Tribunal: TJSP
Processo: 1000076-23.2018.8.26.0019
Classe: Apelação Cível / Promessa de Compra e Venda
Órgão julgador: Paulo Alcides
Órgão colegiado: 6a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-04-28
Data de publicação: 2020-04-28

Ementa:
COMPRA E VENDA. RESCISÃO DE CONTRATO.
ATRASO NA ENTREGA DA OBRA. Caso fortuito/força maior não comprovados. Hipótese clássica de má-gestão administrativa. Rescisão devidamente decretada.
LUCROS CESSANTES. Ausência de oposição pela ré ao ressarcimento. Divergência das partes apenas quanto à base de cálculo e o termo ad quem. Devida a reparação a razão de 0,5% ao mês, calculados sobre o valor

Ementa:
COMPRA E VENDA. RESCISÃO DE CONTRATO.
ATRASO NA ENTREGA DA OBRA. Caso fortuito/força maior não comprovados. Hipótese clássica de má-gestão administrativa. Rescisão devidamente decretada.
LUCROS CESSANTES. Ausência de oposição pela ré ao ressarcimento. Divergência das partes apenas quanto à base de cálculo e o termo ad quem. Devida a reparação a razão de 0,5% ao mês, calculados sobre o valor atualizado do contrato, computados do mês seguinte ao término do prazo até a data do ajuizamento da ação. Ao valor deve ser aplicada correção monetária a contar do evento e juros de mora de 1% ao mês a partir da citação.
DANOS MATERIAIS. Pagamento de aluguéis despendidos. Impossibilidade, pois já concedidos lucros cessantes, pena de bis in idem.
DANOS MORAIS. Presença dos requisitos necessários. Demora de mais de 5 anos, sem notícia de expedição do habite-se nem mesmo no transcorrer da ação, autoriza a indenização, que se fixa em R$ 10.000,00.
RECURSOS PARCIALMENTE ACOLHIDOS.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2020.0000294714
ACÓRDÃO
Vistos,
relatados
e
discutidos
estes
autos
de
Apelação
Cível
no
1000076-23.2018.8.26.0019, da Comarca de Americana, em que são apelantes/apelados
GILMAR APARECIDO DE SALES ANDRADE (JUSTIÇA GRATUITA) e LÚBIA
UELLEN DE BORTOLI SANTOS (JUSTIÇA GRATUITA), são apelados/apelantes
BENETTON DESENVOLVIMENTO IMOBILIÁRIO LTDA, ADHMAR BENETTON
JUNIOR e LUIZ HAROLDO BENETTON.
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 6a Câmara de Direito Privado do
Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Deram provimento em
parte aos recursos. V. U., de conformidade com o voto do relator, que integra este
acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores PAULO ALCIDES
(Presidente), MARCUS VINICIUS RIOS GONÇALVES E COSTA NETTO.
São Paulo, 28 de abril de 2020.
PAULO ALCIDES
Relator
Assinatura Eletrônica

PODER JUDICIÁRIO
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Apelação Cível no 1000076-23.2018.8.26.0019 -Voto no 39433
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VOTO No 39433
APELAÇÃO : 1000076-23.2018.8.26.0019
COMARCA
: AMERICANA
APELANTE(S): GILMAR APARECIDO DE SALES ANDRADE E OUTRO
APELADO(S) : BENETTON DESENVOLVIMENTO IMOBILIÁRIO
LTDA E OUTROS
JUIZ (A)
: GILBERTO VASCONCELOS PEREIRA NETO
COMPRA E VENDA. RESCISÃO DE CONTRATO.
ATRASO NA ENTREGA DA OBRA. Caso fortuito/força maior
não comprovados. Hipótese clássica de má-gestão administrativa.
Rescisão devidamente decretada.
LUCROS CESSANTES. Ausência de oposição pela ré ao
ressarcimento. Divergência das partes apenas quanto à base de
cálculo e o termo ad quem. Devida a reparação a razão de 0,5% ao
mês, calculados sobre o valor atualizado do contrato, computados
do mês seguinte ao término do prazo até a data do ajuizamento da
ação. Ao valor deve ser aplicada correção monetária a contar do
evento e juros de mora de 1% ao mês a partir da citação.
DANOS MATERIAIS. Pagamento de aluguéis despendidos.
Impossibilidade, pois já concedidos lucros cessantes, pena de bis
in idem.
DANOS MORAIS. Presença dos requisitos necessários. Demora
de mais de 5 anos, sem notícia de expedição do habite-se nem
mesmo no transcorrer da ação, autoriza a indenização, que se fixa
em R$ 10.000,00.
RECURSOS PARCIALMENTE ACOLHIDOS.
Trata-se de recursos interpostos contra a r.
sentença (fls. 352/355, declarada a fl. 364 e 367), proferida nos autos
da “AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO C/C RESTITUIÇÃO DE VALORES
E INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS, LUCROS CESSANTES C/C
PEDIDO SUBSIDIÁRIO DE DECLARAÇÃO DE NULIDADE DE CLÁUSULA
CONTRATUAL”
proposta
por
GILMAR
APARECIDO
DE
SALES
ANDRADE
e
LÚBIA
UELLEN
DE
BORTOLI
SANTOS
contra
BENETTON DESENVOLVIMENTO IMOBILIÁRIO LTDA, ADHMAR
BENETTON JÚNIOR e LUIZ HAROLDO BENETTON, que reconheceu
o atraso na entrega da obra por culpa das rés, declarando rescindido o
contrato firmado entre as partes, com restituição de todos os valores

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pagos, com correção monetária e juros de mora. Ainda, condenou as
requeridas ao pagamento de lucros cessantes, fixados em 0,5% ao
mês, computados a partir de março de 2017.
Os autores alegam omissão na decisão quanto
ao pedido de reembolso dos aluguéis despendidos (item b, III fl. 16),
que nada têm a ver com o pedido de lucros cessantes, tendo sido
sumariamente rejeitados os embargos ofertados. Também pretendem
que se reconheça a existência de cerceamento de defesa pela
impossibilidade de comprovar os danos morais suportados. Ainda,
pretendem que os lucros cessantes sejam fixado com base no valor do
contrato e não o valor venal do imóvel, conforme determinado; a
concessão dos danos morais, diante do atraso de mais de 4 anos; o
ressarcimento dos aluguéis pagos desde março/2017 (danos materiais);
e que os lucros cessantes sejam computados até o trânsito em julgado
(fls. 369/379 e 380).
Por sua vez, as rés alegam que o termo final
dos lucros cessantes deve ser a data do ajuizamento da demanda; e
que os lucros cessantes devem ter por base de cálculo o valor já
desembolsado pelo comprador (fls. 381/387).
Contrarrazões (fls. 394/397 e 398/407).
É o relatório.
Trata-se de ação de indenização por atraso na
entrega da obra.
Em primeiro lugar, cumpre observar que não
pende qualquer ilegalidade em relação à disposição contratual que
estabelece prazo de tolerância de 180 dias após o término previsto para
a entrega das chaves, até porque era do conhecimento dos adquirentes,
no momento da celebração do contrato, de modo que não há violação
ao Código de Defesa do Consumidor.

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A esse respeito, foi editada a Súmula no 164
deste E. Tribunal de Justiça: É valido o prazo de tolerância não superior
a cento e oitenta dias, para entrega de imóvel em construção,
estabelecido no compromisso de venda e compra, desde que previsto
em cláusula contratual expressa, clara e inteligível.
No caso, consta que os autores adquiriram junto
as rés um imóvel em 21/04/2014, com data prevista para a entrega da
obra em 12/2014 (fl. 62), o que acrescido do prazo de tolerância de
180 dias, teria por término final 01/2015, mas até o momento não há
notícia da expedição do habite-se.
Portanto, configurado o atraso na entrega da
obra.
Outrossim, a alegação de caso fortuito/força
maior não merece acolhimento.
Os motivos apresentados pela ré não justificam
o atraso a ponto de se reconhecer caso fortuito ou força maior, porque
se inserem no âmbito normal de uma construção, devendo ser
considerados como um caso clássico de má-gestão administrativa.
Esse entendimento foi consolidado por este E.
Tribunal de Justiça através da Súmula no 161: “Não constitui hipótese
de caso fortuito ou de força maior, a ocorrência de chuvas em excesso,
falta de mão de obra, aquecimento do mercado, embargo do
empreendimento
ou,
ainda,
entraves
administrativos.
Essas
justificativas
encerram
“res
inter
alios
acta”
em
relação
ao
compromissário adquirente.”
Ultrapassado o prazo, é lícito aos adquirentes
desistir do empreendimento e pleitear a restituição do que pagaram na
sua totalidade.

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Na
espécie,
forçoso
concluir
que
houve
descumprimento contratual pelas vendedoras, impondo-se, por isso, a
rescisão do contrato, com a restituição dos valores pagos pelos
compradores.
É sabido que a resolução do contrato provoca
efeitos ex tunc, tornando as partes ao status quo ante. Assim, o
comprador devolve a coisa e o vendedor devolve o preço.
Evidenciado o dever de restituir, a questão se
restringe ao montante a ser devolvido ou o percentual a ser restituído,
o qual deve ser analisado de acordo com o caso concreto.
Se a culpa é da vendedora, a restituição deve
ser integral, sem qualquer retenção. Porém, não tendo dado causa à
rescisão, não pode ser punida por isso.
A esse respeito, confira-se a Súmula no 543 do
E. Superior Tribunal de Justiça: “Na hipótese de resolução de contrato
de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de
Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas
pagas pelo promitente comprador integralmente, em caso de culpa
exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso
tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento.”
Como no caso a culpa é dos réus, a restituição
deve ser integral, sem qualquer retenção, pois as despesas tidas com a
venda do negócio são perdas da vendedora.
Observo,
porém,
que
a
devolução
das
importâncias devidas fica mantida na forma simples, pois não
configurada hipótese para aplicação do art. 42 do CDC.
Por outro lado, o Juízo concedeu o pagamento
de lucros cessantes.

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A divergência entre as partes reside apenas
base de cálculo e no termo final da indenização, que não foi fixado pelo
d. Magistrado a quo.
Nessa hipótese, em regra, aplica-se o teor da
Súmula no 160 do TJSP “A expedição do habite-se, quando não coincidir
com a imediata disponibilização física do imóvel ao promitente
comprador, não afasta a mora contratual atribuída à vendedora”.
Contudo, como houve a rescisão de contrato,
considero que o termo ad quem dos lucros cessantes é a data do
ajuizamento da presente ação, momento em que os autores deixaram
claro que não suportavam mais o inadimplemento das rés, optando por
colocar fim ao contrato.
Observo, ainda, que inadmissível o arbitramento
dos lucros cessantes com base no valor venal do imóvel, pena de
violação do princípio da isonomia, na medida em que se verifica pelo
instrumento que todas as penalidades e multas da parte contrária são
arbitradas com base no valor do contrato. Assim, o cálculo deverá ser
feito sobre o valor do contrato, devidamente atualizado pelo índice nele
eleito.
No
tocante
aos
danos
materiais,
que
correspondem
aos
aluguéis
desembolsados
pelos
autores,
o
entendimento assente na jurisprudência é que é conferido ao adquirente
o recebimento de lucros cessantes, independentemente se pretendia
residir ou alugar o imóvel (Súmula 162 - Descumprido o prazo para a
entrega do imóvel objeto do compromisso de venda e compra, é cabível
a condenação da vendedora por lucros cessantes, havendo a presunção
de prejuízo do adquirente, independentemente da finalidade do negócio)
ou
o
ressarcimento
dos
aluguéis
por
ele
desembolsados,
alternativamente, pena de incorrer-se em bis in idem. Assim, afasta-se
a pretensão.

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Por outro lado, quanto aos danos morais, a
reparação pretendida pressupõe ofensa a direitos da personalidade, ou
sofrimento intenso e profundo, a ser demonstrado caso a caso (Maria
Celina Bodin de Moraes, Danos à Pessoa Humana, Renovar, p. 64; REsp
202.564, Rel. Min Sálvio de Figueiredo Teixeira), o que não ocorreu na
hipótese vertente.
Nesse sentido, precedente desta E. Câmara:
“COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. IMÓVEL.
AÇÃO DECLARATÓRIA DE NULIDADE E DE INEXIGIBILIDADE
DE DÉBITO, CUMULADA COM ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA,
COMINATÓRIA E INDENIZATÓRIA. SENTENÇA PELA PARCIAL
PROCEDÊNCIA DO PEDIDO AUTORAL. INCONFORMISMO DA
AUTORA
QUANTO
À
DENEGAÇÃO
DO
PEDIDO
INDENIZATÓRIO POR DANOS MORAIS. DESCABIMENTO.
AUSÊNCIA DE QUALQUER OFENSA AOS DIREITOS DA
PERSONALIDADE
DA
PARTE
REQUERENTE.
INADIMPLEMENTO CONTRATUAL QUE, COMO REGRA, NÃO
DÁ ENSEJO A DANOS MORAIS INDENIZÁVEIS. CASO QUE
ENCERRA, QUANDO MUITO, MERA SUSCEPTIBILIDADE DO
ADQUIRENTE.
SENTENÇA
MANTIDA.
RECURSO
IMPROVIDO.” (Apel. no 1001586-10.2015.8.26.0526, Rel.
Des. Vito Guglielmi, j. em 04.02.2019)
Sérgio
Cavalieri
Filho
(“Programa
de
Responsabilidade Civil”, Malheiros, 2a ed., n. 19.4) afirma que “só deve
ser reputado dano moral a dor, vexame, sofrimento ou humilhação que,
fugindo à normalidade, interfira intensamente no comportamento
psicológico do indivíduo, causando-lhe aflições, angústia e desequilíbrio
em seu bem-estar. Mero dissabor, aborrecimento, mágoa, irritação ou
sensibilidade exacerbada está fora da órbita do dano moral”.

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Para
que
se
configure
o
dano
moral,
indispensável a conjugação de três fatores: dano, ilicitude e nexo de
causalidade.
O dano moral tem por escopo indenizar quem
efetivamente sofreu angústia, desgosto ou passou por situação
vexatória, que atinja a dignidade da pessoa humana, o que não se
verifica na hipótese dos autos.
Anote-se que o inadimplemento contratual por
parte da vendedora, por si só, não acarreta ofensa à honra, sendo
necessária a sua efetiva comprovação quando se alega que o dano
moral decorre da falta de cumprimento de uma avença.
No caso, considerando-se que o imóvel deveria
ter sido entregue em janeiro de 2014 e, portanto, há mais de 5 anos, é
evidente que frustração ultrapassou o mero dissabor do cotidiano,
sendo devida uma reparação moral pelas agruras suportadas pelos
adquirentes.
Quanto ao valor da indenização, os critérios
podem ser extraídos dos arts. 944 e 945 do CC, conforme entendimento
assente na doutrina e jurisprudência, consolidado também pela Superior
Instância: “Dano moral Reparação Critérios para fixação do valor
Condenação anterior, em quantia menor. Na fixação do valor da
condenação por dano moral, deve o julgador atender a certos critérios,
tais como nível cultural do causador do dano; condição sócio-econômica
do ofensor e do ofendido; intensidade do dolo ou grau da culpa (se for o
caso) do autor da ofensa; efeitos do dano no psiquismo do ofendido e
as repercussões do fato na comunidade em que vive a vítima. Ademais,
a reparação deve ter fim também pedagógico, de modo a desestimular
a prática de outros ilícitos similares, sem que sirva, entretanto, a
condenação de contributo a enriquecimentos injustificáveis. Verificada a

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condenação anterior, de outro órgão de imprensa, em quantia bem
inferior, por fatos análogos, é lícito ao STJ conhecer do recurso pela
alínea c do permissivo constitucional e reduzir o valor arbitrado a título
de reparação. Recurso conhecido e, por maioria, provido” (Superior
Tribunal de Justiça, REsp 355.392/RJ, Rel. Ministra Nancy Andrighi, Rel.
p/ Acórdão Ministro Castro Filho, Terceira Turma, julgado em
26.03.2002, DJ 17.06.2002, p. 258).
Assim, levando em consideração tais requisitos
e, em especial a forma como se deu o ocorrido e a condição financeira
das partes revelada pelo valor do contrato, entendo suficiente para
ressarcir o dano moral a quantia de R$ 10.000,00 (dez mil reais), que
deverão, a partir da citação, ser corrigidos monetariamente e acrescidos
de juros de mora de 1% ao mês.
Ante o exposto, dá-se parcial provimento aos
apelos.
PAULO ALCIDES AMARAL SALLES
Relator