Tribunal: TJSP
Processo: 1019954-17.2014.8.26.0554
Classe: Apelação Cível / Despesas Condominiais
Órgão julgador: Caio Marcelo Mendes de Oliveira
Órgão colegiado: 32a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-04-03
Data de publicação: 2020-04-03

Ementa:
DESPESAS CONDOMINIAIS – Ação de cobrança – Unidade imobiliária arrematada em leilão – Ausência de comprovação de edital alertando aos interessados da existência de débitos condominiais – Omissão do autor – Encargos devidos contra o arrematante desde a expedição da carta de arrematação – Responsabilidade dele, também, por prestações vincendas à propositura da ação, o que implica em dizer

Ementa:

DESPESAS CONDOMINIAIS – Ação de cobrança – Unidade imobiliária arrematada em leilão – Ausência de comprovação de edital alertando aos interessados da existência de débitos condominiais – Omissão do autor – Encargos devidos contra o arrematante desde a expedição da carta de arrematação – Responsabilidade dele, também, por prestações vincendas à propositura da ação, o que implica em dizer que foi substancialmente vencido na ação proposta – Recurso provido, parcialmente.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
32a Câmara de Direito Privado
Registro: 2020.0000239059
ACÓRDÃO
Vistos,
relatados
e
discutidos
estes
autos
de
Apelação
Cível
no
1019954-17.2014.8.26.0554, da Comarca de Santo André, em que é apelante EDIFÍCIO
RUI BARBOSA, é apelado RICARDO RAMIRES SAPATA.
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 32a Câmara de Direito Privado
do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Deram provimento em
parte ao recurso. V. U., de conformidade com o voto do relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores CAIO MARCELO
MENDES DE OLIVEIRA (Presidente), RUY COPPOLA E KIOITSI CHICUTA.
São Paulo, 3 de abril de 2020.
CAIO MARCELO MENDES DE OLIVEIRA
Relator
Assinatura Eletrônica

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TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
32a Câmara de Direito Privado
Apelação Cível no 1019954-17.2014.8.26.0554 -Voto no 13.560
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VOTO No 13.560 – DIGITAL
Apelação no 1019954-17.2014.8.26.0554
Comarca de Santo André 9a Vara Cível
Juiz de Direito: Gustavo Sampaio Correia
Apelante: Edifício Rui Barbosa
Apelado: Ricardo Ramires Sapata
DESPESAS CONDOMINIAIS Ação de cobrança Unidade
imobiliária arrematada em leilão Ausência de comprovação de
edital alertando aos interessados da existência de débitos
condominiais Omissão do autor Encargos devidos contra o
arrematante desde a expedição da carta de arrematação

Responsabilidade dele, também, por prestações vincendas à
propositura da ação, o que implica em dizer que foi
substancialmente vencido na ação proposta Recurso provido,
parcialmente.
Sentença
proferida
a
fls.
163/166,
julgou
parcialmente procedente ação de cobrança, condenando o réu nas
contribuições vencidas a partir de janeiro de 2.008, observados os
valores discriminados a fls. 8/9, atualizados, acrescido de juros
moratórios de 1% ao mês, a partir de cada vencimento e multa
moratória de 2%. Ante a sucumbência preponderante do autor, foi ele
o obrigado às custas processuais e a honorários advocatícios de 10%
do valor da causa.
Apela o autor, para inversão da decisão. Diz que o
arrematante é responsável pelas contribuições condominiais vencidas
anteriores à arrematação, por se tratar de obrigação “propter rem”,
assumindo, por sub-rogação, o encargo de pagamento de despesas
em aberto de 1o.11.2004 a 1o.9.2014 e subsequentes. Reclama,

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ademais, ter havido sucumbência preponderante do réu.
Recurso tempestivo, preparado e contrariado.
Este o relatório, adotado, no mais, o da sentença.
O recurso comporta provimento, em parte.
Dos autos se depreende que o apelado arrematou,
em 21.11.2.007, nos autos de ação trabalhista, o apartamento no 63
do Edifício Rui Barbosa, por R$ 28.800,00 (fls. 51). A ação fora
proposta para que ele respondesse pelos encargos condominiais
vencido entre 2004 a 2014, ao fundamento de se tratar de obrigação
“propter rem”.
A sentença recorrida rejeitou o pedido no que tange
às dívidas anteriores à data da arrematação, respaldada na seguinte
fundamentação:
“(...) O autor logrou demonstrar que o réu adquiriu o
imóvel gerador da dívida aqui objeto de cobrança por meio
de arrematação que se concretizou em 21 de Novembro de
2007, tendo sido a respectiva carta, aditada em 13 de
Janeiro de 2008, averbada junto ao fólio real em 20 de
Dezembro de 2010 (fls. 41/52).
Ora, malgrado o artigo 1345 do Código Civil
disponha que o adquirente de unidade responde pelos

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débitos do alienante, tal regra, salvo prova bastante de que o
edital que precedeu a arrematação continha expressa
previsão acerca da existência de débito condominial à época
pendente sobre o imóvel, o que não restou demonstrado
(incumbindo ao autor a prova de fato dessa natureza - artigo
373, I, do Código de Processo Civil), apenas se aplica no
caso de venda direta entre particulares e não em se tratando
de alienação ocorrida no âmbito de processo judicial. No
último caso, em sendo o edital silente/omisso, ao menos em
relação às contribuições que se venceram anteriormente à
venda, a dívida recai sobre o preço obtido com a alienação,
aplicando-se aqui, analogicamente e à luz do princípio da
boa-fé objetiva, a norma contemplada no artigo 130,
parágrafo único, do Código Tributário Nacional.
Nessa linha:
“"AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO
ESPECIAL. EXECUÇÃO DE ENCARGOS CONDOMINIAIS.
1. EDITAL DE PRAÇA. OMISSÃO QUANTO ÀS DÍVIDAS
CONDOMINIAIS
PRETÉRITAS
À
HASTA
PÚBLICA.
AUSÊNCIA DE RESPONSABILIDADE DO ARREMATANTE
EM
RELAÇÃO
ÀS
ALUDIDAS
OBRIGAÇÕES.
PRECEDENTES. 2. AGRAVO INTERNO IMPROVIDO. 1. O
Tribunal de Justiça bandeirante asseverou ser impossível o
redirecionamento da execução contra o ora recorrido, uma
vez que este não participou do processo de conhecimento,
destacando ainda que o edital de praça era omisso em
relação às dívidas condominiais. 1.1. Ciente disso, não se

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vislumbra nenhuma ilegalidade, porquanto, nas hipóteses em
que há omissão no edital da hasta pública, acerca dos
débitos condominiais anteriores à praça, o arrematante não
responderá por tais obrigações, as quais serão satisfeitas
pela quantia arrecadada, em atenção aos princípios da
segurança jurídica e da proteção da confiança. 1.2. Ademais,
não é possível acolher a irresignação vertida na Petição n.
363668/2017, tendo em vista que o juízo sobre a ciência da
parte recorrida acerca dos débitos condominiais por meio de
outros elementos de prova, além da previsão dos encargos
no edital de praça, demanda revolvimento do acervo fático-
probatório dos autos, situação vedada pela Súmula 7 do
STJ, sobretudo quando tal pretensão tenha passado ao largo
da apreciação da Corte originária. 2. Agravo interno
improvido" (STJ - AgInt no AREsp 1100752 / SP - 3a Turma -
j. 05/12/17).
Com efeito, o artigo 1.345 do Código Civil reza que
“o adquirente de unidade responde pelos débitos do alienante, em
relação ao condomínio, inclusive multas e juros moratórios”, não
havendo, portanto, como afastar a responsabilidade do arrematante
pelos débitos condominiais, que estão sendo objeto de execução de
título extrajudicial.
Ocorre que, no caso, não cuidou o autor de
comprovar que no edital de praça houvesse qualquer referência aos

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interessados quanto a eventuais dívidas condominiais atreladas ao
imóvel, ou mesmo, da necessidade de diligências para verificação de
eventuais débitos anteriores à arrematação.
Evidente que seria para ele fácil esta comprovação
através de documentos do processo trabalhista. Preferiu a omissão,
contudo.
Neste sentido:
“Embargos de terceiro Arrematação Edital
que continha advertência sobre a necessidade de diligências do
interessado para verificação de débitos do imóvel Inaplicabilidade
do disposto no artigo 908, §1o do CPC de 2015 Prevalência do
princípio "tempus regit actum"
Retroatividade vedada

Honorários recursais cabíveis Improcedência mantida Recurso
desprovido” (Apelação no 1014085-09.2016.8.26.0100, Rel. Fortes
Barbosa, J. 3.5.2017)
“Ação Declaratória de Inexistência de Débito
Condominial
Arrematação Judicial em processo Trabalhista

Expressa menção no edital de que compete ao interessado a
verificação da existência de débitos sobre o imóvel O arrematante
de imóvel em condomínio responde pelas cotas condominiais em
atraso, ainda que anteriores à aquisição. Precedentes do STJ
Reconvenção Cobrança de Condomínio - Dever do condômino
em contribuir para as despesas do condomínio na proporção das
suas frações ideais Inteligência dos artigo 1336, I, e 1345 do
Código Civil Prescrição Existência de ação anterior contra os
anteriores proprietários Reinício da contagem do prazo a partir do
último ato nele praticado (art. 202, par. único do Código Civil)

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Apelação Cível no 1019954-17.2014.8.26.0554 -Voto no 13.560
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Recurso Desprovido” (Apelação no 1003862-98.2014.8.26.0477,
Rel. Ramon Mateo Júnior, J. 10.6.2016)
Mas não há dúvida de que a sucumbência do réu foi
maior que a do autor. Pretendia-se a condenação do réu em encargos
de 2004 a 2014, mais prestações vincendas.
Logo, como foi reconhecido no julgamento dos
embargos declaratórios, também as prestações vincendas devem ser
satisfeitas pelo arrematante e assim ele está obrigado por encargos
de 2008 a 2020, até o presente, de tal arte que responderá o apelado
totalmente pelas custas do processo e honorários de advogado de
15% do total devido.
Por estas razões é que se dá parcial provimento ao
apelo.
Caio Marcelo Mendes de Oliveira
Relator.
(assinatura digital)

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