Tribunal: TJSP
Processo: 1037388-11.2018.8.26.0576
Classe: Apelação Cível / Promessa de Compra e Venda
Órgão julgador: Ana Maria Baldy
Órgão colegiado: 6a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-03-23
Data de publicação: 2020-03-23

Ementa:
RESCISÃO CONTRATUAL. Desistência da aquisição do imóvel pelos autores/compradores. Restituição de quantias pagas. Sentença de parcial procedência. Recurso da parte autora. Lei no 13.786/18 (Lei do Distrato) inaplicável ao caso. Retenção fixada em 25% dos valores pagos, percentual de retenção que deve ser reduzido para 20% sobre os valores pagos, quantia que se mostra suficiente para fazer frente

Ementa:
RESCISÃO CONTRATUAL. Desistência da aquisição do imóvel pelos autores/compradores. Restituição de quantias pagas. Sentença de parcial procedência. Recurso da parte autora. Lei no 13.786/18 (Lei do Distrato) inaplicável ao caso. Retenção fixada em 25% dos valores pagos, percentual de retenção que deve ser reduzido para 20% sobre os valores pagos, quantia que se mostra suficiente para fazer frente às despesas administrativas da ré. Entendimento firmado por esta C. Câmara. Prequestionamento do artigo 6o da Lei de Introdução às Normas do Direito Brasileiro e do artigo 5o, XXXVI, da Constituição Federal. Desnecessário que os preceitos de lei invocados estejam mencionados expressamente no Acórdão. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2020.0000210996
ACÓRDÃO
Vistos,
relatados
e
discutidos
estes
autos
de
Apelação
Cível
no
1037388-11.2018.8.26.0576, da Comarca de São José do Rio Preto, em que é apelante
MICHAEL MOISES RIZZOLLI (JUSTIÇA GRATUITA), é apelado SETPAR JUMI
EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS S/A.
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 6a Câmara de Direito Privado do
Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Deram provimento em parte ao
recurso. V. U., de conformidade com o voto do relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores PAULO ALCIDES
(Presidente sem voto), RODOLFO PELLIZARI E VITO GUGLIELMI.
São Paulo, 23 de março de 2020.
ANA MARIA BALDY
Relatora
Assinatura Eletrônica

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Apelação Cível no 1037388-11.2018.8.26.0576 -Voto no 08299
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Apelação Cível no 1037388-11.2018.8.26.0576
Apelante
: Michael Moises Rizzolli (Justiça Gratuita)
Advogado
: Renato Alexandre da Silva (Fls: 18)
Apelado
: Setpar Jumi Empreendimentos Imobiliários S/A
Advogado
: Leandro Garcia (Fls: 168)
Interessada
: Renata Beraldo de Lima Rizzolli (Justiça Gratuita)
Comarca: São José do Rio Preto
Voto no 08299
bsa
RESCISÃO CONTRATUAL. Desistência da aquisição do imóvel
pelos autores/compradores. Restituição de quantias pagas. Sentença
de parcial procedência. Recurso da parte autora. Lei no 13.786/18 (Lei
do Distrato) inaplicável ao caso. Retenção fixada em 25% dos valores
pagos, percentual de retenção que deve ser reduzido para 20% sobre
os valores pagos, quantia que se mostra suficiente para fazer frente às
despesas administrativas da ré. Entendimento firmado por esta C.
Câmara. Prequestionamento do artigo 6o da Lei de Introdução às
Normas do Direito Brasileiro e do artigo 5o, XXXVI, da Constituição
Federal. Desnecessário que os preceitos de lei invocados estejam
mencionados
expressamente
no
Acórdão.
RECURSO
PARCIALMENTE PROVIDO.
Trata-se de ação de rescisão contratual c/c devolução de valores
pagos que Michael Moises Rizzolli e Renata Beraldo de Lima Rizzolli movem contra Setpar
Jumi Empreendimentos Imobiliários Ltda. Aduzem os autores que em 15/01/2014 celebraram
com a ré compromisso de compra e venda do lote 15, quadra 28, Residencial Setsul, São José
do Rio Preto, pelo valor de R$ 128.135,00 a ser pago de forma parcelada, entrada de R$
3.792,80 mais 180 prestações de R$ 690,79. Afirmam que até o momento da propositura da
demanda, arcaram com as arras e 53 prestações do contrato, todavia, em razão de problemas
financeiros, não possuem mais condições em arcar com as parcelas do contrato. Sustentam
que tentaram junto à ré obter a rescisão extrajudicial do contrato, contudo, sem sucesso.
Diante de tais fatos, propuseram a presente demanda, visando a rescisão do contrato e a
devolução de 90% dos valores pagos.
Foi deferida parcialmente tutela de urgência, para determinar a

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suspensão do compromisso firmado entre as partes, suspendendo a exigibilidade das parcelas
vincendas e para determinar que a ré se abstenha de negativar o nome dos autores perante os
cadastros de proteção ao crédito (fls. 98/99).
Contestação, fls. 104/128.
Réplica, fls. 138/141.
Adveio a r. sentença, que julgou a ação parcialmente procedente,
declarando rescindido o contrato celebrado entre as partes, condenando a ré a devolver aos
autores 75% dos valores pagos, corrigidos desde cada desembolso e acrescido de juros de
mora de 1% ao mês desde o trânsito em julgado, autorizando ainda, a dedução dos valores
devidos a título de IPTU e condomínio ou contribuição associativa. Ante o decaimento maios
da parte ré, determinou que esta arcasse com as custas, despesas processuais e honorários
advocatícios no valor de 10% do valor da condenação atualizado.
Inconformados, apelam os autores, objetivando, em síntese, o
reexame e a reversão do julgado, com fundamento na inaplicabilidade dos percentuais de
retenção previstos na Lei do Distrato (no 13.786/18), tendo em vista que o contrato em
comento, foi celebrado antes da vigência da mesma, sendo ela irretroativa. Ressalta que o
percentual fixado é superior, inclusive aos percentuais estabelecidos em contrato, devendo
portando o percentual de retenção ser reduzido para 10% dos valores pagos. Por fim, requer o
prequestionamento do artigo 6o da Lei de Introdução às Normas do Direito Brasileiro e do
artigo 5o, XXXVI, da Constituição Federal.
Contrarrazões, fls. 168/183.
É o relatório.
Cumpre ressaltar que descabe a aplicação da Lei no 13.786/18
(Lei do Distrato) a negócio jurídico anterior à sua vigência, nesse sentido:

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“COMPRA E VENDA Sentença de parcial procedência APELO DA RÉ
Inadmissibilidade Relação de consumo, a teor do que prescreve o art. 2o,
do CDC - Inviabilidade de majoração do valor a ser retido do montante
pago pela consumidora Orientação do Superior Tribunal de Justiça e da
Súmula n. 1, desta E. Corte Inaplicabilidade, no caso concreto, da Lei n.
13.786/18 (Lei do Distrato), em respeito ao ato jurídico perfeito Termo
inicial da correção monetária bem estipulado Ônus sucumbenciais bem
distribuídos. Sentença mantida RECURSO DESPROVIDO.
(TJSP; Apelação Cível 1041393-49.2018.8.26.0100; Relator (a): Fábio
Podestá; Órgão Julgador: 5a Câmara de Direito Privado; Foro Central
Cível - 7a Vara Cível; Data do Julgamento: 14/03/2019; Data de Registro:
14/03/2019)” - grifei
“EMBARGOS DE DECLARAÇÃO. Artigo 1.022 do Código de Processo
Civil. Cabimento contra qualquer decisão judicial para esclarecer
obscuridade ou eliminar contradição, suprir omissão de ponto ou questão
sobre o qual devia se pronunciar o juiz de ofício ou a requerimento, bem
como para corrigir erro material. Caso concreto. Alegada omissão quanto à
nova Lei do Distrato Imobiliário (Lei no 13.786/18) e à possibilidade de
retenção de 25 ou 50% dos valores pagos, uma vez que o empreendimento
possui patrimônio de afetação. Impossibilidade. Lei nova que só se aplica
aos contratos firmados sob sua vigência. Mero inconformismo. Pretensão à
modificação
do
julgado.
Caráter
eminentemente
infringente.
Impossibilidade. Prequestionamento para interposição de recursos aos
Tribunais Superiores. Hipótese na qual os embargos de declaração não têm
caráter protelatório. Súmula no 98 do Colendo Superior Tribunal de Justiça.
Contudo, o julgador não é obrigado a rebater cada um dos argumentos
ventilados no recurso, bastando que pela motivação apresentada seja
possível aferir as razões pelas quais acolheu ou rejeitou as pretensões da
parte. EMBARGOS DE DECLARAÇÃO REJEITADOS, COM APLICAÇÃO
DE
MULTA.
(TJSP;
Embargos
de
Declaração
Cível
1000286-02.2017.8.26.0604;
Relator
(a):
Rodolfo
Pellizari;
Órgão
Julgador: 6a Câmara de Direito Privado; Foro de Sumaré - 3a Vara Cível;
Data do Julgamento: 28/02/2019; Data de Registro: 28/02/2019).” - grifei
No caso em comento, o d. Magistrado aplicou o percentual de
retenção de 25% fixado em lei por analogia a mesma, todavia, entendo que o mesmo merece
reparo, devendo ser reduzido para 20% sobre o valor pago, quantia que se mostra adequada
para compensar as despesas decorrentes do contrato rescindido e em consonância com o
entendimento firmado por esta C. Câmara:
APELAÇÕES CÍVEIS. Compra e venda de imóvel. Ação de rescisão
contratual. Parcial procedência para declarar a resolução e condenar os
promitentes vendedores a restituírem 85% dos valores pagos. RECURSO
DOS PROMITENTES VENDEDORES Retenção. Pleito de majoração.
Cabimento. Ao analisar o valor a ser retido, deve-se levar em conta que a
vendedora arcará com os custos administrativos e publicitários, bem como
demandará tempo até que recomercialize o bem, ante a crise do mercado
imobiliário. Fixação em 20% sobre os valores pagos que se mostra mais
compatível com o caso e se coaduna ao parâmetro do A. STJ. Retenção
integral das arras. Impossibilidade. Natureza confirmatória. Ausência de
direito de arrependimento no contrato, apto a se concluir tratar-se de arras

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penitenciais. Necessidade de expressa previsão legal para se adquirir tal
caráter. Exegese do art. 420 do Código Civil. Observância da boa-fé
contratual e do princípio da força obrigatória dos contratos (pacta sunt
servanda). Não tendo se ultimado o negócio jurídico, é devida a restituição
das arras dada a título de sinal de pagamento, que integrou o valor final do
preço. RECURSO DO PROMITENTE COMPRADOR Retenção. Pretensão
de redução para 10%. Impossibilidade, pois importaria em desequilíbrio
contratual e prejuízo à empreendedora. Juros de mora. Termo inicial.
Vendedora que não deu causa à rescisão. Inexistência de mora antes da
exigibilidade da obrigação. Exegese do Artigo 396 do Código Civil.
Incidência a partir do trânsito em julgado, até mesmo porque o valor a ser
restituído é diferente do constante no contrato firmado. Tese de caráter
vinculante firmado pelo A. STJ em sede de recurso especial submetido ao
rito de repetitivos (REsp 1740911 DF 2018/0109250-6, julgado em
14/08/2019). Recurso da promitente vendedora PARCIALMENTE PROVIDO
para majorar o percentual de retenção de 15% para 20% e recurso do
promitente comprador DESPROVIDO.
(TJSP; Apelação Cível 1002460-46.2018.8.26.0572; Relator (a): Rodolfo
Pellizari; Órgão Julgador: 6a Câmara de Direito Privado; Foro de São
Joaquim da Barra - 1a Vara; Data do Julgamento: 31/10/2019; Data de
Registro: 01/11/2019)
COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. IMÓVEL. RESCISÃO DO
NEGÓCIO. APLICAÇÃO DAS DISPOSIÇÕES DA LEI No 13.786/2018
(NOVA LEI DO DISTRATO). DESCABIMENTO. CONTRATO FIRMADO
ANTERIORMENTE À VIGÊNCIA DA NOVEL LEGISLAÇÃO. TUTELA
CONSTITUCIONAL DA ESTABILIDADE DAS RELAÇÕES JURÍDICAS,
MEDIANTE A VEDAÇÃO DA RETROATIVIDADE DA LEI (ARTIGO 5o,
XXXVI). NOVA LEGISLAÇÃO QUE DEVE RESPEITAR O ATO JURÍDICO
PERFEITO. APLICAÇÃO DAS DISPOSIÇÕES DO NOVO REGRAMENTO
À AVENÇA JÁ PACTUADA QUE FERE A AUTONOMIA DA VONTADE
DAS PARTES E O EQUILÍBRIO CONTRATUAL. SEGURANÇA JURÍDICA
QUE DEVE SER RESGUARDADA. RESTITUIÇÃO DAS QUANTIAS
PAGAS. CASO TÍPICO DE DESISTÊNCIA DO ADQUIRENTE. ATO QUE
CAUSA PREJUÍZO À CREDORA. PENA PARA O DESCUMPRIMENTO
QUE DEVE SER FIXADA, PARA QUE NÃO IMPORTE EM INCENTIVO
AO INADIMPLEMENTO. RETENÇÃO LIMITADA A 20% DOS VALORES
ADIMPLIDOS. JUROS DE MORA. TERMO INICIAL. TRÂNSITO EM
JULGADO.
TENDO
OS
ADQUIRENTES
DADO
CAUSA
AO
DESFAZIMENTO DO NEGÓCIO, E POSTULANDO O RESSARCIMENTO
DE
VALORES
DE
MANEIRA
DIVERSA
DO
QUE
FORA
CONVENCIONADO, É APENAS O TRÂNSITO EM JULGADO DA
DECISÃO CONDENATÓRIA QUE TEM O CONDÃO DE CONSTITUIR, E
LIQUIDAR, O CRÉDITO DE QUE SERÃO TITULARES. PRECEDENTES
DO STJ. RESTITUIÇÃO DAS QUANTIAS PAGAS A TÍTULO DE
DESPESAS
CONDOMINIAIS,
TRIBUTÁRIAS
E
CARTORÁRIAS.
INADMISSIBILIDADE. EXPRESSA PACTUAÇÃO ENTRE AS PARTES NO
EXERCÍCIO DE SUA LIVRE MANIFESTAÇÃO DE VONTADE. PREVISÃO
CONTRATUAL EXPRESSA QUE DEVE SER OBSERVADA. SENTENÇA
REFORMADA. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.
(TJSP; Apelação Cível 1064059-10.2019.8.26.0100; Relator (a): Vito
Guglielmi; Órgão Julgador: 6a Câmara de Direito Privado; Foro Central
Cível - 34a Vara Cível; Data do Julgamento: 30/10/2019; Data de Registro:
31/10/2019)
COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. Ação de rescisão contratual, cumulada
com restituição de valores. Parcial procedência. Desistência do comprador.

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Resolução contratual que opera efeitos ex tunc. Determinação de devolução
de 80% dos valores quitados. Direito de retenção de 20% pela vendedora,
sobre o montante pago, a título de ressarcimento dos custos administrativos.
Ausência de comprovação de gastos com outras despesas, o que
possibilitaria uma dedução maior de valores. Cláusula contratual que
importa
em
desvantagem
excessiva
ao
adquirente,
acarretando
enriquecimento ilícito da ré. Declaração de sua nulidade que se impõe.
Inaplicabilidade da Lei no 13.786/2018 aos contratos de venda e compra,
assinados antes da sua vigência. Inviável a retroatividade da lei. Princípio
do tempus regit actum que deve ser respeitado. Arras ou sinal.
Impossibilidade de perda da importância paga a título de sinal e princípio
de pagamento ante a desistência do comprador na continuidade do contrato,
pois se trata de arras confirmatórias. Precedentes do E. STJ. Correção
monetária desde a data de cada desembolso, pois não é um 'plus', mas
simples recomposição do valor da moeda em razão da variação
inflacionária. Utilização dos índices da Tabela Prática deste E. Tribunal de
Justiça, por se tratar de débito judicial. Juros. Computados a partir do
trânsito em julgado, porquanto a resolução do contrato decorreu por
desistência dos compradores, sem culpa da vendedora. Devolução que deve
ser efetuada de uma só vez. Inteligência das Súmulas nos 1, 2 e 3 deste E.
Tribunal de Justiça e 543 do E. STJ. Sentença reformada. RECURSO
PARCIALMENTE PROVIDO.
(TJSP; Apelação Cível 1022127-72.2018.8.26.0554; Relator (a): Paulo
Alcides; Órgão Julgador: 6a Câmara de Direito Privado; Foro de Santo
André - 6a Vara Cível; Data do Julgamento: 24/10/2019; Data de Registro:
25/10/2019)
Frise-se que, a compromissária vendedora não comprovou
qualquer despesa decorrente da unidade imobiliária em questão, seja relacionada à
publicidade, administração ou tributos de grande monta, a justificar o percentual de retenção
maior.
No tocante ao pedido de prequestionamento do artigo 6o da Lei
de Introdução às Normas do Direito Brasileiro e do artigo 5o, XXXVI, da Constituição
Federal, é desnecessária a menção expressa aos textos de lei suscitados pelos recorrentes.
Portanto, para o fim de interposição de recursos aos Tribunais
Superiores, a violação a determinada norma legal ou dissídio sobre sua interpretação, não
requer, necessariamente, que tal dispositivo tenha sido expressamente mencionado no V.
Acórdão do Tribunal de origem.
A propósito, reporto-me aos seguintes julgados:
EMBARGOS DE DECLARAÇÃO: 1) Alegadas omissões e obscuridades -

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Apelação Cível no 1037388-11.2018.8.26.0576 -Voto no 08299
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Vícios inexistentes Mera discordância com o resultado do julgamento - 2)
Prequestionamento - Inadmissibilidade - Observância do art. 1025, do
Código de Processo Civil/2015 - Embargos rejeitados. (TJSP ED no
1007864-96.2015.8.26.0309 - Relator(a): Percival Nogueira; Comarca:
Jundiaí; Órgão julgador: 6a Câmara de Direito Privado; Data do
julgamento: 10/08/2016; Data de registro: 10/08/2016).
“EMBARGOS DE DECLARAÇÃO Omissões - Inexistência - Pedido de
declaração expressa a respeito de determinados preceitos legais, para fins
de prequestionamento - Decisão que enfrenta direta e expressamente os
temas de direito e de fato suscitados, necessário não sendo que mencione
preceitos de lei invocados. Embargos rejeitados.” (10a Câmara de Direito
Privado, Embargos de Declaração no 9154273422004826000050000,
Relator João Carlos Saletti, julgado em 26.07.2011).
De qualquer modo, para viabilizar eventual acesso às vias
extraordinária e especial, considero pré-questionada toda matéria infraconstitucional e
constitucional, observando o pacífico entendimento do Superior Tribunal de Justiça no sentido
de que, tratando-se de pré-questionamento, é desnecessária a citação numérica dos
dispositivos legais, bastando que a questão posta tenha sido decidida (EDROMS 18205 / SP,
Ministro FELIX FISCHER, DJ 08.05.2006 p. 240).
Por fim, em face do artigo 85, § 11, do Código de Processo Civil
de 2015, ficam os honorários advocatícios, devidos pela parte ré, majorados para 11% do
valor atualizado da condenação observados os critérios do § 2o do sobredito artigo, mormente
o trabalho realizado pelo profissional e o tempo decorrido desde o ajuizamento.
Do exposto, pelo meu voto DOU PARCIAL PROVIMENTO
ao recurso dos autores para reduzir o percentual de retenção para 20% dos valores pagos.
ANA MARIA BALDY
Relatora