Tribunal: TJSP
Processo: 1119030-81.2015.8.26.0100
Classe: Apelação Cível / Promessa de Compra e Venda
Órgão julgador: Mônica de Carvalho
Órgão colegiado: 8a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-04-28
Data de publicação: 2019-07-17

Ementa:
IMÓVEL – Compromisso de compra e venda – Desistência dos compradores – Possibilidade de retenção de até 20% dos valores pagos em favor da ré – Abusividade da retenção integral dos valores pagos - Artigo 51, IV, do CDC – Comissão de corretagem – Admissibilidade, desde que expressamente prevista em contrato – Precedente do STJ, em sistema de recurso repetitivo – Taxa SATI – Abusividade –

Ementa:
IMÓVEL – Compromisso de compra e venda – Desistência dos compradores – Possibilidade de retenção de até 20% dos valores pagos em favor da ré – Abusividade da retenção integral dos valores pagos - Artigo 51, IV, do CDC – Comissão de corretagem – Admissibilidade, desde que expressamente prevista em contrato – Precedente do STJ, em sistema de recurso repetitivo – Taxa SATI – Abusividade – Devolução determinada na forma simples - Honorários advocatícios contratados – Inadmissibilidade – Remuneração do advogado pelos honorários sucumbenciais – Não caracterização de embargos de declaração protelatórios – Isenção da multa - Recurso dos autores não provido e das rés provido em parte.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2019.0000556498
ACÓRDÃO
Vistos,
relatados
e
discutidos
estes
autos
de
Apelação
Cível
no
1119030-81.2015.8.26.0100, da Comarca de São Paulo, em que são apelantes/apelados
BETA INVESTIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA. e TECNISA CONSULTORIA
IMOBILIÁRIA LTDA, são apelados/apelantes CINTIA VIANA BARBOSA e LUCIANO
DE ARAUJO BISPO.
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 8a Câmara de Direito Privado do
Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Negaram provimento ao
recurso dos autores e deram parcial provimento ao recuso das rés. V.U., de
conformidade com o voto do relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores PEDRO DE
ALCÂNTARA DA SILVA LEME FILHO (Presidente) e SALLES ROSSI.
São Paulo, 17 de julho de 2019.
Mônica de Carvalho
Relatora
Assinatura Eletrônica

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Apelação Cível no 1119030-81.2015.8.26.0100 -Voto no 3493
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7a Vara Cível Central - Capital
Apelação n. 1119030-81.2015.8.26.0100
Apelantes:
BETA
INVESTIMENTOS
IMOBILIÁRIOS
LTDA.
e
TECNISA
CONSULTORIA IMOBILIÁRIA LTDA.
Apelados: CINTIA VIANA BARBOSA e LUCIANO DE ARAUJO BISPO
Juiz prolator: Giselle Valle Monteiro da Rocha
Voto n. 3493
IMÓVEL Compromisso de compra e venda Desistência dos
compradores Possibilidade de retenção de até 20% dos valores
pagos em favor da ré Abusividade da retenção integral dos
valores pagos - Artigo 51, IV, do CDC Comissão de corretagem
Admissibilidade, desde que expressamente prevista em contrato
Precedente do STJ, em sistema de recurso repetitivo Taxa
SATI Abusividade Devolução determinada na forma simples -
Honorários advocatícios contratados
Inadmissibilidade

Remuneração do advogado pelos honorários sucumbenciais Não
caracterização de embargos de declaração protelatórios Isenção
da multa - Recurso dos autores não provido e das rés provido em
parte.
Vistos.
Trata-se de recursos de apelação interpostos para
impugnar a sentença de fls. 392/408 e 412/414, cujo relatório adoto, que julgou
procedente em parte o pedido inicial, para reduzir o valor de retenção a 10% do
valor do imóvel, devendo ser devolvido o restante, incluindo o valor da taxa SATI
e excluído o valor da comissão de corretagem, e condenou as rés na multa por
embargos protelatórios.
Segundo as apelantes-rés, a sentença merece ser
reformada, em síntese, alegando que o percentual de retenção deve ser elevado
para 25% do valor do imóvel, para confirmar a impossibilidade de devolução da
comissão de corretagem, tendo havido erro na aposição do valor do dispositivo
da sentença, e que os embargos de declaração não tiveram caráter protelatório
(fls. 424/440).
Apelam também os autores, alegando que a comissão
de corretagem também deve ser restituída, já que o valor do imóvel foi informado
incorretamente, logo deve ser restituído em dobro, bem como a restituição

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integral dos valores pagos, além do ressarcimento dos honorários contratados
(fls. 452/464).
Recursos tempestivos, preparados e com apresentação
de contrarrazões recíprocas (fls. 445/451 e 481/501).
Não houve oposição ao julgamento virtual (Resolução
n. 772/2017).
Esse é o relatório.
Passo ao voto.
O recurso dos autores não merece ser provido e das
rés merecer ser provido em parte.
Não há dúvidas de que estamos diante de uma
hipótese de resilição contratual, ou seja, o rompimento contratual deu-se pela
desistência dos compradores na aquisição. Os autores não comprovaram que as
rés tivessem faltado com um dos deveres contratuais, sendo que a questão da
diversidade de valor nos instrumentos não seria motivo para o rompimento da
relação
contratual.
Assim,
tratando
a
questão
como
desistência
dos
compradores, temos que cabe a devolução dos valores, sendo permitido o
desconto de cláusula penal para abatimento dos prejuízos sofridos pela
vendedora.
Pois bem.
Esta Relatora não vê óbice a que o Poder Judiciário
intervenha no quanto disposto em contrato, desde que a cláusula se apresente
em termos ilegais. Até porque a autonomia privada não é absoluta, e a vontade
das partes deve se subsumir à lei. Assim, se o art. 51, IV, do CDC prevê a
necessidade de devolução dos valores pagos, isso não significa que não seja
impossível a previsão de cláusula penal para favorecer a parte inocente. E
significa que essa devolução deve ser feita em percentual significativo, para que
se considere que o ordenamento foi atendido.
Assim, possível a intervenção do Judiciário nos termos
contratuais, essa intervenção justifica-se se o percentual previsto em contrato
tiver caráter abusivo. O percentual de 80% sobre os valores pagos parece justo e
tem sido acatado em diversos julgados da Corte Paulista.
Nesse sentido:
“COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. RESCISÃO
CONTRATUAL CUMULADA COM DEVOLUÇÃO DE VALORES. Sentença de parcial
procedência. Atraso na entrega de obra. Inexistência. Validade da cláusula de
tolerância de 180 dias para entrega da obra. Súmula 164, TJSP. Atraso por culpa
da ré não configurado. Rescisão por iniciativa da autora. Ausência da obrigação
de indenizar. Restituição de valores. Rescisão por iniciativa da promitente
compradora. Direito de retenção da vendedora. Percentual de 50% previsto no
contrato que se mostra excessivo. Retenção pela ré de 20% dos valores pagos pela
autora entremostra-se razoável. Devolução que deve ser feita em parcela única e
de forma imediata. Aplicação da Súmula no 2 do TJSP. Precedentes desta Corte.

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Despesas com tributos. Pretensão de cobrança afastada. Inexistência de
comprovação do recolhimento pela ré. Despesas condominiais e de IPTU referentes
ao período anterior à entrega das chaves que são de responsabilidade da
vendedora. Multa contratual indevida, pois não configurado o atraso da ré na
entrega do imóvel. Litigância de má-fé. Não configuração. Ré que agiu nos limites
de seu direito de defesa. Hipóteses do art. 80 do CPC/2015 não configuradas.
Sentença parcialmente reformada, para afastar o desconto de tributos e despesas
condominiais e condenar a ré à devolução de 80% dos valores pagos pela autora,
com correção monetária, desde o desembolso, e juros moratórios de 1%, desde a
citação. Sucumbência da ré. Honorários advocatícios fixados em 10% da
condenação. Recurso da autora parcialmente provido” (Apelação/Promessa de
Compra e Venda 1006197-97.2016.8.26.0161 - Relator(a): Fernanda Gomes
Camacho - Comarca: Diadema - Órgão julgador: 5a Câmara de Direito Privado -
Data do julgamento: 10/05/2017).
Trata-se de evidente relação de consumo travada entre
as partes, na qual os autores foram destinatários finais de ditos serviços
prestados em negócio envolvendo unidade imobiliária que tem uma das rés como
incorporadora.
Destarte, as partes se enquadram perfeitamente nos
conceitos de consumidores e fornecedores estatuídos pelo Código de Defesa do
Consumidor (artigos 2o e 3o da Lei 8.078/90).
Estabelecida a natureza da relação, são aplicáveis os
princípios estatuídos na legislação consumerista, em especial a incidência do
princípio da boa-fé objetiva, bem como o reconhecimento da vulnerabilidade dos
consumidores e a facilitação de sua defesa (artigo 4o, incisos I e III, e artigo 6o,
inciso VIII, ambos da Lei 8.078/90).
Quanto à questão da taxa de corretagem, esta restou
dirimida após o julgamento do Recurso Especial n. 1.599.511/SP. Em outras
palavras, entendeu o STJ que, prestado o serviço, a cobrança era legítima, desde
estivesse expressamente prevista no contrato firmado entre as partes.
Assim, para aplicação do entendimento constante da
decisão do STJ aos processos nas instâncias ordinárias, restou claro no voto
proferido no Recurso Especial 1.599.511, que a validade da cobrança da
comissão de corretagem dos consumidores está condicionada à prestação de
informação clara e transparente a seu respeito, como se verifica no trecho a
seguir transcrito:
“Portanto, há o reconhecimento da necessidade de
clareza e transparência na previsão contratual acerca da transferência para o
comprador ou promitente-comprador (consumidor) do dever de pagar a comissão
de corretagem. Para cumprir essa obrigação, deve a incorporadora informar ao
consumidor, até o momento celebração do contrato de promessa de compra e
venda, o preço total de aquisição da unidade imobiliária, especificando o valor da
comissão de corretagem, ainda que esta venha a ser paga destacadamente.”
(RECURSO ESPECIAL No 1.599.511 SP, 2a SEÇÃO DO SUPERIOR TRIBUNAL
DE JUSTIÇA, RELATOR MINISTRO PAULO DE TARSO SANSEVERINO, julgado
em 24.08.2016).

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Esse é o entendimento que vem sendo adotado de
forma unânime nesta Câmara.
“APELAÇÃO COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA
Pedido de restituição de valores cumulado com indenização por danos morais
Negativa
de
financiamento
pela
instituição
bancária

COMISSÃO
DE
CORRETAGEM Recurso Repetitivo (Temas 938 e 939) LEGITIMIDADE PASSIVA
AD CAUSAM Vendedora é parte legítima para responder pela restituição dos
valores pagos a título de comissão de corretagem PEDIDO DE RESTITUIÇÃO O
princípio da boa-fé objetiva (art. 422, CC), também aplicável em relação ao
consumidor, é incompatível com a conduta de quem tem plena ciência da cobrança
em separado da comissão de corretagem em negociação imobiliária, concorda com
tal cobrança, usufrui dos serviços e efetua os respectivos pagamentos destacados
do preço do imóvel, tudo previsto em contrato, e, somente depois de já cumprido
por inteiro o contrato, vem questionar tal obrigação, surpreendendo a outra parte
contratante
Desfazimento posterior do negócio que não impõe dever de
restituição (art. 725, CC) Responsabilidade exclusiva da autora pela obtenção do
financiamento
Restituição indevida
Ausentes ilícito contratual e dever de
indenizar
Danos morais afastados
Sentença reformada apenas para
reconhecer a legitimidade da ré, mas afastar o pedido de restituição, mantida a
improcedência quanto ao pedido de indenização por danos morais
DERAM
PARCIAL PROVIMENTO AO RECURSO” (Apelação/Taxa de Serviços de Assessoria
Técnico Jurídico Imobiliária - SATI 1083394-25.2013.8.26.0100 - Relator(a):
Alexandre Coelho - Comarca: São Paulo - Órgão julgador: 8a Câmara de Direito
Privado - Data do julgamento: 19/04/2017).
Pois bem, os autores expressamente concordaram com
a cobrança, tanto que eles próprios firmaram o contrato de fls. 78/81, que traz
expressamente o valor da comissão de corretagem, não cabendo discussão a esse
respeito. O fato de haver diversidade entre o valor da compra aposto no
instrumento de aquisição do imóvel e no de contratação da corretagem não
afasta o consentimento que foi dado pelos autores no pagamento dessa taxa. Não
podem agora requerer a restituição da quantia. A cobrança, portanto, é legítima,
não cabendo a devolução pleiteada.
Por outro lado, se a corretora é obrigada a atuar com a
devida diligência, ou seja, empreendendo o zelo necessário para a conclusão do
negócio, tendo a possibilidade de cobrar pela corretagem, não se vislumbra
sequer qual a efetiva função da taxa de administração denominada SATI.
Fica fácil concluir, portanto, pela abusividade de sua
cobrança, conforme reiterados precedentes jurisprudenciais:
"Compromisso de venda e compra de imóvel em
construção. Atraso de obra que deve ser punido, mas precisa levar em conta o
prazo de tolerância não abusivo de 180 dias. Multa contratual e lucros cessantes
que devem incidir da data prevista para a entrega do imóvel, levada em conta a
tolerância, até a data da efetiva entrega das chaves. Diferentemente da
corretagem, que é devida, a taxa SATI fere o CDC por não haver informação
adequada e por suprimir a opção do consumidor. Dano moral inexistente no caso.
Jurisprudência do TJSP acerca dos temas controvertidos. Recurso do autor
parcialmente provido e improvido o da ré." (TJSP 4a Câmara de Direito Privado
Ap 0204739-43.2011.8.26.0100/São Paulo
Rel. Des. Maia da Cunha
j.

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17.01.2013);
"(...) Com relação à cobrança da taxa SATI, porém,
entendo que os Autores tem razão e ela merece ser restituída eis que descabida.
Neste sentido, esta Corte vem reiteradamente entendendo pela abusividade de
sua cobrança, na medida em que falta à ela descrição ou especificação quanto à
sua finalidade. Não se pode precisar o motivo pelo qual é destinada à sua
cobrança. Desta forma, é de rigor à sua restituição, com juros a contar da data do
pagamento.
(...)"
(TJSP

7a
Câmara
de
Direito
Privado

Ap
0180263-38.2011.8.26.0100/São Paulo
Rel. Des. Luiz Antonio Costa
j.
12.12.2012);
"(...) Taxa SATI. Prestação de serviços de assessoria
técnico-imobiliária e intermediação de venda. Serviços que se confundem com
aqueles abrangidos pela comissão de corretagem. Insuficiência de informações
aos consumidores, quanto à distinção dos serviços referentes à taxa SATI,
daqueles englobados pela comissão de corretagem. Inteligência do art. 6o, II e III,
CDC. Ausência de documentação capaz de comprovar prestação de serviço
diversa de eventual aproximação entre vendedor e compradores, capaz de
justificar a cobrança da taxa. Pertinência da devolução de valores, diante do
descabimento da cobrança, sob pena de enriquecimento sem causa. (...)" (TJSP
5a Câmara de Direito Privado Ap 0003357-34.2012.8.26.0562/Santos Rel.
Des. James Siano j. 07.11.2012);
"(...) Taxa de serviços de assessoria técnica imobiliária
denominada SATI - Contrato escrito que detalha os serviços que já compreendem
os serviços de corretagem Elementos nos autos que indicam a duplicidade da
cobrança deste serviço - Abusividade reconhecida (...)" (TJSP 35a Câmara de
Direito Privado
Ap 0022401-73.2011.8.26.0562/Santos
Rel. Des. Manoel
Justino Bezerra Filho j. 05.11.2012).
Esse é o entendimento que vem sendo adotado de
forma unânime nesta Câmara.
“Apelação. Compra e venda de imóvel. Insurgência
contra a cobrança de comissão de corretagem. O C. STJ se pronunciou pela
abusividade da SATI e condicionou a possibilidade de transferência da taxa de
corretagem para promitente-comprador à prévia informação do preço total da
aquisição, com destaque do valor da comissão. No caso concreto, não foi cumprida
tal exigência. Do preço total da alienação da unidade não consta sequer menção à
comissão de corretagem e SATI dentre os valores a serem pagos. Devida a
devolução da comissão de corretagem e SATI, de forma simples, e não em dobro,
como pretende o autor, vez que não configurada a má-fé das rés. Apelo
parcialmente provido”. (Apelação/Taxa de Serviços de Assessoria Técnico
Jurídico Imobiliária - SATI 1064042-47.2014.8.26.0100 - Relator(a): Silvério da
Silva - Comarca: São Paulo - Órgão julgador: 8a Câmara de Direito Privado - Data
do julgamento: 24/04/2017).
“APELAÇÃO COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA
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Negativa
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valores pagos a título de comissão de corretagem PEDIDO DE RESTITUIÇÃO O
princípio da boa-fé objetiva (art. 422, CC), também aplicável em relação ao
consumidor, é incompatível com a conduta de quem tem plena ciência da cobrança
em separado da comissão de corretagem em negociação imobiliária, concorda com
tal cobrança, usufrui dos serviços e efetua os respectivos pagamentos destacados
do preço do imóvel, tudo previsto em contrato, e, somente depois de já cumprido
por inteiro o contrato, vem questionar tal obrigação, surpreendendo a outra parte
contratante
Desfazimento posterior do negócio que não impõe dever de
restituição (art. 725, CC) Responsabilidade exclusiva da autora pela obtenção do
financiamento
Restituição indevida
Ausentes ilícito contratual e dever de
indenizar
Danos morais afastados
Sentença reformada apenas para
reconhecer a legitimidade da ré, mas afastar o pedido de restituição, mantida a
improcedência quanto ao pedido de indenização por danos morais
DERAM
PARCIAL PROVIMENTO AO RECURSO” (Apelação/Taxa de Serviços de Assessoria
Técnico Jurídico Imobiliária - SATI 1083394-25.2013.8.26.0100 - Relator(a):
Alexandre Coelho - Comarca: São Paulo - Órgão julgador: 8a Câmara de Direito
Privado - Data do julgamento: 19/04/2017).
Mas, entendo que a devolução deva ser simples, e não
em dobro.
Vale dizer que não se caracterizou a má-fé que
justificaria a imposição em dobro, sendo certo que “não se mostram
contraditórias a conclusão de que a cobrança era abusiva e a condenação à
devolução simples, porquanto o critério definidor da forma de restituição (simples
ou dobrada) é a boa ou má-fé, bem como a culpa do fornecedor, não simplesmente
a ilegalidade da cobrança” (STJ REsp 1300032, Min. Mauro Campbell, julgado
em 07.03.2013).
Porém, não vejo que se deva impor a condenação por
honorários advocatícios contratados.
Mesmo com a vigência do novo CPC, o entendimento
que tem prevalecido na atual jurisprudência é no sentido de que os honorários
contratuais que são aqueles contratados entre cliente e advogado para a
atuação judicial não integram as perdas e danos devidos pelo devedor ao credor.
Essa nova orientação teve origem em decisão da 2a Seção do Superior Tribunal
de Justiça, em julgamento ocorrido em junho de 2012, que decidiu que o
exercício regular do direito de defesa, por parte do devedor, no processo, não tem
o condão de gerar o dever de indenizar os honorários contratados pelo credor
junto ao seu advogado para sua representação judicial.
Tal
precedente
limitou
a
possibilidade
de
ressarcimento de honorários advocatícios contratuais pela parte quando estes
não se referem à própria atuação judicial. Ou seja, os honorários contratuais que
poderiam integrar as perdas e danos seriam aqueles relativos ao serviço
advocatício de assessoria ou mesmo de negociação para cobrança extrajudicial
do crédito da parte; mas não para a representação judicial.
Essa decisão reformou orientação anterior do próprio
STJ que, em decisão de 2011, havia decidido em sentido contrário, que “aquele
que deu causa ao processo deve restituir os valores despendidos pela outra parte
com os honorários contratuais, que integram o valor devido a título de perdas e

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danos”.
Nesse sentido, em decisões recentíssimas:
“PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO RECURSO
ESPECIAL. AÇÃO DE INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS. HONORÁRIOS
CONTRATUAIS. NÃO CABIMENTO. DECISÃO MANTIDA. 1. Esta Corte possui
entendimento firmado de que os custos decorrentes da contratação de advogado
para ajuizamento de ação, por si só, não constituem ilícito capaz de ensejar danos
materiais indenizáveis. Precedentes. 2. Agravo interno desprovido” (AgInt no
RECURSO ESPECIAL No 1.515.433 - MS (2015/0017612-4) - RELATOR:
MINISTRO ANTONIO CARLOS FERREIRA julgado em 1o de dezembro de 2016).
“PROCESSUAL
CIVIL.
AGRAVO
REGIMENTAL
EM
AGRAVO
EM
RECURSO
ESPECIAL.
CONTRATOS
ADMINISTRATIVOS.
HONORÁRIOS
CONTRATUAIS.
INCLUSÃO
NA
INDENIZAÇÃO
DE
DANOS
MATERIAIS. IMPOSSIBILIDADE. AGRAVO REGIMENTAL PROVIDO” (AgRg no
AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL No 800.991 - SP (2015/0269840-7) - Relator:
MINISTRO NAPOLEÃO NUNES MAIA FILHO Relator para acórdão: MINISTRO
BENEDITO GONÇALVES - julgado em 20 de outubro de 2016).
E, ainda:
“DESPESAS
CONDOMINIAIS
COBRANÇA
PARCIAL
PROCEDÊNCIA CONDENAÇÃO DE HONORÁRIOS CONTRATUAIS A TÍTULO DE
PERDAS E DANOS - INADMISSIBILIDADE - REMUNERAÇÃO DE ADVOGADO QUE
SE DÁ PELOS HONORÁRIOS SUCUMBENCIAIS - DECISÃO QUE VEM NA LINHA
DO ENTENDIMENTO DESTA CÂMARA - BENEFÍCIOS DA JUSTIÇA GRATUITA
RECONHECIMENTO RENDA DA RÉ QUE É COMPATÍVEL À DECLARAÇÃO DE
POBREZA - SENTENÇA MANTIDA. Apelação improvida” (TJ-SP - Apelação
0005684-43.2012.8.26.0564 - Data de publicação: 22/05/2014).
Considerando que a sentença foi proferida já sob a
atual legislação, mantenho a sucumbência contra as rés e imponho contra os
autores honorários sucumbenciais recursais no importe de 15% sobre o valor da
corretagem indicado na inicial, nos termos do artigo 85, § 11, do CPC.
Posto isso, dou parcial provimento ao recurso das rés
e nego provimento ao recurso dos autores, para majorar o valor da taxa de
retenção para 20% dos valores pagos e para excluir a condenação na multa por
embargos protelatórios.
MÔNICA DE CARVALHO
Relatora