Tribunal: TJSP
Processo: 1001774-34.2015.8.26.0451
Classe: Apelação Cível / Registro de Imóveis
Órgão julgador: Erickson Gavazza Marques
Órgão colegiado: 5a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-07-23
Data de publicação: 2020-07-23

Ementa:
ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA – INCORPORADORA E DONA DO TERRENO QUE SE RECUSA A OUTORGAR A ESCRITURA DEFINITIVA SOB ARGUMENTO DE PENDÊNCIA DE DÍVIDA NÃO COMPROVADA – INTELIGÊNCIA DO ARTIGO 32, § 2o DA LEI No 4591/64 - SENTENÇA DE PROCEDÊNCIA MANTIDA - RECURSO NÃO PROVIDO.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2020.0000563427
ACÓRDÃO
Vistos,
relatados
e
discutidos
estes
autos
de
Apelação
Cível
no
1001774-34.2015.8.26.0451, da Comarca de Piracicaba, em que é apelante VIDA NOVA
INCORPORADORA E CONSTRUTORA, é apelado LUIZ ZAIDAN JUNIOR.
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 5a Câmara de Direito Privado do
Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Negaram provimento ao
recurso. V. U., de conformidade com o voto do relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores MOREIRA VIEGAS
(Presidente sem voto), J.L. MÔNACO DA SILVA E JAMES SIANO.
São Paulo, 23 de julho de 2020.
ERICKSON GAVAZZA MARQUES
Relator
Assinatura Eletrônica

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Apelação Cível no 1001774-34.2015.8.26.0451 -Voto no 27026-ACM
2
APELAÇÃO CÍVEL no 1001774-34.2015.8.26.0451
Comarca:PIRACICABA 4a VARA CÍVEL
Juíza :FABÍOLA GIOVANNA BARREA MORETTI
Ação :ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA
Apelante:VIDA NOVA INCORPORADORA E CONSTRUTORA
Apelado: LUIZ ZAIDAN JÚNIOR
VOTO No. 27026
ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA INCORPORADORA E DONA DO
TERRENO QUE SE RECUSA A OUTORGAR A ESCRITURA
DEFINITIVA SOB ARGUMENTO DE PENDÊNCIA DE DÍVIDA NÃO
COMPROVADA INTELIGÊNCIA DO ARTIGO 32, § 2o DA LEI No 4591/64
- SENTENÇA DE PROCEDÊNCIA MANTIDA - RECURSO NÃO
PROVIDO.
Vistos.
Trata-se de ação de adjudicação compulsória ajuizada
por Luiz Zaidan Júnior contra Vida Nova Incorporadora e
Construtora Ltda., que a respeitável sentença de fls. 269/276,
aclarada a fls. 284, cujo relatório fica fazendo parte integrante do
presente, julgou procedente o pedido condenando a ré na outorga da
escritura definitiva relativa à fração ideal de 2,27272% do imóvel
matrícula no 35.428 do 1o CRI de Piracicaba, correspondente ao
apartamento 112, 11o andar, com uma vaga de garagem.
Sucumbência da ré, sendo fixados os honorários advocatícios de
10% sobre o valor da causa.
Apela a ré alegando, em suma, que é dona do terreno em
que foi construído o empreendimento imobiliário e foi destituída da

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Apelação Cível no 1001774-34.2015.8.26.0451 -Voto no 27026-ACM
3
condição de incorporadora do empreendimento “Condomínio
Edifício Cabreúva”, recusando-se a outorgar a escritura definitiva
por conta da ausência de prova do cumprimento obrigacional por
parte do adquirente. Invoca o artigo 476 do Código Civil, além da
ausência do registro do contrato nos termos do artigo 22 do Decreto-
lei no 58/37 e artigos 1417 e 1418 do Código Civil. Acrescenta que
não foram comprovadas diversas obrigações tais como a
remuneração prevista contratualmente, o habite-se, a regularidade
fiscal, entre outras (fls. 294). Pede provimento ao recurso.
O recurso foi processado e respondido.
É o relatório.
Depreende-se dos autos que a ré é dona é dona do
terreno situado na rua José Pinto de Almeida, no 1115, matrícula no
35.428 do 1o CRI de Piracicaba/SP, onde foi construído o Edifício
Cabreúva, nos termos da incorporação registrada sob no 2.
Houve descumprimento das obrigações por parte da
incorporadora que foi destituída do encargo sendo o prédio
finalizado pelos próprios adquirentes pelo regime de construção a
preço de custo em 03 de fevereiro de 1987 (fls. 02 e 272).
No recurso de apelação no 168.726.4/4-00, Relator Des.

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Apelação Cível no 1001774-34.2015.8.26.0451 -Voto no 27026-ACM
4
Francisco Loureiro, constou no v. Acórdão que o preço do terreno
seria pago através de três unidades imobiliárias mais a importância
em dinheiro (fls. 272), sendo que referido inadimplemento eventual
não pode ser oposto ao ora adquirente e autor, que é detentor
inicialmente da unidade no 103, posteriormente permutada com a
unidade no 112, objeto da presente ação de adjudicação
compulsória, que foi arrematada em leilão por Sandra Mariza
Vicino Voltani em 11 de janeiro de 1989, após o inadimplemento
dos sócios da requerida Francisco Moraes de Toledo e sua mulher.
As obrigações do incorporador encontram-se no artigo
32 § 2o da Lei no 4591/64 “os contratos de compra e venda,
promessa de venda, cessão ou promessa de cessão de unidades
autônomas são irretratáveis e, uma vez registrados, conferem
direito real oponível a terceiros, atribuindo direito a adjudicação
compulsória perante o incorporador ou a quem o suceder, inclusive
na hipótese de insolvência posterior ao término da obra”. (Redação
dada pela Lei no 10.931, de 2004).
A ré alega o inadimplemento contratual, deixando, no
entanto, de comprová-lo como bem observado na sentença, sendo
que o lapso temporal (o contrato foi celebrado no ano de 1987) não
favorece a tese da ré (o inadimplemento contratual foi da
incorporadora que foi destituída, sendo a obra terminada pelos

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Apelação Cível no 1001774-34.2015.8.26.0451 -Voto no 27026-ACM
5
próprios adquirentes).
Ademais, nos termos da Lei no 4591/64 (artigo 31-F, §
2o) o decreto de falência, insolvência civil do incorporador ou
paralisação da obra, não atingem o patrimônio de afetação
constituído justamente para a construção do empreendimento
imobiliário, sendo convocada assembleia de moradores para decidir
sobre a liquidação ou a construção do edifício, tendo decidido a
Comissão de Representantes de moradores pela finalização do
Edifício Cabreúva, ficando os adquirentes automaticamente sub-
rogados nos direitos, nas obrigações e nos encargos relativos à
incorporação,
inclusive
aqueles
relativos
ao
contrato
de
financiamento da obra, respondendo, ainda, individualmente pelo
saldo porventura existente entre as receitas do empreendimento e o
custo da conclusão da incorporação na proporção dos coeficientes
de construção atribuíveis às respectivas unidades, nos termos da
legislação relativa à incorporação.
Para a finalização da obra a comissão de adquirentes
pode vender as unidades autônomas em leilão, sendo dada a
preferência para o dono do terreno nos termos do § 17, inciso I, do
artigo 31-F da citada lei, que certamente acompanhou os trâmites
burocráticos para a finalização da obra e para resguardo de seus
direitos como proprietária do terreno.

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Apelação Cível no 1001774-34.2015.8.26.0451 -Voto no 27026-ACM
6
Assim, a manutenção da r. sentença é medida que se
impõe, majorando-se a verba honorária para 12% sobre o valor da
causa (Código de Processo Civil, artigo 85, § 11).
Ante o exposto, NEGO PROVIMENTO ao recurso nos
termos lançados no voto.
ERICKSON GAVAZZA MARQUES
Relator