Tribunal: TJSP
Processo: 1001693-45.2017.8.26.0474
Classe: Apelação Cível / Promessa de Compra e Venda
Órgão julgador: Rosangela Telles
Órgão colegiado: 2a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-01-27
Data de publicação: 2020-01-27

Ementa:
APELAÇÃO. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESCISÃO CONTRATUAL. LEGITIMIDADE PASSIVA. Ocorrência. A instituição financeira figurou no compromisso como credora fiduciária. Há litisconsórcio passivo necessário. RESPONSABILIDADE SOLIDÁRIA. A rescisão do compromisso de venda e compra está atrelada diretamente ao contrato de financiamento garantido por alienação fiduciária. Não há a possibilidade de rescisão

Ementa:
APELAÇÃO. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESCISÃO CONTRATUAL. LEGITIMIDADE PASSIVA. Ocorrência. A instituição financeira figurou no compromisso como credora fiduciária. Há litisconsórcio passivo necessário. RESPONSABILIDADE SOLIDÁRIA. A rescisão do compromisso de venda e compra está atrelada diretamente ao contrato de financiamento garantido por alienação fiduciária. Não há a possibilidade de rescisão parcial. Contratos coligados. Responsabilidade solidária do banco pela restituição das quantias pagas para aquisição de imóvel em empreendimento que não se realizou. Participação no negócio na qualidade de agente financeiro da obra, com responsabilidade de fiscalização, inclusive com o poder de substituição da construtora, além de conceder o crédito à adquirente. Inteligência dos art. 7o, parágrafo único, e 18, ambos do CDC. PRAZO DE ENTREGA DO IMÓVEL. Existência de cláusulas dúbias. Incidência do art. 47 do CDC. Interpretação mais favorável ao consumidor. RESTITUIÇÃO EM DOBRO. Descabimento. LUCROS CESSANTES. Ocorrência. Majoração para 0,5% ao mês. DANO MORAL. Existência de lesão a direito de personalidade. Atraso de aproximadamente dois anos entre a data estabelecida para a entrega do imóvel e o ajuizamento da ação. Claros sinais de abandono das obras. Indenização fixada em R$10.000,00. INVERSÃO DA MULTA CONTRATUAL. Inovação recursal. Recurso da autora não conhecido nesse particular. SUCUMBÊNCIA. Redimensionamento do ônus sucumbencial. RECURSO DA AUTORA PARCIALMENTE PROVIDO, NA PARTE CONHECIDA, E RECURSO DO RÉU BANCO DO BRASIL NÃO PROVIDO.

Inteiro teor:
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Registro: 2020.0000028824
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível no
1001693-45.2017.8.26.0474,
da
Comarca
de
Potirendaba,
em
que
é
apelante/apelado BANCO DO BRASIL S.A, é apelada/apelante ROSANGELA
RODRIGUES COTRIM (JUSTIÇA GRATUITA) e Apelado CONSTRUNELLI IN
WORKS CONSTRUTORA E INCORPORADORA LTDA.
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 2a Câmara de Direito
Privado do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Deram
provimento em parte ao recurso da autora, na parte conhecida e Negaram
provimento ao recurso ao réu, Banco do Brasil. V.U., de conformidade com o voto
do relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores JOSÉ JOAQUIM
DOS SANTOS (Presidente) e JOSÉ CARLOS FERREIRA ALVES.
São Paulo, 27 de janeiro de 2020.
ROSANGELA TELLES
Relatora
Assinatura Eletrônica

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Apelação Cível no 1001693-45.2017.8.26.0474 -
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VOTO No 15724
APELAÇÃO No: 1001693-45.2017.8.26.0474
APELANTES: ROSANGELA RODRIGUES COTRIM E BANCO DO BRASIL S/A
APELADOS: OS MESMOS E CONSTRUNELLI IN WORKS CONSTRUTORA E
INCORPORADORA LTDA
COMARCA: POTIRENDABA
JUIZ: MARCO ANTÔNIO COSTA NEVES BUCHALA
APELAÇÃO. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESCISÃO
CONTRATUAL. LEGITIMIDADE PASSIVA. Ocorrência. A
instituição financeira figurou no compromisso como credora
fiduciária.
Há
litisconsórcio
passivo
necessário.
RESPONSABILIDADE
SOLIDÁRIA.
A
rescisão
do
compromisso de venda e compra está atrelada diretamente ao
contrato de financiamento garantido por alienação fiduciária. Não
há a possibilidade de rescisão parcial. Contratos coligados.
Responsabilidade solidária do banco pela restituição das quantias
pagas para aquisição de imóvel em empreendimento que não se
realizou. Participação no negócio na qualidade de agente
financeiro da obra, com responsabilidade de fiscalização, inclusive
com o poder de substituição da construtora, além de conceder o
crédito à adquirente. Inteligência dos art. 7o, parágrafo único, e 18,
ambos do CDC. PRAZO DE ENTREGA DO IMÓVEL. Existência
de cláusulas dúbias. Incidência do art. 47 do CDC. Interpretação
mais favorável ao consumidor. RESTITUIÇÃO EM DOBRO.
Descabimento. LUCROS CESSANTES. Ocorrência. Majoração
para 0,5% ao mês. DANO MORAL. Existência de lesão a direito
de personalidade. Atraso de aproximadamente dois anos entre a
data estabelecida para a entrega do imóvel e o ajuizamento da
ação. Claros sinais de abandono das obras. Indenização fixada em
R$10.000,00.
INVERSÃO
DA
MULTA
CONTRATUAL.
Inovação recursal. Recurso da autora não conhecido nesse
particular.
SUCUMBÊNCIA.
Redimensionamento
do ônus
sucumbencial. RECURSO DA AUTORA PARCIALMENTE
PROVIDO, NA PARTE CONHECIDA, E RECURSO DO RÉU
BANCO DO BRASIL NÃO PROVIDO.
Trata-se de apelações interpostas contra a r. sentença de fls.
347/355, que julgou parcialmente procedentes os pedidos formulados na petição
inicial para: a) declarar resolvido o compromisso de compra e venda e
financiamento firmado entre as partes; b) condenar os réus à restituição do valor
sacado da conta do FGTS mais a quantia paga com recursos próprios da autora,

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totalizando R$11.713,39, além das parcelas mensalmente pagas, com correção
monetária pela tabela prática do E. TJSP desde o desembolso e juros de mora de
1% ao mês, a partir da citação; e, c) condenar os réus, de forma solidária, ao
pagamento de lucros cessantes no valor de 5% do contrato realizado, que equivale
a R$4.500,00, acrescidos de juros e correção monetária a partir da citação. Os réus
foram condenados a arcar com as custas, despesas processuais e honorários
advocatícios dos patronos da autora, os últimos fixados em 15% do valor da
condenação, enquanto a autora foi condenada ao pagamento de R$1.500,00 aos
advogados dos réus.
Inconformado, o réu BANCO DO BRASIL sustenta sua
ilegitimidade passiva ad causam, sob o argumento de que não é responsável pela
construção do empreendimento. No mérito, alega que é mero agente financeiro e
não concorreu para os danos alegados, aos quais apenas a corré deu causa.
Discorre sobre a necessidade de prevalência do pacta sunt servanda e a
inexistência de danos materiais. Por fim, requer a inversão do ônus sucumbencial.
Recorre também a autora. Requer, em síntese, indenização pelos
alegados danos extrapatrimoniais sofridos, restituição em dobro das quantias
indevidamente cobradas, a aplicação da multa contratual prevista para o
inadimplemento da promitente vendedora e a majoração do valor fixado a título de
lucros cessantes e dos honorários advocatícios sucumbenciais.
Buscam a reforma da r. sentença.
Recursos regularmente processados, com a apresentação de
contrarrazões a fls. 433/450, 458/466 e 467/470.
Não houve oposição ao julgamento virtual.
É o relatório.
Inicialmente, cumpre ressaltar que a r. sentença guerreada foi

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proferida sob a égide do Novo Código de Processo Civil. Quando da publicação do
decisum já vigia a Lei no 13.105/2015, de sorte que as disposições desta legislação
devem ser observadas.
LEGITIMIDADE PASSIVA
De proêmio, passo afasto a preliminar de ilegitimidade passiva
suscitada pelo BANCO DO BRASIL.
É certo que a instituição financeira figurou no compromisso como
credora fiduciária. Não há, assim, como se desvincular a compra do imóvel com o
financiamento bancário, de modo que a rescisão deve atingir ambos.
Aliás, não se vislumbra a possibilidade de rescindir o
compromisso de compra e venda, permanecendo íntegro o contrato de
financiamento, com cláusula de alienação fiduciária. É litisconsórcio necessário.
Nesse sentido, inclusive, já se posicionou esta C. Câmara:
COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA Legitimidade "ad causam"
Banco-réu que participou do financiamento da obra e concedeu crédito à
autora para aquisição do bem
Resolução Contratual - Atraso na
entrega da obra Contratos coligados - A causa que enseja a rescisão
do contrato de venda e compra também atinge o contrato de
financiamento - Culpa da Vendedora
Restituição integral das
importâncias pagas
Súmula n. 543 do STJ - Dano moral
Não
conhecimento do pedido neste ponto por ausência de sucumbência -
Recurso desprovido. (TJSP, Apelação no 1000965-37.2017.8.26.0269,
Rel. Des. Alcides Leopoldo; Órgão Julgador: 2a Câmara de Direito
Privado, j. 18/01/2018)
Ainda, nesse sentido:
COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESCISÃO POR CULPA DA

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VENDEDORA. ATRASO NA ENTREGA. Ação ajuizada pelo adquirente
em face da vendedora e da instituição financeira visando a rescisão do
contrato ante o atraso na entrega do imóvel. Sentença de parcial
procedência. Apelo do autor e da instituição financeira. 1. Instituição
financeira que é parte legítima para figurar no polo passivo da presente
demanda. Autor que pretende a rescisão do compromisso de compra e
venda e do contrato de financiamento vinculado. Inegável o interesse de
agir em face do Banco, bem como a legitimidade deste para responder
pela restituição dos valores pagos pelo adquirente. 2. Atraso na entrega
do imóvel que ficou incontroverso nos autos. 3. Multa contratual e Lucros
cessantes. Contrato firmado pelas partes que prevê as penalidades
aplicáveis à vendedora em caso de atraso na entrega do imóvel.
Cláusulas que não contem qualquer abusividade e se mostram
adequadas a indenizar o autor pela demora na entrega das chaves. 4.
Restituição em dobro. Ausência de comprovação de má-fé. Condenação
apenas na forma simples. 5. Danos morais não verificados. Inocorrência
de situação excepcional que ultrapasse o mero inadimplemento
contratual. 6. Recurso do réu desprovido, provido em parte o do
autor. (TJSP, Apelação no 1004874-87.2017.8.26.0269, Rel. Des. Mary
Grün; Órgão Julgador: 7a Câmara de Direito Privado, j. 21/06/2018)
Sendo assim, a participação da credora fiduciária mostra-se
indispensável à rescisão da avença para o retorno das partes ao status quo ante, o
que justifica a sua pertinência subjetiva para permanecer na demanda.
EMPREENDIMENTO E SÍNTESE DOS FATOS
Extrai-se que as partes celebraram compromisso de compra e
venda em 09 de dezembro de 2014 para aquisição da casa no 06, caracterizada
como Residência Unifamiliar Padrão, Bloco E, localizada na Rua no 05 do
empreendimento imobiliário denominado "Residencial Itália I", figurando no
compromisso
a
ré
CONSTRUNELLI
IN
WORKS
CONSTRUTORA
E
INCORPORADORA LTDA como compromissária vendedora, o réu BANCO DO
BRASIL S/A como credor fiduciário e a autora ROSANGELA RODRIGUES
COTRIM como promissária compradora e devedora fiduciante.
Aduziu a autora, no entanto, que as obras se encontram
paralisadas, já tendo se esgotado o prazo ajustado para entrega do imóvel.

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Daí a propositura da presente demanda, postulando a rescisão do
contrato a fls. 29/82, além da condenação solidária dos réus à devolução integral
das quantias desembolsadas, pagamento de indenização por lucros cessantes e
danos morais.
Ao final, o D. Magistrado julgou parcialmente procedentes os
pedidos formulados.
Exatamente contra esta r. sentença se insurgem as partes.
RESCISÃO CONTRATUAL
Na forma como acima relatado, na origem, determinou-se a
rescisão do compromisso de compra e venda celebrado entre as partes, com a
condenação dos réus à restituição da integralidade dos valores pagos.
Consta da cláusula oitava do contrato firmado entre as partes que
o prazo para a conclusão da construção seria de 15 (quinze) meses, a contar da
celebração do instrumento, "não podendo ultrapassar ao estatuído nos atos
normativos do Conselho Curador do Fundo de Garantia do Tempo de Serviço
FGTS e do Sistema Financeiro de Habitação SFH, sob pena de o BB poder
considerar vencida antecipadamente a dívida decorrente do financiamento" (fls. 41)
Ainda, consta dos parágrafos do mesmo dispositivo (fls. 41/42):
PARÁGRAFO PRIMEIRO Sem prejuízo do prazo fixado no caput (...) o
CREDOR poderá admitir a prorrogação do prazo para a conclusão
da obra, desde que respeitado os atos normativos do Conselho Curador
do Fundo de Garantia do Tempo de Serviço
FGTS, do Sistema
Financeiro da Habitação SFH e a legislação de regência.
(...)
PARÁGRAFO TERCEIRO O DEVEDOR declara-se ciente e de acordo
que o cronograma constante do presente contrato de financiamento
poderá sofrer alteração na data de início em função do andamento
da obra.
PARÁGRAFO QUARTO
A alteração da data do término da
construção, nos moldes do parágrafo primeiro desta cláusula, obrigará
as partes, independente de aditamento contratual e registro cartorário, e

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não constituirá, em hipótese alguma, novação ou renúncia a direitos.
PARÁGRAFO QUINTO Para efeitos deste Instrumento, entende-se que
a construção estará concluída após o registro do termo de "habite-se" e
conclusão de obra no competente cartório de registro de imóveis
Além disso, o item C.9 do contrato prevê que a data prevista para
o término do prazo de construção seria 24.08.2015 (fls. 31). Não foi pactuada
cláusula de tolerância.
Percebe-se, portanto, que o contrato prevê datas alternativas para
a entrega do imóvel, ao mesmo tempo em que condiciona a fixação do prazo a
evento futuro e a prorrogações sucessivas e incertas.
Referidas disposições contratuais são dúbias, havendo nítida
abusividade, sobretudo porque deixam dúvida ao consumidor, acerca da data exata
em que o imóvel haveria de ser entregue.
Vale dizer, a multiplicidade de prazos para a entrega do bem,
conforme reiterada jurisprudência desta E. Corte e do C. STJ, é flagrantemente
abusiva, uma vez que o termo final para a entrega do imóvel é geral e único,
dependendo da aferição concreta e séria por parte do construtor, como ônus
inerente à sua atividade.
Assim, na medida em que o contrato inspira incerteza quanto à
data de entrega das chaves, deve ser interpretado de modo mais favorável ao
consumidor, à luz das normas contidas nos arts. 46 e 47 do CDC, a saber:
Art. 46. Os contratos que regulam as relações de consumo não obrigarão
os consumidores, se não lhes for dada a oportunidade de tomar
conhecimento prévio de seu conteúdo, ou se os respectivos instrumentos
forem redigidos de modo a dificultar a compreensão de seu sentido e
alcance.
Art. 47. As cláusulas contratuais serão interpretadas de maneira mais
favorável ao consumidor.

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A doutrina se posiciona no sentido de que "o comando do art. 47
é a regra geral de interpretação das cláusulas contratuais dos contratos de
consumo. Elas serão interpretadas de maneira mais favorável ao consumidor, ou
seja, de seu conteúdo apreender-se-ão os comandos de maneira mais favorável ao
consumidor. Fundamental entender que a cláusula não será lida de forma mais
favorável ao consumidor, mas será interpretada de forma mais favorável".
Conforme se observa do entendimento fixado pelo C. STJ quando
do julgamento do Recurso Especial Repetitivo n. 1.729.593 SP, já referido, é
defeso à incorporadora vincular o prazo de entrega à concessão do financiamento
imobiliário, sendo válida apenas a cláusula de tolerância.
Por tais razões, a tese de que o lapso temporal de entrega
haveria de considerar a assinatura do contrato de financiamento do adquirente
merece ser rechaçada, posto que afronta o entendimento do Tribunal da Cidadania
sobre a matéria.
À míngua de transparência contratual e atenta às regras do CDC,
entendo por fixar o prazo final para entrega do empreendimento como sendo
24.08.2015, tal como indicado no instrumento contratual firmado pelas partes.
Vale dizer que, no caso concreto, é inaplicável a aplicação do
prazo de tolerância de 180 dias, tal como admitido pela Súmula 164 desta C. Corte,
na medida em que não foi estabelecido contratualmente.
Considerando que até a data da propositura da ação o imóvel
ainda não havia sido entregue, existindo sinais claros de abandono das obras (fls.
118/132), é incontroversa a existência de conduta violadora do instrumento
firmado, consistente em não entregar o imóvel na data aprazada, não tendo
demonstrado os réus eventuais motivos que excluíssem a responsabilidade pelo
evento danoso.
Não obstante a instituição financeira não seja responsável pela
construção do imóvel, figurou como credora fiduciária desde o início no

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compromisso de compra e venda. Trata-se, portanto, de contratos complexos ou
coligados, com a finalidade de garantir o pagamento do bem.
Como aduzem Cristiano Chaves e Nelson Rosenvald: "na
coligação de contratos, as partes desejam a pluralidade de contratos no sentido de
um conjunto econômico, criando entre eles uma dependência de caráter bilateral
ou unilateral, conforme os contratos se subordinem reciprocamente, ou se apenas
um ou alguns se vinculem aos demais. Havendo a conexão bilateral, a validade e a
eficácia de um contrato dependerão da validade e da eficácia do outro, pois cada
um é a causa do outro".
Ademais, no contrato que vincula as partes está expressamente
previsto que "o acompanhamento da execução das obras, para fins de liberação de
parcelas, será efetuado pelo CREDOR e/ou Terceiro por este autorizado,
ficando entendido que a vistoria será feita EXCLUSIVAMENTE para o efeito de
mediação do andamento da obra e verificação da aplicação dos recursos, sem
qualquer responsabilidade técnica pela edificação (...). Uma vez verificada a
paralisação das obras por período igual ou superior a 90 (noventa) dias, sem
prejuízo das demais penalidades previstas nesse CONTRATO, o CREDOR
providenciará o cancelamento, em caráter irreversível, da utilização das quotas do
FGTS, retornando a conta vinculada do(s) DEVEDOR(ES) FIDUCIANTE(S), os
valores remanescentes que se encontrarem na conta de titularidade do(s)
DEVEDOR(ES) FIDUCIANTE(S) (cláusula quinta, parágrafos primeiro e terceiro
fls. 39).
Previu também o instrumento do contrato: "A interveniente
construtora poderá ser substituída por qualquer dos motivos previstos em lei e,
ainda: (...) VI não for concluída a obra, objeto deste financiamento, dentro do
prazo contratual; VII ocorrer retardamento ou paralisação da obra, por período
igual ou superior a 30 (trinta) dias, sem motivo comprovadamente justificado e
aceito pelo BB" (cláusula décima nona fls. 58).
Isto é, houve participação do BANCO DO BRASIL no negócio na

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qualidade de agente financiador da obra, com responsabilidade de fiscalização,
inclusive com o poder de substituição da construtora, além de conceder o crédito à
adquirente.
Nesse diapasão, evidente a sua responsabilidade solidária pelo
atraso das obras e pela restituição das quantias pagas para aquisição de imóvel
em empreendimento que não se concretizou.
Como é sabido, o contrato em questão se submete às regras do
Código de Defesa do Consumidor, porquanto as partes se adequam aos conceitos
previstos nos artigos 2o e 3o desse Estatuto Legal.
Logo, à hipótese se aplicam os arts. 7o, parágrafo único, e 18,
ambos do CDC, devendo os corréus responder solidariamente por todas as
condenações impostas.
FORMA DE RESTITUIÇÃO DAS QUANTIAS PAGAS
Em suma, caracterizada a culpa da vendedora pelo desfazimento
da avença, cabe o retorno das partes ao status quo ante, mediante restituição
integral dos valores pagos, por todos os réus, na forma da Súmula de no 543 do C.
Superior Tribunal de Justiça:
Súmula 543: Na hipótese de resolução de contrato de promessa de
compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do
Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas
pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa
exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso
tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento.
Postula a autora, no entanto, a devolução em dobro do que lhe foi
cobrado após a paralisação das obras. Sem razão, contudo.
Nos termos da jurisprudência desta C. Corte, conforme restou

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definido no Tema 7 do IRDR no 0023203-35.2016.8.26.0000, "a restituição de
valores pagos em excesso pelo promissário comprador em contratos de
compromisso de compra e venda far-se-á de modo simples, salvo má-fé do
promitente vendedor".
De modo que não se cogita má-fé dos réus, a restituição de todos
os valores pagos pela autora deverá se dar de forma simples.
LUCROS CESSANTES
Concorreu o réu BANCO DO BRASIL S/A para a prática do dano.
Ainda que, na qualidade de agente financiador, não tivesse ingerência sobre a
efetiva construção do loteamento, tinha o dever contratual de fiscalização e poderia
ter tomado medidas para resguardar os promitentes compradores.
Nos termos do art. 395 do Código Civil, responde o devedor pelos
prejuízos causados com sua mora. A responsabilidade civil, neste caso, é objetiva,
na medida em que o contrato entabulado está submetido às regras do Código de
Defesa do Consumidor.
Quanto ao nexo causal, é certo que a responsabilidade civil
objetiva não dispensa sua verificação. Na lição de Caio Mario da Silva Pereira,
"para que se concretize a responsabilidade é indispensável se estabeleça uma
interligação entre a ofensa à norma e o prejuízo sofrido, de tal modo que se possa
afirmar ter havido o dano".
Existem diversas teorias justificadoras do nexo de causalidade,
mas duas delas merecem destaque, quais sejam: Teoria da Causalidade
Adequada, desenvolvida por Von Kries prevista como afirma parte da doutrina nos
art. 944 e 945 do Código Civil e a Teoria do Dano Direito e Imediato conforme art.
403 do mesmo diploma legal.
Fato é que, independentemente da teoria adotada, o elemento

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imaterial ou virtual da responsabilidade civil dos réus está presente. Houve plena
demonstração da relação de causa e efeito entre a conduta e dano suportado.
O art. 402 do Código Civil determina que, "salvo as exceções
expressamente previstas em lei, as perdas e danos devidas ao credor abrangem,
além do que efetivamente perdeu, o que razoavelmente deixou de lucrar".
Nessa linha de intelecção, ainda que a aquisição do imóvel esteja
inserida no âmbito do programa federal Minha Casa Minha Vida, o que impossibilita
sua exploração comercial, o prejuízo é presumido.
Daí porque é desnecessária a comprovação da intenção de obter
lucro com o imóvel. Trata-se, tão somente, da compensação pela privação injusta
na posse da coisa dotada de expressão econômica.
Acerca do tema, merece destaque a Súmula 162 do TJSP,
segundo a qual "descumprido o prazo para a entrega do imóvel objeto do
compromisso de venda e compra, é cabível a condenação da vendedora por lucros
cessantes, havendo a presunção de prejuízo do adquirente, independentemente da
finalidade do negócio".
Desse modo, evidente a responsabilidade solidária dos réus pelo
pagamento dos lucros cessantes.
Na origem, a indenização foi fixada em 5% do valor do contrato, o
que corresponde a R$4.500,00.
No entanto, compreendo que o valor merece majoração, devendo
ser fixada, a título de lucros cessantes, a quantia correspondente 0,5% por mês de
atraso sobre o valor de compra do bem, em consonância com o parâmetro médio
locatício adotado pela jurisprudência desta C. Câmara.
Nesse contexto, à guisa de ilustração:

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"COMPRA E VENDA. PRÉDIO DE APARTAMENTOS. COMISSÃO DE
CORRETAGEM E TAXAS PAGAS A TERCEIRO. INVIABILIDADE DE
SUA EXIGÊNCIA DE QUEM NADA RECEBEU. PEDIDO DE RESTO
PRESCRITO. CLÁUSULA DE TOLERÂNCIA HAVIDA POR VÁLIDA.
ALEGAÇÃO
DE
FORÇA
MAIOR
AFASTADA.
DANO
MORAL
INEXISTENTE POR MERO PROBLEMA EM CONTRATO. LUCROS
CESSANTES LOCALIZADOS PELO ATRASO E COMPOSTOS COM
LOCATIVOS DO BEM NO IMPORTE DE MEIO POR CENTO DO
VALOR DA UNIDADE. RETARDAMENTO DA ENTREGA A SER
SANCIONADO PELA RESPONSABILIZAÇÃO DA CONSTRUTORA
PELOS ALUGUÉIS DO PERÍODO DE ATRASO. CUSTOS DE
ARMAZENAMENTO DE BENS AFASTADOS PARA EVITAR "BIS IN
IDEM" E POR FALTA DE COMPROVAÇÃO. DECISÃO REFORMADA
EM PARTE. APELO DO RÉU PARCIALMENTE PROVIDO. RECURSO
DO AUTOR AFASTADO". (TJSP, Apelação 0128518-82.2012.8.26.0100,
Rel. Des. Giffoni Ferreira, 2a Câmara de Direito Privado, j. 28/10/2014)
(g.n.)
Note-se que, no caso concreto, o imóvel não havia sido entregue
quando da propositura da ação, que visa justamente a rescisão contratual, não
desejando mais a autora a satisfação da obrigação. Assim, os réus permanecem
em mora até a efetiva rescisão do contrato, operada com a sentença ora
combatida.
Destarte, forçoso reconhecer a responsabilidade solidária dos
réus pelo pagamento dos lucros cessantes, no importe de 0,5% do preço de
compra atualizado do imóvel, por cada mês de atraso, considerando-se como
termo inicial da mora o prazo derradeiro para conclusão das obras (24.08.2015), e
o termo final a data da prolação da sentença, com atualização monetária pela
tabela prática deste E. Tribunal desde o mês correspondente ao atraso (mês a
mês) e acrescido de juros de mora de 1% ao mês (mês a mês), desde a citação.
Vale registrar, por oportuno, que a indenização por lucros
cessantes visa justamente indenizar a autora por ter sido privada de utilizar o bem
adquirido, daí porque descabida a fixação de quantia equivalente ao preço do
aluguel de imóvel similar no mesmo município, tal como argumentado nas razões
recursais.
DANOS MORAIS

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Apelação Cível no 1001693-45.2017.8.26.0474 -
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Passaram-se aproximadamente 2 anos entre a data prevista para
a entrega do imóvel e o ajuizamento da ação. Além disso, tendo em vista as
informações de fls. 118/132, nota-se que sequer existia previsão para a finalização
das obras, que se encontravam em estado de completo abandono.
A autora reclamou danos morais. No caso concreto, ante tão
prolongada espera, compreendo que houve efetiva demonstração de abalo
excepcional a justificar sua imposição.
De fato, tanto a doutrina como a jurisprudência sinalizam para o
fato de que os danos morais suportados não se confundem com os meros
transtornos ou aborrecimentos que a pessoa sofre, sob pena de colocar em
descrédito a própria concepção da responsabilidade civil e sua função social.
Nesse sentido, dispõe o enunciado 159 do Conselho da Justiça
Federal: O dano moral, assim compreendido todo dano extrapatrimonial, não se
caracteriza quando há mero aborrecimento inerente a prejuízo material.
O descumprimento de cláusulas contratuais no caso concreto,
todavia, supera os limites do mero aborrecimento, impondo à autora sofrimento e
abalo excepcional, uma vez que se lhe cerceia direito de acesso a bem de natureza
residencial.
Destarte, hão de ser reconhecidos como presentes o dano, a
conduta e o nexo de causalidade, elementos os quais dão ensejo ao dever de
indenizar.
No que tange ao quantum debeatur, não resta dúvida de que a
sanção imposta pelo dano moral tem duplo caráter, quais sejam, o ressarcitório e o
punitivo.
Na função ressarcitória, considera-se a pessoa da vítima do ato
lesivo e a gravidade objetiva do dano que ela sofreu. Na função punitiva, ou de
desestímulo do dano moral, os olhos se voltam para aquele que teria cometido da

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falta, de sorte que o valor indenizatório represente uma advertência, um sinal de
que tal ato não deve tornar a ocorrer.
Vale dizer, a difícil tarefa de quantificar o valor a ser arbitrado
deve ser de tal ordem que repare o mal causado a quem pede e de certa forma
desestimule o causador desse mal, a reincidir, isto é, o incentive a cumprir com o
seu papel na sociedade, sem, contudo, gerar o enriquecimento sem causa da parte
lesada.
Considerando esses parâmetros, conclui-se que o valor de
R$10.000,00 é suficiente para a satisfação de ambos os critérios.
INVERSÃO DA MULTA CONTRATUAL
Pugna a autora em suas razões recursais pela inversão da multa
contratual fixada apenas para o caso de seu inadimplemento.
Todavia, o pedido não foi formulado na petição inicial. Na medida
em que se trata de inovação recursal, o recurso não merece ser conhecido neste
ponto.
CONCLUSÃO
Em suma, a r. sentença proferida merece reforma para: a) fixar
indenização por lucros cessantes em 0,5% do preço de compra atualizado do
imóvel, por cada mês de atraso, de 24.08.2015 até a data da prolação da sentença,
com atualização monetária pela tabela prática do E. TJSP desde o mês
correspondente ao atraso (mês a mês) e acrescido de juros de mora de 1% ao mês
(mês a mês), a partir da citação; e, b) fixar indenização por danos morais causados
à autora em R$10.000,00, com correção monetária do arbitramento e juros de
mora a partir da citação.
SUCUMBÊNCIA
Ante a reforma parcial da r. sentença combatida, promovo o

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redimensionamento do ônus sucumbencial. Na medida em que a autora decaiu
minimamente de sua pretensão, deverão os réus arcar integralmente com as
custas e despesas processuais. Fixo honorários advocatícios em favor do patrono
da autora em 20% do valor da condenação, já considerando o trabalho por ele
desempenhado em primeiro e segundo graus de jurisdição.
PREQUESTIONAMENTO
Alerto ser desnecessária a oposição de embargos de
declaração para fins de prequestionamento, na medida em que toda a matéria
questionada está automaticamente prequestionada.
DISPOSITIVO
Posto isso, pelo meu voto, DOU PARCIAL PROVIMENTO ao
recurso da autora, na parte conhecida, e NEGO PROVIMENTO ao recurso do réu
BANCO DO BRASIL.
ROSANGELA TELLES
Relatora