Tribunal: TJSP
Processo: 1020619-46.2015.8.26.0506
Classe: Apelação Cível / Taxa de Serviços de Assessoria Técnico Jurídico Imobiliária - SATI
Órgão julgador: Ana Maria Baldy
Órgão colegiado: 6a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-12-09
Data de publicação: 2020-12-09

Ementa:
AÇÃO DE INDENIZAÇÃO – COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA – Atraso na entrega da obra reconhecido pela r. Sentença que condenou a ré a pagar lucros cessantes e afastou os demais pedidos de reembolso da comissão de corretagem, INCC, cotas condominiais e de indenização por danos morais. Apelo da autora. Incidência do CDC ao caso em comento. Ilegitimidade passiva afastada. Validade do prazo de tolerância

Ementa:
AÇÃO DE INDENIZAÇÃO – COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA – Atraso na entrega da obra reconhecido pela r. Sentença que condenou a ré a pagar lucros cessantes e afastou os demais pedidos de reembolso da comissão de corretagem, INCC, cotas condominiais e de indenização por danos morais. Apelo da autora. Incidência do CDC ao caso em comento. Ilegitimidade passiva afastada. Validade do prazo de tolerância de 180 dias para finalização do empreendimento. Súmula 164 deste E. Tribunal de Justiça. Percentual de 0,5% do valor do contrato corretamente arbitrado. Precedentes jurisprudenciais. Ausência de comprovação de pagamento de cotas condominiais antes da imissão na posse, comissão de corretagem e INCC após o prazo para a entrega das chaves. Reembolso indevido. DANO MORAL – Inocorrência – Referida reparação pretendida pressupõe ofensa aos direitos da personalidade, ou sofrimento intenso e profundo, de modo que o mero dissabor experimentado com eventuais cobranças indevidas, só por si, não acarreta o dano moral – RECURSO NAO PROVIDO.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2020.0001001878
ACÓRDÃO
Vistos,
relatados
e
discutidos
estes
autos
de
Apelação
Cível
no
1020619-46.2015.8.26.0506, da Comarca de Ribeirão Preto, em que é apelante DANIELA
CRISTINA
DE
OLIVEIRA
(JUSTIÇA
GRATUITA),
são
apelados
PERPLAN
EMPREENDIMENTOS E URBANIZAÇÃO LTDA., P.V.B. EMPREENDIMENTOS E
CONSTRUÇÕES LTDA e SPE VITTA VILA VIRGÍNIA 2 LTDA.
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 6a Câmara de Direito Privado do
Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Negaram provimento ao recurso.
V. U., de conformidade com o voto do relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores PAULO ALCIDES
(Presidente) E MARCUS VINICIUS RIOS GONÇALVES.
São Paulo, 9 de dezembro de 2020.
ANA MARIA BALDY
Relatora
Assinatura Eletrônica

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Apelação Cível no 1020619-46.2015.8.26.0506 -Voto no 10557
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Apelação Cível no 1020619-46.2015.8.26.0506
Apelante
: Daniela Cristina de Oliveira (Justiça Gratuita)
Advogado
: Sidney Batista Mendes (Fls: 51)
Apelado
: Spe Vitta Vila Virgínia 2 Ltda
Advogado
: Matheus Lauand Caetano de Melo (Fls: 539)
Apelados
: Perplan Empreendimentos e Urbanização Ltda. e outro
Advogados
: Rogerio Antonio Pereira (Fls: 242/243) e outros
Comarca: Ribeirão Preto
Voto no 10557
bsa
AÇÃO DE INDENIZAÇÃO – COMPROMISSO DE COMPRA E
VENDA – Atraso na entrega da obra reconhecido pela r. Sentença
que condenou a ré a pagar lucros cessantes e afastou os demais
pedidos de reembolso da comissão de corretagem, INCC, cotas
condominiais e de indenização por danos morais. Apelo da autora.
Incidência do CDC ao caso em comento. Ilegitimidade passiva
afastada. Validade do prazo de tolerância de 180 dias para finalização
do empreendimento. Súmula 164 deste E. Tribunal de Justiça.
Percentual de 0,5% do valor do contrato corretamente arbitrado.
Precedentes
jurisprudenciais.
Ausência
de
comprovação
de
pagamento de cotas condominiais antes da imissão na posse,
comissão de corretagem e INCC após o prazo para a entrega das
chaves. Reembolso indevido. DANO MORAL – Inocorrência –
Referida reparação pretendida pressupõe ofensa aos direitos da
personalidade, ou sofrimento intenso e profundo, de modo que o mero
dissabor experimentado com eventuais cobranças indevidas, só por si,
não acarreta o dano moral – RECURSO NAO PROVIDO.
Trata-se de ação de indenização por danos materiais e morais c/c
restituição de quantias pagas que Daniela Cristina de Oliveira move contra SPE Vitta Vila
Virginia 2 Ltda., Perplan Empreendimentos Urbanização Limitada e PVB Empreendimentos e
Construções Ltda. Aduz a autora que celebrou com as rés promessa de compra e venda da
unidade 02, bloco C, torre 8, Condomínio Vitta Vila Virginia II, Ribeirão Preto/SP, pelo valor
de R$ 78.500,00, a ser pago de forma parcelada. Afirma que o término das obras foi
prometido para julho/2014, já computado o prazo de tolerância estipulado. Todavia, afirma
que até o momento da propositura da demanda, a unidade adquirida ainda não havia sido
entregue. Afirma, ainda, que foi compelida a arcar com a comissão de corretagem, cobrança

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que afirma ser abusiva. Diante de tais fatos, propôs a presente demanda visando a declaração
de nulidade da cláusula de tolerância de 180 dias; a condenação das rés ao pagamento de
lucros cessantes, no importe de 0,8% do valor de mercado do imóvel, por mês de atraso; a
devolver os valores pagos a título de cotas condominiais, comissão de corretagem, taxa
SATI; a diferença da correção monetária paga, reajustada pelo índice INCC no período de
atraso e dos juros de obra pagos; bem como ao pagamento de indenização por danos morais.
Contestações, com preliminares, fls. 106/138 e 222/241.
Réplicas, fls. 273/301 e 305/335.
Adveio a r. sentença, que afastou as preliminares de inépcia da
inicial, carência de ação e de ilegitimidade passiva alegadas e julgou a ação parcialmente
procedente, condenando as rés, de forma solidária, ao pagamento de lucros cessantes, no
período de janeiro/2015 a 27/02/2015, no valor total de R$ 452,00 (0,5% do valor do imóvel),
de forma atualizada desde o vencimento e acrescido de juros de mora de 1% ao mês, a partir
da citação. Afastados os demais pedidos. Diante do resultado, determinou que as partes
repartissem, as custas e despesas processuais, na proporção de 5/6 para a autora e 1/6 para as
rés, bem como determinou que cada parte arcasse com os honorários advocatícios da parte
adversa fixados em 10% do valor da causa, ressalvada a isenção da gratuidade.
Inconformada, apela a autora, objetivando, em síntese, o
reconhecimento de venda casada no caso em comento, sustentando que compareceu no 'stand'
de vendas e que em nenhum momento contratou qualquer serviço de corretagem ou taxa
SATI; no reconhecimento da nulidade da cláusula de tolerância de 180 dias; na necessária
majoração do percentual dos lucros cessantes para 1% do valor atualizado do imóvel; na
configuração de danos morais pelo atraso na entrega das obras; na condenação das rés a
devolverem os valores pagos a maior a título de reajuste do contrato pelo INCC, após o prazo
previsto para a entrega das obras e; na devolução dos valores pagos a título de cotas
condominiais antes da imissão da compradora na posse do imóvel.
Contrarrazões, fls. 505/524 e 525/540, tendo a corré Perplan

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suscitado sua ilegitimidade para figurar no polo passivo da demanda.
É o relatório.
Primeiramente, evidencia-se a aplicação das regras do CDC para
os contratos de promessa de compra e venda de imóvel, sendo as rés consideradas
fornecedoras nos termos desse código, conforme consta do art. 3o:
Art. 3o Fornecedor é toda pessoa física ou jurídica, pública ou privada,
nacional ou estrangeira, bem como os entes despersonalizados, que
desenvolvem atividades de produção, montagem, criação, construção,
transformação, importação, exportação, distribuição ou comercialização de
produtos ou prestações de serviços.
§ 1o Produto é qualquer bem, móvel ou imóvel, material ou imaterial.
Assim, o contrato de promessa de compra e venda firmado entre
as partes é, inegavelmente, de adesão, tratando-se de um contrato padrão da empreendedora,
sem oportunidade de discussão das cláusulas pelos compradores.
Dessa forma, a alegação de ilegitimidade passiva formulada
deve ser rejeitada.
A legitimação para a causa decorre da regra prevista no artigo
3o, parágrafo 2o, do Código de Defesa do Consumidor, perante o qual a responsabilidade das
rés, como prestadoras de serviços possui, inclusive, caráter objetivo, consoante se infere do
disposto no artigo 14 de referido diploma legal.
Ademais, as apeladas/rés fazem parte do mesmo grupo
econômico responsável pelo empreendimento, consequentemente, compõem a cadeia de
consumo ou o ciclo de produção, já que ambas atuaram no fornecimento do bem ou na
prestação de serviços inerentes e essenciais ao contrato, de modo que, frente a consumidora, a
responsabilidade é solidária, podendo a autora acionar uma ou outra, ou ainda ambas,
conforme disposto nos artigos 7o, parágrafo único e 25, § 1.o, do CDC, que estabeleceu a
legitimidade concorrente e solidária para empresas envolvidas numa mesma operação.

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Nesse sentido:
COMPRA E VENDA. Ilegitimidade passiva. Inocorrência. Corrés
participaram da cadeia vertical de fornecimento. Aplicação da regra da
solidariedade prevista no artigo 7o, parágrafo único, e no artigo 25, §1o,
ambos do CDC. Comissão de corretagem e taxa SATI. Incidência da
prescrição trienal prevista no art. 206, § 3o, VI, do CC, conforme tese
firmada em Recurso Repetitivo, no julgamento do Resp 1551956/SP, pelo E.
Superior Tribunal de Justiça, em 24.08.2016. Atraso na entrega da obra.
Fato não negado pelas rés. Dever de ressarcir lucros cessantes, os quais são
presumidos. Reduzido o percentual fixado para 0,5% ao mês sobre o valor
atualizado do imóvel, conforme o entendimento desta Colenda Câmara.
Preliminar de ilegitimidade passiva afastada e recurso parcialmente
provido. (Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo; Apelação no
1003704-07.2015.8.26.0704 , Relator(a): Paulo Alcides, Comarca: São
Paulo, Órgão julgador: 6a Câmara de Direito Privado, Data do julgamento:
02/02/2017).
COMPRA E VENDA. RESCISÃO. Legitimidade passiva. Todos os
integrantes da relação de consumo respondem perante o adquirente.
Aplicação do disposto no art. 1013, § 3o, I, do CPC/2015 para afastar a
carência de ação, julgando de imediato a causa. Comissão de corretagem.
Possiblidade de repasse ao comprador. Taxa Sati. Abusividade confirmada.
Danos morais. Ausência de comprovação. Recurso Provido Para Afastar a
Ilegitimidade Passiva e, no Mérito, Julgar Improcedente o Pedido em
Relação à Imobiliária e Parcialmente Procedente no Tocante ao Serviço de
Assessoria. (Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo; Apelação no
4003242-31.2013.8.26.0037,
Relator(a):
Paulo
Alcides,
Comarca:
Araraquara, Órgão julgador: 6a Câmara de Direito Privado, Data do
julgamento: 05/04/2017) (grifo nosso).
AÇÃO COMINATÓRIA C.C. INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS
COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL Ação parcialmente
procedente Preliminar de ilegitimidade passiva Contrato firmado somente
com as corrés Pereira Barreto Empreendimentos Imobiliários SPE Ltda.
Corré PDG Realty S/A Empreendimentos e Participações que atuou em
parceria comercial com a vendedora. Legitimidade ad causam das duas
corrés, em razão da responsabilidade solidária de todos os que participaram
da cadeia de fornecimento de produtos ou serviços, nos termos do art. 7o, do
CDC Preliminar afastada (...)” (Ap. 1007064-84.2013.8.26.0100, Rel. Salles
Rossi, 8a Câmara de Direito Privado, j. 16/04/2014)
Depreende-se dos autos que a autora celebrou com as rés
contrato de promessa de compra e venda do bem imóvel descrito na exordial, com previsão do
término das obras para julho de 2014.
Todavia, não houve a conclusão da obra, mesmo depois de
expirado o prazo de tolerância de 180 (cento e oitenta) dias, estabelecido na avença (janeiro de

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2018).
Ressalte-se que não há que se falar em qualquer ilegalidade
quanto à cláusula que prevê prazo de tolerância de 180 dias após o término previsto para a
entrega regular da obra, até porque era do conhecimento da adquirente, no momento da
celebração do contrato, de modo que não há violação ao Código de Defesa do Consumidor.
Nesse sentido a Súmula no 164 deste E. Tribunal de Justiça: É
valido o prazo de tolerância não superior a cento e oitenta dias, para entrega de imóvel em
construção, estabelecido no compromisso de venda e compra, desde que previsto em cláusula
contratual expressa, clara e inteligível.
Com efeito, restou caracterizada a conclusão tardia da unidade
autônoma compromissada, tendo havido a entrega das chaves em 27/02/2015 (fls. 266/267),
devendo os lucros cessantes incidirem até esta data, conforme determinado na r. sentença,
tendo em vista a ausência de qualquer recurso a este respeito.
No que concerne ao 'quantum', como bem observou o i.
Desembargador Francisco Loureiro, no voto proferido no julgamento da Apelação no
4032532-54.2013.8.26.0114, realizado em 22/02/2017 pela 1a Câmara de Direito Privado:
“O valor de mercado do imóvel corresponde, grosso modo, àquele que as
partes ajustaram para a promessa de venda e compra, não ao valor venal, e
deve ser atualizado desde a data da celebração. Lembre-se ainda que os
imóveis residenciais rendem, atualmente, não mais que 0,5% ao mês aos
seus proprietários, caso locados a terceiros.”
Assim, levando-se em conta os precedentes desta C. Câmara, o
percentual de 0,5% calculado sobre o valor atualizado do contrato, por mês, durante o período
de mora, fixado na r. Sentença, não merece reparo.
Nesse sentido:
Apelação cível. Compra e venda de imóvel. Atraso na entrega das obras de
infraestrutura de loteamento. Parcial procedência para condenar a ré a

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indenizar os compradores por lucros cessantes. Irresignação da promitente
vendedora. Alegada expedição tempestiva do termo de vistoria de obras
(TVO). Irrelevância. Presunção de legalidade e veracidade do documento
público afastada na dilação probatória produzida nos autos. Prova pericial
que concluiu ter sido o TVO emitido em 2014 de forma irregular, pois as
obras de esgotamento sanitário só foram finalizadas em 2017.
Responsabilidade objetiva do fornecedor. Dever de indenizar. Preceptivo do
artigo 927, parágrafo único, do CC e dos artigos 12 e 14 do CDC. Lucros
cessantes devidos na proporção de 0,5% ao mês de atraso sobre o valor
atualizado do contrato. Valor reiteradamente fixado por esta Colenda
Câmara. Presunção de prejuízo dos adquirentes, independentemente da
finalidade do negócio. Súmula no 162 do TJSP. Embora o objeto do contrato
sejam lotes sem edificação, estes possuem caráter frugífero, resultando em
efetivos prejuízos a privação de seu efetivo uso e fruição. Condenação
mantida. RECURSO DESPROVIDO.
(TJSP;
Apelação
1049693-34.2017.8.26.0100;
Relator
(a): Rodolfo
Pellizari; Órgão Julgador: 6a Câmara de Direito Privado; Foro Central
Cível - 10a Vara Cível; Data do Julgamento: 14/01/2019; Data de Registro:
14/01/2019)
O INCC é o índice de correção monetária utilizado pela
construção civil, sendo que a sua incidência durante a obra é permitida, pois a correção
monetária visa apenas a recomposição do capital, não caracterizando reajuste ou cobrança
indevida de valor ao comprador do imóvel.
Ocorre que ao caso em comento, não foi demonstrado o reajuste
do contrato pelo INCC, após o prazo previsto para a entrega das obras, deste modo, descabida
a pretensão da apelante.
O mesmo ocorre com relação as cotas condominiais, comissão
de corretagem e taxa SATI, aduz a autora que foi compelida a arcar com tais valores, todavia,
não há nos autos qualquer comprovante de pagamento das alegadas cobranças. Deste modo,
incabível a condenação das rés a devolver qualquer valor.
Por fim, com relação ao pedido de indenização por danos
morais, este não comporta provimento, pois a reparação pretendida pressupõe ofensa aos
direitos da personalidade, ou sofrimento intenso e profundo, de modo que o mero dissabor
experimentado com as situações narradas, só por si, não acarretou o dano moral.

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Nesse sentido, o Professor Carlos Roberto Gonçalves argumenta
que:
“Na realidade, o dano moral pressupõe ofensa anormal à personalidade.
Embora a inobservância das cláusulas contratuais por uma das partes possa
trazer desconforto ao outro contratante, trata-se, em princípio, de dissabor a
que todos podem estar sujeitos, pela própria vida em sociedade” 1.
E corroborando com tal entendimento, assim vem entendendo a
jurisprudência:
AGRAVO REGIMENTAL NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL.
IMÓVEL. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. ENTREGA. ATRASO.
DESCUMPRIMENTO CONTRATUAL. DANO MORAL. INEXISTÊNCIA.
PRECEDENTES. 1. Esta Corte tem firmado o posicionamento de que o mero
descumprimento contratual, caso em que a promitente vendedora deixa de
entregar o imóvel no prazo contratual injustificadamente, embora possa
ensejar reparação por danos materiais, não acarreta, por si só, danos
morais. 2. Na hipótese dos autos, a construtora recorrida foi condenada ao
pagamento de danos materiais e morais, sendo estes últimos fundamentados
apenas na demora na entrega do imóvel, os quais não são, portanto, devidos.
3. Agravo regimental não provido. (STJ - AgRg no AREsp 570.086/PE, Rel.
Min. RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, TERCEIRA TURMA, julgado em
20/10/15, DJe 27/10/15).
COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. IMÓVEL. ATRASO NA
ENTREGA DAS OBRAS APÓS ENCERRADO O PRAZO SUPLEMENTAR.
INDENIZAÇÃO POR DANO MATERIAL DEVIDA. SENTENÇA QUE
DETERMINOU A APURAÇÃO DO 'QUANTUM' EM LIQUIDAÇÃO DE
SENTENÇA. DETERMINAÇÃO MANTIDA, À FALTA DE IMPUGNAÇÃO
RECURSAL ESPECÍFICA. DANOS MORAIS, POR OUTRO LADO, NÃO
CARACTERIZADOS.
SITUAÇÃO
QUE
TRADUZ
MERO
ABORRECIMENTO. AUSÊNCIA DE VULNERAÇÃO A DIREITOS DE
PERSONALIDADE DO AUTOR A MERECER REPARAÇÃO PECUNIÁRIA.
SENTENÇA
PARCIALMENTE
REFORMADA.
SUCUMBÊNCIA
RECÍPROCA. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO. (TJSP. Des.
Relator(a): Vito Guglielmi; Comarca: Várzea Paulista; Órgão julgador: 6a
Câmara de Direito Privado; Data do julgamento: 09/03/2017; Data de
registro: 10/03/2017).
De qualquer modo, para viabilizar eventual acesso às vias
extraordinária e especial, considero prequestionada toda matéria infraconstitucional e
constitucional, observando o pacífico entendimento do Superior Tribunal de Justiça no sentido
1Direito Civil Brasileiro, Responsabilidade Civil. 11.a ed. São Paulo: ed. Saraiva, 2016, p. 424).

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de que é desnecessária a citação numérica dos dispositivos legais, bastando que a questão
posta tenha sido decidida (EDROMS 18205 / SP, Ministro FELIX FISCHER, DJ 08.05.2006
p. 240).
No mais, em face do artigo 85, § 11, do Código de Processo
Civil de 2015, ficam os honorários advocatícios devidos pela apelante majorados para 11% do
valor atualizado da causa, observados os critérios do § 2o do sobredito artigo, mormente o
trabalho realizado pelo profissional e o tempo decorrido desde o ajuizamento, ressalvada a
isenção da gratuidade.
Do exposto, pelo meu voto, NEGO PROVIMENTO AO
RECURSO.
ANA MARIA BALDY
Relatora