Tribunal: TJSP
Processo: 1023474-81.2017.8.26.0100
Classe: Agravo Interno Cível / Promessa de Compra e Venda
Órgão julgador: Dimas Rubens Fonseca (Pres. da Seção de Direito Pr
Órgão colegiado: Câmara Especial de Presidentes;
Data de julgamento: 2020-08-05
Data de publicação: 2020-08-05

Ementa:
AGRAVO INTERNO EM RECURSO ESPECIAL. RESOLUÇÃO DE CONTRATO DE COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. Contrato submetido ao Código de Defesa do Consumidor. Abusividade da cláusula que prevê a restituição de valores somente ao término da obra ou de forma parcelada. Restituição imediata e parcial, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento do negócio (tema 577). Ausência de demonstração do

Ementa:
AGRAVO INTERNO EM RECURSO ESPECIAL. RESOLUÇÃO DE CONTRATO DE COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. Contrato submetido ao Código de Defesa do Consumidor. Abusividade da cláusula que prevê a restituição de valores somente ao término da obra ou de forma parcelada. Restituição imediata e parcial, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento do negócio (tema 577). Ausência de demonstração do desacerto da aplicação do entendimento firmado no E. STJ em julgamento repetitivo. Decisão mantida. Recurso desprovido.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
PRESIDÊNCIA DA SEÇÃO DE DIREITO PRIVADO
Registro: 2020.0000612434
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de
Agravo
Interno
Cível
no
1023474-81.2017.8.26.0100/50001, da Comarca de São
Paulo, em que é agravante ULISSES EMPREENDIMENTOS
IMOBILIÁRIOS LTDA., são agravados FABIO SENA DE
OLIVEIRA e ANA PAULA NERES DOS SANTOS.
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da Câmara
Especial de Presidentes do Tribunal de Justiça de São
Paulo, proferir a seguinte decisão: Negaram provimento
ao recurso. V. U., de conformidade com o voto do
relator, que integra este acórdão.
O
julgamento
teve
a
participação
dos
Desembargadores PINHEIRO FRANCO (PRESIDENTE TRIBUNAL
DE JUSTIÇA) (Presidente), GUILHERME G. STRENGER (PRES.
SEÇÃO DE DIREITO CRIMINAL), LUIS SOARES DE MELLO (VICE
PRESIDENTE) E MAGALHÃES COELHO(PRES. DA SEÇÃO DE
DIREITO PÚBLICO).
São Paulo, 5 de agosto de 2020.
DIMAS RUBENS FONSECA (PRES. DA SEÇÃO DE DIREITO
PRIVADO)
Relator
Assinatura Eletrônica

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Agravo Interno Cível no 1023474-81.2017.8.26.0100/50001 - Voto no
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AGRAVO INTERNO CÍVEL 1023474-81.2017.8.26.0100/50001
COMARCA: SÃO PAULO (3a VARA CÍVEL)
AGRAVANTE: ULISSES EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA.
AGRAVADOS: FABIO SENA DE OLIVEIRA E ANA PAULA NERES
DOS SANTOS
VOTO No 35.633
AGRAVO INTERNO EM RECURSO ESPECIAL. RESOLUÇÃO DE
CONTRATO DE COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA.
Contrato
submetido
ao
Código
de
Defesa
do
Consumidor. Abusividade da cláusula que prevê a
restituição de valores somente ao término da obra
ou de forma parcelada. Restituição imediata e
parcial, caso tenha sido o comprador quem deu
causa ao desfazimento do negócio (tema 577).
Ausência
de
demonstração
do
desacerto
da
aplicação do entendimento firmado no E. STJ em
julgamento repetitivo. Decisão mantida. Recurso
desprovido.
Trata-se de Agravo Interno interposto
por ULISSES EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA contra
decisão que, em ação de rescisão contratual c.c.
devolução de quantias pagas, negou seguimento a
Recurso Especial, pois o V. Acórdão recorrido observou
a orientação estabelecida no E. Superior Tribunal de
Justiça no Recurso Especial no 1.300.418/SC, julgado
sob o regime dos recursos repetitivos. Alega que a

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Agravo Interno Cível no 1023474-81.2017.8.26.0100/50001 - Voto no
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matéria discutida nos autos não guarda relação com o
tema repetitivo 0577, porque o reclamo aborda o
percentual de restituição das quantias pagas e a
aplicação das cláusulas contratuais estabelecidas.
Aduz ter havido violação do princípio do pacta sunt
servanda e dos arts. 421, 422 e 475 do CC. Assinala
que a Lei no 13.786/2018 trouxe importantes alterações
sobre a apuração das perdas e danos decorrentes do
inadimplemento, de modo a ser observada. Consigna,
ainda, insurgência contra o termo inicial da correção
monetária, que deveria observar o §2o da Lei no
6.899/81.
Não
houve
oposição
ao
julgamento
virtual, nos termos do artigo 1o da Resolução no
549/2011
desta
Corte,
com
a
redação
dada
pela
Resolução no 772/2017.
É o relatório.
Anote-se, inicialmente, que o Agravo
Interno está sujeito à competência da Câmara Especial
de Presidentes, nos termos do art. 33-A do Regimento
Interno do Tribunal de Justiça, incluído pelo Assento
Regimental no 565/2017.
O recurso apenas comportará provimento
se o recorrente demonstrar que, por ausência de
similitude fática, a tese firmada no E. Superior
Tribunal
de
Justiça
sob
o
regime
dos
recursos
repetitivos
não
se
aplica
ao
caso
concreto
(distinguishing). Neste sentido, o AgInt no RE no AgRg
nos EREsp no 1.039.364/ES, Rel. Min. Laurita Vaz,

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Corte Especial, DJe de 6.2.2018, e o AgInt no RE no
AgInt nos EDcl no RMS no 48.747/DF, Rel. Min. Humberto
Martins, Corte Especial, DJe de 19.6.2018.
E este não é o caso dos autos.
A identidade fática e jurídica entre o
V. Acórdão objeto do inconformismo especial e o
paradigma apontado na decisão recorrida é evidente.
Com efeito, julgado o Recurso Especial
no
1.300.418/SC,
sob
o
regime
dos
recursos
repetitivos, o E. Superior Tribunal de Justiça decidiu
que, nos contratos submetidos ao Código de Defesa do
Consumidor, é abusiva a cláusula contratual que
determina a restituição dos valores devidos somente ao
término da obra ou de forma parcelada, na hipótese de
resolução de contrato de promessa de compra e venda de
imóvel, por culpa de quaisquer contratantes. Em tais
avenças, deve ocorrer a imediata restituição das
parcelas
pagas
pelo
promitente
comprador

integralmente,
em
caso
de
culpa
exclusiva
do
promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso
tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento.
Confira-se a fls. 406/409.
Neste contexto, o V. Acórdão recorrido
(fls. 298/304) está em perfeita sintonia com a
orientação
superior,
ao
concluir
pela
devolução
imediata dos valores pagos, excetuada a retenção de
10% da quantia para compensar as despesas operacionais
da vendedora, incidindo a correção monetária desde
cada desembolso.

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Destaca-se trecho do V. Acórdão: “No
tocante à retenção de somente 10% dos valores pagos,
em
detrimento
das
disposições
contratuais,
há
posicionamento pacífico no sentido de ser plenamente
possível tal determinação, com lastro nos princípios e
normas do Direito Consumerista. O contrato celebrado
prevê perda substancial dos valores adimplidos pelos
compradores, disposição contratual dissonante com a
condição
de
hipossuficiente
dos
recorridos
e,
consequentemente, abusiva. (...) Por fim, acertado o
entendimento de atualização monetária a contar de cada
desembolso,
e
não
do
ajuizamento
da
ação,
com
fundamento no art. 1o, §1o, da Lei no Para conferir o
original, 6.899 de 8 de abril de 1981" (fls. 301 e
303/304).
Indiscutível,
pois,
a
aplicação
do
regime dos recursos repetitivos.
Em relação ao percentual de retenção,
como bem indicou a decisão recorrida, o E. Superior
Tribunal de Justiça firmou entendimento de que o
alienante pode reter entre 10% e 25% dos valores
pagos, de modo que apenas condenações em percentuais
diversos permitem a admissão do Recurso Especial, o
que não ocorreu na hipótese.
As
razões
do
recurso
envolvendo
a
violação dos arts. 421, 422 e 475 do CC buscam a
prevalência de tese já rejeitada no julgamento do
paradigma repetitivo supramencionado. Nesse sentido,
vale citar os seguintes julgados da E. Corte Superior:

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Agravo Interno Cível no 1023474-81.2017.8.26.0100/50001 - Voto no
6
AREsp no 787.502/SP, Rel. Min. Moura Ribeiro, DJe de
19.10.2015; AgRg no AREsp no 548.627/SP, Rel. Min.
Assusete Magalhães, DJe de 9.10.2014; AgRg nos EDcl no
AREsp no 127.350/RS, Rel. Min. Benedito Gonçalves, DJe
de 30.9.2014; QO no Ag no 1.154.599/SP, Rel. Min.
Cesar Asfor Rocha, DJe de 12.5.2011.
No
tocante
à
aplicação
da
Lei
no
13.786/2018, como já explicitado na decisão ora
impugnada, o E. Superior Tribunal de Justiça já
pacificou o entendimento de que referida lei não é
aplicável a contratos anteriores à sua vigência. Tal
pacificação originou-se na Questão de Ordem no Recurso
Especial
repetitivo
no
1.635.428/SC
(tema
996),
decidida em 27.3.2019, tendo sido firmado que "(...)
não se pode cogitar de aplicação simples e direta da
nova Lei n. 13.786/18 para a solução de casos
anteriores ao advento do mencionado Diploma legal
(retroatividade da lei, com consequente modificação
jurisprudencial, com ou sem modulação)", o que reforça
o descabimento do pedido e impede a abertura da
instância extraordinária, por aplicável o tema 577 do
E. Superior Tribunal de Justiça à hipótese.
De
resto,
registra-se
que
o
termo
inicial da correção monetária deve ser fixado de
acordo com o art. 1o, §1o, da Lei no 6.899/81, como
reflexo da tese repetitiva firmada, que delimitou o
montante e a forma de pagamento de dívida líquida e
certa
decorrente
de
resolução
de
contrato
de
compromisso de compra e venda de bem imóvel.

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7
Pelo exposto, nego provimento ao Agravo
Interno.
DIMAS RUBENS FONSECA
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