Tribunal: TJSP
Processo: 1097159-87.2018.8.26.0100
Classe: Apelação Cível / Direito de Preferência
Órgão julgador: Antonio Nascimento
Órgão colegiado: 26a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-11-26
Data de publicação: 2020-12-02

Ementa:
APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE CONSIGNAÇÃO EM PAGAMENTO C.C. PEDIDOS DE OBRIGAÇÃO DE FAZER, DE ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA E DE TUTELA DE URGÊNCIA – Preliminar da apelada apontando a insuficiência do preparo apresentado pelo coapelante Renato Lázaro – Possibilidade, inclusive por analogia ao art. 87 do CPC, do recolhimento do preparo proporcionalmente ao proveito econômico buscado por este recorrente –

Ementa:
APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE CONSIGNAÇÃO EM PAGAMENTO C.C. PEDIDOS DE OBRIGAÇÃO DE FAZER, DE ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA E DE TUTELA DE URGÊNCIA – Preliminar da apelada apontando a insuficiência do preparo apresentado pelo coapelante Renato Lázaro – Possibilidade, inclusive por analogia ao art. 87 do CPC, do recolhimento do preparo proporcionalmente ao proveito econômico buscado por este recorrente – Locação – Compra e venda de imóveis – Eficácia do negócio jurídico subordinada ao não exercício do direito de preferência por parte de qualquer dos inquilinos – Ausência de averbação dos contratos de locação nas matrículas dos imóveis – Irrelevância, na hipótese, em virtude de o negócio jurídico ser do conhecimento de todos os locatários – Direito de preferência validamente exercido – PRELIMINAR AFASTADA – RECURSOS PROVIDOS.

APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE DESPEJO POR FALTA DE PAGAMENTO, CUMULADA COM COBRANÇA DE ALUGUÉIS E ENCARGOS – Necessidade de reavaliação da demanda à luz da solução dada à ação de consignação em pagamento, c.c. pedidos de obrigação de fazer, de adjudicação compulsória e de tutela de urgência proposta por Administração e Participações Barão de Duprat-Eireli contra Castanheiro Patrimonial Ltda – SENTENÇA ANULADA – RECURSO PREJUDICADO.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2020.0000969772
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos do Apelação Cível no
1097159-87.2018.8.26.0100, da Comarca de São Paulo, em que são apelantes RENATO
LAZARO LOURO e RIAX COMÉRCIO DE EMBALAGENS E PAPÉIS LTDA, é
apelado/apelante
CASTANHEIRO
PATRIMONIAL
LTDA.
e
Apelado
ADMINISTRAÇÃO E PARTICIPAÇÕES BARÃO DE DUPRAT LTDA..
ACORDAM, em 26a Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça
de São Paulo, proferir a seguinte decisão: "Rejeitada preliminar, deram provimento aos
recursos. Farão declaração de votos 2o e 3o juizes.", de conformidade com o voto do
Relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Exmos. Desembargadores FELIPE
FERREIRA (Presidente sem voto), CARLOS DIAS MOTTA E RENATO
SARTORELLI.
São Paulo, 26 de novembro de 2020
ANTONIO NASCIMENTO
RELATOR
Assinatura Eletrônica

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
33a Vara Cível do Foro Central da Comarca da Capital
Apelantes:
RENATO
LÁZARO
LOURO
e
RIAX
COMÉRCIO
DE
EMBALAGENS E PAPÉIS LTDA
Apelada: ADMINISTRAÇÃO E PARTICIPAÇÕES BARÃO DE DUPRAT
LTDA
MM. Juiz de Direito: Dr. DOUGLAS IECCO RAVACCI
33a Vara Cível do Foro Central da Comarca da Capital
Apelante: RENATO LÁZARO LOURO
Apelada: ADMINISTRAÇÃO E PARTICIPAÇÕES BARÃO DE DUPRAT
LTDA
MM. Juiz de Direito: Dr. DOUGLAS IECCO RAVACCI
APELAÇÃO CÍVEL
AÇÃO DE CONSIGNAÇÃO EM
PAGAMENTO C.C. PEDIDOS DE OBRIGAÇÃO DE
FAZER, DE ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA E DE
TUTELA DE URGÊNCIA
Preliminar da apelada
apontando a insuficiência do preparo apresentado pelo
coapelante Renato Lázaro
Possibilidade, inclusive por
analogia ao art. 87 do CPC, do recolhimento do preparo
proporcionalmente ao proveito econômico buscado por este
recorrente Locação Compra e venda de imóveis Eficácia
do negócio jurídico subordinada ao não exercício do direito de
preferência por parte de qualquer dos inquilinos Ausência de
averbação dos contratos de locação nas matrículas dos imóveis
Irrelevância, na hipótese, em virtude de o negócio jurídico
ser do conhecimento de todos os locatários
Direito de
preferência
validamente
exercido

PRELIMINAR
AFASTADA RECURSOS PROVIDOS.
APELAÇÃO CÍVEL AÇÃO DE DESPEJO POR FALTA
DE PAGAMENTO, CUMULADA COM COBRANÇA DE
ALUGUÉIS E ENCARGOS Necessidade de reavaliação da
demanda à luz da solução dada à ação de consignação em

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pagamento, c.c. pedidos de obrigação de fazer, de adjudicação
compulsória
e
de
tutela
de
urgência
proposta
por
Administração e Participações Barão de Duprat-Eireli contra
Castanheiro Patrimonial Ltda
SENTENÇA ANULADA –
RECURSO PREJUDICADO.
RELATÓRIO DA APELAÇÃO 1097159-87.2018.8.26.0100
Administração
e
Participações
Barão de Duprat-Eireli, por seu representante legal, ajuizou ação de
consignação em pagamento, c.c. pedidos de obrigação de fazer, de
adjudicação compulsória e de tutela de urgência contra Castanheiro
Patrimonial Ltda, a qual foi julgada procedente pela sentença de fls. 480/487,
com o seguinte decisum:
“Posto isso, JULGO PROCEDENTE A AÇÃO, para
reconhecer como válida a Cláusula 3.3 do Contrato de Compra e
Venda, diante da constatação da violação do direito de
preferência e após comprovado o pagamento integral o direito à
adjudicação compulsória, confirmando assim a decisão de fls. 73.
Pela sucumbência, arcará a ré com as custas processuais
e honorários advocatícios, que arbitro em 10% (dez por cento)
sobre o valor da causa.”
Renato Lázaro Louro, que interveio
no feito a fls. 491 como terceiro interessado, interpôs, a fls. 493/494, recurso
de apelação contra o provimento jurisdicional, alegando, inter alia, ao arrazoá-

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lo a fls. 495/534: (a) na condição de prejudicado pela sentença recorrida, que
também influirá, diretamente, na sua relação jurídica com Castanheiro
Patrimonial, que, por sua vez, há de ser admitida como assistente da
demandada;
(b)
foi
também
julgada
a
ação
de
despejo
1015814-65.2019.8.26.0100, redistribuída ao juízo do presente feito sob a
alegação de que se tratava de ações conexas; (c) a ação tem por objeto a
discussão da validade do direito de preferência, vindo, em seu âmbito, a ser
indeferida a produção de prova testemunhal, fundamentando-se a demanda
em prenotação de registro de compra e venda e inexistência de averbação de
locação nas matrículas imobiliárias; (d) notificado, juntamente com outro
locatário, a manifestar-se sobre o exercício da preferência, expressou seu
desejo de comprar os imóveis; (e) todos os inquilinos foram notificados para o
exercício da preferência, entendendo a decisão monocrática que havendo o
seu descumprimento a cláusula contratual 3.3., 1a parte, do contrato
questionado, está em pleno vigor, tornando, destarte, eficaz a compra dos
imóveis pela demandante, ora recorrida; (f) ao julgar o feito, o MM. Juiz de
Direito entendeu ter havido violação dos termos de preferência, pois não
constou das notificações a possibilidade de cisão dos lotes; (g) diz, igualmente,
a decisão monocrática que não há provas de os locatários terem se valido,
tempestivamente, do direito de preferência, vindo, posteriormente, a negar tal
direito pela falta do requisito essencial: a não aceitação da proposta integral;
(h) a sentença afastou o direito de preferência, julgando a ação procedente e,
assim, reconhecendo a validade da cláusula 3.3. do contrato de compra e
venda, impondo, finalmente, à ré Castanheiro Patrimonial Ltda o ônus da
sucumbência; (i) é locatário da Castanheiro Patrimonial Ltda, atual
denominação de Antonio Araújo Pinto Comercial Ltda, desde 2/5/2012, ao
passo que a recorrida Administração e Participações Barão de Duprat Ltda
apenas desde 20/5/2018, (j) a presente ação funda-se sobre contrato
celebrado em 13/7/2018, o qual contém expressa cláusula resolutiva; (l) após a
celebração da avença, Castanheiro Patrimonial, obedecendo à sua cláusula
3.4, apresentou à recorrida as notificações endereçadas aos seus inquilinos;

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(m) contranotificou Castanheiro Patrimonial em 13/8/2018, manifestando,
expressamente, sua intenção e preferência na aquisição do imóvel, mas seu
representante se furtou a receber aquele documento sob a alegação de que a
contranotificanda era desconhecida no local; (n) foi suspensa a inscrição da
recorrida no cadastro do CNPJ; (o) a sentença recorrida ignorou o princípio da
força obrigatória dos contratos quando permitiu que a recorrida Barão de
Duprat se imiscuísse na relação locatícia, com a aceitação da locadora, para
alegar a inexistência do exercício da preferência; (p) também foram
desrespeitados pelo édito monocrático recorrido os princípios da função social
do contrato, previsto no art. 421 do Cód. Civil, e da probidade e boa-fé, nos
termos do art. 422 do Cód. Civil; (q) a decisão judicial recorrida não atentou
para o fato de que o contrato não contém qualquer prazo para a notícia do
exercício da preferência por qualquer dos inquilinos ; (r) não há que se falar na
demora de mais de 60 dias para a entrega da notificação, pois foi a própria
recorrida que, usando endereço fictício, dificultou o recebimento da
comunicação; (s) houve expressa violação ao devido processo legal, pois a ré
e o seu assistente litisconsorcial foram impedidos de produzir provas
imprescindíveis à resolução da lide; (t) o art. 31 da Lei Federal 8.245/91
estabelece que se se tratar de venda de mais de uma unidade imobiliária a
preferência incidirá sobre a totalidade dos bens objeto da alienação, não se
podendo olvidar, igualmente, que nos termos da lei de regência, havendo
pluralidade de pretendentes a preferência beneficiará o locatário mais antigo e,
sendo os contratos da mesma data, o locatário mais idoso; (u) a cláusula
resolutiva expressa é a questão central da controvérsia, e a averbação do
contrato de locação no registro imobiliário é medida necessária apenas para
assegurar ao locatário o direito real de perseguir e haver o imóvel alienado a
terceiro dentro dos prazos e pressupostos fixados pela Lei Federal 8.245/91;
(v) inviável a adjudicação, pois não houve o depósito e tampouco o
complemento do preço, a ser saldado em longos anos; (x) não pode ser
alcançado pelo resultado da ação consignatória, pois dela não participou, o
que impõe, inclusive, a anulação da respectiva sentença e, além disso, a

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escritura de venda e compra que firmou com Castanheiro Patrimonial não foi
anulada, razão pela qual o negócio jurídico continua a ser válido e eficaz; (z)
há de lhe ser concedida a antecipação da tutela recursal, para desbloquear as
matrículas 154.888 e 154.889 insertas no 3o Cartório de Registro de Imóveis,
e, ao fim e ao cabo, seu recurso deve ser provido, anulando-se a sentença
para a correta instrução do feito no 1o grau de jurisdição, ou, então, a ação
deve ser julgada improcedente, com a inversão do ônus sucumbencial.
Castanheiro
Patrimonial
Ltda
também interpôs, a fls. 663/664, recurso de apelação contra o édito
monocrático, sublinhando, resumidamente, nas razões de apelação de fls.
665/686: (a) após haver celebrado com a apelada promessa de venda e
compra de um imóvel, composto de duas unidades imobiliárias, dois de seus
locatários manifestaram o desejo de exercerem seu direito de preferência
quanto à aquisição do bem de raiz, o que ensejou a extinção da avença; (b)
todavia, a sentença que ora se combate, em clara violação à liberdade de
contratar, acolheu o pedido da apelada, ordenando que lhe seja vendido o
imóvel; (c) a averbação do contrato de locação é requisito para a adjudicação
do imóvel pelo locatário preterido, e não para o exercício do direito de
preferência; (d) a sentença não observou as exigências do art. 489 do CPC,
contendo vários vícios, com destaque para o emprego genérico de conceitos
jurídicos e para o cerceamento imposto à defesa; (e) se é válida a cláusula
resolutiva, como afirma o provimento jurisdicional, a solução legal é a extinção
do direito da apelada, com a consequente improcedência da ação; (f) foi
cerceado seu direito à produção de prova, tendo sido, ademais, rigorosamente
aplicada a solução contemplada no art. 30 da Lei do Inquilinato para a hipótese
de pluralidade de pretendentes; (g) as partes contrataram a hipótese resolutiva
da promessa de venda e compra sem a condição da averbação dos contratos
de locação nas matrículas do imóvel, sendo que o direito de preferência existe
independentemente da averbação do contrato de locação; (h) a transação

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entre os dois locatários pretendentes do imóvel pagando Riax Comércio de
Embalagens e Papéis Ltda a importância de R$ 7.000.000,00 e Renato
Lázaro Louro a quantia de R$ 3.000.000,00 - é ato regular, previsto no art.
840 do Cód. Civil, não tendo efeito algum sobre a condição resolutiva
contratada com a apelada; (i) se o pedido inicial não for julgado improcedente,
deve seu recurso ser provido para limitar os efeitos da invalidade da transação
ao ato, reconhecendo-se a prioridade aquisitiva do locatário Riax Comércio de
Embalagens de Papéis Ltda, de acordo com o disposto no § único do art. 30
da Lei Federal 8.245/91; (j) ficam prequestionados os dispositivos legais
invocados e todos os aspectos expostos pela apelante.
Apresentando-se
como
terceira
prejudicada, Riax Comércio de Embalagens e Papéis Ltda interpôs, a fls.
688, recurso de apelação contra a sentença, destacando, no essencial, no
arrazoado de fls. (a) é terceira prejudicada, desfrutando de legitimidade, nos
termos do art. 996 do CPC, para figurar na presente demanda; (b) é locatária,
desde 1/7/1994, dos imóveis situados na Rua Santa Rosa 266 e 272, no bairro
do Brás, nesta cidade, com renovações em 29/4/2013, neles exercendo suas
atividades comerciais; (c) a locação foi firmada com Antonio Araujo Pinto,
anterior denominação de Castanheiro Patrimonial Eireli, de quem recebeu,
em 20/7/2018, notificação extrajudicial dando conta de que os imóveis seriam
vendidos, e que lhe seria assegurado o direito de preferência na aquisição
deles; (d) exercendo o direito de preferência, assinou com Castanheiro
Patrimonial Eireli, em 14/9/2018, contrato de promessa de venda e compra,
relativo ao imóvel de matrícula no 154.888, pelo preço certo de R$
7.000.000,00, sobrevindo, em 21/9/2018, a outorga de escritura por intermédio
do 16o Tabelião de Notas de São Paulo, o que a desobrigou, por tornar-se
promitente compradora, de pagar aluguéis; (e) afirma a autora haver celebrado
com a ré, em 13/7/2018, instrumento particular de compra dos imóveis
constantes nas matrículas nos 154.888 e 154.889, pelo preço de R$

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10.000.000,00, pagos em parcelas de R$ 200.000,00; (f) diz a demandante ser
a locatária de duas das 20 unidades do imóvel, mediante contratos de locação
datados de 20/5/2018, vindo a ser notificada pela demandada, por telegrama
datado de 12/9/2018, para resolver o instrumento de compra e venda em razão
de os demais locatários terem exercido o direito de preferência com base na
cláusula 3.3 do contrato; (g) assevera a acionante que a preferência
estabelecida na cláusula 3.3 do contrato deveria ser exercida até 15/8/2018,
tendo em vista a assinatura do instrumento de compra e venda em 13/7/2018,
mas dela tomou conhecimento somente após o transcurso de 60 dias; (h)
aduz, igualmente, a requerente que não se pode falar em resolução do
contrato, com base na cláusula 3.3, bem como no exercício, pelos demais
locatários, do direito de preferência, pois os contratos de locação não estão
averbados nas matrículas imobiliárias, acrescentando que os inquilinos
ocupam espaços pequenos, sem condições financeiras de adquirir o bem; (i)
sustenta também a suplicante que não foi notificada pela suplicada para o
exercício da preferência, o que caracteriza fraude à lei; (j) a autora tinha plena
ciência dos 20 contratos de locação associados aos imóveis, todos eles,
inclusive o dela, sem registro nas matrículas imobiliárias; (l) todos os locatários
receberam a notificação sobre o direito de preferência, tendo manifestado,
juntamente com Renato Lázaro Louro, por meio de contranotificações
recebidas, respectivamente em 31/7/2018 e 13/3/2018, dentro do prazo de 30
dias, o desejo de adquirir os imóveis; (m) compôs-se com Renato Lázaro
Louro e, ambos, manifestaram, tempestivamente, o real interesse na
aquisição dos dois imóveis que já ocupavam como locatários; (n) apresentadas
as certidões mencionadas na cláusula 15a do contrato, a ré lhe outorgou, em
21/9/2018, a escritura de compra e venda, mediante o pagamento do saldo do
preço no valor de R$ 5.600.000,00, sendo feita, em 24/9/2018, a respectiva
prenotação às margens da matrícula 154.888, a qual resultou negativa pela
superveniência, em 1/10/2018, do registro do compromisso de compra e venda
ultimado por Administração e Participações Barão de Duprat-Eireli e
Castanheiro Patrimonial Ltda; (o) sempre agiu com boa-fé, ignorando,

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inclusive, as tratativas entre a acionada e a acionante; (p) importante destacar
que a demandante sequer vinha pagando os aluguéis, sendo ré em ação de
despejo por falta de pagamento (autos 1015814-65.2019.8.26.0100); (q) está
cabalmente demonstrado nos autos que, tanto quanto Renato Lázaro Louro,
se manifestou tempestivamente sobre as notificações ao exercício de
preferência; (r) é locatária há mais de 25 anos, e seu atual contrato, ainda que
vencido, está vigendo por prazo indeterminado; (s) a sentença recorrida fere
gravemente a real interpretação dos artigos 27 e 33 da Lei do Inquilinato, pois
inexiste obrigatoriedade, para o exercício do direito de preferência, da
averbação do contrato de locação no registro de imóveis, sendo que, ademais,
a autora concordou com a possibilidade de os demais locatários exercerem o
direito de preferência; (t) hão de ser reformadas a liminar de fls. 73 e a
sentença de fls. 480/487, julgando-se, consequentemente, a demanda
improcedente.
Castanheiro
Patrimonial
Ltda
apresentou, a fls. 771/774, contrarrazões de apelação, pedindo reforma da
sentença e julgamento de improcedência da pretensão deduzida pela
recorrida.
No evolver dos atos processuais, veio
a lume, a fls. 775/795, as contrarrazões de apelação de Administração e
Participações Barão de Duprat Ltda, contendo, em epítome, as seguintes
alegações: (a) em virtude do descumprimento do ditame do art. 1007 do CPC,
Renato Lázaro Louro deve ser compelido a complementar o preparo recursal,
sob pena de ser proclamada a deserção do recurso; (b) não possui qualquer
relação jurídica com o apelante, o que torna inviável a assistência
litisconsorcial por ele alegada; (c) nos termos do art. 33, “caput” da Lei Federal
8.245/91, só é admissível o exercício do direito de preferência se tiver sido
realizada a averbação do contrato de locação na matrícula do imóvel locado;

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(d) em verdade, o exercício do direito real de preferência só é factível,
independentemente da averbação no álbum imobiliário, se a postulação se
cifrar apenas a perdas e danos, o que não é a hipótese dos autos; (e) o
contrato de venda e compra que celebrou com Castanheiro Patrimonial Ltda
foi averbado na matrícula do imóvel; (f) como consta na sentença recorrida, o
fato de existirem duas preferências sobre o imóvel teve o condão de gerar
violação ao disposto no art. 27 da Lei Federal 8.245/91, que determina o
exercício do direito real de preferência nas mesmas condições; (g) é ilegal, em
se tratando do exercício do direito real de preferência, a cisão da propriedade,
situação essa não verificada no negócio jurídico que realizou com o apelante
Castanheiro.
A Colenda 6a Câmara de Direito
Privado deste Tribunal de Justiça, em julgamento sob a relatoria do eminente
Des. Rodolfo Pellizari, não conheceu dos apelos, ordenando a remessa dos
autos a este relator, a quem foi distribuído anteriormente a apelação
1015814-65.2019.8.26.0100, por estarem tais processos jungidos pelo elo da
conexão.
RELATÓRIO DA APELAÇÃO 1015814-65.2019.8.26.0100
Renato Lázaro Louro ajuizou ação
de despejo por falta de pagamento, cumulada com cobrança de aluguéis e
encargos, contra Administração e Participações Barão de Duprat Eireli,
tendo por objeto imóveis que adquiriu da empresa Castanheiro Patrimonial
Ltda, sucessora da antiga locadora Antonio Araújo Pinto Comercial Ltda. A
sentença de fls. 184/187 extinguiu a demanda, nos seguintes termos:

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“Dessa forma, o autor é carecedor da ação, por
ilegitimidade de parte.
Posto isso, JULGO EXTINTA ação, sem resolução do
mérito, nos termos do artigo 485, VI, do Código de Processo
Civil.
Pela sucumbência, arcará o autor com as custas
processuais e honorários advocatícios, que arbitro em 10% (dez
por cento), devidamente atualizado, a partir da citação.”
O autor interpôs, a fls. 190, recurso de
apelação contra o édito monocrático, sublinhando, inter alia, ao arrazoá-lo a
fls. 191/203: (a) não há continência nem conexão entre esta ação, que, com
rito próprio, versa sobre despejo por falta de pagamento, e a que, evolvendo
sob o no 1097159-87.2018.8.26.0100, concerne a pedidos de consignação em
pagamento, de obrigação de fazer, de adjudicação compulsória e de tutela de
urgência; (b) ao declarar a validade da cláusula 3.3 do contrato de
compromisso de venda e compra, o MM. Juiz de Direito agiu de maneira
contraditória; (c) a cláusula de condição resolutiva expressa opera-se de pleno
direito, conforme o disposto no art. 474 do Cód. Civil; (d) exerceu o seu direito
de preferência para adquirir os imóveis após ter sido notificado quanto à venda
deles, vindo o magistrado a decidir a demanda com fundamento no art. 33 da
Lei 8.245/91, que trata do locatário preterido no seu direito de preferência, o
que não é o caso debatido naqueles autos; (e) não se confundem as
condições previstas, respectivamente, nos artigos 27 e 33 da Lei Federal
8245/91; (f) sem saber que o imóvel tinha sido prometido à venda a outro
locatário, decidiu, tão logo foi notificado a exercer o direito de preferência,
adquiri-lo juntamente com outro locatário; (g) este recurso há de ser provido,

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suspendendo-se a ação de despejo por falta de pagamento até a solução final
da ação consignatória cumulada com adjudicação compulsória.
A apelada apresentou, a fls. 209/221,
suas contrarrazões de apelação.
São os relatórios.
Cumpre trazer ao proscênio, desde
logo, a dicção do art. 55, § 3o, do CPC:
“Serão reunidos para julgamento conjunto os processos
que possam gerar risco de prolação de decisões conflitantes ou
contraditórios casos decididos separadamente, mesmo sem
conexão entre eles.”
Este
é,
desenganadamente,
o
fundamento
para
o
julgamento
conjunto
das
apelações
1097159-87.2018.8.26.0100 e 1015814-65.2019.8.26.0100.
Conquanto as lides não estejam,
rigorosamente falando, jungidas pelo elo da conexão, não se pode deixar de
reconhecer que se mostram entrelaçadas pelo liame da prejudicialidade
externa. Daí, então, a necessidade de que sejam julgadas conjuntamente.

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FUNDAMENTAÇÃO DA APELAÇÃO 1097159-87.2018.8.26.0100
Pelo
que
se
extrai
dos
autos,
Administração
e
Participações
Barão
de
Duprat-Eireli,
por
seu
representante legal, aforou ação de consignação em pagamento, c.c.
pedidos de obrigação de fazer, de adjudicação compulsória e de tutela de
urgência contra Castanheiro Patrimonial Ltda.
Cumpre
deixar
assente,
preliminarmente, que não há de vingar a questão isagógica levantada pela
apelada relativamente à insuficiência do preparo recursal do coapelante
Renato Lázaro Louro. Tomando-se por norte analógico a dicção do art. 87 do
CPC, bem como a justificativa apresentada pelo recorrente a fls. 496, não se
pode fugir à conclusão de que o preparo apresentado se mostra suficiente,
pois proporcional ao proveito econômico por ele buscado.
Superada a questão isagógica, vale
sublinhar que o nó górdio a ser desatado nestes autos concerne à análise da
validez e eficácia da manifestação de interesse dos recorrentes Renato
Lázaro Louro e Riax Comércio de Embalagens e Papéis Ltda na aquisição
dos imóveis situados na Rua Américo Brasiliense, atual Rua Professor
Eurípides Simóes de Paula, números 199, 205, 211, 215, 219, 223, 227 e 233,
e na Rua Santa Rosa, números 246, 254, 262, 266 e 272, com as matrículas
154.888 e 154.889 do 3o Ofício de Registro de Imóveis da Capital. Se tal
manifestação de vontade for reconhecida como efetivo exercício de preferência
pelos coapelantes, locatários daqueles bens de raiz, estará, ipso facto,
rescindido o instrumento particular de venda e compra de imóvel celebrado por
Castanheiro Patrimonial Ltda e Administração e Participações Barão de

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Duprat Eireli, por força do teor de sua cláusula 3.3:
“Acordam as partes que o presente negócio só se
efetivará se nenhum dos inquilinos manifestar a intenção de
exercer o direito de preferência que lhe é assegurado. Caso
algum dos inquilinos manifeste este interesse, o presente negócio
fica rescindido, voltando as parte ao status quo ante, devendo,
nesse caso, serem devolvidas à COMPRADORA parcelas até
então pagas, no prazo de 48 (quarenta e oito) horas após a
ciência, pela VENDEDORA do exercício de preferência por
LOCATÁRIO.”
Alçado o exercício do direito de
preferência dos demais inquilinos à condição de balizador da ultimação do
negócio jurídico, cabe perquirir se, na hipótese dos autos, a inexistência de
averbação dos contratos de locação teve o condão de tornar inválidas e
ineficazes as manifestações de interesse dos locatários Renato Lázaro Louro
e Riax Comércio de Embalagens e Papéis Ltda, reproduzidas a fls. 349/352,
na aquisição dos imóveis objeto da controvérsia. E a resposta há de ser
peremptoriamente negativa.
Sendo, a finalidade da averbação do
contrato de locação, para eventual exercício do direito de preferência, a
publicização de suas respectivas cláusulas, permitindo que uma estipulação
oponível, em princípio, apenas contra o alienante passe a ser oponível contra
todos (erga omnes), é evidente sua irrelevância quando se tratar de hipótese,
como a que se desenha nos autos, em que todos os locatários foram
notificados para manifestarem eventual interesse na aquisição dos imóveis.
Dito de outra forma, se a comunidade constituída por todos os locatários sabia

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dos fatos, não há de se avaliar a situação dentro de um estrito rigor formal,
pois não se trata de cenário em que o locatário tenha sido, rigorosamente
falando, preterido em seu direito de preferência.
Consequentemente,
estando
a
eficácia do negócio jurídico subordinada ao não exercício do direito de
preferência por parte de qualquer dos inquilinos, e tendo sido tal direito
validamente exercido pelos coapelantes Renato Lázaro Louro e Riax
Comércio de Embalagens e Papéis Ltda não pode prevalecer a
interpretação dada pelo proficiente togado a quo à clausula 3.3 do instrumento
particular de venda e compra de imóvel protagonizado por Castanheiro
Patrimonial Ltda e Administração e Participações Barão de Duprat

Eireli.
E da lei de regência não se extrai
qualquer proibição ao exercício, em conjunto, da preferência à compra do bem
de raiz pelos locatários. Neste particular, o art. 30 da Lei Federal 8.245/91, que
cuida do imóvel sublocado em sua totalidade, bem traduz o espírito do
legislador, vindo a merecer a seguinte exegese de Gildo dos Santos:
“Se houver vários sublocatários, todos podem exercer
esse direito, em conjunto, ou um só deles, tudo dependendo do
interesse ser de todos ou somente de um. Cientificados devem ser
todos, para que possam realizar o negócio.
Ainda que o caput trate de sublocatários, o parágrafo
único diz que, sendo vários os locatários pretendentes à compra,
a preempção cabe ao que for o mais antigo. Se tais interessados
são inquilinos a contar de uma mesma data, a preferência se

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resolve a favor do mais idoso.
Embora a lei não disponha, tal direito pode ser exercido
não apenas por todos ou por um, mas, também, por alguns, em
conjunto, desde que assim lhes convenha, pois outra não pode ser
a interpretação do texto. Se todos podem em conjunto e se, de
outro lado, um único locatário também pode exercitar a
preferência, nenhuma razão lógica existe para que alguns deles,
em conjunto, não possam fazê-lo se os demais não têm
interesse.”1
E last but not least, é de todo
irrelevante o vencimento do contrato de locação da coapelante Riax
Comércio, ante sua prorrogação legal por prazo indeterminado.
FUNDAMENTAÇÃO DA APELAÇÃO 1015814-65.2019.8.26.0100
Renato Lázaro Louro ajuizou
ação de despejo por falta de pagamento, cumulada com
cobrança de aluguéis e encargos, contra Administração e
Participações Barão de Duprat Eireli, alegando, no essencial,
que a requerida celebrou com Castanheiro Patrimonial Ltda
contratos de locação tendo por objeto imóveis situados na Rua
Professor Eurípedes Simões dos Santos Cardoso nos 199 e 223, no
bairro do Brás, na cidade de São Paulo, pelo prazo de 48 meses, e
1 SANTOS, Gildo dos. Locação e despejo. Comentários à lei 8.245/91. SP: Revista dos Tribunais, 2010,
p. 201.

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com vigência até maio de 2022. Diz, em acréscimo, haver adquirido
tais imóveis da locadora, por força de escritura pública de venda e
compra lavrada em 21/9/2018 perante o 16o Tabelião de Notas de
São Paulo, vindo, assim, a se sub-rogar nos direitos da antiga
locadora. E como a demandada está inadimplente conclui o
demandante relativamente aos aluguéis vencidos no período de
05/06/2018 até 05/02/2019, perfazendo débito total de R$
76.383,52, não lhe restou outra alternativa a não ser ajuizar ação de
despejo.
Forçoso é reconhecer, em vista
do epílogo dado à ação de obrigação de fazer, com pedido de
adjudicação compulsória, que esta ação de despejo carece de
reavaliação à luz da realidade descortinada naqueles autos. Eis por
que a melhor solução é a anulação da sentença, a fim de que o
processo venha a ter, em 1o grau, no momento processual azado, o
desfecho que, na perspectiva do meritum causae, a ilustre autoridade
judiciária lhe atribuir.
Postas estas premissas, delibera
a turma fracionária: a) no âmbito da apelação
1097159-87.2018.8.26.0100, afastar a questão preliminar
apresentada pela apelada e dar provimento aos recursos,
revogando-se a liminar concedida a fls. 73, julgando-se
improcedente a ação e invertendo-se os ônus da sucumbência;
b) no âmbito da apelação 1015814-65.2019.8.26.0100, anular a
sentença e declarar prejudicado o recurso.

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Antonio (Benedito do) Nascimento
RELATOR

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APTES/APDOS:
RENATO
LAZARO
LOURO;
RIAX
COMÉRCIO
DE
EMBALAGENS E PAPÉIS LTDA.; CASTANHEIRO PATRIMONIAL LTDA.
APELADA: ADMINISTRAÇÃO E PARTICIPAÇÕES BARÃO DE DUPRAT
LTDA.
MAGISTRADO DE PRIMEIRO GRAU: DOUGLAS IECCO RAVACCI.
COMARCA: SÃO PAULO
DECLARAÇÃO DE VOTO CONVERGENTE
No 33.036
No 33.037
O contingente probatório evidencia que
a empresa Barão de Duprat Ltda. firmou com a empresa
Castanheiro Patrimonial compromisso de compra e venda visando a
aquisição de dois imóveis que abrigam diversas unidades
comerciais e residenciais, das quais a Barão de Duprat era locatária
de duas.
As
partes
convencionaram
que
a
indigitada compra e venda somente se consolidaria se os demais
inquilinos não exercessem o direito de preferência (cláusula 3 fl.
39), ficando a compradora Barão de Duprat ciente de que os
locatários seriam notificados e teriam o prazo de 30 (trinta) dias
para manifestar interesse na aquisição.

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Devidamente notificados dois locatários
manifestaram, dentro do prazo de trinta dias (fls. 349/352),
interesse na aquisição dos imóveis, exercendo, assim, seu direito
de preferência, o que deu azo à resolução do contrato firmado
entre a empresa Barão de Duprat e a Castanheiro Patrimonial,
conforme o disposto na cláusula 3.3 do compromisso de compra e
venda.
Nesse
particular,
destacou,
com
propriedade, o ilustre Desembargador Carlos Dias Motta que a
ausência de averbação imobiliária do contrato de locação é
irrelevante na hipótese sub judice. Trata-se de requisito necessário
ao exercício do direito à adjudicação do imóvel quando
desrespeitada a preferência do locatário em detrimento de terceiro
estranho à relação locatícia, o que aqui não se verifica.
Vale dizer, o registro do contrato na
matrícula do imóvel não era requisito para que os locatários Renato
Lazaro e Riax Comércio Ltda. exercessem o direito de preferência
na aquisição realizada por outra locatária, a empresa Barão de
Duprat.
Destaco, a propósito, precedentes da
lavra do E. Superior Tribunal de Justiça, verbis:
“AGRAVO INTERNO. AGRAVO INTERNO.
AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO

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ANULATÓRIA
DE
NEGÓCIO
JURÍDICO.
VIOLAÇÃO DOS ARTS. 165, 458 E 535 DO
CÓDIGO DE PROCESSO CIVIL DE 1973.
NÃO
OCORRÊNCIA.
DIREITO
DE
PREFERÊNCIA
DO
LOCATÁRIO.
ADJUDICAÇÃO.
DECADÊNCIA.
FUNDAMENTO DO ACÓRDÃO RECORRIDO
NÃO IMPUGNADO. SÚMULA N. 283/STF.
REEXAME FÁTICO DOS AUTOS. SÚMULA
N. 7/STJ. (...). 2. A jurisprudência do STJ
firmou o entendimento no sentido de que, o
direito real de adjudicação somente será
exercitável se o locatário efetuar o depósito
do preço do bem e das demais despesas de
transferência;
formular
o
pedido
de
adjudicação no prazo de 6 (seis) meses do
registro do contrato de compra e venda do
imóvel;
bem como promover a averbação do
contrato de locação assinado por duas
testemunhas na matrícula do bem no
Cartório de Registro de Imóveis, 30 (trinta)
dias antes da referida alienação.
(...). 5. Agravo interno a que se nega
provimento” (AgInt. no AgInt. no AREsp. n.o
909.595/MG, Rel. Min. Maria Isabel Gallotti, 4a
Turma, j. 26/02/2019).
“RECURSO ESPECIAL. DIREITO CIVIL E
PROCESSUAL CIVIL. LOCAÇÃO. VENDA
DO
IMÓVEL
LOCADO.
DIREITO
DE

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PREFERÊNCIA. OFERTA AO LOCATÁRIO
EM DESIGUALDADE DE CONDIÇÕES COM
TERCEIRO. VIOLAÇÃO AO ART. 27 DA LEI
8.245/91.
1.
Pedido
de
indenização
formulado por locatário contra os locadores
em
face
dos
prejuízos
sofridos
em
decorrência da forma como efetivado o
direito de preferência à aquisição do imóvel
em condições superiores às oferecidas a
terceiro, com violação ao disposto no artigo
27 da Lei 8.245/91 (...). 3.Tratando-se de
demanda direta entre locatário e locadores
desnecessária a averbação do contrato de
locação na matrícula do imóvel por não
envolver interesse de terceiros, não sendo
necessária
a
eficácia
"erga
omnes"
ensejada
pelo
registro
para
o
seu
ajuizamento. 4. Jurisprudência consolidada
desta Corte Superior no sentido do dever de
o
locador
dar
ciência
inequívoca
ao
locatário acerca do valor oferecido por
terceiro interessado na aquisição do imóvel
locado, sendo a sua falta sancionada com o
dever de reparação dos prejuízos causados.
5. Peculiaridade do caso em que foi
oportunizado ao locatário o exercício do
direito de preferência, mas em condições
desiguais às oferecidas pelo locador a
terceiro. 6. Violação pelos locadores ao
dever de lealdade imposto pelo princípio da
boa-fé objetiva (art. 422 do CC) ao omitirem

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o preço real oferecido por terceiro. 7. Ato
ilícito contratual caracterizado, incidindo o
disposto no art. 405 do Código Civil, fixando-
se como termo inicial dos juros moratórios
a data da citação. 8. RECURSOS ESPECIAIS
PARCIALMENTE
PROVIDOS” (REsp. n.o
1.613.668/RJ, Rel. Min. Paulo de Tarso
Sanseverino, 3a Turma, j. /11/2018).
Vale lembrar que a cláusula resolutiva
foi livremente pactuada pelas empresas Barão de Duprat e
Castanheiro Patrimonial, devendo, por isso, subsistir. Posição
contrária traduziria violação ao princípio do pacta sunt servanda,
norteador das relações contratuais.
Em suma, aderindo a empresa Barão de
Duprat voluntariamente à contratação e tendo ciência de que o
contrato somente se aperfeiçoaria se nenhum dos demais inquilinos
manifestasse interesse na compra dos imóveis, refoge à lógica, em
razão do exercício do direito de preferência de outros dois
locatários, insurgir-se contra ato que já contou com o seu expresso
assentimento.
Logo, a ação consignatória cumulada
com pedidos de obrigação de fazer e adjudicação compulsória deve
ser julgada improcedente, permanecendo hígida a compra e venda
levada a efeito por Renato Lazaro e Riax Comércio Ltda.

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Considerada eficaz a compra realizada
por Renato Lazaro, a sentença que julgou extinta a ação de despejo
por ele movida contra a empresa Barão de Duprat é anulada,
devendo outra, em seu lugar, ser oportunamente proferida após
regular prosseguimento.
Ante
o
exposto,
acompanho
o
Desembargador Relator para julgar improcedente a ação de
consignação em pagamento, anulando a sentença proferida na
ação de despejo.
RENATO SARTORELLI
3oJuiz
Assinatura Eletrônica

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APELAÇÃO CÍVEL no 1097159-87.2018.8.26.0100
APELANTES: RENATO LAZARO LOURO E RIAX COMÉRCIO DE
EMBALAGENS E PAPÉIS LTDA
APELADO:
ADMINISTRAÇÃO
E
PARTICIPAÇÕES
BARÃO
DE
DUPRAT LTDA.
APELADO/APELANTE: CASTANHEIRO PATRIMONIAL LTDA.
COMARCA: SÃO PAULO
Órgão Julgador – 26a Câmara de Direito Privado
VOTO No 19194
DECLARAÇÃO DE VOTO CONVERGENTE
Trata-se de recursos de apelação interpostos em razão da
r. sentença (fls. 480/487) que julgou procedentes os pedidos da ação de
consignação em pagamento c.c. pedidos de obrigação de fazer, de
adjudicação compulsória e de tutela de urgência ajuizada por
Administração e Participações Barão de Duprat - Eireli em face de
Castanheiro
Patrimonial
Ltda.
Apelam
a
ré
e
os
terceiras
interessados/prejudicados Renato Lázaro Louro e Riax Comércio de
Embalagens e Papéis Ltda.
Também foi julgada ação de despejo por falta de
pagamento (conexa) movida por Renato Lázaro Louro em face de
Administração e Participações Barão de Duprat - Eireli. Pela r. sentença
de fls. 184/187, o autor foi considerado carecedor de ação e interpôs
recurso de apelação.
Adoto, no mais, o relatório do e. Des. Relator.
É o relatório.

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Em acréscimo aos relevantes fundamentos trazidos no
voto do e. Des. Relator, apresento voto convergente.
Quanto ao preparo realizado pelo apelante Renato,
considero suficiente, pois proporcional ao seu interesse econômico,
como justificou a fls. 496.
Passo a analisar, inicialmente, os três recursos voltados à
ação de consignação em pagamento c.c. pedidos de obrigação de fazer,
de adjudicação compulsória e de tutela de urgência.
A autora Barão de Duprat celebrou com a ré Castanheiro
Patrimonial instrumento particular de compromisso de venda e compra
de imóvel (fls. 37/48), tendo por objeto imóveis que a promitente-
vendedora havia locado a ela própria, autora, bem como a diversos
outras pessoas.
As partes, por livre e espontânea vontade (nenhum vício
de consentimento foi sequer alegado), inseriram no contrato uma
condição resolutiva, na cláusula 3.3, com a seguinte redação (fls.
39/40):
“Acordam as partes que o presente negócio só se
efetivará se nenhum dos inquilinos manifestar a
intenção de exercer o direito de preferência que lhe é
assegurado. Caso algum dos inquilinos manifeste
esse interesse, o presente negócio fica rescindido,
voltando as partes ao status quo ante, devendo, nesse
caso, serem devolvidas à COMPRADORA parcelas até
então pagas, no prazo de 48 (quarenta e oito) horas
após a ciência, pela VENDEDORA do exercício do
direito de preferência por LOCATÁRIO”.

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Na mesma toada, a cláusula 3.5 estatui que o negócio
terá prosseguimento se nenhum dos locatários exercer o direito de
preferência (fls. 40).
Ora,
trata-se
de
cláusula
perfeitamente
lícita,
presumindo-se que tenha sido amplamente negociada pelas partes,
tendo em vista ser este um contrário paritário, não se podendo falar em
contratante hipossuficiente.
A promitente-vendedora e locadora notificou todos os
locatários, dando a eles o direito de preferência para a aquisição dos
imóveis, em estrito cumprimento ao disposto no art. 27 da Lei de
Locação. E constou expressamente do antes referido instrumento
particular de venda e compra a ciência da promitente-compradora
(autora) a respeito das 20 (vinte) locações e das notificações, nas
cláusulas 3.1 e 3.2 (fls. 39).
Notificados os locatários, dois deles manifestaram
interesse real na aquisição dos imóveis: Renato Lázaro Louro e Riax
Comércio de Embalagens e Papéis Ltda., ora também apelantes.
E, conforme documentos de fls. 325, 327 e 351 e de fls.
322, 324, 764 e 765, esses dois locatários-apelantes manifestaram seu
interesse na aquisição dos imóveis dentro do prazo de 30 (trinta) dias,
previsto na lei.
Tratou-se de interesse real, não meramente fictício, tanto
que chegou até mesmo a ser lavrada escritura pública de compra e
venda, ainda não levada a registro por força de impedimento judicial.
A circunstância de ter a compra sido realizada por dois
locatários (ora apelantes), e não apenas por um deles, não altera, em
nada, o panorama. Ora, todos os locatários podem manifestar interesse
na aquisição. Havendo pluralidade de interessados, o conflito resolve-se

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pela locação mais antiga, por força do disposto no art. 30, parágrafo
único, da Lei de Locação.
No caso concreto, os dois locatários interessados
acabaram se compondo, para evitar o litígio, e cada um comprou uma
parte. Ao contrário do que consta da r. sentença, não se trata de
alteração de proposta com alcance de prejudicar a autora. Ora, foi um
mero ajuste entre os dois interessados. Caso um deles tivesse exercido
isoladamente o direito de preferência, para a autora Barão de Duprat e
para a locadora Castanheiro Patrimonial nada se alteraria.
Aliás, a proposta de compra dos dois locatários-apelantes
é melhor do que a que consta do instrumento particular de venda e
compra celebrado pela autora. Embora pelo mesmo preço, o pagamento
ajustado pela autora ocorreria em parcelas muito longas.
A circunstância de não terem sido os contratos de
locação levados a averbação imobiliária é, no caso, irrelevante. O direito
de preferência previsto no art. 27 da Lei de Locação existe
independentemente da averbação no Registro de Imóveis. Cuida-se de
direito pessoal. A averbação é necessária apenas para assegurar a
eventual locatário preterido o direito à adjudicação compulsória, nos
termos do art. 33 da Lei de Locação. A averbação, assim, é prevista para
estender os efeitos do contrato de locação a terceiro adquirente. No caso
presente, não se trata de locatário preterido em direito de preferência, e
tampouco se cuida de estender a terceiro a eficácia do contrato. Aqui
todo o debate é travado entre os próprios contratantes.
E nem se alegue que o contrato de locação da apelante
Riax estaria vencido, pois a locação prorroga-se, por força de lei, por
prazo indeterminado.
Desta forma, julgam-se improcedentes os pedidos da

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ação de consignação em pagamento, c.c. pedidos de obrigação de fazer,
de adjudicação compulsória e de tutela de urgência, com a condenação
da autora ao pagamento das despesas do processo e dos honorários
advocatícios arbitrados em 10% sobre o valor da causa.
Afasta-se qualquer alegação de litigância de má-fé, pois
as partes não ultrapassaram o limite do razoável permitido pelo
princípio do contraditório.
No tocante à ação de despejo movida pelo adquirente
Renato, em função do quanto aqui decidido, a r. sentença é anulada,
para que o processo retorne ao primeiro grau, para regular
prosseguimento e julgamento quanto ao mérito.
Ante o exposto, pelo meu voto, dou provimento aos
recursos de apelação interpostos na ação de consignação em
pagamento c.c. pedidos de obrigação de fazer, de adjudicação
compulsória e de tutela de urgência. Anulo a r. sentença proferida na
ação de despejo, prejudicado o respectivo recurso.
CARLOS DIAS MOTTA
2o Juiz

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1097159-87.2018.8.26.0100 e o código de confirmação da tabela acima.