Tribunal: TJSP
Processo: 1006447-05.2015.8.26.0602
Classe: Embargos de Declaração Cível / Promessa de Compra e Venda
Órgão julgador: Felipe Ferreira
Órgão colegiado: 26a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-05-26
Data de publicação: 2020-05-26

Ementa:
EMBARGOS DE DECLARAÇÃO. COMPRA E VENDA DE BEM IMÓVEL. RESCISÃO CONTRATUAL C.C. REINTEGRAÇÃO DE POSSE E INDENIZAÇÃO POR PERDAS E DANOS. Não havendo no julgado qualquer vício que comporte declaração, e não se destinando os embargos declaratórios à manifestação do inconformismo da parte com o resultado do julgamento, nada há a declarar. Embargos rejeitados.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2020.0000366597
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Embargos de Declaração Cível no
1006447-05.2015.8.26.0602/50000, da Comarca de Sorocaba, em que é embargante JJ
CAJURU EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA, é embargada TAMIRES
GONÇALVES DE SOUZA.
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 26a Câmara de Direito Privado
do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Rejeitaram os embargos.
V. U., de conformidade com o voto do relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores FELIPE FERREIRA
(Presidente), ANTONIO NASCIMENTO E CARLOS DIAS MOTTA.
São Paulo, 26 de maio de 2020.
FELIPE FERREIRA
Relator
Assinatura Eletrônica

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Embargos de Declaração Cível no 1006447-05.2015.8.26.0602/50000 -Voto no
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Comarca: Sorocaba – 3a Vara Cível
Embgte.: JJ Cajuru Empreendimentos Imobiliários Ltda.
Embgda.: Tamires Gonçalves de Souza.
VOTO No 46.561
EMENTA: EMBARGOS DE DECLARAÇÃO. COMPRA E
VENDA DE BEM IMÓVEL. RESCISÃO CONTRATUAL C.C.
REINTEGRAÇÃO DE POSSE E INDENIZAÇÃO POR PERDAS
E DANOS. Não havendo no julgado qualquer vício que comporte
declaração, e não se destinando os embargos declaratórios à
manifestação do inconformismo da parte com o resultado do
julgamento, nada há a declarar. Embargos rejeitados.
Trata-se de embargos de declaração opostos em face
do v. acórdão de fls. 314/325 que, por votação unânime, negou provimento ao
recurso.
Alega o embargante que o v. acórdão é omisso na
medida em que não se manifestou acerca da tese de não comprovação dos
pagamentos por parte da embargada e nem da retenção do sinal. Também não
há fundamentação sobre o pedido de condenação ao pagamento da cláusula
penal de 20% sobre o valor do contrato. Aduz que há contradição em relação à
indenização pela fruição do imóvel tendo em vista a condenação da ré ao
pagamento das taxas associativas e impostos sobre o lote até a data da
reintegração de posse, bem como sobre a fixação da verba honorária que deveria
ser em percentual sobre o valor da condenação. Entende que o v. acórdão é
nulo, pois não houve enfrentamento de todas as teses suscitadas, além de
carecer de fundamentação. Tece longas considerações sobre o direito à
indenização pela fruição do imóvel, colacionando inúmeros julgados, como
também sobre a base de cálculo dos honorários advocatícios, observando a
impossibilidade de fixação por equidade, devendo ser calculado em no mínimo
15% sobre o valor da causa.
É o relatório.
Rejeitam-se os presentes embargos de declaração,
pois ao tentar apontar vícios no aresto, o embargante claramente enveredou-se
por esposar o seu inconformismo e descontentamento com o resultado do
julgamento, e para tal, indubitavelmente, não se presta a via declaratória.

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De fato, nos termos do artigo 1.022, do Código de
Processo Civil, cabem embargos de declaração quando houver no julgado (1)
obscuridade, (2) contradição, (3) omissão ou (4) erro material, mas a simples
leitura do acórdão está a demonstrar não haver nele qualquer vício que comporte
declaração, estando o julgamento completo, e somente a não leitura do acórdão
é que poderia justificar a interposição dos presentes embargos.
Ora, inexistem as omissões e contradições apontadas
pelo embargante na medida em que o v. acórdão analisou detidamente as teses
suscitadas no recurso de apelação nos seguintes termos:
“No caso dos autos, verifica-se que a requerida/compradora não
comprovou o pagamento das parcelas do financiamento do imóvel,
se mostrando totalmente justo o pedido do autor para ver rescindido
o contrato com a retomada do bem.
Cabe observar que, ao contrário do que alegou o apelante, de que a
ré em sua defesa não comprovou o pagamento de nenhuma
parcela, este, em sua petição inicial, afirmou que foram realizados
pagamentos, tendo iniciado a inadimplência a partir da parcela
vencida em junho/2014.
Quanto aos valores que foram adimplidos pela compradora, é certo
que não se mostra justo que apenas porque a presente demanda
não foi proposta pela mesma, a integralidade de tais valores restem
integralmente em favor do autor.
De fato, nos termos da Súmula 01 desta Corte, a rescisão do
contrato de compra e venda por iniciativa do comprador é
plenamente possível, sendo também garantido ao mesmo a
devolução de valores pagos com a retenção de montante pelo
vendedor para cobrir despesas administrativas, além de eventual
taxa de ocupação do bem pelo adquirente.
Diz a Súmula 01 desta Corte:
“Súmula 1: O Compromissário comprador de imóvel, mesmo
inadimplente, pode pedir a rescisão do contrato e reaver as
quantias pagas, admitida a compensação com gastos próprios
de administração e propaganda feitos pelo compromissário
vendedor, assim como com o valor que se arbitrar pelo tempo
de ocupação do bem”.
E a Súmula 543 do STJ dispõe expressamente a possibilidade de

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devolução parcial do valor pago no caso de culpa do adquirente pelo
desfazimento do negócio nos seguintes termos:
“Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra
e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do
Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas
pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de
culpa
exclusiva
do
promitente
vendedor/construtor,
ou
parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao
desfazimento.”
Assim, se a rescisão do contrato se deu por culpa da ré/compradora,
incabível que o autor/vendedor retenha a integralidade do valor
pago.
E tem sido admitido pela jurisprudência, conforme o caso concreto,
a retenção de 10% a 25% dos valores pagos, a fim de cobrir os
prejuízos decorrentes das despesas administrativas, propaganda,
corretagem e etc:
“AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL.
PROCESSUAL CIVIL. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA
E
VENDA
DE
IMÓVEL.
RESOLUÇÃO.
RETENÇÃO.
PERCENTUAL
DE
10%.
RAZOABILIDADE.
ACÓRDÃO
RECORRIDO DE ACORDO COM A JURISPRUDÊNCIA DESTE
TRIBUNAL SUPERIOR. SÚMULA 83 DO STJ. AGRAVO NÃO
PROVIDO. 1. A jurisprudência desta Corte de Justiça, nas
hipóteses de rescisão de contrato de promessa de compra e
venda de imóvel por inadimplemento do comprador, tem
admitido a flutuação do percentual de retenção pelo vendedor
entre 10% e 25% do total da quantia paga. 2. Em se tratando de
resolução pelo comprador de promessa de compra e venda de
imóvel em construção, ainda não entregue no momento da
formalização do distrato, bem como em se tratando de
comprador adimplente ao longo de toda a vigência do contrato,
entende-se razoável o percentual de 10% a título de retenção
pela construtora dos valores pagos, não se distanciando do
admitido por esta Corte Superior. 3. É abusiva a disposição
contratual que estabelece, em caso de resolução do contrato de
compromisso de compra e venda de imóvel pelo comprador, a
restituição dos valores pagos de forma parcelada. 4. Agravo
interno não provido” (STJ AgRg no AREsp 807880-DF Rel.
Min Raul Araújo Quarta Turma j. 19/04/2016).
Evidente que não se poderia fixar um percentual como justo para
todos os casos, eis que a depender do montante já pago pelo
promissário comprador, a retenção poderia se mostrar irrisória ou
abusiva, tendo em conta os prejuízos efetivamente enfrentados pelo

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vendedor.
No caso em tela, tendo em vista o valor adimplido e o previsto no
contrato, a retenção de 20% das parcelas adimplidas corresponde a
um valor que tem o condão de reparar a contento as despesas
enfrentadas pelo autor/vendedor, de modo que deve ser mantido tal
percentual fixado na sentença.
Nesse esteio, se o sinal pago integra o valor do bem, incabível a sua
retenção, como quer o apelante.
Com relação à retenção de percentual referente à fruição do bem,
muito embora a Súmula 1 desta Corte admita tal possibilidade, no
presente caso o imóvel comercializado se trata de lote de terreno,
onde apesar de ter sido dada a sua posse à ré, não comprovou o
apelante/autor que a mesma tenha usufruído do bem.
Ora, não há como agasalhar a pretensão do apelante se não há
nada nos autos que demonstre que a compradora fez uso ou gozo
do bem, sendo que reconhecer o direito à retenção e 1% sobre o
valor pago a título de fruição de um lote de terreno sem qualquer
indício implicaria em enriquecimento indevido da parte, com o que
não se pode concordar.
Assim, não há que se falar em retenção de valores a título de taxa
de fruição.
Também incabível a aplicação de multa referente à cláusula penal
tendo em vista o reconhecimento do direito do apelante na retenção
de 20% do valor pago pela compradora, se mostrando excessiva a
aplicação da citada penalidade contratual, além de se traduzir em
perda substancial do montante que foi adimplido pela ré.
...
Por fim os honorários advocatícios foram corretamente fixados por
equidade, uma vez que cabe ao magistrado, quando da fixação dos
honorários, analisar “o grau de zelo do profissional, o lugar da
prestação do serviço, a natureza e à importância da causa e o
trabalho realizado pelo advogado e o tempo exigido para o seu
serviço” (art. 85, § 2o, I a IV).
Em que pese a pretensão de fixação dos honorários em percentual
sobre a condenação, quer nos parecer que o arbitramento da verba
honorária por equidade no valor de R$ 1.000,00 representa, de um
lado, condigna e justa remuneração do advogado e, doutro,
moderação frente à complexidade da demanda.” (fls. 322/325)

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Nesse esteio, depreende-se da peça recursal uma de
duas hipóteses: ou o embargante não leu, de forma intelectiva, o v. aresto
embargado, ou não se conforma com aquilo que está expressamente
consignado.
Desta forma, o que pretende o embargante é forçar
novo julgamento da Câmara, o que não merece qualquer guarida pois, a toda
evidência, cabe à Turma Julgadora do Tribunal julgar a questão posta em
julgamento conforme o seu entendimento, que, aliás, in casu, está em perfeita
harmonia com a doutrina e jurisprudência pacíficas, não estando atrelada aos
entendimentos parciais e sempre antagônicos das partes, caso em que,
julgamento algum haveria, e isto não poderia escapar à percepção do
embargante.
A respeito, veja-se o entendimento do Colendo
Superior Tribunal de Justiça, verbis:
"Não pode ser conhecido recurso que, sob o rótulo de
embargos declaratórios, pretende substituir a decisão recorrida
por outra. Os embargos declaratórios são apelos de integração
--- não de substituição” (STJ, Recurso Especial 15.774-0-SP-
Embargos de Declaração, Relator Ministro Humberto Gomes de
Barros, j. 25.10.93, não conheceram v.u., DJU de 22.11.93, p.
24.895).
De fato, já se decidiu que:
“Não há, pois, omissão, quando o acórdão deixa de responder
exaustivamente a todos os argumentos invocados pela parte,
certo que a falha deve ser aferida em função do pedido, e não
das razões invocadas pelo litigante. Se o acórdão contém
suficientes fundamentos para justificar a conclusão adotada, na
análise do ponto do litígio, então objeto da pretensão recursal,
não cabe falar em omissão, posto que a decisão está completa,
ainda que diversos os motivos acolhidos seja em primeira, seja
em segunda instância" (Julg. Trib. Alç. Civil, SP - 47/107, Emb.
Decl. n. 130.043-1-SP, Rel. Des. ERNANI DE PAIVA).
Mesmo assim, bem se vê do acórdão que, de forma
exauriente, foram examinadas todas as questões postas em julgamento, atento

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ao princípio do tantum devolutum quantum apellatum.
E mesmo quando se pretende o prequestionamento
pela via dos embargos declaratórios, para se chegar aos tribunais superiores,
observa o insigne desembargador Toledo Silva, nos embargos de declaração no
4.630-5/4, que:
"Inexiste omissão no acórdão, que examinou todas as questões
suscitadas no recurso, não havendo necessidade de fazer
referência expressa aos dispositivos legais mencionados pela
embargante."
"Ainda que os embargos declaratórios sirvam para forçar um
prequestionamento necessário à interposição de recurso
extraordinário, o tema a ser prequestionado deve ser pertinente
às questões expressamente ventiladas para julgamento nas
instâncias ordinárias, de forma que o Tribunal não pudesse
omiti-lo, ficando sujeito a embargos declaratórios para suprir a
omissão. O que o Tribunal tinha de dizer, não pode ser forçado
a declarar, nem é órgão consultivo para responder questão não
devolvida ao exercício de sua atividade jurisdicional" (JTACSP -
RT 177/64).
E, in casu, como emerge da simples leitura do acórdão,
há harmônica e lógica exposição do julgamento, e, repita-se, todas as questões
devolvidas ao tribunal, foram apreciadas no julgamento, com abundância e
exaurientemente, não havendo nele qualquer vício a ser afastado.
Ante o exposto, rejeito os presentes embargos de
declaração.
FELIPE FERREIRA
Relator
Assinatura Eletrônica