Tribunal: TJSP
Processo: 1001291-95.2017.8.26.0010
Classe: Apelação Cível / Alienação Fiduciária
Órgão julgador: Morais Pucci
Órgão colegiado: 35a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-02-17
Data de publicação: 2020-02-21

Ementa:
Ação anulatória de leilão extrajudicial fundada em contrato de financiamento imobiliário com garantia fiduciária. Sentença de improcedência.

Aplicação do art. 34 do Decreto-Lei n° 70/66 ao procedimento previsto na Lei n° 9.514/97, conforme art. 39, II, desta. Possibilidade de purgação da mora até a assinatura da carta de arrematação do bem. Alteração da Lei no 9.514/97 afastando a aplicação

Ementa:
Ação anulatória de leilão extrajudicial fundada em contrato de financiamento imobiliário com garantia fiduciária. Sentença de improcedência.

Aplicação do art. 34 do Decreto-Lei n° 70/66 ao procedimento previsto na Lei n° 9.514/97, conforme art. 39, II, desta. Possibilidade de purgação da mora até a assinatura da carta de arrematação do bem. Alteração da Lei no 9.514/97 afastando a aplicação das normas da execução hipotecária extrajudicial à execução da garantia fiduciária imobiliária aplicável apenas aos contratos celebrados após a vigência dessa alteração.

Regular notificação realizada por Oficial do Registro de Imóveis nos termos do art. 26 da Lei n. 9.514/97 para fins de purgação da mora. Ausência, porém, de intimação pessoal do devedor acerca da data da realização do leilão extrajudicial. Intimação pessoal que se mostra necessária aos contratos regidos pela Lei no 9.514/97. Precedentes do Colendo Superior Tribunal de Justiça.

Autores que tiveram ciência do leilão antes da realização, o que supriu o vício da ausência de intimação.

Recurso desprovido.

Inteiro teor:
TRIBUNAL DE JUSTIÇA
PODER JUDICIÁRIO
São Paulo
Registro: 2020.0000128077
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos do Apelação Cível no 1001291-
95.2017.8.26.0010, da Comarca de São Paulo, em que são apelantes ANDREA DA
SILVA (JUSTIÇA GRATUITA), SIMONE DANIEL DA SILVA e LUIZ CARLOS
DA
SILVA,
são
apelados
BANCO
INTERMEDIUM
S/A
e
LAKSMI
ADMINISTRAÇÃO E PARTICIPAÇÃO LTDA..
ACORDAM, em 35a Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça
de São Paulo, proferir a seguinte decisão: "Negaram provimento ao recurso. V. U.", de
conformidade com o voto do Relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Exmos. Desembargadores ARTUR
MARQUES (Presidente) e FLAVIO ABRAMOVICI.
São Paulo, 17 de fevereiro de 2020
MORAIS PUCCI
RELATOR
Assinatura Eletrônica

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
35a Câmara de Direito Privado
Apelação Cível n° 1001291-95.2017.8.26.0010
Apelantes: Andrea da Silva; Luiz Carlos da Silva; Simone Daniel da Silva
Apelados: Banco Intermedium S/A; Laksmi Administração e Participações Ltda.
Comarca de São Paulo 3a Vara Cível do Foro Regional de Ipiranga
Juiz de Direito: Carlos Antonio da Costa

Voto no 18286
Ação anulatória de leilão extrajudicial fundada em contrato de
financiamento imobiliário com garantia fiduciária. Sentença de
improcedência.
Aplicação do art. 34 do Decreto-Lei n° 70/66 ao procedimento
previsto na Lei n° 9.514/97, conforme art. 39, II, desta.
Possibilidade de purgação da mora até a assinatura da carta de
arrematação do bem. Alteração da Lei no 9.514/97 afastando a
aplicação das normas da execução hipotecária extrajudicial à
execução da garantia fiduciária imobiliária aplicável apenas aos
contratos celebrados após a vigência dessa alteração.
Regular notificação realizada por Oficial do Registro de
Imóveis nos termos do art. 26 da Lei n. 9.514/97 para fins de
purgação da mora. Ausência, porém, de intimação pessoal do
devedor acerca da data da realização do leilão extrajudicial.
Intimação pessoal que se mostra necessária aos contratos
regidos pela Lei no 9.514/97. Precedentes do Colendo Superior
Tribunal de Justiça.
Autores que tiveram ciência do leilão antes da realização, o que
supriu o vício da ausência de intimação.
Recurso desprovido.
A r. sentença proferida a f. 375/377 destes autos de ação

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anulatória de execução e leilão extrajudicial, ajuizada por ANDREA DA
SILVA, LUIZ CARLOS DA SILVA e SIMONE DANIEL DA SILVA em
relação a BANCO INTERMEDIUM S/A, julgou improcedente o pedido,
condenando os autores no pagamento das custas e despesas
processuais e de honorários advocatícios fixados em R$1.000,00,
observando serem eles beneficiários da assistência judiciária.
Apelaram os autores (f. 379/406) buscando a reforma da r.
sentença. Alegaram, em suma, que não houve intimação pessoal acerca
do leilão extrajudicial.
A apelação, isenta de preparo por serem os apelantes
beneficiários da assistência judiciária, foi contrarrazoada pelo Banco réu
(f. 514/520) e pela arrematante Laksmi (f. 521/545).
É o relatório.
A r. sentença foi disponibilizada no DJE em 19/09/2017,
considerando-se publicada no primeiro dia útil subsequente (f. 378); a
apelação, protocolada em 05/10/2017, é tempestiva.
As partes celebraram contrato de financiamento com
garantia do imóvel por alienação fiduciária sob a égide da Lei 9.514/97
em 24/11/2015 (f. 184/211), referente ao apartamento no 1403, 14o andar,
do Condomínio Encontro Ipiranga, situado na Rua Agostinho Gomes, no
485, objeto da matrícula imobiliária no 212.921, do 6o Oficial de Registro
de Imóveis de São Paulo/SP (f. 217/222).
Os autores foram corretamente intimados para fins de
purgação da mora nos termos do art. 26, § 3o, da Lei no 9.514/97 (f. 47 e
167/169) e, tendo os fiduciantes deixado de purgar a mora, foi a
propriedade consolidada em nome do credor fiduciário (f. 48), que
promoveu o leilão público do bem.
O imóvel foi arrematado por Laksmi Administração e
Participação Ltda. pelo valor de R$315.000,00 em 13/04/2017 (f.
141/146).

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A arrematante Laksmi Administração e Participação Ltda.
ingressou espontaneamente nestes autos (f. 109/132) e apresentou
manifestação, pleiteando a sua inclusão no polo passivo, o que foi
indeferido pelo magistrado “a quo” (f. 357).
A regularidade da intimação dos devedores para purgação
da mora, nos termos do art. 26 da Lei no 9.514/97, foi reconhecida pelo
magistrado “a quo”, decisão que foi mantida por esta 35a Câmara de
Direito Privado, quando do julgamento do Agravo de Instrumento no
2055662-22.2017.8.26.0000, em que fui relator (f. 228/232).
No
caso,
cinge-se
a
controvérsia
em
saber
se
imprescindível a intimação pessoal do devedor acerca do local, dia e hora
da realização do leilão extrajudicial, realizado sob o rito da Lei no
9.514/97, sob pena de invalidade da arrematação.
O banco credor não demonstrou que os fiduciantes foram
intimados sobre a realização do leilão extrajudicial, constando apenas
dos autos documentos que comprovam que o bem foi levado a leilão e
que tanto no 1o como 2o não houve interessados na arrematação (f. 50 e
182/183).
O art. 39, II, da Lei n° 9.514/97 determinava a aplicação
dos arts. 29 a 41 do DL n° 70/66 às operações de financiamento
imobiliário em geral a que ela se refere.
Não há, nesse dispositivo, qualquer ressalva.
Possível, pois, a purgação da mora determinada por força
do art. 39, II, da Lei no 9.514/97 até a assinatura do auto de arrematação.
Nesse sentido, menciono os seguintes precedentes desta
C. Corte:
Contrato de financiamento para aquisição de imóvel, com cláusula de
alienação fiduciária em garantia - Ação anulatória - Demanda de
devedor fiduciante - Decisão que deferiu a antecipação dos efeitos da
tutela para suspender os leilões do imóvel. Reforma. Necessidade.
Mora incontroversa. Consolidação da propriedade e posse plenas no
patrimônio do credor fiduciário. Cabimento - Observação, porém, de

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que o devedor fiduciante tem a faculdade de purgar a mora enquanto
não assinado o termo de arrematação, a teor do art. 34, do DL no
70/66. Inteligência do art. 39, II, da Lei n. 9.514/97. Recurso provido,
com
observação
(Agravo
de
Instrumento
n°
2106453-
97.2014.8.26.0000, Relator(a): Marcos Ramos, Araçatuba, 30a Câmara
de Direito Privado, 24/09/2014).
ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA DE BEM IMÓVEL. Ação de anulação
de ato jurídico com pedido de antecipação de tutela - Decisão de
Primeiro Grau em que o Magistrado indeferiu o pedido liminar de
suspensão de leilão extrajudicial. Posicionamento a quo equivocado. É
lícito ao devedor, a qualquer momento, até a assinatura do auto de
arrematação, purgar o débito Exegese do artigo 34, do Dec. Lei n.o
70/66, aplicável aos contratos disciplinados pela Lei n.o 9.514/97.
Embora
já
realizado
o
leilão
extrajudicial,
imperioso
o
reconhecimento da possibilidade de purgação da mora pelo autor, ora
agravante, devendo os atos expropriatórios ser suspensos até
julgamento da demanda principal - Recurso provido, a fim de que seja
reconhecida a possibilidade de purgação da mora, suspendendo o
procedimento administrativo na fase em que estiver, com observação
(Agravo de Instrumento n° 2146403-16.2014.8.26.0000, Relator(a):
Carlos Nunes, Comarca: General Salgado, Órgão julgador: 33a
Câmara de Direito Privado, 22/09/2014).
AGRAVO
DE
INSTRUMENTO
-
MEDIDA
CAUTELAR
INOMINADA
LIMINAR
-
SUSPENSÃO
DE
LEILÃO
EXTRAJUDICIAL E SEUS EFEITOS POSSIBILIDADE DE
PURGAR O DÉBITO - Reconhecida a observância, pelo credor-
fiduciário, à Lei no 9.514/97, e ao Decreto-Lei no 70/66, no tocante ao
leilão extrajudicial. Matrícula do imóvel juntada aos autos que atesta
que o agravante foi devidamente notificado e constituído em mora,
deixando transcorrer a oportunidade para purgá-la. Alegação de que
foi paga parte substancial da dívida não comprovada. Ausente
motivação plausível para a interrupção dos pagamentos. Ausência de
comprovação de que o imóvel teria sido arrematado em leilão que
ocorreu aos 08.08.14 - Elementos constantes dos autos que afastam a
verossimilhança das alegações do agravante - Ausentes o "fumus boni
iuris" e o "periculum in mora", incabível suspender a realização dos
leilões extrajudiciais. Reconhecida, no entanto, a possibilidade de o
agravante purgar o débito, até a assinatura do auto de arrematação.
Inteligência do art. 34 do Decreto-Lei no 70/66 - Liminar indeferida -
Decisão mantida - Agravo improvido (Agravo de Instrumento n°
2132239-46.2014.8.26.0000, Relator(a): Salles Vieira, Comarca: São
Paulo, Órgão julgador: 24a Câmara de Direito Privado, Data do
julgamento: 28/08/2014).
AGRAVO. TUTELA ANTECIPADA. IMÓVEL. ALIENAÇÃO
FIDUCIÁRIA.
HIPÓTESE
DE
CONSOLIDAÇÃO
DA
PROPRIEDADE AO CREDOR E DESIGNAÇÃO DE DATAS

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PARA O LEILÃO. PRETENSÃO DOS DEVEDORES DE
PURGAÇÃO DO DÉBITO E PEDIDO DE SUSTAÇÃO DO
LEILÃO MARCADO. SUSTAÇÃO CABÍVEL COMO MEDIDA
CAUTELAR PELO DEPÓSITO FEITO PARA DISCUSSÃO E
PRESENÇA DOS REQUISITOS DA PLAUSIBILIDADE DO
DIREITO INVOCADO E PERIGO DA DEMORA. APLICAÇÃO
DO ART. 273, § 7o, DO CPC. RECURSO PROVIDO PARA ESSE
FIM. Conquanto não se questione a consolidação da propriedade ao
credor em razão da inadimplência dos devedores, nos termos da Lei no
9.514/97, a ação por estes ajuizada, com pleito de purgação do débito,
embasada em depósito já feito e aplicação do art. 34 do Decreto-lei no
70/66, enseja a possibilidade de outorga de medida cautelar de
sustação do leilão marcado. Estão caracterizados os requisitos de
medida cautelar ("fummus boni juris" e "periculum in mora"). O juízo
sobre o cabimento ou não da purgação do débito após a fase
administrativa da execução que culminou com a rescisão do contrato
de financiamento, será lançado na oportuna sentença (cognição
exauriente) (Agravo de Instrumento n° 2025925-76.2014.8.26.0000,
Relator(a): Adilson de Araujo, Comarca: Guarulhos, Órgão julgador:
31a Câmara de Direito Privado, Data do julgamento: 11/03/2014).
Deve ser observado, nesse particular, que, em julho de
2017, houve alteração na Lei no 9.514/97, ficando vedada a aplicação
das normas relativas ao Decreto-lei no 70/66 aos casos de execução da
garantia fiduciária de imóvel.
No presente caso, porém, o entendimento acima se
mantém porque o contrato foi celebrado em novembro de 2015, portanto,
na vigência da lei antiga, valendo a regra sobre a purgação da mora
vigente à época da celebração do contrato.
Nesse sentido, vale mencionar a lição de Agostinho Alvim:
“Qual a lei reguladora da mora, no caso de direito intertemporal?
Celebrado o contrato, deve entender-se que as partes sujeitaram os
casos omissos à norma vigente, a qual deve ser tomada como cláusula
contratual, porque ela foi tacitamente aceita, como poderia ter sido
rejeitada (cf. RENÉ CAPITANT, L'Illicite, vol. I, pág. 71). Ora, se as
partes, ao contratar, adotaram a norma como cláusula do contrato, a lei
nova não a poderá revogar como tal, mas tão-somente como norma.
Não poderá revogá-la como cláusula supletiva, porque seria prejudicar
o ato jurídico perfeito. E a Constituição de 1946 proibiu o efeito
retroativo da lei (art. 414, § 3o), mudando, em boa hora, a orientação
impolítica da Carta de 1937 e do art. 6o, 2a parte, da Lei de Introdução

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ao Código Civil brasileiro. A constituição de 1969, art. 153, § 3o,
seguiu esta mesma orientação. Nessa conformidade, a lei reguladora
da obrigação é a vigente ao tempo em que se celebrou o contrato (cf.
SERPA LOPES, Comentário Teórico e Prático da Lei de Introdução ao
Código Civil, Vol. II, no 124). (In: Da inexecução das
obrigações e suas consequências. 5a ed., São Paulo,
Saraiva, 1980, p. 35-36).
A lei vigente na época do contrato, antes da referida
alteração, permitia expressamente a aplicação das regras referentes à
execução hipotecária, quanto à purgação da mora, às alienações
fiduciárias.
A nova lei proíbe essa aplicação.
Não se trata a nova lei de lei interpretativa, ou seja, de lei
esclarecedora da anterior.
A recente alteração da Lei no 9.514/97, pela Lei 13.465/17,
afastando a aplicação das normas referentes à execução hipotecária do
Decreto-lei no 70/66 ao procedimento extrajudicial da execução da
garantia fiduciária imobiliária não teve natureza meramente interpretativa,
pois culminou em proibir ao devedor fiduciante a purgação da mora até a
assinatura da carta de arrematação, o que antes lhe era assegurado.
A lei nova, em verdade, altera a lei anterior, não a
interpreta.
Essa alteração produz efeitos ex nunc, ou seja, não atinge
os contratos celebrados antes de sua vigência, sendo possível, nesses
casos, a purgação da mora de acordo com o que prevê o Decreto-lei no
70/66.
Ademais, o Incidente de Resolução de Demandas
Repetitivas no 2166423-86.2018.8.26.0000, suscitado perante esta Corte,
foi julgado em 25/11/2019, sendo fixada a seguinte tese jurídica: “A
alteração introduzida pela Lei no 13.465/2017 ao art. 39, II, da Lei no
9.514/97 tem aplicação restrita aos contratos celebrados sob a sua
vigência, não incidindo sobre os contratos firmados antes da sua entrada

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em vigor, ainda que constituída a mora ou consolidada a propriedade, em
momento posterior ao seu início de vigência”.
E a jurisprudência do Eg. Superior Tribunal de Justiça se
consolidou no sentido da necessidade de intimação pessoal da data da
realização do leilão extrajudicial no procedimento extrajudicial de imóvel
submetido à execução hipotecária de que trata o Decreto-lei n. 70/66.
Neste sentido, menciono os seguintes precedentes daquela
Corte:
AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL.
ALIENAÇÃO
FIDUCIÁRIA.
BEM
IMÓVEL.
LEILÃO
EXTRAJUDICIAL. INTIMAÇÃO PESSOAL. SÚMULA 83 DO STJ.
AGRAVO NÃO PROVIDO.
1. Nos contratos de alienação fiduciária de coisa imóvel, regidos pela
Lei no 9.514/97, é necessária a intimação pessoal do devedor acerca da
data da realização do leilão extrajudicial. Precedentes.
2. Agravo interno a que se nega provimento.
(AgInt no AREsp 1109712/SP, Rel. Ministro LUIS FELIPE
SALOMÃO, QUARTA TURMA, julgado em 24/10/2017, DJe
06/11/2017)
AGRAVO REGIMENTAL NO RECURSO ESPECIAL. CIVIL E
PROCESSUAL CIVIL. AÇÃO ANULATÓRIA DE LEILÃO
EXTRAJUDICIAL. LEI No 9.514/97. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA
DE COISA IMÓVEL. NOTIFICAÇÃO PESSOAL DO DEVEDOR
FIDUCIANTE. NECESSIDADE. PRECEDENTE ESPECÍFICO.
RECURSO ESPECIAL PARCIALMENTE PROVIDO.
1. “No âmbito do Decreto-Lei no 70/66, a jurisprudência do Superior
Tribunal de Justiça há muito se encontra consolidada no sentido da
necessidade de intimação pessoal do devedor acerca da data da
realização do leilão extrajudicial, entendimento que se aplica aos
contratos regidos pela Lei no 9.514/97” (REsp 1447687/DF, Rel.
Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, TERCEIRA TURMA,
julgado em 21/08/2014, DJe 08/09/2014).
2. AGRAVO REGIMENTAL DESPROVIDO (AgRg no REsp
1367704/RS, Rel. Ministro PAULO DE TARSO SANSEVERINO,
TERCEIRA TURMA, j. em 04/08/2015, DJe 13/08/2015).
RECURSO
ESPECIAL.
AÇÃO
ANULATÓRIA
DE
ARREMATAÇÃO.
NEGATIVA
DE
PRESTAÇÃO
JURISDICIONAL. ART. 535 DO CPC. NÃO OCORRÊNCIA. LEI

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35a Câmara de Direito Privado
No 9.514/97. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA DE COISA IMÓVEL.
LEILÃO EXTRAJUDICIAL. NOTIFICAÇÃO PESSOAL DO
DEVEDOR FIDUCIANTE. NECESSIDADE.
1. Não há falar em negativa de prestação jurisdicional se o tribunal de
origem motiva adequadamente sua decisão, solucionando a
controvérsia com a aplicação do direito que entende cabível à
hipótese, apenas não no sentido pretendido pela parte.
2. A teor do que dispõe o artigo 39 da Lei no 9.514/97, aplicam-se as
disposições dos artigos 29 a 41 do Decreto-Lei no 70/66 às operações
de financiamento imobiliário em geral a que se refere a Lei no
9.514/97.
3. No âmbito do Decreto-Lei no 70/66, a jurisprudência do Superior
Tribunal de Justiça há muito se encontra consolidada no sentido da
necessidade de intimação pessoal do devedor acerca da data da
realização do leilão extrajudicial, entendimento que se aplica aos
contratos regidos pela Lei no 9.514/97.
4. Recurso especial provido. (REsp 1447687/DF, rel. Ministro
RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, TERCEIRA TURMA, j. em
21/08/2014, DJe 08/09/2014).
Isto porque os devedores fiduciantes podem purgar a mora
até a data da assinatura do auto de arrematação, ainda que já tenha
havido a consolidação da propriedade do bem imóvel em favor do credor
fiduciário, prevista no art. 26 da Lei no 9.514/97.
Isto para os contratos firmados anteriormente as alterações
realizadas pela Lei n. 13.465/17, como já mencionado acima.
No caso, a inicial foi proposta em 07/03/2017 indicando que
os leilões ocorreriam nos dias 07 e 09 desse mês de março e as
procurações foram outorgadas ao advogado dos autores em 23/02/2017
(f. 32) e 03/03/2017 (f. 33 e 34), antes, portanto das referidas datas dos
leilões.
Assim, tendo os autores ciência do leilão antes de sua
ocorrência, o vício da ausência de intimação foi suprido.
Os honorários sucumbenciais impostos aos autores na r.
sentença devem ser majorados em R$1.000,00 (mil reais).
Com a ressalva de meu entendimento contrário, adiro
àquele prevalecente nesta C. Câmara de que os honorários

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sucumbenciais impostos na r. sentença e neste julgamento constituem
uma só verba, agora no valor de R$2.000,00 (dois mil reais), corrigidos a
partir desde julgamento com acréscimo de juros moratórios de 1% ao
mês desde o trânsito em julgado. Deve, porém, a parte ré comprovar a
melhora da fortuna dos autores para lhes cobrar tais verbas, posto serem
eles beneficiários da assistência judiciária.
Apelação desprovida.
Morais Pucci
Relator
Assinatura eletrônica