Tribunal: TJSP
Processo: 1019426-72.2017.8.26.0361
Classe: Apelação Cível / Vícios de Construção
Órgão julgador: Mônica de Carvalho
Órgão colegiado: 8a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-03-16
Data de publicação: 2020-03-16

Ementa:
IMÓVEL – Vício construtivo - Decadência afastada – Artigo 445 do CC – Prazo de um ano contado da ciência do vício - Prescrição afastada – Prazo decenal - Artigo 205 do CC – Suspensão da fluência do prazo durante as tratativas administrativas - Artigo 26, § 2o., I, do CDC – Ré que não impugna a afirmação da autora quanto ao termo final das tratativas - Artigo 373, II, do CPC – Decadência e

Ementa:
IMÓVEL – Vício construtivo - Decadência afastada – Artigo 445 do CC – Prazo de um ano contado da ciência do vício - Prescrição afastada – Prazo decenal - Artigo 205 do CC – Suspensão da fluência do prazo durante as tratativas administrativas - Artigo 26, § 2o., I, do CDC – Ré que não impugna a afirmação da autora quanto ao termo final das tratativas - Artigo 373, II, do CPC – Decadência e prescrição afastadas – Determinação para prosseguimento da instrução probatória - Recurso provido.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2020.0000192344
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível no
1019426-72.2017.8.26.0361, da Comarca de Mogi das Cruzes, em que é
apelante SIMONE JERONYMO GARCIA, é apelado HFU QUEIROZ
CONSTRUÇÃO E INCORPORAÇÃO LTDA.
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 8a Câmara de
Direito Privado do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte
decisão: Deram provimento ao recurso. V. U., de conformidade com o
voto do relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores PEDRO DE
ALCÂNTARA DA SILVA LEME FILHO (Presidente) e SALLES ROSSI.
São Paulo, 16 de março de 2020.
MÔNICA DE CARVALHO
Relatora
Assinatura Eletrônica

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Apelação Cível no 1019426-72.2017.8.26.0361 -Voto no 4355
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2a Vara Cível de Mogi das Cruzes
Apelação n. 1019426-72.2017.8.26.0361
Apelante: SIMONE JERONYMO GARCIA
Apelada: HFU QUEIROZ CONSTRUÇÃO E INCORPORAÇÃO LTDA.
Juiz prolator: Domingos Parra Neto
Voto n. 4355
IMÓVEL Vício construtivo - Decadência afastada Artigo 445
do CC Prazo de um ano contado da ciência do vício - Prescrição
afastada Prazo decenal - Artigo 205 do CC Suspensão da
fluência do prazo durante as tratativas administrativas - Artigo 26,
§ 2o., I, do CDC Ré que não impugna a afirmação da autora
quanto ao termo final das tratativas - Artigo 373, II, do CPC
Decadência e prescrição afastadas
Determinação para
prosseguimento da instrução probatória - Recurso provido.
Vistos.
Trata-se de recurso de apelação interposto para
impugnar a sentença de fls. 205/210, cujo relatório adoto, que julgou
improcedente o pedido inicial, reconhecendo a decadência do direito da autora.
Segundo a apelante-autora, a sentença merece ser
reformada, em síntese, alegando que o prazo de prescrição e decadência, para os
casos de vício de construção, é de dez anos, o que foi consagrado na Súmula 194
do STJ. Pleiteia o reconhecimento dos danos morais, os quais devem ser
indenizados, por ter que viver num ambiente insalubre com sua filha (fls.
212/216).
Recurso
tempestivo,
com
apresentação
de
contrarrazões pela apelada (fls. 219/223).
Não houve oposição ao julgamento virtual (Resolução
n. 772/2017).
Esse é o relatório.
Passo ao voto.
O recurso merece ser provido.
No caso concreto, a autora adquiriu um imóvel novo, o
qual foi entregue, em 28.08.2013, com vários problemas de construção: desnível
de piso, entupimento de conduítes, entupimento de rede de esgoto, problemas na

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instalação de pisos, entre outros.
Primeiro, entendo como inaplicável ao caso o artigo 26
do CDC. O dispositivo trata de vícios aparentes ou de fácil constatação. Aqui,
estamos tratando de entupimento de tubulação, o qual, por sua natureza, pode
não ser percebido de imediato.
A esse respeito, a lei ordinária civil, através do artigo
445 do CC, é mais específica, e traz em seu parágrafo primeiro a seguinte
disposição:
“Art. 445. O adquirente decai do direito de obter a
redibição ou abatimento no preço no prazo de trinta dias se a coisa for móvel, e de
um ano se for imóvel, contado da entrega efetiva; se já estava na posse, o prazo
conta-se da alienação, reduzido à metade.
§ 1o Quando o vício, por sua natureza, só puder ser
conhecido mais tarde, o prazo contar-se-á do momento em que dele tiver ciência,
até o prazo máximo de cento e oitenta dias, em se tratando de bens móveis; e de
um ano, para os imóveis”.
Ora, o prazo, portanto, é de um ano contado da ciência
do vício. Nesse sentido:
“AÇÃO INDENIZATÓRIA POR DANOS MATERIAIS E
MORAIS Parte autora que alega que o imóvel era novo quando foi adquirido,
devendo ser aplicado o prazo prescricional previsto no artigo 618 do Código Civil
Partes que firmaram Contrato de Compromisso de Compra e Venda de Imóvel
Averbação na matrícula que indica que a edificação foi feita pela ré, anteriormente
ao contrato pactuado com a autora Inexistência de contrato de empreitada
Ressarcimento de vícios redibitórios ditos apresentados no imóvel que estão
sujeitos ao prazo decadencial previsto no artigo 445 do Código Civil

Inaplicabilidade do Código de Defesa do Consumidor Ausência de provas de que
a ré atue como fornecedora de produtos e/ou serviços
Sentença mantida

Recurso desprovido” (TJSP; Apelação Cível 0008525-40.2014.8.26.0079; Relator
(a): Maria Salete Corrêa Dias; Órgão Julgador: 6a Câmara de Direito Privado;
Foro de Botucatu - 1a Vara Cível; Data do Julgamento: 17/10/2018; Data de
Registro: 17/10/2018); e
“Apelação. Compra e venda de imóvel na planta. Ação
"quanti minoris". Indenizatória pelo atraso na entrega da obra imobiliária.
Sentença de improcedência. Entrega do imóvel com metragem inferior à estipulada
no contrato. Interpretação do artigo 500 do Código Civil. Decadência configurada.
Pleito do autor fulminado pelo fenômeno da decadência. Interpretação do artigo
445 do Código Civil. Data efetiva da entrega do imóvel em 18/03/2015. Autor
ingressou com a demanda somente em 24/04/2017. Prazo decadencial ânuo
superado. Atraso na entrega da obra. Imóvel entregue dentro do prazo de
tolerância de 180 dias. Validade da cláusula de prorrogação do prazo em 180
dias. Aplicação da Súmula no 164 desta C. Corte. Não configurada a mora da ré.
Indenização em favor do autor indevida. Honorários recursais. Aplicação do artigo
85, §11 do CPC/2015. Verba honorária majorada para 20% do valor da causa,
observado a concessão da justiça gratuita. Recurso não provido” (TJSP; Apelação
Cível 1003092-33.2017.8.26.0079; Relator (a): Edson Luiz de Queiróz; Órgão

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Julgador: 9a Câmara de Direito Privado; Foro de Botucatu - 1a Vara Cível; Data
do Julgamento: 27/11/2018; Data de Registro: 27/11/2018).
O imóvel foi entregue em 28.08.2013. Ao receber o
imóvel, a autora já apresentou suas reclamações, e ficou no aguardo da correção
pela ré (fls. 94/95), pelo que esse será o termo inicial da contagem do prazo
decadencial, porque demonstra o conhecimento da autora quanto aos vícios. Não
se trata de mero serviço de acabamento, mas há reclamações sobre peças
sanitárias e tubulações, as quais não são de fácil percepção pelo ofendido. Essas
reclamações prosseguiram em 30.01.2015 (fl. 101), e foi agendada uma vistoria
em 02.02.2015 (fl. 77). A autora preencheu um formulário de sinistro junto à
CEF, em 29.07.2015 (fl. 78/79). Em 19.05.2016, a Caixa ainda aguardava a
realização dos reparos (fl. 80/81).
Durante esse tempo, como as partes estavam em
tratativas para correção administrativa dos problemas, temos que o prazo
decadencial deixou de fluir (artigo 26, § 2o., I, do CDC)1.
A ré sustenta a tese da decadência quanto ao período
anterior às reclamações administrativas, mas, se entendia que o direito da
autora havia decaído, é peculiar que ela tenha tentado atendê-lo. Não houve
lapso de tempo algum a justificar a decadência porque, já ao receber o imóvel, a
autora apresentou sua reclamação (fls. 94/95), comprometendo-se a ré a fazer
uma vistoria, o que criou a expectativa de que os vícios fossem reparados.
O caso é de aplicação da figura parcelar da boa-fé
objetiva denominada venire contra factum proprium. Caracteriza-se pela adoção
de comportamentos diferentes, em momentos distintos, por parte do contratante,
de modo a criar uma expectativa razoável na parte adversa, a qual depois é
frustrada.
Segundo Orlando Gomes, tal comportamento tem
caráter vinculante:
"Assim como não pode ser desfeito pela vontade de
uma das partes, o contrato não admite modificação do seu conteúdo que não
resulte de mútuo consenso. Seus efeitos são, por outras palavras, inalteráveis ao
arbítrio de um dos contratantes. Nesses precisos termos formula-se o princípio da
intangibilidade
dos
contratos.
(...)
A
alteração
bilateral
realiza-se,
indiferentemente, por vontade expressa ou tácita das partes. O comportamento de
um dos contratantes, diverso do que deveria ter em razão do disposto no contrato,
o modificará, se o outro não se opuser, conduzindo-se de modo a se presumir sua
aceitação. Não raro, a alteração sem vontade expressa, realiza-se pela adesão
abdicativa, mas ordinariamente, a alteração bilateral efetua-se mediante acordo
expresso de vontades. Se o contrato houver sido celebrado por escrito, introduz-se
no seu instrumento, um aditamento. Desnecessário substituí-lo. As cláusulas
constantes do aditamento incorporam-se ao conteúdo do contrato alterado,
formando com ele um todo homogêneo" (Contratos. Ed. Forense, 5aed., p. 192).
Ficou claro que durante todo esse tempo a autora
confiou que a ré repararia os danos.
1 STJ Resp 1.442.597 3a. Turma Rel. Min. NANCY ANDRIGHI julgado em novembro/2017.

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Além disso, a autora alega que as tratativas se
estenderam até meados de 2017, sendo que a ré deixa de impugnar esse fato,
ônus que lhe competia (artigo 373, II, do CPC).
Como a ação data de dezembro/2017 e as tratativas se
findaram em meados/2017, temos que não teria sido superado o prazo de um
ano.
E não se confunde o prazo de decadência com o
período de garantia, embora ambos tenham fundamento legal.
Também não cabe acolher a alegação de prescrição
com base no artigo 206, § 3o., V, do CC. Não se trata de mera ação de reparação
civil, mas uma que está fundada em falha de construção. E nesse caso, prevalece
o teor da Súmula 194, do STJ: “Prescreve em vinte anos a ação para obter, do
construtor, indenização por defeitos da obra”, a qual foi editada ainda sob a
legislação civil anterior, e impõe o reconhecimento do prazo previsto no artigo
205, do atual CC, que prevê dez anos para a prescrição.
Além disso, esses vícios têm caráter permanente, pelo
que suas consequências se mantém nas edificações, o que faz renovar o termo
inicial do prazo, afastando de vez a pretensão prescritiva.
Assim, o caso é de afastar a decretação da decadência
ou da prescrição.
No mérito, a ré alega, por exemplo, que a autora
realizou reforma no imóvel, e que a troca do piso pode ter alterado o destino
correto da rede coletora. Não se sabe se a origem dos defeitos apontados pela
requerente é da construção ou de sua ocupação no imóvel. Por isso, ao ser
intimada para tanto, a autora indicou o interesse na realização de prova técnica
(fl. 195). Entendemos que tal prova é essencial ao deslinde do feito, pelo que não
cabe o prosseguimento na análise do mérito nesta fase.
Cabe, portanto, a anulação da sentença.
Posto isso, dou provimento ao recurso, para afastar a
decretação de decadência e prescrição, anular a sentença, e determinar o regular
prosseguimento da instrução.
MÔNICA DE CARVALHO
Relatora