Tribunal: TJSP
Processo: 1011347-73.2018.8.26.0554
Classe: Apelação Cível / Corretagem
Órgão julgador: Antonio Rigolin
Órgão colegiado: 31a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-08-13
Data de publicação: 2020-08-13

Ementa:
MEDIAÇÃO. AÇÃO DE COBRANÇA DE COMISSÃO DE CORRETAGEM. ATIVIDADE QUE NÃO FOI SUFICIENTE PARA CONCRETIZAR O NEGÓCIO. DIREITO AO RECEBIMENTO DE REMUNERAÇÃO NÃO CONSTITUÍDO. IMPROCEDÊNCIA RECONHECIDA. ELEVAÇÃO DA VERBA HONORÁRIA SUCUMBENCIAL. RECURSO IMPROVIDO, COM OBSERVAÇÃO. 1. O contrato de mediação é aleatório e a remuneração só se torna devida se o trabalho alcançar resultado, que é a efetiva

Ementa:
MEDIAÇÃO. AÇÃO DE COBRANÇA DE COMISSÃO DE CORRETAGEM. ATIVIDADE QUE NÃO FOI SUFICIENTE PARA CONCRETIZAR O NEGÓCIO. DIREITO AO RECEBIMENTO DE REMUNERAÇÃO NÃO CONSTITUÍDO. IMPROCEDÊNCIA RECONHECIDA. ELEVAÇÃO DA VERBA HONORÁRIA SUCUMBENCIAL. RECURSO IMPROVIDO, COM OBSERVAÇÃO. 1. O contrato de mediação é aleatório e a remuneração só se torna devida se o trabalho alcançar resultado, que é a efetiva realização do contrato de compra e venda entre os interessados. 2. Na hipótese, a atuação da autora não ocasionou a constituição do vínculo jurídico, e isto porque as partes formularam propostas díspares e não se animaram em mudá-las, desistindo das tratativas. Somente meses depois, com a atuação de corretora distinta, as partes estabeleceram nova negociação, que chegou a bom termo, com a fixação de preço bem distinto dos valores inicialmente discutidos. Daí advém a constatação da improcedência do pedido condenatório. 3. Em razão desse resultado, por incidência do artigo 85, § 11, do CPC, eleva-se a verba honorária sucumbencial a 12% sobre o valor atualizado da causa.

Inteiro teor:
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TRIBUNAL DE JUSTIÇA DE SÃO PAULO
SEÇÃO DE DIREITO PRIVADO
31a Câmara
Registro: 2020.0000640244
ACÓRDÃO
Vistos,
relatados
e
discutidos
estes
autos
de
Apelação
Cível
no
1011347-73.2018.8.26.0554, da Comarca de Santo André, em que é apelante MLF NEGÓCIOS
IMOBILIÁRIOS (GUAIRA NEW CORPORATION), são apelados MASSAAKI FUKUNISHI e
TOSHIKO FUKUNISHI.
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 31a Câmara de Direito Privado do
Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Negaram provimento ao
recurso, com observação. V.U., de conformidade com o voto do relator, que integra este
acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores ANTONIO RIGOLIN
(Presidente), ADILSON DE ARAUJO E FRANCISCO CASCONI.
São Paulo, 13 de agosto de 2020.
ANTONIO RIGOLIN
Relator
Assinatura Eletrônica

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APELAÇÃO CÍVEL No 1011347-73.2018.8.26.0554
Comarca:SANTO ANDRÉ 7a Vara Cível
Juiz: Erica Matos Teixeira Lima
Apelante: Mlf Negócios Imobiliários (Guaira New Corporation)
Apelados: Massaaki Fukunishi e Toshiko Fukunishi
MEDIAÇÃO. AÇÃO DE COBRANÇA DE COMISSÃO DE
CORRETAGEM.
ATIVIDADE
QUE
NÃO
FOI
SUFICIENTE
PARA
CONCRETIZAR
O
NEGÓCIO.
DIREITO AO RECEBIMENTO DE REMUNERAÇÃO NÃO
CONSTITUÍDO.
IMPROCEDÊNCIA
RECONHECIDA.
ELEVAÇÃO DA VERBA HONORÁRIA SUCUMBENCIAL.
RECURSO IMPROVIDO, COM OBSERVAÇÃO. 1. O
contrato de mediação é aleatório e a remuneração só se torna
devida se o trabalho alcançar resultado, que é a efetiva
realização do contrato de compra e venda entre os
interessados. 2. Na hipótese, a atuação da autora não
ocasionou a constituição do vínculo jurídico, e isto porque as
partes formularam propostas díspares e não se animaram em
mudá-las, desistindo das tratativas. Somente meses depois,
com a atuação de corretora distinta, as partes estabeleceram
nova negociação, que chegou a bom termo, com a fixação de
preço bem distinto dos valores inicialmente discutidos. Daí
advém
a
constatação
da
improcedência
do
pedido
condenatório. 3. Em razão desse resultado, por incidência do
artigo 85, § 11, do CPC, eleva-se a verba honorária
sucumbencial a 12% sobre o valor atualizado da causa.
Voto no 45.808
Visto.
1. Trata-se de ação de cobrança de comissão de
corretagem proposta por MLF NEGÓCIOS IMOBILIÁRIOS LTDA. em

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face de MASSAAKI FUKUNISHI e TOSHIKO FUKUNISHI.
A r. sentença, cujo relatório se adota, julgou improcedente
o pedido e, assim, condenou a autora ao pagamento das despesas
processuais e dos honorários advocatícios, estes fixados em 10% sobre
o valor atualizado da causa, nos termos do art. 85, § 2o, do Código de
Processo Civil.
Inconformada, apela a vencida pretendendo a inversão do
resultado, afirmando que promoveu a aproximação entre o réu e o
comprador do imóvel, participando efetivamente das negociações
relacionadas à realização da compra e venda, inclusive no momento da
fixação do valor final. Assim, faz jus ao recebimento da comissão de
corretagem no importe de 6% sobre o valor da indenização.
Recurso tempestivo e bem processado, devidamente
preparado e respondido.
É o relatório.
2. Segundo a narrativa da petição inicial, a autora, que é
empresa de corretagem de imóveis, foi procurada pelos réus e por eles
incumbida de promover a venda de um imóvel situado na Rua Monte
Alto, no 98, Vila Valparaíso, em Santo André, ficando estabelecido que o
valor da respectiva comissão seria de 6% sobre o preço. Através de seus
corretores credenciados, especialmente Rosângela Deise Aparecida
Mancini e o gerente de vendas Leandro Kuba, foi encontrada uma
pessoa interessada em comprar o imóvel: Emerson Pagliarussi. Da

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negociação resultou o inequívoco interesse na aquisição, tanto que foi
apresentada uma proposta, que não foi aceita pelos ora demandados;
seguiu-se contraproposta, mas o negócio não prosperou. Porém,
passados alguns meses, viu-se surpreendida com a notícia de que os
demandados realizaram diretamente as negociações com aquela pessoa
e a compra e venda se concretizou. Daí o pleito de condenação dos réus
ao pagamento da quantia de R$ 15.960,00, correspondente à comissão a
que faz jus.
Os réus, por sua vez, afirmaram que a autorização dada à
autora para a realização da venda ocorreu sem exclusividade. A venda,
na verdade, se deu por meio de outra corretora (Global Consultoria
Imobiliária), a quem foi paga a comissão de R$ 15.000,00. A proposta
apresentada pela autora foi prontamente rejeitada e, de igual modo, não
foi aceita a contraproposta apresentada.
Primeiramente, como se sabe, o contrato de mediação ou
corretagem é aleatório, dependendo o corretor do resultado do seu
trabalho para fazer jus à remuneração.
Para a identificação desse contrato, na verdade, basta
apenas a prova de que a atuação do mediador existiu e não foi obstada.
Nesse sentido, Antonio Carlos Mathias Coltro:
“Embora a relação jurídica entre as partes e mediador
surja geralmente de um negócio contratual de mediação (neste
sentido é a jurisprudência da Cassação), obrigações e direitos

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nascem também apenas do fato de que o intermediário tenha
eficazmente contribuído para a aproximação das partes na
conclusão
do
negócio.
Entendimento
diverso
implicaria
locupletamento não lícito do vendedor, com prejuízo do corretor.” 1
Efetivamente a autora promoveu a aproximação das
partes interessadas, mas o negócio não se efetivou. Posteriormente, com
a intermediação de outra empresa (Global), o negócio foi efetivado, em
razão do que os ora demandados efetuaram o pagamento da comissão
de corretagem de R$ 15.000,00 (fl. 66).
Da prova testemunhal produzida nenhum esclarecimento
efetivamente relevante se colhe, diversamente do que se apura
examinando a prova documental.
Os documentos de fls. 26-30, juntados com a inicial,
contêm as mensagens trocadas entre a autora e Emerson Pagliarussi.
Extrai-se o relato de que os proprietários fixaram o preço de R$
350.000,00; depois, por força da atuação da ré, baixaram a proposta para
R$ 320.000,00 e, a seguir, para R$ 310.000,00. Emerson, por sua vez,
fixou o máximo em R$ 260.000,00 e questionou o valor da comissão, que
reputou muito alto.
A negociação foi concluída em 3 de agosto de 2017, com
a seguinte troca de mensagens:
“Boa tarde Emerson gostaria de saber se ainda tem
1 - “Contrato de mediação ou corretagem”, in “Contratos nominados”, coord. Yossef Said Cahali, Saraiva.

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interesse no imóvel da monte alto, porque está entrando outra
proposta la e terei q liberar a sua para dar inicio a outra negociaçao.
Como vc foi o primeiro vc tem preferência. Mas se não tiver mais
interesse tenho q liberar”.
“Boa tarde.. Elevei bem minha proposta ... mas vcs Tb
deveriam reavaliar a comissão da imobiliária.. fui no meu limite.
Pode liberar e obrigado”.
“A imobiliária Tb reduziu a comissão mas infelizmente o
propr bateu o pé e não mexeu em nada. Assim sendo não é
possível trabalhar de graça temos despesas administrativas e com
pessoal. Estarei liberando infelizmente”.
“Ok.. agradeço”.
“Bons negocios p vc” (sic).
Essa troca de mensagens traduz, de forma elucidativa e
de modo a não gerar qualquer dúvida, a essência do que foi a atuação da
autora.
A partir dessas evidências documentais, alcança-se a
conclusão de que, no mencionado dia 3 de agosto de 2017, cessaram os
serviços da autora, ficando bem nítido que daí não adveio resultado
frutífero. Os proprietários não aceitaram reduzir a proposta de venda, que
foi mantida em valor superior a R$ 300.000,00, ao mesmo tempo em que
o interessado na aquisição não concordou em ampliar a proposta para

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além de R$ 260.000,00. Ficou clara a desistência da negociação
manifestada por parte de Emerson, que liberou a autora para realizar a
venda, assim que ela deu a notícia de que surgira outra proposta de
terceiro.
Constata-se, por outro lado, que a compra e venda se
concretizou em março de 2018, pelo preço de R$ 266.000,00, havendo
notícia de que houve a atuação de outra empresa na intermediação
(Global).
Embora a autora tenha promovido a aproximação das
partes, a sua atuação não produziu resultado, pois as propostas ficaram
distantes e as parte não mostraram interesse em demover de suas
posições. O negócio só se concretizou depois que os antigos
proprietários se dispuseram a reduzir em muito o valor do preço
pretendido, ao mesmo tempo em que a outra concordou em ampliar a
sua oferta em R$ 6.000,00.
Não há possibilidade de relacionar a atuação da autora
com sucesso na realização da compra e venda. O preço final não se
aproximou dos limites negociados com a mediação da demandante, de
modo que a ela não se pode atribuir o bom resultado posteriormente
alcançado.
Como se sabe, o contrato de mediação ou corretagem é
aleatório, dependendo o corretor do resultado do seu trabalho para fazer
jus à remuneração. Esta só se torna devida se houver realmente a

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constituição do vínculo jurídico, resultado que não ocorreu porque o
contrato não chegou a ser firmado, frustrada que restou a negociação,
com o afastamento entre as partes.
A atuação da autora só efetivamente se exauriria com a
formalização da compra e venda, e tal negócio não se aperfeiçoou, não
havendo justificativa para admitir o pretendido direito à comissão.
O direito à remuneração, nos termos do artigo 725 do
Código Civil, decorre do fato de haver o corretor “conseguido o resultado
previsto no contrato de mediação, ou ainda que este não se efetive em
virtude de arrependimento das partes”.
Como ponto de partida da análise, põe-se em destaque o
precedente do C. Superior Tribunal de Justiça:
“CIVIL.
CORRETAGEM.
COMISSÃO.
COMPRA
E
VENDA DE IMÓVEL. NEGÓCIO NÃO CONCLUÍDO. RESULTADO
ÚTIL.
INEXISTÊNCIA.
DESISTÊNCIA
DO
COMPRADOR.
COMISSÃO
INDEVIDA.
HIPÓTESE
DIVERSA
DO
ARREPENDIMENTO.
1. No regime anterior ao do CC/02, a jurisprudência do
STJ se consolidou em reputar de resultado a obrigação assumida
pelos corretores, de modo que a não concretização do negócio
jurídico iniciado com sua participação não lhe dá direito a
remuneração.

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2. Após o CC/02, a disposição contida em seu art. 725,
segunda parte, dá novos contornos à discussão, visto que, nas
hipóteses de arrependimento das partes, a comissão por
corretagem permanece devida. Há, inclusive, precedente do STJ
determinando o pagamento de comissão em hipótese de
arrependimento.
3. Pelo novo regime, deve-se refletir sobre o que pode
ser considerado resultado útil, a partir do trabalho de mediação do
corretor. A mera aproximação das partes, para que se inicie o
processo de negociação no sentido da compra de determinado bem,
não justifica o pagamento de comissão. A desistência, portanto,
antes de concretizado o negócio, permanece possível.
4. Num contrato de compra e venda de imóveis é natural
que, após o pagamento de pequeno sinal, as partes requisitem
certidões umas das outras a fim de verificar a conveniência de
efetivamente levarem a efeito o negócio jurídico, tendo em vista os
riscos de inadimplemento, de inadequação do imóvel ou mesmo de
evicção. Essas providências se encontram no campo das tratativas,
e a não realização do negócio por força do conteúdo de uma dessas
certidões implica mera desistência, não arrependimento, sendo,
assim, inexigível a comissão por corretagem.
5. Recurso especial não provido.”2
Portanto, o que determina o direito à remuneração do
corretor é a efetiva obtenção de resultado útil. Faz-se necessária a
efetiva concretização da compra e venda ou, ao menos, que o negócio
2 - REsp 1183324 / SP 3a T. Rel. Mina. NANCY ANDRIGHI J. 18/10/2011 - DJe 10/11/2011; RDDP vol. 107 p. 119.

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não
se
aperfeiçoe
por
arrependimento
de
ambas
as
partes.
Evidentemente, não foi o que se deu na hipótese dos autos, pois o
término das tratativas ocorreu quando as propostas eram distantes e não
havia qualquer perspectiva de conjugação das vontades.
Enfim, correta se apresenta a solução adotada pela r.
sentença, que por isso deve prevalecer, não comporta acolhimento o
inconformismo.
Diante desse resultado, na forma do artigo 85, § 11, do
CPC, impõe-se elevar o montante da verba honorária sucumbencial a
12% sobre o valor atualizado da causa.
3. Ante o exposto, e com essa observação, nego
provimento ao recurso.
ANTONIO RIGOLIN
Relator