Tribunal: TJSP
Processo: 2179864-66.2020.8.26.0000
Classe: Agravo de Instrumento / Locação de Imóvel
Órgão julgador: Artur Marques
Órgão colegiado: 35a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-08-17
Data de publicação: 2020-08-18

Ementa:
AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO DECLARATÓRIA DE INEXISTÊNCIA DE DÍVIDA. CONTRADO DE LOCAÇÃO EM SHOPPING. PEDIDO LIMINAR "INAUDITA ALTERA PARS" DE REDUÇÃO DO ALUGUEL EM RAZÃO DA PANDEMIA DO NOVO CORONAVÍRUS. INADMISSIBILIDADE. NECESSIDADE DE SE AGUARDAR O EXERCÍCIO DO CONTRADITÓRIO. DECISÃO MANTIDA.
1. A questão vivenciada pelas sociedades em todo o mundo, em razão da pandemia da Covid-19, não cuida

Ementa:
AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO DECLARATÓRIA DE INEXISTÊNCIA DE DÍVIDA. CONTRADO DE LOCAÇÃO EM SHOPPING. PEDIDO LIMINAR "INAUDITA ALTERA PARS" DE REDUÇÃO DO ALUGUEL EM RAZÃO DA PANDEMIA DO NOVO CORONAVÍRUS. INADMISSIBILIDADE. NECESSIDADE DE SE AGUARDAR O EXERCÍCIO DO CONTRADITÓRIO. DECISÃO MANTIDA.
1. A questão vivenciada pelas sociedades em todo o mundo, em razão da pandemia da Covid-19, não cuida de força maior ou caso fortuito, pois o fundamento do pedido do ora agravante no bojo da ação declaratória de inexistência de dívida não é a disseminação do novo Coronavírus, mas sim as decisões político-administrativas dos governantes, que, em maior ou menor extensão, adotaram medidas restritivas das atividades econômicas. Assim é que, nas últimas pandemias enfrentadas pelo país, não foram adotadas medidas semelhantes de "quarentena", de "lockdown", de "isolamento horizontal", dentre outras.
2. As recentes decisões político-administrativas têm impactado de forma severa as relações jurídicas entre os particulares, notadamente como no caso dos autos, em que shopping centers foram fechados por decisões administrativas dos governos Estaduais e Municipais, ocasionando perdas severas ao faturamento dos estabelecimentos comerciais neles localizados, que evidentemente se viram privados de sua clientela presencial.
3. O mesmo argumento apresentado pela agravante – redução no faturamento – poderá ser utilizado pela agravada, sendo necessário, para se começar a ponderar acerca da possibilidade de se conceder, judicialmente, o pretendido desconto no valor do aluguel, analisar-se a situação fática de ambas as partes para que se alcance a solução mais equânime e que respeite a legislação vigente, bem como os princípios aplicáveis.
4. Recurso improvido.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2020.0000652582
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Agravo de Instrumento no
2179864-66.2020.8.26.0000, da Comarca de São Paulo, em que é agravante
LOJAS RENNER S/A, é agravado VITACON PARTICIPAÇÕES LTDA.
ACORDAM, em 35a Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça
de São Paulo, proferir a seguinte decisão: "Negaram provimento ao recurso. V.
U.", de conformidade com o voto do Relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Exmos. Desembargadores
ARTUR MARQUES (Presidente), MELO BUENO E MORAIS PUCCI.
São Paulo, 17 de agosto de 2020.
ARTUR MARQUES
RELATOR
Assinatura Eletrônica

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Agravo de Instrumento no 2179864-66.2020.8.26.0000
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Agravo de Instrumento no 2179864-66.2020.8.26.0000 - DIGITAL
Agravante: LOJAS RENNER S/A
Agravado: VITACON PARTICIPAÇÕES S/A
Comarca: CAPITAL FORO CENTRAL CÍVEL 8a VARA CÍVEL
Magistrado: Henrique Dada Paiva
Número na origem: 1056006-06.2020.8.26.0100
V O T O No 49229
AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO DECLARATÓRIA
DE
INEXISTÊNCIA
DE
DÍVIDA.
CONTRADO
DE
LOCAÇÃO
EM
SHOPPING.
PEDIDO
LIMINAR
“INAUDITA
ALTERA
PARS”
DE
REDUÇÃO
DO
ALUGUEL EM RAZÃO DA PANDEMIA DO NOVO
CORONAVÍRUS. INADMISSIBILIDADE. NECESSIDADE
DE SE AGUARDAR O EXERCÍCIO DO CONTRADITÓRIO.
DECISÃO MANTIDA.
1. A questão vivenciada pelas sociedades em todo o mundo, em
razão da pandemia da Covid-19, não cuida de força maior ou
caso fortuito, pois o fundamento do pedido do ora agravante no
bojo da ação declaratória de inexistência de dívida não é a
disseminação do novo Coronavírus, mas sim as decisões
político-administrativas dos governantes, que, em maior ou
menor extensão, adotaram medidas restritivas das atividades
econômicas. Assim é que, nas últimas pandemias enfrentadas
pelo país, não foram adotadas medidas semelhantes de
“quarentena”, de “lockdown”, de “isolamento horizontal”,
dentre outras.
2. As recentes decisões político-administrativas têm impactado
de forma severa as relações jurídicas entre os particulares,
notadamente como no caso dos autos, em que shopping centers
foram fechados por decisões administrativas dos governos
Estaduais e Municipais, ocasionando perdas severas ao
faturamento dos estabelecimentos comerciais neles localizados,
que evidentemente se viram privados de sua clientela
presencial.
3. O mesmo argumento apresentado pela agravante redução
no faturamento poderá ser utilizado pela agravada, sendo
necessário, para se começar a ponderar acerca da possibilidade
de se conceder, judicialmente, o pretendido desconto no valor
do aluguel, analisar-se a situação fática de ambas as partes para
que se alcance a solução mais equânime e que respeite a

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legislação vigente, bem como os princípios aplicáveis.
4. Recurso improvido.
1. Trata-se de agravo de instrumento interposto por
LOJAS RENNER S/A contra a r. decisão copiada às fls. 183/186 do
instrumento, que indeferiu a tutela provisória, nos seguintes termos na parte
recorrida:
(...) III) Passo ao pedido de tutela provisória. O pedido de
tutela de urgência com lastro no art. 300 do Código de
Processo Civil é submetido a requisitos indispensáveis para
concessão da medida, quais sejam, a probabilidade do direito
e o perigo de dano ou risco ao resultado útil do processo. O
primeiro deles se traduz na segurança decorrente dos
documentos juntados com a presente demanda levando o Juízo
a um indubitável esclarecimento do contexto fático da lide,
convencendo-se provisoriamente acerca da veracidade do que
aduz a parte autora, antes mesmo de efetivado o contraditório.
Entretanto, in casu, inexiste a mencionada probabilidade neste
momento. Inicialmente, não é preciso tecer maiores
comentários a respeito da profunda situação de emergência
decorrente da pandemia causada pelo "coronavirus". O fato é
notório e seus efeitos tem sido sentidos em diversos países do
mundo com grande gravidade. Tal cenário demanda extrema
cautela por parte do Juízo, não apenas em decorrência da
imprevisibilidade dos efeitos da transmissão da doença, mas
também porque suas consequências tem provocado intensas
dificuldades para a generalidade da população, o que envolve,
no caso, a consideração tanto pela parte autora quanto pela
parte requerida, que também possui custos, despesas e
compromissos a serem honrados. Nesse contexto, verifico que
a autora limitou-se a apresentar o contrato firmado com a ré
(fls. 94/117), os decretos que impuseram a suspensão de
atividades (fls. 118/125), as notificações trocadas entre as
partes (fls. 126/130), demonstração geral de seus resultados no
trimestre (fls. 131/145) e comprovantes de pagamento (fls.
146/150). Ocorre que tal documentação não se mostra
suficiente para demonstrar a impossibilidade de cumprimento
das obrigações assumidas ou significativo prejuízo em
decorrência da pandemia atual. Com efeito, a autora é pessoa

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jurídica de grande porte que afirma atua em vários ramos de
atividade econômica, inclusive sendo notória sua consideável
presença em e-commerce, de modo que, em um primeiro
momento, não é possível depreender que se trata de empresa
que realmente tenha sido afetada pela atual crise mundial na
proporção pretendida pela requerente, até mesmo porque é
possível a compensação (ainda que parcial) de certos prejuízos
com o incremento de outras atividades - a exemplo do próprio
comércio eletrônico - e redução de custos. Aliás, apesar das
quedas em suas receitas, as informações trazidas pela parte
revelam um lucro líquido de mais de 10 milhões de reais no
período (fls. 134). Certo é que se reduziu o lucro obtido, mas
não sua existência. Além disso, manteve-se expressivo
patrimônio no período (fls. 143). É imperioso ressaltar que a
parte autora autora não apresentou balanços patrimoniais ou
demonstrações de fluxo de caixa que comprovem o contrário.
Tampouco demonstrou o cancelamento de contratos ou a
interrupção de suas atividades no local locado, de modo que
não se mostra adequada a (robusta) presunção, desde logo, de
prejuízos que a impeçam de adimplir com suas obrigações. (...)
Destarte, considerando os elementos acima, não vislumbro
prova suficiente nesse momento da afetação da atividade e
patrimônio
parte
autora
que
sejam
suficientes
para
atendimento do pleito provisório. Ante o exposto, sem prejuízo
de nova análise pelo juízo competente, INDEFIRO a tutela
provisória. (...). Intime-se.
Em síntese, a parte agravante sustenta que é cabível o
pedido de exigibilidade de apenas 50% do valor do locativo em razão da
“pandemia viral”, sustentando que o art. 393 do Código Civil prevê que “o
devedor não responde pelos prejuízos resultantes de caso fortuito ou força
maior”, devendo-se aplicar a teoria da onerosidade excessiva e a teoria da
imprevisão por estar impossibilitada de utilizar o imóvel para a finalidade do
contrato. Alega que teve uma queda de mais de 93% no lucro líquido. Requer
a concessão de efeito ativo e, ao final, pugna pelo integral provimento do
recurso para “determinar a exigibilidade de 50% (cinquenta por cento) do
aluguel pelo tempo que a locatária não dispor do bem para o efetivo exercício
pleno do imóvel nos termos da destinação contratada”.

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Ausente resposta da agravada, porque não angularizada
a relação processual nesta sede recursal.
É o relatório.
2. Trata-se de agravo de instrumento interposto em ação
declaratória de inexistência de dívida, contra decisão que indeferiu o pedido de
tutela provisória “inaudita altera pars” para suspender a exigibilidade de 50%
do valor do locativo devido à agravada em razão do contrato de locação
existente entre as partes.
Feita a breve digressão, e respeitados os entendimentos
contrários, o recurso não comporta provimento.
Inicialmente,
forçoso
reconhecer
que
a
questão
vivenciada pelas sociedades em todo o mundo, em razão da pandemia da
Covid-19, não cuida de força maior ou caso fortuito, pois o fundamento do
pedido do ora agravante no bojo da ação declaratória de inexistência de dívida
não é a disseminação do novo Coronavírus, mas sim as decisões político-
administrativas dos governantes, que, em maior ou menor extensão, adotaram
medidas restritivas das atividades econômicas. Assim é que, nas últimas
pandemias enfrentadas pelo país, não foram adotadas medidas semelhantes
de “quarentena”, de “lockdown”, de “isolamento horizontal”, dentre outras.
Dessa maneira, verifica-se que a modificação das
relações de equilíbrio entre os particulares que estão ocorrendo por todo o
país decorrem de decisões político-administrativas, assemelhando-se muito
mas ao chamado “fato do príncipe” do Direito Administrativo, porém com
consequências diretas nas relações entre particulares.

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Não se pode ignorar o fato de que, embora a regra
governante das relações privadas seja o pacta sunt servanda, a ordem
normativa brasileira prevê a possibilidade de, por intermédio do Poder
Judiciário, relativizar-se tal princípio em situações específicas. E é inegável
que as recentes decisões político-administrativas têm impactado de forma
severa as relações jurídicas entre os particulares, notadamente como no caso
dos autos, em que shopping centers foram fechados por decisões
administrativas dos governos Estaduais e Municipais, ocasionando perdas
severas ao faturamento dos estabelecimentos comerciais neles localizados,
que evidentemente se viram privados de sua clientela presencial.
Se a agravante realmente sofreu forte redução em seu
faturamento em razão das inúmeras proibições administrativas que
paralisaram
muitas
das
atividades
econômicas,
evidentemente
isso
prejudicaria sua capacidade de auferir a renda com a qual poderia honrar com
seus compromissos, como o aluguel.
De outro lado, os proprietários dos imóveis locados
também possuem suas despesas e suas necessidades, não sendo razoável se
deferir a medida pleiteada em sede liminar, sem que a requerida possa se
manifestar, com o intuito de se resguardar as atividades dos locatários em
detrimento dos locadores.
Frise-se que o mesmo argumento apresentado pela
agravante redução no faturamento poderá ser utilizado pela agravada,
sendo necessário, para se começar a ponderar acerca da possibilidade de se
conceder, judicialmente, o pretendido desconto no valor do aluguel, analisar-se
a situação fática de ambas as partes para que se alcance a solução mais

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equânime e que respeite a legislação vigente, bem como os princípios
aplicáveis. Nesse sentido:
AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO REVISIONAL DE
ALUGUEL. FUNDAMENTAÇÃO NA CRISE ECONÔMICA
DECORRENTE DA PANDEMIA DO COVID-19. DECISÃO
QUE FIXA ALUGUEL PROVISÓRIO EM 80% DO VALOR
ORIGINAL. INSURGÊNCIA. REQUERIMENTO DE ISENÇÃO
TOTAL DA OBRIGAÇÃO ATÉ O FIM DA PANDEMIA OU DE
CONCESSÃO
DE
CARÊNCIA
PARA
POSTERIOR
PARCELAMENTO. DESCABIMENTO. DECISÃO MANTIDA.
1. A presente ação é uma revisional de aluguel, procedimento
específico regido, principalmente, pelas regras contidas na Lei
8.245/1991. O art. 68, II, "b", da referida norma, prevê de
maneira expressa que "em ação proposta pelo locatário, o
aluguel provisório não poderá ser inferior a 80% (oitenta por
cento) do aluguel vigente", tendo sido exatamente esse o
patamar adotado pelo juízo a quo, que não poderia, em sede de
ação revisional de alugueis, fixar aluguel provisório ao
arrepio da lei. 2. A questão vivenciada pelas sociedades em
todo o mundo, em razão da pandemia da Covid-19, não cuida
de força maior ou caso fortuito, pois o fundamento do pedido
da autora da ação revisional, ora agravante, não é a
disseminação do novo Coronavírus, mas sim as decisões
político-administrativas dos governantes, que, em maior ou
menor extensão, adotaram medidas restritivas das atividades
econômicas. 3. Ainda que se possa, no curso desta ação,
proceder-se a uma redução superior ao patamar mínimo
legalmente previsto, em razão da situação emergencial
vivenciada pelos atores econômicos, não seria minimamente
razoável assim proceder por decisão liminar inaudita altera
pars, sem que a parte contrária sequer tenha a oportunidade
de exercer seu direito de defesa. 4. Assim, é o caso de se
manter a decisão a quo, que fixou aluguel provisório em 80%
do valor original, nos termos do art. 68, II, "b", da Lei de
Locações, ao menos até que a requerida tenha a possibilidade

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de se manifestar nos autos. 5. Recurso improvido.1
O reconhecimento ou não de aplicabilidade das teorias
da
imprevisão
ou
da
onerosidade
excessiva
deverá
ser
realizado
oportunamente após a contestação da requerida, não interferindo na análise
do presente recurso, pois ainda que se reconhecesse sua aplicabilidade, seria
o caso de se indeferir a liminar, para que seja garantido à requerida o direito
ao contraditório e à ampla defesa.
Assim, é o caso de se manter a decisão a quo, que
indeferiu o pedido liminar.
3. Ante o exposto, nega-se provimento ao recurso.
ARTUR MARQUES DA SILVA FILHO
Desembargador Relator
1 TJSP; Agravo de Instrumento 2131941-44.2020.8.26.0000; Relator (a): Artur Marques; Órgão
Julgador: 35a Câmara de Direito Privado; Foro Regional IV - Lapa - 1a Vara Cível; Data do Julgamento:
06/07/2020; Data de Registro: 06/07/2020