Tribunal: TJSP
Processo: 2038138-75.2018.8.26.0000
Classe: Ação Rescisória / Promessa de Compra e Venda
Órgão julgador: Silvério da Silva
Órgão colegiado: 8a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-07-23
Data de publicação: 2020-07-23

Ementa:
Ação Rescisória. Pretensão de rescisão de sentença. Alegação de manifesta violação à norma jurídica, art. 966, V do CPC. Alegação de ofensa às Súmulas 543 do C. STJ e 1 deste E. TJSP. Ação de rescisão de compromisso de compra e venda de bem imóvel. Pedido julgado improcedente, com a determinação de perda do sinal pago, diante da cláusula de irrevogabilidade e irretratabilidade. Inconformismo que

Ementa:
Ação Rescisória. Pretensão de rescisão de sentença. Alegação de manifesta violação à norma jurídica, art. 966, V do CPC. Alegação de ofensa às Súmulas 543 do C. STJ e 1 deste E. TJSP. Ação de rescisão de compromisso de compra e venda de bem imóvel. Pedido julgado improcedente, com a determinação de perda do sinal pago, diante da cláusula de irrevogabilidade e irretratabilidade. Inconformismo que prospera. Hipótese em que aplicável o CDC e, portanto, as referidas súmulas, que são normas jurídicas, por disposição do §5o, do artigo 966 do CPC. Apontamentos em nome da incorporadora que não comprometiam, de forma objetiva, a propriedade negociada. De todo modo, a desistência por parte do comprador é direito potestativo, segundo exegese das referidas súmulas supra citadas, não devendo prevalecer a cláusula de irrevogabilidade e irretratabilidade, que prevê a perda do sinal. Além disso, o sinal foi pago como princípio de pagamento, segundo expresso em cláusula. Com a desistência do negócio, os valores pagos devem ser devolvidos, sendo possível a retenção, no caso, de 10%, conforme pleiteado alternativamente pelos autores, em face do valor pago, em relação ao preço do contrato. Rescisão da sentença. Caso submetido a novo julgamento. Julgamento de parcial procedência do pedido, com a rescisão do contrato e devolução dos valores pagos (sinal), com retenção de 10% em favor da ré, valores acrescidos de correção do desembolso e juros de mora da presente citação. Sucumbência pela ré. Ação rescisória julgada procedente.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2020.0000563039
ACÓRDÃO
Vistos,
relatados
e
discutidos
estes
autos
de
Ação
Rescisória
no
2038138-75.2018.8.26.0000, da Comarca de São Paulo, em que são autores ERIC
PAULINO ORTIZ MARTINS e PRISCILA MADI, é réu INCORPORADORA RPF
LTDA.
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 8a Câmara de Direito Privado do
Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Julgaram procedente a
ação rescisória. V. U., de conformidade com o voto do relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores THEODURETO
CAMARGO (Presidente) e ALEXANDRE COELHO.
São Paulo, 23 de julho de 2020.
SILVÉRIO DA SILVA
Relator
Assinatura Eletrônica

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Ação Rescisória no 2038138-75.2018.8.26.0000 -Voto no 22919
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VOTO No: 22919
AÇÃO RESCISÓRIA No: 2038138-75.2018.8.26.0000
COMARCA: SÃO PAULO SANTO AMARO
AUTOR: ERIC PAULINO ORTIZ MARTINS E OUTRO
RÉU: INCORPORADORA RPF LTDA
Ação Rescisória. Pretensão de rescisão de sentença. Alegação de
manifesta violação à norma jurídica, art. 966, V do CPC. Alegação
de ofensa às Súmulas 543 do C. STJ e 1 deste E. TJSP. Ação de
rescisão de compromisso de compra e venda de bem imóvel.
Pedido julgado improcedente, com a determinação de perda do
sinal
pago,
diante
da
cláusula
de
irrevogabilidade
e
irretratabilidade. Inconformismo que prospera. Hipótese em que
aplicável o CDC e, portanto, as referidas súmulas, que são normas
jurídicas, por disposição do §5o, do artigo 966 do CPC.
Apontamentos em nome da incorporadora que não comprometiam,
de forma objetiva, a propriedade negociada. De todo modo, a
desistência por parte do comprador é direito potestativo, segundo
exegese das referidas súmulas supra citadas, não devendo
prevalecer a cláusula de irrevogabilidade e irretratabilidade, que
prevê a perda do sinal. Além disso, o sinal foi pago como princípio
de pagamento, segundo expresso em cláusula. Com a desistência
do negócio, os valores pagos devem ser devolvidos, sendo possível
a retenção, no caso, de 10%, conforme pleiteado alternativamente
pelos autores, em face do valor pago, em relação ao preço do
contrato. Rescisão da sentença. Caso submetido a novo
julgamento. Julgamento de parcial procedência do pedido, com a
rescisão do contrato e devolução dos valores pagos (sinal), com
retenção de 10% em favor da ré, valores acrescidos de correção do
desembolso e juros de mora da presente citação. Sucumbência pela
ré. Ação rescisória julgada procedente.
Trata-se de ação rescisória de sentença com
fundamento no art. 966, inciso V do CPC (“violar manifestamente norma
jurídica”), hipótese §5o, por entender a sentença sido prolatada contra decisão
baseada em enunciado de súmula ou acórdão proferido em julgamento de
casos repetitivos, que não tenha considerado a existência da distinção entre a
questão discutida no processo e o padrão decisório que lhe deu fundamento.
Alegou que não foram observadas as Súmulas 543

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do C. STJ, e Súmulas 1, 2 e 3 deste E. Tribunal de Justiça, isso porque, em
síntese, foi a vendedora que deu causa ao desfazimento do negócio, de modo
que o sinal deveria ser integralmente devolvido ou, ao menos, ser retido
percentual de 10%.
Segundo acórdão de páginas 73/78, esta C. Câmara
admitiu o processamento da presente ação, porque in status assertionis, isto
é, à vista das afirmações do demandante, presentes a legitimidade e o
interesse de agir, de modo que possível o processamento do feito, com
posterior análise das provas e apreciação do mérito, afastado o anterior
julgamento de indeferimento da petição inicial, pelo motivo de não ser a ação
rescisória sucedâneo recursal, que não foi interposto (no caso, o recurso de
apelação).
A ré apresentou tempestiva contestação, às paginas
96/109, e conforme retificado pela Serventia às páginas 123.
Autos foram para réplica e tornaram conclusos.
É o relatório.
A ação rescisória pode ser julgada de forma
antecipada, pois compreende matéria de direito, sendo as provas documentais
carreadas suficientes para a compreensão da lide e sua solução.
Entendo que presente a hipótese do artigo 966,
inciso V, §5o do CPC, que dispõe:
Art. 966. A decisão de mérito, transitada em julgado, pode ser rescindida
quando:
V - violar manifestamente norma jurídica;
§ 5o Cabe ação rescisória, com fundamento no inciso V do caput deste artigo,
contra decisão baseada em enunciado de súmula ou acórdão proferido em
julgamento de casos repetitivos que não tenha considerado a existência de
distinção entre a questão discutida no processo e o padrão decisório que lhe

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deu fundamento.
A decisão que se pretende rescindir é a sentença
juntada às páginas 19/20, com transito em julgado em 2/2/2018.
Cumpre enfatizar que na sentença, não houve
expressa manifestação a respeito das Súmulas invocadas, pelo contrário, elas
restaram implicitamente afastadas, sob o fundamento de validade da cláusula
de irrevogabilidade e irretratabilidade (cláusula 9a), a justificar a aplicação do
artigo 418 do Código Civil, afastando-se, por decorrência lógica, a legislação
consumerista, que é supedâneo das referidas súmulas.
Assim, é preciso esclarecer que as súmulas são
compreendidas, na lógica do art. 966, inciso V, §5o do CPC, como norma
jurídica, e que no presente caso, a decisão não se baseou em súmula
aplicável, em regra, ao caso, ocasionando violação desta norma.
Explico.
O caso é de incidência das normas do consumidor.
Como regra geral, não se pode negar a incidência do Código de Defesa do
Consumidor (Lei Federal 8.078/90) aos contratos para venda de unidades
imobiliárias firmados por adquirentes junto a incorporadora, e o presente caso
não constitui nenhuma exceção, como a aquisição por sociedade empresária
que adquira para alienação do bem, que tenha em seu objeto social esta
finalidade, aquisição por sócios da área ou investidor. O objetivo dos autores
era a compra para moradia, e isso não restou descaracterizado, ainda que não
tenha sido adquirido o imóvel na planta, o que não desnatura esta relação de
consumo.
Assim, perfeitamente aplicáveis as Súmulas 543 do
C. STJ e Súmula 1 deste E. Tribunal:
Súmula 543 - STJ: Na hipótese de resolução de
contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de

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Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas
pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do
promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o
comprador quem deu causa ao desfazimento.
Súmula 1 - TJ: O Compromissário comprador de
imóvel, mesmo inadimplente, pode pedir a rescisão do contrato e reaver as
quantias
pagas,
admitida
a
compensação
com
gastos
próprios
de
administração e propaganda feitos pelo compromissário vendedor, assim como
com o valor que se arbitrar pelo tempo de ocupação do bem.
Como bem elucidado no voto do Rel. José Carlos
Ferrreira Alves, no julgamento do apelo n. 1013871-57.2017.8.26.0011, em
12/3/2019 :
“Isto porque, a jurisprudência deste E. TJSP e do C.
STJ reconheceu como potestativo o direito do compromissário comprador de
imóvel desistir da aquisição do bem, sujeitando-se, todavia, às consequências
desta sua opção (Súmula 1-TJSP e 543- STJ). 9. Assim, não se pode
sobrepujar a referida cláusula de irrevogabilidade e irretratabilidade ao
consagrado direito potestativo”.
Insta salientar que, no caso, os autores depositaram
o sinal com força confirmatória da avença, considerado, assim, como
pagamento inicial e parte de execução do contrato, não se tratando de arras
penitencias. Neste sentido a cláusula 1a, às páginas 23.
Assim, cumpre agora analisar quem deu causa ao
desfazimento do contrato.

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Segundo o contrato, cláusula 3a, a ré deveria
apresentar documentação
certidões em geral, aos compradores até
16/5/2017, e os autores somente receberam em 19/5/2017. Alegaram os
autores, ainda, que as ações distribuídas em nome da ré os deixaram
inseguros, além de estarem desatualizadas - de fato, foram expedidas em
2016, de modo que com fundamento na cláusula 8a “se tais documentos
apresentarem algum apontamento positivo ou gravame não aceito pelos
compradores por colocarem em risco a propriedade do imóvel, a vendedora
devolverá o sinal recebido” (pg. 25), não se interessaram pela continuidade do
negócio, temendo pela insegurança jurídica do negócio.
A sentença rescindenda aduziu que pelas certidões
carreadas às páginas 25/38 dos autos de origem, “nenhuma ação é de
tamanha importância econômica a ponto de colocar em risco o imóvel que
seria vendido aos autores. (...) As ações ajuizadas contra a ré não podem ser
utilizadas pelos autores para representar o inadimplemento da vendedora,
pois não 'colocam em risco a propriedade do imóvel', como exige a cláusula
contratual.
De fato, neste sentido, entendo que correta a
interpretação da cláusula contratual. As certidões juntadas, inclusive de objeto
e pé, não denotam risco à propriedade, de forma objetiva.
Assim, a insegurança dos autores é de caráter
subjetivo, crivo próprio que os fez desistir do negócio, em suas palavras,
perderam o interesse em manter o negócio.
De qualquer modo, dentro do seu direito potestativo,
e ainda que inadimplentes, por força da súmulas citadas, - normas jurídicas,
não poderiam perder a integralidade do sinal pago, não lhes sendo oponível a
cláusula de irrevogabilidade e irretratabilidade.
Assim, entendo que a sentença deve ser rescindida,
para que o pedido seja novamente julgado, nos seus estritos limites, conforme
petição inicial, páginas 54/55.
Considerando o valor do contrato R$ 630.000,00

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(pg. 23) e o sinal pago, R$ 50.000,00, entendo que a retenção de 10% é
suficiente para compensação com as despesas previstas na Súmula 1 deste
Tribunal.
Assim, julgo procedente o pedido rescisório e, a
respeito dos termos da ação originária, julgo procedente em parte o pedido
para declarar a rescisão do contrato, pela desistência dos autores, e assim,
condenar a ré a restituir 90% dos valores pagos, ao que consta, apenas o
sinal, acrescido de correção do desembolso e juros de mora da presente
citação, revertido o depósito em favor dos autores, nos termos do artigo 974
do CPC.
Tendo em vista sucumbência mínima dos autores,
arcará a ré com as custas do processo e com os honorários advocatícios
fixados em 10% sobre o valor da causa.
Julgo procedente a ação rescisória.
SILVÉRIO DA SILVA
Relator