Tribunal: TJSP
Processo: 1046870-35.2019.8.26.0224
Classe: Apelação Cível / Registro de Imóveis
Órgão julgador: Ricardo Anafe (Corregedor Geral)
Órgão colegiado: Conselho Superior da Magistratura;
Data de julgamento: 2020-09-01
Data de publicação: 2020-09-08

Ementa:
Registro de Imóveis – Dúvida procedente – Hipoteca judiciária – Especialidade objetiva – Registro da hipoteca rogado para a área total matriculada – Eficácia do registro de imóveis – Óbice afastado – Dá-se provimento ao recurso de apelação.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
CONSELHO SUPERIOR DA MAGISTRATURA
Apelação Cível no 1046870-35.2019.8.26.0224

Registro: 2020.0000722658
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível no
1046870-35.2019.8.26.0224, da Comarca de Guarulhos, em que é apelante RETOUR
ATIVOS FINANCEIROS S/A, é apelado PRIMEIRO OFICIAL DE REGISTRO DE
IMÓVEIS DA COMARCA DE GUARULHOS.
ACORDAM, em Conselho Superior de Magistratura do Tribunal de
Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: "Deram provimento à apelação, v.u.",
de conformidade com o voto do Relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Exmos. Desembargadores
PINHEIRO FRANCO (PRESIDENTE TRIBUNAL DE JUSTIÇA) (Presidente), LUIS
SOARES DE MELLO (VICE PRESIDENTE), XAVIER DE AQUINO (DECANO),
GUILHERME G. STRENGER (PRES. SEÇÃO DE DIREITO CRIMINAL),
MAGALHÃES COELHO(PRES. DA SEÇÃO DE DIREITO PÚBLICO) E DIMAS
RUBENS FONSECA (PRES. DA SEÇÃO DE DIREITO PRIVADO).
São Paulo, 1o de setembro de 2020.
RICARDO ANAFE
Corregedor Geral da Justiça e Relator
Assinatura Eletrônica

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Apelação Cível no 1046870-35.2019.8.26.0224

Apelação Cível no 1046870-35.2019.8.26.0224 -Voto no 31.202 - Guarulhos - Аνάφη
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Apelação Cível no 1046870-35.2019.8.26.0224
Apelante: Retour Ativos Financeiros S/A
Apelado: Primeiro Oficial de Registro de Imóveis da Comarca de Guarulhos
Voto no 31.202
Registro de Imóveis Dúvida procedente Hipoteca
judiciária
Especialidade objetiva
Registro da
hipoteca rogado para a área total matriculada

Eficácia do registro de imóveis Óbice afastado Dá-
se provimento ao recurso de apelação.
1. Trata-se de recurso de apelação (fl. 147/152) interposto por
Retour Ativos Financeiros S. A. contra a r. sentença (fl. 133/137) proferida
pelo MM. Juízo Corregedor Permanente do 1o Oficial de Registro de
Imóveis da Comarca de Guarulhos, que julgou procedente a dúvida e
manteve a recusa de registro stricto sensu de hipoteca judiciária na
matrícula no 61.138 do dito cartório (fl. 27/32).
Afirma a apelante, em síntese, que para o pretendido registro
stricto sensu não lhe pode ser exigido que promova a retificação, com a

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apuração do remanescente, pois isso supõe atos que só podem ser
praticados pela dona (por exemplo, a colheita de assinaturas e a elaboração
de plantas). Aduz que pretende apenas a constrição, a qual tanto seria
possível, que na mesma matrícula já fora averbada, certa vez, uma
penhora. Acrescenta que informações da Prefeitura Municipal de
Guarulhos dão conta de que existe remanescente de área na matrícula.
Pede, portanto, que seja reformada a r. sentença, e que se lhe defira o
registro stricto sensu, tal como rogara.
A D. Procuradoria Geral de Justiça ofertou parecer pelo não
provimento do recurso (fl. 176/177).
É o relatório.
2. Em que pese a seus bem lançados fundamentos, a r.
sentença recorrida tem de ser reformada para que, afastado o óbice
apontado pelo Oficial de Registro de Imóveis, seja deferido o registro
stricto sensu da hipoteca judiciária, como fora rogado.
Para o direito registrário, não basta que o imóvel objeto de
inscrição seja determinado; é preciso que seja especializado, ou seja, que
seja descrito:
“Primeiramente, observe-se que especializar,
para o sistema registral, não é o mesmo que

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determinar o ente individuado (trate-se aqui de
pessoas, fatos ou coisas). Com efeito, é de todo
possível determinar sem especializar: pode dizer-
se que um dado imóvel se designe 'Fazenda
Carlos de Laet'; outro, 'Chácara Imperador
Felipe II'; e esses imóveis poderão estar
determinados para o registro, suposto que
sociologicamente se reconheçam de modo
notório (com notoriedade quoad se). E, no
entanto, podem não ter, no registro, medidas de
contorno, indicação de superfície, lugar ubi,
parâmetros referenciais, figura, etc. Ou seja,
estão
determinados,
mas
não
estão
especializados.
“Determinar é identificar; já especializar é
individualizar
de
maneira
característica,
visando a distinguir, demarcar, estremar o ente
individual [...].
“Todavia, se impossível é definir o ente
individual, já o mesmo não se passa com sua
descrição. E descrevê-lo é exatamente indicar
algo singular dentro de sua especialidade,

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enunciar aquilo que o torna indivíduo no âmbito
da espécie, ou seja, aquilo que lhe dá uma
natureza concreta indivídual.” (Ricardo Dip,
Registro de Imóveis (princípios), tomo II,
Descalvado: Primvs, 2018, p. 9-10, n. 240, grifos
do autor).
O meio técnico de fazer essa descrição é o apontado pelas
normas vigentes, em especial pela Lei n. 6.015, de 31 de dezembro de
1973, art. 176, § 1o, II, 3, e §§ 3o a 5o e 13, e 225. Confira-se, em
particular:
Art. 176. [...]
§ 1o A escrituração do Livro no 2 obedecerá às
seguintes normas:
I - cada imóvel terá matrícula própria, que será
aberta por ocasião do primeiro registro a ser
feito na vigência desta Lei;
II - são requisitos da matrícula:
[...]
3) a identificação do imóvel, que será feita com
indicação:

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[...]
b - se urbano, de suas características e
confrontações, localização, área, logradouro,
número e de sua designação cadastral, se
houver.
Isso
vem
explicitado
pelas
Normas
dos
Serviços
Extrajudiciais, Capítulo XVI, item 60, a1 e a2, e Capítulo XX, itens 10.1,
10.1.1, 10.3, 54.3, 54.5, 56 c, 57 a 60, 63 a 67, 69 e 70. Dentre essas
orientações, vale destacar:
57. A identificação e caracterização do imóvel
compreendem:
[...]
IV as confrontações, inadmitidas expressões
genéricas, tais como "com quem de direito", ou
"com sucessores" de determinadas pessoas, que
devem ser excluídas, se existentes no registro de
origem,
indicando-se
preferencialmente
os
imóveis confinantes e seus respectivos registros.
V a área do imóvel.
No caso concreto, para o registro de duas sucessivas compras

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e vendas do todo (R. 3 a fl. 28-29 e R. 4 a fl. 29), a matrícula em questão
(n. 61.138, do 1o Registro de Imóveis de Guarulhos) foi aberta com
descrição algo precária, é verdade, mas, ainda assim, com referência às
confrontações e ao cálculo de sua área:
“uma gleba de terras, com 3.844,67 m2, de
formato
irregular,
situada
no
perímetro
urbano, na Área Central, com as seguintes
medidas e confrontações, medindo 98,35 m de
frente para o Córrego dos Cavalos; 7,57 m em
curva, na confluência do Córrego dos Cavalos,
com a rua 2; 41,60 m do lado direito de quem
do Córrego dos Cavalos olha para o terreno,
fazendo frente para a Rua 2; 9,88 m em curva,
na confluência da Rua 2, com a Rua Brasilio
Pinto de Almeida; 99,42 m nos fundos, de frente
para a Rua Brasilio Pinto de Almeida; 17,56 m
do lado esquerdo de quem do Córrego dos
Cavalos olha para o terreno, confrontando com
os terrenos remanescentes de Jorge Queiroz de
Moraes.”
Esse mesmo imóvel veio a sofrer, depois, sucessivos
destaques, por conta de desapropriações (cf. averbações 7 a 10, a fl.

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Apelação Cível no 1046870-35.2019.8.26.0224 -Voto no 31.202 - Guarulhos - Аνάφη
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30-31), sem que, entretanto, se possa dizer que essas perdas tivessem
suprimido toda a área contida na matrícula. Pelo contrário: aqueles
destaques não excederam de 407,36 m2, para um imóvel que tinha área
total inicial de 3.844,67 m2.
Não se contesta que, considerado o atual estado da técnica e as
exigências atuais da doutrina jurídico e do tráfego imobiliário, a descrição
do imóvel tem de ser melhorada. Ainda como está, entretanto, fato é que a
matrícula traz alguma indicação de área e de confrontações e, pois, pode
receber novos atos registrais de transmissão e oneração, sempre que for
tratada como corpo certo, como sucede na hipótese, em que o credor pediu
o registro stricto sensu de uma hipoteca judiciária sobre o todo, como
consta do assento. A solução contrária, a bem ver, não só negaria eficácia à
matrícula (que é válida e produz efeitos até que se desfaça, nos termos da
Lei n. 6.015/1973, art. 252), como ainda facilitaria a clandestinidade e
dificultaria, ainda mais, o seu aperfeiçoamento (neste caso, por negar a
constituição de um direito
a hipoteca judiciária
a um terceiro
legitimamente interessado).
Vale acrescentar que a hipoteca judiciária tem, como título
formal (Lei n. 6.015/1973, art. 221), cópia de sentença condenatória, de
maneira que não há, nem poderia em tese haver, discrepância alguma entre
o que o credor pretenderia inscrever, a inscrição que efetivamente rogou e
o que consta do registro de imóveis, o que é outro indicativo da legalidade

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Apelação Cível no 1046870-35.2019.8.26.0224 -Voto no 31.202 - Guarulhos - Аνάφη
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do pedido (Lei n. 6.015/1973, art. 225).
Por fim, ressalte-se que a matrícula em exame já recebera,
anos atrás, o registro stricto sensu de uma penhora sobre o todo
remanescente, sem que disso tivesse advindo irregularidade alguma (R. 11
e Av. 12, a fls. 31-32), o que é outro bom indício que agora não há ilicitude
registral em deferir-se o registro stricto sensu da hipoteca judiciária.
3. À vista do exposto, pelo meu voto, dou provimento à
apelação.
RICARDO ANAFE
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