Tribunal: TJSP
Processo: 1034922-85.2016.8.26.0100
Classe: Apelação Cível / Promessa de Compra e Venda
Órgão julgador: Benedito Antonio Okuno
Órgão colegiado: 8a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-09-02
Data de publicação: 2020-09-09

Ementa:
AÇÃO DE REPARAÇÃO DE DANOS – compromisso de compra e venda - sentença de procedência parcial – insurgência dos réus – caso em que está evidenciada a falta de informação precisa e clara quando da venda dos imóveis localizados no pavimento 26° do empreendimento, onde consta que os mesmos possuem pé direito duplo – autores que adquiriram duas unidades contiguas por preço similar – somente

Ementa:
AÇÃO DE REPARAÇÃO DE DANOS – compromisso de compra e venda - sentença de procedência parcial – insurgência dos réus – caso em que está evidenciada a falta de informação precisa e clara quando da venda dos imóveis localizados no pavimento 26° do empreendimento, onde consta que os mesmos possuem pé direito duplo – autores que adquiriram duas unidades contiguas por preço similar – somente quando da vistoria, tomaram conhecimento de que um delas é tipo padrão - DECADÊNCIA – art. 27 CDC – prazo quinquenal – DANO MATERIAL – perícia judicial que apurou quantia de 30% do valor a menor em relação a unidade que não possui pé direito duplo – ausência de impugnação especifica quanto a esse valor – devida a restituição – DANO MORAL – caracterização – desdobramentos advindos da situação que superam o mero aborrecimento – fixação em R$ 5.000,00 para cada autor que se mostra razoável e compatível com a hipótese em comento – HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS – art. 26, parágrafo único, c.c. 85, §2° do CPC – sentença mantida – RECURSO NÃO PROVIDO.

Inteiro teor:
TRIBUNAL DE JUSTIÇA
PODER JUDICIÁRIO
São Paulo
Registro: 2020.0000726442
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível no
1034922-85.2016.8.26.0100, da Comarca de São Paulo, em que são apelantes
TAPIRAPÉ
EMPREENDIMENTOS
IMOBILIARIOS
LTDA
e
HELBOR
EMPREEDIMENTOS S/A, são apelados SILVIO DOS SANTOS UEZATO e
KARINA CHINEM UEZATO.
ACORDAM, em 8a Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça de
São Paulo, proferir a seguinte decisão: "Negaram provimento ao recurso. V. U.", de
conformidade com o voto do Relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Exmos. Desembargadores
THEODURETO CAMARGO (Presidente sem voto), SALLES ROSSI E PEDRO DE
ALCÂNTARA DA SILVA LEME FILHO.
São Paulo, 2 de setembro de 2020
BENEDITO ANTONIO OKUNO
RELATOR
Assinatura Eletrônica

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Apelação Cível no 1034922-85.2016.8.26.0100 - São Paulo - VOTO No 1928
C2/12
VOTO No : 1928
APEL. : 1034922-85.2016.8.26.0100
COMARCA : São Paulo
APTE. : TAÍRAPÉ EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA E
OUTRO
APDO. : SILVIO DOS SANTOS UEZATO E OUTRA
AÇÃO DE REPARAÇÃO DE DANOS
compromisso de
compra e venda - sentença de procedência parcial

insurgência dos réus caso em que está evidenciada a falta de
informação precisa e clara quando da venda dos imóveis
localizados no pavimento 26° do empreendimento, onde consta
que os mesmos possuem pé direito duplo
autores que
adquiriram duas unidades contiguas por preço similar

somente quando da vistoria, tomaram conhecimento de que um
delas é tipo padrão - DECADÊNCIA art. 27 CDC prazo
quinquenal DANO MATERIAL perícia judicial que apurou
quantia de 30% do valor a menor em relação a unidade que
não possui pé direito duplo
ausência de impugnação
especifica quanto a esse valor devida a restituição DANO
MORAL
caracterização
desdobramentos advindos da
situação que superam o mero aborrecimento fixação em R$
5.000,00 para cada autor que se mostra razoável e compatível
com a hipótese em comento HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS
art. 26, parágrafo único, c.c. 85, §2° do CPC sentença
mantida RECURSO NÃO PROVIDO.
Apelação interposta contra sentença que julgou
parcialmente procedente a ação para condenar as rés ao pagamento de R$
5.000,00 para cada um dos autores, à título de danos morais e ainda R$ 80.454,61
pelos danos materiais.
Recorrem as rés aduzindo preliminarmente a falta de

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interesse de agir, tendo em vista o 'termo de recebimento de chaves' e o 'termo de
vistoria e posse'. Alega que a ausência de pé direito é vício aparente, e os
apelados vistoriaram o imóvel, viram que não tinha e deram quitação, porque foi
entregue como contratado, sem qualquer oposição.
Aduzem ainda a decadência prevista no art. 26 do
Código de Defesa do Consumidor, considerando que foi constatado que a
unidade 2603 não tinha pé direito duplo em 24.01.2014, data da vistoria (fl.
309/310), tendo se passado mais de um ano até o ajuizamento desta ação
(07.04.2016).
Sustenta a inexistência de descumprimento contratual,
ao argumento de que não foi divulgado que a unidade 2603 possuiria pé direito
duplo, fato esclarecido pelo corretor no momento da venda e compra; e que, tanto
o memorial descritivo como o instrumento particular de compra e venda, verifica-
se que existe a diferença entre as duas unidades.
Discorre sobre a irregularidade do uso de pé direito
duplo para a construção de mezanino de acordo com o código de obras de são
Paulo, uma das razões pela qual não há grande diferença de preço entre os
imóveis e a inexistência do dever de indenizar os supostos danos materiais.
Insurge-se ainda contra a condenação em danos
morais, salientando que eventual descumprimento do contrato não enseja a
pretendida indenização. Subsidiariamente, postula, ao menos, a redução do valor.
Por fim, discute os honorários sucumbenciais,

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alegando que os mesmos devem recair sobre o proveito econômico não obtido
pelos autores, que pode ser aferido de forma objetiva, e consistente nos lucros
cessantes no valor de R$ 388.591,49.
O recurso foi processado e respondido, sendo
encaminhado à segunda instância, onde foi admitido em seus regulares efeitos.
É o relatório.
Depreende-se dos autos que os autores adquiriram,
em 06.08.2010, as unidades 2.603 e 2.604 do empreendimento denominado
'Condominio Comercial Casa das Caldeiras', situado na Av. Francisco
Matarazzo, 1.752, Perdizes, São Paulo.
Segundo narrativa inicial, os vendedores informaram
que dispunham de unidade padrão e também as unidades diferenciadas
localizadas no 26° andar, com pé direito duplo, conforme documento de fl. 107,
tendo os autores adquirido as duas unidades referidas, por preço praticamente
idênticos. (R$ 433.445,12 unidade 2603 e R$ 437.065,77-unidade 2604)
Discorrem sobre a vistoria ocorrida em julho de 2013,
quando constataram que apenas a unidade 2604 contemplava o pé direito duplo, e
que mesmo contrariados assinaram o termo de vistoria e receberam a chave das
unidades. Sustentam a ocorrência de informação inadequada e propaganda
enganosa, além da falta de transparência.
Inicialmente afasta-se a alegação preliminar de

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decadência fundada no artigo 26 do Código de Defesa do Consumidor, uma vez
que a pretensão dos autores é de reparação pelos danos decorrentes da
responsabilidade por fato do produto.
A relação havida entre as partes é de consumo e ao
consumidor será aplicada sempre a norma que lhe for mais favorável, sendo certo
que a aplicação do Código de Defesa do Consumidor não exclui a de outros
diplomas legais, nos termos do artigo 7o do CDC.
Art. 7° Os direitos previstos neste código não excluem
outros decorrentes de tratados ou convenções internacionais de que o Brasil seja
signatário, da legislação interna ordinária, de regulamentos expedidos pelas
autoridades administrativas competentes, bem como dos que derivem dos princípios
gerais do direito, analogia, costumes e eqüidade.
Dessa forma, o prazo de garantia para a manifestação
dos vícios é de cinco anos, nos termos do artigo 618 do Código Civil. Dentro
desse prazo, a partir do surgimento do vício, surge o prazo prescricional
quinquenal para exigir a reparação do dano, nos termos do Artigo 27 do Código
de Defesa do Consumidor.
Considerando a vistoria ocorrida em julho de 2013,
primeira ocasião em que constatado o vício, este é o momento em que se inicia o
cômputo do prazo decadencial de cinco anos para a ação de reparação de danos.
Assim sendo, não há que se falar em decadência do direito dos autores que
ajuizaram esta ação em abril de 2016.
Quanto a preliminar arguida de falta de interesse de

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agir, esta confunde-se com o mérito e com ela será analisada.
No mérito, a questão central restringe-se a forma
como divulgada a publicidade, bem como quanto as informações fornecidas
quando da venda aos autores das citadas unidades imobiliárias.
Apesar da tentativa das apelantes de dizer o contrário,
fato é que o documento de fl. 107, na parte inferior diz “o 26° pavimento possui
pé direito duplo”, levando os autores, consumidores, a acreditar que estavam
adquirindo ambas as unidades com o pé direito duplo, como bem reconhecido
pela sentença. Observa-se a folha 446 do laudo pericial, especificamente nos
itens 6 e 7, a constatação quanto a informação que levou a crer que todas as
unidades do referido pavimento possuíam pé direito duplo.
Ao argumentos deduzidos pelos apelantes são
insuficientes a afastar o decidido. Note-se, não fosse a intenção de ludibriar,
bastava haver a ressalva quanto a informação de que o pavimento possui pé
direito duplo, todavia não em todas as suas unidades, ou de forma similar. A
maneira como exposta a informação, faz crer, de fato, que o pavimento inteiro é
constituído de unidades com duplo pé direito.
Desta forma, violado o principio da boa-fé objetiva e
da transparência contratual, e a regra do artigo 30 do Código de Defesa do
Consumidor
Art. 30. Toda informação ou publicidade, suficientemente
precisa, veiculada por qualquer forma ou meio de comunicação com relação a produtos e

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serviços oferecidos ou apresentados, obriga o fornecedor que a fizer veicular ou dela se
utilizar e integra o contrato que vier a ser celebrado.
Aliás, neste sentido já julgou esta Corte processo
semelhante, envolvendo as mesmas rés e a mesma questão acerca da ausência do
pé direito duplo, justamente no pavimento do 26° andar do mesmo
empreendimento, como se verifica:
“COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL
PÉ-DIREITO DUPLO Material publicitário que indica a existência de pé-direito
duplo no 26o pavimento Entrega da unidade autônoma com pé-direito tipo padrão
Força vinculante da oferta - A oferta suficiente e precisa vincula o fornecedor e integra
o contrato celebrado - Inteligência do art. 30, do CDC Necessidade de abatimento
proporcional do preço Observância ao art. 18, §1o, do CDC Danos morais
caracterizados - Frustação quanto à entrega do imóvel nos termos contratados
Quantum que deve ser fixado com razoabilidade e proporcionalidade Sentença
reformada
Recurso provido. AGRAVO RETIDO - Não conhecimento diante da
ausência de reiteração no momento oportuno. Inteligência do art. 523, §1o, do CPC/73.
(TJSP; Apelação Cível 1021702-94.2014.8.26.0001; Relator (a): Moreira Viegas;
Órgão Julgador: 5a Câmara de Direito Privado; Foro Regional VI - Penha de França -
3a Vara Cível; Data do Julgamento: 20/09/2017; Data de Registro: 20/09/2017)”
Logo, os apelados devem ser ressarcidos dos danos
materiais. Quanto ao valor fixado para a condenação, correspondente a 30% do
valor da compra, restou comprovado pela perícia a desvalorização do imóvel em
tal patamar, não tendo as apelantes contrariado de forma efetiva a referida prova.
Deixaram de anexar documentos que comprovem o valor atual de venda e
compra das unidades com e sem o pé direito duplo, nem qualquer outro

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documento similar ou equivalente.
Note-se que, ao se manifestar sobre o laudo, as
apelantes tratam do assunto no item 5 (fl. 503/504) de forma rasa, limitando-se a
reproduzir o valor das unidades apurados pelo perito, destacando a quantia paga
pela unidade 2604, que possui o pé direito duplo e sua respectiva valorização,
sem impugnar de forma especifica acerca do aferido em relação a unidade 2603,
objeto da lide.
Desta forma, correta se mostra a sentença ao fixar o
valor para os danos materiais amparado em laudo pericial, qual seja R$
80.454,61.
Vale consignar que eventuais questões acerca da
regularidade ou não de construção de mezanino não interferem na solução da lide
e não obstam as indenizações, e que não cabe discussão nesta ação, devendo ser
objeto de fiscalização pelo órgão competente, se o caso
No que diz respeito ao dano moral, observa-se que do
evento sobrevieram desdobramentos que afetaram a vida dos autores. Dentre eles
a frustração em relação à como se deu a aquisição dos dois imóveis com a
expectativa de amplitude do pé direito duplo e o fato de terem sido levadas à erro
ao adquirir imóvel padrão; ainda a insistência das rés de que a unidade 2603 está
em conformidade com a oferta da venda e que jamais pagaram pelo pé direito
duplo, quando na verdade desembolsaram quantia bastante similar (R$
433.445,12
unidade 2603 e R$ 437.065,77-unidade 2604); o desgosto
experimentado pela falta de informação clara e precisa quando da aquisição de

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duas unidades imobiliárias que seriam praticamente iguais e ao se deparar com os
imóveis já construídos, sem possibilidade alguma de alteração, se dar conta de
que uma das unidades não esta de acordo com a descrição sobre o pavimento
com pé direito duplo.
Ora, não pode ser tido como mero aborrecimento o
negócio de tamanha proporção, como a aquisição de duas unidades imobiliárias,
realizada sem as mínimas e necessárias informações e distinções quanto a elas.
Na visão dos apelados, estavam adquirindo duas unidades iguais, ou seja, com o
pé direito duplo, não lhe tendo sido ressaltado, de forma clara, que apenas uma
delas possuía esse diferencial.
Reconhecido o dever de indenizar, sabe-se que, em
relação ao valor arbitrado para a indenização, este deve ser estabelecido em
quantia “nem tão grande que se converta em fonte de enriquecimento, nem tão
pequena que se torne inexpressiva” (CAIO MARIO DA SILVA PEREIRA,
Responsabilidade Civil, 2a ed. Forense, 1990, pag. 67).
Dessa forma, observados os requisitos acima
especificados e considerando as peculiaridades do caso concreto e as condições
pessoais de cada parte, fica mantida a fixação em R$ 5.000,00 para cada apelado,
quantia que se mostra razoável e proporcional.
Por fim, quanto aos honorários sucumbenciais, a
sentença aplicou a regra do artigo 86, parágrafo único, do Código de Processo
Civil, uma vez que os autores decaíram de parte mínima do pedido, tão somente
em relação aos lucros cessantes, saindo-se vencedores quanto aos demais.

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Dessa forma não há que se falar em proveito
econômico não obtido pelos apelados. Aliás, não é demais consignar que,
segundo regra do §2° do artigo 85, CPC, em havendo condenação, os honorários
sobre ela serão fixados. Em não havendo condenação, recai sobre o proveito
econômico.
Neste sentido é a orientação do Colendo Superior
Tribunal de Justiça:
“RECURSO ESPECIAL. PROCESSUAL CIVIL. CÓDIGO
DE PROCESSO CIVIL DE 2015. JUÍZO DE EQUIDADE NA FIXAÇÃO DE
HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS DE SUCUMBÊNCIA. NOVAS REGRAS: CPC/2015,
ART. 85, §§ 2o E 8o. REGRA GERAL OBRIGATÓRIA (ART. 85, § 2o). REGRA
SUBSIDIÁRIA (ART. 85, § 8o). PRIMEIRO RECURSO ESPECIAL PROVIDO.
SEGUNDO RECURSO ESPECIAL DESPROVIDO.
1. O novo Código de Processo Civil - CPC/2015
promoveu expressivas mudanças na disciplina da fixação dos honorários advocatícios
sucumbenciais na sentença de condenação do vencido.
2. Dentre as alterações, reduziu, visivelmente, a
subjetividade do julgador, restringindo as hipóteses nas quais cabe a fixação dos
honorários de sucumbência por equidade, pois: a) enquanto, no CPC/1973, a
atribuição equitativa era possível: (a.I) nas causas de pequeno valor; (a.II) nas de
valor inestimável; (a.III) naquelas em que não houvesse condenação ou fosse vencida a
Fazenda Pública; e (a.IV) nas execuções, embargadas ou não (art. 20, § 4o); b) no
CPC/2015 tais hipóteses são restritas às causas: (b.I) em que o proveito econômico for
inestimável ou irrisório ou, ainda, quando (b.II) o valor da causa for muito baixo (art.

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85, § 8o).
3. Com isso, o CPC/2015 tornou mais objetivo o processo
de determinação da verba sucumbencial, introduzindo, na conjugação dos §§ 2o e 8o do
art. 85, ordem decrescente de preferência de critérios (ordem de vocação) para fixação
da base de cálculo dos honorários, na qual a subsunção do caso concreto a uma das
hipóteses legais prévias impede o avanço para outra categoria.
4. Tem-se, então, a seguinte ordem de preferência: (I)
primeiro, quando houver condenação, devem ser fixados entre 10% e 20% sobre o
montante desta (art. 85, § 2o); (II) segundo, não havendo condenação, serão também
fixados entre 10% e 20%, das seguintes bases de cálculo: (II.a) sobre o proveito
econômico obtido pelo vencedor (art. 85, § 2o); ou (II.b) não sendo possível mensurar o
proveito econômico obtido, sobre o valor atualizado da causa (art. 85, § 2o); por fim,
(III) havendo ou não condenação, nas causas em que for inestimável ou irrisório o
proveito econômico ou em que o valor da causa for muito baixo, deverão, só então, ser
fixados por apreciação equitativa (art. 85, § 8o).
5. A expressiva redação legal impõe concluir: (5.1) que o
§ 2o do referido art. 85 veicula a regra geral, de aplicação obrigatória, de que os
honorários advocatícios sucumbenciais devem ser fixados no patamar de dez a vinte
por cento, subsequentemente calculados sobre o valor: (I) da condenação; ou (II) do
proveito econômico obtido; ou (III) do valor atualizado da causa; (5.2) que o § 8o do
art. 85 transmite regra excepcional, de aplicação subsidiária, em que se permite a
fixação dos honorários sucumbenciais por equidade, para as hipóteses em que,
havendo ou não condenação: (I) o proveito econômico obtido pelo vencedor for
inestimável ou irrisório; ou (II) o valor da causa for muito baixo. 6. Primeiro recurso
especial provido para fixar os honorários advocatícios sucumbenciais em 10% (dez por
cento) sobre o proveito econômico obtido. Segundo recurso especial desprovido. (Resp

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n°1.746.072/PR, Relator Ministro RAUL ARAUJO, Segunda Seção, julgado em
13.02.2019)
Por esses fundamentos, fica mantida a sentença.
Por força do disposto no 11°, do art. 85, CPC, majoro
a verba honorária de 10% sobre o valor da condenação para 15%.
Ante
o
exposto,
pelo
meu
voto,
NEGO
PROVIMENTO ao recurso.
BENEDITO ANTONIO OKUNO
Relator