Tribunal: TJSP
Processo: 1052769-93.2017.8.26.0576
Classe: Apelação Cível / Promessa de Compra e Venda
Órgão julgador: Clara Maria Araújo Xavier
Órgão colegiado: 8a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-11-30
Data de publicação: 2020-11-30

Ementa:
Compromisso de compra e venda – Rescisão contratual – Parcial procedência para devolução à parte autora de 90% sobre os valores pagos, em parcela única, atualizados monetariamente a partir dos seus desembolsos e não da distribuição da ação, porém, deduzido em favor da parte ré o percentual de 10% (dez por cento), os importes eventualmente devidos pelos autores a título de IPTU e taxas

Ementa:
Compromisso de compra e venda – Rescisão contratual – Parcial procedência para devolução à parte autora de 90% sobre os valores pagos, em parcela única, atualizados monetariamente a partir dos seus desembolsos e não da distribuição da ação, porém, deduzido em favor da parte ré o percentual de 10% (dez por cento), os importes eventualmente devidos pelos autores a título de IPTU e taxas condominiais, desde que comprovado o pagamento pela ré, em liquidação de sentença, bem como a taxa de fruição, no valor de 0,5% (meio por cento) do contrato, a contar da imissão da parte autora na posse do imóvel até a antecipação da tutela - Inconformismo de ambas as partes. A Ré apela, almejando a retenção do valor pago a título de sinal/arras, majoração do percentual de retenção, restituição parcelada e não de uma única vez, correção dos valores efetivamente pagos e incidência dos juros de mora a partir do trânsito em julgado – Irresignação dos autores centrada na ausência de edificação e ocupação do terreno, impossibilitando a condenação no pagamento da taxa de fruição, acenando, ainda, com o decaimento mínimo da sucumbência, postulando pela inversão desta - Cabimento, em parte – Circunstâncias do caso concreto que permitem concluir pela manutenção do percentual fixado - Rescisão motivada por culpa dos adquirentes – Juros de mora devidos a partir do trânsito em julgado – Devolução em parcela única, consoante pacificado no âmbito deste Egrégio Tribunal pela Súmula no 2 - Hipótese em que o imóvel objeto da lide é um terreno, não sendo passível de produzir renda ao ser entregue, notadamente considerando a ausência de comprovação de realização de edificação – Recursos providos, em parte.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2020.0000982190
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível no 1052769-
93.2017.8.26.0576, da Comarca de São José do Rio Preto, em que é apelante/apelado
AGROSETA
AGROPECUÁRIA
SEBASTIÃO
TAVARES
LTDA.,
são
apelados/apelantes EGIDIO ALBERTO BEGA e RITA CÉLIA BRAMBILA BEGA.
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 8a Câmara de Direito
Privado do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Deram
provimento em parte aos recursos. V. U., de conformidade com o voto do relator,
que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores THEODURETO
CAMARGO (Presidente sem voto), SALLES ROSSI E PEDRO DE ALCÂNTARA
DA SILVA LEME FILHO.
São Paulo, 30 de novembro de 2020.
CLARA MARIA ARAÚJO XAVIER
Relatora
Assinatura Eletrônica

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Apelação Cível no 1052769-93.2017.8.26.0576 -Voto no 7741
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VOTO No: 7741
APEL.No: 1052769-93.2017.8.26.0576
COM. : SÃO JOSÉ DO RIO PRETO (5a V.C.)
APTES. : Agroseta Agropecuária Sebastião Tavares Ltda; Egidio Alberto Bega
e outro
APDOS. : OS MESMOS
Compromisso de compra e venda Rescisão contratual
Parcial procedência para devolução à parte autora de 90%
sobre os valores pagos, em parcela única, atualizados
monetariamente a partir dos seus desembolsos e não da
distribuição da ação, porém, deduzido em favor da parte ré o
percentual de 10% (dez por cento), os importes
eventualmente devidos pelos autores a título de IPTU e
taxas condominiais, desde que comprovado o pagamento
pela ré, em liquidação de sentença, bem como a taxa de
fruição, no valor de 0,5% (meio por cento) do contrato, a
contar da imissão da parte autora na posse do imóvel até a
antecipação da tutela - Inconformismo de ambas as partes.
A Ré apela, almejando a retenção do valor pago a título de
sinal/arras, majoração do percentual de retenção, restituição
parcelada e não de uma única vez, correção dos valores
efetivamente pagos e incidência dos juros de mora a partir
do trânsito em julgado Irresignação dos autores centrada
na ausência de edificação e ocupação do terreno,
impossibilitando a condenação no pagamento da taxa de
fruição, acenando, ainda, com o decaimento mínimo da
sucumbência, postulando pela inversão desta - Cabimento,
em parte Circunstâncias do caso concreto que permitem
concluir pela manutenção do percentual fixado - Rescisão
motivada por culpa dos adquirentes Juros de mora devidos
a partir do trânsito em julgado
Devolução em parcela
única, consoante pacificado no âmbito deste Egrégio
Tribunal pela Súmula no 2 - Hipótese em que o imóvel
objeto da lide é um terreno, não sendo passível de produzir
renda ao ser entregue, notadamente considerando a ausência
de comprovação de realização de edificação
Recursos
providos, em parte.
Trata-se de apelação interposta contra a respeitável sentença de
fls. 163/167, cujo relatório se adota, que julgou PROCEDENTE EM PARTE a AÇÃO
DECLARATÓRIA DE RESCISÃO CONTRATUAL c.c. RESTITUIÇÃO DE

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VALORES PAGOS promovida por EGÍDIO ALBERTO BEGA e RITA CÉLIA
BRAMBILA BEGA contra AGROSETA AGROPECUÁRIA SEBASTIÃO TAVARES
LTDA. e o faço apenas para declarar rescindido o contrato entre as partes e
inexigíveis as suas parcelas vincendas a partir do deferimento da tutela antecipada
(fls.55) e condenar a ré a restituir aos autores os valores por eles pagos, em única
vez, atualizados monetariamente a partir dos seus desembolsos e não da distribuição
da presente, porém, deduzidos em favor dela, o percentual de 10% (dez por cento)
dos valores pagos, os valores eventualmente devidos por ela a título de IPTU e taxas
condominiais, desde que comprovados os seus pagamentos por ela, em liquidação de
sentença, bem como a taxa de fruição, no valor de 0,5% (meio por cento) do valor
do contrato, desde a imissão do autor na posse do imóvel até a antecipação da tutela
(fls.55), que torno definitiva. O valor a ser efetivamente restituído aos autores,
depois das deduções acima especificadas, deverá ser acrescido de juros de mora de
um por cento, ao mês, contados estes da citação e não do trânsito em julgado da
presente. Em razão da sucumbência recíproca, condeno a ré a pagar aos autores os
honorários advocatícios, que arbitro em 10% (dez por cento) do valor atualizado da
condenação. Condeno os autores a pagarem à ré os honorários advocatícios, que
arbitro em 10% (dez por cento) dos valores retidos por ela, na forma especificada na
sentença. Cada parte arcará com os pagamentos de suas respectivas custas e
despesas processuais.
Inconformada, sustenta a Ré (fls. 176/191), em síntese, que a
culpa pela desistência do negócio e desfazimento do contrato é exclusivamente dos
Apelados, haja vista que a razão principal para o ajuizamento da ação foi a falta de
condições financeiras para continuar arcando com o pagamento das parcelas, de sorte
que inexistindo qualquer vício de consentimento, tratando-se de partes capazes,
objeto lícito e contrato prescrito na forma e limites da lei, deve prevalecer o que foi
ajustado entre as partes, notadamente no que tange a retenção do valor pago a título
de sinal/arras, conforme previsto no inciso II, § 1o, da cláusula 3a do pacto celebrado,
bem como à luz do art. 419 do Código Civil. Postula pela majoração do percentual de
retenção para 25% do total pago pelos apelados ou, subsidiariamente, pela aplicação
da multa de 20% estabelecida do contrato, alvitra com a restituição de forma
parcelada, bem como a incidência dos juros de mora e correção monetária a partir do

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trânsito em julgado, retenção dos valores atinentes ao IPTU e taxa condominial
independentemente da anterior ou prévia comprovação do pagamento, pugnando
ainda pela inversão do ônus da sucumbência, em observância ao princípio da
causalidade, colaciona jurisprudência a respeito das teses deduzidas, concluindo pela
reforma da sentença.
Por seu turno, apela o Autor (fls. 195/203) sustentando que o
imóvel objeto do contrato se trata de um terreno sem qualquer edificação, além disso,
não houve ocupação do bem, razões pelas quais se mostra descabido o arbitramento
da taxa de fruição/ocupação. Alega que no caso concreto houve resistência à
pretensão deduzida, ademais, os Autores lograram êxito na maior parte dos pedidos,
restando imperiosa a inversão da sucumbência, colaciona jurisprudência a respeito,
pugnando pela reforma do decisum.
Recursos tempestivos, preparados, contrarrazões às fls.
217/231 (autores) e fls. 233/245 (ré).
Ausente a oposição ao julgamento virtual.
É o relatório.
A hipótese trata de ação de rescisão contratual, cumulada
com restituição de valores e pedido de tutela provisória (fls. 1/13).
A r. sentença questionada decretou a resolução do contrato e
a devolução de 90% do valor efetivamente pago pelo Autor, de forma imediata,
atualizado monetariamente a partir dos seus desembolsos e não da distribuição da
presente, porém, deduzidos em favor dela, o percentual de 10% (dez por cento) dos
valores pagos, os valores eventualmente devidos por ela a título de IPTU e taxas
condominiais, desde que comprovados os seus pagamentos por ela, em liquidação de
sentença, bem como a taxa de fruição, no valor de 0,5% (meio por cento) do valor do
contrato, desde a imissão do autor na posse do imóvel até a antecipação da tutela
(fls.55), que torno definitiva. O valor a ser efetivamente restituído aos autores, depois
das deduções acima especificadas, deverá ser acrescido de juros de mora de um por
cento, ao mês, contados estes da citação e não do trânsito em julgado da presente. Em
razão da sucumbência recíproca, condeno a ré a pagar aos autores os honorários
advocatícios, que arbitro em 10% (dez por cento) do valor atualizado da condenação.

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Condeno os autores a pagarem à ré os honorários advocatícios, que arbitro em 10%
(dez por cento) dos valores retidos por ela, na forma especificada na sentença. Cada
parte arcará com os pagamentos de suas respectivas custas e despesas processuais.
O inconformismo manifestado pela Ré apelante comporta
parcial acolhida.
As partes celebraram, em 12.08.2011, instrumento particular
de cessão de direitos e obrigações para aquisição do lote no 16, da quadra 13, do
empreendimento denominado “Residencial Gaivota II” (fls. 21 e seguintes). Sucede
que em razão de motivos e interesses pessoais, os autores pleitearam o desfazimento
do ajuste.
Com efeito, é cediço que o compromissário comprador de
imóvel, ainda que inadimplente, tem direito à rescisão do contrato, com restituição
das quantias pagas, o que já foi sedimentado em nossa jurisprudência.
Acerca do tema, o Colendo Superior Tribunal de Justiça já
pacificou entendimento através da súmula no 543, in verbis:
“Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra
e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a
imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador integralmente,
em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente,
caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento.”
Não divergente do entendimento acima, o posicionamento
deste Egrégio Tribunal de Justiça Bandeirante: “O compromissário comprador de
imóvel, mesmo inadimplente, pode pedir a rescisão do contrato e reaver as quantias
pagas, admitida a compensação com gastos próprios de administração e
propaganda feitos pelo compromissário vendedor, assim como com o valor que se
arbitrar pelo tempo de ocupação do bem” (Súmula no 01).
Desta feita, admitida a resolução do compromisso de compra e
venda, as partes devem ser repostas ao estado anterior, conforme orientação da
Súmula no 03 do Tribunal: “reconhecido que o compromissário comprador tem

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direito à devolução das parcelas pagas por conta do preço, as partes deverão ser
repostas ao estado anterior, independentemente de reconvenção”.
No caso em exame, a culpa pela frustração do negócio deve ser
atribuída aos compromissários compradores, que, diante da alteração de sua condição
financeira, se viram impedidos de honrar os pagamentos acordados no instrumento
contratual. Nessa hipótese, têm direito à restituição parcial do que pagou, admitida a
retenção de determinado percentual para compensar as perdas e danos decorrentes do
insucesso do negócio.
É o que restou sedimentado com a edição da Súmula 543, do
Egrégio Superior Tribunal de Justiça: “Na hipótese de resolução de contrato de
promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do
Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo
promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do
promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador
quem deu causa ao desfazimento” (grifei).
O valor a ser restituído depende das circunstâncias do caso
concreto, que podem justificar, inclusive, a retenção integral do que foi pago.
Na espécie, o exame de todo o processado permite verificar
que o montante pago pelos Adquirentes foi R$ 178.230,64, de sorte que não há como
vingar a pretensão da Ré em reter de 25% sobre os valores efetivamente pagos até a
data da rescisão, merecendo prevalecer o percentual fixado pelo juízo a quo - 10%
dos valores pagos além da quantia devida pelos Autores a título de IPTU e taxas
condominiais desde que devidamente comprovados os pagamentos em liquidação
de sentença, conforme bem anotou o Magistrado sentenciante.
Por outro lado, não prospera a pretensão de aplicação da
penalidade de multa de 20%, porquanto referida estipulação afronta o art. art. 51, IV,
do Código de Defesa do Consumidor.
Diante da incontroversa relação de consumo estabelecida entre
as partes, não há impedimento à aplicação das normas protetivas do Código de

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Defesa do Consumidor, para afastar a aplicação das cláusulas contratuais que
coloquem o compromissário comprador em situação de extrema desvantagem. Daí
porque deve ser autorizada a intervenção do Poder Judiciário no ajuste estabelecido
entre as partes para reestabelecer o equilíbrio do contrato.
Nesse passo, para proporcionar a adequada reparação dos
prejuízos decorrentes do desfazimento do contrato e compensar os encargos
administrativos (confecção de contratos e memoriais descritivos, montagem de stand
de vendas) e de publicidade (colocação de outdoors, banners e panfletos) suportados
quando da celebração da promessa de compra e venda objeto do litígio, afigura-se
razoável autorizar a retenção, pela ré, de 10% das quantias que lhe foram pagas na
vigência do negócio, percentual que não é excessivo, nem ínfimo, e está de acordo
com o entendimento do Tribunal, sobretudo desta Câmara:
“APELAÇÃO - COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA

Rescisão contratual motivada pelo desinteresse do adquirente
Restituição das partes ao estado anterior - Devolução dos
valores pagos, com retenção - Sentença que fixou retenção de
15% dos valores pagos - Pretensão da ré de majoração nos
termos do contrato e do autor de diminuição para 10% dos
valores pagos
Caso concreto que demonstra ser razoável a
retenção no percentual de 20% dos valores pagos a título de
indenização pelas despesas geradas, segundo entendimento do
STJ e precedentes desta C. Câmara
Juros de mora

Responsabilidade contratual Incidência dos juros a contar da
citação Inteligência do art. 405 do CC DERAM PARCIAL
PROVIMENTO AO RECURSO DA RÉ E NEGARAM
PROVIMENTO AO RECURSO DOS AUTORES” (TJSP - Apl
1038540-54.2016.8.26.0224 - rel. Des. Alexandre Coelho - j.
25/10/2017).
“COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL -
RESCISÃO
CONTRATUAL
POR
INICIATIVA
DO
COMPROMISSÁRIO COMPRADOR
POSSIBILIDADE

DEVER DE DEVOLUÇÃO DAS QUANTIAS PAGAS, DE
UMA SÓ VEZ, ASSEGURADO O DIREITO DE RETENÇÃO
DE 20% A TÍTULO DE TAXAS DE ADMINISTRAÇÃO

SENTENÇA MANTIDA RECURSO DESPROVIDO” (TJSP -
Ap. 1055952-16.2015.8.26.0100 - rel. Des. Theodureto Camargo - j.
20/10/2017).

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“Compromisso de compra e venda
Imóvel em construção

Ação de rescisão c.c. restituição dos valores pagos proposta pela
compradora Improcedência Admitida a retenção de 30% e
a exigibilidade da comissão de corretagem Inconformismo
Pagamento da intermediação pelo comprador que não configura
abusividade, por si só
Apelante que tinha plena ciência do
encargo
Inteligência dos arts. 724 e 725, do CC
Comissão
que, todavia, é devida apenas quando atingido resultado prático
do negócio
Rescisão logo no início do contrato
Obras não
concluídas
Expectativa do recebimento
Perda de
porcentagem, sob pena de ferir o art. 53, do CDC
Excessiva
retenção de 30%, que fica reduzida para 20%, de todos os
valores pagos
Sentença reformada
Recurso provido em
parte” (TJSP - Ap. 1068458-92.2013.8.26.0100 - rel. Des. Grava
Brazil - j. 04/06/2014).
“COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA - RESCISÃO DE
CONTRATO
CUMULADA
COM
RESTITUIÇÃO
DE
VALORES - Parcial procedência
Inadimplência dos
compromissários compradores que não constitui óbice para
postular a rescisão da avença, tampouco a devolução do quanto
adimpliram
Inteligência da Súmula 1 deste E. Tribunal de
Justiça e art. 53 do CDC
Sentença que determinou a
restituição de 85% dos valores pagos Recurso interposto pela
ré, buscando a retenção em percentual maior Cabimento, em
parte
Adequação do percentual de retenção em 20% (e,
portanto, a devolução de 80%) - Precedentes desta Turma
Julgadora em casos similares
De outra parte, abusivas as
penalidades previstas na avença
Prestação de serviço de
assessoria técnico-imobiliária
Embora o entendimento
firmado em sede de recurso repetitivo, acerca da abusividade da
respectiva taxa, não há nos autos prova do pagamento de
qualquer valor, pelos autores, a esse título Condenação nesse
tópico que deve, portanto, ser afastada - Termo inicial dos juros
de mora Incidência a partir do trânsito em julgado da decisão
e não antes, já que a mora é dos compradores
Sentença
reformada - Recurso parcialmente provido” (TJSP - Ap.
1099484-06.2016.8.26.0100 - rel. Des. Salles Rossi - j. 27/09/2017).
“Apelação. Ação de rescisão contratual c.c. restituição.
Compromisso de compra e venda. Autora alega dificuldades
financeiras para dar continuidade ao contrato. Súmula no 1
desta Corte. O Compromissário comprador de imóvel, mesmo
inadimplente, pode pedir a rescisão do contrato e reaver as
quantias pagas, admitida a compensação com gastos próprios de
administração e propaganda feitos pelo compromissário

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Apelação Cível no 1052769-93.2017.8.26.0576 -Voto no 7741
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vendedor, assim como com o valor que se arbitrar pelo tempo de
ocupação do bem. Esta Câmara entende que, no caso de rescisão
do contrato por culpa do comprador, deverá haver a retenção
de 20% dos valores pagos. Percentual acima, ainda que previsto
em contrato, é considerada abusivo. Correção monetária desde
cada desembolso. Juros de mora a partir da citação, nos moldes
da sentença, sob pena de caracterizar a reformatio in pejus.
Sucumbência pelas rés. Apelo parcialmente provido” (TJSP -
Ap. 1003083-81.2016.8.26.0572 - rel. Des. Silvério da Silva - j.
15/09/2017).
Os 90% restantes devem ser restituídos em parcela única aos
autores com acréscimo de correção monetária desde os desembolsos, no entanto, os
juros de mora deverão ser contados a partir do trânsito em julgado desta decisão, pois
antes desta não se pode entender que a parte Ré-alienante, estava inadimplente, tendo
em vista que o fundamento do pedido deduzido na exordial vem lastreado na
impossibilidade dos Autores de honrar com as obrigações pactuadas.
Assim, conforme disposição do art. 396 do Código Civil, “não
havendo fato ou omissão imputável ao devedor, não incorre este em mora”.
A este respeito, confira-se:
VENDA E COMPRA DE IMÓVEL Rescisão do contrato, por
desistência do comprador Sentença de procedência que determinou
a devolução de 90% dos valores pagos ao autor.
RETENÇÃO DE VALORES PAGOS Requerida que deverá
devolver a totalidade dos valores pagos pelo autor, de uma só vez,
observada a retenção de 20% para ressarcimento dos prejuízos
decorrentes da própria rescisão contratual, por se mostrar percentual
razoável no caso.
JUROS DE MORA Termo inicial de incidência a partir do trânsito
em julgado, por se tratar de hipótese em que a rescisão
contratual ocorreu por iniciativa do comprador. RECURSO
PARCIALMENTE
PROVIDO.
Apelação
no
1018674-34.2017.8.26.0577, Rel. Miguel Brandi, 5.7.2018. -
destacamos
CONTRATO - Compra e venda de lotes de terrenos -Resolução
- Desistência do negócio por parte do compromissário
comprador - Retenção parcial dos valores desembolsados para
pagamento do preço - Súmulas 1 e 3, do TJSP, e 543, do STJ -
Parcela de retenção de 20% que, no caso, revela-se razoável

Juros de mora - Termo inicial - Trânsito em julgado do Acórdão
- Resolução por iniciativa do autor
Apelação provida em
parte,
desprovido
o
recurso
adesivo.
Apelação
no
1060523-23.2016.8.26.0576, Rel. Luiz Antonio de Godoy, j.

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10
3.7.2018.
No mesmo sentido, já decidiu esta Colenda 8a Câmara de
Direito Privado:
COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA - RESCISÃO DE
CONTRATO
CUMULADA
COM
RESTITUIÇÃO
DE
VALORES
-
Parcial
procedência
Inadimplência
dos
compromissários compradores que não constitui óbice para
postular a rescisão da avença, tampouco a devolução do quanto
adimpliram Inteligência da Súmula 1 deste E. Tribunal de
Justiça e art. 53 do CDC Sentença que determinou a restituição
de 80% dos valores pagos Recurso interposto pela ré, buscando
a retenção em percentual maior Inadmissibilidade Adequação
do percentual de retenção em 20% (e, portanto, a devolução de
80%) Precedentes desta Turma Julgadora em casos similares
De outra parte, abusivas as penalidades previstas na avença
Termo inicial dos juros de mora Incidência a partir do trânsito
em julgado da decisão e não antes, já que a mora é dos
compradores
Sentença
reformada
Recurso
parcialmente
provido. Apelação no 1035809-72.2016.8.26.0002, Rel. Salles
Rossi, j. 10.01.2018. sem destaque no original
De outra banda, não há como prevalecer a condenação por taxa
de ocupação/fruição.
Porquanto, o imóvel objeto da lide se trata de um lote de
terreno, impassível de produzir renda ao ser entregue, não restando demonstrado que
exista qualquer edificação.
Acerca do tema, confira-se como vem se pronunciando este
Egrégio Tribunal de Justiça:
VENDA
E
COMPRA
DE
IMÓVEL.
LOTE
DE
TERRENO. Ação de rescisão contratual, c.c. reintegração
de posse e indenização por perdas e danos. Parcial
procedência. Inadimplência dos compradores. Resolução
contratual que opera efeitos ex tunc. Determinação de
devolução de 90% dos valores quitados que comporta
redução para 80%. Direito à retenção de 20% pela
vendedora, a ser calculado sobre o montante pago, a título
de ressarcimento dos custos administrativos. Ausência de
comprovação de gastos com despesas diversas, o que
poderia
justificar
uma
maior
retenção.
Arras.
Impossibilidade de perda da importância paga a título de
sinal e princípio de pagamento ante a inadimplência dos
adquirentes, pois se trata de arras confirmatórias.
Precedentes do E. STJ. Indenização pela fruição de lote de
terreno. Reparação que não é devida quando não houver

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construção no bem. Inteligência das Súmulas nos 1 e 3 deste
E. Tribunal de Justiça e 543 do E. STJ. Sentença
reformada. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.
Rel. PAULO ALCIDES, j. 03.06.2020. - grifamos
EMBARGOS DE DECLARAÇÃO Alegação de contradição
Julgamento extra petita Inocorrência Taxa de ocupação
Descabimento Inexistência de prova de construção no lote, a
qual está condicionada à prévia aprovação pela Prefeitura das
obras de infraestrutura do loteamento IPTU Possibilidade de
retenção de eventuais débitos incidentes sobre o imóvel, após
comprovação e apuração em regular liquidação EMBARGOS
PARCIALMENTE ACOLHIDOS. e Embargos de Declaração
Cível no 1041024-53.2016.8.26.0576/50000, Rel. Jair de
Souza, 29.05.2020.
COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. RESCISÃO
CONTRATUAL C.C. DEVOLUÇÃO DE VALORES PAGOS.
TAXA DE OCUPAÇÃO. PRETENSÃO DE RETENÇÃO DE
MONTANTE A TÍTULO DE FRUIÇÃO DO IMÓVEL.
INVIABILIDADE. HIPÓTESE EM QUE NÃO HÁ PROVA DE
QUALQUER BENFEITORIA NO LOTE DE TERRENO, BEM
COMO
AUSENTE
COMPROVAÇÃO
DE
PREJUÍZO
EFETIVO. PRECEDENTES DESTA E. 34a CÂMARA.
AUSENTE PROVA DE QUALQUER EDIFICAÇÃO NO
LOTE, OBJETO DO COMPROMISSO DE COMPRA E
VENDA, NEM QUE ESTIVESSE SENDO OCUPADO PELOS
COMPRADORES,
INVIÁVEL
A
CONDENAÇÃO
NO
PAGAMENTO DE DÉBITOS TRIBUTÁRIOS, INCIDENTES
SOBRE O IMÓVEL, ATÉ A DATA DA DESOCUPAÇÃO.
JUROS DE MORA. ENTENDIMENTO DE QUE, NAS
HIPÓTESES DE RESOLUÇÃO DO COMPROMISSO DE
COMPRA E VENDA POR INICIATIVA DO PROMITENTE
COMPRADOR, OS JUROS DE MORA, RELATIVOS À
RESTITUIÇÃO DAS PARCELAS PAGAS, DEVEM INCIDIR
A PARTIR DO TRÂNSITO EM JULGADO DA DECISÃO.
PRECEDENTES DO E. STJ. ÔNUS SUCUMBENCIAIS.
APLICAÇÃO
DO
PRINCÍPIO
DA
CAUSALIDADE.
VERIFICAÇÃO, NO ENTANTO, DE QUE A VERBA
HONORÁRIA SUCUMBENCIAL DEVE INCIDIR SOBRE O
VALOR DA CONDENAÇÃO, CONFORME DISPOSTO NO
ART. 85, § 2o, DO CPC UMA VEZ HAVER CONDENAÇÃO
CLARA E MENSURÁVEL. SENTENÇA REFORMADA EM
PARTE. Recurso de apelação parcialmente provido. Apelação
Cível
no
1000613-57.2019.8.26.0383,
Rel.
CRISTINA
ZUCCHI, j. 17.05.2020. sem destaque no original
No mesmo sentido já decidiu esta Colenda 8a Câmara de
Direito Privado:

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Apelação Cível no 1052769-93.2017.8.26.0576 -Voto no 7741
12
Apelação. Rescisão de compra e venda de lotes. Desistência do
contrato por impossibilidade financeira. Parcial procedência do
pedido para resolução do contrato e retenção do percentual de
15% das quantias pagas, com retenção de valores de impostos e
taxas de melhoramento. Recurso da ré. Pedido de retenção de
75% dos valores pagos, caso não aplicada a cláusula contratual.
Pedido de fixação de taxa de fruição. Pedido de condenação da
parte autora em litigância de má-fé. Cláusula contratual
abusiva, assim como o percentual de retenção pleiteado.
Retenção fixada na sentença que observa os precedentes da
jurisprudência. Indevida a fixação de taxa de fruição, não houve
aproveitamento do bem, nem comprovação de edificação. Não
houve alteração da verdade dos fatos. O patrocínio do advogado
já está sendo apurado na comissão de ética da OAB. Sentença
mantida.
Recurso
desprovido.
Apelação
Cível
no
1066010-39.2019.8.26.0100, Rel. SILVÉRIO DA SILVA, j.
01.06.2020.
Nessa quadra, inexistindo prova de realização de qualquer
benfeitoria no lote, bem como ausente qualquer comprovação de prejuízo efetivo,
não há que se falar em retenção de qualquer montante a título de fruição do imóvel.
Do mesmo modo, não prospera a irresignação envolvendo a
forma de devolução das quantias (parcela única), haja vista que a questão já restou
pacificada no âmbito deste Egrégio Tribunal através da Súmula 2:
“A devolução das quantias pagas em contrato de compromisso
de compra e venda de imóvel deve ser feita de uma só vez, não se sujeitando à forma
de parcelamento prevista para a aquisição”.
Por fim, no que concerne ao valor pago como sinal, não
comporta acolhimento a pretensão em reter o valor dado como sinal, sob o
fundamento de que se trata de arras que devem ser retidas em razão do desfazimento
do negócio pela adquirente.
Porquanto o contrato foi firmado com cláusula de
irretratabilidade e o valor foi dado como sinal e princípio de pagamento do preço do
imóvel, não caracterizando as arras penitenciais como previsto no art. 420 do CC, de
sorte que a retenção de 10% dos valores pagos é suficiente, não sendo aplicável o art.
418 do CC para admitir que se desconte também o valor do sinal.
Destarte, alterado o resultado da lide, deve-se reconhecer a

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sucumbência em maior extensão da Ré, condenando-se as custas e despesas
processuais, bem como a pagar honorários advocatícios em favor do patrono
dos autores, que se fixa em 12% sobre o valor da condenação (já considerada a
honorária recursal).
Eventuais embargos declaratórios serão julgados em sessão
virtual, salvo se manifestada oposição na própria petição de interposição dos
embargos, nos termos do art. 1o da Resolução n.o 549/2011 do Órgão Especial deste
E. Tribunal de Justiça, entendendo-se o silêncio como concordância.
Do exposto, dá-se provimento, em parte, aos recursos.
CLARA MARIA ARAÚJO XAVIER
Relatora
(assinatura eletrônica)