Tribunal: TJSP
Processo: 1012861-14.2018.8.26.0602
Classe: Apelação Cível / Locação de Imóvel
Órgão julgador: Sá Moreira de Oliveira
Órgão colegiado: 33a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-10-19
Data de publicação: 2020-10-23

Ementa:
LOCAÇÃO – Ação revisional de aluguel – Imóvel não residencial – Perícia judicial realizada por corretor de imóveis que não demonstra de forma clara e segura os critérios utilizados para apurar o valor locativo do imóvel – Necessidade de realização uma nova perícia, elaborada com base na norma técnica indicada ABNT/NBR 14.653-2, a fim de se chegar ao justo e real valor locatício do imóvel.

Ementa:
LOCAÇÃO – Ação revisional de aluguel – Imóvel não residencial – Perícia judicial realizada por corretor de imóveis que não demonstra de forma clara e segura os critérios utilizados para apurar o valor locativo do imóvel – Necessidade de realização uma nova perícia, elaborada com base na norma técnica indicada ABNT/NBR 14.653-2, a fim de se chegar ao justo e real valor locatício do imóvel.

Apelação provida.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2020.0000870953
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos do Apelação Cível no
1012861-14.2018.8.26.0602, da Comarca de Sorocaba, em que são apelantes AUTO
POSTO A2, LEANDRO LOPES LIVRERI e PAULO CÉSAR LORENZON, é apelado
PEDRA BRANCA EMPREENDIMENTOS LTDA ME.
ACORDAM, em 33a Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça de São
Paulo, proferir a seguinte decisão: "Deram provimento ao recurso. V. U.", de
conformidade com o voto do Relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Exmos. Desembargadores SÁ
MOREIRA DE OLIVEIRA (Presidente), ANA LUCIA ROMANHOLE MARTUCCI E SÁ
DUARTE.
São Paulo, 19 de outubro de 2020
SÁ MOREIRA DE OLIVEIRA
RELATOR
Assinatura Eletrônica

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Apelação Cível Cível no 1012861-14.2018.8.26.0602
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Apelação Cível no 1012861-14.2018.8.26.0602
Comarca: Sorocaba
Apelantes: Auto Posto A2, Leandro Lopes Livreri e Paulo César Lorenzon
Apelado: Pedra Branca Empreendimentos Ltda Me
TJSP 33a Câmara de Direito Privado
(Voto no SMO 35124)
LOCAÇÃO Ação revisional de aluguel Imóvel não
residencial Perícia judicial realizada por corretor de
imóveis que não demonstra de forma clara e segura os
critérios utilizados para apurar o valor locativo do
imóvel Necessidade de realização uma nova perícia,
elaborada com base na norma técnica indicada
ABNT/NBR 14.653-2, a fim de se chegar ao justo e real
valor locatício do imóvel.
Apelação provida.
Trata-se de recurso de apelação interposto por AUTO
POSTO A2 LTDA., PAULO CÉSAR LORENZON e LEANDRO LOPES LIVRERI (fls.
391/407) contra r. sentença de fls. 383/386, proferida pelo MM. Juiz da 1a Vara Cível
da Comarca de Sorocaba, Dr. Diogo Correa de Morais Aguiar, que julgou
parcialmente procedente a ação revisional de aluguel movida por PEDRA BRANCA
EMPREENDIMENTOS LTDA. ME., para fixar o novo valor do aluguel em R$
36.700,00, a partir da citação (abril de 2018, com vencimento em maio de 2018), até
o término da relação contratual, devendo o pagamento das diferenças dos valores
dos alugueis fixados de forma provisória em relação aos definitivos serem corrigidas
pelos índices contratuais e acrescidas de juros de mora desde a citação, exigíveis a
partir do trânsito em julgado.
Os apelantes alegam que não houve a preclusão da fase
probante, nos termos do art. 1009, § 1o, do Código de Processo Civil. Defendem a
necessidade de conversão do feito em diligência. Sustentam que o perito não
observou os meios e elementos técnicos para a realização da perícia, sendo
necessária sua substituição. Pedem seja reconhecida a insuficiência técnica do laudo
pericial, e, consequentemente, seja convertido o julgamento em diligência, com a
substituição do perito, nos termos do artigo 468, I e II, do Código de Processo Civil.
Argumentam terem apresentado parecer técnico divergente, não tendo o Perito

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prestado os esclarecimentos solicitados. Pedem que, caso não se entenda ser o
caso de substituição do Perito, que o feito seja convertido em diligência, com a
realização de nova perícia. Discorrem sobre outros elementos que consideram
importantes e que não foram observados pelo Perito. Alternativamente, pugnam pela
conversão do feito em diligência para oitiva do Perito. Afirmam que o parecer técnico
divergente aponta o valor da locação como sendo de R$ 19.800,00, devendo ser
adotado para o deslinde da questão. Prequestionam a matéria controvertida.
Postulam o provimento do recurso.
Contrarrazões às fls. 420/448, pela manutenção da r.
sentença.
Há requerimento de sustentação oral pelos apelantes (fls.
454).
É o relatório.
Recebo o recurso em seus regulares efeitos.
Não há arguição de intempestividade.
Os apelantes recolheram o preparo.
Assim, presentes os pressupostos recursais, conheço do
recurso. E lhe dou provimento.
Inicialmente, realmente não há que se falar em preclusão,
eis que a decisão que declarou encerrada a instrução processual não é agravável,
podendo ser suscitada em preliminar de apelação.
Em 10.08.2013 as partes firmaram contrato de locação de
imóvel para fins não residenciais (atividade de revenda de combustíveis e serviços
correlatos) de fls. 18/28, com prazo de vigência de 10 anos e valor de aluguel mensal
de R$ 21.000,00, reajustável anualmente pelo índice IGPM.
No mês de abril de 2018 a apelada ajuizou esta ação
revisional de aluguel alegando que o valor do aluguel encontrava-se defasado em
relação ao preço de mercado, pretendendo sua atualização para R$ 37.066,66,
conforme avaliações extrajudiciais de fls. 34/40.
De sua vez, os apelantes apresentaram o parecer técnico
de fls. 90/96, dando o valor do aluguel como sendo o de R$ 18.200,00 para abril de

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2018.
Foi deferida a produção de prova pericial para apuração
do valor do aluguel do imóvel, nomeado como Perito Bento Soares Neto, corretor de
imóveis devidamente inscrito no CRECI/SP sob no 100.464 e CNAI sob no 022229,
com especialização em avaliação imobiliária.
Como se observa do laudo pericial de fls. 149/159, a
avaliação baseou-se nas exigências da Resolução COFECI no 1.066/20007, tendo o
perito empregado a “metodologia adequada de semelhança, de levantamentos,
pesquisas, fotos e nossa experiência profissional na área imobiliária.” (fls. 151).
Como critério de comparação utilizou “a locação de um
imóvel vizinho, confrontante com o mesmo, onde por força de ação renovatória junto
a
2o
vara
cível
da
comarca
de
Sorocaba,
processo
digital
no
1001730-08.2019.8.26.0602, as partes se compuseram e ajustaram o valor de R$
18.000,00 mensais para um período de 5 anos, partindo da metragem quadrada do
terreno e da área construída utilizada na locação desse imóvel, encontramos o valor
estabelecido para esta perícia.
DROGA RAIA - AVENIDA ITAVUVU, No 2500
Área construída = 235,57 m2 x R$ 1.200,00 = R$
282.684,00
Área do terreno = 651,08 m2 x R$ 3.515,30 = R$
2.288.744,00
TOTAL = R$ 2.571.428,00 x 0,7% = R$ 18.000,00
AUTO POSTO A2 - AVENIDA ITAVUVU, No 2420
Área construída = 500,48 m2 x R$ 1.200,00 = R$
600.576,00
Área do terreno = 1.689,67 m2 x R$ 3.515,00 = R$
5.939.696,00
TOTAL = R$ 6.540.272,00 X 0,7% = R$ 45.782,00
Considerando as reformas e demolições que foram
realizadas no imóvel, depreciações por tempo de construção, acessos de veículos
prejudicados em face de construções e atividades paralelas ao posto de
combustíveis, podemos aplicar o redutor de 20% (vinte por cento), chegando ao valor
de R$ 36.625,60 (trinta e seis mil, seiscentos e vinte e cinco reais e sessenta

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centavos)” (fls. 151).
Ocorre que, como consignado pelo próprio perito, o valor
do aluguel foi obtido por consenso entre as partes daquela ação, e não por meio de
avaliação técnica.
Ademais, se vê que os imóveis comparados, embora
localizados na mesma região, possuem metragens muito diferentes, com estruturas
diferentes e que desenvolvem atividades comerciais distintas, com condições
próprias de mercado.
Ainda, não há dados e esclarecimentos suficientes quanto
aos valores adotados pelo Perito para embasar o valor locativo apurado. O Perito
refere que empregou metodologia de semelhança, de levantamentos, pesquisas,
mas não apresenta os dados respectivos e que demostrem de forma clara e segura o
valor a que chegou.
Intimado para prestar esclarecimentos, limitou-se o Perito
a afirmar que “há embasamento técnico e fático para a manutenção e acolhimento do
laudo.” (fls. 283), discorrendo sobre os motivos que não permitem a acolhida do
parecer técnico de fls. 180/204, apresentado pelo assistente técnico indicado pelos
apelantes, e referindo à, de fato, bem elaborada manifestação à impugnação ao
parecer técnico apresentada pela apelada às fls. 266/276, mas ainda sem apresentar
os dados técnicos adotados para sua conclusão a respeito do valor do aluguel do
imóvel.
Portanto, o laudo apresentado pelo Perito não está
suficientemente fundamentado.
Por outro lado, sabe-se que a apuração do valor de renda
dos imóveis exige estudo de vários métodos e elementos informativos e relevantes.
Embora a avaliação de imóveis não seja privativa de
engenheiro, podendo ser realizada por corretor de imóveis, e as normas técnicas do
IBAPE e ABNT não sejam de observância obrigatória, elas representam uma forma
segura de se apurar o valor de mercado correto do aluguel.
E, assim, assiste razão aos apelantes quanto à
necessidade de realização uma nova perícia, elaborada com base na norma técnica
indicada ABNT/NBR 14.653-2, a fim de se chegar ao justo e real valor locatício do
imóvel.

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Nesse sentido:
APELAÇÃO CÍVEL - Locação - Ação revisional de aluguel
proposta pela locadora - Imóvel não residencial - Sentença de procedência
- Recurso da ré/locatária - Cerceamento de defesa - Caracterização -
Prova pericial a cargo de corretor de imóveis que não elidiu
satisfatoriamente a questão controvertida acerca do real valor do novo
aluguel a ser fixado para o imóvel locado - Necessidade de nomeação de
novo perito, com conhecimento técnico em engenharia, para renovar a
prova técnica já realizada, elucidar eventual irregularidade quanto aos
aspectos formais do laudo pericial, produzido no feito por corretor de
imóvel, visando evitar prejuízo a qualquer das partes - Condições
mercadológicas atuais do imóvel locado que não foram satisfatoriamente
dirimidas para fixação do aluguel revisando - Aplicabilidade dos arts. 437,
438 e 439, parágrafo único, todos do CPC/73, então vigente - Sentença
anulada - RECURSO PROVIDO. Prejudicado o mérito recursal.
(TJSP; Apelação Cível 1025920-89.2014.8.26.0576; Relator (a): Sergio
Alfieri; Órgão Julgador: 35a Câmara de Direito Privado; Foro de São José
do Rio Preto - 8a Vara Cível; Data do Julgamento: 25/06/2018; Data de
Registro: 25/06/2018).
Locação de imóvel. Ação revisional. Perícia judicial
impugnada por ambas as partes. Necessidade de realização de nova
prova pericial, elaborada com base na norma técnica aplicável para a
finalidade da perícia. Provido o recurso da requerida, prejudicado o
recurso adesivo. (TJSP; Apelação Cível 4010113-31.2013.8.26.0602;
Relator (a): Gomes Varjão; Órgão Julgador: 34a Câmara de Direito
Privado; Foro de Sorocaba - 1a Vara Cível; Data do Julgamento:
07/02/2018; Data de Registro: 09/02/2018)
Ante o exposto, dou provimento ao recurso para anular a r.
sentença e determinar o retorno dos autos à origem para realização uma nova
perícia, elaborada com base na norma técnica indicada ABNT/NBR 14.653-2, a fim
de se chegar ao justo e real valor locatício do imóvel.
SÁ MOREIRA DE OLIVEIRA
Relator