Tribunal: TJSP
Processo: 1075186-76.2018.8.26.0100
Classe: Apelação Cível / Assembléia
Órgão julgador: Silvia Rocha
Órgão colegiado: 29a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-05-12
Data de publicação: 2020-05-12

Ementa:
- Condomínio - Condômino tem o direito de usar, fruir e livremente dispor das suas unidades e o dever de não utilizar sua unidade de maneira prejudicial ao sossego dos demais possuidores (CC, arts. 1.335, I e 1.336, IV) - Ausência de previsão, na Convenção do Condomínio, de proibição de locação da unidade autônoma por prazo inferior a seis meses - Invalidade da deliberação tomada em assembleia,

Ementa:
- Condomínio - Condômino tem o direito de usar, fruir e livremente dispor das suas unidades e o dever de não utilizar sua unidade de maneira prejudicial ao sossego dos demais possuidores (CC, arts. 1.335, I e 1.336, IV) - Ausência de previsão, na Convenção do Condomínio, de proibição de locação da unidade autônoma por prazo inferior a seis meses - Invalidade da deliberação tomada em assembleia, que não modificou a Convenção, mas apenas estabeleceu proibição de locação por prazo inferior a seis meses - Ausência de prova de que o condômino prejudicou os demais condôminos ou comprometeu a segurança do edifício, que pudesse ensejar a imposição de multa por transgressão à convenção ou ao regulamento interno - Inexigibilidade das multas aplicadas ao condômino - Apelo não provido.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2020.0000334048
ACÓRDÃO
Vistos,
relatados
e
discutidos
estes
autos
de
Apelação
Cível
no
1075186-76.2018.8.26.0100, da Comarca de São Paulo, em que é apelante CONDOMÍNIO
EDIFÍCIO SANTA BERNADETE, é apelado FABIO ASSIS VACCARO (ESPÓLIO).
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 29a Câmara de Direito Privado
do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Negaram provimento ao
recurso. V. U., de conformidade com o voto da relatora, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores SILVIA ROCHA
(Presidente), FABIO TABOSA E CARLOS HENRIQUE MIGUEL TREVISAN.
São Paulo, 12 de maio de 2020.
SILVIA ROCHA
Relatora
Assinatura Eletrônica

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Apelação Cível no 1075186-76.2018.8.26.0100 -Voto no 29708
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29a Câmara de Direito Privado
Apelação no 1075186-76.2018.8.26.0100
34a Vara Cível Central de São Paulo
Apelante: Condomínio Edifício Santa Bernadete
Apelado: Espólio de Fábio Assis Vaccaro
Juiz de 1a Instância: Fabio Calheiros do Nascimento
Voto no 29708.
- Condomínio - Condômino tem o direito de usar, fruir e livremente
dispor das suas unidades e o dever de não utilizar sua unidade de
maneira prejudicial ao sossego dos demais possuidores (CC, arts.
1.335, I e 1.336, IV) - Ausência de previsão, na Convenção do
Condomínio, de proibição de locação da unidade autônoma por
prazo inferior a seis meses - Invalidade da deliberação tomada em
assembleia, que não modificou a Convenção, mas apenas
estabeleceu proibição de locação por prazo inferior a seis meses -
Ausência de prova de que o condômino prejudicou os demais
condôminos ou comprometeu a segurança do edifício, que
pudesse ensejar a imposição de multa por transgressão à
convenção ou ao regulamento interno - Inexigibilidade das multas
aplicadas ao condômino - Apelo não provido.
Insurge-se o réu, em “ação de anulação de assembleia c.c.
anulação de multas c.c. obrigação de não fazer”, contra r. sentença de fls. 160/163, que
julgou parcialmente procedentes os pedidos, para “a) invalidar o item 3 da deliberação
da assembleia geral extraordinária de 21 de julho de 2017 do réu; b) declarar inexigível o
pagamento das multas de R$ 338,06, R$ 2.906,08 e R$ 5.182,16 impostas ao autor; e c) declarar
inexigível o pagamento de eventuais multas impostas ao autor por conta de ofensa ao disposto no
supracitado item até que o dever de não realizar locação temporária das unidades seja incorporado
à convenção de condomínio”, e o condenou ao pagamento das custas e despesas
processuais, assim como dos honorários advocatícios arbitrados em 10% do valor
da causa.
Sustenta o apelante que: a) o autor tem o ônus da
prova e ele se baseou nas regras de locação por temporada descritas na Lei do
Inquilinato, mas a sentença foi explícita ao afirmar que tal legislação não se aplica
ao tipo de locação exercido pelo autor, logo, ele não fez prova do seu direito; b)
para que o apelado pudesse ser beneficiado pela conclusão estabelecida na
sentença, deveria, antes, fazer prova do que está ou não incorporado pela
convenção de condomínio, mas esse documento não instruiu a inicial, não

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podendo ser imposto ao réu “o ônus de fazer prova desconstitutiva do direito do autor, pois
este último não pode se estabelecer por simples presunção” (sic, fl. 170); c) ao dispor que
as locações de curto prazo estabelecidas pelo apelado não se submetem à Lei do
Inquilinato, a sentença tacitamente reconhece que a natureza dessa locação não
é residencial, de modo que ela não pode ser permitida pelo condomínio apelante,
que é exclusivamente residencial, havendo, portanto, clara vedação que já vem
incorporada ao condomínio desde seu estabelecimento e, sob essa ótica, a
imposição de pena é, igualmente, consequência lógica; d) o fato de uma pena
específica ter sido votada em assembleia ordinária não invalida sua aplicação,
haja vista ser nova a modalidade de locação, de forma que são válidas tanto as
multas aplicadas, quanto a deliberação tomada. Pede a reforma da sentença.
Recurso tempestivo e preparado.
Houve resposta (fl. 177/185).
É o relatório.
Consta da inicial (fl. 1/25) que, após o falecimento do
seu pai, o representante do espólio autor, único filho e herdeiro necessário,
passou a locar o imóvel herdado, por meio de “locações convencionais e/ou por
temporada” (fl. 2), mas foi informado pelo condomínio réu de que a locação por
temporada da sua unidade autônoma estava proibida, em razão da deliberação
contida na assembleia geral extraordinária do dia 21.7.2017, razão pela qual, com
a efetivação das locações por temporada, passou a receber notificações do réu
quanto à aplicação de multa condominial. Afirma o autor que a deliberação
contida na referida assembleia foi tomada ao arrepio da legislação e da própria
convenção do condomínio, de forma que as multas impostas devem ser
anuladas. Diz que a locação por temporada é permitida pelo ordenamento
jurídico, bastando que se respeite a destinação residencial e que o prazo de
locação não seja superior a noventa dias, não havendo nenhuma restrição sobre
prazos inferiores, de modo que não há ilegalidade nos contratos de locação por
temporada firmados pelo autor, que estão de acordo, ainda, com a convenção do
condomínio, que, além de não vedar as locações por temporada, regula, em seus

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§§ 5o e 6o, a possibilidade de utilização da unidade do modo que melhor convier
ao seu proprietário (fl. 6). Alega, ainda, que não há fundamento legal para a
proibição deliberada na assembleia, que não indica quais unidades dela
participaram, pois qualquer alteração da convenção do condomínio ou do seu
regimento interno só pode ser tomada pela aprovação de 2/3 dos condôminos,
conforme dispõe o art. 1.351 do Código Civil, e que nunca foi notificado quanto a
suposto comportamento desrespeitoso de qualquer dos locatários, sendo que o
único incidente se deu quando um deles foi proibido de entrar no edifício. Consta,
ainda, que, em razão das penalidades impostas, a administradora do condomínio
não permitiu o pagamento das cotas vencidas em dezembro de 2017 e maio de
2018, impedindo o autor de participar da assembleia geral extraordinária que se
realizaria em 31.7.18 e de nela votar. Pediu, por tais razões, a concessão de
tutela de urgência, para suspender os efeitos da assembleia geral extraordinária
de 21.7.2017 e da aplicação das multas condominiais, bem como para que o
autor não seja proibido de realizar as locações por temporada. Pediu, ao final, a
declaração de nulidade da assembleia geral extraordinária de 21.7.2017, no que
diz respeito à locação por temporada; que o condomínio seja proibido de
deliberar qualquer norma condominial que contrarie o art. 48 da Lei de Locações;
e que sejam declaradas nulas as multas aplicadas ao autor (fl. 24).
Foi deferida a tutela de urgência, em 23.7.18, “para
determinar a suspensão dos efeitos Assembleia Geral Ordinária do dia 21/07/2017, no que tange
as deliberações relativas a este tema, bem como para determinar a suspensão das cobranças de
multas condominiais decorrentes deste fato. Tudo isso, sob pena de multa de R$ 5.000,00 por ato
de descumprimento.” (fl. 91/93).
O réu contestou (fl. 99/109), alegando, em síntese, que
faz uso de portaria virtual e, nessas condições, é necessário contar com a atitude
dos moradores, para garantir o controle e monitoramento das atividades do
prédio, mas o autor não reside no local e sim no estado do Rio Grande do Sul,
demonstrando pouca importância pelo condomínio e a questões que lhe são
inerentes, como segurança e comportamento, e, chamado a participar da
assembleia de 21.7.2017, não compareceu nem se fez representar, de forma que

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anuiu para que terceiros discutissem e votassem as questões apresentadas,
resultando na restrição imposta às locações por hospedagem. Alega que o autor
deu ao imóvel destinação comercial, transformando-o em pequeno hotel e
realizando locações pela plataforma “AIRBNB”, permitindo que terceiros
estranhos ao condomínio acessassem o local sem compromisso com as
disposições do seu regulamento interno. Argumenta que não importa a que título
o autor cede sua unidade a terceiros, mas sim que as regras internas de
segurança e moralidade sejam cumpridas, mas elas não foram observadas pelo
autor, que deu causa ao impedimento do acesso de estranhos à unidade e à
imposição das multas, sendo válida a deliberação assemblear.
Os pedidos foram julgados parcialmente procedentes
pela r. sentença de fl. 160/163.
O apelante não tem razão.
Pese a sentença ter concluído que “essa espécie de
locação de que tratam os aplicativos não são regulados pela Lei de Locações” (fl. 162, primeiro
parágrafo), o fato não altera a conclusão de ser inválida a deliberação contida no
item 3 da assembleia geral extraordinária de 21.7.2017.
A propósito, causa espécie a alegação do réu de que o
autor não juntou cópia da convenção do condomínio e que, consequentemente,
não se desincumbiu do ônus de provar fato constitutivo do seu direito.
É que a inicial foi, sim, instruída com cópia da
instituição do condomínio “Edifício Santa Bernadette” (fl. 56/77), na qual constam
a Convenção do Condomínio (fl. 70/76) e o respectivo Regulamento Interno (fl.
76/77).
As multas (fl. 50/54) foram impostas ao autor tendo por
base a proibição de locação por prazo inferior a seis meses, conforme deliberado
na assembleia geral extraordinária de 21.7.2017 (fl. 48/49, idem 124/125).
Ocorre que a Convenção do Condomínio assegura que

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o proprietário use, administre e usufrua da sua unidade como lhe convier, não
proibindo que ela seja locada nem estipulando prazo mínimo para tanto.
É o que dispõe o item II da Convenção (“da
propriedade singular”), em seu § 6o: “Cada proprietário terá o direito de usar, administrar e
usufruir a sua unidade autônoma, como melhor lhe convenha, desde que não prejudique iguais
direitos dos demais condôminos e observe ou faça observar por quem suas vezes fizer na
ocupação da unidade os preceitos desta “Convenção” e não comprometa ou não permita que
alguém por ele comprometa a segurança, solidez e nível moral do “Edifício”.” (fl. 71).
A previsão encontra amparo nos arts. 1.335, I, e 1.336,
IV, do Código Civil.
Além disso, a mesma Convenção, em seu item IV (“das
decisões dos condôminos”), também prevê que “As decisões relativas à modificação
desta “Convenção”, as que digam respeito às partes comuns e as pertinentes à destituição do
Administrador do Condomínio somente poderão ser tomadas se aprovadas por condôminos que
representem pelo menos 3/4 das unidades autônomas, ressalvados os casos especiais, em que se
exija a unanimidade dos proprietários.” (§ 8o - fl. 73).
Ocorre que a decisão tomada na assembleia de
21.7.2017 não teve por objetivo a alteração da Convenção nem, de fato, a
modificou, apenas estabeleceu proibição de locações por prazo inferior a seis
meses, sob pena de aplicação de multa.
A
propósito,
o
condomínio
réu
nem
mesmo
demonstrou, como lhe competia, que a deliberação foi tomada por 3/4 dos
condôminos presentes àquela assembleia.
Tal como concluiu a sentença, “como toda e qualquer regra
que diga respeito ao exercício de direitos ou a imposição de deveres aos condôminos, ela deve
constar da convenção. Não é suficiente que isso seja decidido em assembleia geral, ordinária ou
não. É preciso que a regra se incorpore ao condomínio, o que não restou comprovado pelo réu.”
(fl. 163).

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De fato, o condomínio apelante não demonstrou que
sua Convenção proíbe a locação por prazo inferior a seis meses e que, portanto,
a aplicação da multa ao autor seria mera consequência do descumprimento da
Convenção.
Não bastasse, não há nenhuma prova de que o autor
prejudicou os demais condôminos ou comprometeu a segurança do edifício, que
pudesse ensejar a imposição de multa por transgressão à convenção ou ao
regulamento interno (item IV, “c”, da Convenção - fl. 72).
Em suma, não tendo sido modificada a Convenção,
não se podia proibir o autor de locar sua unidade por prazo inferior a seis meses,
sendo, portanto, inválida a deliberação contida no item 3 da assembleia geral de
21.7.2017, e, consequentemente, inexigíveis as multas impostas ao autor (fl.
50/54), motivo pelo qual a sentença fica mantida.
Considerando o previsto no artigo 85, § 11, do Código
de Processo Civil, elevo os honorários sucumbenciais devidos aos patronos do
autor para 12% sobre o valor atualizado da causa.
Diante do exposto, nego provimento ao apelo.
SILVIA ROCHA
Relatora