Tribunal: TJSP
Processo: 1019506-95.2017.8.26.0309
Classe: Apelação Cível / Promessa de Compra e Venda
Órgão julgador: Edson Luiz de Queiróz
Órgão colegiado: 9a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-01-28
Data de publicação: 2020-02-12

Ementa:
Apelação cível. Compra e venda de imóvel com cláusula de alienação fiduciária. Ação de resilição e devolução dos valores pagos. Alegação de dificuldades financeiras em permanecer no negócio jurídico. Sentença de procedência.
Interesse de agir. Alienação fiduciária. Existência de pacto acessório de alienação fiduciária em garantia não impede o desfazimento do negócio jurídico. Confusão entre

Ementa:
Apelação cível. Compra e venda de imóvel com cláusula de alienação fiduciária. Ação de resilição e devolução dos valores pagos. Alegação de dificuldades financeiras em permanecer no negócio jurídico. Sentença de procedência.
Interesse de agir. Alienação fiduciária. Existência de pacto acessório de alienação fiduciária em garantia não impede o desfazimento do negócio jurídico. Confusão entre credora fiduciária e alienante. Situação que evidencia o intuito de burlar o direito dos adquirentes de desfazer o negócio jurídico. Impossibilidade. Considerada natureza jurídica de compromisso de compra e venda do imóvel. Aplicação do Código de Defesa do Consumidor e das Súmulas 1, 2 e 3 desta Corte de Justiça.
Nova Lei do Distrato. Disposições da Lei no 13.786/18 que alterou a Lei no 4.591/64, em vigor desde 27/12/2018, apenas serão aplicadas aos contratos celebrados após a sua entrada em vigor. Incidência dos princípios da irretroatividade e da segurança jurídica (artigo 6o e §1o da Lei de Introdução às Normas do Direito Brasileiro). Adoção do brocardo "tempus regit actum".
Resilição do contrato. Possibilidade. Aplicação das súmulas 1, 2 e 3 deste E. Tribunal de Justiça.
Devolução das parcelas pagas. Pedido da ré de retenção de 25% dos valores pagos representa perda de grande parte das quantias desembolsadas pela autora. Princípios da equidade e da boa-fé que regem as relações de consumo, bem como o do equilíbrio contratual. Aplicação dos artigos 51 e 53 do Código de Defesa do Consumidor. Retenção de 10% dos valores pagos adequados para cobrir as despesas de administração, publicidade e outras inerentes à contratação. Sentença mantida.
Despesas de associação, condomínio e IPTU. Obrigações de natureza "propter rem". Responsabilidade pelo pagamento é da autora, até a data do transito em julgado da decisão que determinou o desfazimento do negócio jurídico.
Resultado. Preliminar rejeitada. Recurso provido parcialmente.

Inteiro teor:
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Registro: 2020.0000036766
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível no
1019506-95.2017.8.26.0309, da Comarca de Jundiaí, em que é apelante
TEBAS URBANISMO LTDA, é apelada LUCIELMA MAGNA FERREIRA.
ACORDAM, em 9a Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça
de São Paulo, proferir a seguinte decisão: "Por maioria de votos, deram
provimento em parte ao apelo, vencida a 3a juíza, que declara voto.", de
conformidade com o voto do Relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Exmos. Desembargadores
GALDINO TOLEDO JÚNIOR (Presidente), CÉSAR PEIXOTO, ANGELA
LOPES E PIVA RODRIGUES.
São Paulo, 28 de janeiro de 2020.
EDSON LUIZ DE QUEIROZ
RELATOR
Assinatura Eletrônica

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Voto no 25319
Apelação Cível no 1019506-95.2017.8.26.0309
Comarca: Jundiaí
Apelante: Tebas Urbanismo Ltda
Apelado: Lucielma Magna Ferreira
Juiz (a): Marcio Estevan Fernandes
Apelação cível. Compra e venda de imóvel com cláusula
de alienação fiduciária. Ação de resilição e devolução
dos valores pagos. Alegação de dificuldades financeiras
em permanecer no negócio jurídico. Sentença de
procedência.
Interesse de agir. Alienação fiduciária. Existência de
pacto acessório de alienação fiduciária em garantia não
impede o desfazimento do negócio jurídico. Confusão
entre credora fiduciária e alienante. Situação que
evidencia o intuito de burlar o direito dos adquirentes de
desfazer o negócio jurídico. Impossibilidade. Considerada
natureza jurídica de compromisso de compra e venda do
imóvel. Aplicação do Código de Defesa do Consumidor e
das Súmulas 1, 2 e 3 desta Corte de Justiça.
Nova Lei do Distrato. Disposições da Lei no 13.786/18
que alterou a Lei no 4.591/64, em vigor desde
27/12/2018, apenas serão aplicadas aos contratos
celebrados após a sua entrada em vigor. Incidência dos
princípios da irretroatividade e da segurança jurídica
(artigo 6o e §1o da Lei de Introdução às Normas do
Direito Brasileiro). Adoção do brocardo “tempus regit
actum”.
Resilição do contrato. Possibilidade. Aplicação das
súmulas 1, 2 e 3 deste E. Tribunal de Justiça.
Devolução das parcelas pagas. Pedido da ré de
retenção de 25% dos valores pagos representa perda de
grande parte das quantias desembolsadas pela autora.
Princípios da equidade e da boa-fé que regem as
relações de consumo, bem como o do equilíbrio
contratual. Aplicação dos artigos 51 e 53 do Código de
Defesa do Consumidor. Retenção de 10% dos valores
pagos
adequados
para
cobrir
as
despesas
de
administração,
publicidade
e
outras
inerentes
à
contratação. Sentença mantida.
Despesas de associação, condomínio e IPTU.
Obrigações de natureza "propter rem". Responsabilidade
pelo pagamento é da autora, até a data do transito em
julgado da decisão que determinou o desfazimento do

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negócio jurídico.
Resultado.
Preliminar
rejeitada.
Recurso
provido
parcialmente.
Vistos.
Adotado o relatório da decisão de primeiro grau,
acrescente-se tratar de ação declaratória de nulidade de cláusulas contratuais
e de resilição de contrato de compra e venda, cumulada com restituição dos
valores pagos movida sob alegação de dificuldades financeiras em
permanecer no negócio jurídico.
Os pedidos foram julgados procedentes para declarar
rescindido o contrato e para condenar a parte ré no ressarcimento de 90% do
valor efetivamente pago pela parte autora, atualizada desde o desembolso e
juros de mora desde a citação.
Na via declaratória, ocorreu o acolhimento dos embargos
para sanar omissão em relação à responsabilidade da parte ré pelo pagamento
de despesas concernentes ao imóvel (IPTU, condomínio, associação) a partir
da propositura da demanda (fls. 345).
A ré apresentou recurso de apelação, arguindo,
preliminarmente, falta de interesse de agir de acordo com a Lei 9.514/97. No
mérito, alega inaplicabilidade do Código de Defesa do Consumidor, vez que o
caso dos autos não permite o distrato simples. Sustenta que por se tratar de
contrato regido pela Lei 9.514/97 os pagamentos de taxas e tributos referentes
ao imóvel, tratam-se de obrigação propter rem e não podem ser a ela atribuída.
Alternativamente, busca a majoração do percentual de retenção para 25%.
O
recurso
foi
devidamente
processado,
com
apresentação de contrarrazões. Houve oposição ao julgamento virtual.
É o relatório do essencial.
FALTA DE INTERESSE DE AGIR. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA
De fato, nos contratos de compra e venda com
financiamento do preço mediante alienação fiduciária em garantia, havendo
inadimplência do comprador, pode o credor executar a garantia, pois é dele a
propriedade fiduciária do imóvel, como rezam os artigos 26 e 27 da Lei no
9.514/97:
Art. 26 - “Vencida e não paga, no todo ou em parte, a dívida e
constituído em mora o fiduciante, consolidar-se-á, nos termos deste
artigo, a propriedade do imóvel em nome do fiduciário”.

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Art. 27 - “Uma vez consolidada a propriedade em seu nome, o
fiduciário, no prazo de trinta dias, contados da data do registro de que
trata o § 7o do artigo anterior, promoverá público leilão para a
alienação do imóvel”.
Entretanto, no caso concreto, a credora fiduciária e
alienante se confundem (fls. 27, cláusula 5.5 e 123/124), situação que
evidencia o intuito de burlar o direito da adquirente de desfazer o negócio
jurídico.
Nesse sentido:
“Venda e Compra Ação rescisão contratual c.c. revisão de cláusula
contratual e restituição de quantias pagas, proposta por adquirente de
imóvel, com base na conveniência deste Negócio celebrado através
de contrato particular de venda e compra, com cláusula de alienação
fiduciária em garantia e outras obrigações, não levado a registro
imobiliário e no qual a credora fiduciária e alienante são as mesmas
(...) Apelo do autor acolhido, provido em parte o da ré.”. (Apelação
cível n. 1001535-47.2017.8.26.0358 Mirassol, 9a Câmara de Direito
Privado do TJSP, j. em 06/08/2019, Relator Galdino Toledo Júnior).
Assim, considerada a natureza jurídica de compromisso
de compra e venda de bem imóvel, aplica-se à hipótese o Código de Defesa
do Consumidor e as Súmulas 1, 2 e 3 desta Corte de Justiça.
APLICAÇÃO DA NOVA LEI DO DISTRATO
As disposições da Lei no 13.786/18 que alterou a Lei no
4.591/64, em vigor desde 27/12/2018, apenas serão aplicadas aos contratos
celebrados após a sua entrada em vigor; portanto, sua incidência não é
imediata no caso concreto, vez que não é possível surpreender o adquirente
com consequências não contratadas.
A aplicação imediata da Lei n. 13.786/18 esbarraria no
disposto no artigo 6o da Lei de Introdução às Normas do Direito Brasileiro (Lei
n. 4.657/42) que adota o princípio da irretroatividade no atinente à eficácia da
lei no tempo. Além do mais, o legislador preservou a estabilização das
relações jurídicas (princípio da segurança jurídica), tanto que o §1o do artigo 6o
da Lei de Introdução às Normas do Direito Brasileiro assim dispõe: “Reputa-se
ato jurídico perfeito o já consumado segundo a lei vigente ao tempo que se efetuou”.
Neste sentido esta C. Corte assim já decidiu:
“COMPRA E VENDA Partes que celebraram distrato Perda de
mais de metade dos valores adimplidos Impossibilidade Prática
abusiva
Inteligência do art. 51, inciso IV, do CDC
Rescisão
contratual por iniciativa do comprador Percentual de devolução de
80% que se mostra adequado à hipótese Inaplicabilidade, no caso
concreto, da Lei n. 13.786/18 (Lei do Distrato), em respeito ao ato
jurídico perfeito
Valores a serem devolvidos que deverão ser

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corrigidos monetariamente a partir dos desembolsos e acrescidos de
juros de mora contados do trânsito em julgado da decisão

RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.” grifo nosso - (Apelação n.
1047159-83.2018.8.26.0100, 5a Câmara de Direito Privado/TJSP, j.
em 20/05/2019, Relator Fábio Podestá).
EMBARGOS DE DECLARAÇÃO. Compra e venda de Imóvel Ação
de rescisão contratual c/c restituição Inaplicabilidade imediata da
Lei no 13.786/18 Prequestionamento explícito. Embargos rejeitados.

grifo
nosso
-
(Embargos
de
Declaração
n.
1024568-22.2017.8.26.0114/50000,
7a
Câmara
de
Direito
Privado/TJSP, j. em 23 de maio de 2019, Relatora Maria de Lourdes
Lopez Gil).
EMBARGOS DE DECLARAÇÃO
Omissão
Inocorrência

Embargante que pretende a modificação do Acórdão, com a aplicação
retroativa da Lei no 13.786/2018, que disciplina a resolução dos
contratos imobiliários, sob o fundamento de que a edição da Lei
constitui fato novo superveniente que influi no julgamento das
questões discutidas pelas partes
Descabimento
A matéria
regulada na referida Lei não é de ordem pública e, portanto, não pode
ser aplicada ex officio pelo julgamento Trata-se de lei de direito
material, que regula interesses privados, incidindo apenas sobre atos
praticados a partir de sua vigência Observância ao art. 5o, XXXVI da
Constituição Federal e art. 6o, §1o, da LINDB
Precedentes
jurisprudenciais Ausentes as hipóteses do art. 1022 do CPC V.
Acórdão
que
fica
mantido
como
prolatado.
EMBARGOS
REJEITADOS.
(Embargos
de
Declaração
n.
1001593-33.2018.8.26.0320/50000,
9a
Câmara
de
Direito
Privado/TJSP, Limeira, j. em 24 de maio de 2019, Relatora Angela
Lopes).
Em suma, a nova lei não retroage aos contratos
pactuados em momento anterior à sua vigência, devendo ser observado o
brocardo “tempus regit actum”.
RESILIÇÃO DO CONTRATO. DEVOLUÇÃO DAS PARCELAS PAGAS.
A resolução é o meio de dissolução do contrato em caso
de inadimplemento culposo ou fortuito. O descumprimento do contrato é
tecnicamente resolvido. A rescisão tem significado mais abrangente,
confundindo-se, por exemplo, com a resolução em caso de inadimplemento.
Por outro lado, na resilição o contrato se desfaz por mera
manifestação de vontade, de uma ou de ambas as partes, sem que confunda
com a hipótese de descumprimento ou inadimplemento. Assim é que a
resilição pode ser bilateral no caso de distrato, art. 472 do Código Civil ou
unilateral quando houver denúncia, art. 473 do mesmo estatuto.
No mais, é entendimento sumulado por esta Corte de
Justiça que ainda que inadimplente confesso, o comprador pode obter a
devolução das quantias pagas, total ou parcialmente.

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“Súmula 1: O compromissário comprador de imóvel, mesmo
inadimplente, pode pedir a rescisão do contrato e reaver as quantias
pagas,
admitida
a
compensação
com
gastos
próprios
de
administração e propaganda feitos pelo compromissário vendedor,
assim como com o valor que se arbitrar pelo tempo de ocupação do
bem.”
Assim, com a resilição do contrato, as partes, devem ser
restituídas à situação em que se encontravam antes da celebração do negócio,
com a devolução do valor pago pelo comprador e observando-se, ainda, a
prerrogativa do alienante de reter parte desse numerário para ressarcimento
das despesas administrativas.
Com efeito, a pretensão da ré de retenção de 25% dos
valores pagos configura perda de parte substancial dos valores pagos e fere a
boa-fé, violando o disposto nos artigos 51 e 53 do CDC, posto que coloca o
consumidor em desvantagem exagerada, sendo a cláusula contratual nula de
pleno direito.
Nesse sentido o entendimento esposado pelo Egrégio
Superior Tribunal de Justiça que:

...a cláusula contratual que prevê a perda das importâncias pagas, no
caso de inadimplemento dos promissários compradores, tem caráter
de cláusula penal compensatória, podendo o juiz, rescindindo o
contrato, reduzi-la proporcionalmente, conforme lhe faculta o artigo
924 do Código Civil.
(cf. julgamento de 30.3.92 do Recurso Extraordinário n. 16.239,
ementa publicada no DJU de 18.5.92, pág. 6.982 e julgamento de
23.8.91 do Recurso Extraordinário n. 8.354, ementa publicada no DJU
de 7.10.91 do Recurso Extraordinário n. 8.354, ementa publicada no
DJU de 7.10.91, pág. 13.963, ambos relatados pelo Ministro Nilson
Naves).
Isto porque, a compradora não pode ser penalizada com
a perda total das prestações pagas ou com grande parte delas, sob pena de
enriquecimento ilícito do vendedor. Da mesma forma, a restituição dos valores
devidos deve ser feito de uma só vez, imediatamente e não em parcelas.
Nesse sentido as Súmulas nos 2 e 3 do TJSP:
Súmula 2: A devolução das quantias pagas em contrato de
compromisso de compra e venda de imóvel deve ser feita de uma só
vez, não se sujeitando à forma de parcelamento prevista para a
aquisição.
Súmula 3: Reconhecido que o compromissário comprador tem direito
à devolução das parcelas pagas por conta do preço, as partes
deverão ser repostas ao estado anterior, independentemente de
reconvenção.

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Nada obstante se reconheça que não houve justa causa
para a resilição do contrato, a retenção abusiva fere a boa-fé objetiva.
A teoria moderna da boa-fé objetiva vai além das
obrigações e requisitos essenciais do contrato; consentimento, coisa, preço.
Neste novo conceito as partes devem proceder em conformidade com os
padrões socialmente reconhecidos de lisura e lealdade. As obrigações não
ficam restritas somente a transferência e pagamento, destacando-se também o
dever de proteção à pessoalidade da outra parte, o dever de lealdade e o
dever de negociar com honestidade.
Resumindo, ausente a boa-fé objetiva, viola-se a
autonomia da vontade da pessoa contratante e, portanto, fica evidenciado o
vicio de consentimento.
É o que prevê o artigo 113 do Código Civil, quando
determina que os contratantes, ao celebrarem um contrato, devem agir em
conformidade com os padrões de ética, honestidade e transparência, de forma
que o contrato possa atingir as expectativas almejadas, para que sua conduta
não prejudique o consentimento, o qual se for viciado prejudicará a validade do
contrato.
No caso, mais justo que seja restituído à compradora
90% dos valores pagos, sendo devida a retenção de 10% para cobrir as
despesas de administração, publicidade e outras inerentes à contratação, dado
o valor de mercado do imóvel.
Neste sentido é o entendimento proferido pela C. 9a
Câmara de Direito Privado desta C. Corte:
COMPROMISSO DE VENDA E COMPRA - Pleito de rescisão
contratual formulado pelos compradores, por simples conveniência
destes - Pedido cumulativo de devolução dos valores pagos

Rescisão decretada, com retenção do percentual de 10% sobre
estes - Apelo de ambas as partes - Inconformismo da empresa ré
quanto a não observância da cláusula que prevê multa compensatória
sobre o valor da venda, no caso de distrato pelos adquirentes
(Cláusula décima terceira, parágrafos quinto e sexto, da avença) -
Insistência na devolução da importância equivalente a 75% do saldo
apurado das prestações pagas - Descabimento - Intenção de resilição
contratual deste que encontra guarida nos artigos 6o, V, 51, II, 53 e
54, CDC e Súmula “1” desta Corte - Devolução imediata e em parcela
única - Súmulas 543 do C. STJ e “2” também desta Corte - Pedido
alternativo - Afastamento - Juros de mora - Fixação da data da
sentença como termo inicial destes - Verba honorária adequação -
Baixa complexidade do feito - Aplicação das balizas estabelecidas
pelos incisos I a IV, do §2o, do artigo 85 do CPC Fixação nesta sede
em R$10.000,00
Recursos parcialmente providos. (Apelação no
1089595-28.2016.8.26.0100, São Paulo, Relator Desembargador

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Galdino de Toledo Júnior, j. 18/09/2018 grifo nosso).
APELAÇÃO - Ação de Resilição Contratual Instrumento Particular
de Compra e Venda - Pleito ajuizado pelos compradores sob a
alegação de que não possuem condições de manter o contrato
Pretensão de rescisão contratual e devolução de 90% do valor pago -
Sentença de parcial procedência - Inconformismo das partes -
Autores que se insurgem contra o reconhecimento da ilegitimidade
passiva da ré YUNI INCORPORADORA S/A e contra o percentual de
retenção autorizado pela r. sentença e rés que postulam a incidência
dos juros de mora apenas a partir do trânsito em julgado - Hipótese
em que as rés NEIBENFLUSS EMPREENDIMENTOS LTDA e YUNI
INCORPORADORA S/A, além de pertencerem ao mesmo grupo
econômico, atuaram em conjunto no atendimento prestado aos
autores Legitimidade passiva evidenciada - Manifesta abusividade da
cláusula resolutiva - A retenção de 10% (dez por cento) do valor
pago é suficiente para atender a compensação das despesas
efetuadas pelas rés
(...) - Recursos parcialmente providos.
(Apelação no 1136870-70.2016.8.26.0100, São Paulo, Relator José
Aparício Coelho Prado Neto grifo nosso).
COMPROMISSO
DE
COMPRA
E
VENDA.
RESCISÃO
CONTRATUAL
AJUIZADA
POR
COMPROMISSÁRIOS
COMPRADORES.
SENTENÇA
DE
PROCEDÊNCIA
PARCIAL.
INCONFORMISMO
DA
RÉ
GAFISA.
NÃO
ACOLHIMENTO.
SENTENÇA MANTIDA POR SEUS PRÓPRIOS FUNDAMENTOS
(ARTIGO 252, RITJSP).
1. Faculdade de os compromissários compradores pleitearem a
resolução do contrato e devolução das parcelas. Devolução do valor
pago aos compradores na proporção de 90% (noventa por cento)
do valor pago, pois resguardada retenção de 10% (dez por cento)
em favor da incorporadora-promitente vendedora. Devolução
deverá ser imediata e operada em parcela única, conforme Súmula no
2 deste E. Tribunal Sentença mantida por seus próprios fundamentos
(artigo 252, RITJSP).
2. Recurso desprovido. (Apelação n. 1004362-94.2014.8.26.0565,
São Caetano do Sul, j. 30/06/2015, Relator Piva Rodrigues grifo
nosso).
A Súmula 543 do C. Superior Tribunal de Justiça dispõe:
“Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e
venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor,
deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo
promitente comprador integralmente, em caso de culpa exclusiva do
promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o
comprador quem deu causa ao desfazimento”.
Portanto, a r. sentença fica mantida em relação à questão
atinente à devolução dos valores pagos.
DESPESAS DE ASSOCIAÇÃO, CONDOMÍNIO E IPTU
No que diz respeito às despesas de associação,

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condomínio e IPTU incidentes sobre o imóvel, considerando a natureza propter
rem de referidas obrigações, a responsabilidade pelo pagamento é da autora,
até a data do transito em julgado da decisão que determinou o desfazimento
do negócio jurídico, sob pena de enriquecimento sem causa, uma vez que é de
responsabilidade do ocupante, que detém a posse do bem, o pagamento de
custos ordinários do imóvel.
Finalizando, as demais questões arguidas pelas partes
ficam prejudicadas, segundo orientação do Superior Tribunal de Justiça,
perfilhada pela Ministra Diva Malerbi, no julgamento dos EDcl no MS
21.315/DF, proferido em 08/06/2016, já na vigência CPC/2015: "o julgador não
está obrigado a responder a todas as questões suscitadas pelas partes,
quando já tenha encontrado motivo suficiente para proferir a decisão (...),
sendo dever do julgador apenas enfrentar as questões capazes de infirmar a
conclusão adotada na decisão recorrida".
Na hipótese de apresentação de embargos de declaração
contra o presente Acórdão, ficam as partes intimadas a se manifestar, no
próprio recurso, a respeito de eventual oposição ao julgamento virtual, nos
termos do art. 1o da Resolução n.o 549/2011, com a redação alterada pela
Resolução no 772/2017 do Órgão Especial deste E. Tribunal de Justiça,
entendendo-se o silêncio como concordância.
Pelo exposto, REJEITA-SE a preliminar e DÁ-SE
PARCIAL provimento ao recurso de apelação.
EDSON LUIZ DE QUEIROZ
Relator
(documento assinado digitalmente)

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VOTO No 9286
Apelação n. 1019506-95.2017.8.26.0309
Origem: 4a Vara Cível da Comarca de Jundiaí
Juiz: Dr. Marcio Estevan Fernandes
Apelante: TEBAS URBANISMO LTDA.
Apelada: LUCIELMA MAGNA FERREIRA
DECLARAÇÃO DE VOTO VENCIDO
Respeitado entendimento em sentido contrário, peço
vênia à Turma Julgadora para divergir em parte do voto proferido pelo Ilustre Relator
Sorteado Desembargador Edson Luiz de Queiroz.
Trata-se de ação proposta por LUCIELMA MAGNA
FERREIRA em face de TEBAS URBANISMO LTDA., objetivando a resilição de um
contrato de compra e venda com alienação fiduciária, relativo a um lote sem
edificação localizado na Comarca de Jundiaí, com a restituição do equivalente a 10%
dos valores pagos.
Sobreveio sentença de procedência, cujo relatório se
adota, para declarar rescindido o contrato e condenar a ré a restituir à autora o
equivalente a 90% dos valores pagos, corrigida desde cada desembolso e acrescida
de juros de mora desde a citação. Pela sucumbência, a ré arcará com as custas
processuais e honorários advocatícios, arbitrados em 10% sobre o valor da
condenação (fls. 332/337).
Apela a ré, sustentando em síntese, que o contrato
celebrado entre as partes é regido pela Lei no 9.514/97, que prevalecendo sobre o
CDC, prevê procedimento próprio para a restituição de valores em caso de mora.
Enfatiza que a restituição arbitrada na sentença está em descompasso com a atual
realidade do mercado e invoca a aplicação da Lei no 13.786/2018. Ao final, pleiteia,
alternativamente, a majoração da restituição e a obrigação da autora de pagar pelas

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despesas inerentes ao imóvel (fls. 348/356).
Recurso processado e respondido a fls. 363/368.
Por seu voto, o i. Desembargador Relator deu parcial
provimento ao recurso da ré, apenas para atribuir à autora a responsabilidade pelo
pagamento de custos ordinários do imóvel (despesas de associação, condomínio,
IPTU). No mais, manteve a sentença, como proferida.
É o relatório.
Depreende-se dos autos que em 28/11/2013, a autora
firmou 'Instrumento Particular de Venda e Compra com Força de Escritura Pública e
Alienação Fiduciária em Garantia', relativamente ao Lote no 10, Quadra X do
'Loteamento Residencial Colinas de Itupeva', localizado na Comarca de Itupeva/SP,
pelo preço total de R$ 221.919,64 (fls. 12/46).
Referida Escritura foi registrada na matrícula imobiliária
no 126.486, conforme se verifica a fls. 123/124.
Relata a autora que sua atual situação econômica
impediu o prosseguimento do negócio, tendo solicitado o distrato administrativamente.
Contudo, a ré recusou a solicitação, motivando o ingresso da presente ação.
Respeitado entendimento contrário, assiste razão à ré
apelante com relação à resilição do contrato e à restituição dos valores pagos pela
autora, fundamentada na impossibilidade em razão do pacto de alienação fiduciária
em garantia.
Inicialmente, cabe ressaltar que, mesmo sob a regência
da Lei no 9.514/97, o comprador pode requerer a resolução do contrato e a restituição
dos valores pagos, mas apenas no caso de inadimplemento da vendedora; já a
pretensão de resolução por mera desistência ou por inadimplência não segue a
mesma regra, impondo-se nestas hipóteses, a aplicação da Lei.

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No caso em tela, a alienação fiduciária foi regularmente
registrada na matrícula imobiliária, fato que constitui óbice ao desfazimento do
contrato de compra e venda (obrigação principal) e, de conseguinte, do pacto
acessório. Logo, o contrato está perfeito no plano da existência, da validade e
também da eficácia, pois nenhuma causa superveniente à celebração ocorreu para
autorizar a resolução.
E a mera desistência da compradora não pode ser
caracterizada como 'causa superveniente'.
Significa dizer que, estando a compra e venda
aperfeiçoada mediante o registro imobiliário e, não se verificando a mora da
vendedora, o desinteresse da compradora pelo prosseguimento do negócio não lhe
acarreta o direito à resolução do contrato e à restituição dos valores pagos, impondo-
se nessa hipótese a observância da Lei no 9.514/97.
Sobre essa questão segue a jurisprudência deste e.
TJSP:
“Apelação - Contrato particular de compra e venda de
imóvel garantido por alienação fiduciária - Pleito de resolução do contrato e devolução
dos valores pagos - Compradores pretendem a rescisão ante a falta de
possibilidade de continuarem arcando com as prestações devidas - Não
comprovação de culpa da vendedora - Impossibilidade do decreto de rescisão -
Relação regida pelas regras dispostas na Lei n. 9.514/97 - Possibilidade de
ressarcimento pela rescisão operada somente após a venda extrajudicial do imóvel,
com eventual saldo - Precedentes do C. STJ - Entendimento jurisprudencial deste E.
Tribunal - Observância aos procedimentos elencados pelo art. 26, da Lei n. 9.514/97 -
Sentença mantida - Recurso improvido.” (Apelação no 1033357-79.2017.8.26.0576, 7a
Câmara de Direito Privado, Rel. Des. LUIZ ANTONIO COSTA, j. 25/04/2018) (g/n).
Destarte, os pedidos de resolução do contrato e de
restituição dos valores pagos não comportam acolhimento, reformando-se a sentença,

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TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
para julgar improcedentes os pedidos iniciais, invertendo o ônus da sucumbência.
Do exposto, pelo meu voto, dava parcial provimento ao
recurso da ré.
ANGELA LOPES
Terceira Juíza

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Categoria
Nome do assinante
Confirmação
1
9
Acórdãos
Eletrônicos
EDSON LUIZ DE QUEIROZ
FACB360
10
13
Declarações de
Votos
ANGELA MORENO PACHECO DE REZENDE
LOPES
FCA1F1B
Para conferir o original acesse o site:
https://esaj.tjsp.jus.br/pastadigital/sg/abrirConferenciaDocumento.do, informando o processo
1019506-95.2017.8.26.0309 e o código de confirmação da tabela acima.