Tribunal: TJSP
Processo: 4002522-83.2013.8.26.0451
Classe: Apelação Cível / Promessa de Compra e Venda
Órgão julgador: Miguel Brandi
Órgão colegiado: 7a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-02-05
Data de publicação: 2020-02-13

Ementa:
AÇÃO DE INDENIZAÇÃO - Compra e venda de imóvel - Atraso na entrega - Procedência parcial - Insurgência da ré – Atraso, mesmo considerada a cláusula de tolerância – Mora configurada e incontroversa.
DEVOLUÇÃO DAS PARCELAS PAGAS - Responsabilidade exclusiva da requerida/vendedora pelo desfazimento do negócio que se reconhece, em razão da sua mora - Impossibilidade de retenção das quantias pagas

Ementa:
AÇÃO DE INDENIZAÇÃO - Compra e venda de imóvel - Atraso na entrega - Procedência parcial - Insurgência da ré – Atraso, mesmo considerada a cláusula de tolerância – Mora configurada e incontroversa.
DEVOLUÇÃO DAS PARCELAS PAGAS - Responsabilidade exclusiva da requerida/vendedora pelo desfazimento do negócio que se reconhece, em razão da sua mora - Impossibilidade de retenção das quantias pagas - A devolução, em contrato de compromisso de compra e venda de imóvel, deve ser feita de uma só vez, não se sujeitando à forma de parcelamento prevista para a aquisição - Inteligência da Súmula no 02, deste Tribunal de Justiça.
INDENIZAÇÃO PELA PERDA DE UMA CHANCE – Descabimento – Não há falar na existência de chance perdida real e séria de aquisição de imóvel no mesmo patamar, pois os prejuízos materiais estão sendo ressarcidos.
DANOS MORAIS - Inocorrência - Inexistência de ofensa a direitos da personalidade da autora - Indenização indevida.
RECURSO DA AUTORA IMPROVIDO, PROVIDO EM PARTE O DA RÉ.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2020.0000093295
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível no
4002522-83.2013.8.26.0451, da Comarca de Piracicaba, em que é apelante/apelado
CMDR
SPE
18
EMPREENDIMENTOS
IMOBILIÁRIOS
LTDA.,
é
apelado/apelante MARIA CRISTINA ALLEONI (JUSTIÇA GRATUITA).
ACORDAM, em 7a Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça de
São Paulo, proferir a seguinte decisão: "Negaram provimento ao recurso da autora e
deram provimento em parte ao recurso da ré. V. U.", de conformidade com o voto
do Relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Exmos. Desembargadores LUIZ
ANTONIO COSTA (Presidente sem voto), LUIS MARIO GALBETTI E MARY
GRÜN.
São Paulo, 5 de fevereiro de 2020.
MIGUEL BRANDI
RELATOR
Assinatura Eletrônica

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
VOTO No 2019/30907
Apelação Cível No 4002522-83.2013.8.26.0451
Comarca: Piracicaba
Juiz(a) de 1a Instância: Rogério Sartori Astolphi
Apelante/Apelado: CMDR SPE 18 Empreendimentos Imobiliários Ltda.
Apelado/Apelante: Maria Cristina Alleoni
AÇÃO DE INDENIZAÇÃO - Compra e venda de imóvel -
Atraso na entrega - Procedência parcial - Insurgência da ré
Atraso, mesmo considerada a cláusula de tolerância
Mora configurada e incontroversa.
DEVOLUÇÃO
DAS
PARCELAS
PAGAS
-
Responsabilidade exclusiva da requerida/vendedora pelo
desfazimento do negócio que se reconhece, em razão da
sua mora - Impossibilidade de retenção das quantias pagas
- A devolução, em contrato de compromisso de compra e
venda de imóvel, deve ser feita de uma só vez, não se
sujeitando à forma de parcelamento prevista para a
aquisição - Inteligência da Súmula no 02, deste Tribunal de
Justiça.
INDENIZAÇÃO PELA PERDA DE UMA CHANCE
Descabimento Não há falar na existência de chance
perdida real e séria de aquisição de imóvel no mesmo
patamar, pois os prejuízos materiais estão sendo
ressarcidos.
DANOS MORAIS - Inocorrência - Inexistência de ofensa a
direitos da personalidade da autora - Indenização indevida.
RECURSO DA AUTORA IMPROVIDO, PROVIDO EM
PARTE O DA RÉ.
Trata-se de apelações interpostas contra a sentença
de fls. 441/446, que julgou procedente a ação de rescisão contratual c.c.
restituição de quantias pagas e indenização por danos morais ajuizada
por
Maria
Cristina
Alleoni
em
face
de
CMDR
SPE
18
Empreendimentos
Imobiliários
Ltda
para
condenar
a
ré ao
ressarcimento dos valores 100% dos valores pagos, com correção

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monetária desde o desembolso e juros de 1% ao mês desde a citação e
ao pagamento da multa estabelecida na cláusula 23 da avença, com
correção monetária a partir de dezembro de 2013 (mês seguinte ao do
termo final para a entrega da unidade contratada), além de juros de
mora de 1% ao mês, a partir da citação, bem como ao pagamento de
indenização por danos morais no valor de R$ 10.000,00 e R$ 9.235,04
pela perda de uma chance.
Ante a sucumbência, condenou a ré ao pagamento
das custas, despesas processuais e honorários advocatícios fixados em
15% do valor da condenação.
Inconformada, recorre a requerida em busca de
reforma da decisão (fls. 454/470), pois a culpa da rescisão seria da
autora, que mesmo após receber corretamente todas as informações
sobre a situação das obras e mesmo ciente do atraso, preferiu rescindir
o contrato por conta própria, ao deixar de pagar a parcela que se
venceria em 15/12/2011, o que teria culminado na rescisão contratual
por sua culpa.
Entende descaber a restituição integral, pois a
cláusula 11, §3° do contrato prevê, em caso de rescisão contratual pela
compradora, que a esta somente será restituído 80% do valor total pago.
Insurge-se,
ainda,
contra
a
condenação
de
pagamento da multa prevista na cláusula 11 do contrato, pois a culpa
pela rescisão do contrato seria da apelada.
Entende também que não há se falar em inversão da
cláusula penal prevista na cláusula 23 do contrato firmado, e que
deveria haver suspensão do processamento, nos termos do que decidido

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no recurso repetitivo, Tema 971 do STJ.
Alega inexistirem danos morais indenizáveis.
Subsidiariamente, requer a redução do quantum indenizatório, pois
excessivo;
Por fim, entende indevida a condenação pela perda
de uma chance.
Recorre, adesivamente, a autora para majorar a
indenização por danos morais para R$ 60.000,00.
Contrarrazões apresentadas às fls. 486/497 e
501/507.
Este processo chegou ao TJ em 16/07/2019, sendo a
mim distribuído em 29/07/2019, com conclusão em 31/07/2019 (fls.
510).
É o Relatório.
Admito os recursos, porque tempestivos e isentos de
preparo.
Depreende-se dos autos que as partes celebraram
Instrumento Particular de compra e venda de imóvel, em 26/11/2011,
relativamente ao apartamento 35, bloco 11, do Empreendimento
Residencial Califórnia Boulevard, localizado na cidade de Piracicaba,
pelo preço total de R$ 121.261,55 (fls. 33/60), pelo qual a autora pagou
R$ 3.824,75.
A entrega da obra estava prevista para novembro de
2013, com tolerância de 180 dias, conforme cláusula 24 do contrato.
Contudo, até a data do ajuizamento da ação (21/06/2013), as obras
sequer tinham se iniciado.

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Ante o atraso das obras, pede a autora a rescisão do
contrato com a devolução da totalidade dos valores pagos, por
descumprimento contratual da ré, além de indenização por danos
materiais e morais e perda de uma chance.
Incontroversa a mora da requerida que sequer
iniciou as obras do empreendimento, restando evidente que não seria
possível a entrega do empreendimento na data prevista no contrato,
mesmo considerada a cláusula de tolerância de 180 dias, válida nos
termos da Súmula no 1641e do Tema 12 do Incidente de Resolução de
Demanda Repetitiva IRDR no 4 deste Tribunal.
Entendo que, desfeito o negócio a pedido do
adquirente, por culpa exclusiva da requerida, que não cumpriu com a
obrigação contratual, impõe-se o retorno das partes ao estado anterior,
nos termos do art. 475, do Código Civil, não havendo que se cogitar de
retenção de valores sobre o montante pago pela apelada.
Diante disso, a autora tem direito à devolução
integral e imediata das parcelas comprovadamente pagas, nos termos da
Súmula no 2, desta Corte, e da Súmula no 543, do STJ, que assim
dispõem:
“Súmula 2: A devolução das quantias pagas em contrato de
compromisso de compra e venda de imóvel deve ser feita de
uma só vez, não se sujeitando à forma de parcelamento
prevista para a aquisição.”
“Súmula 543 do STJ: Na hipótese de resolução de contrato
1Súmula 164: É valido o prazo de tolerância não superior a cento e oitenta dias, para
entrega de imóvel em construção, estabelecido no compromisso de venda e compra, desde
que previsto em cláusula contratual expressa, clara e inteligível.
2Tema 1:“É valido o prazo de tolerância, não superior a cento e oitenta dias corridos
estabelecido no compromisso de venda e compra para entrega de imóvel em construção,
desde que previsto em cláusula contratual expressa, clara e inteligível.”

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de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao
Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata
restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador
integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente
vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o
comprador quem deu causa ao desfazimento.”
Merece ser transcrita parte da sentença que refere à
quebra antecipada do contrato.
“... A hipótese em análise é a de "quebra antecipada do
contrato", consoante esclarecedora lição de FRANCISCO
EDUARDO LOUREIRO, verbis: "...questão interessante e
atual é a da quebra antecipada do contrato. Há situações em
que se pode deduzir, conclusivamente, que o contrato não
será cumprido, de tal forma que não seria razoável aguardar
o vencimento da prestação, ou obrigar o contratante fiel a
cumprir, desde logo, a prestação correspectiva. Não há,
propriamente, a quebra da prestação principal, ainda não
vencida, mas sim quebra da confiança no cumprimento
futuro, pautada em elementos objetivos e razoáveis. Admite-
se, em tais casos, a resolução do contrato, desde
logo"("Extinção dos Contratos", artigo publicado no site do
Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo em 19/1/2010).
Como acima constatado, essa quebra de confiança patenteou-
se no caso concreto, pois a obra, repita-se, sequer teve início.
...”
Observo, ainda, que a correção monetária deve
incidir desde a data de cada desembolso, e juros de mora a partir da
citação, nos termos do art. 405, do Código Civil, o que deverá ser
apurado em sede de liquidação de sentença.

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Por outro lado, o Superior Tribunal de Justiça, no
julgamento do tema 971 em sede Recursos Repetitivos nos
1.614.721/DF e 1.631.485/DF, realizado em 22/05/2019, fixou a tese de
que: “No contrato de adesão firmado entre o comprador e a
construtora/incorporadora, havendo previsão de cláusula penal
apenas para o inadimplemento do adquirente, deverá ela ser
considerada para a fixação da indenização pelo inadimplemento do
devedor. As obrigações heterogêneas (obrigações de fazer e de dar)
serão convertidas em dinheiro, por arbitramento judicial”.
Vê-se que, no caso concreto, há cláusula prevendo o
pagamento de multa pela promitente-vendedora, na hipótese de
inadimplemento (parágrafo único do art. 23) não se trata da hipótese de
inversão da cláusula penal, acima referido.
Quanto aos danos morais, pactuo do entendimento
de que o mero descumprimento contratual, incapaz de gerar dor,
sofrimento ou constrangimento, não é suficiente para ensejar o dever de
reparação. Até porque, não restou demonstrado ato vexatório que possa
ter implicado em violação dos direitos da personalidade da autora.
Trata-se, portanto, de aborrecimento que é parte do
cotidiano do homem contemporâneo inserido em uma sociedade
complexa em suas relações como o é a contemporânea, carecendo de
força e característica suficientes para produzir abalo, dor, humilhação,
mágoa, sofrimento, vexame, prejuízo ou lesão que possa implicar no
dever de indenizá-lo, não se justificando a condenação por danos
morais.
Em relação à indenização pela perda de uma chance

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de adquirir imóvel, entendo inexistir fato jurídico relevante para o
reconhecimento dos danos baseados na teoria da perda de uma chance.
A denominada teoria da perda de uma chance
apregoa que deve ser indenizado o dano que se origina a partir de uma
oportunidade perdida, uma situação que possivelmente aconteceria caso
a conduta do agente violador não existisse.
Trata-se de categoria autônoma de dano que não se
confunde com os danos emergentes e nem com os lucros cessantes
(STJ. 4a Turma, REsp 1190180/RS, Rel. Min. Luis Felipe Salomão,
julgado em 16/11/2010).
No caso em tela, a pretensão da autora é de ver
ressarcido o valor correspondente entre a diferença entre o
empreendimento compromissado com a requerida e outro do mesmo
patamar.
Ora, não há se falar na existência de chance perdida
real e séria, pois o ante o inadimplemento contratual por parte da ré,
cabe à autora o direito de pleitear a rescisão do contrato firmado,
buscando a devolução de quantias pagas.
E rescindido o contrato judicialmente, as partes
devem ser imediatamente restituídas ao estado anterior.
Por todo o exposto, pelo meu voto, NEGO
PROVIMENTO AO RECURSO DA AUTORA E DOU PARCIAL
PROVIMENTO ao recurso da ré apenas para afastar a condenação a
indenização por danos morais e à indenização pela perda de uma
chance.
Em razão do resultado final do julgamento da ação,

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ante a sucumbência em maior parte da requerida, condeno-a ao
pagamento de 85% das custas e despesas processuais, e honorários
advocatícios da autora que fixo em 15% do valor da condenação.
Condeno, ainda, a autora ao pagamento do restante das custas e
despesas processuais e honorários advocatícios do patrono da requerida
que fixo em 10% sobre os pedidos não acolhidos, observada a
gratuidade de Justiça concedida às partes.
MIGUEL BRANDI
Relator