Tribunal: TJSP
Processo: 1011199-43.2018.8.26.0625
Classe: Apelação Cível / Associação
Órgão julgador: Silvério da Silva
Órgão colegiado: 8a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-04-15
Data de publicação: 2020-04-15

Ementa:
Apelação. Ação de cobrança. Taxas associativas. As cobranças desta natureza somente serão exigíveis dos proprietários das unidades adquiridas após a formação da associação. Isto porque não se coaduna com a boa-fé o comportamento daquele que, podendo optar por outro local, adquire um imóvel em loteamento fechado e se recusa a contribuir com o pagamento das despesas para custeio dos serviços

Ementa:
Apelação. Ação de cobrança. Taxas associativas. As cobranças desta natureza somente serão exigíveis dos proprietários das unidades adquiridas após a formação da associação. Isto porque não se coaduna com a boa-fé o comportamento daquele que, podendo optar por outro local, adquire um imóvel em loteamento fechado e se recusa a contribuir com o pagamento das despesas para custeio dos serviços prestados àquela coletividade, mas que o beneficia diretamente. No caso dos autos, a ré adquiriu o lote antes da constituição da associação. Por outro lado, restou comprovado nos autos que a apelada concordou em ser associada por um determinado período, até o envio da notificação para o seu desligamento, razão pela qual, ainda que tenha adquirido o lote em momento anterior, concordou em participar do quadro associativo, e, assim, a condenação imposta na sentença deve ser mantida. Após esse período prevalece o entendimento desta Câmara de que, pelo fato de ter adquirido o lote em momento anterior, não é obrigada a aderir ao quadro associativo, e por consequência, pagar as taxas associativas impostas. Apelo desprovido, por motivo outro.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2020.0000263035
ACÓRDÃO
Vistos,
relatados
e
discutidos
estes
autos
de
Apelação
Cível
no
1011199-43.2018.8.26.0625, da Comarca de Taubaté, em que é apelante ASSOCIAÇÃO
DOS MORADORES E PROPRIETÁRIOS DO RESIDENCIAL PORTAL DA SERRA, é
apelada VERA LÚCIA ROTHER DE CAMARGO.
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 8a Câmara de Direito Privado do
Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Negaram provimento ao
recurso. V. U., de conformidade com o voto do relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores PEDRO DE
ALCÂNTARA DA SILVA LEME FILHO (Presidente sem voto), THEODURETO
CAMARGO E ALEXANDRE COELHO.
São Paulo, 15 de abril de 2020.
SILVÉRIO DA SILVA
Relator
Assinatura Eletrônica

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Apelação Cível no 1011199-43.2018.8.26.0625 -Voto no 21280 - R
2
VOTO No: 21280
APELAÇÃO CÍVEL N. 1011199-43.2018.8.26.0625
COMARCA: FORO DE TAUBATÉ
JUIZ DE 1a. INSTÂNCIA: DRA. MÁRCIA REZENDE BARBOSA DE
OLIVEIRA
APELANTE: ASSOCIAÇÃO DOS MORADORES E PROPRIETÁRIOS
DO RESIDENCIAL PORTAL DA SERRA
APELADO: VERA LÚCIA ROTHER DE CAMARGO
R.G.
Apelação. Ação de cobrança. Taxas associativas. As cobranças
desta natureza somente serão exigíveis dos proprietários das
unidades adquiridas após a formação da associação. Isto porque
não se coaduna com a boa-fé o comportamento daquele que,
podendo optar por outro local, adquire um imóvel em loteamento
fechado e se recusa a contribuir com o pagamento das despesas
para custeio dos serviços prestados àquela coletividade, mas que o
beneficia diretamente. No caso dos autos, a ré adquiriu o lote antes
da constituição da associação. Por outro lado, restou comprovado
nos autos que a apelada concordou em ser associada por um
determinado período, até o envio da notificação para o seu
desligamento, razão pela qual, ainda que tenha adquirido o lote em
momento anterior, concordou em participar do quadro associativo,
e, assim, a condenação imposta na sentença deve ser mantida.
Após esse período prevalece o entendimento desta Câmara de que,
pelo fato de ter adquirido o lote em momento anterior, não é
obrigada a aderir ao quadro associativo, e por consequência, pagar
as taxas associativas impostas. Apelo desprovido, por motivo
outro.
Trata-se
de
ação
de
cobrança
ajuizada
por
ASSOCIAÇÃO DOS MORADORES E PROPRIETÁRIOS DO RESIDENCIAL
PORTAL DA SERRA na qual alega que a ré é proprietária do lote n. 36,

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Apelação Cível no 1011199-43.2018.8.26.0625 -Voto no 21280 - R
3
do loteamento situado em Quiririm, na cidade de Taubaté, e que, nesta
condição, tem a obrigação de pagar as taxas associativas mensais,
segundo suas cotas de participação, de acordo com as normas próprias
que regem o residencial em questão (Estatuto). Estaria em débito com
as despesas vencidas nos meses indicados na planilha de fls.07,
totalizando um débito de R$4.604,17.
A sentença de pág. 1772/1776, cujo relatório se
adota, julgou parcialmente procedente a ação para o fim de condenar a
ré ao pagamento à autora as taxas associativas devidas até
30/08/2017, em consonância com a planilha de fls. 07, atualizadas
desde o vencimento e acrescidas de juros de mora de 1%, a partir da
data
de
vencimento
de
cada
parcela,
porque
decorrente
de
responsabilidade civil contratual.
Apelação interposta às págs. 1786/1793 pela autora
alegando que o que se exige como pressuposto da referida cobrança é a
"efetiva" prestação de serviços, mas não que esta seja "satisfatória", ou
"regular", pois uma vez havendo o dispêndio da associação em prol da
coletividade, a contribuição é devida por se tratar de obrigação legal
(parágrafo único do art. 36-A da Lei n. 6766/79), bem como sob pena
de caracterizar o enriquecimento sem causa (art. 884 do Código Civil).
Ressalta que a questão da existência de prestação efetiva de serviços
restou confirmada pela prova oral, ainda que de forma deficitária,
corroborando
com
a
farta
prova
documental
não
impugnada
especificamente ou por amostragem pela ré, portanto, aplicável ao caso
o disposto no art. 36-A, caput e p.ú., da Lei n. 6766/79. Aduz que,
quanto aos valores cobrados, que são baseados no montante global das
despesas (fls. 42/64), por exemplo, no mês 4/2018 o total de despesas
foi de R$ 5.630,94 (fls. 63), as quais estão pormenorizadamente
descritas e comprovados às fls. 65/1499, as quais rateadas por 47 lotes
(número de lotes indicado às fls. 75, 97, etc.), resulta no rateio

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Apelação Cível no 1011199-43.2018.8.26.0625 -Voto no 21280 - R
4
individual de R$ 119,80 por lote, sendo que poderiam ser facilmente
apurados em sede de liquidação de sentença, ou antes desta, se
determinado. Ainda, que não houve impugnação específica acerca dos
valores. Por fim, ressalta o enriquecimento indevido.
Contrarrazões apresentadas às págs. 1810/1826.
É o relatório.
As cobranças desta natureza somente serão exigíveis
dos proprietários das unidades adquiridas após a formação da
associação. Isto porque não se coaduna com a boa-fé o comportamento
daquele que, podendo optar por outro local, adquire um imóvel em
loteamento fechado e se recusa a contribuir com o pagamento das
despesas para custeio dos serviços prestados àquela coletividade, mas
que o beneficia diretamente.
No caso dos autos, a ré adquiriu o lote em
03/12/2003, antes da constituição da autora em 16/12/2011.
Neste sentido:
Ementa: CONTRIBUIÇÃO
ASSOCIATIVA Cobrança por associação de moradores
relativamente a despesas mensais de loteamento
fechado. Admissibilidade.
Aquisição
dos
lotes
posterior
à
constituição da
sociedade.
Aproveitamento
dos serviços prestados sem a
respectiva
contraprestação
a
ensejar
o
enriquecimento sem causa. Contribuição devida.
Responsabilidade
dos
atuais
proprietários
pelo
pagamento da dívida relativa aos exercícios vencidos
inadimplidos
pelo
vendedor
do
lote,
antigo
proprietário. Decreto de extinção do feito afastado.

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Apelação Cível no 1011199-43.2018.8.26.0625 -Voto no 21280 - R
5
Natureza
propter
rem
das
taxas
cobradas.
Obrigatoriedade do antigo proprietário na restituição
dos valores pagos em sede de regresso. Sentença
reformada. Provida a irresignação recursal. (Apelação
Cível n. 0013421-58.2009.8.26.0223, Rel. Des. Luiz
Ambra)
Na hipótese de a aquisição do lote ser posterior à
constituição da associação, sendo a apelada proprietária de imóvel
localizado dentro da associação, ainda que não tenha a ela se filiado,
beneficia-se dos serviços por ela prestados, inclusive com a valorização
de seu imóvel, eis que tais serviços se estendem a todos os
proprietários, associados ou não.
Em relação à alegação de não ser associado, não há
qualquer ofensa ao artigo 5o, XX da CF, porquanto não se trata de
cobrança de contribuição puramente associativa, mas de reembolso de
despesas efetuadas no interesse dos proprietários dos imóveis, que se
beneficiam
dos
serviços
prestados
ou
colocados
à
disposição,
independente de serem associados. Isentá-los desta obrigação,
implicaria enriquecimento sem causa, o que não é permitido, pois tais
serviços são prestados a todos aqueles que possuem imóveis inseridos
dentro da área de atuação da autora.
Por outro lado, o documento de págs. 29/30
comprova que a apelada concordou em ser associada por um
determinado período, até o envio da notificação para o seu
desligamento, datada de 17 de julho de 2017, razão pela qual, ainda
que tenha adquirido o lote em momento anterior, concordou em
participar do quadro associativo, razão pela qual a condenação imposta
na sentença deve ser mantido.
Após esse período prevalece o entendimento desta

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Apelação Cível no 1011199-43.2018.8.26.0625 -Voto no 21280 - R
6
Câmara de que, pelo fato de ter adquirido o lote em momento anterior,
não é obrigada a aderir ao quadro associativo, e por consequência,
pagar as taxas associativas impostas.

Nesta
hipótese,
resta
aplicável
ao
caso
o
entendimento do Colendo STJ de que “as taxas de manutenção criadas
por associação de moradores não obrigam os não associados ou os que
a elas não anuíram”.
Do exposto, nego provimento ao recurso, por motivo
outro.
SILVÉRIO DA SILVA
Relator