Tribunal: TJSP
Processo: 1000419-32.2017.8.26.0511
Classe: Apelação Cível / Associação
Órgão julgador: Galdino Toledo Júnior
Órgão colegiado: 9a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-08-18
Data de publicação: 2020-09-09

Ementa:
LOTEAMENTO - Ação de cobrança de despesas associativas de imóvel - Acolhimento parcial - Inconformismo de ambas as partes - Autora que aduz ser devida a cobrança de todo o período- Acolhimento - Inconformismo do réu que insiste na tese de inexistência de obrigação de se associar à entidade que administra o loteamento - Descabimento - Dever de todos concorrerem para o custeio das despesas comuns,

Ementa:
LOTEAMENTO - Ação de cobrança de despesas associativas de imóvel - Acolhimento parcial - Inconformismo de ambas as partes - Autora que aduz ser devida a cobrança de todo o período- Acolhimento - Inconformismo do réu que insiste na tese de inexistência de obrigação de se associar à entidade que administra o loteamento - Descabimento - Dever de todos concorrerem para o custeio das despesas comuns, sob pena de enriquecimento sem causa - Garantia constitucional contida no art. 5o, XX, que cede passo a dispositivo de igual natureza previsto no inciso XXIII do mesmo artigo - Inexistência de conflito com a tese sedimentada pelo STJ no julgamento dos Recursos Repetitivos n.o 1.280.871/SP e 1.439.163/SP, cuja aplicação esta suspensa por força de Recurso Extraordinário em trâmite perante o Supremo Tribunal Federal (RE 695.911 - Tema 492) - Apelo da autora acolhido, desprovido o do réu.

Inteiro teor:
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Registro: 2020.0000657724
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos do Apelação Cível
no 1000419-32.2017.8.26.0511, da Comarca de Rio das Pedras, em
que é apelante/apelado VITHOR SARTORI AZEVEDO, é apelado/apelante
ASSOCIAÇÃO DE MORADORES DO LOTEAMENTO CHÁCARAS UNIÃO.
ACORDAM, em 9a Câmara de Direito Privado do Tribunal de
Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: "Por Maioria de votos,
Negaram provimento ao recurso da autora e deram provimento ao do
réu, vencido o Relator Sorteado; Tendo em vista o julgamento não
unânime e considerando o disposto no art. 942, "caput" e §1o do
CPC/2015,
prossegue-se
o
julgamento,
ficando
convocados
a
integrarem a turma julgadora, o Desembargador Cesar Peixoto, como 4o
Juiz, e a Desembargadora Angela Lopes, como 5a Juíza, os quais
acompanharam o Relator Sorteado. Portanto, por maioria de votos,
deram provimento ao recurso da autora e negaram provimento ao
recurso do réu, vencidos os 2o e 3o Juízes. Acórdão com o Relator
Sorteado e declara voto divergente o 2o Juiz.", de conformidade com o
voto do Relator, que integra este acórdão.
O
julgamento
teve
a
participação
dos
Exmo.
Desembargadores
GALDINO
TOLEDO
JÚNIOR
(Presidente),
JOSÉ
APARÍCIO COELHO PRADO NETO E EDSON LUIZ DE QUEIROZ.
São Paulo, 18 de agosto de 2020.

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GALDINO TOLEDO JÚNIOR
RELATOR
Assinatura Eletrônica

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Apelação Cível no 1000419-32.2017.8.26.0511
Comarca: Rio das Pedras
Apelantes: Vithor Sartori Azevedo e outra
Apelados: Associação de Moradores do Loteamento
Chácara União e outro
Voto no 27.657
LOTEAMENTO - Ação de cobrança de
despesas
associativas
de
imóvel
-
Acolhimento parcial - Inconformismo de
ambas as partes - Autora que aduz ser
devida a cobrança de todo o período-
Acolhimento - Inconformismo do réu que
insiste na tese de inexistência de obrigação
de se associar à entidade que administra o
loteamento - Descabimento - Dever de
todos concorrerem para o custeio das
despesas
comuns,
sob
pena
de
enriquecimento sem causa - Garantia
constitucional contida no art. 5o, XX, que
cede passo a dispositivo de igual natureza
previsto no inciso XXIII do mesmo artigo -
Inexistência de conflito com a tese
sedimentada pelo STJ no julgamento dos
Recursos Repetitivos n.o 1.280.871/SP e
1.439.163/SP, cuja aplicação esta suspensa
por força de Recurso Extraordinário em
trâmite perante o Supremo Tribunal Federal
(RE 695.911 - Tema 492) - Apelo da autora
acolhido, desprovido o do réu.
1. Ao relatório constante da sentença
de fls. 369/371, acrescento que esta julgou procedente ação de
enriquecimento ilícito ajuizada pela associação de moradores
objetivando o pagamento de despesas de manutenção de
loteamento, local onde o réu é proprietário de dois lotes,
condenando o requerido a pagar à requerente as taxas de

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manutenção devidas desde 12.07.17 até o trânsito em julgado
da ação. Em razão da sucumbência, foram repartidas as custas e
despesas processuais e honorários advocatícios, estes fixados
em desfavor da demandante em 10% sobre o valor do débito
cobrado nestes autos referente ao período anterior a 12 de julho
de 2017, e em desfavor do demandado 10% sobre o valor do
débito apurado de 12 de julho de 2017 até o trânsito em
julgado da ação.
Inconformado,
apela
o
réu
(fls.
377/391), alegando, em síntese, que apresentou pedido de
desfiliação em julho de 2015. Discorre sobre a impossibilidade
de ser obrigado a se associar, ou permanecer associado. Insiste
ser indevida a cobrança objetivada.
Recorre
também
a
autora
(fls.
436/440), alegando em suma, que o requerido deve pagar todo
o custeio desde a desassociação bem como as que se vencerem
no curso da demanda. Afirma que o requerido adquiriu os lotes
de terrenos posteriormente à criação da associação.
Recursos regularmente processados,
com oferecimento de contrarrazões (fls. 456/461 e 464/476).
2.
Ajuizou
a
autora
esta
ação

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objetivando a cobrança de taxas de despesas de manutenção,
conservação e melhoramento do lote no A07 e A08, do
loteamento do qual o réu é proprietário, conforme se infere na
matrícula de imóvel (fls. 10/14).
Afirma para tanto que o réu se
encontra inadimplente, importando o débito de R$ 18.042,66,
até a data da propositura da ação.
Ao analisar o feito, entendeu o Juízo a
quo que, não obstante o julgamento em 22 de maio de 2.015,
dos Recursos Repetitivos 1280871/SP e 1439163/SP, pelo C.
Superior Tribunal de Justiça, que exarou a tese de que as taxas
de manutenção criadas por associações de moradores não
obrigam os não associados ou que a elas não anuíram, com o
advento da Lei 13.645/17, que incluiu o artigo 36-A, na Lei
6.766/79 é legítima, daí porque deferiu parcialmente a
pretensão, pontuando como marco inicial das parcelas devidas a
data da edição daquela lei, afastando a exigência das anteriores.
Com a devida vênia, o julgamento
contém uma contradição. É que o fundamento dos Recursos
Repetitivos supra mencionados é a Constituição Federal, que em
seu artigo 5o, inciso XX, diz que ninguém pode ser compelido a
associar ou a se manter associado a alguma entidade.

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Ora, se é assim, certamente não
poderia a lei ordinária posterior revogar essa garantia
constitucional. Na verdade o objetivo do artigo de lei foi apenas
a de comparar as associações de administração de loteamentos
às administrações de condomínios edilícios, atribuindo-as o
mesmo poder normativo.
Vale
ressaltar,
embora
não
seja
essencial ao deslinde desta causa, que, de qualquer forma, os
julgamentos proferidos naqueles Recursos Repetitivos não tem,
ainda, aplicação compulsória, pois suspensa a tese nele
aprovada com o recebimento pelo Supremo Tribunal de Recurso
Extraordinário (RE 695.911), diante da Repercussão geral
reconhecida (Tema 492).
Nesse passo, como já foi dito acima,
a aplicação daquela tese oriunda do C. Superior Tribunal de
Justiça, perde relevância no caso dos autos, pois o próprio réu
admitiu sua filiação espontânea anterior, tanto que desde 2.011
(fl. 13), quando adquiriu o imóvel por doação de seus genitores,
foram pagas normalmente as contribuições devidas.
Nem poderia ser diferente, porque a
associação existe desde 2001 (fls. 108/124) e a aquisição do
bem pelos pais do demandado, ocorreu quando a entidade

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autora já existia há vários anos. Ou seja, já adquiriram o bem
sabedores da existência da entidade e da necessidade de
contribuir
para
a
manutenção
das
áreas
comuns
do
empreendimento, tanto que, pelo que consta dos autos, nunca
se recusaram a fazer pagamentos dessa natureza.
Então a única questão passível de
debate
é
saber-se
se
é
possível
ao
réu,
depois
de
espontaneamente filiar-se à associação, aceitando o imóvel em
doação, já ciente desse encargo, simplesmente pedir seu
desligamento da entidade para deixar de pagar as contribuições
devidas.
A resposta, é obviamente, negativa,
pois contraria o princípio da boa-fé que deve nortear todas as
relações contratuais públicas ou privadas.
Isto porque, é certo que este se
beneficiou das melhorias implementadas pela requerente,
obtendo com isso natural valorização de seu imóvel, ou ao
menos, a preservação deste.
Assim, colocados à disposição de
todos os proprietários os serviços prestados pela autora, há a
obrigação destes em contribuir com sua cota parte, evitando-se
o enriquecimento sem causa.

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Muito embora disponha o artigo 5o,
XX, da Constituição Federal ser defeso obrigar alguém a
participar de uma associação ou a nela se manter, a questão
aqui deve ser interpretada de forma diferente, porque ultrapassa
o simples direito de se associar ou não, pois cede passo essa
restrição a outro preceito constitucional da mesma natureza,
contido no inciso XXIII, do mesmo dispositivo da Carta Magna,
que trata da função social da propriedade.
Devem prevalecer os objetivos que
nortearam a criação da associação, que visam proteger não a
intolerância individual, mas o bem comum, daí a necessidade de
resguardar a função social da propriedade.
Sendo
assim,
o
fundamento
da
obrigação de pagamento decorre da titularidade de dois lotes na
área do loteamento e a presença de benefícios experimentados
com a atividade da associação.
Se o loteamento representa um todo,
não há como separar as melhorias, porque foram realizadas em
prol de uma comunidade, e se aqueles que possuem imóveis
nesta localidade deixarem de participar do rateio, como
pretende o réu, ficará patente o enriquecimento ilícito em
detrimento dos que solveram as benfeitorias realizadas, posto

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que todos, inclusive este, se beneficiam daquelas.
Sendo assim, inevitável a rejeição do
apelo do réu.
De outro lado, se ao contrário do que
entendeu o magistrado
a
quo , a responsabilidade pelo
pagamento das contribuições não adveio da Lei 13.465/17, mas
da anterior livre associação dos antecessores do réu à entidade
autora e da anuência deste a esta, com a aceitação incondicional
da doação do bem que lhe foi realizada, não há porque se
limitar o período da dívida a julho de 2.017, como previsto na
sentença, devendo a cobrança atingir todo o período postulado
na inicial, porque não atingida pela prescrição trienal do débito,
já que a ação foi proposta em 2,017 e o débito remonta a 2.015
(fl. 9).
Em
suma,
a
sentença
apelada
comporta modificação para, julgar totalmente procedente o
pedido
inicial,
incidindo
os
encargos
da
sucumbência,
exclusivamente
em
desfavor
do
requerido,
fixados
os
honorários advocatícios em favor do advogado da autora em
15% do valor da condenação, já considerado neste percentual o
disposto do artigo 85, § 11o, do Código de Processo Civil.

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3. Ante o exposto, meu voto acolhe o
recurso da autora e nega provimento ao do réu.
Galdino Toledo Júnior
Relator

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APELAÇÃO No 1000419-32.2017.8.26.0511
APELANTE/APELADO: VITHOR SARTORI AZEVEDO
APELANTE/APELADA: ASSOCIAÇÃO DE MORADORES DO LOTEAMENTO
CHÁCARA UNIÃO
JUIZ: DALTON LACERDA VIDAL VITAL FILHO
VOTO No 21.754
DECLARAÇÃO DE VOTO VENCIDO
Com a devida vênia do insigne Relator,
Desembargador GALDINO TOLEDO JÚNIOR, ouso divergir do voto por ele prolatado
para dar provimento ao recurso e julgar a ação improcedente.
Ressalvado
o
entendimento
anteriormente
esposado por este Relator, no sentido de reconhecer a legalidade da cobrança das taxas
de manutenção e conservação cobradas por associações de moradores, é certo que deve
ser observado o entendimento sedimentado pelo Colendo Superior Tribunal de Justiça,
em sede de recurso repetitivo, para reconhecer a ilegalidade da cobrança da epigrafada
exação em relação aos moradores não associados.
De acordo com a tese processada pelo rito do
artigo 543-C, “As taxas de manutenção criadas por associações de moradores não
obrigam os não associados ou que a elas não anuíram.” (in REsp no 1.439.163 SP,
Segunda Seção, Ministro Relator Designado MARCO BUZZI, julgado em 11 de março

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de 2015).
O
voto
condutor
do
recurso
repetitivo
supramencionado, da lavra do eminente Ministro MARCO BUZZI, consolidou a
matéria nos seguintes termos:
“Não há como olvidar que as obrigações de ordem civil,
sejam de natureza real ou contratual, pressupõem, como
fato gerador ou pressuposto, a existência de uma lei que as
exija ou de um acordo firmado com a manifestação expressa
de vontade das partes pactuantes, pois, em nosso
ordenamento jurídico positivado, vale rememorar, há
somente duas fontes de obrigações: a lei ou o contrato; e, no
caso, permissa venia, não atuam qualquer dessas fontes,
mormente porque a Corte Estadual expressamente, ao
realizar a análise do conjunto probatório, salientou que
"embora o objeto discutido nos autos se referida a
loteamento não instituído como condomínio atípico nos
termos do artigo 8o da Lei 4.591, de 16.12.64 e em que a
obrigação de pagar contribuição a título de conversão não
conste das matrículas dos lotes do apelante " (e-STJ, fl. 156 -
grifou-se).
Inexiste, portanto, espaço para a concepção de uma

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"aceitação tácita" a ser imposta pelo Poder Judiciário como
preceitua o voto do eminente relator, pois, na ausência de
uma legislação que regule especificamente a presente
matéria, prepondera, na hipótese, o exercício da autonomia
da vontade a ser manifestado pelo proprietário ou, inclusive,
pelo comprador de boa-fé, emanada da própria garantia
constitucional da liberdade de associação e da legalidade,
uma vez que ninguém pode ser compelido a fazer algo senão
em virtude de lei.
É certo que a função do Judiciário sofreu substancial
modificação ao longo dos anos republicanos, passando a
atuar
como
órgão
calibrador
de
tensões
sociais,
solucionando conflitos de conteúdo social, político e jurídico,
e também implementando o conteúdo promocional do
Direito.
Porém, não pode a jurisprudência esvaziar o comando
normativo de um preceito fundamental e constitucional em
detrimento de um corolário de ordem hierárquica inferior,
pois, ainda que se aceite a idéia de colisão ou choque de
princípios, na lição do mestre HUMBERTO ÁVILA, "o
relacionamento
vertical
entre
as
normas
(normas

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constitucionais e normas infraconstitucionais, por exemplo)
deve ser apresentado de tal forma que o conteúdo de sentido
da norma inferior deve ser aquele que 'mais intensamente'
corresponder ao conteúdo de sentido da norma superior"
(in Teoria dos Princípios - da definição à aplicação dos
princípios jurídicos. 10.a ed. Editora Malheiros, 2009, p.
130).
E, no caso em testilha, a concepção da aceitação tácita ou da
preponderância do princípio da vedação ao enriquecimento
sem causa, acaba por esvaziar o sentido e a finalidade da
garantia fundamental e constitucional da liberdade de
associação, como bem delimitou o Pretório Excelso no
julgamento do RE n.o 432.106/RJ, encontrando a matéria,
inclusive, afetada ao rito da repercussão geral (RG no AI n.o
745.831/SP, rel. Min. DIAS TOFFOLI, DJ 29/11/2011).
A associação de moradores é mera associação civil e,
consequentemente, deve respeitar os direitos e garantias
individuais, aplicando-se, na espécie, a teoria da eficácia
horizontal dos direitos fundamentais.
Assim, cumprindo a função uniformizadora desta Corte
Superior, ambas as Turmas julgadoras integrantes da Eg.

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Segunda
Seção
têm
sido
uníssonas
ao
reiterar
o
posicionamento firmado a partir do julgamento do EREsp
n.o 444.931/SP no sentido de que as taxas de manutenção
criadas por associação de moradores não podem ser
impostas a proprietário de imóvel que não é associado, nem
aderiu ao ato que instituiu o encargo, em observância ao
princípio da liberdade de associação (art. 5.o, inc. XX, da
CF/88)” (REsp no 1.439.163).
Precitada decisão deve ser prestigiada, “ex vi” do
que preceitua o artigo 927, inciso III, do Código de Processo Civil, sob pena de
manifesto prejuízo ao princípio da segurança jurídica.
Nesse ponto, por oportuno, impõe-se a citação do
seguinte julgado, que judiciosamente demonstra a necessidade de adoção do
entendimento do Egrégio Superior Tribunal de Justiça sobre o tema em foco:
“Pese à ausência de efeito vinculante da decisão prolatada
pelo Superior Tribunal de Justiça em recurso representativo
da controvérsia, a referida sistemática instituiu tratamento
diferenciado para a tramitação e julgamento de litigiosidade
repetitiva, a fim de conferir racionalidade e celeridade à
prestação jurisdicional, na tentativa de contornar a
problemática da morosidade.

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Consoante o disposto no artigo 543-C do Código de Processo
Civil os recursos especiais ficarão sobrestados no tribunal de
origem aguardando a decisão a ser proferida em recurso
representativo da controvérsia. Publicado o acórdão, os
recursos especiais terão o seguimento negado se o acórdão
recorrido coincidir com a orientação do Superior Tribunal
de Justiça e serão devolvidos ao tribunal de origem se
houver divergência da orientação, a fim de que a turma
julgadora possa se retratar. Mantida a decisão divergente, o
recurso
especial
será
submetido
ao
exame
de
admissibilidade.
Nesse contexto, não se deve perder de vista que uma das
competências atribuídas constitucionalmente ao Superior
Tribunal
de
Justiça
consiste
na
uniformização
de
jurisprudência, a fim de assegurar a aplicação uniforme da
legislação federal.
Assim, considerando os fatores descritos e o escopo visado
pela legislação processual, continuar a adotar a posição
anteriormente sustentada para o caso dos autos, implicaria
em desnecessário trabalho aos órgãos jurisdicionais, que ao
cabo, seriam movimentados somente para dar concretude à

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tese já fixada pelo Superior Tribunal de Justiça, no sentido
de impossibilidade de cobrança das taxas.” (TJSP, Apelação
no 0001420-84.2009.8.26.0338, 3a Câmara de Direito Privado,
Relator VIVIANI NICOLAU, j. 02.02.2016).
Pois bem, se assim é, o pedido do réu de
desligamento do quadro associativo da autora inequivocamente manifestado em 1o de
julho de 2015 pelo documento de fls. 89, “permissa venia”, não pode ser ignorado, sob
pena de afronta ao exercício do direito de liberdade associativa garantido por nossa
Carta Magna.
Nesse sentido, tem-se o seguinte precedente desta
Egrégia Corte:
“DECLARATÓRIA. Pretensão de desligamento da
associação de moradores e exoneração da obrigação de
contribuição mensal. Cabimento. Aplicação do artigo 5o,
inciso XX da Constituição Federal. Liberdade associativa
que abrange o direito de não se manter associado.
Procedência da ação. Sentença reformada. Sucumbência
invertida.
RECURSO
PROVIDO.”
(Apelação
no
1003567-67.2014.8.26.0281, 10a Câmara de Direito Privado,
Relator ELCIO TRUJILLO, j. 14.06.2014).
Sinale-se, por relevante, que a autora não contestou
epigrafado documento, que, inclusive, teve sua validade aceita na r. sentença apelada,

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como se verá a seguir:
"In casu", é incontroverso que o réu deixou a associação de
moradores em julho de 2015 (fls. 89/91), logo, não pode ser
obrigado ao pagamento das taxas associativas.” (verbis, cfr.
fls. 369/370).
É de rigor, pois, a reforma da sentença recorrida
para julgar a ação improcedente, tendo em vista que a desassociação do réu se deu em
1o de julho de 2015, e que segundo a planilha de fls. 9 a autora cobra as taxas de
manutenção vencidas a partir de 13 de julho de 2015.
Ante o exposto, pelo meu voto, julgo a ação
improcedente, condenando a autora no pagamento custas e despesas processuais e
honorários advocatícios que arbitro em 10% (dez por cento) sobre o valor dado à causa
corrigido.
JOSÉ APARÍCIO COELHO PRADO NETO
2o Juiz

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GALDINO TOLEDO JUNIOR
12135973
10
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Declarações de
Votos
JOSE APARICIO COELHO PRADO NETO
12614D1A
Para conferir o original acesse o site:
https://esaj.tjsp.jus.br/pastadigital/sg/abrirConferenciaDocumento.do, informando o processo
1000419-32.2017.8.26.0511 e o código de confirmação da tabela acima.