Tribunal: TJSP
Processo: 1028460-94.2017.8.26.0224
Classe: Apelação Cível / Compra e Venda
Órgão julgador: Paulo Alcides
Órgão colegiado: 6a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-07-31
Data de publicação: 2020-07-31

Ementa:
COMPRA E VENDA. AÇÃO INDENIZATÓRIA.
ATRASO NA ENTREGA DAS CHAVES. Inocorrência. Demora ocasionada pelo tempo necessário a obtenção do financiamento pelos adquirentes. Não comprovado que a Construtora autuou com desídia na parte que lhe competia. Indenizações pleiteadas sob tal fundamento indeferidas.
TAXA DE CONDOMÍNIO. Cabível a cobrança a partir da data em que o imóvel foi disponibilizado

Ementa:
COMPRA E VENDA. AÇÃO INDENIZATÓRIA.
ATRASO NA ENTREGA DAS CHAVES. Inocorrência. Demora ocasionada pelo tempo necessário a obtenção do financiamento pelos adquirentes. Não comprovado que a Construtora autuou com desídia na parte que lhe competia. Indenizações pleiteadas sob tal fundamento indeferidas.
TAXA DE CONDOMÍNIO. Cabível a cobrança a partir da data em que o imóvel foi disponibilizado para os autores.
DANOS MORAIS. Não caracterizados. Inexistência de ofensa a direito da personalidade. Pretensão afastada.
RECURSO DA RÉ PROVIDO E DESPROVIDO O DOS AUTORES.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2020.0000599591
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível no 1028460-
94.2017.8.26.0224, da Comarca de Guarulhos, em que são apelantes/apelados ANA
CLÉCIA DOS SANTOS (JUSTIÇA GRATUITA) e ROBERTO TADEU PEREIRA
(JUSTIÇA GRATUITA), é apelado/apelante COMTINFER CONSTRUTORA E
INCORPORADORA LTDA.,.
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 6a Câmara de Direito Privado do
Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: RECURSO DA RÉ
PROVIDO E DESPROVIDO O DOS AUTORES, de conformidade com o voto do
relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores PAULO ALCIDES
(Presidente), MARCUS VINICIUS RIOS GONÇALVES E COSTA NETTO.
São Paulo, 31 de julho de 2020.
PAULO ALCIDES
Relator
Assinatura Eletrônica

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Apelação Cível no 1028460-94.2017.8.26.0224 -Voto no 40025
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VOTO No 40025
APELAÇÃO : 1028460-94.2017.8.26.0224
COMARCA
: GUARULHOS
APELANTE(S): ANA CLÉCIA DOS SANTOS E OUTRO
APELADO(S) : COMTINFER CONSTRUTORA E INCORPORADORA
LTDA.
JUIZ (A)
: NATÁLIA SCHIER HINCKEL
COMPRA E VENDA. AÇÃO INDENIZATÓRIA.
ATRASO NA ENTREGA DAS CHAVES. Inocorrência. Demora
ocasionada pelo tempo necessário a obtenção do financiamento
pelos adquirentes. Não comprovado que a Construtora autuou
com desídia na parte que lhe competia. Indenizações pleiteadas
sob tal fundamento indeferidas.
TAXA DE CONDOMÍNIO. Cabível a cobrança a partir da data
em que o imóvel foi disponibilizado para os autores.
DANOS MORAIS. Não caracterizados. Inexistência de ofensa a
direito da personalidade. Pretensão afastada.
RECURSO DA RÉ PROVIDO E DESPROVIDO O DOS
AUTORES.
Trata-se de recursos interpostos contra a r.
sentença (fls. 468/477), proferida nos autos da ação de indenização por
danos materiais e morais promovida por ANA CLÉCIA DOS SANTOS e
ROBERTO TADEU PEREIRA contra COMTINFER CONSTRUTORA E
INCORPORADORA LTDA., que julgou parcialmente procedentes os
pedidos para condenar a requerida a pagar aos autores, a título de
lucros cessantes, o importe de 0,5% ao mês sobre o valor atualizado do
imóvel, de novembro de 2014 até a efetiva entrega do bem em julho de
2015, acrescido de juros de mora de 1% aos mês a contar da citação
(artigo 405 do CC); e a restituir R$ 1.479,10 relativos às despesas
condominiais anteriores à imissão na posse do imóvel, com correção
monetária pela Tabela Prática do TJSP a contar da data de cada
pagamento/desembolso e acrescido de juros de mora de 1% ao mês a
partir da citação (artigo 405 do CC).
Os autores pretendem a concessão de danos

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morais, em razão de todo o desgaste emocional suportado; e alegam a
necessidade de aplicação de juros de mora de 1% ao mês a partir da
citação até o efetivo pagamento (fls. 479/495).
Por sua vez, a ré afirma que o termo inicial dos
lucros cessantes foi indevidamente fixado em novembro, mês final que
teria para a entrega do imóvel. Além disso, a reposta dos ofícios
dirigidos ao Banco do Brasil demonstram que a culpa pela demora na
entrega das chaves foi ocasionada pelos próprios autores quando da
obtenção do financiamento bancário do saldo devedor. Pela mesma
razão, considera devidas as taxas de condomínio, pois há muito o
imóvel estava pronto e acabado, conforme comprovam os documentos
apresentados (fls. 499/523).
Contrarrazões (fls. 532/544).
É o relatório.
Consta que os autores adquiriram, por meio de
um “Instrumento Particular de Contrato de Compra e Venda”, firmado
em 02/12/2013, o imóvel denominado Residencial Doraly I, unidade
207, bloco B, com área privativa de 44,209m2, localizado na Estrada do
Cabuçu no 30, em Guarulhos, pelo preço de R$ 110.000,00 (cento e dez
mil reais).
Conforme a cláusula 3a, o pagamento seria feito
da seguinte forma:
-R$ 5.000,00 (cinco mil reais) a título de sinal e
princípio de pagamento;
-R$ 3.660,00 (três mil e seiscentos e sessenta
reais) a título de caução, que seria devolvido no ato da assinatura do
contrato junto ao banco.
-R$ 106.000,00 (cento e seis mil reais) pagos

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por meio de recurso de financiamento imobiliário nos moldes do
Sistema Financeiro de Habitação.
Além disso, a teor da cláusula 10a do Contrato, a
entrega do imóvel deveria ocorrer em maio/2014, com cláusula de
tolerância de 180 dias, ou seja, até novembro/2014.
Nesses autos, os autores alegam que foram
convocados para agendar horário junto à empresa “CobanPlenna Gestão
de Negócios”
e dar início ao processo de financiamento imobiliário
em 07/02/2014.
Todavia, afirmam que houve demora por parte
da Construtora em fornecer a documentação necessária, de modo que
apenas em 28/04/2015 puderam comparecer na empresa-ré e realizar
o pagamento da diferença do saldo devedor no valor de R$ 14.573,83
(quatorze mil, quinhentos e setenta e três reais e oitenta e três
centavos), bem como da taxa de condomínio no valor de R$ 959,40
(novecentos e cinquenta e nove reais e quarenta centavos).
Procederam à vistoria do imóvel em 29/04/2015;
assinaram o contrato de financiamento junto ao Banco do Brasil em
30/04/2015; e tiveram acesso às chaves do imóvel em 31/07/2015.
Em razão de todo o ocorrido, consideram que
houve atraso na entrega das chaves, razão pela qual promoveram a
presente ação de indenização por danos morais e materiais.
Em sua defesa a ré alega que foram os
compradores que tiveram problemas para a obtenção do financiamento
bancário, conforme comprovam a resposta dos ofícios dirigidos ao
Banco do Brasil. Também afirma que as certidões mencionadas não
dizem respeito ao empreendimento em questão.
Ao final, a r. sentença julgou parcialmente
procedentes os pedidos, o que ensejou recursos de ambas as partes,

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que se passa a apreciar.
Em primeiro lugar, cumpre observar que não
pende qualquer ilegalidade em relação à disposição contratual que
estabelece prazo de tolerância de 180 dias após o término previsto para
a entrega das chaves, até porque era do conhecimento dos adquirentes,
no momento da celebração do contrato, de modo que não há violação
ao Código de Defesa do Consumidor.
A esse respeito, foi editada a Súmula no 164
deste E. Tribunal de Justiça: É valido o prazo de tolerância não superior
a cento e oitenta dias, para entrega de imóvel em construção,
estabelecido no compromisso de venda e compra, desde que previsto
em cláusula contratual expressa, clara e inteligível.
No caso, não há dúvida de que o habite-se
observou o prazo previsto em contrato. Afinal, a previsão máxima (já
com o acréscimo de 180 dias) era novembro de 2014 e o documento foi
expedido pela Prefeitura Municipal em 31/04/2014.
Todavia, transcorreu mais de 1 ano desde então
até a data da entrega das chaves em 31/07/2015 e, sob tal aspecto,
divergem as partes quanto à responsabilidade pelo ocorrido.
Analisando-se os autos, nota-se que todos os
documentos necessários ao processo de financiamento que eram
obrigação da Construtora foram emitidos antes de esgotado o prazo de
tolerância para a entrega da obra, que se venceria em novembro de
2014.
De fato, o habite-se data de 31/03/2014; a
individualização da matrícula de 04/2014, com registro em 05/2014; a
certidão de valor venal foi emitida em 02/06/2014; a certidão negativa
de débitos relativos à contribuição previdenciárias e as de terceiros
expedida em 16/05/2014; e a certidão negativa de tributos imobiliários

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em 02/07/2014.
A partir dessa data há um grande lapso temporal
até 28/4/2015, quando os autores foram incitados a pagar a diferença
entre o valor devido e o liberado pelo banco.
Na resposta do ofício dirigido ao Banco do Brasil,
sobreveio a informação de que toda a documentação da Construtora
estava em ordem. O problema parece ter sido causado pela ausência de
recolhimento do ITBI, providência que incumbia aos autores (fls.
427/428). Mas não é só isso. Consta no sistema que eles tiveram
recusado o financiamento bancários algumas vezes durante o processo
para sua obtenção por falta de documentos pessoais e de capacidade
financeira (fls. 270/273).
Sanados
esses
problemas
e
após
os
compradores terem se responsabilizado pelo pagamento da diferença, o
financiamento foi liberado em 30/04/2015, com registro do contrato em
24/06/2015. A seguir, o valor foi liberado para a construtora em
29/07/2015, razão pela qual as chaves só foram disponibilizadas aos
adquirentes em 31/07/2015.
Nessas circunstâncias, a culpa pela demora foi
dos próprios autores, que não fazem jus às indenizações por danos
materiais pretendidas, em especial os lucros cessantes.
Afinal,
a
obtenção
do
financiamento
era
obrigação deles. O fato de terem firmado o contrato não lhes confere
direito imediato a serem imitidos na posse do imóvel, sem que
observem as demais exigências contratuais, em especial a quitação do
preço.
Da mesma forma, no que diz respeito à cobrança
da taxa condominial, os demandantes não obtiveram êxito em
demonstrar que houve culpa da ré pelo atraso na obtenção do

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financiamento. Assim, a partir do momento da disponibilização da
unidade aos compradores, ocorrida com a instalação do condomínio, era
sua a responsabilidade pelo pagamento dessas despesas.
Nesse sentido, precedente deste E. Tribunal:
“COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA PRÉDIO
DE APARTAMENTOS CLÁUSULA DE TOLERÂNCIA HAVIDA
POR VÁLIDA
MORA IRROGÁVEL AOS REQUERENTES

FINANCIAMENTO A SER OBTIDO PELO COMPRADOR - FALTA
DE PROVA DE QUE A CONSTRUTORA CONTRIBUIU PARA O
ATRASO - DEMAIS PEDIDOS DECORRENTES DA MORA
IMPROCEDENTES - COMISSÃO E TAXA SATI PAGOS A
TERCEIRO NÃO CONSTANTE DO FEITO INVIABILIDADE DE
SUA EXIGÊNCIA ANTE O RÉU
TAXA DE CONDOMÍNIO
DEVIDA PELO AUTOR - SENTENÇA CONFIRMADA APELO
NÃO PROVIDO. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA

PRÉDIO DE APARTAMENTOS CLÁUSULA DE TOLERÂNCIA
HAVIDA
POR
VÁLIDA

MORA
IRROGÁVEL
AOS
REQUERENTES
FINANCIAMENTO A SER OBTIDO PELO
COMPRADOR - FALTA DE PROVA DE QUE A CONSTRUTORA
CONTRIBUIU
PARA
O
ATRASO
-
DEMAIS
PEDIDOS
DECORRENTES DA MORA IMPROCEDENTES - COMISSÃO E
TAXA SATI PAGOS A TERCEIRO NÃO CONSTANTE DO FEITO
INVIABILIDADE DE SUA EXIGÊNCIA ANTE O RÉU TAXA
DE CONDOMÍNIO DEVIDA PELO AUTOR - SENTENÇA
CONFIRMADA
APELO NÃO PROVIDO.” (Apel. 1001552-
97.2014.8.26.0161, 2a Câmara de Direito Privado, Rel. Des.
Giffoni Ferreira, j. em 16.12.2014)
Confira-se, ainda, voto de minha relatoria,
proferido
no
julgamento
dos
Embargos
Infringentes
no
1012352-12.2013.8.26.0068/50000, realizado em 18.09.2015:

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“EMBARGOS INFRINGENTES. VENDA E COMPRA.
Conclusão da obra antes do término do prazo estipulado no
contrato. Taxa de condomínio. Cobrança devida. Autores
que não demonstraram que a demora na obtenção do
financiamento
se
deu
por
culpa
da
ré.
Taxa
de
interveniência. Cobrança imposta ao comprador que não
optou pelo financiamento junto à instituição que financiou a
obra. Abusividade reconhecida. RECURSO ACOLHIDO EM
PARTE.”
Obviamente, em razão de todos os fatos
retratados nos autos, não há que se falar também em indenização por
danos morais em favor dos autores.
A reparação pretendida pressupõe ofensa aos
direitos da personalidade, ou sofrimento intenso e profundo, a ser
demonstrado caso a caso (Maria Celina Bodin de Moraes, Danos à
Pessoa Humana, Renovar, p. 64; REsp 202.564, Rel. Min Sálvio de
Figueiredo Teixeira), o que não ocorreu na hipótese vertente.
Nesse sentido, precedente desta E. Câmara:
“COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. IMÓVEL.
AÇÃO DECLARATÓRIA DE NULIDADE E DE INEXIGIBILIDADE DE
DÉBITO,
CUMULADA
COM
ADJUDICAÇÃO
COMPULSÓRIA,
COMINATÓRIA E INDENIZATÓRIA. SENTENÇA PELA PARCIAL
PROCEDÊNCIA DO PEDIDO AUTORAL. INCONFORMISMO DA
AUTORA QUANTO À DENEGAÇÃO DO PEDIDO INDENIZATÓRIO
POR DANOS MORAIS. DESCABIMENTO. AUSÊNCIA DE QUALQUER
OFENSA
AOS
DIREITOS
DA
PERSONALIDADE
DA
PARTE
REQUERENTE. INADIMPLEMENTO CONTRATUAL QUE, COMO
REGRA, NÃO DÁ ENSEJO A DANOS MORAIS INDENIZÁVEIS.
CASO QUE ENCERRA, QUANDO MUITO, MERA SUSCEPTIBILIDADE
DO ADQUIRENTE. SENTENÇA MANTIDA. RECURSO IMPROVIDO.”

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9
(Apel. no 1001586-10.2015.8.26.0526, Rel. Des. Vito Guglielmi,
j. em 04.02.2019)
Sérgio
Cavalieri
Filho
(“Programa
de
Responsabilidade Civil”, Malheiros, 2a ed., n. 19.4) afirma que “só deve
ser reputado dano moral a dor, vexame, sofrimento ou humilhação que,
fugindo à normalidade, interfira intensamente no comportamento
psicológico do indivíduo, causando-lhe aflições, angústia e desequilíbrio
em seu bem-estar. Mero dissabor, aborrecimento, mágoa, irritação ou
sensibilidade exacerbada está fora da órbita do dano moral”.
Portanto,
não
é
caso
de
concessão
da
indenização.
No mais, diante da improcedência de todos os
pedidos, condena-se os autores ao pagamento das custas e honorários
advocatícios, estes fixados em 10% sobre o valor da causa,
considerando, em especial, o trabalho despendido, nos termos do art.
85, § 2o, do CPC, observado em relação aos autores o art. 98, § 3o, do
CPC.
Ante o exposto, dá-se provimento ao apelo da ré
e nega-se provimento ao recurso dos autores.
PAULO ALCIDES AMARAL SALLES
Relator