Tribunal: TJSP
Processo: 1005944-04.2016.8.26.0196
Classe: Apelação Cível / Locação de Imóvel
Órgão julgador: Berenice Marcondes Cesar
Órgão colegiado: 28a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-04-28
Data de publicação: 2020-04-28

Ementa:
LOCAÇÃO. REPARAÇÃO DE DANOS. Benfeitorias. Indenização. Possibilidade. Rompimento do vínculo contratual antes do término do prazo contratual pro culpa da Ré. DANOS MORAIS. Ocorrência. Frustração da expectativa de exploração do imóvel, além de insultos à Autora. Evidência nos autos capaz de ensejar o dever de reparação moral. "Quantum" indenizatório fixado de acordo com os princípios da

Ementa:

LOCAÇÃO. REPARAÇÃO DE DANOS. Benfeitorias. Indenização. Possibilidade. Rompimento do vínculo contratual antes do término do prazo contratual pro culpa da Ré. DANOS MORAIS. Ocorrência. Frustração da expectativa de exploração do imóvel, além de insultos à Autora. Evidência nos autos capaz de ensejar o dever de reparação moral. "Quantum" indenizatório fixado de acordo com os princípios da razoabilidade e proporcionalidade. Multa contratual. Aplicabilidade. Rescisão do contrato por ato imputado à Ré. Inversão da sucumbência. Reforma parcial da r. sentença. RECURSO DA AUTORA PARCIALMETE PROVIDO. RECURSO DA RÉ NÃO PROVIDO.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2020.0000295329
ACÓRDÃO
Vistos,
relatados
e
discutidos
estes
autos
de
Apelação
Cível
no
1005944-04.2016.8.26.0196, da Comarca de Franca, em que é apelante/apelada ANA
MARIA
SPIRLANDELI
(JUSTIÇA
GRATUITA),
é
apelado/apelante
HELEN
AUGUSTO ROSSI SILVA.
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 28a Câmara de Direito Privado
do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Deram parcial
provimento ao recurso da autora e negaram provimento ao recurso da Ré. V.U., de
conformidade com o voto do relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores CESAR LACERDA
(Presidente) e CESAR LUIZ DE ALMEIDA.
São Paulo, 28 de abril de 2020.
BERENICE MARCONDES CESAR
Relator
Assinatura Eletrônica

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Apelação Cível no 1005944-04.2016.8.26.0196 -Voto no 31355
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Apelação Cível - no 1005944-04.2016.8.26.0196
Apelante/Apeladas
Autora:
HELEN AUGUSTO ROSSI SILVA
Ré:
ANA MARIA SPIRLANDELI
MM. Juiz de Direito: Alexandre Semedo de Oliveira
Comarca de Franca 5a Vara Cível
Voto no 31355
LOCAÇÃO.
REPARAÇÃO
DE
DANOS.
Benfeitorias.
Indenização. Possibilidade. Rompimento do vínculo contratual
antes do término do prazo contratual pro culpa da Ré. DANOS
MORAIS. Ocorrência. Frustração da expectativa de exploração do
imóvel, além de insultos à Autora. Evidência nos autos capaz de
ensejar o dever de reparação moral. “Quantum” indenizatório
fixado de acordo com os princípios da razoabilidade e
proporcionalidade. Multa contratual. Aplicabilidade. Rescisão do
contrato por ato imputado à Ré. Inversão da sucumbência.
Reforma parcial da r. sentença. RECURSO DA AUTORA
PARCIALMETE
PROVIDO.
RECURSO
DA
RÉ
NÃO
PROVIDO.
Trata-se de “ação de rescisão contratual
c/c consignação de chaves c/c indenização por danos morais e materiais”
ajuizada por HELEN AUGUSTO ROSSI SILVA contra ANA MARIA
SPIRLANDELI, julgada parcialmente procedente pela r. sentença (e-fls.
422/430), para condenar a Ré ao pagamento de indenização por danos morais
no importe de R$ 1.000,00, além de indenização por danos materiais de R$
7.013,45, ambas devidamente atualizadas. Ainda, para julgar parcialmente
procedente a reconvenção com o fim de condenar a Autora e a fiadora (ré
revel nos autos da ação de despejo em apenso) ao pagamento dos aluguéis e
encargos
inadimplidos,
compensando-se
as
dívidas.
Em
razão
da
sucumbência recíproca, condenou cada parte a arcar com metade das custas
e despesas processuais, bem como honorários advocatícios sucumbenciais
dos respectivos patronos, observada a gratuidade concedida às partes.
Inconformada, a Ré interpôs o presente

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recurso (e-fls. 433/445), desafiando contrarrazões da Autora (e-fls. 456/464).
A Autora recorreu adesivamente (e-
fls.465/472), desafiando contrarrazões da Ré (e-fls. 465/472).
É o relatório.
Trata-se
de
recurso
de
apelação
interposto contra r. sentença que julgou parcialmente procedente ação de
rescisão contratual ajuizada por locatária contra locadora, condenando esta ao
pagamento de danos materiais e morais. Ainda, julgou parcialmente
procedente a reconvenção apresentada para condenar a Autora ao pagamento
dos aluguéis e encargos em aberto, compensando-se as dívidas.
Na hipótese dos autos, a Autora ajuizou a
presente ação sustentando ter locado o imóvel de propriedade da Ré, mas que este
não possuía condições adequadas para o fim que se propunha. Dispôs que teve de
arcar com diversas reformas e benfeitorias, as quais pretende ver indenizadas. Alegou
que a Ré embaraçou o exercício de suas atividades comerciais, inclusive, por meio de
difamações e humilhações. Requereu indenização pelos danos materiais e morais
sofridos.
Citada, a Ré apresentou contestação (e-
fls. 100/114), sustentando preliminarmente a existência de ação de despejo,
apensada a esta. No mérito, alegou a possibilidade de retenção das
benfeitorias, além da inexistência dos danos alegados. Pugnou pela
improcedência do pedido inicial. Ainda, apresentou reconvenção a fim de
requerer a condenação da Autora ao pagamento dos aluguéis e encargos em
atraso, bem como o ressarcimento dos valores desembolsados para a reforma
do imóvel.
Na sequência, após a devida instrução do
feito, o MM. Juiz “a quo” houve por bem julgar parcialmente procedente o
pedido principal e a reconvenção. Com isso, as partes interpuseram o presente
recurso de apelação e adesivo.
Inicialmente, será apreciado o recurso de
apelação da Ré, com as seguintes questões: a possibilidade, ou não, de
indenização pelas benfeitorias realizadas; a existência, ou não, de danos morais

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indenizáveis; a possibilidade, ou não, de condenação da Autora ao ressarcimento dos
valores desembolsados para a reforma do imóvel.
Pois bem, no que toca à indenização
pelas benfeitorias realizadas, impende observar que a Lei do Inquilinato
delegou à autonomia de vontades o regime jurídico aplicável entre as partes no
que tange às benfeitorias realizadas no imóvel locado pelo locatário. Assim,
deve-se consultar o contrato firmado entre as partes para que se verifique,
caso a caso, como foi regulamentado tal direito entre os contratantes.
In casu, importa destacar que a Cláusula
3a do contrato de locação previu que as benfeitorias ficariam incorporadas ao
imóvel, sem direito à indenização ou retenção, ainda que necessárias ou úteis
(e-fl. 21).
Ocorre que, a despeito de tal previsão
contratual, não se pode olvidar que o contrato foi firmado por prazo
determinado (60 meses) e com finalidade não residencial (comercial), sendo
certo, ademais, que a Autora esteve na posse do imóvel entre 30.JUN.2015 e
19.MAI.2016.
Aqui, vale dizer que se tornou fato
incontroverso nos autos que a Autora realizou diversas benfeitorias no imóvel,
cingindo-se a controvérsia acerca da possibilidade de indenização destas.
Com efeito, pelo que se extrai do conjunto
fático-probatório, em especial dos depoimentos das testemunhas trazidas a
juízo pela Autora (e-fls. 385/396), tem-se que o término da relação negocial se
deu em razão dos atos praticados pela Ré que embaraçaram o funcionamento
do fundo de comércio explorado pela Autora. Ressaltando que tais fatos não
restaram impugnados pela Ré, que se limitou a impugnar a possibilidade de
indenização das benfeitorias por conta da disposição contratual expressa.
Nestes termos, não se afigura razoável,
como bem pontuou o magistrado de primeiro grau, que tendo a Ré dado causa
à rescisão do contrato, uma vez frustrada a expectativa de exploração do
imóvel pela Autora pelo prazo contratual, esta tivesse que amargar o prejuízo
do investimento realizado, sob pena de caracterizar-se patente enriquecimento

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injustificado da Ré.
Ora, por mais que se prestigie o princípio
do pacta sunt servanda, com a observação e aplicação das cláusulas
contratuais, não se pode descuidar do princípio da boa-fé objetiva, que rege
todas as relações contratuais e deve se sobrepor aquele todas as vezes em
que o contrato venha a ser causa de enriquecimento ilícito por qualquer das
partes.
Na espécie, patente a culpa da Ré e
ausente impugnação específica quanto aos valores desembolsados, a
mitigação da cláusula contratual era medida que se impunha e deve ser
mantida.
Por outro lado, o dano moral é aquele que
lesa o patrimônio anímico do indivíduo humano, causando-lhe dissabores em
sua honra, objetiva ou subjetiva, e restringindo-lhe a própria normalidade
psíquica, eis que vulnerada essa pelos efeitos que o ato danoso produz no
âmbito íntimo do ser.
Assim, a sistemática jurídica conferida ao
dano moral após o advento da Constituição Federal de 1988 comporta o
reconhecimento do dano moral na forma pleiteada, pois a Carta Magna é clara
ao destinar proteção especial à honra subjetiva e objetiva da pessoa humana
quando determina, em seu art. 5o, X: “são invioláveis a intimidade, a vida privada, a
honra e a imagem das pessoas, assegurado o direito a indenização pelo dano material
ou moral decorrente de sua violação.”
No caso, o súbito encerramento da
relação contratual, aliado ao fato de a Ré ter proferido insultos à Autora na
frente de sua clientela, fato que restou confirmado pela prova testemunhal
produzida, torna evidente o dano moral, extrapolando a esfera do mero
aborrecimento, já que frustrada a expectativa de usufruir da relação pelo
descaso da Ré em cumprir o quanto pactuado.
Por fim, no que tange ao ressarcimento
dos valores desembolsados, melhor sorte não assiste à Ré. Isso porque, o
desfazimento de parte das reformas para o retorno do imóvel ao status quo

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ante não pode ser imposto à Autora, a qual foi privada da utilização das
benfeitorias que realizou por culpa da própria Ré.
Logo,
não
se
pode
pretender
tal
ressarcimento, de modo que o recurso não prospera. E, superado o recurso da
Ré, resta apreciar o recurso adesivo da Autora.
Pretendeu a Autora, em sede recursal, a
majoração da indenização por danos morais, além da aplicação de multa
contratual.
Na fixação do “quantum” indenizatório, diz
o “caput” do art. 944 do CC/2002: “A indenização mede-se pela extensão do dano”,
assim, deve o juiz “agir com prudência, atendendo, em cada caso, às suas
peculiaridades e à repercussão econômica da indenização, de modo que o valor da
mesma não deve ser nem tão grande que se converta em fonte de enriquecimento,
nem tão pequeno que se torne inexpressivo” (TJMG, Ap. 87.244, 3a Cam. J.
09.04.1992, repertório IOB de jurisprudência, n.3, p. 7679).
Leciona o i. Carlos Roberto Gonçalves:
“Levam-se em conta, basicamente, as circunstâncias do caso, a gravidade do dano, a
situação do ofensor, a condição do lesado, preponderando, a nível de orientação
central, a idéia de sancionamento ao lesado (punitive damages)” 1.
Não obstante, também é certo que deve
ser considerado o critério da razoabilidade e proporcionalidade para fixação do
valor da indenização por danos morais, a fim de se atender a sua função
reparatória e punitiva, não podendo o dano moral representar procedimento de
enriquecimento para aquele que se pretende indenizar, já que, dessa forma,
haveria um desvirtuamento ilícito e inconstitucional do ordenamento jurídico
atinente à responsabilidade civil.
Nessa linha, a fixação da indenização no
valor de R$ 1.000,00, mostra-se adequada diante das circunstâncias do caso,
por
se
tratar
de
valor
que
indeniza
a
Autora
sem
locupletá-la
injustificadamente, servindo, por outro lado, para punir e desestimular a
conduta da Ré.
No que tange à multa contratual, nota-se
1 GOLÇALVES, Carlos Roberto. Responsabilidade Civil, 8a ed. São Paulo: Saraiva, 2003. p. 573.

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que a causa de pedir da Autora, em que pese não estar lastreada em uma
infração contratual específica, diz respeito à impossibilidade de cumprimento
do contrato por ato alheio a sua vontade, o que em tese permitiria a aplicação
de referida sanção contratual, uma vez impossibilitado o cumprimento do
pacto.
Dessa forma, é possível a aplicação da
multa prevista na Cláusula 12a, correspondente a 10% do valor do aluguel
vigente no período, isto é, R$ 40,00.
O recurso adesivo, portanto, prospera em
parte, com alteração da sucumbência diante da procedência dos pedidos
iniciais, uma vez que, nos termos da Súmula 326 do C. Superior Tribunal de
Justiça, a condenação por danos morais em montante inferior ao postulado
não enseja sucumbência recíproca.
Ante o exposto, CONHEÇO e NEGO
PROVIMENTO ao recurso de apelação interposto pela Ré e CONHEÇO e
DOU PARCIAL PROVIMENTO ao recurso adesivo interposto pela Autora, para
REFORMAR EM PARTE a r. sentença com o fim de condenar a Ré ao
pagamento da multa contratual, invertendo a sucumbência em desfavor da Ré.
No mais, fica mantida a r. sentença tal como lançada.
Berenice Marcondes Cesar
Relatora