Tribunal: TJSP
Processo: 1070049-16.2018.8.26.0100
Classe: Apelação Cível / Despesas Condominiais
Órgão julgador: Soares Levada
Órgão colegiado: 34a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-08-13
Data de publicação: 2020-08-13

Ementa:
Embargos à execução de despesas condominiais. Impossibilidade de cobrança de despesas condominiais antes da entrega das chaves. Responsabilidade da construtora ou incorporadora que exercia posse direta. Débitos anteriores à imissão na posse do condômino (entrega das chaves). A responsabilidade pelo pagamento da obrigação é definida pela relação jurídica material que a parte tem com o imóvel.

Ementa:
Embargos à execução de despesas condominiais. Impossibilidade de cobrança de despesas condominiais antes da entrega das chaves. Responsabilidade da construtora ou incorporadora que exercia posse direta. Débitos anteriores à imissão na posse do condômino (entrega das chaves). A responsabilidade pelo pagamento da obrigação é definida pela relação jurídica material que a parte tem com o imóvel. Débito anterior à imissão na posse é atribuível à construtora vendedora do bem, que tinha a posse da unidade geradora do débito até então. Honorários reduzidos Apelo provido em parte.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2020.0000638743
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível no
1070049-16.2018.8.26.0100, da Comarca de São Paulo, em que é apelante ESSER
NICE
EMPREENDIMENTO
IMOBILIÁRIOS
LTDA
EM
RECUPERAÇÃO
JUDICIAL, é apelado CONDOMÍNIO SP NEXT HOME.
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 34a Câmara de Direito
Privado do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Deram
provimento em parte ao recurso. V. U., de conformidade com o voto do relator, que
integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores GOMES VARJÃO
(Presidente) e L. G. COSTA WAGNER.
São Paulo, 13 de agosto de 2020.
SOARES LEVADA
Relator
Assinatura Eletrônica

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APELAÇÃO No 1070049-16.2018.8.26.0100
COMARCA DE SÃO PAULO
APELANTE: ESSER NICE EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA.
APELADO : CONDOMÍNIO SP NEXT HOME
V O T O No 40792
Embargos
à
execução
de
despesas
condominiais. Impossibilidade de cobrança de despesas
condominiais antes da entrega das chaves. Responsabilidade da
construtora ou incorporadora que exercia posse direta. Débitos
anteriores à imissão na posse do condômino (entrega das
chaves). A responsabilidade pelo pagamento da obrigação é
definida pela relação jurídica material que a parte tem com o
imóvel. Débito anterior à imissão na posse é atribuível à
construtora vendedora do bem, que tinha a posse da unidade
geradora do débito até então. Honorários reduzidos Apelo
provido em parte.
1. Apelo interposto de sentença que julgou improcedente
embargos à execução de despesas condominiais em que a ré atribui aos
compromissários compradores a responsabilidade pelo pagamento das quotas
condominiais a partir da instalação do condomínio, alegando ainda excesso de
execução e de verba honorária. Recurso processado e respondido pelo
desprovimento.
É o relatório.

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Fundamento e decido.
2. O apelo comporta provimento parcial.
O cerceamento de defesa levantado pela apelante não
ocorreu. O juiz não é obrigado a determinar a produção de provas requeridas
pelas partes se, a seu sentir, o que se quer provar já está ou deveria estar
caracterizado, bastantes as provas acostadas aos autos, à formação de seu
livre convencimento. Além do mais as partes foram instadas a manifestar
interesse na produção de prova, tendo a recorrente se pronunciado pela
suficiência do conjunto probatório até então produzido no feito (fl. 152).
A insurgência por sua vez em excesso de execução deve
demonstrar os equívocos na conta executada, não bastando para o
acolhimento da alegação a simples juntada de cálculo unilateral realizado pela
embargante.
No mais, no julgamento do REsp no 1.345.331-RS,
relatado pelo Min. Luis Felipe Salomão, examinado em sede de recurso
repetitivo nos termos do art. 543-C do CPC/73, firmaram-se as seguintes
teses:
“PROCESSO
CIVIL.
RECURSO
ESPECIAL
REPRESENTATIVO
DE
CONTROVÉRSIA.
ART.
543-C
DO
CPC.
CONDOMÍNIO.
DESPESAS
COMUNS.
AÇÃO
DE
COBRANÇA.
COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA NÃO LEVADO A REGISTRO.
LEGITIMIDADE PASSIVA. PROMITENTE VENDEDOR OU PROMISSÁRIO
COMPRADOR. PECULIARIDADES DO CASO CONCRETO. IMISSÃO NA
POSSE. CIÊNCIA INEQUÍVOCA.
1. Para efeitos do art. 543-C do CPC, firmam-se as
seguintes teses:
a) O que define a responsabilidade pelo pagamento das

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obrigações condominiais não é o registro do compromisso de compra e venda,
mas a relação jurídica material com o imóvel, representada pela imissão na
posse pelo promissário comprador e pela ciência inequívoca do condomínio
acerca da transação.
b) Havendo compromisso de compra e venda não levado
a registro, a responsabilidade pelas despesas de condomínio pode recair tanto
sobre o promitente vendedor quanto sobre o promissário comprador,
dependendo das circunstâncias de cada caso concreto.
c) Se ficar comprovado: (i) que o promissário comprador
se imitira na posse; e (ii) o condomínio teve ciência inequívoca da transação,
afasta-se a legitimidade passiva do promitente vendedor para responder por
despesas condominiais relativas a período em que a posse foi exercida pelo
promissário comprador.”
Houve, portanto, segundo entendimento jurisprudencial,
mitigação no que se refere à obrigação “propter rem” para pagamento de taxa
de condomínio, reduzindo, pois, o alcance do disposto no art. 1345 do CCivil
em casos como o que se apresenta neste processo.
Então é a partir da entrega das chaves, é que a
responsabilidade passa a ser do adquirente, afinal, somente a partir daí é que
passa a ter relação jurídico material com o imóvel não sendo suficiente, no
caso em exame, a mera juntada de ata assemblear em que o compromissário
comprador consta como titular da unidade condominial devedora, para
comprovação inconteste da imissão do comprador na posse do imóvel, se
ausente termo de sua transmissão.
Veja-se que se não for aplicado o entendimento
manifestado pelo C. STJ a construtora vendedora fica no melhor dos mundos:
tem a posse do bem e, ao mesmo tempo, esquiva-se da responsabilidade pela
manutenção das coisas comuns. Vale aqui a responsabilidade decorrente da
relação material que tinha com o apartamento gerador do débito, que perdurou

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até a entrega das chaves, quando houve então a efetiva transmissão da
posse.
Neste sentido, a E. Segunda Seção deste Superior
Tribunal de Justiça, no julgamento dos Embargos de Divergência em Recurso
Especial n.o 489.647 (Rel. Min. Luis Felipe Salomão, DJe de 15/12/2009),
firmou entendimento no sentido de que "a efetiva posse do imóvel, com a
entrega das chaves, define o momento a partir do qual surge para o
condômino a obrigação de efetuar o pagamento das despesas condominiais"
nos termos da seguinte ementa:
"EMBARGOS
DE
DIVERGÊNCIA
EM
RECURSO
ESPECIAL. LEGITIMIDADE PASSIVA. AÇÃO DE COBRANÇA DE COTAS
CONDOMINIAIS.
POSSE
EFETIVA.
EMBARGOS
DE
DIVERGÊNCIA
ACOLHIDOS.
1. A efetiva posse do imóvel, com a entrega das chaves,
define o momento a partir do qual surge para o condômino a obrigação de
efetuar o pagamento das despesas condominiais.
2. No caso vertente, é incontroverso que o embargante
está sofrendo cobrança de duas cotas condominiais referentes a período
anterior à entrega das chaves.
3. Embargos de divergência providos.
(EREsp
489.647/RJ,
Rel.
Ministro
LUIS
FELIPE
SALOMÃO, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 25/11/2009, DJe 15/12/2009)"
A cobrança ao promitente comprador de débitos
anteriores à entrega do imóvel é ilegítima e deve recair sobre a construtora ou
incorporadora, na qualidade de primeira adquirente dos direitos do bem após a
conclusão das obras e regularizações administrativas. Neste sentido são os
julgados deste E. TJSP e do E. STJ:

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“DESPESAS
DE
CONDOMÍNIO.
EMBARGOS
À
EXECUÇÃO.
Tratando-se
de
imóvel
novo
é
a
incorporadora a responsável pelo pagamento das
despesas condominiais até a efetiva entrega das chaves
para
o
adquirente.
Sentença
mantida.
Recurso
desprovido, com majoração da verba honorária (art. 85, §
11,
do
CPC/2015).
(TJSP;

Apelação
Cível
1016214-15.2018.8.26.0068; Relator (a): Felipe Ferreira;
Órgão Julgador: 26a Câmara de Direito Privado; Foro de
Barueri - 2a Vara Cível; Data do Julgamento: 25/07/2019;
Data de Registro: 26/07/2019).”
AGRAVO
INTERNO
NOS
EMBARGOS
DE
DECLARAÇÃO NO RECURSO ESPECIAL - AÇÃO
CONDENATÓRIA - DECISÃO MONOCRÁTICA QUE
NEGOU PROVIMENTO AO RECLAMO.
INSURGÊNCIA RECURSAL DA PARTE RÉ.
1. Alterar as premissas adotadas pelo decisum atacado
demanda a interpretação das cláusulas contratuais e a
rediscussão da matéria fático-probatória, inviável em
sede de recurso especial, ante o disposto nas Súmulas 5
e 7 desta Corte.
2. Na hipótese, o Tribunal local seguiu orientação desta
Corte no sentido de que o atraso na entrega do imóvel
enseja pagamento de indenização por lucros cessantes
durante o período de mora do promitente vendedor,
sendo presumido o prejuízo do promitente comprador.
Incidência da Súmula 83/STJ.
3. "A jurisprudência desta Corte de Justiça é no sentido
de que o promitente comprador passa a ser responsável
pelo pagamento das despesas condominiais a partir da

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entrega das chaves, tendo em vista ser o momento em
que tem a posse do imóvel." (AgRg no AREsp
693.206/RJ, Rel. Ministro RICARDO VILLAS BÔAS
CUEVA, TERCEIRA TURMA, julgado em 13/03/2018,
DJe 22/03/2018).
4. A aferição do percentual em que cada litigante foi
vencedor ou vencido ou a conclusão pela existência de
sucumbência mínima ou recíproca das partes é questão
que não comporta exame em recurso especial, por
envolver aspectos fáticos e probatórios, aplicando-se à
hipótese a Súmula 7/STJ.
5. Agravo interno desprovido.
(AgInt nos EDcl no REsp 1696567/SP, Rel. Ministro
MARCO
BUZZI,
QUARTA
TURMA,
julgado
em
16/10/2018, DJe 23/10/2018)
“DESPESAS
CONDOMINIAIS
COBRANÇA
IMÓVEL
NOVO DÉBITO ANTERIOR A ENTREGA DAS CHAVES
LEGITIMIDADE
PASSIVA
DA
INCORPORADORA
SENTENÇA MANTIDA RECURSO NÃO PROVIDO.
Conquanto o condomínio tenha ciência da alienação da
unidade condominial, em se tratando de imóvel novo, é a
incorporadora responsável pelo pagamento das cotas
condominiais até a efetiva entrega das chaves aos
proprietários
atuais.
DESPESAS
CONDOMINIAIS
VALORES CORRESPONDENTES AOS ENCARGOS
DEFINIDOS
EM
REGULAR
ASSEMBLÉIA
E
CONVENÇÃO LEGALIDADE PROCEDÊNCIA MANTIDA
RECURSO NÃO PROVIDO. Aprovados os valores
cobrados em convenção regular e dentro dos limites
impostos pela Lei no 4.591/64, é lícita a cobrança dos
valores
condominiais
e
demais
encargos.

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(0185362-52.2012.8.26.0100 Apelação; Relator(a): Paulo
Ayrosa; Comarca: São Paulo; Órgão julgador: 31a
Câmara de Direito Privado; Data do julgamento:
18/02/2014)
PROCESSUAL
CIVIL
E
CIVIL.
AGRAVO
NOS
EMBARGOS
DE
DECLARAÇÃO
NO
RECURSO
ESPECIAL.
AÇÃO
DE
COBRANÇA
DE
COTAS
CONDOMINIAIS. POSSE EFETIVA. NECESSIDADE- A
efetiva posse do imóvel, com a entrega das chaves,
define o momento a partir do qual surge para o
condômino a obrigação de efetuar o pagamento das
despesas condominiais - Agravo nos embargos de
declaração no recurso especial não provido. Acórdão
(AgRg nos EDcl no REsp 851542 / RS AGRAVO
REGIMENTAL NOS EMBARGOS DE DECLARAÇÃO NO
RECURSO ESPECIAL 2006/0105103-0 - Relator(a)
Ministra NANCY ANDRIGHI (1118); Órgão Julgador - T3 -
TERCEIRA TURMA; Data do Julgamento: 06/09/2011;
Data da Publicação/Fonte DJe 13/09/2011)”
“EMBARGOS
DE
DIVERGÊNCIA
EM
RECURSO
ESPECIAL.
LEGITIMIDADE
PASSIVA.
AÇÃO
DE
COBRANÇA DE COTAS CONDOMINIAIS. POSSE
EFETIVA. EMBARGOS DE DIVERGÊNCIA ACOLHIDOS.
1. A efetiva posse do imóvel, com a entrega das chaves,
define o momento a partir do qual surge para o
condômino a obrigação de efetuar o pagamento das
despesas
condominiais.
2.
No
caso
vertente,
é
incontroverso que o embargante está sofrendo cobrança
de duas cotas condominiais referentes a período anterior
à entrega das chaves. 3. Embargos de divergência

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providos. (EREsp 489.647/RJ, Rel. Ministro LUIS FELIPE
SALOMÃO, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 25/11/2009,
DJe 15/12/2009).
Desta forma, a r. sentença recorrida fica mantida por seus
próprios fundamentos e os ora acrescidos, entendendo-se que a embargante é
parte legítima para figurar no polo passivo da execução.
Os honorários advocatícios serão reduzidos para R$
1.500,00 por equidade, considerada a baixa complexidade da causa e a
razoável duração do processo (pouco mais de um ano entre a data da
oposição dos embargos e a sentença), mantida por sua vez a benesse do
diferimento do recolhimento das custas processuais para o final da dermanda,
na ausência de provas que justifiquem a sua cassação.
3. Pelo exposto, dá-se provimento em parte ao apelo.
SOARES LEVADA
Relator