Tribunal: TJSP
Processo: 1111714-46.2017.8.26.0100
Classe: Apelação Cível / Promessa de Compra e Venda
Órgão julgador: Costa Netto
Órgão colegiado: 6a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-08-13
Data de publicação: 2020-08-13

Ementa:
APELAÇÃO - Compromisso de compra e venda – Rescisão a que deram causa os compradores – Partes que devem voltar ao estado anterior – Devolução dos valores pagos, com retenção de 20%, como indenização pelas perdas e danos decorrentes do desfazimento do negócio – Juros de mora desde o trânsito em julgado – Recursos providos em parte.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2020.0000639375
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível no
1111714-46.2017.8.26.0100, da Comarca de São Paulo, em que é apelante/apelado
REZENDE TARUMÃ BRÁS EMPREENDIMENTO IMOBILIÁRIO SPE LTDA., são
apelados/apelantes JOANA MELISSA CHAVEZ QUISPE e MARIO QUISPE
LIMACHI.
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 6a Câmara de Direito Privado
do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Deram provimento
em parte aos recursos. V. U., de conformidade com o voto do relator, que integra este
acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores PAULO ALCIDES
(Presidente sem voto), ALEXANDRE MARCONDES E ANA MARIA BALDY.
São Paulo, 13 de agosto de 2020.
COSTA NETTO
Relator
Assinatura Eletrônica

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Apelação Cível no 1111714-46.2017.8.26.0100 -Voto no 9557
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Apelação Cível no 1111714-46.2017.8.26.0100
Apelante/Apelado: Rezende Tarumã Brás Empreendimento Imobiliário Spe Ltda.
Apdos/Aptes: Joana Melissa Chavez Quispe e Mario Quispe Limachi
Comarca:São Paulo
Juiz 1o Grau: Mariana de Souza Neves Salinas
Voto no 9557
APELAÇÃO - Compromisso de compra e venda – Rescisão
a que deram causa os compradores – Partes que devem voltar
ao estado anterior – Devolução dos valores pagos, com
retenção de 20%, como indenização pelas perdas e danos
decorrentes do desfazimento do negócio – Juros de mora desde
o trânsito em julgado – Recursos providos em parte.
Cuida-se de duas apelações interpostas contra a r.
sentença de fls. 101/107 que julgou parcialmente procedentes os
pedidos formulados em ação de rescisão contratual c.c. devolução de
quantias pagas, para declarar a resolução do compromisso de compra
e venda e condenar a requerida à devolução das parcelas pagas pelo
compromissário comprador com retenção de 25% do montante
adimplido a título de multa, com correção desde o desembolso e juros
de mora desde a citação.
Irresignada, recorre a vendedora, alegando a regularidade
da retenção contratualmente prevista ou, subsidiariamente, que seja
majorado o percentual de desconto e afastada a incidência de juros

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desde a citação, atribuindo-se aos autores o ônus sucumbencial.
Recorrem
também
os
compradores,
buscando
a
majoração do valor devolvido para 90% das parcelas pagas e a
atribuição da sucumbência à requerida.
Recursos preparados (fls. 125 e 141).
Contrarrazões às fls. 142/152 e 155/160.
É o relatório.
Cuida-se de ação por meio da qual os autores pretendem
a rescisão de compromisso de compra e venda de imóvel com a
devolução de 90% do valor pago.
A r. sentença acolheu em parte o pedido, declarando a
resolução contratual e determinando a devolução de 25% dos valores
pagos.
Inconformadas, recorrem ambas as partes.
De início, anote-se que não há recurso quanto à atribuição
da rescisão à conduta dos compradores.
Nesse quadro, deve ser restaurado o estado anterior das
partes por meio da restituição dos valores pagos às incorporadoras com
a ressalva da indenização pelos prejuízos causados pelo desfazimento
do negócio, tudo para manter o equilíbrio entre as partes e evitar o
enriquecimento sem causa.
Nesse sentido:“(...) em havendo rescisão do compromisso
de compra e venda, o desfazimento da relação contratual implica,
automaticamente,
como
decorrência
lógica
e
necessária,
na
restituição das prestações pagas, reservada uma parte, que fica

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deduzida, em favor da alienante, para ressarcir-se de despesas
administrativas, sendo desnecessário que tal devolução conste nem do
pedido exordial (quando o autor é o vendedor), nem da contestação
(quando o autor é o comprador), por inerente à natureza da lide” (REsp
500038 / SP Ministro ALDIR PASSARINHO JUNIOR).
Sobre o tema este E. Tribunal consolidou o entendimento
por meio das seguintes súmulas:
“Súmula 1: O Compromissário comprador de imóvel, mesmo
inadimplente, pode pedir a rescisão do contrato e reaver as
quantias pagas, admitida a compensação com gastos
próprios
de
administração
e
propaganda
feitos
pelo
compromissário vendedor, assim como com o valor que se
arbitrar pelo tempo de ocupação do bem.”
“Súmula 2: A devolução das quantias pagas em contrato de
compromisso de compra e venda de imóvel deve ser feita de
uma só vez, não se sujeitando à forma de parcelamento
prevista para a aquisição.”
Com efeito, José Osório de Azevedo Junior (Compromisso
de compra e venda 5a ed. p. 200/201 Malheiros) observa que a
questão continua agitando os tribunais, não sendo fácil ao intérprete
extrair regras amplas. Contudo, no que diz respeito ao percentual da
devolução se deve levar em conta as circunstâncias do caso, o que faz
variar esse valor. Prossegue colacionando decisões que determinam
desde a devolução de 90%, até aquelas que estabelecem o percentual
de 0% caso este em que o bem esteve durante longo período de posse
dos adquirentes. E essa seria segundo esse autor uma das circunstâncias
de maior relevância para a fixação do valor da devolução.
Observando esses parâmetros e, além disso, o fato de

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que a requerida/apelante poderá vender novamente o imóvel, mais
adequado para as circunstâncias da causa o percentual de retenção
20% dos valores pagos, pois não gera enriquecimento sem causa para
nenhuma das partes e é suficiente para indenizar as incorporadoras de
seus prejuízos, evitando o alegado desequilíbrio financeiro, conforme
entendimento desta C. Câmara.
De outro lado, conforme entendimento assentado por esta
6a Câmara em consonância com posição do C. STJ, “Os juros
moratórios, na hipótese de resolução do compromisso de compra e
venda de imóvel por iniciativa dos promitentes compradores, devem
incidir a partir da data do trânsito em julgado, posto que inexiste mora
anterior do promitente vendedor.” (Resp no 1.617.652-DF, 3a Turma, Min.
Nancy Andrigui, j. 26.09.2017)
É de rigor, por isso, a aplicação dos juros de mora desde o
trânsito em julgado da decisão.
Reformada a r. sentença para reduzir o percentual de
retenção e alterar o termo inicial da aplicação dos juros, persiste a
sucumbência recíproca como fixada em primeiro grau.
Daí por que se dá parcial provimento aos recursos.
JOSÉ CARLOS COSTA NETTO
Relator