Tribunal: TJSP
Processo: 1045573-61.2017.8.26.0224
Classe: Apelação Cível / Promessa de Compra e Venda
Órgão julgador: Hugo Crepaldi
Órgão colegiado: 25a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-08-13
Data de publicação: 2020-08-13

Ementa:
APELAÇÃO – AÇÃO DE AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL – PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE BEM IMÓVEL – A despeito do caráter originalmente irretratável da compra e venda no âmbito da incorporação imobiliária (Lei 4.591/1964, art. 32, § 2o), a jurisprudência, inclusive dos Tribunais Superiores, há muito reconhece, à luz do Código de Defesa do Consumidor, o direito potestativo do consumidor de promover

Ementa:
APELAÇÃO – AÇÃO DE AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL – PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE BEM IMÓVEL – A despeito do caráter originalmente irretratável da compra e venda no âmbito da incorporação imobiliária (Lei 4.591/1964, art. 32, § 2o), a jurisprudência, inclusive dos Tribunais Superiores, há muito reconhece, à luz do Código de Defesa do Consumidor, o direito potestativo do consumidor de promover ação a fim de rescindir o contrato – Rescisão por culpa exclusiva do promitente vendedor, haja vista o atraso na entrega da obra, mesmo após a incidência do prazo de tolerância de 180 dias – Hipótese em que devida a restituição integral das parcelas pagas pela compradora, consoante inteligência da Súmula 543 do Superior Tribunal de Justiça – Fundamento não impugnado especificamente pelas razões recursais, que se limitam alegar genericamente o direito à retenção de parcela dos valores desembolsados pela compradora – Violação ao princípio da dialeticidade – Pressupostos de admissibilidade recursal não preenchidos quanto a este ponto – JUROS MORATÓRIOS – Termo inicial – Incidência a partir do trânsito em julgado, conforme tese sedimentada em recurso especial repetitivo (REsp n° 1.740.911/DF), que somente se aplica em caso de desistência unilateral e sem justa causa por parte do comprador – Em se tratando de resolução do contrato por culpa exclusiva do vendedor, há pré-existente dever de restituir a integralidade dos valores dispendidos pelo comprador, não havendo razão para se afastar a regra geral segundo a qual os juros moratórios são contados a partir da citação, extraída dos arts. 405 do Código Civil e 240 do Código de Processo Civil – Precedentes do Superior Tribunal de Justiça – LITIGÂNCIA DE MÁ-FÉ – Não configuração – Ausência de dolo processual – Majoração dos honorários advocatícios sucumbenciais, nos termos do art. 85, § 11, do Código de Processo Civil – Recurso parcialmente não conhecido e, na parte em que conhecido, negado provimento.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL D1E JUSTIÇA DE SÃO PAULO
25a Câmara de Direito Privado
Apelação Cível no 1045573-61.2017.8.26.0224
1
Registro: 2020.0000639556
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível no
1045573-61.2017.8.26.0224, da Comarca de Guarulhos, em que é apelante
VIA SPE 118 EMPREENDIMENTOS E PARTICIPAÇÕES S/A, é apelada
SONIA MARIA MONTEIRO.
ACORDAM, em 25a Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça
de São Paulo, proferir a seguinte decisão: "Não conheceram de parte do
recurso e, na parte em que conhecido, negaram-lhe provimento. V.U.", de
conformidade com o voto do Relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Exmos. Desembargadores
HUGO CREPALDI (Presidente), CLAUDIO HAMILTON E CARMEN LUCIA DA
SILVA.
São Paulo, 13 de agosto de 2020.
HUGO CREPALDI
RELATOR
Assinatura Eletrônica

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Apelação Cível no 1045573-61.2017.8.26.0224
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Apelação Cível no 1045573-61.2017.8.26.0224
Comarca: Guarulhos
Apelante: Via SPE 118 Empreendimentos e Participações S/A
Apelada: Sonia Maria Monteiro
Voto no
APELAÇÃO
AÇÃO DE AÇÃO DE RESCISÃO
CONTRATUAL
PROMESSA DE COMPRA E
VENDA DE BEM IMÓVEL A despeito do caráter
originalmente irretratável da compra e venda no
âmbito da incorporação imobiliária (Lei 4.591/1964,
art. 32, § 2o), a jurisprudência, inclusive dos
Tribunais Superiores, há muito reconhece, à luz
do Código de Defesa do Consumidor, o direito
potestativo do consumidor de promover ação a
fim de rescindir o contrato Rescisão por culpa
exclusiva do promitente vendedor, haja vista o
atraso na entrega da obra, mesmo após a
incidência do prazo de tolerância de 180 dias

Hipótese em que devida a restituição integral das
parcelas
pagas pela compradora, consoante
inteligência da Súmula 543 do Superior Tribunal
de
Justiça
Fundamento
não
impugnado
especificamente pelas razões recursais, que se
limitam alegar genericamente o direito à retenção
de parcela dos valores desembolsados pela
compradora

Violação
ao
princípio
da
dialeticidade
Pressupostos de admissibilidade
recursal não preenchidos quanto a este ponto

JUROS MORATÓRIOS Termo inicial Incidência
a partir do trânsito em julgado, conforme tese
sedimentada em recurso especial repetitivo (REsp
n° 1.740.911/DF), que somente se aplica em caso
de desistência unilateral e sem justa causa por
parte do comprador Em se tratando de resolução
do contrato por culpa exclusiva do vendedor, há
pré-existente dever de restituir a integralidade dos
valores dispendidos pelo comprador, não havendo
razão para se afastar a regra geral segundo a qual
os juros moratórios são contados a partir da
citação, extraída dos arts. 405 do Código Civil e
240 do Código de Processo Civil Precedentes do
Superior Tribunal de Justiça LITIGÂNCIA DE MÁ-

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Apelação Cível no 1045573-61.2017.8.26.0224
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FÉ
Não configuração
Ausência de dolo
processual

Majoração
dos
honorários
advocatícios sucumbenciais, nos termos do art.
85, § 11, do Código de Processo Civil Recurso
parcialmente não conhecido e, na parte em que
conhecido, negado provimento.
Vistos.
Trata-se de Apelação interposta por VIA SPE 118
EMPREENDIMENTOS E PARTICIPAÇÕES S/A, nos autos da ação de
rescisão contratual que lhe move SONIA MARIA MONTEIRO, objetivando a
reforma da sentença (fls. 167/173) proferida pelo MM. Juiz de Direito da 6a
Vara Cível da Comarca de Guarulhos, Dr. Mauro Civolani Forlin, que julgou
parcialmente procedente a demanda para declarar a rescisão do contrato e
condenar a ré à restituição integral dos valores pagos pela autora, atualizados
monetariamente, de acordo com a Tabela Prática deste Tribunal, desde o
desembolso, e com a incidência de juros moratórios de 1% ao mês a partir da
citação.
Em razão da sucumbência, a ré restou condenada
ainda a arcar com a integralidade das custas, despesas processuais e
honorários advocatícios, arbitrados, por equidade, em R$ 2.000,00 (dois mil
reais).
Apela a requerida (fls. 194/204), sustentando o
direito à retenção de parte dos valores pagos pela autora para a compensação
dos gastos próprios de administração e propaganda que realizara.

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Defende também a alteração do termo a quo dos
juros moratórios, que deveriam incidir a partir do trânsito em julgado.
Pugna, assim, pela reforma da sentença.
Regularmente
processado
o
feito,
foram
apresentadas contrarrazões (fls. 210/215).
Remetidos os autos a esta Instância Recursal, o
apelo foi recebido em seu duplo efeito.
É o relatório.
Cuida-se de ação de rescisão de contrato de
promessa de compra e venda de imóvel, firmado pelas partes em outubro de
2014, no valor total de R$ 200.900,00 (duzentos mil e novecentos reais).
Alega a autora que, já tendo adimplido o
equivalente a R$ 60.310,00 (sessenta mil trezentos e dez reais), diante do
atraso na entrega do imóvel, já não possui mais interesse na manutenção do
negócio, pretendendo a devolução da integralidade dos valores pagos e o
pagamento de multa cominatória pela ré.
A pretensão autoral foi parcialmente acolhida pelo
ilustre Magistrado a quo.
E, em que pese a irresignação deduzida, reputo
que a r. sentença não comporta reforma, devendo ser mantida por seus

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próprios fundamentos, conforme passa a se expor.
Insta consignar primeiramente que, a despeito do
caráter originalmente irretratável da compra e venda no âmbito da
incorporação imobiliária (Lei 4.591/1964, art. 32, § 2o), a jurisprudência,
inclusive dos tribunais superiores, há muito reconhece, à luz do Código de
Defesa do Consumidor, o direito potestativo do consumidor de promover ação
a fim de rescindir o contrato, não havendo como se impor aos compradores a
manutenção dos efeitos de um ato jurídico que não mais desejam e que não
irá prosperar.
E, em caso de culpa do promitente vendedor pelo
desfazimento do negócio, não há que falar em retenção de valores para a
compensação com gastos próprios de administração e propaganda feitos.
Cita-se, neste sentido, a Súmula no 543 do
Colendo Superior Tribunal de Justiça:
“Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de
imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a
imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador

integralmente,
em
caso
de
culpa
exclusiva
do
promitente
vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem
deu causa ao desfazimento.” (destacou-se)
Trata-se justamente da hipótese dos autos, tendo
em vista que a rescisão pretendida pela autora, ora apelada, se funda no
atraso das obras, reconhecido pelo Juízo a quo mesmo com a incidência do
prazo de tolerância de 180 dias que fora estipulado.

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Apelação Cível no 1045573-61.2017.8.26.0224
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Ressalta-se
que
as
razões
recursais
não
procuram impugnar sequer minimamente tais fundamentos, limitando-se a
alegar genericamente o direito à retenção de parcela dos valores
desembolsados pela compradora.
É nítida, portanto, a irregularidade formal do
recurso interposto, diante da inexistência de nexo entre as razões recursais e a
realidade fática exposta nos autos, em clara desobediência ao estatuto
processual, restando inviável sua apreciação, em razão da patente violação ao
princípio da dialeticidade, que rege o sistema recursal do processo civil
brasileiro.
Neste sentido, já decidiu este Egrégio Tribunal de
Justiça:
Apelação. Razões de recurso que não enfrentam os fundamentos da
sentença. Ofensa ao artigo 514, II, do Código de Processo Civil. Não
conhecimento. Não se conhece da apelação quando não há expresso e
correto enfrentamento dos fundamentos da sentença, em ostensiva ofensa
ao artigo 514, II, do Código de Processo Civil. A r. sentença acolheu
pretensão do autor sob fundamento de que ele não tem qualquer vínculo
com o consumo da unidade diversa daquela que reside, insistindo, porém,
no recurso interposto na ocorrência de fraude e da legalidade do corte no
fornecimento de energia, sem expor, contudo, fundamentos contrapostos
aos da convicção judicial.” (Apelação no 0032093-07.2010.8.26.0506, Rel.
Des. Kioitsi Chicuta, 32a Câmara de Direito Privado, j. 05.03.2015).
Compra e venda. Veículo. Transferência de documentação. Apelação cujas
razões não enfrentam os fundamentos da sentença, conforme art. 514, II, do
CPC. Recurso não conhecido. (Apelação no 0001732-14.2011.8.26.0654,
Rel. Des. Hamid Bdine, 29a Câmara de Direito Privado, j. 04.03.2015).

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Apelação Cível no 1045573-61.2017.8.26.0224
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Apelação. Razões recursais que deixam de enfrentar os fundamentos da
sentença. Pressuposto de admissibilidade recursal não preenchido.
Ausência de impugnação específica. Artigo 514, II, do Código de Processo
Civil. Recurso não conhecido. (Apelação no 0004207-44.2011.8.26.0297,
Rel. Des. Walter Cesar Exner, 36a Câmara de Direito Privado, j.
12.02.2015).
SEGURO DE VIDA EM GRUPO - INDENIZAÇÃO - RAZÕES DE
APELAÇÃO DISSOCIADAS DOS FUNDAMENTOS DA SENTENÇA
Descumprimento do art. 514, II, do CPC. Não se deve conhecer da apelação
quando as razões recursais não repudiam os fundamentos da sentença.
RECURSO NÃO CONHECIDO. (Apelação no 0015950-85.2013.8.26.0554,
Rel. Des. Antonio Nascimento, 26a Câmara de Direito Privado, j.
11.02.2015).
Assim, em razão da carência dos pressupostos
de admissibilidade recursal, o recurso de apelação não pode ser conhecido
quanto a este ponto.
Em relação à pretendida alteração do termo
inicial dos juros moratórios, melhor sorte não se destina à apelante.
Não se ignora a tese sedimentada sobre o tema
pelo Colendo Superior Tribunal de Justiça em sede de recurso especial
repetitivo: “Nos compromissos de compra e venda de unidades imobiliárias
anteriores à Lei n. 13.786/2018, em que é pleiteada a resolução do contrato
por iniciativa do promitente comprador de forma diversa da cláusula penal
convencionada, os juros de mora incidem a partir do trânsito em julgado da
decisão” (REsp n°1.740.911/DF, Rel. Min. Maria Isabel Gallotti, Segunda
Seção, j. 14.08.2019).

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Tal entendimento, todavia, somente se aplica em
caso de desistência unilateral e sem justa causa por parte do comprador.
Em se tratando de resolução do contrato por
culpa exclusiva do vendedor, há pré-existente dever de restituir a
integralidade dos valores dispendidos pelo comprador.
Nestes casos, portanto, não há razão para se
afastar a regra geral segundo a qual os juros moratórios são contados a
partir da citação, extraída dos arts. 405 do Código Civil e 240 do Código de
Processo Civil, conforme acertadamente fixado pela r. sentença vergastada.

Neste sentido, destaca-se a jurisprudência da
própria Corte Superior:
AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. CONTRATO
DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ATRASO NA
ENTREGA.
RESCISÃO.
CULPA
EXCLUSIVA
DO
PROMITENTE
VENDEDOR. RESTITUIÇÃO INTEGRAL DAS PARCELAS PAGAS.
SÚMULA 543 DO STJ. VERIFICAÇÃO DE CULPA. APLICAÇÃO DAS
SÚMULAS 5 E 7/STJ. JUROS DE MORA. TERMO INICIAL. CITAÇÃO.
PRECEDENTES.
1. "Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda
de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a
imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador -
integralmente,
em
caso
de
culpa
exclusiva
do
promitente
vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem
deu causa ao desfazimento" (Súmula 543/STJ).
2. Não cabe, em recurso especial, reexaminar matéria fático-probatória e a

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interpretação de cláusulas contratuais (Súmulas 5 e 7/STJ).
3. A jurisprudência desta Corte orienta que, em caso de rescisão de contrato
de compra e venda de imóvel por culpa da promitente vendedora, os juros
de mora sobre o valor a ser restituído incidem a partir da citação.
4. Agravo interno parcialmente provido. (AgInt no AREsp 1.597.320/RJ, Rel.
Min. Maria Isabel Gallotti, Quarta Turma, j. 15.06.2020 destacou-se)
DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO
RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RESCISÃO DE PROMESSA DE
COMPRA E VENDA DE IMÓVEL C/C PEDIDOS DE INDENIZAÇÃO POR
DANOS
MATERIAIS
E
COMPENSAÇÃO
POR
DANOS
MORAIS.
PREQUESTIONAMENTO. AUSÊNCIA. SÚMULA 282/STF. FUNDAMENTO
DO ACÓRDÃO NÃO IMPUGNADO. SÚMULA 283/STF. RESOLUÇÃO DA
AVENÇA POR INADIMPLEMENTO DAS PROMITENTES VENDEDORAS.
JUROS DE MORA. INCIDÊNCIA A PARTIR DA CITAÇÃO.
1. Cuida-se, na origem, de ação de rescisão de promessa de compra e
venda de imóvel em construção, c/c pedidos de indenização por danos
materiais e compensação por danos morais, ajuizada em razão de atraso na
execução da obra.
2. A ausência de decisão acerca dos argumentos invocados pela recorrente
em suas razões recursais impede o conhecimento do recurso especial.
3. A existência de fundamento do acórdão recorrido não impugnado -
quando suficiente para a manutenção de suas conclusões - impede a
apreciação do recurso especial.
4. Na hipótese de resolução da promessa de compra e venda de imóvel por
culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, é devida a restituição
integral das parcelas pagas pelo promitente comprador, nos termos da
Súmula 543/STJ, com o acréscimo de juros de mora a partir da citação.
Precedentes.
5. Agravo interno não provido. (AgInt no REsp n° 1.733.026/RJ, Rel. Min.
Nancy Andrighi, Terceira Turma, j. 08.06.2020 destacou-se)

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AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE
RESCISÃO CONTRATUAL COM INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS
E MORAIS. RESCISÃO DO CONTRATO DE COMPRA E VENDA DO
IMÓVEL.
CULPA
EXCLUSIVA
DO
PROMITENTE-VENDEDOR.
RESTITUIÇÃO INTEGRAL DOS VALORES PAGOS PELO CONSUMIDOR.
JUROS DE MORA A PARTIR DA CITAÇÃO. ACÓRDÃO ESTADUAL DE
ACORDO COM A JURISPRUDÊNCIA DO STJ. INCIDÊNCIA DA SÚMULA
83/STJ. DISSÍDIO JURISPRUDENCIAL NÃO CARACTERIZADO. AGRAVO
DESPROVIDO.
1. Súmula 543/STJ: "Na hipótese de resolução de contrato de promessa de
compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor,
deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente
comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente
vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem
deu causa ao desfazimento."
2. Está em sintonia com a jurisprudência desta Corte o entendimento do
Tribunal a quo ao fixar a data da citação como marco inicial dos juros de
mora sobre as parcelas a serem restituídas, ao considerar que a rescisão do
contrato de promessa de compra e venda foi causada exclusivamente pelo
promitente-vendedor. Incidência da Súmula 83/STJ.
3. A divergência jurisprudencial não foi demonstrada, ante a ausência de
similitude fático-jurídica entre o acórdão estadual e os paradigmas
apresentados.
4. Agravo interno desprovido. (AgInt no AREsp n° 1.484.066/MG, Rel. Min.
Raul Araújo, Quarta Turma, j. 18.05.2020 destacou-se)
Por fim, diversamente do quanto alegado pela
apelada, não considero que a apelante tenha litigado de má-fé, porquanto não
comprovada sua intenção de prejudicar a parte contrária ou sua atuação com o
necessário dolo processual.

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O fato de exprimir argumentos não acolhidos não
é o bastante para lhe impor a condenação por litigância de má-fé, a qual só
deve ser aplicada quando comprovado que a parte se utilizou de
procedimentos escusos para causar dano processual ao adversário,
praticando algumas das condutas elencadas no art. 80 do Código de Processo
Civil.
Levando-se em consideração o trabalho adicional
realizado em grau recursal pelo patrono da parte vencedora, bem como os
parâmetros estabelecidos pelo art. 85, § 2o, do Código de Processo Civil,
notadamente o grau de zelo profissional, majoro os honorários advocatícios de
sucumbência para R$ 3.000,00 (três mil reais), conforme preceitua o § 11
deste mesmo dispositivo.
Pelo exposto, não conheço de parte do recurso e,
na parte em que conhecido, nego provimento, majorando os honorários
advocatícios sucumbenciais para R$ 3.000,00.
HUGO CREPALDI
Relator