Tribunal: TJSP
Processo: 1009668-51.2016.8.26.0152
Classe: Apelação Cível / Promessa de Compra e Venda
Órgão julgador: Maria do Carmo Honorio
Órgão colegiado: 3a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-02-26
Data de publicação: 2020-02-26

Ementa:
APELAÇÃO CÍVEL. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. RESCISÃO CONTRATUAL COM REINTEGRAÇÃO DA VENDEDORA NA POSSE DO BEM VENDIDO. ADEQUAÇÃO. CARACTERIZADO O INADIMPLEMENTO DE PARCELAS DEVIDAS PELO ADQUIRENTE. RETENÇÃO DE 20% DO PREÇO PAGO FIXADA EM SENTENÇA. RAZOÁVEL PARA COMPENSAR OS PREJUÍZOS DECORRENTES DO DESFAZIMENTO DO NEGÓCIO. RETENÇÃO DA COMISSÃO DE CORRETAGEM PAGA. ADMISSÍVEL. ABUSIVIDADE NÃO

Ementa:
APELAÇÃO CÍVEL. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. RESCISÃO CONTRATUAL COM REINTEGRAÇÃO DA VENDEDORA NA POSSE DO BEM VENDIDO. ADEQUAÇÃO. CARACTERIZADO O INADIMPLEMENTO DE PARCELAS DEVIDAS PELO ADQUIRENTE. RETENÇÃO DE 20% DO PREÇO PAGO FIXADA EM SENTENÇA. RAZOÁVEL PARA COMPENSAR OS PREJUÍZOS DECORRENTES DO DESFAZIMENTO DO NEGÓCIO. RETENÇÃO DA COMISSÃO DE CORRETAGEM PAGA. ADMISSÍVEL. ABUSIVIDADE NÃO CARACTERIZADA. COMPRADOR DEVIDAMENTE INFORMADO. TAXA DE FRUIÇÃO. DEVIDA. LOTE EDIFICADO PELO COMPRADOR. JUROS DE MORA. TERMO INICIAL. TRÂNSITO EM JULGADO. RECURSO DA AUTORA PARCIALMENTE PROVIDO E DO RÉU NÃO PROVIDO.
1. Configurado o inadimplemento do comprador, é adequada a resolução do contrato de compra e venda de imóvel com consequente reintegração da vendedora na posse do bem.
2. Para a hipótese de rescisão do compromisso de compra e venda de imóvel, motivada pelo adquirente, é razoável a fixação de devolução em montante equivalente a 80% dos valores pagos à vendedora. Precedentes do Superior Tribunal de Justiça e desta Câmara.
3. É devida retenção de "taxa de fruição" na hipótese de lote edificado que permite efetiva ocupação. Precedente desta Câmara.
4. É válida a atribuição ao consumidor da obrigação de pagamento da comissão de corretagem se houve a celebração de contrato autônomo, com informação clara e adequada do valor da corretagem, antes da assinatura do contrato de compromisso de venda e compra. Aplicação do entendimento firmado no REsp no 1.599.511/SP.
5. O termo inicial dos juros moratórios é o trânsito em julgado em caso de rescisão contratual por culpa do comprador.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2020.0000133529
ACÓRDÃO
Vistos,
relatados
e
discutidos
estes
autos
de
Apelação
Cível
no
1009668-51.2016.8.26.0152, da Comarca de Cotia, em que é apelante/apelado CENTRAL
PARK
EMPREENDIMENTOS
IMOBILIÁRIOS
LTDA.,
é
apelado/apelante
ANDERSON MATA DA SILVA.
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 3a Câmara de Direito Privado do
Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: negaram provimento ao
recurso
do
réu/reconvinte
e
deram
parcial
provimento
ao
recurso
da
autora/reconvinda. V.U., de conformidade com o voto do relator, que integra este
acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores JOÃO PAZINE NETO
(Presidente) e CARLOS ALBERTO DE SALLES.
São Paulo, 26 de fevereiro de 2020.
MARIA DO CARMO HONÓRIO
Relatora
Assinatura Eletrônica

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Apelação Cível no 1009668-51.2016.8.26.0152
2
Apelação Cível no 1009668-51.2016.8.26.0152
Apelante/Apelado: Central Park Empreendimentos Imobiliários Ltda.
Apelado/Apelante: Anderson Mata da Silva
Comarca: Cotia
Juiz sentenciante: Diogenes Luiz de Almeida Fontoura Rodrigues
V. 0230
APELAÇÃO CÍVEL. COMPROMISSO DE COMPRA E
VENDA. RESCISÃO CONTRATUAL COM REINTEGRAÇÃO
DA
VENDEDORA
NA
POSSE
DO
BEM
VENDIDO.
ADEQUAÇÃO. CARACTERIZADO O INADIMPLEMENTO
DE PARCELAS DEVIDAS PELO ADQUIRENTE. RETENÇÃO
DE 20% DO PREÇO PAGO FIXADA EM SENTENÇA.
RAZOÁVEL
PARA
COMPENSAR
OS
PREJUÍZOS
DECORRENTES
DO
DESFAZIMENTO
DO
NEGÓCIO.
RETENÇÃO DA COMISSÃO DE CORRETAGEM PAGA.
ADMISSÍVEL. ABUSIVIDADE NÃO CARACTERIZADA.
COMPRADOR
DEVIDAMENTE
INFORMADO.
TAXA
DE FRUIÇÃO.
DEVIDA.
LOTE
EDIFICADO
PELO
COMPRADOR.
JUROS
DE
MORA.
TERMO
INICIAL.
TRÂNSITO
EM
JULGADO.
RECURSO
DA
AUTORA
PARCIALMENTE PROVIDO E DO RÉU NÃO PROVIDO.
1. Configurado o inadimplemento do comprador, é adequada a
resolução do contrato de compra e venda de imóvel com
consequente reintegração da vendedora na posse do bem.
2. Para a hipótese de rescisão do compromisso de compra e venda
de imóvel, motivada pelo adquirente, é razoável a fixação de
devolução em montante equivalente a 80% dos valores pagos à
vendedora. Precedentes do Superior Tribunal de Justiça e desta
Câmara.
3. É devida retenção de “taxa de fruição” na hipótese de
lote edificado que permite efetiva ocupação. Precedente desta
Câmara.
4. É válida a atribuição ao consumidor da obrigação de pagamento
da comissão de corretagem se houve a celebração de contrato
autônomo, com informação clara e adequada do valor da
corretagem, antes da assinatura do contrato de compromisso de
venda e compra. Aplicação do entendimento firmado no REsp no
1.599.511/SP.
5. O termo inicial dos juros moratórios é o trânsito em julgado em
caso de rescisão contratual por culpa do comprador.
Trata-se de Apelação interposta contra sentença judicial (págs. 447/454),
cujo relatório adoto, por meio da qual o MM. Juiz da 2a Vara Cível de Cotia, em

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Apelação Cível no 1009668-51.2016.8.26.0152
3
ação em que se visa rescisão contratual, reintegração de posse e indenização por
perdas e danos, julgou parcialmente procedente o pedido inicial de Central Park
Empreendimentos Imobiliários LTDA., para declarar rescindido o contrato
firmado entre as partes; bem como tornar definitiva a liminar de reintegração de
posse do imóvel nele descrito. Condenou, também, Anderson Mata da Silva ao
pagamento dos valores discriminados na cláusula VI do pacto ora rescindido,
devendo a autora devolver 80% dos valores pagos ao réu em uma parcela, corrigidos
desde o desembolso e com juros de mora de 1% ao mês. Ante a sucumbência
mínima da autora/reconvinda, condenou o réu ao pagamento das custas e despesas
processuais, bem como honorários advocatícios de 15% sobre o valor da causa.
Julgou, ainda, parcialmente procedente o pedido reconvencional de Anderson
Mata da Silva para condenar a autora reconvinda ao pagamento dos valores
despendidos por ele relativos às benfeitorias úteis e necessárias, conforme previsão
contida no item H da cláusula VI do contrato de fls. 158 e seguintes, observando-se
que tais valores serão apurados em sede de liquidação de sentença. Ante a
sucumbência recíproca, condenou cada parte a arcar com as respectivas custas
processuais, bem como honorários advocatícios de 10% sobre o valor da
condenação em favor do patrono do réu reconvinte e 10% sobre o valor dos demais
pedidos em favor do patrono da autora reconvinda.
Rejeitados os Embargos de Declaração (pág. 463), sustenta a autora
Central Park Empreendimentos Imobiliários, (págs. 466/486), ora apelante, que a
sentença merece ser reformada, em síntese, porque (a) deve ser excluído do
montante a ser restituído ao réu o valor de R$ 4.899,46, que não foi pago a título de
entrada, mas sim de comissão de corretagem, seja porque a sua cobrança é válida,
seja porque a pretensão de devolução de tal valor está prescrita; (b) o termo inicial
de incidência dos juros de mora sobre os valores a serem restituídos ao réu deve ser
o trânsito em julgado da sentença, haja vista que a rescisão se deu por culpa deste ao
interromper o pagamento das prestações do contrato; (c) é de rigor condenar o réu a
pagar indenização pelo tempo de fruição do imóvel a partir da data da assinatura do

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Apelação Cível no 1009668-51.2016.8.26.0152
4
contrato ou pelo menos da data em que deixou de pagar as prestações (10/09/2015)
até a efetiva reintegração de posse da autora no imóvel em questão.
Segundo o réu Anderson Mata da Silva, (págs. 488/505), ora apelante, a
sentença merece ser reformada para que seja determinada perícia na evolução do
saldo devedor a fim de pontuar irregularidades na execução do contrato e recalcular
os índices de correção monetária e juros. Além disso, aduz que a reintegração de
posse não pode ser admitida pelo fato de sua família residir na casa construída sobre
o lote vendido pela autora. Se não for esse o entendimento, que seja reduzido o
percentual de retenção do valor pago a favor da autora de 20% para 10%, para que
não haja abusividade e enriquecimento sem causa. De qualquer forma, afirma que o
valor que lhe é devido deve ser restituído de uma só vez. Por fim, argumenta que,
havendo reforma da sentença a seu favor, a distribuição dos encargos da
sucumbência deve ser reanalisada e readequada.
Recursos tempestivos. A autora recolheu o preparo (pág. 487) e o réu
requereu a concessão do benefício da justiça gratuita (pág. 490/492).
Contrarrazões apresentadas (págs. 523/542).
Não houve oposição ao julgamento virtual.
É O RELATÓRIO.
VOTO.
Primeiramente, concedo o benefício da justiça gratuita ao réu, com
efeito “ex nunc”. A alegação de insuficiência deduzida por ele, além de ser
favorecida pela presunção de veracidade (art. 98, §3o, do CPC), foi corroborada pela
Carteira de Trabalho apresentada nos autos (págs. 508/512), que mostra renda

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Apelação Cível no 1009668-51.2016.8.26.0152
5
mensal de cerca de R$ 1.700,00 somente.
O fato dele estar assistido por advogado particular não impede a
concessão da benesse (art. 99, §4o, do CPC) e a autora limitou-se a meras alegações
destituídas de prova capaz de demonstrar renda superior da que consta dos autos.
Quanto ao mérito, o recurso da autora merece parcial acolhimento e o
do réu não comporta provimento.
1. Da rescisão contratual e da reintegração de posse
Conforme exposto na sentença, foi o comprador quem deu causa ao
desfazimento do negócio em razão do inadimplemento da obrigação de
pagamento assumida. Isso porque ele não pagou as prestações vencidas a partir
de setembro de 2015, não obstante notificado pela vendedora para regularizá-las
em 15 dias, sob pena de rescisão contratual (págs. 17/111).
Assim, se a vendedora não recebeu as prestações devidas pelo
comprador, mesmo após interpelá-lo judicialmente, a resolução de contrato deve ser
mantida, com amparo no artigo 475 do Código Civil. Em consequência, a
reintegração na posse do bem imóvel objeto do contrato é medida que se impõe,
ainda que a família do devedor tenha constituído sua residência no local, por se
tratar de decorrência lógica e necessária da resolução contratual declarada, para que
as partes retornem ao status quo ante.
Nesse sentido já decidiu este Egrégio Tribunal à luz da doutrina
especializada:
“Configurado
o
inadimplemento
do
promitente
comprador,
adequada a resolução do contrato com consequente reintegração da

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Apelação Cível no 1009668-51.2016.8.26.0152
6
autora na posse do bem. Sabido que a resolução do contrato provoca
efeitos ex tunc, tornando as partes ao estado anterior. O vendedor
devolve o preço e o comprador devolve a coisa. No dizer de Ruy
Rosado de Aguiar Júnior, a resolução produz efeitos liberatórios e
recuperatórios. Produz a liberação de ambas as partes, que tornam ao
estado anterior. Produz o direito à restituição das prestações já pagas,
que, no caso do compromisso de venda e compra, implica a
devolução da coisa ao promitente vendedor e do preço ao promitente
comprador (Extinção dos Contratos por Incumprimento do Devedor, 2a.
Edição, AIDE, p. 259)” (Apelação Cível 0009867-38.2006.8.26.0606;
Relator: Francisco Loureiro; Órgão Julgador: 6a Câmara de Direito
Privado; Data do Julgamento: 30/01/2013 destaques meus).
Não prospera o argumento de que a sentença merece ser reformada para
que seja determinada perícia na evolução do saldo devedor, a fim de pontuar
irregularidades na execução do contrato e recalcular os índices de correção
monetária e juros. Isso porque se trata de inovação recursal, considerando que, em
contestação, houve pedido de perícia apenas para finalidade diversa. Contudo, como
a inovação dessa natureza é vedada no ordenamento jurídico, a questão não poderá
ser julgada por este Egrégio Tribunal, sob pena de indevida supressão de instância.
2. Do percentual de retenção do preço pago
Dando causa à rescisão contratual, o comprador deve sujeitar-se ao
pagamento de uma multa, cuja finalidade é de compensar os prejuízos suportados
pela vendedora em razão do descumprimento da obrigação. Contudo, o montante
desta não pode ser excessivo ao ponto de colocar o consumidor em desvantagem
exagerada e incompatível com a boa-fé.
No caso em análise, considerando as suas circunstâncias, a retenção
fixada na sentença de 20% dos valores pagos pelo comprador não deve ser reduzida
por ser razoável e adequada para compensar os prejuízos sofridos pela vendedora.
Aliás, esse percentual está em consonância com a jurisprudência do Colendo

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Apelação Cível no 1009668-51.2016.8.26.0152
7
Superior Tribunal de Justiça e desta Colenda 3a Câmara:
AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL.
PROCESSUAL CIVIL. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E
VENDA DE IMÓVEL. RESOLUÇÃO. RETENÇÃO. PERCENTUAL
DE
10%.
RAZOABILIDADE.
ACÓRDÃO
RECORRIDO
DE
ACORDO
COM
A
JURISPRUDÊNCIA
DESTE
TRIBUNAL
SUPERIOR. SÚMULA 83 DO STJ. AGRAVO NÃO PROVIDO.
1. A jurisprudência desta Corte de Justiça, nas hipóteses de rescisão
de contrato de promessa de compra e venda de imóvel por
inadimplemento do comprador, tem admitido a flutuação do
percentual de retenção pelo vendedor entre 10% e 25% do total da
quantia paga. (...). É abusiva a disposição contratual que estabelece, em
caso de resolução do contrato de compromisso de compra e venda de
imóvel pelo comprador, a restituição dos valores pagos de forma
parcelada. 4. Agravo interno não provido (AgRg no AREsp 807.880/DF,
Rel. Min. Raul Araújo, 4a. Turma - destaque meu);
AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. CONTRATO DE
COMPRA E VENDA DE IMÓVEL COM GARANTIA DE
ALIENAÇÃO
FIDUCIÁRIA
SOBRE
ESSE
MESMO
BEM.
INADIMPLEMENTO
DOS
COMPRADORES.
RESCISÃO
DO
NEGÓCIO. DEVOLUÇÃO DOS VALORES PAGOS. NECESSIDADE
DE ALIENAÇÃO DO IMÓVEL PARA QUITAÇÃO DA DÍVIDA.
INAPLICABILIDADE
DA
LEI
N.
9.514/1997.
AGRAVO
IMPROVIDO.
(...) 3. A jurisprudência desta Corte, em casos análogos, de resolução
do compromisso de compra e venda por culpa do promitente
comprador, entende ser lícito ao vendedor reter entre 10% e 25%
dos valores pagos. 4. Agravo interno a que se nega provimento' (AgInt
no REsp 1361921/MG, Rel. Min. Marco Aurélio Bellizze, 3a. Turma -
destaque meu);
COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA AÇÃO DE RESCISÃO
CONTRATUAL,
CUMULADA
COM
PEDIDO
DE
TUTELA
ANTECIPADA, DEVOLUÇÃO DE QUANTIAS PAGAS E OUTROS
PLEITOS
-
Aquisição
de
unidade
imobiliária
-
RESCISÃO
CONTRATUAL Retenção de 20% do valor efetivamente pago que

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Apelação Cível no 1009668-51.2016.8.26.0152
8
se mostra mais adequada para o caso concreto e em conformidade
precedentes desta C. Câmara Devolução que deve ocorrer de uma só
vez, na forma da Súmula 2 deste E. Tribunal de Justiça
RECURSO
PARCIALMENTE
PROVIDO. (Apelação
Cível
1002755-02.2017.8.26.0481; Relatora: Maria Salete Corrêa Dias; Órgão
Julgador: 3a Câmara de Direito Privado; Data do Julgamento: 21/05/2019
destaque meu);
Compromisso de compra e venda. Ação de rescisão contratual c.c.
restituição de quantias pagas. (...). Rescisão do contrato por iniciativa
do comprador. Abusividade da cláusula contratual que regula a
restituição dos valores pagos. Restituição de 80% das quantias pagas
pelo autor, com retenção de 20% pela ré para fazer frente às suas
despesas administrativas e de comercialização. Precedentes da
Câmara e do STJ. Incidência das Súmulas no 1 e no 2 do TJSP. Sentença
parcialmente reformada. Recurso parcialmente provido. (Apelação Cível
1001021-24.2016.8.26.0037; Relator: Alexandre Marcondes; Órgão
Julgador: 3a Câmara de Direito Privado; Data do Julgamento: 18/05/2017
- destaque meu).
3. Da indenização pelo tempo de fruição do imóvel
Considerando que no lote adquirido foi edificado um imóvel residencial
e, em consequência, houve seu efetivo uso pelo comprador, a vendedora tem direito
à indenização pelo tempo de ocupação do bem, conforme previsto na Súmula 01
deste Egrégio Tribunal:
“O Compromissário comprador de imóvel, mesmo inadimplente, pode
pedir a rescisão do contrato e reaver as quantias pagas, admitida a
compensação com gastos próprios de administração e propaganda feitos
pelo compromissário vendedor, assim como com o valor que se arbitrar
pelo tempo de ocupação do bem” (grifo meu).
A despeito da súmula mencionar “compromissário comprador”, o mesmo

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Apelação Cível no 1009668-51.2016.8.26.0152
9
entendimento é aplicado quando a “promitente vendedora” é quem pede a rescisão
do contrato, pois a finalidade da súmula é evitar o enriquecimento indevido e
estimular uma circulação justa de riqueza entre os contratantes.
Nessas condições, com o devido respeito a entendimento diverso, do
montante a ser restituído ao comprador, apresenta-se razoável o abatimento
correspondente a 0,5% do valor atualizado do contrato pelo tempo de ocupação do
bem, devido mensalmente a partir da constituição em mora pela vendedora (agosto
de 2016 - data da interpelação judicial pág. 108) até a efetiva desocupação do
bem.
Não se olvida que o comprador deixou de adimplir as mensalidades em
setembro de 2015, entretanto, a vendedora não tomou as medidas cabíveis para
reduzir seu prejuízo, de forma que não pode se beneficiar de sua própria inércia em
notificar o devedor em tempo razoável.
Nesse sentido já decidiu esta Colenda 3a Câmara:
COMPRA E VENDA. LOTE. RESCISÃO C/C REINTEGRAÇÃO DE
POSSE, COMINAÇÃO DE CLÁUSULA PENAL E INDENIZAÇÃO.
Sentença de parcial procedência. Insurgência de ambas as partes. Acolhimento
parcial do recurso da autora. Rescisão do contrato por culpa dos
compradores. Direito de retenção da vendedora. Sentença que fixou um
percentual de 20% sobre os valores pagos. Manutenção. Retenção do sinal.
Arras confirmatórias. Princípio de pagamento. Impossibilidade. Indenização
pela fruição de 0,5% por mês sobre o valor atualizado do contrato.
Acolhimento.
Afastamento
de
tal
indenização
que
implicaria
enriquecimento sem causa do comprador, por ele ter ficado morando no
imóvel por anos à custa da vendedora. Inadimplemento que ocorreu em
setembro de 2015. Notificação judicial do devedor em dezembro de 2017.
Autora que não tomou as medidas cabíveis para reduzir seu prejuízo.
Demora em notificar que não pode agravar a situação do devedor.
Indenização pela fruição tem início a partir da constituição em mora (art.
397 do CPC). Precedentes. Autora que poderá descontar do montante a ser
devolvido ao adquirente as importâncias devidas por ele. Aplicação do instituto
da compensação, disposto no artigo 368 do Código Civil. Indenização das
benfeitorias.
Afastamento.
Inovação
recursal.
Ausência
de
mínima

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Apelação Cível no 1009668-51.2016.8.26.0152
10
especificação e comprovação ao longo do processo pelo comprador. Recurso da
autora parcialmente provido e desprovido o do réu. (Apelação Cível
1004559-42.2018.8.26.0037; Relator: Carlos Alberto de Salles; Órgão
Julgador: 3a Câmara de Direito Privado; Data do Julgamento: 28/05/2019
destaques meus).
2. Da Comissão de Corretagem
De início, cumpre explicar que, conforme se infere dos documentos
juntados aos autos (págs. 177/183 e 427), o valor de R$ 4.899,46 foi pago a título de
comissão de corretagem e não de entrada/sinal, que nem mesmo foi estipulado no
contrato de compra e venda firmado entre as partes (pág. 32/33).
Nesses termos, verifica-se que a questão controvertida, referente à
validade de atribuição ao promitente-comprador da obrigação de pagamento da
comissão de corretagem, foi dirimida pelo E. Superior Tribunal de Justiça que, ao
julgar o Recurso Especial n.o 1.599.511/SP (Tema 938), sedimentou o entendimento
de que sua validade depende da prévia informação ao consumidor “do preço total
da aquisição da unidade autônoma, com o destaque do montante da comissão de
corretagem”.
No caso em análise, os requisitos da informação prévia e destacada foram
preenchidos. Note-se que foi informado devidamente ao promissário-comprador
o valor da corretagem, de maneira clara e adequada, com o devido destaque em
contrato particular de prestação de serviço de tal natureza (págs. 177/183).
Além disso, o custo da corretagem foi informado antes da celebração do
compromisso de venda e compra de imóvel. Note-se que houve um lapso temporal
de cinco dias entre a celebração do referido contrato de corretagem (03/01/2013 -
pág. 179) e a assinatura do instrumento particular de venda e compra (08/01/2013 -
págs. 49). Aliás, houve a celebração de outro contrato de prestação de serviço de
intermediação, com cláusula específica e clara novamente sobre o valor da comissão

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Apelação Cível no 1009668-51.2016.8.26.0152
11
de corretagem (págs. 427).
Logo, como a atribuição da responsabilidade de pagamento da comissão
de corretagem ao consumidor foi válida, não há fundamento legal para se incluir o
seu respectivo valor (R$ 4.899,46) no montante que lhe deve ser restituído pela
apelante por força da sentença judicial.
Ainda que não fosse o caso, a restituição da comissão de corretagem a
favor do réu não seria admitida por causa da ocorrência do fenômeno da prescrição.
Ocorre que o Colendo Superior Tribunal de Justiça, em sede de
julgamento do recurso repetitivo no 1.551.956/SP, firmou a tese de que, na pretensão
de restituição dos valores pagos a título de comissão de corretagem, incide o prazo
prescricional de três anos previsto no artigo 206, parágrafo 3o, inciso V, do Código
Civil, o qual deve ser contado a partir do dia em que o interessado tiver
conhecimento do fato que o autoriza a pleitear judicialmente o que lhe é de direito.
No caso em análise, o interessado, réu na presente demanda, tomou
conhecimento do fato que o autorizava a pleitear eventual restituição em 10 de maio
de 2013, época em que efetuou o último pagamento da comissão de corretagem,
conforme demonstram as notas promissórias juntada aos autos (página 181/183).
Contado o prazo da data do conhecimento desse fato, verifica-se que foi
ultrapassado o prazo de três anos, sem nenhuma providência adotada que fosse
capaz de interromper o prazo prescricional. Não se pode olvidar que, em tema de
prescrição, não se admite interpretação extensiva ou ampliativa.
Nessas condições, independentemente da discussão de validade de
cláusula contratual, o montante da comissão de corretagem de R$ 4.899,46 não
poderia ser restituído ao réu.

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Apelação Cível no 1009668-51.2016.8.26.0152
12
5. Dos juros de mora
Assiste razão à autora no que se refere ao termo inicial de incidência dos
juros moratórios, que deve ser computado a partir do trânsito em julgado, eis que
ela estava adimplindo regularmente com suas obrigações e não deu causa ao
desfazimento do negócio jurídico. A rescisão ocorreu por culpa exclusiva do
comprador. Assim, quando da citação, a vendedora não estava em mora.
Nesse sentido foi sedimentado o entendimento desta Colenda 3a Câmara
no Enunciado no 38.14, a saber: “Com a desistência dos adquirentes à preservação
do compromisso de venda e compra de imóvel firmado anteriormente à Lei no
13.786/18, ou reconhecida a culpa deles pela resolução, os juros de mora
incidentes sobre eventual restituição daquilo que foi pago devem ser contados a
partir do trânsito em julgado” (destaques meus).
5. Da forma de restituição das prestações pagas a favor do réu
Por fim, não há nada a reparar nessa questão. Já consta da sentença que a
restituição pela autora das parcelas pagas pelo réu deve ser feita de uma só vez,
conforme pode ser observado da seguinte passagem: “...devendo a autora devolver
80% dos valores pagos ao réu em uma parcela, corrigidos desde o desembolso e
com juros de mora de 1% ao mês” (pág. 453 destaque meu).
Ante o exposto, NEGO PROVIMENTO ao recurso do réu/reconvinte e
DOU PARCIAL PROVIMENTO ao recurso da autora/reconvinda para: a)
condenar o réu ao pagamento de taxa de ocupação em importe equivalente a 0,5%
ao mês sobre o valor contratado, atualizado desde agosto de 2016 até a efetiva
desocupação do imóvel; b) excluir do montante a ser restituído ao réu o valor de R$
4.899,46, que foi pago a título de comissão de corretagem; c) alterar o termo inicial
dos juros moratórios sobre os valores a serem restituídos ao réu para a partir do

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Apelação Cível no 1009668-51.2016.8.26.0152
13
trânsito em julgado deste Acórdão.
Mantida a sucumbência, mantenho a condenação do réu/reconvinte ao
pagamento das custas e despesas processuais e, levando em conta o trabalho
adicional realizado em grau recursal exercido pelo advogado da parte vencedora
(autora/reconvinda), majoro os honorários advocatícios para 18% do valor da causa,
em observância ao artigo 85, §11, do CPC.
Para evitar a oposição de Embargos de Declaração meramente
protelatórios, considera-se, desde já, prequestionada toda matéria infraconstitucional
e constitucional, ciente de que é desnecessária a menção a dispositivos de lei,
bastando que a questão jurídica tenha sido abordada e decidida, conforme
entendimento do E. STF (RT 703/226, Min. Marco Aurélio) e C. STJ (AgRg no
REsp 1.417.199/RS, Rela. Mina. Assusete Magalhães).
MARIA DO CARMO HONÓRIO
Relatora