Tribunal: TJSP
Processo: 1082671-64.2017.8.26.0100
Classe: Apelação Cível / Promessa de Compra e Venda
Órgão julgador: Rogério Murillo Pereira Cimino
Órgão colegiado: 9a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-03-06
Data de publicação: 2020-03-06

Ementa:
APELAÇÃO. Compra e venda de imóvel. Resilição unilateral do comprador. Relação de consumo. Inaplicabilidade da cláusula contratual de retenção de 30% dos valores. Sentença que determinou a retenção de 10%. Inconformismo da parte requerida. Compradora que adquiriu os imóveis para fins de investimento. Inaplicabilidade do Código de Defesa do Consumidor. Impossibilidade. Hipossuficiência técnica da

Ementa:
APELAÇÃO. Compra e venda de imóvel. Resilição unilateral do comprador. Relação de consumo. Inaplicabilidade da cláusula contratual de retenção de 30% dos valores. Sentença que determinou a retenção de 10%. Inconformismo da parte requerida. Compradora que adquiriu os imóveis para fins de investimento. Inaplicabilidade do Código de Defesa do Consumidor. Impossibilidade. Hipossuficiência técnica da compradora em relação à construtora. Empreendimento concluído antes do pedido de resilição unilateral. Majoração da retenção para 20%. Juros de mora aplicáveis após o trânsito em julgado. Sentença reformada. Recurso provido em parte.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Apelação Cível no 1082671-64.2017.8.26.0100
Registro: 2020.0000163781
ACÓRDÃO
Vistos,
relatados
e
discutidos
estes
autos
de
Apelação
Cível
no
1082671-64.2017.8.26.0100, da Comarca de São Paulo, em que são apelantes SEI NOVO
NEGÓCIO
1
EMPREENDIMENTO
IMOBILIÁRIO
SPE
LTDA,
e
SEI
INCORPORAÇÃO E PARTICIPAÇÕES LTDA, é apelado N. R. USINAGEM LTDA.
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 9a Câmara de Direito Privado do
Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Deram provimento em
parte ao recurso. V. U., de conformidade com o voto do relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores GALDINO TOLEDO
JÚNIOR (Presidente) e PIVA RODRIGUES.
São Paulo, 6 de março de 2020.
ROGÉRIO MURILLO PEREIRA CIMINO
Relator
Assinatura Eletrônica

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Voto no 815
Apelação Cível no 1082671-64.2017.8.26.0100
9a Câmara de Direito Privado
Comarca: São Paulo
Apelantes: Sei Novo Negócio 1 Empreendimento Imobiliário Spe Ltda, e Sei
Incorporação e Participações Ltda
Apelado: N. R. Usinagem Ltda
Juíza: Anna Paula Dias da Costa.
APELAÇÃO. Compra e venda de imóvel. Resilição
unilateral
do
comprador.
Relação
de
consumo.
Inaplicabilidade da cláusula contratual de retenção de
30% dos valores. Sentença que determinou a retenção de
10%. Inconformismo da parte requerida. Compradora
que adquiriu os imóveis para fins de investimento.
Inaplicabilidade do Código de Defesa do Consumidor.
Impossibilidade. Hipossuficiência técnica da compradora
em relação à construtora. Empreendimento concluído
antes do pedido de resilição unilateral. Majoração da
retenção para 20%. Juros de mora aplicáveis após o
trânsito em julgado. Sentença reformada. Recurso
provido em parte.
Trata-se de recurso de apelação interposto contra a r. sentença de fls.
318/322, que, em ação de rescisão de contrato de compra e venda, julgou parcialmente
procedente os pedidos da petição inicial para por termo à avença, determinando a
devolução de 90% das quantias pagas no contrato em favor da compradora.
Sustenta, a parte requerida, ora apelante, que a aquisição dos imóveis
se deu a título de investimento imobiliário, e não sob a égide consumerista, razão pela qual
o estipulado em contrato deve viger entre as partes, não havendo que se falar em mitigação
da cláusula que determina a devolução de 70% dos valores, ao contrário do determinado
em sentença (devolução de 90%). Requer a reforma do julgado para que seja aplicada a
cláusula resolutiva do contrato, em seus termos. Alternativamente, que a devolução seja de
75% dos valores quitados. E, que os valores devolvidos sejam corrigidos apenas pela
Tabela do TJ/SP, desde a citação, não dos desembolsos, e sem incidência de juros.

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Recurso regularmente processado, com preparo (fls. 335/336).
Contrarrazões às fls. 340/344.
Sem oposição ao julgamento virtual, nos termos da Resolução no
772/2017 do Órgão Especial deste Tribunal.
É o relatório, adotado no mais, o da r. sentença.
O recurso comporta parcial provimento.
A requerente/apelada não atua no mesmo campo de mercado que a
requerida, construtora. O fato de ter adquirido algumas unidades imobiliárias, por si só, não
implica em considerá-la (a recorrida) em pé de igualdade técnica com a construtora, ora
apelante.
Há evidente relação de hipossuficiência da compradora em relação à
vendedora. E, ainda que a adquirente deseje utilizar-se dos imóveis como um investimento
imobiliário, fato é que o negócio jurídico celebrado entre as partes foi uma compra e venda.
O intento da compradora é irrelevante para sua situação técnico-contratual, que, para o caso
em tela, acertadamente foi ponderada como uma relação de consumo.
Logo, a cláusula de retenção de valores deve ser analisada sob o
prisma consumerista e, conforme entendimento jurisprudencial, revista para garantir o
equilíbrio contratual.
A Súmula no. 1 deste E. Tribunal de Justiça estabelece que “o
Compromissário comprador de imóvel, mesmo inadimplente, pode pedir a rescisão do
contrato e reaver as quantias pagas, admitida a compensação com gastos próprios de
administração e propaganda feitos pelo compromissário vendedor, assim como com o
valor que se arbitrar pelo tempo de ocupação do bem”.
Com a impossibilidade de continuidade do negócio e com o pedido de
resilição unilateral, é certo que as partes devem ser retornadas ao estado anterior ao da

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contratação, assegurando-se a indenização a parte prejudicada que não deu causa ao
desfazimento.
O C. Superior Tribunal de Justiça tem entendimento fixado no sentido
de que a retenção é lícita dentre de parâmetros entre 10 e 25%, devendo a quantia recair
sobre os montantes pagos e não sobre o valor do negócio:
“O acórdão recorrido não destoa da jurisprudência desta Corte que, em
caso de resolução do compromisso de compra e venda por culpa do
promitente comprador, entende ser lícito ao vendedor reter entre 10% e
25% dos valores pagos” (AgInt no AgRg no AGRAVO EM RECURSO
ESPECIAL No 816.434 DF, Relator Ministro Marco Aurélio Bellizze,
julgado em 27 de setembro de 2016).
Tendo em vista que o pedido de rescisão contratual sobreveio após 03
(três) anos de celebração do negócio jurídico, com a efetiva conclusão do empreendimento
imobiliário, ponderando, ainda, que a retenção de 30% é critério próximo àquele aceito
pela Corte Superior, a sentença merece reforma nesse tocante.
A retenção de 10%, no caso em tela, não parece razoável, conforme
parâmetros acima apontados, merecendo majoração para 20%.
Nesse sentido:
“COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA - RESILIÇÃO CUMULADA
COM RESTITUIÇÃO DE VALORES - Autores que pleiteiam a resilição,
com a restituição integral dos valores pagos, imputando culpa às rés pela
não obtenção no financiamento para a quitação do saldo devedor -
Descabimento, na medida em que as rés não têm qualquer ingerência sobre
as exigências do agente financeiro, responsável pela análise das condições
financeiras dos compromissários compradores - Desarrazoada a alegação
de que as rés garantiram que o crédito seria concedido aos autores -
Possibilidade de resilição do contrato com a restituição parcial dos valores

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pagos pela compra e venda - Súmula 01-TJSP - Retenção em favor da ré
fixada em 20%, que se mostra razoável - Precedentes jurisprudenciais deste
e. TJSP e do c. STJ - Danos morais não configurados - Considerando que a
ré não praticou qualquer ato ilícito capaz de ensejar o dever de reparação,
descabe-se falar em indenização por danos morais - Sentença mantida -
Honorários recursais devidos - RECURSO DESPROVIDO”
(AP. n. 1009014-90.2019.8.26.0562, Rel. Angela Lopes, julgado em 10 de
dezembro de 2019).
No que tange aos juros de mora, sua aplicação é a partir do trânsito em
julgado da sentença, entendimento atual do C. Superior Tribunal de Justiça em sede de
recurso repetitivo:
“Nos compromissos de compra e venda de unidades imobiliárias anteriores
à Lei n. 13.786/2018, em que é pleiteada a resolução do contrato por
iniciativa do promitente comprador de forma diversa da cláusula penal
convencionada, os juros de mora incidem a partir do trânsito em julgado da
decisão”
(REsp. n. 1.740.911/DF, Relator Maria Isabel Gallotti, julgado em 14 de
agosto de 2019).
Assim, reforma-se a r. sentença para que a retenção seja de 20% dos
valores efetivamente pagos e que os juros de mora incidam após o trânsito em julgado.
Ante o resultado do julgamento do recurso, a sucumbência da parte
apelada é parcial, e não mínima a ensejar que a parte apelante suporte integralmente seu
pagamento.
Em razão de sucumbência recíproca e proporcional, custas e despesas
processuais são divididas entre as partes na proporção de 70% cabíveis à parte apelante, e o
restante deverá ser pago pela parte apelada.
Acerca dos honorários advocatícios, compete, à parte apelada, suportar

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a verba honorária no valor de 10% do valor da condenação (80% dos valores efetivamente
pagos) devida ao advogado da apelante, enquanto que esta deve arcar com os honorários
advocatícios dos patronos daquela arbitrados em 10% do benefício econômico obtido (20%
dos valores efetivamente pagos) com a improcedência do pedido da parte apelante, nos
termos do artigo 85, §§ 2o e 14 do Código de Processo Civil.
Registre-se que eventual oposição de embargos de declaração com
intuito manifestamente protelatório está sujeito à pena prevista no artigo 1.026, §2o, do
Código de Processo Civil.
Considera-se prequestionada toda a matéria constitucional e
infraconstitucional discutida, evitando-se, com isso, oposição de embargos de declaração
para este fim (Súmulas no 211 do Superior Tribunal de Justiça e no. 282 do Supremo
Tribunal Federal).
Diante do exposto, DÁ-SE PARCIAL PROVIMENTO ao recurso.
ROGÉRIO MURILLO PEREIRA CIMINO
Relator