Tribunal: TJSP
Processo: 1024206-49.2015.8.26.0224
Classe: Apelação Cível / Promessa de Compra e Venda
Órgão julgador: Erickson Gavazza Marques
Órgão colegiado: 5a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-03-04
Data de publicação: 2020-03-16

Ementa:
APELAÇÃO - COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA – OBRIGAÇÃO DE FAZER C.C. INDENIZATÓRIA – CARÊNCIA DA AÇÃO AFASTADA - PRESCRIÇÃO DA PRETENSÃO DE COBRANÇA DA TAXA SATI E COMISSÃO DE CORRETAGEM - PRAZO TRIENAL – RECONHECIMENTO E EXTINÇÃO DO PROCESO NESSE TÓPICO - MÉRITO - ATRASO INJUSTIFICADO PARA ENTREGA DE UNIDADE IMOBILIÁRIA - INOCORRÊNCIA DE FORÇA MAIOR - ENTENDIMENTO PACIFICADO POR SÚMULA DESTE

Ementa:
APELAÇÃO - COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA – OBRIGAÇÃO DE FAZER C.C. INDENIZATÓRIA – CARÊNCIA DA AÇÃO AFASTADA - PRESCRIÇÃO DA PRETENSÃO DE COBRANÇA DA TAXA SATI E COMISSÃO DE CORRETAGEM - PRAZO TRIENAL – RECONHECIMENTO E EXTINÇÃO DO PROCESO NESSE TÓPICO - MÉRITO - ATRASO INJUSTIFICADO PARA ENTREGA DE UNIDADE IMOBILIÁRIA - INOCORRÊNCIA DE FORÇA MAIOR - ENTENDIMENTO PACIFICADO POR SÚMULA DESTE TRIBUNAL - MORA IMPUTÁVEL ÀS REQUERIDAS - DEVER DE REPARAÇÃO DOS PREJUÍZOS SUPORTADOS PELOS AUTORES - PRAZO DE TOLERÂNCIA – LEGALIDADE – ATRASO CONFIGURADO APÓS O ESCOAMENTO DO PRAZO DE TOLERÂNCIA – LUCROS CESSANTES PRESUMIDOS – SENTENÇA DE PARCIAL PROCEDÊNCIA MODIFICADA – RECURSO DA RÉ LOPES PROVIDO, PARCIALMENTE PROVIDO O DA CORRÉ HELBAACO.

Inteiro teor:
TRIBUNAL DE JUSTIÇA
PODER JUDICIÁRIO
São Paulo
Registro: 2020.0000189860
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível no
1024206-49.2015.8.26.0224, da Comarca de Guarulhos, em que são apelantes
HELBAACO EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA. e LPS BRASIL -
CONSULTORIA DE IMÓVEIS S.A., é apelado JULIO CEZAR DE OLIVEIRA.
ACORDAM, em 5a Câmara de Direito Privado do Tribunal de
Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: "DERAM PROVIMENTO ao
recurso da ré Lopes e DERAM PARCIAL PROVIMENTO ao recurso da ré
Helbaaco, V. U.", de conformidade com o voto do Relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Exmos. Desembargadores
MOREIRA VIEGAS (Presidente sem voto), J.L. MÔNACO DA SILVA E JAMES
SIANO.
São Paulo, 4 de março de 2020.
ERICKSON GAVAZZA MARQUES
RELATOR
Assinatura Eletrônica

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Apelação Cível no 1024206-49.2015.8.26.0224 -Voto no 30744 - FRL
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Apelação Cível no 1024206-49.2015.8.26.0224
Apelantes: Helbaaco Empreendimentos Imobiliários Ltda. e Lps Brasil -
Consultoria de Imóveis S.a.
Apelado: Julio Cezar de Oliveira
Comarca: Guarulhos
Voto no 30744
APELAÇÃO - COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA –
OBRIGAÇÃO DE FAZER C.C. INDENIZATÓRIA – CARÊNCIA
DA AÇÃO AFASTADA - PRESCRIÇÃO DA PRETENSÃO DE
COBRANÇA DA TAXA SATI E COMISSÃO DE CORRETAGEM
- PRAZO TRIENAL – RECONHECIMENTO E EXTINÇÃO DO
PROCESO
NESSE
TÓPICO
-
MÉRITO
-
ATRASO
INJUSTIFICADO
PARA
ENTREGA
DE
UNIDADE
IMOBILIÁRIA - INOCORRÊNCIA DE FORÇA MAIOR -
ENTENDIMENTO PACIFICADO POR SÚMULA DESTE
TRIBUNAL - MORA IMPUTÁVEL ÀS REQUERIDAS - DEVER
DE REPARAÇÃO DOS PREJUÍZOS SUPORTADOS PELOS
AUTORES - PRAZO DE TOLERÂNCIA – LEGALIDADE –
ATRASO CONFIGURADO APÓS O ESCOAMENTO DO
PRAZO
DE
TOLERÂNCIA
–
LUCROS
CESSANTES
PRESUMIDOS – SENTENÇA DE PARCIAL PROCEDÊNCIA
MODIFICADA – RECURSO DA RÉ LOPES PROVIDO,
PARCIALMENTE PROVIDO O DA CORRÉ HELBAACO.
Vistos.
Trata-se de ação de obrigação de fazer e
indenizatória, ajuizada por Julio Cezar de Oliveira em face de
Helbaaco Empreendimentos Imobiliários Ltda e Outra, que a
respeitável sentença de fls. 332/339, cujo relatório adoto,
julgou parcialmente procedentes os pedidos, condenando as rés
a indenizarem o autor no percentual de 0,5% sobe o valor do
contrato a partir de 30 de outubro de 2010 até a efetiva entrega
das chaves, bem como restituir ao autor os valores pagos a

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título de comissão de corretagem e taxa SATI, ambas
atualizadas pela Tabela Prática do Tribunal de Justiça de São
Paulo a partir do desembolso e com juros de mora de 1% ao
mês a partir da citação. Por fim, a r. sentença condenou cada
qual das partes ao pagamento das custas e honorários
advocatícios respectivos de seus patronos.
Inconformada, a ré Lopes recorreu. Em suas razões,
defende a ocorrência da prescrição trienal. Pondera que, caso
não seja reconhecida a prescrição, não pode a apelante ser
compelida a restituir valores os quais não recebeu, defendendo
o pagamento de R$ 7.118,62 a título de comissão de
corretagem e R$ 3.166,86 a título de assessoria técnico
imobiliária. Afirma que houve a prestação do serviço de
corretagem, razão pela qual o valor pago era mesmo devido.
Argumenta que, da mesma forma, foi oferecido ao apelado o
serviço de assessoria técnico imobiliária, a qual foi contratada
por liberalidade do consumidor, sem qualquer imposição por
parte da apelante. Defende que o negócio imobiliário foi
formalizado da maneira mais detalhada possível, com menções
expressas e claras, em todos os instrumentos assinados, as
obrigações assumidas.
A ré Helbaaco também recorreu. Sustenta, em

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síntese, que o autor, ao receber a posse direta do imóvel deu
plena quitação a todos os débitos, reconhecendo que não faria
jus a nenhuma espécie de indenização ou ressarcimento, seja a
que título fosse. Defende a carência da ação. Argumenta que é
parte ilegítima para o pedido de devolução em dobro da verba
de corretagem e assessoria imobiliária. No mérito, pugna pelo
reconhecimento da prescrição trienal da comissão de
corretagem e da taxa sati. Pondera que o atraso não ocorreu por
sua culpa, mas por responsabilidade da Municipalidade que fez
algumas exigências para o auto de conclusão, em razão de
obstáculos ambientais, a que a apelante não deu causa.
Esclarece que o apelado teve ciência prévia acerca da
existência de um problema no terreno quanto à possível
contaminação do solo, o que foi superado pelo adquirente,
tendo-lhe sido, inclusive, dada a opção de rescisão contratual, o
que foi rechaçado pelo apelado. Assevera que não há dever de
indenizar por parte da recorrente. Aduz que o prazo de
tolerância de 120 dias é perfeitamente válido, porquanto
ajustado entre as partes. Afirma que os lucros cessantes não são
devidos, uma vez que não ficou comprovado que o imóvel
seria destinado à locação, pelo contrário, o adquirente deixou
muito
claro
que
utilizaria
o
bem
para
moradia.
Alternativamente, pugna pela redução dos lucros cessantes

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para 0,5% por mês sobre o valor do contrato. Requer seja dado
provimento ao recurso, modificando-se a decisão recorrida.
Os
recursos foram preparados, recebidos e
respondidos pela autora (fls. 432/449).
É o relatório.
Afasto a preliminar de carência da ação por falta de
interesse de agir da parte autora.
Em se tratando de relação de consumo, como no
caso sub judice, a existência de quitação manifestada em termo
de transferência da posse do imóvel (fls. 265/266) não impede
a parte de discutir nulidade de outras cláusulas do contrato,
especialmente tratando-se de documento integrante de contrato
de adesão, apresentado como condicionante do recebimento do
bem.
Somente a renúncia expressa sobre determinado
aspecto do contrato, justificada em face de concessões
recíprocas, seria apta a vincular o consumidor, sendo de todo
inaceitável a imposição unilateral de quitação da forma como
perpetrada pela vendedora.

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Como já se decidiu:
“(...) Em primeiro lugar, não há carência de ação a
reconhecer que decorra do conteúdo do termo de entrega
das chaves, de que constante a declaração dos
compradores no sentido de “ter a vendedora cumprido
integralmente suas obrigações, ficando a ela outorgada
ampla, irrestrita e integral quitação com relação ao objeto
do contrato de promessa de compra e venda, não havendo
mais o que dela ser exigido a qualquer título” (fls. 96). Já
não fossem os termos absolutamente genéricos, a cláusula
foi posta como condição à entrega das chaves e significa
verdadeira e inadmissível renúncia de direitos do
consumidor e exoneração da responsabilidade da
construtora (CDC, art. 51, I). Tratando-se de relação de
consumo, descabe uma quitação desta espécie, de todo
inespecífica,
mais
ainda
quando
obtida
mediante
condicionamento da entrega das chaves. Veja-se que a
amplitude de seus termos leva mesmo a uma isenção de
garantia vedada pelo CDC (...)” (TJSP - 1a Câmara de
Direito Privado - Ap. no 0071561-61.2012.8.26.0100 - Rel.
Claudio Godoy - j. 18/02/2014).
Passo ao exame do mérito da causa.
Têm razão as recorrentes no que diz respeito à
ocorrência da prescrição trienal quanto aos valores pagos a
título de comissão de corretagem e taxa SATI.
A pretensão do apelado de devolução da comissão
de corretagem, prêmios aos corretores e taxa SATI, leva à
observância, por força do artigo 927, inciso III, do Código de
Processo Civil, do resultado do julgamento do REsp no

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1.551.956-SP sob o rito dos recursos repetitivos.
Com efeito, segundo o entendimento pacificado
pelo Superior Tribunal de Justiça, o prazo prescricional
aplicável ao caso discutido nestes autos é de 3 anos, conforme
estabelece o artigo 206, §3°, inciso IV, do Código Civil, pois a
hipótese trata da ausência de contratação do serviço de
corretagem pelo comprador, uma vez que não prevista no
contrato firmado pelas partes e, em consequência, do
enriquecimento sem causa da imobiliária ou do corretor
contratados pela incorporadora.
A propósito, confira-se:
“RECURSO ESPECIAL REPETITIVO. DIREITO
CIVIL E DO CONSUMIDOR. INCORPORAÇÃO
IMOBILIÁRIA.
VENDA
DE
UNIDADES
AUTÔNOMAS EM ESTANDE DE VENDAS.
CORRETAGEM.
SERVIÇO
DE
ASSESSORIA
TÉCNICO-IMOBILIÁRIA (SATI). CLÁUSULA DE
TRANSFERÊNCIA
DA
OBRIGAÇÃO
AO
CONSUMIDOR. PRESCRIÇÃO TRIENAL DA
PRETENSÃO. ENRIQUECIMENTO SEM CAUSA.
1. TESE PARA OS FINS DO ART. 1.040 DO
CPC/2015: 1.1. Incidência da prescrição trienal
sobre a pretensão de restituição dos valores pagos
a título de comissão de corretagem ou de serviço de
assistência técnico-imobiliária (SATI), ou atividade
congênere (art. 206, § 3o, IV, CC). 1.2. Aplicação

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do precedente da Segunda Seção no julgamento do
Recurso Especial n. 1.360.969/RS, concluído na
sessão de 10/08/2016, versando acerca de situação
análoga.
2.
CASO
CONCRETO:
2.1.
Reconhecimento do implemento da prescrição
trienal, tendo sido a demanda proposta mais de três
anos depois da celebração do contrato. 2.2.
Prejudicadas as demais alegações constantes do
recurso
especial.
3.
RECURSO
ESPECIAL
PROVIDO.” (STJ, REsp 1551956/SP - Rel.
Ministro Paulo de Tarso Sanseverino, j. 24/08/2016,
DJe 06/09/2016)
No caso, verifica-se que os valores a título de
comissão de corretagem e taxa SATI foram pagos em
novembro de 2008 (fls. 176/177), sendo que a ação foi ajuizada
em julho de 2015, ou seja, após o decurso do prazo trienal.
Depreende-se,
ademais,
dos
autos
que
no
instrumento firmado com o autor, as rés estimaram que a
conclusão das obras e entrega do imóvel negociado ocorreria
em 30 de outubro de 2010 (fls. 70), com tolerância de 120 dias
(fls. 70, cláusula 4.6).
Como a obra não foi concluída no termo
estabelecido, o comprador ajuizou a demanda visando obter
reparação por danos morais e materiais.

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O prazo final para entrega das unidades autônomas
era fevereiro de 2011, já incluído o prazo de 120 dias de
tolerância que é legal, diante da magnitude do empreendimento
imobiliário, conforme Súmula 164 desta Corte de Justiça.
Verifica-se, entretanto, que a transferência do
imóvel se deu somente em 16/09/2011 (fls. 85), não sendo, no
entanto, pertinente a alegação da ré de o atraso ter origem em
entraves administrativos, eis que constitui risco da sua própria
atividade empresarial, conforme Súmula 161 desta Corte de
Justiça:
Súmula 161 do TJ/SP “Não constitui hipótese de
caso fortuito ou de força maior, a ocorrência de
chuvas em excesso, falta de mão de obra,
aquecimento
do
mercado,
embargo
do
empreendimento
ou,
ainda,
entraves
administrativos. Essas justificativas encerram “res
inter alios acta” em relação ao compromissário
adquirente”.
Ademais, “a expedição do habite-se, quando não
coincidir com a imediata disponibilização física do imóvel ao
promitente comprador, não afasta a mora contratual atribuída
à vendedora” (Súmula 160 do TJSP).
Por conseguinte, uma vez configurada a mora das

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rés na entrega do imóvel, as vendedoras devem suportar as
consequências de seu inadimplemento, dentre os quais a
obrigação de ressarcir os danos por suportados pelos
compradores.
No tocante aos lucros cessantes, a jurisprudência
vem reconhecendo que o comprador tem direito ao
recebimento de valor equivalente ao aluguel de um imóvel
similar
por
todo
o
período
de
inadimplemento,
independentemente se pretendia residir no local ou mesmo
alugá-lo, entendendo o Colendo Superior Tribunal de Justiça
que “presume-se a ocorrência de lucros cessantes em razão da
não entrega de imóvel na data estipulada” (STJ, REsp
826.745/RJ, 4a Turma, Relator Ministro João Otávio de
Noronha, DJU 22/3/10).
No mesmo sentido, é a jurisprudência consolidada
por esta Egrégia Corte de Justiça:
“Descumprido o prazo para a entrega do imóvel
objeto do compromisso de venda e compra, é
cabível a condenação da vendedora por lucros
cessantes, havendo a presunção de prejuízo do
adquirente, independentemente da finalidade do
negócio.” (Súmula 162).
Assim, deverão mesmo as rés suportar as despesas

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de lucros cessantes no valor equivalente a 0,5% do valor do
imóvel, por mês de atraso, a partir de março de 2011 (término
do prazo de tolerância) até a entrega das chaves (setembro de
2011).
Por derradeiro, para se evitar a oposição de
embargos
declaratórios
visando
meramente
ao
prequestionamento, e para viabilizar o acesso às vias
extraordinária e especial, considera-se prequestionada toda a
matéria infraconstitucional e constitucional deduzida nos autos,
tendo as questões relacionadas à controvérsia sido devidamente
apreciadas por este julgador, ainda que não tenha ocorrido a
individualização de cada um dos argumentos ou dispositivos
legais invocados, aliás, incapazes de infirmar a conclusão
adotada, devendo as partes observar o disposto no artigo 1.026,
§2o, do Código de Processo Civil.

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Em decorrência do exposto, DOU PROVIMENTO
ao recurso da ré Lopes para reconhecer a prescrição da
comissão de corretagem, prêmio e taxa SATI, extinguindo o
processo com resolução de mérito nesse tópico e DOU
PARCIAL PROVIMENTO ao recurso da ré Helbaaco, nos
termos acima alinhavados.
ERICKSON GAVAZZA MARQUES
Relator