Tribunal: TJSP
Processo: 1000054-05.2019.8.26.0447
Classe: Apelação Cível / Usucapião Extraordinária
Órgão julgador: Claudio Godoy
Órgão colegiado: 1a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-06-12
Data de publicação: 2020-06-12

Ementa:
Usucapião extraordinária. Imóvel usucapiendo que se alegada inserido em parcelamento irregular. Inexistência de óbice à ação de usucapião, forma originária de aquisição. Autor que, a priori, não teve participação no recorte da área maior, tendo pretendido apenas desmembrar o seu próprio lote, ao que a própria Municipalidade indicou o caminho da regularização judicial do domínio, assentando

Ementa:
Usucapião extraordinária. Imóvel usucapiendo que se alegada inserido em parcelamento irregular. Inexistência de óbice à ação de usucapião, forma originária de aquisição. Autor que, a priori, não teve participação no recorte da área maior, tendo pretendido apenas desmembrar o seu próprio lote, ao que a própria Municipalidade indicou o caminho da regularização judicial do domínio, assentando ausente qualquer irregularidade das condições de habitabilidade no local. Inquérito civil arquivado. Ausência de ocupação em área de preservação. Sentença revista. Recurso provido.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2020.0000426439
ACÓRDÃO
Vistos,
relatados
e
discutidos
estes
autos
de
Apelação
Cível
no
1000054-05.2019.8.26.0447, da Comarca de Pinhalzinho, em que é apelante MARCIO
MARTINS DE ALMEIDA, é apelada MARIA ELENA ORLANDINI DE TOLEDO.
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 1a Câmara de Direito Privado do
Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Deram provimento ao
recurso. V. U., de conformidade com o voto do relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores RUI CASCALDI
(Presidente sem voto), AUGUSTO REZENDE E JOSÉ EDUARDO MARCONDES
MACHADO.
São Paulo, 12 de junho de 2020.
CLAUDIO GODOY
Relator
Assinatura Eletrônica

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Apelação Cível no 1000054-05.2019.8.26.0447 -Voto no 21.659
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APELAÇÃO CÍVEL
Processo n. 1000054-05.2019.8.26.0447
Comarca: Pinhalzinho
Apelante: MARCIO MARTINS DE ALMEIDA
Apelado: O JUÍZO
Juíza: Dra. Fernanda Perez Jacomini Vicentin
Voto n. 21.659

Usucapião extraordinária. Imóvel usucapiendo que se
alegada inserido em parcelamento irregular. Inexistência de
óbice à ação de usucapião, forma originária de aquisição.
Autor que, a priori, não teve participação no recorte da área
maior, tendo pretendido apenas desmembrar o seu próprio
lote, ao que a própria Municipalidade indicou o caminho da
regularização judicial do domínio, assentando ausente
qualquer irregularidade das condições de habitabilidade no
local. Inquérito civil arquivado. Ausência de ocupação em área
de preservação. Sentença revista. Recurso provido.
Cuida-se
de
recurso
interposto
contra
sentença (fls. 91/95) que julgou improcedente ação de usucapião
extraordinária, ao argumento de que o autor teria violado o devedor de boa-fé
objetiva ao contribuir para a irregularidade do imóvel. Sustenta o autor, em
sua irresignação, que houve parcelamento irregular do solo em 2003, por
ocasião de divisão amigável de terras havida entre sete herdeiros, mas o que
serve à comprovação, então, de que não foi o responsável pela subdivisão,
tendo adquirido de boa-fé a gleba discutida. Assevera que a irregularidade é
apenas documental, o que não impede seja reconhecida a prescrição
aquisitiva, inclusive porque o inquérito civil instaurado já foi arquivado
administrativamente. Requer, então, a anulação da sentença proferida.

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Recurso regularmente processado.
A Procuradoria de Justiça opinou pelo
desprovimento do recurso, apontando que o desmembramento é passível de
regularização (fls. 125/127).
É o relatório.
Respeitada a convicção da MM. Magistrada
de origem, entende-se de anular a sentença.
Verdade, ao que se observa do levantamento
juntado a fls. 42/44, ter havido divisão de um imóvel de 37.978,997m2 em
sete glebas distintas, em 2003, e sem qualquer aprovação da Prefeitura
Municipal de Pinhalzinho, assim em desatendimento às exigências de registro
especial, pressuposto ao regular parcelamento do solo, urbano ou rural.
Mas veja-se que o autor não consta até aqui
ter tido aí qualquer participação. Ele é adquirente sucessivo de uma das
unidades resultantes da divisão, havida cessão de direitos de promissário
comprador.
A gleba de número 07, que pretende o autor
usucapir, foi transferida, com a anuência da herdeira a quem, pela divisão de
2003, ela foi atribuída, no ano de 2015 (fls. 36/41) e, novamente, em 2017
(fls. 28/35), só então ao autor. Sempre por instrumentos particulares, não
levados a registro.

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E
tal
porque,
justamente,
não
se
providenciou, na origem, ou seja, em 2003, o registro especial do
parcelamento.
Ocorre que, depois, o autor pretendeu
desmembrar sua gleba em quatro outras, quando então houve embargo da
Prefeitura (fls. 65) e instauração de inquérito civil (fls. 45).
Mas veja-se, de um lado, que a própria
Prefeitura já havia anotado, a fls. 64, que a área estava urbanizada e não era
de proteção ambiental. Depois, a fls. 80/81, reiterou a presença de todos os
equipamentos urbanos e disse possível aprovação do desmembramento
mediante regularização note-se da situação dominial e pela via judicial.
Mais, acrescentou que o autor havia já ajuizado a usucapião e, assim,
justamente tomado a providência devida para a regularização.
De outro lado, diante deste cenário o
inquérito civil foi objeto de promoção de arquivamento pelo Promotor de
Justiça (fls. 85/90), ao fundamento de que o local está urbanizado, dotado de
toda a infraestrutura e equipamentos respectivos, como apontado pela
Municipalidade, ademais sem qualquer infração ambiental, agora conforme
atestado pela autoridade policial ambiental.
Ora, se é assim, não se vê sentido em vedar a
usucapião com efeito saneador, afinal se não há prejuízo urbanístico ou
ambiental. Têm-se ocupação aparentemente sedimentada há mais de uma

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década, de algum modo adaptada às necessidades do uso do solo.
Certo compreender-se a preocupação da
origem em evitar que a usucapião se venha a utilizar como forma oblíqua de
superar a imperatividade da Lei do Parcelamento do solo, urbano (Lei
6.766/79) ou rural (Dec. Lei 58/37), mesmo com recurso à asserção do fato
consumado.
Mas este Tribunal há muito vem decidindo
que irregularidades administrativas no loteamento não obstam a procedência
da usucapião, modo originário de aquisição da propriedade e com aptidão,
justamente, a sanar irregularidades de ocupações, porém, longevas e
pacificadas, como no caso: Ap. 9119747-78.2006.8.26.0000, Rel. Neves
Amorim, 2a Câmara, j. 28/06/2011; Ap. 9048617-04.2001.8.26.0000, Rel.
José
Roberto
Bedran,
2a
Câmara,
j.
31/07/2007;
Ap.
9191879-02.2007.8.26.0000, Rel. Jesus Lofrano, 3a Câmara, j. 02/08/2011;
Ap. 9193785-32.2004.8.26.0000, Rel. Donegá Morandini, 3a Câmara, j.
22/08/2006; Ap. 0150387-23.2006.8.26.0000, Rel. Francisco Loureiro, 4a
Câmara,
j.
11/08/2011;
Agravo
de
Instrumento
9021899-04.2000.8.26.0000,
4a
Câmara,
j.
06/04/2000;
Ap.
0109256-05.2005.8.26.0000, Rel. J. L. Mônaco da Silva, 5a Câmara, j.
05/10/2011; Ap. 0091476-52.2005.8.26.0000, Rel. Oldemar Azevedo, 5a
Câmara, j. 01/02/2006; Ap. 0119195-72.2006.8.26.0000, Rel. José
Joaquim dos Santos, 6a Câmara, j. 10/02/2011; Ap. 9110643-
96.2005.8.26.0000, Rel. Sebastião Carlos Garcia, 6a Câmara, Data do
Julgamento 02/02/2006; Ap. 0037910-23.2007.8.26.0000, Rel. Pedro
Baccarat, 7a Câmara, j. 05/10/2011; Ap. 9207475-65.2003.8.26.0000, Rel.

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Marino Emílio Falcão Lopes, 7a Câmara, j. 04/03/2004; Ap. 0018507-
91.2009.8.26.0099, Rel. Salles Rossi, 8a Câmara, j. 16/02/2011; Ap.
0051161-26.1998.8.26.0000, Rel. Zélia Maria Antunes Alves, 8a Câmara,
j. 19/03/2001; Ap. 9086691-54.2006.8.26.0000, Rel. Viviani Nicolau, 9a
Câmara, j. 06/09/2011; Ap. 9040901-91.1999.8.26.0000, Rel. Sérgio
Gomes, 9a Câmara, j. 03/12/2002; Ap. 9122257-30.2007.8.26.0000, Rel.
Guilherme Santini Teodoro, 10a Câmara, j. 02/09/2009; Ap. 0088022-
93.2007.8.26.0000, Rel. Antonio Manssur Filho, 10a Câmara, j.
17/10/2007.
Do mesmo modo, nesta Câmara: Ap.
9182961-77.2005.8.26.0000, Rel. Helio Faria, j. 11/10/2011; Ap. 9075641-
94.2007.8.26.0000,
Rel.
De
Santi
Ribeiro,
j.
20/09/2011;
Ap.
9154488-81.2005.8.26.0000, Rel. Luiz Antonio de Godoy, j. 23/08/2011;
Ap. 9211000-84.2005.8.26.0000, Rel. Luiz Antonio de Godoy, j.
17/06/2010; Ap. 9060550-90.2009.8.26.0000, Rel. Designado Vicentini
Barroso, j. 23/06/2009; Ap. 0127047-79.2008.8.26.0000, Rel. Designado
Vicentini Barroso, j. 03/06/2008; Ap. 0086752-05.2005.8.26.0000, Rel.
Designado
Vicentini
Barroso,
j.
19/12/2006;
Ap.
0088479-33.2004.8.26.0000, Rel. Vicentini Barroso, j. 09/11/2004.
A propósito, calha o voto do Desembargador
Francisco Loureiro, no julgamento da Apelação 0150387-23.2006.8.26.0000,
4a Câmara, julgado em 11/08/2011:
“Desde as fontes romanas, a usucapião é o modo não só de
adquirir a propriedade, mas também de sanar os vícios de
propriedade ou outros direitos reais adquiridos a título

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derivado. Em termos diversos, constitui eficaz instrumento de
consertar o domínio deriva imperfeito (cfr. Leinine Nequete,
Da Prescrição Aquisitiva, Sulina, 1954, p. 21).
Se a usucapião, como modo originário de aquisição da posse,
pode até mesmo consertar o domínio imperfeito, não precisa
obedecer
às
áreas
mínimas
elencadas
nas leis de
parcelamento.
Não há qualquer razão para impedir a usucapião de lotes
irregulares, porque o que está irregular, o que viola os
valores urbanísticos, não é a propriedade e, sim, a posse, a
ocupação do solo.
De fato, o que viola o direito urbanístico não é o fato de
alguém ter declarada a propriedade, mas sim o fato da
ocupação desordenada do solo.
Ora, não é o fato de a autora se ver impedida de usucapir o
terreno que vai fazer com que perca seu poder fático (a posse)
sobre o imóvel. Ao contrário, continuará a autora de posse do
imóvel, violando da mesma forma os valores urbanísticos,
porém sem a propriedade deste. É o pior dos cenários, pois
além da violação dos valores urbanísticos, os possuidores não
terão a segurança jurídica proporcionada pela propriedade
do imóvel.
Por outro lado, não é a aquisição da propriedade que
legitimaria uma posse irregular. Alguém pode muito bem ter a
propriedade de um imóvel, mas ser juridicamente impedido de
ocupá-lo de forma irregular. É o caso de alguém que detém a
propriedade de um imóvel em área de preservação ambiental,
não podendo ocupá-lo de modo a prejudicar o meio ambiente.
Não é certamente a usucapião que vai tornar a ocupação já
existente irregular. Ao contrário. A regularização fundiária
certamente será o primeiro passo para a regularização e
reurbanização da gleba.
A maior prova disso é que o Estatuto da Cidade prevê de
modo explícito as modalidades de usucapião individual e
coletivo sobre imóveis irregulares, exatamente como medida
primeira para futura recuperação da gleba degradada.”

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Tal o que se entende aplicável à espécie
porque a irregularidade está, antes, na origem da divisão da área maior entre
os herdeiros. Neste contexto, o autor é adquirente sucessivo de uma das
glebas divididas. O que se lhe poderia imputar é o desmembramento desta sua
gleba, em quatro outras, que pretendeu realizar. Mas o que o levou a procurar
a regularização da Prefeitura, que o remeteu à via judicial primeiro, bem
aquela a que aqui acudiu. A pretensão é justamente a de usucapir apenas a sua
própria gleba, inclusive de modo a regularizar o recorte a que procedeu.
Por isso, não se desautorizava a via da
usucapião, frise-se, pelo motivo até então aduzido aos autos, pelo que,
ausente citação dos titulares tabulares e confrontantes, os autos devem
retornar à origem para regular andamento e deliberação sobre o atendimento a
todos os requisitos devidos para a aquisição originária.
Ante o exposto, DÁ-SE PROVIMENTO ao
recurso, para anular a sentença e determinar o prosseguimento do feito.
CLAUDIO GODOY
relator