Tribunal: TJSP
Processo: 1031611-45.2018.8.26.0576
Classe: Apelação Cível / Associação
Órgão julgador: Paulo Alcides
Órgão colegiado: 6a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-03-04
Data de publicação: 2020-03-04

Ementa:
AÇÃO DE COBRANÇA. Taxa de associação. Procedência. Afastada a alegação de que a r. sentença não enfrentou os argumentos do processo. Inexistência de dever do Magistrado de rebater ponto por ponto da argumentação apresentada, bastando para que se perfaça o princípio contido no art. 93, IX, da CF, que demonstre as razões de seu convencimento com base na prova amealhada, tal como ocorreu no caso

Ementa:
AÇÃO DE COBRANÇA. Taxa de associação. Procedência. Afastada a alegação de que a r. sentença não enfrentou os argumentos do processo. Inexistência de dever do Magistrado de rebater ponto por ponto da argumentação apresentada, bastando para que se perfaça o princípio contido no art. 93, IX, da CF, que demonstre as razões de seu convencimento com base na prova amealhada, tal como ocorreu no caso vertente. Ausência de atos constitutivos da autora. Irregularidade sanável a qualquer tempo. Pagamento da taxa de associação. Matéria julgada em recurso repetitivo pelo C. STJ. Pagamento que só obriga os associados e os que a ela aderiram. Requerido que é proprietário do imóvel e que não demonstrou ter se oposto ao pagamento das contribuições em data anterior ao valor pleiteado pela requerente. Serviços que beneficiam o demandado e que valorizam o bem. Dever de pagamento que se impõe. Interesses da coletividade que devem ser prestigiados. Válida a cobrança das parcelas vencidas após a promulgação da Lei no 13.465/2017, a qual dispõe que as atividades desenvolvidas pelas associações de proprietários ou moradores, sem fins lucrativos, com o objetivo de administrar, conservar e regular normas de convívio das áreas comuns, vinculam-se à atividade de administração de imóveis. Possibilidade de se impor o rateio das despesas pelos serviços prestados. Sentença mantida.
RECURSO DESPROVIDO.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2020.0000155096
ACÓRDÃO
Vistos,
relatados
e
discutidos
estes
autos
de
Apelação
Cível
no
1031611-45.2018.8.26.0576, da Comarca de São José do Rio Preto, em que é apelante
MARCOS CESAR MINUCI DE SOUSA, é apelado ASSOCIAÇÃO CONDOMÍNIO
FIGUEIRA.
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 6a Câmara de Direito Privado do
Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Negaram provimento ao
recurso. V. U., de conformidade com o voto do relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores PAULO ALCIDES
(Presidente), MARCUS VINICIUS RIOS GONÇALVES E COSTA NETTO.
São Paulo, 4 de março de 2020.
PAULO ALCIDES
Relator
Assinatura Eletrônica

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Apelação Cível no 1031611-45.2018.8.26.0576 -Voto no
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VOTO
: 38874
APELAÇÃO : 1031611-45.2018.8.26.0576
COMARCA
: SÃO JOSÉ DO RIO PRETO
APELANTE(S): MARCOS CESAR MINUCI DE SOUSA
APELADO(S): ASSOCIAÇÃO CONDOMÍNIO FIGUEIRA
JUIZ (A)
: MARCELO EDUARDO DE SOUZA
AÇÃO DE COBRANÇA. Taxa de associação. Procedência.
Afastada a alegação de que a r. sentença não enfrentou os
argumentos do processo. Inexistência de dever do Magistrado de
rebater ponto por ponto da argumentação apresentada, bastando
para que se perfaça o princípio contido no art. 93, IX, da CF, que
demonstre as razões de seu convencimento com base na prova
amealhada, tal como ocorreu no caso vertente. Ausência de atos
constitutivos da autora. Irregularidade sanável a qualquer tempo.
Pagamento da taxa de associação. Matéria julgada em recurso
repetitivo pelo C. STJ. Pagamento que só obriga os associados e os
que a ela aderiram. Requerido que é proprietário do imóvel e que
não demonstrou ter se oposto ao pagamento das contribuições em
data anterior ao valor pleiteado pela requerente. Serviços que
beneficiam o demandado e que valorizam o bem. Dever de
pagamento que se impõe. Interesses da coletividade que devem ser
prestigiados. Válida a cobrança das parcelas vencidas após a
promulgação da Lei no 13.465/2017, a qual dispõe que as
atividades desenvolvidas pelas associações de proprietários ou
moradores, sem fins lucrativos, com o objetivo de administrar,
conservar e regular normas de convívio das áreas comuns,
vinculam-se
à
atividade
de
administração
de
imóveis.
Possibilidade de se impor o rateio das despesas pelos serviços
prestados. Sentença mantida.
RECURSO DESPROVIDO.

MARCOS CÉSAR MINUCI DE SOUSA interpõe
recurso de apelação contra a r. sentença (fls. 81/82, declarada a fl. 88),
proferida na ação de cobrança proposta por ASSOCIAÇÃO CONDOMÍNIO
FIGUEIRA, que julgou procedente o pedido, com a condenação do réu
“ao pagamento da importância reclamada na inicial, devidamente
corrigida e acrescida de juros moratórios, tudo desde a citação, a ela
acrescendo-se parcelas outras vencidas no curso da ação”, além de
arcar com os ônus de sucumbência, com arbitramento da verba
honorária em 20% do valor da condenação.

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Sustenta que a sentença não enfrenta os
argumentos do processo, estando ausente de fundamentação. Assevera
que desde a contestação, o recorrente alega ilegitimidade ativa da
autora em razão da ausência de prova de sua regular constituição, pois
os documentos juntados às fls. 48/66, por não serem novos, deveriam
ter acompanhado a inicial. Argumenta, ainda, que os atos constitutivos
não estão registrados. Aduz que não se trata de condomínio edilício, e
por isso, não é possível a cobrança de taxas condominiais. Discorre a
respeito da ausência de prova no sentido de que o apelante é associado,
e por isso não está obrigado ao pagamento de qualquer contribuição.
(fls. 90/95)
Contrarrazões foram apresentadas. (fls. 99/106)
É o relatório.
A autora, consoante a r. sentença, “pretende o
recebimento das contribuições condominiais em aberto, do período de
dezembro de 2017 à julho de 2018, além das que se vencerem até o
efetivo pagamento, relativas ao lote 17, quadra N, localizado no
loteamento Condomínio Figueira, de propriedade do requerido, que até
a propositura da ação totalizavam a importância de R$4.128,37.” (fl.
81)
Inicialmente,
de
rigor
esclarecer
ao
demandando, conforme entendimento firmado pelo E. Superior Tribunal
de Justiça já há algum tempo, que “ao tribunal toca decidir a matéria
impugnada e devolvida. A função teleológica da decisão judicial é a de
compor, precipuamente, litígios. Não é peça acadêmica ou doutrinária,
tampouco se destina a responder a argumentos, à guisa de quesitos,
como se laudo pericial fora. Contenta-se o sistema com a solução da
controvérsia observada a res in iudicium de ducta” (REsp. no
664.484/RN, 2a Turma, Rel. Min. Franciulli Neto, em 03.02.2005)” (ED

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378.995.4/9-01 Rel. Des. Maia da Cunha, TJSP 4a Câm. Dir. Priv., j.
28.7.05, rejeitaram os embargos, v.u.).
No tocante à ausência de prova quanto à
constituição da autora e sua representação, esclareça-se que se trata
de simples irregularidade que pode ser sanada a qualquer tempo.
Aliás, cumpre ressaltar que extinguir o processo
por conta de defeito sanável implicaria em excesso de formalismo.
Anote-se, ainda, que há prova da constituição
formal da requerente em 05.07.2004 e respectivo registro. (fls.
108/129)
Com relação ao mérito propriamente dito, a
questão relativa à taxa de manutenção de loteamento fechado já foi
enfrentada pelo E. Superior Tribunal de Justiça, no julgamento do
Recurso Especial pelo rito dos recursos repetitivos (artigo 543-C do
CPC), que confirmou a tese já adotada por este Relator, no sentido de
que “As taxas de manutenção criadas por associações de moradores
não obrigam os não associados ou os que a elas não anuíram” (REsp no
1280871/SP 2011/0189659, Rel. Min. Ricardo Villas Boas Cueva, j.
em 13.03.2015).
Portanto, em linhas gerais, a cobrança só é
legítima se o proprietário for associado ou de alguma forma tiver
aderido à associação, circunstâncias estas presentes no caso dos autos.
Na espécie, conforme se depreende da matrícula
do imóvel, o requerido adquiriu o bem em 02.06.2015 (fls. 08/10),
sendo certo que a demandante, em sua inicial, esclarece que a
inadimplência se deu somente a partir de dezembro/2017.
Ou seja, restou demonstrado nos autos que o
requerido tinha ciência da cobrança da taxa associativa, não tendo
comprovado que a ela se opôs.

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Além disso, tudo leva a crer que ele pagou as
taxas vencidas desde a data da aquisição (02.06.2015) até a
novembro/2017.
O presente caso revela a existência de uma
pessoa jurídica constituída com o objeto de gestão e administração
de um loteamento fechado, que, numa reunião de esforços, presta
serviços com o objetivo de fomentar o pleno desenvolvimento da
habitabilidade e convivência de interesse de uma coletividade
específica.
Acrescente-se, conforme o voto da relatora
desembargadora Clara Maria Araújo Xavier, no julgamento da
apelação no 1043042-97.2015.8.26.0506, realizado em 09.05.2018,
pela 8a Câmara de Direito Privado, “o incentivo à solidariedade deve
sempre prevalecer ante o interesse individual e egoísta, que fere,
inclusive, o princípio da igualdade. Neste sentido os seguintes
trechos de voto exarado pelo Desembargador Grava Brazil quando do
julgamento da Apelação n. 0011501-11.2014.8.26.0082:
'O incentivo à solidariedade entre os cidadãos,
assim, deve ser tido como ponto basilar, não devendo o
Judiciário se coadunar com práticas egoísticas, que visem,
exclusivamente, o benefício próprio, em detrimento ao da
comunidade, na contramão, inclusive, dos princípios da boa-
fé
e
da
igualdade,
ambos,
também,
com
assento
constitucional: o primeiro, de forma implícita e, o segundo,
no caput, do art. 5o.
(...)
Afinal, indiscutível que a não permissão da

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cobrança das taxas de manutenção de moradores, com
respaldo
unicamente
no
princípio
da
liberdade
de
associação, acaba por funcionar como um desestímulo a
esse tipo de associativismo e, na linha do raciocínio trazido
acima, ferindo os interesses da coletividade em prestígio aos
individuais.'”
Trata-se, na verdade, de exigibilidade de
valores decorrentes do rateio de despesas pelos serviços prestados
(como por exemplo, fornecimento de água, vigilância e controle de
acesso, limpeza das ruas internas e coleta de lixo, entre outros), que
beneficiam o proprietário do imóvel objeto da lide e por ele não
foram recusados.
Assim, na medida em que o réu, em um
primeiro momento, aceita os serviços oferecidos pela demandante,
os quais, não se pode negar, valorizam a sua propriedade,
plenamente lícita a cobrança efetuada pela autora, não sendo
admissível que o requerido, profissional do direito, tenha à sua
disposição os serviços prestados pela entidade associativa (à qual,
incialmente, aderiu, repita-se), sem a devida contraprestação, o que
oneraria os demais associados.
De rigor insistir que há de se ponderar que o
princípio da liberdade de associação, garantido constitucionalmente,
quando em cotejo com o princípio da solidariedade, norma de
eficácia plena, que se insere na essência do regime democrático, não
pode prevalecer.
Conforme considerações do i. desembargador
Piva Rodrigues, em seu voto proferido no julgamento da apelação no

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1007138-05.2017.8.26.0099, realizado em 27.11.2018, pela 9a
Câmara de Direito Privado deste E. Tribunal de Justiça, “todos os
proprietários/possuidores imobiliários que estejam em apropriação
dos benefícios gerados com a manutenção e conservação do
loteamento, seja por meio do uso efetivo das melhorias, seja pela
valorização imobiliária agregada ao bem, estão vinculados à
repartição isonômica dos custos decorrentes da exploração dessa
atividade pela entidade associativa, em nome do resguardo à
sociedade solidária, proba e justa que se persegue como objetivo
constitucional.”
Por fim, cumpre ressaltar que a Lei no
13.465/2017, em seu artigo 36-A, dispõe que: “As atividades
desenvolvidas pelas associações de proprietários de imóveis, titulares
de direitos ou moradores em loteamentos ou empreendimentos
assemelhados, desde que não tenham fins lucrativos, bem como
pelas entidades civis organizadas em função da solidariedade de
interesses coletivos desse público com o objetivo de administração,
conservação, manutenção, disciplina de utilização e convivência,
visando à valorização dos imóveis que compõem o empreendimento,
tendo em vista a sua natureza jurídica, vinculam-se, por critérios de
afinidade, similitude e conexão, à atividade de administração de
imóveis.”
O parágrafo único desse dispositivo estabelece
que: “A administração de imóveis na forma do caput deste artigo
sujeita seus titulares à normatização e à disciplina constantes de
seus atos constitutivos, cotizando-se na forma desses atos para
suportar a consecução dos seus objetivos.”
Por conseguinte, a partir de 11 de julho de

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2017, a lei no 13.465/2017 deu novo regramento à questão,
impondo aos proprietários e possuidores de imóveis situados nas
dependências de associações de moradores sem fins lucrativos a
obrigação de arcar com as despesas de manutenção das áreas
comuns, nada dizendo a respeito da necessidade de eventual
concordância para tanto.
Nesse contexto, a r. sentença, proferida pelo
culto magistrado Marcelo Eduardo de Souza, é de ser mantida.
Deixa-se
de
majorar
a
verba
honorária
recursal, porquanto já fixada na origem em seu patamar máximo.
Ante o exposto, nega-se provimento ao
recurso.
PAULO ALCIDES AMARAL SALLES
Relator