Tribunal: TJSP
Processo: 1011880-80.2016.8.26.0011
Classe: Apelação Cível / Promessa de Compra e Venda
Órgão julgador: Natan Zelinschi de Arruda
Órgão colegiado: 4a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-07-23
Data de publicação: 2020-08-05

Ementa:
Cessão de direitos de compromisso de compra e venda de imóvel. Cessionária que desistira do negócio. Pretensão de restituição integral dos valores pagos. Inadmissibilidade. Corré, vendedora original, fora apenas anuente na cessão de direitos. Autora que se tornara inadimplente. Desfazimento do pactuado em condições de sobressair. Ré deve restituir 80% dos valores pagos, incluindo o que fora

Ementa:
Cessão de direitos de compromisso de compra e venda de imóvel. Cessionária que desistira do negócio. Pretensão de restituição integral dos valores pagos. Inadmissibilidade. Corré, vendedora original, fora apenas anuente na cessão de direitos. Autora que se tornara inadimplente. Desfazimento do pactuado em condições de sobressair. Ré deve restituir 80% dos valores pagos, incluindo o que fora adimplido pelo promissário comprador original mais o que fora eventualmente pago pela autora. Retenção de 20% dos valores pagos se apresenta adequada, proporcionando à ré o ressarcimento pelas despesas administrativas, de publicidade e tributárias. Observância do equilíbrio, inclusive por ocasião do desfazimento, quando as partes retornam ao 'statu quo' primitivo. Valores outros pagos para o cedente caracterizam ato jurídico perfeito e acabado, não cabendo nenhuma restituição, mesmo porque, o então cedente não tem mais nenhuma participação por ocasião do retorno do imóvel. Pretensão do polo ativo em indenização por danos morais sem consistência. Questão estritamente de direito patrimonial, portanto, disponível. Susceptibilidade exacerbada não proporciona embasamento para a verba pretendida. Sucumbência observou o desfecho da demanda. Revogado o benefício da gratuidade de justiça concedido à autora. Apelo da corré provido em parte. Recurso da autora desprovido.

Inteiro teor:
TRIBUNAL DE JUSTIÇA
PODER JUDICIÁRIO
São Paulo
Registro: 2020.0000612407
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível no
1011880-80.2016.8.26.0011, da Comarca de São Paulo, em que é apelante/apelado CTL
ENGENHARIA LTDA, é apelada/apelante FERNANDA APARECIDA DE OLIVEIRA
(JUSTIÇA GRATUITA), Apelados
PRIMO
ROSSI ADMINISTRADORA DE
CONSÓRCIO LTDA, AGNALDO DOS SANTOS e REINALDO ANTONIO.
ACORDAM, em 4a Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça de
São Paulo, proferir a seguinte decisão: "Deram provimento em parte ao apelo da corré e
negaram provimento ao recurso da autora. V.U.", de conformidade com o voto do Relator,
que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Exmos. Desembargadores ALCIDES
LEOPOLDO (Presidente) e MARCIA DALLA DÉA BARONE.
São Paulo, 23 de julho de 2020
NATAN ZELINSCHI DE ARRUDA
RELATOR
Assinatura Eletrônica

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Apelação Cível no 1011880-80.2016.8.26.0011 - São Paulo - VOTO No 2/9
Apelação Cível n.o 1.011.880-80.2016.8.26.0011
Apelantes e reciprocamente apelados: CTL ENGENHARIA LTDA. E
FERNANDA APARECIDA DE OLIVEIRA
Apelados:
PRIMO ROSSI ADMINISTRADORA DE CONSÓRCIO LTDA.,
AGNALDO DOS SANTOS E REINALDO ANTONIO
Comarca:
SÃO PAULO
Voto n.o 44.958
Cessão de direitos de compromisso de compra e venda de
imóvel. Cessionária que desistira do negócio. Pretensão de
restituição integral dos valores pagos. Inadmissibilidade.
Corré, vendedora original, fora apenas anuente na cessão de
direitos. Autora que se tornara inadimplente. Desfazimento
do pactuado em condições de sobressair. Ré deve restituir
80% dos valores pagos, incluindo o que fora adimplido pelo
promissário
comprador
original
mais
o
que
fora
eventualmente pago pela autora. Retenção de 20% dos
valores pagos se apresenta adequada, proporcionando à ré o
ressarcimento pelas despesas administrativas, de publicidade
e tributárias. Observância do equilíbrio, inclusive por
ocasião do desfazimento, quando as partes retornam ao
'statu quo' primitivo. Valores outros pagos para o cedente
caracterizam ato jurídico perfeito e acabado, não cabendo
nenhuma restituição, mesmo porque, o então cedente não
tem mais nenhuma participação por ocasião do retorno do
imóvel. Pretensão do polo ativo em indenização por danos
morais sem consistência. Questão estritamente de direito
patrimonial,
portanto,
disponível.
Susceptibilidade

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exacerbada não proporciona embasamento para a verba
pretendida. Sucumbência observou o desfecho da demanda.
Revogado o benefício da gratuidade de justiça concedido à
autora. Apelo da corré provido em parte. Recurso da autora
desprovido.
1. Apelações interpostas tempestivamente, com base na r.
sentença de págs. 671/674, aclarada pelos embargos de págs. 689 e 696, que julgou
procedente em parte ação de rescisão contratual, cumulada com restituição de
valores pagos e, improcedente reconvenção, pleiteando indenização por danos
morais abrangendo compromisso de compra e venda de imóvel e que ocorrera
desistência do negócio por parte da compradora.
Alega a corré CTL Engenharia Ltda. que a autora,
pretendendo investir em empreendimento imobiliário, conheceu o corretor Agnaldo
dos Santos, corréu, que lhe apresentara o contador Reinaldo Antônio, sendo que a
construtora, ora recorrente, não se utiliza do expediente de corretores autônomos
para a divulgação de seu empreendimento, desconhecendo as pessoas do corretor
Agnaldo e do contador Reinaldo. Declara que somente em 26 de novembro de 2014
é que tomou conhecimento da revenda do imóvel e dera apenas a anuência sem
interferir na negociação. Salienta que a compradora adquiriu o imóvel de Anselmo
Guimarães Piraino, por meio de instrumento particular de cessão de direitos e
obrigações. Diz que a própria compradora confessou passar por problemas
financeiros, desistindo do negócio por iniciativa própria, ante o entendimento de
que as cláusulas contratuais eram abusivas. Expõe que não há que se falar em
reparação de danos no valor de R$83.933,00, já que referido valor fora pago
diretamente a Anselmo Guimarães, por meio de cessão de direitos e obrigações.
Menciona que a comissão de corretagem fora paga diretamente ao corretor Agnaldo
dos Santos, sendo que a apelante é parte ilegítima para responder pela restituição da

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comissão de corretagem. Postula a revisão quanto à concessão de gratuidade de
justiça à autora, que tem rendimentos mensais em torno de R$17.721,00, não
podendo ser considerada pobre. Faz referência de que não existe irregularidade no
contrato, haja vista que o imóvel foi adquirido por R$120.500,00, ficando um saldo
devedor de R$115.000,00, os quais seriam pagos em 157 parcelas mensais junto à
empresa Primo Rossi Administradora de Consórcios Ltda.. Destaca que até a
celebração da cessão de direitos o comprador original efetuou o pagamento de 55
parcelas mensais regularmente, ficando a partir de então a cessionária responsável
pelos pagamentos vincendos. Ressalta que a compradora tentou se livrar do ônus da
rescisão contratual, induzindo o juiz em erro, além de destacar que o procedimento
adotado não contém nenhuma abusividade, e nem irregularidade, transcrevendo
ementa de acórdão. Por fim requer o provimento do apelo para majoração do
percentual de retenção dos valores efetivamente contribuídos na carta de crédito
imobiliário a título de fundo comum; que os juros de mora sejam aplicados a partir
do trânsito em julgado e a correção monetária a contar da distribuição da demanda,
bem como alteração da verba sucumbencial.
A autora também recorreu alegando que a sentença é nula,
pois não houve saneamento do processo. Pleiteia a reforma da decisão, destacando,
ainda, que as cláusulas 12.1 e 14.3 são abusivas, devendo ser declaradas nulas,
transcrevendo ementas de acórdão. Faz referência sobre condicionantes, postulando,
subsidiariamente, a restituição dos valores pagos à segunda requerida, somente com
a retenção dos valores abrangendo despesas administrativas e tributárias, desde que
comprovadas, ressaltando a relação de consumo, transcrevendo trechos doutrinários.
Expõe que sofrera abalos psíquicos, requerendo, assim, indenização por danos
morais e o provimento do apelo.
Os recursos foram contra-arrazoados pela corré CTL
Engenharia Ltda., págs.746/751, pela autora, págs. 753/764, bem como pela corré
Primo Rossi Administradora de Consórcio Ltda., págs. 766/771, rebatendo
integralmente as recíprocas apelações.

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Sem contrarrazões por parte dos corréus Agnaldo e Reinaldo,
certidão de pág. 772.
É o relatório.
2. A r. sentença apelada merece reforma.
A gratuidade de justiça concedida à autora deve ser revogada,
uma vez que fora apontado que tivera rendimentos em torno de R$17.000,00
mensais, o que não fora impugnado nas contrarrazões, págs. 753/764, portanto,
reconhecido.
Assim, a alegada hipossuficiência para fins processuais não
pode sobressair, mesmo porque, quem se predispõe a adquirir imóvel de valor
considerável demonstra paradoxal pretensão de gratuidade de justiça.
Deste modo, concede-se o prazo de 10 dias para que a autora
recolha as custas processuais, inclusive preparo, sob pena de inscrição na dívida
ativa.
3. O caso em exame envolve compromisso de compra e venda
de imóvel em que o promissário comprador original, Anselmo Guimarães, cedera
seus direitos e obrigações para a autora, havendo a anuência da corré CTL no
instrumento que materializou a relação negocial.
O compromissário comprador original pagou determinado
valor à construtora CTL, cabendo então à autora, a partir de então, efetuar os
pagamentos restantes, porém, optou pela desistência do negócio.
A alegação da requerente de que fora induzida a erro não tem
consistência, haja vista se tratar de pessoa maior e capaz, não havendo nos autos
sequer indícios de prova sobre vício do consentimento.
4. Quanto à pretensão de anulação do processo por falta de
saneamento, também não se identifica embasamento, pois a documentação existente
é suficiente para a entrega da prestação jurisdicional no mérito, tanto que a autora
nas razões do recurso sequer especificara, ou justificara quais provas pretendia
produzir, ou seja, optou por alegações genéricas e superficiais, o que é insuficiente

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para dar respaldo para a anulação.
5. No que corresponde aos danos morais pleiteados pela
integrante do polo ativo, não se vislumbra embasamento, já que a questão é
estritamente de direito patrimonial, portanto, disponível, sendo que a
susceptibilidade exacerbada não dá supedâneo para a verba reparatória pretendida.
Para evitar excessos e abusos, recomenda Sérgio Cavalieri,
com razão, que só se deve reputar como dano moral:
“a dor, vexame, sofrimento ou humilhação que, fugindo à
normalidade, interfira intensamente no comportamento
psicológico do indivíduo, causando-lhe aflições, angústia e
desequilíbrio
em
seu
bem-estar.
Mero
dissabor,
aborrecimento, mágoa, irritação ou sensibilidade exacerbada
estão fora da órbita do dano moral, porquanto, além de
fazerem parte da normalidade do nosso dia-a-dia, no
trabalho, no trânsito, entre os amigos e até no ambiente
familiar, tais situações não são intensas e duradouras, a
ponto de romper o equilíbrio psicológico do indivíduo.”
(Programa de Responsabilidade Civil. 2a edição. Malheiros
Editores. São Paulo. 2000. Pág. 78).
6. Com efeito, o desfazimento do avençado deve observar o
equilíbrio, haja vista que as partes retornam ao statu quo primitivo.
A corré CTL com a rescisão contratual terá o imóvel
retornado ao seu patrimônio.
Desta forma, deve restituir à autora 80% dos valores
efetivamente recebidos, tanto aqueles pagos por Anselmo Guimarães, quanto
aqueles eventualmente pagos pela autora, ou seja, o que englobava o preço do
imóvel e o pagamento parcial correspondente.
Oportunas as transcrições jurisprudenciais:
“Compromisso de compra e venda. Resilição pelos

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compradores diante da impossibilidade de pagamento.
Admissibilidade. Restituição de 80% dos valores pagos pelo
preço, com retenção de 20%, a título de compensação pelas
despesas com a venda do imóvel. Adequação da porcentagem
que deve ser proporcionalmente inversa ao montante dos
valores pagos, sobre os quais incidirão, de maneira a atenuar
os prejuízos da vendedora. (...) Recurso provido em parte.”
(Apelação Cível no 1.016.725-51.2017.8.26.0002. Relator
Des. Alcides Leopoldo. Quarta Câmara de Direito Privado. J.
19-07-2018).
“Compromisso de compra e venda. Rescisão contratual.
Desistência do compromissário comprador. Devolução das
parcelas pagas. Admissibilidade da retenção de 20% do total
pago. Majoração indevida. (...) Precedentes. Recurso provido
em parte.” (Apelação n.o 1.012.465-88.2017.8.26.0564.
Relator Des. Augusto Rezende. Primeira de Câmara de
Direito Privado. J. 18-9-2018).
Deste modo, a retenção de 20% dos valores pagos se
apresenta adequada, proporcionando à ré o ressarcimento pelas despesas
administrativas, de publicidade e tributárias.
7. No que corresponde aos valores outros que foram pagos
pela autora ao cedente dos direitos configuraram ato jurídico perfeito e acabado, não
se identificando supedâneo para a restituição ou complementação.
A comissão de corretagem abrange negócio em paralelo, não
constando nenhuma participação das demais corrés, haja vista que se trata de cessão
de direitos, ou seja, a autora fora apenas cessionária dos direitos do então
compromissário comprador Anselmo Guimarães, que concordara na ocasião com o
pagamento de corretagem.
No mais, a prestação de serviços de intermediação teve a

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contraprestação pecuniária respectiva, mesmo porque, a transferência do encargo ao
comprador tem amparo legal. O C. STJ assim decidiu acerca do assunto no Tema
938:
“Recurso especial repetitivo. Direito civil e do consumidor.
Incorporação imobiliária. Venda de unidades autônomas em
estande de vendas. Corretagem. Cláusula de transferência da
obrigação ao consumidor. Validade. Preço total. Dever de
informação. Serviço de assessoria técnico-imobiliária (Sati).
Abusividade da cobrança. I - Tese para os fins do art. 1.040
do CPC/2015: 1.1. Validade da cláusula contratual que
transfere ao promitente-comprador a obrigação de pagar a
comissão de corretagem nos contratos de promessa de
compra e venda de unidade autônoma em regime de
incorporação imobiliária, desde que previamente informado o
preço total da aquisição da unidade autônoma, com o
destaque do valor da comissão de corretagem. 1.2.
Abusividade da cobrança pelo promitente-vendedor do
serviço de assessoria técnico-imobiliária (Sati), ou atividade
congênere, vinculado à celebração de promessa de compra e
venda de imóvel. II - Caso concreto: 2.1. Improcedência do
pedido de restituição da comissão de corretagem, tendo em
vista a validade da cláusula prevista no contrato acerca da
transferência desse encargo ao consumidor. Aplicação da
tese 1.1. 2.2. Abusividade da cobrança por serviço de
assessoria imobiliária, mantendo-se a procedência do pedido
de restituição. Aplicação da tese 1.2. III - Recurso Especial
Parcialmente provido.” (REsp 1.599.511/SP. Ministro Paulo
de Tarso Sanseverino. Segunda Seção. J. 24-08-2016)
Desta maneira, não se identificam valores outros aptos à

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restituição, haja vista que fora a própria autora que dera causa à rescisão contratual,
ante a inadimplência caracterizada.
Assim, a alegada abusividade contratual não tivera
repercussão no desfecho da demanda, pois, como já exposto, ressaltou o equilíbrio
que deve existir inclusive por ocasião da resilição.
8. Em decorrência do desfecho da demanda a sucumbência se
apresenta recíproca, cabendo à corré CTL pagar para o advogado da autora 10%
sobre o valor a ser restituído e à autora pagar 10% do valor a receber para o
advogado da CTL, remunerando de modo condizente os titulares da capacidade
postulatória que funcionaram no feito, sendo que, no mais, permanece o que
constara da sentença em relação às outras partes que não recorreram.
8. Com base em tais fundamentos, dá-se provimento em
parte ao apelo da corré e nega-se provimento ao recurso da autora.
NATAN ZELINSCHI DE ARRUDA
RELATOR
R294