Tribunal: TJSP
Processo: 1010380-95.2019.8.26.0100
Classe: Apelação Cível / Direitos / Deveres do Condômino
Órgão julgador: Felipe Ferreira
Órgão colegiado: 26a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-03-11
Data de publicação: 2020-03-11

Ementa:
DESPESAS DE CONDOMÍNIO. AÇÃO DE COBRANÇA. 1. Se consta de todos os boletos bancários que instruem a inicial que o valor a ser pago seria zero, por isenção da taxa condominial vez que o proprietário cedia o apartamento para uso de vestiário e banheiro dos funcionários do prédio, a ação de cobrança improcede. 2. O princípio da boa fé objetiva veda o chamado "venire contra factum proprium"

Ementa:
DESPESAS DE CONDOMÍNIO. AÇÃO DE COBRANÇA. 1. Se consta de todos os boletos bancários que instruem a inicial que o valor a ser pago seria zero, por isenção da taxa condominial vez que o proprietário cedia o apartamento para uso de vestiário e banheiro dos funcionários do prédio, a ação de cobrança improcede. 2. O princípio da boa fé objetiva veda o chamado "venire contra factum proprium" decorrendo daí que ninguém pode contrariar um comportamento praticado anteriormente, pois tal mudança de orientação, quebra a expectativa antes gerada. Sentença de improcedência mantida. Recurso desprovido.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2020.0000176185
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível no 1010380-
95.2019.8.26.0100, da Comarca de São Paulo, em que é apelante CONDOMÍNIO
EDIFÍCIO OURO BRANCO, é apelado MARCELO MORITA OLIVEIRA.
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 26a Câmara de Direito Privado
do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Negaram provimento ao
recurso. V. U., de conformidade com o voto do relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores FELIPE FERREIRA
(Presidente), ANTONIO NASCIMENTO E CARLOS DIAS MOTTA.
São Paulo, 11 de março de 2020.
FELIPE FERREIRA
Relator
Assinatura Eletrônica

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Comarca: São Paulo – 12a vara cível
Apte : Condomínio Edifício Ouro Branco
Apdo : Marcelo Morita Oliveira
Juiz de 1o grau : Fernando José Cúnico
Distribuído(a) ao Relator Des. Felipe Ferreira em: 20/01/2020
VOTO No 45.866
EMENTA:
DESPESAS
DE
CONDOMÍNIO.
AÇÃO
DE
COBRANÇA. 1. Se consta de todos os boletos bancários que
instruem a inicial que o valor a ser pago seria zero, por isenção da
taxa condominial vez que o proprietário cedia o apartamento para
uso de vestiário e banheiro dos funcionários do prédio, a ação de
cobrança improcede. 2. O princípio da boa fé objetiva veda o
chamado "venire contra factum proprium" decorrendo daí que
ninguém
pode
contrariar
um
comportamento
praticado
anteriormente, pois tal mudança de orientação, quebra a
expectativa antes gerada. Sentença de improcedência mantida.
Recurso desprovido.
Trata-se de recurso de apelação contra respeitável
sentença de fls. 131/134 integrada pela decisão de fls. 175 que julgou
improcedente a pretensão formulada, com fundamento no artigo 487, I, do CPC,
condenando o autor ao pagamento das custas, despesas processuais e
honorários advocatícios arbitrados em 10% (dez por cento) do valor atribuído à
causa.
Pleiteia o apelante a reforma do julgado alegando a
ilegalidade da isenção das despesas condominiais concedida pela ex-síndica.
Aduz que para concessão do benefício se fazia imprescindível a aprovação da
assembleia geral autorizando a medida. Tece considerações sobre a veracidade
do documento de fls. 102, pois se trata de declaração falsa da ex-síndica, fruto de
simulação e contrária às provas dos autos. Aponta, ainda, a necessidade de
revogação da gratuidade concedida ao apelado, pois não demonstrada sua
situação de miserabilidade.
Sem contrarrazões, subiram os autos a esta Corte de
Justiça.
É o relatório.
O recurso não merece prosperar.

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Trata-se
de
ação
de
cobrança
de
despesas
condominiais. Afirma o réu que não deve os valores perseguidos pelo
Condomínio, pois não reside no imóvel e celebrou acordo com a síndica anterior,
disponibilizando seu apartamento para que os funcionários do edifício utilizassem
como banheiro e vestiário.
Andou bem o magistrado sentenciante ao rejeitar o
pedido formulado, pois não há dúvidas da veracidade das alegações trazidas pelo
réu.
Neste ponto, pede-se vênia para transcrever trecho da
bem fundamentada sentença que analisou a controvérsia, nos seguintes termos:
“Pois bem. A requerente sustenta que o requerido encontra-se
inadimplente em relação às quotas condominiais referente ao
período de fevereiro de 2014 a dezembro de 2017, contudo, após
compulsar os autos o que se denota é que tal alegação improcede.
Ora, embora a avença do requerido junto à antiga síndica tenha
ocorrido de forma verbal, é inegável a referida avença, uma vez que
os boletos de cobrança de fls. 60/101, dispõe expressamente a
motivação da isenção das quotas condominiais: “ apartamento
usado como vestiário e banheiro”, o que ratifica os argumentos
lançados em sede de contestação.
No mais, a alegação da requerente quanto ao ato não ocorrer por
assembleia, não merece prosperar, dado que o responsável pela
administração do condomínio é a pessoa do síndico, tendo este que
responder pelos seus atos anualmente com as prestações de contas
em assembleia ou mediante provocação.
Conforme se vislumbra dos autos, o benefício conferido ao
requerido fora no período de 2014 a 2017, não ocorrendo dentro do
referido período qualquer manifestação contrária quanto ao fato. No
mais, inegável que o condomínio requerente usufruiu da unidade
autônoma do requerido, desta forma pelo lapso temporal entende-se
que a aceitação dos condôminos ocorrera de forma tácita.
Assim, imputar ao requerido tal obrigação é postura incompatível
com o princípio da boa-fé objetiva que informa o direito contratual
moderno, porquanto se espera das partes que atuem com o mesmo
denodo e lealdade ao pacto desde sua formação até depois de sua
execução.” (fls. 132/133)

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Isso porque, o próprio recorrente consentiu por ato de
sua representante legal, na isenção do pagamento das despesas condominiais,
como bem observou o juízo sentenciante.
Deve ser ressaltado que a isenção concedida tinha
uma contrapartida, pois mantém relação com a utilização do imóvel do réu
vinculada a uma necessidade do autor.
De fato, consta de cada um dos boletos bancários, que
instruem a petição inicial (fls. 60/101), as seguintes anotações: valor a ser pago
"R$0,00 – ISENTO MOTIVO - APARTAMENTO USADO COMO VESTIÁRIO E
BANHEIRO DOS FUNCIONÁRIOS DO PRÉDIO" e, em razão disso, há a
declaração da síndica,de fls. 102, datada de 31/10/2017, com firma reconhecida,
afirmando que referido apartamento, até aquela data, nada devia.
Ora, se o proprietário não tinha o pleno uso de seu
apartamento, cedendo-o gratuitamente para a utilização dos funcionários do
prédio, a isenção concedida tinha sua razão de ser, sendo inacreditável que disso
não soubessem os demais condôminos visto que a prestação de contas em
assembleia pela síndica, no mínimo anualmente, é obrigação legal desta (CC
artigo 1.348, VIII).
De qualquer sorte,estando bem justificada a isenção da
taxa condominial no período, importa trazer à colação a ideia da 'supressio'
entendida pela doutrina moderna como uma das figuras basilares do princípio da
boa fé objetiva que veda o chamado "venire contra factum proprium" que significa
vir contra um fato próprio, decorrendo daí que ninguém estaria autorizado a
contrariar um comportamento por si mesmo praticado anteriormente, pois tal
mudança de orientação, quebra a expectativa antes gerada, com ofensa à
lealdade contratual.
Constitui a 'supressio' figura nova idealizada na
aplicação do tempo e na consequente implicação da perda de uma situação
jurídica subjetiva. É caracterizada pelo comportamento de uma parte que impõe
ao outro contratante a representação de que o direito não mais seria exercido,
sendo inafastável, assim, a expectativa da vedação ao comportamento
contraditório.
Vale a pena trazer à colação, julgado desta Corte de
Justiça:

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“Com efeito, a impedir a restituição em epígrafe, tem-se o
fenômeno da “SUPRESSIO”, derivação do princípio da boa-fé
objetiva,
que
consoante
nos
ensina
LUIZ
RODRIGUES
WAMBIER, “significa o desaparecimento de um direito, não
exercido por um lapso de tempo, de modo a gerar no outro
contratante ou naquele que se encontra no outro polo da
relação jurídica a expectativa de que não seja mais exercido.
Pode-se dizer que o que perdeu o direito teria abusado do
direito de se omitir, mantendo comportamento reiteradamente
omissivo, seguido de um surpreendente ato comissivo, com
que já legitimamente não contava a outra parte.” (In, Revista
dos Tribunais 915/280).
Para
melhor
compreensão
de
epigrafado
fenômeno
e
demonstração da pertinência de sua aplicação para solução do
caso em tela, necessária a transcrição dos seguintes
ensinamentos de ANTÔNIO LOPES DE CARVALHO FILHO
(Graduado em Direito pela UFJF, Acadêmico da Escola da
Magistratura do Estado do Rio de Janeiro), expostos em sua
monografia “A BOA-FÉ COMO ELEMENTO INTEGRADOR DO
CONDOMÍNIO EDILÍCIO”, posto que manifestados de forma
clara e objetiva:
“2.4) A supressio e a surrectio como técnicas de resolução de
conflitos.
A
boa-fé
como
elemento
integrador
das
relações
intersubjetivas, traz um importante mecanismo de resolução de
conflitos, que por outros meios não encontre soluções
adequadas à substancialidade do litígio, trata-se da supressio e
da sua forma correlata que é a surrectio. A supressio é um
mecanismo jurídico baseado na boa-fé que enfraquece o poder
vinculativo de um direito quando esse, por não ter sido
exercido em um lapso temporal considerável, mas que ainda
não tenha sido atingido pela prescrição ou decadência tenha o
seu exercício como contrário à confiança que a contraparte
tenha legitimamente criado. Jürgen Schmidt, considera a
supressio uma lex generalis que irá agir em todo espaço que
não tenha regulação temporal específica, ou seja, será ela
subsidiária às formas de prescrição e decadência.

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2.5) Atuará da seguinte forma, ora fará desaparecer um direito
que não corresponda à efetividade social é a supressio,
propriamente dita ora fará surgir um direito não existente antes,
juridicamente, mas que, na efetividade social, era tido como
presente é a surrectio, que para esse trabalho será mais
desenvolvida.” (In, Revista Ética e Filosofia Política No 15
Volume
2
Dezembro
de
2012).
(Ap.
c/
Revisão
no
0000773-57.2013.8.26.0562,
rel.
JOSÉ
APARÍCIO
COELHO
PRADO NETO, 9a Câm. Direito Privado, j. 29/04/14)
Dessa forma, a conduta do apelante não se coaduna
com a imputação da responsabilidade pela dívida atribuída ao apelado,
justificando-se a improcedência do pedido de cobrança.
Por fim, para que não se alegue omissão no
julgamento não há fundamento para acolher o pedido de declaração de falsidade
do documento de fls. 102, pois reflete convergência lógica com o entendimento
do réu, no sentido de que nada devia a título de despesas condominiais, por
conta da isenção que lhe fora concedida.
No que concerne ao pedido de revisão da gratuidade
processual, as assertivas do apelante são genéricas e não guardam relação com
os elementos de prova produzidos.
O réu foi representado pela Defensoria Pública do
Estado de São Paulo a quem competia averiguar o preenchimento dos requisitos
para a defesa dos interesses do apelado. Ademais, a impugnação para ser
acolhida exige a apresentação da modificação da situação de hipossuficiência, o
que não ocorreu na presente hipótese.
Ante o exposto, nego provimento ao recurso, sem
majoração da verba honorária, pois não apresentada resposta ao apelo.
FELIPE FERREIRA
Relator
Assinatura Eletrônica