Tribunal: TJSP
Processo: 1002231-81.2018.8.26.0606
Classe: Apelação Cível / Promessa de Compra e Venda
Órgão julgador: Viviani Nicolau
Órgão colegiado: 3a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-06-02
Data de publicação: 2020-06-03

Ementa:
"APELAÇÃO CÍVEL. COMPRA E VENDA. AÇÃO INDENIZATÓRIA. Recurso interposto pela parte ré em face de sentença de parcial procedência, que condenou as rés, de forma solidária, a pagarem aos autores ressarcimento, lucros cessantes de setembro de 2014 a março de 2015 e indenização pelo dano moral. Inconformismo da ré. Acolhimento parcial. PRESCRIÇÃO. Prazo prescricional quanto aos lucros cessantes que é

Ementa:
"APELAÇÃO CÍVEL. COMPRA E VENDA. AÇÃO INDENIZATÓRIA. Recurso interposto pela parte ré em face de sentença de parcial procedência, que condenou as rés, de forma solidária, a pagarem aos autores ressarcimento, lucros cessantes de setembro de 2014 a março de 2015 e indenização pelo dano moral. Inconformismo da ré. Acolhimento parcial. PRESCRIÇÃO. Prazo prescricional quanto aos lucros cessantes que é decenal e não se operou. LUCROS CESSANTES. Afastamento. Autores que assinaram acordo com a ré, assumindo a responsabilidade pelos reparos mediante indenização antes do ajuizamento da demanda. Incabível serem ressarcidos pelos lucros cessantes que decorrem do período do reparo que assumiram. DANOS MORAIS. Ausência de impugnação de todos os fundamentos da condenação que impõe a subsistência da condenação por si só. Danos morais que foram caracterizados diante da cobrança indevida como condição para imissão na posse, bem como em razão do vazamento de esgoto. Indenização de R$ 10.000,00, para cada autor, que se revela adequada. Honorários redistribuídos. Sentença reformada em parte. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO."(v.32626).

Inteiro teor:
TRIBUNAL DE JUSTIÇA
PODER JUDICIÁRIO
São Paulo
Registro: 2020.0000394454
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível no
1002231-81.2018.8.26.0606, da Comarca de Suzano, em que é apelante TERCON
EMPREENDIMENTOS
IMOBILIÁRIOS
LTDA,
são
apelados
TELMA
DO
NASCIMENTO DINIZ TEIXEIRA e VALTER TEIXEIRA.
ACORDAM, em 3a Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça de
São Paulo, proferir a seguinte decisão: "Deram provimento em parte ao recurso. V. U.", de
conformidade com o voto do Relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Exmos. Desembargadores JOÃO
PAZINE NETO (Presidente) e CARLOS ALBERTO DE SALLES.
São Paulo, 2 de junho de 2020.
VIVIANI NICOLAU
RELATOR
Assinatura Eletrônica

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Apelação Cível no 1002231-81.2018.8.26.0606 -Voto no 32626 – DVN
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VOTO No
: 32626
APELAÇÃO No : 1002231-81.2018.8.26.0606
COMARCA: SUZANO
APTE.
: TERCON EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS
S/S LTDA
APDOS.
: TELMA DO NASCIMENTO DINIZ TEIXEIRA
E VALTER TEIXEIRA
JUIZ SENTENCIANTE:PAULO EDUARDO DE ALMEIDA
CHAVES MARSIGLIA
“APELAÇÃO
CÍVEL.
COMPRA
E
VENDA.
AÇÃO
INDENIZATÓRIA. Recurso interposto pela parte ré em face de
sentença de parcial procedência, que condenou as rés, de forma
solidária, a pagarem aos autores ressarcimento, lucros cessantes de
setembro de 2014 a março de 2015 e indenização pelo dano moral.
Inconformismo da ré. Acolhimento parcial. PRESCRIÇÃO. Prazo
prescricional quanto aos lucros cessantes que é decenal e não se
operou. LUCROS CESSANTES. Afastamento. Autores que
assinaram acordo com a ré, assumindo a responsabilidade pelos
reparos mediante indenização antes do ajuizamento da demanda.
Incabível serem ressarcidos pelos lucros cessantes que decorrem
do período do reparo que assumiram. DANOS MORAIS.
Ausência de impugnação de todos os fundamentos da condenação
que impõe a subsistência da condenação por si só. Danos morais
que foram caracterizados diante da cobrança indevida como
condição para imissão na posse, bem como em razão do
vazamento de esgoto. Indenização de R$ 10.000,00, para cada
autor, que se revela adequada. Honorários redistribuídos. Sentença
reformada
em
parte.
RECURSO
PARCIALMENTE
PROVIDO.”(v.32626).
Trata-se de recurso de apelação interposto
em ação indenizatória proposta por TELMA DO NASCIMENTO
DINIZ TEIXEIRA e VALTER TEIXEIRA em face de
TERCON EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS S/S LTDA
, contra sentença de parcial procedência, prolatada no dia
28/01/2019, para condenar as rés, de forma solidária, a pagarem aos
autores a quantia de R$ 15.415,97 a título de ressarcimento e
condenar as rés, de forma solidária, a pagarem aos autores a quantia
de 0,5% (meio por cento) do valor atualizado do imóvel, por mês,

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do período de setembro de 2014 a março de 2015, limitado a R$
2.500,00 (dois mil e quinhentos reais), a título de lucros cessantes;
e a pagar a cada um dos autores a quantia de R$ 10.000,00 (dez mil
reais), a título de dano moral (fls. 252/259).
Ônus de sucumbência a cargo dos réus,
arbitrados honorários advocatícios em 10% sobre o valor da
condenação.
O recurso da RÉ objetiva a reforma da
sentença, para julgar improcedente o pedido. Nesse sentido, alega:
a) inexistente atraso na conclusão da obra, pois concluída dentro do
prazo de tolerância de 180 dias, em junho de 2014; b) em razão da
posterior necessidade de alguns reparos, as partes celebraram
acordo no qual a parte ré pagou R$ 4.000,00 e a parte autora os
providenciaria. Todavia, a autora não fez apenas reparos, mas
modificações; c) não houve atraso, mostrando-se descabidos os
lucros cessantes; d) ausente danos morais; e) subsidiariamente,
deve a indenização ser reduzida (fls. 261/281). O recurso é
tempestivo e preparado.
As contrarrazões foram apresentadas (fls.
288/293).
Intimados nos termos do artigo 10 do CPC
quanto à prescrição, as partes se manifestaram às 309/310 e fls.
338.
Oposição
expressa
ao
julgamento
virtual, por parte dos autores, ora apelados (fls. 302).
É O RELATÓRIO.
O recurso é provido em parte.
A essência dos fundamentos de fato e de
direito esposados na inicial, e os principais atos processuais
ocorridos durante o trâmite da demanda, foram bem sumarizados
pelo relatório da sentença, que ora se reproduz para facilitar a
compreensão da controvérsia:
“Trata-se de Ação Indenizatória por Danos Materiais e Morais
proposta por TELMA DO NASCIMENTO DINIZ TEIXEIRA e

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VALTER TEIXEIRA, qualificados nos autos, em face de TERCON
EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS S/S LTDA e A.T.I.
IMÓVEIS E PARTICIPAÇÕES LTDA, qualificados nos autos, em
que alegam, em síntese que, em 21 de julho de 2013, celebraram um
contrato para aquisição de imóvel situado na Rua Caetano Melloti,
no 190, Jardim Leblon, neste município de Suzano/SP, pelo valor de
R$160.000,00 (cento e sessenta mil reais), com entrada de
R$65.000,00 (sessenta e cinco mil reais), proveniente de recursos
próprios e o valor de R$95.000,00 (noventa e cinco mil rais),
mediante financiamento bancário. Aduzem os autores que
realizaram o pagamento da quantia de R$1.500,00 a título de taxa
SATI, contudo tiveram que pagar também o valor de R$15.415,97,
não previsto em contrato, bem ainda as requeridas cobram no
contrato, encargos abusivos como Taxa SATI e comissão de
corretagem. Aduzem ainda que o imóvel foi entregue com atraso e
com as obras ainda inacabadas, gerando inúmeros prejuízos de
ordem moral e material aos autores. Requerem a condenação dos
requeridos ao pagamento de indenização por dano material no
valor de R$19.138,29 (referente ao suposto reajuste não previsto em
contrato de R$15.415,97, ao valor de R$3.000,00, equivalente ao
dobro da taxa SATI e ao valor de R$722,32, gasto com material
para reparação no imóvel), ao ressarcimento do valor de
R$2.500,00, correspondente aos lucros cessantes pelo que poderia
ter auferido com o usufruto do imóvel e, ao pagamento de
indenização por danos morais no valor de R$20.000,00. Com a
inicial, juntou documentos em fls. 12/88. Citada, a requerida
TERCON Empreendimentos Imobiliários S/S Ltda apresentou
contestação em que alega, em preliminar de objeção, prescrição
trienal para pleitear indenização pela cobrança da Taxa SATI. No
mérito, alega que, em razão do atraso na obtenção do
financiamento bancário pelos autores, houve reajuste do saldo
devedor do imóvel, gerando um resíduo de R$12.500,00 que foi
parcelado em 29 prestações de R$498,70, acrescidas de juros e
correção monetária. Aduz que, a entrega do imóvel ocorreu dentro
do prazo estipulado em contrato, ou seja, na quitação do saldo
financiado e que o atraso na entrega da chave ocorreu em
decorrência da existência de alguns reparos a serem feitos e que, de
comum acordo com os autores, estes assumiram a responsabilidade
pelos reparos, sendo indenizados pela requerida, no valor de
R$4.000,00, bem ainda que o vazamento ocorrido no imóvel foi por
culpa exclusiva dos autores, ao realizarem modificações que
estavam fora do projeto do imóvel. Aduz ainda que a taxa SATI não
foi cobrada, bem ainda não houve nenhum ato ilícito ou abusivo
cometido pela requerida, passível de indenização por dano moral.
Requer a improcedência dos pedidos. Com a contestação, juntou
documentos em fls. 111/144. Citada, a requerida ATI Imóveis e
Participações Ltda. apresentou contestação em que alega, em

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preliminar de objeção, ilegitimidade passiva e prescrição trienal
para pleitear indenização pela cobrança indevida da taxa SATI. No
mérito, alega ser lícita a atualização do saldo devedor do imóvel em
razão da demora na obtenção do financiamento bancário. Aduz
inexistir a prática de ato ilícito ou abusivo cometido pela requerida,
passível de indenização por dano moral. Requer a improcedência
dos pedidos. Com a contestação, juntou documentos em fls.
154/178. Réplica em fls. 185/191. Decisão saneadora em fl. 205, na
qual foi rejeitada a preliminar de ilegitimidade passiva da
requerida ATI. Em audiência designada, foram ouvidas três
testemunhas, sendo declarada encerrada a instrução (fls. 215/218).
Os autores e a requerida Tercon apresentaram alegações finais em
que reiteram as alegações feitas na inicial e na defesa (fls. 243/247
e fls. 248/251). A requerida ATI Imóveis e Participações não
apresentou alegações finais.”.
A
r.
sentença
julgou
o
pedido
parcialmente procedente para:
“ CONDENAR as rés, de forma solidária, a pagarem aos autores a
quantia de R$15.415,97 (quinze mil quatrocentos e quinze reais e
noventa e sete centavos), a título de ressarcimento, com juros de
mora de 1% ao mês, contados da citação, e correção monetária nos
termos da Tabela Prática do E. Tribunal de Justiça de São Paulo,
contada do ajuizamento da ação; e CONDENAR as rés, de forma
solidária, a pagarem aos autores a quantia de 0,5% (meio por
cento) do valor atualizado do imóvel, por mês, do período de
setembro de 2014 a março de 2015, limitado a R$2.500,00 (dois mil
e quinhentos reais), a título de lucros cessantes; e CONDENAR as
rés, de forma solidária, a pagar a cada um dos autores a quantia de
R$10.000,00 (dez mil reais), a título de dano moral, com juros de
mora de 1% ao mês, contados da citação, e correção monetária nos
termos da Tabela Prática do E. Tribunal de Justiça de São Paulo,
contada da data desta sentença, conforme Súmula no 362, do C.
Superior Tribunal de Justiça.”
Prescrição
Inicialmente, embora se tivesse cogitado
de prescrição quanto aos lucros cessantes, é necessário reconhecer
que se cuida de indenização contratual, aplicando-se, por isso, o
prazo decenal conforme o entendimento recentemente pacificado
pelo C. STJ:

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CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. EMBARGOS DE
DIVERGÊNCIA NO RECURSO ESPECIAL. DISSENSO
CARACTERIZADO.
PRAZO
PRESCRICIONAL
INCIDENTE SOBRE A PRETENSÃO DECORRENTE DA
RESPONSABILIDADE CIVIL CONTRATUAL.
INAPLICABILIDADE DO ART. 206, § 3o, V, DO
CÓDIGO CIVIL. SUBSUNÇÃO À REGRA GERAL DO
ART. 205, DO CÓDIGO CIVIL, SALVO EXISTÊNCIA DE
PREVISÃO EXPRESSA DE PRAZO DIFERENCIADO.
CASO CONCRETO QUE SE SUJEITA AO DISPOSTO
NO ART. 205 DO DIPLOMA CIVIL. EMBARGOS DE
DIVERGÊNCIA PROVIDOS.
I - Segundo a jurisprudência deste Superior Tribunal de
Justiça, os embargos de divergência tem como finalidade
precípua a uniformização de teses jurídicas divergentes, o
que, in casu, consiste em definir o prazo prescricional
incidente sobre os casos de responsabilidade civil contratual.
II - A prescrição, enquanto corolário da segurança jurídica,
constitui, de certo modo, regra restritiva de direitos, não
podendo assim comportar interpretação ampliativa das
balizas fixadas pelo legislador.
III - A unidade lógica do Código Civil permite extrair que a
expressão "reparação civil" empregada pelo seu art. 206, §
3o, V, refere-se unicamente à responsabilidade civil
aquiliana, de modo a não atingir o presente caso, fundado na
responsabilidade civil contratual.
IV - Corrobora com tal conclusão a bipartição existente entre
a responsabilidade civil contratual e extracontratual, advinda
da distinção ontológica, estrutural e funcional entre ambas,
que obsta o tratamento isonômico.
V - O caráter secundário assumido pelas perdas e danos
advindas do inadimplemento contratual, impõe seguir a sorte
do principal (obrigação anteriormente assumida). Dessa
forma, enquanto não prescrita a pretensão central alusiva à
execução da obrigação contratual, sujeita ao prazo de 10
anos (caso não exista previsão de prazo diferenciado), não
pode estar fulminado pela prescrição o provimento acessório
relativo à responsabilidade civil atrelada ao descumprimento
do pactuado.
VI - Versando o presente caso sobre responsabilidade civil
decorrente de possível descumprimento de contrato de
compra e venda e prestação de serviço entre empresas, está
sujeito à prescrição decenal (art. 205, do Código Civil).

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Embargos de divergência providos.
(EREsp
1281594/SP,
Rel.
Ministro
BENEDITO
GONÇALVES,
Rel.
p/
Acórdão
Ministro
FELIX
FISCHER, CORTE ESPECIAL, julgado em 15/05/2019,
DJe 23/05/2019).”
No mesmo sentido:
“COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ATRASO NA
ENTREGA. INDENIZAÇÃO DE LUCROS CESSANTES.
MULTA CONTRATUAL. JUROS DE OBRA. PRESCRIÇÃO.
Sentença de improcedência do pedido do autor e de
procedência do pedido reconvencional das rés, condenando
este ao pagamento de juros de obra, desembolsados pela ré-
reconvinte, no valor total de R$ 5.220,44 (cinco mil,
duzentos e vinte reais e quarenta e quatro centavos), com
correção monetária desde cada pagamento e juros de mora
de 1% (um por cento) ao mês, a partir da citação à
reconvenção. Irresignação do autor. 1. Legitimidade
passiva. Pedido de ressarcimento de juros de obra que
decorre do atraso por culpa das vendedoras. Cobrança pelo
agente financeiro que seria ilícita em razão do atraso da
obra. Ressarcimento por enriquecimento sem causa que leva
à configuração da legitimidade passiva das rés. 2.
Prescrição lucros cessantes. Inocorrência em relação aos
lucros cessantes. Pretensão de reparação civil. Ilícito
contratual. Prazo decenal. Entendimento do STJ. (...) (TJSP;
Apelação
Cível
1020617-52.2017.8.26.0071;
Relator
(a): CARLOS ALBERTO DE SALLES; Órgão Julgador: 3a
Câmara de Direito Privado; Foro de Bauru - 2a Vara Cível;
Data do Julgamento: 18/12/2019; Data de Registro:
18/12/2019).”
Ressarcimento
A r. sentença condenou às rés a
ressarcirem os autores em R$ 15.415,97. A matéria não foi
impugnada em apelação. Apenas na petição de fls. 309/312 é que a
ré se insurge quanto ao ponto, todavia, já preclusa a questão,
preclusão esta que é temporal e também consumativa. Logo, a
referida parcela da condenação não comporta qualquer alteração.

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Lucros cessantes
Com efeito, apesar da entrega do imóvel
ter ocorrido em setembro de 2014, a condenação quanto aos lucros
cessantes decorre da alegada impossibilidade de uso e fruição do
imóvel em razão da necessidade de reparos.
Quanto ao ponto, a r. sentença assim
analisou:
“Os autores alegam que houve atraso na
disponibilização da chave do imóvel, que ocorreu somente em
setembro de 2014, bem ainda em razão da existência de inúmeros
reparos a serem feitos, somente conseguiu residir no imóvel em março
de 2015. Alegam ainda que, logo após a instalação no imóvel,
verificou a existência de vazamentos que foram reparados às
expensas dos autores. A requerida TERCON, por sua vez, alega que a
chave foi disponibilizada aos autores em junho de 2014, contudo, em
razão da necessidade de reparos a serem feitos no imóvel, celebraram
acordo
com
os
autores,
sendo
que
estes
assumiram
a
responsabilidade pela realização de todos os reparos necessários e
foram devidamente indenizados pelo valor de R$4.000,00. Quanto aos
vazamentos, a ré alega que ocorreu por culpa exclusiva dos autores
que promoveram alterações no projeto original do imóvel, com o
deslocamento da lavanderia e a construção de banheiro em área não
prevista para essa finalidade. O documento de fls. 131/132 comprova
a celebração do mencionado acordo entre autores e a ré TERCON.
Portanto, o cerne da discussão é verificar se os vazamentos ocorridos
no imóvel devem ser atribuídos ao vício na construção e, portanto,
passíveis de indenização pelos requeridos, ou foi em decorrência, em
tese, das modificações realizadas pelos autores. A testemunha dos
autores Carlos Alberto da Silva afirma que realizou obras na
garagem e que havia duas fossas que ainda não estavam ligadas ao
esgoto. A ligação do esgoto na rua foi feita pela SABESP, contudo a
ligação das fossas com o esgoto foi feita pelo depoente. O serviço foi
feito no ano de 2014 e os autores ainda não residiam no imóvel. Ao
colocar o contrapiso na área de fundo do imóvel, ficou alagado.
Verificou que havia um cano que não tinha saída e, portanto, com a
autorização do vizinho, fez a ligação com o esgoto dele. Quando já
estavam morando no local, o depoente foi chamado pelos autores por
causa de um vazamento na parede, verificou que a água da pia e a da
lavanderia do fundo estavam caindo no porão. Informa o depoente
que só instalou a pia, contudo a lavanderia já estava no imóvel.
Somente ouviu falar que os autores construíram um banheiro,
contudo os vazamentos são de data anterior. Não lembra quanto
recebeu pelo serviço. O informante dos autores José Aparecido de
Rezende afirma que possui um imóvel no mesmo condomínio dos

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autores e que estes o receberam no ano de 2015, com atraso em razão
dos reparos que teve que fazer. Houve vazamento no imóvel,
infiltração, proveniente de esgoto, principalmente na saída do porão.
Os autores construíram um banheiro, contudo os vazamentos são de
data anterior. Após a construção do banheiro, não houve mais
vazamento. Acredita que os autores receberam a chave no mês de
março de 2015. O informante dos autores Paulo César Pereira
Valões afirma que foi à casa dos autores logo que receberam a chave,
que acredita que foi no ano de 2016, não se lembra bem da data
exata. Na visita, percebeu que a fechadura, portas e torneira estavam
quebradas e havia vazamento. Ele construiu os dois banheiros na
parte de baixo e um salão, contudo já havia vazamento no imóvel, por
baixo da laje, e com as construções, parou de vazar. Os depoimentos
prestados confirmam que os autores ainda não residiam no imóvel no
ano de 2014, data em que foi disponibilizada a chave do local e
somente no início do ano seguinte lá se instalaram, bem ainda que o
imóvel passou por reparos nesse interregno. Os depoimentos também
são uníssonos quanto à preexistência de vazamento no imóvel e os
reparos que tiveram que realizar em data posterior à instalação dos
autores na residência. Os autores pedem ressarcimento no valor de
R$2.500,00, correspondente aos lucros que deixou de auferir durante
o período de atraso entre a entrega e a efetiva ocupação do imóvel.
Nenhum documento demonstrando prejuízo dos autores durante o
período de mora dos promitentes vendedores, foi juntado nos autos,
contudo, conforme entendimento jurisprudencial, o prejuízo do
promitente comprador é presumido e a simples demonstração da
demora na posse efetiva do imóvel já constitui dano passível de
indenização, prescindindo de prova do prejuízo. Nesse sentido:
"EMBARGOS DE DIVERGÊNCIA EM RECURSO ESPECIAL.
COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ATRASO NA ENTREGA.
LUCROS CESSANTES. PREJUÍZO PRESUMIDO. 1. Nos termos da
jurisprudência do STJ, o atraso na entrega do imóvel enseja
pagamento de indenização por lucros cessantes durante o período de
mora do promitente vendedor, sendo presumido o prejuízo do
promitente comprador. 2. A citação é o marco inicial para a
incidência dos juros de mora, no caso de responsabilidade contratual.
Precedentes. 3. Embargos de divergência acolhidos." (Superior
Tribunal de Justiça 2a Seção EREsp 1.341.138/SP Rel. Min.
Maria Isabel Gallotti
j.09/05/2018). É também o entendimento
sumulado pelo E.Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo:
"Súmula 162 - Descumprido o prazo para a entrega do imóvel objeto
do compromisso de venda e compra, é cabível a condenação da
vendedora por lucros cessantes, havendo a presunção de prejuízo do
adquirente, independentemente da finalidade do negócio." A
indenização por lucros cessantes deve ser fixada em 0,5% do valor do
imóvel atualizado, por mês de atraso, ou seja, de setembro de 2014 a
março de 2015, limitada ao valor de R$2.500,00, conforme pleiteado

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na inicial. A jurisprudência do E. Tribunal de Justiça de São Paulo
fixou entendimento de referido percentual para fins de lucros
cessantes.
Cita-se,
a
título
de
exemplo,
a
Apelação
no
1010994-18.2015.8.26.0011, da 9a Câmara de Direito Privado, Des.
Rel. Costa Netto, j. em 09/10/2018. As despesas pelos reparos que os
autores tiveram que realizar no imóvel após a data acima, no valor de
R$722,32 (fls. 82/84) devem ser ressarcidas também, pois
confirmados pelos testemunhos apresentados em juízo, de que os
autores tiveram que fazer reparos no imóvel mesmo após a sua
ocupação, em razão de problemas preexistentes. No entanto, as
requeridas informaram que, em acordo celebrado entre as partes,
teriam pago a quantia de R$4.000,00 em favor dos autores, o que não
foi impugnado, ainda que tenham sido impugnados os "termos do
acordo". Com isso, uma vez que os demandantes já receberam
R$4.000,00 a título de dano material, quantia superior à pleiteada,
impossível acolher o pedido de indenização a tal título. Com isso, as
requeridas devem indenizar aos autores pelo valor de R$15.415,97 (a
título de reajuste indevido), além de lucros cessantes em 0,5% do
valor atualizado de compra do imóvel, por mês de atraso, de
setembro de 2014, até março de 2015, até o limite de R$2.500,00.”
Insiste a parte apelante que o acordo
entabulado ao tempo da constatação da necessidade de reparo a
exime dos lucros cessantes.
Neste ponto, respeitado o entendimento da
r. sentença, comporta ela reparo.
Isso porque, como se constata do acordo
entabulado entre as partes, foi apontado pelos compradores
diversos reparos a serem realizados no imóvel:
“a) Reboco parte dos fundos da edificação;
b) Fossa, instalação da tubulação e válvula;
c) Regularização da área externa da caída/passagem de água
pluvial;
d) Acabamento nas esquadrias de alumínio (porta e janelas);
e) Trincas nas paredes da casa;
f) Reparos e manutenção das ferragens (dobradiças e fechaduras);
g) Manutenção e regulagem das portas internas de madeira;
h)Reparos e pintura em geral;

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i)Instalação das louças e metais;
j) Regularização dos pontos de infiltrações na edificação”(fls. 131);
Conforme se verifica, os lucros cessantes
reconhecidos referem-se ao período no qual os próprios autores
assumiram a responsabilidade de reparar o imóvel eximindo-a a ré
de tal obrigação. Diante disso, não se verifica cabível a reparação
pelos lucros cessantes na vertente dos autos, uma vez que os
autores aceitaram indenização de R$ 4.000,00 em setembro de
2014 assumindo “toda a responsabilidade civil e de execução para
os reparos elencados no item anterior, mesmo aqueles que
porventura surgirem, que seja ocasionado pela obra de
reparação.”.
Os autores não negam que assinaram o
acordo e que receberam a indenização. Apesar da rasura às fls. 132,
referia-se o ponto à forma de pagamento, ponto não questionado e,
portanto, que não importa em invalidade do acordo.
Nota-se, ademais, que os autores sequer
mencionaram o acordo na petição inicial, não pleitearam a sua
exibição ou alegaram nulidade. Comportaram-se como se a avença
fosse inexistente. Apenas em manifestação à contestação na qual
ele foi apresentado é que impugnaram o seu conteúdo, o que,
todavia, não comporta guarida, na medida em que o acordo
demonstra redação clara e objetiva e não coloca a parte autora em
situação de manifesta desvantagem. Ressalta-se, o acordo foi
considerado válido pela r. sentença e os autores não impugnaram a
conclusão.
A observância do acordo impõe o
afastamento da condenação aos lucros cessantes, já que os autores
já foram indenizados quanto aos danos decorrentes da necessidade
daqueles reparos.
Além disso, seria incoerente reconhecer o
dever de indenizar quanto ao período que os autores levaram para
reparar o imóvel na medida em que eles próprios assumiram a
execução da reparação mediante indenização e a Construtora não
teve ingerência sobre as obras de reparação. Além disso, os autores
realizaram outras obras no período que não cuidava da mera

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reparação, como se retirou dos testemunhos (fls. 222/223), não se
podendo chegar a conclusão de que aquele período foi o
efetivamente necessário para os reparos elencados às fls. 131.
Logo, diante dos fatos dos autos não é possível concluir pelo dever
de indenizar.
Assim, afasta-se a condenação aos lucros
cessantes.
Danos morais
Quanto ao dano moral, as peculiaridades
do caso concreto indicam que não houve um simples
aborrecimento.
SÉRGIO CAVALIERI FILHO (“Programa
de Responsabilidade Civil”, Malheiros, 2a ed., n. 19.4) afirma que
“só deve ser reputado dano moral a dor, vexame, sofrimento ou
humilhação que, fugindo à normalidade, interfira intensamente no
comportamento psicológico do indivíduo, causando-lhe aflições,
angústia e desequilíbrio em seu bem-estar. Mero dissabor,
aborrecimento, mágoa, irritação ou sensibilidade exacerbada está
fora da órbita do dano moral”.
Para que se possibilite indenização por
dano moral, é necessário que ocorram os pressupostos da
responsabilidade civil, ou seja, o dano moral indenizável exige a
conjugação de fatores (dano, ilicitude e nexo de causalidade).
O dano moral tem por escopo indenizar
quem efetivamente sofreu angústia, desgosto ou passou por
situação vexatória; algo que efetivamente macula a dignidade da
pessoa.
A r. sentença reconheceu a ocorrência de
dano moral nos seguintes termos:
“Por derradeiro, o pedido de indenização por dano moral deve ser
acolhido. Nos termos do art. 5o, X, da Constituição da República, a
violação da intimidade, da vida privada, da honra ou da imagem da
pessoa implica na obrigação de indenização por dano moral. Os
autores foram obrigados a celebrar contrato de aditamento como

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condição para o recebimento do imóvel e pagaram valores
indevidos. Além disso, houve demora na posse efetiva do imóvel
pelos autores, em decorrência da necessidade de reparos. Essas
ocorrências certamente causaram abalo passível de indenização.”
Em suas razões de apelo, a ré alega:
“Verificou-se ainda que sempre que instada a solucionar os
problemas apresentados pelos Apelados esta Apelante sempre foi
solicita para dar fim a demanda dos apelados.
Como é notório para configuração do dano moral, se faz necessário,
a comprovação de que os aborrecimentos extrapolam a
normalidade.
Como demonstrado, diferentemente do que alegam os Apelados, esta
Apelante prestou todo auxilio que lhe competia, e está a disposição
dos Apelados para auxiliá-los no que for preciso.
Tanto é verdade que os pedidos pleiteados foram parcialmente
procedentes, e decorrência dos atos anteriores cometidos pela
Apelada, comprovando em sua sua atitude de boa-fé, não cabendo
no caso a aplicação da condenação em danos morais (fls.
273/274).”
“Veja-se que o fundamento para o pedido de dano moral seria a
falta de rede de esgoto na casa, quando na verdade isso não
aconteceu.”(fls. 279).
Apesar da insurgência da apelante, há
apenas a impugnação de um dos fundamentos da condenação por
dano moral, restando incólume o outro fundamento da condenação,
que decorreu do reconhecimento de que os autores foram obrigados
a celebrar contrato de aditamento como condição para o
recebimento do imóvel e pagaram valores indevidos. Bem por isso,
não prospera o pleito de afastamento da condenação ao pagamento
de indenização pelos danos morais sofridos.
Além disso, quanto aos danos morais, é
necessário considerar que as partes autoras sofreram com
vazamento de dejetos no quintal a partir de abril de 2017, o que
somente foi resolvido pela ré em agosto do mesmo ano. Tal
situação, alegada na inicial e recordada em contrarrazões, deve ser
considera para confirmar os danos morais.

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Quanto ao ponto, a prova produzida nos
autos confirmou a ocorrência dos fatos cuja responsabilidade é
imputada a ré por vício não informado quando da entrega das
chaves. Embora a ré afirme que tal fato decorreu da construção de
um banheiro pelos autores onde não havia encanamento, não
produziu nos autos prova suficiente para confirmar a alegação.
Os
compradores
sofreram
com
o
vazamento de esgoto e da cobrança indevida como condição para
imissão na posse. A situação ultrapassa o limite do mero
aborrecimento decorrente de inadimplemento contratual.
É certo que o quantum indenizatório deve
refletir justa reparação, atendendo-se ao prudente arbítrio do
julgador, em patamar razoável, considerando especialmente à
gravidade da conduta lesiva e de suas consequências, e, bem assim,
à capacidade econômico-financeira do agressor, sem, contudo,
implicar vedado enriquecimento sem causa por parte da vítima da
ofensa.
A indenização por danos morais, no
importe de R$ 10.000,00, para cada um se revela adequada e
proporcional à aflição causada pela ré, que não foi decorrente
meramente da necessidade dos reparos que integraram o acordo,
como pretende fazer crer a recorrente.
Conclusão
Em conclusão, a r. sentença comporta
reforma para afastar a condenação aos lucros cessantes.
Reconhecida a sucumbência recíproca,
são proporcionalmente distribuídas as despesas entre os litigantes.
Quanto às custas e às despesas processuais, incumbem aos autores
20% e às rés 80%. Os autores fazem jus a honorários de 11% sobre
o valor da condenação e as réu a 11% sobre a diferença entre a
condenação e o valor da causa, nos termos do art. 85, §2o e 11 do
CPC, ressalvada a gratuidade concedida aos autores.
Ante o exposto, DÁ-SE PARCIAL
PROVIMENTO AO RECURSO.
VIVIANI NICOLAU
Relator