Tribunal: TJSP
Processo: 1009631-89.2016.8.26.0292
Classe: Apelação Cível / Promessa de Compra e Venda
Órgão julgador: Mônica de Carvalho
Órgão colegiado: 8a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-08-05
Data de publicação: 2020-08-05

Ementa:
IMÓVEL – Compromisso de compra e venda com preço do bem quitado, o qual foi devidamente averbado no registro imobiliário – Pretensão do vendedor em rescindir o contrato e se reintegrar na posse do imóvel em razão de dívidas de IPTU – Parcelamento entabulado com a Municipalidade pelo comprador – Negócio jurídico aperfeiçoado, o qual não comporta rescisão – Proteção constitucional ao ato

Ementa:
IMÓVEL – Compromisso de compra e venda com preço do bem quitado, o qual foi devidamente averbado no registro imobiliário – Pretensão do vendedor em rescindir o contrato e se reintegrar na posse do imóvel em razão de dívidas de IPTU – Parcelamento entabulado com a Municipalidade pelo comprador – Negócio jurídico aperfeiçoado, o qual não comporta rescisão – Proteção constitucional ao ato jurídico perfeito - Eventuais pendências, das quais venha a ser cobrado o autor, podem gerar pedido ressarcitório, mas não pretensão de desfazimento da venda – Não apresentação de prova de efetiva cobrança - Apresentação de extrato de pendência como documento novo, em que constam tanto o autor como proprietário quanto o réu como compromissário, demonstrando que o réu requereu a mudança de titularidade do responsável financeiro frente a Municipalidade – Ausência do direito à rescisão de contrato já aperfeiçoado - Improcedência - Recurso não provido.

Inteiro teor:
TRIBUNAL DE JUSTIÇA
PODER JUDICIÁRIO
São Paulo
Registro: 2020.0000614547
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível no
1009631-89.2016.8.26.0292, da Comarca de Jacareí, em que é apelante
MILTON VICENTE DE SOUZA (JUSTIÇA GRATUITA), é apelado PEMAC
PEDRO MARTINS DA COSTA - ME.
ACORDAM, em 8a Câmara de Direito Privado do Tribunal de
Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: "Negaram provimento ao
recurso. V. U. Sustentou oralmente o Dr. Luiz Eduardo Borges da Silva.",
de conformidade com o voto do Relator, que integra este acórdão.
O
julgamento
teve
a
participação
dos
Exmos.
Desembargadores THEODURETO CAMARGO (Presidente sem voto),
SALLES ROSSI E PEDRO DE ALCÂNTARA DA SILVA LEME FILHO.
São Paulo, 5 de agosto de 2020
MÔNICA DE CARVALHO
Relatora
Assinatura Eletrônica

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Apelação Cível no 1009631-89.2016.8.26.0292 - Jacareí - VOTO No 4352 - 2/5
2a Vara Cível de Jacareí
Apelação n. 1009631-89.2016.8.26.0292
Apelante: MILTON VICENTE DE SOUZA
Apelado: PEMAC PEDRO MARTINS DA COSTA - ME
Juiz prolator: Luiz Fellippe de Souza Marino
Voto n. 4352
IMÓVEL Compromisso de compra e venda com preço do bem
quitado, o qual foi devidamente averbado no registro imobiliário
Pretensão do vendedor em rescindir o contrato e se reintegrar na
posse do imóvel em razão de dívidas de IPTU Parcelamento
entabulado com a Municipalidade pelo comprador Negócio
jurídico aperfeiçoado, o qual não comporta rescisão Proteção
constitucional ao ato jurídico perfeito - Eventuais pendências, das
quais venha a ser cobrado o autor, podem gerar pedido
ressarcitório, mas não pretensão de desfazimento da venda Não
apresentação de prova de efetiva cobrança - Apresentação de
extrato de pendência como documento novo, em que constam
tanto
o
autor
como
proprietário
quanto
o
réu
como
compromissário, demonstrando que o réu requereu a mudança de
titularidade do responsável financeiro frente a Municipalidade
Ausência do direito à rescisão de contrato já aperfeiçoado -
Improcedência - Recurso não provido.
Vistos.
Trata-se de recurso de apelação interposto para
impugnar a sentença de fls. 251/255, cujo relatório adoto, que julgou
improcedentes o pedido inicial, que pleiteava a rescisão do contrato, reintegração
na posse do imóvel e perdas e danos, e o reconvencional, que visava a
adjudicação compulsória pelo réu.
Segundo o apelante-autor, a sentença merece ser
reformada, em síntese, alegando que o comprador é responsável pelo pagamento
dos impostos a partir da aquisição, e que não houve opção por um ou por outro
tributo (ITR ou IPTU), mas cabia ao comprador quitá-los todos, já que o autor
vem
sofrendo
com
execuções
fiscais
promovidas
pela
Municipalidade,
remontando a dívida a R$ 325.000,00, valor superior ao do contrato, pelo que
pede a rescisão do contrato de compra e venda e reintegração na posse do
imóvel, além de perdas e danos (fls. 261/267).
Recurso
tempestivo,
com
apresentação
de
contrarrazões pelo apelado (fls. 274/285).

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Apelação Cível no 1009631-89.2016.8.26.0292 - Jacareí - VOTO No 4352 - 3/5
Houve oposição ao julgamento virtual (fl. 296).
O autor então apresentou duas manifestações (fls.
298/300 e 317/319), acompanhadas de documentos (fls. 301/315 e 320/334),
das quais se deu vista à parte contrária, que também se manifestou (fls.
338/341), e apresentou documentos (fls. 342/370). Fica o apelante ciente da
apresentação desses últimos documentos.
Esse é o relatório.
Passo ao voto.
O recurso não merece ser provido.
Não há possibilidade de que se eternize o julgamento
do recurso com vistas sucessivas para manifestação. Assim, tendo sido dada
ciência
às
partes,
e
tratando-se
de
autos
digitais,
os
quais
estão
permanentemente à disposição dos advogados, abre-se a oportunidade deste
julgamento desde já.
No caso concreto, o autor vendeu ao réu, por
instrumento particular, em 16.10.2006 (fls. 21/24) um imóvel pelo preço de R$
150.000,00, o qual foi integralmente quitado. O compromisso foi averbado no
registro imobiliário em 13.09.2010 (fl. 28), mas não houve outorga de escritura
pública. Contudo, alega o autor que o réu não quitou as dívidas de IPTU e ITR,
as quais vêm sendo cobradas contra o autor, pelo que quer a rescisão do
contrato, com imposição de perdas e danos.
O autor afirma que o imóvel possuía dupla inscrição,
como rural e urbano, mas não houve prova de pendências do ITR, pelo que nos
concentraremos na questão que envolve eventual pendência de IPTU.
Ficou constando no instrumento contratual:
“6. O imóvel encontra-se regularmente registrado junto
ao INCRA sob n. 635.081.003.646, ficando o vendedor responsável por possíveis
dívidas referentes a parcelas do respectivo Imposto Territorial Rural, devendo
providenciar no prazo de 60 dias o pagamento da dívida. Caso o comprador opte
pelo IPTU (Imposto Predial e Territorial Urbano), toda e qualquer dívida referente a
parcelas em atraso deste imposto ficará sob sua responsabilidade” (fl. 23).
Primeiro, há que se mencionar que o caso não é de
opção: ou o imóvel é rural ou é urbano, incidindo sobre ele o respectivo imposto.
Cabe ao interessado tomar providências ou junto ao INCRA ou junto à
Municipalidade, se houve mudança de perfil.
Em regra, o comprador assume o pagamento dos
impostos a partir do momento em que toma posse do imóvel em razão de
contrato. Logo, o comprador deve ser responsabilizado pelos impostos a partir de
outubro/2006.
Segundo o documento de fls. 168/169, o réu, na
posição de compromissário, através do representante da PEMAC, Cledimil
Martins da Costa, confessou perante a Municipalidade ser devedor do valor de

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R$ 334.336,55, referente ao IPTU e verbas acessórias entre 1996 a 2016, o qual
vem
pagando
parceladamente.
Esse
parcelamento
foi
entabulado
em
17.01.2017.
Após a apresentação das razões de apelação, o autor
apresentou o extrato de fls. 305/308, emitido em 14.11.2019, o qual provaria
que a pendência ainda está em aberto, sob a rubrica “dívida sem acordo”, o que
sinaliza que o réu não vem honrando o parcelamento. O réu, por seu turno,
apresentou documentos que demonstram que ele vem realizando pagamentos
das parcelas mais recentes. Pode-se dizer, portanto, que o fato da inadimplência
é controverso.
Mas antes deve-se discutir se um contrato cuja
obrigação principal foi quitada e que se encontra completamente aperfeiçoado
enseja a possibilidade de rescisão. Entendemos negativamente.
A venda foi consumada, com o cumprimento recíproco
das obrigações assumidas em relação ao objeto em si do contrato, quais sejam, o
vendedor entregou a propriedade e posse do imóvel, e o comprador pagou o
preço por ele. Dez anos depois, o autor pretende o desfazimento do negócio por
conta da falta de cumprimento de uma obrigação acessória, relativa ao
pagamento de impostos, alguns do período anterior à venda e que vem sendo
pagos pelo comprador.
O negócio jurídico aperfeiçoado constitui o ato jurídico
perfeito, o qual tem proteção constitucional, e deve ser preservado para o fim da
segurança das relações jurídicas.
Nesse sentido:
“Compra e venda de veículo. Ação de rescisão do
contrato. Negócio aperfeiçoado. Impossibilidade de desistência. Débito exigível.
Ação improcedente. Recurso desprovido” (Apelação Cível/Compra e Venda
1004328-48.2017.8.26.0296 - Relator(a): Pedro Baccarat - Comarca: Jaguariúna
- Órgão julgador: 36a Câmara de Direito Privado - Data do julgamento:
30/01/2020).
Ora, não há prova de que o autor venha sofrendo
execuções fiscais municipais por conta do débito. Foi apresentado documento
que sinaliza eventual inadimplência. Mas, se houver mesmo inadimplência e o
autor vier a ser cobrado, no futuro, como responsável tributário solidário, poderá
ingressar com pretensão ressarcitória, mas não vejo motivo para desfazer o que
já se aperfeiçoou.
Os documentos apresentados nos autos sinalizam que
já há algum tempo ficou constando o réu na posição de compromissário, o que
mostra que ele cientificou a Municipalidade quanto à sua posição como
responsável pelo débito. Ainda consta o autor no sistema financeiro da
Municipalidade como “proprietário” apenas porque não foi outorgada escritura
pública, formalidade essencial à transferência da titularidade imóvel, em que
pese que, por cautela, foi determinada a averbação do compromisso particular
de compra e venda no registro imobiliário. Se a escritura tivesse sido outorgada,
o autor estaria livre de cobranças.

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Apelação Cível no 1009631-89.2016.8.26.0292 - Jacareí - VOTO No 4352 - 5/5
Registre-se que as partes possuem um longo histórico
de conflitos judiciais: já houve um processo de adjudicação compulsória entre as
partes (autos de n. 0002980-34.2011.8.26.0292
3a. VC) que foi julgado
improcedente, e procedente a reconvenção que impôs indenização por dano
moral contra o ora réu (fls. 45/47), e o apelante intentou ação de despejo contra
Rosenildo Batista (autos de n. 0013288-66.2010.8.26.0292 1a. VC), a quem o
apelado teria repassado parte do imóvel, também sem sucesso.
Assim, caso o autor venha a ser cobrado, poderá
intentar ação regressiva contra o réu. De todo modo, a rescisão do contrato não
se justifica.
Considerando que a sentença foi proferida já sob a
atual legislação, imponho honorários sucumbenciais recursais no importe de R$
1.500,00 contra o autor, nos termos do artigo 85, § 11, do CPC, mantidos os
demais itens da sucumbência imposta na origem. Anoto que os presentes
honorários substituem, em relação ao autor, aqueles que foram fixados em
primeiro grau de jurisdição.
Posto isso, nego provimento ao recurso.
MÔNICA DE CARVALHO
Relatora