Tribunal: TJSP
Processo: 2060482-79.2020.8.26.0000
Classe: Agravo de Instrumento / Contratos Bancários
Órgão julgador: Elói Estevão Troly
Órgão colegiado: 15a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-07-31
Data de publicação: 2020-07-31

Ementa:
Agravo de Instrumento. Execução de título extrajudicial. Imóvel penhorado, leiloado e arrematado pela exequente. Formalização suspensa, diante de alegada controvérsia acerca da correspondência fático-jurídica do prédio à sua descrição no Registro de Imóveis. Descabimento. O imóvel está perfeitamente descrito na matrícula. Procedimento retificatório expressamente rejeitado pelo Oficial

Ementa:

Agravo de Instrumento. Execução de título extrajudicial. Imóvel penhorado, leiloado e arrematado pela exequente. Formalização suspensa, diante de alegada controvérsia acerca da correspondência fático-jurídica do prédio à sua descrição no Registro de Imóveis. Descabimento. O imóvel está perfeitamente descrito na matrícula. Procedimento retificatório expressamente rejeitado pelo Oficial Registrador, a sobrelevar a presunção de veracidade da descrição tabular. Diante desse panorama e cumpridos os requisitos do art. 901, § 1o, do CPC, a lavratura do auto e expedição da carta de arrematação são medidas que se impõem. Pedido de imissão na posse que não pode ser conhecido, sob pena de supressão de instância, visto que não apreciado pelo juízo de primeiro grau. Conhece-se parcialmente do agravo para, na parte conhecida, dar-lhe provimento.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2020.0000600188
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Agravo de Instrumento no
2060482-79.2020.8.26.0000, da Comarca de São Paulo, em que é agravante HABITASEC
SECURITIZADORA S A, são agravados ESSER SANTORINI EMPREENDIMENTOS
IMOBILIARIOS LTDA, JRM PARTICIPAÇÕES LTDA, JNSA PARTICIPAÇÕES
LTDA., VARSÓVIA EMPREENDIMENTO IMOBILIÁRIO - SPE LTDA, ESSER
VANCOUVER EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA., ESSER HOLANDA
EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA, GENERAL EMPREENDIMENTOS
IMOBILIÁRIOS LTDA., RAPHAEL KORALL HORN, ALAIN KORALL HORN e
ESSER HOLDING LTDA..
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 15a Câmara de Direito Privado
do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Conheceram
parcialmente do agravo para, na parte conhecida, dar-lhe provimento. V.U., de
conformidade com o voto do relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores MENDES PEREIRA
(Presidente sem voto), JAIRO BRAZIL FONTES OLIVEIRA E VICENTINI BARROSO.
São Paulo, 31 de julho de 2020.
ELÓI ESTEVÃO TROLY
Relator
Assinatura Eletrônica

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Agravo de Instrumento no 2060482-79.2020.8.26.0000 - São Paulo - Voto no 6155 - R
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15a Câmara de Direito Privado
Agravo de Instrumento no 2060482-79.2020.8.26.0000
Agravante: Habitasec Securitizadora S A
Agravados: Esser Santorini Empreendimentos Imobiliarios Ltda, Jrm Participações
Ltda, JNSA Participações Ltda., Varsóvia Empreendimento Imobiliário - Spe Ltda,
Esser Vancouver Empreendimentos Imobiliários Ltda., Esser Holanda
Empreendimentos Imobiliários Ltda, General Empreendimentos Imobiliários Ltda.,
Raphael Korall Horn, Alain Korall Horn e Esser Holding Ltda.
Interessado: Banco Safra S/A
Comarca: São Paulo
Juiz: Gustavo Coube de Carvalho
Voto no 6155
(julgamento conjunto com Agravo Interno no 2060482-79.2020.8.26.0000/50000, voto no
6156)
Agravo de Instrumento. Execução de título extrajudicial.
Imóvel penhorado, leiloado e arrematado pela exequente.
Formalização suspensa, diante de alegada controvérsia acerca
da correspondência fático-jurídica do prédio à sua descrição
no Registro de Imóveis. Descabimento. O imóvel está
perfeitamente
descrito
na
matrícula.
Procedimento
retificatório expressamente rejeitado pelo Oficial Registrador,
a sobrelevar a presunção de veracidade da descrição tabular.
Diante desse panorama e cumpridos os requisitos do art. 901,
§ 1o, do CPC, a lavratura do auto e expedição da carta de
arrematação são medidas que se impõem. Pedido de imissão
na posse que não pode ser conhecido, sob pena de supressão
de instância, visto que não apreciado pelo juízo de primeiro
grau. Conhece-se parcialmente do agravo para, na parte
conhecida, dar-lhe provimento.
1. Trata-se de agravo de instrumento interposto por Habitasec
Securitizadora S/A contra decisão interlocutória (fl. 8888 da execução), -- proferida nos
autos da execução que move em face de JRM Participações e Outros --, que indeferiu
pedido por ela formulado (fls. 8809/8810 da execução), para que o Juízo (i) assinasse o

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auto de arrematação, (ii) determinasse a expedição de mandado de imissão na posse, e (iii)
determinasse a expedição da carta de arrematação do imóvel por ela arrematado,
matriculado sob o no 42.673 do Registro de Imóveis de São Sebastião.
Sustenta, em apertada síntese, que:
a) obteve a antecipação da tutela recursal no Agravo de
Instrumento no 2276991-38.2019.8.26.0000, no sentido de se “revogar a suspensão do
leilão eletrônico (determinada pelo E. Juizo a quo), para prosseguimento dos autos
executórios em relação ao imóvel matriculado sob no 42.673, do Registro de Imóveis de
São Sebastião, Casa 01”;
b) o procedimento prévio à retificação das matrículas (nos
38.738, 42,673 e 42.674 do Registro de Imóveis de São Sebastião), protocolado pelo
Banco Safra S/A, e que segundo o mesmo seria um dos óbices ao prosseguimento da
execução, foi encerrado, tendo o Oficial do Registro expedido nota na qual informou 1-a
inexistência de erro tabular, quando do registro da incorporação e da especificação, mas
sim 2- erro da incorporadora, que trocou os imóveis no momento da primeira alienação,
cuja única forma de saneamento é a lavratura de escritura pública de permuta de unidades;
c) cumpriu o disposto no § 1o do art. 901 do CPC, pois o
pagamento pelo bem arrematado é compensado com seu próprio crédito, visto que ela é
exequente (CPC art. 892 § 1o), certo ainda que pagou a comissão do leiloeiro (fl. 8811 da
execução), de modo que se impõe a expedição do mandado de imissão e carta de
arrematação;
d) inocorre qualquer das hipóteses do § 1o do art. 903 do
CPC, e que poderiam levar à invalidação, ineficácia ou resolução do ato;
e) o risco ao resultado útil do processo decorre do fato de ser
credora de dívida milionária, em execução que tramita há três anos, sendo a arrematação
forma de minimizar suas perdas; os terceiros embargantes podem ser indenizados por
eventuais perdas, nos termos do art. 903 caput do CPC; o próprio Banco Safra, nos seus

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embargos de terceiro, afirma a implementação de atos tendentes a ingressar na posse do
imóvel, aduzindo inclusive que detém suas chaves.
Por tudo isso, pugnou pelo efeito ativo e final provimento do
agravo, deferido o pedido negado pelo MM. Juízo a quo.
2. Diante da arrematação do imóvel e pagamento da comissão
do leiloeiro, deferiu-se parcialmente a tutela recursal, apenas para que se consumassem os
atos executórios de excussão (no caso a lavratura do auto e expedição da carta).
3. Contra esta decisão, o Banco Safra S.A. interpôs agravo
interno, com pedido de antecipação de tutela recursal, para que a arrematação fosse
suspensa ou, subsidiariamente, condicionada à prestação de garantia idônea pela
arrematante, consistente na diferença de valores entre os imóveis controvertidos (fls. 1/18
do incidente); o pedido liminar foi indeferido (fls. 116/117 do incidente); ofereceram
contraminuta Habitasec Securitizadora S/A, pugnando pelo desprovimento (fls. 120/127 do
incidente), e Esser Holding Ltda e Outros, pelo provimento do agravo interno (fls. 129/132
do incidente).
4. Banco Safra S.A. apresentou contraminuta ao agravo de
instrumento e afirmou, em síntese, que: a) a penhora decorre de acordo entabulado entre as
partes, pelo qual se ajustou que o imóvel matriculado sob no 42.674 no Registro de Imóveis
de São Sebastião (titular Raphael Korall Horn) seria adjudicado ao Banco Safra, cabendo o
imóvel matriculado sob no 42.673 no mesmo Registro (titular Alain Korall Horn) à
Habitasec; b) ocorre que, por um erro existente no memorial de instituição do condomínio,
embora Raphael Korral Horn constasse como titular formal do imóvel matriculado sob o no
42.674, na realidade seria proprietário e possuidor do imóvel matriculado sob o no 42.673,
no qual existe uma casa acabada, certo ainda que, premissa fundamental da avença era a de
que o Banco Safra recebesse tal prédio, e não o imóvel com a casa inacabada; c) diante
destes fatos, o Juízo a quo suspendeu o leilão do imóvel matriculado sob no 42.673, porém
a Habitasec interpôs o Agravo de Instrumento no 2276991-38.2019.8.26.0000, e obteve
antecipação da tutela recursal para prosseguimento do leilão, sem prejuízo do julgamento

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do mérito do agravo; d) a controvérsia impõe, destarte, que se aguarde o julgamento do
mérito de referido agravo; e) no cotejo entre as medidas em disputa (suspensão ou
prosseguimento da arrematação), há que prevalecer aquela que evite mal maior, pois, na
hipótese de não se reconhecer o direito do Banco Safra sobre o casa acabada, a Habitasec
nenhum prejuízo sofrerá pela posterior arrematação, ao passo que o Banco perderá imóvel
sobre o qual recairá a satisfação de seu crédito, prejudicando também eventual adquirente;
f) nos Embargos de Terceiro (processo no 1003883-31.2020.8.26.0100, em trâmite perante
5a VC do Foro Central de São Paulo/SP), o Banco Safra já produziu prova robusta da sua
efetiva posse sobre a casa acabada; g) o disposto no art. 903, §1o do CPC não impede a
decretação de nulidade de eventual arrematação da casa acabada, visto que o equívoco nas
matrículas contamina de nulidade a alienação; h) a Habitasec não é a única credora com
interesses na execução da origem, existindo três penhoras no rosto dos autos do processo
executório, todas de natureza trabalhista, créditos, portanto, preferenciais. Por tudo isso,
requer seja desprovido o agravo ou, subsidiariamente, seja a arrematação condicionada à
prestação de garantia idônea pela arrematante, consistente na diferença de valores entre os
imóveis controvertidos, com o depósito na execução do valor pelo qual a casa acabada foi
arrematada, a fim de que sejam pagos os demais créditos habilitados (fls. 280/289).
5. Recurso tempestivo, preparado e regularmente processado.
Sem oposição ao julgamento virtual.
É o relatório.
6. Dispôs a decisão agravada:
“A arrematação de fls.8807 será formalizada após o julgamento do agravo
de instrumento que trata da realização do leilão, porque a v. decisão monocrática de
fls.8749/8753 menciona que a tutela recursal foi antecipada 'sem prejuízo do
ulterior exame final do mérito do recurso' e 'sem prejuízo da análise do
procedimento de retificação' das matrículas. Não convém, assim, que o ato seja
dado por perfeito e acabado.” (fl. 8888 da execução).

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Ocorre
que
o
Agravo
de
Instrumento
no
2276991-38.2019.8.26.0000, no qual antecipada a tutela recursal, foi julgado por esta E.
15a Câmara de Direito Privado em 23.06.2020 e provido por votação unânime, tendo o
acórdão reconhecido que: a) as matrículas relativas aos imóveis em questão são
formalmente perfeitas, pois indicam a localização, denominação, área total, localização,
característicos e confrontações dos terrenos e construções; b) houve acordo entre as partes,
devidamente homologado, no qual se convencionou que a penhora sobre o imóvel
matriculado sob o no 42.673 ficaria adstrita à execução promovida pela Habitasec,
enquanto o imóvel matriculado sob no 42.674 ficaria adstrito à execução promovida pelo
Safra, inclusive objeto da adjudicação; c) prevalecem, porque amparadas na presunção de
validade dos registros públicos, na publicidade e eficácia erga omnes, as descrições dos
imóveis tais como existentes no assento tabular, sob pena de imponderável risco à
segurança jurídica do tráfego negocial de imóveis.
Diante desse panorama, cumpridos os requisitos previstos no
art. 901, § 1o, do CPC, legítimas a lavratura do auto e expedição da carta de arrematação,
sendo, ipso facto, repelida a necessidade de prestação qualquer cautela ou caução.
Fica também rejeitada a alegação de que a descrição
equivocada do imóvel no edital de leilão poderia gerar a nulidade da alienação, visto que o
procedimento prévio à retificação das matrículas (nos 38.738, 42,673 e 42.674 do Registro
de Imóveis de São Sebastião), protocolado pelo Banco Safra S/A, e que segundo o mesmo
seria um dos óbices ao prosseguimento da execução, foi encerrado, tendo o Oficial do
Registro expressamente asseverado a inexistência de erro tabular (fls. 241/243), o que só
vem a sobrelevar a presunção de veracidade dos assentos registrais.
O credor deve ter seu crédito satisfeito, e o prejuízo que se
mostra evidente é o da exequente, diante da longa tramitação da execução. Nem se
argumente com a existência de credores privilegiados, pois o Banco Safra não tem
legitimidade ad causam para a defesa de direito alheio como subterfúgio para a proteção
dos próprios interesses. No mais, a exibição do preço nos autos da execução haveria de ser
exigido se a arrematação pela agravante excedesse o seu próprio crédito, o que não ocorre.

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Resta, por fim, o pedido de imissão na posse, medida
específica não apreciada pelo Juízo de primeiro grau, razão pela qual não pode ser
conhecida neste recurso, sob pena de supressão de instância.
Ante o exposto, conhece-se parcialmente do agravo para,
na parte conhecida, dar-lhe provimento.
Elói Estevão Troly
Relator