Tribunal: TJSP
Processo: 1001275-53.2020.8.26.0361
Classe: Apelação Cível / Despesas Condominiais
Órgão julgador: Luiz Eurico
Órgão colegiado: 33a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-12-01
Data de publicação: 2020-12-02

Ementa:
CONDOMÍNIO – AÇÃO DE COBRANÇA DE DESPESAS CONDOMINIAIS JULGADA PROCEDENTE – ALEGAÇÃO DE ILEGITIMIDADE PASSIVA, ANTE A CESSÃO DO IMÓVEL POR INSTRUMENTO PARTICULAR NÃO LEVADO A REGISTRO, MAS COM IMISSÃO NA POSSE DA CESSIONÁRIA E CIÊNCIA DO CONDOMÍNIO – ORIENTAÇÃO JURISPRUDENCIAL DO SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTIÇA, CONSOLIDADA NO JULGAMENTO DO RECURSO ESPECIAL 1.345.331/RS REPRESENTATIVO DE

Ementa:
CONDOMÍNIO – AÇÃO DE COBRANÇA DE DESPESAS CONDOMINIAIS JULGADA PROCEDENTE – ALEGAÇÃO DE ILEGITIMIDADE PASSIVA, ANTE A CESSÃO DO IMÓVEL POR INSTRUMENTO PARTICULAR NÃO LEVADO A REGISTRO, MAS COM IMISSÃO NA POSSE DA CESSIONÁRIA E CIÊNCIA DO CONDOMÍNIO – ORIENTAÇÃO JURISPRUDENCIAL DO SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTIÇA, CONSOLIDADA NO JULGAMENTO DO RECURSO ESPECIAL 1.345.331/RS REPRESENTATIVO DE CONTROVÉRSIA – ART. 543-C DO CPC – NECESSIDADE DE COMPROVAÇÃO DA IMISSÃO NA POSSE PELO PROMISSÁRIO COMPRADOR E A CIÊNCIA INEQUÍVOCA DO CONDOMÍNIO – REQUISITOS NÃO DEMONSTRADOS – SENTENÇA MANTIDA - RECURSO NÃO PROVIDO

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2020.0000979896
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível no
1001275-53.2020.8.26.0361, da Comarca de Mogi das Cruzes, em que é apelante
COMPANHIA DE DESENVOLVIMENTO HABITACIONAL E URBANO DO
ESTADO DE SÃO PAULO - CDHU, é apelado CONDOMÍNIO RESIDENCIAL YPÊ.
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 33a Câmara de Direito
Privado do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Por maioria
de votos, negaram provimento ao recurso, vencido o 2o Juiz. Em julgamento
estendido, por maioria de votos, negaram provimento ao recurso, vencido o 2o
Juiz, que declara voto, de conformidade com o voto do relator, que integra este
acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores SÁ MOREIRA DE
OLIVEIRA (Presidente), MARIO A. SILVEIRA, ANA LUCIA ROMANHOLE
MARTUCCI E SÁ DUARTE.
São Paulo, 30 de novembro de 2020.
LUIZ EURICO
Relator
Assinatura Eletrônica

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
APELAÇÃO No 1001275-53.2020.8.26.0361
APELANTE: COMPANHIA DE DESENVOLVIMENTO HABITACIONAL E URBANO
DO ESTADO DE SÃO PAULO - CDHU
APELADO: CONDOMÍNIO RESIDENCIAL YPÊ
ORIGEM: COMARCA DE MOGI DAS CRUZES 2a VARA CÍVEL
RELATOR: Des. LUIZ EURICO
VOTO No 42746
CONDOMÍNIO

AÇÃO
DE
COBRANÇA
DE
DESPESAS
CONDOMINIAIS
JULGADA
PROCEDENTE
ALEGAÇÃO DE ILEGITIMIDADE
PASSIVA, ANTE A CESSÃO DO IMÓVEL POR
INSTRUMENTO PARTICULAR NÃO LEVADO A
REGISTRO, MAS COM IMISSÃO NA POSSE DA
CESSIONÁRIA E CIÊNCIA DO CONDOMÍNIO

ORIENTAÇÃO JURISPRUDENCIAL DO SUPERIOR
TRIBUNAL
DE
JUSTIÇA,
CONSOLIDADA
NO
JULGAMENTO
DO
RECURSO
ESPECIAL
1.345.331/RS
REPRESENTATIVO
DE
CONTROVÉRSIA

ART.
543-C
DO
CPC

NECESSIDADE DE COMPROVAÇÃO DA IMISSÃO
NA POSSE PELO PROMISSÁRIO COMPRADOR E A
CIÊNCIA
INEQUÍVOCA
DO
CONDOMÍNIO

REQUISITOS NÃO DEMONSTRADOS SENTENÇA
MANTIDA - RECURSO NÃO PROVIDO
Trata-se de recurso de apelação interposto contra r.
sentença de fls. 156/1598 que, em ação de cobrança de despesas condominiais proposta
pelo ora Apelado, julgou procedente a pretensão inicial para condenar a requerida
CDHU ao pagamento de R$ 524,97, com correção monetária e juros moratórios de 1%
ao mês, ambos a partir do ajuizamento da ação, bem como condenar a ré ao pagamento
das contribuições que se venceram no curso da demanda, nos termos do art. 323 do
CPC, com atualização monetária e juros de mora de 1% ao mês, ambos a partir dos
respectivos vencimentos.
Inconformada com a solução adotada em primeiro grau,

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recorre a ré Companhia de Desenvolvimento Habitacional e Urbano do Estado de São
Paulo - CDHU (fls. 161/181).
Alega, em suma, a sua ilegitimidade para figurar no
polo passivo da ação. Afirma que a sua atividade é restrita ao financiamento de
habitações para a população de baixa renda, em que os mutuários firmam compromisso
de posse e/ou concessão de uso por meio de contrato, não havendo relação entre a ora
Apelante e o Condomínio Apelado. Aduz que a responsabilidade pelo pagamento das
taxas condominiais é de quem exerce a posse na condição de cessionário ou promissário
comprador, eis que a obrigação propter rem recai sobre o titular da posse, portanto o
atual morador do imóvel. Sustenta que o bem foi financiado a Valdirene Aparecida de
Andrade e José Donizete da Silva, conforme contrato firmado em 023/02/2006 e que
estes foram imitidos na posse do imóvel desde a sua assinatura, ocasião em que
passaram a ser responsáveis por todas as obrigações geradas, o que é de conhecimento
do Condomínio. Além disso, alega falta de interesse de agir, pois sequer foi constituída
em mora, desconhecendo a existência do débito. Pede a reforma da r. sentença.
Recurso regularmente processado, com contrariedade a
fls. 185/193.
É o relatório.
Trata-se de ação de cobrança de despesas condominiais
proposta pelo Condomínio Apelado em face da Companhia de Desenvolvimento
Habitacional e Urbano do Estado de São Paulo CDHU, ora Apelante, em razão do não
pagamento das despesas condominiais relativas à unidade habitacional no 24, BLOCO
B, localizada no Condomínio Residencial Ype (Lote I), vencidas no período julho a
outubro de 2019, no valor de R$ 524,97.
Importa destacar que a obrigação debatida nos autos é
propter rem, ou seja, acompanha a coisa vinculando o seu dono, seja ele quem for.
Nesse tipo de obrigação, o sujeito passivo será substituído sempre que se alterar a
titularidade do direito real em questão.
O Superior Tribunal de Justiça, no julgamento do

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Recurso Especial no 1.345.331-RS, de Relatoria do Min. Luís Felipe Salomão,
submetido ao rito especial prescrito pelo artigo 543-C do Código de Processo Civil,
para os casos em que se discute a responsabilidade pelo pagamento de obrigações
condominiais de unidade autônoma objeto de compromisso de compra e venda não
levado a registro, assim decidiu:
“Para efeito do art. 543-C do CPC, firmam-se as
seguintes teses: a) o que define a responsabilidade pelo pagamento das obrigações
condominiais não é o registro do compromisso de compra e venda, mas a relação
jurídica material com o imóvel, representada pela imissão na posse pelo promissário
comprador e pela ciência inequívoca do condomínio acerca da transação. b) havendo
compromisso de compra e venda não levado a registro, a responsabilidade pelas
despesas de condomínio pode recair tanto sobre o promitente vendedor quanto sobre o
compromissário comprador, dependendo das circunstâncias de cada caso concreto. c)
Se ficar comprovado: i) que o promissário comprador se imitira na posse; e ii) o
condomínio teve ciência inequívoca da transação, afasta-se a legitimidade passiva do
promitente vendedor para responder por despesas condominiais relativas ao período
em que a posse foi exercida pelo promissário comprador. 2. No caso concreto, recurso
especial não provido.” (REsp no 1.345.331/RS, 2a Seção, Rel. Min. Luis Felipe
Salomão, j. 8/4/2015, DJe 20/4/2015)”.
Assim, conforme referida decisão, para que seja
afastada a legitimidade passiva do promitente vendedor são necessários os seguintes
requisitos: a) que fique comprovada a imissão na posse pelo promissário comprador e b)
a ciência inequívoca do condomínio a respeito do negócio.
Da análise dos documentos juntados pela CDHU,
verifica-se a transferência da posse aos promissários compradores Valdirene Aparecida
de Andrade Silva e José Donizete da Silva em 23/02/2006 (fls. 106/119), conforme
termo de entrega de chaves de fls. 120/121.
Contudo, nada há nos autos a comprovar que o
condomínio recorrido tivesse ciência inequívoca da imissão da cessionária na posse da
unidade condominial em questão.
De fato, a CDHU não comprovou ter notificado o

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condomínio para cientificá-lo do negócio, não trouxe documento indicando tratativas
mantidas pela compromissária compradora com o condomínio ou a participação da
possuidora em assembleias.
O lapso temporal decorrido desde a entrega das chaves
não é suficiente para que se possa presumir que o condomínio tivesse ciência
inequívoca do negócio, pois nada indica que a posse esteja, de fato, sendo exercida pela
promissária compradora, tampouco que, se exercida, dela tivesse pleno conhecimento o
condomínio.
A alegada falta de interesse de agir decorrente da não
constituição do Apelante em mora deve ser rejeitada. A inicial preenche os requisitos
legais e o débito está devidamente demonstrado. Além disso, a obrigação decorrente das
quotas condominiais ostenta mora ex re, ou seja, do só vencimento, sendo desnecessária
prévia interpelação, nos termos do art. 397 do CC.
Nesse contexto, não havendo como concluir pela
ciência inequívoca do exercício da posse pelos promissários compradores, permanece a
legitimidade passiva do promitente vendedor para responder pelas despesas
condominiais, sendo de rigor a manutenção da sentença.
No mais, destaca-se o direito de regresso da Apelante
perante os promitentes compradores, devendo ser exercido por meio de ação própria.
Ante o exposto, nego provimento ao recurso, mantida,
integralmente a r. sentença por seus próprios fundamentos, ora majorados os honorários
sucumbenciais para 20% do valor da condenação, nos termos do art. 85, §11, do Código
de Processo Civil.
LUIZ EURICO
RELATOR

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Apelação Cível no 1001275-53.2020.8.26.0361 – Mogi das Cruzes
Apelante: Companhia de Desenvolvimento Habitacional e Urbano do Estado de
São Paulo CDHU
Apelado: Condomínio Residencial Ypê
TJSP 33a Câmara de Direito Privado
(Voto no 44501)

DECLARAÇÃO DE VOTO VENCIDO
Adoto o relatório do eminente Desembargador
Relator Dr. Luiz Eurico, declarando, porém, voto divergente.
Isso porque, busca o condomínio a cobrança de
encargos condominiais a partir de Julho/2019 (fls. 05) e o Contrato de
Cessão de Posse e Promessa de Compra e Venda de Imóvel e Outras
Avenças fls. 106/121 data de 23 de fevereiro de 2006, com termo de
entrega de chaves assinado às fls. 120, na mesma data.
Além do mais, não há nos autos qualquer notícia
ou documento que tenha havido rescisão contratual ou reintegração de
posse do imóvel a favor da apelada.
Ora, no caso dos autos, não se mostra crível que o
condomínio não tivesse ciência da posse do mutuário compromissário
comprador no imóvel desde fevereiro de 2006, passados mais de 13 anos
da cobrança pleiteada na inicial e da entrega das chaves.
Este E. Tribunal de Justiça assim já decidiu:
Despesas de Condomínio - Cobrança Ação de cobrança proposta contra
o proprietário da unidade devedora, de acordo com o registro no CRI
Ação julgada procedente - Unidade da CDHU - Venda comprovada, que
se deu em data muito anterior ao débito, com posse transmitida - Decisão
que não se sustenta, pois embora a ação de cobrança de despesas

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condominiais possa ser intentada contra o proprietário, ou o ocupante, a
critério do Condomínio, a verdade é que o apelado teve tempo suficiente
para verificar quem seria o atual possuidor, na medida em que o débito
data de 2011 a 2014
Apelante que há muitos anos deixou de ser
proprietário ou possuidor Situação que leva ao reconhecimento de que o
condomínio tinha ciência da situação - Precedentes
Ilegitimidade de
parte que deve ser reconhecida - Recurso provido, para fins de
modificação da sentença, extinguindo-se a ação (Apelação Cível no
1013092-77.2014.8.26.0506, Rel. Des. Carlos Nunes, 31a Câmara de
Direito Privado).
Na verdade, é o compromissário comprador, a
quem foi conferida a posse, quem verdadeiramente desfruta dos serviços
comuns geradores das despesas, e por isso mesmo ele é o único
responsável pelos débitos condominiais.
Dessa forma, a ilegitimidade da CDHU encontra-
se patente.
Por todas essas razões, pelo meu voto dou
provimento à apelação.
Mario A. Silveira
2o Juiz

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ões de Votos
MARIO ANTONIO SILVEIRA
1368DFF5
Para conferir o original acesse o site:
https://esaj.tjsp.jus.br/pastadigital/sg/abrirConferenciaDocumento.do, informando o processo
1001275-53.2020.8.26.0361 e o código de confirmação da tabela acima.