Tribunal: TJSP
Processo: 1009756-42.2019.8.26.0554
Classe: Apelação Cível / Locação de Imóvel
Órgão julgador: Antonio Nascimento
Órgão colegiado: 26a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-12-11
Data de publicação: 2020-12-11

Ementa:
APELAÇÃO CÍVEL – LOCAÇÃO – AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C.C. REPARAÇÃO DE DANOS. Vício redibitório. Caracterização. Todos os danos estruturais e ocultos, à época da disponibilização do imóvel para administração ou locação, são de responsabilidade do proprietário, se não foram causados pelo locatário ou terceiro. Infração contratual. Multa. Cabimento. Danos Morais devidos. RECURSO DESPROVIDO.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
26a Câmara de Direito Privado
Apelação Cível no 1009756-42.2019.8.26.0554
Registro: 2020.0001013214
ACÓRDÃO
Vistos,
relatados
e
discutidos
estes
autos
de
Apelação
Cível
no
1009756-42.2019.8.26.0554, da Comarca de Santo André, em que é apelante ESPAÇO
ATUAL EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA, são apelados WALTER DIAS
e SANDRA JIMENEZ VERDI DIAS.
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 26a Câmara de Direito Privado
do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Negaram provimento ao
recurso. V. U., de conformidade com o voto do relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores FELIPE FERREIRA
(Presidente sem voto), CARLOS DIAS MOTTA E RENATO SARTORELLI.
São Paulo, 11 de dezembro de 2020.
ANTONIO NASCIMENTO
Relator
Assinatura Eletrônica

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26a Câmara de Direito Privado
Apelação Cível no 1009756-42.2019.8.26.0554
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9a Vara Cível da Comarca de Santo André/SP
Apelante: ESPAÇO ATUAL EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA
Apelados: WALTER DIAS e SANDRA JIMENEZ VERDI DIAS
MM. Juiz de Direito: Dr. SIDNEI VIEIRA DA SILVA
VOTO No 28149
APELAÇÃO CÍVEL
LOCAÇÃO
AÇÃO DE RESCISÃO
CONTRATUAL C.C. REPARAÇÃO DE DANOS. Vício
redibitório. Caracterização. Todos os danos estruturais e ocultos, à
época da disponibilização do imóvel para administração ou
locação, são de responsabilidade do proprietário, se não foram
causados pelo locatário ou terceiro. Infração contratual. Multa.
Cabimento. Danos Morais devidos. RECURSO DESPROVIDO.
A r. sentença de fls. 236/245 julgou
parcialmente procedente a ação de rescisão contratual, cumulada com
indenização por danos morais e materiais proposta por Walter Dias e Sandra
Jimenez Verdi Dias contra Espaço Atual Empreendimentos Imobiliários Ltda,
para (i) declarar extinta a relação locatícia, por culpa da ré; (ii) condenar a ré ao
pagamento de multa contratual de 3 aluguéis vigentes no ano de 2019, no valor
total de R$ 2.610,00, com atualização a contar do ajuizamento da ação e juros da
citação, a título de danos materiais; (iii) condenar a ré ao pagamento de
indenização por danos morais, no valor de R$ 2.000,00, para cada autor, com
correção monetária e juros de 1% ao mês, a contar da intimação da sentença.
Sucumbente na maior parte, condenou a ré ao pagamento das custas e despesas
processuais, além de honorários advocatícios devidos à parte adversa, fixados
em 15% sobre o valor da condenação.

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Inconformada, a ré recorre (fls. 247/254),
alegando que se prontificou a sanar os vícios relatados, porém por falta de
autorização dos locatários não foi possível a realização do serviço. Aduz ser
inaplicável a multa contratual, pois não deu causa à rescisão contratual. Alega
que não ficou demonstrado o dano moral alegado.
O recurso é tempestivo e preenche os
requisitos de admissibilidade, motivo por que é recebido por este relator em seus
regulares efeitos.
Contrarrazões a fls. 261/273.
É o relatório.
Cuidam os autos de ação de rescisão
contratual, cumulada com reparação de danos decorrente de locação para fins
residenciais. Os autores informam que locaram da requerida o imóvel situado na
Rua Mandaguari, 153, apto. 53, Santo André/SP, para ali fixarem sua residência.
Aduz que desde o princípio de sua posse, o imóvel apresentava vícios
estruturais. Afirmam que buscaram a solução amigável com a locadora, ora
requerida, mas não obtiveram êxito.
A ilustre magistrada a quo houve por bem,
ao prestar a tutela jurisdicional, acolher em parte a pretensão da parte autora,

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condenando a demandada-locadora ao pagamento da multa contratual, além da
reparação por danos morais.
E é forçoso convir que o provimento
jurisdicional proferido por S. Exa. deu adequada solução ao litígio.
O vício redibitório consiste no defeito da
coisa que a torna imprópria para o uso, tornando-a imprestável para o fim a que
se destina ou reduzindo a sua capacidade quando de sua utilização. Trata-se de
um mecanismo de tutela do contratante
cláusula de garantia
contra vício
incapacitante do objeto.
A
presunção
a
respeito
da
responsabilidade do locador pelo vício redibitório decorre da lei, somente
variando a sua extensão, que depende da demonstração da prévia ciência ou não
do vício que inquina a coisa.
Nos termos do art. 22 da Lei de Locação
(Lei Federal 8.245/91), cabe ao locador, entre outras obrigações:
“I - entregar ao locatário o imóvel alugado em estado de servir ao uso a
que se destina;
II - garantir, durante o tempo da locação, o uso pacífico do imóvel
locado;
(...)
IV - responder pelos vícios ou defeitos anteriores à locação;

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Assim, para a solução da lide importa
verificar, portanto, se a acionada é responsável por todas as avarias ou defeitos
apresentados pelo imóvel. A resposta é positiva, uma vez que todos os danos
estruturais e ocultos, à época da disponibilização do imóvel para administração
ou locação, são de responsabilidade do proprietário, se não foram causados pelo
locatário ou terceiro.
Fica evidente, pois, a responsabilidade da
requerida pela reparação de danos (Cód. Civil, artigos 441 e 443) e, não o
fazendo, correta a incidência da multa prevista na cláusula 10a (fls. 109).
Dignos de destaque, nos termos do
RITJSP, art. 252,1 os seguintes excertos da sentença recorrida:
“(...)Pois bem, verifica-se que o imóvel objeto dos autos é novo, não
havia sido habitado e, em que pese a controvérsia acerca da responsabilidade
sobre algumas das queixas veiculadas, tem-se que as infiltrações, vazamentos,
mofo e fungos verificados no próprio apartamento são incontroversos, vez que
admitida sua existência pela requerida, bem como sua responsabilidade pelo
reparo, posto que inequivocamente se trata de problemas relacionados à
estrutura do imóvel.
Nesta toada, os autores cumprindo sua obrigação contratual
notificaram por diversas vezes a respeito das condições do local a requerida,
conforme se verifica dos documentos juntados pela própria ré (págs. 196/204).
Por sua vez, os requeridos alegaram que tentaram por diversas
ocasiões efetuar as manutenções solicitadas, o que reforça a necessidade dos
reparos, mas que ocorreram desencontros de informações e, por fim, foram
surpreendidos com a pretensão de encerramento do contrato. Ocorre que, não
lograram êxito em provar, nos termos do artigo 373, inciso II, do Código de
Processo Civil, que a inexecução dos serviços se deram por culpa dos
1 Art. 252. Nos recursos em geral, o relator poderá limitar-se a ratificar os fundamentos da decisão recorrida, quando, suficientemente
motivada, houver de mantê-la, apreciando, se houver, os demais argumentos recursais capazes de, em tese, infirmar a conclusão
adotada no julgamento.

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requerentes, dessa forma a responsabilidade sobre ela recai.
Com efeito, quanto à disponibilidade da requerida a realizar os
reparos, da leitura dos e-mails trocados pelas partes e da própria descrição
trazida em defesa, não se verifica a prontidão narrada, de modo que se verifica
razoabilidade na rescisão pretendida pelos autores, ante a inércia da ré”.
Outro ponto controvertido nesses autos
consiste em saber se os acontecimentos narrados são suficientes para dar ensejo
à reparação por danos morais.
E a resposta é afirmativa, na medida em
que os autores ficaram desapossados da tranquilidade que gozava em sua
residência, sujeito a intempéries, situação que, evidentemente, ultrapassa o
conceito de mero aborrecimento.
Cabe, por fim, fixar a quantificação da
indenização relativa aos danos extrapatrimoniais, mantendo-a ou majorando-a.
Quiçá a chave heurística para tanto pode ser encontrada na seguinte ementa de
aresto do Superior Tribunal de Justiça:
“Para se estipular o valor do dano moral devem ser consideradas as condições
pessoais dos envolvidos, evitando-se que sejam desbordados os limites dos
bons princípios e da igualdade que regem as relações de direito, para que não
importe em um prêmio indevido ao ofendido, indo muito além da recompensa
ao desconforto, ao desagrado, aos efeitos do gravame suportado”.2
Consequentemente,
aplicando-se
os
princípios da razoabilidade e proporcionalidade, afetos a justiça comutativa, há de
se inferir que a quantia fixada pelo MM Juiz de Direito se mostra adequada à
situação retratada, inexistindo, razão, portanto, para que seja alterado aquele
2 STJ 4a Turma Resp 214.053/SP Rel. Min. Cesar Asfor Rocha J. 5/12/2000 v.u.

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montante.
Anote-se, por fim, que a verba honorária
sucumbencial deve ser majorada para 17% sobre o valor da condenação, a fim
de atender ao disposto no art. 85, § 11o, do CPC.
Postas
estas
premissas,
nega-se
provimento ao recurso.
Antonio (Benedito do) Nascimento
RELATOR