Tribunal: TJSP
Processo: 1002014-23.2016.8.26.0084
Classe: Apelação Cível / Promessa de Compra e Venda
Órgão julgador: Erickson Gavazza Marques
Órgão colegiado: 5a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-07-03
Data de publicação: 2020-07-03

Ementa:
COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA - RESCISÃO CONTRATUAL - DIREITO DE RESCINDIR O CONTRATO, INDEPENDENTEMENTE DE CULPA DE QUALQUER DAS PARTES – INCIDÊNCIA DO CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR - RESTITUIÇÃO DOS VALORES PAGOS, COM DESCONTO DO PREJUÍZO CAUSADO À VENDEDORA - RETENÇÃO DE 20% DAS QUANTIAS PAGAS QUE SE MOSTRA ADEQUADA, DIANTE DAS PECULIARIDADES DO CASO EM QUESTÃO – DEVOLUÇÃO DA COMISSÃO DE

Ementa:
COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA - RESCISÃO CONTRATUAL - DIREITO DE RESCINDIR O CONTRATO, INDEPENDENTEMENTE DE CULPA DE QUALQUER DAS PARTES – INCIDÊNCIA DO CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR - RESTITUIÇÃO DOS VALORES PAGOS, COM DESCONTO DO PREJUÍZO CAUSADO À VENDEDORA - RETENÇÃO DE 20% DAS QUANTIAS PAGAS QUE SE MOSTRA ADEQUADA, DIANTE DAS PECULIARIDADES DO CASO EM QUESTÃO – DEVOLUÇÃO DA COMISSÃO DE CORRETAGEM E DA TAXA SATI – AUSÊNCIA DE DEMONSTRAÇÃO DOS VALORES PAGOS E VINCULADOS AO CONTRATO - AÇÃO PARCIALMENTE PROCEDENTE – DECISÃO MANTIDA - RECURSO NÃO PROVIDO.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2020.0000499196
ACÓRDÃO
Vistos,
relatados
e
discutidos
estes
autos
de
Apelação
Cível
no
1002014-23.2016.8.26.0084, da Comarca de Campinas, em que são apelantes RAFAEL
HENRIQUE MARTINS ANTONIO DANIEL (JUSTIÇA GRATUITA), MARCIO DOS
SANTOS (JUSTIÇA GRATUITA) e ELISABETH APARECIDA MARTINS ANTONIO
DOS SANTOS (JUSTIÇA GRATUITA), é apelado PARQUE DOS PÁSSAROS
PROJETOS IMOBILIÁRIOS LTDA.
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 5a Câmara de Direito Privado do
Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Negaram provimento ao
recurso. V. U., de conformidade com o voto do relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores MOREIRA VIEGAS
(Presidente sem voto), J.L. MÔNACO DA SILVA E JAMES SIANO.
São Paulo, 3 de julho de 2020.
ERICKSON GAVAZZA MARQUES
Relator
Assinatura Eletrônica

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Apelação Cível no 1002014-23.2016.8.26.0084 -Voto no 31617-ASY
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APELAÇÃO CÍVEL no 1002014-23.2016.8.26.0084
Comarca : CAMPINAS 4a VARA CÍVEL
Juíza
: VIVIANI DOURADO BERTON CHAVES
Ação
: RESCISÃO CONTRATUAL
Apelantes: RAFAEL HENRIQUE MARTINS ANTÔNIO DANIEL
e OUTROS
Apelado : PARQUE
DOS
PÁSSAROS
PROJETOS
IMOBILIÁRIOS LTDA.
VOTO No 31617
COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA - RESCISÃO CONTRATUAL -
DIREITO DE RESCINDIR O CONTRATO, INDEPENDENTEMENTE DE
CULPA DE QUALQUER DAS PARTES INCIDÊNCIA DO CÓDIGO DE
DEFESA DO CONSUMIDOR - RESTITUIÇÃO DOS VALORES PAGOS, COM
DESCONTO DO PREJUÍZO CAUSADO À VENDEDORA - RETENÇÃO DE
20% DAS QUANTIAS PAGAS QUE SE MOSTRA ADEQUADA, DIANTE
DAS PECULIARIDADES DO CASO EM QUESTÃO DEVOLUÇÃO DA
COMISSÃO DE CORRETAGEM E DA TAXA SATI AUSÊNCIA DE
DEMONSTRAÇÃO DOS VALORES PAGOS E VINCULADOS AO
CONTRATO - AÇÃO PARCIALMENTE PROCEDENTE
DECISÃO
MANTIDA - RECURSO NÃO PROVIDO.
Vistos.
Trata-se de ação de rescisão contratual, cumulada com
pedido de restituição de quantias pagas, ajuizada por Rafael
Henrique Martins Antônio Daniel, Elisabeth Aparecida Martins
Antônio dos Santos e Márcio dos Santos em face de Parque dos
Pássaros Projetos Imobiliários, que a respeitável sentença de fls.
163/166, cujo relatório adoto, julgou parcialmente procedente,
declarando a nulidade da cláusula III, item 2, do contrato, a fim de
permitir a retenção de 20% dos valores pagos, condenando os
requeridos à devolução de 80% do montante quitado, atualizado de

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cada pagamento, com juros da citação, arcando os autores com o
pagamento dos honorários de 50% sobre a diferença reconhecida em
favor da ré e esta o pagamento de honorários de 20% sobre o valor
da condenação.
Inconformados, apelam os autores, alegando, em suma,
que pagaram o montante de R$ 8.472,15 e não apenas R$ 4.987,19
como indicado na sentença. Afirmam que pagaram comissão de
corretagem de R$ 5.015,01, conforme comprovam os documentos
de fls. 48/50, sendo obrigados a tal pagamento, devendo tal
importância lhes ser restituída. Pedem, ao final, o provimento do
apelo.
O recurso foi preparado e respondido às fls. 185/191.
É o relatório.
Depreende-se dos autos que os autores celebraram
Contrato de Compra e Venda de Imóvel da unidade autônoma no 31,
Torre B - Sabiá, do empreendimento “Condomínio Residencial
Parque dos Pássaros”, situado à Rua Antônio Volpe, no 755,
Campinas SP, em 14.01.15.
Tendo em vista que os autores não mais desejavam
prosseguir com o contrato, ajuizaram ação de rescisão contratual.

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A demanda deve ser analisada sob a égide do Código de
Defesa do Consumidor, haja vista se tratar de verdadeira relação de
consumo entre as partes.
Os contratos firmados em compromissos de venda e
compra de bem imóvel entre consumidor e construtora, em regra,
não permitem ao comprador a discussão de suas cláusulas e
condições e obrigam o consumidor, hipossuficiente, a concordar
com o seu conteúdo, mesmo que abusivo.
Daí a necessidade de atuação do Poder Judiciário no
sentido de afastar os abusos negociais perpetrados pelas
construtoras com o escopo de garantir o equilíbrio contratual.
A discussão acerca da possibilidade dos compradores
rescindirem o contrato e reaverem as quantias pagas é pacífica, tanto
que encontra respaldo na Súmula do Tribunal de Justiça:
Súmula 1, do Tribunal de Justiça de São Paulo: “O
Compromissário
comprador
de
imóvel,
mesmo
inadimplente, pode pedir a rescisão do contrato e reaver
as quantias pagas, admitida a compensação com gastos
próprios de administração e propaganda feitos pelo
compromissário vendedor, assim como com o valor que
se arbitrar pelo tempo de ocupação do bem”.
E também do Superior Tribunal de Justiça:
Súmula 543 do Superior Tribunal de Justiça: “Na

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hipótese de resolução de contrato de promessa de
compra e venda de imóvel submetido ao Código de
Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata
restituição
das
parcelas
pagas
pelo
promitente
comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva
do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente,
caso tenha sido o comprador quem deu causa ao
desfazimento”.
Com efeito, a jurisprudência é pacífica no sentido de que
o percentual de retenção e valores deve ser fixado entre 10% e 30%,
sem o acréscimo de outros valores.
Os critérios oscilam de acordo com as peculiaridades de
cada caso, levando-se em consideração se houve ou não a ocupação
do bem, dentre outros fatores.
Assim, razoável a fixação do percentual de retenção em
20%, diante dos valores efetivamente pagos pelos apelantes.
Quanto aos valores pagos, deve prevalecer aquele
indicado na sentença recorrida (R$ 4.800,00), indicados na planilha
de fls. 142, posto que está de acordo com os comprovantes
acostados aos autos e as quantias previstas no contrato que deveriam
ser pagas até a data que os autores resolveram pela rescisão e
deixaram de quitar as demais prestações (outubro/2015).
Em relação à restituição da comissão de corretagem e da

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taxa SATI, é importante observar que não há como atrelar referidas
importâncias ao contrato em questão baseada exclusivamente no
extrato bancário do coautor, posto que inexiste qualquer contrato,
recibo ou qualquer outro documento que vincule as importâncias
indicadas as fls. 47, 48, 49, 50 e 51 e pagas às empresas LPS
Campinas e Agillitas ao contrato celebrado com a ora ré.
Os argumentos dos apelantes são confusos e nem mesmo
eles sabem dizer com exatidão os valores efetivamente pagos, ora
informando que pagaram o total de R$ 16.887,19 (fls. 04), ora de
R$13.447,19 (fls. 149) e, ainda, no apelo R$ 8.472,15 (fls. 175).
Nessa conformidade, não merece qualquer reparo a r.
sentença proferida, que fica mantida em todos os seus termos.
Por fim, levando-se em conta o trabalho adicional
realizado em grau recursal, nos termos do artigo 85, §11o, do
Código de Processo Civil, majoro os honorários recursais para 60%
sobre a diferença reconhecida em favor da ré, observada a
gratuidade concedida aos apelantes.
Em decorrência do exposto, NEGO PROVIMENTO ao
recurso.
ERICKSON GAVAZZA MARQUES
Relator