Tribunal: TJSP
Processo: 1001036-41.2019.8.26.0084
Classe: Apelação Cível / Promessa de Compra e Venda
Órgão julgador: Campos Mello
Órgão colegiado: 22a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-03-14
Data de publicação: 2020-03-14

Ementa:
Execução de título extrajudicial. Instrumento particular de compromisso de compra e venda de imóvel. Embargos à execução julgados improcedentes. Decisão alterada em parte. 1. Cerceamento de defesa não configurado. 2. Alegação de vício de consentimento. Rejeição, diante da ausência de prova de sua ocorrência. Ônus que incumbia aos embargantes (art. 373, II, do C.P.C.) e do qual eles não se

Ementa:
Execução de título extrajudicial. Instrumento particular de compromisso de compra e venda de imóvel. Embargos à execução julgados improcedentes. Decisão alterada em parte. 1. Cerceamento de defesa não configurado. 2. Alegação de vício de consentimento. Rejeição, diante da ausência de prova de sua ocorrência. Ônus que incumbia aos embargantes (art. 373, II, do C.P.C.) e do qual eles não se desincumbiram. 3. Cláusula penal. Nulidade não comprovada. Necessidade, porém, de adequar o valor da multa às peculiaridades do caso concreto, por força do que dispõe o art. 413 do Código Civil. Redução pautada por equidade. Embargos julgados procedentes em parte. 4. Necessária redistribuição dos encargos de sucumbência. Sucumbência recíproca configurada. Recurso provido em parte para esse fim.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2020.0000189320
ACÓRDÃO
Vistos,
relatados
e
discutidos
estes
autos
de
Apelação
Cível
no
1001036-41.2019.8.26.0084, da Comarca de Campinas, em que são apelantes KARINA
APARECIDA ROCHA FERREIRA (JUSTIÇA GRATUITA) e CARLOS MARCELO DE
OLIVEIRA COSTA FERREIRA (JUSTIÇA GRATUITA), é apelado ANDRE LUIS
CASTRO SILVA.
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 22a Câmara de Direito Privado
do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Deram provimento em
parte ao recurso. V. U., de conformidade com o voto do relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores CAMPOS MELLO
(Presidente), MATHEUS FONTES E ROBERTO MAC CRACKEN.
São Paulo, 14 de março de 2020.
CAMPOS MELLO
Relator
Assinatura Eletrônica

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Apelação Cível no 1001036-41.2019.8.26.0084 -Voto no 75585
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Ap. 1001036-41.2019.8.26.0084 Campinas 2a VC/F.R. Vila Mimosa VOTO 75585
Aptes.: Karina Aparecida Rocha Ferreira (justiça gratuita) e outro.
Apdo.: Andre Luis Castro Silva.
EXECUÇÃO
DE
TÍTULO
EXTRAJUDICIAL.
INSTRUMENTO
PARTICULAR DE COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL.
EMBARGOS À EXECUÇÃO JULGADOS IMPROCEDENTES. DECISÃO
ALTERADA EM PARTE. 1. CERCEAMENTO DE DEFESA NÃO
CONFIGURADO. 2. ALEGAÇÃO DE VÍCIO DE CONSENTIMENTO.
REJEIÇÃO, DIANTE DA AUSÊNCIA DE PROVA DE SUA OCORRÊNCIA.
ÔNUS QUE INCUMBIA AOS EMBARGANTES (ART. 373, II, DO C.P.C.) E
DO QUAL ELES NÃO SE DESINCUMBIRAM. 3. CLÁUSULA PENAL.
NULIDADE
NÃO
COMPROVADA.
NECESSIDADE,
PORÉM,
DE
ADEQUAR O VALOR DA MULTA ÀS PECULIARIDADES DO
CASO CONCRETO, POR FORÇA DO QUE DISPÕE O ART. 413
DO CÓDIGO CIVIL. REDUÇÃO PAUTADA POR EQUIDADE.
EMBARGOS
JULGADOS
PROCEDENTES
EM
PARTE.
4.
NECESSÁRIA
REDISTRIBUIÇÃO
DOS
ENCARGOS
DE
SUCUMBÊNCIA.
SUCUMBÊNCIA
RECÍPROCA
CONFIGURADA. RECURSO PROVIDO EM PARTE PARA ESSE
FIM.
É apelação contra a sentença a fls. 111/113, que julgou
improcedentes
embargos
à
execução
de
título
extrajudicial
(instrumento particular de compromisso de compra e venda de imóvel).
Em seu recurso, alegam os embargantes que a decisão
não pode subsistir, pois configurado cerceamento de defesa, em
decorrência do julgamento antecipado da lide, visto que necessária a
realização de prova oral, para demonstrar a existência de vício de
consentimento. Alegam que foram induzidos a erro na contratação,
visto que assinaram o referido instrumento com o intuito apenas de
garantir a realização do negócio jurídico, certo que desconheciam o
fato de que, na hipótese de impossibilidade de obtenção de
financiamento bancário, estariam obrigados ao pagamento de valor
correspondente à cominação imposta pela cláusula penal. Invocam a
incidência da Lei 8.078/90 e batem-se pelo reconhecimento da
nulidade
da
referida
cláusula.
Postulam,
subsidiariamente,
o
reconhecimento de excesso de execução, já que entendem abusiva a
cláusula penal, correspondente a 20% do valor total do contrato.
Pretendem a redução da multa para o percentual de 2%, mantida a base
de cálculo. Pedem a anulação da decisão ou a reforma.
Apresentadas contrarrazões, subiram os autos.
É o relatório.
O apelo comporta provimento em parte.
No caso em tela, o que os apelantes afirmaram é que,
no momento da celebração do instrumento contratual objeto da
execução ora embargada, externaram sua vontade de modo viciado.
Mais especificamente, alegaram a existência de erro na contratação.

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Pois bem; convém assentar, antes de mais nada, que,
tanto na hipótese de erro substancial, quanto naquela de omissão
dolosa, em ambas o ônus da prova é de que quem alega a ocorrência do
vício de vontade, visto ser essa a regra geral a respeito. Em relação ao
erro substancial, a regra é antiga (cf. Martinho Garcez, “Nullidades
dos Actos Juridicos”, Cunha & Irmão, Rio de Janeiro, 1896, p. 115),
ainda que seja admissível o emprego de indícios e presunções (cf.
Raymond Célice, “El Error en los Contractos”, trad. espanhola, s. d.,
Ed. Góngora, Madrid, p. 111; Moacyr Amaral Santos, “Prova
Judiciária no Cível e Comercial”, Vol. V, Ed. Max Limonad, 1949, p.
479 e seguintes). De qualquer modo, ainda que não houvesse regra
específica a respeito do tema, o fato é que incide, na espécie, o
disposto no art. 373, II, do C.P.C.
Assentadas tais premissas, forçoso concluir que, no
caso em tela, os apelantes não se desincumbiram do seu encargo
probatório, visto que não comprovaram a existência do alegado vício
de consentimento. Pior: eles nem ao menos foram capazes de
explicitar, de forma clara e precisa, no que teria consistido o
mencionado erro. Com efeito, ora eles afirmam que não tinham “...
conhecimento de todas as cominações a que estavam submetidos...”
(cf. fls. 121) ao assinarem o instrumento em questão, ora que o
desconhecimento dizia respeito ao fato de que “...a impossibilidade de
contrair
financiamento
imobiliário
resultaria
em
qualquer
penalidade...” (cf. fls. 121). Como se não bastasse, eles também
afirmaram que o erro é substancial, pois “...sequer tinham noção de
suas capacidades financeiras de adquirir o imóvel...” (cf. fls. 121).
Daí se percebe que os apelantes não podem mesmo lograr êxito em sua
pretensão de ver anulada a cláusula penal estipulada na avença, já que
nem mesmo foram capazes de explicitar no que teria consistido o
suposto vício de consentimento.
Tal constatação, inclusive, faz cair por terra a
alegação de cerceamento de defesa. Isso porque não basta que os
apelantes aleguem que outras provas são necessárias. Ao contrário,
eles deveriam ter esclarecido no que consistiriam tais provas, para que
se pudesse aferir sua pertinência e relevância. É que nem todos os
fatos, ainda que controvertidos, são pertinentes e relevantes. E nem
basta só a tentativa de prova sobre fato pertinente. É necessário ainda
que a prova pretendida tenha por objeto fato relevante, fato que tenha
o condão de influir no conteúdo daquilo que será decidido. No caso em
tela, a falta de maiores esclarecimentos acerca do que teria consistido
o mencionado vício de consentimento acarreta, por óbvio, a rejeição
dessa alegação. Vale lembrar ainda que a necessidade da produção de
prova há de ficar evidenciada para que o julgamento antecipado
implique cerceamento de defesa. A antecipação é legítima se os

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aspectos decisivos estão suficientemente líquidos para embasar o
convencimento do Magistrado (RTJ, vol. 115/78). É esse, justamente,
o caso dos autos.
Assim,
não
demonstrado
o
alegado
vício
de
consentimento, não é caso mesmo de decretar a nulidade da cláusula
penal prevista na avença, a qual tem natureza de prefixação de perdas
e danos. A propósito, confira-se a lição do antigo Desembargador
desta Corte Roberto Bedaque sobre o tema: “Quanto à cláusula penal,
tem-se que é obrigação acessória, cuja finalidade é pré-liquidar danos
e, de forma acidental, constranger o devedor a cumprir a obrigação.
Não há necessidade de alegação do prejuízo, mas deve haver culpa do
devedor em relação à inexecução, infração de uma das cláusulas do
contrato ou mora. A cláusula penal pode ser compensatória (total
inexecução do contrato) ou moratória (punir o retardamento no
cumprimento da obrigação), havendo a fixação prévia do valor da
indenização (cfr. Orlando Gomes, Obrigações, 13a ed., Forense, 2000,
pp. 159-162). O artigo 412 do Código Civil fixa um limite máximo
para o valor da cominação imposta pela cláusula penal, que não pode
ultrapassar o da obrigação principal.” (Ap. 991.07.033918-9, DJ
5.2.2010). Nesse ponto, portanto, o recurso não merece provimento.
Entretanto, é caso de ser adequado o valor da multa às
peculiaridades do caso concreto, por força do que dispõe o art. 413 do
Código Civil, que é norma de ordem pública e que poderia até mesmo
ser aplicada de ofício (cf. Enunciados 355 e 356 da IV Jornada de
Direito Civil do Centro de Estudos Jurídicos do Conselho da Justiça
Federal, coord. Min. Ruy Rosado de Aguiar, in www.cjf.jus.br, acesso
em 03.03.2020). O juiz tem o dever de adequar o valor.
Nesse sentido, é lapidar a lição de Sílvio de Salvo
Venosa, verbis: “Esse é o sentido finalmente adotado pelo vigente
Código, neste art. 413. Note que a presente lei usa o verbo dever.
Nesse caso, a redução passa a ser definitivamente um dever do juiz, e
não mais uma faculdade. Cabe ao juiz também, no caso concreto,
reduzir a multa se esta for manifestamente excessiva, levando-se em
conta a natureza e a finalidade do negócio. O campo é o da equidade.
Não há padrão ou limites apontados pela lei. O princípio se coaduna
com a finalidade social do contrato que o corrente Código atribui,
bem como com a boa-fé objetiva. O dispositivo em exame não pode ser
afastado pela vontade das partes: disposição nesse sentido, a nosso
ver, será ineficaz.” (in “Código Civil Interpretado”, Ed. Atlas, 2010,
pp. 416/417). É também o entendimento de Bruno Miragem ("Abuso de
Direito – Ilicitude objetiva e limite ao exercício de prerrogativas
jurídicas no Direito Privado", Ed. RT, 2a ed., 2013, p. 218) e de Daniel
Eduardo Branco Carnacchioni, " As Teorias da Cláusula Penal e das

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Arras:
Conceito
e
Introdução"
in
"Responsabilidade
Civil
e
Inadimplemento no Direito Brasileiro, obra coletiva, coord. Fátima
Nancy Andrighi, Ed. Atlas, 2014, p. 154)
No caso em questão, é bem verdade que a magistrada
sentenciante julgou improcedentes os embargos à execução ajuizados
pelos ora apelantes, reconhecendo não haver abusividade na cláusula
penal prevista na avença celebrada entre partes, com base no seguinte
fundamento: “Por fim, não pode ser tida como abusiva a imposição de
cláusula
penal,
por
representar
a
vontade
das
partes
e,
especificamente,
porque
os
embargantes
não
demonstraram
a
insuficiência de informação acerca da contratação em questão ou
dificuldades impostas pelo embargado no cumprimento no contrato,
em razão das condições existentes, devendo aplicar-se, portanto, o
princípio pacta sunt servanda.” (cf. fls. 112). Porém, tal entendimento
não pode prevalecer.
Na espécie, referida cláusula penal foi pactuada nos
seguintes termos, verbis: “Cláusula VIII Se por quaisquer motivos as
partes qualificadas neste instrumento não cumprirem suas obrigações
contratuais, a parte infratora arcará com a multa de 20% (vinte por
cento) sobre o valor total do presente instrumento além de arcar com
as custas processuais e honorários na hipótese de haver demanda
judicial” (cf. fls. 94). Tal percentual revela-se abusivo, diante das
peculiaridades do caso concreto. Com efeito, aqui, restou a salvo de
controvérsia que os compromissários compradores nem chegaram a ser
imitidos na posse do imóvel objeto do aludido compromisso, certo
ainda que também não grassa controvérsia a respeito do fato de que,
entre a assinatura do referido instrumento, em 22.09.2018 (cf. fls.
91/95) e a expressa manifestação de desistência dos ora apelantes (cf.
fls. 72), decorreu pouco mais de dois meses. Ora, por tudo isso, é de
rigor a conclusão de que é abusiva a cobrança de multa correspondente
a 20% do valor total do contrato.
Em consequência, é legítima a exigência da cláusula
penal em análise, mas deve ser ela limitada ao percentual de 4% do
valor total do contrato (4% de R$ 370.000,00 = R$ 14.800,00). Tal
redução se justifica, ainda, pelo fato de que o ora apelado sequer
alegou a existência de prejuízos excepcionais advindos da desistência
do negócio jurídico ocorrida na espécie, certo também que ele
conhecia o risco inerente a esse tipo de contratação, já que restou
expressamente estipulado no contrato que parte do valor do imóvel
seria paga por meio de obtenção de financiamento imobiliário (cf.
cláusula 4.2 a fls. 92).
Recorra-se, a propósito, novamente ao ensinamento de
Bruno Miragem, verbis: "O direito do credor de exigir a cláusula

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penal, quando esta for excessiva, torna-se ineficaz, ou ao menos tem
sua eficácia mitigada, devendo tal providência ser provocada por
iniciativa do devedor, ao reclamar o controle judicial do valor
inicialmente ajustado" (ob. e loc. cits.). É o caso dos autos, em que as
circunstâncias do inadimplemento e a magnitude desmesurada do
encargo imposto aos apelantes atraem a incidência da parte final do
art. 413 do Código Civil.
Em resumo, a r. sentença comporta reforma em parte,
para acolher em parte os embargos à execução, para reduzir o valor da
multa
contratual
devida
pelos
apelantes,
nos
termos
acima
explicitados.
De resto, alterada a sentença, restou configurada
hipótese de recíproca sucumbência e deve também incidir o princípio
da causalidade, de espectro mais amplo que o da mera sucumbência.
Em consequência, cada litigante suportará a metade das custas e
despesas processuais e pagará os honorários advocatícios da parte
contrária, que fixo em R$ 1.500,00, nos termos do art. 85, § 8o, do
C.P.C., observado, porém, em relação aos embargantes, o disposto no
art. 98, § 3o, do C.P.C. (cf. fls. 77).
Pelo exposto, dou provimento em parte ao recurso,
para as finalidades acima explicitadas.
Campos Mello
Desembargador Relator