Tribunal: TJSP
Processo: 1002304-96.2017.8.26.0506
Classe: Apelação Cível / Promessa de Compra e Venda
Órgão julgador: Rui Cascaldi
Órgão colegiado: 1a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-03-16
Data de publicação: 2020-03-16

Ementa:
COMPRA E VENDA – Rescisão – Sentença de procedência, para rescindir o compromisso de compra e venda de imóvel firmado entre as partes e condenar a incorporadora ré a restituir à compradora autora 90% dos valores pagos– Entendimento desta Câmara de que, nos casos de rescisão da avença por culpa da parte compradora, é cabível a devolução do preço pago com a retenção de, no máximo, 20%, patamar

Ementa:
COMPRA E VENDA – Rescisão – Sentença de procedência, para rescindir o compromisso de compra e venda de imóvel firmado entre as partes e condenar a incorporadora ré a restituir à compradora autora 90% dos valores pagos– Entendimento desta Câmara de que, nos casos de rescisão da avença por culpa da parte compradora, é cabível a devolução do preço pago com a retenção de, no máximo, 20%, patamar que se reputa razoável para recompor as perdas incorridas pela parte vendedora – Juros legais sobre as quantias a serem restituídas à autora devem incidir desde o trânsito em julgado, porque é da compradora a culpa pela rescisão - Decisum reformado – Apelo provido em parte

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2020.0000190396
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível no 1002304-
96.2017.8.26.0506, da Comarca de Ribeirão Preto, em que é apelante SPE RIO NEGRO
DESENVOLVIMENTO IMOBILIÁRIO LTDA, é apelada TATIANE CRISTINA DE
AZEVEDO (JUSTIÇA GRATUITA).
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 1a Câmara de Direito Privado do
Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Deram provimento em
parte ao recurso. V. U., de conformidade com o voto do relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores RUI CASCALDI
(Presidente), FRANCISCO LOUREIRO E CHRISTINE SANTINI.
São Paulo, 16 de março de 2020.
RUI CASCALDI
Relator
Assinatura Eletrônica

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Apelação Cível no 1002304-96.2017.8.26.0506 -Voto no
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VOTO No: 44449
APEL.No: 1002304-96.2017.8.26.0506
COMARCA: RIBEIRÃO PRETO
APTE. : SPE RIO NEGRO DESENVOLVIMENTO IMOBILIÁRIO LTDA.
APDA. : TATIANE CRISTINA DE AZEVEDO
JUIZ : FRANCISCO CAMARA MARQUES PEREIRA
COMPRA E VENDA Rescisão Sentença de procedência, para
rescindir o compromisso de compra e venda de imóvel firmado
entre as partes e condenar a incorporadora ré a restituir à
compradora autora 90% dos valores pagos Entendimento desta
Câmara de que, nos casos de rescisão da avença por culpa da parte
compradora, é cabível a devolução do preço pago com a retenção
de, no máximo, 20%, patamar que se reputa razoável para
recompor as perdas incorridas pela parte vendedora Juros legais
sobre as quantias a serem restituídas à autora devem incidir desde
o trânsito em julgado, porque é da compradora a culpa pela
rescisão - Decisum reformado Apelo provido em parte
Trata-se de apelação contra a sentença que julgou
procedente a ação de rescisão contratual, para rescindir o
compromisso de compra e venda de imóvel de fls. 35/53 e
condenar a incorporadora ré a restituir à compradora autora
90% dos valores pagos pelo preço, corrigidos desde o
desembolso e acrescidos de juros legais desde a citação.
Condenou-se a ré nos ônus sucumbenciais, arbitrada a
honorária em 10% da condenação.
Em recurso, a ré pugna seja aplicada, na
devolução dos valores pagos pelo preço, a retenção de 10% do
valor contratual do bem, consoante previsto na avença
rescindida;
pugna,
ainda,
pela
retenção
dos
valores
despendidos com imposto e com comissão de corretagem; que
seja estabelecido o trânsito em julgado como dies a quo dos
juros legais; e, subsidiariamente, requer seja estipulada em
30% dos valores pagos a retenção.
Contrarrazões às fls. 180/191.
É o relatório.
A autora, ora apelada, em 13.11.2014, por meio do
compromisso particular de compra e venda de fls. 35/53,
comprometeu-se a adquirir da incorporadora ré, ora apelante,
por R$210.464,50, na planta, o apartamento no 71 do
empreendimento imobiliário “UP100 Palmares”.
A apelada, após pagar R$25.815,75 (fl. 55), não
mais conseguiu adimplir o preço, razão pela qual postulou
administrativamente a rescisão do contrato diretamente com a
apelante, mas, naquele âmbito, foi informada de que, após os

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descontos
contratuais,
seriam-se
devolvidos
apenas
R$4.769,30, o que considerou abusivo, razão pela qual ajuizou
esta ação, para ter devolvidas as quantias pagas, descontando-
se apenas 10% deste montante (quantias pagas).
O apelo comporta provimento parcial.
É incontroverso que a rescisão está ocorrendo por
culpa da apelada.
A incorporadora apelante pretende ver incidir à
espécie o disposto na cláusula no 7.5 da avença (fl. 44),
segundo a qual, na hipótese de rescisão da avença, seria
devolvido à parte compradora os valores pagos, com o desconto
de 10% sobre o valor contratual do preço, desconto este que
serviria
para
compensar despesas administrativas
e de
corretagem pagas previamente pela apelante.
O entendimento desta Câmara em casos análogos é o
de que a retenção deve se ater a 20% dos valores
desembolsados, estimativa que se considera razoável para as
perdas incorridas pela apelante em virtude da resolução de
iniciativa da parte compradora, inexistindo nos autos prova
de danos que pudessem superar esse valor, considerando-se
ainda que a comercialização da mesma unidade para terceiros
compensará
parte
de
suas
perdas
(Apelação
no
1113257-21.2016.8.26.0100,
Rel.
Francisco
Loureiro,
j.
24.05.2017; Apelação no 1028244-20.2016.8.26.0564, Rel. Rui
Cascaldi,
j.
24.07.2018;
e
Apelação
no
1013308-
97.2016.8.26.0011, Rel. Christine Santini, j. 17.09.2018).
A apelante apenas suscitou os supostos gastos com
impostos na apelação, mas nada indica que a comercialização
da mesma unidade com terceiros não será capaz de compensar
esta suposta perda, ainda mais se considerando que, além da
nova comercialização, a apelante, como visto, ainda reterá
parte dos valores pagos para compensação de suas perdas.
Não bastasse isso, quanto aos supostos gastos com
corretagem, por não terem sido especificados em qualquer dos
documentos apresentados à apelante, são considerados como
parte do preço e, bem por isso, também poderão tranquilamente
ser compensados com a nova comercialização da mesma unidade a
terceiros.
Com efeito, no que se refere à comissão de
corretagem, o STJ, no bojo do REsp no 1.599.511/SP, fixou a
tese, para o fim do art. 1.040 do Código de Processo Civil,
pela “Validade da cláusula contratual que transfere ao
promitente-comprador a obrigação de pagar a comissão de
corretagem nos contratos de promessa de compra e venda de
unidade autônoma em regime de incorporação imobiliária, desde
que previamente informado o preço total da aquisição da
unidade autônoma, com o destaque do valor da comissão de
corretagem” (Tema 938).
A questão é que, no caso dos autos, frise-se,

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sequer foi especificado em qualquer documento entregue à
compradora que havia ali pagamento de corretagem, tampouco
qual era o montante destinado a tal encargo, pelo que não há
se falar em qualquer desconto a este título.
Quanto aos juros legais, o STJ sedimentou o
entendimento de que “Na hipoìtese de resoluc aÞo contratual do
compromisso de compra e venda por simples desiste ncia dos
adquirentes, em que postulada, pelos autores, a restituic aÞo
das parcelas pagas de forma diversa da claìusula penal
convencionada, os juros moratoìrios sobre as mesmas seraÞo
computados a partir do tra nsito em julgado da decisaÞo”
(AgRg no REsp no 1.342.255/SP, 3a T., Min. JoaÞo Otaìvio de
Noronha, DJe 11.03.2016).
É o caso, portanto, de se estabelecer o trânsito
em julgado como dies a quo dos juros legais que incidirão
sobre as quantias a serem restituídas.
Majora-se, com fulcro no art. 85, §11, do Código
de Processo Civil, a honorária advocatícia sucumbencial
fixada em favor dos patronos da apelada, para 11% do valor
atribuído à causa.
Isto posto, DÁ-SE PARCIAL PROVIMENTO ao apelo,
para estipular em 20% dos valores pagos a retenção em favor
da apelante e para estabelecer o trânsito em julgado como
dies a quo dos juros legais que incidirão sobre as quantias a
serem devolvidas.
RUI CASCALDI
Relator