Tribunal: TJSP
Processo: 2085968-66.2020.8.26.0000
Classe: Agravo de Instrumento / Locação de Imóvel
Órgão julgador: Francisco Shintate
Órgão colegiado: 29a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-08-26
Data de publicação: 2020-08-27

Ementa:
AGRAVO DE INSTRUMENTO– Medida Cautelar em Caráter Antecedente convertida em revisão contratual – Tutela de urgência – Decisão que suspendeu o pagamento dos alugueres ajustados no contrato de locação comercial em face da pandemia mundial (COVID-19) – Dificuldades financeiras de ambas as partes – Necessidade de avaliação prévia das condições de ambas as partes para manutenção de equilíbrio

Ementa:
AGRAVO DE INSTRUMENTO– Medida Cautelar em Caráter Antecedente convertida em revisão contratual – Tutela de urgência – Decisão que suspendeu o pagamento dos alugueres ajustados no contrato de locação comercial em face da pandemia mundial (COVID-19) – Dificuldades financeiras de ambas as partes – Necessidade de avaliação prévia das condições de ambas as partes para manutenção de equilíbrio razoável entre o benefício pretendido por uma parte e eventuais prejuízos a serem suportados pela outra – Inteligência do Artigo 317, do Código Civil – Proposta oferecida de pagamento de 50% do valor do contrato – Admissibilidade – Fixação de 50% do valor pactuado no contrato a título de aluguel – Cláusulas contratuais mantidas – Decisão reformada – Recurso provido.

Inteiro teor:
TRIBUNAL DE JUSTIÇA
PODER JUDICIÁRIO
São Paulo
Registro: 2020.0000690132
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Agravo de Instrumento no
2085968-66.2020.8.26.0000, da Comarca de São Paulo, em que é agravante MARIA
FRANCISCA ELIZABETH SCHOC, é agravado AUTOSTAR COMERCIAL E
IMPORTADORA LTDA..
ACORDAM, em 29a Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça
de São Paulo, proferir a seguinte decisão: "Deram provimento ao recurso. V. U.", de
conformidade com o voto do Relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Exmos. Desembargadores SILVIA
ROCHA (Presidente) e JAYME DE OLIVEIRA.
São Paulo, 26 de agosto de 2020.
FRANCISCO CARLOS INOUYE SHINTATE
RELATOR
Assinatura Eletrônica

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Agravo de Instrumento no 2085968-66.2020.8.26.0000 -Voto no 1.833
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Agravo de Instrumento no 2085968-66.2020.8.26.0000
Agravante: MARIA FRANCISCA ELIZABETH SCHOC
Agravado: AUTOSTAR COMERCIAL E IMPORTADORA LTDA.
Comarca: São Paulo - 17a Vara Cível
Juiz de Direito: Luciana Biagio Laquimia
Número de origem: 1029213-30.2020.8.26.0100
VOTO No 1.833
AGRAVO DE INSTRUMENTO– Medida Cautelar em
Caráter Antecedente convertida em revisão contratual – Tutela
de urgência – Decisão que suspendeu o pagamento dos
alugueres ajustados no contrato de locação comercial em face
da pandemia mundial (COVID-19) – Dificuldades financeiras
de ambas as partes – Necessidade de avaliação prévia das
condições de ambas as partes para manutenção de equilíbrio
razoável entre o benefício pretendido por uma parte e
eventuais prejuízos a serem suportados pela outra –
Inteligência do Artigo 317, do Código Civil – Proposta
oferecida de pagamento de 50% do valor do contrato –
Admissibilidade – Fixação de 50% do valor pactuado no
contrato a título de aluguel – Cláusulas contratuais mantidas –
Decisão reformada – Recurso provido.
1 Trata-se de agravo de instrumento (fls. 01/05) interposto por
MARIA FRANCISCA ELIZABETH SCHOC nos autos da ação de revisão de contrato
de locação de imóvel comercial (inicialmente ajuizada como tutela cautelar
antecedente), contra a respeitável decisão (fls. 08/10) que acolheu o pedido cautelar e
determinou a suspensão dos efeitos das cláusulas contratuais atinentes à constituição em
mora dos locatários e consequente cobrança de alugueis em atraso, desde o vencido em
10/04/2020, até o decurso de 4 meses do término da quarentena.

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Alega a agravante, em síntese, que a decisão deve ser cassada
pois depende do valor do aluguel para sua subsistência. Para tanto, junta documentos e
comprovantes de despesas, salientando que, tal qual a locatária, já sofre os efeitos da
retração da economia provocada pelo novo coronavírus COVID-19, notadamente pelo
não pagamento dos alugueis de outros imóveis que possui.
Pretende, desta forma, que a revogação ou a modificação da
decisão, propondo "(...) que a AGRAVADA, passe a pagar, o valor correspondente a
50% de sua parte no valor locativo, a iniciar-se, desde o aluguel vencido em 10/04/20,
estendendo-se a sua vigência, até o decurso de 60 (sessenta) dias, da decretação do
término da quarentena do COVID 19, e, o saldo restante dos outros 50% dos alugueres
mensais devido, sejam apurados e parcelados em 12 parcelas mensais e iguais, que
seriam pagas, juntamente com a volta do pagamento do aluguel mensal integral".
Recurso tempestivo e devidamente preparado (fls. 63/64).
Ausente pedido de liminar.
Informações judiciais dispensadas.
Contraminuta às fls.72/84.

Oposição ao julgamento virtual às fls. 70.
É o relatório.
2. O recurso merece provimento.

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O contrato de locação comercial é relação jurídica de direito
privado essencialmente consensual, pois reflete um acordo de vontades onde uma parte
cede o imóvel de sua propriedade para o uso da outra, mediante o pagamento de
aluguel.

O Código Civil prevê a possibilidade de resolução dos
contratos, se houver excessiva onerosidade:
“Art. 478. Nos contratos de execução continuada ou diferida, se a
prestação de uma das partes se tornar excessivamente onerosa, com
extrema vantagem para a outra, em virtude de acontecimentos
extraordinários e imprevisíveis, poderá o devedor pedir a resolução
do contrato. Os efeitos da sentença que a decretar retroagirão à data
da citação.”

A resolução do contrato, entretanto, pode ser evitada com a
modificação equitativa das condições contratuais, ou seja, é possível o pleito de redução
do valor da prestação antes de se extinguir o contrato:
“Art. 479. A resolução poderá ser evitada, oferecendo-se o réu a
modificar equitativamente as condições do contrato.
Art. 480. Se no contrato as obrigações couberem a apenas uma das
partes, poderá ela pleitear que a sua prestação seja reduzida, ou
alterado o modo de executá-la, a fim de evitar a onerosidade
excessiva.”

No entanto, as relações de locação são regidas por legislação
específica, de modo que estas prevalecem em relação às normas acima citadas. A
respeito do tema, então, a Lei de Locações disciplina:
“Art. 19. Não havendo acordo, o locador ou locatário, após três anos
de vigência do contrato ou do acordo anteriormente realizado,
poderão pedir revisão judicial do aluguel, a fim de ajustá-lo ao preço

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de mercado.” (Lei no 8.245/91)

Entretanto, tratamos aqui de situação sem precedentes.
Conforme já ressaltado quando da análise do pedido de efeito
ativo no AI no 2085843-98.2020.8.26.0000, interposto pela corré Silvana Regina Cunha
Trovato, ainda não é possível mensurar as consequências advindas da crise causada
pela COVID-19.
Cumpre destacar que tramita no Congresso Nacional projeto de
lei que visa a regulamentação de algumas relações jurídicas de direito privado, durante
o regime emergencial imposto pela pandemia da COVID-19 (Projeto de Lei no
1.179/2020).
Tal projeto busca, justamente, a criação de regras transitórias,
suspendendo, inclusive a aplicação de alguns dispositivos legais de direito privado
como aqueles relativos a prazos prescricionais e decadenciais; flexibilização de
contratos agrários etc.
Referido projeto, entretanto, deixou de fora disposições a
respeito da revisão de aluguéis de imóveis comerciais, mas dedicou alguns artigos para
tratar das locações residenciais, a fim de proteger tanto o locatário quando o locador, de
modo que aparentemente, ao legislador devem prevalecer, nas relações comerciais
advindas contratos de locação comercial, aquilo que for acordado entre as partes.
No entanto, a despeito de haver ou não a possibilidade de
interferências pelo judiciário nas relações contratuais de direito privado, é fundamental
encontrar um equilíbrio dos efeitos da decisão para cada uma das partes.
É fato que a agravada está impossibilitada de exercer suas

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atividades comerciais enquanto perdurarem as medidas de combate à pandemia do
COVID-19 e, é também o faturamento da parte agravada estará comprometido,
inviabilizando o adimplemento da integralidade das suas obrigações.
Outrossim, a locadora também sofre as consequências da
paralisação, uma vez que necessita dos alugueres para cumprir com seus compromissos
perante terceiros.
Ainda que o contrato, objeto destes autos, tenha sido celebrado
em momento diverso do cenário de crise, é presumida a impossibilidade de sua
execução nos exatos termos avençado, o que enseja a observância do artigo 478 e
seguintes do Código Civil, possível não apenas a resolução do contrato, mas também a
sua modificação equitativa com o fim de que se viabilize o cumprimento do quanto
pactuado.
Nesse ponto, destaca-se que a agravante ofereceu uma proposta
de pagamento de 50% do valor do aluguel, o que se mostra razoável, conforme a lição
que se tira do artigo 317, do Código Civil: “quando, por motivos imprevisíveis,
sobrevier desproporção manifesta entre o valor da prestação devida e do momento de
sua execução, poderá o juiz corrigi-lo, a pedido da parte, de modo que assegure quanto
possível, o valor real da prestação”.
Esta a situação dos autos, nesse momento de crise mundial, é
sabido que gerará impactos econômicos para ambas as partes, sendo que se poderia
presumir que as obrigações contratuais assumidas pela parte autora poderiam constituir
fonte de renda necessária à agravante, inclusive no adimplemento de suas obrigações.
Assim, não é o caso de alteração liminar e cláusulas do contrato.

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Entretanto, há proposta do locador para redução do valor
locativo para 50% do avençado. Deste modo, fixa-se que o pagamento do valor devido a
título de aluguel seja de 50% do valor pactuado, o que seria razoável uma vez que
ambas as partes em face da pandemia estão sujeitas as consequências da paralisação de
atividades, mantidas as cláusulas contratuais.
Assim, a r. decisão merece reforma para que seja fixado o
percentual de 50% do valor pactuado no contrato entre as partes, a título de aluguéis,
mantidas as demais cláusulas contratuais cuja revisão o locatário pretende.
3. Assim, pelo meu voto, dou provimento ao recurso.
FRANCISCO SHINTATE
Relator