Tribunal: TJSP
Processo: 1012562-93.2015.8.26.0100
Classe: Apelação Cível / Taxa de Serviços de Assessoria Técnico Jurídico Imobiliária - SATI
Órgão julgador: Erickson Gavazza Marques
Órgão colegiado: 5a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-07-03
Data de publicação: 2020-07-03

Ementa:
INDENIZAÇÃO POR PERDAS E DANOS – COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA – ATRASO PARA ENTREGA DE UNIDADE IMOBILIÁRIA - INOCORRÊNCIA DE FORÇA MAIOR - ENTENDIMENTO PACIFICADO POR SÚMULA DESTE TRIBUNAL - MORA IMPUTÁVEL ÀS REQUERIDAS - DEVER DE REPARAÇÃO DOS PREJUÍZOS SUPORTADOS PELOS AUTORES - ATRASO CONFIGURADO APÓS O ESCOAMENTO DO PRAZO DE TOLERÂNCIA – IMPOSSIBILIDADE DE CUMULAÇÃO DE MULTA COM LUCROS

Ementa:
INDENIZAÇÃO POR PERDAS E DANOS – COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA – ATRASO PARA ENTREGA DE UNIDADE IMOBILIÁRIA - INOCORRÊNCIA DE FORÇA MAIOR - ENTENDIMENTO PACIFICADO POR SÚMULA DESTE TRIBUNAL - MORA IMPUTÁVEL ÀS REQUERIDAS - DEVER DE REPARAÇÃO DOS PREJUÍZOS SUPORTADOS PELOS AUTORES - ATRASO CONFIGURADO APÓS O ESCOAMENTO DO PRAZO DE TOLERÂNCIA – IMPOSSIBILIDADE DE CUMULAÇÃO DE MULTA COM LUCROS CESSANTES, DE ACORDO COM O JULGAMENTO DO TEMA 970 PELO COLENDO SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTIÇA - LUCROS CESSANTES PRESUMIDOS – PERCENTUAL FIXADO MAJORADO PARA 0,5% DO VALOR DO CONTRATO AO MÊS - DEMORA PARA ENTREGA DE UNIDADE IMOBILIÁRIA COM FINALIDADE RESIDENCIAL QUE ULTRAPASSA O CONCEITO DE MERO DISSABOR - INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS DEVIDA - AÇÃO PARCIALMENTE PROCEDENTE – RECURSO DAS RÉS NÃO PROVIDO E, APELOS DOS AUTORES, PARCIALMENTE PROVIDO.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2020.0000499418
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível no 1012562-
93.2015.8.26.0100, da Comarca de São Paulo, em que são apelantes/apelados RONALDO
JUBILATO e KARINA BACHAN DE CASTRO JUBILATO, são apelados/apelantes
AROABA
EMPREENDIMENTOS
IMOBLIÁRISO
LTDA.
e
MARUBO
EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA.
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 5a Câmara de Direito Privado do
Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Negaram provimento ao
recurso das rés e deram parcial provimento ao recurso dos autores.V.U., de
conformidade com o voto do relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores MOREIRA VIEGAS
(Presidente sem voto), J.L. MÔNACO DA SILVA E JAMES SIANO.
São Paulo, 3 de julho de 2020.
ERICKSON GAVAZZA MARQUES
Relator
Assinatura Eletrônica

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Apelação Cível no 1012562-93.2015.8.26.0100 -Voto no 31858-ASY
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APELAÇÃO CÍVEL no 1012562-93.2015.8.26.0100
Comarca : SÃO PAULO 29a VARA CÍVEL CENTRAL
Juíza : LAURA DE MATTOS ALMEIDA
Ação : INDENIZATÓRIA
Apelantes/Apelados: RONALDO
JUBILATO
e
OUTRO;
AROABA EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA. e
OUTRA
VOTO No 31858
INDENIZAÇÃO POR PERDAS E DANOS COMPROMISSO DE COMPRA E
VENDA ATRASO PARA ENTREGA DE UNIDADE IMOBILIÁRIA -
INOCORRÊNCIA DE FORÇA MAIOR - ENTENDIMENTO PACIFICADO
POR SÚMULA DESTE TRIBUNAL - MORA IMPUTÁVEL ÀS REQUERIDAS
- DEVER DE REPARAÇÃO DOS PREJUÍZOS SUPORTADOS PELOS
AUTORES - ATRASO CONFIGURADO APÓS O ESCOAMENTO DO PRAZO
DE TOLERÂNCIA IMPOSSIBILIDADE DE CUMULAÇÃO DE MULTA
COM LUCROS CESSANTES, DE ACORDO COM O JULGAMENTO DO
TEMA 970 PELO COLENDO SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTIÇA - LUCROS
CESSANTES PRESUMIDOS PERCENTUAL FIXADO MAJORADO PARA
0,5% DO VALOR DO CONTRATO AO MÊS - DEMORA PARA ENTREGA
DE UNIDADE IMOBILIÁRIA COM FINALIDADE RESIDENCIAL QUE
ULTRAPASSA O CONCEITO DE MERO DISSABOR - INDENIZAÇÃO POR
DANOS MORAIS DEVIDA - AÇÃO PARCIALMENTE PROCEDENTE
RECURSO DAS RÉS NÃO PROVIDO E, APELOS DOS AUTORES,
PARCIALMENTE PROVIDO.
Vistos.
Trata-se de ação de indenização por perdas e danos,
ajuizada por Ronaldo Jubilato e Karina Bachan de Castro Jubilato
contra Aroaba Empreendimentos Imobiliários Ltda. e Marubo
Empreendimentos Imobiliários Ltda., que a respeitável sentença de
fls. 226/230, cujo relatório fica fazendo parte integrante do presente,
julgou parcialmente procedente, para condenar as rés a pagar aos
autores indenização por lucros cessantes correspondente a 0,1% do
preço atualizado de venda estipulado no contrato, por mês, no

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período compreendido entre novembro/2012 e março/2013,
acrescido de juros de mora da citação e R$10.000,00 à título de
danos morais, considerando a sucumbência recíproca, arcando cada
parte com as custas e despesas processuais e honorários
advocatícios dos seus respectivos patronos.
Irresignadas, recorrem as partes.
Os autores alegam, em suma, que a taxa de ocupação
utilizada pelo Magistrado como parâmetro para a fixação dos lucros
cessantes é diária e não mensal como constou na sentença, além do
que a cláusula mencionada se refere ao inadimplemento total do
contrato, sendo que esta Corte tem utilizado o percentual entre 0,7%
e 0,8% por mês de atraso. Afirmam que é possível cumular multa
penal com indenização por lucros cessantes e deve ser estendida tal
penalidade às requeridas. Pugnam, no final, pela reforma parcial da
sentença.
As requeridas sustentam, em síntese, que não podem ser
culpadas pelo atraso na entrega do imóvel, visto que ficou
caracterizada a ocorrência de caso fortuito e de força maior e que os
autores não comprovaram os alegados prejuízos. Argumentam que,
caso mantida a condenação dos lucros cessantes, deverá ser fixado
como termo inicial a data da expedição do habite-se. Asseveram que
não há que se falar em danos morais, posto que não houve qualquer

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atitude danosa e intencional. Pedem, ao final, a improcedência da
ação.
Os recursos foram preparados e respondidos.
É o relatório.
Em primeiro lugar, aplica-se o Código de Defesa do
Consumidor ao presente caso, diante dos artigos 2o e 3o da referida
legislação, eis que envolve a construção e a venda de imóveis.
Feita tal consideração, conforme depreende-se dos autos,
as partes celebraram Contrato de Compromisso de Venda e Compra
para aquisição da unidade autônoma no 91F, Torre 6 Edifīcio 6
Alfenas, Condomínio Vila Nova Leopoldina II, São Paulo/SP, em
29.06.08, pelo valor de R$ 552.582,09, sendo que os obras seriam
entregues em 10.04.12, com prazo de tolerância de 180 dias
(cláusula 9.2 fls. 52).
Como a obra não foi concluída no termo estabelecido, os
compradores ajuizaram esta demanda visando a reparação por danos
morais e materiais decorrentes do atraso da obra, consubstanciados
em lucros cessantes, danos morais, aplicação da multa prevista no
contrato para a mora das alienantes, após o término do prazo de
carência, bem como a restituição da taxa de corretagem.

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E, de fato, as próprias rés não negam que não entregaram
a unidade na data inicialmente convencionada, tampouco no prazo
generosamente concedido a si mesmas no contrato, sendo que as
chaves foram entregues em 18.03.13 (fls. 136).
Ora, as circunstâncias invocadas pelas alienantes não
justificam o atraso, servindo o prazo de carência de 180 dias
justamente para contemporizar tais situações.
Oportuno anotar que a possibilidade de paralisação
momentânea da obra por conta de eventos naturais, problemas de
logística, como escassez de insumos ou de mão de obra capacitada,
ou de dificuldades na regulamentação administrativa da construção
por meio da obtenção de alvarás perante os órgãos públicos, deve
ser contabilizada no cronograma, uma vez que decorrem de fatos
intrínsecos à atividade da construção civil e, como tal, são
totalmente
previsíveis,
não
podendo
a
negligência
das
empreendedoras socorrê-las no momento de inadimplência, já que
certamente o consumidor não contaria com tal benesse.
Aliás, tal entendimento foi sumulado por este Egrégio
Tribunal de Justiça:
“Não constitui hipótese de caso fortuito ou de força
maior, a ocorrência de chuvas em excesso, falta de mão
de obra, aquecimento do mercado, embargo do
empreendimento ou, ainda, entraves administrativos.

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Essas justificativas encerram 'res inter alios acta' em
relação ao compromissário adquirente.” (Súmula 161)
Há responsabilidade civil indenizável das rés por falha
na prestação diante do efetivo atraso na entrega da unidade
autônoma aos autores, tendo em vista que o prazo final para a
entrega da unidade autônoma era outubro/2012, já computado o
prazo de tolerância, e considerando que a entrega do imóvel ocorreu
somente em março/2013, impõe-se reconhecer a mora das
requeridas, que deixaram de cumprir a obrigação avençada no
tempo e modo devidos, passando aÌ analise dos efeitos desse
inadimplemento.
No tocante aos lucros cessantes, a jurisprudência vem
reconhecendo que o comprador tem direito ao recebimento de valor
equivalente ao aluguel de um imóvel similar por todo o período de
inadimplemento, independentemente se pretendia residir no local ou
mesmo alugá-lo, entendendo o Colendo Superior Tribunal de Justiça
que “presume-se a ocorrência de lucros cessantes em razão da não
entrega de imóvel na data estipulada” (STJ, REsp 826.745/RJ, 4a
Turma, Relator Ministro João Otávio de Noronha, DJU 22/3/10).
No mesmo sentido, é a jurisprudência consolidada por
esta Egrégia Corte de Justiça:
“Descumprido o prazo para a entrega do imóvel objeto

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do compromisso de venda e compra, é cabível a
condenação da vendedora por lucros cessantes, havendo
a
presunção
de
prejuízo
do
adquirente,
independentemente da finalidade do negócio.” (Súmula
162).
Assim, deverão mesmo as rés suportar as despesas de
aluguel, sendo que razão assiste aos autores em relação ao
percentual fixado, posto que a cláusula indicada na sentença não se
aplica à hipótese, além do que indica “taxa diária”, ficando
majorado o percentual do valor mensal para 0,5% sobre o contrato,
que corresponde ao valor médio de locação, importância que se
mostra mais adequada dadas as peculiaridades do caso, mantido o
período indicado na sentença (de novembro/2012 à março/2013).
No mais, não merece prosperar a pretensão dos autores
no sentido de obter dupla indenização pelo atraso contratual a título
de lucros cessantes e também multa contratual aplicável em
desfavor das vendedoras, por equidade.
A esse respeito, o Ministro Luis Felipe Salomão,
integrante do Superior Tribunal de Justiça julgou os REsp's
1.498.484 e 1.635.428, no tema afetado no 970, no qual ficou
decidido a impossibilidade de cumulação de lucros cessantes com a
cláusula penal.
Em seu julgamento, explicou o Ministro que a cláusula

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penal
constitui
pacto
secundário
acessório,
e
que
o
estabelecimento no contrato da multa atende aos interesses das
partes, garantindo a segurança jurídica.
Conforme o relator, a cláusula moratória tem natureza
eminentemente reparatória, e o próprio Código Civil prevê limite
para a cláusula não levar ao enriquecimento ilícito.
O Eminente julgador citou precedentes das duas turmas
de Direito Privado para apoiar a tese de que, havendo a cláusula
penal, não há a possibilidade de cumulação com lucros cessantes.
Dessa forma, diante do julgamento do tema antes
afetado, a improcedência da pretensão de cumulação de lucros
cessantes com a cláusula penal era medida que se impunha.
No que se refere à ofensa moral resultante do atraso na
entrega do apartamento negociado entre as partes, observo que não
somente o vexame e a humilhação dão ensejo aos danos morais, mas
também a frustração elevada, uma decepção difícil de ser superada,
decorrente de justa expectativa, fundamenta a indenização.
Nesse sentido, embora, em regra, a inadimplência
contratual não enseje reparação por danos morais, forçoso
reconhecer que, diante das peculiaridades do caso concreto, o atraso

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na entrega de obra destinada à moradia familiar ultrapassou o
conceito de aborrecimentos ou dissabores corriqueiros.
Ora, quem adquire um imóvel novo, notadamente para
fins residenciais, em geral, planeja nele estruturar um lar para si e
para seus familiares.
Os compradores passam anos pagando pelo bem,
sonhando com a casa própria e, posteriormente, vêm a saber que
todos seus esforços foram esvaziados, pois a unidade não será
entregue no prazo inicialmente avençado, acarretando-lhes drástica
mudança de planos.
No caso, as próprias construtoras requeridas admitem ter
descumprido o prazo avençado, limitando-se a atribuir a culpa pelo
atraso à ocorrência de caso fortuito.
Assim sendo, considerando a natureza do dano, a
capacidade
econômica
das
partes
e
os
princípios
da
proporcionalidade e da razoabilidade, considero que o montante
arbitrado no valor de R$10.000,00, mostrou-se adequado, tendo sido
valorado com prudência e moderação pelo ilustre juiz sentenciante,
sendo
que,
tal
importância,
servirá
para
repreender
pedagogicamente as ofensoras a não repetir o ato ilícito e para
compensar as vítimas pelo prejuízo experimentado, sem, contudo,

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gerar-lhes enriquecimento sem causa.
Ante o exposto, NEGO PROVIMENTO ao recurso das
requeridas e DOU PARCIAL PROVIMENTO ao apelo dos autores,
nos termos supra.
ERICKSON GAVAZZA MARQUES
Relator