Tribunal: TJSP
Processo: 1023178-22.2014.8.26.0114
Classe: Apelação Cível / Promessa de Compra e Venda
Órgão julgador: Rogério Murillo Pereira Cimino
Órgão colegiado: 9a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-03-06
Data de publicação: 2020-03-06

Ementa:
APELAÇÃO. Ação de indenização. Compra e venda de imóvel. Empreendimento entregue sem área verde recuperada e trilha ecológica prometida que consta em material. Alegação de culpa de terceiro por não concessão de licença pela CETESB. Descabimento. Fato previsível. Ato inerente ao risco da atividade empresarial. Danos materiais e morais caracterizados. Fixação em consonância com o entendimento

Ementa:
APELAÇÃO. Ação de indenização. Compra e venda de imóvel. Empreendimento entregue sem área verde recuperada e trilha ecológica prometida que consta em material. Alegação de culpa de terceiro por não concessão de licença pela CETESB. Descabimento. Fato previsível. Ato inerente ao risco da atividade empresarial. Danos materiais e morais caracterizados. Fixação em consonância com o entendimento jurisprudencial desta C. Corte. Sentença mantida. Recurso desprovido.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Apelação Cível no 1023178-22.2014.8.26.0114
Registro: 2020.0000163887
ACÓRDÃO
Vistos,
relatados
e
discutidos
estes
autos
de
Apelação
Cível
no
1023178-22.2014.8.26.0114, da Comarca de Campinas, em que são apelantes ROSSI
RESIDENCIAL S/A e LINANIA EMPREENDIMENTOS S/A, são apelados MARCOS
ANTÔNIO CALEGARE DE OLIVEIRA e KATIA MARIA MIATELO CALEGARE,.
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 9a Câmara de Direito Privado do
Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Negaram provimento ao
recurso. V. U., de conformidade com o voto do relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores GALDINO TOLEDO
JÚNIOR (Presidente) e PIVA RODRIGUES.
São Paulo, 6 de março de 2020.
ROGÉRIO MURILLO PEREIRA CIMINO
Relator
Assinatura Eletrônica

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Voto no 926
Apelação Cível no 1023178-22.2014.8.26.0114
9a Câmara de Direito Privado
Comarca: Campinas
Apelantes: Rossi Residencial S/A e Linania Empreendimentos S/A
Apelados: MARCOS ANTÔNIO CALEGARE DE OLIVEIRA e KATIA MARIA
MIATELO CALEGARE,
Juiz: Bruno Luiz Cassiolato
APELAÇÃO. Ação de indenização. Compra e venda de
imóvel. Empreendimento entregue sem área verde recuperada
e trilha ecológica prometida que consta em material. Alegação
de culpa de terceiro por não concessão de licença pela
CETESB. Descabimento. Fato previsível. Ato inerente ao risco
da
atividade
empresarial.
Danos
materiais
e
morais
caracterizados. Fixação em consonância com o entendimento
jurisprudencial desta C. Corte. Sentença mantida. Recurso
desprovido.
Trata-se de recurso de apelação interposto contra a r. sentença de
fls.647/651, que julgou parcialmente procedentes os pedidos da petição inicial, para
condenar a apelante ao pagamento de indenização por danos materiais, correspondente a
10% sobre o valor do imóvel e ao pagamento de indenização por danos morais fixados em
R$20.000,00 (vinte mil reais), bem como ao pagamento das verbas de sucumbência.

A parte ré, ora apelante, sustenta a ausência de responsabilidade para a
reparação dos alegados danos, por inexistência de demonstração de culpa, por ausência de
renovação das licenças pela CETESB, que impossibilitou a construção da trilha
ecoturística, atribuindo ao terceiro a culpa pela não implementação da área verde
reclamada, tratando-se de fato superveniente ao contrato e imprevisível, inexistindo
propaganda enganosa. Sustentam, ainda, a inocorrência de danos materiais ou morais, vez
que a desvalorização do imóvel decorre da própria dinâmica do mercado, não tendo relação
com a falta de área verde com a trilha ecológica, com pedido subsidiário de redução do
valor arbitrado. Pleiteiam pela reforma da sentença com a improcedência da ação.
Recurso regularmente processado, com preparo (fls. 672/673) e

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contrarrazões (fls. 684/700).
Sem oposição ao julgamento virtual, nos termos da Resolução no
772/2017 do Órgão Especial deste Tribunal.
É o relatório, adotado no mais, o da r. sentença.
O recurso não comporta provimento.
Trata-se de demanda em que pleiteiam, os apelados, a indenização por
danos materiais e morais, em razão da aquisição de unidade habitacional de condomínio,
cuja propaganda contemplava área verde de 14 mil metros, com trilha ecoturística, área de
preservação ambientral, córrego e espaço contemplativo sob pergolado, que não foi
entregue pela ré, pelo que pleiteia a condenação de indenização por danos materiais e
morais.
Por vez, a ré atribui a terceiro (CETESB) a culpa pela não conclusão
estrutural da área verde.
A proteção ao consumidor em caso de propaganda enganosa é prevista
no artigo 30 do Código de Defesa do Consumidor.
“Art. 30. Toda informação ou publicidade, suficientemente precisa,
veiculada por qualquer forma ou meio de comunicação com relação a
produtos e serviços oferecidos ou apresentados, obriga o fornecedor
que a fizer veicular ou dela se utilizar e integra o contrato que vier a
ser celebrado.”
Portanto, a propaganda enganosa se verifica quando o fornecedor
oferta ao consumidor, por meio de propaganda, e não cumpre sua promessa, como no caso
dos autos, vez que os autores demonstraram às fls.86 que a oferta do empreendimento
estava diretamente vinculada à existência do diferencial de existência de área verde,

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indicando no folder ter “Mais de 14 mil metros de área verde recuperados para você e sua
família. Em um novo conceito de condomínio, alicerçado no desenvolvimento de
comunidades planejadas e no compromisso com o meio ambiente, onde os moradores
viverão em harmonia com a natureza. Reviva. Aqui você reviver o que a vida tem de
melhor.”
Vê-se, portanto, que até mesmo a denominação do empreendimento
(“reviva”) tem relação direta com a sua proposta ecológica, daí porque evidente que a
supressão do produto, pois inacabado, impacta diretamente do valor do bem e na frustação
do consumidor.
A alegação de ausência de culpa, pela não concessão de licença pela
CETESB, não se sustenta, vez que, atuando, as apelantes no ramo de construção
imobiliária, eventuais dificuldade junto aos órgãos públicos são evidentemente previsíveis,
caracterizando-se, assim, como risco do negócio e da atividade empresarial exercida, de
forma que incumbia às rés, em momento anterior à oferta do produto, se assegurar dos
meios necessários para obtenção das licenças necessária, para possibilitar a conclusão total
da obra na forma contratada.
Portanto, a ausência do produto prometido, que evidentemente não se
caracteriza como ínfimo, é fator de redução do valor do bem, independentemente da
alegada dinâmica natural do mercado.
Nesse sentido:
“Compra e Venda. Empreendimento "Rossi Reviva". Rés que se
obrigaram a construir área verde, trilha ecoturística e estrutura de
instalação de TV a cabo e ar condicionado, as quais não foram
entregues. Sentença de parcial procedência. Insurgência das rés,
alegando ausência de danos materiais consistentes na desvalorização
do imóvel, imputando a terceiro o atraso na entrega da trilha
ecoturística. Descabimento. Demanda amplamente debatida neste

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Tribunal. Danos materiais e morais configurados e bem fixados.
Precedentes desta 4a Câmara. Recurso desprovido.”
(Apelação
Cível
1013452-87.2015.8.26.0114;
Rel.
Des. Fábio
Quadros; 4a Câmara de Direito Privado - TJSP; j.19/12/2019)
“AÇÃO INDENIZATÓRIA POR DANOS MORAIS E MATERIAIS.
Compromisso de compra e venda de imóvel. Divulgação de material
publicitário do empreendimento contendo extensa área verde
recuperada, com trilha ecológica e córrego. Utilização de prova
emprestada. Possibilidade. Empreendimento que foi entregue sem a
trilha ecológica e sem a devida recuperação da área verde e córrego.
Laudo pericial que apontou a desvalorização do imóvel, em razão da
ausência da área recuperada. Dano material configurado. Fixação do
dano, conforme apurado pelo expert. Sentença mantida. RECURSO
DESPROVIDO.”
(Apelação Cível 1011305-88.2015.8.26.0114; Rel. Des. Maria Salete
Corrêa Dias; 3a Câmara de Direito Privado - TJSP; j. 27/09/2019)
“Compromisso de compra e venda Obrigação de entregar área
verde dotada de trilha ecoturística e unidades com estrutura para
instalação de ar condicionado Litispendência não configurada
Interesse processual e legitimidade ativa manifestos Pleito fundado
em responsabilidade por Ilícito contratual Prescrição decenal não
consumada Precedentes do STJ Oferta veiculada em panfleto
publicitário que vincula as apelantes a entregar o empreendimento
nos
moldes
prometidos

Inadimplemento
incontroverso

Dificuldades decorrentes de exigências da CETESB que não eximem
as fornecedoras do seu dever contratual Julgados da Corte no
mesmo sentido envolvendo o mesmo empreendimento Indenização
por dano material devida Sentença mantida Recurso das rés não
provido.

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(Apelação Cível 1047509-63.2017.8.26.0114; Rel. Des. Augusto
Rezende; 1a Câmara de Direito Privado - TJSP; j.11/09/2019)
Em relação ao percentual aplicado, o valor aplicado pelo MM. Juízo a
quo, de 10% sobre o valor da unidade habitacional, mostra-se proporcional ao dano e
compatível com valores fixados em outras demandas de outros proprietários do mesmo,
além de considerar o laudo pericial produzido em caso semelhante como prova emprestada,
que indicou desvalorização em 15% do valor do imóvel, cuja admissão não foi impugnada
pela apelante.
Assim, de rigor a manutenção do percentual de desvalorização, pois
dentro do limite aceito nos termos do entendimento jurisprudencial desta C. Corte em
casos análogos, inclusive desta Câmara:
“APELAÇÃO.
PROMESSA
DE
COMPRA
E
VENDA.
INDENIZAÇÃO. Sentença de procedência parcial, fixando danos
materiais por desvalorização do imóvel. Insurgência pelas rés.
Descabimento. Imóvel entregue sem área verde prometida e sem
disponibilização de instalações de TV a Cabo. ÁREA VERDE.
Publicidade do empreendimento que destacou este aspecto ao tempo
da venda do imóvel, em folders e campanhas. Aplicação do art. 30
CDC. Entraves com licença que são inerentes ao risco do negócio.
Fortuito interno, inábil a afastar a responsabilidade das rés. TV A
CABO. Descrições constantes em memorial descritivo que conduziam
à percepção de que as estruturas para esses serviços seriam
disponibilizadas. Deficiência de redação que conduz à interpretação
mais favorável ao consumidor e coerente com as justas expectativas
em relação ao negócio. Vícios do produto que resultam na
responsabilidade das rés pelos danos causados ao adquirente, que
recebeu produto com especificações diversas da contratada e
esperada. DESVALORIZAÇÃO DO IMÓVEL. Importância da área
verde que foi destacada pela própria incorporadora ao usar este

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aspecto como fator diferencial do empreendimento, cuja ausência,
juntamente com a falta do sistema de TV a cabo, se mostra apta a
afetar o preço do bem. Fixação que levou em consideração o
percentual de 10% de desvalorização em relação a cada item, o que
se mostra excessivo, devendo ser reduzido para 15%, conforme
precedentes da Corte. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO”.
(Apelação Cível 4021233-80.2013.8.26.0114; Rel. Des. Mariella
Ferraz de Arruda Pollice Nogueira; 9a Câmara de Direito Privado -
TJSP; j.04/06/2019)
“Apelação Cível. Compromisso de venda e compra Entrega de
empreendimento em desconformidade com a propaganda veiculada e
com o memorial descritivo Ausência de área verde com córrego e
trilha de caminhada, bem como de estrutura para instalação de TV a
cabo Sentença que julgou o feito procedente em parte para o fim de
reconhecer o direito dos adquirentes de recebimento de indenização
por danos materiais em valor correspondente à desvalorização da
unidade adquirida fixada em 10% sobre o valor do contrato

Pretensão de ressarcimento de perdas e danos decorrente de
inadimplemento contratual
Prescrição decenal aplicável

Propaganda enganosa Frustração da expectativa de usufruir de
área verde privativa Entraves administrativos que não afastam a
responsabilidade das rés Memorial descritivo que faz menção à
possibilidade de instalação de "TV a cabo"
Danos materiais
configurados
Precedentes desta Colenda Câmara de Direito
Privado envolvendo o mesmo empreendimento Manutenção da R.
Sentença. Nega-se provimento ao recurso
(Apelação Cível 1033088-05.2016.8.26.0114; Rel. Des. Christine
Santini; 1a Câmara de Direito Privado - TJSP; j.20/08/2019)
Em relação ao dano moral, fenômeno interno, em si mesmo, não

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precisa nem pode ser provado. O que deve ser provado são fatos, condutas ou omissões que
ocasionem ofensa aos direitos da personalidade, sofrimento e dor ao prejudicado. A
avaliação sobre quais fatos que causam dano moral deve ser feita pelo juiz, segundo a
jurisprudência e as regras da experiência.
Na hipótese, evidente a frustação com a supressão da área verde
prometida, que se mostrou a essência da propaganda do empreendimentos, , de modo que
não há falar em inocorrência de danos morais.
Para a fixação dos danos morais, além do dano, também se deve
levar em conta a situação econômica das partes, a fim de não dar causa ao enriquecimento
ilícito, mas gerar um efeito preventivo, com o condão de evitar que novas situações desse
tipo ocorram e, também considerando o porte financeiro daquele que indenizará, não se
podendo fixar o valor de indenização em quantia irrisória, sob pena de não vir a surtir o
efeito repressivo que se pretende, qual seja, fazer com que a ré perceba, eficazmente, as
consequências de seu ato ilícito.
Neste aspecto, levando em conta os elementos contidos nos autos,
assim como pelo entendimento deste Juízo, em caso análogos, entende-se que se mostra
correta a fixação da indenização na quantia de R$ 20.000,00 (vinte mil reais).
Assim, fica mantida a r. sentença.
Ante o resultado do julgamento do recurso, com fundamento no §11,
do artigo 85, do Código de Processo Civil, os honorários advocatícios sucumbenciais
devem ser majorados para 15% do valor da condenação.
Registre-se que eventual oposição de embargos de declaração com
intuito manifestamente protelatório está sujeito à pena prevista no artigo 1.026, §2o, do
Código de Processo Civil.

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Considera-se prequestionada toda a matéria constitucional e
infraconstitucional discutida, evitando-se, com isso, oposição de embargos de declaração
para este fim (Súmulas no 211 do Superior Tribunal de Justiça e no 282 do Supremo
Tribunal Federal).
Diante do exposto, nega-se provimento ao recurso.
ROGÉRIO MURILLO PEREIRA CIMINO
Relator