Tribunal: TJSP
Processo: 1023474-13.2014.8.26.0577
Classe: Apelação Cível / Taxa de Serviços de Assessoria Técnico Jurídico Imobiliária - SATI
Órgão julgador: Maria Cláudia Bedotti
Órgão colegiado: 4a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-02-20
Data de publicação: 2020-03-05

Ementa:
Compromisso de compra e venda de imóvel na planta. Ação de indenização. Mora da incorporadora na entrega das obras. Prazo previsto no contrato de modo pouco claro e que, ademais, estava condicionado à conduta de responsabilidade da própria construtora. Abusividade, por colocar o consumidor em manifesta desvantagem. Prazo ajustado no contrato de financiamento celebrado pela construtora com a Caixa

Ementa:
Compromisso de compra e venda de imóvel na planta. Ação de indenização. Mora da incorporadora na entrega das obras. Prazo previsto no contrato de modo pouco claro e que, ademais, estava condicionado à conduta de responsabilidade da própria construtora. Abusividade, por colocar o consumidor em manifesta desvantagem. Prazo ajustado no contrato de financiamento celebrado pela construtora com a Caixa Econômica Federal que deve prevalecer, porquanto mais benéfico à consumidora. Mora de seis meses na entrega do imóvel, já computado o prazo de tolerância de 180 dias contratualmente previsto. Indenização por danos materiais e multa moratória mantidas, pois ausente irresignação recursal específica. Juros da obra. Restituição dos valores pagos no período de mora da incorporadora. Tese fixada em sede de IRDR pela C. Turma Especial desta Subseção de Direito Privado 1. Danos morais não configurados. Pretensão de restituição dos valores pagos a título de comissão de corretagem e assessoria. Prescrição. Ocorrência. Sucumbência recíproca. Recurso parcialmente provido.

Inteiro teor:
TRIBUNAL DE JUSTIÇA
PODER JUDICIÁRIO
São Paulo
Registro: 2020.0000159801
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível no
1023474-13.2014.8.26.0577, da Comarca de São José dos Campos, em que é apelante
MRV ENGENHARIA E PARTICIPAÇÕES S/A, são apelados ADALBERTO RODRIGO
DOS SANTOS (ASSISTÊNCIA JUDICIÁRIA) e KARINA BIANCA RODRIGUES
BUSTAMANTE (ASSISTÊNCIA JUDICIÁRIA).
ACORDAM, em 4a Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça de
São Paulo, proferir a seguinte decisão: "Deram provimento em parte ao recurso. V. U.", de
conformidade com o voto do Relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Exmos. Desembargadores ALCIDES
LEOPOLDO (Presidente) e NATAN ZELINSCHI DE ARRUDA.
São Paulo, 20 de fevereiro de 2020
MARIA CLÁUDIA BEDOTTI
RELATOR
Assinatura Eletrônica

TRIBUNAL DE JUSTIÇA
PODER JUDICIÁRIO
São Paulo
Apelação Cível no 1023474-13.2014.8.26.0577 - São José dos Campos - VOTO No 5452 2/7
Apelação no 1023474-13.2014.8.26.0577
Apelante: MRV Engenharia e Participações S/A
Apelados: Adalberto Rodrigo dos Santos e Karina Bianca Rodrigues
Bustamante
Juiz: Luiz Antonio Carrer
Comarca: São José dos Campos 8a Vara Cível
Voto no 5452
Compromisso de compra e venda de imóvel na planta. Ação de
indenização. Mora da incorporadora na entrega das obras. Prazo
previsto no contrato de modo pouco claro e que, ademais, estava
condicionado
à
conduta
de responsabilidade da própria
construtora. Abusividade, por colocar o consumidor em manifesta
desvantagem. Prazo ajustado no contrato de financiamento
celebrado pela construtora com a Caixa Econômica Federal que
deve prevalecer, porquanto mais benéfico à consumidora. Mora de
seis meses na entrega do imóvel, já computado o prazo de
tolerância de 180 dias contratualmente previsto. Indenização por
danos materiais e multa moratória mantidas, pois ausente
irresignação recursal específica. Juros da obra. Restituição dos
valores pagos no período de mora da incorporadora. Tese fixada
em sede de IRDR pela C. Turma Especial desta Subseção de
Direito Privado 1. Danos morais não configurados. Pretensão de
restituição dos valores pagos a título de comissão de corretagem e
assessoria. Prescrição. Ocorrência. Sucumbência recíproca.
Recurso parcialmente provido.
Vistos.
Ao relatório da r. sentença de fls. 415/122,
acrescenta-se que a ação de reparação de danos morais e materiais c/c.
repetição de indébito ajuizada por Adalberto Rodrigo dos Santos e Karina
Bianca Rodrigues Bustamante contra MRV Engenharia e Participações S/A foi
julgada procedente para declarar nula a cláusula que trata do foro de eleição e
a cláusula 5a do quadro-resumo e condenar a ré MRV ao pagamento de: a)
multa de 2% sobre o valor do saldo quitado, com correção monetária e juros
de mora de 1% ao mês a partir a citação; b) valores despendidos pelos
autores a título de aluguel, com correção monetária desde os desembolsos e
juros de mora de 1% ao mês desde a citação, no período compreendido entre
janeiro/2014 a outubro/2014; c) indenização por dano moral no valor de R$
10.000,00, com correção monetária e juros de mora desde a sentença; d)

TRIBUNAL DE JUSTIÇA
PODER JUDICIÁRIO
São Paulo
Apelação Cível no 1023474-13.2014.8.26.0577 - São José dos Campos - VOTO No 5452 3/7
restituição do valor pago a título de taxa de administração de contrato (R$
600,00), com correção monetária desde os desembolsos e juros de mora de
1% ao mês, desde a citação; e) restituição do valor pago a título de “taxa de
evolução da obra”, correspondente ao período de 30.12.2013 a 8.10.2014,
com correção monetária desde os desembolsos e juros de mora de 1%, desde
a citação; condenar ambas as rés, solidariamente, à restituição do valor pago
a título de prestação de serviços de assessoria e intermediação (R$ 3.920,00),
com correção monetária desde os desembolsos e juros de mora 1% ao mês,
desde a citação, além do pagamento das custas, despesas processuais e
honorários advocatícios fixados em 15% sobre o valor da condenação.
Inconformada, recorre a ré, sustentando, em suma,
que a conclusão do empreendimento respeitou os prazos para entrega. Afirma
que a taxa de evolução de obra foi paga diretamente à Caixa Econômica
Federal, de modo que não pode ser condenada a ressarcir valores que não
recebeu. Defende que a pretensão de restituição dos valores pagos a título de
comissão de corretagem e assessoria já se encontra prescrita, pois aplicável à
espécie o prazo de três anos. Assevera que os corretores foram contratados
diretamente pelos apelados, que devem, portanto, arcar com o pagamento da
comissão. Aduz que os fatos narrados não configuram danos morais
indenizáveis
e,
subsidiariamente,
pretende
a
redução
do
quantum
indenizatório. Pede o provimento do recurso.
Recurso tempestivo, preparado (fls. 445/446) e
contrariado (fls. 458/478).
É o relatório.
Voto.
O recurso comporta parcial provimento.
É dos autos que as partes firmaram, em 05.08.2011,
compromisso de compra e venda tendo por objeto uma unidade autônoma (no
502 do bloco 01) do empreendimento “Vale Belo”, mediante financiamento na
modalidade associativo.
O contrato traz, no item 5 do quadro resumo, a
previsão de entrega das obra no prazo de “30 meses após o registro do
contrato de financiamento à construção do empreendimento firmado entre a

TRIBUNAL DE JUSTIÇA
PODER JUDICIÁRIO
São Paulo
Apelação Cível no 1023474-13.2014.8.26.0577 - São José dos Campos - VOTO No 5452 4/7
PROMITENTE VENDEDORA e o agente financeiro, no Cartório de Registro de
Imóveis” (fls. 160) e prazo de tolerância de até 180 dias de atraso (cláusula
quinta, fls. 166).
Há, portanto, evidente abusividade na indigitada
cláusula contratual, seja porque não traz as informações quanto ao prazo de
entrega de forma clara e precisa, imediatamente compreensível pelo
consumidor, seja porque sujeita o termo inicial do prazo à obrigação que cabe
à própria incorporadora (registro do contrato de financiamento por ela
celebrado com instituição bancária), colocando o consumidor em situação de
manifesta desvantagem, em flagrante violação ao artigo 51, IV, do Código de
Defesa do Consumidor.
Ademais, a questão atinente à necessidade de
fixação de prazo de entrega do imóvel, mesmo quando financiado na forma
associativa, já foi apreciada pela C. Turma Especial desta 1a Subseção de
Direito Privado, em sede de julgamento de Incidente de Resolução de
Demandas Repetitivas, restando decidido que:
“Tema 02: Na aquisição de unidades autônomas
futuras, financiadas na forma associativa, o contrato deverá estabelecer de
forma clara e inteligível o prazo certo para a formação do grupo de
adquirentes
e
para
a
entrega
do
imóvel”
(IRDR
no
0023203-35.2016.8.26.0000, Turma Especial - Privado 1, Rel. Des. Francisco
Loureiro, j. 31.08.2017).
Outrossim, a cláusula quinta do compromisso de
compra e venda prevê que, caso o contrato de financiamento com a instituição
financeira estabeleça data diversa para a entrega das chaves, esta deverá
prevalecer sobre aquela constante do quadro-resumo (fls. 166).
No caso dos autos, o contrato de financiamento da
obra celebrado com a Caixa Econômica Federal previu expressamente o prazo
de 18 meses para conclusão das obras (cf. item “B.4”, fls. 76), devendo tal
prazo ser adotado, mesmo porque mais benéfico aos consumidores do que
aquele previsto no quadro-resumo.

TRIBUNAL DE JUSTIÇA
PODER JUDICIÁRIO
São Paulo
Apelação Cível no 1023474-13.2014.8.26.0577 - São José dos Campos - VOTO No 5452 5/7
Pois bem.
Considerando o prazo de 18 meses previsto no
contrato de financiamento, já acrescido do prazo de tolerância de 180 dias,
cuja legalidade, a propósito, já restou assentada, nos termos da Súmula 164
deste E. Tribunal de Justiça, o termo final para a entrega do empreendimento
dar-se-ia em 30.04.2014, e não em 30.12.2013, como entendeu o d.
magistrado de primeiro grau.
Nada obstante, o “habite-se” da obra foi averbado
apenas em 08.10.2014 (fls. 351), ao passo que as chaves foram entregues
aos consumidores em 04.11.2014 (fls. 242). Assim, há que se reconhecer que
houve mora de seis meses na entrega do imóvel.
A multa moratória e a indenização pelos danos
materiais a partir de maio de 2014 na forma estabelecida pela r. sentença,
porquanto ausente irresignação recursal específica.
No que toca à cobrança dos chamados “juros da
obra”, a questão já foi apreciada pelo C. Turma Especial desta 1a Subseção de
Direito Privado, em sede de julgamento de Incidente de Resolução de
Demandas Repetitivas, restando decidido que: “Tema 06: "É ilícito o repasse dos
"juros de obra", ou "juros de evolução de obra", ou taxa de evolução da obra", ou outros
encargos equivalentes após o prazo ajustado no contrato para entrega das chaves da
unidade autônoma, incluído período de tolerância” (IRDR no 0023203-35.2016.8.26.0000,
Turma Especial - Privado 1, Rel. Des. Francisco Loureiro, j. 31.08.2017).
Bem assim que, configurada a mora da apelante, os
encargos pagos pelos consumidores a tal título, a serem apurados em fase de
liquidação, deverão ser restituídos, na forma fixada na r. sentença, já que foi
o atraso na entrega das obras que deu causa à cobrança dos juros.
De outra banda, conforme entendimento desta C.
Câmara, o simples inadimplemento contratual quanto ao prazo para entrega
das obras não é capaz de, por si só, ocasionar danos morais indenizáveis,
salvo quando comprovada situação excepcional apta a gerar sofrimento moral.
Nesse sentido:
“COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA
Atraso na

TRIBUNAL DE JUSTIÇA
PODER JUDICIÁRIO
São Paulo
Apelação Cível no 1023474-13.2014.8.26.0577 - São José dos Campos - VOTO No 5452 6/7
entrega do imóvel - Rescisão por culpa exclusiva da promitente vendedora
Inversão da cláusula penal - Possibilidade Entendimento firmado pelo STJ
no julgamento do Tema Repetitivo n. 971 Dano moral Não ocorrência
Mero descumprimento contratual - Juros de mora devidos da citação

Precedentes do STJ - Recursos providos em parte.”
(Apelação no 1001460-54.2018.8.26.0493, 4a Câmara de Direito Privado, Rel.
Alcides Leopoldo, j. 06.11.2019)
“Compromisso de compra e venda. Pedido de extinção do
feito em razão da aprovação do plano de recuperação judicial das rés
indeferido. Preliminares de inépcia da inicial e ilegitimidade passiva da PDG
rejeitadas. Atraso na entrega da obra incontroverso. Inocorrência de caso
fortuito ou força maior. Súmula 161 deste Tribunal. Lucros cessantes
devidos. Valor de 0,5% sobre o valor do contrato por mês de atraso bem
fixado. Súmula 162 deste Tribunal e Tema 05 do IRDR. Danos morais não
configurados. Indenização afastada. Recurso parcialmente provido para
tanto.” (Apelação no 1009974-16.2015.8.26.0100, 4a Câmara de Direito
Privado, Rel. Fábio Quadros, j. 22.10.2019)
É o caso dos autos, em que não se divisa a
ocorrência de situação excepcional apta a configurar dano moral indenizável,
de sorte que fica afastada a indenização arbitrada a tal título.
Por sua vez, o C. Superior Tribunal de Justiça, em
julgamento de recurso repetitivo, fixou entendimento que se aplica, em
relação à pretensão de restituição dos valores pagos a título de corretagem e
de serviços de assistência técnico imobiliária, o prazo prescricional trienal
previsto no artigo 206, §3o, IV, do Código Civil. Confira-se:
“RECURSO ESPECIAL REPETITIVO. DIREITO CIVIL E DO
CONSUMIDOR. INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA. VENDA DE UNIDADES
AUTÔNOMAS EM ESTANDE DE VENDAS. CORRETAGEM. SERVIÇO DE
ASSESSORIA
TÉCNICO-IMOBILIÁRIA
(SATI).
CLÁUSULA
DE
TRANSFERÊNCIA DA OBRIGAÇÃO AO CONSUMIDOR. PRESCRIÇÃO
TRIENAL DA PRETENSÃO. ENRIQUECIMENTO SEM CAUSA.

TRIBUNAL DE JUSTIÇA
PODER JUDICIÁRIO
São Paulo
Apelação Cível no 1023474-13.2014.8.26.0577 - São José dos Campos - VOTO No 5452 7/7
1. TESE PARA OS FINS DO ART. 1.040 DO CPC/2015:
1.1. Incidência da prescrição trienal sobre a pretensão de restituição
dos valores pagos a título de comissão de corretagem ou de serviço de
assistência técnico-imobiliária (SATI), ou atividade congênere (art. 206,
§ 3o, IV, CC).
1.2. Aplicação do precedente da Segunda Seção no
julgamento do Recurso Especial n. 1.360.969/RS, concluído na sessão de
10/08/2016, versando acerca de situação análoga.
2. CASO CONCRETO: 2.1. Reconhecimento do implemento
da prescrição trienal, tendo sido a demanda proposta mais de três anos
depois da celebração do contrato.
2.2. Prejudicadas as demais alegações constantes do
recurso especial.
3. RECURSO ESPECIAL PROVIDO.” (REsp 1551956/SP,
Rel. Ministro PAULO DE TARSO SANSEVERINO, SEGUNDA SEÇÃO,
julgado em 24/08/2016, DJe 06/09/2016)(grifou-se)
No caso dos autos, o compromisso de compra e
venda contendo previsão do pagamento da taxa “SATI” e da comissão de
corretagem foi firmado em 05.08.2011 (fls. 159/174), ao passo que a
demanda foi ajuizada apenas em 05.10.2014, quando já consumado o prazo
prescricional.
Isto posto, pelo meu voto, dá-se parcial provimento
ao recurso para reconhecer a mora da ré a partir de maio de 2014, afastar a
indenização por danos morais e reconhecer a prescrição da pretensão de
restituição dos valores despendidos a título de comissão de corretagem e de
assessoria, na forma da fundamentação. Diante da sucumbência recíproca, as
partes arcarão com o pagamento das custas e despesas processuais na
proporção de 50%, além dos honorários dos respectivos patronos, por se
tratar de recurso interposto contra sentença proferida na vigência do CPC/73.
MARIA CLÁUDIA BEDOTTI
Relatora