Tribunal: TJSP
Processo: 1004042-41.2018.8.26.0650
Classe: Apelação Cível / Compra e Venda
Órgão julgador: Carlos Alberto de Salles
Órgão colegiado: 3a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-12-15
Data de publicação: 2020-12-18

Ementa:
COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ATRASO. RESCISÃO E RESTITUIÇÃO INTEGRAL DE VALORES. Insurgência da ré em face da sentença de procedência. Preliminares. Falta de interesse de agir da autora e incompetência relativa do juízo. Não acolhimento. Mérito. Cooperativas habitacionais que se submetem ao CDC. Atraso na entrega do imóvel. Ocorrência. Descumprimento do prazo de 45 meses e ausência de previsão

Ementa:
COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ATRASO. RESCISÃO E RESTITUIÇÃO INTEGRAL DE VALORES. Insurgência da ré em face da sentença de procedência. Preliminares. Falta de interesse de agir da autora e incompetência relativa do juízo. Não acolhimento. Mérito. Cooperativas habitacionais que se submetem ao CDC. Atraso na entrega do imóvel. Ocorrência. Descumprimento do prazo de 45 meses e ausência de previsão concreta a respeito da entrega do imóvel. Alegação de não aprovação do empreendimento por culpa da Prefeitura. Hipótese inserida no risco da atividade (Súmula 161 do TJSP). Culpa da vendedora. Rescisão correta do compromisso de compra e venda, com devolução integral dos valores pagos, sem retenção (art. 35, III do CDC e Súmula 543 do STJ). Precedentes. Sentença mantida. Recurso desprovido.

Inteiro teor:
TRIBUNAL DE JUSTIÇA
PODER JUDICIÁRIO
São Paulo
Registro: 2020.0001039520
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível no
1004042-41.2018.8.26.0650,
da
Comarca
de
Valinhos,
em
que
é
apelante
COOPERATIVA HABITACIONAL EL SHADAI DE VALINHOS, é apelada ANGELA
RAMALHO NEVES.
ACORDAM, em 3a Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça de
São Paulo, proferir a seguinte decisão: "Negaram provimento ao recurso. V. U.", de
conformidade com o voto do Relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Exmos. Desembargadores JOÃO
PAZINE NETO (Presidente) E DONEGÁ MORANDINI.
São Paulo, 15 de dezembro de 2020
CARLOS ALBERTO DE SALLES
RELATOR
Assinatura Eletrônica

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PODER JUDICIÁRIO
São Paulo
Apelação Cível no 1004042-41.2018.8.26.0650 - Valinhos - VOTO No 2/6
3a CÂMARA DE DIREITO PRIVADO
Apelação no: 1004042-41.2018.8.26.0650
Comarca: Valinhos
Apelante: Cooperativa Habitacional El Shadai de Valinhos
Apelada: Ângela Ramalho Neves
Juiz sentenciante: Geraldo Fernandes Ribeiro do Vale
VOTO No: 23409
COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ATRASO. RESCISÃO E
RESTITUIÇÃO INTEGRAL DE VALORES. Insurgência da ré
em face da sentença de procedência. Preliminares. Falta de
interesse de agir da autora e incompetência relativa do juízo.
Não acolhimento. Mérito. Cooperativas habitacionais que se
submetem ao CDC. Atraso na entrega do imóvel. Ocorrência.
Descumprimento do prazo de 45 meses e ausência de previsão
concreta a respeito da entrega do imóvel. Alegação de não
aprovação do empreendimento por culpa da Prefeitura. Hipótese
inserida no risco da atividade (Súmula 161 do TJSP). Culpa da
vendedora. Rescisão correta do compromisso de compra e
venda, com devolução integral dos valores pagos, sem retenção
(art. 35, III do CDC e Súmula 543 do STJ). Precedentes.
Sentença mantida. Recurso desprovido.
Trata-se de recurso de apelação interposto em face
da sentença de ps. 386/392, que julgou procedentes os pedidos da
inicial, para rescindir o contrato firmado entre as partes, declarando a
inexigibilidade de todo e qualquer débito; e para condenar a ré à
devolução de R$ 77.155,62 (setenta e sete mil, cento e cinquenta e
cinco reais e sessenta e dois centavos), acrescidos de correção
monetária desde os respectivos desembolsos e de juros de mora
contados da citação. Sucumbente, a ré foi condenada ao pagamento
das despesas processuais e dos honorários advocatícios fixados em
10% (dez por cento) sobre o valor da condenação.
Inconformada, a demandada apela a ps. 395/423
alegando, em síntese, que o atraso na realização das obras decorreria
única e exclusivamente do retardo na aprovação do empreendimento
pela Prefeitura de Valinhos; que o início das obras ocorreria com a
aprovação do órgão competente; que não se trataria de operação de
compra e venda de imóvel, mas de contrato de participação em
programa habitacional por meio de cooperativa com a aquisição de
unidade a preço de custo; que não haveria oposição à retirada da
cooperada, desde que observadas as condições do estatuto; que não
haveria interesse de agir da autora; que a competência para

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julgamento da demanda seria do juízo arbitral; que deveria ser
considerada a taxa de 25% (vinte e cinco por cento) para pagamento
dos encargos administrativos; que o Código de Defesa do Consumidor
não seria aplicável; que não haveria cláusulas abusivas no contrato; e
que se trataria de mera previsão a respeito da entrega do imóvel,
condicionada à aprovação do empreendimento; e que teria sido
realizada assembleia de cooperados em outubro de 2018, quando se
deliberou pela suspensão do pagamento das parcelas do contrato, além
da incorporação das cooperativas ADONAI e SHALON à cooperativa
recorrente.
Contrarrazões foram apresentadas (ps. 430/435).
Autos em termos para julgamento presencial (p.
443).
É o relatório.
O recurso não comporta provimento.
Com efeito, é incontroverso que a autora celebrou
contrato de aquisição de imóvel com a cooperativa ré em maio de 2016
e que, até a data de ajuizamento da demanda, o empreendimento não
teria sido sequer aprovado na Prefeitura, além de esse mesmo
empreendimento ter sido dividido entre três cooperativas habitacionais.
Diante do alegado inadimplemento contratual, a
autora pleiteou a rescisão do contrato, com a restituição integral dos
valores pagos, uma vez que não aceitava a proposta de retenção de
25% (vinte e cinco por cento) pela vendedora.
Nesse
contexto,
preliminarmente,
descabe
a
alegação de falta de interesse de agir. Afinal, está presente o requisito
da necessidade de intervenção do Poder Judiciário para a solução do
conflito existente entre as partes. O procedimento adotado pela autora,
também, era adequado para ela postular a rescisão do contrato e
devolução de valores pagos por ela.
No que se refere à competência, anote-se primeiro
que o fato de a apelante ser uma cooperativa habitacional sem fins
lucrativos não afasta a aplicação do Código de Defesa do Consumidor,
nos termos do entendimento consolidado do Superior Tribunal de
Justiça:
“AGRAVO INTERNO NO AGRAVO (ART. 544 DO
CPC/73) - AÇÃO DE COBRANÇA DE SALDO RESIDUAL APÓS TERMO DE
QUITAÇÃO - DECISÃO MONOCRÁTICA QUE NEGOU PROVIMENTO AO
RECLAMO. INSURGÊNCIA DA COOPERATIVA. 1. As disposições do
Código
de
Defesa
do
Consumidor
são
aplicáveis
aos
empreendimentos habitacionais promovidos pelas sociedades
cooperativas. Precedentes. 2. Rever a conclusão do Tribunal local
acerca da inexigibilidade da cobrança de saldo residual demandaria o
reexame do acervo fático-probatório acostado aos autos, providência

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inviável no âmbito desta Corte Superior, ante o óbice da súmula 7/STJ.
Precedentes. 3. Agravo interno desprovido.” (STJ, 4a Turma, Agente
no Ares no 326.560/SP, Rel. Min. Marco Búzio, j. 19/09/2017
sem destaque no original).
Assim, a submissão da demanda ao juízo arbitral
somente ocorreria com expressa anuência da consumidora (art. 51, VII
do CDC e art. 4o, § 2o, da Lei no 9.307/96), o que não ocorreu.
No mérito, destaca-se que cooperativas como a
apelante
não
passam
de
verdadeiras
incorporadoras
para
a
comercialização de imóveis que, sob o manto de “cooperativa”,
pretendem afastar a aplicação da legislação consumerista e ratear
eventuais despesas, isentando-se do risco da atividade inerente à
relação empresarial.
Da simples leitura do contrato (ps. 19/26) verifica-se
tratar-se de típico instrumento particular de compromisso de compra e
venda, com determinação do preço, forma de pagamento e prazo de
entrega da obra.
Isso evidencia que a apelada não pretendia associar-
se à cooperativa, mas apenas adquirir imóvel próprio. Ela não visava ao
bem coletivo, nem permaneceria associada após a entrega do imóvel.
Dessa maneira, não há justificativas para se afastar a
rescisão do contrato por culpa exclusiva da vendedora.
O prazo de quarenta e cinco meses (p. 19).
inegavelmente não foi cumprido e a apelante confessa a inexistência de
aprovação do empreendimento pela Prefeitura, por deficiências no
projeto (cf. ps. 198/199 e 246). Além disso, passados vários anos da
contratação, sequer há previsão concreta a respeito da entrega do
imóvel da autora.
A mora da vendedora, por sua vez, não era afastada
por causa desses entraves administrativos. Tais circunstâncias não
configuram excludentes de responsabilidade, na medida em que
decorrem dos riscos da atividade da empreendedora, nos termos da
Súmula 161 deste Tribunal.1
Em
virtude
desse
descumprimento
contratual,
portanto, era cabível à autora o pedido de rescisão do contrato,
devendo as partes retornarem ao status quo ante, com a restituição
integral das quantias pagas pela aquisição do imóvel, sem retenção de
percentual algum, em razão da culpa exclusiva da vendedora (art. 35,
III do CDC e Súmula 543 do STJ).
1 "Não constitui hipótese de caso fortuito ou de força maior, a ocorrência de chuvas em
excesso, falta de mão de obra, aquecimento do mercado, embargo do empreendimento
ou, ainda, entraves administrativos. Essas justificativas encerram 'res inter alios acta' em
relação ao compromissário adquirente."

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Sobre esse tema, CLAUDIA LIMA MARQUES explica que:
“No inc. III do art. 35 fica ainda mais clara a suposição, no sistema do
CDC, da conclusão do contrato entre fornecedor-ofertante e consumidor.
Este inc. III refere-se ao direito de 'rescindir o contrato'. Logo, se a
rescisão tiver por motivo a recusa do fornecedor de dar cumprimento à
sua oferta, oferta esta que representa agora o conteúdo firmado, o CDC
assegura ao consumidor o direito de ver ressarcidas as suas
eventuais perdas (restituição da quantia paga, monetariamente
atualizada,
qualquer
outro
dano
emergente
e
lucros
cessantes).” 2
Nesse sentido, citem-se outros julgados envolvendo
cooperativas habitacionais:
“APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL. COMPRA E
VENDA. Sentença que julgou o feito procedente, declarando a
resolução do contrato, e condenou a requerida, Cooperativa
Habitacional El Shadai de Valinhos, a devolver integralmente os
valores já pagos. INCIDÊNCIA DO CÓDIGO DE DEFESA DO
CONSUMIDOR. Superior Tribunal de Justiça possui orientação pacificada
no sentido de que as disposições do Código de Defesa do Consumidor são
aplicáveis
aos
empreendimentos
habitacionais
promovidos
pelas
sociedades cooperativas. Cooperativa figurando como fornecedora,
enquanto autora é consumidora. CLÁUSULA COMPROMISSÓRIA. Cabe
ao aderente tomar a iniciativa de instituir a arbitragem ou com
ela concordar quanto iniciada, o que não ocorreu nos presentes
autos. Precedentes do Superior Tribunal de Justiça. Alegação de
incompetência do Juízo afastada. INTERESSE PROCESSUAL.
Necessidade de tutela jurisdicional por parte da autora, que
buscava a rescisão contratual por atraso na entrega do imóvel.
RESTITUIÇÃO INTEGRAL DOS VALORES PAGOS. SÚMULA 543 DO
STJ. Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e
venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve
ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente
comprador integralmente, em caso de culpa exclusiva do
promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha
sido
o
comprador
quem
deu
causa
ao
desfazimento.
Inadimplemento da cooperativa. Manutenção da r. sentença pelos
seus próprios fundamentos. Precedente desta Câmara envolvendo a
mesma cooperativa. NEGADO PROVIMENTO AO RECURSO.” (TJSP, 3a
Câmara
de
Direito
Privado,
Apelação
no
1003342-65.2018.8.26.0650,
Rel.
Des.
Viviani
Nicolau,
j.
30/09/2020 sem destaques no original).
“COOPERATIVA HABITACIONAL - RESCISÃO CONTRATUAL CUMULADA
COM DEVOLUÇÃO DE QUANTIAS PAGAS Atraso na entrega da obra
Procedência, com determinação de devolução do total das
quantias
pagas
-
Insurgência
da
ré
-
Descabimento

Descumprimento contratual pela ré, que tem responsabilidade
exclusiva pelo desfazimento do negócio a tornar legítima a rescisão
2 MARQUES, CLAUDIA LIMA, Comentários ao Código de Defesa do Consumidor, 2a ed., São Paulo,
RT, p. 519 sem destaques no original.

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Apelação Cível no 1004042-41.2018.8.26.0650 - Valinhos - VOTO No 6/6
contratual, devendo as partes ser repostas ao "status quo ante" -
Impossibilidade de retenção - RECURSO IMPROVIDO.” (TJSP, 7a
Câmara
de
Direito
Privado,
Apelação
no
1013732-61.2019.8.26.0003,
Rel.
Des.
Miguel
Brandi,
j.
09/09/2020 sem destaque no original).
Diante do exposto, nega-se provimento ao recurso
de apelação, majorando-se os honorários advocatícios do patrono da
autora para 12% (doze por cento) sobre o valor atualizado da
condenação.
CARLOS ALBERTO DE SALLES
Relator