Tribunal: TJSP
Processo: 1000915-27.2013.8.26.0309
Classe: Apelação Cível / Taxa de Serviços de Assessoria Técnico Jurídico Imobiliária - SATI
Órgão julgador: José Aparicio Coelho Prado Neto
Órgão colegiado: 9a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-12-15
Data de publicação: 2020-12-17

Ementa:
APELAÇÃO - Ação de Obrigação de Fazer c/c Indenização por Danos Materiais e Morais - Instrumento Particular de Compromisso de Venda e Compra de Imóvel - Pretensão de reparação por danos materiais, consubstanciada em lucros cessantes, danos morais, multa contratual, restituição dos valores cobrados a título de despesas condominiais e de comissão de corretagem, tudo em razão da demora na conclusão

Ementa:
APELAÇÃO - Ação de Obrigação de Fazer c/c Indenização por Danos Materiais e Morais - Instrumento Particular de Compromisso de Venda e Compra de Imóvel - Pretensão de reparação por danos materiais, consubstanciada em lucros cessantes, danos morais, multa contratual, restituição dos valores cobrados a título de despesas condominiais e de comissão de corretagem, tudo em razão da demora na conclusão do empreendimento imobiliário - Sentença de parcial procedência – Inconformismo das rés alegando que não podem ser responsabilizadas pelo atraso na conclusão das obras, ocasionada pela falta de mão de obra e fatores climáticos, a legalidade da cobrança da taxa de corretagem, que é incabível a condenação no ressarcimento dos valores pagos a título de aluguel e despesas condominiais, bem como a condenação no ressarcimento dos gastos relativos à contratação de advogado e multa contratual – Cabimento parcial - Atraso na conclusão das obras caracterizado, uma vez que as chaves somente foram entregues após o decurso do prazo de conclusão de obras, já considerado o período 180 dias de tolerância - Expedição do "habite-se" que não pode ser considerada como termo final para entrega, que só se confirma com a efetiva entrega das chaves – Inteligência da Súmula no 160 TJ/SP - Atraso que enseja a condenação por danos materiais, consubstanciada no ressarcirmento dos valores pagos a título de alugueres e por danos morais - Despesas condominiais que não podem ser exigidas do adquirente antes da sua imissão na posse, visto que não há fruição dos serviços prestados ou da prática de atos de domínio sobre o imóvel - Sentença que, todavia, deve ser reformada para afastar a condenação ao pagamento de juros moratórios de 1% (um por cento) incidentes sobre o valor do imóvel por mês de atraso, na medida em que os encargos previstos pelo artigo 406 do Código Civil somente se aplicam às obrigações pecuniárias, e não às obrigações de entrega de coisa, como na hipótese dos autos – Afastamento da condenação à restituição dos valores pagos a título de corretagem, devendo ser observado o entendimento sedimentado pelo C.STJ em sede de recurso repetitivo (REsp no 1.599.511/SP), no sentido de reconhecer a legalidade da cobrança da comissão de corretagem pelo adquirente - Sentença que também deve ser reformada quanto ao ressarcimento dos honorários advocatícios contratuais, uma vez que se revela incabível o ressarcimento de tais verbas, por serem oriundos de negócio estritamente particular, envolvendo somente a autora e seu causídico - Recurso provido em parte.

Inteiro teor:
TRIBUNAL DE JUSTIÇA
PODER JUDICIÁRIO
São Paulo
Registro: 2020.0001034772
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível no
1000915-27.2013.8.26.0309, da Comarca de Jundiaí, em que são apelantes PDG
REALITY S/A EMPREENDIMENTOS E PARTICIPAÇÕES e GOLD NEVADA
EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS SPE LTDA, é apelada CLEIDE MACIEL DE
GODOY.
ACORDAM, em 9a Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça de
São Paulo, proferir a seguinte decisão: "Deram provimento parcial ao recurso, nos termos
que constarão do acórdão. V. U.", de conformidade com o voto do Relator, que integra este
acórdão.
O julgamento teve a participação dos Exmos. Desembargadores GALDINO
TOLEDO JÚNIOR (Presidente sem voto), EDSON LUIZ DE QUEIROZ E CÉSAR
PEIXOTO.
São Paulo, 15 de dezembro de 2020
JOSÉ APARÍCIO COELHO PRADO NETO
RELATOR
Assinatura Eletrônica

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São Paulo
Apelação Cível no 1000915-27.2013.8.26.0309 - Jundiaí - R
APELAÇÃO No 1000915-27.2013.8.26.0309
APELANTES: PDG REALTY S/A EMPREENDIMENTOS E PARTICIPAÇÕES e
GOLD NEVADA EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS SPE LTDA
APELADA: CLEIDE MACIEL DE GODOY
JUIZ: HENRIQUE NADER
VOTO No 22.520
APELAÇÃO - Ação de Obrigação de Fazer c/c Indenização por
Danos Materiais e Morais - Instrumento Particular de
Compromisso de Venda e Compra de Imóvel - Pretensão de
reparação por danos materiais, consubstanciada em lucros
cessantes, danos morais, multa contratual, restituição dos valores
cobrados a título de despesas condominiais e de comissão de
corretagem, tudo em razão da demora na conclusão do
empreendimento imobiliário - Sentença de parcial procedência
Inconformismo das rés alegando que não podem ser
responsabilizadas
pelo
atraso
na
conclusão
das
obras,
ocasionada pela falta de mão de obra e fatores climáticos, a
legalidade da cobrança da taxa de corretagem, que é incabível a
condenação no ressarcimento dos valores pagos a título de
aluguel e despesas condominiais, bem como a condenação no
ressarcimento dos gastos relativos à contratação de advogado e
multa contratual Cabimento parcial - Atraso na conclusão das
obras caracterizado, uma vez que as chaves somente foram
entregues após o decurso do prazo de conclusão de obras, já
considerado o período 180 dias de tolerância - Expedição do
“habite-se” que não pode ser considerada como termo final para
entrega, que só se confirma com a efetiva entrega das chaves
Inteligência da Súmula no 160 TJ/SP - Atraso que enseja a
condenação
por
danos
materiais,
consubstanciada
no
ressarcirmento dos valores pagos a título de alugueres e por
danos morais - Despesas condominiais que não podem ser
exigidas do adquirente antes da sua imissão na posse, visto que
não há fruição dos serviços prestados ou da prática de atos de
domínio sobre o imóvel - Sentença que, todavia, deve ser
reformada para afastar a condenação ao pagamento de juros
moratórios de 1% (um por cento) incidentes sobre o valor do
imóvel por mês de atraso, na medida em que os encargos
previstos pelo artigo 406 do Código Civil somente se aplicam às
obrigações pecuniárias, e não às obrigações de entrega de coisa,
como na hipótese dos autos
Afastamento da condenação à
restituição dos valores pagos a título de corretagem, devendo ser
observado o entendimento sedimentado pelo C.STJ em sede de
recurso repetitivo (REsp no 1.599.511/SP), no sentido de
reconhecer a legalidade da cobrança da comissão de corretagem
pelo adquirente - Sentença que também deve ser reformada
quanto ao ressarcimento dos honorários advocatícios contratuais,
uma vez que se revela incabível o ressarcimento de tais verbas,

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por serem oriundos de negócio estritamente particular,
envolvendo somente a autora e seu causídico - Recurso provido
em parte.
Vistos.
Trata-se de Apelação interposta contra decisão
proferida pelo MM. Juiz da 2a Vara Cível da Comarca de Jundiaí, em Ação de Obrigação
de Fazer cumulada com Indenização por Danos Materiais e Morais proposta por CLEIDE
MACIEL DE GODOY contra PDG REALTY S/A EMPREENDIMENTOS E
PARTICIPAÇÕES e GOLD NEVADA EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS SPE
LTDA, que julgou a ação parcialmente procedente para condenar as rés ao pagamento de
juros de mora de 1% (um por cento) ao mês “pro rata”, incidentes sobre o valor do imóvel
fixado no contrato e devidamente atualizado desde a assinatura do instrumento, no período
que se estendeu de 30.04.2012 até a data da efetiva entrega do bem (25.10.2013), a
reembolsarem os aluguéis desembolsados e as quotas do condomínio pagas pela autora no
mesmo período, valores esses a serem demonstrados e apurados na fase de liquidação da
sentença, os valores pagos pelos autores com a contratação de advogado para a elaboração
de notificação, além da restituição do montante de R$ 7.791,21 (sete mil, setecentos e
noventa e um reais e vinte e um centavos) relativamente à taxa de corretagem. Em razão da
sucumbência, as rés foram condenadas a arcar com o pagamento das custas e despesas
processuais, além dos honorários advocatícios, fixados em 10% (dez por cento) do valor da
condenação.
Apelam as rés, pugnando pela reforma integral da
sentença, sustentando, em linhas gerais, que não podem ser responsabilizadas pelo atraso
na conclusão das obras, ocasionada pela falta de mão de obra e fatores climáticos. Pugnam,
ainda, pelo reconhecimento da legalidade da cobrança da taxa de corretagem, pelo

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afastamento da condenação no ressarcimento dos valores pagos a título de aluguel e
despesas condominiais, bem como da condenação ao ressarcimento dos gastos relativos à
contratação de advogado e multa contratual.
Recurso tempestivo, preparado e contrarrazoado.
Na petição de fls. 1.602/1.607, as rés postularam a
extinção do feito em razão do deferimento da recuperação judicial das empresas do grupo
PDG.
É o breve relatório do necessário.
Inicialmente, não há se falar em submissão da
presente ação ao processo de recuperação judicial, na medida em que, tratando-se de ação
em fase de conhecimento, não há se falar em existência de crédito líquido, certo e exigível,
representado em título executivo judicial, que possa ser habilitado perante o juízo da
recuperação judicial das empresas do grupo PDG.
Com efeito, o parágrafo 1o do artigo 6o da Lei no
11.101/2005 é categórico ao dispor que “terá prosseguimento no juízo no qual estiver se
processando a ação que demandar quantia ilíquida”.
Nesse sentido, tem-se o seguinte julgado desta
Egrégia Corte:
“COBRANÇA.
CONTRATO
DE
FORNECIMENTO DE PÃES. SALDO DEVEDOR. RECUPERAÇÃO JUDICIAL
DA
DEMANDADA.
SUSPENSÃO
DO
FEITO,
AINDA
EM
FASE
DE
CONHECIMENTO. DESNECESSIDADE. EXEGESE DO DISPOSTO NO ART. 6o,
§ 1o, DA LEI 11101/2005. 1. Em se tratando de ação de cobrança em fase de
conhecimento, o crédito se constitui somente com o trânsito em julgado da sentença

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de procedência. 2. Exegese do disposto no art. 6o, § 1o, da Lei 11.101/2005. Recurso
provido” (Agravo de Instrumento no 2254299-79.2018.8.26.0000, 14a Câmara de Direito
Privado, Relator MELO COLOMBI, j. 13/02/2019).
Superada a questão prejudicial, passo a análise do
mérito do apelo.
É certo que a cláusula contratual que prevê o prazo de
tolerância de 180 (cento e oitenta) dias para a entrega da unidade não é abusiva.
Com efeito, pactuado livremente e sem oferecer
prejuízo excessivo ao consumidor, a cláusula que trata sobre tal prazo não é abusiva, na
medida em que se presta a fornecer margem de tolerância para imprevistos e contratempos
que possam surgir no desenvolver da obra, permitindo que o contrato seja cumprido
mesmo com a ocorrência desses eventos.
Razoável, portanto, que as construtoras reservem
prazo para eventual atraso na conclusão dos trabalhos, não se afigurando qualquer
condição que imponha ao consumidor desvantagem exagerada.
A referendar tal entendimento, esta Egrégia Corte
consolidou o entendimento ao editar a Súmula no 164 Confira-se:
“Súmula 164 - É valido o prazo de tolerância não superior a
cento e oitenta dias, para entrega de imóvel em construção,
estabelecido no compromisso de venda e compra, desde que
previsto em cláusula contratual expressa, clara e inteligível”.
No caso em apreço, todavia, ainda que considerado o
prazo de tolerância previsto no contrato firmado entre as partes, restou incontroverso o
atraso na conclusão das obras, a qual deveria ocorrer em abril de 2012 (cfr. fls. 36 e 48),

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mas somente ocorreu em outubro de 2013 (cfr. fls. 374).
Oportuno registrar que não se pode considerar a data
de expedição do “habite-se” como termo final para entrega, uma vez que não há
congruência temporal necessária entre esta data, requisito administrativo imposto pela
Prefeitura, e a acordada entrega do imóvel, uma vez que para a expedição de tal
documento, o imóvel não precisa necessariamente está apto para a entrega, podendo faltar
diversos acabamentos devidos de acordo com o contrato, o que só se confirma com a
efetiva entrega das chaves, o qual ocorreu em outubro de 2013, conforme se verifica do
termo de entrega de chaves de fls. 374.
A propósito, a Colenda Seção de Direito Privado
desta Egrégia Corte consolidou o entendimento ao editar a Súmula 160. Confira-se:
“Súmula 160: A expedição do habite-se, quando não coincidir
com a imediata disponibilização física do imóvel ao promitente
comprador, não afasta a mora contratual atribuída à
vendedora”
Registre-se, ainda, que dificuldades na aprovação de
projetos e autorizações junto à órgãos estatais, escassez de mão de obra, condições
climáticas adversas, não alteram a a responsabilidade da ré em observar o prazo contratual
em apreço, pois não caracteriza caso fortuito ou força maior.
Nesse sentido, é o entendimento, consolidado na
Súmula no 161 desta Egrégia Corte:
“Súmula 161: Não constitui hipótese de caso fortuito ou de
força maior, a ocorrência de chuvas em excesso, falta de mão
de
obra,
aquecimento
do
mercado,
embargo
do

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empreendimento, ou, ainda, entraves administrativos. Essas
justificativas encerram 'res inter alios acta' em relação ao
compromissário adquirente”
Evidenciada, portanto, a culpa das rés no atraso da
entrega o imóvel, de rigor o seu dever de recompor os prejuízos suportados pela autora
partir do esgotamento do prazo de entrega da obra acima mencionado, consubstanciado no
ressarcimento dos gastos com alugueres.
Da mesma forma, a sentença recorrida deve ser
mantida quanto à condenação das rés em restituir os valores pagos a título de despesas
condominiais.
Com efeito, é cediço que as despesas condominiais
não podem ser exigidas do adquirente antes da sua imissão na posse, uma vez que não há
fruição dos serviços prestados ou da prática de atos de domínio sobre o imóvel, sendo que
a sua exigência caracteriza manifesto enriquecimento sem causa.
Nesse sentido, tem-se o seguinte julgado deste
Egrégio Tribunal de Justiça:
“COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESTITUIÇÃO.
DESPESAS
COM
IPTU.
Sentença
de
improcedência.
Irresignação do autor. Alegação de valor pago a título de IPTU
antes da entrega das chaves. Verificação. Responsabilidade do
comprador somente a partir da entrega das chaves.
Precedentes do E. STJ, deste E. Tribunal de Justiça, e desta C.
Câmara. Restituição devida. Irrelevância quanto ao deslinde
do
contrato.
Recurso
provido”
(Apelação
no

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1009136-37.2014.8.26.0576, 7a Câmara de Direito Privado Relator
MARY GRÜN, j. 30/09/2015).
O pleito recursal não prospera quanto ao afastamento
da condenação ao pagamento da multa, dada sua previsão contratual para o caso de atraso
na entrega do bem imóvel, o que de fato ocorreu, como já apurado.
Todavia, deve ser afastada a condenação da ré ao
pagamento de juros moratórios de 1% (um por cento) incidentes sobre o valor do imóvel
por mês de atraso, na medida em que os encargos previstos pelo artigo 406 do Código
Civil somente se aplicam às obrigações pecuniárias, e não às obrigações de entrega de
coisa, como na hipótese dos autos.
Nesse sentido, tem-se o seguinte julgado desta
Egrégia Corte:
“COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. DEVOLUÇÃO
DE VALORES CUMULADA COM INDENIZAÇÃO. Atraso
na entrega de obra. Validade da cláusula de tolerância de 180
dias para entrega da obra. Atraso configurado de 7 meses.
Lucros Cessantes. Súm. 162, TJSP. Cabimento. Condenação ao
pagamento de juros de mora de 1% ao mês afastada. Art. 406
do CC que somente se aplica às obrigações de cunho
pecuniário. Correção monetária e encargos moratórios. Súm.
163, TJSP. Juros de obra que devem ser restituídos. Atraso na
obra que deu ensejo à cobrança. Sentença parcialmente
reformada. Recurso parcialmente provido” (Apelação no
013037-72.2013.8.26.0309, 5a Câmara de Direito Privado, Relatora

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Apelação Cível no 1000915-27.2013.8.26.0309 - Jundiaí - R
FERNANDA GOMES CAMACHO, j. 22.03.2017).
A sentença recorrida também deve ser reformada para
afastar a condenação na restituição dos valores pagos a título de corretagem, uma vez que o
Colendo Superior Tribunal de Justiça, em sede de recurso repetitivo, consolidou
entendimento no sentido de reconhecer a legalidade na cobrança dos valores relativos ao
pagamento da comissão de corretagem, desde que expressamente previsto no contrato
celebrado entre as partes que o compromissário-comprador deverá arcar com a verba em
epígrafe.
No
caso
em
apreço,
a
autora
concordou
expressamente com a cobrança da comissão de corretagem, tendo plena ciência dos valores
cobrados a este título, a teor do que se verifica dos recibos de pagamento de fls. 271/275.
A propósito, confira-se a ementa do julgado que
estabeleceu o entendimento supra:
“RECURSO ESPECIAL REPETITIVO. DIREITO CIVIL E DO
CONSUMIDOR. INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA. VENDA DE
UNIDADES
AUTÔNOMAS EM ESTANDE DE VENDAS.
CORRETAGEM.
CLÁUSULA
DE
TRANSFERÊNCIA
DA
OBRIGAÇÃO AO CONSUMIDOR. VALIDADE. PREÇO TOTAL.
DEVER DE INFORMAÇÃO. SERVIÇO DE ASSESSORIA
TÉCNICO-IMOBILIÁRIA
(SATI).
ABUSIVIDADE
DA
COBRANÇA.
I - TESE PARA OS FINS DO ART. 1.040 DO CPC/2015:
1.1. Validade da cláusula contratual que transfere ao promitente-
comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem nos

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contratos de promessa de compra e venda de unidade autônoma
em regime de incorporação imobiliária, desde que previamente
informado o preço total da aquisição da unidade autônoma, com o
destaque do valor da comissão de corretagem.
1.2. Abusividade da cobrança pelo promitente-vendedor do serviço
de assessoria técnico-imobiliária (SATI), ou atividade congênere,
vinculado à celebração de promessa de compra e venda de imóvel.
II - CASO CONCRETO:
2.1. Improcedência do pedido de restituição da comissão de
corretagem, tendo em vista a validade da cláusula prevista no
contrato acerca da transferência desse encargo ao consumidor
Aplicação da tese 1.1.
2.2. Abusividade da cobrança por serviço de assessoria
imobiliária, mantendo-se a procedência do pedido de restituição.
Aplicação da tese 1.2.
III - RECURSO ESPECIAL PARCIALMENTE PROVIDO.”
(Recurso Especial no 1.599.511
SP, Segunda Seção, Ministro
PAULO DE TARSO SANSEVERINO, j. 24. 08.2010).
Registre-se, que o fato da comissão de corretagem ter
sido informada em documentos apartados e não no corpo do instrumento de compra e
venda do imóvel (cfr. fls. 271/275) não altera a situação em comento.
Portanto, verificada a legalidade da cobrança de
comissão de corretagem, não há que se falar em devolução de qualquer valor pago a este
título.

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Por fim, a sentença recorrida também deve ser
reformada quanto ao ressarcimento dos honorários advocatícios contratuais, uma vez que
se revela incabível o ressarcimento de tais verbas, por serem oriundos de negócio
estritamente particular, envolvendo somente a autora e seu causídico, e não terceiros, no
caso, a ré.
Nesse sentido, têm-se os seguintes julgados deste
Egrégio Tribunal de Justiça:
“Ação de reparação por dano material por descumprimento de
contrato, c.c. obrigação de fazer. Pagamento de débitos fiscais
municipais. Responsabilidade do comprador. Escritura pública
e venda e compra. Disposição clara ao estabelecer que o
adquirente seria o responsável pelo pagamento de possíveis
débitos. Honorários contratuais. Pretenso ressarcimento.
Descabimento. Os honorários convencionais devem ser
suportados pela parte contratante. A obrigação do vencimento
restringe-se
aos
honorários
sucumbenciais.
Sentença
reformada em parte.” (Apelação no 0001602-29.2014.8.23.0586,
9a Câmara de Direito Privado, Relator MAURO CONTI
MACHADO, J. 20.03.2017).
“AÇÃO
DE
RESSARCIMENTO
DE
HONORÁRIOS
ADVOCATÍCIOS CONTRATUAIS. IMPROCEDÊNCIA DO
PEDIDO
INICIAL.
SENTENÇA
MANTIDA.
APELO
IMPROVIDO. Os honorários advocatícios contratuais, porque
decorrentes de negócio estritamente particular, não podem ser

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ressarcidos pela parte contrária, já que esta não participou do
ajuste.” (Apelação no 4000148-65.2013.8.26.0590, 35a Câmara de
Direito Privado, Relator MENDES GOMES, julgado em
18.11.2013)
Ante o exposto, dou parcial provimento ao recurso
para afastar a condenação da ré ao pagamento de juros moratórios de 1% (um por cento)
incidentes sobre o valor do imóvel por mês de atraso, bem como a condenação no
ressarcimento dos valores pagos a título de comissão de corretagem, além da condenação
da restituição dos honorários advocatícios contratuais, mantidos os demais termos da
sentença recorrida.
JOSÉ APARÍCIO COELHO PRADO NETO
Relator