Tribunal: TJSP
Processo: 1009670-66.2018.8.26.0664
Classe: Apelação Cível / Promessa de Compra e Venda
Órgão julgador: Theodureto Camargo
Órgão colegiado: 8a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-12-19
Data de publicação: 2020-12-19

Ementa:
COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA – RESCISÃO CONTRATUAL PELO COMPROMITENTE COMPRADOR – RESCISÃO DO CONTRATO ACARRETA A REPOSIÇÃO DAS PARTES AO "STATUS QUO ANTE", ADMITIDA A RETENÇÃO DE 20% DO QUE FOI EFETIVAMENTE PAGO PARA COMPENSAR OS PREJUÍZOS DECORRENTES DO DESFAZIMENTO DO NEGÓCIO – JUROS DE MORA DEVIDOS DO TRÂNSITO EM JULGADO – MORA DO COMPRADOR - CORREÇÃO MONETÁRIA DESDE OS DESEMBOLSOS – ARRAS

Ementa:
COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA – RESCISÃO CONTRATUAL PELO COMPROMITENTE COMPRADOR – RESCISÃO DO CONTRATO ACARRETA A REPOSIÇÃO DAS PARTES AO "STATUS QUO ANTE", ADMITIDA A RETENÇÃO DE 20% DO QUE FOI EFETIVAMENTE PAGO PARA COMPENSAR OS PREJUÍZOS DECORRENTES DO DESFAZIMENTO DO NEGÓCIO – JUROS DE MORA DEVIDOS DO TRÂNSITO EM JULGADO – MORA DO COMPRADOR - CORREÇÃO MONETÁRIA DESDE OS DESEMBOLSOS – ARRAS CONFIRMATÓRIAS E NÃO PENITENCIAIS - TAXA DE FRUIÇÃO - LOTE DE TERRENO NÃO EDIFICADO - IMPOSSIBILIDADE DE IMEDIATA EXPLORAÇÃO ECONÔMICA PELO COMPROMISSÁRIO COMPRADOR – PRECEDENTE – SUCUMBÊNCIA MÍNIMA DO AUTOR (CPC, ART. 86, PARÁGRAFO ÚNICO) - SENTENÇA MODIFICADA – RECURSO PROVIDO EM PARTE.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
8a Câmara de Direito Privado
Registro: 2020.0001048014
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de
Apelação Cível no 1009670-66.2018.8.26.0664, da Comarca
de Votuporanga, em que é apelante CCG EMPREENDIMENTOS
IMOBILIARIOS LTDA, são apelados EGILDO DOS SANTOS SILVA e
LEANDRA DE CASTILHO SILVA.
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 8a
Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça de São
Paulo, proferir a seguinte decisão: Deram provimento em
parte ao recurso. V. U., de conformidade com o voto do
Relator, que integra este acórdão.
O
julgamento
teve
a
participação
dos
Exmos.
Desembargadores
THEODURETO
CAMARGO
(Presidente),
ALEXANDRE COELHO E CLARA MARIA ARAÚJO XAVIER.
São Paulo, 19 de dezembro de 2020.
Theodureto Camargo
RELATOR
Assinatura Eletrônica

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Apelação Cível no 1009670-66.2018.8.26.0664
2
Apelação Cível No 1009670-66.2018.8.26.0664
Apelante: Ccg Empreendimentos Imobiliarios Ltda
Apelados: Egildo dos Santos Silva e Leandra de Castilho Silva
(Voto no 27.087)
EMENTA: COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA –
RESCISÃO CONTRATUAL PELO COMPROMITENTE
COMPRADOR
–
RESCISÃO
DO
CONTRATO
ACARRETA A REPOSIÇÃO DAS PARTES AO “STATUS
QUO ANTE”, ADMITIDA A RETENÇÃO DE 20% DO
QUE FOI EFETIVAMENTE PAGO PARA COMPENSAR
OS PREJUÍZOS DECORRENTES DO DESFAZIMENTO
DO NEGÓCIO – JUROS DE MORA DEVIDOS DO
TRÂNSITO EM JULGADO – MORA DO COMPRADOR -
CORREÇÃO MONETÁRIA DESDE OS DESEMBOLSOS –
ARRAS CONFIRMATÓRIAS E NÃO PENITENCIAIS -
TAXA DE FRUIÇÃO - LOTE DE TERRENO NÃO
EDIFICADO
-
IMPOSSIBILIDADE
DE
IMEDIATA
EXPLORAÇÃO
ECONÔMICA
PELO
COMPROMISSÁRIO COMPRADOR – PRECEDENTE –
SUCUMBÊNCIA MÍNIMA DO AUTOR (CPC, ART. 86,
PARÁGRAFO ÚNICO) - SENTENÇA MODIFICADA –
RECURSO PROVIDO EM PARTE.

Cuida-se de recurso de apelação interposto contra a
r. sentença de fls. 120/121, que julgou parcialmente
procedentes
os
pedidos
para
rescindir
o
contrato
condenando a ré na devolução em parcela única de 85% das
importâncias pagas com correção monetária a partir de
cada desembolso e juros de mora de 1% ao mês contados do
trânsito em julgado.

Em
razão
da
sucumbência
mínima,
condenou
a
requerida nas custas, despesas processuais e honorários
advocatícios de 10% do valor atualizado da condenação.
Irresignada, apela a requerida em busca da reforma
da r. sentença sob a alegação, em síntese, de que a
rescisão da compra e venda deveria pautar-se pelas
cláusulas do contrato; culpa dos autores pela rescisão do

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negócio; perda do sinal; retenção de 30% dos pagamentos;
fixação
de
taxa
de
ocupação;
volta-se
contra
a
sucumbência mínima (fls. 124/155). de sucumbência pede
seja
fixada
taxa
de
ocupação;

financiamento
imobiliário obtido perante a Caixa Econômica Federal. No
mérito
pugnando
pela
retenção
não
só
de
20%
dos
pagamentos, como também da comissão de corretagem (fls.
133/146).
Comprovado o recolhimento das custas do preparo
(fls. 152/157), sendo o recurso recebido nos efeitos
devolutivo e suspensivo.
Contrarrazões às fls. 162/167.
Não houve oposição ao julgamento virtual do presente
recurso.
É o relatório.
1.- SÍNTESE DA DEMANDA
Egídio dos Santos Silva
ajuizou ação Silva ajuizou ação de rescisão contratual
cumulada com pedido de restituição de quantias pagas em
face de CGC Empreendimentos Imobiliários Ltda alegando,
em resumo, que firmou em 15 de maio de 2015 o compromisso
de compra e venda do lote de terreno descrito e
caracterizado na inicial, cujo pagamento no importe de R$
75.040,00 se daria de forma parcelada; teria pago R$
29.926,83; alegando dificuldades financeiras pleiteou a
rescisão do contrato e a devolução de 90% dos pagamentos.
Regularmente citada, a ré impugnou o pedido inicial
(fls. 62/84).

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A
r.
sentença
julgou
os
pedidos
parcialmente
procedentes.
2. DO DIREITO - No caso em exame, dúvida não pode
haver de que a rescisão do contrato ocorreu por culpa da
compradora,
que
deverá
arcar
com
as
respectivas
consequências.
Com efeito, rescindido o negócio, nada mais correto
do que determinar que as partes contratantes voltem à
situação anterior à celebração do negócio.
De acordo com os ensinamentos do ilustre jurista RUY
ROSADO DE AGUIAR JR (falecido recentemente), a resolução
produz efeitos liberatórios e recuperatórios. Produz a
liberação de ambas as partes, que tornam ao estado
anterior. Produz o direito à restituição das prestações
já pagas que, no caso do compromisso de venda e compra,
implica a devolução da coisa ao promitente vendedor e do
preço ao promitente comprador (cf. Extinção dos contratos
por incumprimento do devedor. 2a ed., Rio de Janeiro: Ed.
AIDE, p. 259).
O objeto do contrato é o lote de terreno, na posse
do qual o apelado não chegou a ser imitido, limitando-se
a discussão ao porcentual dos valores pagos que a eles
devem ser restituídos.
A retenção pela vendedora de 30% do que recebera do
adquirente é abusiva, porque coloca o comprador, na
qualidade de consumidor, em desvantagem excessiva (CDC,
art. 51).

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Na hipótese, esta C. 8a Câmara de Direito Privado
entende ser razoável a dedução de 20% dos valores pagos
quando a rescisão se dá por culpa do compromissário
comprador, porque tem o condão de ressarcir a vendedora
pelos eventuais prejuízos suportados.
Nesse sentido: “EMENTA RESCISÃO DE CONTRATO CUMULADA
COM RESTITUIÇÃO DE VALORES - Procedência - Desistência
dos compradores que não constitui óbice para que postule
a rescisão da avença, tampouco a devolução (parcial, no
caso) do quanto adimplido Inteligência das Súmulas 1 e 2
da Seção de Direito Privado deste E. Tribunal de Justiça,
543 do C. STJ e art. 53 do CDC - Descontos previstos no
contrato que se mostram abusivos Sentença que determinou
a devolução de 90% do montante pago - Insurgência da ré-
Restituição de 80% do montante adimplido pela parte
autora que se mostra mais adequado e suficiente para
indenizar a alienante pelo desfazimento do negócio
Precedentes - Sentença reformada Recurso parcialmente
provido” (TJSP, Ap. 1034201-36.2016.8.26.0100, rel. Des.
Salles Rossi, j. em 07.01.2019).
Daí, que a devolução de 80% dos pagamentos deverá
ocorrer em parcela única, com correção monetária pela
Tabela Prática desta Corte a partir dos desembolsos e
juros de mora de 1% ao mês contados do trânsito em
julgado, pois a mora é do comprador.
De outro lado, considerando que a ré não juntou a
cópia do contrato impossibilitando o exame da cláusula
estipuladora do sinal, impõe-se a interpretação mais
favorável ao consumidor, vale dizer, as arras seriam
confirmatórias e não penitenciais compondo o preço e, por

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isso, devem ser devolvidas ao comprador.
Por fim, é indevida a taxa de ocupação, não só
porque não há alegação de inadimplemento das prestações,
como também porque o autor adquiriu lote de terreno não
edificado, situação que perdurava até a data da sentença
impedindo
a
imediata
exploração
econômica
pelo
compromitente comprador, consoante precedente desta C. 8a
Câmara de Direito Privado:
“EMENTA RESCISÃO DE CONTRATO C.C. REINTEGRAÇÃO DE
POSSE E PERDAS E DANOS - Rescisão por iniciativa da
vendedora diante da inadimplência do comprador - Parcial
procedência
para
declarar
a
rescisão
do
contrato,
reintegrar a autora na posse do imóvel e condenar a parte
requerida, a título de perdas e danos, ao perdimento do
valor correspondente a 20% do valor pago - Insurgência da
autora/vendedora Descabimento Retenção de 20% do valor
pago que se mostra adequado e suficiente para indenizar a
alienante pela administração, despesas e desfazimento do
negócio, considerando o fato de que o imóvel poderá ser
novamente negociado - Majoração descabida- Taxa de
fruição Descabimento - Contratação envolvendo a compra de
lote, sem edificação, o que não autorizava a imediata
exploração econômica por parte do adquirente - Sentença
mantida
-
Recurso
não
provido”
(Ap.
1000431-03.2017.8.26.0493, re. Des. Salles Rossi, j. em
27.05.2020).
3. DOS HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS A apelante volta-
se
contra
a
sucumbência
mínima
pleiteando
pelo
reconhecimento da sucumbência recíproca.

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Sem razão, todavia!
O detido exame da r. sentença revela que o autor
decaiu apenas do porcentual de restituição pleiteado na
inicial, ou seja, almejava a devolução de 90% dos
pagamentos, sendo-lhe restituído pela r. sentença 85%
daquele valor.
Logo, mínima a sucumbência do autor respondendo a ré
por
inteiro
pelas
custas,
despesas
processuais
e
honorários advocatícios (CPC, art. 86, parágrafo único).
4. DAS VERBAS DE SUCUMBÊNCIA A verba prevista no
§ 11 do art. 85 do CPC, no entanto, é indevida, ante o
sucesso parcial do recurso.
5.
CONCLUSÃO - Daí por que se dá provimento em
parte ao recurso.
Theodureto Camargo
RELATOR
Assinatura Eletrônica