Tribunal: TJSP
Processo: 1003643-33.2019.8.26.0664
Classe: Apelação Cível / Espécies de Títulos de Crédito
Órgão julgador: Fernando Sastre Redondo
Órgão colegiado: 38a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-01-27
Data de publicação: 2020-01-27

Ementa:
COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. Rescisão pretendida pelos adquirentes. Direito de retenção da alienante no percentual de 20% dos valores pagos pelos adquirentes, suficiente para ressarcir eventuais prejuízos. Devolução em parcela única, nos termos do artigo 53 do CDC e Súmulas no 01 e 02 desta Corte.
ARRAS. Retenção indevida, pois, confirmatórias, constituem garantia ao negócio jurídico

Ementa:
COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. Rescisão pretendida pelos adquirentes. Direito de retenção da alienante no percentual de 20% dos valores pagos pelos adquirentes, suficiente para ressarcir eventuais prejuízos. Devolução em parcela única, nos termos do artigo 53 do CDC e Súmulas no 01 e 02 desta Corte.
ARRAS. Retenção indevida, pois, confirmatórias, constituem garantia ao negócio jurídico e início de pagamento.
CORREÇÃO MONETÁRIA. Utilização da Tabela Prática do Tribunal de Justiça, que visa uniformizar os cálculos dos débitos judiciais.
JUROS DE MORA. Incidência a partir do trânsito em julgado da decisão. Precedentes do STJ.
RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2020.0000029880
ACÓRDÃO
Vistos,
relatados
e
discutidos
estes
autos
de
Apelação
Cível
no
1003643-33.2019.8.26.0664, da Comarca de Votuporanga, em que é apelante CCG
EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA, são apelados ZILDETE ROCHA
SILVA BARARAMO (JUSTIÇA GRATUITA) e ANTONIO BERARAMO (JUSTIÇA
GRATUITA).
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 38a Câmara de Direito Privado
do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Deram provimento em
parte ao recurso. V. U., de conformidade com o voto do relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores MARIO DE OLIVEIRA
(Presidente sem voto), FLÁVIO CUNHA DA SILVA E EDUARDO SIQUEIRA.
São Paulo, 27 de janeiro de 2020.
FERNANDO SASTRE REDONDO
Relator
Assinatura Eletrônica

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Apelação Cível no 1003643-33.2019.8.26.0664 -Voto no 22870
Fmt 2
VOTO No 22870
APELAÇÃO CÍVEL No 1003643-33.2019.8.26.0664
COMARCA: VOTUPORANGA - FORO DE VOTUPORANGA - 2a VARA CÍVEL
JUIZ / JUÍZA DE 1a INSTÂNCIA: RODRIGO FERREIRA ROCHA
APELANTE: CCG EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA
APELADOS: ZILDETE ROCHA SILVA BARARAMO E ANTONIO BERARAMO
COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. Rescisão
pretendida pelos adquirentes. Direito de retenção da alienante no
percentual de 20% dos valores pagos pelos adquirentes, suficiente
para ressarcir eventuais prejuízos. Devolução em parcela única, nos
termos do artigo 53 do CDC e Súmulas no 01 e 02 desta Corte.
ARRAS. Retenção indevida, pois, confirmatórias, constituem garantia
ao negócio jurídico e início de pagamento.
CORREÇÃO MONETÁRIA. Utilização da Tabela Prática do Tribunal de
Justiça, que visa uniformizar os cálculos dos débitos judiciais.
JUROS DE MORA. Incidência a partir do trânsito em julgado da
decisão. Precedentes do STJ.
RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.
RELATÓRIO
Ação de rescisão contratual c.c. devolução de quantias pagas ajuizada
pelos apelados foi, pela r. sentença (fls. 137/146, declarada a fls. 159/161), de relatório
adotado, julgada procedente em parte, para rescindir o contrato firmado entre as partes,
condenar a ré a devolver 80% do valor total pago, compreendidas as parcelas e as arras,
deduzidas eventuais prestações em atraso até o ajuizamento da ação, corrigido pelos
encargos moratórios contratuais, com correção monetária a partir de cada pagamento e
juros de mora a partir da citação, ressalvando que os valores de energia, água, IPTU,
impostos e taxas também deverão ser deduzidos do montante a ser devolvido, e a taxa
de fruição dependerá de demonstração de imissão a posse. A mesma decisão condenou
a ré ao pagamento das custas e despesas processuais e de honorários advocatícios de
10% sobre o valor da condenação.
Insurge-se a ré (fls. 164/187) sustentando a legalidade da cláusula
contratual 22.a que prevê a retenção das arras e de percentual fixo de retenção que não
se mostra abusivo, de modo que deve ser majorado de 20% para 30%. Afirma que a
culpa dos compradores legitima a retenção das arras no importe de R$. 3.670,00 e, caso
contrário, o valor deve ser considerado para aplicação do percentual de retenção. Alega
que deve ser aplicada a tabela prática do TJSP para atualização dos valores, bem como

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Apelação Cível no 1003643-33.2019.8.26.0664 -Voto no 22870
Fmt 3
os juros de mora deverão incidir a partir do transito em julgado da decisão. Aduz que os
apelados devem ser condenados ao pagamento dos tributos municipais e taxas
incidentes sobre o imóvel até a efetiva reintegração de posse e não somente até o
ajuizamento. Defende que os ônus sucumbenciais devem ser atribuídos aos apelados ou,
ao menos, deve ser reconhecida a sucumbência recíproca, repartindo-se os honorários
arbitrados em 5% para cada parte. Requer que a taxa de ocupação seja majorada para
1% ao mês sobre o valor do contrato, desde a imissão na posse até a sentença.
Recurso tempestivo (fls. 221), preparado (fls. 231/232) e respondido (fls.
235/242).
VOTO
O recurso comporta provimento parcial.
Cuida-se de ação proposta pelos adquirentes do imóvel sob o fundamento
de problemas financeiros, pretendendo a rescisão do contrato e a devolução de 80% dos
valores pagos.
A ré, por sua vez, afirmou que os valores devem ser devolvidos nos
termos das cláusulas contratuais (70%).
Relevante salientar que a devolução do imóvel à construtora implica no
reconhecimento, tanto do direito de o comprador obter a devolução dos valores
despendidos, quanto de o alienante reter parte dos valores até então pagos, buscando,
assim, ser ressarcido das despesas administrativas.
Diante da relação consumerista existente na hipótese, forçoso reconhecer
a obrigação da ré à restituição imediata e de uma única vez de parte das parcelas pagas
pelos adquirentes do imóvel, sob pena de onerosidade excessiva ao consumidor.
Neste sentido preconizam as Súmulas n.o 1 e 2 deste Tribunal de Justiça:
Súmula 1: “O Compromissário comprador de imóvel, mesmo inadimplente,
pode pedir a rescisão do contrato e reaver as quantias pagas, admitida a
compensação com gastos próprios de administração e propaganda feitos

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Apelação Cível no 1003643-33.2019.8.26.0664 -Voto no 22870
Fmt 4
pelo compromissário vendedor, assim como com o valor que se arbitrar
pelo tempo de ocupação do bem”.
Súmula 2: “A devolução das quantias pagas em contrato de compromisso
de compra e venda de imóvel deve ser feita de uma só vez, não se
sujeitando à forma de parcelamento prevista para a aquisição”.
Assim, considerando que o inadimplemento contratual partiu dos
adquirentes do bem, deve ser fixado percentual a ser retido pela ré, sob pena de restar
incentivado o inadimplemento da avença.
O Superior Tribunal de Justiça vem adotando como parâmetro razoável de
retenção o percentual entre 10% a 25% sobre os valores pagos, entendimento que é
seguido por este E. Tribunal:
"A jurisprudência desta Corte considera razoável, em rescisão de contrato
de compra e venda de imóvel por culpa do comprador, que o percentual de
retenção, pelo vendedor, de parte das prestações pagas seja arbitrado
entre 10% e 25%, conforme as circunstâncias de cada caso, avaliando-se
os prejuízos suportados. Precedentes” (STJ, Agravo Interno no Agravo em
REsp 1417321/MA, 4a Turma, Rel. Min. Marco Buzzi, j. 19.8.2019).
Conquanto insista a apelante na aplicação do disposto na cláusula
contratual 22.a, tal não se faz possível, porquanto prevê o desconto do percentual de
30% dos valores pagos, o que implicaria excessiva desvantagem ao consumidor (art. 53
do Código de Defesa do Consumidor).
Nesse contexto, fica mantido o percentual de retenção fixado na sentença,
apto a ressarcir a ré pelos prejuízos, dando cumprimento, outrossim, e ainda que de
maneira indireta, à cláusula penal contida na avença.
Nesse sentido, julgados desta 38.a Câmara de Direito Privado:
“APELAÇÃO AÇÃO DE RESCISÃO DE COMPROMISSO DE VENDA E
COMPRA DEVOLUÇÃO DE VALORES PAGOS RETENÇÃO DE 20%. A
relação jurídica estabelecida entre as partes é tutelada pelo Código de
Defesa do Consumidor, porquanto a Apelante é pessoa jurídica que tem
como objeto a comercialização de unidades imobiliárias, que tem como
destinatário final o Apelado. O Apelado pleiteia a rescisão do contrato de
promessa de compra e venda firmado com o Apelante, bem como a
devolução dos valores que desembolsou. Pleiteia, ainda, a declaração de
nulidade das cláusulas contratuais que considera abusivas, a restituição

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Apelação Cível no 1003643-33.2019.8.26.0664 -Voto no 22870
Fmt 5
das taxas que lhe foram cobradas, bem como a reparação pelos danos
morais que alega ter suportado. Razão em parte lhe assiste. O Apelante
adimpliu parte dos valores contratados, portanto, deverá haver a
restituição da importância, a ser apurada na fase de cumprimento de
sentença, de uma só vez, com retenção de até 20% (vinte por cento) pelo
Apelante. O percentual de retenção de até 20% dos valores pagos pelo
Apelado é suficiente para indenizar o mesmo dos prejuízos decorrentes do
desfazimento do contrato. ART. 252, DO REGIMENTO INTERNO DO E.
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DE SÃO PAULO. Em consonância com o
princípio constitucional da razoável duração do processo, previsto no art.
5o, inc. LXXVIII, da Carta da República, é de rigor a ratificação dos
fundamentos da r. sentença recorrida. Precedentes deste Tribunal de
Justiça e do Superior Tribunal de Justiça. SENTENÇA MANTIDA
RECURSO IMPROVIDO” (Apelação n.o 1001988-66.2018.8.26.0274;
Relator Eduardo Siqueira; Órgão Julgador: 38.a Câmara de Direito Privado;
Data do Julgamento 25.7.2019)
“Ação de rescisão de contrato de compra e venda de imóvel, cumulada
com o pedido de indenização por perdas e danos
Evidenciada
onerosidade excessiva nos termos de rescisão da avença Adequação do
percentual fixado a título de retenção compensatória para 20% dos valores
adimplidos
Montante razoável e suficiente para a cobertura das
despesas administrativas do contrato, não importando no enriquecimento
sem causa dos litigantes Juros de mora a partir do trânsito em julgado, e
não da citação Precedente do Superior Tribunal de Justiça Recurso
provido, em parte” (Apelação n.o 1004901-44.2017.8.26.0019; Relator
Cesar Peixoto; Órgão Julgador: 38.a Câmara de Direito Privado; Data do
Julgamento 28.5.2019)
Assim, com a devida vênia, a retenção de 20% dos valores pagos é apta
para ressarcir as despesas da ré.
De outra parte, descabida a pretensão da apelante em reter o valor pago a
título de arras, porquanto confirmatórias, constituindo garantia ao negócio jurídico e início
de pagamento. Cabível apenas sua inclusão na base de cálculo do valor que será
restituído aos autores, consoante já definido na sentença.
Nesse sentido:
AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. CONTRATO DE
COMPROMISSO
DE
COMPRA
E
VENDA.
1.
ARRAS
CONFIRMATÓRIAS.
INÍCIO
DE
PAGAMENTO.
RETENÇÃO.
IMPOSSIBILIDADE. SÚMULA 83/STJ. 2. RETENÇÃO DE 20% DOS
VALORES PAGOS. DESPESAS ADMINISTRATIVAS. POSSIBILIDADE.
SÚMULA 83/STJ. 3. AGRAVO DESPROVIDO. 1. Não se pode confundir
as arras confirmatórias com as arras penitenciais, pois estas servem como
sanção à parte inadimplente, enquanto as primeiras constituem garantia

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Apelação Cível no 1003643-33.2019.8.26.0664 -Voto no 22870
Fmt 6
ao negócio jurídico e início de pagamento, o que inviabiliza a sua retenção.
Acórdão recorrido em harmonia com a jurisprudência desta Corte Superior,
o que atrai a incidência da Súmula 83/STJ. 2. O entendimento
sedimentado por este Tribunal de Uniformização é no sentido de, em caso
de resolução do compromisso de compra e venda por culpa do promitente
comprador, ser lícita a cláusula contratual prevendo a retenção de 10% a
25% dos valores pagos. Aplicação da Súmula 83/STJ. 3. Agravo interno
desprovido. (STJ - AgInt no REsp 1763044/RJ, Rel. Min. MARCO
AURÉLIO BELLIZZE, 3.a T., j. em 18/03/2019, DJe 22/03/2019).
No concernente à taxa de ocupação, o percentual estabelecido
mensalmente (0,2%) durante a ocupação do imóvel não se mostra aquém do devido à
composição dos prejuízos, não comportando acolhida a pretensão de majoração para
percentual de 1%.
Cumpre salientar, por oportuno, que deve ser considerado que se a
correção monetária tem por escopo apenas atualizar o valor aquisitivo da moeda, deve
ser utilizada a Tabela Prática do Tribunal de Justiça, que visa uniformizar os cálculos dos
débitos judiciais, certo que admitida pela jurisprudência dominante.
Razão assiste à apelante também no tocante à incidência dos juros de
mora cujo termo a quo deve corresponder à data do trânsito em julgado da decisão, pois
até o aludido momento, inexiste mora da vendedora.
Nesse sentido:
"DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. RECURSO ESPECIAL. AÇÃO
DE RESOLUÇÃO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL
C/C PEDIDO DE REVISÃO DE CLÁUSULAS CONTRATUAIS. NEGATIVA
DE PRESTAÇÃO JURISDICIONAL. NÃO OCORRÊNCIA. CLÁUSULA
PENAL COMPENSATÓRIA. ARRAS. NATUREZA INDENIZATÓRIA.
CUMULAÇÃO. INADMISSIBILIDADE. PREVALÊNCIA DAS ARRAS.
JUROS DE MORA. TERMO INICIAL. TRÂNSITO EM JULGADO. (...) 9.
Os juros moratórios, na hipótese de resolução do compromisso de compra
e venda de imóvel por iniciativa dos promitentes compradores, devem
incidir a partir da data do trânsito em julgado, posto que inexiste mora
anterior do promitente vendedor. Precedentes. 10. Recurso especial
parcialmente conhecido e, nessa extensão, parcialmente provido." (REsp
1617652/DF, Rel. Ministra NANCY ANDRIGHI, TERCEIRA TURMA,
julgado em 26/09/2017, DJe 29/09/2017).
No tocante aos tributos municipais e taxas incidentes sobre o imóvel,
consoante reconhecido na sentença, poderão ser deduzidos do montante a ser

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Apelação Cível no 1003643-33.2019.8.26.0664 -Voto no 22870
Fmt 7
devolvido, mediante a comprovação de inadimplemento durante a ocupação do bem.
Assim, a r. sentença recorrida merece ser reformada para determinar que
seja adotada a Tabela Prática do Tribunal de Justiça para a correção monetária do valor
devido, bem como para que os juros de mora incidam a partir do trânsito em julgado da
decisão.
Ressalte-se que o acolhimento parcial do recurso da ré não implica
reconhecimento de sucumbência dos autores ou mesmo de sucumbência recíproca, de
modo que, diante do decaimento mínimo dos autores e do princípio da causalidade, de
rigor a responsabilização exclusiva da ré pelo pagamento integral da verba da
sucumbência anotada na r. sentença.
Ante o exposto, dou parcial provimento ao recurso.
Fernando Sastre Redondo
Relator