Tribunal: TJSP
Processo: 1001772-30.2019.8.26.0223
Classe: Apelação Cível / Despesas Condominiais
Órgão julgador: Marcondes D'Angelo
Órgão colegiado: 25a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-09-16
Data de publicação: 2020-09-16

Ementa:
RECURSO – APELAÇÃO CÍVEL – DESPESAS CONDOMINIAIS – EXECUÇÃO – EMBARGOS À EXECUÇÃO. Legitimidade de parte do ora recorrente, arrematante do imóvel. Reconhecimento. Ação de cobrança Arrematação do bem penhorado. Natureza propter rem da obrigação. Encargos vinculados à coisa imóvel que são de responsabilidade do novo adquirente com relação ao credor. Arrematante responde pela dívida Imissão na posse

Ementa:
RECURSO – APELAÇÃO CÍVEL – DESPESAS CONDOMINIAIS – EXECUÇÃO – EMBARGOS À EXECUÇÃO. Legitimidade de parte do ora recorrente, arrematante do imóvel. Reconhecimento. Ação de cobrança Arrematação do bem penhorado. Natureza propter rem da obrigação. Encargos vinculados à coisa imóvel que são de responsabilidade do novo adquirente com relação ao credor. Arrematante responde pela dívida Imissão na posse do imóvel não constituiu pressuposto da obrigação de pagamento das cotas condominiais em atraso. Consectários de mora devidamente aplicados, dentro das normas incidentes à espécie. Alteração. Impossibilidade. Sentença mantida. Recurso de apelação do embargante não provido, majorada a verba honorária com base no artigo 85, parágrafo 11, do Código de Processo Civil.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2020.0000751563
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível no
1001772-30.2019.8.26.0223, da Comarca de Guarujá, em que é apelante JOSE GOMES
FILHO, é apelado CONDOMÍNIO EDIFÍCIO PRINCESS.
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 25a Câmara de Direito
Privado do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Negaram
provimento ao recurso. V. U., de conformidade com o voto do relator, que integra este
acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores HUGO CREPALDI
(Presidente) e CLAUDIO HAMILTON.
São Paulo, 16 de setembro de 2020.
MARCONDES D'ANGELO
Relator
Assinatura Eletrônica

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Apelação Cível no 1001772-30.2019.8.26.0223 -Voto no
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Recurso de Apelação no 1001772-30.2019.8.26.0223.
Comarca: Guarujá.
02a Vara Cível.
Processo no 1001772-30.2019.8.26.0223.
Prolator ( a ): Juiz. Gladis Naira Cuvero.
Apelante ( s ): Jose Gomes Filho.
Apelado ( s ): Condomínio Edifício Princess.
VOTO No 49.243/2020. --
RECURSO
–
APELAÇÃO
CÍVEL
–
DESPESAS
CONDOMINIAIS
–
EXECUÇÃO
–
EMBARGOS
À
EXECUÇÃO. Legitimidade de parte do ora recorrente,
arrematante do imóvel. Reconhecimento. Ação de cobrança
Arrematação do bem penhorado. Natureza propter rem da
obrigação. Encargos vinculados à coisa imóvel que são de
responsabilidade do novo adquirente com relação ao credor.
Arrematante responde pela dívida Imissão na posse do imóvel
não constituiu pressuposto da obrigação de pagamento das
cotas condominiais em atraso. Consectários de mora
devidamente aplicados, dentro das normas incidentes à espécie.
Alteração. Impossibilidade. Sentença mantida. Recurso de
apelação do embargante não provido, majorada a verba
honorária com base no artigo 85, parágrafo 11, do Código de
Processo Civil.

Vistos.
Cuida-se de embargos à execução
opostos por JOSÉ GOMES FILHO na execução movida por
CONDOMÍNIO
EDIFÍCIO
PRINCESS,
sustentando
o
embargante, em suma, ser parte ilegítima passiva da ação
executiva na medida que adquiriu o imóvel através de alienação
judicial, cujos valores pleiteados são posteriores à arrematação.
Sustenta que desconhece a cobrança objeto da execução vez que
não recebeu os boletos referente aos meses inadimplidos. Pleiteia o
efeito suspensivo da execução e a procedência dos embargos para
o fim de reconhecer a inexigibilidade do título executivo

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A respeitável decisão de folhas
1.020 usque 1.023, cujo relatório se adota, julgou improcedentes os
embargos e condenou o embargante ao pagamento de custas e
honorários advocatícios, estes fixados em 10% (dez por cento)
sobre o valor da causa.
Inconformado,
recorre
o
embargante pretendendo a reforma da decisão (folhas 1.039/1.056),
Alega, em suma, que não pode responder pelos débitos do
condomínio, após a arrematação do imóvel, eis que os débitos
pertencem ao antigo proprietário, o qual, inclusive se utilizou dos
serviços até a data da imissão na pose pelo ora recorrente. Aduz
ainda que nunca recebeu qualquer cobrança do condomínio. No
mais, alega, em apartada síntese, excesso de execução, eis que
cobrado juros, correção monetária, parcelas vincendas etc. Postula
a reforma do julgado.
Recurso
bem
processado,
preparado (folhas 1.159/1.160) e respondido (folhas 1.064/1.072)
subiram os autos.
Este é o relatório.
Presentes os demais requisitos de
admissibilidade positiva, passa-se a análise do recurso.
Tratam-se
de
embargos
à
execução
julgados
improcedentes,
eis
que
reconhecida
responsabilidade do ora embargante, arrematante do imóvel que
estava em débito, pela dívida condominial cobrada.
Pois bem.

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Em que pesem as alegações do ora
apelante, embargante, o entendimento adotado em primeiro grau
deve ser preservado.
De fato, as despesas condominiais
possuem natureza jurídica de obrigação “propter rem”,
acompanham o bem e têm como finalidade a sua própria
preservação e conservação.
De pronto, ao contrário do que
alegado pelo ora apelante, a obrigação de pagar as cotas
condominiais segue a coisa, ou seja, o imóvel (“propter rem”), não
importando quem usufruiu dos serviços, no caso dos autos, quem
usufruiu do condomínio.
Assim, a obrigação é de natureza
propter rem. A cobrança pode ser direcionada a quem possua
vínculo jurídico com o imóvel (proprietário, promitente vendedor,
promissário comprador, adquirente, arrematante ou cedente.
Diante disso, o embargante é parte
legítima para figurar no polo passivo desta ação, eis que adquiriu
o bem em questão, o qual estava em débito.
Desta forma estão obrigados,
inclusive, terceiros que venham a se tornar proprietários do
imóvel. Assim, o novo titular responde pelos pagamentos em
atraso, ainda que referente a período anterior à sua titularidade.
Neste sentido:
“Ação de cobrança - despesas de
condomínio - manutenção do arrematante na execução, em razão
da existência de despesas remanescentes dívida propter rem -

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agravo de instrumento não provido, com observação”. (TJSP,
Agravo de Instrumento no 0021010-23.2011.8.26.0000, Rel. Des.
Eros Piceli, 33a Câmara de Direito Privado, j. 31/05/2011).
“Na senda de tal entendimento, se
a unidade condominial é alienada e havendo despesas
condominiais que não foram honradas pelo condômino anterior, o
novo titular da unidade responde pelo pagamento das despesas em
atraso. Neste sentido já decidiu o eminente Juiz Kioitsi Chicuta,
que empresta o brilho de sua inteligência a este Tribunal: "A
relação jurídica é peculiar e aproxima-se tanto do direito real
como do direito pessoal. Na precisa conceituação de Silvio
Rodrigues, "a obrigação propter rem é aquela em que o devedor,
por ser titular de um direito sobre uma coisa, fica sujeito a uma
determinada prestação que, por conseguinte, não derivou da
manifestação expressa ou tácita de sua vontade. O que o faz
devedor é a circunstância de ser titular do direito real, e tanto isso
é verdade, que ele se libera da obrigação se renunciar a esse
direito" (cf. Direito Civil, vol. 2, pág. 105).
A
obrigação
de
pagar
proporcionalmente as despesas do condomínio, mesmo para
período anterior à aquisição, não decorre da vontade das partes,
mas das circunstâncias de ser titular de direitos sobre a unidade
autônoma." (Agravo de Instrumento no 844.217-0/1, Rel. Juiz
Pereira Calças, 5a Câmara, j. 10/03/2004).
“AGRAVO
INTERNO
EXECUÇÃO DE SENTENÇA DESPESAS CONDOMINIAIS
SUBSTITUIÇÃO PROCESSUAL PELO ARREMATANTE DO
IMÓVEL OBRIGAÇÃO 'PROPTER REM' - ADMISSIBILIDADE. -
As despesas condominiais incidem sobre o imóvel, acompanhando-
o, qualquer que seja o proprietário. Por força do disposto no art.
12, da Lei n.o 4.591/64 e art. 1345 do CC, o arrematante responde
pelas obrigações condominiais, anteriores à arrematação. -
Possível na hipótese a aplicação das regras da substituição

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processual, admitindo-se a pretendida inclusão no polo passivo do
arrematante do imóvel penhorado, que pode ocorrer em qualquer
fase do processo e grau de jurisdição. O arrematante poderá em
ação própria ir de regresso em face de seus antecessores de
domínio geradores do débito condominial. Agravo não provido.
(TJSP, Agravo de Instrumento no 0074099-58.2011.8.26.0000, Rel.
Des. Manoel Justino Bezerra Filho, 35a Câmara de Direito
Privado, j. 08/08/2011).
De outro lado, A ausência de
registro da arrematação ou imissão do arrematante na posse do
bem não afasta a responsabilidade dele pelas dívidas condominiais
do imóvel arrematado. De fato, é a aquisição da propriedade pela
arrematação e não a imissão na posse que altera a titularidade da
obrigação de pagamento despesas condominiais.
Assim, em caso análogo:
“DESPESAS DE CONDOMÍNIO
Ação de cobrança julgada procedente. Arrematação judicial do
imóvel. Imissão na posse que não constitui pressuposto da
obrigação de pagamento das cotas condominiais em atraso pelo
arrematante e atual proprietário do imóvel. Natureza "propter
rem" da obrigação. Preliminar de ilegitimidade passiva
corretamente afastada. Sentença mantida. Recurso não provido”
(Apelação sem Revisão no 9196760.51.2009.8.26.00000, Rel. Des.
Sá Duarte, j. 13/06/11, v.u.).
Em última análise, não há o que se
falar em excesso de execução, posto que como bem decidido em
primeiro grau, os consectários de mora foram devidamente
aplicados (artigo 374, inciso II do CPC/15) e a aplicação é legal e
decorrente da mora (artigo 394 e 406 e 407 do Código Civil), bem
como a inclusão de parcelas vincendas no débito.
Enfim,
a
respeitável
sentença

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recorrida deu solução adequada à lide, não merecendo, portanto,
qualquer alteração.
Em último, tendo em vista o
trabalho adicional realizado com as contrarrazões (folhas
1.064/1.072), os honorários advocatícios fixados em primeiro grau
de 10% (dez por cento) devem ser majorados para 12% (doze por
cento), com base no artigo 85, parágrafo 11 do atual Código de
Processo Civil.
Ante
o
exposto,
nega-se
provimento ao recurso de apelação do embargante, majorada a
verba honorária sucumbencial, com base no artigo 85,
parágrafo 11, do Código de Processo Civil, nos moldes desta
decisão.
MARCONDES D’ANGELO
DESEMBARGADOR RELATOR