Tribunal: TJSP
Processo: 1004787-17.2018.8.26.0037
Classe: Apelação Cível / Locação de Imóvel
Órgão julgador: Fabio Tabosa
Órgão colegiado: 29a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-11-11
Data de publicação: 2020-11-13

Ementa:
Prestação de serviços. Responsabilidade civil. Administração de imóvel objeto de locação. Alegação do locador, contratante dos serviços, de má prestação, por força da negligência e omissão quanto à verificação do estado de conservação do imóvel, além da existência de restrições cadastrais financeiras em nome dos locatários. Inidoneidade financeira dos locatários que se tem por irrelevante, já que

Ementa:
Prestação de serviços. Responsabilidade civil. Administração de imóvel objeto de locação. Alegação do locador, contratante dos serviços, de má prestação, por força da negligência e omissão quanto à verificação do estado de conservação do imóvel, além da existência de restrições cadastrais financeiras em nome dos locatários. Inidoneidade financeira dos locatários que se tem por irrelevante, já que não houve da parte deles inadimplemento quanto às obrigações contratuais, nem tampouco prejuízo ao locador em face desse aspecto. Inverossimilhança, ademais, da versão do autor de desconhecimento quanto à existência das anotações desabonadoras. Estado de conservação do imóvel, por outro lado, que não é imputável à imobiliária, mas diversamente ao autor, responsável pela iniciativa de oferta pública do imóvel para locação. Inexistência de elementos a permitir a conclusão de que a ré devesse ter identificados os problemas, de ordem estrutural, que se manifestaram quanto já instalados os inquilinos no local. Dever do locador de entregar o imóvel em condições de uso e responder pelos danos anteriores à locação, como no caso. Ausência de nexo entre o prejuízo experimentado pelo autor a atividade de administração propriamente dita. Sentença que desacolheu a pretensão indenizatória do autor integralmente confirmada. Apelação desse último desprovida.

Inteiro teor:
TRIBUNAL DE JUSTIÇA
PODER JUDICIÁRIO
São Paulo
29a Câmara de Direito Privado
Registro: 2020.0000930873
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível no
1004787-17.2018.8.26.0037, da Comarca de Araraquara, em que é apelante CARMO
ZINGARELLI (JUSTIÇA GRATUITA), é apelado IMOBILIÁRIA GIOVANNI
IMÓVEIS LTDA ME.
ACORDAM, em 29a Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça de São
Paulo, proferir a seguinte decisão: "Negaram provimento ao recurso. V. U.", de
conformidade com o voto do Relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Exmos. Desembargadores SILVIA
ROCHA (Presidente sem voto), CARLOS HENRIQUE MIGUEL TREVISAN E
FRANCISCO CARLOS INOUYE SHINTATE.
São Paulo, 11 de novembro de 2020.
FABIO TABOSA
RELATOR
Assinatura Eletrônica

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29a Câmara de Direito Privado
Apelação Cível no 1004787-17.2018.8.26.0037 - Araraquara - Voto no 17.426
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Apelante: Carmo Zingarelli
Apelada: Imobiliária Giovanni Imóveis Ltda. ME
Apelação no 1004787-17.2018.8.26.0037 3a Vara Cível de Araraquara
Voto no 17.426
Prestação
de
serviços.
Responsabilidade
civil.
Administração de imóvel objeto de locação. Alegação do
locador, contratante dos serviços, de má prestação, por
força da negligência e omissão quanto à verificação do
estado de conservação do imóvel, além da existência de
restrições cadastrais financeiras em nome dos locatários.
Inidoneidade financeira dos locatários que se tem por
irrelevante,
já
que
não
houve
da
parte
deles
inadimplemento quanto às obrigações contratuais, nem
tampouco prejuízo ao locador em face desse aspecto.
Inverossimilhança, ademais, da versão do autor de
desconhecimento quanto à existência das anotações
desabonadoras. Estado de conservação do imóvel, por outro
lado, que não é imputável à imobiliária, mas diversamente
ao autor, responsável pela iniciativa de oferta pública do
imóvel para locação. Inexistência de elementos a permitir a
conclusão de que a ré devesse ter identificados os
problemas, de ordem estrutural, que se manifestaram
quanto já instalados os inquilinos no local. Dever do locador
de entregar o imóvel em condições de uso e responder pelos
danos anteriores à locação, como no caso. Ausência de nexo
entre o prejuízo experimentado pelo autor a atividade de
administração propriamente dita. Sentença que desacolheu
a
pretensão
indenizatória
do
autor
integralmente
confirmada. Apelação desse último desprovida.
VISTOS.
A r. sentença de fls. 174/177 julgou improcedente demanda
indenizatória, ajuizada por proprietário de imóvel contra a imobiliária responsável pela
administração da respectiva locação, fundada na má prestação dos serviços; considerou
o MM. Juiz, nesse sentido, que a rescisão contratual por parte dos inquilinos teria sido
motivada por vícios estruturais existentes no imóvel locado, preexistentes à relação

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estabelecida entre as partes. Assim, entendeu tratar-se de situação alheia às obrigações
assumidas pela ré, não ficando evidenciada sua concorrência para o evento. No mais,
reputou incumbir ao locador o saneamento dos vícios e o conhecimento acerca do real
estado do imóvel, além de não ser verossímil a alegação de falta de informação pela
administradora quanto à necessidade de reparos. Por fim, entendeu irrelevante a
existência de restrições financeiras em nome dos locatários, já que a frustação do
contrato de locação não teria decorrido de inadimplemento dos inquilinos, não havendo
portanto nexo de causalidade para com qualquer prejuízo sofrido pelo autor, bem como
não estando caracterizada a prática de ato ilícito a ensejar a responsabilização da
administradora.
Apela o autor (fls. 179/182), insistindo ter sido levado a erro
pela ré com a locação de imóvel de sua propriedade sem que o prédio tivesse condições
para tanto, além disso em favor de pessoas que não teriam bom comportamento
financeiro, ostentando restrições cadastrais. Afirma terem os locatários notificado a
administradora sobre a necessidade de reparos não identificados no laudo de vistoria; a
administradora teria providenciado profissionais para a realização dos serviços, às
expensas do autor, sendo que um deles teria alertado sobre o problema de infiltração na
torre de energia, sem que a administradora em momento algum tivesse tentado resolver
os problemas do imóvel. Destaca ter sido o imóvel interditado, vindo a se extinguir o
contrato de locação por culpa dele, locador, o que reforçaria a má administração por
parte da ré. Sustenta ser objetiva a responsabilidade da ré, como fornecedora de
serviços, à luz do Código de Defes do Consumidor, e bate-se em conclusão pugnando
pela reforma da r. sentença.
O recurso, que é tempestivo, foi regularmente processado, com a
apresentação de contrarrazões no prazo legal (fls. 187/190).
É o relatório.
Não prospera o inconformismo.

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A relação jurídica entre as partes é incontroversa, tendo a ré sido
responsável pela formação de contrato de locação no tocante a imóvel de propriedade do
autor e ainda pela administração da própria relação locatícia. Segundo o autor, todavia, a
prestação dos serviços teria sido defeituosa primeiro no que diz respeito à seleção dos
inquilinos, com condições financeiras desfavoráveis, e depois no que diz respeito às
cautelas necessárias em torno do imóvel, entregue aos inquilinos sem condições de uso,
o que teria motivado a extinção prematura da locação e ainda levado a ele, autor, a arcar
com o pagamento de multa e de indenização em favor dos locatários.
Sem razão, contudo, o autor-apelante.
Por primeiro, no que diz respeito à idoneidade financeira dos
inquilinos, corretíssima a r. sentença ao apontar a inexistência de qualquer prejuízo ao
autor decorrente desse fato, visto ter sido a locação extinta por motivo diferente da falta
de pagamento dos aluguéis, além de não haver notícia sequer de inadimplemento da
parte dos locatários.
Demais disso, é de se notar que o contrato foi firmado
pessoalmente pelo locador, não pela imobiliária na qualidade de sua procuradora. Se
assim é, resta claro ter o autor dado sua anuência ao ajuste, tal qual aperfeiçoado, o que
permite afirmar a ocorrência de uma entre duas alternativas: ou teve efetiva ciência da
existência de informações desabonadoras sobre os inquilinos, prestadas pela imobiliária,
mas a elas não deu importância, ou não recebeu qualquer documentação em tal sentido,
mas tampouco a exigiu da imobiliária, concordando em assinar o contrato assim mesmo
e não podendo ao depois retornar sobre seus passos para imputar negligência à gestora.
Superado esse aspecto, no que diz respeito aos vícios
construtivos que motivaram a devolução do imóvel pelos inquilinos, logo ao início da
locação, não se pode extrair da mera afirmação genérica de ter a imobiliária dever de
fiscalização quanto ao imóvel conclusão automática de omissão quanto à percepção das
condições do prédio.
Note-se que, segundo a petição inicial, a ré teria sido contratada
no próprio dia da celebração da locação, não tendo pois conhecimento anterior do

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imóvel e tudo indicando tenha tido o autor a pretensão de negociar apenas como forma
de atribuir a alguém a administração da locação. E as condições reais do imóvel
oferecido era matéria pertinente, antes de mais nada, à esfera de responsabilidade dele
próprio, autor.
De toda forma, correta uma vez mais a r. sentença ao apontar
não de tratar de defeitos aparentes, que pudessem ter sido observados pela
administradora ao vistoriar o imóvel em conjunto com os candidatos a inquilino, mas de
defeitos estruturais.
Além disso, o próprio autor reconhece que, recebida notificação
enviada pelos locatários com queixas, após o início da locação, a ré teria indicado
profissionais responsáveis pela análise do local e dos reparos necessários (v. fl. 26), em
nada se divisando, aí, conduta contrária ao dever de zelo e diligência inerente à
atividade da imobiliária.
Não há, enfim, conduta da administradora capaz de justificar a
imposição do dever reparatório, não se vislumbrando nexo entre a atividade de
administração da locação e a natureza dos dissabores enfrentados pelo demandante, pelo
que correto o decreto de improcedência, que fica integralmente mantido. Majoram-se os
honorários advocatícios, por força do art. 85, § 11, do Código de Processo Civil, de 10%
(dez por cento) para 15% (quinze por cento) do valor atualizado da causa.
Ante o exposto, nega-se provimento ao apelo.
FABIO TABOSA
Relator