Tribunal: TJSP
Processo: 1000844-49.2018.8.26.0309
Classe: Apelação Cível / Promessa de Compra e Venda
Órgão julgador: Alcides Leopoldo
Órgão colegiado: 4a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-12-18
Data de publicação: 2020-12-18

Ementa:
COMPROMISSO DE VENDA E COMPRA – Desistência - Rescisão por culpa da compradora – Majoração da retenção para 25% dos valores pagos pelo preço a título de compensação pelas despesas com a venda do imóvel – A porcentagem deve ser proporcionalmente inversa ao montante dos valores pagos, sobre os quais incidirão, de maneira a atenuar os prejuízos da vendedora – Correção monetária que nada acresce

Ementa:
COMPROMISSO DE VENDA E COMPRA – Desistência - Rescisão por culpa da compradora – Majoração da retenção para 25% dos valores pagos pelo preço a título de compensação pelas despesas com a venda do imóvel – A porcentagem deve ser proporcionalmente inversa ao montante dos valores pagos, sobre os quais incidirão, de maneira a atenuar os prejuízos da vendedora – Correção monetária que nada acresce à dívida, devendo incidir a partir de cada pagamento – Juros de mora devidos do trânsito em julgado – Tema 1.002 do STJ - Recurso provido em parte.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2020.0001046272
ACÓRDÃO
Vistos,
relatados
e
discutidos
estes
autos
de
Apelação
Cível
no
1000844-49.2018.8.26.0309, da Comarca de Jundiaí, em que é apelante SEI JUNDIAÍ
EMPREENDIMENTO IMOBILIÁRIO SPE LTDA. (SETIN), são apelados KELLEN
CRISTINA BUENO RODRIGUES e SILVIO RODRIGUES.
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 4a Câmara de Direito Privado do
Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Deram provimento em
parte ao recurso. V. U., de conformidade com o voto do relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores ALCIDES LEOPOLDO
(Presidente), MARCIA DALLA DÉA BARONE E ENIO ZULIANI.
São Paulo, 18 de dezembro de 2020.
ALCIDES LEOPOLDO
Relator
Assinatura Eletrônica

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Apelação Cível no 1000844-49.2018.8.26.0309 -Voto no 21.264
2
APELAÇÃO CÍVEL
Processo n.:1000844-49.2018.8.26.0309
Comarca: Jundiaí (3a Vara Cível)
Apelante
Sei Jundiaí Empreendimentos Imobiliários SPE Ltda. (Setin)
Apelados: Kellen Cristina Bueno Rodrigues e outro
Juíza:
Daniela Martins Filippini
Voto n. 21.264
EMENTA: COMPROMISSO DE VENDA E COMPRA

Desistência - Rescisão por culpa da compradora Majoração da
retenção para 25% dos valores pagos pelo preço a título de
compensação pelas despesas com a venda do imóvel
A
porcentagem deve ser proporcionalmente inversa ao montante dos
valores pagos, sobre os quais incidirão, de maneira a atenuar os
prejuízos da vendedora Correção monetária que nada acresce à
dívida, devendo incidir a partir de cada pagamento
Juros de
mora devidos do trânsito em julgado
Tema 1.002 do STJ -
Recurso provido em parte.
Trata-se de ação de obrigação de fazer c.c. indenizatória,
alegando os autores que firmaram com a ré contrato para a aquisição da
unidade hoteleira autônoma descrita na inicial, pelo preço de R$ 226.800,00,
e que efetuaram o pagamento da importância de R$ 76.535,04, com data
prevista para entrega em 31/11/2015, o que não foi cumprido e, atualmente,
não dispõem mais de condições financeiras para cumprir os pagamentos, não
tendo interesse em continuar com o contrato, havendo notificado a ré da
intenção de rescisão, solicitando a restituição dos valores pagos, a qual se
propôs à devolução de somente 20% dos valores pagos, sem nenhuma
correção, com o que não concordaram, razão pela qual pleiteiam a rescisão do
contrato e a restituição de 90% das quantias quitadas, além da condenação da

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Apelação Cível no 1000844-49.2018.8.26.0309 -Voto no 21.264
3
ré no pagamento de lucros cessantes e dano moral.
A r. sentença, cujo relatório se adota, julgou procedente
em parte a ação, declarando rescindido o contrato, com o restabelecimento do
status quo ante, mediante a devolução de 75% do montante correspondente às
parcelas já pagas pelos autores, no percentual estipulado em contrato,
corrigidas monetariamente pela Tabela Prática do TJSP desde o desembolso e
com juros de mora de 1% ao mês desde a citação, julgando improcedentes os
pedidos de indenização por perdas e danos e dano moral, estabelecendo a
sucumbência recíproca, rateando as custas e despesas processuais e fixando
os honorários advocatícios devidos ao patrono dos autores em 10% sobre o
valor da condenação e da parte ré em 10% sobre o proveito econômico, ou
seja, a diferença entre o pedido e o obtido (fls. 748/756).
A requerida apelou afirmando que a restituição de 75%
dos valores pagos implica em verdadeira vantagem financeira aos que
descumpriram o contrato, pois com a correção e juros haverá restituição de
valores superiores aos que foram pagos, devendo ser observado o contrato
firmado entre as partes, havendo jurisprudência que permite retenção de até
30% dos valores pagos, e sustenta, no mais, que o termo inicial dos juros dos
valores a serem restituídos deve ser a partir do trânsito em julgado, consoante
jurisprudência do STJ, sem qualquer correção dos valores, por ser caso de
desistência por parte dos compradores, pleiteando a reforma (fls. 759/771).
Foram apresentadas contrarrazões sustentando-se a
manutenção da sentença (fls. 825/834).
É o Relatório.
Os requerentes firmaram com a ré contrato de promessa
de venda e compra (fls. 29/53), e diante de impossibilidade de continuidade

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Apelação Cível no 1000844-49.2018.8.26.0309 -Voto no 21.264
4
dos pagamentos, pretendem a rescisão da avença, com restituição dos valores
pagos, com retenção de 10% do total.
Admite-se a iniciativa da resilição pelo comprador que
não reunir condições de honrar as obrigações contratuais, sendo entendimento
do Superior Tribunal de Justiça que: “em caso de resilição unilateral do
compromisso de compra e venda, por iniciativa do devedor, que não reúne
mais condições econômicas de suportar o pagamento das prestações, é lícito
ao credor reter parte das parcelas pagas, a título de ressarcimento pelos custos
operacionais da contratação” (AgRg no Ag 1283663/SP, Rel. Ministro
SIDNEI BENETI, TERCEIRA TURMA, julgado em 14/12/2010, DJe
03/02/2011), bem como que: “a resolução unilateral, nesses casos, enseja a
restituição das parcelas pagas pelo promissário-comprador, mas não em sua
totalidade, haja vista a incidência de parcela de retenção para fazer frente ao
prejuízo causado com o desgaste da unidade imobiliária e as despesas com
administração, corretagem, propaganda e outras congêneres suportadas pela
empresa vendedora” (AgRg no Ag 717.840/MG, Rel. Ministro VASCO
DELLA GIUSTINA (DESEMBARGADOR CONVOCADO DO TJ/RS),
TERCEIRA TURMA, julgado em 06/10/2009, DJe 21/10/2009), e ainda que:
“em caso de resilição unilateral do compromisso de compra e venda, por
iniciativa do devedor, que não reúne mais condições econômicas de suportar
o pagamento das prestações, é lícito ao credor reter parte das parcelas pagas, a
título de ressarcimento pelos custos operacionais da contratação” (REsp
907.856/DF, Rel. Ministro SIDNEI BENETI, TERCEIRA TURMA, julgado
em 19/06/2008, DJe 01/07/2008).
Não há evidência de que os autores pudessem dar
continuidade aos pagamentos e cumprir integralmente o contrato, e, assim,

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Apelação Cível no 1000844-49.2018.8.26.0309 -Voto no 21.264
5
não obsta a desistência, a presença de cláusula de irrevogabilidade e
irretratabilidade.
A retenção tem caráter indenizatório (EAg 1138183/PE,
Rel. Ministro SIDNEI BENETI, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em
27/06/2012, DJe 04/10/2012), englobando todos os prejuízos sofridos
decorrentes da comercialização do bem, sendo firme o entendimento daquele
Tribunal Superior que a vendedora pode reter entre 10% e 25% das quantias
pagas, a título de despesas administrativas (AgInt no REsp 1361921/MG, Rel.
Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE, TERCEIRA TURMA, julgado em
23/06/2016, DJe 01/07/2016; RCDESP no AREsp 208.018/SP, Rel. Ministro
SIDNEI BENETI, TERCEIRA TURMA, julgado em 16/10/2012, DJe
05/11/2012; AgRg no REsp 927.433/DF, Rel. Ministra MARIA ISABEL
GALLOTTI, QUARTA TURMA, julgado em 14/02/2012, DJe 28/02/2012;
REsp 838.516/RS, Rel. Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, QUARTA
TURMA, julgado em 17/05/2011, DJe 26/05/2011; AgRg no REsp
479.914/RJ,
Rel. Ministro PAULO DE TARSO SANSEVERINO,
TERCEIRA TURMA, julgado em 05/10/2010, DJe 15/10/2010; AgRg no
AREsp 600.887/PE, Rel. Ministro RAUL ARAÚJO, QUARTA TURMA,
julgado em 19/05/2015, DJe 22/06/2015).
No caso, o contrato estipula, nas cláusulas 6.9 (fls. 40),
que na resolução do contrato serão descontados 30% do valor pago do preço
de venda da unidade autônoma, além de diversas outras retenções, o que
importaria em retenção de grande percentual dos valores pagos, que supera
em muito o percentual máximo de retenção de 25% dos valores pagos
admitido pela jurisprudência atual, o que é abusivo, e, consequentemente,
nulo (art. 51, IV, CDC), uma vez que é inadmissível a retroatividade da Lei
13.786/2018.

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Apelação Cível no 1000844-49.2018.8.26.0309 -Voto no 21.264
6
Assim, deve ser mantida a retenção determinada em 25%
do total das quantias pagas unicamente pelo preço, uma vez que a
porcentagem deve ser proporcionalmente inversa ao montante quitado, sobre
o qual incidirá de maneira a atenuar os prejuízos da vendedora.
No tocante à correção monetária, é pacífico o
entendimento defendido por ADA PELEGRINI GRINOVER, transcrito in
RJTJESP LEX 113/62, de que a correção monetária: "nada acresce a dívida,
mas‚ é a própria dívida em sua manifestação atualizada, de modo que a
moeda, nominalmente expressa no momento do ajuste da dívida, tenha o
mesmo poder aquisitivo, quando do adimplemento".
A
atualização
monetária
somente
incide
em
conformidade com o § 2o do art. 1o da Lei n. 6.899/81, se o valor devido já
estiver corrigido até o momento da propositura da ação, caso contrário o
cálculo é dos respectivos desembolsos.
Por sua vez, os juros de mora incidem somente a partir do
trânsito em julgado, diante da ausência de culpa da ré (REsp 1008610/RJ,
Rel. Ministro ALDIR PASSARINHO JUNIOR, SEGUNDA SEÇÃO, julgado
em 26/03/2008, DJe 03/09/2008). Consoante decidido pelo STJ no
julgamento do Tema 1.002:
[...] PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE
UNIDADE
IMOBILIÁRIA.
RESOLUÇÃO
IMOTIVADA PELO PROMITENTE COMPRADOR.
DEVOLUÇÃO DE VALORES PAGOS. CLÁUSULA
CONTRATUAL.
PEDIDO
DE
ALTERAÇÃO.
SENTENÇA CONSTITUTIVA. TERMO INICIAL DOS
JUROS DE MORA. TRÂNSITO EM JULGADO. 1.
Para os fins dos arts. 927 e 1.036 a 1.041 do CPC, fixa-
se a seguinte tese: - Nos compromissos de compra e

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Apelação Cível no 1000844-49.2018.8.26.0309 -Voto no 21.264
7
venda de unidades imobiliárias anteriores à Lei n.
13.786/2018, em que é pleiteada a resolução do
contrato por iniciativa do promitente comprador de
forma diversa da cláusula penal convencionada, os
juros de mora incidem a partir do trânsito em julgado
da decisão. [...] (REsp 1740911 DF, Rel. Ministro
MOURA RIBEIRO, Rel. p/ Acórdão Ministra MARIA
ISABEL GALLOTTI, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em
14/08/2019, DJe 22/08/2019).
Pelo exposto, DÁ-SE PROVIMENTO EM PARTE ao
recurso, nos termos da fundamentação, majorando-se a verba honorária
devida pela ré para 12% do valor da condenação, nos termos do art. 85, § 11
do CPC, pelo acolhimento apenas parcial do recurso.
ALCIDES LEOPOLDO
Relator
Assinatura Eletrônica