Tribunal: TJSP
Processo: 1049527-63.2016.8.26.0576
Classe: Apelação Cível / Promessa de Compra e Venda
Órgão julgador: Pedro de Alcântara da Silva Leme Filho
Órgão colegiado: 8a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-12-09
Data de publicação: 2020-12-11

Ementa:
Apelação. Compromissos de compra e venda de imóvel. Ação de rescisão contratual cumulada com restituição de quantias pagas. Sentença de procedência. Inconformismo da ré. Cabimento parcial. Aplicabilidade do CDC. Rescisão contratual. Culpa da compradora. Devolução de parte dos valores pagos. Súmulas n. 1, 2 e 3, do TJSP. Devolução de 90% do valor das parcelas pagas pela compradora, com incidência

Ementa:
Apelação. Compromissos de compra e venda de imóvel. Ação de rescisão contratual cumulada com restituição de quantias pagas. Sentença de procedência. Inconformismo da ré. Cabimento parcial. Aplicabilidade do CDC. Rescisão contratual. Culpa da compradora. Devolução de parte dos valores pagos. Súmulas n. 1, 2 e 3, do TJSP. Devolução de 90% do valor das parcelas pagas pela compradora, com incidência de juros de mora a partir do trânsito em julgado da ação. Precedentes do STJ e do TJSP. Verbas de sucumbência a encargo da ré, ante o sucumbimento mínimo da autora. Fixação de honorários sucumbenciais recursais. Recurso parcialmente provido.

Inteiro teor:
TRIBUNAL DE JUSTIÇA
PODER JUDICIÁRIO
São Paulo
Registro: 2020.0001010983
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos do Apelação Cível no
1049527-63.2016.8.26.0576, da Comarca de São José do Rio Preto, em que é
apelante SETPAR SCHMIDT EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS SPE
LTDA, é apelado AGROPECUARIA GROTA DE SAO LUCAS LTDA..
ACORDAM, em 8a Câmara de Direito Privado do Tribunal de
Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: "Deram provimento em parte ao
recurso. V. U.", de conformidade com o voto do Relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Exmos. Desembargadores
THEODURETO CAMARGO (Presidente) E SILVÉRIO DA SILVA.
São Paulo, 9 de dezembro de 2020
PEDRO DE ALCÂNTARA DA SILVA LEME FILHO
RELATOR
Assinatura Eletrônica

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Apelação n°:
1049527-63.2016.8.26.0576
Apelante(s):
Setpar Schmidt Empreendimentos Imobiliários Spe
Ltda.
Apelado(s):
Agropecuária Grota de São Lucas Ltda.
Comarca:
São José do Rio Preto 3a Vara Cível
1a Instância:
Proc. no 1049527-63.2016.8.26.0576
Juiz:
Antonio Roberto Andolfato de Sousa
Voto no
27555
EMENTA. Apelação. Compromissos de compra e venda de
imóvel. Ação de rescisão contratual cumulada com
restituição de quantias pagas. Sentença de procedência.
Inconformismo da ré. Cabimento parcial. Aplicabilidade do
CDC.
Rescisão
contratual.
Culpa
da
compradora.
Devolução de parte dos valores pagos. Súmulas n. 1, 2 e 3,
do TJSP. Devolução de 90% do valor das parcelas pagas
pela compradora, com incidência de juros de mora a partir
do trânsito em julgado da ação. Precedentes do STJ e do
TJSP. Verbas de sucumbência a encargo da ré, ante o
sucumbimento mínimo da autora. Fixação de honorários
sucumbenciais recursais. Recurso parcialmente provido.
Apelação interposta contra a sentença de fls.
158/180, cujo relatório se adota, que julgou procedente a ação de rescisão
contratual cumulada com pedido de devolução de quantias e liminar
para imediata suspensão e/ou exclusão do nome da autora dos órgãos de
proteção ao crédito (SCPC/Serasa) e abstenção de apontamentos em
cartórios de protesto movida por Agropecuária Grota de São Lucas Ltda.
em face de Setpar Schmidt Empreendimentos Imobiliários Spe Ltda.,
para, tornando definitiva a decisão concessiva da tutela de urgência,
declarar a rescisão dos contratos firmados entre as partes e condenar a ré
a restituição em favor da parte autora de 90% das prestações
desembolsadas, a serem regularmente liquidadas em execução de

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sentença, com correção monetária pela Tabela Prática do TJ/SP desde o
ajuizamento da ação, acrescendo-se juros de mora de 1% a partir da
citação, possibilitando a retenção pela ré de 10% desses valores, para
efeito de compensação por perdas e danos com o desfazimento do
negócio. Por ser a postulante credora, deferiu a retomada da posse de
imediato pela ré. Em razão da sucumbência, condenou a ré ao pagamento
das custas processuais, bem como honorários advocatícios fixados em
10% sobre a liquidação.
Embargos de declaração opostos pela ré (fls.
163/167), foram rejeitados (fls. 168/169).
Apela a ré e pugna pela reforma da sentença,
conforme razões de fls. 172/194.
Recurso tempestivo, preparado (fl. 195) e respondido
(fls. 200/212).
É o relatório.
Aplicabilidade
do
Código
de
Defesa
do
Consumidor
Inicialmente, ressalta-se a necessidade da aplicação
do Código de Defesa do Consumidor ao caso, eis que a natureza do
negócio jurídico celebrado entre as partes é de compromisso de compra e
venda no qual o vendedor constitui sociedade com o objetivo de
comercializar imóvel e o comprador o adquire como destinatário final,
nos termos dos artigos 2o e 3o, do CDC.
Rescisão contratual e devolução de parte dos
valores pagos
Diante da impossibilidade da continuidade do

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negócio, o contrato celebrado entre as partes deve ser rescindido e,
reconhecida a culpa da compradora, imperiosa a devolução de parte dos
valores solvidos.
Ressalte-se que a formalização de distrato entre as
partes não impede a análise da abusividade do percentual de devolução
das parcelas pagas ou mesmo torna o pedido juridicamente impossível,
uma vez que o distrato foi redigido de acordo com as disposições
contratuais do compromisso de compra e venda firmado entre as partes.
Por
sua
vez,
esta
C.
Corte
consolidou
o
entendimento no sentido de que, rescindido o contrato, as partes devem
ser imediatamente restituídas ao estado anterior, mesmo em caso de
inadimplemento do comprador, evitando-se o enriquecimento sem causa
e afronta aos artigos 51, inciso IV, § 1o e 53 do Código de Defesa do
Consumidor.
Nesse sentido, as Súmulas n. 1 e 3, do TJSP:
Súmula n. 1: O Compromissário comprador de imóvel,
mesmo inadimplente, pode pedir a rescisão do contrato e
reaver as quantias pagas, admitida a compensação com
gastos próprios de administração e propaganda feitos pelo
compromissário vendedor, assim como com o valor que se
arbitrar pelo tempo de ocupação do bem.
Súmula no 2: A devolução das quantias pagas em
contrato de compromisso de compra e venda de imóvel
deve ser feita de uma só vez, não se sujeitando à forma de
parcelamento prevista para a aquisição.
Súmula n. 3: Reconhecido que o compromissário
comprador tem direito à devolução das parcelas pagas por

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conta do preço, as partes deverão ser repostas ao estado
anterior, independentemente de reconvenção.
No mesmo sentido, a Súmula n. 543 do C. STJ
dispõe que: na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda
de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata
restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em
caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso
tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento.
Feitas tais considerações, observamos que esta C.
Câmara estabeleceu um percentual de devolução no patamar de 90% das
parcelas pagas para casos semelhantes a este discutido nos autos.
Sem
prejuízo
do
que
as
partes
livremente
convencionam, a legislação atual consumerista mitiga a autonomia da
vontade em detrimento de maior proteção ao consumidor em casos de
abusividade, como ocorre no caso dos autos, não havendo que se falar em
violação do princípio do pacta sunt servanda.
Na lição de FLÁVIO TARTUCE sobre o princípio
do pacta sunt servanda:
“Anote-se que o princípio da força obrigatória como regra
máxima tinha previsão já no direito romano, segundo o qual deveria prevalecer o
pacta sunt servanda, ou seja, a força obrigatória do estipulado no pacto. Não
poderia, portanto, sem qualquer razão plausível, ser o contrato revisto ou extinto,
sob pena de acarretar insegurança jurídica ao sistema.
Porém, a realidade jurídica e fática do mundo capitalista e
pós-moderno não possibilita mais a concepção estanque do contrato. O
mundo globalizado, a livre concorrência, o domínio do crédito por grandes grupos
econômicos e a manipulação dos meios de marketing geraram um grande

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impacto no Direito Contratual. Como já se destacou, vive-se na expressão de
Enzo Roppo, o Império dos Contratos-Modelo, pela prevalência maciça dos
contratos de adesão, com conteúdo pré-estipulado.
Dentro dessa realidade, o princípio da força obrigatória ou
da obrigatoriedade das convenções continua previsto em nosso ordenamento
jurídico, mas não mais como regra geral, como antes era concebido. A força
obrigatória constitui exceção à regra geral da socialidade, secundária à função
social, princípio que impera dentro da nova realidade do direito privado
contemporâneo. Certo é, portanto, que o princípio da força obrigatória não tem
mais encontrado a predominância e a prevalência que exercia no passado. O
princípio em questão está, portanto, mitigado ou relativizado, sobretudo pelos
princípios sociais da função social do contrato e da boa-fé objetiva.” (“Manual
de direito civil: volume único, , 8a edição revista e ampliada, Rio de
Janeiro: Forense; São Paulo: MÉTODO, 2018, págs. 666/667).
As retenções previstas na Cláusula Segunda,
Parágrafo Sexto do contrato, alíneas “a”, “b” e “c” (fl. 42) mostram-se
abusiva, ante a manifesta desvantagem imposta ao consumidor, nos
termos dos artigos 51, inciso IV, §1o e 53 do Código de Defesa do
Consumidor.
Não há que se falar em taxa de ocupação pela
fruição, uma vez que não foi demonstrada a ocupação dos terrenos pela
ré.
Início da incidência dos juros de mora
Sobre a quantia equivalente a 90% das parcelas
pagas deve incidir juros de mora de 1% ao mês a partir do trânsito em
julgado da ação (e não a partir da citação como decidido na sentença),
assistindo razão à apelante nesse aspecto.

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Ressalte-se que os juros têm início a partir do
trânsito em julgado porque, no caso, não foi a ré quem deu causa ao
desfazimento do negócio jurídico, mas sim os autores - promissários
compradores.
Assim, de acordo com o art. 394 do Código Civil,
"considera-se em mora o devedor que não efetuar o pagamento e o credor que não
quiser recebê-lo no tempo, lugar e forma que a lei ou convenção estabelecer".
A propósito, confira-se julgado do C. Superior
Tribunal de Justiça:
Recurso Especial no 1008610/RJ - “CIVIL E
PROCESSUAL. CONTRATO DE PROMESSA DE
COMPRA E VENDA. RESOLUÇÃO UNILATERAL
PELO
PROMITENTE-
COMPRADOR
INJUSTIFICADAMENTE.
PARCELA
A
SER
RESTITUÍDA. JUROS MORATÓRIOS. TERMO DE
FLUIÇÃO. TRÂNSITO EM JULGADO. I. Na hipótese
de resolução contratual do compromisso de compra e
venda por simples desistência dos adquirentes, em que
postulada, pelos autores, a restituição das parcelas pagas
de forma diversa da cláusula penal convencionada, os
juros moratórios sobre as mesmas serão computados a
partir do trânsito em julgado da decisão. II. Inexistência de
mora anterior da ré. III. Recurso especial conhecido e
provido.” (Rel. Min. ALDIR PASSARINHO JUNIOR,
j. em 26/03/2008).
Desse
último
julgado,
extraem-se
relevantes
considerações que se aplicam ao caso em debate: “A recorrente não deu
nenhuma causa ao desfazimento do negócio jurídico entabulado entre as partes.

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Pelo contrário, os recorridos é que postularam a resolução da avença, porque
"impossibilitados de arcarem com o custo das prestações por motivos indiferentes
ao presente recurso" (fl. 60), segundo argumentam, em contra-razões ao recurso
especial. [...] Aqui, entretanto, entendo que ainda não se verifica mora dos
promitente-vendedores, porquanto não requereram os autores a restituição do que
foi pago de acordo com a cláusula contratual avençada, mas que "a resilição
contratual efetivada no início das obras deve comportar uma retenção no
montante de 10% do valor pago".
Ainda há outro julgado no mesmo sentido:
AgRg nos EDcl no REsp no 1354293/SP - “AGRAVO
REGIMENTAL NOS EMBARGO DE DECLARAÇÃO
NO RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RESCISÃO DE
COMPROMISSO
DE
COMPRA
E
VENDA.
VIOLAÇÃO DO ART. 396 DO CC. TERMO INICIAL
DOS
JUROS.
TRÂNSITO EM JULGADO DA
DECISÃO. PRECEDENTES. 1. A Segunda Seção deste
Tribunal Superior sufragou o entendimento de que, "na
hipótese de resolução contratual do compromisso de
compra e venda por simples desistência dos adquirentes,
em que postulada, pelos autores, a restituição das parcelas
pagas de forma diversa da cláusula penal convencionada,
os juros moratórios sobre as mesmas serão computados a
partir do trânsito em julgado da decisão" (REsp
1.008.610/RJ,
Rel.
Min.
ALDIR
PASSARINHO
JUNIOR, DJe 03.09.2008) 2. Não apresentação pela parte
agravante de argumentos novos capazes de infirmar os
fundamentos que alicerçaram a decisão agravada. 3.
AGRAVO REGIMENTAL DESPROVIDO.” (Rel. Min.
PAULO
DE
TARSO
SANSEVERINO,
j.
em

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04/09/2014).
Assim também já decidiu este E. Tribunal:
Apelação
no
1003117-78.2016.8.26.0306
-
“COMPROMISSO DE VENDA E COMPRA DE BEM
IMÓVEL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C.C.
RESTITUIÇÃO DE VALORES PAGOS. 1. Desistência
do contrato. Configurada culpa do comprador pelo
prematuro
desfazimento
da
avença.
Necessária
despactuação,
ainda
presentes
as
cláusulas
de
irrevogabilidade e irretratabilidade (Súmula no 01, TJSP).
Desinteresse pela preservação do ajuste que importa, na
prática, em descumprimento da avença, pelo adquirente,
incutindo-lhes os efeitos do inadimplemento contratual.
Resolução do pactuado por reconhecimento do ilícito
assumido, na petição inicial, pelo proponente. Inteligência,
na espécie, do disposto no art. 475 do Código Civil.
Precedentes. Abusividade da cláusula contratual que fixa
os percentuais de retenção em favor da vendedora.
Retenção estabelecida em 15% dos valores solvidos, com
devolução atualizada do montante restante. Manutenção.
2. Retenção das arras. Impossibilidade. Alinhamento da
matéria à jurisprudência do C. STJ, que determina: "O
percentual a ser devolvido tem como base de cálculo todo o
montante vertido pelo promitente-comprador, nele se
incluindo as parcelas propriamente ditas e as arras" (REsp
1056704/MA, Rel. Min. Massami Uyeda). 3. Comissão de
corretagem. Ausência de clareza na cobrança. Verba
cobrada a título de arras ou sinal pela própria vendedora,
integrando o preço do imóvel. Integração da verba à base

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de cálculo do valor a ser devolvido. 4. Restituição
parcelada dos valores. Inadmissibilidade, segundo a
Súmula n. 02 deste Tribunal e o posicionamento da Corte
Superior: É abusiva a disposição contratual que estabelece,
em caso de resolução do contrato de compromisso de
compra e venda de imóvel pelo comprador, a restituição
dos valores pagos de forma parcelada" (AgRg no AREsp
807880/DF, Rel. Min. Raul Araújo). 5. Juros moratórios.
Mora, em caso de alteração do pactuado, configurada a
partir do trânsito em julgado. Precedentes. Apelo provido
neste tópico. 6. Incidência de correção monetária sobre a
soma. Acréscimo devido a contar de cada pagamento, e não
da citação (ou trânsito em julgado). Precedentes. Medida
que permite, exclusivamente, a recomposição da perda
inflacionária da moeda, sem nenhuma particularidade com
a mora. 7. Honorários advocatícios fixados pela sentença
no percentual mínimo, não comportando redução.
Decaimento mínimo do pedido do autor que impõe a
condenação da ré ao pagamento dos honorários de
sucumbência, observando-se, ainda, o princípio da
causalidade. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO”
(Rel. DONEGÁ MORANDINI, j. em 20/10/2017).
Por tais razões, dou parcial provimento ao recurso,
reformando em parte a sentença, para que sobre o percentual de 90% das
parcelas pagas incidam juros de mora de 1% ao mês a partir do trânsito
em julgado da ação.
Verbas de sucumbência
Diante da sucumbência mínima da autora, fica

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mantida a condenação da ré ao pagamento integral das verbas de
sucumbência, nos termos do art. 86, parágrafo único, e art. 85, §2o, ambos
do CPC.
Honorários sucumbenciais recursais
Por fim, quanto aos honorários sucumbenciais
recursais estabelecidos no §11 do art. 85, do CPC, foi determinado pelo
Enunciado Administrativo no 7 do C. Superior Tribunal de Justiça:
“Somente nos recursos interpostos contra decisão publicada a partir de 18 de
março de 2016, será possível o arbitramento de honorários sucumbenciais
recursais, na forma do art. 85, §11, do novo CPC”.
Considerando que o recurso foi interposto contra
decisão publicada após 18 de março de 2016 (fl. 171) e diante do parcial
provimento do recurso da apelante, ficam majorados em 5% os
honorários arbitrados na fase de conhecimento, a título de honorários
advocatícios de sucumbência recursal, nos termos do art. 85, §11, do CPC.
Ante o exposto, meu voto dá parcial provimento ao
recurso.
Pedro de Alcântara da Silva Leme Filho
Relator