Tribunal: TJSP
Processo: 2175239-23.2019.8.26.0000
Classe: Agravo de Instrumento / Condomínio
Órgão julgador: João Carlos Saletti
Órgão colegiado: 10a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-12-17
Data de publicação: 2020-12-17

Ementa:
EXTINÇÃO DE CONDOMÍNIO – Bem arrematado por terceiro – Valor pouco superior a 30% do valor atualizado do bem – Preço vil – Impossibilidade de consolidação da arrematação – Necessidade de ser obtido, pelo menos, 50% do valor atualizado do bem – Oferta de aquisição por terceiro, após leilão negativo, de valor equivalente a cerca de 30 do valor da avaliação atualizado – Insuficiência, por

Ementa:
EXTINÇÃO DE CONDOMÍNIO – Bem arrematado por terceiro – Valor pouco superior a 30% do valor atualizado do bem – Preço vil – Impossibilidade de consolidação da arrematação – Necessidade de ser obtido, pelo menos, 50% do valor atualizado do bem – Oferta de aquisição por terceiro, após leilão negativo, de valor equivalente a cerca de 30 do valor da avaliação atualizado – Insuficiência, por considerado vil (art. 891, par. único, do CPC) – Decisão reformada.

Agravo provido.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2020.0001035878
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Agravo de Instrumento no
2175239-23.2019.8.26.0000, da Comarca de São Paulo, em que são agravantes
MERCEDES SEVILLA DO AMARAL e VAGNER AMARAL, são agravados
LEONOR RIBEIRO SEVILLA, DENISE SEVILLA CUNHA e ADRIANO
RICARDO RIBEIRO SEVILLA.
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 10a Câmara de Direito
Privado do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Deram
provimento ao recurso. V. U., de conformidade com o voto do relator, que integra
este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores JOÃO CARLOS
SALETTI (Presidente), ELCIO TRUJILLO E JAIR DE SOUZA.
São Paulo, 17 de dezembro de 2020.
JOÃO CARLOS SALETTI
Relator
Assinatura Eletrônica

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Agravo de Instrumento no 2175239-23.2019.8.26.0000 -tb-jcs
2
AGRAVO DE INSTRUMENTO no 2175239-23.2019.8.26.0000
COMARCA
-
SÃO PAULO FORO REGIONAL JABAQUARA
3o Ofício, Processo no 0026349-85.2010.8.26.0003
AGRAVANTES
-
MERCEDES SEVILLA DO AMARAL (espólio) e OUTRO
AGRAVADOS
-
DENISE SEVILLA CUNHA e OUTROS
Interessada
-
Impero Construtora Ltda.
V O T O No 32.349
EXTINÇÃO DE CONDOMÍNIO
Bem arrematado por
terceiro Valor pouco superior a 30% do valor atualizado
do bem Preço vil Impossibilidade de consolidação da
arrematação Necessidade de ser obtido, pelo menos, 50%
do valor atualizado do bem
Oferta de aquisição por
terceiro, após leilão negativo, de valor equivalente a cerca
de 30 do valor da avaliação atualizado Insuficiência, por
considerado vil (art. 891, par. único, do CPC) Decisão
reformada.
Agravo provido.
Em ação de extinção de condomínio, na fase de cumprimento de
sentença, o Juízo não considerou o preço obtido em leilão como vil e deferiu a
proposta ofertada pelo bem, determinando a expedição da carta de arrematação (fls.
23/25).
Insurgem-se os executados. Alegam: a) a r. decisão aceitou proposta
feita pela terceira Impero Incorporadora Ltda., pelo preço de R$ 520.000,00, em
disparidade com o valor da avaliação judicial e abaixo do valor pré-fixado pelo
próprio Juízo, desrespeitando o mínimo de 60% do valor de atualização; b) a ação de
extinção de condomínio foi promovida pelos recorridos, visando à alienação judicial
de imóvel comum, julgada procedente para determinar a extinção do condomínio,
mediante alienação do bem, após arbitramento do valor por Perito judicial; c)
inicialmente avaliado em R$ 310.000,00, o imóvel foi reavaliado em R$
1.086.000,00, em maio de 2014, valor esse que foi homologado; d) foram designadas
datas para realização de praças, mas não houve licitantes, e o Juízo estabeleceu o
lance mínimo em 60% do valor atualizado da avaliação, tendo o bem sido adquirido
pela terceira interessada pelo valor de R$ 520.000,00; e) estabelecido o percentual
para o lanço, nos termos do artigo 13 do Provimento 1.625/2009, do Conselho
Superior da Magistratura, o valor ofertado pela terceira é preço vil e muito aquém do
real valor de mercado; f) o imóvel tem área de 344 m2, está inserido em bairro de
classe nobre da capital paulista e tem no entorno grandes empreendimentos como o
Hipermercado Carrefour e Shopping Plaza Sul, e grandes vias como a avenida do
Cursino e avenida Doutor Ricardo Jafet; g) aplicada a porcentagem de 60% do valor
atualizado do bem, chega-se a R$ 862.880,79, com diferença de mais de R$
340.000,00 do valor ofertado pela terceira, o que configura preço vil, a teor do

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disposto no artigo 891 do Código de Processo Civil; h) ainda que a hasta pública se
realiza em favor da satisfação da extinção de condomínio, deve ser assegurado que o
bem seja oferecido pelo seu valor de mercado, a fim de que seja evitado o
enriquecimento ilícito do arrematante do imóvel.
Requerem o provimento do recurso “para efeito de ser reformada a r.
decisão recorrida de fls. 827/829 que autorizou a venda do imóvel pelo preço de R$
520.000,00 (quinhentos e vinte mil reais), valor esse bem abaixo do que fora
determinado pelo próprio juízo a quo, ou seja, inferior a 60% (sessenta por cento) do
valor atualizado, evitando-se prejuízos para as partes”.
Foi deferida a medida liminar às fls. 157/158.
Contraminuta dos recorridos às fls. 163/184 e da arrematante às fls.
196/204.
É o relatório.
1. Repilo a preliminar levantada na contraminuta de fls. 163/184. Em
que pese não ter sido oposto o recurso em nome do espólio de Mercedes Sevilla
Amaral, seu marido consta como coagravante, o que é suficiente para conferir
legitimidade à propositura. Ademais, a falha foi adequadamente sanada, demonstrada
a nomeação do coagravante Vagner Amaral como inventariante do referido espólio
(fls. 154), o que afasta qualquer irregularidade.
2. Trata-se de agravo tirado contra r. decisão que acolheu a oferta de
compra, feita por terceira interessada, de imóvel objeto de extinção de condomínio,
proferida nos seguintes termos:
“Vistos.
“Trata-se de extinção de condomínio, cuja sentença julgou
Procedente a fim de determinar a venda do imóvel por meio de leilão, após
o arbitramento do valor por perito nomeado pelo Juízo. O trânsito em
julgado ocorreu em 23/01/2012.
“Foi nomeado o perito judicial, folhas 174 dos autos, que
atestou o valor de R$ 310.000,00 em julho de 2012, cujo valor foi
homologado as folhas 425 e verso.
“Leonor
apresentou
impugnação
a
avaliação
e,
posteriormente, houve Agravo de Instrumento, tendo o Acórdão
determinado a realização de nova perícia, que apontou o valor de R$
1.086.000,00 em maio de 2014, folhas 570 dos autos.
“Foi determinado o leilão judicial com lance mínimo de 60%

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em segunda praça, contudo, não houve licitantes.
“Foi tentado à venda do imóvel por meio de intermediação
sob responsabilidade das partes.
“Ante nova provocação, foi determinado novo leilão, sendo
que em abril a peticionária IMPERO INCORPORADORA LTDA. ofertou
R$ 520.000,00 a ser pago em única parcela.
“A Requerida não concordou com a oferta, enquanto Leonor
manifestou concordância.
“Fato é que tenta-se a venda do imóvel desde o transito em
julgado da decisão de mérito sem sucesso.
“Vários leilões foram tentados, porém sem qualquer oferta de
lance e as partes tentaram, por conta própria, a venda por meio de corretor e
intermediário.
“Novo leilão foi tentado, com datas designadas em 2019,
constando nos autos a oferta de único interessado que se dispõe ao
pagamento de R$ 520.000,00.
“Mercedes entende que o valor é vil, mas não fornece
qualquer outra alternativa, e, de qualquer forma à extinção do condomínio já
foi declarada devendo ser cumprida.
“Não há elementos, na atualidade, ante a crise que se instala
no mercado imobiliário de considerar o valor vil. A avaliação do imóvel foi
efetivada em 2014 e, de lá para cá, não há conhecimento sobre a redução de
valor de mercado.
“Sabe-se, notoriamente, sobre a existência de grande número
de imóveis disponíveis para locação e venda, o que reduz o valor da oferta e
do mercado. Portanto, por mera alegação, sem qualquer documento que
possa comprovar a tese, a discordância de Mercedes não pode ser
considerada válida.
“Leonor afirma o pagamento de IPTUs, o que é de fato,
tributo de responsabilidade dos proprietários até a efetiva transferência do
imóvel, também, noticia que houve redução do valor de comercialização do
imóvel.
“Fato é que 60% do valor da avaliação, corresponde a R$
651.000,00, portanto, o valor da oferta se aproxima do parâmetro, não
podendo ser considerado vil.
“Assim defiro a proposta do terceiro interessado IMPERO

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INCORPORADORA LTDA, determinando que efetue o deposito em cinco
dias, sob pena de desistência do bem imóvel.
“Após o depósito, expeça-se carta de arrematação em seu
nome, providenciando-se o necessário (...)”.
3. A controvérsia cinge-se em estabelecer se a oferta realizada pela
terceira interessada caracteriza a aquisição do imóvel por preço vil ou não, dentro das
particularidades do caso concreto.
Segundo DE PLÁCIDO E SILVA (Vocabulário Jurídico, Forense, 20a
ed.), preço vil “indica o preço irrisório, baixo ou arrastado, que não corresponde à
realidade do negócio”. Para FRANCISCO FERNANDES, “vil” significa “de pouco
valor”; “que se compra por baixo preço”; “reles”; “ordinário”; “humilde” (Dicionário
Brasileiro Globo, 30a ed., São Paulo. Globo, 1993, p. 706).
O entendimento jurisprudencial acabou por ser cristalizado pelo
Código de Processo Civil, que dispôs, no parágrafo único do artigo 891, ser “vil o
preço inferior ao mínimo estipulado pelo juiz e constante do edital, e, não tendo sido
fixado preço mínimo, considera-se vil o preço inferior a cinquenta por cento do
valor da avaliação”.
Anota HUMBERTO THEODORO JÚNIOR que “não se admite (...)
que o preço da arrematação, mesmo na segunda licitação, seja vil (art. 895, II), já
que isto frustraria o próprio objetivo da execução forçada, que é o de resgatar a
dívida ajuizada, e provocaria onerosidade excessiva para o devedor” (Curso de
Direito Processual Civil, vol. III, 50a ed., Forense, Rio de Janeiro, 2017, p. 574).
É certo que o caso em tela não é de execução forçada propriamente
dita. Não existem devedores. A venda é realizada no interesse das partes. De todo
modo, o procedimento executivo visa a dar efetividade ao comando de decisão
transitada em julgado, isto é, busca-se a alienação judicial para que se concretize a
extinção do condomínio antes havido entre as partes, o que indubitavelmente atende
aos interesses do envolvidos no processo.
No caso, foram feitas várias tentativas de alienação por via de hasta
pública (fls. 185/189), sem sucesso. A Perícia judicial avaliou o imóvel em R$
1.086.000,00, em maio de 2014 (fls. 112). O Juízo estabeleceu como lance mínimo
90% do valor do imóvel, atualizado (fls. 115). Posteriormente, modificou o lance
mínimo para 60% do valor, atualizado pela tabela prática do TJSP (fls. 119).
O Juízo também determinou a realização de leilão eletrônico, também
estabelecendo o lanço mínimo em 60% do valor atualizado (fls. 120/121), quer dizer,
em mais de uma oportunidade decidiu o Juízo pela impossibilidade de se estabelecer
lance inferior a 60% do valor do imóvel atualizado, critério mais rigoroso do que
aquele estabelecido pela lei, que, como visto, considera como preço vil lances
inferiores a 50% do valor do bem a ser alienado, atualizado.

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A terceira interessada Impero Incorporadora apresentou proposta de
aquisição do imóvel, por R$ 520.000,00, a ser pago à vista (fls. 122/123). O valor do
bem, atualizado, à época dessa oferta era de pouco mais de um milhão e seiscentos
mil reais. Nessa perspectiva, o imóvel seria adquirido por pouco mais do que 32% de
seu valor.
As avaliações juntadas pelos recorridos (fls. 190/194) não se prestam a
definir, com precisão, o valor do imóvel, porque feitas de modo inespecífico, sem
falar que, em uma delas, o próprio avaliador salienta que “para uma avaliação mais
precisa, se faz necessária um novo laudo avaliativo técnico, tendo como maior
justificativa a alteração do Plano Diretor do Município de São Paulo, o que
modificou o zoneamento ao qual o imóvel está compreendido” (fls. 194).
Ainda tenham havido diversas tentativas infrutíferas de alienação, a
venda do bem por porcentagem diminuta do valor avaliado representaria inegável
enriquecimento da terceira interessada, que adquiriria para si bem por um terço de
seu valor. Por outro lado, obviamente a terceira interessada busca obter imensa
vantagem, deixando de participar do processo licitatório, mas adquirindo o bem por
valor muito menor ao que oferecido em leilão.
Nesse sentido, confiram-se precedentes desta Colenda 10a Câmara de
Direito Privado:
AGRAVO DE INSTRUMENTO. ALIENAÇÃO JUDICIAL.
Créditos tributários (IPTU) anteriores à arrematação do imóvel. Sub-rogação
sobre o produto da arrematação. Responsabilidade do arrematante, desde
que haja previsão expressa no edital. Condições do edital expedido que não
são claras a respeito, com ressalva para os débitos pendentes sobre o imóvel,
demonstrando os valores, porém, elencando a obrigatoriedade da sub-
rogação sobre o respectivo preço em hasta pública, conforme art. 130,
parágrafo único do CTN e art. 908, § 1o, do CPC. Pedido de sub-rogação do
crédito tributário ao valor arrematado ou recusa do lance condicional.
Recusa expressa ao lance nas condições do arrematante pelos autores (fls.
203/205). Saldo inferior aos 50% (cinquenta por cento) do preço da
avaliação atualizado do imóvel, cláusula esta expressamente elencada no
edital de hasta pública (preço vil). A invalidação da arrematação em
segunda praça do leilão eletrônico, em razão da recusa ao lance, é a medida
que melhor se aplica ao caso concreto, devolvendo as partes ao seu status
quo ante. Decisão reformada. RECURSO PROVIDO. (TJSP; Agravo de
Instrumento 2139407-89.2020.8.26.0000; Relator (a): Jair de Souza; Órgão
Julgador: 10a Câmara de Direito Privado; Foro de São Vicente - 1a Vara
Cível; Data do Julgamento: 22/08/2020; Data de Registro: 22/08/2020).
Agravo de instrumento. Execução de título extrajudicial.
Leilão eletrônico. Segunda Praça. Decisão rejeitou o pedido de redução do
lance mínimo em 50% do preço da avaliação atualizado. Irresignação dos
exequentes. Não acolhimento. Redução do percentual mínimo não poderia
ser inferior a 60% do valor da avaliação do bem. Artigo 891 do CPC e

PODER JUDICIÁRIO
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Agravo de Instrumento no 2175239-23.2019.8.26.0000 -tb-jcs
7
Provimento CSM 1625/20019 do TJSP. Precedente desta E. Câmara de
Direito Privado. Decisão mantida. RECURSO IMPROVIDO. (TJSP;
Agravo de Instrumento 2120925-30.2019.8.26.0000; Relator (a): Silvia
Maria Facchina Esposito Martinez; Órgão Julgador: 10a Câmara de Direito
Privado; Foro de Araraquara - 4a. Vara Cível; Data do Julgamento:
30/07/2019; Data de Registro: 14/08/2019)
Enfim, respeitado entendimento diverso, o imóvel não poderia ter sido
arrematado por pouco mais do que 30% de seu valor atualizado, que representa preço
vil.
4. Ante o exposto, confirmando a liminar recursal, dou provimento ao
recurso para revogar a aprovação da oferta formulada pela terceira interessada.
É meu voto.
JOÃO CARLOS SALETTI
Relator
assinado digitalmente