Tribunal: TJSP
Processo: 1000334-16.2019.8.26.0272
Classe: Apelação Cível / Compra e Venda
Órgão julgador: Marcia Dalla Déa Barone
Órgão colegiado: 4a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-09-17
Data de publicação: 2020-09-18

Ementa:
Ação declaratória de negócio jurídico cumulada com anulação da transferência de domínio e anulação de contrato de aluguel com a restituição dos valores indevidamente recebidos – Prescrição – Não ocorrência - Cerceamento de defesa – Não verificação – Prova oral inapta a demonstrar a relação jurídica - Autores que noticiam negócio jurídico de compra e venda de parte ideal de bem imóvel –

Ementa:
Ação declaratória de negócio jurídico cumulada com anulação da transferência de domínio e anulação de contrato de aluguel com a restituição dos valores indevidamente recebidos – Prescrição – Não ocorrência - Cerceamento de defesa – Não verificação – Prova oral inapta a demonstrar a relação jurídica - Autores que noticiam negócio jurídico de compra e venda de parte ideal de bem imóvel – Ausência de qualquer indício de posse acerca do negócio jurídico – Compra e venda de imóvel que exige escritura pública (Artigo 108 do Código Civil) – Possível classificação do ajuste como compromisso de compra e venda – Inexistência, contudo, de qualquer indício de prova escrita – Prova documental que indica exercício de posse – Parentesco entre as partes – Permuta de imóveis que não restou demonstrada – Transferência de domínio do imóvel para a requerida que decorreu do falecimento dos genitores – Afastamento de todos os pleitos formulados – Sentença de improcedência confirmada – Recurso não provido.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Seção de Direito Privado
4a Câmara de Direito Privado
Apelação Cível 1000334-16.2019.8.26.0272
Registro: 2020.0000761659
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível no
1000334-16.2019.8.26.0272, da Comarca de Itapira, em que são apelantes LUIZ
CARLOS PONCES (JUSTIÇA GRATUITA) e SILENE APARECIDA BRIANTI
PONCES (JUSTIÇA GRATUITA), é apelada CRISTIANE BRONZATTI.
ACORDAM, em 4a Câmara de Direito Privado do Tribunal de
Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: "Negaram provimento ao recurso.
V. U.", de conformidade com o voto do Relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Exmos. Desembargadores
ALCIDES LEOPOLDO (Presidente sem voto), MAURÍCIO CAMPOS DA SILVA
VELHO E ENIO ZULIANI.
São Paulo, 17 de setembro de 2020.
MARCIA DALLA DÉA BARONE
RELATOR
Assinatura Eletrônica

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VOTO No 27.333
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VOTO No 27.333
Apelantes: Luiz Carlos Ponces e Outra
Apelado: Cristiane Bronzatti
Comarca: Itapira
Juiz: Vanessa Aparecida Bueno
Ação declaratória de negócio jurídico cumulada com
anulação da transferência de domínio e anulação de
contrato de aluguel com a restituição dos valores
indevidamente recebidos Prescrição Não ocorrência -
Cerceamento de defesa Não verificação Prova oral
inapta a demonstrar a relação jurídica - Autores que
noticiam negócio jurídico de compra e venda de parte ideal
de bem imóvel Ausência de qualquer indício de posse
acerca do negócio jurídico Compra e venda de imóvel
que exige escritura pública (Artigo 108 do Código Civil)
Possível classificação do ajuste como compromisso de
compra e venda
Inexistência, contudo, de qualquer
indício de prova escrita Prova documental que indica
exercício de posse Parentesco entre as partes Permuta
de imóveis que não restou demonstrada Transferência de
domínio do imóvel para a requerida que decorreu do
falecimento dos genitores
Afastamento de todos os
pleitos
formulados

Sentença
de
improcedência
confirmada Recurso não provido.
Vistos,
Ao relatório de fls. 229/231 acrescento ter
a sentença apelada julgado improcedentes os pedidos formulados na
inicial, impondo à parte vencida os ônus de sucumbência, com fixação

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de honorários advocatícios em 10% do valor da causa, anotada a
gratuidade concedida.
Os autores apresentam recurso de apelo
buscando a reforma do julgado com a inversão dos respectivos ônus.
Argumenta que pretendem, através desta ação, a declaração de compra
e venda de bem imóvel, com pedido de anulação da transferência de
domínio do imóvel para a requerida e do contrato de locação firmado
pela ré com ocupantes do imóvel. Afirmam que em 1992 adquiriram de
Gilmere e esposo (pais da requerida) 50% do imóvel descrito (terreno
no bairro Vila Penha do Rio do Peixe- matrícula 12748) pelo valor de
R$ 7.500,00 através de contrato verbal, vez que os autores e os
genitores da requerida não tinham condições de arcar com as custas de
transferência da propriedade desmembramento do imóvel. Acrescentam
que ocorreu o falecimento dos pais da requerida quando a mesma
contava com nove anos de idade, sem que o desmembramento tivesse
sido realizado. Relatam que fizeram benfeitorias no imóvel e nele
construíram. Revelam que quando a requerida completou a maioridade
houve permuta, também verbal, do imóvel acima referido com o imóvel
da Rua Floriano Peixoto, Vila Ilze, matrícula 3.544, também de
propriedade dos pais da ré. Ressaltam que nestas condições efetuaram o
pagamento de impostos sobre este imóvel e alugaram o bem, também de
forma verbal. Tiveram conhecimento, contudo, que a ré encaminhou
notificação à ocupante do imóvel e firmou com a mesma um contrato
de locação ao argumento de que é proprietária do bem imóvel.

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Acreditam na ocorrência de cerceamento de defesa na medida em que
não tiveram oportunidade de demonstrar os fatos alegados. No mérito,
acreditam na validade do contrato firmado com os pais da autora e na
sequência com esta, onde ocorreu primeiramente a aquisição de 50% de
um imóvel e, posteriormente, a permuta de bens, insistindo no
acolhimento do pedido inicial, incluindo a condenação da requerida na
restituição dos alugueres indevidamente recebidos.
O recurso foi regularmente processado.
Contrarrazões a fls. 257/259.
Houve oposição ao julgamento virtual do
presente recurso.
É o relatório.
Cuida-se de ação declaratória de negócio
jurídico com pretensão de anulação da transferência de domínio do
imóvel à requerida e do contrato de locação por ela firmado com
ocupante do bem cuja titularidade pretende a parte autora.
Inicialmente deve ser afastada a alegada
prescrição (reiterada pela defesa em sede de contrarrazões de recurso de
apelo) considerando a natureza jurídica da pretensão declaratória (com
efeito constitutivo) de existência do contrato indicado na inicial e do
consequente domínio sobre o bem, sendo os demais pleitos
consequências do reconhecimento pretendido.
Neste passo, cabe menção a julgado do
Superior Tribunal de Justiça elucidativo da matéria:

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DIREITO CIVIL. AUSÊNCIA DE PRAZO PARA O EXERCÍCIO DO DIREITO DE ADJUDICAR
COMPULSORIAMENTE IMÓVEL OBJETO DE COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA.
O promitente comprador, amparado em compromisso de compra e venda de imóvel cujo preço já
tenha sido integralmente pago, tem o direito de requerer judicialmente, a qualquer tempo, a
adjudicação compulsória do imóvel. O compromisso de compra e venda é espécie de contrato por
meio do qual o promitente vendedor se obriga a outorgar a escritura pública do imóvel ao
promissário comprador após o integral pagamento do preço. Realizado o cumprimento dos deveres
por ambas as partes contratantes, o contrato definitivo de compra e venda será celebrado. Ressalte-se
que o compromisso de compra e venda não pode ficar sujeito a eventuais situações atentatórias por
parte dos contratantes, uma vez que se exige a boa-fé em todas as fases da negociação. Dessa
maneira, garantiu-se ao promissário comprador a propositura da ação de adjudicação compulsória
quando a demanda se fundar na inércia do promitente vendedor que recebeu a quantia pela alienação
do imóvel e deixou de emitir a escritura pública de compra e venda. Cumpre esclarecer que direito
subjetivo é o poder da vontade consubstanciado na faculdade de agir e de exigir de outrem
determinado comportamento para a realização de um interesse, cujo pressuposto é a existência de
uma relação jurídica. Por sua vez, encapsulados na fórmula poder-sujeição, estão os chamados
direitos potestativos, a cuja faculdade de exercício não se vincula propriamente qualquer prestação
contraposta (dever), mas uma submissão à manifestação unilateral do titular do direito, muito embora
tal manifestação atinja diretamente a esfera jurídica de outrem. Os direitos potestativos, são
insuscetíveis de violação, porque a eles não se relaciona nenhum dever, mas uma submissão
involuntária, como salienta remansosa doutrina. De outro lado, somente os direitos subjetivos estão
sujeitos a violações, e, quando ditas violações são verificadas, nasce, para o titular do direito
subjetivo, a faculdade (poder) de exigir de outrem uma ação ou omissão (prestação positiva ou
negativa), poder tradicionalmente nomeado de pretensão. Nessa ordem de ideias, pode-se afirmar
que a prescrição é a perda da pretensão inerente ao direito subjetivo em razão da passagem do tempo,
ao passo que a decadência se revela como o perecimento do próprio direito potestativo pelo seu não
exercício no prazo determinado. Posta essa distinção, convém apontar que, por meio da propositura
de ação de adjudicação, permite-se, cumpridos os requisitos legais para a efetivação do contrato
definitivo, a substituição da vontade do promitente vendedor por sentença que valerá como título
para registro no cartório de imóveis. Por tal razão, o art. 466-A do CPC assevera que o autor - no
caso, o promissário comprador - poderá obter uma sentença que produza os mesmos efeitos do
contrato a ser firmado. Ou seja, permite-se ao Poder Judiciário a ingerência na esfera jurídica do
promitente vendedor, a qual o submeterá à exigência do titular do direito. No caso, é válido ponderar
que não se profere sentença condenatória obrigando o promitente vendedor a celebrar contrato
definitivo de compra e venda com a consequente determinação de outorga de escritura pública ao

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promissário comprador. Ao contrário disso, a própria decisão judicial gera a constituição de uma
nova relação jurídica para garantir a definitividade da contratação, cuja sentença substituirá a
vontade da parte renitente. Assim, verifica-se que a ação de adjudicação compulsória possui
características de ação constitutiva, tendo em vista que a sentença judicial possui a mesma eficácia de
escritura pública de compra e venda do imóvel, sendo que não houve exteriorização da vontade por
resistência injustificada do promitente vendedor, aliada a um fundo declaratório quanto ao
reconhecimento do direito de realização do negócio definitivo. Nesse passo, mostra-se oportuno
assinalar que a doutrina compreende que as tutelas condenatórias se sujeitam a prazos prescricionais,
enquanto as tutelas constitutivas (positivas ou negativas) obedecem a prazos decadenciais. De modo
contrário, as tutelas meramente declaratórias (v.g., de nulidade) e as constitutivas sem previsão de
prazo em lei não se sujeitam a prazo prescricional ou decadencial. À primeira vista, a circunstância
de o pedido de adjudicação compulsória consubstanciar-se em exercício de direito potestativo - e
reclamar, por outro lado, uma tutela de natureza constitutiva - poderia conduzir à conclusão de que
tal pedido estaria, em tese, sujeito a prazo decadencial. Entretanto, isso não ocorre, haja vista a
inexistência de previsão legal. De fato, o Código Civil de 1916, malgrado tenha baralhado as
hipóteses de prescrição e decadência, previu para a decadência a tipicidade das situações sujeitas a tal
fenômeno. E mais, o Código Civil de 2002, assim como o Estatuto Civil de 1916, não tem um prazo
geral e amplo de decadência, como tem em relação ao prazo de prescrição. Tanto o CC/1916 quanto
o CC/2002 fizeram a opção de elencar de forma esparsa e sem excluir outros diplomas, os direitos
potestativos cujo exercício está sujeito a prazo decadencial. Portanto, à míngua de previsão legal, o
pedido de adjudicação compulsória, quando preenchidos os requisitos da medida, poderá ser
realizado a qualquer momento. REsp 1.216.568-MG, Rel. Min. Luis Felipe Salomão, julgado em
3/9/2015, DJe 29/9/2015.
A preliminar de cerceamento de defesa
arguida pelos apelantes, igualmente, comporta afastamento. A despeito
da insistência dos autores na abertura de dilação probatória, é certo que
os documentos que acompanharam a inicial deveriam servir de suporte
para a pretensão de declaração de domínio sobre o imóvel descrito
(objeto de permuta em relação a outro imóvel inicialmente adquirido),
não se mostrando, contudo, suficientes para sustentar a pretensão dos
postulantes, tampouco serviram como início de prova escrita para que

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pudessem ser confirmados pela prova oral pretendida.
Os documentos que acompanham a
inicial revelam que os autores tiveram posse por determinado período o
imóvel representado pelo terreno no bairro Vila Penha do Rio do Peixe
- matrícula 12748, Rua Antônio Alves de Campos, 69 (fls. 52, 77/78
documentos datados de 1996, fls. 120 datado de 1994) e também
tiveram posse do imóvel da Rua Floriano Peixoto, 371 (fls. 53
pagamento de uma parcela de IPTU em 2009, fls. 94/95, 96, 97/98, fls.
99 indicando contas de consumo e ligação de luz a cargo do autor a
partir de 2008, fls. 100/101 revelando aquisição de material de
construção para entrega no imóvel, já o documento de fls. 102 não
indica o local de entrega, fls. 106/109 pagamento de IPTU do imóvel,
fls. 110/120 contas de consumo em relação ao imóvel).
Não há, contudo, qualquer documento
que indique a aquisição de direitos sobre o imóvel ou a permuta de
direitos como afirmam os postulantes, e que pudesse indicar os
negócios jurídicos realizados e que pudessem ser confirmados pela
ampliação do conjunto probatório. Deixaram os autores de demonstrar a
transferência de numerário para a aquisição de 50% do terreno da Rua
Antônio Alves de Campos e também as condições de permuta com o
imóvel da Rua Floriano Peixoto.
Anota-se que segundo relato das partes os
pais da requerida faleceram quando a mesma tinha nove anos de idade e
que a mesma residiu inicialmente com os requerentes, seus tios e

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posteriormente com outra tia, o que poderia justificar, num primeiro
momento posse exercida sobre os bens imóveis.
Forçoso reconhecer que o julgamento do
feito nos moldes do Artigo 355, I do Código de Processo Civil se
mostrou acertado e não acarreta cerceamento de defesa.
Todo o conjunto probatório coligido aos
autos indica exercício de posse, mas não se relaciona à aquisição do
bem ou direitos sobre o bem imóvel, tampouco à permuta noticiada.
Não se admite prova exclusivamente
testemunhal acerca dos negócios jurídicos descritos na inicial. O
contrato de compra e venda de bem imóvel se dá através de escritura
pública (Artigo 108 do Código Civil) e o compromisso de compra e
venda pode ser feito através de instrumento particular, cuidando-se,
entretanto, de contrato formal, e não admite a comprovação através da
prova oral, exclusivamente. Estabelece o Artigo 444 do Código de
Processo Civil que quando a lei exigir prova escrita (Artigo 1417) da
obrigação é admissível a prova testemunhal quando houver começo de
prova por escrito, emanada da parte contra a qual se pretende produzir a
prova. Não há nos autos qualquer início de prova de que os pais da
requerida tenham alienado o bem ou direitos sobre o bem imóvel (50%
do terreno), tampouco intenção de transferência do domínio, e muito
menos há prova da permuta noticiada pelos postulantes e
veementemente negada pela requerida.
No que tange ao mérito, a sentença

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apelada bem analisou os pleitos formulados e a manutenção da
sentença, inclusive por seus próprios fundamentos se impõe.
A sentença apelada deve ser mantida por
seus próprios fundamentos com sustento no Artigo 252 do Regimento
Interno desta Corte de Justiça (“Nos recursos em geral, o relator poderá
limitar-se a ratificar os fundamentos da decisão recorrida, quando,
suficientemente motivada, houver de mantê-la, apreciando, se houver,
os demais argumentos recursais capazes de, em tese, infirmar a
conclusão adotada no julgamento”).

Neste sentido já se decidiu por este E.
Tribunal de Justiça (9264698-97.2008.8.26.0000-Apelação - Relator:
Walter Fonseca; 0008361-07.2012.8.26.0577 - Apelação - Relator:
Eduardo Siqueira; 0001182-04.2009.8.26.0035 Apelação - Relator:
Jacob Valente; 0004265-82.2010.8.26.0038
Apelação - Relator:
Marino Neto; 0000487-46.2010.8.26.0607 - Apelação - Relator:
Caetano Lagrasta; 0019028-68.2011.8.26.0001 Apelação - Relator:
Spencer Almeida Ferreira; 0005752-33.2012.8.26.0292 - Apelação -
Relator: Donegá Morandini; 0010369-74.2010.8.26.0011 - Apelação -
Relator: Ribeiro da Silva; 9128120-93.2009.8.26.0000 - Apelação -
Relator: Fábio Quadros; 0032532-52.2008.8.26.0000 - Apelação -
Relator: Miguel Brandi; 0014864-83.2012.8.26.0564 - Apelação -
Relator: Theodureto Camargo).

Na mesma senda julgados do Superior
Tribunal de Justiça: REsp n° 662.272-RS, 2a Turma, Rel. Min. João

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10
Otávio de Noronha, j. em 04.09.2007; REsp n° 592.092-AL, 2a Turma,
Rel. Min. Eliana Calmon, j. em 17.12.2004; REsp n° 265.534- DF, 4a
Turma, Rel. Min. Fernando Gonçalves, j. em 1.12.2003.
Caberia aos autores demonstrar os fatos
por si alegados e como adrede referido não acostaram aos autos
qualquer prova escrita que pudesse confirmar o negócio jurídico de
compromisso de compra e venda de 50% do imóvel descrito na inicial,
e conforme já apreciado, a prova documental coligida aos autos revela
apenas exercício de posse o que, em razão do parentesco existente entre
as partes e a menoridade da autora quando do falecimento dos
genitores, se encontra justificado.
Em relação à classificação dos contratos
discorre Flavio Tartuce, Manual de Direito Civil, Rio de Janeiro,
Editora Forense, 8a edição, página 644: “Contrato solene aquele que
exige solenidade pública. O Art.108 do CC enuncia que escritura
pública somente é necessária para os negócios de alienação de imóvel
com valor superior a trinta vezes o maior salário mínimo vigente no país
no País. Ilustrando, em havendo compra e venda de imóvel em valor
superior a tal parâmetro, necessária a escritura pública (contrato solene
e formal). Se o imóvel tiver valor inferior, dispensa-se a escritura, mas é
fundamental a forma escrita, para o registro (contrato não solene, mas
formal)”. Se o contrato cuja declaração pretendem os autores
representou compra e venda de bem imóvel faltou-lhe a forma solene e,
se o ajuste teria consubstanciado compromisso de compra e venda a

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forma escrita se fazia necessária tanto nas disposições do atual Código
Civil, como na legislação anterior quando teria, segundo a narrativa
inicial, ocorrido o negócio jurídico.
Observa-se que a requerida recebeu os
imóveis referidos nos autos em decorrência do falecimento dos
genitores e a transferência de titularidade de ambos para si não contém
qualquer irregularidade, uma vez que não demonstrado qualquer
negócio jurídico entre os autores e os falecidos pais da ré, tampouco
entre os autores e a requerida que pudesse indicar a alienação e a
permuta na forma indicada pelos postulantes.
Pertinente
referência
aos
seguintes
julgados deste E. Tribunal de Justiça:
1022327-94.2015.8.26.0001 Classe/Assunto: Apelação
Cível / Compra e Venda
Relator(a): José Rubens Queiroz Gomes
Comarca: São Paulo
Órgão julgador: 7a Câmara de Direito Privado
Data do julgamento: 12/08/2020
Data de publicação: 12/08/2020
Ementa: APELAÇÃO. Ação de cumprimento de contrato
particular de compra e venda. Sentença de extinção em
relação a uma das rés e improcedência com relação aos
demais. Insurgência da autora contra a improcedência.
Impossibilidade de reforma do julgado. Apelante que ao
supostamente adquirir o imóvel não se revestiu dos
cuidados
necessários
à
esse
tipo
de
negociação,
realizando contrato verbal e não possuindo qualquer
documento hábil a comprovar o pagamento dos valores.
Sentença mantida. Recurso a que se nega provimento.
1001797-13.2018.8.26.0309 Classe/Assunto: Apelação
Cível / Adjudicação Compulsória
Relator(a): Coelho Mendes
Comarca: Jundiaí
Órgão julgador: 10a Câmara de Direito Privado
Data do julgamento: 28/05/2019
Data de publicação: 29/05/2019
Ementa:
AÇÃO
DE
ADJUDICAÇÃO
COMPULSÓRIA.
EXTINÇÃO DO PROCESSO. INCONFORMISMO DO AUTOR.
PRELIMINAR
DE
NULIDADE
DA
SENTENÇA.
DESCABIMENTO. CONTRATO VERBAL DE COMPROMISSO

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12
DE COMPRA E VENDA. SENTENÇA MANTIDA. APLICAÇÃO
DO DISPOSTO NO ARTIGO 252 DO REGIMENTO INTERNO
DO TRIBUNAL DE JUSTIÇA. RECURSO NÃO PROVIDO.
0001532-83.2011.8.26.0176 Classe/Assunto: Apelação
Cível / Promessa de Compra e Venda
Relator(a): Viviani Nicolau
Comarca: Embu das Artes
Órgão julgador: 3a Câmara de Direito Privado
Data do julgamento: 26/03/2019
Data de publicação: 26/03/2019
Ementa: "APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DECLARATÓRIA DE
EXISTÊNCIA DE RELAÇÃO JURÍDICA, CUMULADA COM
OBRIGAÇÃO DE FAZER E REINTEGRAÇÃO DE POSSE.
Alegada celebração de contrato verbal de compromisso
de compra e venda. Pleito ajuizado pelos 'compradores'
em face dos 'vendedores'. Sentença de procedência.
Apelo da corré Kelly Cristina. Consistência. Artigo 1417
do Código Civil que exige a forma escrita para os
contratos de compromisso de compra e venda. Escritura
assinada pelo ex-consorte da corré-apelante, que não
tem a repercussão pretendida pelos autores. Corré que é
proprietária exclusiva do bem, pois o adquiriu quando era
casada com o corréu em regime de separação total de
bens. Questão que, tampouco, pode ser convertida em
indenização por perdas e danos, eis que os autores não
demonstraram a quitação do preço do suposto contrato
verbal e os gastos com construção de acessões. Ônus que
lhes competia. Inversão do julgado. Ação improcedente.
RECURSO PROVIDO".(v.29710).
Desta forma, o não acolhimento da
pretensão de declaração de existência do contrato de compra e venda de
parte ideal do bem imóvel localizado na Rua Antônio Alves de Campos,
69 deve ser confirmado nesta oportunidade por total ausência de provas
acerca do negócio jurídico, o mesmo ocorrendo em relação à permuta
com o imóvel localizado na Rua Floriano Peixoto, 371, o que implica
na improcedência dos pedidos de declaração de nulidade da
transferência de domínio e de restituição de valores decorrentes da
locação do bem imóvel.
Os ônus de sucumbência foram bem
impostos, atendendo à legislação processual civil.
Considerando o não provimento do

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recurso de apelo elevo os honorários advocatícios para 12% do valor da
causa, observada a gratuidade, atendendo ao disposto no Artigo 85, § 11
do Código de Processo Civil.
Em face do exposto, pelo voto, Nega-se
provimento ao recurso.
MARCIA DALLA DÉA BARONE
Relatora