Tribunal: TJSP
Processo: 2169285-59.2020.8.26.0000
Classe: Agravo de Instrumento / Locação de Imóvel
Órgão julgador: Fabio Tabosa
Órgão colegiado: 29a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-10-21
Data de publicação: 2020-10-29

Ementa:
Locação. Pretensão da locatária à redução do valor locatício em razão dos efeitos econômicos da pandemia. Loja de rua voltada ao comércio de produtos e serviços telefônicos. Imprevisibilidade, inevitabilidade e consequências da pandemia que são notórias e dispensam demonstração. Cautela necessária, ainda assim, no tocante a pretensões de intervenção judicial forçada que se predisponham a alterar

Ementa:
Locação. Pretensão da locatária à redução do valor locatício em razão dos efeitos econômicos da pandemia. Loja de rua voltada ao comércio de produtos e serviços telefônicos. Imprevisibilidade, inevitabilidade e consequências da pandemia que são notórias e dispensam demonstração. Cautela necessária, ainda assim, no tocante a pretensões de intervenção judicial forçada que se predisponham a alterar os termos de relações negociais, interferindo em sua dinâmica e impondo a readequação de forças, quando não a distribuição ou transferência de prejuízos, para atender às conveniências de um dos contratantes. Relevância, em tal contexto, do entendimento entre os próprios contratantes na busca de soluções renegociadas que contemplem as interferências havidas e estabeleçam as bases para a preservação do negócio a partir do exercício da autonomia da vontade. Necessidade, outrossim, de sopesar possíveis soluções interventivas em função das características do negócio jurídico e dos elementos efetivamente atingidos, objetivos ou subjetivos. Prestação pecuniária, no caso da locação, que não se pode dizer objetivamente impossibilitada, nem tampouco se equiparando à quebra da base objetiva do contrato a dificuldade, ainda que excessiva, de adimplemento por uma das partes, por fatores de ordem subjetiva. Reconhecimento, em contrapartida, de possível quebra da base objetiva durante o período de impossibilidade, por vedação oficial, de abertura do imóvel e exploração da atividade econômica. Locação que pressupõe a disponibilidade do imóvel para uso pelo inquilino. Obstáculo objetivo, no caso, não imputável a qualquer das partes e que autoriza, como solução provisória, a repartição das consequências econômicas daí advindas. Decisão agravada, que determinou a redução em 20% do aluguel, mantida, embora a Câmara já tenha adotado percentuais maiores de redução, seja porque esse foi o pedido da inquilina, seja porque o presente recurso é da locadora. Impossibilidade, contudo, de manter a duração da redação "enquanto durarem os efeitos da pandemia", expressão imprecisa e que se presta a múltiplos significados. Fixação do termo final da redução relativamente ao momento da autorização oficial para reabertura do estabelecimento da locatária. Decisão agravada reformada apenas para esse fim. Agravo de instrumento da ré-locadora parcialmente provido.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2020.0000879169
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Agravo de Instrumento no
2169285-59.2020.8.26.0000, da Comarca de Jundiaí, em que é agravante WWP
ADMINISTRADORA DE BENS PRÓPRIOS LTDA., é agravado FABIO ROGÉRIO
DOS SANTOS DELGADINHO EPP.
ACORDAM, em 29a Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça de São
Paulo, proferir a seguinte decisão: "Deram provimento parcial ao agravo por maioria,
vencido o 2o Juiz, que dava provimento integral e declarará voto.", de conformidade
com o voto do Relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Exmos. Desembargadores SILVIA
ROCHA (Presidente sem voto), CARLOS HENRIQUE MIGUEL TREVISAN E
FRANCISCO CARLOS INOUYE SHINTATE.
São Paulo, 21 de outubro de 2020.
FABIO TABOSA
RELATOR
Assinatura Eletrônica

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Agravante: WWP Administradora de Bens Próprios Ltda.
Agravada: Fabio Rogério dos Santos Delgadinho - EPP
Agravo de Instrumento no 2169285-59.2020.8.26.0000 6a Vara Cível de Jundiaí
Voto no 17.235
Locação. Pretensão da locatária à redução do valor
locatício em razão dos efeitos econômicos da pandemia.
Loja de rua voltada ao comércio de produtos e serviços
telefônicos.
Imprevisibilidade,
inevitabilidade
e
consequências da pandemia que são notórias e dispensam
demonstração. Cautela necessária, ainda assim, no tocante
a pretensões de intervenção judicial forçada que se
predisponham a alterar os termos de relações negociais,
interferindo em sua dinâmica e impondo a readequação de
forças, quando não a distribuição ou transferência de
prejuízos, para atender às conveniências de um dos
contratantes. Relevância, em tal contexto, do entendimento
entre os próprios contratantes na busca de soluções
renegociadas que contemplem as interferências havidas e
estabeleçam as bases para a preservação do negócio a partir
do exercício da autonomia da vontade. Necessidade,
outrossim, de sopesar possíveis soluções interventivas em
função das características do negócio jurídico e dos
elementos efetivamente atingidos, objetivos ou subjetivos.
Prestação pecuniária, no caso da locação, que não se pode
dizer objetivamente impossibilitada, nem tampouco se
equiparando à quebra da base objetiva do contrato a
dificuldade, ainda que excessiva, de adimplemento por uma
das
partes,
por
fatores
de
ordem
subjetiva.
Reconhecimento, em contrapartida, de possível quebra da
base objetiva durante o período de impossibilidade, por
vedação oficial, de abertura do imóvel e exploração da
atividade
econômica.
Locação
que
pressupõe
a
disponibilidade do imóvel para uso pelo inquilino.
Obstáculo objetivo, no caso, não imputável a qualquer das
partes e que autoriza, como solução provisória, a repartição
das consequências econômicas daí advindas. Decisão
agravada, que determinou a redução em 20% do aluguel,
mantida, embora a Câmara já tenha adotado percentuais
maiores de redução, seja porque esse foi o pedido da
inquilina, seja porque o presente recurso é da locadora.
Impossibilidade, contudo, de manter a duração da redação
“enquanto durarem os efeitos da pandemia”, expressão
imprecisa e que se presta a múltiplos significados. Fixação
do termo final da redução relativamente ao momento da
autorização oficial para reabertura do estabelecimento da
locatária. Decisão agravada reformada apenas para esse
fim. Agravo de instrumento da ré-locadora parcialmente

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provido.
VISTOS.
Trata-se de agravo interposto contra a r. decisão reproduzida na
fl. 166 do presente instrumento recursal (fl. 142 dos autos principais), que, no âmbito de
demanda revisional de aluguel relativo a contrato de locação comercial, fundada na
repercussão dos efeitos da pandemia sobre a atividade econômica e no desequilíbrio da
relação contratual, deferiu parcialmente tutela provisória requerida pela autora,
autorizando o pagamento provisório de 80% (oitenta por cento) do valor vigente,
“enquanto durarem os efeitos da pandemia”, relegando para momento posterior a
definição quanto à exigibilidade dos 20% (vinte por cento) restantes.
Insurge-se a ré-locadora, sustentando o descabimento da redução
do aluguel, sob o argumento de que a pandemia não autorizaria a intervenção do Poder
Judiciário nos termos do contrato, à luz do art. 421 do Código Civil. Ressalta, por outro
lado, a possibilidade de resolução da locação, conforme previsto no art. 478 do mesmo
Código. Por fim, indica não ter a autora comprovado qualquer queda em seu
faturamento, acenando com a reabertura da loja desde o mês de abril. Cita precedente
em prol de sua tese, batendo-se em conclusão pela reforma da r. decisão agravada, com
a revogação da tutela de urgência concedida.
Deferiu-se o processamento do agravo, concedendo-se o efeito
suspensivo pleiteado, dispensando-se outrossim a prestação de informações pelo MM.
Juízo a quo.
O agravo, que é tempestivo, foi devidamente instruído com as
peças obrigatórias e com o comprovante de recolhimento das custas de preparo,
manifestando-se a agravada em contrarrazões no prazo legal (fls. 212/224).
É o relatório.
Prospera em parte o inconformismo.
Os efeitos decorrentes da pandemia (por si mesmos e em virtude
das medidas oficiais voltadas ao respectivo combate), as drásticas consequências de

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ordem econômica e ainda a interferência no âmbito das mais variadas relações jurídicas,
com marca de imprevisibilidade e inevitabilidade, são circunstâncias que, por sua
notoriedade, dispensam maiores considerações.
Ainda assim, como se advertiu ao ensejo da decisão de
processamento do presente recurso, é preciso cautela com as providências que se
possam esperar, sobretudo no âmbito das relações contratuais de cunho patrimonial, sob
a forma de intervenção judicial, mormente quando se trata de buscar satisfazer
perspectiva compensatória, com viés de transferência ou ao menos repartição de perdas
patrimoniais.
Não bastasse a excepcionalidade da intervenção judicial na
dinâmica das relações privadas, à luz de dispositivos como o art. 421, parágrafo único, e
o art. 421-A, III, do Código Civil, no plano prático é preciso ter cautela extrema com os
efeitos de eventuais tentativas, ainda que bem intencionadas, de reequilíbrio de
determinadas relações jurídicas, com potencial entretanto de propagação sequencial
incontrolável, e legitimada pelo aval estatal, de gargalos de insolvabilidade.
É inegável que, nesse contexto de afetação generalizada da
possibilidade de cumprimento dos negócios e de regular desenvolvimento das relações
jurídicas, emerja como preferencial, por sobre a intervenção estatal adjudicada, a
capacidade das próprias partes de diálogo e construção de soluções adequadas a
contemplar as expectativas e limitações de cada qual, levando na medida do possível à
renegociação dos negócios, inclusive como corolário de uma postura cooperativa ínsita
à boa-fé objetiva e aos deveres anexos ao contrato.
É preciso ter em conta que a pretensão de intervenção estatal
forçada em torno de solução que, longe de se limitar a contemplar as dificuldades do
devedor, traz na mesma medida a perspectiva de oneração e imposição de restrição
patrimonial ao outro contratante.
De toda forma, ainda assim é possível vislumbrar um pequeno
espaço para a intervenção pretendida pela autora-agravada.
Para tanto, faz-se imprescindível distinguir aspectos conceituais
relevantes para o correto tratamento dos impactos da situação reinante sobre o contrato,
identificando sua natureza e as elementos do negócio efetivamente atingidos.

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Não há que se falar, antes de mais nada, em impossibilidade de
cumprimento da prestação a cargo da locatária, prestação essa consistente em obrigação
de dar coisa certa, v.g., pecúnia. Essa segue sendo, do ponto de vista material,
perfeitamente factível, ainda que se acene com a impossibilidade, num primeiro
momento, ou excessiva dificuldade, ao depois, para o exercício da atividade econômica
precípua da empresa, visto que o direito da locadora à remuneração pela entrega do
imóvel não está atrelado à efetividade do desempenho comercial do inquilino ou ao
sucesso de seu negócio.
Por outro lado, ainda que se acene com a universalidade e
imprevisibilidade da pandemia, as consequências da retração econômica sobre a
atividade empresarial, é bem de ver, devem ser adequadamente compreendidas no
contexto de cada negócio. A excessiva dificuldade que daí possa advir ao devedor não é,
em tal sentido, algo que se possa concretamente qualificar como quebra da base objetiva
do negócio, pois não interfere sobre seu objeto ou sobre o conteúdo das prestações de
cada parte, quando muito dizendo respeito a eventual dificuldade no cumprimento de
sua obrigação por um dos contratantes; tal dificuldade, entretanto, ainda que possa em
determinado contexto justificar a interrupção do contrato, pela impossibilidade a um dos
contratantes quanto à sua execução, e sem as consequências do rompimento
injustificado, é discutível possa motivar num contexto distinto, de sequência do
negócio, pretensão ao abrandamento ou pura e simples dispensa temporária da prestação
de apenas uma das partes.
Tal óbice é particularmente perceptível em relação como a
locatícia, cujo sinalagma envolve prestações periódicas reciprocamente exauridas, e em
relação ao qual se estaria cogitando da liberação parcial ou total do encargo tocante ao
locatário paralelamente a um cenário de integral cumprimento da obrigação a cargo do
locador, mediante a disponibilização do imóvel para uso.
Assiste razão à autora, todavia, quando cogita da quebra da base
objetiva por força da impossibilidade de utilização do imóvel durante o período de
vedação oficial à sua abertura e exploração (a autora, conforme informado nas razões
recursais, dedica-se ao comércio de produtos e serviços telefônicos, tendo sido atingida
pela vedação à abertura das lojas de rua).

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Não, certamente, por culpa da locadora, mas o fato é que o
objeto do contrato pressupõe a plena disponibilidade do bem locado, coisa que em tal
contexto não se verifica. Tem-se aí período de interrupção do curso regular do negócio,
por impedimento não imputável a qualquer das partes, o que justifica não a pura e
simples dispensa da prestação a cargo da autora, já que mal ou bem segue de posse do
imóvel e ali mantendo todo seu ferramental, mas a repartição das consequências do
óbice assim verificado.
Esta C. Câmara, em situações assemelhadas, já chegou a
conceder redução do aluguel da ordem de 50% (cinquenta por cento) para o período de
vedação da atividade; entretanto, como no caso a r. decisão agravada o fez em menor
grau, preservando 80% do aluguel vigente (o que foi, aliás, o pedido feito em termos de
tutela provisória), e como o recurso é da locadora, não há como ir além.
Em contrapartida, não pode prevalecer o critério definido pelo
ilustre Magistrado, que estabeleceu como período de aplicação da redução aquele
durante o qual “durarem os efeitos da pandemia”. Não é preciso muito para considerar
que a expressão é imprecisa, mesmo porque por “efeitos da pandemia” pode-se entender
uma pluralidade de repercussões, de matiz variada e nas mais diversas áreas, que em
alguns casos perdurarão até mesmo por anos.
Coerentemente com o raciocínio desenvolvido no presente voto,
o critério objetivo norteador da duração da redução provisória haverá de ser,
basicamente, o momento da autorização para a reabertura do comércio de rua e o
reinício pela autora de suas atividades, a partir desse exato momento restabelecendo-se
os termos do contrato.
Fica, pois, para esse fim restrito, reformada a r. decisão
agravada.
Ante o exposto, dá-se parcial provimento ao agravo.
FABIO TABOSA
Relator

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DECLARAÇÃO DE VOTO VENCIDO (Voto no 16.910)
AGRAVO DE INSTRUMENTO No 2169285-59.2020.8.26.0000
Comarca de Jundiaí - 6a Vara Cível
Respeitado o entendimento da douta maioria, ousei
divergir pelas razões que adiante seguem.
O recurso está voltado contra decisão que, no âmbito de
ação revisional de aluguel relativo a contrato de locação comercial,
fundada na repercussão dos efeitos da pandemia sobre a atividade
econômica e no desequilíbrio da relação contratual, deferiu parcialmente
tutela provisória requerida pela autora, autorizando o pagamento provisório
de 80% (oitenta por cento) do valor vigente, “enquanto durarem os efeitos da
pandemia”, relegando para momento posterior a definição quanto à
exigibilidade dos 20% (vinte por cento) restantes.
Nesta sede de cognição sumária não se vislumbra a
possibilidade de entender como não devidos os aluguéis e consequentes
encargos da locação acordados entre as partes litigantes, e nem mesmo a
possibilidade de redução, ainda que por tempo limitado.
Conquanto não se desconheça que as atividades
comerciais não essenciais estivessem suspensas no Estado de São Paulo em
razão da pandemia gerada pelo novo Coronavírus (Covid-19), os
elementos de convicção não se mostram suficientes, ao menos por
enquanto, a permitir a redução do aluguel, assegurando o valor real da
obrigação, nos termos do artigo 317 do Código Civil (“Quando, por motivos
imprevisíveis, sobrevier desproporção manifesta entre o valor da prestação devida e o do momento de
sua execução, poderá o juiz corrigi-lo, a pedido da parte, de modo que assegure, quanto possível, o
valor real da prestação”), sem que antes seja respeitado o contraditório e a ampla
defesa.
Oportuno destacar, a esse respeito, entendimento deste
Egrégio Tribunal, abordando a questão acerca da impossibilidade de se
determinar, em sede de tutela de urgência, a suspensão da exigibilidade de
aluguéis:
Locação de imóvel comercial. Tutela de urgência destinada a
suspender a exigibilidade dos aluguéis em face da quarentena

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decorrente da pandemia por COVID-19. Descabimento. Moratória
que pelo regime legal não pode ser imposta ao credor pelo Juiz,
devendo decorrer de ato negocial entre as partes ou por força de
especial disposição legal. Evocação do caso fortuito e força maior
que tampouco autoriza aquela medida. Cabimento, porém, da
vedação à extração de protesto de título representativo do crédito por
aluguéis.
Recurso
parcialmente
provido (Agravo de
Instrumento
no
2063701-03.2020.8.26.0000,
Relator Desembargador Arantes Theodoro, 36a
Câmara de Direito Privado, 06.4.2020)
A alegada restrição à atividade comercial da autora não
é oponível à ré, pois afetou igualmente a ambas, não sendo razoável
admitir que o locador seja impedido de receber os aluguéis e encargos,
como justa e legítima fonte de renda.
Inviável, pois, acolher, em cognição sumária, eventual
tese da ocorrência de fato de força maior ou ensejador da aplicação da
teoria da imprevisão uma vez que o contrato de locação é contínuo e tem o
potencial de perdurar por período superior às restrições estatais impostas, e
também porque, apesar das restrições impostas em decorrência do novo
Coronavírus (Covid-19), é prematura e indevida qualquer suspensão,
revisão ou alteração contratual por ordem judicial antes do devido
contraditório.
Frise-se que o mesmo argumento apresentado pela
agravada, consistente na redução no faturamento, poderá ser utilizado pela
parte agravante, sendo necessário, portanto, para se começar a ponderar
acerca da possibilidade de se conceder, judicialmente, o pretendido
desconto no valor do aluguel e encargos, analisar-se a situação fática de
ambas as partes para que se alcance a solução mais equilibrada e que
respeite a legislação vigente, bem como os princípios aplicáveis ao caso.
A análise mais aprofundada acerca da possibilidade de
concessão da tutela da forma postulada pela parte agravada está, portanto,
reservada ao juízo de primeiro grau, que, após o contraditório e à luz das
provas que eventualmente venham a ser produzidas, disporá de todos os
elementos de convicção necessários.
Conclui-se, portanto, que no momento a controvérsia a
ser dirimida está restrita ao cabimento da medida de urgência indeferida, à
luz dos requisitos previstos no artigo 300 do Código de Processo Civil, os
quais não se fazem presentes.
Por tais considerações é que, novamente com o devido

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respeito, apresento voto divergente para dar provimento integral ao agravo.
CARLOS HENRIQUE MIGUEL TREVISAN
2o Juiz

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Este documento é cópia do original que recebeu as seguintes assinaturas digitais:
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Eletrônicos
FABIO GUIDI TABOSA PESSOA
1301E9EC
7
9
Declarações de
Votos
CARLOS HENRIQUE MIGUEL TREVISAN
13059BC5
Para conferir o original acesse o site:
https://esaj.tjsp.jus.br/pastadigital/sg/abrirConferenciaDocumento.do, informando o processo
2169285-59.2020.8.26.0000 e o código de confirmação da tabela acima.