Tribunal: TJSP
Processo: 1007926-07.2017.8.26.0006
Classe: Apelação Cível / Locação de Imóvel
Órgão julgador: L. G. Costa Wagner
Órgão colegiado: 34a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-05-30
Data de publicação: 2020-05-30

Ementa:
Apelação. Locação de imóvel residencial. Ação de consignação de chaves e acessórios da locação. Pedido reconvencional de indenização por danos verificados no imóvel após a desocupação pelas locatárias. Sentença de parcial procedência ação principal e parcial procedência da reconvenção que analisou detidamente todo o conjunto probatório dos autos, dando a correta solução para o caso em tela.

Ementa:
Apelação. Locação de imóvel residencial. Ação de consignação de chaves e acessórios da locação. Pedido reconvencional de indenização por danos verificados no imóvel após a desocupação pelas locatárias. Sentença de parcial procedência ação principal e parcial procedência da reconvenção que analisou detidamente todo o conjunto probatório dos autos, dando a correta solução para o caso em tela. Insurgência das Autoras-reconvindas quanto a data considerada pela sentença como termo final da locação que não se sustenta. A data efetiva da devolução do imóvel deve ser a data da vistoria realizada em 03/07/2017, ocasião em que o imóvel foi entregue com pintura nova. A restituição do imóvel locado, ao final do contrato, com pintura nova, é exigência que constitui regra de boa conservação do imóvel e encontra-se em consonância com a obrigação do locatário de restituir o imóvel locado em perfeito estado de conservação e limpeza, bem como, com as obrigações descritas no artigo 23 da Lei 8.245/91. Obrigação das Autoras-reconvindas de arcar com os valores proporcionais dos aluguéis e encargos da locação até a data estabelecida como termo final da locação. Sentença mantida. Honorários majorados. RECURSO DESPROVIDO.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2020.0000383578
ACÓRDÃO
Vistos,
relatados
e
discutidos
estes
autos
de
Apelação
Cível
no
1007926-07.2017.8.26.0006, da Comarca de São Paulo, em que são apelantes MARIA
ANA DE JESUS CARVALHO e MARIA SANDRA DE CARVALHO, é apelado
RINALDO LIRA DE MENEZES.
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 34a Câmara de Direito Privado
do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Negaram provimento ao
recurso. V. U., de conformidade com o voto do relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores GOMES VARJÃO
(Presidente) e CRISTINA ZUCCHI.
São Paulo, 30 de maio de 2020.
L. G. COSTA WAGNER
Relator
Assinatura Eletrônica

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Apelação Cível no 1007926-07.2017.8.26.0006 -Voto no 8818
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Voto no 8.818
Apelação no 1007926-07.2017.8.26.0006
Apelantes: MARIA ANA DE JESUS CARVALHO E MARIA SANDRA DE CARVALHO
Apelado: RINALDO LIRA DE MENEZES
Comarca: São Paulo Foro Regional da Penha de França (1a Vara Cível)
Apelação. Locação de imóvel residencial. Ação de consignação de
chaves e acessórios da locação. Pedido reconvencional de
indenização por danos verificados no imóvel após a desocupação
pelas locatárias. Sentença de parcial procedência ação principal e
parcial procedência da reconvenção que analisou detidamente todo
o conjunto probatório dos autos, dando a correta solução para o
caso em tela. Insurgência das Autoras-reconvindas quanto a data
considerada pela sentença como termo final da locação que não se
sustenta. A data efetiva da devolução do imóvel deve ser a data da
vistoria realizada em 03/07/2017, ocasião em que o imóvel foi
entregue com pintura nova. A restituição do imóvel locado, ao
final do contrato, com pintura nova, é exigência que constitui regra
de boa conservação do imóvel e encontra-se em consonância com
a obrigação do locatário de restituir o imóvel locado em perfeito
estado de conservação e limpeza, bem como, com as obrigações
descritas no artigo 23 da Lei 8.245/91. Obrigação das Autoras-
reconvindas de arcar com os valores proporcionais dos aluguéis e
encargos da locação até a data estabelecida como termo final da
locação. Sentença mantida. Honorários majorados. RECURSO
DESPROVIDO.
I Relatório
Trata-se de recurso de apelação interposto contra a sentença de fls. 516/522,
posteriormente integrada pela decisão de fls. 555/556, que julgou parcialmente procedente
a ação de consignação de chaves e acessórios da locação promovida por Maria Ana de
Jesus Carvalho e Maria Sandra de Carvalho em face de Rinaldo Lira de Menezes para o
fim de: i) declarar extinta a obrigação das Autoras no que concerne à restituição do imóvel,
mediante entrega das chaves, e ao valor de R$ 70,00 e, ii) julgar improcedentes os pedidos
de liberação dos valores relativos ao aluguel e aos encargos locatícios e de condenação do
Réu ao pagamento da soma equivalente a um mês de aluguel e da quantia de R$ 1.000,00
pela necessidade de contratação de advogado.

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A sentença julgou, ainda, parcialmente procedente o pedido reconvencional
formulado pelo Réu para o fim de: i) condenar as Autoras-reconvidas ao pagamento do
aluguel proporcional e dos encargos locatícios proporcionais do período de 20.06.2017 a
03.07.2017, devendo eventuais valores pagos pela seguradora a esse título ser abatidos ou
compensados no momento da execução; ii) julgar improcedente o pedido do Réu-
reconvinte de condenação das Autoras-reconvindas ao pagamento da quantia de R$
2.000,00 pelas despesas com reparos do imóvel.
Irresignadas, recorreram as Autoras, ora Apelantes, requerendo a reforma da
sentença sob a alegação de que, ao contrário do que entendeu o MM. Juízo a quo, as
Autoras não deram causa à prorrogação do contrato.
Insistiram na tese de que houve comunicação ao Réu da intenção de não
renovar o contrato na data de 20/06/2017 e que a efetiva desocupação teria ocorrido no dia
17/06/2017.
Aduziram que, diferentemente do que constou da sentença, as Autoras nunca
reconheceram que existia a necessidade de pintar o imóvel e que foram coagidas
psicologicamente a fazer uma reforma para se livrarem do problema.
No mais, repisaram as mesmas teses anteriormente apresentadas na peça
vestibular, em sede de réplica, contestação à reconvenção e demais manifestações
posteriores, as quais foram amplamente superadas pelo decreto de parcial procedência da
reconvenção, especialmente pelo desacolhimento do pedido de indenização por reparos no
imóvel locado após a desocupação pelas locatárias.
Sob tais fundamentos, pugnaram pelo provimento do recurso interposto, com a
consequente reforma da sentença.
Recurso tempestivo e devidamente preparado.
O Réu apresentou contrarrazões, pugnando pela manutenção da sentença.
É a síntese do necessário.
II Fundamentação
Em que pese o inconformismo das Autoras, a irretocável decisão de primeiro
grau não merece reparo.

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Adoto o relatório da sentença que bem expôs a pretensão das Autoras, a
contestação e reconvenção ofertadas pelo Réu os fatos ocorridos até sua prolação:
“Vistos etc.
MARIA ANA DE JESUS CARVALHO e MARIA SANDRA DE
CARVALHO, qualificadas nos autos, propuseram ação de consignação de
chaves e valores relativos a encargos da locação em face de RINALDO LIRA
DE MENEZES. Alegam que celebraram com o réu contrato por meio do qual
locaram deste último o imóvel situado na rua Demini, 93, apartamento 85, Torre
I, pelo aluguel mensal atual de R$ 1.304,28, com vencimento previsto para o dia
20 de cada mês e prazo contratual final para 20.06.2017. Terminado o prazo do
ajuste celebrado, não tendo interesse na continuidade da locação, comunicaram
ao réu, por intermédio da imobiliária administradora do bem, a desocupação do
apartamento, com agendamento de vistoria para o dia 26.06.2017,
posteriormente reagendada para o dia 28.06.2017. Após exigências do réu,
contrataram um pintor para realização de pintura e pequenos reparos no piso
laminado, em soquetes de lâmpadas da área de serviço e banheiro. Em nova
vistoria, realizada em 03.07.2017, surgiu impasse no tocante à porta de um
balcão que já se encontrava deteriorada por ocasião do início da locação,
manifestando, ainda, o réu insatisfação com o trabalho em mensagem enviada
em 06.07.2017, apesar do atendimento a todas as exigências, findando com a
recusa em receber as chaves do imóvel. Dessa forma, pretendendo liberar-se da
obrigação de restituir o imóvel e pagar encargos da locação, consistente na taxa
de utilização de churrasqueira, pede a consignação das chaves do apartamento e
do valor de R$ 70,00, com o reconhecimento do término da locação em
20.06.2017, mais a condenação do réu ao pagamento da quantia de R$ 1.304,28
e da soma de R$ 1.000,00, pela necessidade de contratar advogado para defendê-
las em juízo.
Acompanham a petição inicial os documentos de fls. 24 a 103.
Deferidos os depósitos do valor de R$ 70,00 e das chaves do imóvel (fls. 104 e
105), houve a citação do réu, o qual respondeu à presente. Em preliminar,
impugnou o valor atribuído à causa, acima do valor patrimonial pretendido pelas
autoras. No mérito, sustenta que as autoras deixaram o imóvel em mau estado,
ficando obrigadas a reparar os prejuízos causados, sendo que a vistoria final
somente foi realizada em 08.09.2017. Assim, devem as autoras não só proceder à
reparação dos danos causados, como também arcar com os aluguéis e encargos
da locação até a última vistoria (fls. 122 a 227).
O réu ofereceu, ainda, reconvenção, visando à imposição às autoras da obrigação
de reparar os danos causados ao imóvel e ao pagamento dos encargos locatícios
devidos ou, eventualmente, ao pagamento da quantia de R$ 4.594,42, pelos
aluguéis e encargos da locação, até a data da rescisão do ajuste (08.09.2017), e
da soma de R$ 2.000,00 para os consertos necessários (fls. 269 a 363).
A réplica à contestação e a resposta à reconvenção, por parte das autoras, vieram
às fls. 234 a 265 e 489 a 508.
As partes não manifestaram interesse na produção de outras provas (fls. 512 a
515).
É o relatório”.
A bem lançada decisão de primeiro grau não merece qualquer reparo e deve ser

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mantida por seus próprios fundamentos.
Com efeito, não obstante a insurgência recursal, não há fundamento para alterar
as razões de decidir do MM. Juízo sentenciante, que analisou detidamente todo o conjunto
probatório dos autos, dando a adequada e correta solução para o caso em tela.
Ressalte-se que a controvérsia a ser dirimida no presente recurso cinge-se à
data a ser considerada como termo final da relação locatícia estabelecida entre as partes,
encontrando-se todas as demais alegações apresentadas em sede recursal, repita-se,
amplamente superadas pelo decreto de parcial procedência da reconvenção, especialmente
pelo desprovimento do pedido de indenização por reparos no imóvel locado após a
desocupação pelas locatárias.
Não tendo se verificado a interposição de recurso por parte do Réu, revela-se
totalmente impertinente, em razão de vedação imposta pelo princípio tantum devolutum
quantum appellatum, a análise dos argumentos apresentados pelas Autoras em sede
recursal relativos ao valor da causa, estado de conservação do imóvel e sinistro pago pela
seguradora, eis que todas essas questões foram devidamente apreciadas pela sentença e
julgadas em desfavor do Réu, que não apresentou recurso de apelação.
Assim sendo, no que tange ao termo final da locação, agiu com acerto o MM.
Juízo a quo ao considerar a data da vistoria realizada em 03/07/2017 como sendo o termo
final da relação locatícia estabelecida entre as partes.
Isto, porque, foi nesta data que as Autoras efetivamente entregaram o imóvel
com pintura nova.
Ressalte-se que, a cláusula 13.1 do contrato de locação anexado aos autos às
fls. 87/103 traz disposição expressa a respeito da obrigação das locatárias de restituir o
imóvel locado nas mesmas condições em que o recebeu, conforme termo de vistoria inicial
e fotografias tiradas na ocasião.
Da análise das fotografias anexadas às fls. 147/180 relativas à vistoria inicial
as quais não foram em nenhum momento impugnadas de forma específica pelas Autoras, o
que as torna incontroversas, nos termos do artigo 341 do Código de Processo Civil
constata-se que o imóvel foi entregue às Autoras, no início da locação, com pintura nova,
restando assim absolutamente inconteste a obrigação de restituir o referido imóvel, finda a
locação, também com pintura nova.

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Referida exigência apenas constitui regra de boa conservação do imóvel e
encontra-se em consonância com a obrigação das locatárias de restituir o imóvel locado em
perfeito estado de conservação e limpeza, bem como, com as obrigações descritas no artigo
23 da Lei 8.245/91.
Sobre a plena validade da cláusula contratual que obriga o locatário a restituir o
imóvel locado com pintura nova, já se manifestou este Egrégio Tribunal de Justiça, por
intermédio desta C. 34a Câmara de Direito Privado, inclusive em acórdãos de minha
relatoria. Nesse sentido:
“Apelação. Locação de imóvel residencial. Ação de reparação de danos.
Sentença de procedência. Valores cobrados que referem-se a gastos com a
pintura do imóvel locado. Existência de cláusula contratual expressa que
obriga o locatário a restituir o imóvel com pintura nova na parte interna e
externa. Abusividade da referida cláusula contratual não configurada.
Exigência que constitui regra de boa conservação do imóvel e encontra-se
em consonância com a obrigação do locatário de restituir o imóvel locado
em perfeito estado de conservação e limpeza, bem como, com as obrigações
descritas no artigo 23 da Lei 8.245/91. Locatário que não comprovou a
alegação de que entregou o imóvel locado devidamente pintado, não se
desincumbindo a contento do ônus que lhe competia. Valores que devem ficar
adstritos aos comprovadamente gastos com a pintura e que poderão ser melhor
apurados em sede de liquidação de sentença, não bastando os orçamentos
anexados às fls. 36 e 38 para a comprovação dos valores efetivamente gastos.
Honorários contratuais de 10% (dez por cento) sobre o valor total do débito e
multa moratória de 20% (vinte por cento) indevidos, impondo-se o seu
afastamento do cálculo realizado. Sentença parcialmente reformada. RECURSO
PARCIALMENTE
PROVIDO”.
(TJSP;
Apelação
Cível
1029427-22.2017.8.26.0554; Relator (a): L. G. Costa Wagner; Órgão Julgador:
34a Câmara de Direito Privado; Foro de Santo André - 5a Vara Cível; Data do
Julgamento: 14/01/2013; Data de Registro: 28/06/2019) (grifamos e destacamos)
“Apelação. Locação de imóvel residencial. Ação de rescisão contratual por culpa
da locadora c./c. indenização por danos materiais e morais. Pedido
reconvencional de cobrança de acessórios da locação, multa contratual pela
rescisão antecipada do contrato, multa por infração contratual e despesas com
limpeza e pintura do imóvel locado. Sentença de improcedência da ação
principal e de parcial procedência da reconvenção. Culpa da locadora pela
rescisão antecipada do contrato não demonstrada. Ausência de comprovação de
cobrança indevida da caução e do valor antecipado do primeiro aluguel. Valores
relativos à pintura e limpeza do imóvel devidos. Existência de cláusula
contratual expressa que obriga o locatário a restituir o imóvel com pintura
nova. Exigência que constitui regra de boa conservação do imóvel e
encontra-se em consonância com a obrigação do locatário de restituir o
imóvel locado em perfeito estado de conservação e limpeza, bem como, com
as obrigações descritas no artigo 23 da Lei 8.245/91. Direito de indenização
por benfeitorias que deve ser afastado. Abusividade da referida cláusula
contratual não configurada. Contrato de locação que contém cláusula expressa
afastando indenização ou retenção por benfeitorias de qualquer espécie. Súmula

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Apelação Cível no 1007926-07.2017.8.26.0006 -Voto no 8818
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335 do C. STJ. Danos materiais e morais afastados. Sentença mantida.
Honorários majorados. RECURSO DESPROVIDO”. (TJSP; Apelação Cível
1012055-30.2018.8.26.0100; Relator (a): L. G. Costa Wagner; Órgão Julgador:
34a Câmara de Direito Privado; Foro Central Cível - 29a Vara Cível; Data do
Julgamento: 29/07/2019; Data de Registro: 30/07/2019) (grifamos e destacamos)
“LOCAÇÃO DE IMÓVEL RESIDENCIAL. DANOS NO IMÓVEL LOCADO.
VISTORIA
DE
SAÍDA.
REALIZAÇÃO
SEM
A
PRESENÇA
DA
LOCATÁRIA E DOS FIADORES. PROVA DE CUNHO UNILATERAL QUE
FERE O PRINCÍPIO DO CONTRADITÓRIO. INADMISSIBILIDADE.
PINTURA.
DISPOSIÇÃO
CONTRATUAL.
OBRIGATORIEDADE.
CONTRATO
DE
LOCAÇÃO
PRORROGADO
POR
PRAZO
INDETERMINADO. DENÚNCIA DO CONTRATO. OBSERVÂNCIA DO
PRAZO DE AVISO PRÉVIO. AUSÊNCIA DE DESCUMPRIMENTO
CONTRATUAL. MULTA COMPENSATÓRIA INDEVIDA. RECURSO
PARCIALMENTE
PROVIDO”.
(TJSP;
Apelação
Cível
1000502-77.2015.8.26.0233; Relator (a): Gilberto Leme; Órgão Julgador: 35a
Câmara de Direito Privado; Foro de Ibaté - Vara Única; Data do Julgamento:
12/03/2018; Data de Registro: 19/03/2018) (grifamos e destacamos)
“LOCAÇÃO DE IMÓVEL AÇÃO DE COBRANÇA DANOS MATERIAIS
Ação de cobrança julgada parcialmente procedente para condenar o réu ao
pagamento de R$ 7.475,00, montante a ser corrigido monetariamente desde o
ajuizamento da ação e acrescido de juros legais desde a citação, impondo ao
autor o pagamento de honorários advocatícios em 15% do valor da parte do
pedido não acolhida e, ao réu, o pagamento de honorários advocatícios de 15%
do valor da condenação, compensadas tais verbas e apurando-se o saldo
remanescente em favor do patrono do réu, compensando-se ainda as custas e
despesas processuais Recurso do autor buscando a reforma parcial do julgado,
tecendo considerações acerca dos danos reclamados neste feito e insistindo no
acolhimento integral do pleito relativo à reparação do imóvel Sentença que
apresenta completa análise da prova produzida nos autos, abordando ponto a
ponto os supostos danos apontados na petição inicial que, em sua maioria,
decorrem do tempo de utilização do imóvel e que não podem ser impostos ao
locatário Pequena ressalva feita em relação à pintura, que se encontrava
nova no início da locação, como apontado em vistoria realizada na ocasião
Realização de pintura que constitui regra de boa conservação do imóvel e
pode ser exigida do locatário, máxime quando o mesmo se obriga a devolver
o bem em perfeito estado de conservação e limpeza, no que se inclui
expressamente a pintura Hipótese de impor à requerida a condenação
também ao pagamento das despesas orçadas para pintura do imóvel, adotado o
menor orçamento (R$ 4.500,00), mantendo-se no mais a r. sentença (proferida
sob a égide do Código de Processo Civil de 1973) pelos seus próprios, jurídicos
e bem lançados fundamentos, inclusive no tocante ao termo inicial da correção
monetária e dos juros de mora, bem como à divisão do ônus sucumbencial
Recurso
parcialmente
provido.
(TJSP;
Apelação
Cível
1001692-03.2015.8.26.0451; Relator (a): José Augusto Genofre Martins; Órgão
Julgador: 31a Câmara de Direito Privado; Foro de Piracicaba - 5a Vara Cível;
Data do Julgamento: 20/02/2019; Data de Registro: 20/02/2019) (grifamos e
destacamos)

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“Locação. Danos no imóvel locado. Ação de ressarcimento de despesas. Pleito
que comportava parcial acolhimento, isto é, quanto às despesas com a
pintura do imóvel. Apelação provida em parte”. (TJSP; Apelação Cível
4002126-14.2013.8.26.0320; Relator (a): Arantes Theodoro; Órgão Julgador:
26a Câmara Extraordinária de Direito Privado; Foro de Limeira - 3a Vara Cível;
Data do Julgamento: 20/03/2017; Data de Registro: 21/03/2017) (grifamos e
destacamos)
Assim sendo, constituía mesmo obrigação das locatárias entregar o imóvel
locado com pintura nova, razão pela qual, somente poderá ser considerada como efetiva
entrega das chaves, a data em que as locatárias disponibilizaram o imóvel com a
finalização da pintura nova.
Esta é, pois, a data da efetiva devolução do imóvel locado e que deve ser
considerada como termo final da relação locatícia estabelecida entre as partes.
O reconhecimento da data de 03/07/2017 como termo final da locação, traz
como consequência lógica, a obrigação das Autoras de arcar com o pagamento do aluguel
proporcional e dos encargos locatícios proporcionais do período de 20/06/2017 a
03/07/2017, tal como reconhecido na sentença, devendo eventuais valores pagos pela
seguradora a esse título ser abatidos ou compensados no momento da execução.
Também por corolário lógico, são improcedentes os pedidos das Autoras de
liberação do pagamento de aluguel e encargos decorrentes da locação e de condenação do
Réu ao pagamento de valores a título de restituição de valores locatícios, bem como, o
pedido de restituição de valores gastos com honorários advocatícios.
O MM. Juízo sentenciante elucidou a questão de forma irretocável:
“Apenas, impõe-se ressalvar que a data efetiva da devolução do imóvel deve ser
a da vistoria realizada em 03.07.2017, já que as próprias autoras reconheceram a
necessidade de pintura do imóvel por profissional qualificado, o que, até então,
não havia sido feito. Daí por que não podem as autoras pretender que a entrega
do imóvel tenha se dado ao término do contrato.
Por via de consequência, devem as autoras arcar com os valores proporcionais
dos aluguéis e encargos da locação pelo período que vai do dia 20.06.2017 ao
dia 03.07.2017 (treze dias).
Nesses termos, o pedido de consignação de chaves deve ser julgado procedente,
mas o pedido de consignação dos encargos da locação comporta parcial
acolhida, já que as autoras apenas depositaram o valor do uso da churrasqueira,
sem efetuar o depósito dos aluguéis e encargos da locação acima referidos.
Por essa mesma razão, a indenização pretendida pelas autoras, no tocante às

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despesas com a contratação de advogado, não pode ser concedida, nem a
condenação ao pagamento do valor correspondente a um aluguel, já que as
autoras também deram causa à propositura da demanda, ao recusarem o
pagamento de qualquer soma no período em que perdurou a locação, após o
término do prazo contratual.”
Diante de tais circunstâncias, não tendo sido demonstrado o desacerto da
sentença, de rigor sua manutenção.
III Conclusão
Ante o exposto, conheço e NEGO PROVIMENTO AO RECURSO, com a
manutenção da decisão de primeiro grau por seus próprios fundamentos, nos termos deste
voto, majorando os honorários advocatícios recursais devidos pelas Autora para 15%
(quinze por cento) sobre o valor da causa, em atenção ao comando contido no artigo 85,
§11, do Código de Processo Civil.
L. G. Costa Wagner
Relator