Tribunal: TJSP
Processo: 1058516-24.2017.8.26.0576
Classe: Apelação Cível / Promessa de Compra e Venda
Órgão julgador: Costa Netto
Órgão colegiado: 6a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-07-21
Data de publicação: 2020-07-21

Ementa:
APELAÇÃO - Compra e venda de imóvel – Rescisão contratual – Partes que devem voltar ao estado anterior – Devolução dos valores pagos, com retenção de 20%, como indenização pelas perdas e danos decorrentes do desfazimento do negócio – Juros de mora do trânsito em julgado – Comissão de corretagem que não deve ser restituída às corrés – Recurso provido em parte.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2020.0000552885
ACÓRDÃO
Vistos,
relatados
e
discutidos
estes
autos
de
Apelação
Cível
no
1058516-24.2017.8.26.0576, da Comarca de São José do Rio Preto, em que são apelantes
HDAUFF
EMPREENDIMENTOS
IMOBILIÁRIOS
LTDA
e
SPE
BADY
2
EMPREENDIMENTO IMOBILIÁRIO LTDA, é apelado WALLACE JOHNY DA SILVA
CURY (JUSTIÇA GRATUITA).
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 6a Câmara de Direito Privado do
Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Deram provimento em
parte ao recurso. V. U., de conformidade com o voto do relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores PAULO ALCIDES
(Presidente sem voto), ALEXANDRE MARCONDES E ANA MARIA BALDY.
São Paulo, 21 de julho de 2020.
COSTA NETTO
Relator
Assinatura Eletrônica

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Apelação Cível no 1058516-24.2017.8.26.0576 -Voto no 9304
2
Apelação Cível no 1058516-24.2017.8.26.0576
Apelantes: Hdauff Empreendimentos Imobiliários Ltda e Spe Bady 2 Empreendimento
Imobiliário Ltda
Apelado: Wallace Johny da Silva Cury
Comarca:São José do Rio Preto
Juiz 1o Grau: Sandro Nogueira de Barros Leite
Voto no 9304
APELAÇÃO - Compra e venda de imóvel – Rescisão
contratual – Partes que devem voltar ao estado anterior –
Devolução dos valores pagos, com retenção de 20%, como
indenização pelas perdas e danos decorrentes do desfazimento do
negócio – Juros de mora do trânsito em julgado – Comissão de
corretagem que não deve ser restituída às corrés – Recurso
provido em parte.
Cuida-se de recurso de apelação interposto contra a r.
sentença de fls. 95/99 que julgou procedente a ação de rescisão
contratual, para declarar rescindido o contrato celebrado entre as partes
e condenar a ré a restituir ao autor, de uma só vez, 85% dos valores pagos.
Autorizada, ainda, retenção de eventuais valores devidos a título de IPTU e
registro imobiliário. Sucumbentes em igual proporção, em razão do
percentual a ser retido, condenou as partes com as custas e despesas
processuais, bem como honorários advocatícios fixados em 10% do valor
da condenação.
Irresignadas, recorrem as corrés alegando que devem ser
retidos 25% dos valores pagos, e deve ser ressarcido o valor pago a título
de comissão de corretagem. Além disso, os juros de mora devem incidir do
trânsito em julgado (fls. 101/110).
Contrarrazões às fls. 115/124.
É o relatório.
Cuida-se de ação de rescisão contratual proposta pelo

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Apelação Cível no 1058516-24.2017.8.26.0576 -Voto no 9304
3
apelado objetivando a restituição dos valores pagos.
Respeitado o entendimento do d. magistrado de primeiro
grau, a sentença merece pequeno reparo.
Determinada a rescisão do contrato celebrado, as partes
devem retornar ao estado anterior, com a restituição dos valores pagos,
ressalvada a indenização pelos prejuízos causados pelo desfazimento do
negócio, tudo para manter o equilíbrio entre as partes e evitar o
enriquecimento sem causa.
Nesse sentido: “(...) em havendo rescisão do compromisso de
compra e venda, o desfazimento da relação contratual implica,
automaticamente, como decorrência lógica e necessária, na restituição
das prestações pagas, reservada uma parte, que fica deduzida, em favor
da alienante, para ressarcir-se de despesas administrativas, sendo
desnecessário que tal devolução conste nem do pedido exordial (quando
o autor é o vendedor), nem da contestação (quando o autor é o
comprador), por inerente à natureza da lide” (REsp 500038 / SP Ministro
ALDIR PASSARINHO JUNIOR).
Sobre o tema este E. Tribunal consolidou o entendimento por
meio das seguintes súmulas:
“Súmula 1: O Compromissário comprador de imóvel, mesmo
inadimplente, pode pedir a rescisão do contrato e reaver as quantias
pagas, admitida a compensação com gastos próprios de administração e
propaganda feitos pelo compromissário vendedor, assim como com o
valor que se arbitrar pelo tempo de ocupação do bem.” g.n.
“Súmula 2: A devolução das quantias pagas em contrato de
compromisso de compra e venda de imóvel deve ser feita de uma só vez,
não se sujeitando à forma de parcelamento prevista para a aquisição.”
Com efeito, José Osório de Azevedo Junior observa que a
questão continua agitando os tribunais, não sendo fácil ao intérprete
extrair regras amplas. Contudo, no que diz respeito ao percentual da

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Apelação Cível no 1058516-24.2017.8.26.0576 -Voto no 9304
4
devolução se deve levar em conta as circunstâncias do caso, o que faz
variar esse valor. Prossegue colacionando decisões que determinam
desde a devolução de 90%, até aquelas que estabelecem o percentual
de 0% caso este em que o bem esteve durante longo período de posse
dos adquirentes. E essa seria segundo esse autor uma das circunstâncias
de maior relevância para a fixação do valor da devolução.
Considerados esses parâmetros, o percentual de retenção de
20% é mais adequado para ressarcir eventuais prejuízos decorrentes do
desfazimento do negócio, conforme entendimento desta C. Câmara
sobre o tema, ressaltando, ainda, que imóvel poderá ser alienado
novamente.
Nesse sentido: COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. IMÓVEL.
RESCISÃO DO NEGÓCIO. CASO TÍPICO DE DESISTÊNCIA DA ADQUIRENTE.
ATO QUE CAUSA PREJUÍZO À CREDORA. PENA PARA O DESCUMPRIMENTO
QUE DEVE SER FIXADA, PARA QUE NÃO IMPORTE EM INCENTIVO AO
INADIMPLEMENTO. RETENÇÃO LIMITADA A 20% DOS VALORES ADIMPLIDOS.
SENTENÇA REFORMADA EM PARTE. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.
Apelação no 1008863-45.2017.8.26.0320. Rel. Vito Guglielmi. J. 10/05/2018.
APELAÇÃO. Ação de rescisão contratual c.c. restituição de
quantias pagas. Compromisso de compra e venda. Resilição por iniciativa
dos adquirentes diante de problemas financeiros. Sentença que rescinde
o contrato e condena a ré a restituir 90% do total pago pelos promitentes
compradores. RECURSO DA RÉ. Invoca a validade da cláusula contratual
de retenção (cláusulas 4.2 e 4.3), de acordo com o princípio da
autonomia da vontade. Subsidiariamente, pede a retenção de no mínimo
25%
sobre
o
valor
efetivamente
pago
pelos
autores.
PARCIAL
PROCEDÊNCIA. As Cláusulas 4.2 e 4.3 são abusivas porque além de prever
a retenção de 10% das quantias pagas, ainda enumera várias outras
deduções. Retenção que deve ficar restrita a 20% dos valores pagos pelos
compromissários compradores. Precedentes da Câmara e do STJ.

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Apelação Cível no 1058516-24.2017.8.26.0576 -Voto no 9304
5
Aplicação das Súmulas 1 e 2 desta Corte. Sucumbência da ré mantida,
ante o mínimo decaimento dos autores. Sentença parcialmente
reformada. Recurso parcialmente provido. Apelação
no
1026692-78.2015.8.26.0071. Rel. Cristina Medina Mogioni. J. 15/05/2018.
Isso porque a disposição prevista na cláusula quinta do
contrato (fls. 21) é abusiva, pois prevê a possibilidade de retenção 25% do
valor pago, além da comissão de corretagem, indenização pela
ocupação, além de tributos e tarifas incidentes sobre o imóvel, colocando
o consumidor em desvantagem exagerada, motivo pelo qual não pode
prevalecer, nos termos do art. 51, IV, do CDC.
Quanto aos juros de mora, conforme entendimento assentado
por esta 6a Câmara em consonância com posição do C. STJ, “devem
incidir a partir da data do trânsito em julgado, posto que inexiste mora
anterior do promitente vendedor.” (Resp no 1.617.652-DF, 3a Turma, Min.
Nancy Andrigui, j. 26.09.2017)
Por outro lado, em relação à comissão de corretagem, é
descabida a retenção/compensação pretendida, pois como asseverou o
d. magistrado de primeiro grau “Não demonstrou a requerida o repasse
da cláusula contratual que transfere a obrigação de pagar a comissão de
corretagem ao adquirente, de modo que não se pode, agora, reter verba
que
foi
combinada entre corretor e vendedora, sem qualquer
participação do adquirente.
Daí por que se dá parcial provimento ao recurso.
JOSÉ CARLOS COSTA NETTO
Relator