Tribunal: TJSP
Processo: 1005637-70.2014.8.26.0309
Classe: Apelação Cível / Taxa de Serviços de Assessoria Técnico Jurídico Imobiliária - SATI
Órgão julgador: Penna Machado
Órgão colegiado: 10a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-05-12
Data de publicação: 2020-05-12

Ementa:
APELAÇÕES CÍVEIS. Ação de Indenização por danos materiais e morais. Sentença de parcial procedência. Inconformismo. Atraso incontroverso, para além do prazo de tolerância previsto no Contrato. Prazo que se conta da assinatura do Contrato celebrado entre as Partes, e não da assinatura do financiamento. Multa contratual pelo atraso na entrega do Bem. Imposição à Construtora de multa prevista

Ementa:
APELAÇÕES CÍVEIS. Ação de Indenização por danos materiais e morais. Sentença de parcial procedência. Inconformismo. Atraso incontroverso, para além do prazo de tolerância previsto no Contrato. Prazo que se conta da assinatura do Contrato celebrado entre as Partes, e não da assinatura do financiamento. Multa contratual pelo atraso na entrega do Bem. Imposição à Construtora de multa prevista exclusivamente para o promissário comprador. Vedação, contudo, de cumulação com lucros cessantes, pena de bis in idem. Danos morais configurados e bem fixados. Juros de obra devidos pela Ré no período de mora, compreendido o prazo de 180 dias de tolerância. Sentença mantida. Decisão bem fundamentada. Ratificação, nos termos do artigo 252, do Regimento Interno. RECURSOS NÃO PROVIDOS.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2020.0000332265
ACÓRDÃO
Vistos,
relatados
e
discutidos
estes
autos
de
Apelação
Cível
no
1005637-70.2014.8.26.0309, da Comarca de Jundiaí, em que é apelante/apelado MRV
ENGENHARIA E PARTICIPAÇÕES S/A, é apelada/apelante CAROLINA CREPARDI
MARCIANO DA SILVA.
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 10a Câmara de Direito Privado
do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Negaram provimento
aos recursos. V. U., de conformidade com o voto do relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores JOÃO CARLOS
SALETTI (Presidente sem voto), JAIR DE SOUZA E COELHO MENDES.
São Paulo, 12 de maio de 2020.
PENNA MACHADO
Relator
Assinatura Eletrônica

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VOTO No: 12484
APELAÇÕES No: 1005637-70.2014.8.26.0309
APELANTE/APELADA: MRV ENGENHARIA E PARTICIPAÇÕES S/A
APELADA/APELANTE: CAROLINA CREPARDI MARCIANO DA SILVA
COMARCA: JUNDIAÍ
JUIZ “A QUO”: MARCO AURELIO STRADIOTTO DE MORAES RIBEIRO
SAMPAIO
APELAÇÕES CÍVEIS. Ação de Indenização por danos materiais e
morais. Sentença de parcial procedência. Inconformismo. Atraso
incontroverso, para além do prazo de tolerância previsto no
Contrato. Prazo que se conta da assinatura do Contrato celebrado
entre as Partes, e não da assinatura do financiamento. Multa
contratual pelo atraso na entrega do Bem. Imposição à Construtora
de multa prevista exclusivamente para o promissário comprador.
Vedação, contudo, de cumulação com lucros cessantes, pena de bis
in idem. Danos morais configurados e bem fixados. Juros de obra
devidos pela Ré no período de mora, compreendido o prazo de 180
dias de tolerância. Sentença mantida. Decisão bem fundamentada.
Ratificação, nos termos do artigo 252, do Regimento Interno.
RECURSOS NÃO PROVIDOS.
Trata-se de Recursos de Apelação interpostos em face da respeitável
sentença de fls. 452/456 e 495 que, nos Autos da Ação de Indenização por danos materiais
e morais, julgou parcialmente procedente a Demanda e condenou a Ré ao pagamento de R$
10.000,00 (dez mil reais), a título de danos morais, bem como ao pagamento de juros de
mora contratuais de 1% (um por cento) ao mês sobre o valor atualizado do Contrato por
mês em atraso e multa contratual de 2% (dois por cento) até a efetiva entrega do Imóvel.
Condenou, também, à devolução da taxa de corretagem, com atualização monetária desde a
data do desembolso e com incidência de juros de mora desde a data da citação e ao
pagamento relativo aos juros de obra. Ante a sucumbência mínima da Autora, condenou a
Requerida ao pagamento das custas e despesas processuais, bem como ao pagamento de
honorários advocatícios, fixados em 15% (quinze por cento) sobre o valor da condenação.
Inconformada, apela a Ré (fls. 474/487), alegando, em síntese, que não

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há que se falar em atraso na entrega ou mora, haja vista que a liberação do Imóvel se deu
antes mesmo do previsto, pendente o pagamento da parcela referente ao financiamento, não
havendo que se falar em mora ou descumprimento quanto à entrega do Imóvel, nem
tampouco em danos sofridos. Ressalta que toda obra está sujeita a eventuais atrasos, haja
vista a sua dependência em relação a vários fatores, estando em conformidade com o
disposto no artigo 48, §2o, da Lei 4.591/64. Afirma que deve se afastada integralmente a
condenação ao pagamento de valores a título de multa e danos morais, tendo em vista que
não houve atraso na entrega, e que ainda assim o fato acontecido não passa de um mero
dissabor experimentado pela Parte Apelada, além de ser considerada válida a cláusula 5a
prevista no Contrato de Promessa de Compra e Venda. Por fim, requer a reforma da r.
Sentença de Primeira Instância.
Recorre também a Autora (fls. 508/521), alegando que houve atraso na
entrega do Imóvel, tendo em vista que o prazo final para entrega da obra seria julho de
2012, tendo recebido as chaves apenas em novembro/2013 devido a culpa exclusiva da
Apelada, pela falta da entrega do habite-se e documentos necessários a liberação do
financiamento à Instituição Financeira, tendo pago boletos relacionados com a cobrança de
juros. Por fim, requer a reforma da r. sentença de Primeiro Grau, com o reconhecimento do
atraso na entrega da obra a partir de julho/2012 e fixação de multa no real período de atraso
da obra, bem como a majoração da condenação da Apelada no pagamento de indenização
por danos morais, para valor não inferior a 20 (vinte) salários mínimos.
Recursos processados regularmente, com apresentação das Contrarrazões
(fls.551/565).
É o breve Relatório.
Cuida-se de Ação Indenizatória proposta por “Carolina Crepardi
Marciano da Silva” em face de “MRV Engenharia e Participações S/A”.
Para tanto, alegou em síntese, que em 05.06.2010 firmou Contrato
Particular de Promessa de Compra e Venda com a Ré, tendo como escopo a compra de um
apartamento do Condomínio Reserva do Japi - Residencial Jataí, localizado na Cidade de
Jundiaí-SP, pelo preço total de R$ 95.545,00 (noventa e cinco mil, quinhentos e quarenta e

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cinco reais). Asseverou que após a aquisição do Imóvel pagou taxa de evolução de obra e
de corretagem, a qual não considera correta e requer a restituição. Ademais, alega que
ocorreu atraso na entrega, requerendo indenização moral pelos diversos dissabores que
sofreu.
Por tais razões propôs esta Demanda, objetivando, em síntese, a
declaração de nulidade da cláusula que estipula variação na data de entrega do Imóvel, o
reembolso de valores referentes a juros de obra, pagamento de indenização por danos
morais e multas pelo atraso da obra e inadimplência contratual, além do reembolso de
valores referentes a taxas de corretagem.
Os Recursos serão julgados conjuntamente.
Inicialmente, esclarece-se que a relação jurídica havida entre as Partes é
de consumo, uma vez que o Contrato por elas celebrado se amolda, e perfeitamente, ao
disposto nos artigos 2o e 3o, do Código de Defesa do Consumidor.
Com efeito, é abusiva a duplicidade de prazos para a entrega do Imóvel,
devendo ser afastado prazo que seria contado da assinatura do Contrato de Financiamento,
posto que colocaria os consumidores em desvantagem exagerada frente à Construtora.
Pela análise do conjunto probatório acostado aos Autos, restou
demonstrado que houve o atraso na entrega do Imóvel, bem como que a previsão de
entrega era o mês de julho de 2012 (fl. 12), e ainda, sendo estipulado prazo de tolerância de
180 (cento e oitenta) dias, que se expirou em janeiro de 2013. Na hipótese, a entrega das
chaves do Imóvel ocorreu apenas em novembro de 2013 (fl.14).
Oportuno salientar que não há qualquer ilegalidade em relação à
disposição contratual que fixa o prazo de tolerância de 180 (cento e oitenta) dias após o
término previsto para a entrega regular da obra, pois tal entendimento foi consolidado
através da Súmula no 164 deste Egrégio Tribunal de Justiça:
“É válido o prazo de tolerância não superior a cento e oitenta dias,para
entrega de Imóvel em construção, estabelecido no Compromisso de
Venda e Compra, desde que previsto em cláusula contratual expressa,

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clara e inteligível”.
Por outro lado, no caso vertente, verifica-se que mesmo após a entrega do
Imóvel objeto da Lide, a Empresa Ré continuou a cobrar a taxa referente aos juros
contratuais da fase da obra.
Com efeito, sobre a cobrança de juros de obra, é oportuno mencionar o
teor da Súmula no 163, deste Egrégio Tribunal de Justiça:
“O descumprimento do prazo de entrega do Imóvel objeto do
compromisso de venda e compra não cessa a incidência de correção monetária, mas tão
somente dos encargos contratuais sobre o saldo devedor”.
Sendo assim, a cobrança dos juros de fase de obra é devida até a data do
prazo previsto para o término da obra.
Neste ínterim, esclarece-se que, ainda que os valores relativos aos juros
de obra tenham sido destinados, de forma imediata, ao Agente Financeiro, certo é que para
se atribuir ao adquirente a responsabilidade por seu pagamento equivaleria a permitir a
transferência dos riscos da atividade empresarial ao consumidor, o que não se pode admitir,
até porque estes custos são embutidos no preço de venda do Imóvel.
Neste sentido, cabe trazer à baila o seguinte Julgado desta Colenda
Câmara de Direito Privado:
“AÇÃO JUDICIAL. CONTRATO DE COMPRA E VENDA. IMÓVEL
ENTREGUE. COBRANÇA
DE
TAXA DENOMINADA “JUROS
CONTRATUAIS DE FASE DE OBRA” APÓS A ENTREGA DAS
CHAVES. ENCARGOS DEVIDOS APENAS DURANTE O PERÍODO
DA OBRA. DECLARAÇÃO DE INEXIGILIDADE DAS PARCELAS
PAGAS E FUTURAS DEFERIDA. SENTENÇA MANTIDA. RECURSO
DESPROVIDO”. (Apelação Cível no 1006729-19.2018.8.26.0576,
Relator: Desembargador Coelho Mendes, dj. 28.08.2018).

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Logo, a cobrança de juros de obra só é possível até o prazo previsto para
a entrega do Empreendimento, compreendido o período de 180 (cento e oitenta) dias de
tolerância, conforme decidido no Incidente de Resolução de Demandas Repetitivas no
0023203-35.2016.8.26.0000.
Portanto, de rigor o ressarcimento dos juros de obra, desde a mora da Ré,
ou seja, após o decurso do prazo de tolerância de 180 (cento e oitenta) dias para a entrega
do Bem (que se findou em janeiro de 2013).
No que tange a multa contratual pelo atraso na entrega do Bem,
consoante os Recursos Especiais no 1.635.428/SC e 1.631.485/DF, julgados sob o regime
dos Recursos Repetitivos, reconheceu-se a possibilidade de inversão da cláusula penal
moratória em prol do adquirente, mas sem a possibilidade de cumulação com os lucros
cessantes.
Tema 971: “No Contrato de Adesão firmado entre o comprador e a
Construtora/Incorporadora, havendo previsão de cláusula penal apenas para o
inadimplemento do adquirente, deverá ela ser considerada para a fixação da indenização
pelo inadimplemento do vendedor. As obrigações heterogêneas (obrigações de fazer e de
dar) serão convertidas em dinheiro, por arbitramento judicial".
Assim, ante o inadimplemento da Ré, também de rigor a condenação
desta ao pagamento da multa contratual estabelecida no Contrato, já que não se trata de
cumulação da multa moratória com lucros cessantes.
Por outro lado, razão não assiste à Empresa Ré no que tange ao pleito de
afastamento de indenização por danos morais; senão vejamos.
Com efeito, é de conhecimento notório que o inadimplemento contratual,
por si só, não acarreta ofensa à honra ou à reputação, passíveis de indenização, sendo certo
que é necessária a comprovação efetiva do abalo moral quando se alega que ele decorreu
de falta de cumprimento de uma Avença, o que ocorreu no caso em questão.
Todavia, a situação enfrentada no caso em tela foge do simples

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inadimplemento contratual ordinário, conforme se denota da narrativa dos fatos supra,
tendo em vista que a entrega do Bem não ocorreu no prazo ajustado por culpa exclusiva da
Empresa Ré (quase um ano, já considerado o prazo de tolerância de 180 dias após o
término previsto para a entrega regular da obra), revelando o descaso e imperícia desta em
cumprir com suas obrigações contratuais.
Logo, em atenção aos demais motivos e argumentos do Recurso, além
das peculiaridades socioeconômicas das Partes, e o que habitualmente se decide a esse
respeito, imperiosa a manutenção da condenação da Empresa Requerida no importe de R$
10.000,00 (dez mil reais), montante considerado compatível à reprovabilidade da conduta
ilícita e à duração e intensidade do sofrimento experimentado pela ofendida, sem enriquecê-
la, situando-se dentro dos critérios da razoabilidade e proporcionalidade.
Portanto, imperiosa a manutenção do Julgado tal como acertadamente
proferido.
De qualquer modo, para viabilizar eventual acesso às vias extraordinária
e especial, considero prequestionada toda matéria infraconstitucional e constitucional,
observando o pacífico entendimento do Superior Tribunal de Justiça no sentido de que,
tratando-se de prequestionamento, é desnecessária a citação numérica dos dispositivos
legais, bastando que a questão posta tenha sido decidida (EDROMS 18205 / SP, Ministro
FELIX FISCHER, DJ 08.05.2006 p. 240).
Pelo exposto, NEGA-SE PROVIMENTO AOS RECURSOS, mantida
na totalidade a sentença de Primeiro Grau proferida, inclusive no tocante aos ônus
inerentes à sucumbência.
PENNA MACHADO
Relatora