Tribunal: TJSP
Processo: 1036097-89.2018.8.26.0506
Classe: Apelação Cível / Promessa de Compra e Venda
Órgão julgador: Paulo Alcides
Órgão colegiado: 6a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-04-28
Data de publicação: 2020-04-28

Ementa:
RESCISÃO DE COMPROMISSO DE VENDA E COMPRA DE IMÓVEL. Inconformismo das rés em relação ao julgamento de parcial procedência. Apelação que trata de matéria não levada à apreciação do MM. Juízo 'a quo'. Eventual aplicabilidade da Lei 9514/97 não suscitada em sede de contestação. Inobservância do princípio da eventualidade. Preclusão consumativa. Impossibilidade de exame das questões diretamente por

Ementa:
RESCISÃO DE COMPROMISSO DE VENDA E COMPRA DE IMÓVEL. Inconformismo das rés em relação ao julgamento de parcial procedência. Apelação que trata de matéria não levada à apreciação do MM. Juízo 'a quo'. Eventual aplicabilidade da Lei 9514/97 não suscitada em sede de contestação. Inobservância do princípio da eventualidade. Preclusão consumativa. Impossibilidade de exame das questões diretamente por este Egrégio Tribunal. Inteligência dos artigos 336, 342 e 1.014 do Código de Processo Civil. Nova Lei do Distrato que somente pode ser imposta aos contratos firmados após a sua vigência. Observância ao preceito do 'tempus regit actum'. Hipótese em que deve sobressair o desfazimento do negócio, com a retenção de 20% das importâncias pagas pelo comprador, a fim de compensar as despesas administrativas da vendedora. Restituição dos valores em parcela única, nos termos previstos na Súmula 2 do TJSP. Correção monetária deverá incidir a partir dos desembolsos, ao passo que os juros de mora são devidos a partir do trânsito em julgado. Sentença reformada em parte.
RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO, NA PARTE CONHECIDA.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2020.0000294781
ACÓRDÃO
Vistos,
relatados
e
discutidos
estes
autos
de
Apelação
Cível
no
1036097-89.2018.8.26.0506, da Comarca de Ribeirão Preto, em que são apelantes
TERRAS ALTAS INCORPORAÇÃO LTDA e ALPHAVILLE RIBEIRÃO PRETO
EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA, é apelado ALOISIO MARQUES DE
OLIVEIRA JUNIOR.
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 6a Câmara de Direito Privado do
Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Conheceram em parte do
recurso e, na parte conhecida, deram-lhe parcial provimento. V.U., de conformidade
com o voto do relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores PAULO ALCIDES
(Presidente), MARCUS VINICIUS RIOS GONÇALVES E COSTA NETTO.
São Paulo, 28 de abril de 2020.
PAULO ALCIDES
Relator
Assinatura Eletrônica

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Apelação Cível no 1036097-89.2018.8.26.0506 -Voto no 39390
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Voto n.o 39390
APELAÇÃO CÍVEL N.o 1036097-89.2018.8.26.0506
COMARCA DE RIBEIRÃO PRETO
APELANTES:TERRAS ALTAS INCORPORAÇÃO LTDA. E OUTRA
APELADO:
ALOÍSIO MARQUES DE OLIVEIRA JÚNIOR
MM. JUIZ:
ROGÉRIO TIAGO JORGE
RESCISÃO DE COMPROMISSO DE VENDA E COMPRA DE
IMÓVEL. Inconformismo das rés em relação ao julgamento de
parcial procedência. Apelação que trata de matéria não levada à
apreciação do MM. Juízo 'a quo'. Eventual aplicabilidade da Lei
9514/97 não suscitada em sede de contestação. Inobservância do
princípio
da
eventualidade.
Preclusão
consumativa.
Impossibilidade de exame das questões diretamente por este
Egrégio Tribunal. Inteligência dos artigos 336, 342 e 1.014 do
Código de Processo Civil. Nova Lei do Distrato que somente pode
ser imposta aos contratos firmados após a sua vigência.
Observância ao preceito do 'tempus regit actum'. Hipótese em que
deve sobressair o desfazimento do negócio, com a retenção de
20% das importâncias pagas pelo comprador, a fim de compensar
as despesas administrativas da vendedora. Restituição dos valores
em parcela única, nos termos previstos na Súmula 2 do TJSP.
Correção monetária deverá incidir a partir dos desembolsos, ao
passo que os juros de mora são devidos a partir do trânsito em
julgado. Sentença reformada em parte.
RECURSO
PARCIALMENTE
PROVIDO,
NA
PARTE
CONHECIDA.
“TERRAS ALTAS INCORPORAÇÃO LTDA.” E
OUTRA interpõem o presente recurso de apelação, nos autos da ação de
rescisão contratual, cumulada com pedido de restituição de quantias
pagas, por não se conformarem com a r. sentença (fls. 298/303), que
julgou parcialmente procedentes os pedidos para:
“(...) declarar resilido o contrato firmado entre as
partes e determinar a restituição em única parcela do montante
correspondente a 80% do valor pago (80% de R$ 208.770,00 -
fls. 46). Os valores a serem restituídos deverão ser corrigidos

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monetariamente a contar de cada desembolso (tabela do
Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo) e sofrerão incidência
de juros moratórios de 1% ao mês a partir da citação. Em
decorrência da resilição do contrato, restituo a posse do imóvel
às requeridas. No mais, ratifico a tutela antecipada (em relação à
suspensão da cobrança e proibição de negativação) e retifico-a
em parte para, adequando-a ao pedido inicial, para determinar a
expedição de ofício à associação de moradores e Prefeitura
Municipal para dar ciência desta sentença (caberá ao autor
encaminhar os ofícios). Por fim, JULGO EXTINTO O FEITO, com
resolução de mérito, com fundamento no art. 487, inciso I, do
Código de Processo Civil.” (fls. 301/302).
Pugnam
pela
improcedência
dos
pleitos
de
resilição contratual e restituição de quantias pagas, forte no argumento de
que a situação em exame envolve contrato de compra e venda com pacto
de alienação fiduciária, sendo obrigatória a observância da Lei 9514/97.
Em caráter subsidiário, requerem a aplicação das disposições da Lei
13.786/18 (Nova Lei do Distrato), com a retenção em 25% das
importâncias despendidas pelo comprador e devolução das quantias de
forma parcelada, nos termos previstos no contrato. No mais, afirmam que
os juros de mora somente têm incidência a partir do trânsito em julgado
da decisão, pois a iniciativa da rescisão foi do adquirente.
Custas de preparo recolhidas (fls. 329/330).
Contrarrazões (fls. 334/352).
É o relatório.
Trata-se de ação de rescisão de compromisso de
venda e compra de imóvel proposta pelo comprador, que alega
dificuldades financeiras para honrar com o pagamento das prestações
pactuadas.
O apelo merece parcial provimento, na parte que

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dele se conhece.
Estabelece o artigo 336 do Estatuto Processual
Civil que: “Incumbe ao réu alegar, na contestação, toda a matéria de
defesa, expondo as razões de fato e de direito com que impugna o pedido
do autor e especificando as provas que pretende produzir”.
Da leitura do dispositivo legal supra, depreende-se
que a parte requerida tem o ônus de apresentar a totalidade de seus
argumentos de defesa no primeiro grau de jurisdição, pena de a matéria
não poder ser deduzida e conhecida posteriormente.
No caso em exame verifica-se que por ocasião da
contestação protocolada em 27/11/2018, em nenhum momento foi
levantada a questão atinente à impossibilidade de rescisão do contrato em
razão da aplicação da Lei 9514/97, tendo as requeridas se limitado à
discussão quanto ao percentual de retenção a ser aplicado, além de
pleitear a devolução dos valores de forma parcelada (fls. 59/79).
Desta maneira, parte do recurso se baseia em
uma nova matéria de defesa, a qual não pode ser apreciada diretamente
por este Egrégio Tribunal, em atenção ao princípio da eventualidade.
Oportuna a transcrição doutrinária:
“Os arts. 336 e 342 do Novo CPC consagram o
princípio da eventualidade para o réu, ao exigir a
exposição de todas as matérias de defesa de
forma cumulada e alternativa na contestação.
Também
conhecido
como
princípio
da
concentração da defesa, a regra ora analisada
fundamenta-se
na
preclusão
consumativa,
exigindo-se que de uma vez só, na contestação, o
réu apresente todas as matérias que tem em sua
defesa,
'sob
pena'
de
não
poder
alegá-las
posteriormente.”
(Daniel
Amorim
Assumpção

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Neves. Novo Código de Processo Civil comentado
artigo por artigo. Editora Juspodvm. 2016. Pág.
580) grifei.
Assim, incabível o conhecimento das alegações
recursais quanto ao tópico atinente à suposta aplicabilidade da Lei
9514/97, sobretudo porque se trata de fato novo, não deduzido em sede
de contestação, o qual foi atingido pelo instituto da preclusão
consumativa; ressalte-se que a situação não se enquadra em uma das
exceções legais ao princípio da eventualidade, previstas nos artigos 342 e
1014, ambos do Código de Processo Civil.
A respeito do tema, confiram-se os precedentes
deste Egrégio Tribunal:
“RECURSO.
APELAÇÃO.
REQUISITOS
DE
ADMISSIBILIDADE.
AUSÊNCIA.
(...)
OBSERVÂNCIA
DO
PRINCÍPIO
DA
EVENTUALIDADE. ARGUMENTOS DA APELAÇÃO
NÃO
LEVANTADOS
NA
CONTESTAÇÃO.
PRECLUSÃO CONSUMATIVA. SENTENÇA MANTIDA.
RECURSO NÃO CONHECIDO. (TJSP; Apelação Cível
1039973-46.2017.8.26.0002; Relator (a): Vito
Guglielmi; Órgão Julgador: 6a Câmara de Direito
Privado; Data do Julgamento: 19/03/2018; Data
de Registro: 19/03/2018).
“APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE DIVORCIO C/C
PARTILHA
DE
BENS.
INOVAÇÃO
RECURSAL.
INADMISSIBILIDADE. RECURSO NÃO CONHECIDO.
Não pode ser apreciada em grau recursal a
matéria de defesa não suscitada em contestação.
Inteligência dos artigos 336, 342 e 1.014 do
Código de Processo Civil.”
(TJSP;
Apelação
Cível

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1014191-15.2016.8.26.0344; Relator (a): Maria
do Carmo Honório; Órgão Julgador: 3a Câmara de
Direito Privado; Data do Julgamento: 14/08/2014;
Data de Registro: 30/01/2020).
Por outro lado, quanto à Lei no 13.786/2018
(Nova Lei do Distrato), de rigor a observância do disposto no artigo 6o da
Lei de Introdução às Normas do Direito Brasileiro, que instituiu o princípio
da irretroatividade como regra no que diz respeito à eficácia da lei no
tempo: “A lei em vigor terá efeito imediato e geral, respeitados o ato
jurídico perfeito, o direito adquirido e a coisa julgada.”
Na hipótese, o contrato em questão foi firmado em
06/12/2014 (fl. 23), ou seja, muito antes da Nova Lei do Distrato, logo,
incabível a imposição de suas disposições à hipótese em exame, em
respeito ao preceito do tempus regit actum.
Superada tais questões, passa-se à análise do
percentual de retenção a ser aplicado no caso.
Quando a culpa da rescisão é do adquirente, como
na situação em exame, é notório que o credor sofre um prejuízo, não só
pelo não pagamento, mas pelo conjunto de consequências que daí
resultam, gerando um custo financeiro maior para o construtor, a fim de
que possa dar continuidade ao empreendimento.
Em tais situações, a jurisprudência tem admitido o
desconto de 10% a 30% do montante despendido, com a finalidade de
ressarcir os prejuízos sofridos pela vendedora.
Com efeito, a retenção fixada em 20% sobre os
valores pagos revela-se suficiente para fazer frente às despesas
administrativas da requerida, e não se mostra exagerada a ponto de se
caracterizar como onerosa ao autor.
Confira-se, do C. Superior Tribunal de Justiça:

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“A jurisprudência desta Corte de Justiça, nas
hipóteses de rescisão de contrato de promessa de
compra e venda de imóvel por inadimplemento do
comprador,
tem
admitido
a
flutuação
do
percentual de retenção pelo vendedor entre 10% e
25% do total da quantia paga. 2. Em se tratando
de resolução pelo comprador de promessa de
compra e venda de imóvel em construção, ainda
não entregue no momento da formalização do
distrato, bem como em se tratando de comprador
adimplente ao longo de toda a vigência do
contrato, entende-se razoável o percentual de
10% a título de retenção pela construtora dos
valores pagos, não se distanciando do admitido
por esta Corte Superior.” (AgRg no AREsp n.o
807.880/DF. Relator Ministro Raul Araújo. Quarta
Turma. J. 19-04-2016).
A devolução deverá ser efetuada em uma única
parcela, de acordo com o disposto na Súmula no 2 deste E. Tribunal: “A
devolução das quantias pagas em contrato de compromisso de compra e
venda de imóvel deve ser feita de uma só vez, não se sujeitando à forma
de parcelamento prevista para a aquisição.”
Relativamente à correção monetária, esta incidirá
a partir de cada desembolso, com a utilização dos índices da Tabela Prática
deste E. Tribunal de Justiça.
Quanto aos juros de mora de 1% ao mês, os
mesmos são devidos a partir do trânsito em julgado.
Isto porque, a eventual imposição dos encargos
moratórios a contar da citação geraria verdadeiro enriquecimento sem

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causa do comprador, que foi o culpado pelo desfazimento do negócio e
ainda se beneficiaria do seu inadimplemento contratual, o que é
inadmissível.
Confira-se o precedente de minha Relatoria:
“COMPROMISSO
DE
COMPRA
E
VENDA
DE IMÓVEL.
AÇÃO
DE RESCISÃO CONTRATUAL,
CUMULADA COM PEDIDO DE RESTITUIÇÃO DE
VALORES E SUSPENSÃO DE EXIGIBILIDADE DE
PARCELAS. Desistência do negócio por parte dos
adquirentes, que podem pleitear a devolução dos
valores desembolsados. Retenção de 20% das
importâncias pagas pelos compradores, a fim de
ressarcir a vendedora em relação às despesas
administrativas suportadas. Aplicação das Súmulas
nos. 1 e 3 deste E. Tribunal e no 543 do C. STJ.
Quantias
a
serem
restituídas
que
sofrerão
correção monetária a partir dos desembolsos e
juros de mora a contar do trânsito em julgado,
termo 'a quo' estabelecido na r. sentença.
RECURSO
DESPROVIDO.”
(Apelação
Cível
n.
1013769-89.2016.8.26.0554. Sexta Câmara de
Direito Privado. J. 06-12-2017).
Sendo assim, a r. sentença comporta pequena
reforma somente em relação ao termo 'a quo' da incidência dos juros de
mora, que deve prevalecer nos termos supra explicitados.
Ante o exposto, dá-se provimento parcial ao
recurso, na parte conhecida.
PAULO ALCIDES AMARAL SALLES
Relator