Tribunal: TJSP
Processo: 1066477-81.2020.8.26.0100
Classe: Apelação Cível / Locação de Imóvel
Órgão julgador: Sá Moreira de Oliveira
Órgão colegiado: 33a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-12-12
Data de publicação: 2020-12-12

Ementa:
LOCAÇÃO NÃO RESIDENCIAL DE IMÓVEL – Consignação de chaves cumulada com restituição de caução e cobrança de multa – Ajuizamento da ação antes de escoado o prazo de sessenta dias de antecedência para denúncia da locação, fixado em contrato – Inexistência de retenção de caução pela locadora, já que sua restituição ainda não era exigível – Imposição de multa à locadora com base na alegada retenção

Ementa:
LOCAÇÃO NÃO RESIDENCIAL DE IMÓVEL – Consignação de chaves cumulada com restituição de caução e cobrança de multa – Ajuizamento da ação antes de escoado o prazo de sessenta dias de antecedência para denúncia da locação, fixado em contrato – Inexistência de retenção de caução pela locadora, já que sua restituição ainda não era exigível – Imposição de multa à locadora com base na alegada retenção indevida da caução – Não cabimento – Inadimplência da locatária com relação aos aluguéis referentes aos meses de junho e julho de 2020 – Caso concreto em que as chaves do imóvel já foram entregues à locadora – Restituição da caução à locatária devida, mas com abatimento da multa pela rescisão antecipada do contrato (de forma proporcional) e com dedução dos aluguéis inadimplidos de junho e julho de 2020 – Ação julgada parcialmente procedente, com reflexo na distribuição dos ônus da sucumbência – Sentença reformada.

Apelação provida.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2020.0001013530
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível no
1066477-81.2020.8.26.0100, da Comarca de São Paulo, em que é apelante
MARILDE GONCALVES DE SOUZA ANDRADE, é apelado DELFOS
COMÉRCIO DE PERFUMES E COSMÉTICOS LTDA..
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 33a Câmara de Direito
Privado do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Deram
provimento ao recurso. V. U., de conformidade com o voto do relator, que integra
este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores SÁ MOREIRA DE
OLIVEIRA (Presidente), ANA LUCIA ROMANHOLE MARTUCCI E SÁ
DUARTE.
São Paulo, 12 de dezembro de 2020.
SÁ MOREIRA DE OLIVEIRA
Relator
Assinatura Eletrônica

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Apelação Cível no 1066477-81.2020.8.26.0100 -Voto no
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Apelação Cível no 1066477-81.2020.8.26.0100
Comarca: São Paulo
Apelante: Marilde Goncalves de Souza Andrade
Apelado: Delfos Comércio de Perfumes e Cosméticos Ltda.
TJSP 33a Câmara de Direito Privado
(Voto no SMO 35321)
LOCAÇÃO NÃO RESIDENCIAL DE IMÓVEL –
Consignação
de
chaves
cumulada
com
restituição de caução e cobrança de multa

Ajuizamento da ação antes de escoado o
prazo de sessenta dias de antecedência para
denúncia da locação, fixado em contrato

Inexistência de retenção de caução pela
locadora, já que sua restituição ainda não era
exigível Imposição de multa à locadora com
base na alegada retenção indevida da caução
Não cabimento Inadimplência da locatária
com relação aos aluguéis referentes aos
meses de junho e julho de 2020
Caso
concreto em que as chaves do imóvel já foram
entregues à locadora Restituição da caução
à locatária devida, mas com abatimento da
multa pela rescisão antecipada do contrato (de
forma proporcional) e com dedução dos
aluguéis inadimplidos de junho e julho de
2020 Ação julgada parcialmente procedente,
com reflexo na distribuição dos ônus da
sucumbência Sentença reformada.

Apelação provida.
Trata-se de recurso de apelação interposto por
MARILDE GONÇALVES DE SOUZA ANDRADE (fls. 102/108) contra r.
sentença de fls. 86/94, integrada a fls. 99/100, proferida pelo MM. Juiz da
16a Vara Cível do Foro Central da Comarca de São Paulo, Dr. Felipe
Poyares Miranda, que julgou procedente a ação de consignação de chaves
cumulada com restituição de valores e cobrança movida por DELFOS
COMÉRCIO DE PERFUMESE COSMÉTICOS LTDA, para declarar extinta a
relação locatícia entre as partes desde o momento em que deferida a
consignação das chaves em juízo, ressalvando a possibilidade de cobrança
de eventuais aluguéis e perdas e danos em ação autônoma, e para

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condenar a ré a restituir à autora os valores remanescentes pagos a título
de caução, na importância de R$ 5.251,33, e a pagar à autora a multa
contratual prevista na cláusula décima terceira, por retenção indevida da
caução, no importe de R$ 3.900,00, correspondente a três aluguéis,
autorizada a compensação com a multa prevista na mesma cláusula devida
pela autora, na proporção de 0,25 aluguéis.
Sustenta a apelante que nunca se recusou a
receber as chaves do imóvel. A denúncia da locação não observou o prazo
de antecedência de trinta dias previsto em lei nem o de sessenta dias
previsto no contrato. E a ação foi ajuizada antes mesmo de decorridos trinta
dias da notificação da intenção de desocupação do imóvel. Como a
denúncia da locação ocorreu em 30/06/2020, é devido o aluguel desse mês,
que não foi efetuado, assim como o do mês de julho. Defende a
possibilidade de se descontarem, do montante da caução, os valores em
aberto da locação. Havia concordado com o pagamento dos aluguéis e
encargos da locação até a data da desocupação, mas existia impedimento
físico ao recebimento das chaves, já que, por ser pessoa idosa, teve de ir
para o interior por conta da pandemia de Covid-19, até mesmo por pertencer
ao grupo de risco. Afirma que a regra contida no art. 413 do Código Civil não
foi aplicada na multa que lhe foi imposta, nem mesmo a proporcionalidade.
Informa ter depositado o valor da caução corrigido, com desconto dos
aluguéis devidos pelos meses de junho e julho de 2020 e da multa
proporcional, inadimplidos pela autora.
Contrarrazões às fls. 128/138.
É o relatório.
Não há arguição de intempestividade nem de
insuficiência de preparo.
Assim, presentes os pressupostos recursais,
conheço do recurso lhe dou provimento.
As partes firmaram contrato de locação de imóvel

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não residencial para vigorar pelo prazo de trinta e seis meses, de
10/11/2017 a 10/11/2020 (fls. 11/22). Em 30/06/2020, a autora (locatária)
encaminhou e-mail à ré (locadora) informando o desinteresse na
continuidade da locação (fls. 40/41). Alegando não ter obtido retorno da
locadora, a locatária moveu esta ação, requerendo a consignação das
chaves do imóvel e a condenação da locadora à restituição proporcional da
caução (com o abatimento da multa proporcional pela rescisão antecipada
do contrato) e ao pagamento da multa de três aluguéis, sob o argumento de
que a locadora teria retido indevidamente a caução prestada como garantia
da locação.
A locadora contestou o feito, alegando nunca ter-
se recusado a receber as chaves do imóvel e que apenas teria avisado a
locatária de que se encontrava fora da cidade de São Paulo em virtude da
pandemia de Covid-19. Informou, ainda, que a caução seria restituída assim
que realizada a vistoria no imóvel, com o abatimento dos aluguéis de junho
e julho de 2020, não quitados, e da multa contratual proporcional.
A sentença declarou extinta a relação locatícia
entre as partes desde o momento em que deferida a consignação das
chaves em juízo, ressalvando a possibilidade de cobrança de eventuais
aluguéis e perdas e danos em ação autônoma, e condenou a ré a restituir à
autora os valores remanescentes pagos a título de caução, na importância
de R$ 5.251,33, e a pagar à autora a multa contratual prevista na cláusula
décima terceira, por retenção indevida da caução.
Respeitado o entendimento contrário, a sentença
deve ser revista.
Apesar de a parte final da cláusula segunda do
contrato estipular que sua denúncia pela locatária deveria ser realizada com
a antecedência mínima de sessenta dias (fls. 11), a autora, por meio do e-
mail de fls. 40/41, encaminhado em 30/06/2020, pretendia que ela ocorresse
em apenas dez. E ajuizou esta ação no dia 28/07/2020, antes, portanto, do
prazo livremente fixado no contrato.
Não se nega que a locadora, quando findo o

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contrato, tem a obrigação de restituir a caução ofertada pela locatária,
conforme se depreende da regra contida no art. 38 da lei no 8.245/91. No
entanto, no caso dos autos, quando ajuizada a ação, não havia decorrido o
prazo de sessenta dias contados da denúncia da locação, de modo que
ainda não seria exigível a restituição da caução pela ré.
Isso afasta a alegação da locatária no sentido de
que a locadora teria retido indevidamente a caução ofertada, de modo que
deve ser afastada a condenação da locadora ao pagamento da multa de
três aluguéis prevista na cláusula décima terceira do contrato.
Não bastasse isso e tendo em vista que a
denúncia da locação deveria respeitar o prazo mínimo de sessenta dias
estipulado na parte final da cláusula segunda do contrato, permanecem em
aberto os aluguéis de junho e julho de 2020 pela locatária, que não
comprovou seu pagamento.
É certo que a cláusula décima sexta do contrato
determinava que a caução se destinaria especialmente à reparação de
eventuais danos causados ao imóvel, apurados ao término da locação. No
entanto, a cláusula décima sétima previa a extinção da garantia no caso de
inadimplência da locatária superior a dois meses, de modo que sua
destinação também estava afeta ao adimplemento dos aluguéis e de seus
encargos.
Assim, tendo em vista que a autora reconhece já
ter recebido as chaves do imóvel (fls. 105), a restituição da caução deverá
ser feita com o abatimento não apenas da multa proporcional pela rescisão
antecipada do contrato, mas também com a dedução dos aluguéis
inadimplidos pela autora, referentes aos meses de junho e julho de 2020.
Pelo exposto, dou provimento ao recurso para
afastar a condenação da locadora ao pagamento da multa de três aluguéis
prevista na cláusula décima terceira do contrato e para determinar que a
restituição da caução à locatária seja feita com o abatimento não apenas da
multa proporcional pela rescisão antecipada do contrato, mas também com
a dedução dos aluguéis inadimplidos pela autora, referentes aos meses de

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junho e julho de 2020.
Diante da sucumbência recíproca, as partes
repartirão as custas e despesas processuais e arcarão com honorários
advocatícios da parte contrária fixados em 15% do valor atualizado da
restituição a ser feita à locatária.
SÁ MOREIRA DE OLIVEIRA
Relator