Tribunal: TJSP
Processo: 1057238-92.2016.8.26.0100
Classe: Apelação Cível / Promessa de Compra e Venda
Órgão julgador: Ronnie Herbert Barros Soares
Órgão colegiado: 10a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-11-25
Data de publicação: 2020-11-25

Ementa:
PROMESSA DE COMPRA E VENDA – AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL – Procedência – Inconformismo da ré vendedora – Resolução da avença operada em face da desistência do comprador das obrigações assumidas – Restituição de 80% (oitenta por cento) dos valores pagos pela aquisição do bem imóvel, com atualização dos valores a partir de cada desembolso e com juros moratórios devidos a partir do trânsito em

Ementa:
PROMESSA DE COMPRA E VENDA – AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL – Procedência – Inconformismo da ré vendedora – Resolução da avença operada em face da desistência do comprador das obrigações assumidas – Restituição de 80% (oitenta por cento) dos valores pagos pela aquisição do bem imóvel, com atualização dos valores a partir de cada desembolso e com juros moratórios devidos a partir do trânsito em julgado, uma vez que o desfazimento do negócio ocorreu por iniciativa do promitente comprador – Precedentes do STJ – Inadmissibilidade da rescisão ocorrer nos termos contratados – Abusividade reconhecida – Inteligência do artigo 51, inciso IV, do CDC – Sucumbência em maior proporção da ré – Recurso adesivo do autor – Verba honorária sucumbencial alterada, a observar o proveito econômico obtido – Exegese do art. 85, §2o, do CPC – Sentença reformada em parte – APELAÇÃO PARCIALMENTE PROVIDA. RECURSO ADESIVO PROVIDO.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2020.0000964334
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível no 1057238-
92.2016.8.26.0100, da Comarca de São Paulo, em que é apelante/apelado ESSER
ALASKA EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA, é apelado/apelante
CARLOS EDUARDO NASCIMENTO BUENO.
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 10a Câmara de Direito
Privado do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: DERAM
PARCIAL PROVIMENTO AO RECURSO da ré para que o perdimento das
prestações pagas pelo autor se dê no patamar de 20%, e, também, seja
reconhecido como termo inicial dos juros moratórios o trânsito em julgado.
DERAM PROVIMENTO AO RECURSO ADESIVO do autor para alterar a
fixação da verba honorária sucumbencial, nos termos da fundamentação. V.U.,
de conformidade com o voto do relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores JOÃO CARLOS
SALETTI (Presidente sem voto), JAIR DE SOUZA E COELHO MENDES.
São Paulo, 25 de novembro de 2020.
RONNIE HERBERT BARROS SOARES
Relator
Assinatura Eletrônica

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APELANTE/APELADA
ESSER
ALASKA
EMPREENDIMENTOS
IMOBILIÁRIOS LTDA.
APELADO/APELANTE
CARLOS EDUARDO NASCIMENTO BUENO
MAGISTRADO (A) DE
PRIMEIRO GRAU
FERNANDO JOSÉ CÚNICO
ORIGEM
SÃO PAULO
12a VARA CÍVEL DO FORO
CENTRAL DA CAPITAL
Voto no 5214
PROMESSA DE COMPRA E VENDA
AÇÃO DE
RESCISÃO
CONTRATUAL

Procedência

Inconformismo da ré vendedora
Resolução da avença
operada em face da desistência do comprador das
obrigações assumidas
Restituição de 80% (oitenta por
cento) dos valores pagos pela aquisição do bem imóvel, com
atualização dos valores a partir de cada desembolso e com
juros moratórios devidos a partir do trânsito em julgado,
uma vez que o desfazimento do negócio ocorreu por
iniciativa do promitente comprador Precedentes do STJ
Inadmissibilidade
da
rescisão
ocorrer
nos
termos
contratados
Abusividade reconhecida
Inteligência do
artigo 51, inciso IV, do CDC
Sucumbência em maior
proporção da ré
Recurso adesivo do autor
Verba
honorária sucumbencial alterada, a observar o proveito
econômico obtido
Exegese do art. 85, §2o, do CPC

Sentença
reformada
em
parte

APELAÇÃO
PARCIALMENTE PROVIDA. RECURSO ADESIVO
PROVIDO.
Vistos.
1 A r. sentença de fls. 150/153, de relatório adotado,
julgou procedente a presente ação ajuizada por CARLOS EDUARDO

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NASCIMENTO BUENO em face de ESSER ALASKA EMPREENDIMENTOS
IMOBILIÁRIOS LTDA., nos seguintes termos: “Ante o exposto, JULGO
PROCEDENTE a pretensão inicial, com fundamento no art. 487, I, do Código de
Processo Civil, confirmando a tutela de urgência concedida para: 1) DECLARAR a
rescisão do contrato de promessa de compra e venda entre as partes; 2)
CONDENAR a ré a restituir ao autor, e de uma só vez, 90% dos valores pagos por
ele para aquisição do imóvel, que serão devidamente apurados em fase de
liquidação de sentença, e serão devidamente corrigidos pela Tabela Prática de
Atualização de Débitos Judiciais do Tribunal de Justiça de São Paulo, a partir do
desembolso, e acrescido de juros legais de 1% ao mês desde a data da citação.
Em virtude da sucumbência Condeno o Requerido no pagamento integral das
custas processuais e honorários advocatícios devidos à parte adversa que fixo por
equidade em R$ 3.000,00 (três mil reais). P.R.I.”

Inconformada, recorre a ré buscando a reforma parcial
do julgado hostilizado, alegando: a) é necessária a observação ao pacta
sunt servanda; b) a resolução do contrato se deu por culpa do autor; c) a
rescisão deve se dar como previsto no contrato firmado entre os litigantes,
com retenção de 40% dos valores adimplidos (cláusula 10.03.02); d) requer,
sucessivamente, retenção de 30% dos valores pagos; e) os juros de mora
devem ter início do trânsito em julgado; f) o ônus sucumbencial deve ser
alterado (fls. 156/177).
Recorre o autor adesivamente buscando a fixação da
verba honorária advocatícia sucumbencial sobre o proveito econômico
obtido, nos termos da Lei Processual Civil (fls. 195/199).
Os recursos foram regularmente processados e
respondidos (fls. 182/192 e 206/209).
Sem oposição ao julgamento virtual.
É o relatório.

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As partes litigantes, por força de instrumento
particular, se comprometeram a realizar a venda e compra de bem imóvel
(fls. 23/26, 27/50).
Não há óbice das partes a rescisão do contrato.
Entende a ré nesta esfera recursal, todavia, que a resolução contratual deve
se dar como pactuado.
Há
de
se
verificar,
primeiramente,
qual
parte
contratante deu causa à rescisão.
A r. sentença, não atacada neste ponto, reconheceu a
culpa do autor na rescisão do contrato, porque perseguida a rescisão de
maneira unilateral pelo requerente.
A rescisão, pois, deve ser reconhecida por culpa do
autor, porque buscou a rescisão do negócio, não honrando a parte que lhe
cabia, a saber, o adimplemento pontual das obrigações outrora assumidas.
No concernente, sumulada a matéria conforme dispõe
a Súmula no 1 desta Egrégia Corte:
O
Compromissário
comprador
de
imóvel,
mesmo
inadimplente, pode pedir a rescisão do contrato e reaver as
quantias pagas, admitida a compensação com gastos
próprios
de
administração
e
propaganda
feitos
pelo
compromissário vendedor, assim como com o valor que se
arbitrar pelo tempo de ocupação do bem.
Disso, decorre que não pode o comprador perder em
favor do vendedor as prestações pagas sob pena de violação aos princípios
estabelecidos na lei Consumerista. No entanto, há que se aplicar ao caso a

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regra da proporcionalidade.
No entender dessa Colenda Câmara, a retenção de
20% (vinte por cento) dos valores se revela suficiente para cobertura das
despesas administrativas, de intermediação, promoção de vendas e demais
verbas relativas ao custo operacional do empreendimento imobiliário.
Confira-se:
COMPROMISSO
DE
VENDA
E
COMPRA.
LOTES.
INADIMPLÊNCIA RECONHECIDA. RESOLUÇÃO. DEVOLUÇÃO
DOS VALORES PAGOS. RETENÇÃO DE PERCENTUAL A
TÍTULO
DE
INDENIZAÇÃO
E
COMERCIALIZAÇÃO.
PERCENTUAL
PELA
PERDA
DA
FRUIÇÃO
DO
BEM.
LIMITAÇÃO AO CRÉDITO DOS AUTORES. COMPENSAÇÃO.
RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO. 1. Compromisso de
venda e compra. Resolução por inadimplência. Lesão não
comprovada. 2. Resolução. Retorno das partes ao estado
anterior.
Devolução
dos
valores
pagos.
Direito
dos
vendedores de reter percentual a título de indenização e
despesas com a comercialização. Percentual de 20%
adequado ao caso. 3. Perda da fruição. Imissão na posse.
Direito dos vendedores de reter percentual pela perda da
fruição. Percentual de 0,5% ao mês sobre o valor venal do
imóvel. Limitação ao crédito dos autores. Compensação.
Parcial procedência do pedido. Recurso parcialmente
provido. (AC no 0116029-47.2011.8.26.0100; Relator(a): Carlos
Alberto Garbi; Comarca: São Paulo; Órgão julgador: 10a Câmara
de Direito Privado; Data do julgamento: 23/09/2014; Data de
registro: 25/09/2014);
RESCISÃO COTRATUAL CUMULADA COM DEVOLUÇÃO DE
QUANTIAS DESEMBOLSADAS
Cerceamento de defesa
inocorrente
Cláusula que prevê restituição de parte dos
valores pagos pelos compradores abusiva
Nulidade

Artigo 51 incisos IV e XV, CDC - Restituição de 80% de todos
os valores pagos
Precedente desta Corte
Sentença

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mantida

RECURSO
DESPROVIDO.
(AC
no
2081549-42.2016.8.26.0000;
Relator(a):
J.B.
Paula
Lima;
Comarca: Guarulhos; Órgão julgador: 10a Câmara de Direito
Privado; Data do julgamento: 30/08/2016; Data de registro:
01/09/2016).
Desta feita, forçoso reconhecer que devem as partes
retornar ao status quo ante, sendo como boa solução o perdimento de 20%
das prestações pagas pelo autor (devolução de 80% pela vendedora ré), e
não 10% como previsto na r. decisão objurgada (fls. 153).
A devolução do percentual equivalente a 80% dos
valores efetivamente pagos deve ser procedida com a correção monetária
pela tabela prática deste Egrégio Tribunal de Justiça, desde a data de cada
desembolso e com incidência de juros de 1% ao mês a partir do trânsito em
julgado.
O termo inicial da correção monetária é o desembolso
de cada parcela paga. Vale consignar que a correção monetária tão
somente busca evitar a perda da moeda diante do fenômeno da inflação,
não importando em acréscimo aos valores pagos originalmente.
Os juros moratórios incidem a partir do trânsito em
julgado na hipótese específica dos autos, porque, uma vez rescindido o
negócio jurídico por iniciativa do promitente comprador (autor), até então
não havia mora por parte da promitente vendedora (ré).
Neste sentido, confira-se o seguinte julgado proferido
pelo Colendo Superior Tribunal de Justiça, in verbis:
DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. RECURSO ESPECIAL.
AÇÃO DE RESOLUÇÃO DE PROMESSA DE COMPRA E
VENDA
DE
IMÓVEL
C/C
PEDIDO
DE
REVISÃO
DE
CLÁUSULAS CONTRATUAIS. NEGATIVA DE PRESTAÇÃO

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JURISDICIONAL. NÃO OCORRÊNCIA. CLÁUSULA PENAL
COMPENSATÓRIA. ARRAS.
NATUREZA
INDENIZATÓRIA.
CUMULAÇÃO.
INADMISSIBILIDADE. PREVALÊNCIA DAS ARRAS. JUROS DE
MORA. TERMO INICIAL. TRÂNSITO EM JULGADO.
1. Ação ajuizada em 03/07/2014. Recurso especial interposto
em 27/04/2016 e distribuído em 01/12/2016.
2.
Inexistentes
os
vícios
de
omissão,
contradição,
obscuridade ou erro material no acórdão recorrido, não se
caracteriza a violação do art. 1.022 do CPC/2015.
3. A cláusula penal compensatória constitui pacto acessório,
de natureza pessoal, por meio do qual os contratantes, com o
objetivo de estimular o integral cumprimento da avença,
determinam previamente uma penalidade a ser imposta àquele
que der causa à inexecução, total ou parcial, do contrato.
Funciona, ainda, como fixação prévia de perdas e danos, que
dispensa a comprovação de prejuízo pela parte inocente pelo
inadimplemento contratual.
4. De outro turno, as arras consistem na quantia ou bem
móvel entregue por um dos contratantes ao outro, por
ocasião da celebração do contrato, como sinal de garantia do
negócio. Apresentam natureza real e têm por finalidades: a)
firmar a presunção de acordo final, tornando obrigatório o
ajuste (caráter confirmatório); b) servir de princípio de
pagamento (se forem do mesmo gênero da obrigação
principal); c) prefixar o montante das perdas e danos devidos
pelo descumprimento do contrato ou pelo exercício do direito
de arrependimento, se expressamente estipulado pelas partes
(caráter indenizatório).
5. Do regramento constante dos arts. 417 a 420 do CC/02,
verifica-se que a função indenizatória das arras se faz
presente não apenas quando há o lícito arrependimento do
negócio, mas principalmente quando ocorre a inexecução do
contrato. 6. De acordo com o art. 418 do CC/02, mesmo que as
arras tenham sido entregues com vistas a reforçar o vínculo
contratual,
tornando-o
irretratável,
elas
atuarão
como
indenização prefixada em favor da parte "inocente" pelo
inadimplemento, a qual poderá reter a quantia ou bem, se os
tiver recebido, ou, se for quem os deu, poderá exigir a

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respectiva devolução, mais o equivalente.
7. Evidenciada a natureza indenizatória das arras na hipótese
de inexecução do contrato, revela-se inadmissível a sua
cumulação com a cláusula penal compensatória, sob pena de
violação do princípio do non bis in idem (proibição da dupla
condenação a mesmo título).
8. Se previstas cumulativamente, deve prevalecer a pena de
perda das arras, as quais, por força do disposto no art. 419 do
CC, valem como "taxa mínima" de indenização pela
inexecução do contrato.
9. Os juros moratórios, na hipótese de resolução do
compromisso de compra e venda de imóvel por iniciativa dos
promitentes compradores, devem incidir a partir da data do
trânsito em julgado, posto que inexiste mora anterior do
promitente vendedor. Precedentes.
10. Recurso especial parcialmente conhecido e, nessa
extensão, parcialmente provido (REsp 1617652/DF, Rel.
Ministra NANCY ANDRIGHI, TERCEIRA TURMA, julgado em
26/09/2017, DJe 29/09/2017, g.n.).
No mais, a rescisão como prevista no contrato,
especialmente a cláusula 10.03.02 (fls. 39), é abusiva, em conformidade
com o artigo 51, inciso IV, do Código de Defesa do Consumidor1.
O ônus sucumbencial é todo da ré, porque vencida em
maior proporção.
O recurso adesivo do autor merece provimento.
Em estrita observância ao disposto no artigo 85, §2o e
incisos, do Código de Processo Civil, assim como em atenção ao benefício
econômico pretendido com o ajuizamento do feito, a verba honorária
1 CDC - Art. 51. São nulas de pleno direito, entre outras, as cláusulas contratuais relativas ao
fornecimento de produtos e serviços que:
(...)
IV - estabeleçam obrigações consideradas iníquas, abusivas, que coloquem o consumidor
em desvantagem exagerada, ou sejam incompatíveis com a boa-fé ou a equidade.

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sucumbencial deve ser alterada.
Assim, arcará a ré com os honorários advocatícios do
patrono do autor no patamar de 15% calculada sobre a diferença debatida
entre os litigantes da quantia a ser restituída (defendidas restituições de
90% e 60% dos valores pagos), ou seja, observar-se-á o valor referente a
20% dos valores a serem restituídos, nos termos deste r. decisum
(determinada restituição de 80% da quantia paga), e, desta quantia,
incidirá os 15% relativos a verba honorária sucumbencial, considerado
já o trabalho desenvolvido pelo causídico vencedor nesta Instância
Revisora.
3 Ante o exposto, DÁ-SE PARCIAL PROVIMENTO
AO RECURSO da ré para que o perdimento das prestações pagas pelo
autor se dê no patamar de 20%, e, também, seja reconhecido como termo
inicial dos juros moratórios o trânsito em julgado. DÁ-SE PROVIMENTO AO
RECURSO ADESIVO do autor para alterar a fixação da verba honorária
sucumbencial, nos termos da fundamentação.
RONNIE HERBERT BARROS SOARES
RELATOR