Tribunal: TJSP
Processo: 2124247-24.2020.8.26.0000
Classe: Agravo de Instrumento / Locação de Imóvel
Órgão julgador: Jayme de Oliveira
Órgão colegiado: 29a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-11-25
Data de publicação: 2020-11-27

Ementa:
AGRAVO DE INSTRUMENTO – Locação Comercial em Shopping Center – Tutela provisória de urgência em caráter antecedente – Pretensão que visa a suspensão da exigibilidade dos alugueis ou a redução do valor, fundada nos efeitos da pandemia ocasionada pelo Covid-19 - Medida antecipatória concedida em primeiro grau para reduzir o valor da locação a 30% sobre o montante fixado no contrato celebrado entre

Ementa:
AGRAVO DE INSTRUMENTO – Locação Comercial em Shopping Center – Tutela provisória de urgência em caráter antecedente – Pretensão que visa a suspensão da exigibilidade dos alugueis ou a redução do valor, fundada nos efeitos da pandemia ocasionada pelo Covid-19 - Medida antecipatória concedida em primeiro grau para reduzir o valor da locação a 30% sobre o montante fixado no contrato celebrado entre as partes – Fechamento do comércio em shopping center, ou mesmo funcionamento restrito, que não pode se refletir em apenas um das pontas da relação comercial - Necessidade de equilíbrio – Reconhecimento, pela agravante da gravidade da situação ao conceder redução parcial – Necessidade de redução que, porém, não implica declaração de inexigibilidade, porquanto o valor, período e saldo remanescentes serão objeto de decisão na origem – Acolhimento, em parte, da pretensão recursal - Recurso provido, em parte, para determinar a redução do aluguel estabelecido no contrato no importe de 50% para o período em que os critérios oficiais do plano adotado pelo Governo do Estado de São Paulo estabeleciam o fechamento das atividades comerciais, cingindo-se a restrição somente à esse período, pois o saldo e período remanescente deverão ser objeto de discussão no curso do processo – Precedentes desta C. Câmara - Recurso provido, em parte, com observação.

Inteiro teor:
TRIBUNAL DE JUSTIÇA
PODER JUDICIÁRIO
São Paulo
Registro: 2020.0000973273
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Agravo de Instrumento no
2124247-24.2020.8.26.0000, da Comarca de São Paulo, em que é agravante
ZIDANE DISTRIBUIDORA COMERCIAL E ADMINISTRADORA LTDA., é
agravado GR4 COMÉRCIO DE ROUPAS LTDA..
ACORDAM, em 29a Câmara de Direito Privado do Tribunal de
Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: "Deram provimento em parte ao
recurso com observação. V. U.", de conformidade com o voto do Relator, que
integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Exmos. Desembargadores
SILVIA ROCHA (Presidente) E FABIO TABOSA.
São Paulo, 25 de novembro de 2020.
JAYME DE OLIVEIRA
RELATOR
Assinatura Eletrônica

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Agravo de Instrumento no 2124247-24.2020.8.26.0000 -Voto no 3192
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Agravo de Instrumento no 2124247-24.2020.8.26.0000
Agravante: Zidane Distribuidora Comercial e Administradora Ltda.
Agravado: GR4 COMÉRCIO DE ROUPAS LTDA.
Comarca: São Paulo
Voto no 3192
AGRAVO DE INSTRUMENTO – Locação Comercial em
Shopping Center – Tutela provisória de urgência em caráter
antecedente – Pretensão que visa a suspensão da exigibilidade dos
alugueis ou a redução do valor, fundada nos efeitos da pandemia
ocasionada pelo Covid-19 - Medida antecipatória concedida em
primeiro grau para reduzir o valor da locação a 30% sobre o
montante fixado no contrato celebrado entre as partes –
Fechamento do comércio em shopping center, ou mesmo
funcionamento restrito, que não pode se refletir em apenas um
das pontas da relação comercial - Necessidade de equilíbrio –
Reconhecimento, pela agravante da gravidade da situação ao
conceder redução parcial – Necessidade de redução que, porém,
não implica declaração de inexigibilidade, porquanto o valor,
período e saldo remanescentes serão objeto de decisão na origem
– Acolhimento, em parte, da pretensão recursal - Recurso
provido, em parte, para determinar a redução do aluguel
estabelecido no contrato no importe de 50% para o período em
que os critérios oficiais do plano adotado pelo Governo do Estado
de São Paulo estabeleciam o fechamento das atividades
comerciais, cingindo-se a restrição somente à esse período, pois o
saldo e período remanescente deverão ser objeto de discussão no
curso do processo – Precedentes desta C. Câmara - Recurso
provido, em parte, com observação.
Trata-se de recurso de agravo de instrumento interposto por Zidane
Distribuidora Comercial e Administradora Ltda., contra a r. decisão copiada às
fl.65/67, proferida nos autos da revisão de contrato - covid-19, que lhe é movida
pelo locatário GR4 Comércio de Roupas Ltda, pela qual se deferiu, em parte, a
tutela de urgência, em caráter antecipado, para determinar a redução do aluguel para
30% do valor estabelecido em contrato, desde 18/03/2020 e enquanto perdurarem as
restrições à atividade econômica.
Inconformado, recorre o réu buscando a modificação da r. decisão
agravada. Sustenta, em síntese, que apesar de reconhecer que os impactos da crise
causada pela pandemia (Covid-19) trazem prejuízos tanto para a autora, ora
agravada, quanto para agravante, a r. decisão recorrida equivocadamente acabou por

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minorar ainda mais o valor dos aluguéis, determinado a redução para 30% do valor
estabelecido em contrato, desde 18/03/2020 e enquanto perdurarem as restrições à
atividade econômica da autora. Afirma que a redução de 70% (setenta por cento) e
por um prazo indeterminado, irá ocasionar verdadeiro desequilíbrio contratual,
sendo que as partes acordaram extrajudicialmente o pagamento do valor de 50%
(cinquenta por cento) dos aluguéis fixos devidos durante todo o período de
fechamento da loja em razão das restrições ao comércio, contudo, foi surpreendida
com a propositura da demanda. Sustenta ser proprietária e possuidora indireta dos
imóveis objeto dos contratos de locação discutidos nesta demanda (locação comum).
Logo, não há que se falar, em aluguel mínimo ou aluguel percentual. Como
proprietária e administradora dos aludidos imóveis, possui um considerável quadro
de funcionários, além de despesas e diversas outras obrigações pecuniárias
assumidas perante terceiros, que não foram suspensas ou amenizadas de forma
relevante em decorrência da pandemia (Covid-19).
Recurso processado com a concessão, em parte, da tutela recursal (fls.
148/153).
Tempestivo e preparado (fls. 135/137).
Dispensadas as informações, contraminuta foi ofertada às fls.
159/169.
É o relatório.
Com efeito, a antecipação dos efeitos da tutela somente poderá ser
deferida se, além do periculum in mora e do fumus boni iuris, ficar comprovado de
forma inequívoca, isto é, se houver prova consistente apta a convencer o julgador
sobre a probabilidade do direito postulado pelo requerente e o perigo de dano ou o
resultado útil do processo, conforme preceitua o disposto no artigo 300, do Código
de Processo Civil vigente.
Segundo Robson Renault Godinho, a tutela de urgência,
rigorosamente, centra-se no perigo de demora da prestação jurisdicional,
abreviando-se a espera natural do tempo do processo (Comentários ao Novo
Código de Processo Civil, diversos autores coordenados por Antonio do Passo

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Cabral e Ronaldo Cramer, Rio de Janeiro: Forense, 2015, n. 3, p. 473).
Depreende-se dos autos que, por meio da r. decisão agravada houve o
deferimento da antecipação dos efeitos da tutela de urgência por se reconhecer o
grande impacto financeiro decorrente da pandemia ocasionada pelo Covid-19.
Consignou, ainda, o juízo a quo, que diante da severa crise econômica e sanitária
pela qual o mundo passa, sem precedentes na história recente, emerge o direito do
autor à revisão das condições contratuais ao menos enquanto perdurar a situação de
exceção, bem como o dever da requerida de proceder à renegociação do contrato, de
modo a adequar a relação contratual à situação excepcional vivenciada. Entretanto,
deixou de suspender integralmente as obrigações financeiras financeiras do contrato,
de modo a preservar o equilíbrio contratual.
No exame da questão, agora de forma mais aprofundada, observa-se
que o agravante, reconhecendo a situação decorrente da Covid-19, houve por bem
concordar com a redução do aluguel em 50% no mês de abril e enquanto perdurar o
fechamento da loja, conforme documento de fls. 198, dos autos de origem.
As partes celebraram contrato de "locação comercial" para instalação
de loja de vestuário no Shopping Ibirapuera, cuja descrição do imóvel objeto da
locação está no "Quadro III" (fl. 73, deste instrumento), pelo prazo de 60 meses,
com início da vigência em 01/05/2018 e término previsto para 30/04/2023.
Estabeleceu-se a título do valor de aluguel a quantia de R$17.150,00 (dezessete mil
cento e cinquenta reais) – fls. 74 e no segundo contrato referente a imóvel integrante
da mesma área, descrito no "Quadro III" (fl. 95, deste instrumento), no valor de
R$27.550,00 (vinte e sete mil quinhentos e cinquenta mil reais), a totalizar o valor
apontado na inicial de R$48.420,55(quarenta e oito mil quatrocentos e vinte reais de
cinquenta e cinco centavos).
Como regra, tem-se defendido a necessidade de formação do
contraditório, ainda que mínimo, antes da intervenção em esfera privada, em
especial nos contratos de locação.
Impende ressaltar que, no caso em exame, ao que se extrai dos
instrumentos contratuais de fls. 73/108, trata-se de locação comercial e não de
contratos específicos de shopping center, cuja natureza, para além de comercial,

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guarda certas peculiaridades, em especial pela liberdade no estabelecimento das
condições, sobretudo, quanto a forma de pagamento que, em regra, é formado por
parte fixa, corrigida, e por outra variável, incidente sobre determinada base de
cálculo que se orienta pelas vendas do locatário.
Logo, os percentuais de redução, operam-se sobre os valores da
locação estabelecidos nos Quadros V, dos instrumentos contratuais (fls. 74 e 95),
não havendo variáveis sobre o lucro obtido com as atividades comerciais exercidas
pelo locatário.
Anote-se que, numa situação extraordinária como a vivida pela
pandemia, que exigiu a edição de uma Lei Federal (13.979/2020) para o
enfrentamento, além de normas estaduais e municipais, a teor dos Decretos
Estaduais n. 64.881/2020 e 64.946/2020, e os subsequentes, exigidos pelo momento,
depois de um momento de fechamento total, houve a liberação gradual do comércio
e das atividades em shopping centers.
Além disso, como é cediço, com a flexibilização das regras de
isolamento e a retomada gradual das atividades comerciais, como atualmente ocorre
no município de São Paulo, o qual se encontra na denominada "fase 4 (verde)",
permitiu-se a reabertura dos estabelecimentos com a liberação de um percentual
maior e adoção de protocolos específicos, ampliando-se, inclusive, do horário de
funcionamento, conforme se extrai de consulta ao sítio do Governo do Estado de
São
Paulo
https://www.saopaulo.sp.gov.br/wp-
content/uploads/2020/10/Apresentacao-Plano-SP.Pdf.
Nesse contexto, se por um lado não é possível admitir-se a pretensão
de suspensão integral dos pagamentos, como busca a autora, ora agravada, de outro
não se mostra razoável transferi-la a integralidade dos ônus do contrato, mormente
diante de uma situação anormal, extremamente anormal, nunca vivenciada pela
sociedade atual, de modo que tal circunstância permite a repartição dos ônus entre os
contratantes e não a imposição de maneira unilateral à uma das partes.
Observa-se que o própria locadora propôs a adoção de condição
favorável à locatária, ora recorrida, de modo a confirmar a gravidade da situação e a
necessidade de equilíbrio da relação comercial, razão pela qual se faz necessário

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reconhecer-se a possibilidade de redução do valor da locação para o período em que
os critérios oficiais do plano estabelecido pelo governo consideravam as regras de
isolamento maior, com o efetivo fechamento dos estabelecimentos comerciais, como
ocorria no momento da propositura da presente ação (em 06/05/2020), e do exame
da medida antecipatória de urgência (27/05/2020).
Nesse sentido já se decidiu nesta C. Câmara:
Locação de imóvel - Pretensão de reforma da decisão que deferiu a tutela de
urgência para reduzir o aluguel em 50% das prestações locatícias, até o mês de
dezembro de 2020 - Possibilidade de redução de 50% do valor do aluguel,
enquanto perdurar o fechamento e o funcionamento do shopping em horário
reduzido, observando-se que o saldo remanescente e eventual pagamento deverão
ser objeto de discussão durante o processo - Agravo provido em parte, com
observação. (AI 2120519-72.2020.8.26.0000, Rel. Desembargadora SILVIA
ROCHA).
Na linha do que se decidiu, observa-se igualmente que não se está a
tratar de isenção, mas de mera redução temporária, diante de fatos extraordinários,
ou seja, não se está declarando a inexigibilidade dos valores, porquanto a discussão
do valor, período e saldo remanescente deverão ser feitas durante o processo,
sobretudo, quanto ao período em que iniciada a flexibilização das regras de
isolamento.
Portanto, de rigor o acolhimento, em parte, da pretensão recursal, nos
limites estabelecidos por este decisório.
Diante do exposto, pelo meu voto, dá-se provimento ao recurso, em
parte, com observação.
JAYME DE OLIVEIRA
Relator