Tribunal: TJSP
Processo: 1062906-39.2019.8.26.0100
Classe: Apelação Cível / Locação de Imóvel
Órgão julgador: Morais Pucci
Órgão colegiado: 35a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-10-27
Data de publicação: 2020-10-27

Ementa:
Apelação cível. Ação de despejo por falta de pagamento cumulada com cobrança. Sentença de parcial procedência. Apelo da ré.

Inaplicabilidade das normas do CDC à locação predial urbana, que não se qualifica como relação de consumo, sendo devida a multa moratória contratual de 10%. Abusividade não vislumbrada.

A multa de 10% sobre as parcelas de IPTU é afastada, por ausência de previsão

Ementa:
Apelação cível. Ação de despejo por falta de pagamento cumulada com cobrança. Sentença de parcial procedência. Apelo da ré.

Inaplicabilidade das normas do CDC à locação predial urbana, que não se qualifica como relação de consumo, sendo devida a multa moratória contratual de 10%. Abusividade não vislumbrada.

A multa de 10% sobre as parcelas de IPTU é afastada, por ausência de previsão contratual nesse sentido. Essa verba deve apenas ser corrigida e acrescida de juros de mora de 1% ao mês. Todavia, a multa sobre as despesas condominiais, cobrada no patamar de 2%, decorre de lei (CC, art. 1.336, I e §1o) e independe de previsão contratual.

Foi condenada a locatária no pagamento de honorários sucumbenciais de 20% sobre o montante do débito, não no pagamento dos honorários previstos no contrato nesse percentual, que seriam devidos apenas para fins de purgação da mora. Honorários sucumbenciais devidos.

Apelação não conhecida quanto ao pedido de dilação de prazo para a desocupação do imóvel, em razão do decurso de prazo ainda superior ao postulado, suficiente para que a locatária diligenciasse na busca de nova residência.

Apelação conhecida em parte e parcialmente provida.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2020.0000882340
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível no
1062906-39.2019.8.26.0100, da Comarca de São Paulo, em que é apelante MARIA
CONCEIÇÃO BUENO ACOSTA (ASSISTÊNCIA JUDICIÁRIA), é apelado
NEWTON BUENO CANDOTTA JUNIOR.
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 35a Câmara de Direito
Privado do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Conheceram
em parte do recurso e, na parte conhecida, deram-lhe parcial provimento. V.U., de
conformidade com o voto do relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores ARTUR MARQUES
(Presidente sem voto), FLAVIO ABRAMOVICI E GILSON DELGADO MIRANDA.
São Paulo, 27 de outubro de 2020.
MORAIS PUCCI
Relator
Assinatura Eletrônica

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Apelação Cível no 1062906-39.2019.8.26.0100 -Voto no 24560
2
Apelação no 1062906-39.2019.8.26.0100
Apelante: Maria da Conceição Buenos Acosta
Apelado: Newton Buenos Candotta Junior
Comarca de São Paulo - 45a Vara Cível do Foro Central
Juíza: Dra. Gláucia Lacerda Mansutti
Voto no 24560
Apelação cível. Ação de despejo por falta de pagamento
cumulada com cobrança. Sentença de parcial procedência.
Apelo da ré.
Inaplicabilidade das normas do CDC à locação predial urbana,
que não se qualifica como relação de consumo, sendo devida
a multa moratória contratual de 10%. Abusividade não
vislumbrada.
A multa de 10% sobre as parcelas de IPTU é afastada, por
ausência de previsão contratual nesse sentido. Essa verba deve
apenas ser corrigida e acrescida de juros de mora de 1% ao
mês. Todavia, a multa sobre as despesas condominiais, cobrada
no patamar de 2%, decorre de lei (CC, art. 1.336, I e §1o) e
independe de previsão contratual.
Foi condenada a locatária no pagamento de honorários
sucumbenciais de 20% sobre o montante do débito, não no
pagamento dos honorários previstos no contrato nesse
percentual, que seriam devidos apenas para fins de purgação da
mora. Honorários sucumbenciais devidos.
Apelação não conhecida quanto ao pedido de dilação de prazo
para a desocupação do imóvel, em razão do decurso de prazo
ainda superior ao postulado, suficiente para que a locatária
diligenciasse na busca de nova residência.
Apelação conhecida em parte e parcialmente provida.

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Apelação Cível no 1062906-39.2019.8.26.0100 -Voto no 24560
3
A sentença proferida a f. 67/70 destes autos de ação de
despejo por falta de pagamento, cumulada com cobrança de aluguéis e
encargos, movida por NEWTON BUENOS CANDOTTA JUNIOR, em
relação a MARIA DA CONCEIÇÃO BUENOS ACOSTA, julgou
parcialmente procedente o pedido para (a) declarar a rescisão do
contrato e decretar o despejo da ré, com concessão do prazo de 15 dias
para desocupação voluntária e (b) condenar a ré no pagamento do valor
primitivo dos aluguéis e encargos descritos na planilha do débito, com
correção monetária e juros de mora de 1% ao mês desde os
vencimentos, além da multa moratória de 10% (sobre os aluguéis e
parcelas do IPTU) e de 2% (sobre o condomínio), descontada a caução,
e, também, no pagamento dos aluguéis e encargos que se venceram no
curso da lide até a efetiva desocupação, acrescidos dos mesmos
encargos moratórios. Considerando que o autor decaiu de parte mínima
do pedido, condenou a ré, por inteiro, no pagamento das custas e
despesas processuais e de honorários advocatícios fixados em 20%
sobre o valor total da condenação.
Apelou a ré (f. 75/92), alegando, em suma, que: (a) a
multa contratual no patamar de 10% é abusiva e merece ser reduzida,
tanto pela incidência do CDC no presente caso, quanto pela aplicação do
art. 413, CC; (b) não há aplicação da multa contratual sobre o valor do
IPTU e nem tampouco da multa de 2% sobre as despesas condominiais
pois, embora fosse obrigação da locatária pagar tais verbas, não há
previsão de multa moratória sobre esses valores; (c) a sentença é ultra
petita nesse aspecto, pois na planilha de cálculo o locador cobrou
apenas 2% sobre essas verbas; (d) é abusiva a cláusula contratual que
previu honorários advocatícios de 20% sobre o valor do débito, devendo
ser afastado esse valor inserido na planilha do débito; (e) requereu a
ampliação do prazo para a desocupação do imóvel, que nem mesmo foi
apreciado pelo magistrado.

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Apelação Cível no 1062906-39.2019.8.26.0100 -Voto no 24560
4
A apelação, não preparada, foi contra-arrazoada (f.
94/97).
A ré postulou diretamente nesta instância a concessão
de efeito suspensivo à sua apelação, o qual foi indeferido pela decisão
de f. 106/111.
É o relatório.
A sentença foi disponibilizada no DJE em 14/02/2020,
considerando-se publicada no primeiro dia útil subsequente (f. 71/72); a
apelação, protocolada em 10/03/2020, é tempestiva.
Observa-se, de início, que a ré postulou a concessão dos
benefícios da assistência judiciária assim que ingressou nos autos (f.
29/30, juntando a tanto declaração de hipossuficiência financeira (f. 35).
Tal pedido não foi apreciado pelo MM. Juiz, não obstante
tenha constado do despacho de f. 40 que a ré é representada por centro
acadêmico conveniado com a Defensoria Pública.
Em tais circunstâncias, é de se entender que a omissão,
em primeiro grau, relativa à apreciação do pedido de assistência
judiciária, com o julgamento da lide, ensejam a conclusão pelo
deferimento tácito de tal postulação.
Nesse sentido, menciono precedente da Suprema Corte,
colacionado por Theotônio Negrão, José Roberto F. Gouvêa e Luis
Guilherme A. Bondioli, na obra “Código de Processo Civil e Legislação
Processual em Vigor”
“Presume-se o deferimento do pedido de assistência judiciária gratuita
não expressamente indeferido por decisão fundamentada, inclusive na
instância especial. A ausência de manifestação do Judiciário quanto ao
pedido de assistência judiciária gratuita leva à conclusão de seu
deferimento tácito, a autorizar a interposição do recurso cabível sem o
correspondente preparo. A omissão do julgador atua em favor da
garantia constitucional de acesso à jurisdição e de assistência
judiciária gratuita, favorecendo-se a parte que requereu o benefício,
presumindo-se o deferimento do pedido de justiça gratuita, mesmo em
se tratando de pedido apresentado ou considerado somente no curso
do processo, inclusive nesta instância extraordinária (STJ Corte

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Apelação Cível no 1062906-39.2019.8.26.0100 -Voto no 24560
5
Especial, ED no Ag em Esp 440.971-AgRg, Min. Raul Araújo, j.
3.2.16, DJ 17.3.16)” (verbete 4 ao art. 99 do CPC, Saraiva,
49a ed., 2018, pg. 208).
As partes celebraram, em 05/02/2019, contrato de locação
residencial, para vigorar por 36 meses, mediante o pagamento do aluguel
mensal no valor de R$800,00, figurando o autor como locador e a ré,
locatária. O contrato previu, entre as obrigações da locatária, o
pagamento das despesas condominiais e parcelas de IPTU e previu,
também, que os aluguéis não pagos até a data de vencimento sofreriam
o acréscimo de multa moratória de 10%, além da correção monetária e
dos juros de mora.
O locador, alegando que a locatária deixou de pagar os
aluguéis vencidos e maio e junho de 2019, além de parcelas do IPTU de
2019, despesas condominiais e do seguro, requereu a rescisão
contratual e a condenação dela no pagamento das verbas inadimplidas.
A inicial veio instruída com planilha do débito (f. 12).
Nessa planilhou constou (a) os aluguéis inadimplidos, corrigidos e
acrescidos de juros de mora e da multa moratória de 10%; (b) taxas
condominiais, corrigidas e acrescidas de juros de mora 1% ao mês e da
multa de 2%; (c) parcelas de IPTU, corrigidas e acrescidas de juros de
mora de 1% ao mês e da multa de 2%; (d) parcela do seguro, corrigida e
acrescida de juros de mora de 1% ao mês e da multa de 2%; (e)
honorários advocatícios de 20% sobre o total do débito.
A multa moratória fixada em 10% sobre o valor dos
aluguéis inadimplidos deve ser mantida.
Essa multa não se revela excessiva e, tendo sido
livremente pactuada entre as partes, deve ela prevalecer em atenção aos
princípios da liberdade da contratação e do pacta sunt servanda, não se
vislumbrando a necessidade da redução da penalidade prevista no art.
413 do Código Civil.

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Apelação Cível no 1062906-39.2019.8.26.0100 -Voto no 24560
6
Não há que se falar, também, em redução dessa multa
sob a alegação de que incide na relação locatícia o disposto na Lei no
9.298/96, que alterou a redação do art. 52, § 1°, do CDC.
Ora, a Lei de Locações não estabelece limitação para a
estipulação da multa moratória e o Código de Defesa do Consumidor não
é aplicável às relações locatícias.
Nesse sentido, menciono os seguintes precedentes desta
Corte:
Locação de imóvel residencial. Ação de despejo por falta de
pagamento c.c cobrança. Ainda que ocasionado por problemas
financeiros da locatária, o inadimplemento dos aluguéis autoriza, por
si só, a rescisão do contrato e o decreto de despejo, com fundamento
no art. 9o, III, da Lei 8.245/91. A multa cobrada pelo locador é
moratória, e não compensatória, não havendo impedimento para a sua
exigência e nem óbice para que seja mantida no porcentual pactuado
de comum acordo pelas partes (20%), uma vez que a Lei 8.245/90 não
limita a multa moratória, não há indício de vício do consentimento na
celebração do contrato de locação e o Código de Defesa do
Consumidor não se aplica à espécie. Recurso improvido (Ap.
0208547-18.2009.8.26.0006, Rel. Gomes Varjão, 34a Câmara de
Direito Privado, j. 24/02/2014).
Embargos à execução. Locação imobiliária não residencial escrita.
Previsão contratual expressa de multa moratória no importe de 25%,
que não é abusiva, e tampouco pode ser considerada ilegal, nos termos
do art. 412 do CC. Pacta sunt servanda. Inaplicável o CDC nos
contratos de locação, já que não existe relação de consumo. A multa
penal compensatória de três aluguéis é desproporcional, devendo ser
excluída. Honorários advocatícios minorados, sendo a demanda não
das mais complexas. Sucumbência recíproca e proporcional. Dá-se
provimento ao apelo da locadora/embargada e parcial provimento ao
recurso dos fiadores/embargantes (Ap. 0115731-28.2006.8.26.0004,
Rel.: Campos Petroni, 27a Câmara de Direito Privado, j. 16/04/2013).
Assiste razão à apelante ao sustentar que a sentença foi
ultra petita, ao inserir na condenação a multa moratória de 10% sobre os
valores das parcelas do IPTU inadimplidas.
Isso porque, conforme se verifica da planilha do débito, o
locador cobrou essa multa no patamar de 2%, não de 10%.

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Apelação Cível no 1062906-39.2019.8.26.0100 -Voto no 24560
7
Ademais, nem mesmo à multa de 2% sobre as parcelas
do IPTU o locador faz jus, pois, conforme se verifica da cláusula XVII do
contrato, há previsão de incidência de multa moratória de 10% apenas
sobre o valor do aluguel pactuado, não se estendendo sua aplicação
sobre os encargos da locação (f. 09).
Deve, portanto, ser excluída a multa moratória sobre as
parcelas do IPTU, que serão pagas apenas com correção monetária e
juros de mora de 1% ao mês a partir de cada vencimento.
Quanto às despesas condominiais, tais verbas foram
cobradas e acolhidas na sentença ora apelada com a incidência de multa
de 2%.
E, nesse aspecto, sem razão a locatária.
Há previsão contratual de que a locatária estava obrigada
ao pagamento das despesas condominiais, obrigação essa, ademais,
expressamente prevista no art. 23, XII, da Lei de Locações.
O Código Civil, por sua vez, no art. 1.336, I e §1o, dispôs
que o não pagamento das despesas condominiais em seu vencimento
ensejará a incidência de multa de até 2% sobre o débito.
Essa multa, portanto, decorre de lei, e não necessitava de
previsão contratual, sendo mantida neste julgamento.
Assiste razão à embargante ao se insurgir em relação à
cobrança dos honorários advocatícios estabelecidos no contrato em 20%
sobre o valor do débito.
Isso porque, o art. 62, II, “d”, da Lei de Locação prevê,
para fins de purgação da mora, o pagamento de honorários sobre o
montante devido, salvo se dispuser diversamente o contrato. Os
honorários previstos no contrato de locação são devidos somente nessa
hipótese.
Menciono, nesse sentido, precedentes desta C. Corte:
LOCAÇÃO
DE
IMÓVEIS.
DESPEJO
POR
FALTA
DE

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Apelação Cível no 1062906-39.2019.8.26.0100 -Voto no 24560
8
PAGAMENTO.
VERBA
HONORÁRIA
DESTINADA
À
PURGAÇÃO
DA
MORA.
FIXAÇÃO
CONTRATUAL.
PREVALÊNCIA.
Ao
fixar
a
verba
honorária
destinada
exclusivamente à purgação da mora, por ocasião do despacho que
determina a citação, deve o juiz ater-se ao percentual pactuado pelas
partes no contrato, salvo evidente abuso de direito. Inteligência do art.
62, II, tf, da Lei 8.245/91. Recurso provido. (AI no 0025921-
93.2002.8.26.0000. Rel.: Felipe Ferreira; 2a. Câmara do Primeiro
Grupo (Extinto 2° TAC); j. 20/05/2002).
Agravo de instrumento - locação de imóveis - ação de despejo por
falta de pagamento - decisão que fixa, para a hipótese de purgação da
mora, honorários advocatícios de 10% sobre o montante devido,
afastando cláusula contratual que previa percentual dobrado, por
reputá-la nula - para efeito de purgação da mora na ação de despejo
por falta de pagamento, vale e prevalece o percentual de 20% a título
de honorários advocatícios, previsto no contrato de locação - recurso
provido. (AI no 0042024-15.2001.8.26.0000. Rel.: Palma Bisson; 6a.
Câmara do Terceiro Grupo (Extinto 2° TAC); j. 22/08/2001)
Todavia, embora o MM Juiz tenha entendido possível a
cobrança de tais honorários, não houve condenação da ré no pagamento
dos honorários advocatícios que, na planilha de cálculo, foram apontados
em R$470,96 (20% sobre o total do débito ali calculado). No dispositivo,
ao estabelecer a condenação, a sentença limitou-a aos valores dos
aluguéis e encargos descritos na planilha do débito, corrigidos e
acrescidos de juros de mora desde os respectivos vencimentos, além da
multa moratória.
Apenas ao estabelecer a sucumbência, o MM Juiz fixou a
verba honorária em 20% sobre o valor total da condenação, e, embora
nessa oportunidade tenha feito menção à previsão contratual de que, em
caso de cobrança judicial, incidiriam honorários advocatícios de 20%
sobre o débito, tais honorários, na verdade, foram fixados como
sucumbenciais e foram estabelecidos dentro do patamar previsto no art.
85, §2o, do CPC, sendo, portanto, devidos.
Saliente-se, a propósito, que a locatária é beneficiária da
assistência judiciária, estando isenta do pagamento das verbas da

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Apelação Cível no 1062906-39.2019.8.26.0100 -Voto no 24560
9
sucumbência enquanto o locador não comprovar melhora em sua
fortuna.
Finalmente, não se olvida que, quando do protocolo de
sua contestação, a locatária postulou que, proferida sentença de mérito,
lhe fosse concedido prazo de 90 dias para desocupação do imóvel (f.
42/55), e tal requerimento não foi apreciado na sentença.
Todavia, a sentença foi proferida em fevereiro de 2020 e
esta apelação foi remetida a esta Câmara em setembro de 2020. Assim,
decorridos sete meses desde a prolação da sentença até a remessa da
apelação a este Relator, teve a locatária tempo suficiente para diligenciar
na busca de nova residência, independentemente de apreciação desse
requerimento pelo MM Juiz, razão pela qual não lhe assiste interesse
recursal nesse aspecto.
Por tais motivos, conheço em parte da apelação e, na
parte conhecida, lhe dou parcial provimento para afastar da condenação
a multa moratória de 10% sobre as parcelas do IPTU inadimplidas,
mantendo a sentença em todos os demais termos, inclusive quanto à
sucumbência, com a observação de que a locatária é beneficiária da
assistência judiciária.
Apelação conhecida em parte e parcialmente provida.
MORAIS PUCCI
Relator