Tribunal: TJSP
Processo: 1002032-65.2016.8.26.0271
Classe: Apelação Cível / Compra e Venda
Órgão julgador: Elcio Trujillo
Órgão colegiado: 10a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-07-21
Data de publicação: 2020-07-21

Ementa:
ASSISTÊNCIA JUDICIÁRIA - Ausência de prova eficaz para afastar a possibilidade de concessão – Ré que não reúne, em presunção, a existência de condições financeiras satisfatórias a sustentarem o pagamento das despesas processuais – Benefício concedido, sob pena de inviabilizar, no caso em análise, acesso à justiça.
COMPROMISSO DE VENDA E COMPRA DE IMÓVEL Rescisão – Inadimplência confessa da

Ementa:
ASSISTÊNCIA JUDICIÁRIA - Ausência de prova eficaz para afastar a possibilidade de concessão – Ré que não reúne, em presunção, a existência de condições financeiras satisfatórias a sustentarem o pagamento das despesas processuais – Benefício concedido, sob pena de inviabilizar, no caso em análise, acesso à justiça.
COMPROMISSO DE VENDA E COMPRA DE IMÓVEL Rescisão – Inadimplência confessa da adquirente – Rescisão por culpa da devedora – Direito da vendedora de ser ressarcida pelas despesas operacionais com o negócio – Retenção de 20% sobre o montante pago, que cobre razoavelmente as despesas – Devolução de 80% em única parcela, cumprindo efetiva correção dos valores a serem restituídos a contar de cada desembolso com incidência de juros de mora a contar do trânsito em julgado da decisão – Indenização pela ocupação – Possibilidade, no caso, para compensar a autora pela indisponibilidade do imóvel, desde a imissão na posse do imóvel pela adquirente até a efetiva desocupação do bem – Exigibilidade também de eventuais despesas pendentes e tributos devidos pela ré pelo período na posse do imóvel, tudo a ser compensada do montante a ser restituído, apurando-se o 'quantum' em liquidação de sentença – Medidas destinadas a evitar o enriquecimento sem causa de ambas as partes – Sentença confirmada - Verba honorária majorada, em atendimento ao artigo 85, parágrafo 11o do CPC - RECURSO NÃO PROVIDO, com observação.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2020.0000556612
ACÓRDÃO
Vistos,
relatados
e
discutidos
estes
autos
de
Apelação
Cível
no
1002032-65.2016.8.26.0271, da Comarca de Itapevi, em que é apelante MARIA DE
FATIMA SOARES DA SILVA, é apelado SCOPEL EMPREENDIMENTOS E OBRAS
S/A.
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 10a Câmara de Direito Privado
do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Negaram provimento ao
recurso. V. U., de conformidade com o voto do relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores JOÃO CARLOS
SALETTI (Presidente sem voto), JAIR DE SOUZA E COELHO MENDES.
São Paulo, 21 de julho de 2020.
ELCIO TRUJILLO
Relator
Assinatura Eletrônica

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Apelação Cível no 1002032-65.2016.8.26.0271 -Voto no 37970
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10a Câmara Seção de Direito Privado
Apelação n° 1002032-65.2016.8.26.0271
Comarca
Itapevi
Ação:
Rescisão Compromisso Compra Venda e Reintegração de Posse
Apte(s)
Maria de Fátima Soares da Silva
Apdo(a)(s) Scopel Empreendimentos e Obras S.A.
Voto no 37.970
ASSISTÊNCIA JUDICIÁRIA - Ausência de prova eficaz para
afastar a possibilidade de concessão Ré que não reúne, em
presunção, a existência de condições financeiras satisfatórias a
sustentarem o pagamento das despesas processuais BENEFÍCIO
CONCEDIDO, sob pena de inviabilizar, no caso em análise,
acesso à justiça.
COMPROMISSO DE VENDA E COMPRA DE IMÓVEL
Rescisão Inadimplência confessa da adquirente Rescisão por
culpa da devedora Direito da vendedora de ser ressarcida pelas
despesas operacionais com o negócio Retenção de 20% sobre o
montante pago, que cobre razoavelmente as despesas Devolução
de 80% em única parcela, cumprindo efetiva correção dos valores
a serem restituídos a contar de cada desembolso com incidência de
juros de mora a contar do trânsito em julgado da decisão
Indenização pela ocupação
Possibilidade, no caso, para
compensar a autora pela indisponibilidade do imóvel, desde a
imissão na posse do imóvel pela adquirente até a efetiva
desocupação do bem
Exigibilidade também de eventuais
despesas pendentes e tributos devidos pela ré pelo período na
posse do imóvel, tudo a ser compensada do montante a ser
restituído, apurando-se o 'quantum' em liquidação de sentença
Medidas destinadas a evitar o enriquecimento sem causa de ambas
as partes Sentença confirmada - Verba honorária majorada, em
atendimento ao artigo 85, parágrafo 11o do CPC - RECURSO
NÃO PROVIDO, com observação.
Trata-se de ação de rescisão de compromisso de
venda e compra cumulada com reintegração de posse julgada parcialmente procedente
pela r. sentença de fls. 157/164, de relatório adotado.
Apela a ré alegando possibilidade de adimplemento

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mediante acordo de parcelamento do débito, sendo que não foi realizada audiência de
tentativa de conciliação (fls. 166/175). Contrarrazões (fls. 180/192).
É o relatório.
O recurso não comporta provimento.
Compromisso de venda e compra de lote situado no
Loteamento “Parque Continental”, quadra 131, lote 04, situado em Guarulhos, mediante
pagamento parcelado, materializado às fls. 42/46.
Alega a autora ter firmado compromisso de compra e
venda com os réus em 25 de outubro de 1995, com aditamento em 07 de abril de 1997,
estando estes inadimplentes desde outubro de 1998.
Os
réus
foram
interpelados
judicialmente
e
regularmente constituídos em mora (fls. 50/51).
A autora pede a rescisão do compromisso de
compra e venda do imóvel diante inadimplência pelos réus no pagamento das parcelas
em aberto até então desde outubro de 1998, a condenação dos réus ao pagamento de
todos os tributos incidentes pendentes sobre o imóvel bem como aos valores a título de
aluguel pela posse e fruição do bem e o direito à reintegração na posse do imóvel.
A r. sentença julgou parcialmente procedentes os
pedidos da autora de rescisão contratual, caracterizada a culpa dos réus pela
inadimplência no pagamento das parcelas, tendo a autora o direito à retenção de 20%
sobre o montante pago pelos compradores, condenando os réus ainda ao pagamento de
todas as despesas pendentes e incidentes sobre o imóvel pelo período da ocupação e
também à indenização mensal a título de taxa de ocupação fixada em 0,5% sobre o valor
do contrato, desde a imissão até a efetiva desocupação do imóvel, autorizada a
reintegração de posse, bem como o direito dos réus de retenção e de serem indenizados
por eventuais benfeitorias ou acessões realizadas no lote, com imposição de
sucumbência recíproca.
Daí o apelo da ré.
Preliminarmente, alega a ré apelante que se
encontra em dificuldades financeiras, sendo carecedora de condições para suportar as
despesas processuais, tendo juntado aos autos os documentos que comprovam essa
situação (fls. 176/178 e 202/205), sendo suficientes para a concessão da benesse, em qualquer
fase do processo.
As provas apresentadas não permitem concluir que a
recorrente conta atualmente com recursos suficientes e presumir que perceba altos
rendimentos, sem que necessariamente lhe garantisse sobras além daqueles
necessários para o próprio sustento. O fato de contar com patrocínio de advogados em

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atuação fora do âmbito da assistência mantida pelo Estado também não sustenta a
presunção de que tenha a apelante rendimentos disponíveis.
Negar, em face tais circunstâncias, a concessão do
benefício representa, praticamente, impedir o acesso da parte ao Judiciário cujo
atendimento, inclusive, é previsto na Constituição Federal (inciso LXXIV, art. 5o) aos que não
contam com recursos suficientes.
Dessa forma, não excluída a presunção do estado
de pobreza para fins judiciais, concedo o benefício à apelante.
O benefício da gratuidade processual poderá ser
revogado a qualquer tempo, desde que ocorram fatos novos que justifiquem a
inexistência ou o desaparecimento dos requisitos essenciais à sua concessão, o que
poderá ocorrer por meio de impugnação específica ou de ofício (artigo 98, parágrafo 3o
do CPC).
Arguição pela apelante, também em preliminar, de
ausência de realização de audiência de conciliação.
Dispõe o artigo 370, parágrafo único, do novel
Código de Processo Civil, que caberá ao juiz determinar quais as provas necessárias à
instrução do processo, indeferindo as diligências inúteis ou meramente protelatórias.
Assim, desnecessária nova intimação para a
audiência de conciliação, decretada a revelia da apelante.
O moderno processo representa disposição para a
busca segura de solução, ou seja, como veículo para a reconstrução histórica de fatos
visando um fim almejado, em que a decisão judicial coloque fim ao conflito em face do
que dispõe a lei civil.
Dessa forma, diante processamento regular, não era
necessária designação de nova audiência para fins de tentativa de conciliação, haja vista
condição lógica e racional do desenvolvimento do feito a assegurar o julgamento no
estado em condição antecedente, como no caso dos autos, ainda mais quando a autora
já se manifestou que não possui interesse na realização da audiência de conciliação
fls. 198.
Nesse sentido: “Não importa nulidade do processo a
não realização da audiência de conciliação, uma vez que a norma contida no art. 331 do
CPC visa a dar maior agilidade ao processo e as partes podem transigir a qualquer
momento” (STJ-2a Turma, REsp 148.117, Min. Castro Meira, j. 8.3.05, DJU 13.6.05).
Quanto ao mérito, rescisão bem decretada por culpa
da devedora, diante sua inadimplência confessa.
Justifica-se, portanto, o direito da autora de se

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reintegrar na posse do bem.
Ao ser rescindido o contrato, as partes devem
retornar à situação em que se encontravam antes, reduzidas eventuais despesas que
realizaram.
O que se admite e esta Câmara tem sustentado,
por maioria, essa posição é o abatimento entre 10% e 30% sobre o montante pago
para compensar as despesas administrativas com a venda a título de perdas e danos
sofridos pelas vendedoras.
No caso, diante circunstâncias apuradas, em casos
como o presente, diante adimplemento de pouco mais de 25% do total do preço,
razoável a retenção pela autora de 20% (vinte por cento) sobre os valores pagos pela ré
a abranger despesas com publicidade, venda, formalização da documentação e outros
gastos administrativos, sendo suficientes para cobertura de tais encargos, não havendo
como prestigiar o enriquecimento sem causa, seja de quem for, cumprindo, portanto, a
restituição da quantia equivalente a 80% (oitenta por cento), devidamente corrigida a
contar do desembolso, pelos índices fixados pela tabela prática do Tribunal de Justiça e,
também, com incidência de juros legais a contar do trânsito em julgado da decisão.
Com relação à indenização pela indisponibilidade do
imóvel, também é devida pela ocupante.
A possibilidade de indenização a título de taxa de
ocupação está pacificada, e pode ser arbitrada independentemente do percentual de
retenção autorizado à vendedora, quando esta se destina apenas a cobrir despesas
administrativas.
Razoável a responsabilização da ré, que está na
posse direta do imóvel sem maiores encargos por longo período, em arcar a título de
indisponibilidade do bem pela autora, o valor correspondente a 0,5% (meio por cento)
sobre o valor atualizado do contrato, desde a data da imissão até a sua efetiva
desocupação, bem como ao pagamento de eventuais despesas pendentes e tributos
devidos pela ré pelo mesmo período, tudo a ser compensando do montante a ser
restituído.
Assim, ficou estabelecido o equilíbrio na relação
negocial, que se faz necessário, evitando-se a onerosidade excessiva à compradora,
bem como evita o enriquecimento sem causa da vendedora.
Por fim, a verba honorária comporta majoração em
prol dos patronos da parte apelada para 15% sobre o valor atualizado da causa, de
forma solidária entre os réus, que se adequa ao grau de zelo do profissional, o lugar da
prestação do serviço, a natureza e a importância da causa e o trabalho realizado pelos
causídicos e o tempo exigido para o seu serviço, observado o disposto no parágrafo 2o
do artigo 85 do Código de Processo Civil, levando-se em conta, ainda, o trabalho
adicional realizado em grau recursal, a teor do disposto no parágrafo 11o do citado

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dispositivo legal, observada a gratuidade judiciária concedida à ré.
Assim, cumpre a integral manutenção da r. sentença,
inclusive por seus próprios e jurídicos fundamentos, observada a majoração da verba
honorária em prol da parte recorrida.
Ante o exposto, NEGO PROVIMENTO ao recurso,
com observação.
ELCIO TRUJILLO
Relator