Tribunal: TJSP
Processo: 1002999-70.2017.8.26.0176
Classe: Apelação Cível / Promessa de Compra e Venda
Órgão julgador: Costa Netto
Órgão colegiado: 6a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-06-02
Data de publicação: 2020-06-02

Ementa:
APELAÇÃO – AÇÃO INDENIZATÓRIA – ATRASO NA ENTREGA DE UNIDADE FUTURA – SENTENÇA DE IMPROCEDÊNCIA – PARCIAL REFORMA. Recurso em face de sentença que julgou improcedente ação indenizatória, proposta por compromissário-comprador em face da incorporadora/compromitente-vendedora, por alegado atraso na entrega de unidade futura – Insurgência recursal que se acolhe parcialmente – A incorporadora não

Ementa:
APELAÇÃO – AÇÃO INDENIZATÓRIA – ATRASO NA ENTREGA DE UNIDADE FUTURA – SENTENÇA DE IMPROCEDÊNCIA – PARCIAL REFORMA. Recurso em face de sentença que julgou improcedente ação indenizatória, proposta por compromissário-comprador em face da incorporadora/compromitente-vendedora, por alegado atraso na entrega de unidade futura – Insurgência recursal que se acolhe parcialmente – A incorporadora não comprovou o cumprimento da sua obrigação de entrega do imóvel, no tempo ajustado, existindo mora por dois anos e três meses, além do prazo de carência de 180 dias – Necessária a prévia conclusão das obras pela incorporadora, com a obtenção do seu termo de conclusão, a ser emitido pelo Poder Público, e averbação em matrícula correspondente ao imóvel, na forma do artigo 49 da Lei 4.591/64, para só então ser possível entregar a posse ao adquirente, mediante termo, que não foi colacionado aos autos - Ônus da ré fornecedora do qual não se desincumbiu – Dano emergente devido, para reembolsar verbas com locação de imóvel residencial, pagas pelo adquirente, durante o período, adotando-se o valor menor constante em recibos – Não comprovação, pelo adquirente/autor, de pagamento de verba a título de taxa SATI – Mero inadimplemento contratual da incorporadora que não gerou dano extrapatrimonial a ser indenizado. Recurso parcialmente provido.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2020.0000389777
ACÓRDÃO
Vistos,
relatados
e
discutidos
estes
autos
de
Apelação
Cível
no
1002999-70.2017.8.26.0176, da Comarca de Embu das Artes, em que é apelante
ERNANDE DOS PRAZERES DOS SANTOS (JUSTIÇA GRATUITA), é apelado
TEFISA EMPREENDIMENTOS E PARTICIPAÇÕES S/A.
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 6a Câmara de Direito Privado do
Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Deram provimento em
parte ao recurso. V. U., de conformidade com o voto do relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores PAULO ALCIDES
(Presidente sem voto), RODOLFO PELLIZARI E ANA MARIA BALDY.
São Paulo, 2 de junho de 2020.
COSTA NETTO
Relator
Assinatura Eletrônica

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Apelação Cível no 1002999-70.2017.8.26.0176 -Voto no 8941
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Apelação Cível no 1002999-70.2017.8.26.0176
Apelante: Ernande dos Prazeres dos Santos
Apelado: TEFISA EMPREENDIMENTOS E PARTICIPAÇÕES S/A
Comarca:Embu das Artes
Juiz 1o Grau: Barbara Carola Hinderberger Cardoso de Almeida
Voto no 8941
APELAÇÃO – AÇÃO INDENIZATÓRIA – ATRASO NA
ENTREGA DE UNIDADE FUTURA – SENTENÇA DE
IMPROCEDÊNCIA – PARCIAL REFORMA. Recurso em face
de sentença que julgou improcedente ação indenizatória, proposta
por
compromissário-comprador
em
face
da
incorporadora/compromitente-vendedora, por alegado atraso na
entrega de unidade futura – Insurgência recursal que se acolhe
parcialmente – A incorporadora não comprovou o cumprimento da
sua obrigação de entrega do imóvel, no tempo ajustado, existindo
mora por dois anos e três meses, além do prazo de carência de 180
dias – Necessária a prévia conclusão das obras pela incorporadora,
com a obtenção do seu termo de conclusão, a ser emitido pelo
Poder Público, e averbação em matrícula correspondente ao
imóvel, na forma do artigo 49 da Lei 4.591/64, para só então ser
possível entregar a posse ao adquirente, mediante termo, que não
foi colacionado aos autos - Ônus da ré fornecedora do qual não se
desincumbiu – Dano emergente devido, para reembolsar verbas
com locação de imóvel residencial, pagas pelo adquirente, durante
o período, adotando-se o valor menor constante em recibos – Não
comprovação, pelo adquirente/autor, de pagamento de verba a
título de taxa SATI – Mero inadimplemento contratual da
incorporadora que não gerou dano extrapatrimonial a ser
indenizado. Recurso parcialmente provido.

Trata-se de recurso de apelação em face de sentença que,
proferida em autos de ação indenizatória, às fls. 105/108, que julgou
improcedente, condenando o autor/adquirente ao pagamento dos ônus
sucumbenciais.
Recorre o autor, pugnando pela reforma do decisum,
aduzindo equívoco na análise da documentação carreada aos autos,
inexistindo o documento indicado na sentença (habite-se), tendo, a

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apelada, carreado outro documento, que não serve para o que indicou,
quanto à entrega da unidade adquirido para o ano de 2011, essa que só
ocorreu em outubro/2016, com dois anos e três meses de atraso; diz, mais,
que durante esse lapso teve que pagar valores com aluguel de imóvel
residencial, cujos custos deverão ser reembolsados, como também é caso
de condenação ao pagamento de danos morais pleiteados, por referido
ilícito contratual, além de devolução de verba atinente à taxa SATI.
Recurso tempestivo e isento de preparo, uma vez que o
apelante é beneficiário da Justiça gratuita.
Contrarrazões às fls. 122/127, pugnando pelo desprovimento.
É o relatório.

Conhece-se do recurso, e a ele é dado provimento parcial.
As partes litigam em ação indenizatória, proposta por
compromissário-comprador de imóvel em face da compromitente-
vendedora, em razão de negócio a regular a entrega de unidade futura
em empreendimento incorporado pela última, fundamentando-se a
causa de pedir no atraso da entrega da unidade pela requerida/apelada,
pois, deveria sê-la em julho/2014, já considerando o prazo de carência,
mas só o foi em outubro/2016, após ter o apelante firmado o instrumento
particular, com força de escritura, junto ao agente financeiro, por conta
do pagamento financiado.
Ocorre que a r. sentença recorrida entendeu que a
incorporadora/apelada teria concluído o empreendimento na época
devida, e o atraso na entrega teria ocorrido por culpa do adquirente, que
nega tais fatos.

Prospera o reclamo em parte.
Com
efeito,
as
partes
firmaram,
em
outubro/2012,

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compromisso de venda e compra de unidade futura, pelo preço total de
R$ 125.450,00, pequena parte em parcelas, desde a assinatura, e outra
substancial (R$ 108.000,00), por meio de financiamento bancário
(instrumento às fls. 21/54).
Restou acordado que a unidade seria entregue em 24 meses,
conforme o projeto, tendo como termo final janeiro/2011, - item 'G' do
quadro resumo; fls. 22 -, mas ressaltando a possibilidade de utilização do
prazo de carência, que foi indicado em 180 dias, conforme cláusula '7.1'
das condições gerais.
Ainda, restou acordado que caberia à alienante a obtenção
do certificado de conclusão de obras, assim como a averbação das
mesmas, para, só então, possibilitar a entrega da posse, por meio de
entrega das chaves, daí porque não necessariamente dar-se-ia na data
da obtenção do habite-se; é o que se extrai da redação das cláusulas '6.1'
(fls. 35/36) e '7.3' (fl. 38) do instrumento de contrato, e, ainda, assim o
fazendo ao encontro da regra do artigo 441 da Lei 4.591/64, sob pena,
inclusive, de responder pelas perdas e danos dessa demora.
Como se vê, antes do certificado emitido pelo Poder Público,
devidamente averbado em matrícula, inviável cogitar-se de entrega de
posse ao adquirente, aliás, no caso concreto, porque sequer teria
1 “Art. 44. Após a concessão do "habite-se" pela autoridade administrativa, o incorporador deverá
requerer, (VETADO) a averbação da construção das edificações, para efeito de individualização e
discriminação das unidades, respondendo perante os adquirentes pelas perdas e danos que
resultem da demora no cumprimento dessa obrigação. § 1o Se o incorporador não requerer a
averbação ((VETADO) o construtor requerê-la-á (VETADO) sob pena de ficar solidàriamente
responsável com o incorporador perante os adquirentes. § 2o Na omissão do incorporador e do
construtor, a averbação poderá ser requerida por qualquer dos adquirentes de unidade”.

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condições de obter financiamento2.

Ocorre que a parte apelada, em contestação, assevera que
havia disponibilizado a posse do bem desde início do ano de 2011, que só
não foi entregue para o apelante porque esse não obteve o
financiamento naquele tempo, e, para comprovar suas assertivas,
colacionou cópia de um AVCB, emitido pelo Corpo de Bombeiros, assim
como um documento denominado Alvará de Conservação (fls. 85/86),
que, ao que tudo indica, ante a falta de elementos indicadores, parece
referir-se à área primitiva, mas que nem de longe demonstra o
2 COMPRA E VENDA IMOBILIÁRIA. ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL. Preliminar de ilegitimidade
passiva afastada. Inadimplemento da vendedora. Compete à construtora requerer a averbação
do “habite-se” junto à matrícula do imóvel, nos termos do art. 44 da Lei n. 4.591/64, a fim de
possibilitar o adimplemento da obrigação assumida pelos compradores. Caso fortuito e força
maior inocorrentes. Súmula 161 da Seção de Direito Privado deste Tribunal de Justiça. Quitação
quanto às obrigações assumidas no compromisso de compra e venda não afasta o direito dos
apelados pleitearem a reparação civil por danos que alegam ter experimentado em decorrência
do atraso na entrega do bem. (...) Indenização devida, uma vez que houve a privação de uso do
bem, que poderia fornecer frutos. Súmula 162 da Seção de Direito Privado deste Tribunal de Justiça.
Indenização devida no percentual equivalente a 0,5% (meio por cento) sobre preço atualizado de
cada contrato, entre a data para conclusão das obras, adida do prazo de tolerância, até a efetiva
entrega das chaves. (...) Despesas condominiais e IPTU. As despesas de condomínio são devidas de
regra pelo condômino, isto é, o dono da coisa em condomínio. Não há qualquer fundamento para
imputar aos autores, antes da efetiva imissão na posse, o pagamento de tais despesas, pois não
eram possuidores diretos do imóvel, de modo que não usufruíram dele, menos ainda dos serviços
oferecidos
pelo
condomínio.
Recurso
parcialmente
provido.
(Apelação
no
1011981-73.2018.8.26.0000, julgado pela 10a Câmara de Direito Privado do TJSP em 26/03/2020,
Relator Desembargador J.B. Paula Lima; destacamos).

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cumprimento de sua obrigação.
Ora, a incorporadora alienante deveria trazer aos autos a
cópia do recibo de entrega de posse, ou, ao menos, outros documentos
que demonstrem ter, à época que diz ter regularizado o empreendimento,
cientificado o comprador de tal fato, requerendo o pagamento do saldo
do preço, o que não há nos autos.
Da mesma forma, e a enfraquecer as alegações da
contestação, sequer há cópia do habite-se do referido empreendimento,
nem mesmo uma certidão da matrícula, que se pudesse retirar a data em
que averbadas as construções, se no ano de 2012, como diz a apelada.
Daí que não comprovou ter cumprido sua obrigação de
entrega da unidade, ônus que era seu.
E sendo assim, prevalece a alegação da petição inicial,
amparada pela cópia do instrumento do compromisso de compra e
venda com força de escritura pública, pelo qual houve a atuação do
agente financeiro, eis que firmado no final do mês de agosto/2016, a exigir
um lapso para os trâmites burocráticos, visando o repasse do dinheiro,
assim como a própria entrega, a alcançar aquela data, após dois anos e
três meses do termo ajustado.
E esse atraso culposo enseja a condenação ao pagamento
dos danos emergentes, no caso, pelas verbas gastas com locação pelo
adquirente/apelante no período, contudo, adotando-se a monta de R$
400,00 para cada mês, que deverá ser atualizada desde setembro/2014
(fls. 54), que está lançada nos primeiros recibos da locação referida, já
que, nos meses seguintes, há divergências de valores (vide fls. 52 e
seguintes), que não se sabe atinentes a despesas acessórias, que também
teria o autor caso estivesse residindo no imóvel alienado pela apelada, -
por exemplo, verbas com IPTU e condomínio -, daí porque se limitam os

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valores mensais àquele menor comprovante.
Já com relação à pretendida condenação à devolução de
taxa SATI, improcede o pedido, uma vez que não há qualquer
comprovação nem da cobrança dessa despesa, - note-se que o contrato
prevê o preço total de R$ 124.500,00, e somente uma proposta, às fls. 20,
indica valor com taxa SATI -, tampouco restou comprovado pagamento,
que se dá por meio de recibo.
Também não há condenação ao pagamento de danos
extrapatrominiais, pois, segundo o entendimento desta C. Câmara, via de
regra, trata-se de mero inadimplemento contratual da alienante, incapaz
de causar esse ilícito, que fica excluído da condenação3.

Ante o exposto, dá-se parcial provimento ao recurso, para,
reformando parcialmente a sentença, julgar parcialmente procedente a
ação.
Em conseqüência, havendo a sucumbência recíproca, ficam
3VENDA E COMPRA. Ação de rescisão contratual, c.c. restituição de parcelas pagas e indenização
por danos materiais e morais. Parcial procedência. Inequívoco atraso na conclusão da obra.
Inexistência de prova a respeito da disponibilização do imóvel para os requerentes. Impossibilidade
de se reconhecer a data da expedição do habite-se como termo de conclusão da obra,
porquanto até a entrega das chaves, os autores não puderam usufruir do bem. Inteligência da
súmula no 160 deste E. Tribunal de Justiça. Inadimplemento por culpa da vendedora, que autoriza a
devolução integral aos demandantes das quantias pagas, em parcela única. Retorno das partes
ao 'status quo ante'. Inteligência das Súmulas nos. 01 e 02 deste E. Tribunal de Justiça. Taxa
condominial e IPTU. Cobrança somente a partir da entrega das chaves, porquanto a
responsabilidade de custear as despesas de manutenção decorre da possibilidade de utilização do
imóvel. Lucros cessantes. Autores que optaram pela rescisão do contrato, não sendo cabível a
indenização decorrente da mora. Danos morais não configurados, porquanto inexistente ato
ofensivo à honra. Sentença reformada. RECURSO DOS AUTORES E DAS RÉS PARCIALMENTE
PROVIDOS. (Apelação no 0004206-98.2013.8.26.0229, julgada pelo 6a Câmara de Direito Privado do
TJSP em 18/07/2019, Relator Desembargador Paulo Alcides; destacamos); APELAÇÃO.
Compromisso de compra e venda. Ação de indenização por danos materiais e morais. Preliminar
de ilegitimidade afastada. Ré que é parte legítima para figurar no polo passivo porque o atraso é a
ela imputado e, portanto, deve responder pelas consequências dele advindas. Indenização por
danos materiais mantida, exatamente como prevista na cláusula 7.4 do contrato. Correção
monetária a partir de cada mês vencido e juros moratórios a partir da citação. Danos morais.
Incabíveis. Entendimento desta 6a Câmara de que o mero inadimplemento contratual não gera
indenização por danos morais. Precedentes desta Câmara. Indenização por danos materiais
consistente na restituição dos aluguéis que pagou durante o atraso. Incabível, sob pena de bis in
idem. Sucumbência recíproca. Sentença parcialmente reformada. RECURSOS PARCIALMENTE
PROVIDOS. (Apelação no 1006780-42.2015.8.26.0606, julgada pela 6a Câmara de Direito Privado do
TJSP em 04/06/2019, Relatora Desembargadora Cristina Medina Mogioni; destacamos).

PODER JUDICIÁRIO
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redistribuídos os ônus ao pagamento das despesas processuais, arcando
cada parte com a metade delas, e, ainda, a requerida pagará ao
advogado do autor verba honorária advocatícia sucumbencial em 10%
sobre o valor da condenação e, de outro lado, o autor pagará ao
advogado da parte autora honorários advocatícios sucumbenciais
fixados, por equidade, em R$ 1.500,00, quantia essa a ser atualizada, pela
tabela prática de correção deste tribunal, desde a intimação da presente
decisão.
JOSÉ CARLOS COSTA NETTO
Relator