Tribunal: TJSP
Processo: 0030172-13.2012.8.26.0451
Classe: Apelação Cível / Promessa de Compra e Venda
Órgão julgador: Alvaro Passos
Órgão colegiado: 2a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-02-11
Data de publicação: 2020-02-12

Ementa:
COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA – Indenização – Não edificação do empreendimento – Recurso especial interposto contra o acórdão proferido em apelação - Multa ajustada apenas para a hipótese de mora do comprador – Inversão – Possibilidade – Tema 971, REsps 1614721/DF e 1631485/DF – Novo julgamento por esta Câmara, para alinhamento do posicionamento do STJ - Decisão reformada nessa parte –

Ementa:
COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA – Indenização – Não edificação do empreendimento – Recurso especial interposto contra o acórdão proferido em apelação - Multa ajustada apenas para a hipótese de mora do comprador – Inversão – Possibilidade – Tema 971, REsps 1614721/DF e 1631485/DF – Novo julgamento por esta Câmara, para alinhamento do posicionamento do STJ - Decisão reformada nessa parte – Recurso dos autores parcialmente provido, improvido o da ré.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2020.0000087402
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível no
0030172-13.2012.8.26.0451, da Comarca de Piracicaba, em que é apelante MUDAR
SPE 18 EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA, são apelados CASSIA
REGINA BRANDAO e LUCAS GOMES DA CRUZ.
ACORDAM, em 2a Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça de
São Paulo, proferir a seguinte decisão: "Deram parcial provimento ao recurso dos
autores e negaram provimento ao recurso da ré, V.U.", de conformidade com o voto
do Relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Exmos. Desembargadores JOSÉ
CARLOS FERREIRA ALVES (Presidente sem voto), ROSANGELA TELLES E
HERTHA HELENA DE OLIVEIRA.
São Paulo, 11 de fevereiro de 2020.
ALVARO PASSOS
PRESIDENTE E RELATOR
Assinatura Eletrônica

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TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Apelação Cível no 0030172-13.2012.8.26.0451 - Piracicaba - Voto 33024 dact-395
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Voto no 33024/TJ – Rel. Álvaro Passos – 2a Câmara de Direito Privado
Apelação cível no 0030172-13.2012.8.26.0451
Aptes/Apdos: CÁSSIA REGINA BRANDÃO E OUTROS
Apdo/Apte: MUDAR SPE 18 EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA
Comarca: Piracicaba - 3a Vara Cível
Juiz(a) de 1o Grau: Lourenço Carmelo Torres
EMENTA
COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA

Indenização Não edificação do empreendimento
Recurso especial interposto contra o acórdão
proferido em apelação - Multa ajustada apenas
para a hipótese de mora do comprador Inversão
Possibilidade Tema 971, REsps 1614721/DF e
1631485/DF Novo julgamento por esta Câmara,
para alinhamento do posicionamento do STJ -
Decisão reformada nessa parte
Recurso dos
autores parcialmente provido, improvido o da ré.
Vistos.
Trata-se de apelações interpostas contra a
r. sentença de fls. 298/303, que julgou parcialmente procedentes os
pedidos iniciais para rescindir o compromisso de compra e venda firmado
entre as partes, por culpa da ré, condenando-a à devolução dos valores
despendidos pelos autores, bem como à importância de R$ 8.000,00, a
título de danos morais.
Irresignadas, as partes apelam.

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Apelação Cível no 0030172-13.2012.8.26.0451 - Piracicaba - Voto 33024 dact-395
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Os autores buscam a reforma do julgado
para que seja invertida a multa contratual prevista apenas para a hipótese
de mora do comprador; para a condenação da ré à indenização pela perda
de uma chance; bem como para a majoração do valor fixado pelos danos
morais. A ré, por sua vez, afirma que não há dano a ser reparado, pois o
atraso da obra decorre de fortuito e força maior.
Em termos, subiram os autos.
Foi proferido o acórdão de fls. 437/442 que,
por unanimidade, negou provimento aos recursos.
Desta decisão, os autores interpuseram
recurso especial para a inversão da cláusula contratual que prevê multa
apenas para a hipótese de inadimplemento do comprador; para a
condenação da ré à indenização pela perda de uma chance e para a
majoração do valor fixado a título de danos morais.
Os autos permaneceram na Presidência de
Direito Privado para aguardar o julgamento do Tema 971.
Com as decisões proferidas nos REsps
1614721/DF e 1631485/DF, vieram para reanálise, específica e pontual, da
questão sobre a inversão da multa prevista no contrato para a hipótese de
inadimplemento do comprador.
Este é o relatório.
Trata-se de ação condenatória, ajuizada
pelos compradores do imóvel, em razão do contrato de compromisso de
compra e venda celebrado entre as partes e não edificação do
empreendimento.
Com efeito, a responsabilidade da ré restou
demonstrada, cabendo, neste momento, apenas o alinhamento à posição
do STJ acerca da extensão da indenização.

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Apelação Cível no 0030172-13.2012.8.26.0451 - Piracicaba - Voto 33024 dact-395
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Dessa
forma,
a
inversão
da
multa
contratual, prevista para o caso de inadimplemento da obrigação por parte
do comprador, faz-se necessária para equilibrar o ajuste entre as partes.
É o que dispõe o julgamento do Tema 971
(REsps 1614721/DF e 1631485/DF), com a tese firmada: “No contrato de
adesão firmado entre o comprador e a construtora/incorporadora, havendo
previsão de cláusula penal apenas para o inadimplemento do adquirente,
deverá ela ser considerada para a fixação da indenização pelo
inadimplemento do vendedor. As obrigações heterogêneas (obrigações de
fazer e de dar) serão convertidas em dinheiro, por arbitramento judicial.”,
sendo assim, possível a condenação da vendedora na multa estabelecida
contratualmente.
Ocorre que, no caso em análise, a cláusula
11 do contrato (fls. 36) prevê, para o caso de inadimplemento do
comprador, a multa moratória de 2% sobre o valor do débito em atraso. O
que não deve prevalecer, pois, não há débito em atraso para referência.
Sendo assim, para que se promova o justo
ressarcimento dos compradores, a vendedora fica condenada ao
pagamento equivalente a 2% do valor do contrato, com correção monetária
e juros de acordo com o previsto na cláusula acima mencionada.
Nesse sentido:
COMPROMISSO
DE
COMPRA
E
VENDA.
RESCISÃO
CONTRATUAL
CUMULADA COM DEVOLUÇÃO DE VALORES. Atraso na entrega de obra.
Validade da cláusula de tolerância de 180 dias para entrega da obra. Entraves
administrativos que não autorizam a prorrogação do prazo. Atraso configurado.
Súm. 164 e 161, TJSP. Rescisão do contrato por culpa exclusiva da ré. Não
cabimento de retenção de valores. Devolução integral dos valores pagos. Inversão
da cláusula penal. Tema 971, STJ. Previsão contratual de multa de 2% sobre o
valor do contrato, aplicável na hipótese dos autos. Sentença mantida. Honorários
advocatícios majorados. Recurso não provido, com observação. (Apelação n.

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1013151-02.2018.8.26.0320 Rel. Fernanda Gomes Camacho 5a Câmara de
Direito Privado j. 14.11.2019).
COMPRA E VENDA. RESCISÃO DE CONTRATO POR ATRASO DA
VENDEDORA C/C RESTITUIÇÃO DOS VALORES PAGOS, PAGAMENTO DE
MULTA REVERSA E DANOS MORAIS. Sentença de parcial procedência.
Insurgência de ambas as partes. Atraso verificado. Embargo administrativo não
configura álea a isentar a vendedora da responsabilidade. Súmula 161 do STJ.
Rescisão do contrato por culpa da vendedora implica devolução da integralidade
dos valores pagos. Art. 35, III, do Código de Defesa do Consumidor. Precedentes.
Inversão da cláusula penal moratória. Cabimento. Teses 970 e 971 de recursos
repetitivos do STJ. Fixação em 2% do valor atualizado do contrato. Indenização
por danos morais. Sofrimento verificado diante de atraso considerável.
Condenação da ré ao pagamento da integralidade das verbas de sucumbência.
Recurso da ré não provido e recurso da autora provido. (Apelação n. 1002031-
91.2015.8.26.0020 Rel. Carlos Alberto Salles 3a Câmara de Direito Privado j.
24.09.2019).
Tendo em vista o resultado deste recurso,
com a adequação de parte mínima dos pedidos dos autores, mantenho a
distribuição das custas e despesas processuais, na forma como fixados na
sentença.
O
CPC/2015
vedou,
na
fixação
de
sucumbência recíproca, a compensação dos honorários advocatícios,
assim, de acordo com o art. 85, § 14, desse diploma legal, arbitro a verba
honorária para cada parte, em decorrência da manutenção do provimento
parcial da demanda, em 10% do valor da condenação.
Por derradeiro, a fim de evitar a oposição
de embargos de declaração, única e exclusivamente voltados ao
prequestionamento, tenho por expressamente prequestionada, nesta
instância, toda a matéria, consignando que não houve ofensa a qualquer
dispositivo a ela relacionado.

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Na hipótese de interposição de embargos
de declaração contra o presente acórdão, ficam as partes desde já
intimadas a se manifestarem no próprio recurso a respeito de eventual
oposição ao julgamento virtual, nos termos do art. 1o da Resolução no
549/2011 do Órgão especial deste E. Tribunal, entendendo-se o silêncio
como concordância.
Sendo
manifestamente
protelatória
a
apresentação dos embargos de declaração, aplicar-se-á a multa prevista no
art. 1.026, §§ 2o e 3o, do CPC.
Pelo exposto, dou parcial provimento ao
recurso dos autores e nego provimento ao recurso da ré.
ALVARO PASSOS
Relator