Tribunal: TJSP
Processo: 1008060-92.2017.8.26.0019
Classe: Apelação Cível / Promessa de Compra e Venda
Órgão julgador: Alexandre Marcondes
Órgão colegiado: 6a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-09-25
Data de publicação: 2020-09-25

Ementa:
COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. Ação de repetição de indébito c.c. indenização por danos materiais e morais. Sentença de parcial procedência. Preliminares. Banco réu que não tem ingerência sobre as obras do empreendimento, não podendo ser responsabilizado pelas consequências decorrentes da mora das rés (art. 14, §3o, II do CDC). Obrigação das promitentes vendedoras de restituir os juros de obra

Ementa:

COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. Ação de repetição de indébito c.c. indenização por danos materiais e morais. Sentença de parcial procedência. Preliminares. Banco réu que não tem ingerência sobre as obras do empreendimento, não podendo ser responsabilizado pelas consequências decorrentes da mora das rés (art. 14, §3o, II do CDC). Obrigação das promitentes vendedoras de restituir os juros de obra indevidamente cobrados. Preliminares de ilegitimidade passiva, incompetência e litisconsórcio passivo necessário rejeitadas. Mérito. Ilicitude da previsão de prazo variável para conclusão do empreendimento (REsp 1729593/SP). Atraso configurado. Indenização por lucros cessantes devida (Súmula no 162 desta Corte, tema no 5 do IRDR no 0023203-35.2016.8.26.0000 e REsp 1729593/SP). Juros de obra cobrados após a expiração do prazo para conclusão que devem ser restituídos à autora (tema no 06 do IRDR no 0023203-35.2016.8.26.0000 e REsp 1729593/SP). Taxa de despachante que não se confunde com a taxa SATI. Serviços efetivamente prestados. Ausência de abusividade. Reembolso indevido (REsp no 1.599.511/SP). Indenização por danos morais descabida. Descumprimento contratual que não é suficiente, por si só, para causar dano significativo aos atributos da personalidade, tampouco abalo emocional ou profundo constrangimento, consistindo mero aborrecimento cotidiano. Recursos parcialmente providos.

Inteiro teor:
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Registro: 2020.0000786398
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível no 1008060-
92.2017.8.26.0019, da Comarca de Americana, em que é apelante/apelada CAMILA
CAMPANHOL CORNETA, são apelados/apelantes MRV ENGENHARIA E
PARTICIPAÇÕES S/A e PARQUE ALABAMA INCORPORAÇÕES SPE LTDA
(GRUPO MRV) e Apelado BANCO DO BRASIL S/A.
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 6a Câmara de Direito
Privado do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Deram
provimento em parte aos recursos. V. U., de conformidade com o voto do relator,
que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores PAULO ALCIDES
(Presidente sem voto), ANA MARIA BALDY E VITO GUGLIELMI.
São Paulo, 25 de setembro de 2020.
ALEXANDRE MARCONDES
Relator
Assinatura Eletrônica

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Apelação Cível no 1008060-92.2017.8.26.0019 -Voto no 20210
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6a Câmara de Direito Privado
Apelação Cível no 1008060-92.2017.8.26.0019
Comarca: Americana
Apelantes/Apelados: Camila Campanhol Corneta, MRV Engenharia e
Participações S/A e Parque Alabama Incorporações SPE Ltda.
Apelado: Banco do Brasil S/A
Juiz sentenciante: Gilberto Vasconcelos Pereira Neto
Voto no 20.210
COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. Ação de
repetição de indébito c.c. indenização por danos materiais
e morais. Sentença de parcial procedência. Preliminares.
Banco réu que não tem ingerência sobre as obras do
empreendimento, não podendo ser responsabilizado pelas
consequências decorrentes da mora das rés (art. 14, §3o, II
do CDC). Obrigação das promitentes vendedoras de
restituir os juros de obra indevidamente cobrados.
Preliminares de ilegitimidade passiva, incompetência e
litisconsórcio passivo necessário rejeitadas. Mérito.
Ilicitude da previsão de prazo variável para conclusão do
empreendimento (REsp 1729593/SP). Atraso configurado.
Indenização por lucros cessantes devida (Súmula no 162
desta
Corte,
tema
no
5
do
IRDR
no
0023203-35.2016.8.26.0000 e REsp 1729593/SP). Juros de
obra cobrados após a expiração do prazo para conclusão
que devem ser restituídos à autora (tema no 06 do IRDR no
0023203-35.2016.8.26.0000 e REsp 1729593/SP). Taxa de
despachante que não se confunde com a taxa SATI.
Serviços efetivamente prestados. Ausência de abusividade.
Reembolso indevido (REsp no 1.599.511/SP). Indenização
por danos morais descabida. Descumprimento contratual
que não é suficiente, por si só, para causar dano
significativo aos atributos da personalidade, tampouco
abalo
emocional
ou
profundo
constrangimento,
consistindo mero aborrecimento cotidiano. Recursos
parcialmente providos.
A r. sentença de fls. 814/820, de relatório
adotado, julgou procedente ação movida por Camila Campanhol Corneta
em face de MRV Engenharia e Participações S/A e Parque Alabama

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Incorporações SPE Ltda., condenando as rés (a) a restituírem à autora os
valores pagos a título de taxa SATI e juros de obra “computados desde a
emissão da carta de garantia pelo agente financeiro, para a referida obra,
considerando um total de mais 30 meses após (24 meses mais 180 dias)”,
(b) ao pagamento de indenização por lucros cessantes de 0,5% sobre o
valor comercial do imóvel “até a data da efetiva entrega com o "habite-se"” e
(c) ao pagamento das custas, despesas processuais e honorários
advocatícios de 10% sobre o valor da condenação. Outrossim, julgou
improcedente a ação em face do Banco do Brasil S/A, condenando a
autora ao pagamento das custas, despesas processuais e honorários
advocatícios de 10% sobre o valor corrigido da causa.
Recorrem as partes.
A autora sustenta que a cobrança dos juros de
obra passou a ser indevida em 14/05/2016, conforme previsão do contrato
de financiamento, e não a partir da emissão de carta de garantia. Afirma que
o atraso na conclusão do empreendimento causou danos morais. Insurge-se
contra o reconhecimento da ilegitimidade da instituição financeira (fls.
835/844).
As rés alegam ilegitimidade passiva para fins de
restituição dos juros de obra, cobrados licitamente pela instituição financeira,
e incompetência da Justiça Estadual em razão do litisconsórcio passivo
necessário com o Banco do Brasil S/A. Afirmam que o prazo para a
conclusão do empreendimento expirou em 11/12/2016 e a autora recebeu
as chaves do imóvel em 30/08/2016, inexistindo atraso. Sustentam que os
danos materiais não se presumem, sendo indevida a condenação em lucros
cessantes. Destacam a licitude da cobrança da taxa de despachante, que
não se confunde com a taxa SATI (fls. 848/867).
Contrarrazões a fls. 873/880, 881/889 e 890/896.

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Não há oposição ao julgamento virtual.
É o relatório.
Os recursos comportam parcial provimento.
Em 05/12/2013 a autora celebrou com a ré
Parque Alabama Incorporações SPE Ltda. instrumento particular de
compromisso de compra e venda relativo à unidade habitacional no 104,
bloco 7 do empreendimento denominado “Parque Alabama” (fls. 22/35), com
prazo de conclusão previsto para “24 meses após o registro do contrato de
financiamento
à
construção
do
empreendimento
firmado
entre
a
PROMITENTE VENDEDORA e o agente financeiro, no Cartório de Registro
de Imóveis ou no caso de empreendimentos construídos com recurso do FI-
FGTS, 24 meses após a data da emissão da carta garantia do agente
financeiro” (fl. 23), sem prejuízo do prazo de tolerância de 180 dias previsto
na cláusula no 5 do instrumento (fl. 29).
Em
11/06/2014
a
adquirente
obteve
financiamento imobiliário junto ao Banco do Brasil S/A, pelo programa Minha
Casa Minha Vida
MCMV (fls. 36/89), prevendo este instrumento a
conclusão do empreendimento em 14/11/2015 (fl. 39).
Por
força
do
atraso
na
conclusão
do
empreendimento a autora ajuizou a presente ação, julgada procedente nos
termos acima relatados.
Pois bem.
Com relação do réu Banco do Brasil S/A, a
improcedência da ação deve ser preservada, pois o agente financeiro não

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tem qualquer tipo de ingerência sobre as obras do empreendimento, de
modo que não pode ser responsabilizado pelas consequências decorrentes
da mora das rés, nos termos do artigo 14, §3o, II do CPC, exclusivamente
responsáveis pela cobrança indevida de juros de obra após a expiração do
prazo para a conclusão das obras.
Também não há que se falar em litisconsórcio
passivo necessário entre as promitentes vendedoras e o agente financeiro,
sendo da Justiça Estadual comum a competência para o julgamento do
litígio.
Confira-se,
neste
sentido,
precedente
deste
E.
Tribunal:
“CONTRATO - Compromisso de compra e venda Atraso na entrega
da obra Impossibilidade de vinculação do início do prazo à obtenção
do financiamento - Responsabilidade da ré a partir do final do prazo de
tolerância Fixação dos lucros cessantes no percentual de 0,5% ao
mês sobre o valor do contrato
Verba que se aplica diante da
indisponibilidade do imóvel, independentemente de servir como
moradia Juros de obra Legitimidade da ré Caráter indenizatório
Valor a ser ressarcido, vedado o repasse contra os compradores -
Desnecessidade de denunciação à lide da CEF
Competência da
Justiça Estadual Dano moral Não caracterização Recurso provido
em parte” (Apelação no 1013098-62.2015.8.26.0114, 8a Câmara de Direito
Privado, Rel. Des. Mônica de Carvalho, j. 21/02/2019).
Na
mesma
linha:
Apelação
no
1000150-85.2015.8.26.0309, 5a Câmara de Direito Privado, Rel. Des.
Fernanda Gomes Camacho, j. 17/10/2018; Apelação no 1005331-
98.2014.8.26.0019, 10a Câmara de Direito Privado, Rel. Des. Dimitrios
Zarvos Varellis, j. 05/02/2019.
Superadas as preliminares, é ilícita a previsão de
prazo variável para conclusão do empreendimento e ao contrário do que

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sustentam as rés, o atraso na entrega das chaves está configurado.
Tem prevalecido neste E. Tribunal de Justiça o
entendimento de que é puramente potestativa e, portanto nula, a cláusula
que em contratos de compromisso de compra e venda vincula o prazo de
conclusão da obra à obtenção do financiamento pelo adquirente.
Neste sentido, a título de exemplo, confiram-se os
seguintes
precedentes
envolvendo
a
MRV:
Apelação
no
1004350-26.2016.8.26.0625, 1a Câmara de Direito Privado, Rel. Des. Enéas
Costa Garcia, j. 13/11/2018; Apelação no 1010178-49.2014.8.26.0309, 1a
Câmara de Direito Privado, Rel. Des. Claudio Godoy, j. 06/11/2018;
Apelação no 1008533-32.2017.8.26.0196, 2a Câmara de Direito Privado,
Rel. Des. José Carlos Ferreira Alves, j. 17/10/2018; Apelação no
1028580-85.2016.8.26.0576, 9a Câmara de Direito Privado, Rel. Des. Edson
Luiz de Queiróz, j. 06/09/2018.
Em recente decisão o E. Superior Tribunal de
Justiça aprovou em julgamento de recurso especial repetitivo (Tema 996), a
seguinte tese vinculante relativa a contratos de compra e venda de imóvel
na planta no âmbito do Programa Minha Casa Minha Vida: “Na aquisição
de unidades autônomas em construção, o contrato deverá estabelecer,
de forma clara expressa e inteligível, o prazo certo para a entrega do
imóvel, o qual não poderá estar vinculado à concessão do
financiamento, ou a nenhum outro negócio jurídico, exceto o
acréscimo do prazo de tolerância” (2a Seção, REsp no 1.729.593, Rel.
Min. Marco Aurélio Bellizze, j. 11/09/2019).
Assim,
considerando
que
o
contrato
de
financiamento prevê a conclusão das obras para 14/11/2015 e o prazo de
tolerância constante no compromisso de compra e venda, conclui-se que o

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empreendimento deveria ter sido terminado até 12/05/2016, havendo,
portanto, descumprimento de obrigação primária da ré, vez que a adquirente
recebeu as chaves da unidade adquirida apenas em 30/08/2016 (fl. 94),
destacando Everaldo Augusto Cambler que “O atraso na entrega da
unidade autônoma e das partes comuns, cuja data deve estar prevista
no contrato de incorporação, constitui quebra de cláusula contratual”
(Incorporação Imobiliária Ensaio de Uma Teoria Geral, Ed. RT, 1993, p.
247).
Em
consequência
da
mora,
é
devida
a
indenização por lucros cessantes entre 12/05/2016 e 30/08/2016, sendo
presumidos os prejuízos materiais na espécie, conforme enunciado da
Súmula no 162 desta Corte: “Descumprido o prazo para a entrega do
imóvel objeto do compromisso de venda e compra, é cabível a
condenação da vendedora por lucros cessantes, havendo a presunção
de prejuízo do adquirente, independentemente da finalidade do
negócio”.
Também nessa linha o tema no 5 aprovado no
julgamento do IRDR no 0023203-35.2016.8.26.0000 (TJSP, Turma Especial
- Privado 1, Rel. Des. Francisco Loureiro, j. 31/08/2017): “O atraso da
prestação de entrega de imóvel objeto de compromisso de compra e
venda gera obrigação da alienante indenizar o adquirente pela privação
injusta do uso do bem. O uso será obtido economicamente pela
medida de um aluguel, que pode ser calculado em percentual sobre o
valor atualizado do contrato, correspondente ao que deixou de receber,
ou teve de pagar para fazer uso de imóvel semelhante, com termo final
na data da disponibilização da posse direta ao adquirente da unidade
autônoma já regularizada”.
Especificamente em relação a imóveis adquiridos

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pelo programa MCMV, confira-se: “No caso de descumprimento do prazo
para a entrega do imóvel, incluído o período de tolerância, o prejuízo
do comprador é presumido, consistente na injusta privação do uso do
bem, a ensejar o pagamento de indenização, na forma de aluguel
mensal, com base no valor locatício de imóvel assemelhado, com
termo final na data da disponibilização da posse direta ao adquirente
da unidade autônoma” (REsp 1729593/SP, 2a Seção, Rel. Min. Marco
Aurélio Bellize, j. 25/09/2019).
Da mesma forma, os juros de obra cobrados após
12/05/2016 devem ser restituídos à autora, pois esta C. Corte assentou o
seguinte entendimento vinculante no julgamento do Tema no 06 do IRDR no
0023203-35.2016.8.26.0000: “É ilícito o repasse dos 'juros de obra', ou
'juros de evolução da obra', ou 'taxa de evolução da obra', ou outros
encargos equivalentes após o prazo ajustado no contrato para entrega
das chaves da unidade autônoma, incluído o período de tolerância”.
Na mesma linha, o posicionamento adotado pelo
E. Superior Tribunal de Justiça no julgamento de recurso repetitivo: “É
ilícito cobrar do adquirente juros de obra ou outro encargo equivalente,
após o prazo ajustado no contrato para a entrega das chaves da
unidade
autônoma,
incluído
o
período
de
tolerância”
(REsp
1729593/SP, 2a Seção, Rel. Min. Marco Aurélio Bellizze, j. 25/09/2019).
Já com relação à quantia de R$ 700,00 exigida da
autora sob a rubrica “Serv. Assessoria no Registro Pref/Cart” (fls. 95/97), a
despeito do meu posicionamento anterior, passo a aderir ao entendimento
desta C. Câmara no sentido de que o valor cobrado pelas rés não se
confunde
com
a
taxa
SATI
(cf.
Apelação
Cível
no
1046285-78.2017.8.26.0506, 6a Câmara de Direito Privado, de minha
relatoria, j. 04/08/2020).

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Tendo em vista que os serviços de despachante
ao que tudo indica foram efetivamente prestados (ao menos não há
insurgência quanto a isso), não há abusividade a ser reconhecida.
Nesse sentido a jurisprudência desta C. 6a
Câmara de Direito Privado: “COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. REPETIÇÃO
DE INDÉBITO. Contraprestação pelos serviços de despachante
realizados pela vendedora. Obrigação de pagamento atribuída ao
comprador, conforme termo de opção firmado por ocasião da
negociação. Admissibilidade. Hipótese que não se confunde com a
taxa sati. Aplicação do entendimento consolidado pelo Eg. STJ por
ocasião do julgamento de recursos repetitivos. Inexistência de
abusividade a ser reconhecida. Improcedência do pleito autoral.
Sentença reformada. Ônus sucumbencial atribuído ao demandante.
RECURSO PROVIDO” (Apelação Cível no 1001144-59.2018.8.26.0196,
Rel. Des. Paulo Alcides, j. 14/11/2019).
E também: “COMPROMISSO DE COMPRA E
VENDA Cobrança de valores de assessoria (Taxa de Despachante)
Recurso Especial Repetitivo no. 1.599.511 Hipótese de "distinguishing"
Serviço opcional regularmente contratado Precedente vinculante que
autoriza a cobrança, para afastar o enriquecimento sem causa
Precedentes desta E. 6a. Câmara Restituição indevida Recurso
provido” (Apelação Cível no 1051460-37.2017.8.26.0576, Rel. Des. Marcus
Vinicius Rios Gonçalves, j. 19/09/2019).
A possível legalidade da cobrança de serviços
livremente contratados pelo promitente comprador, distintos da denominada
taxa SATI, foi abordada pelo E. Superior Tribunal de Justiça quando do
julgamento do REsp repetitivo no 1.599.511/SP, constando do voto do
eminente relator Ministro Paulo de Tarso Sanseverino a ressalva de que “...

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a abusividade da SATI não deve implicar enriquecimento sem causa do
consumidor de modo que eventual serviço específico prestado ao
consumidor, como eventuais serviços de despachante ou a cobrança
de taxas de serviços cartorários, podem ser efetivados” (STJ, 2a Seção,
j. 24/08/2016).
De outra sorte, a condenação das rés ao
pagamento de indenização por danos morais é descabida.
Isso porque está consolidado no âmbito desta C.
Câmara o entendimento de que o descumprimento contratual não é
suficiente, por si só, para causar dano significativo aos atributos da
personalidade, tampouco abalo emocional ou profundo constrangimento,
consistindo mero aborrecimento cotidiano.
Sobre a matéria, confira-se a lição de Sérgio
Cavalieri Filho de que “[...] só deve ser reputado como dano moral a dor,
vexame, sofrimento ou humilhação que, fugindo à normalidade,
interfira intensamente no comportamento psicológico do indivíduo,
causando-lhe aflições, angústia e desequilíbrio em seu bem-estar.
Mero dissabor, aborrecimento, mágoa, irritação ou sensibilidade
exacerbada estão fora da órbita do dano moral” (Programa de
Responsabilidade Civil, Malheiros, 9a ed., n.19.4).
Na mesma linha acentua Antonio Jeová Santos
que “O dano moral somente ingressará no mundo jurídico, com a
subsequente obrigação de indenizar, em havendo alguma grandeza no
ato considerado ofensivo a direito personalíssimo. Se o ato tido como
gerador do dano extra-patrimonial não possui virtualidade para
lesionar sentimentos ou causar dor e padecimento íntimo, não existiu o
dano moral passível de ressarcimento. Para evitar a abundância de

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ações que tratam de danos morais presentes no foro, havendo uma
autêntica confusão do que seja lesão que atinge a pessoa e do que é
mero desconforto, convém repetir que não é qualquer sensação de
desagrado, de molestamento ou de contrariedade que merecerá
indenização. O reconhecimento do dano moral exige determinada
envergadura. Necessário, também, que o dano se prolongue durante
algum tempo e que seja a justa medida do ultraje às afeições
sentimentais. As sensações desagradáveis, por si sós, que não trazem
em seu bojo lesividade a algum direito personalíssimo, não merecerão
ser indenizadas. Existe um piso de inconvenientes que o ser humano
tem de tolerar, sem que exista o autêntico dano moral” (Dano Moral
Indenizável, Ed. RT, 4a ed., 2003, p. 113).
Novamente, exemplificando esse posicionamento,
vejam-se os seguintes precedentes desta C. Câmara em casos envolvendo
atraso na conclusão de empreendimento imobiliário: Apelação Cível no
1126735-96.2016.8.26.0100, Rel. Des. Paulo Alcides, j. 23/07/2020;
Apelação Cível no 1006202-08.2017.8.26.0704, Rel. Des. Rodolfo Pellizari, j.
23/07/2020; Apelação Cível no 1009806-30.2015.8.26.0127, 6a Câmara de
Direito Privado, Rel. Des. Marcus Vinicius Rios Gonçalves, j. 22/07/2020.
Por derradeiro, em vista do conteúdo da r.
decisão de fl. 128 e das petições de fls. 901/905 e 980, o Banco do Brasil
S/A deverá ser intimado para levantar os valores depositados em juízo pela
autora, imputando-os ao saldo do financiamento, e ainda para que passe a
admitir o pagamento das parcelas do financiamento pela via administrativa.
Ante o exposto, DOU PARCIAL PROVIMENTO
aos recursos.
ALEXANDRE MARCONDES
Relator

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