Tribunal: TJSP
Processo: 1040732-63.2019.8.26.0576
Classe: Apelação Cível / Promessa de Compra e Venda
Órgão julgador: José Joaquim dos Santos
Órgão colegiado: 2a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-11-26
Data de publicação: 2020-11-27

Ementa:
Apelação Cível – Rescisão contratual – Taxa de Fruição – Fixação descabida – Posse precária incontroversa – Incidência de taxa que somente se justificaria pela efetiva ocupação do lote ou caso houvesse prova de proveito econômico da parte autora sobre este, o que não ocorreu – Contrato que teve por objeto lote de terreno sem construção.

Sucumbência – Ação que foi julgada procedente

Ementa:

Apelação Cível – Rescisão contratual – Taxa de Fruição – Fixação descabida – Posse precária incontroversa – Incidência de taxa que somente se justificaria pela efetiva ocupação do lote ou caso houvesse prova de proveito econômico da parte autora sobre este, o que não ocorreu – Contrato que teve por objeto lote de terreno sem construção.

Sucumbência – Ação que foi julgada procedente para declarar rescindido o contrato e determinar a restituição de valores pagos – Parte autora que decaiu de parte mínima do pedido – Rés que deverão arcar integralmente com o ônus sucumbencial.

Honorários advocatícios – Proveito econômico obtido pela parte autora que corresponde aos valores que lhe serão restituídos – Majoração do percentual justificada – Recurso da autora provido.

Apelação Cível – Rescisão contratual – Restituição de valores – Percentual fixado pela sentença que se mostra suficiente para remunerar as despesas administrativas suportadas pelas rés – Possibilidade de nova alienação do bem – Majoração descabida.

Corretagem – Dever de prestação de informação ao consumidor não cumprido – Necessidade de especificação clara do valor da comissão de corretagem até o momento da celebração o contrato – Informação que não foi prestada a contento à consumidora autora – Cláusula redigida de forma genérica – Afronta ao direito de informação caracterizada – Ausência de comprovação da efetiva prestação de serviços e do pagamento ou repasse de verbas a corretores – Retenção indevida – Verbas que devem ser incluídas no cálculo do montante a ser restituído à compradora – Recurso das rés improvido.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2020.0000962644
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível no
1040732-63.2019.8.26.0576, da Comarca de São José do Rio Preto, em que é
apelante/apelada LUCELIA RODRIGUES DE SOUZA (JUSTIÇA GRATUITA), são
apelados/apelantes SPE JARDIM DOS IPÊS BADY EMPREENDIMENTOS
IMOBILIARIOS LTDA e 1003 JDI BADY EMPREENDIMENTO IMOBILIÁRIO
SPE LTDA.
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 2a Câmara de Direito Privado
do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Por maioria, deram
provimento ao recurso da autora e negaram provimento ao recurso da ré. Declara
voto contrário o 3o juiz, de conformidade com o voto do relator, que integra este
acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores JOSÉ JOAQUIM DOS
SANTOS (Presidente), ALVARO PASSOS, GIFFONI FERREIRA, REZENDE
SILVEIRA E PENNA MACHADO.
São Paulo, 25 de novembro de 2020.
JOSÉ JOAQUIM DOS SANTOS
Relator
Assinatura Eletrônica

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Voto no 37323
Apelação Cível no 1040732-63.2019.8.26.0576
Comarca: 5a Vara Cível da Comarca de São José do Rio Preto
Apelantes: LUCELIA RODRIGUES DE SOUZA E OUTRAS
Apeladas: SPE JARDIM DOS IPÊS BADY EMP IMOB LTDA E OUTRAS
Juiz: Lincoln Augusto Casconi
Apelação Cível
Rescisão contratual
Taxa de Fruição

Fixação descabida Posse precária incontroversa Incidência
de taxa que somente se justificaria pela efetiva ocupação do
lote ou caso houvesse prova de proveito econômico da parte
autora sobre este, o que não ocorreu Contrato que teve por
objeto lote de terreno sem construção.
Sucumbência Ação que foi julgada procedente para declarar
rescindido o contrato e determinar a restituição de valores
pagos Parte autora que decaiu de parte mínima do pedido
Rés que deverão arcar integralmente com o ônus sucumbencial.
Honorários advocatícios
Proveito econômico obtido pela
parte autora que corresponde aos valores que lhe serão
restituídos Majoração do percentual justificada Recurso da
autora provido.
Apelação Cível Rescisão contratual Restituição de valores
Percentual fixado pela sentença que se mostra suficiente para
remunerar as despesas administrativas suportadas pelas rés
Possibilidade de nova alienação do bem
Majoração
descabida.
Corretagem
Dever de prestação de informação ao
consumidor não cumprido
Necessidade de especificação
clara do valor da comissão de corretagem até o momento da
celebração o contrato
Informação que não foi prestada a
contento à consumidora autora Cláusula redigida de forma
genérica Afronta ao direito de informação caracterizada
Ausência de comprovação da efetiva prestação de serviços e do
pagamento ou repasse de verbas a corretores
Retenção
indevida
Verbas que devem ser incluídas no cálculo do
montante a ser restituído à compradora
Recurso das rés
improvido.
Cuida-se de ação de rescisão contratual cumulada
com pedido restituição de valores ajuizada por Lucelia Rodrigues de Souza em

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face de SPE Jardim dos Ipês Bady Empreendimentos Imobiliarios Ltda e 1003
JDI - Bady Empreendimento Imobiliário SPE Ltda. julgada parcialmente
procedente pela r. sentença de fls. 168/174, cujo relatório se adota.
As rés opuseram embargos de declaração a fls.
177/181, que foram rejeitados pela r. sentença de fl. 182.
Inconformadas, apelam ambas as partes.
A autora, a fls. 185/192, pretende o afastamento da
indenização fixada a título de taxa de fruição, no importe de 0,5% do valor
mensal do contrato, ao argumento de que se trata de aquisição de terreno sem
qualquer construção que jamais foi ocupado pela adquirente. Afirma que não
havendo prova de que a parte autora tenha ocupado ou usufruído do imóvel,
descabida a fixação de indenização a este título. Pretende, ainda, o
afastamento de sua condenação ao pagamento de honorários advocatícios,
por entender que não era o caso de reconhecimento da sucumbência
recíproca, na medida em que sucumbiu de parte mínima dos pedidos iniciais.
Ademais, afirma que a fixação dos honorários em favor de seu patrono no
importe de 10% sobre o valor a ser restituído equivale a aproximadamente um
salário mínimo vigente, motivo pelo qual pretende a majoração do percentual
para 20%.
As rés, a fls. 209/223, pretendem a reforma da
sentença para que seja majorado o percentual de retenção para 25%, nos
termos da cláusula 6a, I, do contrato, previsão que se afigura legal e razoável.
Requerem, ainda, a condenação da autora ao pagamento da comissão de
corretagem, ao argumento de que a transferência da obrigação de pagamento
à adquirente restou esclarecida no contrato.
Recurso tempestivo, preparado o das rés e isento

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de preparo o da autora por litigar sob os auspícios da gratuidade processual.
A autora apresentou contrarrazões a fls. 230/243.
É o relatório.
Presentes os requisitos, foi possível o juízo positivo
de admissibilidade do recurso, razão pela qual processado, estando em
condições de julgamento.
1 - O recurso da autora está em vias de ser provido.
Respeitado o entendimento do digno magistrado
sentenciante, assiste razão à autora quanto à pretensão de afastamento da
dedução arbitrada a título de taxa de fruição, no importe de 0,5% mensal do
valor do contrato.
De fato, não se ignora que, no caso, a despeito de a
autora se encontrar na posse precária do imóvel desde a assinatura do
contrato, tem-se que a incidência da taxa de ocupação somente se justificaria
pela efetiva ocupação do lote ou caso, de alguma forma, houvesse prova de
proveito econômico da autora sobre este, o que não ocorreu.
Cumpre ressaltar que o contrato tem por objeto lote
de terreno sem construção (fl. 27) e, portanto, sem valor de uso, não se
podendo afirmar sem sombra de dúvidas que a parte vendedora tenha deixado
de auferir lucro ao ter sido impedida de sua fruição direta.
Por outro lado, tendo em vista que a ação foi
julgada procedente para declarar rescindido o contrato e determinar a
restituição de valores pagos, somente tendo a parte autora sucumbido em

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relação ao ressarcimento de valores devidos a título de IPTU e taxas
condominiais - desde que comprovados os pagamentos em sede de liquidação
de sentença - de modo que é de rigor o reconhecimento do decaimento desta
de parte mínima do pedido e o afastamento de sua condenação ao pagamento
de verba honorária em favor do patrono das rés.
Outrossim, em vista do baixo valor do proveito
econômico obtido pela parte autora, correspondente aos valores a serem
restituídos a esta, cabível a majoração dos honorários devidos em favor de seu
patrono para o percentual de 20% sobre tais verbas.
2 - O recurso da ré não está em vias de ser provido.
Com relação ao percentual de retenção arbitrado,
importa salientar que, de fato, ainda que considerada a hipótese de rescisão
contratual por culpa do compromissário comprador, esta egrégia Corte tem
decidido pela fixação do percentual de retenção entre 10 a 25% da quantia
paga.
Todavia, a retenção do montante pretendido pela
apelante se mostra evidentemente abusiva, ainda que fundada em cláusulas
constantes do contrato firmado pelas partes.
Ponderando-se os elementos coligidos nos autos,
em especial o número de parcelas pagas pela autora e o valor por elas
representado, bem como considerando que haverá nova alienação do bem,
razoável a adequação da cláusula de decaimento nos termos do entendimento
do MM. Juízo “a quo”, afigurando-se suficiente a retenção de 10% sobre a
totalidade dos valores pagos título de compensação pelas despesas
administrativas suportadas pelas rés.

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Melhor sorte não assiste ao recurso das rés quanto
à pretensão de retenção de valores a título de comissão de corretagem
imobiliária.
No que tange a tais verbas, importa salientar que se
impõe o dever de prestação de informação ao consumidor, até o momento da
celebração do contrato de promessa de compra e venda, do preço total de
aquisição da unidade imobiliária, especificando-se o valor da comissão de
corretagem.
No caso em exame, em vista das alegações
lançadas pelas rés, extrai-se que tal informação não foi prestada a contento à
consumidora autora no contrato de fls. 26/36, não se afigurando suficiente a
informação constante da cláusula sexta, parágrafo primeiro, inciso II, que prevê
de maneira genérica o “Ressarcimento da comissão paga pela PROMITENTE
VENDEDORA à Imobiliária Intermediadora do presente negócio, no valor
correspondente a até 6% (seis por cento) do valor do contrato, corrigida tal
comissão desde o desembolso até a data da efetiva liquidação deste
ressarcimento” (fl. 32).
Ademais, não há nos autos comprovação da efetiva
prestação de serviços de corretagem imobiliária e do pagamento ou repasse
de verbas a corretores pela vendedoras rés.
Logo, de rigor a inclusão de tais verbas no cálculo
montante a ser restituído à compradora autora, restando indevida retenção de
qualquer valor a este título.
3 - Por fim, apenas com o propósito de se evitar a
oposição de embargos declaratórios, convém lembrar que para se ter a
matéria como prequestionada, não se exige o “pronunciamento explícito”

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acerca dos dispositivos legais tidos como afrontados, bastando que se decida
sobre as matérias jurídicas nele insertas.
4 - Ante o exposto, dá-se provimento ao recurso da
autora e nega-se provimento ao recurso da ré.
JOSÉ JOAQUIM DOS SANTOS
Relator

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Voto no 30678/2020
Apelação Cível no 1040732-63.2019.8.26.0576
Comarca: São José do Rio Preto
Apelante/Apelado: Lucelia Rodrigues de Souza
Apdos/Aptes: Spe Jardim dos Ipês Bady Empreendimentos Imobiliarios
Ltda e 1003 Jdi Bady Empreendimento Imobiliário Spe Ltda
DECLARAÇÃO DE VOTO No 30678
Com todo o respeito que me merece o ilustrado prolator da decisão de
Relatoria, não há como se concordar com o R. Voto; é que dera-se desconto de apenas
dez por cento, quando jurisprudência desta Câmara orça esse “quantum” sempre em
torno de 20 ou 25% - e este último percentual há sido acatado em inúmeras decisões do
Magnífico SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTIÇA – e por sinal do mesmo Relator o
Voto no 36.447 onde S.Exa. manda à retenção de 25% dos valores pagos – e aqui os
situa em 10%.
Ante isso, por minha decisão, apresentava divergência, para, ante o caso
concreto, elevar a retenção para 20% dos valores pagos, e no mais de acordo com o R.
Voto.
L. B. Giffoni Ferreira

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Acórdãos
Eletrônicos
JOSE JOAQUIM DOS SANTOS
1357AA95
8
8
Declarações de
Votos
LUIZ BEETHOVEN GIFFONI FERREIRA
135B2B14
Para conferir o original acesse o site:
https://esaj.tjsp.jus.br/pastadigital/sg/abrirConferenciaDocumento.do, informando o processo
1040732-63.2019.8.26.0576 e o código de confirmação da tabela acima.