Tribunal: TJSP
Processo: 1025966-85.2020.8.26.0053
Classe: Apelação / Remessa Necessária / ITBI - Imposto de Transmissão Intervivos de Bens Móveis e Imóveis
Órgão julgador: Ricardo Chimenti
Órgão colegiado: 18a Câmara de Direito Público;
Data de julgamento: 2020-11-30
Data de publicação: 2020-11-30

Ementa:
Apelação e Reexame Necessário. Mandado de Segurança. ITBI. Base de cálculo. Compromisso de compra e venda com permuta. Sentença que concedeu a segurança para determinar que o ITBI seja calculado com base no valor venal fixado para fins de IPTU. Pretensão à reforma. Acolhimento em parte.
Base de cálculo. Normas locais que conferem ao Executivo a estimativa prévia do valor venal. Ofensa ao

Ementa:
Apelação e Reexame Necessário. Mandado de Segurança. ITBI. Base de cálculo. Compromisso de compra e venda com permuta. Sentença que concedeu a segurança para determinar que o ITBI seja calculado com base no valor venal fixado para fins de IPTU. Pretensão à reforma. Acolhimento em parte.
Base de cálculo. Normas locais que conferem ao Executivo a estimativa prévia do valor venal. Ofensa ao princípio da legalidade e inobservância do art. 148 do CTN. Inconstitucionalidade dos artigos 7o-A e 7o-B da Lei Municipal n.o 11.154/1991, que permitem a estimativa prévia e unilateral do valor e invertem a ordem do artigo 148 do CTN, reconhecida pelo Órgão Especial do TJSP na Arguição de Inconstitucionalidade n. 0056693-19.2014.8.26.0000. Caso concreto em que o cálculo e recolhimento do ITBI devem ter como base o valor venal do imóvel para fins de IPTU ou o valor atualizado da transação, o que for maior, restando afastado o valor venal de referência. Possibilidade de atualização monetária do valor da aquisição (base de cálculo), desde a transação até a data do registro imobiliário, pela Tabela Prática do TJSP, de forma a se preservar o valor real da base de cálculo. Precedentes.
Recurso voluntário provido em parte. Reexame necessário provido na mesma extensão.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2020.0000983237
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação / Remessa Necessária
no 1025966-85.2020.8.26.0053, da Comarca de São Paulo, em que é apelante
PREFEITURA MUNICIPAL DE SÃO PAULO e Recorrente JUÍZO EX OFFICIO,
é apelado M ALI HAMID CONSTRUÇÃO E INCORPORAÇÃO - EIRELI.
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 18a Câmara de Direito
Público do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Deram
provimento em parte aos recursos. V. U., de conformidade com o voto do relator,
que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores WANDERLEY
JOSÉ FEDERIGHI (Presidente sem voto), ROBERTO MARTINS DE SOUZA E
BEATRIZ BRAGA.
São Paulo, 30 de novembro de 2020.
RICARDO CHIMENTI
Relator
Assinatura Eletrônica

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Apelação / Remessa Necessária no 1025966-85.2020.8.26.0053 -Voto no 18664
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Voto n. 18664
Ano: 2020
Apelação /Reexame Necessário n. 1025966-85.2020.8.26.0053
Comarca:
São Paulo
Apelantes:
Município de São Paulo e Juízo Ex Officio
Apelado:
M Ali Hamid Construção e Incorporação - Eireli
Interessado:
Divisão
de
Acompanhamento
do
Contencioso
Administrativo e Judicial - Dicaj
Apelação
e
Reexame
Necessário.
Mandado
de
Segurança. ITBI. Base de cálculo. Compromisso de
compra e venda com permuta. Sentença que concedeu a
segurança para determinar que o ITBI seja calculado
com base no valor venal fixado para fins de IPTU.
Pretensão à reforma. Acolhimento em parte.
Base de cálculo. Normas locais que conferem ao
Executivo a estimativa prévia do valor venal. Ofensa ao
princípio da legalidade e inobservância do art. 148 do
CTN. Inconstitucionalidade dos artigos 7o-A e 7o-B da
Lei Municipal n.o 11.154/1991, que permitem a
estimativa prévia e unilateral do valor e invertem a
ordem do artigo 148 do CTN, reconhecida pelo Órgão
Especial do TJSP na Arguição de Inconstitucionalidade
n. 0056693-19.2014.8.26.0000. Caso concreto em que o
cálculo e recolhimento do ITBI devem ter como base o
valor venal do imóvel para fins de IPTU ou o valor
atualizado da transação, o que for maior, restando
afastado o valor venal de referência. Possibilidade de
atualização monetária do valor da aquisição (base de
cálculo), desde a transação até a data do registro
imobiliário, pela Tabela Prática do TJSP, de forma a se
preservar o valor real da base de cálculo. Precedentes.
Recurso
voluntário
provido
em
parte.
Reexame
necessário provido na mesma extensão.
I Relatório
Trata-se de reexame obrigatório e de recurso voluntário de
apelação interposto pelo Município de São Paulo contra a r. sentença (p.
98/100) que em sede de Mandado de Segurança impetrado por M Ali Hamid
Construção e Incorporação - Eireli, concedeu a segurança para determinar que
o ITBI seja recolhido com base no “valor venal” fixado para fins de IPTU,
confirmando a liminar anteriormente deferida.

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Alega a municipalidade apelante, em síntese, que (i) há que ser
reconhecida a inadequação da via eleita, porquanto a análise da matéria deduzida
(eventual distorção do valor da base de cálculo adotada para o recolhimento do
ITBI) demanda produção de provas em escala incompatível com a via
mandamental; (ii) os impetrantes poderiam, antes de ter ingressado em juízo,
requer avaliação especial nos termos do artigo 7o da lei 11.154/91, faltando-lhes,
portanto, interesse de agir; (iii) a disciplina do tributo, notadamente quanto à base
de cálculo, consta integral e expressamente prevista na Lei Municipal 11.154/91
(alterada pelas Leis Municipais ns. 14.125/05 e 14.256/06), não se podendo falar
em ofensa ao princípio da legalidade ou à segurança jurídica; (iv) a base de cálculo
do ITBI pode ser diferente da base de cálculo do IPTU, vez que este é
sabidamente defasado e não representa o real valor de mercado do bem. Nestes
termos, requer seja provido o apelo seja para extinguir o feito ou denegar a
segurança (p. 109/119).
Contrarrazões apresentadas às p. 123/151 com considerações
pela manutenção da sentença.
Considerando a manifestação de p. 154 e, diante do princípio
da unidade, dispensa-se o parecer do MP nesta fase, sem prejuízo da devida
remessa do processo para a ciência da Procuradoria de Justiça após o julgamento
do presente recurso.
II Fundamentação
O recurso voluntário de apelação comporta provimento
em parte.
Primeiramente, afasta-se a preliminar de inadequação da via
eleita. Direito líquido e certo é aquele que não precisa da dilação probatória para
ser demonstrado, pois os elementos de plano apresentados ou indicados se
mostram aptos a comprovar a sua existência e o seu limite. No caso concreto, os
elementos trazidos aos autos são suficientes para a solução da controvérsia.
Ainda, não há que se falar em necessidade de prévio pedido

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de avaliação especial administrativa por iniciativa do contribuinte, uma vez que
foi a municipalidade que deixou de percorrer a necessária via administrativa do
arbitramento para efetivar o lançamento, conforme será exposto a seguir.
No mais, a controvérsia dos autos reside em saber qual valor
a ser aplicado como base de cálculo para incidência do ITBI.
Pois bem.
Com efeito, prescreve o artigo 156, II, da Constituição
Federal de 1988, que compete aos municípios instituir imposto sobre
“transmissão inter vivos, a qualquer título, por ato oneroso, de bens
imóveis, por natureza ou acessão física, e de direitos reais sobre imóveis,
exceto os de garantia, bem como de cessão de direitos a sua aquisição”. O
Código Tributário Nacional, por sua vez, no artigo 35 repete a mesma disposição,
ao referir à instituição de impostos sobre transmissão inter vivos, a qualquer título,
de bens imóveis.
Estabelece o art. 38 do CTN que a base de cálculo do ITBI é
o valor venal dos bens ou direitos transmitidos, enquanto o artigo 33 do mesmo
Código traz que a base de cálculo do IPTU é o valor venal do imóvel.
Assim, em tese, o valor venal que serve de base de cálculo do
IPTU deveria representar o valor de mercado do imóvel para uma venda à vista
em condições normais, sendo exatamente esse valor que a legislação estipula
como sendo a base de cálculo do ITBI.
É notório, contudo, que nem sempre o valor venal calculado
com base em plantas genéricas de valores (sistemática razoável para lançamentos
de ofício, como é o caso do IPTU) representa, de fato, o valor de mercado de um
imóvel para fins de ITBI, tributo geralmente submetido ao lançamento por
homologação e cujo procedimento permite ao Fisco arbitramento de valor
diverso, se observadas as regras e o momento do artigo 148 do CTN. Nesse
sentido, aliás, é o entendimento exposto no RESP 1.199.964.
Destaque-se que o tempo da alienação de um imóvel
normalmente é diverso do tempo do lançamento do IPTU (em regra,

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considerado o primeiro dia do ano, com observância da Súmula 397 do STJ),
circunstância que pode justificar a existência de bases de cálculo diversas.
Vale ressaltar que, em casos como o presente, a
jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça tem-se inclinado no seguinte
sentido:
“Processual civil e tributário. Embargos de declaração recebidos
como agravo regimental. ITBI. IPTU. Apuração da base de
cálculo. Valor venal. Inexistência de vinculação.
1. A jurisprudência desta Corte é pacífica no sentido de que 'o
valor venal do imóvel apurado para fins de ITBI não coincide,
necessariamente, com aquele adotado para lançamento do
IPTU'. Precedentes: AgRg no REsp 1.226.872/SP, Rel. Ministro
Castro Meira, DJe 23/4/2012; AgRg no AREsp 36.740/RS, Rel.
Ministro Humberto Martins, DJe 22/11/2011; AgRg no Ag
1.120.905/SP, Rel. Ministro Herman Benjamin, DJe 11/9/2009.
2. Embargos de declaração recebidos como agravo regimental a
que se nega provimento”. (EDcl no AREsp 424555 / SP,
Ministro OG Fernandes, Segunda Turma, DJe 20/02/2014)

sem grifos no original
“Tributário. ITBI. Base de cálculo. Exame de Lei Municipal.
Impossibilidade. Súmula 280 do STF.
1. Prevalece nesta Corte o entendimento de que a forma de
apuração da base de cálculo e a modalidade de lançamento do
IPTU e do ITBI são diversas, razão que, em princípio, justifica a
não vinculação dos valores desses impostos.
2. Examinar lei municipal é medida inviável no âmbito do apelo
nobre, consoante orientação firmada na Súmula 280 do Supremo
Tribunal Federal: Por ofensa a direito local não cabe recurso
extraordinário.
3. Recurso especial não conhecido”. (REsp 1411462 / SP,
Ministra Eliana Calmon, Segunda Turma, DJe 20/11/2013)

sem grifos no original
No caso dos autos, contudo, a Lei Municipal n. 11.154/1991,
que dispõe sobre o imposto sobre transmissão de bens inter vivos, assim estabelece:
“Art. 7o - Para fins de lançamento do Imposto, a base de cálculo é
o valor venal dos bens ou direitos transmitidos, assim considerado
o valor pelo qual o bem ou direito seria negociado à vista, em
condições normais de mercado.
§ 1o Não serão abatidas do valor venal quaisquer dívidas que
onerem o imóvel transmitido.
§ 2o Nas cessões de direitos à aquisição, o valor ainda não pago

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pelo cedente será deduzido da base de cálculo. (Redação dada
pela Lei no 14256/2006)
Art. 7o A - A Secretaria Municipal de Finanças tornará públicos os
valores venais atualizados dos imóveis inscritos no Cadastro
Imobiliário Fiscal do Município de São Paulo.
Parágrafo Único - A Secretaria Municipal de Finanças deverá
estabelecer a forma de publicação dos valores venais a que se
refere o "caput" deste artigo. (Redação acrescida pela Lei no
14256/2006)
Art. 7o B - Caso não concorde com a base de cálculo do imposto
divulgada pela Secretaria Municipal de Finanças, nos termos de
regulamentação própria, o contribuinte poderá requerer avaliação
especial do imóvel, apresentando os dados da transação e os
fundamentos do pedido, na forma prevista em portaria da
Secretaria Municipal de Finanças, que poderá, inclusive, viabilizar
a formulação do pedido por meio eletrônico. (Redação acrescida
pela Lei no 14256/2006)”
Referida Lei atualmente é regulamentada pelo Decreto n.
55.196/2014 (com vigência a partir de 11.06.2014), o qual estabelece, em seu art.
7o:
“Art. 7o A base de cálculo do Imposto é o valor venal dos bens ou
direitos transmitidos, assim considerado o valor pelo qual o bem
ou direito seria negociado à vista, em condições normais de
mercado.
§ 1o Na apuração do valor venal do bem transmitido ou do seu
respectivo direito, considera-se o valor das benfeitorias e
construções nele incorporadas.
§ 2o Não serão abatidas do valor venal quaisquer dívidas que
onerem o imóvel transmitido.
§ 3o Nas cessões de direitos à aquisição, o valor ainda não pago
pelo cedente será deduzido da base de cálculo.
§ 4o Não se considera na apuração da base de cálculo do Imposto
o valor das benfeitorias e construções incorporadas ao bem imóvel
pelo adquirente ou cessionário, desde que comprovada, à
Administração Tributária, na forma e condições estabelecidas pela
Secretaria Municipal de Finanças e Desenvolvimento Econômico,
que a incorporação foi efetivada por tais agentes.”
Note-se que o artigo acima transcrito atribui ao Poder
Executivo, especificamente à Secretaria Municipal de Finanças, a apuração de tal
valor de mercado e sua publicação periódica, sem explanar quais critérios seriam
utilizados para tanto.

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O decreto supramencionado, em verdade, ao transcrever as
disposições do Decreto 46.228/20051, manteve os vícios que fundamentaram o
reconhecimento da inconstitucionalidade deste último pelo Órgão Especial do
Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo, em razão de violação ao princípio da
reserva legal (Arguição de Inconstitucionalidade n. 994.06.098335-3, suscitada
pela 15a Câmara de Direito Público, julgada em 16 de julho de 2010).
Destaca-se a ementa do julgado:
“Arguição de Inconstitucionalidade - Município de São Paulo -
Decreto Municipal n. 46.228/2005 - ITBI (Imposto sobre
transmissão de bens imóveis inter vivos) - Aumento da base de
cálculo - art. 150 da Constituição Federal - Inconstitucionalidade
reconhecida. Na veiculação de temas de direito tributário que
concernem às relações entre o Estado e o contribuinte, sujeita-se o
Poder Público ao principio constitucional da reserva de Lei,
disposto no artigo 150 da Constituição Federal, que veda à União,
Estados ou Municípios a exigência ou aumento de tributo sem lei
que o estabeleça. Tendo em vista que, ao teor do art. 38, do CTN,
a base de cálculo para o lançamento tributário é o valor venal dos
bens e títulos transmitidos, para se atribuir outro valor ao imóvel,
que não o decorrente do anterior, mister a existência de uma lei
que o autorize, não bastando para isso, simples decreto”.
Em arremate à controvérsia, oportuno consignar que o C.
Órgão Especial deste E. Tribunal de Justiça, ao julgar em 25.03.2015 a Arguição
de
Inconstitucionalidade
n.
0056693-19.2014.8.26.00002,
declarou
a
inconstitucionalidade dos artigos 7o-A e 7o-B, da Lei Municipal no 11.154/91,
mantendo, contudo, o quanto estabelecido no art. 7o, diante da ausência de
mácula constitucional.
Vale ressaltar que o principal argumento do voto condutor da
arguição de inconstitucionalidade é no sentido de que o valor venal do imóvel
para fins de ITBI não se confunde com aquele lançado para fins de IPTU, de
modo que nada há de ilegal no art. 7o, que prevê a base de cálculo com fulcro
no valor da transação declarado pelo próprio contribuinte.
A tese que fundamenta o julgamento da arguição de
1 Revogado em 14.07.2010 pelo Decreto 51.627/2010
2 Suscitada por esta C. Câmara no julgamento da Apelação n.o 9249806-86.2008.8.26.0000, de relatoria do Des. Wanderley
José Federighi.

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constitucionalidade parte da premissa já adiantada, entendimento esse firmado
pelo C. Superior Tribunal de Justiça, no sentido de que:
“[...] por considerar a base de cálculo do ITBI o valor de mercado
do imóvel objeto do negócio jurídico, pacificou-se a orientação no
sentido de que tal grandeza não se confunde, necessariamente,
com a que serve de parâmetro para o cálculo do IPTU” (v. AgRg
no AResp no 547.755/PR, 2a Turma, relator Ministro Herman
Benjamin, j. 16/10/2014, DJe 30/10/2014).
Nesse sentido, vale transcrever trecho da ementa do voto,
cuja relatoria foi designada ao Des. Paulo Dimas Mascaretti:
“Incidente de Inconstitucionalidade - Artigo 7o da Lei no 11.154, de
30 de dezembro de 1991, com a redação dada pelas Leis nos 14.125,
de 29 de dezembro de 2005, e 14.256, de 29 de dezembro de 2006,
todas do Município de São Paulo, que estabelece o valor pelo qual
o bem ou direito é negociado à vista, em condições normais de
mercado, como a base de cálculo do Imposto sobre Transmissão
de Bens Imóveis (ITBI)
Acórdão que, a despeito de não
manifestar de forma expressa, implicitamente também questionou
as disposições dos artigos 7o-A, 7o-B e 12 da mesma legislação
municipal
Valor venal atribuído ao imóvel para apuração do
ITBI que não se confunde necessariamente com aquele utilizado
para lançamento do IPTU
Precedentes do STJ
Previsão
contida no aludido artigo 7o que, nessa linha, não representa
afronta ao princípio da legalidade, haja vista que, como regra, a
apuração do imposto deve ser feita com base no valor do negócio
jurídico realizado, tendo em consideração as declarações
prestadas pelo próprio contribuinte, o que, em princípio,
espelharia o “real valor de mercado do imóvel” 'Valor venal de
referência', todavia, que deve servir ao Município apenas como
parâmetro de verificação da compatibilidade do preço declarado
de venda, não podendo se prestar para a prévia fixação da base de
cálculo do ITBI
Impossibilidade, outrossim, de se impor ao
sujeito passivo do imposto, desde logo, a adoção da tabela
realizada pelo Município Imposto municipal em causa que está
sujeito ao lançamento por homologação, cabendo ao próprio
contribuinte
antecipar
o
recolhimento

Arbitramento
administrativo que é providência excepcional, da qual o
Município somente pode lançar mão na hipótese de ser constatada
a incorreção ou falsidade na documentação comprobatória do
negócio jurídico tributável
Providência que, de toda sorte,
depende
sempre
da
prévia
instauração
do
pertinente
procedimento administrativo, na forma do artigo 148 do Código
Tributário Nacional, sob pena de restar caracterizado o
lançamento de ofício da exação, ao qual o ITBI não se submete
Artigos 7o-A e 7o-B que, nesse passo, subvertem o procedimento
estabelecido na legislação complementar tributária, em afronta ao

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princípio da legalidade estrita, inserido no artigo 150, inciso I, da
Constituição Federal [...]
Confira-se, a seguir, o raciocínio desenvolvido no voto
condutor:
“Ora, o artigo 38 do Código Tributário Nacional estabelece
textualmente que a base de cálculo do Imposto sobre a
Transmissão de Bens Imóveis 'é o valor venal dos bens ou direitos
transmitidos', sendo exatamente nesse mesmo sentido a redação
original do artigo 7o da Lei Municipal no 11.154/91.
Segundo De Plácido e Silva, valor venal é o 'valor de venda, ou o
valor mercantil, isto é, o preço por que as coisas foram, são ou
possam ser vendidas' (v. “Vocabulário Jurídico”, 27a edição, Rio
de Janeiro, Forense, 2006, p. 1.459).
Daí decorre que, segundo estabelece o Código Tributário
Nacional, a base de cálculo do ITBI corresponde ao valor da
transação realizada com o imóvel objeto da operação tributada,
previsão que encontra eco na disposição legal municipal ora
questionada.
Com a superveniência das Leis Municipais nos 14.125/2005 e
14.256/2006, a redação do caput do artigo 7o da Lei Municipal no
11.154/1991 foi modificada, para considerar como valor venal o
valor de mercado do imóvel objeto do negócio jurídico tributável,
assim entendido aquele preço pelo qual seria negociado à vista,
em condições normais de transação.
E não se vislumbra nessa disposição legal municipal qualquer
afronta ao princípio da legalidade, inserido no artigo 150, inciso I,
da Constituição Federal, ou à segurança jurídica, pois a leitura
dessa norma conduz à interpretação de que, como regra, a
apuração do imposto deve ser feita com base no valor do negócio
jurídico realizado, tendo em consideração as declarações
prestadas pelo próprio contribuinte, o que, em princípio,
espelharia, efetivamente, o real valor de mercado do bem
comercializado.
Entretanto, para aplicação desse conceito de 'valor pelo qual o
bem ou direito seria negociado à vista, em condições normais de
mercado', acrescentou-se à legislação municipal os artigos 7o- A e
7o-B; o primeiro (7o-A) atribuiu à Secretaria Municipal de
Finanças a apuração periódica dos valores venais atualizados dos
imóveis inseridos em sua base cadastral, mediante a pesquisa e
coleta de amostras no mercado imobiliário; e o segundo
dispositivo citado (7o-B), carreou ao contribuinte o dever de
impugnar a avaliação prévia assim realizada, caso com ela não
concorde.
Na verdade, tais comandos legais padecem dos vícios de
inconstitucionalidade alardeados pelo autor, por afronta ao artigo
150, inciso I, da Constituição Federal e ao princípio da segurança
jurídica.
Com efeito, o 'valor venal de referência', ao qual faz alusão o
preceito do artigo 7o-A da Lei Municipal no 11.154/91, pode servir

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ao Município tão somente como parâmetro de verificação da
compatibilidade da base de cálculo obtida a partir do preço
declarado de venda do imóvel, na transação objeto da exação, com
a realidade do mercado imobiliário; não pode se prestar à prévia
fixação daquele montante tributável, obrigando o contribuinte ao
recolhimento respectivo.
O ente público local, à evidência, não está impedido de criar uma
tabela de valores venais de referência, mas não pode impor ao
contribuinte sua adoção sistemática para a apuração do tributo
devido.
Ademais, segundo a disposição do artigo 7o- B da legislação
municipal examinada, o contribuinte deve se submeter à base de
cálculo do imposto divulgada pela Secretaria Municipal de
Finanças, facultada a possibilidade de impugnação, com o
requerimento de avaliação especial do imóvel, o que claramente
desconsidera princípios estabelecidos no Código Tributário
Nacional.
É de se considerar aqui o teor da manifestação do próprio
Município de São Paulo, na qual perfeitamente destacado 'que o
ITBI é imposto sujeito a lançamento por homologação, assim
entendido aquele 'que ocorre quanto aos tributos cuja legislação
atribua ao sujeito passivo o dever de antecipar o pagamento sem
prévio exame da autoridade administrativa', e que 'opera-se pelo
ato em que a referida autoridade, tomando conhecimento da
atividade assim exercida pelo obrigado, expressamente a
homologa' (Código Tributário Nacional, art. 150)' (v. fl. 428).
Nessa linha, em relação ao ITBI cabe ao próprio contribuinte
declarar a base de cálculo e antecipar o recolhimento do imposto,
restando ao poder tributante, posteriormente, examinar a
operação, homologando-a ou não.
É de se ressaltar, portanto, que, por ocasião do registro das
escrituras públicas de compra e venda, não poderá ser exigido o
recolhimento do ITBI segundo um valor venal de referência; nessa
oportunidade, o contribuinte deverá proceder ao recolhimento do
imposto apurado com base no valor do negócio jurídico tributado,
cabendo à Administração lançar mão do procedimento previsto no
artigo 148 do Código Tributário Nacional, caso discorde das
declarações prestadas pelo sujeito passivo.”.
Referida decisão ratifica o entendimento de que, embora os
critérios de apuração de base de cálculo agora estejam fundados em lei, o fato é
que as Leis Municipais n. 14.125 e 14.256/06, que alteraram em parte a redação
da Lei 11.154/91, não definem critérios para a obtenção de valor venal,
atribuindo tal valor a ato do Executivo que antecede o próprio negócio
imobiliário, em afronta, novamente, à legalidade tributária, conforme se
depreende nos artigos introduzidos pelo novel diploma legal (art. 7-A e 7-B).
Sobre o princípio da legalidade tributária, vale, ainda, destacar

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as lições de Luis Eduardo Schoueri:
“[...] não se contenta o legislador complementar em exigir que o
tributo seja genericamente previsto na lei; tampouco lhe basta a
definição da hipótese tributária na lei; também o consequente
normativo, isto é o “na” e o “quantum debeatur”, representados
pela definição do sujeito passivo, da base de cálculo e da alíquota,
todos devem ser previstos na própria lei.” (Direito Tributário, São
Paulo, Saraiva, 2011, p. 280).
Deve-se observar, também, o disposto na Constituição
Federal (art. 150, I) e, especificamente, o disposto no artigo 97, inciso II e § 1o
Código Tributário Nacional:
“Art. 150. Sem prejuízo de outras garantias asseguradas ao
contribuinte, é vedado à União, aos Estados, ao Distrito Federal e
aos Municípios:
I - exigir ou aumentar tributo sem lei que o estabeleça;
[...]”
“Art. 97. Somente a lei pode estabelecer:
[...]
II - a majoração de tributo, ou sua redução, ressalvado o disposto
nos artigos 21, 26, 39, 57 e 65
[...];
§ 1o. Equipara-se à majoração do tributo a modificação da sua
base de cálculo, que importe em torná-lo mais oneroso.
[...]”
Portanto, mostra-se clara a violação ao princípio da legalidade
tributária, uma vez que a base de cálculo do ITBI não pode depender de mero ato
do Poder Executivo, sem critérios previamente definidos em lei, com absoluta
subversão do disposto no artigo 148 do CTN e às técnicas do lançamento por
homologação. É que o procedimento adotado pela Municipalidade parte de uma
estimativa (que é antecedente à transmissão imobiliária) e impõe ao contribuinte a
eventual impugnação, enquanto a sistemática do art. 148 do CTN estabelece a
possibilidade do arbitramento (adotado por exceção e instaurado após as
informações prestadas pelo contribuinte), respeitando a sistemática do
lançamento por homologação, a boa-fé presumida do contribuinte e os princípios

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do contraditório e da ampla defesa.
O critério ora adotado pela Municipalidade de São Paulo
ofende o princípio da legalidade e ultrapassa os limites de sua competência
legislativa, já que não pode a lei local, sob o argumento de suplementar a lei
federal, desrespeitar os parâmetros fixados pelas normas gerais de direito
tributário (art. 146, III, “b” da CF), no caso concreto, a sistemática do artigo 148
do CTN.
Nesse sentido foi a conclusão do voto condutor do
julgamento da arguição de constitucionalidade:
“O arbitramento administrativo do valor da exação, destarte, é
providência excepcional e tem lugar apenas na hipótese de ser
constatada eventual incorreção ou falsidade na documentação
comprobatória do negócio jurídico tributável, dependendo sempre
da
prévia
instauração
do
competente
procedimento
administrativo, na forma do art. 148 do Código Tributário
Nacional.”.
No caso dos autos, os documentos que instruíram a exordial
demonstram que o imóvel (inscrição municipal n. 027.012.0055-5) foi objeto de
permuta pactuada no instrumento particular de p. 31/38 que, à época
(18.12.2018) indicava o valor de R$ 200.000,00 (cláusula terceira
p. 33),
enquanto que o valor venal previsto para fins de IPTU/2020 é de R$ 200.210,00
(p. 46) e o valor venal de referência para fins de ITBI em maio/2020 era de R$
390.450,00 (p. 43).
Assim,
em
conformidade
com
as
premissas
acima
estabelecidas e com a ratio decidendi da tese fixada no IRDR extraído do AI
2243516-62.2017.8.26.0000, no caso, o cálculo e recolhimento do ITBI do imóvel
descrito na petição inicial devem ter como base o valor venal utilizado para fins
de IPTU ou o valor efetivo da transação imobiliária (devidamente atualizado pelo
IPCA-E desde a data da celebração do negócio 18.12.2018), aquele que for
maior, nos termos do § 2o do art. 97 do CTN.
Isto porque a atualização monetária, matéria de ordem

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pública, cognoscível a qualquer tempo e grau de jurisdição, não é encargo
moratório, mesmo porque não altera o valor real devido. Impõe-se, por isso, a
atualização do valor da base de cálculo desde a data da transação até a data do
registro imobiliário, pela Tabela Prática do TJSP (IPCA-e), exatamente para que
se mantenha o valor real, de modo a evitar o enriquecimento sem causa daquele
que tem a obrigação de pagar, em detrimento daquele que tem o direito de
receber.
Consigna-se que não são devidos encargos moratórios (multa
e juros moratórios) relativos ao período compreendido entre a data da transação e
o registro do título translativo da propriedade no cartório imobiliário competente.
Sobre a questão da atualização monetária da base de cálculo,
assim tem decidido as Câmaras especializadas em tributos municipais deste TJSP
(destaques não originais):
“Apelação/Reexame necessário - Mandado de Segurança ITBI
Sentença de concessão do 'mandamus' para o fim de que os
impetrantes recolham o tributo e demais emolumentos cartorários
tendo como base de cálculo o valor venal do imóvel para fins de
IPTU ou o valor da transação, o que for maior - Manutenção -
Base de cálculo do ITBI, nos termos da Lei municipal n. 14.256/06
de São Paulo - Utilização pela Municipalidade do valor venal de
referência - Inadmissibilidade - Valor venal entendido como
aquele que o imóvel seria negociado à vista, em condições
normais de mercado - Sistemática legal que delega sua fixação
prévia ao Poder Executivo - Afronta ao princípio da legalidade,
insculpido no art. 150, I, da CF/88 - Violação do direito líquido e
certo demonstrada - Precedentes do C. Órgão Especial deste Egr.
TJSP - IRDR cadastrado sob o n.o 2243516-62.2017.8.26.0000

Tema 19 do TJSP
Tese: "Base de cálculo do ITBI, devendo
corresponder ao valor venal do imóvel ou ao valor da transação,
prevalecendo o que for maior" - Fato gerador que se dá com o
registro do imóvel no cartório de imóveis Inteligência do art. 35,
do CTN e 1.245, do CC - Atualização monetária do valor da base
de cálculo devida
Sentença mantida em reexame necessário,
com observação quanto à atualização monetária
Matéria
preliminar afastada - Recurso fazendário desprovido”. (TJSP;
Apelação / Remessa Necessária 1028416-98.2020.8.26.0053; Relator
(a): Roberto Martins de Souza; Órgão Julgador: 18a Câmara de
Direito Público; Foro Central - Fazenda Pública/Acidentes - 5a
Vara de Fazenda Pública; Data do Julgamento: 04/11/2020; Data
de Registro: 04/11/2020)

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“Mandado de Segurança. ITBI. A sentença concedeu a segurança
para determinar a incidência do ITBI sobre o valor da transação
ou valor venal do imóvel para fins de IPTU, o que fosse maior.
Acerto da decisão. A base de cálculo do referido imposto deve ser
calculada sobre o preço de comercialização no mercado ou valor
venal para fins de apuração de IPTU, com prevalência daquele
que se mostrar maior, conforme tese fixada no IRDR - Tema n. 19,
de relatoria do Des. burza neto, do 7o Grupo de Direito Público.
(Processo Paradigma n. 2243516-62.2017.8.26.0000) Reexame
necessário. Necessidade de corrigir-se monetariamente a base de
cálculo do ITBI em decorrência do lapso temporal entre o
pagamento e o consequente registro imobiliário. Sabe-se que a
correção monetária não é encargo moratório e não altera o valor
real devido, servindo apenas para atualizar o valor da base de
cálculo desde a data do ato de arrematação até a data do registro
imobiliário. Desse modo, mister determinar-se a atualização
monetária da base de cálculo do ITBI pela Tabela Prática do TJSP
(IPCA-e). Referida consideração é necessária a fim de manter-se o
valor real da operação e, assim, evitar-se o enriquecimento sem
causa do contribuinte em detrimento do Fisco. Nega-se
provimento ao recurso do Município e, em sede de reexame
necessário, reforma-se parcialmente a sentença para determinar-se
a incidência de correção monetária na base de cálculo do ITBI,
nos termos do acórdão”. (TJSP; Apelação / Remessa Necessária
1039272-24.2020.8.26.0053; Relator (a): Beatriz Braga; Órgão
Julgador: 18a Câmara de Direito Público; Foro Central - Fazenda
Pública/Acidentes - 2a Vara de Fazenda Pública; Data do
Julgamento: 04/11/2020; Data de Registro: 04/11/2020)
“Apelação Cível / Reexame Necessário - Mandado de Segurança -
ITBI sobre imóvel arrematado em leilão judicial. A base de cálculo
para efeito de ITBI, à luz do que dispõe o art. 38 do CTN, é o
valor dos bens ou direitos transmitidos, que se encontra revelado
no valor da arrematação - Precedentes do STJ. 2) Impossibilidade
da cobrança de multa e juros, pois o fato gerador do ITBI só
ocorre com a transferência efetiva da propriedade, com o registro
no Cartório de Registro de Imóveis - Precedentes do STJ. 3)
Incidência de correção monetária, em virtude do transcurso de
tempo entre transação e o registro do imóvel no Cartório de
Registro de Imóveis - Inteligência do art. 97, § 2o, do CTN.
Sentença parcialmente reformada - Recurso voluntário da
Municipalidade provido e recurso oficial parcialmente provido”.
(TJSP; Apelação / Remessa Necessária 1070387-97.2019.8.26.0053;
Relator (a): Eutálio Porto; Órgão Julgador: 15a Câmara de Direito
Público; Foro Central - Fazenda Pública/Acidentes - 1a Vara de
Fazenda Pública; Data do Julgamento: 29/10/2020; Data de
Registro: 29/10/2020)
“Apelação e Reexame Necessário
Mandado de Segurança

ITBI Inconstitucionalidade do Decreto no 46.228/05 e dos arts.
7o-A, 7o-B e 12, da Lei 11.154/91, declarada pelo Órgão Especial do

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TJSP O valor venal base de cálculo do IPTU ou o da transação,
o que for maior, é que deve servir como base de cálculo do ITBI
Tese fixada no IRDR no 2243516-62.2017.8.26.0000 pelo 7o Grupo
de Câmaras de Direito Público
Fato gerador que se dá com o
registro imobiliário
CTN, art. 35 - CC, arts. 1.227 e 1.245

Correção monetária
Mera reposição do valor da moeda

Incidência desde a formalização do negócio Precedentes do STJ
e
TJSP

Decisão
mantida

Recurso
voluntário
da
Municipalidade e reexame necessário desprovidos”. (TJSP;
Apelação / Remessa Necessária 1018974-16.2017.8.26.0053; Relator
(a): Octavio Machado de Barros; Órgão Julgador: 14a Câmara de
Direito Público; Foro Central - Fazenda Pública/Acidentes - 12a
Vara de Fazenda Pública; Data do Julgamento: 14/10/2020; Data
de Registro: 14/10/2020)
“Apelação Cível Apelação
Mandado de segurança
ITBI

Município de São Paulo Cabimento do recolhimento do imposto
com base no valor da transação, eis que superior ao valor venal do
imóvel utilizado para o cálculo do IPTU
Impossibilidade de
aplicação da Lei no 11.154/91 com redação dada pelas Leis
14.125/06 e 14.256/2006 e Decretos Municipais 46.228/2005 e
51.627/2010 - Base de cálculo apurada segundo coleta de amostras
de transações e ofertas de venda de imóveis pelo Poder Executivo
- Majoração de tributo sem exame do Poder Legislativo - Violação
do princípio da legalidade em matéria tributária consagrado no
artigo 150, inciso I da Constituição Federal e 97, inciso IV do
Código Tributário Nacional
Precedentes deste E. Tribunal de
Justiça
Possibilidade de atualização monetária do valor da
transação - Sentença mantida
Reexame necessário e recurso
voluntário da municipalidade não providos”. (TJSP; Apelação /
Remessa Necessária 1027176-74.2020.8.26.0053; Relator (a): Raul
De Felice; Órgão Julgador: 15a Câmara de Direito Público; Foro
Central - Fazenda Pública/Acidentes - 16a Vara da Fazenda
Pública; Data do Julgamento: 14/10/2020; Data de Registro:
14/10/2020)
“Mandado de Segurança
ITBI - Imóvel arrematado em hasta
pública
Recolhimento do imposto com base no valor da
arrematação e não no "valor venal de referência" - Precedentes do
STJ e desta Corte de Justiça Indevidos os encargos moratórios
em período anterior ao registro, sem prejuízo da atualização
monetária Segurança concedida - Sentença mantida Recurso
Oficial
desprovido”. (TJSP;
Apelação
Cível
1026638-
93.2020.8.26.0053; Relator (a): Burza Neto; Órgão Julgador: 18a
Câmara
de
Direito
Público;
Foro
Central
-
Fazenda
Pública/Acidentes - 6a Vara de Fazenda Pública; Data do
Julgamento: 13/10/2020; Data de Registro: 13/10/2020)
Destarte, deve a r. sentença ser reformada em parte para

PODER JUDICIÁRIO
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que o cálculo e recolhimento do ITBI tenham como base o valor venal do
imóvel para fins de IPTU ou o valor (atualizado pelo IPCA-E) da
transação, o que for maior, restando afastado o valor venal de referência.
Por fim, observa-se ainda que o presente julgado não
caracteriza impedimento para que seja regularmente instaurado o
procedimento autorizado pelo art. 148 do CTN, se tempestivo e pertinente.
Por derradeiro, com o intuito de evitar o ritual de passagem
estabelecido no artigo 1.025 do CPC/2015, a multiplicação dos embargos de
declaração prequestionadores e os prejuízos deles decorrentes, nos termos do
artigo 8o (em especial dos princípios da razoabilidade e da eficiência) e do artigo
139, II (princípio da duração razoável do processo), ambos do CPC/2015, para
fins de “prequestionamento ficto” desde logo considero incluídos neste acórdão
os elementos que cada uma das partes suscitou nas suas razões e nas suas
contrarrazões de recurso.
III Conclusão
Diante do exposto, dá-se provimento em parte ao recurso
voluntário e ao reexame necessário, na forma exposta.
RICARDO CHIMENTI
Relator
(Assinatura Eletrônica)