Tribunal: TJSP
Processo: 1001749-42.2020.8.26.0161
Classe: Apelação Cível / Locação de Imóvel
Órgão julgador: Antonio Nascimento
Órgão colegiado: 26a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-07-04
Data de publicação: 2020-07-04

Ementa:
APELAÇÃO CÍVEL – LOCAÇÃO – AÇÃO DE REPARAÇÃO DE DANOS. Cerceamento de defesa evidenciado. Necessidade de observância ao devido processo legal. Requerimento para produção de prova pericial. Julgamento antecipado de improcedência do pedido, sob fundamento de ausência de prova. Descabimento. Sentença afastada. PRELIMINAR ACOLHIDA. RECURSO PROVIDO, COM OBSERVAÇÃO.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
26a Câmara de Direito Privado
Apelação Cível no 1001749-42.2020.8.26.0161
Registro: 2020.0000502035
ACÓRDÃO
Vistos,
relatados
e
discutidos
estes
autos
de
Apelação
Cível
no
1001749-42.2020.8.26.0161, da Comarca de Diadema, em que é apelante JANISE MARIA
DOS SANTOS (JUSTIÇA GRATUITA), é apelada MARIA DA LUZ CAMPOS
FERREIRA.
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 26a Câmara de Direito Privado
do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Acolhida a preliminar,
deram provimento ao recurso, com observação. V. U., de conformidade com o voto do
relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores FELIPE FERREIRA
(Presidente sem voto), CARLOS DIAS MOTTA E RENATO SARTORELLI.
São Paulo, 4 de julho de 2020.
ANTONIO NASCIMENTO
Relator
Assinatura Eletrônica

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Apelação Cível no 1001749-42.2020.8.26.0161
1a Vara Cível da Comarca de Diadema/SP
Apelante: JANISE MARIA DOS SANTOS
Apelada: MARIA DA LUZ CAMPOS FERREIRA
MM. Juíza de Direito: Dra ÉRIKA DINIZ
VOTO No 27.283
APELAÇÃO CÍVEL LOCAÇÃO AÇÃO DE REPARAÇÃO
DE DANOS. Cerceamento de defesa evidenciado. Necessidade de
observância ao devido processo legal. Requerimento para
produção
de
prova
pericial.
Julgamento
antecipado
de
improcedência do pedido, sob fundamento de ausência de prova.
Descabimento. Sentença afastada. PRELIMINAR ACOLHIDA.
RECURSO PROVIDO, COM OBSERVAÇÃO.
A r. sentença de fls. 81/82 julgou
improcedente a ação de reparação de danos decorrente de contrato de
locação, proposta por Janise Maria dos Santos contra Maria da Luz Campos
Ferreira, condenando a autora às verbas de sucumbência, inclusive honorários
advocatícios, estes fixados em R$ 800,00, observada a gratuidade.
Inconformada com o desfecho dado à
lide, a autora interpôs, a fls. 85, recurso de apelação, vindo a arrazoá-lo a
fls. 86/89. Sustenta ter havido cerceamento de defesa, em razão do julgamento
antecipado do feito. Aduz que a prova dos autos vai ao encontro de suas
assertivas, indicando os danos havidos no imóvel desde o princípio do contrato.
Assinala que ficou devidamente comprovada a existência de falhas estruturais:
infiltrações e destelhamento.

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O recurso é tempestivo e preenche os
requisitos legais para sua admissibilidade. Contrarrazões a fls. 93/95.
É o relatório.
Acolhe-se a preliminar de nulidade do
julgado suscitada pela recorrente.1
Cuidam
os
autos
de
ação
de
indenização por danos materiais e morais decorrente de locação para fins
residenciais (fls. 10/13). Relata a autora, em síntese, que ao adentrar no imóvel,
percebeu que não se tratava das características descritas pela locadora quando
da assinatura do contrato. Aduz que necessitou realizar diversas obras no imóvel,
haja vista os vícios apresentados, motivo pelo qual acabou por sustar os
pagamentos dos alugueres. Afirma que notificou a locadora e a administradora
acerca dos problemas, mas nada foi feito.

A ilustre magistrada a quo houve por bem
prestar a tutela jurisdicional julgando, antecipadamente, a ação improcedente, por
falta de prova da ocorrência dos referidos prejuízos materiais.
Mas, respeitada a convicção da MMa
Juíza de Direito, é caso de se anular o julgado, a fim de se garantir a produção de
prova pericial.
1 Art. 938. A questão preliminar suscitada no julgamento será decidida antes do mérito, deste não se
conhecendo caso seja incompatível com a decisão.

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O art. 5°, LV, da Constituição Federal,
preconiza o devido processo legal, com o contraditório e a ampla defesa, como
direitos fundamentais. E um dos meios pelos quais se concretizam tais garantias
é a oportunidade de dilação probatória, sobretudo quando devidamente requerida
pela parte interessada.
O fato é que ao se preterir o pedido da
parte para a instrução do feito, é corolário lógico que não se pode julgar a
demanda improcedente por falta de prova.
Está incontroversa a relação locatícia
existente entre as partes, consubstanciada no contrato de fls. 10/13.
Mas, a despeito do disposto na cláusula
14 do referido pacto locatício, não há prova de que foi autorizada a prévia
avaliação do imóvel pela locatária, ora apelante.
E os elementos dos autos não conduzem
a um juízo seguro da origem dos danos no imóvel, mas também de sua extensão,
a ponto de inviabilizar sua utilização pela autora como moradia.
Deveras,
os
danos
apontados
nas
fotografias de fls. 14/23 e 70/75 sugerem se tratar de vícios pretéritos ao início da
locação, dada a extensão dos problemas, ou seja, em tese, não se cuida de
defeito ocorrido apenas na vigência do contrato de locação.

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Com efeito, malgrado referidos danos não
afastem a obrigação da locatária a sua contraprestação pecuniária, não é menos
certo que a possível entrega do imóvel fora das condições de habitabilidade pode
dar ensejo, em princípio, à evocação da teoria do contrato não cumprido (Cód.
Civil, art. 476).
Igualmente, a caução é contrato de
obrigação acessória, firmado na existência de contrato de obrigação principal.
Logo, em tese, seria possível a compensação do valor dos alugueres devidos
com a garantia ofertada em contrato, bem como os valores suspostamente
despendidos para o reparo do imóvel (Cód. Civil, art. 368).2
A conclusão a que se chega, portanto, à
luz das regras da experiência comum CPC, art. 375 é no sentido de que a
discussão dos autos não dispensa a produção de prova, designadamente a de
natureza pericial, observando-se, se o caso, o disposto no art. 464, § 2o, do CPC.
Registre-se, por oportuno, que caberá à
autora a devida instrução da prova, haja vista ser seu o ônus de desconstituir a
validade do que ficou acordado em contrato, CPC, art. 373, I, cabendo-lhe,
inclusive, o adiantamento das despesas para sua realização, a teor do art. 95 do
CPC, observada a concessão da gratuidade.
Por fim, em razão do ora decidido, fica a
critério e conveniência do juízo de origem o sobrestamento da resolução da ação
de despejo proposta pela ora apelada processo no 1001976-32.2020.8.26.0161
2 Art. 368. Se duas pessoas forem ao mesmo tempo credor e devedor uma da outra, as duas obrigações
extinguem-se, até onde se compensarem.

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em virtude de eventual prejudicialidade externa.
Postas essas premissas, acolhe-se a
preliminar de cerceamento de defesa suscitada, dando-se provimento ao
recurso, para o fim de anular a sentença, com observação.
Antonio (Benedito do) Nascimento
RELATOR