Tribunal: TJSP
Processo: 1000908-87.2017.8.26.0408
Classe: Apelação Cível / Promessa de Compra e Venda
Órgão julgador: Mônica de Carvalho
Órgão colegiado: 8a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-03-16
Data de publicação: 2020-03-16

Ementa:
IMÓVEL - Compromisso de compra e venda – Resilição – Desistência do comprador – Possibilidade de retenção de até 20% dos valores pagos em favor das rés – Comprador que deve arcar com as consequências de seu interesse no rompimento do contrato – Imposição na sentença do abatimento do débito sobre impostos – Taxa de administração já incluída no valor de retenção - Legitimidade das rés –

Ementa:
IMÓVEL - Compromisso de compra e venda – Resilição – Desistência do comprador – Possibilidade de retenção de até 20% dos valores pagos em favor das rés – Comprador que deve arcar com as consequências de seu interesse no rompimento do contrato – Imposição na sentença do abatimento do débito sobre impostos – Taxa de administração já incluída no valor de retenção - Legitimidade das rés – Mesmo grupo econômico - Recurso provido em parte.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2020.0000192409
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível no
1000908-87.2017.8.26.0408, da Comarca de Ourinhos, em que são
apelantes RESIDENCIAL VILLE DE FRANCE II EMPREENDIMENTOS
IMOBLIÁRIOS LTDA. e GSP URBANIZAÇÃO E ENGENHARIA LTDA, é
apelado JOÃO CARLOS DOS SANTOS (JUSTIÇA GRATUITA).
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 8a Câmara de
Direito Privado do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte
decisão: Deram provimento em parte ao recurso. V. U., de
conformidade com o voto do relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores PEDRO DE
ALCÂNTARA DA SILVA LEME FILHO (Presidente) e SALLES ROSSI.
São Paulo, 16 de março de 2020.
MÔNICA DE CARVALHO
Relatora
Assinatura Eletrônica

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Apelação Cível no 1000908-87.2017.8.26.0408 -Voto no 4346
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2a Vara Cível de Ourinhos
Apelação n. 1000908-87.2017.8.26.0408
Apelantes:
RESIDENCIAL
VILLE
DE
FRANCE
II
EMPREENDIMENTOS
IMOBILIÁRIOS LTDA. e GSP URBANIZAÇÃO E ENGENHARIA LTDA.
Apelado: JOÃO CARLOS DOS SANTOS
Juiz prolator: Alessandra Mendes Spalding
Voto n. 4346
IMÓVEL - Compromisso de compra e venda
Resilição

Desistência do comprador Possibilidade de retenção de até 20%
dos valores pagos em favor das rés Comprador que deve arcar
com as consequências de seu interesse no rompimento do contrato
Imposição na sentença do abatimento do débito sobre impostos
Taxa de administração já incluída no valor de retenção -
Legitimidade das rés
Mesmo grupo econômico - Recurso
provido em parte.
Vistos.
Trata-se de recurso de apelação interposto para
impugnar a sentença de fls. 142/145 e 149/150, cujo relatório adoto, que julgou
procedente o pedido inicial, para rescindir o contrato e condenar as rés na
restituição de R$ 25.500,32, que representam 90% dos valores pagos, abatidos
5,93% para quitação dos impostos.
Segundo as apelantes-rés, a sentença merece ser
reformada, em síntese, alegando ilegitimidade de parte passiva da empresa GSP,
e pleiteiam a retenção de 25% dos valores pagos, além da taxa de administração
e tributos (fls. 152/159).
Recurso tempestivo, preparado e com apresentação de
contrarrazões pela apelada (fls. 164/168).
Não houve oposição ao julgamento virtual (Resolução
n. 772/2017).
Esse é o relatório.
Passo ao voto.
O recurso merece ser provido em parte.
No caso concreto, após desistência pelo autor da
compra de imóvel, as partes divergem quanto ao valor da restituição.
Em relação à questão da ilegitimidade de parte passiva

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ad causam, não restam dúvidas de que a atuação das rés se dá de forma
coligada, caracterizando o patente liame entre as empresas, como se vê dos
documentos acostados aos autos. Fica claro que pertencem ao mesmo grupo
econômico.
Deste modo, basta considerar que uma empresa tira
proveito da atividade da outra para fomentar a sua própria para se concluir pela
nítida existência daquilo que a doutrina denomina como conexidade contratual,
com a consequente solidariedade existente entre as fornecedoras (neste sentido:
MARQUES, Cláudia Lima. Contratos no Código de Defesa do Consumidor. 5 ed.
rev. e ampl., incluindo mais de 1.000 decisões jurisprudenciais. São Paulo: Ed.
Revista dos Tribunais, 2005, pp. 407 e 409).
Destarte, "(...) a solução da controvérsia deve partir da
principiologia do Código de Defesa do Consumidor fundada na solidariedade de
todos aqueles que participam da cadeia de produção ou da prestação de serviços.
Para a responsabilização de todos os integrantes da cadeia de consumo, apura-se
a responsabilidade de um deles, objetiva ou decorrente de culpa, caso se
verifiquem as hipóteses autorizadoras previstas no CDC. A responsabilidade dos
demais integrantes da cadeia de consumo, todavia, não decorre de seu agir
culposo ou de fato próprio, mas de uma imputação legal de responsabilidade que
é servil ao propósito protetivo do sistema" (STJ 4a T. REsp 997.993/MG Rel.
Min. Luis Felipe Salomão j. 21.06.2012 DJe 06.08.2012).
Trata-se de evidente relação de consumo travada entre
as partes. Destarte, as partes se enquadram perfeitamente nos conceitos de
consumidores e fornecedores estatuídos pelo Código de Defesa do Consumidor
(artigos 2o e 3o da Lei 8.078/90).
Afasto, pois, a preliminar invocada.
Em relação ao percentual de retenção, tratando a
questão como desistência, temos que cabe a devolução dos valores, sendo
permitido o desconto de cláusula penal para abatimento dos prejuízos sofridos
pela vendedora.
Esta Relatora não vê óbice a que o Poder Judiciário
intervenha no quanto disposto em contrato, desde que a cláusula se apresente
em termos ilegais. Até porque a autonomia privada não é absoluta, e a vontade
das partes deve se subsumir à lei. Assim, se o art. 51, IV, do CDC prevê a
necessidade de devolução dos valores pagos, isso não significa que não seja
impossível a previsão de cláusula penal para favorecer a parte inocente. E
significa que essa devolução deve ser feita em percentual significativo, para que
se considere que o ordenamento foi atendido.
Pois bem, possível a intervenção do Judiciário nos
termos contratuais, essa intervenção justifica-se se o percentual previsto em
contrato tiver caráter abusivo. A retenção de valor exagerado é ilegal e, portanto,
nula, não cabendo a convalidação de ato nulo (art. 51, II e IV, do CDC).
Se a Constituição Federal protege o ato jurídico
perfeito, também o faz em relação aos direitos do consumidor, devendo haver um
juízo de ponderação diante de interesses merecedores de tutela que têm o

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mesmo valor hierárquico legal.
Assim, em que pese o percentual adotado na sentença,
o percentual de 20% sobre os valores pagos parece justo, possui lastro
contratual, e tem sido acatado em diversos julgados da Corte Paulista.
Nesse sentido:
“COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. RESCISÃO
CONTRATUAL CUMULADA COM DEVOLUÇÃO DE VALORES. Sentença de parcial
procedência. Atraso na entrega de obra. Inexistência. Validade da cláusula de
tolerância de 180 dias para entrega da obra. Súmula 164, TJSP. Atraso por culpa
da ré não configurado. Rescisão por iniciativa da autora. Ausência da obrigação
de indenizar. Restituição de valores. Rescisão por iniciativa da promitente
compradora. Direito de retenção da vendedora. Percentual de 50% previsto no
contrato que se mostra excessivo. Retenção pela ré de 20% dos valores pagos pela
autora entremostra-se razoável. Devolução que deve ser feita em parcela única e
de forma imediata. Aplicação da Súmula no 2 do TJSP. Precedentes desta Corte.
Despesas com tributos. Pretensão de cobrança afastada. Inexistência de
comprovação do recolhimento pela ré. Despesas condominiais e de IPTU referentes
ao período anterior à entrega das chaves que são de responsabilidade da
vendedora. Multa contratual indevida, pois não configurado o atraso da ré na
entrega do imóvel. Litigância de má-fé. Não configuração. Ré que agiu nos limites
de seu direito de defesa. Hipóteses do art. 80 do CPC/2015 não configuradas.
Sentença parcialmente reformada, para afastar o desconto de tributos e despesas
condominiais e condenar a ré à devolução de 80% dos valores pagos pela autora,
com correção monetária, desde o desembolso, e juros moratórios de 1%, desde a
citação. Sucumbência da ré. Honorários advocatícios fixados em 10% da
condenação. Recurso da autora parcialmente provido” (Apelação/Promessa de
Compra e Venda 1006197-97.2016.8.26.0161 - Relator(a): Fernanda Gomes
Camacho - Comarca: Diadema - Órgão julgador: 5a Câmara de Direito Privado -
Data do julgamento: 10/05/2017).
Por fim, temos que a sentença já determinou o
abatimento do valor relativo aos impostos pretéritos (5,93% dos valores pagos),
sendo que as verbas de administração estão incorporadas ao valor de retenção, e
não merecem destaque.
Considerando que a sentença foi proferida já sob a
atual legislação, mas considerando o acolhimento parcial do recurso, mantenho
a sucumbência fixada em primeiro grau de jurisdição, proporcional ao valor da
condenação, nos termos do artigo 85, § 2o., do CPC.
Posto isso, dou parcial provimento ao recurso, para
determinar a retenção de 20% dos valores pagos pelas rés, sem prejuízo do
abatimento determinado para quitação dos impostos, mantidos os demais
termos da sentença proferida.
MÔNICA DE CARVALHO
Relatora