Tribunal: TJSP
Processo: 1008290-81.2016.8.26.0533
Classe: Apelação Cível / Promessa de Compra e Venda
Órgão julgador: Mourão Neto
Órgão colegiado: 19a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-04-23
Data de publicação: 2020-04-23

Ementa:
Consumidor e processual. Compromisso de compra e venda. Ação anulatória de cláusula contratual cumulada com pedido de devolução de quantia paga julgada parcialmente procedente. Pretensão à reforma manifestada por ambas a partes.
Tese de cerceamento de defesa rejeitada. Como destinatário da prova o magistrado pode indeferir as diligências que reputar inúteis ou meramente protelatórias. Aplicação

Ementa:
Consumidor e processual. Compromisso de compra e venda. Ação anulatória de cláusula contratual cumulada com pedido de devolução de quantia paga julgada parcialmente procedente. Pretensão à reforma manifestada por ambas a partes.
Tese de cerceamento de defesa rejeitada. Como destinatário da prova o magistrado pode indeferir as diligências que reputar inúteis ou meramente protelatórias. Aplicação do artigo 370, parágrafo único, do Código de Processo Civil.
Valores despendidos pela promitente compradora, inclusive a título de sinal de negócio (arras), que devem ser restituídos pela promitente vendedora, com dedução de 20% (vinte por cento), na esteira de precedentes do C. Superior Tribunal de Justiça e desta C. Corte Estadual. Juros de mora contados do trânsito em julgado e correção monetária a partir dos desembolsos, nos termos de entendimento jurisprudencial já consolidado.
RECURSOS PROVIDOS EM PARTE.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2020.0000281276
ACÓRDÃO
Vistos,
relatados
e
discutidos
estes
autos
de
Apelação
Cível
no
1008290-81.2016.8.26.0533, da Comarca de Santa Bárbara D Oeste, em que é
apelante/apelada MARIA ELENA DOS SANTOS SCARAZZATTI, é apelado/apelante
SPE OLÍMPIA Q27 EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS S/A.
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 19a Câmara de Direito Privado
do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Deram provimento em
parte aos recursos. V. U., de conformidade com o voto do relator, que integra este
acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores RICARDO PESSOA DE
MELLO BELLI (Presidente sem voto), DANIELA MENEGATTI MILANO E JOÃO
CAMILLO DE ALMEIDA PRADO COSTA.
São Paulo, 23 de abril de 2020.
MOURÃO NETO
Relator
Assinatura Eletrônica

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Apelação Cível no 1008290-81.2016.8.26.0533 -Voto no 20.136
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Apelação n. 1008290-81.2016.8.26.0533
Voto n. 20.136
Comarca:
Santa Bárbara D'Oeste (3a Vara Cível)
Apelantes e
Apeladas:
Maria Elena dos Santos Scarazzatti e SPE Olímpia Q27
Empreendimentos Imobiliários S/A
MM. Juiz:
Vincenzo Bruno Formica Filho
Consumidor e processual. Compromisso de compra e
venda. Ação anulatória de cláusula contratual cumulada
com pedido de devolução de quantia paga julgada
parcialmente
procedente.
Pretensão
à
reforma
manifestada por ambas a partes.
Tese de cerceamento de defesa rejeitada. Como
destinatário da prova o magistrado pode indeferir as
diligências
que
reputar
inúteis
ou
meramente
protelatórias. Aplicação do artigo 370, parágrafo único,
do Código de Processo Civil.
Valores despendidos pela promitente compradora,
inclusive a título de sinal de negócio (arras), que devem
ser restituídos pela promitente vendedora, com dedução
de 20% (vinte por cento), na esteira de precedentes do C.
Superior Tribunal de Justiça e desta C. Corte Estadual.
Juros de mora contados do trânsito em julgado e
correção monetária a partir dos desembolsos, nos termos
de entendimento jurisprudencial já consolidado.
RECURSOS PROVIDOS EM PARTE.
I Relatório.
De acordo com a petição inicial (fls. 1/9) e os documentos
que a instruíram (fls. 10/136) em 18 de dezembro de 2015 Maria Elena dos
Santos Scarazzatti e a SPE Olímpia Q27 Empreendimentos Imobiliários S/A
celebraram três contratos de promessa de venda e compra, tendo por objeto três
apartamentos do empreendimento Olímpia Park Resort, situado na Avenida

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Aurora Forti Neves, Jardim Santa Efigênia, em Olímpia (SP).
No ato da assinatura dos contratos a promitente compradora
efetuou o pagamento do sinal, no montante de R$ 8.700,00 (oito mil e
setecentos reais), por meio de 3 (três) cheques de R$ 2.900,00 (dois mil e
novecentos reais), que foram compensados entre os meses de janeiro e março de
2016.
Depois de realizar o pagamento das parcelas com vencimento
entre janeiro e junho de 2016, a promitente compradora solicitou da promitente
vendedora a rescisão dos contratos, com a consequente restituição dos valores
quitados.
Não logrando esse desiderato, a promitente compradora
instaurou esta demanda, postulando: (i) a declaração de nulidade da “cláusula
sétima, segundo parágrafo, dos documentos de no 01, 02 e 03 (contratos de promessa de compra
e venda) no tocante a retenção das arras, em sua totalidade”; (ii) a condenação da
promitente vendedora à restituição do valor “equivalente a 90% (noventa por cento)
do montante integral pago, incluindo-se nesta quantia a arras/sinal, devidamente corrigido e
atualizado, até a data do efetivo depósito”; ou (iii) a rescisão dos contratos, com a
condenação da promitente vendedora “nos exatos termos do ITEM D supra descrito”
(destaque original).
A
ré
ofereceu
extensa
contestação
(fls.
146/201),
acompanhada de documentos (fls. 202/245), impugnando a justiça gratuita
concedida à autora, inclusive por falta de fundamentação da decisão concessiva,
bem como o valor atribuído à causa. Cuidando do mérito da causa, requereu a
improcedência da demanda, sustentando, em suma, a legalidade dos contratos e
de seu procedimento quando do pedido de rescisão das avenças.
Colhida a réplica (fls. 249/256), as partes foram intimadas a
especificar provas, justificando-as (fls. 278/280). Atendendo esse comando a

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demandante pediu o julgamento antecipado do mérito (fls. 281), enquanto a
demandada protocolou a petição de fls. 282/284, pleiteando “a fixação
antecipada dos pontos da controvérsia (art. 357, CPC) refrisando necessitar do
depoimento pessoal da parte requerente sob a cominação de confissão, propugnando
ainda, pela oitiva das testemunhas abaixo indicadas” (destaques no original).
A decisão de fls. 290 indeferiu o pedido de prova oral.
Frustrada a tentativa de conciliação (fls. 322/323), veio a lume
a sentença vergastada, proferida na forma do artigo 355, inciso I, do Código de
Processo Civil, que: (i) rejeitou a impugnação à justiça gratuita; (ii) acolheu a
impugnação ao valor da causa, fixando-a em valor correspondente “à soma dos
valores dos três contratos objeto da presente demanda, ou seja, à quantia de R$ 129.349,68”;
e (iii) julgou a demanda parcialmente procedente, “para (i) resolver os três
"Contratos Particulares de Promessa de Venda e Compra de Unidades Imobiliárias"
celebrados pelas partes (fls. 21/34, 37/50 e 52/65); e (ii) para condenar a ré à
restituição dos valores pagos pela parte compradora, excetuadas as arras no valor histórico de
R$ 8.700,00, sendo todos devidamente corrigidos pela Tabela Prática do Tribunal de Justiça
a partir dos respectivos desembolsos, e acrescidos de juros de mora de um por cento ao mês a
partir da citação (em 28.3.17 - fl. 145)”. As despesas processuais foram divididas em
partes iguais, arbitrando-se os honorários sucumbenciais recíprocos em R$
7.000,00 (sete mil reais) (fls. 333/342).
A demandada manejou contra a sentença embargos de
declaração (fls. 345/349), rejeitados pela decisão de fls. 355, porque reputados
meramente infringentes.
Inconformada com a solução conferida à lide, a promitente
compradora interpôs a apelação de fls. 358/365, postulando a reforma parcial da
sentença, com: (i) o acolhimento de todos os pedidos formulados na exordial;
(ii) a majoração dos honorários sucumbenciais devidos pela ré e a redução da

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verba a que foi condenada; e (iii) a alteração do termo inicial dos juros de mora.
A promitente vendedora também apelou, pugnando ou pela
anulação da sentença, por cerceamento de defesa, ou por sua reforma,
“reconhecendo a legitimidade dos contratos, autorizando a dedução da cláusula penal sem
prejuízo da retenção das arras, a restituição em parcelas, com a incidência de juros de mora a
partir do trânsito em julgado, condenando-se a parte recorrida a arcar exclusivamente com o
ônus da sucumbência ou, sem prejuízo de recurso, fixar a honorária de sucumbência favorável à
parte recorrida sobre percentual do valor da condenação” (fls. 366/389).
Contrarrazões da demandante a fls. 396/404 e da demandada
a fls. 405/423.
II Fundamentação.
Tendo a ré providenciado a complementação do preparo
(fls. 438 e 441/444), ambos os recursos podem ser conhecidos, uma vez
que preenchem os pressupostos de admissibilidade.
De início, cumpre afastar a tese de nulidade da sentença
aventada pela ré, por cerceamento de defesa, decorrente da não produção da
prova oral, tempestivamente postulada (fls. 282/283).
O juiz é o destinatário da prova, podendo, assim, indeferir as
diligências que reputar inúteis ou meramente protelatórias, nos termos do artigo
370, parágrafo único, do Código de Processo Civil.
A propósito, João Batista Lopes ensina que, “como principal
destinatário da prova, cabe ao juiz examinar sua pertinência e relevância, cumprindo-lhe
impedir atividade probatória desnecessária ou protelatória”, acrescentando “que não há
incompatibilidade entre o direito à prova, reflexo do princípio do contraditório e da ampla
defesa, e o poder que a lei confere ao juiz de indeferir as diligências inúteis ou protelatórias”,

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enfatizando, ainda, que aquele direito “não significa que o processo fique à mercê das
partes para, a seu alvedrio, requererem diligências ou providências inúteis ao deslinde da
causa” (Comentários do Código de Processo Civil. Coordenador Cássio
Scarpinella Bueno. São Paulo: Editora Saraiva. Volume 2, página 248).
Na mesma linha, Fredie Didier Jr., Paula Sarno Braga e Rafael
Alexandria de Oliveira lecionam que o juiz é o principal destinatário da prova,
uma vez que ela tem a finalidade de convencer o julgador: “ele é quem precisa saber
a verdade quanto aos fatos, para que possa decidir” (Curso de direito processual civil.
11a edição. Salvador: Editora JusPODIVM, 2016. Volume 2, página 57).
Aplicando essa regra processual ao caso em exame, à luz das
lições doutrinárias invocadas, não pode ser censurada a atitude do magistrado
em julgar antecipadamente o mérito, uma vez que a prova documental bastava à
solução da controvérsia, sendo de todo despicienda a prova oral.
No mais, rescindidos os três compromissos de compra e
venda celebrados entre as partes, cumpre perquirir se as consequências da
rescisão estabelecidas pela sentença hostilizada devem prevalecer, com a
condenação da “ré à restituição dos valores pagos pela parte compradora, excetuadas as
arras no valor histórico de R$ 8.700,00, sendo todos devidamente corrigidos pela Tabela
Prática do Tribunal de Justiça a partir dos respectivos desembolsos, e acrescidos de juros de
mora de um por cento ao mês a partir da citação (em 28.3.17 - fl. 145)” (fls. 341).
Essa solução merece reparo.
O C. Superior Tribunal de Justiça “tem considerado razoável, em
resolução de contrato de compra e venda de imóvel por culpa do comprador, que o percentual de
retenção, pelo vendedor, de parte das prestações pagas, seja arbitrado entre 10% e 25%,
conforme as circunstâncias de cada caso, avaliando-se os prejuízos suportados” (4a Turma
Agravo Interno no Recurso Especial n. 1.692.346/DF Relator Ministro

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Antônio Carlos Ferreira Acórdão de 19 de abril de 2018, publicado no DJE de
26 de abril de 2018 negritou-se).
No mesmo sentido: 4a Turma Agravo Interno no Agravo em
Recurso Especial n. 725.986/RJ Relator Ministro Marco Buzzi Acórdão de
20 de junho de 2017, publicado no DJE de 29 de junho de 2017.
Anote-se que essa orientação vem sendo seguida por esta C.
Corte Estadual, como se colhe dos seguintes julgados, observando que eles
adotam percentual de retenção de 20% (vinte por cento), ora estipulado no caso
em exame:
APELAÇÃO - COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA

RESCISÃO
CONTRATUAL
MOTIVADA
PELO
ADQUIRENTE

RESTITUIÇÃO DAS PARTES AO ESTADO ANTERIOR - DEVOLUÇÃO
DOS VALORES PAGOS, COM RETENÇÃO - SENTENÇA QUE FIXOU
RETENÇÃO DE 25% DOS VALORES PAGOS INCONFORMISMO DOS
AUTORES ACOLHIMENTO PARCIAL Situação sem peculiaridades,
em que se mostra razoável a retenção no percentual de 20% dos
valores pagos a título de indenização pelas despesas geradas,
segundo entendimento do STJ e precedentes desta C. Câmara
Afastada a pretensão da autora de fixação do percentual de 10%,
diante
da
insuficiência
dessa
quantia
para
remunerar
adequadamente a ré pelas despesas geradas pelo contrato

DERAM PARCIAL PROVIMENTO AO RECURSO. (8a Câmara de Direito
Privado
Apelação n. 1111112-55.2017.8.26.0100
Relator
Alexandre Coelho Acórdão de 19 de fevereiro de 2019, publicado
no DJE de 25 de fevereiro de 2019, sem grifos no original).
APELAÇÃO. RESCISÃO CONTRATUAL C.C. DEVOLUÇÃO DE
VALORES PAGOS. Compromisso de compra e venda. Sentença de
procedência parcial, limitando o valor da retenção a 20% do
montante efetivamente pago pela promitente compradora.
RESCISÃO POR CULPA DA COMPRADORA. Discussão quanto aos
valores de restituição. CLÁUSULA DE RETENÇÃO. Abusividade
verificada. Previsão de retenção de 10% sobre o valor global do
contrato, que corresponde a 95% da primeira parcela, única
efetivamente paga. Perda desproporcional e excessivamente
onerosa à compradora. Violação ao artigo 413 do CC, norma de
ordem pública que se sobrepõe à livre negociação entre as partes.

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Ausência de violação ao ato jurídico perfeito. Precedentes do STJ
que situam o percentual entre 10% a 25% do valor pago. Retenção
de 20% do que foi pago que se mostra adequado ao caso concreto.
Precedentes da 9a Câmara de Direito Privado. Sentença mantida.
RECURSO IMPROVIDO. (9a Câmara de Direito Privado Apelação n.
1095392-87.2013.8.26.0100 Relatora Mariella Ferraz de Arruda
Pollice Nogueira Acórdão de 30 de abril de 2019, publicado no DJE
de 7 de maio de 2019, sem grifo no original).
APELAÇÃO Compromisso de Compra e Venda de Imóvel
Resolução do contrato por iniciativa dos adquirentes Sentença de
procedência Pleito de reforma Admissibilidade, em parte
Inaplicabilidade da Lei no 13.786/2018 aos pactos celebrados
anteriormente à sua vigência Inteligência do art. 5o, XXXVI, da
CF/88 Nulidade da previsão contratual atinente à retenção de
valores, diante da nítida excessividade, em prejuízo do consumidor
Possibilidade, entretanto, de majoração do percentual fixado na r.
sentença para 20% do valor pago pelos compromissários
compradores, porquanto hábil ao justo ressarcimento das despesas
oriundas da avença e de sua rescisão Inteligência dos arts. 51, §1o
e 53, do CDC e do enunciado das Súmulas 564, do STJ e 1, da Seção
de Direito Privado do TJSP Precedentes desta C. Corte Valor a ser
restituído na forma disposta na Súmula no 2, da Seção de Direito
Privado do TJSP, com correção monetária desde o desembolso e
juros a partir do trânsito em julgado Comissão de corretagem
Ausência do dever de restituição Avença em consonância com o
estabelecido no REsp 1.599.511/SP (Tema 938)
Sentença
reformada, em parte Recurso parcialmente provido. (19a Câmara
de Direito Privado
Apelação n. 1097885-61.2018.8.26.0100

Relatora Cláudia Grieco Tabosa Pessoa Acórdão de 27 de fevereiro
de 2020, publicado no DJE de 10 de março de 2020, sem grifos no
original).
Necessário deixar assentado que o pagamento feito pela
compromitente compradora a título de sinal de negócio (arras) está abrangido
no valor a ser restituído, como se vê neste aresto:
Apelação. Compromisso de compra e venda de imóvel.
Resolução a pedido do adquirente. Liquidação do contrato.
Pretensão de retenção dos valores pagos a título de sinal
cumulativamente com cláusula penal. Sentença que declarou
nulidade da cláusula, determinando cômputo do sinal no valor total

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a ser restituído, admitida retenção de 10% dos valores pagos por
força da cláusula penal. Contrato que invoca regime das arras para
determinar perda do sinal. Não caracterização de arras. Distinção
entre sinal e arras. Inexistência de verdadeiro pacto de arras,
havendo menção na proposta apenas a sinal. Entendimento do STJ
no sentido de que até mesmo arras confirmatórias integram o
montante a ser restituído em ações de resolução a pedido do
adquirente. Juros moratórios incidentes quanto ao montante a ser
restituído. Termo inicial a ser fixado desde o trânsito em julgado.
Inexistência de mora do promitente-vendedor em razão da
restituição em desconformidade com a previsão do contrato.
Precedentes do STJ e TJSP. Recurso parcialmente provido. (1a
Câmara de Direito Privado Apelação n. 1006333-26.2015.8.26.0001
Relator Enéas Costa Garcia Acórdão de 4 de junho de 2019,
publicado no DJE de 11 de junho de 2019, sem grifo no original).
O paradigma invoca os seguintes precedentes do C. Superior
Tribunal de Justiça, no sentido de que em ações de resolução contratual o valor
de eventuais arras devem ser computados para liquidação do contrato: (a) 3a
Turma Recurso Especial n. 907.856/DF Relator Ministro Sidnei Beneti
Acórdão de 19 de junho de 2008, publicado no DJE de 1o de julho de 2008; e
(b) 3a Turma Recurso Especial n. 1.056.704/MA Relator Ministro Massami
Uyeda Acórdão de 28 de abril de 2009, publicado no DJE de 4 de agosto de
2009.
Não pode ser mantido o termo inicial dos juros moratórios,
estipulados na data da citação, uma vez que entende o C. Superior Tribunal de
Justiça que “os juros moratórios, na hipótese de resolução do compromisso de compra e venda
de imóvel por iniciativa dos promitentes compradores, devem incidir a partir da data do
trânsito em julgado, posto que inexiste mora anterior do promitente vendedor” (3a
Turma Recurso Especial n. 1.617.652/DF Relatora Ministra Nancy Andrighi
Acórdão de 26 de setembro de 2017, publicado no DJE de 29 de setembro de
2017 negritou-se).

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Confira-se, ainda: 4a Turma Embargos de Declaração no
Agravo Interno no Recurso Especial n. 1.793.339/MG Relator Ministro Luís
Felipe Salomão Acórdão de 3 de setembro de 2019, publicado no DJE de 10
de setembro de 2019.
Anote-se que este E. Tribunal de Justiça segue essa
orientação, como se colhe dos seguintes arestos: (a) 2a Câmara de Direito
Privado Apelação n. 1004351-89.2016.8.26.0405 Relatora Hertha Helena de
Oliveira Acórdão de 5 de setembro de 2018, publicado no DJE de 13 de
setembro de 2018; e (b) 5a Câmara de Direito Privado Apelação n. 1122726-
91.2016.8.26.0100 Relatora Fernanda Gomes Camacho Acórdão de 4 de
agosto de 2017, publicado no DJE de 11 de agosto de 2017.
No que se refere ao termo inicial da correção monetária que
não representa nenhum acréscimo, mas simples recomposição do valor da
moeda , mantém-se o estabelecido pelo Juízo a quo (desembolsos), solução que
também encontra respaldo na jurisprudência do C. Superior Tribunal de Justiça,
exemplificada por estes precedentes: (a) 3a Turma Agravo Interno no Recurso
Especial n. 1.813.490/SP Relatora Ministra Nancy Andrighi Acórdão de 26
de agosto de 2019, publicado no DJE de 28 de agosto de 2019; e (b) 4a Turma
Agravo Regimento no Agravo em Recurso Especial n. 478.627/RJ Relator
Ministro Luís Felipe Salomão Acórdão de 8 de maio de 2014, publicado no
DJE de 15 de agosto de 2014.
No mesmo sentido, deste E. Tribunal de Justiça: (a) 4a
Câmara de Direito Privado Apelação n. 1009414-80.2016.8.26.0604 Relator
Alcides Leopoldo Acórdão de 23 de julho de 2019, publicado no DJE de 31 de
julho de 2019; e (b) 5a Câmara de Direito Privado
Apelação n.
1026737-16.2016.8.26.0405 Relatora Fernanda Gomes Camacho Acórdão de
14 de dezembro de 2017, publicado no DJE de 19 de dezembro de 2017.

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Fica assentado, ainda, no que diz respeito à forma de
pagamento, que deve ser aplicada a Súmula n. 2 deste E. Tribunal de Justiça, no
sentido de que “a devolução das quantias pagas em contrato de compromisso de compra e
venda de imóvel deve ser feita de uma só vez, não se sujeitando à forma de parcelamento
prevista para a aquisição”.
Tendo em vista a solução ora conferida à lide, os ônus da
sucumbência devem ser suportados exclusivamente pela ré, nos termos do
parágrafo único, do artigo 85, do Código de Processo Civil, tendo em vista a
decadência mínima da autora (relativa apenas ao percentual de retenção).
Em atenção aos critérios definidos no § 2o, do artigo 85, do
Código de Processo Civil, considerando, sobretudo, a duração da causa e o
trabalho desenvolvido no período pelos advogados, a verba honorária devida
pela ré aos advogados da autora fica arbitrada em 20% (vinte por cento) do
valor atualizado da condenação.
III Conclusão.
Diante do exposto, dá-se provimento parcial aos recursos,
para julgar parcialmente procedente a demanda, condenando a ré a restituir à
autora os valores por ela despendidos, inclusive a título de sinal de negócio
(arras), mas com dedução de 20% (vinte por cento), incidindo a correção
monetária a partir dos desembolsos e os juros de mora do trânsito em julgado,
impondo àquela os ônus da sucumbência, tudo nos moldes delineados e nos
termos da fundamentação supra.
MOURÃO NETO
Relator
(assinatura eletrônica)