Tribunal: TJSP
Processo: 1002032-29.2015.8.26.0650
Classe: Apelação Cível / Promessa de Compra e Venda
Órgão julgador: Maria Salete Corrêa Dias
Órgão colegiado: 3a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-02-11
Data de publicação: 2020-02-12

Ementa:
COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA – Aquisição de imóvel na planta – Programa Minha Casa Minha Venda. ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL – Aplicação da tese firmada em sede de recurso repetitivo, tema 996: "Na aquisição de unidades autônomas em construção, o contrato deverá estabelecer, de forma clara, expressa e inteligível, o prazo certo para a entrega do imóvel, o qual não poderá estar vinculado à

Ementa:
COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA – Aquisição de imóvel na planta – Programa Minha Casa Minha Venda. ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL – Aplicação da tese firmada em sede de recurso repetitivo, tema 996: "Na aquisição de unidades autônomas em construção, o contrato deverá estabelecer, de forma clara, expressa e inteligível, o prazo certo para a entrega do imóvel, o qual não poderá estar vinculado à concessão do financiamento, ou a nenhum outro negócio jurídico, exceto o acréscimo do prazo de tolerância". Abusividade da cláusula contratual que vincula o prazo de entrega a celebração de contrato de financiamento. Validade da cláusula de tolerância de 180 dias para entrega do imóvel. Súmula 160 do TJSP. Atraso injustificado, após a previsão dos 180 dias, na entrega do imóvel. LUCROS CESSANTES. Aplicação das teses firmadas em sede de recurso repetitivo. Tema 970: "A cláusula penal moratória tem a finalidade de indenizar pelo adimplemento tardio da obrigação, e, em regra, estabelecida em valor equivalente ao locativo, afasta-se sua cumulação com lucros cessantes". Tema 996: "No caso de descumprimento do prazo para a entrega do imóvel, incluído o período de tolerância, o prejuízo do comprador é presumido, consistente na injusta privação do uso do bem, a ensejar o pagamento de indenização, na forma de aluguel mensal, com base no valor locatício de imóvel assemelhado, com termo final na data da disponibilização da posse direta ao adquirente da unidade autônoma". Lucros cessantes que devem ser reduzidos para 0,5% do valor do contrato, condizente com a jurisprudência. RECURSO DA PARTE RÉ PARCIALMENTE PROVIDO e RECURSO DA PARTE AUTORA DESPROVIDO.

Inteiro teor:
TRIBUNAL DE JUSTIÇA
PODER JUDICIÁRIO
São Paulo
Registro: 2020.0000088917
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível no
1002032-29.2015.8.26.0650, da Comarca de Valinhos, em que é apelante/apelado
RONALDO DIAS DE SOUSA (JUSTIÇA GRATUITA), é apelado/apelante LIVING
PANAMÁ EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA..
ACORDAM, em 3a Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça de
São Paulo, proferir a seguinte decisão: "Deram parcial provimento ao recurso da parte ré e
negaram provimento ao recurso da parte autora. V. U.", de conformidade com o voto do
Relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Exmos. Desembargadores JOÃO
PAZINE NETO (Presidente sem voto), VIVIANI NICOLAU E CARLOS ALBERTO DE
SALLES.
São Paulo, 11 de fevereiro de 2020
MARIA SALETE CORRÊA DIAS
RELATOR
Assinatura Eletrônica

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Apelação Cível no 1002032-29.2015.8.26.0650 - Valinhos - VOTO No 2379 2/11
Voto no 2379
Apelação 1002032-29.2015.8.26.0650 Processo Digital
Apelante / Apelado: Ronaldo Dias de Sousa (Justiça Gratuita) / LIVING
PANAMÁ EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA.
Comarca: Valinhos
Juiz prolator: Paulo Rogério Santos Pinheiro
COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA Aquisição de
imóvel na planta Programa Minha Casa Minha Venda.
ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL Aplicação da tese
firmada em sede de recurso repetitivo, tema 996: “Na
aquisição de unidades autônomas em construção, o
contrato deverá estabelecer, de forma clara, expressa e
inteligível, o prazo certo para a entrega do imóvel, o
qual não poderá estar vinculado à concessão do
financiamento, ou a nenhum outro negócio jurídico,
exceto
o
acréscimo
do
prazo
de
tolerância”.
Abusividade da cláusula contratual que vincula o prazo
de entrega a celebração de contrato de financiamento.
Validade da cláusula de tolerância de 180 dias para
entrega do imóvel. Súmula 160 do TJSP. Atraso
injustificado, após a previsão dos 180 dias, na entrega
do imóvel. LUCROS CESSANTES. Aplicação das teses
firmadas em sede de recurso repetitivo. Tema 970: “A
cláusula penal moratória tem a finalidade de indenizar
pelo adimplemento tardio da obrigação, e, em regra,
estabelecida em valor equivalente ao locativo, afasta-se
sua cumulação com lucros cessantes”. Tema 996: “No
caso de descumprimento do prazo para a entrega do
imóvel, incluído o período de tolerância, o prejuízo do
comprador
é
presumido,
consistente
na
injusta
privação do uso do bem, a ensejar o pagamento de
indenização, na forma de aluguel mensal, com base no
valor locatício de imóvel assemelhado, com termo final
na data da disponibilização da posse direta ao
adquirente da unidade autônoma”. Lucros cessantes
que devem ser reduzidos para 0,5% do valor do
contrato, condizente com a jurisprudência. RECURSO
DA PARTE RÉ PARCIALMENTE PROVIDO e RECURSO
DA PARTE AUTORA DESPROVIDO.

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A r. sentença de fls. 226/233, cujo relatório adoto,
JULGOU PARCIALMENTE PROCEDENTE, a demanda proposta por Ronaldo
Dias de Sousa em face de LIVING PANAMÁ EMPREENDIMENTOS
IMOBILIÁRIOS LTDA., para “condenar a requerida ao pagamento, em favor do
autor, da importância da quantia mensal equivalente a 1% sobre o valor de
mercado do imóvel ou fração, a título de lucros cessantes equivalentes ao
aluguel, no período de 1o/10/2013 a 15/09/2014, a ser acrescida de juros
moratórios de 1% ao mês e correção monetária, ambos os encargos contados do
vencimento de cada prestação (sexto dia útil do mês seguinte ao vencido). Os
valores deverão ser apurados em liquidação sentença por arbitramento. Pela
sucumbência recíproca, cada parte arcará com as custas e despesas
processuais que despendeu, e com os honorários advocatícios em favor do
patrono da parte adversa, no valor de 15% sobre o valor atualizado da
condenação, observando-se a isenção legal quanto ao requerente (Lei no
1.060/50, art. 12)”.
Inconformada, apela a parte autora (fls. 240/247)
aduzindo, em apertada síntese, 1) a abusividade da aplicação do prazo de
tolerância de 180 dias; 2) a nulidade da cláusula que vincula o prazo de entrega
ao contrato de financiamento; 3) a inversão da cláusula penal moratória.
Também inconformada, recorre a parte ré (fls. 248/259)
aduzindo, em apertada síntese, 1) a inexistência do atraso na entrega da obra,
em razão da ocorrência de caso fortuito; 2) a impossibilidade de indenização por
lucros cessantes; 3) subsidiariamente, a redução do valor fixado para 0,5% do
valor do contrato.
Contrarrazões da parte autora às fls. 263/266 e da parte
ré às fls. 268/290.
Petição de oposição ao julgamento virtual protocolada às
fls. 290/291.

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É o relatório.
Cuidam os autos de origem de “Ação Ordinária de
Anulação de Cláusulas Contratuais c/c Indenização por Perdas e Danos e
Cobrança de Alugueis”.
Narra a exordial que o autor é cessionário do
compromisso particular de compra e venda, referente ao apartamento n. 73,
Torre 04, do empreendimento Condomínio Mais Campos Sales, localizado na
Rua Campos Sales n. 2035, Chácara das Nações, Valinhos/SP.
O item “7” do Quadro Resumo (fls. 16/21) estabeleceu:
(7) DATA PREVISTA PARA CONCLUSÃO DAS OBRAS DO
“CONDOMÍNIO MAIS CAMPOS SALES” E ENTREGA FÍSICA DE
SUAS UNIDADES AUTÔNOMAS: MARÇO DE 2013. OU ATÉ 19
MESES DA DATA DA ASSINATURA PELO PROMISSÁRIO DO
INSTRUMENTO
DE
FINANCIAMENTO
COM
O
AGENTE
FINANCEIRO (MINHA CASA MINHA VIDA / IMÓVEL NA PLANTA
SBPE), observando-se o disposto no item XV-1 e seguintes do
contrato de promessa de venda e compra.
Além disso, a cláusula XV-1 do contrato (fls. 34)
estabeleceu o prazo de tolerância de 180 dias.
As partes firmaram, em 24/02/2012, juntamente com o
Banco do Brasil, o “Contrato por Instrumento Particular de Venda e Compra de
Terreno e Financiamento para Construção de Unidade Habitacional com Fiança
(...) (fls. 170/215), o qual estabeleceu que o prazo para execução da obra em 19
meses (item “B.4”).
Configura-se vantagem exagerada da parte ré em relação

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à parte autora ao contar o prazo somente a partir da assinatura de contrato de
financiamento, pois fere a boa-fé contratual e tipifica desequilíbrio na relação
estabelecida, gerando, assim, a nulidade preconizada no art. 51, inciso IV, do
Código de Defesa do Consumidor.
Isto porque a assinatura do contrato de financiamento
não depende exclusivamente do promitente comprador, mas também da entrega
da documentação pela promitente vendedora e aprovação do agente financiador,
tornando-a a abusiva ao consumidor.
Ao analisar o tema, o C. Superior Tribunal de Justiça,
recentemente - em 11/09/2019, ao julgar o tema 996, RESP 1.729.593/SP, fixou
a seguinte tese:
1) Na aquisição de unidades autônomas em construção, o
contrato deverá estabelecer, de forma clara, expressa e
inteligível, o prazo certo para a entrega do imóvel, o qual não
poderá estar vinculado à concessão do financiamento, ou a
nenhum outro negócio jurídico, exceto o acréscimo do prazo de
tolerância.
Em seu voto, o Ministro Marco Aurélio Bellizze
esclareceu:
Por esses fundamentos, a formulação da tese a ser proposta,
salvo melhor juízo, não deve contemplar a possibilidade da
fixação de prazo meramente estimativo para a entrega da
unidade imobiliária, tampouco vinculado a um evento futuro,
assim como ocorreu no caso, conforme previsto no item 5 do
Quadro Resumo e na Cláusula 5a do Contrato de Promessa de
Compra e Venda firmado entre as partes, ao qual deverá ser
acrescido, tão somente, o prazo de tolerância de 180 (cento e
oitenta) dias, já admitido pela jurisprudência desta Corte e agora

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incorporado ao nosso sistema jurídico para os contratos futuros
pelo art. 43-A da Lei n. 13.786/2018 (que alterou a Lei n.
4.591/1964), dentro do qual a empresa poderá superar eventuais
imprevistos relacionados a fortuitos internos como falta de mão de
obra, entraves burocráticos ou fatores climáticos.
(...)
É
impositivo
que
as
incorporadoras,
portanto,
mediante
programação
administrativa
e econômico-financeira prévia,
estabeleçam em seus contratos o prazo para a entrega do imóvel
de maneira indene de dúvidas, utilizando-se de critérios dotados
de objetividade e clareza, que não estejam vinculados a nenhum
negócio jurídico futuro, ainda que este se encontre associado a
uma das etapas da contratação ou da realização da obra, como
no caso, à data da obtenção do financiamento. Somente assim,
estarão preservados os primados do direito à informação, da
transparência e da boa-fé, além de assegurar às partes o
necessário equilíbrio contratual, que respeite as prestações e
contraprestações envolvidas.
De acordo com a Súmula 164 deste E. Tribunal de
Justiça: “É válido o prazo de tolerância não superior a cento e oitenta dias, para
entrega de imóvel em construção, estabelecido no compromisso de venda e
compra, desde que previsto em cláusula contratual expressa, clara e inteligível”.
Assim, no caso dos autos, o prazo final de entrega
ocorreu em setembro/2013.
Todavia, as chaves somente foram entregues em
setembro/2014 (data indicada na inicial e não refutada pela ré).
Alega a ré/apelante a inexistência de culpa pelo atraso na
entrega, em razão da escassez de mão de obra e superaquecimento do mercado
imobiliário.

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Todavia, este e. Tribunal de Justiça já consolidou o
entendimento de que “Não constitui hipótese de caso fortuito ou de força maior, a
ocorrência de chuvas em excesso, falta de mão de obra, aquecimento do
mercado, embargo do empreendimento ou, ainda, entraves administrativos.
Essas justificativas encerram “res inter alios acta” em relação ao compromissário
adquirente” (Súmula 161).
Assim, afasta-se a alegação de inexistência de culpa da
ré/apelante pelo atraso na entrega da obra.
Findo o prazo de tolerância previsto em contrato, torna-se
legítima a expectativa do consumidor de receber seu imóvel, motivo pelo qual a
ré deve indenizá-lo pelos danos materiais enfrentados, sendo irrelevante a
destinação que se daria ao bem, tampouco a prova concreta de efetivo prejuízo
material, pois é entendimento consolidado na Jurisprudência que "descumprido
[pela promitente vendedora] o prazo para entrega do imóvel objeto do
compromisso de compra e venda, é cabível a condenação por lucros cessantes.
Nesse caso, há presunção de prejuízo do promitente-comprador, cabendo ao
vendedor, para se eximir do dever de indenizar, fazer prova de que a mora
contratual não lhe é imputável" (AgRg no REsp 1202506/RJ, Rel. Ministro SIDNEI
BENETI, TERCEIRA TURMA, julgado em 07/02/2012, DJe 24/02/2012; AgRg no
Ag 1036023/RJ, Rel. Ministro ALDIR PASSARINHO JUNIOR, QUARTA TURMA,
julgado em 23/11/2010, DJe 03/12/2010; AgRg no Ag 692.543/RJ, Rel. Ministro
HUMBERTO GOMES DE BARROS, TERCEIRA TURMA, julgado em 09/08/2007,
DJ 27/08/2007, p. 223).
Este é o entendimento pacífico deste E. Tribunal de
Justiça:
Súmula 162: Descumprido o prazo para a entrega do imóvel
objeto do compromisso de venda e compra, é cabível a

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condenação da vendedora por lucros cessantes, havendo a
presunção de prejuízo do adquirente, independentemente da
finalidade do negócio.
O c. Superior Tribunal de Justiça firmou o seguinte
entendimento, em sede de recurso repetitivo, tema 996, RESP 1.729.593/SP,
para os contratos de compra de imóvel na planta no âmbito do programa Minha
Casa, Minha Vida, especificamente para os beneficiários das faixas de renda 1,5;
2 e 3:
2) No caso de descumprimento do prazo para a entrega do
imóvel, incluído o período de tolerância, o prejuízo do comprador
é presumido, consistente na injusta privação do uso do bem, a
ensejar o pagamento de indenização, na forma de aluguel
mensal, com termo final na data da disponibilização da posse
direta ao adquirente da unidade autônoma.
Ademais, também foram fixadas as seguintes teses pelo
C. Superior Tribunal de Justiça, em sede de recursos repetitivos (tema 970 e
971):
RECURSO
ESPECIAL
REPRESENTATIVO
DE
CONTROVÉRSIA. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL NA PLANTA.
ATRASO
NA
ENTREGA.
NOVEL
LEI
N.
13.786/2018.
CONTRATO FIRMADO ENTRE AS PARTES ANTERIORMENTE
À SUA VIGÊNCIA. NÃO INCIDÊNCIA. CONTRATO DE ADESÃO.
CLÁUSULA PENAL MORATÓRIA. NATUREZA MERAMENTE
INDENIZATÓRIA, PREFIXANDO O VALOR DAS PERDAS E
DANOS. PREFIXAÇÃO RAZOÁVEL, TOMANDO-SE ME CONTA
O PERÍODO DE INADIMPLÊNCIA. CUMULAÇÃO COM LUCROS
CESSANTES. INVIABILIDADE.
1. A tese a ser firmada, para efeito do art. 1.036 do CPC/2015, é
a seguinte: A cláusula penal moratória tem a finalidade de
indenizar pelo adimplemento tardio da obrigação, e, em

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regra, estabelecida em valor equivalente ao locativo, afasta-
se sua cumulação com lucros cessantes.
2. No caso concreto, recurso especial não provido. (destaquei).
(RESP 1.635.428/SC e 1.498.484/DF tema 970

RECURSO
ESPECIAL
REPRESENTATIVO
DE
CONTROVÉRSIA. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL NA PLANTA.
ATRASO
NA
ENTREGA.
NOVEL
LEI
N.
13.786/2018.
CONTRATO FIRMADO ENTRE AS PARTES ANTERIORMENTE
À SUA VIGÊNCIA. NÃO INCIDÊNCIA. CONTRATO DE ADESÃO.
OMISSÃO DE MULTA EM BENEFÍCIO DO ADERENTE.
INADIMPLEMENTO DA INCORPORADORA. ARBITRAMENTO
JUDICIAL
DA
INDENIZAÇÃO,
TOMANDO-SE
COMO
PARÂMETRO
OBJETIVO
A
MULTA
ESTIPULADA
EM
PROVEITO
DE
APENAS
UMA
DAS
PARTES,
PARA
MANUTENÇÃO DO EQUILÍBRIO CONTRATUAL.
1. A tese a ser firmada, para efeito do art. 1.036 do CPC/2015, é
a seguinte: No contrato de adesão firmado entre o comprador
e a construtora/incorporadora, havendo previsão de cláusula
penal apenas para o inadimplemento do adquirente, deverá
ela ser considerada para a fixação da indenização pelo
inadimplemento do vendedor. As obrigações heterogêneas
(obrigações de fazer e de dar) serão convertidas em dinheiro,
por arbitramento judicial.
2. No caso concreto, recurso especial parcialmente provido.
(NEGRITEI). (RESP 1.614.721 e 1.631.485/DF tema 971).
No tocante aos encargos de mora, no Tema 971 (RESP
1.614.721/DF, pág. 49), o I. Ministro Luis Felipe Salomão, em seu voto,
esclareceu: “Além disso, como a cláusula penal moratória visa indenizar, não há
falar em cumulação com lucros cessantes, mas tão somente com atualização
monetária e juros de mora a contar da citação data da constituição em mora”.
Importa salientar que, a jurisprudência deste E. Tribunal

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entende que a data da expedição do “Habite-se” não pode ser considerada como
de entrega do bem, por se tratar de procedimento administrativo:
Súmula 160: A expedição do habite-se, quando não coincidir
com a imediata disponibilização física do imóvel ao promitente
comprador, não afasta a mora contratual atribuída à
vendedora.
A r. sentença condenou a parte ré ao pagamento de 1%
sobre o valor do mercado do imóvel ou fração, a título de aluguel, no período de
1o/10/2013 a 15/09/2014, acrescido de juros de mora de 1% ao mês e correção
monetária a partir de cada vencimento.
Ocorre que a jurisprudência1 deste e. Tribunal de Justiça
entende que os lucros cessantes devem ser fixados em 0,5% do valor do contrato
atualizado ao mês de atraso, com juros de mora de 1% ao mês, a partir da
citação, o que se mostra seguro e objetivo, como forma de facilitar a execução da
indenização e uniformizar o entendimento a respeito do tema, coibindo eventuais
abusos ou distorções.
Ademais, fixando-se os lucros cessantes, não há falar em
cumulação com inversão da cláusula moratória.
Assim, deve a r. sentença ser reformada para reduzir os
lucros cessantes para 0,5% ao mês sobre o valor atualizado do contrato, com
juros de mora de 1% ao mês a partir da citação.

Diante do exposto, pelo meu voto DOU PARCIAL
PROVIMENTO ao recurso da parte ré e NEGO PROVIMENTO ao recurso da
1 Neste sentido: Apelação 1019705-91.2015.8.26.0114, Relator (a): Vito Guglielmi, Órgão Julgador: 6a Câmara de
Direito Privado; Apelação 1011278-79.2017.8.26.0003, Relator (a): José Aparício Coelho Prado Neto, Órgão Julgador:
9a Câmara de Direito Privado; Apelação 0047411-12.2012.8.26.0554, Relator (a): J.L. Mônaco da Silva, Órgão
Julgador: 5a Câmara de Direito Privado; Apelação 0065973-65.2011.8.26.0114, Relator (a): Pedro de Alcântara da Silva
Leme Filho, Órgão Julgador: 8a Câmara de Direito Privado.

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parte autora, nos termos da fundamentação supra.
Ante o disposto no parágrafo 11 do artigo 85 do Código
de Processo Civil, majoro os honorários advocatícios em favor do patrono do réu
para 16% do valor da condenação, observado o benefício da justiça gratuita.
MARIA SALETE CORRÊA DIAS
RELATORA