Tribunal: TJSP
Processo: 1118182-31.2014.8.26.0100
Classe: Apelação Cível / Promessa de Compra e Venda
Órgão julgador: Donegá Morandini
Órgão colegiado: 3a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-06-02
Data de publicação: 2020-06-03

Ementa:
COMPROMISSO DE VENDA E COMPRA DE BEM IMÓVEL. AÇÃO DE ANULAÇÃO C.C. INDENIZAÇÃO.
1.- Ilegitimidade passiva. Demanda ajuizada em face de funcionários do Tabelionato de Notas. Inadmissibilidade. Eventual ilegalidade na prática dos atos notariais de responsabilidade pessoal e intransmissível do tabelião. Precedentes: "A responsabilidade do titular de Cartório Extrajudicial é pessoal e

Ementa:
COMPROMISSO DE VENDA E COMPRA DE BEM IMÓVEL. AÇÃO DE ANULAÇÃO C.C. INDENIZAÇÃO.
1.- Ilegitimidade passiva. Demanda ajuizada em face de funcionários do Tabelionato de Notas. Inadmissibilidade. Eventual ilegalidade na prática dos atos notariais de responsabilidade pessoal e intransmissível do tabelião. Precedentes: "A responsabilidade do titular de Cartório Extrajudicial é pessoal e intransmissível, sendo-lhe assegurado, em conformidade com o art. 22 da Lei 8.935/1994, o exercício do direito de regresso em face de seus prepostos nas hipóteses de dolo ou culpa" (AgRg no RMS 33.351/RS, Rel. Ministro BENEDITO GONÇALVES, PRIMEIRA TURMA, julgado em 04/05/2017, DJe 17/05/2017).
2.- Sustentado inadimplemento dos adquirentes. Discussão atrelada à dação do veículo em pagamento e à quitação de prestações finais. Tradição efetivamente estabelecida com a entrega das chaves. Irregularidade documental que não obstava à tomada de providências visando à sua regularização. Possibilidade, ainda, de cobrança do eventual saldo devedor. Revogação do mandato e discussão lançada sobre a pactuação do avença por instrumento particular. Questões irrelevantes. Negócio firmado com a cláusula de irrevogabilidade. Revogação do mandato, nesta situação, ineficaz (art. 684, Código Civil). Instrumento particular posteriormente substituído pela escritura pública. Primitiva avença, na espécie, suficiente a denotar o interesse das partes contratantes. Discussão sobre os limites do mandato que não toca à compradora. Equacionamento que exige demanda autônoma, preservada a pactuação.
3.- Reconvenção. Correta reintegração da adquirente na posse do imóvel. Ingresso da vendedora à revelia da compradora. Esbulho configurado. Proteção possessória admitida.
APELO DESPROVIDO.

Inteiro teor:
TRIBUNAL DE JUSTIÇA
PODER JUDICIÁRIO
São Paulo
1
3a Câmara de Direito Privado Apelação Cível no 1118182-31.2014.8.26.0100
Registro: 2020.0000393975
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível no
1118182-31.2014.8.26.0100, da Comarca de São Paulo, em que é apelante
ALESSANDRA DE FÁTIMA AYRES LOESCH, são apelados EMA CLARA ALVES
PERERIRA GAETA, RAIMUNDO ALVES PEREIRA GAETA, VALQUIRIA HELENA
BARREIRAS, VINICIUS PINTO DE MENEZES, ASCANIO BARREIRAS, JOSE
EDGARD GALVAO MACHADO, THAIS ISAAC PIRES MACHADO e JOSÉ
ORLANDO DE ALMEIDA.
ACORDAM, em 3a Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça de
São Paulo, proferir a seguinte decisão: "Negaram provimento ao recurso. V. U.", de
conformidade com o voto do Relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Exmos. Desembargadores JOÃO
PAZINE NETO (Presidente sem voto), BERETTA DA SILVEIRA E VIVIANI
NICOLAU.
São Paulo, 2 de junho de 2020
DONEGÁ MORANDINI
RELATOR
Assinatura Eletrônica

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Apelação Cível no 1118182-31.2014.8.26.0100 - São Paulo - VOTO No 2/8
3a Câmara de Direito Privado
Apelação Cível no 1118182-31.2014.8.26.0100
Comarca: São Paulo
Apelante: Alessandra de Fátima Ayres Loesch
Apelados: Jose Edgard Galvão Machado e outros
Voto no 46.562
COMPROMISSO DE VENDA E COMPRA DE BEM
IMÓVEL. AÇÃO DE ANULAÇÃO C.C. INDENIZAÇÃO.
1.- Ilegitimidade passiva. Demanda ajuizada em face de
funcionários do Tabelionato de Notas. Inadmissibilidade. Eventual
ilegalidade na prática dos atos notariais de responsabilidade
pessoal
e
intransmissível
do
tabelião.
Precedentes:
“A
responsabilidade do titular de Cartório Extrajudicial é pessoal e
intransmissível, sendo-lhe assegurado, em conformidade com o
art. 22 da Lei 8.935/1994, o exercício do direito de regresso em
face de seus prepostos nas hipóteses de dolo ou culpa” (AgRg no
RMS 33.351/RS, Rel. Ministro BENEDITO GONÇALVES,
PRIMEIRA TURMA, julgado em 04/05/2017, DJe 17/05/2017).
2.- Sustentado inadimplemento dos adquirentes. Discussão
atrelada à dação do veículo em pagamento e à quitação de
prestações finais. Tradição efetivamente estabelecida com a
entrega das chaves. Irregularidade documental que não obstava à
tomada
de
providências
visando
à
sua
regularização.
Possibilidade, ainda, de cobrança do eventual saldo devedor.
Revogação do mandato e discussão lançada sobre a pactuação do
avença por instrumento particular. Questões irrelevantes. Negócio
firmado com a cláusula de irrevogabilidade. Revogação do
mandato, nesta situação, ineficaz (art. 684, Código Civil).
Instrumento particular posteriormente substituído pela escritura
pública. Primitiva avença, na espécie, suficiente a denotar o
interesse das partes contratantes. Discussão sobre os limites do
mandato que não toca à compradora. Equacionamento que exige
demanda autônoma, preservada a pactuação.
3.- Reconvenção. Correta reintegração da adquirente na posse do
imóvel. Ingresso da vendedora à revelia da compradora. Esbulho
configurado. Proteção possessória admitida.
APELO DESPROVIDO.

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Apelação Cível no 1118182-31.2014.8.26.0100 - São Paulo - VOTO No 3/8
1.- Ação anulatória cumulada com indenização julgada
improcedente pela r. sentença de fls. 707/717, cujo relatório é adotado,
proferida pelo MM Juiz de Direito Christopher Alexander Roisin, para julgar
improcedente a ação princial e “PROCEDENTE o pedido reconvencional
para REITEGRAR a proprietária constante no registro (EMA CLARA
ALVES PERERIRA GAETA). A autora deverá desocupar o imóvel em 10
(dez) dias contados, sob pena de reintegração forçada, por mandado,
providenciando o interessado o necessário”.
Recorre a autora.
Pretende:
1) O provimento do recurso para “declarar a legitimidade de
parte dos réus Valquiria Helena Ferreira Nunes, Vinicius
Pinto Menezes e Ascanio Barreiros para figurarem no polo
passivo da Ação de Anulação de Escritura Pública Cumulada
com Cancelamento de Registro Imobiliário e Rescisão
Contratual mais Indenização por Danos Materiais e Morais;
2) O provimento ao presente recurso a “fim de declarar
rescindido o instrumento particular de compromisso de
compra e venda firmado entre a Autora-Apelante e os
Requeridos-Recorridos
JOSÉ
EDGARD
GALVÃO
MACHADO, THAIS ISAQAC PIRES MACHADO e JOSÉ
ORLANDO DE ALMEIDA, bem como declarar a nulidade
da escritura de compra e venda do imóvel lavrada perante o
27o Tabelião de Notas da Capital SP;
3) A “condenação dos recorridos JOSÉ EDGARD GALVÃO
MACHADO, THAIS ISAQAC PIRES MACHADO e JOSÉ
ORLANDO
DE
ALMEIDA,
RAIMUNDO
ALVES

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Apelação Cível no 1118182-31.2014.8.26.0100 - São Paulo - VOTO No 4/8
PEREIRA GAETA e EMA CLARA ALVES, ao pagamento
da indenização por danos materiais e morais;
4) A “condenação dos requeridos VINICIUS PINTO DE
MENEZES,
ASCANIO
BARREIROS
VALQUIRIA
HELENA FERREIRA, ao pagamento da indenização por
danos materiais e morais, estes a serem prudentemente
arbitrados”.
Contrarrazões (fls. 827/832, 838/840 e 843/854).
É o RELATÓRIO.
2.- Não se vislumbra, inicialmente, inépcia do apelo interposto
pelo Ministério Público. O inconformismo recursal, na realidade, cumpriu a
exigência constante do art. 1010, III, do CPC, com dedução dos pontos que,
na visão do apelante, não se coadunam com a legalidade.
Além
disso,
segundo
o
reiteradamente
decidido,
a
“jurisprudência deste Tribunal Superior é no sentido de que, embora a
mera reprodução da petição inicial nas razões da apelação não enseje,
por si só, afronta ao princípio da dialeticidade, se a parte não impugna os
fundamentos da sentença, não há como conhecer da apelação, por
descumprimento do art. 514, II, do CPC/73, atual art. 1010, II, do
CPC/15” (STJ, AgInt no REsp 1790742/CE).
Manifesta, depois, a ilegitimidade de VALQUIRIA, VINICIUS e
ASQUANIO. Os funcionários do Tabelionato de Notas não respondem por
eventual ilegalidade na prática dos atos notariais, os quais são de
responsabilidade pessoal e intransmissível do tabelião. Nesse sentido: “A
responsabilidade do titular de Cartório Extrajudicial é pessoal e
intransmissível, sendo-lhe assegurado, em conformidade com o art. 22 da
Lei 8.935/1994, o exercício do direito de regresso em face de seus

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Apelação Cível no 1118182-31.2014.8.26.0100 - São Paulo - VOTO No 5/8
prepostos nas hipóteses de dolo ou culpa” (AgRg no RMS 33.351/RS, Rel.
Ministro BENEDITO GONÇALVES, PRIMEIRA TURMA, julgado em
04/05/2017, DJe 17/05/2017).
De outra vertente, inexiste viabilidade do pedido para o
deferimento da gratuidade judiciária (fls. 796). O pedido não é compatível
com o recolhimento do preparo recursal (fls. 798), havendo preclusão
daquele pleito, segundo o reiteradamente decidido pelo C. STJ: “O
recolhimento parcial das custas se mostra incompatível com o pleito de
concessão dos benefícios da assistência judiciária gratuita. Aplicação do
venire contra factum proprium” (AgInt no AREsp 1164394/PE, Rel.
Ministro MOURA RIBEIRO, TERCEIRA TURMA, julgado em
22/03/2018, DJe 05/04/2018).
Vencidas estas questões, preserva-se o desfecho emprestado pela
r. sentença recorrida.
Com efeito.
O negócio a que se pretende a nulidade encontra-se ajustado à
legislação em regência. Por mais que se afirme que não houve o cumprimento
dos requisitos trazidos no art. 104 do Código Civil, no fundo é plenamente
observado que a pactuação anterior, ainda que firmada por meio de
instrumento particular, foi suficiente à demonstração de que a apelante
desejou a alienação do imóvel que lhe pertencia (fls. 26/29).
Depois, no que toca à impossibilidade de transação a contar do
instrumento particular, restou demonstrada que a substituição desse
documento pela escritura pública. E o último instrumento, claramente, é apto
à criação, modificação e extinção dos negócios jurídicos.
Questiona-se, igualmente, a invalidação do instrumento de
mandato, afirmando-se, ainda, que o descumprimento do contrato particular

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Apelação Cível no 1118182-31.2014.8.26.0100 - São Paulo - VOTO No 6/8
apartava a outorga da escritura definitiva. Por primeiro, esclareça-se que a
apelante não promoveu a rescisão do instrumento particular assim que
supostamente evidenciado o inadimplemento. Limitou-se à notificação
extrajudicial, quando sabido, à luz do entendimento consolidado pelo C. STJ,
que até mesmo para as avenças que tragam a cláusula resolutiva expressa é
necessária a manifestação judicial: “De qualquer forma, a jurisprudência
do STJ entende que é imprescindível a prévia manifestação judicial na
hipótese de rescisão de compromisso de compra e venda de imóvel para
que seja consumada a resolução do contrato, ainda que existente cláusula
resolutória expressa, diante da necessidade de observância do princípio
da boa-fé objetiva a nortear os contratos. Precedentes. Agravo interno
não provido” (AgInt no AREsp 1278577/SP, Rel. Ministro LUIS FELIPE
SALOMÃO,
QUARTA
TURMA,
julgado
em
18/09/2018,
DJe
21/09/2018).
Além disso, vê-se que a avença foi firmada com as cláusulas de
irretratabilidade e de irrevogabilidade (fls. 28). O instrumento de mandato
lavrado por escritura pública (fls. 36/37), neste caso, apenas possibilitou a
continuidade do negócio outrora estabelecido entre as partes, substituindo-o
pela escritura definitiva, não restando nenhuma dúvida de que a referida
documentação possibilitava as tratativas que lhe seguiram e culminaram com
a transferência do imóvel a EMA, na medida em que a procuração outorgada
a RAIMUNDO concedia-lhe poderes específicos para realizar a venda do
imóvel objeto da lide (fls. 36).
Por mais que se sustente, outrossim, que era inadmissível a
alienação à adquirente, os fundamentos apresentados não se ajustam a essa
prática. Primeiramente, exigível a tomada de medidas efetivas para a
resolução do instrumento particular, que não se resolveu com a notificação

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Apelação Cível no 1118182-31.2014.8.26.0100 - São Paulo - VOTO No 7/8
extrajudicial, como já assinalado. Depois, no que toca ao descumprimento de
parte das obrigações assumidas pelos primitivos compradores, percebe-se que
a alegação não possui o alcance pretendido, seja porque admissível a
cobrança de eventual saldo devedor, o qual sequer é possível afirmar como
existente, especialmente em razão dos depósitos bancários, sem prejuízo da
regularização documentária do veículo, cuja tradição foi formalizada
tempestivamente. Por fim, no que se refere à revogação do instrumento de
procuração, por certo que a tentativa promovida pela apelante não se ajustava
aos preceitos legais.
Isso porque, nos termos do art. 684 do Código Civil, “quando a
cláusula de irrevogabilidade for condição de um negócio bilateral, ou
tiver sido estipulada no exclusivo interesse do mandatário, a revogação
do mandato será ineficaz”. Nesse sentido decidiu este Tribunal:
“MANDATO
-
CONTRATO
BILATERAL
SUBJA
CENTE
-
CLÁUSULA
DE
IRREVOGABILIDADE
-
PREVALÊNCIA
-
RECURSO NAO PROVIDO. Sendo o instrumento de mandato calcado
em um contrato bilateral vedada está a sua desconstituição, seja nos
termos do art. 1.317,11, do CC/1916, seja pelo atual ordenamento civil
(art. 684 do CC), que reconhece a ineficácia de sua revogação, em
respeito
ao
ato
jurídico
perfeito”
(Apelação
Com
Revisão
9137970-21.2002.8.26.0000, Paulo Ayrosa).
Preservada, assim, a pactuação levada a efeito envolvendo o
imóvel objeto da demanda, acertado o decreto de improcedência. E por mais
que se afirme que o mandatário exorbitou os poderes que foram concedidos,
é certo que a matéria não comporta equacionamento neste feito, anotada a
vinculação jurisdicional à causa de pedir trazida na inicial.

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Apelação Cível no 1118182-31.2014.8.26.0100 - São Paulo - VOTO No 8/8
Finalmente, acertado o acolhimento da reconvenção para
outorgar à reconvinte a proteção possessória. Com a regularidade do negócio
firmado com EMA tornou-se irregular o ingresso da apelante no imóvel. O
esbulho, assim, era mesmo inquestionável, daí porque acertada a tutela
possessória reivindicada pela apelada: “...REITEGRAR a proprietária
constante no registro (EMA CLARA ALVES PERERIRA GAETA). A
autora deverá desocupar o imóvel em 10 (dez) dias contados, sob pena de
reintegração forçada, por mandado, providenciando o interessado o
necessário” (fls. 716).
Por tudo isso, refuta-se a integralidade do inconformismo
recursal. Consequentemente, os honorários de sucumbência devem ser
majorados, à luz do art. 85, par. 11, do CPC, para o equivalente a 12% do
valor da causa (ação principal) e 12% sobre o valor da reconvenção.
APELO DESPROVIDO.
Donegá Morandini
Relator