Tribunal: TJSP
Processo: 1000564-70.2016.8.26.0108
Classe: Apelação Cível / Compra e Venda
Órgão julgador: Vito Guglielmi
Órgão colegiado: 6a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-07-31
Data de publicação: 2020-07-31

Ementa:
COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. IMÓVEL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL CUMULADA COM DEVOLUÇÃO DE VALORES. SENTENÇA PELA PARCIAL PROCEDÊNCIA DO PEDIDO. INCONFORMISMO MANIFESTADO PELA REQUERIDA. PARCIAL CABIMENTO. PRETENDIDA COBRANÇA DE TAXA DE FRUIÇÃO. INOVAÇÃO RECURSAL. INADMISSIBILIDADE. PRETENDIDA A MAJORAÇÃO DO PERCENTUAL DE RETENÇÃO. CABIMENTO. RESCISÃO. POSSIBILIDADE. DESISTÊNCIA, CONTUDO, QUE

Ementa:
COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. IMÓVEL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL CUMULADA COM DEVOLUÇÃO DE VALORES. SENTENÇA PELA PARCIAL PROCEDÊNCIA DO PEDIDO. INCONFORMISMO MANIFESTADO PELA REQUERIDA. PARCIAL CABIMENTO. PRETENDIDA COBRANÇA DE TAXA DE FRUIÇÃO. INOVAÇÃO RECURSAL. INADMISSIBILIDADE. PRETENDIDA A MAJORAÇÃO DO PERCENTUAL DE RETENÇÃO. CABIMENTO. RESCISÃO. POSSIBILIDADE. DESISTÊNCIA, CONTUDO, QUE CAUSA PREJUÍZO À CREDORA. PENA PARA O DESCUMPRIMENTO QUE DEVE SER FIXADA, PARA QUE NÃO IMPORTE EM INCENTIVO AO INADIMPLEMENTO. DEVOLUÇÃO LIMITADA A 70% DOS VALORES ADIMPLIDOS, HAJA VISTA QUE A AUTORA INGRESSOU NA POSSE DO BEM. HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS SUCUMBENCIAIS. PRETENDIDA A FIXAÇÃO POR EQUIDADE. INADMISSIBILIDADE. BASE DE CÁLCULO QUE ATENDE AOS DITAMES LEGAIS. APRECIAÇÃO POR EQUIDADE QUE APENAS É AUTORIZADA AO MAGISTRADO EM HIPÓTESES EXCEPCIONAIS (ARTIGO 85, § 8o, DO CPC). CASO EM QUE O VALOR DA CONDENAÇÃO SE REVELA ADEQUADO PARA COMPOR A BASE DE CÁLCULO DA VERBA HONORÁRIA. SUCUMBÊNCIA RECÍPROCA RECONHECIDA. SENTENÇA REFORMADA. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2020.0000600237
ACÓRDÃO
Vistos,
relatados
e
discutidos
estes
autos
de
Apelação
Cível
no
1000564-70.2016.8.26.0108, da Comarca de Cajamar, em que é apelante JAGUARI
URBANISMO E DESENVOLVIMENTO SPEL LTDA, são apelados PAMELA DE
SOUSA VICENTE e RAFAEL APARECIDO DE SOUSA VICENTE.
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 6a Câmara de Direito Privado do
Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Deram provimento em
parte ao recurso. V. U., de conformidade com o voto do relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores PAULO ALCIDES
(Presidente) e MARCUS VINICIUS RIOS GONÇALVES.
São Paulo, 31 de julho de 2020.
VITO GUGLIELMI
Relator
Assinatura Eletrônica

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Apelação Cível no 1000564-70.2016.8.26.0108 -Voto no 47.922
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VOTO No 47.922
APELAÇÃO CÍVEL No 1000564-70.2016.8.26.0108
RELATOR
: DESEMBARGADOR VITO GUGLIELMI
APELANTE
: JAGUARI URBANISMO E DESENV. SPEL LTDA
APELADO
: PAMELA DE SOUSA VICENTE E OUTRO
COMARCA
: CAJAMAR 2a VARA JUDICIAL
COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. IMÓVEL. AÇÃO
DE
RESCISÃO
CONTRATUAL
CUMULADA
COM
DEVOLUÇÃO DE VALORES. SENTENÇA PELA PARCIAL
PROCEDÊNCIA
DO
PEDIDO.
INCONFORMISMO
MANIFESTADO
PELA
REQUERIDA.
PARCIAL
CABIMENTO. PRETENDIDA COBRANÇA DE TAXA DE
FRUIÇÃO. INOVAÇÃO RECURSAL. INADMISSIBILIDADE.
PRETENDIDA A MAJORAÇÃO DO PERCENTUAL DE
RETENÇÃO. CABIMENTO. RESCISÃO. POSSIBILIDADE.
DESISTÊNCIA, CONTUDO, QUE CAUSA PREJUÍZO À
CREDORA. PENA PARA O DESCUMPRIMENTO QUE DEVE
SER FIXADA, PARA QUE NÃO IMPORTE EM INCENTIVO
AO INADIMPLEMENTO. DEVOLUÇÃO LIMITADA A 70%
DOS VALORES ADIMPLIDOS, HAJA VISTA QUE A
AUTORA INGRESSOU NA POSSE DO BEM. HONORÁRIOS
ADVOCATÍCIOS
SUCUMBENCIAIS.
PRETENDIDA
A
FIXAÇÃO POR EQUIDADE. INADMISSIBILIDADE. BASE
DE CÁLCULO QUE ATENDE AOS DITAMES LEGAIS.
APRECIAÇÃO
POR
EQUIDADE
QUE
APENAS
É
AUTORIZADA
AO
MAGISTRADO
EM
HIPÓTESES
EXCEPCIONAIS (ARTIGO 85, § 8o, DO CPC). CASO EM QUE
O VALOR DA CONDENAÇÃO SE REVELA ADEQUADO
PARA COMPOR A BASE DE CÁLCULO DA VERBA
HONORÁRIA.
SUCUMBÊNCIA
RECÍPROCA
RECONHECIDA.
SENTENÇA
REFORMADA.
RECURSO
PARCIALMENTE PROVIDO.
1.
Trata-se de apelo, tempestivo e bem processado, interposto
contra sentença que julgou parcialmente procedente pedido formulado em ação de
rescisão contratual cumulada com devolução de valores proposta por Rafael Aparecido
de Sousa Vicente e Pamela de Sousa Vicente contra Jaguari Urbanismo e
Desenvolvimento Spel Ltda.

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Sustentaram os autores, na qualidade de compromissários
compradores de bem imóvel junto à ré, que tendo desistido no negócio, ao procurar a
vendedora para proceder à rescisão, “além de ser negado o direito a restituição os
valores pagos, além da cobrança indevida de taxa de comissão de corretagem, pois os
mesmos nunca receberam devida orientação acerca de tal assessoria, e em nenhum
momento os tais corretores laboraram em favo dos Autores, a Ré condiciona a rescisão
contratual a pagamento absurdo de R$ 6.241,93”. Assim, à míngua de solução
extrajudicial, ingressou em juízo “para que devolva aos Autores a importância de R$
5.985,00 (cinco mil novecentos e oitenta e cinco reais), a título de pagamento de
comissão de corretagem [...] rescisão do contrato e a condenação a devolução dos
valores desembolsados [...] acrescido de juros e correção monetária desde o
desembolso” (fls. 01/14).
Tutela antecipada deferida às fls. 107/108, “para declarar
rescindido o contrato, liberando os Autores de pagar pela compra do bem, cuja
propriedade e posse retorna à Ré”.
Pedido reconvencional formulado por ensejo da contestação
(fls. 119/132), “condenando os Reconvindos ao pagamento de R$ 10.699,93 (dez mil
seiscentos e noventa e nove reais e noventa e três centavos), nos termos do artigo 487
do CPC, valor este que deve ser corrigido monetariamente e sobre o qual há de incidir
juros de mora até efetivo pagamento (art. 322, §1o, CPC)”.
Quando da sentença (fls. 178/182), tendo afastado a
preliminar de ilegitimidade passiva, considerou o magistrado prolator que “não deve
prosperar a alegação de que a comissão de corretagem deve ser restituída em razão de
a ré ter coagido os autores a pagarem a comissão de corretagem” mormente porque os
autores “tiveram a opção de recusar a contratação da comissão de corretagem
apresentado de forma apartada ao contrato principal de compra e venda do imóvel”.
Quanto à rescisão do contrato, considerou que “esta se deu de forma imotivada,
atribuindo a culpa ao próprio consumidor contratante, que não teve condições financeiras
para os pagamentos” consignando que “a resolução do contrato sob análise, na forma
como se deu, deve gerar sim retenção indenizatória, mas justa e razoável”. Daí a parcial
procedência do pedido, reputando “como razoável, a título de compensação, a retenção
de 15% (quinze por cento) dos valores já pagos, encarando como abusiva qualquer
retenção adicional”. Finalmente, quanto ao pedido reconvencional, observou que
“inexiste inadimplemento no pagamento das prestações” de modo que “o contrato foi

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declarado rescindido em sede de tutela antecipada, cuja propriedade e posse retornou à
Ré, liberando os autores de pagar pela compra do bem, conforme decisão de pág.
107/108”.
Inconformada, recorre a requerida pugnando pela reforma
do julgado (fls. 196/213). Aduz, para tanto, que “consta no contrato, especificamente na
cláusula 16.1, disposição acerca da irrevogabilidade e irretratabilidade dos termos do
contrato, só sendo possível a rescisão na forma instituída contratualmente”. Ressalta que
“conforme previsto no contrato, e informado nos autos pela Apelante, para efetivação da
venda, existem inúmeras despesas que não podem ser suportadas pela Apelante, já que
não foi ela quem deu causa ao desfazimento/rescisão do negócio”. Nesse sentido,
quanto às suas despesas, argumenta que “a soma desses valores reflete em 30,7% do
valor percebido pela Apelante, conforme esclarecido em sede de contestação”. À vista
disso, “requer dignem-se deferir a retenção mínima de 30% sobre os valores totais pagos
pelos Apelados, não apenas 15% como constou na decisão de piso, ou,
subsidiariamente, requer que ao menos seja determinada a retenção de 25% sobre os
valores pagos, o que ainda não alcança a totalidade de dispêndios que a rescisão
ocasiona à Apelante”. Requer, ainda, “a reforma da respeitável sentença para que além
da retenção dos valores mencionados nos tópicos anteriores, haja a condenação dos
Apelados na forma do item (1) da Cláusula 17.4.2 do Contrato havido entre as partes,
havendo o pagamento de indenização de 1,0% do preço total da venda monetariamente
atualizado, multiplicados pelo número de meses em que o imóvel permaneceu na posse
dos promissários-compradores/Apelados”. Finalmente, advoga que in casu “é
perfeitamente possível a redução dos valores alcançados pelos honorários quando tal se
mostra excessivo, devendo-se aplicar o princípio da razoabilidade, evitando-se
enriquecimento ilícito”. Colaciona jurisprudência a favor de sua tese e conclui pela
reforma.
Processado o recurso (fl. 221), vieram aos autos as
contrarrazões (fls. 223/238).
É o relatório.
2.
Cuida-se de ação de rescisão contratual cumulada com
devolução de valores julgada parcialmente procedente pelo juízo originário. Sobreveio,
então, o recurso de apelação ora em apreço o qual, ressalvado o entendimento em
sentido diverso, comporta parcial acolhida.

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Consigne-se, de proêmio, que não obstante a pretensão
recursal atinente à cobrança de taxa de fruição à base de “1,0% do preço total da venda
monetariamente atualizado, multiplicados pelo número de meses em que o imóvel
permaneceu na posse dos promissários-compradores/Apelados”; é certo que, quando da
contestação, foi a requerida absolutamente silente quanto ao tema inexistindo, aliás,
qualquer pedido expresso nesse sentido em sede de reconvenção.
De fato, trata-se de verdadeira inovação recursal o que
não se pode admitir: se no momento oportuno, em obediência ao princípio da
eventualidade e sob pena de preclusão, na contestação, manteve-se silente a
demandada; esta não pode, agora, valer-se de argumentos que voluntariamente deixou
de empregar.
Dito de outro modo, a pretensão recursal encontra-se
embasada em matéria nova de defesa, alcançada pela preclusão consumativa, em razão
do princípio da eventualidade (CPC, art. 336), porquanto não deduzidas oportunamente
quando da contestação (CPC, art. 341). Até porque, não estão amparadas as alegações
em exceções legais ou motivo de força maior, como exigem os artigos 342 e 1.014,
ambos do CPC.
Nesse
sentido,
também
é
o
posicionamento
da
jurisprudência deste Tribunal, a saber:
Seguro saúde. Reembolso. Unidade utilizada para
cálculo. Pedido de atualização e de pagamento das
diferenças. Contestação que não impugnou o pedido do
autor.
Infringência
aos
princípios
do
ônus
da
impugnação
especificada
e
da
eventualidade.
Impossibilidade de alegar fatos novos na apelação.
Preclusão. Procedência mantida. Recurso não provido.
(TJ-SP.
APL
10139954520148260011
SP
1013995-45.2014.8.26.0011. Orgão Julgador: 10a Câmara
de Direito Privado. Julgamento: 11 de Agosto de 2015.
Relator: Carlos Alberto Garbi);
Apelação cível e recurso adesivo. Prestação de
Serviços.
Estabelecimentos
de
Ensino.
Ação
Declaratória
de
Inexistência
de
Obrigação
c.c.

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Indenização por Danos Morais. Sentença de Parcial
Procedência. Inconformismo de Ambas as Partes.
Apelação. Inovação Recursal caracterizada. Matérias
não ventiladas quando do oferecimento da Contestação.
Preclusão consumada. Impossibilidade de discussão
nesta Instância, sob pena de violação ao Princípio do
Duplo Grau de Jurisdição. Inteligência dos artigos 300 e
515,
§1o,
CPC.
Recurso
Adesivo.
Prejudicado.
Inteligência do art. 500, III, CPC/73. APELAÇÃO NÃO
CONHECIDA E RECURSO ADESIVO PREJUDICADO (TJ-
SP. APL 1014367-70.2014.8.26.0309. Orgão Julgador: 30a
Câmara de Direito Privado. Julgamento: 10 de Maio de
2015. Relator: Penna Machado).
Quanto ao percentual de retenção, porém, melhor sorte
assiste ao recurso.
Anote-se que a possibilidade de rescisão não se discute.
Aliás o entendimento sumulado por este e. Tribunal (Enunciado 01) é no sentido de que
mesmo ao comprador inadimplente faculta-se a rescisão do contrato. Nesse sentido,
observou que a iniciativa e responsabilidade da parte autora pelo insucesso do negócio é
circunstância sobre a qual não se controverte. E como hoje se admite a resolução até
pelo simples inadimplemento por insuportabilidade do contrato, e bem que a discussão
se faça em função do valor a restituir, nos termos do artigo 53 do Código de Defesa do
Consumidor, possível o exame da defesa sob esse aspecto
Como cediço, em hipóteses de rescisão de contrato de
compromisso de compra e venda de imóvel, o percentual a ser restituído deve ser
variável, e isso somente o caso concreto pode explicitar.
Sem muita dificuldade, todavia e sobre esse tema quatro
situações, genericamente consideradas, devem ser anotadas. Primeira, a mora exclusiva
da devedora, que, por exemplo, não entrega a obra no prazo. A segunda, quando o
comprador se coloca em mora, não efetuando o pagamento, mas de imediato pleiteia a
rescisão. A terceira, quando o comprador se coloca em mora e somente depois de
tempos é que toma a iniciativa. A quarta, quando a iniciativa é tomada pela própria
alienante, diante da mora. A isso se acrescentem mais duas situações: o imóvel haver

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sido ou não ocupado, e bem a permanência nele, ainda, do comprador.
Aliás, a referência nessa ordem não foi aleatória. Objetiva,
claramente, demonstrar a gradação que a restituição deve ter em função desses
elementos. A jurisprudência, por sinal, tem admitido a retenção de 10% a 30%, conforme
as várias hipóteses.
A leitura dessa matéria, todavia, é algo diversa. A
insuportabilidade do contrato pode decorrer de culpa do adquirente quando menos, em
atentar para obrigação que assumiu ou, efetivamente em razão da imprevisão, de que
cuida o artigo 477 do Código Civil (antigo 1092 do diploma revogado). E bem da
onerosidade excessiva, de que cuida seu artigo 478.
O adquirente que não obrou, em tempo algum, em mora,
suspendendo o pagamento quando do vencimento dos prazos contratuais para entrega
da obra, notificando, de imediato, sua intenção em não mais prosseguir no contrato, não
pode ser tratado como aquele que, simplesmente, deixa de pagar e, quando instado,
toma alguma iniciativa. Quem deixa de pagar e não diz porque o faz quebra a
expectativa de recebimento do credor e pode causar outros prejuízos que não
exclusivamente aqueles decorrentes da falta do valor devido.
Daí que, nessas hipóteses e bem quando a mora é do
construtor, incorporador, do loteador, do vendedor, etc. a restituição deve ser integral,
sem qualquer retenção. Não tendo dado causa seja ao atraso seja à mora, não pode ser
por isso punido.
Quando o comprador, todavia, pela insuportabilidade do
contrato, acaba por colocar-se em mora, por culpa sua, esse raciocínio já não pode ser
aplicado. Causou, com o inadimplemento, prejuízo ao credor, não só pelo não
pagamento, mas pelo conjunto de conseqüências que aí decorrem. Pode, por exemplo,
comprometer todo o empreendimento. Pode causar prejuízo a todos os participantes. Ou
pode gerar um custo financeiro para o credor, que haverá de suportar aquela parcela
para a continuidade do empreendimento.
É obvio, não se desconhece, que essa prova demandaria
debate amplo e específico, nem sempre possível ou de interesse das partes.
Mas
e como é o caso
não se verificando quer a

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onerosidade excessiva quer a teoria da imprevisão; ao contrário, a desistência singela do
autor, a retenção é devida.
Aliás, alguma consequência para o descumprimento há de
ser fixada, pena de incentivo ao inadimplemento, o que o direito não deve admitir.
Ademais, sem ciência do intento de rescindir, não pode o credor repassar o bem a
terceiro.
A jurisprudência tem assim se orientado:
“Promessa de compra e venda. Extinção do contrato.
Comprador inadimplente. A orientação que terminou
prevalecendo na Segunda Seção, depois de inicial
controvérsia, é no sentido de que o promissário
comprador que se torna inadimplente em razão da
insuportabilidade do contrato assim como pretendido
executar pela promitente vendedora tem o direito de
promover a extinção da avença e de receber a
restituição de parte substancial do que pagou, retendo a
construtora uma parcela a título de indenização pelo
rompimento do contrato. Esta quantia a ficar retida varia
de caso para caso: ordinariamente tem sido estipulada
entre 10% e 20%, para cobertura das despesas com
publicidade e corretagem, podendo ser majorada
quando o imóvel vem a ser ocupado pelo comprador.
Não há razão para que tudo ou quase tudo do que foi
pago fique com a vendedora, uma vez que por força do
desfazimento do negócio ela fica com o imóvel,
normalmente valorizado, construído também com o
aporte do comprador. Precedente. Recurso conhecido e
provido em parte” (STJ Resp. n. 476.775-MG 4a T
Rel. Min. Ruy Rosado de Aguiar j. 20.05.2003);
“Civil e Processual. Compromisso de compra e venda.
Resilição pelo comprador por insuportabilidade da
prestação. Possibilidade. Retenção sobre parte das
parcelas
pagas
(25%).
Código
de
Defesa
do

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Consumidor, arts. 51, II 53 e 54. Código Civil, art. 924. A
C. 2a Seção do STJ, em posição adotada por maioria,
admite a possibilidade de resilição do compromisso de
compra e venda por iniciativa do devedor, se este não
mais reúne condições econômicas para suportar o
pagamento das prestações avençadas com a empresa
vendedora do imóvel. Pretensão que não fica obstada
pelo fato de o comprador, no momento em que notifica
a vendedora dessa pretensão, se achar em dia com as
parcelas, por não ser razoável exigir-se, para a prova da
alegação
das
dificuldades
econômicas,
o
prévio
inadimplemento obrigacional, se o autor prefere ainda
honrar, apesar dos ônus, seus compromissos, até o
instante em que submete a questão ao Poder Judiciário.
O desfazimento do contrato dá ao comprador o direito à
restituição das parcelas pagas, porém não em sua
integralidade, em face do desgaste no imóvel devolvido
e das despesas realizadas pela vendedora com
corretagem,
propaganda,
administrativas
e
assemelhadas, sob pena de injustificada redução
patrimonial em seu desfavor, sem que, no caso, tenha
dado causa ao desfazimento do pacto. Retenção
elevada. Precedentes. Recurso especial conhecido e
parcialmente provido” (STJ Resp. n. 218.032-MG 4a T
Rel. Min. Aldir Passarinho Júnior j. 08.04.2003);
“Civil e processual. Acórdão. Nulidade não configurada.
Promessa de compra e venda. Desistência. Ação
pretendendo o ressarcimento integral das importâncias
pagas. Retenção de 25% em favor da vendedora, como
ressarcimento de despesas. Código de Defesa do
Consumidor, arts. 51, II, 53 e 54. Código Civil, art. 924. A
C. 2a Seção do STJ, em posição adotada por maioria,
admite a possibilidade de resilição do compromisso de
compra e venda por iniciativa do devedor, se este não
mais reúne condições econômicas para suportar o

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pagamento das prestações avençadas com a empresa
vendedora do imóvel. O desfazimento do contrato dá ao
comprador o direito à restituição das parcelas pagas,
porém não em sua integralidade. Percentual de retenção
que ora se eleva. Precedentes do STJ. Recurso especial
conhecido e parcialmente provido” (STJ
Resp. n.
180.356-SP 4a T Rel. Min. Aldir Passarinho Júnior j.
26.05.2003);
“Civil. Promessa de compra e venda. Desistência. Ação
pretendendo o ressarcimento integral das importâncias
pagas. Retenção em favor da vendedora, como
ressarcimento de despesas. Código de Defesa do
Consumidor, arts. 51, II, 53 e 54. Código Civil, art. 924. A
C. 2a Seção do STJ, em posição adotada por maioria,
admite a possibilidade de resilição do compromisso de
compra e venda por iniciativa do devedor, se este não
mais reúne condições econômicas para suportar o
pagamento das prestações avençadas com a empresa
vendedora do imóvel. O desfazimento do contrato dá ao
comprador o direito à restituição das parcelas pagas,
porém não em sua integralidade. Fixação de percentual
de retenção em favor da construtora. Precedentes do
STJ. Recurso especial conhecido e parcialmente
provido” (STJ Resp. n. 78.221-SP 4a T Rel. Min. Aldir
Passarinho Júnior j. 26.08.2003);
“COMPROMISSO DE VENDA E COMPRA. Rescisão
amigável. Obrigação de devolução das prestações
recebidas.
Cláusula
penal
que
prevê
descontos
compensatórios excessivos. Nulidade. Equivalência a
pacto comissório. Sentença que autorizou retenção de
apenas 30%. Restituição de 70% corrigidos. Percentual
inferior ao devido, segundo jurisprudência assente.
Improvimento
ao
recurso
da
incorporadora.
Precedentes do STJ. Aplicação do art. 53 do CDC.

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Rescindido compromisso de venda e compra de imóvel,
deve o promitente vendedor, quando não tenha havido
ocupação da coisa, restituir, corrigidos, 90% (noventa
por cento) das prestações que recebeu. De modo que,
se sentença o condenou a restituir apenas 70% (setenta
por cento), não tem o de que se queixar” (TJSP Ap.
Cível n. 107.803-4 2a Câmara de Direito Privado Rel.
Des. Cezar Peluso).
Sem que a credora prove dano maior o que, em tese, se
admite parece adequado limitá-lo a 10%. Esse percentual, de resto, vem admitido
usualmente como prefixação das perdas e danos.
E bem os valores a título de publicidade, corretagem,
elaboração de contratos, taxas e impostos, e outros gastos administrativos limitados a
outros 10% (dez por cento) parecem colocar as partes em situação de igualdade.
Havendo despesas outras, parece que esse percentual, se o contrário não se
demonstrar, deve ser admitido como prefixação dos prejuízos.
Por fim, tendo havido ocupação pelos autores (cláusula 11.1
do contrato fl. 42), algum fator de depreciação do imóvel deve ser aplicado no caso
concreto restando igualmente fixado, na esteira dos procedentes jurisprudenciais a
respeito do tema, também em 10% (dez por cento) dos valores efetivamente pagos.
Tal perfaz, portanto, retenção da ordem de 30% do total
pago.
E sobre o percentual de 70% a ressarcir, incidirão como é
elementar correção monetária (desde o desembolso) e juros (desde a data do trânsito
em julgado da decisão).
Finalmente, aduzem as razões recursais que houve fixação
da verba sucumbencial honorária em patamar desproporcional à baixa complexidade do
feito, dado o valor assaz elevado atribuído à causa. À vista disso, pugna pela fixação dos
honorários advocatícios com base em apreciação equitativa o que não tem cabimento
na espécie.
O Estatuto Processual determina, em seu artigo 85, § 2o,
“caput”, que os honorários devem ser fixados entre o mínimo de dez e o máximo de vinte

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por cento sobre o valor da condenação, do proveito econômico obtido ou, não sendo
possível mensurá-lo, sobre o valor atualizado da causa. É dizer, há um arranjo legal que
estabelece uma ordem para o emprego das aludidas bases de cálculo, admitindo-se a
seguinte apenas quando não seja possível mensurar a base anterior.
Por outro lado, apenas excepcionalmente o Estatuto
Processual autoriza o magistrado fixar os honorários advocatícios com base na
equidade.
Deveras, nos termos do artigo 85, § 8o, do Código de
Processo Civil, a apreciação equitativa somente é possível nas causas em que for
inestimável o valor ou irrisório o proveito econômico ou, ainda, quando o valor da causa
for muito baixo o que não é o caso.
Nada obstante, pelos fundamentos acima exposados,
tratando-se de sentença condenatória, é o valor da condenação e não o valor da causa
que deve ser utilizado como base de cálculo para os consectários sucumbenciais.
Ademais, com o resultado, tem-se que autores e ré
restaram mutuamente vencedores e vencidos, a determinar o reconhecimento da
sucumbência recíproca.
Serão repartidas, assim, as custas e despesas processuais,
devendo ainda cada um dos litigantes arcar com a verba honorária em prol dos
advogados da parte adversa estes últimos arbitrados em 11% do valor da condenação,
já em atenção ao que determina o § 11 do artigo 85 do Código de Processo Civil.
Nada mais é preciso dizer – fincando mantida a sentença
em seus ulteriores termos.
3.
Nestes termos, dá-se parcial provimento ao recurso.
Vito Guglielmi
Relator