Tribunal: TJSP
Processo: 1004336-65.2019.8.26.0066
Classe: Apelação Cível / Usucapião Extraordinária
Órgão julgador: Beretta da Silveira
Órgão colegiado: 3a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-07-23
Data de publicação: 2020-07-23

Ementa:
APELAÇÃO. CDHU. Usucapião especial urbana. Autora sedizente cessionária dos direitos relativos ao imóvel. Inexistência de prova do "animus domini", inviabilizando, assim, o acolhimento da pretensão. Ademais, também não se demonstrou que o imóvel em tela tenha saído da esfera de direitos da ré-apelada CDHU, o que o inabilita juridicamente à prescrição aquisitiva (art. 183, § 2o, CR/88; art. 102,

Ementa:
APELAÇÃO. CDHU. Usucapião especial urbana. Autora sedizente cessionária dos direitos relativos ao imóvel. Inexistência de prova do "animus domini", inviabilizando, assim, o acolhimento da pretensão. Ademais, também não se demonstrou que o imóvel em tela tenha saído da esfera de direitos da ré-apelada CDHU, o que o inabilita juridicamente à prescrição aquisitiva (art. 183, § 2o, CR/88; art. 102, CC). Sentença confirmada. Honorários sucumbenciais majorados. Doutrina e jurisprudência. RECURSO DESPROVIDO.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
3a Câmara de Direito Privado
Apelação Cível no 1004336-65.2019.8.26.0066
Voto no 44842
1/9
Registro: 2020.0000564119
ACÓRDÃO
Vistos,
relatados
e
discutidos
estes
autos
de
Apelação
Cível
no
1004336-65.2019.8.26.0066, da Comarca de Barretos, em que é apelante SILVIA
HELENA DOS SANTOS (ASSISTÊNCIA JUDICIÁRIA), é apelado COMPANHIA DE
DESENVOLVIMENTO HABITACIONAL E URBANO DO ESTADO DE SÃO PAULO
- CDHU.
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 3a Câmara de Direito Privado do
Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Negaram provimento ao
recurso. V. U., de conformidade com o voto do relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores JOÃO PAZINE NETO
(Presidente sem voto), VIVIANI NICOLAU E CARLOS ALBERTO DE SALLES.
São Paulo, 23 de julho de 2020.
BERETTA DA SILVEIRA
Relator
Assinatura Eletrônica

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Voto no 44842
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VOTO No: 44842
Apelação Cível No 1004336-65.2019.8.26.0066
COMARCA: Barretos
Apelante: Silvia Helena dos Santos
Apelado: Companhia de Desenvolvimento Habitacional e Urbano do Estado de São
Paulo - CDHU
Interessados: José Eduardo Soares da Mota e Cristiane Leão Batista
APELAÇÃO. CDHU. Usucapião especial urbana. Autora
sedizente
cessionária
dos
direitos
relativos
ao
imóvel.
Inexistência de prova do “animus domini”, inviabilizando,
assim, o acolhimento da pretensão. Ademais, também não se
demonstrou que o imóvel em tela tenha saído da esfera de
direitos da ré-apelada CDHU, o que o inabilita juridicamente à
prescrição aquisitiva (art. 183, § 2o, CR/88; art. 102, CC).
Sentença confirmada. Honorários sucumbenciais majorados.
Doutrina e jurisprudência. RECURSO DESPROVIDO.
Trata-se de ação de usucapião especial julgada
IMPROCEDENTE pela r. sentença de fls. 145/152, proferida pelo n. magistrado
Douglas Borges da Silva, de relatório adotado.
Apela a autora (fls. 157/162), buscando, em suma, a
inversão do julgado.
A apelada apresentou contrarrazões (fls. 165/181).
Não houve oposição ao julgamento virtual.
É O RELATÓRIO.

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O recurso não merece ser provido.
Nos termos do artigo 373, inciso I, do CPC, incumbe ao
autor a prova dos fatos constitutivos de seu direito.
A ação de usucapião ostenta flagrante natureza
declaratória. Isso porque a tutela jurisdicional prestada voltar-se-á meramente ao
reconhecimento (ou não) de situação de fato que, pelo exercício prolongado da
posse pelo usucapiente sem qualquer resistência do proprietário originário, implicou
a mudança da titularidade dominial, de forma originária.
Na espécie, tal qual retratado na exordial, está-se diante
de pedido de reconhecimento da usucapião especial urbana (artigo 183, CR/88;
artigo 1240, CC; artigos 9o e seguintes, Lei no 10.257/01).
O artigo 1240 do Código Civil explicita os requisitos
dessa modalidade ao estabelecer que:
“Aquele que possuir, como sua, área urbana de até duzentos e
cinquenta metros quadrados, por cinco anos ininterruptamente e
sem oposição, utilizando-a para sua moradia ou de sua família,
adquirir-lhe-á o domínio, desde que não seja proprietário de
outro imóvel urbano ou rural.”
Para que se consume tal modalidade de usucapião, são
exigidos os seguintes requisitos:
(a) posse com intenção de dono (animus domini);

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(b) pelo prazo de 5 (cinco) anos (tempus);
(c) área urbana de até 250m2, utilizada para moradia
própria ou de sua família (res habilis);
(d) posse ininterrupta e sem oposição; e,
(e) não ser proprietário de outro imóvel urbano ou rural.
Examinados os autos, verifica-se que a parte autora não
cumpriu seu onus probandi.
No que tange à posse, não houve demonstração de
animus domini.
Não se provou o título sob o qual a apelante teria
passado a posse do bem de raiz, visto que não evidenciou a regularidade cadeia de
relações jurídicas de cessão de direitos desde o promitente comprador originário (Sr.
José Eduardo Soares da Mota, falecido em 02.12.2017) até sua pessoa.
Limitou-se, isso sim, a trazer um instrumento particular
de compromisso de compra e venda celebrado juntamente a Cristine Leão Batista
(fls. 15/16) a qual não se sabe, sequer, se teria ingressado na posse do imóvel
usucapiendo e a que título.
Mister observar, nesse ponto, que, ainda que regular o
fosse o documento apresentado, continuaria a ser discutível a existência do animus

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domini, visto que o contrato original, como bem asseverou o n. magistrado a quo,
tem cláusula expressa vedando a prática do “contrato de gaveta” e exigindo o
expresso consentimento da ré para a substituição do ocupante do polo passivo
contratual.
A respeito do tema, leciona Francisco Loureiro
(Código Civil Comentado, Doutrina e Jurisprudência. Coordenador Ministro
Cezar Peluso, Ed. Manole, p. 1208):
“[...] deve o usucapiente possuir animus domini, ou, na dicção da
lei, 'como seu' o imóvel. Controverte a doutrina sobre o exato
sentido do animus domini, consistente na vontade de tornarem-se
dono, de ter a coisa como sua, de ter a coisa para si animus rem
sibi habendi. Existem autores que entendem que o elemento
animus domini da usucapião estaria ligado à teoria subjetiva de
Savigny. Predomina a corrente, porém, que entende o animus
estar essencialmente ligado à causa possessionis, à razão pela
qual se possui, não constituindo elemento meramente subjetivo.
Possui a coisa como sua quem não reconhece a supremacia do
direito alheio. Ainda que saiba que a coisa pertente a terceiro, o
usucapiente se arroga soberano e repele a concorrência ou a
superioridade do direito de outrem sobre a coisa” (destaques
nossos).
No mesmo sentido, e em casos semelhantes, já se
manifestou a jurisprudência desta Corte:
“A tese de defesa: usucapião, deve ser rechaçada. Como ocupante
irregular de imóvel de propriedade da CDHU com saldo devedor
em aberto, a ré contestante não pode pretender adquirir o domínio

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pela usucapião, pois sabia que o bem não lhe pertencia. Sabia que
para adquiri-lo deveria obter a anuência da CDHU e efetuar o
pagamento das prestações. Falta-lhe o indispensável 'animus
domini'. À despeito da posse longeva a ré não adquiriu a
propriedade [...]” (TJSP 7a Câmara de Direito Privado AC no
0045223-44.2012.8.26.0005 Rel. Des. Miguel Brandi j. em
09.08.2019 V.U.).
“Segundo antigo preceito, nemo ipse causam possessionis
(ninguém pode mudar por si mesmo a causa da posse). Dizendo de
outro modo, não basta o elemento anímico, interior, psicológico,
para mudar o caráter da posse, escoimando-a de eventuais vícios
de origem, quer subjetivos, quer objetivos. Dizia Ihering que a
vontade e sem força frente a causa da posse. Vem daí a regra
preconizada por Astolpho Rezende que 'em matéria possessória, a
vontade do possuidor é sem valor em frente da regra objetiva de
direito' (A Posse e sua Proteção, 2a. Edição LEJUS, 2.000, p.
263). Para alteração da qualidade da posse, ou se altera a sua
causa jurídica, ou o comportamento objetivo do possuidor. No
caso concreto, a origem da posse persiste a mesma e não houve,
no dizer de Nelson Roselvald, manifestação por 'atos exteriores e
prolongados do possuidor da inequívoca disposição de privar o
proprietário da coisa' (Direitos Reais, Direitos Reais, Teoria e
Questões, 2a. Edição Impetus, 2.003p. 246). Confira-se, no mesmo
sentido, o Enunciado 237 da III Jornada de Direito Civil2004:
'Art. 1.203: É cabível a modificação do título da posse interversio
possessionis na hipótese em que o até então possuidor direto
demonstrar ato exterior e inequívoco de oposição ao antigo
possuidor indireto, tendo por efeito a caracterização do animus
domini'. Os réus, todavia, não provaram que inverteram a
qualidade da posse. O conjunto probatório, aliás, demonstra
distinta realidade fática. Ao que tudo indica, sua permanência no

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imóvel foi mera graça da Caixa Econômica Federal e,
posteriormente, da cessionária dos créditos hipotecários,
enquanto foram proprietárias do imóvel, antes do leilão pelo qual
houve aquisição do bem pelos autores da ação de imissão de
posse.
Ademais,
é
uníssono
o
entendimento
quanto
à
impossibilidade de o promitente comprador, o locatário, o
comodatário, o usufrutuário, o credor pignoratício, bem como os
fâmulos da posse, terem animus domini, em virtude da causa da
posse ou detenção” (TJSP 6a Câmara de Direito Privado AC no
0003317-73.2010.8.26.0028 Rel. Des. Francisco Loureiro j.
em 27.06.2013 V.U.).
“COMPROMISSO DE VENDA E COMPRA - Ação de resolução
contratual cumulada com reintegração de posse - Sentença que
julgou procedente a ação, em razão do inadimplemento do
promitente comprador Promitente comprador inadimplente que
alega ter exercido posse mansa e pacífica, a título gratuito, sem
oposição do CDHU, adquirindo o domínio do bem pela usucapião
especial urbana Pretensão descabida - Posse do promitente
comprador que deixou de pagar as parcelas do preço destituída de
'animus domini' e insuscetível de gerar usucapião - Mantença da
decisão, nos termos como lançada - Recurso improvido” (TJSP
4a Câmara de Direito Privado AC no 0116558-65.2008.8.26.0005
Rel. Des. Francisco Loureiro j. em 11.11.2010 V.U.).
Carecendo-se, então, de animus domini, não haveria
como reconhecer o direito postulado pela parte autora, ora apelante.
Mais. Haveria ainda que se demonstrar tratar-se de res
habilis.

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Nos termos do artigo 183, § 2o, da Constituição da
República, e do artigo 102 do Código Civil, os bens negociados pela CDHU,
sociedade de economia mista, em atividade de financiamento de moradia popular,
não se prestam à prescrição aquisitiva, visto que, até a quitação do preço, continuam
a ser considerados públicos.
No caso dos autos, não se tratou apenas de falta de prova
da quitação do valor junto àquela sociedade estatal. Bem ao revés, a requerida, ao
ensejo de sua concisa peça contestatória, acabou por informar que, cientificada
sobre a morte do cessionário original, promovera a demanda competente para
resguardo de seu patrimônio (fls. 108).
Ou seja: não há dúvida de que o bem de raiz remanesce
público.
Nesta Colenda Câmara, prevalece o entendimento da
incompatibilidade entre esse tipo de res e a usucapio:
“OPOSIÇÃO DE TERCEIROS. USUCAPIÃO. Cessão de direitos
firmados sobre 50% do imóvel que os opoentes pretendem
usucapir. Saldo devedor em favor da CDHU, ainda proprietária
do bem. Bem insuscetível de usucapião nos termos do art. 183, §
3o, CF. Sentença mantida. Recurso desprovido” (TJSP 3a Câmara
de Direito Privado AC no 0001854-86.2014.8.26.0180 Rel.
Des. Nilton Santos j. em 18.02.2019 V.U.).
“USUCAPIÃO. Impossibilidade. Imóvel ocupado pela autora que
é bem público, inserido em área maior doada pela União Federal
ao Município de Iaras/SP, e sobre o qual houve regularização
fundiária de interesse social. Precedentes. Atribuição do imóvel

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9/9
que deve ser perseguida na via administrativa. Sentença
confirmada.
Sucumbência
dos
apelantes.
NEGADO
PROVIMENTO AO RECURSO” (TJSP 3a Câmara de Direito
Privado AC no 0005031-64.2012.8.26.0136 Rel. Des. Viviani
Nicolau j. em 02.08.2018 V.U.).
“USUCAPIÃO. Prescrição aquisitiva não configurada. Bem
dominical. Propriedade da CDHU, empresa de economia mista.
Impossibilidade de aquisição do domínio por usucapião. Vedação
expressa contida nos artigos 183, par. 3o, e 191, par. 1o, da
Constituição Federal. Precedentes. APELO DESPROVIDO”
(TJSP

3a
Câmara
de
Direito
Privado

AC
no
0003788-45.2011.8.26.0581 Rel. Des. Donegá Morandini j.
em 08.03.2017 V.U.).
Aliás, em se tratando de bem público, tecnicamente
sequer se reconheceria a seu ocupante a posse, mas mera detenção não ensejadora,
da mesma forma, do animus domini.
Destarte, uma vez mantida a r. sentença, por seus
próprios e bem lançados fundamentos, cumpre, em respeito ao artigo 85, parágrafo
11, do Código de Processo Civil, majorar os honorários advocatícios sucumbenciais
fixados em Primeira Instância, os quais passam a ser de 17% (dezessete por cento)
do valor atualizado da causa, observados os preceitos da gratuidade judiciária.
Ante o exposto, NEGA-SE PROVIMENTO ao recurso.
BERETTA DA SILVEIRA
Relator