Tribunal: TJSP
Processo: 1018154-09.2019.8.26.0576
Classe: Apelação Cível / Vícios de Construção
Órgão julgador: Viviani Nicolau
Órgão colegiado: 3a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-07-23
Data de publicação: 2020-07-23

Ementa:
"APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO INDENIZATÓRIA. COMPRA E VENDA. Recurso interposto pelos autores em face da sentença de improcedência do pedido, que impôs aos autores sanção por litigância de má-fé. Autores que buscam indenização pelos danos materiais decorrentes da entrega de imóvel com vaga de garagem que apresenta metragem inferior do que a prometida. Pretensão indenizatória, sujeita a prazo

Ementa:
"APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO INDENIZATÓRIA. COMPRA E VENDA. Recurso interposto pelos autores em face da sentença de improcedência do pedido, que impôs aos autores sanção por litigância de má-fé. Autores que buscam indenização pelos danos materiais decorrentes da entrega de imóvel com vaga de garagem que apresenta metragem inferior do que a prometida. Pretensão indenizatória, sujeita a prazo prescricional Precedentes do STJ e deste Tribunal. Sentença de improcedência que imputou aos autores a responsabilidade por produzir, de antemão, prova relativa ao tamanho da área de garagem, afastando, todavia, pedido de prova pericial. Erro de procedimento. Nulidade. Possibilidade de julgamento no estado. Ausência de descumprimento contratual. Cláusula (2.5) que permite a variação de até 5% da metragem do imóvel. Variação que é inferior à tolerância contratual. Pedido improcedente. Litigância de má-fé não caracterizada. Peculiaridade do caso concreto que justifica o afastamento da sanção. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO". (v.33843)

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2020.0000564915
ACÓRDÃO
Vistos,
relatados
e
discutidos
estes
autos
de
Apelação
Cível
no
1018154-09.2019.8.26.0576, da Comarca de São José do Rio Preto, em que são apelantes
ELDER MARTINS ALVES (JUSTIÇA GRATUITA) e GEILA ALESSANDRA
MARTINS DE JESUS ALVES (JUSTIÇA GRATUITA), é apelado MVR MRL XXI
INCOPORAÇÕES LTDA..
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 3a Câmara de Direito Privado do
Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Deram provimento em
parte ao recurso. V. U., de conformidade com o voto do relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores JOÃO PAZINE NETO
(Presidente) e CARLOS ALBERTO DE SALLES.
São Paulo, 23 de julho de 2020.
VIVIANI NICOLAU
Relator
Assinatura Eletrônica

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Apelação Cível no 1018154-09.2019.8.26.0576 -Voto no 33843 - DVN
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VOTO No
: 33843
APELAÇÃO No : 1018154-09.2019.8.26.0576
COMARCA: SÃO PAULO
APTES.
: ELDER MARTINS ALVES E
GEILA ESSANDRA MARTINS DE JESUS ALVES
APDO.
: MRV MRL XXI INCORPORAÇÕES SPE LTDA
JUIZ SENTENCIANTE: MARCELO EDUARDO DE SOUZA
“APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO INDENIZATÓRIA. COMPRA E
VENDA. Recurso interposto pelos autores em face da sentença de
improcedência do pedido, que impôs aos autores sanção por
litigância de má-fé. Autores que buscam indenização pelos danos
materiais decorrentes da entrega de imóvel com vaga de garagem
que apresenta metragem inferior do que a prometida. Pretensão
indenizatória, sujeita a prazo prescricional Precedentes do STJ e
deste Tribunal. Sentença de improcedência que imputou aos
autores a responsabilidade por produzir, de antemão, prova
relativa ao tamanho da área de garagem, afastando, todavia,
pedido de prova pericial. Erro de procedimento. Nulidade.
Possibilidade
de
julgamento
no
estado.
Ausência
de
descumprimento contratual. Cláusula (2.5) que permite a variação
de até 5% da metragem do imóvel. Variação que é inferior à
tolerância contratual. Pedido improcedente. Litigância de má-fé
não caracterizada. Peculiaridade do caso concreto que justifica o
afastamento
da
sanção.
RECURSO
PARCIALMENTE
PROVIDO”. (v.33843)
ELDER MARTINS ALVES e GEILA
ESSANDRA MARTINS DE JESUS ALVES ajuizaram ação
indenizatória em face de MRV MRL XXI INCORPORAÇÕES
SPE LTDA, alegando que a vaga de garagem de unidade autônoma
por eles adquirida foi entregue em tamanho inferior ao contrato,
ocasionando danos materiais.
Ofertada contestação e réplica, a causa
recebeu julgamento antecipado. A sentença julgou o pedido
improcedente, e condenou os autores ao pagamento de multa de
dois salários mínimos e indenização arbitrada em R$ 1.000,00, por
litigância de má-fé (fls. 320/321- prolatada em 02/10/2019).

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Nas razões do apelo, os autores sustentam,
em suma: ausência de litigância de má-fé, uma vez que só
exerceram seu direito de ação contra diversas cobranças indevidas
realizadas pela vendedora; necessidade de anulação da sentença
para produção de prova pericial técnica a respeito do tamanhão da
vaga de garagem (fls. 324/344).
O recurso é tempestivo e dispensado o
preparo, porque concedida a gratuidade.
Contrarrazões
às
fls.
348/361.
Não
registrada oposição ao julgamento virtual.
É O RELATÓRIO.
Inicialmente,
afasta-se
a
preliminar
suscitada pela ré em contrarrazões. No caso não se vislumbra a
aplicação de prazo decadencial do artigo 26 do CDC ou do artigo
501 do CC, como já decidiu o C. STJ:
“DIREITO
CIVIL
E
DO
CONSUMIDOR.
RECURSO
ESPECIAL.
AÇÃO
DE
INDENIZAÇÃO
POR
DANOS
MATERIAIS. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE
IMÓVEL.
EMBARGOS
DE
DECLARAÇÃO.
OMISSÃO,
CONTRADIÇÃO OU OBSCURIDADE. AUSÊNCIA.
ACÓRDÃO RECORRIDO. FUNDAMENTAÇÃO ADEQUADA.
DEFEITOS APARENTES DA OBRA. METRAGEM A MENOR.
PRAZO DECADENCIAL. INAPLICABILIDADE.
PRETENSÃO INDENIZATÓRIA. SUJEIÇÃO À PRESCRIÇÃO.
PRAZO DECENAL. ART. 205 DO CÓDIGO CIVIL.
1. O propósito recursal, para além da negativa de prestação
jurisdicional, é o afastamento da prejudicial de decadência em
relação à pretensão de indenização por vícios de qualidade e
quantidade no imóvel adquirido pela consumidora.
2. Ausentes os vícios de omissão, contradição ou obscuridade, é de
rigor a rejeição dos embargos de declaração.
3. Devidamente analisadas e discutidas as questões de mérito, e
fundamentado corretamente o acórdão recorrido, de modo a esgotar
a prestação jurisdicional, não há que se falar em violação do art.
458 do CPC/73.
4. É de 90 (noventa) dias o prazo para o consumidor reclamar por
vícios aparentes ou de fácil constatação no imóvel por si adquirido,

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contado a partir da efetiva entrega do bem (art. 26, II e § 1o, do
CDC).
5. No referido prazo decadencial, pode o consumidor exigir
qualquer das alternativas previstas no art. 20 do CDC, a saber: a
reexecução dos serviços, a restituição imediata da quantia paga ou
o abatimento proporcional do preço. Cuida-se de verdadeiro direito
potestativo do consumidor, cuja tutela se dá mediante as
denominadas ações constitutivas, positivas ou negativas.
6. Quando, porém, a pretensão do consumidor é de natureza
indenizatória (isto é, de ser ressarcido pelo prejuízo decorrente dos
vícios do imóvel) não há incidência de prazo decadencial. A ação,
tipicamente condenatória, sujeita-se a prazo de prescrição.
7. À falta de prazo específico no CDC que regule a pretensão de
indenização por inadimplemento contratual, deve incidir o prazo
geral decenal previsto no art. 205 do CC/02, o qual corresponde ao
prazo vintenário de que trata a Súmula 194/STJ, aprovada ainda
na vigência do Código Civil de 1916 ("Prescreve em vinte anos a
ação para obter, do construtor, indenização por defeitos na obra").
8. Recurso especial conhecido e parcialmente provido.
(REsp 1534831/DF, Rel. Ministro RICARDO VILLAS BÔAS
CUEVA, Rel. p/ Acórdão Ministra NANCY ANDRIGHI,
TERCEIRA TURMA, julgado em 20/02/2018, DJe 02/03/2018

grifo não original)
De fato, a parte autora requer indenização
pelo valor pago pela área excedente, razão pela qual inteiramente
aplicável o precedente referido, que em situação idêntica afastou o
prazo decadencial.
Em realidade, o prazo aplicável é aquele
do artigo 205 do CC, haja vista se cuidar de vício contratual (Cf.
EREsp 1281594/SP, Rel. Ministro BENEDITO GONÇALVES,
Rel. p/ Acórdão Ministro FELIX FISCHER, Corte Especial,
julgado em 15/05/2019, DJe 23/05/2019).
Como
bem
ressaltou
o
eminente
Desembargador FRANCISCO LOUREIRO em caso similar:
“Cumpre registrar que a área da vaga de
garagem é determinante para que sirva, ou não, como
estacionamento para o veículo de propriedade do autor, devendo-se
averiguar na fase instrutória a repercussão no preço de venda do
imóvel, com o risco de desvalorização e eventuais dificuldades para
o estacionamento no local.
Como ensina J. Nascimento Franco, “dada a
importância do automóvel na vida moderna, o direito à vaga de

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estacionamento da garagem repercute sobre o valor da unidade
habitacional a que ela se vincula” (Condomínio, 5a. Edição
atualizada RT, p. 236).
Inegável que a natureza das vagas de garagem
que, a despeito da diminuta dimensão, se prestam a finalidade
específica de guarda de veículos demonstra a importância das
medidas físicas enunciadas no contrato. O critério não é apenas
econômico, mas, sobretudo, funcional, até mesmo para que tais bens
possam ter perfeita utilidade. Afinal, a depender das dimensões
efetivamente construídas, pode ser que tais bens não sirvam ao fim a
que se destinam, ou causem sérios incômodos aos adquirentes das
unidades autônomas.
Por isso é que o art. 48, § 1o, da Lei no 4.591/64
dispõe que o projeto e o memorial descritivo das edificações farão
parte integrante e complementar do contrato (J. Nascimento
Franco, Incorporações Imobiliárias, 3a. Edição RT, p. 51)
Acrescenta Caio Mário de Silva Pereira que
“quem contrata uma incorporação tem de guardar fidelidade ao
prometido, e não pode, unilateralmente, fugir dos termos
avençados” (Condomínio e Incorporações, 10a. Edição Forense, p.
284).
No caso concreto, a entrega de vaga com área
menor do que a contratada caracteriza inadimplemento contratual,
e não vício de quantidade. Em virtude do alegado inadimplemento,
nasce ao adquirente pretensão indenizatória, sujeita a prazo
prescricional.”
. (TJSP;
Agravo
de
Instrumento
2115102-75.2019.8.26.0000;
Relator
(a): FRANCISCO
LOUREIRO; Órgão Julgador: 1a Câmara de Direito Privado; Foro
de São José do Rio Preto - 7a Vara Cível; Data do Julgamento:
11/06/2019; Data de Registro: 11/06/2019)
Em casos semelhantes, esta 3a Câmara de
Direito Privado já decidiu:
“Agravo de instrumento. Responsabilidade civil. Vício em imóvel.
Decisão que deixa de reconhecer a decadência da pretensão
inicial. Irresignação. Agravado que pretende ser indenizado pelos
danos materiais decorrentes da entrega do imóvel com vaga de
garagem com metragem menor do que aquela prometida.
Pretensão indenizatória sujeita a prazo prescricional, não
decadencial. Aplicação do prazo decenal previsto no art. 205 do
CC. Precedentes do STJ e desta Corte. Decisão mantida. Agravo
desprovido.
(TJSP;
Agravo
de
Instrumento
2112145-04.2019.8.26.0000;
Relator
(a): ALEXANDRE
MARCONDES; Órgão Julgador: 3a Câmara de Direito Privado;

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Apelação Cível no 1018154-09.2019.8.26.0576 -Voto no 33843 - DVN
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Foro de São José do Rio Preto - 2a Vara Cível; Data do
Julgamento: 26/07/2019; Data de Registro: 26/07/2019. O
julgamento teve a participação dos Desembargadores DONEGÁ
MORANDINI (Presidente) e BERETTA DA SILVEIRA).”
“COMPROMISSO DE VENDA E COMPRA DE BEM IMÓVEL.
AÇÃO DE INDENIZAÇÃO. Decadência. Afastamento. Pretensão
indenizatória que não se submete aos prazos decadenciais.
Precedentes
(TJSP,
Agravo
de
Instrumento
2153309-46.2019.8.26.0000, Rel. Des. João Pazine Neto). Entrega
da vaga de garagem com suposta área faltante equivalente a
1,43m2. Contrato, por sua vez, que estabelece aceitável diferença
de até 3% da metragem contratada do imóvel, para mais ou para
menos (cláusula 5a). Inequívoca aceitação de venda estabelecida
"ad corpus". Precedentes. Vaga de garagem, outrossim, que deve
se ajustar à finalidade única de sua utilização. Redução, ainda que
confirmada, que não impossibilitou ao cumprimento de sua
finalidade. Viabilidade do pronto julgamento da lide. Observância
do art. 355, I, do CPC. Precedentes: "Imóvel. Ação indenizatória.
Vício por medida de extensão. Vaga de garagem, porém, entregue
com a metragem prometida. Área de gramado que deve ser
computada juntamente com a de cimento. Improcedência mantida.
Recurso desprovido" (Apelação no 1027375-50.2018.8.26.0576,
Rel. Des. Claudio Godoy). APELO DESPROVIDO.” (TJSP;
Apelação
Cível
1012855-51.2019.8.26.0576;
Relator
(a): DONEGÁ MORANDINI; Órgão Julgador: 3a Câmara de
Direito Privado; Foro de São José do Rio Preto - 7a Vara Cível;
Data do Julgamento: 11/11/2019; Data de Registro: 11/11/2019. O
julgamento teve a participação dos Desembargadores BERETTA
DA SILVEIRA E VIVIANI NICOLAU.)
“Agravo de instrumento. Ação indenizatória. Compra e venda de
imóvel. Alegado vício construtivo. Metragem da garagem inferior
ao
constante
do
contrato
e
da
matrícula.
Pretendido
reconhecimento
da
decadência.
Rejeição.
Decadência
corretamente afastada, pois a hipótese não se subsumiu aos artigos
445 do Código Civil e 26 do CDC. Decisão mantida. Recurso não
provido.”
(TJSP;
Agravo
de
Instrumento
2153309-46.2019.8.26.0000,; Relator (a): JOSÉ PAZINE NETO;
Órgão Julgador: 3a Câmara de Direito Privado; Data do
Julgamento: 29/07/2019; O julgamento teve a participação dos
Desembargadores DONEGÁ MORANDINI e ALEXANDRE
MARCONDES).”

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Apelação Cível no 1018154-09.2019.8.26.0576 -Voto no 33843 - DVN
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No mérito, é de se considerar que a
sentença recorrida imputou aos autores a responsabilidade por
produzir, de antemão, prova relativa ao tamanho da área de
garagem, o que se mostra impertinente porque, se entendido que era
necessário investigar a metragem, a dilação probatória deveria ter
sido autorizada.
A sentença, portanto, incorreu em erro de
procedimento, e por essa razão é nula. Contudo, possível o
imediato julgamento da causa pelo Tribunal pois, na realidade, o
julgamento do mérito não depende de produção de outras provas.
É necessário considerar os fatos alegados
na inicial, que delimitaram a causa de pedir exposta pelo autor.
Em análise à petição inicial, verifica-se
que os autores afirmam que o “box de garagem” deveria ter 24m2,
porém, possui apenas 23m2. Sustentam, assim, que a garagem é
ligeiramente menor e devem ser indenizados em razão da diferença
de metragem.
Considerando a causa de pedir, é preciso
observar que o contrato prevê diferença tolerável de metragem de
até 5% da metragem contratada (cláusula 2.5 fls. 141). Os
autores realizaram cálculo da indenização considerando que o
imóvel possui área total de 63,3m2. Evidentemente, a diferença
apurada é inferior a 5% da área total contratada, o que implica
reconhecer que não há direito ao recebimento de indenização.
Nesse
sentido,
há
precedentes
em
situações similares:
“Apelação. Compromisso de compra e venda. Imóvel entregue à
compradora. Cerceamento de defesa. Desnecessidade de produção
de prova pericial. Mérito. Alegação de que sua vaga na garagem
mede 1,4 m2 a menos do que o pactuado. Vaga que não é objeto de
matrícula autônoma com relação ao imóvel residencial. Área total
do imóvel que mede 56,01 m2. Diferença alegada pela autora
inferior a 3% do total do imóvel. Cláusula expressa no contrato
que prevê a tolerância de variações na metragem até o limite de
5% de sua área. Inteligência do artigo 500, §1o, do Código Civil.
Direito de indenização não configurado. Recurso não provido.
(TJSP; Apelação Cível 1006986-10.2019.8.26.0576; Relator
(a): ROBERTO MAC CRACKEN; Órgão Julgador: 22a Câmara
de Direito Privado; Foro de São José do Rio Preto - 3a Vara Cível;
Data do Julgamento: 20/03/2020; Data de Registro: 20/03/2020).”

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“COMPROMISSO DE VENDA E COMPRA DE BEM IMÓVEL.
AÇÃO INDENIZATÓRIA. 1.- Cerceamento de defesa. Não
acolhimento.
Litígio
calcado
em
questão
de
natureza
exclusivamente jurídica. Entrega da vaga de garagem com suposta
área faltante equivalente a 1,95m2. Contrato, por sua vez, que
estabelece aceitável diferença de até 3% da metragem contratada
do imóvel, para mais ou para menos (cláusula 5a). Inequívoca
aceitação de venda estabelecida "ad corpus". Precedentes. Vaga
de garagem, outrossim, que deve se ajustar à finalidade única de
sua utilização. Redução, ainda que confirmada, que não
impossibilitou ao cumprimento de sua finalidade. Viabilidade do
pronto julgamento da lide. Observância do art. 355, I, do CPC.
Precedentes: "Imóvel. Ação indenizatória. Vício por medida de
extensão. Vaga de garagem, porém, entregue com a metragem
prometida. Área de gramado que deve ser computada juntamente
com a de cimento. Improcedência mantida. Recurso desprovido"
(Apelação no 1027375-50.2018.8.26.0576, Rel. Des. Claudio
Godoy).
No
mesmo
sentido:
Apelação
no
1045017-36.2018.8.26.0576, Rel. Des. James Siano). 2.- Taxa de
registro
do
contrato/despachante/atribuição
de
unidade.
Abusividade da cobrança. Reconhecimento. Observância do
Enunciado no 38.10 desta Câmara: "No compromisso de venda e
compra de bem imóvel é vedado exigir do adquirente o pagamento
de: a) taxa de despachante ou similar; b) taxa de cessão ou de
atribuição de unidade; c) taxa para a individualização da
matrícula
imobiliária".
APELOS
DESPROVIDOS. (TJSP;
Apelação
Cível
1018389-73.2019.8.26.0576;
Relator
(a): DONEGÁ MORANDINI; Órgão Julgador: 3a Câmara de
Direito Privado; Foro de São José do Rio Preto - 1a Vara Cível;
Data do Julgamento: 31/01/2020; Data de Registro: 31/01/2020. O
julgamento teve a participac aÞo dos Desembargadores JOAÞO
BERETTA DA SILVEIRA e VIVIANI NICOLAU).”
“Compromisso de compra e venda. Vaga de garagem. Ação de
indenização por danos materiais e morais. Sentença de
improcedência. Irresignação do autor. Reconhecimento da
decadência afastada. Pretensão de natureza indenizatória. Ação
que não se confunde com a "quanti minoris" prevista nos arts. 500
e 501 do CC. Sujeição ao prazo prescricional decenal previsto no
art. 205 do CC, que não está configurado. Precedentes do STJ e
desta Corte. Novo julgamento do mérito (art. 1.013, § 4o, do CPC).
Ausência de descumprimento contratual. Cláusula que permite a
variação de até 3% da metragem do imóvel. Vaga entregue com
tamanho adequado. Existência de piso permeável que não enseja
prejuízos ao autor. Possibilidade prevista no memorial descritivo

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do empreendimento. Uso privativo preservado. Precedentes desta
C. Câmara. Litigância de má-fé não configurada. Ajuizamento de
múltiplas ações de objetos distintos sobre um mesmo contrato que
não é vedado. Boa-fé do autor que se presume. Sentença
reformada, em parte. Recurso parcialmente provido. (TJSP;
Apelação
Cível
1003074-05.2019.8.26.0576;
Relator: ALEXANDRE MARCONDES; Órgão Julgador: 3a
Câmara de Direito Privado; Foro de São José do Rio Preto - 4a
Vara Cível; Data do Julgamento: 04/03/2020; Data de Registro:
04/03/2020.
O
julgamento
teve
a
participação
dos
Desembargadores DONEGAì MORANDINI e BERETTA DA
SILVEIRA).”
De se observar que as alegações dos
autores não apontaram impedimentos concretos de utilização do
espaço de garagem, antes afirmando uma dificuldade hipotética de
estacionamento de veículos de marcas específicas, ou de uso no dia
a dia por pessoas idosas ou deficientes. A inicial, portanto, deixou
de apresentar como causa de recebimento de indenização qualquer
fato concreto que fornecesse esteio à alegação de ocorrência de
dano material indenizável.
Sobre a litigância de má-fé, observa-se
que a ré noticiou o ajuizamento de mais de uma demanda pelos
mesmos autores, tendo como objeto o mesmo contrato de compra e
venda, quando poderiam ter ajuizado apenas uma ação para discutir
todos os temas.
A presente demanda foi ajuizada em
03/05/2019. Ao consultar o sistema eletrônico do Tribunal de
Justiça, constata-se anterior propositura de demanda que discute
cobrança
indevida
de
“Taxa
SATI”
(processo
n
o
002004-50.2019.8.26.0576 - 21/01/2019) e “taxa de cancelamento
de
hipoteca”
(processo
no
1007966-54.2019.8.26.0576
-
13/03/2019).
Não há uma identidade entre o tema ora
em exame e as questões tratadas em demandas anteriores. A
descoberta relativa à metragem menor de garagem depende não
apenas de análise de contrato, mas de verificação presencial do
espaço. Não se pode afirmar, com certeza, que a diferença era
conhecida pelos autores quando do ajuizamento de demandas
anteriores. Ambos afirmaram na inicial que apenas souberam dos
defeitos dois meses antes do ajuizamento.

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Ademais,
ainda
que
soubessem,
o
ajuizamento posterior pode bem refletir uma opção dos requerentes
ou necessidade de melhor compreender as razões pelas quais a
metragem era inferior, todas conjecturas que afastam a
caracterização de má-fé. Assim, sendo possível cogitar que o
ajuizamento se deu por outras razões, não imbuídas de má-fé,
inviável a imposição de sanção.
Em conclusão, a sentença é reformada,
para afastar as penalidades aplicadas aos autores.
Em razão da improcedência do pedido, a
parte autora deverá arcar com as custas e despesas processuais,
além de honorários de sucumbência, de R$ 1.500,00, já
considerado o trabalho em sede recursal, observada a gratuidade.
Ante o exposto, DÁ-SE PARCIAL
PROVIMENTO AO RECURSO.
VIVIANI NICOLAU
Relator