empreendedor.
Impossibilidade de se estender a responsabilidade pelo
inadimplemento a terceiras pessoas jurídicas não
contratantes, sem prova clara da existência de grupo
contratual. Impossibilidade de o comprador postular a
extensão de cláusula penal prevista para a mora do
pagamento do preço. Multa de natureza convencional,
que não pode ser criada pelo juiz. Eventual abusividade
da multa em favor somente do promitente vendedor que
se traduz em sua invalidade, e não em sua extensão a
situações não convencionadas pelas partes. Inexistência
de dano moral indenizável, por ausência de lesão a
direito da personalidade e prova razoável de sofrimento
intenso do promitente comprador. Perdas e danos
decorrentes do atraso que podem desde logo ser fixadas,
evitando custosa liquidação, em 0,5% ao mês sobre o
valor atualizado do contrato, que corresponde ao valor
do imóvel e equivale aos frutos que o promitente
comprador deixou de auferir pela falta de entrega
pontual da obra. Correta a distribuição da sucumbência,

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à vista do parcial decaimento do pedido. Recurso da ré
improvido. Recurso do autor provido em parte”.
(Apelação Cível no 0024073-19.2011.8.26.0562, 4a
Câmara de Direito Privado, Rel. Des. Francisco
Loureiro, j. 24.5.2012, sem destaque no original).
“COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA - Atraso na
entrega da obra - Inadimplemento das rés configurado
Irrelevância da escassez de mão de obra, que configura
fortuito interno e se agrega ao risco do empreendedor -
Perdas e danos decorrentes do atraso que podem desde
logo ser fixadas, evitando custosa liquidação, em 0,5%
ao mês sobre o valor atualizado do contrato, que
corresponde ao valor do imóvel e equivale aos frutos
que os promitentes compradores deixaram de auferir
pela falta de entrega pontual da unidade Sentença
reformada - Recurso dos autores provido em parte;
desprovido
o
das
rés.”
(Apelação
Cível
no
0033097-71.2011.8.26.0562, 5a Câmara de Direito
Privado, Rel. Moreira Viegas, J. 20.02.13)
“COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA Atraso na
entrega da obra Falhas administrativas que não
justificam o atraso superior ao contratualmente previsto
Ausência de caso fortuito Responsabilidade decorrente

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do risco da atividade. DANOS MATERIAIS Ocorrência -
Reparação contratual prevista para o atraso na entrega
da obra Percentual que deve ser reduzido a 0,5% sobre
o valor do imóvel indicado no contrato, à ausência de
comprovação do valor de mercado do bem Incidência
que deve ter como marco inicial o mês imediatamente
posterior ao término do prazo de tolerância previsto em
contrato para entrega da obra - Recurso da ré
parcialmente provido. DANOS MATERIAIS Pretensão de
imposição de multa à ré por descumprimento contratual
Inadmissibilidade - Ausência de previsão no instrumento
firmado entre as partes. DANOS MORAIS Ocorrência
Atraso na entrega da obra que extrapolou o mero
desassossego, adiando o sonho da casa própria Fixação,
contudo, que não pode ser a requerida pela autora, por
ensejar enriquecimento sem causa Correção monetária e
juros na forma das S. no 362 e no 54,do STJ Recurso da
autora parcialmente provido”. (Apelação Cível no
0181877-78.2011.8.26.0100, 10a Câmara de Direito
Privado, Rel. João Batista Vilhena, j. 09.04.13).
Assim, é devida ao adquirente indenização pelos lucros
cessantes, fixada em 0,5% sobre o valor atualizado do contrato por mês de
atraso, ou seja, desde a data prevista para a entrega do bem, computado o
prazo de tolerância (junho de 2014) até a conclusão da obra.

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No mais, não é possível, contudo, permitir a incidência
de juros e multa no período de atraso.
Conquanto não se vislumbre ilegalidade quanto à previsão
de incidência de juros e encargos antes da entrega das chaves, ressalva-se,
apenas que eles não devem incidir no período de mora da construtora.
Desse modo, tem-se que é indevida a incidência de juros
e multa no período de atraso na entrega das chaves, contado desde o
término do prazo de tolerância.
No que diz respeito à correção monetária, tem-se que a
sua incidência, além de encontrar claro respaldo contratual, não constitui
um plus que se incorpora ao principal do valor, pelo que não se há que
falar em enriquecimento sem causa. Ao contrário, a correção monetária
apenas evita um minus, qual seja, a sua corrosão do preço histórico do bem
pela perda do valor de compra da moeda ao longo do tempo.
Tal situação não caracteriza abuso, visto que a
atualização da expressão monetária do valor não constitui pena, mas
simples adequação à progressão dos custos no setor de construção.
Nesse sentido, é a Súmula 163 deste Egrégio Tribunal de
Justiça:

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“O descumprimento do prazo de entrega do imóvel
objeto do compromisso de venda e compra não cessa a
incidência de correção monetária, mas tão somente dos
encargos contratuais sobre o saldo devedor”.
Logo, o INCC incide até a data prevista para a entrega da
obra, acrescida do prazo de tolerância, substituído a partir de então pelo
IGPM, desde que mais vantajoso, conforme entendimento prevalecente
nesta Colenda Câmara.
Em relação às despesas condominiais, é certo que o
adquirente somente é responsável pelo seu pagamento apenas a partir de
sua imissão na posse, considerada abusiva cláusula contratual em sentido
diverso.
Neste sentido, declarou o Colendo Superior Tribunal de
Justiça que “a efetiva posse do bem, com a entrega das chaves, define o
momento a partir do qual surge para o condômino a obrigação de efetuar
o pagamento das despesas condominiais” (AgRg no AREsp no
5335078/SP, Rel. Min. Luis Felipe Salomão, j. 02.09.2014).
No caso dos autos, todavia, não houve imissão do
adquirente na posse do bem e, portanto, não é devido por ele o pagamento
de despesas condominiais. Logo, é devida ao autor a restituição de valores

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comprovadamente desembolsados a título de despesas condominiais no
período de atraso, considerado até o término do prazo de tolerância, com
correção monetária desde o desembolso e juros de mora desde a citação.
Não se vislumbra, por fim, a configuração de dano moral
na hipótese.
Consoante entendimento consolidado por esta Colenda
Câmara, o mero inadimplemento contratual não é suficiente, por si só, para
ensejar o pagamento de indenização por danos morais, dada a ausência de
lesão a direito da personalidade. No caso, não houve demonstração pelo
autor de circunstância excepcional a permitir sua configuração.
Nesse sentido:
“COMPROMISSO
DE
COMPRA
E
VENDA

Incorporação imobiliária Ação de reparação de danos
Atraso na entrega da obra Cláusula de tolerância de
180 dias Responsabilidade da ré tem início após o
decurso daquele prazo previsto no contrato, perdurando
até a entrega das chaves Caso fortuito Inocorrência
Caracterizado o atraso, é devida indenização por
danos materiais à adquirente, correspondente ao valor
integral gasto quando da locação de imóvel similar para
a sua residência O cálculo, contudo, será à razão de

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0,5% do valor atualizado do imóvel, por mês de atraso,
evitando-se custosa liquidação de sentença Precedente
- Afastamento da indenização por danos morais

Inadimplemento
de
contrato
é
fato
corriqueiro,
constituindo mero aborrecimento - Ação de reparação de
danos procedente em parte Sucumbência recíproca
Recurso provido em parte.”
(TJSP, 1a Câmara de Direito Privado, AP no
0005215-16.2012.8.26.0008, Rel. Des. Paulo Eduardo
Razuk, j. 25.06.2013).
Desse modo, o inadimplemento contratual no caso se
afigura como mero aborrecimento, afeto à vida em sociedade.
Na lição de Yussef Said Cahali:
“Parece mais razoável [......] caracterizar o dano moral
pelos seus próprios elementos; portanto, 'como a
privação ou diminuição daqueles bens que têm um valor
precípuo na vida do homem e que são a paz, a
tranqüilidade de espírito, a liberdade individual, a
integridade individual, a integridade física, a honra e os
demais sagrados afetos'; classificando-se, desse modo,
em dano que afeta a 'parte social do patrimônio moral'
(honra, reputação etc.) e dano que molesta a 'parte

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afetiva do patrimônio moral' (dor, tristeza, saudade etc.);
dano moral que provoca direta ou indiretamente dano
patrimonial (cicatriz deformante etc.) e dano moral puro
(dor, tristeza etc.). Ou, como assinala Carlos Bittar,
'qualificam-se como morais os danos em razão da esfera
da subjetividade, ou do plano valorativo da pessoa na
sociedade, em que repercute o fato violador, havendo-se
como tais aqueles que atingem os aspectos mais íntimos
da personalidade humana (o da intimidade e da
consideração pessoal), ou o da própria valoração da
pessoa no meio em que vive e atua (o da reputação ou da
consideração social)” (Dano Moral, São Paulo: Editora
Revista dos Tribunais, 2a edição, 2000, p. 20).
Humberto Theodoro Júnior, por seu turno, ensina que (in
Dano Moral, 3a edição, Editora Juarez de Oliveira, página 6):
“Viver em sociedade e sob o impacto constante de
direitos e deveres, tanto jurídicos como éticos e sociais,
provoca, sem dúvida, freqüentes e inevitáveis conflitos e
aborrecimentos, com evidentes reflexos psicológicos,
que, em muitos casos, chegam mesmo a provocar abalos
e danos de monta. Para, no entanto, chegar-se à
configuração do dever de indenizar, não será suficiente
ao ofendido demonstrar sua dor. Somente ocorrerá a

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responsabilidade civil se se reunirem todos os elementos
essenciais: dano, ilicitude e nexo causal”.
Portanto, sem que haja dano efetivo, não se cogita do
cabimento de indenização por dano moral.
Com efeito, o recurso merece provimento em parte para
admitir a incidência de correção monetária no período de atraso, mas com
substituição do INCC pelo IGPM, se mais vantajoso, a partir do término do
prazo de tolerância, bem como para reconhecer como devida indenização
por lucros cessantes de 0,5% do valor do contrato atualizado por mês de
atraso e a restituição de valores comprovadamente desembolsados para
pagamento de despesas condominiais no período de atraso.
Pela sucumbência recíproca, arcará o autor com 50% e as
rés com 50% das custas e despesas processuais. Quanto aos honorários
advocatícios, arcará o autor com 10% sobre o valor pedido e não obtido em
favor do advogado das rés, ao passo que as rés arcarão com 10% sobre o
valor da condenação em favor do advogado do autor.
3. À vista do exposto, pelo meu voto, dou provimento em
parte ao recurso, para os fins acima declinados.

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Christine Santini
Relatora