Tribunal: TJSP
Processo: 1029497-67.2017.8.26.0577
Classe: Apelação Cível / Associação
Órgão julgador: Maurício Velho
Órgão colegiado: 4a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-11-25
Data de publicação: 2020-11-25

Ementa:
APELAÇÃO. Ação de cobrança de taxas de manutenção, conservação e segurança. Associação de moradores. Cobrança dirigida contra a promitente vendedora e o compromissário comprador. Sentença de parcial procedência. Insurgência da promitente vendedora. Vínculo associativo demonstrado. Apelante que figura como associada-fundadora da autora. Correquerido que, embora tenha anuído expressamente ao

Ementa:
APELAÇÃO. Ação de cobrança de taxas de manutenção, conservação e segurança. Associação de moradores. Cobrança dirigida contra a promitente vendedora e o compromissário comprador. Sentença de parcial procedência. Insurgência da promitente vendedora. Vínculo associativo demonstrado. Apelante que figura como associada-fundadora da autora. Correquerido que, embora tenha anuído expressamente ao encargo, jamais fora imitido na posse do lote. Condenação acertada. Sentença mantida. Recurso desprovido.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2020.0000965414
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível no
1029497-67.2017.8.26.0577, da Comarca de São José dos Campos, em que é
apelante MMV INCORPORAÇÕES LTDA, são apelados ASSOCIAÇÃO
ALPHAVILLE SÃO JOSÉ DOS CAMPOS e SAMIR ALI KANBOUR.
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 4a Câmara de Direito
Privado do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Negaram
provimento ao recurso. V. U., de conformidade com o voto do relator, que integra
este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores ALCIDES
LEOPOLDO (Presidente sem voto), ENIO ZULIANI E FÁBIO QUADROS.
São Paulo, 25 de novembro de 2020.
MAURÍCIO CAMPOS DA SILVA VELHO
Relator
Assinatura Eletrônica

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Apelação Cível no 1029497-67.2017.8.26.0577 -Voto no 4709
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VOTO No 4709
APELAÇÃO CÍVEL N.o 1029497-67.2017.8.26.0577
APELANTE: MMV INCORPORAÇÕES LTDA
APELADO: ASSOCIAÇÃO ALPHAVILLE SÃO JOSÉ DOS CAMPOS E
OUTRO
COMARCA DE SÃO JOSÉ DOS CAMPOS
APELAÇÃO. Ação de cobrança de taxas de manutenção,
conservação e segurança. Associação de moradores.
Cobrança dirigida contra a promitente vendedora e o
compromissário
comprador.
Sentença
de
parcial
procedência. Insurgência da promitente vendedora. Vínculo
associativo demonstrado. Apelante que figura como
associada-fundadora da autora. Correquerido que, embora
tenha anuído expressamente ao encargo, jamais fora imitido
na posse do lote. Condenação acertada. Sentença mantida.
Recurso desprovido.
I - RELATÓRIO
Trata-se de apelação interposta contra a r. sentença de fls. 447/482, cujo relatório se
adota, que julgou parcialmente procedente a ação de cobrança de taxa associativa
proposta por Associação Alphaville São José dos Campos em face de Mmv
Incorporações Ltda, nos seguintes termos:
"Por todo o exposto, julgo extinta a demanda referente
ao requerido Samir, e julgo procedente a presente
demanda, resolvendo o mérito nos termos do art. 487,
inc. I, do Novo Código de Processo Civil, para
condenar a requerida MMV ao pagamento de R$
11.176,76 referente às taxas devidas à associação
autora até 19 de outubro de 2017, com incidência de
juros de mora de 1% e correção monetária a partir da
propositura da ação, bem como as vincendas até 04 de
maio de 2018, data da consolidação da propriedade em
nome da Caixa (vide fl. 295/298), com incidência de
juros de mora de 1% a partir de cada vencimento,
devidamente corrigidas pela Tabela Prática deste
Egrégio Tribunal, bem como ressarcimento de

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honorários contratuais no valor de R$ 2.235,35 com
correção da data do ajuizamento e com incidência de
juros de mora de 1% da data da citação. Condeno a
requerida MMV ao pagamento de custas e honorários
advocatícios no patamar de 10% sobre o valor total da
condenação, conforme preconiza o artigo 85o, §2o do
CPC."
Embargos de declaração rejeitados a fls. 504.
Apela a requerida, MMV. Preliminarmente, defende que é parte ilegítima para
responder pelos débitos cobrados, cuja pagamento caberia ao promissário comprador,
ora coapelado, uma vez que, nos termos do estatuto da associação, somente aos
associados titulares caberia o ônus do pagamento das taxas de manutenção e
despesas. Ressalta a aplicabilidade do quanto decidido no REsp no 1.345.331/RS no
caso, na medida em que o Condomínio tinha ciência da venda do lote, requerendo,
nesses termos “o acolhimento da preliminar de carência de ação, motivo pelo qual deverá
ser reformada a sentença de modo a extinguir o processo sem resolução do mérito, com
fundamento no artigo 485, VI, do Código de Processo Civil”. No mérito, defende, em
apertada síntese, que “nos termos do sedimentado entendimento dos mencionados egrégios
Tribunais, a associação de moradores não se confunde com o condomínio (disciplinado
pela Lei 4.591/64). Portanto, inexistindo relação análoga entre associação de moradores e
condomínio, a cobrança de taxas de associação por tais associações poderia ser realizada
sob o requisito essencial de subscrição do associado”, o que não ocorre nos autos.
Requer, ao final, acaso não acolhida a preliminar de ilegitimidade, seja julgada
improcedente a ação.
Recurso tempestivo, preparado e respondido. Não houve oposição ao julgamento
virtual.
É o relatório.
II - VOTO
A lide versa sobre cobrança de taxas de manutenção, conservação e segurança do
loteamento “Alphaville São José dos Campos”, referentemente ao lote identificado
na inicial, objeto de compromisso de compra e venda entre a apelante e o coapelado

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Samir em 30.09.2011 (fls. 154/182), cuja propriedade restou consolidada em nome
da credora fiduciária em 04.05.2018 (fls. 295/298).
O apelo não prospera.
De início, rejeito a preliminar de ilegitimidade passiva da apelante, na medida em
que, enquanto proprietária do lote e associada-fundadora da Associação apelada,
possui legitimidade para figurar no polo passivo da ação que visa a cobrança de taxas
com as quais anuiu.
No mérito, melhor sorte não lhe socorre.
A questão em exame já foi decidida pelo rito dos recursos repetitivos pelo E.
Superior Tribunal de Justiça, que, ao julgar os Recursos Especiais representativos de
controvérsias no 1.280.871/SP e no 1.439.163/SP, fixou entendimento de que as taxas
cobradas por associação de moradores não obrigam os não associados e não podem
ser impostas a quem não anuiu expressamente ao ato que instituiu o encargo.
No caso, contudo, tem-se que ambos os réus (apelante e coapelado) se associaram: a
apelante, na qualidade de associada fundadora da apelada; e o coapelado, na então
qualidade de compromissário comprador do lote.
Ocorre que, conquanto o lote tenha sido compromissado ao coapelado, é certo que
este jamais fora imitido em sua posse, diante do incontroverso atraso na entrega das
obras de infraestrutura do empreendimento e, posteriormente, em razão da
consolidação da propriedade em nome da credora fiduciária.
Assim, considerando que o coapelado nunca teve a posse do lote, a cobrança deveria
ser direcionada exclusivamente em face da ré MMV, promitente vendedora,
afigurando-se correta a r. sentença ao condená-la ao pagamento das taxas de
manutenção, cujos valores não são contestados.
Nesse sentido, o entendimento deste E. Tribunal em casos análogos, envolvendo a
apelante:
APELAÇÃO. Ação de cobrança. Contribuição associativa.
Loteamento. Cobrança realizada por associação de moradores
de despesas mensais inerentes ao loteamento fechado.
Inconformismo das partes. Nulidade de citação. Inocorrência.

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Alegação da ré que beira a má-fé ao apontar divergência do
endereço em que o mandado de citação foi cumprido ao mesmo
tempo em que se qualifica como sediada nesse mesmo local.
Ilegitimidade de parte. Inocorrência. Ré apelante que é
associada fundadora. Pertinência subjetiva reconhecida. Mérito.
Contribuição
devida.
Responsabilidade
reconhecida.
Precedentes.
Danos
materiais.
Honorários
advocatícios
contratuais pleiteados pela autora. Ressarcimento pretendido
em face do compromissário comprador indevido. Precedentes
desta Câmara e do Colendo Superior Tribunal de Justiça.
Peculiaridade do caso que autoriza o ressarcimento do dano
emergente pela corré MMV, que anuiu com as deliberações em
assembleia a respeito dessa cobrança. Precedente desta
Câmara. Sentença reformada. Recurso da autora provido em
parte. Recurso da ré desprovido. (TJSP; Apelação Cível
1029475-09.2017.8.26.0577; Relator (a): Rogério Murillo
Pereira Cimino; Órgão Julgador: 9a Câmara de Direito Privado;
Foro de São José dos Campos - 7a Vara Cível; Data do
Julgamento: 31/07/2020; Data de Registro: 31/07/2020)
ASSOCIAÇÃO DE MORADORES
LOTEAMENTO
AÇÃO DE
COBRANÇA
DE
TAXA
DE
ASSOCIAÇÃO
DE
MORADORES sentença de procedência parcial caso em
que, embora estabelecido compromisso de compra e venda
entre os corréus, não há comprovação de que o adquirente
tenha se imitido na posse ônus do qual não se desincumbiu,
art. 373, II, CPC responsabilidade pelas taxas da proprietária
vendedora, uma vez que a responsabilidade do promissário
comprador ocorre após a efetiva imissão na posse honorários
contratuais neste caso especifico em que foi estabelecido a
questão em assembleia da associação, da qual a corré é uma das
fundadoras, é possível a condenação
sentença reformada
neste tópico apenas RECURSO DO RÉU NÃO PROVIDO E
RECURSO DA AUTORA PROVIDO.
(TJSP; Apelação Cível 1034674-12.2017.8.26.0577; Relator
(a): Benedito Antonio Okuno; Órgão Julgador: 8a Câmara de
Direito Privado; Foro de São José dos Campos - 7a Vara Cível;
Data
do
Julgamento:
22/04/2020;
Data
de
Registro:
22/04/2020)
APELAÇÃO CÍVEL. Ação de Cobrança. Sentença de parcial
procedência quanto ao reu "Edmar" e de improcedência em
relação à corré "MMV". Inconformismo da autora. Parcial.
acolhimento.
Loteamento.
Taxa
de
manutenção.
Responsabilidade da ré Incorporadora e promitente vendedora,
uma vez que o correquerido não foi imitido na posse do lote.
Entendimento sedimentado em sede de Recurso Repetitivo pelo
STJ. Cobrança devida. Prova da livre e expressa vontade do réu
em se associar e efetuar o pagamento das taxas. Matéria já
sedimentada em sede de recurso repetitivo pelo STJ.
Honorários contratuais indevidos. Sentença parcialmente
reformada.
RECURSO
PARCIALMENTE
PROVIDO,

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reformando-se a r. Sentença a fim de se condenar os réus
solidariamente ao pagamento de R$ 11.977,76 (onze mil,
novecentos e setenta e sete reais e setenta e seis centavos) com
correção desde o ajuizamento da Demanda e juros de mora de
1% (hum por cento) ao mês a partir da citação, bem como das
parcelas vencidas no curso do Processo. Diante da
sucumbência mínima da autora, ambos os réus arcarão com as
custas, despesas processuais e honorários advocatícios, ora
fixados em 15% (quinze por cento) do valor da condenação,
ponderados os requisitos do artigo 85, §2o do Código de
Processo Civil e a majoração em grau recursal nos termos do
§11 do mesmo Dispositivo Legal. (TJSP; Apelação Cível
1031553-10.2016.8.26.0577; Relator (a): Penna Machado;
Órgão Julgador: 10a Câmara de Direito Privado; Foro de São
José dos Campos - 2a Vara Cível; Data do Julgamento:
25/07/2019; Data de Registro: 25/07/2019)
III - DECISÃO
Diante do exposto, NEGO PROVIMENTO ao recurso.
Considerando que a apelante restou novamente vencida em grau de recurso,
experimentando, portanto, nova sucumbência, de rigor a majoração dos honorários
advocatícios sucumbenciais devidos ao patrono adverso para 15% do valor da
condenação.
Por fim, considerando que cabe ao julgador decidir a demanda de forma objetiva e
fundamentada, não se exigindo o exaustivo enfrentamento de todas as teses
articuladas no recurso, a fim de evitar eventuais questionamentos futuros, dá-se por
expressamente debatidos todos os dispositivos legais e constitucionais veiculados
nesta instância recursal.
MAURÍCIO CAMPOS DA SILVA VELHO
Relator