Tribunal: TJSP
Processo: 1025813-40.2017.8.26.0576
Classe: Apelação Cível / Condomínio
Órgão julgador: Rodolfo Pellizari
Órgão colegiado: 6a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-05-26
Data de publicação: 2020-05-28

Ementa:
APELAÇÃO CÍVEL. Ação ordinária de exercício de preferência c/c pedido sucessivo de extinção de condomínio de bem imóvel. Extinção do processo, sem resolução de mérito, nos termos do artigo 485, inciso VI do CPC. Irresignação do autor. Descabimento. Falta de interesse processual. Hipótese que se refere a condomínio pro diviso. Imóvel que já havia sido dividido pelo autor, que alienou área certa e

Ementa:
APELAÇÃO CÍVEL. Ação ordinária de exercício de preferência c/c pedido sucessivo de extinção de condomínio de bem imóvel. Extinção do processo, sem resolução de mérito, nos termos do artigo 485, inciso VI do CPC. Irresignação do autor. Descabimento. Falta de interesse processual. Hipótese que se refere a condomínio pro diviso. Imóvel que já havia sido dividido pelo autor, que alienou área certa e determinada, inclusive delimitada faticamente. Aplicação do art. 504 do CC restrita às coisas indivisíveis. Possibilidade de alienação do terreno a terceiros, independentemente da ciência do autor, anterior alienante. Extinção de condomínio, ademais, que enseja ajuizamento de ação autônoma, com rito e pedido próprios. Sentença mantida. RECURSO DESPROVIDO.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2020.0000336852
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível no
1025813-40.2017.8.26.0576, da Comarca de São José do Rio Preto, em que é apelante
JESUS AIRES PAIVA DE CARVALHO (JUSTIÇA GRATUITA), são apelados
LUCIANO PAES LANDRI e ANDERSON GOMES.
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 6a Câmara de Direito Privado
do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Negaram provimento
ao recurso, vencido o Relator originário, Des. Costa Netto, que declara seu voto., de
conformidade com o voto do relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores RODOLFO
PELLIZARI, vencedor, COSTA NETTO, vencido, PAULO ALCIDES (Presidente),
ANA MARIA BALDY E VITO GUGLIELMI.
São Paulo, 13 de maio de 2020.
RELATOR DESIGNADO
Assinatura Eletrônica

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TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Apelação Cível Digital
Processo no 1025813-40.2017.8.26.0576
Comarca: 2a Vara Cível do Foro de São José do Rio Preto
Magistrado prolator: Dr. Paulo Marcos Vieira
Apelante: Jesus Aires Paiva de Carvalho
Apelado: Luciano Paes Landri e Anderson Gomes
Voto no 08335
APELAÇÃO CÍVEL. Ação ordinária de exercício de
preferência c/c pedido sucessivo de extinção de condomínio
de bem imóvel. Extinção do processo, sem resolução de
mérito, nos termos do artigo 485, inciso VI do CPC.
Irresignação do autor. Descabimento. Falta de interesse
processual. Hipótese que se refere a condomínio pro diviso.
Imóvel que já havia sido dividido pelo autor, que alienou
área certa e determinada, inclusive delimitada faticamente.
Aplicação do art. 504 do CC restrita às coisas indivisíveis.
Possibilidade
de alienação do terreno a terceiros,
independentemente da ciência do autor, anterior alienante.
Extinção de condomínio, ademais, que enseja ajuizamento
de ação autônoma, com rito e pedido próprios. Sentença
mantida. RECURSO DESPROVIDO.
Trata-se de apelação interposta por Jesus Aires Paiva de
Carvalho em face da r. sentença de fls. 39/41, proferida nos autos
da “ação ordinária de exercício de preferência c/c pedido sucessivo
de extinção de condomínio de bem imóvel”, a qual julgou EXTINTO
o feito, sem resolução de mérito, por ausência de interesse
processual, nos termos do art. 485, inciso VI, do Código de
Processo Civil.
Aduz o apelante, em suas razões, de fls. 44/48, que possui

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interesse de agir, à medida que requer a nulidade da cessão de
direitos oriundos de compromisso de compra e venda sem a sua
anuência e sem ter-lhe sido conferido o direito de preferência, e
que, se não acolhido tal pedido, ainda teria direito à divisão e
desdobro da matrícula, não sendo obrigado a continuar em
condomínio com terceiro.
Apesar das citações, por carta e por Oficial de Justiça, os réus
não ofertaram contrarrazões (fls. 54; 63).
É o relatório.
Pois bem. Em que pese o inconformismo do recorrente, o
recurso não merece guarida. Isso porque, como bem consignado
pelo magistrado de origem, inexiste indivisibilidade da área a que se
refere o autor ao pretender exercer o direito de preferência.
Conforme se infere do “contrato particular de venda e
compra”, o requerente alienou ao corréu Luciano o lote 40, da
quadra 24, com 130 metros quadrados (fls. 10/12). A parte
remanescente, de 120 metros quadrados (fls. 03) devidamente
individualizada, ficou pertencendo ao autor, sendo que as duas
áreas se encontram delimitadas por cerca (fls. 37, item 2).
Em outras palavras, o corréu Luciano não adquiriu do autor
uma parte ideal ou percentual do imóvel, mas área certa e
delimitada. Em razão disso, não se pode classificar o terreno como
indivisível, a ponto de reconhecer a existência de condomínio a
permitir a aplicação da regra contida no artigo 1.322 do Código

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Civil.
Em suma, tendo o corréu Luciano adquirido parte certa e
delimitada do imóvel, tem o direito de fazer uso dele da maneira
que melhor lhe convier, inclusive alienando-o a qualquer um, não
havendo que se falar em direito de preferência do anterior
alienante.
Neste sentido, mutatis mutandis, já decidiu este E. Tribunal:
Apelação
Cível
-
Cessão
de
direitos
hereditários - Legalidade - Inexistência de
condomínio
-
Ausência
de
direito
de
preferência - Imóvel que já havia sido
dividido entre os herdeiros - Aplicação do
art. 504 do CC restrita às coisas indivisíveis
- Critério jurídico e econômico que deve ser
considerado como o predominante para a
apuração da divisibilidade da coisa comum
- Possibilidade de alienação a terceiro
independentemente da ciência dos demais
herdeiros - Sentença, nesta parte, mantida -
Recurso dos autores improvido. Recurso
adesivo
-
Honorários
advocatícios
-
Injustificada fixação nos termos do disposto no
art. 85, § 8o - Viabilidade de arbitramento na
forma do art. 85, § 2o - Fixação da verba
honorária em 10% sobre o valor atualizado da
causa
-
Recurso
adesivo
dos
réus
provido. (TJSP; Apelação
Cível
0004264-27.2014.8.26.0210; Relator (a): José
Joaquim dos Santos; Órgão Julgador: 2a
Câmara de Direito Privado; Foro de Guaíra - 2a
Vara; Data do Julgamento: 19/09/2017; Data
de Registro: 21/09/2017)

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Não se pode olvidar que a regra do contida no artigo 504 do
Código Civil “(...) tem aplicação restrita às coisas indivisíveis, não
sendo por ela abrangidas as simplesmente indivisas” (Resp no
109787, Rel. Min. Waldemar Zveiter, j. 17.08.99).
De igual modo entende Flavio Tartuce, ao colacionar que “a
norma do art. 504 do CC é restritiva da autonomia privada e, sendo
assim, não admitiria interpretação extensiva ou analogia”.
Acrescenta, com clareza, a diferença entre condomínio pro diviso e
pro indiviso, imprescindível para se verificar se, sobre o bem móvel
ou imóvel, incide a norma restritiva do direito de preferência:
“Para esclarecer essa importante restrição
relacionada com a compra e venda, é
preciso lembrar a seguinte classificação do
condomínio:
Condomínio pro indiviso
quando o bem
não se encontra dividido no plano físico ou
fático entre os vários proprietários, de
modo que cada um apenas possui parte ou
fração ideal. Nesse caso, aplica-se a
restrição do art. 504doCC.
Condomínio pro diviso quando apesar de
possuírem
em
condomínio,
cada
condômino tem a sua parte delimitada e
determinada
no
plano
físico.
Cada
condômino
pode
vender
sua
parte
a
terceiro, sem estar obrigado a oferecê-la
aos outros condôminos.” (Tartuce, Flávio
Manual de direito civil: volume único / Flávio
Tartuce. 6. ed. rev., atual. e ampl.
Rio de
Janeiro: Forense; São Paulo: MÉTODO, 2016,
item 6.1.4.4).

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Como visto, a situação em tela se amolda perfeitamente ao
conceito de condomínio pro diviso. Disso resulta a conclusão de
que o autor não tem direito de preferência, de modo que não possui
interesse processual.
Irrelevante que argumente a pretensão de declarar nula a
cessão, tendo em vista que esta seria desnecessária. Ora, de que
serviria a formalidade de noticiar a alienação ao apelante se,
mesmo diante da sua discordância, poderia o réu cessionar os
direitos a quem melhor lhe conviesse, sem qualquer limitação?
Situação diferente é se o apelante não pretende permanecer
em condomínio do imóvel pro diviso, ocasião em que deve
ingressar com a ação própria de extinção de condomínio, que
enseja rito e pedido próprios. Bem reconhecida, portanto, a
carência da presente ação, não havendo motivos jurídicos para se
afastar a sua extinção, sem resolução de mérito, como se operou
em primeiro grau.
Postas
tais
premissas,
por
meu
voto,
de
NEGO
PROVIMENTO ao recurso de apelação, posto que bem lançada a
sentença de fls. 39/41. Deixo de arbitrar honorários recursais, tendo
em vista que não se completou a triangularização processual.
Para que não se alegue cerceamento do direito de recorrer,
dou por prequestionados todos os dispositivos legais referidos na
fase recursal, bastando que as questões tenham sido enfrentadas e
solucionadas no voto, como ocorreu, pois “desnecessária a
citação numérica dos dispositivos legais” (STJ EDCL. No RMS

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18.205/SP, Rel. Min. Felix Fischer, j. 18.04.2006).
RODOLFO PELLIZARI
Relator Designado

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Voto no 8446
Apelação Cível no 1025813-40.2017.8.26.0576
Comarca: São José do Rio Preto
Apelante: Jesus Aires Paiva de Carvalho
Apelados: Luciano Paes Landri e Anderson Gomes
DECLARAÇÃO DE VOTO VENCIDO
Fiquei vencido, por entender que é caso de dar parcial
provimento ao recurso.
Trata-se de apelação, pela qual o apelante busca a
reforma da sentença de fls. 39/41, que julgou extinta, sem resolução de
mérito, a ação declaratória de nulidade de cláusula com pedido
sucessivo de divisão, pelas seguintes razões:
“Face ao exposto e por tudo mais que dos autos consta,
DECLARO EXTINTA, sem resolução do mérito, nos termos do art.
485, inciso VI, do Código de Processo Civil, esta ação ordinária
de exercício de preferência c/c pedido sucessivo de extinção
de condomínio de bem imóvel, ajuizada por Jesus Aires Paiva
de Carvalho contra Luciano Paes Landre e Anderson Gomes,
determinando seu arquivamento.
Custas ex-lege, ficando deferido ao autor o pedido de
assistência judiciária gratuita.”
Aduz o apelante, em suas razões, de fls. 44/48, que possui
interesse de agir, à medida que requer a nulidade da cessão de direitos
oriundos, de compromisso de compra e venda sem sua anuência e sem
ter-lhe sido oferecido o direito de preferência, e que, se não acolhido
tal pedido, ainda tem direito à divisão e desdobro da matrícula, não
sendo obrigado a continuar em condomínio com terceiro.

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Apesar das citações, por carta e por Oficial de Justiça, os
réus não ofertaram contrarrazões (fls. 54; 63).
Pelo meu voto, a sentença merece reparo.
Isto porque, ao adentrar na questão do cabimento de
extinção do condomínio e da nulidade da cessão, proferiu julgamento
de mérito próprio, sem estarem presentes os pressupostos do art. 3321,
do CPC.
O interesse de agir é afastado quando se pleiteia direito
de outrem (art. 182, do CPC).
Em que pese a fundamentação do MM. Juízo a quo, o
interesse na declaração de nulidade é claro, pois o autor é alienante, e
os direitos do compromisso de compra e venda foram transmitidos a
terceiro, sem sua anuência, ou mesmo ciência.
Dependendo dos termos nos quais contratada, a avença
gera a causa de invalidade que está prevista no art. 2993, do CC.
É certo que as partes não convencionaram a cláusula
1 Art. 332. Nas causas que dispensem a fase instrutória, o juiz, independentemente da
citação do réu, julgará liminarmente improcedente o pedido que contrariar: I -
enunciado de súmula do Supremo Tribunal Federal ou do Superior Tribunal de Justiça; II
- acórdão proferido pelo Supremo Tribunal Federal ou pelo Superior Tribunal de Justiça
em julgamento de recursos repetitivos; III - entendimento firmado em incidente de
resolução de demandas repetitivas ou de assunção de competência; IV - enunciado
de súmula de tribunal de justiça sobre direito local.
2 Art. 18. Ninguém poderá pleitear direito alheio em nome próprio, salvo quando
autorizado pelo ordenamento jurídico.
3 Art. 299. É facultado a terceiro assumir a obrigação do devedor, com o
consentimento expresso do credor, ficando exonerado o devedor primitivo, salvo se
aquele, ao tempo da assunção, era insolvente e o credor o ignorava.

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especial de preferência (art. 5134, do CC), e que esta causa pode,
desde já ser afastada. Mas a cessão realmente demandaria ciência, ao
menos, e, ao que diz o autor, esta não foi dada. Tal afirmação pode até
ser improcedente, ou não gerar os efeitos inicialmente pretendidos, mas
demanda a impugnação da parte contrária e prova neste sentido.
Quanto aos demais pedidos, cabe observar que no bem
imóvel foi instituído condomínio, ainda que divisível, com pessoa
desconhecida do autor.
Além da extinção do condomínio por hasta pública, foi
formulado pedido, primeiramente, de divisão do imóvel, com o
desdobro da matrícula, efeito que já é o contratualmente previsto, de
qualquer maneira.
Destarte, o interesse do autor, na ação, é nítido, ainda
que os pedidos sejam indeferidos, posteriormente.
Pelo exposto, o meu voto dá parcial provimento ao
recurso, para anular a sentença, determinando o retorno dos autos à
Primeira Instância, para regular seguimento.
JOSÉ CARLOS COSTA NETTO
Relator sorteado, vencido
4 Art. 513. A preempção, ou preferência, impõe ao comprador a obrigação de
oferecer ao vendedor a coisa que aquele vai vender, ou dar em pagamento, para
que este use de seu direito de prelação na compra, tanto por tanto.

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Eletrônicos
RODOLFO PELLIZARI
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10
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Votos
JOSE CARLOS COSTA NETTO
10AEC8CE
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1025813-40.2017.8.26.0576 e o código de confirmação da tabela acima.