Tribunal: TJSP
Processo: 2246874-30.2020.8.26.0000
Classe: Agravo de Instrumento / Locação de Imóvel
Órgão julgador: Lino Machado
Órgão colegiado: 30a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-12-04
Data de publicação: 2020-12-04

Ementa:
Agravo de instrumento – Ação renovatória de aluguel – Contrato de locação de imóvel comercial – Fixação do aluguel provisório – Valor fixado com razoabilidade na demanda em discussão – Decisão mantida.

Não há o que tirar ou acrescentar à fundamentação do que foi decidido quanto ao inconformismo dos demandantes com a r. decisão agravada que fixou provisória o aluguel da demanda ora

Ementa:
Agravo de instrumento – Ação renovatória de aluguel – Contrato de locação de imóvel comercial – Fixação do aluguel provisório – Valor fixado com razoabilidade na demanda em discussão – Decisão mantida.

Não há o que tirar ou acrescentar à fundamentação do que foi decidido quanto ao inconformismo dos demandantes com a r. decisão agravada que fixou provisória o aluguel da demanda ora discutida na quantia de R$568.900,00.

Agravo desprovido.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2020.0000997167
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Agravo de Instrumento no
2246874-30.2020.8.26.0000, da Comarca de Barueri, em que são agravantes DELTA
MONTAGENS
INDUSTRAIS
LTDA.
e
BETA
EMPREENDIMENTOS
IMOBILIÁRIOS S/C LTDA, é agravado WALMART BRASIL LTDA.
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 30a Câmara de Direito
Privado do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Negaram
provimento ao recurso. V. U., de conformidade com o voto do relator, que integra
este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores ANDRADE NETO
(Presidente sem voto), CARLOS RUSSO E MARCOS RAMOS.
São Paulo, 4 de dezembro de 2020.
LINO MACHADO
Relator
Assinatura Eletrônica

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Agravo de Instrumento no 2246874-30.2020.8.26.0000 - Voto no 46.061 - fss
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Agravo de Instrumento n.o 2246874-30.2020.8.26.0000
Agravantes: Delta Montagens Industriais Ltda.;
Beta Empreendimentos Imobiliários S/C Ltda.
Agravada: Walmart Brasil Ltda.
Comarca:
Barueri (5a Vara Cível - Proc. n.o 1008364-70.2019.8.26.0068)
Juiz (a):
Anelise Soares
VOTO No 46.061
Agravo de instrumento
Ação renovatória de aluguel

Contrato de locação de imóvel comercial
Fixação do
aluguel provisório
Valor fixado com razoabilidade na
demanda em discussão Decisão mantida.
Não há o que tirar ou acrescentar à fundamentação do que
foi decidido quanto ao inconformismo dos demandantes
com a r. decisão agravada que fixou provisória o aluguel da
demanda ora discutida na quantia de R$568.900,00.
Agravo desprovido.
Vistos.
Agravo de instrumento contra a r. decisão
trasladada a fls. 88/89 (fls. 1.753/1.754 dos autos principais), proferida
nos autos da ação renovatória, fundada em contrato de locação
comercial, que, entre outras disposições, arbitrou o aluguel provisório
em R$468.000,00, tendo sido reformada parcialmente tal decisão à fl.
1.785/1.786, arbitrando o aluguel provisório em R$568.900,00. Alegam
as rés, ora agravantes, em síntese, que não merece prosperar o valor
provisório fixado pela douta juíza de primeiro grau; que a autora, ora

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agravada, ao ajuizar a demanda trouxe o seu laudo avaliatório e
apresentou o valor do locativo na quantia de R$468.000,00; que
discordam do valor apresentado pela agravada, tendo sido apresentado
pelas agravantes qual seria o valor justo da locação do imóvel diante da
elaboração do laudo de avaliação, ou seja, apurou o valor locativo
mensal utilizando-se do método comparativo direto que demonstrou que
o valor é de R$1.063.000,00; que no caso em tela houve audiência de
tentativa de conciliação, porém restou infrutífera, tendo a autora, ora
agravada, apresentando informalmente uma proposta para a renovatória
na quantia de R$750.000,00; que foi determinado pelo Juízo a realização
de prova pericial de engenharia para apuração do valor de locação dos
imóveis cuja renovação se pretende; que no caso ora sob exame, foi
apresentado o laudo do perito judicial e concluiu “que o valor locativo final
do bem resulta em R$735.000,00 (setecentos e trinta e cinco mil reais) para dezembro
de 2019, de acordo com a média da soma do método comparativo e renda (pendentes
de esclarecimentos), também indicou como data do termo final da locação de origem
18/12/2019, sendo devido a partir de então o pagamento do novo aluguel” (fl. 08);
as agravantes informaram ao Juízo que houve inadimplência por parte da
agravada, reiterando a necessidade de fixar-se o valor do aluguel
provisório com base no que prevê o § 4o do art. 72 da Lei n.o 8.245/91;
que o Juízo em sua decisão “não se apoiou em momento algum na prova pericial
juntada aos autos, seja aquela apresentada pelo próprio Perito Judicial, seja pela
prova técnica trazida aos autos pelas Locadoras, ou ainda não atendou ao expresso
dispositivo legal (artigo 72, §4o da Lei n.o 8.245/91), necessária a reforma da r. decisão
agravada, para o fim de majorar os aluguéis provisórios, para um importe justo e
razoável” (fls. 20/21); que ficou patente a imprescindibilidade da
majoração dos aluguéis provisórios, os quais devem ser fixados no
importe de R$850.400,00 (oitocentos e cinquenta mil e quatrocentos

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reais), correspondente a 80% (oitenta por cento) do valor proposto pelas
locadoras, ou, no mínimo, no importe apurado inicialmente pelo Sr.
Perito Judicial, qual seja, R$735.000,00 (setecentos e trinta e cinco mil
reais), sob pena de causar absoluto desequilíbrio econômico e financeiro
para a referida locação. Arguem a necessidade de reforma da r. decisão e
pedem para garantir em favor das: “Agravantes, até que o mérito da ação seja
julgado, o direito de receber os alugueis provisórios no valor de R$850.400,00
(oitocentos e cinquenta mil e quatrocentos reais), correspondente a 80% (oitenta por
cento) do pedido, ou subsidiariamente, o valor de R$780.000,00 (setecentos e oitenta
mil reais), apurado na avaliação do Perito Judicial, sob pena de configurar
enriquecimento indevido da Agravada” (fl. 25). Negado efeito suspensivo (fls.
1.877/1.880). Veio contraminuta (fls. 1.885.1.892).
É o relatório.
A fls. 1.877/1.880, proferi a seguinte decisão:
“No caso ora sob exame, o que está em julgamento
neste agravo é a manutenção ou não, do valor arbitrado pelo Juízo do aluguel
provisório na demanda em discussão. Não cabe a esta Corte, em agravo de
instrumento, analisar o mérito da demanda completa, mas, sim, o ponto objeto da
decisão interlocutória proferida. Neste sentido: 'Não assiste razão ao embargante, na
medida em que, o objeto de análise deste agravo de instrumento limita-se ao conteúdo
da decisão interlocutória agravada' (EMBDEC 776147702 PR 0776147-7/02 - Paulo
Roberto Vasconcelos).
A controvérsia existente na demanda com relação ao
valor dos aluguéis fixados provisoriamente, tendo-se em conta que a autora (agravada)
apresentou o seu valor locatício, bem como as rés (agravantes) juntaram o laudo, para
demonstrar qual seria o valor que entendem como correto para locação do imóvel,
além do que houve perícia judicial, tendo sido apresentado pelo perito a quantia de
R$735.000,00.

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A autora apresentou o valor de R$468.000,00. Já as rés
a quantia de R$1.063.000,00 (R$1.063.000,00 [rés] - R$468.000,00 [autora] =
R$595.000,00 [diferença]). O perito judicial concluiu que o valor seria de
R$735.000,00, ou seja, (R$735.000,00 [perito judicial] - R$468.000,00 [autora] =
R$267.000,00 [diferença]) e (R$1.063.000,00 [rés] - R$735.000,00 [ perito judicial] =
R$328.000,00 [diferença]).
Verifica-se nos autos que o Juízo ainda não homologou
o laudo de avaliação em discussão, tal como constou da r. decisão ora agravada, além
do que, a princípio, o laudo pericial de fls. 665/1.590 dos autos principais está
suficientemente fundamentado pelo avaliador (perito judicial), engenheiro, apesar de
os engenheiros utilizarem-se de fórmulas matemáticas visando à maior
objetividade possível do valor de mercado do bem (aliás, a avaliação nunca é
exata).
Importante ressaltar que embora o laudo pericial
não seja vinculante, o juiz, para afastá-lo, há de basear-se em 'outros elementos
ou fatos provados nos autos' (CPC/1973, art. 436 CPC/2015, art. 479) e, por
meio destes, formar uma convicção fundamentada.
De qualquer modo, estamos na fase de
conhecimento em razão da discussão envolvendo os demandantes, tendo-se em
conta que a iniciativa probatória é da magistrada, em busca da verdade real. Sendo
assim, é dever do juiz zelar pela estabilidade e segurança jurídica, tal como
ocorreu no caso ora sob exame, em respeito à igualdade de tratamento das
partes (art. 125 do CPC/1973), bem como ao princípio da razoabilidade,
considerando-se ainda a teoria do livre convencimento motivado ou da persuasão
racional do Juiz (arts. 139, 370 e 371, ambos do CPC/2015).
À vista do exposto, a douta juíza de primeiro grau
arbitrou o aluguel provisório em R$468.000,00, destarte, trata-se de ato discricionário
do juiz, e não vinculado, além do que eventual prejuízo provocado na demanda

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poderá, a princípio, ser solucionado por ocasião do julgamento da demanda, quando
ambas as partes terão tido oportunidade de amplo debate sobre o tema, tal como já
esclarecido pelo Juízo ao fixar provisoriamente o valor do aluguel em discussão 'sem
prejuízo da fixação de aluguéis em patamar maior de forma retroativa quando do
sentenciamento do feito'.
Sendo assim, não há relevância na fundamentação
jurídica do pedido suficiente para, a princípio, majorar o valor do aluguel provisório, o
qual foi fixado na r. decisão agravada em menos da média entre o valor pleiteado pela
autora e o valor 'justo' defendido pelas rés; tampouco há risco de lesão grave e de
difícil reparação, pois eventual pagamento a maior/menor (caso, ao final, seja fixado
um valor definitivo inferior/maior ao valor provisório) poderá ser compensado com
aluguéis futuros.
Como se trata de ação renovatória de contrato de
locação, é razoável que se mantenha, por ora, o valor provisório fixado pela
magistrada de primeiro grau, uma vez que de tal modo que o julgador possa decidir
sobre o valor locatício do imóvel objeto da demanda, sem prejuízo de que o valor
definitivo venha a ser arbitrado na sentença, quando ambas as partes terão tido
oportunidade de amplo debate sobre o tema.
À vista do exposto, deixo de atribuir ao recurso o
pretendido efeito suspensivo cujos pressupostos de concessão não vejo
configurados”.
Todavia, verifica-se nos autos que o Juízo de
origem reconsiderou parcialmente sua decisão, como se vê a fls.
1.785/1.786 desses autos, razão pela qual considerou razoável a fixação
dos aluguéis no montante reconhecido pelo requerente em seu parecer
técnico, R$568.900,00.
Porém, as agravantes ainda discordam do valor
fixado pelo Juízo de origem e sustentam que o valor “não está apoiada na
prova pericial juntada aos autos, que apurou o valor locativo mensal de R$ 780.000,00

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(setecentos e oitenta mil reais), tampouco atentou ao artigo 72, §4o da Lei n.o
8.245/91, que determina o valor provisório da locação em 80% (oitenta por cento) do
valor proposto pelo locador, correspondente a R$ 850.400,00 (oitocentos e cinquenta
mil e quatrocentos reais)” (fl. 1.900).
No caso ora sob exame, não há o que tirar ou
acrescentar à fundamentação do que foi decidido quanto ao
inconformismo dos demandantes com a r. decisão agravada que fixou
provisória o aluguel da demanda ora discutida na quantia de
R$568.900,00, tendo em vista que a r. decisão agravada está bem
fundamentada, o que recomenda a manutenção da decisão que fixou,
provisoriamente, o valor do aluguel mensal.
Além
disso,
não
há
relevância
na
fundamentação jurídica do pedido suficiente para, a princípio, reduzir
ou majorar o valor do aluguel provisório, o qual foi fixado na r. decisão
agravada em menos da média entre o valor pleiteado pela autora e o
valor “justo” defendido pela ré; tampouco há risco de lesão grave e de
difícil reparação, pois eventual pagamento a maior (caso, ao final, seja
fixado um valor definitivo inferior ao valor provisório) poderá ser
compensado com aluguéis futuros.
Sendo assim, não vejo razão suficiente para
alterar a r. decisão agravada.
Por conseguinte, nego provimento ao agravo.
LINO MACHADO
RELATOR
Assinatura Eletrônica