Tribunal: TJSP
Processo: 2252956-14.2019.8.26.0000
Classe: Agravo de Instrumento / Despesas Condominiais
Órgão julgador: Felipe Ferreira
Órgão colegiado: 26a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-02-23
Data de publicação: 2020-02-23

Ementa:
AGRAVO DE INSTRUMENTO. DESPESAS CONDOMINIAIS. COBRANÇA. CUMPRIMENTO DE SENTENÇA. 1. Se o imóvel gerador do débito é alienado fiduciariamente, não é possível a constrição sobre o bem, mas apenas sobre os direitos que o devedor detém sobre ele. 2. Se a penhora recai apenas sobre os direitos, não se faz necessária a avaliação do bem por meio de perito judicial, considerando que o montante a se

Ementa:
AGRAVO DE INSTRUMENTO. DESPESAS CONDOMINIAIS. COBRANÇA. CUMPRIMENTO DE SENTENÇA. 1. Se o imóvel gerador do débito é alienado fiduciariamente, não é possível a constrição sobre o bem, mas apenas sobre os direitos que o devedor detém sobre ele. 2. Se a penhora recai apenas sobre os direitos, não se faz necessária a avaliação do bem por meio de perito judicial, considerando que o montante a se considerar para fins da hasta pública deve ser a quantia paga até então pelos devedores no contrato de alienação fiduciária. Decisão mantida. Recurso desprovido.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2020.0000130815
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Agravo de Instrumento no
2252956-14.2019.8.26.0000, da Comarca de São Bernardo do Campo, em que é agravante
CONDOMÍNIO RESIDENCIAL TOP LIFE, são agravados HENRIQUE ANTIQUEIRA e
EMILIA TIEMI KANESIRO.
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 26a Câmara de Direito Privado
do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Negaram provimento ao
recurso. V. U., de conformidade com o voto do relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores FELIPE FERREIRA
(Presidente), ANTONIO NASCIMENTO E CARLOS DIAS MOTTA.
São Paulo, 23 de fevereiro de 2020.
FELIPE FERREIRA
Relator
Assinatura Eletrônica

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Agravo de Instrumento no 2252956-14.2019.8.26.0000 -Voto no
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Comarca: São Bernardo do Campo – 1a Vara Cível
Agte. : Condomínio Residencial Top Life
Agdos. : Henrique Antiqueira e outra
Interessada: Caixa Econômica Federal - CEF
Juíza de 1o Grau: Carolina Nabarro Munhoz Rossi
Distribuído(a) ao Relator Des. Felipe Ferreira em: 11/11/2019
VOTO No 46.025
EMENTA:
AGRAVO
DE
INSTRUMENTO.
DESPESAS
CONDOMINIAIS.
COBRANÇA.
CUMPRIMENTO
DE
SENTENÇA. 1. Se o imóvel gerador do débito é alienado
fiduciariamente, não é possível a constrição sobre o bem, mas
apenas sobre os direitos que o devedor detém sobre ele. 2. Se a
penhora recai apenas sobre os direitos, não se faz necessária a
avaliação do bem por meio de perito judicial, considerando que o
montante a se considerar para fins da hasta pública deve ser a
quantia paga até então pelos devedores no contrato de alienação
fiduciária. Decisão mantida. Recurso desprovido.
Trata-se de agravo de instrumento contra a r. decisão
copiada às fls. 28/29, que em ação de cobrança, na fase de cumprimento de
sentença, indeferiu a avaliação do imóvel.
Pleiteia o agravante a reforma da decisão alegando,
em síntese, que ajuizou a demanda em desfavor dos ora agravados, buscando as
cotas vencidas e vincendas devidas. Relata que as partes celebraram acordo que
foi homologado judicialmente, todavia este restou descumprido. Menciona que
iniciada a fase de cumprimento de sentença, infrutífera a penhora de valores,
requereu a penhora do imóvel. Sustenta que após a constrição do bem, requereu
a nomeação de perito avaliador, ocasião que restou proferida a r. decisão
agravada, afirmando ser desnecessária a avaliação do bem, considerando que o
bem é alienado fiduciariamente à interessada Caixa Econômica Federal. Tece
comentários sobre a necessidade de avaliação da unidade física, devendo
constar do edital o fato de haver alienação fiduciária. Defende que a obrigação
propter rem acompanha a unidade nas mãos de quem a detiver, independente de
sua titularidade. Discorre sobre a necessidade de avaliação da unidade pelo
preço de mercado, e não pelos direitos da alienação fiduciária. Afirma que a
arrematação apenas dos direitos que os devedores possuem sobre o imóvel
inviabilizará o negócio. Alega que há preferência do débito condominial sobre a
alienação fiduciária. Aduz que a Caixa Econômica Federal informou que o valor
dos direitos dos devedores sobre o imóvel é de R$ 46.993,13, o que poderá levar

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o imóvel a segundo leilão pela módica quantia de R$ 23.496,56, tendo o
arrematante que se responsabilizar pelo débito remanescente. Entende que tal
cenário privilegia o crédito fiduciário. Pugna pela avaliação do imóvel, ciência à
Caixa da quantia verificada e leilão do imóvel em si para quitação do débito,
respeitando o concurso de credores que confere ao crédito condominial caráter
privilegiado. Requer a concessão de efeito suspensivo e, ao final, o provimento
do recurso.
Deferido o efeito suspensivo conforme decisão de fls.
108, e decorrido in albis o prazo para apresentação da contraminuta, encontra-se
o recurso em termos de julgamento.
É o relatório.
O recurso não merece prosperar.
Trata-se de cobrança de despesas condominiais em
fase de cumprimento de sentença em que o condomínio exequente pretende que
haja a penhora do imóvel gerador dos débitos condominiais de sua propriedade,
havendo a avaliação do bem por perito judicial.
Em que pese a combatividade da patrona do
agravante, e a natureza propter rem da dívida condominial, não há se falar em
penhora do imóvel.
De fato, a ação foi movida contra os agravados
Henrique Antiqueira e Emilia Tiemi Kanesiro, todavia o imóvel gerador das
despesas é alienado fiduciariamente à Caixa Econômica Federal, credora
fiduciária que não fez parte da lide.
E o posicionamento do Egrégio Superior Tribunal de
Justiça é no sentido de possibilitar apenas a penhora dos direitos do devedor que
recaiam sobre a alienação fiduciária, nestes termos:
“AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL.
PRESCRIÇÃO. ALUGUÉIS. PREQUESTIONAMENTO. AUSÊNCIA.
SÚMULAS
282
E
356
DO
STF.
PENHORA.
DIREITOS.
CONTRATO
DE
ALIENAÇÃO
FIDUCIÁRIA
DE
IMÓVEL.
POSSIBILIDADE. PRECEDENTES. (...) 2. Como a propriedade do
bem é do credor fiduciário, não se pode admitir que a penhora

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em decorrência de crédito de terceiro recaia sobre ele, mas
podem ser constritos os direitos decorrentes do contrato de
alienação fiduciária. 3. Agravo interno a que se nega
provimento. (AgInt no AREsp 644.018/SP, Rel. Ministra MARIA
ISABEL GALLOTTI, QUARTA TURMA, julgado em 02/06/2016,
DJe 10/06/2016)
Nesse sentido, são iterativos os julgados desta Corte
de Justiça e desta Câmara de Direito Privado, vejam-se:
“Despesas condominiais
Execução de título extrajudicial

Unidade geradora do débito gravada com alienação fiduciária
Impossibilidade de penhora do imóvel, apenas dos direitos
que a executada detém sobre o bem Precedentes Agravo
improvido.” (Agravo de Instrumento 2108183-07.2018.8.26.0000;
Rel.: Des. Vianna Cotrim; 26a Câmara de Direito Privado; j.
18/06/2018)
“AGRAVO DE INSTRUMENTO CUMPRIMENTO DE SENTENÇA
DESPESAS CONDOMINIAIS
COBRANÇA - Decisão que
determinou a incidência de penhora sobre os direitos dos
executados
relativamente
ao
imóvel
objeto
da
dívida
condominial, em razão de estar gravado com alienação
fiduciária em garantia em favor da Caixa Econômica Federal
Impossibilidade de se penhorar o domínio resolúvel, por não
haver o credor fiduciário participado da relação processual da
qual originou o título judicial executivo - Decisão mantida -
Recurso
desprovido.”
(Agravo
de
Instrumento
2018132-47.2018.8.26.0000; Rel.: Des. Claudio Hamilton; 25a
Câmara de Direito Privado; j. 23/05/2018)
“AGRAVO DE INSTRUMENTO
DESPESAS CONDOMINIAIS

AÇÂO DE EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL - Decisão de
Primeiro Grau que indeferiu o pedido do Condomínio/exequente
de penhora da unidade geradora do débito, por estar ela
alienada fiduciariamente
Penhora pleiteada em razão da
natureza "propter rem" do débito
Possibilidade apenas de
penhora dos direitos do condômino/executado sobre a unidade
objeto de alienação fiduciária, uma vez que ele consta ser tão
somente possuidor direto do bem imóvel, enquanto o credor
fiduciário detém a propriedade resolúvel e a posse indireta do
bem - Decisão de Primeiro Grau mantida - Recurso improvido.”
(Agravo de Instrumento 2039810-21.2018.8.26.0000; Rel.: Des.
Carlos Nunes; 31a Câmara de Direito Privado; j. 03/04/2018)

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“Agravo de instrumento
Execução de título extrajudicial -
Despesas condominiais - Penhora
Imóvel com alienação
fiduciária. Admissível a constrição judicial dos direitos da
devedora fiduciante decorrentes do contrato de aquisição do
imóvel objeto de alienação fiduciária, mas não sobre o próprio
bem - Quanto ao pleito de incompetência absoluta do juízo no
caso vertente, é questão que não foi objeto da r. decisão
agravada; portanto, não se há de conhecê-la neste recurso, sob
pena de supressão de um grau de jurisdição. Agravo conhecido
em parte e, na parte conhecida, provido.” (Agravo de
Instrumento
2005319-85.2018.8.26.0000;
Rel.:
Des.
Lino
Machado; 30a Câmara de Direito Privado; j. 14/03/2018)
“Agravo de Instrumento. Condomínio. Ação de Cobrança.
Cumprimento de sentença. Determinação de levantamento da
constrição que incidiu sobre a unidade geradora do débito
diante da consolidação da propriedade nas mãos do credor
fiduciário, terceiro estranho à lide. Pedido de manutenção da
penhora sobre o bem ou sobre os direitos da condômina,
devedora fiduciante. Bem cuja propriedade não pertence à
executada, em razão da alienação fiduciária à Instituição
Financeira que não figurou no polo passivo, na fase de
conhecimento. Possibilidade, contudo, de penhora dos direitos
da devedora sobre bem imóvel gerador da despesa condominial
e objeto de alienação fiduciária em garantia. Recurso provido.”
(Agravo de Instrumento 2211095-19.2017.8.26.0000; Rel.: Des.
Bonilha Filho; 26a Câmara de Direito Privado; j. 19/02/2018)
"AGRAVO DE INSTRUMENTO - BEM IMÓVEL ALIENADO
FIDUCIARIAMENTE - PENHORA SOBRE OS DIREITOS DO
DEVEDOR
FIDUCIANTE
ORIUNDOS
DO
CONTRATO
-
ADMISSIBILIDADE - RECURSO IMPROVIDO. O bem alienado
fiduciariamente, por não integrar o patrimônio do devedor, não
pode ser objeto de penhora. Nada impede, contudo, que os
direitos do devedor fiduciante oriundos do contrato sejam
constritos". (Agravo de Instrumento 2142960-52.2017.8.26.0000;
Rel.: Des. Renato Sartorelli; 26a Câmara de Direito Privado; j.
10/08/2017)
Assim, se o imóvel garante contrato de alienação
fiduciária, cabível a penhora somente sobre os direitos que os devedores detêm
sobre o bem em questão.
E, se a penhora recai apenas sobre os direitos, não se

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faz necessária, de fato, a avaliação do bem por meio de perito judicial,
considerando que o montante a se considerar para fins da hasta pública deve ser
a quantia paga até então pelos devedores no contrato de alienação fiduciária.
De igual forma já se posicionou esta Corte:
“EXECUÇÃO Título extrajudicial Despesas do condomínio
Penhora que recaiu sobre direitos dos devedores sobre imóvel
objeto de alienação fiduciária
Desnecessidade da avaliação
determinada pelo Juízo para fins de leilão, prestando-se como
valor dos direitos aquilo que foi pago pelos devedores ao
credor fiduciário, conforme informação constantes dos autos
Precedentes deste Tribunal neste sentido - Agravo de
instrumento
provido.”
(TJSP;
Agravo
de
Instrumento
2129594-72.2019.8.26.0000; Rel. Sá Duarte; 33a Câm.; J.:
29/07/2019)
Outrossim, considerando que os direitos aquisitivos
dos agravados possuem valor econômico, de rigor a utilização de tal quantia
como parâmetro do leilão judicial, vez que a penhora recai apenas sobre tais
valores, considerando que o imóvel é gravado por alienação fiduciária.
Ante o exposto, nego provimento ao recurso.
FELIPE FERREIRA
Relator
Assinatura Eletrônica