Tribunal: TJSP
Processo: 1085160-74.2017.8.26.0100
Classe: Apelação Cível / Promessa de Compra e Venda
Órgão julgador: Angela Moreno Pacheco de Rezende Lopes
Órgão colegiado: 9a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-03-06
Data de publicação: 2020-03-06

Ementa:
COMISSÃO DE CORRETAGEM - Compromisso de compra e venda de um imóvel - Pedido de restituição da comissão de corretagem, ao argumento de que o negócio foi realizado com base no Programa Minha Casa Minha Vida - Ressalvada a denominada Faixa 1, na qual não se enquadra a autora, é válida a transferência da comissão de corretagem ao promitente comprador, desde que previamente informado o preço total da

Ementa:
COMISSÃO DE CORRETAGEM - Compromisso de compra e venda de um imóvel - Pedido de restituição da comissão de corretagem, ao argumento de que o negócio foi realizado com base no Programa Minha Casa Minha Vida - Ressalvada a denominada Faixa 1, na qual não se enquadra a autora, é válida a transferência da comissão de corretagem ao promitente comprador, desde que previamente informado o preço total da aquisição da unidade, com destaque do valor da comissão - Consolidação da tese da pelo julgamento, pelo rito dos recursos repetitivos, do Recurso Especial 1.601.149-RS, de relatoria designada ao Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA - Hipótese dos autos em que a atribuição foi previamente informada no relatório de negócio, em que se verifica a descrição dos valores devidos pela compra da unidade, com destaque do valor da corretagem - Ausência de abusividade - Restituição indevida - Sentença de improcedência mantida - Honorários recursais devidos, observada a gratuidade processual concedida à autora - RECURSO DESPROVIDO.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2020.0000164604
ACÓRDÃO
Vistos,
relatados
e
discutidos
estes
autos
de
Apelação
Cível
no
1085160-74.2017.8.26.0100, da Comarca de São Paulo, em que é apelante LEILIANA
PEREIRA CAMPOS (JUSTIÇA GRATUITA), são apelados ABYARA BROKERS INT.
IMOBILIÁRIOS LTDA. e BALSAMO DESENVOLVIMENTO IMOBILIARIO LTDA.
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 9a Câmara de Direito Privado do
Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Negaram provimento ao
recurso. V. U., de conformidade com o voto do relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores GALDINO TOLEDO
JÚNIOR (Presidente sem voto), ROGÉRIO MURILLO PEREIRA CIMINO E PIVA
RODRIGUES.
São Paulo, 6 de março de 2020.
ANGELA LOPES
Relatora
Assinatura Eletrônica

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Apelação Cível no 1085160-74.2017.8.26.0100 -Voto no 6820
2
VOTO No 6820
Apelação n. 1085160-74.2017.8.26.0100
Origem: 1a Vara Cível do Foro Regional de Jabaquara
Juíza: Dra. Cristiane Vieira
Apelante: LEILIANA PEREIRA CAMPOS
Apeladas: ABYARA BROKERS INTERMEDIAÇÃO IMOBILIÁRIA LTDA.; BÁLSAMO
DESENVOLVIMENTO IMOBILIÁRIO LTDA.
COMISSÃO DE CORRETAGEM - Compromisso de compra e
venda de um imóvel - Pedido de restituição da comissão de
corretagem, ao argumento de que o negócio foi realizado com base
no Programa Minha Casa Minha Vida - Ressalvada a denominada
Faixa 1, na qual não se enquadra a autora, é válida a transferência
da comissão de corretagem ao promitente comprador, desde que
previamente informado o preço total da aquisição da unidade, com
destaque do valor da comissão - Consolidação da tese da pelo
julgamento, pelo rito dos recursos repetitivos, do Recurso Especial
1.601.149-RS, de relatoria designada ao Ministro RICARDO
VILLAS BÔAS CUEVA - Hipótese dos autos em que a atribuição
foi previamente informada no relatório de negócio, em que se
verifica a descrição dos valores devidos pela compra da unidade,
com destaque do valor da corretagem - Ausência de abusividade -
Restituição indevida - Sentença de improcedência mantida -
Honorários recursais devidos, observada a gratuidade processual
concedida à autora - RECURSO DESPROVIDO.
Trata-se de ação proposta por LEILIANA PEREIRA
CAMPOS em face de ABYARA BROKERS INTERMEDIAÇÃO IMOBILIÁRIA LTDA. e de
BÁLSAMO DESENVOLVIMENTO IMOBILIÁRIO LTDA., objetivando a restituição do valor
pago a título de comissão de corretagem, quando da celebração do compromisso de
compra e venda de um imóvel.
Sobreveio sentença de improcedência, cujo relatório se
adota, com base na informação clara e transparente no contrato firmado entre as partes
do valor a ser desembolsado pela autora a título de comissão de corretagem. Pela
sucumbência, a autora arcará com o pagamento das custas processuais, além dos
honorários advocatícios, arbitrados em R$ 800,00 para cada uma das rés, observada a
gratuidade processual (fls. 186/189).

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Apelação Cível no 1085160-74.2017.8.26.0100 -Voto no 6820
3
Apela a autora, sustentando em síntese, que o STJ já
decidiu, em sede de recurso repetitivo, que nos contratos de compra e venda de imóvel
enquadrado no Programa Minha casa Minha Vida, não cabe ao comprador o pagamento
da comissão. Assim, entende ser ilegal a cobrança, pelo que postula a reforma da
sentença, com a condenação da ré à devida restituição. Refuta, ainda, a condenação na
verba de sucumbência, vez que não observada a gratuidade processual (fls. 192/198).
Recurso processado e respondido, pela ABYARA a fls.
202/208 e pela BÁLSAMO a fls. 210/221.
É o relatório.
Depreende-se dos autos que em 05/06/2016, a autora
celebrou com a corré BÁLSAMO, o 'Instrumento Particular de Compromisso de Compra
e Venda' da unidade no 612, do empreendimento 'Condomínio Residencial Add House
Monsenhor', localizado nesta Capital, pelo preço total de R$ 174.825 (fls. 29/34).
Alega a autora que na ocasião da compra emitiu vários
cheques em favor da corré ABYARA, destinados ao pagamento da comissão de
corretagem, que entende não ser devida, já que não contratou qualquer corretor para
intermediação do negócio. Assim, ingressou com a presente ação, postulando a
respectiva restituição.
Citadas, as rés apresentaram contestação, seguida de
réplica pela autora, que reiterou o pedido inicial, ao argumento de que o negócio foi
celebrado com base no Programa Minha Casa Minha Vida, pelo que indevido pagamento
da corretagem nesta hipótese. A mesma tese foi reproduzida nas razões de apelação.
Todavia, o recurso não comporta acolhimento.
Com efeito, não obstante não conste do compromisso de
compra e venda qualquer indicativo de que o negócio tenha sido celebrado por meio do
Programa Minha Casa Minha Vida, convém ressaltar que, ainda que assim fosse, a tese
da apelante não se aplica à hipótese dos autos.

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Apelação Cível no 1085160-74.2017.8.26.0100 -Voto no 6820
4
Isto porque a questão da abusividade ou não da cobrança
da comissão de corretagem nos casos dos contratos de compra e venda firmados pelo
Programa Minha Casa Minha Vida, foi objeto do Recurso Especial no 1.601.149-RS, de
relatoria do Ministro designado, RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, julgado pela Segunda
Seção do Superior Tribunal de Justiça, por maioria de votos em 13/06/2018.
Consoante entendimento consolidado no referido recurso, o
tema em análise ficou assim ementado:
“RECURSO ESPECIAL REPETITIVO. DIREITO CIVIL E DO
CONSUMIDOR. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. PROGRAMA MINHA
CASA, MINHA VIDA. COMISSÃO DE CORRETAGEM. TRANSFERÊNCIA DA
OBRIGAÇÃO AO CONSUMIDOR. POSSIBILIDADE. DEVER DE INFORMAÇÃO.
OBSERVÂNCIA. NECESSIDADE. 1. Para os fins do art. 1.040 do CPC/2015, fixa-se a
seguinte tese: Ressalvada a denominada Faixa 1, em que não há intermediação
imobiliária, é válida a cláusula contratual que transfere ao promitente-comprador a
obrigação de pagar a comissão de corretagem nos contratos de promessa de
compra e venda do Programa Minha Casa, Minha Vida, desde que previamente
informado o preço total da aquisição da unidade autônoma, com o destaque do
valor da comissão de corretagem. 2. Solução do caso concreto: Considerando que as
partes convencionaram que o valor correspondente à comissão de corretagem seria
pago diretamente pelo proponente ao corretor, impõe-se julgar improcedente o pedido de
repetição dos valores pagos a esse título. 3. Recurso especial provido.” (RECURSO
ESPECIAL No 1.601.149 - RS, Rel. Designado Min. RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, j.
13/06/2018) (g/n).
E assim como já estava pacificado e consolidado pela
jurisprudência do c. STJ com relação ao pagamento, pelo comprador, da comissão de
corretagem nos contratos de compra e venda que não são firmados com base no
PMCMV, restou de igual modo consignada no Recurso Especial supra citado (1.601.149-
RS), a possibilidade da transferência do encargo ao comprador, “desde que previamente
informado o preço total da aquisição da unidade autônoma, com destaque do valor da
comissão de corretagem”.
Do
referido
Recurso
Especial
no
1.601.149-RS,

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Apelação Cível no 1085160-74.2017.8.26.0100 -Voto no 6820
5
conveniente transcrever pequena parte da explanação sobre a delimitação das 'Faixas'
de renda, in verbis:
"A Faixa 1 compreende famílias com renda mensal bruta de
até R$ 1.800,00 (valores atuais), bem como as famílias com renda mensal bruta de até
R$ 3.600,00, desde que enquadradas, nesta segunda hipótese, em situações específicas
de vulnerabilidade social, como emergência ou calamidade pública.
Nessa faixa do programa, a operação mais se assemelha a
um benefício social com contrapartida do que propriamente a um contrato de compra e
venda de imóvel.
Com efeito, não se estabelece relação de consumo entre o
beneficiário e a construtora/incorporadora, como ocorre nas outras faixas do programa.
Na Faixa 1, o imóvel é incorporado ao patrimônio de um
fundo público (Fundo de Arrendamento Residencial - FAR ou Fundo de Desenvolvimento
Social - FDS), e esse fundo assume a condição de "alienante" do imóvel.
A seleção dos beneficiários, por sua vez, é realizada pelo
Poder Público ou por "entidades organizadoras" previamente habilitadas pelo Ministério
das Cidades."
No caso dos autos, a autora celebrou contrato diretamente
com a construtora corré, que figurou como promitente vendedora, e não com o Poder
Público. Vale dizer, portanto, que a compromissária compradora não fez prévia inscrição
junto a algum órgão público para ser posteriormente selecionada a fazer parte do
Programa.
Sendo assim, não colhe o argumento da autora apelante
para eximir-se do pagamento da comissão de corretagem, sobretudo porque, no caso,
além de não ser MCMV faixa 1, não houve negligência do dever de transparência de
informação, uma vez que o documento juntado com a inicial a fl. 09, discrimina todos os
valores devidos pela compra da unidade, com destaque do valor da corretagem.
Equivale dizer que o preço da corretagem não foi embutido
de forma ardilosa no valor total do imóvel; logo, a autora sabia o valor específico do bem
que estava se comprometendo a adquirir, bem como da comissão de corretagem que era
devida.

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Apelação Cível no 1085160-74.2017.8.26.0100 -Voto no 6820
6
Assim, a autora, ciente do valor da unidade residencial e da
comissão, optou por dar continuidade ao negócio jurídico, pelo que não cabe dizer que
houve qualquer abusividade na conduta perpetrada pelas rés, estando preenchidos os
requisitos disciplinados no REsp paradigma.
Em conclusão, não tendo a apelante apresentado qualquer
elemento capaz de infirmar a r. sentença, fica mantida tal como lançada.
Diante do desfecho dado ao recurso de apelação interposto
pela autora, ficam os honorários em favor do patrono de cada uma das rés majorados
para R$ 1.000,00, já considerada a sucumbência recursal, o que atende ao disposto no
art. 85, §§ 2o e 11, do CPC.
Ao contrário do que alegou a apelante, a exigibilidade do
pagamento da verba honorária está suspensa por força da gratuidade concedida, nos
termos do art. 98, § 3o, do CPC.
Ficam as partes intimadas desde logo que, havendo
interposição de embargos de declaração contra o presente acórdão, que se manifestem
no próprio recurso sobre eventual oposição ao julgamento virtual, nos termos do
artigo 1o da Resolução no 549/2011, com a redação alterada pela Resolução no 772/2017
do Órgão Especial deste E. Tribunal de Justiça. No silêncio, os autos serão
automaticamente incluídos no julgamento virtual.
Do exposto, pelo meu voto, nego provimento ao recurso.
ANGELA LOPES
Relatora