Tribunal: TJSP
Processo: 2063045-46.2020.8.26.0000
Classe: Agravo de Instrumento / Locação de Imóvel
Órgão julgador: Claudio Hamilton
Órgão colegiado: 25a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-10-01
Data de publicação: 2020-10-02

Ementa:
AGRAVO DE INSTRUMENTO – MEDIDA CAUTELAR EM CARÁTER ANTECEDENTE – INDEFERIMENTO DA TUTELA DE URGÊNCIA – Contrato de sublocação de imóvel para fins comerciais - Pretensão para se afastar os efeitos da mora enquanto perdurarem as circunstâncias geradas pela pandemia do coronavirus Covid-19 – Cabimento – Presentes os requisitos previstos no artigo 300 do CPC - Decisão reformada - Recurso

Ementa:
AGRAVO DE INSTRUMENTO – MEDIDA CAUTELAR EM CARÁTER ANTECEDENTE – INDEFERIMENTO DA TUTELA DE URGÊNCIA – Contrato de sublocação de imóvel para fins comerciais - Pretensão para se afastar os efeitos da mora enquanto perdurarem as circunstâncias geradas pela pandemia do coronavirus Covid-19 – Cabimento – Presentes os requisitos previstos no artigo 300 do CPC - Decisão reformada - Recurso provido.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2020.0000812862
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Agravo de
Instrumento no 2063045-46.2020.8.26.0000, da Comarca de São Paulo, em
que é agravante AUTOSTAR COMERCIAL E IMPORTADORA LTDA., é
agravado ESPÓLIO DE OSNY SILVA PINTO E ESPÓLIO DE BEATRIZ
FREITAS FONSECA (ESPÓLIO).
ACORDAM, em 25a Câmara de Direito Privado do Tribunal de
Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: "Deram provimento ao
recurso. V. U.", de conformidade com o voto do Relator, que integra este
acórdão.
O julgamento teve a participação dos Exmos. Desembargadores
HUGO CREPALDI (Presidente sem voto), CARMEN LUCIA DA SILVA E
ALMEIDA SAMPAIO.
São Paulo, 1o de outubro de 2020.
CLAUDIO HAMILTON
RELATOR
Assinatura Eletrônica

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Agravo de Instrumento no 2063045-46.2020.8.26.0000 - Voto no 22.332
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AGRAVO DE INSTRUMENTO no 2063045-46.2020.8.26.0000
Comarca: São Paulo
Agravante: Autostar Comercial e Importadora Ltda.
Agravados: Espólio de Osny Silva Pinto e Espólio de Beatriz Freitas
Fonseca
Juiz: Rodrigo Cesar Fernandes Marinho
VOTO 22.332
AGRAVO DE INSTRUMENTO MEDIDA CAUTELAR
EM CARÁTER ANTECEDENTE INDEFERIMENTO
DA TUTELA DE URGÊNCIA Contrato de sublocação
de imóvel para fins comerciais - Pretensão para se afastar
os efeitos da mora enquanto perdurarem as circunstâncias
geradas pela pandemia do coronavirus Covid-19

Cabimento Presentes os requisitos previstos no artigo
300 do CPC - Decisão reformada - Recurso provido.
Trata-se de recurso de agravo de instrumento interposto por
AUTOSTAR COMERCIAL E IMPORTADORA LTDA. nos autos da medida
cautelar em caráter antecedente que move em face de ESPÓLIO DE
OSNY SILVA PINTO e ESPÓLIO DE BEATRIZ FREITAS FONSECA,
contra a decisão que indeferiu o pedido de tutela de urgência, em caráter
antecedente, por entender que não está presente a probabilidade do direito
alegado,
considerando que a discussão envolve débito vencido
anteriormente à crise da COVID-19 e não se pode estabelecer, de plano, o
impacto da suspensão do atendimento presencial ao público na atividade
da autora e, embora reconheça o risco de retomada do imóvel locado, não
é possível obstar o direito de ação e de acesso à justiça pelo locadores.

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Aduz a agravante, em síntese, que seu pedido cautelar tem
por escopo evitar a demissão de trabalhadores e as naturais
consequências negativas para o mercado que dela decorreria; sempre
adimpliu os valores locatícios, sendo equivocado o entendimento de se
negar o pedido ante a existência de débito anterior à crise gerada pela
pandemia; a suposta dívida cobrada pelos agravados é do sublocador e
não da recorrente, presumindo-se que este não tenha repassado os
valores ao locador, que se aproveita da situação delicada em evidente
abuso de direito para cobrar a dívida de terceiro ameaçando a retomada do
imóvel.
Entende que está demonstrado o risco sobre o exercício
empresarial, em razão das restrições que o Poder Público tem adotado
como medida de enfrentamento da pandemia pelas quais foi forçada a
suspender suas atividades de revenda e oficina; não há inadimplência de
alugueres de sua parte; ressalva que o fechamento próximo a duas
semanas acarretou a perda de uma receita próxima a 27 milhões de reais.
Tece
comentários
acerca
da
ocorrência
de fato imprevisível e
extraordinário reconhecido em outras demandas, inexistência da dívida e
de risco reverso ao agravado, e o cenário caótico que a impede de suportar
o pagamento do aluguel mensal de R$ 65.000,000, que pode chegar a R$
900.000,00, consideradas as demais lojas da rede. Daí a necessidade de
suspensão temporária dos aluguéis vincendos, comprometendo-se, no
entanto, a cumprir as demais obrigações contratuais, como IPTU e
manutenção do imóvel.

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Requer a antecipação dos efeitos da tutela recursal e o
provimento do recurso.
Deferida a antecipação da tutela recursal, foi dispensada a
intimação para contraminuta, não formalizada ainda a relação processual.
Veio manifestação de terceira interessada (fls. 555/563).
É o relatório.
Trata-se
de
medida
cautelar
em
caráter
antecedente
envolvendo a sublocação comercial do imóvel situado na rua Colômbia,
683 São Paulo, onde a agravante desenvolve suas atividades de revenda
de veículo e prestação de serviços de oficina, blindagem e locação de
automóveis. A medida acautelatória para se afastar os efeitos da mora
enquanto perdurarem os efeitos da pandemia foi indeferida, daí a
insurgência.
O recurso comporta provimento.
Com o advento do Novo Código de Processo Civil, as
modalidades de antecipação provisória dos efeitos do provimento final
pretendido foram agrupadas no gênero “tutelas provisórias”, que tem por
espécies as tutelas de urgência e as de evidência.
Conforme preceitua o art. 300 do NCPC: “a tutela de urgência
será concedida quando houver elementos que evidenciem a probabilidade
do direito e o perigo de dano ou o risco ao resultado útil do processo”.

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Sobre o perigo, ensina ARAKEN DE ASSIS: “O perigo hábil à
concessão da liminar reside na circunstância que a manutenção do status
quo poderá tornar inútil a garantia (segurança para a execução) ou a
posterior realização do direito (execução para segurança). O receio que
incumbe ao autor alegar revestir-se-á de três predicados: (a) perigo
concreto (v.g., o receio que o réu alienará bens, tornando difícil a futura
realização do crédito, há que se materializar em fatos que indiquem essa
conduta, pois a constrição do bem alienado dependerá do reconhecimento
da fraude contra a execução ou da fraude contra credores; b) perigo atual,
(v.g., a intenção do réu de alienar bens deve existir no momento da
concessão da medida); e c) perigo grave (v.g., a alienação que o réu
intenta realizar deverá reduzi-lo a insolvência, pois restando, após tal
negócio, patrimônio bastante, o receio não ostenta gravidade)” (“Processo
Civil Brasileiro, Parte Geral: institutos fundamentais”. São Paulo: Ed.
Revista dos Tribunais, Volume II, Tomo II, página 417).
Ora, o pressuposto básico para a antecipação da tutela
provisória é que a situação fática e jurídica posta pelo autor da demanda
convença o julgador da quase certeza de que a decisão final terminará pela
procedência da pretensão inicial.
No caso sub judice, o perigo de dano ou o risco ao resultado
útil do processo estão presentes. É fato notório que as restrições tomadas
pelo Poder Público pretendendo conter os efeitos da pandemia do
Coronavírus COVID-19, em preservação da vida e da saúde das pessoas,

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ao impor o isolamento social, acarretam a inatividade de empresas, porque
impedidas de continuar a desenvolver suas atividades, não consideradas
essenciais, afetando, diretamente a economia nacional.
Caso não haja intervenção excepcional do Estado em contratos
entabulados no âmbito da livre iniciativa, há risco de haver a interrupção da
empresa como as que exercem atividades como a da autora, não
considerada de serviço essencial e, em consequência, demissões em
massa, agravando ainda mais o cenário caótico resultante da pandemia.
Quanto a probabilidade do direito, respeitado o entendimento
do juiz a quo, também restou configurado na hipótese em comento.
Extrai-se do documento de fls. 83/93, dos autos originários, que
houve sublocação do imóvel situado na rua Colômbia, 683, nesta Capital,
conforme contrato entabulado com a sublocadora Instituto Medicamenta
Fontoura S/A., vigente até 30/04/2023, pelo aluguel mensal de R$
65.000,00.
O contrato de fls. 94/99, por sua vez, demonstra a relação
locatícia sobre o mesmo imóvel estabelecida entre a sublocadora e os
agravados, vigente até 31/01/2025, pelo aluguel mensal de R$ 70.000,00.
A autora foi notificada para o pagamento do débito de R$
2.767.572,49, inadimplência que justificou o indeferimento da tutela de
urgência.
Ocorre que, caso a autora seja compelida a pagar os alugueres

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em eventual ação de despejo, não poderá se valer da faculdade de purgar
a mora, prevista na Lei 8245/91, se se considerar que foi impelida pelo
Poder Publico a suspender suas atividades, o que indubitavelmente atinge
suas finanças de imediato.
Prevalece, ao menos enquanto perdurar este cenário
ocasionado pela pandemia, observância ao princípio da função social do
contrato, postergando-se a discussão da dívida para quando normalizada a
situação, já observado que há prova de pagamentos mensais de R$
65.000,00, mas para pessoa jurídica diversa da sublocadora (fls. 123/126),
e comprovação regular em relação a período anterior a novembro/2019,
conforme fls. 127 e seguintes.
Os doutrinadores Pablo Stolze Gagliano e Rodolfo Pamplona
Filho não concebem a figura do contrato particular, ou mesmo daqueles
firmados com a Administração Pública, deslocado da conjuntura social em
que inserido. Citam, reforçando o entendimento, o pensamento de Eduardo
Sens Santos de que “... o contrato não pode ser mais entendido como
mera relação individual. É preciso atentar para os seus efeitos sociais,
econômicos, ambientais e até mesmo culturais. Em outras palavras, tutelar
o contrato unicamente para garantir a equidade das relações negociais em
nada se aproxima da ideia de função social. O contrato somente terá uma
função social
uma função pela sociedade
quando for dever dos
contratantes atentar para as exigências do bem comum, para o bem geral.
Acima do interesse em que o contrato seja respeitado, acima do interesse

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em que a declaração seja cumprida fielmente e acima da noção de
equilíbrio meramente contratual, há interesse de que o contrato seja
socialmente benéfico, ou, pelo menos, que não traga prejuízos à sociedade
em suma, que o contrato seja socialmente justo”.1
Anota-se que a insurgência da terceira interessada não afeta a
solução adotada.
Com efeito, a parte em questão move em face de Instituto
Medicamenta Fontoura S/A, sublocadora, posteriormente incluída no polo
passivo do presente processo, ação de execução de título extrajudicial,
tendo por objeto o contrato de locação, pelo qual se estabeleceu o
pagamento do locativo aos herdeiros dos espólios e que das rendas dos
alugueres dos imóveis do inventário em especial o da Rua Colômbia, 693
seria destinado R$ 5.000,00 designado como pensão alimentícia à terceira
interessada Carmem Silva Lemos de Oliveira.
Conforme cópia colacionada daquela ação, às fls. 689, foi
deferido o arresto dos recebíveis do executado Instituto Medicamental
Fontoura S/A, determinado que a Autostar, ora agravante, depositasse o
valor correspondente a 1/3 dos alugueres obtidos com a sublocação,
mensalmente, até o limite de R$ 207.592,16.
Inobstante o determinado neste aresto atinja os interesses da
terceira interessada, é certo que os efeitos da crise gerada pela pandemia
1 Novo Curso de Direito Civil: Contratos: Teoria Geral, vol. 4, tomo I, São Paulo, Ed. Saraiva, 2016,
págs. 87/88.

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são incontroversos e afetam a todos, o que não significa conflito de
decisões, mas suspensão do que lá foi determinado, na medida que
retomados os pagamentos, reestabelecem-se os depósitos objeto de
arresto, notadamente considerado que a agravante não é parte naquele
feito.
Outras questões quanto à eventual simulação de contratos
entre sublocadora e sublocatária e ilegitimidade de parte fogem à
discussão do agravo, não enfrentados em primeira instância.
Consequentemente, ratifica-se a antecipação da tutela recursal
para, enquanto perdurarem os efeitos da pandemia do COVID-19, com o
mínimo de 4 (quatro) meses após o retorno da quarentena, prorrogáveis,
seja o Espólio réu impedido de intentar a cobrança do débito e/ou a
resolução dos contratos (Contrato de Locação e de Sublocação) e
retomada do imóvel - inclusive, considerando que a agravante não terá
condições de suportar os aluguéis vincendos, desde 01/04/2020.
Ante o exposto, dá-se provimento ao recurso, nos termos do
acórdão.
CLÁUDIO HAMILTON
Relator