Tribunal: TJSP
Processo: 1003781-48.2019.8.26.0066
Classe: Apelação Cível / Promessa de Compra e Venda
Órgão julgador: Mary Grün
Órgão colegiado: 7a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-02-05
Data de publicação: 2020-02-05

Ementa:
COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESCISÃO POR CULPA DO ADQUIRENTE. Sentença de parcial procedência. Recurso das rés-incorporadoras.
1. Inaplicabilidade da Lei no 13.786/18 (Lei do Distrato) aos contratos firmados anteriormente à sua vigência. Princípio da Irretroatividade.
2. Devolução de valores pagos pelo comprador. Retenção de parte dos valores para compensação de gastos decorrentes da rescisão.

Ementa:
COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESCISÃO POR CULPA DO ADQUIRENTE. Sentença de parcial procedência. Recurso das rés-incorporadoras.
1. Inaplicabilidade da Lei no 13.786/18 (Lei do Distrato) aos contratos firmados anteriormente à sua vigência. Princípio da Irretroatividade.
2. Devolução de valores pagos pelo comprador. Retenção de parte dos valores para compensação de gastos decorrentes da rescisão. Jurisprudência que se firmou pela retenção de percentual de 10 a 20% das quantias pagas. Entretanto, in casu, o valor das parcelas pagas é consideravelmente pequeno, de modo a justificar retenção maior a compensar os gastos das vendedoras com o negócio. Retenção majorada para 25%. Restituição das parcelas pagas que, por sua vez, deve ser feito à vista e de uma só vez. Súmula 2 do E. TJSP.
3. Arras. Não podem ser retidas pelas vendedoras, pois integravam o preço do imóvel. Arras que, in casu, possuem caráter confirmatório, e não penitencial. Art. 418 do CC só é aplicável às arras penitenciais. Precedentes. Arras que devem integrar os valores a serem devolvidos, com retenção apenas do percentual determinado.
4. Corretagem. Ausência de interesse processual (Art. 485, VI, do CPC). Não conhecimento do pedido recursal.
5. Termo inicial dos juros moratórios. Trânsito em julgado da decisão. Precedentes do E. STJ.
6. Termo inicial da correção monetária. Desembolso. Mera manutenção do valor no tempo.
7. Despesas relacionadas com a posse. Termo inicial. Responsabilidade do comprador que se deu com a assinatura do contrato, devendo arcar com tais despesas a partir de então. Termo final. Trânsito em julgado da parcela da r. sentença que decretou a rescisão, com possibilidade de venda do imóvel a terceiros. Relativamente ao período definido, possível a retenção pelas vendedoras de valores eventualmente em aberto.
8. Recurso parcialmente provido.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2020.0000066282
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível no
1003781-48.2019.8.26.0066, da Comarca de Barretos, em que são apelantes
BARRETOS MAIS PRACA 106 EMPREENDIMENTOS IMOB SPE LTDA e
MAIS PRAÇA 107 BARRETOS URBANIZADORA SPE LTDA, é apelado ERICK
SILVA GARCIA SILVESTRE (JUSTIÇA GRATUITA).
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 7a Câmara de Direito
Privado do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Deram
provimento em parte ao recurso. V. U., de conformidade com o voto da Relatora, que
integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores MARY GRÜN
(Presidente), RÔMOLO RUSSO E JOSÉ RUBENS QUEIROZ GOMES.
São Paulo, 5 de fevereiro de 2020.
MARY GRÜN
Relatora
Assinatura Eletrônica

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Apelação Cível no 1003781-48.2019.8.26.0066 - JV 19613
2
VOTO No: 19613
APELAÇÃO No: 1003781-48.2019.8.26.0066
COMARCA: BARRETOS
APTES:
BARRETOS MAIS PRACA 106 EMPREENDIMENTOS IMOB
SPE LTDA e MAIS PRAÇA 107 BARRETOS URBANIZADORA
SPE LTDA
APDO:
ERICK SILVA GARCIA SILVESTRE
COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESCISÃO POR
CULPA
DO
ADQUIRENTE.
Sentença
de
parcial
procedência. Recurso das rés-incorporadoras.
1. Inaplicabilidade da Lei no 13.786/18 (Lei do Distrato) aos
contratos firmados anteriormente à sua vigência. Princípio
da Irretroatividade.
2. Devolução de valores pagos pelo comprador. Retenção de
parte dos valores para compensação de gastos decorrentes
da rescisão. Jurisprudência que se firmou pela retenção de
percentual de 10 a 20% das quantias pagas. Entretanto, in
casu, o valor das parcelas pagas é consideravelmente
pequeno, de modo a justificar retenção maior a compensar
os gastos das vendedoras com o negócio. Retenção
majorada para 25%. Restituição das parcelas pagas que, por
sua vez, deve ser feito à vista e de uma só vez. Súmula 2 do
E. TJSP.
3. Arras. Não podem ser retidas pelas vendedoras, pois
integravam o preço do imóvel. Arras que, in casu, possuem
caráter confirmatório, e não penitencial. Art. 418 do CC só é
aplicável às arras penitenciais. Precedentes. Arras que
devem integrar os valores a serem devolvidos, com retenção
apenas do percentual determinado.
4. Corretagem. Ausência de interesse processual (Art. 485,
VI, do CPC). Não conhecimento do pedido recursal.
5. Termo inicial dos juros moratórios. Trânsito em julgado
da decisão. Precedentes do E. STJ.
6. Termo inicial da correção monetária. Desembolso. Mera
manutenção do valor no tempo.
7. Despesas relacionadas com a posse. Termo inicial.
Responsabilidade do comprador que se deu com a assinatura
do contrato, devendo arcar com tais despesas a partir de
então. Termo final. Trânsito em julgado da parcela da r.
sentença que decretou a rescisão, com possibilidade de
venda do imóvel a terceiros. Relativamente ao período
definido, possível a retenção pelas vendedoras de valores
eventualmente em aberto.
8. Recurso parcialmente provido.

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Vistos.
Trata-se de “ação de rescisão contratual e pedido
de tutela de urgência antecipada” movida por compromissário-
comprador de lote de terreno em face das compromissárias-
vendedoras. Alega que, em razão de dificuldades financeiras,
não
possui mais condições de continuar arcando com a
obrigação. Pretende a rescisão do contrato celebrado, com
devolução dos valores pagos, a serem corrigidos monetariamente
e acrescidos de juros de mora a partir de cada desembolso.
Em r. decisão de fl. 35, foi indeferida a tutela de
urgência.
Sobreveio r. sentença (fls. 96/100
proferida
em 18/09/2019; DJE de 20/09/2019) que julgou a ação nos
seguintes termos:
Isto posto, JULGO PROCEDENTE a ação, para declarar
rescindido o instrumento particular de compromisso de
venda e compra de fls. 12/29 pactuado entre as partes,
autorizando a parte autora a devolver o imóvel às rés.
Em face da rescisão do contrato, deverão as requeridas
efetuar a devolução ao autor os valores despendido com
o
pagamento
das
parcelas
do
financiamento,
devidamente corrigido pelos índices da Tabela Prática
do Tribunal de Justiça, autorizada, todavia, a retenção
de valor equivalente a 20% a título de reparação de
danos e reembolso de despesas efetuadas pela vendedora,
observado o disposto na Súmula 2 do Tribunal de
Justiça do Estado de São Paulo: “A devolução das
quantias pagas em contrato de compromisso de compra e
venda de imóvel deve ser feita de uma só vez, não se
sujeitando à forma de parcelamento prevista para a
aquisição.”

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Diante da sucumbência, arcarão as requeridas com as
custas e despesas processuais e honorários advocatícios,
que ora arbitro em um salário mínimo, com fulcro no
artigo 85, §8o do CPC.
Apelam as rés. (fls. 102/122).
Sustentam que deve ser aplicada “a atual
legislação dos distratos, qual seja, a Lei 13.786/2018, que prevê
retenção de parte dos valores pagos pela Apelada. (...) Logo, dos
valores a serem devolvidos ao Apelado, deverão ser descontados em
favor da Apelante os percentuais previstos na legislação vigente, sob
pena de enriquecimento sem causa, até mesmo porque o percentual
previsto na atual legislação, Lei 13.786/2018, é o mesmo aplicado no
posicionamento jurisprudencial. Ademais, a retenção dos valores pela
Apelante é amparada pela Súmula no 543 do Col. Superior Tribunal de
Justiça. Assim sendo, a retenção a título de despesas administrativas,
fiscais e comerciais com o lançamento do empreendimento é legítima,
sob pena do Apelado a enriquecer ilicitamente, devendo ser aplicado,
por certo, o instrumento contratual que deu azo à relação. (...)
Subsidiariamente, caso o entendimento de Vossa Excelência não seja
pela aplicação da Lei 13.786/2018, que a retenção dos valores pagos
seja no importe de 25% (vinte e cinco por cento), pois temos diversas
jurisprudências que admitem o mesmo percentual de retenção (...) É
importante destacar que nesse percentual não se incluem as arras,
consoante posicionamento do C. STJ”.
Alega que “o Requerente alega ter direito à
restituição dos valores pagos, logo, em que pese o Requerente possua o
direito de receber parte dos valores pagos, insta salientar que dever ser
retido os valores pagos a título de corretagem. Desta forma,
demonstrando a legalidade do pagamento e retenção da comissão de
corretagem, para se desnaturar a relação contratual firmada entre as

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partes, deve ser aplicada a nova Lei de Distrato também neste sentido
de corretagem, cuja previsão de retenção é expressa (...) Em suma,
quanto ao tema comissão de corretagem, o C. STJ estabeleceu que seu
pagamento pelo comprador é legal, bem como o prazo é trienal para que
compradores ajuízem demandas visando reaver os valores pagos.
Então, Exa, como visto, a comissão é devida ao corretor e sua retenção
quando da rescisão também é legal, vez que expressamente previsto no
contrato, consoante a jurisprudência supramencionada, logo, não há
que se falar em devolução do valor pago à este título pela Requerida e,
além do mais, está devidamente previsto a retenção de acordo com o
inciso I, artigo 67-A da Lei 13.786/2018.”
Pondera que “o contrato deve prevalecer, até
mesmo porque, o Apelado não alegou a ocorrência de vício resultante
de erro, dolo, coação, simulação ou fraude (artigos 138 e 171, II do
CC/02) no ato da celebração do contrato, porque de fato não ocorreram.
Destarte, Exa, não há que se falar em nulidade de cláusulas do
contrato firmado entre as partes, haja vista que firmado sob a égide
dos princípios da autonomia da vontade, do consensualismo, da boa-fé
e da força obrigacional e, consoante a doutrina supramencionada, em
atenção ao princípio do 'pacta sunt servanda' fica vedada tal
possibilidade sem a comprovação da aplicação da teoria da imprevisão,
valendo frisar que temos a legislação vigente que determina os
percentuais que devem ser aplicados para rescisão do contrato, qual
seja, a Lei 13.786/2018. (...) As cláusulas contratuais não violam os
artigos do Código de Defesa do Consumidor, tampouco do Código Civil
de 2002 (Diploma mais adequado ao caso), e os direitos do Requerente
estavam expressos no contrato de forma clara e precisa, sendo certo
que as cláusulas contratuais estão em sintonia com a Lei 13.786/2018.
Além disso, cabe consignar que o contrato celebrado entre as partes
não é de adesão (...) Como se vê, o Apelado sequer tentou discutir o

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negócio e não estava obrigado a efetuar a compra se não concordasse
com as cláusulas e condições ou não conhecesse o mercado imobiliário.
(...) Por todos esses motivos, ainda que se considere a existência de um
contrato de adesão no caso em apreço, isso não significa abusividade,
logo, deve ser afastada a tese de que o contrato de adesão é, por si só
abusivo, como pretende o Apelado.”
No que tange aos juros de mora, defende a sua
incidência a partir do trânsito em julgado, sob o fundamento de
que é o “Apelado é quem está dando causa a rescisão”, de tal sorte
que “não é justo a Apelante ser penalizada por juros de mora sendo
que nunca esteve em mora”.
Em relação à correção monetária, aduz que esta
“deve incidir apenas a partir da distribuição da presente demanda,
como determina o artigo 1o, § 2o, da Lei 6899/81, vez que quem está
dando causa na rescisão é a parte Apelada.”
Ao final, afirma que “não se opõe a rescisão,
devendo apenas o Requerente ser condenado penalidades legais, sendo
o artigo 32-A da Lei 13.786/2018, que prevê (i) a retenção de 10% (dez
por cento) sobre o valor do contrato (artigo 32-A, II), (ii) valores
pagos a título de corretagem (artigo 32-A, V), (iii) tributos incidentes
sobre o imóvel (artigo 32-A, IV) e (iv) parcelamento dos valores de
devolução (artigo 32-A, §1o), sendo certo ainda, que a Requerida é
loteadora, bem como, que seja determinado o pagamento de custas
processuais e honorários advocatícios aplicáveis Subsidiariamente ao
pedido supra, pede-se que seja retido o percentual de 25% (vinte e
cinco por cento) sobre as parcelas pagas conforme determina a Lei
13.786/2018 (Art. 67-A,
II) e
é
o atual
posicionamento da
jurisprudência, excluindo-se, em todas as hipóteses, a devolução da
comissão de corretagem (Art. 67-A, I, Lei 13786/2018) e mantendo-se

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em todos os casos a correção monetária desde o ajuizamento da
demanda e juros de mora desde o trânsito em julgado, bem como, que
seja descontado todos os tributos incidentes sobre o imóvel, vez que
são despesas propter rem (Art. 67-A, I e II, Lei 13786/2018) e
parcelamento dos valores de devolução (artigo 32-A, §1o).”
Tempestivo
e
com
as
respectivas
custas
recolhidas, o recurso foi processado devidamente.
Contrarrazões às fls. 127/132.
É o relatório.
1 INAPLICABILIDADE DA LEI No 13.786/18
(LEI DO DISTRATO)
Primeiramente, considerando o Princípio da
Irretroatividade, disposto no Artigo 6o da Lei de Introdução ao
Código Civil, cabe afastar a aplicação da Lei no 13.786/18 (Lei do
Distrato), que alterou a Lei no 4.591/64, ao presente caso, tendo
em vista que o contrato (24/07/2015 fls. 12/29) é anterior ao
início da vigência da referida lei (28/12/2018).
Sobre esse tema, já decidiu esta Colenda
Câmara:
EMBARGOS DE DECLARAÇÃO. Compra e venda de
Imóvel Ação de rescisão contratual c/c restituição
Inaplicabilidade
imediata
da
Lei
no
13.786/18
-
Prequestionamento explícito. Embargos rejeitados.
Com efeito, o art. 6o do Decreto-lei no 4.657/42 (Lei de
Introdução às normas do Direito Brasileiro) positiva no
sistema pátrio o princípio da irretroatividade da lei
nova.
Portanto, as disposições da Lei no 13.786/18, que
alterou a Lei no 4.591/64 terá aplicabilidade apenas aos
contratos celebrados após a sua entrada em vigor, não

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incidindo imediatamente no caso concreto.
(TJSP;
Embargos
de
Declaração
Cível
1018417-54.2018.8.26.0001;
Relator
(a):
Maria
de
Lourdes Lopez Gil; Órgão Julgador: 7a Câmara de
Direito Privado; Foro Regional I - Santana - 1a Vara
Cível; Data do Julgamento: 21/02/2019; Data de
Registro: 21/02/2019)
2 DEVOLUÇÃO DE VALORES PAGOS PELO
COMPRADOR
Quanto ao percentual de retenção em casos que
a rescisão se dá por culpa do adquirente, os Tribunais, inclusive
essa Colenda Câmara, para compensar os gastos da vendedora-
incorporadora com o negócio, vêm aplicando percentuais de
retenção sobre as parcelas pagas que variam entre 10 (dez)1 e 20
(vinte)2 por cento, de acordo com o caso, já considerando
despesas
com
a
venda,
administração,
multa
por
inadimplemento, etc., entendendo-se retenções em percentuais
maiores, salvo a comprovação de danos excepcionais, abusiva.
PROMESSA DE COMPRA E VENDA. Extinção do
contrato. Comprador inadimplente.
- A orientação que terminou prevalecendo na Segunda
Seção, depois de inicial controvérsia, é no sentido de
que o promissário comprador que se torna inadimplente
em razão da insuportabilidade do contrato assim como
pretendido executar pela promitente vendedora tem o
direito de promover a extinção da avença e de receber a
1
Nesse sentido: STJ, REsp 114.071/DF, Rel. Ministro CESAR ASFOR ROCHA, QUARTA TURMA,
julgado em 11/05/1999, DJ 21/06/1999, p. 158; STJ, REsp 257.582/PR, Rel. Ministro RUY
ROSADO DE AGUIAR, QUARTA TURMA, julgado em 22/08/2000, DJ 16/10/2000, p. 315; TJSP,
Ap. 0009023-70.2006.8.26.0224, 7a Câm. de Dir. Privado, Rel. Des. Miguel Brandi, j. 19/02/2014;
TJSP, Ap. 9067821-53.2009.8.26.0000, 7a Câm. de Dir. Privado, Rel. Des. Ramon Mateo Júnior, j.
19/02/2014; TJSP, Ap. 0108524-10.2008.8.26.0100, 10a Câm. de Dir. Privado, Rel. Des. Roberto
Maia, j. 11/02/2014;
2
Nesse sentido: STJ, RCDESP no AREsp 208.018/SP, Rel. Ministro SIDNEI BENETI, TERCEIRA
TURMA, julgado em 16/10/2012, DJe 05/11/2012; TJSP, Ap. 9134518-90.2008.8.26.0000, 7a Câm. de
Dir. Privado, Rel. Des. Miguel Brandi, j. 24/10/2012; TJSP, Ap. 0041782-19.2008.8.26.0224, 7a Câm.
de Dir. Privado, Rel. Des. Elcio Trujillo, j. 19/10/2011; TJSP, Ap. 0024588-21.2003.8.26.0114, 7a Câm.
de Dir. Privado, Rel. Des. Mendes Pereira, j. 06/03/2013.

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restituição de parte substancial do que pagou, retendo a
construtora uma parcela a título de indenização pelo
rompimento do contrato.
- Essa quantia a ficar retida varia de caso para caso;
ordinariamente tem sido estipulada entre 10% e 20%,
para
cobertura
das
despesas
com
publicidade
e
corretagem, podendo ser majorada quando o imóvel vem
a ser ocupado pelo comprador. Não há razão para que
tudo ou quase tudo do que foi pago fique com a
vendedora, uma vez que por força do desfazimento do
negócio ela fica com o imóvel, normalmente valorizado,
construído também com o aporte do comprador.
- Precedente.
- Recurso conhecido e provido em parte.
(STJ, REsp 476775/MG, Rel. Ministro RUY ROSADO
DE
AGUIAR,
QUARTA
TURMA,
julgado
em
20/05/2003, DJ 04/08/2003, p. 317 g.n.)
A r. sentença determinou a restituição de 80%
das parcelas pagas atualizadas.
Entretanto, in casu, há uma peculiaridade: o
valor até então pago se mostra consideravelmente pequeno; deve
ser levado em consideração que as parcelas pagas atualizadas
correspondem apenas a R$25.555,53 (fls. 30/32) em um negócio
cujo valor atualizado equivale a R$137.276,80 (fls. 30/32), isto é,
aproximadamente 18,6%, de modo que a retenção de 20%
significa a quantia de R$5.111,10, o que não é suficiente para
cobrir os custos das apelantes decorrentes da rescisão do
negócio.
Por
outro
lado,
deve-se
ponderar que as
apelantes terão o imóvel disponível para colocar à venda, e não
comprovaram nenhuma situação excepcional de dano com a
rescisão.
Dessa forma, diante das peculiaridades do caso,

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razoável que haja a retenção de 25% das parcelas pagas.
Frisa-se, nesta oportunidade, que a devolução
dos valores deverá ser feita de forma à vista e de uma só vez,
não merecendo acolhimento o defendido em apelação.
Sobre essa questão, este Egrégio Tribunal já se
pronunciou ao editar a Súmula 2, que assim dispõe:
TJSP, Súmula 2: A devolução das quantias pagas em
contrato de compromisso de compra e venda de imóvel
deve ser feita de uma só vez, não se sujeitando à forma
de parcelamento prevista para a aquisição.
3 ARRAS
Argumentam as apelantes que deve haver
retenção adicional das arras, citando o REsp no 1.224.921/PR, de
relatoria da Ministra Nancy Andrighi, para embasar sua
afirmação.
Contudo, observa-se que o valor pago a título
de sinal, elencado na planilha de fls. 30/32, compunha o preço
contratado do terreno, de modo que esse pagamento inicial
representava apenas adiantamento de parte do preço do imóvel.
Inadequado, portanto, impor a perda desta quantia como
penalidade pelo pedido de rescisão do negócio jurídico.
Segundo o entendimento pacífico do Superior
Tribunal de Justiça, o artigo 418 do Código Civil só é aplicável às
arras penitenciais. Quando a extinção do contrato se dá em
virtude de inadimplemento do promitente comprador, o sinal
pago por ele no momento da formação do contrato, como
adiantamento de parte do seu valor, deverá compor o cálculo das

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quantias a serem devolvidas, que já sofrerá retenção.
Neste sentido:
O arrependimento do promitente comprador só importa
em perda do sinal se as arras forem penitenciais, não
se estendendo às arras confirmatórias (STJ, 3a Turma,
AgRg no Ag 717840/MG, Rel. Min. Vasco Della
Giustina Fonte, DJE 21/10/2009).
CIVIL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE
IMÓVEL.
ARRAS
CONFIRMATÓRIAS,
ARREPENDIMENTO
DA
COMPRADORA.
INTELIGÊNCIA DOS ARTS. 1.094 A 1.097 DO
CÓDIGO
CIVIL.
Ordinariamente,
as
arras
são
simplesmente confirmatórias e servem apenas para
início de pagamento do preço ajustado e, por demasia,
se ter confirmado o contrato, seguindo a velha tradição
do direito romano no tempo em que o simples acordo,
desvestido de outras formalidades, não era suficiente
para vincular os contratantes. O arrependimento da
promitente compradora só importa em perda das arras
se
estas
foram
expressamente
pactuadas
como
penitenciais, o que não se verifica na espécie. Recurso
não conhecido (STJ, REsp 110528 / MG, Rel. Min.
Cesar Asfor Rocha, 4a Turma, j. 29/10/1998)
No mesmo sentido, é o entendimento deste E.
Tribunal:
COMPRA E VENDA. Não incidência do Código de
Defesa
do
Consumidor.
Contrato
celebrado
entre
particulares. Restituição de percentual da quantia paga
a título de sinal. Possibilidade. Arras confirmatórias.
Montante que integra o preço. Princípio de pagamento.
Sentença mantida. RECURSO DESPROVIDO
(TJSP, Ap. no 0016275-49.2002.8.26.0068, Rel. Des.
Paulo Alcides, 6a Câmara de Direito Privado, j.
17/05/2012).
COMPRA E VENDA - Não incidência do Código de
Defesa do Consumidor - Contrato celebrado entre

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12
particulares - Restituição de percentual da quantia paga
a título de sinal - Possibilidade - Arras confirmatórias -
Montante que integra o preço - Princípio de pagamento
- Sentença mantida - Recurso desprovido.
(TJSP, Ap. 9154224-25.2009.8.26.0000, 8a Câmara de
Direito Privado, Rel. Des. Salles Rossi, j. 01/08/2012
g.n.)
Assim, por terem caráter confirmatório, as arras
pagas integram o preço do imóvel, não podendo ser retidas
integralmente em caso de rescisão e compõem a quantia a ser
devolvida, com a retenção determinada, sob pena de bis in idem e
enriquecimento sem causa das apelantes.
Dessa forma, deixa-se de acolher o pedido
recursal nessa seara.
4 CORRETAGEM
Defendem as apelantes que os valores pagos a
título de comissão de corretagem não são passíveis de devolução,
considerando-se que há previsão expressa nesse sentido no
contrato entabulado.
Contudo, verifica-se que a r. sentença não
condenou as apelantes na restituição de tais valores, tampouco o
autor, em sua inicial, fez pedido nessa seara.
Desta feita, ante a falta de interesse processual
das apelantes (art. 485, VI, do Código de Processo Civil), deixa-
se de conhecer este pedido.

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5 TERMO INICIAL DOS JUROS MORATÓRIOS
Sustentam as apelantes que os juros de mora
devem incidir a partir do trânsito em julgado.
De fato, o termo inicial da incidência dos juros
de mora deve ser o trânsito em julgado da decisão nos casos em
que a devolução é determinada por rescisão solicitada pelo
adquirente (por impossibilidade de pagamento do preço ou de
forma imotivada), conforme o entendimento manifestado pelo
Egrégio SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTIÇA:
“Nesse contexto, não há que se falar em mora da
vendedora, ora agravante. As parcelas pagas pelos
compradores, que foi condenada a devolver - com
desconto de 20% - não pode, portanto, ser acrescida de
juros de mora a partir da citação. Devolvem-se as
parcelas pagas, em razão do fim do contrato por culpa
dos agravados, mas mora só vai eventualmente existir a
partir do trânsito em julgado. (...) Somente a partir do
trânsito em julgado da decisão, portanto, é que
poderiam incidir os juros de mora. Antes disso, não há
que se falar em mora do vendedor se a rescisão do
contrato se deu por culpa do comprador”.
(STJ, Ag. no Resp. n. 842.654-SP (2016/0008002-9),
Rela. Mina. Maria Isabel Gallotti, DJe de 01/08/2016)
Com o mesmo entendimento, os seguintes
julgados: STJ, AgRg no REsp 759.903/MG, Rel. Ministro Vasco
Della Giustina, Terceira Turma, julgado em 15/06/2010, DJe
28/06/2010; AgRg no REsp 1013249/PE, Rel. Ministro João
Otávio de Noronha, Quarta Turma, julgado em 25/05/2010, DJe
08/06/2010; REsp 297.760/SP, Rel.Ministro Honildo Amaral de
Mello Castro (Desembargador Convocado do TJ/AP), Quarta
Turma, julgado em 17/11/2009, DJe 30/11/2009; AgRg no Ag
1130352/SC, Rel. Ministro Aldir Passarinho Junior, Quarta

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Turma, julgado em 27/10/2009, DJe 18/12/2009; AgRg no Ag
499.278/RJ, Rel. Ministro Luis Felipe Salomão, Quarta Turma,
julgado em 22/09/2009, DJe 13/10/2009; REsp 1008610/RJ, Rel.
Ministro Aldir Passarinho Junior, Segunda Seção, julgado em
26/03/2008, DJe 03/09/2008; REsp 737856/RJ, Rel. Ministro
Jorge Scartezzini, Quarta Turma, julgado em 12/12/2006, DJ
26/02/2007, p. 598; EDcl no REsp 508053/MG, Rel. Ministro
Aldir Passarinho Junior, Quarta Turma, julgado em 29/06/2004,
DJ
18/10/2004,
p.
286;
Nesta
Câmara:
Apelação
9170672-10.2008.8.26.0000, Relator Elliot Akel, j. 08/05/2012; AI
0029141-84.2011.8.26.0000, Relator Elliot Akel, j. 21/06/2011;
Apelação 994.05.082735-7, Relator Luiz Antonio de Godoy, j.
02/03/2010.
Assim, considerando que a r. sentença não
determinou a incidência de juros de mora, fixa-se estes nesta
oportunidade, estabelecendo-se como termo inicial o trânsito em
julgado.
6 TERMO INICIAL DA CORREÇÃO MONETÁRIA
Defendem
as
apelantes
que
a
correção
monetária “deve incidir apenas a partir da distribuição da presente
demanda”.
Entretanto,
pela
correção
monetária
está
assegurada meramente a identidade da prestação ao longo do
tempo (RE 82.419-SP, Rel. Min. Cordeiro Guerra, D.J. 10/12/75,
p. 9.263), de modo que sua incidência é devida a partir de
desembolso.

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Assim, considerando que a r. sentença não fixou
o termo inicial da correção monetária, fixa-se este desde cada
desembolso das parcelas pagas.
7 DESPESAS RELACIONADAS COM A POSSE
As rés defendem que “seja descontado todos os
tributos incidentes sobre o imóvel, vez que são despesas propter rem”.
Tendo em vista que o autor se responsabilizou
“por todos os encargos, impostos e taxas” referentes ao lote
adquirido a partir da assinatura do instrumento de compra e
venda (cláusula 3.1 fl. 19), é razoável que a partir da data do
contrato responda pelas despesas relacionadas à posse do
imóvel, tais como IPTU, taxa de manutenção de loteamento, etc.
Entretanto,
quanto
ao
termo
final
dessa
responsabilidade, deve ser fixado na data do trânsito em julgado
da parcela da r. sentença relativa à rescisão do contrato,
lembrando-se que nenhuma das partes recorreu quanto ao tema e
que é possível a formação de coisa julgada parcial (art. 502 do
CPC).
A
partir
desse
momento,
o
contrato
foi
formalmente
rescindido,
com
possibilidade
para
que
as
vendedoras pudessem dispor do imóvel, inclusive com venda
para terceiros.
Ainda que a rescisão do contrato em si não
tenha sido objeto de resistência da ré, sendo que a controvérsia
se dá em relação à devolução das parcelas pagas e demais

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decorrências da rescisão, fato é que, até a rescisão formal do
contrato, as rés não poderiam livremente dispor do bem vendido.
Frisa-se que o comprador não fez pedido
liminar para que o contrato fosse rescindido e o bem liberado
para venda a terceiros. Assim, até o trânsito em julgado dessa
parcela da r. sentença, permaneceu vigente o contrato que
responsabilizava o comprador pelas despesas relacionadas com a
posse.
No mais, como as rés respondem frente aos
sujeitos ativos de tais verbas pelo seu pagamento, admite-se a
retenção das quantias para quitação das despesas em aberto
relacionadas estritamente ao período entre a assinatura do
contrato e o trânsito em julgado da parcela da r. sentença
referente à decretação da rescisão, o que será apurado em
liquidação.
Assim, fica alterada a r. sentença nesse tema.
8 DISPOSITIVO
Ante o exposto, dá-se parcial provimento ao
recurso para i) majorar a retenção para 25% das parcelas pagas;
ii) fixar a incidência de juros moratórios, tendo como termo
inicial o trânsito em julgado; iii) definir o termo inicial da
correção monetária a partir de cada desembolso das parcelas
pagas; iv) autorizar a retenção de eventuais quantias para
quitação de despesas em aberto relacionadas com a posse do
imóvel (IPTU, etc.), estritamente relacionadas ao período entre a

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assinatura do contrato e o trânsito em julgado da parcela da r.
sentença referente à decretação da rescisão, o que será apurado
em liquidação.
Diante
das
alterações
promovidas,
considerando que o autor-apelado defendia a devolução integral
das parcelas pagas, enquanto as rés-apelantes sustentavam a
retenção de 10% do valor global do contrato, entende-se que as
partes sucumbiram de forma recíproca na demanda, motivo pelo
qual deverão ratear as custas e despesas processuais. Quanto aos
honorários, são fixados em 10% do valor da causa, sendo que
cada parte pagará metade dessa quantia em favor do patrono da
parte
contrária.
Observe-se,
contudo,
a
suspensão
da
exigibilidade em razão da gratuidade concedida ao autor.
MARY GRÜN
Relatora