Tribunal: TJSP
Processo: 1051094-95.2017.8.26.0576
Classe: Apelação Cível / Promessa de Compra e Venda
Órgão julgador: Alexandre Marcondes
Órgão colegiado: 3a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-07-07
Data de publicação: 2020-07-08

Ementa:
Compromisso de compra e venda. Ação de rescisão contratual c.c. restituição de quantias pagas. Sentença que determina a restituição de 75% do total pago pelo adquirente, excluídas as arras, comissão de corretagem e eventual valor devido a título de IPTU e taxa de condomínio. Irresignação das partes. Retenção de 25% do valor pago do preço que não é abusiva. Percentual de retenção que está em

Ementa:

Compromisso de compra e venda. Ação de rescisão contratual c.c. restituição de quantias pagas. Sentença que determina a restituição de 75% do total pago pelo adquirente, excluídas as arras, comissão de corretagem e eventual valor devido a título de IPTU e taxa de condomínio. Irresignação das partes. Retenção de 25% do valor pago do preço que não é abusiva. Percentual de retenção que está em sintonia com o preconizado pela Súmula no 1 desta Corte e com o que tem sido decidido em casos semelhantes. Contrato que não faz menção à obrigação de o autor arcar com a comissão de corretagem. Incidência da tese repetitiva aprovada no julgamento do REsp no 1.599.551/SP. Abusividade da cláusula que prevê a cobrança do valor correspondente em razão da rescisão do contrato. Retenção do valor do sinal. Inadmissibilidade. Sinal que integra o preço ajustado. Arras de caráter confirmatório do negócio jurídico. Retenção do sinal somada à retenção de 25% dos valores pagos que colocaria o adquirente em situação de desvantagem exagerada e representaria inadmissível "bis in idem". Taxa de fruição indevida. Negócio envolvendo lote de terra nua, sem edificação. Correção monetária do valor a ser restituído a partir do desembolso. Juros de mora que devem incidir apenas com o trânsito em julgado. Precedente do STJ. Sucumbência recíproca caracterizada, mais intensa da ré. Recursos parcialmente providos.

Inteiro teor:
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PODER JUDICIÁRIO
São Paulo
Registro: 2020.0000512533
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos do Apelação Cível no
1051094-95.2017.8.26.0576, da Comarca de São José do Rio Preto, em que é
apelante/apelado ERICK GOUVEA SOARES (JUSTIÇA GRATUITA), é
apelado/apelante VA EMPREENDIMENTO IMOBILIARIO VILA AZUL SPE
LTDA.
ACORDAM, em 3a Câmara de Direito Privado do Tribunal de
Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: "Deram parcial provimento aos
recursos. V.U.", de conformidade com o voto do Relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Exmos. Desembargadores
JOÃO PAZINE NETO (Presidente sem voto), DONEGÁ MORANDINI E
BERETTA DA SILVEIRA.
São Paulo, 7 de julho de 2020.
ALEXANDRE MARCONDES
RELATOR
Assinatura Eletrônica

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3a Câmara de Direito Privado
Apelação Cível no 1051094-95.2017.8.26.0576
Comarca: São José do Rio Preto
Apelantes/Apelados: Erick Gouvea Soares e VA Empreendimentos Imobiliários
Ltda.
Juíza sentenciante: Gislaine de Brito Faleiros Vendramini
Voto no 19.272
Compromisso de compra e venda. Ação de rescisão
contratual c.c. restituição de quantias pagas. Sentença que
determina a restituição de 75% do total pago pelo
adquirente, excluídas as arras, comissão de corretagem e
eventual valor devido a título de IPTU e taxa de
condomínio. Irresignação das partes. Retenção de 25% do
valor pago do preço que não é abusiva. Percentual de
retenção que está em sintonia com o preconizado pela
Súmula no 1 desta Corte e com o que tem sido decidido em
casos semelhantes. Contrato que não faz menção à
obrigação de o autor arcar com a comissão de corretagem.
Incidência da tese repetitiva aprovada no julgamento do
REsp no 1.599.551/SP. Abusividade da cláusula que prevê a
cobrança do valor correspondente em razão da rescisão do
contrato. Retenção do valor do sinal. Inadmissibilidade.
Sinal que integra o preço ajustado. Arras de caráter
confirmatório do negócio jurídico. Retenção do sinal
somada à retenção de 25% dos valores pagos que colocaria
o adquirente em situação de desvantagem exagerada e
representaria inadmissível “bis in idem”. Taxa de fruição
indevida. Negócio envolvendo lote de terra nua, sem
edificação. Correção monetária do valor a ser restituído a
partir do desembolso. Juros de mora que devem incidir
apenas com o trânsito em julgado. Precedente do STJ.
Sucumbência recíproca caracterizada, mais intensa da ré.
Recursos parcialmente providos.
A r. sentença de fls. 194/198, de relatório adotado,
julgou parcialmente procedente ação movida por Erick Gouvea Soares em face de
VA Empreendimentos Imobiliários Ltda., rescindindo o compromisso de compra
e venda celebrado pelas partes e condenando a ré a restituir ao autor o valor

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correspondente a 75% do montante pago pela aquisição do lote, excluída as arras,
comissão de corretagem e eventual valor devido a título de IPTU e taxa condominial
pelo período em que o autor permaneceu na posse do bem, com correção monetária
dos desembolsos e juros de mora a partir da citação. Reconhecida a sucumbência
recíproca, foram as partes condenadas ao pagamento das custas, despesas
processuais e honorários advocatícios arbitrados em R$ 1.200,00, ressalvado o
benefício da justiça gratuita concedido ao autor.
Recorrem as partes.
Alega o autor que a rescisão do contrato se deu em
18/09/2017, quando notificou extrajudicialmente a ré acerca da sua intenção. Requer
a devolução de 90% do valor pago, afirmando ser indevida eventual taxa de fruição,
a retenção do sinal e a cobrança de comissão de corretagem, devendo os juros de
mora incidir a partir da citação (fls. 219/231).
A ré, por sua vez, diz que faz jus à taxa de ocupação,
conforme previsto na cláusula 17a do contrato, requerendo que o valor a ser
restituído ao autor seja corrigido monetariamente desde o ajuizamento da ação e
acrescido de juros de mora a partir do trânsito em julgado (fls. 232/246).
Contrarrazões a fls. 310/322 e 323/330.
Há oposição da ré ao julgamento virtual (fl. 333).
É o RELATÓRIO.
Os recursos devem ser providos em parte.
Ressalte-se, de saída, que a rescisão do contrato

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depende de pronunciamento judicial, conforme entendimento do E. STJ: “É
imprescindível a prévia manifestação judicial na hipótese de rescisão de
compromisso de compra e venda de imóvel para que seja consumada a resolução do
contrato, ainda que existente cláusula resolutória expressa, diante da necessidade
de observância do princípio da boa-fé objetiva a nortear os contratos” (STJ, REsp
620787/SP, 4a Turma, Rel. Min. Luis Felipe Salomão, j. 28/04/2009).
Dito isso, o percentual de retenção de 25% do valor
pago não é abusivo, estando tal percentual em sintonia com o preconizado pela
Súmula no 1 desta Corte e com o que tem sido decidido em casos semelhantes.
Nesta linha, entre centenas de precedentes: Apelação
Cível no 1024594-54.2016.8.26.0114, Rel. Des. Maria Salete Corrêa Dias, j.
28/06/2019; Apelação Cível no 1020413-32.2017.8.26.0451, Rel. Des. Beretta da
Silveira, j. 09/04/2019; e Apelação Cível no 1030643-02.2016.8.26.0506, de minha
relatoria, j. 05/04/2019.
A retenção de 25% dos valores pagos pelo adquirente
está em consonância também com a jurisprudência do C. Superior Tribunal de
Justiça nos casos de desistência da aquisição por iniciativa do promitente
comprador:
“AGRAVO INTERNO NO AGRAVO REGIMENTAL
NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. CONTRATO DE PROMESSA DE
COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESOLUÇÃO POR CULPA DO PROMITENTE
COMPRADOR. RESTITUIÇÃO PARCIAL DA QUANTIA PAGA. PERCENTUAL
DE RETENÇÃO FIXADO DENTRO DOS PARÂMETROS ADMITIDOS PELA
JURISPRUDÊNCIA DESTA CORTE (10%, NO CASO). ALTERAÇÃO DO
ENTENDIMENTO
DO
TRIBUNAL
LOCAL.
REEXAME
DE
PROVAS.
IMPOSSIBILIDADE. AGRAVO INTERNO IMPROVIDO. 1. O acórdão recorrido
não destoa da jurisprudência desta Corte que, em caso de resolução do

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compromisso de compra e venda por culpa do promitente comprador, entende ser
lícito ao vendedor reter entre 10% e 25% dos valores pagos. 2. Não é possível
alterar a conclusão assentada pelo Tribunal local com base na análise das provas
nos autos, ante o óbice do enunciado n. 7 da Súmula do STJ. 3. Na hipótese, o
Tribunal de origem, soberano no exame do acervo fático-probatório dos autos, de
acordo com as especificidades do caso concreto, fixou o percentual de retenção em
10% dos valores pagos. Rever essa conclusão, neste caso, é impossível ante o óbice
do enunciado de súmula supramencionado. 4. Agravo interno improvido” (AgInt no
AgRg no AREsp 816.434/DF, Rel. Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE,
TERCEIRA TURMA, julgado em 27/09/2016, DJe 06/10/2016 g.n.).
Já no tocante à comissão de corretagem, o E. Superior
Tribunal de Justiça aprovou a seguinte tese vinculante no julgamento do REsp no
1.599.551/SP: “Validade da cláusula contratual que transfere ao promitente-
comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem nos contratos de
promessa de compra e venda de unidade autônoma em regime de incorporação
imobiliária, desde que previamente informado o preço total da aquisição da
unidade autônoma, com o destaque do valor da comissão de corretagem” (STJ,
REsp 1599511/SP, 2a Seção, Rel. Min. Paulo De Tarso Sanseverino, j. 24/08/2016).
No caso concreto, inexiste menção no contrato acerca
da obrigação de o adquirente arcar com a comissão de corretagem, não podendo o
valor correspondente ser cobrado do autor em razão da rescisão do negócio, sendo
abusivo o item que prevê esta hipótese na cláusula 15a do contrato (fl. 29).
O sinal pago pelo autor faz parte do preço do imóvel
(fl. 35) e tem por objetivo confirmar o negócio, originalmente irretratável. Destarte,
trata-se de arras confirmatórias e não penitenciais, cuja retenção integral é
inadmissível.
Neste sentido, precedentes desta C. Câmara e do E.

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Superior Tribunal de Justiça:
“COMPROMISSO
DE
COMPRA
E
VENDA.
Gratuidade judiciária concedida à apelante no julgamento do Agravo de
Instrumento no 2196328-39.2018.8.26.0000, por esta C. Câmara. Preliminar de
violação ao princípio da dialeticidade, suscitada em contrarrazões. Afastamento.
Direito ao duplo grau de jurisdição. Mérito. Aplicação do CDC. Rescisão
contratual. Súmula 543, STJ. Ruptura motivada por ter a unidade sido
desenquadrada do programa "Minha Casa Minha Vida". Recusa à liberação do
financiamento que integra o risco da atividade empresarial. Culpa da vendedora
pela extinção do contrato. Devolução integral dos valores pagos. Corretagem.
Retomada do "status quo ante". Embora lícito o repasse do importe ao consumidor,
necessária, neste particular, sua completa restituição, em respeito ao princípio da
reparação integral (art. 6o, VI, CDC). Arras. Natureza confirmatória, não
penitencial. Retenção indevida. Reembolso devido. Precedentes. Locação de imóvel.
Afastamento do pedido de ressarcimento dos aluguéis. Ausência de nexo de
causalidade, dado o lapso temporal transcorrido entre a data dos fatos e a reserva
promovida. Incompatibilidade entre este pleito e o de rescisão. Danos morais.
Inocorrência. Mera frustração com a quebra do contrato. Manutenção da
improcedência da ação em relação à corretora Lovato Imóveis Ltda., majorados os
honorários para 12% do valor da causa (art. 85, §11, CPC). Procedência parcial
dos pedidos em relação à PDG. Sucumbência recíproca. Honorários fixados em
R$1.500,00 para os patronos da apelada, e, aos da apelante, em 10% do valor da
causa. Gratuidade a ser observada (art. 98, §3o, CPC). RECURSO PROVIDO EM
PARTE.” (Apelação no 1010459-22.2018.8.26.0161, 3a Câmara de Direito Privado,
Rel. Des. Beretta da Silveira, j. 14/02/2019).
No
mesmo
sentido:
Apelação
no
1005672-61.2016.8.26.0664, 3a Câmara de Direito Privado, de minha relatoria, j.
14/09/2017; STJ, AgInt no AgRg no REsp 1197860/SC, 4a Turma, Rel. Min. Luis
Felipe Salomão, j. 05/12/2017.

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De qualquer forma, a retenção do sinal pago pelo autor
no caso concreto (R$ 6.000,00) somada à retenção de 25% dos valores pagos
também colocaria o adquirente em situação de desvantagem exagerada e
representaria inadmissível bis in idem, conforme já decidido pelo E. Superior
Tribunal de Justiça em caso similar, verbis:
“De acordo com o art. 418 do CC/02, mesmo que as
arras tenham sido entregues com vistas a reforçar o vínculo contratual, tornando-o
irretratável, elas atuarão como indenização prefixada em favor da parte inocente
pelo inadimplemento, a qual poderá reter a quantia ou bem, se os tiver recebido,
ou, se for quem os deu, poderá exigir a respectiva devolução, mais o equivalente.
Evidenciada a natureza indenizatória das arras na hipótese de inexecução do
contrato, revela-se inadmissível a sua cumulação com a cláusula penal
compensatória, sob pena de violação do princípio do non bis in idem (proibição da
dupla condenação a mesmo título). Se previstas cumulativamente, deve prevalecer a
pena de perda das arras, as quais, por força do disposto no art. 419 do CC, valem
como taxa mínima de indenização pela inexecução do contrato” (STJ, 3a T., REsp
no 1.617.652, Rel. Min. Nancy Andrighi, j. 26/09/2017, DJ 29/09/2017).
De outra sorte, a indenização pela ocupação prevista na
cláusula 17a (fl. 29) é descabida, já que em caso de rescisão de negócio envolvendo
lote de terra nua a cobrança de taxa de ocupação depende de prova da existência de
construção sobre o terreno, ausente no caso concreto:
“COMPROMISSO DE VENDA E COMPRA DE BEM
IMÓVEL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL. Nulidade processual. Não
acolhimento. Fundamentação adequada, com suficiente análise das questões
pertinentes à resolução meritória do processo. Falta de interesse processual.
Destacada resolução extrajudicial do pactuado (art. 32, da Lei 6.766, de 1979).
Inadmissibilidade. Exigência de pronunciamento judicial à resolução da avença.
Precedentes. Desistência do contrato. Medida suficiente a autorizar a resolução do

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ajuste. Estabelecimento de retenção como forma de compor os prejuízos sofridos
pela recorrente. Medida adequada, segundo o enunciado pela S. 543 do C. STJ.
Retenção fixada em 15% dos valores quitados, com inclusão da totalidade liquidada
pelos adquirentes (juros e multas), os quais devem satisfazer a integralidade dos
prejuízos sofridos pela empreendedora. Ampliação indevida. Falta, na espécie, de
efetiva ocupação do imóvel, cuidando-se de alienação de lote desprovido de
edificação, bem assim de outros prejuízos relacionados ao desfazimento do
contrato. Montante calibrado aos prejuízos ordinários resultantes da rescisão.
Possibilidade, ainda, de desconto dos demais encargos resultantes da pactuação,
como IPTU (até a desocupação) e valores empregados no pagamento das despesas
cartorárias. Juros de mora. Incidência do encargo a contar da citação. Desacerto.
Questionamento alusivo à cláusula penal prevista na avença que inibe a mora
atribuída à empreendedora enquanto não operado o trânsito em julgado.
Precedentes.
Correção monetária
incidente
dos
pagamentos.
Verba
de
sucumbência. Derrota substancial da demandada. Necessário pagamento das
despesas e honorários. APELO PARCIALMENTE PROVIDO” (TJSP, Apelação no
1053661-02.2017.8.26.0576, 3a Câmara de Direito Privado, Rel. Des. Donegá
Morandini, j. 02/07/2018).
A correção monetária do valor a ser restituído ao autor
deve se dar desde os desembolsos, pois representa nada mais do que a recomposição
do valor da moeda afetado pelo fenômeno inflacionário.
Em relação aos juros de mora, assiste razão à ré, pois
devem incidir apenas com o trânsito em julgado, consoante reiterado entendimento
do C. STJ: “Na hipótese de resolução contratual do compromisso de compra e
venda por desistência dos adquirentes, em que postulada, pelos autores, a
restituição das parcelas pagas de forma diversa da cláusula penal convencionada,
os juros moratórios serão computados a partir do trânsito em julgado da decisão”
(REsp 1211323 / MS, Min. Luiz Felipe Salomão).
Por fim, provido em parte os recursos, está bem

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caracterizada a sucumbência recíproca, porém mais intensa a da ré, que deverá pagar
2/3 das custas, despesas processuais e honorários advocatícios arbitrados em 15% do
valor da condenação, arcando o autor com a terça parte restante das custas e
despesas processuais e com honorários advocatícios arbitrados em 15% da diferença
entre a restituição pedida na inicial e a obtida neste julgamento, ressalvado o
benefício da justiça gratuita concedido.
Ante o exposto, DOU PARCIAL PROVIMENTO
aos recursos.
ALEXANDRE MARCONDES
Relator