Tribunal: TJSP
Processo: 1011221-79.2018.8.26.0309
Classe: Apelação Cível / Compra e Venda
Órgão julgador: Maria Salete Corrêa Dias
Órgão colegiado: 2a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-08-07
Data de publicação: 2020-08-07

Ementa:
COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – SFH. Sentença de procedência. Apelação. Parte ré que alega que o contrato foi firmado, considerando a renda mensal familiar, informada pelos autores, inexistindo abusividade na parcela calculada. Contrato firmado entre as partes, no âmbito do Sistema Financeiro de Habilitação. Desemprego que não é causa para reajuste do encargo mensal. Inteligência do

Ementa:
COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – SFH. Sentença de procedência. Apelação. Parte ré que alega que o contrato foi firmado, considerando a renda mensal familiar, informada pelos autores, inexistindo abusividade na parcela calculada. Contrato firmado entre as partes, no âmbito do Sistema Financeiro de Habilitação. Desemprego que não é causa para reajuste do encargo mensal. Inteligência do parágrafo 3o do artigo 4o da Lei n. 8.692/1993. Sentença reformada. RECURSO PROVIDO.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2020.0000622549
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível no
1011221-79.2018.8.26.0309, da Comarca de Jundiaí, em que é apelante COMPANHIA
DE DESENVOLVIMENTO HABITACIONAL E URBANO DO ESTADO DE SÃO
PAULO - CDHU, são apelados DJALMA FERREIRA DE OLIVVEIRA (JUSTIÇA
GRATUITA) e IRANDI PEREIRA SILVA (JUSTIÇA GRATUITA).
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 2a Câmara de Direito Privado
do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Deram provimento ao
recurso. V. U., de conformidade com o voto do relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores JOSÉ JOAQUIM DOS
SANTOS (Presidente) e JOSÉ CARLOS FERREIRA ALVES.
São Paulo, 7 de agosto de 2020.
MARIA SALETE CORRÊA DIAS
Relator
Assinatura Eletrônica

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Apelação Cível no 1011221-79.2018.8.26.0309 -Voto no3100
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Voto no 3100
Apelação n. 1011221-79.2018.8.26.0309 Processo Digital
Apelante: Companhia de Desenvolvimento Habitacional e Urbano do
Estado de São Paulo - CDHU
Apelado: Djalma Ferreira de Olivveira (Justiça Gratuita) e outro
Comarca: Jundiaí
Juiz prolator: Marcio Estevan Fernandes
COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL
SFH. Sentença de procedência. Apelação. Parte ré
que alega que o contrato foi firmado, considerando a
renda mensal familiar, informada pelos autores,
inexistindo
abusividade
na
parcela
calculada.
Contrato firmado entre as partes, no âmbito do
Sistema Financeiro de Habilitação. Desemprego que
não é causa para reajuste do encargo mensal.
Inteligência do parágrafo 3o do artigo 4o da Lei n.
8.692/1993.
Sentença
reformada.
RECURSO
PROVIDO.
A r. sentença (fls. 198/203), cujo relatório se adota,
JULGOU PROCEDENTE, a demanda proposta por Djalma Ferreira de
Oliveira (Justiça Gratuita) e outro em face de Companhia de
Desenvolvimento Habitacional e Urbano do Estado de São Paulo CDHU,
para condenar a ré a “revisar a renda mensal inicial apurada, tomando em
consideração apenas os ganhos da autora virago, abstraindo-se os ganhos
então declarados pelo varão, promovendo o abatimento, nas futuras
prestações, na forma do parágrafo anterior. Condeno a ré, outrossim, ao

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pagamento de custas e honorários advocatícios, fixados estes em R$
5.000,00. Concedo, por fim, a antecipação de tutela para autorizar a parte
autora ao depósito judicial da importância por ela sugerida e não impugnada
especificamente pela ré, no valor mensal de R$ 383,10, a ser objeto de
atualização na forma contratual”.
Embargos de declaração da parte ré (fls. 206/210)
rejeitados às fls. 216/218.
Inconformada, recorre a parte ré (fls. 161/165)
aduzindo, em síntese, 1) é sociedade de economia mista, criada com objetivo
de fornecer moradia a população mais carente; 2) na composição do contrato
foi considerada a renda mensal familiar, apresentado pelos próprios Apelados,
no montante de R$ 2.877,00; 3) o Apelado Djalma firmou declaração de
próprio punho informando auferir mensalmente a renda de R$ 1.700,00, como
trabalhador autônomo; 4) o valor das parcelas está em conformidade com o
contrato, tendo sido calculado com base na renda familiar fornecida pelos
Apelados; 5) a alteração de renda familiar não constitui causa para
modificação do valor das parcelas, nos termos do artigo 11 da Lei 8.692/1993.
Foram apresentadas contrarrazões (fls. 239/247).
É o relatório.
Cuidam os autos de “Ação Ordinária de Revisão de
Contrato c/c Ação Consignatória”.
Narra a exordial que as partes firmaram, em
20/03/2018, “Instrumento Particular de Venda e Compra de Imóvel com

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Financiamento Imobiliário e Pacto Adjeto de Alienação Fiduciária em Garantia
Pelo Sistema Financeiro da Habitação - SFH e Outras Avenças, CONTRATO
No.
5345723,
referente
a
aquisição
de
imóvel
residencial
urbano
(apartamento), imóvel este que se trata da residência dos Autores cuja
localização é mais uma vez informada: Rua Uva Niágara, no. 303, Bloco 17,
apartamento 3-B, Morada das Vinhas, nesta cidade de Jundiaí, Estado de São
Paulo, CEP: 13214-699”, pelo valor de R$ 114.782,38.
Conta que o valor das parcelas deveria corresponder,
no máximo, a 30% dos rendimentos familiares, mas está sendo considerada a
renda do coatuor Djalma, atualmente desempregado.
Pois bem.
Nos
contratos
de
financiamento
de
imóveis
habitacionais, no âmbito do Sistema Financeiro de Habitação (SHF), firmados
em conformidade com o Plano de Comprometimento de Renda, os encargos
mensais são limitados ao máximo de 30% da renda bruta do mutuário (artigo
2o da Lei 8.692/1993), permitindo-se o seu reajuste, nos termos do artigo 4o da
referida Lei:
Art. 4o O reajustamento dos encargos mensais nos contratos
regidos pelo Plano de Comprometimento da Renda terá por
base o mesmo índice e a mesma periodicidade de atualização
do saldo devedor dos contratos, mas a aplicação deste índice
não poderá resultar em comprometimento de renda em
percentual superior ao máximo estabelecido no contrato.
1o Sempre que o valor do novo encargo resultar em
comprometimento da renda do mutuário em percentual superior
ao estabelecido em contrato, a instituição financiadora, a pedido

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do mutuário, procederá à revisão do seu valor, para adequar a
relação encargo mensal/renda ao referido percentual máximo.
2o As diferenças apuradas nas revisões dos encargos mensais
serão atualizadas com base nos índices contratualmente
definidos para reajuste do saldo devedor e compensados nos
encargos mensais subseqüentes.
3o Não se aplica o disposto no § 1o às situações em que o
comprometimento da renda em percentual superior ao máximo
estabelecido no contrato tenha-se verificado em razão da
redução da renda ou por alteração na composição da renda
familiar, inclusive em decorrência da exclusão de um ou mais
coadquirentes.
4o Nas situações de que trata o parágrafo anterior, é
assegurado ao mutuário o direito de renegociar as condições de
amortização, buscando adequar novo comprometimento de
renda ao percentual máximo estabelecido no contrato, mediante
a dilação do prazo de liqüidação do financiamento, observado o
prazo máximo estabelecido em contrato e demais condições
pactuadas.
5o Nos casos em que for verificada a insuficiência de
amortização aplica-se o estabelecido no art. 13 desta lei.
Conforme se verifica do contrato (fls. 19/43), firmado
em 20/03/2018, constou como compradores do imóvel tanto o sr. Djalma
Ferreira de Oliveira, com renda mensal de R$ 1.600,00, como a sra. Irandi
Pereira da Silva, com renda mensal de R$ 1.277,00, sendo considerada a
renda familiar mensal, no montante de R$ 2.877,00, para cálculo da parcela
mensal.
A parte autora alegou em sua exordial que a renda do
coautor Djalma foi equivocadamente considerada no contrato, sendo

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considerada para fins de cálculo da parcela, uma vez que o mesmo encontra-
se desempregado desde 12/08/2016.
Todavia, conforme se depreende do documento de fls.
120, o próprio coautor/Apelado Djalma, em 10/08/2017, firmou autodeclaração
de que exerce a função de ajudante de pintor, sem vínculo empregatício,
recebendo, nos meses de junho a agosto/2017, o valor de R$ 1.600,00, cada;
bem como possui previsão de receber a mesma quantia para o mês de
setembro/2017.
Tem-se, portanto, que o contrato, firmado em
março/2018, ou seja, seis meses após a autodeclaração, considerou a renda
informada pelo coautor Djalma para cálculo das parcelas.
Observo, ainda, que não há provas nos autos de que a
parte autora tenha informado à ré de que houve a perda total da renda coautor
Djalma antes da celebração do contrato, para que a parcela considerasse tão
somente a renda mensal da coautora Irandi, o que não inviabilizaria a
concessão do subsídio, conforme informado pela ré (fls. 159/160).
Ademais, não se aplica reajuste das parcelas em caso
de redução/alteração da renda familiar, em razão de desemprego.
Nesse sentido:
APELAÇÃO.
FINANCIAMENTO
HABITACIONAL.
SFH.
REVISÃO CONTRATUAL. Pretensão à revisão de prestações
de compromisso de compra e venda de imóvel firmado com a
CDHU. Sentença de improcedência. Insurgência pelos autores.
PRELIMINAR.
CERCEAMENTO
DE
DEFESA
NÃO

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CONFIGURADO. Prova oral que não era necessária ao
deslinde do feito, sendo refutada pelo magistrado, segundo seu
poder diretivo na condução das provas traçado pelos arts. 130,
131 e 330 do CPC/1973. Julgamento antecipado da lide, após
despacho de especificação de provas, que não acarreta
surpresa às partes, na medida que cabe ao juiz a análise da
pertinência das provas que se pretende produzir em relação ao
objeto controvertido da demanda, e na medida em que se
postulou a prova oral para demonstração da incapacidade
econômica das partes, aspecto que encontrava comprovação
em prova documental, sua realização foi afastada, permitindo o
julgamento antecipado da lide, conforme fundamentação trazida
na sentença. MÉRITO. Revisão de saldo devedor fundada em
alegação de desemprego de um dos mutuários e ocorrência de
incapacidade
do
filho
por
deficiência
visual,
com
comprometimento
de
renda.
Descabimento.
A
natureza
assistencial dos programas habitacionais, com particularidades
que advêm do intuito de propiciar moradia a pessoas de baixa
renda, com regras mais benéficas em relação ao mercado
financeiro e subsídios governamentais, exige que sejam
observadas
estritamente
as
condições
legislativas
correspondentes, de forma a assegurar sua própria manutenção
e o acesso igualitário e justo ao que deles necessitam. A
redução
dos
rendimentos
decorrente
de
alteração
na
composição da renda é hipótese inapta a autorizar revisão
contratual. Inteligência dos Arts. 4o, §§ 1o e 3o e 11, § 1o, todos
da Lei 8692/93. Ademais, não se está diante de hipótese de
desemprego, mas de opção de não realização de atividade
laboral pela autora, sem vínculo com o evento que alcançou seu
filho, ocorrido vários anos após seu desligamento do trabalho.
Evento espontâneo e pessoal que não autoriza a invocação de
revisão fundada em desequilíbrio contratual ou onerosidade

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Apelação Cível no 1011221-79.2018.8.26.0309 -Voto no3100
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excessiva. Tampouco se demonstrou ocorrência de despesas
excepcionais por força do estado de saúde do filho.
Precedentes diversos do TJSP. Sentença mantida. RECURSO
IMPROVIDO.
(TJSP;

Apelação
Cível
1019095-
90.2014.8.26.0007; Relator (a): Mariella Ferraz de Arruda
Pollice Nogueira; Órgão Julgador: 9a Câmara de Direito Privado;
Foro Regional VII - Itaquera - 1a Vara Cível; Data do
Julgamento: 14/05/2020; Data de Registro: 14/05/2020).
COMPROMISSO DE VENDA E COMPRA DE IMÓVEL. Ação
de revisão contratual- Alegação de dificuldades financeiras que
tornaram o contrato excessivamente oneroso- O desemprego e
as dificuldades econômicas são previsíveis, não ensejando a
alteração das cláusulas contratuais- Inexistência de qualquer
ilegalidade no contrato- Recurso desprovido. (TJSP; Apelação
Cível 1000429-21.2019.8.26.0248; Relator (a): Moreira Viegas;
Órgão Julgador: 5a Câmara de Direito Privado; Foro de
Indaiatuba - 1a Vara Cível; Data do Julgamento: 11/09/2019;
Data de Registro: 11/09/2019)
COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. CDHU. Revisão das
parcelas de financiamento. Impossibilidade. Redução da
capacidade financeira da autora em razão de desemprego e
separação do ex-marido que configuram causas essencialmente
pessoais e não autorizam a redução das parcelas. Cláusulas
contratuais não abusivas e livremente pactuadas. Sentença
mantida. Sucumbência da autora. Fixação de honorários
advocatícios, observada a gratuidade. Recurso não provido,
com
observação.

(TJSP;

Apelação
Cível
1000161-09.2017.8.26.0095; Relator (a): Fernanda Gomes
Camacho; Órgão Julgador: 5a Câmara de Direito Privado; Foro
de Brotas - 1a Vara; Data do Julgamento: 28/09/2017; Data de

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Registro: 28/09/2017)
Compromisso de compra e venda. CDHU. Revisão contratual.
Onerosidade excessiva. Pretensão à redução da prestação em
virtude da queda da renda familiar, causada por desemprego de
mutuário. Parcelas já substancialmente subsidiadas. Ausência
de amparo legal e contratual. Fato extraordinário e imprevisto
não configurado. Recurso improvido. (TJSP; Apelação Cível
1000678-12.2016.8.26.0204; Relator (a): Augusto Rezende;
Órgão Julgador: 1a Câmara de Direito Privado; Foro de General
Salgado - Vara Única; Data do Julgamento: 05/05/2017; Data de
Registro: 05/05/2017)
REVISÃO CONTRATUAL - CERCEAMENTO DE DEFESA

Inocorrente - COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA

CDHU

Revisão
das
parcelas
de
financiamento

Impossibilidade - Redução da capacidade financeira do casal
em razão de desemprego do autor que não autoriza a redução
das parcelas nem justifica inadimplemento contratual -
Cláusulas contratuais não abusivas e livremente pactuadas -
Autores que já receberam considerável subsídio no valor de
aquisição do bem - Sentença mantida - Recurso não provido.
(TJSP; Apelação Cível 0007742-35.2015.8.26.0266; Relator
(a): J.B. Paula Lima; Órgão Julgador: 10a Câmara de Direito
Privado; Foro de Itanhaém - 2a Vara; Data do Julgamento:
22/11/2016; Data de Registro: 23/11/2016)
COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA Imóvel Pretensão à
revisão de cláusula contratual por alegado desemprego da parte
Desacolhimento Fato que, por si só, se ausente qualquer
abusividade das disposições contratuais, não possibilita seja o
instrumento revisto Recurso improvido. (TJSP; Apelação Cível

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Apelação Cível no 1011221-79.2018.8.26.0309 -Voto no3100
10
0014915-21.2012.8.26.0071; Relator (a): Alvaro Passos; Órgão
Julgador: 2a Câmara de Direito Privado; Foro de Bauru - 4a.
Vara Cível; Data do Julgamento: 13/08/2013; Data de Registro:
22/08/2013)
Destarte, deve a r. sentença ser reformada para julgar
improcedente a ação. Condeno a parte autora ao pagamento das custas,
despesas processuais e honorários advocatícios fixados em 11% do valor da
causa, já considerados os honorários recursais, observado o benefício da
justiça gratuita.
Diante do exposto, pelo meu voto DOU PROVIMENTO
ao recurso, nos termos da fundamentação supra.
MARIA SALETE CORRÊA DIAS
RELATORA