Tribunal: TJSP
Processo: 1037150-26.2017.8.26.0576
Classe: Apelação Cível / Promessa de Compra e Venda
Órgão julgador: Silvério da Silva
Órgão colegiado: 8a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-05-22
Data de publicação: 2020-05-22

Ementa:
APELAÇÃO – COMPRA E VENDA - DECLARATÓRIA DE NULIDADE DE CLÁUSULA CONTRATUAL CUMULADA COM DANO MATERIAL E LUCROS CESSANTES - PRETENSÃO DA RÉ DE QUE O PRAZO DE ENTREGA TENHA PARTIDA APENAS DEPOIS DA LIBERAÇÃO DO FINANCIAMENTO, - CLÁUSULA ABUSIVA - VANTAGEM EXCESSIVAMENTE ONEROSA PARA OS COMPRADORES – NULIDADE DA CLÁUSULA – CONSIDERADA A DATA DA ASSINATURA DO CONTRATO PARA INÍCIO DA CONTAGEM DO

Ementa:
APELAÇÃO – COMPRA E VENDA - DECLARATÓRIA DE NULIDADE DE CLÁUSULA CONTRATUAL CUMULADA COM DANO MATERIAL E LUCROS CESSANTES - PRETENSÃO DA RÉ DE QUE O PRAZO DE ENTREGA TENHA PARTIDA APENAS DEPOIS DA LIBERAÇÃO DO FINANCIAMENTO, - CLÁUSULA ABUSIVA - VANTAGEM EXCESSIVAMENTE ONEROSA PARA OS COMPRADORES – NULIDADE DA CLÁUSULA – CONSIDERADA A DATA DA ASSINATURA DO CONTRATO PARA INÍCIO DA CONTAGEM DO PRAZO DE ENTREGA – ATRASO CONFIGURADO - PRAZO DE TOLERÂNCIA DE 180 DIAS – VALIDADE – SÚMULA 164 DESTE TRIBUNAL - LUCROS CESSANTES DEVIDOS - SÚMULA 162 DO TJ - INDENIZAÇÃO ARBITRADA EM 0,5 % DO VALOR DO CONTRATO ATUALIZADO - CRITÉRIO RAZOÁVEL E PROPORCIONAL - DANO MORAL DECORRENTE DE COBRANÇA INDEVIDA E ATRASO NA ENTREGA – INOCORRÊNCIA – ATRASO DE 2 MESES E MEIO – MERO DESCUMPRIMENTO CONTRATUAL QUE NÃO GERA DANO MORAL – DADO PROVIMENTO PARCIAL AO RECURSO

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2020.0000361109
ACÓRDÃO
Vistos,
relatados
e
discutidos
estes
autos
de
Apelação
Cível
no
1037150-26.2017.8.26.0576, da Comarca de São José do Rio Preto, em que são apelantes
GUILHERME IKUMA PEZZIM (JUSTIÇA GRATUITA) e MADELEINE GUZZO
PEREIRA
(JUSTIÇA
GRATUITA),
é
apelado
MRV
ENGENHARIA
E
PARTICIPAÇÕES S/A.
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 8a Câmara de Direito Privado do
Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Deram provimento em
parte ao recurso. V. U., de conformidade com o voto do relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores THEODURETO
CAMARGO (Presidente) e ALEXANDRE COELHO.
São Paulo, 22 de maio de 2020.
SILVÉRIO DA SILVA
Relator
Assinatura Eletrônica

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Apelação Cível no 1037150-26.2017.8.26.0576 -Voto no
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VOTO No 22627
APELAÇÃO No: 1037150-26.2017.8.26.0576
COMARCA: SÃO JOSÉ DO RIO PRETO
APELANTES: GUILHERME IKUMA PEZZIM E OUTRA
APELADA: MRV ENGENHARIA E PARTICIPAÇÕES S/A
JUIZ DE 1a INSTÂNCIA: DR. ANTONIO ROBERTO ANDOLFATO DE
SOUSA
SLB
APELAÇÃO COMPRA E VENDA - DECLARATÓRIA DE
NULIDADE DE CLÁUSULA CONTRATUAL CUMULADA
COM DANO MATERIAL E LUCROS CESSANTES -
PRETENSÃO DA RÉ DE QUE O PRAZO DE ENTREGA
TENHA PARTIDA APENAS DEPOIS DA LIBERAÇÃO DO
FINANCIAMENTO, - CLÁUSULA ABUSIVA - VANTAGEM
EXCESSIVAMENTE ONEROSA PARA OS COMPRADORES
NULIDADE DA CLÁUSULA CONSIDERADA A DATA DA
ASSINATURA
DO
CONTRATO
PARA
INÍCIO
DA
CONTAGEM DO PRAZO DE ENTREGA
ATRASO
CONFIGURADO - PRAZO DE TOLERÂNCIA DE 180 DIAS
VALIDADE SÚMULA 164 DESTE TRIBUNAL - LUCROS
CESSANTES
DEVIDOS
-
SÚMULA
162
DO
TJ
-
INDENIZAÇÃO ARBITRADA EM 0,5 % DO VALOR DO
CONTRATO ATUALIZADO - CRITÉRIO RAZOÁVEL E
PROPORCIONAL - DANO MORAL DECORRENTE DE
COBRANÇA INDEVIDA E ATRASO NA ENTREGA

INOCORRÊNCIA ATRASO DE 2 MESES E MEIO MERO
DESCUMPRIMENTO CONTRATUAL QUE NÃO GERA
DANO MORAL
DADO PROVIMENTO PARCIAL AO
RECURSO
A sentença de fls. 270/275, cujo relatório se adota, julgou
improcedente o pedido de reparação de danos decorrentes de atraso na
entrega do imóvel em construção.

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Apela o autor, a fls. 278/291, alegando que existem dois
prazos para a entrega do imóvel, sendo que o primeiro previsto no contrato de
financiamento, que fixa o prazo de entrega até o dia 15/08/2014, e o
segundo, no contrato de compra e venda, fixado em 30 meses após o registro
do contrato de financiamento.
Acrescenta que o prazo mais benéfico ao consumidor é aquele
estipulado no contrato de financiamento.
Entende necessária a notificação sobre o atraso da obra para
considerar válido o prazo de tolerância, requerendo o afastamento de tal
cláusula.
Pede a condenação da ré ao pagamento de aluguel a ser fixado
em 0,5% do valor do imóvel referente atraso de 15 meses.
Aponta ocorrência de dano moral.
Contrarrazões às fls. 295/310.
É o relatório.
As partes celebraram Instrumento Particular de Promessa de
Venda e Compra em 05/09/2012, a fls. 16/18.
O item 5 do contrato, a fls. 17, dispõe que: “A previsão para
entrega de chaves será de 30 (trinta) meses após o registro do contrato de
financiamento à construção do empreendimento firmado entre a PROMITENTE
VENDEDORA e o agente financeiro, no Cartporio de Registro de Imóveis.”

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4
O princípio da autonomia de vontade não ostenta mais o
caráter absoluto, além de outros que restaram introduzidos com a reforma
constitucional e, depois, com o Código de Defesa do Consumidor e o Código
Civil. Exige a nova ordem positiva que as partes atuem com boa-fé objetiva, o
equilíbrio contratual e, principalmente a ausência de onerosidade excessiva.
Nos termos do artigo 51, inciso IV, do Código de Defesa do
Consumidor, considera-se abusivas as cláusulas que "estabeleçam obrigações
consideradas iníquas, abusivas, que coloquem o consumidor em desvantagem
exagerada, ou sejam incompatíveis com a boa-fé ou a equidade".
Ressalto
que
o
tema
2
do
IRDR
no
no
0023203-35.2016.8.26.0000
dispôs
que:
“Na
aquisição
de
unidades
autônomas futuras, financiadas na forma associativa, o contrato deverá
estabelecer de forma expressa, clara e inteligível o prazo certo para a
formação do grupo de adquirentes e para a entrega do imóvel.”
Trata-se de cláusula potestativa, que não prevê prazo certo
para a entrega do imóvel. Dessa forma, a pretensão da ré de que o início das
obras fique condicionado à liberação do financiamento é visivelmente abusiva,
eis que permite a obtenção de vantagem excessivamente onerosa para o
vendedor, sendo de rigor sua nulidade de pleno direito.
Declarada a nulidade da cláusula, deve ser considerado como
início do prazo para entrega a data da celebração do contrato, qual seja,
05/09/2012.

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O contrato a fls. 141 prevê, em sua cláusula quinta, que o
prazo de entrega é prorrogável por cento e oitenta dias. A cláusula foi
pactuada livremente e não oferece prejuízo excessivo ao consumidor, na
medida em que se presta a fornecer margem de tolerância para imprevistos e
contratempos que possam surgir no desenvolver da obra, permitindo que o
contrato seja cumprido mesmo com a ocorrência desses eventos.
A cláusula que estipula a dilação do prazo não é abusiva, nos
termos da Súmula 164 deste Tribunal, independentemente de notificação ao
consumidor referente eventual atraso. Considerado o prazo de tolerância de
180 dias, o imóvel deveria ter sido entregue em 05/09/2015 e o bem só foi
entregue no dia 22/11/2015 (fls. 66), cabível indenização pelo período de
atraso até a entrega do imóvel.
Os lucros cessantes correspondem, ainda que o imóvel não
viesse a ser dado em locação, ao aluguel que os compradores aufeririam da
coisa, durante o período do inadimplemento da vendedora. Porque, de outra
forma, o dinheiro referente ao preço estaria disponível para eles e também
renderia frutos civis.
Neste sentido, a Súmula editada por este Tribunal:
“Súmula 162: Descumprido o prazo para a entrega do imóvel
objeto do compromisso de venda e compra, é cabível a condenação da
vendedora por lucros cessantes, havendo a presunção de prejuízo do
adquirente, independentemente da finalidade do negócio.”

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Com relação ao valor da indenização pelos lucros cessantes, os
precedentes jurisprudenciais têm admitido como adequada a fixação no
equivalente a 0,5% sobre o valor contratual do imóvel atualizado.
O atraso de dois meses e meio não foi significativo, de modo
que reputo inexistentes os danos morais.
Recente julgado do C. STJ pondera que, via de regra, o mero
inadimplemento contratual não causa, por si só dano moral a ser compensado,
mas salienta a necessidade da análise do caso concreto, a fim de ser
verificada, na hipótese de atraso na entrega de unidade imobiliária, a
ocorrência de abalo moral, sobretudo em vista em razão do tempo de atraso.
Transcrevo:
“11. No entanto, muito embora o entendimento de que o
simples descumprimento contratual não provoca danos morais indenizáveis,
tem-se que, na hipótese de atraso na entrega de unidade imobiliária, o STJ
tem entendido que as circunstâncias do caso concreto podem configurar lesão
extrapatrimonial (AgInt no AREsp 301.897, 4a Turma, DJe 22/09/2016; AgRg
no AREsp 809.935/RS, 3a Turma, DJe 11/03/2016; e REsp 1.551.968, 2a
Seção, DJe 06/09/2016).
12. A título exemplificativo, na hipótese de atraso considerável,
por culpa da incorporadora, é possível cogitar-se da ocorrência de abalo
moral, tendo em vista a relevância do direito à moradia (AgRg no AREsp
684.176/RJ, 4a Turma, DJe 30/06/2015).

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13. Vale analisar, portanto, a situação específica versada nos
presentes autos, a fim de que se possa concluir se o atraso na entrega do
imóvel foi considerável a ponto de incutir no adquirente dano moral, hábil a
ser compensado.” (STJ, REsp 1.634.847-SP, Rel. Min. Nancy Andrighi, j.
22/11/16).
No acórdão em referência, considerado o prazo de tolerância
de 6 (seis) meses, o atraso foi de 5 (cinco) meses, por isso, afasto o dano
moral.
No presente caso, a mora foi de dois meses e meio e o pedido
de indenização está fundamentado nos sentimentos de angústias, frustrações
de planos, insuficiente para configurar o dano moral.
As partes decaíram em parte dos seus pedidos, de modo que a
sucumbência é recíproca.
Nos termos do artigo 86, caput, do CPC, cada litigante arcará
com as custas e despesas, as quais devem ser recíproca e proporcionalmente
distribuídas e compensadas, meio a meio. Condeno cada litigante ao
pagamento de honorários advocatícios da parte adversa, que ora arbitro, em
15% do valor da condenação atualizado, já considerados os honorários
recursais, observada a gratuidade concedida aos autores.
Pelo meu voto, dou provimento parcial ao recurso, para
condenar a ré ao pagamento de indenização pelos lucros cessantes, fixados
em 0,5% do valor corrigido do contrato, no período de 05/09/2015 a

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22/11/2015.

SILVÉRIO DA SILVA
RELATOR