Tribunal: TJSP
Processo: 1024554-46.2017.8.26.0564
Classe: Apelação Cível / Promessa de Compra e Venda
Órgão julgador: Piva Rodrigues
Órgão colegiado: 9a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-04-28
Data de publicação: 2020-04-28

Ementa:
Apelação Cível. Compromisso de venda e compra. Ação de obrigação de fazer c/c indenização por danos materiais e morais. Parcial procedência do pedido. Inconformismo por parte do autor. Não acolhimento. Reparos internos – previsão contratual expressa por meio da qual o autor "declara ter vistoriado o imóvel e que o aceita nas condições em que se encontra" – obrigação não configurada. Reparos na

Ementa:
Apelação Cível. Compromisso de venda e compra. Ação de obrigação de fazer c/c indenização por danos materiais e morais. Parcial procedência do pedido. Inconformismo por parte do autor. Não acolhimento. Reparos internos – previsão contratual expressa por meio da qual o autor "declara ter vistoriado o imóvel e que o aceita nas condições em que se encontra" – obrigação não configurada. Reparos na área externa – eventuais alterações e necessidade em área comum do imóvel devem ser objeto de ação própria a ser movida pelo representante legal do condomínio a ser instituído, momento em que haverá, também, estabelecimento das vagas de garagem, conforme contratado entre as partes. Pleito de apresentação das plantas hidráulicas e elétricas – inovação recursal não admitida no ordenamento jurídico brasileiro. Danos morais decorrentes do descumprimento da obrigação contratual consistente na instituição do condomínio – quantum fixado pela sentença (R$ 8.000,00) que atende simultaneamente aos requisitos de desestímulo à ocorrência de novas condutas danosas, capacidade econômica das partes e compensação ao autor pelo dano moral sofrido, sem a caracterização do enriquecimento sem causa (artigo 944, caput, do Código Civil). Sucumbência recíproca – aplicação do artigo 86, caput, do Código de Processo Civil – não há fundamento para responsabilizar-se integralmente os réus pelos ônus da sucumbência se ambas as partes sucumbiram em parte. Sentença mantida, inclusive por seus próprios fundamentos. Recurso de apelação não provido.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2020.0000295019
ACÓRDÃO
Vistos,
relatados
e
discutidos
estes
autos
de
Apelação
Cível
no
1024554-46.2017.8.26.0564, da Comarca de São Bernardo do Campo, em que é apelante
EDSON ZECHETTI, são apelados MANUEL RODRIGUES ALVES e MARIA ADÉLIA
GONÇALVES FARIAS ALVES.
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 9a Câmara de Direito Privado do
Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Negaram provimento ao
recurso. V. U., de conformidade com o voto do relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores GALDINO TOLEDO
JÚNIOR (Presidente) e JOSÉ APARÍCIO COELHO PRADO NETO.
São Paulo, 28 de abril de 2020.
PIVA RODRIGUES
Relator
Assinatura Eletrônica

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Apelação Cível no 1024554-46.2017.8.26.0564 - Voto no 36679
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APELAÇÃO CÍVEL No 1024554-46.2017.8.26.0564
APELANTE: Edson Zechetti (autor)
APELADOS: Manuel Rodrigues Alves e outra (réus)
COMARCA: São Bernardo do Campo Segunda Vara Cível
VOTO: 36679
Apelação Cível. Compromisso de venda e compra. Ação de
obrigação de fazer c/c indenização por danos materiais e
morais. Parcial procedência do pedido. Inconformismo por
parte do autor. Não acolhimento. Reparos internos previsão
contratual expressa por meio da qual o autor “declara ter
vistoriado o imóvel e que o aceita nas condições em que se
encontra”
obrigação não configurada. Reparos na área
externa eventuais alterações e necessidade em área comum
do imóvel devem ser objeto de ação própria a ser movida pelo
representante legal do condomínio a ser instituído, momento
em que haverá, também, estabelecimento das vagas de
garagem, conforme contratado entre as partes. Pleito de
apresentação das plantas hidráulicas e elétricas inovação
recursal não admitida no ordenamento jurídico brasileiro.
Danos morais decorrentes do descumprimento da obrigação
contratual consistente na instituição do condomínio quantum
fixado
pela
sentença
(R$
8.000,00)
que
atende
simultaneamente aos requisitos de desestímulo à ocorrência de
novas condutas danosas, capacidade econômica das partes e
compensação ao autor pelo dano moral sofrido, sem a
caracterização do enriquecimento sem causa (artigo 944,
caput, do Código Civil). Sucumbência recíproca aplicação do
artigo 86, caput, do Código de Processo Civil
não há
fundamento para responsabilizar-se integralmente os réus
pelos ônus da sucumbência se ambas as partes sucumbiram em
parte. Sentença mantida, inclusive por seus próprios
fundamentos. Recurso de apelação não provido.
Trata-se de recurso de apelação (fls. 196/213) interposto por
Edson Zechetti contra a respeitável sentença (fls. 177/181 MM. Juiz de Direito Dr.
Maurício Tini Garcia) proferida nos autos desta “ação de obrigação de fazer cumulada
com indenização por danos morais e materiais” (fls. 01 e seguintes) por ele ajuizada em
face de Manuel Rodrigues Alves e Maria Adélia Gonçalves Farias Alves.
A mencionada sentença julgou parcialmente procedente o

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pedido formulado na inicial nos seguintes termos:
“Diante de tais fundamentos, julgo parcialmente procedentes os pedidos
iniciais e determino que os réus procedam à instituição do condomínio, nos
termos acima, no prazo de até 60 (sessenta) dias. Condeno-os ao pagamento
de indenização por danos morais em favor do autor no valor de R$ 8.000,00
acrescidos de juros moratórios a partir da data do evento danoso (Art. 398 do
CC c/c Súmula 54 do STJ), corrigida monetariamente desde a data do
arbitramento (Súmula 362 do STJ).
Em razão da sucumbência recíproca e diante da vedação de compensação de
honorários advocatícios (art. 85, §14o, do CPC), cada parte arcará com o
pagamento de metade das custas e despesas processuais e pagará ao patrono
da parte contrária honorários advocatícios que fixo no importe de R$
1.000,00, em observância aos parâmetros do artigo 85, § 8 o, NCPC.” (fls.
180).
Pugna o autor, ora apelante, pela reforma da sentença a fim
de que (I) sejam os réus, ora apelados, condenados a “efetuar as manutenções, tanto das
áreas comuns, como da área interna do apartamento conforme relacionado na inicial, bem
como a entrega das plantas hidráulicas e elétricas indicadas, finalizando no prazo máximo
de 30 dias corridos, conforme já requerido, sob pena de aplicação de multa diária a ser
determinada pelo juízo”, (II) seja declarado na sentença que os apelados concordaram “em
manter a vaga de garagem número 11, a qual já encontra-se demarcada no subsolo do
condomínio, conforme fotos apresentadas”, e (III) sejam majorados os danos morais para
valor correspondente a 50 salários mínimo. Requer, subsidiariamente, que os réus, ora
apelados, respondam integramente pelo ônus da sucumbência, afastando-se a condenação
ao pagamento de honorários advocatícios aos seus patronos.
Determinado o processamento do recurso (fls. 215), os réus,
ora apelados, apresentaram contrarrazões pleiteando a manutenção do quanto decidido pela
sentença (fls. 132/138).
Os autos foram, então, remetidos a este Egrégio Tribunal de
Justiça (fls. 222) e distribuídos a esta Nona Câmara de Direito Privado, mais

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especificamente a este Relator, em 18 de março de 2019 (fls. 223).
Conclusão para julgamento em 11 de outubro de 2019 (fls.
237).
É o relatório do necessário.
Os argumentos trazidos pelas razões de apelação não são
suficientes para infirmar os fundamentos apresentados na respeitável sentença ora apelada,
que bem apreciou as questões postas em Juízo, conforme se evidencia:
“De início, cumpre esclarecer que a relação tratada pelas partes é de natureza
eminentemente contratual civil. Não havendo indícios de que os réus
celebraram contrato de maneira profissional, habitual, com características
inerentes à qualidade de fornecedores, no sentido técnico da palavra, não há
que se falar em aplicação das regras do Código de Defesa do Consumidor
(CDC) ao caso em análise.
Prosseguindo, a lide se resume em saber se a mora dos réus no que diz
respeito ao dever contratual de se implantar o condomínio predial no imóvel
em que o autor adquiriu unidade imobiliária autônoma (apartamento)
implicou ou não prejuízos materiais e morais indenizáveis.
Conforme se ressaltou a fls. 146/147, a realização da perícia técnica de
engenharia revelava-se fundamental para maiores esclarecimentos e resolução
da lide. Com a incidência da preclusão desta, possível presumir a veracidade
das alegações do autor, ao menos em tese. No entanto, essa presunção deve
ocorrer de maneira relativa.
Primeiro porque se verifica que o próprio autor declarou-se ciente do estado
em que se encontrava o imóvel que adquiriu, bem como das respectivas
instalações externas (fls. 31 - cláusula 'primeira parágrafo primeiro').
Diante disso, certo que eventuais alterações e necessidade de reparos das
condições físicas da área comum do imóvel devem ser objeto de ação própria a
ser movida pelo representante legal do condomínio a ser instituído.
E no que diz respeito a instituição deste, não há dúvidas de que houve
descumprimento contratual dos réus.

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Importante destacar que embora seja fato que as demais unidades autônomas
do prédio não tenham sido alienadas a terceiros, nada impede que o
condomínio seja instituído formalmente (assim como todas as regras e
consequências legais inerentes a este) entre os dois proprietários já existentes,
ficando os réus responsáveis pelo custeio das cotas condominiais das unidades
remanescente (até a venda destas).
Nesse contexto, vislumbra-se a existência de danos morais suportados pelo
autor em razão dos transtornos relatados, na medida em que o prazo
contratual para a instituição do condomínio foi ultrapassado de maneira
desproporcional, sem justificativa plausível.
Por outro lado, não deve prosperar a pretensão da parte-autora de ser
ressarcida dos valores gastos a título de honorários advocatícios contratuais,
uma vez que o pagamento destes honorários feito pela autora ao seu advogado
consubstancia relação jurídica estranha à ré, a qual não tem qualquer
controle acerca do objeto da contratação nem sobre o valor cobrado pelo
profissional do Direito. Nesse sentido, o Superior Tribunal de Justiça (STJ) já
se posicionou afirmando que 'os gastos com advogado da parte vencedora não
induzem por si só a existência de ilícito gerador de danos materiais e por essa
razão não poderiam ser objeto de cobrança.' (STJ 4a TURMA RESP
1.027.897/MG. REL. MIN ALDIR PASSARINHO JÚNIOR. 16/10/2008. DJE
10/11/2008).
Assim, o pedido inicial deve ser julgado parcialmente procedente para
determinar aos réus a instituição do condomínio, atraindo para os
demandados as consequências contratuais e legais acima exemplificadas,
condenando-se os réus ao pagamento de indenização por danos morais,
afastando-se a pretensão inicial do autor de indenização por dano material
decorrente da contratação de advogado.” (fls. 178/180)
Como se vê, deve ser mantido o quanto decidido pela
sentença!
No que se refere ao pleito do autor para que sejam os réus

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condenados a realizar reparos em seu apartamento, conforme bem apontou o MM. Juiz de
Primeiro Grau, há previsão contratual expressa por meio da qual “declara ter vistoriado o
imóvel e que o aceita nas condições em que se encontra” (fls. 31), enquanto que, no que se
refere ao pleito para que sejam realizados reparos na área externa, eventuais alterações e
necessidade em área comum do imóvel devem ser objeto de ação própria a ser movida pelo
representante legal do condomínio a ser instituído, momento em que haverá, também,
estabelecimento das vagas de garagem, conforme contratado entre as partes.
Quanto à apresentação das plantas hidráulicas e elétricas,
cuidam-se de inovação recursal, não admitida no ordenamento jurídico brasileiro, sendo
certo que o recurso de apelação apenas devolve à Segunda Instância as matérias discutidas
e julgadas em Primeiro Grau (artigo 1013 do Código de Processo Civil).
Quanto ao valor fixado a título de indenização por danos
morais decorrentes do descumprimento da obrigação contratual consistente na instituição
do condomínio, se é certo que, tratando-se de imóvel residencial tudo ganha contornos que
extrapolam o simples cálculo racional e permeiam o âmbito moral, ultrapassando o “mero
aborrecimento” para atingir o âmago do bem-estar (tanto subjetivo quanto objetivo)
daquele que adquire um bem, é certo também que o quantum fixado pela sentença (R$
8.000,00) atende simultaneamente aos requisitos de desestímulo à ocorrência de novas
condutas danosas, capacidade econômica das partes e compensação ao autor pelo dano
moral sofrido, sem a caracterização do enriquecimento sem causa (tudo na perspectiva do
artigo 944, caput, do Código Civil).
Por fim, tendo em vista que houve sucumbência reciproca das
partes, andou bem o Magistrado ao aplicar o quanto disposto no artigo 86, caput, do
Código de Processo Civil, não havendo qualquer fundamento para responsabilizar-se
integralmente os réus, ora apelados, pelos ônus da sucumbência se ambas as partes
sucumbiram em parte.
Concluindo, nega-se provimento ao recurso de apelação
interposto pelo autor, mantendo-se o quanto decidido pela respeitável sentença proferida
em Primeiro Grau, inclusive pelos seus próprios fundamentos (artigo 252 do Regimento

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Interno deste Egrégio Tribunal de Justiça).
E, tendo em vista o trabalho adicional desenvolvido pelos
patronos dos réus, ora apelados, em decorrência da interposição do prefalado recurso,
impõe-se a majoração dos honorários advocatícios sucumbenciais para R$ 1.800,00, tudo
com fundamento no artigo 85, § 11, do Código de Processo Civil.
PIVA RODRIGUES
Relator