Tribunal: TJSP
Processo: 2186887-97.2019.8.26.0000
Classe: Agravo de Instrumento / Promessa de Compra e Venda
Órgão julgador: Alcides Leopoldo
Órgão colegiado: 4a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-05-12
Data de publicação: 2020-05-12

Ementa:
AGRAVO DE INSTRUMENTO – Controvérsia quanto ao cumprimento dos termos do acordo pelas partes – Agravados que comprovaram ter realizado o pagamento dentro do prazo de 90 dias estipulado no acordo – Impossibilidade de incidência de correção monetária, juros de mora e multa conforme avençado pelas partes – A responsabilidade dos compradores pelo pagamento de condomínios é somente a partir da efetiva

Ementa:
AGRAVO DE INSTRUMENTO – Controvérsia quanto ao cumprimento dos termos do acordo pelas partes – Agravados que comprovaram ter realizado o pagamento dentro do prazo de 90 dias estipulado no acordo – Impossibilidade de incidência de correção monetária, juros de mora e multa conforme avençado pelas partes – A responsabilidade dos compradores pelo pagamento de condomínios é somente a partir da efetiva posse do imóvel - Recurso desprovido.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2020.0000334506
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Agravo de Instrumento no 2186887-
97.2019.8.26.0000, da Comarca de São Paulo, em que é agravante OGLOYAN &
ASSOCIADOS PROJETOS E CONSTRUÇÕES LTDA., são agravados SIMEY ANDRÉ
PEDROZO TRAIBA e ANA PAULA ASSONI TRAIBA.
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 4a Câmara de Direito Privado do
Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Negaram provimento ao
recurso. V. U., de conformidade com o voto do relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores ALCIDES LEOPOLDO
(Presidente), MARCIA DALLA DÉA BARONE E MAURÍCIO CAMPOS DA SILVA
VELHO.
São Paulo, 31 de março de 2020.
ALCIDES LEOPOLDO
Relator
Assinatura Eletrônica

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Agravo de Instrumento no 2186887-97.2019.8.26.0000 -Voto no 19.519
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Agravo de Instrumento
Processo no 2186887-97.2019.8.26.0000
Relator(a): ALCIDES LEOPOLDO
Órgão Julgador: 4a Câmara de Direito Privado
No de 1a Instância: 0140899-59.2011.8.26.0100
Comarca: São Paulo (32a Vara cível Central)
Agravante: Ogloyan & Associados Projetos e Construções Ltda.
Agravados: Simey André Pedrozo Traiba e Ana Paula Assoni Traiba
Juiz: Fabio de Souza Pimenta
Voto n. 19.519
EMENTA: AGRAVO DE INSTRUMENTO – Controvérsia
quanto ao cumprimento dos termos do acordo pelas partes –
Agravados que comprovaram ter realizado o pagamento dentro do
prazo de 90 dias estipulado no acordo – Impossibilidade de
incidência de correção monetária, juros de mora e multa conforme
avençado pelas partes – A responsabilidade dos compradores pelo
pagamento de condomínios é somente a partir da efetiva posse do
imóvel - Recurso desprovido.
Trata-se de agravo de instrumento, com pedido de
liminar, nos autos da ação de indenização por danos materiais e moral, em
fase de cumprimento de sentença, das decisões reproduzidas, nestes autos, às
fls. 81/83 e 92 (embargos de declaração), diante da determinação de envio
dos autos ao Contador Judicial, para conferência dos cálculos apresentados
pelas partes, sob o fundamento de ser possível aferir, de todos os elementos
apresentados pelas partes em suas manifestações, com relação a data do prazo
final para a quitação da parcela do acordo celebrado, que já se deu a quitação
da primeira parcela, restando apenas o pagamento da segunda, cujo prazo
para quitação, teve início com a notificação dos agravados pela agravante,
acerca da regularidade do empreendimento, o qual deve ser dado como
incontroversamente ocorrido, por falta de impugnação específica, nesse

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sentido, assim, como não houve pagamento integral pelos agravados, cabível
o entendimento de que a correção monetária do valor de R$ 47.860,00,
atinente à segunda parcela, deve ter por termo inicial, o fim do prazo de 90
dias, a contar do recebimento da notificação de regularidade do
empreendimento, ou seja, a partir de 17/08/2018, de modo que o prazo de 180
dias da lavratura da escritura de venda e compra do imóvel se iniciará quando
do depósito dessa parcela devidamente atualizada.
Sustenta a recorrente que as partes firmaram acordo, no
qual descontaria do valor devido pelos agravados, a quantia de R$
180.163,43, restando em aberto o valor de R$ 67.860,00, que os recorridos
pagariam em duas parcelas, a primeira de R$ 20.000,00 já depositada, e a
segunda de R$ 47.860,00, no prazo máximo de 90 dias a contar da total
regularidade do empreendimento e do imóvel transacionado, e conforme
cláusula IV do pacto, com o decurso do prazo, começariam a fluir a correção
monetária pelo IGP-M-FGV, juros de mora de 1% e multa moratória de 2%
sobre o valor corrigido, vindo os agravados, após o início da fase de
cumprimento do acordo, a alegar que não honrou com o pactuado, pois não
entregara o imóvel regularizado, mas enviara notificação requerendo o
pagamento do valor atualizado, correspondente a R$ 80.827,84, acrescido de
R$ 13.375,41 relativos a taxas de condomínio, em contrariedade ao acordado.
Aduz que demonstrou que o imóvel foi regularizado em 17/07/2017,
evidenciando-se, assim, que o prazo de 90 dias para que quitassem a segunda
parcela, encerrou-se em outubro de 2017, dessa forma, se tornaram
inadimplentes, devendo recair sobre o montante, correção monetária, juros e
multa moratória, conforme previsto na citada “cláusula v”, insurgindo-se
contra a decisão, que considerou a data de 17/08/2018, ao invés de
15/10/2017 para o início da contagem dos cálculos, bem como

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desconsiderando a incidência dos juros, correção e multa, pois o que afirmou,
vem amparado no acordo de fls. 660/663 dos autos originários, nas cláusulas
“ ii, b” e “v” (fls. 06), evidente, portanto, que está previsto no contrato que o
prazo começaria a contar da regularidade do imóvel e não da comunicação da
regularidade, como apontado pelo juízo a quo, esclarecendo, por fim, que
existe inadimplemento em relação à cota condominial após a realização da
instalação do condomínio (cláusula “vi.i”).
Pleiteia a concessão do efeito suspensivo e a reforma da
decisão para que seja considerada a data de 17 de outubro de 2017 como
início da contagem do prazo de 90 dias, na qual foi certificada a regularidade
da documentação das unidades do Residencial Joy, bem como que haja a
incidência de juros de mora de 1% ao mês e multa moratória de 2% sobre o
montante corrigido, tal como determinou a “cláusula V” do acordo.
Processado sem a liminar (fls. 96/99), foram apresentadas
contrarrazões, noticiando os agravados a existência de agravo de instrumento
pendente de julgamento entre as mesmas partes, por eles interposto,
sustentando a reforma da decisão para acolher o requerido no agravo de
instrumento no 2185696-17.2019.8.26.0000 (fls. 102/110).
É o Relatório.
O julgamento é em conjunto com o agravo de
instrumento no 2185696-17.2019.8.26.0000.
Em acordo reproduzido às fls. 157/171 daquele
instrumento, onde estão os demais documentos adiante referidos, os autores
assumiram o compromisso quitar o imóvel mediante o pagamento, em duas
parcelas, da quantia de R$ 67.860,00, a primeira de R$ 20.000,00 com
vencimento para o dia 15/07/2016 e a segunda de R$ 47.860,00 a ser paga no

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prazo máximo de 90 dias a contar da total regularidade do empreendimento e
do imóvel transacionado, com correção monetária pelo IGP-M/FGV uma vez
decorrido o prazo em questão, além de juros de mora de 1% ao mês e multa
moratória de 2% sobre o montante corrigido (cláusulas 'ii' e 'v' – fls. 158).
No caso, ainda que não conste expressamente dos termos
do acordo, o termo de 90 dias para pagamento somente pode ser computado a
partir da ciência inequívoca dos autores acerca da regularização do
empreendimento e do imóvel transacionado, não sendo exigível dos autores,
tecnicamente hipossuficientes, que acompanhassem de perto os trâmites
administrativos de responsabilidade exclusiva da agravada.
Deste modo, tendo em vista a inexistência de prova
anterior, deve-se assumir como data da ciência inequívoca dos agravantes o
dia 17/05/2018, quando efetuada sua notificação extrajudicial (fls. 192/194),
de modo que, realizado o pagamento da importância de R$ 47.860,00 em
16/07/2018 (fls. 220 e 225), não há que se falar em descumprimento do prazo
de 90 dias para pagamento e, consequentemente, em incidência de correção
monetária, juros ou multa.
A responsabilidade dos compradores pelo pagamento de
condomínios é somente a partir da efetiva posse do imóvel, sendo
entendimento consolidado do STJ que: “a efetiva posse do imóvel, com a
entrega das chaves, define o momento a partir do qual surge para o
condômino
a
obrigação
de
efetuar
o
pagamento
das
despesas
condominiais”(EREsp 489.647/RJ, Rel. Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO,
SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 25/11/2009, DJe 15/12/2009), bem como
que: “somente quando já tenha recebido as chaves e passado a ter assim a
disponibilidade da posse, do uso e do gozo da coisa, é que se reconhece

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legitimidade passiva ao promitente comprador de unidade autônoma quanto
às obrigações respeitantes aos encargos condominiais, ainda que não tenha
havido o registro do contrato de promessa de compra e venda”(REsp
660.229/SP, Rel. Ministro CESAR ASFOR ROCHA, QUARTA TURMA,
julgado em 21/10/2004, DJ 14/03/2005, p. 378).
Pelo exposto, NEGA-SE PROVIMENTO ao agravo de
instrumento.
ALCIDES LEOPOLDO
Relator
Assinatura Eletrônica