Tribunal: TJSP
Processo: 1004388-50.2019.8.26.0005
Classe: Apelação Cível / Compra e Venda
Órgão julgador: Claudio Godoy
Órgão colegiado: 1a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-04-15
Data de publicação: 2020-04-15

Ementa:
Contrato. Imóvel. Ação de resolução contratual, cumulada com reintegração de posse e indenização pelo período de ocupação. Réu que adquiriu direitos sobre imóvel tendo ciência de que o autor não era seu proprietário. Alegação de nulidade contratual que não se sustenta. De um lado, venda a non domino que não é nula e, de outro, possível quando menos a cessão da posse da coisa, de que o réu se

Ementa:
Contrato. Imóvel. Ação de resolução contratual, cumulada com reintegração de posse e indenização pelo período de ocupação. Réu que adquiriu direitos sobre imóvel tendo ciência de que o autor não era seu proprietário. Alegação de nulidade contratual que não se sustenta. De um lado, venda a non domino que não é nula e, de outro, possível quando menos a cessão da posse da coisa, de que o réu se aproveitou sem devido pagamento. Asserção, ainda, de que se trataria de cessão de direitos de compromisso firmado perante a CDHU. Do mesmo modo, chamado contrato de gaveta que produz efeitos entre as partes, embora não diante do proprietário-mutuante. Alegação de deficiência auditiva apenas externada no curso do feito e o que nunca evidenciado ter constituído obstáculo à compreensão da cláusula expressa do contrato. Por fim, nulidade aduzida que, mesmo fosse reconhecida, conduziria a idêntico resultado de restituição da posse ao alienante, com indenização pelo tempo de uso pelo adquirente, a fim de se evitar enriquecimento sem causa. Sentença mantida. Recurso desprovido.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2020.0000262689
ACÓRDÃO
Vistos,
relatados
e
discutidos
estes
autos
de
Apelação
Cível
no
1004388-50.2019.8.26.0005, da Comarca de Ferraz de Vasconcelos, em que é apelante
EDSON LEAL DOS SANTOS, é apelado ANTONIO EDMAR SOARES DE SOUSA.
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 1a Câmara de Direito Privado do
Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Negaram provimento ao
recurso. V. U., de conformidade com o voto do relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores RUI CASCALDI
(Presidente sem voto), AUGUSTO REZENDE E JOSÉ EDUARDO MARCONDES
MACHADO.
São Paulo, 15 de abril de 2020.
CLAUDIO GODOY
Relator
Assinatura Eletrônica

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Apelação Cível no 1004388-50.2019.8.26.0005 -Voto no 21.507
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APELAÇÃO CÍVEL
Processo n. 1004388-50.2019.8.26.0005
Comarca: Ferraz de Vasconcelos
Apelante: EDSON LEAL DOS SANTOS
Apelado: ANTONIO EDMAR SOARES DE SOUSA
Juiz: Dr. Carlos Eduardo de Moraes Domingos
Voto n. 21.507

Contrato. Imóvel. Ação de resolução contratual,
cumulada com reintegração de posse e indenização pelo
período de ocupação. Réu que adquiriu direitos sobre imóvel
tendo ciência de que o autor não era seu proprietário.
Alegação de nulidade contratual que não se sustenta. De um
lado, venda a non domino que não é nula e, de outro, possível
quando menos a cessão da posse da coisa, de que o réu se
aproveitou sem devido pagamento. Asserção, ainda, de que se
trataria de cessão de direitos de compromisso firmado perante
a CDHU. Do mesmo modo, chamado contrato de gaveta que
produz efeitos entre as partes, embora não diante do
proprietário-mutuante. Alegação de deficiência auditiva
apenas externada no curso do feito e o que nunca evidenciado
ter constituído obstáculo à compreensão da cláusula expressa
do contrato. Por fim, nulidade aduzida que, mesmo fosse
reconhecida, conduziria a idêntico resultado de restituição da
posse ao alienante, com indenização pelo tempo de uso pelo
adquirente, a fim de se evitar enriquecimento sem causa.
Sentença mantida. Recurso desprovido.
Cuida-se de recurso de apelação interposto
contra sentença (fls. 211/214) que julgou parcialmente procedente a ação,
para o fim de (i) assentar a rescisão do contrato entabulado entre as partes; (ii)
determinar a reintegração do autor na posse do imóvel; (iii) declarar a perda
dos valores desembolsados pelo réu para o fim de indenizar o autor em razão
da ocupação do imóvel, sem pagamento. O réu foi condenado ainda a arcar
com as custas e despesas processuais, além de honorários advocatícios
arbitrados em 10% do valor da condenação.

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Sustenta o apelante, em sua irresignação (fls.
217/248), que é deficiente auditivo e semianalfabeto, merecendo proteção
especial pelo ordenamento. Assevera que o contrato é nulo, visto que o
vendedor não era proprietário, mas sim a CDHU. Requer a intimação do
Ministério Público pela presença de pessoa com deficiência na ação, bem
como pelos indícios de estelionato. Requer também a inclusão do Estado de
São Paulo na ação, uma vez que é o proprietário do imóvel.
Recurso
regularmente
processado
e
respondido (fls. 252/258).
É o relatório.
O recurso não merece acolhida.
As partes acordaram, em 13.09.2017, a
transferência de imóvel situado na Rua São João, n. 273, Vila Margarida, no
Município de Ferraz de Vasconcelos, pelo valor de R$35.000,00 (fls. 17).
Incontroverso que o réu adquirente, após
entregar automóvel no valor de R$8.000,00, apenas adimpliu 11 das 45
parcelas restantes do preço, no valor de R$600,00, além de uma outra de
R$2.000,00.
No
instrumento,
porém,
consta
expressamente e com destaque, ainda mais se se considerar composto por
apenas uma página (fls. 17), a observação de que “o comprador está ciente

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de que está comprando um terreno de invasão”.
Diante da inadimplência do adquirente, o
autor ajuizou a presente ação com o fito de resolver o ajuste, reaver o imóvel
e ser indenizado pelo período de ocupação do réu, que aduziu, em
contestação, a nulidade do contrato, pois vendido imóvel que não pertencia ao
alienante.
Porém, qualquer que seja a natureza jurídica
que se reconheça ao negócio em questão, de todo modo o deslinde de origem
se mantém.
Em primeiro lugar, como é sabido, a
alienação a non domino, que se defende havida, não é inválida, senão
ineficaz e, de resto, com a potencialidade da chamada pós-eficacização, assim
desde que o alienante adquira depois a propriedade a transferir.
Porém, no caso bem se vê que de venda não
se tratou e aí o problema seria de forma do negócio jurídico. Se se afirma
que o imóvel pertence à CDHU e se o autor afirma existente instrumento de
cessão, o que haveria então seria promessa de cessão de direitos, no caso o
chamado contrato de gaveta, porquanto sem a ciência e placet do mutuante-
proprietário. Mas, ainda assim, estes ajustes, malgrado ineficazes perante a
CDHU (e pelo que não se justificaria sua presença, ou do Estado, no feito),
são válidos e eficazes entre as partes contratantes.
Mas, queira-se mesmo havida uma invasão,
certa a posse cedida pelo autor ao réu, que disso se aproveitou e sem qualquer

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pagamento desde 2018.
Contudo, ainda não é só. Na verdade, mesmo
que houvesse nulidade do negócio, a sua declaração e desfazimento do ajuste
imporia o retorno das partes ao status quo ante. E, no presente caso, isto
significaria a devolução do imóvel e das prestações, mas, a fim de não haver
enriquecimento sem causa do adquirente, o período de ocupação do imóvel
deveria de todo modo ser ressarcido pelo equivalente ao potencial locativo do
bem.
Destarte, o resultado seria o mesmo, de
reintegração e perda das parcelas pagas como contrapartida pela ocupação
sem pagamento por expressivo período de tempo.
Também por isso já não colheriam as
alegações recursais sobre a celebração do negócio por deficiente auditivo e
semianalfabeto, se a consequência mais grave do sistema, qual seja, a
nulidade, insista-se, reconduziria ao mesmo resultado.
Porém, mesmo assim não se furta a observar
que o contrato foi firmado em setembro de 2017 e a ação foi ajuizada em
março de 2019. O réu contestou (fls. 75/96), ofereceu extensa manifestação
sobre a réplica (fls. 144/175) e compareceu à audiência de conciliação em
novembro de 2019 (fls. 191), tudo sem que fizesse qualquer referência à
dificuldade, pela deficiência, de compreensão dos termos do negócio, com
ressalva destacada escrita, conforme de início se aludiu.
A primeira menção sobre a deficiência

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auditiva se deu apenas em 17.12.2019, após todos os eventos processuais
acima narrados. Em tal ocasião foi juntado exame, datado de 11 de dezembro
de 2019, em que se relata que o réu possui perda auditiva de grau severo a
grave.
Contudo, vale convir que tal exame de nada
serve a comprovar qualquer limitação do autor havida quando celebrado o
contrato ou sobre a capacidade de ele entender o que é um terreno de
invasão. Depois, ao que parece, a deficiência não o impediu de transformar o
imóvel adquirido em uma funilaria, onde exerceu seu ofício durante o período
de tempo em que permaneceu no local, sem quitar o valor do contrato.
Desta forma, enfim, a ação de resolução
contratual com reintegração de posse e perda de valores pelo tempo de
ocupação mostrou-se corretamente decidida na origem.
Por último, mas não por diverso motivo, não
há que se falar em intervenção do Ministério Público, com fundamento no art.
7o, §o único, do Estatuto da Pessoa com Deficiência. Ademais, o preceito
prevê a remessa de peças ao MP quando em sua atuação o Juiz verificar
violação aos direitos da pessoa com deficiência, no caso, ao contrário, de todo
ausente. Ou seja, nem dispõe sobre a intervenção do MP no processo, de resto
menos ainda a se justificar se o réu não revela qualquer sinal de falta de
discernimento tendo comparecido pessoalmente à audiência , por isso
mesmo inclusive nunca submetido a curatela.
Medidas de natureza penal, se o entender, a
parte pode tomar diretamente.

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Ante o exposto, NEGA-SE PROVIMENTO
ao recurso, majorados os honorários a 15% do valor da condenação, nos
termos do art. 85, par. 11o, do CPC.
CLAUDIO GODOY
relator