Tribunal: TJSP
Processo: 1003351-12.2016.8.26.0322
Classe: Apelação Cível / Locação de Imóvel
Órgão julgador: Felipe Ferreira
Órgão colegiado: 26a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-05-12
Data de publicação: 2020-05-12

Ementa:
LOCAÇÃO DE IMÓVEL. DESPEJO POR FALTA DE PAGAMENTO C.C. COBRANÇA. O fato de a autora ser administradora e mandatária dos locadores, representando-os, não se confunde com substituição processual, não estando legitimada para, em nome próprio, propor ação de despejo por falta de pagamento cumulada com cobrança em face do locatário e do fiador. Recurso provido para extinguir o processo por ser a

Ementa:
LOCAÇÃO DE IMÓVEL. DESPEJO POR FALTA DE PAGAMENTO C.C. COBRANÇA. O fato de a autora ser administradora e mandatária dos locadores, representando-os, não se confunde com substituição processual, não estando legitimada para, em nome próprio, propor ação de despejo por falta de pagamento cumulada com cobrança em face do locatário e do fiador. Recurso provido para extinguir o processo por ser a autora carecedora da ação.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2020.0000334281
ACÓRDÃO
Vistos,
relatados
e
discutidos
estes
autos
de
Apelação
Cível
no
1003351-12.2016.8.26.0322, da Comarca de Lins, em que é apelante GLAUCO ALONSO
GONÇALVES DA SILVA, é apelado GUTIERREZ & SCHIMIDTT IMOVEIS LTDA –
ME.
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 26a Câmara de Direito Privado
do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Deram provimento ao
recurso. V. U., de conformidade com o voto do relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores FELIPE FERREIRA
(Presidente), ANTONIO NASCIMENTO E CARLOS DIAS MOTTA.
São Paulo, 12 de maio de 2020.
FELIPE FERREIRA
Relator
Assinatura Eletrônica

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Apelação Cível no 1003351-12.2016.8.26.0322 -Voto no
2
Comarca: Lins – 3a Vara Cível
Apte.: Glauco Alonso Gonçalves da Silva.
Apda.: Gutierrez & Schimidt Imóveis Ltda. Me.
Juiz de 1o grau: Antonio Fernando Bittencourt Leão
Distribuído ao Relator Des. Felipe Ferreira em: 22/04/2020
VOTO No 46.472
EMENTA: LOCAÇÃO DE IMÓVEL. DESPEJO POR FALTA
DE PAGAMENTO C.C. COBRANÇA. O fato de a autora ser
administradora e mandatária dos locadores, representando-os, não
se confunde com substituição processual, não estando legitimada
para, em nome próprio, propor ação de despejo por falta de
pagamento cumulada com cobrança em face do locatário e do
fiador. Recurso provido para extinguir o processo por ser a autora
carecedora da ação.
Trata-se de recurso de apelação contra respeitável
sentença de fls. 259/261, integrada às fls. 271/272, que reconheceu a
ilegitimidade passiva das rés Roseni Sanches Freiras e Daiane Pinheiro dos
Santos, bem como julgou procedente em parte a ação para condenar,
solidariamente, Glauco Alonso Gonçalves da Silva e Glauco Domingues
Gonçalves da Silva, ao pagamento dos alugueres vencidos, até a data da
desocupação do imóvel, bem como os demais acessórios da locação, conforme
previsto no contrato, restando prejudicado o despejo em razão da desocupação
voluntária do imóvel. Em razão da sucumbência, deverão os requeridos arcar
com o pagamento das custas e despesas processuais, bem como honorários
advocatícios arbitrados em 10% sobre o valor da condenação.
Pleiteia o apelante/réu Glauco Alonso, a reforma do
julgado alegando que a autora não é parte legítima para propor a presente
demanda em nome próprio na medida em que é administradora do imóvel locado.
Aduz que no contrato de locação constou como administradora representante dos
locadores a empresa União Imóveis, que é o nome fantasia da autora Gutierrez &
Schimidt Imóveis. Salienta que não foi contatado pela administradora acerca da
existência do débito, muito embora a mesma tivesse em seus arquivos o número
de seu telefone celular, de modo que a citação por edital e consequente
contestação por negativa geral, prejudicaram em muito o seu direito de defesa,
principalmente quanto à ilegitimidade ativa e ausência de pressuposto de
constituição e desenvolvimento válido do processo. Afirma novamente que a
autora não poderia ter proposto a presente demanda pleiteando em nome próprio
um direito alheio, já que não constou como parte autora os locadores do imóvel.

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Apelação Cível no 1003351-12.2016.8.26.0322 -Voto no
3
Assim, incide a regra disposta no artigo 18 do CPC, observando ainda que a Lei
do Inquilinato não permite legitimidade ao administrador de imóveis para substituir
processualmente o locador. Colaciona julgados no sentido de reconhecer a
ilegitimidade ativa da administradora para propor em seu nome ação de despejo
por falta de pagamento cumulada com cobrança. Requer seja dado provimento
ao presente recurso a fim de declarar a autora parte ilegítima, extinguindo o feito
sem julgamento do mérito, nos termos do artigo 485, inciso IV e VI do Código de
Processo Civil.
Apresentadas as contrarrazões, subiram os autos a
esta Corte de Justiça.
Por
despacho
de
fls.
315
foi
determinada
a
complementação do preparo recursal, conforme a planilha de cálculo elaborada
pela serventia às fls. 311, no prazo de 05 dias sob pena de deserção. O apelante
cumpriu a determinação juntando a guia e respectivo comprovante de pagamento
(fls. 317/319).
É o relatório.
Tendo em vista o reconhecimento de pandemia do
novo coronavírus pela Organização Mundial de Saúde e a suspensão das
sessões presenciais de julgamento, para se afastar o risco de contaminação em
massa decorrente da convivência social, mostra-se prudente que o julgamento se
faça pelo meio virtual, nos termos do artigo 1o do Provimento CSM no
2550/2020 confirmado por consulta ao CNJ no 0002337-88.2020.2.00.0000, que,
em plenário, consignou que a suspensão dos prazos processuais não alcança as
intimações para oposição ao julgamento virtual.

O recurso merece prosperar para reconhecer a
carência da ação e extinguir o feito.
Respeitado o entendimento do douto magistrado de
primeiro grau, é a autora carecedora da ação por ilegitimidade ativa " ad causam".
Isto porque, verifica-se do contrato de locação
entabulado que constam como locadores os Srs. Edson Guidetti Pacelli, Edilson
Guidetti Pacelli, Sirlei Guidetti Marques e Luiz Pacelli, sendo representados pela
administradora União Imóveis, nome fantasia da autora Gutierrez & Schimidt
Imóveis, ora apelada.
De fato, a própria autora trouxe aos autos a procuração
outorgada pelos proprietários do imóvel/locadores, onde consta que a mesma
exercerá a administração imobiliária, lhe competindo representar os outorgantes
em todos os atos referentes à locação, podendo inclusive, promover ações de
despejo e cobrança, com a contratação de advogado para tanto (fls. 05/06).

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Apelação Cível no 1003351-12.2016.8.26.0322 -Voto no
4
Entretanto, em que pese ser a autora a administradora
do imóvel locado, não se confunde a sua condição de mandatária, que é mera
representante do locador, com a de substituta processual.
Sobre o tema, cabe trazer preciosa lição do ilustre
Professor CÂNDIDO RANGEL DINAMARCO, em sua obra Instituições de Direito
Processual Civil, Vol. II 6a ed. São Paulo, Editora Malheiros p. 313. Vejamos:
“Legitimidade ad causam é qualidade para estar em juízo, como
demandante ou demandado, em relação a determinado conflito
trazido ao exame do juiz. Ela depende sempre de uma
necessária relação entre o sujeito e a causa e traduz-se na
relevância que o resultado desta virá a ter sobre sua esfera de
direitos, seja para favorecê-la ou para restringi-la. Sempre que a
procedência de uma demanda seja apta a melhorar o
patrimônio ou a vida do autor, ele será parte legítima; sempre
que ela for apta a atuar sobre a vida ou patrimônio do réu,
também esse será parte legítima. Daí conceituar-se essa
condição da ação como relação de legítima adequação entre o
sujeito e a causa”
Assim, não poderia a apelada ter proposto a presente
demanda em nome próprio como consta da petição inicial, uma vez que não está
legitimada para, em seu nome, promover a ação de despejo por falta de
pagamento cumulada com cobrança decorrente do débito locatício.
Neste sentido é o entendimento do Egrégio Superior
Tribunal de Justiça, veja-se:
“PROCESSUAL CIVIL. RECURSO ESPECIAL. EXECUÇÃO.
EMBARGOS
DO
DEVEDOR.
CONTRATO
DE
LOCAÇÃO.
LEGITIMIDADE ATIVA DA ADMINISTRADORA DE IMÓVEIS. - A
administradora de imóveis não é parte legítima para ajuizar
ação de execução de créditos referentes a contrato de locação,
pois é apenas representante do proprietário, e não substituta
processual. - Recurso especial provido. Ônus sucumbenciais
invertidos. (REsp 1252620/SC, Rel. Ministra Nancy Andrighi,
3aTurma, julgado em 19/06/2012)
Reiterados são os julgados deste Egrégio Tribunal de
Justiça, nestes termos:

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Apelação Cível no 1003351-12.2016.8.26.0322 -Voto no
5
Locação imobiliária escrita, comercial. Ação de despejo por
falta de pagamento, com cobrança. Liminar indeferida.
Ilegitimidade ativa configurada. Administradora do imóvel.
Procuração outorgada pelo locador para a Administradora.
Irrelevância. Artigo 18, do CPC. Verba honorária mantida.
Sentença
confirmada.
Honorários
recursais.
Majoração.
Recurso
não
provido,
com
determinação.
(Ap.
no
o
1001397-10.2018.8.26.056 26a Câm. De Direito Privado Rel.
Des. BONILHA FILHO J. em 26/08/2019)
“A legitimidade ativa para a execução de título extrajudicial, o
crédito de aluguéis e encargos da locação, toca ao locador, ao
cessionário ou ao sub-rogado, jamais à administradora da
locação enquanto tal. Por isso e como quem ajuizou a execução
foi a administradora, extingue-se de ofício o respectivo
processo.” (Apelação 1007059-13.2016.8.26.0438; rel: Des.
Celso Pimentel; 28a Câmara de Direito Privado; j. 18/12/2017)
“Apelação. Embargos à execução. Locação. 1. A administradora
de imóveis, mandatária do locador do imóvel, não detém
legitimidade processual para figurar no polo ativo da demanda,
cujo fundamento seja contrato de locação no qual ela não
consta como locadora. Considerando que a administradora de
imóveis é mera representante do proprietário, e não substituta
processual, evidente que ela não está legitimada a executar, em
nome próprio, as obrigações e encargos derivados de contrato
de locação. Precedentes do STJ e do TJSP. 2. No caso dos
autos, embora não se negue que a apelada recebeu da locadora
Olinda Salomão de Oliveira Jordão procuração para a
administração do imóvel objeto dos autos (fl. 29), trata-se de
hipótese de outorga de poderes de representação nos termos
do art. 653, do Código Civil, e não de substituição processual.
3. Assim sendo, forçoso reconhecer que a apelada, na condição
de administradora do imóvel, não detém legitimidade para, em
nome próprio, propor execução de título extrajudicial embasada
em contrato de locação, sendo imperiosa a extinção da
execução de título extrajudicial, sem resolução do mérito, nos
termos do artigo 267, VI do CPC. 4. Condenação da apelada ao
pagamento de custas e despesas processuais, além de
honorários advocatícios, fixados em R$ 1.000,00 (mil reais), nos
termos do artigo 20, §§ 3o e 4o, do CPC. Recurso provido.”
(Apelação
1035355-06.2014.8.26.0506;
rel.
Des.(a)
Kenarik
Boujikian; 12a Câmara Extraordinária de Direito Privado; j.
29/01/2016) (g.n.)

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Apelação Cível no 1003351-12.2016.8.26.0322 -Voto no
6
“Agravo de instrumento. Locação de imóvel. Ação de despejo
por duplo fundamento. Legitimidade ativa. Matéria de ordem
pública. Ação ajuizada pela administradora do imóvel locado
em nome próprio. Legitimidade para propor a demanda que
toca à locadora. Mera administradora do imóvel locado não
possui legitimidade para, em nome próprio, promover ação
fundada em contrato de locação do qual não participou, pois
não é titular do direito material postulado. Extinção do processo
de ofício por carência da ação. Recurso prejudicado” (Agravo
de Instrumento 2010874-88.2015.8.26.0000; rel. Des. Cesar
Lacerda; 28a Câmara de Direito Privado; j. 10/03/2015).
Assim, de rigor o reconhecimento da ilegitimidade ativa
da administradora/autora para propor a presente demanda, que deve ser extinta,
sem julgamento do mérito, nos termos do artigo 485, incisos IV e VI do Código de
Processo Civil.
Ante o exposto, dou provimento ao recurso, para
reconhecer a ilegitimidade ativa da apelada e extinguir o processo, sem
resolução do mérito, nos termos do artigo 485, incisos IV e VI do Código de
Processo Civil e condenar a autora ao pagamento das custas e despesas
processuais, além de honorários advocatícios, fixados em 10% sobre o valor
atualizado da causa.
FELIPE FERREIRA
Relator
Assinatura Eletrônica