Tribunal: TJSP
Processo: 1007723-05.2014.8.26.0506
Classe: Apelação Cível / Promessa de Compra e Venda
Órgão julgador: Maria Salete Corrêa Dias
Órgão colegiado: 2a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-07-31
Data de publicação: 2020-07-31

Ementa:
COMPROMISSO PARTICULAR DE VENDA E COMPRA DE UNIDADE AUTÔNOMA. Distrato particular do compromisso de compra e venda. Sentença de parcial procedência. COMISSÃO DE CORRETAGEM. Contrato de corretagem autônomo com valor destacado do preço. Validade. Inteligência do art. 725 do Código Civil. Contrato que alcançou seu resultado útil com a concretização do compromisso de compra e venda. Cláusula que foi

Ementa:
COMPROMISSO PARTICULAR DE VENDA E COMPRA DE UNIDADE AUTÔNOMA. Distrato particular do compromisso de compra e venda. Sentença de parcial procedência. COMISSÃO DE CORRETAGEM. Contrato de corretagem autônomo com valor destacado do preço. Validade. Inteligência do art. 725 do Código Civil. Contrato que alcançou seu resultado útil com a concretização do compromisso de compra e venda. Cláusula que foi clara quanto a não devolução dos valores em caso de rescisão contratual. Devolução indevida. JUROS DE MORA. Aplicação do entendimento firmado em recurso repetitivo. Cômputo dos juros de mora a partir do trânsito em julgado. RECURSO PROVIDO.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2020.0000600366
ACÓRDÃO
Vistos,
relatados
e
discutidos
estes
autos
de
Apelação
Cível
no
1007723-05.2014.8.26.0506, da Comarca de Ribeirão Preto, em que são apelantes
BRCASA NEGOCIOS IMOBILIARIOS LTDA e SPE VITTA VILA VIRGINIA 2 LTDA,
são apelados ANDRESSA FERNANDA FERRACINI NOGUEIRA DE MELLO
(JUSTIÇA GRATUITA) e LUCAS NATAN DE MELLO (JUSTIÇA GRATUITA).
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 2a Câmara de Direito Privado do
Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Deram provimento ao
recurso. V. U., de conformidade com o voto do relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores JOSÉ JOAQUIM DOS
SANTOS (Presidente) e ALVARO PASSOS.
São Paulo, 31 de julho de 2020.
MARIA SALETE CORRÊA DIAS
Relator
Assinatura Eletrônica

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Apelação Cível no 1007723-05.2014.8.26.0506 -Voto no 3071
2
Voto no 3071
Apelação n. 1007723-05.2014.8.26.0506 Processo Digital
Apelante: Brcasa Negocios Imobiliarios Ltda e outro
Comarca: ANDRESSA FERNANDA FERRACINI NOGUEIRA DE MELLO
(Justiça Gratuita) e outro
Origem: Ribeirão Preto
Juiz prolator: Mayra Callegari Gomes de Almeida
COMPROMISSO PARTICULAR DE VENDA E COMPRA
DE UNIDADE AUTÔNOMA. Distrato particular do
compromisso de compra e venda. Sentença de parcial
procedência. COMISSÃO DE CORRETAGEM. Contrato
de corretagem autônomo com valor destacado do
preço. Validade. Inteligência do art. 725 do Código Civil.
Contrato que alcançou seu resultado útil com a
concretização do compromisso de compra e venda.
Cláusula que foi clara quanto a não devolução dos
valores em caso de rescisão contratual. Devolução
indevida. JUROS DE MORA. Aplicação do entendimento
firmado em recurso repetitivo. Cômputo dos juros de
mora a partir do trânsito em julgado. RECURSO
PROVIDO.
A r. sentença (fls. 439/448), cujo relatório se adota,
JULGOU PROCEDENTE EM PARTE a demanda proposta por ANDRESSA
FERNANDA FERRACINI NOGUEIRA DE MELLO (Justiça Gratuita) e outro em
face de Brcasa Negocios Imobiliarios Ltda e outro., para “DECLARAR
parcialmente nula a cláusula 5.2.1.1 do contrato firmado, nos termos discorridos
acima, e, em consequência, CONDENAR as requeridas solidariamente a
ressarcir, aos autores, o importe de R$5.451,71 (cinco mil, quatrocentos e
cinquenta e um reais, e setenta e um centavos), do qual, repisa-se, deve ser

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Apelação Cível no 1007723-05.2014.8.26.0506 -Voto no 3071
3
descontado a monta de R$843,20 (oitocentos e quarenta e três reais, e vinte
centavos), depositada em consignação pela ré, caso já levantada pelos autores.
O valor devido deve ser atualizado nos termos da tabela prática do Tribunal de
Justiça do Estado de São Paulo, desde o desembolso, e acrescido de juros de
mora de 1% ao mês, desde a citação. Em razão da sucumbência, o polo passivo
arcará com as custas e despesas processuais, bem como com os honorários
advocatícios, os quais arbitro em 20% do valor da condenação, conforme dispõe
o artigo 85, parágrafo 2, do Código Processual Civil”.
Embargos de declaração da parte ré (fls. 450/455)
rejeitados às fls. 462.
Inconformada, recorre a parte ré (fls. 464/473) aduzindo,
em síntese, 1) a contradição da sentença, que reconheceu a legalidade da
cobrança da comissão de corretagem, mas determinou a sua restituição aos
autores; 2) a ciência da parte autora quanto à cobrança de comissão de
corretagem; 3) os juros de mora devem incidir a partir do trânsito em julgado.
Foram apresentadas contrarrazões (fls. 478/485).
É o relatório.
Cuidam os autos de “Ação Declaratória de Rescisão
Contratual com pedido de antecipação da tutela c/c devolução das quantias
pagas”.
Narra a exordial que, em 29/07/2013, as partes firmaram
a Instrumento de Compra e Venda imóvel, localizado no empreendimento “VITTA
VILA VIRGÍNIA II”, Apartamento 21, Bloco D, Torre 5, com entrada principal pela
Rua Juruá, no 1.215, na cidade de Ribeirão Preto, o qual seria pago mediante
recursos do Programa Minha Casa Minha Vida. Todavia, os autores não
conseguiram obter o financiamento bancário, requerendo o distrato.

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Apelação Cível no 1007723-05.2014.8.26.0506 -Voto no 3071
4
Pois bem.
A princípio, tem-se como inequívoca a aplicação das
normas do Código de Defesa do Consumidor ao caso em comento, tendo em
vista que a relação sub judice enquadra-se como relação de consumo, nos
termos dos artigos 1o e 2o do código consumerista.
No tocante à comissão da taxa de corretagem, consigno,
primeiramente, que o C. Superior Tribunal de Justiça, no julgamento do Recurso
Repetitivo no 1.599.511/SP, decidiu pela validade da cláusula de transferência do
ônus para o promissário-comprador, desde que o valor da corretagem esteja
destacado do valor do imóvel.
No caso, o autor firmou a “Carta Comissão” (fls. 37), em
29/07/2013, na qual confirmou a prestação de serviços de corretagem, pelo valor
de R$ 5.670,00.
O artigo 725 do Código Civil dispõe que “a remuneração é
devida ao corretor uma vez que tenha conseguido o resultado previsto no
contrato de mediação, ou ainda que este não se efetive em virtude de
arrependimento de uma das partes”.
Claudio Luiz Bueno de Godoy ao comentar referido artigo
leciona:
O artigo presente, de relevante conteúdo, enfrenta
controvérsia que há muito se estabelece acerca do
pressuposto para que o corretor faça jus ao
recebimento de sua comissão. Em diversos termos,
cuida-se de aferir mediante quais circunstancias e

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Apelação Cível no 1007723-05.2014.8.26.0506 -Voto no 3071
5
condições
o
trabalho
do
corretor
deverá
ser
remunerado, em especial se de alguma forma se
frusta o negócio por ele intermediado.
Pois a propósito sempre grassou grande divergência
sobre se a obrigação que assume o corretor é de
meio ou de resultado, portanto se a comissão
depende ou não do êxito no negócio final. E, malgrado
se tenha firmado tendência em admitir que seja de
resultado a obrigação contraída na corretagem, sendo
mesmo
costume
subordinar
a
percepção
da
remuneração do corretor ao que se convencionou
chamar de aproximação útil a que tenha ele
procedido, a dificuldade esteve e está em identificar
quando a aproximação, conteúdo de sua prestação,
revela-se útil e proveitosa.
Decerto que quanto o negócio principal, por mediação
do
corretor,
tiver
sido
consumado,
normal
e
definitivamente, a aproximação haverá alcançado
resultado útil. Ocorre, e aí a discussão, que, para
muitos, apenas nesse caso o resultado da corretagem
terá se produzido de maneira eficiente. Ou seja, a
comissão somente será devida se o negócio principal
se tiver formalizado, portanto, quanto traduzido o
consenso obtido com o trabalho útil do corretor pelo
aperfeiçoamento regular e, conforme o caso, formal
do negócio por ele intermediado.
Já para uma posição mais liberal, o resultado útil da

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Apelação Cível no 1007723-05.2014.8.26.0506 -Voto no 3071
6
corretagem está na contribuição do corretor à
obtenção de um consenso das partes por ele
aproximadas, porém levado mesmo que não a um
documento
suficiente
para
aperfeiçoamento
do
negócio
intermediado,
suficiente
à
respectiva
exigência. Assim, por exemplo, na corretagem
imobiliária,
ter-se-á
evidenciado
o
proveito
da
aproximação sempre que as partes tiverem firmado,
se não a escritura de venda e compra, uma promessa
ou,
simplesmente,
um
recebido
de
sinal
ou
equivalente.
Por fim, de maneira mais liberal, defende-se que a
aproximação será útil ao logo que, mesmo sem a
concretização de algum documento, posto que se
cuidando de negócio agenciado que o exija, dela
resulte o consenso das partes aproximadas pelo
corretor, cujo trabalho, a rigor, é remover ou eliminar
óbices a que as pessoas cheguem àquele comum
acordo (...).
É incontroverso nos autos que o negócio jurídico, objeto
do contrato de corretagem, se concretizou com a formalização do compromisso
de compra e venda (fls. 54/83), pleiteando o autor sua rescisão.
Assim, tem-se que o contrato de corretagem se
concretizou, alcançando seu resultado útil, não havendo que se falar em
devolução dos valores pagos.
Já se decidiu:

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Apelação Cível no 1007723-05.2014.8.26.0506 -Voto no 3071
7
COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA PRÉDIO
DE APARTAMENTOS
RESCISÃO PLEITEADA
POR COMPRADOR
EMBARGOS ACOLHIDOS
POR
CONSIDERAR
FEITO
O
PREPARO

INEXISTÊNCIA DE CULPA DA APELADA PELA
RESCISÃO
MOTIVOS ALEGADOS PELO A.
INSUFICIENTES
VIOLAÇÃO INEXISTENTE AO
PRINCÍPIO
DA
BOA-FÉ
-
COMISSÃO
DE
CORRETAGEM DEVIDA ANTE RESULTADO ÚTIL
HOORÁRIOS DE ADVOGADO PARTICULAR DO
A. COM SER DE SUA RESPONSABILIDADE

PERCENTUAL DE DEVOLUÇÃO NEM SEQUER
IMPUGNADO JUROS DESDE O TRÂNSITO EM
JULGADO

APRECIAÇÃO
"EX-OFFICIO"
-
DECISÃO REFORMADA NESSA MÍNIMA PARTE
APELO DESPROVIDO. (TJSP; Apelação Cível
1118372-86.2017.8.26.0100; Relator (a): Giffoni
Ferreira; Órgão Julgador: 2a Câmara de Direito
Privado; Foro Central Cível - 31a Vara Cível; Data do
Julgamento:
14/07/2020;
Data
de
Registro:
16/07/2020)
APELAÇÃO. RESCISÃO DE COMPROMISSO DE
COMPRA E VENDA. RETENÇÃO DE VALORES.
Cláusula que estabelece a aplicação de multa
contratual abusiva. Redução equitativa para 10%
dos valores pagos. Percentual que se mostra

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Apelação Cível no 1007723-05.2014.8.26.0506 -Voto no 3071
8
adequado e razoável para cobrir as despesas
administrativas havidas pela vendedora. Montante
que deverá ser devolvido de uma única vez.
Inteligência das Súmulas 01 e 02 do TJSP. TAXA
DE FRUIÇÃO DO BEM. Descabimento. Ausência de
inadimplência dos compradores anterior à rescisão.
COMISSÃO DE CORRETAGEM. A partir do
momento em que o contrato é aperfeiçoado,
mediante o acordo de vontades, o corretor faz jus à
comissão, mesmo que futuramente alguma das
partes venha a se arrepender da negociação.
Inteligência do artigo 725 do Código Civil. Existência
de
disposição
contratual
imputando
aos
compradores o ônus do pagamento da comissão de
corretagem na hipótese de rescisão unilateral.
JUROS DE MORA. Cuidando-se de pedido de
rescisão imotivada de contrato e afastamento de
cláusula penal, os juros moratórios devem ser
contados
a
partir
do
trânsito
em
julgado.
Precedentes do C. STJ. SUCUMBÊNCIA. Ausência
de alteração substancial capaz de modificar o ônus
fixado
pelo
julgador
de
primeira
instância.
RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO. (TJSP;
Apelação Cível 1047834-44.2016.8.26.0576; Relator
(a): Rosangela Telles; Órgão Julgador: 2a Câmara
de Direito Privado; Foro de São José do Rio Preto -
8a Vara Cível; Data do Julgamento: 23/08/2017; Data

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Apelação Cível no 1007723-05.2014.8.26.0506 -Voto no 3071
9
de Registro: 23/08/2017).
Assim, deve a r. sentença ser reformada para afastar a
condenação das rés a restituir a comissão de corretagem.
Ademais, nos casos em que a rescisão contratual se der
por impossibilidade financeira do promitente comprador, esta C. Câmara firmou o
entendimento de que somente pode ser configurada mora da vendedora a partir
do trânsito em julgado.
Ademais, no tocante aos juros de mora, o C. Superior
Tribunal de Justiça fixou a seguinte tese, em sede de recurso repetitivo (Resp
1.740.911/DF):
Nos compromissos de compra e venda de unidades imobiliárias
anteriores à lei 13.786/18, em que é pleiteada a resolução do
contrato por iniciativa do promitente-comprador de forma diversa
da cláusula penal convencionada, os juros de mora incidem a
partir do trânsito em julgado da decisão.
Destarte, deve a r. sentença ser parcialmente modificada
para 1) afastar a condenação da ré a devolução dos valores pagos a título de
comissão de corretagem; bem como 2) fixar o trânsito em julgado como termo
inicial para computo dos juros de mora.
Ante o resultado do julgamento, condeno a parte autora
ao pagamento de 30% das custas e despesas processuais, bem como honorários
advocatícios fixados em 10% do pedido de devolução da comissão de
corretagem, já incluídos os honorários recursais, observado o benefício da justiça
gratuita.
Condeno a parte ré ao pagamento de 70% das custas e

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Apelação Cível no 1007723-05.2014.8.26.0506 -Voto no 3071
10
despesas processuais, bem como honorários advocatícios fixados em 10% do
valor atualizado da condenação.
Diante do exposto, pelo meu voto DOU PROVIMENTO ao
recurso, nos termos da fundamentação supra.
MARIA SALETE CORRÊA DIAS
RELATORA