Tribunal: TJSP
Processo: 1005453-22.2017.8.26.0047
Classe: Apelação Cível / Promessa de Compra e Venda
Órgão julgador: Rodolfo Pellizari
Órgão colegiado: 6a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-09-04
Data de publicação: 2020-09-08

Ementa:
APELAÇÃO CÍVEL. Compra e venda de imóvel. Atraso na entrega das obras de infraestrutura. Parcial procedência para declarar resolvido o contrato por culpa das fornecedoras e condená-las na restituição da integralidade dos valores pagos. Inconformismo das rés.

Carência da ação. Contrato firmado com alienação fiduciária. Alegada inaplicabilidade do CDC e incidência de legislação específica.

Ementa:
APELAÇÃO CÍVEL. Compra e venda de imóvel. Atraso na entrega das obras de infraestrutura. Parcial procedência para declarar resolvido o contrato por culpa das fornecedoras e condená-las na restituição da integralidade dos valores pagos. Inconformismo das rés.

Carência da ação. Contrato firmado com alienação fiduciária. Alegada inaplicabilidade do CDC e incidência de legislação específica. Descabimento. Garantia fiduciária que não obsta a rescisão do contrato. Credora que se confunde com a vendedora, vinculando as duas obrigações. Opção de venda nesta modalidade que visa burlar a jurisprudência pátria de obrigatoriedade de devolução de valores pagos ao comprador em caso de rescisão. Ademais, a questão é regida pela Lei Federal no 9.514/97, com tratamento diferenciado apenas na hipótese de consolidação da propriedade ante a inadimplência do comprador, o que inocorreu. Defesa processual afastada.

Cláusula de irrevogabilidade e irretratabilidade. Previsão que impede os adquirentes de desistirem do negócio, antes de seu aperfeiçoamento. Excessiva desvantagem. Incompatibilidade com as previsões do artigo 51, I e IV do CDC. Nulidade mantida. Precedentes deste E. Tribunal.

Prazo para entrega da obra. Cláusula estabelecendo que as obras seriam realizadas em 24 meses, acrescido de 6 meses de tolerância. Prazo de quatro anos previsto na Lei de Parcelamento do Solo (Lei Federal no 6.766/79) que somente representa o máximo legal, aplicável no silêncio do contrato. Atraso reconhecido. Restituição da integralidade dos valores pagos mantida. Exegese da Súmula no 543, do A. STJ.

Débitos de IPTU e demais dívidas. Responsabilidade do promitente comprador em decorrência de cláusula contratual expressa e clara. Descabimento. Possibilidade de cobrança da adquirente apenas após a efetiva imissão na posse, a qual não se deu por culpa exclusiva da vendedora.

Juros de mora. Vendedora que deu causa à resolução contratual. Incidência a partir da citação bem fixada. Subsunção do caso ao preceptivo do artigo 405 do Código Civil. Termo inicial mantido.

Honorários sucumbenciais. Autor que decaiu em parte mínima do pedido. Ônus sucumbenciais que devem ser suportados exclusivamente pela parte requerida. Inteligência do artigo 86, parágrafo único do CPC.

RECURSO DESPROVIDO.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2020.0000708544
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível no
1005453-22.2017.8.26.0047, da Comarca de Assis, em que são apelantes BOA VISTA
EMPREENDIMENTOS
IMOBILIÁRIOS
DE

ASSIS
LTDA
e
EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS DAMHA ASSIS I - SPE LTDA, são
apelados RODRYGO MALTTA ANDRADE e WANNESSA MACHADO DE
ANDRADE.
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 6a Câmara de Direito Privado
do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Nos moldes do artigo
942 do Código de Processo Civil, negaram provimento ao recurso, por maioria de
votos. Vencido o 3o Juiz, Des. Vito Guglielmi, que declara sua contrariedade., de
conformidade com o voto do relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores PAULO ALCIDES
(Presidente), ANA MARIA BALDY, VITO GUGLIELMI E MARCUS VINICIUS
RIOS GONÇALVES.
São Paulo, 2 de setembro de 2020.
RODOLFO PELLIZARI
Relator
Assinatura Eletrônica

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TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Apelação Cível – Digital
Processo no 1005453-22.2017.8.26.0047
Comarca: 3a Vara Cível do Foro de Assis
Magistrado prolator: Dr. Andre Luiz Damasceno Castro Leite
Apelantes: Boa Vista Empreendimentos Imobiliários de Assis Ltda e
Empreendimentos Imobiliários Damha Assis I - SPE LTDA
Apelados: Rodrygo Maltta Andrade e Wannessa Machado de Andrade
Voto no 01873C
APELAÇÃO CÍVEL. Compra e venda de imóvel. Atraso
na entrega das obras de infraestrutura. Parcial procedência
para declarar resolvido o contrato por culpa das
fornecedoras e condená-las na restituição da integralidade
dos valores pagos. Inconformismo das rés.
Carência da ação. Contrato firmado com alienação
fiduciária. Alegada inaplicabilidade do CDC e incidência de
legislação específica. Descabimento. Garantia fiduciária
que não obsta a rescisão do contrato. Credora que se
confunde com a vendedora, vinculando as duas obrigações.
Opção de venda nesta modalidade que visa burlar a
jurisprudência pátria de obrigatoriedade de devolução de
valores pagos ao comprador em caso de rescisão. Ademais,
a questão é regida pela Lei Federal no 9.514/97, com
tratamento
diferenciado
apenas
na
hipótese
de
consolidação da propriedade ante a inadimplência do
comprador, o que inocorreu. Defesa processual afastada.
Cláusula de irrevogabilidade e irretratabilidade. Previsão
que impede os adquirentes de desistirem do negócio, antes
de
seu
aperfeiçoamento.
Excessiva
desvantagem.
Incompatibilidade com as previsões do artigo 51, I e IV do
CDC. Nulidade mantida. Precedentes deste E. Tribunal.
Prazo para entrega da obra. Cláusula estabelecendo que as
obras seriam realizadas em 24 meses, acrescido de 6 meses
de tolerância. Prazo de quatro anos previsto na Lei de
Parcelamento do Solo (Lei Federal no 6.766/79) que
somente representa o máximo legal, aplicável no silêncio do

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contrato. Atraso reconhecido. Restituição da integralidade
dos valores pagos mantida. Exegese da Súmula no 543, do
A. STJ.
Débitos de IPTU e demais dívidas. Responsabilidade do
promitente comprador em decorrência de cláusula
contratual expressa e clara. Descabimento. Possibilidade de
cobrança da adquirente apenas após a efetiva imissão na
posse, a qual não se deu por culpa exclusiva da vendedora.
Juros de mora. Vendedora que deu causa à resolução
contratual. Incidência a partir da citação bem fixada.
Subsunção do caso ao preceptivo do artigo 405 do Código
Civil. Termo inicial mantido.
Honorários sucumbenciais. Autor que decaiu em parte
mínima do pedido. Ônus sucumbenciais que devem ser
suportados
exclusivamente
pela
parte
requerida.
Inteligência do artigo 86, parágrafo único do CPC.
RECURSO DESPROVIDO.
Trata-se
de
apelação
interposta
por
Boa
Vista
Empreendimentos Imobiliários de Assis Ltda e Empreendimentos
Imobiliários Damha Assis I - SPE LTDA, em face de Rodrygo Maltta
Andrade e Wannessa Machado de Andrade, nos autos da ação de
resolução contratual em trâmite perante a 3a Vara Cível do Foro de
Assis.
Em primeiro grau, os pedidos formulados na inicial foram
julgados
PARCIALMENTE
PROCEDENTES
para
(i) declarar
rescindidos os contratos havidos entre as partes, (ii) condenar as
requeridas à devolução integral das parcelas pagas e encargos
contratuais constantes das cláusulas 7,1. 7.2 e 7.3, corrigidos desde o
pagamento, com juros de mora de 1% ao mês, a partir da citação e

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(iii) condenar as requeridas à obrigação de, às suas expensas,
promoverem as anotações, transferências e baixas dos contratos e
das alienações fiduciárias junto ao CRI, assim como dos cadastros
junto à municipalidade, para fins de lançamento do IPTU.
Irresignadas, pretendem as rés a reforma do r. veredicto,
alegando, preliminarmente, ausência de interesse processual ante a
impossibilidade de desfazimento da relação contratual em razão de
sua natureza jurídica, firmado com alienação fiduciária, devendo-se
observar a Lei 9.514/97.
Sustentam que o contrato se encontra perfeito e acabado, com
previsão de irrevogabilidade e de irretratabilidade o que impõe a
observância do procedimento previsto nos Arts. 26 e 27 da Lei de
Alienação Fiduciária, cujos dispositivos prevalecem sobre o Código de
Defesa do Consumidor.
No mérito, aduzem que não houve atraso para finalização das
obras, visto que o contrato previu prazo de 24 meses para conclusão,
além de 06 meses de dilação, levando o prazo de entrega para 30 de
novembro de 2016, sem contar a possibilidade de prorrogação por
mais 24 meses, perfazendo o prazo máximo permitido pelo artigo 9o
da Lei no 6.766, de 1979.
Afirmam, neste contexto, que a rescisão se deu por desistência
unilateral do adquirente, de modo que, acaso mantida a extinção do
contrato, a devolução de valores jamais poderá ocorrer de forma

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integral, sendo necessária a retenção mínima de 25% dos valores
pagos, além de fixação de taxa de fruição em seu favor.
Abordam que o IPTU e demais dívidas propter rem são de
responsabilidade dos apelados, conforme ajustado no item 2.1.2 da
Cláusula Segunda do Título B (cláusulas e condições) dos
compromissos em questão (fls. 373 e 454), bem como na Cláusula
Nona (fls. 385/386 e 467/469).
Arrematam que os juros de mora devem incidir somente após o
trânsito em julgado, além de que, acaso não invertido o ônus de
sucumbência, deve ser fixada a sucumbência recíproca, pois a ação
foi julgada parcialmente procedente.
Recurso tempestivo, bem processado e contrariado às fls.
629/637.
É o relatório.
Pois bem. As rés se insurgem quanto à declaração de
resolução contratual, alegando não se aplicar ao caso o Código de
Defesa do Consumidor, mas sim a Lei Federal específica no.
9.514/97.
Sem razão, contudo.
Isto porque, a alienação fiduciária do imóvel não obsta a
rescisão do contrato de compromisso de compra e venda,
sobretudo porque a credora, no caso, se confunde com a

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vendedora (fls. 16/49), o que vincula as duas obrigações. Neste
sentido:
COMPRA
E
VENDA.
IMÓVEL
COM
ALIENAÇÃO
FIDUCIÁRIA.
Rescisão.
Alienação fiduciária do imóvel que não
obsta a rescisão do contrato. Credora
fiduciária
que
se
confunde
com
a
vendedora, vinculando as duas obrigações.
Compradores
que
não
se
encontram
inadimplentes. (...) Recurso parcialmente
provido.
(TJSP;
Apelação
Cível
1010236-40.2019.8.26.0127; Relator (a): Fernanda
Gomes Camacho; Órgão Julgador: 5a Câmara de
Direito Privado; Foro de Carapicuíba - 2a Vara
Cível; Data do Julgamento: 31/07/2020; Data de
Registro: 31/07/2020)
COMPRA
E
VENDA

ALIENAÇÃO
FIDUCIÁRIA

EMPREENDEDORA
E
CREDORA
FIDUCIÁRIA
QUE
SE
CONFUNDEM

RESCISÃO

POSSIBILIDADE A alienação fiduciária de
imóvel objeto de compromisso de compra e
venda não obsta o pedido de rescisão por
parte
do
promitente
comprador,
especialmente na hipótese em que a
empreendedor se confunde com o credor
fiduciário.
(TJSP;
Apelação
Cível
1002294-69.2019.8.26.0704; Relator (a): Ronnie
Herbert Barros Soares; Órgão Julgador: 10a
Câmara de Direito Privado; Foro Regional XV -
Butantã - 1a Vara Cível; Data do Julgamento:
26/05/2020; Data de Registro: 26/05/2020)
Anota-se que a opção de venda nesta modalidade visa burlar

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a jurisprudência pátria de obrigatoriedade de devolução dos valores
pagos ao comprador em caso de rescisão, o que não pode ser
inadmitido.
Ademais, é pressuposto legal o inadimplemento do comprador
e sua constituição em mora para que ocorra a consolidação da
propriedade em poder da fiduciária e a consequente solução
mediante a realização de leilão extrajudicial, o que está
especificamente tratado nos artigos 26 e 27, caput, da Lei no
9.514/97.
Reconheço, pois, no caso, a incidência do Código de Defesa
do Consumidor, até mesmo porque existe previsão no artigo 53
em relação aos contratos com alienação fiduciária, in verbis:
Artigo 53, CDC: Nos contratos de compra e
venda
de
móveis
ou
imóveis
mediante
pagamento em prestações, bem como nas
alienações fiduciárias em garantia, consideram-
se nulas de pleno direito as cláusulas que
estabeleçam a perda total das prestações pagas
em benefício do credor que, em razão do
inadimplemento, pleitear a rescisão do contrato
e a retomada do produto alienado.
Ora, a exegese do mencionado artigo torna clara a incidência
da legislação de consumo para a solução da lide. Assim, perdendo
o comprador o interesse na mantença do contrato pelo atraso na
entrega, perfeitamente possível pedir a resolução do contrato antes
da consolidação da propriedade em favor da vendedora.

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Neste sentido, já decidiu esta Colenda 6a Câmara de Direito
Privado, bem como demais câmaras deste E. Tribunal:
AÇÃO
DE
RESCISÃO
CONTRATUAL
CUMULADA
COM
DEVOLUÇÃO
DE
VALORES
PAGOS.
CONTRATO
PARTICULAR DE VENDA E COMPRA DE
IMÓVEL, COM ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA EM
GARANTIA
E
OUTRAS
AVENÇAS.
Pretensão
do
comprador
adimplente.
Sentença de procedência em parte para
declarar a resilição do contrato havido entre
as partes e condenar a ré a devolver 80%
dos valores pagos pelo autor. Apela a ré
sustentando a inaplicabilidade do CDC e a
existência de legislação específica que trata
da alienação fiduciária (Lei no 9.514/97).
Descabimento.
Comprador
adimplente
pretende desistir do contrato. Inexiste a
hipótese de inadimplemento, consolidação
da propriedade em poder da fiduciária e
consequente solução mediante realização
de leilão extrajudicial. Inaplicabilidade dos
art.
26
e
27
da
Lei
no
9.514/97.
Impossibilidade
de
sustentar
a
irretratabilidade ou a irrevogabilidade em
desfavor do consumidor. Parte do preço
pendente de pagamento. Propriedade ainda
não está consolidada em benefício de
nenhum dos contratantes. Incidência do art.
53 do CDC. Recurso improvido. (Apelação no.
1016287-83.2016.8.26.
0576,
Relator(a):
James
Siano; Comarca: São José do Rio Preto; Órgão julgador:
5a Câmara de Direito Privado; Data do julgamento:
08/02/2017; Data de registro: 09/02/2017)
Deste modo, de se ressaltar que as cláusulas estipuladas entre

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as partes serão analisadas sob a ótica de eventual abusividade, nos
termos da Lei Federal no 8.078/90.
Nesta lógica, inobstante a previsão de irrevogabilidade e
irretratabilidade, não há que se falar em vedação à possibilidade de
desistência da aquisição do bem imóvel por parte dos promitentes
compradores.
Ora, a disposição que lhes retire a possibilidade de desistir do
negócio não pode ser considerada válida, já que os coloca em
posição de desvantagem excessiva, cabendo a interpretação restritiva
de suas cláusulas, sob pena de ofender o disposto no CDC:
Art. 51, CDC: São nulas de pleno direito,
entre outras, as cláusulas contratuais relativas
ao fornecimento de produtos e serviços que:
I - impossibilitem, exonerem ou atenuem a
responsabilidade do fornecedor por vícios de
qualquer natureza dos produtos e serviços ou
impliquem renúncia ou disposição de direitos.
Nas relações de consumo entre o fornecedor e
o consumidor pessoa jurídica, a indenização
poderá ser limitada, em situações justificáveis;
IV
-
estabeleçam
obrigações
consideradas iníquas, abusivas, que coloquem
o consumidor em desvantagem exagerada, ou
sejam incompatíveis com a boa-fé ou a
eqüidade;
Neste sentido, já decidiu este E. Tribunal de Justiça em casos
análogos:
"APELAÇÃO. COMPROMISSO DE COMPRA

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E VENDA DE BEM IMÓVEL. RESCISÃO
CONTRATUAL.
(...)
CLÁUSULA
DE
IRREVOGABILIDADE
E
IRRETRATA
BILIDADE. Previsão contratual que impede
os adquirentes de desistirem do negócio,
antes de seu aperfeiçoamento, coloca os
adquirentes
em
posição
de excessiva
desvantagem e promove o inadimplemento
contratual. Reconhecida incompatibilidade
com as previsões do art. 51, I e IV do CDC.
Precedentes. Previsão contratual afastada.
Rescisão
contratual
reconhecida.
DEVOLUÇÃO DOS VALORES PAGOS. (...)
RECURSO
PARCIALMENTE
PROVIDO".
(Apelação no. 1035919-32.2015.8.26.0576, Relator(a):
Viviani Nicolau; Comarca: São José do Rio Preto; Órgão
julgador: 3a Câmara de Direito Privado; Data do
julgamento: 06/09/2016; Data de registro: 06/09/2016)
Apelação. Promessa de venda e compra de
imóvel. Relação de consumo. Embora, no
comum das vezes, seja prevista cláusula de
irretratabilidade no contrato, tratando-se de
inequívoca relação de consumo, afigura-se
abusiva a extirpação da possibilidade de
arrependimento
por
parte
do
compromissário
comprador,
ainda
que
inadimplente. Direito potestativo. Súmula no
01, desta E. Corte. Embora não se discuta
que, com a resolução da avença, as partes
devam ser restabelecidas ao "status quo
ante", com a devolução das parcelas pagas,
não se pode olvidar das despesas havidas
com
desfazimento
do
vínculo,
gastos
administrativos
do
empreendimento
e
eventuais
prejuízos
da
compromitente
vendedora. (...) Sentença mantida. Recurso

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improvido.
(Apelação
no.
1111479-50.2015.8.26.0100, Relator(a): Mauro Conti
Machado; Comarca: São Paulo; Órgão julgador: 9a
Câmara
de
Direito
Privado; Data
do
julgamento:
02/08/2016; Data de registro: 02/08/2016)
Ademais, constitui entendimento sedimentado neste Tribunal
o direito de o promitente adquirente rescindir o contrato,
assegurado, neste caso, o retorno ao status quo ante:
“Súmula 1, TJSP: O compromissário comprador
de imóvel, mesmo inadimplente, pode pedir a
rescisão do contrato e reaver as quantias
pagas, admitida a compensação com gastos
próprios de administração e propaganda feitos
pelo compromissário vendedor, assim como
com o valor que se arbitrar pelo tempo de
ocupação do bem.”
“Súmula
3,
TJSP:
Reconhecido
que
o
compromissário
comprador
tem
direito
à
devolução das parcelas pagas por conta do
preço, as partes deverão ser repostas ao estado
anterior, independentemente de reconvenção.”
Por sua vez, inafastável a responsabilidade das fornecedoras
pelo atraso na entrega do imóvel.
Como bem observou o magistrado de origem, o contrato
celebrado entre as partes previu a obrigação das rés de entrega de
toda a infraestrutura do empreendimento no prazo de 24 meses,
prorrogável por mais seis meses, nos termos da cláusula 8.2:
"8.2. O prazo para a conclusão das obras de

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infraestrutura do loteamento é de 24 (vinte e
quatro) meses, contados da data de registro do
loteamento no Cartório de Registro de Imóveis
de Assis/SP. Este prazo, a critério exclusivo da
VENDEDORA/CREDORA FIDUCIÁRIA e/ou
da
EMPREENDEDORA,
poderá
ser
prorrogado em até 06 (seis) meses."
Conforme matrícula juntada às fls. 204-218, o loteamento foi
registrado em 30 de maio de 2014, de modo que o termo final de
conclusão das obras de infraestrutura deu-se em 30 de novembro
de 2016, já contabilizado o prazo de prorrogação.
Logo, não vinga a afirmativa da ré de que teria quatro anos
para a conclusão das obras, pois este é o prazo máximo que pode
ser concedido pela municipalidade, a seu exclusivo critério,
conforme dispõe a Lei 6.766/79.
Nada obsta que as partes, de comum acordo, estabeleçam no
instrumento de venda e compra prazo diverso ao previsto na
mencionada norma, como primazia da autonomia de vontade e da
força vinculante dos contratos (pacta sunt servanda). E, no caso,
restou ajustado que o prazo seria de 24 meses, acrescido de 6
meses.
Em outras palavras, o prazo máximo da Lei 6.766/79 só pode
prevalecer diante do silêncio do contrato, pois um prazo menor
pode ser entabulado entre as partes contratantes. Nesse sentido, à

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guisa de ilustração:
APELAÇÃO Ação Declaratória de Abusividade
de
Cláusulas
Contratuais
cumulada
com
Restituição de Valores Pagos e Indenização por
Lucros Cessantes
(...) Atraso manifesto -
Prazo de quatro anos, estipulado na Lei 6766/79
é destinado à loteadora perante o Poder
Público, mas não vincula os adquirentes dos
lotes, principalmente, no caso dos autos em
que se estipulou prazo de 24 (vinte e quatro)
meses para entrega das unidades Obrigação
relativa ao pagamento de IPTU, ademais, que
não pode ser imputada aos adquirentes antes
da efetiva imissão de posse - Inconformismo
dos autores, postulando o acolhimento do
pleito indenizatório por danos materiais

Cabimento - Incontroversa a mora das rés, de
rigor
a
condenação
no
pagamento
de
indenização por dano material consubstanciada
em lucros cessantes, pelo tempo de atraso na
entrega
da
unidade

Recurso
das
rés
desprovidos e parcialmente provido o recurso
interposto pelos autores. (TJSP; Apelação Cível
1019511-89.2017.8 .26.0577; Relator (a): José Aparício
Coelho Prado Neto; Órgão Julgador: 9a Câmara de
Direito Privado; Foro de São José dos Campos - 2a Vara
Cível; Data do Julgamento: 23/07/2019; Data de
Registro: 24/07/2019)
E, como bem pontuado, em 06 de novembro de 2017, ainda
remanesciam as obras inacabadas, conforme fotografias juntadas
às fls. 534-541. Inclusive, em diligência de constatação ordenada
em outro juízo, o oficial de justiça certificou que a portaria estava
em fase de acabamento ainda na data de 30 de outubro de 2017
(fls. 550/551).

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Assim, restando patente o inadimplemento da promitente
vendedora, caracterizado pelo atraso na entrega das obras de
infraestrutura, inegável se reconhecer a hipótese de resolução
contratual por culpa desta e, consequentemente, o direito dos
autores em rescindirem o contrato e verem-se restituídos na
integralidade dos valores pagos a título de preço da unidade
adquirida.
Neste sentido, anote-se o teor da Súmula no 543, editada
pelo A. STJ:
“Súmula no 543, STJ: Na hipótese de resolução
de contrato de promessa de compra e venda de
imóvel submetido ao Código de Defesa do
consumidor, deve ocorrer a imediata restituição
das parcelas pagas pelo promitente comprador
integralmente, em caso de culpa exclusiva do
promitente
vendedor/construtor,
ou
parcialmente, caso tenha sido o comprador
quem deu causa ao desfazimento.” - grifo
nosso.
Destarte, não há que se cogitar na retenção de qualquer
percentual pago, tampouco em fixação de taxa de fruição em seu
favor.
Observo também que não poderão ser descontados eventuais
débitos de IPTU e outras dívidas propter rem que, porventura, se
encontrarem em aberto até a data da rescisão com fundamento na
previsão contratual (item 2.1.2 da Cláusula Segunda e Cláusula

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Nona).
Isso porque, irrelevante que os adquirentes tenham assinado
contrato assumindo a responsabilidade pelos pagamentos desde a
data do contrato ou da assembleia que instituir o condomínio.
O entendimento assente na jurisprudência é de que estes
custos somente são devidos pelos promitentes compradores após a
imissão na posse, uma vez que até então não há fruição dos
serviços prestados.
Acerca do tema, explica com digna clareza o Exmo
Desembargador PAULO ALCIDES AMARAL SALLES desta
Colenda 6a. Câmara de Direito Privado:
“Em se tratando das taxas de condomínio e dos
impostos, por outro lado, irrelevante que o
adquirente tenha assinado contrato assumindo a
responsabilidade pelos pagamentos.
O entendimento assente na jurisprudência é de
que os mesmos somente são devidos pelos
compradores após a imissão na posse, uma vez
que até então não há fruição dos serviços
prestados.
Sobre as despesas condominiais ensina SÍLVIO
DE SALVO VENOSA que: “O condômino deve
concorrer com o rateio que lhe couber para
sustentar o funcionamento da vida condominial.
As despesas comuns de energia elétrica, água,
materiais de limpeza, pagamento de empregados
e
serviços
eventuais,
conservação
de
equipamentos, tributos, seguros etc. devem ser

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rateadas. (7a Edição, São Paulo, Editora Atlas,
2007, p. 344).
Essas
despesas
sem
qualquer
prestação
caracterizam manifesto enriquecimento sem
causa. Idêntica solução é adotada em relação ao
IPTU.”
(Apelação no. 1010832-18.2013.8.26.0100, Relator(a): Paulo
Alcides; Comarca: São Paulo; Órgão julgador: 6a Câmara de
Direito Privado; Data do julgamento: 29/08/2016; Data de
registro: 30/08/2016).
De igual modo, os juros de mora devem mesmo incidir a partir
da citação, quando constituída a devedora em mora, nos exatos
termos do artigo 405 do diploma civil.
Não se acolhe, portanto, o pleito de se fixar o termo inicial a
partir do trânsito em julgado, que se aplica unicamente aos casos
em que a rescisão se opera por culpa do promitente comprador.
Anote-se, neste sentido, recentíssima decisão de caráter
vinculante proferida pelo A. STJ em sede de Recurso Especial
submetido ao rito de repetitivos:
RECURSO
ESPECIAL
REPETITIVO.
ACÓRDÃO RECORRIDO PROFERIDO EM
JULGAMENTO DE IRDR. PROMESSA DE
COMPRA
E
VENDA
DE
UNIDADE
IMOBILIÁRIA.
RESOLUÇÃO
IMOTIVADA
PELO
PROMITENTE
COMPRADOR.
DEVOLUÇÃO
DE
VALORES
PAGOS.
CLÁUSULA
CONTRATUAL.
PEDIDO DE
ALTERAÇÃO. SENTENÇA CONSTITUTIVA.

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TERMO INICIAL DOS JUROS DE MORA.
TRÂNSITO EM JULGADO. 1. Para os fins
dos arts. 927 e 1.036 a 1.041 do CPC, fixa-se
a seguinte tese: - Nos compromissos de
compra e venda de unidades imobiliárias
anteriores à Lei n. 13.786/2018, em que é
pleiteada a resolução do contrato por
iniciativa do promitente comprador de
forma
diversa
da
cláusula
penal
convencionada, os juros de mora incidem a
partir do trânsito em julgado da decisão. 2.
Recurso especial provido.
(STJ - REsp: 1740911 DF 2018/0109250-6, Relator:
Ministro MOURA RIBEIRO, Data de Julgamento:
14/08/2019,
S2
-
SEGUNDA
SEÇÃO,
Data
de
Publicação: DJe 22/08/2019)
Concernente ao pedido de fixação de sucumbência recíproca,
sem razão a apelante, pois o autor decaiu em parte mínima do
pedido (princípio da sucumbência), apenas no que tange ao
ressarcimento do IPTU pago.
Ademais, se a vendedora não quisesse impor a mantença da
relação contratual e impor ao comprador cláusulas leoninas,
certamente a rescisão teria se dado no âmbito extrajudicial
(princípio da causalidade).
Incidente, portanto, os princípios da causalidade e da
sucumbência que, no caso, milita em desfavor das rés, motivo pelo
qual mantenho a condenação exclusivamente em face destas, nos
termos que autoriza o Artigo 86, parágrafo único, do CPC.

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Postas tais premissas, por meu voto, NEGO PROVIMENTO
ao recurso de apelação, posto que bem lançada a sentença de
parcial procedência.
Nos termos do art. 85, §§ 2o e 11, do CPC, majoro os
honorários fixados em primeiro grau para o importe de 20% sobre o
valor da condenação, em favor do patrono do autor.
Para que não se alegue cerceamento do direito de recorrer,
dou por prequestionados todos os dispositivos legais referidos na
fase recursal, bastando que as questões tenham sido enfrentadas e
solucionadas no voto, como ocorreu, pois “desnecessária a
citação numérica dos dispositivos legais” (STJ EDCL. No RMS
18.205/SP, Rel. Min. Felix Fischer, j. 18.04.2006).
RODOLFO PELLIZARI
Relator

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Voto no 48.280
Apelação Cível no 1005453-22.2017.8.26.0047
Comarca: Assis
Apelantes: Boa Vista Empreendimentos Imobiliários de Assis Ltda e
Empreendimentos Imobiliários Damha Assis I - SPE LTDA
Apelados: Rodrygo Maltta Andrade e Wannessa Machado de Andrade
DECLARAÇÃO DE VOTO VENCIDO
Meu voto, permissa vênia da douta maioria, dava
provimento ao recurso, pelas seguintes razões.
O presente negócio jurídico configura compromisso de
compra e venda de imóvel (fls. 15 e seguintes) cumulado com alienação fiduciária em
garantia, e não singelo compromisso de compra e venda de imóvel, que autorizaria a
aplicação das regras gerais atinentes à rescisão.
Nessa perspectiva, havendo a cláusula fiduciária na
forma estabelecida na Lei no. 9.514/97 (cláusula 3.3
fl. 25), deve-se seguir o
procedimento específico instituído por referida lei, não havendo que se cogitar da
solução usualmente aplicada para a rescisão de contratos de compromisso de compra
e venda de imóvel, visto que a regra geral, aqui, cede ante a disciplina específica
trazida pela regra especial.
Nesse sentido:
“Contrato de compra e venda de imóvel com
alienação fiduciária em garantia. Ação de rescisão
contratual c.c. restituição de parcelas pagas. Ação
ajuizada
pelo
comprador
inadimplente.
Inadmissibilidade. Contrato sujeito à Lei no 9.514/97.
Desfazimento do negócio jurídico que deve observar
o disposto nos arts. 26 e 27 da lei de regência.

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Inaplicabilidade do CDC. Ação extinta sem o
julgamento do mérito (art. 269, VI do CPC/1973 art.
485, IV do CPC/2015). Recurso provido, com
observação.” (TJSP

Apelação
n.
1001148-36.2017.8.26.0292
Rel. Des. Alexandre
Marcondes 3a Câmara de Direito Privado São José
do Rio Preto j. em 03.10.2017)
“COMPRA E VENDA DE IMÓVEL COM PACTO
ADJETO DE ALIENAÇAO FIDUCIÁRIA. RESCISÃO
COM PEDIDO DE RESTITUIÇÃO DE VALORES
PAGOS. Ação ajuizada pela adquirente de imóvel em
face da vendedora que figura como credora
fiduciária. Sentença de improcedência. Apelo da
autora. Relação entre as partes que é regulada pela
escritura de compra e venda com pacto adjeto de
alienação fiduciária. Inadimplemento que enseja o
leilão público do imóvel nos termos dos arts. 26 e 27
da Lei n° 9.514/97. Inaplicabilidade do disposto no
art. 53 do CDC. Precedentes. Sentença mantida.
Recurso
desprovido.”
(TJSP

Apelação
n.
1056513-33.2016.8.26.0576
Rel. Mary Grün
7a
Câmara de Direito Privado São José do Rio Preto j.
em 29.09.2017)
“Recurso
redistribuído
à
Trigésima
Câmara
Extraordinária de Direito Privado, com base na
Resolução n.o 737/2016 e Portaria no 02/2017. -
Contrato particular de escritura de compra e venda
de imóvel, com pacto de alienação fiduciária em

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garantia de pagamento e outras avenças. Caso exige
realização de leilão para eventual restituição de
valores ao devedor. Hipótese dos autos não se
confunde com compromisso de compra e venda.
Alienação fiduciária em garantia tem peculiaridades
específicas.
Observância
da
Lei
n.o
9.514/97.
Aplicação dos artigos 26 e 27 do referido diploma
legal. Pretensa rescisão sem suporte. Improcedência
da
ação
deve
prevalecer.
Apelo provido em
parte.” (TJSP Apelação n. 1034989-87.2015.8.26.0002
Rel. Des. Natan Zelinschi de Arruda 30a Câmara
Exrtraordinária de Direito Privado São Paulo j. em
19.09.2017)
Destarte, em resumo, absolutamente descabido o
pedido de rescisão do contrato de compra e venda com a consequente restituição de
quantias pagas, pois que a improcedência da ação era mesmo de rigor.
Com o resultado, compete à parte autora arcar com os
ônus da sucumbência. Para tanto, fixam-se os honorários advocatícios no importe de
10% do valor atualizado da causa, em consonância com os parâmetros insertos no §
2o, do artigo 85, do Código de Processo Civil.
Assim se orienta meu voto, permissa vênia da douta
maioria.
Vito Guglielmi
3o Juiz, vencido

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1
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Acórdãos
Eletrônicos
RODOLFO PELLIZARI
124D34EC
18
20
Declarações de
Votos
VITO JOSE GUGLIELMI
12592CBD
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1005453-22.2017.8.26.0047 e o código de confirmação da tabela acima.