Tribunal: TJSP
Processo: 1065075-43.2019.8.26.0053
Classe: Apelação Cível / ITBI - Imposto de Transmissão Intervivos de Bens Móveis e Imóveis
Órgão julgador: Octavio Machado de Barros
Órgão colegiado: 14a Câmara de Direito Público;
Data de julgamento: 2020-09-18
Data de publicação: 2020-09-18

Ementa:
APELAÇÃO – MANDADO DE SEGURANÇA – ITBI – Imóvel arrematado em leilão extrajudicial – Valor venal que corresponde ao valor da arrematação – Inaplicabilidade do entendimento firmado no IRDR no 2243516-62.2017.8.26.0000 – Ordem denegada – Sentença reformada– Precedentes do STJ e deste Tribunal – Recurso provido.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2020.0000761527
ACÓRDÃO
Vistos,
relatados
e
discutidos
estes
autos
de
Apelação
Cível
no
1065075-43.2019.8.26.0053, da Comarca de São Paulo, em que é apelante BIG BUILD
INCORPORADORA LTDA, é apelado PREFEITURA MUNICIPAL DE SÃO PAULO.
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 14a Câmara de Direito Público
do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Deram provimento ao
recurso. V. U., de conformidade com o voto do relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores OCTAVIO MACHADO
DE BARROS (Presidente), MÔNICA SERRANO E KLEBER LEYSER DE AQUINO.
São Paulo, 18 de setembro de 2020.
OCTAVIO MACHADO DE BARROS
Relator
Assinatura Eletrônica

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Apelação Cível no 1065075-43.2019.8.26.0053 -Voto no 22987 – rtm
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Voto 22.987.
Apelação no 1065075-43.2019.8.26.0053.
Apelante:
Big Build Incorporadora Ltda.
Apelada:
Prefeitura Municipal de São Paulo.

APELAÇÃO MANDADO DE SEGURANÇA ITBI Imóvel
arrematado em leilão extrajudicial Valor venal que corresponde
ao valor da arrematação
Inaplicabilidade do entendimento
firmado no IRDR no 2243516-62.2017.8.26.0000
Ordem
denegada Sentença reformada Precedentes do STJ e deste
Tribunal Recurso provido.
Apelação contra sentença que denegou a ordem em
mandado de segurança1 sob o fundamento de inaplicabilidade do
entendimento adotado na alienação judicial aos leilões extrajudiciais, já
que nestes não há vedação ao preço vil. Inconformada, a apelante
sustenta que o valor de referência, utilizado como base de cálculo do
ITBI pela Municipalidade de São Paulo, afronta o princípio da legalidade
tributária. Defende a utilização do valor da arrematação para o cálculo
do imposto, nos termos da jurisprudência majoritária do STJ, inclusive
porque superior ao valor do imóvel para fins de IPTU.
Recurso recebido e processado sem resposta.
Relatado.
O recurso comporta provimento.
Com efeito, tanto o artigo 38, do Código Tributário
Nacional, como o artigo 7o, da Lei no 11.154/91, fixam a base de cálculo do
ITBI correspondente ao valor venal dos bens ou direitos transmitidos por ato
1 Valor da causa em novembro de 2019: R$ 86.707,17.

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oneroso, tendo o Órgão Especial do Tribunal de Justiça de São Paulo
reconhecido a inconstitucionalidade do Decreto Municipal no 46.228/05, no
Incidente de Inconstitucionalidade no 009998335-50.2006.8.26.0000, julgado
em 16.06.2010, em que foi Relator o Desembargador Renê Ricupero, com a
seguinte ementa:
Arguição de Inconstitucionalidade Município de São
Paulo Decreto Municipal 46.228/2005 ITBI - Imposto sobre
transmissão de bens imóveis “inter vivos” - Aumento na base de
cálculo Art. 150 da Constituição Federal Inconstitucionalidade
reconhecida. Na veiculação de temas de direito tributário que
concernem às relações entre o Estado e o contribuinte, sujeita-se o
Poder Público ao princípio constitucional da reserva de Lei,
disposto no artigo 150 da Constituição Federal, que veda à União,
Estados ou Municípios a exigência ou aumento de tributo sem lei
que o estabeleça. Tendo em vista que, a teor do art. 38, do CTN, a
base de cálculo para o lançamento tributário é o valor venal dos
bens e títulos transmitidos, para se atribuir outro valor ao imóvel,
que não o decorrente do anterior, mister a existência de uma lei
que o autorize, não bastando para isso, simples decreto.
E mesmo com as alterações introduzidas pelas Leis
Municipais
nos
14.125/05
e
14.256/06,
ainda
remanesce
a
inconstitucionalidade dos arts. 7o-A, 7o-B e 12, da Lei 11.154/91, como já se
pronunciou o mesmo Col. Colegiado, no Incidente de Inconstitucionalidade
no 0056693-19.2014.8.26.0000:
INCIDENTE DE INCONSTITUCIONALIDADE Artigo 7o
da Lei no 11.154, de 30 de dezembro de 1991, com a redação dada
pelas Leis nos 14.125, de 29 de dezembro de 2005, e 14.256, de 29
de dezembro de 2006, todas do Município de São Paulo, que
estabelece o valor pelo qual o bem ou direito é negociado à vista,
em condições normais de mercado, como a base de cálculo do
Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis (ITBI) Acórdão que, a
despeito de não manifestar de forma expressa, implicitamente
também questionou as disposições dos artigos 7o-A, 7o-B e 12 da
mesma legislação municipal Valor venal atribuído ao imóvel para
apuração do ITBI que não se confunde necessariamente com
aquele utilizado para lançamento do IPTU Precedentes do STJ
Previsão contida no aludido artigo 7o que, nessa linha, não

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representa afronta ao princípio da legalidade, haja vista que, como
regra, a apuração do imposto deve ser feita com base no valor do
negócio jurídico realizado, tendo em consideração as declarações
prestadas pelo próprio contribuinte, o que, em princípio,
espelharia o "real valor de mercado do imóvel" "Valor venal de
referência", todavia, que deve servir ao Município apenas como
parâmetro de verificação da compatibilidade do preço declarado
de venda, não podendo se prestar para a prévia fixação da base de
cálculo do ITBI Impossibilidade, outrossim, de se impor ao sujeito
passivo do imposto, desde logo, a adoção da tabela realizada pelo
Município Imposto municipal em causa que está sujeito ao
lançamento por homologação, cabendo ao próprio contribuinte
antecipar o recolhimento Arbitramento administrativo que é
providência excepcional, da qual o Município somente pode lançar
mão na hipótese de ser constatada a incorreção ou falsidade na
documentação comprobatória do negócio jurídico tributável
Providência que, de toda sorte, depende sempre da prévia
instauração do pertinente procedimento administrativo, na forma
do artigo 148 do Código Tributário Nacional, sob pena de restar
caracterizado o lançamento de ofício da exação, ao qual o ITBI
não se submete Artigos 7o-A e 7o-B que, nesse passo, subvertem o
procedimento estabelecido na legislação complementar tributária,
em afronta ao princípio da legalidade estrita, inserido no artigo
150, inciso I, da Constituição Federal Inadmissibilidade, ainda, de
se exigir o recolhimento antecipado do tributo, nos moldes
estabelecidos no artigo 12 da Lei Municipal no 11.154/91, por
representar violação ao preceito do artigo 156, inciso II, da
Constituição Federal Registro imobiliário que é constitutivo da
propriedade, não tendo efeito meramente regularizador e
publicitário, razão pela qual deve ser tomado como fato gerador
do ITBI Regime constitucional da substituição tributária, previsto
no artigo 150, § 7o, da Constituição Federal, que nem tem lugar na
espécie, haja vista que não se cuida de norma que autoriza a
antecipação da exigibilidade do imposto de forma irrestrita
Arguição
acolhida
para
o
fim
de
pronunciar
a
inconstitucionalidade dos artigos 7o-A, 7o-B e 12, da Lei no
11.154/91, do Município de São Paulo. (Relator(a): Paulo Dimas
Mascaretti; Comarca: São Paulo; Órgão julgador: Órgão Especial;
Data do julgamento: 25/03/2015; Data de registro: 23/04/2015).
A propósito, o ITBI “deve ser calculado sobre o valor do
negócio jurídico realizado ou sobre o valor venal do imóvel para fins de
IPTU, aquele que for maior, afastando o 'valor de referência'”, conforme
definido no Incidente de Resolução de Demandas Repetitivas no
2243516-62.2017.8.26.0000:

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INCIDENTE DE RESOLUÇÃO DE DEMANDAS
REPETITIVAS ITBI BASE DE CÁLCULO - Deve ser calculado
sobre o valor do negócio jurídico realizado ou sobre o valor venal
do imóvel para fins de IPTU, aquele que for maior, afastando o
"valor de referência" - Ilegalidade da apuração do valor venal
previsto em desacordo com o CTN - Ofensa ao principio da
legalidade tributária, artigo 150, inciso I da CF Precedentes
IRDR PROVIDO PARA FIXAR A TESE JURÍDICA DA BASE DE
CÁLCULO DO ITBI, DEVENDO CORRESPONDER AO VALOR
VENAL DO IMÓVEL OU AO VALOR DA TRANSAÇÃO,
PREVALECENDO O QUE FOR MAIOR
(TJSP; Incidente de Resolução de Demandas Repetitivas
2243516-62.2017.8.26.0000; Relator BURZA NETO; 7o Grupo de
Direito Público; Julgamento: 23/05/2019).
Ora, a fonte do Direito Tributário não é o decreto, a lei
municipal nem o ato administrativo, mas a Constituição da República, a Lei
Complementar e a Lei Ordinária, como preceitua o artigo 5o, II, da
Constituição Federal: Sem prejuízo de outras garantias asseguradas ao
contribuinte, é vedada à União, aos Estados, ao Distrito Federal e aos
Municípios I. Exigir ou aumentar tributo sem lei que o estabeleça. Aí
repousa a tipicidade tributária ou princípio da estrita legalidade.
Assim, a Lei Municipal no 14.256/06 ratificou o aludido
decreto para modificar a base de cálculo do ITBI, prevista no artigo 7o, da Lei
Municipal no 11.154/91 e no art. 38, do CTN, porém, desconsiderou o valor
venal do imóvel para prevalecer o valor de mercado. Dessa maneira, por mero
ato administrativo, a Municipalidade passou a fixar a base de cálculo do ITBI
conforme o preço do negócio, o que é inconcebível, como bem adverte
HUGO DE BRITO MACHADO: ... a diferença entre preço e valor é
relevante. O preço é fixado pelas partes, que em princípio são livres para
contratar. O valor dos bens é determinado pelas condições do mercado, pela
oferta e procura dos bens. O preço funciona, no caso, como uma declaração

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de valor, que pode ser aceita, ou não, pelo fisco, aplicando-se, na hipótese de
divergência, a disposição do art. 148 do CTN (“Curso de Direito Tributário”,
Ed. Malheiros/SP, 2001, p. 189).
Ocorre que a propriedade imobiliária se adquire pelo
registro do título respectivo junto ao cartório de registro de imóveis
competente (CC, art. 1.245), cuja transferência está sujeita ao recolhimento
de ITBI com base no valor venal do bem. Porém, diante da inaplicabilidade
do entendimento firmado no IRDR no 2243516-62.2017.8.26.0000,
porquanto não abordada a questão relativa aos imóveis arrematados em hasta
pública, no caso, o valor corresponde ao da arrematação, conforme
entendimento prevalente no Superior Tribunal de Justiça:
TRIBUTÁRIO. IMPOSTO DE TRANSMISSÃO INTER
VIVOS. BASE DE CÁLCULO. VALOR VENAL DO BEM. VALOR
DA AVALIAÇÃO JUDICIAL. VALOR DA ARREMATAÇÃO. I - O
fato gerador do ITBI só se aperfeiçoa com o registro da
transmissão do bem imóvel. Precedentes: AgRg no Ag no
448.245/DF, Rel. Min. LUIZ FUX, DJ de 09/12/2002, REsp no
253.364/DF, Rel. Min. HUMBERTO GOMES DE BARROS, DJ de
16/04/2001 e RMS no 10.650/DF, Rel. Min. FRANCISCO
PEÇANHA MARTINS, DJ de 04/09/2000. Além disso, já se decidiu
no âmbito desta Corte que o cálculo daquele imposto “há de ser
feito com base no valor alcançado pelos bens na arrematação, e
não pelo valor da avaliação judicial” (REsp. n.o 2.525/PR, Rel.
Min. ARMANDO ROLEMBERG, DJ de 25/6/1990, p. 6027). Tendo
em vista que a arrematação corresponde à aquisição do bem
vendido judicialmente, é de se considerar como valor venal do
imóvel aquele atingido em hasta pública. Este, portanto, é o que
deve servir de base de cálculo do ITBI. II - Recurso especial
provido.
(REsp
863.893/PR,
Rel.
Ministro
FRANCISCO
FALCÃO, j. 17/10/2006 - grifado).
O mesmo raciocínio aplica-se ao leilão extrajudicial,
dado que a variação da forma de alienação não tem o condão de mudar a base
de cálculo do tributo, pois o valor venal corresponde ao montante obtido na
venda do bem, independentemente da forma judicial ou extra, devendo ser

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adotado valor diverso da arrematação apenas se operada a alienação por preço
vil, o que não ocorreu, até porque o valor da arrematação supera o valor venal
para fins de IPTU.
No mesmo sentido, já decidiu esta Câmara:
APELAÇÃO Mandado de Segurança ITBI sobre
transmissão de imóvel adquirido em hasta pública Nos casos de
alienação judicial, o preço da arrematação é que deve integrar a
base de cálculo do imposto, excluindo-se a utilização de qualquer
outro valor venal para esse fim Leilão extrajudicial que se
assemelha ao judicial
Precedentes do STJ
RECURSO
DESPROVIDO (Apelação / Remessa Necessária 1026942-
92.2020.8.26.0053; Relatora MÔNICA SERRANO; Julgamento:
28/07/2020).
APELAÇÃO
E
REEXAME
NECESSÁRIO

MANDADO DE SEGURANÇA ITBI BASE DE CÁLCULO e
FATO GERADOR Pretensão ao recálculo do ITBI do imóvel
arrematado com base no valor da arrematação, bem como que o
fato gerador do ITBI seja o registro do título no Cartório de
Registro de Imóveis competente Sentença de concessão da ordem
para que seja recolhido o ITBI sobre o valor da arrematação e na
data de registro do título perante o Cartório de Registro de
Imóveis Pleito de reforma da r. sentença para que seja observado
o valor de referência do imóvel e a data da celebração do negócio
translativo da propriedade ao invés da data do registro imobiliário
Não cabimento PRELIMINARES do apelante Inadequação da
via eleita e ausência de interesse processual Afastamento de
ambas
Ausência de necessidade de dilação probatória no
presente mandado de segurança
Utilidade e necessidade da
tutela jurisdicional devidamente verificadas
Princípio da
Inafastabilidade da Jurisdição, nos termos do art. 5o, XXXV, da CF
MÉRITO
Imóvel adquirido em leilão extrajudicial
Não
incidência do entendimento consolidado no julgamento do IRDR no
2243516-62.2017.8.26.0000 (TEMA 19, de 31/07/2.019, do TJ/SP)
que não tratou de imóvel adquirido em leilão Hipótese em que
não se utiliza o maior valor entre o valor venal ou o valor do
negócio jurídico Base do cálculo do ITBI que, nessa situação,
deve observar o valor da arrematação ou adjudicação Fato
gerador do ITBI que somente ocorre com a transferência efetiva da
propriedade ou do domínio útil e com o registro do ato no Cartório
de Registro de Imóveis competente, nos termos do art. 156, II, da
CF; art. 35, I, do CTN (Lei Fed. no 5.172, de 25/10/1.966); e, arts.

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Apelação Cível no 1065075-43.2019.8.26.0053 -Voto no 22987 – rtm
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1.227 e 1.245, ambos do CC Sentença mantida APELAÇÃO e
REEXAME NECESSÁRIO não providos
(Apelação / Remessa Necessária 1003044-50.2020.8.26.0053;
Relator
KLEBER
LEYSER
DE
AQUINO;
Julgamento:
08/07/2020).
Por tais razões dá-se provimento ao recuso para garantir
o recolhimento do ITBI com base no valor atualizado da arrematação.
OCTAVIO MACHADO DE BARROS
Relator