Tribunal: TJSP
Processo: 1032189-31.2017.8.26.0224
Classe: Apelação Cível / DIREITO CIVIL
Órgão julgador: Coelho Mendes
Órgão colegiado: 10a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-06-30
Data de publicação: 2020-10-05

Ementa:
EMBARGOS DE TERCEIRO. ACOLHIMENTO. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA NÃO REGISTRADO. DOCUMENTAÇÃO JUNTADA NÃO PERMITE CONSIDERAR O EMBARGANTE TERCEIRO ADQUIRENTE DE MÁ-FÉ. IMÓVEL ADQUIRIDO MUITO ANTES DA DECLARAÇÃO DE INDISPONIBILIDADE. SENTENÇA MANTIDA. RECURSO NÃO PROVIDO.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2020.0000539543
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível no
1032189-31.2017.8.26.0224, da Comarca de Guarulhos, em que é apelante PREFEITURA
MUNICIPAL DE GUARULHOS, é apelado JUVENAL DIAZ LEAL.
ACORDAM, em 10a Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça de São
Paulo, proferir a seguinte decisão: "Por maioria de votos, Negaram provimento ao recurso,
vencidos os 3o e 4o Juízes, que proviam o recurso. Declararão votos o 3o Juiz e a 5 a Juíza.", de
conformidade com o voto do Relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Exmos. Desembargadores JOÃO
CARLOS SALETTI (Presidente), J.B. PAULA LIMA, ELCIO TRUJILLO E SILVIA MARIA
FACCHINA ESPÓSITO MARTINEZ.
São Paulo, 30 de junho de 2020.
COELHO MENDES
RELATOR
Assinatura Eletrônica

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
VOTO No: 25.363
APEL. No: 1032189-31.2017.8.26.0224
COMARCA: GUARULHOS
ORIGEM: 6a VARA CÍVEL
JUIZ DE 1a INSTÂNCIA: MAURO CIVOLANI FORLIN
APTE.: PREFEITURA MUNICIPAL DE GUARULHOS
APDO.: JUVENAL DIAZ LEAL
INTERS.: WAICHI MIZUNO, TOMINO MIZUNO, SADAKO MIZUNO MELA
E IMOBILIÁRIA ROBER LTDA (E OUTR(AS))
EMBARGOS DE TERCEIRO. ACOLHIMENTO. COMPROMISSO DE
COMPRA E VENDA NÃO REGISTRADO. DOCUMENTAÇÃO
JUNTADA NÃO PERMITE CONSIDERAR O EMBARGANTE
TERCEIRO ADQUIRENTE DE MÁ-FÉ. IMÓVEL ADQUIRIDO
MUITO ANTES DA DECLARAÇÃO DE INDISPONIBILIDADE.
SENTENÇA MANTIDA. RECURSO NÃO PROVIDO.
Vistos.
Trata-se de apelação interposta contra a r. sentença de fls.
473/478, que, nos autos de Embargos de Terceiro opostos por Juvenal Diaz Leal contra
Prefeitura Municipal de Guarulhos, julgou procedentes os presente embargos, tornando
insubsistente a decretação de indisponibilidade do imóvel indicado na inicial (lote no 08
da quadra 024, localizado na Rua Rodrigues Caldas, n.o 256, Jardim Vera Cruz, São
Paulo, bem esse objeto da matrícula n.o 23.503 do 9o Cartório de Registro de Imóveis
de São Paulo), tronando insubsistente a decretação de indisponibilidade do imóvel,
ocorrida na Ação Civil Pública ajuizada pelo embargado.
Da sentença houve interposição de apelação pela embargada
Municipalidade.
Insiste que o título apresentado pelo apelado somente produz
efeito em relação a terceiro somente quando levado a registro ou averbado, razão pela
qual, o decreto de indisponibilidade deve ser mantido, condenando o apelado nas verbas
de sucumbência.
A Douta Procuradoria de Justiça manifestou-se no feito pelo
desprovimento do recurso (fls. 512/515).

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É o relatório.
O recurso não comporta provimento
Vale frisar que os embargos de terceiros são ação de
procedimento especial que busca a liberação de um bem de quem não é parte no
processo e que foi indevidamente apreendido por determinação judicial, visando, dessa
forma, desconstituir ato judicial e restituir o embargante ao respectivo estado anterior.
Diz a Súmula 84 do Superior Tribunal de Justiça:
“É admissível a oposição de embargos de terceiro fundados em
alegação de posse advinda do compromisso de compra e venda de
imóvel, ainda que desprovido do registro”.
Decorre da posição sumulada que o comprador de bem imóvel,
tendo ou não providenciado o registro do compromisso de compra e venda, desde que
investido da posse, tem legitimidade para propor a ação de embargos de terceiro.
No caso dos autos o apelado apresentou cópia do compromisso de
compra e venda (fls. 19/22), recibos de pagamento do lote (fls. 23/65; 67/69 e 71), contas
água, luz e telefone, além de outros documentos.
Assim, conforme se depreende dos documentos juntados aos
autos, no momento da indisponibilidade o imóvel já não mais pertencia à imobiliária
Rober há muito tempo.
Vale destacar o Parecer da Douta Procuradoria de Justiça:
“(...).O apelo deve ser improvido.
O embargante adquiriu o imóvel no longínquo ano de 1987 e pagou
integralmente o preço. Apesar de não efetuar a transcrição no
Registro a demanda movida pela municipalidade em face da
imobiliária, cujo nome ainda consta como proprietária, teve em mira
assegurar a regularização de loteamento em desacordo com a lei, no
município de Guarulhos.
A possibilidade de interposição de embargos de terceiro em casos
que tais decorre da lei, e a súmula 84 do STJ dispõe que é admissível
a oposição de embargos de terceiro fundados em alegação de posse
advinda do compromisso de compra e venda de imóvel, ainda que
desprovido do registro.
O inconformismo da municipalidade não procede, porque não se
trata de fraude à execução, onde um feito em curso indica a um

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possível comprador que poderá perder o imóvel em face de dívida
daquele em cujo nome está transcrito a titularidade.
Aqui não há esse credor, mas sim uma decisão proferida em ação
civil pública favorável à sua pretensão, onde um bem imóvel que
antes pertencia ao requerido foi vendido em data longínqua, estando
tão somente indisponível vale dizer, não pode ser negociado,
diferente de uma penhora que poderá levar o bem a leilão para
pagamento.
Se a requerida (Imobiliária) vendeu o bem a decisão na ação civil
que foi favorável ao credor (apelante) em nada será alterada, porque
o devedor não se livrou do bem, alterando a propriedade para não
pagamento.
Bem colocado pelo juízo que o escopo da ação civil foi evitar vítimas
que pudessem adquirir lotes irregulares e que a indisponibilidade
visa, nesse sentido aos imóveis ou lotes não alienados, que ainda
integram o domínio da executada Imobiliária Rober, e não aqueles já
alienados à adquirente de boa-fé , mesmo que através de
compromisso de compra e venda não registrado , mas quitado.
As discussões travadas foram bem situadas na sentença, porque a
venda de lotes de forma irregular discutida na ação civil não guarda
relação com a compra do bem imóvel particular pelo embargante, de
um dos correqueridos que tem, a seu favor inclusive, a aquisição da
propriedade pela usucapião. (...)”.
Finalmente, apenas para evitar futuros questionamentos
desnecessários observo que tenho por expressamente ventilados, neste grau de
jurisdição, todos os dispositivos legais e constitucionais citados em sede recursal.
Saliento ainda que a função do julgador é decidir a lide de modo
fundamentado e objetivo, portanto, desnecessário o enfrentamento exaustivo de todos os
argumentos elaborados pelas partes.
Ante o exposto, pelo meu voto, NEGO PROVIMENTO ao
recurso, nos termos acima.
COELHO MENDES
Relator

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Voto no 14241
Apelação Cível no 1032189-31.2017.8.26.0224
Comarca: Guarulhos
Apelante: Prefeitura Municipal de Guarulhos
Apelado: Juvenal Diaz Leal
Interessados: Waichi Mizuno, Tomino Mizuno, Imobiliaria Rober Ltda e
Sadako Mizuno Mela
DECLARAÇÃO DE VOTO
Adotados os relatórios constantes dos autos, com a
devida vênia, ouso divergir da d. relatoria.
Cuidam os autos de embargos de terceiro, opostos pelo
adquirente do lote 8, quadra 24, do loteamento Jardim Vera Cruz,
matrícula n.o 23.503, do 9o Cartório de Registro de Imóveis de São Paulo,
objeto de indisponibilidade em ação civil pública ajuizada pelo aqui
apelante.
Tenho por inaplicável a Súmula 84 do STJ, uma vez
que a posse do imóvel em favor do apelado é incontroversa e de boa fé,
contando proteção judicial, lastreada em justo título, o que se confere pelo
documento juntado a fls. 19/22, datado de 26 de agosto de 1977, muito
antes do ajuizamento da ação civil pública (02/02/2010 fl. 243), sequer
negada pela ora apelante.
Com efeito, a posse do embargante não está em
discussão, mas sim a irregularidade matricular de todos os imóveis situados
no loteamento de responsabilidade dos alienantes, em especial o
parcelamento do solo urbano (afronta à Lei 6.766/79), além de potenciais

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danos ao meio-ambiente, igualmente objeto da referida ação civil pública
geradora do bloqueio de bem dos réus nesta última demanda.
Exatamente por conta disso tem-se que aludida
constrição se origina de ação civil pública, promovida por conta de danos
urbanísticos e ambientais decorrentes da clandestinidade atribuída ao
loteamento em questão.
Nesse passo, a indisponibilidade decretada restringe
exclusivamente o domínio imobiliário, não atingindo a esfera jurídica do
ora apelado, pois este é mero compromissário comprador dos direitos
possessórios das glebas referidas no exórdio.
Ora, o embargante, enquanto possuidor, continua, nada
obstante o bloqueio imposto ao patrimônio dos vendedor, a poder usar,
gozar, fruir, da coisa, sem que o gravame em questão interfira em tais
faculdades,
e,
não
sendo
proprietário,
sequer
é
afetado
pela
indisponibilidade, donde a improcedência do pedido inicial, porque os
embargos são calcados tão-só na posse, inatingida pela constrição judicial
cujo levantamento se pretende.
Frise-se que o recorrido não demonstra ao menos a
possibilidade de alcançar o domínio, juntando o indispensável título hábil a
tanto.
Sem domínio e assegurado em sua posse, não
molestada pelo bloqueio judicial atacado, patente que ao embargado
faleceria até mesmo interesse para manejar estes embargos de terceiro.
Nesse sentido a jurisprudência desta C. 10a Câmara de
Direito Privado:

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“EMBARGOS DE TERCEIRO. Direitos dos
imóveis adquiridos pelo embargante por meio de
instrumentos particulares antes do ajuizamento
da Ação Civil Pública, que tornou indisponíveis
os lotes. Inaplicável a Súmula 84 do STJ, apesar
de evidenciada a boa-fé do embargante. Gravame
administrativo que apenas restringe o poder de
dispor da coisa. Inalterados os direitos de usar,
gozar, fruir do possuidor, conferidos ao autor,
mesmo
com
as
restrições
lançadas
nas
matrículas. Precedentes do E. Tribunal de
Justiça. Improcedência do pedido inicial. Recurso
provido.”
(TJSP;
Apelação
Cível
0078120-21.2010.8.26.0224; Relator (a): J.B.
Paula Lima; Órgão Julgador: 10a Câmara de
Direito Privado; Foro de Guarulhos - 6a. Vara
Cível; Data do Julgamento: 23/10/2018; Data de
Registro: 24/10/2018)
Pelo exposto, dissentindo, respeitosamente, da douta
maioria, DOU PROVIMENTO ao recurso para julgar improcedentes estes
embargos de terceiro, condenando o apelado ao pagamento das custas e
despesas processuais, bem como honorários advocatícios, arbitrados em
12% (doze por cento) sobre o valor da causa, atualizado do ajuizamento.

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J.B. PAULA LIMA
TERCEIRO JUIZ

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DECLARAÇÃO DE VOTO No 10.980
Apelação Cível no 1032189-31.2017.8.26.0224
Comarca: Guarulhos
Apelante: Prefeitura Municipal de Guarulhos
Apelado: Juvenal Diaz Leal
Interessados: Waichi Mizuno, Tomino Mizuno, Imobiliaria Rober Ltda e
Sadako Mizuno Mela
Respeitado o posicionamento vencido exarado pelo 3o e pelo 4o Juízes,
acompanho o posicionamento lançado pelo Eminente Relator Sorteado, Desembargador
Coelho Mendes, no voto vencedor.
Com efeito, na presente demanda, restou comprovado que o
compromisso de compra e venda foi celebrado em 26 de agosto de 1977 (fls. 19/22),
sendo comprovada a quitação do preço do imóvel (fls. 23/65, 67/69 e 71), além do fato
de o embargante ter arcado com todas as despesas do imóvel desde então (água, luz,
telefone, impostos).
Desse modo, aplicar-se-ia ao caso o entendimento consolidado na
Súmula 84 do STJ, ao admitir a oposição de embargos de terceiro fundados em alegação
de posse advinda de compromisso de compra e venda ainda que desprovido de registro.
Ademais, consoante bem ponderado no parecer da Douta Procuradoria
de Justiça, a ação civil pública pretérita tinha como objetivo tão somente evitar que
novas vítimas da construtora pudessem adquirir outros lotes irregulares, não podendo
atingir o caso concreto, eis que inserido em contexto fático diverso, ou seja, lotes há
muito adquiridos, de boa-fé, por intermédio de compromisso de compra e venda já
quitado.
Portanto, sempre respeitando os posicionamentos em sentido
contrário, acompanho o Eminente Relator, negando provimento ao apelo interposto
pela Prefeitura Municipal de Guarulhos, nos termos da fundamentação.
SILVIA MARIA FACCHINA ESPOSITO MARTINEZ

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5a Juíza

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JOAO BATISTA DE MELLO PAULA LIMA
11850E7A
9
10
Declarações de
Votos
SILVIA MARIA FACCHINA ESPOSITO MARTINEZ12BC297D
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1032189-31.2017.8.26.0224 e o código de confirmação da tabela acima.