Tribunal: TJSP
Processo: 2240177-90.2020.8.26.0000
Classe: Agravo de Instrumento / Despesas Condominiais
Órgão julgador: Francisco Shintate
Órgão colegiado: 29a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-12-09
Data de publicação: 2020-12-09

Ementa:
AGRAVO DE INSTRUMENTO. Ação de execução de título extrajudicial. Cotas condominiais. Decisão agravada, que, dentre outras deliberações, homologou o lado oficial de avaliação de imóvel, e determinou o prosseguimento do feito com a realização de alienação judicial eletrônica. Deferida justiça gratuita ao agravante, documentos apresentados corroboram a situação de hipossuficiência alegada. LAUDO

Ementa:
AGRAVO DE INSTRUMENTO. Ação de execução de título extrajudicial. Cotas condominiais. Decisão agravada, que, dentre outras deliberações, homologou o lado oficial de avaliação de imóvel, e determinou o prosseguimento do feito com a realização de alienação judicial eletrônica. Deferida justiça gratuita ao agravante, documentos apresentados corroboram a situação de hipossuficiência alegada. LAUDO PERICIAL. Avaliação do imóvel efetuada por meios indiretos. Negativa de acesso ao imóvel pelos executados alegando ser residência de idosos em isolamento social decorrente da pandemia de COVID-19. Impugnação acompanhada de avaliação que os executados solicitaram em imobiliária localizada na região em que está localizado o imóvel. Os executados não forneceram fotografias dos imóvel demonstrando a realização de eventuais benfeitorias ou documentos que comprovassem gastos com essas melhorias, se existentes, elementos que poderiam auxiliar o vistor no trabalho de avaliação, que posteriormente impugnaram de forma genérica. Manifestação destituída de elementos técnicos e fáticos para refutar as conclusões do vistor judicial. Homologação do laudo que não comporta reforma. Execução que deve prosseguir com a alienação judicial do imóvel, pelo meio eletrônico. Decisão mantida. Recurso improvido.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2020.0001003405
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Agravo de Instrumento no 2240177-
90.2020.8.26.0000, da Comarca de São Paulo, em que é agravante RONALDO SOARES
GIOVANELI, é agravado CONDOMÍNIO EDIFÍCIO ONIX.
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 29a Câmara de Direito Privado
do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Negaram provimento ao
recurso. V. U., de conformidade com o voto do relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores SILVIA ROCHA
(Presidente) E JAYME DE OLIVEIRA.
São Paulo, 9 de dezembro de 2020.
FRANCISCO CARLOS INOUYE SHINTATE
Relator
Assinatura Eletrônica
Agravo de Instrumento no 2240177-90.2020.8.26.0000

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MBB
Agravante: Ronaldo Soares Giovaneli
Agravado: Condomínio Edifício Onix
Interessado: Banco Santander (Brasil) S.A.
Comarca: São Paulo - 2a Vara Cível
Número de origem: 1006675-74.2019.8.26.0008
VOTO No 2.727
AGRAVO DE INSTRUMENTO. Ação de execução de título
extrajudicial. Cotas condominiais. Decisão agravada, que, dentre
outras deliberações, homologou o lado oficial de avaliação de
imóvel, e determinou o prosseguimento do feito com a realização
de alienação judicial eletrônica. Deferida justiça gratuita ao
agravante, documentos apresentados corroboram a situação de
hipossuficiência alegada. LAUDO PERICIAL. Avaliação do
imóvel efetuada por meios indiretos. Negativa de acesso ao imóvel
pelos executados alegando ser residência de idosos em isolamento
social decorrente da pandemia de COVID-19. Impugnação
acompanhada de avaliação que os executados solicitaram em
imobiliária localizada na região em que está localizado o imóvel.
Os
executados
não
forneceram
fotografias
dos
imóvel
demonstrando a realização de eventuais benfeitorias ou
documentos que comprovassem gastos com essas melhorias, se
existentes, elementos que poderiam auxiliar o vistor no trabalho de
avaliação, que posteriormente impugnaram de forma genérica.
Manifestação destituída de elementos técnicos e fáticos para
refutar as conclusões do vistor judicial. Homologação do laudo
que não comporta reforma. Execução que deve prosseguir com a
alienação judicial do imóvel, pelo meio eletrônico. Decisão
mantida. Recurso improvido.
1. Trata-se de agravo de instrumento interposto por Ronaldo Soares
Giovaneli nos autos de ação de execução por título extrajudicial proposta por Condomínio
Edifício Ônix contra a respeitável decisão (fls. 297/298, da origem) que, dentre outras
deliberações, homologou o lado oficial de avaliação de imóvel, e determinou o
prosseguimento do feito com a realização de alienação judicial eletrônica.
Alega, em síntese, que: a) faz jus aos benefícios da justiça gratuita
pois "encontra-se em condição de penúria financeira, não tendo condições de custear
qualquer importe relativo a custas processuais sem comprometer sua própria subsistência

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assim como de sua família"; b) o laudo homologou avaliação indireta no importe de R$
6.369,44 o m2 , ao passo que comprovadamente o valor real imobiliário do local é de R$
8.000,00 o m2; c) as bases paradigmas para avaliação encontrarem-se nos sites da internet
e informes de imobiliárias de renome do bairro, e que há possibilidade de complementação
de vistoria para constatação de benfeitorias; d) r.decisão agravada é passível de causar
lesão à parte de grave e difícil,senão dizer impossível reparação. Pretende a a concessão
dos benefícios da justiça gratuita, a cassação do despacho de fls. 297/298; e a "suspensão
do andamento e seus efeitos mormente da penhora de imovel na execução principal Proc.
no 1006675-74.2019.8.26.0008 - , até o julgamento final deste feito, uma vez que a
r.decisão agravada é passível de causar lesão à parte de grave e difícil,senão dizer
impossível reparação"
Recurso
distribuído
por
prevenção
à
Apelação
1012333-79.2019.8.26.0008.
Para análise do pedido de gratuidade, foi determinado que, em 05
dias, o agravante juntasse aos autos cópia das: a) três últimos extratos bancários; b) três
últimas faturas de cartão de crédito; c). declarações de rendimentos dos três últimos anos
ou comprovante que não declarou. No mesmo prazo, caso preferisse, que recolhesse a taxa
judiciária, comprovando nos autos.
Recurso tempestivo, distribuído sem o devido preparo, ante o
pedido de gratuidade da justiça, formulado a fls. 2/3.
Restou negado o pedido de concessão de efeito suspensivo ao
presente, sendo dispensadas as informações judiciais, bem como a manifestação da parte
contrária (fls. 526/528)

Não há oposição ao julgamento virtual.
É o relatório.

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2. O recurso não comporta provimento.
Cuida-se de ação de execução de execução de título extrajudicial
proposta em 28/05/2019 por Condomínio Edifício Ônix em face de Ronaldo Soares
Giovanelli referente a dívida de cotas condominiais do período compreendido entre
novembro de 2011 a março de 2019, cuja soma alcançou R$ 169.042,62.
De acordo com a narrativa da inicial e das peças que a instruíram, o
condomínio ajuizou ação de cobrança (fls. 83/85) que foi julgada procedente (fls. 86/88),
sentença confirmada por v. acórdão proferido pela 36a Câmara de Direito Privado, que
julgou recurso de apelação no 0008190-11.2012.8.26.0008 (fls. 89/92). Posteriormente, o
Superior Tribunal de Justiça, ao apreciar Agravo interno no Agravo em Recurso Especial
no 714.375-SP, conheceu do recurso e a ele deu "provimento para tornar-se sem efeitos a
decisão de fls. 183-186 e-STJ e, de plano, com base no artigo 932 do CPC/15 e na Súmula
568 do STJ, dar-se provimento ao recurso especial, reformando acórdão e sentença para
julgar extinto o feito, sem julgamento do mérito, nos termos do art. 485, inc. IV, do
CPC/15" (fls. 105/109, da origem).
Conforme determinação de fls. 142, da origem, dentre outras
deliberações, foi deferida a constrição de imóvel do executado, e nomeado perito para
avaliação do bem.
Após informação prestada pelo perito de que seu acesso ao
apartamento teria sido negada pela irmã do executado, que afirmou que o imóvel é
residência de seus pais idosos e que não autorizaria o ingresso até o fim da pandemia de
COVID-19, o e. Magistrado singular determinou que a avaliação fosse realizada por meios
indiretos ((fls. 187 e 188, da origem).
Após a juntada do Laudo Pericial, em que o bem foi avaliado em
(R$ 950.000,00), o executado apresentou manifestação (fls. 192/216, e 225/233, da
origem), reiterando o pedido de que se aguardasse o término do isolamento social, criticou
o trabalho do vistor, impugnando-o, além anexar aos autos cópia de "laudo com vistoria

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apresentado por Imobiliária de nome Artty Imóveis", que avaliou o bem constrito em R$
1.526.392,00 (fls. 235/242, da origem).
Em seguida, o perito e o condomínio apresentaram manifestações
(fls. 275/277, 283/285, e 288/291, da origem).
Sobreveio a r. decisão agravada, do teor seguinte:
"1) Ante a ausência de elementos técnicos e fáticos para embasar a
impugnação ao laudo oficial (fls. 225/233 e 288/291), deve subsistir o
resultado final apurado pelo expert de confiança do juízo, notadamente
porque equidistante dos interesses das partes, atribuindo ao bem
constrito o valor atualizado de R$.950.000,00, para JUL/2020 (v. fls.
195/197 e 284/28).
Por oportuno, cabe anotar que os executados poderia trazer elementos
fotográficos demonstrando a disparidade do elemento paradigma e do
bem constrito. Contudo, adotaram a cômoda situação de impugnar sem
nada comprovar.
Assim, homologo o laudo oficial.
2) Considerando o interesse público na solução mais rápida dos
processos judiciais e, especificamente, o pagamento de credores de
títulos executivos, conveniente a aplicação do artigo 882 do NCPC,
promovendo
a
"alienação
judicial
eletrônica"
do(s)
bem(ns)
penhorado(s), nos termos do Provimento CSM no 1625/2009, naquilo em
que não ficar modificado ou explicitado pela presente decisão.
Saliente-se, por oportuno, que, além da agilidade na conclusão da venda
e na maior possibilidade de êxito nas arrematações, a "alienação
judicial eletrônica" prestigia o princípio da menor gravosidade da
execução com a redução das despesas processuais eis que todos os
custos referentes à alienação judicial eletrônica (verificação do bem
oferecido à venda, eventual dívida pendente perante os órgãos públicos,
seu estado de conservação, material fotográfico, movimentação de todo
sistema de acessibilidade e de segurança do site, divulgação das hastas
públicas no meio eletrônico e em jornais de grande circulação,
intimação de credor hipotecário e da Municipalidade ou Estado em caso
de dívida pendente) serão de responsabilidade exclusiva do gestor
abaixo nomeado (Provimento CSM no 1625/2009).
A remuneração para o trabalho desenvolvido pelo gestor fica desde já
fixada em 5% do valor da arrematação, a qual não está incluída no
valor da oferta vencedora (artigo 17 do Provimento CSM no 1625/2009).
Deverão constar no edital de divulgação da venda pública eletrônica,
sob pena de nulidade, todos os requisitos legais do artigo 881 c.c. 886
ambos do NCPC, com destaque para eventuais recursos pendentes de

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julgamento, ônus, gravames, bem como créditos hipotecários e dívidas
fiscais sobre o bem ofertado, além de esclarecer que correrão por conta
exclusiva do arrematante as despesas gerais relativas à desmontagem,
transporte e transferência patrimonial dos bens arrematados (artigo 24
do Provimento).
Tendo em vista que o credor não optou pela adjudicação (art. 876, do
NCPC), ele pode participar das hastas públicas e pregões, na forma da
lei e igualdade de condições, dispensando-se a exibição do preço, até o
valor atualizado do débito, depositando, contudo, o valor excedente, no
prazo do artigo 19 do Provimento mencionado.
Ressalte-se, ainda, que, caso arremate o bem, o credor deve pagar o
valor da comissão do gestor, na forma antes mencionada, que não será
considerada despesa processual para fins de ressarcimento pelo
executado.
Até cinco dias antes da realização do primeiro pregão - no qual não
serão aceitos lanços inferiores ao da avaliação atualizado (v. fls.
195/197) - caberá ao exequente apresentar diretamente ao gestor - e não
ao Juízo - o cálculo atualizado do débito.
Em segundo pregão não serão admitidos lanços inferiores a 60%
(sessenta por cento) do valor da avaliação (atualizada pelos índices
adotados pelo TJSP, desde o laudo), na forma do artigo 13 do
Provimento CSM no 1625/2009, na hipótese de lanço à vista.
Desde logo, fica anotado que, o interesse de lanço parcelado, deve ser
formulado até o início do segundo pregão (inciso II, do art. 895, do
NCPC), observados os requisitos do § 1o do mesmo dispositivo retro
citado, cuja oferta não poderá ser inferior a 90% do valor da avaliação
atualizada.
O segundo pregão se estenderá por no mínimo vinte dias até o prazo
para a finalização do ato, como definido em edital, sempre observado o
prazo abaixo determinado para a finalização do ato.
O arrematante terá o prazo de 24 horas para realizar os depósitos
judiciais das guias emitidas automaticamente pelo sistema eletrônico
após a aceitação do lance (artigos 18 e 19 do aludido Provimento).
Nos moldes do art. 20 do Prov. 1625/2009, o auto de arrematação
somente será assinado pelo Juiz de Direito após a efetiva comprovação
do pagamento integral do valor da arrematação e da comissão,
aplicando-se o artigo 21 do aludido provimento na hipótese de não
pagamento.
Por fim, observando o Comunicado CG no 926/2009, que traz a listagem
das entidades credenciadas pelo Egrégio Tribunal de Justiça de São
Paulo, para realização do leilão eletrônico, nomeio para atuar nestes
autos a leiloeiro indicado (fl. 224) WANDERLEY SAMUEL PEREIRA,
cadastrada junto a PUBLICUM LEILÕES, de forma a propiciar o
pregão virtual, que deverá ser contatado para as providências
necessárias à realização da alienação judicial eletrônica do bem
penhorado nos autos.

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Fixo prazo de 90 (noventa) dias para a conclusão de todo o ato
processual, a partir da intimação da entidade credenciada (via e-mail),
ficando os executados e titular de domínio intimados da realização da
alienação eletrônica por meio deste despacho.
3) Decorrido o prazo, nada sendo providenciado ou requerido, arquivem-
se os autos com as cautelas de praxe.
Intime-se. '
Os executados não impugnaram a nomeação do perito, nem
tampouco, manifestaram-se contrariamente à r. decisão que determinou a realização de
perícia por meios indiretos.
Além disso, não forneceram fotografias do imóvel demonstrando a
realização de eventuais benfeitorias ou documentos que comprovassem gastos com essas
melhorias, se existentes, elementos que poderiam auxiliar o vistor no trabalho de avaliação,
que posteriormente impugnaram de forma genérica.
A manifestação que os executados apresentaram após a
apresentação do laudo, veio acompanhada de avaliação que solicitaram em imobiliária da
região em que está localizado o imóvel. E, conforme registrado pelo e. Magistrado singular
veio destituída de elementos técnicos e fáticos para refutar as conclusões do vistor judicial,
impugnando sem nada comprovar.
Dessa forma, a homologação do laudo não comporta reparo, assim
como o prosseguimento da execução com a alienação judicial do imóvel, pelo meio
eletrônico, motivos pelos quais a r. decisão deve sobreviver por seus próprios e jurídicos
fundamentos.
3. Em face do exposto, nega-se provimento ao recurso.
FRANCISCO SHINTATE
Relator