Tribunal: TJSP
Processo: 1017619-56.2014.8.26.0576
Classe: Apelação Cível / Promessa de Compra e Venda
Órgão julgador: Rogério Murillo Pereira Cimino
Órgão colegiado: 9a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-03-06
Data de publicação: 2020-03-06

Ementa:
APELAÇÃO. Ação indenizatória de danos materiais e morais. Compra e venda de imóvel. Imóvel entregue fora do prazo. Lucros cessantes. Vícios na construção e discordância do imóvel efetivamente entregue com aquele anunciado. Danos materiais e morais. Sentença que reconheceu somente o direito aos lucros cessantes em 0,5% ao mês sobre o valor do contrato durante o período de atraso até a

Ementa:
APELAÇÃO. Ação indenizatória de danos materiais e morais. Compra e venda de imóvel. Imóvel entregue fora do prazo. Lucros cessantes. Vícios na construção e discordância do imóvel efetivamente entregue com aquele anunciado. Danos materiais e morais. Sentença que reconheceu somente o direito aos lucros cessantes em 0,5% ao mês sobre o valor do contrato durante o período de atraso até a disponibilidade do bem ao autor. Reconheceu a decadência dos demais pedidos. Inconformismo da parte autora. Prazo decadencial de 180 que não se aplica à espécie. Pedido indenizatório, que não se confunde com as medidas pleiteadas em ação redibitória ou quanti minoris. Prazo prescricional de 10 anos. Danos materiais reconhecidos. Danos morais decorrentes da frustração de obter imóvel diverso do intentado. Incidência. Sentença reformada em parte. Recurso parcialmente provido.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Apelação Cível no 1017619-56.2014.8.26.0576
Registro: 2020.0000163819
ACÓRDÃO
Vistos,
relatados
e
discutidos
estes
autos
de
Apelação
Cível
no
1017619-56.2014.8.26.0576, da Comarca de São José do Rio Preto, em que é apelante
JOSE RENATO MELHADO (JUSTIÇA GRATUITA), são apelados PALUDOSUM
EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA, AGRAECUM EMPREENDIMENTOS
S/A e ROSSI RESIDENCIAL S/A.
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 9a Câmara de Direito Privado do
Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Deram provimento em
parte ao recurso. V. U., de conformidade com o voto do relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores GALDINO TOLEDO
JÚNIOR (Presidente) e PIVA RODRIGUES.
São Paulo, 6 de março de 2020.
ROGÉRIO MURILLO PEREIRA CIMINO
Relator
Assinatura Eletrônica

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Voto no 832
Apelação Cível no 1017619-56.2014.8.26.0576
9a Câmara de Direito Privado
Comarca: São José do Rio Preto
Apelante: Jose Renato Melhado
Apelados:
Paludosum
Empreendimentos
Imobiliarios
Ltda,
Agraecum
Empreendimentos S/A e Rossi Residencial S/A
Juiz: Marcelo Eduardo de Souza
APELAÇÃO. Ação indenizatória de danos materiais e
morais. Compra e venda de imóvel. Imóvel entregue fora
do prazo. Lucros cessantes. Vícios na construção e
discordância do imóvel efetivamente entregue com aquele
anunciado. Danos materiais e morais. Sentença que
reconheceu somente o direito aos lucros cessantes em
0,5% ao mês sobre o valor do contrato durante o período
de atraso até a disponibilidade do bem ao autor.
Reconheceu
a
decadência
dos
demais
pedidos.
Inconformismo da parte autora. Prazo decadencial de 180
que não se aplica à espécie. Pedido indenizatório, que não
se confunde com as medidas pleiteadas em ação
redibitória ou quanti minoris. Prazo prescricional de 10
anos. Danos materiais reconhecidos. Danos morais
decorrentes da frustração de obter imóvel diverso do
intentado. Incidência. Sentença reformada em parte.
Recurso parcialmente provido.
Trata-se de recurso de apelação interposto contra a r. sentença de fls.
881/883, integrada a fls. 898, que, em ação de indenização por danos materiais e morais
decorrentes da compra e venda de imóvel, julgou parcialmente procedente a inicial,
reconhecendo, tão somente, o direito do autor em ser indenizado por lucros cessantes,
correspondente ao período de atraso da conclusão prevista, com o prazo de 180 dias
adicional, até a efetiva entrega do bem, afastando todas as demais pretensões.

A parte autora, ora apelante, sustenta a nulidade da sentença por

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negativa de prestação jurisdicional, seja porque os fundamentos invocados pelo apelante
em sede de embargos não foram endereçados, seja pela ausência dos requisitos da sentença.
No mérito, aduz que a decadência reconhecida pela sentença não se aplica. Os vícios do
imóvel, após a comunicação à construtora e início dos reparos, continuaram a aparecer.
Tratar-se-ia de prazo prescricional de 03 anos, não decadencial de 06 meses. Afirma que a
requerida ROSSI, cuja ilegitimidade foi reconhecida por sentença, deve ser mantida no
polo passivo da demanda, vez que intermediou as reclamações do autor com a construtora
ré. Que o imóvel entregue diverge daquele anunciado em propaganda e da casa modelo que
servia de parâmetro para os compradores que a visitavam. Que a pretensão para os danos
morais sequer foi mencionada no julgado.
Recurso regularmente processado, sem preparo ante a gratuidade da
justiça concedida. Contrarrazões às fls. 923/936.
Sem oposição ao julgamento virtual, nos termos da Resolução no
772/2017 do Órgão Especial deste Tribunal.
É o relatório, adotado no mais, o da r. sentença.
Afasta-se a preliminar de nulidade da sentença por ausência de
prestação jurisdicional, seja no tocante à ausência de requisitos, seja no tocante a não
endereçar todos os temas da inicial.
O julgado de fls. 881/883, embora não siga a disposição padrão,
possui todos os requisitos formais prescritos em lei, com relatório, fundamentação e
dispositivo. E, sobre a ausência de manifestação específica sobre os danos morais ou
diferença de produto, entre aquele apresentado e o efetivamente entregue, não há que se
falar em não prestação da jurisdição.
Isso porque, conforme se infere da parte final do decisum, o
reconhecimento da decadência do principal, ensejou o não conhecimento dos pedidos

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acessórios, que daquele decorrem, tais como a indenização em danos morais e materiais.
No mérito, o recurso comporta parcial provimento.
A sentença proferida pelo Juízo de primeiro grau entendeu por aplicar
o prazo decadencial de 180 (cento e oitenta) dias à espécie. Sustenta que desde março de
2013 o autor tinha ciência dos vícios construtivos que recaíam sobre o imóvel, ingressando
no Judiciário somente em julho de 2014, razão pela qual concluiu pela decadência da
pretensão autoral.
Todavia, como se infere do pedido exordial às fls. 44, item “ii”, o
requerente pretende o ressarcimento de danos materiais referentes aos vícios e a
desvalorização do imóvel, correspondente ao valor de reparo, caso possível, de todos os
vícios existentes no imóvel, levando como parâmetro os valores insertos nos orçamentos
em anexo, bem como apurados por expert designado por esse MM. Juiz.
Para o pedido indenizatório, relativo ao quantum de desvalorização e
gastos com reparação de vícios, o prazo prescricional a ser utilizado é o da regra geral do
artigo 205, do Código Civil, porque ausente nas hipóteses do artigo 206, do mesmo codex,
a previsão de prazo específico para indenização em danos materiais desta natureza.
Neste sentido:
Reparação de danos. Vício construtivo. Decadência. Inocorrência. O prazo
decadencial do art. 618, parágrafo único do CC (de 180 dias) aplica-se às
ações redibitórias e “quanti minoris”. Tratando-se de ação em que se
reclamam perdas e danos ou indenizações, o prazo a ser aplicado é o
prescricional geral, de dez anos, previsto no art. 205 do CC. Agravo retido
improvido.
(Apelação Cível no 0013482-25.2007.8.26.0566, TJSP 9a Câmara de
Direito Privado, rel. Des. Mauro Conti Machado, j. 11.03.2014).

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Afastada a decadência, de rigor a fixação de danos materiais em favor
do apelante, com base na prova trazida aos autos, notadamente o laudo pericial juntado às
fls. 775/814, que concluiu pela monta de R$60.000,00 (sessenta mil reais) para indenizar
os danos e as imperfeições da edificação.
Esse valor engloba, inclusive, como considerado no próprio laudo
(item 2.2 de fls. 776), o desacordo do imóvel entregue ao recorrente com aquele da
propaganda de divulgação da obra.
Os danos morais também incidem in casu. O laudo pericial concluiu
que a casa modelo não pode ser replicada no imóvel do apelante (fls. 788). A frustração e
desconforto que atingem o apelante são patentes, posto que, após esperar 05 (cinco) meses
para além do prazo de 180 (cento e oitenta) dias de atraso, fixado contratualmente, ainda
teve de ingressar em imóvel com vícios de construção que deve ser submetido a reparos.
Fixam-se os danos morais em R$10.000,00 (dez mil reais).
APELAÇÃO. VÍCIOS DE CONSTRUÇÃO. OBRIGAÇÃO DE FAZER C.C.
INDENIZATÓRIA. Sentença de procedência para condenar os réus,
solidariamente, na obrigação de realizar os reparos segundo estabelecido
em perícia e acolher o pedido de indenização por lucros cessantes e danos
morais. Insurgência pelas rés. Julgamento "ultra petita". Verificação.
Condenação em lucros cessantes em percentual que superou o pedido
formulado na inicial. Excesso que deve ser afastado, suficiente a adequação
da indenização estabelecida a este título. RESPONSABILIDADE
SOLIDÁRIA. Reconhecimento da assunção de responsabilidade tanto da
Incorporadora, como da Construtora, frente à responsabilidade solidária
estabelecida pelo CDC em relação a todos os integrantes da cadeia de
fornecimento, que não se limita ao dever de reparação, mas também à
execução de medidas destinadas a superar os defeitos. MÉRITO. VÍCIO
CONSTRUTIVO. Perícia que detectou falha na técnica de fundação
empregada, que não se mostrava adequada ao tipo de solo da construção

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(colapsível), o que permitiu a movimentação do aterro e a formação de
fissuras. Fato inerente ao planejamento e execução do projeto, não podendo
ser
considerado
imprevisível
ou
provocado
por
fato
externo.
Responsabilidade reconhecida. OBRIGAÇÃO DE FAZER. Perícia que
indicou duas técnicas passíveis de ser empregadas para correção dos
vícios, a serem adotadas ao tempo da execução dos reparos. Período de
realização que decorre das informações da perícia, mantido o prazo de
trinta dias para início da execução e definido o prazo de 90 dias para sua
conclusão. INDENIZAÇÕES. LUCROS CESSANTES. Impedimento à plena
fruição do imóvel pelo adquirente que é suficiente ao reconhecimento do
dever de indenizar, independentemente da destinação pretendida ao bem.
Autor que não reside no imóvel e que, pela presença das fissuras, tampouco
conseguiria locá-lo. Indenização que deve considerar critério que vem
sendo acolhido pela jurisprudência para situações de impedimento à
fruição, de 0,5% ao mês de atraso, segundo o valor do contrato.
Precedentes. Redução acolhida. DANOS MORAIS. Patente frustração e
desconforto causados ao adquirente que, após esperar longo período pelo
término da construção, ao receber as chaves, se vê restringido em relação à
plena e útil habitabilidade do bem por força de vícios da construção, tendo,
ainda, que se submeter aos transtornos próprios à realização dos reparos.
Abalo psíquico que justifica a indenização a este título. Montante fixado
adequado e coerente a propiciar justa reparação, sem enriquecimento
indevido. Manutenção. Sentença parcialmente reformada, com manutenção
da distribuição da sucumbência. RECURSOS PROVIDOS EM PARTE.
(grifo nosso)
(Apelação Cível no 4005666-78.2013.8.26.0576, TJSP 9a Câmara de
Direito Privado, rel. Des. Mariella Ferraz de Arruda Pollice Nogueira, j.
26.11.2019).
Os lucros cessantes devem ser mantidos conforme proferido no
julgado ora combatido, considerando o prazo de 180 dias e com termo na efetiva entrega
do imóvel, período esse que corresponde à correta incidência do prejuízo material, sem

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ensejar enriquecimento sem causa da parte.
A Súmula n. 164 deste E. Tribunal de Justiça prevê que “é valido o
prazo de tolerância não superior a cento e oitenta dias, para entrega de imóvel em
construção, estabelecido no compromisso de venda e compra, desde que previsto em
cláusula contratual expressa, clara e inteligível”.
Quando do julgamento do Incidente de Resolução de Demandas
Repetitivas n. 0023203-35.2016.8.26.0000, de relatoria do Des. Francisco Loureiro,
julgado em 31.8.2017, foi estabelecido, dentre outras teses, que:
"É valido o prazo de tolerância, não superior a cento e oitenta dias corridos
estabelecido no compromisso de venda e compra para entrega de imóvel em
construção, desde que previsto em cláusula contratual expressa, clara e
inteligível".
Assim, é válida a aplicação da cláusula de tolerância no caso concreto,
porque escrita em observância aos critérios fixados.
Por fim, mantém-se, também, a ilegitimidade passiva da requerida
ROSSI, posto que o inadimplemento contratual atinente à compra e venda do bem não
possui ligação com a intermediação do negócio em si.
Em casos análogos, quando a corretora de imóveis apenas intermedeia
a venda da unidade imobiliária ao consumidor, este Tribunal afasta a responsabilidade
civil.
“A corretora ou intermediadora da venda não tem responsabilidade por
danos advindos do atraso na entrega da obra ou, como é o caso em tela, da
não entrega. Por mais que seja aplicável o Código de Defesa do
Consumidor à relação jurídica existente entre as partes, a corretora não
pode ser responsabilizada por fato que não diz respeito ao negócio da

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intermediação em si, jamais tendo se responsabilizado pela entrega do
produto final ao consumidor. Assim, a apelante é parte ilegítima para o
processo”.
(Ap. no 1001482-82.2017.8.26.0191, 36a Câmara de Direito Privado-
Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo, rel. Des. Jayme Queiroz Lopes,
j. 18.12.2019).
“Com efeito, o dever de ressarcir integralmente os compradores não se
estende à recorrente, que se limitou a prestar os serviços de corretagem.
Desse modo, considerando que a intermediadora da venda não figura como
parte no contrato de compra e venda, mas intervém na relação jurídica
somente para aproximar os adquirentes da promitente vendedora, não há
como se admitir a sua condenação quanto à restituição de valores pagos a
título de preço do bem. Somente se cogita de responsabilização da
intermediadora da venda em relação aos pedidos de devolução da comissão
de corretagem e da taxa SATI. (...)
(Ap. no 1098719-69.2015.8.26.0100, 9a Câmara de Direito Privado-Tribunal
de Justiça do Estado de São Paulo, rel. Des. Manoel Ribeiro, j. 6.12.2019).
Assim, reforma-se em parte a r. sentença, para fixar o dano material
em favor do apelante na monta de R$60.000,00 (sessenta mil reais), conforme avaliação do
laudo pericial, englobado, para tal fim, os vícios e imperfeições que permeiam o bem,
inclusive a diferença entre o produto final com aquele ofertado. A quantia deve ser
corrigida desde a entrega do bem, incidindo juros de mora de 1% a contar da citação.
Fixam-se, igualmente, danos morais na monta de R$10.000,00 (dez mil reais), corrigidos
da fixação e suscetíveis de juros de mora de 1% a contar da citação, por se tratar de dano
moral contratual. No mais, resta mantido o julgado em seus ulteriores termos.
Ante o resultado do julgamento do recurso, a sucumbência é quase
total em desfavor da parte apelada, que arcará com o pagamento de custas, despesas
processuais e honorários de sucumbência, estes fixados em 15% do valor da condenação

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Apelação Cível no 1017619-56.2014.8.26.0576
(artigo 85, §2o, do Código de Processo Civil).
Registre-se que eventual oposição de embargos de declaração com
intuito manifestamente protelatório está sujeito à pena prevista no artigo 1.026, §2o, do
Código de Processo Civil.
Considera-se prequestionada toda a matéria constitucional e
infraconstitucional discutida, evitando-se, com isso, oposição de embargos de declaração
para este fim (Súmulas no 211 do Superior Tribunal de Justiça e n.o 282 do Supremo
Tribunal Federal).
Diante do exposto, NEGA-SE provimento ao recurso.
ROGÉRIO MURILLO PEREIRA CIMINO
Relator