Tribunal: TJSP
Processo: 1030045-08.2016.8.26.0002
Classe: Apelação Cível / Promessa de Compra e Venda
Órgão julgador: Rômolo Russo
Órgão colegiado: 7a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-08-05
Data de publicação: 2020-08-05

Ementa:
RESCISÃO CONTRATUAL. Compromisso de compra e venda de bem imóvel. Resolução postulada pelos promitentes-compradores. Restituição das parcelas pagas. Dever jurídico e moral de reembolso. Medida que visa evitar o enriquecimento sem justa causa. Retenção de 20% dos valores pagos pelos autores a título de indenização pelas perdas e danos experimentados pela promitente-vendedora. Plausibilidade e

Ementa:
RESCISÃO CONTRATUAL. Compromisso de compra e venda de bem imóvel. Resolução postulada pelos promitentes-compradores. Restituição das parcelas pagas. Dever jurídico e moral de reembolso. Medida que visa evitar o enriquecimento sem justa causa. Retenção de 20% dos valores pagos pelos autores a título de indenização pelas perdas e danos experimentados pela promitente-vendedora. Plausibilidade e adequação. Precedentes do C. STJ. Aplicabilidade das Súmulas 1 e 2 da Seção de Direito Privado desta Corte e da Súmula 543 do STJ. Sentença mantida.

COMISSÃO DE CORRETAGEM. Abusividade da pretendida transferência ao consumidor da obrigação de pagar tal verba. Ausência de destaque acerca do aludido trespasse. Orientação do C. STJ firmada no REsp n. 1.599.511/SP, julgado sob o rito do art. 1.036 do CPC. Inviabilidade da retenção de valores a tal título. Rés que atuaram em conjunto a fim de efetivar o compromisso de compra e venda com os autores. Responsabilidade solidária. Entendimento firmado pelo C. STJ no bojo do julgamento do REsp n. 1.551.951/SP, sob a égide dos recursos repetitivos (art. 1.036 do CPC). Sentença mantida. Recurso desprovido.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
7a Câmara de Direito Privado
Registro: 2020.0000612938
ACÓRDÃO
Vistos,
relatados
e
discutidos
estes
autos
de
Apelação
Cível
no
1030045-08.2016.8.26.0002, da Comarca de São Paulo, em que é apelante TOTUS
INCORPORAÇÃO SOCIEDADE DE PROPÓSITO ESPECÍFICO SPE LTDA., são
apelados MARTA ELIZA DE SOUZA MARQUINI (JUSTIÇA GRATUITA) e
EMERSON SOARES MARQUINI (JUSTIÇA GRATUITA).
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 7a Câmara de Direito Privado do
Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Negaram provimento ao
recurso. V. U., de conformidade com o voto do relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores LUIZ ANTONIO COSTA
(Presidente sem voto), MARIA DE LOURDES LOPEZ GIL E JOSÉ RUBENS QUEIROZ
GOMES.
São Paulo, 5 de agosto de 2020.
RÔMOLO RUSSO
Relator
Assinatura Eletrônica

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Apelação Cível no 1030045-08.2016.8.26.0002 -Voto no 25016
2
Voto n. 29016

Apelação n. 1030045-08.2016.8.26.0002
Comarca:
São Paulo
4a VC do Foro Regional de Santo
Amaro
Ação:
Rescisão contratual
Apelante(s): Totus Incorporação Spe Ltda.
Apelado(s):
Marta Eliza de Souza Marquini e Emerson Soares
Marquini
Camargo Ortega Cia Imobiliária
RESCISÃO
CONTRATUAL.
Compromisso
de
compra e venda de bem imóvel. Resolução
postulada
pelos
promitentes-compradores.
Restituição das parcelas pagas. Dever jurídico e
moral de reembolso. Medida que visa evitar o
enriquecimento sem justa causa. Retenção de 20%
dos valores pagos pelos autores a título de
indenização pelas perdas e danos experimentados
pela
promitente-vendedora.
Plausibilidade
e
adequação. Precedentes do C. STJ. Aplicabilidade
das Súmulas 1 e 2 da Seção de Direito Privado
desta Corte e da Súmula 543 do STJ. Sentença
mantida.
COMISSÃO DE CORRETAGEM. Abusividade da
pretendida
transferência
ao
consumidor
da
obrigação de pagar tal verba. Ausência de
destaque acerca do aludido trespasse. Orientação
do C. STJ firmada no REsp n. 1.599.511/SP, julgado
sob o rito do art. 1.036 do CPC. Inviabilidade da
retenção de valores a tal título. Rés que atuaram
em conjunto a fim de efetivar o compromisso de
compra e venda com os autores. Responsabilidade
solidária. Entendimento firmado pelo C. STJ no
bojo do julgamento do REsp n. 1.551.951/SP, sob a
égide dos recursos repetitivos (art. 1.036 do CPC).
Sentença mantida. Recurso desprovido.
Da r. sentença que julgara parcialmente
procedente a ação de rescisão contratual para rescindir o

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3
compromisso de compra e venda firmado entre as partes e condenar
as rés na restituição de 80% dos valores pagos pelos autores, com
incidência de juros moratórios a partir do trânsito em julgado (fls.
174/179); apela a corré Totus asseverando, em síntese, que é
descabida a condenação solidária na restituição dos valores pagos
pelos autores, pois recebeu destes apenas a quantia de R$ 8.168,00
(fls. 184/187).
Recurso tempestivo, preparado, mas não
respondido.
Não houvera oposição ao julgamento virtual.
É o relatório.

Inconsistente juridicamente o apelo.
Com efeito, em hipótese de resolução de
negócio jurídico alusivo a promessa particular de compra e venda de
imóvel intentada pelos promitentes-compradores, é inegável o direito
subjetivo material de serem restituídos dos valores pagos à promitente-
vendedora.
A não configuração de mora por parte da
promitente-vendedora não extirpa a juridicidade da pretensão
formulada pelos promitentes-compradores, tampouco o seu interesse
de agir.
Do
contrário,
ter-se-ia
o
enriquecimento
desprovido de justa causa (art. 844 do CC).
Nesse sentido, é o enunciado das Súmulas 1 e
2 deste Egrégio Tribunal de Justiça e da Súmula 543 do C. STJ, in
verbis:
“O Compromissário comprador de imóvel,
mesmo inadimplente, pode pedir a rescisão do contrato e
reaver as quantias pagas, admitida a compensação com
gastos próprios de administração e propaganda feitos pelo
compromissário vendedor, assim como com o valor que se

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arbitrar pelo tempo de ocupação do bem” (Súmula 1).
“A devolução das quantias pagas em
contrato de compromisso de compra e venda de imóvel
deve ser feita de uma só vez, não se sujeitando à forma de
parcelamento prevista para a aquisição” (Súmula 2).
“Na hipótese de resolução de contrato de
promessa de compra e venda de imóvel submetido ao CDC,
deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo
promitente comprador - integralmente, em caso de culpa
exclusiva
do
promitente
vendedor/construtor,
ou
parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa
ao desfazimento.” (Súmula 543)
Outrossim, é inegável que com o desfazimento
do negócio jurídico a incorporadora poderá alienar novamente o
imóvel a terceiro, de modo que não experimentará prejuízos outros
além daqueles oriundos de gastos administrativos e de publicidade.
Nesse diapasão, aliás, são os precedentes
desta Corte de Justiça, colacionados a título exemplificativo: Ap n.
0051311-57.2013.8.26.0224, 4a Câmara de Direito Privado, V.U., Rel.
Des. NATAN ZELINSCHI DE ARRUDA, j. em 09/05/2013; Ap n.
0114543-61.2010.8.26.0100, 8a Câmara de Direito Privado, V.U., Rel.
Des.
HELIO
FARIA,
j.
em
15/05/2013;
Ap
n.
0061536-78.2011.8.26.0114, 8a Câmara de Direito Privado, V.U., Rel.
Des.
SALLES
ROSSI,
j.
em
21/08/2013;
Ap
n.
0243357-31.2009.8.26.0002, 6a Câmara de Direito Privado, V.U., Rel.
Des. EDUARDO SÁ PINTO SANDEVILLE, j. em 03/04/2014; Ap n.
0153843-93.2011.8.26.0100, 3a Câmara de Direito Privado, V.U., Rel.
Des.
VIVIANI
NICOLAU,
j.
em
29/04/2014;
Ap
n.
0046523-13.2012.8.26.0564, 7a Câmara de Direito Privado, V.U., Rel.
Des.
WALTER
BARONE,
j.
em
30/04/2014;
Ap
n.
0004516-46.2010.8.26.0347, 1a Câmara de Direito Privado, M.V., Rel.
Des.
RUI
CASCALDI,
j.
em
03/06/2014;
Ap
n.
0001626-09.2011.8.26.0248, 6a Câmara de Direito Privado, V.U., Rel.
Des. ANA LUCIA ROMANHOLE MARTUCCI, j. em 02/09/2014.
Noutro
período,
tem-se
reiteradamente
decidido que, na resolução do contrato por descumprimento do
promissário-comprador, as partes devem ser restituídas à situação em

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que estavam antes da celebração do negócio.
Por isso, admite-se a compensação dos
valores pagos com as eventuais perdas e danos experimentados
pelas promitentes-vendedoras, a qual independente do percentual de
retenção convencionado.
Não há, pois, óbice algum em compensar os
créditos recíprocos existentes.
Em tal gramatura, afigura-se razoável a
retenção de 20% dos valores pagos pelos autores a título de
indenização pelas perdas e danos experimentados em função da
rescisão contratual.
Nesse tom são os seguintes precedentes do C.
Superior Tribunal de Justiça:
“DIREITO CIVIL. PROMESSA DE COMPRA
E VENDA DE IMÓVEL. RESCISÃO. INADIMPLÊNCIA DO
COMPRADOR. DEVOLUÇÃO DOS VALORES PAGOS.
CABIMENTO. RETENÇÃO DE PARTE DOS VALORES
PELO VENDEDOR. INDENIZAÇÃO PELOS PREJUÍZOS
SUPORTADOS. CABIMENTO. ARRAS. SEPARAÇÃO. 1. A
rescisão de um contrato exige que se promova o retorno das
partes ao status quo ante, sendo certo que, no âmbito dos
contratos de promessa de compra e venda de imóvel, em
caso de rescisão motivada por inadimplência do comprador,
a jurisprudência do STJ se consolidou no sentido de admitir
a retenção, pelo vendedor, de parte das prestações pagas,
como forma de indenizá-lo pelos prejuízos suportados,
notadamente as despesas administrativas havidas com a
divulgação, comercialização e corretagem, o pagamento de
tributos e taxas incidentes sobre o imóvel e a eventual
utilização do bem pelo comprador. 2. O percentual de
retenção - fixado por esta Corte entre 10% e 25% - deve ser
arbitrado conforme as circunstâncias de cada caso. 3.
Nesse percentual não se incluem as arras, pagas por
ocasião do fechamento do negócio e que, nos termos do art.
418 do CC/02 (art. 1.097 do CC/16), são integralmente
perdidas por aquele que der causa à rescisão. 4. As arras
possuem natureza indenizatória, servindo para compensar
em parte os prejuízos suportados, de modo que também
devem ser levadas em consideração ao se fixar o percentual

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de retenção sobre os valores pagos pelo comprador” (REsp
1.224.921/PR, 3a Turma, V.U., Rel. Ministra NANCY
ANDRIGHI, j. em 26/04/2011).
“AGRAVO
REGIMENTAL.
RECURSO
ESPECIAL.
AUSÊNCIA
DE
FUNDAMENTAÇÃO.
INEXISTÊNCIA.
PROMESSA.
COMPRA
E
VENDA.
DESISTÊNCIA. PROMITENTE COMPRADOR. VALORES
PAGOS. RESTITUIÇÃO. RETENÇÃO. 25% (VINTE E
CINCO POR CENTO). JUROS DE MORA. TERMO INICIAL.
DECISÃO JUDICIAL. PARCIAL PROVIMENTO. 1. Não é
deficiente em sua fundamentação o julgado que aprecia as
questões que lhe foram submetidas, apenas que em sentido
contrário aos interesses da parte. 2. A desistência do
promitente comprador, embora admitida por esta Corte,
rende ao promitente vendedor o direito de reter até 25%
(vinte e cinco por cento) dos valores por aquele pagos a
qualquer título, desde que não supere o contratualmente
estipulado. 3. 'Na hipótese de resolução contratual do
compromisso de compra e venda por simples desistência
dos adquirentes, em que postulada, pelos autores, a
restituição das parcelas pagas de forma diversa da cláusula
penal convencionada, os juros moratórios sobre as mesmas
serão computados a partir do trânsito em julgado da
decisão.'
(REsp
1008610/RJ,
Rel.
Ministro
ALDIR
PASSARINHO JUNIOR, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em
26/03/2008, DJe 03/09/2008). 4. Agravo regimental a que se
dá parcial provimento.” (AgRg no REsp 927.433/DF, 4a
Turma, V.U., Rel. Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI, j. em
14/02/2012)
“AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM
RECURSO ESPECIAL. PROCESSUAL CIVIL. CONTRATO
DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL.
RESOLUÇÃO. RETENÇÃO. PERCENTUAL DE 10%.
RAZOABILIDADE. ACÓRDÃO RECORRIDO DE ACORDO
COM

A

JURISPRUDÊNCIA
DESTE
TRIBUNAL
SUPERIOR. SÚMULA 83 DO STJ. AGRAVO NÃO
PROVIDO. 1. A jurisprudência desta Corte de Justiça,
nas hipóteses de rescisão de contrato de promessa de
compra e venda de imóvel por inadimplemento do
comprador, tem admitido a flutuação do percentual de
retenção pelo vendedor entre 10% e 25% do total da quantia
paga. 2. Em se tratando de resolução pelo comprador de
promessa de compra e venda de imóvel em construção,
ainda não entregue no momento da formalização do
distrato, bem como em se tratando de comprador

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adimplente ao longo de toda a vigência do contrato,
entende-se razoável o percentual de 10% a título de
retenção pela construtora dos valores pagos, não se
distanciando do admitido por esta Corte Superior. 3. É
abusiva a disposição contratual que estabelece, em caso
de resolução do contrato de compromisso de compra e
venda de imóvel pelo comprador, a restituição dos valores
pagos de forma parcelada. 4. Agravo interno não provido.”
(AgRg no AREsp 807.880/DF, 4a Turma, V.U., Rel. Ministro
RAUL ARAÚJO, j. em 19/04/2016)
“AGRAVO INTERNO NO RECURSO
ESPECIAL. CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE
IMÓVEL COM GARANTIA DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA
SOBRE ESSE MESMO BEM. INADIMPLEMENTO DOS
COMPRADORES.
RESCISÃO
DO
NEGÓCIO.
DEVOLUÇÃO DOS VALORES PAGOS. NECESSIDADE
DE ALIENAÇÃO DO IMÓVEL PARA QUITAÇÃO DA
DÍVIDA. INAPLICABILIDADE DA LEI N. 9.514/1997.
AGRAVO IMPROVIDO. 1. Não há falar em negativa de
prestação jurisdicional, pois o Tribunal de origem decidiu
a matéria controvertida de forma fundamentada, ainda
que contrariamente aos interesses da parte. 2. O Tribunal
de origem admitiu a pretensão de desfazimento do
negócio com restituição parcial dos valores pagos sem
necessidade de alienar o bem dado em garantia, como
alegado pela construtora com amparo na Lei n. 9.514/1997,
porque o contrato não teria sido levado a registro no
Registro de Imóveis. A alegação deduzida no recurso
especial, de que não seria necessário levar o contrato a
registro para que ele tivesse eficácia entre as partes,
vem amparada na indicação de ofensa a dispositivos
legais que, pelo seu conteúdo, não servem para dar
sustentação a essa tese. 3. A jurisprudência desta Corte,
em casos análogos, de resolução do compromisso de
compra e venda por culpa do promitente comprador,
entende ser lícito ao vendedor reter entre 10% e 25% dos
valores pagos. 4. Agravo interno a que se nega provimento.”
(AgInt no REsp 1.361.921/MG, 3a Turma, V.U., Rel. Ministro
MARCO AURÉLIO BELLIZZE, j. em 23/06/2016).
“AGRAVO INTERNO NO AGRAVO
REGIMENTAL NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL.
CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA
DE
IMÓVEL.
RESOLUÇÃO
POR
CULPA

DO
PROMITENTE COMPRADOR. RESTITUIÇÃO PARCIAL DA
QUANTIA PAGA. PERCENTUAL DE RETENÇÃO FIXADO

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7a Câmara de Direito Privado
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8
DENTRO
DOS
PARÂMETROS
ADMITIDOS
PELA
JURISPRUDÊNCIA DESTA CORTE (10%, NO CASO).
ALTERAÇÃO DO ENTENDIMENTO DO TRIBUNAL
LOCAL. REEXAME DE PROVAS. IMPOSSIBILIDADE.
AGRAVO INTERNO IMPROVIDO. 1. O acórdão recorrido
não destoa da jurisprudência desta Corte que, em caso de
resolução do compromisso de compra e venda por culpa do
promitente comprador, entende ser lícito ao vendedor reter
entre 10% e 25% dos valores pagos. 2. Não é possível
alterar a conclusão assentada pelo Tribunal local com base
na análise das provas nos autos, ante o óbice do enunciado
n. 7 da Súmula do STJ. 3. Na hipótese, o Tribunal de
origem, soberano no exame do acervo fático-probatório dos
autos, de acordo com as especificidades do caso
concreto, fixou o percentual de retenção em 10% dos
valores pagos. Rever essa conclusão, neste caso, é
impossível ante o óbice do enunciado de súmula
supramencionado. 4. Agravo interno improvido.” (AgInt no
AgRg no AREsp 816.434/DF, 3a Turma, V.U., Rel. Ministro
MARCO AURÉLIO BELLIZZE, j. em 27/09/2016).
D'outro bordo, crave-se que o C. Superior
Tribunal de Justiça, ao julgar o REsp n. 1.599.511/SP sob o rito dos
recursos repetitivos, assentara a validade da cláusula contratual que
transfere ao consumidor a obrigação de pagar comissão de
corretagem, desde que conferido destaque para o valor da aludida
verba:
“RECURSO
ESPECIAL
REPETITIVO.
DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. INCORPORAÇÃO
IMOBILIÁRIA. VENDA DE UNIDADES AUTÔNOMAS EM
ESTANDE DE VENDAS. CORRETAGEM. CLÁUSULA DE
TRANSFERÊNCIA DA OBRIGAÇÃO AO CONSUMIDOR.
VALIDADE. PREÇO TOTAL. DEVER DE INFORMAÇÃO.
SERVIÇO
DE
ASSESSORIA
TÉCNICO-IMOBILIÁRIA
(SATI). ABUSIVIDADE DA COBRANÇA.
I - TESE PARA OS FINS DO ART. 1.040 DO
CPC/2015:
1.1. Validade da cláusula contratual que
transfere ao promitente-comprador a obrigação de pagar a
comissão de corretagem nos contratos de promessa de
compra e venda de unidade autônoma em regime de
incorporação imobiliária, desde que previamente informado
o preço total da aquisição da unidade autônoma, com o
destaque do valor da comissão de corretagem.

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9
1.2.
Abusividade
da
cobrança
pelo
promitente-vendedor do serviço de assessoria técnico-
imobiliária (SATI), ou atividade congênere, vinculado à
celebração de promessa de compra e venda de imóvel.”
(REsp n. 1.599.511/SP, 2a Seção, V.U., Rel. Ministro
PAULO DE TARSO SANSEVERINO, j. em 24/08/2016)
No caso, tem-se que não fora claramente
assentada a responsabilidade dos consumidores pelo pagamento da
comissão de corretagem.
Marque-se
que
não
há
no
instrumento
contratual entabulado entre as partes ou ainda em documento
apartado qualquer previsão clara e inequívoca, com o necessário
destaque, acerca do trespasse ao consumidor da obrigação de pagar
a referida verba.
Inviável, portanto, qualquer retenção a este
título pelas fornecedoras.
Ademais, considerando que as rés atuaram em
conjunto a fim de efetivar o compromisso de compra e venda com os
autores, aplicável ao caso a orientação decorrente do REsp n.
1.551.951/SP, firmada pelo C. Superior Tribunal de Justiça sob o
regime do art. 1.036 do CPC/2015, in verbis:
“RECURSO
ESPECIAL
REPETITIVO.
DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. PROCESSUAL
CIVIL.
INCORPORAÇÃO
IMOBILIÁRIA.
VENDA
DE
UNIDADES AUTÔNOMAS EM ESTANDE DE VENDAS.
CORRETAGEM. CLÁUSULA DE TRANSFERÊNCIA DA
OBRIGAÇÃO
AO
CONSUMIDOR.
ALEGAÇÃO
DE
ABUSIVIDADE. TEORIA DA ASSERÇÃO. LEGITIMIDADE
PASSIVA
DA
INCORPORADORA.
VALIDADE
DA
CLÁUSULA.
SERVIÇO
DE
ASSESSORIA
TÉCNICO-
IMOBILIÁRIA
(SATI).
COBRANÇA.
DESCABIMENTO
ABUSIVIDADE.
1. TESE PARA OS FINS DO ART. 1.040 DO
CPC/2015: 1.1. Legitimidade passiva 'ad causam' da
incorporadora, na condição de promitente-vendedora, para
responder pela restituição ao consumidor dos valores pagos
a título de comissão de corretagem e de taxa de assessoria
técnico-imobiliária, nas demandas em que se alega prática

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10
abusiva na transferência desses encargos ao consumidor.”
(REsp n. 1.551.951/SP, 2a Seção, V.U., Rel. Ministro
PAULO DE TARSO SANSEVERINO, j. em 24/08/2016)
Objetivamente
inviável,
por
conseguinte,
qualquer alteração no r. julgado de primeiro grau.
Por esses fundamentos, pelo meu voto, nego
provimento ao recurso.
RÔMOLO RUSSO
Relator