Tribunal: TJSP
Processo: 1038668-06.2018.8.26.0224
Classe: Apelação Cível / Corretagem
Órgão julgador: Claudio Hamilton
Órgão colegiado: 25a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-12-04
Data de publicação: 2020-12-04

Ementa:
COBRANÇA - COMISSÃO DE CORRETAGEM - Improcedência - Atuação da corretora não se referiu ao bem imóvel locado, mas a outro imóvel situado próximo ao objeto da locação, tendo os contraentes dessa avença negociado entre si diretamente, após ter sido inviabilizada negociação para a compra de outro imóvel com a intermediação da parte autora - Exigência da comissão com fundamento no art. 725 do Código

Ementa:
COBRANÇA - COMISSÃO DE CORRETAGEM - Improcedência - Atuação da corretora não se referiu ao bem imóvel locado, mas a outro imóvel situado próximo ao objeto da locação, tendo os contraentes dessa avença negociado entre si diretamente, após ter sido inviabilizada negociação para a compra de outro imóvel com a intermediação da parte autora - Exigência da comissão com fundamento no art. 725 do Código Civil - Resultado útil na realização do negócio não obtido - Comissão de corretagem indevida - Improcedência mantida - Recurso desprovido.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2020.0000996074
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível no
1038668-06.2018.8.26.0224, da Comarca de São Paulo, em que é apelante
JANAÍNA
KLEMAR
(JUSTIÇA
GRATUITA),
é
apelado
ROMUALDO
GONÇALVES FUENTES.
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 25a Câmara de Direito
Privado do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Negaram
provimento ao recurso. V. U., de conformidade com o voto do relator, que integra
este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores HUGO CREPALDI
(Presidente sem voto), CARMEN LUCIA DA SILVA E ALMEIDA SAMPAIO.
São Paulo, 4 de dezembro de 2020.
CLAUDIO HAMILTON
Relator
Assinatura Eletrônica

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Apelação Cível no 1038668-06.2018.8.26.0224 -Voto no 23.728
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Apelação Cível no 1038668-06.2018.8.26.0224
Comarca: Foro Regional de São Miguel Paulista
Apelante: Janaína Klemar (Justiça Gratuita)
Apelado: Romualdo Gonçalves Fuentes
Juiz: Trazibulo José Ferreira da Silva
VOTO 23.728
COBRANÇA - COMISSÃO DE CORRETAGEM -
Improcedência - Atuação da corretora não se referiu ao bem
imóvel locado, mas a outro imóvel situado próximo ao
objeto da locação, tendo os contraentes dessa avença
negociado entre si diretamente, após ter sido inviabilizada
negociação para a compra de outro imóvel com a
intermediação da parte autora - Exigência da comissão com
fundamento no art. 725 do Código Civil - Resultado útil na
realização do negócio não obtido - Comissão de corretagem
indevida - Improcedência mantida - Recurso desprovido.
Trata-se de ação de cobrança de comissão de corretagem
imobiliária
ajuizada
por
JANAÍNA
KLEMAR
contra
ROMUALDO
GONÇALVES FUENTES e JOSÉ CARLOS GONÇALVES FUENTES
JUNIOR, julgada improcedente o pedido. A autora foi condenada no
pagamento das custas, despesas processuais e verba honorária fixada em
R$ 1.500,00, nos termos do art. 85, §§ 2o e 8o, observada a gratuidade.
Inconformada, apela a autora pleiteando, em síntese, a
reforma do julgado para condenar o réu ao pagamento da comissão de
corretagem à apelante, equivalente, segundo a praxe do mercado, ao valor
de um aluguel mensal, no importe de R$ 38.000,00, acrescido de juros e
correção monetária, ou 6% do valor do negócio, caso a locação se converta
em venda.
Sustenta a apelante que o juízo a quo ignorou, que embora
as tratativas tenham iniciado visando à venda do imóvel de no 8.104, e que

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as partes contratantes já se conhecessem, a locação do imóvel de no 8.100
somente se efetivou em razão da atuação da apelante, que também
negociou condições de locação de ambos os imóveis.
E tal circunstância fica demonstrada nas mensagens
trocadas pelas partes por aplicativo WhatsApp e pelas declarações do
representante da empresa locatária.
Portanto, resta claro que após esforços e diligências
despendidas pela apelante, restou entabulado contrato de locação com o Sr.
Sidney e o apelado, sendo devida a comissão da corretara.
Alega, que fatos posteriores à conclusão do negócio
aproximado pela apelante, como a opção da parte em celebrar o contrato de
locação diretamente com o inquilino, não impede o recebimento da
comissão, pois a apelante desempenhou sua função de corretagem,
oferecendo os imóveis do apelado ao interessado, e conseguiu estabelecer
a aproximação das partes, com a formalização do negócio jurídico,
alcançando o resultado útil a que a legislação se refere.
Vieram contrarrazões, porém intempestiva.
É o relatório.
Narra a inicial que a parte autora foi contratada verbalmente
pelo primeiro réu para intermediar a comercialização de bem imóvel e o
cliente por ela apresentado se interessou pelo referido bem.
Esclareceu, ainda, que durante a negociação foi celebrado o
contrato de locação com opção de compra em virtude da atuação da parte
demandante.

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Acrescentou que cabe à parte autora a quantia equivalente
ao valor de um aluguel mensal, no importe de R$ 40.000,00, além de
comissão de 6%, caso se efetive a venda ao locatário. Requereu, por isso, a
condenação dos demandados ao pagamento dessa quantia e ao
cumprimento da obrigação de responderem pela comissão de 6% de futura
venda ao locatário.
A parte autora aditou a petição inicial para excluir do polo
passivo o segundo demandado, tendo esse aditamento sido acolhido pelo
Juízo.
Citado o réu, ofertou contestação, na qual impugnou a
gratuidade judiciária e arguiu as questões preliminares de inépcia da petição
inicial e de ilegitimidade ativa. No mérito, esclareceu que o bem imóvel a
que se referiu a parte autora está situado na Avenida Dr. Assis Ribeiro, no
8.104, e desde agosto de 2017 se encontra fechado. Informou ainda, que
esse imóvel esteve anteriormente locado à empresa Now Academia para
uso de estacionamento e mais recentemente foi ofertado à venda ou
locação, com placa na frente e atuação de vários corretores, entre eles a
parte demandante.
Afirma que a entrada do referido bem é feita pelo imóvel
com o no 8.100 da mesma Avenida e por este último, que não estava
ofertado para venda, nem para locação, o atual locatário de nome Sidney se
interessou.
Aduz, outrossim, que encerrada a negociação sobre o
imóvel com no 8.104, a locação do imóvel com no 8.100 foi realizada sem

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intermediação da parte autora.
A ação foi julgada improcedente.
Analisando os autos, cabe dizer:
Preceitua o art. 722 do Código Civil, “pelo contrato de
corretagem, uma pessoa, não ligada a outra em virtude de mandato, de
prestação de serviços ou por qualquer relação de dependência, obriga-se a
obter para a segunda um ou mais negócios, conforme as instruções
recebidas”.
A atividade da autora, pelo que se vê, se enquadra nesse
conceito.
O art. 725 do código Civil invocado está assim redigido: “a
remuneração é devida ao corretor uma vez que tenha conseguido o
resultado previsto no contrato de mediação, ou ainda que este não se
efetive em virtude de arrependimento das partes”.
Analisando-se o entendimento jurisprudencial a respeito do
cabimento da comissão de corretagem, vê-se que, na vigência do Código
Civil de 1916, entendia-se que a comissão era devida somente no caso em
que o negócio jurídico iniciado com a participação do corretor viesse a se
concretizar. Nesse sentido eram os julgados do Colendo Superior Tribunal
de Justiça (no ED.Resp no 126.587/SP, rel. Min. César Asfor Rocha, julgado
em 8.5.2001; REsp 278.028/PE, 3a Turma, rel. Mina Nancy Andrigui, julgado
em 19.12.2000).
ORLANDO GOMES, antes do advento do vigente Código
Civil, lecionava que "a comissão é devida ainda se houver arrependimento

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de qualquer dos interessados na conclusão do negócio e, até se houver
recusa arbitrária após a coordenação de todos os elementos necessários à
perfeição do contrato" (“Contratos”, n.° 312, pág. 429, Forense, 1983).
Com o advento do Código Civil de 2002, que deu nova
interpretação à matéria, a remuneração do corretor ainda será devida, se
houver arrependimento das partes na consecução do negócio jurídico de
compra e venda.
Há necessidade de se perquirir sobre o resultado útil da
aproximação entre os proponentes.
Na hipótese, de acordo com os documentos encartados, e o
depoimento do representante da empresa locatária (fls. 230/232), Sr.
Sidney, declarou que a intermediação realizada pela autora se restringiu à
tentativa frustrada de compra do imóvel situado no no 8.104 da Av. Dr. Assis
Ribeiro, tendo a negociação que resultou no contrato de locação do outro
imóvel situado no no 8.100 da mesma avenida ocorrido diretamente entre os
contraentes sem a atuação da parte demandante.
Informou o depoente, que conhecia o mencionado bem por
residir no bairro há mais de trinta e nove anos e já conhecia a parte
demandada desde que este último imóvel se encontrava ocupado por uma
academia de ginástica.
Dessa
forma,
conforme
bem
sinalado
pelo
juízo
sentenciante, é indevida a comissão de corretagem pleiteada, pois a
atuação da corretora não se referiu ao bem imóvel locado, mas a outro
imóvel situado próximo ao objeto da locação, tendo os contraentes dessa

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avença negociado entre si diretamente, após ter sido inviabilizada a
negociação para a compra de outro imóvel com a intermediação da parte
autora.
Ademais, a locação ocorreu meses depois da tentativa
frustrada de compra, em contexto diverso daquele que se desenvolveu a
intermediação da parte autora.
Destarte, é mesmo indevida a comissão de corretagem.
No mais, ficam majorados os honorários advocatícios
fixados na sentença para R$ 2.000,00, nos termos do art. 85, § 11 do CPC,
observada a concessão dos benefícios da assistência judiciária gratuita em
favor da apelante.
Consequentemente, outra não é a solução, a não ser a da
improcedência da ação.
Posto isso, nega-se provimento ao recurso, nos termos do
acórdão.
CLÁUDIO HAMILTON
Relator