Tribunal: TJSP
Processo: 1001697-45.2018.8.26.0281
Classe: Embargos de Declaração Cível / Promessa de Compra e Venda
Órgão julgador: Edson Luiz de Queiróz
Órgão colegiado: 9a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-07-03
Data de publicação: 2020-07-03

Ementa:
Embargos de declaração em apelação cível. Compra e venda de imóvel. Ação de resolução cumulada com indenização por danos materiais e morais. Recurso de apelação provido parcialmente.
Oposição de aclaratórios sob alegação de omissões. Acórdão que não se pronunciou sobre o fato do contrato de compra e venda de imóvel possuir pacto de alienação fiduciária, tendo em vista o julgamento de

Ementa:
Embargos de declaração em apelação cível. Compra e venda de imóvel. Ação de resolução cumulada com indenização por danos materiais e morais. Recurso de apelação provido parcialmente.
Oposição de aclaratórios sob alegação de omissões. Acórdão que não se pronunciou sobre o fato do contrato de compra e venda de imóvel possuir pacto de alienação fiduciária, tendo em vista o julgamento de improcedência da ação, apenas com interposição de recurso pela parte autora.
Esclarecimento necessário para ficar consignado que a existência de pacto acessório de alienação fiduciária em garantia não impede o desfazimento do negócio jurídico no caso concreto.
Possibilidade da resolução, em decorrência de inadimplemento pelos promitentes vendedores.
Confusão entre credoras fiduciárias e alienantes. Situação que evidencia o intuito de burlar o direito do adquirente de desfazer o negócio jurídico. Impossibilidade. Considerada natureza jurídica de compromisso de compra e venda do imóvel.
Configuração de pretensão de reanálise do julgado em relação aos demais pontos abordados.
Resultado. Embargos acolhidos, em parte, sem efeito modificativo.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2020.0000498250
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Embargos de Declaração
Cível no 1001697-45.2018.8.26.0281/50000, da Comarca de Itatiba, em que é
embargante AGROPECUÁRIA SANTA ROSA LTDA, é embargado RICARDO
LUIZ MATTIUZZO.
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 9a Câmara de Direito
Privado do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão:
Embargos de declaração parcialmente acolhidos por V.U., de conformidade com
o voto do relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores GALDINO
TOLEDO JÚNIOR (Presidente sem voto), CÉSAR PEIXOTO E ANGELA LOPES.
São Paulo, 3 de julho de 2020.
EDSON LUIZ DE QUEIROZ
Relator
Assinatura Eletrônica

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VOTO No 27309
EMBARGOS DE DECLARAÇÃO CÍVEL no 1001697-45.2018.8.26.0281/50000
EMBARGANTE: AGROPECUÁRIA SANTA ROSA LTDA
EMBARGADO: RICARDO LUIZ MATTIUZZO
COMARCA: ITATIBA
JUIZ (A): ORLANDO HADDAD NETO
Embargos de declaração em apelação cível. Compra e
venda de imóvel. Ação de resolução cumulada com
indenização por danos materiais e morais. Recurso de
apelação provido parcialmente.
Oposição de aclaratórios sob alegação de omissões.
Acórdão que não se pronunciou sobre o fato do contrato de
compra e venda de imóvel possuir pacto de alienação
fiduciária, tendo em vista o julgamento de improcedência da
ação, apenas com interposição de recurso pela parte
autora.
Esclarecimento necessário para ficar consignado que a
existência de pacto acessório de alienação fiduciária em
garantia não impede o desfazimento do negócio jurídico no
caso concreto.
Possibilidade
da
resolução,
em
decorrência
de
inadimplemento pelos promitentes vendedores.
Confusão entre credoras fiduciárias e alienantes. Situação
que evidencia o intuito de burlar o direito do adquirente de
desfazer o negócio jurídico. Impossibilidade. Considerada
natureza jurídica de compromisso de compra e venda do
imóvel.
Configuração de pretensão de reanálise do julgado em
relação aos demais pontos abordados.
Resultado. Embargos acolhidos, em parte, sem efeito
modificativo.
Vistos.
Trata-se de embargos de declaração opostos pela apelada
contra V. Acórdão de fls. 443/449, sob alegação de omissões acerca do (i)
negócio jurídico celebrado não se tratar de simples compromisso de compra e
venda, uma vez que o contrato possui cláusula fiduciária, não podendo ser
determinada a rescisão do contrato; (ii) os adquirentes dos lotes do
empreendimento em questão receberam autorização para usufruírem de sua
propriedade, mesmo que com o recebimento parcial das obras, existindo somente
inadimplemento relativo por parte da apelada; (iii) que diante do inadimplemento
relativo o direito do credor à resolução contratual é excluído; (iv) que o único
responsável pela rescisão contratual é o apelante, já que não foi demonstrada
ilegalidade na cobrança das parcelas; (v) não aprecia questões de fato e de
direito arguidas pela apelada. Ademais, requer o prequestionamento da matéria.

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Concedida vista à parte contrária, em homenagem ao
princípio do contraditório, houve apresentação de manifestação requerendo a
rejeição do presente recurso (fls. 42/43).
É o relatório do essencial.
Os embargos de declaração são tempestivos e, por isso,
são conhecidos. Conforme dispõe o art. 1.023 do CPC/2015, a petição dos
embargos deve indicar o erro, obscuridade, contradição ou omissão contida na
decisão. Nesse sentido, esclarece a doutrina:
“A omissão refere-se à ausência de apreciação de ponto ou questão
relevante sobre a qual o órgão jurisdicional deveria ter se manifestado,
inclusive as matérias que deva conhecer de ofício”.
A obscuridade, que pode ser verificada tanto na fundamentação quanto
no dispositivo, decorre da falta de clareza e precisão da decisão,
suficiente a não permitir a certeza jurídica a respeito das questões
resolvidas.
O terceiro vício que legitima a interposição dos embargos de declaração
é a contradição, verificada sempre que existirem proposições
inconciliáveis entre si, de forma que a afirmação de uma logicamente
significará a negação da outra.
Erro material é aquele facilmente perceptível e que não corresponda de
forma evidente a vontade do órgão prolator da decisão”.1
No mérito, de fato o V. Acórdão embargado não se
pronunciou sobre o contrato de compra e venda de imóvel possuir pacto de
alienação fiduciária, tendo em vista que a r. sentença julgou a ação improcedente
e apenas foi interposto recurso pela parte autora.
Entretanto, apenas para esclarecer o fato do caso tratar de
contrato de compra e venda com financiamento do preço mediante alienação
fiduciária em garantia, havendo inadimplência do comprador, poderia o credor
executar a garantia, pois é dele a propriedade fiduciária do imóvel, como rezam
os artigos 26 e 27 da Lei no 9.514/97:
Art. 26 - “Vencida e não paga, no todo ou em parte, a dívida e constituído
em mora o fiduciante, consolidar-se-á, nos termos deste artigo, a
propriedade do imóvel em nome do fiduciário”.
Art. 27 - “Uma vez consolidada a propriedade em seu nome, o fiduciário,
no prazo de trinta dias, contados da data do registro de que trata o § 7o
do artigo anterior, promoverá público leilão para a alienação do imóvel”.
No entanto, nesse caso, há possibilidade da resolução dos
contratos, por dois motivos. O primeiro deles decorre do inadimplemento dos
promitentes
vendedores,
como
reconhecido
pelo V.Acórdão, enseja a
possibilidade da resolução por inadimplemento.
1 NEVES, Daniel Amorim Assumpção. Novo Código de Processo Civil comentado. 3. Ed. Salvador:
JusPodivm, 2018, pág. 1785/1787.

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O segundo motivo consisnte no fato das credoras fiduciárias
e alienantes possuírem papéis que se confundem (fls. 53/54), situação que
evidencia o intuito de burlar o direito do adquirente de desfazer o negócio jurídico.
Nesse sentido:
“Venda e Compra Ação rescisão contratual c.c. revisão de cláusula
contratual e restituição de quantias pagas, proposta por adquirente de
imóvel, com base na conveniência deste Negócio celebrado através de
contrato particular de venda e compra, com cláusula de alienação
fiduciária em garantia e outras obrigações, não levado a registro
imobiliário e no qual a credora fiduciária e alienante são as mesmas (...)
Apelo do autor acolhido, provido em parte o da ré.”. (Apelação cível n.
1001535-47.2017.8.26.0358 Mirassol, 9a Câmara de Direito Privado do
TJSP, j. em 06/08/2019, Relator Galdino Toledo Júnior).
Assim, considerada a natureza jurídica de compromisso de
compra e venda de bem imóvel aqui discutido, não há nada a ser modificado no
V. Acórdão embargado.
Isso porque como é de fácil percepção, não foi ignorado que
as obras haviam sido entregues de forma parcial, entretanto isto não retira a
responsabilidade da embargante pela rescisão contratual, tampouco o direito do
embargado de requerer o desfazimento do negócio jurídico.
Diante disto, confirma-se o já exposto no V.Acórdão:
“RESOLUÇÃO
DO
CONTRATO
POR
INADIMPLEMENTO
CONTRATUAL
No caso, o contrato firmado entre as partes prevê a cláusula 2.1.3, item E
(fls. 30): “Prazo estimado para execução das obras de infra-estrutura
31/03/2011, consoante cronograma aprovado pela Prefeitura Municipal.”.
Analisando os autos, extrai-se que em 20/04/2012 ocorreu o recebimento
parcial das obras de infraestrutura pelo Decreto n. 6.128/2012 (fls. 259) e
em 22/12/2016 as obras ainda não haviam sido recebidas definitivamente
pela Prefeitura Municipal (fls. 353/354).
Nessas condições, evidente a mora das rés, vez que o contrato firmado
estabeleceu como prazo de entrega de execução das obras de
infraestrutura o dia 31/03/201, sem qualquer prazo de tolerância.
Portanto, a partir desta data, iniciou-se a mora das rés, para entrega das
aludidas obras.
Assim, restou incontroverso que o autor aguardou o término das obras
sem qualquer expectativa de conclusão, possuindo direito à resolução do
contrato por culpa das rés e a devolução de todos os valores pagos, já
que nada obteve em troca.”
Dessa forma, não houve violação direta e frontal a
dispositivos legais e constitucionais, requerendo a embargante em relação aos
demais pontos abordados a reanálise da matéria.

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Finalizando, as demais questões arguidas pelas partes
ficam prejudicadas, segundo orientação do Superior Tribunal de Justiça,
perfilhada pela Ministra Diva Malerbi, no julgamento dos EDcl no MS 21.315/DF,
proferido em 08/06/2016, já na vigência CPC/2015: "o julgador não está obrigado
a responder a todas as questões suscitadas pelas partes, quando já tenha
encontrado motivo suficiente para proferir a decisão (...), sendo dever do julgador
apenas enfrentar as questões capazes de infirmar a conclusão adotada na
decisão recorrida".
Na hipótese de apresentação de embargos de declaração
contra o presente Acórdão, ficam as partes intimadas a se manifestar, no próprio
recurso, a respeito de eventual oposição ao julgamento virtual, nos termos do art.
1o da Resolução n.o 549/2011, com a redação alterada pela Resolução no
772/2017 do Órgão Especial deste E. Tribunal de Justiça, entendendo-se o
silêncio como concordância.
Pelo exposto, ACOLHEM-SE PARCIALMENTE os embargos
de declaração opostos, sem efeito modificativo.
EDSON LUIZ DE QUEIROZ
RELATOR
(documento assinado digitalmente)