Tribunal: TJSP
Processo: 1006037-95.2016.8.26.0606
Classe: Apelação Cível / Promessa de Compra e Venda
Órgão julgador: Christine Santini
Órgão colegiado: 1a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-11-30
Data de publicação: 2020-11-30

Ementa:
Apelação Cível.

Compromisso de venda e compra – Atraso na entrega da unidade autônoma configurado – Hipótese em que o autor-adquirente celebrou com a ré-vendedora "termo aditivo" no qual ajustou a concessão de desconto sobre o saldo devedor em virtude da prorrogação da entrega – Alegação posterior de prejuízo – Ausência de vício de consentimento – Autonomia da vontade das partes que são

Ementa:
Apelação Cível.

Compromisso de venda e compra – Atraso na entrega da unidade autônoma configurado – Hipótese em que o autor-adquirente celebrou com a ré-vendedora "termo aditivo" no qual ajustou a concessão de desconto sobre o saldo devedor em virtude da prorrogação da entrega – Alegação posterior de prejuízo – Ausência de vício de consentimento – Autonomia da vontade das partes que são livres para entabular ajustes inclusive com a finalidade de evitar futuros litígios – Autor que ciente dos termos do acordo a ele livremente aderiu – Indenização por danos materiais, danos morais e incidência de multa em decorrência do atraso afastadas – Observância do princípio da boa fé contratual e da venire contra factum proprium – Despesas condominiais que somente seriam devidas pelo adquirente após a entrega das chaves – Restituição das taxas condominiais referentes ao período anterior à imissão na posse devida ao adquirente.

Dá-se provimento em parte ao recurso.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
1a Câmara de Direito Privado
Registro: 2020.0000982271
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível no 1006037-
95.2016.8.26.0606,
da
Comarca
de
Suzano,
em
que
é
apelante
GENEA
INCORPORADORA E CONSTRUTORA LTDA, é apelado LEANDRO GOMES DA
SILVA (JUSTIÇA GRATUITA).
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 1a Câmara de Direito Privado do
Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Deram provimento em parte
ao recurso. V. U., de conformidade com o voto do relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores RUI CASCALDI
(Presidente sem voto), CLAUDIO GODOY E AUGUSTO REZENDE.
São Paulo, 30 de novembro de 2020.
CHRISTINE SANTINI
Relatora
Assinatura Eletrônica

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1a Câmara de Direito Privado
Apelação Cível no 1006037-95.2016.8.26.0606 - Voto no 37.349
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Apelação Cível no 1006037-95.2016.8.26.0606 – Suzano
Apelante: Genea Incorporadora e Construtora Ltda.
Apelado: Leandro Gomes da Silva
Juiz Prolator: Alberto Gentil de Almeida Pedroso
TJSP (Voto no 37.349)
Apelação Cível.
Compromisso de venda e compra Atraso na entrega da
unidade autônoma configurado
Hipótese em que o
autor-adquirente celebrou com a ré-vendedora “termo
aditivo” no qual ajustou a concessão de desconto sobre o
saldo devedor em virtude da prorrogação da entrega

Alegação posterior de prejuízo
Ausência de vício de
consentimento
Autonomia da vontade das partes que
são livres para entabular ajustes inclusive com a
finalidade de evitar futuros litígios Autor que ciente dos
termos do acordo a ele livremente aderiu
Indenização
por danos materiais, danos morais e incidência de multa
em decorrência do atraso afastadas
Observância do
princípio da boa fé contratual e da venire contra factum
proprium
Despesas condominiais que somente seriam
devidas pelo adquirente após a entrega das chaves

Restituição das taxas condominiais referentes ao período
anterior à imissão na posse devida ao adquirente.
Dá-se provimento em parte ao recurso.
1. Trata-se de ação de indenização por danos materiais e
morais movida por Leandro Gomes da Silva em face de Genea Incorporadora
e Construtora Ltda., alegando, em síntese, que em 23.01.2010 celebrou com a
ré compromisso de venda e compra de unidade no empreendimento
“Residencial Village da Fonte” com entrega prevista para 30.10.2011, com
tolerância de 180 dias. Em 21.02.2013 foi assinado um aditivo no qual foi
definido um desconto pelo atraso na entrega no valor de R$ 6.833,17, tendo
sido o imóvel entregue apenas em 13.09.2013. Requer, assim, seja a ré

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condenada ao pagamento de multa pelo atraso de 22 meses não inferior a
10% do valor do contrato, o pagamento de aluguéis no período de atraso
descontado o valor fixado no aditivo do contrato, restituição dos valores
gastos com o pagamento de taxas condominiais no valor de R$ 1.110,00,
além de indenização por danos morais.
A ação foi julgada procedente em parte para o fim de
condenar a ré: “a) ao pagamento do aluguel mensal pago pelo autor no
período de abril de 2012 até setembro de 2013 (fls. 50/67) descontando-se do
valor apurado o valor fixado no contrato aditivo; b) ao pagamento da multa
de 2% pelo atraso na entrega do imóvel, incidente uma única vez sobre o
valor total contratado; c) ao pagamento da quantia de R$ 5.950,00 (cinco
mil, novecentos e cinquenta reais), a título de indenização por danos morais,
valor este a ser monetariamente corrigido a partir desta sentença até o
efetivo pagamento, acrescido ainda de juros moratórios de 1% ao mês,
também a partir desta sentença; d) na restituição dos valores gastos com as
taxas condominiais relativas ao período de 10/05/2013 a 10/09/2013, no
valor de R$ 1.110,00.” Diante da sucumbência mínima da parte autora,
deverá a ré arcar com o pagamento das custas, despesas processuais e
honorários advocatícios fixados em 10% da condenação (fls. 251/255).
Inconformada, apela a ré sustentando, em síntese, que deve
prevalecer os termos do aditivo que o autor livremente assinou com a
concessão de desconto como compensação pelo atraso. Destaca que não deu
causa à demora na liberação do financiamento pelo autor. Alega que deve ser
afastada a sua condenação ao pagamento de danos materiais, multa e danos
morais. Anota que não deve arcar com ressarcimento de despesas

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condominiais. Pugna, enfim, pela reforma da R. Sentença (fls. 259/269).
Processado regularmente o recurso, foram apresentadas
contrarrazões (fls. 276/281).
Não houve oposição ao julgamento virtual.
É o relatório.
2. Por primeiro, cabe esclarecer que a fls. 286 foi
determinada a suspensão da presente demanda, tendo em vista a R. Decisão
proferida pelo Excelentíssimo Senhor Ministro Luis Felipe Salomão nos
autos dos REsp no 1635428/SC e 1498484/DF, por meio da qual se
determinou a suspensão de todas as ações nas quais se discutem possibilidade
ou não de inversão, em desfavor da construtora (fornecedor), da cláusula
penal estipulada exclusivamente para o adquirente (consumidor), nos casos de
inadimplemento da construtora em virtude de atraso na entrega de imóvel em
construção objeto de contrato ou de promessa de compra e venda (Tema
971). Ocorrido o julgamento do referido recurso especial, com a pacificação
da matéria, passa-se a apreciação do presente apelo.
O recurso merece provimento em parte.
As partes celebram em 23.01.2010 compromisso de venda e
compra de unidade autônoma com entrega prevista para 30.10.2011,
acrescido do prazo de tolerância de 180 dias, o que resulta em abril de 2012.
O contrato de financiamento foi assinado em setembro de 2013 (fls. 228) e a

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entrega ocorreu em 02.10.2013 (fls. 194), sustentando os adquirentes a
ocorrência de atraso.
No caso dos autos, contudo, em 21.02.2013, as partes
assinaram um termo aditivo no qual estabeleceram a concessão de desconto
no valor de R$ 6.833,17 a ser abatido do saldo devedor de R$ 80.796,52 por
conta da prorrogação na entrega do imóvel (fls. 34/35). No referido termo, os
adquirentes deram à vendedora plena quitação de suas obrigações mediante o
desconto.
Não há dúvida acerca da validade do referido termo de
indenização celebrado entre as partes e que afastou a incidência de multas e
indenizações pelo atraso. Cabe destacar que não foi arguida ou demonstrada
a ocorrência de vício de consentimento quanto ao termo, referente a direitos
disponíveis de pessoas plenamente capazes para os atos da vida civil.
Houve, assim, a celebração de acordo entre as partes que
deve ser honrado pelo Poder Judiciário, tendo em vista a autonomia da
vontade das partes que são livres para entabular ajustes inclusive com a
finalidade de evitar futuros litígios.
Assim, o pedido de indenização e multas com fundamento
no atraso da obra revela conduta contraditória em relação ao acordo
livremente assinado pelo adquirente que se beneficiou com o desconto. Desse
modo, em homenagem ao princípio da boa-fé contratual e à vedação de
comportamentos contraditórios em concreta venire contra factum proprium,
não há falar em indenização decorrente do atraso e incidência de penalidades.

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Cabe destacar, ademais, que tão logo liberado o
financiamento em setembro de 2013, as chaves foram entregues aos
adquirentes em 02.10.2013. Ressalte-se, ainda, que não houve alegação ou
demonstração pelos autores de que a ré teria dificultado a obtenção do crédito
perante a instituição financeira e não teria fornecido documentação necessária
para tanto.
Em relação às despesas condominiais, é certo que o
adquirente somente é responsável pelo seu pagamento apenas a partir de sua
imissão na posse, considerada abusiva cláusula contratual em sentido diverso.
Neste sentido, declarou o Colendo Superior Tribunal de
Justiça que “a efetiva posse do bem, com a entrega das chaves, define o
momento a partir do qual surge para o condômino a obrigação de efetuar o
pagamento das despesas condominiais” (AgRg no AREsp no 5335078/SP,
Rel. Min. Luis Felipe Salomão, j. 02.09.2014).
No caso dos autos, portanto, é devida a restituição de
valores desembolsados para pagamento de despesas condominiais referentes
ao período anterior à efetiva entrega das chaves, com correção monetária
desde o desembolso e juros de mora desde a citação, conforme R. Sentença.
Com isso, por força do termo assinado pelos adquirentes,
afasta-se a condenação da ré em indenização por danos materiais, danos
morais e aplicação de multas ou penalidades decorrentes do atraso, mantendo-
se apenas como devida a restituição das taxas condominiais, nos termos

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acima definidos.
Pela sucumbência recíproca, arcarão os autores com 50% e
a ré com 50% das custas e despesas processuais. Quanto aos honorários
advocatícios, arcarão os autores com 10% sobre o valor pedido e não obtido
em favor do advogado da ré, ao passo que a ré arcará com 10% sobre o valor
da condenação em favor do advogado dos autores, observada a gratuidade da
Justiça.
3. À vista do exposto, pelo meu voto, dou provimento em
parte ao recurso, para os fins acima declinados.
Christine Santini
Relatora