Tribunal: TJSP
Processo: 1003757-33.2018.8.26.0073
Classe: Apelação Cível / Corretagem
Órgão julgador: Silvia Rocha
Órgão colegiado: 29a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-04-23
Data de publicação: 2020-04-23

Ementa:
- Compra e venda de imóvel rural - Cobrança de comissão de corretagem - Desistência dos réus durante a fase de negociação - Caso em que a intermediação do autor não gerou resultado útil - Pedido improcedente - Apelo não provido.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2020.0000280753
ACÓRDÃO
Vistos,
relatados
e
discutidos
estes
autos
de
Apelação
Cível
no
1003757-33.2018.8.26.0073, da Comarca de Avaré, em que é apelante AMARILDO JOSÉ
BIAZON (JUSTIÇA GRATUITA), são apelados LUCIA HELENA TEIXEIRA BIFON,
FLAVIA BIFON e FABIO BIFON.
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 29a Câmara de Direito Privado
do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Negaram provimento ao
recurso. V. U., de conformidade com o voto da relatora, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores SILVIA ROCHA
(Presidente), FABIO TABOSA E CARLOS HENRIQUE MIGUEL TREVISAN.
São Paulo, 23 de abril de 2020.
SILVIA ROCHA
Relatora
Assinatura Eletrônica

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Apelação Cível no 1003757-33.2018.8.26.0073 -Voto no 29809
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29a Câmara de Direito Privado
Apelação no 1003757-33.2018.8.26.0073
2a Vara Cível de Avaré (processo no 1003757-33.2018.8.26.0073)
Apelante: Amarildo José Biazon
Apelados: Lúcia Helena Teixeira Bifon e outros
Juiz de 1o Grau: Luciano José Forster Júnior
Voto no 29809.
- Compra e venda de imóvel rural - Cobrança de comissão de
corretagem - Desistência dos réus durante a fase de negociação -
Caso em que a intermediação do autor não gerou resultado útil -
Pedido improcedente - Apelo não provido.
Apela o autor, em ação de cobrança de comissão de
corretagem, contra sentença que julgou o pedido improcedente.
Sustenta que: a) despendeu tempo e dinheiro para
achar comprador idôneo para o imóvel dos réus; b) o interessado propôs-se a
pagar valor bastante superior ao que fora estipulado por eles, quando da
contratação; c) a proposta foi levada ao conhecimento dos réus, mas eles a
recusaram, imotivadamente; d) houve aproximação e consenso entre as partes
acerca das condições fundamentais do negócio, que só não se efetivou pela
desistência dos réus; e) tem direito à comissão de 2% do valor da proposta; e f) se
aplica ao caso a parte final do artigo 725 do Código Civil. Pede, com base nisso, a
reforma da sentença.
Recurso tempestivo. Sem preparo, porque o apelante é
beneficiário da justiça gratuita.
Houve resposta.
É o relatório.
A petição inicial narra que o autor é corretor de imóveis
e, em agosto de 2014, foi contratado para encontrar comprador idôneo para
imóvel rural de propriedade dos réus, denominado Fazenda S'Antana da Barra,
pelo preço de R$17.255.000,00, em troca de comissão de 2% do valor da venda
(fls. 11/12).

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O autor afirma que repassou aos réus proposta de
compra de pessoa idônea, que ofereceu R$20.300.000,00 pelo imóvel, em
novembro de 2014 (fl. 13). Os réus, porém, recusaram a proposta e desistiram do
negócio, aduzindo, simplesmente, que não tinham mais interesse na venda.
Alegando ter alcançado resultado útil e sofrido prejuízo,
o autor propôs a ação, pedindo R$406.000,00 (fl. 9).
Na contestação de fls. 44/60, os réus disseram que a
proposta de fl. 13 não chegou ao seu conhecimento, e que, em todo caso, não
estavam obrigados a aceitá-la, tampouco a remunerar o autor por ela, diante do
previsto na cláusula 3a do contrato de corretagem.
O Código Civil prevê que faz jus à comissão o corretor
que aproximar comprador e vendedor, com resultado útil (artigos 724 e 725,
Código Civil).
Neste caso, embora o autor tenha apresentado, com a
inicial, proposta de pessoa interessada na compra do imóvel dos réus por valor
superior ao estipulado no contrato de corretagem (fls. 11/13), não há prova de que
tal proposta foi repassada aos réus nem de que foi aceita por eles. Não há prova,
também, de que a intermedição do autor gerou, ao final, resultado útil, isto é, de
que a compra e venda foi ao menos compromissada, mesmo sem a participação
dele.
O contrato de corretagem previu que o autor teria
direito à comissão equivalente a 2% do valor efetivo do negócio, desde que
apresentasse proposta de compra aos réus e que ela fosse aceita por eles,
independentemente das condições então acordadas (cl. 3a, fl. 11).
Podiam os réus, portanto, recusar proposta ou desistir
do negócio, imotivadamente, ainda que o autor achasse interessado disposto a
pagar pelo imóvel mais do que o exigido no contrato de fls. 11/12.
Depois, como a sentença elucidou, a hipótese de

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desistência do contratante da corretagem, na fase de negociação, difere
substancialmente da de arrependimento posterior ao ajuste entre comprador e
vendedor, de que trata a parte final do artigo 725 do Código Civil: “A remuneração é
devida ao corretor uma vez que tenha conseguido o resultado previsto no contrato de mediação, ou
ainda que este não se efetive em virtude de arrependimento das partes” (sem destaque no
original).
Houve,
no
caso
em
apreço,
desistência
dos
contratantes, durante a fase de negociação, autorizada pelo contrato de
corretagem, não arrependimento de uma das partes da compra e venda, após a
formalização de compromisso.
A propósito, THEOTONIO NEGRÃO (1) anota, em
referência a julgados do Superior Tribunal de Justiça, que, “para fazer jus à comissão
de corretagem, é necessária a conclusão efetiva do negócio, sendo insuficiente a simples
aproximação entre as partes interessadas (...). No mesmo sentido: “É indevida a comissão de
corretagem se, mesmo após a aceitação da proposta, o comprador se arrepende e desiste da
compra” (...). “A desistência, portanto, antes de concretizado o negócio, permanece possível”.
Em suma, independentemente dos termos da proposta,
que nem se sabe se foi apresentada, o fato é que o negócio não chegou a ser
ultimado, de maneira não é devida comissão ao autor, tal como a sentença
concluiu.
Diante do exposto, elevo os honorários devidos aos
advogados dos réus para o equivalente a 12% do valor da causa atualizado
(artigo 85, § 11, do Código de Processo Civil), observado o artigo 98, § 3o, do
mesmo Código, e nego provimento ao apelo.
SILVIA ROCHA
Relatora
NOTA:
1 THEOTONIO NEGRÃO, JOSÉ ROBERTO F. GOUVÊA e outros, in Código Civil e legislação civil
em vigor, Ed. Saraiva, 37a ed., 2019, nota 1 ao art. 725, p. 312.