Tribunal: TJSP
Processo: 1003843-89.2018.8.26.0562
Classe: Apelação Cível / Direitos / Deveres do Condômino
Órgão julgador: Carlos Henrique Miguel Trevisan
Órgão colegiado: 29a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-02-05
Data de publicação: 2020-02-06

Ementa:
CONDOMÍNIO - Controvérsias em relação a obras aprovadas em assembleia e a regularização de AVCB (auto de vistoria do Corpo de Bombeiros) - Ação de obrigação de não fazer e de fazer proposta por condôminos - Pretensão de impedir a continuação de obras e de se ordenar o desfazimento - Pretensão voltada também de impor a exibição ou a obtenção do AVCB - Sentença de extinção em relação à obrigação

Ementa:

CONDOMÍNIO - Controvérsias em relação a obras aprovadas em assembleia e a regularização de AVCB (auto de vistoria do Corpo de Bombeiros) - Ação de obrigação de não fazer e de fazer proposta por condôminos - Pretensão de impedir a continuação de obras e de se ordenar o desfazimento - Pretensão voltada também de impor a exibição ou a obtenção do AVCB - Sentença de extinção em relação à obrigação de fazer (obtenção do AVCB) e de improcedência quanto aos demais pedidos - Apelo das autoras - Expedição e obtenção do AVCB no curso do processo - Irrelevância - Inexistência de comprovação da veracidade da alegação de que houve retardamento doloso do réu na emissão do documento - Confirmação da perda parcial do objeto da ação - Obras úteis regularmente aprovadas em assembleia - Aprovação também pelo poder público municipal - Apelação desprovida

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA
São Paulo
Registro: 2020.0000069557
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível no
1003843-89.2018.8.26.0562, da Comarca de Santos, em que são apelantes
ORTENCIA DE JESUS SANTO RODRIGUES, ANA MARIA RODRIGUES
CARDOSO e LÚCIA REGINA RODRIGUES DE CASTRO, é apelado
CONDOMÍNIO EDIFÍCIO ITÁ UBÁ.
ACORDAM, em 29a Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça de
São Paulo, proferir a seguinte decisão: "Negaram provimento ao recurso. V. U.", de
conformidade com o voto do Relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Exmos. Desembargadores SILVIA
ROCHA (Presidente) e NETO BARBOSA FERREIRA.
São Paulo, 5 de fevereiro de 2020.
CARLOS HENRIQUE MIGUEL TREVISAN
RELATOR
Assinatura Eletrônica

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Apelação Cível no 1003843-89.2018.8.26.0562
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VOTO No 15.299
APELAÇÃO No 1003843-89.2018.8.26.0562
COMARCA: SANTOS (5a VARA CÍVEL)
APELANTES: ORTENCIA DE JESUS SANTO RODRIGUES, LÚCIA
REGINA RODRIGUES DE CASTRO e ANA MARIA RODRIGUES CARDOSO
APELADO: CONDOMÍNIO EDIFICIO ITÁ UBÁ
JUIZ DE PRIMEIRO GRAU: FÁBIO SZNIFER
CONDOMÍNIO - Controvérsias em relação a obras aprovadas em
assembleia e a regularização de AVCB (auto de vistoria do Corpo
de Bombeiros) - Ação de obrigação de não fazer e de fazer
proposta por condôminos - Pretensão de impedir a continuação
de obras e de se ordenar o desfazimento - Pretensão voltada
também de impor a exibição ou a obtenção do AVCB - Sentença
de extinção em relação à obrigação de fazer (obtenção do AVCB)
e de improcedência quanto aos demais pedidos - Apelo das
autoras - Expedição e obtenção do AVCB no curso do processo -
Irrelevância - Inexistência de comprovação da veracidade da
alegação de que houve retardamento doloso do réu na emissão
do documento - Confirmação da perda parcial do objeto da ação -
Obras úteis regularmente aprovadas em assembleia - Aprovação
também pelo poder público municipal - Apelação desprovida
A sentença de fls. 677/682, cujo relatório é adotado,
complementada pela decisão de fl. 689 proferida em sede de embargos
de declaração, julgou “EXTINTO o pedido de obrigação de fazer, consistente na entrega do
AVCB, sem julgamento de mérito, nos termos do artigo 485, inciso IV, do Código de Processo Civil”
e improcedentes os demais pedidos.
Apelam as autoras (fls. 691/696) alegando, em
síntese, que por serem condôminas têm legitimidade para “impugnar a
realização das obras, porquanto incontroverso que as mesmas se deram sem a regular aprovação
em assembleia geral. Em segundo lugar, houve a clara necessidade da intervenção do Poder
Judiciário, uma vez que além de não aprovação pelo quórum necessário a realização das obras,
estas se iniciaram de forma totalmente irregular. O fato de agora o Condomínio réu ter reformulado
e corrigido os alegados vícios, especialmente a aquisição da concessão do AVCB somente se deu
por força desta ação, pois do contrário isto não ocorreria”, e que o réu permaneceu em
inércia por dois anos. Afirmam que, apesar da emissão do AVCB, há
ressalvas na execução das obras porque há notificações dos
comerciantes vizinhos no sentido de que a reforma não atende ao
quesito acessibilidade, conforme documentos de fls. 607/608, insistindo
que “o contexto probatório consubstanciado nos autos demonstra o vício formal da suposta
aprovação e consequentemente todos os demais atos que prejudicam sensivelmente os condomínios
comerciantes. Depois, com as inúmeras irregularidades e exigências das autoridades, o condomínio
mudou o projeto original (já impugnado pelos vícios formais) sem conhecimento dos condomínios,
quiçá a respectiva autorização”.
O recurso foi regularmente processado e respondido

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(fls. 703/725).
É o relatório.
Consta da petição inicial que as autoras são
proprietárias das lojas no 1 e 2 do condomínio réu, localizadas no andar
térreo do edifício, locado para o Supermercado Bono Preço, e que “desde
a posse da atual síndica os comerciantes condôminos veem, sistematicamente, sofrendo perseguição
de toda a ordem, desde a proibição da utilização das áreas comuns, previstas na convenção
condominial, como os de uso da garagem, utilização de placas de propaganda responsabilização
equivocada por má conduta de cidadãos que deixam lixo na calçada como se fosse responsabilidade
exclusiva dos comerciantes e, consequentemente, aplicando multas sem o direito de defesa, (...)”, o
que ensejou a distribuição contra elas de ao menos quatro ações
judiciais.
Alegam as autoras que o réu retardou dolosamente a
emissão do AVCB e que houve aprovação ilegal de projeto de reforma
da fachada e da destinação de área comum, inclusive com início das
obras sem aprovação necessária e omissão do conteúdo do projeto dos
condôminos lojistas. Tal projeto, segundo elas, “consistia em construção de
muros de vidro no entorno da parte térrea do edifício, local em que se situa a galeria em que estão
dispostas as lojas (inclusive as de propriedade da autora) e respectiva área comum de circulação do
público em geral. Não precisa de muito esforço para verificar os danos que sofrerão os condôminos
comerciantes, especialmente as autoras, pois, onde há uma área ampla e livre, será erigido um muro
de 1,2 metros de altura e 1,5 d largura, ou seja, construirá um corredor onde mal passará os
pedestres (...)Ademais, o projeto não contempla as saídas de emergência de acordo com que é
exigido por lei, o que coloca em risco a integridade dos moradores e demais frequentadores do
espaço (...)”.
Afirmam que o município vetou a continuidade das
obras, conforme processo administrativo 86886/2017-74, mas “tempos
depois, ouviu-se um boato de que a síndica apropriando-se da questionável aprovação de janeiro de
2016, que já era ilícita, diga-se de passagem, apresentou a PMS novo projeto, só que invés de
estacionamento, mudaria a fachada do prédio, jardins e espaço livre para um nada, com saída de
veículos...(?) algo bem confuso e na escuridão, pois novamente, ninguém teve acesso ao projeto,
quiçá, aprovação na forma prevista no estatuto condominial e do Código Civil. Com base neste novo
projeto, ou adendo do antigo, continuou a quebrar tudo!!”, destacando ainda que a
convenção coletiva exige a aprovação da reforma com observação de no
mínimo de 2/3 do total de condôminos, o que não ocorreu.
Pretendem as autoras, assim, seja o réu condenado
ao cumprimento da obrigação de não fazer “consistente no impedimento de
continuação das obras, ordenando-se o desfazimento de qualquer construção já realizada,
confirmando a tutela de urgência anteriormente concedida” e da obrigação de fazer
“consistente na exibição e/ou aquisição de alvará do AVCB em nome do prédio autorizando que os
condôminos adquiram os respectivos AVCBs de suas unidades (...)” (fl. 16).

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A decisão de fls. 142/143 indeferiu o pedido de
tutela de urgência “(...) dado que qualquer decisão sobre o complexo de temas constantes da
petição inicial, exige, por segurança, a manifestação prévia do réu, não se cogitando, demais disso,
de urgência à ordem de justificar constitucionalmente a postergação do contraditório. Seja como
for, desde já informem-se, por e-mail, à Secretaria competente do Município de Santos e ao Corpo
de Bombeiros, para conhecimento da situação e tomada de providências, se for constata
irregularidade”).
Na contestação (fls. 170/204), o réu apresenta as
conclusões de exame técnico elaborado por engenheira civil que
destacou que “a autora confunde a fachada com os itens 03 e 04 acima indicados, que são
elementos que não pertencem ao conceito de fachada (muro de divisa e recuo frontal). Reformas
nestes espaços demandam aprovação assemblear é evidente mas não correspondem a alteração de
fachada (...) As obras aprovadas e iniciadas não se passam na fachada predial, mas sim no recuo
frontal, demarcado em vermelho na gravura acima”. Alega que não existem obras na
fachada e sim nos recuos e muros divisórios, que não compõem a
fachada, não havendo necessidade de sujeição da decisão ao quórum
qualificado, que sequer seria o de 2/3 (dois terços), mas, em verdade, a
unanimidade no caso de alteração de fachada.
Afirma ainda o réu ser descabida a alegação de
omissão dolosa na emissão do AVCB, tendo a demora ocorrido em
razão de conduta das próprias autoras, as quais não mantêm sua unidade
em estado de conservação compatível com as exigências dos
bombeiros.
Na fase de especificação de provas, as autoras
requereram o julgamento antecipado (fls. 572/573), ao que sobreveio a
sentença de improcedência.
O AVCB (auto de vistoria do Corpo de Bombeiros)
foi regularizado no curso do processo, com expedição em 8 de outubro
de 2018 (projeto no 365798/3548500/2016).
Não há controvérsia em relação a esse fato.
Bem andou o MM. Juiz de primeiro grau ao declarar
a perda do objeto dessa parte da ação, observando que “no momento da
interposição da ação o procedimento administrativo junto ao Corpo de Bombeiros já estava
iniciado, sendo certo que houve a expedição do AVCB em outubro de 2.018”, cabendo agora
acrescentar que não há comprovação, sequer indiciária, da veracidade
da alegação de que houve conduta dolosa do réu consistente em retardar
a emissão do AVCB.
A par de aqui se ratificar a perda do objeto da ação,
rejeita-se a alegação trazida nas razões de apelação de que houve
reconhecimento tácito da procedência da ação.

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Quanto ao pedido de obrigação de não fazer,
consistente em não realizar obras no recuo frontal do edifício, concluiu
a sentença de origem que as autoras não são parte legítima, por não
ostentarem a qualidade de condôminas (“não tem legitimidade de postular a
nulidade de decisão assemblear por falta de quórum, pois a Convenção Coletiva não lhe favorece,
bem como a falta de quórum não lhe prejudica. Com efeito, tão somente os condôminos lesados por
suposta falta de respeito ao quórum é que detém legitimidade para impugnar as decisões tomadas,
justamente porque a falta de sua participação que geraria o prejuízo”).
Nesse ponto, comporta reforma a sentença, sem que,
entretanto, haja alteração de seu dispositivo uma vez que, embora deva
ser reconhecida a legitimidade das autoras para questionar o quórum de
aprovação da reforma em assembleia, não houve irregularidade nessa
deliberação.
A qualidade de condôminas das autoras é ratificada
pela comprovação da propriedade das lojas localizadas na área térrea do
edifício (fls. 30, 43/44 e 45/50) e também pela propositura de ação pelo
próprio condomínio em face delas, a qual teve por objeto o
cumprimento de obrigação de fazer concernente ao desrespeito de
normas de convívio social e da convenção condominial (processo no
1006404-91.2015.8.26.0562).
Nessa mencionada ação, a sentença de procedência
parcial foi reformada em parte no julgamento de recurso de apelação, de
acordo com a seguinte ementa:
RECURSO - APELAÇÃO CÍVEL - CONDOMÍNIO EDILÍCIO
DESCUMPRIMENTO
DE
NORMAS
DE
POSTURA
E
CONVÍVIO SOCIAL AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER E
NÃO FAZER. Condomínio edilício que promove a ação em face
de condômina titular de unidade comercial situada na parte
externa do condomínio ( loja 01 ). Arguição de descumprimento
de normas de postura e convívio social. Adução de: (i) utilização
indevida de garagem; (ii) realização de obras sem a
apresentação da Anotação de Responsabilidade Técnica (ART)
emitida por engenheiro; (iii) alteração da fachada do
condomínio; (iv) utilização indevida da área comum; (v) danos
ao condomínio por infiltrações de águas advindas do banheiro
da unidade condominial. Ampla produção probatória dos fatos
controvertidos. Produção, inclusive, de prova pericial técnica e
oral. Procedência parcial. Limitação da utilização de apenas
uma vaga de garagem pela requerida, e somente durante o
período comercial; dispensa da apresentação da ART pela obra
alegada, porque já concluída; improcedência do pedido de
recomposição da fachada, porque alterada de forma sutil e
harmoniosa com o conjunto arquitetônico do condomínio, sem
qualquer dano ao aspecto de embelezamento; improcedência do
pedido de providências quanto à utilização da área comum,
porque não verificados atos de utilização indevida; imposição de
obrigação do conserto da infiltração causadora de danos à
garagem do condomínio. RECURSO - APELAÇÃO CÍVEL
CONDOMINIO EDILICIO DESCUMPRIMENTO DE NORMAS

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DE POSTURA E CONVIVIO SOCIAL AÇÃO DE OBRIGAÇÃO
DE FAZER E DE NÃO FAZER RECURSO DE APELAÇÃO DA
REQUERIDA: 1) Alegação de que, enquanto titular de duas
unidades condominiais (loja 01 e 02), detém direito de utilizar
duas vagas de garagem do condomínio, consoante previsão
contida na Convenção Condominial. Afirmação, ademais, de
impossibilidade de restrição do uso apenas ao período comercial
de atividade da loja, por falta de previsão restritiva na
Convenção Condominial nesse sentido. 2) Requerida titular de
apenas uma única unidade condominial (loja 01), por conta da
anexação das duas unidades condominiais anteriormente detidas
(lojas 01 e 02) em apenas uma unidade (loja 01), consoante
consta do registro imobiliário. Anexação da loja menor à maior
junto ao Cartório de Registro de Imóveis, que unificou as duas
unidades em apenas uma. Existente apenas uma unidade
condominial, a requerida somente pode utilizar uma única vaga
de garagem, consoante previsão da Convenção do Condomínio,
haja vista não ter havido qualquer ressalva junto ao condomínio
quando da anexação. Impossibilidade de se limitar a utilização
da vaga de garagem, contudo, apenas ao horário comercial,
porque não há regramento na Convenção Condominial nesse
sentido. Utilização de vaga comum de garagem que se afigura
como extensão do direito de propriedade, não comportando
interpretação restritiva sem que haja deliberação qualificada da
massa condominial. Recurso de apelação da requerida em parte
provido para afastar a restrição temporal de uso da garagem
imposta na sentença, mantida a sucumbência recíproca.
Realinhados,
contudo,
os
honorários
advocatícios
de
sucumbência, arbitrados na origem em termos aviltantes.
RERCUSO - APELAÇÃO CÍVEL CONDOMINIO EDILICIO
DESCUMPRIMENTO
DE
NORMAS
DE
POSTURA
E
CONVIVIO SOCIAL AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER E DE
NÃO FAZER - RECURSO DE APELAÇÃO DO AUTOR:1)
Imputação de vício de julgamento à sentença no respeitante à
possibilidade de os condôminos, por concessão, acertarem outra
forma de utilização da garagem coletiva (sentença “extra
petita”). Adução, ainda, de alteração irregular da fachada;
necessidade de apresentação da ART pertinente à obra realizada
no ano de 2014; uso indevido da área comum do condomínio;
retorno das infiltrações sobre a garagem depois da sentença
(fato novo). 2) Fundamentação da sentença, tocante à
possibilidade de alteração do modo de utilização da garagem
por inciativa da massa condominial, que não implica em
julgamento “extra petita” ou vício de anulação da sentença.
Viabilidade de nova regulamentação do uso da garagem
mediante alteração da Convenção do Condomínio, desde que
obtido o “quórum” legal para tanto. Descabimento do pedido de
imposição de apresentação de ART pela requerida pertinente a
suposta obra realizada no ano de 2014, porque não comprovada
adequadamente a realização da alegada obra e a necessidade da
apresentação do documento. Cabível ao condomínio, contudo,
fiscalizar e exigir dos condôminos as apresentações das ART's
pertinentes às obras realizadas nas unidades condominiais,
adotando as medidas administrativas e legais pertinentes,
oportunamente, em caso de violação. Alteração sutil e
harmoniosa da fachada do condomínio, pelo locatário da
requerida (Mercado), que embora não causa impacto no
conjunto arquitetônico do condomínio, impõe a remoção do
madeiramento imposto sobre o vitrô da loja, para se evitar
descompasso com os outros seis lojistas ocupantes do local.
Demais alterações sutis da fachada, respeitante à instalação de
luminárias e placa publicitária do mercado, regulares.
Descabida a remoção desses itens. Nova infiltração da garagem

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comprovada na fase recursal. Manutenção da imposição de
obrigação de fazer contida na sentença (cessação da infiltração
e reparos), com fixação de astreintes e modulação da obrigação
de molde a dar efetividade ao comando judicial. Uso indevido da
área comum do condomínio, pelo locatário da requerida
(mercado), não comprovado. Ocupação da área comum aberta
de fronte a loja 01, com depósito de lixo e barulho por clientes
que vão ao mercado, alheios à esfera de controle da requerida
ou de seu locatário (mercado). Cabível ao condomínio adotar
providências para fechar o acesso à área comum, sem impedir o
fluxo de pedestres à loja, providência, inclusive, já iniciada no
curso da lide. Recurso de apelação do autor em parte provido
para impor à requerida o dever de readequar a fachada da loja,
mediante remoção do madeiramento de fechamento dos vitrôs e,
também, o dever de consertar a infiltração sobre a garagem,
mantida a sucumbência recíproca, realinhados, contudo, os
honorários advocatícios de sucumbência arbitrados na origem
em
termos
aviltantes (Apelação no 1006404-
91.2015.8.26.0562, 25a Câmara de Direito
Privado, Relator Desembargador Marcondes
D'Ângelo, julgada em 08.8.2019)
Ainda que assim não fosse, a deliberação tomada na
assembleia impugnada pelas apelantes (fls. 71/78) não afronta o
disposto na convenção de condomínio - item 12 da cláusula 8a, fl. 346 -
que dispõe no paragrafo 1o que “para as deliberações da assembleia geral que
importem simples atos de rotina ou administração ordinária, inclusive aprovação de contas do
síndico, fixação de pauta orçamentária para o exercício corrente, realização de benfeitorias
necessárias úteis e que não envolvam modificação na estrutura e destinação do imóvel, exige-se
maioria simples. Parágrafo 2o: para as deliberações da Assembleia Geral que impliquem em
modificações da estrutura ou do aspecto arquitetônico do Conjunto residencial, e de suas unidades
autônomas, alienação ou cessão de partes comuns do imóvel, exige-se aprovação de 2/3 (dois
terços) do total”.
Não há desrespeito também ao quórum de 2/3 (dois
terços) previsto no artigo 1.341, inciso I, do Código Civil, uma vez que
as obras deliberadas em assembleia (fls. 75) não são voluptuárias, mas
sim úteis, porquanto buscam garantir maior segurança a todos os
moradores e usuários do condomínio.
Por fim, deve ser observado que as obras foram
retomadas com autorização do poder público municipal, por seus órgãos
de fiscalização (fls. 737/739 e 748/757), de modo que é de rigor a
ratificação da sentença.
Na forma do artigo 85, § 11, do Código de Processo
Civil (“O tribunal, ao julgar recurso, majorará os honorários fixados anteriormente levando em
conta o trabalho adicional realizado em grau recursal, observando, conforme o caso, o disposto nos
§§ 2o a 6o, sendo vedado ao tribunal, no cômputo geral da fixação de honorários devidos ao
advogado do vencedor, ultrapassar os respectivos limites estabelecidos nos §§ 2o e 3o para a fase de
conhecimento”), fica majorada a verba honorária devida aos advogados do

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apelado, de 10% (dez por cento) para 15% (quinze por cento) do valor
da causa atualizado.
Por fim, não estando caracterizada a litigância de má-
fé do apelado, rejeita-se o pedido voltado à imposição de sanção de tal
natureza.
Ante o exposto, o voto eì no sentido de se negar
provimento ao recurso.
CARLOS HENRIQUE MIGUEL TREVISAN
Relator