Tribunal: TJSP
Processo: 2169952-45.2020.8.26.0000
Classe: Agravo de Instrumento / Despesas Condominiais
Órgão julgador: Cesar Luiz de Almeida
Órgão colegiado: 28a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-08-13
Data de publicação: 2020-08-13

Ementa:
AGRAVO DE INSTRUMENTO – AÇÃO DE EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL – TAXAS E DESPESAS CONDOMINIAIS - INSURGÊNCIA CONTRA DECISÃO QUE DETERMINOU A JUNTADA DE PROVA DOCUMENTAL DA PROPRIEDADE DO IMÓVEL PARA AFERIÇÃO DA LEGITIMIDADE PASSIVA AD CAUSAM - DESNECESSÁRIA A JUNTADA DA CERTIDÃO DE MATRÍCULA DO IMÓVEL OU COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA PARA O PROCESSAMENTO DA AÇÃO – RESPONSABILIDADE QUE PODE

Ementa:
AGRAVO DE INSTRUMENTO – AÇÃO DE EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL – TAXAS E DESPESAS CONDOMINIAIS - INSURGÊNCIA CONTRA DECISÃO QUE DETERMINOU A JUNTADA DE PROVA DOCUMENTAL DA PROPRIEDADE DO IMÓVEL PARA AFERIÇÃO DA LEGITIMIDADE PASSIVA AD CAUSAM - DESNECESSÁRIA A JUNTADA DA CERTIDÃO DE MATRÍCULA DO IMÓVEL OU COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA PARA O PROCESSAMENTO DA AÇÃO – RESPONSABILIDADE QUE PODE SER IMPUTADA AO MERO POSSUIDOR SEM CONTRATO – ENTENDIMENTO PACIFICADO PELO EXCELSO SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTIÇA EM SEDE DE RECURSO REPETITIVO - PRECEDENTES DESTA COLENDA CÂMARA E DESTE EGRÉGIO TRIBUNAL DE JUSTIÇA - CONDOMÍNIO QUE AO EMITIR OS BOLETOS DE PAGAMENTO EM NOME DA EXECUTADA RECONHECE A RELAÇÃO MATERIAL HAVIDA COM O IMÓVEL – DECISÃO REFORMADA - RECURSO PROVIDO.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2020.0000640374
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Agravo de Instrumento no
2169952-45.2020.8.26.0000, da Comarca de Sorocaba, em que é agravante
CONDOMINIO PAINEIRAS, é agravado LUCILENE DE OLIVEIRA.
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 28a Câmara de Direito
Privado do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Deram
provimento ao recurso. V. U., de conformidade com o voto do relator, que integra este
acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores CESAR LACERDA
(Presidente sem voto), SERGIO ALFIERI E CELSO PIMENTEL.
São Paulo, 13 de agosto de 2020.
CESAR LUIZ DE ALMEIDA
Relator
Assinatura Eletrônica

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Agravo de Instrumento no 2169952-45.2020.8.26.0000 -Voto no 15050
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VOTO No 15050
AGRAVO DE INSTRUMENTO No 2169952-45.2020.8.26.0000
AGRAVANTE: CONDOMÍNIO PAINEIRAS
AGRAVADA: LUCIENE DE OLIVEIRA
COMARCA: SOROCABA
JUIZ (A): TAMAR OLIVA DE SOUZA TOTARO
AGRAVO DE INSTRUMENTO AÇÃO DE EXECUÇÃO
DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL TAXAS E DESPESAS
CONDOMINIAIS - INSURGÊNCIA CONTRA DECISÃO
QUE
DETERMINOU
A
JUNTADA
DE
PROVA
DOCUMENTAL DA PROPRIEDADE DO IMÓVEL
PARA AFERIÇÃO DA LEGITIMIDADE PASSIVA AD
CAUSAM
-
DESNECESSÁRIA
A
JUNTADA
DA
CERTIDÃO
DE
MATRÍCULA
DO
IMÓVEL
OU
COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA PARA O
PROCESSAMENTO DA AÇÃO RESPONSABILIDADE
QUE PODE SER IMPUTADA AO MERO POSSUIDOR
SEM CONTRATO ENTENDIMENTO PACIFICADO
PELO EXCELSO SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTIÇA
EM
SEDE
DE
RECURSO
REPETITIVO
-
PRECEDENTES DESTA COLENDA CÂMARA E DESTE
EGRÉGIO TRIBUNAL DE JUSTIÇA - CONDOMÍNIO
QUE AO EMITIR OS BOLETOS DE PAGAMENTO EM
NOME DA EXECUTADA RECONHECE A RELAÇÃO
MATERIAL HAVIDA COM O IMÓVEL
DECISÃO
REFORMADA - RECURSO PROVIDO.
Trata-se de recurso de agravo de instrumento com
pedido de efeito suspensivo (fls. 01/07), interposto nos autos de ação de
execução de título extrajudicial (taxas e despesas condominiais), contra a r.
decisão de fls. 23 (dos autos originários) que concedeu o prazo de 15 dias,
para que o autor apresente prova documental da propriedade do imóvel ou
do compromisso de aquisição, sob pena de indeferimento da petição inicial
e extinção do feito.

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O exequente, ora agravante, sustenta que segundo
entendimento do STJ quando do julgamento do REsp no 1.345.331/RS é
dispensável a juntada da certidão de matrícula do imóvel, porquanto, não
se está buscando a penhora do mesmo. Afirma que não dispõe de meios
para providenciar de forma célere a matrícula do imóvel gerador do débito
ou mesmo para exigir da construtora ou da Caixa Econômica Federal que
procedam às retificações necessárias. Diz que a lista de condôminos e
boletos acostados aos autos, comprovam que a executada se imitiu na
posse do imóvel. Requer o provimento do recurso a fim de ver reformada a
r. decisão guerreada.
O recurso foi regularmente processado, com a
concessão do efeito suspensivo (fls.359).
Sem contraminuta, tendo em vista que ainda não foi
instaurado o contraditório nos autos.
Não houve oposição quanto ao julgamento virtual do
feito (fls. 364).
É o relatório.
Ab initio, deixo consignado que o recurso comporta
acolhimento.
Ora, respeitada a conclusão a que chegou o juiz de
1o grau, verifica-se que em ações dessa natureza, a legitimidade passiva ad
causam pode recair ao proprietário, ao promissário comprador ou até
mesmo sobre o mero possuidor sem contrato, em virtude da natureza
“propter rem” da obrigação.
Esse é o entendimento pacificado pelo Colendo
Superior Tribunal de Justiça em sede de recurso repetitivo, à luz do artigo
543-C do Código de Processo Civil revogado, confira-se:
PROCESSO CIVIL. RECURSO ESPECIAL REPRESENTATIVO
DE CONTROVÉRSIA. ART. 543-C DO CPC. CONDOMÍNIO.
DESPESAS COMUNS. AÇÃO DE COBRANÇA. COMPROMISSO
DE
COMPRA
E
VENDA
NÃO
LEVADO
A
REGISTRO.
LEGITIMIDADE PASSIVA. PROMITENTE VENDEDOR OU
PROMISSÁRIO COMPRADOR. PECULIARIDADES DO CASO
CONCRETO. IMISSÃO NA POSSE. CIÊNCIA INEQUÍVOCA. 1.
Para efeitos do art. 543C do CPC, firmam-se as seguintes teses: a) O
que define a responsabilidade pelo pagamento das obrigações

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condominiais não é o registro do compromisso de compra e venda, mas
a relação jurídica material com o imóvel, representada pela imissão na
posse pelo promissário comprador e pela ciência inequívoca do
condomínio acerca da transação. b) Havendo compromisso de compra
e venda não levado a registro, a responsabilidade pelas despesas de
condomínio pode recair tanto sobre o promitente vendedor quanto
sobre o promissário comprador, dependendo das circunstâncias de
cada caso concreto. c) Se ficar comprovado: (i) que o promissário
comprador se imitira na posse; e (ii) o condomínio teve ciência
inequívoca da transação, afasta-se a legitimidade passiva do
promitente vendedor para responder por despesas condominiais
relativas a período em que a posse foi exercida pelo promissário
comprador. 2. No caso concreto, recurso especial não provido. (REsp
1345331/RS, Relator Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, SEGUNDA
SEÇÃO, julgado em 08/04/2015, DJe 20/04/2015).
Aliás, acerca da desnecessidade da prova de
propriedade para o processamento da execução, já decidiu esta 28a Câmara
de Direito Privado e este Egrégio Tribunal de Justiça do Estado de São
Paulo, a saber:
Despesas condominiais. Execução proposta por condomínio popular.
Justiça gratuita. Para fazer jus aos benefícios da gratuidade de justiça,
a pessoa jurídica deve comprovar a alegada impossibilidade de arcar
com as custas e despesas processuais (STJ, Súmula 481). Caso concreto
em que ficou demonstrada de maneira eficaz a hipossuficiência
financeira do condomínio. Determinação de juntada da certidão da
matrícula do imóvel gerador do débito ou do contrato de compra e
venda de referida unidade condominial. Desnecessidade. Documentos
acostados à inicial que se mostram suficientes para a propositura da
demanda executiva, devendo-se aguardar eventual alegação da
executada de sua ilegitimidade passiva. Recurso provido. (Agravo de
Instrumento no 2078486-67.2020.8.26.0000 Relator Desembargador
CESAR LACERDA j. em 12/05/2020 v.u.). Sic
AGRAVO
DE
INSTRUMENTO.
EXECUÇÃO
DE
TÍTULO
EXTRAJUDICIAL. Legitimidade passiva “ad causam” do Agravado,

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que se intitulou proprietário e responsável por eventuais débitos
condominiais. Desnecessidade de prova da propriedade para o
processamento de execução de despesas condominiais, tendo em vista a
natureza jurídica dos débitos condominiais. Precedentes do C. STJ.
RECURSO DO EXEQUENTE PROVIDO. (Agravo de Instrumento no
2030498-84.2019.8.26.0000 Relatora Desembargadora BERENICE
MARCONDES CESAR j. em 30/04/2019 v.u.). Sic
Despesas condominiais. Ação de execução de título extrajudicial.
Tratando-se de condomínio popular, formado por pessoas de baixa
renda, é possível o deferimento dos benefícios da justiça gratuita,
sendo irrelevante o fato de ser pessoa jurídica. Além disso, os
elementos coligidos confirmam a situação financeira precária do
condomínio, com altíssima taxa de inadimplência. Firmou-se no E.
Superior
Tribunal
de
Justiça
o
entendimento
de
que
a
responsabilidade pelas despesas condominiais pode recair tanto sobre
o promitente vendedor, quanto sobre o promissário comprador, mas
será exclusivamente deste se houver comprovação de que se imitiu na
posse e de que ao condomínio foi dada ciência inequívoca da
transação, como no caso vertente. Recurso Especial Repetitivo no
1.345.331/RS. Desnecessária, portanto, a exibição da matrícula
imobiliária para determinar a legitimidade passiva da executada.
Recurso
provido.
(Agravo
de
Instrumento
no
2078519-57.2020.8.26.0000

Relator
Desembargador
GOMES
VARJÃO j. em 07/05/2020 v.u.). Sic
Note-se que o próprio agravante reconhece a
executada como legítima possuidora do imóvel gerador do débito tanto que
emitiu os boletos de cobrança em seu nome (fls. 25/28), revelando-se
desarrazoada a exigência de juntada da certidão da matrícula ou de
contrato de compra e venda da unidade condominial como condição
indispensável ao processamento da ação.
Outrossim, entendo que eventual ilegitimidade
poderá ser deduzida pela própria agravada, oportunamente.
Ante o exposto, pelo meu voto, dou provimento ao
recurso para afastar a r. decisão combatida, nos moldes supramencionados.

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Agravo de Instrumento no 2169952-45.2020.8.26.0000 -Voto no 15050
6
CESAR LUIZ DE ALMEIDA
Relator