Tribunal: TJSP
Processo: 1001260-93.2019.8.26.0337
Classe: Apelação Cível / Locação de Imóvel
Órgão julgador: Maria Lúcia Pizzotti
Órgão colegiado: 30a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-05-27
Data de publicação: 2020-05-27

Ementa:
APELAÇÃO – LOCAÇÃO DE IMÓVEIS – CONSIGNAÇÃO EM PAGAMENTO – AQUISIÇÃO DE IMÓVEL DO CREDOR FIDUCIÁRIO – AVERBAÇÃO DEVIDAMENTE EFETUADA NA MATRÍCULA DO BEM – IMISSÃO NA POSSE DO BEM – POSSE DIRETA DO IMÓVEL EXERCIDA POR LOCATÁRIO CUJO CONTRATO NÃO FOI REGISTRADO NO COMPETENTE CARTÓRIO DE IMÓVEIS – DESNECESSIDADE DE AÇÃO DE DESPEJO PARA TOMADA DE POSSE SOBRE O BEM – RECONVENÇÃO – PEDIDO

Ementa:
APELAÇÃO – LOCAÇÃO DE IMÓVEIS – CONSIGNAÇÃO EM PAGAMENTO – AQUISIÇÃO DE IMÓVEL DO CREDOR FIDUCIÁRIO – AVERBAÇÃO DEVIDAMENTE EFETUADA NA MATRÍCULA DO BEM – IMISSÃO NA POSSE DO BEM – POSSE DIRETA DO IMÓVEL EXERCIDA POR LOCATÁRIO CUJO CONTRATO NÃO FOI REGISTRADO NO COMPETENTE CARTÓRIO DE IMÓVEIS – DESNECESSIDADE DE AÇÃO DE DESPEJO PARA TOMADA DE POSSE SOBRE O BEM – RECONVENÇÃO – PEDIDO INCIDENTAL DENTRO DA CONTESTAÇÃO – PREVISÃO EM LEI VISANDO À ECONOMIA PROCESSUAL
I - Reconvenção é uma forma de contra-ataque do reconvinte (réu) contra o reconvindo, que é o autor da ação principal. Além de apresentar a sua defesa, o réu faz um pedido que poderia ser feito em ação autônoma, mas por uma questão de economia processual, o legislador permitiu que ele fosse feito incidentalmente e agora de forma mais simplificada ainda, dentro da mesma contestação;
II – Direito de preferência postulado nas razões da apelação que encontra óbice na exceção prevista no artigo 32 e seu parágrafo único da Lei 8.245/91. Nos contratos firmados a partir de 1o de outubro de 2001, o direito de preferência de que trata este artigo não alcançará também os casos de constituição da propriedade fiduciária e de perda da propriedade ou venda por quaisquer formas de realização de garantia, inclusive mediante leilão extrajudicial, devendo essa condição constar expressamente em cláusula contratual específica, destacando-se das demais por sua apresentação gráfica;
III – Contrato de locação que não foi registrado no cartório competente não obrigando os novos adquirentes do imóvel a manter o vínculo locatício. Sentença mantida.
RECURSO NÃO PROVIDO

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2020.0000373374
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível no 1001260-
93.2019.8.26.0337, da Comarca de Mairinque, em que é apelante VANDERLEI
ZANETTIN, são apelados VANIA APARECIDA MORALES LOPES e ARMINDO
RIBEIRO PEREIRA LOPES.
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 30a Câmara de Direito Privado
do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Negaram provimento ao
recurso. V. U., de conformidade com o voto do relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores ANDRADE NETO
(Presidente sem voto), LINO MACHADO E CARLOS RUSSO.
São Paulo, 27 de maio de 2020.
MARIA LÚCIA PIZZOTTI
Relator
Assinatura Eletrônica

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Apelação Cível no 1001260-93.2019.8.26.0337 - VOTO No 28383
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APELANTE: VANDERLEI ZANETTIN
APELADOS: VÂNIA APARECIDA MORALES LOPES e ARMINDO RIBEIRO
PEREIRA LOPES
COMARCA: MAIRINQUE 2a VARA CÍVEL
MAGISTRADA PROLATORA DA SENTENÇA: DRA. CARLA CARLINI
CATUZZO
(m)
EMENTA
APELAÇÃO LOCAÇÃO DE IMÓVEIS CONSIGNAÇÃO
EM PAGAMENTO AQUISIÇÃO DE IMÓVEL DO CREDOR
FIDUCIÁRIO AVERBAÇÃO DEVIDAMENTE EFETUADA
NA MATRÍCULA DO BEM IMISSÃO NA POSSE DO BEM
POSSE DIRETA DO IMÓVEL EXERCIDA POR LOCATÁRIO
CUJO
CONTRATO
NÃO
FOI
REGISTRADO
NO
COMPETENTE
CARTÓRIO
DE
IMÓVEIS

DESNECESSIDADE DE AÇÃO DE DESPEJO PARA TOMADA
DE POSSE SOBRE O BEM RECONVENÇÃO PEDIDO
INCIDENTAL DENTRO DA CONTESTAÇÃO PREVISÃO
EM LEI VISANDO À ECONOMIA PROCESSUAL
I - Reconvenção é uma forma de contra-ataque do reconvinte
(réu) contra o reconvindo, que é o autor da ação principal. Além
de apresentar a sua defesa, o réu faz um pedido que poderia ser
feito em ação autônoma, mas por uma questão de economia
processual,
o
legislador
permitiu
que
ele
fosse
feito
incidentalmente e agora de forma mais simplificada ainda, dentro
da mesma contestação;
II Direito de preferência postulado nas razões da apelação que
encontra óbice na exceção prevista no artigo 32 e seu parágrafo
único da Lei 8.245/91. Nos contratos firmados a partir de 1o de
outubro de 2001, o direito de preferência de que trata este artigo
não alcançará também os casos de constituição da propriedade
fiduciária e de perda da propriedade ou venda por quaisquer
formas de realização de garantia, inclusive mediante leilão
extrajudicial, devendo essa condição constar expressamente em
cláusula contratual específica, destacando-se das demais por sua
apresentação gráfica;
III Contrato de locação que não foi registrado no cartório
competente não obrigando os novos adquirentes do imóvel a
manter o vínculo locatício. Sentença mantida.
RECURSO NÃO PROVIDO
Vistos.
Trata-se de recurso de apelação interposto contra a r. sentença de fls. 76/81,
cujo relatório se adota, que julgou PROCEDENTE o pedido inicial formulado por
Vanderlei Zanettin, reconhecendo devido o pagamento dos valores locatícios
convencionados, no valor de R$ 1.121,66, declarando extinta a obrigação com relação às
parcelas locatícias depositadas nos autos. Condenando os réus ao pagamento das custas,
despesas processuais, bem como honorários advocatícios arbitrados em 10% sobre o valor
da causa. Julgando ainda PROCEDENTE o pedido reconvencional formulado pelos réus

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Vânia e Armindo para determinar que os reconvintes sejam reintegrados na posse do prédio
residencial, com frente para a Rua Gonçalves Dias, edificado no lote de terreno L-6-F do
loteamento Portal do Sol, objeto da matrícula no 3.949 do CRI da cidade de Mairinque.
Concedendo ao autor, reconvindo o prazo de 60 dias para desocupação voluntária.
Condenando ainda o autor ao pagamento das custas, despesas processuais e honorários
advocatícios, estes arbitrados em 10% sobre o valor dado à reconvenção.
Entendeu a I. Magistrada a quo, por afastar a preliminar de falta de interesse
de agir, uma vez que a própria postura dos réus em não reconhecerem o contrato de locação
apresentado pelo autor demonstra resistência no recebimento dos locatícios. No mérito,
disse que, pelos documentos apresentados, verifica-se que Jorge e Nair adquiriram a
propriedade em 29.05.2014 e, nesta mesma data, alienaram fiduciariamente o bem para o
Banco Itaú, conforme averbações R11 e R12 da matrícula do imóvel. Houve
inadimplemento e após os trâmites legais, a propriedade plena foi consolidada em nome do
referido banco, conforme averbação 13, em 15.12.2016. Os réus adquiriram o imóvel do
banco Itaú, em 23.05.2019, nos termos do Registro 15 da matrícula. Todavia, asseverou a I.
Juíza, o contrato de locação é de 24.10.2016, e nesta data, Jorge e Nair ainda titularizavam
a posse direta e legítima sobre o imóvel, portanto o referido contrato é válido e eficaz
diante da legítima posse de Jorge e Nair na ocasião da celebração. Acentuou que o contrato
de locação iniciou-se por tempo certo e ante o seu vencimento e continuidade na posse,
transmudou-se em prazo indeterminado (art. 47, Lei de Locações). Reconheceu, por
consequência, a procedência do pedido do autor para a consignação dos valores referentes
ao aluguel. Reconhecendo também a procedência da reconvenção ao argumento de que os
réus adquiriram o imóvel através de leilão público e, nos termos do art. 30, da Lei
9.514/97, é assegurado ao adquirente do imóvel, a reintegração na posse, desde que
comprovada a sua consolidação, o que restou comprovada, conforme averbação R15, em
23.05.2019, da matrícula do imóvel.
Apelou o autor.
Aduziu, preliminarmente, que o procedimento deva ser corrigido, porque a
reconvenção deveria ter sido distribuída por dependência. Impugnou o valor dado à causa,
afirmando que referido valor deveria corresponder ao proveito econômico do bem, qual
seja, R$ 650.000,00. No mérito, postulou pelo afastamento da imissão na posse e
consequente inversão da sucumbência.
Processado o apelo, com o preparo respectivo, restou ele respondido, tendo
os autos sido remetidos a este Tribunal.
É a síntese do necessário.
As preliminares não prosperam.
Isto porque, a reconvenção é uma forma de contra-ataque do reconvinte
(réu) contra o reconvindo, que é o autor da ação principal. Além de apresentar a sua defesa,
o réu faz um pedido que poderia ser feito em ação autônoma, mas por uma questão de
economia processual, o legislador permitiu que ele fosse feito incidentalmente e agora
de forma mais simplificada ainda, dentro da mesma contestação.

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Nos termos do artigo 343, do CPC, a reconvenção é proposta juntamente
com a contestação, conforme prescrito abaixo:
Art. 343. Na contestação, é lícito ao réu propor reconvenção para manifestar
pretensão própria, conexa com a ação principal ou com o fundamento da
defesa.
A propositura da ação reconvencional implicará na cumulação de ações, mas
se trata de uma faculdade do reconvinte que, como já exposto, contribuirá para a economia
processual.
Logo, afasto a alegada inadequação quanto à reconvenção proposta.
Quanto ao valor da causa, este deve corresponder ao pedido, em
consonância com o que dispõe o art. 292, do NCPC.
No caso dos autos, o pedido reconvencional tem por objeto a imissão na
posse do imóvel locado ao autor, e, portanto, o valor da causa equivale a doze valores
locatícios, o que restou demonstrado.
Superadas as preliminares, passo ao mérito.
Trata-se de consignação de valores de locação e pedido reconvencional de
imissão na posse, nos termos do art. 8o, § 2o, da Lei no 8.245/91.
Os pedidos das ações foram julgados procedentes, insurgindo-se apenas o
autor, reconvindo contra a r. sentença por meio deste recurso de apelação.
Pois bem.
O autor, apelante, em sua inicial, pediu para consignar em Juízo o valor
mensal da locação de R$ 1.121,66, bem como, a quitação da dívida, extinguindo-se a
obrigação.
Nas razões da apelação, postula o direito de preferência, todavia, referido
direito esbarra na exceção prevista no artigo 32 e seu parágrafo único da Lei 8.245/91 que
assim dispõe:
Art. 32. O direito de preferência não alcança os casos de perda da
propriedade ou venda por decisão judicial, permuta, doação, integralização
de capital, cisão, fusão e incorporação.
Parágrafo único. Nos contratos firmados a partir de 1o de outubro de 2001, o
direito de preferência de que trata este artigo não alcançará também os casos
de constituição da propriedade fiduciária e de perda da propriedade ou venda
por quaisquer formas de realização de garantia, inclusive mediante leilão
extrajudicial, devendo essa condição constar expressamente em cláusula
contratual específica, destacando-se das demais por sua apresentação
gráfica.

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Ademais, em que pese a existência de cláusula contratual obrigando à
continuidade do contrato de locação, caso o imóvel viesse a ser objeto de alienação
(cláusula 21 fl. 8) por um dos credores da antiga locadora, é certo que o contrato não foi
levado a registro no competente cartório de imóveis, não podendo ser oposto a terceiros.
Logo, como bem pontuou a I. Magistrada a quo, comprovada a consolidação
da posse do imóvel em nome dos recorridos, é assegurada a reintegração na posse do
referido bem, nos termos do art. 30 da Lei 9.514/97, in verbis:
Art. 30. É assegurada ao fiduciário, seu cessionário ou sucessores, inclusive
o adquirente do imóvel por força do público leilão de que tratam os §§ 1° e 2° do art. 27, a
reintegração na posse do imóvel, que será concedida liminarmente, para desocupação em
sessenta dias, desde que comprovada, na forma do disposto no art. 26, a consolidação da
propriedade em seu nome.
A consolidação está comprovada conforme matrícula acostada a fls. 10/18 e
a prenotação R-15 (fl. 16).
Desnecessária ainda a propositura de ação de despejo para que os réus
retomem o bem, como pretendeu o recorrente. Isto porque os recorridos adquirem a
propriedade do bem sem qualquer ônus.
Conforme tem decidido o C. STJ:
A interpretação sistemática e finalística da ordem jurídica indica que o novo
proprietário do bem arrematado deve receber o bem livre e desembaraçado, exatamente
porque pagou o preço devido por ele em disputa pública aberta a qualquer interessado. Não
há sentido lógico em se promover a venda judicial de um bem como uma restrição jurídica,
a menos que tal condição conste do edital, o que não ocorreu. (MC 023781, Rel. Min.
Assusete Magalhães, DJe 03/08/2015).
Neste sentido ainda:
AGRAVO DE INSTRUMENTO
DECISÃO AGRAVADA QUE
DETERMINOU A EXPEDIÇÃO DE MANDADO DE IMISSÃO NA POSSE DE BEM
ARREMATADO EM HASTA PÚBLICA
POSSE DIRETA DO IMÓVEL
EXERCIDA POR LOCATÁRIA CUJO CONTRATO NÃO FOI REGISTRADO NO
COMPETENTE CARTÓRIO DE IMÓVEIS
INEXISTÊNCIA, AINDA, DE
MENÇÃO DO CONTRATO NO EDITAL DE LEILÃO ARREMATAÇÃO QUE SE
CARACTERIZA
COMO
FORMA
ORIGINÁRIA
DE
AQUISIÇÃO
DA
PROPRIEDADE, NÃO OBRIGANDO A ARREMATANTE AO CUMPRIMENTO
DO CONTRATO LOCATÍCIO DESNECESSIDADE DE AJUIZAMENTO DA
AÇÃO DE DESPEJO PARA TOMADA DE POSSE SOBRE O BEM RECURSO
DESPROVIDO.
(TJSP;
Agravo
de
Instrumento
2157190-70.2015.8.26.0000;
Relator: Ferraz de Arruda; Órgão Julgador: 13a Câmara de Direito Público; Foro de Itu -
SAF - Setor de Anexo Fiscal; Data do Julgamento: 11/11/2015; Data de Registro:
13/11/2015).

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No mais, tenho que a I. Magistrada a quo solveu com peculiar clareza e
riqueza de fundamentação a lide exposta em Juízo dando à causa a solução justa e
adequada, cuja segura conclusão pronunciada não merece ser reformada pelas razões do
apelante.
E outros fundamentos são dispensáveis diante da adoção integral dos que
foram deduzidos na r. sentença, e aqui expressamente adotados para evitar inútil e
desnecessária repetição.
Destarte, NEGA-SE PROVIMENTO ao recurso.
Por força do art. 85, § 11 do CPC, majoram-se os honorários advocatícios
para 12% do valor da condenação.
Maria Lúcia Pizzotti

Relatora