Tribunal: TJSP
Processo: 2195836-76.2020.8.26.0000
Classe: Agravo de Instrumento / Promessa de Compra e Venda
Órgão julgador: Andrade Neto
Órgão colegiado: 30a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-11-30
Data de publicação: 2020-12-02

Ementa:
AÇÃO DECLARATÓRIA E DE RESTITUIÇÃO DE QUANTIA - INSTRUMENTO PARTICULAR DE COMPROMISSO DE VENDA E COMPRA DE IMÓVEL COM PACTO DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA - MODALIDADE CONTRATUAL REGIDA PELA LEI No 9.514/97 – RESCISÃO DO CONTRATO E RESTITUIÇÃO DAS PARCELAS PAGAS – INADMISSIBILIDADE – INAPLICABILIDADE DO ARTIGO 53 DO CDC – CONCESSÃO DE LIMINAR PARA SUSPENDER A COBRANÇA DO DÉBITO – IMPOSSIBILIDADE –

Ementa:
AÇÃO DECLARATÓRIA E DE RESTITUIÇÃO DE QUANTIA - INSTRUMENTO PARTICULAR DE COMPROMISSO DE VENDA E COMPRA DE IMÓVEL COM PACTO DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA - MODALIDADE CONTRATUAL REGIDA PELA LEI No 9.514/97 – RESCISÃO DO CONTRATO E RESTITUIÇÃO DAS PARCELAS PAGAS – INADMISSIBILIDADE – INAPLICABILIDADE DO ARTIGO 53 DO CDC – CONCESSÃO DE LIMINAR PARA SUSPENDER A COBRANÇA DO DÉBITO – IMPOSSIBILIDADE – AUSÊNCIA DOS REQUISITOS LEGAIS EXIGIDOS PARA O DEFERIMENTO DA MEDIDA – DECISÃO REFORMADA

Na hipótese, inexiste juridicamente um contrato de compromisso de compra e venda passível de ser rescindido, com restituição das parcelas pagas e devolução da posse ao proprietário, compromissário vendedor. Celebrado o contrato de compra e venda com pacto de alienação fiduciária, não há mais compromissário comprador, tampouco compromissário vendedor. O compromissário vendedor passou a ser o alienante, cujo direito se resume em receber o saldo do preço da venda do bem. O compromissário comprador, por seu turno, passou à condição de adquirente, proprietário, cuja obrigação resulta exclusivamente em efetuar o pagamento do saldo devedor. Sendo esse o quadro, resulta clara impossibilidade jurídica de se pretender rescindir o indigitado compromisso de compra e venda, não mais existente no mundo jurídico.

AGRAVO PROVIDO

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2020.0000975563
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Agravo de Instrumento no
2195836-76.2020.8.26.0000, da Comarca de Suzano, em que é agravante MRV,
ENGENHARIA E PARTICIPAÇÕES S/A, é agravada JOSIANA PEREIRA DE
SOUZA.
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 30a Câmara de Direito
Privado do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Por maioria de
votos, deram provimento ao recurso, vencido o Relator Sorteado que negava
provimento. Redigirá o Acórdão o Des. Andrade Neto e declarará voto vencido o
Relator Sorteado Des. Carlos Russo.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores ANDRADE NETO,
vencedor, CARLOS RUSSO, vencido, ANDRADE NETO (Presidente) E MARCOS
RAMOS.
São Paulo, 27 de novembro de 2020.
ANDRADE NETO
RELATOR DESIGNADO
Assinatura Eletrônica

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TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Agravante: MRV Engenharia e Participações S/A
Agravada: Josiana Pereira de Souza
Comarca: Suzano - 1a Vara Cível (autos no 1002903-21.2020.8.26.0606)
Juiz prolator: Paulo Roberto Dallan
AÇÃO
DECLARATÓRIA
E
DE
RESTITUIÇÃO
DE
QUANTIA
-
INSTRUMENTO
PARTICULAR
DE
COMPROMISSO DE VENDA E COMPRA DE IMÓVEL
COM
PACTO
DE
ALIENAÇÃO
FIDUCIÁRIA
-
MODALIDADE CONTRATUAL REGIDA PELA LEI No
9.514/97 RESCISÃO DO CONTRATO E RESTITUIÇÃO
DAS PARCELAS PAGAS
INADMISSIBILIDADE

INAPLICABILIDADE DO ARTIGO 53 DO CDC

CONCESSÃO DE LIMINAR PARA SUSPENDER A
COBRANÇA DO DÉBITO
IMPOSSIBILIDADE

AUSÊNCIA DOS REQUISITOS LEGAIS EXIGIDOS PARA
O
DEFERIMENTO
DA
MEDIDA

DECISÃO
REFORMADA
Na
hipótese,
inexiste
juridicamente
um
contrato
de
compromisso de compra e venda passível de ser rescindido,
com restituição das parcelas pagas e devolução da posse ao
proprietário, compromissário vendedor. Celebrado o contrato
de compra e venda com pacto de alienação fiduciária, não há
mais compromissário comprador, tampouco compromissário
vendedor. O compromissário vendedor passou a ser o alienante,
cujo direito se resume em receber o saldo do preço da venda do
bem. O compromissário comprador, por seu turno, passou à
condição de adquirente, proprietário, cuja obrigação resulta
exclusivamente em efetuar o pagamento do saldo devedor.
Sendo esse o quadro, resulta clara impossibilidade jurídica de
se pretender rescindir o indigitado compromisso de compra e
venda, não mais existente no mundo jurídico.
AGRAVO PROVIDO
VOTO N.o 36360

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Cuida-se de agravo de instrumento interposto contra a
decisão interlocutória que, em ação declaratória e de restituição de quantia
paga, fundada em instrumento particular de compromisso de compra e
venda de imóvel com pacto de alienação fiduciária, deferiu a medida
liminar pleiteada pela requerente, a fim de suspender cobranças e
anotações do débito em cadastros de inadimplentes.
Busca a ré promitente vendedora a reforma da decisão,
argumentando, em síntese, não estarem preenchidos os requisitos legais
necessários ao deferimento da medida liminar.
O agravo foi inicialmente distribuído ao relator
sorteado, Des. Carlos Russo, quem proferiu voto no sentido da manutenção
da liminar. Divergi da solução proposta, tendo sido acompanhado pelo
outro integrante da turma julgadora, Des. Marcos Ramos. Coube-me, por
ter inaugurado a divergência, a redação do acórdão.
É o relatório.
É fato que, inicialmente, em 05 de setembro de 2017, a
agravada Josiana celebrou um contrato de compromisso de compra e venda
de imóvel com a ora agravante MRV Engenharia e Participações Ltda.,
mediante o qual se responsabilizou pelo pagamento parcelado à construtora
de parte do preço do imóvel, correspondente a R$ 25.200,00, cumprindo-
lhe, ainda, obter financiamento junto a um agente financeiro para o
pagamento do saldo do preço do imóvel, no valor de R$ 111.972,14.
Conforme demonstram os documentos de fls. 162/188 dos autos principais,

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a até então compromissária compradora celebrou, em 01/11/2017, um
outro contrato de aquisição do imóvel com instituição de garantia de
alienação fiduciária à Caixa Econômica Federal. Mediante este novo
contrato, a ora agravada obteve da credora fiduciária o valor necessário
para quitar o preço do imóvel, sobre o qual incidiu a garantia de alienação
fiduciária, devidamente registrada na matrícula do imóvel, conforme
fls.189/191. Com o registro da alienação fiduciária, houve a aquisição da
propriedade pela compromissária compradora, com transferência da
propriedade resolúvel à credora fiduciária, tendo o respectivo contrato
força de escritura pública.
Ora, com a celebração deste novo negócio jurídico de
compra e venda do imóvel com pacto adjeto de alienação fiduciária, a
relação jurídica de direito material passou a ser de outra natureza, não mais
subsistindo o anterior compromisso de compra e venda firmado com a
construtora. Houve a transmissão da propriedade do bem à agravada,
quem, deixou de ser simples compromissária compradora, passando à
condição de adquirente com entrega da propriedade resolúvel à financeira.
É fato ter a adquirente financiado setenta por cento do
preço do imóvel, ficando responsável pelo pagamento do valor restante
mediante recursos próprios, a ser feito diretamente à construtora-
vendedora, nos valores previamente acordados e previstos no anterior
compromisso de compra e venda.
Em assim sendo, tais valores remanescentes, nada mais
representam senão a obrigação de pagamento de parte do preço à

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vendedora para efeito de quitação de valor total do imóvel. Não são,
portanto, prestações destinadas à aquisição do direito de propriedade do
imóvel, mas sim prestações destinadas a quitar o saldo remanescente do
preço de um imóvel já adquirido.
Em assim sendo, inexiste juridicamente um contrato de
compromisso de compra e venda passível de ser rescindido, com
restituição das parcelas pagas e devolução da posse ao proprietário,
compromissário vendedor. Celebrado o contrato de compra e venda com
pacto de alienação fiduciária, não há mais compromissário comprador,
tampouco compromissário vendedor. O compromissário vendedor passou a
ser o alienante, cujo direito se resume em receber o saldo do preço da
venda do bem. O compromissário comprador, por seu turno, passou à
condição de adquirente, proprietário, cuja obrigação resulta
exclusivamente em efetuar o pagamento do saldo devedor.
Sendo esse o quadro, resulta clara impossibilidade
jurídica de se pretender rescindir o indigitado compromisso de compra e
venda, não mais existente no mundo jurídico. Aliás, se tal solução fosse
admitida, teríamos a esdrúxula situação de obrigar a vendedora a restituir
parte do preço do imóvel, sem que tal significasse a restituição do próprio
imóvel.
Isso somente poderia ocorrer se também fosse possível
a rescisão do contrato de compra e venda e da alienação fiduciária.
Contudo, esta solução não se mostra possível.

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Isto porque, conforme jurisprudência pacificada do
Superior Tribunal de Justiça, em se tratando de contrato de alienação
fiduciária de bem imóvel, há de incidir exclusivamente a lei de regência
dessa modalidade contratual, Lei no 9.514/97, a qual não prevê a restituição
das parcelas pagas, tornando inaplicável o art. 53 do CDC.
Isso significa que, na hipótese de não pagamento da
dívida, há a constituição em mora do devedor, com a consolidação da
propriedade ao fiduciário, estando ele obrigado a promover a venda
extrajudicial do bem. E é mediante a alienação da coisa que o fiduciário
obterá a satisfação de seu crédito, sendo obrigado a entregar ao devedor a
importância que sobejar. E, se porventura, não for possível a venda do
imóvel por valor superior à dívida, não haverá saldo devedor a ser cobrado,
devendo ser reconhecida extinta a dívida, cabendo ao credor dar total
quitação ao devedor (§§ 5o e 6o do art. 27 da lei de regência).
Não se há, portanto, falar em restituição das parcelas
pagas, hipótese restrita apenas aos contratos de compromisso de compra e
venda.
Trata-se de entendimento absolutamente pacificado
não só nessa Corte (vide Apelação Cível no 9300853-02.2008.8.26.000,
Rel. Des. Hugo Crepaldi, 25a Câmara, j. em 18/04/2012; Apelação Cível no
0014172-61.2010.8.26.0077, Rel. Des. Francisco Thomaz, 29a Câmara, j.
11/04/2012; Apelação Cível no 0049987-26.2005.8.26.0100, Rel. Des.
João Carlos Satetti, 10a Câmara, j. em 22/11/2011), como também do
Colendo Superior Tribunal de Justiça, merecendo destaque julgamento em

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que foi relator o saudoso Min. Quaglia Barbosa, de cujo voto se extrai o
seguinte trecho: É certo que o regramento específico da matéria ( Lei no
9.514/1997) passou a integrar o ordenamento jurídico brasileiro sob
intensa crítica doutrinária, capitaneada, em parte, por Cláudia Lima
Marques, a partir de uma leitura comparativa da novel legislação com o
Código de Defesa do Consumidor (...) Nada obstante a postura combativa,
reconhece, todavia, a autora a prevalência da normação especial
posterior, sobre as regras da Lei Consumerista, quando incompatíveis
entre si, resultando, pois, no afastamento dessas regras gerais e incidência
da legislação de regência específica do negócio jurídico (...) Observa-se,
por conseguinte, que a solução da controvérsia, seja ela buscada no
âmbito do conflito de normas, seja pela ótica da inexistência de conflitos
entre dispositivos normativos em questão, leva à prevalência da norma
específica de regência da alienação fiduciária de bens imóveis, concluindo-
se, por conseguinte, pelo descabimento da pretensão de restituição das
prestações adimplidas, por força dos §§4o, 5o e 6o, do art. 27, da Lei no
9514/97 (AgRg no Ag. 932750, DJ 08.02.2008).
Tal posicionamento foi reafirmado em recentíssimo
precedente que bem se amolda ao caso, conforme segue:
Observa-se que o contrato firmado pelas partes não
se tratou de mero compromisso de compra e venda, contendo também
pacto de alienação fiduciária, em que as próprias vendedoras são as
credoras fiduciárias (fls. 22/65). Tal contrato foi registrado na matrícula
do imóvel (fls. 57), de modo que houve a transmissão da propriedade e
constituição da garantia fiduciária, sendo que, a partir de tal momento, a

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relação entre os contratantes passou a ser regulada pela Lei no 9.514/97.
O descumprimento contratual foi confessado pelo apelado, que admitiu
não ter mais condições de quitar as prestações, sendo irrelevante o fato de
ele estar ou não inadimplente quando requereu a rescisão do contrato.
Ora, o inadimplemento dos compradores ou a falta de vontade de
permanecer na relação conduz ao retorno da propriedade ao vendedor
fiduciário e não enseja a rescisão contratual, nos termos do art. 27 da Lei
no 9.514/97, não havendo que se falar em devolução das parcelas
pagas. Inaplicável, portanto, o art. 53 do Código de Defesa do
Consumidor (AREsp 1698435/SP; Rel. Min. MOURA RIBEIRO; data da
publicação 27/10/2020).
Nessa perspectiva, falta verossimilhança ao direito
alegado pela autora/agravada de rescindir o compromisso de compra e
venda, sequer existente e vigente entre as partes, bem assim de ter
restituídos os valores pagos em razão dele. Ora, se a pretensão deduzida
não encontra nenhum fundamento jurídico a lhe dar guarida, não há como
acolher sua pretensão de suspender a exigibilidade das prestações devidas à
agravante e, por conseguinte, tampouco de impor à credora a determinação
de se abster de inscrever o nome da autora nos órgãos de proteção de
crédito em razão disso.
Isto posto, pelo meu voto, dou provimento ao agravo
de instrumento para cassar a liminar concedida em primeiro grau.
ANDRADE NETO
Relator Designado

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AGRAVO DE INSTRUMENTO No 2195836-76.2020.8.26.0000
COMARCA DE SUZANO 1a VARA CÍVEL
AGRAVANTE: MRV ENGENHARIA E PARTICIPAÇÕES S/A (ré)
AGRAVADA: JOSIANA PEREIRA DE SOUZA (autora)
DECISÃO AGRAVADA: JUIZ DE DIREITO PAULO ROBERTO DALLAN
DECLARAÇÃO DE VOTO VENCIDO No 38.920
Soberania
da
jurisdição
(artigo
5o,
XXXV,
da
Constituição Federal), abordagem de promitente, compradora, na perspectiva
de resilir negócio de venda e compra de bem imóvel, já não lhe convindo a
manutenção do vínculo, prudente, até melhor confrontação de mérito, na
instância da causa, manter suspensa a exigibilidade de parcelas do preço
aquisitivo, ainda, nesse âmbito, a aplacar possível apontamento moratório.
Entendimento assentado na Súmula no 1, do Tribunal
de Justiça de São Paulo, “O Compromissário comprador de imóvel,
mesmo inadimplente, pode pedir a rescisão do contrato e reaver as
quantias pagas, admitida a compensação com gastos próprios de
administração e propaganda feitos pelo compromissário vendedor, assim
como com o valor que se arbitrar pelo tempo de ocupação do bem”.
Aqui, ostensiva a intenção da autora, agravada, de
demitir-se do contrato, já não se justifica exigir pagamentos subsequentes, e,
nessa circunstância, afastando-se possíveis apontamentos moratórios em
órgãos de proteção ao crédito.
Do exposto, pelo meu voto, nego provimento ao

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recurso.
CARLOS RUSSO
Relator Sorteado

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2195836-76.2020.8.26.0000 e o código de confirmação da tabela acima.