Tribunal: TJSP
Processo: 1009467-44.2018.8.26.0005
Classe: Apelação Cível / Promessa de Compra e Venda
Órgão julgador: J.B. Paula Lima
Órgão colegiado: 10a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-12-01
Data de publicação: 2020-12-01

Ementa:
NEGÓCIO JURÍDICO. COMPRA E VENDA IMOBILIÁRIA. SIMULAÇÃO. Empréstimo. Agiotagem. preliminar de julgamento extra petita rejeitada. Empréstimo. Agiotagem. Configuração. Verossimilhança das alegações dos apelados. Indícios suficientes. Escritura pública de venda e compra de imóvel. Negócio efetuado em garantia de empréstimo. Simulação configurada. Elementos de convicção a revelarem pacto comissório.

Ementa:
NEGÓCIO JURÍDICO. COMPRA E VENDA IMOBILIÁRIA. SIMULAÇÃO. Empréstimo. Agiotagem. preliminar de julgamento extra petita rejeitada. Empréstimo. Agiotagem. Configuração. Verossimilhança das alegações dos apelados. Indícios suficientes. Escritura pública de venda e compra de imóvel. Negócio efetuado em garantia de empréstimo. Simulação configurada. Elementos de convicção a revelarem pacto comissório. Sentença mantida.
Recurso desprovido.

Inteiro teor:
TRIBUNAL DE JUSTIÇA
PODER JUDICIÁRIO
São Paulo
Registro: 2020.0000987863
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível no
1009467-44.2018.8.26.0005, da Comarca de São Paulo, em que são apelantes JOSE
MODESTO FILHO e SOLANGE DIAS DE ANDRADE, são apelados CLEIDE MARIA
DOS SANTOS BARBOSA e ANTONIO BARBOSA SILVA.
ACORDAM, em 10a Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça de
São Paulo, proferir a seguinte decisão: "Negaram provimento ao recurso. V. U. Sustentou
oralmente o Dr. Naum Xavier de Oliveira, OAB/SP 234.833.", de conformidade com o
voto do Relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Exmos. Desembargadores JOÃO
CARLOS SALETTI (Presidente sem voto), ELCIO TRUJILLO E JAIR DE SOUZA.
São Paulo, 1o de dezembro de 2020
J.B. PAULA LIMA
RELATOR
Assinatura Eletrônica

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São Paulo
Apelação Cível no 1009467-44.2018.8.26.0005 - São Paulo - VOTO No 18525FC 2/9
Apelação Cível no. 1009467-44.2018.8.26.0005
Comarca: São Paulo (3a Vara Cível do Foro Regional de São Miguel
Paulista)
Apelante: José Modesto Filho e outro.
Apelado: Cleide Maria dos Santos Barbosa e outro.
Voto no 18.525
NEGÓCIO JURÍDICO. COMPRA E VENDA IMOBILIÁRIA.
SIMULAÇÃO. EMPRÉSTIMO. AGIOTAGEM. Preliminar de
julgamento extra petita rejeitada. Empréstimo. Agiotagem.
Configuração. Verossimilhança das alegações dos apelados.
Indícios suficientes. Escritura pública de venda e compra de
imóvel. Negócio efetuado em garantia de empréstimo. Simulação
configurada. Elementos de convicção a revelarem pacto
comissório. Sentença mantida.
Recurso desprovido.
Trata-se de apelação contra a sentença de fls. 255/262, de
relatório adotado, que julgou parcialmente “procedentes os pedidos de
CLEIDE e JOSÉ e resolvo o processo no. 1020411-42.2017.8.26.0005 na
forma do art. 487, I, do CPC para reconhecer a nulidade dos contratos
envolvendo a promessa/compra e venda do imóvel descrito na inicial (fls.
19/48). Em razão da sucumbência recíproca, cada parte arcará com 50%
das custas e despesas processuais, além de honorários advocatícios fixados
em 10% sobre o valor atualizado da causa, observada a gratuidade.”
Outrossim, julgou improcedente “o pedido formulado

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por JOSÉ MODESTO nos autos do processo 1009467-44.2018.8.26.0005,
resolvendo-o na forma do art. 487, I, do CPC. Condeno-o ao pagamento de
custas, despesas processuais e honorários advocatícios fixados em 10%
sobre o valor atualizado da causa, nos termos do art. 85, §2o, do CPC.”
Sobrevieram embargos de declaração (fls. 265/272),
rejeitados (fl. 273).
Inconformados, José Modesto Filho e sua mulher
apelaram, arguindo, preliminarmente, julgamento extra petita ̧ pois o pedido
de CLEIDE e JOSÉ é de anulação do negócio jurídico, e não declaração de
nulidade. Afirmam, ainda, que a pretensão de anulação está prescrita; que não
há prática de agiotagem; que o valor da dívida aumentou pela atualização
monetária e juros de 1% ao mês; que o preço de R$ 10.000,00 era condizente
com o valor do imóvel em 2001; que inexistiu coação; que não houve
empréstimo anterior; que CLEIDE e JOSÉ permaneceram no imóvel a título
de locação e em 2008 readquiriram o imóvel por R$ 120.000,00; que ocorreu
novo distrato e nova aquisição por R$ 400.000,00; que os cálculos da dívida
respeitaram o contrato; que CLEIDE e JOSÉ se arrependeram do negócio e;
que não houve supervalorização do imóvel, mas apenas renegociações da
dívida.
Contrarrazões a fls. 306/310.
É o relatório.
No caso em apreço, os apelantes pleitearam a rescisão do
contrato de compra e venda e reintegração na posse do imóvel, sob o
fundamento de inadimplemento dos apelados.

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Em
contrapartida,
os
recorridos
ajuizaram
ação
anulatória, alegando que os negócios configuraram simulação, eis que não se
tratava de compra e venda, mas sim de empréstimo a juros onzenários,
prestando-se o prédio a garantir o pagamento.
A sentença julgou improcedente o pedido do apelante
(rescisão contratual) e parcialmente procedente a pretensão dos apelados
(declaração de nulidade de negócio jurídico), lastreada em depoimentos
testemunhais confirmatórios da versão dos apelados, reportando que o
apelante José Modesto praticava agiotagem, emprestava dinheiro a pessoas
em dificuldades financeiras, exigindo taxas de juros elevadas, recebendo,
como garantia dos empréstimos, a titularidade de imóveis.
De início, rechaça-se a arguição de julgamento extra
petita, pois aventada simulação em sede de defesa e na ação anulatória
conexa (no 1020411-42.217.8.26.0005), a anulação do negócio jurídico é
consequência lógica da procedência.
Quanto ao mérito, a questão cinge-se em determinar se a
escritura púbica de fls. 120/122 e contratos subsequentes representaram
efetivamente uma compra e venda, entre as partes, ou se é instrumento de
verdadeira simulação, mascarando agiotagem vedada em lei.
Sobre o tema, ensina Nelson Nery Júnior e Rosa Maria
De A. Nery, a simulação “Consiste na celebração de um negócio jurídico
que tem aparência normal, mas que não objetiva o resultado que dele
juridicamente se espera, pois há manifestação enganosa de vontade. O
propósito daqueles que simulam o negócio jurídico e estão em concerto
prévio é enganar terceiros estranhos ao negócio jurídico ou enganar a lei”.
(“Código Civil Comentado”, Revista dos Tribunais, 2014, 11a ed., pg.167).
No caso sub judice, os elementos probatórios permitem

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concluir pela simulação, vício que macula o ato negocial levado a efeito entre
os litigantes.
Ressalta-se que a prática de agiotagem é de difícil
constatação, porém, no caso examinado, restou demonstrada, não só em
virtude dos relatos das testemunhas arroladas, mas também do próprio
depoimento de José Modesto.
Como bem observado pelo juízo de origem “Há
veementes indícios da exação de juros usuários por parte de JOSÉ
MODESTO. O primeiro deles é o valor ínfimo indicado no instrumento
de promessa de venda do imóvel, em 2001. Conforme escritura de
compra e venda juntada às fls. 19/21 dos autos da ação anulatória, o bem
foi vendido por valor irrisório (R$ 10.000,00), com indicação de que o
valor venal correspondia ao triplo da transação (R$ 33.270,00). Em 25 de
março de 2008 o mesmo imóvel foi objeto de recompra por CLEIDE,
pelo importe de R$ 120.000,00 (fls. 22/23), com novo contrato firmado
em 12 de abril de 2017, pelo valor de R$ 400.000,00 (fls. 38/41).
Não há qualquer justificativa plausível para venda
inicial em valor vil e posteriores renegociações envolvendo a recompra
do bem com supervalorização de 4.000%. A forma dessas contratações
deixa clara a aplicação de juros elevados, circunstância indicativa de
prática de juros usuários entre particulares.
Essas transações corroboram a tese defendida por
CLEIDE e ANTÔNIO, no sentido de que firmaram todos instrumentos
como garantia de pagamento dos empréstimos solicitados junto à JOSÉ
MODESTO.”
José Modesto, a respeito da dívida contestada nos autos,
alegou que em 2001 Cleide ofereceu o imóvel a venda por R$ 10.000,00 e

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solicitou três meses para sair; depois decidiu ficar no imóvel e pediu para
pagar aluguel, tornando-se inadimplente; que em 2008 Cleide resolveu
recomprar o imóvel em 60 prestações de R$ 2.000,00, porém os pagamento
foram parciais, o que gerou uma evolução da dívida.
Disse, ainda, que não sabe o valor atual do imóvel e
negou concessão de empréstimo. Afirmou que até hoje o imóvel é ocupado
por Cleide, com aluguel entre R$ 1.000,00 e 1.200,00, desde 2008. Depois do
contrato de R$ 120.000,00, foi feito novo ajuste no valor de R$ 400.000,00,
em razão da inadimplência de Cleide.
No tocante ao depoimento de José Modesto, o douto
sentenciante pontuou as patentes inconsistências: “1) a já mencionada
discrepância de valores; 2) a incongruência entre a aquisição e a ulterior
locação, a indicar que não houve qualquer intenção de alterar o estado
da posse; 3) as renegociações, com valores vultosos, a partir de uma
reconhecida inadimplência (a indicar confissão quanto à inclusão de
juros); 4) o desconhecimento sobre o efetivo valor de mercado do imóvel;
5) a suposta incidência de alugueis, com valor não definido em contrato,
e resgate de algumas promissórias, tudo a indicar existência escamoteada
de contrato de mútuo.
Sintomática, aliás, a invocação de existência de
locação, também inadimplido. Se na primeira negociação não houve
acordo, não se justificaria a inexistência de contrato escrito. De outro
lado, se havia locação não adimplida, certamente os autores da
declaratória não teriam condições de realizar aquisição. Logo, os
contratos de promessa de venda são absolutamente desarrazoados, do
ponto de vista de uma lógica negocial. A única explicação para essas
contratações é a tentativa de rolar dívida pretérita, cuja origem só pode

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estar no mútuo afirmado por Cleide e Antônio.”
Destaca-se que a exigência de prova direta e imediata da
simulação é descabida, bastando indícios e presunções convincentes para que
o magistrado a reconheça ou não.
Nesse sentido:
NEGÓCIO
JURIDICO.
NULIDADE.
AGIOTAGEM. INVERSÃO DO ÔNUS DA PROVA.
PRINCÍPIO
DA
EVENTUALIDADE
E
CONCENTRAÇÃO
DA
DEFESA.
USURA
CARACTERIZADA. NULIDADE DO CONTRATO.
APLICAÇÃO DAS DISPOSIÇÕES CONTIDAS
NOS ARTIGOS 2o E 3o DA MEDIDA PROVISÓRIA
2.172-32. RECURSO NÃO PROVIDO. Ação
declaratória de nulidade de negócio jurídico, sob
alegação de agiotagem. Ação de despejo por falta
de pagamento, com inversão das partes. Motivação
da r. sentença adotada como fundamentação do
julgamento em segundo grau. Aplicação do artigo
252 do RITJSP. Inversão do ônus da prova.
Aplicação
do
princípio
da
eventualidade
e
concentração da defesa. Verossimilhança das
alegações do devedor. Existência de indícios a
indicar que os argumentos afirmados pela apelada
são
verossímeis.
Prova
oral
produzida
preponderante, no sentido de que o apelante
promoveu empréstimo a juros, não só para a
apelada, mas, também, para outras pessoas.
Comprovada ocorrência de agiotagem. Nulidade do
contrato firmado entre as partes, em decorrência
das disposições contidas nos artigos 2o e 3o, da
Medida Provisória 1.820/1999, reeditada pela
Medida Provisória 2.172-32/2001. Recurso não
provido. (Relator(a): Edson Luiz de Queiroz;
Comarca: São Paulo; Órgão julgador: 5a Câmara de
Direito Privado; Data do julgamento: 16/10/2013;
Data de registro: 24/10/2013; Outros números:
7375751600)

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NEGÓCIO JURÍDICO. Empréstimo. Agiotagem.
Configuração. Verossimilhança das alegações dos
autores. Indícios suficientes. Inversão do ônus da
prova. Medida Provisória no 2.172-32. Réu que não
demonstrou a regularidade da dívida. Pagamentos
muito superiores ao valor original do empréstimo
com os encargos legais. Procedência do pedido
declaratório
de
inexigibilidade
do
débito.
NEGÓCIO JURÍDICO. Ação de nulidade. Escritura
pública de venda e compra de imóvel. Negócio
efetuado em garantia de empréstimo. Simulação
configurada. Elementos de convicção a revelarem
pacto comissório. Violação do art. 765 do Código
Civil de 1916. Precedentes desta Câmara, deste
Tribunal de Justiça e do Superior Tribunal de
Justiça. Decretação da nulidade da venda com
cancelamento do respectivo registro imobiliário.
Ação
procedente.
Sentença
reformada.
Sucumbência
invertida.
Recurso
provido.
(Relator(a): Guilherme Santini Teodoro; Comarca:
São José dos Campos; Órgão julgador: 2a Câmara de
Direito Privado; Data do julgamento: 26/11/2013;
Data de registro: 27/11/2013)
Enfim, lavrada a escritura de compra e venda para
mascarar garantia de empréstimo a juros onzenários, verdadeiro e ilegal
negócio travado entre as partes, é de rigor a manutenção da sentença como
lançada, pois evidente que os apelados jamais tencionaram vender, e o
apelante não quis comprar, o imóvel descrito na preambular, porém visavam
os primeiros obtenção de empréstimo, e o segundo buscava ganhos ilegais
(juros extorsivos, para além daqueles permitidos por lei), garantido a
percepção da vantagem ilícita, engendrada a negociata para burlar a Lei de
Usura.

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Clara a ilicitude do objeto negociado entre as partes
percepção de juros acima das taxas legalmente previstas outra não pode ser
a solução do processo, senão a declaração de sua nulidade.
Pelo exposto, NEGO PROVIMENTO ao recurso e
majoro a honorária devida ao patrono dos apelados para 15% do valor da
causa, na forma do artigo 85, § 11, do Código de Processo Civil.
J. B. PAULA LIMA
RELATOR