Tribunal: TJSP
Processo: 1036253-43.2019.8.26.0506
Classe: Apelação Cível / Bancários
Órgão julgador: Décio Rodrigues
Órgão colegiado: 21a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-12-09
Data de publicação: 2020-12-09

Ementa:
APELAÇÃO. Ação declaratória de nulidade de cláusula contratual c.c. com pedido de reparação de danos morais e materiais. Sentença de parcial procedência. Compromisso de compra e venda de bem imóvel. Atraso na entrega da obra. Condenação das rés ao pagamento de indenização por lucros cessantes e restituição de valores cobrados a título de juros de obra. Recurso da instituição financeira, que

Ementa:
APELAÇÃO. Ação declaratória de nulidade de cláusula contratual c.c. com pedido de reparação de danos morais e materiais. Sentença de parcial procedência. Compromisso de compra e venda de bem imóvel. Atraso na entrega da obra. Condenação das rés ao pagamento de indenização por lucros cessantes e restituição de valores cobrados a título de juros de obra. Recurso da instituição financeira, que figurou no contrato na condição de credora hipotecária, com responsabilidade de fiscalização, bem como pela concessão do crédito ao comprador. Compromisso de compra e venda atrelado ao contrato de financiamento. Contratos coligados. Impossibilidade de dissociá-los. Responsabilidade solidária das corrés pela restituição das quantias pagas. Entendimento sumulado. Sentença mantida. Sucumbência bem aplicada. Honorários recursais. Art. 85, § 11, CPC. Recurso não provido.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2020.0001001589
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível no
1036253-43.2019.8.26.0506, da Comarca de Ribeirão Preto, em que é apelante
BANCO DO BRASIL S/A, são apelados BRUNO DA SILVA BORGES (JUSTIÇA
GRATUITA) e ELAINE CRISTINA GONÇALVES (JUSTIÇA GRATUITA).
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 21a Câmara de Direito
Privado do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Negaram
provimento ao recurso. V. U., de conformidade com o voto do relator, que integra
este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores ITAMAR GAINO
(Presidente sem voto), FÁBIO PODESTÁ E ADEMIR BENEDITO.
São Paulo, 9 de dezembro de 2020.
DÉCIO RODRIGUES
Relator
Assinatura Eletrônica

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VOTO No 10.893
APELAÇÃO No 1036253-43.2019.8.26.0506
COMARCA: RIBEIRÃO PRETO
APELANTE: BANCO DO BRASIL S/A
APELADOS: BRUNO DA SILVA BORGES E OUTRO
(JUSTIÇA GRATUITA)
INTERESSADOS: A. COSTA EMPREENDIMENTOS
IMOBILIÁRIOS E CONSTRUÇÕES LTDA. ME E
OUTRO
APELAÇÃO.
Ação
declaratória
de
nulidade de cláusula contratual c.c. com
pedido de reparação de danos morais e
materiais.
Sentença
de
parcial
procedência. Compromisso de compra e
venda de bem imóvel. Atraso na entrega
da
obra.
Condenação
das
rés
ao
pagamento de indenização por lucros
cessantes
e
restituição
de
valores
cobrados a título de juros de obra.
Recurso da instituição financeira, que
figurou no contrato na condição de
credora
hipotecária,
com
responsabilidade de fiscalização, bem
como pela concessão do crédito ao
comprador. Compromisso de compra e
venda
atrelado
ao
contrato
de
financiamento.
Contratos
coligados.

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Impossibilidade
de
dissociá-los.
Responsabilidade solidária das corrés
pela restituição das quantias pagas.
Entendimento
sumulado.
Sentença
mantida. Sucumbência bem aplicada.
Honorários recursais. Art. 85, § 11, CPC.
Recurso não provido.
Cuida-se de apelação respondida e bem
processada por meio da qual a instituição financeira quer ver
reformada a r. sentença de fls. 508/514, declarada às fls.
547/548 que, afastado pleito de indenização por danos morais,
julgou parcialmente procedente a ação declaratória ajuizada
contra si e as construtora e empreendedora imobiliária corrés,
condenando-as ao pagamento de indenização por lucros
cessantes e restituírem, de forma simples, os valores
correspondentes aos juros de obra cobrados no período relativo
ao atraso na entrega do imóvel, bem como custas, despesas
processuais e honorários advocatícios arbitrados em 10% do
valor atualizado da causa. Sustentam, em síntese, que o atraso
na entrega da obra não pode ser imputado a instituição
financeira, porquanto não decorre de qualquer ato por ela
praticado, eis que apenas financeira o empreendimento.
Defende a licitude dos valores cobrados, salientando que os
apelados anuíram livremente ao contrato e receberam o

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numerário, logo, devem cumprir sua parte da obrigação, não
havendo razão para cessar a cobrança. Pede o provimento do
recurso, para julgar a ação improcedente, afastada a
sucumbência que lhe foi imposta, pois não deu causa ao
ajuizamento da demanda.
Não houve oposição ao julgamento
virtual.
É o relatório.
Recebo o recurso no efeito suspensivo,
com fulcro no art. 1.012, caput, do CPC, ressalvadas, se o caso,
as hipóteses previstas no § 1o do referido dispositivo legal.
Admito-o, reconhecida a sua regularidade
formal, porque é tempestivo, devidamente preparado e, quanto
ao mais, atende os requisitos do artigo 1.010 do CPC.
Em que pese o inconformismo do
apelante, a r. sentença recorrida não comporta qualquer
reforma.
A
instituição
financeira
insiste
na
continuidade de pagamento, pelos apelados, das obrigações
assumidas no contrato de financiamento, mesmo após a rescisão
do compromisso de compra e venda, insurgindo-se contra a
responsabilidade que lhe foi imposta, solidariamente, pela

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restituição das quantias desembolsadas pelos compradores.
Com
efeito,
embora
a
instituição
financeira não seja responsável pela construção do imóvel,
figurou como credora hipotecária desde o início, eis que
assinou conjuntamente o compromisso de compra e venda,
tratando-se de contrato coligado, com o fim de garantir o
pagamento do bem.
Destarte, não há como se desvincular a
compra do imóvel do financiamento bancário, sendo certo que,
tratando-se de relação de consumo, ocorrendo descumprimento
contratual por parte da vendedora, a rescisão deve atingir todos
os contratantes.
Ademais, o apelante atuou em parceria
com os demais réus para a concretização do empreendimento,
financiando a obra e assumindo o dever de fiscalizar o
cronograma da construção e liberação dos valores, assim
também deve responder pelas consequências da rescisão.
Frise-se que a questão não é nova nesta
sede, porquanto já foi objeto de pronunciamento nos autos do
Agravo de Instrumento no 2049509-65.2020, tirado contra
decisão que concedeu a tutela de urgência, a fim de determinar
que os réus, dentre eles o ora apelante, se abstivessem de
efetuar a cobrança atinente à taxa de evolução de obras.

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Naquela
oportunidade,
a
Turma
Julgadora negou provimento ao recurso, nos seguintes termos:
“(...)
As teses aventadas pelo recorrente são
contrárias à jurisprudência do Colendo
Superior Tribunal de Justiça e desta
Insigne Corte Paulista, razão pela qual é
a hipótese de aplicação do art. 932,
inciso IV, do Código de Processo Civil de
2015. Senão, vejamos.
Os juros de obra foram objeto de análise
pelo Colendo Superior Tribunal de
Justiça por ocasião do julgamento do
REsp n. 1.729.593/SP que ocorreu
segundo a sistemática dos recursos
repetitivos (2a Seção, j. 11/09/2019, rel.
Min.
Marco
Aurélio
Bellizze,
negritamos), que hodiernamente têm
caráter
vinculante.
Naquela
oportunidade, restou fixada a seguinte
tese a este respeito:
“1.3 É ilícito cobrar do adquirente juros
de obra ou outro encargo equivalente,

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após o prazo ajustado no contrato para
a entrega das chaves da unidade
autônoma,
incluído
o
período
de
tolerância.”
A parte agravada, autora na demanda de
origem, alega que a obra está atrasada.
Da análise do contrato (fls. 26/77 dos
autos da origem), verifica-se que a data
inicialmente prevista para entrega da
obra era dezembro de 2017 (fl. 28).
Por sua vez, o recorrente fala de
repactuação deste prazo, contudo não
trouxe aos autos instrumento assinado
pelos agravados anuindo com a dilação
do prazo, de modo que qualquer pacto
firmado entre o banco agravante e a
construtora não pode, nesses termos, ser
oponível ao consumidor.
Ainda que assim não fosse, o atraso de
mais de dois anos para a entrega da
obra, por si só, já prejudica o agravado,
que não pode ser mais onerado com a
cobrança dos referidos juros. Quem deve

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se responsabilizar pelo atraso é a
construtora, pois aparentemente foi ela
que deu causa ao atraso.
Assim é que a tutela de urgência
concedida deve ser ratificada, uma vez
que
está
em
consonância
com
o
entendimento
fixado
pelo
Colendo
Superior Tribunal de Justiça, exarado no
recurso repetitivo retro indicado.
(...)”
Permanecem os mesmos fundamentos.
A respeito do tema, já decidiu este
Egrégio Tribunal de Justiça que “(...) a taxa de construção, ou
taxa de evolução da obra, derivada do contrato de empréstimo
firmado entre construtora e a Caixa Econômica Federal para
financiamento do empreendimento, não pode ser repassada ao
comprador quando superado o prazo avençado para entrega
do imóvel por culpa da construtora, mesmo que esta não
integre a relação mutuante/mutuário. Conquanto vinculada ao
contrato de financiamento do empreendimento, a taxa de
evolução da obra está relacionada à quitação da parcela final

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do preço e, por consequência, à entrega da obra”1
Considerando que o prazo para a entrega
do imóvel foi descumprido, é devida a reparação à parte autora
a título de lucros cessantes, conforme determina a Súmula
162/TJSP: “Descumprido o prazo para a entrega do imóvel
objeto do compromisso de venda e compra, é cabível a
condenação da vendedora por lucros cessantes, havendo a
presunção de prejuízo do adquirente, independentemente da
finalidade do negócio.”
A respeito do tema, já decidiu o Superior
Tribunal de Justiça ao julgar o REsp no 1729593/SP, afetado
como recurso repetitivo (Tema 996): “(...). No caso de
descumprimento do prazo para a entrega do imóvel, incluído o
período de tolerância, o prejuízo do comprador é presumido,
consistente na injusta privação do uso do bem, a ensejar o
pagamento de indenização, na forma de aluguel mensal, com
termo final na data da disponibilização da posse direta ao
adquirente da unidade autônoma. (...).”
O percentual de 0,5% ao mês do valor do
contrato se mostra razoável, já sendo aplicado pela
jurisprudência deste E. Tribunal de Justiça em casos análogos,
1 Agravo de Instrumento no 2124814-55.2020.8.26.0000, Relator Desembargador Thiago de Siqueira,
14a Câmara de Direito Privado, j. 22/07/2020

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sendo irrelevante tratar-se de imóvel objeto do programa Minha
Casa, Minha Vida.2
Nada a alterar quanto à sucumbência,
porquanto, como bem observado pelo douto Juízo a quo, os
autores decaíram em parte mínima do pedido, respondem os
réus integralmente pelo pagamento das custas, despesas
processuais e honorários advocatícios.
A r. sentença, pois, deve ser prestigiada.
Diante do exposto, pelo meu voto, é
negado provimento ao recurso, mantida a r. sentença tal como
proferida. Em decorrência, impõe-se a majoração dos
honorários advocatícios fixados na sentença de 10% para 20%
sobre o valor da condenação, nos termos do artigo 85, § 11, do
Código de Processo Civil.
DÉCIO RODRIGUES
Relator
2 Apelação no 1005116-46.2017.8.26.0269; 7a Câmara de Direito Privado; Rel. Luiz Antônio Costa; j.
22/04/2019; Apelação no 1000763-60.2017.8.26.0269; 2a Câmara de Direito Privado, Relatora
Desembargadora Rosangela Telles; j. 18/01/2019)