Tribunal: TJSP
Processo: 2235704-95.2019.8.26.0000
Classe: Agravo de Instrumento / Despesas Condominiais
Órgão julgador: Fabio Tabosa
Órgão colegiado: 29a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-04-23
Data de publicação: 2020-04-23

Ementa:
Processual. Condomínio. Execução por quantia certa. Crédito relativo a contribuições ordinárias de condomínio edilício. Imóvel alienado fiduciariamente. Execução dirigida exclusivamente contra os devedores fiduciantes. Situação em que inviável a penhora do imóvel como um todo, não sendo os devedores, mercê da garantia outorgada, titulares do domínio. Possibilidade quando muito de constrição dos

Ementa:
Processual. Condomínio. Execução por quantia certa. Crédito relativo a contribuições ordinárias de condomínio edilício. Imóvel alienado fiduciariamente. Execução dirigida exclusivamente contra os devedores fiduciantes. Situação em que inviável a penhora do imóvel como um todo, não sendo os devedores, mercê da garantia outorgada, titulares do domínio. Possibilidade quando muito de constrição dos direitos decorrentes da alienação fiduciária (art. 835, XII, do CPC). Caráter propter rem da obrigação que, em absoluto, não se confunde com existência de direito real sobre a coisa. Impossibilidade de se penhorar, nesse caso, bem integrante do patrimônio de terceiro estranho à relação processual. Precedentes do STJ. Decisão agravada, que indeferiu a penhora do imóvel como um todo, mantida. Agravo de instrumento do condomínio-exequente não provido.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2020.0000278705
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Agravo de Instrumento no 2235704-
95.2019.8.26.0000, da Comarca de Araras, em que é agravante CONDOMÍNIO
RESIDENCIAL ARNALDO MAZON, são agravados NORATO VALENTIM NETO e
EVA VERA LUCIA CARDOSO.
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 29a Câmara de Direito Privado
do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Negaram provimento ao
recurso. V. U., de conformidade com o voto do relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores SILVIA ROCHA
(Presidente sem voto), CARLOS HENRIQUE MIGUEL TREVISAN E FRANCISCO
CARLOS INOUYE SHINTATE.
São Paulo, 23 de abril de 2020.
FABIO TABOSA
Relator
Assinatura Eletrônica

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Agravo de Instrumento no 2235704-95.2019.8.26.0000 - Araras - Voto no 16.105
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Agravante: Condomínio Residencial Arnaldo Mazon
Agravados: Eva Vera Lúcia Cardoso e Norato Valentim Neto
Agravo de Instrumento no 2235704-95.2019.8.26.0000 1a Vara Cível de Araras
Voto no 16.105
Processual. Condomínio. Execução por quantia certa. Crédito
relativo a contribuições ordinárias de condomínio edilício.
Imóvel
alienado
fiduciariamente.
Execução
dirigida
exclusivamente contra os devedores fiduciantes. Situação em
que inviável a penhora do imóvel como um todo, não sendo os
devedores, mercê da garantia outorgada, titulares do domínio.
Possibilidade quando muito de constrição dos direitos
decorrentes da alienação fiduciária (art. 835, XII, do CPC).
Caráter propter rem da obrigação que, em absoluto, não se
confunde com existência de direito real sobre a coisa.
Impossibilidade de se penhorar, nesse caso, bem integrante do
patrimônio de terceiro estranho à relação processual.
Precedentes do STJ. Decisão agravada, que indeferiu a
penhora do imóvel como um todo, mantida. Agravo de
instrumento do condomínio-exequente não provido.
VISTOS.
Trata-se de agravo interposto contra a r. decisão reproduzida na fl.
443 deste instrumento (fl. 435 dos autos principais), que, no âmbito de processo relativo a
execução por quantia certa fundada em título extrajudicial (crédito relativo a contribuições
ordinárias de condomínio edilício), indeferiu pedido formulado pelo exequente de penhora
do imóvel gerador da dívida exequenda, tendo em vista ser objeto de alienação fiduciária
em garantia e não integrar assim o patrimônio dos executados, devedores fiduciantes.
Insurge-se o exequente, insistindo na natureza propter rem da
dívida oriunda de despesas condominiais, que aderiria ao imóvel, independentemente de
seu titular, de modo que irrelevante o fato de o bem ter sido alienado fiduciariamente. Cita
julgados em prol de sua tese e bate-se em conclusão pela reforma da r. decisão agravada.
Deferiu-se o processamento do agravo, dispensando-se outrossim a
prestação de informações pelo MM. Juízo a quo.
O agravo, que é tempestivo, veio devidamente instruído com as
peças obrigatórias e acompanhado do comprovante de recolhimento das custas de preparo,

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deixando os agravados de se manifestar em contrarrazões no prazo legal.
É o relatório.
Não prospera o inconformismo.
Não se discute a natureza dos encargos condominiais, que como é
pacífico são tidos como propter rem, ou seja, acompanham a coisa e vinculam cada titular,
independentemente de a constituição do débito ser eventualmente anterior à transmissão do
domínio.
A esse respeito, como ensina LUCIANO DE CAMARGO
PENTEADO, “transmitida a titularidade real, ainda sendo esta ativa, transmite-se,
juntamente com ela, a totalidade das obrigações existentes que têm por causa a coisa
objeto de direito real” (cf. Direito das Coisas, p. 116, São Paulo: RT, 2008).
Essa característica, de resto, a qual já era reconhecida pela doutrina
e jurisprudência há muito, está expressa no art. 1.345 do Código Civil (“O adquirente de
unidade responde pelos débitos do alienante, em relação ao condomínio, inclusive multa e
juros moratórios”).
É preciso entretanto compreender adequadamente o significado
dessa figura jurídica, que se presta a indicar a titularidade passiva da obrigação, não se
confundindo com a figura dos direitos reais de garantia, nem tampouco autorizando
impropriedades como frequentemente encontradas na prática, no sentido de que a coisa
garanta a dívida, ou de que a coisa responda pela dívida, ao invés da pessoa, dentre outras
variantes.
Afirmar que a obrigação é propter rem é afirmar, em última
análise, que sua satisfação poderá ser exigida do titular atual do domínio,
independentemente de quem fosse o titular na época da constituição da própria obrigação.
De forma alguma se pode aceitar, contudo, e com o perdão da
insistência, a sugestão de que o credor disponha de um direito real sobre a coisa, que
permita alcançá-la qualquer que seja o titular passivo da obrigação, ou ainda qualquer que
seja a pessoa contra quem dirigida eventual pretensão de satisfação da prestação. Não há
paralelo possível, em suma, com o quadro descrito pelo art. 835, § 3o, do CPC.
Projetada a situação para o plano processual, e especificamente

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considerada a hipótese de débito condominial, não há como pretender que, mesmo em
cobrança de dívida decorrente de despesas comuns, o condomínio possa sem maiores
embaraços penhorar o imóvel, qualquer que seja o acionado para a cobrança, a partir da
simplista e enganosa ideia de que a unidade responda pela dívida e de que a cobrança
necessariamente recaia sobre ela.
De ordinário, a cobrança deverá ser dirigida contra o titular da
propriedade, e nessas condições a penhora poderá recair sobre a coisa não por força do
caráter propter rem da obrigação, mas pelo simples fato de que o devedor responde com
seus bens para a satisfação da execução, em regra elementar de responsabilidade
patrimonial.
Havendo mais de uma opção, entretanto, e elegendo o condomínio
como acionado quem não seja o titular da propriedade, não pode simplesmente pretender
penhorar a coisa em si, pelo simples motivo de que nesse caso estaria afetando o
patrimônio de parte estranha à execução. O crédito deve ser satisfeito, nessa hipótese, à
custa do patrimônio dos executados, eventualmente com a penhora de seus direitos sobre a
coisa, como no exemplo do compromissário comprador, jamais entretanto com a afetação
do domínio, que ao promitente comprador não toca.
Algo semelhante se passa com imóveis em regime de alienação
fiduciária. Por meio dessa modalidade de garantia, o credor fiduciário passa a ter a
propriedade resolúvel sobre a coisa (art. 22, caput, da Lei no 9.514/97), ao passo que o
outorgante da garantia tem reservados para si direitos sobre o imóvel, que retornará para
seu domínio na hipótese de quitação da dívida garantida e de extinção da garantia (art. 25
do mesmo diploma legal). Até lá, permanece o devedor fiduciante como mero possuidor
direito da coisa (art. 23, parágrafo único).
Enquanto a coisa se encontra em poder do devedor fiduciante,
todavia, quem responde pelos encargos condominiais e tributos incidentes sobre o imóvel é
esse, não o credor fiduciário (art. 27, § 8o, da Lei no 9.514/97), com propriedade resolúvel.
E, nesses termos, se eventualmente movida execução por débitos
dessa natureza, figurando o devedor fiduciante no polo passivo, não pode ser penhorado o
imóvel em si, já que a propriedade está temporariamente excluída da esfera jurídica
daquele, restando ao credor, querendo, a penhora de outros bens integrantes do patrimônio
do executado ou, quando muito, dos direitos dele, devedor, sobre a coisa, decorrentes da

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alienação fiduciária (cf. art. 835, XII, do CPC, que fala na constrição de direitos aquisitivos
derivados de alienação fiduciária em garantia, não da coisa em si).
No caso dos autos, a demanda foi dirigida contra os devedores
fiduciantes, tão somente, não havendo, assim, na linha do aqui exposto, como admitir a
penhora do imóvel como um todo, se muito dos direitos dos executados sobre ele.
O Superior Tribunal de Justiça respalda referido entendimento. No
tocante à impossibilidade, em geral, de se penhorar bem objeto de alienação fiduciária por
força de débitos do devedor fiduciante e no âmbito de demanda somente contra ele movida,
vejam-se os julgados a seguir:
“Não se admite a penhora do bem alienado fiduciariamente em
execução promovida por terceiros contra o devedor fiduciante, haja vista que
o patrimônio pertence ao credor fiduciário, permitindo-se, contudo, a
constrição dos direitos decorrentes do contrato de alienação fiduciária.
Precedentes.” (REsp no 1.677.079/SP, 3a T., Rel. Min. Ricardo Villas Bôas
Cueva, j. 25/9/2018, DJe 1o/10/2018).
“Como a propriedade do bem é do credor fiduciário, não se pode
admitir que a penhora em decorrência de crédito de terceiro recaia sobre ele,
mas podem ser constritos os direitos decorrentes do contrato de alienação
fiduciária.” (AgInt no AREsp no 644.018/SP, 4a T., Rel. Min. Maria Isabel
Gallotti, j. 2/6/2016, DJe 10/6/2016).
Por outro lado, a desautorizar o falacioso argumento de que o
caráter propter rem da dívida condominial autorizaria a afetação do patrimônio de parte
estranha à execução, confira-se:
“1. Cinge-se a controvérsia a saber se, não tendo o proprietário do
bem figurado na ação de cobrança de cotas condominiais, mas tão somente o
promissário comprador, é possível, em execução, a penhora do próprio imóvel
que gerou a dívida ou apenas a constrição sobre os direitos aquisitivos
decorrentes do compromisso de compra e venda. 2. Ajuizada a ação contra o
promissário comprador, este responde com todo o seu patrimônio pessoal, o
qual não inclui o imóvel que deu origem ao débito condominial, haja vista
integrar o patrimônio do promitente vendedor, titular do direito de
propriedade, cabendo tão somente a penhora do direito à aquisição da
propriedade. 3. A penhora do unidade condominial em execução não pode ser
autorizada em prejuízo de quem não tenha sido parte na ação de cobrança na
qual se formou o título executivo. Necessária a vinculação entre o polo passivo
da ação de conhecimento e o polo passivo da ação de execução.” (REsp no

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6
1.273.313/SP, 3a T., Rel. Min. Ricardo Villas Bôas Cueva, j. 3/11/2015, DJe
12/11/2015).
Correta, por isso, a r. decisão agravada, que fica integralmente
confirmada.
Ante o exposto, nega-se provimento ao agravo.
FABIO TABOSA
Relator