Tribunal: TJSP
Processo: 1040727-74.2016.8.26.0114
Classe: Apelação Cível / Condomínio em Edifício
Órgão julgador: Jayme Queiroz Lopes
Órgão colegiado: 36a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-05-30
Data de publicação: 2020-05-30

Ementa:
CONDOMÍNIO PREDIAL – AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER – PROCEDÊNCIA – PROVIDÊNCIAS ADMINISTRATIVAS DE REGULARIZAÇÃO DO CONDOMÍNIO PERANTE A ADMINISTRAÇÃO QUE SE ARRASTAM POR 20 ANOS – AUTORA QUE TAMBÉM CONTRIBUIU PARA A DEMORA DESSAS PROVIDÊNCIAS – SOLUÇÃO DADA PELA SENTENÇA QUE É MANTIDA, PORÉM COM ALTERAÇÃO DO TERMO INICIAL PARA CUMPRIMENTO E PARA A INCIDÊNCIA DA ASTREINTE FIXADA – PRAZO QUE É

Ementa:
CONDOMÍNIO PREDIAL – AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER – PROCEDÊNCIA – PROVIDÊNCIAS ADMINISTRATIVAS DE REGULARIZAÇÃO DO CONDOMÍNIO PERANTE A ADMINISTRAÇÃO QUE SE ARRASTAM POR 20 ANOS – AUTORA QUE TAMBÉM CONTRIBUIU PARA A DEMORA DESSAS PROVIDÊNCIAS – SOLUÇÃO DADA PELA SENTENÇA QUE É MANTIDA, PORÉM COM ALTERAÇÃO DO TERMO INICIAL PARA CUMPRIMENTO E PARA A INCIDÊNCIA DA ASTREINTE FIXADA – PRAZO QUE É MANTIDO EM 180 DIAS, COM MULTA A INCIDIR AO FINAL DESTE EM CASO DE NÃO FINALIZAÇÃO DA REGULARIZAÇÃO CONDOMINIAL, DEVENDO A PRESENTE DECISÃO SER OBJETO DE DELIBERAÇÃO EM ASSEMBLEIA ORDINÁRIA – MULTA LIMITADA A VALOR INFERIOR AO FIXADO.

Apelação parcialmente provida.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2020.0000383607
ACÓRDÃO
Vistos,
relatados
e
discutidos
estes
autos
de
Apelação
Cível
no
1040727-74.2016.8.26.0114, da Comarca de Campinas, em que é apelante CONDOMÍNIO
EDIFÍCIO PORTO CERVO, é apelada SUELY MARIA BAPTISTA BORRELLO.
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 36a Câmara de Direito Privado
do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Deram provimento em
parte ao recurso. V. U., de conformidade com o voto do relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores WALTER EXNER
(Presidente sem voto), ARANTES THEODORO E PEDRO BACCARAT.
São Paulo, 30 de maio de 2020.
JAYME QUEIROZ LOPES
Relator
Assinatura Eletrônica

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36a. CÂMARA
APELAÇÃO N.o 1040727-74.2016.8.26.0114
APELANTE(S): Condomínio Edifício Porto Cervo
APELADO(A)(S): Suely Maria Baptista Borrello
COMARCA: Campinas - 6a Vara Cível
Voto n.o 33716
EMENTA:
CONDOMÍNIO PREDIAL
AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE
FAZER

PROCEDÊNCIA

PROVIDÊNCIAS
ADMINISTRATIVAS
DE
REGULARIZAÇÃO
DO
CONDOMÍNIO PERANTE A ADMINISTRAÇÃO QUE SE
ARRASTAM POR 20 ANOS
AUTORA QUE TAMBÉM
CONTRIBUIU PARA A DEMORA DESSAS PROVIDÊNCIAS
SOLUÇÃO DADA PELA SENTENÇA QUE É MANTIDA,
PORÉM COM ALTERAÇÃO DO TERMO INICIAL PARA
CUMPRIMENTO E PARA A INCIDÊNCIA DA ASTREINTE
FIXADA PRAZO QUE É MANTIDO EM 180 DIAS, COM
MULTA A INCIDIR AO FINAL DESTE EM CASO DE NÃO
FINALIZAÇÃO DA REGULARIZAÇÃO CONDOMINIAL,
DEVENDO A PRESENTE DECISÃO SER OBJETO DE
DELIBERAÇÃO EM ASSEMBLEIA ORDINÁRIA MULTA
LIMITADA A VALOR INFERIOR AO FIXADO.
Apelação parcialmente provida.

Trata-se de apelação interposta contra a sentença de fls. 276/279, que julgou
procedente a ação de obrigação de fazer.
Sustenta o apelante que a sentença é ultra petita, devendo ser anulada; que é
necessária a dilação do prazo fixado na sentença; que a demora no atendimento do pedido
da autora decorre de problemas que não estão relacionados à sua vontade; que a matrícula
imobiliária do terreno não foi atualizada no curso da obra pelo ex-proprietário e
construtora; que há várias retificações que deveriam ter sido feitas por aqueles; que, após a
regularização administrativa perante a Municipalidade, surgiu um débito de grande monta
para ser saldado pelos condôminos; que há necessidade de ação dos proprietários dos
imóveis lindeiros para possibilitar a regularização da área do terreno onde foi construído o

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prédio; que a autora deve tomar providências cabentes a ela; que a multa diária deve ser
afastada. Requer a reforma da sentença.
Recurso preparado, tempestivo e respondido (fls. 291/312).
É o relatório.
Constou da sentença:
“A autora pretende na inicial a condenação do réu a providenciar a
regularização do condomínio junto ao Registro Civil de Imóveis desta Comarca,
a fim de que não mais conste seu falecido esposo como proprietário do terreno,
bem como a individualização das unidades autônomas do edifício, para garantir
liquidez do bem. Entende-se que a questão trazida à colação deve ser resolvida
com base na distribuição dinâmica dos ônus da prova. (...). É incontroverso, e
isso se depreende da prova documental acostada, que até o presente momento
não foi efetuada pelo requerido a regularização do condomínio na matrícula do
terreno onde o prédio foi construído. Isso porque, conforme fls. 10 e 184, o
imóvel matriculado sob o no 53.523 no 3o Cartório de Registro de Imóveis de
Campinas ainda consta como de propriedade do falecido esposo da autora,
Edivaldo Rizzi Borelli. Ademais, da análise das sucessivas atas de assembleia
(fls.36/74), bem como da notificação extrajudicial de iniciativa da autora (fls.
75/81), verifica-se que ficou bem configurada a resistência do requerido, no
decorrer dos últimos vinte anos, em providenciar a regularização do imóvel. O
próprio requerido, em sua peça contestatória, anota que as dificuldades são
inúmeras, sendo de difícil previsão a finalização da regularização. Contudo,
quando intimado a justificar a ausência de regularização e prestar
esclarecimentos (fls. 176), o réu limitou-se a alegar que não foi providenciada
uma série de certidões e averbações, vinte anos atrás, e que por isso não
conseguiu, até a presente data, registrar o condomínio no cartório (fls. 180/183).
A despeito de ter vindo aos autos um orçamento para a execução dos serviços
necessários (fls. 201/202), não foi apresentado um cronograma de ações que
esteja adotando para a execução da obrigação, o que traz à situação incerteza
em relação ao momento da regularização. Outrossim, da análise do documento

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de fls. 199/200, a alegação de que a autora encontra-se inadimplente em relação
às unidades 12 e 22, e que, por isso, atrapalharia o fluxo de caixa e as medias de
regularização, não pode prosperar, pois, como foi dito pelo próprio réu, não se
tratam de verbas para a instituição do condomínio. Anoto, por oportuno, que a
requerente é desobrigada do pagamento a título de rateio condominial referente
às despesas de regularização do edifício, sejam de habite-se, incorporação,
honorários de advogados, INSS e afins, mas não em relação às despesas
ordinárias para o normal e regular funcionamento do condomínio, conforme
cláusula 4a do contrato firmado entre a construtora do empreendimento e o
esposo da autora (fls. 26/35). Assim, a autora logrou comprovar os fatos
constitutivos de seu direito, ao passo que o requerido não se desincumbiu de seu
ônus de provar os fatos impeditivos, modificativos ou extintivos do direito da
autora, razão pela qual o feito deve ser julgado procedente, a teor do que dispõe
os arts. 1.332 e 1.333 do Código Civil. O requerido deverá providenciar, se ainda
não providenciado, os seguintes documentos: a) expedição do habite-se; b)
inscrição das escrituras definitivas das unidades no Cartório de Registro de
Imóveis; c) elaboração da Convenção, com assinatura de proprietários de no
mínimo 2/3 das frações ideais do condomínio; d) convocação ou ata da primeira
Assembleia para eleição de síndico e conselho consultivo; e) solicitar o
desmembramento do IPTU por unidade; f) registro do condomínio no Cartório
de Registro de Imóveis, juntamente com a Convenção; g) inscrição do
condomínio no CNPJ e INSS. O requerido terá o prazo de 180 dias para
providenciar a regularização do condomínio, ou seja, decorrido o prazo, o
condomínio edilício deverá ter sido instituído, constando a discriminação e
individualização das unidades de propriedade exclusiva, estremadas uma das
outras e das partes comuns, a determinação da fração ideal atribuída a cada
unidade, relativamente ao terreno e partes comuns, bem como o fim a que as
unidades se destinam.A requerente deverá colaborar com a parte que lhe cabe,
qual seja a atualização e retificação da matrícula de no 53.523 junto ao 3o
Cartório de Registro de Imóveis. Ante o exposto, julgo procedente o pedido
inicial, extinguindo o feito com resolução de mérito, na forma do artigo 487, I,
do Código de Processo Civil, para condenar o réu à obrigação de regularizar a
instituição do condomínio Edifício Porto Cervo, no prazo de 180 dias, sob pena
de multa diária de R$ 1.000,00, limitada a R$ 4.115.424,31, valor venal do
imóvel (fls. 186/188).”

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A preliminar arguida pelo apelante não merece acolhimento, pois a decisão
guerreada não é ultra petita. Ao requerer a aplicação de multa diária em caso de
descumprimento de ordem judicial, a autora sugeriu o valor de R$ 200,00, sendo que a
sentença a fixou em R$ 1.000,00, com limite total de R$ 4.115.424,31. Trata-se de ato
discricionário do juiz aplicar a astreinte e fixar seu valor, independentemente do valor
sugerido pela parte, conquanto tenha a sanção fundamento legal. Na hipótese, há
fundamento legal, pelo que o valor, estando relacionado à questão de mérito, será objeto de
análise a seguir.
Tem razão o apelante ao alegar que nunca houve inércia na tentativa de
regularização administrativa do condomínio. Para tal constatação, basta o exame das atas
assembleares juntadas nos autos (fls. 36/73).
Nesse sentido, o magistrado deu a correta solução à lide, alertando a autora,
inclusive, sobre seu dever de colaborar para o esforço de finalização do procedimento de
regularização que se arrasta por cerca de 20 anos.
Por outro lado, não há justificativa na morosidade com que o processo foi
sendo conduzido pelo condomínio. Em várias assembleias os condôminos presentes
votaram favoravelmente pelo aporte de recursos para pagamento das despesas extras que
surgiam para promover a regularização administrativa. Inclusive, como bem pontua a
sentença, já houve apresentação de orçamento por empresa especializada, não havendo
justificativa do porquê da não contratação (fls. 201/202).
Por fim, é caso de se dilatar o prazo para cumprimento das obrigações por
ambas as partes, pois o prazo fixado na sentença, de 180 dias, se revela exíguo, na medida
em que há dependência de atos de outros órgãos públicos administrativos para a
consecução das providências necessárias à finalização do processo de regularização do
condomínio predial.
A sentença foi proferida em setembro de 2018, mas não houve concessão de
tutela de urgência, de modo que não se iniciou a contagem do prazo para cumprimento.

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Assim, esse prazo passa a ser, no máximo, de 180 dias, mas a contar da assembleia geral
ordinária a ser realizada nos termos da cláusula 10a da convenção condominial (fls. 110).
Deverá constar da ata dessa AGO a presente decisão, com deliberação dos
condôminos sobre o prazo, que não poderá exceder a 180 dias, devendo incidir multa diária
a partir do término desse prazo em face do condomínio, a qual será rateada por todos os
condôminos, incluída a autora. Mantém-se o valor diário de R$ 1.000,00, porém limitado
ao total de R$ 200.000,00, a fim de evitar eventual falência financeira do condomínio.
Dada a sucumbência em menor grau da autora, resta mantida a imposição do
ônus sucumbencial ao réu.
Ante o exposto, dou parcial provimento ao recurso.
Jayme Queiroz Lopes
Relator