Tribunal: TJSP
Processo: 1000725-88.2017.8.26.0482
Classe: Apelação Cível / Locação de Imóvel
Órgão julgador: Carmen Lucia da Silva
Órgão colegiado: 25a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-05-14
Data de publicação: 2020-05-14

Ementa:
LOCAÇÃO. AÇÃO DE COBRANÇA DE ALUGUÉIS c/c REPARAÇÃO DE DANOS MATERIAIS c/c INDENIZAÇÃO POR MORAIS e LUCROS CESSANTES. Imóvel desocupado. Alegação dos autores de que os réus têm obrigação de ressarcir prejuízos decorrentes de deterioração do imóvel locado. Não demonstrando os autores que o administrador, gestor da locação do seu imóvel, agiu com negligência na condução de suas obrigações,

Ementa:
LOCAÇÃO. AÇÃO DE COBRANÇA DE ALUGUÉIS c/c REPARAÇÃO DE DANOS MATERIAIS c/c INDENIZAÇÃO POR MORAIS e LUCROS CESSANTES. Imóvel desocupado. Alegação dos autores de que os réus têm obrigação de ressarcir prejuízos decorrentes de deterioração do imóvel locado. Não demonstrando os autores que o administrador, gestor da locação do seu imóvel, agiu com negligência na condução de suas obrigações, improcedente é a pretensão. RECURSO NÃO PROVIDO.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2020.0000342726
ACÓRDÃO
Vistos,
relatados
e
discutidos
estes
autos
de
Apelação
Cível
no
1000725-88.2017.8.26.0482, da Comarca de Presidente Prudente, em que são apelantes
CARLOS DELLI COLLI (JUSTIÇA GRATUITA) e CÁRMEN DOS SANTOS DELLI
COLLI (JUSTIÇA GRATUITA), são apelados VALTER FERREIRA RAMOS e
FERNANDO FRANCISCO SOARES.
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 25a Câmara de Direito Privado
do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Negaram provimento ao
recurso. V. U., de conformidade com o voto do relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores HUGO CREPALDI
(Presidente sem voto), ALMEIDA SAMPAIO E MARCONDES D'ANGELO.
São Paulo, 14 de maio de 2020.
CARMEN LUCIA DA SILVA
Relatora
Assinatura Eletrônica

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Apelação Cível no 1000725-88.2017.8.26.0482 -Voto no 10.256
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VOTO N° 10.256
LOCAÇÃO. AÇÃO DE COBRANÇA DE ALUGUÉIS c/c
REPARAÇÃO DE DANOS MATERIAIS c/c INDENIZAÇÃO
POR MORAIS e LUCROS CESSANTES. Imóvel desocupado.
Alegação dos autores de que os réus têm obrigação de ressarcir
prejuízos decorrentes de deterioração do imóvel locado. Não
demonstrando os autores que o administrador, gestor da locação
do seu imóvel, agiu com negligência na condução de suas
obrigações, improcedente é a pretensão. RECURSO NÃO
PROVIDO.
Trata-se de ação de cobrança de aluguéis Cumulada com
reparação de danos materiais e indenização por morais e lucros cessantes,
ajuizada por CARLOS DELLI COLLI e CARMEN DOS SANTOSO DELLI
COLLI em face de JOÃO ROQUE DE OLIVEIRA, ROSIMARA
FERREIRA DO NASCIMENTO, VALTER FERREIRA RAMOS e
FERNANDO FRANCISCO SOARES.
A r. sentença, proferida a fls. 325/331, reconheceu a
ilegitimidade passiva do réu VALTER FERREIRA RAMOS e em
consequência, julgou extinto o processo em relação a ele, com fundamento no
artigo 485, IV e VI do Código de Processo Civil. De outra parte, julgou
improcedentes os pedidos formulados em face de FERNANDO FRANCISCO
SOARES, “por inexistência de responsabilidade obrigacional do réu por
dívida, encargos locatícios e despesas de reparo no contrato de locação entre
os autores e o terceiro inquilino, bem como por não caracterizar hipótese de
dano moral”.
Vencidos, os autores foram condenados ao pagamento
das custas processuais e honorários advocatícios, arbitrados em 10% do valor
da causa, ressalvado o benefício da justiça gratuita que lhes foi concedido
anteriormente.

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Irresignados, os demandantes apelam (fls. 347/356).
Sustentam os recorrentes, em suma, que os corretores,
responsáveis pela administração do imóvel locado, devem responder pelos
danos e prejuízos pelos locadores/demandantes. Insistem que os réus
deveriam estar comprometidos a zelar pelo imóvel e cumprir com sua
atividade fim, mas diante de sua negligência profissional, os autores
amargaram sérios prejuízos, tanto na esfera material quanto moral, ensejando
o direito dos apelantes ao recebimento de indenização. Reiteram a
legitimidade passiva “ad causam” do corréu Valter Ferreira Ramos. Referem-
se à mídia digital que prova que o corréu Fernando comprometeu-se
verbalmente a arcar com todos os reparos e demais prejuízos gerados ao
imóvel. Impugnam a afirmação de que foram realizados reparos no imóvel
depois de sua desocupação pelos locatários, argumentando não haver nos
autos qualquer prova nesse sentido. Defendem a necessidade de os réus serem
condenados ao pagamento de indenização por lucros cessantes, tendo em
vista a excessiva demora na entrega das chaves do bem dado em locação.
Pugnam, ao final, pela integral reforma do “decisum”.
Recurso isento de preparo e contrarrazoado a fls.
360/366.
É o relatório.
As razões do recurso preenchem os requisitos previstos
nos artigos 1.007 e 1.010, incisos II e III, do Código de Processo Civil de
2015, tendo sido apresentados os fundamentos de fato e de direito do
inconformismo, permitindo o seu conhecimento.
Consta da inicial que os autores contrataram o réu Valter

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Ferreira Ramos, corretor da imobiliária Tenda Imóveis, para promover a
administração de um imóvel de sua propriedade, tendo o bem sido locado em
junho de 2014 a João Roque de Oliveira, por 24 meses, pelo aluguel mensal
de R$ 687,50, com bonificação de R$ 137,50. No entanto, faltando sete
meses para o término do pacto locatício, os alugueis deixaram de serem
depositados, bem como não houve quitação do IPTU, o que causou sérios
prejuízos aos demandantes, mormente porque o administrador do imóvel
permaneceu inerte diante de tal situação. Tomaram conhecimento, através de
terceiros, que o imóvel não era mais administrado pelo corréu Valter, mas sim
pelo corréu Fernando Francisco Soares. Então, notificaram o novo corretor,
responsável pela administração do bem, para que o mesmo procedesse à
devolução das chaves do imóvel, bem como reparasse os danos que
existissem na residência. Seguiram narrando que, quando receberam as
chaves do imóvel, o encontraram depredado. Sob o argumento de que a
administradora do imóvel tem responsabilidade pela manutenção e
preservação do imóvel locado, pugnaram pela condenação dos réus ao
pagamento de R$5.308,60, além dos cinco meses de aluguel que deixaram de
ganhar. Requereram ainda a condenação dos requeridos para responderem
solidariamente pelas dívidas locatícias, e prejuízos de ordem moral que
experimentaram.
Regularmente citados, os demandados ofereceram
contestação.
Valter Ferreira Ramos acenou com a necessidade de
reconhecimento de sua ilegitimidade para figurar no polo passivo do
processo, argumentando que o contrato foi repassado ao corréu Fernando, em
abril de 2015 (fls. 147/158).

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Fernando Francisco Soares confirmou que responde pela
administração do imóvel desde abril de 2015 e que os locatários desocuparam
o bem em outubro daquele ano, pois houve rompimento de um cano interno
da residência e os autores/locadores não se prestaram a solucionar o
problema. Ressaltou que custeou os reparos no imóvel e faxina e que os
autores discordaram com a pintura da residência. Salientou que não havia
alugueis em atraso (fls. 174/193).
A sentença concluiu pela ilegitimidade passiva do
corréu Valter e pela improcedência da pretensão, sob o fundamento de que o
réu, na qualidade de administrador do imóvel, não estava obrigado
contratualmente a responder por qualquer inadimplemento do locatário.
Pois bem.
Antes de tudo, era mesmo de rigor o reconhecimento da
ilegitimidade do corréu Valter Ferreira Ramos para figurar no polo passivo do
processo. Isso porque, em abril de 2015, o bem locado passou a ser
administrado pelo corréu Fernando Francisco Soares, como comprova o
documento copiado a fls. 161/163 dos autos.
De outra parte, também foi comprovado nos autos que,
por ocasião da desocupação do imóvel, não havia quaisquer débitos locatícios
em aberto.
Pontue-se, ainda, ser induvidoso que o administrador do
imóvel não pode ser responsabilizado por débitos locatícios ou depredação do
imóvel. Contudo, poderá ser responsabilizado por falha na prestação dos
serviços para os quais foi contratado.
O ponto central da discussão, portanto, é saber se os

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demandantes fazem jus à reparação de danos, para o que se faz necessário
analisar a conduta do demandado Fernando, visando apurar eventual
ocorrência de dolo ou culpa.
De plano, fica afastada a possibilidade de se falar em
dolo, pois nenhuma prova existe que permita amparar tal conclusão.
Sob o prisma da culpa, na modalidade negligência, de
igual modo, não existe amparo ao pleito dos apelantes.
Tanto no contrato de prestação de serviços de
administração do imóvel como no contrato de locação, as obrigações de
ambas as partes estão dispostas de forma clara e legível.
Consta do contrato original, cuja transferência formal de
direitos ocorreu posteriormente ao corréu Fernando, que a obrigação do
corretor contratado abrangia a administração do bem.
A cláusula 5a da avença dispunha expressamente que “A
ADMINISTRADORA não tem responsabilidade alguma por eventuais
estragos ou depredações que porventura vierem a sofrer o imóvel descrito na
cláusula primeira, no intervalo compreendido entre a presente data e a
concretização da locação, bem como durante o período em que o mesmo
estiver futuramente desocupado entre duas locações” (fls. 40/42).
O corréu Fernando trouxe aos autos documentos que
comprovam que comprou materiais para pintura do imóvel e instalação do
relógio medidor de energia elétrica, mas houve discordância dos ora
apelantes, fato sequer foi por eles impugnado.
Vê-se, portanto, que o conjunto probatório não permite

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afirmar a ocorrência de culpa na conduta do apelado, o que afasta a
possibilidade de acolher o pleito dos apelantes.
Frise-se, não existe base probatória para afirmar que o
demandado faltou com os deveres de diligência e cuidado inerentes ao
encargo que lhe foi conferido.
Da mesma forma, as alegações trazidas na petição
inicial não são suficientes para justificar o reconhecimento de efetiva
ocorrência de dor, sofrimento ou lesão aos sentimentos íntimos juridicamente
protegidos.
Vê-se, portanto, que nada mais precisa ser dito, eis que
se mostra correta a decisão do Juízo singular, ainda que divorciada da
vontade dos recorrentes.
Não sendo provido o recurso, e tendo a parte adversa
apresentado contrarrazões, incide a hipótese do § 11, do artigo 85 do Código
de Processo Civil. Assim sendo, mostra-se coerente com a disposição legal a
majoração dos honorários de sucumbência recursal para 12% sobre o valor da
causa, sopesado o trabalho realizado em ambas as fases do processo e
ressalvado o benefício da justiça gratuita anteriormente concedido aos
recorrentes.
Diante do exposto, NEGO PROVIMENTO AO
RECURSO.
CARMEN LÚCIA DA SILVA
Relatora