Tribunal: TJSP
Processo: 1004412-09.2017.8.26.0568
Classe: Apelação Cível / Locação de Imóvel
Órgão julgador: Airton Pinheiro de Castro
Órgão colegiado: 31a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-04-28
Data de publicação: 2020-04-28

Ementa:
LOCAÇÃO DE IMÓVEL RESIDENCIAL. RESCISÃO CONTRATUAL C.C. DECLARATÓRIA DE INEXISTÊNCIA DE DÉBITO E CONSIGNAÇÃO DE CHAVES. Ação promovida por locatária e fiadora, pretendendo a rescisão antecipada do contrato, com declaração de inexistência de débito, haja vista a constatação de vícios no imóvel. Débito objeto de ação de execução ajuizada pelo locador perante o Juizado Especial Cível. Conexão de

Ementa:

LOCAÇÃO DE IMÓVEL RESIDENCIAL. RESCISÃO CONTRATUAL C.C. DECLARATÓRIA DE INEXISTÊNCIA DE DÉBITO E CONSIGNAÇÃO DE CHAVES. Ação promovida por locatária e fiadora, pretendendo a rescisão antecipada do contrato, com declaração de inexistência de débito, haja vista a constatação de vícios no imóvel. Débito objeto de ação de execução ajuizada pelo locador perante o Juizado Especial Cível. Conexão de causas objeto de Conflito de Competência. Ações que, embora conexas, não podem ser reunidas dada a faculdade de escolha da parte em litigar em via ordinária ou especial. Suspensão da ação de execução. Sentença recorrida que decretou a revelia do réu, declarando a rescisão do pacto e acolhendo o pedido de consignação de chaves, afastando, todavia, o reconhecimento de inexigibilidade do débito, objeto de discussão na via executiva. Questão prejudicial ao andamento da execução sobrestada a ser decidida nos autos. Revelia. Presunção relativa de seus efeitos, corroborada pela prova documental carreada aos autos. Rescisão motivada. Multa indevida. Alugueres e encargos locatícios devidos até a efetiva desocupação. Sentença reformada.

Recurso parcialmente provido.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2020.0000291838
ACÓRDÃO
Vistos,
relatados
e
discutidos
estes
autos
de
Apelação
Cível
no
1004412-09.2017.8.26.0568, da Comarca de São João da Boa Vista, em que são apelantes
GRACINDA IVONE FELIPE DA SILVA (ASSISTÊNCIA JUDICIÁRIA) e JOKASTA
FELIPE DA SILVA (JUSTIÇA GRATUITA), é apelado JOSÉ APARECIDO BARGAS
RIBEIRO (REVEL).
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 31a Câmara de Direito Privado
do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Deram provimento
parcial ao recurso, nos termos que constarão do acórdão. V. U., de conformidade com
o voto do relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores ANTONIO RIGOLIN
(Presidente sem voto), FRANCISCO CASCONI E PAULO AYROSA.
São Paulo, 28 de abril de 2020.
AIRTON PINHEIRO DE CASTRO
Relator
Assinatura Eletrônica

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Apelação Cível no 1004412-09.2017.8.26.0568 -Voto no
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VOTO N° 6846
APELAÇÃO N° 1004412-09.2017.8.26.0568
APELANTES: GRACINDA IVONE FELIPE DA SILVA; JOKASTA FELIPE DA
SILVA
APELADO: JOSÉ APARECIDO BARGAS RIBEIRO
ORIGEM: 2a VARA CÍVEL DA COMARCA DE SÃO JOÃO DA BOA VISTA
JUIZ PROLATOR: HEITOR SIQUEIRA PINHEIRO
LOCAÇÃO DE IMÓVEL RESIDENCIAL. RESCISÃO
CONTRATUAL
C.C.
DECLARATÓRIA
DE
INEXISTÊNCIA DE DÉBITO E CONSIGNAÇÃO DE
CHAVES. Ação promovida por locatária e fiadora,
pretendendo a rescisão antecipada do contrato,
com declaração de inexistência de débito, haja
vista a constatação de vícios no imóvel. Débito
objeto de ação de execução ajuizada pelo locador
perante o Juizado Especial Cível. Conexão de
causas objeto de Conflito de Competência. Ações
que, embora conexas, não podem ser reunidas
dada a faculdade de escolha da parte em litigar
em via ordinária ou especial. Suspensão da ação
de execução. Sentença recorrida que decretou a
revelia do réu, declarando a rescisão do pacto e
acolhendo o pedido de consignação de chaves,
afastando,
todavia,
o
reconhecimento
de
inexigibilidade do débito, objeto de discussão na
via executiva. Questão prejudicial ao andamento
da execução sobrestada a ser decidida nos autos.
Revelia. Presunção relativa de seus efeitos,
corroborada pela prova documental carreada aos
autos.
Rescisão
motivada.
Multa
indevida.
Alugueres e encargos locatícios devidos até a
efetiva desocupação. Sentença reformada.

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Recurso parcialmente provido.
Trata-se
de
recurso
de
apelação
interposto
por
GRACINDA IVONE FELIPE DA SILVA e JOKASTA FELIPE DA SILVA,
nos autos da ação de rescisão de contrato de locação c.c. declaratória de
inexistência de débito e consignação de chaves, promovida em face de
JOSÉ APARECIDO BARGAS RIBEIRO, julgada parcialmente procedente,
conforme r. sentença de fls. 147/148, cujo relatório adoto.
Alegam as autoras, em suma, que dada a conexão desta
demanda com ação de execução promovida pelo réu (Autos no
1004061-36.2017.8.26.0568 Vara do Juizado Especial Cível), aquele d.
juízo houve por bem suspender o andamento do feito até o julgamento do
conflito de competência. Argumentam que o recorrido foi citado, mas
deixou transcorrer o prazo para contestação e, dada a presunção de
veracidade, mister se fazia a declaração de inexistência de débitos neste
feito. Sustentam que o parágrafo único da cláusula 20 do pacto prevê que
o locatário pode deixar o imóvel, caso constatados vícios ou defeitos
posteriores ao início da locação, sem direito a indenização. Defendem que
a rescisão contratual se deu por culpa do locador, por não ter solucionado
os vícios do imóvel. Aduzem que tal pedido não pode ser resolvido na ação
de execução, descabida a transmissão de competência (fls. 151/157).
Recurso
regularmente
processado,
sem
preparo
(gratuidade de justiça), ausente contrariedade do recorrido.
Não houve oposição ao julgamento virtual (fl. 171).
É o Relatório.

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Recurso parcialmente fundado.
Extrai-se da exordial que as partes firmaram contrato
de locação de imóvel residencial, com início em 14/02/2017 e término em
15/08/2019. Segundo as autoras, quando da vistoria, o imóvel estava
“maquiado”, pois a umidade existente estava escondida por trás da
pintura recém aplicada, apontando existência de infiltrações nas paredes
e constatação de “bichinhos estranhos” que saíam do esgoto e, portanto,
sem condições de habitação. Afirmam que, em meados de abril, choveu
muito na cidade, acarretando umidade nos pisos e paredes, afetando a
saúde de uma das moradoras, sendo necessária a desocupação do imóvel.
Pretendem a rescisão do contrato, com declaração da inexigibilidade de
débitos referentes a maio, junho e julho de 2017, bem como a multa,
pleiteando também a consignação das chaves.
O réu foi citado (fls. 122), mas não apresentou defesa,
operando-se a revelia (fls. 145).
O d. juiz singular julgou parcialmente procedente a
ação, declarando a rescisão da locação, confirmada a liminar para
consignação das chaves, rejeitando, no entanto, o pedido de declaração de
inexistência de débito, a ser discutido nos autos da execução conexa.
Diante
da
sucumbência
recíproca,
imputou
a
cada
parte
a
responsabilidade pelas custas, despesas processuais e honorários
advocatícios, de 10% sobre o valor da causa, observada a gratuidade
judicial. Daí o apelo das autoras.
De fato, o locador recorrido ajuizou ação de execução do
contrato de locação, cujo crédito alvitrado corresponde a um dos pedidos
formulados nesta ação, qual seja, a declaração de inexistência de débito.
Vê-se, ainda, que aquela execução foi aforada perante o

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Juizado Especial Cível daquela cidade, razão porque aquele juízo suscitou
conflito de competência, apontando conexão com a presente demanda.
Anota-se
que
o
citado
conflito
(Autos
no
0032302-58.2018.8.26.0000) foi julgado procedente por este Tribunal, em
04/02/2019, fixando a competência do Juízo da 2a Vara Cível de São João
da Boa Vista para apreciação da ação ordinária, conforme se verifica no v.
acórdão de fls. 135/139.
Consoante fundamentos do v. aresto, não obstante se
reconheça a conexão de causas, impossível a reunião das ações, dada a
incompatibilidade de procedimentos. Tendo em vista a concorrência de
competência, constitui escolha do demandante entre litigar na vara
ordinária ou especial.
Ora, estando suspensa a execução, no aguardo do
desfecho da questão prejudicial concernente à exigibilidade ou não de
créditos decorrentes da relação locatícia sub judice, cuja competência se
atribuiu ao d. juízo a quo, cumpria-lhe pronunciar-se sobre o mérito de
tais questões, não se justificando, com a devida vênia, a remessa de sua
apreciação ao juízo da execução.
Dito isso, como é cediço, em que pese a revelia, a
presunção de veracidade dos fatos deduzidos na exordial não é absoluta,
podendo ceder passo diante das hipóteses preconizadas pelo art. 345 do
CPC. Mas no caso em apreço, ao menos no que diz para com a motivação
da rescisão contratual postulada pelas autoras, os fatos constitutivos da
pretensão são verossímeis e se encontram amparados pela prova
documental carreada aos autos, notadamente as fotografias de fls. 35 e
ss., não controvertidas e hábeis a evidenciar a excessiva umidade do
imóvel locado, por tal circunstância enjeitado pela locadora apelante.

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Nem por isso é de se declarar a inexigibilidade dos
alugueres e encargos locatícios vencidos e não pagos, aliás, débito objeto
da execução supracitada.
Inexigível, no entanto, a multa contratual pela quebra
antecipada do contrato e a obrigação de devolução do imóvel pintado,
tendo em conta considerar-se motivada a rescisão contratual, a propósito,
em expressa consonância com a cláusula 20, parágrafo único do contrato
subjacente ao litígio (fls. 26).
Lado outro, é verdade que a efetiva consignação das
chaves em juízo deu-se apenas em 17.08.2018, conforme certidão de fls.
84. Entretanto, admite-se que a demora na aferição da liminar decorreu
da suscitação do conflito de competência sem a prévia apreciação da
tutela de urgência postulada, ou seja, causa não imputável às autoras.
Diante da excepcionalidade da situação, o termo final do
pacto locatício, no caso, é a da desocupação do imóvel, ocorrida em
25.07.2017, à míngua de controvérsia entre as partes nesse aspecto,
lembrando que o réu sequer apresentou defesa neste feito.
Com efeito, a adoção da data da efetiva desocupação se
justifica pela injusta recusa do locador em receber o imóvel, malgrado a
existência
de
umidade,
cuja
constatação
se
deu
quando
do
encaminhamento de profissional para avaliação dos apontados vícios,
ocorrida na mencionada data, 25.07.2017. Aliás, nestes termos foi
deduzido o pedido no âmbito da execução sobrestada, ou seja, restrito aos
alugueres de maio, junho e julho de 2017, para além da multa contratual.
Nessa quadra de considerações, reforma-se em parte a
r. sentença hostilizada, para acrescer ao decreto de rescisão da relação
locatícia, com a confirmação da liminar de consignação das chaves, a

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declaração de inexigibilidade da multa contratual e da obrigação de
entrega do imóvel locado pintado, limitando-se os alugueres devidos até a
data da desocupação, em 25.07.2017.
Fica mantida a distribuição dos ônus sucumbenciais,
ante a caracterização da sucumbência recíproca dos litigantes.
Ante o exposto, pelo meu voto, DÁ-SE PARCIAL
PROVIMENTO ao recurso.
AIRTON PINHEIRO DE CASTRO
Relator