Tribunal: TJSP
Processo: 1014556-63.2019.8.26.0506
Classe: Apelação Cível / Compra e Venda
Órgão julgador: Alexandre Coelho
Órgão colegiado: 8a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-12-09
Data de publicação: 2020-12-17

Ementa:
APELAÇÃO - COMPRA E VENDA – LOTEAMENTO IMOBILIÁRIO – ABUSIVIDADE DE TRANSFERÊNCIA DA OBRIGAÇAO DE PAGAMENTO DO IPTU ANTES DA POSSE - PROCEDÊNCIA – INCONFORMISMO DA RÉ – REJEIÇÃO – O início da responsabilidade do comprador pelo pagamento das despesas com IPTU é a imissão na posse do imóvel – Caso em que há previsão contratual expressa de que a posse somente seria transferida ao comprador

Ementa:
APELAÇÃO - COMPRA E VENDA – LOTEAMENTO IMOBILIÁRIO – ABUSIVIDADE DE TRANSFERÊNCIA DA OBRIGAÇAO DE PAGAMENTO DO IPTU ANTES DA POSSE - PROCEDÊNCIA – INCONFORMISMO DA RÉ – REJEIÇÃO – O início da responsabilidade do comprador pelo pagamento das despesas com IPTU é a imissão na posse do imóvel – Caso em que há previsão contratual expressa de que a posse somente seria transferida ao comprador após encerradas as obras de infraestrutura do loteamento imobiliário – Sentença mantida – NEGARAM PROVIMENTO AO RECURSO.

Inteiro teor:
TRIBUNAL DE JUSTIÇA
PODER JUDICIÁRIO
São Paulo
Registro: 2020.0001035715
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível no
1014556-63.2019.8.26.0506, da Comarca de Ribeirão Preto, em que é apelante
PERPLAN SANTA TEREZA SUL EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS SPE
LTDA., são apelados NATHALIA VALENTE MATTHES DE FREITAS e LUIS
GUSTAVO MATTHES DE FREITAS.
ACORDAM, em 8a Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça de
São Paulo, proferir a seguinte decisão: "Negaram provimento ao recurso. V. U.
sustentaram oralmente os advogado Amanda da Cruz Martineti e Luis Gustavo Matthes
de Freitas.", de conformidade com o voto do Relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Exmos. Desembargadores
THEODURETO CAMARGO (Presidente sem voto), CLARA MARIA ARAÚJO
XAVIER E SALLES ROSSI.
São Paulo, 9 de dezembro de 2020.
ALEXANDRE COELHO
RELATOR
Assinatura Eletrônica

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Apelação Cível no 1014556-63.2019.8.26.0506 -Voto no 14884/asc
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Apelação Cível no 1014556-63.2019.8.26.0506
Apelante: Perplan Santa Tereza Sul Empreendimentos Imobiliários Spe Ltda.
Apelados: Nathalia Valente Matthes de Freitas e Luis Gustavo Matthes de Freitas
Comarca: Ribeirão Preto
Voto no 14884/asc
APELAÇÃO - COMPRA E VENDA
LOTEAMENTO
IMOBILIÁRIO
ABUSIVIDADE DE TRANSFERÊNCIA
DA OBRIGAÇAO DE PAGAMENTO DO IPTU ANTES DA
POSSE - PROCEDÊNCIA INCONFORMISMO DA RÉ
REJEIÇÃO O início da responsabilidade do comprador pelo
pagamento das despesas com IPTU é a imissão na posse do
imóvel Caso em que há previsão contratual expressa de que a
posse somente seria transferida ao comprador após encerradas
as obras de infraestrutura do loteamento imobiliário Sentença
mantida NEGARAM PROVIMENTO AO RECURSO.
Trata-se de apelação interposta contra a respeitável sentença de
fls. 431/437, que julgou procedente a ação proposta por LUIZ GUSTAVO MATTHEUS DE
FREITAS e NATHALIA VALENTE MATTHEUS DE FREITAS em face de PERPLAN
SANTA TEREZA SUL EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS SPE LTDA., para declarar a
nulidade da cláusula contratual no 5.1.1 e determinar que a ré assuma o imediato pagamento do
IPTU do terreno adquirido pelos autores até a data em que forem imitidos na posse do bem,
concedendo-se a tutela de urgência pleiteada na inicial, bem como para condenar a ré a restituir
aos autores, de uma só vez e de forma simples, todos os valores desembolsados por eles a título
de IPTU, com correção monetária pela tabela prática do TJSP a contar dos desembolsos e juros
de mora de 1% ao mês da citação. Em razão da sucumbência, a ré foi condenada ao pagamento
das custas e das despesas processuais mais honorários advocatícios fixados em R$2.500,00, nos
termos do art. 85, § 8o do CPC.
A ré apela pela reforma da r. sentença e alega, em síntese: i)
cabimento da suspensão dos efeitos da concessão da tutela provisória, tendo em vista o dano
grave e de difícil reparação caso não concedida a tutela recursal, ii) ilegitimidade passiva para
ressarcir e suportar o pagamento do IPTU; iii) responsabilidade do adquirente e isenção da

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loteadora em relação ao IPTU de imóvel comprado, em regime de loteamento imobiliário, nos
termos do art. 183-A da legislação municipal tributária, além dos dispositivos legais da
Constituição Federal e do Código Tributário Nacional e consoante Súmula 399 do STJ; iv)
negócio firmado com garantia de alienação fiduciária, cuja posse e propriedade do imóvel são
transferidas com a celebração do contrato, conforme art. 23, parágrafo único e 27, § 8o da Lei
9.514/97; v) indevida alteração do sujeito passivo tributário atribuído pela Municipalidade; vi)
loteamento fechado cuja posse é do adquirente, ainda que não terminadas as obras de
infraestrutura; vii) legalidade da previsão contratual que atribui ao adquirente do lote a
responsabilidade pelo imposto, conforme art. 26 da Lei 6.766/79; viii) ausência de prova do
pagamento do imposto pelos adquirentes a ensejar condenação em restituição; ix) inversão do
ônus da sucumbência.
Foram apresentadas contrarrazões.
Houve oposição ao julgamento virtual.
É o relatório.
Atendidos os requisitos de admissibilidade, o recurso é
recebido no duplo efeito, nos termos do artigo 1.012, caput do CPC, salvo com relação à tutela
provisória concedida em sentença, cujos efeitos são produzidos de imediato, conforme inciso V
do mesmo diploma legal. Indefere-se o pedido de tutela recursal para revogação da tutela
concedida em sentença, eis que ausente os requisitos ensejadores da medida, não havendo
probabilidade do direito invocado e menos ainda perigo de irreversibilidade.
Versa a demanda sobre a solução de conflito surgido na
execução do instrumento particular de compra e venda de imóvel envolvendo o lote de terreno
em empreendimento a ser construído pela ré, firmado pelas partes em 29/10/2018.
A r. sentença reconheceu a abusividade da cláusula contratual
que transfere ao comprador a obrigação de pagamento do IPTU relativo ao lote objeto da
compra e venda firmada pelas partes, condenando a ré a assumir a obrigação do pagamento e
ressarcir os valores pagos a este título.

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De início, impõe afastar a preliminar de ilegitimidade passiva.
Não se trata de discussão acerca da responsabilidade tributária frente ao Município, e sim de
abusividade da cláusula contratual que prevê o pagamento do IPTU pelo comprador antes da
imissão na posse do imóvel. Logo, a vendedora é parte legítima para responder à demanda, não
caracterizada lide envolvendo regras tributárias previstas nos Códigos Tributários Nacional ou
Municipal.
O objeto da demanda, portanto, é o contrato de compra e venda
do imóvel, não sendo admissível a alegação de teses acerca do sujeito passivo do IPTU e nem
sobre isenção tributária relativa ao IPTU prevista na legislação municipal, que beneficia os
loteamentos em favor do proprietário e da loteadora. Eventual cabimento de tal isenção deve
ser buscado pela loteadora através das medidas adequadas.
Superadas as alegações preliminares, bem é de se ver que o
MM. Juízo deu correta solução à lide, razão pela qual, a fim de evitar repetições desnecessárias,
deve ser ratificada a sentença por seus próprios e bem deduzidos fundamentos, nos termos do
artigo 252, do Regimento Interno deste E. Tribunal de Justiça, segundo o qual, “nos recursos
em geral, o relator poderá limitar-se a ratificar os fundamentos da decisão recorrida, quando,
suficientemente motivada, houver de mantê-la”.1
Com efeito, entende-se que há abusividade da cláusula pela
qual o adquirente assume a responsabilidade pelo pagamento das despesas relativas ao imóvel,
como é o caso do IPTU, antes da imissão na posse. Nesse sentido é a recente decisão do C.
STJ:
RECURSO ESPECIAL. DIREITO CIVIL E PROCESSUAL
CIVIL. LOTEAMENTO. COMPRA E VENDA DE LOTE. TRANSFERÊNCIA
DA OBRIGAÇÃO DE PAGAMENTO DE TRIBUTOS SOBRE O IMÓVEL AO
ADQUIRENTE ANTES DA CONCESSÃO DA POSSE. IMPOSSIBILIDADE.
PRECEDENTES. 1. O posicionamento da Corte local está em conformidade
com a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça no sentido de que a
responsabilidade pelo pagamento das despesas com IPTU é do adquirente a
partir da obtenção da posse, e não da assinatura do contrato. 2. RECURSO
ESPECIAL DESPROVIDO (Recurso Especial no 1795590-SP, rel. Min. Paulo
de Tarso Sanseverino, j. 11/05/2020).
1 AgRg no AREsp 44161 / RS, Segunda Turma, Rel. Min. Herman Benjamin, julgado em 14/05/2013; AgRg no REsp
1339998 / RS, Quarta Turma, Rel. Min. Raul Araújo, julgado em 15/05/2014; AgRg no AREsp 530121 / SP, Quarta
Turma, Rel. Min. Luis Felipe Salomão, julgado em 19/08/2014.

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Vale acrescer que constou expressamente do contrato
firmado pelas partes que os compradores somente seriam imitidos na posse do lote depois
de concluídas as obras de infraestrutura do empreendimento, previstas para 24 meses
prorrogáveis por mais 24 meses da autorização de início das obras, o que não se verificou, de
modo que inviável a cobrança do imposto com a assinatura do instrumento particular.
Conforme expressamente estabelece a cláusula 2.3.2 do
instrumento particular firmado pelas partes, “a transferência da posse do lote ao comprador
deverá ocorrer após o término das obras do loteamento e após a transferência da
administração da Associação dos Moradores aos proprietários de lote, por meio de
assembleia, conforme estabelecido na cláusula décima sexta do corpo deste contrato”. (fls.
24).
Não se nega que a modalidade do negócio relativo ao
loteamento imobiliário sob o regime da Lei 6.766/79 e à alienação fiduciária em garantia
possibilita, a depender do caso, a cobrança do IPTU com a assinatura do contrato de compra e
venda, mas desde que prevista a imediata imissão da posse dos compradores.
No específico caso em exame, contudo, há situação peculiar
consistente na expressa previsão contratual que relegou a imissão na posse dos autores
para momento posterior ao contrato, mais especificamente para a entrega das obras de
infraestrutura. Ora, os autores afirmam que não esperavam ter que suportar o imposto
antes do fim da execução das obras e sua versão é corroborada pela cláusula contratual,
segundo a qual a imissão da posse se daria em momento posterior, sendo certo que o
pagamento dessa despesa está atrelado à efetiva posse.
Diante disso, inexorável a conclusão de que não cabe aos
compradores o pagamento das despesas de IPTU anteriores à posse do imóvel, sendo certa a
abusividade da cláusula contratual, bem como o dever de restituição das quantias
comprovadamente pagas por meio da suficiente prova documental.
Como a parte ré foi vencida em grau de recurso, tendo aberto a
instância recursal para a qual convocada à outra parte e novamente experimentou sucumbência,

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deve pagar mais R$1.200,0, com correção monetária desde a publicação do acórdão e juros de
mora a contar de seu trânsito em julgado a título de honorários recursais, nos termos do art.
82, § 8o do CPC.
Eventuais embargos declaratórios serão julgados em sessão
virtual, salvo se manifestada oposição na própria petição de interposição dos embargos, nos
termos do art. 1o da Resolução n.o 549/2011 do Órgão Especial deste E. Tribunal de Justiça,
entendendo-se o silêncio como concordância.
Ante
o
exposto,
pelo
presente
voto,
NEGA-SE
PROVIMENTO ao recurso.
ALEXANDRE COELHO
Relator
(assinatura eletrônica)