Tribunal: TJSP
Processo: 2119510-75.2020.8.26.0000
Classe: Agravo de Instrumento / Locação de Imóvel
Órgão julgador: Mario A. Silveira
Órgão colegiado: 33a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-06-29
Data de publicação: 2020-06-30

Ementa:
AGRAVO DE INSTRUMENTO – Interposição contra decisão que indeferiu o pedido de redução do valor locatício e liberação do imóvel dado em garantia no contrato. Impossibilidade de se conceder a tutela cautelar antecedente, relativamente à liberação do imóvel dado em garantia, diante da ausência de elementos que evidenciem a probabilidade do direito e o perigo de dano ou o risco ao resultado útil do

Ementa:
AGRAVO DE INSTRUMENTO – Interposição contra decisão que indeferiu o pedido de redução do valor locatício e liberação do imóvel dado em garantia no contrato. Impossibilidade de se conceder a tutela cautelar antecedente, relativamente à liberação do imóvel dado em garantia, diante da ausência de elementos que evidenciem a probabilidade do direito e o perigo de dano ou o risco ao resultado útil do processo. Redução do valor locatício. Atividades comerciais interrompidas por força da quarentena decorrente da pandemia de COVID-19, fundadas na Lei Federal no 13.979/2020 e no Decreto Estadual no 64.881/2020. Teoria da imprevisão. Inteligência do artigo 317, do Código Civil. Evidente impacto econômico direto na atividade exercida pela locatária em decorrência da pandemia e de seus meios de enfrentamento da emergência de saúde pública. Determinação de suspensão do pagamento de metade do aluguel, a partir do mês de abril de 2020 (vencimento dia 10.05.2020), por quatro meses, ou enquanto perdurar o fechamento compulsório das academias, sendo certo que, em caso de reabertura, o pagamento do locatício que vença no mês subsequente, será realizado de forma proporcional aos dias em que o estabelecimento for aberto, podendo, eventualmente, o Juízo de 1o grau estender a suspensão, conforme as circunstâncias. Suspensão apenas em relação aos valores locatícios, não abrangidos, portanto, quaisquer outros encargos, despesas ou tributos. A suspensão de 50% do aluguel não importa na inexigibilidade da diferença, devendo o pagamento da diferença ser realizado de forma parcelada, em dez vezes, sem juros, a partir restabelecimento do Estado de normalidade (reabertura das academias), autorizada a revisão em caso de disciplina diversa pelo Legislativo (Projeto de Lei no 936/2020 e Projeto de Lei no 1179/2020). Decisão modificada.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2020.0000484633
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Agravo de Instrumento no
2119510-75.2020.8.26.0000, da Comarca de Santos, em que é agravante BLUEFIT
ACADEMIAS DE GINASTICA E PARTICIPAÇÕES S.A., é agravado MACUCO
INCORPORADORA E CONSTRUTORA LTDA.
ACORDAM, em 33a Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça de
São Paulo, proferir a seguinte decisão: "Deram parcial provimento ao recurso. V.U",
de conformidade com o voto do Relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Exmos. Desembargadores SÁ
MOREIRA DE OLIVEIRA (Presidente) e ANA LUCIA ROMANHOLE
MARTUCCI.
São Paulo, 29 de junho de 2020.
MARIO A. SILVEIRA
RELATOR
Assinatura Eletrônica

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TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Agravo de Instrumento no 2119510-75.2020.8.26.0000 – Santos
Agravante: Bluefit Academia de Ginastica e Participações S.A
Agravada: Macuco Incorporadora e Construtora Ltda.
TJSP 33a Câmara de Direito Privado
(Voto no 42978)
AGRAVO
DE
INSTRUMENTO

Interposição contra decisão que indeferiu o
pedido de redução do valor locatício e
liberação do imóvel dado em garantia no
contrato. Impossibilidade de se conceder a
tutela cautelar antecedente, relativamente à
liberação do imóvel dado em garantia,
diante da ausência de elementos que
evidenciem a probabilidade do direito e o
perigo de dano ou o risco ao resultado útil
do processo. Redução do valor locatício.
Atividades comerciais interrompidas por
força
da
quarentena
decorrente
da
pandemia de COVID-19, fundadas na Lei
Federal no 13.979/2020 e no Decreto
Estadual
no
64.881/2020.
Teoria
da
imprevisão. Inteligência do artigo 317, do
Código Civil. Evidente impacto econômico
direto na atividade exercida pela locatária
em decorrência da pandemia e de seus
meios de enfrentamento da emergência de
saúde pública. Determinação de suspensão
do pagamento de metade do aluguel, a
partir do mês de abril de 2020 (vencimento
dia 10.05.2020), por quatro meses, ou
enquanto
perdurar
o
fechamento
compulsório das academias, sendo certo
que, em caso de reabertura, o pagamento do
locatício que vença no mês subsequente,
será realizado de forma proporcional aos
dias em que o estabelecimento for aberto,
podendo, eventualmente, o Juízo de 1o grau
estender
a
suspensão,
conforme
as
circunstâncias.
Suspensão
apenas
em

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relação
aos
valores
locatícios,
não
abrangidos, portanto, quaisquer outros
encargos, despesas ou tributos. A suspensão
de 50% do aluguel não importa na
inexigibilidade da diferença, devendo o
pagamento da diferença ser realizado de
forma parcelada, em dez vezes, sem juros, a
partir restabelecimento do Estado de
normalidade (reabertura das academias),
autorizada a revisão em caso de disciplina
diversa pelo Legislativo (Projeto de Lei no
936/2020 e Projeto de Lei no 1179/2020).
Decisão modificada.
Agravo de instrumento parcialmente provido.
Trata-se de agravo de instrumento (fls. 01/33)
interposto por Bluefit Academias de Ginastica e Participações S.A
contra a decisão (fls. 78/79) proferida pelo MMo. Juiz de Direito da 8a
Vara Cível da Comarca de Santos que, nos autos do pedido de tutela
cautelar antecedente, ajuizado por ela contra Macuco Incorporadora e
Construtora Ltda. (não citada), indeferiu o pedido de redução do valor
locatício e liberação do imóvel dado em garantia no contrato.
Inconformada, sustenta que suas atividades se encontram paralisadas
devido à crise de ordem internacional, causada pelo Covid-19. Tece
considerações a respeito do contrato de locação, sobre a garantia e, de
forma cronológica, sobre os efeitos recentes e nefastos da crise mundial
desencadeada pela Covid-19. Diz não ter como arcar com a
integralidade dos valores relativos à locação. Ressalta que não se trata
de manobra ardil ou oportunista, mas de um procedimento de
emergência, necessário para dar fôlego mínimo para se manter viva

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neste momento e conseguir vislumbrar alguma perspectiva de salvação
no futuro. Discorre sobre a contratação de seguro fiança locatício para
substituição da garantia. Assevera que passados nove meses desde a
vigência do seguro a agravada injustificadamente se recusa a formalizar
o aditivo contratual. Pugna pela concessão a tutela antecipada recursal.
Postula o provimento do agravo.
Por despacho antecedente, concedido o efeito
ativo ao recurso (fls. 345).
Macuco Incorporadora e Construtora Ltda.
Apresentou contraminuta às fls. 352/364, manifestando-se, em síntese,
pelo não provimento do recurso.
É a essência do relatório.
Para que o MM. Juízo possa conceder a tutela
antecipada em caráter antecedente, nos termos do artigo 303 do Código
de Processo Civil, devem haver elementos que evidenciem o perigo de
dano ou do risco ao resultado útil do processo, nos casos em que a
urgência for contemporânea à propositura da ação.
É o caso dos autos.
Ressalvada a convicção pessoal deste Relator,
que em outra oportunidade já entendeu não ser possível a redução do
valor locatício, curvo-me diante do entendimento majoritário desta
Egrégia 33a Câmara.
Nesse sentido, mencione-se decisão inserta na
RTJ 150/834, proferida pelo Ministro do Supremo Tribunal Federal,
Marco Aurélio de Mello: Atuando em órgão fracionado, coloco em
plano secundário a visão individual para homenagear em prol da

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segurança dos julgados, a jurisprudência sedimentada.
Importante também relevar o estado de
calamidade em que se encontra a nação, em razão dos acontecimentos
relacionados à pandemia do coronavírus.
Pois bem.
Busca a autora, ora agravante, a concessão da
medida, diante do fato notório de pandemia pelo Covid-19 e de seus
efeitos na economia, destacando a excepcionalidade do momento, a
justiçar a redução do valor locatício, sem risco de irreversibilidade, com
amparo nas cláusulas gerais de função social do contrato e artigo 317,
do Código Civil.
Com efeito, o artigo 317, do Código Civil,
dispõe: Quando, por motivos imprevisíveis, sobrevier desproporção
manifesta entre o valor da prestação devida e o do momento de sua
execução, poderá o juiz corrigi-lo, a pedido da parte, de modo que
assegure, quando possível, o valor real da prestação.
No presente caso, não resta dúvida sobre a
imprevisibilidade do fato, bem como das consequências que vem
provocando.
A autora é locatária de academia que se
encontra fechada. As atividades comerciais foram interrompidas por
força da quarentena decorrente da pandemia de COVID-19, fundadas na
Lei Federal no 13.979/2020 e no Decreto Estadual no 64.881/2020.
O Congresso Nacional reconheceu o estado de
calamidade pública em decorrência da pandemia do coronavírus
(COVID-19) (cf. Decreto Legislativo no 6/2020).
No mesmo sentido, o Estado de São Paulo

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(Decreto Estadual no 64.879/2020).
A Lei Federal no 13.979/2020, que dispõe
sobre medidas para enfrentamento da emergência de saúde pública de
importância internacional decorrente do coronavírus responsável pelo
surto de 2019, autorizou as autoridades à adoção da quarentena.
O Governador do Estado de São Paulo, por
sua vez, decretou medida de quarentena no Estado, com suspensão de
diversas atividades não essenciais, dentre elas, do atendimento
presencial ao público em estabelecimentos comerciais e prestadores de
serviços, notadamente, no presente caso, de academias (Decreto no
64.881/2020, de 22.03.2020).
Desse modo, evidente o impacto econômico
direto na atividade exercida pela locatária em decorrência da pandemia
e de seus meios de enfrentamento da emergência de saúde pública,
visando evitar possível contaminação ou propagação do vírus.
A alegação da locadora de que as atividades da
agravante não foram paralisadas, vez que as aulas estão sendo
disciplinadas de forma eletrônica e que há programação automática para
recebimento das mensalidades, por si só, não faz inferir que houve
adesão às aulas eletrônicas, sem prejuízo aos pagamentos das
mensalidades, que embora automáticas, podem ser suspensas ou
canceladas pelo consumidor.
O valor mensal locatício foi pactuado em
período de normalidade e, por outro lado, há o perigo de dano
decorrente de inexecução contratual, cabendo sopesar os valores em
conflito, em especial o fechamento da academia.
Possível, portanto, a intervenção judicial para

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o reequilíbrio da obrigação, em aplicação à teoria da imprevisão,
havendo perigo de dano, sendo caso de diferimento do contraditório.
Nesse sentido, já decidiu esta Colenda 33a
Câmara de Direito Privado: Agravo de Instrumento Procedimento da
tutela antecipada requerida em caráter antecedente Reconhecido
estado de calamidade pública em decorrência da pandemia do
coronavírus Autorizadas medidas de enfrentamento da emergência de
saúde pública, dentre as quais a quarentena Suspensão de consumo
em restaurantes Impacto no faturamento Vencimento de aluguéis
Em tese, possível o reequilíbrio da obrigação pelo julgador Presentes
elementos que evidenciam a probabilidade do direito Além disso,
demonstrado o risco de dano de perecimento do direito antes da
citação
Concessão liminar
Hipótese para o diferimento do
contraditório Decisão passível de revisão diante da tramitação de
projeto de lei no Congresso Nacional que institui regime jurídico
emergencial e transitório das relações de direito privado e que altera a
Lei no 8.245, de 18 de outubro de 1991, dispondo sobre as locações dos
imóveis urbanos e os procedimentos a elas pertinentes, enquanto durar
as medidas de enfrentamento da emergência de saúde pública
decorrente do coronavírus, permitindo suspensão similar do pagamento
de aluguel e autorizando o parcelamento da diferença. Agravo
parcialmente
provido
(Agravo
de
instrumento
no
2073789-03.2020.8.26.0000, Relator Desembargador Sá Moreira de
Oliveira, Dj. 04.05.2020).
No mesmo sentido: Agravo de instrumento.
Locação de espaço comercial em shopping center. Ação declaratória.
Pedido de suspensão da exigibilidade dos locativos. Tutela de urgência

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deferida. Insurgência recursal, postulando observância de isenções e
reduções já concedidas pelo locador no tocante ao aluguel e encargos
condominiais. Pandemia de COVID-19. Teoria da imprevisão. Art. 317,
CC. Elementos de convicção que, num exame sumário, autorizam a
concessão parcial da tutela. Valores em conflito sopesados. Recurso
provido em parte. Pela análise dos elementos constantes nos autos, em
juízo de cognição sumária, considerando a relação continuada de
locação, o fechamento temporário do estabelecimento comercial da
autora devido à pandemia e os dados apresentados, cabe, a priori,
observar a teoria da imprevisão, nos termos do art. 317 do CC,
sopesando os valores sociais em conflito. Assim, estão preenchidos
requisitos necessários para concessão parcial da tutela de urgência,
com redução temporária do aluguel em 50% do montante apontado,
devendo a lojista locatária manter os pagamentos dos encargos
condominiais comuns, não abrangidos os específicos, com as reduções
já concedidas pelo agravante, até o retorno às atividades normais do
comércio e de circulação de pessoas (32a Câmara de Direito Privado,
Agravo de instrumento no 2070152-44.2020.8.26.0000, Relator
Desembargador Kioitsi Chicuta, Dj. 10.06.2020)
Ainda:
Locação
comercial.
Tutela
de
urgência. Pandemia por COVID19. Redução do valor do aluguel em
face da proibição à abertura do estabelecimento. Fato do príncipe que
corresponde à figura da força maior. Artigo 317 do Código Civil que
autoriza nesses casos a readequação do valor da contraprestação.
Redução em 50% que se mostra razoável enquanto persistir aquela
proibição. Recurso parcialmente provido (36a Câmara de Direito
Privado, Agravo de Instrumento no 2079651-52.2020.8.26.0000,

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Relator Desembargador Arantes Theodoro, Dj. 20.05.2020).
Registre-se a existência do Projeto de Lei no
936/2020 em trâmite perante o Congresso Nacional, que altera a Lei de
Locação, e dispõe sobre os procedimentos a serem adotados enquanto
durar as medidas de enfrentamento da pandemia, permitindo suspensão
similar de pagamento de aluguel para as locações não residenciais,
autorizando-se o parcelamento da diferença.
Existe suspensão similar para as locações
residenciais pelo Projeto de Lei no 1179/2020, também em tramitação
no Congresso Nacional, com instituição de regime jurídico emergencial
e transitório das relações de direito privado em virtude da pandemia.
Deste modo, por ora, há que se deferir a tutela
provisória de urgência para suspender o pagamento de metade do valor
atual do aluguel, a partir do mês de abril de 2020 (vencimento dia
10.05.2020), por quatro meses, ou enquanto perdurar o fechamento
compulsório das academias, sendo certo que, em caso de reabertura, o
pagamento do locatício que vença no mês subsequente, será realizado
de forma proporcional aos dias em que o estabelecimento for aberto,
podendo, eventualmente, o Juízo de 1o grau estender a suspensão,
conforme as circunstâncias. A suspensão é apenas em relação aos
valores locatícios, não abrangidos, portanto, quaisquer outros encargos,
despesas ou tributos, como conta de luz, água, IPTU.
Importante ressaltar que a suspensão de 50%
do aluguel não importa na inexigibilidade da diferença, devendo o
pagamento da diferença ser realizado de forma parcelada, em dez vezes,
sem juros, a partir restabelecimento do Estado de normalidade
(reabertura das academias), autorizada a revisão em caso de disciplina

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diversa pelo Legislativo (Projeto de Lei no 936/2020 e Projeto de Lei no
1179/2020).
Relativamente a liberação do imóvel que
garante o contrato (aditamento do contrato para substituição da
garantia), a pretensão, ao menos em uma análise preliminar, não se
apresenta suficiente para comprovar a probabilidade do direito afirmado
pela autora.
Precipitada, portanto, qualquer providência de
caráter antecipatório, sem que seja conferida oportunidade de a
agravada se manifestar adequadamente sobre os fatos alegados na
inicial, relacionados ao aditamento contratual (substituição da garantia),
questão, aliás, pendente de análise pelo Juízo de 1o grau.
Destarte,
o
agravo
comporta
parcial
provimento para deferir a tutela provisória de urgência de natureza
antecipada e de caráter antecedente, para suspender o pagamento de
metade do valor atual do aluguel, a partir do mês de abril de 2020
(vencimento dia 10.05.2020), por quatro meses, ou enquanto perdurar o
fechamento compulsório das academias, sendo certo que, em caso de
reabertura, o pagamento do locatício que vença no mês subsequente,
será realizado de forma proporcional aos dias em que o estabelecimento
for aberto, podendo, eventualmente, o Juízo de 1o grau estender a
suspensão, conforme as circunstâncias. A suspensão é apenas em
relação aos valores locatícios, não abrangidos, portanto, quaisquer
outros encargos, despesas ou tributos, como conta de luz, água, IPTU. A
suspensão de 50% do aluguel não importa na inexigibilidade da
diferença, devendo o pagamento da diferença ser realizado de forma
parcelada, em dez vezes, sem juros, a partir restabelecimento do Estado

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de normalidade (reabertura das academias), autorizada a revisão em
caso de disciplina diversa pelo Legislativo (Projeto de Lei no 936/2020
e Projeto de Lei no 1179/2020).
Posto isto, dá-se parcial provimento ao agravo
de instrumento.
Mario A. Silveira

Relator