Tribunal: TJSP
Processo: 1003539-83.2019.8.26.0068
Classe: Apelação Cível / Promessa de Compra e Venda
Órgão julgador: Campos Mello
Órgão colegiado: 22a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-04-28
Data de publicação: 2020-04-28

Ementa:
1. Apelação. Demanda de resolução de compromisso de compra e venda, com pedido cumulado de restituição de valores. 3. Sentença de procedência parcial. 4. Decisão parcialmente modificada. 5. Ilegitimidade passiva em relação a pedido de responsabilização pelo pagamento de tributos. Não configuração. Exame da inicial em estado de asserção. 6. Percentual de retenção de valores pagos fixado na

Ementa:
1. Apelação. Demanda de resolução de compromisso de compra e venda, com pedido cumulado de restituição de valores. 3. Sentença de procedência parcial. 4. Decisão parcialmente modificada. 5. Ilegitimidade passiva em relação a pedido de responsabilização pelo pagamento de tributos. Não configuração. Exame da inicial em estado de asserção. 6. Percentual de retenção de valores pagos fixado na sentença que não comporta alteração. Patamar conforme entendimento do Superior Tribunal de Justiça e desta Corte. 7. Termo inicial dos juros de mora. Alteração. Incidência a partir da data do trânsito em julgado. 8. Recurso provido em parte.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2020.0000291630
ACÓRDÃO
Vistos,
relatados
e
discutidos
estes
autos
de
Apelação
Cível
no
1003539-83.2019.8.26.0068, da Comarca de Barueri, em que são apelantes MASA VINTE
E QUATRO EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA. e MASA VINTE E
CINCO EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA., são apelados LUCIANA DOS
SANTOS LINS e MARCELO DE JESUS.
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 22a Câmara de Direito Privado
do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Deram provimento em
parte ao recurso. V. U., de conformidade com o voto do relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores CAMPOS MELLO
(Presidente), MATHEUS FONTES E ROBERTO MAC CRACKEN.
São Paulo, 28 de abril de 2020.
CAMPOS MELLO
Relator
Assinatura Eletrônica

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Ap. 1003539-83.2019.8.26.0068 Barueri 6a VC VOTO 75715
Aptes.: Masa Vinte e Quatro Empreendimentos Imobiliários Ltda. e outra.
Apdos.: Luciana dos Santos Lins e outro.
1.
APELAÇÃO.
DEMANDA
DE
RESOLUÇÃO
DE
COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA, COM PEDIDO
CUMULADO DE RESTITUIÇÃO DE VALORES. 3. SENTENÇA
DE PROCEDÊNCIA PARCIAL. 4. DECISÃO PARCIALMENTE
MODIFICADA. 5. ILEGITIMIDADE PASSIVA EM RELAÇÃO A
PEDIDO DE RESPONSABILIZAÇÃO PELO PAGAMENTO DE
TRIBUTOS. NÃO CONFIGURAÇÃO. EXAME DA INICIAL EM
ESTADO DE ASSERÇÃO. 6. PERCENTUAL DE RETENÇÃO
DE VALORES PAGOS FIXADO NA SENTENÇA QUE NÃO
COMPORTA
ALTERAÇÃO.
PATAMAR
CONFORME
ENTENDIMENTO DO SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTIÇA E
DESTA CORTE. 7. TERMO INICIAL DOS JUROS DE MORA.
ALTERAÇÃO. INCIDÊNCIA A PARTIR DA DATA DO
TRÂNSITO
EM
JULGADO.
8.
RECURSO
PROVIDO
EM
PARTE.
É apelação contra a sentença a fls. 205/213, que julgou
procedente
em
parte
demanda
de
resolução
de
contrato
de
compromisso de compra e venda, com pedido cumulado de restituição
de valores pagos.
Alega o apelante que a sentença não pode subsistir,
pois o montante a ser devolvido aos apelados deve corresponder a 70%
do que fora pago, conforme previsão contratual. Sustenta que os juros
de mora devem incidir apenas após o trânsito em julgado. Aduz ser
parte ilegítima em relação à multa cominatória imposta para que
cessem as cobranças relativas a IPTU. Pede a reforma.
Apresentadas contrarrazões, subiram os autos.
É o relatório.
O recurso comporta provimento em parte.
Inicialmente rejeito a alegação de ilegitimidade
passiva quanto ao pedido relativo à responsabilidade sobre o
pagamento do IPTU referente ao imóvel objeto da controvérsia. Vale
lembrar que o exame das condições da ação prescinde de cognição
exauriente, sendo suficiente a verificação da congruência entre o que
foi meramente narrado na peça vestibular e as consequências jurídicas
que se atribuem à parte adversa. Com efeito, o que vai definir a
legitimidade é a descrição dos fatos, tal como consta da inicial.
Recorra-se, a propósito, ao ensinamento do Professor Roberto
Bedaque: “As condições da ação constituem requisitos necessários à
prolação da sentença de mérito. Sua aferição deve ser feita à luz da
situação jurídica de direito material posta pelo autor na petição

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inicial. Isto é, examina-se hipoteticamente a relação substancial, para
extrair dali a possibilidade jurídica da demanda, o interesse e a
legitimidade. Trata-se de análise realizada in statu assertionis, ou
seja, mediante cognição superficial que o juiz faz da relação
material.” (in Ap. 602.138-9, de Presidente Prudente). Na emenda à
inicial a fls. 62, os autores formularam pedido para que as rés fossem
declaradas responsáveis por este tributo e para restituíssem eventuais
valores pagos. Portanto, examinada a inicial da demanda em estado de
asserção, desponta a legitimidade passiva também em relação a esses
pedidos. Se os autores tinham ou não razão, isso constitui matéria de
mérito e que, em rigor, não foi impugnada no presente apelo, incidindo
o princípio do tantum devolutum quantum appellatum.
No mais, é certo que, no caso presente, a restituição de
valores deve ser parcial, já que foram os compradores que deram causa
à extinção do vínculo contratual. Nesse diapasão, o Superior Tribunal
de Justiça editou a Súmula 543, verbis: “Na hipótese de resolução de
contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao
Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição
das parcelas pagas pelo promitente comprador integralmente, em caso
de
culpa
exclusiva
do
promitente
vendedor/construtor,
ou
parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao
desfazimento”.
Quanto ao percentual de retenção, a sentença não
merece reparos, pois o percentual fixado, qual seja, 25% dos valores
pagos, está em conformidade com o entendimento do Superior Tribunal
de Justiça sobre o tema, verbis: “(...) 2. Tendo em vista que o valor de
retenção determinado pelo Tribunal a quo (10% das parcelas pagas)
não se distancia do fixado em diversas ocasiões por esta Corte
Superior (que entende possível o valor retido flutuar entre 10% a
25%), o recurso especial não prospera. Precedentes desta Corte.”
(Rec. Esp. 1.807.271/SP, decisão monocrática, Rel. Min. Luis Felipe
Salomão, DJe 20.08.2019). No mesmo sentido assim se decidiu neste
Tribunal: Ap. 1040708-05.2015.8.26.0114, 5a Câmara de Direito
Privado, j. em 12.02.2020 e Ap. 1098332-83.2017.8.26.0100, 22a
Câmara de Direito Privado, Rel. Des. Matheus Fontes, j. em 9.12.2019.
Anote-se que sequer foi alegada circunstância excepcional que
justificasse a retenção em patamar superior, como pretendem as
recorrentes.
Em relação ao termo inicial de incidência dos juros de
mora, cabe, de início, observar que se trata de contrato celebrado
anteriormente à Lei 13.786/2018. Nesse caso, os juros de mora só
devem incidir a partir do trânsito em julgado da decisão, conforme já

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decidido pelo Superior Tribunal de Justiça em incidente de processo
repetitivo, verbis: “Para os fins repetitivos, restou definida a seguinte
tese: Nos compromissos de compra e venda de unidades imobiliárias
anteriores à Lei no 13.786/2018, em que é pleiteada a resolução do
contrato por iniciativa do promitente comprador de forma diversa da
cláusula penal convencionada, os juros de mora incidem a partir do
trânsito em julgado da decisão.” (Rec. Esp. 1.740.911/DF, Segunda
Seção, Rel. p/ acórdão Min. Maria Isabel Galotti, DJe 22.8.2019).
Ressalte-se ainda que a supracitada tese reflete o entendimento
consolidado
nesta
Corte
em
hipóteses
análogas:
Ap.
1013962-84.2018.8.26.0344,
j.
em
11.6.2019
e
Ap.
1000107-14.2019.8.26.0664, j. em 16.5.2019, ambos da 22a Câmara de
Direito Privado e de relatoria do Desembargador Alberto Gosson; Ap.
1001938-73.2016.8.26.0609, 1a Câmara de Direito Privado, Rel. Des.
Claudio Godoy, j. em 11.6.2019 e Ap. 1005925-06.2016.8.26.0161, 2a
Câmara de Direito Privado, Rel. Des. Álvaro Passos, j. em 23.4.2019.
Em resumo, o presente recurso comporta provimento
apenas para que seja alterado o termo inicial dos juros de mora.
Pelo exposto, dou provimento em parte ao apelo.
Campos Mello
Desembargador Relator