Tribunal: TJSP
Processo: 1006602-83.2019.8.26.0564
Classe: Apelação Cível / Promessa de Compra e Venda
Órgão julgador: Enéas Costa Garcia
Órgão colegiado: 1a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-11-03
Data de publicação: 2020-11-03

Ementa:
Apelação. Compra e venda de imóvel. Cooperativa. Ação promovida pelos adquirentes visando a obter escritura do imóvel.
Litispendência. Não caracterização. Anterior ação na qual se discutia atos de gestão da cooperativa e desvio de finalidade, ao passo que na presente a causa de pedir é o reconhecimento da inexigibilidade atual do resíduo cobrado pela requerida. Diversidade de causa de pedir que

Ementa:
Apelação. Compra e venda de imóvel. Cooperativa. Ação promovida pelos adquirentes visando a obter escritura do imóvel.
Litispendência. Não caracterização. Anterior ação na qual se discutia atos de gestão da cooperativa e desvio de finalidade, ao passo que na presente a causa de pedir é o reconhecimento da inexigibilidade atual do resíduo cobrado pela requerida. Diversidade de causa de pedir que afasta a litispendência. Desistência pelos autores do pedido de outorga de escritura na outra ação, fato a ser considerado e que afasta a repetição vedada de ações. Preliminar rejeitada.
Obrigação de fazer. Outorga de escritura. Acolhimento. Incontroversa quitação das prestações do preço originalmente previstas no contrato. Inexigibilidade da cobrança de resíduo (custo final). Declaração em outro processo da nulidade da assembleia na qual se estabeleceu o valor da cobrança. Cooperativa que se encontra em liquidação extrajudicial, reconhecendo que não pode prosseguir na construção do empreendimento tal como projetado e que não logrou êxito em estabelecer o valor do resíduo em outra assembleia. Adquirentes que não podem permanecer indefinidamente sem solução de seu contrato. Incidência das normas de proteção ao consumidor. Ainda que não seja nula a previsão contratual de cobrança de eventual resíduo, dada a natureza de verdadeira construção a preço de custo, nada impede a outorga desde logo da escritura em favor do adquirente que já cumpriu substancialmente o contrato. Precedentes deste Tribunal em relação à requerida. Recurso provido.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2020.0000897965
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível no
1006602-83.2019.8.26.0564, da Comarca de São Bernardo do Campo, em que são
apelantes CELSO DA SILVA BARBOSA (JUSTIÇA GRATUITA) e LENITA DE
PAULA
SILVA
(JUSTIÇA
GRATUITA),
é
apelado
COOPERATIVA
HABITACIONAL TERRA PAULISTA.
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 1a Câmara de Direito
Privado do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Deram
provimento ao recurso, nos termos que constarão do acórdão. V. U., de
conformidade com o voto do relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores RUI CASCALDI
(Presidente sem voto), FRANCISCO LOUREIRO E CHRISTINE SANTINI.
São Paulo, 3 de novembro de 2020.
ENÉAS COSTA GARCIA
Relator
Assinatura Eletrônica

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Apelação Cível no 1006602-83.2019.8.26.0564 -Voto no 3.814
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Apelação Cível no 1006602-83.2019.8.26.0564
Apelantes: Celso da Silva Barbosa e Lenita de Paula Silva
Apelado: Cooperativa Habitacional Terra Paulista
Comarca: São Bernardo do Campo
Juiz: Gustavo Dall'Olio

Voto no 3.814
Apelação. Compra e venda de imóvel. Cooperativa. Ação
promovida pelos adquirentes visando a obter escritura
do imóvel.
Litispendência. Não caracterização. Anterior ação na
qual se discutia atos de gestão da cooperativa e desvio de
finalidade, ao passo que na presente a causa de pedir é o
reconhecimento da inexigibilidade atual do resíduo
cobrado pela requerida. Diversidade de causa de pedir
que afasta a litispendência. Desistência pelos autores do
pedido de outorga de escritura na outra ação, fato a ser
considerado e que afasta a repetição vedada de ações.
Preliminar rejeitada.
Obrigação de fazer. Outorga de escritura. Acolhimento.
Incontroversa
quitação
das
prestações
do
preço
originalmente previstas no contrato. Inexigibilidade da
cobrança de resíduo (custo final). Declaração em outro
processo da nulidade da assembleia na qual se
estabeleceu o valor da cobrança. Cooperativa que se
encontra em liquidação extrajudicial, reconhecendo que
não pode prosseguir na construção do empreendimento
tal como projetado e que não logrou êxito em estabelecer
o valor do resíduo em outra assembleia. Adquirentes que
não podem permanecer indefinidamente sem solução de
seu contrato. Incidência das normas de proteção ao
consumidor. Ainda que não seja nula a previsão
contratual de cobrança de eventual resíduo, dada a
natureza de verdadeira construção a preço de custo,
nada impede a outorga desde logo da escritura em favor
do adquirente que já cumpriu substancialmente o
contrato. Precedentes deste Tribunal em relação à
requerida. Recurso provido.

Trata-se de apelação interposta contra a sentença (fls.
658/659) que extinguiu, sem julgamento de mérito em razão da litispendência,
processo no qual os autores buscavam condenação da requerida à outorga da escritura
do imóvel adquirido, considerando a declaração em outra ação da inexigibilidade de
resíduo (custo final) que a ré pretendia cobrar.

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Apelação Cível no 1006602-83.2019.8.26.0564 -Voto no 3.814
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Recorrem os autores (fls. 661/674) alegando que não
está caracterizada a litispendência, pois no Processo no 1018149-91.2017.8.26.0564 a
discussão é muito mais ampla, envolvendo atos de gestão da cooperativa e
transferência de bens, enquanto na presente ação o pedido tem caráter individual e se
limita à outorga da escritura em razão da quitação do custo estimado do imóvel.
Alegam que houve desistência do pedido formulado na outra ação, no que concerne à
outorga da escritura, e que o caso levaria à distribuição por dependência junto ao
juízo da primitiva ação e não extinção pela litispendência. Em relação ao mérito
sustentam que a cobrança de resíduo foi afastada até realização de nova Assembleia e
conclusão do empreendimento, o que não se mostra mais possível em razão da
liquidação extrajudicial da apelada, razão pela qual cabível a outorga da escritura do
bem adquirido.
Recurso bem processado e respondido (fls. 683/687).
É o relatório.
Respeitado o entendimento do MM. Juízo a quo, o
recurso comporta provimento.
Não se verifica litispendência, pois as ações têm causa
de pedir diferente e, principalmente, houve manifestação de desistência por parte dos
autores quanto ao único aspecto do pedido que guardava identidade em ambas as
ações.
No
Processo
no
1018149-91.2017.8.26.0564
os
adquirentes de imóveis no empreendimento ingressaram com ação questionando
variados atos de gestão da cooperativa, atos da liquidante e de alienação de bens,
além das cobranças efetuadas pela ré.
Dentre os vários pedidos formulados, de caráter
indenizatório, foi requerida condenação da ré à outorga de escritura das unidades aos
adquirentes, dentre eles os apelantes.
Na presente ação os autores sustentam que não haveria

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lugar para cobrança de resíduo, pois em outra ação foi decidido ser inválida a
Assembleia na qual se estabeleceu o montante a ser cobrado, bem como a cobrança
somente seria possível ao final do empreendimento, o que não se mostra possível.
Formularam os autores pedido de outorga da escritura independentemente da
cobrança do mencionado resíduo.
Em que pese a similitude do pedido de outorga da
escritura em ambas as ações, a causa de pedir era diferente, pois no outro processo a
causa de pedir é a prática de atos ilícitos pela cooperativa e seus administradores,
enquanto na presente ação a causa de pedir reside na declaração de nulidade da
assembleia que determinou o rateio e na impossibilidade da futura cobrança em razão
do não preenchimento das condições necessárias.
De qualquer modo, demonstraram os autores que
naquela ação formularam pedido de desistência parcial quanto ao pedido de outorga
da escritura, de modo que ainda se fosse caso de litispendência o óbice teria
desaparecido e o pedido de desistência deveria ser considerado na presente ação.
Em casos semelhantes este Tribunal tem afastado a
alegação de litispendência:
“AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER Autor que alega
ter quitado o contrato celebrado com a cooperativa, para
aquisição de imóvel - Pretensão à outorga de escritura
pública - Recusa da ré, alegando a existência de saldo
residual Inexigibilidade do saldo, já reconhecida em ação
anterior - Ré que não apresentou contestação, permanecendo
revel - Inexistência de litispendência entre a presente ação e
aquela em que se discutiu o saldo residencial - Ausência de
tríplice identidade, tendo em visto que o pedido era distinto
em cada uma das ações - Direito do autor à escritura pública
- Contrato regido pelo Código de Defesa do Consumidor
Precedentes deste E. Tribunal de Justiça, relativos ao
mesmo empreendimento - Recurso desprovido.”
(TJSP;
Apelação
Cível
1005756-66.2019.8.26.0564;
Relator (a): Marcus Vinicius Rios Gonçalves; Órgão
Julgador: 6a Câmara de Direito Privado; Foro de São
Bernardo do Campo - 5a Vara Cível; Data do Julgamento:
08/05/2020; Data de Registro: 08/05/2020).
“Compra e venda Cooperativa Litispendência e extinção
do processo afastada
Adquirentes que adimpliram as

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Apelação Cível no 1006602-83.2019.8.26.0564 -Voto no 3.814
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parcelas e receberam termo de quitação - Outorga de
escritura que se impõe Precedentes desta corte em casos
idênticos Inversão do ônus da Sucumbência - Recurso
provido.”
(TJSP;
Apelação
Cível
1006996-90.2019.8.26.0564;
Relator (a): A.C.Mathias Coltro; Órgão Julgador: 5a Câmara
de Direito Privado; Foro de São Bernardo do Campo - 2a
Vara Cível; Data do Julgamento: 27/02/2020; Data de
Registro: 27/02/2020).
“Obrigação de fazer. Venda e compra de imóvel. Pedido de
concessão da Justiça gratuita prejudicado, pois já concedido
pela r. sentença. Procedência da ação proclamada para
condenar a Ré a outorgar escritura definitiva de venda e
compra da unidade habitacional. Litispendência. Não
ocorrência. Ação em tramite na 3a Vara Cível de São
Bernardo do Campo que tem teor distinto. Esta ação
objetiva exclusivamente a outorga de escritura definitiva do
imóvel, em razão da quitação do preço estimado do bem.
Precedentes jurisprudenciais deste E. Tribunal de Justiça,
inclusive desta C. Câmara. Sentença mantida. Verba
honorária majorada, observada a Justiça gratuita. Recurso
não provido.”
(TJSP;
Apelação
Cível
1014301-28.2019.8.26.0564;
Relator (a): João Pazine Neto; Órgão Julgador: 3a Câmara
de Direito Privado; Foro de São Bernardo do Campo - 1a
Vara Cível; Data do Julgamento: 27/02/2020; Data de
Registro: 27/02/2020).
Assim,
fica afastada a
extinção
do
processo,
prosseguindo no julgamento de mérito, nos termos do art. 1.013, §3o, I do CPC.
Os autores ingressaram com ação visando a obter
outorga da escritura do imóvel adquirido junto à cooperativa, pois há muito quitado o
valor do custo estimado do bem.
A controvérsia reside na previsão contratual de que os
cooperados poderiam ser chamados a ratear resíduo ao final da construção do
empreendimento.
Há notícia de que em 2013 teria sido realizada uma
Assembleia na qual se apurou o valor a ser rateado entre os cooperados, contudo, por
variados problemas relativos a esta deliberação, houve anterior processo no qual se
declarou inválida a deliberação de rateio, providência que dependeria de futura
aprovação dos cooperados em outra assembleia.

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Sustentam os autores que não houve outra assembleia
para deliberar sobre o tema, que a cooperativa se encontra em liquidação
extrajudicial e não mais pode prosseguir com a realização da construção, não sendo o
empreendimento terminado como ofertado aos adquirentes, quadro que inviabilizaria
a cobrança do resíduo, razão pela qual buscam desde logo outorga da escritura.
Dadas as circunstâncias particulares que envolvem o
empreendimento e a necessidade de proteção dos consumidores é caso de se acolher
o pedido.
Em princípio a outorga de escritura significa quitação
em favor do adquirente, todavia, este efeito não é imprescindível, sendo
perfeitamente possível outorgar escritura da venda com indicação de saldo a ser pago
pelo comprador.
A existência de parte do preço a ser quitada no futuro
não impede a lavratura da escritura.
Nem a decisão que anulou a Assembleia de 2013, nem
os autores negam a validade da disposição contratual relativa a eventual cobrança do
resíduo, pois o contrato tem natureza de construção a preço de custo, devendo os
adquirentes suportar eventuais acréscimos justificados para conclusão do
empreendimento.
Porém, não se verifica possibilidade prática por ora de
apuração de eventual resíduo, especialmente quando a própria requerida reconhece
que não conseguiu realizar nova assembleia para deliberar sobre o tema e que está
impedida de prosseguir em suas atividades.
Neste contexto, mister assegurar a proteção ao
consumidor, que já quitou as parcelas inicialmente previstas no negócio, fazendo jus
ao recebimento da escritura, a qual não fica condicionada a evento futuro de
realização incerta.
Assim, deve ser acolhido o pedido para que a requerida

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outorgue a escritura desde logo aos adquirentes.
Fica ressalvada a possibilidade de cobrança de eventual
resíduo (custo final), caso apurada sua existência no futuro, pois os autores não
questionaram a validade desta obrigação contratual, apenas demandaram imediata
outorga da escritura, por não ser exigível resíduo no momento.
Ademais, em tese e conforme a previsão contratual,
lícito o rateio de eventual custo acrescido na realização do empreendimento,
naturalmente observada a regularidade de sua apuração.
Em casos semelhantes este Tribunal tem reconhecido o
direito dos adquirentes, que quitaram as parcelas do preço estimado, de obter a
escritura:
“Apelação Pedido de outorga de escritura Procedência
Adequação
Quitação das parcelas pelos autores

Descabimento da pretensão da ré de cobrar rateio

Precedentes Recurso provido.”
(TJSP;
Apelação
Cível
1008385-13.2019.8.26.0564;
Relator (a): Luis Mario Galbetti; Órgão Julgador: 7a Câmara
de Direito Privado; Foro de São Bernardo do Campo - 4a
Vara Cível; Data do Julgamento: 03/08/2020; Data de
Registro: 03/08/2020).
“COMPROMISSO DE VENDA E COMPRA - Ação
declaratória
c.c. obrigação de fazer, proposta por
adquirentes de imóvel, objetivando a declaração de
inexistência de vínculo cooperativo, quitação dos contratos
e outorga da escritura definitiva das unidades habitacionais -
Sentença de improcedência - Inconformismo dos autores,
insistindo nas teses iniciais, aduzindo quitação do preço e
recusa em outorga da escritura definitiva, ocorrência de
cobrança indevida de saldo residual - Acolhimento -
Prevenção - Inocorrência de conexão, continência ou
litispendência - Adquirentes que estão há muito na posse
precária do imóvel e quitaram o preço estimado no termo de
adesão. - Custo final - Decisão em lide diversa que anulou a
cobrança do saldo residual em razão de nulidade na AGE,
reconhecendo a possibilidade de sua cobrança futura após a
entrega da última unidade habitacional - Ausência de provas
de que foi concluída a obra e realização de nova assembleia
- Autores que não podem ficar vinculados ao instrumento
indefinidamente - Quitação reconhecida com determinação
de outorga da escritura sob pena de multa diária - Sentença
reformada - Apelo provido.”

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Apelação Cível no 1006602-83.2019.8.26.0564 -Voto no 3.814
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(TJSP;
Apelação
Cível
1023088-22.2014.8.26.0564;
Relator (a): Galdino Toledo Júnior; Órgão Julgador: 9a
Câmara de Direito Privado; Foro de São Bernardo do
Campo - 9a Vara Cível; Data do Julgamento: 02/06/2020;
Data de Registro: 02/06/2020).
“COOPERATIVA HABITACIONAL EM LIQUIDAÇÃO
EXTRAJUDICIAL Ação declaratória c.c. obrigação de
fazer

Aplicação
do
CDC
aos
empreendimentos
habitacionais promovidos pelas sociedades cooperativas
Litispendência Inexistência - Não comprovação de saldo
residual, cuja existência a ser apurada não pode obstar o
legítimo direito de obtenção da escritura definitiva do
imóvel entregue e cobrado em via própria
Recurso
desprovido.”
(TJSP;
Apelação
Cível
1007805-80.2019.8.26.0564;
Relator (a): Alcides Leopoldo; Órgão Julgador: 4a Câmara
de Direito Privado; Foro de São Bernardo do Campo - 9a
Vara Cível; Data do Julgamento: 14/02/2020; Data de
Registro: 14/02/2020).
Assim, fica acolhido o pedido, com condenação da
requerida a outorgar a escritura de venda do imóvel no prazo de 15 dias, valendo esta
decisão como suprimento da vontade do vendedor em caso de omissão, nos termos
do art. 501 do CPC.
Responde a ré pelo pagamento das custas, despesas
processuais e honorários advocatícios, arbitrados em 10% do valor da causa.
Ante o exposto, pelo meu voto, dou provimento ao
recurso.
Enéas Costa Garcia
Relator