Tribunal: TJSP
Processo: 1022145-93.2018.8.26.0554
Classe: Apelação Cível / Compra e Venda
Órgão julgador: Mary Grün
Órgão colegiado: 7a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-12-03
Data de publicação: 2020-12-03

Ementa:
COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ATRASO.
Autora pretende o recebimento de indenizações pelo atraso na entrega dos imóveis prometidos no contrato de permuta. Sentença de improcedência. Apelo da autora. A requerente entabulou acordo com as construtoras, homologado pela r. sentença. Litígio que permaneceu apenas em face da imobiliária que intermediou a negociação. Autora que permutou terreno de

Ementa:
COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ATRASO.
Autora pretende o recebimento de indenizações pelo atraso na entrega dos imóveis prometidos no contrato de permuta. Sentença de improcedência. Apelo da autora. A requerente entabulou acordo com as construtoras, homologado pela r. sentença. Litígio que permaneceu apenas em face da imobiliária que intermediou a negociação. Autora que permutou terreno de propriedade de sua família para construção de empreendimento do qual faria jus a duas unidades. Pretensão que é de indenização pelo atraso na entrega das obras. Contrato firmado pelas partes que deixa clara a atuação da imobiliária como mera intermediadora do negócio, sem assumir qualquer responsabilidade pela construção. Imobiliária que não pode responder pelo descumprimento contratual. Precedentes deste E. TJSP. Sentença mantida. Recurso desprovido.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2020.0000994894
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível no 1022145-
93.2018.8.26.0554, da Comarca de Santo André, em que é apelante ROSELI
PEREIRA (JUSTIÇA GRATUITA), são apelados CALURA IMÓVEIS, SILAS
RAFAEL MODESTO DA SILVA, ANTONIO LENHATE NETO, SR IMÓVEIS
LTDA.,
ROSIMARE
CARILLO
GRANZOTE
DA
SILVA,
SALEGY
EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA e JOAQUIM MACIEL CALURA.
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 7a Câmara de Direito
Privado do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Negaram
provimento ao recurso. V. U., de conformidade com o voto da Relatora, que integra
este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores LUIZ ANTONIO
COSTA (Presidente sem voto), RÔMOLO RUSSO E MARIA DE LOURDES
LOPEZ GIL.
São Paulo, 3 de dezembro de 2020.
MARY GRÜN
Relatora
Assinatura Eletrônica

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Apelação Cível no 1022145-93.2018.8.26.0554 - JV 21694
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VOTO No: 21694
APELAÇÃO No: 1022145-93.2018.8.26.0554
COMARCA: SANTO ANDRÉ
APTE. : ROSELI PEREIRA
APDOS. : CALURA IMÓVEIS e JOAQUIM MACIEL CALURA
SILAS RAFAEL MODESTO DA SILVA e outros
ROSIMARE CARILLO GRANZOTE DA SILVA
COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ATRASO.
Autora pretende o recebimento de indenizações pelo atraso
na entrega dos imóveis prometidos no contrato de permuta.
Sentença de improcedência. Apelo da autora. A requerente
entabulou acordo com as construtoras, homologado pela r.
sentença. Litígio que permaneceu apenas em face da
imobiliária que intermediou a negociação. Autora que
permutou terreno de propriedade de sua família para
construção de empreendimento do qual faria jus a duas
unidades. Pretensão que é de indenização pelo atraso na
entrega das obras. Contrato firmado pelas partes que deixa
clara a atuação da imobiliária como mera intermediadora do
negócio, sem assumir qualquer responsabilidade pela
construção. Imobiliária que não pode responder pelo
descumprimento contratual. Precedentes deste E. TJSP.
Sentença mantida. Recurso desprovido.
Vistos.
Trata-se de ação de obrigação de fazer com pedido
de tutela antecipada de urgência c.c. indenizatória (sic), ajuizada
ROSELI PEREIRA em face de CALURA IMÓVEIS e JOAQUIM
MACIEL CALURA, SILAS RAFAEL MODESTO DA SILVA e
outros e ROSIMARE CARILLO GRANZOTE DA SILVA.
A r. sentença (fls. 235/237), disponibilizada no
DJe de 13/04/2020 (fls. 239), julgou improcedente a ação, nos
seguintes termos:
“Diante do exposto, julgo improcedente a ação
ajuizada por ROSELI PEREIRA contra CALURA

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IMÓVEIS.
Tendo em vista a sucumbência suportada que
é objetiva arcará a parte autora com o pagamento das
custas, despesas processuais e honorários advocatícios,
ora arbitrados, de acordo com o art. 85, parágrafo
oitavo, do Código de Processo Civil, em 10% sobre o
valor atribuído a demanda subordinando a respectiva
execução às condições previstas no art. 98, parágrafos
segundo e terceiro do mesmo diploma legal.”
Inconformada, apela a autora (fls. 240/250).
Alega que “o dever de agir com diligência,
prudência e de prestar informações deve ser espontâneo, ou seja, a boa-
fé deve estar sempre presente nos negócios de intermediação de
corretagem, o que não se verifica no caso dos autos. Assim, verifica a
responsabilidade da imobiliária Calura Imóveis e seu corretor Joaquim
Maciel Calura, com a má prestação de serviços para com a Autora, ora
Apelante.” (fls. 243).
Diz que “os requeridos intermediaram a venda de
imóvel cuja construção foi garantida pelos demais, ou seja, todos
compõem a cadeia de fornecedores, sendo SOLIDARIAMENTE
RESPONSÁVEIS nos termos do artigo 7o, § 1o c/c artigo 34” (fls.
243).
Afirma
que
“o
corretor
de
imóveis,
necessariamente,
deverá
assumir a responsabilidade pelos seus
serviços, informando ao seu cliente sobres os riscos, as alterações de
valores, e outras situações que possam influenciar no resultado do
negócio, para melhor ou pior, o que, conforme já mencionado, requer
conhecimento acerca da segurança e do risco do negócio necessários à
prática profissional e lisura do negócio.” (fls. 245).
Sustenta
que
“Os
requeridos
foram
Citados,

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todavia, não ofereceram defesa. Após ter sido oportunizada a dilação
probatória e mesmo nas vezes que puderam se manifestar nos autos, os
demandados não se desincumbiram de comprovar os fatos impeditivos,
modificativos ou extintivos do direito da parte adversa, consoante
regra geral do artigo 373, do Código de Processo Civil.” (fls. 245).
Argumenta que “tratando-se de imóvel que iria
servir de moradia a requerente, evidente que a situação descrita nos
autos lhe causou aflição e perturbação significativas, aptas, por sua
intensidade, a romper com o equilíbrio psicológico individual e a lhe
causar abalo emocional digno de vulto. Não se trata, pois, de mero
dissabor ou aborrecimento oriundo de uma expectativa negocial
insatisfeita, os quais, por sua natureza, não ostentam magnitude
bastante para ensejar a configuração dos propalados danos morais, que
consubstanciam a 'dor, vexame, sofrimento ou humilhação que,
fugindo à normalidade, interfira intensamente no comportamento
psicológico
do
indivíduo,
causando-lhe
aflições,
angústia
e
desequilíbrio em seu bem-estar' (Sergio Cavalieri, Programa de
Responsabilidade Civil, 2a edição, São Paulo, Malheiros, Ed., p. 78).
As alegações da parte autora não foram impugnadas e os documentos
constantes no feito corroboram a sua versão. Conforme se verifica, até
nos presentes Autos, os requeridos Calura Imóveis e Joaquim Maciel
Calura, agiram com inércia, da mesma forma que agiram com a autora.
Fatos que lhe causaram desespero, angustia, sofrimento, vergonha,
haja vista que não cumpriram o que prometeram e, nem sequer
satisfação lhe deram.” (fls. 247).
Recurso tempestivo, regularmente processado e
isento de preparo (fls. 66/67).
Contrarrazões pelos corréus Calura e Joaquim
(fls. 252/254).

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É o relatório.
A autora firmou com os réus contrato de
permuta de terreno de propriedade de sua família por duas
unidades do empreendimento a ser construído pelos réus SR
Imóveis e Salegy no local.
Narra a inicial que o empreendimento não foi
construído no prazo estipulado em contrato, motivo pelo qual a
autora pretende o recebimento de indenizações pelos danos
materiais e morais que alega ter sofrido em razão do atraso na
entrega dos imóveis.
A requerente e as construtoras firmaram acordo
(fls. 185/188), homologado pela r. sentença de fls. 192.
O
feito
prosseguiu
apenas
em
face
da
imobiliária que intermediou a negociação, pretendendo a autora
imputar a esta a responsabilidade pela construção.
Anote-se, primeiramente, que a revelia não
significa a automática procedência do pedido da autora,
principalmente na presente hipótese, em que, como se verá, os
documentos
juntados
demonstram
a
ausência
de
responsabilidade
da
imobiliária
pela
construção
do
empreendimento.
Isto porque, apesar do esforço argumentativo
da apelante, não se pode imputar à imobiliária qualquer
responsabilidade pela realização das obras.

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O contrato firmado pelas partes (fls. 24/30),
deixa clara a atuação da imobiliária como mera intermediadora
da negociação (cláusula décima terceira
29), tendo recebido,
apenas, os valores relativos à comissão de corretagem e, ao que
consta, atuado exclusivamente na aproximação das partes.
Aliás, o contrato também deixa claro que a
imobiliária foi contratada pela corré SR Imóveis que arcou com o
pagamento da comissão de corretagem, de modo que não há que
se falar que a corré Calura tenha descumprido qualquer
obrigação contratual firmada com a autora.
Não há nos autos qualquer elemento que
permita concluir que a imobiliária tenha atuado na negociação de
modo diverso daquele que consta do contrato, qual seja, como
mera intermediadora da negociação.
Assim, tal como já consignado na r. sentença:
“Do exame desse contrato constato que a terceira ré dele participou na
condição de intermediadora, recebendo sua comissão da cessionária SR
Imóveis (fls. 29). Assim, inviável a condenação da mesma na obrigação
de entregar o imóvel e/ou a pagar qualquer indenização, pois, repita-
se, ela não se vinculou a autora, nem se responsabilizou frente à
mesma.” (fls. 236/237).
Neste sentido a jurisprudência deste E. Tribunal
de Justiça:
“CONTRATO Compra e venda de imóvel Cancelamento
da obra Inadimplemento absoluto do contrato por parte
da incorporadora Perdas e danos Legitimidade passiva
“ad causam” da empresa de intermediação imobiliária,
que é integrante da cadeia de fornecimento no que tange
aos
atos
de
comercialização
do
empreendimento
Pretensão
à
devolução
integral
dos
valores

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desembolsados, aplicação de multa contratual e danos
morais pelo cancelamento da obra e pela negativação do
nome do autor Responsabilidade solidária da empresa de
intermediação
imobiliária
limitada
aos
atos
de
comercialização da unidade, onde se inserem as questões
relativas à comissão de corretagem e taxa SATI
Devolução de tais verbas que se dá a título de perdas e
danos Súmula 543 STJ Dano moral decorrente do
cancelamento da obra não comprovado Dano moral
decorrente da negativação do nome do autor não
configurado Débito exigível no momento da inscrição
Hipótese em que a inscrição deu-se antes da rescisão
contratual, constituindo exercício regular de direito
Rescisão do contrato que, todavia, elidiu a causa
jurídica da negativação, sendo de rigor determinar-se a
exclusão do nome do autor dos cadastros de maus
pagadores
Hipótese
de
inadimplemento
absoluto
contratual que afasta a aplicação de cláusulas de
natureza
moratória,
incidindo
penalidade
prevista
especificamente para o caso de rescisão Sentença
reformada Ação procedente em parte Sucumbência
recíproca mantida Recursos providos em parte.”
(TJSP; Apelação
Cível
1001486-40.2014.8.26.0704;
Relator
(a): Luiz
Antonio
de
Godoy;
Órgão
Julgador: 1a Câmara de Direito Privado; Data do
Julgamento: 14/09/2020 g.n.)
“Rescisão
contratual
c/c
devolução
de
valores
e
indenização por perdas e danos. Compra e venda de
imóvel. Deserção afastada. Ilegitimidade passiva dos
corréus proprietários do terreno mantida, uma vez que
não participaram do contrato de que se pretende a
rescisão.
Ilegitimidade
passiva
ainda
da
empresa
intermediadora para responder por danos oriundos do
atraso na entrega do imóvel. Pedido de danos morais
não conhecido, uma vez que não deduzido de forma
específica na inicial. Verba honorária ora adequada.
Preliminar rejeitada e recurso parcialmente provido,
alterado o resultado em relação à Corré Degrau Imóveis
de Itapeva Ltda. de improcedência para extinção sem
resolução do mérito, por reconhecida sua ilegitimidade
passiva.”
(TJSP; Apelação Cível 1000633-04.2016.8.26.0270;
Relator (a): João Pazine Neto; Órgão Julgador: 3a
Câmara de Direito Privado; Data do Julgamento:

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15/09/2020; g.n.)
Ante
o
exposto,
pelo
meu
voto,
nega-se
provimento ao recurso.
O presente apelo foi interposto sob a égide do
atual
CPC,
que
determina
o
arbitramento
de
honorários
advocatícios em recurso (art. 85, § 1°, CPC). Assim, majoro os
honorários advocatícios fixados para os patronos dos réus em
10% para 15% do valor da causa, nos termos do art. 85, § 11, do
CPC.
MARY GRÜN
Relatora