Tribunal: TJSP
Processo: 4001750-47.2013.8.26.0637
Classe: Apelação Cível / Promessa de Compra e Venda
Órgão julgador: Angela Moreno Pacheco de Rezende Lopes
Órgão colegiado: 9a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-12-01
Data de publicação: 2020-12-03

Ementa:
LEGITIMIDADE PASSIVA - Pedido de rescisão do contrato celebrado pelos autores, no regime de incorporação por administração - Legitimidade da empresa que fez a captação de clientes e contratou a construtora para a execução das obras, assumindo, com isso, o risco do negócio - Pagamentos de comissões que, inclusive, são feitos conforme andamento das obras - Prova oral nesse sentido - Legitimidade

Ementa:
LEGITIMIDADE PASSIVA - Pedido de rescisão do contrato celebrado pelos autores, no regime de incorporação por administração - Legitimidade da empresa que fez a captação de clientes e contratou a construtora para a execução das obras, assumindo, com isso, o risco do negócio - Pagamentos de comissões que, inclusive, são feitos conforme andamento das obras - Prova oral nesse sentido - Legitimidade passiva, também, da comissão de condôminos criada para administração dos recursos, tendo em vista a atuação conjunta e credora dos pagamentos feitos pelos adquirentes - Extinção afastada - PRELIMINAR ARGUIDA PELOS AUTORES, ACOLHIDA.

COMPRA E VENDA DE IMÓVEL EM CONSTRUÇÃO - INCORPORAÇÃO POR ADMINISTRAÇÃO - Modalidade de contrato em que a obra é custeada pelos próprios adquirentes, cujos pagamentos devem ser feitos ao condomínio de construção, a quem cabe a administração das despesas incidentes sobre o empreendimento - Autores que após sete meses da assinatura dos contratos, manifestaram desinteresse no prosseguimento, apontando irregularidades por parte da construtora corré, requerendo a rescisão dos contratos e a restituição integral, além da indenização por danos morais - Sentença de improcedência, com base no adimplemento substancial do contrato, pois na data da sentença, o empreendimento estava quase concluído - Necessidade de reforma, pois quando a ação foi ajuizada, a obra sequer havia iniciado - Não obstante o regime de incorporação contratado, não há impedimento para o pedido de resilição - No caso, as apontadas irregularidades não foram concretamente constatadas, nem no início da relação contratual, momento em que postulada a resilição, nem no curso da obra, conforme perícia contábil e de engenharia realizadas - Incerteza e insegurança no negócio que tem caráter subjetivo e não autoriza imputar culpa aos réus pela desistência do contrato pelos adquirentes - Inexistindo óbice para a resilição, os autores fazem jus à restituição dos valores pagos, autorizada a retenção de 10% em favor dos réus, conforme precedentes jurisprudenciais - Danos morais não configurados, mormente pela alegada insatisfação com o negócio - Sentença reformada - Sucumbência recíproca caracterizada - RECURSO PARCIALMENTE PROVIDOS.

Inteiro teor:
TRIBUNAL DE JUSTIÇA
PODER JUDICIÁRIO
São Paulo
Registro: 2020.0000992790
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível
no 4001750-47.2013.8.26.0637, da Comarca de Tupã, em que são
apelantes DARIO HAYASHI MORISHIGUE, MARLENE SILVANA
MOREIRA ALONSO, RONALDO ALONSO, REGIANE VIDOTI, FÁBIO LUIS
ZARATIN, ANDREIA APARECIDA SIMPLICIO ZARATIN, EDILSON
APARECIDO MORINI, ALESSANDRA APARECIDA BIDÓIA, EDER ELIAS
DAGOSTINO, ÉRICA DIACUI DE LIMA DAGOSTINO, KELLYSABEL
TEIXEIRA GALO VALENTE e NATÁLIA CRISTIANE IKEFUTI
MORISHIGUE, são apelados VISÃO EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS
LTDA., DAL - ENGENHARIA E COMÉRCIO LTDA e EDIFÍCIO
RESIDENCIAL NAÇÕES.
ACORDAM, em 9a Câmara de Direito Privado do Tribunal de
Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: "Deram parcial
provimento ao recurso. V.U, Sustentou oralmente o Dr. José Henrique de
Araújo – OAB/SP 121.267.", de conformidade com o voto do Relator, que
integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Exmos.
Desembargadores GALDINO TOLEDO JÚNIOR (Presidente sem voto),
ROGÉRIO MURILLO PEREIRA CIMINO E PIVA RODRIGUES.
São Paulo, 1o de dezembro de 2020.
[ANGELA LOPES]
[Relatora]
Assinatura Eletrônica

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Apelação Cível no 4001750-47.2013.8.26.0637 -Voto no 8419
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VOTO No 8419
Apelação n. 4001750-47.2013.8.26.0637
Origem: 1a Vara Cível da Comarca de Tupã
Juiz: Dr. Alexandre Rodrigues Ferreira
Apelantes: DARIO HAYASHI MORISHIGUE, NATÁLIA CRISTIANE IKEFUTI
MORISHIGUE, MARLENE SILVANA MOREIRA ALONSO, RONALDO ALONSO,
REGIANE VIDOTI, FÁBIO LUIS ZARATIN, ANDREIA APARECIDA SIMPLICIO
ZARATIN, EDILSON APARECIDO MORINI, ALESSANDRA APARECIDA
BIDOIA, EDER ELIAS DAGOSTINO, ÉRICA DIACUI DE LIMA DAGOSTINO e
KELLYSABEL TEIXEIRA GALO VALENTE
Apelados:

DAL
-
ENGENHARIA
E
COMÉRCIO
LTDA.,
VISÃO
EMPREENDIMENTOS
IMOBILIÁRIOS
LTDA
e
EDIFÍCIO
RESIDENCIAL
NAÇÕES
LEGITIMIDADE PASSIVA - Pedido de rescisão do
contrato
celebrado
pelos
autores,
no
regime
de
incorporação por administração - Legitimidade da empresa
que fez a captação de clientes e contratou a construtora
para a execução das obras, assumindo, com isso, o risco do
negócio - Pagamentos de comissões que, inclusive, são
feitos conforme andamento das obras - Prova oral nesse
sentido - Legitimidade passiva, também, da comissão de
condôminos criada para administração dos recursos, tendo
em vista a atuação conjunta e credora dos pagamentos
feitos
pelos
adquirentes
-
Extinção
afastada
-
PRELIMINAR
ARGUIDA
PELOS
AUTORES,
ACOLHIDA.
COMPRA
E
VENDA
DE
IMÓVEL
EM
CONSTRUÇÃO
-
INCORPORAÇÃO
POR
ADMINISTRAÇÃO - Modalidade de contrato em que a
obra é custeada pelos próprios adquirentes, cujos
pagamentos devem ser feitos ao condomínio de construção,
a quem cabe a administração das despesas incidentes sobre
o empreendimento - Autores que após sete meses da
assinatura dos contratos, manifestaram desinteresse no
prosseguimento, apontando irregularidades por parte da
construtora corré, requerendo a rescisão dos contratos e a
restituição integral, além da indenização por danos morais -
Sentença de improcedência, com base no adimplemento
substancial do contrato, pois na data da sentença, o
empreendimento estava quase concluído - Necessidade de

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reforma, pois quando a ação foi ajuizada, a obra sequer
havia iniciado - Não obstante o regime de incorporação
contratado, não há impedimento para o pedido de resilição
- No caso, as apontadas irregularidades não foram
concretamente constatadas, nem no início da relação
contratual, momento em que postulada a resilição, nem no
curso da obra, conforme perícia contábil e de engenharia
realizadas - Incerteza e insegurança no negócio que tem
caráter subjetivo e não autoriza imputar culpa aos réus pela
desistência do contrato pelos adquirentes - Inexistindo
óbice para a resilição, os autores fazem jus à restituição dos
valores pagos, autorizada a retenção de 10% em favor dos
réus, conforme precedentes jurisprudenciais - Danos
morais
não
configurados,
mormente
pela
alegada
insatisfação com o negócio - Sentença reformada -
Sucumbência
recíproca
caracterizada
-
RECURSO
PARCIALMENTE PROVIDOS.
Trata-se de ação proposta por DARIO HAYASHI
MORISHIGUE, NATÁLIA CRISTIANE IKEFUTI MORISHIGUE, MARLENE
SILVANA MOREIRA ALONSO, RONALDO ALONSO, REGIANE VIDOTI, FÁBIO
LUIS ZARATIN, ANDREIA APARECIDA SIMPLICIO ZARATIN, EDILSON
APARECIDO MORINI, ALESSANDRA APARECIDA BIDOIA, EDER ELIAS
DAGOSTINO, ÉRICA DIACUI DE LIMA DAGOSTINO e KELLYSABEL TEIXEIRA
GALO VALENTE em face de DAL - ENGENHARIA E COMÉRCIO LTDA, VISÃO
EMPREENDIMENTOS
IMOBILIÁRIOS
LTDA
e
EDIFÍCIO
RESIDENCIAL
NAÇÕES, objetivando a declaração de nulidade dos compromissos de compra e
venda celebrados com as rés para aquisição de unidades residenciais, com a
restituição dos valores pagos por cada um dos autores, além da indenização por
danos morais.
Sobreveio sentença conjunta desta ação principal e
da medida cautelar em apenso (no 4000967-55.2013.8.26.0637).
Com relação à ação principal, o processo foi extinto
pela
ilegitimidade
passiva
dos
corréus,
VISÃO
EMPREENDIMENTOS
IMOBILIÁRIOS LTDA. e EDIFÍCIO RESIDENCIAL NAÇÕES. Prosseguindo em
face da ré DAL - ENGENHARIA E COMÉRCIO LTDA., os pedidos iniciais foram

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julgados improcedentes, tendo em vista que nenhuma irregularidade foi
encontrada nos contratos, inocorrendo inadimplemento substancial a ensejar a
rescisão. Pela sucumbência, os autores deverão arcar com as custas processuais,
além dos honorários advocatícios para todos os réus, na proporção de 1/3 para
cada, fixada em R$ 15.000,00, corrigidos monetariamente desde a data da
sentença.
De conseguinte, a medida cautelar foi julgada
improcedente, impondo-se aos autores o pagamento das custas processuais e
honorários advocatícios para todos os réus, na proporção de 1/3 para cada,
fixados em R$ 6.000,00 (fls. 1549/1557).
Publicada a sentença, foram opostos embargos de
declaração pelos autores, rejeitados pela r. decisão de fls. 1580/1581.
Apelam os autores, sustentando em síntese, que a
discussão não se limita unicamente aos contratos firmados com a DAL
ENGENHARIA, pois a participação da corré VISÃO no negócio ocorreu com a
propaganda e captação dos adquirentes, sendo ainda, responsável pela formação
do grupo e contratação da construtora, indo além da mera intermediação. Logo, é
parte legítima para responder pelos pedidos iniciais.
Com relação ao CONDOMÍNIO, enfatizam que é
figura indissociável da relação jurídica, considerando o regime de incorporação por
administração, pois em cumprimento à lei, todos os pagamentos deveriam ser
realizados ao condomínio e não o foram, consistindo em mais uma irregularidade
que macula o negócio.
No mérito, asseveram que houve desvirtuamento do
regime de administração, em razão da falta de prévio registro da incorporação,
configurando uma forma dissimulada de comercialização de imóvel, fato
confirmado pela perícia contábil e pela prova de que as unidades foram vendidas a
terceiros. Assim, ainda que não declarados nulos os contratos, não há
possibilidade de manutenção do negócio, sendo imperioso o acolhimento do

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pedido alternativo de rescisão, por culpa dos réus, com a consequente restituição
integral dos valores pagos. Ao final, entendem que todos os acontecimentos
causaram desgaste a todos, impondo-se a condenação dos réus na indenização
pelos danos morais (fls. 1585/1613).
Recurso processado e respondido, pelos réus: VISÃO
(fls. 1620/1637); EDIFÍCIO NAÇÕES (fls. 1639/1663); e DAL ENGENHARIA (fls.
1665/1682).
É o relatório.
Depreende-se da narrativa inicial que, conforme
propaganda veiculada pela VISÃO EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA.
no final do ano de 2012, os autores firmaram, individualmente, contrato particular
de cessão parcial de fração ideal de terreno com permuta de área construída e
administração e construção de edifício em condomínio. Os contratos foram
firmados entre 14/02 e 01/03/2013.
Alegam que por tais instrumentos, os autores
aderiram à incorporação imobiliária pelo regime de administração (ou preço de
custo), para que, ao final, cada qual teria direito a uma unidade individualizada,
com duas vagas de garagem.
O custo total estimado de cada unidade foi de R$
167.700,00, tendo os adquirentes pago inicialmente a quantia de R$ 8.000,00
como 'reserva' para a futura confecção do contrato (fl. 26).
A primeira assembleia foi realizada em janeiro/2013 e
em fevereiro/2013, foi eleita a comissão de condôminos. O início das obras estava
previsto para maio/2013, mas em julho/2013 foi realizada uma nova assembleia,
onde 'começaram a aparecer os problemas' (sic).
Segundo os autores, a partir de então surgiram
dúvidas acerca da seriedade do empreendimento, havendo quebra de confiança

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na relação por diversas irregularidades, que descrevem:
“(a) As vendas antecedem o registro da incorporação,
violando clara e frontalmente o disposto no art. 32, da Lei de Incorporação
Imobiliária, Lei n° 4.591/64; (b) A propaganda veiculada pelas Apeladas, VISÃO
EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS e DAL ENGENHARIA, não indica, como
exige o § 3° do já mencionado art. 32, o cartório e o respectivo número de registro
da incorporação imobiliária, o que configura propaganda enganosa; (c) o Regime
de Construção por Administração ou 'a preço de custo' foi desnaturado pela
VISÃO EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS e pela DAL ENGENHARIA, na
medida em que: (c.1) Os recursos pagos pelos adquirentes foram vertidos para a
DAL ENGENHARIA, e não para o Condomínio; (c.2) 'foram feitas despesas em
nome de condômino/pessoa física' (fl. 13); (c.3) A DAL ENGENHARIA pagou
despesas que não tem relação com a obra do Condomínio EDIFÍCIO
RESIDENCIAL NAÇÕES (fl. 14); (d) Houve enorme atraso no início da construção
do empreendimento; (e) Não havia transparência alguma na relação da VISÃO
EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS e da DAL ENGENHARIA com os
adquirentes, inclusive no que diz respeito a prestação de contas.”
Assim, viram-se obrigados ao ajuizamento da
presente ação, em que postularam a nulidade do negócio e, alternativamente, a
rescisão dos contratos e a condenação solidária das rés à restituição integral dos
valores pagos, além da indenização por danos morais.
À exceção do coautor DARIO, que pagou R$
32.000,00 e do coautor EDER, que pagou R$ 40.000,00, todos os demais
coautores pagaram a quantia de R$ 48.000,00 cada um.
Antes da propositura da ação principal, ingressaram
com medida cautelar, visando à paralisação das obras e o bloqueio dos valores
para futuro ressarcimento. A medida liminar foi indeferida.
Em decisão saneadora de fls. 834/835, foram
delimitados os pontos controvertidos nas “eventuais irregularidades de cobrança e
de projetos alegadas na inicial, devendo os autores provarem quais as cobranças

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indevidas, quais as irregularidades de ordem da engenharia civil e ainda os
alegados desmandos na condução da administração do prédio”, além da
demonstração dos danos morais e materiais, seu conteúdo e extensão.
Após a produção de prova pericial contábil (fls.
924/936) e de engenharia (fls. 968/978), além da colheita de prova oral, foi
proferida a r. sentença, que não acolheu o pedido dos autores.
Todavia,
respeitado
entendimento
contrário,
a
sentença não pode prevalecer.
Inicialmente, fica acolhida a preliminar a respeito da
legitimidade da corré VISÃO. Com efeito, ao contrário do esposado na sentença, a
discussão não diz respeito unicamente aos termos e cláusula contratuais de forma
específica, mas do negócio jurídico como um tudo, de forma global, notadamente
à luz da natureza da relação contratual e do próprio negócio, qual seja, de
incorporação por administração.
Nesse contexto, tanto a prova documental como a
oitiva dos próprios corretores que intermediaram o negócio, deixa clara a
participação direta dessa empresa, com propaganda e captação de clientes. Vale
dizer, portanto, que ainda que não seja ela a promover a construção do
empreendimento, a VISÂO, ao oferecê-lo aos possíveis adquirentes e ao contratar
a construtora, assume o risco de responder pela lisura do negócio. Ressalta-se
que os corretores de imóveis, em audiência de instrução, informaram inclusive,
conhecer alguns dos adquirentes, em razão de negócios anteriores. Logo, não há
como se eximir da responsabilidade conjunta com sua contratada, face à
inexecução ou execução defeituosa perante os que confiaram na oferta.
Anote-se que os mesmos corretores afirmaram que
as comissões eram pagas no decorrer da execução do empreendimento. Ou seja,
a participação da VISÂO não se encerrou com a assinatura dos instrumentos
contratuais entre os adquirentes e a DAL ENGENHARIA.

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Com relação ao EDIFÍCIO RESIDENCIAL NAÇÕES,
também é caso de manutenção no polo passivo, na medida que constituído com a
finalidade de receber os aportes financeiros dos adquirentes. Tem, portanto,
responsabilidade solidária com as demais envolvidas no negócio, consistindo sua
função na administração dos recursos para a consecução do empreendimento.
Superada essa questão, passo ao exame do mérito.
Restou incontroverso nos autos que a relação jurídica
foi formalizada por meio de contrato de construção por administração ou “a preço
de custo”, modalidade de incorporação imobiliária que encontra amparo nos
artigos 58 a 62 da Lei no 4.591/64.
A peculiaridade desse contrato é que a construção é
realizada, não a preço fechado, mas custeada pelos próprios adquirentes, cujos
pagamentos devem ser feitos ao condomínio de construção, a quem cabe a
administração das despesas incidentes sobre o empreendimento. Nesse tipo de
contrato, portanto, a execução da obra é ditada pela própria comissão de
condomínio e pelos aportes financeiros dos condôminos. Resumidamente, o valor
inicial é apenas estimado e o final dependerá dos custos observados no decorrer
da obra, mediante deliberações tomadas em regulares assembleias.
Além disso, os dispositivos legais acima mencionados
estabelecem, basicamente, que a contratação da obra a preço de custo exige a
constituição de um condomínio, em nome de quem serão emitidas as faturas,
duplicatas, recibos e quaisquer documentos referentes às transações ou
aquisições para construção, além de conta bancária para a movimentação dos
recursos recebidos dos adquirentes e o pagamento das despesas de construção.
No caso dos autos, a comissão de condôminos foi
efetivamente criada, com participação, inclusive dos coautores DARIO, RONALDO
e KELLYSABEL (fl. 120), posteriormente substituída pela coautora ALESSANDRA
(fl. 130). O coautor DARIO, especificamente, reclama não só o fato de que os
pagamentos eram realizados em conta bancária em nome da corré DAL

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ENGENHARIA, mas apontou que compras eram realizadas em seu nome e CPF,
e não em nome da comissão de condôminos, afrontando a disposição dos incisos I
e II do art. 58.
E o laudo pericial contábil confirma a versão inicial
neste tocante, apontando que a documentação financeira apresentada aos autos,
em especial pelas fls. 206/2645 e fls. 276/289, indica que os valores apurados com
os pagamentos das unidades ficaram depositados em conta bancária em nome da
DAL ENGENHARIA.
Significa dizer, resumidamente, que a construção do
empreendimento cabe à construtora, mas todos os valores devidos pelo custo da
obra devem ser pagos diretamente ao condomínio de construção, que também
efetua o repasse necessário e administra demais despesas, todas inerentes ao
custo da obra, impostos e taxas incidentes.
Mas como se viu, somente após a regularização da
comissão de condôminos, é que os valores foram repassados para a conta do
Edifício corréu. Antes disso, os extratos bancários comprovam a movimentação
em conta corrente de titularidade da DAL ENGENHARIA (fls. 949/951).
No que tange ao fato de que o registro foi posterior à
comercialização das unidades, ao arrepio do art. 32 da Lei no 4.591/64, destaca-se
que ainda que tardio, pois ocorreu em 29/05/2013 (fl. 37), a irregularidade foi
sanada, não trazendo prejuízo aos adquirentes, não se prestando essa questão
como justificativa para a nulidade dos contratos, até porque a construção do
empreendimento seguiu seu curso normalmente.
Na mesma linha, o fato de ter havido venda de
unidades a terceiros não desnatura o regime de incorporação contratado, como
pregam os autores, pois em assembleia os presentes expressamente autorizaram
a vendas das unidades ainda em aberto (fl. 122).
Por outro lado, não há como negar que quando a

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presente ação foi ajuizada, em 01/11/2013, o interesse dos autores pelo
desfazimento do contrato já estava bem evidenciado, como se nota pelo teor da
ata da assembleia de fls. 128/131, ocorrida em 16/08/2013, em que, mesmo
convocada pela comissão de condôminos, a construtora DAL ENGENHARIA
sequer compareceu.
Pelo teor daquela ata, nota-se que os adquirentes
estavam insatisfeitos com a postura da construtora com a inércia no início das
obras e até mesmo pela falta de transparência nos documentos, ressaltando que
aportes financeiros pelos adquirentes já tinham sido realizados.
Por isso, em menos de um mês dessa assembleia, a
construtora foi notificada a respeito do interesse dos adquirentes na rescisão dos
respectivos contratos (fls. 190/205).
Tudo isso considerado, destaca-se que, na data da
propositura da ação, repita-se, havia interesse dos autores no desfazimento,
porém as irregularidades apontadas não justificam imputar exclusivamente aos
réus a culpa pela desistência. Isto porque, o que se viu no curso do processo, é
que a obra prosseguiu normalmente, tanto que o fundamento da sentença
consistiu no adimplemento substancial por parte da construtora.
O que se divisa, na verdade, é que houve mera
insatisfação - ou insegurança - com o negócio celebrado. Logo, trata-se de
questão subjetiva, cujas consequências devem recair sobre os autores, e não
sobre os réus, pois não restou cabalmente comprovado que houve irregularidades
na execução das obras.
Não se verificou nos autos, também, que tivesse
havido a efetiva solicitação de prestação de contas, pois como já dito, o
desinteresse dos autores foi manifestado antes mesmo de as obras começarem,
ou seja, logo no início da relação contratual.
Diante desse quadro, considerando que apesar de a

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obra estar bastante adiantada - mas ainda não concluída - na data da prolação da
sentença, a posse das unidades não foi conferida aos autores e, portanto, não há
impedimento para a resilição dos contratos.
Sendo assim, o pedido alternativo formulado pelos
autores comporta acolhimento. Considerando o desinteresse dos autores na
continuidade do negócio, não há que se falar em restituição integral, pelo que fica
autorizada a retenção de percentual em favor dos réus.
É o que se infere da Súmula 1 deste e. TJSP, in
verbis:
“O compromissário comprador de imóvel, mesmo
inadimplente, pode pedir a rescisão do contrato e reaver as quantias pagas,
admitida a compensação com gastos próprios de administração e
propaganda feitos pelo compromissário vendedor, assim como com o valor
que se arbitrar pelo tempo de ocupação do bem.” (g/n).

Destarte, fixa-se a retenção no equivalente a 10%
dos valores pagos pelos autores, que se mostra adequada ao caso em tela, pois é
ponto pacífico na jurisprudência que a fixação dos valores devidos dependerá
sempre da análise das circunstâncias do caso concreto:
“AGRAVO INTERNO NO AGRAVO REGIMENTAL
NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. CONTRATO DE PROMESSA DE
COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESOLUÇÃO POR CULPA DO PROMITENTE
COMPRADOR. RESTITUIÇÃO PARCIAL DA QUANTIA PAGA. PERCENTUAL DE
RETENÇÃO FIXADO DENTRO DOS PARÂMETROS ADMITIDOS PELA
JURISPRUDÊNCIA DESTA CORTE (10%, NO CASO). ALTERAÇÃO DO
ENTENDIMENTO
DO
TRIBUNAL
LOCAL.
REEXAME
DE
PROVAS.
IMPOSSIBILIDADE. AGRAVO INTERNO IMPROVIDO.
1.
O
acórdão
recorrido
não
destoa
da
jurisprudência desta Corte que, em caso de resolução do compromisso de
compra e venda por culpa do promitente comprador, entende ser lícito ao

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vendedor reter entre 10% e 25% dos valores pagos.
2. Não é possível alterar a conclusão assentada pelo
Tribunal local com base na análise das provas nos autos, ante o óbice do
enunciado n. 7 da Súmula do STJ.
3. Na hipótese, o Tribunal de origem, soberano no
exame do acervo fático-probatório dos autos, de acordo com as especificidades do
caso concreto, fixou o percentual de retenção em 10% dos valores pagos. Rever
essa conclusão, neste caso, é impossível ante o óbice do enunciado de súmula
supramencionado.
4. Agravo interno improvido.” (AgInt no AgRg no
AREsp 816434 / DF, TERCEIRA TURMA, Relator Ministro MARCO AURÉLIO
BELLIZZE, j. 27/09/2016) (g/n).
No que tange aos danos morais, não restaram
configurados. Como dito, a insegurança e incerteza com o negócio tem caráter
subjetivo, pois até o momento em que postulada a rescisão, não havia
concretamente nenhuma irregularidade que não pudesse ser sanada pelos réus,
ou de gravidade tamanha a macular o contrato, passível de nulidade.
Além disso, os contratos foram assinados em
fevereiro/2013 e logo em setembro/2013, os autores encaminharam notificação
noticiando o desinteresse, deixando de apontar as 'irregularidades' lá mencionadas
para embasar o pedido.
Cabe frisar que não há indenização sem prejuízo, não
cabendo a conduta reputada ilícita civil ser punida, por si só, quando não haja
repercussão danosa na esfera de direito do postulante.
Nos dizeres do célebre autor Antônio Jeová Santos:
'Dano é prejuízo. É a diminuição de patrimônio ou
detrimento a afeições legítimas. Todo ato que diminua ou cause menoscabo aos
bens materiais ou imateriais, pode ser considerado dano. O dano é um mal, um
desvalor ou contravalor, algo que se padece com dor, posto que nos diminui e

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reduz, tira de nós algo que era nosso, do qual gozávamos ou nos aproveitávamos,
que era nossa integridade psíquica ou física, as possibilidades de acréscimos ou
novas incorporações, como diz Jorge Mosset Iturraspe (Responsabilidad Civil, p.
21)' . (Dano moral indenizável, Antonio Jeová Santos, 6a ed. rev. atual. e ampl.,
Salvador: Ed. JusPodivm, 2016, p. 43.)
Prossegue o autor:
'O que determina o dano moral indenizável é a
consequência, o resultado que o ato dimana. Não é o dano em si que dirá se ele é
ressarcível, mas os efeitos que o dano provoca. Reduzindo o dano ressarcível à
lesão mesma, o fato em si é que seria indenizado. No sistema processual
brasileiro, em que o autor tem de narrar os fatos e fundamentos jurídicos do
pedido, mais avulta a necessidade de compreender o dano moral como a
consequência que tem origem no mal causado a alguém.' (op. cit., p. 62).
Em conclusão, afasta-se a extinção do processo
com relação aos corréus VISÃO EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA e
EDIFÍCIO RESIDENCIAL NAÇÕES, reconhecendo-os como partes legítimas para
a ação. No mérito, julgo procedente em parte o pedido inicial, para declarar a
resilição dos contratos celebrados pelos autores, determinando que as rés
restituam, solidariamente, o equivalente a 90% dos valores pagos, com correção
monetária pela Tabela do TJSP desde cada desembolso e juros de 1% ao mês a
partir do trânsito em julgado.
Restou caracterizada a sucumbência recíproca, pelo
que as partes ratearão por igual as custas e despesas processuais. Os honorários
advocatícios devidos pelas rés ao patrono dos autores ficam arbitrados em 10%
sobre o valor atualizado da condenação. Os honorários devidos pelos autores
serão rateados entre os réus e ficam arbitrados em 10% sobre a soma do
equivalente a retenção (10% dos valores pagos) e o valor postulado pelos danos
morais, vedada a compensação.
Ficam as partes intimadas desde logo que, havendo

TRIBUNAL DE JUSTIÇA
PODER JUDICIÁRIO
São Paulo
Apelação Cível no 4001750-47.2013.8.26.0637 -Voto no 8419
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interposição de embargos de declaração contra o presente acórdão, que se
manifestem no próprio recurso sobre eventual oposição ao julgamento
virtual, nos termos do artigo 1o da Resolução no 549/2011, com a redação
alterada pela Resolução no 772/2017 do Órgão Especial deste E. Tribunal de
Justiça. No silêncio, os autos serão automaticamente incluídos no
julgamento virtual.
Do exposto, pelo meu voto, acolho a preliminar de
legitimidade passiva e, no mérito, dou parcial provimento ao recurso dos
autores.
ANGELA LOPES
Relatora