Tribunal: TJSP
Processo: 1031542-15.2019.8.26.0564
Classe: Apelação Cível / Espécies de Títulos de Crédito
Órgão julgador: Flávio Cunha da Silva
Órgão colegiado: 38a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-11-25
Data de publicação: 2020-11-26

Ementa:
APELAÇÃO – Embargos à execução. Compra e venda de imóvel. Atraso na entrega do apartamento adquirido. Impossibilidade de entrega do imóvel antes do "habite-se". Sentença de procedência. Decisão confirmada nos termos do art. 252 do RITJSP.
Recurso desprovido, com observação.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2020.0000967040
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos do Apelação Cível no
1031542-15.2019.8.26.0564, da Comarca de São Bernardo do Campo, em que é
apelante ROBERTO SCHNEIDER, é apelado WG INCORPORAÇÃO E
CONSTRUÇÃO EIRELI - ME.
ACORDAM, em 38a Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça de
São Paulo, proferir a seguinte decisão: "Negaram provimento ao recurso, com
observação. V.U.", de conformidade com o voto do Relator, que integra este
acórdão.
O julgamento teve a participação dos Exmos. Desembargadores SPENCER
ALMEIDA FERREIRA (Presidente) E CARLOS GOLDMAN.
São Paulo, 25 de novembro de 2020
FLÁVIO CUNHA DA SILVA
RELATOR
Assinatura Eletrônica

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Apelação Cível no 1031542-15.2019.8.26.0564
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Apelação no 1031542-15.2019.8.26.0564
Comarca: São Bernardo do Campo
Apelante(s): Roberto Schneider
Apelado/a(s): Wg Incorporação e Construção Eireli - Me
Juiz(a) de Primeiro Grau: Dr(a). Patricia Svartman Poyares Ribeiro
Voto no 40906
APELAÇÃO Embargos à execução. Compra e venda de
imóvel. Atraso na entrega do apartamento adquirido.
Impossibilidade de entrega do imóvel antes do “habite-se”.
Sentença de procedência. Decisão confirmada nos termos
do art. 252 do RITJSP.
Recurso desprovido, com observação.
Trata-se de recurso de apelação (fls. 48/55) interposto contra a r.
sentença de fls. 37/39 e 45/46 que julgou acolheu os embargos à execução, com o
seguinte dispositivo:
“Assim, JULGO PROCEDENTE os presentes embargos, para extinguir
a execução de título extrajudicial em apenso, por ausência de exigibilidade do
título. Fica revogada a imissão na posse deferida nos autos da execução.
Preclusa esta decisão, deverá a exequente desocupar o bem.
Condeno a embargada ao pagamento de custas e despesas processuais,
bem como honorários que fixo em R$ 1.000,00.”
No apelo a parte embargada/exequente alegou que a embargante e o d.
juízo não se manifestaram quanto à alegação de má-fé e fraude daquela, por colocar
à venda a unidade já adquirida pelo apelante, bem como ausência de apreciação na
sentença do pedido de posse, pedido da ação executiva, tendo sido apreciada a
possibilidade de escritura do imóvel adquirido, que não foi objeto da ação,
necessitando nova decisão.
O recurso tempestivo e preparado (fls.65/57) foi contrariado (fls. 60/63).
Valor atribuído à causa em 15/05/2019: R$ 170.000,00.
É o relatório.
O recurso não merece provimento devendo a r. sentença deve ser
confirmada pelos seus próprios e bem deduzidos fundamentos, os quais ficam
inteiramente adotados como razão de decidir, pelo improvimento dos recursos, nos
termos do art. 252 do Regimento Interno deste Egrégio Tribunal de Justiça, que
assim dispõe: “Nos recursos em geral, o relator poderá limitar-se a ratificar os

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fundamentos da decisão recorrida, quando, suficientemente motivada, houver de
mantê-la, apreciando, se houver, os demais argumentos recursais capazes de, em
tese, infirmar a conclusão adotada no julgamento.”.
Nesta Seção de Direito Privado, o dispositivo regimental tem sido
utilizado, quer para evitar inútil repetição, quer para cumprir o princípio
constitucional da razoável duração dos processos. Anote-se, dentre tantos outros
precedentes: Apelações 99406023739-8, 99402069946-8 (1a Câmara); AI
99010153930-6 (1a Câmara); Apelações 99405106096-7, 99404069012-1 (2a
Câmara); Apelação 99010031478-5 (3a Câmara); Apelação 994050097355-6 (5a
Câmara); Apelação 99401017050-8 (6a Câmara); Apelação 99109079089-9 (11a
Câmara); Apelação 99010237099-2 (13a Câmara); AI 99010032298-2 (15a Câmara);
Apelação 99109084177-9 (17a Câmara); Apelação 99100021389-1 (23a Câmara);
Apelação 99207038448-6 (28a Câmara).
O E. Superior Tribunal de Justiça prestigia este entendimento quando
reconhece em seus julgados “a viabilidade de o órgão julgador adotar ou ratificar o
juízo de valor firmado na sentença, inclusive transcrevendo-a no acórdão, sem que
tal medida encerre omissão ou ausência de fundamentação no decisum” (REsp n°
662.272-RS, 2a Turma, Rel. Min. João Otávio de Noronha, j. 4.9.2007; REsp n°
641.963-ES, 2a Turma, Rel. Min. Castro Meira, j. 21.11.2005; REsp n° 592.092-AL,
2a Turma, Rel. Min. Eliana Calmon, j. 17.12.2004 e REsp n° 265.534- DF, 4a
Turma, Rel. Min. Fernando Gonçalves, j. 1.12.2003).
Por oportuno, transcrevem-se trechos da r. decisão:
“Vistos.
Trata-se de embargos à execução opostos por WG CONSTRUÇÃO E
INCORPORAÇÃO EIRELI - ME em face da execução que lhe move ROBERTO
SCHNEIDER, para obrigação de entrega do apartamento objeto da lide. Alega a ré
que, em que pese a quitação, não pode proceder à entrega do imóvel por falta do
'habite-se', eis que o processo para sua obtenção ainda está em trâmite junto à
Prefeitura. Pede a extinção da execução. A inicial veio acompanhada de
procuração e documentos (fls. 06/29).
Intimada, a embargada impugnou os fatos (fls. 35/36).
É o relatório.
Fundamento e decido.
O feito comporta julgamento antecipado, consoante o disposto no artigo
355, inciso I, do Código de Processo Civil.
Os embargos são procedentes.

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O contrato de compra e venda firmando entre as partes (fls. 11/15) não
prevê prazo para a entrega da unidade condominial, havendo disposição expressa,
na cláusula sexta, de que “o vendedor de obriga a outorgar escritura definitiva ao
comprador assim que o 'habite-se' seja expedido pela Municipalidade” (fl. 13).
Embora já iniciado processo administrativo para obtenção do 'habite-
se' junto à Prefeitura (fls. 05/06), a sua expedição consiste em verdadeira condição
suspensiva para a entrega da unidade à compradora, nos termos do contrato
entabulado e, também, porque não há como deferir a pretendida entrega sem que
estejam garantidas as condições mínimas de segurança, segundo as normas
estabelecidas pela Municipalidade.
Assim, considerando que a execução de título extrajudicial deve ter por
fundamento título líquido, certo e exigível, a falta de implemento da condição
suspensiva consistente na obtenção do 'habite-se', lhe retira a exigibilidade, pelo
que a execução merece ser extinta.” grifo nosso
Correta a r. sentença já que é impossível a posse do imóvel diante da
pendência da emissão do “habite-se” pela Prefeitura do município, eis que se trata de
exigência legal, sem o qual não é possível a entrega das chaves aos compradores.
Todavia, tal fato não afasta a mor da recorrida, conforme a Súmula 160
desta C. Corte: “A expedição do habite-se, quando não coincidir com a imediata
disponibilização física do imóvel ao promitente comprador, não afasta a mora
contratual atribuída à vendedora.”
Nesse sentido julgou esta Corte:
“Apelação. Compromisso de compra e venda de imóvel em construção.
Atraso na entrega da unidade. Prazo de conclusão de obras. Previsão de múltiplos
prazos e fluência do prazo a partir da celebração de outro contrato. Nulidade
(Tema 996 do STJ). Falta de obtenção do habite-se. Entrega das chaves sem
autorização para ocupação do imóvel. Nulidade da disposição contratual que
pretende dilatar o prazo de cumprimento de obrigação por prazo indeterminado
enquanto se aguarda expedição de licença do órgão público, a despeito da
utilização de anterior cláusula de tolerância. Inadimplemento caracterizado.
Pretensão indenizatória procedente. Presunção de prejuízo do adquirente,
independentemente da finalidade do negócio (Súmula no 162 do TJSP e Tema 996
do STJ). Indenização fixada com base na inversão de cláusula penal fixada para
inadimplemento
do
compromissário-comprador.
Admissibilidade.
Recurso
Repetitivo (Tema 971). (...)Recurso da ré e apelação adesiva do autor parcialmente
providos.” (TJSP; Apelação Cível 1030134-05.2014.8.26.0001; Relator (a): Enéas
Costa Garcia; Órgão Julgador: 1a Câmara de Direito Privado; Foro Regional I -
Santana - 4a Vara Cível; Data do Julgamento: 12/11/2019; Data de Registro:
12/11/2019) grifo nosso
“COMPRA E VENDA. ATRASO EM ENTREGA DE IMÓVEL.
RESTITUIÇÃO DE QUANTIAS PAGAS E DIREITO DE RETENÇÃO PARCIAL.

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CULPA RECÍPROCA. DANOS MATERIAIS. Insurgência dos autores contra a
sentença de parcial procedência. 1. Preliminar de nulidade da sentença por
julgamento extra petita. Não acolhimento. Reconhecimento da culpa recíproca teve
como consequência a parcial procedência dos pedidos constantes na inicial.
Desnecessidade de pedido reconvencional para reconhecer a culpa recíproca no
inadimplemento contratual. 2. Prazo de tolerância e atraso na entrega. Validade do
prazo de tolerância não superior a 180 dias, se expresso no contrato (Súmula 164
do TJSP). Data para entrega definitiva em outubro de 2014. Entrega simbólica das
chaves antes do habite-se não exime a responsabilidade da vendedora.
Diferenciação do caso para afastar a aplicação do Enunciado 38-8 desta 3a
Câmara e da Súmula 160 do TJSP. (...) Recurso provido em parte.” (TJSP;
Apelação Cível 1055641-25.2015.8.26.0100; Relator (a): Carlos Alberto de Salles;
Órgão Julgador: 3a Câmara de Direito Privado; Foro Central Cível - 32a Vara Cível;
Data do Julgamento: 09/02/2017; Data de Registro: 09/02/2017) grifo nosso
“COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. CRÉDITO ASSOCIATIVO.
ABUSIVIDADE DA CLÁUSULA QUE ESTABELECE PRAZO INDETERMINADO
PARA A ENTREGA DAS CHAVES, APÓS ASSINATURA DE CONTRATO DE
FINANCIAMENTO. PREVALÊNCIA DA DATA CERTA ESTIPULADA NO
CONTRATO. VÁLIDO PRAZO DE TOLERÂNCIA DE 120 DIAS ÚTEIS. ATRASO
INJUSTIFICADO.
COMPRADORES
IMITIDOS
NA
POSSE
ANTES
DA
EXPEDIÇÃO DO "HABITE-SE". MULTA CONTRATUAL ESPECIFICAMENTE
PREVISTA PARA O CASO DE ATRASO POR PARTE DA VENDEDORA.
INCIDÊNCIA ATÉ A DATA DO "HABITE-SE". EXCLUSÃO DO INCC A PARTIR
DO TÉRMINO DO PRAZO DE TOLERÂNCIA. SUBSTITUIÇÃO PELO IGP-M.
APELO DOS AUTORES PARCIALMENTE PROVIDO. 1. A r. sentença julgou
improcedente a ação indenizatória movida pelos promitentes compradores do
imóvel. Reforma parcial. 2. Abusividade da cláusula que estabelece prazo para a
entrega das chaves após a assinatura de contrato de financiamento bancário.
Prevalência do prazo determinado para conclusão das obras, acrescido do prazo de
tolerância de 120 dias úteis. 3. Entrega das chaves aos autores antes da expedição
do "habite-se". Inadmissibilidade. Risco à segurança dos consumidores. 4. Multa
contratual de 1% sobre o valor do imóvel especificamente prevista para o caso de
atraso na conclusão das obras. Incidência a partir do término do prazo de
tolerância até a data da expedição do "habite-se", eis que os autores já tinham a
posse do imóvel. 5. Ausência de previsão específica da multa de 10% requerida na
inicial. Impossibilidade de fixação. Risco de bis in idem. 6. O INCC somente pode
ser aplicado durante a fase de obras. Assim, referido índice somente deve ser
aplicado até o final do prazo de tolerância, quando será substituido pelo IGP-M. 7.
Apelação
dos
autores
parcialmente
provida.”
(TJSP;
Apelação
Cível
0074049-89.2012.8.26.0002; Relator (a): Alexandre Lazzarini; Órgão Julgador: 9a
Câmara de Direito Privado; Foro Regional II - Santo Amaro - 1a Vara Cível; Data do
Julgamento: 09/08/2016; Data de Registro: 09/08/2016) grifo nosso
Entretanto, sendo o pedido da ação executiva apenas a posse do imóvel,
nota-se que o contrato não prevê prazo de entrega das chaves, mas apenas da
escritura (com o “habite-se” - cláusula sexta). Assim, a posse da unidade ao

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comprador se dará com a expedição do “habite-se” pela Prefeitura, com
entrega das chaves imediatamente após a expedição de tal documento.
No tocante à alegação de fraude, descabe presunção ou preclusão, como
pleiteado, pois, não restou comprovada nos autos. Aliás, consultando julgados no
sítio eletrônico desta Corte foram localizadas pouquíssimas ações em face da
recorrida, sendo que se referiam apenas a atraso.
Por derradeiro, também não restou comprada a alegação de tentativa de
venda, pela ré, da unidade (21) já comprada e paga pelo autor, mediante placa e
número celular (fotografia supostamente na janela do apartamento do recorrente
fls. 17 dos autos em anexo - execução).
Não há provas de que o anúncio de venda referia-se, especificamente, a
unidade do autor (21). Nota-se anúncio genérico, conforme fotografia acostada (fls.
17). Também não foi juntada prova de ligação telefônica para comprovação de
oferta de venda específica da unidade do autor.
E outros fundamentos são dispensáveis diante da adoção integral dos
que foram deduzidos na r. sentença, e aqui expressamente adotados para evitar inútil
e desnecessária repetição, nos termos artigo 252 do Regimento Interno deste Egrégio
Tribunal de Justiça.
Por fim, diante do desprovimento do recurso, cabe majoração da verba
honorária para totalizar R$ 1.200,00, a fim de observar o art. 85 do NCPC.
Para fins de acesso aos Egrégios Tribunais Superiores, ficam
expressamente prequestionados todos os artigos legais e constitucionais
mencionados.
Ante o exposto, nega-se provimento ao recurso, com observação.
FLÁVIO CUNHA DA SILVA
Relator