Tribunal: TJSP
Processo: 1018532-11.2014.8.26.0100
Classe: Apelação Cível / Promessa de Compra e Venda
Órgão julgador: Carlos Alberto de Salles
Órgão colegiado: 3a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-06-09
Data de publicação: 2020-06-11

Ementa:
COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. VÍCIOS CONSTRUTIVOS. INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS. Sentença de parcial procedência, condenando as rés a (i) repararem, no prazo de 60 dias, vícios apontados no item 3 de ps. 1.002, em laudo pericial; (ii) providenciarem a regularização da unidade 184 junto à municipalidade, em razão da ampliação não autorizada da área construída, com alteração da planta

Ementa:
COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. VÍCIOS CONSTRUTIVOS. INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS. Sentença de parcial procedência, condenando as rés a (i) repararem, no prazo de 60 dias, vícios apontados no item 3 de ps. 1.002, em laudo pericial; (ii) providenciarem a regularização da unidade 184 junto à municipalidade, em razão da ampliação não autorizada da área construída, com alteração da planta aprovada, no prazo de um ano, sob pena de multa diária de R$ 1.000,00; e (iii) a adquirirem um sofá novo para o autor Maurício, em substituição a sofá danificado. Irresignação das rés e apelação adesiva dos autores.
1. Legitimidade passiva. Responsabilidade da cadeia de consumo (art. 7o, CDC). Empreendimento imobiliário realizado pelas três rés. Responsabilidade solidária das três rés.
2. Decadência e prescrição. Inocorrência. Não incidência do artigo 618 do Código Civil no caso. Hipótese é que de pedidos indenizatórios por danos materiais e morais, cujo prazo é prescricional do artigo 206, §3o, inciso V, do Código Civil. Vícios ocultos, constatados após a entrega. Termo inicial da prescrição posterior à entrega das chaves (art. 189, CC). Prescrição não configurada.
3. Vagas de garagem do apartamento n. 184. Venda de imóvel com duas vagas de garagem. Informação constante do contrato de compra e venda e da matrícula do imóvel. Incorreção do lançamento de IPTU que não é responsabilidade das rés. Diferença do número de vagas entre o duplex dos autores e os demais duplex que não representa danos indenizáveis.
4. Regularização de área construída do apartamento n. 184. Ampliação por planta não registrada nos órgãos competentes, da municipalidade. Alteração da planta do imóvel que deve ser regularizada pelas incorporadoras rés. Modificação da planta que não representa danos indenizáveis aos autores. Situação do imóvel que é verificada no contrato de compra e venda. Ausência de informação da não regularização da planta que apenas obriga as rés a regularizarem a situação cadastral do imóvel.
5. Vícios construtivos. Obras emergenciais realizadas por empreiteira contratada pelo condomínio, durante a tramitação do processo. Não demonstração de gastos diretos pelos autores com as obras. Indenização apenas de alguns gastos comprovados por documentos em nome dos autores. Obrigação das rés em corrigir defeitos de verificados por laudo pericial.
6. Lucros cessantes. Configuração. Impossibilidade do uso por longo período, em razão dos problemas causados pelos vícios construtivos. Período de vedação do uso que é diverso para cada imóvel. Indenização em 0,5% do valor de cada imóvel, do valor atualizado da venda – pela Tabela Prática do TJ-SP, por cada mês de impossibilidade do uso, de junho/2013 e 24/08/2015 para o autor Maurício e de abril/2015 a 24/08/2015 para os autores Luiz e Lívia, tudo com juros de mora de 1% ao mês a partir da citação – ou a partir da cada mês de indenização, para os períodos após a citação.
7. Sofá novo. Indenização solidária das três rés. Danos ao sofá decorrentes dos vícios de construção.
8. Danos morais. Situação que superou mero inadimplemento contratual ou problemas cotidianos. Indenização devida. Fixação em R$ 15.000,00, com correção monetária pela tabela prática do TJ-SP a partir da fixação (súmula 362, STJ), e juros de mora de 1% ao mês a partir da citação (art. 240, CPC).
Sentença reformada em parte, para, além das condenações fixadas, também condenar as rés a (i) indenizarem os lucros cessantes dos autores, em 0,5% do valor de cada imóvel, do valor atualizado da venda – pela Tabela Prática do TJ-SP, por cada mês de impossibilidade do uso, de junho/2013 e 24/08/2015 para o autor Maurício e de abril/2015 a 24/08/2015 para os autores Luiz e Lívia, tudo com juros de mora de 1% ao mês a partir da citação – ou a partir da cada mês de indenização, para os períodos após a citação; e (ii) danos morais de R$ 15.000,00 para cada autor, com correção monetária pela tabela prática do TJ-SP a partir da fixação e juros de mora de 1% ao mês a partir da citação. Sucumbência mínima dos autores (art. 86, § único, CPC). Recursos das rés desprovidos e recurso adesivo dos autores provido.

Inteiro teor:
TRIBUNAL DE JUSTIÇA
PODER JUDICIÁRIO
São Paulo
Registro: 2020.0000422025
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível no
1018532-11.2014.8.26.0100, da Comarca de São Paulo, em que são apelantes/apelados
AAM
INCORPORADORA
DE
IMÓVEIS
LTDA.,
TOLEDO
FERRARI
CONSTRUTORA E INCORPORADORA LTDA. e ZABO ENGENHARIA S/A, são
apelados/apelantes LUIZ GUILHERME VILLARES DA COSTA, MAURÍCIO
GOLDSTEIN e LÍVIA MARIA DE ARAÚJO CUNHA BUENO.
ACORDAM, em 3a Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça de
São Paulo, proferir a seguinte decisão: "Negaram provimento ao recuro das rés e deram
provimento ao recurso adesivo dos autores. V. U.", de conformidade com o voto do
Relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Exmos. Desembargadores JOÃO
PAZINE NETO (Presidente) e ALEXANDRE MARCONDES.
São Paulo, 9 de junho de 2020
CARLOS ALBERTO DE SALLES
RELATOR
Assinatura Eletrônica

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São Paulo
Apelação Cível no 1018532-11.2014.8.26.0100 - São Paulo - VOTO No 2/13
3a CÂMARA DE DIREITO PRIVADO
Apelação n. 1018532-11.2014.8.26.0100
Comarca: São Paulo Foro Central Cível
Apelantes/Apeladas: AAM Incorporadora de Imóveis Ltda.,
Toledo
Ferrari
Construtora
e
Incorporadora Ltda. e Zabo Engenharia
S.A.
Apelados/Apelantes: Luiz Guilherme Villares da Costa, Maurício
Goldstein e Lívia Maria de Araújo Cunha
Bueno
Juiz sentenciante: Sergio da Costa Leite
VOTO N. 19947
COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. VÍCIOS CONSTRUTIVOS.
INDENIZAÇÃO
POR
DANOS
MATERIAIS
E
MORAIS.
Sentença de parcial procedência, condenando as rés a (i)
repararem, no prazo de 60 dias, vícios apontados no item 3 de
ps. 1.002, em laudo pericial; (ii) providenciarem a regularização
da unidade 184 junto à municipalidade, em razão da ampliação
não autorizada da área construída, com alteração da planta
aprovada, no prazo de um ano, sob pena de multa diária de R$
1.000,00; e (iii) a adquirirem um sofá novo para o autor
Maurício, em substituição a sofá danificado. Irresignação das rés
e apelação adesiva dos autores.
1. Legitimidade passiva. Responsabilidade da cadeia de
consumo (art. 7o, CDC). Empreendimento imobiliário realizado
pelas três rés. Responsabilidade solidária das três rés.
2. Decadência e prescrição. Inocorrência. Não incidência do
artigo 618 do Código Civil no caso. Hipótese é que de pedidos
indenizatórios por danos materiais e morais, cujo prazo é
prescricional do artigo 206, §3o, inciso V, do Código Civil. Vícios
ocultos, constatados após a entrega. Termo inicial da prescrição
posterior à entrega das chaves (art. 189, CC). Prescrição não
configurada.
3. Vagas de garagem do apartamento n. 184. Venda de
imóvel com duas vagas de garagem. Informação constante do
contrato de compra e venda e da matrícula do imóvel.
Incorreção do lançamento de IPTU que não é responsabilidade
das rés. Diferença do número de vagas entre o duplex dos
autores e os demais duplex que não representa danos
indenizáveis.
4. Regularização de área construída do apartamento n.
184.
Ampliação
por
planta
não
registrada
nos
órgãos
competentes, da municipalidade. Alteração da planta do imóvel
que deve ser regularizada pelas incorporadoras rés. Modificação
da planta que não representa danos indenizáveis aos autores.
Situação do imóvel que é verificada no contrato de compra e
venda. Ausência de informação da não regularização da planta
que apenas obriga as rés a regularizarem a situação cadastral
do imóvel.

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Apelação Cível no 1018532-11.2014.8.26.0100 - São Paulo - VOTO No 3/13
5. Vícios construtivos. Obras emergenciais realizadas por
empreiteira contratada pelo condomínio, durante a tramitação
do processo. Não demonstração de gastos diretos pelos autores
com
as
obras.
Indenização
apenas
de
alguns
gastos
comprovados por documentos em nome dos autores. Obrigação
das rés em corrigir defeitos de verificados por laudo pericial.
6. Lucros cessantes. Configuração. Impossibilidade do uso por
longo período, em razão dos problemas causados pelos vícios
construtivos. Período de vedação do uso que é diverso para
cada imóvel. Indenização em 0,5% do valor de cada imóvel, do
valor atualizado da venda pela Tabela Prática do TJ-SP, por
cada mês de impossibilidade do uso, de junho/2013 e
24/08/2015 para o autor Maurício e de abril/2015 a 24/08/2015
para os autores Luiz e Lívia, tudo com juros de mora de 1% ao
mês a partir da citação
ou a partir da cada mês de
indenização, para os períodos após a citação.
7. Sofá novo. Indenização solidária das três rés. Danos ao sofá
decorrentes dos vícios de construção.
8. Danos morais. Situação que superou mero inadimplemento
contratual ou problemas cotidianos. Indenização devida. Fixação
em R$ 15.000,00, com correção monetária pela tabela prática
do TJ-SP a partir da fixação (súmula 362, STJ), e juros de mora
de 1% ao mês a partir da citação (art. 240, CPC).
Sentença reformada em parte, para, além das condenações
fixadas, também condenar as rés a (i) indenizarem os lucros
cessantes dos autores, em 0,5% do valor de cada imóvel, do
valor atualizado da venda pela Tabela Prática do TJ-SP, por
cada mês de impossibilidade do uso, de junho/2013 e
24/08/2015 para o autor Maurício e de abril/2015 a 24/08/2015
para os autores Luiz e Lívia, tudo com juros de mora de 1% ao
mês a partir da citação
ou a partir da cada mês de
indenização, para os períodos após a citação; e (ii) danos
morais de R$ 15.000,00 para cada autor, com correção
monetária pela tabela prática do TJ-SP a partir da fixação e
juros de mora de 1% ao mês a partir da citação. Sucumbência
mínima dos autores (art. 86, § único, CPC). Recursos das rés
desprovidos e recurso adesivo dos autores provido.
Trata-se de apelação interposta contra sentença de
ps. 1.237/1.246, que julgou parcialmente procedentes os pedidos
indenizatórios por vícios de construção, formulados por Luiz Guilherme
Villares da Costa, Maurício Goldstein e Lívia Maria de Araújo Cunha
Bueno em face de AAM Incorporadora de Imóveis Ltda., Toledo Ferrari
Construtora e Incorporadora Ltda. e Zabo Engenharia S.A., condenando
as rés a (i) repararem, no prazo de 60 dias, vícios apontados no item 3
de ps. 1.002, em laudo pericial; (ii) providenciarem a regularização da
unidade 184 junto à municipalidade, em razão da ampliação não
autorizada da área construída, com alteração da planta aprovada, no
prazo de um ano, sob pena de multa diária de R$ 1.000,00; e (iii) a
adquirirem um sofá novo para o autor Maurício, em substituição a sofá
danificado.

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Apelação Cível no 1018532-11.2014.8.26.0100 - São Paulo - VOTO No 4/13
Sentença integrada por decisão de ps. 1.259, que
rejeitou embargos de declaração dos autores (ps. 1.255/1.258).
Apelação da ré AAM a ps. 1.272/1.279, alegando, em
síntese, que seria parte passiva ilegítima, já que não teria mantido
qualquer relação jurídica com os autores. Afirma que não comporia o
conjunto de empresas responsáveis pelo empreendimento Condomínio
Edifício L'Officina. Impugna o prazo fixado pela sentença para a
regularização registral do imóvel n. 184 na prefeitura, já que os
entraves burocráticos tomariam muito tempo, de maneira que a multa
arbitrada seria excessiva.
Apelação da ré Toledo Ferrari a ps. 1.282/1.294,
alegando, em síntese, que o imóvel teria sido concluído em
26/01/2009, com emissão do “Habite-se”, e que em 2012 os apelados
Luiz e Lívia adquiriram a unidade n. 184. Afirma que haveria má fé dos
apelados, pela pretensão da indenização por danos materiais em razão
de ausência de terceira vaga de garagem, já que o contrato de compra
e venda previa expressamente duas vagas, sem ter havido impugnação
deles. Aduz que haveria informação errônea no carnê de IPTU, que não
seria de responsabilidade da apelante. Sustenta também a má fé em
razão da cobrança de indenização pela área construída em excesso,
pois os apelados tinham ciência da construção adicional, não constante
do projeto original aprovado pela municipalidade, conforme planta
anexa ao contrato de compra e venda. Ademais, não haveria qualquer
dano aos apelados pela área adicional construída, porque eles estão
fazendo uso dela e porque importa em valorização do imóvel. Além
disso, os apelados teriam dado quitação ao imóvel naquele estado,
quando do recebimento das chaves, após vistoria realizada. Afirma que
não haveria danos a serem indenizados, em razão de o imóvel ter sido
adquirido pelos apelados sem ocultação de informações pela apelante, o
que afastaria a responsabilidade civil desta. Alega ter havido
aproveitamento da própria torpeza pelos apelados, após a quitação
expressa dada pelo recebimento das chaves, o que levaria à extinção
por carência de ação. Sustenta que não deveria ser condenada a
regularizar a situação cadastral do imóvel na prefeitura, porque
inexistentes fatos supervenientes ao contrato de compra e venda que
justifiquem a pretensão, bem como pela inexistência de vícios do
consentimento. Não impugna os dispositivos da sentença quanto ao
autor Maurício, da unidade 174.
Apelação da ré Zabo a ps. 1.343/1.357, alegando que
seria parte passiva ilegítima, já que as compras foram realizadas da
incorporadora
do
empreendimento,
a
empresa
Consolação
Empreendimentos Imobiliários Ltda., que não é parte no processo.
Afirma que é meramente sócia minoritária dessa empresa, não podendo

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haver responsabilização solidária de empresas com personalidades
jurídicas distintas, por não haver os requisitos da desconsideração da
personalidade jurídica (art. 50, CC). Sustenta que haveria decadência
do direito, já que além do prazo de garantia do artigo 618 do Código
Civil, esgotado em 26/01/2014, cinco anos após o “Habite-se”. Caso
aplicado o Código de Defesa do Consumidor, o prazo seria de 90 dias,
de seu artigo 26, inciso II, também esgotado. Ademais, o prazo
prescricional para a indenização por perdas e danos seria trienal (art.
206, §3o, V, CC), o que também não beneficiaria os apelados. Alega
que a condenação na indenização do valor de um sofá seria
exclusivamente da corré Toledo, porque a confissão fora dela apenas,
além de que esta, como construtora, responderia pelos erros de
construção, também perante o incorporador, como a apelante Zabo.
Impugna a indenização por ampliação da área construída, pois feita
sem seu conhecimento.
Recursos regularmente processados.
Contrarrazões dos autores a ps. 1.306/1.320.
Apelação adesiva dos autores a ps. 1.321/1.339,
alegando, em síntese, que todas as coberturas duplex do edifício teriam
três vagas de garagem, informação que os autores Luiz e Lívia tiveram
quando da compra de seu duplex e que constaria inclusive do cadastro
da prefeitura, mas que o apartamento deles teria somente duas vagas
de garagem, o que lhes traria prejuízo. Afirmam que não foram
adequadamente informados de tal circunstância. Sustentam que a
unidade duplex, número 184, possuiria vários problemas, por vícios de
construção, não resolvidos pelas apeladas após emails enviados, o que
atrasou a mudança dos autores, depois de casamento realizado, por
oito meses. Aduzem que teriam regularizado alguns dos defeitos, por
conta própria, face à inércia das apeladas. Quanto ao apelante Maurício,
a unidade por ele comprada, de número 174, teria problemas graves
desde
o
recebimento
das
chaves,
em
julho
de
2009,
com
impossibilidade de uso desde fevereiro de 2012, em razão dos vícios
construtivos. Alegam que a r. sentença não teria considerado os
documentos e as fotografias apresentadas com a inicial. Afirmam que
os reparos emergenciais realizados estariam provados por documentos,
com os gastos a serem ressarcidos; e que a impossibilidade de uso dos
apartamentos estaria provada pelos próprios fatos. Pretendem que a
área adicional construída sem regular aprovação deveria ser demolida,
às custas das apeladas, que agiram de má fé ao vender o imóvel
irregular sem informação adequada aos autores. Por fim, requerem a
condenação das rés por danos morais. Pleitearam o recolhimento do
preparo da apelação para o final do processo.
Contrarrazões ao recurso adesivo a ps. 1.359/1.370,
1.371/1.375 e 1.376/1.379.

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Processo inicialmente distribuído à C. 30a Câmara de
Direito Privado, com determinação de redistribuição (ps. 1.389/1.392 e
1.410).
Oposição ao julgamento virtual (p. 1.414).
Ordem para regularização da tramitação processual a
ps. 1.415/1.416, com fixação do valor do preparo e indeferimento do
pedido de diferimento do recolhimento ao final, pelos autores.
Recolhimento do preparo realizado por todas as
partes.
Os autos encontram-se em termos de julgamento.
É o relatório.
Apenas o recurso adesivo dos autores comporta
provimento, em parte.
Preliminar legitimidade passiva
Em
primeiro
lugar,
afasta-se
a
preliminar
de
ilegitimidade passiva das rés AAM e Zabo.
As corrés, na qualidade de fornecedoras, respondem
independentemente de culpa pelos danos decorrentes de defeitos de
apresentação do produto e pelas informações insuficientes ou
inadequadas veiculadas para a concretização da venda (art. 12, CDC).
Para o consumidor, nos termos dos artigos 7o, §
único, 12 e 14 do Código de Defesa do Consumidor, a cadeia de
fornecedores responde solidariamente pelos prejuízos causados, ainda
mais tendo em vista serem as empresas gestoras do empreendimento
imobiliário contratado pelos autores.
A incorporadora, na qualidade de fornecedora de
serviços, por indiscutivelmente fazer parte da cadeia de fornecimento,
responde solidariamente pelos danos reclamados pelos consumidores,
nos moldes do artigo 7o, § único, do Código de Defesa do Consumidor.
Das matrículas dos imóveis (ps. 38/42 e 61/63) pode-
se perceber claramente que as três rés participaram ativamente da
incorporação
imobiliária,
responsáveis
pelo
empreendimento
“Condomínio Edifício L'Officina”.
Embora os contratos de compra e venda tenham sido
assinados por outra empresa (ps. 46/59 e 382/400), as três rés
admitem que são sócias da vendedora constante dos contratos, o que
reforça a conclusão da existência do grupo econômico. No contrato com
os autores Luiz Guilherme e Lívia Maria, além disso, há o timbre da ré
AAM no cabeçalho.
Por fim, os documentos de ps. 147 e 470/473, além

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das fotografias de ps. 474/477, possuem o timbre das três rés,
partícipes no empreendimento do Edifício L'Officina.
Assim,
todos
esses
elementos
demonstram
a
existência de legitimidade passiva das três rés, responsáveis pelo
empreendimento imobiliário e, portanto, pelas pretensões indenizatórias
e reparatórias formuladas pelos autores.
Preliminar decadência não ocorrida
Em segundo lugar, deve também ser afastada a
preliminar de decadência do direito dos autores, de reclamarem contra
os defeitos constatados.
O artigo 618 do Código Civil não é propriamente
aplicável às pretensões formuladas pelos autores. Os pedidos deles são
claramente indenizatórios, pelos prejuízos sofridos em razão dos vícios
de construção; não são pedidos redibitório, de rescisão do contrato, ou
de abatimento do preço, quanti minoris. Apenas para os dois últimos
casos é que o artigo 618 do Código Civil seria aplicável.
O pedido dos autores é de indenização pelos
prejuízos, de danos materiais em benfeitorias e móveis dos imóveis e
de danos morais. Nesse caso, o prazo é prescricional de no mínimo três
anos, nos termos do artigo 206, §3o, inciso V, do Código Civil, ou de
cinco anos pelo artigo 27 do Código de Defesa do Consumidor.
Esse prazo deve ser contado a partir da constatação
dos vícios (art. 189, CC), e não da data de entrega dos imóveis, data do
“Habite-se”.
Tratava-se de vícios ocultos, que apenas poderiam ser
constatados após algum tempo da entrega dos imóveis, com o uso
deles.
Os documentos que instruem os autos (ps. 68/104 e
369/381) demonstram que os vícios foram notados pelos autores em
meados de 2013, e não logo após a entrega das chaves. Mesmo se
considerada a data confessada pelo autor Maurício, fevereiro/2012, não
houve prescrição em face dele.
Assim,
o
prazo
prescricional
das
pretensões
indenizatórias e reparatórias ainda não havia transcorrido quando do
ajuizamento da demanda, em 26/02/2014.
Mérito vagas de garagem do apartamento n. 184
No mérito, em primeiro lugar, afasta-se a pretensão
dos autores Luiz Guilherme e Lívia Maria quanto à indenização pelas
vagas de garagem.
Ao contrário do que eles afirmam, a venda é
expressamente de duas vagas de garagem para o apartamento deles, e

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não três.
É o que consta tanto da matrícula do imóvel (ps.
38/42), quanto do contrato de compra e venda (ps. 382/400).
Inclusive, no contrato de compra da unidade n. 174, pelo autor
Maurício, também consta a informação de que o apartamento duplex n.
184 possuía somente duas vagas de garagem, diferentemente dos
demais apartamentos duplex n. 181, n. 182 e n. 183, com três vagas
cada (p. 48).
Não há qualquer irregularidade na diferença de vagas
entre os duplex, já que cada unidade autônoma é independente das
demais e inexiste obrigação legal de equipará-las.
O equívoco constante do lançamento do IPTU deverá
ser regularizado pelos interessados diretamente com a municipalidade.
Mérito
regularização da área construída do apartamento n.
184
Em segundo lugar, também deve ser integralmente
mantida a r. sentença quanto à regularização da área construída do
apartamento n. 184.
Primeiro, as rés devem realmente serem obrigadas a
regularizar a situação do imóvel, perante os órgãos competentes.
Não há qualquer comprovação de que a planta
original, apresentada à municipalidade quando da aprovação do
empreendimento, tenha sido executada pelas construtoras conforme
aprovada.
Ao contrário, a ré Toledo confessa que alterou a
planta quando da alienação aos autores Luiz Guilherme e Lívia Maria,
sem regular aprovação das mudanças pelos órgãos competentes.
A situação irregular é comprovada pelo laudo pericial
de ps. 960/1.093.
Como o empreendimento é de responsabilidade das
três rés, cuja legitimidade passiva foi reconhecida, todas elas devem
responder solidariamente pela obrigação de fazer cominada, de
regularizar a situação do imóvel nos órgãos competentes, em razão da
mudança da planta.
A multa cominatória aplicada, de R$ 1.000,00 diários
após o prazo de um ano sem cumprimento da obrigação, não é
desarrazoada, tendo em vista os atos a serem tomados pelas partes.
O valor atende aos critérios dos artigos 536, §1o, e
537 do Código de Processo Civil. Considerando o valor de venda do
imóvel, a multa não é exagerada.
Por fim, os autores não têm qualquer direito à

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indenização pela diferença da metragem e da planta.
Apesar de não ter sido demonstrado que as
vendedoras informaram os compradores sobre a situação irregular da
área construída do imóvel
o que justifica a obrigação das rés de
regularizem tal situação , os autores compraram o imóvel com a área
construída bem descrita, inclusive com a planta indicando modificações
(ps. 401/402).
Em razão da informação aos compradores sobre a
metragem construída e a planta efetiva do imóvel, não há qualquer
indenização devida aos autores Luiz e Lívia por essas diferenças.
Como bem alegado pelas rés, as áreas adicionais
construídas valorizaram o imóvel e os autores puderam utilizar os
espaços,
mesmo
que
irregularmente
construídos,
conforme
as
aprovações da municipalidade.
Os
vícios
construtivos
importariam
em
responsabilidade das rés para outras pretensões dos autores, mas não
para a indenização em razão da área adicional construída.
Por fim, com a regularização da situação cadastral,
não há que se falar em demolição das construções, ainda mais se
considerando que os autores compraram o imóvel naquelas condições,
e realizaram vistoria antes da entrega.
Mérito indenização por vícios construtivos
A maior parte das pretensões dos autores diz respeito
a uma série de vícios construtivos, que teriam decorrido da ampliação e
da modificação do duplex n. 184 (dos autores Luiz e Lívia), com
problemas de impermeabilização que afetaram o imóvel inferior, n. 174
(do autor Maurício).
Ao longo da tramitação processual, foi constatado que
alguns dos vícios de construção, verificados antes do ajuizamento da
demanda, foram objeto de reparos emergenciais pelos próprios autores.
Cabia a eles demonstrar os reparos realizados e as despesas incorridas,
para que se pudesse eventualmente condenar as rés no ressarcimento
dos gastos.
Os autores, porém, não fizeram prova da maioria
dessas alegações.
Primeiro, não há provas dos gastos dos autores Luiz e
Lívia pela instalação de fiação elétrica no imóvel. Eles alegam que
gastaram R$ 3.700,00, mas não apresentam qualquer documento
nesse sentido.
Gastos comprovados documentalmente são apenas os
dos documentos de ps. 821/824. Quanto aos valores de ps. 832/842
somente o último recibo é em nome dos autores, e é o mesmo recibo

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de ps. 821. Os demais documentos estão em nome do Condomínio, e
os autores não podem ser ressarcidos por gastos de terceiros.
O laudo pericial (ps. 960/1.093) também informa que
uma grande parte dos vícios construtivos foi regularizada por empresa
contratada pelo condomínio, de forma que não cabe indenização aos
autores pelos gastos realizados pelo condomínio, terceiro na lide.
Cabia aos autores provarem que as empresas
contratadas para os reparos feitos antes e durante a tramitação do
processo, antes do laudo pericial, foram pagas por eles, para que
pudessem ser ressarcidos das despesas.
As únicas despesas provadas como gastos pessoais
dos autores são as dos documentos de ps. 821/824, que comportam
ressarcimento.
Por
fim,
as
reparações
ainda
pendentes,
de
responsabilidade das rés, são aquelas indicadas pelo perito a ps. 998,
como bem fundamentado pelo I. Magistrado sentenciante. Esses vícios
devem ser objeto de reparação pelas rés, obrigação de fazer conforme
determinado na r. sentença.
Mérito indenização de lucros cessantes
Também os lucros cessantes devem ser indenizados.
Realmente, respeitado o entendimento diverso do I.
Magistrado sentenciante, há provas suficientes de que os autores foram
privados da utilização plena de seus imóveis por certo período de
tempo, o que justifica a indenização dos lucros cessantes.
Primeiramente, o documento de ps. 67, emitido pelo
condomínio, demonstra que o imóvel do autor Maurício fora interditado
para o uso. Embora não indique data a partir da qual a interdição teria
ocorrido, o documento é de janeiro/2014, de maneira que se trata de
algum momento anterior a esse.
Os documentos de ps. 68/104 são de laudo de
engenharia produzido unilateralmente pelos autores, mas revelam que,
quando da vistoria ocorrida em 31/07/2013, os problemas já haviam
sido constatados.
Já os documentos trazidos pela ré Toledo (ps.
368/381) revelam que houve tratativas entre as partes para a
regularização da situação dos imóveis a partir de junho/2013. As
tratativas não foram concluídas por entraves entre o autor Maurício e a
ré Toledo em relação à retirada de um aquário de propriedade daquele,
retirada necessária antes do início das obras.
Independentemente da divergência entre as partes, o
que se pode concluir é que, a partir de junho/2013, o autor Maurício
possuía problemas em seu imóvel, que fora interditado ao uso pelo

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condomínio.
Os óbices ao pleno uso dos imóveis são reforçados
pelos documentos de ps. 633/636, 639/644, 647/651 e 656/664, de
abril/2015.
Essa data coincide com a data dos relatórios emitidos
pela empreiteira contratada pelo condomínio para reformar os imóveis e
regularizar as situações deles (ps. 667/672, 819/820 e 832/837).
Desse amplo conjunto probatório, pode-se concluir
que a maior parte dos problemas de infiltração atingiu o imóvel do
autor Maurício, que ficou impossibilitado de utilizá-lo de junho/2013 até
o momento da realização das obras pela empreiteira contratada pelo
condomínio.
O laudo apresentado com a inicial (ps. 87/104),
apesar das fotografias que o instruem, não demonstra pleno uso do
imóvel pelo autor Maurício, tendo em vista o comunicado do condomínio
da mesma data (p. 67).
Para os autores Luiz e Lívia, de outro lado, as provas
da inicial não demonstravam interdição ao uso tanto que o laudo de
ps. 68/86 era instruído com fotografias que demonstravam o uso do
imóvel por eles. O imóvel deles não tinha ordem de interdição pelo
condomínio naquela época.
A interdição para os dois imóveis foi comunicada
apenas posteriormente, conforme documento de ps. 656.
Cabia a eles, autores Luiz e Lívia, terem demonstrado
a impossibilidade do uso do imóvel deles também desde da data da
interdição do imóvel do autor Maurício, o que não foi provado nos
autos.
Assim, para os autores Luiz e Lívia, deve-se
considerar a indenização dos lucros cessantes somente a partir de
abril/2015, com o início das obras da empreiteira contratada pelo
condomínio.
O termo final da indenização dos lucros cessantes,
para ambos os imóveis, deve ser fixado na data da vistoria realizada
pelo perito judicial em 24/08/2015 (p. 991). Pelas fotografias que
instruem o laudo pericial, pode-se concluir que os imóveis, apesar de
alguns problemas pontuais ainda no apartamento n. 174 do autor
Maurício, não estavam mais impossibilitados ao uso, interdição que não
é afirmada pelo perito naquele momento.
Enfim, os lucros cessantes, pela impossibilidade do
uso dos imóveis, realmente devem ser indenizados pelas rés. Para os
autores Luiz e Lívia, a indenização deve considerar o período de
abril/2015 a 24/08/2015; para o autor Maurício, a indenização é do

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período de junho/2013 a 24/08/2015.
Os lucros cessantes devem ser fixados em 0,5%
(meio por cento) do valor do imóvel, ou seja, do valor atualizado da
venda pela Tabela Prática do TJ-SP, por cada mês de impossibilidade
do uso. Incidência de juros de mora de 1% ao mês a partir da citação
(art. 240, CPC) ou de cada mês de vedação do uso, para os períodos
posteriores à citação.
Mérito indenização de sofá
Também a indenização dos prejuízos do autor
Maurício com um sofá deve ser mantida
e para as três rés,
solidariamente.
Apesar da proposta de pagamento do sofá ter sido
somente da ré Toledo (p. 371), os danos ao sofá anterior decorreram
dos vícios de construção, cuja responsabilidade é conjunta das três rés,
conforme fundamentado no início, quanto à legitimidade passiva.
Assim, as três rés devem responder por essa
indenização.
Mérito indenização de danos morais
Por fim, deve-se também reformar a sentença para
condenar as rés na indenização de danos morais.
Os problemas constatados nos imóveis e vivenciados
pelos autores não foram problemas corriqueiros e ordinários.
Os imóveis foram entregues com sérios problemas de
infiltração, ocasionando a interdição do uso pelos moradores.
A retirada de moradores de sua casa é medida
bastante drástica, que causa angústias e preocupações elevadas, danos
morais não desconsideráveis.
Tendo em vista o tempo de duração dos problemas e
o que vivenciado pelos autores, razoável a fixação da indenização em
R$
15.000,00
para
cada.
Esse
valor
deverá
ser
corrigido
monetariamente, pela tabela prática do TJ-SP, a partir desta fixação
(Súmula 362, STJ), e com juros de mora de 1% ao mês a partir da
citação (art. 240, CPC).
Diante
do
exposto,
nega-se
provimento
às
apelações das rés e dá-se parcial provimento à apelação adesiva dos
autores, reformando-se a r. sentença para, além das condenações
fixadas, também condenar as rés a (i) indenizarem os lucros cessantes
dos autores, em 0,5% do valor de cada imóvel, do valor atualizado da
venda pela Tabela Prática do TJ-SP, por cada mês de impossibilidade
do uso, de junho/2013 e 24/08/2015 para o autor Maurício e de
abril/2015 a 24/08/2015 para os autores Luiz e Lívia, tudo com juros de

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mora de 1% ao mês a partir da citação ou a partir da cada mês de
indenização, para os períodos após a citação; e (ii) danos morais de R$
15.000,00 para cada autor, com correção monetária pela tabela prática
do TJ-SP a partir da fixação e juros de mora de 1% ao mês a partir da
citação.
Reformada a sentença, reconhece-se a sucumbência
mínima dos autores (art. 86, § único, CPC). As rés arcarão com a
integralidade das custas e das despesas do processo, bem como com
honorários sucumbenciais de 20% do valor total da condenação.
CARLOS ALBERTO DE SALLES
Relator