Tribunal: TJSP
Processo: 1003307-18.2019.8.26.0506
Classe: Apelação Cível / Despesas Condominiais
Órgão julgador: Mario A. Silveira
Órgão colegiado: 33a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-02-05
Data de publicação: 2020-02-05

Ementa:
APELAÇÃO CÍVEL – Interposição contra sentença que julgou improcedentes embargos à execução. Cobrança de despesas condominiais. Execução fundada no artigo 784, X, do Código de Processo Civil/2015. Obrigação líquida, certa e exigível. Condômino que deve responder pela cota parte condominial e que não se desvencilhou em produzir prova dos pagamentos pertinentes, nos termos do artigo 373, II, do

Ementa:
APELAÇÃO CÍVEL – Interposição contra sentença que julgou improcedentes embargos à execução. Cobrança de despesas condominiais. Execução fundada no artigo 784, X, do Código de Processo Civil/2015. Obrigação líquida, certa e exigível. Condômino que deve responder pela cota parte condominial e que não se desvencilhou em produzir prova dos pagamentos pertinentes, nos termos do artigo 373, II, do Código de Processo Civil/2015. Honorários advocatícios majorados, nos termos do artigo 85, § 11, do Código de Processo Civil/2015. Sentença mantida.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2020.0000064027
ACÓRDÃO
Vistos,
relatados
e
discutidos
estes
autos
de
Apelação
Cível
no
1003307-18.2019.8.26.0506, da Comarca de Ribeirão Preto, em que é apelante GUSTAVO
LUIS SALLES FIGUEREDO, é apelado CONDOMÍNIO RECREIO INTERNACIONAL.
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 33a Câmara de Direito Privado
do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Negaram provimento ao
recurso. V. U., de conformidade com o voto do relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores EROS PICELI
(Presidente sem voto), SÁ MOREIRA DE OLIVEIRA E SÁ DUARTE.
São Paulo, 5 de fevereiro de 2020.
MARIO A. SILVEIRA
Relator
Assinatura Eletrônica

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Apelação Cível no 1003307-18.2019.8.26.0506 -Voto no
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Apelação Cível no 1003307-18.2019.8.26.0506 – Ribeirão Preto
Apelante: Gustavo Luis Salles Figueiredo
Apelado: Condomínio Recreio Internacional
TJSP 33a Câmara de Direito Privado
(Voto no 42151)
APELAÇÃO CÍVEL
Interposição contra
sentença que julgou improcedentes embargos à
execução. Cobrança de despesas condominiais.
Execução fundada no artigo 784, X, do Código de
Processo Civil/2015. Obrigação líquida, certa e
exigível. Condômino que deve responder pela
cota parte condominial e que não se desvencilhou
em produzir prova dos pagamentos pertinentes,
nos termos do artigo 373, II, do Código de
Processo Civil/2015. Honorários advocatícios
majorados, nos termos do artigo 85, § 11, do
Código
de
Processo
Civil/2015.
Sentença
mantida.
Apelação não provida.
Trata-se de apelação (fls. 1090/1127) interposta por
Gustavo Luís Salles Figueiredo contra a sentença (fls. 1083/1087) proferida
pela MMa. Juíza de Direito da 6a Vara Cível da Comarca de Ribeirão Preto,
que julgou improcedentes os embargos à execução, opostos por ele contra
Condomínio Recreio Internacional. Inconformado, referido executado,
embargante à execução, preliminarmente suscita ausência de título executivo
extrajudicial e inexistência de condomínio edilício. No mérito, tece
considerações a respeito dos fatos e do andamento processual. Apega-se à
alegação de inexistência de condomínio e de irregularidade na assembleia de
aprovação do condomínio, bem como insiste no argumento de ausência de
registro do ato de instituição do condomínio no Cartório de Registro de
Imóveis. Aduz a inexigibilidade das cobranças de taxa condominial e

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inobservância das diretrizes da Lei n.o 4.591/64; que há confusão entre
associação de moradores e suposto condomínio; que não há coisa julgada.
Discorre acerca da distinção de naturezas jurídicas entre loteamento e
condomínio, bem como em relação às benfeitorias. Objetiva e requer, em
suma, a procedência dos embargos à execução opostos e, consequentemente,
julgando-se extinta a execução, condenando-se a parte contrária às verbas de
sucumbência. Postula o provimento da apelação, bem como a reforma da
sentença, nos termos que menciona.
Foram apresentadas contrarrazões pelo Condomínio
Recreio Internacional, embargado à execução (fls. 1158/1164). Postula o não
provimento do apelo, bem como a manutenção da sentença.
É o relatório.
Por conta da execução de título extrajudicial autos
n.o
1037295-64.2018.8.26.0506,
ajuizada
por
Condomínio
Recreio
Internacional contra Gustavo Luís Salles Figueiredo, este opôs embargos à
execução autos n.o 1003307-18.2019.8.26.0506. Sobreveio a sentença de
improcedência de referidos (fls. 1083/1087).
Aliás, antes disso, nos autos da execução, não foi
acolhida
exceção
de
pré-executividade
(fls.
1878

autos
n.o
1037295-64.2018.8.26.0506) e referida decisão interlocutória foi mantida,
diante
do
não
provimento
do
agravo
de
instrumento
n.o
2247619-44.2019.8.26.0000, por acórdão desta 33a Câmara de Direito
Privado, julgado em 09/12/2019.
Efetuada tal informação, as suscitadas preliminares
confundem-se com o mérito e com ele são analisadas conjuntamente.

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Pois bem.
A sentença, devidamente motivada, bem como
fundamentada, deu correto deslinde à controvérsia e não comporta
modificação.
Com efeito, de pronto extrai-se dos autos a
existência da convenção condominial condomínio recreio internacional, de
19/09/2017 (fls. 42/54), bem como a respectiva ata retificadora da
assembleia geral ordinária e extraordinária (fls. 55/58), que dá conta da
aprovação por maioria da instituição do condomínio. Aliás, com votos
contrários expressivamente em número inferior (121 votos favoráveis, 03
votos contrários), conforme item 4o (fls. 57).
Não há irregularidade no quórum. De todo modo,
não encontra lugar na execução a discussão quanto à validade da deliberação
assemblear, o que, se for o caso, em tese, deve ser discutido na via própria,
em momento oportuno, mas, frise-se, não na via estreita da execução.
De referidos documentos e em tal ocasião bem se vê
que foram aprovadas as despesas condominiais a justificar a execução de
cotas condominiais vencidas de novembro de 2017 a outubro de 2018.
Isso tudo também faz cair por terra os argumentos
de que há confusão entre associação de moradores e suposto condomínio,
bem como de distinção entre loteamento fechado e condomínio, como se
fosse tábua de salvação para fazer prevalecer a tese que sustenta a insurgente.
Nesse passo, sequer a alegação de ausência de
registro de atos constitutivos do condomínio socorre a tese do embargante à
execução.
É o que esta consagrado na Súmula n.o 260 do
Egrégio Superior Tribunal de Justiça, conforme segue: A convenção do

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condomínio aprovada, ainda que sem registro, é eficaz para regular as
relações entre os condôminos.
Sobre o assunto, também a jurisprudência deste
Egrégio Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo aliás, também em que
figura como parte o Condomínio Recreio Internacional
conforme
reproduzido, no essencial, a seguir: Embargos à execução. Despesas de
condomínio. Irrelevância da falta de registro dos atos constitutivos do
condomínio no cartório imobiliário. Particularidade de condomínio não
deter personalidade jurídica não o impede de demandar e ser demandado no
tocante aos assuntos de interesse da comunhão. Impossibilidade de em
execução se discutir sobre validade de deliberação de assembleia, tema que
deve ser levado à ação própria. Recurso improvido (Apelação cível n.o
1002690-58.2019.8.26.0506, 36a Câmara de Direito Privado, rel. Des.
Arantes Theodoro, v.u., J. 31/10/2019).
Despesas condominiais. Embargos à execução. R.
sentença
que
julgou
improcedentes
os
embargos.
Apelo
só
do
executado/embargante. Ausência do registro do condomínio junto ao registro
de imóveis que não constitui óbice à cobrança das despesas inadimplidas
pela via executiva. Intelecção da Súmula 260 do C. STJ. Aplicação do art.
252 do Regimento interno deste Tribunal. Nega-se provimento (Apelação
cível n.o 1001116-97.2019.8.26.0506, 27a Câmara de Direito Privado, rel.
Des. Campos Petrono, v.u., J. 26/07/2019).
Assim, tal situação bem demonstra tanto a
capacidade postulatória do condomínio quanto a higidez da obrigação líquida,
certa e exigível constante do título executivo extrajudicial tratado nos autos.
Aliás, o artigo 1.336, I, do Código Civil, estipula
que, dentre os deveres dos condôminos, encontra-se a necessária contribuição

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para as despesas diversas do condomínio.
Na mesma linha de raciocínio verifica-se a
disposição do artigo 12, caput, da Lei no 4.591/64. A propósito: Cada
condômino concorrerá nas despesas do condomínio, recolhendo, nos prazos
previstos na Convenção, a quota-parte que lhe couber em rateio.
Note-se, não há qualquer possibilidade de os
embargantes se furtarem das obrigações decorrentes das legislações
mencionadas. Como condôminos, não podem alegar desconhecimento do que
é cobrado ordinariamente, porquanto as despesas são aprovadas em
assembleia geral.
Não é só. Não e razoável, justo, tampouco jurídico
que o morador de determinada unidade, ou seja, o condômino, não venha a
beneficiar-se dos serviços, benfeitorias, melhorias realizadas, sem a devida
contraprestação. Situação diferente disso afastaria o beneficiário até mesmo
da boa-fé, resultaria em enriquecimento indevido, sem causa, o que não
encontra respaldo legal, ao revés, é vedado.
Em suma, por um lado, o condômino deve
responder pela cota parte condominial, por outro, referido não se
desvencilhou em produzir prova dos pagamentos pertinentes, nos termos do
artigo 373, II, do Código de Processo Civil/2015. Aliás, prova que estava
plenamente ao seu alcance produzir, bastando para tanto apresentar os
respectivos recibos de pagamentos, uma vez porventura realizados.
No mais, apenas para que não se alegue omissão,
bem como se evitem elucubrações pela insurgente, a mencionada ação com
trâmite perante a 7a Vara Cível da Comarca de Ribeirão Preto, não teve e não
tem o condão de modificar o quanto sentenciado, até porque não configurada
a conexão ou continência, tal como já afastado em decisão interlocutória

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anterior (fls. 992/993). As demais ações e o resultado delas também não
impressionam e não maculam a sentença apelada, eis que foram proferidas
em conformidade com as respectivas especificidades dos casos, ainda que em
um ou outro ponto se assemelhem, além de não terem efeitos vinculativos.
Por tudo isso, a partir da análise contextualizada dos
autos, a manutenção da sentença afigura-se de rigor.
Destarte, a apelação não comporta provimento,
encontrando-se acertada a sentença proferida em primeira instância.
Mantida a sentença, diante do trabalho adicional em
fase recursal, com a apresentação de contrarrazões, impõe-se a majoração dos
honorários advocatícios em 2% (dois por cento), passando para o patamar de
17% (dezessete por cento) sobre o valor da causa, nos termos do artigo 85, §
11, do Código de Processo Civil/2015.
Posto isto, nega-se provimento à apelação.
Mario A. Silveira
Relator