Tribunal: TJSP
Processo: 2275490-15.2020.8.26.0000
Classe: Agravo de Instrumento / Despesas Condominiais
Órgão julgador: Luis Fernando Nishi
Órgão colegiado: 32a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-12-11
Data de publicação: 2020-12-11

Ementa:
AGRAVO DE INSTRUMENTO – DESPESAS CONDOMINIAIS – AÇÃO DE COBRANÇA – Natureza "propter rem" – Responsabilidade do arrematante pelos encargos e débitos condominiais incidentes sobre o imóvel desde a sua aquisição, ocorrida com a arrematação, ainda que não tenha havido imissão na posse, ressalvado seu direito de regresso em face do antigo proprietário em ação própria – Precedentes do C. STJ –

Ementa:
AGRAVO DE INSTRUMENTO – DESPESAS CONDOMINIAIS – AÇÃO DE COBRANÇA – Natureza "propter rem" – Responsabilidade do arrematante pelos encargos e débitos condominiais incidentes sobre o imóvel desde a sua aquisição, ocorrida com a arrematação, ainda que não tenha havido imissão na posse, ressalvado seu direito de regresso em face do antigo proprietário em ação própria – Precedentes do C. STJ – Recurso improvido.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2020.0001012920
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Agravo de Instrumento no
2275490-15.2020.8.26.0000, da Comarca de São Paulo, em que é agravante EDUARDO
HENRIQUE MARTINS DE OLIVEIRA, são agravados CONDOMÍNIO CONJUNTO
RESIDENCIAL
BOSQUES
DO
SUL
e
COMPANHIA
PAULISTA
DE
EMPREENDIMENTOS COMERCIAIS.
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 32a Câmara de Direito Privado do
Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Negaram provimento ao
recurso. V. U., de conformidade com o voto do relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores CAIO MARCELO
MENDES DE OLIVEIRA (Presidente) E RUY COPPOLA.
São Paulo, 11 de dezembro de 2020.
LUIS FERNANDO NISHI
Relator
Assinatura Eletrônica

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Agravo de Instrumento no 2275490-15.2020.8.26.0000 -Voto no 30642 - lufe
2
Voto no 30642
Agravo de Instrumento no 2275490-15.2020.8.26.0000
Comarca: São Paulo - Foro Regional de Santo Amaro - 2a Vara Cível
Agravante: Eduardo Henrique Martins de Oliveira
Agravados: Condomínio Conjunto Residencial Bosques do Sul e Companhia Paulista De
Empreendimentos Comerciais
Juiz 1a Inst.: Dr. Carlos Eduardo Santos Pontes de Miranda
AGRAVO DE INSTRUMENTO DESPESAS CONDOMINIAIS
AÇÃO DE COBRANÇA
Natureza “propter rem”

Responsabilidade do arrematante pelos encargos e débitos
condominiais incidentes sobre o imóvel desde a sua aquisição,
ocorrida com a arrematação, ainda que não tenha havido imissão na
posse, ressalvado seu direito de regresso em face do antigo
proprietário em ação própria Precedentes do C. STJ Recurso
improvido.
Vistos.
Agravo de instrumento interposto por EDUARDO
HENRIQUE MARTINS DE OLIVEIRA contra respeitável decisão trasladada a fls.
19/21 que, nos autos do cumprimento de sentença que CONDOMÍNIO
CONJUNTO RESIDENCIAL BOSQUES DO SUL move contra COMPANHIA
PAULISTA DE EMPREENDIMENTOS COMERCIAIS, estabeleceu a data da
lavratura do auto de arrematação como o termo inicial da responsabilidade do
arrematante pelo pagamento das contribuições condominiais.
Sustenta, em síntese, que sua responsabilidade
somente tem início com a imissão na posse do imóvel, retardada pela demora no
andamento processual e pela subsequente paralisação dos feitos em razão da
pandemia, sendo que somente logrou tomar posse do imóvel em 17.05, por meio

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Agravo de Instrumento no 2275490-15.2020.8.26.0000 -Voto no 30642 - lufe
3
de acordo extrajudicial.
Pugna pela concessão de efeito suspensivo/ativo
e, ao final, pelo provimento recursal, para que seja fixada a data da imissão na
posse como termo inicial de suas responsabilidades condominiais.
Foi indeferido o pedido de efeito suspensivo/ativo.
É o relatório, passo ao voto.
Desnecessário desencadear o contraditório, vez
que o desfecho recursal não implicará em prejuízo à parte adversa. Por outro lado,
não sendo obrigatória a requisição de informações, passe-se, de pronto, ao
exame da controvérsia.
Induvidosa a circunstância de que as despesas
condominiais têm natureza “propter rem” e, portanto, devem acompanhar o
imóvel gerador da dívida perseguida na demanda.
Assim, responde a parte arrematante pelos
encargos condominiais incidentes sobre o imóvel desde a sua aquisição, que
ocorreu com a arrematação realizada, ainda que não tenha havido imissão na
posse, ressalvado seu direito de regresso em face do antigo proprietário em ação
própria.
Nesse sentido é o entendimento do C. Superior
Tribunal de Justiça:
“AGRAVO REGIMENTAL NO RECURSO ESPECIAL.

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Agravo de Instrumento no 2275490-15.2020.8.26.0000 -Voto no 30642 - lufe
4
RESPONSABILIDADE
DO
ARREMATANTE
POR
DESPESAS
CONDOMINIAIS ANTERIORES À IMISSÃO NA POSSE. OBRIGAÇÃO
PROPTER REM. AGRAVO IMPROVIDO.
1. De acordo com a jurisprudência do Superior
Tribunal de Justiça, constitui a dívida condominial obrigação
propter rem, respondendo o novo adquirente pelas cotas a partir do
momento da arrematação do imóvel, ainda que anteriores à imissão
na posse. Precedentes.
2. Agravo regimental a que se nega provimento.” 1
(sem grifos no original)
No mesmo sentido trilha a jurisprudência deste
Tribunal:
Apelação. Ação de cobrança de despesas condominiais.
Arrematante responde pelas despesas vencidas após a arrematação,
independentemente de sua imissão na posse. Juros de mora e correção
monetária. Incidência a partir do vencimento da cada parcela inadimplida.
Obrigação positiva e líquida, caso em que a mora se constitui ex re.
Inteligência do artigo 397 do Código Civil. Precedentes do STJ. Sentença
mantida.
Honorários
majorados.
RECURSO
DESPROVIDO. (TJSP;
Apelação Cível 1019981-97.2014.8.26.0554; Relator (a): L. G. Costa Wagner;
Órgão Julgador: 34a Câmara de Direito Privado; Foro de Santo André - 1a Vara
Cível; Data do Julgamento: 29/10/2019; Data de Registro: 29/10/2019)
Civil. Despesas condominiais. Embargos à execução.
Sentença de improcedência. Pretensão do embargante à reforma. Cotas
condominiais relativas a período posterior à lavratura do auto de
arrematação, porém, anteriores à imissão na posse do imóvel, são de
responsabilidade do arrematante. Arrematação que se tem por perfeita e
acabada com a assinatura do respectivo auto, momento em que a
responsabilidade pelas obrigações propter rem passa a ser do
arrematante (ainda que a imissão na posse do imóvel ocorra em data
posterior). Inteligência do artigo 694, caput, do CPC/1973, regra não
1 AgRg no REsp 1.370.434/RJ, 3a Turma, Rel. Min. Marco Aurélio Bellizze, j. 06.11.2014, DJe
14.11.2014.

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Agravo de Instrumento no 2275490-15.2020.8.26.0000 -Voto no 30642 - lufe
5
alterada pelo CPC/2015, em seu artigo 903. Precedentes do STJ. Sentença
mantida. Ônus sucumbenciais da fase recursal explicitados. RECURSO
DESPROVIDO. (TJSP; Apelação Cível 1011897-09.2017.8.26.0100; Relator
(a): Mourão Neto; Órgão Julgador: 27a Câmara de Direito Privado; Foro Central
Cível - 30a Vara Cível; Data do Julgamento: 29/08/2017; Data de Registro:
31/08/2017)
E,
ainda:
Agravo
de
Instrumento
2082280-67.2018.8.26.0000; Relator (a): Silvia Rocha; Órgão Julgador: 29a
Câmara de Direito Privado; Foro Regional II - Santo Amaro - 2a Vara Cível; Data
do Julgamento: 06/06/2018; Data de Registro: 07/06/2018; Apelação Cível
1007880-21.2016.8.26.0566; Relator (a): Adilson de Araujo; Órgão Julgador:
31a Câmara de Direito Privado; Foro de São Carlos - 5a Vara Cível; Data do
Julgamento: 04/04/2017; Data de Registro: 04/04/2017); Agravo de Instrumento
2236220-23.2016.8.26.0000; Relator (a): Carlos Nunes; Órgão Julgador: 31a
Câmara de Direito Privado; Foro Regional IX - Vila Prudente - 4a Vara Cível; Data
do Julgamento: 14/02/2017; Data de Registro: 15/02/2017)
Assim, de rigor a manutenção da decisão
agravada.
Ressalvado, por oportuno, que a oposição de
embargos declaratórios manifestamente protelatórios ensejará a aplicação da
penalidade prevista no art. 1.026, §2o, do CPC/2015, porquanto deve a
insurgência se realizar pelo meio recursal adequado.
Ante o exposto, e pelo meu voto, NEGO
PROVIMENTO ao recurso.
LUIS FERNANDO NISHI
Relator