Tribunal: TJSP
Processo: 1007209-59.2017.8.26.0405
Classe: Apelação Cível / Promessa de Compra e Venda
Órgão julgador: Mariella Ferraz de Arruda Pollice Nogueira
Órgão colegiado: 9a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-10-01
Data de publicação: 2020-10-01

Ementa:
APELAÇÃO. OBRIGAÇÃO DE FAZER. IMÓVEL ADQUIRIDO EM PROGRAMA HABITACIONAL. OUTORGA DE ESCRITURA DEFINITIVA E REGULARIZAÇÃO DE EMPREENDIMENTO. Termo de Adesão e Ocupação Provisória celebrado em 1.996, com entrega das chaves e quitação, sem a regularização do empreendimento e outorga de escritura. Sentença de procedência, impondo a obrigação de fazer em 10 dias, sob pena de multa diária. Insurgência

Ementa:
APELAÇÃO. OBRIGAÇÃO DE FAZER. IMÓVEL ADQUIRIDO EM PROGRAMA HABITACIONAL. OUTORGA DE ESCRITURA DEFINITIVA E REGULARIZAÇÃO DE EMPREENDIMENTO. Termo de Adesão e Ocupação Provisória celebrado em 1.996, com entrega das chaves e quitação, sem a regularização do empreendimento e outorga de escritura. Sentença de procedência, impondo a obrigação de fazer em 10 dias, sob pena de multa diária. Insurgência pela ré. Preliminar de carência de ação rejeitada. Decurso de prazo de mais de 20 anos, sem efetivação das providências, que é suficiente a revelar a necessidade à busca da tutela judicial. Dispensa inicial de registro em atenção às NSCGJTJSP, como medida de interesse social para facilitar o início das construções, que não autoriza a postergação da regularização por tempo indeterminado. MÉRITO. Autora que quitou o contrato há mais de uma década, sem obtenção de direitos inerentes a essa providência. Justificativas apresentadas pela ré que são inerentes à sua atividade e expertise, inábeis a afastar sua mora. Complexidade da regularização e necessidade de atuação de terceiros que não é capaz de rechaçar a responsabilidade da ré, que na inércia de outros órgãos, pode e deve se valer de medidas judiciais necessárias a superá-las. Obrigação de fazer corretamente assentada. Tema pacificado no TJSP. Prazo de dez dias que se mostra exíguo, devendo ser ampliado para 60 dias, mantida a multa cominatória estabelecida em primeiro grau. Honorários advocatícios já fixados no mínimo legal (10%), não merecendo reparo em atenção aos parâmetros do §2o do art. 85 do CPC. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2020.0000809339
ACÓRDÃO
Vistos,
relatados
e
discutidos
estes
autos
de
Apelação
Cível
no
1007209-59.2017.8.26.0405, da Comarca de Osasco, em que é apelante COMPANHIA DE
DESENVOLVIMENTO HABITACIONAL E URBANO DO ESTADO DE SÃO PAULO -
CDHU, é apelada MARIA EDNA BATISTA BARRETO (JUSTIÇA GRATUITA).
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 9a Câmara de Direito Privado do
Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Deram provimento em parte
ao recurso. V. U., de conformidade com o voto do relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores GALDINO TOLEDO
JÚNIOR (Presidente) e PIVA RODRIGUES.
São Paulo, 1o de outubro de 2020.
MARIELLA FERRAZ DE ARRUDA POLLICE NOGUEIRA
Relatora
Assinatura Eletrônica

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Apelação Cível no 1007209-59.2017.8.26.0405 -Voto no 3.056
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APELAÇÃO No 1007209-59.2017.8.26.0405
RELATORA: MARIELLA FERRAZ DE ARRUDA POLLICE NOGUEIRA
ÓRGÃO JULGADOR: 9.a CÂMARA DE DIREITO PRIVADO
APELANTE: COMPANHIA DE DESENVOLVIMENTO HABITACIONAL E URBANO
DO ESTADO DE SÃO PAULO - CDHU
APELADA: MARIA EDNA BATISTA BARRETO
COMARCA: OSASCO
JUIZ PROLATOR: RENATA SOUBHIE NOGUEIRA BORIO
VOTO No 3.056
APELAÇÃO. OBRIGAÇÃO DE FAZER. IMÓVEL ADQUIRIDO
EM PROGRAMA HABITACIONAL. OUTORGA DE ESCRITURA
DEFINITIVA E REGULARIZAÇÃO DE EMPREENDIMENTO.
Termo de Adesão e Ocupação Provisória celebrado em 1.996, com
entrega
das
chaves
e
quitação,
sem
a
regularização
do
empreendimento e outorga de escritura. Sentença de procedência,
impondo a obrigação de fazer em 10 dias, sob pena de multa diária.
Insurgência pela ré. Preliminar de carência de ação rejeitada. Decurso
de prazo de mais de 20 anos, sem efetivação das providências, que é
suficiente a revelar a necessidade à busca da tutela judicial. Dispensa
inicial de registro em atenção às NSCGJTJSP, como medida de
interesse social para facilitar o início das construções, que não
autoriza a postergação da regularização por tempo indeterminado.
MÉRITO. Autora que quitou o contrato há mais de uma década, sem
obtenção de direitos inerentes a essa providência. Justificativas
apresentadas pela ré que são inerentes à sua atividade e expertise,
inábeis a afastar sua mora. Complexidade da regularização e
necessidade de atuação de terceiros que não é capaz de rechaçar a
responsabilidade da ré, que na inércia de outros órgãos, pode e deve
se valer de medidas judiciais necessárias a superá-las. Obrigação de
fazer corretamente assentada. Tema pacificado no TJSP. Prazo de dez
dias que se mostra exíguo, devendo ser ampliado para 60 dias,
mantida a multa cominatória estabelecida em primeiro grau.
Honorários advocatícios já fixados no mínimo legal (10%), não
merecendo reparo em atenção aos parâmetros do §2o do art. 85 do
CPC. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.
VISTOS.
Trata-se de apelação interposta por COMPANHIA DE
DESENVOLVIMENTO HABITACIONAL E URBANO DO ESTADO DE SÃO PAULO -
CDHU contra a r. sentença de fls. 87/90, cujo relatório se adota, que julgou procedente ação
de Obrigação de Fazer proposta por MARIA EDNA BATISTA BARRETO, para compelir a
ré a regularizar o imóvel e entregar o Instrumento Particular de Compra e Venda do Imóvel
em nome da autora, no prazo de dez dias, sob pena de multa diária no valor de R$ 1.000,00.

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Em razão da sucumbência, condenou a ré ao pagamento das
custas, despesas processuais e honorários advocatícios, fixados em 10% sobre o valor da
causa.
A CDHU alega, em preliminar, carência de ação, aduzindo que
não houve resistência injustificada da Apelante em outorgar a escritura definitiva. Diz que não
tem se mantido inerte, mas vem empregando esforços na regularização do empreendimento,
não alcançada por fatos sobre os quais não tem controle, em razão de sua complexidade e
atuação dependente de vários órgãos. Afirma que não há nenhuma intenção em se negar a
quitação ou o registro dos imóveis em nome dos mutuários.
No mérito, afirma que em se tratando de empreendimento
habitacional de interesse social, aplica-se o Provimento n. 58/89 da E. Corregedoria de Justiça
do Estado de São Paulo, que determina que “não se aplica o disposto no art. 18, da Lei n.
6766, de 19 de dezembro de 1979 [norma que exige prévio registro do projeto de loteamento],
aos conjuntos habitacionais erigidos pelas pessoas jurídicas referidas no art. 8o, da Lei n.
4380, de 21 de agosto de 1964”. Afirma que a autora sabia, desde o início, que o
empreendimento e o imóvel não estavam regularizados. Nesse contexto foi firmado Termo de
Adesão e Ocupação Provisória com Opção de Compra, sendo que as unidades estavam sendo
entregues para atender a função social da comunidade. Não obstante, após a edificação do
empreendimento, iniciou-se a sua regularização, cuja atuação depende da atuação de vários
órgãos, tornando-a complexa, cuja finalização não depende somente da ré.
Insiste que foram adotadas todas as medidas no sentido da
regularização do Empreendimento, sem que tenha sido alcançado por aspectos relacionados à
atuação de vários órgãos, principalmente da Prefeitura, o que foge por completo da vontade e
da esfera de controle da Apelante. Refuta a ocorrência de ilícito ou omissão dolosa ou culposa
que pode ser atribuída à CDHU, insurgindo-se contra a imposição de multa diária e o prazo
estabelecidos na sentença, que reputa injusto. Por fim, alega excessiva a fixação da
sucumbência em 20%, considerando-se a complexidade da causa e tempo despendido, além de
gerar ainda mais prejuízo ao erário público. Busca a reforma do julgado (fls. 92/101).
Recurso regularmente processado e contrariado (fls. 106/114).

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Não houve oposição ao julgamento virtual.
É O RELATÓRIO.
Trata-se de ação de obrigação de fazer, com objetivo de outorga
de escritura definitiva decorrente de Termo de Adesão e Ocupação Provisória com Opção de
Compra firmado com a CDHU em 1.996, pertinente a unidade habitacional situada no
Município de Osasco/SP.
Afirmou a autora que após emissão de “Termo de Entrega de
Chaves”, em 28.08.1996 e “Termo de Quitação de Pagamento pelo Imóvel”, em 23.08.2010,
passados mais de vinte anos não houve a regularização do empreendimento e tampouco a
outorga de escritura definitiva, providências que postulou.
A sentença deu adequada solução à lide, devendo ser mantida,
com pequena ressalva.
O interesse de agir é manifesto, em consideração ao fato obvio
de que, passados 20 anos, a autora não logrou êxito em alcançar direitos básicos decorrentes
da quitação de se contrato, como a obtenção de outorga de escritura e regularização do
empreendimento.
E não beneficia a CDHU a invocação da norma inserta em
Provimento da CGJSP quanto à desnecessidade de aprovação prévia do empreendimento (no
58/89 da CGJ/SP), pois a dispensa na fase inicial, como medida voltada ao interesse social de
desburocratização, certamente não tem o alcance de permitir que a falta de regularização se
dê por tempo indiscriminado e indeterminado, sendo medida de dispensa para início das
construções e que deve ser analisada segundo critérios de razoabilidade, o que certamente não
significa ausência de resultados efetivos por aproximadamente 20 anos.
Portanto, descabe a alegação de carência de ação, pois evidente a
necessidade da autora de se socorrer do Judiciário para obter a escritura que lhe é de direito.
Também quanto ao mérito nenhum reparo merece o
entendimento estabelecido em primeiro grau, pois ainda que a regularização demande
providências complexas e que estão relacionadas à atuação de outros órgãos da administração,

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é inegável que cabe à ré, enquanto aquela que exerce atividade empresarial, o esforço e a
expertise de obter essas medidas, ainda que, na inércia de outras instituições, tenha que se
valer de medida judiciais. Trata-se de fortuito interno, inábil a afastar sua mora, especialmente
em consideração ao fato de que a ré é empresa que há muitos anos atua no ramo da construção
para pessoas de baixa renda, com plena capacidade de superar exigências que venham a ser
impostas pela Municipalidade para se alcançar a regularização pretendida.
Nesse sentido diversos julgados desta Corte Paulista, em tema
que já se encontra pacificado:
“APELAÇÃO CÍVEL. Ação de obrigação de fazer cumulada
com preceito cominatório. Sentença de parcial procedência, a
fim de condenar a CDHU a regularização do imóvel no prazo
máximo de 180 dias, sob pena de indenização por perdas e
danos e multa diária. Insurgência da requerida CDHU. Não
acolhimento. Unidade habitacional da autora entregue há 23
anos sem, no entanto, a subsequente regularização. Provimento
no 58/89 da Corregedoria do TJSP que não dispensa a CDHU de
regularizar o imóvel após sua construção. Precedentes. Alegação
de responsabilidade de terceiros que não prospera. Obrigação
que faz parte do exclusivo risco da atividade desenvolvida.
Entraves administrativos que não configuram excludentes de
responsabilidade, a teor da Súmula 161 deste Tribunal de
Justiça. Prazo fixado pela r. sentença que não pode ser
considerado ínfimo, considerando o decurso de tempo já
transcorrido. Sentença mantida. NEGADO PROVIMENTO AO
RECURSO."
(v.
32918)
(TJSP;
Apelação
Cível
1017887-02.2018.8.26.0405; Relator (a): Viviani Nicolau; 3a
Câmara de Direito Privado; Foro de Osasco - 4a Vara Cível; j.:
18/03/2020).
“APELAÇÃO - Ação de obrigação de Fazer c.c. Indenizatória -
Termo de Adesão e Ocupação Provisória com Opção de Compra
de Imóvel - Alegação de que vem honrando os pagamentos em
dia, sem que haja regularização e outorga do instrumento de
compra e venda - Sentença de improcedência, por ausência de
quitação do preço, o que obsta a outorga de escritura definitiva
do bem - Inconformismo - Julgamento 'extra petita' - Sentença
anulada Julgamento imediato nos termos do artigo 1.013,
parágrafo 3o, inciso II, do Novo Código de Processo Civil -
Ausência de justificativa para a demora na regularização do
empreendimento - Outorga de instrumento de compra e venda
que se mostra necessária, após a efetiva averbação do bem -
Recurso provido.” (Apelação n. 1007627-02.2014.8.26.0405 - 9a
Câmara de Direito Privado - TJ-SP - Rel. José Aparício Coelho
Prado Neto - j. 31.01.2017, v.u.)

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“Apelação. Obrigação de fazer. Outorga de escritura de compra
e venda e regularização do empreendimento habitacional movida
contra CDHU. Sentença de procedência. Incontroversa quitação
do financiamento imobiliário pelo mutuário. Disposto no artigo
156 do Provimento no 58/89 da E. Corregedoria de Justiça do
Estado de São Paulo que não exime a ré de providenciar a
regularização da construção do conjunto habitacional. Inviável a
concessão à ré da possibilidade de postergar, por prazo
indeterminado, a regularização registrária do empreendimento
imobiliário. Evidente prejuízo ao autor, que adquiriu o imóvel
em 1996 e até o momento não houve a regularização do
empreendimento habitacional. Período decorrido suficiente para
regularização. Honorários recursais. Aplicação do artigo 85,
§11, do CPC/2015. Majoração da verba honorária como forma
de remunerar o patrono do recorrido pelo trabalho adicional
desempenhado em sede recursal. Honorários advocatícios
fixados em 20% sobre o valor atualizado da causa. Recurso não
provido" (TJSP; Apelação Cível 1004503-06.2017.8.26.0405;
Relator (a): Edson Luiz de Queiróz; 9a Câmara de Direito
Privado; Foro de Osasco - 2a Vara Cível; j.: 13/03/2018)
“Ação de obrigação de fazer, cumulada com pedido de
indenização por danos morais Pedido de outorga de escritura
pela requerida em favor do autor Sentença de procedência em
parte Insurgência das partes - Quitação do imóvel que restou
demonstrada Requerida que depois de decorridos mais de 2
anos da quitação do bem e mais de 25 anos da celebração do
contrato
original
não
promoveu
a
regularização
do
empreendimento
Dever da requerida de providenciar a
transferência da escritura ao autor Provimento no 58/89 da
Corregedoria do TJSP que não autoriza a requerida a deixar de
regularizar o imóvel Concessão de prazo de 180 dias para
outorga da escritura, sob pena de incidência de multa diária no
valor de R$ 250,00, limitada a 30 dias Recurso da ré não
provido - Danos morais Configurados na espécie Importe
indenizatório arbitrado em R$ 10.000,00 Recurso do autor
provido em parte. Dá-se provimento em parte ao recurso do
autor e Nega-se provimento ao recurso da ré" (TJSP; Apelação
Cível 1000668-73.2019.8.26.0426; Relator (a): Marcia Dalla
Déa Barone; 4a Câmara de Direito Privado; Foro de Patrocínio
Paulista - Vara Única; j.: 24/10/2019)
“CDHU. Construção de empreendimento de interesse social para
pessoas carentes. Dispensa do prévio registro em razão do
Provimento CGJ 58/89 que não autoriza a falta de regularização
por décadas. Adquirente que, até pela atenção especial
decorrente do interesse social, não pode ficar indefinidamente
aguardando a regularização para ter sua escritura definitiva e

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registrada. Jurisprudência pacífica deste TJSP. Sentença de
procedência bem determinada. Recurso improvido.” (Apelação
n. 1021530-07.2014.8.26.0405 - 4a Câmara de Direito Privado -
TJSP - Rel. Maia da Cunha j. 28.01.2016).
O fato é que a autora quitou suas obrigações em 2.010 (Termo
de Quitação emitido em 23.08.2010), não sendo minimamente razoável que, passados mais
dez anos, não lhe tenha sido outorgada escritura definitiva do imóvel, e com quase 25 anos da
contratação, o empreendimento não tenha sido regularizado. Basta verificar o detalhamento de
providências relacionadas pela CDHU para se constatar que a maioria tem se dado em um
ritmo exageradamente lento, a mais antiga datando do ano de 2005.
Não pode ser acolhida, ainda, a alegação da CDHU de que a
apelada já pode usar e gozar do imóvel como bem entender (fls. 100), pois a falta de outorga
de escritura limita o pleno exercício dos seus direitos em relação à propriedade do bem.
Necessário, assim, se faz o cumprimento do art. 1.417 do CC,
com a outorga da Escritura definitiva do imóvel adquirido e quitado.
Por todas essas razões, bem andou o juízo “a quo” ao condenar a
ré à obrigação de fazer, assim como em assinalar prazo para cumprimento da obrigação.
Em um único aspecto assiste razão à recorrente, no que diz
respeito à exiguidade do prazo estabelecido na sentença para a regularização, de apenas 10
dias. Razoável, a despeito do tempo já decorrido, mas em consideração à natureza das
providências a serem adotadas, seja ampliado para 60 (sessenta) dias, após o que incidirá a
multa diária, na forma como estabelecida, necessária a assegurar a efetividade do comando
judicial.
Por fim, a insurgência em relação aos honorários é descabida,
pois não foram fixados em 20%, mas sim no mínimo de 10% sobre o valor da causa, montante
que se mostra coerente com os parâmetros traçados pelo artigo 85, §2o do CPC, devendo ser
mantido.
Assim, mantém-se a r. sentença, à ressalva do prazo para
cumprimento das obrigações, ampliado para 60 dias.

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Apelação Cível no 1007209-59.2017.8.26.0405 -Voto no 3.056
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Ante o exposto, DOU PROVIMENTO PARCIAL AO
RECURSO.

MARIELLA FERRAZ DE ARRUDA P. NOGUEIRA
RELATORA