Tribunal: TJSP
Processo: 0005535-07.2015.8.26.0220
Classe: Apelação Cível / Promessa de Compra e Venda
Órgão julgador: Mônica de Carvalho
Órgão colegiado: 8a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-02-26
Data de publicação: 2020-02-26

Ementa:
IMÓVEL – Compromisso de compra e venda – Posterior rescisão do contrato – Ausência de prova de fato imponível contra a construtora – Versão da autora que restou isolada nos autos ante a comprovação, pela corré, de diversos contatos telefônicos e notificação extrajudicial para providenciar o financiamento imobiliário - Impossibilidade de responsabilização das rés pela rescisão do contrato -

Ementa:
IMÓVEL – Compromisso de compra e venda – Posterior rescisão do contrato – Ausência de prova de fato imponível contra a construtora – Versão da autora que restou isolada nos autos ante a comprovação, pela corré, de diversos contatos telefônicos e notificação extrajudicial para providenciar o financiamento imobiliário - Impossibilidade de responsabilização das rés pela rescisão do contrato - Dano moral não caracterizado – Ato lícito que não enseja indenização por dano moral – Recurso não provido.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2020.0000132721
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível no
0005535-07.2015.8.26.0220, da Comarca de Guaratinguetá, em que é
apelante VIVIANE FÁTIMA DE SOUSA FURQUIM (JUSTIÇA GRATUITA),
são apelados MRV ENGENHARIA E PARTICIPAÇÕES S/A e ROBERTO
VILLANI EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA.
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 8a Câmara de
Direito Privado do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte
decisão: Negaram provimento ao recurso. V. U., de conformidade com o
voto do relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores PEDRO DE
ALCÂNTARA DA SILVA LEME FILHO (Presidente sem voto), ALEXANDRE
COELHO E CLARA MARIA ARAÚJO XAVIER.
São Paulo, 26 de fevereiro de 2020.
MÔNICA DE CARVALHO
Relatora
Assinatura Eletrônica

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Apelação Cível no 0005535-07.2015.8.26.0220 -Voto no 4311
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3a Vara de Guaratinguetá
Apelação n. 0005535-07.2015.8.26.0220
Apelante: VIVIANE FÁTIMA DE SOUSA FURQUIM
Apeladas: CONSTRUTORA MRV ENGENHARIA E PARTICIPAÇÕES S/A e
ROBERTO VILLANI EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA.
Juiz prolator: Arion Silva Guimarães
Voto n. 4311
IMÓVEL Compromisso de compra e venda Posterior rescisão
do contrato Ausência de prova de fato imponível contra a
construtora Versão da autora que restou isolada nos autos ante a
comprovação, pela corré, de diversos contatos telefônicos e
notificação extrajudicial para providenciar o financiamento
imobiliário - Impossibilidade de responsabilização das rés pela
rescisão do contrato - Dano moral não caracterizado Ato lícito
que não enseja indenização por dano moral Recurso não provido.
Vistos.
Trata-se de recurso de apelação interposto para
impugnar a sentença de fls. 256/257, cujo relatório adoto, que julgou
improcedente o pedido inicial, e condenou a autora no pagamento das custas e
despesas processuais e honorários advocatícios fixados em 10% do valor da
causa, observada a gratuidade processual.
Segundo a apelante-autora, a sentença merece ser
reformada, em síntese, porque: a) as rés não juntaram aos autos o contrato
particular de alienação do imóvel para terceiro, o que comprovaria que a referida
alienação ocorreu enquanto a recorrente ainda pagava as prestações
correspondentes à entrada do preço; b) arrolou testemunha a fim de comprovar
suas alegações, mas o juízo de primeiro grau proferiu a sentença sem apreciar o
pedido de prova testemunhal; c) não recebeu a notificação trazida aos autos pela
corré MRV, nem qualquer outro documento equivalente, ressaltando que
mencionada notificação foi assinada por terceiro desconhecido pela apelante; d)
houve falha na prestação dos serviços pelas rés, consoante as regras
consumeristas, visto que, em diversos contatos telefônicos e até presenciais com
elas, a apelante sempre foi informada de que somente após o pagamento das
parcelas relativas à entrada é que deveria entregar a documentação para o
financiamento imobiliário (fls. 261/271).
Recurso tempestivo, sem preparo por ser a recorrente
beneficiária da gratuidade processual, e com apresentação de contrarrazões
pelas apeladas (fls. 275/290 e 295/300).
Não houve oposição ao julgamento virtual (fls.

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305/307).
Esse é o relatório.
Passo ao voto.
O recurso não merece ser provido.
Primeiramente, a preliminar de não conhecimento do
recurso, arguida pela corré MRV em suas contrarrazões, não merece ser
acolhida, visto que a apelante cumpriu adequadamente os requisitos previstos
no art. 1010, incisos II e III, do Código Processual, isto é, apresentou as razões
de fato e de direito para modificação da decisão, expondo a motivação para que a
sentença seja reformada.
Com efeito, ainda que a peça recursal seja, em alguns
pontos, reprodução da petição inicial, é possível, sem muito esforço, extrair os
pontos de insurgência da apelante. As razões recursais não se encontram
dissociadas da decisão impugnada e permitiram o exercício de defesa das
apeladas no oferecimento de resposta ao recurso.
Assim, reputo que, além de atendidos os requisitos
estabelecidos no artigo 1010, do CPC, o objetivo colimado pelo princípio da
dialeticidade foi alcançado.
À vista disso, não há que se falar em inépcia da peça
recursal, devendo o recurso ser conhecido.
Também não se pode acolher o pedido da recorrente
formulado como preliminar do recurso. Os elementos constantes dos autos são
suficientes para o julgamento da lide, de modo que a ausência do instrumento
de compra e venda do imóvel a terceiro, bem como da oitiva da testemunha
arrolada pela recorrente-autora não causaram prejuízos à instrução processual.
O juízo, que é destinatário da prova, deve considerar
todos os elementos dos autos para formação de sua convicção, cabendo a este
ponderar a utilidade de cada prova. Neste sentido, entende o Colendo Superior
Tribunal de Justiça:
“A tutela jurisdicional deve ser prestada de modo a
conter todos os elementos que possibilitem a compreensão da controvérsia, bem
como as razões determinantes de decisão, como limites ao livre convencimento do
Juiz, que deve formá-lo com base em qualquer dos meios de prova admitidos em
direito material, hipótese em que não há que se falar cerceamento de defesa pelo
julgamento antecipado da lide, e que o magistrado tem o poder-dever de julgar
antecipadamente a lide, desprezando a realização de audiência para a produção
de prova testemunhal, ao constatar que o acervo documental acostado aos autos
possui suficiente força para nortear e instruir seu entendimento.” (REsp no
102303/PE, Relator: Ministro Vicente Leal).
"(...) Consoante jurisprudência desta Corte, compete ao
magistrado, à luz do princípio do livre convencimento motivado, previsto no art.
131 do Código de Processo Civil, decidir quais as provas necessárias para formar
sua convicção" (STJ 4a T. AgRg no REsp 1197340/MT Rel. Min. Raul Araújo

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j. 20.09.2012 DJe 18.10.2012).
Também já decidiu o SUPREMO TRIBUNAL FEDERAL
que "a necessidade da produção de prova há de ficar evidenciada para que o
julgamento antecipado da lide não implique em cerceamento de defesa. A
antecipação é legítima se os aspectos decisivos estão suficientemente líquidos
para embasar o convencimento do Magistrado" (RE 101.171-8-SP).
Este também é o entendimento desta Câmara:
“Quanto à preliminar, não há razão para anular a
sentença por cerceamento de defesa, na medida em que era desnecessária maior
dilação probatória à solução do litígio. Daí a ausência de impedimento ao
julgamento antecipado da lide. Importante ressaltar que o julgador é o
destinatário final das provas, e cabe a ele determinar a suficiente instrução do
processo. Assim, fica afastada a preliminar” (TJSP. - 8a Câmara de Direito
Privado do Tribunal de Justiça de São Paulo - Relatora CLARA MARIA ARAÚJO
XAVIER - Apelação no 1025669-69.2016.8.26.0554).
O caso concreto comporta apenas produção de prova
documental, a qual foi livremente apresentada pelas partes, e os documentos
acostados aos autos permitem que se decida sobre a lide com segurança.
Ao mérito recursal.
Em agosto de 2012, a autora celebrou compromisso de
compra e venda com a corré MRV PRIME para aquisição da unidade 405, do
bloco 10, do empreendimento Parque das Gardênias.
Alega
a
autora
que,
enquanto
ainda
pagava
parceladamente o valor da entrada e após ter recebido informações verbais de
que o financiamento somente deveria ser providenciado após o término do
pagamento das parcelas mensais, a corré, inesperadamente, rescindiu o contrato
e vendeu o imóvel da autora para terceiro. Pede a restituição integral do valor
pago para a aquisição, perdas e danos e indenização por dano moral.
Contudo, a versão da autora restou isolada nos autos.
Os documentos de fls. 35/36 e 45/46 comprovam que,
por ocasião da celebração do negócio, ficou expressamente consignado o
pagamento de parte do preço mediante financiamento imobiliário, que a
convocação da adquirente para a entrega dos documentos necessários poderia se
dar a qualquer tempo e que o prazo para fornecimento dos documentos seria de
trinta dias a partir da convocação.
Além disso, a corré MRV instruiu a contestação com
planilha, relatando detalhadamente os contatos realizados com a compradora
desde o mês de setembro/2012 (data, horário, funcionário responsável pelo
contato e outras diversas observações
fls. 182/183), inclusive constando
agendamentos aos quais a autora não compareceu. Instruiu os autos também
com
cópia
da
notificação
extrajudicial
encaminhada
à
autora
em
dezembro/2012, onde consta expressamente já ter exaurido o prazo de trinta
dias para a entrega da documentação e a concessão do prazo adicional de 48h
para a solução da pendência.

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A autora, ao contrário, apenas faz uma alegação
genérica de ter recebido informação em sentido contrário ao constante no
contrato, mas sem qualquer comprovação documental (um e-mail, por exemplo) e
sem outros detalhes que conferissem credibilidade à sua afirmação (identificação
do funcionário, datas, no de protocolos, etc.).
Também não se pode acatar a versão da autora de não
ter recebido a notificação extrajudicial ou que o documento está assinado por
pessoa desconhecida por ela.
Ora, a notificação foi encaminhada ao endereço
informado pela autora no compromisso de compra e venda.
Outrossim, o ordenamento jurídico confere validade
até às citações recebidas pela portaria do prédio, prevalecendo a presunção de
que as correspondências são efetivamente entregues aos respectivos moradores.
Nesse sentido, dispõe o artigo 248, §4o, do CPC: “Nos
condomínios edilícios ou nos loteamentos com controle de acesso, será válida a
entrega do mandado a funcionário da portaria responsável pelo recebimento de
correspondência, que, entretanto, poderá recusar o recebimento, se declarar, por
escrito, sob as penas da lei, que o destinatário da correspondência está ausente”.
Outrossim,
a
prova
de
que
o
subscritor
do
comprovante de entrega da notificação extrajudicial não seria funcionário do
condomínio caberia à própria autora, mediante uma declaração do condomínio,
por exemplo. Não se pode impor às rés o ônus de provar a efetiva entrega da
notificação à autora, o que, certamente, seria de extrema dificuldade,
configurando a chamada prova diabólica, vedada pelo ordenamento jurídico.
Assim sendo, basta a comprovação de que a
notificação foi entregue no endereço fornecido pela própria autora.
É certo que o Código de Defesa do Consumidor dispõe
sobre a inversão do ônus da prova como meio de facilitar a defesa do
consumidor, mas ela não é absoluta, devendo ser aplicada pelo julgador
consoante os elementos do caso concreto.
Nesse sentido a lição de Ada Pellegrini Grinover e
outros autores, comentando o artigo 6o do CDC: “É evidente, entretanto, que não
será em qualquer caso que tal se dará, advertindo o mencionado dispositivo, como
se verifica de seu teor, que isso dependerá, a critério do juiz, da verossimilhança
da alegação da vítima e segundo as regras ordinárias de experiência. (...) Tenha-
se em conta que a verossimilhança é uma das condições para que o juiz inverta o
mencionado ônus, com vistas à facilitação da defesa dos direitos do consumidor,
segundo, outrossim, as regras ordinárias de experiências. Referido dispositivo,
longe de ser uma grande novidade, está intimamente ligado ao disposto pelo art.
335 do Código de Processo Civil, que assim dispõe: “Em falta de normas jurídicas
particulares, o juiz aplicará as regras de experiência comum subministradas pela
observação do que ordinariamente acontece e ainda as regras de experiência
técnica, ressalvado, quanto a esta, o exame pericial”. E a razão pela qual assim se
dispõe no Código de Defesa do Consumidor consiste na circunstância da
vulnerabilidade do consumidor, que, como visto em passo anterior destes

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comentários, não detém o mesmo grau de informação, inclusive técnica, e outros
dados a respeito dos produtos e serviços com que se defronta no mercado, que o
respectivo fornecedor detém, por certo.” (Código Brasileiro de Defesa do
Consumidor Comentado, 11a edição, pág. 154 e 160).
Mais adiante, na mesma obra, explica que “Para a
teoria da carga dinâmica da prova o que importa, em determinadas situações, não
é tanto a posição processual das partes ou seu interesse jurídico em ver admitido
o fato probando, mas sim a maior facilidade em sua demonstração, pelo domínio
de conhecimentos científicos ou técnicos ou pela detenção de informações sobre os
fatos da causa. A teoria não desconsidera por completo as regras gerais de
distribuição do ônus da prova. O que procura fazer é flexibilizar essas regras,
adaptando-as às peculiaridades do caso concreto e às especificidades das partes
litigantes, tornando mais efetiva e justa a tutela jurisdicional. O Código de Defesa
do Consumidor, como será explanado a seguir, procurou dar um passo nesse
sentido, adotando os requisitos da verossimilhança e da hipossuficiência para
autorizar a inversão ope iudicis do ônus da prova (art. 6o, VIII). (...) Mas a adoção
dessa teoria não retira das regras de distribuição da carga probatória a natureza
de regra de juízo, transformando-a em norma de instrução. No plano subjetivo,
toda regra de distribuição do ônus da prova é norma indicativa da atividade
probatória que incumbe às partes no processo. Devem elas se orientar por essas
regras estabelecidas em abstrato se pretendem alcançar êxito na demanda.” (pág.
812).
Não é comum ao homem médio acatar informação
verbal contrária ao que consta expressamente no contrato sem qualquer outra
formalidade (e-mail, por exemplo) ou sem a cautela de anotar maiores detalhes
da pessoa que a prestou.
Além disso, os termos da notificação extrajudicial
enviada à compradora são muito claros, aptos a extirpar qualquer informação em
sentido contrário que eventualmente tenha recebido anteriormente.
Desse modo, na hipótese dos autos, notadamente
frente às provas produzidas pela corré MRV, não há verossimilhança nas
alegações da autora.
No mais, a autora afirma que as rés agiram em
desacordo com a boa-fé objetiva, pois rescindiram o contrato e venderam o
imóvel a terceiro, enquanto prosseguiam emitindo os boletos para pagamento
das parcelas relativas à entrada e a autora efetuava os pagamentos respectivos,
causando-lhe a expectativa de que o contrato ainda estaria em vigor.
Entretanto, a autora está equivocada. Não restam
dúvidas de que os pagamentos a que a autora se refere dizem respeito à
comissão de corretagem. O contrato de fls. 66/68 previu expressamente o
pagamento de tal verba no valor total de R$ 3.898,00, através de dez parcelas a
serem pagas mediante boleto com vencimento a partir de 10/09/2012. O valor
da comissão de corretagem também foi expressamente consignado em separado
no compromisso de compra e venda (fl. 45). Os boletos de fls. 51/55 formam
emitidos pela construtora MRV, mas ainda na vigência do compromisso de
compra e venda. Os boletos de fls. 56/65 foram emitidos pela corré Roberto
Villani Empreendimentos, empresa que atuou como intermediadora na relação.

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Assim, eventual confusão da autora em relação aos pagamentos efetuados não
pode ser atribuída às rés.
Nesses
termos,
diante
do
conjunto
probatório
produzido nos autos, não há como afastar a culpa da autora pelo rompimento
contratual, não se vislumbrando qualquer ato praticado pelas rés a imputar-lhes
responsabilidade pela rescisão.
Por fim, se o rompimento da relação contratual
decorreu da não obtenção de financiamento pela autora, não há fato imputável
contra as rés a justificar indenização a título de perdas e danos e nem de dano
moral, não tendo havido pedido de devolução, ainda que parcial, dos valores
referentes à aquisição.
Considerando que a sentença foi proferida já sob a
atual legislação, majoro os honorários advocatícios para o importe de 15% sobre
o valor dado à causa, nos termos do artigo 85, § 11, do CPC, observando que a
recorrente é beneficiária da justiça gratuita (artigo 98 do mesmo diploma). Os
presentes honorários substituem aqueles fixados em primeiro grau de jurisdição.
Posto isso, nego provimento ao recurso.
MÔNICA DE CARVALHO
Relatora