Tribunal: TJSP
Processo: 1003646-46.2018.8.26.0462
Classe: Apelação Cível / Compra e Venda
Órgão julgador: Moreira Viegas
Órgão colegiado: 5a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-07-23
Data de publicação: 2020-07-23

Ementa:
COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA – RESCISÃO CONTRATUAL – Imóvel objeto do negócio jurídico firmado entre as partes que não era de propriedade do vendedor - Venda a non domino - Nulidade da compra e venda por falta de objeto - Devolução das parcelas pagas que se impõe, na forma estabelecida – Sentença mantida – Recurso desprovido.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2020.0000563385
ACÓRDÃO
Vistos,
relatados
e
discutidos
estes
autos
de
Apelação
Cível
no
1003646-46.2018.8.26.0462, da Comarca de Poá, em que é apelante LUIZ AURICCHIO, é
apelado ROSILDO FREITAS DOS SANTOS.
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 5a Câmara de Direito Privado do
Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Negaram provimento ao
recurso. V. U., de conformidade com o voto do relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores MOREIRA VIEGAS
(Presidente), FERNANDA GOMES CAMACHO E A.C.MATHIAS COLTRO.
São Paulo, 23 de julho de 2020.
MOREIRA VIEGAS
Relator
Assinatura Eletrônica

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Apelação Cível no 1003646-46.2018.8.26.0462
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Apelação no:
1003646-46.2018.8.26.0462
Comarca:
Poá
Apelante:
Luiz Auricchio
Apelado:
Rosildo Freitas dos Santos
COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA RESCISÃO
CONTRATUAL Imóvel objeto do negócio jurídico firmado
entre as partes que não era de propriedade do vendedor -
Venda a non domino - Nulidade da compra e venda por falta
de objeto - Devolução das parcelas pagas que se impõe, na
forma estabelecida Sentença mantida Recurso desprovido.
VOTO No 28942
Apelação interposta em face da r. sentença de fls.
103/105, relatório adotado, que, nos autos da ação de declaratória de nulidade de
negócio jurídico c.c. devolução de quantias pagas, julgou procedente o pedido,
para declarar nulo o contrato firmado entre as partes, condenando o réu à
devolução das quantias pagas, com incidência de atualização monetária pela
tabela prática do TJSP desde a data de cada desembolso e juros de mora a
contar da data da citação.

Alega o apelante a impossibilidade de anulação do
negócio, diante da inexistência de vícios. Sustenta a ausência de má-fé no
momento da consumação do negócio jurídico. Aduz que o negócio jurídico que
originou a venda do bem deveria ser regido pelo código C.C de 1916, o qual
dispensa o reconhecimento de firmas, tornando válido o contrato objeto dos
autos.
Recurso processado, recolhido o preparo.
Contrarrazões às fls. 137/143.
É o relatório.

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Extrai-se dos autos que as partes celebraram contrato
particular de compra e venda, sendo o terreno localizado na Rua Piraquara
n°386, denominada como lote 35 da Quadra A. Ocorre que, ao diligenciar a
transferência dos imóveis, o tomou conhecimento de que os bens não
pertenceriam ao suposto vendedor, interrompeu os pagamentos e ingressou com
a presente demanda para reaver os valores pagos e declarar nulo o contrato.
É incontroverso que os proprietários registrais do bem
são Bernardino da Silva Topa, Sylvia Alves Paris, Adhejalma Rocha Paris,
Domingos Luciano e Margarida Oliveira.
Em que pese as alegações do requerido acerca da
validade do contrato em que teria adquirido o referido bem e revendido ao autor,
restou consignado nos autos a impossibilidade de transmissão do imóvel perante
o próprio Cartório de Imóveis.
Ressalve-se que o imóvel teria sido adquirido pelo
requerido de terceira pessoa que sequer consta da cadeia registral e não se
discute nos autos a validade de outros documentos à exceção do contrato firmado
entre o autor e o réu.
Assim, nota-se que o requerido não era o proprietário
do lote à época do negócio jurídico firmado entre eles.
É evidente que ninguém pode transmitir direitos
alheios, ou seja, o réu não poderia transmitir direitos que não possuía sobre o
bem e, por tal motivo, o contrato é nulo por falta de objeto.
Nesse sentido, aliás, este Tribunal já decidiu que:
“IMISSÃO DE POSSE. Venda a non domino de imóvel.
Ação proposta em face do alienante, sócio e
administrador da pessoa jurídica que construiu o

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edifício onde se situa o imóvel disputado, e da própria
empresa. Ilegitimidade da ré pessoa jurídica para
figurar no polo passivo do feito, uma vez que não
participou do negócio nem teve dele conhecimento.
Sócio que alienou o imóvel em nome próprio, e ficou
com o produto da venda para si. Inaplicabilidade da
teoria da aparência e da teoria dos atos ultra vires
societatis . Inviável o acolhimento do pedido de imissão
na posse. Ação petitória, fundada em direito de que os
autores não possuem, pois adquiriram a coisa de falso
dono. Devido, porém, o reconhecimento ex officio da
nulidade do negócio jurídico celebrado. Apesar das
divergências acerca da natureza do defeito decorrente
da venda a non domino, o entendimento de que o
negócio é nulo se afigura o mais acertado e adequado
à resolução do conflito no caso em tela. Efeito ex tunc
da declaração de nulidade que impõe o retorno das
partes ao status quo ante , com a consequente
devolução aos autores da quantia paga pelo imóvel,
devidamente atualizada. Recurso provido em parte.”
(Ap. 9102650-70.2003.8.26.0000, 6a Câmara de Direito
Privado, rel. Des. Francisco Loureiro, julgado em
12/01/12).
Dessa forma, os instrumentos de compra e venda
firmados por quem não detém a legítima propriedade de um imóvel configuram o
denominado “venda a non domino”, cujo efeito é o da nulidade, nos termos do art.
166, II do Código Civil. Impõe-se, assim, a restituição das partes ao estado
anterior e a consequente devolução dos valores pagos, na forma estabelecida na
r. sentença.
Em observância ao art. 85, §§1o e 11, do CPC,
majoram-se os honorários advocatícios para 15% sobre o valor da condenação.

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Diante do exposto, nega-se provimento ao recurso.
JOÃO FRANCISCO MOREIRA VIEGAS
Relator