Tribunal: TJSP
Processo: 1028188-27.2015.8.26.0562
Classe: Apelação Cível / Promessa de Compra e Venda
Órgão julgador: Ana Maria Baldy
Órgão colegiado: 6a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-12-09
Data de publicação: 2020-12-09

Ementa:
ATRASO NA ENTREGA DAS OBRAS – ANULATÓRIA DE ACORDO c/c INDENIZAÇÃO POR LUCROS CESSANTES. Autor que afirma que foi coagido a assinar um termo de acordo, para o recebimento das chaves do imóvel, sustentando ainda, que a indenização paga foi muito baixa. Sentença de procedência que anulou o acordo e condenou a ré ao pagamento de lucros cessantes. Inconformismo da ré. Termo de acordo que foi firmado

Ementa:
ATRASO NA ENTREGA DAS OBRAS – ANULATÓRIA DE ACORDO c/c INDENIZAÇÃO POR LUCROS CESSANTES. Autor que afirma que foi coagido a assinar um termo de acordo, para o recebimento das chaves do imóvel, sustentando ainda, que a indenização paga foi muito baixa. Sentença de procedência que anulou o acordo e condenou a ré ao pagamento de lucros cessantes. Inconformismo da ré. Termo de acordo que foi firmado por livre e espontânea vontade das partes. Validade do negócio jurídico. Autonomia da manifestação de vontade das partes no contrato. Ausência de comprovação de quaisquer vícios de consentimento. Acordo lícito, abrangendo autor e ré. Presença de quitação recíproca. Validade das cláusulas da transação. Quitação integral. Sentença reformada. Ação improcedente. RECURSO PROVIDO.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2020.0001001879
ACÓRDÃO
Vistos,
relatados
e
discutidos
estes
autos
de
Apelação
Cível
no
1028188-27.2015.8.26.0562, da Comarca de Santos, em que é apelante CONSTRUTORA
TENDA S/A, é apelado RAFAEL MARÇAL DOS SANTOS.
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 6a Câmara de Direito Privado do
Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Deram provimento ao recurso.
V. U., de conformidade com o voto do relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores PAULO ALCIDES
(Presidente) E MARCUS VINICIUS RIOS GONÇALVES.
São Paulo, 9 de dezembro de 2020.
ANA MARIA BALDY
Relatora
Assinatura Eletrônica

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Apelação Cível no 1028188-27.2015.8.26.0562 -Voto no 10583
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Apelação Cível no 1028188-27.2015.8.26.0562
Apelante
: Construtora Tenda S/A
Advogados
: Roberto Poli Rayel Filho (Fls: 137) e outro
Apelado
: Rafael Marçal dos Santos
Advogado
: Juan Simon da Fonseca Zabalegui (Fls: 12)
Comarca: Santos
Voto no 10583
bsa
ATRASO NA ENTREGA DAS OBRAS – ANULATÓRIA DE
ACORDO c/c INDENIZAÇÃO POR LUCROS CESSANTES.
Autor que afirma que foi coagido a assinar um termo de acordo, para
o recebimento das chaves do imóvel, sustentando ainda, que a
indenização paga foi muito baixa. Sentença de procedência que
anulou o acordo e condenou a ré ao pagamento de lucros cessantes.
Inconformismo da ré. Termo de acordo que foi firmado por livre e
espontânea vontade das partes. Validade do negócio jurídico.
Autonomia da manifestação de vontade das partes no contrato.
Ausência de comprovação de quaisquer vícios de consentimento.
Acordo lícito, abrangendo autor e ré. Presença de quitação recíproca.
Validade das cláusulas da transação. Quitação integral. Sentença
reformada. Ação improcedente. RECURSO PROVIDO.
Trata-se de ação anulatória de acordo extrajudicial c/c
indenização por lucros cessantes que Rafael Marçal dos Santos move contra Construtora
Tenda S/A. Aduz o autor que celebrou com a ré contrato de compra e venda da unidade 131,
bloco D, Residencial Engenhos de Nova Cintra, Santos/SP. Afirma que o término das obras
foi prometido para agosto/2011, já contabilizado o prazo de tolerância de 180 dias. Todavia,
afirma que mesmo arcando regularmente com as parcelas do contrato, apenas recebeu as
chaves do imóvel em novembro/2012. Sustenta ainda que foi compelido a assinar um acordo,
concordando com uma indenização pelo período de mora, para receber as chaves, todavia
afirma que tal acordo não remunerou corretamente todos os prejuízos sofridos com o atraso.
Diante de tais fatos, propôs a presente demanda visando a anulação do acordo imposto pela ré
e a condenação desta ao pagamento de lucros cessantes, no valor equivalente a 0,84% do valor
de mercado do imóvel.

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Contestação, fls. 101/110.
Réplica, fls. 143/150.
Adveio a r. sentença, que julgou extinto o processo, sem
resolução do mérito, tendo em vista que a regularidade do acordo extrajudicial já havia sido
analisada nos autos no 4006837-15.2013.8.26.0562 e que o fato de nesta ação não ter sido
analisado o mérito, não autorizaria a propositura de demanda idêntica. Diante do resultado,
condenou o autor a arcar com as custas, despesas processuais e honorários advocatícios
fixados em 10% do valor atualizado da causa.
Inconformado, o autor apelou, pleiteando a reversão do julgado
(fls. 160/166).
Ao referido recurso foi dado parcial provimento, sendo a r.
sentença anulada (fls. 194/198).
Adveio, então, a r. sentença impugnada, que julgou parcialmente
procedente a demanda, declarando a nulidade do acordo firmado entre as partes, condenando a
ré a indenizar o autor por lucros cessantes, no período de 28/08/2011 a 09/11/2012, no valor
de 0,84% do valor atualizado do contrato, por mês, acrescido de juros de mora de 1% ao mês,
sendo autorizado o desconto dos valores já pagos pela ré. Diante do resultado, determinou que
a ré arcasse com as custas, despesas processuais e honorários advocatícios fixados em 10% do
valor atualizado da causa.
Inconformada, apela a ré, objetivando, em síntese, o reexame e
a reversão do julgado, com fundamento na ausência de qualquer ilegalidade no acordo
celebrado, ressaltando que não restou demonstrada a existência de qualquer dos vícios que
maculariam o negócio jurídico, que foi realizado de acordo com o compromisso de compra e
venda celebrado; na ausência de comprovação dos prejuízos sofridos pelo autor que
justificaria a condenação por lucros cessantes, ressaltando que os prejuízos do comprador já
foram devidamente indenizados, afirma ainda que o contrato em comento foi celebrado sob a

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égide do programa Minha Casa, Minha Vida, que não admite a locação do imóvel a terceiros;
subsidiariamente, requer a redução do percentual fixado de 0,84% para 0,5%, por mês de
atraso.
Contrarrazões, fls. 274/283.
É o relatório.
As partes firmaram, em 10/11/2012, 'Termo de Acordo' e neste
documento restou entabulado que a ré/apelante pagaria ao autor/apelado a quantia de R$
5.388.33 referente à multa pelo atraso de entrega das chaves (fls. 57).
No referido documento, consta que o comprador, ora apelado,
dava 'plena, geral e irrevogável quitação', sem direito à percepção de qualquer valor adicional
a título de indenização pelo atraso na entrega das chaves.
O autor ainda juntou nos autos o documento de fls. 58, redigida
pelo comprador na mesma data da assinatura do acordo, onde este afirmou não concordar com
o valor da multa paga, nem com a cláusula que o impediria acionar o judiciário.
Entendendo ter havido simulação do negócio jurídico, o d.
Magistrado anulou o acordo entabulado, condenando a ré ao pagamento de lucros cessantes.
Pois bem, a transação é o contrato pelo qual, mediante
concessões mútuas e desde que se trate de direitos patrimoniais, os interessados previnem ou
terminam um litígio, eliminando a incerteza de uma relação jurídica e, na prática dos atos
jurídicos, deve haver a prevalência do princípio da boa-fé, não podendo a ação afeiçoar-se a
mero instrumento indisfarçável e ineficaz arrependimento de qualquer uma das partes.
O acordo perfaz, portanto, ato jurídico perfeito e vincula as
partes dele participantes.

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In casu, apesar do documento de fls. 58, não há outras provas
demonstrando que o autor foi coagido a assinar o acordo e, tampouco foi demonstrada a
existência de qualquer vício em sua manifestação apto a macular a transação firmada. O que
referida declaração demonstra é apenas o inconformismo do autor com os valores ofertados,
mas a mesma não possui poderes para macular o acordo assinado.
Se o autor não concordava com o valor da indenização posta e se
a assinatura do termo era requisito para a entrega das chaves do imóvel adquirido, cabia a ele
se recusar a assinar e tomar as medidas legais cabíveis para exigir que a vendedora cumprisse
com sua obrigação de entrega do imóvel, sem exigir a realização de qualquer outro negócio
jurídico. Ademais, observa-se que a presente demanda foi distribuída quase três anos após a
assinatura do acordo.
Verifica-se, ainda, que o acordo extrajudicial abrangeu de forma
ampla quaisquer outros pedidos decorrentes do evento danoso de tal forma que a quitação
outorgada confere eficácia aos termos da composição, tornando-a imutável, sendo vedado,
portanto, que a parte apelada rediscuta o próprio ato liberatório.
Importante salientar, por fim, que inexiste nulidade nas cláusulas
do termo firmado, tendo em vista a clareza, de fácil percepção até mesmo para leigos.
Dessa forma, a r. sentença deve ser reformada para julgar
improcedente a demanda, invertendo-se os ônus da sucumbência, devendo o autor, arcar com
as custas, despesas processuais, bem como honorários advocatícios fixados em 10% sobre o
valor da causa, consoante o §2o do artigo 85 do Código de Processo Civil.
De qualquer modo, para viabilizar eventual acesso às vias
extraordinária e especial, considero pré-questionada toda matéria infraconstitucional e
constitucional, observando o pacífico entendimento do Superior Tribunal de Justiça no sentido
de que, tratando-se de pré-questionamento, é desnecessária a citação numérica dos
dispositivos legais, bastando que a questão posta tenha sido decidida (EDROMS 18205 / SP,
Ministro FELIX FISCHER, DJ 08.05.2006 p. 240).

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Ante o exposto, pelo meu voto, DOU PROVIMENTO AO
RECURSO da requerida para julgar improcedente a ação, nos termos do artigo 487, I, do
Código de Processo Civil.
ANA MARIA BALDY
Relatora