Tribunal: TJSP
Processo: 1000526-79.2019.8.26.0358
Classe: Apelação Cível / Desapropriação por Utilidade Pública / DL 3.365/1941
Órgão julgador: Coimbra Schmidt
Órgão colegiado: 7a Câmara de Direito Público;
Data de julgamento: 2020-07-21
Data de publicação: 2020-07-21

Ementa:
DESAPROPRIAÇÃO. Insurgência do expropriado quanto ao valor da indenização. Divergência sobre a vocação do imóvel expropriando. Valor fixado com base no laudo pericial que deve ser mantido. O perito observou as normas técnicas pertinentes com adoção e viabilidade demonstrada do método comparativo direto, que expressa o valor de mercado do imóvel em avaliação e é compatível com as características

Ementa:
DESAPROPRIAÇÃO. Insurgência do expropriado quanto ao valor da indenização. Divergência sobre a vocação do imóvel expropriando. Valor fixado com base no laudo pericial que deve ser mantido. O perito observou as normas técnicas pertinentes com adoção e viabilidade demonstrada do método comparativo direto, que expressa o valor de mercado do imóvel em avaliação e é compatível com as características do entorno, não sendo o trabalho abalado pelas críticas elaboradas pela assistente técnica. Valor que, ademais, é contemporâneo com o da avaliação. Sentença mantida.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2020.0000555866
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível no
1000526-79.2019.8.26.0358, da Comarca de Mirassol, em que é apelante JOSÉ
ALVARO LOURENÇO GASQUES, é apelado PREFEITURA MUNICIPAL
DE BÁLSAMO.
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 7a Câmara de Direito
Público do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte
decisão:Negaram provimento ao recurso. V.U., de conformidade com o voto do
relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores EDUARDO
GOUVÊA (Presidente) e LUIZ SERGIO FERNANDES DE SOUZA.
São Paulo, 21 de julho de 2020.
COIMBRA SCHMIDT
Relator
Assinatura Eletrônica

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Voto no 41.362
Apelação no 1000526-79.2019.8.26.0358 MIRASSOL
Apelante: JOSÉ ALVARO LOURENÇO GASQUES
Apelado: MUNICÍPIO DE BÁLSAMO
MM. Juiz de Direito: Dr. Marcos Takaoka
DESAPROPRIAÇÃO. Insurgência do expropriado
quanto ao valor da indenização. Divergência sobre
a vocação do imóvel expropriando. Valor fixado
com base no laudo pericial que deve ser mantido.
O perito observou as normas técnicas pertinentes
com adoção e viabilidade demonstrada do método
comparativo direto, que expressa o valor de
mercado do imóvel em avaliação e é compatível
com as características do entorno, não sendo o
trabalho abalado pelas críticas elaboradas pela
assistente
técnica.
Valor
que,
ademais,
é
contemporâneo com o da avaliação. Sentença
mantida.
Ao relatório da sentença de f. 291/5,
acrescenta-se que ação de desapropriação proposta pelo Município
de Bálsamo contra José Álvaro Lourenço Gasques foi julgada
procedente para incorporar o imóvel descrito ao patrimônio
municipal, mediante o pagamento da indenização de R$
305.000,00, tornando definitiva a imissão de posse em vista do
depósito integral. Honorários pelo autor os termos do § 1o do art. 27
do Decreto-Lei no 3.365/41, em 2% sobre o valor da indenização.
Apela o expropriado. Objetiva a
reforma da sentença, elevando-se o patamar da indenização para R$
1.300.000,00, ou, subsidiariamente, seja anulada a decisão para a
realização de novo laudo pericial com os devidos esclarecimentos.
Aduz, para tanto, que inicialmente descrito como imóvel rural, no

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tramitar do feito, após impugnação do laudo oficial, a prefeitura
materializou requerimento para acréscimo da partícula “situado no
perímetro urbano”, levando o juízo a erro, pois como urbano o
valor deveria ser superior ao proposto, condição essa que não foi
considerada no laudo ou na sentença (f. 332/51).
Contrarrazões a f. 405/7.
É o relatório.
1. Foi declarado como de utilidade
pública necessária à implantação de um novo distrito industrial,
imóvel com área de 2,42 hectares de terras, situado na Fazenda
Bálsamo, objeto da matrícula no 21.749 do Cartório de Registro de
Imóveis de Mirassol. A título de indenização, foram ofertados R$
194.613,78 (f. 18/21).
Foi deferida a imissão provisória na
posse com autorização para início imediato das obras para
construção do Distrito Industrial, mediante o depósito do valor
apurado em avaliação administrativa (f. 28/30). Nomeado perito,
ficou ressalvada a necessidade de depósito da diferença, acaso
apurado valor superior, sob pena de suspensão imediata das obras.
Apresentados
quesitos
pelo
expropriante a f. 41/2 e pelo expropriado a f. 43/4, sobreveio o
laudo a f. 107/26:
1. RELATÓRIO

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Trata-se da avaliação de um imóvel rural. Diz o autor
(...) que desapropriou a área da Matrícula 21.749 do CRI
de Mirassol, para a construção de um novo Distrito
Industrial. Ofertou a quantia de R$ 194.613,78 pela área
com 2,42 hectares (- 695,62 m2), fundamentado em uma
avaliação feita pelos seus técnicos.
(...)
1.2 - VISTORIA
A área desapropriada fica de frente para a SP-320, distante
1,3 Km antes da rotatória da entrada da cidade de
Bálsamo, do lado direito da rodovia para quem vem de
Mirassol. São (24.200,00 - 695,62)= 2,3504 hectares de
terras (...) localização ótima, sem benfeitorias, cercada
com cercas de arames. Observa-se que a área não tem
acesso viário para ser transformada em loteamento urbano.
A marginal da SP-320 começa 600 metros à frente,
atravessando uma nascente e uma represa, na propriedade
de Clever Casado, e não há outro acesso que não seja
diretamente pela rodovia, repetindo-se a situação já
verificada na vistoria da propriedade lindeira.
1.2.2 - Coleta da Dados - Diagnóstico do Mercado - Nesta
fase é feita uma pesquisa junto às Imobiliárias que atuam
na região procurando identificar ofertas em exposição ou
transações fechadas para imóveis de características
semelhantes (terreno urbano), uma procura pela região de
imóveis que ostentem placas de venda, uma pesquisa na
seção de classificados dos jornais locais, e coleta de
informações junto aos moradores do local, para se compor
a base de amostras para a determinação do valor unitário
médio (Vu) do paradigma, ou imóvel padrão em torno do
qual será feita a homogeneização dos valores. Utilizamos
ainda a pesquisa de campo para sentir a pujança ou
estagnação do mercado imobiliário local, a quantidade de
ofertas e de procura, para se procurar definir a liquidez, a
conduta e o desempenho do mercado local (Diagnóstico do
Mercado), determinando-se o interesse do mercado pelo
paradigma (terreno urbano), o que será considerado no
Fator de Comercialização a ser adotado para o cálculo
final do valor de mercado do paradigma.
(...)
1.3.1 - Metodologia Utilizada - De acordo com a NBR
14653-2 - Item 8.2, a metodologia a ser utilizada,
conforme cada caso e devidamente explicada no laudo, é a
seguinte:
(8.2.1) Método Comparativo de Dados do Mercado, para
terrenos e imóveis;

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(8.2.2) Método Involutivo, para glebas urbanizáveis;
(8.2.3) Método da Renda, para lojas e locações;
(8.2.4) Método Evolutivo, para imóveis;
(8.3.1) Método da Quantificação do Custo, para
benfeitorias;
conforme disposto na NBR 14653-2.
1.3.6 - Cálculo do Valor Final da Avaliação: O valor final
da avaliação, aí incluídos o valor do terreno, o valor das
benfeitorias acessórias, o fator de comercialização
conforme definido no diagnóstico do mercado, e eventuais
indenizações devidas.
2 CONCLUSÕES
A Prefeitura desapropria esta área para implantar um
Distrito Industrial no local, e da mesma forma que na área
vizinha, em conversa com o senhor assistente técnico e
com o próprio prefeito, que estava presente na vistoria,
eles afirmam que não há, ainda, um projeto para a
implantação do loteamento (e consequentemente não há
aprovação
dos
órgãos
competentes
-
CETESB,
GRAPROHAB), embora no local já estejam sendo abertas
as ruas. Afirmam que a Prefeitura não precisa aprovar um
projeto para fazer o distrito industrial, e que a entrada do
novo distrito industrial vai ser feita por trás, através de
estrada existente e abertura de nova passagem.
(...)
A área, apesar de bem localizada, de frente para a SP-320
e próxima da cidade, não tem acesso viário possível para
uma urbanização imediata, o que ficou constatado na
vistoria e na presença das partes.
A Prefeitura está implantando um loteamento sem definir
um acesso viário ao local.
Embora pareça um paradoxo, a área que está sendo
desapropriada para nela se fazer um loteamento, não é uma
área passível de urbanização imediata. Somente será se a
Prefeitura resolver a questão do acesso junto ao DER e ao
Governo do Estado, porque sem o acesso viário pleno e
legalizado, o loteamento não vai funcionar como deveria.
De qualquer forma este é um problema para a prefeitura
resolver.
Em ternos de avaliação, sem solução para um acesso viário
viável, a área não pode ser considerada como passível de
urbanização imediata e, portanto, não é uma gleba
urbanizável conforme define a NBR 14.653. É área rural.
Como área rural, leva-se em consideração a localização
ótima e a perspectiva de urbanização futura,
imaginando-se que um dia (em um futuro próximo?) a

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via marginal daquele lado da rodovia teria que ser
aberta de qualquer forma, para o desenvolvimento da
cidade, e aí sim, a área seria uma gleba urbanizável
para ser integrada à área urbana da cidade de
Bálsamo.
Com estas considerações, fica a área desapropriada
avaliada em: Valor do imóvel objeto da Matrícula
12.235 do CRI de Mirassol R$ 305.000,00 (Trezentos e
cinco mil reais).
Expropriante
e
expropriado
impugnaram o laudo, sucessivamente a f. 130/2 e 139/54, tendo
este último propugnado por nova perícia, alegando inconsistências
nos dados de pesquisa e metodologia, que deveria considerar as
glebas urbanizáveis e não rurais, além do fato de o perito não fazer
qualquer menção à Lei 2.132/2013 (f. 177/8) que ampliou o
perímetro urbano e sua eventual aplicação à área examinada.
Sobre as críticas, o perito, a f. 212/6,
aduziu que A questão crucial é que o perito avalia como terra
rural, e o requerido quer que ela seja avaliada como gleba
urbanizável, e isto não depende das amostras rurais.
Fato é que, consoante se infere do
documento fotográfico de f. 110, sua vocação é rural. A ampliação
da zona urbana no tramitar do processo, de modo a alcançar o
imóvel sub judice, não repercute no desate porque à avaliação
prevalece a pesquisa de mercado e o tratamento técnico que se lhe é
conferido, havendo de ser contemporâneo à época da expropriação.
Se tanto, poderá haver repercussão na alíquota do imposto predial,
a depender do que dispuser o código tributário local.

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Assim sendo, a indenização deve
observar a situação do imóvel no momento da perícia, não
merecendo amparo a alegação do apelante de que o trabalho do
expert teria ignorado se tratar de área urbana.
O laudo levou em consideração todas
as especificidades do imóvel. Valeu-se o perito do Método
Comparativo Direto de Dados do Mercado (ABTT
NBR
14.653/2004) para determinar o Valor Unitário Médio (Vu) de
áreas comerciais de frente para Rodovia SP-310 ou localização
equivalente (com 12 elementos de comparação) e o Método
Evolutivo para se chegar ao valor final de mercado do imóvel,
valendo-se, para tanto, do fator de situação e capacidade de uso (f.
122), fator de área, aproveitados os comparativos C5, C6, C7, C9,
C10 e C12 (f. 123).
Portanto, o procedimento adotado
está perfeitamente alinhado à situação do imóvel expropriado,
inclusive reconhecendo o potencial de valorização (F=1,20) pela
perspectiva de urbanização futura, segundo a classe de capacidade
de uso e situação (f. 124).
Malgrado
natural
a
posição
antagônica em que situadas as partes, situação em que é presumível
que cada qual defenda o método e os critérios que melhor atendam
seus respectivos interesses, tenho que as críticas realizadas pela
assistente
técnica
do
expropriado,
corretora
de
imóveis,
apresentadas a f. 155/74, não demonstram a devida pertinência

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jurídica de modo a esclarecer a insubsistência do trabalho em que
se respaldou o juízo.
Notadamente porque limitou-se a
calcular uma média simples dos valores por metro quadrado (cf. f.
171) encontrados nos comparativos de f. 166/70, cujas localizações
sequer foram apontadas com precisão mínima a fim de que se possa
saber se, ao menos, situam-se ou não na mesma região geográfica,
não estabelecendo nem mesmo fatores de homogeneização. Logo,
não fazendo frente ao laudo oficial, que observou a boa técnica de
engenharia.
Tampouco alteram essa conclusão a
perplexidade apontada a f. 343 na constatação de que as fotos C10-
C12 de f. 120 do laudo são as mesmas. Trata-se, como se verifica
induvidoso, de claro erro material, pois os imóveis são distintos e
os respectivos valores foram considerados no cálculo da média
ponderada. Dadas as pecularidades da área, corretamente recorreu o
perito à técnica da referência estatística.
O que seja, não se trata de análise
pericial desprovida de fundamento. Antes, o laudo criteriosamente
elaborado permitiu auferir o quantum da indenização devida pela
desapropriação, pois foram apurados com observância às normas
técnicas aplicáveis à espécie, de modo que conferiu adequado
suporte técnico ao entendimento jurisdicional, em nada abalando
essa conclusão as críticas lançadas.

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Resulta concluir que a sentença deu
correto desate ao feito, não merecendo adminículos.
Posto isso, nego provimento ao
recurso.
COIMBRA SCHMIDT
Relator