Tribunal: TJSP
Processo: 2124175-37.2020.8.26.0000
Classe: Agravo de Instrumento / IPTU/ Imposto Predial e Territorial Urbano
Órgão julgador: Roberto Martins de Souza
Órgão colegiado: 18a Câmara de Direito Público;
Data de julgamento: 2020-12-18
Data de publicação: 2020-12-18

Ementa:
Agravo de instrumento – Execução Fiscal – IPTU – Exercício de 2018 – Exceção de pré-executividade rejeitada – Pretensão à reforma da decisão – Inadmissibilidade – Ação proposta contra quem ostentava condição de proprietária do imóvel tributado à época do ajuizamento – Instrumento particular de compromisso de venda e compra não registrado no Cartório Imobiliário – Ausência de efeitos

Ementa:
Agravo de instrumento – Execução Fiscal – IPTU – Exercício de 2018 – Exceção de pré-executividade rejeitada – Pretensão à reforma da decisão – Inadmissibilidade – Ação proposta contra quem ostentava condição de proprietária do imóvel tributado à época do ajuizamento – Instrumento particular de compromisso de venda e compra não registrado no Cartório Imobiliário – Ausência de efeitos 'erga omnes' – Vendedora e compradora que podem ser tidas como contribuintes do IPTU 'in casu' – Faculdade do Fisco Municipal eleger o sujeito passivo com vistas a facilitar o procedimento de arrecadação, tendo optado apenas pela promitente vendedora – Súmula 399, do C. STJ em consonância com art. 34, do CTN e art. 1.245, do Código Civil – Ilegitimidade passiva 'ad causam' não configurada – Dever de observância do entendimento contido nos REsps no 1.111.202/SP e 1.110.551/SP em sede de demandas repetitivas (art. 927, 1030 e 1040 do CPC/2015) – Decisão mantida – Agravo desprovido.

Inteiro teor:
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TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
18.a Câmara de Direito Público
Registro: 2020.0001045965
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Agravo de Instrumento no
2124175-37.2020.8.26.0000, da Comarca de Guarulhos, em que é agravante
LEOPARD
EVENEMPREENDIMENTOS
IMOBILIARIOS,
é
agravado
MUNICÍPIO DE GUARULHOS.
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 18a Câmara de Direito
Público do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Negaram
provimento ao recurso. V. U., de conformidade com o voto do relator, que integra
este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores WANDERLEY
JOSÉ FEDERIGHI (Presidente sem voto), BEATRIZ BRAGA E HENRIQUE
HARRIS JÚNIOR.
São Paulo, 18 de dezembro de 2020.
ROBERTO MARTINS DE SOUZA
Relator
Assinatura Eletrônica

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Agravo de instrumento no 2124175-37.2020.8.26.0000 - Digital
Agravante: Leopard Even Empreendimentos Imobiliários Ltda.
Agravado: Município de Guarulhos
Interessada: Elaine Cristina Matos Santana
Comarca: Guarulhos 2a Vara da Fazenda Pública
Voto no 34.078
Agravo de instrumento
Execução Fiscal
IPTU

Exercício de 2018
Exceção de pré-executividade
rejeitada
Pretensão à reforma da decisão

Inadmissibilidade
Ação proposta contra quem
ostentava condição de proprietária do imóvel tributado à
época do ajuizamento
Instrumento particular de
compromisso de venda e compra não registrado no
Cartório Imobiliário Ausência de efeitos 'erga omnes'
Vendedora e compradora que podem ser tidas como
contribuintes do IPTU 'in casu'
Faculdade do Fisco
Municipal eleger o sujeito passivo com vistas a facilitar o
procedimento de arrecadação, tendo optado apenas pela
promitente vendedora
Súmula 399, do C. STJ em
consonância com art. 34, do CTN e art. 1.245, do Código
Civil

Ilegitimidade
passiva
'ad
causam'
não
configurada
Dever de observância do entendimento
contido nos REsps no 1.111.202/SP e 1.110.551/SP em
sede de demandas repetitivas (art. 927, 1030 e 1040 do
CPC/2015) Decisão mantida Agravo desprovido.
Trata-se de agravo de instrumento, com pedido de efeito
suspensivo,
interposto
por
Leopard
Even
Empreendimentos
Imobiliários Ltda. da r. decisão de págs. 42/45 que, em execução fiscal
proposta pelo Município de Guarulhos cobrando IPTU do exercício de
2018 no valor de R$1.321,15, rejeitou exceção de pré-executividade
oposta pela executada entendendo pela sua legitimidade passiva 'ad
causam'.
Insurge-se a agravante sustentando que o imóvel foi
vendido para Elaine Cristina Matos Santana em 24/07/2013, a qual
passou a ser responsável, desde então, pelo recolhimento dos tributos
relativos àquele imóvel, sendo flagrante a ilegitimidade da promitente

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vendedora para figurar no polo passivo da ação executiva. Requer
concessão de efeito suspensivo e, a final, seja dado provimento ao
agravo.
Regularmente
processado
o
recurso
sem
efeito
suspensivo, o Município-agravado foi intimado e deixou de oferecer
contraminuta (certidão de pág. 25).
É o relatório.
O agravo não comporta provimento.
Com efeito, a r. decisão agravada rejeitou exceção de pré-
executividade oposta pela coexecutada, ora agravante, entendendo pela
sua legitimidade passiva 'ad causam'.
E o fez corretamente.
De fato, no caso vertente, respeitados posicionamentos
em sentido contrário, tenho que a r. decisão agravada adotou
entendimento consentâneo ao posicionamento atual do E. STJ,
porquanto a ação foi proposta contra quem ostentava condição de
proprietária na matrícula do imóvel no Cartório Imobiliário à época da
propositura da ação.
Importa salientar que, com relação à legitimidade passiva,
o C. STJ, por sua 1.a Turma, deixou assente caber ao legislador
municipal eleger o sujeito passivo do tributo, contemplando qualquer
das situações insertas no art. 34, do CTN, que define como contribuinte
o proprietário, o titular do domínio útil ou o possuidor a qualquer
título, podendo a autoridade administrativa optar por um ou outro, ou
por ambos, com vistas a facilitar o procedimento de arrecadação.
Oportuno consignar que vários outros precedentes
seguiram-se na mesma trilha, no sentido de ser permitida a

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concomitância dos titulares do domínio útil do imóvel e dos seus
possuidores a qualquer título, quanto à sujeição passiva da relação
jurídico-tributária, facultando, ainda, ao ente público fazer sua opção.
Mister
conferir
especial
destaque
ao
REsp
no
1.111.202/SP, relatado pelo Min. Mauro Campbell Marques, 1a Turma,
julgado em 10.06.2009, DJ 18.06.2009 (regime do art. 543-C, do
CPC/1973
recursos repetitivos), no qual restou patente que a
existência de possuidora, apta a ser considerada contribuinte do IPTU,
não teria o condão de implicar exclusão automática da titular do
domínio, ou seja, aquela que tem a propriedade registrada no Cartório
Imobiliário, do polo passivo da obrigação tributária, de modo que tanto a
possuidora, na qualidade de compromissária compradora, como a
promitente vendedora podem ser tidas como contribuintes do IPTU,
nada havendo de irregular na presente execução fiscal.
Estes entendimentos do C. STJ consolidaram-se, rumando
na edição da Súmula 399:
“Cabe à legislação municipal estabelecer o sujeito passivo do
IPTU (Imposto predial e territorial urbano”).
De fato, verifica-se que a hipótese vertente corresponde
ao sufragado entendimento do STJ, nos termos do mencionado REsp n.o
1.111.202/SP, cuja ementa ora se transcreve:
“TRIBUTÁRIO. EXECUÇÃO FISCAL. IPTU. CONTRATO DE
PROMESSA
DE
COMPRA
E
VENDA
DE
IMÓVEL.
LEGITIMIDADE PASSIVA DO POSSUIDOR (PROMITENTE
COMPRADOR)
E
DO
PROPRIETÁRIO
(PROMITENTE
VENDEDOR). 1. Segundo o art. 34 do CTN, consideram-se
contribuintes do IPTU o proprietário do imóvel, o titular de seu
domínio útil ou o seu possuidor a qualquer título. 2. A
jurisprudência desta Corte Superior é no sentido de que tanto o
promitente comprador (possuidor a qualquer título) do imóvel
quanto seu proprietário/promitente vendedor (aquele que tem
a propriedade registrada no Registro de Imóveis) são
contribuintes
responsáveis
pelo
pagamento
do
IPTU.

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Precedentes REsp no 979.970/SP, Rel. Min. Luiz Fux, Primeira
Turma, DJ de 18.6.2008; (...) 3. Ao legislador municipal cabe
eleger o sujeito passivo do tributo, contemplando qualquer das
situações previstas no CTN. Definindo a lei como contribuinte o
proprietário, o titular do domínio útil, ou o possuidor a qualquer
título, pode a autoridade administrativa optar por um ou por outro
visando a facilitar o procedimento de arrecadação” (...) Acórdão
sujeito ao regime do art. 543-C do CPC e da Resolução STJ
08/08”. (REsp no 1.111.202/SP, Rel. Min. Mauro Campbell
Marques, DJ 18.6.2009) grifei.
Ressalte-se que o tema foi ainda objeto das teses nos 16 e
17, assentadas na edição n.o 55 Impostos Municipais do C. STJ,
assim ementadas:
"16) Cabe à legislação municipal estabelecer o sujeito passivo
do IPTU. (Súmula 399/STJ) (Tese julgada sob o rito do art. 543-
C do CPC/73 Tema 122)".
"17)
O
promitente
comprador
do
imóvel
e
o
proprietário/promitente
vendedor
são
contribuintes
responsáveis pelo pagamento do IPTU. (Tese julgada sob o rito
do art. 543-C do CPC/73 Tema 122)".
Cumpre assinalar que recentes julgados do C. STJ
demonstram nada haver mudado na orientação firmada:
“TRIBUTÁRIO.
EXECUÇÃO
FISCAL.
IPTU.
PROPRIETÁRIO,
PROMITENTE
VENDEDOR
OU
PROMITENTE
COMPRADOR.
CONTRIBUINTES
RESPONSÁVEIS. 1. O STJ firmou posicionamento, em
recurso repetitivo, segundo o qual consideram-se contribuintes
do IPTU o proprietário do imóvel, o titular do seu domínio útil
ou o seu possuidor a qualquer título.
2. Assim sendo, tanto o promitente comprador (possuidor a
qualquer título) do imóvel quanto seu proprietário/promitente
vendedor (aquele que tem a propriedade registrada no Registro
de Imóveis) são contribuintes responsáveis pelo pagamento do
IPTU, podendo a autoridade administrativa optar por um ou
por outro visando a facilitar o procedimento de arrecadação. 3.
Recurso Especial provido.” (REsp 1717067/SP, 2a T., Rel.
Ministro Herman Benjamin, j. 05/04/2018, DJe 25/05/2018).

destaquei
“TRIBUTÁRIO.
AGRAVO
INTERNO
NO
RECURSO
ESPECIAL. IPTU. CONTRATO DE PROMESSA DE
COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. LEGITIMIDADE

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PASSIVA DO POSSUIDOR (PROMITENTE COMPRADOR)
E DO PROPRIETÁRIO (PROMITENTE VENDEDOR). 1. A
Primeira Seção deste Superior Tribunal de Justiça, no
julgamento do Tema n. 122, vinculado ao Recurso Especial
Repetitivo n.o 1.111.202/SP, da relatoria do Min. Mauro
Campbell Marques, firmou entendimento de que tanto o
promitente comprador do imóvel quanto seu promitente
vendedor são contribuintes responsáveis pelo pagamento do
IPTU (Primeira Seção, DJe 18/6/2009). 2. Orientação que se
aplica, inclusive, às hipóteses em que o compromisso de compra
e venda foi devidamente registrado em cartório. Precedentes. 3.
Agravo interno a que se nega provimento.” (AgInt no REsp
1690256/SP, 2a T., Rel. Ministro Og Fernandes, j. 05/12/2017, DJe
13/12/2017). destaquei
Como se vê, no caso vertente, o Município-exequente
optou por promover execução fiscal apenas contra a promitente
vendedora, cujo nome constava como proprietária no Cartório de
Registro de Imóveis, portanto, seguindo orientação daquele sodalício,
pois não houve registro no Cartório Imobiliário do título translativo.
Assim sendo, a formalização da venda por meio de
instrumento particular não registrado não tem o condão de transferir a
propriedade do imóvel à adquirente, que ocorre apenas com o registro
do título translativo no Cartório Imobiliário, com fundamento no art.
1.245, do Código Civil:
“Transfere-se entre vivos a propriedade mediante o registro do
título translativo no Registro de Imóveis. § 1.o - Enquanto não
se registrar o título translativo, o alienante continua a ser
havido como dono do imóvel. (...)”.
Nesse sentido era o entendimento majoritário desta 18.a
Câmara de Direito Público:
“AGRAVO DE INSTRUMENTO
Execução fiscal
IPTU

Rejeição de exceção de pré-executividade - Imóvel objeto de
compromisso de compra e venda
Ausência de eficácia erga
omnes do contrato
Inoponibilidade contra a administração
tributária
Orientação jurisprudencial do STJ no sentido de
que tanto o promitente comprador do imóvel quanto o
promitente vendedor (aquele que tem a propriedade registrada

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18.a Câmara de Direito Público
no Registro de Imóveis
art. 1245, CC) são contribuintes
responsáveis pelo pagamento do tributo Decisão mantida
Recurso
desprovido.”
(Agravo
de
Instrumento
no
2196356-36.2020.8.26.0000, rel. Des. Henrique Harris Júnior, j.
12/11/2020). destaquei
Na mesma trilha se posiciona a E. 15a Câmara de Direito
Público:
“AGRAVO
EXECUÇÃO FISCAL
Exceção de pré-
executividade - Município de Itapevi IPTU de 2015 e 2016 -
Instrumento particular de compromisso de compra e venda,
celebrado em 2014
Ilegitimidade passiva ad causam do
promitente vendedora Inocorrência, pois ela responde a título
de proprietário do imóvel Neste sentido, tese jurídica editada
pelo Egrégio STJ em regime de Recursos Repetitivos, Tema
122, súmula 399 e precedentes desta 15a Câmara - RECURSO
IMPROVIDO”
(agravo
de
instrumento
no
2165521-73.2020.8.26.0000, rel. Des. Rodrigues Aguiar, j.
12/11/2020). destaquei
Acerca do tema também já se posicionou a E. 14a Câmara
de Direito Público:
“EXECUÇÃO FISCAL
Exceção de pré-executividade

Legitimidade passiva da executada Compromisso de compra e
venda não registrado
Ausência de efeitos erga omnes

Possibilidade de cobrança em face do promitente vendedor

Precedentes do STJ Inaplicabilidade do art. 130 do CTN, eis
que não há se falar em aquisição de imóvel, para fins de sub-
rogação do crédito tributário, sem o respectivo registro em
matrícula Sentença mantida Recurso desprovido.” (Apelação
n.o 0500830-10.2013.8.26.0597, rela Desa Mônica Serrano, j.
13/02/2020). destaquei
Insta
consignar
que
o
Município-exequente,
em
impugnação à exceção de pré-executividade, alegou corretamente que,
se não efetivado o registro do instrumento particular, poderia promover
a ação executiva contra aquela cujo nome consta na matrícula do imóvel
no Cartório Imobiliário como proprietária.
Dessa forma, entendo descabida a alegação de
ilegitimidade passiva 'ad causam', que há de ser afastada, devendo o

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feito
prosseguir
regularmente contra a executada, respeitados
entendimentos em sentido contrário.
Vale ressaltar, por fim, que o Novo Código de Processo
Civil fez questão de deixar expressa a necessidade de as Cortes
uniformizarem sua jurisprudência (art. 926 do CPC/15), bem como
deixou assente no art. 927 o dever de observância, por juízes e
Tribunais, de um amplo rol de decisões, enunciados e orientações que
abrangem:
“Art. 927. Os juízes e os tribunais observarão:
I - as decisões do Supremo Tribunal Federal em controle
concentrado de constitucionalidade;
II - os enunciados de súmula vinculante;
III - os acórdãos em incidente de assunção de competência ou
de resolução de demandas repetitivas e em julgamento de
recursos extraordinário e especial repetitivos;
IV - os enunciados das súmulas do Supremo Tribunal Federal
em matéria constitucional e do Superior Tribunal de Justiça
em matéria infraconstitucional;
V - a orientação do plenário ou do órgão especial aos quais
estiverem vinculados”. destaquei
Tais regras, expressamente postas no Novo Codex, visam
tão somente à almejada segurança jurídica do sistema, garantindo
estabilidade às relações sociais e eficácia ao princípio da celeridade
processual.
Ademais, no caso do Tema n.o 122 (responsabilidade
pelo pagamento do IPTU em execução fiscal no caso de contrato de
promessa de compra e venda de imóvel) não ocorreu a chamada
superação de precedente (overruling), seja total ou parcial.
Conforme esclarecem Luiz Guilherme Marinoni, Sérgio
Cruz Arenhart e Daniel Mitidieiro em seu Código de Processo Civil
Comentado, 2a Ed., Ed. Revista dos Tribunais, 2016, pág. 993:
“(...) um sistema de precedentes precisa prever técnicas para
sua superação
seja total (overruling), seja parcial. Nessa

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última hipótese, a superação pode se dar mediante a
transformação (transformation) ou reescrita (overriding). Para
proteção da confiança depositada no precedente e da igualdade
de todos perante a ordem jurídica, a superação do precedente
normalmente é sinalizada (signaling) pela Corte e, em outras, a
eficácia da superação do precedente só se realiza para o futuro
(prospective overruling
como prevê expressamente art. 927,
§3o, do CPC). A superação de um precedente (overruling)
constitui a resposta judicial ao desgaste da sua congruência
social e coerência sistêmica. Quando o precedente carece desses
atributos, os princípios básicos que sustentam a regra do stare
decisis segurança jurídica e igualdade deixam de autorizar
a sua replicabilidade (replicability), com o que o precedente
deve ser superado. Essa conjugação constitui a norma básica
que rege a possibilidade de superação de precedentes. (...). Em
qualquer caso, a superação observará a necessidade de
'fundamentação adequada e específica, considerando os
princípios da segurança jurídica, da proteção da confiança e da
isonomia (art. 927, §4o, CPC)”.
Assim, em observância ao entendimento contido nos
REsps no 1.111.202/SP e 1.110.551/SP, em sede de demandas repetitivas
(art. 927, do CPC/2015), os quais afetam todos os casos existentes (arts.
1030 e 1040, do CPC/2015), tem-se que é patente a legitimidade do
agravante para figurar no polo passivo da ação.
Por conseguinte, de rigor a manutenção da r. decisão
agravada para prosseguimento integral ao feito.
Ante o exposto, nega-se provimento ao agravo.
Roberto Martins de Souza
Relator