Tribunal: TJSP
Processo: 1018720-83.2019.8.26.0405
Classe: Apelação Cível / Indenização por Dano Material
Órgão julgador: Mary Grün
Órgão colegiado: 7a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-05-29
Data de publicação: 2020-05-29

Ementa:
COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. Responsabilidade pelo pagamento de IPTU e cotas condominiais antes da entrega das chaves. Sentença de parcial procedência. Apelo da requerida. Imóvel que já estava à disposição do adquirente dentro do prazo previsto para a conclusão das obras, não tendo ocorrido a entrega das chaves em momento anterior, em razão do atraso da obtenção do financiamento pelo

Ementa:

COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. Responsabilidade pelo pagamento de IPTU e cotas condominiais antes da entrega das chaves. Sentença de parcial procedência. Apelo da requerida. Imóvel que já estava à disposição do adquirente dentro do prazo previsto para a conclusão das obras, não tendo ocorrido a entrega das chaves em momento anterior, em razão do atraso da obtenção do financiamento pelo comprador para quitação do preço. Aditamento ao contrato para renegociação do saldo devedor e celebração de contrato de alienação fiduciária junto à própria vendedora, que consignou expressamente a mora do adquirente. Ação improcedente. Recurso provido.

Inteiro teor:
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TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2020.0000382579
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível no
1018720-83.2019.8.26.0405, da Comarca de Osasco, em que é apelante PHASER
INCORPORAÇÃO SPE S/A (EZTEC), é apelado GUILHERME EDUARDO
SILVA MAGALHAES.
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 7a Câmara de Direito
Privado do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Deram
provimento ao recurso. V. U., de conformidade com o voto da Relatora, que integra
este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores LUIZ ANTONIO
COSTA (Presidente sem voto), RÔMOLO RUSSO E MARIA DE LOURDES
LOPEZ GIL.
São Paulo, 29 de maio de 2020.
MARY GRÜN
Relatora
Assinatura Eletrônica

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VOTO No: 20441
APEL. No: 1018720-83.2019.8.26.0405
COMARCA: OSASCO
APTE. : PHASER INCORPORAÇÃO SPE S/A (EZTEC)
APDO. : GUILHERME EDUARDO SILVA MAGALHÃES
COMPROMISSO
DE
COMPRA
E
VENDA.
Responsabilidade pelo pagamento de IPTU e cotas
condominiais antes da entrega das chaves. Sentença de
parcial procedência. Apelo da requerida. Imóvel que já
estava à disposição do adquirente dentro do prazo previsto
para a conclusão das obras, não tendo ocorrido a entrega das
chaves em momento anterior, em razão do atraso da
obtenção do financiamento pelo comprador para quitação do
preço. Aditamento ao contrato para renegociação do saldo
devedor e celebração de contrato de alienação fiduciária
junto à própria vendedora, que consignou expressamente a
mora do adquirente. Ação improcedente. Recurso provido.
Vistos.
Trata-se de “AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER
C.C INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS” (sic) ajuizada por
GUILHERME EDUARDO SILVA MAGALHÃES em face de
PHASER INCORPORAÇÃO SPE S/A.
A r. sentença (fls. 175/180), disponibilizada no
DJe de 22/11/2019 (fls. 181), julgou a ação nos seguintes termos:
“Ante
o
exposto,
JULGO
PARCIALMENTE
PROCEDENTE o pedido, extinguindo a ação, com
fulcro no art. 487, I, do CPC, para condenar a ré a
efetuar o pagamento dos a efetuar o pagamento das
cotas condominiais do período de junho, julho,
agosto e setembro de 2017, bem como as parcelas de
IPTU dos meses março, abril, maio, junho, julho,

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agosto, setembro, outubro de 2017. Condeno, ainda,
a ré, ao pagamento de indenização por danos morais,
no valor de R$5.000,00 (cinco mil reais), a ser
atualizado monetariamente a partir desta data
(Súmula 362 do STJ) e acrescido de juros legais de
mora (de 1% ao mês) desde a data da citação.
Em razão da sucumbência, condeno a ré ao
pagamento
das
custas,
despesas
processuais e
honorários advocatícios que fixo em 10% sobre o
valor da condenação.
Com o trânsito em julgado, ficam as partes
advertidas, independentemente de nova intimação,
para que, no caso de cumprimento de sentença,
sigam as orientações da PARTE I do Comunicado
CG no 1789/2017 (Protocolo CPA no 2015/55553 -
SPI) do E. Tribunal de Justiça do Estado de São
Paulo. Fica a z. Serventia também advertida de que,
finda a fase de conhecimento e havendo expectativa
de prosseguimento com o cumprimento de sentença,
sejam seguidas as observações das PARTES II e III,
do mesmo Comunicado.
Oportunamente, arquivem-se os autos.
Publique-se.”
A r. decisão de fls. 191 (DJe de 17/12/2019)
acolheu os embargos de declaração opostos pela requerida (fls.
182/185), passando a constar do dispositivo da r. sentença que “a
correção monetária pela Tabela Pratica do TJSP e os juros de mora de
1% ao mês incidam a partir do vencimento das respectivas obrigações,
nos termos do artigo 397 do Código Civil”, esclarecendo ainda que
“quanto ao termo inicial dos juros de mora da indenização por danos
morais, este se encontra correto, na medida que os juros incidem a
contar da citação, e não do trânsito em julgado da sentença”.
Inconformada, apela a requerida (fls. 193/206).
Sustenta que “foi firmado Instrumento Contratual
para aquisição da unidade imobiliária (apartamento) informado em

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exordial na data de 26/02/2013, em que ficou ciente o apelado de todos
os seus direitos e obrigações enquanto compromissário comprador”
(fls. 197).
Afirma que em virtude da dificuldade do autor
na obtenção do financiamento bancário, por mera liberalidade da
apelante, as partes firmaram um aditamento ao contrato
anteriormente celebrado “por meio do qual a apelante acordou com o
apelado o pagamento do saldo devedor do valor de R$ 196.063,00
(cento e noventa e seis mil, sessenta e três reais) em 150 (cento e
cinquenta) parcelas, vencendo-se a primeira em junho do mesmo ano,
ou seja, 2017” (fls. 197).
Diz
que
conforme
o
habite-se,
o
empreendimento ficou pronto em 14/10/2015, ou seja, a obra foi
entregue dentro do prazo inicial previsto, acrescentando que a
unidade estava à disposição do autor, tendo constado do
contrato que ele arcaria com as despesas de IPTU e condomínio a
contar de sua assinatura.
No tocante à condenação por danos morais,
argumenta que “não basta simples alegação da existência de dor ou
sofrimento para ensejar reparação a título de danos morais ou perdas e
danos, já que não se comprovando o ato ilícito, não se comprovando
inequivocamente o abalo moral, a conduta do agente e o dano causado,
incabível a indenização” (fls. 203), acrescentando ainda que “o
apelado não trouxe nenhum fato ou prova que comprove o hipotético
abalo à sua moral, honra ou impossibilidade de recuperar suas contas”
(fls. 203).
Pretende a reforma da r. sentença a fim de que
a ação seja julgada totalmente improcedente.
Tempestivo,
o
recurso
foi
regularmente

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processado, recolhido o preparo (fls. 208).
Contrarrazões pelo autor (fls. 211/219).
É o relatório.
As
partes
celebraram
inicialmente,
em
26/02/2013, instrumento particular de compromisso de venda e
compra de unidade autônoma e outras avenças tendo por objeto
a unidade no 151, Torre D, Atobá, Bloco A, no empreendimento
“Jardins do Brasil-Residencial Abrolhos”, em Osasco/SP (fls.
13/38).
De acordo com a cláusula 3.1 do quadro resumo
do referido contrato (fls. 149), o pagamento do preço no valor
total de R$ 541.974,49, foi convencionado entre as partes da
seguinte forma: i) R$ 3.430,00 no ato da assinatura; ii) R$
20.580,00, através de 6 prestações mensais e consecutivas de R$
3.430,00 cada uma, vencendo-se a primeira em 10/03/2013, e as
demais nos mesmos dias dos meses subsequentes até final
liquidação, corrigidas monetariamente na forma contratual; iii)
R$ 2.685,69, através de 3 prestações mensais e consecutivas de R$
895,23 cada uma, vencendo-se a primeira em 10/09/2013, e as
demais nos mesmos dias dos meses subsequentes até final
liquidação, corrigidas monetariamente na forma contratual; iv)
R$ 47.502,00, através de 26 prestações mensais e consecutivas de
R$ 1.827,00, vencendo-se a primeira em 10/12/2013, e as demais
nos mesmos dias dos meses subsequentes até final liquidação,
corrigidas monetariamente na forma contratual; v) R$ 8.857,27,
através de uma única parcela do mesmo valor, com vencimento

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em 10/12/2013, corrigida monetariamente na forma contratual;
vi) R$ 32.400,00, através de 3 prestações intermediárias e
consecutivas de R$ 10.800,00 cada uma, a cada intervalo de 6
meses, vencendo-se a primeira em 10/06/2014, e as demais nos
mesmos dias dos meses subsequentes até final liquidação,
corrigidas monetariamente na forma contratual; vii) R$ 31.200,00,
através de uma única parcela do mesmo valor, com vencimento
em 01/01/2016, corrigida monetariamente na forma contratual;
viii) R$ 394.810,00, através de uma única parcela do mesmo
valor,
com
vencimento
em
01/01/2016,
corrigida
monetariamente na forma contratual que poderá ser paga através
de repasse ou de financiamento a ser obtido pelo COMPRADOR
junto à instituições financeiras de sua livre escolha, observando
o adiante disposto, ou ainda, com recursos próprios, na hipótese
de não obtenção de recursos com agentes financeiros, esta
parcela será chamada de financiamento; vix) R$ 500,00, através
de uma única parcela do mesmo valor, com vencimento em
01/03/2016.
Posteriormente, em 31/05/2017, a pedido do
adquirente, as partes assinaram um aditamento ao contrato para
renegociação do saldo devedor de R$ 196.063,00, em razão do
mesmo
não
ter
obtido
até
aquela
data
o
financiamento
imobiliário para quitação deste montante, tendo sido ajustado,
ainda, que o pagamento seria realizado diretamente à vendedora
por meio de 150 parcelas mensais e consecutivas, vencendo-se a
primeira em 10/06/2017 e as seguintes nos mesmos dias dos
meses subsequentes (cláusula II, item a, fls. 120), por meio de
instrumento particular de venda e compra com pacto de
alienação fiduciária (cláusula III, fls. 121).

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O instrumento particular de contrato de compra
e venda de financiamento imobiliário, de alienação fiduciária em
garantia e outros pactos, celebrado entre as partes na mesma
data, reiterando os termos do aditamento que o integra,
estipulou na cláusula 5, item D.1, que o valor de R$ 196.063,00
deveria ser pago em 150 prestações mensais e consecutivas,
vencendo-se a primeira em 10/06/2017, e as seguintes no mesmo
dia dos meses subsequentes, atualizados monetariamente, na
forma contratual (fls. 14), constando, no entanto, do seu anexo I,
que a data de vencimento da primeira parcela de R$ 2.870,49,
deveria ser 10/06/2018.
Não se ignora que, em regra, não há que se
cogitar de atribuir ao comprador a responsabilidade pelo
pagamento de despesas de IPTU e condomínio antes da efetiva
posse no imóvel. Do contrário encontrar-se-ia a situação
esdrúxula do autor ter que arcar com despesas de condomínio
enquanto estão impossibilitados de usufruir do imóvel.
Sobre
o
tema,
manifestou-se
o
Egrégio
SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTIÇA:
“EMBARGOS DE DIVERGÊNCIA EM RECURSO
ESPECIAL. LEGITIMIDADE PASSIVA.
AÇÃO DE COBRANÇA DE COTAS CONDOMINIAIS.
POSSE EFETIVA. EMBARGOS DE DIVERGÊNCIA
ACOLHIDOS.
1. A efetiva posse do imóvel, com a entrega das chaves,
define o momento a partir do qual surge para o
condômino a obrigação de efetuar o pagamento das
despesas condominiais.
2. No caso vertente, é incontroverso que o embargante
está sofrendo cobrança de duas cotas condominiais
referentes a período anterior à entrega das chaves.
3. Embargos de divergência providos.”
(EREsp 489.647/RJ, Rel. Ministro LUIS FELIPE
SALOMÃO,
SEGUNDA
SEÇÃO,
julgado
em
25/11/2009, DJe 15/12/2009 g.n.).

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No mesmo sentido, já decidiu esta Colenda
Câmara:
“COMPRA E VENDA cumulada com danos morais -
Compra e venda de imóvel na planta - Cobrança de
taxas condominiais e de IPTU antes de a autora ser
imitida
na
posse,
com
fundamento
em
cláusula
contratual que previu a responsabilidade do comprador
a partir da data da assembleia de instalação de
condomínio - Cláusula nula - Responsabilidade da
compradora a partir da imissão na posse - Inocorrência,
entretanto, de danos morais - Recursos desprovidos.”
(TJSP, Ap. 0043263-46.2010.8.26.0224, 7a Câm. de
Dir. Privado, Rel. Des. Ramon Mateo Júnior, j.
07/05/2014 - g.n.)
“AÇÃO
DE
COBRANÇA
Despesas
condominiais
Responsabilidade de quem detém a posse do imóvel - A
entrega das chaves define o momento a partir do qual
surge para o condômino a obrigação de efetuar o
pagamento
das
despesas
condominiais
-
Taxas
condominiais pretéritas que são de responsabilidade da
construtora - IPTU - Não deve o comprador arcar com o
imposto predial anterior ao efetivo recebimento das
chaves - Recurso improvido.”
(TJSP, Ap. 0016493-77.2013.8.26.0008, 7a Câm. de
Dir.
Privado,
Rel.
Des.
Miguel
Brandi,
j.
28/11/2014 - g.n.)
Ocorre que, in casu, o habite-se do imóvel foi
expedido em 14/10/2015 (fls. 126/127). Ainda que se considere
que quando da ocorrência do “habite-se”, o imóvel não
necessariamente está apto para a entrega, o autor assinou em
26/02/2016 (fls. 128/131) o termo de conclusão de vistoria do
imóvel, tendo inclusive preenchido pesquisa de satisfação da
entrega da unidade com nota máxima em todos os quesitos (fls.
132/133).
Logo, a princípio, não houve atraso na entrega
do imóvel que estava prevista para janeiro de 2016, com prazo de

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tolerância de 180 dias (fls. 152).
Ainda que alegue ter recebido as chaves do
imóvel somente em 29/09/2017, ou seja, em data posterior ao
período de cobrança dos valores de IPTU e condomínio
pretendida nestes autos, nota-se que o documento de fls. 46/49,
refere-se a protocolo de entrega de crachá de identificação de
veículo expedido em 13/05/2016.
E mesmo que o fosse, ou seja, mesmo que o
imóvel
tivesse
sido
efetivamente
entregue
somente
em
29/09/2017, restou incontroverso nos autos que houve atraso na
obtenção do financiamento do imóvel por culpa do autor,
ensejando inclusive o aditamento contratual assinado pelas
partes para renegociação do saldo devedor e celebração de
contrato de alienação fiduciária diretamente com a vendedora.
Nesse ponto, pontua-se que o financiamento
deveria ter sido obtido pelo autor, de início, em 01/01/2016 (fls.
150),
tendo
efetivamente
sido
realizado
junto
à
própria
vendedora somente em 31/05/2017.
Conclui-se, portanto, que o imóvel já estava à
disposição do autor desde, pelo menos, 26/02/2016, e mesmo
que
a
entrega
tenha
ocorrido
em
29/09/2017,
restou
incontroverso nos autos que tal fato se deu tão somente em razão
da ausência de obtenção do financiamento pelo próprio autor
para quitação do preço, ressaltando que antes disso não faria jus
à imissão na posse do imóvel.
É de suma importância salientar que, a mora do
autor para obtenção do financiamento ficou expressamente
consignada no próprio aditamento assinado pelas partes “Tendo

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em vista que não foi possível ao COMPRADOR obter até o momento
um financiamento imobiliário para o pagamento do saldo do preço ou a
quitação através de recursos próprios, as partes ajustam que o
COMPRADOR
fará
o
pagamento
do
saldo,
diretamente
à
VENDEDORA, nos termos e condições previstos neste instrumento e
no instrumento definitivo de venda e compra com pacto de alienação
fiduciária em garantia, assinado em apartado pelas partes” (fls. 119).
Da mesma forma, o aditamento assinado pelas
partes descreveu expressamente que o saldo devedor de R$
196.063,00 seria pago por meio de 150 parcelas, vencendo-se a
primeira em 10/06/2017 (fls. 118/125), o que foi reiterado nos
mesmos termos no instrumento particular de contrato de compra
e venda de financiamento imobiliário, de alienação fiduciária em
garantia e outros pactos (fls. 13/38).
De qualquer forma, apenas para que não se
alegue omissão, em que pese o anexo I do referido contrato
apontar o dia 10/06/2018 como data de vencimento da primeira
parcela
do
financiamento
do
saldo
devedor
renegociado,
presume-se que de fato houve um erro de digitação no tocante ao
ano deste primeiro vencimento, tal qual restou comprovado no
próprio e-mail enviado pela requerida ao autor (fls. 39), uma vez
que tanto o aditamento quanto o contrato de alienação fiduciária
previu expressamente que o primeiro vencimento ocorreria em
10/06/2017.
Até porque, o autor informa na inicial que “b)
Conforme o quadro resumo, anexo 1 do respectivo contrato, o
vencimento da primeira parcela se daria em 10/06/2018, e as
posteriores no mesmo dia dos meses subsequentes. c) No entanto, de
forma inesperada, em junho de 2017 o autor recebeu o boleto de

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pagamento da primeira parcela, com vencimento para aquele mês. Sem
saber a razão de ter recebido o boleto da primeira parcela um ano antes
da data estipulada no quadro resumo do contrato, o autor entrou em
contato com a empresa ré para solicitar esclarecimentos” (fls. 2).
No entanto, a despeito de ter mencionado que
entrou em contato com a requerida assim que recebeu o primeiro
boleto em junho de 2017, o e-mail da requerida em resposta à sua
indagação data de 09/05/2018, praticamente um ano depois do
ocorrido (fls. 39).
De qualquer sorte, seja pelo atraso na obtenção
do financiamento, seja pelo alcance da primeira parcela de
renegociação do saldo devedor (junho de 2017) sem o devido
adimplemento, foi do autor a responsabilidade pela demora na
entrega do imóvel após a expedição do habite-se.
Nessa hipótese, os encargos recaem sobre o
comprador, afinal não seria justo que a vendedora arcasse com
quantias relativas à posse quando a entrega das chaves somente
não ocorreu em razão de fato imputável ao comprador.
Com esse entendimento:
“COMPROMISSO
DE
COMPRA
E
VENDA
DE
IMÓVEL - DECLARATÓRIA DE INEXIGIBILIDADE
DE DÉBITO C.C. RESTITUIÇÃO DE VALORES
PAGOS E INDENIZAÇÃO POR DANO MORAL -
Despesas condominiais - Contrato celebrado após a
conclusão
da
obra
-
Demora
na
obtenção
do
financiamento e no registro do contrato - Inexistência
de prova de demora da ré para fornecer os documentos
necessários à obtenção do financiamento ou da colocação
de empecilhos pelo agente financeiro para a liberação do
crédito - Levantamento dos recursos pela construtora
dependente do registro do contrato - Providência a
cargo do adquirente - Legitimidade da retenção das
chaves antes da quitação do preço - Culpa do comprador
pelo atraso na entrega das chaves a impedir a isenção do
pagamento das despesas de condomínio - Recurso

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12
improvido.”
(TJSP, Ap. 4000626-54.2013.8.26.0564, 8a Câm. de
Dir. Privado, Rel. Des. Salles Rossi, j. 16/04/2014 -
g.n.)
“Entrega das chaves que se fez com atraso devido ao
comportamento da compromissada compradora, única
responsável pelo acumulo de taxas de condomínio -
Cessionário que assume os encargos e que não poderá
exigir, da vendedora, o reembolso do que foi pago - Não
incidência, no caso, de precedente do STJ (Embargos de
divergência em Resp. 489.647 RJ) - Provimento para
julgar a ação improcedente.”
(TJSP, Ap. 0014742-44.2011.8.26.0002, 4a Câm. de
Dir. Privado, Rel. Des. Enio Zuliani, j. 16/08/2012 -
g.n.)
Diante de tais considerações, a improcedência
da ação é medida que se impõe, sendo, portanto, descabida a
condenação da requerida por eventuais danos morais, motivo
pelo qual deve ser afastada.
Ante
o
exposto,
pelo
meu
voto,
dá-se
provimento ao recurso a fim de que a ação seja julgada
improcedente.
Diante da alteração, fica o autor condenado ao
pagamento das custas e despesas processuais, bem como
honorários advocatícios, que fixo em 15% do valor da causa, a
teor do art. 85, § 2o, do CPC, já considerada a majoração prevista
no § 11.
MARY GRÜN
Relatora