Tribunal: TJSP
Processo: 1016697-52.2017.8.26.0562
Classe: Apelação Cível / Troca ou Permuta
Órgão julgador: A.C.Mathias Coltro
Órgão colegiado: 5a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-09-04
Data de publicação: 2020-09-08

Ementa:
Ação Anulatória – Celebração de contrato de permuta de um lote pertencente aos autores por 02 apartamentos a serem construídos pelas rés - Requeridas que, após o contrato, ludibriaram os requerentes, idosos com mais de 70 anos de idade, obtendo procuração por meio da qual simularam a venda do terreno – Ausência de comprovação do pagamento do preço – Anulação do negócio e dos respectivos

Ementa:
Ação Anulatória – Celebração de contrato de permuta de um lote pertencente aos autores por 02 apartamentos a serem construídos pelas rés - Requeridas que, após o contrato, ludibriaram os requerentes, idosos com mais de 70 anos de idade, obtendo procuração por meio da qual simularam a venda do terreno – Ausência de comprovação do pagamento do preço – Anulação do negócio e dos respectivos registros na matrícula do imóvel – Necessidade – Fixação de taxa de ocupação – Admissibilidade – Reintegração imediata dos autores na posse do bem – Razoabilidade – Litigância de má-fé das rés configurada – Sentença mantida - Recurso desprovido.

Inteiro teor:
TRIBUNAL DE JUSTIÇA
PODER JUDICIÁRIO
São Paulo
Registro: 2020.0000722667
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível no
1016697-52.2017.8.26.0562, da Comarca de Santos, em que são apelantes JORDÂNIA
CONSTRUTORA
&
INCORPORADORA
LTDA.
e
MARRAKECH
EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS SPE LTDA, são apelados MARIA
MARTINS GOMES CARDOSO E OUTRO, JOSÉ TAVARES MARTINS
LOUREIRO e ANTÔNIO GOMES CARDOSO.
ACORDAM, em 5a Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça de
São Paulo, proferir a seguinte decisão: "Negaram provimento ao recurso. V. U.", de
conformidade com o voto do Relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Exmos. Desembargadores
MOREIRA VIEGAS (Presidente sem voto), ERICKSON GAVAZZA MARQUES E
J.L. MÔNACO DA SILVA.
São Paulo, 4 de setembro de 2020
A.C.MATHIAS COLTRO
RELATOR
Assinatura Eletrônica

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Apelação Cível no 1016697-52.2017.8.26.0562 - Santos - VOTO No 42464 - 2/13
5a Câmara – Seção de Direito Privado
Apelação no 1016697-52.2017.8.26.0562 Voto 42464
Comarca: Santos (9a Vara Cível)
Recorrente(s): Jordânia Construtora & Incorporadora Ltda e outra
Recorrido(s): Maria Martins Gomes Cardoso e outros
Natureza: Anulatória de negócio jurídico
EMENTA: Ação Anulatória Celebração de contrato de
permuta de um lote pertencente aos autores por 02
apartamentos a serem construídos pelas rés - Requeridas
que, após o contrato, ludibriaram os requerentes, idosos
com mais de 70 anos de idade, obtendo procuração por
meio da qual simularam a venda do terreno Ausência de
comprovação do pagamento do preço
Anulação do
negócio e dos respectivos registros na matrícula do imóvel
Necessidade

Fixação
de
taxa
de
ocupação

Admissibilidade Reintegração imediata dos autores na
posse do bem Razoabilidade Litigância de má-fé das rés
configurada Sentença mantida - Recurso desprovido.
Cuida-se de apelação interposta em face da sentença de fls. 1501/1513
(declarada em fls. 1527/1530) que julgou procedentes os pedidos, para declarar
nula a escritura de venda e compra lavrada às notas do 1o Tabelião de Santos,
determinando-se a expedição de ofício para o cancelamento dos R.4 e R.5 da
matrícula 54.495 do 2o CRI de Santos, bem como da matrícula que se formou com
a fusão, restabelecida a matrícula 54.495, bem como para condenar as requeridas
ao pagamento de indenização no equivalente a 0,5% do valor do imóvel, por mês,
por todo o período em que tiveram a posse do bem, a ser apurado em ulterior
liquidação, tornando definitiva a tutela de urgência quanto à averbação e
ampliando-a quanto à reintegração dos autores na posse do imóvel. Em razão da
sucumbência e da litigância de má-fé, foram as demandadas condenadas ao
pagamento das despesas processuais, de honorários fixados em 10% sobre o valor

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atualizado da causa e de multa no equivalente a 6% sobre o valor da causa
(repartida entre as rés em igual proporção).
Pretendem as demandadas a reforma do decisum afirmando,
preliminarmente, a nulidade da sentença em virtude da impossibilidade de
decretação da revelia já que apresentaram, oportunamente, a defesa e,
posteriormente e dentro do prazo assinado, a procuração e os outros documentos
faltantes. No mérito, afirmam, em resumo, que a paralisação das obras do
empreendimento decorreu da desídia da Municipalidade que não entregou a
documentação necessária. Ressaltam, ainda, que o pagamento de R$ 270.000,00 à
autora Maria Martins, em virtude do negócio envolvendo a permuta dos terrenos
por apartamentos somente se efetivaria depois da unificação das matrículas dos
lotes pertencentes aos demandantes e à requerida. Salientam ter sido oferecidos R$
500.000,00 para a compra do lote dos demandantes, o que foi aceito, sendo que o
pagamento se deu em espécie, sobrevindo a lavratura da respectiva escritura, em
18.10.2016. Aduzem, assim, que os autores se arrependeram do negócio e buscam
se locupletar, ficando com o valor recebido e retomando o imóvel alienado.
Asseveram a inaplicabilidade das normas do CDC e a inexistência de vícios no
negócio celebrado (fls. 1589/1632).
Foram apresentadas as contrarrazões, em que deduzida preliminar de
não conhecimento (fls. 1640/1647).
Deferido o parcelamento do preparo (fls. 1677), sobreveio o
recolhimento da primeira parcela (fls. 1684/1686).
É o relatório, ao qual se acresce o da sentença.

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De início e pese o afirmado pelos autores, nas contrarrazões, o apelo
das rés deve ser conhecido, já que é possível constatar que há a impugnação da
sentença.
Da simples leitura das razões de apelo exsurgem cristalinas as
justificativas de fato e de direito pelas quais se pretende o novo julgamento da
demanda, mais favorável às requeridas.
Efetivamente, no caso, as razões invocadas pelas demandadas
consistentes, basicamente, em reiteração da contestação, no apelo, guardam
relação com o teor do julgado.
Ademais, é firme jurisprudência do Colendo Superior Tribunal de
Justiça no sentido de que a repetição nas razões da apelação de argumentos
expendidos anteriormente não impõe, de per si, o não conhecimento do reclamo,
desde que as assertivas repisadas pela parte guardem pertinência com o decidido
na sentença impugnada (v.g. REsp 256.189/SP, Rel. Min. Sálvio de Figueiredo
Teixeira; REsp 200.308/PR, Rel. Min. Ari Pargendler; REsp 707.776/MS, Rel.
Min. Mauro Campbell Marques, dentre outros).
Aliás, cumpre transcrever excerto do voto proferido pelo eminente
Min. Sálvio de Figueiredo Teixeira, nos autos do recurso especial supra, que bem
serve à elucidação da temática ora debatida:
“A repetição ou reiteração, em sede de apelação, de argumentos de manifestações
processuais anteriores, por si só, ainda que possa constituir praxe viciosa, não implica
na inépcia do recurso, salvo se as razões do inconformismo não guardarem relação
com os fundamentos da sentença. Se o apelante se restringe a repetir os argumentos
enfrentados pela sentença, é lícito ao segundo grau 'manter a sentença por seus
fundamentos', se com eles concordar, mas não estará autorizado, somente por isso, a

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não admitir o apelo”.
Portanto e consoante o pontuado pela eminente Min. Nancy Andrighi,
no julgamento do REsp 604.548/RS: “apresentados na apelação interposta, os fundamentos
de fato e de direito, suficientes para demonstrar seu interesse pela reforma do julgado, consideram-se
preenchidos, em linhas gerais, os requisitos insertos no art. 514 do CPC”.
Desse modo, o reclamo será conhecido, todavia, desprovido, uma vez
que não há um único fundamento que autorize a modificação do quanto
corretamente decidido, em primeiro grau.
No que tange à pretendida declaração de nulidade da sentença,
nenhuma razão assiste às demandadas.
Segundo se observa, em fls. 1356 foi determinado às demandadas que
regularizassem a sua representação processual, sob pena de revelia, bem como que
recolhessem a taxa de mandato, no prazo de 15 dias.
Tal deliberação foi encaminhada ao DJe de 12.11.2018, sendo certo
que a regularização da representação processual somente ocorreu em 07 de
dezembro de 2018, fora, portanto, do prazo assinado, de sorte que ocorreu a
revelia (cf. art. 76, § 1o, II, do CPC).
Vale repisar que as demandadas foram regularmente intimadas para
a regularização e advertidas da sanção cabível, caso quedassem inertes.
A decretação da revelia, pois, é mesmo de rigor.
De outra banda e ainda que assim não fosse, como bem pontuado pelo
e. juízo não há prejuízo nenhum para as requeridas, uma vez que as matérias

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alegadas na defesa foram apreciadas, na sentença.
Portanto, de nulidade da sentença não se há cogitar.
No mérito, melhor sorte não assiste às requeridas, sendo certo que a r.
sentença deve ser mantida por seus próprios e bem lançados fundamentos, os
quais são ora adotados como razão decidir.
Conforme o disposto no art. 252 do Regimento Interno desta Egrégia
Corte:
“Nos recursos em geral, o relator poderá limitar-se a ratificar os fundamentos da
decisão recorrida, quando, suficientemente motivada, houver de mantê-la”.
Aliás, esta Seção de Direito Privado tem aplicado, reiteradamente, tal
dispositivo regimental, até e com vistas a dar concretude à garantia constitucional
da tutela jurisdicional célere (art. 5o, LXXVIII, da Constituição da República).
Nesse sentido, podem ser citados os seguintes precedentes: Apel.
994.02.069946-8, Rel. Des. Paulo Razuk, j. 08.06.2010; Apel. 994.05.0097355-6, Rel.
Des. James Siano, j. 19.05.2010; Apel. 994.04.069012-1, Rel. Des. José Roberto
Bedran.
Vale referir que o Colendo Superior Tribunal de Justiça tem
prestigiado tal posicionamento, conforme se verifica do julgado a seguir transcrito:
PROCESSUAL
CIVIL.
ACÓRDÃO
PROFERIDO
EM
EMBARGOS
DECLARATÓRIOS.
RATIFICAÇÃO
DA
SENTENÇA.
VIABILIDADE.
OMISSÃO INEXISTENTE. ART. 535, II, DO CPC. AUSÊNCIA DE VIOLAÇÃO.
1. Revela-se improcedente suposta ofensa ao art. 535 do CPC quando o Tribunal de
origem, ainda que não aprecie todos os argumentos expendidos pela parte
recorrente, atém-se aos contornos da lide e fundamenta sua decisão em base jurídica
adequada e suficiente ao desate da questão controvertida.
2. É predominante a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça em reconhecer

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a viabilidade de o órgão julgador adotar ou ratificar o juízo de valor firmado na
sentença, inclusive transcrevendo-o no acórdão, sem que tal medida encerre omissão
ou ausência de fundamentação no decisum.
3. Recurso especial não-provido.
(REsp 662272/RS Rel. Min. João Otávio de Noronha 2a Turma j. 04.09.2007 -
DJ 27/09/2007 p. 248)(não há grifo no original).
Imperioso consignar, ainda, ser lícito ao órgão julgador, inclusive,
adotar parecer do Ministério Público como razão de decidir, sem que se possa
falar em violação da garantia da motivação das decisões judiciais, consoante o já
pacificado no Excelso Pretório, podendo ser extraído o seguinte excerto da decisão
monocrática prolatada pelo eminente Min. Joaquim Barbosa, nos autos do AI
469.255/ES:
“Não está demonstrada a violação ao disposto no artigo 5o, LV, da Constituição
Federal. A circunstância de ter o Ministro relator do processo no Tribunal a quo
reproduzido em seu voto o teor do parecer do Ministério Público Federal para adotar
suas conclusões não viola o princípio do contraditório, conforme já decidiu este
Tribunal (RE no 235.800, relator Ministro Ilmar Galvão).
Também não há ausência de fundamentação do acórdão, exigida pelo artigo 93, IX, da
Constituição Federal, tendo em vista que se verifica, a fls. 744/746, que o acórdão do
recurso especial contém a demonstração das razões do relator, sendo irrelevante, nesse
caso, o fato de ter este reproduzido a argumentação contida no parecer do parquet”.
Conforme constou da sentença ora impugnada:
[...]
Anulação dos negócios jurídicos.
Emerge do bojo do processo a enorme dificuldade em localizar as rés
para a citação.
O simples exame dos desdobramentos do negócio envolvendo as partes
deixa evidente: o que vem sendo feito está se afastando demasiadamente do acerto
inicial de permuta do terreno por apartamentos.

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O instrumento primitivo, com muita clareza, espelhava promessa de
permuta, por intermédio do qual os autores pelo lote 335, da Rua Senador Dantas (fls.
31), receberiam em permuta unidades de apartamentos (Cláusula Terceira, fls. 32).
Constou ainda, que a Construtora 'fará a transferência do domínio
para si, sendo vedada a transferência para terceiros' (Cláusula Terceira, 2a parte, fls.
32).
Não obstante a clara manifestação de vontade de que, em contrapartida
a lote de terreno, receberiam apartamentos, o representante legal da ré, ardilosamente,
convenceu os autores a lhe outorgar procuração pública (em agosto de 2015), não para
a permuta dos bens como fora previsto no compromisso, mas para venda do lote -,
venda essa da qual o preço ficou ao talante do mandatário Rodrigo Haddy Penna
Guerreiro.
Na escritura de venda e compra, pelo que se infere lavrada com base na
procuração, Rodrigo Haddy Penna Guerreiro concentrou o controle total do negócio:
ao mesmo tempo procurador dos 'vendedores' e representante da adquirente.
Certamente com base na procuração foi lavrada a escritura pública de
venda e compra do lote à Jordânia Construtora (cujo representante é também Rodrigo
Haddy Penna Guerreiro fls. 45). Registrando-se que os R$ 500.000,00 lançados como
valor da venda (fls. 42), apesar do tempo adicional concedido para a comprovação do
deslocamento patrimonial efetivo, não sobreveio qualquer prova segura de que tivesse
acontecido realmente. Depois de algum tempo é que surgiu a versão, que carece das
tintas da verossimilhança, de que como sempre acontece quando a alegação de
pagamento é falsa -, o pagamento fora feito em dinheiro.... Acredita só quem quiser.
Anote-se que na Cláusula Sétima do instrumento de permuta constou
que a procuração seria outorgada para a transferência do domínio do imóvel (fls. 33).
A alusão à outorga da procuração não implicou em qualquer renúncia dos autores à
permuta, nem que tivessem mudado de ideia quanto ao conteúdo negocial de permuta,
para simples venda e compra.

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Colhe-se da contestação: 'O contrato de permuta com torna realizada
entre os autores e a Re Jordania, encontra-se rescindido de pleno direito desde a venda
do lote com a lavratura da escritura datada de 18 de outubro de 2016' (fls. 1285). Na
verdade não há prova alguma de rescisão do instrumento de permuta. Aliás, a previsão
de outorga de procuração (com a qual se fez a escritura de venda e compra), como já
anotado linhas atrás, constava do instrumento de permuta. A ré lançou mão de
dissimulação acenando com uma avença de permuta, ocultando o real objetivo de se
apropriar indevidamente do bem dos autores, todos eles idosos, dois deles com mais de
70 anos de idade.
Além disso, apesar dos balanços apresentados, verifica-se um elevado
número de ações contra as rés. Isto sem falar na impressionante quantidade de
lançamentos por devoluções de cheques da empresa 'associada' Haifa Construtora (fls.
1446 e s.).
Nessa ordem de ideias, o feixe convergente de elementos dos autos
deixa evidente que as rés se valeram dos instrumentos, iludindo a boa-fé dos autores,
para se apropriarem indevidamente do imóvel dos demandantes, sem pagar por eles. O
dolo está suficientemente caracterizado.
Com efeito, o instrumento de permuta deve ser resolvido, tornando-se
suspensos os efeitos da procuração pública de fls. 38/40, comunicando-se a Senhora
Tabeliã por ofício, para as devidas providências.
Consequentemente, anula-se a escritura de venda e compra lavrada às
notas do 1o Tabelião de Santos (livro 1.073, páginas 389/391 fls. 42 dos autos),
suspendendo-se os respectivos efeitos.
Após, transitada em julgado, será expedido mandado de cancelamento
dos registros R.4 e R.5 da matrícula 54.495, do 2o Registro de Imóveis de Santos,
revigorando-se a respectiva matrícula, anulando-se a matrícula de unificação (fls. 42).
Torna-se definitiva, até a regularização dos registros, a tutela de
urgência.

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Indenização pelo direito de ocupação obtido de forma ilícita.
Pelo que se infere, desde o início a intenção das rés não era
permutarem o imóvel por apartamentos, mas se apropriarem indevidamente do terreno
dos autores. Portanto, há razoabilidade na condenação das rés no pagamento do
percentual de 0,5% (meio por cento) do valor do imóvel por mês em que tiveram o
direito à posse do bem, conforme se apurar em liquidação por arbitramento.
Reintegração de posse.
Considerando que as rés se utilizaram do contrato para obtenção de fim
ilícito, se apropriarem indevidamente do imóvel alheio, não há razoabilidade para que
aguardem o final do processo, para só então se verem reintegrados na posse do bem,
como se verá adiante.
Portanto, o acolhimento do pedido se impõe.
[...]
Litigância de má-fé.
Não há o menor indício de litigância de má-fé por parte dos autores.
Por outro lado, a litigância de má-fé por parte das rés está bem configurada, na
medida em que foi alterada a verdade dos fatos ao se sustentar que o compromisso de
permuta fora revogado pela venda do bem, afirmando-se, ainda, que os autores
receberam (sem qualquer adminículo de prova) R$ 500.000,00. Pior, ainda imputaram
aos autores a litigância de má-fé! Com efeito, as rés devem suportar as sanções pela
litigância de má-fé (art. 80, II, do Código de Processo Civil).
[...]”
Cumpre acrescentar que a dissimulação foi devidamente comprovada,
nos autos, tendo as requeridas imbuídas de má-fé forjado escritura de venda e
compra a partir de procuração obtida dos autores, idosos com mais de 70 anos de
idade, que pretendiam receber dois apartamentos em troca do lote, como
estipulado no contrato de permuta.

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Não houve aquisição do lote dos autores, uma vez que o preço
indicado jamais foi pago.
Ademais e como pontuado pelo e. juízo, não faltaram oportunidades
para que as requeridas demonstrassem o alegado pagamento dos R$ 500.000,00
pelo lote.
Conforme a antiga, mas atual lição de José Mendonça 1, a que têm este
relator inúmeras vezes se referido, “provar é convencer, é persuadir alguém de alguma coisa”,
devendo, assim, serem trazidos a juízo todos os fatos e provas que possam influir na decisão da causa,
cumprindo a quem alega, em regra, o ônus da prova, já que “A mera alegação da parte não faz
direito: nada alegar e, não provar o alegado, são coisas semelhantes” 2.
A alegação de que o pagamento foi feito em espécie não tem nenhuma
credibilidade e simplesmente reforça a conduta reprovável delas, tanto no negócio
entabulado com os demandantes, como também neste feito.
A condenação ao pagamento de taxa de ocupação é mera consequência
da privação do uso do terreno pelos seus titulares, ludibriados pelas demandadas.
Com o desfazimento da permuta, anulação da compra e venda e da
respectiva escritura e dos registros, é mesmo de rigor sejam os autores
reintegrados na posse do bem, mesmo porque as partes tornam ao status quo ante.
Vale repisar que haverá não prevalecerá a unificação das matrículas,
tendo em vista o deliberado pelo e. juízo e mantido, nesta instância.
1 A Prova Civil, Livraria Jacintho, 1940 p.43
2 ob.cit. p. 64

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Evidentemente que até a data da efetiva reintegração, todas as
despesas que incidirem sobre o terreno, especialmente tributárias, são de
responsabilidade das demandadas e, a partir de então serão atribuídas aos
demandantes, sendo certo que o restabelecimento da matrícula do lote dos autores
será comunicado à Municipalidade, para os fins de direito.
Irrelevante, outrossim, a edificação de stand de vendas no local, já que
o lote dos autores deverá ser restituído a eles, o que, por certo, implicará na
modificação do eventual projeto do edifício.
As consequências da conduta desleal das rés devem ser por elas
suportadas.
Por fim e consoante o bem apontado na sentença, a má-fé das
requeridas ficou evidenciada, também, no curso da lide, na medida em que
alteraram a verdade dos fatos
Em razão do ora decidido, de rigor a majoração da honorária para
15% sobre o valor atualizado da causa (cf. art. 85, § 11, do CPC).
Essas as razões pelas quais se entende não ser possível acolher o
recurso interposto, manifestando-se aqui o quanto se tem como necessário e
suficiente à solução da causa, dentro da moldura em que apresentada e segundo o
espectro da lide e legislação incidente na espécie, sem ensejo a disposição diversa e
conducente a outra conclusão, inclusive no tocante a eventual pré-questionamento
de questão federal, anotando-se, por fim, haver-se decidido a matéria consoante o
que a turma julgadora teve como preciso a tanto, na formação de sua convicção,

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sem ensejo a que se afirme sobre eventual desconsideração ao que quer que seja,
no âmbito do debate travado entre os litigantes.
Em face do exposto, nega-se provimento ao recurso.
A.C.Mathias Coltro
Relator