Tribunal: TJSP
Processo: 1009607-40.2019.8.26.0071
Classe: Apelação Cível / Vícios de Construção
Órgão julgador: Jair de Souza
Órgão colegiado: 10a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-09-04
Data de publicação: 2020-09-08

Ementa:
APELAÇÃO. Ação indenizatória – Vício de qualidade – Vaga de garagem com metragem inferior à devida – Improcedência – Não configuração de propriedade autônoma nem de área comum – Direito acessório vinculado ao apartamento e de uso particular – Metragem da vaga definida na Convenção de Condomínio – Inexistência de prova nos autos de que a vaga ocuparia área de jardim existente à sua frente

Ementa:
APELAÇÃO. Ação indenizatória – Vício de qualidade – Vaga de garagem com metragem inferior à devida – Improcedência – Não configuração de propriedade autônoma nem de área comum – Direito acessório vinculado ao apartamento e de uso particular – Metragem da vaga definida na Convenção de Condomínio – Inexistência de prova nos autos de que a vaga ocuparia área de jardim existente à sua frente – Memorial descritivo – Ausência – Não comprovação da forma de revestimento da área do estacionamento – Perícia que se baseou em documento apócrifo, produzido unilateralmente pela requerida e sem amparo de outros documentos – Cabimento de indenização pela diferença de metragem – Decadência – Inaplicabilidade à espécie – Pretensão indenizatória e não redibitória – Sujeição da pretensão à prescrição e não à decadência – Incidência de prescrição decenal – Exegese do art. 205, do CC – Inocorrência – Ação procedente – Sucumbência invertida – Sentença reformada – RECURSO PROVIDO.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2020.0000664763
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível no
1009607-40.2019.8.26.0071, da Comarca de Bauru, em que é apelante LUCIO
MARCELO
JORGE
JOSUE
(JUSTIÇA
GRATUITA),
é
apelado
MRV
ENGENHARIA E PARTICIPAÇÕES S/A.
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 10a Câmara de Direito
Privado do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Por maioria
de votos deram provimento ao recurso. Aberto o julgamento estendido com a
participação do 4o Juiz João Carlos Saletti e o 5o Juiz Des. J.B.Paula Lima.
Portanto o 3o e 4o juiz, votaram favorável ao Relator e o 2o e 5o juiz votaram
contrário e declaram ., de conformidade com o voto do relator, que integra este
acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores JOÃO CARLOS
SALETTI (Presidente), SILVIA MARIA FACCHINA ESPÓSITO MARTINEZ,
COELHO MENDES E J.B. PAULA LIMA.
São Paulo, 20 de agosto de 2020.
JAIR DE SOUZA
Relator
Assinatura Eletrônica

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Voto no: 5.529
Apelação no: 1009607-40.2019.8.26.0071
Órgão Julgador: 10a Câmara de Direito Privado
Comarca de origem: Bauru 4a Vara Cível
Juiz(a) de origem: Dr(a). Arthur de Paula Gonçalves
Recorrente(s): Lúcio Marcelo Jorge Josué
Recorrido(a)(s): MRV Engenharia e Participações S/A
APELAÇÃO. Ação indenizatória Vício de qualidade Vaga
de garagem com metragem inferior à devida Improcedência
Não configuração de propriedade autônoma nem de área
comum Direito acessório vinculado ao apartamento e de uso
particular Metragem da vaga definida na Convenção de
Condomínio Inexistência de prova nos autos de que a vaga
ocuparia área de jardim existente à sua frente Memorial
descritivo
Ausência
Não comprovação da forma de
revestimento da área do estacionamento
Perícia que se
baseou em documento apócrifo, produzido unilateralmente pela
requerida e sem amparo de outros documentos Cabimento de
indenização pela diferença de metragem
Decadência

Inaplicabilidade à espécie Pretensão indenizatória e não
redibitória
Sujeição da pretensão à prescrição e não à
decadência Incidência de prescrição decenal Exegese do art.
205, do CC Inocorrência Ação procedente Sucumbência
invertida Sentença reformada RECURSO PROVIDO.
Trata-se de recurso de apelação interposto contra a r. sentença de fls.
624/628, que julgou improcedente o pedido formulado pela parte autora, consistente,
em síntese, na condenação da requerida ao pagamento de indenização no valor de R$
2.976,32, em decorrência da entrega de vaga de garagem com área menor que a
prometida.
A seguir, colaciona-se o dispositivo da r. sentença:

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“Posto isso, julgo improcedentes os pedidos e condeno o autor
ao pagamento das custas, despesas processuais e honorários
arbitrados em R$ 1.000,00, corrigidos desde esta data, atendidos
os requisitos do art. 85, § 8o, do Código de Processo Civil de
2015, verbas de sucumbência as quais fica isento de pagamento
por ser beneficiário da gratuidade da justiça (página 125, item
2), enquanto persistir a condição de pobreza dele ou não
transcorrer o prazo prescricional de cinco anos, estatuído no § 3o
do art. 98 do mesmo Código”.
No presente instante, inconformado, apela o autor, alegando que: i)
segundo a convenção de condomínio, a área de estacionamento é considerada área
comum, sendo proibido danificar os jardins do condomínio, sob pena de multa; ii) por
tratar-se de área comum, não é possível a retirada dos gramados existentes no “bate-
rodas”; iii) desconsiderando-se a área gramada, a vaga da garagem mede 10,50 m2, ou
seja, medida diversa da pactuada; iv) em razão da divergência na área do imóvel, é
cabível indenização, conforme art. 18, do CDC, sendo irrelevante, para esse fim, o fato
de a diferença ser menor que um vigésimo e desnecessária a prova da culpa pelo
consumidor; v) a tese de descabimento de indenização em caso de diferença de área
inferior a um vigésimo fere as leis consumeristas, devendo a unidade ser entregue com a
exata medida prometida.
Recurso tempestivo e sem preparo, por ser o autor beneficiário da justiça
gratuita (fls. 125).

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A parte recorrida apresentou contrarrazões, requerendo a manutenção da
sentença (fls. 666/670).
Não houve oposição ao julgamento virtual.
O recurso está formalmente em ordem.
É o relatório.
O recurso merece PROVIMENTO.
A r. sentença apelada, respeitada a convicção do(a) MM. juiz(a) de
primeiro grau, deve ser reformada.
Colhe-se dos autos que, em 05/06/2016, o autor firmou com a requerida
o Contrato Particular de Promessa de Compra e Venda de fls. 86/109, visando a
aquisição da unidade 304, do bloco 05, do Residencial Parque Bellagio, em Bauru, à
qual correspondia a vaga de garagem no 137, com 11,5 m2 de área.
Alega o autor que referida vaga teria sido entregue com metragem
inferior à devida e que, em vista disso, ajuizou a presente ação, buscando o

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ressarcimento do valor cobrado pela diferença de área.
Realizada perícia no local, concluiu o Sr. Perito que o autor estaria
tomando medidas equivocadas, as quais estariam de acordo com o projeto.
A ação foi, então, julgada improcedente, o que ensejou o apelo do autor.
De proêmio, necessário consignar que, conquanto o art. 5o, do
Instrumento de Instituição do Condomínio faça referência à utilização das vagas de
garagem, incluídas na área comum de divisão não proporcional dos respectivos
apartamentos (fls. 55 e 639), elas não constituem área de uso comum do condomínio,
conforme se depreende do art. 1.331, § 2o, do CC, e também do item 4, do Anexo I, da
Convenção de Condomínio (fls. 468).
Segundo o item 5, do referido Anexo (fls. 468), as vagas de garagem
constituiriam partes de propriedade autônoma e uso exclusivo dos condôminos que
poderiam ser alienadas por seus proprietários, desde que com expressa autorização do
condomínio (fls. 454).
No entanto, na hipótese vertente, ela não pode ser considerada
efetivamente uma unidade autônoma, nos termos do art. 1.331, § 1o, do CC, posto que
não foi juntada aos autos matrícula independente da vaga de garagem junto ao Cartório
de Registro de Imóveis. Ela não constitui também área comum, na medida em que não
se destina à fruição de todos os condôminos indistintamente. Na verdade, a vaga de

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garagem discutida nos autos representa um direito acessório, vinculado ao apartamento
do autor e de seu uso particular (fls. 55, 454 e 639).
Aliás, a respeito do enquadramento da vaga de garagem, em condomínio
edilício, já decidiu o C. STJ:
“AGRAVO REGIMENTAL EM AGRAVO EM RECURSO
ESPECIAL. BOX DE GARAGEM. PENHORA.
.1. Esta Corte já decidiu que 1em condomínio edilício, a vaga
de garagem pode ser enquadrada como: (i) unidade autônoma
(art. 1.331, § 1o, do CC), desde que lhe caiba matrícula
independente no Registro de Imóveis, sendo, então, de uso
exclusivo do titular; (ii) direito acessório, quando vinculado a
um apartamento, sendo, assim, de uso particular; ou (iii) área
comum, quando sua fruição couber a todos os condôminos
indistintamente'. (REsp 1152148/SE, de minha relatoria,
QUARTA TURMA, julgado em 13/08/2013, DJe 02/09/2013).
(...)”
(STJ. AgRg no AREsp. no 779.583/RS. Min. Relator: Luis
Felipe Salomão. 4a Turma. D.J: 01/03/2016).
Pois bem. Conquanto não se trate a vaga da garagem, como já dito, de
área comum, o autor está proibido de remover o gramado ou danificar os jardins do
condomínio, como se vê do Instrumento de Instituição do Condomínio (fls. 72 e 656) e
do Anexo II, da Convenção de Condomínio (fls. 484). Tal fato, porém, é irrelevante
para o deslinde da controvérsia.

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Isto porque estabeleceu a cláusula 2.3, do contrato firmado pelas partes
(fls. 90/91):
“2) CLÁUSULA SEGUNDA: DO OBJETO
.2.3) A garagem/estacionamento do imóvel objeto desse
Contrato estará descrita (o) na Convenção de Condomínio e/ou
Projeto Arquitetônico e servirá para a guarda de veículo de
passeio, de pequeno ou médio porte, O(A) PROMITENTE
COMPRADOR(A) declara, nesse ato, estar ciente de que a
determinação e a demarcação da sua garagem/estacionamento,
se não vinculada(o) ao imóvel na Convenção de Condomínio
e/ou Projeto Arquitetônico, será exclusiva e necessariamente
decidida pela Assembleia de Condomínio”.
E o art. 4o, da Convenção de Condomínio, dispôs (fls. 454):
“Art. 4o - A área determinada para estacionamento de
automóveis terá seu uso regulamentado conforme abaixo, a qual
será composta conforme descrição contida no ANEXO I.
.a) A demarcação das vagas e a determinação do direito de uso
correspondente a cada apartamento ocorrerão conforme
localização determinada no projeto arquitetônico aprovado pela
Prefeitura Municipal, e transcrita no quadro ANEXO I, que
integra a presente para todos os fins e efeitos de direito. (...)”.

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Do referido Anexo I extrai-se, por sua vez, as áreas e frações ideais de
terreno de cada unidade, constando, de fls. 472, que ao apartamento 304, do bloco 05,
correspondiam as seguintes áreas/frações ideais:
- Fração Ideal 0,2668184%
- Área Real Total 127,326
- Área Real Privativa Coberta Padrão 49,300
- Área Real Privativa Coberta Padrão Diferente ou Descoberta - 0 -
- Área Real Estacion. 11,500
- Área Real Uso Comum 66,526
- Área Equivalente e Total 62,792
- Área Equivalente Privativa 49,300
- Área Equivalente Estacion. 50,450
- Área Equivalente e Uso Comum 12,342.
Pois bem. Como se pode observar, a vaga de garagem destinada ao autor
deveria ter uma área de 11,500 m2, inexistindo nos autos qualquer comprovação de que
parte dela (0,60 m2) ficaria localizada sobre o jardim existente atrás da guia de sarjeta
que funcionaria como “bate-roda”.
Note-se que, conquanto não exista óbice para que isso aconteça, o fato é
que a ré não logrou êxito em comprovar que, no Condomínio em comento, as vagas de
garagem teriam essa característica, posto que não foi juntado aos autos o projeto
aprovado na Prefeitura Municipal nem o Memorial Descritivo completo (o de fls.
233/236 está incompleto), onde conste a descrição das vagas de estacionamento e o
revestimento que seria utilizado, não sendo suficiente para esse fim o documento de fls.

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238, posto que produzido unilateralmente.
Impende consignar que, para a elaboração do laudo de fls. 594/601, o Sr.
Perito valeu-se de informações constantes do Relatório de Vistoria Técnica de fls.
237/241, apócrifo e produzido pela requerida, não tendo consignado se lhe foram
disponibilizados pelas partes outros documentos (como o projeto aprovado, a matrícula
do imóvel e o memorial descritivo, por exemplo) que pudessem ter-lhe fornecido
subsídios para que chegasse à conclusão de fls. 598.
E, não obstante não tenha o autor impugnado tal documento, não pode
ele, por si só, servir de base para afastar a pretensão inicial.
Não se pode desconsiderar, ainda, o fato de terem sido plantados arbustos
no gramado que constituiria parte da vaga do autor, o que obstaculizaria o pleno uso do
local, não prevalecendo a alegação da requerida de que foram plantados pelo
Condomínio quando é cediço que o paisagismo do empreendimento está incluído nas
responsabilidades da construtora e já constava do folheto promocional de fls. 491.
Assim, de rigor o ressarcimento ao autor do valor que lhe foi cobrado a
maior pela diferença de metragem.
Nem se alegue decadência do direito do autor, eis que não se trata a
hipótese dos autos de pretensão redibitória, mas sim indenizatória, razão pela qual ela
não se sujeita a prazo decadencial e sim prescricional. Desse modo, não há que se falar

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em aplicação dos art. 26, do CDC e art. 501, do CC, uma vez que não se busca a
rescisão do contrato ou o abatimento do preço, mas sim o ressarcimento de danos
decorrentes de vício no imóvel. A prescrição, nesse caso, é decenal (art. 205, do CC).
Nesse sentido, já decidiu este E. TJSP:
“APELAÇÃO CÍVEL. Ação indenizatória de perdas e danos
decorrente de vício de qualidade. Compromisso de compra e
venda de unidade imobiliária e vaga de garagem, entregue com
metragem a menor. Sentença que declarou a decadência do
direito pleiteado. Inadequação. Quando a pretensão do
consumidor é de natureza indenizatória (isto é, de ser ressarcido
pelo prejuízo decorrente dos vícios do imóvel) não há incidência
de prazo decadencial. A ação, tipicamente condenatória, sujeita-
se a prazo de prescrição decenal previsto no art. 205 do CC.
Inaplicabilidade do prazo decadencial de 90 dias do art. 26, II,
do CDC ou anual do art. 501, § 1o, do CC. Ação indenizatória
que não se confunde com pretensão redibitória de desfazimento
do negócio ou abatimento do preço. Prejudicial de mérito
afastada. Precedente do A. STJ. Impossibilidade de julgamento
antecipado da lide. Observância dos princípios do contraditório
e da ampla defesa. Necessidade de produção da prova pericial
para apurar a metragem da vaga e, se o caso, o valor
indenizatório diante da impossibilidade de concessão da tutela
específica. Exegese do art. 499, do CPC. Sentença anulada.
RECURSO PROVIDO”.
(TJSP. Apel. no 1030306-89.2019.8.26.0576. Des. Relator:

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Rodolfo Pellizari. 6a Câmara de Direito Privado. D.J:
03/06/2020).
Destarte, o recurso de apelação deve ser PROVIDO para, julgando
procedente a ação, condenar a requerida a pagar ao autor a importância correspondente
à diferença de metragem na vaga da garagem que lhe foi atribuída, a ser apurado em
liquidação de sentença.
Diante do que aqui restou decidido, de rigor a inversão dos ônus
sucumbenciais, ficando a requerida condenada a arcar com as custas, despesas
processuais e com os honorários advocatícios do patrono do autor que ficam arbitrados
em R$ 1.500,00.
Por último, de forma a evitar a oposição de embargos de declaração
destinados meramente ao prequestionamento e de modo a viabilizar o acesso às vias
extraordinária e especial, considera-se prequestionada toda a matéria constitucional e
infraconstitucional suscitada nos autos, uma vez que apreciadas as questões
relacionadas à controvérsia por este Colegiado, ainda que não tenha ocorrido a
individualização de cada um dos argumentos ou dispositivos legais invocados, cenário
ademais incapaz de negativamente influir na conclusão adotada, competindo às partes
observar o disposto no artigo 1.026, §2o do CPC.
Diante do exposto, pelo meu voto, DOU PROVIMENTO ao recurso.

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JAIR DE SOUZA
Relator
(assinatura eletrônica)

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Voto no 17.441
Apelação Cível no 1009607-40.2019.8.26.0071
Comarca: Bauru
Apelante: Lucio Marcelo Jorge Josue
Apelado: MRV Engenharia e Participações S/A
DECLARAÇÃO DE VOTO
Adotados os relatórios constantes dos autos, com a
devida vênia, ouso divergir da d. relatoria.
A área subsequente à vaga de garagem do autor não
pode ser considerada como gramado de uso comum do condomínio,
tratando-se, na verdade, de área permeável integrante de sua área privativa,
em virtude de sua própria natureza e localização.
Com efeito, ao se referir às áreas de uso comum, o
item 4 do Anexo I integrante e complementar da Convenção de
Condomínio (fl. 468) não menciona os estacionamentos, os quais,
inclusive, segundo o fragmento do Memorial Descritivo, não impugnado
pelo autor, poderiam ser em piso cimentado e/ ou grama e/ou piso
intertravado permeável e/ou asfalto” (fl. 238).
Não bastasse, foi realizada vistoria no imóvel, com a
seguinte conclusão (fl. 598):

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“Com as medidas efetuadas “in loco” ficou
constatado que estão de acordo com o projeto, até com sobra de espaço.
As medidas apresentadas na Figura 01 - Croqui
Ilustrativo, foram confirmadas pelo perito nas medições tomadas “in
loco”.
Nesse diapasão, infere-se que a construção da vaga de
garagem seguiu a forma prevista no memorial e o pedido inicial
improcede.
Confira-se a jurisprudência em casos semelhantes:
“Imóvel. Ação indenizatória. Vício por diferença
de área. Decadência ocorrida. Vaga de garagem,
de todo modo, entregue com a metragem
prometida. Área de gramado que deve ser
computada juntamente com a de cimento. (...).
Sentença mantida. Recurso desprovido.” (TJSP;
Apelação
Cível
1031112-61.2018.8.26.0576;
Relator (a): Claudio Godoy; Órgão Julgador: 1a
Câmara de Direito Privado; Foro de São José do
Rio Preto - 6a Vara Cível; Data do Julgamento:
29/07/2020; Data de Registro: 29/07/2020)

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“Apelação Cível. Compromisso de venda e
compra
Alegação de vícios construtivos
decorrentes de entrega de vaga de garagem com
área menor que a especificada no contrato

Sentença de improcedência, condenado a autora
nas penas por litigância de má-fé, devendo arcar
com multa sancionatória de dois salários
mínimos e indenização fixada em R$ 1.000,00
Faixa de gramado à frente da área cimentada da
vaga Área gramada que se inclui no cálculo da
área da vaga de garagem, conforme memorial
descritivo que previu piso cimentado e de grama
Aproveitamento do espaço que não se revelou
prejudicado

Danos
materiais
não
caracterizados Precedentes desta Colenda 1a
Câmara de Direito Privado
(...) Dá-se
provimento em parte ao recurso.” (TJSP;
Apelação
Cível
1043653-29.2018.8.26.0576;
Relator (a): Christine Santini; Órgão Julgador: 1a
Câmara de Direito Privado; Foro de São José do
Rio Preto - 5a Vara Cível; Data do Julgamento:
20/07/2020; Data de Registro: 20/07/2020).

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Pelo
exposto,
pelo
meu
voto,
dissentindo,
respeitosamente, NEGO PROVIMENTO ao recurso e majoro os
honorários devidos ao patrono vencedor em 20%, na forma do artigo 85, §
11, do Código de Processo Civil.
J. B. PAULA LIMA

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Declaração de Voto Vencido - no 11.865
Apelação Cível no 1009607-40.2019.8.26.0071
Comarca: Bauru
Apelante: Lucio Marcelo Jorge Josue
Apelado: MRV Engenharia e Participações S/A
Ressalvado o posicionamento adotado pelo Eminente Relator Dr. Jair
de Souza, esta Magistrada negaria provimento ao recurso do consumidor.
Com efeito, em casos relativos à extensão de vagas de garagem, a
perícia assume papel de alta relevância, pois permite esclarecer, de forma técnica e mais
aprofundada, quais seriam a composição do piso da vaga e as respectivas metragens.
No caso em litígio, a perícia concluiu que as medidas estavam de
acordo com o projeto apresentado pela construtora ao autor, na ocasião da aquisição do
imóvel e respectiva vaga (fls. 594/601).
Além disso, restou demonstrado que a guia elevada funcionava como
bate-rodas, impedindo que o veículo atingisse o gramado.
Desse modo, não haveria prejuízo a ser reconhecido no caso em
debate.
Portanto, respeitado o entendimento em sentido contrário, esta
Magistrada negaria provimento ao recurso, restando contudo vencida por 3 votos a 2.
SILVIA Maria Facchina ESPOSITO MARTINEZ
2a Juíza

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JOAO BATISTA DE MELLO PAULA LIMA
1229C27E
16
16
Declarações de
Votos
SILVIA MARIA FACCHINA ESPOSITO MARTINEZ125647D5
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https://esaj.tjsp.jus.br/pastadigital/sg/abrirConferenciaDocumento.do, informando o processo
1009607-40.2019.8.26.0071 e o código de confirmação da tabela acima.