Tribunal: TJSP
Processo: 1000641-73.2014.8.26.0068
Classe: Apelação Cível / Associação
Órgão julgador: Luiz Antonio de Godoy
Órgão colegiado: 1a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-07-07
Data de publicação: 2020-07-08

Ementa:
COBRANÇA - Associação de moradores - Contribuições para melhoramento do loteamento – Ação ajuizada contra a arrematante do bem para cobrança de dívida referente ao período anterior à expedição da carta de arrematação – Descabimento – Dívida de natureza pessoal e não real – Inexistência de condomínio formalmente constituído – Sentença mantida – Recurso desprovido.

Inteiro teor:
TRIBUNAL DE JUSTIÇA
PODER JUDICIÁRIO
São Paulo
Registro: 2020.0000511902
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível no
1000641-73.2014.8.26.0068, da Comarca de Barueri, em que é apelante
ASSOCIAÇÃO ALPHAVILLE RESIDENCIAL 11, é apelado MARESIAS
EMPREENDIMENTOS S.A..
ACORDAM, em 1a Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça de
São Paulo, proferir a seguinte decisão: "Negaram provimento ao recurso. V. U.
Sustentação oral da dra. Kelly Greice Moreira .", de conformidade com o voto do
Relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Exmos. Desembargadores RUI
CASCALDI (Presidente) e FRANCISCO LOUREIRO.
São Paulo, 7 de julho de 2020.
LUIZ ANTONIO DE GODOY
RELATOR
Assinatura Eletrônica

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São Paulo
VOTO No 51429
APELAÇÃO No 1000641-73.2014.8.26.0068 Barueri
APELANTE Associação Alphaville Residencial 11
APELADA Maresias Empreendimentos S/A
JUIZ José Maria Alves de Aguiar Júnior

COBRANÇA - Associação de moradores - Contribuições
para melhoramento do loteamento
Ação ajuizada
contra a arrematante do bem para cobrança de dívida
referente ao período anterior à expedição da carta de
arrematação
Descabimento
Dívida de natureza
pessoal e não real
Inexistência de condomínio
formalmente constituído Sentença mantida Recurso
desprovido.

Trata-se de apelação interposta da sentença de fls. 278/283 (objeto de
embargos de declaração rejeitados a fls. 294), em que foi julgada extinta “ação de
cobrança” ajuizada por Associação Alphaville Residencial 11 contra Maresias
Empreendimentos S/A, nos termos do art. 485, VI, do Código de Processo Civil.
Foram carreados à autora os ônus da sucumbência. Inconformada, apelou esta,
alegando ser a ré parte legítima para figurar no polo passivo, por ser proprietária do
bem em questão. Afirmou que a ré seria responsável pelo pagamento do débito, por
estar ciente de sua existência ao arrematar o imóvel. Invocou a vedação ao
enriquecimento sem causa. Foi providenciado o recolhimento do preparo. Oferecidas
contrarrazões (fls. 315/337), foram os autos remetidos a este Tribunal.
É o relatório, adotado, quanto ao restante, o da sentença apelada.
De imediato, cumpre ressaltar que o inconformismo da apelante, por
óbvio, somente será apreciado nos limites por ela pretendidos.

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Segundo se nota, ajuizou a autora a presente ação de cobrança,
inicialmente, em face de Almir Rodrigues Cavenco, sob a alegação de que este
deixara de efetuar o pagamento de parcelas referentes a despesas comuns, desde
novembro de 2013 (fls. 3 e 40).
Entretanto, por não ter logrado êxito na citação do réu e por ter obtido
conhecimento da transmissão do imóvel, em razão de sua arrematação, requereu a
autora o aditamento da petição inicial para substituição do polo passivo pela
arrematante, ora apelada (fls. 81/82).
Tenha-se em mente que, por não se verificar a existência de coisa de
titularidade comum, as taxas e despesas de manutenção e conservação cobradas têm
caráter pessoal, e não real. Não se equiparam, portanto, à taxa condominial, não
podendo ser cobradas da arrematante dívidas referentes a período anterior à
expedição da carta de arrematação e imissão na posse.
Nesse sentido, já decidiu esta Corte, em hipótese assemelhada:
“Apelação.
Cobrança.
Discussão
a
respeito
da
responsabilidade do arrematante pelas dívidas pendentes por serviços
praticados por entidade associativa posteriores à hasta pública mas
anteriores à imissão na posse de bem imóvel arrematado. Sentença de
procedência. Inconformismo da parte ré. Provimento parcial. Sentença
reformada. 1. Rejeitada preliminar de ilegitimidade ativa ad causam.
Rejeitado pedido de suspensão do processo por prejudicialidade externa. 2.
Observação inaugural: deve ser rejeitado o enquadramento posto na
sentença de que se trataria de "condomínio de fato" a organização da
entidade associativa-autora. Trata-se, na realidade, cobrança de despesas de
manutenção de loteamento por associação de moradores, fundada em
estatuto social, ou seja, disposição de natureza contratual-associativa.
Desqualificação da natureza "propter rem" atribuída à cobrança, uma vez
inexistente
condomínio
formalmente instalado.
Dívida de caráter
eminentemente pessoal. 3. Controvérsia instaurada sobre a responsabilidade

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de pagamento das despesas de conservação de loteamento vencidas no
intervalo da data da arrematação judicial (26.09.2013) até a imissão na posse
do bem imóvel na data de expedição da carta de arrematação (12.11.2015),
configurado um interstício relevante dada a interposição de embargos à
arrematação por parte do antigo proprietário e sua esposa. Impossibilidade
de carrear a responsabilidade aos réus pelas despesas associativas vencidas
antes da expedição da carta de arrematação, visto que, ainda que
aperfeiçoada a arrematação judicial pelo aceite da oferta pelo juízo de
primeiro grau, não teria havido ainda a expedição da carta da arrematação e
não lhe havia sido autorizado o ingresso na posse do imóvel, esses últimos
fatores legitimadores à confirmação da eficácia do negócio jurídico da
arrematação e justificadores da cobrança, visto que se trata de obrigação de
natureza pessoal vinculada à disponibilização efetiva de serviços à área em
que situado o imóvel no loteamento. 4. Conservada condenação dos réus ao
pagamento das mensalidades associativas vencidas após a expedição da
carta de arrematação e aquelas vincendas ao longo da tramitação da
demanda. Reconhecimento da procedência do pedido voluntariamente aceita
pela parte ré no que diz respeito às prestações vencidas após a data da
imissão na posse (artigo 487, inciso III, alínea "a", CPC/15). 5. Recurso de
apelação dos réus Paulo Roberto e Ivone provido em parte” (Apelação Cível
1006382-51.2016.8.26.0286; Relator (a): Piva Rodrigues; Órgão Julgador:
9a Câmara de Direito Privado do TJSP; Foro de Itu - 3a Vara Cível; Data do
Julgamento: 17/04/2018; Data de Registro: 19/04/2018).
Não é demais ressaltar que, conforme já decidido por esta Câmara, “(...)
a posterior modificação do Código Civil (art. 1.358-A) para o reconhecimento da
figura do condomínio de lotes, por força da Lei no. 13.465/2017, não altera tal
conclusão, afinal, a alteração legislativa não importa em automática conversão do
loteamento fechado em ente condominial. Não há nenhuma informação nos autos no
sentido de que tenham os titulares dos lotes deliberado em tal sentido,

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permanecendo, assim, o Loteamento Paisagem Renoir como um “loteamento de
acesso controlado”, previsto no art. 2o, § 8o, da Lei 6.766/79. Logo, a verba
exequenda não se convola em taxa condominial, permanecendo apenas como
contribuição associativa, desprovida de natureza propter rem” (Agravo de
Instrumento no 2090957-86.2018.8.26.0000 Cotia, 1a Câmara de Direito Privado do
Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo, v. un., Rel. Des. Rui Cascaldi, em
5/6/18).
Diante disso, nada há a ser alterado.
Nos termos do art. 85, §11, do Código de Processo Civil, majoram-se
os honorários advocatícios para 20% do valor atualizado da causa.
Nega-se provimento ao recurso.

LUIZ ANTONIO DE GODOY
Relator