Tribunal: TJSP
Processo: 4001604-62.2013.8.26.0004
Classe: Apelação Cível / Taxa de Serviços de Assessoria Técnico Jurídico Imobiliária - SATI
Órgão julgador: Erickson Gavazza Marques
Órgão colegiado: 5a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-08-13
Data de publicação: 2020-08-13

Ementa:
COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA – INDENIZAÇÃO POR PERDAS E DANOS – PRAZO DE TOLERÂNCIA DE 180 DIAS – ADMISSIBILIDADE - ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL – IMPOSSIBILIDADE DE CUMULAÇÃO DE MULTA COM LUCROS CESSANTES, DE ACORDO COM O JULGAMENTO DO TEMA 971 PELO SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTIÇA - LUCROS CESSANTES DEVIDOS NO PERÍODO DA MORA (SÚMULA 162 DO TJ/SP) – DANOS MORAIS CONFIGURADOS – HIPÓTESE QUE

Ementa:
COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA – INDENIZAÇÃO POR PERDAS E DANOS – PRAZO DE TOLERÂNCIA DE 180 DIAS – ADMISSIBILIDADE - ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL – IMPOSSIBILIDADE DE CUMULAÇÃO DE MULTA COM LUCROS CESSANTES, DE ACORDO COM O JULGAMENTO DO TEMA 971 PELO SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTIÇA - LUCROS CESSANTES DEVIDOS NO PERÍODO DA MORA (SÚMULA 162 DO TJ/SP) – DANOS MORAIS CONFIGURADOS – HIPÓTESE QUE DESBORDA DOS MEROS DISSABORES - TAXA SATI E COMISSÃO DE CORRETAGEM – PRESCRIÇÃO - SENTENÇA DE PARCIAL PROCEDÊNCIA MANTIDA - RECURSOS NÃO PROVIDOS.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
5a CÂMARA DE DIREITO PRIVADO
Registro: 2020.0000638191
ACÓRDÃO
Vistos,
relatados
e
discutidos
estes
autos
de
Apelação
no
4001604-62.2013.8.26.0004, da Comarca de São Paulo, em que é apelante/apelado
CALGARY INVESTIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA, são apelados/apelantes
RICARDO GOMES DE SOUZA e ROSANA GASPAR DE OLIVEIRA DE SOUZA.
ACORDAM, em 5a Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça de São
Paulo, proferir a seguinte decisão: "Negaram provimento aos recursos. V. U.", de
conformidade com o voto do Relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Exmos. Desembargadores MOREIRA
VIEGAS (Presidente sem voto), J.L. MÔNACO DA SILVA E JAMES SIANO.
São Paulo, 13 de agosto de 2020.
ERICKSON GAVAZZA MARQUES
RELATOR
Assinatura Eletrônica

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5a CÂMARA DE DIREITO PRIVADO
APELAÇÃO CÍVEL no 4001604-62.2013.8.26.0004
Comarca:SÃO PAULO
4a VARA CÍVEL DO FÓRUM
REGIONAL DA LAPA
Juiz :RENATO GUANAES SIMÕES THOMSEN
Ação :INDENIZAÇÃO POR PERDAS E DANOS
Apelantes/Apelados: RICARDO GOMES DE SOUZA E ROSA
GASPAR DE OLIVEIRA SOUZA, E CALGARY
INVESTIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA.
VOTO No. 26727
COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA INDENIZAÇÃO POR
PERDAS E DANOS PRAZO DE TOLERÂNCIA DE 180 DIAS
ADMISSIBILIDADE - ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL

IMPOSSIBILIDADE DE CUMULAÇÃO DE MULTA COM LUCROS
CESSANTES, DE ACORDO COM O JULGAMENTO DO TEMA 971
PELO SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTIÇA - LUCROS CESSANTES
DEVIDOS NO PERÍODO DA MORA (SÚMULA 162 DO TJ/SP) DANOS
MORAIS CONFIGURADOS
HIPÓTESE QUE DESBORDA DOS
MEROS DISSABORES - TAXA SATI E COMISSÃO DE CORRETAGEM
PRESCRIÇÃO - SENTENÇA DE PARCIAL PROCEDÊNCIA MANTIDA
- RECURSOS NÃO PROVIDOS.
Vistos.
Trata-se de ação de indenização por perdas e danos,
ajuizada por Ricardo Gomes de Souza e Rosa Gaspar de Oliveira
Souza contra Calgary Investimentos Imobiliários Ltda., que a
respeitável sentença de fls. 455/467, cujo relatório fica fazendo
parte integrante do presente, julgou parcialmente procedente, para
o fim de condenar a ré a pagar aos autores, a título de lucros
cessantes, aluguel mensal fixado em 0,5% sobre o valor do

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contrato (R$ 205.224,62 fls. 67), devida a partir de 28 de março
de 2013 até a obtenção do auto de conclusão do empreendimento,
bem como no pagamento de indenização por danos morais
fixados em R$ 8.000,00, verbas essas atualizadas monetariamente
pela Tabela Prática do Tribunal de Justiça e com juros de mora de
1% ao mês a contar da citação, mais a metade das custas e
despesas processuais e honorários advocatícios de 11% sobre o
valor do débito.
Apelam as partes.
A ré alega, em suma, que inexiste responsabilidade
civil indenizável, sendo indevido o pagamento dos lucros
cessantes e dos danos morais. Acrescenta que, caso mantida a
condenação em lucros cessantes, deve a base de cálculo recair
sobre o valor pago pelos autores. Por fim, discorre sobre a
validade das cláusulas contratuais e pede o provimento do
recurso.
Os autores apelam, adesivamente, requerendo, em
síntese, o envio das peças ao órgão do Ministério Público para
apuração de eventual infração penal e invoca os artigos 65 e 66 da

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Lei no 4.591/64. Acrescentam que deve ser declarada a nulidade
da cláusula contratual que prevê prazo de tolerância, com a
inversão da multa contratual de 2% imposta para o caso de mora
dos compradores também em face da vendedora, bem como o
pagamento da taxa SATI e da comissão de corretagem. Pedem o
provimento do recurso.
Os recursos foram processados e respondidos.
É o relatório.
Depreende-se dos autos que as partes celebraram
compromisso de compra e venda da unidade autônoma no 93 (tipo
C Casa, bloco 2), do Condomínio Bosques da Vila 3D, pelo
preço de R$ 205.234,62.
O prazo inicial para a entrega do imóvel era 31 de
agosto de 2012 (2a fase - fls. 71), com prazo de tolerância de 180
dias.
Como a obra não foi concluída no termo estabelecido,
o comprador ajuizou a demanda visando obter reparação por
danos morais e materiais.

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Pois bem. É considerada válida a cláusula de
tolerância de 180 dias em empreendimentos imobiliários, diante
da magnitude desse tipo de projeto.
A esse respeito, a jurisprudência é pacífica e o tema já
foi sumulado por esta Corte de Justiça:
“É valido o prazo de tolerância não superior a cento
e oitenta dias, para entrega de imóvel em construção,
estabelecido no compromisso de venda e compra,
desde que previsto em cláusula contratual expressa,
clara e inteligível” (Súmula 164).
O prazo final para entrega das unidades autônomas era
fevereiro/2013 e não há notícia de que as chaves tenham sido
entregues, restando configurada a mora da ré na entrega do
imóvel,
devendo
suportar
as
consequências
de
seu
inadimplemento, dentre os quais a obrigação de ressarcir os danos
suportados pelos compradores.
Com relação à discussão levantada pelos autores no
sentido de ser possível a cumulação de multa com lucros
cessantes, o Ministro Luis Felipe Salomão, integrante do Superior
Tribunal de Justiça julgou os REsp's 1.498.484 e 1.635.428, no

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tema afetado no 970, no qual ficou decidido a impossibilidade de
cumulação de lucros cessantes com a cláusula penal.
Em seu julgamento, explicou o Ministro que a
cláusula penal constitui pacto secundário acessório, e que o
estabelecimento no contrato da multa atende aos interesses das
partes, garantindo a segurança jurídica.
Conforme o relator, a cláusula moratória tem
natureza eminentemente reparatória, e o próprio Código Civil
prevê limite para a cláusula não levar ao enriquecimento ilícito.
O Eminente julgador citou precedentes das duas
turmas de Direito Privado para apoiar a tese de que, havendo a
cláusula penal, não há a possibilidade de cumulação com lucros
cessantes.
Dessa forma, diante do julgamento do tema antes
afetado, a improcedência da pretensão de cumulação de lucros
cessantes com a cláusula penal era medida de rigor.
No tocante aos lucros cessantes, a jurisprudência vem
reconhecendo que o comprador tem direito ao recebimento de

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valor equivalente ao aluguel de um imóvel similar por todo o
período de inadimplemento, independentemente se pretendia
residir no local ou mesmo alugá-lo, entendendo o Colendo
Superior Tribunal de Justiça que “presume-se a ocorrência de
lucros cessantes em razão da não entrega de imóvel na data
estipulada” (STJ, REsp 826.745/RJ, 4a Turma, Relator Ministro
João Otávio de Noronha, DJU 22/3/10).
No mesmo sentido, é a jurisprudência consolidada por
esta Egrégia Corte de Justiça:
“Descumprido o prazo para a entrega do imóvel
objeto do compromisso de venda e compra, é cabível a
condenação da vendedora por lucros cessantes,
havendo a presunção de prejuízo do adquirente,
independentemente
da
finalidade
do
negócio.”
(Súmula 162).
Assim, deverá mesmo a ré suportar as despesas de
lucros cessantes no valor equivalente a 0,5% do valor do contrato,
a partir de março/2013 até a entrega das chaves, da forma como
lançado na r. sentença, sendo que o percentual foi fixado de
maneira adequada.
No tocante aos danos morais, verifica-se que no caso

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concreto a situação vivida pelos autores extrapola os meros
dissabores (atraso na entrega da unidade autônoma superior a um
ano).
Neste sentido a jurisprudência do Colendo Superior
Tribunal de Justiça:
“PROCESSUAL
CIVIL
E
CIVIL.
RECURSO
ESPECIAL. AÇÃO DE REPARAÇÃO DE DANOS
MATERIAIS
E
COMPENSAÇÃO
DE
DANOS
MORAIS.
PREQUESTIONAMENTO.
AUSÊNCIA.
SÚMULA 282/STF. ATRASO NA ENTREGA DE
IMÓVEL.
CURTO
PERÍODO.
MERO
INADIMPLEMENTO CONTRATUAL. DANO MORAL
AFASTADO. 1. A ausência de decisão acerca dos
dispositivos legais indicados como violados impede o
conhecimento do recurso especial. 2. Cinge-se a
controvérsia em determinar se o atraso da recorrente
na entrega de unidade imobiliária, objeto de contrato
de compra e venda firmado entre as partes, gera dano
moral ao recorrido, hábil a ser compensado. 3. Muito
embora
o
entendimento
de
que
o
simples
descumprimento contratual não provoca danos morais
indenizáveis, tem-se que, na hipótese de atraso na
entrega de unidade imobiliária, o STJ tem entendido
que as circunstâncias do caso concreto podem
configurar lesão extrapatrimonial. 4. Na hipótese dos
autos, contudo, em razão de lapso temporal não
considerável a ponto de se considerar afetado o
âmago da personalidade do recorrido - até mesmo
porque este vendeu o imóvel após cinco meses do

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atraso na entrega do imóvel - não há que se falar em
abalo
moral
indenizável.
5.
Recurso
especial
parcialmente conhecido e, nesta parte, provido”.
(REsp no 1.634.847-SP, Terceira Turma, Relatora
Ministra Nancy Andrighi, Data de Julgamento:
22/11/2016, Data de Publicação: DJ 29/11/2016).
Assim, os autores têm direito aos danos morais e
diante dos princípios da razoabilidade e proporcionalidade,
devem ser mantidos os arbitrados na sentença (R$ 8.000,00),
porque desestimulam novos atrasos e recompõem a lesão
extrapatrimonial dos autores.
No tocante à comissão de corretagem e a Taxa SATI
ocorreu a prescrição para a pretensão de cobrança diante do
decidido pelo Colendo Superior Tribunal de Justiça no Tema 938
Recurso Especial Repetitivo no 1599511/SP, Segunda Seção,
Relator Ministro Paulo de Tarso Sanseverino, j. 24/08/2016:
“PRESCRIÇÃO. Incidência da prescrição trienal
sobre a pretensão de restituição dos valores pagos a
título de serviço de assistência técnico-imobiliária
(SATI), ou atividade congênere (art. 206, §3o, IV,
CC)”. STJ - Tema 938 Recurso Repetitivo REsp
1551956/SP.
Isso porque a contratação da prestação de assessoria

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técnico-imobiliária foi celebrada em 11 de julho de 2010 e a ação
foi ajuizada em 01 de novembro de 2013.
A questão da remessa das peças para o órgão do
Ministério Público para apuração de eventual infração penal
incumbe à própria parte prejudicada.
Ante o exposto, NEGO PROVIMENTO aos recursos.
ERICKSON GAVAZZA MARQUES
Relator