Tribunal: TJSP
Processo: 1027497-57.2019.8.26.0405
Classe: Apelação Cível / Compra e Venda
Órgão julgador: Galdino Toledo Júnior
Órgão colegiado: 9a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-11-03
Data de publicação: 2020-11-03

Ementa:
COMPROMISSO DE VENDA E COMPRA - Pleito de rescisão contratual formulado pelo comprador, pela impossibilidade de continuar suportando os encargos assumidos - Pedido cumulativo de devolução dos valores pagos - Rescisão decretada, com restituição do percentual de 80% sobre estes - Apelo exclusivo das alienantes - Inconformismo quanto a não observância da cláusula que prevê a restituição de 70% das

Ementa:
COMPROMISSO DE VENDA E COMPRA - Pleito de rescisão contratual formulado pelo comprador, pela impossibilidade de continuar suportando os encargos assumidos - Pedido cumulativo de devolução dos valores pagos - Rescisão decretada, com restituição do percentual de 80% sobre estes - Apelo exclusivo das alienantes - Inconformismo quanto a não observância da cláusula que prevê a restituição de 70% das prestações pagas, sem prejuízo das deduções previstas nas alíneas "a" a "k", no caso de distrato pelo adquirente, ou, ao menos, sua adequação ao percentual de retenção de 25% das prestações pagas, com incidência de juros de mora a partir do trânsito em julgado - Descabimento - Intenção de resilição contratual destes que encontra guarida nos artigos 6o, V, 51, II, 53 e 54, CDC e Súmula "1" desta Corte - Mantida a restituição de valores no percentual de 20%, que se mostra adequado frente às despesas suportadas pelas alienantes por conta da rescisão da avença - Devolução imediata e em parcela única - Súmulas 543 do C. STJ e "2" também desta Corte - Juros de mora - Falta de interesse recursal - Decisão apelada que já fixou o termo a quo no trânsito em julgado, consoante posição do C. Superior Tribunal de Justiça, quando da apreciação do REsp 1.740.911 - Manutenção da forma de distribuição da verba de sucumbência - Apelo desprovido.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2020.0000900130
ACÓRDÃO
Vistos,
relatados
e
discutidos
estes
autos
de
Apelação
Cível
no
1027497-57.2019.8.26.0405, da Comarca de Osasco, em que são apelantes AIP 30
EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA e AIP.31 EMPREENDIMENTOS
IMOBILIÁRIOS LTDA, é apelado NATANAEL PEREIRA GALVÃO.
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 9a Câmara de Direito Privado do
Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Negaram provimento ao
recurso. V. U., de conformidade com o voto do relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores GALDINO TOLEDO
JÚNIOR (Presidente), JOSÉ APARÍCIO COELHO PRADO NETO E EDSON LUIZ DE
QUEIROZ.
São Paulo, 3 de novembro de 2020.
GALDINO TOLEDO JÚNIOR
Relator
Assinatura Eletrônica

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Apelação Cível no 1027497-57.2019.8.26.0405 -Voto no 29.429
2
Apelação Cível no 1027497-57.2019.8.26.0405
Comarca de Osasco
Apelantes: AIP 30 Empreendimentos Imobiliários Ltda. e
outra
Apelado: Natanael Pereira Galvão
Voto no 29.429
COMPROMISSO DE VENDA E COMPRA -
Pleito de rescisão contratual formulado pelo
comprador, pela impossibilidade de continuar
suportando os encargos assumidos - Pedido
cumulativo de devolução dos valores pagos -
Rescisão
decretada,
com
restituição
do
percentual de 80% sobre estes - Apelo
exclusivo das alienantes - Inconformismo
quanto a não observância da cláusula que prevê
a restituição de 70% das prestações pagas, sem
prejuízo das deduções previstas nas alíneas “a”
a “k”, no caso de distrato pelo adquirente, ou,
ao menos, sua adequação ao percentual de
retenção de 25% das prestações pagas, com
incidência de juros de mora a partir do trânsito
em julgado - Descabimento - Intenção de
resilição contratual destes que encontra guarida
nos artigos 6o, V, 51, II, 53 e 54, CDC e
Súmula “1” desta Corte - Mantida a restituição
de valores no percentual de 20%, que se mostra
adequado frente às despesas suportadas pelas
alienantes por conta da rescisão da avença -
Devolução imediata e em parcela única -
Súmulas 543 do C. STJ e “2” também desta
Corte - Juros de mora - Falta de interesse
recursal - Decisão apelada que já fixou o termo
a quo no trânsito em julgado, consoante
posição do C. Superior Tribunal de Justiça,
quando da apreciação do REsp 1.740.911 -
Manutenção da forma de distribuição da verba
de sucumbência - Apelo desprovido.
1. Ao relatório constante da sentença de
fls. 206/212, acrescento que esta julgou parcialmente procedente
ação de rescisão contratual, cumulada com devolução de quantias
pagas e danos morais, fundada na simples conveniência do

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Apelação Cível no 1027497-57.2019.8.26.0405 -Voto no 29.429
3
comprador, determinando o distrato para condenar as alienantes a
restituírem o percentual de 80% dos valores pagos por aquele,
correspondendo ao valor de R$ 14.896,16 em parcela única, com
incidência de juros de mora 1% ao mês, a partir do trânsito em
julgado, e correção monetária pela Tabela Prática do TJ/SP, a
contar de cada pagamento das parcelas originais. Em razão da
sucumbência recíproca, pois a parte autora não logrou êxito na
reparação por danos morais, deverá arcar com o pagamento das
despesas processuais em 50% e dos honorários advocatícios do
patrono das vendedoras, fixado em 10% do proveito econômico
(valor da causa de R$ 30.620,20 menos valor da condenação - R$
14.896,16 fls. 70 e 212), com base no art. 85, § 2o, do Código de
Processo Civil. Por sua vez, as demandadas arcarão com o
pagamento das despesas processuais em 50% e dos honorários
advocatícios do patrono do demandante, estes fixados em 10% do
valor da condenação, nos termos do art. 85, § 2o, do citado codex .
Voltam-se
somente
as
vendedoras
vencidas (fls. 215/234), defendendo a validade e a aplicação da
cláusula resolutiva do contrato, que prevê a restituição de parte
dos valores adimplidos, conforme disposta na cláusula VII.3, da
avença (fl. 50). Afirmam que o contrato foi celebrado livremente
pelas partes, de modo que, suas disposições devem ser
integralmente cumpridas, até mesmo porque não há qualquer
abusividade ou vício de consentimento. Assim, insistem no

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Apelação Cível no 1027497-57.2019.8.26.0405 -Voto no 29.429
4
cumprimento dos termos acordados, pelo que a desistência
imotivada, além de afrontar força obrigacional dos contratos,
causou prejuízos financeiros. Subsidiariamente, pugnam pela
retenção de, no mínimo, 25% dos valores pagos, com alteração do
cômputo dos juros a partir do trânsito em julgado. Por fim,
considerando que não deram causa a rescisão, requerem a
condenação exclusiva do autor nas verbas de sucumbência, nos
termos do artigo 85, do Código de Processo Civil.
Recurso regularmente processado, com
oferecimento de contrarrazões às fls. 241/258.
2. Em 04 de outubro de 2.017, as partes
celebraram compromisso de venda e compra da unidade autônoma
no 38, bloco 04, do Empreendimento designado “'Square
Carapicuíba”, localizado na Rua José Sversut, 84, Vila Olga,
Carapicuíba/SP, no valor convencionado de R$ 369.414,63, sendo
que até o pleito de desistência do negócio o adquirente havia pago
o valor de R$ 18.620,20 (fls. 3 e fls. 30/58).
Nesse
ponto,
constitui
direito
do
apelado de postular a rescisão da avença celebrada, por sua pura
conveniência,
ou
seja,
pela
impossibilidade
de
continuar
suportando os encargos assumidos, tanto que assim justificou na
inicial (fl. 3).
Com efeito, a lei consumerista autoriza

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Apelação Cível no 1027497-57.2019.8.26.0405 -Voto no 29.429
5
a rescisão do compromisso de compra e venda por conveniência
do comprador (artigos 6o, V, 51, II, 53 e 54).
No mesmo sentido vem a Sumula 1
desta Corte: “O Compromissário
comprador
de imóvel, mesmo
inadimplente,
pode pedir a rescisão do contrato e reaver as
quantias pagas, admitida a compensação
com gastos próprios de
administração
e propaganda
feitos pelo compromissário
vendedor,
assim como com o valor que se arbitrar pelo tempo de ocupação
do bem ”.
A controvérsia, assim, está limitada às
consequências dessa opção. Defendem as vendedoras que não
deram causa a rescisão contratual, daí porque, considerando que
suportaram custos administrativos, de publicidade e demais
despesas, nos casos de desistência da compra, insistem seja
respeitada a cláusula VII.3, do contrato, que prevê a restituição de
70%
das
prestações
pagas,
depois
de
deduzido
juros
compensatórios
e
moratórios
(alíneas
“a”
e
“b”),
custos
administrativos e de publicidade no percentual de 10% dos valores
pagos (alínea “c”), contribuições do PIS, COFINS, taxa de
condomínio, luz, gás, IPTU, taxa de ocupação se o comprador já
estiver na posse do imóvel, além de todos os tributos e leis sociais
pagos em decorrência do recebimento das prestações do preço
(compreendidos entre as alíneas “d” a “j”), acrescido da multa
compensatória no percentual de 10% sobre o valor do contrato

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Apelação Cível no 1027497-57.2019.8.26.0405 -Voto no 29.429
6
(alínea “k”).
Desde logo, afasta-se a disposição
contida na cláusula VII.4 (fl. 50), que previu a devolução parcelada
da parte do preço, ante o definido pela Súmula 2, também desta
Corte: “A
devolução
das
quantias
pagas
em
contrato
de
compromisso
de compra e venda de imóvel deve ser feita de uma
só vez, não se sujeitando
à forma de parcelamento
prevista para a
aquisição ”.
Quanto
à
estipulação
prevista
na
cláusula “VII.3”, do contrato (fl. 50), da forma como redigida,
inevitável o reconhecimento da abusividade de sua disposição, pois
afronta o disposto no artigo 39, V, do Código de Defesa do
Consumidor, colocando o adquirente em clara posição de
desvantagem.
Em primeiro lugar, por se referir a
percentuais de custos com perdas e danos sem especificá-los,
permitindo que a estes, aleatoriamente, se acresçam despesas com
impostos, contribuições (PIS e COFINS), taxas, luz, água e IPTU,
conforme delimitado pelas alíneas “a” e “b” e “d” a “j”, da referida
cláusula VII.3, da avença, sem definição de quais sejam, este
dispositivo se mostra claramente abusivo.
Em segundo lugar, porque a par de
prever a necessidade de retenção de parte do preço para cobertura
de custos administrativos e de promoção de venda, estabelece o

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Apelação Cível no 1027497-57.2019.8.26.0405 -Voto no 29.429
7
percentual de 10% sobre os valores até então recebidos pelas
vendedoras, excluindo-se a comissão da imobiliária que são pagos
diretamente pelo comprador aos corretores de imóveis na
transação
negocial
(alínea
“c”),
com
inclusão
de
multa
compensatória de 10% sobre o valor do contrato (alínea “k”).
Ora, nos termos do artigo 410 do
Código Civil, a multa compensatória configura prefixação de
perdas e danos, pelo que é ilícita sua cumulação pelas ofendidas.
Aliás, disso tudo é possível divisar que,
ao contrário do argumentado pelas demandadas (fl. 223), se fosse
aplicada na integralidade os dispositivos da cláusula resolutiva
“VII.3” (alíneas “a” a “k”), o percentual de retenção em seu favor
passaria bem mais do que 30% dos valores pagos pelo consumidor,
sendo desproporcional e abusivo.
Nessas condições, não demonstrando as
alienantes que seus custos administrativos superam o percentual
de 20% dos valores pagos, conforme definido pela sentença, não é
possível o acolhimento do pedido de fixação destes em
percentuais subsidiariamente propostos de 25%, pois onerosa e
abusiva, tanto que não há notícias nos de que o autor tenha
imitido na posse do imóvel.
No que toca ao marco inicial dos juros
de mora, faltam às demandadas interesse recursal, pois a sentença
apelada já fixou o termo a quo destes na data do trânsito em

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Apelação Cível no 1027497-57.2019.8.26.0405 -Voto no 29.429
8
julgado da decisão proferida neste processo.
No que diz respeito à verba honorária
devida reciprocamente pelas partes, também nada há para se
modificar, já que a parte autora não obteve acolhimento do pleito
por danos morais, mas obteve a restituição de 80% dos valores
pagos (pediu restituição integral ou retenção máxima de 20% dos
valores pagos em favor das vendedoras), daí porque escorreita e
adequada à forma e os percentuais estabelecidos na sentença: “(...)
Em razão da sucumbência
recíproca, deverá a parte autora arcar
com o pagamento
das despesas processuais
em 50% e dos
honorários
advocatícios
do patrono da requerida,
que fixo em 10%
do
proveito
econômico

(valor
da
causa
menos
valor
da
condenação),
com base no art. 85, § 2o, do CPC. Deverá a parte
requerida arcar com o pagamento
das despesas processuais
em
50% e dos honorários
advocatícios
do patrono da parte autora, que
fixo em 10% do valor da condenação,
nos termos do art. 85, § 2o,
do CPC” (fl. 212).
Assim, de todo o exposto, correta a
decisão alvitrada em primeiro grau, que deve ser mantida por seus
próprios fundamentos.
Para os fins do artigo 85, § 11o, do
Código de Processo Civil, arbitro honorários advocatícios em favor
dos patronos do apelado em mais 5% do valor da condenação
imposta.

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Apelação Cível no 1027497-57.2019.8.26.0405 -Voto no 29.429
9
3. Ante o exposto, meu voto nega
provimento ao recurso.
Galdino Toledo Júnior
Relator