Tribunal: TJSP
Processo: 0191643-58.2011.8.26.0100
Classe: Apelação Cível / Taxa de Serviços de Assessoria Técnico Jurídico Imobiliária - SATI
Órgão julgador: Cristina Medina Mogioni
Órgão colegiado: 6a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-12-03
Data de publicação: 2020-12-03

Ementa:
APELAÇÃO. Compromisso de compra e venda. Ação de rescisão c.c. indenização por danos morais e materiais. Sentença que reconhece a ilegitimidade do autor Carlo, rescinde o contrato e condena as rés na restituição integral dos valores pagos, incluído o valor da comissão de corretagem, bem como ao pagamento da multa contratual e lucros cessantes, no valor de R$ 219.399,48, além de afastar a

Ementa:
APELAÇÃO. Compromisso de compra e venda. Ação de rescisão c.c. indenização por danos morais e materiais. Sentença que reconhece a ilegitimidade do autor Carlo, rescinde o contrato e condena as rés na restituição integral dos valores pagos, incluído o valor da comissão de corretagem, bem como ao pagamento da multa contratual e lucros cessantes, no valor de R$ 219.399,48, além de afastar a responsabilidade pelo pagamento das taxas de condomínio. Recursos das partes.
Sentença que não é extra petita. Preliminar de nulidade afastada.
Preliminar de impossibilidade jurídica afastada. Eventual não cumulação das pretensões ao recebimento de multa e lucros cessantes é matéria de mérito.
Ilegitimidade do autor Carlo. Parte que não figurou como adquirente da unidade. Contrato de empréstimo firmado com os demais autores que não reflete qualquer obrigação para as rés.
Inexistência de irregularidade da representação processual das rés. Posterior regularidade da representação processual, com a juntada de contratos sociais e procuração.
Revelia. Rés que comparecerem espontaneamente nos autos. Juntada de procuração nos autos do agravo de instrumento, com apresentação de contraminuta. Inequívoca ciência das rés quanto ao ajuizamento da ação. Contestação intempestiva. Revelia reconhecida. Presunção de veracidade dos fatos relativa. Análise das demais peças e provas produzidas nos autos.
Comissão de corretagem.
Legitimidade passiva das rés. Inteligência dos arts. 7o, § único, 12 caput e 25 §2o do CDC.
Restituição devida.
Atraso na entrega caracterizado.
Culpa das rés. Devolução de todos os valores comprovadamente pagos. Restituição integral. Aplicação da Súmula 543 do STJ.
Pagamento da multa contratual. Descabimento, uma vez que a restituição integral dos valores é suficiente para devolver as partes ao status quo anterior, além do fato de que a cláusula que a estipula é válida tão somente para os casos de manutenção do contrato. Pagamento afastado.
Lucros cessantes. Proposta de compra que estava condicionada ao habite-se. Habite-se que foi expedido antes do prazo de validade da proposta. Proposta apresentada pelos autores que não indica o nome do suposto proponente nem sua qualificação. Ausência de demonstração da capacidade financeira do proponente, bem como de comprovação da valorização do imóvel. Pagamento afastado.
Honorários contratuais. Restituição não devida. Ajuste que apenas obriga as partes que o firmaram.
Taxas de condomínio que não são de responsabilidade dos autores. Atraso na entrega do imóvel atribuída às rés. Imóvel não entregue.
Danos morais não caracterizados. Simples descumprimento contratual que não gera obrigação de indenizar. Precedentes desta 6a Câmara.
Sentença parcialmente reformada. Sucumbência que permanece recíproca.
RECURSOS PARCIALMENTE PROVIDOS.

Inteiro teor:
TRIBUNAL DE JUSTIÇA
PODER JUDICIÁRIO
São Paulo
Registro: 2020.0000994734
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível no
0191643-58.2011.8.26.0100, da Comarca de São Paulo, em que são
apelantes/apelados CARLO ROCCHICCIOLI (ESPÓLIO), GIAN FRANCO
ROCCHICCIOLI, SIMONY AGOSTINI DOS SANTOS ROCCHICCIOLI e
GABRIELLA MARESCA ROCCHICCIOLI (INVENTARIANTE), são
apelados/apelantes CARCARÁ INVESTIMENTOS IMOBILIÁRIOS e AGRE
EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA.
ACORDAM, em 6a Câmara de Direito Privado do Tribunal de
Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: "Deram provimento em parte aos
recursos. V. U.", de conformidade com o voto do Relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Exmos. Desembargadores
PAULO ALCIDES (Presidente) E MARCUS VINICIUS RIOS GONÇALVES.
São Paulo, 3 de dezembro de 2020.
CRISTINA MEDINA MOGIONI
RELATORA
Assinatura Eletrônica

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Apelação Cível no 0191643-58.2011.8.26.0100 -Voto no 2839
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Apelação Cível no 0191643-58.2011.8.26.0100
Aptes/Apdos: Carlo Rocchiccioli, Gian Franco Rocchiccioli, Simony Agostini
dos Santos Rocchiccioli e Gabriella Maresca Rocchiccioli
Apdos/Aptes: Carcará Investimentos Imobiliários e Agre Empreendimentos
Imobiliarios Ltda
Comarca: São Paulo
Voto no 2839
APELAÇÃO. Compromisso de compra e venda. Ação de
rescisão c.c. indenização por danos morais e materiais.
Sentença que reconhece a ilegitimidade do autor Carlo,
rescinde o contrato e condena as rés na restituição integral
dos valores pagos, incluído o valor da comissão de
corretagem, bem como ao pagamento da multa contratual e
lucros cessantes, no valor de R$ 219.399,48, além de
afastar a responsabilidade pelo pagamento das taxas de
condomínio. Recursos das partes.
Sentença que não é extra petita. Preliminar de nulidade
afastada.
Preliminar
de
impossibilidade
jurídica
afastada.
Eventual não cumulação das pretensões ao recebimento
de multa e lucros cessantes é matéria de mérito.
Ilegitimidade do autor Carlo. Parte que não figurou como
adquirente da unidade. Contrato de empréstimo firmado
com os demais autores que não reflete qualquer obrigação
para as rés.
Inexistência
de
irregularidade
da
representação
processual
das
rés.
Posterior
regularidade
da
representação processual, com a juntada de contratos
sociais e procuração.
Revelia. Rés que comparecerem espontaneamente nos
autos. Juntada de procuração nos autos do agravo de
instrumento,
com
apresentação
de
contraminuta.
Inequívoca ciência das rés quanto ao ajuizamento da ação.
Contestação intempestiva. Revelia reconhecida. Presunção
de veracidade dos fatos relativa. Análise das demais peças
e provas produzidas nos autos.
Comissão de corretagem.
Legitimidade passiva das rés. Inteligência dos arts. 7o, §
único, 12 caput e 25 §2o do CDC.
Restituição devida.
Atraso na entrega caracterizado.
Culpa
das
rés.
Devolução
de
todos
os
valores
comprovadamente pagos. Restituição integral. Aplicação

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da Súmula 543 do STJ.
Pagamento da multa contratual. Descabimento, uma vez
que a restituição integral dos valores é suficiente para
devolver as partes ao status quo anterior, além do fato de
que a cláusula que a estipula é válida tão somente para os
casos de manutenção do contrato. Pagamento afastado.
Lucros cessantes. Proposta de compra que estava
condicionada ao habite-se. Habite-se que foi expedido
antes do prazo de validade da proposta. Proposta
apresentada pelos autores que não indica o nome do
suposto proponente nem sua qualificação. Ausência de
demonstração da capacidade financeira do proponente, bem
como de comprovação da valorização do imóvel.
Pagamento afastado.
Honorários contratuais. Restituição não devida. Ajuste
que apenas obriga as partes que o firmaram.
Taxas de condomínio que não são de responsabilidade
dos autores. Atraso na entrega do imóvel atribuída às rés.
Imóvel não entregue.
Danos
morais
não
caracterizados.
Simples
descumprimento contratual que não gera obrigação de
indenizar. Precedentes desta 6a Câmara.
Sentença parcialmente reformada. Sucumbência que
permanece recíproca.
RECURSOS PARCIALMENTE PROVIDOS.
Vistos.
Trata-se
de
ação
de
rescisão
contratual
por
inadimplemento c.c. indenização por danos materiais, movida inicialmente por
Carlo Rocchiccioli, Gian Franco Rocchicciolo e Simony Agostini dos Santos
Rocchiccioli em face de Carcará Investimentos Imobiliários e Agre
Empreendimentos Imobiliários Ltda., julgada extinta, sem resolução do mérito,
em relação ao autor Carlos Rochicciolo, nos termos do art. 267, inciso IV, do CPC
condenando-o ao pagamento de honorários advocatícios fixados, por equidade, em
R$ 1.000,00, nos termos do art. 20, § 4o, CPC; e parcialmente procedente para
condenar as rés a pagar aos autores Gian e Simony: a) o valor de 1% sobre o valor já
pago pelos autores, a título de multa contratual, por mês de inadimplemento
contratual, a contar desde o fim do prazo de 180 dias da cláusula válida de
prorrogação do prazo para entrega da obra até a data da rescisão (considerada a data
da notificação extrajudicial), atualizado desde a data da propositura da demanda, e

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acrescido de juros de mora à razão de 1% ao mês, a contar da data da citação; b) ao
ressarcimento da comissão de corretagem, no valor total de R$ 30.127,81, atualizado
monetariamente desde a data do desembolso e acrescido de juros de mora à razão de
1% ao mês, a contar da data da citação; c) pagamento de indenização a título de
lucros cessantes no valor de R$ 219.399,48, atualizado monetariamente desembolso
e acrescido de juros de mora à razão de 1% ao mês, a contar da data da citação; d)
para confirmar a antecipação dos efeitos da tutela, declarando o contrato rescindido
e os valores de despesas condominiais não devidos. Por fim, reconheceu
sucumbência recíproca, arcando cada parte com 50% das custas e despesas
processuais, compensados os honorários advocatícios, nos termos do art. 21 do
Código de Processo Civil.
A r. sentença foi declarada a fls. 610/612, acolhendo os
embargos de declaração interpostos pelo autores, para alterar a decisão atacada, para
incluir na parte dispositiva a condenação na restituição dos valores pagos, corrigidos
conforme a Tabela Prática do Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo (desde o
desembolso) e acrescido de juros de mora à razão de 1% (um por cento) ao mês,
desde a citação e para alterar a parte dispositiva para constar como marco inicial da
atualização monetária dos lucros cessantes a data que o imóvel deveria ser entregue,
considerando o prazo de carência, rejeitando os embargos interpostos pela corré
Carcará.
Recorrem as partes.
Apelam os autores, pedindo antecipação de tutela
recursal, no intuito de ser determinado às rés o depósito do valor incontroverso,
equivalente a 85% dos valores pagos pelos recorrentes. Prosseguindo, insurgem-se
contra a a extinção do feito em relação ao autor Carlo, insistindo na legitimidade
ativa porque os demais autores, Simony e Gian, dele tomaram empréstimo em
dinheiro para quitar as parcelas do imóvel e, se não quitado o débito, os direitos
relativos ao imóvel passariam ao autor Carlo. Afirmam que outros documentos
demonstram a legitimidade do autor, tais como a notificação de rescisão enviada às
rés, além de boletos de cobrança para ele enviados, de modo que a não entrega do
imóvel também causou prejuízos ao autor. Sustentam a irregularidade de

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representação das apeladas e que a empresa Agra Empreendimentos sequer fazia
parte da ação, pois ajuizada tão somente contra a empresa Carcará e Agre/PDG
Incorporadora, não explicando as razões pelas quais figurou na contestação, devendo
ser observada que a contestação foi protocolada em 06 de novembro de 2012,
embora tenham ingressado espontaneamente nos autos em 05 de dezembro de 2011,
quando protocolada a contraminuta do agravo. Aduzem que a apelada Carcará
ingressou espontaneamente nos autos, mediante a juntada de procuração e contra
minuta de agravo, suprindo, assim, a ausência de citação, devendo, então, ser
determinado o desentranhamento da contestação, observando-se que a empresa PDG
sequer apresentou defesa. Tecem dezenas de comentários sobre a representação das
empresas rés, pedindo, o reconhecimento da revelia da corré Carcará, bem como a
condenação como litigante de má-fé. Insistem na condenação das rés ao pagamento
dos honorários contratuais, cuja responsabilidade é objetiva. Pedindo, ainda, a
condenação das rés ao pagamento de indenização por danos morais, bem como que a
correção monetária sobre o valor a ser restituído deva incidir desde o desembolso, e
não da citação, assim como os juros moratórios (fls. 615/674).
Já as rés recorrem, arguindo preliminares de nulidade
da sentença, impossibilidade jurídica e incompatibilidade para os pedidos de
pagamento de multa e lucros cessantes, e ilegitimidade para o pedido de restituição
da comissão de corretagem e taxa Sati. No mérito, defendem a inexistência de
atraso, pois o habite-se foi expedido em 03/05/2011, observando-se que o
pagamento da parcela de financiamento não dependia de vistoria, mas tinha prazo
certo, com vencimento em outubro de 2010, prorrogável igualmente à conclusão do
contrato, ou seja, 15 dias a contar do auto de conclusão da obra, e que os apelados
foram notificados para pagamento do saldo devedor em 31 de agosto. Rechaçam o
pedido de indenização por danos materiais, insistindo na inexistência de pagamento
de lucros cessantes, tampouco a restituição integral dos valores pagos, devendo ser
respeitada a cláusula contratual que estipula a retenção de 15% dos valores pagos.
Insurgem-se contra o pagamento da multa compensatória diante da ausência de
atraso na entrega do imóvel, insistindo, ainda, na impossibilidade da restituição dos
valores pagos pela comissão de corretagem e taxa Sati, diante da efetiva prestação

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de serviço, tecendo comentários sobre o disposto no artigo 725 do Código Civil,
refutando, ainda, o pedido de devolução dobrada. Pedem, assim, a reforma da
sentença (fls. 677/722).
Contrarrazões a fls. 738/776 e 779/848.
A fls. 883/893, consta pedido de antecipação de tutela
em sede recursal, no sentido de determinar às rés o depósito de R$ 625.206,89
diante da venda do imóvel.
Há oposição ao julgamento virtual (fl. 1084).
É o relatório.
De início, comprovado o falecimento do autor Carlo
Rocchiccioli, defiro a substituição processual, como requerido a fls. 1083/1098,
devendo a Serventia providenciar as anotações necessárias para que seu espólio
passe a figurar na lide, representando-se por sua inventariante, Gabriele Maresca
Rocchiccioli. Providencie, a serventia, as anotações necessárias.
Em 28 de outubro de 2006, os autores Gian e Simony
firmaram com Carcará Investimentos Imobiliários e Poli Investimentos Imobiliários
Ltda, Instrumento Particular de Compromisso de Venda e Compra de Unidade
Comercial a ser Construída, com Cláusula Suspensiva e Outras Avenças (fls. 52 a
82), referente à unidade 191, Torre Horizonte, do Empreendimento denominado
Collina Parque dos Príncipes, no valor de R$ 477.066,78, com prazo de entrega
prevista para 30 de outubro de 2010 (cláusula 5.7, fls. 67), acrescido do prazo de
tolerância de 180 dias (cláusula 5.7), findando-se, assim, em 29 de abril de 2011.
Dizem que também foi paga comissão de corretagem, no valor de R$ 30.127,81,
mas que não constou do referido contrato.
Dizem que receberam o termo de conclusão parcial da
obra por e-mail em junho de 2011, e que o habite-se foi emitido em 03 de maio de
2011, após o prazo prorrogado para a entrega do imóvel.
Alegam que, em 07 de março de 2011, foram fazer
vistoria no imóvel, que não foi aprovada, diante de problemas de caimento do piso,
além de outros problemas, conforme cópia do documento de vistoria, recebida

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somente após a rescisão do contrato.
Aduzem que, em 11 de abril de 2011, receberam
proposta de compra do imóvel, pelo valor de R$ 850.000,00, cujo negócio somente
se concretizaria, se o imóvel fosse entregue em 30 de abril de 2011, posteriormente
prorrogado por mais duas vezes, para 10 e 28 de maio de 2011, na tentativa de
manter o negócio.
Dizem que, para manter o negócio, enviaram carta à
empresa Carcará, solicitando esclarecimentos quanto à entrega do bem, mas que
nem sequer foi respondida.
Já em 17 de maio de 2011, o autor Gian alega que
recebeu um e-mail da empresa CRA Consultoria, questionando como pretendia
quitar o saldo. Em resposta, informou que outras questões estavam pendentes,
notadamente a referente à empresa que era a responsável pelo empreendimento, eis
que várias pessoas jurídicas tomaram frente nas negociações (Poli, Carcará, Agre,
PDG). Então, em resposta, foi informado de que as empresas Poli e Carcará
pertenciam ao grupo Agre/PDG, o que foi confirmado pela Agre em e-mail de
27/06/2011. No entanto, em razão do atraso na entrega, perderam a venda do
imóvel.
Sustentam que assembleias foram realizadas para a
instalação de condomínio, onde apresentaram diversos questionamentos, com
destaque para a questão do pagamento dos condomínios referentes aos imóveis não
entregues por culpa da Agre/PDG, tendo sido informados que, nesse caso, as
despesas taxas condominiais não seriam cobradas.
Apenas em 08 de junho de 2011 é que os
questionamentos feitos começaram a ser respondidos, até que, em 10 de junho de
2011, agendaram nova vistoria, que somente se realizaria se tivessem acesso ao
primeiro termo de vistoria.
Prosseguem, afirmando que uma dia antes da vistoria,
não tiveram acesso ao primeiro termo e, por essa razão, informaram às rés que o
contrato estaria rescindido, reiterado o pedido mediante carta registrada, enviada em
30 de junho de 2011. Contudo, após o envio da carta, o termo da primeira vistoria,

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pleiteado desde 01 de abril de 2011, lhes foi enviado.
Como já haviam comunicado a rescisão às rés, foram
informados de que o departamento responsável tomaria providências para a
formalização do distrato, mas, no dia seguinte, outro representante das rés ligou para
informar que não aceitava a rescisão contratual. E, além de tudo, receberam as
cobranças condominiais que não eram exigíveis por conta da não entrega do imóvel.
Relativamente ao autor Carlo, disseram que com ele
celebraram um contrato particular de empréstimo, com a emissão de notas
promissórias, para pagamento até 15 de abril de 2011, sob pena do imóvel ser a
transferido ao Sr. Carlo.
Assim, como as notas promissórias não foram quitadas
e foi pleiteada a rescisão do contrato, entendem que o reembolso dos valores pagos,
assim como as custas e despesas processuais, deverão ser pagas ao autor Carlo.
Diante do atraso na entrega do imóvel, ajuizaram a
presente ação, buscando: a) a declaração da rescisão do contrato e a não
obrigatoriedade dos pagamentos das taxas de condomínio e de quitação (do saldo
devedor); b) a condenação das rés na devolução, ao autor Carlo, de todos os valores
pagos, inclusive a comissão de corretagem; b) a condenação das rés ao pagamento
de danos materiais referentes aos honorários contratuais em favor do autor Carlo; c)
a condenação das rés ao pagamento de lucros cessantes ao autor Carlo, no valor de
R$ 219.399,48; d) a condenação das rés ao pagamento da multa contratual de 1% ao
mês, incidente sobre o valor pagos, até o momento da rescisão; e) o pagamento de
indenização por danos morais ao autor Carlo, decorrente da perda da venda do
imóvel; f) o pagamento de indenização por danos morais aos autores Gian Simony,
pela perda da venda do imóvel e consequente perda de compra do outro imóvel em
que iriam residir; g) o reembolso ao autor Carlo, das custas e despesas processuais.
A fls. 214, foi determinada a emenda da petição inicial,
para adequação do valor atribuído à causa, cumprida a fls. 216/217.
A emenda à inicial foi recebida pela decisão de fls.
223, que também indeferiu a antecipação da tutela e, ainda, determinou a citação das
rés.

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Contra essa decisão, os autores ingressaram com
agravo de instrumento, ao qual foi concedida a liminar requerida (fls. 227), com
apresentação de contraminuta das rés em 05/12/2011 (fls. 294/296)
Ao
agravo
de
instrumento,
foi
dado
parcial
provimento, para suspender quaisquer cobranças, conforme acórdão de fls. 301/304.
Então,
Carcará
Investimentos
e
Agre
Empreendimentos apresentaram contestação, fls. 320/335, arguindo preliminares de
ilegitimidade do autor Carlo e impossibilidade jurídica de cumulação de pedidos de
danos materiais e multa contratual. No mérito, sustentam a validade da cláusula de
tolerância, findando-se o prazo, assim, em abril de 2011, ocorrendo um atraso de tão
somente 3 dias, pois o habite-se foi expedido em 03/05/2011. Defendem a cobrança
das taxas de condomínio, pois decorrem de cláusula contratual e a rescisão apenas
foi postulada em 28 de junho de 2011, fazendo com que a responsabilidade pelo
pagamento das referidas taxas existisse até então. Suscitam a impossibilidade de
restituição da comissão de corretagem porque os serviços foram prestados e o
contrato de compra e venda foi celebrado, de sorte a se aplicar o disposto no art. 725
do Código Civil. Insurgem-se contra o pedido de indenização por danos materiais,
alegando que, no caso de rescisão, há previsão de retenção de 15% sobre o preço de
venda, conforme cláusula 13.7. Rechaçam o pagamento da multa contratual, pois
prevista somente em caso de atraso, o que não ocorreu, refutando, ainda, o
pagamento de indenização por danos morais porque não houve ilícito apto a causar
dano moral aos requerentes. Pedem, assim, a improcedência da ação.
Réplica a fls. 420/447, com pedido de decretação de
revelia.
As rés se manifestaram sobre alegada irregularidade na
representação processual e revelia, com a juntada de documentos (fls. 450/478)
Após a manifestação dos autores sobre a última petição
das rés, sobreveio a r. sentença de fls. 578/588, que julgou a ação, nos seguintes
termos:
“Ante o exposto, quanto ao autor Carlo Rocchioccioli,
diante da ilegitimidade ativa, julgo extinto o feito, sem resolução do mérito, nos

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termos do art. 267, inciso IV, do CPC. Em razão da sucumbência, condeno-o ao
pagamento de honorários advocatícios que fixo, por equidade, em R$ 1.000,00 (mil
reais), nos termos do art. 20, § 4o, CPC. Quanto aos demais autores, diante do que
restou acima explicitado, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTES os pedidos e,
por consequência, julgo extinto o feito com resolução de mérito, com fundamento no
artigo 269, inciso I, do Código de Processo Civil, para o fim de CONDENAR a ré a
pagar aos autores: a) a título de cláusula penal contratual, o valor de 1% sobre o
valor já pago pelos autores, por mês de inadimplemento contratual, a contar desde
o fim do prazo de 180 dias da cláusula válida de prorrogação do prazo para
entrega da obra até a data da rescisão (considerada a data da notificação
extrajudicial), atualizado monetariamente de acordo com a Tabela Prática para
Cálculo de Atualização Monetária de Débitos Judiciais do Tribunal de Justiça do
Estado de São Paulo, a contar da data da propositura da demanda, e acrescido de
juros de mora à razão de 1% (um por cento) ao mês, a contar da data da citação; b)
o ressarcimento da comissão de corretagem, no valor total de R$ 30.127,81,
atualizado monetariamente de acordo com a Tabela Prática para Cálculo de
Atualização Monetária de Débitos Judiciais do Tribunal de Justiça do Estado de
São Paulo, a contar desde a data do desembolso e acrescido de juros de mora à
razão de 1% (um por cento) ao mês, a contar da data da citação; c) indenização a
título de lucros cessantes no valor de R$ 219.399,48, atualizado monetariamente de
acordo com a Tabela Prática para Cálculo de Atualização Monetária de Débitos
Judiciais do Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo, a contar desde a data do
desembolso e acrescido de juros de mora à razão de 1% (um por cento) ao mês, a
contar da data da citação. Bem como para, confirmar a antecipação dos efeitos da
tutela, declarando o contrato rescindido e os valores de despesas condominiais não
devidos. Em razão da sucumbência recíproca, cada parte arcará com 50% das
custas e despesas processuais, ficando compensados os honorários advocatícios,
nos termos do art. 21 do Código de Processo Civil”.
Em decisão a fls. 610/612, os embargos de declaração
interpostos pelos autores foram parcialmente acolhidos para (i) incluir na parte
dispositiva a condenação na restituição dos valores pagos, corrigidos conforme a

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Tabela Prática do Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo (desde o
desemvbolso) e acrescido e juros de mora à razão de 1% (um por cento) ao mês,
desde a citação e (ii) alterar a parte dispositiva para que conste como marco inicial
da atualização monetária dos lucros cessantes a data que o imóvel deveria ser
entregue, considerando o prazo de carência. Na oportunidade, os embargos de
declaração da ré Carcará foram rejeitados.
Respeitando o entendimento da Magistrada, a r.
sentença merece reparos.
Da preliminar de nulidade da sentença
A ré Carcará Investimentos Imobiliários suscita
nulidade da sentença, sob alegação de julgamento extra petita, uma vez que os
pedidos formulados nos itens ii, iii, iv, vii e ix da inicial, foram deduzidos em nome
do autor Carlo, cuja legitimidade ativa foi afastada.
Ao contrário do suscitado pela ré, a sentença proferida
não é nula porque, apesar da ilegitimidade do autor Carlo, reconhecida em sentença,
é certo que os autores apenas pretendiam direcionar a indenização a tal requerente
para honrar contrato com ele celebrado. Afastada a possibilidade disso ocorrer
nestes autos, as pretensões remanescem com os autores Gian e Simony. E, de todo
modo, se a rescisão for confirmada, o retorno das partes ao status quo ante já
determina a devolução de numerário pago.
A legitimidade do autor Carlo, a pretensão à rescisão
contratual e as consequências dela advindas serão analisadas mais adiante.

Da preliminar de impossibilidade jurídica do
pedido por cumulação das pretensões ao recebimento de multa e lucros
cessantes
A ré Carcará invoca também impossibilidade jurídica
do pedido, afirmando a impossibilidade de cumulação das pretensões ao
recebimento de multa e lucros cessantes.
A eventual impossibilidade de recebimento de ambas
as verbas decorre da consideração da natureza que ostentam, de modo que é matéria

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atinente ao mérito da causa, e como tal será apreciada. Então, não ocorre a alegada
impossibilidade jurídica do pedido.
Da ilegitimidade ativa do Autor Carlo
Sem razão o apelo dos autores, ao insistir na
legitimidade ativa de Carlo.
O autor Carlo Rocchiccioli é parte ilegítima, eis que
não celebrou contrato com as rés, mas tão somente com os autores, Gian e Simony,
por meio do qual lhes emprestou dinheiro.
Ademais, não há, no Instrumento Particular de
Empréstimo juntado a fls. 145/148, a anuência das rés e, portanto, qualquer
obrigação lá assumida somente produz efeitos entre as partes nele envolvidas, ou
seja, somente entre os autores.
Desta forma, a extinção da ação, sem julgamento de
mérito, em relação a Carlo Rocchiccioli deve ser mantida.
Da irregularidade da representação processual das
rés
Afasta-se a insistente alegação de irregularidade da
representação processual das rés.
Apesar de terem sido anexados, à contestação,
procuração (fls. 336) e contrato social de Agra Empreendimento Imobiliário S/A
(fls. 338/354), em réplica houve a regularização da representação, com a juntada do
correto contrato social (fls. 484/490) e de procuração (fls. 530).
E, de todo modo, na última manifestação das rés nos
autos, houve comprovação da regularidade da representação, conforme fls.
115/1152, sanando eventuais irregularidades de representação anteriores.
Do pedido de decreto de revelia
Os autores insistem quanto à intempestividade da
contestação apresentada e, por isso, pedem a decretação da revelia.
Quanto a isso, as rés alegam que “no caso dos autos,

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não há de se falar em comparecimento espontâneo por mera juntada, em autos de
recurso de agravo, de procuração! Houve, em momento algum, manifestação das
rés em ato de resposta do réu ou mesmo contra-minuta (sic) de agravo de
instrumento apenas juntada de procuração constante de folhas 262 a 264” e que
“Vejamos no caso, primeiramente, que os patronos então constituídos na
manifestação constante de folhas 262 a 264 não possuem poderes expressos para
receber citação” (fls. 453).
Com razão os autores.
Não houve tão somente a juntada de procuração no
agravo de instrumento interposto pelos autores, como alegado pelas requeridas. As
rés apresentaram contraminuta ao recurso, conforme se depreende de fls. 294/296,
com pedido de reconsideração da liminar concedida em segunda instância.
Ora, a apresentação de contraminuta em agravo revela
ciência da parte quanto à ação ajuizada, a partir do que integrou a relação
processual
De se ressaltar, ainda, que, embora a procuração de fls.
294/296 não tenha conferido poderes ao advogado para recebimento da citação, tais
mandatos foram outorgados especificamente para a defesa dos interesses das rés nos
autos, que tramitaram na 23a Vara Cível Central.
A juntada da procuração nos autos, ainda que em
recurso, torna inequívoco o conhecimento da pretensão inicial, principalmente no
caso dos autos em que as rés descrevem minuciosamente o relato dos autores e,
ainda, pedem a reconsideração da liminar concedida.
Nesse sentido, entende-se que, “caso o advogado do
réu tenha juntado procuração nos autos, ou retirado os autos de cartório, a partir
desses momentos é que se conta o prazo para contestar, sendo prescindível a
publicação de qualquer ato pela imprensa oficial, como também é desnecessária a
juntada do mandado ou aviso de recebimento aos autos: o prazo se inicia com a
ciência inequívoca de que existe ação proposta contra o réu.” (Nery Júnior, Nelson.
Código de Processo Civil Comentado e Legislação Extravagante em Vigor, Revista
dos Tribunais, 11a edição, comentário 3 ao artigo 241, p. 507).

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De semelhante teor a jurisprudência do STJ:
“PROCESSO CIVIL - ALEGAÇÃO DE NULIDADE DA
CITAÇÃO - COMPARECIMENTO ESPONTÂNEO - CIÊNCIA
INEQUÍVOCA DA RECORRENTE - APLICAÇÃO DO ARTIGO 214,
§ 1o, DO CÓDIGO DE PROCESSO CIVIL - REVELIA -
CONTESTAÇÃO INTEMPESTIVA - LITIGÂNCIA DE MÁ-FÉ -
ANÁLISE EM SEDE MONOCRÁTICA - SÚMULA 7/STJ.1 - Suprida
a falta de citação pelo comparecimento espontâneo da recorrente, nos
termos do art. 214, § 1o, do CPC. Ciência inequívoca dos termos da
demanda, pela juntada aos autos de substabelecimento para apresentação
de defesa. 2 - Decreto de revelia mantido, pela intempestividade da
contestação, eis que apresentada após 3 meses de retenção dos autos pelo
procurador da recorrente. 3 - A eventual litigância de má-fé deverá ser
aferida em sede de Juízo monocrático, com análise do conjunto fático-
probatório, inviável nesta via especial, conforme Súmula 7 deste
Colendo Tribunal. 4 - Recurso não conhecido.” (REsp.669954/RJ j.
21.09.2006 Rel. Min. Jorge Scartezzini).
No caso dos autos, a contraminuta foi apresentada em
05/12/2011, as procurações juntadas em 07/12/2011 (fls. 262/264) e a contestação
ofertada foi protocolada em 06/11/2012 (fls. 320), de modo que flagrante a
intempestividade da defesa.
Ressalto, contudo, que a presunção de veracidade dos
fatos alegados pelos autores em decorrência da revelia, prevista no art. 344 do CPC,
não implica efeitos de confissão e não produz procedência automática da ação, já
que a presunção da veracidade da alegação da parte autora não é absoluta, mas
relativa, de modo que cabe ao juízo a análise dos fundamentos jurídicos do pedido e
das provas acostadas para então julgar procedente ou não a ação, como no caso dos
autos.
Nessa esteira precedentes do Colendo Superior
Tribunal de Justiça:
“O efeito da revelia não induz procedência do pedido e nem
afasta o exame de circunstâncias capazes de qualificar os fatos
fictamente
comprovados”
(REsp
no
38.325-0-PB,
registro
no
93.0024472-8, 4a Turma, Rel. Min. Dias Trindade, j. em 11.10.1993, in
RSTJ: 53/335).

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“O efeito da revelia não dispensa a presença, nos autos, de
elementos suficientes para o convencimento do juiz” (REsp no 261.310-
RJ, registro no 2000.0053685-7, 4a Turma, Rel. Min. Ruy Rosado De
Aguiar, j. em 3.10.2000, DJU de 27.11.2000, in RSTJ: 146/396).
Desta forma, embora reconhecida a intempestividade
da contestação, de rigor a análise das provas nos autos e demais manifestações das
partes.
Da comissão de corretagem
Verifica-se a legitimidade passiva das rés, pois, em se
tratando de relação de consumo, todos os integrantes da cadeia de fornecimento são
solidariamente responsáveis perante o consumidor, por força do que dispõem os
artigos 7o, parágrafo único, 12, caput, e 25, § 2o do Código de Defesa do
Consumidor.
A propósito ensina Bruno Miragem que “A regra da
responsabilidade civil objetiva estendida a toda a cadeia de fornecimento (todos os
fornecedores que participam do ciclo econômico do produto ou serviço no mercado)
é resultado dos ditames de solidariedade social, uma vez que orienta a adoção de um
critério sobre quem deve arcar com os riscos da atividade econômica no mercado de
consumo, afastando-se a regra da culpa para imputação da responsabilidade. A
responsabilidade civil do fornecedor no CDC, deste modo, apresenta um novo
critério de repartição dos riscos sociais, em vista justamente, dos reflexos da sua
atividade econômica frente ao mercado” (Curso de Direito do Consumidor, Ed. RT,
2a ed., 2010, p. 73).
Além disso, no julgamento dos Recursos Especiais nos.
1.551.951/SP e 1.551.968/SP, o E. Superior Tribunal de Justiça aprovou as
seguintes teses para os fins do artigo 1.040 do CPC/2015:
(a)
REsp
no
1.551.951/SP:
“1.1.
Legitimidade passiva 'ad causam' da incorporadora, na condição de
promitente-vendedora, para responder pela restituição ao consumidor
dos valores pagos a título de Comissão de Corretagem e de taxa de

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assessoria técnico-imobiliária, nas demandas em que se alega prática
abusiva na transferência desses encargos ao consumidor”;
(b)
REsp
no
1.551.968/SP:
“3.1.
Legitimidade passiva 'ad causam' da incorporadora, na condição de
promitente-vendedora, para responder a demanda em que é pleiteada
pelo promitente-comprador a restituição dos valores pagos a título de
Comissão de Corretagem e de taxa de assessoria técnico-imobiliária,
alegando-se prática abusiva na transferência desses encargos ao
consumidor”.
Portanto,
é
irrelevante
que
os
serviços
de
intermediação imobiliária e de assessoria tenham sido prestados por outras empresas
e que as rés não tenham recebido total ou parcialmente os valores respectivos. Ainda
assim é patente a legitimidade passiva ad causam das rés.
De se ressaltar que é inaplicável, ao caso, o prazo
prescricional de três anos previsto no artigo 206, § 3o, IV do Código Civil, conforme
a tese vinculante assentada pelo C. Superior Tribunal de Justiça, pois o fundamento
da rescisão é a mora contratual por parte das rés e não o enriquecimento indevido.
O prazo prescricional, neste caso específico, é de dez
anos, conforme artigo 205 do Código Civil. E, na espécie, não ocorre a prescrição,
pois o negócio se aperfeiçoou no ano de 2006, enquanto o ajuizamento da presente
demanda data de setembro de 2011.
Logo, sendo desfeito o negócio em razão do
inadimplemento, não soa razoável o reconhecimento da prescrição para a restituição
das verbas de corretagem e taxa Sati, em prejuízo do consumidor.
Nesse sentido, inúmeros os precedentes desta E. Corte:
“Compromisso de compra e venda. Imóvel. Atraso na
entrega das obras depois de encerrado o prazo suplementar de 180 dias.
Culpa da construtora. Rescisão do contrato. Possibilidade. Partes que
devem retornar ao "status quo ante", ressarcindo-se os autores da
integralidade das despesas havidas com o negócio, inclusive comissão
de
corretagem
e
taxa
Sati.
(...)”
(TJSP,
Apelação
1010370-56.2016.8.26.0003; 6a Câmara de Direito Privado; Foro
Central Cível Rel. Des. Vito Guglielmi; j. 27/10/2017)

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“EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL E RECURSO
ADESIVO. Ação de rescisão contratual c.c. restituição de valores.
Contrato de compra e venda. Legitimidade passiva ad causam. Empresa
controladora de sociedade de propósito específico que possui
legitimidade para figurar no polo passivo da ação ajuizada por
consumidor da SPE. Precedentes. Incontroverso atraso na entrega do
bem. Culpa exclusiva das rés, que dá ensejo à restituição integral dos
valores pagos pelo compromissário comprador. Entendimento sumulado
pelo C. STJ. “Caso fortuito” inocorrente. Justificativa descabida.
Indenizações fixadas em sentença mantidas. Inocorrência de dano moral.
EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL E RECURSO ADESIVO - Ação de
rescisão de contrato de compra e venda - Prescrição do pedido de
restituição
da
comissão
de
corretagem
-
Inocorrência
-
Entendimento firmado pelo STJ em sede de recursos repetitivos,
que não é aplicável ao caso - Causa de pedir da ação que não se
amolda àquela do caso paradigma - Rescisão contratual em razão de
culpa da vendedora - Prazo prescricional de dez anos”. (TJSP, Apelação
1022683-49.2016.8.26.0003, 2a Câmara de Direito Privado, Rel. Des.
José Carlos Ferreira Alves, j. 13/03/2018) - grifei
“APELAÇÃO. CONTRATO PARTICULAR DE
PROMESSA DE COMPRA E VENDA. RESCISÃO. Alegação de
nulidade da sentença por julgamento “ultra petita”. Condenação a
pagamento de lucros cessantes, não postulados na inicial. Hipótese de
julgamento “ultra petita”, com possibilidade de exclusão da condenação
que supera o pedido, sem sua nulidade em relação aos limites objetivos
da demanda. RESCISÃO POR CULPA DA RÉ. Construtora não trouxe
justificativa capaz de refutar sua mora. Cláusula de entrega nitidamente
abusiva, ao apresentar mera estimativa que está condicionada a prazo de
financiamento, o que não pode ser aceito pela indefinição prejudicial aos
interesses do consumidor, em violação aos deveres de informação e
transparência. Aceitação do prazo estimado, somado ao prazo de
tolerância, que resulta em atraso manifesto para entrega da obra,
especialmente quando não se demonstrou tenha havido ao menos
convocação da adquirente para a efetivação do financiamento ou adoção
de providências para rescisão do contrato por inadimplemento da
compradora.
RESCISÃO
POR
CULPA
DA
VENDEDORA.
Impossibilidade de retenção de valores quando a culpa é da vendedora.
Inaplicabilidade da Súmula no 1 do TJSP e Aplicabilidade da Súmula
543 do STJ. DESPESAS COM CORRETAGEM. Revendo
posicionamento anterior, entendo que nas hipóteses de rescisão por
culpa do vendedor, também as despesas com corretagem devem ser
restituídas para a integral recomposição do comprador ao “status
quo ante”, independentemente da discussão quanto à validade da
transferência de seu custeio e pagamento a terceiro, bem como
natureza e prestação do serviço, daí porque não se justifica a

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invocação da prescrição trienal, pois não se trata de ação por
enriquecimento indevido, mas rescisória. RECURSO DA RÉ
PARCIALMENTE PROVIDO, para afastar a condenação em lucros
cessantes,
não
postulada
na
inicial”.
(TJSP,
Apelação
no
0036753-20.2013.8.26.0577, 9a Câmara de Direito Privado, Rel. Des.
Mariella Ferraz de Arruda Pollice Nogueira, j.05/12/2017) grifei
“RESCISÃO CONTRATUAL CUMULADA COM
DEVOLUÇÃO DE QUANTIAS PAGAS E INDENIZAÇÃO POR
DANOS MORAIS. Ilegitimidade passiva. Preliminar afastada -
Entendimento consolidado pelo C. STJ no julgamento do REsp no.
1.551.968/SP - Culpa da vendedora Restituição integral dos valores
pagos, inclusive aqueles desembolsados a título de comissão de
corretagem e assessoria técnico-imobiliária Juros de mora Incidência a
partir da citação Art. 405, CC RECURSO DESPROVIDO. (TJSP,
Apelação no 1009108-47.2016.8.26.0011, 10a Câmara de Direito
Privado, Rel. Des. J.B. Paula Lima, j.06/02/2018)
“Rescisão contratual. Compra e venda. Irregularidade
no registro da incorporação. A venda dos imóveis não poderia ter sido
concretizada antes do registro da incorporação na matrícula. Artigo 32
da Lei no 4.591/64. Inadimplemento dos vendedores. Necessidade de
reparação. Devolução do montante desembolsado pela adquirente,
incluídos a comissão de corretagem e o Serviço de assessoria técnico-
imobiliário (SATI). Sentença mantida. Recursos a que se negam
provimento.” (TJSP; Apelação 0050819-39.2012.8.26.0577, 28a Câmara
Extraordinária de Direito Privado, Rel. des. Mauro Conti Machado;
Órgão Julgador, j. 25/10/2017).
Irrelevante, ademais, discussão acerca da possibilidade
ou não da cobrança da comissão de corretagem, a teor do Recurso Especial no
1.599.551/SP, no momento em que pleiteada a rescisão diante de atraso na entrega
do imóvel.
E, como se verá adiante, o atraso restou configurado,
de modo que os autores fazem jus ao retorno ao status quo ante, pelo que fica
mantida a condenação das rés na devolução dos valores pagos, indicados a fls. 83/84
dos autos, com os acréscimos fixados em primeira instância.
Do mérito
Os autores pediram a rescisão do contrato alegando

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que o imóvel deveria ser entregue até 29 de abril de 2011, conforme cláusula 5.7 do
instrumento (fls. 67), já computado o prazo de tolerância de 180 dias.
Afirmam que, em 07 de março de 2011, foram realizar
a vistoria do imóvel, mas que, em razão dos inúmeros problemas no apartamento,
recusaram a entrega.
Já as rés confessam o atraso, afirmando que o habite-se
do imóvel teria sido entregue em 03 de maio de 2011, mas ressalvam que os autores
não teriam quitado o preço.
Pois bem.
Se não bastasse a revelia decretada, as rés não
comprovaram a alegada inadimplência dos autores a justificar a retenção de parte do
preço pago, observando-se a impertinência da alegação de que “a quitação não
dependia da entrega do bem” (fls. 463) e de que deveria ser feita até 01/10/2010
(item “4”, b.13
fls. 54), haja vista que as matrículas somente foram
individualizadas no final do mês de maio de 2011, conforme documento de fls.
129/130 e, portanto, antes disso, inviável a obtenção do financiamento e, por
consequência, a quitação do preço.
De qualquer forma, há de se ressaltar que o atraso é
indiscutível, não contrariado pelas próprias rés, embora pretendam fazer crer que foi
de poucos dias (somente 03 dias) porque o habite-se foi expedido em 03/05/2011.
No entanto, a mora da promitente vendedora não cessa
com a expedição do “habite-se”, mas apenas com a efetiva entrega do imóvel aos
adquirentes.
É o que diz o enunciado da Súmula no 160 desta Corte:
“A expedição do habite-se, quando não coincidir com a imediata disponibilização
física do imóvel ao promitente comprador, não afasta a mora contratual atribuída à
vendedora”.
Nesse sentido, impertinente o pedido das rés para a
aplicação da cláusula 13.7, que estipula a retenção de valores para o caso de distrato
ou rescisão (fls. 76), eis que a rescisão do contrato se dá por culpa exclusiva das
vendedoras.

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Desta forma, a restituição dos valores pagos pelos
autores deve ser de modo integral, conforme o entendimento sedimentado na
Súmula 543 do Colendo Superior Tribunal de Justiça e exatamente como decidido
em primeira instância.
Da multa contratual
Com razão as rés ao pretenderem afastar o pagamento
da multa prevista no contrato.
A cláusula 13.4 do instrumento está assim redigida:
“Caso a demora no cumprimento da obrigação venha a ser causada pela
VENDEDORA, com o atraso injustificado da unidade autônoma, depois de
decorridos os 180 (cento e oitenta) dias de carência, arcará com a multa estipulada
em 1% (um por cento) por mês de atraso, incidente sobre o total pago até então
pelo COMPRADOR” (fls. 75).
Todavia, tal cláusula aplica-se tão somente para os
casos em que não rescindido o contrato.
Além disso, optando os adquirentes pela rescisão do
contrato, a restituição integral das quantias pagas já é suficiente para o retorno das
partes ao estado anterior, não sendo devida qualquer outra indenização.
Se admitido o pagamento da multa em favor do
adquirente e a rescisão do contrato, temos que os autores estariam numa posição
ainda mais vantajosa do que quando aderiram à relação contratual, porque
usufruiriam do valor sobre bem que não mais será seu.
Assim, por incompatíveis, não vejo que os autores
façam jus à qualquer indenização, além da restituição integral dos valores pagos.
Com a rescisão do contrato, as partes devem ser restituídas ao status quo ante.
Neste sentido, destaco precedentes deste E. Tribunal
de Justiça de São Paulo:
“Compromisso de compra e venda. Imóvel. Pretendida
rescisão contratual cumulada com pleito indenizatório. Atraso na entrega
das obras por culpa das demandadas bem caracterizado. Desfazimento
do contrato, com restituição das partes ao 'status quo ante'. De rigor a

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devolução integral, ao demandante, dos valores pagos. Pretendido
recebimento, cumulativamente, de indenização por dano material e
lucros cessantes que se revela descabido. Pleito rescisório do contrato
que denota óbvio desinteresse na manutenção do negócio, afastando o
cabimento de indenização dessa natureza. Precedentes. Juros de mora
sobre o valor da condenação. Termo inicial de incidência. Citação.
Inteligência dos arts. 240 do CPC e 405 do cc. Sentença parcialmente
reformada.
Recurso
parcialmente
provido.
(Apelação
1011562-76.2016.8.26.0309, Rel. des. Vito Guglielmi, j: 30/06/2017).
"APELAÇÃO. Compra e venda de imóvel. Atraso na
entrega. Pleito de rescisão contratual cumulada com restituição de
valores e indenização por danos morais e materiais. Parcial procedência
para declarar a rescisão contratual, com determinação de devolução
integral do valor pago e condenação da vendedora em danos morais e
lucros cessantes. RECURSO DA PROMITENTE VENDEDORA Atraso
na entrega. Alegada excludente de responsabilidade decorrente de
circunstâncias imprevisíveis como paralização da obra pelo sindicato.
Entraves previsíveis e inerentes à atividade desenvolvida. Justificativas
que encerram 'res inter alios acta' em relação ao compromissário
adquirente.
Dicção
da
Súmula
no
161
deste
E.
Tribunal.
Responsabilidade objetiva do fornecedor. Preceptivo do artigo 927,
parágrafo único, do CC e dos artigos 12 e 14 do CDC. Retenção. Pleito
de aplicação do percentual previsto contratualmente. Descabimento.
Previsão para o caso de mora do comprador. Ausência de subsunção do
caso à disposição contratual. Devolução integral dos valores pagos, com
respaldo na Súmula 543, do C. STJ. Lucros cessantes. Descabimento.
Rescisão contratual que finaliza a relação jurídica existente entre as
partes, afastando o pleito indenizatório requerido pelo promitente
comprador. Precedentes desta C. 6a Câmara de Direito Privado
Condenação afastada. Danos morais. Exclusão que se impõe. Ausência
de malferição à honra ou à personalidade dos contratantes. Mero
dissabor cotidiano. Atraso de oito meses na entrega que não é capaz de
impingir grandes abalos psíquicos aos compradores. Honorários
advocatícios sucumbenciais à parte excluída. Ilegitimidade passiva da
codemandada acolhida. Fixação de honorários ao seu patrono que se
impõe. Apelo da promitente vendedora PARCIALMENTE PROVIDO
para (i) fixar honorários advocatícios ao patrono da parte excluída, (ii)
excluir a condenação da ré por danos morais e lucros cessantes e, como
consectário lógico, (iii) fixar sucumbência recíproca”. (Apelação no
1001073-16.2016.8.26.0394, 6a Câmara de Direito Privado, Rel. Des.
Rodolfo Pellizari, j. 12/04/18). (grifei)
“APELAÇÃO CÍVEL. COMPROMISSO DE
COMPRA E VENDA. Recurso interposto por ambas as partes em face
de sentença de parcial procedência do pedido, para a resolver o contrato

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por inexecução culposa das rés e para condená-las ao pagamento de R$
85.245,86 (fs. 24) mais R$ 8.781,52 (fs. 25), acrescidos de juros
moratórios de 1% desde a citação e correção monetária segundo a
Tabela Prática do Tribunal de Justiça de São Paulo, desde o ajuizamento.
Inconformismo da ré Ogisa. ILEGITIMIDADE. Não configurada.
Legitimidade passiva da corré Ogisa na condição de proprietária do
terreno, com participação no produto da venda do empreendimento.
Precedente. JUROS DE MORA. Os juros incidem a partir da citação.
MULTA CONTRATUAL. Pedido de inversão da multa prevista
para a hipótese de rescisão por culpa do adquirente que não se
enquadra no tema 971 afetado pelo STJ, para julgamento repetitivo.
Descabimento da inversão da cláusula penal, uma vez que a
restituição integral dos valores e indenização pelos danos materiais é
suficiente para devolver as partes ao status quo anterior. DANOS
MORAIS. Ausência de impugnação específica da r. sentença. Autor que,
a pretexto de impugnar a sentença, alega fatos distintos daqueles que
fundamentaram o pedido de danos morais deduzido na petição inicial.
CORREÇÃO MONETÁRIA. Incidência a partir do desembolso.
Sentença reformada em parte apenas para determinar a incidência da
correção a partir de cada desembolso. Honorários majorados. NEGADO
PROVIMENTO AO RECURSO DA RÉ. RECURSO DO AUTOR
PARCIALMENTE
PROVIDO”.
(Apelação
no
1019960-47.2016.8.26.0071, 3a Câmara de Direito Privado, Rel. Des.
Viviani Nicolau, j. 10/09/2019). (grifei)
Assim, é o caso de afastar o pagamento da multa
contratual, como pretendido pelas rés, ficando mantido, tão somente, a restituição
integral dos valores comprovadamente pagos, com correção monetária a partir de
cada desembolso, acrescido de juros de mora, desde a citação, a teor do artigo 405
do Código Civil.
Lucros cessantes
O Juízo monocrático houve por bem condenar as rés
ao pagamento de R$ 219.399,48 a título de lucros cessantes, em razão da frustração
da venda do imóvel, nos termos da proposta recebida, conforme documentos de fls.
90/93.
Mas nesse ponto a sentença não se sustenta.
Os autores alegam que receberam uma proposta para a
compra da unidade sub judice, conforme documentos de fls. 90 a 93, pelo valor de

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R$ 850.000,00, estabelecendo-se a condição de que "para realização do negócio", o
habite-se deveria ser emitido e entregue ao proponente até a data de validade da
proposta.
A proposta teve prazo de validade inicial até
30/04/2011, e foi prorrogada por duas vezes, para 20 de maio de 2011 (fls. 91) e
para 28 de maio de 2011, sendo posteriormente cancelada em 28 de maio de 2011
(fls. 93).
Constata-se, então, que a proposta estava condicionada
à expedição do habite-se, e não à entrega do imóvel.
O habite-se foi expedido em 03/05/2011, antes,
portanto, do prazo fatal da proposta, qual seja, 28 de maio de 2011.
Ainda que as rés eventualmente não tenham informado
o autor sobre o habite-se, uma mínima diligência de sua parte no órgão competente
faria com que tivesse a informação de que já expedido.
De se ressaltar que a proposta de compra apresentada
não qualifica o comprador: é desconhecido seu nome, sua qualificação, seu
endereço, enfim, nada se sabe a respeito do proponente, nem mesmo quem é ele.
Há um nome ao final do documento, Marco Antonio
Innocenti, mas não há esclarecimento de que se tratasse do comprador, não havendo
como presumir tal status.
Não bastasse a ausência de indicação do proponente e
respectiva qualificação, nenhuma demonstração de sua capacidade financeira ou de
outra prova da seriedade da proposta veio aos autos.
Além disso, não há qualquer comprovação de que o
imóvel, adquirido por R$ 477.066,78 tenha sofrido tamanha valorização, o que seria
facilmente demonstrável com meras avaliações de imobiliárias.
Desta forma, a indenização estabelecida em sentença
no valor de R$ 219.399,48 deve ser afastada,
Honorários contratuais
A pretensão de ressarcimento pelos honorários

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contratuais devidos pela contratação dos advogados dos autores para atuar no
processo é rejeitada porque a obrigação foi assumida pelos autores no contrato
particular de honorários advocatícios que firmaram, fazendo lei apenas entre as
partes, não podendo, suas disposições, atingir terceiros.
Segundo lição de YUSSEF SAID CAHALI: “Não são
reembolsáveis, a título de honorários de advogado, as despesas que a parte enfrenta
em razão do ajuste com o profissional a título de honorários profissionais, para o
patrocínio de sua causa 'in misura superiore a quella poi ritenuta congrua dal
giudice'. Aliás, como agudamente observa Redenti, “a condenação nas despesas,
embora sendo uma conseqüência {sic} secundária do processo sobre o direito
substancial, não pode ter origem senão no processo e nos atos nele praticados”
(Honorários Advocatícios, 5a Edição - ed. Revista dos Tribunais, p. 393).
Theotonio Negrão, em seu consagrado Código de
Processo Civil, anota: “Os honorários advocatícios contratuais, porque decorrente de
avença estritamente particular, não podem ser ressarcidos pela parte sucumbente, já
que não participou do ajuste” (CPC, 44a ed. São Paulo: Saraiva, 2012, p. 144)).
Nesse sentido, precedentes do C. STJ:
“Cabe ao perdedor da ação arcar com os honorários de
advogado fixados pelo Juízo em decorrência da sucumbência (Código de
Processo Civil de 1973, art. 20, e Novo Código de Processo Civil, art.
85), e não os honorários decorrentes de contrato firmados pela parte
contrária e seu procurador, em circunstâncias particulares totalmente
alheias à vontade do condenado”. (STJ, ED no REsp 1.507.864,Rel.
Min. Laurita Vaz, j. 20/04/16).
“AGRAVO REGIMENTAL NO RECURSO ESPECIAL. 1.
AFRONTA AOS ARTS. 389, 395 E 404, TODOS DO CC.
HONORÁRIOS CONTRATUAIS. RESSARCIMENTO PELA PARTE
ADVERSA.
IMPOSSIBILIDADE.
PRECEDENTES.
SÚMULA
83/STJ. 3. RECURSO IMPROVIDO. 1. A contratação de advogado
para defesa judicial de interesses da parte não enseja, por si só, dano
material passível de indenização, porque inerente ao exercício regular
dos direitos constitucionais de contraditório, ampla defesa e acesso à
Justiça. Incidência do enunciado n. 83 da Súmula desta Corte. 2. Agravo
regimental a que se nega provimento.” (STJ - AgRg no REsp
1539014/SP, Rel. Min. MARCO AURÉLIO BELLIZZE, j. 03/09/2015).
Assim, a contratação de advogado pelos autores não

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poderia ser oposta às rés que não fizeram parte da avença, exatamente como
decidido em primeira instância.
Destarte, fica mantido o afastamento do pedido.
Das taxas de condomínio
No mais, sem razão o reclamo das rés no que toca ao
pagamento das taxas condominiais.
A orientação jurisprudencial, notadamente do Colendo
Superior Tribunal de Justiça, é no sentido de que a responsabilidade do comprador
pelas despesas condominiais somente se inicia quando ocorre sua imissão na posse
do bem, incidindo, na espécie, a tese do C. Superior Tribunal de Justiça definida no
julgamento do Recurso Especial Repetitivo no 1.345.331/RS:
“O
que
define
a
responsabilidade
pelo
pagamento das obrigações condominiais não é o registro do
compromisso de compra e venda, mas a relação jurídica
material com o imóvel, representada pela imissão na posse
pelo promissário comprador e pela ciência inequívoca do
condomínio acerca da transação” (2a Seção, Rel. Min. Luis
Felipe Salomão, j. 08/04/2015).
Com base no precedente supra, como os autores não
foram imitidos posse do imóvel e, reconhecida a culpa do atraso das rés, a
responsabilidade quanto ao pagamento das taxas condominiais não pode ser
atribuída aos autores.
Dos danos morais
Por fim, sem razão os autores quanto ao pedido de
indenização por danos morais, em que pese os dissabores experimentados pelos
recorrentes em razão da resolução do contrato, esta Câmara tem entendido que o
mero descumprimento de cláusulas contratuais não enseja danos morais.
Nesse sentido:

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“DECLARATÓRIA C/C REPETIÇÃO DE INDÉBITO E
INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS E MATERIAIS - Ação
julgada parcialmente procedente - Aplicação das normas
insertas no Código de Defesa do Consumidor (Lei no 8.078/90)
- Admissibilidade - Partes que se enquadram nas definições dos
artigos 2o e 3o da referida lei - DATA DA ENTREGA DA OBRA
- Data da expedição do “Habite-se” que não pode ser
considerada como de entrega do bem, por se tratar de
procedimento administrativo - Aplicação da Súmula no 160, do
TJSP: “A expedição do habite-se, quando não coincidir com a
imediata disponibilização física do imóvel ao promitente
comprador, não afasta a mora contratual atribuída à
vendedora”
-
CLÁUSULA
PREVENDO
PRAZO
DE
TOLERÂNCIA DE 180 DIAS - Validade - Não pode ser
desconsiderado o prazo de cento e oitenta dias previsto no
contrato como tolerância para a conclusão da obra - Prazo,
ademais, usual no segmento imobiliário - Aplicação da Súmula
164, do TJSP: “É valido o prazo de tolerância não superior a
cento e oitenta dias, para entrega de imóvel em construção,
estabelecido no compromisso de venda e compra, desde que
previsto em cláusula contratual expressa, clara e inteligível” -
INDENIZAÇÃO POR LUCROS CESSANTES - Cabimento -
Perda financeira, suportada indevidamente pelos consumidores
- Indenização que deve ser fixada no percentual mensal
correspondente a 0,5% (meio por cento) sobre o valor do
contrato (R$232.466,96), a ser calculada a partir do
inadimplemento (janeiro de 2012, inclusive) e estendida até a
data do entrega do bem (dezembro de 2012), - Aplicação da
Súmula no 162, do TJSP: “Descumprido o prazo para a entrega
do imóvel objeto do compromisso de venda e compra, é cabível
a condenação da vendedora por lucros cessantes, havendo a
presunção de prejuízo do adquirente, independentemente da
finalidade do negócio” - DESPESAS CONDOMINIAIS -
Correto o ressarcimento dos valores pagos antes da entrega
das chaves (dezembro de 2012) - Encargo inerente à posse e
fruição do imóvel - TAXA DE CORRETAGEM - Restituição de
valores - Inadmissibilidade - Pagamentos efetuados em junho
de 2008 - Ação ajuizada em abril de 2013 - Pretensão que foi
atingida pelo fenômeno da prescrição - Posicionamento do STJ
ao analisar a matéria em Recurso Repetitivo que definiu que o
prazo prescricional para ajuizamento de ações que versem
sobre comissão de corretagem e taxa de assessoria técnico-
imobiliária (SATI) é de três anos - SALDO DEVEDOR -
Substituição do INCC pelo Índice Geral de Preços - Mercado
(IGP-M) a partir da data prevista para a entrega da obra -
Termo inicial de incidência a contar da data do encerramento

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do prazo de tolerância de 180 dias - DANO MORAL -
Inocorrência - Verba indevida - Hipótese de mero
descumprimento contratual - Sentença reformada em parte,
com a fixação da sucumbência recíproca - Recursos
parcialmente
providos”.
(Apelação
no
1004641-53.2013.8.26.0068, Rel. Des. Percival Nogueira, j.
01/02/2018).(grifei)
“AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL CC INDENIZAÇÃO
POR DANOS MATERIAIS E MORAIS Sentença de parcial
procedência - Apelação com alegações genéricas em relação à
incapacidade financeira do autor, deixando de impugnar,
especificamente, os fundamentos de fato e de direito da
sentença - Matéria que em momento algum foi alvo de debate
nos autos e nem abordada na sentença - Razões do recurso
dissociadas da fundamentação e da parte dispositiva da
sentença - Inobservância do art. 1.010, inciso II, do CPC -
Irregularidade formal - NESTA PARTE RECURSO NÃO
CONHECIDO Insurgência quanto à devolução integral das
parcelas pagas - Descumprimento contratual por parte das
rés/vendedoras - Obras que não foram ultimadas no prazo
contratualmente estipulado - Resolução por inadimplemento
Possibilidade - Inteligência do art. 475 do CC - Restituição
integral do valor, a teor da Súmula no 543/STJ - Multa
contratual Possibilidade - Atraso injustificado na entrega de
obra além dos 180 dias previstos na cláusula de tolerância -
Responsabilidade das requeridas evidenciada - Danos Morais
- Inocorrência - Mero dissabor experimentado com o
inadimplemento contratual
RECURSO CONHECIDO EM
PARTE E NA PARTE CONHECIDA, PARCIALMENTE
PROVIDO, apenas para afastar os danos morais”. (Apelação
no 1016359-95.2016.8.26.0309, Rel. Des. Ana Maria Baldy,
j.20/02/2018).(grifei).
Concluindo, dou parcial provimento ao recurso das rés,
para afastar sua condenação ao pagamento da multa contratual e dos lucros cessantes
(R$ 219.399,48), mantendo-se a sentença, quanto ao mais: rescisão do contrato;
extinção da ação, por ilegitimidade ativa do autor Carlo Rocchiccioli; condenação
das rés a restituírem aos autores os valores pagos pelo imóvel, assim como a título
de comissão de corretagem (R$ 30.127,81), incidindo correção monetária a partir do
desembolso e, juros moratórios, a partir da citação; afastamento da responsabilidade
dos autores quanto ao pagamento das taxas de condomínio. O recurso do autor é

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parcialmente provido, apenas para reconhecer a revelia das rés.
A sucumbência permanece recíproca, como fixada em
primeira instância.
Posto isso, DOU PARCIAL PROVIMENTO aos
recursos.
CRISTINA MEDINA MOGIONI

Relatora