Tribunal: TJSP
Processo: 1009591-18.2018.8.26.0008
Classe: Apelação Cível / Promessa de Compra e Venda
Órgão julgador: Alcides Leopoldo
Órgão colegiado: 4a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-12-04
Data de publicação: 2020-12-04

Ementa:
INDENIZAÇÃO – Rescisão de compromisso de compra e venda de imóvel – Reposição do imóvel ao estado anterior – Previsão contratual – Legalidade – Apuração do valor em liquidação de sentença – Indenização e encargos pela ocupação do imóvel – Coisa julgada – Imutabilidade - Honorários advocatícios fixados por equidade - Manutenção -Recursos desprovidos.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2020.0000998605
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível no
1009591-18.2018.8.26.0008,
da
Comarca
de
São
Paulo,
em
que
são
apelantes/apelados CLÓVIS TIAGO SERRANO DAL SANTO (JUSTIÇA
GRATUITA) e TATIANE CRISTINA MACHADO (JUSTIÇA GRATUITA), é
apelado/apelante BARROCO INCORPORAÇÕES E SERVIÇOS CONSTRUTIVOS
LTDA.
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 4a Câmara de Direito
Privado do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Negaram
provimento aos recursos. V. U., de conformidade com o voto do relator, que integra
este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores ALCIDES
LEOPOLDO (Presidente), MARCIA DALLA DÉA BARONE E MAURÍCIO
CAMPOS DA SILVA VELHO.
São Paulo, 4 de dezembro de 2020.
ALCIDES LEOPOLDO
Relator
Assinatura Eletrônica

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Apelação Cível no 1009591-18.2018.8.26.0008 -Voto no 20.827
2
APELAÇÃO CÍVEL
Processo n.:1009591-18.2018.8.26.0008
Comarca: São Paulo (F. R. do Tatuapé - 5a Vara Cível)
Apelantes: Barroco Incorporações e Serviços Construtivos Ltda. e
Clóvis Tiago Serrano Dal Santo e outra
Apelados: Os mesmos
Juíza: Marcia Cardoso
Voto n. 20.827
EMENTA: INDENIZAÇÃO Rescisão de compromisso de
compra e venda de imóvel Reposição do imóvel ao estado
anterior – Previsão contratual – Legalidade – Apuração do
valor em liquidação de sentença – Indenização e encargos
pela ocupação do imóvel – Coisa julgada – Imutabilidade -
Honorários advocatícios fixados por equidade - Manutenção -
Recursos desprovidos.
Trata-se de ação indenizatória, alegando a empresa
autora a conexão com o processo n. 0207617-91.2009.8.26.0008, e que,
em meados de 2006, as partes firmaram, Instrumento Particular de
Compra e Venda de Unidade Habitacional, descrita na inicial e, na posse
do bem, os réus passaram a inadimplir as parcelas devidas, motivando o
ajuizamento da ação conexa julgada procedente para a rescisão do
contrato, com retenção de 30% dos valores pagos, havendo depositado
em juízo a importância incontroversa de R$ 290.721,36, ocorrendo que
os réus ajuizaram inúmeros recursos desde então, permanecendo na
posse do imóvel, razão pela qual requer: a) a concessão da medida de
urgência para determinar, na forma de tutela de urgência de natureza
cautelar, o arresto do montante de R$ 221.119,77 depositado nos autos
da ação de rescisão ajuizada contra os réus (processo no 0207617-
91.2009.8.26.008); b) que se determine a suspensão dos andamentos da

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Apelação Cível no 1009591-18.2018.8.26.0008 -Voto no 20.827
3
ação de rescisão conexa; c) a condenação dos réus ao pagamento de taxa
de ocupação a ser calculada, por todo o período em que permaneceram
indevidamente no imóvel após a prolação da sentença referente à ação
de rescisão contratual conexa; d) a condenação dos réus ao pagamento
de indenização pela reposição do imóvel ao estado anterior, no patamar
mínimo já ajustado contratualmente pelas partes em R$ 68.564,42, ou
montante superior a ser constatado mediante perícia; e) a condenação
dos réus ao pagamento das despesas de condomínio/associação de
moradores, água, luz, impostos e demais despesas inadimplidas durante
o período em que detiveram a posse do imóvel ilegitimamente, até a
cessação do esbulho em questão.
A r. sentença, cujo relatório se adota, julgou
procedente em parte a ação, condenando os réus ao pagamento de
indenização para reposição do imóvel ao estado anterior, a ser apurada
em fase de liquidação de sentença pelo procedimento comum,
estabelecendo a sucumbência recíproca, arcando cada parte com metade
das custas e despesas processuais e honorários advocatícios do patrono
da parte contrária fixados em R$ 2.000,00, vedada a compensação,
observada a gratuidade da justiça para os réus (fls. 645/648).
Os requeridos apelaram sustentando que a ausência
de uma vistoria inicial quando da entrega do imóvel aos apelantes, bem
como de uma vistoria prévia após a desocupação, impedem que se possa
falar em condenação a reposição ao estado anterior do imóvel, ou em
danos decorrentes da ocupação, não havendo ainda qualquer prova por
parte da autora de que teria despendido valores para a referida reposição,
não se aplicando ainda ao caso a mencionada cláusula 5.21 “b” do
contrato, conforme mencionado na sentença, pois a mesma estabelece

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Apelação Cível no 1009591-18.2018.8.26.0008 -Voto no 20.827
4
despesas comerciais para reposição do imóvel ao estado anterior, o que
já foi objeto da decisão proferida nos autos no 0207617-
91.2009.8.26.0008, requerendo assim a improcedência da ação, e a
fixação dos honorários advocatícios sucumbenciais no limite máximo
estabelecido no art. 85, § 2o do CPC, afastando-se a condenação por
equidade (fls. 650/659).
A
autora,
também,
recorreu
arguindo
preliminarmente a extemporaneidade da contestação de fls. 511/528, e
no mérito a necessidade de reconhecimento de que a “taxa de ocupação”
devida pelos apelados deve ser calculada por todo o período de
permanência indevida na posse do imóvel da apelante, pois, em razão de
fatos novos, alheios às circunstâncias que justificaram as conclusões da
sentença da ação de rescisão, pois os requeridos permaneceram depois
da sentença de 2010, por anos a fio, ocupando o imóvel propositalmente,
sem nada pagar para tanto, vindo a desocupá-lo somente no curso da
ação, devendo se entender que a retenção de 30% dos valores
estabelecidas naquela decisão fazia referência a ocupação dos apelados
no imóvel somente até aquela data, quando foi determinada a restituição
da posse, não se podendo prever que os réus ainda permanecessem na
posse por mais quase uma década, sem pagar aluguel, IPTU,
condomínio etc., devendo tal valor ser fixado em porcentagem referente
ao valor do contrato, nos termos da jurisprudência vigente nesta Corte,
pois, decisão em sentido contrário estaria beneficiando a torpeza dos
apelados, sendo devida ainda a sua condenação ao pagamento de débitos
em aberto no período em que se mantiveram indevidamente na posse do
imóvel, requerendo a reforma, bem como a revogação dos benefícios da
Justiça Gratuita concedida aos réus (fls. 660/672).

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Apelação Cível no 1009591-18.2018.8.26.0008 -Voto no 20.827
5
Foram apresentadas contrarrazões pelas partes (fls.
678/691 e 692/699).
É o Relatório.
Não há evidências de suficiência de recursos pelos
requeridos para arcarem com as custas e despesas do processo e
honorários advocatícios, devendo ser mantida a gratuidade da justiça que
lhes foi deferida, sem prejuízo do disposto no § 3o do art. 98 do
CPC/2015.
Foi corretamente reconhecida a nulidade das
citações (fls. 503/504), pois à época do recebimento das cartas AR na
portaria do Condomínio em 01/10/2018 (fls.446/447), os corréus não
mais residiam no local, por terem sido entregues as chaves à requerente
em 26/09/2018, dando-se oportunidade aos requeridos para contestarem,
não havendo revelia.
A sentença proferida no processo n. 0207617-
91.2009.8.26.0008, conforme cópia de fls. 70/75, rescindiu o contrato
entre as partes e dispôs expressamente que a requerente restituirá aos
requeridos 70% dos valores que recebeu e que "os percentuais
referentes às despesas comerciais, previstos no contrato e o aluguel
pela ocupação do imóvel desde a imissão na posse até a data da
desocupação ficam compensados pela retenção de 30% (trinta por
cento) do valor a ser devolvido aos compromissários compradores" e
que "do montante a ser devolvido (70%) também será deduzido as
despesas de condomínio, de IPTU e de energia elétrica que não foram
pagas pelos adquirentes" (fls.74).
A coisa julgada impede que se modifique o

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Apelação Cível no 1009591-18.2018.8.26.0008 -Voto no 20.827
6
dispositivo para condenar os réus de forma mais ampla, superior aos
30% do montante pago, por toda a ocupação, mas dos 70% a serem
restituídos podem ser abatidas as despesas de condomínio, de IPTU e de
energia elétrica que não forem pagas até a entrega do bem, naqueles
autos.
Reconhecido o dever de o imóvel ser reposto ao
estado anterior, consoante previsto no item 5.21 "b" do contrato (fls.36),
é na liquidação de sentença que deverá ser apurada a indenização
devida, que não se confunde com "despesas comerciais" relacionadas à
realização do empreendimento e sua comercialização como as
enumeradas no item 5.20 de fls. 36.
Foi adequada a fixação dos honorários advocatícios
por equidade, de forma a preservar a proporcionalidade na condenação
(art. 8o do CPC/2015), considerando-se, também, a pouca complexidade.
Pelo exposto, NEGA-SE PROVIMENTO a ambos
os recursos, majorando-se em R$ 1.000,00 os honorários advocatícios
recursais devidos pelos apelantes, em conformidade com o § 11 do art.
85 do CPC/2015, observada a gratuidade deferida aos corréus.
ALCIDES LEOPOLDO
Relator
Assinatura Eletrônica