Tribunal: TJSP
Processo: 1014816-43.2019.8.26.0506
Classe: Apelação Cível / Promessa de Compra e Venda
Órgão julgador: José Joaquim dos Santos
Órgão colegiado: 2a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-05-26
Data de publicação: 2020-05-26

Ementa:
APELAÇÃO CÍVEL. Compra e venda de bem imóvel. Restituição de valores pagos a título de "taxa de atribuição de unidade". Sentença que julgou improcedente o pleito inicial. Insurgência da parte autora, indicando que tal despesa é de responsabilidade da empresa ré. Acolhimento. Individualização das matrículas e instituição do condomínio que são atos de responsabilidade da incorporadora, em

Ementa:
APELAÇÃO CÍVEL. Compra e venda de bem imóvel. Restituição de valores pagos a título de "taxa de atribuição de unidade". Sentença que julgou improcedente o pleito inicial. Insurgência da parte autora, indicando que tal despesa é de responsabilidade da empresa ré. Acolhimento. Individualização das matrículas e instituição do condomínio que são atos de responsabilidade da incorporadora, em consonância com a Lei n. 4.591/64, não sendo admissível o repasse dos seus custos ao consumidor. Posicionamento da Col. Câmara e desta Relatoria. Improcedência de uma Ação Civil Pública envolvendo direitos individuais homogêneos que não surte efeitos em relação à demanda individual. Inteligência do art. 103, §§ 1o e 2o do Código de Defesa do Consumidor. Afastamento, ainda, da multa por litigância de má fé. Ausência de ilegalidade na propositura de várias demandas para o mesmo contrato e em face da mesma ré. Conduta que não se enquadra em quaisquer dos incisos do artigo 80 do Código de Processo Civil. Sanção que deve ser afastada no caso. Sentença, pois, reformada. Recurso provido.

Inteiro teor:
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Registro: 2020.0000365348
ACÓRDÃO
Vistos,
relatados
e
discutidos
estes
autos
de
Apelação
Cível
no
1014816-43.2019.8.26.0506, da Comarca de Ribeirão Preto, em que é apelante KELLI
NORBERTO
(JUSTIÇA
GRATUITA),
é
apelado
MRV
ENGENHARIA
E
PARTICIPAÇÕES S/A.
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 2a Câmara de Direito Privado do
Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Deram provimento ao
recurso. V. U., de conformidade com o voto do relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores JOSÉ JOAQUIM DOS
SANTOS (Presidente), ALVARO PASSOS E ROSANGELA TELLES.
São Paulo, 26 de maio de 2020.
JOSÉ JOAQUIM DOS SANTOS
Relator
Assinatura Eletrônica

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Apelação Cível no 1014816-43.2019.8.26.0506 -Voto no
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Voto no 35.785.
Apelação Cível no 1014816-43.2019.8.26.0506.
Apelante/Autora: Kelli Norberto.
Apelada/Ré: MRV Engenharia e Participações Ltda.
Origem: 3a Vara Cível do Foro de Ribeirão Preto.
Juiz Dr. Cassio Ortega de Andrade.
APELAÇÃO CÍVEL. Compra e venda de bem imóvel. Restituição
de valores pagos a título de “taxa de atribuição de unidade”.
Sentença que julgou improcedente o pleito inicial. Insurgência da
parte autora, indicando que tal despesa é de responsabilidade da
empresa ré. Acolhimento. Individualização das matrículas e
instituição do condomínio que são atos de responsabilidade da
incorporadora, em consonância com a Lei n. 4.591/64, não sendo
admissível
o
repasse
dos
seus
custos
ao
consumidor.
Posicionamento da Col. Câmara e desta Relatoria. Improcedência
de uma Ação Civil Pública envolvendo direitos individuais
homogêneos que não surte efeitos em relação à demanda
individual. Inteligência do art. 103, §§ 1o e 2o do Código de Defesa
do Consumidor. Afastamento, ainda, da multa por litigância de má
fé. Ausência de ilegalidade na propositura de várias demandas
para o mesmo contrato e em face da mesma ré. Conduta que não
se enquadra em quaisquer dos incisos do artigo 80 do Código de
Processo Civil. Sanção que deve ser afastada no caso. Sentença,
pois, reformada. Recurso provido.
Cuida-se de recurso de apelação interposto contra a r.
sentença de fls. 150/154 que julgou improcedente o pedido inicial formulado por
Kelli Norberto contra MRV Engenharia e Participações S/A, condenando a parte
autora ao pagamento das custas, despesas processuais e dos honorários
advocatícios, fixados em R$500,00, bem como em multa por litigância de má fé no
valor de 02 salários mínimos.
Opostos embargos de declaração pela parte autora
(fls. 156/158), os quais foram rejeitados (fls. 159).
Insurge-se a parte autora (fls. 161/172), afirmando, em
suma, que não se podem confundir as despesas de escritura de aquisição com
os custos decorrentes da instituição de condomínio e individualização das
matrículas, tal qual dispõe o artigo 44 da Lei n. 4591/64 e o art. 237-A da Lei n.

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6015/73, de forma que a atribuição de tal encargo à compradora, ora apelante,
constitui nulidade e, nos termos da legislação consumerista, é abusiva, porque a
coloca em desvantagem exagerada. Defende, ainda, a ausência de litigância de
má fé, não sendo possível a formulação de tal pedido na ação anterior.
Pleiteia o provimento do recurso para reforma da r.
sentença, julgando-se procedente a pretensão deduzida na inicial, condenado a
ré ao pagamento das despesas processuais e honorários advocatícios, bem
como afastando a condenação em multa por litigância de má fé ou, ao menos,
seja minorada a patamar razoável, proporcional e concernente, nos termos do art.
81 do Código de Processo Civil (entre 1% a 10% do valor da causa).
Contrarrazões (fls. 244/252).
É o relatório.
Respeitado o posicionamento do MM. Juízo a quo, o
recurso está em vias de ser provido.
É crível que, tal qual posicionamento uníssono desta C.
Câmara, a cobrança da taxa de atribuição de unidade revela-se abusiva, na
medida em que o artigo 44 da Lei de n. 4.591/1964 é categórico ao incumbir à
incorporadora o dever de averbação da construção das edificações para efeito de
individualização e discriminação das unidades.
A corroborar com o entendimento acima, o artigo 31-F,
§ 12, inciso IV, da referida Lei, estabelece que “compreendem-se no custo de
conclusão da incorporação todo o custeio da construção do edifício e a
averbação da construção das edificações para efeito de individualização e
discriminação das unidades”, o que torna imperioso reconhecer que a taxa de
atribuição de unidade é de responsabilidade da incorporadora ré.
Com efeito, o posicionamento desta C. Câmara:

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Ação declaratória cumulada com pedido de devolução de quantia
paga Compra e venda de bem imóvel Requerida que sustenta
a necessidade de reforma da r. sentença apelada, defendendo a
validade da cobrança de taxa de atribuição de unidade e de
despachante
Impossibilidade de transferência dos custos ao
consumidor
Valores que são inerentes às despesas de
incorporação e não podem ser transferidas ao adquirente
Taxa de despachante Impossibilidade de cobrança de taxa de
assessoria imobiliária ou atividade congênere
Abusividade
configurada Sentença mantida - Recurso não provido. Nega-se
provimento
ao
recurso.
(TJSP.
Apelação
1031090-53.2017.8.26.0506; Relator (a): Marcia Dalla Déa Barone;
Órgão Julgador: 2a Câmara de Direito Privado; Data do
Julgamento: 04/02/2019).
APELAÇÃO - Promessa de compra e venda de imóvel Ação
declaratória de inexigibilidade de cobrança de taxa de atribuição
de unidade
Pedido julgado improcedente
Insurgência do
comprador Impossibilidade da cobrança A taxa de atribuição
de unidade, sobre a qual recai a controvérsia, tem por
fundamento
o
ressarcimento
da
construtora
pela
individualização da matrícula do imóvel, que é de sua
responsabilidade, e não do comprador Art. 44 da lei federal
4591/64
Inversão da sucumbência - Sentença reformada -
Recurso provido. (TJSP. Apelação 1035766-28.2017.8.26.0576;
Relator (a): HERTHA HELENA DE OLIVEIRA; Órgão Julgador: 2a
Câmara de Direito Privado; Data do Julgamento: 04/12/2018).
APELAÇÃO CÍVEL COMPRA E VENDA Taxa de atribuição
de unidade Sentença de improcedência Irresignação da autora
Despesa decorrente da individualização da matrícula da
unidade
que
está
inserida
na
atividade
da
incorporação/construção imobiliária e, por isso, não pode ser
repassada ao promitente-comprador Inteligência do artigo 44
da Lei no 4.591/64 Inexigibilidade da cobrança Restituição do
valor dispendido Sentença reformada Recurso provido. (TJSP.
Apelação 1056058-34.2017.8.26.0576; Relator (a): José Carlos
Ferreira Alves; Órgão Julgador: 2a Câmara de Direito Privado; Data
do Julgamento: 28/11/2018; Data de Registro: 28/11/2018).
E, também, muito embora o art. 490 do Código Civil
estabeleça que, “salvo cláusula em contrário, ficarão as despesas de escritura e
registro a cargo do comprador, e a cargo do vendedor as da tradição” - tal qual
alegado pela apelada em sede de contrarrazões (fls. 246) - a despesa sub judice
não se refere ao registro da escritura pública de compra e venda do imóvel,

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mas à individualização da matrícula da unidade imobiliária, o que se
configura como obrigação inerente ao próprio empreendimento.
Concluiu-se, pois, que, ainda que existente previsão
contratual quanto à responsabilidade do adquirente no pagamento de taxa em
comento, incontestável a abusividade da cláusula contratual que dispõe de tal
cobrança, uma vez que se trata de custo inerente à atividade da ré, que não
pode ser repassado ao consumidor, sob pena de afronta ao artigo 51, inciso IV do
Código de Defesa do Consumidor.
Ainda, esta Relatoria em casos análogos:
Apelação Cível. Contrato de Compra e Venda. Restituição e
inexigibilidade de valores. Taxa de despachante. Inexigibilidade de
valor. Descabimento de cobrança de taxa de assessoria imobiliária
ou atividade congênere. Entendimento jurisprudencial consolidado.
Taxa de Atribuição de Unidade. Abusividade. Taxa referente
ao ressarcimento à construtora para a individualização das
unidades.
Ônus
que
é
de
atribuição
da
construtora/incorporadora. Violação ao art. 51, IV, do CDC. R.
sentença
mantida.
Recurso
improvido.
(TJSP.
Apelação
1033187-70.2017.8.26.0071; Relator (a): José Joaquim dos
Santos; Órgão Julgador: 2a Câmara de Direito Privado; Data do
Julgamento: 05/07/2018).
APELAÇÃO CÍVEL. Ação de indenização por danos materiais.
Atraso na entrega da obra. Sentença de parcial procedência.
Inconformismo bilateral. RECURSO DO AUTOR. Insurgência
contra o reconhecimento da prescrição trienal. Cabimento.
Incorreta a aplicação do prazo de três anos previsto no artigo 206,
§ 3o, V, do Código Civil. Demanda fundada em indenização em
razão do inadimplemento contratual da construtora, aplicando-se o
prazo decenal previsto no artigo 205 do Código Civil. Recentíssimo
decisum do C. STJ sobre o tema. Sentença que determinou atraso
de 06 meses na entrega do imóvel. Autor que alega atraso de 15
meses. Não cabimento. Prazo corretamente verificado pelo juízo a
quo. Lucros cessantes. Parâmetro fixado pelo juízo a quo em
coerência com o quantum fixado por esta C. Câmara. Prejuízo
presumido. Inteligência da Súmula no 162 do E. TJSP. Recurso
parcialmente provido. RECURSO DA RÉ. Restituição de valores.
Taxa de atribuição. Responsabilidade do comprador pelos
gastos
com
matrícula
e
individualização
do
imóvel.
Abusividade configurada. Ato inerente à atividade de
incorporação. Responsabilidade da vendedora pelo custeio.

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Atraso na entrega da obra. Lucros cessantes presumidos.
Frustração da expectativa do comprador de exercer a posse sobre
a unidade adquirida. Termo inicial. Cômputo da indenização a
partir de 27.06.2014, quando expirado o prazo de tolerância para a
entrega da unidade. Aplicabilidade da Súm. 162/TJSP. Destinação
do imóvel que não inviabiliza a condenação. Recurso desprovido.
(TJSP. Apelação 1017800-02.2017.8.26.0625; Relator (a): José
Joaquim dos Santos; Órgão Julgador: 2a Câmara de Direito
Privado; Data do Julgamento: 30/07/2018).
Cumpre observar que a decisão proferida em sede de
Ação Civil Pública proposta pelo Ministério Público em face da vendedora
apelada reflete a corrente jurisprudencial divergente, mas não majoritária neste
Tribunal e, ainda que tenha sido proferida em demanda coletiva, a sentença de
improcedência da Ação Civil Pública mencionada pela vendedora não faz coisa
julgada material em demandas individuais, conforme a expressa previsão do
artigo 103, § 1o e 2o do Código de Defesa do Consumidor.
E, segundo a mencionada regra, os efeitos da coisa
julgada em caso de improcedência da demanda coletiva envolvendo direitos
individuais homogêneos não prejudicam interesses e direitos individuais dos
integrantes da coletividade, independente da fundamentação, sendo certo que
somente a sentença útil ao consumidor vincula-o à coisa julgada material.
Nesse sentido:
“[...] Segundo previsão do art. 103, § 1.o, do CDC, os efeitos da
coisa julgada previstos nos incisos I e II do mesmo dispositivo legal não prejudicarão interesses e
direitos individuais dos integrantes da coletividade, do grupo, classe ou categoria, em regra
também aplicável ao inciso III. Significa que, decorrendo de uma mesma situação fática jurídica
consequências no plano do direito coletivo e individual, e sendo julgado improcedente o pedido
formulado em demanda coletiva, independentemente da fundamentação, os indivíduos não estarão
vinculados a esse resultado, podendo ingressar livremente com suas ações individuais. A única
sentença que os vincula é a de procedência, porque esta naturalmente os beneficia,
permitindo-se que o indivíduo se valha dessa sentença coletiva, liquidando-a no foro de seu
domicílio e posteriormente executando-a, o que o dispensará do processo de conhecimento. A
doutrina fala em coisa julgada secundum eventum litis in utilibus, porque somente a decisão que

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seja útil ao indivíduo será capaz de vinculá-lo a sua coisa julgada material” (Manual de Direito do
Consumidor: direito material e processual Volume Único, Flávio Tartuce e Daniel Amorim
Assumpção Neves 3 ed., 2014, pag. 503, livro digital).
Portanto, de rigor a declaração da inexigibilidade da
cobrança da “taxa de atribuição de unidade” descrita na petição inicial, sendo
imperiosa a devolução, à parte autora, dos valores, por ela, efetivamente pagos a
esse título, corrigidos pela Tabela Prática deste Tribunal desde o desembolso e
com juros de mora de 1% ao mês a contar da citação. Em consequência, cabível
a inversão do ônus da sucumbência, condenando-se a empresa ré ao pagamento
das custas e despesas processuais, e dos honorários advocatícios, fixados, por
equidade, em R$ 1.000,00 (art. 85, § 8o, do Código Processo Civil).
Há de se afastar, ainda, a multa por litigância de má
fé.
Não se vislumbra, no caso sub judice, por parte da
autora, quaisquer das condutas descritas nos incisos do artigo 80 do Código de
Processo Civil.
A multiplicidade de demandas propostas pela autora
em face da requerida não se mostra, ao contrário do entendido pelo Magistrado
sentenciante, como conduta temerária nos termos do inciso V do art. 80, pois
cada ação possui como seu objeto discussão independente, ainda que sobre o
mesmo instrumento contratual.
Entende-se que “o sujeito processual age de forma
temerária ao praticar ato com dolo ou culpa grave, independentemente da
consequência jurídica de sua prática, como ocorre, entre outros exemplos, no
arrolamento doloso de pessoas inexistentes como terceiros intervenientes no
processo ou como testemunhas e na indicação dolosa de endereço errado” (cf. in
Código de Processo Civil: comentado; Coordenação Helder Moroni Câmara, São
Paulo: Almedina, 2016, p. 138).
Ademais, como destacado por este Eg. Tribunal em

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situação análoga a destes autos, “não há ilegalidade na propositura de várias
ações, apesar de extremamente onerosas a todos os envolvidos, em especial o
Poder Judiciário. A opção processual do Juízo poderia ser a reunião das ações
para julgamento simultâneo, ou distribuição por dependência decorrente de se
cuidar das mesmas partes e do mesmo contrato [...]. Considere-se, ainda, que a
existência das ações decorre, em boa medida, da cobrança, pela requerida, de
taxas que já foram consideradas indevidas pela jurisprudência, a exemplo da
SATI, despachante, atribuição ou especialização de matrícula, liberação de
hipoteca e outras que são próprias e devidas pela construtora” (Apelação Cível
1034932-88.2018.8.26.0576, Rel. Des. Maia da Cunha, J. 27.06.2019).
Por isso, preservado e respeitado o entendimento do
digno Magistrado sentenciante, afasta-se a condenação da autora em litigância
de má fé.
Por fim, considera-se prequestionada toda matéria
constitucional e infraconstitucional suscitada pelas partes, com a finalidade de
acesso às Superiores Instâncias, mediante as vias extraordinária e especial,
observando que, tratando-se de prequestionamento, torna-se desnecessária a
citação numérica dos dispositivos legais, bastando que a questão posta tenha
sido decidida, como o fora no teor deste acórdão.
Ante o exposto, dá-se provimento ao recurso.
JOSÉ JOAQUIM DOS SANTOS
Relator