Tribunal: TJSP
Processo: 1018832-49.2018.8.26.0482
Classe: Apelação Cível / Promessa de Compra e Venda
Órgão julgador: Claudia Grieco Tabosa Pessoa
Órgão colegiado: 19a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-03-17
Data de publicação: 2020-03-17

Ementa:
APELAÇÃO – Compromisso de Compra e Venda de Imóvel – Resolução do contrato por iniciativa dos adquirentes – Sentença de procedência – Pleito de reforma – Admissibilidade, em parte – Inaplicabilidade da Lei no 13.786/2018 aos pactos celebrados anteriormente à sua vigência – Inteligência do art. 5o, XXXVI, da CF/88 – Nulidade da previsão contratual atinente à retenção de valores, diante da

Ementa:
APELAÇÃO – Compromisso de Compra e Venda de Imóvel – Resolução do contrato por iniciativa dos adquirentes – Sentença de procedência – Pleito de reforma – Admissibilidade, em parte – Inaplicabilidade da Lei no 13.786/2018 aos pactos celebrados anteriormente à sua vigência – Inteligência do art. 5o, XXXVI, da CF/88 – Nulidade da previsão contratual atinente à retenção de valores, diante da nítida excessividade, em prejuízo do consumidor – Razoabilidade do percentual fixado na r. sentença, correspondente a 20% do valor pago pelos compromissários compradores, porquanto hábil ao justo ressarcimento das despesas oriundas da avença e de sua rescisão – Inteligência do art. 53, do CDC e do enunciado das Súmulas 564, do STJ e 1, da Seção de Direito Privado do TJSP – Precedentes desta C. Corte – Comissão de corretagem – Impossibilidade de dedução – Avença que não se encontra em consonância com o estabelecido no REsp 1.599.511/SP (Tema 938) – Valor, todavia, a ser restituído na forma disposta na Súmula no 2, da Seção de Direito Privado do TJSP, com juros de mora a partir do trânsito em julgado – REsp no 1740911/DF (Tema 1002) – Sentença reformada, neste aspecto – Recurso parcialmente provido.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
19a Câmara de Direito Privado
Gabinete
Registro: 2020.0000196416
ACÓRDÃO
Vistos,
relatados
e
discutidos
estes
autos
de
Apelação
Cível
no
1018832-49.2018.8.26.0482, da Comarca de Presidente Prudente, em que é apelante
TERRA NOVA RODOBENS INCORPORADORA IMOBILIÁRIA - PRESIDENTE
PRUDENTE II - SPE LTDA, são apelados EDUARDO VILLA REAL JÚNIOR e
ANDRÉIA CHIARA DE ALMEIDA VILLA REAL.
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 19a Câmara de Direito Privado
do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Deram provimento em
parte ao recurso. V. U., de conformidade com o voto do relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores RICARDO PESSOA DE
MELLO BELLI (Presidente sem voto), MOURÃO NETO E DANIELA MENEGATTI
MILANO.
São Paulo, 17 de março de 2020.
CLÁUDIA GRIECO TABOSA PESSOA
Relatora
Assinatura Eletrônica

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Apelação Cível no 1018832-49.2018.8.26.0482 Presidente Prudente Voto no 21175
Fls. 2/11
Voto no 21175
Apelação Cível no 1018832-49.2018.8.26.0482
Comarca: Presidente Prudente
Apelante: Terra Nova Rodobens Incorporadora Imobiliária - Presidente Prudente Ii -
Spe Ltda
Apelados: Eduardo Villa Real Júnior e Andréia Chiara de Almeida Villa Real
Juiz de Direito: Dr(a). Leonardo Mazzilli Marcondes
APELAÇÃO Compromisso de Compra e Venda de Imóvel
Resolução do contrato por iniciativa dos adquirentes

Sentença de procedência Pleito de reforma Admissibilidade,
em parte Inaplicabilidade da Lei no 13.786/2018 aos pactos
celebrados anteriormente à sua vigência Inteligência do art.
5o, XXXVI, da CF/88
Nulidade da previsão contratual
atinente à retenção de valores, diante da nítida excessividade,
em prejuízo do consumidor
Razoabilidade do percentual
fixado na r. sentença, correspondente a 20% do valor pago
pelos compromissários compradores, porquanto hábil ao justo
ressarcimento das despesas oriundas da avença e de sua
rescisão Inteligência do art. 53, do CDC e do enunciado das
Súmulas 564, do STJ e 1, da Seção de Direito Privado do TJSP
Precedentes desta C. Corte
Comissão de corretagem

Impossibilidade de dedução Avença que não se encontra em
consonância com o estabelecido no REsp 1.599.511/SP (Tema
938) Valor, todavia, a ser restituído na forma disposta na
Súmula no 2, da Seção de Direito Privado do TJSP, com juros
de mora a partir do trânsito em julgado REsp no 1740911/DF
(Tema 1002) Sentença reformada, neste aspecto Recurso

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Apelação Cível no 1018832-49.2018.8.26.0482 Presidente Prudente Voto no 21175
Fls. 3/11
parcialmente provido.
Trata-se de recurso de apelação interposto por Terra
Nova Rodobens Incorporadora Imobiliária Presidente Prudente II - SPE
Ltda., em face da r. sentença de fls. 257/268, proferida pelo d. Juízo da 4a
Vara Cível da Comarca de Presidente Prudente nos autos de ação declaratória
de rescisão contratual cumulada com pedido de restituição de quantias pagas
ajuizada por Eduardo Villa Real Junior e outro, pela qual foram julgados
procedentes os pedidos deduzidos na petição inicial, para declarar rescindido
o contrato, bem como para determinar à requerida que restitua à autora o
correspondente a 90% (oitenta por cento) do valor pago, com correção
monetária e juros de mora a partir da notificação extrajudicial encaminhada à
ré.
Busca, a apelante, a reforma do decidido, sustentando, em
síntese, a validade da multa fixada em contrato, que dispõe sobre a retenção
de 30% dos valores pagos (cláusula 6.4). Discorre quanto à ausência de
motivação idônea para a revisão das cláusulas da avença, bem como quanto
aos prejuízos suportados em decorrência da rescisão operada unilateralmente
pelos autores, que deve ser compensado por meio da retenção de valores na
forma pactuada. Requer, subsidiariamente, que o percentual de retenção seja
majorado para 25%. Pretende, também, seja reconhecida a ausência do dever
de devolução do valor pago a título de comissão de corretagem. Insurge-se,
por fim, quanto ao termo inicial dos juros. Colaciona julgados com o fito de
corroborar sua tese (fls. 292/305).

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Fls. 4/11
Recurso
tempestivo,
preparado
e
regularmente
processado, nos termos da lei.
Contrarrazões às fls. 311/316.
É o relatório.
Uma vez presentes os pressupostos de admissibilidade,
conheço do recurso, dando-lhe parcial provimento.
Anote-se, ab initio, a inaplicabilidade das disposições da
Lei no 13.786/2018 aos contratos celebrados anteriormente à sua vigência, à
luz da vedação contida no inciso XXXVI, do art. 5o, da Constituição Federal,
bem como a submissão da relação jurídica “sub judice” ao regramento
consumerista.
Cuida-se de ação ajuizada com vistas à resolução de
contrato de compromisso de compra e venda de imóvel, com pedido de
restituição de valores pagos. Discorda, a ré, da solução atribuída à lide pelo d.
magistrado “a quo”, que, ao declarar rescindida a avença, determinou fossem
devolvidos aos autores 80% dos valores pagos até o momento.
Da análise das circunstâncias dos autos, em que os
apelados manifestam o interesse na resilição do negócio jurídico em virtude
da impossibilidade de arcarem com o pagamento das parcelas devidas à
apelante, tem-se pela necessidade de fixação de adequado percentual de
retenção, que contemple justa indenização por todas as despesas havidas com
a venda do imóvel e com o próprio desfazimento do ajuste, ainda que o
contrato celebrado entre as partes já disponha a respeito (no caso, prevendo a

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Fls. 5/11
retenção de 30% da quantia paga
cláusulas 6.4, fls. 36), tudo em
observância à regra inserta no art. 53, do CDC e aos enunciados das Súmulas
543, do STJ e 1, da Seção de Direito Privado do TJSP, “in verbis”:
“Art. 53. Nos contratos de compra e venda de móveis
ou imóveis mediante pagamento em prestações, bem
como
nas
alienações
fiduciárias
em
garantia,
consideram-se nulas de pleno direito as cláusulas que
estabeleçam a perda total das prestações pagas em
benefício do credor que, em razão do inadimplemento,
pleitear a resolução do contrato e a retomada do
produto alienado.”
“Súmula no 543 do STJ - Na hipótese de resolução de
contrato de promessa de compra e venda de imóvel
submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve
ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo
promitente comprador integralmente, em caso de
culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor,
ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem
deu causa ao desfazimento”.
“Súmula 1, do TJSP: O Compromissário comprador
de imóvel, mesmo inadimplente, pode pedir a rescisão
do contrato e reaver as quantias pagas, admitida a
compensação com gastos próprios de administração e
propaganda feitos pelo compromissário vendedor,

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Fls. 6/11
assim como com o valor que se arbitrar pelo tempo de
ocupação do bem.
Com efeito, da análise do instrumento contratual acostado
ao feito, conclui-se pela nítida excessividade da quantia arbitrada pela ré no
instrumento contratual, revelando-se razoável e proporcional, no contexto, a
retenção de 20% (vinte por cento) dos valores adimplidos pelos autores,
percentual suficiente para a indenização das perdas e danos suportados pela
ré, considerados os contornos da lide e nos termos da jurisprudência
consolidada no âmbito desta C. Corte de Justiça:
“Compromisso de venda e compra. Dissolução do
contrato por iniciativa da adquirente. Circunstância
que não impede a devolução das parcelas pagas, sob
pena de ofensa ao art. 53 do CDC. Retenção
corretamente autorizada em 20% dos valores pagos.
Juros de mora que devem mesmo incidir desde o
trânsito em julgado. Sentença mantida. Recurso
desprovido.”
(TJSP;
Apelação
Cível
1006906-73.2019.8.26.0664; Relator (a): Claudio Godoy; Órgão
Julgador: 1a Câmara de Direito Privado; Foro de Votuporanga - 2a
Vara Cível; Data do Julgamento: 03/02/2020; Data de Registro:
03/02/2020)
“Apelação. Compromisso de compra e venda de
imóvel
-
Resolução
a
pedido
do
adquirente.
Impossibilidade
de
pagamento
do
preço.
Admissibilidade. Liquidação do contrato. Restituição

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Apelação Cível no 1018832-49.2018.8.26.0482 Presidente Prudente Voto no 21175
Fls. 7/11
dos valores pagos, com retenção de 20%, conforme
jurisprudência
deste
Tribunal.
Majoração
do
percentual fixado na sentença. Juros moratórios
incidentes quanto ao montante a ser restituído. Termo
inicial fixado desde o trânsito em julgado. Inexistência
de mora do promitente-vendedor em razão da
restituição em desconformidade com a previsão do
contrato. Precedentes do STJ e TJSP. Recurso
parcialmente
provido.”
(TJSP;
Apelação
Cível
1132807-02.2016.8.26.0100; Relator (a): Enéas Costa Garcia;
Órgão Julgador: 1a Câmara de Direito Privado; Foro Central Cível -
4a Vara Cível; Data do Julgamento: 03/06/2019; Data de Registro:
03/06/2019)
“COMPROMISSO
DE
VENDA
E
COMPRA.
Resolução
por
impossibilidade
econômica
superveniente dos adquirentes. Sentença que fixou em
20% das quantias pagas pelos adquirentes o
percentual de retenção a que a ré tem direito para
custeio das despesas administrativas decorrentes da
venda. Permitiu, ainda, a retenção das arras,
condenado os autores ao pagamento de despesas com
IPTU e outras taxas incidentes sobre o imóvel.
Recurso de ambas as partes. Impossibilidade de
majoração do percentual de retenção, à vista da
Jurisprudência desta Corte em casos análogos e as
circunstâncias do caso concreto. Cláusula penal

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Apelação Cível no 1018832-49.2018.8.26.0482 Presidente Prudente Voto no 21175
Fls. 8/11
inaplicável à espécie, diante de sua abusividade.
Retenção de arras inadmissível, pois compõem parcela
do preço. Lucros cessantes. Incabível fixação de
indenização por fruição de bem, diante da ausência de
prova da entrega da posse do imóvel. Prova dos autos
a indicar que o loteamento ainda não estava pronto
quando do pedido de resilição contratual. Pagamento
pelos adquirentes de despesas com IPTU e demais
taxas se mostra indevida, pois não entraram na posse
do bem. Alteração do termo inicial dos juros
moratórios sobre a quantia a ser restituída, que
devem incidir a partir do trânsito em julgado da
condenação. Honorários de sucumbência que devem
incidir sobre o valor da condenação. Recursos
parcialmente
providos.”
(TJSP; Apelação
Cível
1005286-60.2018.8.26.0664;
Relator
(a): Francisco
Loureiro;
Órgão Julgador: 1a Câmara de Direito Privado; Foro de
Votuporanga - 3a Vara Cível; Data do Julgamento: 11/03/2019;
Data de Registro: 11/03/2019)
“Apelação. Compromisso de compra e venda de bem
imóvel. Resilição unilateral do contrato por iniciativa
do promitente comprador. Possibilidade de retenção
de 20% dos valores desembolsados. Valor destinado a
cobrir as despesas administrativas suportadas pela
incorporadora com o desfazimento do negócio.
Súmula 1 do TJSP. Juros moratórios. Termo inicial

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Apelação Cível no 1018832-49.2018.8.26.0482 Presidente Prudente Voto no 21175
Fls. 9/11
que deve corresponder ao trânsito em julgado da
decisão condenatória. Devolução de valores que deve
ser realizada em parcela única, sem qualquer
parcelamento. Súmulas n. 543 do STJ e 2 do TJSP.
Recurso parcialmente provido.” (TJSP; Apelação Cível
1051265-88.2018.8.26.0100; Relator (a): Hamid Bdine; Órgão
Julgador: 19a Câmara de Direito Privado; Foro Central Cível - 31a
Vara Cível; Data do Julgamento: 13/06/2019; Data de Registro:
13/06/2019)
“APELAÇÃO CÍVEL Compromisso de compra e
venda de imóvel
Ação de rescisão contratual
cumulada
com
restituição
de
pagamentos

Inadimplência do comprador. Circunstância que não
impede a devolução das parcelas pagas, sob pena de
ofensa ao artigo 53 do CDC Devolução das parcelas
que deve ser imediata, sob pena de onerosidade
excessiva, nos termos da Súmula no 2 deste E.
Tribunal de Justiça Diferida para a liquidação da
sentença a aferição de valores gastos pela vendedora
com publicidade, propaganda e administração

Devolução
da
comissão
de
corretagem
não
determinada em Primeiro Grau
Cabimento da
devolução
do
valor
pago
a
título
de
arras
confirmatórias Afastada a cobrança de IPTU e de
taxa de fruição pelo uso e gozo do bem, vez que o
comprador não teve a posse do imóvel Admitida a

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Fls. 10/11
retenção de 20% pela vendedora para ressarcimento
de perdas e danos e despesas administrativas

Manutenção da distribuição da sucumbência

Sentença
de
procedência
parcial

Sentença
reformada em parte Recurso parcialmente provido
para determinar a devolução imediata de valores,
inclusive o montante pago a título de arras, afastar a
retenção de valores referentes a IPTU e taxa de
fruição pelo uso e gozo do bem, e limitar o direito de
retenção da apelada a 20% (vinte por cento) dos
valores pagos pelo consumidor.” (TJSP; Apelação Cível
1000901-35.2019.8.26.0664;
Relator
(a): Daniela
Menegatti
Milano; Órgão Julgador: 19a Câmara de Direito Privado; Foro de
Votuporanga - 4a Vara Cível; Data do Julgamento: 15/05/2019;
Data de Registro: 15/05/2019)
Descabida, também, a pretendida restituição de valores
pagos a terceiros a título de comissão de corretagem, tendo em vista a
ausência de previsão contratual específica, clara e discriminada, nos moldes
do entendimento firmado pelo C. Superior Tribunal de Justiça por ocasião do
julgamento do REsp 1.599.511/SP, submetido à sistemática dos recursos
repetitivos (Tema 938).
Na devolução, contudo, a se realizar na forma
estabelecida na Súmula no 2, desta C. Corte de Justiça, computar-se-ão juros
de mora, à razão de 1% ao mês, contados do trânsito em julgado, nos termos
do entendimento sedimentado com o julgamento do REsp no 1740911/DF,

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Gabinete
Apelação Cível no 1018832-49.2018.8.26.0482 Presidente Prudente Voto no 21175
Fls. 11/11
submetido à sistemática dos recursos repetitivos (Tema 1002):
“Nos compromissos de compra e venda de unidades
imobiliárias anteriores à Lei n. 13.786/2018, em que é
pleiteada a resolução do contrato por iniciativa do
promitente comprador de forma diversa da cláusula
penal convencionada, os juros de mora incidem a
partir do trânsito em julgado da decisão.”
Posto isto, comporta parcial reforma a r. sentença, tão
somente para alterar o termo inicial de incidência dos juros de mora, nos
moldes supracitados.
Por fim, seguindo os parâmetros estabelecidos no
julgamento do Recurso Especial no 1.573.573 - RJ, (STJ, 3a T., Rel. Ministro
Marco Aurélio Bellizze, j. 04.04.2017), que estabelece o arbitramento dos
honorários recursais nos casos de “não conhecimento integral ou o
desprovimento do recurso pelo relator monocraticamente, ou pelo órgão
colegiado competente”, deixo de fixá-los.
Pelo exposto, por meu voto, dou parcial provimento ao
recurso, nos termos da fundamentação supra.
CLAUDIA GRIECO TABOSA PESSOA
Relatora