Tribunal: TJSP
Processo: 1004314-87.2015.8.26.0020
Classe: Apelação Cível / Promessa de Compra e Venda
Órgão julgador: Rui Cascaldi
Órgão colegiado: 1a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-04-28
Data de publicação: 2020-04-28

Ementa:
CONTRATO IMOBILIÁRIO – Promessa de venda e compra de imóvel para entrega futura – Mora da vendedora – Ação de indenização de perdas e danos – Recurso contra sentença de parcial procedência – Cabimento, em parte – Validade do termo aditivo que, indenizando o adquirente, prorroga o prazo de conclusão da obra – Inexistência de vício de consentimento – Atraso na entrega do imóvel evidenciado

Ementa:
CONTRATO IMOBILIÁRIO – Promessa de venda e compra de imóvel para entrega futura – Mora da vendedora – Ação de indenização de perdas e danos – Recurso contra sentença de parcial procedência – Cabimento, em parte – Validade do termo aditivo que, indenizando o adquirente, prorroga o prazo de conclusão da obra – Inexistência de vício de consentimento – Atraso na entrega do imóvel evidenciado nas circunstâncias do caso concreto – Validade do prazo de tolerância – Súmulas 160, 162 e 164 deste Tribunal de Justiça – Lucros cessantes devidos, à razão de 0,5% (meio por cento) do preço pactuado por mês de atraso, monetariamente corrigido pelos índices da Tabela Prática deste TJSP, acrescida de juros de mora de 1% ao mês desde a citação, e se calcula por todo o período de atraso, mês a mês e pro rata dia, quando o mês não for completo – Recurso provido em parte.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2020.0000294573
ACÓRDÃO
Vistos,
relatados
e
discutidos
estes
autos
de
Apelação
Cível
no
1004314-87.2015.8.26.0020, da Comarca de São Paulo, em que é apelante ECOWAY
VILA NOVA CACHOEIRINHA EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA., são
apelados IVALDO LUIZ PANCHAME BARRELLI e MARCIA DE CARVALHO
BARRELLI.
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 1a Câmara de Direito Privado do
Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Deram provimento em
parte ao recurso. V. U., de conformidade com o voto do relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores RUI CASCALDI
(Presidente), FRANCISCO LOUREIRO E CHRISTINE SANTINI.
São Paulo, 28 de abril de 2020.
RUI CASCALDI
Relator
Assinatura Eletrônica

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VOTO No: 44870
APEL.No: 1004314-87.2015.8.26.0020
COMARCA: SÃO PAULO
APTE. : ECOWAY VILA NOVA CACHOEIRINHA EMPREENDIMENTOS
IMOBILIÁRIOS LTDA
APDO. : IVALDO LUIZ PANCHAME BARRELLI E OUTRO
JUIZ : ROBERTO LUIZ CORCIOLI FILHO
CONTRATO IMOBILIÁRIO Promessa de venda e compra de
imóvel para entrega futura Mora da vendedora Ação de
indenização de perdas e danos Recurso contra sentença de
parcial procedência Cabimento, em parte Validade do termo
aditivo que, indenizando o adquirente, prorroga o prazo de
conclusão da obra Inexistência de vício de consentimento
Atraso na entrega do imóvel evidenciado nas circunstâncias do
caso concreto Validade do prazo de tolerância Súmulas 160,
162 e 164 deste Tribunal de Justiça Lucros cessantes devidos, à
razão de 0,5% (meio por cento) do preço pactuado por mês de
atraso, monetariamente corrigido pelos índices da Tabela Prática
deste TJSP, acrescida de juros de mora de 1% ao mês desde a
citação, e se calcula por todo o período de atraso, mês a mês e pro
rata dia, quando o mês não for completo Recurso provido em
parte.
Trata-se de apelação de sentença, cujo relatório
se adota, que, reconhecendo a prescrição da pretensão
relativa à restituição do montante pago a título de comissão
de corretagem e de taxa SATI, julgou parcialmente procedente
ação de indenização de danos materiais e morais c.c.
restituição de valores, relativa a contrato imobiliário, para
condenar a ré a pagar aos autores indenização por lucros
cessantes em quantia equivalente a 0,5% do valor atualizado
do contrato por mês de atraso, de janeiro de 2011 a outubro
de 2012, com correção monetária pela tabela do TJ/SP desde
cada mês e juros legais a partir da citação. Em razão da
sucumbência,
considerada
recíproca,
as
partes
foram
condenadas a dividir custas e despesas processuais, fixados
os honorários dos patronos das partes em R$500,00, com
correção desde o arbitramento e juros desde o trânsito em
julgado.
Recorre a ré, sustentando, em síntese: a validade
do aditamento contratual, que alterou o prazo de entrega da
obra, pelo que não há mora a se considerar; o ínfimo atraso
de 23 dias; a data da expedição do habite-se como o termo
final
para
efeito de contabilizar
a
mora da ré; a
inocorrência de lucros cessantes; a inexistência de prejuízo

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material em razão da valorização do imóvel adquirido na
planta; a redução do percentual fixado a título de alugueres,
para 0,3% sobre o valor do contrato; a não incidência da
correção sobre as mensalidades dos alugueres, uma vez que
incidentes sobre o valor atualizado do contrato, sob pena e
caracterizar bis in idem na correção do valor, acarretando no
enriquecimento ilícito dos Apelados.
Recurso processado e contrarrazoado.
É o relatório.
Consta dos autos que as partes trataram a
alienação de um imóvel no empreendimento “Ecoway Vila Nova
Cachoeirinha, unidade 116 (renumerada para 111), Torre B”,
mediante instrumento particular de venda e compra de unidade
autônoma,
de
22/01/2009,
por
um
preço
ajustado
em
R$114.361,38, com previsão de entrega para julho de 2010 ou
janeiro de 2011, se admitida a tolerância de praxe, de 180
dias (cláusula 6.1).
Um aditivo contratual, de 27/05/2010, concedendo
desconto de 2% sobre o valor do contrato, abatido do saldo
final objeto de financiamento imobiliário, postergou a
conclusão da obra para dezembro de 2011 ou junho de 2012,
pois contratada, novamente, a tolerância de 180 dias (fls.
77/84).
O habite-se foi expedido em 23/07/2012 (fl. 229).
O imóvel foi vistoriado em 25/05/2012 (fl. 86),
mas as chaves foram entregues apenas em 27/10/2012 (fl. 85).
Pois bem.
Em
se
tratando
de
relação
de
consumo,
a
existência de um aditivo contratual não impede seja analisada
eventual abusividade das estipulações nele previstas, bem
como aquelas em tese existentes no primitivo contrato.
Assim, evidente que por razões que dizem respeito
apenas aos seus interesses, a vendedora, ciente de que não
entregaria a obra dentro do prazo previamente ajustado,
procurou os adquirentes oferecendo abatimento de 2% sobre o
preço ajustado pelo imóvel em troca da aceitação de nova data
de entrega das chaves, postergada de janeiro de 2011 para
junho de 2012.
Mas, apesar dos autores terem recebido ínfima
compensação, pouco menos de R$2.300,00 (abatidos do saldo
devedor a ser financiado), para aceitar prorrogação de outros

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dezessete meses para a receber as chaves, não se comprovou a
ocorrência de vício de consentimento ao assim terem acordado,
já que não houve uma imposição por parte da vendedora, mas,
uma renegociação com total liberdade aos compradores de não
aceitarem a proposta. Válido, portanto, o referido aditivo
contratual.
Nesse sentido se posiciona a jurisprudência desse
Tribunal de Justiça, em casos assemelhados, confira-se:
COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE UNIDADE AUTÔNOMA. Ação
de indenização por danos patrimonial e moral julgada
parcialmente procedente para declarar nula a cláusula
2a do aditamento contratual de páginas 89/90, por meio
da qual o autor conferiu quitação à ré, e condená-la ao
pagamento de indenização no percentual de 0,5% do valor
constante no contrato particular de promessa de compra
e venda, no período entre 31 de janeiro de 2013 e 26 de
setembro de 2014, descontada a quantia de R$ 1.798,70
(um mil, setecentos e noventa e oito reais e setenta
centavos), já indenizada ao autor. Apelo da ré.
Validade do aditamento contratual por meio do qual, em
razão do atraso na entrega da obra foi ajustado o
pagamento de indenização em favor do apelado que
conferiu
à
apelante
plena,
geral
e
irrevogável
quitação.
Ausência
de
ressalvas
no
referido
instrumento, bem como de demonstração de vício de
consentimento. Recurso provido para julgar improcedente
a ação. (Apelação Cível no 1006473-49.2018.8.26.0100,
15a Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça de
São Paulo, rel. Jairo Brazil Fontes Oliveira, j. em
04/07/2019)
EMENTA: COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL

DECLARATÓRIA C.C. REPETIÇÃO DE INDÉBITO E INDENIZAÇÃO
POR
DANOS
MORAIS

Decreto
de
improcedência

Corretagem e prestação de serviço de assessoria técnico-
imobiliária ou atividade congênere
Incidência da
prescrição trienal (art. 206, § 3o, IV, CC), conforme
precedente do C. STJ em procedimento de recurso
repetitivo
Demanda ajuizada após o lapso temporal
prescricional referido Ausência de mora imputável à
vendedora Validade do aditamento por meio do qual os
autores concordaram com a prorrogação do prazo para
conclusão do empreendimento (estipulando, inclusive,
desconto em favor dos adquirentes) Chaves entregues 4
meses após a conclusão das obras
Inexistência de
atraso imputável à vendedora, haja vista que a entrega
das chaves estava condicionada à quitação do saldo

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devedor, pelos compradores
Circunstância que torna
descabida
a
condenação
da
construtora
em
lucros
cessantes ou danos morais
Precedentes
Sentença
mantida
Recurso desprovido. (Apelação Cível no
1010958-30.2014.8.26.0554, 8a Câmara de Direito Privado
do Tribunal de Justiça de São Paulo, rel. Salles Rossi,
j. em 04/04/2019)
Ainda assim, a mora da vendedora é evidente e,
para
fins
de
apuração
do
período
de
atraso
na
disponibilização da unidade adquirida, conforme Súmula 164
deste Tribunal de Justiça, “É valido o prazo de tolerância
não superior a cento e oitenta dias, para entrega de imóvel
em construção, estabelecido no compromisso de venda e compra,
desde que previsto em cláusula contratual expressa, clara e
inteligível”.
Há que se ter em vista, igualmente, que “A
expedição do habite-se, quando não coincidir com a imediata
disponibilização física do imóvel ao promitente comprador,
não afasta a mora contratual atribuída à vendedora” (Súmula
160).
Assim, o termo inicial para o cômputo do período
de mora da vendedora é a data de conclusão das obras
prometida em contrato (no caso, no aditivo contratual), com
termo final na data de entrega das chaves ao adquirente. Isto
é, o período de mora vai de 01/07/2012 (dia seguinte à
expiração do prazo previsto no aditivo contratual, junho de
2012) a 27/10/2012, com o recebimento das chaves.
Em relação aos lucros cessantes, estes são
presumidos, pois é evidente o prejuízo material sofrido pelo
autor em decorrência do atraso na entrega da obra, que foi
impedido de usufruir do imóvel adquirido.
Segundo o entendimento sumulado por este Tribunal
(Súmula 162), “Descumprido o prazo para a entrega do imóvel
objeto do compromisso de venda e compra, é cabível a
condenação da vendedora por lucros cessantes, havendo a
presunção de prejuízo do adquirente, independentemente da
finalidade do negócio”.
Registre-se que, tal indenização (por lucros
cessantes), de acordo com orientação sedimentada por esta
Câmara, deve corresponder à fração de 0,5% (meio por cento)
do preço pactuado por mês de atraso, monetariamente corrigida
pelos índices da Tabela Prática deste TJSP, acrescida de
juros de mora de 1% ao mês desde a citação, e se calcula por
todo o período de atraso, mês a mês e pro rata dia, quando o
mês não for completo.

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Nesse particular, cabe reparo na sentença, para
fixar a correção monetária nos termos acima delineados.
Mais não é preciso.
Diante do exposto, DÁ-SE PARCIAL PROVIMENTO ao
recurso para fixar indenização por lucros cessantes de 0,5%
(meio por cento) do preço pactuado por mês de atraso,
monetariamente corrigida pelos índices da Tabela Prática
deste TJSP, acrescida de juros de mora de 1% ao mês desde a
citação, devida pelo período de mora, que vai de 01/07/2012 a
27/10/2012, inalterada a sucumbência.
RUI CASCALDI
Relator