Tribunal: TJSP
Processo: 1013705-49.2017.8.26.0100
Classe: Apelação Cível / Promessa de Compra e Venda
Órgão julgador: Erickson Gavazza Marques
Órgão colegiado: 5a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-03-31
Data de publicação: 2020-03-31

Ementa:
APELAÇÃO - COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA - RESCISÃO CONTRATUAL – CULPA DO ADQUIRENTE – RETORNO DAS PARTES AO "STATUS QUO ANTE" – RETENÇÃO - PERCENTUAL DE 20% DOS VALORES PAGOS SUFICIENTE PARA FAZER FRENTE ÀS DESPESAS INCORRIDAS PELA VENDEDORA – JUROS DE MORA A PARTIR DO TRÂNSITO EM JULGADO - SENTENÇA MODIFICADA - RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2020.0000227232
ACÓRDÃO
Vistos,
relatados
e
discutidos
estes
autos
de
Apelação
Cível
no
1013705-49.2017.8.26.0100, da Comarca de Cotia, em que é apelante LEANDRO
MAGNO SANT ANA GONÇALVES (JUSTIÇA GRATUITA), é apelado LEGACY
INCORPORADORA LTDA..
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 5a Câmara de Direito Privado do
Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Deram provimento em
parte ao recurso. V. U., de conformidade com o voto do relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores MOREIRA VIEGAS
(Presidente sem voto), J.L. MÔNACO DA SILVA E JAMES SIANO.
São Paulo, 31 de março de 2020.
ERICKSON GAVAZZA MARQUES
Relator
Assinatura Eletrônica

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Apelação Cível no 1013705-49.2017.8.26.0100 -Voto no 30985 – FRL
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APELAÇÃO CÍVEL no 1013705-49.2017.8.26.0100
Comarca : COTIA 1a VARA CÍVEL
Juiz
: Seung Chul Kim
Ação
: Rescisão contratual c.c. Devolução de Valores
Apelante : LEANDRO MAGNO SANTANA GONÇALVES
Apelada : LEGACY INCORPORADORA LTDA.
VOTO No 30985
APELAÇÃO - COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA - RESCISÃO
CONTRATUAL CULPA DO ADQUIRENTE RETORNO DAS
PARTES AO “STATUS QUO ANTE” RETENÇÃO - PERCENTUAL
DE 20% DOS VALORES PAGOS SUFICIENTE PARA FAZER
FRENTE ÀS DESPESAS INCORRIDAS PELA VENDEDORA JUROS
DE MORA A PARTIR DO TRÂNSITO EM JULGADO - SENTENÇA
MODIFICADA - RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.
Vistos.
Trata-se de ação de rescisão contratual c.c. restituição
de valores pagos, ajuizada por Leandro Magno Santana Gonçalves
em face de Legacy Incorporadora Ltda, que a respeitável sentença
de fls. 310/311, cujo relatório adoto, julgou parcialmente procedente
o pedido para declarar a rescisão do contrato entre as partes,
condenando a ré a devolver ao autor o equivalente a 70% (setenta
por cento) daquilo que dele recebeu pela compra do imóvel, em
parcela única, acrescidos de correção monetária pela Tabela Prática
do Tribunal de Justiça de São Paulo a partir dos desembolsos e juros
de mora de 1% ao mês, a partir da publicação do julgado. Por fim, a

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sentença condenou a ré ao pagamento das custas processuais e
honorários advocatícios fixados em 10% da diferença entre o valor
pretendido e o valor a ser devolvido ao advogado do autor,
observado quanto ao autor o disposto no artigo 98, § 3o, do Código
de Processo Civil.
Inconformado, apelou o autor, argumentando, em
síntese, que a sentença foi omissa quanto à pretensão e ver
declaradas abusivas as cláusulas de fruição, cobrança de impostos e
honorários. Defende a necessidade de declaração da rescisão do
contrato desde 07/10/2016, data da visita do apelante nas
dependências da apelada com essa finalidade. Assevera que a ré deu
causa ao ajuizamento da ação por ter se recusado a rescindir o
negócio jurídico e, dessa forma, deve arcar com a maior parte do
pagamento das custas e honorários advocatícios. Afirma que a
retenção de 10% sobre os valores pagos é suficiente para fazer
frente às despesas administrativas com o imóvel, sob pena de
enriquecimento ilícito. Alternativamente, suplica pela aplicação do
percentual de 20% de retenção previsto em contrato. Pugna pela
devolução dos valores pagos a título de taxas e comissões, na
medida em que a sua cobrança foi efetuada sem que constasse
expressamente do contrato tais despesas. Pede a relativização do
pacta sunt servanda. Pleiteia que os juros de mora tenham início
desde a citação e não do trânsito em julgado. Requer seja dado

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provimento ao recurso, reformando-se a sentença atacada.
Recurso recebido e respondido (fls. 344/368).
É o relatório.
Depreende-se dos autos que o autor celebrou
compromisso de compra e venda de um lote de terreno no 37, da
quadra 11, localizado no loteamento denominado “Residencial
Jardim Vitória”, situado no bairro dos Pereiras, com área de 150 m2,
cujo preço avençado foi de R$ 122.200,00 (cento e vinte e dois mil
e duzentos reais), a ser pago na forma descrita no item 05 do
documento de fls. 50/53.
Tendo em vista que o autor não mais desejava
prosseguir com o contrato, ajuizou ação de rescisão contratual.
A demanda deve ser analisada sob a égide do Código
de Defesa do Consumidor, haja vista se tratar de verdadeira relação
de consumo entre as partes.
Os contratos firmados em compromissos de venda e
compra de bem imóvel entre consumidor e construtora, em regra,
não permitem ao comprador a discussão de suas cláusulas e

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condições e obrigam o consumidor, hipossuficiente, a concordar
com o seu conteúdo, mesmo que abusivo.
Daí a necessidade de atuação do Poder Judiciário no
sentido de afastar os abusos negociais perpetrados pelas
construtoras com o escopo de garantir o equilíbrio contratual.
É incontroverso que a rescisão se deu por iniciativa do
adquirente.
A discussão acerca da possibilidade do comprador
rescindir o contrato e reaver as quantias pagas é pacífica, tanto que
encontra respaldo na Súmula do Tribunal de Justiça:
Súmula 1, do Tribunal de Justiça de São Paulo: “O
Compromissário
comprador
de
imóvel,
mesmo
inadimplente, pode pedir a rescisão do contrato e
reaver as quantias pagas, admitida a compensação
com gastos próprios de administração e propaganda
feitos pelo compromissário vendedor, assim como com
o valor que se arbitrar pelo tempo de ocupação do
bem”.
E também do Superior Tribunal de Justiça:
Súmula 543 do Superior Tribunal de Justiça: “Na
hipótese de resolução de contrato de promessa de
compra e venda de imóvel submetido ao Código de

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Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata
restituição das parcelas pagas pelo promitente
comprador - integralmente, em caso de culpa
exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou
parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu
causa ao desfazimento”.
Com efeito, a jurisprudência é pacífica no sentido de
que o percentual de retenção e valores deve ser fixado entre 10 e
30%, sem o acréscimo de outros valores.
Os critérios oscilam de acordo com as peculiaridades
de cada caso, levando-se em consideração se houve ou não a
ocupação do bem, dentre outros fatores.
No caso em questão, trata-se de um loteamento, sem
edificação e não há provas por parte da ré no sentido de que houve
conclusão de obras com a fruição do bem, de modo que entendo
razoável a fixação do percentual de retenção em 20%, levando-se
em consideração o tempo que o autor levou para comunicar a ré
acerca de sua desistência, e, de outro lado, as despesas
administrativas da ré em relação ao imóvel devolvido.
Nesse sentido, já se decidiu:
“COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE LOTE -
RESILIÇÃO
CUMULADA
COM
RESTITUIÇÃO
DE

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VALORES - Autora que pleiteia a desistência do negócio -
Possibilidade de resilição do contrato com a restituição de
valores pagos, com retenção de percentual em favor da
compromissária vendedora - Súmula 01-TJSP - Ré que invoca
a aplicação de cláusula que, na prática, reduz a restituição à
quantia irrisória, em afronta ao art. 51, II e IV, do CDC -
Sentença que autorizou a retenção do equivalente a 20%
sobre os valores pagos pela autora - Manutenção - Não
demonstração de que a compromissária vendedora suportou
prejuízo superior à compensação autorizada - Recurso da ré
visando à condenação da autora à indenização pelo tempo de
fruição - Descabimento - Ausência de prova da posse
definitiva do lote, bem como da conclusão das obras de
infraestrutura do loteamento, impossibilitando delimitar o
período da ocupação - Sentença mantida - Honorários
recursais devidos - RECURSO DESPROVIDO”. Grifei
(TJSP; Apelação Cível 1007117-12.2019.8.26.0664; Relator
(a): Angela Lopes; Órgão Julgador: 9a Câmara de Direito
Privado; Foro de Votuporanga - 4a Vara Cível; Data do
Julgamento: 15/03/2012; Data de Registro: 28/02/2020)
A data da rescisão do contrato deve se dar desde a
prolação da sentença, uma vez que tal reconhecimento tem
implicações para fins de incidência de IPTU e condomínio.
Antes dessa data, a ré, ora apelada não podia dispor do
bem em favor de terceiros, até porque houve impasse em relação à
restituição dos valores pretendidos pelo adquirente.
Não vinga a pretensão do recorrente no sentido de que
sobre o valor a ser restituído, deve incidir juros de mora a partir da
citação. Ora, tendo em vista que o adquirente deu causa à rescisão

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do contrato, perfilho o entendimento no sentido de que os juros de
mora devem incidir a partir do trânsito em julgado do acórdão.
A pretensão à devolução dos serviços de intermediação
não merece acolhimento, na medida em que o autor manifestou
expressa anuência e consentimento com a sua cobrança, consoante
documentos de fls. 147/151.
A taxa de ocupação, por sua vez, não pode ser
descontada dos valores a serem devolvidos ao autor, diante do fato
de inexistir edificação no terreno.
Nesse sentido, já se decidiu:
“Compra e venda de imóvel Resolução Mantença do
percentual de retenção arbitrado em primeiro grau

Necessidade - Perdimento das arras
Impossibilidade

Devolução das quantias em parcela única - Modificação,
todavia, do termo inicial da correção monetária e dos juros
moratórios

Fixação
de
taxa
de
ocupação

Inadmissibilidade, por se tratar de lote não edificado

Despesas oriundas da posse, dentre elas as tributárias, que
devem ser pagas pelo adquirente até a devolução do imóvel -
Alteração da base de cálculo dos honorários sucumbenciais
Impossibilidade - Sucumbência das demandadas - Recurso da
ré provido, apenas, em pequena parte”.
(TJSP; Apelação Cível 1006913-02.2018.8.26.0664; Relator
(a): A.C.Mathias Coltro; Órgão Julgador: 5a Câmara de Direito
Privado; Foro de Votuporanga - 4a Vara Cível; Data do
Julgamento: 03/04/2019; Data de Registro: 05/04/2019).

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Não há nos autos nenhuma prova no sentido de que
houve o pagamento de comissões abusivas, razão pela qual nesse
aspecto, a pretensão do recorrente deve ser rechaçada.
Diante da modificação da sentença, fica a sucumbência
estabelecida em 80% a encargo da ré, e 20% aos autores, majorado
o percentual de honorários mantendo-se o percentual da verba
honorária a ser pago pela ré para 15% sobre o valor da diferença
entre o valor pretendido e o valor a ser devolvido, com fundamento
no disposto no artigo 85, §11, do Código de Processo Civil.
Por derradeiro, para se evitar a oposição de embargos
declaratórios visando meramente ao prequestionamento, e para
viabilizar o acesso às vias extraordinária e especial, considera-se
prequestionada toda a matéria infraconstitucional e constitucional
deduzida nos autos, tendo as questões relacionadas à controvérsia
sido devidamente apreciadas por este julgador, ainda que não tenha
ocorrido a individualização de cada um dos argumentos ou
dispositivos legais invocados, aliás, incapazes de infirmar a
conclusão adotada, devendo as partes observar o disposto no artigo
1.026, §2o, do Código de Processo Civil.

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Em decorrência do exposto, DOU PARCIAL
PROVIMENTO ao recurso, nos termos acima alinhavados.
ERICKSON GAVAZZA MARQUES
Relator