Tribunal: TJSP
Processo: 2185696-17.2019.8.26.0000
Classe: Agravo de Instrumento / Promessa de Compra e Venda
Órgão julgador: Alcides Leopoldo
Órgão colegiado: 4a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-05-12
Data de publicação: 2020-05-12

Ementa:
AGRAVO DE INSTRUMENTO – Controvérsia quanto ao cumprimento dos termos do acordo pelas partes – Agravante que comprovou ter realizado o pagamento dentro do prazo de 90 dias estipulado no acordo – Impossibilidade de incidência de correção monetária, juros de mora e multa conforme avençado pelas partes – Adjudicação compulsória – Deferimento, conforme previsto no acordo, mas sem o levantamento

Ementa:
AGRAVO DE INSTRUMENTO – Controvérsia quanto ao cumprimento dos termos do acordo pelas partes – Agravante que comprovou ter realizado o pagamento dentro do prazo de 90 dias estipulado no acordo – Impossibilidade de incidência de correção monetária, juros de mora e multa conforme avençado pelas partes – Adjudicação compulsória – Deferimento, conforme previsto no acordo, mas sem o levantamento da hipoteca, pelo credor hipotecário não ter anuído ao acordo, e não obstante o contido na Súmula n. 308 do STJ, deve-se observar o devido processo legal, o contraditório e o direito de defesa - Recurso provido em parte

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2020.0000334498
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Agravo de Instrumento no
2185696-17.2019.8.26.0000, da Comarca de São Paulo, em que são agravantes SIMEY
ANDRÉ PEDROZO TRAIBA e ANA PAULA ASSONI TRAIBA, é agravado
OGLOUYAN & ASSOCIADOS PROJETOS E CONSTRUÇÕES LTDA..
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 4a Câmara de Direito Privado do
Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Deram provimento em
parte ao recurso. V. U., de conformidade com o voto do relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores ALCIDES LEOPOLDO
(Presidente), MARCIA DALLA DÉA BARONE E MAURÍCIO CAMPOS DA SILVA
VELHO.
São Paulo, 12 de maio de 2020.
ALCIDES LEOPOLDO
Relator
Assinatura Eletrônica

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Agravo de Instrumento no 2185696-17.2019.8.26.0000 -Voto no 18.436
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AGRAVO DE INSTRUMENTO
Processo no 2185696-17.2019.8.26.0000
No de 1a Instância: 0140899-59.2011.8.26.0100
Comarca: São Paulo (32a Vara Cível Central)
Agravantes: Simey André Pedrozo Traíba e outro
Agravado: Oglouyan & Associados Projetos e Construções Ltda.
Juiz: Fábio de Souza Pimenta
Voto n. 18.436
EMENTA: AGRAVO DE INSTRUMENTO
Controvérsia
quanto ao cumprimento dos termos do acordo pelas partes
Agravante que comprovou ter realizado o pagamento dentro do
prazo de 90 dias estipulado no acordo
Impossibilidade de
incidência de correção monetária, juros de mora e multa conforme
avençado pelas partes Adjudicação compulsória – Deferimento,
conforme previsto no acordo, mas sem o levantamento da
hipoteca, pelo credor hipotecário não ter anuído ao acordo, e não
obstante o contido na Súmula n. 308 do STJ, deve-se observar o
devido processo legal, o contraditório e o direito de defesa -
Recurso provido em parte
Trata-se de agravo de instrumento, com pedido de
liminar, nos autos da ação de indenização por danos materiais e moral, em
fase de cumprimento de sentença, da decisão reproduzida, nestes autos, às fls.
295/297 e 298 (embargos de declaração), que determinou a incidência da
correção monetária sobre a segunda parcela do acordo (R$ 47.860,00), após o
fim do prazo de 90 dias, a contar do recebimento da notificação de
regularidade do empreendimento, ou seja, a partir de 17/08/2018, de modo
que o prazo de 180 dias para lavratura da escritura de venda e compra do
imóvel se iniciará quando do depósito dessa parcela devidamente atualizada.
Sustentam os recorrentes que constou expressamente do
acordo que a segunda parcela seria paga sem correção monetária, dentro de
90 dias, a contar da total regularidade do empreendimento e do imóvel

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transacionado, sendo que, até o momento, a agravada não cumpriu o acordo
firmado, pois não deu baixa ao registro da hipoteca dada pela ré em favor da
empresa
Brazilian
Mortgages
Companhia
Hipotecária,
constando
expressamente do item “iii” do acordo o congelamento do saldo devedor até a
baixa de eventual gravame hipotecário, ademais, o valor informado na
notificação enviada no dia 17 de maio de 2018 destoava totalmente dos
termos do acordo, sendo indevida a cobrança de débito condominial no valor
de R$ 13.375,41, pois, de acordo com o item “vi” do acordo, é
responsabilidade da agravada o pagamento de qualquer débito condominial
até a efetiva realização da assembleia de condomínio, além disso, os
agravantes depositaram nos autos em 16/07/2018 a importância de R$
47.860,00 (fls. 730/731, 735/736 e 764/765), ou seja, dentro do prazo de 90
dias, quitando, assim, suas obrigações decorrentes do acordo, expirando o
prazo de 180 dias da agravada para lavratura da escritura de compra e venda,
havendo, por fim, erro material na decisão ao afirmar que não houve
impugnação específica acerca da regularidade do empreendimento, uma vez
que referida questão foi inclusive objeto de embargos de declaração, os quais
foram rejeitados pelo Juízo de origem sem adentrar ao mérito da questão.
Pleiteiam a concessão do efeito suspensivo e a reforma
para que seja reconhecida a tempestividade do pagamento do valor de R$
47.860,00 e, consequentemente, a quitação do saldo acordado entre as partes,
reconhecendo-se, ainda, que a unidade não se encontra devidamente
regularizada em razão da hipoteca dada pela agravada em favor do Banco
Brazilian Mortgages, havendo esgotado o prazo de 180 dias para outorga
definitiva da escritura, sendo imprescindível a expedição da carta de
adjudicação em favor dos agravantes.
Deferido o efeito suspensivo (fls. 303/305), foram

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apresentadas contrarrazões sustentando-se a manutenção da decisão (fls.
312/319)
É o Relatório.
Em acordo reproduzido às fls. 157/171 os autores
assumiram o compromisso de quitar o imóvel mediante o pagamento, em
duas parcelas, da quantia de R$ 67.860,00, a primeira de R$ 20.000,00 com
vencimento para o dia 15/07/2016 e a segunda de R$ 47.860,00 a ser paga no
prazo máximo de 90 dias a contar da total regularidade do empreendimento e
do imóvel transacionado, com correção monetária pelo IGP-M/FGV uma vez
decorrido o prazo em questão, além de juros de mora de 1% ao mês e multa
moratória de 2% sobre o montante corrigido (cláusulas 'ii' e 'v' fls. 158).
No caso, ainda que não conste expressamente dos termos
do acordo, o termo de 90 dias para pagamento somente pode ser computado a
partir da ciência inequívoca dos autores acerca da regularização do
empreendimento e do imóvel transacionado, não sendo exigível dos autores,
tecnicamente hipossuficientes, que acompanhassem de perto os trâmites
administrativos de responsabilidade exclusiva da agravada.
Deste modo, tendo em vista a inexistência de prova
anterior, deve-se assumir como data da ciência inequívoca dos agravantes o
dia 17/05/2018, quando efetuada sua notificação extrajudicial (fls. 192/194),
de modo que, realizado o pagamento da importância de R$ 47.860,00 em
16/07/2018 (fls. 220 e 225), não há que se falar em descumprimento do prazo
de 90 dias para pagamento e, consequentemente, em incidência de correção
monetária, juros ou multa.
Com relação ao pedido de expedição de carta de
adjudicação compulsória pelo descumprimento do prazo de 180 dias para

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outorga da escritura definitiva do imóvel, conforme previsto na cláusula X do
acordo entabulado, deve ser acolhido, a ser providenciado no Juízo de
otigem, mas não há a possibilidade da liberação da hipoteca, uma vez que a
credora hipotecária não anuiu ao acordo, e não obstante o contido na Súmula
n. 308 do STJ, deve-se observar o devido processo legal, o contraditório e o
direito de defesa. A esse respeito já decidiu o STJ que “deve o banco
financiador, que detém a hipoteca, figurar no polo passivo da lide, na
condição de litisconsorte necessário, sob pena de tornar-se inexequível o
julgado, que determinou a liberação do gravame” (REsp 625.091/RJ, Rel.
Ministro ALDIR PASSARINHO JUNIOR, QUARTA TURMA, julgado em
09/02/2010, DJe 08/03/2010) e que “LITISCONSÓRCIO NECESSÁRIO.
INEFICÁCIA DA SENTENÇA. IMPOSSIBILIDADE DE EXTENSÃO
SUBJETIVA DA COISA JULGADA. RECURSO DESPROVIDO. 1. Na
hipótese em exame, considerando que o cancelamento da hipoteca não é ato
unilateral da devedora, pois depende da quitação da dívida ou de
manifestação de vontade do credor hipotecário, deveria este ter integrado a
lide, na condição de litisconsorte necessário, a fim de que contra ele pudesse
ser imposto o comando condenatório inserto na sentença transitada em
julgado. (REsp 440.783/DF, Rel. Ministro RAUL ARAÚJO, QUARTA
TURMA, julgado em 18/10/2012, DJe 05/03/2013).
Pelo exposto, DÁ-SE PROVIMENTO EM PARTE ao
agravo de instrumento.
ALCIDES LEOPOLDO
Relator
Assinatura Eletrônica