Tribunal: TJSP
Processo: 1004126-05.2018.8.26.0048
Classe: Apelação Cível / Associação
Órgão julgador: João Pazine Neto
Órgão colegiado: 3a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-07-21
Data de publicação: 2020-07-22

Ementa:
Cobrança. Taxas associativas. Loteamento. Sentença de procedência. Apelo do Réu. Pretensão de sobrestamento da ação até o julgamento do Recurso Extraordinário no 695.911 (Tema 492), no qual foi reconhecida a repercussão geral. Ausência de decisão pelo Ministro relator do STF acerca da suspensão de todas as ações que versem sobre o tema. Inconsistência do inconformismo apresentado pelo Réu.

Ementa:
Cobrança. Taxas associativas. Loteamento. Sentença de procedência. Apelo do Réu. Pretensão de sobrestamento da ação até o julgamento do Recurso Extraordinário no 695.911 (Tema 492), no qual foi reconhecida a repercussão geral. Ausência de decisão pelo Ministro relator do STF acerca da suspensão de todas as ações que versem sobre o tema. Inconsistência do inconformismo apresentado pelo Réu. Entendimento consolidado do Superior Tribunal de Justiça, em sede de recurso repetitivo, que é observado no caso, diante de sua peculiaridade, excepcionada naquele próprio julgamento. Réu que adquiriu os imóveis em 2014 e 2015, e suas matrículas fazem expressa referência de que o imóvel está inserido em um "loteamento". Contrato padrão que indica o dever de pagar taxas de manutenção. Ademais, o Réu entabulou acordo, em 2015, de modo a quitar os rateios de despesas entre setembro de 2014 e março de 2015. Obrigação que persiste. Precedentes desta Câmara neste sentido. Vedação do "venire contra factum proprium". Sentença mantida. Honorários sucumbenciais majorados para 12% do valor da condenação (art. 85, § 11, do CPC). Recurso não provido.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
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Registro:2020.0000558545
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos destes autos do Apelação
Cível no 1004126-05.2018.8.26.0048, da Comarca Atibaia, em que é apelante CARLOS
ROBERTO CRAVEIRO FILHO, é apelado ASSOCIAÇÃO DOS PROPRIETÁRIOS
DO VALE DO FLAMBOYANT.
ACORDAM, em 3a Câmara de Direito Privado do
Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: "Negaram provimento ao
recurso. V. U.", de conformidade com o voto do Relator, que integra este acórdão.
O
julgamento
teve
a
participação
do
Exmos.
Desembargadores JOÃO PAZINE NETO (Presidente), DONEGÁ MORANDINI E
BERETTA DA SILVEIRA.
São Paulo, 21 de julho de 2020
JOÃO PAZINE NETO
RELATOR
Assinatura Eletronica

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1004126-05.2018.8.26.0048
Voto no 25.437
Apelação Cível No 1004126-05.2018.8.26.0048 Comarca: Atibaia
Apelante: Carlos Roberto Craveiro Filho
Apelado: Associação dos Proprietários do Vale do Flamboyant
Juiz sentenciante: José Augusto Nardy Marzagão
Voto no 25.437
Cobrança. Taxas associativas. Loteamento. Sentença de
procedência. Apelo do Réu. Pretensão de sobrestamento da
ação até o julgamento do Recurso Extraordinário no 695.911
(Tema 492), no qual foi reconhecida a repercussão geral.
Ausência de decisão pelo Ministro relator do STF acerca da
suspensão de todas as ações que versem sobre o tema.
Inconsistência do inconformismo apresentado pelo Réu.
Entendimento consolidado do Superior Tribunal de Justiça,
em sede de recurso repetitivo, que é observado no caso, diante
de
sua
peculiaridade,
excepcionada
naquele
próprio
julgamento. Réu que adquiriu os imóveis em 2014 e 2015, e
suas matrículas fazem expressa referência de que o imóvel
está inserido em um “loteamento”. Contrato padrão que
indica o dever de pagar taxas de manutenção. Ademais, o Réu
entabulou acordo, em 2015, de modo a quitar os rateios de
despesas entre setembro de 2014 e março de 2015. Obrigação
que persiste. Precedentes desta Câmara neste sentido.
Vedação do “venire contra factum proprium”. Sentença
mantida. Honorários sucumbenciais majorados para 12% do
valor da condenação (art. 85, § 11, do CPC). Recurso não
provido.
Trata-se de ação de cobrança, julgada procedente pela r.
sentença de págs. 898/903, cujo relatório adoto, complementada pela r. decisão de págs.
915/916, para condenar o Réu ao pagamento das contribuições associativas vencidas no
período objeto de cobrança neste processo, além das vincendas, no total de R$

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111.332,60, a ser acrescida dos consectários legais de praxe e eventuais acréscimos
legais previstos no estatuto da Associação, conforme planilha de débitos anexada (págs.
49/50). Em razão da sucumbência, condenou o Réu ao pagamento das custas, despesas
processuais e dos honorários de sucumbência, estes arbitrados em 10% sobre o valor da
condenação atualizado, observado, se o caso, a gratuita de Justiça concedida.
Apela o Réu (págs. 919/944) para alegar, em síntese, que
não tem meios para arcar com as despesas inerentes ao prosseguimento do recurso, uma
vez que importam na quantia de R$ 4.453,00. Busca lhe seja concedido o benefício da
Justiça gratuita. Ressalta que o valor do preparo interferirá na subsistência de sua
família, pois apenas administra os gastos, sem fundos de reservas dessa magnitude.
Pugna pela gratuidade processual para esse ato. Esclarece ser apenas possuidor de um
dos imóveis, objeto da cobrança. Informa que, desde a aquisição dos lotes, em 2014,
sempre deixou claro que não queria participar da Associação, por não concordar com as
taxas por ela cobradas, contudo nunca fora respeitada sua vontade. Pleiteia pela
suspensão deste processo até o julgamento final do Recurso Extraordinário no
695911/SP, de repercussão geral. Enuncia se tratar de padrão o contrato que instituiu o
encargo, logo deve ser observada a analogia ao contrato de adesão, uma vez que se trata
de instrumento pré-elaborado pela Apelada, em que não é possível discutir suas
cláusulas. Assevera ser aplicável o Código de Defesa do Consumidor, que trata das
abusividades das cláusulas contratuais. Argumenta que a obrigação de pavimentação
dos logradouros e outras despesas ditas condominiais ou comuns, nessas ruas e vilas
fechadas, pertencem ao Município, que tem a obrigação de conservá-los, com cobrança
dos munícipes os impostos e taxas cabíveis por lei. Colaciona alguns julgados acerca de
seu entendimento. Afirma que, à luz do art. 5o, inciso II, da CF, ninguém é obrigado a
fazer ou deixar de fazer alguma coisa, senão em virtude de lei. Enuncia que o número de
assinaturas apostas na Ata é simplesmente insignificante. Afirma que nunca ocorreu
qualquer ato ilícito de sua parte, passível de reparação material, observado que nunca
aceitou se associar à Apelada. Tece considerações acerca da função social da

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propriedade, dos princípios constitucionais de igualdade e solidariedade e da
inconstitucionalidade nas cobranças. Repisa que a Apelada se trata de uma associação
de moradores de loteamento aberto e não condomínio fechado, que difere da estrutura
do condomínio organizado sob o regime da Lei no 4.591/64. Reitera que adquiriu imóvel
em loteamento e não condomínio fechado. Alega que o débito não possui lastro, além de
cobrar dois lotes, embora devesse cobrar apenas um, caso fosse devido. Impugna o valor
apresentado pela Apelada.
Recurso recebido e processado (pág. 945). Sem preparo,
em razão do pedido de Justiça gratuita realizado no apelo. Contrarrazões ofertadas
(págs. 948/980), com preliminar de deserção.
O pedido de Justiça gratuita foi indeferido (pág. 983) e
então facultado ao Apelante o recolhimento do preparo, em dobro, que veio ao processo
(págs. 998/999).
A Apelada apresentou a petição e documentos de págs.
1029/1032 e 1033/1051, com indicação de má fé do Apelante quanto ao pedido de
gratuidade judiciária.
É o relatório.
A r. sentença de págs. 898/903, complementada pela r.
decisão de págs. 915/916, não comporta reparos.
De início, afasto a preliminar de deserção suscitada em
contrarrazões, ante o recolhimento do preparo recursal pelo Apelante. Em relação ao
pedido de págs. 1029/1032, já houve a imposição de recolhimento em dobro das custas
processuais, com o que afasto a pretendida imposição de litigância de má fé.
Não obstante, cabe ressaltar que não se desconhece que
houve o reconhecimento da existência de repercussão geral no Recurso Extraordinário

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no 695.911 (Tema 492), que versa sobre matéria aqui discutida, ou seja, a cobrança, por
parte de associação, de taxas de manutenção e conservação de loteamento imobiliário
urbano de proprietário não-associado.
No entanto, pelo que se pode se extrair do referido recurso,
inexiste determinação, pelo Ministro Relator, Dias Toffoli, acerca da suspensão nacional
de todos os processos que versam sobre o tema.
Em que pesem entendimentos em sentido contrário, a
suspensão de todos os processos não é consequência automática e necessária do
reconhecimento da repercussão geral, notadamente porque o artigo 1.035, § 5o, do CPC,
dispõe que, reconhecida a repercussão geral, o relator no STF determinará a suspensão,
de modo que, sem essa determinação expressa do relator, acerca da suspensão, não se
deve falar em sobrestamento dos processos pendentes. Nesse sentido:
"AGRAVO DE INSTRUMENTO. Loteamento. Ação de
cobrança. Decisão que determinou a suspensão do feito Repercussão geral
reconhecida no RE no 695911 (Tema no 492). Ministro relator que não
determinou a suspensão nacional dos feitos em andamento. Processo que deve
prosseguir em seus termos. Decisão modificada. Recurso provido" (Agravo de
Instrumento no 2118216-56.2018.8.26.0000; Relator EGIDIO GIACOIA, j. em
16/10/2018);
"Agravo de instrumento. Cobrança - Taxa de manutenção
e conservação de área de loteamento O e. STF, apesar de reconhecer a
repercussão geral da questão, não determinou a suspensão do andamento de
todos os processos. Dá-se provimento ao recurso" (Agravo de Instrumento no
2212833-08.2018.8.26.0000; Relatora MARY GRÜN, j. em 28/03/2019).

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Desse modo, por inexistir determinação lançada pela
Suprema Corte para suspensão dos processos que versem sobre o tema, não há motivo
justificável para o sobrestamento do processo.
Pretende a Autora a cobrança dos valores apontados na
inicial. Refere ser Réu proprietário dos imóveis indicados e que ele deixou de cumprir
as obrigações relativas às taxas associativas/condominiais. Realiza a prestação de
diversos serviços dos quais o Réu é beneficiário. Postulou a condenação do Réu ao
pagamento da importância que aponta, mais os valores que se vencerem no curso da
lide.
Anteriormente ao entendimento preconizado pelo Superior
Tribunal de Justiça, em sede de recursos repetitivos, esta 3a Câmara tinha enunciado que
preconizava pela regularidade da cobrança das contribuições, considerado em especial o
princípio que veda o enriquecimento sem causa (Enunciado 12: “Necessária a
contraprestação pelos serviços prestados/disponibilizados ao lote, sob pena de
enriquecimento sem causa daquele que os recebeu. O fundamento da obrigação reside
exclusivamente na prestação dos serviços, sem se atrelar às questões relacionadas com
a filiação ou não à associação que gerencia a atividade).
Para tanto, desde então, era verificada, caso a caso, a
efetiva realização de serviços pela associação, em benefício daquele grupo de pessoas
(fato aqui não controvertido entre as partes), isto diante da acurada percepção da
realidade que surgia, então ainda não albergada pela legislação, do surgimento de
loteamentos “fechados”, em que inúmeros serviços, que normalmente deveriam ser
prestados pelo Poder Público, passavam a ser assumidos por essas associações, de modo
a gerar, entre outros, uma possibilidade de viver em residências, com segurança mais
próxima ao dos condomínios verticais. O maior exemplo é o complexo “Alphaville”, na
Grande São Paulo, reconhecido sucesso de venda, que levou à replicação de seus
princípios, até porque a obrigação dos Municípios e Estados em prover a segurança e

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outros benefícios aos loteamentos não passa de mera norma legal, sem a efetividade que
se deveria ter, como ocorre, igualmente, na área da saúde e da educação.
O entendimento preconizado no julgamento do repetitivo,
tomado por maioria, deve ser entendido, s.m.j., com as limitações correspondentes, de
modo a evitar julgamentos que afetem a toda uma coletividade, que no mais das vezes já
se constituiu exatamente em razão da necessidade de ser provida de serviços que não
são efetivamente prestados pelo Poder Público, observado que a associação nada mais é
do que a representação dos esforços dos integrantes daquela comunidade, para que
exista um ganho na qualidade de vida de todos eles.
Destaque-se, nesse aspecto, que no próprio voto vencedor,
do Min. MARCO BUZZI, é assinalada a existência de situações díspares que, portanto,
devem ter outra abordagem. Pouco antes do dispositivo, consta do voto de Sua
Excelência:
“Concluindo, a aquisição de imóvel situado em
loteamento fechado, em data anterior à constituição da associação não pode, nos
termos da jurisprudência sufragada por este Superior Tribunal de Justiça, impor
ao adquirente, que não se associou, nem a ela aderiu, a cobrança de encargos.
Se a compra se opera em data posterior à constituição da
associação, na ausência de fonte criadora da obrigação (lei ou contrato), é
defeso ao poder jurisdicional, apenas calcado no princípio enriquecimento sem
causa, em detrimento aos princípios constitucionais da legalidade e da liberdade
associativa, instituir dever tácito a terceiros, ...” (nossos os sublinhados).
Pouco antes o Ministro tinha assinalado:
“Há, portanto, dois obstáculos ao acatamento da tese
apresentada pelo ilustre relator. Primeiro, no direito civil, as obrigações somente

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possuem como fonte geradora a lei e a vontade, ambas ausentes na hipótese ...”
(nosso o sublinhado).
São realmente importantes essas indicações, pois o
repetitivo só se refere aos casos em que não há obrigação associativa assumida por
contrato (ato de vontade, como fonte criadora, no caso, o contrato de venda e compra)
ou a vontade manifestada expressamente pela parte.
E esta 3a Câmara vem fazendo essa distinção, de modo a
preservar, em determinadas e específicas situações, a obrigação contributiva, pois
decorrente, muitas vezes, de uma obrigação contratualmente assumida, como no
presente caso, quando da própria aquisição do imóvel, oportunidade em que já prevista e
noticiada a existência de uma associação, que gerencia os serviços àquela coletividade, e
que dá o diferencial a ela, certamente como gerador inclusive do interesse na aquisição
daquele imóvel. Admitir-se depois a mera desfiliação, apesar da obrigação antes
assumida, e mesmo após a realização de inúmeras contribuições, sob a alegação de
ofensa ao direito de associação, s.m.j., não atenta à violação de inúmeros outros
princípios, entre eles o do art. 5o, XX, da Constituição, como referiu o então Ministro
SEPÚLVEDA PERTENCE, no julgamento do RE 340561/RJ (DJ 01/02/2005).
A excepcionalidade de alguns casos também é observada
pelo próprio Superior Tribunal de Justiça, mesmo depois do julgamento da matéria,
realizada em sede de recursos repetitivos:
“EMBARGOS
DE
DECLARAÇÃO
E
AGRAVO
REGIMENTAL NO RECURSO ESPECIAL.
POSSIBILIDADE DE JULGAMENTO SIMULTÂNEO.
AÇÃO DE COBRANÇA. LOTEAMENTO FECHADO. ADMINISTRADORA.
TAXA DE MANUTENÇÃO. POSSIBILIDADE DE COBRANÇA. CONTRATO-

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PADRÃO LEVADO A REGISTRO. TAXAS DE MANUTENÇÃO.
POSSIBILIDADE DE COBRANÇA DE PROPRIETÁRIO
DE IMÓVEL. ESPECIFICIDADE DO CASO. EMBARGOS DE DECLARAÇÃO.
EXISTÊNCIA DE MERO ERRO MATERIAL. PREJUDICIALIDADE.
1. Se autor e réu apresentaram, respectivamente, agravo
interno e embargos de declaração contra decisão que proveu recurso especial do
réu e se a matéria discutida nesse agravo, por ser concernente ao mérito, tem o
condão de prejudicar o objeto dos embargos de declaração, deve-se proceder ao
julgamento de ambos os recursos.
Aplicação dos princípios da celeridade e da economia
processual.
2. É viável a cobrança de taxas de manutenção ou de
qualquer outra espécie feita por administradora de loteamento a proprietário de
imóvel nele localizado, se esse vínculo foi estabelecido pelo loteador em contrato-
padrão levado a registro no respectivo cartório ao qual aderiu o adquirente.
3. Agravo regimental de Administradora Jardim Acapulco
Ltda. provido para se conhecer parcialmente do recurso especial e negar-lhe
provimento. Embargos de declaração de Edmilson Ramos prejudicados” (AgRg
no REsp 1288702/SP, Rel. Ministro JOÃO OTÁVIO DE NORONHA, Terceira
Turma, julgado em 10/03/2016, DJe 28/03/2016 nosso o destaque);
“AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. AÇÃO
DE COBRANÇA. TAXAS DE MANUTENÇÃO. ADMINISTRADORA DE
LOTEAMENTO. SOCIEDADE EMPRESÁRIA.
CAUSA
DE
PEDIR.
DESCUMPRIMENTO
DE
OBRIGAÇÃO
CONTRATUAL.
REGISTROS
PÚBLICOS.
LOTEAMENTO
URBANO.
CONTRATO-PADRÃO.
POSTERIORES
ADQUIRENTES.
VINCULAÇÃO. OBRIGAÇÃO. FONTE NA LEI E EM CONTRATO.
INSTITUIÇÃO
DO
ENCARGO.
ATO.
ADESÃO

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INEQUÍVOCA. PRESCRIÇÃO. NÃO OCORRÊNCIA.
1. Recurso especial interposto contra acórdão publicado
na vigência do Código de Processo Civil de 2015 (Enunciados Administrativos
nos 2 e 3/STJ).
2. Na origem, trata-se de ação de cobrança proposta por
sociedade empresária administradora de loteamento, contratada pelos
proprietários/loteadores
para
a
prestação
de
determinados
serviços
discriminados na avença, contra moradores dos lotes.
3. A Segunda Seção desta Corte, no julgamento do REsp
no 1.439.163/SP e do REsp no 1.280.871/SP, processados sob o rito dos recursos
repetitivos, sedimentou o entendimento de que "as taxas de manutenção criadas
por associações de moradores não obrigam os não associados ou que a elas não
anuíram". Para tanto, fundamentou-se principalmente nos seguintes pontos: (i)
inviabilidade de cerceamento da liberdade de associação e (ii) impossibilidade da
criação de obrigação que não tenha fonte na lei ou em contrato.
4. A situação fática dos autos é totalmente distinta
daquela decidida nos autos do repetitivo porque (i) a autora não é associação de
moradores, mas, sim, sociedade empresária limitada prestadora de serviços de
administração de loteamento e (ii) a causa de pedir está fundada no
descumprimento de obrigação contratual existente entre as partes, e não em
estatutos de associação civil ou no princípio constitucional da vedação do
enriquecimento sem causa.
5. Por força do disposto na lei de loteamento, as
restrições e obrigações constantes no contrato-padrão, depositado em cartório
como condição para o registro do projeto de loteamento, incorporam-se ao
registro e vinculam os posteriores adquirentes, porquanto dotadas de publicidade
inerente aos registros públicos.
6. Tendo constado nas escrituras públicas de compra e
venda dos lotes adquiridos pelos réus a ressalva de que os terrenos estariam

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sujeitos às condições restritivas impostas pelos loteadores por época do registro
de loteamento, não há falar em falta de anuência.
Há, ao contrário, adesão inequívoca ao ato que instituiu o
encargo.
7. Agravo interno não provido” (AgInt no REsp
1656338/SP, Rel. Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, Terceira Turma,
julgado em 09/11/2017, DJe 23/11/2017 nossos os destaques);
“AGRAVO
INTERNO
NO
RECURSO
ESPECIAL.
PROCESSUAL CIVIL E CIVIL. AÇÃO DE COBRANÇA. ADMINISTRADORA
DE LOTEAMENTO URBANO. PRESTAÇÃO DE SERVIÇOS. TAXAS DE
MANUTENÇÃO. CLÁUSULA CONTRATUAL EXPRESSA.
CONTRATO-PADRÃO
LEVADO
A
REGISTRO.
SÚMULAS
5
E
7/STJ.
CONDIÇÃO
RESOLUTIVA.
AUSÊNCIA
DE
PREQUESTIONAMENTO. AGRAVO IMPROVIDO.
1. "É viável a cobrança de taxas de manutenção ou de
qualquer outra espécie feita por administradora de loteamento a proprietário de
imóvel nele localizado, se esse vínculo foi estabelecido pelo loteador em contrato-
padrão levado a registro no respectivo cartório ao qual aderiu o adquirente
(REsp n. 1.422.859/SP, Relator o Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira
Turma, DJe de 26/11/2015)" (AgInt nos EDcl no REsp 1.294.454/SP, Rel. Min.
MARCO AURÉLIO BELLIZZE, TERCEIRA TURMA, DJe de 07/03/2017). 2. A
ocorrência de condição resolutiva eventualmente prevista em contrato não foi
examinada pelo Tribunal a quo, e não foram opostos embargos de declaração
para sanar eventual omissão, o que impede o conhecimento da questão em razão
da ausência do necessário prequestionamento (Súmulas 282 e 356 do STF).
3. Agravo interno não provido” (AgInt no REsp
1711721/SP, Rel. Ministro LÁZARO GUIMARÃES (Desembargador convocado
do TRF 5a REGIÃO), Quarta Turma, julgado em 22/05/2018, DJe 01/06/2018

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nosso o destaque).
Nessa
mesma
linha
de
entendimento,
vejam-se
pronunciamentos, desta 3a Câmara, em datas recentes:
“Loteamento. Ação de cobrança. Taxa de manutenção.
Ação julgada procedente para condenar os réus ao pagamento das taxas vencidas
e vincendas. Pagamento da taxa que é inerente à posse/propriedade do imóvel,
conforme cláusula do instrumento particular padrão de compromisso de compra
e venda registrado no cartório de registro de imóveis, vinculando todos os
adquirentes (arts. 18, VI e 29 da Lei no 6.766/79). Inaplicabilidade das teses
vinculantes aprovadas no julgamento dos REsp nos. 1.439.163/SP e 1.280.871/SP.
Precedentes do TJSP e do STJ. Recurso desprovido” (Apelação Cível no
1003793-87.2017.8.26.0048, Relator ALEXANDRE MARCONDES, julgado em
10.09.19);
“APELAÇÃO CÍVEL. TAXA DE ASSOCIAÇÃO. Ação de
cobrança movida pela associação. Sentença de procedência. Apelo da ré. Não
acolhimento. Entendimento consolidado do Superior Tribunal de Justiça, que
firmou a seguinte tese: 'As taxas de manutenção criadas por associação de
moradores não obrigam os não associados ou os que a ela não anuíram.' Ré que
anuiu com os serviços e a cobrança das taxas. Pretensão de desvinculação da
associação que não pode ser admitida, uma vez que há expressa previsão na
escritura de compra e venda acerca da obrigação de pagamento das taxas de
manutenção. Situação que não se equipara àquela do REsp no 1.439.163/SP.
Precedentes desta Câmara e do STJ em casos semelhantes. Sentença confirmada.
Honorários majorados. NEGADO PROVIMENTO AO RECURSO” (v.30674
Apelação no 1002700-83.2016.8.26.0514 Relator VIVIANI NICOLAU, julgado
em 25.07.19).
Em relação ao caso concreto, há indicação de que a
obrigação associativa foi estabelecida no contrato padrão (págs. 51/60), como se extrai

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da cláusula IX, item “f”, que assim dispõe: “O comprador obriga-se ainda: f) a pagar
aos “vendedores” ou a quem eles indicarem, uma taxa de manutenção das vias de
acesso ao imóvel, limpeza das ruas, conservação das calçadas gramadas, arborização,
serviços de guarda, etc., pagamento esse que será mensal e à vista dos correlativos
comprovantes das despesas; ...” (pág. 54). Dessa estipulação não se verifica qualquer
abusividade e estava apresentada de forma clara e de fácil percepção aos interessados.
Não obstante, o Réu adquiriu os imóveis em 2014 e 2015,
respectivamente (págs. 628/633 e 634/639). As matrículas imobiliárias correspondentes
fazem expressa referência de que o bem se encontra inserido no loteamento “Jardim
Flamboyant” (págs. 628/633 e 634/639), a permitir a conclusão de que o Réu tinha
ciência inequívoca da obrigatoriedade das cobranças aqui pretendidas pela Autora. A
corroborar ainda com essa assertiva, e conforme se verifica de págs. 640/643, o Réu
entabulou acordo com a Autora em 2015, relativo aos rateios de despesas vencidas entre
setembro de 2014 e março de 2015. Não obstante, cumpre esclarecer ser irrelevante a
alegação do Réu, ora Apelante, de que não é possuidor de um dos lotes, uma vez que
restou comprovado no processo ser ele o proprietário de dois lotes, no mencionado
loteamento.
Acrescente-se, ainda, que, a Associação já existia por
ocasião da aquisição dos lotes pelo Réu, uma vez que foi constituída em 1983 (pág.
138), o que afasta qualquer alegação de desconhecimento da existência da Autora, assim
como de sua pretensão à sua desfiliação, de forma isolada em relação ao condomínio
que integra isto também sob pena de ofensa a outros dispositivos constitucionais, como
já enunciado, sem que se deva falar na continuidade eterna da vinculação, até porque,
caso efetivamente não se tenha interesse na manutenção do vínculo, bastaria ao Réu
promover a alienação dos imóveis aos quais vinculados a obrigação validamente por ele
assumida, pois nesse caso se observará o interesse daquele que não quer mais se manter
associado, mas também não serão afetados direitos de inúmeras outras pessoas, que
residem no empreendimento e acabarão por responder pela inexistência de contribuição

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de um dos proprietários/moradores para as despesas que se fazem para, ao menos,
manter a qualidade do empreendimento.
Não pode prevalecer a intenção do Réu em não contribuir
para essas despesas, mas continuar a usufruir dos benefícios delas decorrentes, pois
efetivamente seu imóvel continuará a ser beneficiado com as atividades desenvolvidas
pela associação Autora, que não são desvinculadas de seu todo, como o Réu pretende
fazer crer ser possível.
Ademais, é notória a valorização de imóveis nesses
empreendimentos fechados, em detrimento daqueles que não o são, com o já referido
pagamento de inúmeras contribuições, por prolongado período de tempo, de modo que
não pairam dúvidas sobre a legitimidade da cobrança das taxas associativas aqui
reclamadas, consoante também já decidiu o C. STJ: “A ninguém é dado criar e valer-se
de situação enganosa, quando lhe for conveniente e vantajoso e posteriormente voltar-
se contra ela quando não mais lhe convier, objetivando que seu direito prevaleça sobre
o de quem confiou na expectativa gerada, ante o princípio do nemo potest venire contra
factum proprium” (STJ, REsp 1.154.737, Min. LUÍS FELIPE).
Essa
questão
também
é
abordada
pelo
ilustre
Desembargador GRAVA BRASIL, da 8a Câmara de Direito Privado deste Tribunal de
Justiça, que a respeito salienta:
“Isso porque não se trata, simplesmente, de uma colisão
entre norma constitucional e infraconstitucional.
Afinal, paralelamente à liberdade de associação, outros
fundamentos constitucionais são abrangidos na discussão e merecem ser trazidos
ao debate.
Logo de início, salienta-se que, conforme dispõe o art. 3o,
I, da CF, a construção de uma sociedade livre, justa e solidária constitui objetivo

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fundamental da República.
O incentivo à solidariedade entre os cidadãos, assim, deve
ser tido como ponto basilar, não devendo o Judiciário se coadunar com práticas
egoísticas, que visem, exclusivamente, o benefício próprio, em detrimento ao da
comunidade, na contramão, inclusive, dos princípios da boa-fé e da igualdade,
ambos, também, com assento constitucional, o primeiro, de forma implícita e, o
segundo, no caput, do art. 5o” (Apelação 0000054-27.2012.8.26.0654, julgada em
28.09.2016).
Nesse sentido também tem decidido esta 3a Câmara:
“LOTEAMENTO. CONTRIBUIÇÃO ASSOCIATIVA.
Insurgência da ré contra sentença de procedência que a condenou ao pagamento
de taxas associativas e multas por infrações ao estatuto social, com correção
monetária e juros a contar dos vencimentos. Sentença mantida. Hipótese que não
se amolda ao entendimento do STJ no julgamento dos REsp 1.439.163/SP e
1.280.871/SP. Demonstrada, no caso, a adesão, ainda que tácita, da ré à
associação. Pagamentos reiterados em período anterior ao inadimplemento. Fato
reconhecido pela ré, que pleiteou devolução de valores em reconvenção. Adesão
que não decorre de inércia em deixar de se opor à prestação de serviços, mas de
conduta ativa em livremente optar por pagar pelos serviços durante longo
período. Entendimento diverso ao de que a ré teria aderido à associação que
implicaria ofensa ao princípio da boa-fé objetiva e estaria em desacordo à
proibição do venire contra factum proprium. Não alegada comunicação de
intenção de desligamento no período. Cobrança devida. Recurso desprovido”
(Apelação no: 1004649-25.2016.8.26.0650, Rel. CARLOS ALBERTO DE
SALLES, julgado em 25.09.2019);
“Loteamento. Taxa de manutenção. Ação julgada
improcedente. Insurgência da autora. Pagamento da taxa que foi expressamente

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previsto em cláusula do instrumento particular de compromisso de compra e
venda firmado entre a empresa loteadora e os adquirentes originais. Aquisição do
lote pela ré que previu a assunção de “todos os direitos e obrigações decorrentes
do instrumento de compra e venda” originário. Vedação ao comportamento
contraditório (venire contra factum proprium). Ré que pagou a taxa durante
alguns meses, logo após a aquisição do lote. Inexistência de conflito com a tese
sedimentada pelo STJ no julgamento do REsp Repetitivo no 1.439.163/SP. Ação
procedente. Sentença reformada. Recurso provido” (Apelação Cível no
1005855-19.2017.8.26.0269, Relator ALEXANDRE MARCONDES, julgado em
04.09.2019);
“COBRANÇA
DE
TAXAS
ASSOCIATIVAS.
Insurgência contra sentença de procedência parcial. Autora que tem competência
para instituir as taxas e cobrá-las dos adquirentes dos imóveis do loteamento.
Réu que participou ativamente da associação, como associado e membro do
conselho fiscal. Alegação de que não teria se associado, portanto, beira a má-fé.
Observância do REsp no 1.280.871/SP. Manutenção da condenação do apelante
ao pagamento das taxas associativas vencidas e vincendas ao longo do processo.
Recurso desprovido” (Apelação no: 1009440-94.2108.8.26.0576, Rel. CARLOS
ALBERTO DE SALLES, julgado em 06.08.19).
Verifica-se, portanto, que a r. sentença atacada analisou de
forma correta as questões suscitadas, com adequada fundamentação jurídica à hipótese
em exame, além de bem avaliar o conjunto probatório. Qualquer outro acréscimo que se
faça aos seus bem lançados fundamentos constituiria desnecessária redundância,
enquanto os demais argumentos suscitados não são suficientes para infirmar os
fundamentos acima enunciados para a solução da lide.
Diante da manutenção do julgado, majoro os honorários de
sucumbência então arbitrados para o equivalente a 12% do valor atualizado da

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condenação (art. 85, § 11, do CPC).
Ante o exposto, nego provimento ao recurso.
João Pazine Neto
Relator