Tribunal: TJSP
Processo: 1000773-14.2018.8.26.0320
Classe: Apelação Cível / Condomínio
Órgão julgador: J.B. Paula Lima
Órgão colegiado: 10a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-10-16
Data de publicação: 2020-10-20

Ementa:
CONDOMÍNIO. COISA COMUM. CADA CONÔMINIO EXERCE DIREITO SOBRE O TODO. USUFRUTO EXCLUSIVO. DIREITO DE INDENIZAÇÃO. USUFRUTO DE TERCEIRO. O CONDÔMINIO QUE CELEBROU O AJUSTE PRESUME-SE REPRESENTANTE COMUM. VINCULAÇÃO DA TODOS OS DEMAIS CONDÔMINOS. DIREITO À SUA PARTE NOS LOCATÍCIOS. DIREITO À PRESTAÇÃO DE CONTAS.
Condomínio. Coisa comum. Cada condômino exerce direito sobre o todo (art. 1.314, do

Ementa:
CONDOMÍNIO. COISA COMUM. CADA CONÔMINIO EXERCE DIREITO SOBRE O TODO. USUFRUTO EXCLUSIVO. DIREITO DE INDENIZAÇÃO. USUFRUTO DE TERCEIRO. O CONDÔMINIO QUE CELEBROU O AJUSTE PRESUME-SE REPRESENTANTE COMUM. VINCULAÇÃO DA TODOS OS DEMAIS CONDÔMINOS. DIREITO À SUA PARTE NOS LOCATÍCIOS. DIREITO À PRESTAÇÃO DE CONTAS.
Condomínio. Coisa comum. Cada condômino exerce direito sobre o todo (art. 1.314, do CC). Sedimentado o entendimento de que o condômino que usufrui exclusivamente de coisa comum deve indenizar os demais (art. 1.319, do CC). Na hipótese de locação ou arrendamento a terceiro por um dos condôminos, presume-se a representação dos demais se não houve oposição (art. 1.324, do CC). Direito do condômino à sua parte na avença. Direito à prestação de contas.

CONDOMINIO. COISA COMUM. ALEGAÇÃO DE QUE HÁ CONTRATO DE LOCAÇÃO DE IMÓBEL COMUM. DIREITO DA PARTE DE COMPROVAR O CONTRATO. CERCEAM ENTO DE DEFESA. CARACTERIZAÇÃO. ANULAÇÃO DA SENTENÇA. RECURSO PROVIDO.
Condomínio. Coisa comum. Alegação da autora de que o réu locou o imóvel. Direito de provar sua alegação. Julgamento antecipado da lide. Cerceamento de defesa ocorrido. Anulação da sentença
Recurso provido.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2020.0000815103
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível no
1000773-14.2018.8.26.0320, da Comarca de Limeira, em que é apelante BARBARA
ALVES ANTONIO VENANCIO (ASSISTÊNCIA JUDICIÁRIA), é apelado WILSON
RODRIGO VENANCIO.
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 10a Câmara de Direito
Privado do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Por maioria,
após a ampliação do julgamento na forma do artigo 942, §1o, do Código de Processo
Civil , deram provimento ao recurso; vencido a relatora sorteada, a qual declarará voto.,
de conformidade com o voto do relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores JOÃO CARLOS
SALETTI (Presidente sem voto), J.B. PAULA LIMA, vencedor, SILVIA MARIA
FACCHINA ESPÓSITO MARTINEZ, vencida, ELCIO TRUJILLO, JAIR DE SOUZA
E COELHO MENDES.
São Paulo, 5 de outubro de 2020.
J. B. PAULA LIMA
Assinatura Eletrônica

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Apelação Cível no 1000773-14.2018.8.26.0320
Comarca: Limeira (2a Vara Cível)
Apelante: Barbara Alves Antonio
Apelado: Wilson Rodrigo Venancio
Voto no 17.788
CONDOMÍNIO. COISA COMUM. CADA CONÔMINIO
EXERCE
DIREITO
SOBRE
O
TODO.
USUFRUTO
EXCLUSIVO. DIREITO DE INDENIZAÇÃO. USUFRUTO
DE TERCEIRO. O CONDÔMINIO QUE CELEBROU O
AJUSTE
PRESUME-SE
REPRESENTANTE
COMUM.
VINCULAÇÃO DA TODOS OS DEMAIS CONDÔMINOS.
DIREITO À SUA PARTE NOS LOCATÍCIOS. DIREITO À
PRESTAÇÃO DE CONTAS.
Condomínio. Coisa comum. Cada condômino exerce direito
sobre o todo (art. 1.314, do CC). Sedimentado o entendimento
de que o condômino que usufrui exclusivamente de coisa
comum deve indenizar os demais (art. 1.319, do CC). Na
hipótese de locação ou arrendamento a terceiro por um dos
condôminos, presume-se a representação dos demais se não
houve oposição (art. 1.324, do CC). Direito do condômino à
sua parte na avença. Direito à prestação de contas.
CONDOMINIO. COISA COMUM. ALEGAÇÃO DE QUE
HÁ CONTRATO DE LOCAÇÃO DE IMÓBEL COMUM.

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DIREITO DA PARTE DE COMPROVAR O CONTRATO.
CERCEAM ENTO DE DEFESA. CARACTERIZAÇÃO.
ANULAÇÃO DA SENTENÇA. RECURSO PROVIDO.
Condomínio. Coisa comum. Alegação da autora de que o réu
locou o imóvel. Direito de provar sua alegação. Julgamento
antecipado da lide. Cerceamento de defesa ocorrido. Anulação
da sentença
Recurso provido.
Trata-se de apelação interposta contra a sentença de
fls. 75/76, de relatório adotado, que julgou improcedente o pedido de
prestação de contas promovido pela autora que contra ela voltou-se,
alegando ocorrência de nulidade por cerceamento de defesa.
Contrarrazões do réu.
É o relatório.
Respeitado o entendimento da D. Relatora sorteada,
que negava provimento ao recurso, é o caso de se acolher a impugnação da
apelante, reconhecendo a nulidade pelo cerceamento de defesa.
Washington de Barros Monteiro explicava que
“Determinado direito pode pertencer a várias pessoas ao mesmo
tempo. Tem-se, nesse caso, a comunhão. Se esta recai sobre um direito
de propriedade, surge o condomínio ou compropriedade (...)”.

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Sobre as diversas linhas de entendimento que
tencionavam justificar o condomínio diante do atributo da exclusividade
dominial, ensinava ao professor que “O Código Civil brasileiro, tomando
partido entre as diversas correntes tão diversas e tão embaraçosas,
aceitou a teoria da subsistência, em cada condômino, da propriedade
sobre toda a coisa, delimitada naturalmente pelos iguais direitos dos
demais consortes; entre todos se distribui a utilidade econômica da
coisa; o direito de cada condômino, em face de terceiros, abrange a
totalidade dos poderes imanentes ao direito de propriedade; mas entre
os próprios condôminos, o direito de cada um é autolimitado pelo de
outro, na medida de suas quotas, para que possível se torne sua
coexistência” (Curso de Direito Civil, vol. 3, Direito das Coisas, Ed.
Saraiva, 27a edição, p. 205/7).
Tem-se,
assim,
que
na
compropriedade,
cada
condômino pode exercer seus direitos sobre todo o bem, limitados apenas
pelos direitos de mesma magnitude dos demais condôminos. Por isso,
todos os coparticipantes dessa relação proprietária têm direito de usufruir
do bem em situação de igualdade, exatamente como dispõe o art. 1.314, do
Código Civil:
Art. 1.314. Cada condômino pode usar da coisa
conforme sua destinação, sobre ela exercer
todos os direitos compatíveis com a indivisão,
reivindicá-la de terceiro, defender a sua posse e
alhear a respectiva parte ideal, ou gravá-la.

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Conquanto se espera que haja concorrência e
convergência no exercício das faculdades inerentes ao domínio por todos
os condôminos uso, gozo e disposição art. 1.228, do Código Civil -, o
condomínio é “muito frequentemente gerador de rixas e desavenças, e
fomentador de discórdias e litígios”, na lúcida observação de Caio Mário
da Silva Pereira (Instituições de Direito Civil, vol. IV, Ed. Forense, 9a
edição, p. 917).
Vale consignar que sua extinção constitui num direito
potestativo do condômino, podendo ser manejado a qualquer tempo, nos
termos do art. 1.320, do referido Codex: A todo tempo será lícito ao
condômino exigir a divisão da coisa comum, respondendo o quinhão de
cada um pela sua parte nas despesas da divisão.
Entretanto, na permanência da compropriedade, o
litígio surge em regra quando apenas um dos condôminos passa a usufruir
do bem em comum, dele percebendo exclusivamente seus frutos, em
detrimento dos demais titulares do idêntico direito.
Na hipótese de o imóvel em comum ser usufruído
exclusivamente por apenas um condômino, sem a possibilidade do uso
conjunto pelos demais titulares, incide a regra insculpida no art. 1.319, do
Código Civil: Cada condômino responde aos outros pelos frutos que
percebeu da coisa e pelo dano que lhe causou.
A jurisprudência do Tribunal é remansosa quanto ao

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surgimento da obrigação de pagar do condômino, externalizada na
reparação do dano por enriquecimento indevido: “É indiscutível a
possibilidade de se exigir o pagamento de aluguel proporcional do
condômino que utiliza a coisa com exclusividade, em detrimento dos
demais, com fundamento no princípio que veda o enriquecimento sem
causa. Embora a lei não explicite, tal situação é admitida de longa data
pela doutrina e jurisprudência (Carvalho Santos, J. M. Código Civil
brasileiro interpretado. Rio de Janeiro, Freitas Bastos, 1943, v. VIII, p.
307; Monteiro, Washington de Barros, Curso de Direito Civil, vol. 4, p.
208; JTJ 122/87 e 206/27). Observo que a verba pleiteada pelo autor tem
natureza indenizatória e de modo algum se confunde com o aluguel devido
em razão de contrato de locação. O direito invocado pelo demandante tem
origem no condomínio que se estabeleceu entre as partes a partir da
dissolução da união estável, com o fim do regime matrimonial de bens”
(Ap.n. 1031947-85.2019.8.26.0100, rel. Des. Francisco Loureiro, j.
15.09.2020).
Diferente, todavia, é a hipótese em que o imóvel é
utilizado por terceiro, geralmente por intermédio de contrato de locação ou
de arrendamento: quando o ajuste é celebrado por todos os condôminos,
fácil perceber que cada um deles receberá sua cota parte nos locatícios;
mas na eventual situação de o contrato ter sido celebrado por apenas um
dos condôminos podem surgir delineamentos que devem ser destrinchados.
Uma análise prima facie da situação permitiria
concluir, desavisadamente, que teria o condômino ultrapassado os poderes

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inerentes à cotitularidade, em infringência ao parágrafo único do art. 1.314,
do Código Civil: Nenhum dos condôminos pode alterar a destinação da
coisa comum, nem dar posse, uso ou gozo dela a estranhos, sem o
consenso dos outros.
Entretanto, referido dispositivo deve ser interpretado
conjuntamente com a regra estatuída no art. 1.324: O condômino que
administrar sem oposição dos outros presume-se representante
comum.
Sobre tal dispositivo, explica o professor das Arcadas
Carlos Alberto Dabus Maluf que “O art. 1.324, do Código Civil,
compreende uma das poucas hipóteses de mandato tácito figuradas
pelo legislador. Determina que o condômino que, sem oposição dos
outros, administrar os bens comuns presume-se mandatário daqueles”
(Código Civil Comentado, coord. Regina Beatriz Tavares da Silva, Ed.
Saraiva, 6a ed., p. 1.399).
Portanto, na ausência de oposição dos demais
comproprietários, os atos de administração praticados pelo condômino são
considerados válidos e vinculam aos demais, já que é considerado
representante tácito de todos: “não existe ato específico de nomeação do
administrador; um deles, porém, por sua iniciativa, assume a gestão da
coisa comum. Por mandato tácito, passa ele a representar os demais
consortes”, na lição do professor Carlos Alberto Dabus Maluf (op. cit., p.
1.399).

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Nessa linha de raciocínio, o contrato de arrendamento
ou de locação apenas para exemplificar - celebrado exclusivamente por
um dos condôminos, na ausência de dissidência dos demais vinculará a
todos os cotitulares da propriedade, que passam a ser reconhecidos também
como contratantes, representados que são por aquele condômino que
firmou o ajuste e que o gerencia.
Em decorrência, constituindo-se em administração do
bem condominial por apenas um exclusivo condômino, evidencia-se a
gestão de bem alheio (o imóvel é do cotitular contratante, mas também dos
demais comproprietários) que dá ensejo, inclusive, a pedido de prestação
de contas, como também concluiu com assertividade o professor Dabus
Maluf ao cuidar o referido art. 1.324, do Código Civil: “Mas, como é
óbvio, sujeitar-se-á à prestação de contas, assegurando-se-lhe direito
de reembolso do que vier a despender com a administração da coisa”
(op. cit., p. 1.399).
Nesse sentido, aliás, já deliberou o Tribunal:
“PRESTAÇÃO DE CONTAS. Os documentos
juntados aos autos confirmaram que os réus
exercem a administração exclusiva do imóvel.
Diante disso, devem prestar contas dos frutos que
perceberam
da
coisa,
exatamente
como
determina o art. 1.319 do Código Civil.
Confirmada a obrigação dos réus, não tem relevo

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para o desate do litígio eventual espontaneidade
na apresentação dos documentos. Certo é que
apenas através do julgamento das contas, poderá
ser adequadamente examinada a administração
do imóvel em favor dos condôminos. As questões
atinentes às despesas necessárias à reforma do
imóvel, bem como ao início do contrato de
locação serão objeto de esclarecimento na
segunda fase do procedimento, na qual serão
examinados e julgados os documentos trazidos
aos autos pelos réus. Obrigação de prestar
contas corretamente determinada. Sentença de
procedência do pedido mantida. Recurso não
provido”
(Ap. n. 9000250-80.2011.8.26.0037, rel. Des.
Carlos Alberto Garbi, j. em 13.05.2014)
Consigne-se, por fim, que na hipótese de o condômino
administrar sozinho o bem comum com oposição justificada de
comproprietário, o referido dispositivo legal atrás elencado exclui a
representação tácita, de modo que a validade e os efeitos dos atos e dos
contratos por ele praticados deverão ser averiguados e considerados
casuisticamente tanto em relação aos demais titulares do domínio como em

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relação ao terceiro, aqui considerando a boa-fé.
Ultrapassadas essas considerações, é de se analisar o
caso dos autos.
A autora alegou que o réu, seu ex-marido com quem é
cotitular de domínio de determinado imóvel desde a partilha no divórcio do
casal, locou o bem a terceiro e que, por isso, tem direito à prestação de
contas. A sentença julgou improcedente a pretensão inicial ao argumento
de que não houve comprovação da relação locatícia e a D. Relatora
sorteada negou provimento ao apelo sob o entendimento de que a prova do
mencionado ajuste era de ter sido produzida na forma documental.
Com efeito, a alegação da autora centrou-se no
argumento de que o réu administra exclusivamente o bem comum. Não se
viu oposição da autora na gestão por ele desempenhada, tanto que
promoveu a demanda de contas fazendo crer que concordou, mesmo que
tacitamente, com a contratação que alegou ter por ele sido celebrada, já que
pretende sua cota parte nos locatícios (fls. 02). O caso dos autos está a
evidenciar, em princípio e conforme a inicial, o art. 1.324, do Código Civil,
atrás transcrito, bem como as consequências de sua incidência, o que inclui
a admissão do pedido de prestação de contas, como visto.
Nessa linha, afirmando que o réu celebrou contrato de
locação do imóvel comum, era de ter sido permitida à autora a
comprovação de sua alegação, prova essa que não está limitada à juntada
de documentos já que o contrato de locação é consensual e pode ter sido

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firmado inclusive na forma verbal, como é do art. 47, da Lei no 8.245/90:
Quando ajustada verbalmente ou por escrito e como prazo inferior a
trinta meses, findo o prazo estabelecido, a locação prorroga - se
automaticamente, por prazo indeterminado, somente podendo ser
retomado o imóvel.
Tendo a sentença julgado o feito no estado,
desacolhendo a pretensão inicial justamente pela ausência de comprovação
do quanto alegado pela autora, a meu aviso houve o cerceamento de defesa
aludido, que a nulificou.
O atual Código de Processo Civil, repetindo na
essência o CPC de 1.973, dispõe no art. 369 que As partes têm o direito
de empregar todos os meios legais, bem como os moralmente legítimos,
ainda que não especificados neste Código, para provar a verdade dos
fatos em que se funda o pedido ou a defesa e influir eficazmente na
convicção do juiz.
Não fosse apenas isso, também determina no art. 373,
inc. I, que O ônus da prova incumbe: I ao autor, quando ao fato
constitutivo de sei direito.
A parte litigante tem o direito e o ônus de comprovar
em Juízo suas alegações, o que não foi permitido à autora, como visto.
Portanto, entendo caracterizado o cerceamento de defesa e, por isso, é de se
anular a sentença para que seja dado prosseguimento ao processo,
sobretudo com a designação da audiência de instrução e julgamento.

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Pelo exposto, DOU PROVIMENTO ao recurso para
anular a sentença e determinar o prosseguimento do processo, mormente
com a designação da audiência de instrução e julgamento.
J. B. PAULA LIMA
RELATOR DESIGNADO

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Declaração de Voto Vencido no 11.928
Apelação Cível no 1000773-14.2018.8.26.0320
Comarca: Limeira
Apelante: Barbara Alves Antonio Venancio
Apelado: Wilson Rodrigo Venancio
A Turma Julgadora, por maioria de votos, acolheu a preliminar
arguida pela apelante para reconhecer o cerceamento de defesa e anular a r. sentença
recorrida.
Contudo, ressalvado o entendimento lançado pelo Eminente Relator
Designado, Desembargador João Batista de Mello Paula Lima, no voto condutor, esta
Magistrada adotaria posicionamento em sentido diverso – ou seja, pela rejeição da
preliminar e pelo improvimento, no mérito, do recurso da autora.
Pela análise dos autos, verifica-se que a recorrente argumentou que no
processo de divórcio no 0006500-39.2013.8.26.0451 foi definida a partilha de um
imóvel em 50% para cada parte, restando estabelecido um condomínio.
Aduziu que o requerido (ex-marido) havia alugado o bem a terceiros,
sem que repassasse qualquer valor a título de aluguel à autora, postulando ao final o
reembolso da metade de todos os aluguéis já recebidos e a apresentação do contrato de
locação.
Entretanto, após três tentativas infrutíferas de citação, o requerido foi
citado por edital, sendo-lhe nomeado Curador Especial, o qual contestou o feito por
negativa geral (fls. 66/68).
Destarte, uma vez apresentada contestação por negativa geral, o ônus
probatório passou a recair exclusivamente sobre a requerente.
Neste sentido, deve ser destacado que a ação de exigir contas possui

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duas fases processuais, discutindo-se na primeira fase apenas a necessidade e o dever de
prestar contas.
O MM. Juiz de 1o Grau proferiu a sentença no estado em que o
processo se encontrava, julgando improcedente o feito, ante a ausência de provas.
Com efeito, consoante o princípio do livre convencimento motivado,
disposto no artigo 371 do Código de Processo Civil, o D. Magistrado é livre para
apreciar as provas produzidas, inclusive, para decidir quanto à necessidade ou não da
produção das demais provas requeridas pelas partes.
No caso dos autos, no entender desta Relatora vencida, caberia à
requerente a apresentação de provas acerca da necessidade e do dever do requerido em
prestar contas, especialmente com a apresentação de provas documentais, não se
afigurando imprescindível a pretendida realização de prova oral, ainda mais por se tratar
de matéria meramente de direito.
Aliás, a requerente não encartou qualquer documentação que
demonstrasse que o requerido exercia com exclusividade a posse do imóvel comum do
extinto casal ou que o imóvel estivesse alugado a terceiros.
Portanto, apesar das circunstâncias retratadas, esta Magistrada não
acolheria a preliminar de nulidade da sentença, por não verificar o alegado cerceamento
de defesa.
Ante o exposto, pelo meu voto, rejeitaria a preliminar e, no mérito,
negaria provimento ao recurso, nos termos da fundamentação, restando – contudo –
vencida neste entendimento por 4 votos a 1.
SILVIA Maria Facchina ESPÓSITO MARTINEZ
Relatora Sorteada Vencida

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JOAO BATISTA DE MELLO PAULA LIMA
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13
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Declarações de
Votos
SILVIA MARIA FACCHINA ESPOSITO MARTINEZ12E18F79
Para conferir o original acesse o site:
https://esaj.tjsp.jus.br/pastadigital/sg/abrirConferenciaDocumento.do, informando o processo
1000773-14.2018.8.26.0320 e o código de confirmação da tabela acima.