Tribunal: TJSP
Processo: 1027875-38.2018.8.26.0602
Classe: Apelação Cível / Promessa de Compra e Venda
Órgão julgador: Jovino de Sylos
Órgão colegiado: 16a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-11-03
Data de publicação: 2020-11-03

Ementa:
*Rescisão de contrato c.c. devolução de quantias pagas - compromisso de compra e venda de imóvel – presente previsão contratual para o término das obras - rescisão por desistência do consumidor, que se encontra adimplente - cláusula de rescisão que prevê retenções abusivas - requeridas extrapolaram o prazo para conclusão do empreendimento, sendo incontroverso que o apartamento não foi liberado

Ementa:
*Rescisão de contrato c.c. devolução de quantias pagas - compromisso de compra e venda de imóvel – presente previsão contratual para o término das obras - rescisão por desistência do consumidor, que se encontra adimplente - cláusula de rescisão que prevê retenções abusivas - requeridas extrapolaram o prazo para conclusão do empreendimento, sendo incontroverso que o apartamento não foi liberado ao comprador - percentual de retenção afastado – rescisão contratual por culpa das empresas rés, mas que não configura o pretendido dano moral - determinação de restituição dos valores em parcela única e imediata - Súmula 2 do TJSP – correção monetária devida do desembolso - juros moratórios contados da citação - demanda procedente em parte - recursos improvidos.*

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2020.0000900628
ACÓRDÃO
Vistos,
relatados
e
discutidos
estes
autos
de
Apelação
Cível
no
1027875-38.2018.8.26.0602, da Comarca de Sorocaba, em que é apelante/apelado
FERNANDO
FELICÍSSIMO
GUIMARÃES
BOTTO
DE
FREITAS,
são
apelados/apelantes
RESIDENCIAL
PROVENCE
EMPREENDIMENTOS
IMOBILIÁRIOS SPE LTDA e JC MORAIS ASSESSORIA E EMPREENDIMENTOS
IMOBILIÁRIOS LTDA.
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 16a Câmara de Direito Privado
do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Negaram provimento
aos recursos. V. U., de conformidade com o voto do relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores JOVINO DE SYLOS
(Presidente), SIMÕES DE VERGUEIRO E MIGUEL PETRONI NETO.
São Paulo, 3 de novembro de 2020.
JOVINO DE SYLOS
Relator
Assinatura Eletrônica

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Apelação Cível no 1027875-38.2018.8.26.0602 -Voto no
2
VOTO No: 37342
APEL.No: 1027875-38.2018.8.26.0602
COMARCA: SOROCABA
APTE. : FERNANDO FELICÍSSIMO GUIMARÃES BOTTO DE FREITAS
APDA. : RESIDENCIAL PROVENCE EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS
SPE LTDA. E JC MORAIS ASSESSORIA E EMPREENDIMENTOS
IMOBILIÁRIOS LTDA.
*Rescisão de contrato c.c. devolução de quantias pagas -
compromisso de compra e venda de imóvel presente previsão
contratual para o término das obras - rescisão por desistência do
consumidor, que se encontra adimplente - cláusula de rescisão que
prevê retenções abusivas - requeridas extrapolaram o prazo para
conclusão do empreendimento, sendo incontroverso que o
apartamento não foi liberado ao comprador - percentual de
retenção afastado rescisão contratual por culpa das empresas rés,
mas que não configura o pretendido dano moral - determinação de
restituição dos valores em parcela única e imediata - Súmula 2 do
TJSP
correção monetária devida do desembolso - juros
moratórios contados da citação - demanda procedente em parte -
recursos improvidos.*
1. Cuida-se de ação de resilição de contrato
c.c. devolução de valores pagos e indenização por danos
morais movida por FERNANDO FELICÍSSIMO GUIMARÃES BOTTO DE
FREITAS em face de RESIDENCIAL PROVENCE EMPREENDIMENTOS
IMOBILIÁRIOS
SPE
LTDA.
E
JC
MORAIS
ASSESSORIA
E
EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA., sustentando que, em
18.03.2014, firmou com as rés promessa de compra e venda do
imóvel localizado na Av. Rogério Cassola s/n, Torre A, Apto.
46, Município de Votorantim/SP, no denominado “Condomínio
Provence”, no valor total de R$233.757,04, com sinal de
R$15.000,00, mais 24 parcelas mensais de R$2.296,96 e saldo
devedor financiado de R$163.630,00 (25a parcela). Afirma que
vem pagando as parcelas, contudo não foi imitido na posse do
imóvel, pois não concluídas as obras do empreendimento, cujo
prazo final foi estabelecido para 10.09.2016, já incluindo a

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Apelação Cível no 1027875-38.2018.8.26.0602 -Voto no
3
prorrogação de 180 dias.
2. Desse modo, em face da ausência de entrega da
unidade imobiliária no prazo contratado, não mais possuindo
interesse em continuar com a avença, pede gratuidade
judiciária (denegada a fls. 23/24); incidência das regras
consumeristas à hipótese em tela; rescisão contratual por
culpa
exclusiva
das
rés;
e
condenação
solidária
das
requeridas
à restituição
integral
das quantias pagas,
acrescidas de correção monetária do desembolso e juros de
mora de 1% ao mês desde a distribuição da demanda, bem como
ao pagamento de ressarcitório extrapatrimonial no importe de
R$20.000,00, mais consectários de estilo
3. Citadas, as rés ofertaram contestação com
juntada de documentos a fls. 39, advindo réplica a fls. 72.
Instadas
sobre
provas
adicionais,
ambas
as
partes
manifestaram desinteresse (fls. 85 e 87). Alegações finais
vieram a fls. 90 e 97.
4. A r. sentença de fls. 99/100, declarando nula
a cláusula de eleição de foro e entendendo pela legitimidade
passiva
“ad
causam”
da
corré
ré
JC
Morais,
julgou
parcialmente procedente a demanda para declarar a rescisão do
contrato de compromisso de compra e venda do imóvel em debate
(fls. 12/19) e condenar as requeridas à devolução de todos os
valores pagos pelo requerente, corrigidos pela Tabela Prática
do TJSP a partir do desembolso e juros de mora de 1% ao mês
da citação. Carreou ao autor o pagamento de 20% das custas,
despesas processuais e honorários advocatícios que fixados em
10% da diferença entre o valor da causa e o proveito
econômico obtido. Atribuiu às requeridas o pagamento de 80%
das custas, despesas processuais e honorários advocatício
arbitrados em 10% do valor da condenação.

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Apelação Cível no 1027875-38.2018.8.26.0602 -Voto no
4
5. Ambas as partes recorreram a este E.
Tribunal. O autor (fls. 111), insistindo na configuração dos
danos morais, porque é incontroverso o fato de que a obra não
foi entregue, extrapolando até mesmo o prazo suplementar de
06 meses e “as condições morais do indivíduo não podem deixar
de merecer uma proteção judicial igual a sua condição
material, e quem por um ato ilícito deu causa a essa
diminuição, deve necessariamente ser obrigado a repará-la”
(fls. 114). Pediu atribuição exclusiva dos ônus sucumbenciais
às rés, porque deram causa à rescisão contratual e à
distribuição da ação.
6. As requeridas buscando modificação do julgado
(fls. 122), reiteraram argumentações de que em nenhum momento
anterior ao ingresso da demanda o autor pediu a entrega do
imóvel a possibilitar eventual rescisão contratual; o atraso
na entrega da obra, por si só, não caracteriza rescisão,
aliás nem existe cláusula nesse sentido; há possibilidade de
indenização
por
lucro
cessante;
o
autor
não
obteve
financiamento imobiliário, deixando de saldar a importância
de R$163.630,00 (25a parcela), devendo pois ser aplicada a
exceção do contrato não cumprido; concordam com a rescisão da
avença, desde que seja descontado, do valor a ser restituído
ao postulante, o percentual de retenção de 20% do valor pago
e as despesas de corretagem e dos impostos e encargos
decorrentes, cuja correção monetária e juros moratórios
deverão ser contados do trânsito em julgado, uma vez que a
rescisão é de iniciativa do comprador.
7. Os recursos foram recebidos e processados,
acusando resposta apenas do autor (fls. 131), apesar de as
rés terem sido regularmente intimadas (fls. 136). Os autos
subiram em seguida.

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Apelação Cível no 1027875-38.2018.8.26.0602 -Voto no
5
É o relatório.
8. De início, a relação estabelecida pelas partes
é inegavelmente de consumo, pois o autor, pessoa física,
adquiriu
o
imóvel como destinatário
final,
celebrando
contrato de adesão, sendo inafastável a incidência do CDC à
presente hipótese. Dito isso, o caso é de improvimento dos
recursos.
9. Sustenta o requerente que, em razão do atraso
na entrega da obra, não tem mais interesse em seguir com a
avença. Em sua defesa, as requeridas afirmam que, a despeito
do atraso, o postulante exclusivamente pediu a rescisão
contratual, nem cumprindo sua obrigação bilateral de quitar o
saldo devedor mediante financiamento do preço, além do que
nem mesmo manifestou na via administrativa sua intenção de
não mais prosseguir com a contratação.
10. Insta consignar que o contrato prevê prazo
para conclusão das obras do empreendimento e, ainda que assim
não fosse, deve se considerar o previsto no art. 18, inc. V,
da Lei no 6766/79, que estipula um cronograma máximo de
quatro anos para execução das obras para implantação do
empreendimento, contados do registro do loteamento, momento
em que a construtora é autorizada a iniciar as obras de
infraestrutura. Incontroverso nos autos que existe atraso na
entrega da obra.
11. Nessa linha de entendimento, é mesmo caso de
rescisão por desistência da compra, não havendo como se
atribuir culpa às rés pelo desfazimento do contrato e,
consequentemente, sendo inviável a determinação de devolução
de todos os valores pagos.
12.
Inegável,
ainda,
que
ninguém
pode
ser

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Apelação Cível no 1027875-38.2018.8.26.0602 -Voto no
6
obrigado a permanecer contratando, consoante a clara dicção
da Súmula no 1 deste Tribunal: “O Compromissário comprador de
imóvel, mesmo inadimplente, pode pedir a rescisão do contrato
e reaver as quantias pagas, admitida a compensação com gastos
próprios
de
administração
e
propaganda
feitos
pelo
compromissário vendedor, assim como com o valor que se
arbitrar pelo tempo de ocupação do bem”.
13. Assim, resta a análise dos termos contratuais
referentes ao desfazimento do negócio jurídico. É certo que
as disposições contratuais que determinam a retenção em
patamar excessivo, por colocarem o consumidor em desvantagem
exagerada, não podem prevalecer, nos termos do art. 51, IV,
do CDC. E, nesse ponto, corretamente considerou o Magistrado
de origem:
“É
incontroverso
que
as
partes
celebraram
contrato de promessa de compra e venda em
18/03/2014 (p. 12/19), com previsão de entrega
para setembro/2016 (já considerando a cláusula de
tolerância), porém até o presente momento as
chaves não foram entregues ao requerente... As
rés alegaram que a mora ocorreu primeiro por
parte do autor, pois não cumpriu integralmente
com sua obrigação contratual, não obtendo o
financiamento imobiliário. Logo, teria deixado de
saldar
a
importância
de
R$163.630,00,
correspondente
a
25a
parcela.
Entretanto,
compulsando o contrato, não há previsão de quando
o
financiamento
deveria
ser
obtido,
sendo
necessário apenas que estivesse efetivado quando
da entrega das chaves. Tanto que o contrato
prevê,
na
impossibilidade
de
obtenção
do

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Apelação Cível no 1027875-38.2018.8.26.0602 -Voto no
7
financiamento,
a
possibilidade
do
comprador
quitar
o
saldo
devedor
diretamente
com
a
vendedora (p. 12/18)... Assim, como a obra não
foi entregue no prazo estabelecido, não havia
como exigir do autor a obtenção do financiamento.
No caso em apreço, as requeridas estavam em mora
antes do requerente, portanto, a culpa pela não
entrega da obra se deve a elas” (fls. 99/106).
14.
E
a
conclusão
judicial
pela
devolução
integral dos valores pagos não discrepa do teor da Súmula
543/STJ: “Na hipótese de resolução de contrato de promessa de
compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do
Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas
pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de
culpa
exclusiva
do
promitente
vendedor/construtor,
ou
parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao
desfazimento”.
15. “In casu”, nada há que autorize a retenção de
20% dos valores pagos, notadamente porque não foi feita
qualquer prova de que a rescisão se deu por culpa exclusiva
do promitente comprador, como querem fazer crer as rés
apelantes. Ainda que exista cláusula contratual determinando
ser responsabilidade do comprador o pagamento do IPTU e taxa
de condomínio, tal cláusula se mostra abusiva, devendo ser
declarada nula, nos termos do art. 51, inc. IV, do CDC (Lei
8078/90). Demais, “o autor não ingressou no imóvel, não
podendo ser compelido ao pagamento dessas verbas” (fls. 104
do sentenciamento).
16. Assenta-se que a devolução dos valores deve
ser feita em parcela única e imediatamente, de acordo com o
enunciado da Súmula 2 deste Sodalício: “A devolução das

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Apelação Cível no 1027875-38.2018.8.26.0602 -Voto no
8
quantias pagas em contrato de compromisso de compra e venda
de imóvel deve ser feita de uma só vez, não se sujeitando à
forma de parcelamento prevista para a aquisição”.
17. Sobre o recurso de apelação do autor,
registra-se que mais uma vez certeiro o julgado monocrático
em não dar guarida aos pretendidos danos morais. Em
acréscimo, pondera-se que não é qualquer aborrecimento ou
contrariedade que dá ensejo ao pagamento de indenização por
danos morais. Por isso é que só deve ser reputado como dano
moral a dor, vexame, sofrimento ou humilhação que, fugindo à
normalidade,
interfira
intensamente
ao
comportamento
psicológico do indivíduo, causando-lhe aflições, angústias e
desequilíbrio em seu bem-estar. Mero dissabor e aborrecimento
exacerbado estão fora da órbita do dano moral. Indenizável é
o dano moral sério, aquele capaz de, no denominado “homem
médio”, provocar profunda perturbação nas relações psíquicas,
na tranquilidade, nos sentimentos.
18. Como destacou o Ilustre Desembargador JOSÉ
OSÓRIO DE AZEVEDO JÚNIOR, em conferência na Associação dos
Advogados de São Paulo (O dano moral e sua avaliação, Revista
do Advogado 49, AASP, p. 11), “não é qualquer dano moral que
é
indenizável.
Os
aborrecimentos,
percalços,
pequenas
ofensas, não geram o dever de indenizar. O nobre instituto
não tem por objetivo amparar as suscetibilidades exageradas
[...]”.
19. Ora, simples aborrecimentos, dissabores e
contratempos do dia-a-dia, a que está sujeito o homem médio
em seu quotidiano, não causam mesmo dano moral apto a ensejar
indenização. Atribuir à situação relatada na inicial relevo
suficiente a ensejar dano extrapatrimonial indenizável não se
mostra razoável, até por não importar em aviltamento à honra

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Apelação Cível no 1027875-38.2018.8.26.0602 -Voto no
9
da autor recorrente. Inclusive essa é a lição do eminente
DES. CARLOS ROBERTO GONÇALVES, citando SERGIO CAVALIERI, de
que só se deve reputar como dano moral “a dor, vexame,
sofrimento
ou
humilhação
que,
fugindo
à
normalidade,
interfira
intensamente
no
comportamento
psicológico
do
indivíduo, causando-lhe aflições, angústia e desequilíbrio em
seu bem-estar. Mero dissabor, aborrecimento, mágoa, irritação
ou sensibilidade exacerbada estão fora da órbita do dano
moral, porquanto, além de fazerem parte da normalidade do
nosso dia-a-dia, no trabalho, no trânsito, entre os amigos e
até no ambiente familiar, tais situações não são intensas e
duradouras, a ponto de romper o equilíbrio psicológico do
indivíduo” (Sinopses Jurídicas, Dir. das Obrigações Parte
Especial, Resp. Civil, Tomo II, pág. 84).
20. Nessas condições e mediante esses critérios,
resolve-se pela mantença do julgado combatido, inclusive por
suas
apropriadas
razões
e
no
que
pertine
aos
ônus
sucumbenciais, sem que este decisório tenha afrontado a
normatização constitucional e/ou infraconstitucional elencada
nas apelações.
21. Com esses fundamentos, nega-se provimento aos
recursos do autor e das rés.
JOVINO DE SYLOS
Relator
ab:js