Tribunal: TJSP
Processo: 2272054-82.2019.8.26.0000
Classe: Agravo de Instrumento / Condomínio
Órgão julgador: Theodureto Camargo
Órgão colegiado: 8a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-02-26
Data de publicação: 2020-02-26

Ementa:
LIQUIDAÇÃO DE SENTENÇA – AÇÃO DE EXTINÇÃO DE CONDOMÍNIO CUMULADA COM ALIENAÇÃO JUDICIAL – DECISÃO QUE INDEFERIU O PEDIDO DE NOVA AVALIAÇÃO DO IMÓVEL E HOMOLOGOU O LAUDO PERICIAL APRESENTADO - AVALIAÇÃO QUE SE PAUTOU EM REGULAMENTO TÉCNICO E ESPECÍFICO SOBRE A MATÉRIA - CONSTATAÇÃO DE MERAS INCORREÇÕES NAS LEGENDAS DAS FOTOS DO IMÓVEL QUE NÃO DESQUALIFICA O TRABALHO PRESTADO PELO PERITO, EIS QUE

Ementa:
LIQUIDAÇÃO DE SENTENÇA – AÇÃO DE EXTINÇÃO DE CONDOMÍNIO CUMULADA COM ALIENAÇÃO JUDICIAL – DECISÃO QUE INDEFERIU O PEDIDO DE NOVA AVALIAÇÃO DO IMÓVEL E HOMOLOGOU O LAUDO PERICIAL APRESENTADO - AVALIAÇÃO QUE SE PAUTOU EM REGULAMENTO TÉCNICO E ESPECÍFICO SOBRE A MATÉRIA - CONSTATAÇÃO DE MERAS INCORREÇÕES NAS LEGENDAS DAS FOTOS DO IMÓVEL QUE NÃO DESQUALIFICA O TRABALHO PRESTADO PELO PERITO, EIS QUE SEQUER REDUNDARAM EM INTERFERÊNCIAS NOS CÁLCULOS E FORAM DEVIDAMENTE CORRIGIDAS NOS ESCLARECIMENTOS PRESTADOS POSTERIORMENTE - AUTOR QUE SUSTENTA SUPOSTA DESVALORIZAÇÃO DE 40% NA AVALIAÇÃO DO IMÓVEL, EMBORA ADMITA QUE OS ELEMENTOS COMPARATIVOS SÃO DE PADRÃO SUPERIOR AO IMÓVEL "SUB JUDICE" - TESES CONTRADITÓRIAS - INDEMONSTRADO ERRO NA AVALIAÇÃO - DECISÃO MANTIDA - AGRAVO DESPROVIDO.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
8a Câmara de Direito Privado
Registro: 2020.0000133162
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de
Agravo de Instrumento no 2272054-82.2019.8.26.0000, da
Comarca de São Paulo, em que é agravante JOÃO AUGUSTO DE
JESUS, são agravados DÉBORA JÉSSICA DE JESUS e MARCIA
BALGAMON DE JESUS.
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 8a
Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça de São
Paulo, proferir a seguinte decisão: Negaram provimento ao
recurso. V. U., de conformidade com o voto do Relator,
que integra este acórdão.
O
julgamento
teve
a
participação
dos
Exmos.
Desembargadores PEDRO DE ALCÂNTARA DA SILVA LEME FILHO
(Presidente sem voto), ALEXANDRE COELHO E CLARA MARIA
ARAÚJO XAVIER.
São Paulo, 26 de fevereiro de 2020.
Theodureto Camargo
RELATOR
Assinatura Eletrônica

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Agravo de Instrumento no 2272054-82.2019.8.26.0000
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Agravo de Instrumento No 2272054-82.2019.8.26.0000
Agravante: João Augusto de Jesus
Agravados: Débora Jéssica de Jesus e Marcia Balgamon de Jesus
(Voto no 23.582)
EMENTA: LIQUIDAÇÃO DE SENTENÇA AÇÃO DE
EXTINÇÃO DE CONDOMÍNIO CUMULADA COM
ALIENAÇÃO JUDICIAL DECISÃO QUE INDEFERIU O
PEDIDO DE NOVA AVALIAÇÃO DO IMÓVEL E
HOMOLOGOU O LAUDO PERICIAL APRESENTADO -
AVALIAÇÃO QUE SE PAUTOU EM REGULAMENTO
TÉCNICO E ESPECÍFICO SOBRE A MATÉRIA -
CONSTATAÇÃO DE MERAS INCORREÇÕES NAS
LEGENDAS DAS FOTOS DO IMÓVEL QUE NÃO
DESQUALIFICA O TRABALHO PRESTADO PELO
PERITO, EIS QUE SEQUER REDUNDARAM EM
INTERFERÊNCIAS
NOS
CÁLCULOS
E
FORAM
DEVIDAMENTE
CORRIGIDAS
NOS
ESCLARECIMENTOS PRESTADOS POSTERIORMENTE
-
AUTOR
QUE
SUSTENTA
SUPOSTA
DESVALORIZAÇÃO DE 40% NA AVALIAÇÃO DO
IMÓVEL, EMBORA ADMITA QUE OS ELEMENTOS
COMPARATIVOS SÃO DE PADRÃO SUPERIOR AO
IMÓVEL “SUB JUDICE” - TESES CONTRADITÓRIAS -
INDEMONSTRADO ERRO NA AVALIAÇÃO - DECISÃO
MANTIDA - AGRAVO DESPROVIDO.
Cuida-se de agravo de instrumento tirado da r.
decisão de fls. 13, que, no bojo da ação de extinção de
condomínio, cumulada com alienação judicial, em fase de
liquidação, indeferiu o pedido de nova realização de
perícia judicial e homologou o laudo de avaliação do
imóvel no valor de R$ 220.000,00, sendo R$ 145.000,00
correspondente ao terreno e R$ 75.000,00 equivalente ao
valor das benfeitorias, além do valor do aluguel de R$
645,00.
Irresignado, pretende o agravante a concessão de
efeito suspensivo e a reforma do r. pronunciamento,
sustentando, em síntese, que o laudo pericial promoveu

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desvalorização em 40% do valor do imóvel; as despesas com
as benfeitorias realizadas estão devidamente comprovadas
através das notas fiscais apresentadas, não havendo que
se calcular mediante fórmula de construção nova, como se
não existissem reformas no imóvel; em que pese a
avaliação tenha se baseado em outros imóveis similares,
buscou-se aqueles de padrão médio ou superior, a despeito
de o imóvel sub judice ter sido considerado de padrão
simples, descaracterizando a similaridade necessária dos
preços; a avaliação para a venda pautou-se em similares
com área superior ao imóvel; aduz que há cerca de 50
metros do imóvel existe um similar à venda com metragem
compatível e nas mesmas condições em que se encontrava
antes da reforma e área construída, de 40 a 60 m2,
avaliado em R$ 380.000,00 e locação no valor de R$
1.100,00; a avaliação trazida pelo expert foge dos
padrões mercadológicos e comerciais da região; o perito
traz informações incompatíveis, referindo-se a um segundo
dormitório inexistente e a janelas com acabamento de
madeira, embora sejam de alumínio; a qualificação do
material empregado na reforma é superficial e subjetiva;
pugna, assim, pela realização de nova perícia técnica.
O recurso foi regularmente processado, sendo negado
o efeito suspensivo pleiteado (fls. 813/819).
Contrarrazões às fls. 822/826.
Por fim, as partes não manifestaram oposição ao
julgamento virtual do recurso (fls. 827).
É o relatório.

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1.- Consoante observado anteriormente, “A detida
análise dos autos revela que o autor, João Augusto de
Jesus, ora agravante, ajuizou ação de extinção de
condomínio, cumulada com alienação judicial, em face
Débora Jéssica de Jesus e Márcia Balgamon de Jesus,
objetivando a extinção do condomínio existente entre as
partes, avaliação e venda judicial do imóvel, além da
fixação de aluguel, considerando que as rés detém a posse
exclusiva do bem comum.
“A r. sentença de fls. 661/665 (origem) julgou
procedente i) o pedido principal para extinguir o
condomínio mantido, determinar a alienação judicial do
imóvel com divisão dos valores obtidos na proporção de
1/3
para
cada
condômino
e
mantido
o
direito
de
preferência a ser exercido quando do leilão judicial
eletrônico, nomeação de perito para avaliação do valor de
venda e locação do imóvel, incluindo as benfeitorias
realizadas após a ocupação pelas rés e condená-las a
indenizar o autor pelo valor correspondente a 1/3 do
valor mensal da locação, também a ser aferido em perícia
judicial, desde a citação até a efetiva desocupação, além
das
custas,
despesas
processuais
e
honorários
advocatícios de 10% do valor atualizado da causa; ii) o
pedido reconvencional para condenar o autor-reconvindo a
indenizar 1/3 das benfeitorias realizadas, montante a ser
apurado
pela
perícia,
além
das
custas,
despesas
processuais e honorários de R$ 1.000,00.
“Certificado o trânsito em julgado da decisão (fls.
678, origem), o perito judicial Márcio Covello apresentou

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o laudo de fls. 688/757.
“Instados a se manifestarem, as rés concordaram com
a homologação, apontando apenas a incorreção quanto ao
número de dormitórios (fls. 776/778, origem); o autor, a
seu
turno,
apresentou
impugnação
aduzindo
que
as
informações do perito divergem da realidade do caso,
conquanto se refira a segundo dormitório inexistente no
imóvel e esquadrias de caixilhos de madeira, quando, na
verdade, tratam-se de alumínio; os imóveis usados como
comparativos são de padrão médio ou superior, a despeito
de o imóvel sub judice ser considerado de padrão simples;
foram indevidamente desconsideradas as notas fiscais
referentes às benfeitorias realizadas; solicita, ao fim,
nova avaliação (fls. 760/764, origem).
“O perito judicial prestou esclarecimentos às fls.
782/784 dos autos principais.
“Sobreveio, por fim, a r. decisão recorrida, que
indeferiu a realização de nova perícia e homologou o
laudo de avaliação.
2.- “O r. pronunciamento não merece reparos.
“A avaliação do imóvel, ao que tudo indica, pautou-
se em regulamento técnico e específico, seguindo aquilo
que prevê a Norma Para Avaliação de Imóveis Urbanos/1995
do Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias de
Engenharia - IBAPE/SP.
“A constatação de meras incorreções nas legendas das

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fotos dos cômodos do imóvel não é suficiente para
desqualificar o irretocável trabalho prestado pelo perito
ao juízo, quando mais sequer redundaram em interferências
nos cálculos procedidos e foram devidamente corrigidas
nos esclarecimentos prestados às fls. 782/784 dos autos
principais.
“De acordo com o estudo técnico, chegou-se ao valor
total
de
R$
220.000,00,
sendo
R$
145.000,00
correspondentes ao terreno e R$ 75.000,00 referentes às
benfeitorias, além do valor locativo de R$ 645,00.
“Nesse
sentido,
valeu-se
o
expert
do
método
comparativo, pautando-se em cinco elementos similares na
área
próxima
e
considerando
o
padrão,
estado
de
conservação e idade aparente dos imóveis.
“Ressaltou o perito, inclusive, a impossibilidade da
comparação com base somente na avaliação da metragem e
valor de mercado, como pretende o agravante, que sustenta
existir um único imóvel adjacente, desconsiderado pelo
perito, cujas características sejam supostamente mais
próximas do bem antes das benfeitorias realizadas.
“Aliás, no limite, as teses do agravante são
contraditórias.
“E isso porque sustenta, num primeiro momento, que o
perito se valeu de imóveis comparativos de padrão médio
ou superior, área mais extensa e, portanto, preços mais
elevados que o imóvel sub judice e, ao mesmo tempo,
aponta
que
as
avaliações
produzidas
pelo
expert

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redundaram em desvalorização do imóvel de cerca de 40%.
“Ora, se os imóveis comparativos são de padrão e
área superior, então não se pode admitir a tese de
desvalorização do imóvel arguida.
“Melhor sorte não assiste ao agravante quanto à
impugnação ao valor atribuído às benfeitorias realizadas
pelas rés.
“Embora tenham apresentado nota fiscal de parte das
despesas com as reformas descritas às fls. 732/733 dos
autos principais, admitiram as agravadas que não detêm a
maior parte dos recibos, notadamente porque elas próprias
empregaram a mão de obra necessária às obras.
“De outro lado, o perito apontou que antes das
benfeitorias o imóvel não tinha qualquer valor comercial
ou condição de moradia (fls. 736, origem), explicitando
que 'foi aplicado no cálculo das benfeitorias a idade
aparente de 15 (quinze) anos, bem como estado de
conservação 'c', que é a edificação seminova ou com
reforma geral e substancial entre 2 e 5 anos. Não há
qualquer fundamento técnico no alegado em sede de
impugnação pois, mesmo a construção nova (estado de
conservação 'a') pode ser decorrente de reforma geral e
substancial, havendo apenas sinais de desgaste natural da
pintura externa, conforme determina o IBAPE-SP baseadas
nos valores de Edificações de Imóveis Urbanos IBAPE/SP -
Versão 2002'.
“Destarte, não vislumbro a ocorrência de erro na

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avaliação ou quaisquer das hipóteses dispostas no art.
873 do CPC a justificar nova avaliação pericial, tratando-
se de mero descontentamento da parte com os valores
apresentados”.
3.-
CONCLUSÃO
Daí por que nego provimento ao
recurso.
Theodureto Camargo
RELATOR
Assinatura Eletrônica