Tribunal: TJSP
Processo: 1017532-14.2019.8.26.0451
Classe: Apelação Cível / Taxa de Serviços de Assessoria Técnico Jurídico Imobiliária - SATI
Órgão julgador: Vito Guglielmi
Órgão colegiado: 6a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-09-16
Data de publicação: 2020-09-16

Ementa:
COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. IMÓVEL. INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS. ALEGADO VÍCIO OCULTO NO IMÓVEL, CONSISTENTE EM INÚMEROS VÍCIOS CONSTRUTIVOS. DESCUMPRIMENTO CONTRATUAL, TODAVIA, QUE NÃO TRADUZ ABALO MORAL. RESSALVADA A POSSIBILIDADE, AO AUTOR, DE PLEITEAR INDENIZAÇÃO POR VENTUAIS DANOS MATERIAIS. DANOS MORAIS QUE NÃO SÃO SUCEDÂNEOS DAQUELES DE NATUREZA PATRIMONIAL, ORIUNDOS DE EVENTUAL

Ementa:
COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. IMÓVEL. INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS. ALEGADO VÍCIO OCULTO NO IMÓVEL, CONSISTENTE EM INÚMEROS VÍCIOS CONSTRUTIVOS. DESCUMPRIMENTO CONTRATUAL, TODAVIA, QUE NÃO TRADUZ ABALO MORAL. RESSALVADA A POSSIBILIDADE, AO AUTOR, DE PLEITEAR INDENIZAÇÃO POR VENTUAIS DANOS MATERIAIS. DANOS MORAIS QUE NÃO SÃO SUCEDÂNEOS DAQUELES DE NATUREZA PATRIMONIAL, ORIUNDOS DE EVENTUAL DESATENDIMENTO PARCIAL DAS OBRIGAÇÕES CONTRATADAS. REPETIÇÃO DE INDÉBITO. PRETENSO AFASTAMENTO DA CLÁUSULA CONTRATUAL QUE CARREIA AO COMPROMISSÁRIO COMPRADOR A OBRIGAÇÃO DE PAGAMENTO DE SERVIÇOS DE DESPACHANTE. SERVIÇOS VOLTADOS AO REGISTRO DO CONTRATO DE FINANCIAMENTO IMOBILIÁRIO JUNTO AO CARTÓRIO DE REGISTRO DE IMÓVEIS, BEM COMO À EMISSÃO DE GUIAS DE PAGAMENTO DO ITBI JUNTO À PREFEITURA. AUSÊNCIA DE ABUSIVIDADE. PRINCÍPIOS DA FORÇA OBRIGATÓRIA DOS CONTRATOS E DA BOA-FÉ CONTRATUAL. CONTRATAÇÃO DE TAIS SERVIÇOS, ALIÁS, QUE SE DEU POR OPÇÃO DO ADQUIRENTE. SERVIÇOS DE DESPACHANTE QUE NÃO SE CONFUNDEM COM AQUELES INESPECÍFICOS DE ASSESSORIA TÉCNICO-IMOBILIÁRIA (SATI), COMO RESSALVADO NO JULGAMENTO PELO STJ DO RECURSO ESPECIAL REPETITIVO N. 1.599.511-SP. PEDIDOS IMPROCEDENTES. SENTENÇA REFORMADA. RECURSO PROVIDO.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2020.0000752394
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível no
1017532-14.2019.8.26.0451, da Comarca de Piracicaba, em que são apelantes M.R.V.
ENGENHARIA
E
PARTICIPAÇÕES
S/A
e
PIAZZA
FLORENÇA
INCORPORAÇÕES SPE LTDA, é apelado LUCAS TORIN ROCHA.
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 6a Câmara de Direito Privado
do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Deram provimento ao
recurso. V. U., de conformidade com o voto do relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores PAULO ALCIDES
(Presidente) e MARCUS VINICIUS RIOS GONÇALVES.
São Paulo, 16 de setembro de 2020.
VITO GUGLIELMI
Relator
Assinatura Eletrônica

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Apelação Cível no 1017532-14.2019.8.26.0451 -Voto no 48.437
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VOTO No 48.437
APELAÇÃO CÍVEL No 1017532-14.2019.8.26.0451
RELATOR
: DESEMBARGADOR VITO GUGLIELMI
APELANTE
: MRV ENGENHARIA E PARTICIPAÇÕES S/A e OUTRA
APELADO
: LUCAS TORIN ROCHA
COMARCA
: PIRACICABA 1a VARA CÍVEL

COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. IMÓVEL.
INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS. ALEGADO VÍCIO
OCULTO NO IMÓVEL, CONSISTENTE EM INÚMEROS
VÍCIOS
CONSTRUTIVOS.
DESCUMPRIMENTO
CONTRATUAL, TODAVIA, QUE NÃO TRADUZ ABALO
MORAL. RESSALVADA A POSSIBILIDADE, AO AUTOR,
DE PLEITEAR INDENIZAÇÃO POR VENTUAIS DANOS
MATERIAIS.
DANOS
MORAIS
QUE
NÃO
SÃO
SUCEDÂNEOS
DAQUELES
DE
NATUREZA
PATRIMONIAL,
ORIUNDOS
DE
EVENTUAL
DESATENDIMENTO
PARCIAL
DAS
OBRIGAÇÕES
CONTRATADAS. REPETIÇÃO DE INDÉBITO. PRETENSO
AFASTAMENTO DA CLÁUSULA CONTRATUAL QUE
CARREIA AO COMPROMISSÁRIO COMPRADOR A
OBRIGAÇÃO DE PAGAMENTO DE SERVIÇOS DE
DESPACHANTE. SERVIÇOS VOLTADOS AO REGISTRO
DO CONTRATO DE FINANCIAMENTO IMOBILIÁRIO
JUNTO AO CARTÓRIO DE REGISTRO DE IMÓVEIS, BEM
COMO À EMISSÃO DE GUIAS DE PAGAMENTO DO ITBI
JUNTO À PREFEITURA. AUSÊNCIA DE ABUSIVIDADE.
PRINCÍPIOS
DA
FORÇA
OBRIGATÓRIA
DOS
CONTRATOS
E
DA
BOA-FÉ
CONTRATUAL.
CONTRATAÇÃO DE TAIS SERVIÇOS, ALIÁS, QUE SE
DEU POR OPÇÃO DO ADQUIRENTE. SERVIÇOS DE
DESPACHANTE QUE NÃO SE CONFUNDEM COM
AQUELES INESPECÍFICOS DE ASSESSORIA TÉCNICO-
IMOBILIÁRIA
(SATI),
COMO
RESSALVADO
NO
JULGAMENTO PELO STJ DO RECURSO ESPECIAL
REPETITIVO
N.
1.599.511-SP.
PEDIDOS
IMPROCEDENTES. SENTENÇA REFORMADA. RECURSO
PROVIDO.

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1.
Trata-se de recurso de apelação, tempestivo e bem
processado, interposto contra sentença que julgou parcialmente procedente ação de
indenização por danos morais cumulada com repetição de indébito ajuizada por Lucas
Torin Rocha em face de MRV Engenharia e Participações S/A e de Parque Piazza
San Marco Incorporações SPE Ltda..
O autor sustenta ter adquirido das rés um imóvel na
planta. Assevera que, quando entregues as chaves da unidade, constatou a
existência de inúmeros vícios de construção (teto chapiscado, paredes desalinhadas e
tortas com cantos sextavados e canos expostos). Diz que tais irregularidades lhe
causaram prejuízo moral. Pugna, pois, a condenação das requeridas ao pagamento
de indenização, que estima em R$ 15.000,00. Pleiteia, ademais, a repetição dos
valore pagos a título de assessoria técnico-imobiliária (taxa SATI).
O douto magistrado a quo (fls. 610/614) considerou, de
início, que os vícios construtivos descritos pelo requerente foram devidamente
comprovados nos autos, acrescentando que as requeridas sequer negaram sua
existência. Entendeu, assim, caracterizados os danos morais sofridos pelo
demandante. Observou, todavia, que o valor da indenização respectiva haveria de ser
fixado com moderação, de sorte que considerou razoável o arbitramento em R$
10.000,00. No que concerne ao pedido repetição da taxa de assessoria técnico-
imobiliária (taxa SATI), na quantia de R$ 800,00, pontuou que, consoante tese
firmada pelo Superior Tribunal de Justiça em sede de Recurso Especial Repetitivo
(Tema 938), seria abusiva a sua cobrança. Deferiu, pois, a sua repetição, Com tal

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conclusão, julgou parcialmente procedentes os pedidos formulados.
Inconformadas, as requeridas apelam (fls. 631/654),
sustentando a reforma da decisão. Dizem, para tanto, que não cometeram qualquer
ilícito contratual apto a ensejar a pretendida reparação pecuniária. Argumentam que
todo o imóvel foi regularmente construído de acordo com o projeto aprovado e, ainda,
atentando para as normas técnicas aplicáveis. Ainda que assim não fosse, não
vislumbram qualquer abalo à esfera psíquica do demandante. No que concerne ao
pagamento da taxa de assessoria técnico-imobiliária, aduzem que, em verdade, o que
houve foi a contratação, pelo autor, de serviços específicos relacionados ao
fornecimento de esclarecimentos para obtenção de financiamento imobiliário; emissão
de guia de ITNI; registro do contrato e quejandos. Assim, defendem serem devidos os
valores cobrados a título de taxa de despachante, que se não confundem com a
denominada taxa SATI. Concluem pela reforma.
Processado o recurso (fl. 659), vieram aos autos
contrarrazões (fls. 662/693).
Não houve oposição ao julgamento virtual.
É o relatório.
2.
Cuida-se de demanda indenizatória por danos morais
ajuizada por adquirente de imóvel em face da incorporadora e construtora, em virtude
de suposto inadimplemento contratual, por parte desta, consistente na constatação da
existência de vícios construtivos no bem, tais como teto chapiscado e paredes
desalinhadas e tortas com cantos sextavados e canos expostos. O autor também
pleiteou a repetição do que denominou de Taxa SATI.
Julgados
parcialmente
procedentes
os
pedidos

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formulados, para se condenarem as requeridas ao pagamento de indenização por
danos morais no valor de R$ 10.000,00, sobreveio o presente recurso, que comporta
reforma.
A rigor, a existência ou inexistência de vícios
construtivos era irrelevante para fins da caracterização de danos morais indenizáveis.
Como venho sustentando, com apoio em pacífica
jurisprudência, o eventual descumprimento de cláusulas contratuais não implica, de
per se, na ocorrência de uma lesão de natureza moral. Note-se que nada alegou o
autor além do mero relato do dissabor ínsito ao parcial desatendimento de suas
expectativas, o que indica ter sido ferida mera suscetibilidade, que não traduz dano.
Como advertia ANTONIO CHAVES (Tratado de Direito
Civil, vol. III, 3a Ed., São Paulo, Revista dos Tribunais, 1985, p. 637):
“propugnar pela ampla ressarcibilidade do dano
moral não implica no reconhecimento de todo e
qualquer melindre, toda suscetibilidade acerbada,
toda exaltação do amor próprio, pretensamente
ferido, a mais suave sombra, o mais ligeiro roçar de
asas
de
uma
borboleta,
mimos,
escrúpulos,
delicadezas
excessivas,
ilusões
insignificantes
desfeitas, possibilitem sejam extraídas da caixa de
Pandora do Direito, centenas de milhares de
cruzeiros”.
No mesmo sentido, aliás, o Superior Tribunal de Justiça:
“O inadimplemento contratual implica a obrigação de
indenizar os danos patrimoniais: não, danos morais,
cujo reconhecimento implica mais do que os deveres
de um negócio frustrado” (STJ REsp 201.414/PA
Terceira Turma
Rel. Min. Ari Pargendler
j.
20.06.2000).

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“PROMESSA DE COMPRA E VENDA. IMÓVEL EM
CONSTRUÇÃO.
ATRASO
NA
CONCLUSÃO
DA
OBRA. DESCUMPRIMENTO CONTRATUAL. DANO
MORAL. NÃO CONFIGURAÇÃO. O simples atraso na
construção de imóvel prometido a venda não
acarreta, por si só, dano moral. Recurso especial
não conhecido” (STJ RE no 592.083-RJ 4a Turma -
Min. Cesar Asfor Rocha j. em 03.08.2004).
“Agravo Regimental. Recurso especial não admitido.
Indenização. Danos morais. Descumprimento de
contrato de compra e venda de imóvel em
construção. 1. Esta Corte já decidiu não ter
cabimento
a
indenização
por
danos
morais
decorrentes do descumprimento de contrato de
compra e venda de imóvel. Precedentes. 2. Agravo
regimental desprovido” (STJ AgRg no 442.548-RJ
3a Turma Min. Carlos Alberto Menezes Direito j. em
30.08.2002).
Assim, no caso, a improcedência do pedido indenizatório
por danos morais era de rigor ante a singela ausência de ao menos um de seus
pressupostos: o dano concreto, de natureza moral.
Não se está, com isso, evidentemente, a afirmar que
não deva ou não possa o autora ser indenizado pelo propalado vício constatado na
unidade que adquiriu. Este, entretanto, se houver, é inequivocamente de natureza
material, consistente no valor de eventual depreciação de sua unidade em
decorrência dos fatos que alega. E dele não é, repita-se, sucedâneo o dano moral
inexistente, no caso concreto.

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Assim, ressalvada a possibilidade de que o autor
perquira o que entender de direito pela via adequada postulando, vale dizer, em
face das rés indenização por dano material
outra solução não há senão a
improcedência do pedido indenizatório por danos morais.
Semelhantemente, não há taxa SATI a ser restituída.
Assim porque, nem de longe, é caso de se considerar
ilícita a previsão contratual, voluntariamente entabulada no bojo de cláusula clara e de
fácil compreensão, acerca do repasse da taxa de despachante (não taxa SATI, sem
embargo do entendimento do douto magistrado sentenciante) ao adquirente.
Curial para o deslinde do feito é a observação de que o
valor cobrado pela ré, no caso dos “serviços de assessoria” perante Prefeitura e
Cartório, não se confunde com aqueles devidos pelo serviço de assessoramento
técnico-imobiliário (taxa SATI) cuja abusividade da cobrança restou pacificada pelo
Superior Tribunal de Justiça no julgamento do Recurso Especial Repetitivo n.
1.599.511-SP, de relatoria do Ministro Paulo de Tarso Sanseverino.
Os serviços foram contratados, ao preço de R$ 800,00,
por meio do "Termo de Opção - Serviços de Registro de Contrato" (fls. 425/426),
prevendo-se, em sua cláusula primeira ("Objeto" - fl. 425):
"Os
serviços
ora
contratados
consistirão
em
providenciar a emissão da guia de ITBI junto às
respectivas
Prefeituras,
após
a
assinatura
do
contrato
de
financiamento
junto
ao
Agente
Financeiro; promover o Registro do Contrato de
Financiamento no respectivo Cartório de Registro de
Imóveis; outras providências necessárias ao registro
do contrato junto ao Cartório."
Com efeito, no caso presente, como se dessume da
leitura fácil da cláusula contratual, a previsão não se confunde com aquela de
imputação ao compromissário comprador da obrigação de pagamento da taxa SATI,

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que sói ser inserida de modo inespecífico nos contratos de compromisso de compra e
venda e sem guardar diferenciação com os serviços de corretagem prestados ao
consumidor.
Note-se que, na hipótese vertente, o autor contratou
diretamente com a ré a prestação de serviços de promoção de registro imobiliário e
de emissão da guia de ITBI junto às respectivas prefeituras; ora, tais atividades
poderiam haver sido levadas a cabo pessoalmente pelo demandante ou por outro
intermediário por eles diretamente contratado , sendo que, no entanto, preferiu ele
efetuar a contratação da demandada para sua execução.
Pelos serviços prestados pela ré, portanto, fazia ela jus
ao pagamento do preço acordado, nenhuma abusividade havendo nessa transação. O
que não se pode admitir ao revés é que, havendo o requerente usufruído dos
serviços fornecidos pela requerida, não lhe pague qualquer retribuição, o que
implicaria seu enriquecimento sem causa, o que não se pode admitir.
Quando firmado o contrato, o requerente tomou ciência
de seu teor. Se não se atentou aos precisos termos da avença, certamente essa
omissão só a ele pode ser imputada. Maior e capaz ao tempo da celebração, tinha -
ou deveria ter - plenas condições de examinar as condições e termos do negócio, de
claro teor e fácil apreensão.
O arrependimento posterior não é causa de nulidade de
cláusula contratual. Lembre-se, ademais, que em matéria de contrato, o princípio da
boa-fé deve ser observado.
O Poder Judiciário não pode criar obrigações contratuais
inexistentes. Pode e deve coibir o abuso do direito. Não o uso regular, dentro dos
princípios constitucionais. Isso só se defere à própria lei. Certo, portanto, que o
questionamento da autora se origina de cláusula que, a rigor, se mostra clara e que
não gera qualquer dúvida, não era mesmo caso de acolhimento de seus pedidos.
Acerca do tema, luminar o ensinamento de SERPA
LOPES (in Curso de Direito Civil, v. III, 6a ed., p. 33), in verbis:
"As partes não se vinculam senão porque assim o

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quiseram e o papel da lei resume-se em consagrar
esse entendimento. Nada pode o juiz ante essa
vontade soberana; a sua função limita-se lhe
assegurar o respeito, na proporção da inexistência
de qualquer vício de consentimento ou de qualquer
vulneração às regras de ordem pública.”
Oportuno, aliás, referir distinção importante delineada no
próprio julgamento do Recurso Especial Repetitivo n. 1.599.511-SP, de relatoria do
Ministro Paulo de Tarso Sanseverino (STJ REsp 1.599.511-SP, j. em 24.08.2016)
“Ressalve-se, contudo, que a abusividade da SATI
não deve implicar enriquecimento sem causa do
consumidor
de
modo
que
eventual
serviço
específico prestado ao consumidor, como eventuais
serviços de despachante ou a cobrança de taxas de
serviços cartorários, podem ser efetivados.”
Registre-se, a tal propósito, que a cláusula aberta
“serviços congêneres” inserida na tese jurídica firmada pelo STJ não deve ser
interpretada de modo a tornar abusiva a cobrança pela alienante de imóvel, em
apartado e mediante prévia anuência do comprador, de todos e quaisquer serviços
adicionais relativos à conclusão da operação de compra e venda a exemplo dos
serviços de despachante aqui em discussão.
É abusiva a cobrança, bem ao contrário do que
preconiza o demandante, apenas daqueles serviços que não tenham sido
devidamente especificados quanto ao seu alcance, mormente de forma diferenciada
em relação aos serviços normalmente prestados pelos corretores, e cuja exigência
somente nessas condições constitui verdadeiro bis in idem em relação à comissão de
corretagem (cuja legalidade da cobrança, aliás, desde que prevista em cláusula clara
e previamente anuída pelo comprador do imóvel, foi também reconhecida por tese

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firmada por aquela Corte Superior).
Acolhe-se, pois, o reclamo das requeridas para julgar
improcedentes os pedidos do autor.
Com
o
resultado
de
integral
sucumbência
do
demandante, arcará ela com as custas e despesas processuais e com a verba
honorária devida aos advogados das requeridas, arbitrados em 10% do valor
atualizado da causa (na forma do artigo 85, § 2o, do Código de Processo Civil),
observando-se a suspensão da exigibilidade da verba em face do beneficiário da
justiça gratuita (art. 98, § 3o, CPC).
3.
Nestes termos, dá-se provimento ao recurso.

Vito Guglielmi
Relator