Tribunal: TJSP
Processo: 1015940-91.2014.8.26.0100
Classe: Apelação Cível / Promessa de Compra e Venda
Órgão julgador: Rui Cascaldi
Órgão colegiado: 1a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-11-25
Data de publicação: 2020-11-25

Ementa:
COMPRA E VENDA – Rescisão – Objeto do contrato é imóvel em construção - Todos os litigantes são partes legítimas par figurar na lide – Comissão de corretagem – Restituição dos valores pagos a tal título resta prescrita – Inteligência da tese formulada para o fim do art. 1.040 do Código de Processo Civil, no âmbito do REsp no 1.551.956/SP (Tema no 938) - Lei no 13.786/18 (Lei do Distrato) não

Ementa:
COMPRA E VENDA – Rescisão – Objeto do contrato é imóvel em construção - Todos os litigantes são partes legítimas par figurar na lide – Comissão de corretagem – Restituição dos valores pagos a tal título resta prescrita – Inteligência da tese formulada para o fim do art. 1.040 do Código de Processo Civil, no âmbito do REsp no 1.551.956/SP (Tema no 938) - Lei no 13.786/18 (Lei do Distrato) não aplicável aos contratos firmados antes de sua entrada em vigor – Quanto aos valores pagos pelo preço, o entendimento desta Câmara é de que, nos casos de rescisão da avença por culpa da parte compradora, é cabível a devolução do preço pago com a retenção de, no máximo, 20%, patamar que se reputa razoável para recompor as perdas incorridas pela parte vendedora – Apelos não providos, com observação

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2020.0000963236
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível no 1015940-
91.2014.8.26.0100, da Comarca de São Paulo, em que é apelante/apelado BANCO
LUSO BRASILEIRO S/A, são apelados/apelantes MARIA NAZARETH DE
ARAÚJO (JUSTIÇA GRATUITA) e PERCI HELIO DE ARAÚJO (JUSTIÇA
GRATUITA), Apelados CONSTRUTORA MENDES PEREIRA LTDA. e
ASSOCIAÇÃO DE CONSTRUÇÃO COMUNITÁRIA SANTA LUZIA.
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 1a Câmara de Direito
Privado do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Negaram
provimento aos recursos, com observação V. U., de conformidade com o voto do
relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores RUI CASCALDI
(Presidente), FRANCISCO LOUREIRO E CHRISTINE SANTINI.
São Paulo, 25 de novembro de 2020.
RUI CASCALDI
Relator
Assinatura Eletrônica

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Apelação Cível no 1015940-91.2014.8.26.0100 -Voto no
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VOTO No: 46408
APEL.No: 1015940-91.2014.8.26.0100
COMARCA: SÃO PAULO
APTES. : BANCO LUSO BRASILEIRO S.A., MARIA NAZARETH DE
ARAÚJO e PERCI HÉLIO DE ARAÚJO
APDOS. : BANCO LUSO BRASILEIRO S.A., MARIA NAZARETH DE
ARAÚJO, PERCI HÉLIO DE ARAÚJO, CONSTRUTORA MENDES PEREIRA
e ASSOCIAÇÃO DE CONSTRUÇÃO COMUNITÁRIA SANTA LUZIA
JUÍZA : DENISE CAVALCANTE FORTES MARTINS
COMPRA E VENDA Rescisão Objeto do contrato é
imóvel em construção - Todos os litigantes são partes
legítimas par figurar na lide Comissão de corretagem
Restituição dos valores pagos a tal título resta prescrita
Inteligência da tese formulada para o fim do art. 1.040 do
Código de Processo Civil, no âmbito do REsp no
1.551.956/SP (Tema no 938) - Lei no 13.786/18 (Lei do
Distrato) não aplicável aos contratos firmados antes de sua
entrada em vigor Quanto aos valores pagos pelo preço, o
entendimento desta Câmara é de que, nos casos de rescisão
da avença por culpa da parte compradora, é cabível a
devolução do preço pago com a retenção de, no máximo,
20%, patamar que se reputa razoável para recompor as
perdas incorridas pela parte vendedora
Apelos não
providos, com observação
Trata-se de apelações contra a sentença que
julgou parcialmente procedente a ação de rescisão de
contrato, para rescindir, por culpa dos compradores
autores, MARIA NAZARETH DE ARAÚJO e PERCI HÉLIO DE
ARAÚJO, o compromisso de compra e venda de imóvel na
planta de fls. 22/26, devendo os vendedores réus, BANCO
LUSO BRASILEIRO S.A., CONSTRUTORA MENDES PEREIRA e
ASSOCIAÇÃO
DE
CONSTRUÇÃO
COMUNITÁRIA
SANTA
LUZIA,
restituírem aos autores, de uma única vez, 80% dos
valores pagos pelo preço, tudo corrigido desde o
desembolso e acrescido de juros legais desde o trânsito
em julgado; e indeferir os pleitos de ressarcimento dos
valores despendidos com o pagamento de comissão de
corretagem
e
os
pleitos
indenizatórios
por
danos
materiais, na modalidade lucros cessantes, e morais.
Recíproca a sucumbência, ambos os polos foram
condenados a partilhar, proporcionalmente, o pagamento
das custas e despesas processuais, arbitrada a honorária
dos patronos dos autores em 10% da condenação sofrida
pelos réus e a dos patronos dos réus, em 10% do montante
em que sucumbiram os autores, observando-se que estes
litigam com a benesse da Lei no 1.060/50.

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Apela o corréu BANCO LUSO BRASILEIRO S.A.,
para suscitar a sua ilegitimidade passiva e, no mérito,
sustenta que não integrou o contrato rescindido; que as
demais corrés, CONSTRUTORA MENDES PEREIRA e ASSOCIAÇÃO DE
CONSTRUÇÃO
COMUNITÁRIA
SANTA
LUZIA,
lhe
cederam,
onerosamente, os créditos do contrato rescindido e não o
contrato em si, de modo que não pode responder pela
rescisão ou pelos valores decorrentes desta rescisão; que
não logrou reaver todo o crédito pelo qual pagou às
demais corrés pela cessão, pois, ao menos em relação à
unidade do empreendimento imobiliário compromissada à
venda aos autores, apenas receberam parte ínfima do
crédito que lhe fora cedido; e que, deve prevalecer as
retenções prevista em contrato e as da Lei no 13.786/18
ao caso; e requer sejam proporcionalmente redistribuídos
os ônus sucumbenciais.
Apelam os autores, para requerer a devolução
dos valores despendidos com o pagamento de comissão de
corretagem
e
postulam,
ainda,
a
devolução
da
integralidade dos valores despendidos com o preço,
argumentando, para tanto, que não foram suficientemente
informados que não conseguiriam adquirir financiamento
bancário.
Apenas o banco corréu contra-arrazoou o apelo
da parte adversa.
É o relatório.
Os
autores,
em
18.04.2008,
aderiram
ao
instrumento
particular
de
adesão
a
empreendimento
imobiliário de fls. 22/26, para adquirir das corrés
ASSOCIAÇÃO DE CONSTRUÇÃO COMUNITÁRIA SANTA LUZIA e
CONSTRUTORA MENDES PEREIRA, na planta, o apartamento no
12,
do
bloco
“Ipê”,
do empreendimento imobiliário
“Jardins da Liberdade”, comprometendo-se a pagar pela
transação o valor histórico de R$ 283 mil, dos quais R$
R$ 8.490,00 serviriam para o pagamento de comissão de
corretagem e R$ 274.510,00, para o adimplemento do preço,
a ser feito parcialmente, de forma parcelada, com
pagamentos diretamente aos vendedores, e, parcialmente,
financiada.
É dos autos, ainda, que a associação e a
construtora estipulantes cederam, onerosamente, por meio
do instrumento particular de cessão de fls. 185/187,
parte de seus créditos ao corréu BANCO LUSO BRASILEIRO
S.A., a quem os autores vinham realizando parte dos
pagamentos.
Após terem pagado pelo preço pouco mais de R$
44 mil, os autores não conseguiram o financiamento para o

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pagamento da maior parte do preço, pelo que acionam o
judiciário para postular a rescisão da avença, com a
devolução integral dos valores pagos.
Repele-se
a
preliminar
de
ilegitimidade
passiva suscitada pelo banco corréu ao argumento de que
não participou da negociação rescindida.
É que, se parte do valor do preço foi pago ao
banco
(fls.
31/44),
este
logicamente
integra,
diretamente, a cadeia de consumo que envolve a negociação
que se pretende desfazer, de modo que a rescisão
atingirá, obviamente, os seus direitos e as obrigações
assumidas pelos autores.
Pouco importa, para esta conclusão, os lucros
ou prejuízos que o banco tenha tido com a negociação
levada a efeito com as demais corrés, associação e
construtora, que apenas aos réus diz respeito.
A legitimidade do banco corréu, assim, se
justifica nos termos do art. 7o, parágrafo único, do
Código de Defesa do Consumidor.
Tampouco no mérito prosperam os apelos.
Quanto aos valores despendidos com comissão
de corretagem, nada há a ser devolvido aos autores,
porquanto
resta
prescrita
a
pretensão
de
tal
ressarcimento.
Com efeito, o STJ formulou, no bojo do REsp
no 1.551.956/SP, a tese, para o fim do art. 1.040 do
Coìdigo
de
Processo
Civil,
pela
“Incide ncia
da
prescric aÞo trienal sobre a pretensaÞo de restituic aÞo
dos valores pagos a tiìtulo de comissaÞo de corretagem ou
de servic ̧o de assiste^ncia teìcnico-imobiliaìria (SATI),
ou atividade conge nere (artigo 206, §3o, IV, CC)” (Tema
no 938).
No caso dos autos, segundo documento de fl.
30, os valores pagos pela intermediação imobiliária foram
despendidos em 18.04.2008, de modo que a pretensão de
ressarcimento de tais quantias estaria prescrita em
18.04.2011, nos termos do enunciado em comento.
A presente ação foi ajuizada em 18.02.2014,
quando a pretensão de restituição dos valores pagos pela
intermediação já estava prescrita há cerca de 3 anos.
Quanto à restituição dos valores pagos pelo
preço, tecem-se as seguintes considerações.
A culpa pela rescisão é, de fato, dos
autores, que não conseguiram obter, devido a restrições
financeiras, o financiamento bancário para adimplir o
preço, inexistindo qualquer razão que possa ser imputada
aos réus pela sua falta de crédito.
Com efeito, não há qualquer obrigação, legal
ou contratual, dos réus em buscar financiamento para os

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autores ou, ainda, fato imputável aos réus que resultasse
na negativa do financiamento aos autores que, assim, são
os únicos culpados pela rescisão.
Dito isto, anote-se que a Lei no 13.786/18
(Lei do Distrato), apenas é aplicável aos contratos a ela
posteriores, o que não é o caso do dos autos, firmado
cerca mais de uma década antes de referida lei.
Ainda,
o
banco
corréu,
que
pugna
pela
aplicação dos descontos contratuais sobre os valores a
serem
restituídos
aos
autores,
sequer
indica
que
descontos são estes, que não constam do instrumento do
contrato a ser rescindido (fls. 22/226).
O entendimento desta Câmara em casos análogos
é de que a retenção deve se ater a 20% dos valores pagos
pelo preço, estimativa que se considera razoável para as
perdas incorridas pela parte vendedora em virtude da
resolução de iniciativa da parte compradora, inexistindo
nos autos prova de danos que pudessem superar esse valor,
considerando-se ainda que a comercialização da mesma
unidade para terceiros compensará parte de suas perdas
(Apelação no 1113257-21.2016.8.26.0100, Rel. Francisco
Loureiro,
j.
24.05.2017;
Apelação
no
1028244-20.2016.8.26.0564,
Rel.
Rui
Cascaldi,
j.
24.07.2018; e Apelação no 1013308-97.2016.8.26.0011, Rel.
Christine Santini, j. 17.09.2018).
Por fim, nada há a ser modificado quanto à
distribuição
dos
ônus
sucumbenciais, que já
foram
partilhados de forma proporcional.
Majora-se a honorária dos patronos do banco
corréu, único que ofereceu contrarrazões, nos termos do
art. 85, §11, do Código de Processo Civil, para 13% no
montante dos pedidos em que sucumbiram os autores.
Isto posto, NEGA-SE PROVIMENTO aos apelos,
com
observação,
ex
officio,
de
que
o
pleito
de
restituição dos valores despendidos com corretagem está
prescrito e, ainda, quanto à majoração recursal da
honorária dos patronos do banco corréu.
RUI CASCALDI
Relator