Tribunal: TJSP
Processo: 1000826-87.2018.8.26.0451
Classe: Apelação Cível / Promessa de Compra e Venda
Órgão julgador: Carlos Goldman
Órgão colegiado: 2a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-02-05
Data de publicação: 2020-02-05

Ementa:
AÇÃO DECLARATÓRIA E INDENIZATÓRIA. AQUISIÇÃO DE UNIDADE CONDOMINIAL EM CONSTRUÇÃO. R. SENTENÇA DE PARCIAL PROCEDÊNCIA. INCIDÊNCIA DO CDC. POLO PASSIVO CORRETO. RÉS QUE, NO MÉRITO, NÃO IMPUGNAM AS RAZÕES DE DECIDIR EM QUE SE LOUVOU O JUÍZO A QUO, LIMITANDO-SE A REPRODUZIR A GENÉRICA CONTESTAÇÃO, SEM CORRELAÇÃO ESPECÍFICA COM OS PORQUÊS DO JULGAMENTO DE ORIGEM. INADMISSIBILIDADE. DESCUMPRIMENTO DO

Ementa:
AÇÃO DECLARATÓRIA E INDENIZATÓRIA. AQUISIÇÃO DE UNIDADE CONDOMINIAL EM CONSTRUÇÃO. R. SENTENÇA DE PARCIAL PROCEDÊNCIA. INCIDÊNCIA DO CDC. POLO PASSIVO CORRETO. RÉS QUE, NO MÉRITO, NÃO IMPUGNAM AS RAZÕES DE DECIDIR EM QUE SE LOUVOU O JUÍZO A QUO, LIMITANDO-SE A REPRODUZIR A GENÉRICA CONTESTAÇÃO, SEM CORRELAÇÃO ESPECÍFICA COM OS PORQUÊS DO JULGAMENTO DE ORIGEM. INADMISSIBILIDADE. DESCUMPRIMENTO DO ART. 1.010, II e III, DO CPC. APELAÇÃO EM PARTE CONHECIDA E, NESTA EXTENSÃO, DESPROVIDA.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2020.0000065347
ACÓRDÃO
Vistos,
relatados
e
discutidos
estes
autos
de
Apelação
Cível
no
1000826-87.2018.8.26.0451, da Comarca de Piracicaba, em que são apelantes
FEBELIANO SPE EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS PIRACICABA LTDA e
RIO VERDE ENGENHARIA E CONSTRUÇÕES LTDA, é apelado ALEXANDRE
OMETTO FURLAN SILVA.
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 2a Câmara de Direito Privado do
Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Conheceram em parte do
recurso e, na parte conhecida, negaram-lhe provimento. V.U., de conformidade com o
voto do relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores JOSÉ JOAQUIM DOS
SANTOS (Presidente sem voto), GIFFONI FERREIRA E PENNA MACHADO.
São Paulo, 5 de fevereiro de 2020.
CARLOS GOLDMAN
Relator
Assinatura Eletrônica

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Apelação Cível no 1000826-87.2018.8.26.0451 -Voto no 2073
2
VOTO no: 2073
APELAÇÃO no: 1000826-87.2018.8.26.0451
APELANTES: RIO VERDE ENGENHARIA E CONSTRUÇÕES LTDA. e FEBELIANO
SPE EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS PIRACICABA LTDA.
APELADO: ALEXANDRE OMETTO FURLAN SILVA
COMARCA: PIRACICABA (3a VARA CÍVEL)
JUIZ DE 1a INSTÂNCIA: MAURICIO HABICE
AÇÃO
DECLARATÓRIA
E
INDENIZATÓRIA.
AQUISIÇÃO
DE
UNIDADE
CONDOMINIAL
EM
CONSTRUÇÃO.
R.
SENTENÇA
DE
PARCIAL
PROCEDÊNCIA. INCIDÊNCIA DO CDC. POLO PASSIVO
CORRETO. RÉS QUE, NO MÉRITO, NÃO IMPUGNAM AS
RAZÕES DE DECIDIR EM QUE SE LOUVOU O JUÍZO A
QUO, LIMITANDO-SE A REPRODUZIR A GENÉRICA
CONTESTAÇÃO, SEM CORRELAÇÃO ESPECÍFICA COM
OS
PORQUÊS
DO
JULGAMENTO
DE
ORIGEM.
INADMISSIBILIDADE. DESCUMPRIMENTO DO ART.
1.010, II e III, DO CPC. APELAÇÃO EM PARTE
CONHECIDA E, NESTA EXTENSÃO, DESPROVIDA.
A r. sentença de fls. 304/313, relatório adotado, julgou procedente
em parte o pedido inicial, “a) rejeitando o pedido de declaração de nulidade de todas as cláusulas
que autorizam cobrança de juros imediatamente após a expedição do habite-se, em especial as
cláusulas 4.4 e 4.9, e § 2o do item 'f' da cláusula 6 do quadro resumo; b) acolhendo o pedido de
declaração de que prevalece a disposição da cláusula 8.1, 'b', sobre as cláusulas 4.4 e 4.9, de
modo que só incidem juros após o decurso dos prazos previstos na cláusula 8.1, 'b', e não
imediatamente após o habite-se; c) declarando que o prazo contratual foi respeitado pelos
autores, de modo que não incidem juros sobre o saldo devedor; d) declarando como devido
reajuste anual e não mensal sobre as prestações, declarando nulas as cláusulas que preveem
correção monetária mensal do saldo devedor, 4.4 e 4.5, e o § 2o do item V do aditamento ao
compromisso; e) condenando-se as rés no valor dos juros cobrados indevidamente, a ser apurado
em liquidação de sentença; f) condenando-se as rés no que foi pago a mais a título de correção
monetária; g) rejeitando o pedido de não aplicação do IGPM; h) condenando as rés, por ser
substancialmente maior sua sucumbência, no reembolso das despesas processuais corrigidas do
desembolso e em honorários advocatícios de 15% (quinze por cento) do valor da condenação,
com juros de mora de 1% (um por cento) ao mês a partir do trânsito em julgado”.
Apelam as rés. Aduzem ilegitimidade passiva da corré Rio Verde,
que o contrato foi firmado livre e conscientemente e que apenas o autor causou a demora na
aprovação do financiamento, ao tardar em fornecer os documentos a tanto necessários. A
atualização monetária é inafastável. Lícito fixar o “o prazo de entrega com base na data em que o
contrato de financiamento foi celebrado”. O adverso não alegou vício do consentimento. Incide o
INCC até o habite-se e, depois, o IGP-M. Legal a convenção. Observaram-se a função social dos
contratos e a livre iniciativa. Invocam o pacta sunt servanda, a boa-fé objetiva e o equilíbrio
contratual, não cabendo dirigismo. Cumpriram o dever de informação. Negam ofensa ao art. 28 da
Lei no 9.069/1995, pois a avença se celebrou “em momento ulterior aos termos” de seu § 2o. Há
cláusula expressa dando conta de que os juros de um por cento ao mês se aplicariam a partir do
habite-se. Válida sua cobrança. O negócio jurídico não é de adesão nem se rege pelo Código de
Defesa do Consumidor.

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Apelação Cível no 1000826-87.2018.8.26.0451 -Voto no 2073
3
Com contrarrazões, vieram os autos a esta E. 2a Instância.
É o relatório.
Óbvia a incidência do Código de Defesa do Consumidor à espécie,
se autor e rés quadram nas definições de seus arts. 2o e 3o, respectivamente.
Por sua vez, não se fala em ilegitimidade passiva da corré Rio
Verde (matéria de ordem pública), porque as duas rés compõem um só grupo econômico e
participaram ambas da cadeia de fornecimento (comercialização) das unidades, concorrendo então
responsabilidade solidária delas ante o autor (Lei no 8.078/1990, arts. 7o, parágrafo único, e 25, §
1o; Luiz Antonio Rizzatto Nunes, “Comentários ao Código de Defesa do Consumidor”, Ed.
Saraiva, 2a edição, p. 334).
“Ademais, a logomarca da corré está ostensivamente presente em
praticamente todas as páginas dos documentos do contrato, além dos referentes ao
empreendimento, logo plenamente aplicável a teoria da aparência ao caso” (TJSP, 8a Câmara de
Direito Privado: Apelação no 1000038-10.2017.8.26.0451 - caso envolvendo as mesmas empresas
e o mesmo empreendimento).
No mérito, a irresignação não deve ser conhecida.
É que as apelantes olvidaram à larga as exigências do art. 1.010, II
e III, do Código de Processo Civil - que impõem à parte o ônus de, no seu recurso, expor os fatos e
o direito e declinar os correlatos motivos por que concebe que o decisum objeto do inconformismo
há que ser eventualmente reformado.
In casu, elas não declinam os pontos porventura compreendidos
equivocados na fundamentação da r. sentença, menos ainda os porquês dessa hipotética
compreensão; cingem-se a reproduzir literalmente a genérica contestação (com insignificantes
adaptações - apelado versus autor; apelantes versus rés), que é peça processual anterior à solução
monocrática e que, portanto, não pode logicamente conter impugnação às razões de decidir nela
insertas.
Não pode conter e não contém, deveras.
Confiram-se excertos da judiciosa e exauriente análise do Juízo a
quo acerca do fundo do litígio:
“1. Incidência de juros sobre o saldo devedor:
No compromisso de venda e compra celebrado pelas partes,
visando à aquisição pelos autores do apartamento 104 do edifício Kairós, foi estabelecido que o
saldo do preço, a parte mais substancial dele, de R$535.349,17, seria pago contra a expedição do
habite-se (fls. 42/43, cláusula 4.9).
Nas cláusulas 4.4 e 4.9, foi previsto que todas as parcelas com
vencimento posterior à assinatura do compromisso sofreriam reajuste mensal e, a partir da
expedição do habite-se, além da correção monetária, passariam a incidir também juros de 1% ao
mês, calculados pela Tabela Price, até a data da assinatura do contrato de financiamento.

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Apelação Cível no 1000826-87.2018.8.26.0451 -Voto no 2073
4
Os autores alegam que essas cláusulas, prevendo incidência de
juros a partir da obtenção do habite-se, seriam nulas, abusivas. Mas entendo não haver nulidade
intrínseca, pois, se o pagamento do saldo deveria ocorrer até a entrega do habite-se, não há
abusividade na previsão de incidência de juros no caso de atraso.
Argumentam os autores, em seguida, que, a se entender que essas
cláusulas não são nulas, deve ser ao menos reconhecido que conflitam com o teor da cláusula 8.1,
'b', do compromisso.
Essa cláusula 8.1, 'b', prevê que, concluídas as obras e obtido o
habite-se ou o certificado de conclusão, a vendedora deveria fazer encaminhar ao comprador
comunicação por escrito:
a) avisando-o da obtenção do habite-se ou do certificado de
conclusão das obras;
b) convocando-o para assinatura de nota de débito do saldo do
preço, em 72 horas;
c) e, no mesmo ato, para receber pasta com documentos e
certidões da situação da vendedora e do empreendimento, para que o comprador pudesse então
solicitar financiamento perante instituição financeira, financiamento que deveria ser obtido pelo
comprador no prazo de 30 dias.
Tal cláusula ainda dispõe que, não contratado o financiamento
nesse prazo de 30 dias, o saldo do preço passaria a sofrer correção monetária e juros previstos no
quadro resumo até a assinatura do contrato de financiamento.
Pelo confronto das cláusulas 4.4 e 4.9 com essa cláusula 8.1., 'b',
constata-se que os autores têm razão quando alegam haver entre elas flagrante contradição.
Pelas duas primeiras cláusulas, o saldo do preço deve ser pago
até a expedição do habite-se e, a partir da data dessa expedição, incidem juros de 1% ao mês.
Pela 8.1, 'b', ao contrário, expedido o habite-se, o comprador é
convocado para comparecer em 72 horas, recebe os documentos necessários para pedir o
financiamento e deve obtê-lo, a partir daí, em trinta dias. Somente se não conseguir o
financiamento nesse prazo é que incidem juros.
Segundo essa cláusula 8.1, 'b', portanto, em interpretação a
contrário senso, não há incidência de juros se observado o prazo de trinta dias, computado do
término da convocação de 72 horas após a expedição do habite-se. Não há possibilidade, assim,
de incidência de juros a partir da data da expedição do habite-se, ao contrário do que estatuem as
cláusulas 4.4. e 4.9.
Havendo contradição entre as cláusulas, deve prevalecer a
intepretação mais favorável aos consumidores, como dispõe o art. 47 do Código de Defesa do
Consumidor.
Tal interpretação, ademais, é a que respeita a lógica do contrato,
pois não há sentido em apenar o consumidor com juros se não há atraso a ele imputável. Se as rés
só fornecem os documentos necessários ao pedido de financiamento após a obtenção do habite-se,
os consumidores não podem ser penalizados com incidência de juros antes que possam pedir o
financiamento.

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Apelação Cível no 1000826-87.2018.8.26.0451 -Voto no 2073
5
Conforme alegado na petição inicial, os autores só receberam
todos os documentos necessários para pedir o financiamento em 22.05.2015. Essa alegação não
foi refutada devidamente pelas rés na contestação, tornando-se, portanto, incontroversa por falta
de impugnação específica.
O prazo para obtenção do financiamento, portanto, venceu trinta
dias depois.
Quanto à data da celebração do financiamento, está datado de
29.05.2015, de modo que foi obtido antes do término do prazo de trinta dias e, portanto, conforme
a cláusula 8.1, 'b', não incidem juros.
Em suma quanto a esse tópico, é improcedente o pedido
declaratório de nulidade das cláusulas 4.4 e 4.9. Não obstante, a disposição dessas cláusulas, de
incidência de juros a partir do habite-se, fica afastada, porque conflitante com disposição mais
favorável aos consumidores, da cláusula 8.1, 'b'. Procede, ainda, o pedido de que seja
considerado como termo inicial do prazo de trinta dias para obtenção do financiamento a data de
22.05.2015. Declara-se, ainda, que o financiamento foi obtido antes do fim dos trinta dias, de
modo que não havia motivo para incidência de juros.
2. Reajuste mensal ou anual:
O contrato prevê que as parcelas do preço sofreriam reajuste
pelos índices de correção monetária previstos, INCC e depois IGPM, aplicados mensalmente.
Sobre o tema, como salientado pelos autores, a Lei 9.069/1995,
em seu art. 28, vedou reajustes inferiores a um ano em contratos com cláusula de correção
monetária que reflita a variação ponderada dos custos dos insumos utilizados, como é o caso do
compromisso em questão, no qual há previsão de aplicação do INCC, que reflete a variação dos
custos de insumos da construção civil.
As rés argumentam que tal norma somente se aplica a contratos
celebrados em URV e convertidos em real, situação que difere do presente caso. Mas não lhes
assiste razão, porque, como expressamente previsto no § 3o, III, desse art. 28, tal norma se aplica
inclusive a todos os contratos firmados a partir de 1o.07.1994. (...)
É certo que, como também observado pelos autores, sobreveio a
Lei 10.931/2004, dispondo sobre o tema, alterando parcialmente o que dispunha a Lei 9.069/95.
Com efeito, dispõe o art. 46 caput da Lei 10.931:
'Art. 46. Nos contratos de comercialização de imóveis, de
financiamento imobiliário em geral e nos de arrendamento mercantil de imóveis, bem como nos
títulos e valores mobiliários por eles originados, com prazo mínimo de trinta e seis meses, é
admitida estipulação de cláusula de reajuste, com periodicidade mensal, por índices de preços
setoriais ou gerais ou pelo índice de remuneração básica dos depósitos de poupança'.
Essa previsão é complementada pelo art. 47, segundo o qual:
'Art. 47. São nulos de pleno direito quaisquer expedientes que, de
forma direta ou indireta, resultem em efeitos equivalentes à redução do prazo mínimo de que trata
o caput do art. 46.

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Apelação Cível no 1000826-87.2018.8.26.0451 -Voto no 2073
6
Parágrafo único. O Conselho Monetário Nacional poderá
disciplinar o disposto neste artigo'.
Portanto, a partir da Lei 10.931, por força da previsão de seu art.
46, passou-se a admitir exceção ao reajuste anual, permitindo-se o mensal, mas somente para
contrato de comercialização de imóveis com prazo mínimo de trinta e seis meses.
No caso concreto, o compromisso foi firmado em 20.03.2013, com
previsão de entrega da unidade, com quitação do preço, até julho de 2015. O compromisso,
portanto, tem prazo inferior a 36 meses. Ausente a exceção prevista no art. 46 da Lei 10.931,
aplica-se a regra geral, de reajuste anual, vedado em periodicidade inferior.
É certo que a cláusula do compromisso contém redação pela qual
estabelece que o prazo de construção do empreendimento é de 38 meses, a contar de maio de
2012, mas o que importa é que o compromisso com os autores teve periodicidade inferior a 36
meses e, portanto, não se admitem reajustes mensais.
Impõe-se, assim, a revisão do cálculo para aplicação de reajustes
anuais e não mensais” (sic, fls. 306 a 312).
A irresignação, insisto, não tece uma linha a respeito; somente
repete a genérica contestação - sem lograr com isto levantar objeção minimamente aproveitável à
fundamentação em lume -, como se o julgamento de 1a Instância inexistisse e o conhecimento da
controvérsia fosse de competência originária desta E. Corte.
Ora, impendia às apelantes, e não o fizeram, demonstrar os
porquês de seu inconformismo com pertinência e correlação à inteligência da r. sentença, de sorte
a permitir não apenas o contraditório pelo adverso, mas também para fixar os limites de atuação
deste E. Órgão ad quem (devolutividade); cumpria-lhes por igual, e disto se olvidaram, externar
sua causa de pedir recursal com os elementos descritivos aplicáveis ao caso sub judice, segundo
determina o princípio da dialeticidade - afinal, “da mesma forma que se faz necessária a
impugnação específica na contestação, deve o apelante impugnar ponto por ponto da sentença,
sob pena de não se transferir ao Juízo 'ad quem' o conhecimento da matéria em discussão
('tantum devolutum quantum appellatum')” (STJ, 4a Turma: Recurso Especial no 50.036/PE).
À falta desses cuidados, inviável a análise das queixas recursais
(a apelação devolve à E. 2a Instância o conhecimento da matéria impugnada, donde, se nada
realmente se impugna, nenhuma questão é submetida a reexame).
A propósito, “disse muito bem Seabra Fagundes que, se o
recorrente não dá 'as razões do pedido de novo julgamento, não se conhece do recurso por
formulado sem um dos requisitos essenciais'. É que sem explicitar os motivos da impugnação, o
Tribunal não tem sobre o que decidir e a parte contrária não terá de que se defender. Por isso é
que todo pedido, seja inicial seja recursal, é sempre apreciado, discutido e solucionado a partir
da causa de pedir (isto é, de sua motivação)” (JÚNIOR, Humberto Theodoro - “Curso de Direito
Processual Civil”, vol. I, 54a ed. rev. e atual. - Rio de Janeiro: Forense, 2013, p. 621).
Nesse sentido, exemplificativamente:
“Recurso - Apelação - Arrazoado recursal em que não se declinam
os fundamentos da impugnação que se quer opor à sentença - Ausência de impugnação específica
às razões de decidir - Princípio da dialeticidade - Ofensa ao art. 1010, II e III, CPC/2015 -

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Apelação Cível no 1000826-87.2018.8.26.0451 -Voto no 2073
7
Inadmissibilidade manifesta - Precedentes - Recurso não conhecido, majorados honorários para
15% (CPC/2015, por seu art. 85, §11)” (TJSP, 15a Câmara de Direito Privado: Apelação no
1053346-15.2015.8.26.0100).
“Ação visando ao cumprimento de seguro prestamista - Parcial
procedência - Apelação que não impugna os fundamentos do decisum contra o qual se insurge,
limitando-se a repetir literal e integralmente a contestação, além de deduzir considerações
genéricas que não confrontam a motivação da r. sentença - Inadmissibilidade - Descumprimento
do art. 1.010, II e III, do CPC - Não conhecimento” (TJSP, 16a Câmara de Direito Privado:
Apelação no 1029021-34.2018.8.26.0564).
“Ação indenizatória. Aquisição de unidade condominial em
construção. Improcedência. Apelação da autora que não impugna os fundamentos do decisum
contra o qual se insurge. Inadmissibilidade. Motivação da r. sentença jamais confrontada, em
ofensa ao art. 1.010, II e III, do Código de Processo Civil. Não conhecimento” (Apelação no
0006088-38.2013.8.26.0248, desta E. Câmara).
“Agravo regimental. Compra e venda. Rescisão contratual.
Repetição literal dos argumentos dispostos na exordial, sem impugnação específica dos capítulos
da sentença. Ausência de novas razões a ensejar a reforma da decisão. Artigo 1010 e seguintes do
Código de Processo Civil. Recurso a que se nega provimento” (TJSP, 7a Câmara de Direito
Privado: Agravo Regimental no 0025066-46.2013.8.26.0577/50000).
Por tudo, em relação ao mérito, ao jamais impugnar as razões de
decidir empregadas em 1a Instância, o recurso incorreu em inépcia, descumprindo o art. 1.010, II e
III, do Código de Processo Civil e quedando por isto, na extensão em lume, impassível de
enfrentamento.
Do exposto, proponho seja a apelação PARCIALMENTE
CONHECIDA e, nesta extensão, DESPROVIDA, elevando-se para vinte por cento da
condenação os honorários advocatícios sucumbenciais que as rés pagarão aos patronos do autor,
presente o trabalho acrescido nesta sede (art. 85, § 11, do Código de Processo Civil).
CARLOS GOLDMAN
RELATOR