Tribunal: TJSP
Processo: 1033354-21.2018.8.26.0114
Classe: Apelação Cível / Adjudicação Compulsória
Órgão julgador: Rômolo Russo
Órgão colegiado: 7a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-05-17
Data de publicação: 2020-05-17

Ementa:
Preliminar. Intervenção da Caixa Econômica Federal e da União. Incompetência absoluta da Justiça Estadual. Rejeição. Não se trata de hipótese de integração da CEF à lide. Elo de direito material primário que não a vincula e nem tampouco à União. Eventual direito creditício da companhia habitacional que há de ser focado em ação autônoma. Resíduo sem força cogente em face do mutuário. Ampliação

Ementa:

Preliminar. Intervenção da Caixa Econômica Federal e da União. Incompetência absoluta da Justiça Estadual. Rejeição. Não se trata de hipótese de integração da CEF à lide. Elo de direito material primário que não a vincula e nem tampouco à União. Eventual direito creditício da companhia habitacional que há de ser focado em ação autônoma. Resíduo sem força cogente em face do mutuário. Ampliação do liame subjetivo da causa inadmissível. Precedentes. Temática afastada.

Adjudicação compulsória. Bem imóvel. Sentença de parcial procedência. Irresignação. Desacolhimento. Quitação da obrigação de pagar incontroversa. Valor residual que verte ao elo jurídico entre a companhia habitacional e a CEF gestora do FCVS. Outorga devida. Prevalência da boa-fé objetiva. Sentença mantida. Recurso desprovido.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
7a CÂMARA DE DIREITO PRIVADO
Registro: 2020.0000347561
ACÓRDÃO
Vistos,
relatados
e
discutidos
estes
autos
de
Apelação
Cível
no
1033354-21.2018.8.26.0114, da Comarca de Campinas, em que é apelante COMPANHIA
DE HABITAÇÃO POPULAR DE CAMPINAS - COHAB-CP, são apelados OCIMAR
APARECIDO CABRINO, CELSO CABRINI, HELENITA CRISTINA CABRINI
MACHADO e MARIA CABRINI.
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 7a Câmara de Direito Privado do
Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Negaram provimento ao
recurso. V. U., de conformidade com o voto do relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores LUIZ ANTONIO COSTA
(Presidente sem voto), MARIA DE LOURDES LOPEZ GIL E JOSÉ RUBENS QUEIROZ
GOMES.
São Paulo, 17 de maio de 2020.
RÔMOLO RUSSO
Relator
Assinatura Eletrônica

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Apelação Cível no 1033354-21.2018.8.26.0114 -Voto no 28.589
2
Voto no 28.589
Apelação no 1033354-21.2018.8.26.0114
Comarca: Campinas (3a VC)
Ação: Adjudicação compulsória
Apelante: Companhia de Habitação Popular de Campinas -
COHAB/Campinas
Apelados: Ocimar Aparecido Cabrino e outros
Preliminar.
Intervenção
da
Caixa
Econômica
Federal e da União. Incompetência absoluta da
Justiça Estadual. Rejeição. Não se trata de hipótese
de integração da CEF à lide. Elo de direito material
primário que não a vincula e nem tampouco à
União. Eventual direito creditício da companhia
habitacional que há de ser focado em ação
autônoma. Resíduo sem força cogente em face do
mutuário. Ampliação do liame subjetivo da causa
inadmissível. Precedentes. Temática afastada.
Adjudicação compulsória. Bem imóvel. Sentença
de
parcial
procedência.
Irresignação.
Desacolhimento. Quitação da obrigação de pagar
incontroversa. Valor residual que verte ao elo
jurídico entre a companhia habitacional e a CEF
gestora do FCVS. Outorga devida. Prevalência da
boa-fé
objetiva.
Sentença
mantida.
Recurso
desprovido.
Da r. sentença que julgara parcialmente
procedente a ação de adjudicação compulsória para declarar a
quitação do contrato guerreado da parte autora com relação à ré,
determinando que esta providencie, no prazo de 30 dias contados do
trânsito em julgado da sentença, a outorga da escritura definitiva, sob
pena de multa diária de R$ 200,00 (fls. 160/167), apela a companhia
vencida (fls. 170/185) arguindo preliminar de nulidade do julgado,
porquanto proferido por juízo absolutamente incompetente.

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Apelação Cível no 1033354-21.2018.8.26.0114 -Voto no 28.589
3
Articula, preliminarmente, que:
a) tratando-se de matéria na qual os limites da
responsabilidade
pelo
pagamento
do
saldo
residual
estão
subordinados ao cumprimento das cláusulas contratuais de cobertura
pelo Fundo de Compensação das Variações Salariais
FCVS,
administrado atualmente pela Caixa Econômica Federal
CEF, é
legal e necessário que esta integre a lide;
b) a CEF é responsável pela apuração do saldo
devedor, de responsabilidade do FCVS e da União, através dos
processos de novação e assunção de dívida pelo Tesouro Nacional,
conforme a Lei no 10.150/00;
c) o art. 1o-A da Lei no 12.409/2011 corrobora
este entendimento e a jurisprudência dispõe sobre a competência da
Justiça Federal, nos casos em que envolve o FCVS;
d) a incompetência de que se trata é absoluta,
matéria cognoscível de ofício e alegável em qualquer tempo e grau de
jurisdição, independentemente de exceção;
e) a CEF é uma empresa pública federal, de
sorte que compete à Justiça Federal julgar ações em que é parte, nos
termos do art. 109, I, da Constituição Federal;
f) a discussão acerca da cobertura do FCVS
impõe a intimação da União Federal, em decorrência da subvenção
econômica federal nesse sistema de financiamento, em decorrência
dos reflexos econômicos ao erário, nos termos dos arts. 5o e 6o do
Decreto-lei no 2.406/1988;
g) o art. 5o, parágrafo único, da Lei no
9.469/1997
autoriza
a
intervenção
da
União
Federal,
independentemente de interesse jurídico, conquanto a causa possa
refletir, ainda que de forma indireta, em sua esfera econômica;
h) é imprescindível a concessão de vista à
União Federal, a fim de que se manifeste acerca de eventual interesse
na demanda;

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4
i) a ausência de tal prerrogativa gerou evidente
cerceamento de defesa, com afronta aos princípios basilares da
ampla defesa e contraditório;
No que tange ao mérito, sustenta que:
I) o contrato só estará quitado após o
pagamento integral do preço, nas condições pactuadas, incluindo-se a
novação do eventual saldo residual pelo FCVS, o que ainda não
ocorreu;
II) não deve ser obrigada a realizar condutas
que não foram pactuadas, sendo a decisão combatida totalmente
desproporcional ao avençado;
III) não foi negligente com seus adquirentes por
sempre buscar formas de solução para a novação dos contratos,
sempre barrados pela morosidade, inércia e má-fé da CEF;
IV) o contrato em questão não foi resoluto, pois
consta cláusula de participação do FCVS e enquanto perdurar tal
saldo residual, não foi saldado;
V) a declaração de inexistência de débito deve
ser reformada;
VI) os recursos emprestados às Cohab's para o
desenvolvimento de seus projetos habitacionais são provenientes do
FCVS e a este deverão retornar com a atualização monetária idêntica
à utilizada para o reajustamento dos depósitos de poupança;
VII) não pode outorgar a escritura de compra e
venda da unidade habitacional na espécie, sob pena de incorrer em
crime de improbidade administrativa, assumindo indevidamente um
passivo de R$ 200 milhões de reais de responsabilidade do FCVS;
VIII) a CEF, administradora do FCVS, vem de
má-fé constantemente informando de forma inverídica nos processos
em que é parte e envolve tal fundo, que o contrato possui cobertura,
mas a verdadeira e real cobertura se dará quando ela comprovar o
pagamento nos autos através do contrato de novação;

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5
IX) enquanto a CF não usar os recursos do
FCVS para pagar o saldo devedor, o contrato não estará quitado e,
consequentemente, não estará obrigada a liberar a minuta de
escritura e não deve ser condenada a arcar com tal prejuízo. Requer o
provimento do apelo.
Recurso preparado e respondido (fls. 191/197).
Não houve oposição ao julgamento virtual.
É o relatório.
Inconsistente o apelo.
Das teses prejudiciais de mérito
A temática atinente às teses prejudiciais de
mérito foi bem definida pelo ilustre o magistrado de 1o Grau de
Jurisdição.
Com efeito, não é hipótese de integração da
CEF à lide, sobretudo porque o elo de direito material primário não
vincula esta e nem tampouco à União, de modo que eventual direito
creditício da apelante há de ser focado em ação autônoma.
Noutras palavras, a presente lide versa sobre a
relação
existente
entre
os
autores/apelados
(promitentes
compradores) e a requerida (promitente vendedora), não afetando a
relação existente entre a ré (apelante) e a Caixa Econômica Federal,
responsável pela administração do FCVS, bem como não havendo
necessidade de intimação da União Federal.
Do contrário, com todo respeito, ter-se-ia uma
vis atractiva sem raiz em dado causal concreto, a qual interessa
exclusivamente à apelante.
O resíduo, seja como for, não tem força
cogente em face do mutuário e, pois, não permite que se amplie o
liame subjetivo da causa.

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Bem por isso, rechaça-se igualmente a
alegação de incompetência da Justiça Estadual.
Em casos análogos ao dos autos, colhem-se
precedentes registrados no âmbito desta C. Corte de Justiça:
“ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA - Compromisso de
compra e venda celebrado com a Cohab/Campinas - Cobertura do
Fundo de Compensação de Variações Salariais (FCVS) -
Procedência - Insurgência - Alegação de que a Justiça Estadual é
incompetente e de que a Caixa Econômica Federal (CEF) é a
responsável pela apuração do saldo devedor, de responsabilidade
do FCVS e da União - Descabimento - Desnecessidade de que a
CEF integre a lide, já que não participou do contrato - Competência
da Justiça Estadual - Incontroverso que a autora quitou sua dívida -
RECURSO
IMPROVIDO”
(Apelação
Cível
no
1007387-65.2018.8.26.0019, 7a Câmara de Direito Privado, Rel.
Des. MIGUEL BRANDI, j. 30/05/2019, g.n.).
“APELAÇÃO CÍVEL. Cessão de Promessa de Compra
e Venda de Imóvel. Ação de adjudicação compulsória em face da
COHAB-Campinas. Procedência. Inconformismo. Resistência da
Companhia de Habitação em dar quitação integral do contrato e
outorgar a escritura definitiva do imóvel por suposta falta de
pagamento do saldo devedor residual do Fundo de Compensação
de Variações Salariais (FCVS). Tese preliminar de incompetência
absoluta da Justiça Estadual que não prospera. Relação entre a Ré
e a Caixa Econômica Federal (CEF), atual administradora do FCVS,
que ultrapassa os limites da relação contratual havida entre
promitente compradora e promitente vendedora (...)” (Apelação
Cível 1012291-71.2017.8.26.0114, 6a Câmara de Direito Privado,
Rel. Des. RODOLFO PELLIZARI, j. 08/10/2018, g.n.).
“ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA. Intervenção da CEF
e da União. Incompetência da Justiça Estadual. Inadmissibilidade.
Saldo residual que deveria ser coberto pelo FCVS/CEF constitui
matéria estranha à lide, que se limita a quitação do contrato (...)”
(Apelação Cível 1002278-54.2016.8.26.0629, 6a Câmara de Direito
Privado, Rel. Des. PAULO ALCIDES, j. 25/05/2017, g.n.).
“AÇÃO
DE
ADJUDICAÇÃO
COMPULSÓRIA.
Aquisição de imóvel, por cessão de instrumento de compra e venda,
com interveniência da COHAB. COMPETÊNCIA DA JUSTIÇA
ESTADUAL. Ação que discute a relação jurídica entre o promitente
comprador e a promitente vendedora. Relação entre a promitente
vendedora e a Caixa Econômica Federal, administradora do FCVS,
que não interfere no contrato. Desnecessidade de intimação da

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Apelação Cível no 1033354-21.2018.8.26.0114 -Voto no 28.589
7
União Federal. Precedentes. (...)” (Apelação Cível no 1007247-
98.2016.8.26.0084, 3a Câmara de Direito Privado, Rela Desa MARIA
SALETE CORRÊA DIAS, j. 23/09/2019, g.n.).
Averbe-se, porque oportuno, que eventual
cobrança do saldo residual, de responsabilidade do FCVS, deverá ser
discutida pela ora recorrente diretamente com a Caixa Econômica
Federal, gestora de tal fundo.
Rejeita-se, portanto, as prejudiciais de mérito
suscitadas.
Da adjudicação compulsória
Quanto ao mérito, a temática objeto das razões
recursais não fere o conteúdo da r. sentença apelada.
Com efeito, é iterativo neste E. Tribunal de
Justiça, a exegese no sentido de que a quitação do dever de pagar do
mutuário não sofre eficácia negativa se houver, tal e qual a hipótese,
saldo residual, o qual está atrelado ao FVCS gerido pela CEF.
Nesse sentido, sem prejuízo dos precedentes
referidos na r. sentença e por simples amostragem, são os seguintes
V. Acórdãos, encontrados em cada uma das 10 Câmaras integrantes
desta 1a Seção de Direito Privado, a saber:
“RECURSO REPETITIVO - Juízo de retratação -
Inteligência do art. 1.030, II, CPC.
ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA - Compromisso de
compra e venda de imóvel Cooperativa habitacional Quitação das
parcelas avençadas Ausência de pagamento do saldo residual que
constitui “res inter alios” para os autores CEF que não figurou como
parte no contrato, sendo descabido seu ingresso no feito Hipótese,
ademais, que se distingue da tese firmada pelo STJ no julgamento
dos EDcl nos EDcl no REsp. no 1.091.393, que envolve seguro de
mútuo habitacional - Acórdão mantido” (Apelação Cível no
1000005-50.2017.8.26.0150, 1a Câmara de Direito Privado, Rel.
Des. LUIZ ANTONIO DE GODOY, j. 07/02/2020).
“APELAÇÃO CÍVEL. Ação de obrigação de dar coisa
certa. Sentença de procedência, com o reconhecimento da quitação
do contrato e com condenação da ré COHAB Campinas à outorga

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8
de escritura definitiva aos autores. (...)
Pleito de inclusão da CEF no polo passivo da
demanda e afastamento da obrigação de outorga da escritura aos
autores. Pedido de inclusão da CEF apreciado por esta Câmara em
recurso anterior. Descumprimento contratual e/ou ineficiência de
gestão da CEF sobre FCVS que são matérias inoponíveis aos
autores
que
pagaram
regularmente
as
parcelas
devidas.
Possibilidade de cobrança, pela ré, do saldo residual em ação
própria diretamente em face da CEF. Previsão contratual expressa
de outorga da escritura definitiva do bem quando da quitação das
parcelas pelos compradores, o que não se duvida no caso, sendo
ausente, até mesmo, objeção da ré nesse sentido. Sentença
mantida” (Apelação Cível no 1007552-15.2018.8.26.0019, 2a
Câmara de Direito Privado, Rel. Des. JOSÉ JOAQUIM DOS
SANTOS, j. 08/04/2020).
“COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. COHAB.
SALDO RESIDUAL. Insurgência contra sentença de parcial
procedência. Sentença mantida. Recusa de outorga de escritura
definitiva de compra e venda pela COHAB, por conta da existência
de saldo residual a ser quitado pelo FCVS. Inadmissibilidade.
Incontrovérsia acerca do pagamento, pelos mutuários, de todas as
prestações previstas contratualmente. Ausência de previsão
contratual. Prevalência da boa-fé objetiva. Declaração de quitação
mantida.
Recurso
desprovido”
(Apelação
Cível
no
1000901-32.2019.8.26.0180, 3a Câmara de Direito Privado, Rel.
Des. CARLOS ALBERTO DE SALLES, j. 18/02/2020).
“Declaratória de inexigibilidade de crédito, cumulada
com adjudicação compulsória. Aquisição de imóvel integrante do
SFH. Mutuária pagou todas as parcelas contratadas. Saldo residual
referido pela ré abrangendo o FCVS deve ser pleiteado perante a
CEF, sucessora do BNH, pelas vias próprias e no juízo competente.
O avençado com a ré fora integralmente cumprido. A própria
integrante do polo passivo reconhece que a pendência se vincula à
CEF. Autora apta à quitação correspondente e à adjudicação
compulsória respectiva. (...) Apelos desprovidos” (Apelação Cível no
1004031-62.2018.8.26.0019, 4a Câmara de Direito Privado, Rel.
Des. NATAN ZELINSCHI DE ARRUDA, j. 28/08/2019).
“APELAÇÃO - COMPROMISSO DE COMPRA E
VENDA - ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA - PRELIMINAR DE
INCOMPETÊNCIA
ABSOLUTA
DA
JUSTIÇA
ESTADUAL
AFASTADA
AUTORA QUE QUITOU INTEGRALMENTE O
PREÇO DO IMÓVEL - RÉ QUE SE RECUSA A OUTORGAR
ESCRITURA
SOB
O
ARGUMENTO
DA
PRETENSÃO
À
COBRANÇA
DA
ADQUIRENTE
DE
SALDO
RESIDUAL
-

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9
AUSÊNCIA DE PREVISÃO CONTRATUAL EXPRESSA NESSE
SENTIDO - DIREITO DA AUTORA DE OBTER A LIBERAÇÃO DA
HIPOTECA - SENTENÇA DE PROCEDÊNCIA MANTIDA -
RECURSO
NÃO
PROVIDO”
(Apelação
Cível
no
1000971-20.2017.8.26.0471, 5a Câmara de Direito Privado, Rel.
Des. ERICKSON GAVAZZA MARQUES, j. 27/02/2020).
“AÇÃO NEGATÓRIA DE DÉBITO C.C. OBRIGAÇÃO
DE FAZER. Ação proposta por mutuários em face da COHAB -
COMPANHIA DE HABITAÇÃO DE CAMPINAS, alegando a quitação
do contrato, com cobrança de saldo residual referente ao Fundo de
Compensação das Variações Salariais - FCVS. Sentença de
procedência. Insurgência da ré. Preliminares. Competência da
Justiça Estadual. Desnecessária participação da CEF ou União
Federal, já que não participou do contrato Competência da Justiça
Estadual. Precedentes. Cobrança de saldo residual descabida.
Prova da integral quitação do preço. Outorga devida. Sentença
mantida.
RECURSO
NÃO
PROVIDO”
(Apelação
Cível
no
1000402-61.2018.8.26.0575, 6a Câmara de Direito Privado, Rela
Desa ANA MARIA BALDY, j. 30/03/2020).
“Apelação - Venda e compra - Cobertura do Fundo de
Compensação de Variações Salariais - Alegação de incompetência
da Justiça Estadual por ser a Caixa Econômica Federal responsável
pela apuração do saldo devedor - Ausência de motivação para
inclusão da CEF ou da União no polo passivo por não terem firmado
o contrato - Competência da Justiça Estadual - Dívida paga pelos
autores - Direito à outorga de escritura. Recurso não provido”
(Apelação Cível no 1002515-24.2018.8.26.0272, 7a Câmara de
Direito Privado, Rel. Des. LUIS MARIO GALBETTI, j. 03/02/2020).
“COMPRA E VENDA DE IMÓVEL - Ação de
adjudicação compulsória. Sentença de procedência. Insurgência da
ré. Litisconsórcio ou denunciação da lide da CEF. Não cabimento.
Contrato de compra e venda de imóvel entabulado entre as partes
no ano de 1988. Cobrança de saldo residual inflacionário após
quase 20 anos. Inadmissibilidade. Índice não aplicado no momento
oportuno. Renúncia tácita ao reajuste reconhecida. Supressio.
Recusa injustificada da requerida em outorgar a escritura definitiva.
Sentença confirmada. Recurso desprovido” (Apelação Cível no
1006028-41.2018.8.26.0032, 7a Câmara de Direito Privado, Rela
Desa MARIA DE LOURDES LOPEZ GIL, j. 30/08/2019).
“ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA - COMPROMISSO
DE COMPRA E VENDA CELEBRADO COM A COHAB/CAMPINAS
- COMPETÊNCIA DA JUSTIÇA ESTADUAL - DESNECESSÁRIA
PARTICIPAÇÃO DA CEF OU UNIÃO FEDERAL, PORQUE NÃO
INTEGRARAM
O
CONTRATO
-
COBRANÇA
DE
SALDO

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10
RESIDUAL DESCABIDA - PROVA DA INTEGRAL QUITAÇÃO DO
PREÇO - OUTORGA DEVIDA - SENTENÇA MANTIDA - RECURSO
DESPROVIDO” (Apelação Cível no 1002633-34.2017.8.26.0369, 8a
Câmara de Direito Privado, Rel. Des. THEODURETO CAMARGO, j.
01/08/2019).
“Adjudicação compulsória. Sentença de procedência.
Inconformismo da parte ré. Alegação de saldo em aberto relativo ao
FCVS. Interesse da CEF. Impossibilidade de reconhecimento da
quitação do preço e outorga da escritura definitiva do imóvel. Não
provimento. Relação entre a parte apelante e a CEF que não diz
respeito à compromissária adquirente do imóvel. Cumprimento do
pagamento das parcelas contratuais em sua integralidade, sem que
houvesse notícia, por parte da COHAB, que tais valores eram
insuficientes para amortizar a dívida. Boa-fé contratual que deve ser
observada. Sentença mantida. Recurso não provido” (Apelação
Cível no 1001631-88.2018.8.26.0629, 9a Câmara de Direito Privado,
Rel. Des. ROGÉRIO MURILLO PEREIRA CIMINO, j. 06/04/2020).
“APELAÇÃO
CÍVEL.
Propriedade.
Ação
Desconstitutiva de débito c.c. adjudicação compulsória. Sentença de
procedência. Inconformismo da ré. Não acolhimento. Litisconsórcio
com a CEF ou denunciação da Lide. Descabimento. Ausência de
qualquer participação desta no Contrato entabulado entre as Partes.
Inocorrência da hipótese do art. 125, II, CPC. Cerceamento de
defesa. Ausência. Nulidade por ausência de audiência de
conciliação. Inocorrência. Ausência de qualquer prejuízo às Partes
que podem se compor amigavelmente a qualquer tempo.
Compromisso de Compra e Venda. Quitação integral do preço
contratualmente previsto pelo autor. Descabimento de cobrança de
saldo residual. Ausência de previsão para tal. Saldo residual que se
relacionaria a FCVS. Impossibilidade. Sentença mantida. Decisão
bem fundamentada. Ratificação, nos termos do artigo 252, do
Regimento Interno. RECURSO NÃO PROVIDO” (Apelação Cível no
1008608-40.2017.8.26.0077, 10a Câmara de Direito Privado, Rel.
Des. PENNA MACHADO, j. 12/06/2019).
Mercê de quitação incontroversa, é de rigor
jurídico a manutenção da r. sentença apelada.
Por fim, a despeito da combativa tese recursal,
impende anotar que a hipótese dos autos se distingue da tese
sufragada pelo C. Superior Tribunal de Justiça, por ocasião do
julgamento dos EDcl nos EDcl no REsp. no 1.091.393, sob o rito dos
Recursos Repetitivos.

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11
Com efeito, o caso em testilha não envolve
seguro de mútuo habitacional, mas a adjudicação compulsória do bem
em razão da quitação do preço.
Cumpre ressaltar, outrossim, que a alegação
da recorrente de que o saldo residual não fora pago pelo FCVS
constitui res inter alios acta para os apelados, que não a exime da
obrigação de outorgar a escritura definitiva.
Objetivamente
inviável,
pois,
qualquer
alteração na r. sentença de primeiro grau.
Por esses fundamentos, meu voto nega
provimento ao recurso.
RÔMOLO RUSSO
Relator