Tribunal: TJSP
Processo: 2270017-82.2019.8.26.0000
Classe: Agravo de Instrumento / Promessa de Compra e Venda
Órgão julgador: Rebello Pinho
Órgão colegiado: 20a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-04-28
Data de publicação: 2020-04-28

Ementa:
TUTELA DE URGÊNCIA – Ação nominada de "ação redibitória com pedido de rescisão de contrato de compra e venda de imóvel c/c ressarcimento de danos materiais e pedido de tutela de urgência" - Na espécie, não se vislumbra a presença de elementos que evidenciem a probabilidade do direito e de perigo de dano ou o risco ao resultado útil do processo, em intensidade suficiente, para, na atual situação

Ementa:
TUTELA DE URGÊNCIA – Ação nominada de "ação redibitória com pedido de rescisão de contrato de compra e venda de imóvel c/c ressarcimento de danos materiais e pedido de tutela de urgência" - Na espécie, não se vislumbra a presença de elementos que evidenciem a probabilidade do direito e de perigo de dano ou o risco ao resultado útil do processo, em intensidade suficiente, para, na atual situação processual, o deferimento da tutela de urgência requerida, objetivando suspender o prazo para o pagamento do valor de R$450.000,00, restante para a quitação do preço, bem como para obstar que os réus alienem os direitos relativos ao imóvel dado em pagamento - O reconhecimento de existência de vícios ocultos no imóvel, anteriores à aquisição do bem pela autora, e que autorizariam a resolução do contrato, nos termos do art. 441, CC, envolve matéria fática, que somente poderá ser dirimida após regular dilação probatória, sendo certo que o laudo, ainda que elaborado por engenheiro civil, com inscrição no CREA, não se mostra suficiente, em sede de cognição sumária, para o deferimento da tutela de urgência na extensão pretendida, por se tratar de prova produzida de forma unilateral e que foi objeto de contestação pela parte ré vendedora - Não há como se admitir presente o requisito do perigo de dano ou o risco ao resultado útil do processo, requisito indispensável para concessão da tutela de urgência, pois, pelo que se infere dos autos, a parte autora está residindo no bem – Manutenção da r. decisão agravada.
Recurso desprovido.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
1
Agravo de Instrumento no 2270017-82.2019.8.26.0000
Registro: 2020.0000292059
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Agravo de Instrumento no
2270017-82.2019.8.26.0000, da Comarca de Araraquara, em que é agravante MARIANA
CUNHA BARBOSA SAHEB, são agravados DANIEL SALGADO DORNA e SIMONE
CRISTIANE ZANOTTI DORNA.
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 20a Câmara de Direito Privado
do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Negaram provimento ao
recurso. V. U., de conformidade com o voto do relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores ROBERTO MAIA
(Presidente) e ÁLVARO TORRES JÚNIOR.
São Paulo, 28 de abril de 2020.
REBELLO PINHO
Relator
Assinatura Eletrônica

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VOTO no 35572
Agravo de Instrumento no 2270017-82.2019.8.26.0000
Comarca: Araraquara 5a Vara Cível
Agravante: Mariana Cunha Barbosa Saheb
Agravados: Daniel Salgado Dorna e Outra
TUTELA DE URGÊNCIA Ação nominada de “ação redibitória
com pedido de rescisão de contrato de compra e venda de imóvel
c/c ressarcimento de danos materiais e pedido de tutela de
urgência” - Na espécie, não se vislumbra a presença de elementos
que evidenciem a probabilidade do direito e de perigo de dano ou
o risco ao resultado útil do processo, em intensidade suficiente,
para, na atual situação processual, o deferimento da tutela de
urgência requerida, objetivando suspender o prazo para o
pagamento do valor de R$450.000,00, restante para a quitação do
preço, bem como para obstar que os réus alienem os direitos
relativos ao imóvel dado em pagamento - O reconhecimento de
existência de vícios ocultos no imóvel, anteriores à aquisição do
bem pela autora, e que autorizariam a resolução do contrato, nos
termos do art. 441, CC, envolve matéria fática, que somente
poderá ser dirimida após regular dilação probatória, sendo certo
que o laudo, ainda que elaborado por engenheiro civil, com
inscrição no CREA, não se mostra suficiente, em sede de cognição
sumária, para o deferimento da tutela de urgência na extensão
pretendida, por se tratar de prova produzida de forma unilateral e
que foi objeto de contestação pela parte ré vendedora - Não há
como se admitir presente o requisito do perigo de dano ou o risco
ao resultado útil do processo, requisito indispensável para
concessão da tutela de urgência, pois, pelo que se infere dos autos,
a parte autora está residindo no bem Manutenção da r. decisão
agravada.
Recurso desprovido.
Vistos.
Trata-se de agravo de instrumento oferecido contra a r.
decisão, cuja cópia se encontra a fls. 212/213 dos autos de origem, que deferiu o pedido de
concessão de tutela de urgência apenas e tão somente para determinar que a autora realize
“o depósito nos autos, no prazo de 15 dias, sem afastar, contudo, as consequências
advindas da mora, no caso de improcedência da ação”.
A agravante sustenta que: (a) “(...) a agravante pagaria o

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valor de R$450.000,00 através de empréstimo bancário, nos termos do item “c”, da
cláusula IV, do Instrumento Particular objeto deste feito. Deste modo, a agravante não
possui este valor disponível para realizar o depósito judicial”; (b) “Considerando que a
agravante pretende a RESCISÃO DO INSTRUMENTO DE COMPRA E VENDA DO
IMÓVEL objeto deste feito ou, de forma subsidiária, o ABATIMENTO no preço da
compra e venda é de rigor o deferimento da suspensão do pagamento do valor
remanescente, haja vista que as provas documentais que acompanharam a inicial
COMPROVARAM A EXISTÊNCIA DE INÚMEROS VÍCIOS CONSTRUTIVOS
CAPAZES DE FUNDAMENTAR A RESCISÃO PLEITEADA ou o ABATIMENTO no
preço, devendo ser revista e reformada a r. decisão ora agravada, para conceder a TUTELA
DE URGÊNCIA OU DE EVIDÊNCIA no sentido de suspender o prazo para pagamento do
valor remanescente do Instrumento de Compra e Venda, para evitar a mora da autora”; (c)
“(...) não há razão para determinar o depósito judicial do valor remanescente da compra e
venda (R$450.000,00), haja vista que o referido valor não é devido pela agravante, uma
vez que a mesma comprovou, sem sombra de dúvida, a existência de inúmeros vícios
construtivos no imóvel adquirido, bem como a realização de inúmeras benfeitorias
necessárias, sendo este fato suficiente para, ao menos, deferir o pedido de abatimento no
valor da compra e venda” e (d) “Não obstante a comprovação da existência de elementos
suficientes para deferir o pedido de suspensão do pagamento do valor remanescente da
compra e venda é cediço que a garantia do juízo através do depósito judicial tem como
consequência afastar o devedor dos encargos da mora, pois se assim não for, não há
justificativa para o depósito judicial”.
O recurso foi processado sem atribuição de efeito suspensivo
(fls. 22).
A parte agravada ofereceu resposta (fls. 33/42), insistindo
que: (a) “(...) o imóvel não apresenta vícios redibitórios (como erroneamente alegado pela
agravante e comprovado pelos agravados na contestação de fls. 273/522), foi vistoriado por
inúmeras vezes pela agravante e seus familiares antes dela decidir por sua aquisição, e
principalmente por engenheiro profissional especializado da CEF dia 14/09/2019 para
liberação do financiamento - objeto do presente agravo, financiamento esse que quitaria a
aquisição com os agravados, que a agravante deveria ter pleiteado e não o fez. Frise-se que,
quando o comprou conhecia totalmente a residência, toda a obra realizada, verificando item
por item de seus cômodos, pisos, acabamentos, piscina, área gourmet, área externa, enfim,
em sua totalidade e nada constatou ou notou que indicasse conter vícios no mesmo, que
motivasse a rescisão do contrato firmado entre as partes, tampouco o presente agravo. Tem-
se, portanto que não existem razões para a agravante alegar vícios redibitórios no imóvel,
tampouco razões para deixar de finalizar o procedimento de financiamento de
R$450.000,00 que fatalmente culminou com o inconcebível final do contrato firmado entre
as partes, provocando danos irreparáveis aos agravados”; (b) “(...) houve arrependimento
por parte da agravante relativamente ao negócio, que não soube como se livrar da
aquisição, e está tentando a todo custo, até mesmo com grandes inverdades, devolvê-lo aos
agravados. Entretanto, deparou-se com a determinação agravada, de que prudente seria que
a prestação no valor de R$ 450.000,00, na forma do item IV, “c” da avença entre as partes,
seja depositada em conta à ordem do juízo, até definição da controvérsia, deferindo o I.
Magistrado a tutela de urgência, permitindo o depósito nos autos, acertadamente, porém
sem afastar, as consequências advindas da mora, no caso de improcedência da ação”; (c)

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“(...) foi a própria agravante que deu causa ao inadimplemento contratual, cabendo a ela
indenizar os agravados na multa, deixando de cumprir com o item final do financiamento
do saldo remanescente devedor, causando total desestrutura na vida dos agravados, que
contavam com o referido valor para, além de finalizar a venda, seguir com seus planos,
recuperando-se o patrimônio financeiro inteiramente aplicado na obra”; (d) “Deixou a
agravante de frisar que o atraso ocorreu exatamente pela irresponsabilidade dela própria,
que desde o princípio deixou de cumprir com as obrigações assumidas no contrato, que
consistia no término do guarda corpo da escada, para possibilitar aos agravados as
providências necessárias à finalização do HABITE-SE, que dependia unicamente dessa
regularização para ser expedido e, na sequência, possibilitaria a obtenção do financiamento
junto à CEF pela agravante, E QUE FICARAM A CARGO DA DELA ESSAS
PROVIDÊNCIAS” e (e) “(...) há de ser levado em conta que a agravante assumiu o
compromisso perante os agravados, não cumpriu, está morando no imóvel sem qualquer
custo, ou seja, desde novembro deveria ter pago aos agravados a quantia de R$ 450.000,00-
não o fez, não tem qualquer despesa com o financiamento que não realizou, pleiteia se
esquivar da mora, bem como do depósito determinado na acerta decisão, ora agravada”.
É o relatório.
1. Trata-se de ação nominada de “ação redibitória com pedido
de rescisão de contrato de compra e venda de imóvel c/c ressarcimento de danos materiais
e pedido de tutela de urgência”, promovida pela agravante contra os agravados,
objetivando: (a) “a rescisão/resolução do Instrumento Particular de Compromisso de
Compra e Venda havido entre as partes referente à aquisição pela autora do imóvel (lote e
construção) residencial construído sob o lote 24, da quadra “H”, do loteamento
“RESIDENCIAL E COMERCIAL AGRE ARARAQUARA”, o qual se encontra
devidamente registrado na matrícula 115.493, do 1o CRI de Araraquara, devendo as partes
retornarem ao “statu quo ante”” e (b) condenação dos réus no pagamento de indenização
por danos materiais, relativos a benfeitorias úteis e reparação de vícios ocultos. Requereu a
concessão de tutela de urgência para (a) “suspender o prazo para quitação do valor
R$450.000,00 disposto no item “c”, da cláusula IV, do Instrumento Particular de Compra e
Venda objeto deste feito, referente ao valor remanescente da compra e venda, haja vista
que a rescisão do referido contrato é objeto deste feito” e (b) “para que os requeridos se
abstenham de vender e/ou transmitir os direitos que possuem sob o apartamento descrito do
item “b”, da cláusula IV, do Instrumento Particular objeto deste feito”.
A r. decisão agravada foi proferida nos seguintes termos:
“ V.
Compromissado bem imóvel à autora, por meio de contrato particular
celebrado em janeiro de 2019, objetiva a compromissária compradora, nesta
ação, rebidir o ajuste em razão dos vícios ocultos relacionados na inicial,
além de obter perdas e danos dos réus, compromitentes vendedores.
Pois bem.
A despeito do laudo exibido pela demandante, o qual aponta inúmeras
anomalias no imóvel compromissado à venda pelos demandados, não é

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possível, neste momento, sem contraditório estabelecido e sem instrução
probatória realizada, chegar à conclusão de que há efetivamente vícios ou
defeitos ocultos, cuja gravidade torna a coisa imprópria ao uso a que se
destina, permitindo, assim, a redibição do contrato com a recondução das
partes ao "statu quo ante".
No estágio atual do litígio, porém, mostra-se prudente que a prestação
devida pela autora, no valor de R$450.000,00, na forma do item IV, "c", da
avença, seja depositada em conta à ordem do juízo, até definição adequada
da controvérsia.
Para esse fim, hei por bem deferir a tutela de urgência, permitindo à
demandante realizar o depósito nos autos, no prazo de 15 dias, sem afastar,
contudo, as consequências advindas da mora, no caso de improcedência da
ação.
Citem-se os réus na forma requerida (fls. 46/47), retificando-se no SAJ o
nome da ré (Simone Cristiane Zanotti Dorna), e cientifique-se o anuente do
contrato, Gabriel Cunha Barbosa Saheb, devendo a autora, para tanto,
informar o endereço dele nos autos.
Int”.
2. A pretensão recursal da parte agravante é de reforma da r.
decisão agravada para que “defira a tutela de urgência/evidência para suspender o prazo
para pagamento do valor de R$450.000,00, disposto no item “c”, da cláusula IV, do
Instrumento Particular de Compra e Venda objeto deste feito, referente ao valor
remanescente da compra e venda, haja vista que a rescisão do referido contrato é objeto
deste feito” ou “de forma subsidiária que, eventual depósito judicial do valor de
R$450.000,00 afaste a agravante dos encargos da mora, em caso de improcedência ou
procedência parcial deste feito”.
3. Mantém-se a r. decisão agravada.
3.1. Quanto aos requisitos da tutela de urgência prevista no
art. 300, do CPC/2015, adota-se a orientação de Humberto Dalla Bernadina de Pinho: “O
art. 300 traz a previsão de dois requisitos do cabimento da tutela de urgência:
elementos que evidenciam a probabilidade do direito e o perito de dano ou o risco do
resultado útil do processo. Ao adotar como requisito a probabilidade do direito, o
legislador de 2015 abrandou o rigor exigido até então pelo Código de 1973, cujo art.
273, caput, exigia prova inequívoca da verossimilhança da alegação. Tão logo criado o
instituto, em 1994, muitos autores buscaram interpretar o que seriam a
verossimilhança e a prova inequívoca, já que a primeira corresponde a uma
probabilidade, e a segunda se refere a algo decorrente a certeza. Neste passo assegurou-se
que a prova inequívoca da verossimilhança deveria dizer respeito ao fato em que
fundamenta o pedido. Em seguida, foi estabelecida uma espécie de graduação, segundo
a qual existiriam diversos níveis de juízo de probabilidade e, dessa forma, em um dos
extremos, estaria a prova bastante convincente; no outro extremo estaria a simples
fumaça do direito alegado. Assim, o juízo de verossimilhança fundado em prova

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inequívoca deveria compor o referido extremo mais convincente. Já a fumaça de direito
alegado (fumus boni iuris) seria suficiente para o processo cautelar (o qual não mais se
encontra previsto no ordenamento pátrio), mas não para a antecipação dos efeitos da tutela.
Afirmação verossímil, portanto, versaria sobre fato com aparência de verdadeiro, e
prova inequívoca significaria grau mais intenso de probabilidade do direito,
implicando em juízo cognitivo mais profundo do que o então exigido para a cautelar
autônoma pelo art. 798, embora inferior à cognição plena e exauriente que antecede a
tutela definitiva. Nessa graduação, a probabilidade, agora requisito para a concessão
da tutela de urgência, estaria entre a fumaça do direito alegado e a verossimilhança.
Seria, portanto, mais distante do juízo de certeza do que o antigo requisito. Caberá ao
magistrado, diante do caso concreto, ponderar valores e informações que fomentem o
requerimento de tutela de urgência e, sendo provável o direito alegado, conjugá-lo ao
outro requisito que veremos a seguir, para conceder ou não a medida requerida.
Como segundo requisito, além dos elementos que evidenciem a probabilidade do
direito, o requerente da concessão de tutela de urgência deverá demonstrar em juízo
que há perigo de que, em não sendo esta concedida, ocorra dano irreparável ou de
difícil reparação.” (“Direito Processual Civil Contemporâneo
Teoria Geral do
Processo”, 6a ed., Saraiva, 2015, SP, p. 518, o destaque não consta do original).
3.2. A presente ação nominada de “ação redibitória com
pedido de rescisão de contrato de compra e venda de imóvel c/c ressarcimento de danos
materiais e pedido de tutela de urgência”, promovida pela agravante contra os agravados,
encontra-se lastreada nas alegações de que: (a) em 14.01.2019, as partes firmaram
instrumento particular de compromisso de compra e venda relativo ao imóvel descrito na
matrícula no115.493, do 1o Cartório de Registro de Imóveis de Araraquara/SP; (b) após ser
imitida na posse do bem, a autora constatou a existência de diversos vícios ocultos
relativos à construção, nos termos do laudo de vistoria emitida por engenheiro civil; (c)
procedeu ao desembolso de quantias, visando o reparo de alguns defeitos; (d) ante a
existência de graves vícios de construção, não possui mais interesse na manutenção da
avença, requerendo a resolução do contrato, com (d.1) o retorno das partes ao status quo
ante, ou seja, com a devolução do valor dado de entrada pela aquisição do bem
R$300.000,00 -, bem como o imóvel de matrícula no100.956, do 1o Cartório de Registro de
Imóveis de Araraquara/SP, dado em pagamento; (d.2) condenação dos réus na multa
contratual pela não concretização do negócio e (d.3) a restituição dos valores despendidos
para fins de reparos dos defeitos pela parte autora e (e) é necessária a concessão de tutela
de urgência para suspender o prazo para o pagamento do valor de R$450.000,00, restantes
para a quitação do preço, bem como para obstar que os réus alienem os direitos relativos ao
imóvel dado em pagamento.
3.3. Na espécie, não se vislumbra a presença de elementos
que evidenciem a probabilidade do direito e de perigo de dano ou o risco ao resultado útil
do processo, em intensidade suficiente, para, na atual situação processual, o deferimento da
tutela de urgência requerida, objetivando suspender o prazo para o pagamento do valor de
R$450.000,00, restante para a quitação do preço, bem como para obstar que os réus
alienem os direitos relativos ao imóvel dado em pagamento.
O reconhecimento de existência de vícios ocultos no imóvel,
anteriores à aquisição do bem pela autora, e que autorizariam a resolução do contrato, nos
termos do art. 441, CC, envolve matéria fática, que somente poderá ser dirimida após

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regular dilação probatória, sendo certo que o laudo de fls. 72/136 dos autos de origem,
ainda que elaborado por engenheiro civil, com inscrição no CREA, não se mostra
suficiente, em sede de cognição sumária, para o deferimento da tutela de urgência na
extensão pretendida, por se tratar de prova produzida de forma unilateral e que foi objeto
de contestação pela parte ré vendedora.
Da mesma forma, não há como se admitir presente o requisito
do perigo de dano ou o risco ao resultado útil do processo, requisito indispensável para
concessão da tutela de urgência, pois, pelo que se infere dos autos, a parte autora está
residindo no bem.
Isto é o quanto basta para a manutenção da r. decisão
agravada, visto que ausentes os requisitos indispensáveis, em intensidade suficiente, para o
deferimento da tutela de urgência pretendida.
4. Em resumo, o recurso deve ser desprovido.
Ante o exposto, nega-se provimento ao recurso.
Manoel Ricardo Rebello Pinho
Relator