Tribunal: TJSP
Processo: 1025067-41.2018.8.26.0576
Classe: Agravo Interno Cível / Promessa de Compra e Venda
Órgão julgador: Dimas Rubens Fonseca (Pres. da Seção de Direito Pr
Órgão colegiado: Câmara Especial de Presidentes;
Data de julgamento: 2020-08-05
Data de publicação: 2020-08-05

Ementa:
AGRAVO INTERNO EM RECURSO ESPECIAL. RESOLUÇÃO DE CONTRATO DE COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. Contrato submetido ao Código de Defesa do Consumidor. Abusividade da cláusula que prevê a restituição de valores somente ao término da obra ou de forma parcelada. Restituição imediata e parcial, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento do negócio (tema 577). Ausência de demonstração do

Ementa:
AGRAVO INTERNO EM RECURSO ESPECIAL. RESOLUÇÃO DE CONTRATO DE COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. Contrato submetido ao Código de Defesa do Consumidor. Abusividade da cláusula que prevê a restituição de valores somente ao término da obra ou de forma parcelada. Restituição imediata e parcial, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento do negócio (tema 577). Ausência de demonstração do desacerto da aplicação do entendimento firmado no E. STJ em julgamento repetitivo. Honorários advocatícios. Decorrência lógica da prevalência da tese estabelecida no julgamento do recurso repetitivo. Decisão mantida. Recurso desprovido.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
PRESIDÊNCIA DA SEÇÃO DE DIREITO PRIVADO
Registro: 2020.0000612435
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de
Agravo
Interno
Cível
no
1025067-41.2018.8.26.0576/50000, da Comarca de São
José do Rio Preto, em que é agravante SCAMATTI E
AGROSETA FIGUEIRA 2 EMPREENDIMENTOS IMBOLIARIOS SPE
LTDA, são agravados MARCELO GODINHO ROCHA e CLAUDIA
PEREIRA LIMA ROCHA.
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da Câmara
Especial de Presidentes do Tribunal de Justiça de São
Paulo, proferir a seguinte decisão: Negaram provimento
ao agravo interno e deram por prejudicado o pedido de
agregação de efeito suspensivo. V.U., de conformidade
com o voto do relator, que integra este acórdão.
O
julgamento
teve
a
participação
dos
Desembargadores PINHEIRO FRANCO (PRESIDENTE TRIBUNAL
DE JUSTIÇA) (Presidente), GUILHERME G. STRENGER (PRES.
SEÇÃO DE DIREITO CRIMINAL), LUIS SOARES DE MELLO (VICE
PRESIDENTE) E MAGALHÃES COELHO(PRES. DA SEÇÃO DE
DIREITO PÚBLICO).
São Paulo, 5 de agosto de 2020.
DIMAS RUBENS FONSECA (PRES. DA SEÇÃO DE DIREITO
PRIVADO)
Relator
Assinatura Eletrônica

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AGRAVO INTERNO CÍVEL 1025067-41.2018.8.26.0576/50000
COMARCA: SÃO JOSÉ DO RIO PRETO (3a VARA CÍVEL)
AGRAVANTE: SCAMATTI E AGROSETA FIGUEIRA 2
EMPREENDIMENTOS IMBOLIARIOS SPE LTDA
AGRAVADOS: MARCELO GODINHO ROCHA E CLAUDIA PEREIRA
LIMA ROCHA
VOTO No 35.652
AGRAVO INTERNO EM RECURSO ESPECIAL. RESOLUÇÃO DE
CONTRATO DE COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA.
Contrato
submetido
ao
Código
de
Defesa
do
Consumidor. Abusividade da cláusula que prevê a
restituição de valores somente ao término da obra
ou de forma parcelada. Restituição imediata e
parcial, caso tenha sido o comprador quem deu
causa ao desfazimento do negócio (tema 577).
Ausência
de
demonstração
do
desacerto
da
aplicação do entendimento firmado no E. STJ em
julgamento repetitivo. Honorários advocatícios.
Decorrência
lógica
da
prevalência
da
tese
estabelecida no julgamento do recurso repetitivo.
Decisão mantida. Recurso desprovido.
Trata-se de Agravo Interno interposto por
SCAMATTI
E
AGROSETA
FIGUEIRA
2
EMPREENDIMENTOS
IMOBILIÁRIOS SPE LTDA contra decisão que, em ação de
rescisão contratual c.c. devolução de quantias pagas,
negou seguimento a Recurso Especial, pois o V. Acórdão
recorrido observou a orientação estabelecida no E.
Superior Tribunal de Justiça no Recurso Especial no
1.300.418/SC, julgado sob o regime dos recursos

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repetitivos. Alega haver distinção entre o caso
concreto e o precedente repetitivo, já que este se
restringe à forma de devolução das parcelas, ao passo
que o reclamo aborda a possibilidade de retenção
cumulativa das arras penitenciais, na hipótese de
rescisão contratual por culpa dos compradores, em
conformidade com cláusula contratual pré-estabelecida
e com os arts. 418 e 419 do CC. Consigna a necessidade
da
condenação
dos
autores/agravados
pelos
ônus
sucumbenciais ante o princípio da causalidade. Requer
a concessão de efeito suspensivo ao recurso.
Não houve oposição ao julgamento virtual,
nos termos do artigo 1o da Resolução no 549/2011 desta
Corte, com a redação dada pela Resolução no 772/2017.
É o relatório.
Anote-se,
inicialmente,
que
o
Agravo
Interno está sujeito à competência da Câmara Especial
de Presidentes, nos termos do art. 33-A do Regimento
Interno do Tribunal de Justiça, incluído pelo Assento
Regimental no 565/2017.
O recurso apenas comportará provimento se
o
recorrente
demonstrar
que,
por
ausência
de
similitude fática, a tese firmada no E. Superior
Tribunal
de
Justiça
sob
o
regime
dos
recursos
repetitivos
não
se
aplica
ao
caso
concreto
(distinguishing). Neste sentido, o AgInt no RE no AgRg
nos EREsp no 1.039.364/ES, Rel. Min. Laurita Vaz,
Corte Especial, DJe de 6.2.2018, e o AgInt no RE no
AgInt nos EDcl no RMS no 48.747/DF, Rel. Min. Humberto

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Martins, Corte Especial, DJe de 19.6.2018.
E este não é o caso dos autos.
A identidade fática e jurídica entre o V.
Acórdão objeto do inconformismo especial e o paradigma
apontado na decisão recorrida é evidente.
Com efeito, julgado o Recurso Especial no
1.300.418/SC, sob o regime dos recursos repetitivos, o
E. Superior Tribunal de Justiça decidiu que, nos
contratos
submetidos
ao
Código
de
Defesa
do
Consumidor, é abusiva a cláusula contratual que
determina a restituição dos valores devidos somente ao
término da obra ou de forma parcelada, na hipótese de
resolução de contrato de promessa de compra e venda de
imóvel, por culpa de quaisquer contratantes. Em tais
avenças, deve ocorrer a imediata restituição das
parcelas
pagas
pelo
promitente
comprador

integralmente,
em
caso
de
culpa
exclusiva
do
promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso
tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento.
Confira-se a fls. 235/237.
Neste contexto, o V. Acórdão recorrido
(fls. 190/196) está em perfeita sintonia com a
orientação superior, ao concluir pela impossibilidade
de cumulação da retenção das arras com a retenção
compensatória de 25% das prestações pagas.
Destaca-se trecho do V. Acórdão: “No
caso, a aplicação indistinta e cumulada de todas as
sanções previstas na cláusula penal implica retenção
elevada,
assim
impondo
excessiva
onerosidade
ao

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promissário comprador e colocando-o em desvantagem
exagerada (art. 51, IV, e § 1o, III, do CDC). Mostra-
se abusiva a cumulação da perda do sinal com a
retenção compensatória já estabelecida na sentença
(25% das prestações pagas)” (fls. 193/194).
Indiscutível, pois, a aplicação do regime
dos recursos repetitivos.
Ao fixar a base de cálculo dos valores
passíveis de retenção proporcional pelo vendedor, a D.
Turma
Julgadora
conferiu
às
arras
natureza
confirmatória e adotou o entendimento do E. Superior
Tribunal de Justiça de que estas não podem ser retidas
pelo promitente-vendedor na hipótese de resolução por
culpa
do
comprador.
A
propósito,
em
diversos
precedentes,
o
E.
Superior
Tribunal
de
Justiça
assinalou que a vendedora pode reter entre 10% e 25%
dos valores pagos, de modo que apenas condenações em
percentuais que não se amoldem aos aludidos limites
justificam a admissão do recurso, o que não é o caso.
Neste sentido: REsp no 1.748.529/SP, Rel. Min. Luis
Felipe
Salomão,
DJe
de
29.6.2018;
REsp
no
1.748.202/SP, Rel. Min. Antônio Carlos Ferreira, DJe
de 29.6.2018; REsp no 1.747.769/SP, Rel. Min. Marco
Aurélio Bellizze, DJe de 29.6.2018; e AREsp no
898.191/SP, Rel. Min. Paulo de Tarso Sanseverino, DJe
de 28.2.2018.
De resto, a disciplina conferida aos
honorários advocatícios pelo V. Acórdão é decorrência
lógica
da
prevalência
da
tese
estabelecida
no

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julgamento
do
Recurso
Especial
repetitivo
supramencionado. Neste sentido, os seguintes julgados
da E. Corte Superior: AREsp no 787.502/SP, Rel. Min.
Moura Ribeiro, DJe de 19.10.2015; AgRg no AREsp no
548.627/SP, Rel. Min. Assusete Magalhães, DJe de
9.10.2014; AgRg nos EDcl no AREsp no 127.350/RS, Rel.
Min. Benedito Gonçalves, DJe de 30.9.2014; QO no Ag no
1.154.599/SP, Rel. Min. Cesar Asfor Rocha, DJe de
12.5.2011.
Pelo exposto, nego provimento ao Agravo
Interno e dou por prejudicado o pedido de agregação de
efeito suspensivo.
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