Tribunal: TJSP
Processo: 1011333-57.2016.8.26.0361
Classe: Apelação Cível / Promessa de Compra e Venda
Órgão julgador: Jair de Souza
Órgão colegiado: 5a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-02-26
Data de publicação: 2020-02-26

Ementa:
APELAÇÃO. Compromisso de compra e venda de imóvel. Distrato por iniciativa da parte adquirente. Direito de retenção. Minoração do percentual a ser retido de 30% para 20% (razão do parcial provimento). Comissão de Corretagem. Abusividade. Inocorrência. Documentação acostada que dá conta do cumprimento do dever de informação. Transferência deste encargo ao consumidor tida por válida sob estas

Ementa:
APELAÇÃO. Compromisso de compra e venda de imóvel. Distrato por iniciativa da parte adquirente. Direito de retenção. Minoração do percentual a ser retido de 30% para 20% (razão do parcial provimento). Comissão de Corretagem. Abusividade. Inocorrência. Documentação acostada que dá conta do cumprimento do dever de informação. Transferência deste encargo ao consumidor tida por válida sob estas condições. Tema 938 do STJ.
Sentença reformada em parte. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2020.0000132616
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível no
1011333-57.2016.8.26.0361, da Comarca de Mogi das Cruzes, em que é parte
recorrente Douglas da Silva Oliveira Justiça Gratuita, é a parte recorrida Fdr
Empreendimentos Imobiliários Ltda.
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 5a Câmara de Direito Privado,
proferir a seguinte decisão: Deram provimento em parte ao recurso. V. U., de
conformidade com o voto do relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores: MOREIRA VIEGAS
(Presidente sem voto), A.C.MATHIAS COLTRO E ERICKSON GAVAZZA
MARQUES.
São Paulo, 26 de fevereiro de 2020
JAIR DE SOUZA
Relator
Assinatura Eletrônica

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Apelação Cível no 1011333-57.2016.8.26.0361 - Voto no: 4546*rl 2/10
Voto no: 4546
Apelação no: 1011333-57.2016.8.26.0361
Órgão Julgador: 5a Câmara de Direito Privado
Comarca de origem: Mogi das Cruzes
Foro de origem: Foro de Mogi das Cruzes
Vara de origem: 3a Vara Cível
Juiz(a) de origem: Fabricio Henrique Canelas
Recorrente: Douglas da Silva Oliveira Justiça Gratuita
Recorrido(a): Fdr Empreendimentos Imobiliários Ltda
APELAÇÃO. Compromisso de compra e venda de imóvel.
Distrato por iniciativa da parte adquirente. Direito de retenção.
Minoração do percentual a ser retido de 30% para 20% (razão
do
parcial
provimento).
Comissão
de
Corretagem.
Abusividade. Inocorrência. Documentação acostada que dá
conta do cumprimento do dever de informação. Transferência
deste encargo ao consumidor tida por válida sob estas
condições. Tema 938 do STJ.
Sentença reformada em parte. RECURSO PARCIALMENTE
PROVIDO.
Trata-se de recurso de apelação interposto contra a r. sentença de fls.
114/116, que julgou parcialmente procedente o pedido formulado pela parte então
autora, consistente em síntese na rescisão contratual e na restituição integral dos valores
pagos no montante de R$ 23.835,54.
R. sentença cujo dispositivo se colaciona a seguir:

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Apelação Cível no 1011333-57.2016.8.26.0361 - Voto no: 4546*rl 3/10
"Ante o exposto, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTE O
PEDIDO, para declarar a rescisão do contrato objeto da lide
(mas por desistência do autor e não por culpa da ré), determinar
à ré que restitua ao autor, de uma única vez, corrigidos e com
juros de 1% ao mês desde o desembolso, 70% do valor
comprovadamente pago pelo autor (não incluída a comissão de
corretagem). No mais, improcede o pedido. Em razão da
sucumbência significativamente maior, condeno exclusivamente
o autor a pagar custas, despesas processuais e honorários
advocatícios que arbitro em R$ 1.000,00. Sendo, entretanto, a
parte sucumbente beneficiária da justiça gratuita, aplica-se o
disposto no artigo 98 do CPC. PRIC."
No presente instante, inconformada, a parte recorrente suscita: i)
restituição integral ou diminuição da porcentagem de retenção; ii) restituição da
comissão de corretagem.
Recurso tempestivo e sem preparo (fls. 68).
A parte recorrida apresentou contrarrazões requerendo a manutenção da
sentença (fls. 128/132).
Não houve oposição ao julgamento virtual.

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O recurso está formalmente em ordem.
É o relatório.
O recurso merece PROVIMENTO EM PARTE.
A r. sentença apelada, respeitada a convicção do (a) MM. juiz (a) de
primeiro grau, deve ser parcialmente reformada.

Pois bem. No mérito, tem-se que a desistência do negócio é um direito da
adquirente e que se mostra ilegal qualquer resistência da construtora em devolver os
valores já adiantados, todavia, há considerações quanto à restituição e o percentual de
retenção.
O direito de retenção de valores pela construtora merece prestígio,
respeitados os parâmetros a seguir.
Sustenta esta conclusão os custos assumidos pela construtora quando do
erigir do empreendimento, a expectativa frustrada de rateio de despesas, débitos com
administração, meta de unidades vendidas e outros gastos a compensar. A respeito da
plausibilidade desta parcial retenção, enuncia a súmula 1 do E.TJSP:

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Súmula 1: O Compromissário comprador de imóvel, mesmo
inadimplente, pode pedir a rescisão do contrato e reaver as
quantias pagas, admitida a compensação com gastos próprios de
administração e propaganda feitos pelo compromissário
vendedor, assim como com o valor que se arbitrar pelo tempo de
ocupação do bem.
Pois bem, uma vez enfatizada a legalidade da estipulação do direito de
retenção é de se alcançar o quantum justo a ser retido por perdas e danos (que ademais
não pode fugir da linha do razoável, a ponto de configurar abusividade e suscitar sua
cassação - art. 51, IV do CDC), fixação que tomará como norte precedentes do estimado
TJSP para sua aferição, Tribunal que aponta como equânime a retenção em 20% sobre o
valor adiantado em reiteradas ocasiões:
"Compra e Venda de Imóvel Aplicação do Código de Defesa
do Consumidor Rescisão a pedido dos compradores, que não
podiam mais manter o pactuado Possibilidade Restituição
das quantias pagas, com retenção de 20% a favor da requerida,
em parcela única Valor pago a título de sinal que deverá
integrar a base de cálculo do percentual a ser devolvido
Inaplicabilidade da "Lei do Distrato" Correção monetária a
partir dos desembolsos Juros de mora, a partir do trânsito em
julgado Verba honorária mantida Recurso parcialmente
provido".
(TJSP. Apel. no 1008313-21.2018.8.26.0189. Des. Relator:
A.C.Mathias Coltro. 5a Câmara de Direito Privado. D.J:
23/05/2019).

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E ainda:
"APELAÇÃO - COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA -
RESCISÃO CONTRATUAL - RETORNO DAS PARTES AO
"STATUS QUO ANTE" APLICAÇÃO DO CÓDIGO DE
DEFESA DO CONSUMIDOR À RELAÇÃO EXISTENTE
ENTRE AS PARTES - RESTITUIÇÃO DOS VALORES
PAGOS PELOS COMPRADORES - RETENÇÃO DE 20%
SOBRE O TOTAL DOS VALORES PAGOS PELOS
AUTORES PERCENTUAL FIXADO QUE SE MOSTRA
ADEQUADO, TENDO EM VISTA QUE NÃO HOUVE
OCUPAÇÃO
DO
IMÓVEL

COMISSÃO
DE
CORRETAGEM - AUSÊNCIA DE PREVISÃO EXPRESSA
NO CONTRATO - ABUSIVIDADE
RESTITUIÇÃO
DEVIDA - TERMO INICIAL DOS JUROS DE MORA A
PARTIR
DO TRÂNSITO EM
JULGADO

AÇÃO
PARCIALMENTE
PROCEDENTE

RECURSO
DOS
AUTORES PROVIDO E, APELO DA RÉ, PARCIALMENTE
PROVIDO”.
(TJSP. Apel. no 0005171-17.2014.8.26.0108. Des. Relator:
Erickson Gavazza Marques. 5a Câmara de Direito Privado. D.J:
22/05/2019).
No mais:

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“COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. Rescisão
contratual. Devolução de valores. Rescisão por iniciativa do
comprador. Direito de rescisão contratual, com devolução dos
valores pagos, de uma só vez, com percentual de retenção pela
vendedora. Súmulas no 1, 2 e 3, TJSP. Comprador que não
chegou a ter a posse do bem. Fixação de percentual
de retenção de 20% dos valores pagos que se mostra suficiente
para compensar os gastos administrativos da vendedora e se
amolda ao que vem sendo adotado pelo STJ. Sentença mantida.
Honorários majorados. Recurso não provido, com observação”.
(TJSP. Apel. no 1007907-26.2017.8.26.0127. Des. Relator(a):
Fernanda Gomes Camacho. 5a Câmara de Direito Privado. D.J:
08/04/2019).
Conclui-se ser abusiva qualquer retenção apenas acima deste patamar,
razão pela qual a r. Sentença deve ser reformada para reduzir o percentual de retenção
de 30% para 20% dos valores pagos.
E nem se cogite a aplicação da lei do distrato (lei no 13.786/2018) ao
caso concreto, eis que o contrato em análise foi celebrado muito tempo antes de sua
vigência, a contemplar novas regras de direito material afetas à resolução de contratos
imobiliários pelo inadimplemento do adquirente de imóvel.
No que tange à comissão de corretagem, verifica-se possuir previsão

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expressa no art. 722 do CC, que dispõe:
Art. 722. Pelo contrato de corretagem, uma pessoa, não ligada a
outra em virtude de mandato, de prestação de serviços ou por
qualquer relação de dependência, obriga-se a obter para a
segunda um ou mais negócios, conforme as instruções
recebidas.
Comissão disciplinada ainda pelo art. 725 do CC, que segue:
Art. 725. A remuneração é devida ao corretor uma vez que tenha
conseguido o resultado previsto no contrato de mediação, ou
ainda que este não se efetive em virtude de arrependimento das
partes.
Consequente lógico desta atividade é o direito à remuneração,
condicionada esta ao sucesso do serviço: ao aperfeiçoamento do negócio, ainda que
futuramente seja desfeito.
Ademais, o C. STJ, nos autos do REsp 1.599.511/SP (tema 938),
estabeleceu:
“Validade da cláusula contratual que transfere ao

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promitente-comprador a obrigação de pagar a comissão de
corretagem nos contratos de promessa de compra e venda de
unidade autônoma em regime de incorporação imobiliária,
desde que previamente informado o preço total da aquisição
da unidade autônoma com o destaque do valor da comissão
de corretagem”.
(GRIFO NOSSO)
Ressalte-se que a validade da cláusula que transfere a referida obrigação
ao consumidor depende de sua prévia e clara informação acerca do preço total do
imóvel, com destaque do valor da comissão de corretagem de forma expressa.
Assim, somente é cabível o pagamento da comissão de corretagem pelo
consumidor, se o valor dessa comissão estiver expressamente discriminado como
contraprestação pela intermediação da venda do imóvel objeto do contrato firmado entre
as partes.
No presente caso, a comissão de corretagem possui seu valor consignado
por extenso (fls. 88/90). Logo, seu pagamento é devido, não merecendo prosperar sua
devolução.
Destarte, o recurso de apelação deve ser PARCIALMENTE PROVIDO
para reformar a r. Sentença, condenando a parte requerida a restituir ao autor, em uma
única vez, 80% do valor pago (não incluída a comissão de corretagem), corrigido
conforme tabela do E. TJSP, e com incidência de juros de 1% ao mês desde o

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Apelação Cível no 1011333-57.2016.8.26.0361 - Voto no: 4546*rl 10/10
desembolso.
No tocante aos honorários advocatícios sucumbenciais, cabível a sua
majoração, nos termos do art. 85, §11, do CPC, em razão do trabalho adicional
realizado em grau recursal.
Em razão da sucumbência parcial, majoram-se os honorários
advocatícios a serem pagos pela parte recorrente aos patronos da parte recorrida ao
importe de R$ 1.500,00, observado o parcial provimento do recurso. E arbitro os
honorários advocatícios a serem pagos pela parte recorrida aos patronos da parte
recorrente ao importe de R$ 1.000,00. Observe-se o benefício da justiça gratuita
concedido ao recorrente.
Diante do exposto, pelo meu voto, DOU PARCIAL PROVIMENTO
ao recurso.
JAIR DE SOUZA
Relator
(assinatura eletrônica)