Tribunal: TJSP
Processo: 1000961-47.2016.8.26.0394
Classe: Apelação Cível / Locação de Imóvel
Órgão julgador: Carlos Henrique Miguel Trevisan
Órgão colegiado: 29a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-01-27
Data de publicação: 2020-01-27

Ementa:
LOCAÇÃO - Imóvel residencial - Ação de cobrança proposta pelo locador contra locatário e fiadores - Pretensão fundada em danos constatados no imóvel após a desocupação - Sentença de improcedência - Apelo do autor - Ausência de inconformismo quanto à improcedência da ação em relação aos fiadores - Sentença atingida pela coisa julgada neste ponto - Pretensão de obter a condenação do locatário -

Ementa:
LOCAÇÃO - Imóvel residencial - Ação de cobrança proposta pelo locador contra locatário e fiadores - Pretensão fundada em danos constatados no imóvel após a desocupação - Sentença de improcedência - Apelo do autor - Ausência de inconformismo quanto à improcedência da ação em relação aos fiadores - Sentença atingida pela coisa julgada neste ponto - Pretensão de obter a condenação do locatário - Notificação acerca da realização da vistoria de saída não entregue com a antecedência prevista no contrato - Ausência de elementos de convicção suficientes a revelar a presença do locatário na vistoria de saída - Laudo de vistoria de saída elaborado unilateralmente - Prova insuficiente a revelar que os alegados danos materiais no imóvel foram causados pelo locatário - Indenização inexigível - Sentença mantida - Apelação desprovida

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2020.0000029567
ACÓRDÃO
Vistos,
relatados
e
discutidos
estes
autos
de
Apelação
Cível
no
1000961-47.2016.8.26.0394, da Comarca de Nova Odessa, em que é apelante DIEGO
LUIS RIBEIRO GAZZETTA, são apelados FLAVIO BASSO BEISMAN, RENATA
BASSO BEISMAN e NEUZA MARLENE BASSO BEISMAN.
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 29a Câmara de Direito Privado
do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Negaram provimento ao
recurso. V. U., de conformidade com o voto do relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores FABIO TABOSA
(Presidente sem voto), FRANCISCO CARLOS INOUYE SHINTATE E NETO
BARBOSA FERREIRA.
São Paulo, 27 de janeiro de 2020.
CARLOS HENRIQUE MIGUEL TREVISAN
Relator
Assinatura Eletrônica

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Apelação Cível no 1000961-47.2016.8.26.0394 -Voto no 15.446
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VOTO No 15.446
APELAÇÃO No 1000961-47.2016.8.26.0394
COMARCA: NOVA ODESSA (2a VARA JUDICIAL)
APELANTE: DIEGO LUIS RIBEIRO GAZZETTA
APELADOS: FLÁVIO BASSO BEISMAN, NEUZA MARLENE BASSO BEISMAN e
RENATA BASSO BEISMAN (representante do espólio de Darcy
Antônio Beisman)
JUÍZA DE PRIMEIRO GRAU: MICHELLI VIEIRA DO LAGO RUESTA
CHANGMAN
LOCAÇÃO - Imóvel residencial - Ação de cobrança proposta pelo locador
contra locatário e fiadores - Pretensão fundada em danos constatados no
imóvel após a desocupação - Sentença de improcedência - Apelo do
autor - Ausência de inconformismo quanto à improcedência da ação em
relação aos fiadores - Sentença atingida pela coisa julgada neste ponto -
Pretensão de obter a condenação do locatário - Notificação acerca da
realização da vistoria de saída não entregue com a antecedência prevista
no contrato - Ausência de elementos de convicção suficientes a revelar a
presença do locatário na vistoria de saída - Laudo de vistoria de saída
elaborado unilateralmente - Prova insuficiente a revelar que os alegados
danos materiais no imóvel foram causados pelo locatário - Indenização
inexigível - Sentença mantida - Apelação desprovida
A sentença de fls. 242/248, cujo relatório é adotado,
julgou improcedente a ação de cobrança proposta pelo apelante, condenando-
o ao pagamento das despesas processuais e de honorários advocatícios
fixados, por equidade, em R$ 1.000,00 (mil reais).
Apela o autor (fls. 251/256) alegando que “a testemunha
Dorcílio, vistoriador da Administradora de imóveis, afirmou em audiência de instrução que o Apelado
compareceu na vistoria de saída e acompanhou a realização da vistoria”, de modo que a
circunstância de o locatário não ter sido notificado com a antecedência de 48
(quarenta e oito) horas, conforme cláusula contratual, não lhe causou
qualquer prejuízo, devendo, portanto, “ser condenado a pagar os débitos constatados no
laudo de vistoria de saída”. Aduz ainda ser justo que o “imóvel seja devolvido pelo locatário no
mesmo estado em que foi recebido, ou seja, com pintura nova”. Pede o provimento do recurso
para que a ação seja julgada procedente.
O recurso foi regularmente processado e respondido (fls.
262/269 e 278/283).
É o relatório.
Consta da inicial que o apelante (locador) e o apelado

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Flávio Basso Beisman (locatário) celebraram em 25 de agosto de 2012
contrato de locação do imóvel residencial situado na Rua João Bassora,
1.091, Jardim Bela Vista, Nova Odessa, SP (fls. 17/25), tendo como fiadores
os apelados Neusa Marlene Basso Beisman e Darcy Antônio Beisman, este
último falecido (fl. 94) e representado por Renata Basso Beisman (fl. 136).
Relata o autor que o locatário desocupou o “imóvel em
12/07/2013, que conforme termo de entrega de chaves, em anexo, a vistoria final do imóvel foi agendada
pela administradora de imóveis Pereira Neves Ltda. para 12/07/2013 e que o Requerido tinha plena ciência
da data da vistoria de saída, uma vez que assinou o documento de agendamento”, que “no laudo de
vistoria final (cópia anexa), constaram os seguintes reparos: pintura interna e externa do imóvel, haja vista
que quando o inquilino adentrou no imóvel a pintura era nova; torneira bica móvel para a cozinha;
chuveiro lorenzetti de inox no banheiro social; box no banheiro social; box na suíte” e que “o Requerido
assinou uma declaração, conforme anexo, de que colocaria o box no banheiro social e na suíte e estes
permaneceriam no imóvel após a desocupação, e não acarretariam reembolso pelo proprietário. Ocorre,
que na desocupação, o box do banheiro social e da suíte foram retirados pelos Requeridos”.
Diante disso, o locador propôs a presente ação de
cobrança buscando obter a condenação dos réus ao pagamento da quantia de
R$ 12.908,73 (doze mil e novecentos e oito reais e setenta e três centavos)
referente aos gastos com os reparos necessários no imóvel e ao preço dos
boxes dos banheiros, bem como dos honorários advocatícios contratuais.
A sentença rejeitou a pretensão deduzida pelo autor ao
fundamento de que “era dever do autor notificar os fiadores acerca da vistoria final a ser realizada,
sob pena de se tornar prova unilateral e de maneira extrajudicial, o que não pode ser aceito pelo juízo. Além
disso, pelo que se vê do documento de 'encerramento do contrato' juntado a fls. 38, a vistoria foi
programada (e realizada, fls. 39/41) para o mesmo dia em que o locatário foi notificado (12/07/2013),
ferindo o disposto no contrato de locação firmado entre as partes (cláusula 7.7, parágrafo segundo, a fls.
20) (...) O supra mencionado documento de encerramento do contrato, a fls. 38, é a única prova que
demonstra a notificação do locatário. Não há comprovante de notificação dos fiadores. E ainda assim,
contraria o próprio contrato de locação, visto que realizada sem a presença do locatário e dos fiadores e
sem observar o prazo previsto em contrato. Insta ressaltar que a obrigação de comprovar os danos
existentes é da parte autora. As testemunhas ouvidas em juízo, arroladas pelo demandante, comprovam que
os desgastes encontrados no local decorreram de uso normal, ou seja, não houve deterioração do imóvel por
mau uso. A testemunha José Simão, que firmou o orçamento de fls. 43, foi claro em dizer que observou, na
elaboração da proposta de serviços, 'desgastes de tempo por uso, algumas manchas e furos'. Como se sabe,
o locatário é obrigado a restituir o imóvel, finda a locação, no estado em que o recebeu, salvo as
deteriorações decorrentes do seu uso normal (Lei de locações, art. 23, III). Deste modo, não há obrigação
expressa do locatário em restituir o imóvel com pintura nova e não se pode presumir tal obrigação. Desta
forma, ausente comprovante de notificação dos fiadores e invalidada a notificação do locatário, a
improcedência da ação é medida que se impõe”.
O recurso não comporta acolhimento, cabendo observar
que a improcedência da ação em relação aos fiadores não foi objeto de
inconformismo, de modo que essa parte da sentença está atingida pela coisa
julgada.
Estabelece o artigo 23, inciso III, da Lei no 8.245/91 ser
obrigação do locatário “restituir o imóvel, finda a locação, no estado em que o recebeu, salvo as

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deteriorações decorrentes do seu uso normal”.
Prevê a cláusula 7.1 do contrato de locação que “os locatários
recebem o imóvel nas condições verificadas pelas partes constantes do Memorial Descritivo e do Termo de
Vistoria Inicial, que passa a fazer parte integrante do presente contrato. Assim sendo, os Locatários
obrigam-se em devolver o imóvel nas mesmas condições em que o recebeu, obrigando-se a tudo devolver em
autêntico estado de conservação e limpeza (...)”, enquanto que o parágrafo segundo da
cláusula 7.7 estabelece que “A Administradora deverá em horário e dia marcados com
antecedência de quarenta e oito horas, agendar a vistoria final, onde será facultativa a presença do (a)
Locatário (a), bem como do (a) Locador (a). O laudo deverá ser feito por escrito, discriminando
minuciosamente e relacionando através de itens todas as manutenções necessárias, com base na vistoria
inicial” (fls. 19/20).
Nesse contexto, considerando que o imóvel deveria ser
entregue pelo locatário nas mesmas condições em que o recebeu, induvidoso
que o laudo de vistoria de saída é documento essencial para comprovar a
existência de eventuais danos causados pelo réu-locatário no imóvel.
O referido laudo, no entanto, somente será considerado
válido e terá caráter probatório quando elaborado na presença de ambos os
contratantes, exceto na hipótese de o locatário ser regularmente intimado e
optar por não comparecer.
Consta das razões de apelação que o locatário “compareceu na
vistoria de saída” e que, por isso, não houve prejuízo “pelo fato de a notificação não ter sido
com a antecedência de 48 horas”, conforme previsto no contrato. No entanto, a análise
dos autos revela que não foi produzida prova segura nesse sentido.
Em contestação, mais precisamente a fl. 181, o locatário
requereu em preliminar a nulidade do laudo de vistoria de saída ao argumento
de que tal documento havia sido elaborado sem sua presença ou de um
representante por ele indicado.
Em réplica, o autor não refutou a ausência do locatário
naquela vistoria, tendo se limitado a alegar que ele “NÃO ACOMPANHOU A VISTORIA
DE SAÍDA PORQUE SE RECUSOU” (fl. 212).
Assim, conquanto a testemunha do autor, Dorcílio José
Ferreira, responsável pela elaboração do laudo de vistoria de saída, afirme
que o locatário estava presente no momento da vistoria, tal declaração é de
duvidosa veracidade, seja porque traz versão contraditória àquela trazida em
réplica à contestação, seja em virtude de a testemunha ser irmão do
representante da imobiliária administradora do imóvel do autor, o que
compromete a credibilidade da prova testemunhal, especialmente diante da
falta de provas robustas acerca da presença do locatário.
Ademais, ao contrário do laudo de vistoria de entrada (fl.

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26/36), verifica-se não constar do laudo de vistoria de saída de fl. 39/41 a
assinatura do locatário, o que comprova a veracidade da matéria trazida na
contestação, e reiterada em contrarrazões (fl. 263), de que o documento foi
elaborado sem a presença do locatário.
Desse modo, por não ter sido o locatário notificado acerca
da vistoria de saída com a antecedência de 48 horas, conforme constou da
sentença, e por ter sido elaborado unilateralmente, o laudo de vistoria de saída
de fl. 31/41 não é suficiente para comprovar os alegados danos causados no
imóvel pelo locatário.
Nesse sentido, os precedentes deste Tribunal:
Locação de imóveis. Ação de indenização por danos materiais.
Sentença de improcedência. Apelo do locador. Locação de imóvel
para funcionamento de uma marcenaria. Pretensão de reparação dos
danos causados no imóvel locado. Realização de vistoria de saída
sem a participação do locatário e fiadores. Documento que, por si só,
não é idôneo para comprovar eventuais danos causados no imóvel
locado pelo mau uso ou uso anormal da coisa. Apelo desprovido
(Apelação no 1007002-54.2017.8.26.0019, 35a
Câmara
de
Direito
Privado,
Relator
Desembargador Morais Pucci, 06.03.2019)
LOCAÇÃO. Indenização por danos causados ao imóvel. Laudo
unilateral de vistoria não é prova suficiente do dano nem do uso
anormal do imóvel pelo locatário. Jurisprudência consolidada deste
Tribunal.
Recurso
não
provido
(Apelação
no
0007971-66.2006.8.26.0506,
28a
Câmara
de
Direito Privado, Relator Desembargador Gilson
Delgado Miranda, 18.05.2017)
LOCAÇÃO. IMÓVEL. AÇÃO DE COBRANÇA. Danos no imóvel.
Ausência de indicação segura de que houve uso anormal do bem.
Laudo unilateral. Provas insuficientes acerca dos prejuízos alegados.
Ônus que competia ao autor, que dele não se desincumbiu.
Precedentes da jurisprudência. Recurso provido (Apelação no
0007512-41.2011.8.26.0554,
27a
Câmara
Extraordinária
de
Direito
Privado,
Relator
Desembargador Milton Carvalho, 03.04.2017)
Em suma, o autor não conseguiu comprovar sua versão
acerca dos danos causados ao imóvel, ônus que lhe incumbia (artigo 373,
inciso I, do Código de Processo Civil), o que impõe seja mantida a sentença
de improcedência.
Por fim, na forma do artigo 85, § 11, do Código de
Processo Civil (“O tribunal, ao julgar recurso, majorará os honorários fixados anteriormente levando
em conta o trabalho adicional realizado em grau recursal, observando, conforme o caso, o disposto nos §§
2o a 6o, sendo vedado ao tribunal, no cômputo geral da fixação de honorários devidos ao advogado do
vencedor, ultrapassar os respectivos limites estabelecidos nos §§ 2o e 3o para a fase de conhecimento”),

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Apelação Cível no 1000961-47.2016.8.26.0394 -Voto no 15.446
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fica majorada a verba honorária devida ao advogado dos apelados, de R$
1.000,00 (mil reais) para R$ 1.500,00 (mil e quinhentos reais).
Ante o exposto, o voto é no sentido de se negar
provimento à apelação.
CARLOS HENRIQUE MIGUEL TREVISAN
Relator