Tribunal: TJSP
Processo: 1027591-39.2018.8.26.0114
Classe: Apelação Cível / Locação de Imóvel
Órgão julgador: Antonio Rigolin
Órgão colegiado: 31a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-02-11
Data de publicação: 2020-02-11

Ementa:
AÇÃO RENOVATÓRIA. LOCAÇÃO COMERCIAL. JULGAMENTO ANTECIPADO. DECLARAÇÃO DE IMPROCEDÊNCIA. NECESSIDADE DE DILAÇÃO PROBATÓRIA, A ENSEJAR O RECONHECIMENTO DE VÍCIO PROCESSUAL. SENTENÇA ANULADA. RECURSO PROVIDO. 1. A falta de apreciação de questão suscitada nos autos é suprida na oportunidade do julgamento da apelação, ficando expressamente rejeitada a arguição feita pela autora, com o reconhecimento

Ementa:
AÇÃO RENOVATÓRIA. LOCAÇÃO COMERCIAL. JULGAMENTO ANTECIPADO. DECLARAÇÃO DE IMPROCEDÊNCIA. NECESSIDADE DE DILAÇÃO PROBATÓRIA, A ENSEJAR O RECONHECIMENTO DE VÍCIO PROCESSUAL. SENTENÇA ANULADA. RECURSO PROVIDO. 1. A falta de apreciação de questão suscitada nos autos é suprida na oportunidade do julgamento da apelação, ficando expressamente rejeitada a arguição feita pela autora, com o reconhecimento da tempestividade da contestação. 2. Em tema de locação de estabelecimento destinado ao comércio, tem incidência o princípio da proteção do fundo de comércio, de que modo que a renovação contratual só não será reconhecida diante da evidência de descumprimento grave do contrato. 3. As alegações feitas pelos réus, diante da prova documental produzida, não autorizam o pronto reconhecimento de justificativa para desautorizar a renovação. Assim, inviável se mostrou a realização do julgamento antecipado, de modo que se faz necessária a dilação probatória, sobretudo a pericial, dada a necessidade de se apurar o justo valor locatício. 4. Daí o acolhimento do inconformismo e a determinação de retorno dos autos ao Juízo de origem, para a indispensável dilação probatória.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DE SÃO PAULO
SEÇÃO DE DIREITO PRIVADO
31a Câmara
Registro: 2020.0000082881
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos do Apelação Cível no
1027591-39.2018.8.26.0114, da Comarca de Campinas, em que é apelante IPIRANGA
PRODUTOS DE PETRÓLEO S/A, são apelados WILSON VIDAL BARRETO, VALDEIS
VIDAL BARRETO, JANE APARECIDA DE OLIVEIRA BARRETO, MARIA VALDICE
VIDAL BARRETO, MARIA ANTONIA VIDAL BARRETO, ROSA CRISTINA VIDAL
BARRETO FRANCABANDIERA, JAIR ANTONIO FRANCANDIERA, ANTÔNIO CARLOS
VIDAL BARRETO, ADRIANA GOULART DE ANDRADE E ALMEIDA BARRETO,
TEREZINHA ROSIMEIRI VIDAL BARRETO DE SANTANA, JÚLIO CÉZAR PIMENTEL
DE SANTANA, BIANCA PACCI BARRETO, THAIS PACCI BARRETO e SUELI REGINA
PACCI BARRETO.
ACORDAM, em 31a Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça de
São Paulo, proferir a seguinte decisão: "Deram provimento ao recurso, nos termos que
constarão do acórdão. V. U.", de conformidade com o voto do Relator, que integra este
acórdão.
O julgamento teve a participação dos Exmo. Desembargadores
ANTONIO RIGOLIN (Presidente), ADILSON DE ARAUJO E FRANCISCO CASCONI.
São Paulo, 11 de fevereiro de 2020.
ANTONIO RIGOLIN
RELATOR
Assinatura Eletrônica

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Apelação Cível No 1027591-39.2018.8.26.0114 – Campinas – VOTO No 44449 - 2 -
APELAÇÃO CÍVEL No 1027591-39.2018.8.26.0114
Comarca:CAMPINAS 1a Vara Cível
Juiz: José Fernando Steinberg
Apelante: Ipiranga Produtos de Petróleo S/A
Apelados: Wilson Vidal Barreto, Valdeis Vidal Barreto, Jane Aparecida de
Oliveira Barreto, Maria Valdice Vidal Barreto, Maria Antonia Vidal Barreto, Rosa
Cristina Vidal Barreto Francabandiera, Jair Antonio Francandiera, Antônio Carlos
Vidal Barreto, Adriana Goulart de Andrade e Almeida Barreto, Terezinha
Rosimeiri Vidal Barreto de Santana, Júlio Cézar Pimentel de Santana, Bianca
Pacci Barreto, Thais Pacci Barreto e Sueli Regina Pacci Barreto
AÇÃO RENOVATÓRIA. LOCAÇÃO COMERCIAL.
JULGAMENTO ANTECIPADO. DECLARAÇÃO DE
IMPROCEDÊNCIA. NECESSIDADE DE DILAÇÃO
PROBATÓRIA, A ENSEJAR O RECONHECIMENTO
DE VÍCIO PROCESSUAL. SENTENÇA ANULADA.
RECURSO PROVIDO. 1. A falta de apreciação de
questão suscitada nos autos é suprida na oportunidade
do julgamento da apelação, ficando expressamente
rejeitada a arguição feita pela autora, com o
reconhecimento da tempestividade da contestação. 2.
Em tema de locação de estabelecimento destinado ao
comércio, tem incidência o princípio da proteção do
fundo de comércio, de que modo que a renovação
contratual só não será reconhecida diante da evidência
de descumprimento grave do contrato. 3. As alegações
feitas pelos réus, diante da prova documental
produzida, não autorizam o pronto reconhecimento de
justificativa para desautorizar a renovação. Assim,
inviável se mostrou a realização do julgamento
antecipado, de modo que se faz necessária a dilação
probatória, sobretudo a pericial, dada a necessidade de
se apurar o justo valor locatício. 4. Daí o acolhimento
do inconformismo e a determinação de retorno dos
autos ao Juízo de origem, para a indispensável dilação
probatória.
Voto no 44.449
Vistos.

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1. Trata-se de ação renovatória de contrato de
locação proposta por IPIRANGA PRODUTOS DE PETRÓLEO S/A
em face de WILSON VIDAL BARRETO, VALDEIS VIDAL
BARRETO, JANE APARECIDA DE OLIVEIRA BARRETO, MARIA
VALDICE VIDAL BARRETO, MARIA ANTONIA VIDAL BARRETO,
ROSA CRISTINA VIDAL BARRETO FRANCABANDIERA, JAIR
ANTONIO
FRANCABANDIERA,
ANTONIO
CARLOS
VIDAL
BARRETO, ADRIANA GOULART DE ANDRADE E ALMEIDA
BARRETO,
TEREZINHA
ROSIMEIRI
VIDAL
BARRETO
DE
SANTANA, JULIO CÉZAR PIMENTEL DE SANTANA, BIANCA
PACCI BARRETO, THAIS PACCI BARRETO e SUELI REGINA
PACCI BARRETO.
A r. sentença, cujo relatório se adota, julgou
improcedente o pedido, condenando a autora vencida ao pagamento
das despesas processuais e dos honorários advocatícios fixados em
R$ 15.000,00.
Seguiu-se a rejeição dos embargos de declaração
opostos pela autora e pelas demandadas Sueli Regina Pacci
Barreto, Thais Pacci Barreto e Bianca Pacci Barreto (fls. 950).
Inconformada,
apela
a
vencida,
alegando
a
ocorrência de vício processual, pois a sentença não apreciou a
alegação de extemporaneidade da contestação, apontando que os
réus devem ser declarados revéis. Por outro lado, argumenta que
até o dia 31 de dezembro de 2018 houve o cumprimento de todos os
requisitos, até porque sentença de mérito reconheceu a regularidade

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de sua conduta; e se isso não bastasse, foram apresentados todos
os comprovantes de pagamento dos últimos três anos de locação
(fls. 586-928), afora a circunstância de que não houve propositura de
ação de despejo por falta de pagamento. Quanto à afirmada
existência de débito tributário, o documento de fl. 583 deixa
evidenciada a regularidade quanto ao recolhimento do IPTU, não
tendo qualquer relevância a assertiva de recolhimentos depois do
vencimento, por absoluta ausência de prejuízo ao imóvel ou aos
demandados. Acrescentam que o débito apontado pelos apelados é
posterior ao ajuizamento da demanda e ao término do contrato de
locação que se pretende renovar, estando dentro do período da
nova locação, além do que não houve intimação ou, mesmo,
ajuizamento de ação de cobrança ou de despejo questionando a
regularidade da locação. Enfim, pleiteia a anulação da sentença,
para que tenha continuidade o processo ou, então, que seja
reconhecida a procedência de seu pedido renovatório.
Recurso
tempestivo
e
bem
processado
oportunamente preparado e respondido.
É o relatório.
2. Segundo a narrativa da petição inicial, desde 1o de
janeiro de 1994, as partes mantêm contrato de locação de imóveis
para a finalidade comercial. A primeira contratação previu o prazo de
vigência de quinze anos, que se renovou por mais dez anos, para
vigorar até 31 de dezembro de 2018. Daí a formulação do pedido de
renovação por mais cinco anos, com a oferta do aluguel de R$
26.470,33.

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Em contestação, as demandadas Sueli Regina Pacci
Barreto, Thais Pacci Barreto e Bianca Pacci Barreto, alegaram que
ajuizaram ação de despejo e cobrança de aluguéis, anteriormente à
primeira ação renovatória, dado que a autora suspendeu o
pagamento dos aluguéis devidos a partir de fevereiro de 2002, sem
providenciar o pagamento do saldo acumulado dos locativos que
venceram durante o curso do processo da primeira ação renovatória.
Assim, a autora não preenche os requisitos do artigo 71, inciso II, da
Lei 8.245/91.
Já os demais demandados alegaram que a autora
não preenche os requisitos dos artigos 51 e 71 da Lei 8.245/91 para
a renovação do contrato de locação, uma vez que não observou
pontualidade na realização do pagamento dos aluguéis vencidos em
abril e maio de 2018, fato que ensejou a iniciativa do envio de
notificação em 18 de maio, e somente efetuou pagamento parcial no
dia 30 seguinte. Além disso, não pagou o IPTU referente ao ano de
2019.
A sentença reconheceu que a autora não atendeu
aos requisitos legais e, assim, julgou improcedente o pedido de
renovação.
Fixados esses pontos, desde logo cabe assinalar que
o vício de omissão da sentença, que deixou de se pronunciar sobre
a questão da tempestividade da contestação resta superado por
este julgamento, por inerentes ao âmbito de devolutividade recursal
(CPC, artigo 1.013, § 1o).

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Não
há
fundamento
para
cogitar
de
extemporaneidade, pois o comprovante alusivo à última carta de
citação foi juntado aos autos em 21 de fevereiro de 2019 (fls. 448/449),
quando passou a ser computado o prazo respectivo (CPC, artigo
231, I). Como a última contestação foi protocolada em 14 de março
(fls. 450/483), daí advém a constatação de sua tempestividade.
Ainda que houvesse extemporaneidade da defesa,
entretanto, não haveria razão para falar em presunção de
veracidade, pois a revelia, nesta espécie de demanda, não propicia
esse resultado, pois cabe à parte autora, na forma da lei, demonstrar
a efetiva presença dos requisitos legais para obter a renovação; e
nem há motivo para dispensar a produção de prova pericial visando
a apuração do justo valor (STJ, REsp 26545/MG; REsp 61044/SP).
Superado esse ponto, cabe analisar o tema central do
inconformismo. A sentença reconheceu que a autora não faz jus à
pretendida
renovação
contratual,
pois
não
demonstrou
o
atendimento de todos os requisitos legais. Destacou o fato de que os
débitos tributários somente foram quitados após o ajuizamento desta
ação, além do que não houve prova do integral adimplemento de
aluguéis.
Nota-se que a locação é antiga e ações renovatórias
se sucederam. Foi determinada a renovação para o período de 31
de dezembro de 2003 a 31 de dezembro de 2008 e, a seguir, desse
termo até 31 de dezembro 2018. A discussão inerente a este
processo diz respeito ao direito de renovação a partir de 31 de
dezembro de 2018.

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Em época anterior, houve o julgamento conjunto de
ação de despejo por falta de pagamento, de ação revisional de
aluguel e de ação renovatória. A sentença reconheceu a
procedência do pedido na ação de despejo, mas declarou
emendada a mora: ao mesmo tempo, acolheu os pedidos de revisão
e renovação do contrato locatício, ampliando a sua vigência até 31
de dezembro de 2018. Esse resultado acabou por prevalecer, diante
do julgamento das apelações.
Os temas suscitados nesse âmbito, portanto, já se
encontram superados, cabendo apenas analisar a observância dos
requisitos legais a partir do novo período de prorrogação.
Alegaram
os
demandados
a
ocorrência
de
impontualidade, pois não efetuado em tempo oportuno o pagamento
do saldo dos aluguéis vencidos em abril e maio de 2018, o que
ensejou a iniciativa da notificação por parte de deles, visando a
emenda da mora. Também argumentaram que não houve o
recolhimento do IPTU referente ao ano de 2019.
Desde logo, cabe lembrar que neste campo incide o
princípio da proteção do fundo de comércio, de modo que a
interpretação a adotar deve sempre partir da necessidade de se
atender o melhor possível esse objetivo. Só não se poderá cogitar
da renovação na hipótese de conduta da parte locatária que
constitua violação contratual grave, que implique dano à parte
locadora.
É nesse sentido a lição de Sylvio Capanema de
Souza:

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“...a prova da quitação das obrigações contratuais
deve ser feita de maneira inequívoca, sob pena de
indeferimento da inicial, embora a construção pretoriana seja
bastante tolerante, admitindo que ela se faça após a
contestação.
Por
exemplo,
o
locatário
está
atrasado
no
pagamento de aluguéis e encargos, não poderá valer-se da
renovatória. Não a inibirá, entretanto, a existência de
purgações de mora anteriores, pois, neste caso, as feridas
contratuais por elas representadas já estarão cicatrizadas”.1
É nessa perspectiva de que se deve realizar o exame
da matéria.
A sentença, entretanto, acabou por reconhecer que
não houve oportuno pagamento dos valores, em razão do que
proferiu desde logo o julgamento, sem abrir oportunidade para a
produção das provas.
Ora, no tocante ao alegado débito de tributos, há
evidência de que houve o recolhimento respectivo, aspecto que vem
esclarecido na certidão de fl. 583. Além disso, trata-se de fato
gerador verificado após a propositura da presente ação, matéria
estranha ao contexto da lide.
Por outro lado, houve a afirmação, tão só, de
impontualidade quanto ao pagamento de diferenças referentes a
dois aluguéis, o que, em princípio, não justifica a conclusão da
ocorrência de conduta grave por parte da locatária, considerando
1 - “A lei do inquilinato comentada”, p. 409, 10a ed., Ed. Forense.

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que havia pendência judicial a respeito da determinação do valor do
aluguel.
Assim sendo, a iniciativa da realização do julgamento
antecipado acabou por implicar vício de cerceamento ao direito
processual das partes, que ficaram impossibilitadas de produzir
provas. Sobretudo, deixou-se de observar a necessidade da
realização de prova pericial para apuração do justo valor, o que se
mostrava imprescindível.
Assim sendo, impõe-se acolher o inconformismo para
a finalidade de, anulada a sentença, determinar-se a o retorno dos
autos ao Juízo de origem, onde haverá de ter continuidade o
processo, com a indispensável dilação probatória.
3. Ante o exposto, e nesses termos, dou provimento
ao recurso.
ANTONIO RIGOLIN
Relator