Tribunal: TJSP
Processo: 1029701-19.2019.8.26.0100
Classe: Apelação Cível / Promessa de Compra e Venda
Órgão julgador: Pedro Baccarat
Órgão colegiado: 36a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-03-06
Data de publicação: 2020-03-06

Ementa:
Compromisso de compra e venda. Rescisão imotivada por iniciativa dos compradores. Retenção de 25% do valor pago à vendedora. Precedentes da Câmara. Devolução de uma só vez, com correção monetária desde o desembolso e juros de mora a partir do trânsito em julgado. Recurso parcialmente provido.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2020.0000164461
ACÓRDÃO
Vistos,
relatados
e
discutidos
estes
autos
de
Apelação
Cível
no
1029701-19.2019.8.26.0100, da Comarca de São Paulo, em que é apelante ORANGE YP
EMPREEDIMENTO IMOBILIÁRIO LTDA, são apelados ANA LUIZA DE PAULA
BARROS XAVIER CARNEIRO e RICARDO DA SILVA LOPES.
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 36a Câmara de Direito Privado
do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Deram provimento em
parte ao recurso. V. U., de conformidade com o voto do relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores WALTER EXNER
(Presidente) e MILTON CARVALHO.
São Paulo, 6 de março de 2020.
PEDRO BACCARAT
Relator
Assinatura Eletrônica

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Apelação Cível no 1029701-19.2019.8.26.0100 -Voto no 36.631
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APELAÇÃO No 1029701-19.2019.8.26.0100
APELANTE: Orange YP Empreendimento Imobiliário Ltda
APELADOS: Ricardo da Silva Lopes; Ana Luiza de Paula Barros
Xavier Carneiro
COMARCA: São Paulo Foro Central 17a Vara Cível
Compromisso de compra e venda. Rescisão imotivada por
iniciativa dos compradores. Retenção de 25% do valor pago à
vendedora. Precedentes da Câmara. Devolução de uma só vez,
com correção monetária desde o desembolso e juros de mora a
partir do trânsito em julgado. Recurso parcialmente provido.
VOTO No 36.631
Vistos.
Trata-se
de
apelação
interposta
contra sentença que julgou parcialmente procedente ação de
rescisão de compromisso de compra e venda de imóvel. O
magistrado, Doutor Paulo Rogério Santos Pinheiro, determinou que
a promitente vendedora devolva aos Autores as parcelas pagas,
acrescidas de correção monetária desde cada vencimento e de juros
de mora a partir do trânsito em julgado, limitada a retenção a 20%,
nos termos do art. 413 do Código Civil.
Apela a Ré alegando que não há
abusividade na Cláusula VIII do contrato, pois a Lei 13.786/18
autoriza a retenção de até 50% dos valores pagos nos

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empreendimentos com afetação de patrimônio, anotando-se que a
rescisão se deu por desistência dos compromissários compradores.
Subsidiariamente pede que a correção monetária incida desde o
ajuizamento da ação, nos temos do art. 1o, §2o da Lei 6.899/81.
Recurso tempestivo, preparado e
respondido.
É o relatório.
Ricardo da Silva Lopes e Ana Luiza
de Paula Barros Xavier Carneiro ajuizaram ação contra Orange YP
Empreendimento Imobiliário Ltda alegando que, em junho de
2017, adquiriram da Ré um imóvel, mas não tiveram condições
financeiras de continuar os pagamentos. Pretendem a rescisão do
contrato e a devolução de R$ 129.299,24, equivalentes a 90% do
valor pago.
A Ré, por seu turno, alega que a Lei
no 13.786/18 prevê a possibilidade de retenção das parcelas pagas
quando o empreendimento for submetido ao regime de afetação,
como no caso.
Os compradores têm direito de
rescindir o contrato e ver restituídas as parcelas pagas, sendo
autorizada a retenção de parte do valor para despesas

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administrativas suportadas pela vendedora, como preceituam as
Súmulas 1 e 2 do TJ/SP: “O compromissário comprador de imóvel,
mesmo inadimplente, pode pedir a rescisão do contrato e reaver as
quantias pagas, admitida a compensação com gastos próprios de
administração e propaganda feitos pelo compromissário vendedor,
assim como com o valor que se arbitrar pelo tempo de ocupação do
bem”. “A devolução das quantias pagas em contrato de
compromisso de compra e venda de imóvel deve ser feita de uma só
vez, não se sujeitando à forma de parcelamento prevista para a
aquisição”.
A Súmula 543 do Superior Tribunal
de Justiça contém o mesmo entendimento: “Na hipótese de
resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel
submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a
imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador
- integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente
vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o
comprador quem deu causa ao desfazimento”.
No caso, não são aplicáveis as regras
introduzidas pela Lei do Distrato Imobiliário, que entrou em vigor
em 27 de dezembro de 2018, pois o contrato foi firmado em junho
de 2017, o que obsta a retenção maior prevista para os
empreendimentos com regime de afetação, impondo-se, antes, a
observância do critério fixado consoante o direito da época,
jurisprudencialmente definido.

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É o caso de reconhecer o direito de
retenção de 25% do saldo dos valores pagos, conforme já se
manifestou esta Câmara: “Compromisso de compra e venda de
imóvel. Rescisão contratual a pedido do compromissário, sem
culpa do promitente. Negócio jurídico sujeito à Lei 8.078/90.
Abusividade, em tais pactos, da disposição que preveja a perda dos
valores pagos. Cabimento da devolução reconhecido pelas
Súmulas 1, 2 e 3 desta Corte, admitida a retenção de 25% para
cobrir as despesas do empresário. Correção monetária devida
desde o desembolso e juros apenas a partir do trânsito em julgado.
Entendimento nesse sentido firmado pelo STJ. Cabimento da
dedução de débitos de condomínio e IPTU, até o limite do crédito.
Apelação parcialmente provida” (Apelação no 1002830-51.2017,
relator Desembargador Arantes Theodoro, j. 29.04.2019).
E o STJ: “A jurisprudência desta
Corte tem considerado razoável, em resolução de contrato de
compra e venda de imóvel por culpa do comprador, que o
percentual de retenção, pelo vendedor, de parte das prestações
pagas, seja arbitrado entre 10% e 25%, conforme as circunstâncias
de cada caso, avaliando-se os prejuízos suportados” (STJ, AgInt
no AREsp 1.200.273/DF, Rel. Min. Marco Buzzi, 4a Turma, j.
19.06.2018).
A
atualização
monetária
não
configura acréscimo ao valor devido, antes simples reajuste do

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poder de compra da moeda, de sorte que é devida desde cada
desembolso efetuado pelos Autores.
Os juros de mora devem incidir a
partir do trânsito em julgado do acórdão, conforme já decidiu o
Superior Tribunal de Justiça: “Com efeito, o Tribunal de origem
decidiu em harmonia com a jurisprudência desta Corte Superior,
que adotou o posicionamento de que se promitente comprador deu
causa
à
rescisão
contratual
em
decorrência
do
seu
inadimplemento, é deste a mora. Assim, não cabe juros de mora
desde a citação, mas a partir do trânsito em julgado da decisão
judicial que fixa o valor a ser devolvido” (AREsp 1.082.169, Min.
Paulo de Tarso Sanseverino, j. 20.09.2018).
Ante
o
exposto,
dá-se
parcial
provimento ao recurso para aumentar a porcentagem de retenção
para 25%. Arcará a Ré com o pagamento de honorários
advocatícios de 10% do valor atualizado da condenação, e os
Autores com honorários de 10% sobre a diferença entre o valor
atualizado da causa e o da condenação.
Pedro Baccarat
Relator