Tribunal: TJSP
Processo: 1032582-37.2017.8.26.0100
Classe: Apelação Cível / Promessa de Compra e Venda
Órgão julgador: Theodureto Camargo
Órgão colegiado: 8a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-08-05
Data de publicação: 2020-08-11

Ementa:
COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA - RESCISÃO CONTRATUAL POR INICIATIVA DOS PROMITENTES COMPRADORES – INCIDÊNCIA DO CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR - RESCISÃO DO CONTRATO ACARRETA A REPOSIÇÃO DAS PARTES AO "STATUS QUO ANTE", ADMITIDA A RETENÇÃO DE 10% DO QUE FOI EFETIVAMENTE PAGO PARA COMPENSAR OS PREJUÍZOS DECORRENTES DO DESFAZIMENTO DO NEGÓCIO – INCIDÊNCIA DE JUROS DE MORA SOBRE A QUANTIA A SER

Ementa:
COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA - RESCISÃO CONTRATUAL POR INICIATIVA DOS PROMITENTES COMPRADORES – INCIDÊNCIA DO CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR - RESCISÃO DO CONTRATO ACARRETA A REPOSIÇÃO DAS PARTES AO "STATUS QUO ANTE", ADMITIDA A RETENÇÃO DE 10% DO QUE FOI EFETIVAMENTE PAGO PARA COMPENSAR OS PREJUÍZOS DECORRENTES DO DESFAZIMENTO DO NEGÓCIO – INCIDÊNCIA DE JUROS DE MORA SOBRE A QUANTIA A SER RESTITUÍDA CONTADOS DO TRÂNSITO EM JULGADO DESTE PRONUNCIAMENTO – CORREÇÃO MONETÁRIA DESDE OS DESEMBOLSOS – PERDA DO SINAL - PRETENSÃO DA RECORRENTE DE OBTER PRONUNCIAMENTO DO TRIBUNAL SOBRE MATÉRIA NÃO SUSCITADA PERANTE O JUÍZO DE PRIMEIRO GRAU – DESCABIMENTO – SENTENÇA MODIFICADA – RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
8a Câmara de Direito Privado
Registro: 2020.0000630684
ACÓRDÃO
Vistos,
relatados e discutidos estes
autos de
Apelação Cível no 1032582-37.2017.8.26.0100, da Comarca de
São Paulo, em que é apelante BAVETE EMPREENDIMENTOS
IMOBILIÁRIOS LTDA, são apelados JOSÉ CARLOS DA SILVA
TEIXEIRA JUNIOR e CAROLINE CARVALHO DE ALBUQUERQUE.
ACORDAM, em 8a Câmara de Direito Privado do Tribunal
de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão:
"Deram provimento em parte ao recurso. V. U.", de
conformidade com o voto do Relator, que integra este
acórdão.
O
julgamento
teve
a
participação
dos
Exmos.
Desembargadores THEODURETO CAMARGO (Presidente), ALEXANDRE
COELHO E CLARA MARIA ARAÚJO XAVIER.
São Paulo, 5 de agosto de 2020.
THEODURETO CAMARGO
RELATOR
Assinatura Eletrônica

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
8a Câmara de Direito Privado
Apelação Cível No 1032582-37.2017.8.26.0100
Apelante: Bavete Empreendimentos Imobiliários Ltda
Apelados: José Carlos da Silva Teixeira Junior e Caroline Carvalho de
Albuquerque
(Voto no 23.566)

EMENTA: COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA -
RESCISÃO
CONTRATUAL
POR
INICIATIVA
DOS
PROMITENTES COMPRADORES
INCIDÊNCIA DO
CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR - RESCISÃO DO
CONTRATO ACARRETA A REPOSIÇÃO DAS PARTES
AO “STATUS QUO ANTE”, ADMITIDA A RETENÇÃO DE
10% DO QUE FOI EFETIVAMENTE PAGO PARA
COMPENSAR
OS
PREJUÍZOS
DECORRENTES
DO
DESFAZIMENTO DO NEGÓCIO
INCIDÊNCIA DE
JUROS DE MORA SOBRE A QUANTIA A SER
RESTITUÍDA CONTADOS DO TRÂNSITO EM JULGADO
DESTE PRONUNCIAMENTO CORREÇÃO MONETÁRIA
DESDE OS DESEMBOLSOS
PERDA DO SINAL -
PRETENSÃO
DA
RECORRENTE
DE
OBTER
PRONUNCIAMENTO DO TRIBUNAL SOBRE MATÉRIA
NÃO SUSCITADA PERANTE O JUÍZO DE PRIMEIRO
GRAU DESCABIMENTO SENTENÇA MODIFICADA
RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.
Cuida-se de recurso de apelação interposto contra a
r. sentença de fls. 198/203, que julgou parcialmente
procedentes os pedidos para rescindir a compra e venda
firmada entre as partes condenando a ré na devolução de
90% das importâncias pagas pelos autores com correção
monetária e juros de mora de 1% ao mês contados dos
desembolsos,
não
sem
antes
confirmar
a
liminar
anteriormente concedida e declarar a inexigibilidade das
parcelas vencidas e vincendas no curso da demanda.
Em razão da sucumbência recíproca, cada parte arcará

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com metade das custas, despesas processuais e honorários
advocatícios fixados em 10% do valor atualizado da
condenação.
Irresignada, apela a requerida em busca da reforma da
r.
sentença
sob
a
alegação,
em
síntese,
de
inaplicabilidade da lei consumerista; impossibilidade de
rescisão
da
compra
e
venda;
perda
do
sinal
pelos
compradores; retenção de 30% das importâncias pagas (fls.
212/231).
Comprovado o recolhimento das custas do preparo pela
ré (fls. 232/233), o recurso foi recebido somente no
efeito devolutivo (fls. 288/289).
Contrarrazões às fls. 266/282.
A ré manifestou oposição ao julgamento virtual do
presente recurso (fls. 287).

É o relatório.
1.- DOS FATOS José Carlos da silva Teixeira Júnior
e Caroline de Carvalho Albuquerque ajuizaram ação de
rescisão de compra e venda cumulada com pedido de
devolução
de
importâncias
pagas
em
face
de
Bavete
empreendimentos
Imobiliários
Ltda.
sustentando,
em
síntese, que, em 14 de março de 2015, as partes firmaram a
promessa de venda e compra da unidade autônoma descrita e
caracterizada na inicial, cujo pagamento, no importe de R$

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75.937,26 se daria de forma parcelada (fls. 28/60); teria
pago
R$
19.755,48;
alegando
dificuldades
financeiras
pleiteou a rescisão do contrato com a devolução de 90% das
importâncias pagas, dentre elas, a comissão de corretagem.
Concedida a liminar, a ré contestou suscitando
preliminar de ilegitimidade passiva quanto ao pedido de
devolução da comissão de corretagem. No mérito alegando
que a compra e venda seria irrevogável e irretratável;
inaplicabilidade do Código de Defesa do consumidor; teria
direito de reter 30% das importâncias pagas; pugnou pelo
pagamento da multa contratual (fls. 95/120).
A
r.
sentença
julgou
os
pedidos
parcialmente
procedentes.
Seguiu-se a interposição do presente recurso.
2.- DO DIREITO
De saída, diga-se que o Código de
Defesa do Consumidor aplica-se à relação jurídica pouco
importando
a
existência
de
cláusula
do
contrato
especificando a destinação do imóvel para atividades
hoteleiras.
Nesse sentido, consoante precedente desta C. 8a
Câmara
de
Direito
Privado:
“De
rigor
anotar
pela
incidência dos regramentos do CDC à hipótese, haja vista
que o demandante buscou adquirir da requerida, mediante
“instrumento particular de promessa de venda compra de
unidade autônoma”, bem imóvel. Aliás, nesse particular,

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bem observa a r. sentença guerreada, ao justificar a
incidência da legislação consumerista, observando, com
inteira
pertinência,
ser
'irrelevante
o
fato
de
o
empreendimento ser destinado a edifício de ramo comercial
e
hoteleiro,
tendo
em
vista
o
autor
tratar-se
de
destinatário final na relação estabelecida entre as partes
e certamente o empreendimento não será administrado
financeiramente
pelos
investidores...'”
(Ap.
1007831-83.2017.8.26.0100, rel. Des. Salles Rossi, j. em
03.07.2019).
Feitas essas considerações, dúvida não pode haver de
que rescisão do contrato deu-se por culpa dos compradores.
No entanto, os encargos financeiros que recaem sobre
as prestações pagas não poderão tornar inviável a rescisão
da compra e venda para os requerentes.
Com efeito, rescindido o negócio, nada mais correto
do que determinar que as partes contratantes voltem à
situação anterior à celebração do negócio.
De acordo com os ensinamentos do ilustre jurista RUY
ROSADO DE AGUIAR JR (falecido recentemente), a resolução
produz efeitos liberatórios e recuperatórios. Produz a
liberação de ambas as partes, que tornam ao estado
anterior. Produz o direito à restituição das prestações já
pagas que, no caso do compromisso de venda e compra,
implica a devolução da coisa ao promitente vendedor e do
preço ao promitente comprador (cf. Extinção dos contratos

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por incumprimento do devedor. 2a ed., Rio de Janeiro: Ed.
AIDE, p. 259).

O objeto do contrato é a unidade autônoma, na qual os
promitentes compradores não foram imitidos na posse,
limitando-se a discussão ao porcentual dos valores pagos
que a eles deve ser restituído.
E, nesse sentido, a retenção pela vendedora de 30% do
que recebera dos adquirentes afigura-se abusiva, porque
coloca os compradores, na qualidade de consumidores, em
desvantagem excessiva (CDC, art. 51).
Esta C. 8a Câmara de Direito Privado entende ser
razoável a dedução de 10% dos valores pagos quando a
rescisão se dá por culpa do compromissário comprador,
porque tem o condão de ressarcir a vendedora pelos
eventuais prejuízos suportados: Nesse sentido, já decidiu
esta Corte: “Compra e venda de imóvel
Aplicação do
código de defesa do consumidor
Rescisão a pedido do
comprador, que não podia mais manter o pactuado

Possibilidade
Restituição das quantias pagas, com
retenção de 10% a favor da requerida Incidência de juros
moratórios a partir do trânsito em julgado
Sucumbência
mínima
do
autor,
ficando
a
requerida
condenada
ao
pagamento da totalidade das custas e despesas processuais,
bem como dos honorários advocatícios tal como fixados na
sentença Inteligência do parágrafo único do artigo 86 do
CPC
Recurso da ré parcialmente provido” (5a Câm. Dir.
Priv., Ap. 1007742-26.2017.8.26.0564, rel. Des. A. C.

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Mathias Coltro, j. 25.10.2017).
No mesmo sentido: TJSP, 5a Câm. Dir. Priv., Ap.
1002506-70.2017.8.26.0604, rel. Des. Moreira Viegas, j.
17.10.2018.
Daí, que a devolução no porcentual acima deverá
ocorrer em parcela única , com correção monetária pela
Tabela Prática desta Corte a partir de cada desembolso e
juros de mora de 1% ao mês contados do trânsito em
julgado, pois a mora é dos compradores.
Nesse mesmo sentido: (STJ-3a Seção, REsp 1617652/DF,
rel. Min. Nancy Andrighi, j. em 26.09.2017).
No que diz respeito aos valores pagos a título de
arras, em atenção ao princípio da eventualidade não houve
impugnação à perda do sinal na contestação, pois a
apelante pediu somente a incidência da multa contratual
não reiterada nas razões recursais.
Portanto,
considerando
que
tal questão
não foi
submetida ao Juízo a quo, de modo que este Tribunal não
pode manifestar-se sobre ela, sob pena de malferir o
princípio do duplo grau de jurisdição e negar vigência ao
disposto no art. 1.014 do CPC, haja vista a falta de
justificativa da apelante.
3.

DAS
VERBAS
DE
SUCUMBÊNCIA

Diante
da

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sucumbência mínima dos autores, a ré deverá arcar com os
honorários advocatícios majorados para 15% do valor
atualizado da condenação, nos termos do art. 85, § 11, do
CPC.
4.- CONCLUSÃO Daí por que se dá parcial provimento
ao recurso.
Na oposição de embargos de declaração contra o
presente
acórdão,
ficam
as
partes
intimadas
a
se
manifestarem, nas próprias razões recursais, a respeito de
eventual oposição ao julgamento virtual, nos termos do art.
1o da Resolução n. 549/2011 do Órgão Especial deste Eg.
Tribunal
de
Justiça,
entendendo-se
o
silêncio
como
concordância.
THEODURETO CAMARGO
RELATOR
Assinatura Eletrônica