Tribunal: TJSP
Processo: 1132299-85.2018.8.26.0100
Classe: Apelação Cível / Alteração de Coisa Comum
Órgão julgador: Carlos Nunes
Órgão colegiado: 31a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-07-03
Data de publicação: 2020-07-03

Ementa:
APELAÇÃO – CONDOMÍNIO – Instalação de aparelho de ar condicionado e alteração de hall de elevador exclusivo em unidade única – Ação de obrigação de fazer, consistente na retirada de tal equipamento, bem como desfazimento das obras no Hall social e de serviço – Ação julgada parcialmente procedente – Questão referente às obras dos halls que já se encontra superada, pois ausente recurso

Ementa:

APELAÇÃO – CONDOMÍNIO – Instalação de aparelho de ar condicionado e alteração de hall de elevador exclusivo em unidade única – Ação de obrigação de fazer, consistente na retirada de tal equipamento, bem como desfazimento das obras no Hall social e de serviço – Ação julgada parcialmente procedente – Questão referente às obras dos halls que já se encontra superada, pois ausente recurso quanto a isso – Determinação de retirada do equipamento de ar condicionado em prazo certo, pena de multa, com limitação - Como é cediço, um dos direitos basilares dos condôminos é o de usufruir das áreas comuns, desde que o façam de acordo com a destinação do bem e sem excluir o direito dos demais compossuidores (art. 1.335,II, do Código Civil) - Em contrapartida, justamente com o intuito de zelar pela coisa comum e pelas normas sociais de convivência, é que o legislador impôs o dever de os partícipes não procederem à alteração da fachada externa, salvo mediante aprovação unânime (art. 10 da L. 4.591/64) – No caso dos autos, o que foi aprovado em Assembleia Geral Extraordinária, de 30/07/15, regularmente convocada, foi o pagamento ocorrido pela trocas das esquadrias, não o ar condicionado – E a decisão foi por maioria – Alteração da fachada que é perceptível, embora localizada no 15o andar - Sentença mantida - Recurso não provido, com majoração dos honorários devidos ao patrono do condomínio..

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2020.0000501549
ACÓRDÃO
Vistos,
relatados
e
discutidos
estes
autos
de
Apelação
Cível
no
1132299-85.2018.8.26.0100, da Comarca de São Paulo, em que é apelante LIGIA
FROMER, é apelado CONDOMÍNIO EDIFÍCIO CLAUDIA.
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 31a Câmara de Direito Privado
do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Negaram provimento ao
recurso. V. U., de conformidade com o voto do relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores ANTONIO RIGOLIN
(Presidente sem voto), FRANCISCO CASCONI E PAULO AYROSA.
São Paulo, 3 de julho de 2020.
CARLOS NUNES
Relator
Assinatura Eletrônica

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31a CÂMARA
APELAÇÃO No: 1132299-85.2018.8.26.0100
APELANTE: LÍGIA FROMER
APELADO: CONDOMÍNIO EDIFÍCIO CLÁUDIA
ORIGEM: 37a VARA CÍVEL DO FORO CENTRAL
JUIZ DE DIREITO: EDUARDO GIORGETTI PERES
VOTO No: 32.443
APELAÇÃO CONDOMÍNIO Instalação de
aparelho de ar condicionado e alteração de hall
de elevador exclusivo em unidade única
Ação de obrigação de fazer, consistente na
retirada de tal equipamento, bem como
desfazimento das obras no Hall social e de
serviço Ação julgada parcialmente procedente
Questão referente às obras dos halls que já se
encontra superada, pois ausente recurso quanto
a
isso

Determinação
de
retirada
do
equipamento de ar condicionado em prazo
certo, pena de multa, com limitação - Como é
cediço,
um
dos
direitos
basilares
dos
condôminos é o de usufruir das áreas comuns,
desde que o façam de acordo com a destinação
do bem e sem excluir o direito dos demais
compossuidores (art. 1.335,II, do Código Civil) -
Em contrapartida, justamente com o intuito de
zelar pela coisa comum e pelas normas sociais

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de convivência, é que o legislador impôs o
dever de os partícipes não procederem à
alteração da fachada externa, salvo mediante
aprovação unânime (art. 10 da L. 4.591/64)
No caso dos autos, o que foi aprovado em
Assembleia Geral Extraordinária, de 30/07/15,
regularmente convocada, foi o pagamento
ocorrido pela trocas das esquadrias, não o ar
condicionado E a decisão foi por maioria
Alteração da fachada que é perceptível, embora
localizada no 15o andar - Sentença mantida -
Recurso não provido, com majoração dos
honorários devidos ao patrono do condomínio..
Vistos.
Trata-se de recurso de apelação interposto por LÍGIA
FORMER, nos autos da “ação de procedimento comum obrigação de
fazer
com
preceito
cominatório
”,
proposta
pelo
autor
CONDOMÍNIO
EDIFÍCIO
CLÁUDIA,
a
qual
foi
julgada
parcialmente
procedente
pelo
Juízo
“a
quo”,
reconhecida
a
regularidade da alteração ocorridas nos halls social e de serviço, mas
com determinação de retirada dos aparelhos de ar condicionado, já
que alterada a fachada do edifício, com prazo fixado para tanto e com
imposição de multa, conforme r. sentença de fls. 215/220, cujo
relatório se adota.

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Inconformada, recorreu a ré.
Em suas razões recursais (fls. 221/233), sustentou
que há coisa julgada a respeito da instalação do ar condicionado,
porquanto teria havido acordo entre as partes, já que quando da
instalação
desse
equipamento,
teriam
sido
trocadas
as
janelas/esquadrias, janelas essas que foram objeto de acordo judicial,
após aprovação em assembleia extraordinária, ocorrida em 30/07/15,
com oferecimento de pagamento de determinada quantia, em
assembleia, com aceitação maciça (9 X 1 votos). E, referido acordo foi
levado à homologação judicial, em ação cominatória proposta pelo
Condomínio, contra a apelante, em trâmite pela 43a Vara Cível.
Embora não constasse expressamente no acordo, que a questão
envolvia, também, o aparelho de ar condicionado, isso é evidente, pois
as janelas trocadas faziam parte de todo o processo e instalação. Dessa
forma, há coisa julgada quanto a esse fato. Ademais, não há como se
reconhecer a alteração da fachada, na medida em que o aparelho visa
o bem estar da família da apelante, posto que reside no último andar
do edifício, e os aparelhos estão instalados em lateral do edifício. Traz
precedentes nesse sentido. Aponta, por fim, que a ação do
condomínio nada mais é do que um retaliação, pois a autora venceu
outra demanda referente a conserto na laje, além de outros reparos,
que não foram realizados pelo autor, sendo que a ré os providenciou,
e não consegue receber o valor devido. Pugna, assim, pelo provimento
do reclamo, reformando-se essa parte da sentença, reconhecendo-se a
coisa julgada, ou a possibilidade de se manter o equipamento, que não
altera a fachada e visa o bem estar da apelante.

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Recurso regularmente processado, com preparo,
desafiando contrarrazões (fls. 239/244).
É O RELATÓRIO.
Insurge a autora contra r. sentença de primeiro grau
que julgou a ação parcialmente procedente, para que a apelante
desfaça as modificações introduzidas na fachada direita do Edifício,
retirando os aparelhos de ar condicionado e repondo a parede ao
estado anterior, no prazo de 90 dias, sob pena de multa diária de R$
500,00, limitada a R$ 30.000,00. Passados 120 dias, sem o
desfazimento, o condomínio poderá desfazer as modificações
introduzidas na área em questão, repondo ao estado anterior, sem
prejuízo de eventual cobrança contra a ré, cujos custos poderão ser
cobrados da parte posteriormente. Reconhecida a sucumbência
recíproca, cada parte arcará com 50% das custas e despesas do
processo, sendo que os honorários de cada advogado foi fixado em
10% sobre o valor da causa.
Pois bem.
E, pelo que se depreende do conjunto probatório
carreado ao processo, o recurso não comporta provimento.
Infere-se dos autos que a ré é proprietária de unidade
imobiliária localizada no 15o andar do Condomínio autor. É fato que a
autora, visando o seu bem estar, e por estar a sua unidade localizada
no último andar do edifício, acabou instando aparelho de ar
condicionado, com a colocação dos condensadores do lado de fora da

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unidade, ou seja, na lateral direita de quem olha a entrada dele.
No entanto, o autor entende que tal equipamento
está a abalar a fachada do edifício, razão pela qual foi proposta esta
ação.
No que toca a questão envolvendo os halls (social e
de serviço), com colocação de portas, a questão já se encontra
resolvida, desacolhida que foi pelo Juízo, e sem a interposição de
recurso nessa parte.
Assim, nada mais há o que acrescer.
Por
outro
lado,
quanto
ao
aparelho
de
ar
condicionado, a r. sentença deve ser mantida, posto que deu adequada
solução à lide.
Como se vê, restou incontroverso que a autora
realizou a instalação de aparelho de ar condicionado sem a expressa
anuência do Condomínio autor, fato que implicou na determinação da
retirada do equipamento eletrônico além da imposição de sanção civil.
Dentro deste cenário, o ponto de divergência a ser analisado neste
recurso cinge acerca da autorização ou não pela Assembleia Geral
Extraordinária de 30/07/15 (fls.104/106), de permanência do
aparelho.
E, de uma leitura atenta desse documento, percebe-se
que o referido processo teria sido julgado contrário aos interesses da
apelante, mas o Sr. Rodrigo, filho da ré, teria apresentado proposta de
indenização ao condomínio, ao invés de refazer a obras, proposta essa
que acabou aceita por 9 votos contra 1. Nada se disse acerca do
aparelho de ar condicionado.

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Esse foi o acordo levado a Juízo para homologação
(fls. 102/103). Esse acordo se referia a troca das esquadrias
Pois bem.
Como é cediço, um dos direitos basilares dos
condôminos é o de usufruir das áreas comuns, desde que o façam de
acordo com a destinação do bem e sem excluir o direito dos demais
compossuidores (art. 1.335,II, do Código Civil). Em contrapartida,
justamente com o intuito de zelar pela coisa comum e pelas normas
sociais de convivência, é que o legislador impôs o dever de os
partícipes não procederem à alteração da fachada externa, in verbis:
Art. 1.336. São deveres do condômino:
III - não alterar a forma e a cor da fachada, das partes e
esquadrias externas;
Neste mesmo sentido é que dispõe o art. 10 da L.
4.591/64:
Art. 10. É defeso a qualquer condômino:
I - alterar a forma externa da fachada;
Il - decorar as partes e esquadriais externas com
tonalidades ou côres diversas das empregadas no conjunto
da edificação;
(...)
§ 2o O proprietário ou titular de direito à aquisição de
unidade poderá fazer obra que (VETADO) ou modifique
sua fachada, se obtiver a aquiescência da unanimidade
dos condôminos.
Da literalidade dos dispositivos, extrai-se, por
consequência, que a instalação do aparelho de ar-condicionado pela

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autora apenas seria possível caso a Assembleia Geral, por
unanimidade de votos, optasse pela alteração da fachada externa do
prédio. Ocorre que, no caso em testilha, a questão sequer foi levada à
Assembleia, e, a que está nos autos, não diz respeito ao ar
condicionado, mas sim as esquadrias. E a aprovação não foi unanime,
caso se admita o contrário.
Em complemento, de se observar que o fato de a
modificação ter sido realizada na lateral do prédio não retira a
necessidade de aprovação pelo quórum legal, já que a lei não faz essa
exceção, conforme já se posicionou o Superior Tribunal de Justiça:
RECURSO
ESPECIAL.
CIVIL.
CONDOMÍNIO
EDILÍCIO.
ALTERAÇÃO
DE
FACHADA.
ESQUADRIAS EXTERNAS. COR DIVERSA DA
ORIGINAL. ART. 1.336, III, DO CÓDIGO CIVIL. ART.
10
DA
LEI
No
4.591/1964.
VIOLAÇÃO
CARACTERIZADA.
ANUÊNCIA
DA
INTEGRALIDADE
DOS
CONDÔMINOS.
REQUISITO NÃO CUMPRIDO. DESFAZIMENTO
DA OBRA. 1. Cuida-se de ação ajuizada contra
condômino para desfazimento de obra que alterou a fachada
de edifício residencial, modificando as cores originais das
esquadrias (de preto para branco). 2. A instância ordinária
admitiu a modificação da fachada pelo fato de ser pouco
perceptível a partir da vista da rua e por não acarretar
prejuízo direto no valor dos demais imóveis do condomínio.
3. Os arts. 1.336, III, do Código Civil e 10 da Lei no

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4.591/1964 traçam critérios objetivos bastante claros a
respeito de alterações na fachada de condomínios edilícios,
os quais devem ser observados por todos os condôminos
indistintamente. 4. É possível a modificação de fachada
desde que autorizada pela unanimidade dos condôminos
(art. 10, § 2o, da Lei no 4.591/1946). Requisito não
cumprido na hipótese. 5. Fachada não é somente aquilo que
pode ser visualizado do térreo, mas compreende todas as
faces de um imóvel: frontal ou principal (voltada para rua),
laterais e posterior. 6. Admitir que apenas as alterações
visíveis do térreo possam caracterizar alteração da fachada,
passível de desfazimento, poderia firmar o entendimento de
que, em arranha-céus, os moradores dos andares
superiores, quase que invísiveis da rua, não estariam
sujeitos ao regramento em análise. 7. A mudança na cor
original das esquadrias externas, fora do padrão
arquitetônico
do
edifício
e
não
autorizada
pela
unanimidade dos condôminos, caracteriza alteração de
fachada, passível de desfazimento, por ofensa aos arts.
1.336, III, do Código Civil e 10 da Lei no 4.591/1964. 8.
Recurso especial provido.
(STJ. 3a Turma. REsp 1.483.733-RJ, Rel. Min. Ricardo
Villas Bôas Cueva, julgado em 25/8/2015).

Aliás, esta C. Câmara já tece oportunidade de
apreciar caso parelho, e assim decidiu:

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CONDOMÍNIO.
AÇÃO
COMINATÓRIA.
CERCEAMENTO DE DEFESA. INOCORRÊNCIA.
INSTALAÇÃO
DE
PLACA
SOLAR
E
CONDENSADORES DE AR CONDICIONADO EM
ÁREA COMUM DO CONDOMÍNIO. NECESSIDADE
DE AUTORIZAÇÃO ATRAVÉS DE CONVENÇÃO
CONDOMINIAL. FATO QUE NÃO FEZ SURGIR
DIREITO DE UTILIZAÇÃO DO LOCAL OPONÍVEL
À
COLETIVIDADE
CONDOMINIAL.
IMPROCEDÊNCIA
RECONHECIDA.
ELEVAÇÃO
DA
VERBA
HONORÁRIA
SUCUMBENCIAL.
RECURSO IMPROVIDO, COM OBSERVAÇÃO. 1. O
julgamento antecipado da lide não implica cerceamento de
defesa quando os elementos de instrução constantes dos
autos são suficientes para a solução da controvérsia. 2. A
utilização de espaço comum deve ser assegurada a todos os
condôminos, conforme a sua destinação. A destinação de
espaço
ao
benefício
próprio,
para
instalação
de
condensadores de ar condicionado e placas solares, por
implicar restrição aos demais, deve ser previamente
autorizada em assembleia, por deliberação unânime dos
condôminos. 3. Não tem eficácia eventual autorização
verbal do síndico, porque inócua, e nem se pode presumir a
existência de tácita autorização assemblear, que pressupõe
forma expressa. Nem se pode admitir, de igual modo, a

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consolidação da situação pela "supressio", pois o tempo
decorrido não é suficiente para alcançar tal conclusão. 4.
Conclui-se, portanto, que o autor não tem direito oponível
à coletividade condominial, o que desautoriza a emissão da
pretendida declaração. Daí advém a improcedência, tal
como formulada pela sentença. 5. Diante desse resultado e
nos termos do artigo 85, § 11, do CPC, eleva-se o valor da
verba honorária para R$ 8.000,00. (TJSP, Apelação
1112425-85.2016.8.26.0100, 31a Câmara de Direito
Privado, Des. Rel. Antonio Rigolin, Dje. 02/10/2018 ).
AÇÃO
VISANDO
AO
CUMPRIMENTO
DE
OBRIGAÇÃO
DE
FAZER.
CONDOMÍNIO.
Desativação de aparelho de ar condicionado instalado na
unidade autônoma do autor. Sentença de improcedência do
pedido. Alegação do réu de que quem disponibilizou a
instalação de ar condicionado e introduziu a infraestrutura
necessária na unidade condominial foi a própria
construtora. Laudo pericial que concluiu impossibilidade
de instalação de ar condicionado nas demais unidades, sem
comprometimento da carga elétrica do condomínio.
Condômino não pode fruir benefício em detrimento da
coletividade, não havendo que se falar em direito adquirido.
Sentença reformada para julgar procedente o pedido.
RECURSO
PROVIDO.
(TJSP,
Apelação
1003944-33.2013.8.26.0100, 25a Câmara de Direito
Privado, Rel. Des. Carmen Lucia da Silva, Dje.
05/09/2018).
Por todos os motivos de fato e de direito acima
colacionados, de rigor a manutenção da sentença tal como lançada, já
que não há coisa julgada a ser reconhecida, tampouco o direito de

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instalar o aparelho em questão, da forma como está, sem que haja
autorização assemblear.
Por fim, observo ser o caso de majoração dos
honorários da patrona do autor, diante dos trabalhos recursais.
Prestigiando-se o disposto no §11, do art. 85, do novo
diploma adjetivo (LF no 13.105/2015), majoro os honorários do
patrono do autor em 15% sobre o valor atribuído à inicial, mantida as
demais determinações da r. sentença.
Ante
o
exposto,
e
pelo
meu
voto,
NEGO
PROVIMENTO ao recurso de apelação, de modo a MANTER a r.
sentença de primeiro grau integralmente por seus próprios e jurídicos
fundamentos, com observação.
CARLOS NUNES
RELATOR