Tribunal: TJSP
Processo: 1087285-78.2018.8.26.0100
Classe: Apelação Cível / Compra e Venda
Órgão julgador: Salles Rossi
Órgão colegiado: 8a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-11-25
Data de publicação: 2020-11-26

Ementa:
COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA – AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL – Parcial procedência – Insurgência da autora (compradora) - Legitimidade passiva da empresa intermediadora – Alegação da autora de falha na prestação dos serviços – Atribuição de conduta específica à intermediadora que teria sido relevante para o desfazimento do negócio – Legitimidade configurada – Anúncio veiculado para venda do

Ementa:
COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA – AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL – Parcial procedência – Insurgência da autora (compradora) - Legitimidade passiva da empresa intermediadora – Alegação da autora de falha na prestação dos serviços – Atribuição de conduta específica à intermediadora que teria sido relevante para o desfazimento do negócio – Legitimidade configurada – Anúncio veiculado para venda do imóvel com metragem significativa a menor – Compradora que não é obrigada a aceitar bem diverso daquele que lhe foi anunciado, a teor do que dispõem os artigos 20, inciso II, 30 e 37 §1o, todos do Código de Defesa do Consumidor – Culpa das rés pela rescisão do contrato – Devolução integral do sinal pago pela autora – Retorno ao estado anterior - Multa compensatória – Descabimento – Hipótese dos autos que não se amolda à previsão contratual, aliado à falta de comprovação pela autora de efetiva perdas e danos – Ação julgada parcialmente procedente – Sentença reformada – Recurso parcialmente provido.

Inteiro teor:
TRIBUNAL DE JUSTIÇA
PODER JUDICIÁRIO
São Paulo
Registro: 2020.0000968508
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível no
1087285-78.2018.8.26.0100, da Comarca de São Paulo, em que é apelante
GUISELA RHEIN, são apelados OLGA ELISA CASTILLO MODESTO e AAA
COELHO DA FONSECA INTERMEDIAÇÃO DE IMOVEIS - EIRELI.
ACORDAM, em 8a Câmara de Direito Privado do Tribunal de
Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: "Deram provimento em parte ao
recurso. V. U.", de conformidade com o voto do Relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Exmos. Desembargadores
THEODURETO CAMARGO (Presidente sem voto), PEDRO DE ALCÂNTARA
DA SILVA LEME FILHO E SILVÉRIO DA SILVA.
São Paulo, 25 de novembro de 2020.
SALLES ROSSI
RELATOR
Assinatura Eletrônica

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São Paulo
Apelação Cível no 1087285-78.2018.8.26.0100 -Voto no 43.329
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Apelação Cível no 1087285-78.2018.8.26.0100
Apelante: Guisela Rhein
Apelados: Olga Elisa Castillo Modesto e Aaa Coelho da Fonseca Intermediação
de Imoveis - Eireli
Comarca: São Paulo
Voto no 43.329
VOTO DO RELATOR
EMENTA COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA
AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL
Parcial
procedência
Insurgência da autora (compradora) -
Legitimidade passiva da empresa intermediadora

Alegação da autora de falha na prestação dos serviços
Atribuição de conduta específica à intermediadora que teria
sido relevante para o desfazimento do negócio

Legitimidade configurada Anúncio veiculado para venda
do imóvel com metragem significativa a menor

Compradora que não é obrigada a aceitar bem diverso
daquele que lhe foi anunciado, a teor do que dispõem os
artigos 20, inciso II, 30 e 37 §1o, todos do Código de
Defesa do Consumidor Culpa das rés pela rescisão do
contrato Devolução integral do sinal pago pela autora
Retorno ao estado anterior - Multa compensatória

Descabimento Hipótese dos autos que não se amolda à
previsão contratual, aliado à falta de comprovação pela
autora de efetiva perdas e danos
Ação julgada
parcialmente procedente Sentença reformada Recurso
parcialmente provido.
Cuida-se de Apelação interposta contra a r. sentença
proferida nos autos da ação de Resolução Contratual c/c Restituição de
Valores e Perdas e Danos, que julgou parcialmente procedente os
pedidos para declarar rescindido o instrumento particular de promessa
de compra e venda de fls. 44/51, por culpa da autora (compradora) com

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a perda do sinal em favor da ré (alienante). Com relação a AAA Coelho
da Fonseca Intermediação de Imóveis Eireli, o processo foi julgado
extinto sem resolução de mérito, reconhecida sua ilegitimidade passiva.
Condenou a autora ao pagamento das custas, despesas processuais e
honorários advocatícios no importe de 10% sobre o valor da causa.
Embargos de Declaração a fls. 290/291, 292/295,
296/299.
Julgados a fls. 304/306. Na decisão a sentença foi
retificada no que tange a sucumbência, sendo esta devida na proporção
de 50% (cinquenta por cento) para cada parte ré.
Apela a autora. Em seu recurso de fls. 309/340,
sustenta: a) que a empresa Coelho da Fonseca é parte legítima, e
contribuiu para a causa da resolução do contrato; b) que a apelada
Coelho da Fonseca informou a área do imóvel com erro, tendo papel
fundamental no vício de consentimento; c) que a área do imóvel é de 90
m2 e não 112m2, como anunciado; d) que o imóvel está irregular
perante os órgãos estatais; e) que notificou a apelada informando sobre
as irregularidades e, que tais motivariam a resolução do contrato; f) que
a metragem do imóvel era de grande relevância para o negócio; g) que a
vendedora optou pela resolução do contrato, pois realizou o
procedimento descrito no parágrafo primeiro, cláusula III do
Compromisso; h) invoca a aplicação do § 1o do art. 500 do CC.
Requer seja reformada a r. sentença recorrida, para
reconhecer que as Apeladas deram causa à rescisão do contrato,
condenando-as a restituir o valor do sinal, bem como ao pagamento da

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multa de indenização por perdas e danos de 5% (cinco por cento) sobre
o valor total do imóvel. Subsidiariamente, para condenar a apelante ao
pagamento de indenização por perdas e danos de 5% (cinco por cento)
sobre o valor total do imóvel, afastada a perda do sinal.
Contrarrazões às fls. 345/349 e fls. 350/364.
É o relatório.
Recebo o apelo interposto, no duplo efeito, na forma
do artigo 1.012, caput, do Novo CPC, passando ao julgamento,
conforme autoriza o inciso II do artigo 1.011 do mesmo Estatuto.
De início, afasto a arguição de deserção feita em
contrarrazões pela corré Olga (fls. 351/353). O valor das custas do
preparo da apelação atendeu ao comando do artigo 4o, inciso II, § 2o, da
Lei Estadual no 11.608/2003. Ainda que a ação busque a rescisão do
contrato, há também pedido condenatório, e contra este se insurge a
apelante, de modo que o valor do preparo deve ter como base de cálculo
a condenação que foi imposta à apelante, até mesmo para não
inviabilizar o acesso à Justiça dado o relevante valor do negócio
entabulado entre as partes.
Trata-se o presente de uma relação contratual havida
entre as partes, onde compuseram-se em contrato particular de compra e
venda de um imóvel, pertencente a ré Olga, no valor de R$
1.307.500,00 (Um milhão, trezentos e sete mil e quinhentos reais),
onde foi dado como sinal e princípio de pagamento o valor de R$
130.750,00 (Cento e trinta mil setecentos e cinquenta reais).

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A autora encontrou divergências em relação às
medidas do imóvel, por conta disso entrou em contato com a ré para a
solução amigável da situação, conforme notificação datada de
16/02/2018 (fls. 89/91), mas não logrou êxito. Assim, não cumpriu com
o pagamento da segunda parcela como pactuado.
A ré, por sua vez, notificou a autora, nos termos da
previsão contratual (cláusula III, §1o), constituindo-a em mora, sob
pena de resolução do contrato por inadimplemento, onde incidiria a
multa prevista (5% do valor do contrato). Tal notificação é datada de
09/02/2018 e foi recebida em 22/02/2018.
O recurso da autora deve ser parcialmente provido.
Quanto à preliminar de legitimidade de parte da
empresa intermediadora, com razão a apelante.
Como
adiante
se
verá,
a
autora
imputa
à
intermediadora falha na prestação dos serviços de corretagem,
especialmente quanto à incorreção dos dados do imóvel no anúncio de
venda, fator alegado pela compradora como determinante para a
rescisão do contrato e atribuição de culpa às rés pelo desfazimento do
negócio. Deste modo, no caso específico, a intermediadora deve
permanecer no polo passivo, pois a causa de pedir posta na inicial
atribui a ela conduta específica que teria induzido a apelante a erro na
aquisição do bem. Se houve ou não falha na prestação dos serviços é
matéria atinente ao mérito.
Nesse sentido:
1006351-79.2015.8.26.0152
Classe/Assunto: Apelação Cível / Promessa de Compra e Venda

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Relator(a): Fernanda Gomes Camacho
Comarca: Cotia
Órgão julgador: 5a Câmara de Direito Privado
Data do julgamento: 15/03/2019
Data de publicação: 15/03/2019
Ementa: COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. Ilegitimidade passiva. Alegação
de falha na prestação de serviços de intermediação imobiliária. Legitimidade para
integrar o polo passivo. Julgamento extra petita. Não ocorrência. Pedido inicial que
inclui todas as rés quanto à aludida falha na prestação dos serviços, de forma solidária.
Responsabilidade. Rescisão em razão da ocorrência de fraude de terceiro, que colocou
à venda imóvel que não era de sua propriedade e foi adquirido pelos autores. Rés que
deram causa à rescisão, pois não tomaram as providências necessárias para o fim de
evitar a fraude. Circunstâncias excludentes não comprovadas. Fortuito interno que não
exime a responsabilidade. Devolução da integralidade dos valores pagos. Art. 723 do
CC. Sentença mantida. Honorários majorados. Recursos não providos, com observação.
Quanto ao mérito, restou incontroverso nos autos que
o anúncio de venda do imóvel continha dados incorretos. Nele constou
que o imóvel possuía 112 m2 de área construída e 70 m2 de área do
terreno (fl. 71), quando na verdade a metragem constante em Certidão
de Dados Cadastrais perante a Prefeitura de São Paulo era de 75 m2 de
área construída e 56 m2 de área do terreno (fl. 96). Posteriormente,
mediante aferição in loco através de engenheiro, acompanhado da
representante da empresa que prestou a assessoria imobiliária,
comprovou-se que o imóvel possui 91,53 m2 de área construída, valor
cerca de 18% menor daquele informado no anúncio.
Como se sabe, o anúncio de venda do imóvel é
determinante ao comprador para seleção de bens que visa adquirir,
sendo de curial importância a sua metragem, até mesmo para se poder
aferir se o valor está condizente com o de mercado daquela região e se o
bem atende às necessidades de espaço e comodidade procuradas pelo
pretenso adquirente.
Não por outra razão, em despacho inicial proferido

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pelo juízo a quo, expressamente ressalvou: “Ainda há que se consignar
que a aceitação da proposta vincula as partes, notadamente porque a
proposta refletiu-se na instrumentalização do contrato”.
Ora, a compradora não é obrigada a aceitar bem
diverso daquele que lhe foi anunciado, a teor do que dispõem os artigos
20, inciso II, 30 e 37 §1o, todos do Código de Defesa do Consumidor.
Tanto a alienante quanto a intermediadora deveriam
ter se certificado da correção dos dados antes de veicular o anúncio de
venda, havendo patente falha na prestação de serviços por parte da
empresa intermediadora em transmitir dados incorretos sem antes
proceder sua verificação.
Ainda que o imóvel tenha sido objeto de vistoria pela
parte autora antes da assinatura do contrato de compra e venda, deve-se
considerar que naquela ocasião a mesma não estava acompanhada de
auxiliar técnico que pudesse conferir a exatidão das medidas do imóvel,
de modo que a compradora, certamente, deu mais valor ao estado de
conservação do bem, localidade, do que propriamente à sua extensão. E
mais, quando munida de documentos que atestaram a irregularidade na
metragem do imóvel, diligentemente entrou em contato com a
intermediadora para esclarecimento e logo depois notificou a vendedora
postulando a rescisão do contrato (fls. 7/13 da inicial).
Não se olvida que o negócio envolveu a venda e
compra de imóvel certo (ad corpus) em virtude da incerteza das
medidas constantes no contrato, mas isso não retira a culpa anterior das
rés em veicular dados incorretos e oferecer à venda imóvel que não

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correspondia àquele prometido à autora, que, por conta disso, possui
razão em pleitear a rescisão do contrato.
Restou configurada, portanto, a culpa das rés, pois
cabia a elas, ter o cuidado de checar os dados do imóvel antes de colocá-
lo a venda. Especificamente à intermediadora, é o que prevê o artigo
723 do Código Civil, que impõe ao corretor executar a mediação com
diligência e prudência. Se a intermediadora reproduz dados
unilateralmente informados pela alienante, sem se assegurar da correção
destes, deve ser responsabilizada solidariamente por perdas e danos
decorrentes do desfazimento do negócio.
Tendo em vista a culpa das rés pelo desfazimento do
contrato, de se acolher o pedido da autora para condenar as
demandadas, solidariamente, a restituir o valor de R$ 130.750,00
(cento e trinta mil, setecentos e cinquenta reais), a título de sinal e
princípio de pagamento, quitado quando da assinatura do contrato,
devidamente corrigido desde o desembolso e acrescido de juros de mora
a partir do quinto dia útil do recebimento da notificação (fl. 91).
No tocante ao pedido de condenação das rés no
pagamento de multa compensatória correspondente a 5% (cinco por
cento) do valor do imóvel, nos termos da cláusula V, parágrafo
primeiro, do contrato, razão não assiste à apelante.
Primeiro porque tal cláusula versa sobre a hipótese de
não entrega de certidões pela alienante que pudessem comprometer a
segurança do negócio, o que não é caso dos autos. Segundo porque não
se pode perder de vista todo o contexto da negociação, onde, apesar do

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imóvel conter irregularidade em sua metragem, mesmo assim a parte
compradora formalizou o compromisso e ainda o levou a registro,
dando a entender, em certo momento, que tal vício estaria superado.
Portanto, no caso, além da ausência de previsão contratual expressa para
se exigir o recebimento de multa compensatória, a autora não
demonstrou efetivamente ter sofrido perdas e danos com o desfazimento
do negócio.
Em virtude da peculiaridade do caso e da conduta de
todas as partes envolvidas, atento ao princípio da boa fé que rege as
relações contratuais (art. 422 do Código Civil), os litigantes devem
voltar ao estado anterior da negociação, o que importa na devolução do
sinal pago pela compradora, mas sem indenização por perdas e danos.
A ação agora julgada parcialmente procedente,
devendo cada parte arcar com 1/3 das custas e despesas processuais.
As rés condenadas solidariamente a pagar ao
advogado da autora honorários fixados em 12% sobre o valor da
condenação (devolução do sinal) a elas imposta. A autora deverá arcar
com honorários aos advogados das rés no valor de 12% sobre o que
deixou de aferir (5% do valor do contrato
multa compensatória),
cabendo metade a cada demandada, tudo em conformidade ao disposto
no artigo 85, § 2o, do Código de Processo Civil.

Considera-se
prequestionada
toda
matéria
infraconstitucional e constitucional, observando-se que é pacífico no C.
Superior Tribunal de Justiça que, tratando-se de prequestionamento é
desnecessária a citação numérica dos dispositivos legais, bastando que a
questão posta tenha sido decidida. E mais, os embargos declaratórios,

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mesmo para fins de prequestionamento só são admissíveis se a decisão
embargada estiver eivada de algum dos vícios que ensejariam a
oposição dessa espécie recursal (EDROMS 18205/SP, Ministro FELIX
FISCHER, DJ 08.05.2006 p. 240).
Desta forma, pelo meu voto, dou parcial
provimento ao recurso.

SALLES ROSSI
Relator