Tribunal: TJSP
Processo: 1007325-97.2018.8.26.0189
Classe: Apelação Cível / Promessa de Compra e Venda
Órgão julgador: Rogério Murillo Pereira Cimino
Órgão colegiado: 9a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-05-20
Data de publicação: 2020-05-20

Ementa:
APELAÇÃO. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESCISÃO. Ação de rescisão contratual e devolução das quantias pagas. Sentença que julgou procedente, em parte, a ação, determinando a retenção de 20% do montante efetivamente pago, incluído o sinal e a comissão de corretagem, corrigido monetariamente desde o desembolso e acrescidos de juros a contar do trânsito em julgado. Inconformismo das partes. Sentença

Ementa:
APELAÇÃO. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESCISÃO. Ação de rescisão contratual e devolução das quantias pagas. Sentença que julgou procedente, em parte, a ação, determinando a retenção de 20% do montante efetivamente pago, incluído o sinal e a comissão de corretagem, corrigido monetariamente desde o desembolso e acrescidos de juros a contar do trânsito em julgado. Inconformismo das partes. Sentença reformada, em parte, apenas para que o percentual de retenção seja reduzido para 12% (doze por cento), mantida quanto ao mais. Recurso da parte autora provido e o recurso da parte ré desprovido.

Inteiro teor:
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TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Apelação Cível no 1007325-97.2018.8.26.0189
Registro: 2020.0000357527
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível no 1007325-
97.2018.8.26.0189, da Comarca de Fernandópolis, em que é apelante/apelado EMAIS
URBANISMO FERNANDÓPOLIS 119 EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS SPE
LTDA, são apelados/apelantes ELIDIO SEBA e APARECIDA DE JESUS CALDEIRA
SEBA.
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 9a Câmara de Direito Privado do
Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Deram provimento ao
recurso do autor, prejudicado o do réu. V. U., de conformidade com o voto do relator,
que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores GALDINO TOLEDO
JÚNIOR (Presidente) e PIVA RODRIGUES.
São Paulo, 20 de maio de 2020.
ROGÉRIO MURILLO PEREIRA CIMINO
Relator
Assinatura Eletrônica

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Voto no 1250
Apelação Cível no 1007325-97.2018.8.26.0189
9a Câmara de Direito Privado
Comarca: Fernandópolis
Apelante/Apelado:
Emais
urbanismo
Fernandópolis
119
Empreendimentos
Imobiliários Spe Ltda
Apdos/Aptes: Elidio Seba e Aparecida de Jesus Caldeira Seba
Juiz: Renato Soares de Melo Filho
APELAÇÃO. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL.
RESCISÃO. Ação de rescisão contratual e devolução das
quantias pagas. Sentença que julgou procedente, em
parte, a ação, determinando a retenção de 20% do
montante efetivamente pago, incluído o sinal e a comissão
de corretagem, corrigido monetariamente desde o
desembolso e acrescidos de juros a contar do trânsito em
julgado. Inconformismo das partes. Sentença reformada,
em parte, apenas para que o percentual de retenção seja
reduzido para 12% (doze por cento), mantida quanto ao
mais. Recurso da parte autora provido e o recurso da
parte ré desprovido.
Trata-se de recursos de apelação interpostos contra a r. sentença de fls.
111/114, que julgou procedente, em parte, a ação, para declarar rescindidos os contratos,
relativos à aquisição dos Lotes no 2 e 3, Quadra J, do loteamento denominado "Maisparque
Fernandópolis". Condenou a parte ré a restituir à parte autora 80% (oitenta por cento) da
totalidade dos valores pagos (prestações e arras/sinal), dos quais deverão ser descontados
eventuais impostos, taxas ou multas devidas à municipalidade, e às empresas
concessionárias de água/esgoto e energia. Determinou que os valores fossem pagos de uma
só vez (Súmula no 2, do TJSP), acrescidos de juros de mora de 1% (um por cento) ao mês a
partir do trânsito em julgado da sentença, e com correção monetária nos termos da tabela
prática, desde o desembolso de cada parcela. Tornou definitivos os efeitos da tutela de
urgência, para que não fossem efetuadas cobranças das parcelas em aberto, decorrentes dos
contratos objeto da demanda, a partir do ajuizamento da ação, bem como que não fosse

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incluído o nome dos autores no cadastro de inadimplentes. Em face da sucumbência
recíproca, condenou, ambas as partes, ao pagamento das custas e despesas processuais,
porventura existentes, na proporção de 8% (oito por cento) à parte autora e 92% (noventa e
dois por cento) à parte ré. Condenou, ainda, a parte autora ao pagamento de honorários em
favor do advogado réu, que fixou em 10% da diferença entre o valor da causa e o valor da
condenação. E a parte ré, por sua vez, ficou condenada a arcar com o pagamento de
honorários em favor do procurador da parte autora, de 10% (dez por cento) sobre o valor
atualizado da condenação (artigo 85, § 2o, do Código de Processo Civil). Observada
observada a Justiça Gratuita, concedida à parte autora.
Postula, a parte ré, ora apelante, que sejam aplicadas, na hipótese, as
cláusulas contratuais para devolução de valores. Requer revogação da Justiça Gratuita
concedida à parte autora, vez que a ela não faz jus, pois possui empresa e é investidor. Na
remota hipótese de afastamento do termo de rescisão, pede que o valor de retenção dos
valores pagos, a título de parcelas, sejam majorado para 30%. Subsidiariamente, na
hipótese de afastamento da retenção de 30% (trinta por cento), pleiteia que o percentual a
ser retido seja de 25% (vinte e cinco por cento), mantendo-se, em todos os casos, a
retenção da comissão de corretagem, devendo a correção monetária incidir desde o
ajuizamento e os juros de mora do transito em julgado, pois a parte ré, ora apelante, nunca
esteve em mora perante a parte autora, ora apelada, pelo contrário, sempre concluiu com
suas obrigações.
Apela, também, a parte autora, buscando, em suma, a reforma da r.
sentença, tão somente para que a retenção seja de 12% (doze por cento) sobre o montante
efetivamente pago.
Recursos regularmente processados, com anotação do preparo pela
parte ré, isenta a parte autora, devidamente respondidos (fls. 162/172 e 173/192).
Sem oposição ao julgamento virtual, nos termos da Resolução no
772/2017 do Órgão Especial deste Tribunal.

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É o relatório, adotado no mais, o da r. sentença.
O recurso da parte autora comporta provimento, desprovido o recurso
da parte ré.
Os requisitos necessários à concessão da Justiça Gratuita foram
preenchidos, não tendo sido produzida prova alguma que justificasse sua revogação,
motivo pelo qual, fica mantida.
Jura novit curia que é o princípio da livre dicção do direito, baseado
em outro princípio, narra mihi factum dabo tibi jus.
A regra pacta sunt servanda que constitui a pedra de toque do direito
obrigacional tem, realmente, comportado temperamentos, os últimos dos quais na sede de
proteção ao consumidor (Lei no 8078/90, artigo 47).
E tanto assim é que, como já decidiu a Corte Bandeirante, "as
cláusulas contratuais, mormente as leoninas e as de interpretação dúbia, devem ser
aplicadas em detrimento do mais forte" (JTJ 161/113) e que "as cláusulas contratuais
serão interpretadas de maneira mais favorável ao consumidor" (JTJ 153/134).
É notório que a vendedora tenha o direito de ser ressarcida pelas
despesas operacionais com o negócio, ante a desistência do comprador.
A Súmula no 1 deste E. Tribunal de Justiça estabelece que “o
compromissário comprador de imóvel, mesmo inadimplente, pode pedir a rescisão do
contrato e reaver as quantias pagas, admitida a compensação com gastos próprios de
administração e propaganda feitos pelo compromissário vendedor, assim como com o
valor que se arbitrar pelo tempo de ocupação do bem”.

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Com a impossibilidade de continuidade do negócio e com o pedido de
resilição unilateral, é certo que as partes devem ser retornadas ao estado anterior ao da
contratação, assegurando-se a indenização a parte prejudicada que não deu causa ao
desfazimento.
O Colendo Superior Tribunal de Justiça tem entendimento fixado no
sentido de que a retenção é lícita dentre de parâmetros entre 10% e 25%, devendo a quantia
recair sobre os montantes pagos e não sobre o valor do negócio:
“O acórdão recorrido não destoa da jurisprudência desta Corte que, em
caso de resolução do compromisso de compra e venda por culpa do
promitente comprador, entende ser lícito ao vendedor reter entre 10% e
25% dos valores pagos” (AgInt no AgRg no Agravo em Recurso Especial
no 816.434 DF, Rel. Min. MARCO AURÉLIO BELLIZZE, j. 27/09/2016).
É, ainda, nesse sentido o posicionamento desta Col. 9a Câmara de
Direito Privado:
“COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE LOTE - RESILIÇÃO
CUMULADA COM RESTITUIÇÃO DE VALORES - Autores que pleiteiam a
desistência do negócio - Possibilidade de resilição do contrato com a
restituição de valores pagos, com retenção de percentual em favor da
compromissária vendedora - Súmula 01-TJSP - Ré que invoca a aplicação
de cláusula que, na prática, reduz a restituição à quantia irrisória, em
afronta ao art. 51, II e IV, do CDC - Retenção em favor da ré fixada em
10% sobre os valores pagos pelos autores, que se mostra razoável - Com a
resilição do contrato, não há que se falar em retenção das arras, uma vez
que a retenção de parte das parcelas pagas já se destina a recompor os
prejuízos suportados pela ré - Arras confirmatórias - Precedentes
jurisprudenciais - Indenização pelo tempo de fruição que não é devida no
caso em tela - Ausência de prova, pela ré, da posse definitiva do lote pelos
autores - Pedido da ré de aplicação imediata da Lei no 13.786/2018, que
disciplina a resolução dos contratos imobiliários - Impossibilidade -
Dispositivos legais que regem apenas atos praticados a partir de sua

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vigência - Observância ao art. 5o, XXXVI da Constituição Federal e art. 6o,
§ 1o, da LINDB - Sentença reformada apenas para constar que os juros de
mora sobre os valores devidos pela ré aos autores incidem a partir do
trânsito em julgado - Tese consolidada no REsp 1.740.911-DF, julgado pelo
rito dos recursos repetitivos - RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO”
(Apelação Cível no 1050058-81.2018.8.26.0576, Rel. Desembargadora
ANGELA LOPES, j.19/12/2019).
“APELAÇÃO CÍVEL. Compra e venda de imóvel com cláusula de alienação
fiduciária. Consolidação da propriedade em favor da ré. Pedido de
devolução dos valores pagos. Alegação de dificuldades financeiras em
permanecer no negócio jurídico. Sentença de improcedência. Alienação
fiduciária. Existência de pacto acessório de alienação fiduciária em
garantia não impede o desfazimento do negócio jurídico. Confusão entre
credora fiduciária e alienante. Situação que evidencia o intuito de burlar o
direito dos adquirentes de desfazer o negócio jurídico. Impossibilidade.
Considerada natureza jurídica de compromisso de compra e venda do
imóvel. Aplicação do Código de Defesa do Consumidor e das Súmulas 1, 2 e
3 desta Corte de Justiça. Devolução das parcelas pagas. Aplicação dos
princípios da equidade e da boa-fé que regem as relações de consumo, bem
como o do equilíbrio contratual. Interpretação dos artigos 51 e 53 do
Código de Defesa do Consumidor. Retenção de 10% dos valores pagos
adequados para cobrir as despesas de administração, publicidade e outras
inerentes à contratação. Alteração da r. sentença para determinar que a ré
devolva aos autores 90% dos valores pagos Sucumbência invertida.
Resultado.
Recurso
provido
parcialmente”
(Apelação
Cível
no
1007775-16.2018.8.26.0100, Rel. Des. EDSON LUIZ DE QUEIROZ, j.
19/12/2019).
Assim, o recurso da parte autora comporta provimento, a fim de que o
percentual de retenção seja reduzido para 12% (doze por cento), sobre o montante
efetivamente pago, cumprindo observar que segundo o entendimento da Colenda Câmara,
como acima apontado, a retenção é de 10% (dez por cento). Todavia, este percentual não

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pode ser fixado, na hipótese, vez que tornaria a decisão ultra petita.
E, nos termos da Súmula no 2 deste Eg. Tribunal de Justiça, “a
devolução das quantias pagas em contrato de compromisso de compra e venda de imóvel
deve ser feita de uma só vez, não se sujeitando à forma de parcelamento prevista para a
aquisição”.
Não há que se falar em retenção, pela parte ré, dos valores pagos pela
parte autora, a título de sinal, uma vez que o pagamento da referida quantia é considerado
como confirmação do ajuste, servindo como início do adimplemento do preço ajustado
pelas partes, fincando reconhecida a abusividade de sua retenção.
No que tange à comissão de corretagem, o Recurso Especial
Repetitivo (REsp. no 1.551.951/SP), pacificou o entendimento, no seguinte sentido:
"Validade da cláusula contratual que transfere ao promitente-comprador a
obrigação de pagar a comissão de corretagem nos contratos de promessa
de compra e venda de unidade autônoma em regime de incorporação
imobiliária, desde que previamente informado o preço total da aquisição da
unidade autônoma, com o destaque do valor da comissão de corretagem".
É devida a cobrança de comissão de corretagem, como visto, “desde
que previamente informado o preço total da aquisição da unidade autônoma, com o
destaque do valor da comissão de corretagem”.
Segundo se depreende do contrato trazido à colação, não há cláusula
alguma especificando os valores relativos à Comissão de Corretagem, concluindo-se que
não houve a prévia informação, com o destaque do valor da referida comissão, de modo
que a cobrança da mesma tornou-se indevida e deve ser restituída.
A correção monetária deve incidir desde a data do desembolso, como
efeito necessário para o restabelecimento do status quo ante, pois não representa qualquer

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acréscimo, mas apenas adequação do valor ao tempo, com a recomposição de seu poder
aquisitivo.
Porquanto didática, transcrevo trecho da ementa do voto exarado pelo
Ministro LUIZ FUX, no julgamento do RE no 870.947/SE, ocorrido em 20/09/2017, objeto
do tema 810, pelo Pretório Excelso:
“A correção monetária tem como escopo preservar o poder aquisitivo da
moeda diante da sua desvalorização nominal provocada pela inflação. É
que a moeda fiduciária, enquanto instrumento de troca, só tem valor na
medida em que capaz de ser transformada em bens e serviços. A inflação,
por representar o aumento persistente e generalizado do nível de preços,
distorce, no tempo, a correspondência entre valores real e nominal (cf.
MANKIW, N.G. Macroeconomia. Rio de Janeiro, LTC 2010, p. 94;
DORNBUSH, R.; FISCHER, S. e STARTZ, R. Macroeconomia . São Paulo:
McGraw-Hill do Brasil, 2009, p. 10; BLANCHARD, O. Macroeconomia.
São Paulo: Prentice Hall, 2006, p. 29)”.
No que tange aos juros de mora, os mesmos foram fixados na r.
sentença, ora guerreada, a partir do trânsito em julgado da sentença, como sustenta a parte
ré, não cabendo reparo algum.
Assim, fica reformada r. sentença, em parte, apenas para que o
percentual da retenção seja reduzido para 12% (doze por cento), mantida, quanto ao mais.
Para fins de incidência do artigo 85, §11, do Código de Processo Civil,
entendimento consolidado pelo Superior Tribunal de Justiça é o de que há requisitos
cumulativos sem os quais não deve ensejar a respectiva majoração. São eles: decisão
recorrida proferida na vigência do Código de Processo Civil atual, o recurso não ser
conhecido integralmente ou desprovido em decisão monocrática ou colegiado e preexistir
condenação ao pagamento de honorários desde o juízo de origem:

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"3. É devida a majoração da verba honorária sucumbencial, na forma do
art. 85, § 11, do CPC/2015, quando estiverem presentes os seguintes
requisitos, simultaneamente: a) decisão recorrida publicada a partir de
18.3.2016, quando entrou em vigor o novo Código de Processo Civil; b)
recurso não conhecido integralmente ou desprovido, monocraticamente ou
pelo órgão colegiado competente; e c) condenação em honorários
advocatícios desde a origem no feito em que interposto o recurso. (AgInt
nos EREsp 1539725/DF, Rel. Ministro ANTONIO CARLOS FERREIRA,
SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 09/08/2017, DJe 19/10/2017)." (AgInt. no
REsp. no 1731129/SP, Quarta Turma, Rel. Min. MARCO BUZZI, j.
17/12/2019).
"3. Não estão presentes os requisitos cumulativos necessários para a
majoração dos honorários sucumbenciais prevista no art. 85, § 11, do
CPC/2015 (cf. AgInt nos EREsp n. 1.539.725/DF, Rel. Min. Antonio Carlos
Ferreira, Segunda Seção, julgado em 9/8/2017, DJe 19/10/2017)." (AgInt.
no REesp. no 1824326/RJ, Terceira Turma, Rel. Min. MARCO AURÉLIO
BELLIZZE, j. 17/02/2020).
Ante o resultado do julgamento dos recursos, a parte ré arcará com o
pagamento integral das custas, despesas processuais e honorários advocatícios fixados em
20% (vinte por cento) do valor da condenação (artigo 85, §2o, do Código de Processo
Civil).
Registre-se que eventual oposição de embargos de declaração com
intuito manifestamente protelatório está sujeito à pena prevista no artigo 1.026, §2o, do
Código de Processo Civil.
Considera-se prequestionada toda a matéria constitucional e
infraconstitucional discutida, evitando-se, com isso, oposição de embargos de declaração
para este fim (Súmulas no 211 do Superior Tribunal de Justiça e no 282 do Supremo
Tribunal Federal).

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Diante do exposto, DÁ-SE provimento ao recurso da parte autora e
NEGA-SE provimento ao recurso da parte ré.
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Relator