Tribunal: TJSP
Processo: 1112019-30.2017.8.26.0100
Classe: Apelação Cível / Promessa de Compra e Venda
Órgão julgador: Benedito Antonio Okuno
Órgão colegiado: 8a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-09-02
Data de publicação: 2020-09-09

Ementa:
CONTRATO – Compromisso de compra e venda de imóvel – Rescisão contratual – Culpa de ambas as partes configurada – Restituição dos valores pagos – Possibilidade – Súmula 543 do STJ – Retenção de 10% sobre o montante pago – Admissibilidade – Montante proporcional e razoável para cobrir as despesas pagas pela vendedora – Precedentes jurisprudenciais – Hipótese em que a ré também tem culpa pela

Ementa:
CONTRATO – Compromisso de compra e venda de imóvel – Rescisão contratual – Culpa de ambas as partes configurada – Restituição dos valores pagos – Possibilidade – Súmula 543 do STJ – Retenção de 10% sobre o montante pago – Admissibilidade – Montante proporcional e razoável para cobrir as despesas pagas pela vendedora – Precedentes jurisprudenciais – Hipótese em que a ré também tem culpa pela rescisão contratual, pois não provou que realizou pesquisa cadastral sobre o potencial financeiro do comprador e capacitação para o financiamento imobiliário – O comprador, nos termos do CDC, tem o direito de ser prévia e adequadamente informado sobre as condições de pagamento, o que inclui a informação de possibilidade de recusa de crédito imobiliário em caso de renda insuficiente – Perda do sinal cumulada com a retenção – Abusividade – Incidência de correção monetária desde cada desembolso – Juros moratórios incidem desde a citação (art. 405 do CC), por não se tratar de hipótese de resolução imotivada do comprador – Sentença mantida – Recurso não provido.

Inteiro teor:
TRIBUNAL DE JUSTIÇA
PODER JUDICIÁRIO
São Paulo
Registro: 2020.0000726438
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível no
1112019-30.2017.8.26.0100, da Comarca de São Paulo, em que é apelante CLARAÍBA
EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA., é apelado DIEGO MARIOTO
SOARES (JUSTIÇA GRATUITA).
ACORDAM, em 8a Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça de
São Paulo, proferir a seguinte decisão: "Negaram provimento ao recurso. V. U.
COMPARECEU P/ JULGAMENTO O DR. DIEGO NASCIMENTO MARCONDES",
de conformidade com o voto do Relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Exmos. Desembargadores
THEODURETO CAMARGO (Presidente sem voto), ALEXANDRE COELHO E
CLARA MARIA ARAÚJO XAVIER.
São Paulo, 2 de setembro de 2020.
BENEDITO ANTONIO OKUNO
RELATOR
Assinatura Eletrônica

TRIBUNAL DE JUSTIÇA
PODER JUDICIÁRIO
São Paulo
Apelação Cível no 1112019-30.2017.8.26.0100 -Voto no 1395
e
2
Apelação Cível no 1112019-30.2017.8.26.0100
Apelante: Claraíba Empreendimentos Imobiliários Ltda.
Apelado: Diego Marioto Soares
Comarca: São Paulo
Voto no 1395
CONTRATO – Compromisso de compra e venda de imóvel –
Rescisão contratual – Culpa de ambas as partes configurada –
Restituição dos valores pagos – Possibilidade – Súmula 543 do
STJ – Retenção de 10% sobre o montante pago –
Admissibilidade – Montante proporcional e razoável para
cobrir as despesas pagas pela vendedora – Precedentes
jurisprudenciais – Hipótese em que a ré também tem culpa pela
rescisão contratual, pois não provou que realizou pesquisa
cadastral sobre o potencial financeiro do comprador e
capacitação para o financiamento imobiliário – O comprador,
nos termos do CDC, tem o direito de ser prévia e
adequadamente informado sobre as condições de pagamento, o
que inclui a informação de possibilidade de recusa de crédito
imobiliário em caso de renda insuficiente – Perda do sinal
cumulada com a retenção – Abusividade – Incidência de
correção monetária desde cada desembolso – Juros moratórios
incidem desde a citação (art. 405 do CC), por não se tratar de
hipótese de resolução imotivada do comprador – Sentença
mantida – Recurso não provido.
Apelação contra sentença que declarou a rescisão do
contrato de promessa de compra e venda de imóvel e condenou a ré a restituir 90% dos
valores pagos, em parcela única, com correção monetária desde o desembolso e juros de
mora de 1% ao mês a partir da citação.
Sustenta a ré-apelante que foi o comprador quem deu
causa à rescisão contratual, que a restituição de valores deve ser feita de acordo com a
previsão contratual, que a retenção de 10% é insuficiente para cobrir as despesas,
requerendo, alternativamente, a majoração do percentual para 30%, com retenção
também do valor pago a título de sinal, com juros de mora a partir do trânsito em

TRIBUNAL DE JUSTIÇA
PODER JUDICIÁRIO
São Paulo
Apelação Cível no 1112019-30.2017.8.26.0100 -Voto no 1395
e
3
julgado.
Recurso tempestivo, com preparo e contrarrazões (fls.
188/204).
É o relatório.
Infere-se da petição inicial que o autor adquiriu imóvel no
valor de R$ 275.124,81 e o saldo devedor de R$ 210.555,52 seria pago por meio de
financiamento bancário. Contudo, como o crédito lhe foi negado pela instituição
financeira, ficou impossibilitado de continuar com a relação negocial, daí a pretensão de
rescisão do contrato.
O item “f” do contrato indica que o saldo devedor
atualizado correspondia a R$ 214.570,31 (fls. 17). Já, por meio do item 3 do termo de
ciência e outras avenças, o autor autorizou a ré a realizar pesquisa cadastral sobre o seu
potencial financeiro e capacitação para o financiamento imobiliário (fls. 35).
No caso, a ré não comprovou que realizou tal pesquisa,
nem que o autor tivesse declarado possuir renda suficiente para a obtenção do crédito
imobiliário. Ela não juntou nos autos qualquer documento demonstrando tais fatos.
Trata-se, portanto, de hipótese em que ambas as partes
contribuíram para a rescisão contratual.
Sendo assim, possível a restituição parcial de valores
pagos, conforme a Súmula 543 do STJ:
“Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra
e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do
Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas
pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de

TRIBUNAL DE JUSTIÇA
PODER JUDICIÁRIO
São Paulo
Apelação Cível no 1112019-30.2017.8.26.0100 -Voto no 1395
e
4
culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou
parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao
desfazimento”.
Contudo, a retenção na forma pretendida pela ré, prevista
na cláusula VIII (fls. 41), revela-se abusiva, pois onera em demasia o adquirente, em
afronta à legislação consumerista.
Ademais, deve ser considerado o fato de que o imóvel será
novamente comercializado pela ré, a preço de mercado, de forma que não subsiste a
alegação de prejuízo.
No caso, a retenção de 10% configura montante
proporcional, conforme decisões reiteradas desta Câmara de Direito Privado:
APELAÇÃO - COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA -
RESCISÃO MOTIVADA PELOS COMPROMISSÁRIOS
ADQUIRENTES - RESTITUIÇÃO DE QUANTIAS PAGAS
COM RETENÇÃO DE 20% - RECURSO DA RÉ -
DESACOLHIMENTO - É abusiva a cláusula contratual que
preveja a perda substancial de valores pagos, estabelecendo a
jurisprudência como razoável a retenção pela promitente
vendedora do percentual de 10% e 25% dos valores pagos -
Arras confirmatórias que integram o preço do bem e que
devem ser restituídas com retenção no mesmo percentual -
Correção monetária dos valores a serem restituídos a partir do
desembolso, pois se cuidam de recomposição do poder de
compra da moeda e não de acréscimo patrimonial - Fruição dos
lotes pelos adquirentes não provada e o que não constitui fator
a ser indenizado diante da ausência de mora, até então, no
cumprimento da obrigação - Honorários sucumbenciais fixados
nos termos do Código de Processo Civil, no mínimo legal, sem
qualquer
exagero
-
NEGARAM
PROVIMENTO
AO

TRIBUNAL DE JUSTIÇA
PODER JUDICIÁRIO
São Paulo
Apelação Cível no 1112019-30.2017.8.26.0100 -Voto no 1395
e
5
RECURSO.(Apelação no 1000972-78.2017.8.26.0382, Rel.
Des. Alexandre Coelho, j. 22/05/2019)
Conforme
a
jurisprudência
acima
mencionada,
o
percentual pode oscilar entre 10% e 25%, devendo o juiz estipular a porcentagem de
acordo como a quantidade paga; isto é, quanto maior o valor pago pelo comprador,
menor a porcentagem.
Muito embora, no caso, o montante total pago pelo autor
(R$ 58.789,04) corresponda a aproximadamente 21% do preço do imóvel (R$
275.124,81), subsiste a retenção de 10%, como postulada na petição inicial e
determinada pela sentença recorrida.
Isso porque, como se viu, a ré também tem culpa pela
rescisão contratual. Acrescente-se que o comprador, nos termos do CDC, tem o direito
de ser prévia e adequadamente informado sobre as condições de pagamento, o que
inclui a informação de possibilidade de recusa de crédito imobiliário em caso de renda
insuficiente
Indevida, outrossim, a cumulação do valor do sinal (R$
22.657,66) com a retenção de 10%, na forma pretendida pela ré, sob pena de configurar
bis in idem.
Esta Câmara de Direito Privado vem decidindo no sentido
de ser abusiva a previsão de cumulação do sinal com a cláusula penal compensatória.
Veja-se:
APELAÇÃO - COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA -
RESCISÃO
CONTRATUAL
MOTIVADA
PELO
ADQUIRENTE - DEVOLUÇÃO DOS VALORES PAGOS,
COM RETENÇÃO - PREVISÃO CUMULATIVA DE
ARRAS E CLÁUSULA PENAL COMPENSATÓRIA -
SENTENÇA QUE FIXOU RETENÇÃO DE 10% DOS

TRIBUNAL DE JUSTIÇA
PODER JUDICIÁRIO
São Paulo
Apelação Cível no 1112019-30.2017.8.26.0100 -Voto no 1395
e
6
VALORES PAGOS - INCONFORMISMO DA RÉ -
ACOLHIMENTO EM PARTE - Abusividade da previsão
contratual de retenção do sinal mais cláusula penal
compensatória, em caso de descumprimento contratual -
Violação ao princípio do non bis in idem - Previsão cumulativa
que impõe a prevalência da pena de perda das arras -
Inteligência do art. 419 do CC - Precedente do STJ - Não se
admite a forma parcelada de restituição prevista em contrato -
Restituição dos valores em parcela única - Inteligência da
Súmula 2 deste E.TJSP - Juros de mora Modificação do termo
inicial - Encargo que deve ser computado a partir do trânsito
em julgado, pois a resolução do contrato decorreu da
inadimplência do comprador - Precedentes do STJ e desta
Câmara - Correção monetária -Incidência desde cada
desembolso para a efetiva recomposição da moeda - Pretensão
da ré de fixação de taxa de ocupação do imóvel - Incabível
indenização quando se trata de lote de terreno sem edificação -
DERAM
PARCIAL
PROVIMENTO
AO
RECURSO.
(Apelação no 1040784-30.2017.8.26.0576, Rel. Des. Alexandre
Coelho, 25/04/2019)
COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA Resilição
Desistência do comprador Distrato Possibilidade de análise
da legalidade das cláusulas contratuais - Afastamento da
pretensão a retenção integral do quanto foi pago - Previsão de
cláusula penal de 10% sobre o preço total do contrato, mais
perda integral do sinal e mais 20% sobre os valores pagos
Desproporcionalidade Base de cálculo que deve recair apenas
sobre o valor pago, com correção também do percentual -
Possibilidade de retenção de até 20% dos valores pagos em
favor da ré para despesas administrativas - Devolução que

TRIBUNAL DE JUSTIÇA
PODER JUDICIÁRIO
São Paulo
Apelação Cível no 1112019-30.2017.8.26.0100 -Voto no 1395
e
7
inclui na base de cálculo o sinal, que compõe o preço
Recurso dos autores provido em parte e da ré não provido.
(Apelação no 1013035-90.2015.8.26.0161, Rel. Des. Mônica de
Carvalho, j. 28/03/2019)
Sobre o valor da devolução incide correção monetária
desde cada desembolso.
No que tange ao marco inicial da incidência dos juros de
mora, não se tratando de hipótese de resolução imotivada do comprador, e sim de culpa
de ambas as partes, não se aplica o entendimento de recurso repetitivo (REsp 1.740.911-
DF).
Viável, portanto, a aplicação do artigo 405 do Código
Civil, ao prever que os juros de mora são contados da citação.
Nessas condições, fica mantida a sentença.
Em razão do trabalho desenvolvido em grau de recurso,
majora-se a verba honorária devida ao advogado do autor para 17% sobre o valor da
condenação (art. 85, § 11, do CPC).
Ante o exposto, pelo meu voto, NEGO PROVIMENTO
ao recurso, mantendo-se a r. sentença de primeiro grau, pelos seus próprios
fundamentos.
Benedito Antonio Okuno
Relator