Tribunal: TJSP
Processo: 1060205-18.2013.8.26.0100
Classe: Apelação Cível / Promessa de Compra e Venda
Órgão julgador: Erickson Gavazza Marques
Órgão colegiado: 5a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-08-13
Data de publicação: 2020-08-13

Ementa:
COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA – INDENIZAÇÃO POR PERDAS E DANOS – LEGITIMIDADE PASSIVA DAS RÉS – GRUPO EMPRESARIAL - PRAZO DE TOLERÂNCIA DE 180 DIAS – ADMISSIBILIDADE – ATRASO NA ENTREGA DA UNIDADE AUTÔNOMA – MULTA CONTRATUAL PREVISTA PARA A MORA DA CONSTRUTORA – IMPOSSIBILIDADE DE CUMULAÇÃO DE MULTA COM LUCROS CESSANTES, DE ACORDO COM O JULGAMENTO DO TEMA 970 PELO COLENDO SUPERIOR TRIBUNAL

Ementa:
COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA – INDENIZAÇÃO POR PERDAS E DANOS – LEGITIMIDADE PASSIVA DAS RÉS – GRUPO EMPRESARIAL - PRAZO DE TOLERÂNCIA DE 180 DIAS – ADMISSIBILIDADE – ATRASO NA ENTREGA DA UNIDADE AUTÔNOMA – MULTA CONTRATUAL PREVISTA PARA A MORA DA CONSTRUTORA – IMPOSSIBILIDADE DE CUMULAÇÃO DE MULTA COM LUCROS CESSANTES, DE ACORDO COM O JULGAMENTO DO TEMA 970 PELO COLENDO SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTIÇA - SALDO DEVEDOR QUE NÃO PODE SOFRER CORREÇÃO PELO INCC E INCIDÊNCIA DE JUROS DURANTE O PERÍODO DE ATRASO OCASIONADO POR CULPA DA RÉ - CONDOMÍNIO TAMBÉM NÃO DEVIDO PELO AUTOR NO PERÍODO EM QUE O IMÓVEL ESTEVE SOB A POSSE DA RÉ – DANOS MORAIS CONFIGURADOS – AÇÃO PARCIALMENTE PROCEDENTE - RECURSO DA RÉ NÃO PROVIDO E, APELO DOS AUTORES, PARCIALMENTE PROVIDO.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
5a CÂMARA DE DIREITO PRIVADO
Registro: 2020.0000638172
ACÓRDÃO
Vistos,
relatados
e
discutidos
estes
autos
de
Apelação
no
1060205-18.2013.8.26.0100, da Comarca de São Paulo, em que são apelantes/apelados
MARCELO AGUILAR e MIRIAN BORGES AZES AGUILAR, são apelados AGRE
EMPREENDIMENTOS
IMOBILIÁRIOS
S.A
e
PDG
REALTY
S/A
EMPREENDIMENTOS E PARTICIPAÇÕES e Apelado/Apelante KLABIN SEGAL
SÃO PAULO 10 EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS.
ACORDAM, em 5a Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça de São
Paulo, proferir a seguinte decisão: "DERAM PROVIMENTO EM PARTE ao recurso
dos autores e NEGARAM PROVIMENTO ao recurso da ré. V. U.", de conformidade
com o voto do Relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Exmos. Desembargadores MOREIRA
VIEGAS (Presidente sem voto), J.L. MÔNACO DA SILVA E JAMES SIANO.
São Paulo, 13 de agosto de 2020.
ERICKSON GAVAZZA MARQUES
RELATOR
Assinatura Eletrônica

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Apelação no 1060205-18.2013.8.26.0100
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APELAÇÃO CÍVEL no 1060205-18.2013.8.26.0100
Comarca : SÃO PAULO FORO CENTRAL/1a VARA CÍVEL
Juiz : LUIZ FERNANDO SILVA OLIVEIRA
Ação : INDENIZAÇÃO POR PERDAS E DANOS
Apelantes : MARCELO AGUILAR E MIRIAN BORGES AZES
AGUILAR, E KLABIN SEGALL SÃO PAULO 10
EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA.
Apelados : OS MESMOS
VOTO No. 26719
COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA INDENIZAÇÃO POR
PERDAS E DANOS LEGITIMIDADE PASSIVA DAS RÉS GRUPO
EMPRESARIAL - PRAZO DE TOLERÂNCIA DE 180 DIAS

ADMISSIBILIDADE
ATRASO NA ENTREGA DA UNIDADE
AUTÔNOMA MULTA CONTRATUAL PREVISTA PARA A MORA
DA CONSTRUTORA IMPOSSIBILIDADE DE CUMULAÇÃO DE
MULTA COM LUCROS CESSANTES, DE ACORDO COM O
JULGAMENTO DO TEMA 970 PELO COLENDO SUPERIOR TRIBUNAL
DE JUSTIÇA - SALDO DEVEDOR QUE NÃO PODE SOFRER
CORREÇÃO PELO INCC E INCIDÊNCIA DE JUROS DURANTE O
PERÍODO DE ATRASO OCASIONADO POR CULPA DA RÉ -
CONDOMÍNIO TAMBÉM NÃO DEVIDO PELO AUTOR NO PERÍODO
EM QUE O IMÓVEL ESTEVE SOB A POSSE DA RÉ DANOS MORAIS
CONFIGURADOS
AÇÃO PARCIALMENTE PROCEDENTE -
RECURSO DA RÉ NÃO PROVIDO E, APELO DOS AUTORES,
PARCIALMENTE PROVIDO.
Vistos.
Trata-se de ação de indenização por perdas e danos,
ajuizada por Marcelo Aguilar e Mirian Borges Azes Aguilar
contra Klabin Segall São Paulo 10 Empreendimentos Imobiliários
Ltda., Agre Empreendimentos Imobiliários S/A. e PDG Realty
S/A. Empreendimentos e Participações, que a respeitável sentença

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de fls. 593/598, aclarada a fls. 608, cujo relatório fica fazendo
parte integrante do presente, julgou parcialmente procedente,
excluindo do polo passivo as rés PDG e Agre, por ilegitimidade
passiva, condenando a ré Klabin Segall, no pagamento da multa
contratual no valor de R$ 1.197,99 por mês de atraso na entrega
da obra, contados a partir de 1o de setembro de 2010 até o dia 15
de março de 2012, corrigido monetariamente e com juros de mora
de 1% ao mês, bem como na devolução da quantia de R$ 596,46,
referente a condomínio pago antes da imissão na posse, e
indenização por danos morais fixados em R$ 10.000,00, com os
consectários legais, considerando a sucumbência recíproca.
Apelam ambas as partes.
Os autores alegam, em síntese, a legitimidade passiva
das rés diante do grupo empresarial. No mérito, afirmam que são
devidos também os lucros cessantes e que indevida a correção
monetária do saldo devedor. Pedem o provimento do recurso com
a sucumbência total das rés.
Apela a ré alegando, em suma, que não houve atraso
na entrega da unidade autônoma em razão da excludente de

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responsabilidade civil e que o termo final para a entrega do
imóvel é o habite-se. Acrescenta que a mora é dos autores na
obtenção do financiamento bancário, sendo indevido o pagamento
da multa contratual, do condomínio por ser obrigação dos
adquirentes,
bem
como
inexiste
responsabilidade
civil
indenizável por danos morais. Pede, por fim, o provimento do
recurso.
Os recursos foram processados e respondidos.
É o relatório.
Afasta-se a preliminar de ilegitimidade passiva das rés
PDG e Agre por se tratar de grupo empresarial.
Denota-se dos autos que apesar dos nomes não
constarem formalmente do compromisso de venda e compra (fls.
86/126), os e-mails juntados aos autos a partir de fls. 137
demonstram que as rés estão efetivamente envolvidas na relação
jurídica material, o que determina a sua responsabilidade solidária
(art. 7, § único e 18 da Lei n. 8.078/90). Há utilização do logo
PDG e AGRE na troca da correspondência eletrônica, e a
assistência técnica do funcionário Henrique Pereira responde às

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indagações dos autores, ora pela PDG (fls. 161), ora pela AGRE
(fls. 188) e devem responder aos termos da demanda por
formarem grupo empresarial.
No mérito, depreende-se dos autos que as partes
celebraram compromisso de compra e venda para aquisição do
apartamento 151 , Torre C, do Edifício Sigma, Guarulhos/SP em
01 de fevereiro de 2009, pelo valor de R$ 103.786,00,para
entrega em setembro de 2010 (item II fls. 89), com prazo de
tolerância de 180 dias (cláusula 4.4.2 fls. 117).
O prazo final para entrega da unidade autônoma é
março de 2011 e nos termos da Súmula 164 do TJ/SP, não há
abusividade em referida cláusula diante da magnitude de tais
empreendimentos.
E,
como
bem
ponderado
na
sentença
o
inadimplemento ocorreu por culpa da vendedora e não dos
adquirentes na obtenção do financiamento bancário para
pagamento do saldo devedor, que somente seria liberado pelo
agente financeiro após o habite-se (fls. 595), e se houve atraso por
conta de burocracia junto à municipalidade, a mesma consiste em

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risco da atividade empresarial.
Assim, a mora ocorreu após o término do prazo de
tolerância até a data da efetiva entrega do imóvel, que se deu em
09 de março de 2012, e não do habite-se se não houve
disponibilização física da unidade autônoma (Súmula 160 do
TJ/SP).
Há cláusula contratual que prevê expressamente em
caso de mora da vendedora o pagamento de 1% sobre o valor do
imóvel (cláusula 4.4.3 fls. 116/117), nos termos do artigo 408
do Código Civil, e para exigi-la não é necessário que o credor
alegue prejuízo (Código Civil, artigo 416).
A cláusula penal pode referir-se à inexecução
completa da obrigação, à de alguma cláusula especial ou
simplesmente à mora.
No mais, não merece prosperar a pretensão dos autores
no sentido de obter dupla indenização pelo atraso contratual a
título de lucros cessantes e também multa contratual.
A esse respeito, o Ministro Luis Felipe Salomão,

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integrante do Superior Tribunal de Justiça julgou os REsp's
1.498.484 e 1.635.428, no tema afetado no 970, no qual ficou
decidido a impossibilidade de cumulação de lucros cessantes com
a cláusula penal.
Em seu julgamento, explicou o Ministro que a
cláusula penal constitui pacto secundário acessório, e que o
estabelecimento no contrato da multa atende aos interesses das
partes, garantindo a segurança jurídica.
Conforme o relator, a cláusula moratória tem
natureza eminentemente reparatória, e o próprio Código Civil
prevê limite para a cláusula não levar ao enriquecimento ilícito.
O Eminente julgador citou precedentes das duas
turmas de Direito Privado para apoiar a tese de que, havendo a
cláusula penal, não há a possibilidade de cumulação com lucros
cessantes.
Dessa forma, diante do julgamento do tema antes
afetado, a improcedência da pretensão de cumulação de lucros
cessantes com a cláusula penal era medida que se impunha.

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Embora não prospere o pedido de congelamento do
saldo devedor pelo período de atraso da obra, em relação à
correção, deve ser observado que, no Incidente de Resolução de
Demandas Repetitivas no 0023203-35.2016.8.26.0000, julgado
pela Turma Especial deste Tribunal de Justiça - Privado 1, sob
Relatoria do Desembargador Francisco Loureiro, j. 31/08/2017,
decidiu-se:
TEMA 06: “É ilícito o repasse dos "juros de obra", ou
"juros de evolução de obra", ou “taxa de evolução da
obra", ou outros encargos equivalentes após o prazo
ajustado no contrato para entrega das chaves da
unidade autônoma, incluído período de tolerância”.
E, ainda:
TEMA 08: “O descumprimento do prazo de entrega
de imóvel objeto de compromisso de venda e compra,
computado o período de tolerância, não faz cessar a
incidência de correção monetária, mas tão somente
dos juros e multa contratual sobre o saldo devedor.
Devem ser substituídos indexadores setoriais, que
refletem a variação do custo da construção civil por
outros indexadores gerais, salvo quando estes últimos
forem mais gravosos ao consumidor”.
Desta forma, considerando a mora das requeridas,

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impõe-se mesmo seja afastada a incidência dos juros e atualização
do débito pelo INCC, que deve ser substituído pelo IGPM, a
partir do término do prazo de tolerância de 180 dias até a efetiva
entrega das chaves, consoante orientação, inclusive, da Súmula
163 deste Tribunal.
No que diz respeito à irresignação em relação às taxas
condominiais do imóvel, razão não assiste à ré.
É pacífica a jurisprudência no sentido de que antes da
entrega das chaves, as taxas condominiais não podem recair sobre
o compromissário comprador (STJ, REsp 489647/RJ, 3a Turma,
Rel. Min. Ari Pargendler, j. 15.04.03).
Assim, sendo incabível a cobrança de encargos
relativos ao imóvel antes da imissão na posse, devida a repetição
simples de valores.
No tocante aos danos morais, verifica-se que no caso
concreto, a situação vivida pelos autores extrapola os meros
dissabores, porque remarcaram o casamento para 23 de outubro
de 2011 na esperança de que o imóvel fosse entregue.

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Ademais, na correspondência eletrônica trocada entre
as partes, noticia-se que o imóvel sofreu reparos diversas vezes
(com problemas de infiltrações), justificando o pagamento da
referida verba indenizatória.
Neste sentido o seguinte julgado do Colendo Superior
Tribunal de Justiça:
“PROCESSUAL
CIVIL
E
CIVIL.
RECURSO
ESPECIAL. AÇÃO DE REPARAÇÃO DE DANOS
MATERIAIS
E
COMPENSAÇÃO
DE
DANOS
MORAIS.
PREQUESTIONAMENTO.
AUSÊNCIA.
SÚMULA 282/STF. ATRASO NA ENTREGA DE
IMÓVEL.
CURTO
PERÍODO.
MERO
INADIMPLEMENTO CONTRATUAL. DANO MORAL
AFASTADO. 1. A ausência de decisão acerca dos
dispositivos legais indicados como violados impede o
conhecimento do recurso especial. 2. Cinge-se a
controvérsia em determinar se o atraso da recorrente
na entrega de unidade imobiliária, objeto de contrato
de compra e venda firmado entre as partes, gera dano
moral ao recorrido, hábil a ser compensado. 3. Muito
embora
o
entendimento
de
que
o
simples
descumprimento contratual não provoca danos morais
indenizáveis, tem-se que, na hipótese de atraso na
entrega de unidade imobiliária, o STJ tem entendido
que as circunstâncias do caso concreto podem
configurar lesão extrapatrimonial. 4. Na hipótese dos
autos, contudo, em razão de lapso temporal não
considerável a ponto de se considerar afetado o

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âmago da personalidade do recorrido - até mesmo
porque este vendeu o imóvel após cinco meses do
atraso na entrega do imóvel - não há que se falar em
abalo
moral
indenizável.
5.
Recurso
especial
parcialmente
conhecido
e,
nesta
parte,
provido”.(REsp no 1.634.847-SP, Terceira Turma,
Relatora
Ministra
Nancy
Andrighi,
Data
de
Julgamento: 22/11/2016, Data de Publicação: DJ
29/11/2016).
Assim, os autores têm direito aos danos morais e
diante dos princípios da razoabilidade e proporcionalidade,
devem ser mantidos os arbitrados na sentença (R$ 10.000,00),
porque desestimulam novos atrasos e recompõem a lesão
extrapatrimonial dos autores.
As rés decaíram da maior parte e deverão arcar com as
custas e despesas processuais, mais honorários advocatícios de
10% sobre o valor da condenação.
Ante o exposto, DOU PARCIAL PROVIMENTO ao
recurso dos autores e NEGO PROVIMENTO ao recurso da ré,
nos termos lançados voto.
ERICKSON GAVAZZA MARQUES
Relator