Tribunal: TJSP
Processo: 1004722-21.2018.8.26.0005
Classe: Apelação Cível / Locação de Imóvel
Órgão julgador: Flavio Abramovici
Órgão colegiado: 35a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-11-03
Data de publicação: 2020-11-03

Ementa:
EMBARGOS À EXECUÇÃO - LOCAÇÃO - Inconteste o inadimplemento dos aluguéis vencidos no período de 12 de outubro de 2016 a 30 de novembro de 2016 - Cabível a aplicação de multa moratória no percentual correspondente a 10% do valor do débito (artigo 413 do Código Civil) - Incabível a aplicação de multa compensatória pela rescisão antecipada do contrato (rescindido o contrato por culpa da

Ementa:
EMBARGOS À EXECUÇÃO - LOCAÇÃO - Inconteste o inadimplemento dos aluguéis vencidos no período de 12 de outubro de 2016 a 30 de novembro de 2016 - Cabível a aplicação de multa moratória no percentual correspondente a 10% do valor do débito (artigo 413 do Código Civil) - Incabível a aplicação de multa compensatória pela rescisão antecipada do contrato (rescindido o contrato por culpa da Embargada-Exequente, que descumpriu o dever de manutenção e conservação do imóvel locado, nos termos do artigo 22, incisos, II, III e IV, da Lei número 8.245/91) - Descabida a incidência de multa pela não renovação de garantia locatícia (cumpria à Embargada-Exequente celebrar o contrato de seguro-fiança, com o pagamento do prêmio pelo Embargante-Executado, mas não comprovada a contratação do seguro) - SENTENÇA DE PROCEDÊNCIA, para "excluir do débito os valores referentes às multas contratuais e outras despesas não relacionadas com os aluguéis em atraso, com o prosseguimento da execução somente quanto aos aluguéis em atraso e aluguéis vencidos até a efetiva desocupação, com correção monetária e juros moratórios de 1% ao mês, ambos contados desde os vencimentos, e multa (moratória) de 10%" - RECURSO DA EMBARGADA-EXEQUENTE IMPROVIDO

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2020.0000900098
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível no
1004722-21.2018.8.26.0005, da Comarca de São Paulo, em que é apelante ELAINE
CRISTINA
SANTOS,
são
apelados
LETÍCIA
DOS
SANTOS
ALVES
(ASSISTÊNCIA JUDICIÁRIA) e CARLOS ALBERTO ALVES (CURADOR
ESPECIAL).
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 35a Câmara de Direito
Privado do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Negaram
provimento ao recurso, com determinação. V.U., de conformidade com o voto do
relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores ARTUR
MARQUES (Presidente) e GILSON DELGADO MIRANDA.
São Paulo, 3 de novembro de 2020.
FLAVIO ABRAMOVICI
Relator
Assinatura Eletrônica

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Apelação Cível no 1004722-21.2018.8.26.0005 -Voto no
2
Comarca: Capital – Foro Regional de São Miguel Paulista – 1a Vara Cível
MMa. Juíza da causa: Vanessa Carolina Fernandes Ferrari
Apelante: Elaine Cristina Santos
Apelado: Carlos Alberto Alves
EMBARGOS À EXECUÇÃO - LOCAÇÃO -
Inconteste o inadimplemento dos aluguéis vencidos no
período de 12 de outubro de 2016 a 30 de novembro de
2016 - Cabível a aplicação de multa moratória no
percentual correspondente a 10% do valor do débito
(artigo 413 do Código Civil) - Incabível a aplicação de
multa compensatória pela rescisão antecipada do
contrato (rescindido o contrato por culpa da Embargada-
Exequente, que descumpriu o dever de manutenção e
conservação do imóvel locado, nos termos do artigo 22,
incisos, II, III e IV, da Lei número 8.245/91) -
Descabida a incidência de multa pela não renovação de
garantia locatícia (cumpria à Embargada-Exequente
celebrar o contrato de seguro-fiança, com o pagamento
do prêmio pelo Embargante-Executado, mas não
comprovada a contratação do seguro) - SENTENÇA
DE PROCEDÊNCIA, para “excluir do débito os
valores referentes às multas contratuais e outras
despesas não relacionadas com os aluguéis em atraso,
com o prosseguimento da execução somente quanto aos
aluguéis em atraso e aluguéis vencidos até a efetiva
desocupação,
com
correção
monetária
e
juros
moratórios de 1% ao mês, ambos contados desde os
vencimentos,
e
multa
(moratória) de
10%” -
RECURSO
DA
EMBARGADA-EXEQUENTE
IMPROVIDO

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Voto no 26932
Trata-se de apelação interposta pela Embargada-Exequente
contra a sentença de fls.206/211 e fls.219/220, prolatada pela I. Magistrada Vanessa
Carolina Fernandes Ferrari (em 25 de outubro de 2019 e 05 de fevereiro de 2020),
que julgou procedentes os “embargos à execução”, para “excluir do débito os valores
referentes às multas contratuais e outras despesas não relacionadas com os aluguéis
em atraso, com o prosseguimento da execução somente quanto aos aluguéis em
atraso e aluguéis vencidos até a efetiva desocupação, com correção monetária e juros
moratórios de 1% ao mês, ambos contados desde os vencimentos, e multa
(moratória) de 10%”, condenando a Embargada-Exequente ao pagamento das custas
e despesas processuais e dos honorários advocatícios do patrono do Embargante-
Executado (fixados em 10% do valor da causa a que foi atribuído o valor de R$
6.335,57).
Alega que cabível a cobrança de multa compensatória (“pois
desocupado o imóvel antes do término do prazo contratual e porque não manteve a
garantia locatícia durante a vigência do contrato”), e que o valor da multa moratória
deve corresponder a 20% do valor do aluguel inadimplido. Pede o provimento do
recurso, para a execução de multa contratual compensatória (no valor correspondente
a três aluguéis vigentes à época) e para que o percentual da multa moratória
corresponda a 20% do valor do débito (fls.226/230).
Contrarrazões a fls.249/259.
É a síntese.
Incontroverso que celebrado contrato de locação (em 04 de
novembro de 2014 - cópias de fls.78/86), pelo prazo de trinta meses, com início em
04 de novembro de 2014 e término em 03 de maio de 2017, que houve a rescisão
antecipada do contrato (com a desocupação do imóvel em 30 de novembro de 2016),
e que impagos os aluguéis e encargos da locação com vencimento no período de 12
de outubro de 2016 a 30 de novembro de 2016.

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A Embargada-Exequente ajuizou a execução (Processo
número 1019487-31.2017.8.26.00051), e alega, na petição inicial (da ação de
execução), que “após a entrega do bem, verificou-se que as condições do imóvel
estavam em desacordo de quando da entrega das chaves”, que “a pintura foi feita de
forma parcial, bem como não houve reposição do arejador de torneira”, que “deve ser
aplicada multa pelo atraso do aluguel e pela desocupação antecipada do imóvel”, e
que “os Executados não haviam renovado o seguro fiança, ensejando violação do
contrato e incidência de multa contratual”.
Em relação à multa moratória incidente sobre o valor do
aluguel inadimplido, a cláusula 12 do contrato dispõe que “o pagamento do aluguel
após a data de vencimento resultará no acréscimo de multa moratória de 20%
incidente sobre o valor não pago” (fls.06 dos autos da ação de execução2).
Contudo,
excessiva
a
multa
moratória
na
quantia
correspondente a 20% do valor do aluguel, e razoável o percentual fixado pelo Juízo
de origem (em 10% do valor do aluguel), em observância ao artigo 413 do Código
Civil (“A penalidade deve ser reduzida equitativamente pelo juiz se a obrigação
principal tiver sido cumprida em parte, ou se o montante da penalidade for
manifestamente excessivo, tendo-se em vista a natureza e a finalidade do negócio”).
Quanto à execução de multa compensatória no valor
correspondente a três aluguéis vigentes à época da rescisão do contrato, a Embargada-
Exequente fundamenta o pleito nos parágrafos primeiro e segundo da cláusula 13 do
contrato de locação, que dispõem, respectivamente, que “haverá multa rescisória
infracional (equivalente ao valor de três aluguéis) quando constatada a desocupação
do imóvel antes do prazo contratual”, e que “haverá multa rescisória infracional
(equivalente ao valor de três aluguéis) em razão de infração contratual ou legal”
(fls.06 dos autos da ação de execução).
1 Conforme consulta efetuada no sítio eletrônico deste Tribunal:
https://esaj.tjsp.jus.br/cpopg/show.do?processo.codigo=050018CP10000&processo.foro=5&processo.
numero=1019487-31.2017.8.26.0005&uuidCaptcha=sajcaptcha_a2cf1d1317aa49199e3b59dd0a1a2e
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2 Conforme consulta efetuada no sítio eletrônico deste Tribunal:
https://esaj.tjsp.jus.br/cpopg/show.do?processo.codigo=050018CP10000&processo.foro=5&processo.
numero=1019487-31.2017.8.26.0005&uuidCaptcha=sajcaptcha_a2cf1d1317aa49199e3b59dd0a1a2e
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O Embargante-Executado alega, na petição inicial, que houve
a desocupação antecipada do imóvel porque “a locadora se recusou a realizar
consertos imprescindíveis no imóvel, referentes à infiltração nas paredes” (fls.03), e
que “pagou o seguro fiança por um ano, e quando venceu a cobertura, a imobiliária
avisou que trocariam de corretora. Assim, ficou aguardando a imobiliária informar
qual seguro eles usariam, o que não ocorreu até a desocupação do imóvel” (fls.03).
Nesse sentido, a ausência de impugnação aos embargos à
execução resulta na revelia da Embargada-Exequente (certidão de fls.102), e torna
presumidos verdadeiros os fatos alegados pelo Embargante-Executado, de modo que
rescindido o contrato de forma antecipada por culpa da Embargada-Exequente (que
descumpriu o dever de manutenção e conservação do imóvel locado, nos termos do
artigo 22, incisos, II, III e IV, da Lei número 8.245/91), notando-se que a Embargada-
Exequente afirma, em depoimento pessoal (gravação de mídia digital fls.150), que
“tinha, de fato, infiltração no imóvel, em uma parte da parede da sala, eu não faria
nem questão de arrumar aquela parede”, que “como aconteceu a infiltração e
apresentou bolor na parede, eu não contestaria se ele não arrumasse a parede, pois eu
tinha ciência que era responsabilidade minha”, e que “eu avisei a administradora,
mas se chegou a ele ou não, eu não sei, que eu me proporia a arrumar, ou ele arrumar
e me passar o valor, mas não deu tempo de resposta da administradora”, e a
testemunha Marcos (gravação de mídia digital fls.152) assevera que “pelo que
lembro, o Sr. Carlos (Embargante-Executado) falou com a imobiliária para arrumar
uma infiltração na sala, e falaram que iam mandar alguém arrumar o problema, mas
acabaram que não arrumaram”.
Por outro lado, em relação à ausência de renovação da
garantia do contrato (seguro-fiança), consta da cláusula 15 da avença (fls.07 dos
autos da ação de execução) que a garantia seria firmada pela Embargada-Exequente
com a seguradora, e que cabia ao Embargante-Executado efetuar o pagamento do
valor do prêmio, mas ausente prova de que a Embargada-Exequente celebrou
contrato de seguro-fiança durante o segundo ano de vigência do contrato, ou que
comunicou o Embargante-Executado acerca do valor do seguro-fiança a ser pago, o
que torna incabível o acolhimento do pedido de multa em razão da ausência de

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garantia contratual (que decorreu de conduta negligente da Embargada-Exequente).
Destarte, de rigor o improvimento do recurso.
Por fim, razoável a majoração dos honorários advocatícios do
patrono do Embargante-Executado para 20% do valor da causa (a que foi atribuído o
valor de R$ 6.335,57), nos termos do artigo 85, parágrafo 11, do Código de Processo
Civil.
Ante o exposto, nego provimento ao recurso, e majoro os
honorários advocatícios do patrono do Embargante-Executado para 20% (vinte por
cento) do valor da causa, com correção monetária desde o ajuizamento da ação e
juros moratórios de 1% (um por cento) ao mês desde o trânsito em julgado da
decisão.
FLAVIO ABRAMOVICI
Relator