Tribunal: TJSP
Processo: 2264540-78.2019.8.26.0000
Classe: Agravo de Instrumento / Despesas Condominiais
Órgão julgador: Almeida Sampaio
Órgão colegiado: 25a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-11-03
Data de publicação: 2020-11-03

Ementa:
AGRAVO DE INSTRUMENTO – DESPESAS CONDOMINIAIS - EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL – EXCEÇÃO DE PRÉ-EXECUTIVIDADE – ALEGAÇÃO DE ILEGITIMIDADE ATIVA E PASSIVA E CITAÇÃO NULA – REJEIÇÃO MANTIDA – AGRAVO IMPROVIDO.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2020.0000900895
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Agravo de Instrumento no
2264540-78.2019.8.26.0000, da Comarca de Osasco, em que são agravantes EDEMI
ROMULO DE LIMA SANTOS e NICOLY BARBOSA MARIOTTO, é agravado
CONDOMINIO RESIDENCIAL DOM LUGO.
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 25a Câmara de Direito Privado
do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Negaram provimento ao
recurso. V. U., de conformidade com o voto do relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores HUGO CREPALDI
(Presidente) e MARCONDES D'ANGELO.
São Paulo, 3 de novembro de 2020.
ALMEIDA SAMPAIO
Relator
Assinatura Eletrônica

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Agravo de Instrumento no 2264540-78.2019.8.26.0000 -Voto no 48295
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Voto no 48.295
Agravo de Instrumento no 2264540-78.2019.8.26.0000
Agravantes: EDEMI ROMULO DE LIMA SANTOS e NICOLY BARBOSA
MARIOTTO
Agravado: CONDOMINIO RESIDENCIAL DOM LUGO
Interessado: Caixa Econômica Federal - Cef
Comarca: Osasco
Câmara: 25a Câmara de Direito Privado
AGRAVO DE INSTRUMENTO – DESPESAS CONDOMINIAIS
- EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL – EXCEÇÃO DE
PRÉ-EXECUTIVIDADE – ALEGAÇÃO DE ILEGITIMIDADE
ATIVA E PASSIVA E CITAÇÃO NULA – REJEIÇÃO
MANTIDA – AGRAVO IMPROVIDO.
Trata-se de Agravo de Instrumento interposto por EDEMI RÔMULO DE
LIMA SANTOS e NICOLY BARBOSA MARIOTTO contra a decisão que rejeitou a
exceção de pré-executividade oposta à execução de título extrajudicial ajuizada pelo
CONDOMÍNIO RESIDENCIAL DOM LUGO, para quitação de cotas condominiais em
aberto, sob o fundamento de que utilizaram-se de via processual inapropriada para o
deslinde das questões suscitadas.
Persistem os agravantes em afirmar a existência de irregularidades absolutas
nos autos originários, capazes de anular todos os atos praticados desde a citação, a qual foi
recebida por terceiro estranho a eles.
Aludem ainda a ilegitimidade ativa e passiva.
Assim, com respaldo no art. 5o, LIV e LV da Constituição Federal, postulam

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a nulidade da citação e dos demais atos processuais posteriores, com a consequente
descaracterização de todas as determinações quanto à penhora do bem já operado nos
autos.
Pedem a atribuição de efeito suspensivo e a concessão de tutela antecipada
recursal, em caráter provisório e retratável, para obstar a remessa do imóvel à praça e
leilão, eis que já foi submetido à avaliação.
Os efeitos da decisão foram suspensos até ulterior deliberação.
Contraminuta às fls. 284/290.
Por decisão apartada, os benefícios à gratuidade foram denegados, sendo
determinado o recolhimento do preparo (fls. 291/292), o qual foi efetuado (fls. 296/297).
É o relatório.
O presente recurso atende aos pressupostos de admissibilidade (art. 1015,
parágrafo único, do CPC).
Cuida-se de ação de execução de título extrajudicial referente às despesas e
taxas condominiais não adimplidas pelos proprietários do imóvel objeto da lide.
Discorrem os agravantes que o recebimento das chaves do apartamento
somente se deu em 19.09.2019. Assim, antes dessa data não residiam no local indicado
para citação, de maneira que os ARs e as citações, acostados aos autos às fls. 74/75, são
nulos.
Arguem ilegitimidade ativa, pois, para se propor uma demanda, necessário
haver interesse e legitimidade.
No caso, afirmam que não houve qualquer manifestação deliberativa acerca
do interesse dos condôminos da propositura de ação, aliado ao fato da falta de legitimidade,
eis que o síndico não tem poderes para representá-lo.

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Em seguida, aludem a ilegitimidade passiva.
Isto porque as despesas condominiais vencidas antes daquela data devem ser
cobradas da Ibéria Incorporadora Imobiliária 02 SPE Ltda., contra a qual ingressaram com
ação declaratória, em trâmite na 5a Vara Cível do Foro de Osasco, autuado sob o no
1023916-34.2019.8.26.0405, a comprovar que, antes de tomarem posse do imóvel, a
responsável pelos pagamentos das cotas condominiais é a incorporadora.
Expostos os fatos, passa-se à análise.
A exceção de pré-executividade é via processual adequada à suscitação de
questões que devam ser conhecidas de ofício pelo juiz, como as atinentes à liquidez do
título executivo, aos pressupostos processuais e às condições da ação executiva. Faz-se
mister, porém, a desnecessidade de dilação probatória, porquanto a situação jurídica deve
ser demonstrada de plano.
Na hipótese, além do interesse processual, o condomínio/agravado tem
legitimidade na cobrança de cotas condominiais baseado na lei e na convenção, não
necessitando de autorização em assembleia, visto que detém poderes legais para tanto, ex vi
art. 1.340 do Código Civil1.
Aliás, ajuizou a demanda com respaldo junto ao instrumento de procuração
de fls. 8, assinada por seu representante legal, o síndico Clayton Ferreira dos Santos, razão
pela qual não há como alegar a ilegitimidade ativa.
E a ação foi direcionada aos agravantes justamente porque a propriedade
lhes foi atribuída em janeiro de 2018, conforme se infere da Certidão de Propriedade,
extraída junto ao 1o Oficial de Registro de Imóveis de São Paulo, Capital, sob a matrícula
1 Compete ao Síndico: ... II representar, ativa e passivamente, o condomínio, praticando, em juízo ou fora
dele, os atos necessários à defesa dos interesses comuns; ... IV cumprir e fazer cumprir a convenção, o
regimento interno e as determinações da assembleia; ... VII cobrar dos condôminos as contribuições, bem
como impor e cobras as multas devidas;

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no 130.806 (fls. 53/58), advindo, então, a obrigação em efetuar o pagamento das cotas
condominiais em aberto, referentes ao período de 15.03.2018 a 15.04.2019, conforme
planilha de cálculos anexada às fls. 57/58 (autos originários).
Ademais, por se tratar de dívida propter rem, ao condomínio é facultada a
propositura da ação de cobrança de cotas condominiais contra aquele dentre os quais
possua liame jurídico com a unidade condominial (proprietário, promissário comprador,
adquirente, arrematante, cedente etc.), sendo válida a citação, nos moldes do art. 248, §4o,
do CPC2.
A propósito:
AGRAVO DE INSTRUMENTO
EXECUÇÃO POR TÍTULO EXTRAJUDICIAL

DESPESAS CONDOMINIAIS - Decisão que rejeitou a exceção de pré-executividade
oposta pelo executado, ora agravante Alegação de nulidade do título executivo afastada
- Legitimidade de parte passiva do executado para responder pelo débito exequendo, ainda
que o débito seja anterior a aquisição e posse do bem Caráter propter rem da obrigação

Decisão
mantida
-
Recurso
desprovido.
(TJSP;
Agravo
de
Instrumento
2119405-69.2018.8.26.0000; Rel. Claudio Hamilton; 25a Câmara de Direito Privado; j.
26/09/2018).
Assim, a questão aduzida pelos agravantes de que a entrega das chaves se
deu em momento posterior ao débito, ainda assim deve-se prevalecer o interesse do
condomínio, a fim de resgatar, de maneira mais célere, as despesas inadimplidas,
resguardado o direito de regresso.
Portanto, acertada a decisão do Juízo a quo ao rejeitar a exceção,
principalmente quanto à questão da ilegitimidade passiva, a qual demanda dilação
probatória, não sendo matéria eminentemente de direito.
2 Art. 248. Deferida a citação pelo correio, o escrivão ou o chefe de secretaria remeterá ao citando cópias da petição inicial e do
despacho do juiz e comunicará o prazo para resposta, o endereço do juízo e o respectivo cartório. (...) § 4o Nos condomínios edilícios
ou nos loteamentos com controle de acesso, será válida a entrega do mandado a funcionário da portaria responsável pelo recebimento
de correspondência, que, entretanto, poderá recusar o recebimento, se declarar, por escrito, sob as penas da lei, que o destinatário da
correspondência está ausente.

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Isto posto, pelo meu voto, nega-se provimento.
ALMEIDA SAMPAIO
Relator