Tribunal: TJSP
Processo: 1014205-92.2017.8.26.0625
Classe: Apelação Cível / Promessa de Compra e Venda
Órgão julgador: Fernanda Gomes Camacho
Órgão colegiado: 5a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-02-05
Data de publicação: 2020-02-05

Ementa:
COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. INDENIZAÇÃO. DANOS MORAIS E MATERIAIS. Imóvel entregue sem a vaga de garagem determinada no compromisso de compra e venda. Tombamento de área lindeira ao terreno dois anos após a aprovação do projeto de construção pela Prefeitura. Ação civil pública onde foi concedida liminar para instituir um entorno de proteção de dois metros de distância da área tombada,

Ementa:
COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. INDENIZAÇÃO. DANOS MORAIS E MATERIAIS. Imóvel entregue sem a vaga de garagem determinada no compromisso de compra e venda. Tombamento de área lindeira ao terreno dois anos após a aprovação do projeto de construção pela Prefeitura. Ação civil pública onde foi concedida liminar para instituir um entorno de proteção de dois metros de distância da área tombada, impossibilitando o uso da vaga de garagem pelos autores. Habite-se que foi expedido após o decreto de tombamento, demonstrando inexistir qualquer irregularidade na construção. Ré que concedeu uma vaga de garagem para utilização pelos autores, até a solução da ação civil pública. Não aplicação da Súmula 161 TJSP, por não se tratar de mero entrave administrativo. Caso fortuito. Excludente de responsabilidade Sentença mantida. Honorários advocatícios majorados. Recurso não provido, com observação.

Inteiro teor:
TRIBUNAL DE JUSTIÇA
PODER JUDICIÁRIO
São Paulo
Registro: 2020.0000067543
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos do Apelação Cível no 1014205-
92.2017.8.26.0625, da Comarca de Taubaté, em que são apelantes ALESSANDRO
TEODORO LIGERO e CAROLINA DE MORAES LIGERO, são apelados ERGPLAN
CONSTRUÇÕES E INCORPORAÇÕES LTDA. e BANCO SANTANDER (BRASIL) S/A.
ACORDAM, em 5a Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça de São
Paulo, proferir a seguinte decisão: "Negaram provimento ao recurso, com observação. V.U.",
de conformidade com o voto do Relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Exmos. Desembargadores MOREIRA
VIEGAS (Presidente sem voto), A.C.MATHIAS COLTRO E JAMES SIANO.
São Paulo, 5 de fevereiro de 2020.
FERNANDA GOMES CAMACHO
RELATORA
Assinatura Eletrônica

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Apelação Cível no 1014205-92.2017.8.26.0625
Relatora: FERNANDA GOMES CAMACHO
Órgão Julgador: 5a Câmara de Direito Privado
APELANTES: ALESSANDRO TEODORO LIGERO; CAROLINA DE MORAES LIGERO
APELADOS: ERGPLAN CONSTRUÇÕES E INCORPORAÇÕES LTDA. BANCO
SANTANDER (BRASIL) S/A
Comarca: Taubaté - 5a Vara Cível
Juiz Prolator: Pedro Henrique do Nascimento Oliveira
VOTO no 11626
COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. INDENIZAÇÃO.
DANOS MORAIS E MATERIAIS. Imóvel entregue sem a vaga de
garagem determinada no compromisso de compra e venda.
Tombamento de área lindeira ao terreno dois anos após a aprovação
do projeto de construção pela Prefeitura. Ação civil pública onde foi
concedida liminar para instituir um entorno de proteção de dois
metros de distância da área tombada, impossibilitando o uso da vaga
de garagem pelos autores. Habite-se que foi expedido após o decreto
de tombamento, demonstrando inexistir qualquer irregularidade na
construção. Ré que concedeu uma vaga de garagem para utilização
pelos autores, até a solução da ação civil pública. Não aplicação da
Súmula 161 TJSP, por não se tratar de mero entrave administrativo.
Caso fortuito. Excludente de responsabilidade Sentença mantida.
Honorários advocatícios majorados. Recurso não provido, com
observação.
Vistos.
Trata-se de ação indenizatória julgada improcedente, pela
r. sentença de fls.623/627, cujo relatório fica adotado, com fundamento no artigo
487, I, do Código de Processo Civil. Pela sucumbência, os autores foram
condenados ao pagamento das custas e despesas processuais, bem como
honorários advocatícios fixados em 10% do valor da causa.
Inconformados, apelam os autores, sustentando, em
síntese: 1) os apelantes não receberam a vaga de garagem pela qual pagaram, por
limitações jurídicas que eram de conhecimento da apelada mais de dois anos antes
da escritura de aquisição do imóvel. Ressalta que a apelada não nega o
tombamento, a ciência prévia do fato à imissão na posse dos apelantes, tampouco
que maquiou as vagas de garagem para ludibriar os novos proprietários das
unidades; 2) a partir da não entrega da oferta que justificou a aquisição imobiliária, a

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consequência deve ser a permuta por outro imóvel semelhante, condicionada à
aceitação dos apelantes, ou a devolução integral das quantias pagas, com juros e
correção monetária; 3) impossibilidade de se invocar caso fortuito às limitações
administrativas impostas ao consumidor, devendo ser aplicada a Súmula 161 do
TJSP. Ademais, tombamento de imóvel lindeiro não pode ser encarado como
excludente de responsabilidade aos terceiros adquirentes; 4) os apelantes fazem jus
ao recebimento de indenização pelas benfeitorias que incorporaram no imóvel, bem
como pelos danos morais decorrentes da sonegação de informação, pela apelada,
do tombamento que tinha conhecimento desde 2012. Já os danos materiais foram
evidenciados pelos recibos de fls.48/51. Pleiteiam a reforma da sentença para
condenar a apelada a permutar a unidade dos apelantes com uma unidade com
vaga de garagem determinada, equivalente ou superior à unidade adquirida,
devendo o banco apelado ser compelido a retificar o Instrumento Particular com
Eficácia de Escritura Pública. Subsidiariamente, requerem seja a apelada compelida
a readquirir o imóvel dos apelantes, pelo valor de mercado, declarando-se anulado o
contrato de alienação fiduciária celebrado com o banco apelado, condenando
apelada a restituir os danos materiais e morais (fls.630/643).
Regularmente
processado
e
preparado
o
recurso
(fl.688/689).
A parte contrária apresentou contrarrazões (fls.647/663 e
fls.665/676), tendo o apelado Banco Santander (Brasil) S/A, reiterado seu pedido de
reconhecimento de ilegitimidade passiva.
É o relatório.
O recurso não comporta provimento.
Consta dos autos que, por Instrumento Particular de
Compromisso de Compra e Venda firmado em com Eficácia de Escritura Pública e
Cláusula de Alienação Fiduciária firmado em 27/07/2010, os autores adquiriram da
ré Ergplan Construções e Incorporações Ltda., um imóvel consistente na unidade
43B, do empreendimento denominado Condomínio Residencial Barão das Torres, e
uma vaga de garagem de no 90, com área de 10,35m2 (fls.189/210).
O contrato de financiamento de parte do preço foi firmado
em 17/01/2014 (fls.27/37), e o imóvel foi entregue em 17/04/2014 (fl.213).

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Alegam os autores, em sua petição inicial, que ao
receberem as chaves, depararam-se com um imóvel sem a vaga de garagem
prometida, tendo a construtora alegado que a vaga prevista para a unidade não foi
entregue em razão de limitações jurídicas advindas de ações coletivas contra ela
ajuizadas. Ressaltam que jamais foram informados pela ré sobre o tombamento de
área lindeira ao imóvel, bem como sobre a liminar concedida em ação civil pública,
onde foi instituído um entorno de proteção de 2 metros de distância, prejudicando o
uso da garagem vinculada ao apartamento dos autores.
Pretendendo a condenação da ré Ergplan a permutar a
unidade dos autores com outra unidade com vaga de garagem determinada e
coberta, equivalente ou superior, hipótese em que o banco réu deverá retificar o
Instrumento Particular com Eficácia de Escritura Pública, ou subsidiariamente,
compelir a ré Ergplan a readquirir o imóvel em questão, pelo valor de mercado, e
condená-la ao pagamento das benfeitorias realizadas no imóvel e ao pagamento
dos danos morais sofridos, os autores ajuizaram a presente demanda em
11/09/2017.
A ré Ergplan, por sua vez, alega hipótese de excludente
de responsabilidade em razão do tombamento realizado em área lindeira ao terreno,
inviabilizando a utilização de algumas vagas de garagem. Ressalta que o
tombamento se deu após a aprovação do projeto de construção, e que foi oferecida
outra vaga para utilização pelos autores.
Insurgem-se os autores contra a improcedência da ação.
Pelo que se dessume dos documentos acostados aos
autos, em especial os apresentados com a contestação da corré Ergplan, os autores
adquiriram o imóvel e respectiva vaga de garagem, mediante compromisso de
compra e venda firmado em 27/07/2010.
O projeto para construção do empreendimento, havia sido
aprovado pela Prefeitura de Taubaté em 25/05/2010 (fl.237).
No entanto, em 14/11/2012, foi promulgado o Decreto
Municipal no 12.887, o qual decretou o tombamento, como patrimônio histórico,
cultural, de interesse religioso, arquitetônico e paisagístico, a “Capela de São
Vicente de Paulo”, que se encontra em área lindeira ao terreno onde foi erigido o

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empreendimento em questão.
De acordo com Lei Complementar 294, de 11/07/2012, de
autoria da Prefeitura de Taubaté, devem ser respeitados os entornos, visando a
proteção do bem tombado, ficando estabelecido como entorno o quadrilátero
composto, no mínimo, por três vezes a largura da frente do imóvel para o logradouro
público e duas vezes a distância da frente aos fundos, a partir do limite dos fundos
do terreno do bem a ser preservado. Deverá, ainda, ser respeitada a distância
mínima de dois metros, não podendo as edificações a serem construídas serem
coladas à divisa do terreno (fl.239).
A Defensoria Pública do Estado de São Paulo, ajuizou
ação civil pública contra o Município de Taubaté e a corré Ergplan, dentre outros,
alegando desrespeito ao recuo liminar, em razão do avanço da estrutura da
garagem subterrânea para além dos dois metros fixados, tendo sido concedida
liminar para instituir um entorno de proteção de 2 metros de distância, o que
impossibilitou a utilização de algumas vagas de garagem, dentre elas a dos autores.
Posteriormente, em 25/05/2017, foi proferida decisão
reconhecendo que, com o fim das obras, não havia mais a necessidade da
manutenção da liminar, possibilitando, assim a utilização das vagas de garagem
(fls.230/235).
Anote-se que a ré alegou ter oferecido uma vaga de
garagem para utilização pelos autores, até a solução da ação civil pública, fato não
impugnado pelos autores.
Portanto, verifica-se que os autores foram impedidos de
utilizar a vaga de garagem a eles estabelecida após serem emitidos na posse do
imóvel, em 17/04/2014 (fl.241).
No entanto, não se pode creditar a não entrega da vaga
estabelecida à ré Ergplan, pois seu projeto foi aprovado pela Prefeitura, tendo a
área lindeira ao terreno sido tombada somente dois anos após a aprovação do
projeto.
Além disso, consta que mesmo após o tombamento da
área, em 06/11/2013, a Prefeitura expediu o habite-se para o empreendimento
erigido pela ré, o que demonstra a inexistência de qualquer irregularidade praticada

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pela construtora.
Como bem salientado pelo Juiz a quo: “a construtora agiu
em conformidade dom os ditames legais e, assim como os autores, foi surpreendida
com o tombamento da área próxima ao seu empreendimento caracterizando-se,
pois, caso fortuito externo”.
Desta forma, não se aplica o disposto na Súmula no 161
desta Corte, já que não se trata de mero entrave administrativo, e sim em fato
imprevisível, sem qualquer participação da ré para seu resultado, sendo o caso de
reconhecimento de causa excludente de responsabilidade civil.
Assim, de rigor a manutenção da r. sentença.
Diante do trabalho desenvolvido pelos causídicos e o não
provimento do recurso, majoro os honorários advocatícios para 15% do valor
atribuído à causa, nos termos do disposto no artigo 85, § 11, do Código de Processo
Civil.
Para fins de prequestionamento, consideram-se incluídas
no acórdão todas as matérias suscitadas pelas partes, objeto do presente recurso.
Ante o exposto, nega-se provimento ao recurso, com
observação.
FERNANDA GOMES CAMACHO
Relatora