Tribunal: TJSP
Processo: 1006247-47.2018.8.26.0196
Classe: Apelação Cível / Compra e Venda
Órgão julgador: José Rubens Queiroz Gomes
Órgão colegiado: 7a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-06-30
Data de publicação: 2020-07-01

Ementa:
APELAÇÃO. Compra e venda de imóvel. Ação de restituição de valores pagos. Sentença de improcedência. Inconformismo do autor que firmou compromisso de compra e venda com a ré MRV. Prova testemunhal desnecessária e insuficiente para modificação da sentença. Pagamento de sinal. Quantia que integrou o preço do imóvel. Alegação de corretagem simulada que não se sustenta. Repasse do sinal aos

Ementa:
APELAÇÃO. Compra e venda de imóvel. Ação de restituição de valores pagos. Sentença de improcedência. Inconformismo do autor que firmou compromisso de compra e venda com a ré MRV. Prova testemunhal desnecessária e insuficiente para modificação da sentença. Pagamento de sinal. Quantia que integrou o preço do imóvel. Alegação de corretagem simulada que não se sustenta. Repasse do sinal aos corretores e funcionários que não modifica a relação contratual existente entre as partes. Precedentes deste TJSP, envolvendo casos semelhantes. Recurso a que se nega provimento.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2020.0000468900
ACÓRDÃO
Vistos,
relatados
e
discutidos
estes
autos de
Apelação Cível no 1006247-47.2018.8.26.0196, da Comarca de
Franca, em que é apelante DAVID WILLIAN VILELA (JUSTIÇA
GRATUITA), é apelado MRV ENGENHARIA E PARTICIPAÇÕES S/A.
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 7a Câmara
de Direito Privado do Tribunal de Justiça de São Paulo,
proferir a seguinte decisão: Por maioria de votos negaram
provimento ao recurso, vencido o 3o Juiz que declarará, de
conformidade com o voto do relator, que integra este
acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores
LUIZ ANTONIO COSTA (Presidente), MIGUEL BRANDI, LUIS MARIO
GALBETTI E MARY GRÜN.
São Paulo, 25 de junho de 2020.
JOSÉ RUBENS QUEIROZ GOMES
Relator
Assinatura Eletrônica

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TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
VOTO No 17340
APELAÇÃO CÍVEL No 1006247-47.2018.8.26.0196
COMARCA: FRANCA - 1a VARA CÍVEL
JUIZ(A) DE 1a INSTÂNCIA: LAURA MANIGLIA PUCCINELLI DINIZ
APELANTE: DAVID WILLIAN VILELA JUSTIÇA GRATUITA
APELADO: MRV ENGENHARIA E PARTICIPAÇÕES S/A
7a CÂMARA DE DIREITO PRIVADO
APELAÇÃO. Compra e venda de imóvel.
Ação de restituição de valores pagos.
Sentença
de
improcedência.
Inconformismo
do
autor
que
firmou
compromisso de compra e venda com a ré
MRV. Prova testemunhal desnecessária e
insuficiente
para
modificação
da
sentença. Pagamento de sinal. Quantia
que
integrou
o
preço
do
imóvel.
Alegação de corretagem simulada que não
se sustenta. Repasse do sinal aos
corretores
e
funcionários
que
não
modifica a relação contratual existente
entre
as partes. Precedentes deste
TJSP,
envolvendo
casos
semelhantes.
Recurso a que se nega provimento.
Trata-se
de
recurso
de
apelação
interposto contra a r. sentença proferida as fls. 253/258,
que julgou improcedente a ação condenou o autor ao
pagamento das custas e despesas processuais do processo,
além
dos
honorários
advocatícios,
arbitrados
em
R$
1.000,00,
com
a
ressalva
da
gratuidade
de
justiça
concedida.
Pleiteia o autor a nulidade da sentença
por cerceamento de defesa pela não oitiva das testemunhas.
No mérito, insiste na alegação de que houve simulação no
pagamento do sinal que seria na verdade comissão do
corretor. Pede o provimento do recurso.

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Recurso processado, com contrarrazões.
É a síntese do necessário.
Consta do contrato entabulado entre as
partes, especificamente na cláusula 4.1.1 (fls. 33/36) que
o valor R$ 3.350,24 destinava ao sinal dado como princípio
de pagamento do preço do imóvel.
O valor total da unidade residencial
era de R$ 134.000,00, reduzindo o valor dado como sinal e
as
mensais
pagas
diretamente
à
apelada,
restou
a
importância exata de R$ 113.921,64, que seria quitada por
meio de financiamento habitacional.
Pois bem.
Não houve o alegado cerceamento de
defesa, porquanto prescindível a produção de outras provas
além daquelas já existentes nos autos.
Desnecessária a realização de prova
oral para oitiva de eventuais corretores e funcionários da
apelada para tentar comprovar a dita simulação. O fato é
que declarações mencionadas no recurso pelo apelante de
que o sinal era repassado pela apelada/vendedora aos
corretores dela, a título de remuneração pelos serviços
prestados, não altera a relação contratual existente entre
as partes.
Isto porque, após a concretização do

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negócio, os recursos são da apelada que tem autonomia para
direcioná-los da maneira que bem entender (pagamento de
funcionários,
terceirizados
ou
não,
pagamento
de
fornecedores, etc...).
Diversos são os julgados desta Eg.
Corte com o mesmo tema, a saber:
“COMPROMISSO
DE
COMPRA
E
VENDA

Cerceamento de defesa Pretensão do autor
à
produção
de
prova
testemunhal
para
comprovação
da
ocorrência
de
cobrança
simulada de comissão de corretagem na
forma de arras
Descabimento
Hipótese
em
que
inexiste
indício
da
alegada
simulação,
tendo
constado
do
contrato
cuidar-se
efetivamente
de
arras
confirmatórias,
não
se
observando
utilidade concreta na produção de prova
oral Sentença de improcedência mantida
Recurso desprovido.” (Apelação no 1049459-
95.2017.8.26.0506, relator Marcus Vinicius
Rios Gonçalves, j. 30/04/2020)
“ARRAS. NULIDADE. INEXISTÊNCIA. CLÁUSULA
CONTRATUAL
VÁLIDA.
SIMULAÇÃO.
INOCORRÊNCIA. SENTENÇA MANTIDA. RECURSO
NÃO PROVIDO. 1. Se a prova documental
juntada aos autos é suficiente para o
correto
equacionamento
da
demanda,
a
dispensa
de
dilação
probatória
não
configura
cerceamento
de
defesa.
Julgamento
antecipado
do
pedido
que
observou o disposto no artigo 355 do
Código de Processo Civil.” (Apelação no
1002815-60.2018.8.26.0506,
relator
Maria
do Carmo Honorio, j. 30/04/2020)
“COMPRA
E
VENDA
DE
IMÓVEL.
Ação
de
restituição
de
valores.
Sentença
de
improcedência.
Insurgência
da
autora.
Preliminar
de
cerceamento
de
defesa
afastada.
A
prova
documental
era
suficiente para o julgamento da causa.
Pagamento do sinal integrou o preço total
do imóvel. Simulação de corretagem não
caracterizada. Eventual repasse do sinal

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recebido
pela
ré
para
prestadores
de
serviços
não
afronta
o
entendimento
consolidado no Resp 1.599.511/SP. Sentença
mantida. RECURSO NÃO PROVIDO.” (Apelação
no
1049098-78.2017.8.26.0506,
relator
Benedito Antonio Okuno, j. 21/01/2014)
“BEM IMÓVEL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA.
AÇÃO DE RESTITUIÇÃO DE VALORES. COMISSÃO
DE
CORRETAGEM.
ALEGAÇÃO
DE
COBRANÇA
DISSIMULADA.
PREVISÃO
CONTRATUAL
NO
SENTIDO DE QUE AS ARRAS INTEGRAM O PREÇO
DO IMÓVEL. IRRELEVÂNCIA DA DESTINAÇÃO DADA
AO
VALOR
PAGO.
IMPROCEDÊNCIA
MANTIDA.
ELEVAÇÃO DA VERBA HONORÁRIA EM VIRTUDE DA
ATUAÇÃO
RECURSAL.
APELO
DO
AUTOR
IMPROVIDO, COM OBSERVAÇÃO. 1. O valor
relativo ao sinal foi livremente pactuado
entre
as
partes,
verificando-se,
inclusive, que o montante está embutido no
preço de aquisição do imóvel. A análise do
contrato, portanto, permite constatar que
não houve simulação ou abusividade, fato
que afasta a possibilidade de falar em
restituição de valores. 2. A destinação do
numerário para outrem, a que título for,
não tem nenhuma pertinência com o que fora
pactuado
entre
os
litigantes,
mesmo
porque, a atividade empresarial envolve o
binômio iniciativa/risco.” (Apelação no
1052552-66.2017.8.26.0506, relator Antonio
Rigolin, j. 25/07/2017)
Posto
isto,
nega-se
provimento
ao
recurso. Nos termos do artigo 85, §11, do CPC, os
honorários recursais em favor da parte ré ficam majorados
para R$ 1.300,00, com a ressalva da gratuidade de justiça.
Alerto às partes que, em caso de
oposição de embargos de declaração, poderá ser observado o
disposto no artigo 1.026, §§ 2o a 4o, do Código de
Processo Civil, inclusive nas hipóteses em que se pretenda
o mero prequestionamento, uma vez que este está implícito
na solução dada pelo Tribunal de origem.

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JOSÉ RUBENS QUEIROZ GOMES
Relator

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Voto no 20/33271
Apelação Cível no 1006247-47.2018.8.26.0196
Comarca: Franca
Apelante: David Willian Vilela
Apelado: MRV Engenharia e Participações S/A
DECLARAÇÃO DE VOTO DIVERGENTE
(art. 941, § 3o do CPC)
De minha parte, divergindo da maioria da Turma
(ampliada), dou provimento ao recurso.
Embora os precedentes jurisprudenciais citados, o
depoimento da testemunha, transcrito nas razões de apelação, é muito
claro.
Não é possível saber se Divoene é ex-prestadora de
serviços da apelada, o que não altera a situação.
A alegada "distribuição" de valor a corretores da
apelada representa, a meu sentir e se confirmada, uma manobra para
disfarçar a cobrança de comissão de corretagem.
Seja como for, a simulação da corretagem só poderia
ser provada por testemunho (risco do apelante). E a prova, requerida desde
a inicial, não foi produzida.

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Voto pelo provimento da apelação, com afastamento
da sentença e produção da prova testemunhal requerida e não realizada.
Miguel Brandi
3o juiz

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MIGUEL ANGELO BRANDI JUNIOR
112E0C8F
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1006247-47.2018.8.26.0196 e o código de confirmação da tabela acima.