Tribunal: TJSP
Processo: 1008956-79.2018.8.26.0576
Classe: Apelação Cível / Promessa de Compra e Venda
Órgão julgador: Benedito Antonio Okuno
Órgão colegiado: 8a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-03-31
Data de publicação: 2020-03-31

Ementa:
CONTRATO – Compromisso de compra e venda de imóvel – Desistência da compradora – Restituição dos valores pagos – Possibilidade – Súmula 543 do STJ – Majoração da retenção para 20% em favor da promitente-vendedora - Admissibilidade - Montante proporcional e razoável para cobrir as despesas pagas pela vendedora – Precedentes jurisprudenciais – Desconto da taxa de fruição de 0,5% ao mês

Ementa:
CONTRATO – Compromisso de compra e venda de imóvel – Desistência da compradora – Restituição dos valores pagos – Possibilidade – Súmula 543 do STJ – Majoração da retenção para 20% em favor da promitente-vendedora - Admissibilidade - Montante proporcional e razoável para cobrir as despesas pagas pela vendedora – Precedentes jurisprudenciais – Desconto da taxa de fruição de 0,5% ao mês sobre o preço do imóvel - Inadmissibilidade - Além de se tratar de terreno sem edificação, a ré não provou que a compradora teve algum proveito econômico com a eventual posse – Desconto das prestações vencidas e não pagas – Inviabilidade – Mantidos os descontos dos respectivos encargos moratórios previstos no contrato - Incide correção monetária desde o desembolso e não do ajuizamento – Honorários de advogado - Fixação por equidade - Inviabilidade - Regra a ser observada é a do art. 85, § 2o, do CPC – Fixação em 10% sobre o valor da condenação – Admissibilidade - Sentença reformada em parte – Honorários recursais majorados - Recurso provido em parte.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2020.0000227242
ACÓRDÃO
Vistos,
relatados
e
discutidos
estes
autos
de
Apelação
Cível
no
1008956-79.2018.8.26.0576, da Comarca de São José do Rio Preto, em que é apelante
MARTA DE CASSIA SCARPARO PERES (JUSTIÇA GRATUITA), é apelado FARES
INCORPORADORA RESIDENCIAL PORTAL DO CEDRO SPE LTDA.
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 8a Câmara de Direito Privado do
Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Deram provimento em
parte ao recurso. V. U., de conformidade com o voto do relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores PEDRO DE
ALCÂNTARA DA SILVA LEME FILHO (Presidente sem voto), CLARA MARIA
ARAÚJO XAVIER E SALLES ROSSI.
São Paulo, 31 de março de 2020.
BENEDITO ANTONIO OKUNO
Relator
Assinatura Eletrônica

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Apelação Cível no 1008956-79.2018.8.26.0576 -Voto no 1711
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Apelação no 1008956-79.2018.8.26.0576
Apelante: Marta de Cassia Scarparo Peres (justiça gratuita)
Apelado: Fares Incorporadora Residencial Portal do Cedro SPE Ltda.
Comarca: São José do Rio Preto
Voto no 1711
CONTRATO Compromisso de compra e venda de imóvel
Desistência da compradora Restituição dos valores pagos
Possibilidade Súmula 543 do STJ Majoração da retenção para
20% em favor da promitente-vendedora - Admissibilidade -
Montante proporcional e razoável para cobrir as despesas pagas
pela vendedora Precedentes jurisprudenciais Desconto da taxa
de fruição de 0,5% ao mês sobre o preço do imóvel -
Inadmissibilidade - Além de se tratar de terreno sem edificação, a
ré não provou que a compradora teve algum proveito econômico
com a eventual posse Desconto das prestações vencidas e não
pagas Inviabilidade Mantidos os descontos dos respectivos
encargos moratórios previstos no contrato - Incide correção
monetária desde o desembolso e não do ajuizamento – Honorários
de advogado - Fixação por equidade - Inviabilidade - Regra a ser
observada é a do art. 85, § 2o, do CPC Fixação em 10% sobre o
valor da condenação Admissibilidade - Sentença reformada em
parte Honorários recursais majorados - Recurso provido em
parte.
Apelação contra sentença que condenou a ré a devolver 90%
dos valores pagos, com correção monetária desde o ajuizamento e juros de mora de 1% ao
mês, a partir do trânsito em julgado, com desconto dos aluguéis mensais de 0,5% sobre o
preço do imóvel, devidos desde a posse até a desocupação, do IPTU até a data da rescisão
contratual e das parcelas vencidas e não pagas acrescidas dos encargos moratórios.
Sustenta a autora-apelante que a retenção de 10%, cumulada
com o desconto da taxa de fruição de 0,5% ao mês, ultrapassa a totalidade dos valores

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pagos, o que configura desvantagem manifestamente abusiva ao consumidor. Também
afirma que a taxa de fruição é indevida porque se trata de lote sem construção.
Subsidiariamente, requer que seja determinada a retenção no máximo de 25% sobre os
valores pagos, sem a incidência de demais cláusulas contratuais. Não se conforma ainda
com a retenção das parcelas vencidas e não pagas, asseverando que faz jus à restituição,
mesmo que inadimplente. Por fim, entende que a correção monetária incide a partir do
desembolso e não do ajuizamento e requer que a fixação dos honorários de advogado seja
em 10% sobre o valor da condenação, em vez do arbitramento por equidade.
Recurso tempestivo, isento de preparo e com contrarrazões
(fls. 164/188).
É o relatório.
Trata-se de hipótese de desistência da compradora.
Mas, mesmo que configurada a culpa da autora pela rescisão,
é possível a restituição de valores que ela pagou, conforme a Súmula 543 do STJ:
“Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e
venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor,
deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo
promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva
do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha
sido o comprador quem deu causa ao desfazimento”.
No caso, a retenção de 20% não se mostra abusiva e
configura montante proporcional, conforme decisões reiteradas desta Câmara de Direito
Privado:
APELAÇÃO - COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA -
RESCISÃO
MOTIVADA
PELOS
COMPROMISSÁRIOS
ADQUIRENTES - RESTITUIÇÃO DE QUANTIAS PAGAS
COM RETENÇÃO DE 20% - RECURSO DA RÉ -

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DESACOLHIMENTO - É abusiva a cláusula contratual que
preveja a perda substancial de valores pagos, estabelecendo a
jurisprudência como razoável a retenção pela promitente
vendedora do percentual de 10% e 25% dos valores pagos - Arras
confirmatórias que integram o preço do bem e que devem ser
restituídas com retenção no mesmo percentual - Correção
monetária dos valores a serem restituídos a partir do desembolso,
pois se cuidam de recomposição do poder de compra da moeda e
não de acréscimo patrimonial - Fruição dos lotes pelos adquirentes
não provada e o que não constitui fator a ser indenizado diante da
ausência de mora, até então, no cumprimento da obrigação -
Honorários sucumbenciais fixados nos termos do Código de
Processo Civil, no mínimo legal, sem qualquer exagero -
NEGARAM
PROVIMENTO
AO RECURSO.(Apelação no
1000972-78.2017.8.26.0382, Rel. Des. Alexandre Coelho, j.
22/05/2019)
Conforme a jurisprudência acima mencionada, o percentual
pode oscilar entre 10% e 25%, devendo o juiz estipular a porcentagem de acordo como a
quantidade paga; isto é, quanto maior o valor pago pelo comprador, menor a porcentagem.
E, no caso, o montante pago pela autora (R$ 12.436,25)
corresponde a aproximadamente 22% do preço do imóvel (R$ 57.970,00).
Viável, portanto, majorar a retenção para 20% sobre o
montante pago pela autora.
Não subsiste o desconto do aluguel mensal de 0,5% sobre o
preço do imóvel a título de taxa de fruição.
Isso porque se trata de terreno sem edificação e mesmo que a
autora tenha tomado posse sobre o bem, a ré não provou que ela teve algum proveito
econômico com isso. Não há nos autos nenhum documento demonstrando tal fato. É sabido
que a posse de terreno não traz nenhum benefício ao possuidor, mas somente despesas, daí

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porque não ser justo estabelecer indenização por lucros cessantes no valor de um aluguel
mensal.
Nesse sentido, vem julgando esta 8a Câmara de Direito
Privado:
Apelação. Ação de rescisão de compromisso de compra e venda
cumulada com reintegração de posse. Sentença de parcial
procedência. Inconformismo parcial da autora. Parcial cabimento.
Rescisão contratual em decorrência do inadimplemento dos
compradores.
Aplicabilidade
do
Código
de
Defesa
do
Consumidor. Devolução de parte dos valores pagos. Súmulas n. 1
e 3, do TJSP e Súmula n. 543, do STJ. Devolução aos
compradores de 80% do valor das parcelas pagas, com incidência
de correção monetária desde o desembolso de cada parcela e juros
de mora a partir do trânsito em julgado. Pretensão de retenção de
entrada dada para pagamento de preço. Não acolhimento. Sinal
que tem natureza jurídica de arras confirmatórias e não
penitenciais. Indenização pela ocupação do imóvel. Não
cabimento. Lotes de terreno sem edificação, em que a posse não
acarreta vantagem econômica. Precedentes do TJSP. Despesas
com impostos, taxas de condomínio e despesas de consumo
incidentes sobre os lotes a partir do momento em que tomam posse
são de responsabilidade dos compradores, de modo que devem ser
abatidos do valor a ser restituído. Recurso parcialmente provido.
(Apelação no 1003250-43.2017.8.26.0482, Rel. Des. Pedro de
Alcântara da Silva Leme Filho, j. 30/09/2019)
Afasta-se, portanto, o desconto dos aluguéis mensais a título
de fruição.
Também não se mostra viável o desconto das prestações
vencidas e não pagas, mas tão somente dos respectivos encargos moratórios, como prevê a
cláusula 3a, § 6o (fls. 37).
Sobre o valor da devolução incide correção monetária desde o

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desembolso.
É como vem decidindo esta Câmara:
COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA
Resilição -
Desistência do comprador - Possibilidade de retenção de até 20%
dos valores pagos em favor da ré - Afastamento da pretensão a
retenção em valor maior, embora prevista no contrato -
Abusividade - Incidência de juros de mora a partir do trânsito em
julgado - Atualização monetária que não constitui pena, mas mera
recomposição do valor da moeda, e que deve incidir desde cada
desembolso - Sucumbência atribuída de forma correta Recurso
provido em parte. (Apelação no 1006952-95.2016.8.26.0008, Rel.
Des. Mônica de Carvalho, j. 29/03/2019)
Fica mantida a sucumbência recíproca fixada na sentença,
matéria que não foi impugnada no recurso.
Quanto ao critério de fixação, tem razão a apelante.
A sentença fixou os honorários de advogado, por equidade,
em R$ 1.000,00, cabendo a cada parte pagar a metade ao advogado da parte contrária.
Contudo, não se tratando de hipótese de proveito econômico
inestimável ou irrisório, ou de valor da causa muito baixo, a regra a ser observada é a do
art. 85, § 2o, do CPC.
Nessas condições, em atendimento aos princípios da
razoabilidade e proporcionalidade, levando-se em consideração o trabalho desenvolvido
pelo advogado e o valor econômico da ação, os honorários advocatícios são fixados em
10% sobre o valor da condenação.
Em razão do trabalho desenvolvido em grau de recurso, a

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referida verba honorária é majorada para 20% sobre o valor da condenação (art. 85, § 11,
do CPC), cabendo a cada parte pagar a metade ao advogado da parte contrária, com
observação de que a autora é beneficiária da justiça gratuita.
Ante o exposto, pelo meu voto, DOU PROVIMENTO
PARCIAL ao recurso, nos termos acima delineados.
Benedito Antonio Okuno
Relator