Tribunal: TJSP
Processo: 1002277-36.2017.8.26.0564
Classe: Apelação Cível / Adjudicação Compulsória
Órgão julgador: Angela Moreno Pacheco de Rezende Lopes
Órgão colegiado: 9a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-12-01
Data de publicação: 2020-12-03

Ementa:
ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA - Empresa autora que alega ter celebrado instrumento de cessão de direitos e obrigações, assumindo a posição de beneficiária de diversos imóveis objeto de contrato de permuta com as rés - Instrumento contratual originário, em que a empresa cedente se obrigou a quitar os tributos devidos pela empresa titular de domínio de uma área negociada para a construção de futuro

Ementa:
ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA - Empresa autora que alega ter celebrado instrumento de cessão de direitos e obrigações, assumindo a posição de beneficiária de diversos imóveis objeto de contrato de permuta com as rés - Instrumento contratual originário, em que a empresa cedente se obrigou a quitar os tributos devidos pela empresa titular de domínio de uma área negociada para a construção de futuro empreendimento imobiliário - Pretensão da autora fundada em instrumento de cessão que sequer está assinado pela cedente, somado ao fato de que todos os documentos celebrados pela cedente com as rés são posteriores à suposta cessão de direitos e foram assinados por ela em nome próprio, não constando a autora, como cessionária, em nenhum deles - Flagrante ilegitimidade para a pretensão inicial - Não bastasse a autora não ser a titular de direitos para obter a adjudicação compulsória, a presente ação é inadequada para os fins pretendidos, pois o pedido inicial consiste em adjudicar tantas e quais unidades lhe couberem no universo do empreendimento, equivalente a 2,21763% sobre cada uma das 13 torres implantadas na área de 92.431,98m2, de forma que assim receba unidades de apartamentos, salas comerciais, consultórios, lajes e respectivas garagens, além de frações ideais onde for inviável o recebimento de unidades inteiras - Descabimento - Imprescindível para obter a adjudicação compulsória, a prova da quitação do preço e a individualização dos imóveis que se pretende adjudicar, condições não presentes no presente caso - Manutenção da sentença de extinção do processo, sem resolução do mérito - Honorários recursais devidos - RECURSO DESPROVIDO.

Inteiro teor:
TRIBUNAL DE JUSTIÇA
PODER JUDICIÁRIO
São Paulo
Registro: 2020.0000992792
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível
no 1002277-36.2017.8.26.0564, da Comarca de São Bernardo do Campo,
em que é apelante SL BRASIL PARTICIPAÇÕES LTDA., é apelado
CIDADE TOGNATO S/A - EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS e
Alimentante INCORPORADORA PEREIRA BARRETO
EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS SPE LTDA.
ACORDAM, em 9a Câmara de Direito Privado do Tribunal de
Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: "Negaram provimento ao
recurso. V. U. Sustentou oralmente a Dra. Isabella Franchini Meira -
OAB/SP 317.887.", de conformidade com o voto do Relator, que integra
este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Exmos.
Desembargadores GALDINO TOLEDO JÚNIOR (Presidente sem voto),
ROGÉRIO MURILLO PEREIRA CIMINO E PIVA RODRIGUES.
São Paulo, 1o de dezembro de 2020.
[ANGELA LOPES]
[Relatora]
Assinatura Eletrônica

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VOTO No 7662
Apelação n. 1002277-36.2017.8.26.0564
Origem: 2a Vara Cível da Comarca de São Bernardo do Campo
Juiz: Dr. Ivo Roveri Neto
Apelante: SL BRASIL PARTICIPAÇÕES LTDA.
Apeladas: CIDADE TOGNATO S/A EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS;
PEREIRA BARRETO EMPREENDIMENTOS IMOBILÁRIOS SPE LTDA.
ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA - Empresa autora
que alega ter celebrado instrumento de cessão de direitos e
obrigações, assumindo a posição de beneficiária de
diversos imóveis objeto de contrato de permuta com as rés
- Instrumento contratual originário, em que a empresa
cedente se obrigou a quitar os tributos devidos pela
empresa titular de domínio de uma área negociada para a
construção de futuro empreendimento imobiliário -
Pretensão da autora fundada em instrumento de cessão que
sequer está assinado pela cedente, somado ao fato de que
todos os documentos celebrados pela cedente com as rés
são posteriores à suposta cessão de direitos e foram
assinados por ela em nome próprio, não constando a autora,
como
cessionária,
em
nenhum
deles
-
Flagrante
ilegitimidade para a pretensão inicial - Não bastasse a
autora não ser a titular de direitos para obter a adjudicação
compulsória, a presente ação é inadequada para os fins
pretendidos, pois o pedido inicial consiste em adjudicar
tantas e quais unidades lhe couberem no universo do
empreendimento, equivalente a 2,21763% sobre cada uma
das 13 torres implantadas na área de 92.431,98m2, de forma
que assim receba unidades de apartamentos, salas
comerciais, consultórios, lajes e respectivas garagens, além
de frações ideais onde for inviável o recebimento de
unidades inteiras - Descabimento - Imprescindível para
obter a adjudicação compulsória, a prova da quitação do
preço e a individualização dos imóveis que se pretende
adjudicar, condições não presentes no presente caso -
Manutenção da sentença de extinção do processo, sem
resolução do mérito - Honorários recursais devidos -
RECURSO DESPROVIDO.
Trata-se
de
ação
proposta
por
SL
BRASIL
PARTICIPAÇÕES
LTDA.
em
face
de
CIDADE
TOGNATO
S/A

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EMPREENDIMENTOS
IMOBILIÁRIOS
e
de
PEREIRA
BARRETO
EMPREENDIMENTOS IMOBILÁRIOS SPE LTDA., objetivando a adjudicação
compulsória sobre um imóvel.
Sobreveio sentença de extinção do processo, sem
resolução de mérito, cujo relatório se adota, nos termos do artigo 485, inciso VI, do
Código de Processo Civil (ilegitimidade ativa e falta de interesse de agir). Pela
sucumbência, a autora deverá arcar com o pagamento das custas processuais,
atualizadas desde o desembolso, e honorários advocatícios, arbitrados em 10%
sobre o valor da causa, a ser rateado entre os patronos de ambas as rés, com
correção monetária desde o ajuizamento da ação (Súmula 14, STJ) e juros de
mora de 1% ao mês a partir da intimação para pagamento (fls. 1545/1554).
Apela a autora, sustentando em síntese, que houve
cerceamento de defesa, diante da necessidade de produção de provas. Aduz que
a falta de assinatura da cedente no instrumento de cessão não conduz à
presunção de invalidade do negócio, ressaltando que as rés sempre souberam da
efetiva sucessão de direitos da cedente (Surland) para a cessionária (SL Brasil).
Por isso, embora a corré Cidade Tognato tenha negado a cessão existente, não
restou esclarecido se houve o cumprimento assumido anteriormente com a
cedente (Surland). Salienta que, tanto o trecho da procuração outorgada pela
cedente, que dá poderes para rescisão dos contratos, bem como o trecho do
depoimento prestado por seu sócio perante a Polícia Federal, não podem ser
interpretados isoladamente, diante de todo o contexto fático presente nos autos.
Enfatiza, portanto, ser parte legítima para a ação.
Com relação à inadequação da via eleita, reitera a
preliminar acerca da necessidade de realização de perícia e de oitiva de
testemunhas, inclusive para confirmar a sua legitimidade ativa. Além disso, foi
escolhida a demanda de natureza adjudicatória, que tem rito ordinário justamente
para possibilitar a realização de perícia, “como exsurge de sua singularidade para
efeito de sua correspondente execução em cumprimento de sentença” (sic).
Enfatiza, ademais, que o próprio instrumento de permuta celebrado entre a
Surland e a Cyrela, que teve a anuência da corré Cidade Tognato, já previa a

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possibilidade de adjudicação compulsória, o que afasta a extinção do processo por
esse fundamento.
No mérito, reitera as teses preliminares, discorrendo
sobre os valores das tratativas e das obrigações que assumiu por força da
sucessão e da permuta, além dos percentuais correspondentes à sua participação
no empreendimento. Entende, portanto, que todos esses fatos poderiam ser
comprovados mediante a oitiva de testemunhas, requerendo, ao final, a anulação
da sentença e o prosseguimento da ação (fls. 1558/1574).
Recurso processado e respondido, pela corré
CIDADE TOGNATO a fls. 1581/1596; e pela PEREIRA BARRETO a fls.
1598/1614.
É o relatório.
Inicialmente, fica rejeitada a preliminar arguida nas
contrarrazões apresentadas pela corré CIDADE TOGNATO. Não obstante a
apelação não se sobressaia pelo rigor técnico, é possível extrair as razões para o
pedido de modificação da sentença. Cumprido, portanto, o princípio da
dialeticidade.
Passo ao exame do recurso.
Narra a petição inicial, resumidamente, que a
empresa FIAÇÃO TOGNATO era proprietária de um imóvel de quase 210.000,00
m2, localizado na Comarca de São Bernardo do Campo. Diante das muitas dívidas
de IPTU, dentre outras, referida empresa excluiu de seu patrimônio os imóveis
objetos das matrículas no 90.736 e 90.740, passando para a titularidade da
empresa CIDADE TOGNATO, com vias de empreendimento imobiliário. Em
20/04/2005, a CIDADE TOGNATO vendeu à empresa norte-americana SURLAND
LLC, o equivalente a 83.050,48 m2 (fração da área de 134.491,61 m2), desde que
a compradora assumisse as dívidas tributárias.

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Posteriormente, alega a autora que se tornou titular
dos direitos e obrigações cedidas pela empresa SURLAND. Em outubro/2005,
após negociações entre a autora, a CIDADE e a empresa PEREIRA BARRETO,
com o objetivo de construção de um empreendimento no local, ajustou-se que
caberiam a ambas o equivalente a 13% das unidades resultantes. Além das
unidades, a autora receberia quantia em dinheiro, conforme instrumento particular
de promessa de permuta, que permitia, na cláusula VI-3, a adjudicação
compulsória das unidades.
Explica que todas as pendências tributárias da
FIAÇÃO TOGNATO foram resolvidas. Porém, posteriormente, constatada a
existência de mais pendências, foi feito um aditamento, em que foi reduzida sua
participação no empreendimento, de 13% para 5%. E assim, as duas condições
estabelecidas na negociação entre as empresas restaram solvidas.
O empreendimento foi construído, sendo composto
de 1.895 unidades. Assim, visando à adjudicação em seu favor, notificou as rés
para que lhe outorgassem as escrituras das unidades que lhe cabia por força das
negociações, mormente por ter cumprido a obrigação de pagamento das dívidas
tributárias.
A recusa das rés motivou o ajuizamento da presente
ação, em que pleiteia seja decretada a transferência da titularidade de “tantas e
quais unidades lhe couberem no universo do empreendimento à razão de
2,21763% sobre cada uma das 13 torres implantadas na área de 92.431,98 m2”.
Alternativamente e sucessivamente, pede a condenação das rés na indenização, a
ser apurada em liquidação de sentença.
A fls. 477/478, a autora apresenta um quadro com a
cronologia dos acontecimentos narrados na petição inicial.
Em defesa individuais, as rés refutaram as alegações
iniciais, notadamente com relação à cessão de direitos e obrigações realizada em
favor da autora, que afirmaram categoricamente, nunca ter sido celebrada.

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Inobstante todos os argumentos da autora, o recurso
não comporta acolhimento, vez que flagrante a sua legitimidade para a demanda,
assim como a falta de interesse processual, na modalidade inadequação, como
apropriadamente reconhecido na r. sentença.
Com efeito, não há como ignorar que o documento
que instrui a inicial para fundamentar a pretensão da autora não lhe confere
legitimidade para postular a adjudicação compulsória de imóveis, uma vez que não
está assinada por nenhuma das partes, cedente e cessionária.
Há que que se ressaltar, ainda, que no referido
instrumento, datado de 22/02/2016, consta como cessionária a empresa SL
BRASIL PARTICIPAÇÕES IMOBILIÁRIAS LTDA., sem a devida qualificação. Por
seu turno, o contrato social de constituição da empresa SL BRASIL LTDA., não foi
juntado na íntegra. E a primeira alteração arquivada na JUCESP, está datada de
22/10/2007, portanto, é posterior à suposta celebração da referida cessão de
direitos (fls. 26/32), de onde se verifica constar como sócios o advogado subscritor
da inicial, Dr. Antonio Russo Neto, e José Romano Netto.
Além disso, consta que a empresa autora teve suas
atividades iniciadas em 13/02/2006, poucos dias antes de assumir a “posição
contratual” de cessionária da empresa SURLAND LLC.
Mais.
Como
bem
observado
pelo
Magistrado
sentenciante, “não fosse isso suficiente, a própria parte autora trouxe aos autos
procuração outorgada pela SURLAND LLC datada de 07/05/2007 (fls. 121/135),
mais de um ano após a suposta cessão, através da qual é nomeado o Sr. José
Romano Netto, sócio da ora autora, com poderes para: 'I) Representar a
Outorgante para a assinatura ou ratificação de 2 (dois) acordos de rescisão de
contratos
firmados
entre
a
Outorgante
e
a
'Cidade
Tognato
S/A
Empreendimentos Imobiliários', e entre a Outorgante e a 'Pereira Barreto
Empreendimentos Imobiliários SPE Ltda.', concernente à propriedade, ou parte
dela, caracterizada pelo interesse não-dividido medindo 3.050,48m2 da área total

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de 134.491,61m2 de sua propriedade devidamente registrada junto ao Registro de
Imóveis de São Bernardo do Campo, Estado de São Paulo, Brasil, no livro no 2,
sob número de registro 90.739 do termo número 1, propósito para o qual o
Procurador fica autorizado a assinar todo e qualquer documento necessário e
praticar todos os demais atos conforme sejam necessários, tais como, porém sem
limitação a, efetuar qualquer pagamento necessário, dar liberação e desempenhar
todos os demais atos que o Procurador possa julgar convenientes ou necessários
para o fiel cumprimento desta Procuração. II) Através desta Procuração a
Outorgante também ratifica todos os contratos, escrituras de compra e venda, e
emenda e qualquer outro documento relacionado assinado pelo Procurador
concernente à propriedade acima descrita, com a condição de que com o
desempenho dos acordos previstos para rescisão dos contratos, não restará
nenhuma obrigação resultante daqueles acordos ratificados para a
Outorgante. III) Esta Procuração permanecerá em vigor por seis (6) meses.'
(Grifei).
Assim, pelo que se tem nos autos, não há
comprovação da suposta cessão de contrato alegada pela parte autora. Pelo
contrário, com base nos elementos de prova, em especial pela procuração
mencionada acima, há indícios de que a intenção da SURLAND LLC era de
rescindir os contratos firmados com as rés, tanto que a procuração outorga
poderes para rescindir os contratos firmados com as rés.”
Causa estranheza o fato de que o sócio da autora,
José Romano Netto, prestou depoimento perante a Polícia Federal, e afirmou não
possuir nenhum envolvimento empresarial ou comercial com as empresas da
família TOGNATO (fls. 617/618). E ao contrário do que entende a autora, não se
trata de considerar o trecho do depoimento isoladamente ou não, pois mesmo
diante do contexto das informações lá prestadas, o que foi dito é muito claro. Aliás,
presume-se que ele tenha feito afirmação verídica perante aquela autoridade
policial.
Inclusive, para encerrar a questão da ilegitimidade da
autora, a fls. 136/138 e fls. 139/141, foram juntados os instrumentos de permuta e
respectivo aditamento, ambos celebrados entre a CYRELA ROMA (atual

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PEREIRA BARRETO) e a SURLAND, representada pelo sócio da autora, José
Romano Netto, com anuência da CIDADE TOGNATO, em 23/03/2006 e
12/04/2006, respectivamente.
Ou seja, se a autora já havia assumido a posição de
cessionária dos direitos da SURLAND em 22/02/2006, não explica por que razão
referidos instrumentos envolvendo os imóveis e as negociações entre as
empresas, foi assinada pela cedente.
Inquestionável, portanto, a ilegitimidade ativa, tanto
para o pedido principal, como para o pedido alternativo, pois não há elementos
convincentes para atestar a participação da empresa autora nas negociações
descritas na inicial.
Ainda que assim não fosse, falta à autora interesse
de agir, pois evidenciada a inadequação da via processual eleita para a
adjudicação pretendida.
De acordo com a doutrina de Luiz Antonio Scavone
Junior, “a adjudicação compulsória é a ação que emana do contrato preliminar de
compromisso (ou promessa, aqui tratada como sinônimo) de compra e venda, cujo
fim é compelir o promitente vendedor a transferir a propriedade através de
sentença que tem o condão de substituir a vontade do inadimplente. (...) Afastada
a necessidade de registro, temos que as condições específicas da ação de
adjudicação compulsória residem na existência de instrumento de promessa ou
compromisso de compra e venda (arts. 11 do Decreto-lei 58/1937 e 26 da Lei
6.766/1979): a) irretratável; e, b) quitado, admitindo-se o depósito do
remanescente na própria ação adjudicatória, não havendo consignatória
antecedente. (...) Outrossim, deve constar do compromisso de compra venda: a) o
preço; b) a descrição do bem imóvel; e c) o consentimento (assinatura) dos
contratantes e de duas testemunhas, inclusive com outorga uxória ou marital ao
promitente vendedor (§ 2o do art. 11 do Decreto-lei 58/1937). Demais disso, nos
termos do caput do art. 16, deve-se demonstrar a recusa do promitente vendedor,
detentor de domínio.” (in Direito Imobiliário: teoria e prática, 14 ed. - Rio de

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Janeiro: Forense, 2019, p. 384/388).
Resumidamente, são requisitos essenciais para a
adjudicação compulsória, a prova da quitação e a individualização do bem. E
nenhuma dessas condições se verifica no presente caso, como bem ponderou o
MM. Juiz a quo:
“...não
há
comprovação
de
cumprimento
das
obrigações assumidas por SURLAND, tanto que sequer participou do negócio
jurídico realizado entre CIDADE TOGNATO e o Município (fls. 161/169), bem
como dos negócios jurídicos realizados entre CIDADE TOGNATO e PEREIRA
BARRETO (fls. 227/232 e 233/242). Embora a parte autora alegue que a CIDADE
TOGNATO agia em nome da autora, todas as escrituras públicas trazidas aos
autos foram firmadas pela CIDADE TOGNATO, em nome próprio, inclusive a
escritura de dação em pagamento junto ao Município, nada dispondo acerca da
participação da autora ou da SURLAND.
Da mesma forma, os documentos nos quais a parte
autora se funda para pleitear a adjudicação nada dispõem acerca da
individualização dos bens a serem adjudicados, simplesmente pleiteando 'a
transferência de titularidade à A. de tantas e quais unidades lhe couberem no
universo do empreendimento à razão de 2,21763 sobre cada uma das 13 torres
implantadas na área de 92.431,98m2, de forma que assim receba unidades de
apartamentos, salas comerciais, consultórios, lajes e respectivas garagens, além
de frações ideais onde for inviável o recebimento de unidades inteiras, em cada
um dos 4 condomínios DOMO LIFE, PRIME, BUSINESS e CORPORATE' (fls.
14/15).”
Como se vê, por qualquer ângulo que se analise a
pretensão da autora, não há respaldo legal para o prosseguimento da ação.
Em conclusão, não tendo a apelante apresentado
qualquer elemento capaz de infirmar o conteúdo da r. sentença, fica mantida tal
como lançada.

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Diante do desfecho dado ao recurso de apelação
interposto pela autora, ficam os honorários em favor do patrono das rés majorados
para 15% sobre o valor atualizado da causa, já considerada a sucumbência
recursal, o que atende ao disposto no art. 85, §§ 2o e 11, do CPC.
Ficam as partes intimadas desde logo que, havendo
interposição de embargos de declaração contra o presente acórdão, que se
manifestem no próprio recurso sobre eventual oposição ao julgamento
virtual, nos termos do artigo 1o da Resolução no 549/2011, com a redação
alterada pela Resolução no 772/2017 do Órgão Especial deste E. Tribunal de
Justiça. No silêncio, os autos serão automaticamente incluídos no
julgamento virtual.
Do exposto, pelo meu voto, nego provimento ao
recurso.
ANGELA LOPES
Relatora