Tribunal: TJSP
Processo: 2028494-40.2020.8.26.0000
Classe: Agravo de Instrumento / Despesas Condominiais
Órgão julgador: Artur Marques
Órgão colegiado: 35a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-05-20
Data de publicação: 2020-05-20

Ementa:
AGRAVO DE INSTRUMENTO. EMBARGOS À EXECUÇÃO. COBRANÇA DE CONDOMÍNIO. ATRIBUIÇÃO DE EFEITO SUSPENSIVO. CABIMENTO, NA HIPÓTESE. DECISÃO REFORMADA.
1. De acordo com o entendimento firmado pelo c. Superior Tribunal de Justiça em sede de recurso repetitivo, "o que define a responsabilidade pelo pagamento das obrigações condominiais não é o registro do compromisso de compra e venda, mas a relação

Ementa:
AGRAVO DE INSTRUMENTO. EMBARGOS À EXECUÇÃO. COBRANÇA DE CONDOMÍNIO. ATRIBUIÇÃO DE EFEITO SUSPENSIVO. CABIMENTO, NA HIPÓTESE. DECISÃO REFORMADA.
1. De acordo com o entendimento firmado pelo c. Superior Tribunal de Justiça em sede de recurso repetitivo, "o que define a responsabilidade pelo pagamento das obrigações condominiais não é o registro do compromisso de compra e venda, mas a relação jurídica material com o imóvel, representada pela imissão na posse pelo promissário comprador e pela ciência inequívoca do condomínio acerca da transação".
2. O período dos débitos exequendos compreende aquele em que o imóvel já havia sido transferido aos atuais proprietários, que efetuaram o pagamento de diversas cotas condominiais em longo período anterior ao início da inadimplência, o que evidencia, dessa maneira, a ciência, por parte da agravada, da imissão dos promitentes-compradores na posse do imóvel gerador do débito.
3. Recurso provido.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2020.0000358146
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Agravo de Instrumento no
2028494-40.2020.8.26.0000, da Comarca de Barueri, em que é agravante GRANADA
INVESTIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA., é agravado CONDOMÍNIO ALTO DA
MATA.
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 35a Câmara de Direito Privado
do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Deram provimento ao
recurso. V. U., de conformidade com o voto do relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores ARTUR MARQUES
(Presidente), MELO BUENO E MORAIS PUCCI.
São Paulo, 20 de maio de 2020.
ARTUR MARQUES
Relator
Assinatura Eletrônica

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Agravo de Instrumento no 2028494-40.2020.8.26.0000 – Digital
Agravante: GRANADA INVESTIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA.
Agravado: CONDOMÍNIO ALTO DA MATA
Comarca: BARUERI – 4a VARA CÍVEL
Magistrada: Anelise Soares
No na origem: 1017077-34.2019.8.26.0068
V O T O No 48586
AGRAVO DE INSTRUMENTO. EMBARGOS À EXECUÇÃO.
COBRANÇA DE CONDOMÍNIO. ATRIBUIÇÃO DE EFEITO
SUSPENSIVO. CABIMENTO, NA HIPÓTESE. DECISÃO
REFORMADA.
1. De acordo com o entendimento firmado pelo c. Superior
Tribunal de Justiça em sede de recurso repetitivo, “o que define a
responsabilidade pelo pagamento das obrigações condominiais não
é o registro do compromisso de compra e venda, mas a relação
jurídica material com o imóvel, representada pela imissão na posse
pelo promissário comprador e pela ciência inequívoca do
condomínio acerca da transação”.
2. O período dos débitos exequendos compreende aquele em que o
imóvel já havia sido transferido aos atuais proprietários, que
efetuaram o pagamento de diversas cotas condominiais em longo
período anterior ao início da inadimplência, o que evidencia, dessa
maneira, a ciência, por parte da agravada, da imissão dos
promitentes-compradores na posse do imóvel gerador do débito.
3. Recurso provido.
1. Cuida-se de agravo de instrumento interposto contra r.
decisão a quo que não concedeu efeito suspensivo aos embargos que a
agravante opõe à execução que lhe promove o agravado, relativo a despesas
condominiais.
Sustenta a agravante, em síntese, que a responsabilidade
pelas cotas condominiais é do compromissário-comprador do imóvel, e que o
condomínio agravado possui plena ciência da imissão do comprador na posse do
imóvel. Afirma que a jurisprudência do c. STJ atribui ao promissário-comprador a

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responsabilidade exclusiva para o pagamento das cotas condominiais quando
existe inequívoca ciência, por parte do condomínio, acerca da efetiva imissão na
posse do comprador. Sustenta que existe outra ação executiva promovida pelo
agravado em relação aos mesmos débitos.
Alega, ainda, ter efetuado depósito do valor exequendo a
título de garantia do juízo, e que, assim, estão cumpridos os requisitos do art.
919, § 1o, do CPC.
Foi concedido o pretendido efeito ativo (fls. 218/220).
Intimada a se manifestar, a agravada quedou-se silente (fls. 223).
É o relatório.
2. Verifica-se dos autos que a agravante ingressou com os
presentes embargos à execução promovida contra si pelo condomínio agravado,
alegando que este estava ciente da imissão do promissário-comprador na posse
do imóvel, devendo a execução das cotas condominiais, assim, ser promovida em
face dele, e não da agravante.
E, realizada a breve digressão, assiste razão à agravante.
Isso porque a agravante juntou aos autos o contrato de
promessa de compra e venda do imóvel em questão (fls. 59/95 do instrumento),
termo de entrega de chaves (fls. 81 dos autos principais) e comprovante de
depósito do valor exequendo em juízo (fls. 84 dos autos principais).
O período dos débitos exequendos compreende aquele em
que o imóvel já havia sido transferido aos atuais proprietários, que efetuaram o
pagamento de diversas cotas condominiais em longo período anterior ao início da
inadimplência, o que evidencia, dessa maneira, a ciência, por parte da agravada,
da imissão dos promitentes-compradores na posse do imóvel gerador do débito.
E, de acordo com o entendimento firmado pelo c. Superior

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Tribunal de Justiça em sede de recurso repetitivo:
PROCESSO
CIVIL.
RECURSO
ESPECIAL
REPRESENTATIVO DE CONTROVÉRSIA. ART. 543-C DO
CPC. CONDOMÍNIO. DESPESAS COMUNS. AÇÃO DE
COBRANÇA. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA
NÃO LEVADO A REGISTRO. LEGITIMIDADE PASSIVA.
PROMITENTE
VENDEDOR
OU
PROMISSÁRIO
COMPRADOR.
PECULIARIDADES
DO
CASO
CONCRETO.
IMISSÃO
NA
POSSE.
CIÊNCIA
INEQUÍVOCA.
1. Para efeitos do art. 543-C do CPC, firmam-se as
seguintes teses: a) O que define a responsabilidade pelo
pagamento das obrigações condominiais não é o registro do
compromisso de compra e venda, mas a relação jurídica
material com o imóvel, representada pela imissão na posse
pelo promissário comprador e pela ciência inequívoca do
condomínio acerca da transação.
b) Havendo compromisso de compra e venda não levado a
registro, a responsabilidade pelas despesas de condomínio
pode recair tanto sobre o promitente vendedor quanto sobre
o promissário comprador, dependendo das circunstâncias
de cada caso concreto.
c) Se ficar comprovado: (i) que o promissário comprador se
imitira na posse; e (ii) o condomínio teve ciência inequívoca
da
transação,
afasta-se
a
legitimidade
passiva
do
promitente
vendedor
para
responder
por
despesas
condominiais relativas a período em que a posse foi
exercida pelo promissário comprador.
2. No caso concreto, recurso especial não provido.1
Não é outro o entendimento desta Câmara:
Despesas condominiais. Execução de título extrajudicial.
Embargos à execução. Sentença de procedência Apelação
do condomínio. Obrigação de caráter propter rem.
Possibilidade de cobrança tanto do promitente vendedor,
quanto do promissário comprador, salvo se comprovado que
o promissário comprador se imitiu na posse do imóvel e o
condomínio teve ciência inequívoca da transação. Na
hipótese, é incontroversa a posse da compromissária
compradora e a ciência inequívoca do condomínio sobre o
negócio firmado pelas partes. Ilegitimidade passiva dos
compromitentes vendedores reconhecida. Recurso não
provido.2
1
STJ, REsp 1345331/RS, 2a Seção, rel. Min. Luis Felipe Salomão, j. 08/04/2015, DJe 20/04/2015.
2
TJSP, ApCiv 1008706-38.2018.8.26.0223, 35a Câm. Dir. Privado, rel. Des. Morais Pucci, j.
14/02/2020.

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DESPESAS CONDOMINIAIS – EMBARGOS À EXECUÇÃO
- Ilegitimidade de parte passiva -Responsabilidade da
proprietária constante do registro imobiliário afastada – -
Ciência inequívoca do condomínio quanto à transferência da
unidade condominial - Entendimento conforme recurso
repetitivo – Embargos procedentes - Recurso desprovido,
com observação.3
Assim, é o caso de se dar provimento ao presente agravo,
para se atribuir o pretendido efeito suspensivo aos embargos à execução.
3. Ante o exposto, dá-se provimento ao recurso.
ARTUR MARQUES DA SILVA FILHO
Desembargador Relator
3
TJSP, ApCiv 1003507-19.2018.8.26.0002, 35a Câm. Dir. Privado, rel. Des. Melo Bueno, j.
31/10/2019.