Tribunal: TJSP
Processo: 1001129-61.2016.8.26.0099
Classe: Apelação Cível / Servidão Administrativa
Órgão julgador: Marcelo Semer (Juiz Subst)
Órgão colegiado: 10a Câmara de Direito Público;
Data de julgamento: 2020-06-29
Data de publicação: 2020-07-04

Ementa:
APELAÇÃO. Ação de constituição de servidão administrativa. Sentença que confirma o valor indenizatório avaliado pelo laudo pericial. Reforma apenas para o afastamento dos juros compensatórios, mantida no demais. Violação do contraditório e da ampla defesa. Inexistência. Produção de dois laudos, com debate exaustivo de todos os temas pertinentes. Possibilidade de acolhimento do primeiro laudo

Ementa:
APELAÇÃO. Ação de constituição de servidão administrativa. Sentença que confirma o valor indenizatório avaliado pelo laudo pericial. Reforma apenas para o afastamento dos juros compensatórios, mantida no demais. Violação do contraditório e da ampla defesa. Inexistência. Produção de dois laudos, com debate exaustivo de todos os temas pertinentes. Possibilidade de acolhimento do primeiro laudo prévio. Improcedência. Laudo que apresenta uma série de imprecisões, que geraram diferença de mais de cinco milhões de reais perante valores obtidos na oferta prévia e no segundo laudo. Método utilizado pela perita que elaborou o segundo laudo – comparativo direto – que foi adequado para a avaliação da área em questão, existindo elementos aptos à comparação. Utilização de ofertas de imóveis que também foi adequada, existindo distorção na utilização apenas de valores pagos a título de desapropriação, cuja negociação é compulsória. Valor unitário que foi calculado de modo pertinente, com a utilização das variáveis corretas. Índice percentual de restrição da utilização do terreno com a constituição da servidão administrativa que foi obtido de forma razoável. Juros compensatórios e moratórios indevidos, uma vez que foi depositado nos autos, antes da imissão na posse, o valor integral da indenização. Sentença reformada. Recurso da expropriante provido em parte. Recurso dos expropriados não provido.

Inteiro teor:
TRIBUNAL DE JUSTIÇA
PODER JUDICIÁRIO
São Paulo
Registro: 2020.0000501940
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível no
1001129-61.2016.8.26.0099, da Comarca de Bragança Paulista, em que são
apelantes/apelados TOMIE KATAYAMA, JULIA SATIKO KATAYAMA
BIROCCHI, REGINA KATAYAMA, WALTER BIROCCHI e HELENA YURIKO
KATAYAMA, é apelado/apelante MATA DE SANTA GENEBRA
TRANSMISSAO S/A.
ACORDAM, em 10a Câmara de Direito Público do Tribunal de
Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: "Deram parcial provimento ao
recurso da expropriante e negaram provimento ao do expropriado. (Sustentou
oralmente Dr. Evandro Ferreira de Souza Netto)", de conformidade com o voto do
Relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Exmos. Desembargadores
PAULO GALIZIA (Presidente sem voto), TORRES DE CARVALHO E TERESA
RAMOS MARQUES.
São Paulo, 29 de junho de 2020.
MARCELO SEMER
RELATOR
Assinatura Eletrônica

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Apelação Cível no 1001129-61.2016.8.26.0099
Aptes/Apdos: Tomie Katayama, Julia Satiko Katayama Birocchi, Regina
Katayama, Walter Birocchi e Helena Yuriko Katayama
Apelado/Apelante: Mata de Santa Genebra Transmissao S/A
Comarca: Bragança Paulista
Voto no 14277
APELAÇÃO.
Ação
de
constituição
de
servidão
administrativa.
Sentença
que
confirma
o
valor
indenizatório avaliado pelo laudo pericial. Reforma apenas
para o afastamento dos juros compensatórios, mantida no
demais. Violação do contraditório e da ampla defesa.
Inexistência. Produção de dois laudos, com debate
exaustivo de todos os temas pertinentes. Possibilidade de
acolhimento do primeiro laudo prévio. Improcedência.
Laudo que apresenta uma série de imprecisões, que
geraram diferença de mais de cinco milhões de reais
perante valores obtidos na oferta prévia e no segundo
laudo. Método utilizado pela perita que elaborou o segundo
laudo – comparativo direto – que foi adequado para a
avaliação da área em questão, existindo elementos aptos à
comparação. Utilização de ofertas de imóveis que também
foi adequada, existindo distorção na utilização apenas de
valores pagos a título de desapropriação, cuja negociação é
compulsória. Valor unitário que foi calculado de modo
pertinente, com a utilização das variáveis corretas. Índice
percentual de restrição da utilização do terreno com a
constituição da servidão administrativa que foi obtido de
forma razoável. Juros compensatórios e moratórios
indevidos, uma vez que foi depositado nos autos, antes da
imissão na posse, o valor integral da indenização. Sentença
reformada. Recurso da expropriante provido em parte.
Recurso dos expropriados não provido.
Trata-se de apelações interpostas tanto pela
expropriante Mata de Santa Genebra Transmissão S.A. como pelos
expropriados Tomie Katayama e outros contra a r. sentença que julgou
procedente a ação de desapropriação, confirmando o valor indenizatório
sugerido pela il. Perita Judicial, que elaborou o segundo laudo de
avaliação prévia.

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Entendeu a r. sentença (fls. 863/868, integrada por
fls. 885/887), em suma, que: (i) o método comparativo direto, utilizado
pela perita judicial, é o mais adequado quando há elementos
comparáveis, sendo esse o caso; (ii) não se deve confundir localização
do imóvel com região geoeconômica; (iii) é correto não utilizar os
valores das vendas em imóveis vizinhos objeto de desapropriação, uma
vez se tratar de negociação compulsória; (iv) é correta a aplicação da
variável “0” no cálculo da indenização, tendo em vista ser o imóvel
rural e não existir indícios reais de implantação de empreendimento
imobiliário; (v) foi correto o índice de 8% de desvalorização da área
remanescente; (vi) deve ser confirmado o valor encontrado pelo laudo
pericial, de R$ 532.200,00, para agosto de 2018; (vii) são devidos juros
compensatórios, uma vez que o grau de utilização da área expropriada é
superior a zero, incidindo à razão de 6% ao ano sobre a diferença entre
80% do preço ofertado em juízo e o valor fixado em sentença.
Entendeu a r. sentença, ainda, que a expropriante
deveria arcar com as custas e despesas processuais, além de honorários
advocatícios fixados em três por cento do valor da diferença entre o
depósito prévio e a indenização final, ambos atualizados.
Recorrem, então, os expropriados (fls. 890/903),
argumentando, em resumo, que: (i) o método involutivo, adotado pelo
primeiro laudo prévio, é o mais correto para o caso, tendo em vista a
escassez de amostras suficientes para avaliação pelo método
comparativo; (ii) a perita da segunda perícia deixou de se ater à região

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geoeconômica do imóvel quando escolheu os dezessete elementos de
comparação, não estando nenhum deles à beira da Rodovia Fernão Dias
e nem na mesma região da área expropriada; (iii) deveria ser adotado o
laudo do primeiro perito, pois colacionou amostras de imóveis inseridos
na mesma região geoeconômica que a da área expropriada; (iv)
incorreto se avaliar o imóvel como sendo rural, eis que a ele é conferida
vocação urbana, conforme definido pela legislação urbanística; (v) o
segundo laudo utilizou amostras que nem estão no mesmo Município
que a área desaproprianda; (vi) requer, assim, seja reformada a r.
sentença, para acolher o primeiro laudo ou, subsidiariamente seja
deferida nova perícia.
Recorre, também, a expropriante (fls. 909/927),
afirmando, em resumo, que: (i) a sentença é nula, tendo violado o
contraditório e a ampla defesa ao acolher laudo provisório sem que
fosse realizada perícia definitiva; (ii) as amostras utilizadas pela perícia
foram todas de ofertas de imóveis, não tendo colhido amostras em que
houve a venda real, cujo valor costuma ser menor; (iii) de acordo com o
IEA, o maior valor unitário para terra nua em Bragança Paulista seria de
R$ 49.750,00 por hectare; (iv) refazendo o tratamento estatístico dos
dados apresentados pela perita, chega-se ao valor unitário médio de R$
37.411,05 por hectare; (v) o índice de restrição não é de 63% mas de
apenas 33%, uma vez que não haverá impacto de monta à destinação da
área; (vi) não devem ser aplicados juros compensatórios, uma vez que
houve o depósito integral antes da imissão na posse.

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Os recursos são tempestivos e foram regularmente
preparados, tendo sido contrariados (fls. 933/944 e 945/954).
Recebo os recursos no duplo efeito, na forma dos
arts. 1.012 e 1.013, do CPC e 28, do Decreto-Lei n.o 3.365/41.
É O RELATÓRIO.
Trata-se de recurso em que se discute sobre os
métodos e valores a que chegou o segundo laudo pericial confeccionado
nos autos, se deve prevalecer, ser aproveitado o primeiro laudo ou,
ainda, ser feito laudo definitivo ou um terceiro laudo pericial.
E a r. sentença deve ser reformada apenas no que
tange à fixação de juros compensatórios, mantida no demais.
Inicialmente, não há que se falar em violação do
contraditório e da ampla defesa com a confirmação do laudo provisório
sem a produção de laudo definitivo.
É que as partes tiveram a oportunidade de exaurir os
temas concernentes à presente desapropriação, durante a produção de
dois laudos periciais, com apresentação de quesitos, laudos de
assistentes técnicos e esclarecimentos dos peritos, sendo desnecessária
consolidação do segundo laudo provisório, que abarcou e esclareceu
todos os pontos levantados. Assim, afasta-se o pleito da autora nesse

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sentido.
Também não é o caso de se acolher o primeiro laudo
prévio (fls. 202/270), como pleiteiam os expropriados, uma vez que
apresenta uma série de imprecisões, resultando em diferença de mais de
cinco milhões de reais entre os laudos.
Tais imprecisões, sobretudo, se deveram ao fato do
perito do primeiro laudo ter considerado a área exproprianda como
“rural com vocação para expansão urbana” e ter adotado valor unitário
semelhante aos de propriedades vizinhas constituídas por loteamentos
residenciais.
Ora, evidente que os terrenos situados dentro de
loteamento residencial possuem valor muito superior a áreas rurais
descampadas, com exploração da pecuária extensiva, como é o caso da
área exproprianda.
Ademais, para efeitos de avaliação pericial, apenas
se considera as características atuais do imóvel e não seu potencial
futuro e incerto.
E o imóvel em questão se localiza em área
evidentemente rural, não havendo, a despeito de possibilidade futura
aventada pelos expropriados, qualquer projeto de instalação de
loteamento residencial no local.

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Nesse sentido, afirmou a il. Perita Judicial que
elaborou o segundo laudo, que “imóvel rural é o imóvel com vocação
para exploração animal ou vegetal, qualquer que seja sua
localização...Conforme ensinamentos do Eng. Agrônomo Marcelo Rossi
de Camargo Lima, 'é comum encontrarmos laudos que caracterizam o
imóvel como vocação rural, mas simplesmente por estarem dentro do
perímetro de expansão urbana da cidade (definido por decreto
municipal) fazem a avaliação como se urbano fosse. O que é um erro,
na maioria dos casos...a região do Bairro Caetê e Chácara Fernão
Dias possuem área onde há plantações de culturas e sementes,
inclusive criações de animais, sítios e chácaras de lazer e é exatamente
essa vocação que predomina na região. No imóvel das Contestantes a
atividade desenvolvida atualmente possui vocação rural” (fls. 543/544,
g.n.).
Quanto ao método utilizado pela segunda perícia, o
comparativo direto, bem como as amostras escolhidas para a formação
do valor unitário, nada há a reparar.
É que o método comparativo direto é considerado o
mais correto, de acordo com as normas técnicas da ABNT, desde que
haja elementos disponíveis no mercado aptos à comparação.
E,
ao
contrário
do
que
argumentaram
os
expropriados, os elementos colhidos eram passíveis de comparação,
sendo doze dos dezessete imóveis localizados no mesmo Município de

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Bragança Paulista, próximos cerca de 10 km do centro da cidade,
localizados em área de expansão urbana e com destinação
eminentemente rural.
No que tange ao fato de serem colhidas somente
ofertas de imóveis, cujo valor seria maior do que o valor real de venda,
segundo a autora, bem esclareceu a il. Perita que “as transações
negociadas pela Autora evidenciadas no Parecer Técnico...diferem-se
do valor de mercado preconizado pela NBR 14653-1 da ABNT, uma vez
que esses imóveis não forma negociados livremente pelos
proprietários, numa transação que atenda a todos os outros requisitos
da definição de valor de mercado. A instituição de servidão imposta
pelo decreto de utilidade pública torna a negociação compulsória,
onde o proprietário está compelido à venda, refletindo diretamente no
valor de mercado do imóvel” (fl. 540, g.n.).
Desse modo, deve se afastado o argumento da autora
nesse sentido, para que fossem utilizados valores de imóveis já
desapropriados para o mesmo empreendimento.
Ao contrário, também, do que argumenta a autora, o
valor unitário a que chegou a il. Perita Judicial é adequado e
proporcional com o valor de mercado apresentado pelos elementos
colhidos e de acordo com as variáveis utilizadas, estando correto o valor
a que chegou.

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Nesse sentido, bem esclareceu a il. expert, que “a
média utilizada para a formação do valor de mercado do imóvel
avaliando não é a média simples. A média que esta signatária refere-se
abaixo é o valor médio atribuído ao imóvel avaliando, após a
aplicação das variáveis que leve à indução de modelo validado para o
comportamento de mercado...o resultado confirmou que o valor
unitário diminui na medida que a área total do imóvel
aumenta...diminui na medida que pioram as condições de
acesso...aumenta na medida em que os imóveis possam ser
urbanizados” (fls. 807/808, g.n.).
Fica, assim, afastada a argumentação da autora nesse
sentido.
No que tange ao índice percentual utilizado para
medir a restrição da utilização do terreno com a constituição da
servidão, também não assiste razão à autora.
Conforme esclareceu a Perita Judicial, “de acordo
com a NBR 14653-3...o valor da indenização pela presença da servidão
em propriedade rural é o decorrente da restrição do uso do imóvel
afetado,
que
abrange
o
prejuízo
correspondente
a
uma
porcentagem...do valor da terra nua, limitado ao seu valor de
mercado...relativos às produções vegetais na área objeto da
servidão...às
construções,
instalações,
obras
e
trabalhos
de
melhoria...ou outras perdas decorrentes da propriedade...a requerente

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apresentou...o coeficiente de servidão total de 33%...O Eng. Agrônomo
Philippe Westin C. Vasconcelos concluiu em seus estudos para linhas
de transmissão (1969), que a indenização não deve ser menor que 2/3
(67%) do valor da terra nua, independente do que for avaliado como
indenização
pelas
benfeitorias
porventura
sacrificadas...foi
considerado o fator depreciativo proibição de construção igual a
30%...pela não possibilidade de se construir sob a linha de
transmissão...o fator depreciativo limitação de culturas foi adotado em
10%, pois haverá restrição de culturas de grande porte e cana-de-
açucar...o fator depreciativo perigos decorrentes foi adotado em
10%...referem-se a defeito de isolamento e/ou aterramento próximo a
estruturas...ou queda de raios...fator depreciativo de fiscalização,
reparos e manutenção foi adotado 3%...levando em consideração a
passagem de pessoas e veículos da requerente...para cuidar e
fiscalizar a faixa de servidão...fator depreciativo desvalorização do
remanescente, pois o imóvel sofrerá desvalorização no restante da
propriedade com relação à produtividade...sendo assim, o ônus da
servidão comporta uma indenização percentual de 63%” (fls. 532/536,
g.n.).
Bem justificada a utilização do percentual acima,
deve ser mantido, negando-se provimento à apelação da autora também
neste ponto.
No que toca aos juros compensatórios, tendo havido
o depósito integral do valor indenizatório, antes da imissão na posse,

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não há que se falar em sua incidência (art. 15-A, do Decreto-Lei n.o
3.365/41), assistindo razão à expropriante nesse ponto.
Com efeito, é certo que os artigos 5o, XXIV e 182,
§3o, da Constituição da República, determinam que a desapropriação
seja precedida de justa indenização. O Decreto-lei no 3.365/41, contudo,
dispõe a respeito da possibilidade de imissão provisória do expropriante
na posse, mediante depósito das quantias descritas nas alíneas do §1o,
do artigo 15.
No caso em tela, a expropriante efetivou o depósito
integral do valor da indenização em 23.08.2018 (fl. 576), tendo sido
imitida na posse em 28.10.2018 (fl. 728). Ou seja, a expropriante
efetuou o depósito integral do valor indenizatório fixado pelo juízo,
antes da imissão na posse.
Assim, inexiste qualquer diferença a ser apurada
para fins de incidência de juros compensatórios ou moratórios.
Os juros de mora e compensatórios visam a
compensar a perda da propriedade e da renda dela advinda pelo
expropriado, que passa a se ver tolhido de seu uso e gozo a partir da
imissão do expropriante na posse.

In casu, tendo em vista que a expropriante depositou
o valor integral da indenização estabelecida judicialmente, antes da

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imissão na posse, e, ainda, considerando que tal importância já é
devidamente remunerada e atualizada pelo banco depositário, não há
que se falar em incidência de juros moratórios ou compensatórios.
Diante disso, reformo a r. sentença apenas para
afastar os juros compensatórios, ficando mantida no demais.
Ante o exposto, pelo meu voto, dou parcial
provimento ao recurso da expropriante e nego provimento ao recurso
dos expropriados.
MARCELO SEMER
Relator