Tribunal: TJSP
Processo: 1042662-47.2019.8.26.0114
Classe: Apelação Cível / Promessa de Compra e Venda
Órgão julgador: Miguel Brandi
Órgão colegiado: 7a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-12-17
Data de publicação: 2020-12-17

Ementa:
COMPROMISSO DE VENDA E COMPRA – Resilição do contrato pretendida pelos promitentes-compradores – Sentença de procedência – Recurso da ré – Alegação de que tem direito à retenção de 10% do preço ajustado ou 25 ou 30% do valor pago – Não acolhimento - Retenção de 20% do valor pago afigura-se suficiente para indenizar prejuízos que o inadimplemento do contrato gerou – Juros de mora – Termo

Ementa:
COMPROMISSO DE VENDA E COMPRA – Resilição do contrato pretendida pelos promitentes-compradores – Sentença de procedência – Recurso da ré – Alegação de que tem direito à retenção de 10% do preço ajustado ou 25 ou 30% do valor pago – Não acolhimento - Retenção de 20% do valor pago afigura-se suficiente para indenizar prejuízos que o inadimplemento do contrato gerou – Juros de mora – Termo inicial alterado para a data do trânsito em julgado da decisão – RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2020.0001034262
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível no
1042662-47.2019.8.26.0114, da Comarca de Campinas, em que é apelante
QUEIROZ GALVÃO PAULISTA 14 DESENVOLVIMENTO IMOBILIÁRIO
LTDA, são apelados MAURO RIBEIRO e REGINA GUBANI RIBEIRO.
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 7a Câmara de Direito
Privado do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Deram
provimento em parte ao recurso. V. U., de conformidade com o voto do relator,
que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores LUIZ ANTONIO
COSTA (Presidente sem voto), LUIS MARIO GALBETTI E MARY GRÜN.
São Paulo, 17 de dezembro de 2020.
MIGUEL BRANDI
Relator
Assinatura Eletrônica

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Apelação Cível no 1042662-47.2019.8.26.0114 -Voto no
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VOTO No: 2020/34861
APELAÇÃO No: 1042662-47.2019.8.26.0114
COMARCA: Campinas
APELANTE: Queiroz Galvão Paulista 14 Desenvolvimento
Imobiliário Ltda.
APELADOS: Mauro Ribeiro e Regina Gubari Ribeiro
JUIZ: Guilherme Fernandes Cruz Humberto
COMPROMISSO DE VENDA E COMPRA Resilição do
contrato pretendida pelos promitentes-compradores

Sentença de procedência Recurso da ré Alegação de que
tem direito à retenção de 10% do preço ajustado ou 25 ou
30% do valor pago Não acolhimento - Retenção de 20%
do valor pago afigura-se suficiente para indenizar prejuízos
que o inadimplemento do contrato gerou Juros de mora
Termo inicial alterado para a data do trânsito em julgado da
decisão RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.
Trata-se de ação de obrigação de fazer, cumulada
com pedido de cobrança, proposta por Mauro Ribeiro e Regina Gubari
Ribeiro em face de Queiroz Galvão Paulista 14 Desenvolvimento
Imobiliário Ltda.
A sentença de fls. 215/216, cujo relatório adoto,
julgou procedente o pedido para declarar rescindido o contrato firmado
entre as partes, determinando a devolução do equivalente a 80% do
valor pago pelos autores, em única parcela, atualizado e acrescido de
juros de mora desde o desembolso, além de custas processuais e
honorários advocatícios, fixados em 15% sobre o valor atual da
condenação.
A ré opôs embargos de declaração (fls. 218/220), os
quais foram rejeitados (fls. 221), e apelou.
Nas razões de apelação (fls. 223/234), alega que a

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rescisão do contrato se deu por culpa dos autores. Assevera que não foi
realizado nenhum distrato. Acrescenta que deve ser observada a cláusula
contratual 9.3, b, que trata da rescisão contratual por culpa do
adquirente. Menciona que não é aplicável à espécie o artigo 53 do
Código de Defesa do Consumidor. Requer, então, a retenção de 10% do
preço ajustado. Subsidiariamente, pugna pelo direito de retenção de
30% ou 25% do valor pago, com incidência de juros de mora desde o
trânsito em julgado e condenação dos autores ao pagamento da verba de
sucumbência.
O recurso foi respondido (fls. 239/247).
Este recurso chegou ao Tribunal em 03.11.2020,
sendo a mim distribuído livremente em 10.11.2020 (fls. 249), com
conclusão final em 16.11.2020 (fls. 250). Estudo e voto finalizados em
17.11.2020.
É o relatório.
Conheço do recurso.
Versa a discussão a respeito de resilição do contrato
de compromisso de venda e compra entabulado entre as partes.
Cumpre notar, desde logo, que o consumidor
inadimplente tem direito de obter a devolução das parcelas pagas
quando da resilição contratual, a teor do que dispõe o artigo 53 do
Código de Defesa do Consumidor, mas não de maneira integral, na
medida em que o compromissário vendedor deve ser indenizado pelas
despesas relativas ao negócio.
A propósito, cabe o entendimento sumulado n. 1
deste Tribunal:
“O
compromissário
comprador
de
imóvel,
mesmo

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inadimplente, pode pedir a rescisão do contrato e reaver as
quantias pagas, admitida a compensação com gastos próprios
de administração e propaganda feitos pelo compromissário
vendedor, assim como com o valor que se arbitrar pelo tempo
de ocupação do bem”.

No caso em apreço, a retenção de 10% do preço (R$
288.541,43), conforme estabelece a cláusula 9.3, b, do contrato (fls.
32/33), afigura-se excessiva para indenizar os prejuízos que o
inadimplemento do contrato gerou.
Assim, correto o percentual estabelecido pela
sentença 20% dos valores pagos , que não onera excessivamente o
compromissário comprador e evita o enriquecimento sem causa.
Não incide à espécie a Lei do Distrato (Lei n. 13.786,
de 27 de dezembro de 2018), cuja aplicação se restringe aos contratos
firmados posteriormente à sua vigência.

Outrossim, ante o inadimplemento dos adquirentes e
a inexistência de mora da promitente vendedora, os juros de mora
devem ser computados a partir do trânsito em julgado.

A esse respeito, vem à baila julgado deste Tribunal
de Justiça:
“COMPROMISSO DE VENDA E COMPRA - Resolução
contratual - Ação proposta pelo promitente vendedor, em face
do inadimplemento dos compradores - Inadimplemento
incontroverso - Sentença de parcial procedência que declarou
a resolução do contrato, mas determinou a restituição integral
dos valores pagos pelos compromissários compradores -
Insurgência da autora - Pretensão à retenção para 20% do
valor pago Acolhimento - Resolução por culpa dos adquirentes
- Fixação da retenção de 20% do valor pago, percentual que

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se afigura suficiente para remunerar a alienante dos prejuízos
decorrentes do inadimplemento contratual - Precedentes desta
E. Câmara - Restituição que deve ser acrescida de correção
monetária a partir dos desembolsos e juros de mora de 1% ao
mês a partir do trânsito em julgado - Recurso provido”
(Apelação n. 1017381-53.2014.8.26.0506, Rel. Des. Marcus
Vinicius Rios Gonçalves, D.J. 04.8.2020).

Diante dessas considerações, pelo meu voto, DOU
PROVIMENTO PARCIAL ao recurso.
MIGUEL BRANDI
Relator