Tribunal: TJSP
Processo: 2030215-27.2020.8.26.0000
Classe: Agravo de Instrumento / Despesas Condominiais
Órgão julgador: Caio Marcelo Mendes de Oliveira
Órgão colegiado: 32a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-07-06
Data de publicação: 2020-07-09

Ementa:
DESPESAS CONDOMINIAIS – Agravo de instrumento – Execução de Título Extrajudicial – Insurgência contra decisão que determinou ao Oficial de Registro de Imóveis a imediata averbação da adjudicação de imóvel em favor do exequente, sob pena de crime de desobediência – Adjudicação deferida em processo judicial, que está perfeita e acabada – Exigências apresentadas pelo Oficial de Registro de

Ementa:
DESPESAS CONDOMINIAIS – Agravo de instrumento – Execução de Título Extrajudicial – Insurgência contra decisão que determinou ao Oficial de Registro de Imóveis a imediata averbação da adjudicação de imóvel em favor do exequente, sob pena de crime de desobediência – Adjudicação deferida em processo judicial, que está perfeita e acabada – Exigências apresentadas pelo Oficial de Registro de Imóveis, que não se justificam no caso concreto – Adoção de medida pelo juízo com a finalidade de garantir a efetividade das decisões proferidas no processo – Adequação – Decisão mantida - Recurso improvido.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2020.0000506442
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Agravo de Instrumento no
2030215-27.2020.8.26.0000, da Comarca de São Paulo, em que é agravante LUIZ GIL
FINGUERMANN, é agravado CONDOMÍNIO EDIFÍCIO MIANOS.
ACORDAM, em 32a Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça
de São Paulo, proferir a seguinte decisão: "Negaram provimento ao recurso. V. U. com
declaração de voto convergente do 3o juiz. Indeferido o adiamento por falta de
justificativa legal.", de conformidade com o voto do Relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Exmos. Desembargadores CAIO
MARCELO MENDES DE OLIVEIRA (Presidente), RUY COPPOLA E KIOITSI
CHICUTA.
São Paulo, 6 de julho de 2020
CAIO MARCELO MENDES DE OLIVEIRA
RELATOR
Assinatura Eletrônica

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Voto no
13.841
Agravo de Instrumento no 2030215-27.2020.8.26.0000
Comarca de São Paulo Foro Regional de Jabaquara - 1a Vara Cível
Juíza de Direito: Cristiane Vieira
Agravante: Luiz Gil Finguermann
Agravado: Condomínio Edifício Mianos
DESPESAS
CONDOMINIAIS

Agravo
de
instrumento
Execução de Título Extrajudicial

Insurgência contra decisão que determinou ao
Oficial de Registro de Imóveis a imediata averbação
da adjudicação de imóvel em favor do exequente,
sob pena de crime de desobediência Adjudicação
deferida em processo judicial, que está perfeita e
acabada Exigências apresentadas pelo Oficial de
Registro de Imóveis, que não se justificam no caso
concreto
Adoção de medida pelo juízo com a
finalidade de garantir a efetividade das decisões
proferidas no processo
Adequação
Decisão
mantida - Recurso improvido.
Trata-se de agravo de instrumento interposto por Luiz Gil
Finguermann, em autos de execução de título extrajudicial promovida por
Condomínio Edifício Mianos, contra a decisão copiada a fls. 43, que
determinou ao 8o Oficial de Registro de Imóveis da Comarca de São Paulo que
registre/averbe imediatamente a adjudicação do imóvel descrito na Matrícula
de
no
139.560
(Apto.
22)
em
favor
do
Condomínio
exequente,
independentemente das seguintes exigências por ele apresentadas ou de
quaisquer outras, sob pena de crime de desobediência: a) Apresentação de
prova da notificação da empresa proprietária do imóvel, em respeito ao
princípio da continuidade registraria, uma vez que o executado seria apenas o
detentor dos direitos sobre a compra da unidade, por contrato particular não
registrado; b) apresentação de cópia da petição inicial e da manifestação da
empresa nos autos; c) apresentação de cópia autenticada da ata de

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assembleia geral dos condôminos que autorizou, por votação unânime, o
condomínio a adjudicar o imóvel, com prova de seu registro no Cartório de
Registro de Títulos e Documentos,.
Insurge-se
o
agravante,
afirmando que o débito
exequendo inclui despesas condominiais relativas a quatro unidades
localizadas no Condomínio exequente. Argumenta, porém, que a execução
não procede, pois estas despesas teriam integrado acordo firmado entre o
exequente, o executado e a sociedade empresária Tanis Engenharia Comércio
e Construção Ltda, em 19.6.2017, para pagamento do débito com reparos e
manutenção do prédio. Aduz que apresentada cópia deste acordo nos autos
da execução e dos embargos que tramitam pela 1a Vara Cível do Foro
Regional do Jabaquara, a fim de demonstrar que nada há a ser cobrado, o
juízo não o reconheceu e julgou improcedentes os embargos. Diz que esta
sentença ainda não transitou em julgado, mas, apesar disso, o juízo deferiu a
adjudicação do apartamento 22 ao agravado, decisão que está pendente do
julgamento de recurso (AI 2169544-88.2019.8.26.0000). Destaca que,
ademais, “o agravado manipulou a transmissão do apartamento 22 da real
proprietária, qual seja, Tanis Engenharia Comércio e Construção Ltda., para o
ora agravante, através de carta de adjudicação extrajudicial, que está
submetida
a
ação
declaratória
de
nulidade,
processo
no
1005772-20.2020.8.26.0100 da 40a Vara Cível deste Foro Central.” Diz ainda
que “a validade da assembleia extraordinária, realizada em 12 de dezembro de
2019, com a finalidade de autorizar o condomínio a adquirir e alienar as
unidades 22 e 33 do Edifício Mianos, o que é necessário para o registro da
adjudicação em questão, está sendo discutida na ação declaratória de
nulidade, processo no 1000305-60.2020.8.26.0003 da 2a Vara Cível do Fórum
Regional do Jabaquara...”. Assevera que, ainda assim, o juízo determinou o
registro da adjudicação, independentemente das exigências que estão sendo
feitas pelo 8o Registro de Imóveis da Capital. Sustenta, contudo, que a
exigência da prova da concordância unânime dos condôminos com a
adjudicação decorre da Lei e do entendimento jurisprudencial, mas este

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quórum não foi obtido na assembleia extraordinária realizada em 12.12.2019,
pois “... A Dra. Daniella Romani, uma das condôminas do Edifício Mianos, não
concordou com a adjudicação do apartamento 22, conforme consta da ata.”
Argumenta que, para a finalidade em comento, independe a condição de
adimplente ou inadimplente dos condôminos, de modo que o único voto que
não será computado será o do proprietário da unidade causadora do débito
condominial objeto da execução em que esta unidade foi arrematada ou
adjudicada, porém, no caso concreto, “...a assembleia do dia 12 de dezembro
foi convocada de modo a impedir o voto dos condôminos inadimplentes, como
constou do edital de convocação, violando seus direitos individuais.” Sustenta
que não cabe ao juízo suprir a exigência legal, ainda mais imputando ao
executado e a terceiros, que não tiveram a oportunidade de se defender, a
prática de conluio fraudulento inexistente. Discorre sobre o alegado acordo
para pagamento do débito condominial relativo às unidades objeto da
execução, entabulado entre o agravante, a empresa Tanis
Engenharia,
Comércio e Construções Ltda e o agravado, representado pela advogada
Daniella Romani, enfatizando que a sua validade foi reconhecida em outros
autos, por acórdão proferido pela 25a Câmara de Direito Privado e que
eventual pretensão à sua anulação não é mais possível, em razão da
prescrição, de modo que tal entendimento deve ser aplicado ao presente feito,
com a sua consequente extinção e o cancelamento da decisão agravada.
Afirma que ao proferir a decisão agravada a Magistrada incidiu em: a) conduta
tipificada no art. 138 do Código Penal (ao imputar ao agravante e a terceiros a
prática de conluio fraudulento; b) conduta tipificada no art. 33 da Lei
13.869/2019 (ao exigir que o 8o Registro de Imóveis registre a carta de
adjudicação). Requer a concessão do efeito suspensivo e, ao final, o
provimento do recurso, a fim de cancelar a decisão agravada e todos os atos
dela decorrentes.
Recurso tempestivo, preparado, processado sem a
concessão do efeito suspensivo e contrariado (fls. 94/104).

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É o relatório.
Insurge-se o agravante contra a decisão que determinou,
ao 8o Oficial de Registro de Imóveis da Comarca de São Paulo, a averbação
da adjudicação, independente de certas e determinadas exigências, sob pena
de crime de desobediência, nos seguintes termos:
“Vistos.
1 - Considerando os fatos já apurados e deliberados
nesta Execução e nos respectivos Embargos, que
incluem sistemática litigância de má-fé do executado,
conluio fraudulento com a empresa Tanis- Engenharia,
Comércio e Construções Ltda. e com a antiga patrona do
Condomínio (a qual, frise-se, foi a única condômina
contrária à adjudicação - fls. 637/639); bem como
considerando a natureza propter rem da dívida e que a
adjudicação já foi deferida por este Juízo (fls. 403/403),
estando perfeita e acabada, nos termos do art. 877, §1o,
CPC (fls. 493), DETERMINO que o 8o Oficial de Registro
de Imóveis da Comarca de São Paulo registre/averbe
imediatamente a Adjudicação do imóvel descrito na
Matrícula de no 139.560 (Apto. 22) em favor do
Condomínio
exequente,
independentemente
do
preenchimento das indicações de fls. 646/647 ou de
qualquer outras, sob pena de crime de desobediência.
Serve a presente decisão como ofício, cabendo à parte
interessada providenciar o devido encaminhamento junto
ao r. Cartório de Registro de Imóveis.
2 - Aguarde-se, no mais, o cumprimento do item "1" de
fls. 630 pelo prazo de 15 (quinze) dias.
Na inércia, aguarde-se provocação em Arquivo.
Int.” (fls. 43)

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E razão não assiste ao agravante.
Inicialmente, não há falar neste recurso da inexistência da
dívida objeto da execução, alegada ao amparo de acordo que não foi
homologado nos autos, que não foi acolhido para fins de afastamento do
débito nos autos dos embargos à execução, rejeitados por sentença que foi
mantida pelo julgamento da apelação e cuja possibilidade de seu afastamento
aqui, independentemente de sua homologação em outros processos, foi
confirmada pelo julgamento da apelação, bem como pelo julgamento, nesta
mesma data, do agravo de instrumento no 2281876-95.2019.8.26.0000.
De
outra
parte,
o
agravo
de
instrumento
no
2169544-88.2019.8.26.0000, citado pelo agravante e interposto contra a
decisão que deferiu a adjudicação do apartamento no 22, em favor do
Condomínio, foi julgado em 05.03.2020, e o acórdão proferido negou
provimento ao recurso, no ponto que aqui interessa, ficando mantido o
deferimento da adjudicação.
Quanto à decisão agravada, o Oficial de Registro de
Imóveis deixou de averbar/registrar a carta de adjudicação do imóvel porque
ele estaria registrado em nome de terceiro, cuja prova na notificação e
respectiva manifestação no processo não acompanhou o documento a ser
averbado/registrado, o que seria indispensável, em respeito ao princípio da
continuidade registraria. Além disso, precisaria o Condomínio apresentar ata
da assembleia onde a unanimidade dos condôminos teria deliberado pela
autorização da adjudicação da unidade condominial pelo exequente.
Quanto à primeira exigência, é necessário lembrar que a
adjudicação do imóvel pelo Condomínio resultou de atos praticados neste
processo, dirigido pelo juiz da causa e cujas decisões têm sido
incansavelmente submetidas à reapreciação pela via recursal, de modo que,
estando perfeita e acabada a adjudicação com expedição da carta, de fato
deve ser averbada/registrada junto à matricula do imóvel.

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Ademais, é prudente lembrar que o ora agravante,
interpôs o agravo de instrumento no 2241082-66.2018.8.26.0000 contra
decisão da qual constou o seguinte:
“(...) Por outro lado, não procede a alegação de que teria
havido alteração da causa de pedir após a citação.
Conforme
amplamente
demonstrado
em
sede
de
Embargos à Execução, tudo indica que o ora Embargante
tem se valido de meios ilícitos e fraudulentos no intuito de
obstar a cobrança dos débitos existentes.
A ação foi proposta em face do ora embargante. Às fls.
80, o Autor observou que constava do registro apenas
Tanis Engenharia Comércio e Construção Ltda. como
proprietária dos imóveis. Entretanto, descobriu-se que os
imóveis foram adjudicados pelo ora embargante, que de
forma dolosa e fraudulenta deixou de averbar o Auto de
Adjudicação (fls. 121), razão pela qual o Exequente pediu
a desconsideração da referida petição (fls. 94/96). Assim,
não pode o Embargante se valer de sua própria torpeza
como argumento de irregularidade processual.
No mais, reporto-me ao decidido nos Embargos à
Execução, em cujo bojo o próprio embargante anexou
acordo fraudulento de conteúdo absurdo - em que ele e
Tanis figuravam no mesmo polo, indicando, em razão dos
termos do acordo e das circunstâncias, que ambos tem
agido
conjuntamente
para
burlar
a
cobrança
de
condomínios...” (fls. 3 daquele recurso)
Nas razões recursais, o agravante não negava a
adjudicação das unidades condominiais, tal como afirmava a decisão
agravada, limitando-se a dizer que a existência da adjudicação era irrelevante

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para a discussão ali proposta, já que naquele momento não se discutia a
responsabilidade pelas contribuições condominiais.
Agora o agravante afirma que o agravado manipulou a
transmissão do apartamento 22 da real proprietária, Tanis Engenharia
Comércio e Construção Ltda., para o executado, através de carta de
adjudicação extrajudicial, que está submetida a ação declaratória de nulidade,
processo no 1005772-20.2020.8.26.0100, que tramita pela 40a Vara Cível
Central desta Capital, porém, não traz ao agravo nenhuma decisão que tenha
sido ali proferida e que tenha tornado sem efeito a citada carta de adjudicação.
Assim, no caso concreto, à mingua de outros elementos,
prevalece o entendimento manifestado na decisão citada, não reformada pelo
agravo contra ela interposto, que assentou a impossibilidade do agravante
valer-se do fato de não ter registrado/averbado a carta de adjudicação, como
forma de blindar seu patrimônio de constrição, no que, em última análise,
resultaria a negativa ao registro/averbação da carta de adjudicação, pela razão
declinada pelo Oficial de Registros de Imóveis.
Consigna-se ainda que, caso o agravante tivesse
conseguido demonstrar que, de alguma forma, fora imputada pela juízo da 40a
Vara Cível Central desta Capital nulidade à carta de adjudicação expedida em
seu favor, do que decorreria o reconhecimento de que o bem continua a
integrar o patrimônio da empresa Tanis Engenharia Comércio e Construção
Ltda, aí então haveria de se reconhecer que o agravante não estaria sequer
legitimado para a interposição deste recurso contra a decisão que determinou
a averbação da adjudicação, agora em favor do Condomínio para a satisfação
de dívida condominial, pois não lhe caberia a defesa em nome próprio, de
direito alheio.
Quanto à exigência relativa à exibição da ata da
assembleia onde a unanimidade dos condôminos teria deliberado pela
autorização da adjudicação da unidade condominial pelo Condomínio, em que

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pese a notícia da existência da ação declaratória de nulidade da assembleia
extraordinária, realizada em 12 de dezembro de 2019, para os fins citados,
processo no 1000305-60.2020.8.26.0003, que tramita perante a 2a Vara Cível
do Fórum Regional do Jabaquara, o fato é que, da mesma forma, não logrou o
agravante trazer ao recurso qualquer elemento capaz de evidenciar que, de
alguma forma, estariam suspensos os efeitos do quanto deliberado pelos
condôminos naquela ocasião.
E, considerando tudo o quanto até aqui foi decidido nos
autos da execução de título extrajudicial e nos embargos à execução,
notadamente com relação ao acordo firmado pelo executado, ora agravante, a
empresa Tanis Engenharia Comércio e Construção Ltda e o Condomínio
exequente, com a subscrição por sua advogada, a despeito do evidente
prejuízo para o seu cliente, o que foi incansavelmente destacado pela
sentença proferida nos embargos à execução, além da sistemática litigância de
má-fé do executado, já apenado em razão desta conduta, se justificava o
pronunciamento judicial que determinou a averbação/registro da carta de
adjudicação, independentemente da apresentação de cópia da ata da
assembleia com a aprovação da adjudicação pela unanimidade dos
condôminos.
Não é demais destacar que a decisão assim o fez
considerando, inclusive, que a única condômina a se manifestar contrária à
adjudicação naquela assembleia, convocada para o fim específico de deliberar
sobre a adjudicação em questão, foi a antiga advogada do Condomínio que,
como se viu, em outra ocasião chegou a assinar acordo que era prejudicial a
ele, extremamente favorável ao executado.
Alegação é maliciosa e cumpre mesmo ao juíz da causa
evitar o dano que se pretende que persista.

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Nestes termos, por qualquer ângulo que se analise a
questão, a hipótese é de manutenção da decisão agravada, pois trata-se de
adjudicação deferida em processo judicial, que está perfeita e acabada,
cabendo ao juízo determinar as medidas necessárias para a garantia da
efetividade da decisão.
Por tais razões, nega-se provimento ao recurso.
Caio Marcelo Mendes de Oliveira
Relator
(assinatura digital)

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COMARCA: São Paulo – 1a Vara cível do Foro Regional de Jabaquara – Juíza
Cristiane Vieira
AGTE. : Luiz Gil Finguermann
AGDO. : Condomínio Edifício Mianos
DECLARAÇÃO DE VOTO VENCEDOR No 42.961
Ao que se depreende da matrícula 139.560, do Oitavo Registro de
Imóveis de São Paulo, em data de 20/12/2019, foi escriturado o registro 8 e pelo qual o
apartamento 22, tipo A, localizado no 2o andar do Edifício Mianos, situado à Rua
Mianos, 104, Vila Mira, no 42o Subdistrito do Jabaquara, com área total de 117,61 m2,
foi adjudicado ao Condomínio Edifício Mianos por força de auto lavrado em 10 de
julho de 2.019, pelo valor de R$ 227.000,00, consignando-se ao final do ato registrário
que ele restou executado por determinação do Juízo da 1a Vara Cível do Foro Regional
III _ Jabaquara, desta Comarca, por sentença proferida em 15 de janeiro de 2020 (fls.
121/125).
O comando jurisdicional que determinou o registro do título
judicial, diante da inicial recusa feita pelo registrador, está sendo questionado,
utilizando-se o agravante, para tanto, de acórdãos proferidos pelo E. Conselho Superior
da Magistratura e nos quais se deliberou que, em casos de arrematação ou adjudicação
de imóvel pelo condomínio, há necessidade de deliberação unânime dos condôminos
presentes em assembleia convocada para essa finalidade. No caso, consoante se vê das
peças anexadas a este recurso, a adjudicação, em si mesma considerada, já foi apreciada
por esta C. Câmara, e não cabe reapreciação, observando, mais, que o mesmo agravante
já ingressou com ação distinta para questionar validade da assembleia de condôminos
que rejeitou acordo feito pela condômina e que, na ocasião, atuava como advogada do
condomínio, apurando que a transação lhe era desfavorável e em troca da reformas que
não eram de seu interesse, com agravante do parentesco com o advogado que atuava em

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defesa da devedora.
A unanimidade dos condôminos acima referida é exigível no
normal dos casos, mas a hipótese em discussão revela pormenores que não podem ser
olvidados. Ou seja, o único voto dissonante da grande unanimidade é justamente da
advogada destituída pelo condomínio e que chegou a firmar transação depois rejeitada.
Esse voto isolado restou, por certo, considerado na r. decisão agravada com os
ingredientes revelados e que, por isso mesmo, desaguou na decisão agravada.
Com esses ingredientes acompanho o E. Relator e mantenho o
não provimento do agravo de instrumento.
Isto posto, nega-se provimento ao recurso.
KIOITSI CHICUTA
3o Juiz

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CAIO MARCELO MENDES DE OLIVEIRA
11464D9C
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12
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Votos
KIOITSI CHICUTA
112189B9
Para conferir o original acesse o site:
https://esaj.tjsp.jus.br/pastadigital/sg/abrirConferenciaDocumento.do, informando o processo
2030215-27.2020.8.26.0000 e o código de confirmação da tabela acima.