Tribunal: TJSP
Processo: 2235684-07.2019.8.26.0000
Classe: Agravo de Instrumento / Despesas Condominiais
Órgão julgador: Tercio Pires
Órgão colegiado: 34a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-01-27
Data de publicação: 2020-01-29

Ementa:
Agravo de instrumento - ação de execução - despesas condominiais - unidade alienada fiduciariamente ao Fundo de Arrendamento Mercantil- FAR - penhora do imóvel gerador do débito – inadmissibilidade - a obrigação atrelada a despesas condominiais conta natureza "propter rem", mas não autoriza, por si, a constrição da unidade objeto de alienação fiduciária, notadamente por integrar o imóvel,

Ementa:
Agravo de instrumento - ação de execução - despesas condominiais - unidade alienada fiduciariamente ao Fundo de Arrendamento Mercantil- FAR - penhora do imóvel gerador do débito – inadmissibilidade - a obrigação atrelada a despesas condominiais conta natureza "propter rem", mas não autoriza, por si, a constrição da unidade objeto de alienação fiduciária, notadamente por integrar o imóvel, enquanto subsistente a divida de financiamento, o patrimônio do credor fiduciário - possibilidade, contudo, da penhora dos direitos reais derivados do contrato de alienação fiduciária - ordem de preferência do crédito - matéria não apreciada na origem - recurso improvido.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2020.0000029730
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Agravo de Instrumento no
2235684-07.2019.8.26.0000,
da
Comarca
de
Araras,
em
que
é agravante
CONDOMÍNIO RESIDENCIAL ARNALDO MAZON, é agravada ISABEL
CRISTINA GENEROSO.
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 34a Câmara de Direito
Privado do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Por maioria
de votos, negaram provimento ao recurso. Declarará voto o 2o Juiz., de
conformidade com o voto do relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores GOMES VARJÃO
(Presidente sem voto), NESTOR DUARTE E CRISTINA ZUCCHI.
São Paulo, 27 de janeiro de 2020.
TERCIO PIRES
Relator
Assinatura Eletrônica

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Voto n. 8368 – 34a Câmara de Direito Privado
Agravo de Instrumento n. 2235684-07.2019.8.26.0000
Origem: 1a Vara Cível do Foro de Ararar
Agravante: Condomínio Residencial Arnaldo Mazon
Agravada: Isabel Cristina Generoso
Agravo de instrumento - ação de execução - despesas
condominiais - unidade alienada fiduciariamente ao Fundo de
Arrendamento Mercantil- FAR - penhora do imóvel gerador do
débito inadmissibilidade - a obrigação atrelada a despesas
condominiais conta natureza “propter rem”, mas não autoriza,
por si, a constrição da unidade objeto de alienação fiduciária,
notadamente por integrar o imóvel, enquanto subsistente a
divida de financiamento, o patrimônio do credor fiduciário -
possibilidade, contudo, da penhora dos direitos reais derivados
do contrato de alienação fiduciária - ordem de preferência do
crédito - matéria não apreciada na origem - recurso improvido.
Vistos.
Insurreição
apresentada
por
Condomínio
Residencial
Arnaldo
Mazon
em
recurso
de
agravo
de
instrumento, circunstanciado por pedido de antecipação de
tutela recursal, extraído de autos de ação de execução de
despesas condominiais; observa reclamar reforma a r. decisão
reproduzida em fl. 436 - que trouxe indeferido o pedido de
penhora do bem imóvel gerador das despesas condominiais por
objeto de alienação fiduciária; destaca cumprir ao proprietário
do imóvel o suporte das despesas condominiais, ajuntando, no
alusivo, a natureza “propter rem” da obrigação; salienta a
preferência do crédito condominial em detrimento do fiduciário,
de forma que legítima a penhora do imóvel para satisfação do

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débito - Súmula n. 478 do STJ1; diz, em derradeiro, que a
unidade geradora das despesas responde pelo adimplemento da
obrigação independentemente de quem seja o seu proprietário,
ou ainda de se achar o imóvel gravado em alienação fiduciária,
gizada a necessidade de preservação da saúde financeira do
condomínio.
Recurso tempestivo e preparado (fls.439/440),
dispensada a oferta de contraminuta, anotado indeferido o
pedido de concessão de efeito suspensivo.
É, em síntese, o necessário.
Cuida-se, na origem, de ação de execução de
despesas condominiais; o d. magistrado “a quo”, no alusivo ao
pedido de penhora do bem imóvel, assim vazou compreensão: “
Fls. 427: Indefiro o pedido tendo em vista que o referido imóvel
não integra o patrimônio da executada. Neste sentido:
Despesas condominiais. Execução. Penhora. Obrigação propter
rem.
Imóvel,
porém,
objeto
de
alienação
fiduciária.
Inadmissibilidade.
Bem
que
não
é
de
propriedade
dos
executados. Recurso improvido. (TJSP; Agravo de Instrumento
2039900-92.2019.8.26.0000, Relator (a): Walter Cesar Exner;
Órgão Julgador: 36a Câmara de Direito Privado; Foro de Araras-
2a Vara Cível; Data do julgamento: 25/04/2019; Data de registro:
1 Súmula 478 do STJ
“Na execução de crédito relativo a cotas
condominiais, este tem preferência sobre o hipotecário”.

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25/04/2019) Assim, manifeste-se o exequente, no prazo de 05
dias, em termos de prosseguimento.”
A irresignação, “data venia”, não comporta
provimento; o contrato de alienação fiduciária transfere ao
credor fiduciário a propriedade resolúvel e a posse indireta da
coisa; incabível, destarte, a penhora do imóvel em razão de
débitos condominiais, e isso porque o bem não integra a esfera
patrimonial da devedora, mas a do credor fiduciário

proprietário - que, nestes, nem mesmo acomodado no polo
passivo restou.
A
jurisprudência
desta
c.
Câmara,
em
hipóteses da jaez, é dizer, enquanto precária a posse do
devedor fiduciante, admite apenas a constrição dos direitos
reais decorrentes do contrato de alienação fiduciária, como
chancelado pelo d. magistrado “a quo”; confiram-se:
“Agravo de instrumento. Ação de cobrança fundada em
débitos
condominiais,
em
fase
de
cumprimento.
Penhora sobre os direitos reais de aquisição do imóvel
alienado fiduciariamente. Possibilidade. Indeferimento
de pedido de avaliação do bem. Decisão mantida.
Agravo improvido.” (34a Câmara de Direito Privado,
Agravo de Instrumento no 2175793-26.2017.8.26.0000,
Rel. Des. Soares Levada, j. 27/09/2017)

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“AGRAVO
DE
INSTRUMENTO.
DESPESAS
DE
CONDOMÍNIO. AÇÃO DE COBRANÇA. CUMPRIMENTO
DE
SENTENÇA.
INDEFERIMENTO
DE
PEDIDO
DE
CANCELAMENTO DA PENHORA. INOPONIBILIDADE DA
IMPENHORABILIDADE
DO
BEM
DE
FAMÍLIA
RELATIVAMENTE A OBRIGAÇÕES "PROPTER REM".
POSSIBILIDADE
DA
PENHORA
DE
IMÓVEL
RESIDENCIAL
NA
EXECUÇÃO
PROMOVIDA
PELO
CONDOMÍNIO
PARA
A
COBRANÇA
DE
QUOTAS
CONDOMINIAIS SOBRE ELE INCIDENTES, INSERINDO A
HIPÓTESE NAS EXCEÇÕES CONTEMPLADAS PELO INC.
IV DO ART. 3o, DA LEI 8.009/90. TODAVIA, QUANDO SE
TRATAR DE HIPÓTESE DE IMÓVEL GRAVADO COM
ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA, A PENHORA DEVE RECAIR
APENAS SOBRE OS DIREITOS REAIS DE AQUISIÇÃO DA
UNIDADE CONDOMINIAL. INCIDÊNCIA DO ART. 1368-B
DO CÓDIGO CIVIL. PRECEDENTES JURISPRUDENCIAIS.
DECISÃO AGRAVADA PARCIALMENTE REFORMADA.
Agravo de instrumento parcialmente provido, nos
termos do acórdão.” (34a Câmara de Direito Privado,
Agravo de Instrumento no 2132524-34.2017.8.26.0000,
Rela. Desa. Cristina Zucchi, j. 04/10/2017)
“Cumprimento
de
sentença.
Débito
condominial.
Penhora sobre direitos que o devedor possui sobre
unidade geradora da dívida que é objeto de contrato

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com alienação fiduciária. Pertinência. Impossibilidade
de constrição do próprio imóvel porque não verificada a
hipótese do artigo 27, § 8o, da Lei 9514/97. Agravo
improvido.” (34a Câmara de Direito Privado, Agravo de
Instrumento no 2093391-82.2017.8.26.0000, Rel. Des.
Nestor Duarte, j. 12/07/2017)
E ainda a postura do e. STJ:
“RECURSO ESPECIAL. DIREITO PROCESSUAL CIVIL.
BEM IMÓVEL. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA EM GARANTIA.
DIREITOS
DO
DEVEDOR
FIDUCIANTE.
PENHORA.
IMPOSSIBILIDADE. BEM DE FAMÍLIA LEGAL. LEI No
8.009/1990. 1. Recurso especial interposto contra
acórdão publicado na vigência do Código de Processo
Civil de 2015 (Enunciados Administrativos nos 2 e
3/STJ). 2. Cinge-se a controvérsia a definir se os
direitos (posse) do devedor fiduciante sobre o imóvel
objeto do contrato de alienação fiduciária em garantia
podem receber a proteção da impenhorabilidade do
bem de família legal (Lei no 8.009/1990) em execução
de título extrajudicial (cheques). 3. Não se admite a
penhora do bem alienado fiduciariamente em execução
promovida por terceiros contra o devedor fiduciante,
haja vista que o patrimônio pertence ao credor
fiduciário, permitindo-se, contudo, a constrição dos

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direitos
decorrentes
do
contrato
de
alienação
fiduciária.
Precedentes.
4.
A
regra
da
impenhorabilidade do bem de família legal também
abrange o imóvel em fase de aquisição, como aqueles
decorrentes da celebração do compromisso de compra
e venda ou do financiamento de imóvel para fins de
moradia,
sob
pena
de
impedir
que
o
devedor
(executado) adquira o bem necessário à habitação da
entidade familiar. 5. Na hipótese, tratando-se de
contrato de alienação fiduciária em garantia, no qual,
havendo a quitação integral da dívida, o devedor
fiduciante consolidará a propriedade para si, deve
prevalecer a regra de impenhorabilidade. 6. Recurso
especial provido.” (REsp 1677079/SP, Rel. Ministro
RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, TERCEIRA TURMA,
julgado em 25/09/2018, DJe 01/10/2018).
Não
há
fomentar-se,
em
derradeiro,
a
discussão atrelada à preferência do crédito condominial em
detrimento do fiduciário; a r. decisão guerreada carreou análise
apenas do pedido de penhora, com destaque à impossibilidade
de constrição do imóvel de propriedade do credor fiduciário à
conta de débitos contraídos pela executada.
Nega-se, pois, nesses termos, pelo meu voto,
provimento ao recurso.

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TÉRCIO PIRES
Relator

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Agravo de Instrumento no 2235684-07.2019.8.26.0000
Comarca: Araras 1a Vara Cível
Agravante: Condomínio Residencial Arnaldo Mazon
Agravada: Isabel Cristina Generoso
VOTO DIVERGENTE No 31.826
Despesas
condominiais.
Unidade
geradora
alienada fiduciariamente. Dívida do fiduciante
executado. Natureza “propter rem” da obrigação.
Penhora do imóvel cuja propriedade resolúvel é
do
fiduciário.
Constrição
autorizada,
determinando-se o atendimento dos artigos 799, I
e
889,
V,
do
CPC.
Agravo
provido,
com
determinação.
Visto.
Trata-se de Agravo de Instrumento interposto por
Condomínio Residencial Arnaldo Mazon, sendo agravada Isabel Cristina
Generoso, de r. decisão que indeferiu penhora da própria unidade
condominial, por ser objeto de alienação fiduciária, em que a recorrida
se acha no polo de devedora fiduciante.
O eminente relator, Desembargador Tércio Pires,
nega provimento.
É o relatório.

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Conheço do recurso.
Não se põe em dúvida que a propriedade resolúvel
do bem é do credor fiduciário e que pelas obrigações condominiais este
só responde se ocorrer a consolidação da propriedade, pois, até então,
responde o fiduciante (art. 27, § 8o, da Lei 9514/97).
A par disso, entretanto, é indiscutível que a dívida
condominial possui natureza “propter rem”.
Nessas circunstâncias, de um lado acha-se a
obrigação de o fiduciante pagar a dívida e, de outro, o vínculo da dívida
à coisa.
É, também, notória a dificuldade de o condomínio
receber seu crédito se lograr apenas a penhora dos direitos do
fiduciante, que, muitas vezes, se mostrará exíguo se parcela ínfima do
mútuo garantido pelo bem tiver sido paga.
Considerando, pois, que a penhora é ato de
natureza exclusivamente processual, não retirando do proprietário as
suas prerrogativas, enquanto não ocorrer a expropriação, nada a
impede, e prevalece enquanto não for satisfeita a obrigação ou
desconstituída pelas vias próprias, sob risco, evidentemente, do credor.
Por esses motivos, é possível a penhora do próprio
imóvel em decorrência de dívida condominial, ressalvada a necessidade
de intimação do credor fiduciário e titular da propriedade resolúvel que,
inclusive, poderá providenciar a consolidação da propriedade por
descumprimento do contrato garantido.
Assim já decidiu esta Câmara no AI no 202
9449-08.2019.8.26.0000 relator Desembargador L. G. Costa Wagner:

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Agravo
de
Instrumento.
Execução
de
título
extrajudicial. Despesas condominiais. Dívida propter
rem. Indeferimento da penhora do imóvel gerador da
dívida,
fundado
na
propriedade
fiduciária
de
terceiro. Insurgência. Inconsistência. Vantagem da
garantia para o credor fiduciário, que tem como
contrapartida
o
ônus
de
ver
o
sua
garantia
eventualmente responder por dívida propter rem
inadimplida pelo condômino. Crédito exequendo que,
em razão da natureza da dívida, têm preferência em
relação
aos
créditos
da
credora
fiduciária.
Possibilidade de penhora, com observância das
regras contidas nos artigos 799, I e 889, V, do CPC.
RECURSO PROVIDO.
Nesse julgado, foram colacionados outros no mesmo
sentido:
CONDOMÍNIO
Execução de título extrajudicial
Penhora da unidade devedora objeto de alienação
fiduciária Possibilidade, desde que observadas as
providências de que cuidam o inciso I, do artigo 799,
e V, do artigo 889, ambos do Código de Processo
Civil, no sentido da intimação do credor fiduciário
da penhora e
de
eventual
alienação judicial
do imóvel Agravo de instrumento provido, com
observação. (AI 2071522-92.2019.8.26.0000, TJSP,
33a Câm. Dir. Privado, r. Des. Sá Duarte, p.
17/6/2019
Também desta Câmara, o acórdão que julgou o
Agravo
de
Instrumento
no2239464-52.2019.8.26.0000

relator

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Desembargador Gomes Varjão:
Despesas condominiais. Execução. Imóvel alienado
fiduciariamente ao Banco do Brasil. Possibilidade de
penhora da própria unidade devedora. Obrigação
propter rem. Ademais, prevalece os interesses do
condomínio
sobre
os
interesses
da
instituição
bancária, dada a necessidade de manutenção do
seu equilíbrio econômico e, consequentemente, do
edifício. Recurso provido, com determinação.
O recurso, portanto, merece acolhida, para autorizar
a penhora do imóvel gerador da despesa condominial e objeto de
alienação fiduciária em garantia, determinando-se a observância dos
artigos 799, I e 889, V, do CPC.

Isto posto, pelo meu voto, dou provimento ao
recurso, com determinação.
Nestor Duarte
2o Desembargador

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2235684-07.2019.8.26.0000 e o código de confirmação da tabela acima.