Tribunal: TJSP
Processo: 1005508-95.2018.8.26.0286
Classe: Apelação Cível / Compra e Venda
Órgão julgador: Natan Zelinschi de Arruda
Órgão colegiado: 4a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-03-06
Data de publicação: 2020-03-06

Ementa:
Compromisso de compra e venda de imóvel em construção. Programa Governamental 'Minha Casa, Minha Vida'. Atraso na entrega da obra. Pretensão de suspensão do processo em decorrência de recuperação judicial sem suporte, pois se trata de processo de conhecimento. Benefício da gratuidade de justiça indeferido. Relação de consumo configurada. Legitimidade passiva presente. – Lucros cessantes

Ementa:
Compromisso de compra e venda de imóvel em construção. Programa Governamental 'Minha Casa, Minha Vida'. Atraso na entrega da obra. Pretensão de suspensão do processo em decorrência de recuperação judicial sem suporte, pois se trata de processo de conhecimento. Benefício da gratuidade de justiça indeferido. Relação de consumo configurada. Legitimidade passiva presente. – Lucros cessantes caracterizados no período de atraso. Indenização equivalente a locatício, ora substituído por 0,5% ao mês do valor atualizado do contrato. Construtora responde pelo risco da própria atividade – fortuito interno. Prorrogação do prazo por 180 dias já leva em consideração as vicissitudes da construção civil. – Juros da obra. Cobrança pela instituição financeira, no período de atraso, deve ser ressarcida à adquirente, cabendo a exigência perante a construtora, que dera causa para tanto. – Danos morais. Insubsistência. Caso envolve questão estritamente de direito patrimonial, portanto, disponível. Quem adquire imóvel em construção também assume o risco, já que paga valor inferior ao de um imóvel concluído. Suscetibilidade exacerbada do polo ativo não dá supedâneo para a verba reparatória pleiteada. Recursos providos em parte, com observação.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2020.0000164517
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível no 1005508-
95.2018.8.26.0286,
da
Comarca
de
Itu,
em
que
são
apelantes
JNK
EMPREENDIMENTOS,
PATICIPAÇÕES
E
INCORPORAÇÕES
EIRELI
(EM
RECUPERAÇÃO JUDICIAL) e BANCO DO BRASIL S/A, é apelada SUELIN MOARA
BRAUCKS (JUSTIÇA GRATUITA).
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 4a Câmara de Direito Privado do
Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Deram provimento em
parte aos recursos, com observação. V. U., de conformidade com o voto do relator, que
integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores ALCIDES LEOPOLDO
(Presidente) e MARCIA DALLA DÉA BARONE.
São Paulo, 6 de março de 2020.
NATAN ZELINSCHI DE ARRUDA
Relator
Assinatura Eletrônica

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Apelação Cível no 1005508-95.2018.8.26.0286 -Voto no
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Apelação Cível n.o 1.005.508-95.2018.8.26.0286
Apelantes: BANCO DO BRASIL S/A E JNK EMPREENDIMENTOS,
PARTICIPAÇÕES E INCORPORAÇÕES EIRELI (EM
RECUPERAÇÃO JUDICIAL)
Apelada:
SUELIN MOARA BRAUCKS
Comarca:
ITÚ
Voto n.o 45.181
Compromisso de compra e venda de imóvel em
construção. Programa Governamental 'Minha Casa,
Minha Vida'. Atraso na entrega da obra. Pretensão de
suspensão do processo em decorrência de recuperação
judicial sem suporte, pois se trata de processo de
conhecimento. Benefício da gratuidade de justiça
indeferido.
Relação
de
consumo
configurada.
Legitimidade passiva presente.
Lucros cessantes
caracterizados no período de atraso. Indenização
equivalente a locatício, ora substituído por 0,5% ao mês
do valor atualizado do contrato. Construtora responde
pelo risco da própria atividade
fortuito interno.
Prorrogação do prazo por 180 dias já leva em
consideração as vicissitudes da construção civil. Juros
da obra. Cobrança pela instituição financeira, no
período de atraso, deve ser ressarcida à adquirente,
cabendo a exigência perante a construtora, que dera
causa para tanto. Danos morais. Insubsistência. Caso

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envolve questão estritamente de direito patrimonial,
portanto,
disponível.
Quem
adquire
imóvel
em
construção também assume o risco, já que paga valor
inferior ao de um imóvel concluído. Suscetibilidade
exacerbada do polo ativo não dá supedâneo para a
verba reparatória pleiteada. Recursos providos em
parte, com observação.
1. Trata-se de apelações interpostas tempestivamente,
com base na r. sentença de págs. 289/302, que julgou procedente em parte
ação de cobrança, envolvendo restituição de juros da obra, lucros cessantes e
indenização por danos morais, em compromisso de compra e venda de
imóvel em decorrência de atraso na entrega.
Apela a corré, JNK Empreendimentos, Participações e
Incorporações Eireli, requerendo, de início, o benefício da gratuidade de
justiça, além da suspensão do processo, haja vista que se encontra em
recuperação judicial. A seguir destaca a inaplicabilidade do Código de Defesa
do Consumidor, além da ilegitimidade de parte envolvendo devolução de
valores pagos a título de juros pela evolução da obra, pois não recebeu
nenhum valor referente a tal título, já que foram cobrados diretamente pela
instituição bancária. Em sequência faz referência sobre o suposto atraso na
entrega do imóvel, apresentando mudanças no âmbito econômico, sendo
causa excludente da responsabilidade civil, ante a ocorrência de força maior.
Defende que deve ser afastada a condenação por danos morais, reportando-se
a textos legais, bem como a decisões judiciais. Expõe que não cabe aplicação
da multa mencionada em contrato, pleiteando também alteração da

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sucumbência, com transcrição de ementas de acórdãos. Requer, afinal, o
provimento do recurso.
O corréu, Banco do Brasil S/A, também recorreu,
alegando ser parte ilegítima passiva, pois apenas transferiu crédito para
custeio das obras, salientando que a autora também detinha obrigações
contratuais e os juros de obra não deixam de existir, mesmo com a
inadimplência da construtora, requerendo, assim, a exclusão da lide. Declara
que não obteve nenhuma vantagem, cumprindo à risca o que fora contratado,
e a indenização pretendida configura enriquecimento ilícito. A seguir
menciona a aplicação da boa-fé nas relações contratuais, reportando-se a
textos legais e ementas de acórdãos, destacando, inclusive, que a demanda só
existe em decorrência da conduta da empresa construtora, transcrevendo
trecho de doutrina, além de se reportar à jurisprudência. Expõe que não fora
demonstrada má-fé da instituição financeira, não cabendo indenização por
danos morais, apontando outras decisões judiciais, além de ressaltar que não
houve ofensa ao princípio do pacta sunt servanda. Por último requer o
provimento do apelo.
Os
recursos
foram
contra-arrazoados,
rebatendo
integralmente a pretensão das apelantes, págs. 327/331 e 371/377.
É o relatório.
2. A r. sentença apelada merece reforma em parte.
Inicialmente, o benefício da gratuidade de justiça não está
apto a ser deferido à apelante, JNK Empreendimentos, Participações e
Incorporações Eireli, pois o simples fato de se encontrar em recuperação
judicial não autoriza, por si só, a concessão da benesse.
É sabido que a concessão da gratuidade de justiça à
pessoa jurídica apenas pode ocorrer em situações excepcionais, sendo

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exigência constitucional a comprovação da escassez de recursos, a teor do
artigo 5o, inciso LXXIV, todavia, no caso, não há sequer indícios de provas
neste sentido.
Este E. Tribunal, em casos análogos envolvendo a
requerente, assim se posicionou:
“Agravo interno. Ação de rescisão contratual c.c.
restituição e danos morais. Indeferimento do pedido de
concessão do benefício da justiça gratuita formulado por
empresas do grupo JNK, atuantes no ramo de
incorporações
imobiliárias.
Processamento
de
recuperação judicial que por si só não justifica a
concessão
do
benefício.
Hipossuficiência
não
comprovada. Incidência da Súmula no 481 do STJ.
Precedentes. Baixo valor do preparo recursal que não
justifica o parcelamento pretendido. Aplicação da multa
prevista no art. 1.021, § 4o do CPC, fixada em 1% do
valor atualizado da causa. Agravo desprovido, com
imposição
de
sanção.”
(Agravo
Interno
no
1.001.109-57.2017.8.26.0286/50000, Relator Alexandre
Marcondes, da 3a Câmara de Direito Privado, j.
28/02/2019)
“Compra e venda. Adjudicação compulsória. Autor que
pretende a rescisão do compromisso de compra e venda
com a consequente restituição de valores pagos e
indenização por danos morais, ante o atraso na entrega
das chaves. Sentença de procedência. Apelos de ambas
as partes. 1. Apelo da corré JNK com pedido de

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concessão de gratuidade de justiça em suas razões.
Inércia após indeferimento do pedido. Art. 101, § 2o, do
Novo Código de Processo Civil. Deserção reconhecida.
Recurso deserto a que se nega conhecimento. Recurso
não conhecido. 2. Instituição financeira que é parte
legítima para figurar no polo passivo da presente
demanda. Autor que pretende a rescisão do compromisso
de compra e venda e do contrato de financiamento
vinculado. Inegável o interesse de agir em face do Banco,
bem como a legitimidade deste para responder pela
restituição dos valores pagos pelo adquirente. 3. Danos
morais não verificados. Inocorrência de situação
excepcional que ultrapasse o mero inadimplemento
contratual. 4. Recurso da vendedora não conhecidos,
desprovido o do autor e provido em parte o do banco”
(Apelação
Cível
no
1.005.819-23.2017.8.26.0286,
Relatora Mary Grün, 7a Câmara de Direito Privado, j.
20/02/2019).
Destarte, indefere-se o benefício pleiteado, concedendo
prazo de 10 dias para que a apelante recolha o valor do preparo, sob pena de
inscrição na dívida ativa.
Outrossim, não há supedâneo para a pretensão de
suspensão do processo, haja vista que não é caso de execução, mas processo
de conhecimento amplo, o que, por si só, não apresenta suporte para a
estagnação processual pleiteada em razão da recuperação judicial.
Ainda preliminarmente, afasta-se a alegada ilegitimidade
do Banco do Brasil, que interveio no negócio firmado, figurando como credor

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hipotecário, além do que, reconhecera, especificamente, a cobrança dos juros
da obra, bem como da corré, JNK Empreendimentos, uma vez que os pedidos
formulados pela apelada tem por fundamento o inadimplemento contratual.
3. Quanto ao mérito, o caso em exame envolve
compromisso de compra e venda de imóvel em construção através do
Programa Governamental 'Minha Casa, Minha Vida'.
Com efeito, dúvida não há de que a relação jurídica
havida entre as partes é regida pelo Código de Defesa do Consumidor, haja
vista que a corré comercializa unidades imobiliárias, logo, trata-se de
fornecedora de produtos e serviços, assumindo, assim, os riscos de sua
atividade empresarial perante seus clientes.
No caso, a inobservância do lapso cronológico para a
entrega do imóvel foi reconhecida pela própria construtora, que alegou
motivo de força maior, o que não tem consistência, haja vista que o prazo de
prorrogação de 180 dias já leva em consideração as vicissitudes da construção
civil e, ante a relação de consumo existente, responde a construtora pelo risco
da própria atividade fortuito interno.
Nesse contexto, o atraso na obra fez com que a autora
não pudesse dispor do bem, logo, não fruindo do imóvel, deve ter a
indenização referente aos lucros cessantes equivalente ao locatício de imóvel
similar.
Registre-se que o simples descumprimento do prazo para
a entrega do imóvel faz gerar a presunção de prejuízo ao adquirente,
independentemente da finalidade do negócio Súmula 162 TJSP1.
Destarte, a condenação se justifica, haja vista que o
comprador não pôde dispor do bem, deixando de utilizá-lo da maneira que
1 “Descumprido o prazo para a entrega do imóvel objeto do compromisso de venda e compra, é cabível a
condenação da vendedora por lucros cessantes, havendo a presunção de prejuízo do adquirente,
independentemente da finalidade do negócio”.

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entendesse mais adequada.
Assim, a fixação dos lucros cessantes em 0,5% ao mês,
com base no valor do contrato atualizado, configura equilíbrio na relação
negocial, entendimento este que se coaduna com o REsp no 1.729.593/SP,
objeto de recursos repetitivos Tema 996.
4. Outrossim, quanto aos juros da obra, estes decorrem do
período enquanto não expedido o habite-se, logo, se houve atraso na entrega,
cabe à própria construtora suportar os ônus correspondentes, uma vez que
dera causa para tanto.
Aliás, segundo o item 1.3 do Tema 996 do C. TJ, “é
ilícito cobrar do adquirente juros de obra, ou outro encargo equivalente,
após o prazo ajustado no contrato para a entrega das chaves da unidade
autônoma, incluído o período de tolerância”.
Por outro lado, os juros da obra são cobrados diretamente
pela instituição financeira/corré perante a adquirente do imóvel/autora,
portanto, a restituição dos valores correspondentes deve sobressair, cabendo,
assim, ao Banco do Brasil cobrar diretamente da construtora o valor
respectivo, uma vez que não fora a adquirente quem dera causa para que os
juros de obra tivessem a incidência após o prazo livremente contratado para
entrega do imóvel concluído.
5. No que tange aos danos morais, não se vislumbra a
ocorrência, pois o caso envolve questão estritamente de direito patrimonial,
portanto, disponível, além do que, quem adquire imóvel em construção,
também assume o risco, já que paga valor inferior ao de um imóvel
concluído, logo, a suscetibilidade exacerbada do polo ativo não dá supedâneo
para a verba reparatória pleiteada.
Oportuna a transcrição jurisprudencial:

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“Civil. Ação de revisão contratual cumulada com
indenização por dano material e compensação por dano
moral. Construtora. Atraso na entrega de unidade
imobiliária.
Prequestionamento.
Ausência.
Súmula
282/STF. Fundamentação deficiente. Súmula 284/STF.
Reexame de fatos e provas. Inadmissibilidade. Lucros
cessantes. Presunção. Dano moral não configurado. (...)
7. A jurisprudência do STJ vem evoluindo, de maneira
acertada, para permitir que se observe o fato concreto e
suas circunstâncias, afastando o caráter absoluto da
presunção de existência de danos morais indenizáveis. 8.
A compensação por dano moral por atraso em entrega
de unidade imobiliária só será possível em excepcionais
circunstâncias que sejam comprovadas de plano nos
autos, o que não restou configurado” (Recurso Especial
no 1641037/SP, 3a Turma, Rel. Min. Nancy Andrighi, j.
13-12-2016).
E, no caso concreto, não se vislumbra transtorno
excepcional e maior do que aqueles inseridos nos riscos da compra de imóvel
em construção.
Este E. Tribunal, em casos análogos, assim se
posicionou:
“Ação
de
rescisão
de
contrato
cumulada
com
indenização por danos materiais e morais. Legitimidade
de ambos os requeridos para responder aos termos desta.
Contrato de compra e venda a 'non domino'. Requerido
que firmou com as autoras contrato de compra e venda

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de lote de terreno que não integrava seu patrimônio. (...)
Danos morais não configurados. Afastamento da
pretensão indenizatória por danos imateriais. Não
preenchimento dos requisitos legais. Dissabor que não
alcança a estatura de dano moral.” (Apelação Cível n.o
0.000.404-97.2011.8.26.0444. Relatora Des. Márcia
Dalla Déa Barone. Terceira Câmara de Direito Privado. J.
09-05-2016).
“Compromisso de compra e venda. (...) Dano moral não
configurado. Inadimplemento de contrato é fato
corriqueiro, constituindo mero aborrecimento. Ação de
reparação de danos procedente em parte. Sucumbência
recíproca. Recurso provido em parte.” (Apelação n.o
0.008.043-03.2012.8.26.0002.
Relator
Des.
Paulo
Eduardo Razuk. Primeira Câmara de Direito Privado. J.
06-11-2012).
Finalmente, em decorrência do desfecho da demanda, a
sucumbência permanece inalterada.
6. Com base em tais fundamentos, dá-se provimento em
parte aos recursos, com observação.
NATAN ZELINSCHI DE ARRUDA
RELATOR
A293obs