Tribunal: TJSP
Processo: 1043622-62.2017.8.26.0602
Classe: Apelação Cível / Promessa de Compra e Venda
Órgão julgador: Hertha Helena de Oliveira
Órgão colegiado: 2a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-04-23
Data de publicação: 2020-04-23

Ementa:
COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA – AÇÃO AJUIZADA PARA MANUTENÇÃO DA AVENÇA OU RESTITUIÇÃO DOS VALORES PAGOS –CONTRATO FORMALIZADO ENTRE PARTICULARES – CULPA DOS COMPRADORES CONFIGURADA, FURTANDO-SE A SEREM IMITIDOS NA POSSE DO IMÓVEL COMO HAVIAM AVENÇADO E INTERROMPENDO O PAGAMENTO DAS PARCELAS REMANESCENTES – RESOLUÇÃO DO CONTRATO HAVIDA COM A NOTIFICAÇÃO JUDICIAL DISTRIBUÍDA PELOS COMPRADORES –

Ementa:
COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA – AÇÃO AJUIZADA PARA MANUTENÇÃO DA AVENÇA OU RESTITUIÇÃO DOS VALORES PAGOS –CONTRATO FORMALIZADO ENTRE PARTICULARES – CULPA DOS COMPRADORES CONFIGURADA, FURTANDO-SE A SEREM IMITIDOS NA POSSE DO IMÓVEL COMO HAVIAM AVENÇADO E INTERROMPENDO O PAGAMENTO DAS PARCELAS REMANESCENTES – RESOLUÇÃO DO CONTRATO HAVIDA COM A NOTIFICAÇÃO JUDICIAL DISTRIBUÍDA PELOS COMPRADORES – IMPOSSIBILIDADE DE CONTINUIDADE DA AVENÇA – DEVOLUÇÃO DE VALORES PAGOS (PEDIDO SUBSIDIÁRIO) – LEGITIMIDADE – APLICAÇÃO ANALÓGICA DA SÚMULA 01 DESSE EGRÉGIO TRIBUNAL DE JUSTIÇA – A PERDA INTEGRAL DAS PARCELAS PAGAS, COMO ESTABELECIDO NA CLÁUSULA PENAL, VIOLA A FUNÇÃO SOCIAL DO CONTRATO (ART. 421, DO CC), ASSIM COMO O PRINCÍPIO QUE VEDA O ENRIQUECIMENTO ILÍCITO (ART. 814, DO CC) – PRECEDENTE – RESTITUIÇÃO AOS COMPRADORES DE 75% DOS VALORES PAGOS, RETENDO-SE 25% PARA COBERTURA DE DESPESAS HAVIDAS NO IMÓVEL PELO INTERREGNO HAVIDO ENTRE A DATA EM QUE DEVERIAM SER IMITIDOS NA POSSE ATÉ A DATA DE CITAÇÃO NA NOTIFICAÇÃO JUDICIAL, BEM COMO, INDENIZAÇÃO PELO ROMPIMENTO DA AVENÇA (ART. 475, DO CC) – SENTENÇA REFORMADA – APELO PROVIDO EM PARTE – SUCUMBÊNCIA READEQUADA.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2020.0000280149
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível no
1043622-62.2017.8.26.0602, da Comarca de Sorocaba, em que são
apelantes IRANILDES LOPES DA SILVA e SÔNIA APARECIDA LOPES DA
SILVA, são apelados PAULO APARECIDO PRESTES e SUELY MARIA
PRESTES.
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 2a Câmara de
Direito Privado do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte
decisão: Deram provimento em parte ao recurso. V. U., de
conformidade com o voto do relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores JOSÉ
JOAQUIM DOS SANTOS (Presidente) e JOSÉ CARLOS FERREIRA ALVES.
São Paulo, 23 de abril de 2020.
HERTHA HELENA DE OLIVEIRA
Relatora
Assinatura Eletrônica

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Apelação Cível no 1043622-62.2017.8.26.0602 -Voto no 3.434 – ml
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Apelação Cível 1043622-62.2017.8.26.0602
Apelantes: Iranildes Lopes da Silva e Sônia Aparecida Lopes da
Silva
Apelados: Paulo Aparecido Prestes e Suely Maria Prestes
Ação de Obrigação de Fazer com Reparação de Danos
Juiz prolator da sentença: Márcio Ferraz Nunes
Voto no 3.434
COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA – AÇÃO
AJUIZADA
PARA
MANUTENÇÃO
DA
AVENÇA
OU
RESTITUIÇÃO
DOS
VALORES
PAGOS
–CONTRATO
FORMALIZADO ENTRE PARTICULARES – CULPA DOS
COMPRADORES CONFIGURADA, FURTANDO-SE A SEREM
IMITIDOS
NA
POSSE
DO
IMÓVEL
COMO
HAVIAM
AVENÇADO E INTERROMPENDO O PAGAMENTO DAS
PARCELAS
REMANESCENTES
–
RESOLUÇÃO
DO
CONTRATO HAVIDA COM A NOTIFICAÇÃO JUDICIAL
DISTRIBUÍDA PELOS COMPRADORES – IMPOSSIBILIDADE
DE CONTINUIDADE DA AVENÇA – DEVOLUÇÃO DE
VALORES
PAGOS
(PEDIDO
SUBSIDIÁRIO)
–
LEGITIMIDADE – APLICAÇÃO ANALÓGICA DA SÚMULA 01
DESSE EGRÉGIO TRIBUNAL DE JUSTIÇA – A PERDA
INTEGRAL DAS PARCELAS PAGAS, COMO ESTABELECIDO
NA CLÁUSULA PENAL, VIOLA A FUNÇÃO SOCIAL DO
CONTRATO
(ART.
421,
DO
CC),
ASSIM
COMO
O
PRINCÍPIO QUE VEDA O ENRIQUECIMENTO ILÍCITO (ART.
814, DO CC) – PRECEDENTE – RESTITUIÇÃO AOS
COMPRADORES DE 75% DOS VALORES PAGOS, RETENDO-
SE 25% PARA COBERTURA DE DESPESAS HAVIDAS NO
IMÓVEL PELO INTERREGNO HAVIDO ENTRE A DATA EM
QUE DEVERIAM SER IMITIDOS NA POSSE ATÉ A DATA DE
CITAÇÃO
NA
NOTIFICAÇÃO
JUDICIAL,
BEM
COMO,
INDENIZAÇÃO PELO ROMPIMENTO DA AVENÇA (ART. 475,
DO CC) – SENTENÇA REFORMADA – APELO PROVIDO EM
PARTE – SUCUMBÊNCIA READEQUADA.
Trata-se de recurso de apelação, interposto contra a sentença
de fls. 104/106, que julgara improcedente ação de obrigação de fazer
com reparação de danos, condenando-se os autores ao pagamento das
custas e despesas processuais, além de honorários advocatícios fixados

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em R$1.000,00, observada, no entanto, a gratuidade processual que
lhes fora deferida.
Insurgem-se os requerentes, argumentando que os apelados,
injustificadamente, negaram sua imissão na posse do imóvel como
haviam avençado, a despeito de terem quitado 80% do contrato; diante
dessa inadimplência, deixaram de pagar as parcelas remanescentes
para resguardarem seu direito, nos termos do art. 476, do CC; embora
tenham sido notificados judicialmente acerca da rescisão da avença,
silenciaram-se a respeito, pois os vendedores propunham a retenção
integral dos valores pagos e com tal não concordaram; eles não
poderiam exigir o cumprimento integral da avença se não adimpliram a
contraprestação que lhes cabia (imissão na posse); ao contrário do
quanto consignado na sentença, sempre tiveram a intenção de serem
imitidos na posse; duvidaram da honestidade do apelante IRANILDES
em razão de ter sido preso; “não foi preso por tráfico, roubo, furto ou
algum crime que demonstre que ele seja uma pessoa de caráter
duvidoso” (sic); o encarceramento demonstra os problemas pessoais e
financeiros que enfrentaram; é nula a cláusula que prevê a retenção
integral dos valores pagos em caso de rescisão contratual, nos termos
do art. 53, do CDC.
Requerem
a
reforma
da sentença, determinando-se a
continuidade do contrato com a quitação do saldo devedor. Não sendo
esse o entendimento do Colegiado, pleiteiam a devolução dos valores
pagos, com correção monetária e juros de mora a fluírem, ambos, da
data do desembolso.
Recurso processado com gratuidade e respondido com pedido
de manutenção da sentença, ou, caso decidam pela devolução de
valores aos apelantes, devem ser descontadas antes da restituição,
despesas com caseiro e com a manutenção do imóvel no valor de
164.484,50 (fls. 127/134).

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Não houve oposição ao julgamento virtual do apelo.
É o relatório.
Extrai-se da análise dos autos que as partes formalizaram
“contrato particular de compromisso de compra e venda”, em
01/03/2012, tendo por objeto gleba de terra rural, correspondente a
47,20% do Condomínio Ipê (Sorocaba/SP), aproximados 14.643 m2,
pelo valor de R$ 175.000,00.
O preço totalizava R$ 210.000,00, pois fora incluído mais
8,75% de gleba à área compromissada, e seria pago mediante 06
parcelas de R$ 17.500,00, vencendo-se a primeira em 1o/04/2012, e
12 parcelas de R$ 8.750,00, vencendo-se a primeira em 1o/10/2012.
Combinaram também que os compradores (apelantes) seriam imitidos
na posse do imóvel após o pagamento de R$ 105.000,00 (fls. 18/22).
Nesse âmbito, os adquirentes comprovaram o pagamento de
R$ 170.863,00 entre abril/2012 a julho de 2013 (fls. 23/24). Contudo,
ainda que houvessem quitado mais da metade do valor avençado já em
novembro/2012, alegam que não foram imitidos na posse do imóvel
como combinaram.
Por outro lado, os vendedores afirmaram na contestação que
“seria um prazer entregar a posse aos autores desde a assinatura do
contrato. Mas este prazo para a posse dos autores, mesmo com o
combinado já pago, foi prorrogado por duas vezes a pedido dos autores
que, por sua vez, queriam de qualquer jeito entregar a posse e se
verem livres das responsabilidades com a propriedade, pois, na
verdade, morando na Cidade de São Paulo, o réu Paulo era obrigado a
vir a cada quinze dias para pagar caseiro, comprar produtos pra piscina
e para a manutenção de outros setores do sitio e para ver de perto se
estava tudo em ordem. Os autores pediram aos réus para assumir a
posse do sitio somente no começo de 2013, pois estavam passando por

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sérios problemas e não poderiam se mudar agora para o sitio e que, na
verdade, pensavam em desistir devido a problemas financeiros e com a
justiça. No mês de julho do ano de 2013, dois meses após o combinado
para assumir a posse, os autores fizeram o ultimo pagamento e não
mais foram encontrados” (sic) [fl. 69].
Então, os vendedores notificaram os compradores, em
22/01/2014, rescindindo o contrato por inadimplência, tendo em vista a
falta de pagamento das prestações avençadas a partir de agosto/2013
(fls. 35/36).
Assim delimitado o conflito, a sentença merece parcial
alteração.
Com efeito, nos contratos bilaterais, um contratante, antes de
cumprida a sua obrigação, não pode exigir a contraprestação do outro
contratante.
Assim previsto, somado, ainda, à verossimilhança dos fatos
narrados pelos vendedores e aos problemas havidos pelos compradores
nos anos de 2014 a 2016 (fl. 03), é forçoso reconhecer que quem
descumprira culposamente a avença, ao que tudo indica, foram os
compradores, furtando-se a serem imitidos na posse do imóvel,
interrompendo abruptamente o pagamento das prestações avençadas e
silenciando-se quando foram notificados a respeito da resolução.
Ora, se não concordavam com a perda das parcelas pagas
como notificado pelos corréus, deveriam ter se defendido nesse sentido,
ajuizando naquele momento, a demanda que ajuizaram somente em
2017. Se adiaram a imissão na posse e continuaram a pagar as
prestações avençadas, o fizeram por liberalidade, não podendo, bem
por isso, responsabilizar os vendedores como se eles não quisessem
imiti-los na posse da coisa.
Contudo, a continuidade da avença, quitando-se apenas o

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saldo devedor, como deduzido pelos compradores, não se pode acolher,
mormente porque os vendedores somente concordariam com tal
proposta se houvesse a quitação de todas as despesas havidas com o
imóvel até dos dias de hoje, além do saldo devedor.
Por outro lado, conquanto a relação contratual em apreço não
esteja sob a égide da norma consumerista, o que, por via transversa,
indique que se deve privilegiar a autonomia da vontade, acredito que
seja possível o acolhimento do pedido subsidiário, mantendo-se a
rescisão do contrato com a devolução de parte dos valores pagos,
mormente se considerarmos que a liberdade de contratar deve ser
exercida em razão e nos limites da função social do contrato (art. 421,
do CC), devendo, os contratantes guardarem na conclusão do contrato,
bem como, na sua execução, os princípios de probidade e boa-fé (art.
422, do CC).
Destarte, ainda que haja culpa pelo desfazimento do contrato,
não se pode impor aos compradores a perda de todos os valores pagos,
sob pena de violação da função social do contrato, bem como, do
princípio que veda o enriquecimento indevido dos vendedores, os quais
ficariam com o imóvel e com o montante quitado. Destarte, afigura-se
legítimo e equânime aplicar-se, analogicamente (onde presente a mesma
razão, aplica-se o mesmo direito) a Súmula 01 desse Egrégio Tribunal de
Justiça.
Confira-se:
“O
compromissário
comprador,
esmo
inadimplente, pode pedir a rescisão do contrato e reaver as quantias
pagas, admitida a compensação com gastos próprios de administração e
propaganda feitos pelo compromissário vendedor, assim como com o
valor que se arbitrar pelo tempo de ocupação do bem.”
Vindo de encontro ao entendimento sumulado, tem-se a
concordância dos vendedores com a devolução de valores, exarada em
contrarrazões recursais, compensado-se, no entanto, os gastos de

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manutenção do imóvel, os quais, segundo aduzem, remontariam a
quantia de R$ 164.484,50 (planilha de fl. 78).
Dessa forma, embora as partes tenham avençado livremente
que a inadimplência dos compradores levaria à perda das parcelas
pagas (fl. 20), nada impede que o juiz, a quem cabe o justo
equacionamento do litígio no caso concreto, privilegiando, ainda, a
função social do contrato, estabeleça o alcance da cláusula penal,
fixando-se percentual de retenção em favor dos alienantes, de modo a
equilibrar as posições das partes contratantes, inclusive, porque a perda
do montante pago acarretará acréscimo indevido no patrimônio dos
vendedores, não se olvidando que sempre estiveram na posse do
imóvel e dele poderiam dispor desde a rescisão da avença notificada
aos compradores em abril/2014 (data da juntada do mandado de citação
naqueles autos; processo no 1000360-45.2014.8.26.0286).
A propósito:
Apelação cível. Compra e venda de bem imóvel.
Rescisão
contratual,
restituição
de
valores
pagos
e
indenização por danos morais. Instituição financeira recusou
o financiamento imobiliário à autora. Reconvenção, com
pedido de condenação da autora no pagamento dos
honorários contratuais e danos à imagem da ré-vendedora,
e multa pelo descumprimento do contrato. Sentença de
improcedência dos pedidos principal e reconvencional.
Código de Defesa do Consumidor. Inaplicabilidade.
Contrato de compra e venda de imóvel realizado entre
particulares. Rescisão do contrato. Possibilidade. Ausência
de imputação de culpa ao vendedor, pela negativa de
financiamento. Cláusula penal. Cláusula sexta e nona do
contrato firmado entre as partes prevê, no caso de não
obtenção de financiamento, a incidência de multa, em favor

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da parte prejudicada, no percentual de 20% do valor total
da
venda.
Imóvel
transacionado
por
R$160.000,00.
Aplicação da cláusula penal que resultaria no pagamento
pela autora aos réus do montante de R$32.000,00. Autora
que pagou o valor da entrada no montante de R$16.000,00
e o pagamento do valor de R$32.000,00, mostra-se
excessivo. Partes que devem retornar ao 'status quo ante'.
Aplicação de multa desproporcional contraria a função
social do contrato. Incidência do artigo 413 do Código
Civil para possibilitar a redução proporcional da cláusula
penal de 20% para 10% do valor da venda. Danos morais.
Não configuração. Desfazimento do negócio jurídico ocorreu
pela não obtenção do financiamento imobiliário pela própria
autora. Inexistência de provas nos autos de que os réus
contribuíram para que o financiamento fosse recusado pela
instituição financeira. Indenização não devida. Resultado.
Recurso provido parcialmente. (Apelação Cível 1007535-
92.2017.8.26.0510; Relator EDSON LUIZ DE QUEIRÓZ; 9a
Câmara de Direito Privado; Julgamento em 05/06/2019).
Nesse âmbito, ex vi, ainda, do quanto previsto no art. 475, do
CC, os vendedores poderão reter 25% do montante pago pelos
compradores, devolvendo-se 75% a eles, com correção monetária a
fluir do desembolso e juros moratórios a contar do trânsito em julgado.
Esse percentual de retenção indenizará os corréus das despesas
efetuadas no imóvel, bem como, pelo rompimento unilateral da avença.
Anoto, em arremate, que as despesas indicadas a fl. 78 não
podem ser tomadas como parâmetro de compensação, notadamente,
porque os compradores seriam responsáveis por elas somente pelo
interregno havido entre a data em que seriam imitidos na posse
(novembro/2012) até a data em que foram notificados acerca da

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rescisão do contrato (abril/2014) momento no qual, o imóvel e sua
manutenção, voltaram à responsabilidade exclusiva dos vendedores.
Em razão do parcial acolhimento do apelo, redistribuo as
verbas de sucumbência, arcando cada parte com metarde das custas
processuais. Os autores pagarão honorários advocatícios ao patrono dos
réus no montante de 10% sobre o valor a ser retido, corrigido. O réus
arcarão com honorários advocatícios a favor do patrono dos autores no
montante de 10% sobre o valor a ser devolvido, corrigido.
Ante o exposto, por meu voto, DOU PARCIAL PROVIMENTO
ao
recurso,
para,
julgar parcialmente procedente a demanda,
condenando-se os corréus a devolverem aos autores, 80% dos valores
pagos, com correção monetária a fluir do desembolso e juros de mora a
contar do trânsito em julgado. Sucumbência repartida, fixando-se
honorários advocatícios sucumbenciais, em R$ 1.500,00, nos termos do
art. 85, § 14, do CPC.
HERTHA HELENA DE OLIVEIRA
Relatora
Assinatura Eletrônica