Tribunal: TJSP
Processo: 2264583-15.2019.8.26.0000
Classe: Agravo de Instrumento / Despesas Condominiais
Órgão julgador: Sá Moreira de Oliveira
Órgão colegiado: 33a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-02-10
Data de publicação: 2020-02-10

Ementa:
EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL – Despesas condominiais – Obrigação propter rem – Bem gravado com cláusula de impenhorabilidade – Desconsideração – Aplicação do art. 3o da Lei 8.009/90, por analogia – Constrição possível.

Agravo de instrumento provido.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2020.0000079567
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Agravo de Instrumento no
2264583-15.2019.8.26.0000, da Comarca de São Paulo, em que é agravante
CONDOMÍNIO EDIFÍCIO THE SUTTON HOUSE, são agravados VERA RAMOS
NUNES e CARLA PRISCILA VERGANI RAMOS.
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 33a Câmara de Direito Privado
do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Deram provimento ao
recurso. V. U., de conformidade com o voto do relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores EROS PICELI
(Presidente sem voto), SÁ DUARTE E LUIZ EURICO.
São Paulo, 10 de fevereiro de 2020.
SÁ MOREIRA DE OLIVEIRA
Relator
Assinatura Eletrônica

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Agravo de Instrumento no 2264583-15.2019.8.26.0000
Agravante: Condomínio Edifício The Sutton House
Agravadas: Vera Ramos Nunes e Carla Priscila Vergani Ramos
TJSP 33a Câmara de Direito Privado
(Voto no SMO 32909)
EXECUÇÃO
DE
TÍTULO
EXTRAJUDICIAL

Despesas condominiais Obrigação propter rem
Bem gravado com cláusula de impenhorabilidade
Desconsideração
Aplicação do art. 3o da Lei
8.009/90, por analogia Constrição possível.
Agravo de instrumento provido.
Trata-se de agravo (fls. 01/10) de instrumento (fls.
11/77) interposto por CONDOMÍNIO EDIFÍCIO THE SUTTON HOUSE contra r.
decisão proferida pelo MM. Juiz da 35a Vara Cível do Foro Central da Comarca
de São Paulo, Dr. Gustavo Henrique Bretas Marzagão, que, nos autos da ação
de execução movida em face de VERA RAMOS NUNES e CARLA PRISCILA
VERGANI RAMOS, indeferiu o pedido do agravante de penhora do imóvel objeto
da matrícula no 115.663 do 14o CRI da Capital.
O agravante defende ser a dívida de natureza propter
rem. Diz que a constrição deve subsistir, mesmo que gravado o imóvel com
cláusula de impenhorabilidade. Sustenta que a impenhorabilidade do bem de
família não é oponível nas execuções relativas a dívidas de condomínio. Postula
o efeito suspensivo e, ao final, o provimento do recurso, com a reforma da
decisão.
Negado o efeito suspensivo.
Contraminuta.
Parecer da D. Procuradoria Geral de Justiça às fls.
94/96, pelo provimento do recurso.
É o relatório.

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O recurso merece provimento.
Em princípio, de acordo com o inciso I do artigo 833 do
Código de Processo Civil, existiria a restrição para penhora de unidade gravada
com cláusula de impenhorabilidade instituída por testamento.
Todavia, as despesas condominiais inserem-se na
categoria de obrigação “propter rem”, por decorrerem da manutenção da própria
coisa.
Carlos Alberto Dabus Maluf, no tocante ao pagamento
das despesas condominiais, em seu livro O Condomínio Edilício no novo Código
Civil ensina que “Cuida-se de uma obrigação positiva, dado o seu caráter de
permanência, devendo o condômino concorrer para as despesas do condomínio
com importância rateada conforme a fração ideal de terreno. É um ônus real, que
deve ser suportado por quem tiver a coisa no seu domínio; trata-se pois, de uma
obrigação propter rem (em virtude da coisa).” (Ed. Saraiva, 2a ed., pág. 60)
A Lei 8.009/90, que trata da impenhorabilidade do bem
de família, no inciso IV do artigo 3o, excepcionou tal garantia, quando a execução
for decorrente da cobrança de impostos, predial ou territorial, taxas e
contribuições devidas em função do imóvel familiar.
Portanto, se o bem de família, legalmente protegido em
razão do direito de moradia é passível de penhora por dívida do próprio imóvel,
outro não pode ser o raciocínio para o bem gravado com cláusula de
impenhorabilidade, por ato voluntário.
Logo, por analogia, não há como persistir a restrição
decorrente de ato voluntário impeditivo da penhora, tendo em vista a natureza da
dívida.
Conforme ensinam J. Nascimento Franco e Nisske
Gondo: "Como são consideradas propter rem, as despesas de condomínio têm
por garantia de seu pagamento o apartamento a que se referem, ainda que sobre
ele pesem as cláusulas de impenhorabilidade e inalienabilidade. Logo, o
apartamento é penhorável na ação de cobrança de tais despesas". Concluem,
com base em julgado que transcrevem, que "a se admitir a impenhorabilidade

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absoluta, estaria a agravada na cômoda posição de não mais pagar as despesas
do condomínio do apartamento, com inegáveis efeitos na massa condominial,
que se veria forçada a ratear aquelas despesas, numa situação que não se
compadece com nosso ordenamento jurídico" (in "Condomínio em Edifícios". 5a
ed., p. 170/171).
Neste sentido têm decidido esta Câmara:
“Ação de cobrança de despesas de condomínio
cumprimento de sentença
imóvel gravado com cláusula de
impenhorabilidade e inalienabilidade
gravames inoponíveis ao
condomínio dada à natureza propter rem da obrigação agravo de
instrumento
provido”
(Agravo
de
Instrumento
no
2197388-47.2018.8.26.0000, Rel. Des. Eros Piceli, j. 17/12/2018,
v.u.).
“COBRANÇA Despesas de condomínio Unidade
autônoma clausulada (incomunicabilidade, impenhorabilidade e
incomunicabilidade)
Penhora
Possibilidade, no caso, dada a
natureza propter rem da verba exigida Precedentes Agravo de
instrumento provido”. (Agravo de Instrumento n.o 1.004.969-0/4 , Rel.
Des. Sá Duarte)
Por esses fundamentos, dou provimento ao recurso,
para permitir que a penhora recaia sobre o imóvel gerador dos débitos
condominiais.
SÁ MOREIRA DE OLIVEIRA
Relator