Tribunal: TJSP
Processo: 0016041-76.2012.8.26.0566
Classe: Apelação Cível / Promessa de Compra e Venda
Órgão julgador: Erickson Gavazza Marques
Órgão colegiado: 5a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-03-04
Data de publicação: 2020-06-03

Ementa:
AÇÃO DE ANULAÇÃO DE NEGÓCIO JURÍDICO CUMULADA COM INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS E MATERIAIS –– ESCRITURA PÚBLICA DE VENDA E COMPRA DE LOTE TERRENO – IMÓVEL REGISTRADO NO COMPETENTE CARTÓRIO DE REGISTRO DE IMÓVEIS DA COMARCA – ÁREA DE PRESERVAÇÃO PERMANENTE - RESTRIÇÃO NO USO DO IMÓVEL – AUTORES QUE PAGARAM O PREÇO DO LOTE COM SUBSTANCIAL DESCONTO E QUE FORAM ALERTADOS SOBRE A NECESSIDADE DE

Ementa:
AÇÃO DE ANULAÇÃO DE NEGÓCIO JURÍDICO CUMULADA COM INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS E MATERIAIS –– ESCRITURA PÚBLICA DE VENDA E COMPRA DE LOTE TERRENO – IMÓVEL REGISTRADO NO COMPETENTE CARTÓRIO DE REGISTRO DE IMÓVEIS DA COMARCA – ÁREA DE PRESERVAÇÃO PERMANENTE - RESTRIÇÃO NO USO DO IMÓVEL – AUTORES QUE PAGARAM O PREÇO DO LOTE COM SUBSTANCIAL DESCONTO E QUE FORAM ALERTADOS SOBRE A NECESSIDADE DE AUTORIZAÇÃO PARA CORTE DA VEGETAÇÃO – NEGÓCIO JURÍDICO VÁLIDO – INDENIZAÇÃO POR PERDAS E DANOS (MORAIS E MATERIAIS) AFASTADOS – AÇÃO IMPROCEDENTE MANTIDA – RECURSO NÃO PROVIDO.

Inteiro teor:
TRIBUNAL DE JUSTIÇA
PODER JUDICIÁRIO
São Paulo
Registro: 2020.0000395677
ACÓRDÃO
Vistos,
relatados
e
discutidos
estes
autos
de
Apelação
no
0016041-76.2012.8.26.0566, da Comarca de São Carlos, em que são apelantes
AGNALDO BORTOTO (JUSTIÇA GRATUITA) e SANDRA REGINA POPPI
BORTOTO (JUSTIÇA GRATUITA), são apelados LUIZ ERNESTO CARRANO DE
ALMEIDA, MARIA ALICE GARCEZ DUARTE e IMOBILIÁRIA CARDINALI LTDA.
ACORDAM, em 5a Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça de
São Paulo, proferir a seguinte decisão: "Negaram provimento ao recurso. V. U. Sustentou
oralmente o advogado Dr. Jaime de Lucia.", de conformidade com o voto do Relator, que
integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Exmos. Desembargadores MOREIRA
VIEGAS (Presidente) e JAMES SIANO.
São Paulo, 4 de março de 2020
ERICKSON GAVAZZA MARQUES
RELATOR
Assinatura Eletrônica

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São Paulo
APELAÇÃO CÍVEL No 0016041.76.2012.8.26.0566
Comarca : SÃO CARLOS
Juiz
: CARLOS CASTILHO AGUIAR FRANÇA
Ação
:
ANULAÇÃO DE NEGÓCIO JURÍDICO C.C.
INDENIZAÇÃO
POR
DANOS
MORAIS
E
MATERIAIS
Apelantes: AGNALDO BORTOTO E SANDRA REGINA POPPI
BORTOTO
Apelados :
ERNESTO CARRANO DE ALMEIDA, MARIA
ALICE
GARCEZ
DUARTE
E
IMOBILIÁRIA
CARDINALI LTDA.
VOTO no 22064
AÇÃO DE ANULAÇÃO DE NEGÓCIO JURÍDICO CUMULADA
COM INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS E MATERIAIS

ESCRITURA PÚBLICA DE VENDA E COMPRA DE LOTE TERRENO
IMÓVEL REGISTRADO NO COMPETENTE CARTÓRIO DE
REGISTRO DE IMÓVEIS DA COMARCA
ÁREA DE
PRESERVAÇÃO PERMANENTE - RESTRIÇÃO NO USO DO
IMÓVEL AUTORES QUE PAGARAM O PREÇO DO LOTE COM
SUBSTANCIAL DESCONTO E QUE FORAM ALERTADOS SOBRE A
NECESSIDADE
DE
AUTORIZAÇÃO
PARA
CORTE
DA
VEGETAÇÃO NEGÓCIO JURÍDICO VÁLIDO INDENIZAÇÃO
POR PERDAS E DANOS (MORAIS E MATERIAIS) AFASTADOS
AÇÃO IMPROCEDENTE MANTIDA RECURSO NÃO PROVIDO.
Vistos.
Trata-se de ação de anulação de negócio jurídico cc.
indenização por perdas e danos, ajuizada por Agnaldo Bortoto e
Sandra Regina Poppi Bortoto, que a respeitável sentença de fls.
238/242, cujo relatório adota-se, julgou improcedente, rejeitando o
pedido inicial, e condenando os autores no pagamento de custas e

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despesas processuais, mais honorários advocatícios fixados em 15%
do valor da causa, corrigido monetariamente desde o ajuizamento,
observada a gratuidade.
Inconformados apelam os autores (fls. 246/253)
argumentando, em síntese, que adquiriram o imóvel objeto da lide
para lazer e que foram informados pela funcionária da imobiliária ré
de que poderiam cortar as árvores com autorização da Prefeitura da
cidade. Acrescentam que não há qualquer informação na escritura
de compra e venda sobre a restrição da área adquirida e que a
sentença levou em consideração de que o imóvel é aproveitável para
construção, desde que respeitada a área protegida, mas o laudo
aponta que seria possível construir somente em 30% da área
comprada, que corresponde a 1.542,43 m2, desde que mediante
autorização de supressão da vegetação e compensação ambiental.
Argumentam que o lote comprado é o único com vegetação nativa,
e que os demais encontram-se construídos e com área de lazer,
inexistindo a possibilidade de autorização para supressão da
vegetação do lote pelos órgão de proteção o que implica que o
imóvel é inservível, sendo devida a responsabilidade civil com
indenização por perdas e danos. Pedem o provimento do recurso.
O recurso foi recebido, processado e respondido.

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É o relatório. Passo a decidir.
Depreende-se dos autos que as partes celebraram
Instrumento Particular de Compromisso de Compra e Venda em 08
de dezembro de 2011, pelo preço de R$ 32.500,00, tendo por objeto
o lote de terreno (área sem benfeitorias) situada na Comarca de São
Carlos, no perímetro urbano, no loteamento denominado “Estância
Balneária Concórdia”, no bairro do Vinte e Nove (chácara de
recreio no 01, da quadra 13 fls. 14/17), com área de 5.108,10 m2,
matrícula no 35.460 do Cartório de Registro de Imóveis de São
Carlos.
Dispõe o artigo 104 do Código Civil de 2002 que a
validade do negócio jurídico pressupõe agente capaz, objeto lícito,
possível, determinado ou determinável e forma prescrita ou não
defesa em lei.
Observa-se que o contrato celebrado entre as partes
preenche os requisitos legais.
De acordo com a contestação da imobiliária o lote de
terreno era inicialmente vendido pelo preço de R$ 45.000,00 (fls.
140), sendo o negócio imobiliário realizado ao final pelo preço de
32.500,00 (fls. 15).

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Ademais, pelo relato dos próprios autores na petição
inicial, eles visitaram o imóvel com mata nativa em toda a sua
extensão (fls. 48, 51/76) e indagaram sobre a possibilidade de
supressão da mata, sendo informados pela imobiliária, desde que
com autorização da Prefeitura Municipal de São Carlos para a
construção da casa, podendo remover de imediato a vegetação
rasteira (fls. 05).
Não há que se falar, portanto, em falta de informação
acerca do negócio imobiliário realizado.
De todo modo, os autores protocolaram autorização para
o corte da vegetação da municipalidade (fls. 26/27) em 30 de
janeiro de 2012 e, antes mesmo da resposta iniciaram a supressão da
vegetação o que ocasionou o auto de infração ambiental (fls. 30), a
defesa administrativa (fls. 31/39), o processo por crime ambiental
que ensejou a prestação pecuniária de um salário mínimo (fls. 41).
O laudo pericial (fls. 46/76) que apurou que a área não
se enquadra como utilidade pública ou interesse social, e que de
acordo com o artigo 8o da Lei Estadual no 13.550/2009, que trata
justamente da utilização e proteção da vegetação nativa do Bioma
Cerrado do Estado, define que nas áreas urbanas (caso do lote), a
supressão da vegetação para parcelamento do solo ou qualquer

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edificação, com observância do Plano Diretor e demais normas,
depende de prévia autorização do órgão ambiental (requisito esse
não cumprido pelos autores, daí o auto de infração ambiental) e que
a área passível de autorização, e, portanto, exploração para uso,
seria de 1.532,43 m2 (30% da área total), e sempre condicionada a
compensação ambiental prevista em lei.
Como bem apontado na sentença, a área do lote de
terreno é aproveitável, desde que respeitada a legislação ambiental,
que restringe a área para exploração a 30%, preservando o restante
da mata nativa, desde que mediante compensação ambiental.
Não se vislumbra no caso concreto os defeitos do
negócio jurídico para a sua anulação (CC, artigos 138 e 139), na
medida em que o lote de terreno foi adquirido para uso de lazer e
para esse fim ele se presta, com a observação de que segundo o
laudo ambiental, há restrição de área (30%) e desde que haja
compensação ambiental, pouco importando como os demais lotes de
terreno exploraram as áreas, o fato é que o objeto em questão tem
remanescente de mata nativa que deve ser preservada de acordo
com a legislação ambiental, observando-se, ademais, que não há
que se falar em dolo (CC, artigos 147 e 148), porque a imobiliária
intermediou o negócio e informou os autores sobre como
procederem para exploração da área (eles foram levados ao local e

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viram que o lote tinha vegetação abundante, e sobre a necessidade
de autorização para retirada das árvores). Também os vendedores
sequer tiveram contato com os compradores porque são moradores
do Rio de Janeiro e que o negócio foi finalizado através de
procuração feita a Nelson Ferreira da Silva Júnior, que não
participou das tratativas da venda e apenas compareceu ao cartório
para assinatura da escritura (fls. 19/21 e 192).
A testemunha da ré Imobiliária Cardinali em seu
depoimento (fls. 193) informou que a supressão de vegetação
dependeria de prévia solicitação à Prefeitura e ao órgão CBRN,
sendo os autores informados sobre a situação das árvores do lote de
terreno.
Assim, não há que se falar em anulação do negócio
imobiliário por vício (erro ou dolo), até porque o preço inicial do
lote era R$ 45.000,00, ao passo que os autores adquiriram o bem
por 32.500,00, preço bem abaixo do normal e se arrependeram
porque há restrição no uso do lote, mas não impedimento de
exploração, desde que os autores arquem com os investimentos
necessários para a finalidade para a qual o adquiriram (esperar a
autorização do órgão para supressão da vegetação nativa, com
compensação ambiental, para só depois começar a construir a casa
para lazer da família), ficando afastada a responsabilidade civil

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indenizável.
Pelo exposto, NEGO PROVIMENTO ao recurso dos
autores, mantida a sentença tal qual lançada.
Erickson Gavazza Marques
Relator