Tribunal: TJSP
Processo: 1004293-60.2017.8.26.0564
Classe: Apelação Cível / Promessa de Compra e Venda
Órgão julgador: Marcus Vinicius Rios Gonçalves
Órgão colegiado: 6a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-01-16
Data de publicação: 2020-01-16

Ementa:
COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA – Resolução contratual – Desistência dos adquirentes por dificuldades financeiras – Possibilidade – Inteligência da Súmula 01 deste E. Tribunal de Justiça - Sentença que reconhece o direito deles de reaver o preço, com retenção, pela alienante, de 10% do que foi pago – Pretensão recursal à retenção de 30% dos valores pagos - Relação consumerista com aplicação do

Ementa:
COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA – Resolução contratual – Desistência dos adquirentes por dificuldades financeiras – Possibilidade – Inteligência da Súmula 01 deste E. Tribunal de Justiça - Sentença que reconhece o direito deles de reaver o preço, com retenção, pela alienante, de 10% do que foi pago – Pretensão recursal à retenção de 30% dos valores pagos - Relação consumerista com aplicação do CDC - Retenção que deve ser majorada para 20%, montante que se mostra suficiente para ressarcir a ré dos prejuízos sofridos – Precedentes desta E. Câmara – Devolução que deve ser feita de uma única vez (Súmula 02 deste E. Tribunal) - Correção monetária devida desde o desembolso, pois constitui mera atualização nominal do valor da moeda - Juros de mora de 1% ao mês devidos apenas após o trânsito em julgado – Recurso parcialmente provido.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2020.0000014250
ACÓRDÃO
Vistos,
relatados
e
discutidos
estes
autos
de
Apelação
Cível
no
1004293-60.2017.8.26.0564, da Comarca de São Bernardo do Campo, em que é apelante
BIG TOP 2 INCORPORADORA LTDA., são apelados ELIANA FERNANDES DA
CRUZ MALFARAGE e VALDIR MALFARAGE.
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 6a Câmara de Direito Privado do
Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Deram provimento em
parte ao recurso. V. U., de conformidade com o voto do relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores PAULO ALCIDES
(Presidente sem voto), RODOLFO PELLIZARI E ANA MARIA BALDY.
São Paulo, 16 de janeiro de 2020.
MARCUS VINICIUS RIOS GONÇALVES
Relator
Assinatura Eletrônica

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Apelação Cível no 1004293-60.2017.8.26.0564 -Voto no 4.120
2
APELAÇÃO CÍVEL
Processo no 1004293-60.2017
Comarca: Foro de São Bernardo do Campo ()
Apelante: Big Top 2 Incorporadora Ltda.
Apelada: Eliana Fernandes da Cruz Malfarage
Apelado: Valdir Malfarage
Juiz: Fernanda Yamakado Nara
Voto no 4.120
COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA
Resolução
contratual – Desistência dos adquirentes por dificuldades
financeiras Possibilidade Inteligência da Súmula 01 deste E.
Tribunal de Justiça - Sentença que reconhece o direito deles de
reaver o preço, com retenção, pela alienante, de 10% do que foi
pago Pretensão recursal à retenção de 30% dos valores pagos -
Relação consumerista com aplicação do CDC - Retenção que deve
ser majorada para 20%, montante que se mostra suficiente para
ressarcir a ré dos prejuízos sofridos Precedentes desta E. Câmara
Devolução que deve ser feita de uma única vez (Súmula 02 deste
E. Tribunal) - Correção monetária devida desde o desembolso,
pois constitui mera atualização nominal do valor da moeda - Juros
de mora de 1% ao mês devidos apenas após o trânsito em julgado
Recurso parcialmente provido.
Trata-se de apelação contra a r. sentença de fls. 157/162, cujo relatório se
adota, que julgou parcialmente procedentes os pedidos formulados na inicial, para rescindir
o contrato celebrado entre as partes e determinar a devolução de 90% dos valores pagos,
com correção monetária a partir dos desembolsos e juros de mora desde a citação. A r.
sentença ainda condenou a ré ao pagamento das custas e despesas do processo, bem como
honorários advocatícios fixados em 10% sobre o proveito econômico obtido pelos
requerentes.
Os autores ajuizaram a demanda aduzindo que firmaram com a ré contrato de
compromisso de compra e venda no valor de R$ 300.612,00. Após pagarem R$ 78.262,67
do total do preço e R$ 24.188,00 a título de comissão de corretagem, viram-se
impossibilitados de dar continuidade aos pagamentos. Requereram a rescisão do contrato

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Apelação Cível no 1004293-60.2017.8.26.0564 -Voto no 4.120
3
com a devolução de 90% dos valores pagos.
Irresignado com a sentença de parcial procedência, a ré apelou (fls. 165/173),
aduzindo que deve ser aplicada a cláusula contratual de retenção de 20% dos valores pagos
acrescidos das despesas, ou subsidiariamente, a retenção de ao menos 30% do total pago.
Ressalta o caráter irrevogável e irretratável do contrato firmado entre as partes. Argumenta
que eventuais juros de mora deverão incidir desde o trânsito em julgado.
O recurso foi processado, tendo os apelados apresentado contrarrazões (Fls.
178/183).
É o relatório.
O contrato celebrado entre as partes é regido pelo Código de Defesa do
Consumidor, já que a ré é fornecedora de serviços no mercado de consumo, e os autores
são destinatários finais do imóvel adquirido.
Em que pese à previsão de irrevogabilidade e irretratabilidade do contrato,
admite-se a possibilidade de resolução, ainda que por culpa do autor. A cláusula que retire
a possibilidade de o adquirente desistir do negócio impede que ele recupere o valor pago, o
que afronta o disposto no art. 51, IV e §1o do Código de Defesa do Consumidor, por
colocar o contratante em desvantagem excessiva.
Nesse sentido a súmula 01 desse tribunal: “O Compromissário comprador de
imóvel, mesmo inadimplente, pode pedir a rescisão do contrato e reaver as quantias
pagas, admitida a compensação com gastos próprios de administração e propaganda
feitos pelo compromissário vendedor, assim como com o valor que se arbitrar pelo tempo
de ocupação do bem.” (Súmula 1, TJSP)
A resolução deu-se por culpa dos autores, que arguiram não possuir mais
condições de arcar com as prestações do preço. Não há notícia de que eles tenham
ingressado no imóvel, podendo a ré negociá-lo novamente. Nessas circunstâncias,
considerando-se que o bem retornará para a vendedora, que poderá vendê-lo a terceiros, e
levando em conta o valor pago, a retenção de 20% afigura-se suficiente para remunerar a ré
de potenciais prejuízos que tenha sofrido pela resolução do negócio. Uma retenção maior

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Apelação Cível no 1004293-60.2017.8.26.0564 -Voto no 4.120
4
seria manifestamente desproporcional ao dano causado, o que implicaria enriquecimento
sem causa da alienante, em afronta do disposto no Código de Defesa do Consumidor.
Nesse sentido tem decidido esta E. 6a. Câmara:
“APELAÇÃO CÍVEL - Compra e venda de imóvel - Resolução contratual por
culpa do promitente comprador - Procedência para declarar a rescisão contratual e
condenar a vendedora à restituição de 80% dos valores pagos - Insurgência da promitente
vendedora. RETENÇÃO - Pleito de aplicação das retenções previstas contratualmente -
Descabimento - Valor que importaria em desvantagem excessiva ao consumidor e
acarretaria em enriquecimento ilícito da vendedora - Fixação em 20% sobre o valor pago,
que se mostra razoável e de acordo com os precedentes recentes sobre o tema - Ao
analisar o valor a ser retido, deve-se levar em conta que a vendedora arcará com os
custos administrativos e publicitários, bem como demandará tempo até que recomercialize
o bem, ante a crise do mercado imobiliário - Percentual estabelecido em primeiro grau
que,
portanto,
bem
atende
a
esses
parâmetros”
(Apelação
Cível
no
103733394.2017.8.26.0576, de 13 de maio de 2019, Rel. Des. Rodolfo Pellizari).
“APELAÇÃO CÍVEL PROMESSA DE COMPRA E VENDA IMÓVEL AÇÃO
DECLARATÓRIA
DE
NULIDADE
DE
CLÁUSULAS
CONTRATUAIS
C.C.
RESTITUIÇÃO DE QUANTIAS PAGAS Procedência parcial dos pedidos em Primeiro
Grau de Jurisdição Recurso das rés Legitimidade passiva das rés caracterizada
Resolução da avença, operada em face da desistência da aquisição do imóvel pelos
compradores, com devolução do equivalente a 90% do valor total pago pelos compradores
Pretensão à retenção dos valores nos termos contratados ou, subsidiariamente ao
reconhecimento da retenção de 25% dos valores pagos pelos compradores
Inadmissibilidade Reposição das partes ao status quo ante Abusividade das cláusulas
contratuais penais reconhecida, em conformidade com o artigo 51, inciso IV, do Código
de Defesa do Consumidor Restituição de 80% (oitenta por cento) dos valores pagos pela
aquisição do bem imóvel, em uma única oportunidade, com atualização dos valores a
partir de cada desembolso, e com juros moratórios devidos a partir do trânsito em
julgado, uma vez que o desfazimento do negócio ocorreu por iniciativa dos promitentes
compradores, a fim de equilibrar as perdas sofridas por ambas as partes Precedentes do
Colegiado Condenação sucumbencial mantida Recurso das rés provido em parte”

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Apelação Cível no 1004293-60.2017.8.26.0564 -Voto no 4.120
5
(Apelação Cível no 1001593-67.2017.8.26.0320, de 29 de abril de 2019, rel. Des. Dimitrios
Zarvos Varellis).
A correção monetária deve incidir desde o desembolso dos valores já que não é
acréscimo nem pena, mas apenas atualização do valor nominal da moeda. Acerca dos juros
de mora, são devidos apenas após o trânsito em julgado da condenação, assistindo,
portanto, razão a ré, tendo em vista que a resolução deu-se por culpa do adquirente. Nesse
sentido são os precedentes do C. Superior Tribunal de Justiça:
“RECURSO ESPECIAL No 1.639.106 - DF (2016/0303825-1) RELATOR :
MINISTRO LUIS FELIPE SALOMÃO RECORRENTE : INCORPORADORA DUETTO
LTDA ADVOGADOS : CAIO CAPUTO BASTOS PASCHOAL - DF039000 SAMUEL
COELHO DE OLIVEIRA E OUTRO (S) - DF050954 RECORRIDO : RAFAEL ROCHA
MELLO DE AZEVEDO ADVOGADO : JOÃO PAULO INACIO DE OLIVEIRA E OUTRO
(S) - DF027709 RECURSO ESPECIAL. DIREITO CIVIL. CONTRATO DE PROMESSA
DE COMPRA E VENDA. IMÓVEL. RESCISÃO. DESISTÊNCIA DO PROMITENTE
COMPRADOR. DEVOLUÇÃO DAS PARCELAS PAGAS. JUROS DE MORA. TERMO
INICIAL. DATA DO TRÂNSITO EM JULGADO DA DECISÃO CONDENATÓRIA.
PRECEDENTES DO STJ. PROVIMENTO DO RECURSO” (RESp 1639106-DF, de 01 de
março de 2017, Rel. Min. Luis Felipe Salomão).
Ante o parcial provimento do recurso, a sucumbência tornou-se e recíproca,
embora maior da ré. Assim, ela arcará com 2/3 das custas e os autores com 1/3. A ré pagará
aos autores honorários advocatícios de 10% da condenação corrigida, e os autores pagarão
à ré honorários advocatícios de 10% da diferença entre o valor postulado na inicial e o
valor obtido.
Isto posto, DA-SE PARCIAL PROVIMENTO ao recurso, nos termos da
fundamentação acima.

MARCUS VINICIUS RIOS GONÇALVES
Relator

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Apelação Cível no 1004293-60.2017.8.26.0564 -Voto no 4.120
6