Tribunal: TJSP
Processo: 2261896-65.2019.8.26.0000
Classe: Agravo de Instrumento / Promessa de Compra e Venda
Órgão julgador: João Pazine Neto
Órgão colegiado: 3a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-02-05
Data de publicação: 2020-02-05

Ementa:
Agravo de Instrumento. Cumprimento de julgado. Obrigação de fazer. Decisão agravada que indeferiu os pleitos dos Terceiros Interessados, ora Agravantes, para que seja procedida a liberação de 50% do imóvel em questão, ante a satisfação do débito correspondente, pelo depósito judicial da quantia atualizada da obrigação pecuniária, bem como para que lhe seja oportunizado o pagamento para liberação

Ementa:
Agravo de Instrumento. Cumprimento de julgado. Obrigação de fazer. Decisão agravada que indeferiu os pleitos dos Terceiros Interessados, ora Agravantes, para que seja procedida a liberação de 50% do imóvel em questão, ante a satisfação do débito correspondente, pelo depósito judicial da quantia atualizada da obrigação pecuniária, bem como para que lhe seja oportunizado o pagamento para liberação das hipotecas que pendem sobre o imóvel objeto da ação. Insurgência. Parcial acolhimento. Pleitos dos Agravantes que se encontram em consonância com o decidido em sede recursal (agravos de instrumento nos 2221101-85.2017.8.26.0000 e 2112255-03.2019.8.26.0000) e que primam pela observância dos princípios da menor onerosidade ao devedor, da segurança jurídica e da vedação do enriquecimento indevido. Pedidos que devem ser concedidos mediante a comprovação pelos Agravantes de que promoveram a quitação das hipotecas em questão, para o que se fixa o prazo improrrogável de 30 dias úteis a partir do trânsito em julgado do presente recurso. Pedido de reintegração de posse que por ora não será acolhido, com a manutenção do "status quo" até que comprovado, pelos ora Agravantes, no processo de origem, o total cumprimento da obrigação (quitação das hipotecas). Recurso parcialmente provido.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro:2020.0000065095
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos destes autos do Agravo de
Instrumento no 2261896-65.2019.8.26.0000, da Comarca Garça, em que são agravantes
RICARDO ANDRÉ SHIMIDT e RODRIGO JOSÉ SCHMIDT, é agravado CARLOS
BRAS DE OLIVEIRA PIRES.
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 3a
Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte
decisão: "Deram provimento em parte ao recurso. V. U.", de conformidade com o voto
do Relator, que integra este acórdão.
O
julgamento
teve
a
participação
do
Exmos.
Desembargadores JOÃO PAZINE NETO (Presidente), ALEXANDRE MARCONDES
E DONEGÁ MORANDINI.
São Paulo, 5 de fevereiro de 2020
JOÃO PAZINE NETO
RELATOR
Assinatura Eletrônica

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2261896-65.2019.8.26.0000
Voto no 24.589
Agravo de Instrumento No 2261896-65.2019.8.26.0000 Comarca: Garça
Agravantes: Ricardo André Shimidt e Rodrigo José Schmidt
Agravado: Carlos Bras de Oliveira Pires
Interessados: Valdina Coneglian Kemp e Delmo Kemp
Voto no 24.589
Agravo de Instrumento. Cumprimento de julgado. Obrigação
de fazer. Decisão agravada que indeferiu os pleitos dos
Terceiros Interessados, ora Agravantes, para que seja
procedida a liberação de 50% do imóvel em questão, ante a
satisfação do débito correspondente, pelo depósito judicial da
quantia atualizada da obrigação pecuniária, bem como para
que lhe seja oportunizado o pagamento para liberação das
hipotecas que pendem sobre o imóvel objeto da ação.
Insurgência. Parcial acolhimento. Pleitos dos Agravantes que
se encontram em consonância com o decidido em sede
recursal
(agravos
de
instrumento
nos
2221101-85.2017.8.26.0000 e 2112255-03.2019.8.26.0000) e
que primam pela observância dos princípios da menor
onerosidade ao devedor, da segurança jurídica e da vedação
do enriquecimento indevido. Pedidos que devem ser
concedidos mediante a comprovação pelos Agravantes de que
promoveram a quitação das hipotecas em questão, para o que
se fixa o prazo improrrogável de 30 dias úteis a partir do
trânsito em julgado do presente recurso. Pedido de
reintegração de posse que por ora não será acolhido, com a
manutenção do “status quo” até que comprovado, pelos ora
Agravantes, no processo de origem, o total cumprimento da
obrigação (quitação das hipotecas). Recurso parcialmente
provido.
Trata-se de agravo de instrumento, tirado de ação de
obrigação de fazer, em fase de cumprimento de julgado, contra a r. decisão de fls.

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902/905 do processo originário (págs. 26/29 destes), que indeferiu os pleitos dos
Terceiros Interessados, ora Agravantes, consistentes na liberação de 50% do imóvel
em questão, ante a satisfação do débito correspondente, pelo depósito judicial da
quantia atualizada da obrigação pecuniária, bem como para que lhes seja oportunizado
o pagamento para liberação das hipotecas que pendem sobre o imóvel objeto da ação,
pois em consonância com o decidido nos agravos de instrumento nos
2221101-85.2017.8.26.0000 e 2112255-03.2019.8.26.0000.
Recorrem os Terceiros Interessados com alegação, em
síntese, que a r. decisão agravada merece reforma, pois desatende o que já foi decidido
por este E. Tribunal em decisões já transitadas em julgado (agravos de instrumento nos
2221101-85.2017.8.26.0000 e 2112255-03.2019.8.26.0000), consoante terem tornado
sem efeito as adjudicações anteriormente deferidas, bem como estabeleceram as
diretrizes a serem observadas na tramitação da execução. Argumentam que já teria
sido decidido, no agravo de instrumento no 2221101-85.2017.8.26.0000, que a
obrigação pecuniária que estava garantida por 50% do imóvel em questão teria sido
garantida pelo depósito judicial realizado pelos ora Agravantes, ainda que tardio, mas
que corresponderia ao valor principal atualizado e acrescido de juros, o que justificava
a suspensão da adjudicação do bem dado em garantia, bem como observado que a
execução deveria ser feita pela forma menos gravosa ao devedor, o que foi reafirmado
em sede do agravo de instrumento no 2112255-03.2019.8.26.0000. Mencionam que tal
entendimento enseja a liberação do depósito judicial em favor do Exequente, com a
extinção da obrigação pecuniária e o correspondente levantamento da penhora no que
se refere a 50% do imóvel de matrícula no 1809 do Registro de Imóveis de Gália/SP.
Sustentam também que, no que se refere à obrigação garantida pelos outros 50% do
imóvel, que se referia ao cumprimento da obrigação consistente na liberação das
hipotecas do imóvel adquirido pelo Executado, com a suspensão da adjudicação, os
ora Agravantes trataram de tomar providências concretas para saldar os referidos
débitos relacionados às hipotecas, porém acabaram impedidos de proceder à quitação,

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em virtude do d. Juízo a quo ter deferido de forma indevida a prematura adjudicação
de 100% do imóvel, o que ocasionou a insegurança jurídica, pois se realizassem o
pagamento dos débitos hipotecários em questão poderiam experimentar duplo
prejuízo, ante a perda do imóvel dado em garantia ao Exequente. Asseveram que,
mesmo diante das decisões dos recursos mencionados, foi deferida a adjudicação em
favor do Agravado, bem como a imissão na posse sobre a totalidade do imóvel.
Pugnam pelo restabelecimento da ordem processual. Mencionam que o saldo devedor
estimado das hipotecas, que é cobrado em duas execuções, poderá ser saldado pelo
valor aproximado de R$ 500.000,00, enquanto o imóvel que o Agravado pretende
adjudicar possui valor de cerca de R$ 2.585.000,00, o que corrobora a flagrante
violação do princípio da menor onerosidade ao devedor. Enunciam que dispõem de
numerário suficiente para pronto pagamento das hipotecas mencionadas. Pugnam pela
prolação de decisão judicial expressa para que possam efetivar o pagamento para
liberação das hipotecas, de modo que haja segurança jurídica e efetividade da
execução. Enunciam também que sequer o julgamento do apelo formulado nos
embargos de terceiro teria prejudicado as premissas lançadas nos recursos
mencionados, pois lá apenas se reconheceu a ineficácia da aquisição do bem pelo
terceiro frente à força da execução, ou seja, a subsistência da garantia perante o ora
Exequente, mas manteve hígido o negócio entabulado entre os Terceiros adquirentes e
os Executados. Pleiteiam a concessão da tutela antecipada, para que se determine a
reintegração de posse no imóvel em questão, pois não subsiste justa causa para que o
Agravado nela seja mantido, diante da suspensão da adjudicação que o imitiu na posse
do referido bem.
Recurso tempestivo, com preparo anotado (págs. 301/302).
Foi concedido o efeito suspensivo pleiteado. Determinado
o cumprimento do artigo 1.019, II, do CPC (pág. 304). Contraminuta ofertada, com
documentos (págs. 308/413).

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É o relatório.
O recurso comporta parcial acolhida, ressalvado o
entendimento do n. Magistrado a quo.
De início, cumpre observar que assiste razão aos
Agravantes no tocante a ter sido prematura a adjudicação do imóvel em questão (dado
em garantia) pelo Exequente, o que fica ora afastada.
Assim é porque não foram observadas as premissas
lançadas
nos
agravos
de
instrumento
nos
2221101-85.2017.8.26.0000
e
2112255-03.2019.8.26.0000, nos quais se determinou a suspensão da adjudicação
integral do imóvel denominado “Fazenda São Miguel”, pelo Exequente.
Insta observar que sequer o julgamento do apelo
formulado no embargos de terceiro no 1000671-92.2017.8.26.0201 (ora pendente de
julgamento do recurso especial ofertado pelos ora Agravantes), acarretaria tal
entendimento, pois lá apenas restou decidido pela higidez da garantia incidente sobre o
imóvel adquirido pelos Terceiros, ora Agravantes, em relação ao credor, ora Agravado,
considerado que à época da aquisição já existia a garantia dada pelos vendedores em
favor do ora Agravado (tanto em relação ao valor da dívida assumida pelos
vendedores, como também de quitar os débitos vinculados ao imóvel objeto da ação de
obrigação de fazer), de modo a ser de rigor que os Agravantes suportem os ônus de tal
garantia já existente sobre o imóvel que adquiriram.
No entanto, como já decidido anteriormente (agravo de
instrumento no 2221101-85.2017.8.26.0000, ocorrido em 24.07.18, de relatoria do e.
Desembargador Egidio Giacoia), a quantia depositada no embargos de terceiro,
correspondente ao valor atualizado do débito do acordo firmado, justificaria a

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suspensão da adjudicação do bem dado em garantia, até porque a execução deve se dar
da forma menos gravosa ao devedor.
De igual modo, do processo é possível se vislumbrar que
os Terceiros Interessados, ora Agravantes, não se negam a regularizar a outra parte da
obrigação assumida pelos Executados, consistente na liberação das hipotecas que
pendem sobre o imóvel adquirido pelo ora Agravado, apenas tal situação restou
impossibilitada, ante a prematura adjudicação determinada pelo d. Juízo de origem,
considerado que já teria sido lançada decisão por este Tribunal de Justiça no sentido de
que: “a adjudicação total do imóvel dado em garantia somente deverá ser autorizada
se realmente restar comprovado que não houve cumprimento do acordo ora executado
(na parte em que o vencido se comprometeu a promover a liberação das hipotecas e
penhoras incidentes sobre o imóvel mencionado na inicial, bem como na parte
correspondente à quitação da dívida executada)” (cf. Agravo de Instrumento no
2112255-03.2019.8.26.0000, julgado em 28.06.19).
Desse modo, de rigor a reforma da r. decisão agravada,
para se deferir aos Agravantes a oportunidade de proceder a quitação das hipotecas
pendentes sobre o imóvel objeto da ação, para o que se fixa o prazo improrrogável de
30 dias úteis a partir do trânsito em julgado do presente recurso, o que deverá ser
comprovado no processo de origem, ficando por ora sobrestada a adjudicação lá
determinada.
Insta ressaltar que, em que pese a demora na
regularização da documentação do imóvel que deu ensejo ao presente processo, deve
ser observado que o Agravado sempre esteve em seu poder, desde a sua aquisição dos
Executados, de modo que pode usar e fruir do bem, de modo que não se verifica
prejuízo considerável ao ora Agravado, que implique em autorizar a adjudicação do
imóvel dado em garantia, sem facultar aos Agravantes a oportunidade de cumprir a
obrigação assumida pelos Executados.

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Cabe frisar que tal solução prima pela observância dos
princípios da menor onerosidade ao devedor, da segurança jurídica e da vedação do
enriquecimento indevido, considerado restar incontroverso que o bem dado como
garantia possui valor muito superior à obrigação que pende de quitação.
Por fim, apenas não será acolhido, por ora, o pedido de
reintegração de posse formulado pelos Agravantes, devendo ser mantido o “status
quo” até que comprovada pelos ora Agravantes, no processo de origem, o total
cumprimento da obrigação (quitação das hipotecas), sob pena de causar maior tumulto
processual.
Ante o exposto, dou parcial provimento ao recurso.
João Pazine Neto
Relator