Tribunal: TJSP
Processo: 1004769-20.2015.8.26.0451
Classe: Apelação Cível / Taxa de Serviços de Assessoria Técnico Jurídico Imobiliária - SATI
Órgão julgador: Erickson Gavazza Marques
Órgão colegiado: 5a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-07-03
Data de publicação: 2020-07-03

Ementa:
APELAÇÃO - COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA – DECLARATÓRIA CUMULADA COM INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS – PRETENSÃO DE DEVOLUÇÃO DA TAXA SATI E DA COMISSÃO DE CORRETAGEM - ILEGITIMIDADE PASSIVA DEVIDAMENTE AFASTADA - COMISSÃO DE CORRETAGEM DEVIDA – PREVISÃO EXPRESSA NO CONTRATO - ABUSIVIDADE NA COBRANÇA DA TAXA SATI - RESTITUIÇÃO DO VALOR PAGO PELA COMPRADORA DEVIDAMENTE RECONHECIDA - AÇÃO

Ementa:
APELAÇÃO - COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA – DECLARATÓRIA CUMULADA COM INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS – PRETENSÃO DE DEVOLUÇÃO DA TAXA SATI E DA COMISSÃO DE CORRETAGEM - ILEGITIMIDADE PASSIVA DEVIDAMENTE AFASTADA - COMISSÃO DE CORRETAGEM DEVIDA – PREVISÃO EXPRESSA NO CONTRATO - ABUSIVIDADE NA COBRANÇA DA TAXA SATI - RESTITUIÇÃO DO VALOR PAGO PELA COMPRADORA DEVIDAMENTE RECONHECIDA - AÇÃO PROCEDENTE – RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2020.0000499271
ACÓRDÃO
Vistos,
relatados
e
discutidos
estes
autos
de
Apelação
Cível
no
1004769-20.2015.8.26.0451, da Comarca de Piracicaba, em que é apelante MRV
ENGENHARIA E PARICIPAÇÕES S/A, é apelada MARIANA CAMARGO
MARDEGAM (JUSTIÇA GRATUITA).
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 5a Câmara de Direito Privado do
Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Deram provimento em
parte ao recurso. V. U., de conformidade com o voto do relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores MOREIRA VIEGAS
(Presidente sem voto), J.L. MÔNACO DA SILVA E JAMES SIANO.
São Paulo, 3 de julho de 2020.
ERICKSON GAVAZZA MARQUES
Relator
Assinatura Eletrônica

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Apelação Cível no 1004769-20.2015.8.26.0451 -Voto no 31176-ASY
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APELAÇÃO CÍVEL no 1004769-20.2015.8.26.0451
Comarca:PIRACICABA 3a VARA CÍVEL
Juiz :LOURENÇO CARMELO TÔRRES
Ação :DECLARATÓRIA C.C. INDENIZATÓRIA
Apelante:MRV ENGENHARIA E PARTICIPAÇÕES S/A
Apelada :MARIANA CAMARGO MARDEGAM
VOTO No 31176
APELAÇÃO - COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DECLARATÓRIA
CUMULADA COM INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS

PRETENSÃO DE DEVOLUÇÃO DA TAXA SATI E DA COMISSÃO DE
CORRETAGEM - ILEGITIMIDADE PASSIVA DEVIDAMENTE AFASTADA
- COMISSÃO DE CORRETAGEM DEVIDA PREVISÃO EXPRESSA NO
CONTRATO - ABUSIVIDADE NA COBRANÇA DA TAXA SATI -
RESTITUIÇÃO DO VALOR PAGO PELA COMPRADORA DEVIDAMENTE
RECONHECIDA - AÇÃO PROCEDENTE RECURSO PARCIALMENTE
PROVIDO.
Vistos.
Trata-se
de
ação
declaratória,
cumulada
com
indenizatória, ajuizada por Mariana Camargo Mardegam em face de
MRV Engenharia e Participações S.A., que a respeitável sentença de
fls. 134/137, cujo relatório adoto, julgou procedente, declarando a
nulidade da cláusula 3.3 do contrato particular firmado entre as
partes, para o fim de compelir a ré a restituir à autora os valores
cobrados à título de corretagem e taxa SATI, no importe de
R$5.817,00, além de arcar com o pagamento das custas, despesas
processuais e honorários advocatícios fixados em 10% do valor da
condenação atualizado.
Inconformada, apela a ré alegando, preliminarmente, que

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é parte ilegítima para restituir a taxa de despachante e a comissão de
corretagem, posto que foram pagas diretamente ao corretor de
imóveis/imobiliária. No mérito, sustenta, em suma, que a cobrança
da comissão de corretagem é legal, sendo que a atuação do corretor
se aproveita a ambas as partes, não tendo sido omitidas informações
à recorrida que tinha plena ciência dos serviços contratados. Requer,
ao final, seja dado provimento ao recurso, modificando-se a decisão
recorrida.
O recurso foi preparado e respondido (fls. 160/168).
É o relatório.
Conforme depreende-se dos autos, as partes firmaram
Instrumento Particular de Compra e Venda do apartamento no 201,
Bloco 40 2Q, do Residencial Parque Paradiso, localizado na Rua
Nossa Senhora do Carmo, no 505, cidade de Piracicaba SP,
buscando a autora, com a presente demanda, a devolução dos
valores pagos à título de comissão de corretagem e taxa SATI.
A sentença julgou procedente a ação, declarando a
nulidade da cláusula 3.3 do contrato firmado, condenando a ré a
restituir à autora os valores cobrados à título de corretagem e taxa
SATI, arcando, ainda, com o pagamento das custas, despesas
processuais e honorários advocatícios fixados em 10% do valor da

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condenação atualizado.
Em primeiro lugar, é cediço que as relações que
envolvem compra e venda de imóveis, adquiridos por consumidores
finais, regem-se pelo Código de Defesa do Consumidor, que
consagrou, em seus artigos 7o, parágrafo único e 25, §1o, a
solidariedade da cadeia, devendo todos os fornecedores ou
prestadores de serviço responder objetivamente pelos danos
causados aos consumidores.
Na hipótese destes autos, é incontroversa a participação
da requerida no negócio jurídico consubstanciado na compra e
venda do imóvel em debate, ocasionando a sua responsabilização e
conseqüente solidariedade na obrigação de devolução dos valores
indevidamente cobrados, não havendo que se falar em ilegitimidade
para figurar no pólo passivo da demanda.
Ademais, nos termos do artigo 927, III, do Coìdigo de
Processo Civil, os juiìzes e tribunais observaraÞo os acoìrdaÞos

proferidos em julgamento de recursos especiais repetitivos, sendo
que tal questaÞo acerca da legitimidade da empresa responsaìvel pelo
empreendimento foi decidida nos Recursos Especiais Repetitivos
nos. 1.551.951 e 1.599.511, do Superior Tribunal de Justic ̧a que
estabeleceu “Legitimidade passiva 'ad causam' da incorporadora,
na condic aÞo de promitente-vendedora, para responder pela

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restituic aÞo ao consumidor dos valores pagos a tiìtulo de comissaÞo
de corretagem e de taxa de assessoria teìcnico-imobiliaìria, nas
demandas em que se alega praìtica abusiva na transfere ncia desses
encargos ao consumidor”.
Importante mencionar que a decisaÞo proferida no
Recurso Especial Repetitivo no. 1.601.149 (Tema 960) naÞo alterou
essa soluc aÞo, em relac aÞo aÌs transac oÞes pelo programa “Minha Casa
Minha Vida”, de forma que a MRV é parte legiìtima para figurar no
polo passivo da demanda.
Assim sendo, rejeito a preliminar arguida pela apelante.
No mérito, no que se refere aÌ cobranc a da taxa SATI da
autora, o Superior Tribunal de Justiça, ainda no julgamento do REsp
no 1.599.511/SP, tambeìm firmou a tese pela “Abusividade da
cobranc ̧a pelo promitente-vendedor do servic o de assessoria
teìcnico-imobiliaìria (SATI), ou atividade conge nere, vinculado aÌ
celebrac aÞo de promessa de compra e venda de imoìvel” (Tema 938).
Quanto aÌ cobranc a de comissaÞo de corretagem da autora,
da mesma forma, em julgamento sob o rito dos recursos repetitivos
REsp 1551951-SP, REsp 1551956-SP, REsp 1551968-SP e REsp
1599511-SP, a Segunda Seção do Superior Tribunal de Justiça, por
unanimidade, decidiu pela “Validade da claìusula contratual que

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transfere ao promitente-comprador a obrigac aÞo de pagar a
comissaÞo de corretagem nos contratos de promessa de compra e
venda de unidade auto noma em regime de incorporac aÞo
imobiliaìria, desde que previamente informado o prec o total da
aquisic aÞo
da unidade auto noma, com o destaque do valor da
comissaÞo de corretagem” (Tese 938).
No caso em questão, no Contrato Particular de Promessa
de Compra e Venda Quadro Resumo, constou expressamente a
obrigac aÞo de pagamento de comissaÞo de corretagem de R$ 5.117,00
(fls. 23), não se mostrando, portanto, abusiva a cobrança.
Desse modo, a demandante não faz jus à devolução das
quantias pagas a título de comissão de corretagem, devendo ser
julgada parcialmente procedente a ação, condenando a ré a restituir
à autora apenas a importância paga à título de serviços de assessoria,
considerando a sucumbência recíproca, uma vez que o recurso foi
interposto sob a égide do Código de Processo Civil/1973, tendo a
autora decaído em parte dos pedidos efetuados.
Em decorrência do exposto, DOU PARCIAL
PROVIMENTO ao recurso, nos termos acima alinhavados.
ERICKSON GAVAZZA MARQUES
Relator