Tribunal: TJSP
Processo: 1022842-58.2017.8.26.0002
Classe: Apelação Cível / Promessa de Compra e Venda
Órgão julgador: Ronnie Herbert Barros Soares
Órgão colegiado: 10a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-05-29
Data de publicação: 2020-05-29

Ementa:
PROMESSA DE COMPRA E VENDA – AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL – Procedência – Inconformismo da ré vendedora – Resolução da avença operada em face da impossibilidade de pagamento dos compradores das obrigações assumidas – Restituição de 80% (oitenta por cento) dos valores pagos pela aquisição do bem imóvel, em uma única oportunidade, com atualização dos valores a partir de cada desembolso, e com

Ementa:
PROMESSA DE COMPRA E VENDA – AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL – Procedência – Inconformismo da ré vendedora – Resolução da avença operada em face da impossibilidade de pagamento dos compradores das obrigações assumidas – Restituição de 80% (oitenta por cento) dos valores pagos pela aquisição do bem imóvel, em uma única oportunidade, com atualização dos valores a partir de cada desembolso, e com juros moratórios devidos a partir do trânsito em julgado, uma vez que o desfazimento do negócio ocorreu por iniciativa dos promitentes compradores – Precedentes do STJ – Súmula 02 do TJSP – Inadmissibilidade da rescisão ocorrer nos termos contratados – Abusividade reconhecida – Inteligência do artigo 51, inciso IV, do CDC – Sentença reformada em parte – RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2020.0000382524
ACÓRDÃO
Vistos,
relatados
e
discutidos
estes
autos
de
Apelação
Cível
no
1022842-58.2017.8.26.0002, da Comarca de São Paulo, em que é apelante CONNECT
DIADEMA EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA, são apelados GILVAN
JOSÉ DOS ANJOS (JUSTIÇA GRATUITA) e IRACEMA ROSA DE ALMEIDA ANJOS
(JUSTIÇA GRATUITA).
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 10a Câmara de Direito Privado
do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Deram provimento em
parte ao recurso. V. U., de conformidade com o voto do relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores JOÃO CARLOS
SALETTI (Presidente) e ELCIO TRUJILLO.
São Paulo, 29 de maio de 2020.
RONNIE HERBERT BARROS SOARES
Relator
Assinatura Eletrônica

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2
APELANTE
CONNECT
DIADEMA
EMPREENDIMENTOS
IMOBILIÁRIOS LTDA.
APELADOS
GILVAN JOSÉ DOS ANJOS e IRACEMA ROSA DE
ALMEIDA ANJOS
MAGISTRADO DE
PRIMEIRO GRAU
RAPHAEL AUGUSTO CUNHA
ORIGEM
SÃO PAULO
4a VARA CÍVEL DO FORO
REGIONAL DE SANTO AMARO
Voto no 4529
PROMESSA DE COMPRA E VENDA AÇÃO DE RESCISÃO
CONTRATUAL Procedência Inconformismo da ré vendedora
Resolução da avença operada em face da impossibilidade de
pagamento dos compradores das obrigações assumidas

Restituição de 80% (oitenta por cento) dos valores pagos pela
aquisição do bem imóvel, em uma única oportunidade, com
atualização dos valores a partir de cada desembolso, e com juros
moratórios devidos a partir do trânsito em julgado, uma vez que o
desfazimento do negócio ocorreu por iniciativa dos promitentes
compradores Precedentes do STJ Súmula 02 do TJSP
Inadmissibilidade da rescisão ocorrer nos termos contratados
Abusividade reconhecida Inteligência do artigo 51, inciso IV, do
CDC

Sentença
reformada
em
parte

RECURSO
PARCIALMENTE PROVIDO.
Vistos.
1
A r. sentença de fls. 163/166, de relatório adotado,
julgou procedente a presente ação ajuizada por GILVAN JOSÉ DOS ANJOS e
IRACEMA ROSA DE ALMEIDA ANJOS em face de CONNECT DIADEMA
EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA., nos seguintes termos: “Ante o
exposto, JULGO PROCEDENTE o pedido inicial, nos termos do artigo 487, I, do CPC
(2015), para declarar a rescisão do contrato firmado entre as partes, bem como para

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condenar a ré a restituir 90% (noventa por cento) de todos os valores pagos pelos
autores, tudo acrescido, a partir de cada desembolso, de correção monetária calculada
pelos índices adotados pelo TJSP. Também haverá incidência de juros de mora de 1%
(um por cento) ao mês, a partir da citação (data da constituição da mora, art. 240 do
CPC de 2015). Condeno a parte ré ao pagamento das custas, despesas processuais e
honorários advocatícios, os quais fixo em 10% do valor da condenação, nos termos do
artigo 85, §2o, do CPC. Publique-se. Registre-se. Intimem-se.”

Inconformada, recorre a ré buscando a reforma do julgado
hostilizado, batendo-se pela resolução do contrato como previsto no contrato
firmado entre as litigantes (cláusula 31 e seguintes). Alega a culpa dos autores na
rescisão, com pleito sucessivo de retenção de 30% dos valores adimplidos.
Assevera que os juros de mora devem ter início do trânsito em julgado e a
correção monetária deve iniciar do ajuizamento da ação. Bate-se pela
necessidade de aplicação do princípio da causalidade (fls. 168/197).
O recurso foi regularmente processado e respondido (fls.
202/210).
É o relatório.
2 As partes litigantes, por força de instrumento particular,
se comprometeram a realizar a venda e compra de bem imóvel (fls. 132/151).
Não há óbice das partes a rescisão do contrato. Entende a
ré nesta esfera recursal, todavia, que a resolução contratual deve se dar como
pactuado.
Há de se verificar, primeiramente, qual parte contratante deu
causa à rescisão.
A petição inicial refere à falta de recursos financeiros para
honrar os pagamentos do bem compromissado. Não à toa os autores procuraram

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a ré a fim de propor o distrato (fls. 02).
A rescisão, pois, deve ser reconhecida por culpa dos
autores, porque buscaram a rescisão do negócio, não honrando a parte que lhes
cabia, a saber, o adimplemento pontual das obrigações outrora assumidas.
No concernente, sumulada a matéria conforme dispõe a
Súmula no 1 desta Egrégia Corte:
O Compromissário comprador de imóvel, mesmo inadimplente,
pode pedir a rescisão do contrato e reaver as quantias pagas,
admitida a compensação com gastos próprios de administração e
propaganda feitos pelo compromissário vendedor, assim como com
o valor que se arbitrar pelo tempo de ocupação do bem.
Disso, decorre que não pode o comprador perder em favor
do vendedor as prestações pagas sob pena de violação aos princípios
estabelecidos na lei Consumerista. No entanto, há que se aplicar ao caso a regra
da proporcionalidade.
No entender dessa Colenda Câmara, a retenção de 20%
(vinte por cento) dos valores se revela suficiente para cobertura das despesas
administrativas, de intermediação, promoção de vendas e demais verbas relativas
ao custo operacional do empreendimento imobiliário.
Confira-se:
COMPROMISSO DE VENDA E COMPRA. LOTES. INADIMPLÊNCIA
RECONHECIDA.
RESOLUÇÃO.
DEVOLUÇÃO
DOS
VALORES
PAGOS. RETENÇÃO DE PERCENTUAL A TÍTULO DE INDENIZAÇÃO
E COMERCIALIZAÇÃO. PERCENTUAL PELA PERDA DA FRUIÇÃO
DO
BEM.
LIMITAÇÃO
AO
CRÉDITO
DOS
AUTORES.
COMPENSAÇÃO.
RECURSO
PARCIALMENTE
PROVIDO.
1.
Compromisso de venda e compra. Resolução por inadimplência.

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5
Lesão não comprovada. 2. Resolução. Retorno das partes ao estado
anterior. Devolução dos valores pagos. Direito dos vendedores de
reter percentual a título de indenização e despesas com a
comercialização. Percentual de 20% adequado ao caso. 3. Perda da
fruição. Imissão na posse. Direito dos vendedores de reter
percentual pela perda da fruição. Percentual de 0,5% ao mês sobre o
valor venal do imóvel. Limitação ao crédito dos autores.
Compensação.
Parcial
procedência
do
pedido.

Recurso
parcialmente provido. (AC no 0116029-47.2011.8.26.0100; Relator(a):
Carlos Alberto Garbi; Comarca: São Paulo; Órgão julgador: 10a Câmara
de Direito Privado; Data do julgamento: 23/09/2014; Data de registro:
25/09/2014);
RESCISÃO COTRATUAL CUMULADA COM DEVOLUÇÃO DE
QUANTIAS
DESEMBOLSADAS

Cerceamento
de
defesa
inocorrente Cláusula que prevê restituição de parte dos valores
pagos pelos compradores abusiva Nulidade Artigo 51 incisos IV
e XV, CDC - Restituição de 80% de todos os valores pagos

Precedente
desta
Corte

Sentença
mantida

RECURSO
DESPROVIDO. (AC no 2081549-42.2016.8.26.0000; Relator(a): J.B.
Paula Lima; Comarca: Guarulhos; Órgão julgador: 10a Câmara de Direito
Privado; Data do julgamento: 30/08/2016; Data de registro: 01/09/2016).
Desta feita, forçoso reconhecer que devem as partes
retornar ao status quo ante, sendo como boa solução o perdimento de 20% das
prestações pagas pelos autores (devolução de 80% pela vendedora ré), e não
10% como previsto na r. decisão objurgada.
A devolução do percentual equivalente a 80% dos valores
efetivamente pagos deve ser procedida com a correção monetária pela tabela
prática deste Egrégio Tribunal de Justiça, desde a data de cada desembolso e
com incidência de juros de 1% ao mês a partir do trânsito em julgado, devendo

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ser realizada em uma única oportunidade1.
O termo inicial da correção monetária é o desembolso de
cada parcela paga. Vale consignar que a correção monetária tão somente busca
evitar a perda da moeda diante do fenômeno da inflação, não importando em
acréscimo aos valores pagos originalmente.
Os juros moratórios incidem a partir do trânsito em julgado
na hipótese específica dos autos, porque, uma vez rescindido o negócio jurídico
por iniciativa dos promitentes compradores (autores), até então não havia mora
por parte da promitente vendedora (ré).
Neste sentido, confira-se o seguinte julgado proferido pelo
Colendo Superior Tribunal de Justiça, in verbis:
DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. RECURSO ESPECIAL. AÇÃO
DE RESOLUÇÃO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL
C/C PEDIDO DE REVISÃO DE CLÁUSULAS CONTRATUAIS.
NEGATIVA DE PRESTAÇÃO JURISDICIONAL. NÃO OCORRÊNCIA.
CLÁUSULA PENAL COMPENSATÓRIA. ARRAS.
NATUREZA INDENIZATÓRIA. CUMULAÇÃO. INADMISSIBILIDADE.
PREVALÊNCIA DAS ARRAS. JUROS DE MORA. TERMO INICIAL.
TRÂNSITO EM JULGADO.
1. Ação ajuizada em 03/07/2014. Recurso especial interposto em
27/04/2016 e distribuído em 01/12/2016.
2. Inexistentes os vícios de omissão, contradição, obscuridade ou
erro material no acórdão recorrido, não se caracteriza a violação do
art. 1.022 do CPC/2015.
3. A cláusula penal compensatória constitui pacto acessório, de
1 TJSP Súmula 2: A devolução das quantias pagas em contrato de compromisso de compra e
venda de imóvel deve ser feita de uma só vez, não se sujeitando à forma de parcelamento prevista
para a aquisição.

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natureza pessoal, por meio do qual os contratantes, com o objetivo
de estimular o integral cumprimento da avença, determinam
previamente uma penalidade a ser imposta àquele que der causa à
inexecução, total ou parcial, do contrato. Funciona, ainda, como
fixação prévia de perdas e danos, que dispensa a comprovação de
prejuízo pela parte inocente pelo inadimplemento contratual.
4. De outro turno, as arras consistem na quantia ou bem móvel
entregue por um dos contratantes ao outro, por ocasião da
celebração do contrato, como sinal de garantia do negócio.
Apresentam natureza real e têm por finalidades: a) firmar a
presunção de acordo final, tornando obrigatório o ajuste (caráter
confirmatório); b) servir de princípio de pagamento (se forem do
mesmo gênero da obrigação principal); c) prefixar o montante das
perdas e danos devidos pelo descumprimento do contrato ou pelo
exercício
do
direito
de
arrependimento,
se
expressamente
estipulado pelas partes (caráter indenizatório).
5. Do regramento constante dos arts. 417 a 420 do CC/02, verifica-se
que a função indenizatória das arras se faz presente não apenas
quando há o lícito arrependimento do negócio, mas principalmente
quando ocorre a inexecução do contrato. 6. De acordo com o art.
418 do CC/02, mesmo que as arras tenham sido entregues com
vistas a reforçar o vínculo contratual, tornando-o irretratável, elas
atuarão como indenização prefixada em favor da parte "inocente"
pelo inadimplemento, a qual poderá reter a quantia ou bem, se os
tiver recebido, ou, se for quem os deu, poderá exigir a respectiva
devolução, mais o equivalente.
7. Evidenciada a natureza indenizatória das arras na hipótese de
inexecução do contrato, revela-se inadmissível a sua cumulação
com a cláusula penal compensatória, sob pena de violação do
princípio do non bis in idem (proibição da dupla condenação a
mesmo título).
8. Se previstas cumulativamente, deve prevalecer a pena de perda
das arras, as quais, por força do disposto no art. 419 do CC, valem
como "taxa mínima" de indenização pela inexecução do contrato.
9. Os juros moratórios, na hipótese de resolução do compromisso
de compra e venda de imóvel por iniciativa dos promitentes
compradores, devem incidir a partir da data do trânsito em julgado,
posto que inexiste mora anterior do promitente vendedor.
Precedentes.

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10. Recurso especial parcialmente conhecido e, nessa extensão,
parcialmente provido (REsp 1617652/DF, Rel. Ministra NANCY
ANDRIGHI,
TERCEIRA
TURMA,
julgado
em
26/09/2017,
DJe
29/09/2017, g.n.).
No
mais,
a
rescisão
como
prevista
no
contrato,
especialmente as cláusulas 31 e seguintes (fls. 144), é abusiva, em conformidade
com o artigo 51, inciso IV, do Código de Defesa do Consumidor2.
A verba sucumbencial não carece de alteração, a se aplicar
o disposto no artigo 86, parágrafo único do Código de Processo Civil. Não há,
ainda, de se falar em aplicação do princípio da causalidade, pois os autores
tiveram que se socorrer do Judiciário a fim de buscar a rescisão de forma diversa
ao previsto no negócio jurídico.
3 Ante o exposto, DÁ-SE PARCIAL PROVIMENTO AO
RECURSO para que o perdimento das prestações pagas pelos autores se dê no
patamar de 20%, e, também, seja reconhecido como termo inicial dos juros
moratórios o trânsito em julgado.
RONNIE HERBERT BARROS SOARES
RELATOR
2 CDC - Art. 51. São nulas de pleno direito, entre outras, as cláusulas contratuais relativas ao
fornecimento de produtos e serviços que:
(...)
IV - estabeleçam obrigações consideradas iníquas, abusivas, que coloquem o consumidor em
desvantagem exagerada, ou sejam incompatíveis com a boa-fé ou a equidade.