Tribunal: TJSP
Processo: 1003282-07.2014.8.26.0077
Classe: Apelação Cível / Promessa de Compra e Venda
Órgão julgador: Maria Cláudia Bedotti
Órgão colegiado: 4a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-07-02
Data de publicação: 2020-07-15

Ementa:
Cessão de direitos sobre bem imóvel. Ação de anulação de negócio jurídico. Simulação comprovada nos autos. Nulidade do negócio simulado. Manutenção do negócio que se dissimulou, nos termos do artigo 167 do Código Civil. Sentença mantida. Recurso improvido.

Inteiro teor:
TRIBUNAL DE JUSTIÇA
PODER JUDICIÁRIO
São Paulo
Registro: 2020.0000534364
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível no
1003282-07.2014.8.26.0077, da Comarca de Birigüi, em que é apelante ELISEU
TEIXEIRA DUARTE FILHO, são apelados MEIRES DE FÁTIMA PESTANA MOTTA e
SÍLVIO CÉSAR MACHADO MOTTA.
ACORDAM, em 4a Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça de
São Paulo, proferir a seguinte decisão: "Negaram provimento ao recurso. V. U.", de
conformidade com o voto do Relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Exmos. Desembargadores ALCIDES
LEOPOLDO (Presidente) e ENIO ZULIANI.
São Paulo, 2 de julho de 2020
MARIA CLÁUDIA BEDOTTI
RELATOR
Assinatura Eletrônica

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Apelação Cível no 1003282-07.2014.8.26.0077 - Birigüi - VOTO No 5528 2/5
Apelação no 1003282-07.2014.8.26.0077
Apelante: Eliseu Teixeira Duarte Filho
Apelados: Sílvio César Machado Motta e Meires de Fátima Pestana Motta
Juiz: Fabio Renato Mazzo Reis
Comarca: Birigüi 1a Vara Cível
Voto no 5528
Cessão de direitos sobre bem imóvel. Ação de anulação de
negócio jurídico. Simulação comprovada nos autos. Nulidade do
negócio simulado. Manutenção do negócio que se dissimulou, nos
termos do artigo 167 do Código Civil. Sentença mantida. Recurso
improvido.
Vistos.
Ao relatório da r. sentença de fls. 248/253,
acrescenta-se que a ação de anulação de compra e venda c/c. devolução de
valores ajuizada por Sílvio César Machado Motta e Meires de Fátima Pestana
Motta contra Eliseu Teixeira Duarte Filho foi julgada parcialmente procedente
para anular parcialmente o contrato de cessão e transferência de direitos e
obrigações sobre imóvel celebrado pelas partes, somente no que se refere à
cessão da metade do terreno em que há edificação promovida pelos autores.
Em razão da sucumbência mínima dos autores, o réu foi condenado ao
pagamento da integralidade das custas e despesas processuais, além de
honorários advocatícios de 10% do valor da causa, indeferido o benefício da
gratuidade processual por ele postulado.
Inconformado, recorre o réu, afirmando inexistir
vício a macular o contrato firmado entre as partes, não se podendo admitir o
arrependimento por parte dos autores dois anos após a sua celebração. Alega
que não há cláusula contratual prevendo que metade do imóvel alienado
serviria apenas de garantia para o cumprimento da obrigação dos apelados.
Assevera que as testemunhas ouvidas, ao contrário do que disseram, não
presenciaram a negociação. Pede o provimento do recurso.
Recurso tempestivo, com pedido de concessão de
justiça gratuita (fls. 285/286) e contrariado (fls. 263/270).
É o relatório.

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De proêmio, concedo o benefício da gratuidade
processual ao apelante, pois se presume verdadeira a declaração de pobreza
deduzida por pessoa natural, tal como prevê o artigo 99, §3o, do Código de
Processo Civil, ao passo que não há nos autos elementos de convicção que
evidenciem a falta dos pressupostos legais para a concessão da benesse.
No mérito, o recurso não comporta provimento.
É dos autos que as partes celebraram contrato de
cessão de direitos sobre o imóvel consistente no lote no 04, quadra V, do
loteamento Jandaia 3 Residencial Parque, na cidade de Birigui (instrumento de
fls. 70/71 e termo de transferência a fls. 29).
Sustentam os autores que, na realidade, as partes
pactuaram apenas a transmissão dos direitos incidentes sobre a metade não
edificada do lote e que o instrumento contratual mencionava a totalidade do
bem como forma de garantia para o réu, já que apenas por ocasião da
quitação integral do lote seria possível seu desmembramento. Contudo, o réu
teria trocado os cadeados da construção localizada na metade do terreno dos
autores, impedindo sua utilização.
Outrossim, ao cabo da instrução processual, restou
comprovado que o contrato de cessão de direitos sobre a integralidade do lote
foi celebrado mediante simulação pelas partes, que desejavam apenas a
transferência da metade não edificada.
Nesse sentido é o depoimento da testemunha Eni
Aparecida dos Santos, arrolada por ambas as partes, responsável pela
elaboração do contrato de cessão junto à loteadora, que relatou que os
autores e o réu compareceram à imobiliária declarando que pretendiam
realizar a cessão de direitos sobre a metade não construída do lote, mas que o
contrato deveria ser elaborado transferindo a integralidade do terreno. Disse
que chegou a orientar as partes a realizarem a cessão de apenas 50% do
terreno, mas que o autor afirmou que iriam fazer sobre o todo o imóvel pois
confiava no réu. Contou que, na ocasião, a autora Meires afirmou que iria ficar
com a casa já construída para morar com os filhos, pois ela e Silvio estavam
se separando (mídia digital correspondente ao termo de fls. 231).
A testemunha Odete Maronese, arrolada pelos

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autores, funcionária da loteadora no setor de cobranças, também contou que
Silvio chegou a pedir para a dona da empresa, que possui CRECI, que
buscasse um comprador para a metade não edificada do terreno. Contou que
chegaram a encontrar um comprador, mas o autor não aceitou a proposta
pois estava abaixo do valor que pretendia alcançar. Esclareceu que, à época, o
terreno inteiro, sem construção, valia cerca de R$ 40.000,00. Afirmou que,
um dia, o autor e o réu compareceram para calcular o valor das parcelas do
financiamento imobiliário em atraso, ocasião em que contaram que o réu iria
adquirir metade do lote. Disse que, posteriormente, o autor compareceu
sozinho à imobiliária para pagar mais duas ou três parcelas do financiamento,
mas o imóvel já constava no sistema em nome do réu (mídia digital
correspondente ao termo de fls. 231).
Veja-se que não foi apresentado qualquer motivo
que pudesse retirar o poder de convicção que se extrai dos depoimentos de
tais testemunhas, de suma importância, a propósito, porque se cuida de
testemunhas
absolutamente
estranhas
às
partes
e
que,
repita-se,
presenciaram parte das negociações.
De outra banda, a prova pericial produzida nos autos
corrobora a versão dos fatos trazida na petição inicial, na medida em que o
perito concluiu que o valor de avaliação do lote inteiro, à época da transação.
incluindo a edificação, corresponderia a R$ 84.000,00 (resposta ao item 6.1,
fls. 204), ao passo que apenas a metade não edificada teria o valor de R$
20.000,00 (resposta ao quesito 7.4, fls. 206).
Nesse cenário, mostra-se pouco crível a alegação de
que os autores teriam alienado a totalidade do imóvel, incluindo a edificação,
por menos de um quarto de seu valor de mercado à época, ainda que
estivessem em situação financeira delicada.
Bem assim que há de se reconhecer a ocorrência de
simulação quanto à cessão de direitos sobre a integralidade do lote, devendo
ser reputado nulo o contrato simulado, subsistindo, porém, o que se
dissimulou, isto é, a cessão de direitos sobre a metade não edificada, nos
termos do artigo 167 do Código Civil, de sorte que a r. sentença deu correta
solução à lide e merece ser mantida.

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Isto posto, pelo meu voto, nega-se provimento ao
recurso, com a majoração dos honorários advocatícios para 11% do valor
atualizado da causa, ressalvada a gratuidade processual.
MARIA CLÁUDIA BEDOTTI
Relatora