Tribunal: TJSP
Processo: 1031186-52.2017.8.26.0576
Classe: Apelação Cível / Promessa de Compra e Venda
Órgão julgador: Ana Maria Baldy
Órgão colegiado: 6a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-02-05
Data de publicação: 2020-02-05

Ementa:
RESCISÃO CONTRATUAL. Inadimplência do comprador. Restituição de quantias pagas. Sentença de parcial procedência. Recurso do autor. Retenção fixada em 25% dos valores pagos, percentual de retenção que deve ser reduzido para 20% sobre os valores pagos, quantia que se mostra suficiente para fazer frente às despesas administrativas da ré. Entendimento firmado por esta C. Câmara.

COMISSÃO DE

Ementa:
RESCISÃO CONTRATUAL. Inadimplência do comprador. Restituição de quantias pagas. Sentença de parcial procedência. Recurso do autor. Retenção fixada em 25% dos valores pagos, percentual de retenção que deve ser reduzido para 20% sobre os valores pagos, quantia que se mostra suficiente para fazer frente às despesas administrativas da ré. Entendimento firmado por esta C. Câmara.

COMISSÃO DE CORRETAGEM. Sentença que autorizou a retenção dos valores pagos a esse título. Cobrança de corretagem lícita desde que prevista no contrato. Caso em que a comissão de corretagem pela venda não fora devidamente informada ao consumidor, que não teve ciência dos valores cobrados e de sua responsabilidade pelo pagamento. Cláusulas contratuais que expressamente dispõem que a vendedora arcaria com a corretagem e que o valor desta estaria incluída no preço do imóvel. Retenção indevida. Precedente do STJ no REsp n° 1.599.511/SP em recursos repetitivos. Decisão vinculante (art. 1.040, III do CPC/2015).

JUROS DE MORA. Insurgência no tocante a incidência dos juros de mora. Precedente do STJ, REsp no 1.740.911/DF em recursos repetitivos (Tema 1002). Juros de mora devidos somente após o trânsito em julgado. Promitente vendedora que não deu causa à rescisão.

VERBAS SUCUMBENCIAIS CORRETAMENTE APLICADAS. Parcial sucumbência das partes. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2020.0000065062
ACÓRDÃO
Vistos,
relatados
e
discutidos
estes
autos
de
Apelação
Cível
no
1031186-52.2017.8.26.0576, da Comarca de São José do Rio Preto, em que é apelante
LUCIANO TEODORO (JUSTIÇA GRATUITA), é apelado CCLM EMPREENDIMENTOS
IMOBILIÁRIOS LTDA.
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 6a Câmara de Direito Privado do
Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Deram provimento em parte ao
recurso. V. U., de conformidade com o voto do relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores PAULO ALCIDES
(Presidente) e VITO GUGLIELMI.
São Paulo, 5 de fevereiro de 2020.
ANA MARIA BALDY
Relatora
Assinatura Eletrônica

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Apelação Cível no 1031186-52.2017.8.26.0576 -Voto no 07707
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Apelação Cível no 1031186-52.2017.8.26.0576
Apelante
: Luciano Teodoro (Justiça Gratuita)
Advogado
: Marcos José Pagani de Oliveira (Fls: 19)
Apelado
: CCLM Empreendimentos Imobiliários Ltda
Advogado
: Leandro Garcia (Fls: 64)
Comarca: São José do Rio Preto
Voto no 07707
bsa
RESCISÃO
CONTRATUAL.
Inadimplência
do
comprador.
Restituição de quantias pagas. Sentença de parcial procedência.
Recurso do autor. Retenção fixada em 25% dos valores pagos,
percentual de retenção que deve ser reduzido para 20% sobre os
valores pagos, quantia que se mostra suficiente para fazer frente às
despesas administrativas da ré. Entendimento firmado por esta C.
Câmara.
COMISSÃO DE CORRETAGEM. Sentença que autorizou a retenção
dos valores pagos a esse título. Cobrança de corretagem lícita desde
que prevista no contrato. Caso em que a comissão de corretagem pela
venda não fora devidamente informada ao consumidor, que não teve
ciência dos valores cobrados e de sua responsabilidade pelo
pagamento. Cláusulas contratuais que expressamente dispõem que a
vendedora arcaria com a corretagem e que o valor desta estaria
incluída no preço do imóvel. Retenção indevida. Precedente do STJ no
REsp n° 1.599.511/SP em recursos repetitivos. Decisão vinculante
(art. 1.040, III do CPC/2015).
JUROS DE MORA. Insurgência no tocante a incidência dos juros de
mora. Precedente do STJ, REsp no 1.740.911/DF em recursos
repetitivos (Tema 1002). Juros de mora devidos somente após o
trânsito em julgado. Promitente vendedora que não deu causa à
rescisão.
VERBAS SUCUMBENCIAIS CORRETAMENTE APLICADAS.
Parcial sucumbência das partes. RECURSO PARCIALMENTE
PROVIDO.
Trata-se de ação de rescisão contratual que Luciano Teodoro
move contra CCLM Empreendimentos Imobiliários Ltda. Aduz o autor que em 20/11/2011
celebrou com a ré contrato de compra e venda do lote 03, quadra 13, loteamento Associação

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Residencial Alta Vista, em São José do Rio Preto/SP. Afirma que a ré jamais lhe entregou o
contrato celebrado, de modo que, não tem informação a respeito do saldo devedor. Afirma
que em virtude de seu desemprego e do grande aumento no valor das prestações, não possui
mais condições em arcar com as parcelas remanescentes. Sustenta que tentou obter junto a ré a
rescisão extrajudicial, todavia sem sucesso. Diante do exposto, propôs a presente demanda,
visando a rescisão contratual e a devolução de todas as quantias pagas.
Foi deferida tutela de urgência parcial, suspendendo a
exigibilidade das parcelas vincendas e determinando que ré se abstenha de inscrever o nome
do autor no cadastro de inadimplentes. Também determinou a suspensão das cobranças
referentes às despesas incidentes sobre o imóvel (fls. 28).
Contestação, fls. 34/60.
Réplica, fls. 100/108.
Às fls. 113/114, o d. Magistrado reconheceu a conexão do feito
com o processo no 1017703-52.2017.8.26.0576, movido pela vendedora, visando a rescisão
contratual por inadimplemento do comprador.
Adveio a r. sentença que julgou parcialmentes os processos,
declarando a rescisão contratual, condenando a vendedora a devolver ao comprador 75% dos
valores pagos, inclusive o sinal, de uma só vez, atualizados desde cada desembolso e
acrescido de juros de mora de 1% ao mês a partir do trânsito em julgado, autorizou ainda que
a vendedora retivesse os valores pagos a título de comissão de corretagem e determinou que
as despesas do imóvel, seriam de responsabilidade do comprador no período em que este
permaneceu na posse do imóvel, ressaltando que a posse deste cessou quando do deferimento
da tutela provisória. Por fim, condenou a vendedora ao pagamento de 70% das custas e
despesas processuais, além dos honorários advocatícios da parte adversa no valor de R$
2.000,00. E condenou o comprador a arcar com 30% do valor das custas e despesas
processuais, bem como com os honorários advocatícios da parte adversa, fixados em R$
800,00, ressalvada a isenção da gratuidade.

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Inconformado, apela o autor, objetivando, em síntese, o reexame
e a reversão do julgado, com fundamento na impossibilidade de cumulação da retenção de
25% com a retenção dos valores pagos a título de comissão de corretagem, sob pena de bis in
idem. Afirma que o contrato celebrado estipula multa contratual de 12% dos valores pagos, de
modo que as retenções autorizadas superam e muito, o estipulado entre as partes. Com relação
a comissão de corretagem, afirma que o devido dever de informação não foi observado, não
havendo especificação dos valores e, a demonstração de que foi repassada à suposta
imobiliária. Pugna pela redução do percentual de retenção fixado de 25% para 10% dos
valores pagos; pela incidência dos juros de mora da citação e pela atribuição dos ônus da
sucumbência a apelada, majorando-se os honorários advocatícios fixados.
Contrarrazões, fls. 191/212.
É o relatório.
Insurge-se o comprador a respeito dos valores de retenção
permitidos pela r. sentença.
A respeito da comissão de corretagem, o Colendo Superior
Tribunal de Justiça firmou entendimento, em sede de julgamento de recursos repetitivos, no
sentido de que a transferência das despesas de comissão de corretagem ao consumidor seria
válida, desde que observado, pelo vendedor o dever de informação.
Neste sentido:
“RECURSO
ESPECIAL
REPETITIVO.
DIREITO
CIVIL
E
DO
CONSUMIDOR. INCORPORAÇÃO IMOBILÁRIA. VENDA DE UNIDADES
AUTÔNOMAS EM ESTANDE DE VENDAS. CORRETAGEM. CLÁUSULA
DE TRANSFERÊNCIA DA OBRIGAÇÃO AO CONSUMIDOR. PODER
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VALIDADE. PREÇO TOTAL. DEVER DE INFORMAÇÃO. SERVIÇO DE
ASSESSORIA
TÉCNICO-IMOBILIÁRIA
(SATI).
ABUSIVIDADE
DA
COBRANÇA I TESE PARA OS FINS DO ART. 1.040 DO CPC/2015: 1.1.
Validade da cláusula contratual que transfere ao promitente-comprador a
obrigação de pagar a comissão de corretagem nos contratos de promessa de
compra e venda de unidade autônoma, com o destaque do valor da comissão

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de corretagem. 1.2. Abusividade da cobrança pelo promitentevendedor do
serviço de assessoria técnico-imobiliária (SATI), ou atividade congênere,
vinculado à celebração de promessa de compra e venda de imóvel. II CASO
CONCRETO: 2.1. Improcedência do pedido de restituição da comissão de
corretagem, tendo em vista a validade da cláusula prevista no contrato
acerca desse encargo ao consumidor. Aplicação da tese 1.1. 2.2.
Abusividade da cobrança de assessoria imobiliária, mantendo-se a
procedência do pedido de restituição. Aplicação da tese 1.2. III RECURSO
ESPECIAL PARCIALMENTE PROVIDO. (REsp no 1.599.511/SP, 2a Seção,
Rel. Ministro PAULO DE TARSO SANSEVERINO, Data do julgamento:
24/08/2016, DJe: 06/09/2016).
No caso concreto, os elementos presentes nos autos levam à
conclusão de que o dever de informação não foi devidamente observado.
Da verificação do contrato celebrado entre as partes, observa-se
que o Capítulo IV informa que o pagamento da intermediação da venda seria pago pela
vendedora e esclarece que o valor dos referidos serviços estariam integrados ao preço do
imóvel (fls. 76).
Observa-se, ainda, que no quadro resumo do contrato não há
qualquer menção dos valores devidos pelos compradores a título de comissão de corretagem,
havendo apenas a indicação do valor do imóvel e os valores das parcelas a serem pagas pelo
comprador. Também, se observa que no item VII do quadro resumo, há a expressa informação
de que o valor da corretagem - R$ 2.507,32 - estaria embutido no preço do imóvel e que a
responsabilidade pelo pagamento do mesmo era da vendedora (fls. 69).
Dessa forma, não é possível admitirmos a retenção dos valores
de comissão de corretagem, devendo ser modificada a r. sentença neste ponto.
Consigne-se que não é possível a análise da prescrição dos
valores pagos a título de comissão de corretagem, vez que não foi juntado qualquer
documento que demonstre a data do pagamento de tais valores.
Com relação ao percentual de retenção fixado, a Súmula no1 do
Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo permite ao compromissário comprador do imóvel
rescindir o contrato e reaver as quantias pagas.

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O compromissário comprador de imóvel, mesmo inadimplente, pode pedir a
rescisão do contrato e reaver as quantias pagas, admitida a compensação
com gastos próprios de administração e propaganda feitos pelo
compromissário vendedor, assim como o valor que se arbitrar pelo tempo de
ocupação do bem.
Ou seja, em termos práticos, os adquirentes têm o direito de se
arrepender do negócio a qualquer tempo e obter de volta os valores adimplidos, respeitadas as
deduções de praxe. Após a resolução contratual, o retorno das partes à situação inicial é de
rigor, visando evitar o enriquecimento sem causa de qualquer das partes.
Porém, a cláusula 5.6 do contrato (fls. 77/78) que prevê
percentuais de retenção muito superiores aos usualmente admitidos pela jurisprudência,
mostra-se abusiva, implicando em verdadeira penalidade em face dos desistentes.
Contudo, apesar do juiz 'a quo' ter reconhecido tal abusividade,
entendo que o percentual de retenção merece reparo, devendo ser reduzido para 20% sobre o
valor pago, quantia que se mostra adequada para compensar as despesas decorrentes do
contrato rescindido e em consonância com o entendimento firmado por esta C. Câmara:
Apelação cível. Compromisso de compra e venda. Ação de rescisão
contratual c.c. restituição de valores. (...). Desistência pelo promitente-
comprador. Retenção de valores pela ré em razão do desfazimento do
negócio. Possibilidade, para custeio de despesas com publicidade e
administração do empreendimento. Súmulas nos 1, 2 e 3 deste Egrégio
Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo. Súmula no 543 do Colendo
Superior Tribunal de Justiça. Retenção de 20% dos valores pagos pelo
autor. Percentual mais adequado ao restabelecimento do status quo ante,
mantendo-se o equilíbrio do contrato. (...) Recurso provido em parte
unicamente para que os juros moratórios incidam a partir do trânsito em
julgado da r. sentença. (TJSP; Apelação 1021257-32.2015.8.26.0554;
Relator (a): Rodolfo Pellizari; Órgão Julgador: 6a Câmara de Direito
Privado; Foro de Santo André - 6a Vara Cível; Data do Julgamento:
10/08/2017; Data de Registro: 10/08/2017).
Compromisso de compra e venda. Imóvel. Rescisão. Desistência do
adquirente. Culpa da ré não evidenciada. Restituição das parcelas pagas.
Retenção devida à vendedora. Admissibilidade. Ato que causa prejuízo ao
credor. Pena para o descumprimento que deve ser fixada, para que não
importe em incentivo ao inadimplemento. Hipótese em que fica a restituição
limitada a 80%. Correção monetária a partir do desembolso pela tabela
prática do tribunal de justiça. Aplicação de juros legais a partir da citação.
Iptu e despesas condominiais devidas pelo adquirente até a data
determinada em decisão antecipatória de tutela, irrecorrida e confirmada

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pela sentença. Devolução de valores em parcela única. Sucumbência
recíproca. Recursos parcialmente providos. (1028371-53.2015.8.26.0576,
Relator(a): Vito Guglielmi; Comarca: São José do Rio Preto; Órgão
julgador: 6a Câmara de Direito Privado; Data do julgamento: 29/08/2016;
Data de registro: 29/08/2016).
Frise-se que, a compromissária vendedora não comprovou
qualquer despesa decorrente da unidade imobiliária em questão, seja relacionada à
publicidade, administração ou tributos de grande monta, a justificar o percentual de retenção
maior.
A respeito da incidência dos juros de mora, a r. sentença não
merece reparos, pois a apelada não deu causa à rescisão contratual, porquanto o fundamento
da inicial reside na impossibilidade do comprador de honrar com as obrigações assumidas
pelo contrato. E dispõe o artigo 396 do Código Civil que: “Não havendo fato ou omissão
imputável ao devedor, não incorre este em mora”.
Destarte, os juros de mora não podem incidir a partir da citação,
devendo ser computados a partir do trânsito em julgado da decisão, quando passou a ser
exigível o cumprimento da obrigação.
Neste sentido, é a tese fixada pelo E. Superior Tribunal de
Justiça:
Tema 1002 (REsp 1740911/DF) tese firmada: Nos compromissos de
compra e venda de unidades imobiliárias anteriores à Lei no 13.786/2018,
em que é pleiteada a resolução do contrato por iniciativa do promitente
comprador de forma diversa da cláusula penal convencionada, os juros de
mora incidem a partir do trânsito em julgado da decisão.
Ante a manutenção da parcial procedência da demanda,
mantenho as verbas sucumbenciais da forma como fixadas na r. sentença, inclusive com
relação ao valor dos honorários advocatícios devidos ao patrono da parte autora, vez que
observam o grau de zelo do profissional, o lugar de prestação do serviço, a natureza e
importância da causa, o trabalho realizado pelo advogado e o tempo exigido para o seu
serviço (Código de Processo Civil, art. 85, §2o, incisos I a IV), remunerando condignamente o
profissional, não merecendo reforma.

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Apelação Cível no 1031186-52.2017.8.26.0576 -Voto no 07707
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De qualquer modo, para viabilizar eventual acesso às vias
extraordinária e especial, considero pré-questionada toda matéria infraconstitucional e
constitucional, observando o pacífico entendimento do Superior Tribunal de Justiça no sentido
de que, tratando-se de pré-questionamento, é desnecessária a citação numérica dos
dispositivos legais, bastando que a questão posta tenha sido decidida (EDROMS 18205 / SP,
Ministro FELIX FISCHER, DJ 08.05.2006 p. 240).
Do exposto, pelo meu voto DOU PARCIAL PROVIMENTO
ao recurso da ré, para afastar a retenção dos valores pagos a título de comissão de corretagem
e para reduzir o percentual de retenção para 20%.
ANA MARIA BALDY
Relatora