Tribunal: TJSP
Processo: 1010303-13.2015.8.26.0008
Classe: Apelação Cível / Promessa de Compra e Venda
Órgão julgador: João Carlos Saletti
Órgão colegiado: 10a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-08-25
Data de publicação: 2020-08-28

Ementa:
COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA – Aquisição de imóvel pronto para morar – Pedido indenizatório quanto aos juros moratórios, multa contratual, taxas condominiais e comissão de corretagem – Inexistência de falha na prestação do serviço por parte da ré – Autores que não lograram obter o financiamento imobiliário junto ao agente financeiro escolhido a tempo – Aprovação de crédito pela construtora

Ementa:
COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA – Aquisição de imóvel pronto para morar – Pedido indenizatório quanto aos juros moratórios, multa contratual, taxas condominiais e comissão de corretagem – Inexistência de falha na prestação do serviço por parte da ré – Autores que não lograram obter o financiamento imobiliário junto ao agente financeiro escolhido a tempo – Aprovação de crédito pela construtora que se trata de mera análise da situação financeira do comprador, sem o condão de garantir aprovação de crédito junto pelo agente financeiro – CONGELAMENTO do valor devido em razão do contrato – Impossibilidade – Atualização necessária à conservação do valor da moeda – MORA do adquirente – Multa contratual, juros moratórios e taxas condominiais devidos em razão do contrato – Supressão – Descabimento – IPTU e DESPESAS CONDOMINIAIS – Valores devidos pelo adquirente desde a recepção das chaves – Pretensão de ressarcimento por ter sucedido culpa da vendedora – Falha na prestação dos serviços não demonstrada – Valores devidos – Ressarcimento descabido – Sentença que julga improcedente a ação, mantida.

COMISSÃO DE CORRETAGEM – Valores discriminados na proposta negocial, com previsão de no próprio contrato de compromisso de compra e venda – Cobrança devida, por expressamente pactuada – Entendimento firmado pelo Superior Tribunal de Justiça em sede de recurso repetitivo a que se ajusta a posição da Câmara e do Relator.

Apelação não provida.

Inteiro teor:
TRIBUNAL DE JUSTIÇA
PODER JUDICIÁRIO
São Paulo
Registro: 2020.0000691878
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível no
1010303-13.2015.8.26.0008, da Comarca de São Paulo, em que são apelantes
LEANDRO AMMIRATTI BARBOSA e GISELE CRISTINE CATALLANI, é apelada
GAFISA S/A.
ACORDAM, em 10a Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça
de São Paulo, proferir a seguinte decisão: "Negaram provimento aos recursos. V. U.",
de conformidade com o voto do Relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Exmos. Desembargadores JOÃO
CARLOS SALETTI (Presidente), J.B. PAULA LIMA E ELCIO TRUJILLO.
São Paulo, 25 de agosto de 2020.
JOÃO CARLOS SALETTI
RELATOR
Assinatura Eletrônica

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APELAÇÃO CÍVEL no 1010303-13.2015.8.26.0008
COMARCA -
SÃO PAULO FORO REGIONAL TATUAPÉ
5o Ofício, Processo no 1010303-13.2015
APELANTES -
LEANDRO AMMIRATTI BARBOSA e OUTRO
APELADA -
GAFIXA S/A
VOTO No 31.857
COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA
Aquisição de
imóvel pronto para morar Pedido indenizatório quanto aos
juros moratórios, multa contratual, taxas condominiais e
comissão de corretagem Inexistência de falha na prestação
do serviço por parte da ré Autores que não lograram obter o
financiamento imobiliário junto ao agente financeiro escolhido
a tempo Aprovação de crédito pela construtora que se trata
de mera análise da situação financeira do comprador, sem o
condão de garantir aprovação de crédito junto pelo agente
financeiro – CONGELAMENTO do valor devido em razão do
contrato
Impossibilidade
Atualização necessária à
conservação do valor da moeda – MORA do adquirente
Multa contratual, juros moratórios e taxas condominiais
devidos em razão do contrato Supressão Descabimento
IPTU e DESPESAS CONDOMINIAIS Valores devidos pelo
adquirente desde a recepção das chaves
Pretensão de
ressarcimento por ter sucedido culpa da vendedora Falha na
prestação dos serviços não demonstrada Valores devidos
Ressarcimento descabido Sentença que julga improcedente a
ação, mantida.
COMISSÃO DE CORRETAGEM Valores discriminados na
proposta negocial, com previsão de no próprio contrato de
compromisso de compra e venda
Cobrança devida, por
expressamente pactuada
Entendimento firmado pelo
Superior Tribunal de Justiça em sede de recurso repetitivo a
que se ajusta a posição da Câmara e do Relator.
Apelação não provida.
A r. sentença de fls. 257/263 julgou improcedente a ação.
Apelam os autores (fls. 265/295). Alegam: a) convencidos pela
informação da Apelada de que conseguiriam o financiamento, e por se tratar de um

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IMÓVEL PRONTO PARA MORAR, assinaram com a ré o “Contrato de Compromisso
de Compra e Venda e outras avenças”, tendo como objeto a aquisição da unidade
autônoma no 241 D, do Empreendimento Fantastique, Edifício Splendido (Torre 2); b) a
apelada direcionou os Apelantes para uma empresa parceira, chamada Espaço
Consultoria, a qual faria todo o trabalho de assessoria com o banco, desde a pré-análise
até a aprovação dos documentos; no entanto, não conseguiram a liberação do
financiamento; c) requerem a garantia da inversão dos ônus da prova, efetiva reparação
dos danos morais e materiais e proteção contra publicidade enganosa e abusiva; d) a
contratação da empresa de consultoria se deu dentro do stand de venda e por indicação
da própria apelada, estando configurada a responsabilidade solidária; e) tão logo
celebraram o contrato, enviaram toda a documentação para realizar o financiamento,
mas acabaram tendo um prejuízo de R$ 60.000,00 em decorrência dos juros do saldo
devedor; f) depois de várias averiguações do ocorrido, por conta própria, então,
conseguiram aprovar crédito no banco Bradesco, que emitiu imediatamente a carta de
crédito dia 28.4.2015, mas o saldo devedor já havia aumentado R$ 60.000,00; g) a
correção monetária só avolumou o débito no tempo por culta exclusiva da apelada;
logo, devido o congelamento do saldo devedor a partir da mora da construtora, pois a
compensação do poder aquisitivo da moeda não pode estar acima de qualquer
circunstância; h) nenhuma das parcelas poderia ser corrigida pela apelada por se tratar
de ato ilegal, já que se tratava de imóvel pronto para morar; i) os valores pagos a título
de taxa condominial (R$ 2.156,05) também devem ser ressarcidos em razão da falha na
prestação do serviço; j) a comissão de corretagem também deve ser ressarcida por
ausência de informação de forma clara e em destaque (cifra de 34.420,00).
Pedem, portanto, o provimento do recurso para: a) ser excluída a
correção monetária no saldo devedor dos apelados a partir de abril de 2015, como
também dos juros cobrados (tabela price) e demais encargos moratórios antes da entrega
do imóvel; ao menos, sejam excluídos os juros da tabela price e demais encargos
moratórios; b) condenar a apelada à devolução da taxa condominial; e c) determinar a
devolução da comissão de corretagem, valor este corrigido desde o desembolso e
acrescido de juros legais desde a citação.
Resposta às fls. 301/322.
É o relatório.
1. Trata-se de ação de obrigação de fazer cumulada com indenização por
danos materiais promovida pelos adquirentes em face da vendedora de imóvel.
As partes assinaram em fevereiro de 2015 o contrato relativo ao imóvel
pronto no Edifício Splendido, torre 2, unidade 241D, empreendimento Fantastique, pelo

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preço de R$406.880,01 (cf. fls. 39/62), mediante entrada de R$ 66.880,00 e saldo de R$
340.000,01 a ser financiado.
Consoante discorreu o Juízo na r. sentença,
“Igualmente improcedente é o pleito pelo congelamento do
valor do contrato. Por certo que os serviços de consultoria imobiliária têm por
escopo o auxílio dos clientes com os procedimentos relativos à compra do
imóvel, o que inclui a aprovação de crédito junto às instituições bancárias.
Trata-se, contudo, de obrigação de meio e não de resultando, não sendo
possível garantir a aprovação do crédito pelas instituições bancárias, mesmo
que se proceda a uma análise prévia.
“Com efeito, ainda que os autores tenham se frustrado com as
sucessivas negativas de recebidas pelas instituições financeiras (fls. 84/104),
inexiste nos autos qualquer indício de que estas decorreram de eventual falha
na prestação de serviços incorrida pela parte ré ou, em especial, por sua
parceira de negócios.
“Por conseguinte, sendo os autores os únicos responsáveis pelo
pagamento do preço do contrato, e configurada a mora no pagamento, devida a
incidência de correção monetária sobre o valor do débito, assim como dos
demais encargos contratuais, sob pena de enriquecimento indevido da parte
autora.
“Isso porque o atraso na entrega das chaves não decorreu de
falha no serviço prestado pela ré, mas sim de demora na aprovação do crédito
dos autores, circunstância não relacionada com a atuação da Espaço
Consultoria, conforme se depreende da análise do conjunto probatório.
“Somente se poderia atribuir a responsabilidade à ré, caso
verificada a desídia da ré ou de sua parceira, o que não restou demonstrado no
presente caso.
“Ainda que assim não fosse, seria inviável o "congelamento" do
saldo, sem incidência da correção monetária pelo índice estabelecido em
contrato, uma vez que este visa apenas à recomposição da moeda.
“Por outro lado, considerando a ausência de responsabilidade da
ré pelo atraso na integralização do preço, não há como afastar a incidência de
juros remuneratórios ou qualquer outro encargo moratório ao saldo devedor,
devendo ser obedecido o quanto previsto em contrato”.

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Acertado o julgado.
Observando o que normalmente acontece, a análise prévia realizada por
empreendedores acerca das condições econômicas e financeiras dos adquirentes de
imóveis é instrumento auxiliar da concretização dos negócios. Não tem o condão de
garantir a eles a obtenção de financiamento por qualquer instituição financeira. É em
face destas que os adquirentes devem demonstrar o preenchimento de condições para
financiamento.
A demora havida neste caso se deveu a fatores estranhos à ré, razão pela
qual não pode ser ela responsabilizada. O pagamento da parcela única e final estava
previsto para 28.4.2015. Obtida a carta de crédito junto ao Bradesco, os autores
entregaram a documentação necessária em 5.5.2015, em que pese tenha a ré colaborado
na entrega dos documentos necessários. Segundo a ré, o Banco Bradesco demorou 4
meses para finalizar o contrato de financiamento, isto é, o que ocorreu somente em
26.8.2015 (cf. fls. 144).
Assim, correta a aplicação da cláusula 3.2 do contrato, que contém
estipulações específicas para a mora do comprador no pagamento das parcelas, dentre
elas, juros de mora de 1% ao mês, calculados dia a dia e pagamento de multa moratória
de 2% sobre o valor da dívida vencida e não paga (cf. fls. 50).
Congelamento das parcelas pactuadas ou do saldo devedor, como se
queira, não cabe. A atualização dos valores ajustados é devida para conservar o poder
aquisitivo da moeda ou, por outra, por corresponder apenas “à recomposição da
moeda”, como afirmou o julgado.
2. De sua vez, também não prospera o pedido de ressarcimento das taxas
condominiais.
Segundo a cláusula 5.1.5 do contrato (fls. 55), os compradores são
responsáveis pelo pagamento de todos os tributos e despesas incidentes sobre o imóvel,
“a partir da presente data”, ou seja, a contar da assinatura do contrato. Assinalou a r.
sentença que “no que tange aos encargos condominiais e IPTU, (...) o comprador só
responde por aqueles posteriores ao recebimento das chaves do imóvel, caso o atraso
na entrega, ou impossibilidade desta, tenha sido ocasionada pelo alienante, o que não
ocorreu no caso em análise”.
Logo, não tendo sido identificada falha na prestação do serviço por parte
da ré, de rigor arquem os autores com estas taxas, não tendo direito ao ressarcimento.
3. COMISSÃO DE CORRETAGEM.

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No julgamento do REsp 1.599.511/SP (tema 938), afetado como recurso
repetitivo, e tendo como Relator o Ministro PAULO DE TARSO SANSEVERINO (j.
em 24/08/2016, DJe: 06/09/2016, trânsito em julgado: 28/09/2016), a Eg. Segunda
Seção assim decidiu:
“RECURSO ESPECIAL REPETITIVO. DIREITO CIVIL E
DO CONSUMIDOR. INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA. VENDA DE
UNIDADES
AUTÔNOMAS
EM
ESTANDE
DE
VENDAS.
CORRETAGEM. CLÁUSULA DE TRANSFERÊNCIA DA OBRIGAÇÃO
AO
CONSUMIDOR.
VALIDADE.
PREÇO
TOTAL.
DEVER
DE
INFORMAÇÃO. SERVIÇO DE ASSESSORIA TÉCNICO-IMOBILIÁRIA
(SATI). ABUSIVIDADE DA COBRANÇA.
I - TESE PARA OS FINS DO ART. 1.040 DO CPC/2015:
1.1. Validade da cláusula contratual que transfere ao promitente-
comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem nos contratos de
promessa de compra e venda de unidade autônoma em regime de incorporação
imobiliária, desde que previamente informado o preço total da aquisição da
unidade autônoma, com o destaque do valor da comissão de corretagem.
1.2. Abusividade da cobrança pelo promitente-vendedor do
serviço de assessoria técnico-imobiliária (SATI), ou atividade congênere,
vinculado à celebração de promessa de compra e venda de imóvel.
II - CASO CONCRETO:
2.1. Improcedência do pedido de restituição da comissão de
corretagem, tendo em vista a validade da cláusula prevista no contrato acerca
da transferência desse encargo ao consumidor. Aplicação da tese 1.1.
2.2. Abusividade da cobrança por serviço de assessoria
imobiliária, mantendo-se a procedência do pedido de restituição. Aplicação da
tese 1.2.
III
-
RECURSO
ESPECIAL
PARCIALMENTE
PROVIDO”.
No julgamento do caso concreto, entendeu a Corte Superior ser possível
a transferência para o comprador do dever de pagar a comissão de corretagem, mas
atribuiu ao vendedor certas condições. A primeira toca ao dever de informação imposto
ao fornecedor pelo Código de Defesa do Consumidor. E, a segunda, é o cumprimento
do dever de informar até o momento da celebração do contrato acerca do preço total da
unidade imobiliária, incluído nesse momento o valor da comissão de corretagem.

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Neste caso, há previsão contratual conforme as cláusulas 2.2.1 e 2.2.2 do
“Contrato de Compromisso de Compra e Venda e Outras Avenças” (fls. 44), segundo
as quais:
“2.2.1 - A comissão de corretagem pela intermediação da
presente compra e venda não integra o Preço.
“2.2.3 - O COMPRADOR é o único e exclusivo responsável
pelo pagamento da comissão diretamente ao credor respectivo (a empresa
imobiliária e/ou o corretor imobiliário), ajustando diretamente com este ou
com aquela o valor e a forma de sua liquidação, não podendo, sob qualquer
hipótese, ser a GAFISA responsabilizada pelo pagamento da referida comissão,
ou pelo reembolso total ou parcial em caso de posterior desistência ou rescisão
por inadimplemento de quaisquer das partes contratantes”.
Além disso, às fls. 33/38 estão discriminados todos os cheques entregues
no ato da assinatura do contrato, tanto quanto os recibos, de modo que está claro ter
havido a informação prévia necessária.
Interessante aqui destacar trecho do decidido pelo C. Superior Tribunal
de Justiça:
“Sob a ótica do repasse de custos e despesas (não de amostra
grátis), chega-se diretamente à conclusão no sentido da inexistência de prejuízo
aos consumidores com a assunção de dívida, pois, não fosse desse modo, o
custo seria embutido no preço total da compra e venda (...) Pode-se concluir,
portanto, que, em princípio, é válida a cláusula que transfere para o consumidor
a obrigação de pagar a comissão de corretagem, exigindo-se apenas
transparência nessa atribuição (...) Para cumprir essa obrigação, deve a
incorporadora informar ao consumidor, até o momento da celebração do
contrato de promessa de compra e venda, o preço total da aquisição da unidade
imobiliária, especificando o valor da comissão de corretagem, ainda que venha
a ser paga destacadamente” (STJ - Recurso Repetitivo n. 1.599.511/SP rel.
Min. Paulo de Tarso Sanseverino - dj. 06.09.2016).
Não modifica esse quadro o fato de não haver previsão do valor da
corretagem no instrumento de venda e compra, uma vez que os demais documentos
integram o contrato.
Diante dessa orientação, não procede a pretensão de restituição dos
valores atinentes à comissão, de sorte a ser mantida a r. sentença.
4. Ante o exposto, nego provimento ao recurso.

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É o meu voto.
JOÃO CARLOS SALETTI
Relator
assinado digitalmente