Tribunal: TJSP
Processo: 2257178-88.2020.8.26.0000
Classe: Agravo de Instrumento / Locação de Imóvel
Órgão julgador: Francisco Shintate
Órgão colegiado: 29a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-12-18
Data de publicação: 2020-12-18

Ementa:
AGRAVO DE INSTRUMENTO – AÇÃO REVISIONAL - LOCAÇÃO COMERCIAL – REDUÇÃO TEMPORÁRIA DE ALUGUEL EM RAZÃO DAS RESTRIÇÕES ECONÔMICO-FINANCEIRAS CAUSADAS PELA PANDEMIA MUNDIAL – LIMINAR INDEFERIDA NA ORIGEM – INSURGÊNCIA DA AUTORA – AUSÊNCIA DOS REQUISITOS PREVISTOS NO ART. 300 DO CPC – RECURSO DESPROVIDO.
O contrato de locação comercial é relação jurídica de direito privado essencialmente

Ementa:
AGRAVO DE INSTRUMENTO – AÇÃO REVISIONAL - LOCAÇÃO COMERCIAL – REDUÇÃO TEMPORÁRIA DE ALUGUEL EM RAZÃO DAS RESTRIÇÕES ECONÔMICO-FINANCEIRAS CAUSADAS PELA PANDEMIA MUNDIAL – LIMINAR INDEFERIDA NA ORIGEM – INSURGÊNCIA DA AUTORA – AUSÊNCIA DOS REQUISITOS PREVISTOS NO ART. 300 DO CPC – RECURSO DESPROVIDO.
O contrato de locação comercial é relação jurídica de direito privado essencialmente consensual e as consequências econômicas causadas pelo coronavírus no presente caso dependem de maiores elementos de convicção para aplicação da teoria da imprevisão expressa nos artigos 478 a 480 do Código Civil.
O cenário atual é de flexibilização das regras de isolamento e de retomada gradual das atividades comerciais, o que vem possibilitando o aumento gradativo do faturamento da agravante, que, segundo informações deduzidas nas razões recursais, teve retomada de 54% em comparação com os períodos de pré-pandemia e de fechamento total das atividades.
Inexiste também prova do perigo de dano, pois não há notícia sobre qualquer notificação de mora ou de despejo por parte dos locadores, que também são pessoas jurídicas e certamente estão passando pelos mesmos percalços financeiros.
Recurso desprovido.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2020.0001047507
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Agravo de Instrumento no
2257178-88.2020.8.26.0000, da Comarca de São Paulo, em que é agravante SMARTFIT
ESCOLA DE GINÁSTICA E DANÇA LTDA, são agravados YANE PARTICIPAÇÕES
E EMPREENDIMENTOS LTDA, R. G. Y. EMPREENDIMENTOS E PARTICIPAÇÕES
LTDA e GYKAS EMPREENDIMENTOS E PARTICIPAÇÕES LTDA..
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 29a Câmara de Direito Privado
do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Negaram provimento ao
recurso. V. U., de conformidade com o voto do relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores SILVIA ROCHA
(Presidente) E JAYME DE OLIVEIRA.
São Paulo, 18 de dezembro de 2020.
FRANCISCO CARLOS INOUYE SHINTATE
Relator
Assinatura Eletrônica

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Agravo de Instrumento no 2257178-88.2020.8.26.0000 - Voto no 2875
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CSA
Agravo de Instrumento no 2257178-88.2020.8.26.0000
Agravante: Smartfit Escola de Ginástica e Dança Ltda
Agravados: Yane Participações e Empreendimentos Ltda, R. G. Y. Empreendimentos
e Participações Ltda e Gykas Empreendimentos E Participações Ltda.
Comarca: São Paulo - 9a Vara Cível
Juiz de Direito: Anderson Cortez Mendes
Número de origem: 1091756-69.2020.8.26.0100
VOTO No 2875
AGRAVO DE INSTRUMENTO
AÇÃO REVISIONAL -
LOCAÇÃO COMERCIAL
REDUÇÃO TEMPORÁRIA DE
ALUGUEL EM RAZÃO DAS RESTRIÇÕES ECONÔMICO-
FINANCEIRAS CAUSADAS PELA PANDEMIA MUNDIAL
LIMINAR INDEFERIDA NA ORIGEM INSURGÊNCIA DA
AUTORA AUSÊNCIA DOS REQUISITOS PREVISTOS NO
ART. 300 DO CPC RECURSO DESPROVIDO.
O contrato de locação comercial é relação jurídica de direito
privado essencialmente consensual e as consequências econômicas
causadas pelo coronavírus no presente caso dependem de maiores
elementos de convicção para aplicação da teoria da imprevisão
expressa nos artigos 478 a 480 do Código Civil.
O cenário atual é de flexibilização das regras de isolamento e de
retomada gradual das atividades comerciais, o que vem
possibilitando o aumento gradativo do faturamento da agravante,
que, segundo informações deduzidas nas razões recursais, teve
retomada de 54% em comparação com os períodos de pré-
pandemia e de fechamento total das atividades.
Inexiste também prova do perigo de dano, pois não há notícia
sobre qualquer notificação de mora ou de despejo por parte dos
locadores, que também são pessoas jurídicas e certamente estão
passando pelos mesmos percalços financeiros.
Recurso desprovido.
1. Trata-se de agravo de instrumento interposto por Smartfit Escola
de Ginástica e Dança S/A contra a respeitável decisão copiada a fls. 50/52 que, nos autos
de ação revisional de aluguel ajuizada em face de Yane Participações e Empreendimentos
Ltda e outros, indeferiu a tutela de urgência pleiteada, por meio da qual busca a autora a
redução dos alugueis mensais estipulados em contrato de locação comercial firmado com
os requeridos para quantia equivalente a 54% do valor atualmente vigente, a partir da

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reabertura parcial das atividades, ocorrida em 14/07/2020, e enquanto perdurar a pandemia
causada pelo coronavírus.
Alega a agravante, em síntese, que estão presentes os requisitos
legais da tutela pleiteada, haja vista que seu faturamento mensal foi drasticamente afetado
pelas regras restritivas de isolamento social e, mesmo depois da reabertura parcial das
atividades autorizada pelo Poder Público, corresponde a pouco mais da metade da quantia
que faturava antes da pandemia. Aduz que vem adotando medidas para reduzir outras
despesas e envidando esforços para manter os empregos de seus funcionários e evitar
demissão em massa. Assim, requer, liminarmente e ao final, a reforma da decisão
agravada, para que lhe seja deferida a medida antecipatória pretendida.
O recurso é tempestivo e foi recebido sem a concessão da tutela
recursal pleiteada.
As informações não foram solicitadas.
Custas a fls. 99/101.
A intimação para contraminuta foi dispensada, em razão da
ausência de citação da parte contrária.

Não houve oposição ao julgamento virtual.
É o relatório.
2. O recurso não comporta acolhimento.
Trata-se, na origem, de ação revisional de aluguel ajuizada por
Smartfit Escola de Ginástica e Dança S/A em face de Yane Participações e
Empreendimentos Ltda e outros, demanda por meio da qual busca a autora, em sede de
tutela de urgência, a redução dos alugueis mensais estipulados em contrato de locação

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comercial firmado com os requeridos para quantia equivalente a 54% do valor atualmente
vigente, a partir da reabertura parcial das atividades, ocorrida em 14/07/2020, e enquanto
perdurar a pandemia causada pelo coronavírus.
A tutela foi indeferida na origem.
Como se sabe, o contrato de locação comercial é relação jurídica de
direito privado essencialmente consensual, pois reflete um acordo de vontades onde uma
parte cede o imóvel de sua propriedade para o uso da outra, mediante o pagamento de
aluguel.

O Código Civil prevê a possibilidade de resolução dos contratos, se
houver excessiva onerosidade:
“Art. 478. Nos contratos de execução continuada ou diferida, se a
prestação de uma das partes se tornar excessivamente onerosa, com
extrema vantagem para a outra, em virtude de acontecimentos
extraordinários e imprevisíveis, poderá o devedor pedir a resolução do
contrato. Os efeitos da sentença que a decretar retroagirão à data da
citação.”
A resolução do contrato, entretanto, pode ser evitada com a
modificação equitativa das condições contratuais, ou seja, é possível o pleito de redução do
valor da prestação antes de se extinguir o contrato:
“Art. 479. A resolução poderá ser evitada, oferecendo-se o réu a
modificar equitativamente as condições do contrato.
Art. 480. Se no contrato as obrigações couberem a apenas uma das
partes, poderá ela pleitear que a sua prestação seja reduzida, ou
alterado o modo de executá-la, a fim de evitar a onerosidade
excessiva.”

No entanto, as relações de locação são regidas por legislação
específica, de modo que estas prevalecem em relação às normas acima citadas. A respeito
do tema, então, a Lei de Locações disciplina:
“Art. 19. Não havendo acordo, o locador ou locatário, após três anos de

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vigência do contrato ou do acordo anteriormente realizado, poderão
pedir revisão judicial do aluguel, a fim de ajustá-lo ao preço de
mercado.” (Lei no 8.245/91)
Assim, a revisão do valor locatício, somente é possível se
decorridos 3 anos do início da locação. Nesse sentido, já decidiu este Tribunal de Justiça:
“LOCAÇÃO DE IMÓVEL COMERCIAL. REVISIONAL DE ALUGUEL
C.C. CONSIGNAÇÃO. DESRESPEITO AO TRIÊNIO LEGAL
RESERVADO À PROPOSITURA DA DEMANDA. INTELIGÊNCIA
DO ARTIGO 19 DA LEI N. o 8245/91. ÚLTIMO ACORDO
REALIZADO HÁ MENOS DE TRÊS ANOS. CARÊNCIA ACIONAL
RECONHECIDA. ONEROSIDADE EXCESSIVA. INSATISFAÇÃO
QUANTO A CLÁUSULAS CONTRATUAIS. INVIABILIDADE.
SUJEIÇÃO À LEI PRÓPRIA (ART. 54 DA LEI 8.245/91). SENTENÇA
DE EXTINÇÃO MANTIDA. ACERTO QUANTO AOS HONORÁRIOS
SUCUMBENCIAIS. VALOR EXCESSIVO. PROVEITO ECONOMICO
INESTIMÁVEL. FIXAÇÃO DA VERBA POR EQUIDADE. SENTENÇA
PARCIALMENTE REFORMADA. Apelação parcialmente provida.?(g.n.)
(Apelação Cível no 1006680-14.2018.8.26.0564, Relatora Des. Cristina
Zucchi, 34a Câmara de Direito Privado, Julgado em 12/06/2019)

“APELAÇÃO
AÇÃO REVISIONAL DE ALUGUEL
Ajuizamento
antes de um ano desde a última renovação contratual, na qual foi
reajustado o preço da prestação locatícia Impossibilidade de revisão
antes dos três anos previstos pelo art. 19 da Lei de Locações

Alegação de crise financeira que não excepciona a regra
Negado
provimento.” (g.n.) ?
(Apelação Cível no 1040096-75.2016.8.26.0100, Relator Des. Hugo
Crepaldi, 25a Câmara de Direito Privado, Julgado em 24/11/2016)

“LOCAÇÃO DE IMÓVEIS - REVISIONAL DE ALUGUEL - NÃO
DECURSO DO PRAZO DE 3 ANOS DESDE A VIGÊNCIA DO
CONTRATO - CARÊNCIA DA AÇÃO. A ação revisional de aluguel só é
possível após o decurso do prazo de 3 anos da vigência do contrato, nos
expressos termos do artigo 19 da lei 8.245/91.” (g.n.) ?
(Apelação Sem Revisão no 9125308-30.1999.8.26.0000, Relator Des.
Marcos Martins, 10a Câmara do Segundo Tribunal de Alçada Civil,
Julgado em 31/05/2000)

Entretanto, tratamos aqui de situação sem precedentes.
A crise mundial causada pelo coronavírus trouxe sérias
consequências sanitárias e econômicas à sociedade, não se sabendo ainda sua extensão. A
situação de pandemia ainda é grave e recomenda prudência na tomada de decisões do

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Poder Público, aqui incluindo o Poder Judiciário.
Cumpre destacar que o Projeto de Lei no 1.179/2020, transformado
na Lei no 14010/20, buscava, justamente, a criação de regras transitórias, suspendendo,
inclusive a aplicação de alguns dispositivos legais de direito privado como aqueles
relativos a prazos prescricionais e decadenciais; flexibilização de contratos agrários etc.
Já na fase de projeto, disposições a respeito da revisão de aluguéis
de imóveis comerciais foram deixadas de fora e, por fim, até a publicação da norma,
nenhuma disposição a respeito de locação de imóveis foi mantida no texto final, de modo
que devem prevalecer, nas relações comerciais advindas contratos de locação comercial,
aquilo que for acordado entre as partes.

A despeito de haver ou não a possibilidade de interferência do
judiciário nas relações contratuais de direito privado, é fundamental encontrar um
equilíbrio dos efeitos da decisão para cada uma das partes. Para tanto, é necessário
observar os impactos causados pela pandemia sobre o contrato, identificando sua natureza
e as elementos do negócio efetivamente atingidos.

A ponderação de interesses, por sua vez, não é possível nesta fase
de cognição sumária, em que se atém à análise do preenchimento dos requisitos
autorizados à concessão da medida liminarmente pleiteada.

Nesse sentido, valemo-nos do que dispõe o artigo 300, § 3o do
Código de Processo Civil: "A tutela de urgência de natureza antecipada não será
concedida quando houver perigo de irreversibilidade dos efeitos da decisão.”

Deste modo, impôs o legislador a observância de um equilíbrio
entre o benefício de uma parte e o prejuízo de outra, observação, in casu, impossível de ser
aferida neste momento processual, sem a oitiva da parte contrária.

Ademais, o cenário atual é de flexibilização das regras de isolamento e

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de retomada gradual das atividades comerciais, o que vem possibilitando o aumento gradativo do
faturamento da agravante, que, segundo informações deduzidas nas razões recursais, teve
retomada de 54% em comparação com os períodos de pré-pandemia e de fechamento total
das atividades.
Inexiste também prova do perigo de dano, pois não há notícia sobre
qualquer notificação de mora ou de despejo por parte dos locadores que, vale ressaltar, são
também pessoas jurídicas e certamente estão passando pelos mesmos percalços econômico-
financeiros.
Diante desse quadro, entendo prudente aguardar a resposta dos
requeridos, em respeito ao princípio do devido processo legal, após o que poderá o juízo de
primeiro grau reanalisar o pedido de tutela de urgência com base em maiores elementos de
convicção.
Nesse sentido:
“LOCAÇÃO - Imóvel comercial - Ação renovatória cumulada com
revisional de aluguel proposta pela locatária - Tutela de urgência
voltada a obter a suspensão do pagamento de metade do valor do
aluguel em razão da situação de pandemia gerada pelo novo
Coronavírus (Covid-19) - Decisão de primeiro grau que indefere o
pedido - Agravo interposto pela autora - Ausência dos requisitos legais a
autorizar a concessão da medida de urgência - Necessidade de se
garantir o exercício do contraditório e da ampla defesa - Decisão
mantida - Recurso desprovido.” (TJSP; Agravo de Instrumento
2096558-05.2020.8.26.0000; Relator (a): Carlos Henrique Miguel
Trevisan; Órgão Julgador: 29a Câmara de Direito Privado; Foro de
Cotia - 2a Vara Cível; Data do Julgamento: 01/06/2020; Data de
Registro: 01/06/2020)
3. Ante o acima exposto, pelo meu voto, nego provimento ao
recurso.
FRANCISCO SHINTATE
Relator