Tribunal: TJSP
Processo: 1048865-09.2015.8.26.0100
Classe: Apelação Cível / Taxa de Serviços de Assessoria Técnico Jurídico Imobiliária - SATI
Órgão julgador: João Pazine Neto
Órgão colegiado: 3a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-02-11
Data de publicação: 2020-02-11

Ementa:
Indenização por perdas e danos c/c lucros cessantes. Compromisso de venda e compra de imóvel. Legitimidade passiva da vendedora reconhecida. Matéria pacificada no âmbito do STJ. Observância aos termos do REsp no 1.599.511/SP, julgado sob o rito dos recursos repetitivos. Prescrição da pretensão de restituição da comissão de corretagem, serviço de assessoria técnico-imobiliária (SATI) e taxas

Ementa:
Indenização por perdas e danos c/c lucros cessantes. Compromisso de venda e compra de imóvel. Legitimidade passiva da vendedora reconhecida. Matéria pacificada no âmbito do STJ. Observância aos termos do REsp no 1.599.511/SP, julgado sob o rito dos recursos repetitivos. Prescrição da pretensão de restituição da comissão de corretagem, serviço de assessoria técnico-imobiliária (SATI) e taxas congêneres. Incidência do artigo 206, § 3o, IV, do Código Civil, segundo o enunciado nos REsp repetitivos nos 1.599.511/SP e 1.551.956/SP. Prazo de tolerância de 180 dias. Validade (Súmula 164 do TJSP). Mora das Rés pela entrega do imóvel à Autora. Fatos descritos pelas Rés como justificadoras pela demora na entrega do imóvel que constituem eventos inerentes ao risco da atividade desenvolvida (Súmula 161 do TJSP). Pretensão dos Autores ao recebimento de multa inversa. Impossibilidade. Incidência do Tema 970 do STJ. Lucros cessantes fixados em 0,5% sobre o valor do contrato atualizado. Adequação. Precedentes jurisprudenciais. Incidência da tese fixada pelo STJ (Tema 996). Dano moral caracterizado e arbitrado em R$ 8.000,00. Sucumbência mantida como recíproca. Preliminar rejeitada e recursos providos em parte.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro:2020.0000082748
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos destes autos do Apelação
Cível no 1048865-09.2015.8.26.0100, da Comarca São Paulo, em que são
apelantes/apelados ANNA CAROLINA AVERSANO ZAGO, MARIA TERESA
AVERSANO ZAGO e PEDRO MARCOS ZAGO, são apelados/apelantes PDG
REALTY S/A EMPREENDIMENTOS E PARTICIPAÇÕES e JARDIM DAS
VERTENTES INCORPORADORA SPE LTDA.
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 3a
Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte
decisão: "Rejeitaram a preliminar e deram parcial provimento aos recursos. V.U.", de
conformidade com o voto do Relator, que integra este acórdão.
O
julgamento
teve
a
participação
do
Exmos.
Desembargadores JOÃO PAZINE NETO (Presidente), ALEXANDRE MARCONDES
E DONEGÁ MORANDINI.
São Paulo, 11 de fevereiro de 2020
JOÃO PAZINE NETO
RELATOR
Assinatura Eletrônica

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1048865-09.2015.8.26.0100
Voto no 24.646
Apelação Cível No 1048865-09.2015.8.26.0100 Comarca: São Paulo
Aptes/Apdos: Anna Carolina Aversano Zago, Maria Teresa Aversano Zago e Pedro
Marcos Zago
Apdos/Aptes: Pdg Realty S/A Empreendimentos e Participações e Jardim das Vertentes
Incorporadora Spe Ltda
Juiz sentenciante: Daniel Toscano
Voto no 24.646
Indenização por perdas e danos c/c lucros cessantes.
Compromisso de venda e compra de imóvel. Legitimidade
passiva da vendedora reconhecida. Matéria pacificada no
âmbito do STJ. Observância aos termos do REsp no
1.599.511/SP, julgado sob o rito dos recursos repetitivos.
Prescrição da pretensão de restituição da comissão de
corretagem, serviço de assessoria técnico-imobiliária (SATI)
e taxas congêneres. Incidência do artigo 206, § 3o, IV, do
Código Civil, segundo o enunciado nos REsp repetitivos nos
1.599.511/SP e 1.551.956/SP. Prazo de tolerância de 180 dias.
Validade (Súmula 164 do TJSP). Mora das Rés pela entrega
do imóvel à Autora. Fatos descritos pelas Rés como
justificadoras pela demora na entrega do imóvel que
constituem
eventos
inerentes
ao
risco
da
atividade
desenvolvida (Súmula 161 do TJSP). Pretensão dos Autores
ao recebimento de multa inversa. Impossibilidade. Incidência
do Tema 970 do STJ. Lucros cessantes fixados em 0,5% sobre
o valor do contrato atualizado. Adequação. Precedentes
jurisprudenciais. Incidência da tese fixada pelo STJ (Tema
996). Dano moral caracterizado e arbitrado em R$ 8.000,00.
Sucumbência mantida como recíproca. Preliminar rejeitada e
recursos providos em parte.
Trata-se de ação de indenização por perdas e danos c/c
lucros cessantes, julgada parcialmente procedente pela r. sentença de págs. 308/312,
cujo relatório adoto, para condenar as Rés a pagarem aos Autores as seguintes verbas: a)
lucros cessantes de 0,5% do preço durante o período de atraso (dezembro de 2012 a

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maio de 2014); devolver os valores pagos a título de comissão de corretagem e despesas
correlatas (taxa de assessoria imobiliária e taxa de desmembramento para
individualização da matrícula), indeferidos os demais pedidos (inversão da multa e
danos morais). As verbas indicadas serão atualizadas a partir da data do desembolso,
pelos índices da Tabela Prática do Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo, e com
juros de mora legais contados da citação. Em razão da sucumbência recíproca, arcará
cada parte com metade das despesas processuais, incluindo honorários dos respectivos
advogados.
Apelam as partes.
Os Autores (págs. 316/335) com alegação, em síntese, que
em relação aos lucros cessantes é plausível, legal e correto o arbitramento requerido na
inicial, qual seja: “alugueres no valor de 0,8% sobre o valor do imóvel atualizado (valor
de mercado”, sendo que tais parâmetros não foram pontualmente impugnados, não
tendo ainda os Réus o privilégio da impugnação de forma geral. A jurisprudência do
STJ é pacífica no sentido de serem devidos aluguéis no valor do imóvel em atraso aos
promitentes compradores até a efetiva entrega das chaves, a título de lucros cessantes.
Deve ser aplicada multa moratória de forma inversa. O atraso na entrega do imóvel
gerou danos morais a serem indenizados no valor de R$ 10.000,00. Postulam a
condenação das Rés a efetuarem a devolução da comissão de corretagem e taxa SATI no
valor de R$ 14.530,00.
As Rés (págs. 338/369) com alegação, em síntese, que no
que concerne à cobrança dos valores pagos pelos Autores a título de comissão de
corretagem e SATI, elas Rés partes manifestamente ilegítimas, uma vez que esses
valores foram pagos a empresa intermediadora de vendas, do que tinham plena ciência
os Autores, conforme admitido na peça inicial. No mérito, reiteram os motivos que
resultaram na alteração feita no cronograma de entrega das obras do empreendimento.
Quando do manejo do terreno no qual seria construído o empreendimento, ocorreram
infortúnios inesperados e que resultaram na retro citada alteração. Depararam-se com a

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necessidade de celebração de TAC com a Secretaria Municipal do Verde e do Meio
Ambiente, referente a áreas de preservação (recursos hídricos e flora) constantes do
terreno em que seria construída a obra. Além disso, encontraram dificuldades no
repentino “boom imobiliário”, que fez com que o mercado sofresse com a carência, não
só de materiais necessários para a construção civil, como também de mão de obra
especializada. A cidade de São Paulo foi acometida por fortes e imprevisíveis chuvas
diárias, certo que não é forçoso afirmar que durante praticamente três meses seguidos a
cidade foi vítima de tempestades avassaladoras. Está caracterizado caso fortuito/força
maior, aptos a afastar qualquer responsabilidade das Rés pelos danos acaso existentes. A
data correta a ser considerada, caso mantida qualquer uma das condenações impostas às
Rés, seria a expedição do Auto de Conclusão de Obra (“Habite-se”), conforme cláusula
contratual. Inexistem os alegados lucros cessantes. Por outro lado, ainda que por mero
amor ao debate, e em atendimento ao princípio da eventualidade, insta destacar que, em
caso de manter a condenação, o que não se espera, esta deverá ser mantida no percentual
de 0,5% e sobre o valor constante do contrato celebrado entre as partes, sob o período
contado desde o dia subsequente ao término do prazo de tolerância até a data de
expedição do “Habite-se”. Impossível a devolução dos valores pagos à título de
comissão de corretagem. Afigura-se legal a cobrança dos serviços de assessoria técnico
imobiliária-SATI. Postulam a improcedência dos pedidos.
Preparos anotados (págs. 336/337 e 370/371). Ofertadas
contrarrazões apenas pelas Rés (págs. 375/418).
É o relatório.
Os recursos serão analisados de forma conjunta.
Em ação de indenização por perdas e danos c/c lucros
cessantes, argumentam os Autores que celebram com as Rés compromisso de venda e

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compra de imóvel a ser construído, com prazo de entrega estabelecido para dezembro de
2012.
De início, enuncie-se que a questão referente ao pedido de
extinção da ação, formalizado pelas Rés, já foi apreciado e restou repelido pela r.
decisão de pág. 2074, que restou irrecorrida, a tornar a questão preclusa, de modo que o
pedido de págs. 2215/2217 tem sua análise prejudicada.
Rejeita-se a preliminar de ilegitimidade de parte passiva,
suscitada pelas Rés, uma vez que a Corré Jardim das Vertentes é a empreendedora,
integrante do grupo econômica “PDG Realty” (págs. 40/68) e, nessa condição, é a
responsável pela cobrança da comissão de corretagem e serviço de assessoria técnico-
imobiliária (SATI), realizada dos Autores. Ainda que não tivesse recebido diretamente
os valores indicados, é incontroverso que os profissionais que receberam esses valores
prestavam serviços às Rés e, por se tratar de relação de consumo, incide na espécie o
parágrafo único do artigo 7o do Código de Defesa do Consumidor, a impor a
solidariedade.
Acrescente-se que a matéria já se encontra pacificada no
âmbito do Superior Tribunal de Justiça, em julgamento de Recurso Especial repetitivo,
ao enunciar que, nos compromissos de venda e compra de imóveis, a promitente
vendedora é parte passiva legítima para responder pelo pedido de restituição da
comissão de corretagem, da taxa de assessoria imobiliária e taxas congêneres. Confira-
se:
“Legitimidade passiva 'ad causam' da incorporadora, na
condição de promitente-vendedora, para responder pela restituição ao
consumidor dos valores pagos a título de comissão de corretagem e de taxa de
assessoria técnico-imobiliária, nas demandas em que se alega prática abusiva na
transferência desses encargos ao consumidor” (REsp no 1.551.951/SP, 2a Seção,
relator o Ministro PAULO DE TARSO SANSEVERINO, j. em 24/08/2016).

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No mérito, verifica-se do processo que as partes
celebraram contrato de promessa de venda e compra de promessa de cessão de direitos
de unidade autônoma e outros pactos em 12/12/2009 (págs. 40/68).
No que concerne ao pedido de restituição dos valores
pagos a título de comissão de corretagem, serviço de assessoria técnico-imobiliária
(SATI) e taxas congêneres, a questão referente à prescrição da pretensão de restituição
desses valores encontra-se pacificada, em razão do julgamento, pelo Superior Tribunal
de Justiça, dos REsp nos 1.599.511/SP e 1.551.956/SP, da relatoria do Ministro PAULO
DE TARSO SANSEVERINO, sob o regime dos recursos repetitivos. Confira-se:
“RECURSO ESPECIAL REPETITIVO. DIREITO CIVIL E
DO CONSUMIDOR. INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA. VENDA DE UNIDADES
AUTÔNOMAS EM ESTANDE DE VENDAS. CORRETAGEM. SERVIÇO DE
ASSESSORIA
TÉCNICO-IMOBILIÁRIA
(SATI).
CLÁUSULA
DE
TRANSFERÊNCIA DA OBIRGAÇÃO AO CONSUMIDOR. PRESCRIÇÃO
TRIENAL DA PRETENSÃO. ENRIQUECIMENTO SEM CAUSA. 1. TESE PARA
OS FINS DO ART. 1.040 DO CPC/2015: 1.1. Incidência da prescrição trienal
sobre a pretensão de restituição dos valores pagos a título de comissão de
corretagem ou de serviço de assistência técnico-imobiliária (SATI), ou atividade
congênere (art. 206, § 3o, IV, CC). 1.2. Aplicação do precedente da Segunda
Seção no julgamento do Recurso especial n. 1.360.969/RS, concluído na sessão de
10/08/2016, versando acerca de situação análoga. 2. CASO CONCRETO: 2.1.
Reconhecimento do implemento da prescrição trienal, tendo sido a demanda
proposta mais de três anos depois da celebração do contrato. 2.2 Prejudicadas as
demais alegações constantes do recurso especial. 3. RECURSO ESPECIAL
PROVIDO.”
Assim, considerado esse pronunciamento, de natureza
vinculante, deve-se reconhecer a ocorrência da prescrição dos valores reclamados a

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título de comissão de corretagem, serviço de assessoria técnico-imobiliária (SATI) e
taxas congêneres, haja vista a realização do pagamento ocorrido entre os meses de
dezembro de 2009 e maio de 2010 (págs. 70/74), enquanto esta ação foi ajuizada
somente em 20/5/2015.
É incontroverso no processo o atraso na entrega do imóvel
aos Autores. No que tange ao prazo de tolerância, enuncie-se ser matéria já pacificada
no âmbito deste Tribunal de Justiça, que editou a Súmula 164: “É válido o prazo de
tolerância não superior a cento e oitenta dias, para entrega de imóvel em construção,
estabelecido no compromisso de venda e compra, desde que previsto em cláusula
contratual expressa, clara e inteligível”. Desse modo, a cláusula 9.1.1 do contrato (pág.
54) deve ser considerada válida, pois em consonância ao enunciado da Súmula retro
referida.
Todavia, mesmo assim o prazo de entrega do imóvel ao
Autor não foi observado pelas Rés, de modo que é inquestionável a mora na entrega do
bem. Os fatos deduzidos pelas Rés a fim de justificar o atraso não podem ser para tanto
considerados. Também já é matéria pacificada no âmbito deste Tribunal de Justiça, que
editou a Súmula 161: “Não constitui hipótese de caso fortuito ou de força maior, a
ocorrência de chuvas em excesso, falta de mão de obra, aquecimento do mercado,
embargo do empreendimento ou, ainda, entraves administrativos. Essas justificativas
encerram “res inter alios acta” em relação ao compromissário adquirente”.
Desse modo, o contrato estabeleceu como prazo para
entrega do imóvel o mês de dezembro de 2012, admitido prazo de tolerância de 180
dias, o que importa termo final para entrega do imóvel o mês junho de 2013. Todavia o
imóvel foi entre em 29/5/2014, a evidenciar a mora das Rés e, portanto, devem reparar o
dano sofrido pelos Autores.
Por sua vez, o pedido formalizado pelos Autores pela
aplicação inversa da cláusula 10.8, alínea “J” (pág. 58), não pode ser admitido, uma vez
que aos Autores já foi estabelecida indenização por lucros cessantes, a tornar inviável a

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sua cumulação, conforme entendimento manifestado pelo Colendo Superior Tribunal de
Justiça, no julgamento do REsp no 1.635.428/SC, sob o rito dos recursos repetitivos
(Tema 970), quando firmou a seguinte tese: “A cláusula penal moratória tem a
finalidade de indenizar pelo adimplemento tardio da obrigação, e, em regra,
estabelecida em valor equivalente ao locativo, afasta-se sua cumulação com lucros
cessantes”.
No que concerne ao valor da indenização por lucros
cessantes, correta a r. sentença ao estabelecer o percentual de 0,5% sobre o valor
atualizado do contrato, todavia o percentual incidirá a partir do término do prazo de
tolerância fixado no contrato (junho de 2013) até a efetiva entrega das chaves
(29/5/2014).
Nesse sentido, confiram-se os seguintes julgados desta C.
Câmara:
“COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. ATRASO.
Insurgência da vendedora contra sentença de parcial procedência. Acolhimento
em parte. 1. Atraso na entrega do imóvel. Ocorrência. Descabimento de cláusula
contratual que, além da tolerância, prevê outros 90 dias para a entrega das
chaves. Atraso verificado. 2. Lucros cessantes. Cabimento e Termo final.
Presunção pelo simples atraso. Súmula 162 do TJSP. Precedentes do STJ. Valor
indenizatório: 0,5% sobre o valor atualizado do contrato, por mês de mora.
Manutenção. Indenização em conformidade com o entendimento deste Tribunal.
Termo final na data da entrega do imóvel. Súmula 160. 3. Dano moral. Danos
morais verificados diante da significativa demora na entrega do imóvel. Valor
reduzido para evitar enriquecimento sem causa. Sentença parcialmente
reformada.
Recurso
parcialmente
provido”
(Apelação
no
1020079-18.2016.8.26.0100, relator CARLOS ALBERTO DE SALLES, j. em
30/5/2019);
“COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA AÇÃO DE
DANOS MATERIAIS E MORAIS - Aquisição de imóvel na planta ATRASO NA

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ENTREGA DO IMÓVEL Abusividade da cláusula contratual que estabelece o
início do prazo de entrega somente após a assinatura de contrato de
financiamento com a Caixa Econômica Federal Validade da cláusula de
tolerância de 180 dias para entrega do imóvel Súmula 160 do TJSP Atraso
injustificado, após a previsão dos 180 dias, na entrega do imóvel que gera o
dever de indenizar lucros cessantes LUCROS CESSANTES - Ausência de
comprovação de caso fortuito/força maior Lucros cessantes fixados em 0,5% do
valor atualizado do contrato, em conformidade com o parâmetro estabelecido na
jurisprudência. TAXA DE EVOLUÇÃO DA OBRA Ausência de abusividade da
cláusula contratual que preveja a cobrança de juros antes da entrega das chaves,
conforme precedente do E. STJ. DANOS MORAIS - Descumprimento contratual
que não enseja o pagamento de indenização - Inocorrência de situação
excepcional que ultrapasse o mero inadimplemento contratual. Situações que se
traduziram em meros dissabores, que não ensejam indenização. Sentença
parcialmente reformada RECURSOS PARCIALMENTE PROVIDOS” (Apelação
no 1007944-95.2016.8.26.0577, relatora MARIA SALETE CORRÊA DIAS, j. em
29/5/2019).
Também fixada tese pelo Tema 996, item 1.2: “No caso de
descumprimento do prazo para a entrega do imóvel, incluído o período de tolerância, o
prejuízo do comprador é presumido, consistente na injusta privação do uso do bem, a
ensejar o pagamento de indenização, na forma de aluguel mensal, com base no valor
locatício de imóvel assemelhado, como termo final na data da disponibilização da
posse direta ao adquirente da unidade autônoma”.
No que pertine ao pedido de indenização por danos
morais, a situação reportada na ação extrapolou os limites do mero inadimplemento
contratual. A situação descrita permite a conclusão de que os Autores não receberam o
imóvel em decorrência da culpa exclusiva das Rés, por não o entregarem no prazo
contratual ajustado, vindo a fazê-lo quando já decorridos onze meses da data prevista

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para entrega do empreendimento, depois de já computado o prazo de tolerância. O
dissabor experimentado pelos Autores, diante da expectativa frustrada, é apta a
caracterizar o dano moral ressarcível, até como forma de compelir as Rés a não reincidir
nessa prática.
Quanto ao valor a ser arbitrado, enuncie-se que a
indenização por dano moral deve ser fixada mediante prudente arbítrio do Juiz, de
acordo com o princípio da razoabilidade, observados a finalidade compensatória, a
extensão do dano experimentado, bem como o grau de culpa. Referida indenização
pretende compensar a dor do lesado e constitui um exemplo didático para a sociedade de
que o Direito repugna a conduta violadora, porque é incumbência do Estado defender e
resguardar a dignidade do ofendido. Ao mesmo tempo, objetiva sancionar o lesante,
inibindo-o em relação a novas condutas, e por isso, deve corresponder a um valor de
desestímulo, que não pode ensejar enriquecimento sem causa, nem pode ser ínfimo, a
ponto de não coibir a reincidência em conduta negligente.
Consideradas as premissas acima elencadas, arbitro o valor
da indenização em R$ 8.000,00, corrigida monetariamente a partir do seu arbitramento
(Súmula 362 do STJ), e com acréscimo de juros de mora de 1% ao mês, a contar da
citação.
Por fim, a sucumbência permanece como estabelecida pela
r. sentença, uma vez que ambas as partes sucumbiram nas insurgências apresentadas.
Nestes termos, rejeito a preliminar e dou parcial
provimento aos recursos.
João Pazine Neto
Relator