Tribunal: TJSP
Processo: 1009424-03.2020.8.26.0114
Classe: Apelação Cível / Compra e Venda
Órgão julgador: João Pazine Neto
Órgão colegiado: 3a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-12-01
Data de publicação: 2020-12-02

Ementa:
Anulação de débito c/c restituição de quantia paga. Contrato de compra de venda de imóvel. Comissão de corretagem. Devolução. Inadequação. Observância aos termos do REsp no 1.599.511/SP, julgado sob o rito dos recursos repetitivos. Contrato que atende aos termos do recurso repetitivo, porque claramente dispôs a respeito, observado que consta de págs. 21 e 23 do contrato. Inaplicabilidade ainda da

Ementa:
Anulação de débito c/c restituição de quantia paga. Contrato de compra de venda de imóvel. Comissão de corretagem. Devolução. Inadequação. Observância aos termos do REsp no 1.599.511/SP, julgado sob o rito dos recursos repetitivos. Contrato que atende aos termos do recurso repetitivo, porque claramente dispôs a respeito, observado que consta de págs. 21 e 23 do contrato. Inaplicabilidade ainda da Lei 13.786/18, pois o contrato é a ela anterior. Taxa de fruição e débito tributário que não podem ser admitidos, uma vez se tratar de lote de terreno que não permite imediata ocupação. Percentual de retenção majorado para 20% do valor pago. Precedentes desta 3a Câmara. Aplicação da cláusula penal afastada, por ser abusiva. Ademais, Rés já indenizadas pelo percentual de retenção determinado. Retenção, pelas Rés, dos valores a título de taxa de conservação e contribuições sociais para utilização do Clube Slim, pois os pagamentos decorrem de regular prestação de serviços. Possibilidade. Juros de mora que fluem a partir do trânsito em julgado. Sucumbência mantida como estabelecida pela r. sentença, sem majoração da verba honorária. Recursos parcialmente providos.

Inteiro teor:
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Registro:2020.0000990000
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos destes autos do Apelação
Cível no 1009424-03.2020.8.26.0114, da Comarca Campinas, em que é apelante/apelado
DANIEL PEREIRA DE ALMEIDA (JUSTIÇA GRATUITA), são apelados/apelantes R
V
M
EMPREENDIMENTOS
IMOBILIÁRIOS
LTDA
e
MOMENTUM
EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA.
ACORDAM, em 3a Câmara de Direito Privado do
Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: "Deram provimento em
parte aos recursos. V. U.", de conformidade com o voto do Relator, que integra este
acórdão.
O
julgamento
teve
a
participação
do
Exmos.
Desembargadores JOÃO PAZINE NETO (Presidente), DONEGÁ MORANDINI E
BERETTA DA SILVEIRA.
São Paulo, 1o de dezembro de 2020
JOÃO PAZINE NETO
RELATOR
Assinatura Eletronica

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1009424-03.2020.8.26.0114
Voto no 26.802
Apelação Cível No 1009424-03.2020.8.26.0114 Comarca: Campinas
Apelante/Apelado: Daniel Pereira de Almeida
Apdos/Aptes:
R
V
M
Empreendimentos
Imobiliários
Ltda
e
Momentum
Empreendimentos Imobiliários LTDA
Juíza sentenciante: Vanessa Miranda Tavares de Lima
Voto no 26.802
Anulação de débito c/c restituição de quantia paga. Contrato
de compra de venda de imóvel. Comissão de corretagem.
Devolução. Inadequação. Observância aos termos do REsp no
1.599.511/SP, julgado sob o rito dos recursos repetitivos.
Contrato que atende aos termos do recurso repetitivo, porque
claramente dispôs a respeito, observado que consta de págs.
21 e 23 do contrato. Inaplicabilidade ainda da Lei 13.786/18,
pois o contrato é a ela anterior. Taxa de fruição e débito
tributário que não podem ser admitidos, uma vez se tratar de
lote de terreno que não permite imediata ocupação.
Percentual de retenção majorado para 20% do valor pago.
Precedentes desta 3a Câmara. Aplicação da cláusula penal
afastada, por ser abusiva. Ademais, Rés já indenizadas pelo
percentual de retenção determinado. Retenção, pelas Rés, dos
valores a título de taxa de conservação e contribuições sociais
para utilização do Clube Slim, pois os pagamentos decorrem
de regular prestação de serviços. Possibilidade. Juros de mora
que fluem a partir do trânsito em julgado. Sucumbência
mantida como estabelecida pela r. sentença, sem majoração
da verba honorária. Recursos parcialmente providos.

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Trata-se de ação de anulação de débito c/c restituição de
quantia paga, julgada parcialmente procedente pela r. sentença de págs. 185/191, cujo
relatório adoto, para: I declarar inexigível o débito de R$ 3.381,00 em face do Autor;
II declarar a nulidade da cláusula 12a do contrato de compra e venda, uma vez que esta
é abusiva, de modo que a indenização imputada ao Autor incida sobre 5% do valor pago
do bem; condenar as Rés à restituição de 90% dos valores pagos pelo Autor, com
atualização monetária desde o desembolso e acrescido de juros de mora de 1% ao mês
desde a citação, devendo ser descontada a indenização devida incidente sobre 5% do
valor pago pelo bem. Tendo em vista a sucumbência em maior parte das Rés, estas
arcarão com as devidas custas processuais, bem como os honorários advocatícios da
parte, arbitrado em 10% sobre o valor atualizado da condenação.
Embargos de declaração formalizado pelas Rés (págs.
193/194), rejeitado pela r. decisão de pág. 196.
Apelam as partes.
O Autor (págs. 199/214) com alegação, em síntese, que
está equivocado o Juízo a quo ao determinar ao Autor o pagamento de 5% sobre os
valores já pagos pelo lote. Em razão de não mais conseguir arcar com os pagamentos
das parcelas do lote que adquiriu das Rés, pois sua situação financeira mudou, tentou,
por diversas vezes, desde janeiro de 2020, a rescisão contratual, mas não teve retorno da
empresa. Contudo, em fevereiro de 2020, por iniciativa das Rés, o contrato fora
rescindido. No entanto, as Rés não devolveram ao Autor nenhum dos valores já pagos e
ainda cobraram o valor de R$ 3.381,00 a título de débito remanescente do contrato,
motivo que o levou a ingressar com a presente ação, para ter seus direitos
salvaguardados. Em razão de já ser deduzido o percentual de 10% dos valores totais
pagos a fim de indenizar as Rés por eventuais gastos que tiveram, não há razão para a
dedução de mais 5% dos valores já pagos por ele, ainda mais por ter sido reconhecida a

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aplicação das disposições do Código de Defesa do Consumidor ao caso em tela, que não
prevê tal cobrança. Não houve qualquer construção, edificação ou benfeitorias feitas no
lote, e não se deve falar em efetivo prejuízo suportado pelas Rés, ou enriquecimento do
Autor, diante da posse do bem. O Juízo a quo equivocadamente determinou também o
pagamento dos débitos tributários até data da rescisão contratual. Conforme verificado
pelas jurisprudências apontadas, postula seja reformada a r. sentença para afastar a
condenação ao pagamento de 5% sobre os valores já pagos, bem como a taxa de fruição
entre o período de agosto de 2019 até fevereiro de 2020 e o pagamento de débitos
tributários até a data da rescisão contratual. A cobrança da comissão de corretagem é
ilegal e o valor cobrado deve ser devolvido em dobro. Postula pela majoração da verba
honorária arbitrada, devendo ser fixado o valor de 20% sobre a condenação.
As Rés (págs. 217/226) com alegação, em síntese, que a
retenção determinada representa um prejuízo gigantesco a elas e uma premiação ao
Autor, que simplesmente optou por romper o contrato, sem arcar com as penalidades
previamente ajustadas. Importante lembrar que o Autor se comprometeu a pagar o preço
do lote em 120 prestações, das quais liquidou apenas seis. A última parcela paga venceu
em julho/2019. Esgotadas as tentativas de composição, as Rés notificaram o devedor
para que purgasse a mora, sob pena de desfazimento do negócio, desfecho que se
consolidou em março de 2020, haja vista a sua inércia. A rescisão se deu com base nas
cláusulas 11 e 12, que disciplinam a medida, se constatada a inadimplência do
adquirente por mais de 90 dias, em termos semelhantes aos previstos no art. 32-A da Lei
n° 6.766/79. A aplicabilidade da Lei do Distrato pode e deve aqui ser invocada, pois,
embora não alcance a data da assinatura do contrato, trata-se de importante referência
sobre o tema, eis que ausentes parâmetros legais anteriores. A multa compensatória,
como cediço, tem por escopo a compensação pelo desfazimento imotivado do negócio e
a recomposição dos gastos administrativos para a sua concretização. Trata-se de perdas
e danos previamente fixados na cláusula resolutiva, que não pode ficar à mercê de
adaptações às pessoas ou circunstâncias. A r. sentença merece reforma neste tópico, para

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que prevaleça a multa prevista na cláusula resolutiva, estabelecida em 5% do valor do
contrato. Subsidiariamente, se outro for o entendimento, que o percentual de retenção
seja redefinido em, no mínimo, 75% do valor pago, conforme expressamente admitido
pela jurisprudência. O Autor adquiriu o lote em setembro de 2017 e o contrato só foi
rescindido em março de 2020, o que implica em dizer que as Rés devem ser indenizadas
em trinta meses de indisponibilidade, uma vez que esse foi o tempo em que o bem
esteve sob a posse do Autor. A respaldar sua incidência, há também previsão legal
(artigo 32-A da Lei no 6.766/79), isso sem falar na jurisprudência consolidada em favor
da cobrança da taxa de fruição, representada pela Sumula 1 do TJSP. É de rigor o
cômputo da taxa de fruição durante todo o período de vigência do contrato. Ao
considerar restituível 85% dos valore pagos pelo Autor, a sentenciante, com o acerto
esperado, deles excluiu o IPTU e corretagem. Todavia, foi silente em relação às taxas de
conservação e contribuições sociais ao Clube SLIM. As taxas de conservação
constituem a contrapartida pela execução dos serviços de manutenção do
empreendimento e que propiciam a existência de portaria com pessoal treinado e
uniformizado, a conservação de ruas, avenidas e praças, placas indicativas das quadras e
do sistema de captação, adução, reservação e distribuição de água, entre outros. Trata-se
de remuneração pelos serviços executados pelas Rés durante a vigência do contrato,
conforme atestam as fotos do loteamento e a Ata notarial de págs. 115 e 122, cuja
natureza é de obrigação propter rem. Igual solução se impõe quanto aos valores pagos
ao Clube SLIM. É certo concluir que a devolução deve se restringir à entrada e parcelas
do preço (R$ 6.365,73), o que requerem seja expressamente declarado pelo Colegiado.
Os juros de mora somente fluem a partir do trânsito em julgado da decisão.
Dispensado o preparo do recurso do Autor, por ser
beneficiário da Justiça gratuita (pág. 54), e preparo anotado em relação ao recurso das
Rés (págs. 227/228). Ofertadas contrarrazões (págs. 234/250 e 251/261).
É o relatório.

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Os recursos serão analisados de forma conjunta.
Em ação de anulação de débito c/c restituição de quantia
paga, argumenta o Autor que, em 20.9.2017, firmou contrato de compra e venda com as
Rés referente à aquisição de lote no empreendimento “Riviera de Santa Cristina II”, pelo
valor de R$ 65.539,91, com entrada de R$ 1.638,50 e o remanescente a ser pago em 120
parcelas de R$ 748,55. Diz que, além dos valores mencionados, efetuou o pagamento da
quantia de R$ 4.260,09, a título de comissão de corretagem. Refere que realizou o
pagamento, até o momento, da quantia de R$ 15.403,93. Alega que na data de
10.02.2020, o contrato foi rescindido formalmente por iniciativa das Rés e que, desde
janeiro do mesmo ano, vinha tentando a rescisão. Em razão de dificuldades financeiras,
afirma que não efetuou o pagamento de algumas parcelas, restando débito de R$
16.909,59, o qual seria pago em 48 parcelas de R$ 445,29. Realizou o pagamento de
apenas uma parcela do acordo, no valor de R$ 522,92, fato que ensejou na rescisão
contratual, por iniciativa das Rés. Apesar da rescisão, afirma que não houve devolução
de qualquer valor pago e que houve cobrança de boleto no valor de R$ 3.381,00, a título
de débito remanescente. Requer a concessão de tutela de urgência, para a suspensão da
exigibilidade do valor de R$ 3.381,00, bem como a abstenção de incluir seu nome nos
cadastros de proteção ao crédito. Requereu a total procedência da ação, para declarar a
inexigibilidade do valor cobrado no importe de R$ 3.381,00, bem como declarar nula a
cláusula 12a do contrato, além da condenação das Rés à restituição de 90% do valor
pago, no valor de R$ 11.095,12, e a restituição, em dobro, do valor pago a título de
corretagem, no montante de R$ 8.617,62.
Assim apresentada a ação, a rescisão contratual ocorrida é
matéria incontroversa, em razão da inadimplência do Autor, em relação ao pagamento
do preço ajustado. As insurgências se referem à devolução da comissão de corretagem,
incidência da multa contratual, taxa de fruição, bem assim o desconto das taxas de
conservação e contribuições sociais ao Clube SLIM e incidência dos juros de mora.

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Quanto à insurgência do Autor, acerca da pretendida
devolução dos valores pagos a título de comissão de corretagem, necessário reprisar que
essa matéria já se encontra pacificada no âmbito do Superior Tribunal de Justiça, em
sede de recurso repetitivo. Confira-se:
“RECURSO ESPECIAL REPETITIVO. DIREITO CIVIL E
DO CONSUMIDOR. INCORPORAÇÃO IMOBILÁRIA. VENDA DE UNIDADES
AUTÔNOMAS EM ESTANDE DE VENDAS. CORRETAGEM. CLÁUSULA DE
TRANSFERÊNCIA DA OBRIGAÇÃO AO CONSUMIDOR. VALIDADE. PREÇO
TOTAL.
DEVER
DE
INFORMAÇÃO.
SERVIÇO
DE
ASSESSORIA
TÉCNICOIMOBILIÁRIA (SATI). ABUSIVIDADE DA COBRANÇA.
I - TESE PARA OS FINS DO ART. 1.040 DO CPC/2015:
1.1. Validade da cláusula contratual que transfere ao
promitente-comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem nos
contratos de promessa de compra e venda de unidade autônoma, com o destaque
do valor da comissão de corretagem.
1.2. Abusividade da cobrança pelo promitente vendedor
do serviço de assessoria técnico-imobiliária (SATI), ou atividade congênere,
vinculado à celebração de promessa de compra e venda de imóvel.
II CASO CONCRETO:
2.1. Improcedência do pedido de restituição da comissão
de corretagem, tendo em vista a validade da cláusula prevista no contrato acerca
desse encargo ao consumidor. Aplicação da tese 1.1.
2.2. Abusividade da cobrança de assessoria imobiliária,
mantendo-se a procedência do pedido de restituição. Aplicação da tese 1.2.
III RECURSO ESPECIAL PARCIALMENTE PROVIDO”
(REsp no 1.599.511/SP, 2a Seção, relator o Ministro PAULO DE TARSO
SANSEVERINO, j. em 24/08/2016, DJe: 06/09/2016 nosso o sublinhado).

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Conforme o julgado acima, é válida a cláusula contratual
que transfere ao promitente-comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem
nos contratos de promessa de compra e venda de imóvel. Nesse sentido, necessário que
o contrato indicasse de forma clara a responsabilidade do comprador por este ônus,
condição no caso atendida pelas Rés, uma vez que o contrato objeto desta ação
claramente dispôs (págs. 21 e 23 - cláusula 10) a respeito da comissão de corretagem.
Além disso, como antes já enunciado, não se concluiu pela existência de qualquer
irregularidade na contratação e, portanto, em sua intermediação. Indevida, portanto, a
pretendida restituição.
Inaplicável ao caso em análise o disposto no artigo 32-A
da Lei no 6.766/79, posto que decorrência da Lei no 13.786/18, ordenamento que não
existia na época da assinatura do contrato firmado entre as partes (20.9.2017), de modo
que não pode ser aplicado de forma retroativa. Nesse sentido, confira-se o julgado desta
3a Câmara de Direito Privado:
“COMPROMISSO DE VENDA E COMPRA DE BEM
IMÓVEL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C.C REINTEGRAÇÃO DE
POSSE. Inaplicabilidade, de saída, da Lei no 13.786/18. Ordenamento que não
admite aplicação retroativa. Necessária observância do ato jurídico perfeito.
Inadimplemento contratual. Tema incontroverso. Preservada rescisão contratual.
Retenção estabelecida em 20% dos valores quitados. Medida acertada. Indevida
ampliação do índice. Falta, aqui, de comprovada existência de prejuízos
superiores. Inclusão, na base de cálculo, dos valores quitados a título de
corretagem e arras. Possibilidade. Cobrança da corretagem que não observou o
delineado pelos Temas 938-939 (STJ). Arras, por seu turno, que devem ser
incluídas na base de cálculo (STJ, REsp 1056704/MA, Rel. Min. Massami Uyeda).
Taxa de fruição. Debate sobre o estabelecimento de valores pela ocupação do
imóvel sem contraprestação e, ainda, restituição de parte da verba solvida pelo

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comprador. Inconformismos desabridos. Alienação de lote desprovido de
infraestrutura para imediata ocupação. Circunstância a afastar o arbitramento
da indenização buscada pela autora, devidamente ressarcida com a perda das
prestações quitadas pelo adquirente. Precedentes. Juros de mora. Acréscimo
devido a contar do trânsito em julgado, observado o questionamento sobre a
cláusula penal. Precedentes. Correção monetária, por seu turno, exigível a partir
de cada pagamento das prestações. APELO DESPROVIDO” (Apelação no
1007306-72.2018.8.26.0066, relator: DONEGÁ MORANDINI, j. 25/03/2019
nosso o sublinhado).
No que respeita a taxa de fruição, é entendimento desta C.
3a Câmara de Direito Privado que sua exigibilidade não se admite, uma vez que a
alienação se refere a lote de terreno sem possibilidade de ocupação imediata, ou seja,
sem a presença de benfeitorias que viabilizem a sua utilização. Nesse sentido, confira-se
o seguinte julgado: “Desabrida, depois, a incidência da taxa de fruição. Evidente que o
valor destacado pela retenção servirá como forma de suprir os custos com a fruição do
bem, lembrando-se, aliás, que se cuida de transação envolvendo um lote desprovido de
edificação a permitir, pelos compradores, a pronta utilização daquele imóvel,
particularidade suficiente a afastar a indenização lançada a este título, servindo o
montante estabelecido para liquidar todo e qualquer prejuízo sofrido pela
empreendedora. Nesse sentido decidiu esta Câmara: “Preservação, servindo a verba
como meio de liquidar os prejuízos alinhados à suposta fruição do imóvel. Contratação
envolvendo a compra de um lote, o qual, de per si, não autorizava a imediata
exploração
econômica
por
parte
do
adquirente”
(Apelação
Cível
no
1049003-66.2016.8.26.0576, relator Desembargador DONEGÁ MORANDINI).
Pelo
mesmo
fundamento,
deve
ser
afastada
a
obrigatoriedade do Autor em pagar débitos de ordem tributária incidentes sobre o lote.

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A Súmula 1 deste TJSP enuncia: O Compromissário
comprador de imóvel, mesmo inadimplente, pode pedir a rescisão do contrato e reaver
as quantias pagas, admitida a compensação com gastos próprios de administração e
propaganda feitos pelo compromissário vendedor, assim como com o valor que se
arbitrar pelo tempo de ocupação do bem”. Nesse sentido, pelo enunciado da Súmula é
garantido ao compromissário comprador, mesmo inadimplente, pedir a rescisão do
contrato, com o percentual de retenção a ser analisado caso a caso.
Por sua vez, o percentual de retenção deve observar o
entendimento do Superior Tribunal de Justiça, para situações assemelhadas. Confira-se
o seguinte julgado:
“AGRAVO
INTERNO
NO
RECURSO
ESPECIAL.
CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL COM GARANTIA DE
ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA SOBRE ESSE MESMO BEM. INADIMPLEMENTO
DOS COMPRADORES. RESCISÃO DO NEGÓCIO. DEVOLUÇÃO DOS
VALORES PAGOS. NECESSIDADE DE ALIENAÇÃO DO IMÓVEL PARA
QUITAÇÃO DA DÍVIDA. INAPLICABILIDADE DA LEI N. 9.514/1997.
AGRAVO IMPROVIDO. [...] 3. A jurisprudência desta Corte, em casos análogos,
de resolução do compromisso de compra e venda por culpa do promitente
comprador, entende ser lícito ao vendedor reter entre 10% e 25% dos valores
pagos. 4. Agravo interno a que se nega provimento” (AgInt no REsp n°
1.361.921/MG, relator o Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE, 3a Turma, j.
23/06/2016).
No caso, contudo, comporta reparo a r. sentença, pois o
percentual de retenção determinado se mostrou ínfimo e é ora elevado a 20% dos
valores pagos, diante mesmo do baixo montante pago, para com isto satisfazer os ônus
do desfazimento do negócio, decorrentes de iniciativa exclusiva do Autor, por sua
inadimplência, e observa o que atualmente vem decidindo esta 3a Câmara. Nesse
sentido, confiram-se os seguintes julgados:

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“APELAÇÃO. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA
DE BEM IMÓVEL. Ação de rescisão contratual c.c. restituição de valores pagos.
Sentença de procedência parcial. Inconformismo das rés RESCISÃO
CONTRATUAL E DEVOLUÇÃO DOS VALORES PAGOS. Rescisão do
compromisso de compra e venda que se deu por desistência dos autores.
Condenação das rés à devolução de 80% dos valores pagos, admitida a retenção
de 20%. Pretensão da apelante de retenção de parte dos valores pagos, nos
termos da cláusula 10a do compromisso de compra e venda. Estipulação
contratual que prevê a retenção de 70% dos valores pagos que é abusiva, uma vez
que contrária ao art. 51, IV do Código de Defesa do Consumidor. Retenção de
valores pagos que deverá se limitar a 20%, como forma de compensação pela
rescisão do negócio. Precedentes desta Câmara neste sentido. INCIDÊNCIA DE
JUROS DE MORA. Rescisão contratual que se deu por inadimplemento dos
adquirentes, e não por mora da vendedora. Juros que serão devidos apenas após
o trânsito em julgado, momento a partir do qual restituição será exigível.
'PRÊMIO' RELATIVO À COMISSÃO DE CORRETAGEM. Sentença recorrida
que entendeu ser abusiva a cobrança de valores a título de 'Prêmio'. Abusividade
não constatada. Valores que integram a comissão de corretagem devida pelos
adquirentes, e que foram previstos em proposta de venda. Denominação que diz
respeito a características da administração interna da empresa responsável pela
intermediação. Precedente deste Tribunal em caso semelhante. Sentença
parcialmente reformada. Sucumbência recíproca. RECURSO PARCIALMENTE
PROVIDO. (v.27927)” (Apelação no 1006225-12.2016.8.26.0405, Des. Rel.
VIVIANI NICOLAU, data do julgamento: 16/07/2018);
“COMPRA E VENDA. RESCISÃO CONTRATUAL C/C
REINTEGRAÇÃO
DE
POSE.
PERCENTUAL
DE
RETENÇÃO
DA
VENDEDORA. INDENIZAÇÃO PELA FRUIÇÃO E PELAS BENFEITORIAS.

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Insurgência da autora em face da sentença de procedência parcial. Rescisão do
contrato por culpa da compradora ré, em virtude do seu inadimplemento. Direito
de retenção da autora vendedora. Possibilidade de retenção entre 10% e 25% das
quantias pagas. Sentença que fixou um percentual de 20% sobre os valores
pagos. Manutenção. Ausência de comprovação de maiores prejuízos com a venda.
Precedentes. Indenização pela fruição de 0,5% sobre o valor atualizado do
contrato. Pedido da apelante de incidência desde a efetiva ocupação (julho de
2013) e não desde o esgotamento do prazo dado na notificação premonitória para
purgação da mora (agosto de 2017). Acolhimento. Afastamento de tal
indenização que implicaria enriquecimento sem causa da apelada, por ela ter
ficado morando no imóvel por anos à custa da vendedora. Indenização das
benfeitorias. Afastamento. Ausência de mínima especificação e comprovação ao
longo do processo pela compradora. Sucumbência mínima da apelante. Recurso
provido em parte” (Apelação no 1025977- 91.2017.8.26.0224, relator o
Desembargador CARLOS ALBERTO DE SALLES, 3a Câmara de Direito
Privado, j. 26/02/2019).
Não comporta acolhida, contudo, a pretensão das Rés, no
sentido de que deve ser observado a cláusula penal (pág. 24) do contrato, em razão da
inadimplência do comprador, por ser nitidamente abusiva e que coloca o consumidor em
desvantagem exagerada e, portanto, deve ser afastada, conforme o enunciado do artigo
51, inciso IV, do Código de Defesa do Consumidor. Ademais, o percentual de retenção
acima determinado já indeniza as Rés em razão dos gastos operacionais realizados na
comercialização do imóvel. Admitir a incidência da cláusula penal ou sua adequação,
conforme realizado pela r. sentença, importa em dupla indenização pelo mesmo fato, o
que não pode ser admitido.
No entanto, deve ser admitida a retenção, pelas Rés, dos
valores a título de taxa de conservação e contribuições sociais para utilização do Clube
Slim, pois os pagamentos decorrem de regular prestação de serviços. Desse modo, não
se mostra adequada a restituição desses valores, porque ligados ao trabalho prestado

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1009424-03.2020.8.26.0114
Voto no 26.802
pela empreendedora ou por terceira pessoa. Ademais, a obrigatoriedade desses
pagamentos é decorrência do contrato livremente firmado pelas partes e, portanto, de
concluir a ciência inequívoca do contratante dos serviços e qualidades inerentes ao
empreendimento. Nesse sentido, julgados desta C. Câmara: “Taxa de conservação
prevista no contrato - Prestação dos serviços não impugnados - Taxa de manutenção
sem
previsão
e
valores
que
devem
ser
ressarcidos”
(Apelação
no
0154603-08.2012.8.26.0100, relator Des. Egidio Giacoia). “Restituição, ainda, dos
valores quitados a título de conservação, melhoramentos e transporte. Impossibilidade.
Precedentes” (Apelação Cível no 1080685-75.2017.8.26.0100, relator Des. Donegá
Morandini).
A rescisão do contrato deu-se por iniciativa do comprador
e o cômputo inicial dos juros moratórios deve mesmo incidir a partir do trânsito em
julgado e não da citação, segundo o entendimento sufragado no Enunciado no 38.14
desta C. 3a Câmara de Direito Privado: “Com a desistência dos adquirentes à
preservação do compromisso de venda e compra de imóvel firmado anteriormente à Lei
no 13.786/18, ou reconhecida a culpa deles pela resolução, os juros de mora incidentes
sobre eventual restituição daquilo que foi pago devem ser contados a partir do trânsito
em julgado”.
Acrescente-se que a matéria já se encontra pacificada no
âmbito do Superior Tribunal de Justiça, no REsp no 1.740.911/DF, julgado sob o rito
dos recursos repetitivos, oportunidade em que fixada a seguinte tese: “Nos
compromissos de compra e venda de unidades imobiliárias anteriores à Lei no
13.786/2018, em que é pleiteada a resolução do contrato por iniciativa do promitente
comprador de forma diversa da cláusula penal convencionada, os juros de mora
incidem a partir do trânsito em julgado da decisão” (Tema 1002).
Por fim, a sucumbência permanece como estabelecida na r.
sentença, sem majoração da verba honorária, uma vez que ambas as partes instauraram a
fase recursal e as insurgências foram acolhidas em parte.

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
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Voto no 26.802
Nestes termos, dou parcial provimento aos recursos.
João Pazine Neto
Relator