Tribunal: TJSP
Processo: 4018682-21.2013.8.26.0602
Classe: Apelação Cível / Promessa de Compra e Venda
Órgão julgador: Mary Grün
Órgão colegiado: 7a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-03-04
Data de publicação: 2020-03-05

Ementa:
COMPRA E VENDA. REVISÃO CONTRATUAL. LESÃO. Alegação de necessidade da prova pericial recair sobre a suposta abusividade do preço do terreno adquirido, o que comprovaria a ocorrência do defeito da lesão (art. 157 do CC). Lesão apenas se caracteriza quando o desnível entre as prestações do contrato comutativo é acentuado. Ausência de qualquer indício mínimo de lesão no caso, sendo desnecessária a

Ementa:
COMPRA E VENDA. REVISÃO CONTRATUAL. LESÃO. Alegação de necessidade da prova pericial recair sobre a suposta abusividade do preço do terreno adquirido, o que comprovaria a ocorrência do defeito da lesão (art. 157 do CC). Lesão apenas se caracteriza quando o desnível entre as prestações do contrato comutativo é acentuado. Ausência de qualquer indício mínimo de lesão no caso, sendo desnecessária a realização da perícia para se concluir pela improcedência da ação. Sentença de improcedência mantida. Recurso não provido.

Inteiro teor:
TRIBUNAL DE JUSTIÇA
PODER JUDICIÁRIO
São Paulo
Registro: 2020.0000157240
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos do Apelação Cível no
4018682-21.2013.8.26.0602, da Comarca de Sorocaba, em que são apelantes LUIZ
ROBERTO CORREA (JUSTIÇA GRATUITA) e MARIA DOS ANJOS PEREIRA
CORRÊA (JUSTIÇA GRATUITA), são apelados PARQUE SÃO BENTO
EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIO LTDA e TFG LOTEAMENTOS LTDA.
ACORDAM, em 7a Câmara de Direito Privado do Tribunal de
Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: "Negaram provimento ao recurso.
V. U.", de conformidade com o voto da Relatora, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Exmos. Desembargadores LUIZ
ANTONIO COSTA (Presidente sem voto), RÔMOLO RUSSO E MARIA DE
LOURDES LOPEZ GIL.
São Paulo, 4 de março de 2020
MARY GRÜN
RELATORA
Assinatura Eletrônica

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PODER JUDICIÁRIO
São Paulo
Apelação Cível no 4018682-21.2013.8.26.0602 - Sorocaba - VOTO No 2/918542
VOTO No: 18542
APELAÇÃO No: 4018682-21.2013.8.26.0602
COMARCA: SOROCABA
APTE.:
LUIZ ROBERTO CORREA e MARIA DOS ANJOS PEREIRA
CORRÊA
APDAS.: PARQUE SÃO BENTO EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIO LTDA
TFG LOTEAMENTOS LTDA
COMPRA
E
VENDA. REVISÃO CONTRATUAL.
LESÃO. Alegação de necessidade da prova pericial recair
sobre a suposta abusividade do preço do terreno adquirido,
o que comprovaria a ocorrência do defeito da lesão (art.
157 do CC). Lesão apenas se caracteriza quando o desnível
entre as prestações do contrato comutativo é acentuado.
Ausência de qualquer indício mínimo de lesão no caso,
sendo desnecessária a realização da perícia para se concluir
pela improcedência da ação. Sentença de improcedência
mantida. Recurso não provido.
Vistos.
Trata-se
de
ação
movida
pelos
compromissários-compradores
LUIZ
ROBERTO
CORREA
e
MARIA
DOS
ANJOS
PEREIRA
CORRÊA
em
face
das
compromissárias-vendedoras
PARQUE
SÃO
BENTO
EMPREENDIMENTOS
IMOBILIARIO
LTDA
e
TFG
LOTEAMENTOS LTDA. Alegam que o preço é abusivo por ser
muito superior à realidade de mercado, sendo igualmente
abusivo o índice de correção monetária. Outrossim, dizem que
houve lesão porque eram inexperientes nesse tipo de negócio
jurídico. Requereram a revisão do contrato, com base no vício da
lesão, adequando o preço e o índice de correção monetária
contratados aos praticados pelo mercado na data da aquisição

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do bem, com condenação à restituição de valores eventualmente
pagos a maior.
A primeira r. sentença (fls. 416/418) julgou
improcedentes os pedidos formulados na inicial.
Após apelação dos autores (fls. 428/433), esta
Colenda Câmara, em acórdão de minha relatoria (fls. 504/507),
deu parcial provimento ao recurso, nos seguintes termos:
(...)
Com relação à afirmação de que houve cerceamento de defesa, tem-
se que não deve prosperar. O juiz é o destinatário final das
provas, de modo que somente a ele cabe aferir a pertinência de sua
produção. O conjunto probatório era apto a permitir ao nobre
magistrado o julgamento da lide, sendo desnecessária a avaliação
do imóvel mediante produção de prova pericial.
No entanto, constata-se que houve, de fato, negativa de prestação
jurisdicional. Os apelantes, em sua inicial, fizeram três pedidos
principais, a saber: a) a declaração de abusividade do preço pago
pelo imóvel; b) a ilegalidade do índice de correção; b) o
reconhecimento da existência de lesão. Pelo teor da r. sentença,
verifica-se que o nobre magistrado apenas analisou a regularidade
do índice de reajuste, mas silenciou quanto ao preço efetivamente
pago pelo imóvel e à configuração ou não de lesão.
Ademais, pelo próprio relatório da sentença recorrida, é possível
atestar que os outros pedidos dos apelantes não foram
considerados. Assim consignou aquele DD Juízo, referindo-se
somente a um deles: “Questiona a legalidade da incidência de
correção mensal sobre o valor das parcelas acordadas, com base em
dispositivos do CDC.” Os apelantes opuseram, na ocasião,
embargos declaratórios (fls. 421/422), apontando a omissão do
digno julgador. A pretensão, contudo, não foi acolhida.
Portanto, diante da ausência de pronunciamento do DD Juízo a
quo quanto às questões supra mencionadas e devidamente
expressas na exordial, de rigor a anulação da r. sentença.
Ante o exposto, dou provimento parcial ao recurso para anular a
r. sentença, remetendo-se os autos à origem para regular
andamento.
Sobreveio nova r. sentença (fls. 618/625

proferida em 09/04/2019; DJE de 11/04/2019) que julgou
improcedente a ação, sob os seguintes fundamentos:
A controvérsia recai sobre eventual abusividade no preço pago

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pelo imóvel face a seu valor de mercado, sobre a abusividade da
cláusula que prevê a correção monetária mensal das parcelas e
sobre a ocorrência do vício de lesão na formação do negócio
jurídico.
Os elementos coligidos deixam claro que os autores não têm razão
em nenhum dos fundamentos de sua pretensão.
O contrato original, celebrado entre a ré Parque São Bento e
Patrick Rodrigues da Silva, está copiado às fls. 15/36. Foi
celebrado em 16 de outubro de 2012, e teve por objeto o lote 05 da
quadra EP do loteamento Parque São Bento, que a ré prometeu
vendera Patrick pelo preço de R$52.875,00.
Avençou-se no contrato que o preço seria financiado pela própria
vendedora.
O valor nominal, assim, foi dividido em entrada de R$2.250,01 e
saldo a ser financiado no valor de R$50.624,99.Avençou-se que a
entrada seria dividida em quatro parcelas (a primeira no valor de
R$280,00, com vencimento em 16/10/12, e as demais no valor de
R$656,67 cada, com vencimentos em 20/11/12, 20/12/12 e
20/01/13). Quanto ao valor a ser financiado, avençou-se que seria
dividido em 150 prestações mensais, a primeira no valor de
R$652,06,
com
vencimento
em
20/02/13.Estabeleceu-se,
finalmente, que as parcelas ficariam sujeitas à correção monetária
mensal pelo IPCA/IBGE, e que sobre o valor financiado
incidiriam juros à taxa de 0,948% ao mês.
Em 08 de março de 2013, os autores houveram por bem adquirir
do compromissário comprador os direitos sobre o imóvel.
Avençaram com o cedente o preço de R$6.500,00, já pago,
assumindo a responsabilidade pela quitação, junto à vendedora,
das parcelas pendentes, na forma prevista no contrato original
(fls. 37/39).
Em 08 de abril de 2013, a cessão foi formalizada junto à
vendedora, que participou do contrato como anuente. Nos termos
do contrato de cessão, copiado às fls. 40/44, os autores assumiram
a responsabilidade pelo pagamento das 148 parcelas pendentes do
financiamento em curso, então no valor unitário de R$678,65
cada, com vencimento a partir de 20 de abril de 2013. Os autores
concordaram, ainda, com o pagamento ao cedente Patrick de mais
R$3.648,26, já recebidos por aquele credor.
Pois bem. O trabalho pericial de fls. 582/598, após acurada análise
do fluxo de cobrança e pagamentos, atestou a exata conformidade
entre o que foi contratado e o que foi e vem sendo cobrado pela
requerida dos autores, não se cogitando, portanto, de cobranças
excessivas sem respaldo no instrumento contratual.
Em verdade, o que os requerentes alegam nem é a
desconformidade entre o que foi contratado e o que lhes vem sendo
exigido. Batem-se pelo reconhecimento de uma suposta ilegalidade
do preço pactuado (bem ainda do critério de correção), por
considerarem-no abusivo. Inquinam de viciado o consentimento
que exararam no ato da contratação, porque supostamente

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decorrente de lesão.
Sem razão, contudo. Os autores parecem confundir-se quanto à
natureza das operações que, por voluntária cessão, contrataram
com a requerida vendedora.
O instrumento contratual firmado por Patrick cuja posição fora
cedida aos autores, com todos os direitos e obrigações a ela
inerentes não é de mera compra e venda de imóvel, mas de
compra e venda financiada de imóvel. Vale dizer, os autores não
apenas adquiriram um imóvel, como também o fizeram mediante
financiamento concedido pela própria vendedora, que lhes
permitirá quitá-lo em doze anos e meio, mais precisamente, em
150 meses, tal como expresso no instrumento contratual.
O valor da dívida assumida, portanto no total nominal de
R$100.440,20, à época da formalização da cessão
não se
confunde com o preço do imóvel, constituindo, em verdade, o
valor correspondente ao preço mais os encargos do financiamento
voluntariamente contratado, o qual engloba a taxa de juros
licitamente negociada em menos de 1% ao mês, devida e
destacadamente informada no contrato.
O preço do imóvel continua sendo de R$52.875,00 (sujeito,
evidentemente, à correção monetária pelo índice contratado), e se
os autores quisessem, poderiam tê-lo quitado à vista.
Mas como os autores optaram pelo pagamento financiado do
preço, deve marcar com os juros decorrentes dessa escolha, não
lhes sendo dado postergar por mais de doze anos o cumprimento
da obrigação sem qualquer contrapartida financeira.
Não há que se falar, portanto, em qualquer abusividade no preço
do imóvel. Mesmo quanto aos R$52.875,00 avençados, caberia aos
autores
ter
fundamentado
minimamente
o
pedido
de
reconhecimento de abusividade, indicando, por exemplo, eventual
lote vizinho alienado à mesma época por valor substancialmente
inferior.
Ainda assim, é certo que a fixação do preço está dentro da
liberdade de contratar das partes, não cabendo ao Poder Judiciário
intervir em aspectos essenciais da negociação, para o fim de
qualificar um determinado preço, sem critério objetivo, como caro
ou barato.
Não há tampouco qualquer ilegalidade na adoção do IPCA como
índice de correção monetária das parcelas, inexistindo no
ordenamento qualquer norma que impeça a construtora de elegê-
lo. A contratação está em estrita consonância com o artigo 46 da
Lei10.931/04, que admite a estipulação de cláusula de reajuste
mensal em contratos de financiamento imobiliário com prazo
mínimo de trinta e seis meses, por índices de preços gerais,
exatamente como se verifica no caso concreto.
Finalmente, não há que se falar em lesão.
O instituto invocado configura vício do consentimento, e vem
definido pelo artigo 157, do Código Civil, que prevê: "Ocorre a
lesão quando uma pessoa, sob premente necessidade, ou por

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inexperiência,
se
obriga
a
prestação
manifestamente
desproporcional ao valor da prestação oposta."
Dizem os autores que eram inexperientes, porque esta foi a
primeira aquisição imobiliária de suas vidas (fls. 05). Ora, o fato
de jamais terem adquirido um imóvel antes não caracteriza a
inexperiência exigida pelo dispositivo, esta qualificada, em
verdade, por uma condição de especial ignorância ou ingenuidade,
nem sequer arguida na petição inicial.
Ora, a validade de um negócio jurídico não está condicionada à
ocorrência de prévia negociação da mesma natureza na vida do
contratante, não se cuidando esta, seguramente, da inexperiência
exigida pela Lei para caracterização da lesão. A aquisição de
imóveis realmente não é algo corriqueiro na vida das pessoas; a
esmagadora maioria delas passa toda uma vida sem adquirir
nenhum imóvel próprio, sendo ainda inúmeras as que adquirem,
com sacrifício, um único imóvel ao longo de toda a sua existência.
Nem por isso, à evidência, tais pessoas podem ser consideradas
"inexperientes", e nem por isso são incapazes de exprimir
validamente suas vontades.
Autor e autora são pessoas de baixa renda, mas capazes. São
alfabetizados, estão inseridos no mercado de trabalho e foram
suficientemente esclarecidos a respeito das condições do negócio,
claramente expostas no respectivo instrumento. Não se vislumbra
na contratação qualquer tipo de abuso indicativo de que a ré tenha
se beneficiado de uma eventual condição de ingenuidade, a qual
nem foi alegada e não pode ser presumida.
Além disso, como visto, tampouco há que se falar em desproporção
entre as prestações, à vista da falta de fornecimento na inicial de
qualquer parâmetro, ainda que genérico, do que seria considerado
pelos autores como preço razoável para aquisição do imóvel.
Em verdade, a genérica fundamentação da inicial revela
verdadeiro arrependimento em relação ao que fora validamente
pactuado, pretendendo os autores ver-se livres do que consideram,
subjetivamente, ter sido um mau negócio. Sua pretensão, todavia,
não é admitida pelo ordenamento jurídico vigente, e por isso deve
ser rechaçada.
Apelam os autores (fls. 628/633) alegando que
“a r. sentença novamente é nula, pois cerceou o direito aos apelantes
de produzir prova pertinente à prova dos fatos constitutivos, qual
seja, que o preço pago pelo meio lote de terreno é manifestamente
excessivo.”. Tecem que “A causa de pedir, Excelências, reside na
lesão. Fundamentaram os apelantes, na petição inicial, que por serem
inexperientes acabaram adquirindo meio lote por preço excessivamente

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abusivo. Para provar os fatos constitutivos do direito, deveria o MM
juízo a quo ter determinado a prova pericial para avaliar o preço do
imóvel na época da venda. Não obstante, o trabalho pericial consistiu
em saber se os valores pagos até então estão de acordo com o que
contratado. (...) Na primeira oportunidade em que tiveram de se
manifestarem sobre o laudo pericial, às fls. 612-613, os apelantes
insistiram que a perícia nada contribuiu para o deslinde do feito, pois
a causa de pedir não reside na cobrança a maior do que o contratado e
sim no preço abusivo do meio lote de terreno comprado pelos
consumidores, apelantes.”
Ao final, requerem o provimento do recurso
“para novamente anular a sentença prolato pelo juízo a quo para
determinar o retorno dos autos a primeira instancia para que seja
devidamente instruído, nos termos da controvérsia, antes de ser
julgado”.
Ausente o recolhimento do preparo por serem
os apelantes beneficiários da gratuidade.
Tempestivo,
o
recurso
foi
devidamente
processado.
Contrarrazões pela ré TFG às fls. 636/643.
Contrarrazões pela ré PARQUE SÃO BENTO
às fls. 644/653.
É o relatório.
O recurso não comporta provimento.
Os apelantes alegam que seria necessária a
apreciação pela perícia da disparidade do preço do imóvel com
o valor de mercado, no intuito de comprovar defeito do negócio

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jurídico, na modalidade lesão (art. 157 do Código Civil).
Entretanto, a lesão “só se caracteriza quando o
desnível entre as prestações é acentuado” (Silvio Rodrigues. Direito
civil, v.1: parte geral. São Paulo: Saraiva, 2003, p. 225), sendo
que deve ser dado margem à negociação entre as partes. E, no
caso, não se verifica qualquer indício de que tal disparidade
grave nas prestações das partes no contrato comutativo tenha
ocorrido.
Primeiramente cabe frisar que os apelantes
são cessionários do contrato, sendo que os mesmos termos do
negócio já haviam sido acordados com outra pessoa (adquirente
original e cedente), tornando menos crível que duas pessoas
diferentes tenham concordado com os termos manifestamente
abusivos.
Além disso, como bem destacou a r. sentença,
pelas afirmações dos autores, estes parecem analisar os termos
do contrato como se o preço do imóvel fosse de R$100.440,20,
quando na verdade esse é o valor projetado levando em conta o
parcelamento do preço do imóvel em 150 meses. O preço do
imóvel, na verdade, é de apenas R$52.875,00.
Pontua-se que os juros aplicados de 1% ao mês
sobre o saldo devedor não são manifestamente desassociados
com o praticado no mercado, sendo que, a qualquer tempo, caso
consigam taxa de juros melhor, podem contratar financiamento
imobiliário com uma instituição financeira e quitar o saldo junto
às vendedoras.
Por
fim,
tratando-se
de
terreno
em
loteamento, i) não é crível que tenha sido praticado preço díspar

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especificamente para o terreno adquirido pelos apelantes; e ii)
poderiam os próprios apelantes, caso realmente houvesse a
lesão, ter trazido anúncios de valores de terrenos no loteamento,
ou mesmo contratos de vizinhos.
Por todo o exposto, não há indício mínimo de
lesão no caso, sendo desnecessária a realização de perícia sobre
os fatos indicados para se concluir pela improcedência da ação.
Ante
o
exposto,
nega-se
provimento
ao
recurso.
Nos termos do art. 85, §11o, do Código de
Processo Civil, considerando o trabalho adicional decorrente da
interposição do recurso, majoram-se os honorários advocatícios
dos patronos de cada uma das rés de R$1.000,00 para R$1.300,00,
mantida a observância ao artigo 98, §2° e §3°, do mesmo
diploma, por serem os autores-apelantes beneficiários da
gratuidade.
MARY GRÜN
Relatora