Tribunal: TJSP
Processo: 1105360-73.2015.8.26.0100
Classe: Apelação Cível / Promessa de Compra e Venda
Órgão julgador: Pedro de Alcântara da Silva Leme Filho
Órgão colegiado: 8a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-05-30
Data de publicação: 2020-05-30

Ementa:
Apelações. Compromisso de compra e venda de imóvel. Ação de rescisão contratual c/c restituição de quantias pagas c/c indenização. Sentença de parcial procedência. RECURSO DA AUTORA. Descabimento. Aplicabilidade do Código de Defesa do Consumidor. Rescisão do contrato de compromisso de compra e venda por culpa da compradora, que deixou de efetuar o pagamento das duas parcelas de R$30.000,00 que

Ementa:
Apelações. Compromisso de compra e venda de imóvel. Ação de rescisão contratual c/c restituição de quantias pagas c/c indenização. Sentença de parcial procedência. RECURSO DA AUTORA. Descabimento. Aplicabilidade do Código de Defesa do Consumidor. Rescisão do contrato de compromisso de compra e venda por culpa da compradora, que deixou de efetuar o pagamento das duas parcelas de R$30.000,00 que integravam o valor total do contrato, antes mesmo que se pudesse cogitar de eventual demora excessiva na conclusão do processo de obtenção do financiamento junto ao banco réu. Súmulas n. 1, 2 e 3, do TJSP. Devolução de 80% dos valores pagos mostra-se adequada e proporcional ao caso. Precedentes do TJSP. Termo inicial dos juros de mora mantido. Questão da multa diária para compelir o banco réu a cumprir a tutela provisória que deve ser dirimida em fase de cumprimento de sentença. Danos morais não configurados. RECURSO DO BANCO RÉU. Descabimento. Contrato de financiamento coligado ao contrato principal, que também fica sujeito à rescisão. Precedente do TJSP. Retorno ao "status quo ante". Impositiva a restituição das parcelas do financiamento e de eventuais juros incidentes sobre tais parcelas, que foram descontados na conta de titularidade autora; ressalvando-se a quantia já estornada. Verbas sucumbenciais mantidas. Honorários sucumbenciais recursais fixados. Recursos não providos.

Inteiro teor:
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TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2020.0000383260
ACÓRDÃO
Vistos,
relatados
e
discutidos
estes
autos
de
Apelação
Cível
no
1105360-73.2015.8.26.0100, da Comarca de São Paulo, em que é apelante/apelada NARA
FABRICIA DE MATTIA, é apelado/apelante BANCO SANTANDER (BRASIL) S/A,
Apelados SARDENHA INVESTIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA e TECNISA
CONSULTORIA IMOBILIÁRIA LTDA.
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 8a Câmara de Direito Privado do
Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Negaram provimento aos
recursos. V. U., de conformidade com o voto do relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores THEODURETO
CAMARGO (Presidente) e SILVÉRIO DA SILVA.
São Paulo, 30 de maio de 2020.
PEDRO DE ALCÂNTARA DA SILVA LEME FILHO
Relator
Assinatura Eletrônica

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TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Apelação Cível no 1105360-73.2015.8.26.0100 -Voto no 25939
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Apelação n°:
1105360-73.2015.8.26.0100
Apelante(s)/Apelado(s): NARA FABRICIA DE MATTIA
Apelante(s)/Apelado(s):
BANCO SANTANDER BRASIL S.A.
Comarca:
FORO CENTRAL CÍVEL 42a Vara Cível
1a Instância:
1105360-73.2015.8.26.0100
Juiz(a):
MARCELLO DO AMARAL PERINO
Voto no
25939
EMENTA. Apelações. Compromisso de compra e venda de imóvel.
Ação de rescisão contratual c/c restituição de quantias pagas c/c
indenização. Sentença de parcial procedência. RECURSO DA
AUTORA. Descabimento. Aplicabilidade do Código de Defesa do
Consumidor. Rescisão do contrato de compromisso de compra e venda
por culpa da compradora, que deixou de efetuar o pagamento das duas
parcelas de R$30.000,00 que integravam o valor total do contrato, antes
mesmo que se pudesse cogitar de eventual demora excessiva na
conclusão do processo de obtenção do financiamento junto ao banco réu.
Súmulas n. 1, 2 e 3, do TJSP. Devolução de 80% dos valores pagos
mostra-se adequada e proporcional ao caso. Precedentes do TJSP. Termo
inicial dos juros de mora mantido. Questão da multa diária para compelir
o banco réu a cumprir a tutela provisória que deve ser dirimida em fase
de cumprimento de sentença. Danos morais não configurados.
RECURSO
DO
BANCO
RÉU.
Descabimento.
Contrato
de
financiamento coligado ao contrato principal, que também fica sujeito à
rescisão. Precedente do TJSP. Retorno ao “status quo ante”. Impositiva a
restituição das parcelas do financiamento e de eventuais juros incidentes
sobre tais parcelas, que foram descontados na conta de titularidade
autora; ressalvando-se a quantia já estornada. Verbas sucumbenciais
mantidas. Honorários sucumbenciais recursais fixados. Recursos não
providos.
Apelações interpostas contra a sentença de fls. 596/608,
cujo relatório se adota, que julgou parcialmente procedente a ação judicial
movida por NARA FABRICIA DE MATTIA em face de SARDENHA
INVESTIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA., TECNISA CONSULTORIA
IMOBILIÁRIA LTDA e BANCO SANTANDER (BRASIL) S.A. Diante da
sucumbência recíproca, houve a condenação das partes ao pagamento de

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custas processuais, distribuídas na proporção de 1⁄4 (um quarto) para cada
litigante. Além disso, os réus foram condenados ao pagamento dos
honorários do patrono da autora, fixados em 10% (dez por cento) sobre o
valor atualizado da condenação; bem como a autora foi condenada ao
pagamento dos honorários dos patronos dos réus, fixados “pro rata” em
10% (dez por cento) sobre o valor atualizado da causa.
A autora interpôs recurso de apelação, pugnando pela
reforma da sentença, conforme razões de fls. 610/629.
Recurso da autora tempestivo, isento de preparo e
respondido (fls. 662/671 e 675/689).
O banco réu interpôs recurso de apelação, pugnando
pela reforma da sentença, conforme razões de fls. 632/642.
Recurso do banco réu tempestivo, isento de preparo e
respondido (fls. 652/661).
É o relatório.
De início, recebo os recursos interpostos no duplo efeito
(art. 1.012, “caput”, do CPC), à exceção da parte atinente à tutela provisória
não revogada (confirmada) na sentença (art. 1.012, §1o, V, do CPC).
Aplicabilidade do Código de Defesa do Consumidor
Inicialmente, ressalta-se a necessidade da aplicação do
Código de Defesa do Consumidor ao caso, eis que a natureza do negócio
jurídico celebrado entre as partes é de compromisso de compra e venda, no
qual os réus constituem pessoas jurídicas que tinham o objetivo de
comercializar o imóvel e a autora o adquiriu como destinatária final, nos
termos dos artigos 2o e 3o, do CDC.
Ainda, não restam dúvidas de que o contrato tem

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natureza e característica de “contrato de adesão” (art. 54 do CDC), já que
possui inúmeras cláusulas padronizadas.
Rescisão do contrato de compromisso de compra e
venda e restituição de valores
Neste ponto, o inconformismo da autora não merece
prosperar.
A autora sustenta, em síntese, que as rés foram culpadas
pela rescisão do referido contrato, vez que houve defeito na prestação dos
serviços, que eram essenciais para a pronta obtenção do financiamento
bancário. Aduz que as rés deram o desconto de R$42.820,40, sem mencionar
as parcelas “E 3” e “E4. Acrescenta que todos os fatos que deram azo ao
atraso de 6 (seis) meses no processo de formalização do financiamento
imobiliário foram causados pelas rés, sendo certo que a autora arcou até
com pagamentos de parcelas de IPTU, visando dar celeridade a tal processo.
Diante disso, requer a reforma da sentença, para que haja a rescisão do
contrato de compromisso de compra e venda, condenando-se as rés à
restituírem a integralidade dos valores pagos.
Todavia, sem razão a autora.
Segundo consta nos autos, em 01/03/2015, a autora
celebrou com as rés SARDENHA e TECNISA compromisso de venda e
compra para aquisição da unidade no 8, Torre B do Condomínio Flex
Manoel da Nóbrega, pelo valor de R$290.000,00, o qual, em razão da opção
dela em realizar o pagamento em parcelas e em financiar parte do valor, foi
majorado em R$296.738,78, sem o acréscimo de correção monetária (cláusula
“E” do contrato).
O referido valor de R$296.738,78 seria pago através de:

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a) duas parcelas de R$5.000,00, com vencimentos em 01/03/2015 e
01/04/2015; b) duas parcelas de R$30.000,00, com vencimentos em
30/04/2015 e 31/05/2015; c) uma parcela de R$219.000,00, acrescida de
juros de 12% a.a. (doze por cento ao ano), calculados pela Tabela PRICE, a
partir de 01/03/2015, resultando no valor de uma parcela de R$225.293,48,
com vencimento em 01/06/2015, corrigida monetariamente na forma do
instrumento,
com
pagamento
alternativo
mediante
obtenção
pela
consumidora de financiamento junto a agente financeiro do SFH ou
qualquer entidade de crédito, observadas todas as cláusulas contratuais
adiante e demais exigências legas; d) uma parcela de R$1.000,00,, acrescida
de juros de 12% a.a. (doze por cento ao ano), calculada pelo PRICE, a partir
de 01/03/2015, resultando o valor de uma parcela de R$1.445,30, com
vencimento em 01/06/2018, corrigida monetariamente na forma do
presente instrumento.
Em 03/03/2015, o imóvel foi avaliado pelo banco
corréu, tendo sido autorizado crédito para financiamento imobiliário no
importe de R$ 261.791,87.
Em 15/05/2015, a autora celebrou com o banco réu o
primeiro contrato de financiamento imobiliário garantido por alienação
fiduciária (fls. 53/76), no valor de R$261.791,87 (fl. 54), que previa a
liberação de R$44.021,59 ao vendedor (cláusula 8 fl. 55) e de R$217.770,28
ao interveniente quitante (cláusula 9 fl. 550).
Em 05/08/2015, a autora com o banco réu o segundo
contrato de financiamento imobiliário (fls. 203/226), no valor de
R$261.791,87 (fl. 204), que previa liberação de R$45.442,98 ao vendedor
(cláusula 8 fl. 205) e de R$216.348,89 ao interveniente quitante (cláusula 9

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fl. 205).
Pois bem.
Caberia à autora produzir provas de que se encontrava
adimplente à época, para que pudesse imputar às rés falha na prestação dos
serviços quanto à obtenção do processo de financiamento imobiliário (art.
373, I, do CPC).
Apesar disso, a própria autora admitiu, em suas razões
recursais, que deixou de efetuar o pagamento das duas parcelas de
R$30.000,00 que integravam o valor total do contrato (itens "E3 e E4" do
contrato), com vencimento em 30/04/2015 e 31/05/2015" (fl. 26).
E não há nada nos autos que comprove que as rés,
expressamente, exoneraram a autora do pagamento das duas parcelas de
R$30.000,00, quando deram desconto de R$42.820,40, não se podendo
presumir que houve por parte das rés a intenção de dar quitação em relação
a tais parcelas.
Ademais, evidenciado que a autora incorreu em mora
em relação ao pagamento das duas parcelas de R$30.000,00, é certo que
eventual valor do financiamento imobiliário não seria suficiente para a
quitação integral do débito pendente sobre o contrato, motivo pelo qual se
mostra despicienda a análise das alegações atinentes à demora excessiva na
conclusão do processo de obtenção do financiamento imobiliário (fls.
616/622).
E, ainda que a autora tenha tomado as providências
necessárias para finalização do processo de obtenção do financiamento (fls.
616/622), não se vislumbra falha na prestação de serviços, pela demora na
entrega dos documentos necessários para aquisição do financiamento

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imobiliário.
Com efeito, o transcurso do tempo entre a celebração do
compromisso de compra e venda entre a autora e a corré Sardenha
(01.03.2015) e o segundo contrato de financiamento imobiliário celebrado
entre a autora e o corréu Banco Santander (Brasil) S/A (05.08.2015) não se
mostrou excessivo a ponto de configurar nítida conduta inépcia e atraso por
parte das rés, quanto à entrega da documentação junto à instituição
financeira.
Portanto, sob todos os ângulos que se analisam, conclui-
se que não há como se imputar às rés a culpa pela rescisão contratual.
Assim, está claro que a rescisão contratual decorreu de
culpa exclusiva da autora.
Diante da impossibilidade da continuidade do negócio,
o contrato celebrado entre as partes devia mesmo ter sido rescindido por
culpa da autora, com a consequente devolução de parte dos valores
solvidos.
Esta C. Corte consolidou o entendimento no sentido de
que, rescindido o contrato, as partes devem ser imediatamente restituídas ao
estado anterior, mesmo em caso de inadimplemento do comprador,
evitando-se o enriquecimento sem causa e afronta aos artigos 51, inciso IV,
§1o e 53 do Código de Defesa do Consumidor.
Nesse sentido, as Súmulas n. 1 e 3, do TJSP:
Súmula n. 1: O Compromissário comprador de imóvel,
mesmo inadimplente, pode pedir a rescisão do contrato e
reaver as quantias pagas, admitida a compensação com gastos

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próprios
de
administração
e
propaganda
feitos
pelo
compromissário vendedor, assim como com o valor que se
arbitrar pelo tempo de ocupação do bem.
Súmula no 2: A devolução das quantias pagas em contrato de
compromisso de compra e venda de imóvel deve ser feita de
uma só vez, não se sujeitando à forma de parcelamento
prevista para a aquisição.
Súmula n. 3: Reconhecido que o compromissário comprador
tem direito à devolução das parcelas pagas por conta do preço,
as
partes
deverão
ser
repostas
ao
estado
anterior,
independentemente de reconvenção.
Ademais, o pedido de rescisão é um direito do
comprador, ainda que ele esteja inadimplente, a teor do que dispõe a
Súmula no 1 deste E. Tribunal de Justiça.
Portanto, o instrumento contratual não é irretratável e
irrevogável, sendo que a rescisão dele não depende sequer da concordância
da vendedora.
No mesmo sentido, a Súmula n. 543 do C. STJ dispõe
que: na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel
submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição
das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa
exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o
comprador quem deu causa ao desfazimento.
Na lição de FLÁVIO TARTUCE sobre o princípio do
pacta sunt servanda:
“Anote-se que o princípio da força obrigatória como regra

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máxima tinha previsão já no direito romano, segundo o qual
deveria prevalecer o pacta sunt servanda, ou seja, a força
obrigatória do estipulado no pacto. Não poderia, portanto, sem
qualquer razão plausível, ser o contrato revisto ou extinto, sob
pena de acarretar insegurança jurídica ao sistema.
Porém, a realidade jurídica e fática do mundo capitalista e pós-
moderno não possibilita mais a concepção estanque do
contrato. O mundo globalizado, a livre concorrência, o domínio
do crédito por grandes grupos econômicos e a manipulação dos
meios de marketing geraram um grande impacto no Direito
Contratual. Como já se destacou, vive-se na expressão de Enzo
Roppo, o Império dos Contratos-Modelo, pela prevalência
maciça dos contratos de adesão, com conteúdo pré-estipulado.
Dentro dessa realidade, o princípio da força obrigatória ou da
obrigatoriedade das convenções continua previsto em nosso
ordenamento jurídico, mas não mais como regra geral, como
antes era concebido. A força obrigatória constitui exceção à
regra geral da socialidade, secundária à função social, princípio
que impera dentro da nova realidade do direito privado
contemporâneo. Certo é, portanto, que o princípio da força
obrigatória não tem mais encontrado a predominância e a
prevalência que exercia no passado. O princípio em questão
está, portanto, mitigado ou relativizado, sobretudo pelos
princípios sociais da função social do contrato e da boa-fé
objetiva.” (“Manual de direito civil: volume único, , 8a
edição revista e ampliada, Rio de Janeiro: Forense; São
Paulo: MÉTODO, 2018, págs. 666/667).

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Sem
prejuízo
do
que
as
partes
livremente
convencionam, a legislação atual consumerista mitiga a autonomia da
vontade em detrimento de maior proteção ao consumidor em casos de
abusividade, como ocorre no caso dos autos, não havendo que se falar em
violação do princípio do pacta sunt servanda.
Quanto ao percentual de devolução, este depende do
caso concreto, sendo que a jurisprudência deste Tribunal tem fixado
percentuais que variam de 75% a 90% (noventa por cento) dos valores
pagos.
E não há que se falar na aplicação dos percentuais
constantes na Lei 13.786/2018, que alterou a Lei no 4.591/64, uma vez que
tal diploma legislativo não se aplica aos contratos celebrados em data
anterior ao início de sua vigência (antes de 27/12/2018).
No caso em tela, a sentença determinou a restituição de
80% (oitenta por cento) dos valores pagos, com retenção de 20% deles (fls.
248/254).
A autora pleiteou, em caráter subsidiário, a restituição
de 90% dos valores pagos, com retenção de 10% em favor das rés.
No entanto, entendo que é razoável e proporcional
determinar que a autora receba o montante de 80% dos valores pagos, já que
a rescisão se deu por culpa dela e a retenção de 20% valor solvido afigura-se
necessária para indenizar as rés pela administração, despesa e desfazimento
do negócio.
Aliás, assim tem decidido esta Colenda Câmara:
“Apelação Cível 1008782-70.2018.8.26.0576 - EMENTA:

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APELAÇÃO - COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA

LOTEAMENTO
-
RESCISÃO
CONTRATUAL
MOTIVADA PELO ADQUIRENTE
RESTITUIÇÃO
DAS PARTES AO ESTADO ANTERIOR - DEVOLUÇÃO
DOS
VALORES
PAGOS,
COM
RETENÇÃO
-
SENTENÇA QUE FIXOU RETENÇÃO DE 10% DOS
VALORES PAGOS
INCONFORMISMO DA RÉ

ACOLHIMENTO EM PARTE
É abusiva a cláusula
contratual que prevê descontos excessivos para o caso de
rescisão contratual por culpa do adquirente Caso concreto
que demonstra ser razoável a retenção no percentual de 20%
dos valores pagos a título de indenização pelas despesas
geradas, segundo entendimento do STJ e precedentes desta C.
Câmara Comissão de corretagem Retenção indevida - Taxa
que não se confunde com o valor do sinal dado como princípio
de pagamento, devendo ser demonstrada a efetiva contratação
deste serviço, com informação prévia e clara ao adquirente -
Correção monetária Incidência desde cada desembolso para a
efetiva recomposição da moeda Juros de mora Modificação
do termo inicial - Encargo que deve ser computado a partir do
trânsito em julgado, pois a resolução do contrato decorreu da
inadimplência
do
comprador
-
DERAM
PARCIAL
PROVIMENTO
AO
RECURSO”.
(TJSP;
Relator
(a): Alexandre Coelho; Órgão Julgador: 8a Câmara de
Direito Privado; Foro de São José do Rio Preto - 5a Vara
Cível; Data do Julgamento: 31/07/2019; Data de
Registro: 31/07/2019)
“Apelação Cível 1001390-88.2017.8.26.0358 - EMENTA:

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Apelação cível. Ação de rescisão contratual c.c. devolução de
quantias pagas. Compra e venda de lote. Desistência do
comprador por problemas financeiros. A rescisão é de rigor, e
contra esta pretensão não há qualquer insurgência da ré. Não
se pode admitir a perda total das parcelas pagas, sob pena de
afronta ao disposto no artigo 53 do Código de Defesa do
Consumidor. Em julgado recente desta Câmara foi definido
percentual de 20% de retenção. Os valores a serem restituídos
deverão ser corrigidos pela tabela prática de atualização do
Egrégio Tribunal de Justiça desde cada desembolso. Quanto à
aplicação dos juros, estes devem incidir a partir do trânsito em
julgado. Todavia, devem ser mantidos nos moldes da sentença,
sob pena de caracterizar reformatio in pejus. As despesas de
condomínio, taxas, se existentes, enquanto na posse do autor,
bem como o pagamento do IPTU, são de responsabilidade do
promitente comprador. Sucumbência proporcional. Apelos
parcialmente providos”. (TJSP; Relator (a): Silvério da
Silva; Órgão Julgador: 8a Câmara de Direito Privado;
Foro de Mirassol - 3a Vara; Data do Julgamento:
31/07/2019; Data de Registro: 05/08/2019)
“Apelação Cível 1059002-82.2017.8.26.0002 - EMENTA:
RESCISÃO
DE
CONTRATO
CUMULADA
COM
RESTITUIÇÃO DE VALORES
Parcial procedência

Desistência da parte compradora que não constitui óbice para
que postule a rescisão da avença, tampouco a devolução parcial
do quanto adimplido Inteligência das Súmulas 1 e 2 da
Seção de Direito Privado deste E. Tribunal de Justiça, 543 do
C. STJ e art. 53 do DC Descontos previstos no contrato que

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se mostram abusivos Sentença que determinou a devolução
de 90 % do montante pago - Insurgência da ré Cabimento
parcial Devolução de 80% que se mostra mais adequada e
proporcional ao desfazimento do negócio
Precedentes

Correção monetária do desembolso mantida - Sentença
reformada Recurso parcialmente provido”. (TJSP; Relator
(a): Salles Rossi; Órgão Julgador: 8a Câmara de Direito
Privado; Foro Regional II - Santo Amaro - 5a Vara Cível;
Data do Julgamento: 30/07/2019; Data de Registro:
30/07/2019)
Ainda, indevida a devolução das quantias pagas a título
de vistoria e/ou avaliação do imóvel, seja porque tais serviços foram
prestados, não sendo comprovada a abusividade da cobrança deles; seja
porque a rescisão contratual se deu por culpa da autora.
Termo inicial dos juros de mora
Sobre a quantia equivalente a 80% (oitenta por cento)
das parcelas pagas deve incidir juros de mora de 1% ao mês a partir do
trânsito em julgado da ação, como bem constou na sentença.
Ressalte-se que os juros têm início a partir do trânsito
em julgado porque, no caso, não foram as rés que deram causa ao
desfazimento do negócio jurídico.
Assim, de acordo com o art. 394 do Código Civil,
"considera-se em mora o devedor que não efetuar o pagamento e o credor que não
quiser recebê-lo no tempo, lugar e forma que a lei ou convenção estabelecer".
Acerca do tema, confira-se julgado do C. Superior
Tribunal de Justiça:

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Recurso
Especial
no
1008610/RJ
-
“CIVIL
E
PROCESSUAL.
CONTRATO
DE
PROMESSA
DE
COMPRA E VENDA. RESOLUÇÃO UNILATERAL PELO
PROMITENTE-
COMPRADOR
INJUSTIFICADAMENTE.
PARCELA
A
SER
RESTITUÍDA. JUROS MORATÓRIOS. TERMO DE
FLUIÇÃO. TRÂNSITO EM JULGADO. I. Na hipótese de
resolução contratual do compromisso de compra e venda por
simples desistência dos adquirentes, em que postulada, pelos
autores, a restituição das parcelas pagas de forma diversa da
cláusula penal convencionada, os juros moratórios sobre as
mesmas serão computados a partir do trânsito em julgado da
decisão. II. Inexistência de mora anterior da ré. III. Recurso
especial
conhecido
e
provido.”
(Rel.
Min.
ALDIR
PASSARINHO JUNIOR, j. em 26/03/2008).
Desse
último
julgado,
extraem-se
relevantes
considerações que se aplicam ao caso em debate:
“A recorrente não deu nenhuma causa ao desfazimento do
negócio jurídico entabulado entre as partes. Pelo contrário, os
recorridos é que postularam a resolução da avença, porque
"impossibilitados de arcarem com o custo das prestações por
motivos indiferentes ao presente recurso" (fl. 60), segundo
argumentam, em contra-razões ao recurso especial. [...] Aqui,
entretanto, entendo que ainda não se verifica mora dos
promitente-vendedores, porquanto não requereram os autores
a restituição do que foi pago de acordo com a cláusula
contratual avençada, mas que "a resilição contratual efetivada

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no início das obras deve comportar uma retenção no montante
de 10% do valor pago".
Assim também já decidiu este E. Tribunal:
Apelação
no
1003117-78.2016.8.26.0306
-
“COMPROMISSO DE VENDA E COMPRA DE BEM
IMÓVEL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C.C.
RESTITUIÇÃO DE VALORES PAGOS. (...) 5. Juros
moratórios. Mora, em caso de alteração do pactuado,
configurada a partir do trânsito em julgado. Precedentes.
Apelo
provido
neste
tópico.
(...)
RECURSO
PARCIALMENTE
PROVIDO.”
(Rel.
DONEGÁ
MORANDINI, j. em 20/10/2017).
Forma de restituição
E a restituição ao comprador de 80% dos valores pagos
deve ser realizada por parcela única, pois o parcelamento do montante
configura prática abusiva, conforme Súmula 02 do TJSP.
Rescisão do contrato de financiamento e restituição de
valores
Neste ponto, não tem razão o banco réu.
Inicialmente, vale salientar que o Código de Defesa do
Consumidor prevê, em seu art. 7o, parágrafo único, art. 18 e art. 25, §1o, a
responsabilidade solidária de todos aqueles que participam de algum modo
na relação com o consumidor, sendo que, no caso em tela, o banco réu atuou
de forma coligada e firmou contrato conexo, numa mesma cadeia de
fornecimento de bens e serviços.

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A propósito, assim já decidiu este Egrégio Tribunal de
Justiça:
Apelação
Cível
1007775-74.2017.8.26.0286 -
APELAÇÕES CÍVEIS. Compra e venda de imóvel. (...)
Descabimento.
Contratos
coligados.
Participação
da
instituição financeira no compromisso de compra e venda cuja
rescisão
atinge
o
financiamento
a
ele
vinculado.
Responsabilidade solidária. Inteligência dos art. 7o, p.u. e art.
18,
ambos
do
CDC. (...) (TJSP;
Relator
(a):
Rodolfo Pellizari; Órgão Julgador: 6a Câmara de Direito
Privado; Foro de Itu - 3a Vara Cível; Data do Julgamento:
04/10/2013; Data de Registro: 30/03/2020)
No caso, a autora celebrou com o banco réu o contrato
de “Venda e Compra de Imóvel Financiamento” no 073809230011809.
Ocorre que tal contrato de financiamento não foi levado
a cabo, e o crédito aprovado não chegou a ser efetivamente disponibilizado.
Apesar disso, o banco réu descontou, na conta corrente de titularidade da
autora, as parcelas do financiamento, além dos juros de mora incidentes
sobre tais parcelas.
Diante da rescisão do contrato de compromisso de
compra e venda, era mesmo de rigor a declaração de rescisão do contrato de
financiamento, uma vez que o acessório acompanha o principal.
Consequentemente, as partes devem retornar ao "status
quo ante", de modo que o banco réu deve restituir as parcelas e os juros de
mora lançados na conta de titularidade da autora.
E não há que se falar em violação aos princípios da
autonomia da vontade e do princípio da "pacta sunt servanda", uma vez que

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a manutenção do contrato de financiamento e dos descontos realizados pelo
banco réu implicaria indevido impedimento ao retorno ao "status quo ante",
além de indevido enriquecimento sem causa da instituição financeira.
Assim, o banco réu devia mesmo ser condenado a
restituir os valores descontados da conta corrente de titularidade da autora
(parcelas e juros de mora incidentes nelas), subtraindo-se desse montante a
quantia do estorno já realizado em favor da autora em 05/04/2018, a saber,
R$57.109,96 (fls. 586/587); com os acréscimos legais previstos na sentença; o
que será calculado na fase de liquidação da sentença.
Danos morais
Neste ponto, tampouco assiste razão à autora.
No caso em tela, restou incontroverso que a rescisão
contratual se deu por culpa exclusiva da autora.
Além disso, não há qualquer ato ilícito por parte das rés,
que enseje o pagamento de danos morais.
E ainda que assim não fosse, não se olvida que o
inadimplemento contratual não gera danos morais “in re ipsa”, sendo
necessária a comprovação de fatos extraordinários que atinjam direitos da
personalidade da contratante, o que não se verificou na espécie.
Nesse sentido, a doutrina:
O
dano
moral,
assim
compreendido
todo
dano
extrapatrimonial, não se caracteriza quando há mero
aborrecimento inerente a prejuízo material (enunciado 159
das Jornadas de Direito Civil do CJF).
De toda forma, tratando-se de hipótese de rescisão

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contratual por culpa da autora, o pedido de indenização por danos morais
devia ter sido julgado improcedente, de plano, como bem fez a sentença.
A propósito do tema, confira-se julgado deste Egrégio
Tribunal de Justiça envolvendo caso análogo ao dos autos:
Apelação Cível 1001853-18.2018.8.26.0286 - APELAÇÃO.
Compra e venda de imóvel. Ação de devolução de quantias
pagas c.c indenização por danos morais. (...) Cabe ao
adquirente preencher os requisitos necessários à obtenção do
financiamento. A vendedora não tem ingerência sobre os
critérios utilizados pelos bancos para liberação do empréstimo.
Resolução do contrato por culpa do comprador que enseja a
retenção de 20% sobre os valores pagos a título de preço da
unidade adquirida. Exegese da Súmula n] 543, do A. STJ. (...)
Danos morais. Impertinência em casos de descumprimento de
obrigação irradiada de contrato de compra e venda de imóvel,
pois, conforme remansosa jurisprudência do A. Superior
Tribunal de Justiça, a frustração de negócio jurídico, via de
regra, não ofende a honra, tampouco avilta o patrimônio moral
do adquirente para dar azo à pretendida indenização por danos
morais. Condenação afastada. RECURSO PROVIDO. (TJSP;
Apelação Cível 1060424-53.2016.8.26.0576; Relator (a):
Rodolfo Pellizari; Órgão Julgador: 6a Câmara de Direito
Privado; Foro de São José do Rio Preto - 7a Vara Cível;
Data do Julgamento: 28/11/2019; Data de Registro:
28/11/2019)
Multa diária

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Neste ponto, a autora também não tem razão, pois, por
ora, não há nada a se decidir em segundo grau de jurisdição.
À fl. 265 o juízo “a quo” deferiu tutela provisória, para
determinar que as rés se abstivessem de efetuar qualquer cobrança ou lançar
o nome da autora no rol de maus pagadores relativamente à unidade no 8,
Torre B, do Condomínio Flex Manoel da Nóbrega, até final julgamento da
demanda, sob pena de multa fixada em R$20.000,00.
À fl. 507 o juízo “a quo” informou que a questão atinente
ao descumprimento da liminar e aplicação da multa fixada seria dirimida
quando da prolação de sentença.
“Presentes os requisitos necessários, mormente porque deseja
a autora a rescisão do contrato entabulado com a requerida,
não podendo manter-se obrigado ao pagamento das prestações
lá estipuladas, cuja rescisão busca na presente demanda, defiro
a antecipação de tutela requerida para o fim de determinar às
rés que se abstenham de efetuar qualquer cobrança ou lançar o
nome da autora no rol de maus pagadores relativamente à
unidade no 8, Torre B, do Condomínio Flex Manoel da
Nóbrega, até final julgamento da demanda, sob pena de multa
fixada em R$ 20.000,00. Servirá a presente decisão como
ofício, cabendo ao autor promover a impressão e distribuição
da mesma, no prazo legal”.
Em que pese a sentença de fls. 596/608 não tenha se
manifestado expressamente sobre o descumprimento da tutela provisória, é
certo que a referida tutela não foi revogada por ela, mas sim confirmada,

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estando, portanto, sujeita a cumprimento imediato nesse ponto, diante da
inexistência de efeito suspensivo nesse capítulo (art. 1.012, §1o, V, do CPC).
Assim, as rés devem cumprir a ordem exarada pelo
juízo “a quo” (fl. 265).
E a efetivação da tutela provisória deve ser realizada em
sede de cumprimento provisório de sentença (art. 520, §5o, do CPC), ocasião
em que será possível, inclusive, a MAJORAÇÃO DA MULTA DIÁRIA,
caso as rés continuem se recusando a cumprir a ordem judicial (art. 537, §1o,
do CPC).
Ressalte-se, ainda, que se trata de processo eletrônico,
cujo acesso às peças independe de baixa dos autos à origem.
Verbas de sucumbência
As verbas de sucumbência, sabidamente, se assentam no
princípio da causalidade.
Sobre o tema, já se manifestou o E. Superior Tribunal de
Justiça:
“Sem embargo do princípio da sucumbência, adotado pelo
Código de Processo Civil vigente, é de atentar-se para outro
princípio, a causalidade, segundo o qual aquele que deu causa
à instauração do processo, ou ao incidente processual, deve
arcar com os encargos daí decorrentes” (STJ - REsp no
264.930,
Quarta
Turma,
Rel.
Min.
SÁLVIO
DE
FIGUEIREDO TEIXEIRA, j. em 13/09/2000).
No caso em comento, observo que o banco réu também

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sucumbiu, na medida em que a autora foi obrigada a vir a juízo, para
requerer a rescisão do contrato de financiamento e a restituição dos valores
descontados por ele.
Sendo assim, diante da sucumbência recíproca, a
distribuição das verbas sucumbenciais deve ser mantida tal como fixada na
sentença.
Outrossim, observo que os percentuais dos honorários
advocatícios devidos pelas partes, fixados em 10% (dez por cento) sobre o
valor atualizado da condenação e em 10% (dez por cento) sobre o valor
atualizado da causa “pro rata”, atendem os critérios do art. 85, §2o, incisos I
a IV, do CPC.
E, ao contrário do que alega o patrono da autora, não é
possível a alteração do critério de fixação dos honorários, pois, não havendo
decisão condenatória em face dela, era mesmo impositivo o arbitramento
dos honorários com base no valor da causa, a teor do que dispõe o §2° do
art. 85, do CPC.
Honorários sucumbenciais recursais (artigo 85, §11, do
CPC)
Por fim, tendo em vista o desprovimento do recurso da
autora, majoram-se os honorários advocatícios recursais devidos por ela ao
patrono dos réus para 12% (doze por cento) sobre o valor atualizado da
causa, “pro rata”.
Diante do desprovimento do recurso do banco réu,
fixam-se os honorários advocatícios recursais adicionais, que são devidos
por ele ao patrono da autora, em R$1.600,00 (mil e seiscentos reais), nos

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termos do art. 85, §8o, do CPC.
Prequestionamento
Para fins de prequestionamento, observo que a solução
da lide não passa necessariamente pela restante legislação invocada e não
declinada, despicienda a menção explícita de dispositivos uma vez
encontrada
a
fundamentação
necessária,
consoante
entendimento
consagrado no Eg. Superior Tribunal de Justiça.
Ante o exposto, meu voto nega provimento aos recursos
interpostos.
Pedro de Alcântara da Silva Leme Filho
Relator