Tribunal: TJSP
Processo: 1092244-58.2019.8.26.0100
Classe: Apelação Cível / Registro de Imóveis
Órgão julgador: Elcio Trujillo
Órgão colegiado: 10a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-07-21
Data de publicação: 2020-07-21

Ementa:
OBRIGAÇÃO DE FAZER – Outorga de escritura - Comprovação do integral pagamento e consequente quitação – Ausência de cancelamento da hipoteca que pesa sobre o imóvel, não obstante cumpridas todas as condições pelo compromissário comprador – Responsabilidade evidente da vendedora e do agente financeiro, a teor da Súmula no 308 do Superior Tribunal de Justiça – Procedência da ação - Verba

Ementa:
OBRIGAÇÃO DE FAZER – Outorga de escritura - Comprovação do integral pagamento e consequente quitação – Ausência de cancelamento da hipoteca que pesa sobre o imóvel, não obstante cumpridas todas as condições pelo compromissário comprador – Responsabilidade evidente da vendedora e do agente financeiro, a teor da Súmula no 308 do Superior Tribunal de Justiça – Procedência da ação - Verba honorária bem fixada - Sentença confirmada – Verba honorária majorada, em atendimento ao artigo 85, parágrafo 11o do CPC - RECURSO NÃO PROVIDO, com observação.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2020.0000556608
ACÓRDÃO
Vistos,
relatados
e
discutidos
estes
autos
de
Apelação
Cível
no
1092244-58.2019.8.26.0100, da Comarca de São Paulo, em que é apelante BANCO DO
BRASIL S/A, é apelado LEONARDO SILVA VIEIRA DE MELLO.
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 10a Câmara de Direito Privado
do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Negaram provimento ao
recurso. V. U., de conformidade com o voto do relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores JOÃO CARLOS
SALETTI (Presidente sem voto), JAIR DE SOUZA E COELHO MENDES.
São Paulo, 21 de julho de 2020.
ELCIO TRUJILLO
Relator
Assinatura Eletrônica

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Apelação Cível no 1092244-58.2019.8.26.0100 -Voto no 37968
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10a Câmara Seção de Direito Privado
Apelação n° 1092244-58.2019.8.26.0100
Comarca:
São Paulo
Ação:
Ação de obrigação de fazer
Apte(s).:
Banco do Brasil S.A.
Apdo(a)(s).:
Leonardo Silva Vieira de Mello
Voto no 37.968
OBRIGAÇÃO DE FAZER Outorga de escritura - Comprovação
do integral pagamento e consequente quitação Ausência de
cancelamento da hipoteca que pesa sobre o imóvel, não obstante
cumpridas todas as condições pelo compromissário comprador
Responsabilidade evidente da vendedora e do agente financeiro, a
teor da Súmula no 308 do Superior Tribunal de Justiça

Procedência da ação - Verba honorária bem fixada - Sentença
confirmada Verba honorária majorada, em atendimento ao artigo
85, parágrafo 11o do CPC - RECURSO NÃO PROVIDO, com
observação.
Trata-se de ação de obrigação de fazer proposta em
face de inadimplemento da obrigação de outorga de escritura e levantamento da
hipoteca julgada procedente pela r. sentença de fls. 237/240, de relatório adotado.
Apela o corréu Banco do Brasil alegando que a
inscrição hipotecária é legítima, decorrente de garantia pelo financiamento da obra;
alternativamente, que a aplicação de multa é desnecessária, ou ainda, que deve ser
reduzida (fls. 242/253). Contrarrazões (fls. 259/262).
É o relatório.
O recurso não comporta provimento.
O autor adquiriu junto a requerida Esser Santorini
Empreendimentos Imobiliários Ltda., a unidade descrita às fls. 13/43, integrante do
empreendimento “Condomínio Capital Brás”, na Capital, sendo que o corréu Banco do
Brasil S/A, em relação direta com a vendedora, em parceria, cuidou de fornecer recursos
financeiros tendo, em garantia, obtido a hipoteca do imóvel (fls. 47/48).
Condição comum no dia a dia das construções e

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negócios imobiliários.
No caso, entretanto, quitado integramente o preço
pelo comprador, tendo o seu reconhecimento, inclusive, pela vendedora, esta se omitiu
quanto a viabilizar a baixa do ônus hipotecário, e igualmente o agente financeiro, ao não
cancelar a hipoteca incidente sobre o bem.
A decisão de primeiro grau acolheu a tese do autor
e, consequentemente, determinou, diante do cumprimento dos requisitos, o
cancelamento da hipoteca incidente sobre a unidade adquirida.
Daí o apelo do corréu Banco do Brasil.
Evidente o conhecimento pelo corréu da condição
pactuada tendo, no caso, como já salientado, efetiva e direta responsabilidade pelas
omissões quanto ao cancelamento da hipoteca diante realização integral, pelo
comprador, do pagamento do preço convencionado, não se justificando, portanto,
qualquer inércia no tocante a esses atendimentos.
Tal se dá no caso em análise.
O Colendo Superior Tribunal de Justiça, através da
Súmula 308, já pacificou a questão, confirmando que “a hipoteca firmada entre a
construtora e o agente financeiro, anterior ou posterior à celebração da promessa de
compra e venda, não tem eficácia perante os adquirentes do imóvel”.
O autor, ao assinar referido contrato, tinha a legítima
expectativa de que, efetivados os pagamentos, a consequência seria a liberação do ônus
hipotecário, pois a construtora, em tese, cumpriria sua obrigação de repassar os recursos
cabíveis ao credor hipotecário.
As normas do CDC e o princípio da boa-fé objetiva
vêm reforçar o reconhecimento do direito do autor de ver liberada a hipoteca sobre a
unidade que pagou, uma vez que a quitação foi reconhecida pela vendedora.
A jurisprudência deste E. Tribunal de Justiça de São
Paulo vem reforçar todos esses entendimentos:
“Ação de adjudicação compulsória Hipoteca sobre o bem
adquirido pelos autores e integralmente pago decorrente de
dívida contraída pela construtora Ajuizamento em face da
construtora
e
do
credor
hipotecário
Sentença
de
procedência, determinando a baixa da hipoteca e a
adjudicação do bem aos autores Recurso de apelação
interposto pelo credor hipotecário Preliminar de ilegitimidade
passiva ad causam corretamente afastada A hipoteca
firmada entre a construtora e o agente financeiro não tem

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eficácia perante os adquirentes do imóvel Súmula 308 do C.
STJ Agente financiador que tem a incumbência de promover
a baixa da hipoteca de forma a não obstar a transferência
da propriedade aos adquirentes Precedente desta Colenda
Câmara Honorários advocatícios arbitrados conforme os
parâmetros estabelecidos no artigo 85, parágrafo 2o, do
Código de Processo Civil Redução descabida Sentença
mantida Recurso desprovido. Nega-se provimento ao
recurso.”
(1a
Câmara
D.
Privado,
Apelação
cível
no
1001977-32.2018.8.26.0114, Rel. Des. Christine Santini, j. 31.01.2020, v.u.);
“APELAÇÃO. Compra e venda de imóvel. Pedido de baixa
de hipoteca firmada entre a construtora e o agente
financeiro, que permanece gravando o imóvel, a despeito da
quitação do preço. Sentença de procedência. Insurgência
do credor hipotecário. Ilegitimidade passiva. Versando a
ação sobre desconstituição de garantia concedida à
instituição financeira, não poderia esta ser atingida por
sentença proferida em processo do qual não fez parte, o
que tornaria inócua a prestação jurisdicional. Preliminar
afastada. VMD. Eventual ausência de pagamento que não é
óbice à baixa do gravame, haja vista a ineficácia da hipoteca
firmada entre a construtora e o agente financeiro perante os
adquirentes dos imóveis. Inteligência da Súmula 308, do C.
STJ, cujo entendimento prevalece, mesmo após o advento
da Lei no 13.097/2015. Recurso a que se nega provimento.”
(4a Câmara D. Privado, Apelação cível no 1029356-93.2017.8.26.0562, Rel. Des.
Maurício Campos da Silva Velho, j. 15.01.2020, v.u.);
“APELAÇÃO. Ação declaratória de inexigibilidade c.c.
indenizatória. Adjudicação compulsória. Propositura pelas
adquirentes dos imóveis em face da construtora e da
instituição bancária. Sentença de parcial procedência.
Recurso do Banco Bradesco. Preliminar. Ilegitimidade
passiva. Não acolhimento. Pretensão de liberação do
gravame hipotecário lançado sobre as matrículas dos
imóveis. Instituição bancária é titular do direito, devendo
responder pelo cancelamento do gravame. Jurisprudência.
Mérito. Responsabilidade. Questão do gravame hipotecário
tratada entre a construtora e a instituição bancária, sem a
participação das compradoras. Abusividade da cláusula
contratual genérica, aproveitando-se a empreiteira revel
para impor aos compradores de unidades ônus, ao qual não
haviam dado causa. Súmula 308 do STJ afastando a
eficácia da hipoteca firmada entre a construtora e o agente
financeiro,
perante
os
adquirentes.
Consequente
abusividade na cobrança de VMD (“valor mínimo de
desligamento”), pretendida pelo banco. Jurisprudência.
Sentença mantida. - Honorários recursais fixados em R$
2.000,00. Preliminar rejeitada; no mérito, recurso improvido.”
(10a Câmara D. Privado, Apelação cível no 1108181-84.2014.8.26.0100, Rel. Des.
Silvia Maria Facchina Espósito Martinez, j. 31.07.2018, v.u.).

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Quanto às astreintes, constituem técnica de tutela
coercitiva, que tem por objetivo pressionar a ré a cumprir a ordem judicial, pressão que
acaba por ser exercida através de ameaça ao seu patrimônio, mediante a imposição de
multa diária em caso de descumprimento.
O escopo das astreintes não é obrigar o corréu a
pagar a multa, mas obrigá-lo a cumprir a obrigação na forma específica.
A multa, portanto, tem caráter meramente inibitório e
deve ser fixada em valor suficiente para que a parte cumpra voluntariamente a
obrigação.
Assim, plenamente viável a fixação de multa diária
em caso de descumprimento do comando judicial, restando bem fixada, não
comportando redução.
Por fim, a verba honorária comporta majoração em
prol dos patronos da parte apelada para 15% sobre o valor atualizado da causa, de
forma solidária entre os réus, que se adequa ao grau de zelo do profissional, o lugar da
prestação do serviço, a natureza e a importância da causa e o trabalho realizado pelos
causídicos e o tempo exigido para o seu serviço, observado o disposto no parágrafo 2o
do artigo 85 do Código de Processo Civil, levando-se em conta, ainda, o trabalho
adicional realizado em grau recursal, a teor do disposto no parágrafo 11o do citado
dispositivo legal.
Assim, cumpre a integral manutenção da r. sentença,
inclusive por seus próprios e jurídicos fundamentos, observada a majoração da verba
honorária em prol da parte recorrida.
Ante o exposto, NEGO PROVIMENTO ao recurso,
com observação.
ELCIO TRUJILLO
Relator