Tribunal: TJSP
Processo: 1006293-98.2016.8.26.0004
Classe: Apelação Cível / Promessa de Compra e Venda
Órgão julgador: Soares Levada
Órgão colegiado: 34a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-05-26
Data de publicação: 2020-05-26

Ementa:
Ação de cobrança. Ressarcimento de IPTU pago pela construtora. Responsabilidade dos compradores pelos impostos e taxas a partir da expedição do HABITE-SE. Cláusula leonina. Responsabilidade a partir da imissão na posse. Sentença reformada. Apelo provido.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2020.0000367373
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível no 1006293-
98.2016.8.26.0004, da Comarca de São Paulo, em que são apelantes LEANDRO
ZACCARIAS GOMES e AGATHA PEDROSO DOS SANTOS, é apelada ARQUIPLAN
APARTAMENTOS RESIDENCIAIS LTDA..
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 34a Câmara de Direito Privado
do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Deram provimento ao
recurso. V. U., de conformidade com o voto do relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores GOMES VARJÃO
(Presidente) e L. G. COSTA WAGNER.
São Paulo, 26 de maio de 2020.
SOARES LEVADA
Relator
Assinatura Eletrônica

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Apelação Cível no 1006293-98.2016.8.26.0004 -Voto no
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APELAÇÃO No 1006293-98.2016.8.26.0004
COMARCA DE SÃO PAULO 4a Vara Cível do Foro Regional da Lapa
APELANTE: LEANDRO ZACCARIAS E OUTRO
APELADO: ARQUIPLAN APARTAMENTOS RESIDENCIAIS LTDA
V O T O No 40328
Ação de cobrança. Ressarcimento de IPTU
pago pela construtora. Responsabilidade dos compradores pelos
impostos e taxas a partir da expedição do HABITE-SE. Cláusula
leonina. Responsabilidade a partir da imissão na posse. Sentença
reformada. Apelo provido.
1. Apelam os réus da procedência de ação de cobrança cuja
sentença procedente os condenou ao pagamento do IPTU referente ao ano de
2011, bem como custas e honorários advocatícios. Alegam falha no dever de
informação da construtora, atribuem à apelada a responsabilidade pelo
pagamento de IPTU não individualizado, entendem inviável a cobrança de
imposto antes da entrega das chaves, protestam pela incidência de juros de mora
a partir da citação e pela improcedência. Preparo regular. Contrarrazões pelo
improvimento.
É o relatório.
Fundamento e decido.
2. O apelo será provido.
Busca a construtora o ressarcimento de valor pago referente
ao IPTU de 2011, fundamentando seu direito na cláusula 33, parágrafo primeiro
do contrato de compra e venda que atribuía aos compradores a responsabilidade
pelo pagamentos de taxas e impostos a partir da expedição do HABITE-SE.
Informa ainda que o termo de conclusão da obra foi expedido em novembro de
2010 conforme documento de fl. 71.
A bem fundamentada sentença julgou procedente o pedido

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pois incontroversa a responsabilidade dos réus.
Respeitado o d. juiz monocrático, este Relator entende que
o raciocínio aplicado é o mesmo no que diz respeito à cobrança de condomínio
de unidades ainda não entregues.
O fato gerador do Imposto Territorial Urbano, nos termos do
artigo 32 do CTN, é “a propriedade, o domínio útil ou a posse de bem imóvel por
natureza ou por acessão física, como definido na lei civil, localizado na zona
urbana do Município”.
O sujeito passivo, por sua vez, é o proprietário, o titular do
domínio útil ou o possuidor do imóvel e o lançamento do imposto é realizado de
ofício, ou seja, o Município de São Paulo ao cobrar o imposto utiliza informações
lançadas em dados cadastrais.
O IPTU referente ao ano de 2011 foi lançado em nome da
apelada Arquiplan e foi considerado como base de cálculo a área total do imóvel,
ainda sem a respectiva divisão em unidades individualizadas (fl. 78/83).
A cláusula 33, §1o do Contrato de Compra e Venda é
leonina pois impõe aos compradores a responsabilidade por encargos fiscais
antes destes adentrarem ao imóvel. No caso dos autores, o HABITE-SE foi
expedido em novembro de 2010 (fl. 71), a vistoria realizada pelos compradores
ocorreu em 23 de janeiro de 2011 (fl. 99) e a entrega das chaves somente em
fevereiro de 2011 (fl. 97).
Além dos compradores não se enquadrarem na definição do
sujeito passivo do imposto (não eram proprietários e não detinham a posse do
imóvel), até novembro de 2010 o imóvel pertencia à construtora. Tanto pertencia
que a cobrança do imposto foi-lhe endereçada e, repito, sem a individualização
das unidades. Neste sentido o julgado do E. STJ:
“(...) 4. Segundo a jurisprudência do STJ, as despesas de condomínio e
IPTU são de responsabilidade da construtora até a entrega do imóvel ao
adquirente. Isso porque, apesar de o IPTU ter como fato gerador a

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propriedade, o domínio útil ou a posse do imóvel (CTN, art. 32), se os
recorridos não deram causa para o não recebimento do imóvel, não
podem ser obrigados a pagar as despesas condominiais nem o citado
imposto referente ao período em que não haviam sido imitidos na posse.
5. Agravo interno a que se nega provimento” (AgInt no REsp
1697414/SP, Rel. Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE, TERCEIRA
TURMA, julgado em 05/12/2017, DJe 15/12/2017)
Seguindo
a
orientação
do
Tribunal
Superior,
é
o
entendimento deste TJSP:
PROMESSA DE COMPRA E VENDA. RESCISÃO CONTRATUAL.
Desistência da compra e venda por parte do comprador. Sentença de
parcial procedência. Interesse de agir verificado. Insurgência da
requerida quanto ao percentual de retenção fixado. Cláusula do contrato
que prevê retenção dos valores adimplidos em percentual abusivo.
Adquirentes que sequer foram imitidos na posse do imóvel - Percentual
de retenção que deve ser majorado de 10% para 20% sobre os valores
pagos, quantia que se mostra suficiente para fazer frente às despesas
administrativas da ré. Entendimento firmado por esta C. Câmara. Não
comprovação do pagamento de comissão de corretagem. Impossibilidade
de retenção dos valores pagos a este título. Retenção dos valores
devidos a título de IPTU e Taxas condominiais. Inadmissibilidade.
Autores que não foram imitidos na posse do imóvel. Correção monetária
que deve incidir desde cada desembolso, sob pena de enriquecimento
sem causa. Juros de mora. Precedente do STJ, REsp no 1.740.911/DF
em recursos repetitivos (Tema 1002). Juros de mora devidos, somente,
após o trânsito em julgado. Promitente vendedora que não deu causa à
rescisão. PRINCÍPIO DA CAUSALIDADE Ação cuja pretensão foi
resistida Verbas sucumbenciais que devem ser repartidas, da forma
como fixada na r. sentença. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.
(TJSP; Apelação Cível 1021583-76.2018.8.26.0007; Relator (a): Ana
Maria Baldy; Órgão Julgador: 6a Câmara de Direito Privado; Foro
Regional VII - Itaquera - 2a Vara Cível; Data do Julgamento: 05/03/2020;
Data de Registro: 05/03/2020);
COMPRA E VENDA IMOBILIÁRIA. ATRASO NA ENTREGA DO
IMÓVEL. Alegação de caso fortuito e força maior. Inocorrência. Entraves
administrativos para aprovação do empreendimento. Fator deve ser
levado em consideração no momento da fixação do prazo para entrega
da unidade, ainda mais ao verificarmos que as rés têm experiência de
sobejo em seu ramo empresarial. Súmula 161 da Seção de Direito

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Privado deste Tribunal de Justiça. Multa contratual devida. Cláusula
dezessete. Despesas condominiais e IPTU. Não há qualquer fundamento
para imputar ao autor, antes da efetiva imissão na posse, o pagamento
de tais despesas, pois não era possuidor direto do imóvel, de modo que
não usufruíram dele, menos ainda dos serviços oferecidos pelo
condomínio. Juros de mora. Decorrentes de lei. Incidência a partir da
citação. Art. 405, CC. Juros moratórios sobre as custas, despesas
processuais e honorários advocatícios. Pedido não conhecido. Recurso
não conhecido em parte e, na parte conhecida, desprovido. (TJSP;
Apelação Cível 1025211-80.2016.8.26.0577; Relator (a): J.B. Paula Lima;
Órgão Julgador: 10a Câmara de Direito Privado; Foro de São José dos
Campos - 8a Vara Cível; Data do Julgamento: 18/02/2014; Data de
Registro: 19/03/2020);
Não menos importante é ressaltar que, a apelada, em uma
tentativa que beira à má-fé, tenta impor aos compradores das unidades
condominiais multa altíssima por ato desidioso R$ 40.933,00 -, ato que deve ser
coibido pelo Judiciário, sobretudo em relação de consumo.
Improcedente a ação, invertem-se os ônus sucumbenciais
condenando a apelada ao pagamento das custas, despesas processuais e
honorários advocatícios arbitrados em 20% do valor atualizado da causa.
3. Pelo exposto, dá-se provimento ao apelo.
SOARES LEVADA
Relator