Tribunal: TJSP
Processo: 1000564-36.2019.8.26.0344
Classe: Apelação Cível / Despesas Condominiais
Órgão julgador: L. G. Costa Wagner
Órgão colegiado: 34a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-04-21
Data de publicação: 2020-04-21

Ementa:
Apelação. Embargos à execução. Sentença de procedência. Embargado, apelante, que pede a reforma da decisão para que se reconheça a legitimidade passiva do credor fiduciário. Nos termos do artigo 1.368-B do Código Civil e seu parágrafo único c./c. o artigo 27, §8o da Lei 9.514/97, o credor fiduciário somente responde pelas despesas condominiais nos casos em que se tornar proprietário pleno do bem,

Ementa:
Apelação. Embargos à execução. Sentença de procedência. Embargado, apelante, que pede a reforma da decisão para que se reconheça a legitimidade passiva do credor fiduciário. Nos termos do artigo 1.368-B do Código Civil e seu parágrafo único c./c. o artigo 27, §8o da Lei 9.514/97, o credor fiduciário somente responde pelas despesas condominiais nos casos em que se tornar proprietário pleno do bem, decorrente da execução da garantia, com a imissão na posse do imóvel, hipótese em que o receberá no estado em que se encontra, respondendo até pelos débitos anteriores, por ser obrigação de natureza propter rem. Precedentes do Superior Tribunal de Justiça e deste Tribunal. Legitimidade passiva do credor fiduciário reconhecida. Sentença anulada. RECURSO PROVIDO.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2020.0000273916
ACÓRDÃO
Vistos,
relatados
e
discutidos
estes
autos
de
Apelação
Cível
no
1000564-36.2019.8.26.0344, da Comarca de Marília, em que é apelante MARROCOS
RESIDENCIAIS CASABLANCA, é apelado BANCO DO BRASIL S/A.
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 34a Câmara de Direito Privado
do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Deram provimento ao
recurso. V. U., de conformidade com o voto do relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores GOMES VARJÃO
(Presidente) e CRISTINA ZUCCHI.
São Paulo, 21 de abril de 2020.
L. G. COSTA WAGNER
Relator
Assinatura Eletrônica

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Apelação Cível no 1000564-36.2019.8.26.0344 -Voto no 7417
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Voto no 7417
Apelação no 1000564-36.2019.8.26.0344
Apelante: MARROCOS RESIDENCIAIS CASABLANCA
Apelada: BANCO DO BRASIL S/A
Comarca: 1a. Vara Cível do Foro da Comarca de Marília
Apelação. Embargos à execução. Sentença de procedência.
Embargado, apelante, que pede a reforma da decisão para que se
reconheça a legitimidade passiva do credor fiduciário. Nos termos
do artigo 1.368-B do Código Civil e seu parágrafo único c./c. o
artigo 27, §8o da Lei 9.514/97, o credor fiduciário somente
responde pelas despesas condominiais nos casos em que se tornar
proprietário pleno do bem, decorrente da execução da garantia,
com a imissão na posse do imóvel, hipótese em que o receberá no
estado em que se encontra, respondendo até pelos débitos
anteriores, por ser obrigação de natureza propter rem. Precedentes
do Superior Tribunal de Justiça e deste Tribunal. Legitimidade
passiva do credor fiduciário reconhecida. Sentença anulada.
RECURSO PROVIDO.
I - Relatório

Trata-se de recurso de apelação interposto pela MARROCOS RESIDENCIAIS
CASABLANCA, em face da sentença de fls. 423/425, da lavra do MM. Juízo da 1a. Vara
Cível do Foro da Comarca de Marília, proferida nos autos dos embargos à execução
ajuizados pelo BANCO DO BRASIL S/A.
A sentença julgou procedente os embargos para extinguir a execução, uma vez
reconhecida a ilegitimidade passiva do Banco executado, embargante.
Restou, ainda, condenada a embargada, ora apelante, ao pagamento da
integralidade das custas, despesas processuais e honorários advocatícios fixados em R$
1.000,00 (mil reais).
A Apelante se insurge contra a decisão acima relatada requerendo a sua
reforma para que, no exame do mérito, sejam os embargos à execução julgados
improcedentes, com o regular prosseguimento da execução.
O Banco recorrido apresentou contrarrazões requerendo a manutenção da
decisão de primeiro grau.

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É a síntese do necessário.
II Fundamentação
Respeitados entendimentos em contrário, deve o recurso ser provido.
Adoto o relatório da sentença:
“Vistos.
BANCO DO BRASIL S/A, qualificado nos autos, opõe, mediante EMBARGOS, à
execução que lhe move MARROCOS RESIDENCIAIS CASABLANCA, também
qualificada, na qual esta pretende receber a importância de R$ 2.117,75,
relativa às despesas condominiais do período de 30.9.2016 a 10.7.2017, da
unidade de apartamento no 402, do Bloco 9, localizado na rua Hercules Galletti,
98. Insurge-se o embargante alegando a ilegitimidade passiva 'ad causam', eis
que na qualidade de credor fiduciário, responde pelo débito condominial a
partir da consolidação da propriedade, que no caso, ocorreu em 26.2.2018.
Requereu, assim a improcedência da execução.
Recebidos os embargos, a embargada foi intimada e respondeu (fls. 414/417)
insistindo na responsabilidade do Banco, credor fiduciário, pelo débito
executado.
É, em síntese, o relatório”.
A discussão trazida nos autos diz respeito, em apertada síntese, a legitimidade
do credor fiduciário, ora apelado, para figurar no polo passivo de execução de débitos
condominiais.
O tema não é novo, havendo entendimento firmado no Superior Tribunal de
Justiça, no sentido de que o que definirá a legitimidade do credor fiduciário para responder
demandas como a presente será o fato de ter, ou não, sido imitido na posse do imóvel
gerador das despesas inadimplidas.
A questão foi minuciosamente analisada quanto do julgamento do REsp n.
1.696.038/SP, relatado pelo eminente Min. RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, j. em
28/08/2018, assim ementado:
“RECURSO
ESPECIAL.
AÇÃO
DE
COBRANÇA.
CONDOMÍNIO.
ALIENAÇÃO
FIDUCIÁRIA.
IMÓVEL.
PAGAMENTO.
RESPONSABILIDADE.
DESPESAS
CONDOMINIAIS.
DEVEDOR
FIDUCIANTE. POSSE DIRETA. ART. 27, § 8o, DA LEI No 9.514/1997.
1.
Recurso especial interposto contra acórdão publicado na vigência do Código
de Processo Civil de 2015 (Enunciados Administrativos nos 2 e 3/STJ).

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2. Cinge-se a controvérsia a definir se o credor fiduciário, no contrato de
alienação fiduciária em garantia de bem imóvel, tem responsabilidade pelo
pagamento das despesas condominiais juntamente com o devedor
fiduciante.
3. Nos contratos de alienação fiduciária em garantia de bem imóvel, a
responsabilidade pelo pagamento das despesas condominiais recai sobre o
devedor fiduciante enquanto estiver na posse direta do imóvel.
4. O credor fiduciário somente responde pelas dívidas condominiais
incidentes sobre o imóvel se consolidar a propriedade para si, tornando-se o
possuidor direto do bem.
5. Com a utilização da garantia, o credor fiduciário receberá o imóvel no
estado em que se encontra, até mesmo com os débitos condominiais
anteriores, pois são obrigações de caráter propter rem (por causa da coisa).
6. Na hipótese, o credor fiduciário não pode responder pelo pagamento das
despesas condominiais por não ter a posse direta do imóvel, devendo, em relação
a ele, ser julgado improcedente o pedido.
7. Recurso especial provido”. (REsp n. 1.696.038/SP, 3a Turma, Rel. Min.
RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, j. em 28/08/2018) (grifamos e destacamos)
Como é cediço, nos termos do artigo 1.368-B do Código Civil e seu
parágrafo único c./c. o artigo 27, §8o da Lei 9.514/97, o credor fiduciário somente responde
pelas despesas condominiais nos casos em que se tornar proprietário pleno do bem,
decorrente da execução da garantia, com a imissão na posse do imóvel, hipótese em que o
receberá no estado em que se encontra, respondendo até pelos débitos anteriores, por ser
obrigação de natureza propter rem.
O entendimento deste Egrégio Tribunal de Justiça de São Paulo não
destoa do julgado acima. Senão, vejamos:
“EMBARGOS À EXECUÇÃO. Cobrança de cotas condominiais em face de
credor fiduciário. Legitimidade passiva do credor fiduciário para responder
pelas dívidas condominiais incidentes sobre o imóvel devedor, uma vez que
consolidou a propriedade para si, tornando-se o possuidor direto do bem -
Precedente do STJ - Decisão reformada. Recurso provido”. (TJSP, 32a. Câmara
de Direito Privado, Apelação no 1005443-27.2019.8.26.0008, rel. Des. Caio
Marcelo Mendes de Oliveira, j. 17/03/20).
Nesse sentido, demonstrado nos autos que a propriedade se
consolidou em favor do credor fiduciário, que restou imitido na posse do imóvel, impõe-se
in casu, a anulação da decisão de primeiro para se reconhecer a legitimidade passiva do
Banco do Brasil para responder a presente demanda executória.

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III - Conclusão
Diante do exposto, pelo meu voto, conheço e DOU PROVIMENTO ao
recurso de apelação para anular a sentença determinando o retorno dos autos para primeira
instância para enfrentamento do mérito.
L. G. Costa Wagner
Relator