Tribunal: TJSP
Processo: 1019722-43.2020.8.26.0053
Classe: Apelação / Remessa Necessária / ITBI - Imposto de Transmissão Intervivos de Bens Móveis e Imóveis
Órgão julgador: Raul De Felice
Órgão colegiado: 15a Câmara de Direito Público;
Data de julgamento: 2020-12-09
Data de publicação: 2020-12-09

Ementa:
APELAÇÃO CÍVEL e REEXAME NECESSÁRIO – Mandado de segurança – ITBI – Município de São Paulo – Cabimento do recolhimento do imposto com base no valor venal do imóvel utilizado para o cálculo do IPTU ou o da transação, o que for maior – Impossibilidade de aplicação da Lei no 11.154/91, com redação dada pelas Leis no 14.125/2005 e 14.256/2006 e Decreto 51.627/00 - Base de cálculo apurada segundo

Ementa:
APELAÇÃO CÍVEL e REEXAME NECESSÁRIO – Mandado de segurança – ITBI – Município de São Paulo – Cabimento do recolhimento do imposto com base no valor venal do imóvel utilizado para o cálculo do IPTU ou o da transação, o que for maior – Impossibilidade de aplicação da Lei no 11.154/91, com redação dada pelas Leis no 14.125/2005 e 14.256/2006 e Decreto 51.627/00 - Base de cálculo apurada segundo coleta de amostras de transações e ofertas de venda de imóveis pelo Poder Executivo - Majoração de tributo sem exame do Poder Legislativo - Violação do princípio da legalidade em matéria tributária consagrado no artigo 150, inciso I, da Constituição Federal e 97, inciso IV, do Código Tributário Nacional – Precedentes deste E. Tribunal de Justiça - Sentença mantida - Recursos oficial e voluntário do município não providos.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2020.0001001701
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação / Remessa Necessária
no 1019722-43.2020.8.26.0053, da Comarca de São Paulo, em que é apelante
PREFEITURA MUNICIPAL DE SÃO PAULO e Recorrente JUÍZO EX OFFICIO,
são apelados MAURÍCIO DE NEGREIROS OYAMADA e EVELINA ARAÚJO
DA SILVA.
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 15a Câmara de Direito
Público do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Negaram
provimento aos recursos. V. U., de conformidade com o voto do relator, que integra
este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores RAUL DE FELICE
(Presidente), SILVA RUSSO E RODRIGUES DE AGUIAR.
São Paulo, 9 de dezembro de 2020.
RAUL DE FELICE
Relator
Assinatura Eletrônica

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Apelação / Remessa Necessária no 1019722-43.2020.8.26.0053 -Voto no 13143
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Apelação Cível e Reexame Necessário no 1019722-43.2020.8.26.0053
Apelante: Prefeitura Municipal de São Paulo
Apelados: Evelina Araújo da Silva e Maurícios de Negreiros Oyamada
Recorrente: Juízo Ex officio
Comarca: São Paulo
VOTO No 13143
APELAÇÃO CÍVEL e REEXAME NECESSÁRIO

Mandado de segurança ITBI Município de São Paulo
Cabimento do recolhimento do imposto com base no valor
venal do imóvel utilizado para o cálculo do IPTU ou o da
transação, o que for maior Impossibilidade de aplicação
da Lei no 11.154/91, com redação dada pelas Leis no
14.125/2005 e 14.256/2006 e Decreto 51.627/00 - Base de
cálculo apurada segundo coleta de amostras de transações e
ofertas de venda de imóveis pelo Poder Executivo -
Majoração de tributo sem exame do Poder Legislativo -
Violação do princípio da legalidade em matéria tributária
consagrado no artigo 150, inciso I, da Constituição Federal
e 97, inciso IV, do Código Tributário Nacional

Precedentes deste E. Tribunal de Justiça - Sentença mantida
- Recursos oficial e voluntário do município não
providos.
Vistos.
Trata-se de recurso de apelação cível interposto pela
PREFEITURA MUNICIPAL DE SÃO PAULO contra a sentença de
fls. 112/116, que concedeu a ordem pleiteada no mandado de segurança
impetrado por EVELINA ARAÚJO DA SILVA e MAURÍCIO DE
NEGREIROS OYAMADA, ratificando a liminar de fls. 84, para
garantir aos impetrantes o direito de recolher o ITBI e emolumentos
cartorários tomando como base de cálculo o valor venal do IPTU ou o
valor da transação, o que for maior, vedada a utilização do Valor Venal de

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Referência estipulado pela municipalidade.
A
Municipalidade
de
São
Paulo
sustenta,
preliminarmente, a inadequação da via eleita, porquanto a matéria
trazida pela impetrante demanda dilação probatória. No mérito, aduz, em
síntese, que a apuração da base de cálculo do ITBI consta expressamente
na Lei Municipal no 11.154/91 e alterações posteriores e que o Fisco
pode apurar bases de cálculos distintas para o IPTU e o ITBI, em razão
de cada qual possuir um regime jurídico e fato gerador próprio, de modo
que o procedimento em vigor não viola o princípio da legalidade e não
criou nova base de cálculo para o tributo e nem transformou o
autolançamento em lançamento de ofício, sendo facultado ao
contribuinte requerer, em seu benefício, a prévia avaliação do imóvel.
Requer o provimento do apelo para a denegação da segurança (fls.
121/1310).
Em
contrarrazões,
pugnam
os
impetrantes
pela
manutenção da sentença (fls. 135/137).
Recurso tempestivo e isento de preparo, nos termos do
art. 1007, § 1o do CPC/2015.
Há reexame necessário, nos termos do art. 14, § 1o, da
Lei no 12.016/09.
A Procuradoria deixou de se manifestar acerca do mérito
(fls. 147).
É O RELATÓRIO.
Inicialmente, afasta-se a preliminar de inadequação da
via eleita, em razão da necessidade de dilação probatória, pois os

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impetrantes pretendem tão somente o reconhecimento do direito de
recolher o ITBI pelo valor venal já atribuído pela municipalidade para
fins de cálculo do IPTU e tem como causa de pedir o afastamento da
aplicação de lei municipal, havendo nos autos prova pré-constituída
suficiente à apreciação da matéria na via mandamental.
Quanto ao mérito, Evelina Araújo da Silva e Maurício
de Negreiros Oyamada impetraram mandado de segurança em face do
Diretor do Departamento de Rendas Imobiliárias da Secretaria das
Finanças do Município de São Paulo, impugnando o Valor Venal de
Referência encontrado unilateralmente pela municipalidade (fls. 19, 23 e
27), objetivando o recolhimento do ITBI incidente sobre a transmissão
dos imóveis localizados nesta Capital, com base no valor venal utilizado
para fins de IPTU (fls. 18, 22 e 26).
O D. Juíz a quo entendeu por bem conceder a segurança
pleiteada, para possibilitar o recolhimento sobre o valor venal para fins
de IPTU ou sobre o valor da transação, o que for maior.
A Lei Municipal de São Paulo no 11.154/91, que instituiu
a base de cálculo do ITBI, dispunha, em sua redação original, que:
“Art. 7o: A base de cálculo do imposto é o valor venal dos
bens ou direitos transmitidos (...).
Art. 8o: Em nenhuma hipótese, o imposto será calculado sobre
valor inferior ao valor do bem, utilizado, no exercício, para
base de cálculo do Imposto sobre a Propriedade Predial e
Territorial urbana (...)”.
O Decreto Municipal no 46.228/05, por sua vez, aprovou

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o regulamento do imposto em tela e introduziu fórmula de majoração da
respectiva base de cálculo, nos seguintes termos:
“Art. 8° A Secretaria Municipal de Finanças tornará públicos
os valores venais atualizados dos imóveis inscritos no
Cadastro Imobiliário Fiscal do Município de São Paulo.
§ 1° Os valores venais dos imóveis serão atualizados
periodicamente, de forma a assegurar sua compatibilização
com os valores praticados no Município, através de pesquisa
e coleta amostral permanente dos preços correntes das
transações e das ofertas à venda do mercado imobiliário,
inclusive com a participação da sociedade, representada no
Conselho de Valores Imobiliários.”
Diante da inovação trazida ao cálculo, sobredito Decreto
foi declarado inconstitucional pelo Órgão Especial desta Corte por meio
da Arguição de Inconstitucionalidade n° 0098335-50.2006.8.26.0000, de
Relatoria do Des. Renê Ricupero, cuja ementa foi assim redigida:
“ARGUIÇÃO DE INCONSTITUCIONALIDADE - Município
de São Paulo - Decreto Municipal 46.228/2005 - ITBI
((Imposto sobre transmissão de bens imóveis inter vivos) -
Aumento na base de cálculo - art. 150 da Constituição
Federal Inconstitucionalidade reconhecida. Na veiculação
de temas de direito tributário que concernem às relações
entre o Estado e o contribuinte, sujeita-se o Poder Público ao
princípio constitucional da reserva de Lei, disposto no artigo
150 da Constituição Federal, que veda à União, Estados ou
Municípios a exigência ou aumento de tributo sem lei que o
estabeleça. Tendo em vista que, ao teor do art. 38, do CTN, a
base de cálculo para o lançamento tributário é o valor venal
dos bens e títulos transmitidos, para se atribuir outro valor

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ao imóvel, que não o decorrente do anterior, mister a
existência de uma lei que o autorize, não bastando, para
isso, simples decreto.”
Após este julgamento do E. Tribunal de Justiça editou-se
a Lei Municipal no 14.256/06 que alterou o art. 7o, bem como
acrescentou os arts. 7o-A e 7o- B à Lei no 11.154/91. Vejamos:
“Art. 7o: Para fins de lançamento do imposto, a base de
cálculo é o valor venal dos bens ou direitos transmitidos,
assim considerado o valor pelo qual o bem ou direito seria
negociado à vista, em condições normais de mercado. (...)
Art. 7o- A. A Secretaria Municipal de Finanças tornará
públicos os valores venais atualizados dos imóveis inscritos
no Cadastro Imobiliário Fiscal do Município de São Paulo.
Parágrafo único. A Secretaria Municipal de Finanças deverá
estabelecer a forma de publicação dos valores venais a que se
refere o “caput” deste artigo.”
Art. 7o-B. Caso não concorde com a base de cálculo do
imposto divulgada pela Secretaria Municipal de Finanças,
nos termos de regulamentação própria, o contribuinte poderá
requerer avaliação especial do imóvel, apresentando os dados
da transação e os fundamentos do pedido, na forma prevista
em portaria da Secretaria Municipal de Finanças, que
poderá, inclusive, viabilizar a formulação do pedido por meio
eletrônico.”
Em 13 de julho de 2010, veio a lume o Decreto
Municipal no 51.627 trazendo indevida majoração na base de cálculo do
ITBI, assim como o Decreto no 46.228/05, anteriormente declarado
inconstitucional pelo Órgão Especial desta Corte:

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“Art. 8o A Secretaria Municipal de Finanças tornará públicos
os valores venais atualizados dos imóveis inscritos no
Cadastro Imobiliário Fiscal do Município de São Paulo.
§ 1o A Secretaria Municipal de Finanças deverá estabelecer a
forma de publicação dos valores venais a que se refere o
“caput” deste artigo.
§ 2o Os valores venais dos imóveis serão atualizados
periodicamente, de forma a assegurar sua compatibilização
com os valores praticados no Município, através de pesquisa
e coleta amostral permanente dos preços correntes das
transações e das ofertas à venda do mercado imobiliário,
inclusive com a participação da sociedade, representada no
Conselho Municipal de Valores Imobiliários.” .
O
E.
Órgão
Especial
do
TJSP, reconheceu a
inconstitucionalidade dos arts. 7oA, 7oB e 12 da Lei Municipal no
11.154/91, conforme ementa:
“INCIDENTE DE INCONSTITUCIONALIDADE Artigo 7o da
Lei no 11.154, de 30 de dezembro de 1991, com a redação
dada pelas Leis nos 14.125, de 29 de dezembro de 2005, e
14.256, de 29 de dezembro de 2006, todas do Município de
São Paulo, que estabelece o valor pelo qual o bem ou direito
é negociado à vista, em condições normais de mercado, como
a base de cálculo do Imposto sobre Transmissão de Bens
Imóveis (ITBI) Acórdão que, a despeito de não manifestar de
forma expressa, implicitamente também questionou as
disposições dos artigos 7o-A, 7o-B e 12 da mesma legislação
municipal Valor venal atribuído ao imóvel para apuração do
ITBI que não se confunde necessariamente com aquele

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utilizado para lançamento do IPTU Precedentes do STJ
Previsão contida no aludido artigo 7o que, nessa linha, não
representa afronta ao princípio da legalidade, haja vista que,
como regra, a apuração do imposto deve ser feita com base
no valor do negócio jurídico realizado, tendo em
consideração
as
declarações
prestadas
pelo
próprio
contribuinte, o que, em princípio, espelharia o "real valor de
mercado do imóvel" "Valor venal de referência", todavia, que
deve servir ao Município apenas como parâmetro de
verificação da compatibilidade do preço declarado de venda,
não podendo se prestar para a prévia fixação da base de
cálculo do ITBI Impossibilidade, outrossim, de se impor ao
sujeito passivo do imposto, desde logo, a adoção da tabela
realizada pelo Município Imposto municipal em causa que
está sujeito ao lançamento por homologação, cabendo ao
próprio contribuinte antecipar o recolhimento Arbitramento
administrativo que é providência excepcional, da qual o
Município somente pode lançar mão na hipótese de ser
constatada a incorreção ou falsidade na documentação
comprobatória do negócio jurídico tributável Providência
que, de toda sorte, depende sempre da prévia instauração do
pertinente procedimento administrativo, na forma do artigo
148 do Código Tributário Nacional, sob pena de restar
caracterizado o lançamento de ofício da exação, ao qual o
ITBI não se submete Artigos 7o-A e 7o-B que, nesse passo,
subvertem o procedimento estabelecido na legislação
complementar tributária, em afronta ao princípio da
legalidade estrita, inserido no artigo 150, inciso I, da
Constituição Federal Inadmissibilidade, ainda, de se exigir o
recolhimento antecipado do tributo, nos moldes estabelecidos

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no artigo 12 da Lei Municipal no 11.154/91, por representar
violação ao preceito do artigo 156, inciso II, da Constituição
Federal Registro imobiliário que é constitutivo da
propriedade, não tendo efeito meramente regularizador e
publicitário, razão pela qual deve ser tomado como fato
gerador do ITBI Regime constitucional da substituição
tributária, previsto no artigo 150, § 7o, da Constituição
Federal, que nem tem lugar na espécie, haja vista que não se
cuida de norma que autoriza a antecipação da exigibilidade
do imposto de forma irrestrita Arguição acolhida para o fim
de pronunciar a inconstitucionalidade dos artigos 7o-A, 7o-B e
12, da Lei no 11.154/91, do Município de São Paulo.”
(Incidente
de
Inconstitucionalidade
no
0056693-19.2014.8.26.0000,
Rel.
Des.Paulo
Dimas
Mascaretti, São Paulo, j. 25/3/2015).
Desse modo, a utilização do valor de referência trazido
como base de cálculo do ITBI também afronta o princípio da legalidade,
insculpido no artigo 150, inciso I, da Magna Carta e no artigo 97, inciso
IV, do Código Tributário Nacional.
Suas disposições são claras ao instituir majoração da base
de cálculo do tributo em caráter permanente, isto é, em moto contínuo e
sem aprovação do Poder Legislativo, pois baseada em coleta amostral de
preços correntes de negócios com imóveis e pesquisas de simples ofertas
imobiliárias.
Extravasa assim, o Decreto, a simples atualização da base
de cálculo, em decorrência da inflação de preços de mercado ou da
desvalorização da moeda, providência que poderia ser tolerada sob o

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argumento de que a simples correção de valores não majora o tributo.
Todavia, o valor da base de cálculo sofre verdadeira definição e
quantificação administrativa, pois é apurado, segundo as regras do
Decreto, em pesquisas de preços e de ofertas de venda (estas sequer
constituem parâmetro de negócios existentes) feitas pelo Poder
Executivo Municipal.
Embora publicado sob o manto de lei nova, padece o
novel Decreto Municipal 51.627/2010, da mesma eiva do antigo Decreto
46.228/2005 julgado inconstitucional pelo Órgão Especial da Corte
paulista. Deve, pois, ser também a ele aplicado o mesmo veredito de
inidoneidade para fundamentar a exação do ITBI nos moldes que
preconiza, ou seja, com base de cálculo apurada e majorada pelo Poder
Executivo, de forma unilateral.
Nesse sentido é o entendimento desta C. 15a Câmara de
Direito Público:
“MANDADO DE SEGURANÇA - ITBI - Município de São
Paulo - Lei Municipal no 14.256/06 e Decreto Municipal no
51.627/10 - Majoração indevida da base de cálculo fixada
na Lei Municipal no 11.154/91 - Valor venal entendido
como aquele em que o imóvel seria negociado à vista, em
condições normais de mercado - Sistemática que delega sua
fixação prévia ao Poder Executivo - Afronta ao princípio da
legalidade, insculpido no artigo 150, inciso I, da CF/88 -
Precedentes do C. Órgão Especial e da 15a Câmara de
Direito Público deste E. TJSP, a propósito - Violação de
direito líquido e certo demonstrada - Sentença reformada -
Apelo provido, com observação.” (Apelação Cível n°

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0018777-88.2011.8.26.0053, Rel. Des. Silva Russo, j.
11/9/2014).
Consigna-se, por fim, que em 31/7/2019, foi publicado o
acórdão de mérito do IRRD no 2243516-62.2017.8.26.0000 - Tema 19
do TJSP -, de relatoria do Des. Burza Neto, do 7o Grupo de Direito
Público:
“INCIDENTE
DE
RESOLUÇÃO
DE
DEMANDAS
REPETITIVAS ITBI - BASE DE CÁLCULO - Deve ser
calculado sobre o valor do negócio jurídico realizado ou
sobre o valor venal do imóvel para fins de IPTU, aquele que
for maior, afastando o 'valor de referência' - Ilegalidade da
apuração do valor venal previsto em desacordo com o CTN -
Ofensa ao princípio da legalidade tributária, artigo 150,
inciso I da CF - Precedentes - IRDR provido para fixar a tese
jurídica da BASE DE CÁLCULO DO ITBI, DEVENDO
CORRESPONDER AO VALOR VENAL DO IMÓVEL OU AO
VALOR DA TRANSAÇÃO, PREVALECENDO O QUE FOR
MAIOR”.
Assim, a base de cálculo do ITBI deve corresponder ao
valor venal do imóvel utilizado para fins de IPTU ou ao valor da
transação, prevalecendo o que for maior.
Fica sempre ressalvada à administração fazendária a
instauração de procedimento para apuração da base de cálculo caso os
elementos oferecidos pelo contribuinte sejam omissos ou não mereçam
fé, de acordo com o disposto no artigo 148 do Código Tributário
Nacional.
Desse modo, impõe-se a manutenção da sentença na sua

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12
totalidade.
Ante o exposto, nega-se provimento aos recursos
oficial e voluntário da municipalidade, nos termos do voto.

Raul De Felice

Relator