Tribunal: TJSP
Processo: 1007789-44.2017.8.26.0032
Classe: Apelação Cível / Locação de Imóvel
Órgão julgador: Neto Barbosa Ferreira
Órgão colegiado: 29a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-09-09
Data de publicação: 2020-09-10

Ementa:
Apelação – Locação de imóvel comercial em Shopping Center – Contratos de cessão de uso e de locação de espaço comercial – Ação declaratória de inexigibilidade de aluguéis e encargos locatícios c.c. indenização por danos materiais e morais e Embargos à Execução julgados simultaneamente – Sentença que julgou improcedente ambas as demandas – Apelo dos autores e embargantes, respectivamente –

Ementa:
Apelação – Locação de imóvel comercial em Shopping Center – Contratos de cessão de uso e de locação de espaço comercial – Ação declaratória de inexigibilidade de aluguéis e encargos locatícios c.c. indenização por danos materiais e morais e Embargos à Execução julgados simultaneamente – Sentença que julgou improcedente ambas as demandas – Apelo dos autores e embargantes, respectivamente – Gratuidade da Justiça – Apelantes que lograram demonstrar seria e concludentemente que sua situação econômica não lhes permite arcar com o preparo recursal, de significativo valor, inclusive. Concessão da gratuidade apenas e tão somente para apreciação deste recurso, nos termos do art. 98, §5o., do CPC/2015, é medida que se impõe. – Falta de saneamento e julgamento conjunto de lides conexas – Nulidade da r. sentença – Inocorrência – Observância do art. 55 do CPC/2015 – A decisão que reconhece a conexão, como já assentado em iterativa jurisprudência do C. STJ, não impõe a obrigatoriedade de saneamento e julgamento conjunto das demandas, o que depende, obviamente, da análise do caso concreto. Com efeito, a avaliação da conveniência do julgamento simultâneo há que ser efetuada casuisticamente, à luz da matéria controvertida nas ações conexas, sempre voltada aos objetivos almejados pela norma de regência, isto é, evitar decisões conflitantes e privilegiar a economia processual. In casu, as ações conexas referidas pelos apelantes (processos nos. 1003601-08.2017.8.26.0032 e 1014648-76.2017.8.26.0032) se referem a outros embargos à execução, cuja tramitação encontra-se sobrestada aguardando o desfecho deste recurso. Em suma, ainda que visualizada, em um primeiro momento, hipótese de conexão entre as ações com a reunião dos feitos para decisão conjunta, sua posterior apreciação em separado não induz, automaticamente, à ocorrência de nulidade da decisão Logo, à míngua de qualquer prejuízo, não há que se cogitar de nulidade. Com efeito, de rigor a aplicação à espécie, do princípio pas de nullité sans grief, acolhido pelo Código de Processo Civil. – Cerceamento de defesa – Inocorrência - Não constitui cerceamento de defesa o julgamento antecipado com base nos elementos de convicção constantes dos autos. De fato, o juiz, como já assentado em iterativa jurisprudência, não está obrigado a produzir todas as provas requeridas pelas partes, caso os dados constantes dos autos sejam suficientes para formação de sua convicção. Com efeito, não sendo demais lembrar que por força do que prescreve o art. 370, do CPC/2015, a prova é dirigida ao juiz. Destarte, a ele e tão somente a ele, cumpre aferir o que se afigura necessário para formação de seu convencimento. Bem por isso, inadmissível pretensão, que sob o pálio de suposto cerceamento de defesa, busca, em verdade, conduzir e fixar diretrizes ao Julgador no tocante à produção de provas. – Mérito – Contrato de locação regido pela Lei n. 8.245/91 – Validade das cláusulas contratuais, ex vi do que dispõe o art. 54, da Lei n. 8.245/91 – Princípio da autonomia da vontade respeitado – Dados coligidos nos autos apontam que não houve o descumprimento pela apelada de qualquer das cláusulas contratuais – Insucesso do empreendimento não pode ser imputado à administração do shopping center. Risco ínsito à atividade empresarial desenvolvida pela locatária e uma das apelantes. De fato, não podendo passar sem observação que se houve opção pelos apelantes por estabelecer empreendimento em shopping center é porque julgaram, a seu próprio alvedrio, que o tenant mix e a infraestrutura do local favoreceria o sucesso de seu negócio.– Prática de ato ilício pela ré não comprovada – Inexistência de nexo causal entre os prejuízos experimentados pelos apelantes e a conduta da apelada. A bem da verdade, os elementos carreados aos autos dão conta de que a locatária já se encontrava em mora com o pagamento dos encargos locatícios de sua responsabilidade antes mesmo da inauguração do Shopping Center. Lado outro, o shopping se encontra em plena atividade até os dias atuais, contando atualmente com um complexo de cinema, restaurantes, lojas âncoras e satélites, além de um Poupatempo e Detran/SP, fato verificável na internet. Logo, não se pode dizer que o insucesso da loja instalada no espaço objeto da relação ex locato discutida nestes autos tenha tido como gênese o malogro e/ou má administração do empreendimento como alegado pelos apelantes. – Discussão acerca da falta de discriminação dos valores cobrados nas faturas emitidas – Insubsistência – Boleto carreado aos autos demonstra que os valores cobrados eram pormenorizadamente discriminados – Multa compensatória – Encargo que não é objeto da execução promovida pela apelada, objeto dos embargos ora examinados. Não obstante, sua inexigibilidade foi postulada na ação ordinária promovida pelos apelantes, cuja matéria também foi devolvida à análise em sede recursal. – Inexigibilidade – Impossibilidade – Contrato de locação que previu expressamente a incidência de multa compensatória proporcional ao tempo remanescente do contrato. Logo, sendo a locatária responsável pelo rompimento antecipado e unilateral do contrato de locação, dúvida não há de que deve responder pelo pagamento da multa compensatória, de forma proporcional, como previsto em contrato, em consonância com o disposto no § 2o., do art. 54-A, da Lei n.o 8.245/91 – Redução equitativa da base de cálculo da multa compensatória – Impossibilidade – Tratando-se de contrato atípico de locação de espaço em shopping center, devem prevalecer as condições livremente pactuadas pelas partes, nos termos do art. 54 da Lei n. 8.245/91, admitindo-se somente sua redução proporcional ao tempo restante do contrato, o que encontra-se previsto em contrato. – Recurso improvido.

Inteiro teor:
Apelação – Locação de imóvel comercial em Shopping Center – Contratos de cessão de uso e de locação de espaço comercial – Ação declaratória de inexigibilidade de aluguéis e encargos locatícios c.c. indenização por danos materiais e morais e Embargos à Execução julgados simultaneamente – Sentença que julgou improcedente ambas as demandas – Apelo dos autores e embargantes, respectivamente –

Ementa:
Apelação – Locação de imóvel comercial em Shopping Center – Contratos de cessão de uso e de locação de espaço comercial – Ação declaratória de inexigibilidade de aluguéis e encargos locatícios c.c. indenização por danos materiais e morais e Embargos à Execução julgados simultaneamente – Sentença que julgou improcedente ambas as demandas – Apelo dos autores e embargantes, respectivamente – Gratuidade da Justiça – Apelantes que lograram demonstrar seria e concludentemente que sua situação econômica não lhes permite arcar com o preparo recursal, de significativo valor, inclusive. Concessão da gratuidade apenas e tão somente para apreciação deste recurso, nos termos do art. 98, §5o., do CPC/2015, é medida que se impõe. – Falta de saneamento e julgamento conjunto de lides conexas – Nulidade da r. sentença – Inocorrência – Observância do art. 55 do CPC/2015 – A decisão que reconhece a conexão, como já assentado em iterativa jurisprudência do C. STJ, não impõe a obrigatoriedade de saneamento e julgamento conjunto das demandas, o que depende, obviamente, da análise do caso concreto. Com efeito, a avaliação da conveniência do julgamento simultâneo há que ser efetuada casuisticamente, à luz da matéria controvertida nas ações conexas, sempre voltada aos objetivos almejados pela norma de regência, isto é, evitar decisões conflitantes e privilegiar a economia processual. In casu, as ações conexas referidas pelos apelantes (processos nos. 1003601-08.2017.8.26.0032 e 1014648-76.2017.8.26.0032) se referem a outros embargos à execução, cuja tramitação encontra-se sobrestada aguardando o desfecho deste recurso. Em suma, ainda que visualizada, em um primeiro momento, hipótese de conexão entre as ações com a reunião dos feitos para decisão conjunta, sua posterior apreciação em separado não induz, automaticamente, à ocorrência de nulidade da decisão Logo, à míngua de qualquer prejuízo, não há que se cogitar de nulidade. Com efeito, de rigor a aplicação à espécie, do princípio pas de nullité sans grief, acolhido pelo Código de Processo Civil. – Cerceamento de defesa – Inocorrência - Não constitui cerceamento de defesa o julgamento antecipado com base nos elementos de convicção constantes dos autos. De fato, o juiz, como já assentado em iterativa jurisprudência, não está obrigado a produzir todas as provas requeridas pelas partes, caso os dados constantes dos autos sejam suficientes para formação de sua convicção. Com efeito, não sendo demais lembrar que por força do que prescreve o art. 370, do CPC/2015, a prova é dirigida ao juiz. Destarte, a ele e tão somente a ele, cumpre aferir o que se afigura necessário para formação de seu convencimento. Bem por isso, inadmissível pretensão, que sob o pálio de suposto cerceamento de defesa, busca, em verdade, conduzir e fixar diretrizes ao Julgador no tocante à produção de provas. – Mérito – Contrato de locação regido pela Lei n. 8.245/91 – Validade das cláusulas contratuais, ex vi do que dispõe o art. 54, da Lei n. 8.245/91 – Princípio da autonomia da vontade respeitado – Dados coligidos nos autos apontam que não houve o descumprimento pela apelada de qualquer das cláusulas contratuais – Insucesso do empreendimento não pode ser imputado à administração do shopping center. Risco ínsito à atividade empresarial desenvolvida pela locatária e uma das apelantes. De fato, não podendo passar sem observação que se houve opção pelos apelantes por estabelecer empreendimento em shopping center é porque julgaram, a seu próprio alvedrio, que o tenant mix e a infraestrutura do local favoreceria o sucesso de seu negócio.– Prática de ato ilício pela ré não comprovada – Inexistência de nexo causal entre os prejuízos experimentados pelos apelantes e a conduta da apelada. A bem da verdade, os elementos carreados aos autos dão conta de que a locatária já se encontrava em mora com o pagamento dos encargos locatícios de sua responsabilidade antes mesmo da inauguração do Shopping Center. Lado outro, o shopping se encontra em plena atividade até os dias atuais, contando atualmente com um complexo de cinema, restaurantes, lojas âncoras e satélites, além de um Poupatempo e Detran/SP, fato verificável na internet. Logo, não se pode dizer que o insucesso da loja instalada no espaço objeto da relação ex locato discutida nestes autos tenha tido como gênese o malogro e/ou má administração do empreendimento como alegado pelos apelantes. – Discussão acerca da falta de discriminação dos valores cobrados nas faturas emitidas – Insubsistência – Boleto carreado aos autos demonstra que os valores cobrados eram pormenorizadamente discriminados – Multa compensatória – Encargo que não é objeto da execução promovida pela apelada, objeto dos embargos ora examinados. Não obstante, sua inexigibilidade foi postulada na ação ordinária promovida pelos apelantes, cuja matéria também foi devolvida à análise em sede recursal. – Inexigibilidade – Impossibilidade – Contrato de locação que previu expressamente a incidência de multa compensatória proporcional ao tempo remanescente do contrato. Logo, sendo a locatária responsável pelo rompimento antecipado e unilateral do contrato de locação, dúvida não há de que deve responder pelo pagamento da multa compensatória, de forma proporcional, como previsto em contrato, em consonância com o disposto no § 2o., do art. 54-A, da Lei n.o 8.245/91 – Redução equitativa da base de cálculo da multa compensatória – Impossibilidade – Tratando-se de contrato atípico de locação de espaço em shopping center, devem prevalecer as condições livremente pactuadas pelas partes, nos termos do art. 54 da Lei n. 8.245/91, admitindo-se somente sua redução proporcional ao tempo restante do contrato, o que encontra-se previsto em contrato. – Recurso improvido.