Tribunal: TJSP
Processo: 2136705-73.2020.8.26.0000
Classe: Agravo de Instrumento / Locação de Imóvel
Órgão julgador: Gomes Varjão
Órgão colegiado: 34a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-11-23
Data de publicação: 2020-11-26

Ementa:
Locação de imóvel não residencial. Ação renovatória. Pedido incidental de tutela de urgência, para isentar a autora do pagamento de aluguel enquanto durar a pandemia da COVID-19 ou, subsidiariamente, para reduzir em 70% o valor do locativo no mesmo período. Possibilidade de formulação do pleito no bojo da ação renovatória, em razão do poder geral de cautela, que permite ao magistrado determinar

Ementa:
Locação de imóvel não residencial. Ação renovatória. Pedido incidental de tutela de urgência, para isentar a autora do pagamento de aluguel enquanto durar a pandemia da COVID-19 ou, subsidiariamente, para reduzir em 70% o valor do locativo no mesmo período. Possibilidade de formulação do pleito no bojo da ação renovatória, em razão do poder geral de cautela, que permite ao magistrado determinar as medidas oportunas para evitar o perecimento de direito e a ocorrência de lesão grave, bem assim assegurar o resultado útil da prestação jurisdicional, bem assim porque o pedido de isenção ou redução do aluguel tem interferência direta na pretensão de renovação forçada do contrato de locação comercial. Diante dos efeitos decorrentes da pandemia da COVID-19 e da atividade desenvolvida pela agravante – comércio varejista de vestuário – , que foi diretamente afetada pelos decretos governamentais de isolamento social, afigura-se razoável reduzir em 50% o valor dos alugueis vencidos entre abril/2020 e junho/2020, considerando que as restrições impostas pelo Decreto Estadual 64.881/20 foram flexibilizadas pelo Decreto Municipal 19.301/20.

Recurso parcialmente provido.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2020.0000964464
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Agravo de
Instrumento no 2136705-73.2020.8.26.0000, da Comarca de Mogi das Cruzes,
em que é agravante MARISA LOJAS VAREJISTAS LTDA, são agravados
LYDIA MARIA CUSTÓDIO DOMINGUEZ BETTONI, THEREZINHA GOMES
CUSTÓDIO DOMINGUEZ, LUCIANA CUSTÓDIO DOMINGUEZ MAIA,
EDUARDO MAIA DA SILVA, MARCO ANTÔNIO CUSTÓDIO DOMINGUEZ
AFONSO e ANDREA CUSTODIO DOMINGUES AFONSO.
ACORDAM, em 34a Câmara de Direito Privado do
Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: "por maioria de
votos deram provimento em parte ao recurso, vencida a terceira
desembargadora que negava provimento e fará declaração de voto.", de
conformidade com o voto do Relator, que integra este acórdão.
O
julgamento
teve
a
participação
dos
Exmos.
Desembargadores GOMES VARJÃO (Presidente), CRISTINA ZUCCHI E LÍGIA
ARAÚJO BISOGNI.
São Paulo, 23 de novembro de 2020.
GOMES VARJÃO
PRESIDENTE E RELATOR
Assinatura Eletrônica

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Comarca: MOGI DAS CRUZES – 1a VARA CÍVEL
Agravante: MARISA LOJAS S/A
Agravadas: LYDIA MARIA CUSTÓDIO DOMINGUEZ BETTONI e OUTROS
MM. Juíza Prolatora: Ana Claudia de Moura Oliveira Querido
VOTO No 34.490
Locação de imóvel não residencial. Ação renovatória.
Pedido incidental de tutela de urgência, para isentar a
autora do pagamento de aluguel enquanto durar a
pandemia da COVID-19 ou, subsidiariamente, para
reduzir em 70% o valor do locativo no mesmo
período. Possibilidade de formulação do pleito no
bojo da ação renovatória, em razão do poder geral de
cautela, que permite ao magistrado determinar as
medidas oportunas para evitar o perecimento de
direito e a ocorrência de lesão grave, bem assim
assegurar o resultado útil da prestação jurisdicional,
bem assim porque o pedido de isenção ou redução
do aluguel tem interferência direta na pretensão de
renovação forçada do contrato de locação comercial.
Diante dos efeitos decorrentes da pandemia da
COVID-19 e da atividade desenvolvida pela agravante
comércio varejista de vestuário
, que foi
diretamente afetada pelos decretos governamentais
de isolamento social, afigura-se razoável reduzir em
50% o valor dos alugueis vencidos entre abril/2020 e
junho/2020, considerando que as restrições impostas
pelo Decreto Estadual 64.881/20 foram flexibilizadas
pelo Decreto Municipal 19.301/20.
Recurso parcialmente provido.
Trata-se de agravo de instrumento tirado contra decisão
que, em ação renovatória de locação, indeferiu o pedido de tutela de urgência
formulado pela autora, para isentá-la do pagamento de aluguel enquanto durar
a pandemia da COVID-19 ou, ao menos, reduzir em 70% o valor do locativo no
mesmo período (fl. 52).

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Afirma a agravante, em suma, que ajuizou a demanda
para obter a renovação do contrato de locação celebrado entre as partes, que
se encerrou em 21.03.2020, e vem cumprindo regularmente os termos e
obrigações do contrato a ser renovado. Alega que no curso da lide, porém,
eclodiu a pandemia da COVID-19, que desestabilizou a economia mundial,
paralisou o comércio em geral e interrompeu as atividades consideradas não
essenciais, obrigando-a a fechar todas as suas lojas físicas por tempo
indeterminado. Relata que, por isso, requereu ao Juízo a quo a concessão de
tutela de urgência, para que fosse autorizada a interromper de imediato o
pagamento do aluguel, enquanto perdurar a situação que a impede de exercer
sua atividade comercial no imóvel locado, ou para que, ao menos, houvesse
redução não inferior a 70% no valor do locativo. Noticia que, intimados a se
manifestarem sobre o pedido, os réus anuíram parcialmente a ele, exceção
feita à agravada Lydia Maria, segundo a qual o pleito não deveria ser
conhecido, porque incompatível com o objeto da ação renovatória. Sustenta
que estão demonstrados os pressupostos para a concessão da liminar,
especialmente a necessidade de autorização judicial para que possa
interromper temporariamente os pagamentos sem que isso seja interpretado
como descumprimento do requisito previsto no art. 71, II, da Lei 8.245/91.
Aduz que medida postulada é necessária para reduzir os reflexos negativos da
paralisação e evitar o esgotamento do caixa da companhia, possibilitando o
cumprimento das obrigações trabalhistas, securitárias e fiscais. Ressalta que
contatou todos os locadores de suas quase 350 lojas e, na maioria dos casos,
conseguiu negociar a redução temporária dos alugueis na via extrajudicial,
mas se viu obrigada a se socorrer do Judiciário nos casos em que os
proprietários dos imóveis se mostram irredutíveis na divisão dos prejuízos.
Assinala que a crise imposta pela propagação da COVID-19 constitui evento
extraordinário, imprevisível e inevitável, de amplitude global, que configura
caso fortuito e de força maior, permitindo a revisão das obrigações, nos termos
dos arts. 317 e 480 do Código Civil. Argumenta que a medida requerida em
caráter liminar visa a corrigir onerosidade excessiva e desproporção no valor

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do aluguel e viabilizar a conservação do negócio jurídico que se busca
perpetuar com a ação renovatória. Destaca que há nos autos prova
documental da queda de receita de aproximadamente 50% em março e de
95% em abril, com prejuízo acumulado de cerca de R$ 152.000,00 nesses dois
meses, ao passo que o aluguel atual é de R$ 52.870,00, corroborando a
urgência da tutela pleiteada. Alega que há julgados concedendo redução de
50% no valor do aluguel, desde a competência de abril/2020, até que seja
levantada a proibição de abertura do ponto comercial. Afirma que, ao
considerar que o pedido de tutela antecipada foge ao escopo da ação
renovatória, a decisão agravada afrontou o disposto no art. 294, parágrafo
único, do CPC, não havendo necessidade de ajuizamento de nova demanda,
nem alteração da causa de pedir e objeto, pois ambas as pretensões tem em
comum o cumprimento integral do contrato para que a locação possa ser
renovada. Sustenta que a impossibilidade de integral cumprimento da
obrigação de pagamento do aluguel, ainda que provisória, poderá influenciar
no resultado útil da ação renovatória, ante o comprometimento do requisito
legal de integral cumprimento do contrato a ser renovado. Sob tais
fundamentos, requer a reforma da r. decisão agravada.
Recebido o recurso no efeito devolutivo (fl. 71) e
contrariado (fls. 93/103 e 105/111), a lide está em termos para julgamento.
É o relatório.
Cuida-se de ação renovatória de locação não residencial
que tem por objeto os imóveis situados na Rua Dr. Deodato Wertheimer nos
1374 e 1384, Mogi das Cruzes/SP, ocupados pela agravante desde
07.03.2005. Alega a requerente que vem explorando ininterruptamente sua
atividade no local e preenche todos os requisitos previstos no art. 51 da Lei
8.245/91, fazendo jus, portanto, à renovação do contrato pelo prazo de cinco
anos a partir de 22.03.2020, com aluguel máximo de R$ 45.000,00 ou valor
inferior a ser apurado em perícia (fls. 21/30).

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No curso da demanda, a agravante requereu ao Juízo a
quo a concessão de tutela de urgência para isentá-la do pagamento de aluguel
enquanto durar a pandemia da COVID-19 ou, ao menos, reduzir em 70% o
valor do locativo no mesmo período (fls. 31/39), pedido indeferido na origem ao
fundamento de que “a presente ação renovatória de locação possui pedido e
causa de pedir delimitados, de modo que o pedido em sede de tutela
antecipada para isenção ou redução do valor locatício fogem ao escopo da
presente demanda, por se tratar, em verdade, de objeto de ação revisional de
locação” (fl. 52).
Preservada a convicção do i. magistrado singular, estão
presentes os pressupostos para a concessão, em âmbito liminar, da medida
objetivada no recurso, embora não com a extensão colimada.
Pela mais estrita ortodoxia processual, de fato, a
pretensão liminar deveria ser discutida em ação autônoma de revisão de
aluguel.
No entanto, não há como ignorar que a causa de pedir
remota desta ação renovatória coincide com a de eventual demanda revisional
(o contrato de locação), e que é relevante a preocupação da agravante de
obter respaldo para interromper os alugueis ou pagar valor inferior sem que
isso seja considerado descumprimento do contrato, haja vista que o art. 71, III,
da Lei 8.245/91 exige, para a ação renovatória, “prova do exato cumprimento
do contrato em curso”.
Nesse contexto, em que pese a oposição da corré Lydia,
para quem é imprópria a formulação do pedido na ação renovatória (fls. 46/51),
o pleito de isenção ou redução do aluguel, fundado na proibição de
funcionamento do comércio por ordem do Poder Público, tem interferência
direta na pretensão de renovação forçada do contrato de locação comercial.
Assim, em atenção também ao poder geral de cautela,

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que permite ao magistrado determinar as medidas oportunas para evitar o
perecimento de direito e a ocorrência de lesão grave, bem assim assegurar o
resultado útil da prestação jurisdicional, reputo possível a formulação do
pedido, em caráter incidental, na ação renovatória, até porque o fato invocado
para sustentar o pleito liminar é superveniente ao ajuizamento da demanda.
Isto assentado, a concessão da tutela de urgência é
instituto voltado a tornar efetivo o provimento jurisdicional, assegurando os
princípios constitucionais de inafastabilidade do controle jurisdicional e de
celeridade processual (art. 5o, XXXV e LXXVIII, CF). Sua aplicação está
condicionada à verificação dos requisitos da lei processual, quais sejam:
probabilidade do direito e perigo de dano ou o risco ao resultado útil do
processo (art. 300 do CPC).
No caso vertente, a probabilidade do direito, ou fumus
boni iuris, está evidenciada pela notoriedade dos impactos negativos causados
pela atual situação de fechamento do comércio e restrição de circulação de
pessoas. Trata-se de fato imprevisível, sem precedentes, que modificou
profundamente as relações entre as pessoas.
Além disso, como a atividade exercida pela agravante
não é essencial, a permissão de abertura ocorre somente em fases mais
avançadas do plano de flexibilização do governo estadual, sempre sob o risco
de haver novas determinações de fechamento, a depender da progressão da
curva de contaminação na cidade em que está estabelecida. Ainda não é
possível, outrossim, prever quanto tempo durará em nosso país a fase mais
aguda da pandemia.
A isso se alia o perigo de dano irreparável ou de difícil
reparação, o periculum in mora, pois é evidente que a ausência de faturamento
ou sua redução substancial torna por demais onerosa a obrigação de arcar
com a integralidade do aluguel pactuado para tempos de normalidade. O
acúmulo dessa dívida mês a mês, com todos os encargos de mora

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decorrentes, pode até impedir que a recorrente consiga voltar à ativa quando
for autorizada pelo Poder Público.
Nesse contexto, a fim preservar a relação jurídica
estabelecida e considerando os efeitos notórios decorrentes da pandemia da
COVID-19, impõe-se, atendendo às peculiaridades da lide, aplicar ao presente
caso o art. 317 do Código Civil, segundo o qual “quando, por motivos
imprevisíveis, sobrevier desproporção manifesta entre o valor da prestação
devida e o do momento da execução, poderá o juiz corrigi-lo, a pedido da
parte, de modo que assegure, quando possível, o valor real da prestação”.
Confiram-se precedentes desta E. Corte em casos
análogos:
Locação comercial. Tutela de urgência. Pandemia por
COVID19. Redução do valor do aluguel em face da proibição à
abertura do estabelecimento comercial. Fato do príncipe que
corresponde à figura da força maior. Artigo 317 do Código Civil
que autoriza nesses casos a readequação do valor da
contraprestação. Redução em 50% que se mostra razoável
enquanto persistir aquela proibição. Recurso provido.
(36a Câmara de Direito Privado, Agravo de Instrumento no
2081753-47.2020.8.26.0000,
Rel.
Des.
ARANTES
THEODORO, j. 06.05.2020)
Agravo de Instrumento. Locação de imóvel comercial. Pedido
de tutela cautelar antecedente. Decisão que indeferiu pedido
de suspensão de pagamento de locativos comerciais por prazo
indefinido, como postulado, até a modificação do quadro atual
de pandemia pelo coronavírus. Cabimento parcial do
inconformismo. Art. 300 do CPC. Possibilidade apenas na
redução de 50% do valor do aluguel, por 60 dias, com base no
último aluguel pago ao locador. Decisão reformada. Recurso
parcialmente provido.
(32a Câmara de Direito Privado, Agravo de Instrumento no
2074399-68.2020.8.26.0000,
Rel.
Des.
FRANCISCO
OCCHIUTO JÚNIOR, 06.05.2020)

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No entanto, cuido que a suspensão total dos alugueis, ou
mesmo a redução drástica do valor, tal como os 70% propostos, não se mostra
a medida mais adequada, pois penalizaria apenas os locadores, que
certamente também foram impactados negativamente pela pandemia e
possuem seus próprios compromissos financeiros para honrar.
Sopesando tais circunstâncias, concluo que o valor do
aluguel deve ser reduzido em 50%, com efeitos retroativos a 24.03.2020 (art.
1o, parágrafo único, do Decreto Estadual 64.881/20). Disso resultará a
alteração do valor dos alugueis vencidos de abril/2020 até junho/2020,
considerando que o Decreto 19.301/20 do Município de Mogi das Cruzes
autorizou a reabertura do comércio na cidade a partir de 12.06.2020, ainda que
com restrição de capacidade e horário de funcionamento reduzido.
Ao que consta, a recorrente está quite com suas
obrigações até o momento, ou seja, tem quitado mensalmente o valor de R$
52.870,00. Assim, poderá compensar os valores já quitados que ultrapassam o
que ora se estabelece (R$ 26.435,00 por mês entre abril/2020 e junho/2020)
com os alugueis vincendos, até o total equacionamento de créditos e débitos.
Registre-se, por derradeiro, que a concessão da tutela de
urgência exige apenas cognição sumária e não equivale a um pronunciamento
sobre o mérito da pretensão. A decisão do magistrado é provisória e
superficial, podendo ser revertida a qualquer momento, se demonstrado que as
razões que o levaram a conceder a medida não mais subsistem.
No
momento,
porém,
diante
da
relevância
dos
argumentos declinados pela autora, da verossimilhança que emana de suas
declarações e da prova documental, bem assim do receio de dano grave e de
difícil reparação, impõe-se a reforma da decisão impugnada, ainda que em
extensão menor do que a pretendida pela agravante.
Ante o exposto, dou parcial provimento ao recurso, nos

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termos acima.
É meu voto.
Des. GOMES VARJÃO
Relator

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VOTO No 40287
AGRV. No 2136705-73.2020.8.26.0000
Comarca: MOGI DAS CRUZES
AGVTE.: MARISA LOJAS S/A
AGVDO.: LYDIA MARIA CUSTÓDIO DOMINGUEZ BETTONI e OUTROS
VOTO DIVERGENTE
A tutela de urgência foi indeferida pelo d. juízo 'a quo' ao fundamento
de que “...a presente ação renovatória de locação possui pedido e causa de pedir
delimitados, de modo que o pedido em sede de tutela antecipada para isenção ou
redução do valor locatício fogem ao escopo da presente demanda, por se tratar, em
verdade, de objeto de ação revisional de locação”.
Em seu voto anterior, o qual esta Desembargadora estava
acompanhando, o d. Relator pontuou que, “De fato, não há como apreciar o mérito
da pretensão liminar se incompatível com a causa de pedir da demanda. Nesta ação,
busca a locatária a renovação forçada do contrato de locação comercial, ao
fundamento de que preenche os requisitos previstos no art. 51 da Lei 8.245/91. O
pleito incidental de isenção ou redução do aluguel, por seu turno, está fundado na
proibição de funcionamento do comércio por ordem do Poder Público e não possui
relação com o pedido renovatório.”
Assim, a meu ver, realmente incabível a pretensão buscada na tutela
de urgência, já que a pretensão, realmente, foge dos limites da ação renovatória.
De outro lado, para a concessão da tutela pleiteada devem estar
presentes, concomitantemente, os pressupostos da probabilidade do direito e do
perigo de dano ou risco ao resultado útil do processo.
Na hipótese, não se antevê o preenchimento de tais requisitos,
principalmente porque o ordenamento jurídico não prevê a “suspensão” das
obrigações assumidas, como aqui pretende a agravante.
Ainda, há que se ressaltar a preocupação dos vários setores da

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economia do país em adotarem medidas para temperar a situação excepcional que
ora se enfrenta, em decorrência da pandemia (ex vi Medida Provisória que autoriza
redução de jornada, com redução de salário de até 70% e suspensão temporária de
contratos como forma de garantir a preservação de empregos durante a pandemia),
devendo, portanto, a agravante, também valer-se de outros mecanismos para
atenuar sua atual situação que, como é notório, atinge todos os segmentos
produtivos e econômicos do país.
Ressalte-se que não restam dúvidas sobre a imprevisibilidade da
pandemia (COVID-19) e de sua magnitude, bem assim das consequências
econômicas que vem ocasionando.
Contudo, mesmo tendo a agravante consideráveis argumentos, não
se verificam presentes os pressupostos para concessão de isenções ou mesmo de
descontos.
Tenha-se em mente que a pandemia afeta a sociedade como um
todo, e, por isso, cabe ao Judiciário ter equilíbrio nas concessões feitas no bojo das
relações contratuais, de forma a tentar preservar todos os setores da cadeia.
A propósito, o entendimento desta 34a Câmara de Direito Privado:
“Locação de imóvel não residencial. Tutela cautelar em caráter antecedente.
Hipótese em que a locatária almeja a suspensão da exigibilidade dos aluguéis ou a
sua redução. Descabimento. A queda, por certo período, do faturamento da
locatária, empresa de grande porte, neste momento, não caracteriza caso fortuito ou
força maior hábil a autorizar a intervenção judicial no negócio jurídico firmado pelas
partes. Possibilidade de negociação dos locativos, a fim de evitar possível resolução
do contrato de execução continuada, por força do que estabelecem os artigos 478 e
479 do CC. Recurso improvido.” (AI 2068208-07.2020.8.26.0000, Rel. Gomes
Varjão, j. 22.04.2020, V.U.)
Ainda, verifique-se decisão que indeferiu a antecipação da tutela
recursal no bojo do AI 2069928-09.2020.8.26.0000, de Relatoria do insigne
Desembargador L. G. Costa Wagner, também integrante desta Câmara, decisão
publicada em 20.04.2020.

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Destarte, por ora, mantém-se a r. decisão guerreada, razão pela qual
nego provimento ao recurso.
LÍGIA ARAÚJO BISOGNI
3a Juíza

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Acórdãos EletrônicosLUIZ AUGUSTO GOMES VARJAO
13593A34
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LIGIA CRISTINA DE ARAUJO BISOGNI
13598F44
Para conferir o original acesse o site:
https://esaj.tjsp.jus.br/pastadigital/sg/abrirConferenciaDocumento.do, informando o processo
2136705-73.2020.8.26.0000 e o código de confirmação da tabela acima.