Tribunal: TJSP
Processo: 1001056-64.2018.8.26.0020
Classe: Apelação Cível / Alienação Fiduciária
Órgão julgador: Caio Marcelo Mendes de Oliveira
Órgão colegiado: 32a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-11-30
Data de publicação: 2020-11-30

Ementa:
ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA – Ação anulatória de leilão extrajudicial, consolidação da propriedade, arrematação e demais atos jurídicos – Procedimento regulado pela Lei 9.514/97 – Mora incontroversa - Prazo para consolidação da propriedade e realização dos leilões – Adequação – Intimação dos devedores, acerca das datas dos leilões – Contrato celebrado antes da entrada em vigor da Lei 13.465/2017,

Ementa:
ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA – Ação anulatória de leilão extrajudicial, consolidação da propriedade, arrematação e demais atos jurídicos – Procedimento regulado pela Lei 9.514/97 – Mora incontroversa - Prazo para consolidação da propriedade e realização dos leilões – Adequação – Intimação dos devedores, acerca das datas dos leilões – Contrato celebrado antes da entrada em vigor da Lei 13.465/2017, que alterou a Lei 9.514/97 - Irregularidade procedimental não configurada – Sentença Reformada – RECURSO PROVIDO.

ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA – Ação de reintegração de posse – Mora incontroversa – Consolidação da propriedade no patrimônio do credor - Procedimento extrajudicial que atendeu aos ditames da Lei 9.514/97 – Devedores que permanecem no imóvel - Posse ilegal – Procedência do pedido inicial com condenação dos devedores nos encargos incidentes sobre o imóvel até a data da efetiva desocupação, bem como ao pagamento da taxa de ocupação prevista no art. 37-A da Lei 9.513/97 – Imposição de penalidade por litigância de má-fé – Adequação - Autor que ajuizou a ação de reintegração de posse quando já tinha conhecimento da existência de ação em curso, com possibilidade, ao menos em tese, de anulação da consolidação da propriedade, bem como da existência de medida liminar ali concedida para obstar o leilão e efeitos de eventuais atos subsequentes, mas nada comunicou ao juízo – Conduta descrita no art. 80, V, do CPC – Decisão reformada, em parte – RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
32a CÂMARA DE DIREITO PRIVADO
Registro: 2020.0000983086
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível no
1001056-64.2018.8.26.0020, da Comarca de São Paulo, em que é apelante BANCO
SANTANDER (BRASIL) S/A, são apelados FABIO DE PIANO e ALESSANDRA
CRISTINA DE LIMA PIANO.
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 32a Câmara de Direito
Privado do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Deram
provimento
ao
recurso
do
réu
interposto
na
ação
anulatória
no
1001056-64.2018.8.26.0020 e deram parcial provimento ao recurso do autor
contra a sentença de reintegração de posse no 1007330-44.2018.8.26.0020 . V.U.,
de conformidade com o voto do relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores CAIO MARCELO
MENDES DE OLIVEIRA (Presidente), RUY COPPOLA E KIOITSI CHICUTA.
São Paulo, 30 de novembro de 2020.
CAIO MARCELO MENDES DE OLIVEIRA
Relator
Assinatura Eletrônica

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
32a CÂMARA DE DIREITO PRIVADO
Apelação Cível no 1001056-64.2018.8.26.0020 -Voto no 15.095
2
VOTO No 15.095 E 15.107
Apelação no 1001056-64.2018.8.26.0020 (apelação no
1007330-44.2018.8.26.0020 em apenso)
Comarca de São Paulo Foro Regional Nossa Senhora do Ó 1a Vara
Cível
Juíza de Direito: Flavia Bezerra Tone
Apelante: Banco Santander (Brasil) S/A
Apelados: Fabio de Piano e Alessandra Cristina de Lima Piano
ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA
Ação anulatória de leilão
extrajudicial, consolidação da propriedade, arrematação e
demais atos jurídicos
Procedimento regulado pela Lei
9.514/97 Mora incontroversa - Prazo para consolidação da
propriedade e realização dos leilões
Adequação

Intimação dos devedores, acerca das datas dos leilões

Contrato celebrado antes da entrada em vigor da Lei
13.465/2017, que alterou a Lei 9.514/97 - Irregularidade
procedimental não configurada
Sentença Reformada

RECURSO PROVIDO.
ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA
Ação de reintegração de
posse Mora incontroversa Consolidação da propriedade
no patrimônio do credor - Procedimento extrajudicial que
atendeu aos ditames da Lei 9.514/97
Devedores que
permanecem no imóvel - Posse ilegal Procedência do
pedido inicial com condenação dos devedores nos encargos
incidentes sobre o imóvel até a data da efetiva desocupação,
bem como ao pagamento da taxa de ocupação prevista no
art. 37-A da Lei 9.513/97 Imposição de penalidade por
litigância de má-fé Adequação - Autor que ajuizou a ação
de reintegração de posse quando já tinha conhecimento da
existência de ação em curso, com possibilidade, ao menos
em tese, de anulação da consolidação da propriedade, bem
como da existência de medida liminar ali concedida para
obstar o leilão e efeitos de eventuais atos subsequentes, mas
nada comunicou ao juízo Conduta descrita no art. 80, V,
do CPC
Decisão reformada, em parte
RECURSO
PARCIALMENTE PROVIDO.
Trata-se de apelação interposta contra a r. sentença de
fls. 224/230, mantida após a oposição de embargos de declaração (fls. 235

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
32a CÂMARA DE DIREITO PRIVADO
Apelação Cível no 1001056-64.2018.8.26.0020 -Voto no 15.095
3
e 284), que julgou procedente o pedido formulado em ação anulatória de
leilão extrajudicial, consolidação da propriedade, arrematação, e demais
atos jurídicos, ajuizada por Fabio de Piano e Alessandra Cristina de Lima
Piano contra Banco Santander (Brasil) S/A, para declarar a nulidade de todo
o procedimento extrajudicial relativo à consolidação da propriedade do
imóvel descrito na inicial e sua alienação extrajudicial junto ao 16o Oficial de
Registros de Imóveis da Capital, desde a consolidação realizada em
15.01.2018, av-11/114.443, tornando definitiva a tutela de urgência
concedida em julgamento de agravo de instrumento, extinguindo o processo
nos termos do inciso I do art. 487 do Código de Processo Civil, e julgou
improcedente o pedido formulado pelo Banco Santander (Brasil) S/A, contra
Fabio de Piano e Alessandra Cristina de Lima Piano, na ação de
reintegração de posse em apenso, extinguindo o processo, nos termos do
inciso I do art. 487 do Código de Processo Civil. Ainda, em razão da
sucumbência, condenou o réu, nos autos da ação anulatória, nas custas e
honorários, fixados em 10% sobre o valor atribuído à causa, e nos autos da
ação de reintegração de posse em apenso, em multa por litigância de má-fé
no importe de 10% sobre o valor corrigido da causa menos R$ 0,01, e nas
custas e dos honorários advocatícios, fixados em 10% sobre o valor
atribuído à causa.
Apela o réu, argumentando que se trata de contrato
regido pelo Sistema de Financiamento Imobiliário, razão pela qual o art. 26-
A da Lei 9.514/97, que disciplina apenas as operações de financiamento
habitacional não se aplica à hipótese, aplicando-se, no caso, o disposto no
artigo 26, §§ 1o e 7o da Lei 9.514/97 e, ainda, que não se aplicam as
alterações trazidas pela Lei 13.465/2017, aos contratos firmados antes da
sua entrada em vigor (no caso, firmado no ano de 2012), sendo este
entendimento pacífico nas Câmaras deste Tribunal de Justiça. Impugna a
aplicação da multa por litigância de má-fé, afirmando que não constituiu
imprudência o ajuizamento da ação possessória, uma vez que se trata de
regular consolidação de propriedade nos termos do disposto na Lei

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
32a CÂMARA DE DIREITO PRIVADO
Apelação Cível no 1001056-64.2018.8.26.0020 -Voto no 15.095
4
9.514/97.
Alega, com relação à ação anulatória, a legalidade do
procedimento extrajudicial, enfatizando que os apelados tinham plena
ciência das consequências pelo inadimplemento. Aduz que após a intimação
dos devedores pelo Cartório de Registro de Imóveis, sem que tenha sido
purgada a mora no prazo previsto no contrato, o Oficial do Registro de
Imóveis promoveu o registro da consolidação da propriedade em nome do
credor, a quem cabia, então, levar o bem a leilão. Afirma que não é possível
a purgação da mora após o transcurso do prazo legal, mesmo que não
tenha ocorrido a consolidação da propriedade e o leilão. Assevera que a Lei
9.514/97 não exige a intimação pessoal do devedor para o leilão, pois já
consolidada a propriedade para o credor e, ademais, no caso concreto, eles
foram devidamente intimados no endereço do contrato, tendo ciência
inequívoca das datas designadas. Afirma que não há nos autos prova
inequívoca da intenção de purgar a mora, na medida em que não ocorreu
até o momento, o que demonstra que agiu no exercício regular de direito,
não havendo irregularidade que enseje a declaração de nulidade do
procedimento de consolidação de propriedade extrajudicial. Discorre sobre a
fé pública das certidões lavradas pelo Cartório de Registro de Imóveis,
enfatizando que os atos expropriatórios praticados pelo Banco se basearam
na declaração de que houve a notificação e, posteriormente, transcorrido o
prazo legal para purgação da mora, a notificada quedou-se inerte, de modo
que o CRI procedeu à consolidação da propriedade, nos termos da lei e do
contrato com a garantia de alienação fiduciária. Argumenta que as
alterações introduzidas pela Lei no 13.456/2017 à Lei no 9.514/97 vieram
corroborar o entendimento de que, após o decurso do prazo de 15 dias para
purgar a mora, ocorre o vencimento antecipado da dívida e, portanto, não é
mais possível o pagamento apenas das parcelas em atraso. Por isso que
inaplicável o Decreto-Lei no 70/66, no que concerne à possibilidade de
purgação da mora até a arrematação do imóvel e a impossibilidade de
suspensão dos efeitos do leilão, em razão da consolidação da propriedade

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
32a CÂMARA DE DIREITO PRIVADO
Apelação Cível no 1001056-64.2018.8.26.0020 -Voto no 15.095
5
em nome do credor. Invoca os princípios da “pacta sunt servanda” e da boa-
fé objetiva e, ainda, a impossibilidade de inversão do ônus da prova com
base na legislação consumerista.
De outra parte, com relação à ação de reintegração de
posse, reitera argumentos relativos à regularidade do procedimento
extrajudicial adotado, notadamente quanto os prazos observados, bem
como aqueles relativos à inaplicabilidade das alterações trazidas pela Lei
13.465/2017, aos contratos firmados anteriormente a sua vigência. Pugna
pelo afastamento da multa por litigância de má-fé, sustentando que o juízo
impôs a penalidade ao fundamento de que ao ajuizar a demanda, a ora
apelante agiu de modo temerário, em especial, por existir liminar favorável
aos apelados concedida em agravo de instrumento, mas sustenta que
referida liminar foi concedida somente para suspender os leilões e os atos
subsequentes, não havendo qualquer óbice ao ajuizamento da ação de
reintegração de posse. Pugna, ao cabo, pela inversão total do julgado ou,
caso assim não se entenda, pelo afastamento da multa por litigância de má-
fé.
Recursos tempestivos, preparados e contrariados.
Este o relatório, adotado, no mais, o da sentença.
Insurge-se o apelante contra sentença que julgou em
conjunto
ação
anulatória
de
leilão
extrajudicial,
consolidação
da
propriedade, arrematação, e demais atos jurídicos e ação de reintegração
de posse, em apenso, nos seguintes termos:
“... A matéria objeto das lides em questão dispensa
dilação
probatória,
uma
vez
que
as questões
controversas são apenas de direito e de fato passíveis

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
32a CÂMARA DE DIREITO PRIVADO
Apelação Cível no 1001056-64.2018.8.26.0020 -Voto no 15.095
6
de
comprovação
documental,
prescindindo
da
produção de outras provas.
Deste modo, configurada está hipótese de julgamento
antecipado da lide, motivo pelo qual passo a julgar os
pedidos formulados, nos termos do art. 355, inciso I, do
Código de Processo Civil.
Pois bem.
O pedido formulado na ação anulatória é procedente e,
por via de consequência, improcedente aquele
formulado na ação de reintegração de posse.
A controvérsia instaurada em ambos os autos aqui
reunidos para julgamento conjunto cinge-se à análise
da regularidade do procedimento de consolidação da
propriedade do imóvel alienado fiduciariamente e,
também, da regularidade da realização dos leilões
extrajudiciais designados.
Em apertada síntese, os autores da ação anulatória,
Fabio de Piano e Alessandra Cristina de Lima Piano,
alegam que o banco credor fiduciário desrespeitou as
regras insculpidas na Lei 9.514/97 quanto aos prazos
estipulados para constituir os devedores em mora,
consolidar a propriedade do imóvel e realizar os leilões
extrajudiciais para a venda do referido bem. Em razão
dos vícios apontados, pretendem a anulação do
procedimento de consolidação da propriedade sobre o
imóvel.
Por sua vez, ao contrário do alegado pelos autores, a
Instituição requerida defende a regularidade de todo o
procedimento por ele adotado e, à vista disso,
pretende a reintegração na posse do imóvel objeto do
contrato de financiamento com alienação fiduciária
entabulado entre as partes.
A alienação fiduciária de bem imóvel em garantia, nos
termos do art. 22 da Lei no 9.514/97, é o negócio

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
32a CÂMARA DE DIREITO PRIVADO
Apelação Cível no 1001056-64.2018.8.26.0020 -Voto no 15.095
7
jurídico pelo qual o devedor, ou fiduciante, com escopo
de garantia, contrata a transferência ao credor, ou
fiduciário, da propriedade resolúvel de coisa imóvel.
E, segundo o art. 26, “caput”, do mesmo diploma legal,
vencida e não paga, no todo ou em parte, a dívida e
constituído em mora o fiduciante, consolidar-se-á, nos
termos deste artigo, a propriedade do imóvel em nome
do fiduciário.
Nesse diapasão, o §1o do art. 26 estabelece que o
fiduciante, ou seu representante legal ou procurador
regularmente
constituído,
será
intimado,
a
requerimento do fiduciário, pelo oficial do competente
Registro de Imóveis, a satisfazer, no prazo de quinze
dias, a prestação vencida e as que se vencerem até a
data do pagamento, os juros convencionais, as
penalidades e os demais encargos contratuais, os
encargos legais, inclusive tributos, as contribuições
condominiais imputáveis ao imóvel, além das despesas
de cobrança e de intimação.
Tratando-se de procedimentos de cobrança, purgação
de mora e consolidação da propriedade fiduciária
relativos às operações de financiamento habitacional, a
Lei no 9.514/97 dispõe:
Art. 26-A. Os procedimentos de cobrança, purgação de
mora e consolidação da propriedade fiduciária relativos
às operações de financiamento habitacional, inclusive
as operações do Programa Minha Casa, Minha Vida,
instituído pela Lei no 11.977, de 7 de julho de 2009,
com recursos advindos da integralização de cotas no
Fundo de Arrendamento Residencial (FAR), sujeitam-
se às normas especiais estabelecidas neste artigo.
(Incluído pela Lei no 13.465, de 2017)
§ 1o A consolidação da propriedade em nome do
credor fiduciário será averbada no registro de imóveis
trinta dias após a expiração do prazo para purgação da
mora de que trata o § 1o do art. 26 desta Lei. (Incluído

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
32a CÂMARA DE DIREITO PRIVADO
Apelação Cível no 1001056-64.2018.8.26.0020 -Voto no 15.095
8
pela Lei no 13.465, de 2017)
§ 2o Até a data da averbação da consolidação da
propriedade fiduciária, é assegurado ao devedor
fiduciante pagar as parcelas da dívida vencidas e as
despesas de que trata o inciso II do § 3o do art. 27,
hipótese em que convalescerá o contrato de alienação
fiduciária. (Incluído pela Lei no 13.465, de 2017)
Fixadas as premissas legais para o deslinde do feito, é
evidente o desrespeito aos prazos prescritos em lei
para o procedimento de consolidação da propriedade
do bem alienado fiduciariamente.
In casu, extrai-se da certidão de matrícula do imóvel
(fls. 82/86 dos autos no 1001056-64.2018.8.26.0020),
em conjunto com a certidão expedida pelo 16o Oficial
de Registro de Imóveis da Capital (fls. 71/72 dos autos
no 1001056-64.2018.8.26.0020), que os devedores
fiduciantes foram intimados para o pagamento das
prestações em atraso na data de 15.12.2017 e que a
consolidação da propriedade ocorreu em 15.01.2018.
Não houve, portanto, o decurso do prazo mínimo de 45
dias a que a lei faz referência quando considerada a
soma do prazo de 15 dias para pagamento (art. 26,
§1o, da Lei 9.514/97) e do prazo de 30 dias para a
averbação
da
consolidação
da
propriedade
na
matrícula do imóvel (art. 26-A, §1o, da Lei 9.514/97).
Reconhecida a existência de vício no procedimento de
consolidação da propriedade adotado pelo credor
fiduciário, faz-se imperioso declarar a nulidade do
aludido procedimento, determinando-se a expedição
de ofício ao 16o Oficial de Registros de Imóveis desta
Capital para o cancelamento da averbação no 11
lançada na matrícula no 114.443 do imóvel.
No mesmo sentido, já decidiu o Egrégio Tribunal de
Justiça de São Paulo:
Ação
declaratória
de
nulidade
cumulada
com

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
32a CÂMARA DE DIREITO PRIVADO
Apelação Cível no 1001056-64.2018.8.26.0020 -Voto no 15.095
9
indenização
por
danos
morais
-
ação
julgada
parcialmente procedente - alienação fiduciária de
imóvel - preliminar de nulidade da sentença por ser
extra petita rejeitada - constituição dos devedores em
mora efetivada de modo irregular, em inobservância
aos prazos fixados no contrato e ao procedimento
previsto no art. 26 da lei no 9.514/17 consolidação da
propriedade do imóvel nas mãos da credora fiduciária -
não cabimento - mora da ré evidenciada - necessidade
de emissão dos boletos para pagamento das parcelas
do financiamento - restabelecimento do contrato -
protesto de títulos do contrato e procedimento
expropriatório indevidamente lançados pela ré - dano
moral caracterizado - indenização devida - sentença
mantida - apelação não provida, com observação.
(TJSP; Apelação Cível 1001822-85.2016.8.26.0506;
Relator (a): Eros Piceli; Órgão Julgador: 33a Câmara
de Direito Privado; Foro de Ribeirão Preto - 6a Vara
Cível; Data do Julgamento: 27/11/2017; Data de
Registro: 27/11/2017)
Reconhecida
a
nulidade
do
procedimento
de
consolidação da propriedade do credor fiduciário sobre
o imóvel em questão, é evidente a ausência de
fundamento fático ou jurídico para a concessão do
pedido de reintegração formulada pela ré, no apenso,
sendo de rigor sua improcedência.
No mais, evidente a litigância de má-fé da requerida,
considerando-se que procedeu de modo temerário ao
ajuizar
a
ação
de
reintegração
de
posse
no
1007330-44.2018.8.26.0020
e
omitir
do
juiz
competente para apreciação da causa a existência da
ação anulatória de no 1001056-64.2018.8.26.0020, em
que se discutia a regularidade do procedimento de
consolidação
adotado
pelo
credor
fiduciário.
A
instituição financeira requerida, mesmo ciente da
liminar concedida no Agravo de Instrumento no
2027234-93.23.2018.8.26.0000 para suspender os
atos expropriatórios do imóvel, ajuizou a ação de

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
32a CÂMARA DE DIREITO PRIVADO
Apelação Cível no 1001056-64.2018.8.26.0020 -Voto no 15.095
10
reintegração de posse com pedido liminar e sequer
expôs a existência de ação conexa com risco de
prolação de decisões conflitantes. Faltou, portanto,
com o dever de boa-fé processual. Ao proceder de
modo temerário, de rigor o reconhecimento da
litigância de má-fé por parte da ré e, por via de
consequência, a condenação nas sanções previstas.
Incorreu no art. 80, inciso V, do Código de Processo
Civil, de modo que lhe aplico a multa de 10% sobre o
valor atribuído à causa na ação de reintegração de
posse menos R$0,01, além de condená-lo a arcar com
as custas processuais e aos honorários advocatícios
da parte contrária....”
O recurso interposto contra a sentença, no que diz
respeito ao julgamento de procedência da ação anulatória, comporta
provimento. Já o recurso que impugna a sentença, na parte em que julgou
improcedente a ação de reintegração de posse, condenando o ora apelante
em penalidade por litigância de má-fé, deve ser provido apenas em parte.
Trata-se de questão envolvendo a inadimplência em
contrato de venda e compra de imóvel e financiamento com garantia de
alienação fiduciária e outras avenças, matéria regida pela Lei 9.514/97.
Os autores, amparados nas alterações introduzidas
pela Lei 13.465/17 à Lei 9.514/97, ajuizaram a ação anulatória, sustentando
que o réu, ora apelante, desrespeitara os prazos do procedimento de
execução extrajudicial, notadamente, o prazo para a averbação da
consolidação da propriedade e para a realização dos leilões. Pediram, em
sede de medida liminar, a suspensão dos leilões designados para os dias
9.2.2018 e 16.2.2018, o que foi indeferido pelo juízo de origem.
Interposto o agravo de instrumento no 2027234-
93.2018.8.26.0000 contra aquela decisão, a medida liminar foi concedida
para suspender os leilões e os efeitos de eventuais atos subsequentes, por
acórdão que consignou a existência, ao menos naquele momento, de

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
32a CÂMARA DE DIREITO PRIVADO
Apelação Cível no 1001056-64.2018.8.26.0020 -Voto no 15.095
11
dúvida acerca do cumprimento das formalidades legais no processo
extrajudicial de consolidação da propriedade em nome do credor fiduciário
e, ainda, a intenção declarada pelos devedores de purgar mora e prosseguir
com o contrato, tendo, inclusive, realizado depósito de valores nos autos.
A ação foi julgada procedente, com a confirmação da
medida liminar.
O apelante se insurge contra a sentença, alegando que
o contrato foi celebrado no ano de 2012, e que a ele não se aplicam as
alterações trazidas pela Lei 13.465/2017 à Lei 9.514/97, sendo este
entendimento pacífico nas Câmaras deste Tribunal.
Quanto a isto, cumpre observar que com a entrada em
vigor da Lei 13.465/2017, a questão relativa ao regramento a ser observado
quanto ao prazo final para a purgação da mora nos contratos de
financiamento de bens imóveis garantidos por alienação fiduciária, foi objeto
de entendimento jurisprudencial não unânime, de modo que, em se tratando
de matéria de direito objeto de processos repetidos, com vistas à garantia
da isonomia e da segurança jurídica, ela foi objeto de decisão em sede de
incidente de resolução de demandas repetitivas.
Assim, no curso do processo, sobreveio o julgamento,
em 25.11.2019, do incidente de resolução de demandas repetitivas no
2166423-86.2018.8.26.0000, pela Turma Especial de Direito Privado III, sob
relatoria do Des. Bonilha Filho, que fixou, por maioria de votos, a tese de
que, em relação ao prazo final para purga da mora nos contratos imobiliários
com cláusula de garantia fiduciária, as modificações introduzidas pela Lei no
13.465/2017 ao art. 39, II, da Lei no 9.514/97 têm aplicação restrita aos
contratos celebrados sob a sua vigência, não incidindo sobre os contratos
firmados antes da sua entrada em vigor, ainda que constituída a mora ou
consolidada a propriedade, em momento posterior ao seu início de vigência.

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
32a CÂMARA DE DIREITO PRIVADO
Apelação Cível no 1001056-64.2018.8.26.0020 -Voto no 15.095
12
Significa dizer que, nos casos como o dos autos, onde
o contrato foi celebrado no ano de 2012, prevalece a redação anterior
daquele dispositivo legal, que previa que às operações de financiamento
imobiliário em geral a que se refere a Lei 9.514/97, “aplicam-se as
disposições dos arts. 29 a 41 do Decreto-lei 70, de 21 de novembro
de1966”.
E a tese firmada no incidente em comento repercute
diretamente sobre o que disciplinam o art. 26-A e parágrafos, e art. 27, §2o-
B, ambos incluídos pela Lei no 13.465/2017 à Lei no 9.514/97, afastando, por
conseguinte, a sua aplicação aos contratos celebrados antes da entrada em
vigor da primeira lei.
Isto
porque
os
artigos
citados
disciplinam,
respectivamente, os procedimentos de cobrança, purgação de mora e
consolidação da propriedade fiduciária relativos às operações de
financiamento habitacional, inclusive as operações do Programa Minha
Casa, Minha Vida, contemplando a possibilidade do devedor pagar as
parcelas da dívida vencidas e as despesas de que trata o inciso II, do §3o,
do art. 27 da Lei, até a data da averbação da consolidação da propriedade
em nome do credor (30 dias após a expiração do prazo para purgação da
mora art. 26-A, § 1o), hipótese em que convalescerá o contrato (art. 26-A,
§ 2o), e o prazo para o exercício do direito de preferência pelo devedor após
a averbação.
Ocorre que o pedido inicial da ação anulatória veio
fundamentado na alegada existência de vício na consolidação da
propriedade, e nos leilões, por violação ao art. 26-A, §1o, e ao art. 27 da Lei
9.514/97.
Quanto à consolidação da propriedade, alegam os
apelados a inobservância do prazo especificado no art. 26-A, §1o, da Lei

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
32a CÂMARA DE DIREITO PRIVADO
Apelação Cível no 1001056-64.2018.8.26.0020 -Voto no 15.095
13
9.514/97, mas, como se disse, tal dispositivo legal não tem aplicação ao
caso concreto, em razão do que ficou decidido no incidente de resolução de
demanda repetitiva, prevalecendo aqui a regra do art. 26, § 7o, da Lei, que
prevê apenas que “decorrido o prazo de que trata o § 1o sem a purgação da
mora, o oficial do competente Registro de Imóveis, certificando esse fato,
promoverá a averbação, na matrícula do imóvel, da consolidação da
propriedade em nome do fiduciário, à vista da prova do pagamento por este,
do imposto de transmissão inter vivos e, se for o caso, do laudêmio”, razão
pela qual não se pode acolher a alegação de que tenha havido antecipação
deliberada da averbação da consolidação da propriedade.
De outra parte, quanto aos leilões, afirmam os
apelados que teria sido descumprida a regra do art. 27 da Lei, segundo o
qual, “uma vez consolidada a propriedade em seu nome, o fiduciário, no
prazo de trinta dias, contados da data do registro de que trata o § 7o do
artigo anterior, promoverá público leilão para a alienação do imóvel.”
Neste tema, alegam que os leilões também teriam sido
designados antecipadamente, mas esta afirmação tem fundamento em
interpretação equivocada do texto legal.
Isto porque diz a Lei que consolidada a propriedade
em seu nome, o fiduciário, no prazo de trinta dias, contados da averbação
da consolidação da propriedade, promoverá público leilão para a alienação
do imóvel, leia-se aqui, dentro de 30 dias.
Ainda, diz a Lei que, se no primeiro leilão público o
maior lance oferecido for inferior ao valor do imóvel, estipulado na forma do
inciso VI e do parágrafo único do art. 24 desta Lei, será realizado o segundo
leilão nos quinze dias seguintes, leia-se, nos quinze dias que se seguirem
ao encerramento do 1o leilão e não com intervalo de 15 dias entre as datas
designadas, como sustentam os apelados.

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
32a CÂMARA DE DIREITO PRIVADO
Apelação Cível no 1001056-64.2018.8.26.0020 -Voto no 15.095
14
Assim, também sob este aspecto, não vinga a
alegação inicial de descumprimento das regras do procedimento de
execução extrajudicial.
Nesta
esteira, sendo a mora incontroversa, e
inequívoca a notificação dos devedores para purgá-la, bem como a
intimação deles acerca das datas dos leilões e, ainda, considerando que o
que ficou decidido no julgamento do incidente de resolução de demanda
repetitiva no 2166423-86.2018.8.26.0000, com repercussão para o caso
concreto, há que se ter por válido o procedimento de execução extrajudicial
adotado pelo apelante, não se podendo acolher os pedidos iniciais, voltados
à declaração de nulidade absoluta da consolidação de propriedade com a
determinação para o reinício do procedimento de constituição em mora do
devedor, ou para conceder aos devedores prazo para purgar mora.
Em verdade, em se tratando de contrato celebrado
antes da entrada em vigor da Lei 13.465/2017, cabia aos apelados,
reconhecidamente inadimplentes e notificados para purgar mora, bem como
das datas dos leilões, fazê-lo até a data da assinatura do auto de
arrematação, em conformidade com o entendimento jurisprudencial
consolidado, mas assim não o fizeram.
Sustenta, ademais, o apelante neste ponto, que não há
nem mesmo nestes autos prova inequívoca da intenção dos apelados de
purgarem a mora, na medida em que isto não ocorreu até o momento.
De fato, em que pese a circunstância de terem
afirmado, quando do ajuizamento da ação, que pretendiam purgar mora,
fazendo convalescer o contrato, mas que a instituição financeira estaria se
negando a receber qualquer pagamento das parcelas atrasadas, bem como
de terem realizado um depósito judicial no valor de R$5.027,46, noticiado
em 16.2.2018, valor que, segundo afirmavam, correspondia ao pagamento

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
32a CÂMARA DE DIREITO PRIVADO
Apelação Cível no 1001056-64.2018.8.26.0020 -Voto no 15.095
15
de seis parcelas em atraso, sem os encargos porque não informados pelo
Banco, manifestando a intenção de depositar eventual diferença em
momento oportuno, o que, em princípio, foi admitido como demonstração da
intenção de purgar mora, o certo é que, desde então, nenhum outro
pagamento judicial ou extrajudicial foi comprovado.
Tem-se, assim, que o valor depositado nos autos era
insuficiente para purgar mora, eis que reconhecidamente não contemplava
sequer os encargos devidos, e passados mais de 2 anos daquele depósito,
não se dispuseram os apelados a comprovar mais pagamento algum, seja
judicialmente ou extrajudicialmente, constando dos autos que a notificação
de 29.12.2017, encaminhada para constituição em mora dos devedores
informava que o saldo para quitação do contrato era de R$60.608,88 (fls.
10).
A situação descrita, portanto, evidencia que, em
verdade, os apelados não possuem real interesse em quitar a dívida
contraída.
Isto posto, acolhe-se o recurso interposto contra a
sentença proferida na ação anulatória, julgando-se improcedente a ação.
E, uma vez julgada improcedente a ação anulatória,
com o reconhecimento de que, estando os autores daquela ação em mora,
vê-se que foi regular o procedimento adotado pelo credor para a
consolidação da propriedade do bem em seu nome, e estando aqueles
ainda na posse do imóvel, está caracterizado o esbulho que determina o
acolhimento do pedido de reintegração de posse formulado pelo credor,
reintegrando-o definitivamente na posse do bem e condenando os
devedores ao pagamento dos encargos incidentes sobre o imóvel até a data
da efetiva desocupação, bem como ao pagamento da taxa de ocupação
prevista no art. 37-A da Lei 9.513/97, sem a alteração dada pela Lei

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
32a CÂMARA DE DIREITO PRIVADO
Apelação Cível no 1001056-64.2018.8.26.0020 -Voto no 15.095
16
13.465/2017, que é posterior à celebração do contrato, e que assim dispõe:
“Art. 37-A. O fiduciante pagará ao fiduciário, ou a
quem vier a sucedê-lo, a título de taxa de ocupação do
imóvel, por mês ou fração, valor correspondente a um
por cento do valor a que se refere o inciso VI do art.
24, computado e exigível desde a data da alienação
em leilão até a data em que o fiduciário, ou seus
sucessores vier, vier a ser imitido na posse do imóvel.”
Contudo,
no
caso
concreto,
como não houve
interessados no leilão, segundo autos negativos de arrematação que
constam a fls.99/102 dos autos da ação de reintegração de posse, a taxa de
ocupação é devida desde a data da consolidação da propriedade em nome
do credor.
Neste sentido é o entendimento do STJ:
“RECURSO ESPECIAL (ART. 105, III, "A" E "C", DA
CF) - AÇÃO DE REINTEGRAÇÃO DE POSSE -
ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA DE IMÓVEL - RETOMADA
DO BEM POR INICIATIVA DO CREDOR FIDUCIÁRIO
APÓS FRUSTRADOS LEILÕES EXTRAJUDICIAIS -
HIPÓTESE QUE AUTORIZA A FIXAÇÃO DE TAXA DE
OCUPAÇÃO DO IMÓVEL ENQUANTO MANTIDO EM
PODER DO DEVEDOR FIDUCIANTE - ART. 37-A DA
LEI
N.
9.514/1997
-
VEDAÇÃO
AO
ENRIQUECIMENTO
SEM
CAUSA
-
RECURSO
PROVIDO. 1. O art. 37-A da Lei n. 9.514/1997, nela
introduzido por força da Lei n. 10.931/2004, dispõe
que: "O fiduciante pagará ao fiduciário, ou a quem vier
a sucedê-lo, a título de taxa de ocupação do imóvel,
por mês ou fração, valor correspondente a um por
cento do valor a que se refere o inciso VI do art. 24,
computado e exigível desde a data da alienação em
leilão até a data em que o fiduciário, ou seus
sucessores, vier a ser imitido na posse do imóvel''. 2. A
mens legis, ao determinar e disciplinar a fixação da

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
32a CÂMARA DE DIREITO PRIVADO
Apelação Cível no 1001056-64.2018.8.26.0020 -Voto no 15.095
17
taxa de ocupação, tem por objetivo compensar o novo
proprietário em razão do tempo em que se vê privado
da posse do bem adquirido, cabendo ao antigo
devedor
fiduciante,
sob
pena
de
evidente
enriquecimento sem causa, desembolsar o valor
correspondente ao período no qual, mesmo sem título
legítimo, ainda usufrui do imóvel. 3. Nesse quadro,
embora o dispositivo subordine o arbitramento da taxa
de ocupação à "alienação em leilão", seu texto reclama
interpretação extensiva, abarcando também a hipótese
em que a propriedade se resolve a bem do credor
fiduciário por terem sido frustradas as tentativas de
venda extrajudicial. Conquanto, em rigor técnico-
jurídico, não se cuide, aqui, de uma verdadeira
alienação, importa reconhecer que a consolidação
equivale a uma operação de transferência jurídica
patrimonial, já que o credor deixa de ter a propriedade
meramente resolúvel, incorporando-a em seu sentido
pleno, fazendo jus, portanto, a ser compensado pela
posse injusta exercida desde a aquisição do novo título
até desocupação do imóvel.4. Recurso especial
provido.” (REsp 1328656/GO, Rel. Ministro MARCO
BUZZI, QUARTA TURMA, julgado em 16/08/2012, DJe
18/09/2012)
Por fim, em que pese a procedência do pedido
deduzido na ação de reintegração de posse, não se pode acolher o pleito
para afastamento da penalidade por litigância de má-fé imposta pelo juízo
ao ora apelante, haja vista que, quando do ajuizamento da ação, em
4.7.2018 o apelante já tinha sido citado (em 7.3.2018) para a ação
anulatória onde, ao menos em tese, o procedimento de consolidação da
propriedade poderia ser anulado, bem como intimado (em 20.6.2018) da
concessão da medida liminar para obstar o leilão e efeitos de eventuais atos
subsequentes, mas, ainda assim, nada informou ao juízo sobre a existência
daquela ação, agindo de modo temerário e causando o risco de que fossem
proferidas decisões conflitantes.
Ante o exposto, meu voto dá provimento ao recurso

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
32a CÂMARA DE DIREITO PRIVADO
Apelação Cível no 1001056-64.2018.8.26.0020 -Voto no 15.095
18
interposto pelo réu contra a sentença proferida nos autos da ação anulatória
de leilão extrajudicial, consolidação da propriedade, arrematação, e demais
atos jurídicos, condenando os autores nas despesas processuais e em
honorários de advogado, que fixo em _dez por cento do valor dado à causa
e dá parcial provimento ao recurso interposto pelo autor contra a sentença
proferida nos autos da ação de reintegração de posse, condenando os réus,
em razão da sucumbência em maior parte, a responder integralmente pelos
encargos do processo e por honorários de advogado, fixados em dez por
cento do valor da causa.
CAIO MARCELO MENDES DE OLIVEIRA
Desembargador Relator
(assinatura eletrônica)