Tribunal: TJSP
Processo: 1038083-15.2017.8.26.0506
Classe: Apelação Cível / Promessa de Compra e Venda
Órgão julgador: Marcia Dalla Déa Barone
Órgão colegiado: 4a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-06-02
Data de publicação: 2020-06-02

Ementa:
Ação de restituição de valores pagos – Sentença de procedência – Insurgência da ré – Relação de consumo configurada entre as partes – Incidência da prescrição trienal para a hipótese de pretensão de restituição dos valores pagos a título de serviço de assistência técnico-imobiliária (SATI) ou atividade congênere – Inteligência do artigo 206, § 3o, IV, Código Civil – Incidência do prazo

Ementa:
Ação de restituição de valores pagos – Sentença de procedência – Insurgência da ré – Relação de consumo configurada entre as partes – Incidência da prescrição trienal para a hipótese de pretensão de restituição dos valores pagos a título de serviço de assistência técnico-imobiliária (SATI) ou atividade congênere – Inteligência do artigo 206, § 3o, IV, Código Civil – Incidência do prazo prescricional a partir da data do desembolso - Taxa de assistência imobiliária ou atividade congênere – Abusividade da cobrança – Entendimento consolidado por meio do julgamento do REsp n. 1.599.511/SP, julgado nos termos do artigo 1.036 do Código de Processo Civil pelo E. Superior Tribunal de Justiça – Taxa de atribuição da unidade – Abusividade da cobrança - Nulidade das cláusulas que instituem a cobrança das taxas referidas caracterizada – Inteligência do artigo 51, inciso IV do Código de Defesa do Consumidor – Restituição devida – Recurso não provido.

Inteiro teor:
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TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
4a Câmara de Direito Privado
Apelação Cível - 1038083-15.2017.8.26.0506
Registro: 2020.0000392459
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível no
1038083-15.2017.8.26.0506, da Comarca de Ribeirão Preto, em que é apelante MRV
ENGENHARIA E PARTICIPAÇÕES S/A, é apelado DAVID DANIEL DE
CARVALHO (JUSTIÇA GRATUITA).
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 4a Câmara de Direito
Privado do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Negaram
provimento ao recurso. V. U., de conformidade com o voto do relator, que integra
este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores ALCIDES
LEOPOLDO (Presidente sem voto), MAURÍCIO CAMPOS DA SILVA VELHO E
ENIO ZULIANI.
São Paulo, 2 de junho de 2020.
MARCIA DALLA DÉA BARONE
relator
Assinatura Eletrônica

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VOTO No 26.739
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VOTO No 26.739
Apelante: MRV Engenharia e Participações S/A
Apelada: David Daniel de Carvalho
Comarca: Ribeirão Preto 5a Vara Cível
Juiz: Rogério Tiago Jorge
Ação de restituição de valores pagos
Sentença de
procedência Insurgência da ré Relação de consumo
configurada entre as partes Incidência da prescrição trienal
para a hipótese de pretensão de restituição dos valores pagos
a título de serviço de assistência técnico-imobiliária (SATI)
ou atividade congênere Inteligência do artigo 206, § 3o,
IV, Código Civil Incidência do prazo prescricional a partir
da data do desembolso - Taxa de assistência imobiliária ou
atividade congênere
Abusividade da cobrança

Entendimento consolidado por meio do julgamento do REsp
n. 1.599.511/SP, julgado nos termos do artigo 1.036 do
Código de Processo Civil pelo E. Superior Tribunal de
Justiça Taxa de atribuição da unidade Abusividade da
cobrança - Nulidade das cláusulas que instituem a cobrança
das taxas referidas caracterizada Inteligência do artigo 51,
inciso IV do Código de Defesa do Consumidor Restituição
devida Recurso não provido.
Vistos,
Ao relatório de fls. 173/174, acrescento ter
a r. sentença julgado procedentes em parte os pedidos iniciais,
reconhecendo a prescrição da pretensão da parte autora em relação à
restituição dos valores pagos anteriormente aos 3 anos imediatamente
anteriores à propositura da ação e condenando a ré a restituição do
importe pago pela parte no referido período à título de taxa de

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despachante e taxa de atribuição de unidade, acrescido de correção
monetária desde cada desembolso e juros moratórios desde a citação.
Diante da sucumbência, a ré fora condenada a arcar com as custas e
despesas processuais e ao pagamento de honorários advocatícios do
patrono da parte autora no importe arbitrado em R$ 1.000,00.
Inconformada a ré apresentou recurso de
apelo às fls. 182/200, pugnando pela reforma da r. sentença e inversão
dos ônus sucumbenciais. Sustenta a prescrição da pretensão da parte
requerente e a licitude da cobrança de taxa de assessoria-despachante,
por se tratar de encargo diverso da taxa SATI, e de taxa de atribuição de
unidade.
O recurso foi regularmente recebido e
processado.
Contrarrazões às fls. 215/221.
As partes não se opuseram ao julgamento
virtual.
É o relatório.
Inicialmente, inequívoca a aplicação das
normas do Código de Defesa do Consumidor ao caso em tela, tendo em
vista que a relação jurídica “sub judice” enquadra-se como relação de
consumo, nos termos dos artigos 1o e 2o daquele Diploma legal.
A
parte
autora,
na
condição
de
compromissária compradora de bem imóvel, é vulnerável na relação
contratual estabelecida com a parte ré, a qual, por outro lado, é grande
empreendedora da área imobiliária, que atua objetivando lucro, sendo

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assim, fornecedora sujeita às normas consumeristas.
Inegável,
ademais,
que
o
contrato
celebrado é de adesão, uma vez que a maioria de suas cláusulas foi
estipulada pela fornecedora, de modo unilateral, sem que o consumidor
pudesse discutir ou alterar substancialmente seu conteúdo, nos termos do
artigo 54 do Código de Defesa do Consumidor.
Não obstante, no tocante ao prazo
prescricional aplicável ao caso, conforme tese recentemente assentada
no Col. Superior Tribunal de Justiça, através do julgamento pelo rito do
artigo 543-C do Código de Processo Civil de 1973 (atual 1.036 do Novo
Código de Processo Civil), deve-se aplicar à questão em tela o prazo
trienal previsto no artigo 206, § 3o, inciso IV do Código Civil, que diz
respeito à pretensão de ressarcimento do enriquecimento sem causa.
Com efeito, colaciona-se trecho do
julgado que consolidou a tese acima mencionada:
“RECURSO ESPECIAL REPETITIVO. DIREITO CIVIL E DO
CONSUMIDOR. INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA. VENDA DE
UNIDADES AUTÔNOMAS EM ESTANDE DE VENDAS.
CORRETAGEM.
SERVIÇO
DE
ASSESSORIA
TÉCNICO-
IMOBILIÁRIA (SATI). CLÁUSULA DE TRANSFERÊNCIA DA
OBRIGAÇÃO AO CONSUMIDOR.
PRESCRIÇÃO TRIENAL DA PRETENSÃO.
ENRIQUECIMENTO SEM CAUSA.
1. TESE PARA OS FINS DO ART. 1.040 DO CPC/2015:
1.1. Incidência da prescrição trienal sobre a pretensão de
restituição dos valores pagos a título de comissão de
corretagem ou de serviço de assistência técnico-imobiliária
(SATI), ou atividade congênere (art. 206, § 3o, IV, CC).
1.2. Aplicação do precedente da Segunda Seção no
julgamento
do
Recurso
Especial
n.
1.360.969/RS,
concluído na sessão de 10/08/2016, versando acerca de
situação análoga.
2. CASO CONCRETO:
2.1. Reconhecimento do implemento da prescrição trienal,
tendo sido a demanda proposta mais de três anos depois
da celebração do contrato.
2.2. Prejudicadas as demais alegações constantes do
recurso especial.
3. RECURSO ESPECIAL PROVIDO.” (STJ, RECURSO
ESPECIAL No 1.551.956 - SP (2015/0216171-0),

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DJe: 06/09/2016, Min. Paulo de Tarso Sanseverino,
Segunda Seção)
Segundo elucidado no precedente acima
citado, o Código Civil, ao prescrever uma cláusula geral que veda o
enriquecimento sem causa, constante no artigo 884 do referido diploma,
dispondo que “aquele que, sem justa causa, se enriquecer a custa de
outrem, será obrigado a restituir o quanto indevidamente auferido”,
adotou a doutrina moderna e mais ampla do instituto do enriquecimento
sem causa, conhecida como “doutrina da divisão do instituto”.
No
âmbito
de
referida
doutrina,
distinguem-se as seguintes situações relativas ao enriquecimento sem
causa: o enriquecimento por prestação, o enriquecimento por
intervenção, o enriquecimento por despesas realizadas em benefício
doutrem e o enriquecimento por desconsideração de um patrimônio
intermédio.
No
caso
em
tela,
interessa-nos
o
enriquecimento por prestação, o qual corresponde a situações em que
alguém efetua uma prestação a outrem, sem causa jurídica para que tal
cobrança possa ocorrer. Neste contexto, a pretensão de restituição das
parcelas relativas à comissão de corretagem e taxa de assessoria técnico-
imobiliária (SATI) pauta-se na abusividade da cláusula que atribuiu ao
consumidor o pagamento de tal encargo, enquadrando-se, assim, em
hipótese de enriquecimento sem causa.
Portanto, havendo regra específica para o
caso em comento, isto é, pretensão de ressarcimento por enriquecimento
sem causa, não há que se falar na aplicação do prazo geral decenal

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previsto no artigo 205 do Código Civil.
Importante afastar, ademais, a aplicação
do prazo quinquenal previsto no artigo 27 do Código de Defesa do
Consumidor, porquanto não se trata de pretensão de reparação de danos
causados por fato do produto ou do serviço.
Por outro lado, não assiste razão a
apelante no tocante a alegação de que o termo inicial do prazo
prescricional é a data de celebração do negócio jurídico e não a data do
efetivo desembolso. Isso ocorre porque a prescrição incide sobre a
pretensão e, no presente caso, a pretensão da parte autora à restituição de
valores pagos somente surgiu com o efetivo pagamento desembolso
destes.
Neste ponto, portanto, a r. sentença
apelada deve ser mantida, para que seja reconhecida a prescrição da
pretensão da parte autora unicamente em relação aos valores pagos
anteriormente aos 3 anos imediatamente anteriores à propositura da
demanda.
Dito isto, ressalta-se que, quanto à
restituição dos valores pagos pelos serviços de intermediação de venda
de unidade (taxa SATI), mostra-se possível a devolução dos valores
exigidos pela parte ré do promitente-comprador.
Em julgado proferido pelo E. Superior
Tribunal de Justiça, no Recurso Especial n. 1.599.511-SP, afetado ao rito
do art. 543-C do Código de Processo Civil de 1973, atual artigos 1.036 e
seguintes do Código de Processo Civil de 2015, de relatoria do Exmo.

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Min. Paulo de Tarso Sanseverino, foi fixada a seguinte tese, para fins do
disposto pelo artigo 1.040 do Novo Código de Processo Civil:
Abusividade da cobrança pelo promitente-vendedor do
serviço
de
assessoria
técnico-imobiliária
(SATI),
ou
atividade congênere, vinculado à celebração de promessa
de compra e venda de imóvel.
Com efeito, destacou o E. Superior
Tribunal de Justiça que o serviço de assessoria técnico-imobiliária
consiste em atividade prestada ao consumidor por técnicos vinculados à
incorporadora, tratando-se de mera prestação de um serviço inerente à
celebração do contrato e inerente ao dever de informação da parte ré,
não se cuidando de serviço autônomo oferecido ao adquirente, como se
verifica com a comissão de corretagem.
Ademais, no julgado adrede referido,
ressaltou-se que a exigência de valores referentes ao serviço de
assessoria técnico-imobiliária corresponde a flagrante violação dos
deveres de lealdade e transparência, impostos pela boa-fé objetiva, uma
vez que referido serviço se refere ao cumprimento de deveres inerentes
ao próprio contrato celebrado. Destacou-se, ainda, que a contratação de
serviços de assessoria técnica ou jurídica para a aquisição de imóvel
pode ser diretamente contratada pelo consumidor, por meio da
contratação de profissional de sua confiança, não sendo possível a
imposição a contração de profissionais vinculados à vendedora.
Dessa forma, a cláusula que determina a
cobrança da taxa SATI se mostra abusiva e sua nulidade deve ser
reconhecida, nos termos do artigo 51, inciso IV do Código de Defesa do

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Consumidor. Nessa esteira, os valores pagos pelo consumidor a este
título devem ser restituídos, com correção monetária a partir do
desembolso e juros de mora a contar da citação.
Não
obstante,
imperioso destacar a
cobrança de atividade congênere à taxa SATI, denominada de taxa de
despachante, ficou caracterizada na hipótese dos autos, razão pela qual
não possui respaldo a alegação da recorrente de que se trata de encargo
não abrangido pelo entendimento firmado no Recurso Especial n.
1.599.511-SP. Nesse sentido, a alteração de nomenclatura não altera a
natureza jurídica da verba, ainda mais porque não houve a comprovação
da prestação de serviços diversos daqueles inerentes à celebração do
contrato.
Em casos análogos, já se manifestou este
E. Tribunal de Justiça:
1033242-47.2017.8.26.0224
Classe/Assunto: Apelação / Indenização por Dano Material
Relator(a): HERTHA HELENA DE OLIVEIRA
Comarca: Guarulhos
Órgão julgador: 2a Câmara de Direito Privado
Data do julgamento: 24/09/2018
Data de publicação: 24/09/2018
Data de registro: 24/09/2018
Ementa: APELAÇÃO COMPRA E VENDA Restituição da
taxa de "SERVIÇO DE ASSESSORIA NO REGISTRO
PREF/CART" (taxa de despachante)
Abusividade

Cobrança da consectária da Taxa SATI, pois ambas
se traduzem em cumprimento de deveres inerentes
aos contratos de compra e venda de imóveis Efetiva
prestação dos serviços não demonstrada
Sentença
mantida
Recurso da ré desprovido
Honorários
advocatícios Majoração Possibilidade Inteligência do
art. 85, § 11, do CPC Apelo da autora provido (g.n.).
1002076-47.2018.8.26.0196
Classe/Assunto: Apelação / Promessa de Compra e Venda
Relator(a): José Joaquim dos Santos
Comarca: Franca
Órgão julgador: 2a Câmara de Direito Privado
Data do julgamento: 08/10/2018

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Data de publicação: 08/10/2018
Data de registro: 08/10/2018
Ementa:
APELAÇÃO
CÍVEL.
Contrato
particular
de
promessa de compra e venda de bem imóvel. Restituição
de valores pagos a título de "serviços de assessoria e
intermediação". Sentença de procedência. Insurgência da
ré. Pretensão de afastamento da devolução dos
valores pagos a título de assessoria imobiliária, sob
alegação de que a cobrança em questão se refere a
serviço de despachante a viabilizar a obtenção do
financiamento
bancário.
Não
acolhimento.
Descabimento de cobrança de taxa de assessoria
imobiliária ou atividade congênere. Nomenclatura
diversa que não descaracteriza a essência da
referida taxa. Entendimento sedimentado pelo C. STJ em
sede
de
recurso
repetitivo
(REsp
1.599.511/SP).
Devolução corretamente determinada. Sentença mantida.
Recurso desprovido (g.n.).
Desta forma, no tocante às taxas de
despachante pagas pela parte autora, a r. sentença apelada deve ser
mantida, para que a ré restitua os valores pagos a este título nos três anos
imediatamente anteriores à propositura desta demanda, devidamente
acrescidos de correção monetária desde o desembolso e juros moratórios
desde a citação.
Ademais, em que pese ter o E. Superior
Tribunal de Justiça, em julgamento de Recurso Especial n. 1.599.511-
SP, afetado ao rito do art. 543-C do Código de Processo Civil de 1973,
atual artigos 1.036 e seguintes do Código de Processo Civil de 2015, de
relatoria do Exmo. Min. Paulo de Tarso Sanseverino, ter destacado a
possibilidade de cobrança de eventuais serviços de despachante ou de
taxas de serviços cartorários, que tenham sido efetivamente prestados, a
fim de que não se caracterize o enriquecimento sem causa do
consumidor, verifica-se que, no caso concreto, a cobrança de taxa de
atribuição de unidade não se trata de repasse aos consumidores de
despesas com a individualização da matrícula, que teriam os requerentes
como devedores, mas sim de repasse aos adquirentes de valores

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referentes a despesas da construtora com o registro de memorial de
incorporação do imóvel ou a instituição do condomínio e a efetiva
averbação da construção, o que não se pode admitir.
A declaração da abusividade da cobrança
da referida taxa, e, consequentemente, a nulidade da disposição
contratual que a institui deve ser reconhecida, à luz do disposto no artigo
54, inciso IV, do Código de Defesa do Consumidor.
Anota-se
que
caberia
à
requerida
demonstrar que a taxa de atribuição de anuidade se refere a verba de
registro e não de incorporação, o que não ocorreu nos autos.
Portanto, neste ponto, a r. sentença
apelada, também deve ser mantida, para que a ré seja condenada a
restituir à parte autora os valores pagos à título de taxa de atribuição de
unidade, devidamente acrescidos de correção monetária desde o
desembolso e juros moratórios desde a citação.
Por fim, ante o não provimento do recurso
e em atendimento ao disposto no artigo 85, §11 do Código de Processo
Civil, majora-se a verba honorária devida pela parte ré para R$ 1.200,00.
Em face do exposto, pelo voto, Nega-se
provimento ao recurso.
MARCIA DALLA DÉA BARONE
Relatora