Tribunal: TJSP
Processo: 1035991-30.2018.8.26.0506
Classe: Apelação Cível / Compra e Venda
Órgão julgador: Carlos Alberto de Salles
Órgão colegiado: 3a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-11-28
Data de publicação: 2020-11-28

Ementa:
COMISSÃO DE CORRETAGEM. COBRANÇA SIMULADA. RESTITUIÇÃO IMPROCEDENTE. Insurgência contra sentença de improcedência. Sentença mantida. Cerceamento de defesa. Inocorrência. Prova necessária para o deslinde da controvérsia é apenas a documental, já produzida nos autos. Mérito. Ainda que se admita que o valor cobrado a título de arras tenha sido integral e mesmo imediatamente repassado para os

Ementa:
COMISSÃO DE CORRETAGEM. COBRANÇA SIMULADA. RESTITUIÇÃO IMPROCEDENTE. Insurgência contra sentença de improcedência. Sentença mantida. Cerceamento de defesa. Inocorrência. Prova necessária para o deslinde da controvérsia é apenas a documental, já produzida nos autos. Mérito. Ainda que se admita que o valor cobrado a título de arras tenha sido integral e mesmo imediatamente repassado para os corretores imobiliários que atuaram na venda do imóvel, isso não configura simulação nem é causa para a respectiva restituição. Afinal, no momento da aquisição, o preço apresentado já integrava o valor cobrado a título de arras. A retirada de parte dessa parcela, para pagamento da corretagem, não alterou os valores assumidos pela contratante. Não ocorrência de simulação Recurso não provido.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2020.0000976252
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível no
1035991-30.2018.8.26.0506, da Comarca de Ribeirão Preto, em que é apelante
MURILO DE JESUS ARAUJO (JUSTIÇA GRATUITA), são apelados VITTA
BANDEIRANTES SPE LTDA, BIVI HOLDING S. A. (NOVA DENOMINAÇÃO
DE)
e
BILD
DESENVOLVIMENTO
IMOBILIÁRIO
LTDA
(ANTIGA
DENOMINAÇÃO DE).
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 3a Câmara de Direito
Privado do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Negaram
provimento ao recurso. V. U., de conformidade com o voto do relator, que integra
este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores JOÃO PAZINE
NETO (Presidente) E DONEGÁ MORANDINI.
São Paulo, 28 de novembro de 2020.
CARLOS ALBERTO DE SALLES
Relator
Assinatura Eletrônica

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3a CÂMARA DE DIREITO PRIVADO
Apelação no: 1035991-30.2018.8.26.0506
Comarca: Ribeirão Preto
Apelante: Murilo de Jesus Araújo
Apeladas: Bild Desenvolvimento Imobiliário Ltda. e outra
Juiz sentenciante: Francisco Câmara Marques Pereira
VOTO No: 22974
COMISSÃO DE CORRETAGEM. COBRANÇA SIMULADA.
RESTITUIÇÃO
IMPROCEDENTE.
Insurgência
contra
sentença
de
improcedência.
Sentença
mantida.
Cerceamento de defesa. Inocorrência. Prova necessária
para o deslinde da controvérsia é apenas a documental, já
produzida nos autos. Mérito. Ainda que se admita que o
valor cobrado a título de arras tenha sido integral e
mesmo imediatamente repassado para os corretores
imobiliários que atuaram na venda do imóvel, isso não
configura simulação nem é causa para a respectiva
restituição. Afinal, no momento da aquisição, o preço
apresentado já integrava o valor cobrado a título de arras.
A retirada de parte dessa parcela, para pagamento da
corretagem, não alterou os valores assumidos pela
contratante. Não ocorrência de simulação Recurso não
provido.
Trata-se de ação de ressarcimento de arras que,
segundo o autor, teriam sido contratadas para dissimular o
pagamento de comissão de corretagem pelo adquirente, cujos
pedidos foram julgados improcedentes.
Inconformado, apela o autor, sustentando, em
suma, que, quando da aquisição de imóvel pelo programa Minha
Casa Minha Vida (faixa 1), houve cobrança de comissão de
corretagem sem que ele tivesse tido contato com qualquer suposto
corretor, uma vez que se dirigiu ao estande de vendas do
empreendimento e foi atendido por funcionários da ré. Para
demonstrar essa alegação, requereu a produção de prova oral
consistente na oitiva de dois corretores como testemunhas, cuja
produção foi indeferida, cerceando-lhe o direito de defesa, razão
pela qual requer a anulação da sentença. Afirma que não houve
informação e transparência em relação aos valores cobrados a
título de comissão de corretagem, dissimulando-se a cobrança
chamando-a de arras, de sorte que não teriam restado preenchidos
os requisitos do recurso especial repetitivo sobre o tema. Sustenta

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ser possível a restituição da corretagem, já que não foi prévia nem
claramente informada a cobrança.
Apresentadas
contrarrazões
(ps.
299/305),
encontram-se os autos em termos de julgamento.
É o relatório.
Inicialmente, afasta-se a alegação de nulidade
da sentença por cerceamento de defesa: a prova necessária para o
deslinde da controvérsia é apenas a documental, que já foi
produzida nos autos.
Com
efeito,
cabia
ao
apelante
apenas
demonstrar a cobrança da parcela cujo ressarcimento pretende, já
que a prova de eventual simulação é sempre indireta, na premissa
de que a apelada não vá confessar sua prática.
Sendo
assim,
desnecessária
a
oitiva
de
testemunhas.
No mérito, não prospera a irresignação.
O apelante funda sua pretensão recursal na
alegação de que as arras que foram cobradas no contrato (R$
1.897,00 p. 63) na realidade teriam se destinado ao pagamento
de comissão de corretagem, em simulação. Na prática, a
responsabilidade por tal comissão teria sido repassada ao
consumidor pelo respectivo pagamento, sem que tenham sido
preenchidos os requisitos da informação prévia e adequada fixados
pelo E. Superior Tribunal de Justiça em julgamento de recurso
especial repetitivo sobre o assunto (Tema 938, tese 2).
No entanto, ainda que se admita que o valor
cobrado a título de arras tenha sido integral e mesmo
imediatamente repassado para os corretores imobiliários que
atuaram na venda do imóvel, isso não configura simulação nem é
causa para a respectiva restituição.
Explica-se: se, no momento da aquisição, o
preço apresentado já integrava o valor cobrado a título de arras, ou
seja, se não houve acréscimo de qualquer natureza (muito menos
de comissão de corretagem) após a informação do preço e o aceite
do consumidor, então não há abusividade na cobrança. A respeito:
APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESTITUIÇÃO DE VALORES
PAGOS. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. ALEGAÇÃO
DE
AUSÊNCIA
DE
DOCUMENTOS
INDISPENSÁVEIS
À
PROPOSITURA DA DEMANDA. REJEITADA. CERCEAMENTO DE
DEFESA.
INOCORRÊNCIA.
DILAÇÃO
PROBATÓRIA
DESNECESSÁRIA.
ARRAS.
NULIDADE.
INEXISTÊNCIA.
CLÁUSULA
CONTRATUAL
VÁLIDA.
SIMULAÇÃO.

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INOCORRÊNCIA.
SENTENÇA
MANTIDA.
RECURSO
NÃO
PROVIDO. 1. Os documentos que visam comprovar as
alegações da parte não são indispensáveis à propositura da
demanda, mas a sua ausência pode motivar a improcedência
do pedido deduzido em juízo. 2. Se a prova documental
juntada
aos
autos
é
suficiente
para
o
correto
equacionamento
da
demanda, a dispensa de dilação
probatória não configura cerceamento de defesa. Julgamento
antecipado do pedido que observou o disposto no artigo 355
do Código de Processo Civil. 3. Não pode ser alterada, por
violar a autonomia privada, a destinação dada pela
vendedora ao numerário solvido pela compradora em
razão de ajuste contratual válido. (TJSP; Apelação
Cível 1039507-58.2018.8.26.0506; Relator (a): Maria
do Carmo Honorio; Órgão Julgador: 3a Câmara de
Direito Privado; Foro de Ribeirão Preto - 8a Vara Cível;
Data do Julgamento: 04/09/2020; Data de Registro:
04/09/2020 sem destaque no original.)
COMPROMISSO DE VENDA E COMPRA DE BEM IMÓVEL.
AÇÃO DE RESTITUIÇÃO DE VALORES. 1.- Cerceamento de
defesa. Não acolhimento. Dilação probatória, com a colheita
de prova testemunhal, como meio à comprovação de que o
pagamento
das
arras
dissimularia
o
pagamento
da
corretagem.
Requerimento,
entretanto,
desacertado.
Suficiência da prova documental ao julgamento da demanda.
Incidência do art. 355, I, do CPC. 2.- Contrato de venda e
compra firmado com a previsão de custeio do sinal
(cláusula 4.1.1). Indicado pagamento dessa quantia
que, entretanto, foi revertida à assessoria imobiliária
(corretagem).
Afirmada
simulação
a
impedir
a
validade
da
cobrança.
Alegação,
entretanto,
desacertada. Comprador que aceita o preço imobiliário
apresentado pela MRV. Eventual retirada, de parte
dessa parcela, para o custeio da corretagem, que não
altera
os
valores
assumidos
pela
contratante.
Precedentes: "Eventual repasse da ré dos valores recebidos a
título
de
sinal
para
pagamento
dos
corretores
que
participaram da intermediação do negócio é irrelevante para
o caso. Valores recebidos pela ré podem ser utilizados
por ela da forma que lhe seja mais conveniente,
dentro da sua organização administrativa. Sentença
mantida" (Apelação no 1060583-75.2017.8.26.0506, Rel.
Des. Edson Luiz de Queiróz). APELO DESPROVIDO. (TJSP;
Apelação Cível 1023354-47.2018.8.26.0506; Relator
(a): Donegá Morandini; Órgão Julgador: 3a Câmara de
Direito Privado; Foro de Ribeirão Preto - 8a Vara Cível;
Data do Julgamento: 17/12/2019; Data de Registro:
17/12/2019 sem destaque no original.)

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Com efeito, todas as quantias pagas pelos
promitentes compradores de imóveis são de uma forma ou de
outra destinadas pela vendedora a suprir suas despesas internas
ou externas, não havendo nisso qualquer ilegalidade. Ao contrário,
é o que se espera que empresas saudáveis façam: paguem sua
folha de pessoal, fornecedores, contas de consumo, etc.
A alegação de que as arras na realidade se
destinaram ao pagamento de comissão de corretagem, nesse
contexto, não está eivada de ilegalidade.
Não é despiciendo relembrar que o recurso
especial repetitivo invocado pelo apelante (Tema 938, STJ) se
referia a hipóteses em que, após o aceite do preço pelo comprador,
a vendedora impunha o pagamento de comissão de corretagem e
taxa SATI como valores à parte, ou seja, que se somavam ao preço
já acordado, aumentando seu valor, sem informar adequadamente
a respectiva destinação nem esclarecer a que se referiam.
Não é esse o caso dos autos, razão pela qual a r.
sentença se mantém em sua integralidade.
Ante
o
exposto,
nega-se
provimento
à
apelação. Arcará o autor com honorários recursais de R$ 500,00,
que se somam àqueles já fixados em primeiro grau (art. 85, §11,
CPC), ressalvada a gratuidade que lhe foi concedida.
CARLOS ALBERTO DE SALLES
Relator