Tribunal: TJSP
Processo: 1011902-90.2018.8.26.0554
Classe: Apelação Cível / Promessa de Compra e Venda
Órgão julgador: Silvia Maria Facchina Esposito Martinez
Órgão colegiado: 10a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-01-28
Data de publicação: 2020-02-03

Ementa:
APELAÇÃO. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C RESTITUIÇÃO DE VALORES. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. Sentença de parcial procedência. Inconformismo somente da empreiteira requerida. Parcial acolhimento. Percentual de restituição à parte autora reduzido de 80% para 75% dos valores pagos. Entendimento recente do Superior Tribunal de Justiça. Momento de incidência dos juros de mora sobre os valores pagos.

Ementa:
APELAÇÃO. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C RESTITUIÇÃO DE VALORES. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. Sentença de parcial procedência. Inconformismo somente da empreiteira requerida. Parcial acolhimento. Percentual de restituição à parte autora reduzido de 80% para 75% dos valores pagos. Entendimento recente do Superior Tribunal de Justiça. Momento de incidência dos juros de mora sobre os valores pagos. Alteração para o trânsito em julgado, uma vez que o distrato ocorreu por iniciativa da parte adquirente.
RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.

Inteiro teor:
TRIBUNAL DE JUSTIÇA
DO ESTADO DE SÃO PAULO
10a Câmara de Direito Privado
Registro: 2020.0000054962
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos do(a) Apelação Cível
no 1011902-90.2018.8.26.0554, da Comarca de Santo André, em que é apelante SANTO
ANDRÉ BOULEVARD JARDIM 1 - EMPREENDIMENTO IMOBILIÁRIO S.A.
(ODEBRECHT), são apelados SUELI APARECIDA SALVADOR SOARES e JOSÉ
LUIZ SOARES.
ACORDAM, em 10a Câmara de Direito Privado do Tribunal de
Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: "Deram provimento em parte ao
recurso. V. U.", de conformidade com o voto do(a) Relator(a), que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Exmos. Desembargadores
JOÃO CARLOS SALETTI (Presidente) e COELHO MENDES.
São Paulo, 28 de janeiro de 2020.
SILVIA MARIA FACCHINA ESPÓSITO MARTINEZ
RELATOR
Assinatura Eletrônica

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Apelação Cível no 1011902-90.2018.8.26.0554
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VOTO No 10094
No Processo - Classe:
1011902-90.2018.8.26.0554 - Apelação Cível
Origem:
Comarca de Santo André
Juiz(a) de 1o Grau:
José Francisco Matos
Partes:
Apelante: Santo André Boulevard Jardim 1 - Empreendimento
Imobiliário S.A. (Odebrecht)
Apelados: Sueli Aparecida Salvador Soares e José Luiz Soares
APELAÇÃO. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C
RESTITUIÇÃO DE VALORES. COMPRA E VENDA DE
IMÓVEL. Sentença de parcial procedência. Inconformismo
somente da empreiteira requerida. Parcial acolhimento.
Percentual de restituição à parte autora reduzido de 80%
para 75% dos valores pagos. Entendimento recente do
Superior Tribunal de Justiça. Momento de incidência dos
juros de mora sobre os valores pagos. Alteração para o
trânsito em julgado, uma vez que o distrato ocorreu por
iniciativa da parte adquirente.
RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.
Trata-se de Apelação interposta contra a r. sentença proferida às fls.
225/230, a qual julgou procedente a Ação de Rescisão Contratual c.c. Restituição de
Valores, originária de contrato de compromisso de compra e venda.
O D. Magistrado declarou rescindido o contrato firmado entre as
partes, além de inexigíveis as taxas condominiais relativas à unidade no 12, Torre 2, do
empreendimento denominado “Cidade Viva Residencial”, condenando a requerida a
devolver aos autores 80% (oitenta por cento) da importância total recebida, em parcela
única, corrigida monetariamente pela tabela prática do TJSP, desde cada desembolso e
acrescida de juros legais de mora, desde a citação.
Inconformada, a requerida recorreu (fls. 232/248) reiterando a
impossibilidade de rescisão, tendo em vista a existência de cláusula de irrevogabilidade
e irretratabilidade.

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Contudo, caso mantido o distrato, requereu a alteração do percentual
de retenção nos termos avençados para 25% dos valores pagos, devolvidos de forma
parcelada e que a incidência dos juros de mora ocorresse a partir do trânsito em julgado.
O recurso foi regularmente processado, com oferta de contrarrazões
(fls. 251/258).
É O RELATÓRIO.
O recurso comporta parcial provimento.
Com efeito, os promitentes compradores não pretendem continuar
com o negócio e não poderiam ficar atrelados indefinidamente a um contrato, mormente
por não mais terem condições de suportá-lo financeiramente, sendo correto o pedido
efetuado de rescisão, fazendo jus à devolução dos valores, devidamente corrigidos.
Neste sentido a Súmula 1 do TJSP:
“O compromissário comprador de imóvel,
mesmo inadimplente, pode pedir a rescisão do
contrato e reaver as quantias pagas, admitida
a compensação com gastos próprios de
administração e propaganda feitos pelo
compromissário vendedor, assim com o valor
que se arbitrar pelo tempo de ocupação do
bem”.
De todo modo, considerando o quadro retratado nos autos, assiste
razão à apelante no tocante ao percentual a ser devolvido, pois o distrato consoante já
asseverado partiu da parte autora, aplicando-se o entendimento recentemente exarado
pelo STJ, in verbis:

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Hipótese em que, ausente qualquer peculiaridade, na
apreciação
da
razoabilidade
da
cláusula
penal
estabelecida em contrato anterior à Lei 13.786/2018,
deve prevalecer o parâmetro estabelecido pela Segunda
Seção no julgamento dos EAg 1.138.183/PE, DJe
4.10.2012, sob a relatoria para o acórdão do Ministro
Sidnei Beneti, a saber o percentual de retenção de 25%
(vinte e cinco por cento) dos valores pagos pelos
adquirentes, reiteradamente afirmado por esta Corte
como adequado para indenizar o construtor das
despesas gerais e desestimular o rompimento unilateral
do contrato. Tal percentual tem caráter indenizatório e
cominatório, não havendo diferença, para tal fim, entre
a utilização ou não do bem, prescindindo também da
demonstração individualizada das despesas gerais tidas
pela incorporadora com o empreendimento. (REsp
1.723.519/SP, 2a Seção, Relatora Ministra Maria Isabel
Gallotti, j. 02/10/2019)
No mesmo sentido, a jurisprudência recente desta Corte:
APELAÇÃO. COMPROMISSO DE COMPRA E
VENDA. RESCISÃO CONTRATUAL. LEI DE
REGÊNCIA. Irretroatividade da Lei 13.786/2018,
cuja
aplicação
se
restringe
aos
contratos
celebrados após a sua vigência. RETENÇÃO DE
VALORES. Culpa do adquirente incontroversa.
Percentual de 25% sobre os valores pagos que se
afigura escorreito e obedece aos parâmetros
fixados pelo C. Superior Tribunal de Justiça.
JUROS DE MORA. Rescisão contratual pleiteada
pelos compradores, em razão de ausência de

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recursos financeiros. Inexistência de mora anterior
da vendedora. Incidência dos juros de mora a
partir do trânsito em julgado. Precedentes desta C.
Câmara. SUCUMBÊNCIA. Adequação da verba
honorária sucumbencial ao mínimo estabelecido
pelo art. 85, § 2o, do Código de Processo Civil
vigente. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.
(Apelação
Cível
1003741-97.2018.8.26.0358;
Relatora Rosangela Telles; 2a Câmara de Direito
Privado; Julgamento: 19/12/2019)
Em contrapartida, a solicitação de devolução dos valores pagos de
forma parcelada não se sustenta, pois a questão já restou definida pela Súmula no 543 do
STJ:
“Na hipótese de resolução de contrato de
promessa de compra e venda de imóvel
submetido
ao
Código
de
Defesa
do
Consumidor,
deve
ocorrer
a
imediata
restituição das parcelas pagas pelo promitente
comprador - integralmente, em caso de culpa
exclusiva do promitente vendedor/construtor,
ou parcialmente, caso tenha sido o comprador
quem deu causa ao desfazimento.”
E no caso de rescisão contratual motivada pela inadimplência dos
contratantes, a jurisprudência do E. STJ tem entendido que os juros de mora incidem a
partir do trânsito em julgado e não da data da citação, consoante definido na r. sentença
(AgRg no REsp no 1.342.255/SP e REsp no 842.654/SP).
Portanto, a sentença comporta reparos no tocante à majoração do
percentual de retenção para 25% e quanto ao momento de incidência dos juros de mora
sobre os valores pagos, o qual passa a ser do trânsito em julgado.

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E mesmo com a parcial reforma da sentença, considerando o resultado
final da demanda, a condenação da verba sucumbencial deve ser mantida em desfavor
da empreiteira, comportando a verba honorária majoração de 10% para 12% do valor da
condenação, visto que a empreiteira deu causa à demanda e não foi acolhido o pedido de
improcedência da ação.
Ante o exposto, pelo meu voto, dou parcial provimento ao recurso,
nos termos da fundamentação.
SÍLVIA Maria Facchina ESPÓSITO MARTINEZ
Relatora