Tribunal: TJSP
Processo: 1025282-90.2018.8.26.0002
Classe: Apelação Cível / Promessa de Compra e Venda
Órgão julgador: Alexandre Marcondes
Órgão colegiado: 6a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-09-25
Data de publicação: 2020-09-25

Ementa:
COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C.C. RESTITUIÇÃO DE QUANTIAS PAGAS. Sentença de procedência. Irresignação da ré. Rescisão do contrato por culpa do adquirente. Inaplicabilidade da Lei do Distrato ao caso concreto, sob pena de ofensa ao ato jurídico perfeito, vedada pelo art. 5o, XXXVI da CF e pelo art. 6o, § 1o da LINDB. Garantia constitucional que visa à segurança

Ementa:
COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C.C. RESTITUIÇÃO DE QUANTIAS PAGAS. Sentença de procedência. Irresignação da ré. Rescisão do contrato por culpa do adquirente. Inaplicabilidade da Lei do Distrato ao caso concreto, sob pena de ofensa ao ato jurídico perfeito, vedada pelo art. 5o, XXXVI da CF e pelo art. 6o, § 1o da LINDB. Garantia constitucional que visa à segurança jurídica e patrimonial. Lei nova que não pode retroagir ainda que para atingir efeitos futuros do contrato. Afastamento da multa contratualmente prevista, uma vez calculada sobre o valor total do contrato e não sobre as parcelas pagas. Inadmissibilidade do desconto de tributos e despesas diversas, uma vez não demonstradas. Elevação do percentual de retenção de 10% para 20% da totalidade das quantias pagas. Percentual que melhor se adequa às circunstâncias do caso concreto. Termo inicial dos juros moratórios que deve corresponder à data do trânsito em julgado, não da citação. Redistribuição dos ônus sucumbenciais. Sentença reformada em parte. Recurso parcialmente provido.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2020.0000786415
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível no 1025282-
90.2018.8.26.0002, da Comarca de São Paulo, em que é apelante QUEIROZ
GALVÃO RIO 5 DESENVOLVIMENTO IMOBILIÁRIO LTDA., são apelados
DAISY ROSY JAEHNERT (ESPÓLIO), AUGUSTO FELIPE JAEHNERT
FAVETTI (INVENTARIANTE), ANA CAROLINA JAEHNERT FAVETTI e
AMANDA CRISTINA JAEHNERT FAVETTI.
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 6a Câmara de Direito
Privado do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Deram
provimento em parte ao recurso. V. U., de conformidade com o voto do relator,
que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores PAULO ALCIDES
(Presidente sem voto), ANA MARIA BALDY E VITO GUGLIELMI.
São Paulo, 25 de setembro de 2020.
ALEXANDRE MARCONDES
Relator
Assinatura Eletrônica

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6a Câmara de Direito Privado
Apelação Cível no 1025282-90.2018.8.26.0002
Comarca: São Paulo (9a Vara Cível F.R. de Santo Amaro)
Apelante: Queiroz Galvão Rio 5 Desenvolvimento Imobiliário Ltda.
Apelado: Espólio de Daisy Rosy Jaehnert e Outros
Juiz sentenciante: Anderson Cortez Mendes
Voto no 20.219
COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. AÇÃO DE
RESCISÃO CONTRATUAL C.C. RESTITUIÇÃO DE
QUANTIAS
PAGAS.
Sentença
de
procedência.
Irresignação da ré. Rescisão do contrato por culpa do
adquirente. Inaplicabilidade da Lei do Distrato ao caso
concreto, sob pena de ofensa ao ato jurídico perfeito,
vedada pelo art. 5o, XXXVI da CF e pelo art. 6o, § 1o da
LINDB. Garantia constitucional que visa à segurança
jurídica e patrimonial. Lei nova que não pode retroagir
ainda que para atingir efeitos futuros do contrato.
Afastamento da multa contratualmente prevista, uma
vez calculada sobre o valor total do contrato e não sobre
as parcelas pagas. Inadmissibilidade do desconto de
tributos e despesas diversas, uma vez não demonstradas.
Elevação do percentual de retenção de 10% para 20%
da totalidade das quantias pagas. Percentual que melhor
se adequa às circunstâncias do caso concreto. Termo
inicial dos juros moratórios que deve corresponder à
data
do
trânsito
em
julgado,
não
da
citação.
Redistribuição
dos
ônus
sucumbenciais.
Sentença
reformada em parte. Recurso parcialmente provido.
A r. sentença de fls. 179/186, de relatório
adotado, julgou procedente ação de rescisão contratual cumulada com
restituição de quantias pagas movida por Espólio de Daisy Rosy Jaehnert
e Outros em face de Queiroz Galvão Rio 5 Desenvolvimento Imobiliário
Ltda., fazendo-o para (i) declarar resolvido o compromisso de compra e
venda celebrado pelas partes; (ii) condenar a ré à restituição da quantia de

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R$ 166.694,77, admitida a retenção de 10%, corrigida monetariamente
desde o desembolso e acrescida de juros moratórios a partir da citação; e
(iii) condenar a ré ao pagamento das custas, despesas processuais e
honorários advocatícios de 10% do valor da condenação.
Recorre a ré, sustentando, em breve síntese, que
a rescisão do contrato ocorreu por culpa exclusiva da autora, razão pela
qual devem ser observadas as condições estabelecidas na cláusula 8.04,
“a” e “b”, que não são abusivas e foram livremente pactuadas. Ressalta que
os critérios da Lei no 13.786/2018 devem ser levados em consideração no
caso concreto, requerendo, subsidiariamente, a elevação do percentual de
retenção para 50% ou 25% do total pago. Afirma que os juros moratórios
devem incidir apenas a partir do trânsito em julgado, pois não está em mora
(fls. 282/294).
Contrarrazões a fls. 323/332.
Não há oposição ao julgamento virtual.
É o relatório.
O recurso deve ser parcialmente provido.
Em 25 de setembro de 2016 Daisy Rosy Jaehnert
celebrou com a ré promessa de compra e venda, pela qual adquiriu a
unidade no 104, Bloco Capri, do empreendimento denominado “Barra Village
Lakes”, pelo preço total de R$ 598.805,00 (fls. 29/63 e 121/160).
Afirmando não ter interesse na manutenção do
negócio, os herdeiros da adquirente ajuizaram a presente ação para
rescindir o contrato, pedindo a restituição de 90% dos valores até então

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desembolsados em favor da empresa requerida (cf. item 48 de fl. 14).
Pois bem. Em primeiro lugar, afasta-se a pretensa
incidência da Lei no 13.786/2018 ao caso concreto. Isso porque, nos termos
do artigo 5o, XXXVI, da Constituição Federal, “a lei não prejudicará o
direito adquirido, o ato jurídico perfeito e a coisa julgada”. No mesmo
sentido, o artigo 6o da Lei de Introdução às Normas do Direito Brasileiro
(Decreto-Lei 4.657/1942) determina que “a lei em vigor terá efeito
imediato e geral, respeitados o ato jurídico perfeito, o direito adquirido
e a coisa julgada”.
Entende-se por ato jurídico perfeito aquele “já
consumado segundo a lei vigente ao tempo em que se efetuou” (§ 1o do
artigo 6o da LINDB), ou seja, “é o que já se tornou apto para produzir os
seus efeitos” (Maria Helena Diniz, Lei de Introdução ao Código Civil
Brasileiro Interpretada, Ed. Saraiva, 12a ed., p. 191).
A proteção ao ato jurídico perfeito, ao direito
adquirido e à coisa julgada é garantia constitucional que visa à segurança
jurídica e patrimonial. Impõe ao Poder Público a obrigação de respeitar
situações jurídicas já consolidadas, impedindo a edição de leis com efeitos
retroativos, salvo se não afetar o ato jurídico perfeito, o direito adquirido e a
coisa julgada.
No caso em exame o contrato de compromisso de
compra e venda foi celebrado pelas partes antes da vigência da Lei no
13.786/2018, que introduziu novas regras de direito material relativas à
resolução do contrato por inadimplemento do adquirente de unidade
imobiliária em incorporação imobiliária e em parcelamento de solo urbano,
alterando dispositivos das Leis nos. 4.591/64 e 6.766/79.

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Bem apropriada ao caso em exame a anotação
de jurisprudência ao artigo 6o do Decreto-lei no 4.657/1942, extraída da obra
de Theotonio Negrão: “'Os contratos submetem-se, quanto ao seu
estatuto de regência, ao ordenamento normativo vigente à época de
sua celebração. Mesmo os efeitos futuros oriundos de contratos
anteriormente celebrados não se expõem ao domínio normativo de leis
supervenientes. As consequências jurídicas que emergem de um
ajuste negocial válido são regidas pela legislação que se achava em
vigor no momento da celebração do contrato (tempus regit actum):
exigência imposta pelo princípio da segurança. Os contratos que se
qualificam como atos jurídicos perfeitos (RT 547/215) acham-se
protegidos, inclusive quanto aos efeitos futuros deles decorrentes,
pela norma de salvaguarda constante do art. 5o, XXXVI, da Constituição
da República' (STF-RT 840/203: 2a T., RE 393.021-4-AgRg). No mesmo
sentido: RTJ 143/724 (STF-Pleno, maioria)” (Código Civil e Legislação
Civil em Vigor, Ed. Saraiva, 36a ed., 2018, p. 24).
Colhe-se na jurisprudência do E. Supremo
Tribunal Federal importante precedente no qual foi apreciada a incidência da
norma constitucional que proíbe a ofensa ao ato jurídico perfeito em caso
que tratava da rescisão de compromisso de compra e venda,
especificamente no tocante à perda das quantias pagas pelo comprador.
Então se decidiu que a lei nova não poderia retroagir para alcançar os
efeitos futuros do contrato, pois vedada pela norma constitucional a
chamada retroatividade mínima: “Compromisso de compra e venda.
Rescisão. Alegação de ofensa ao art. 5o, XXXVI, da Constituição. Sendo
constitucional o princípio de que a lei não pode prejudicar o ato
jurídico perfeito, ele se aplica também às leis de ordem pública. De
outra parte, se a cláusula relativa à rescisão com a perda de todas as
quantias pagas constava do contrato celebrado anteriormente ao
Código de Defesa do Consumidor, ainda quando a rescisão tenha

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ocorrido após a entrada em vigor deste, a aplicação dele para se
declarar nula a rescisão feita de acordo com aquela cláusula fere, sem
dúvida alguma, o ato jurídico perfeito, porquanto a modificação dos
efeitos futuros de ato jurídico perfeito caracteriza a hipótese de
retroatividade mínima que também é alcançada pelo disposto no art. 5o,
XXXVI, da Carta Magna. Recurso extraordinário conhecido e provido”
(STF, RE 205.999, Rel. Min. Moreira Alves, DJ 03/03/2000).
Feita essa ressalva, também não subsiste a
pretensa confirmação da cláusula 08.04, “a” e “b” do contrato (fls. 41/42).
Primeiro porque a penalidade de “10% (dez por
cento) do Preço deste Contrato” (sic - item “i” da alínea “b”) é inadmissível,
conforme entendimento consolidado pelo C. Superior Tribunal de Justiça de
que “... é abusiva a cláusula que fixa a multa pelo descumprimento do
contrato com base não no valor das prestações pagas, mas, no valor
do imóvel, onerando demasiadamente o devedor” (REsp no 907856/DF,
Terceira Turma, Rel. Min. Sidnei Beneti, j. 19/06/2008. Na mesma linha:
AgInt no AREsp no 1180352/DF, Quarta Turma, Rel. Min Lázaro
Guimarães, j. 20/02/2018.
Em acréscimo, o desconto de tributos e “demais
despesas efetuadas com a resolução do Contrato, inclusive honorários
advocatícios” (sic - item “ii” da alínea “b”) dependeria de prova efetiva dos
respectivos desembolsos, inexistente nos autos (a ré, aliás, se manifestou
pelo desinteresse na produção de provas e requereu o julgamento
antecipado do processo - fl. 178).
De toda forma, e daí o parcial provimento do
recurso, as circunstâncias do caso realmente autorizam uma pequena
elevação no percentual de retenção permitido à ré.

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Ora, a parte autora efetuou o pagamento de
apenas R$ 166.694,77, quantia que corresponde a aproximadamente 27%
do valor total do negócio (fls. 161/162). Além disso, não se pode perder de
vista que o contrato foi celebrado em setembro de 2016, ou seja, mais de
dois anos antes de sua resolução judicial, considerável período no qual a ré
se viu privada da unidade negociada.
Assim, de rigor a elevação do percentual de
retenção para 20% da totalidade das quantias pagas, anotando que este
novo percentual está de acordo como o entendimento do C. Superior
Tribunal de Justiça acerca da matéria:
“AGRAVO
INTERNO
NO
AGRAVO
REGIMENTAL NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. CONTRATO DE
PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESOLUÇÃO POR
CULPA DO PROMITENTE COMPRADOR. RESTITUIÇÃO PARCIAL DA
QUANTIA PAGA. PERCENTUAL DE RETENÇÃO FIXADO DENTRO DOS
PARÂMETROS ADMITIDOS PELA JURISPRUDÊNCIA DESTA CORTE
(10%, NO CASO). ALTERAÇÃO DO ENTENDIMENTO DO TRIBUNAL
LOCAL.
REEXAME
DE
PROVAS.
IMPOSSIBILIDADE.
AGRAVO
INTERNO IMPROVIDO. 1. O acórdão recorrido não destoa da
jurisprudência desta Corte que, em caso de resolução do compromisso
de compra e venda por culpa do promitente comprador, entende ser
lícito ao vendedor reter entre 10% e 25% dos valores pagos. 2. Não é
possível alterar a conclusão assentada pelo Tribunal local com base na
análise das provas nos autos, ante o óbice do enunciado n. 7 da
Súmula do STJ. 3. Na hipótese, o Tribunal de origem, soberano no
exame do acervo fáticoprobatório dos autos, de acordo com as
especificidades do caso concreto, fixou o percentual de retenção em
10% dos valores pagos. Rever essa conclusão, neste caso, é
impossível ante o óbice do enunciado de súmula supramencionado. 4.

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Agravo interno improvido” (AgInt no AgRg no AREsp 816.434/DF,
Terceira Turma, Rel. Ministro Marco Aurélio Bellizze, j. 27/09/2016 - g.n.).
Quanto ao mais, também com razão a ré ao
afirmar que os juros moratórios devem ter a data do trânsito em julgado
como termo inicial, pois antes não há mora da promitente vendedora.
Nesse sentido precedente do C. Superior Tribunal
de Justiça:
“CIVIL
E
PROCESSUAL
CIVIL.
AGRAVO
INTERNO
EM
RECURSO
ESPECIAL.
AÇÃO
DE
RESCISÃO
CONTRATUAL CUMULADA COM DEVOLUÇÃO DE QUANTIAS PAGAS.
DESISTÊNCIA
PELO
COMPRADOR.
PERCENTUAL.
RETENÇÃO.
POSSIBILIDADE.
SÚMULA
568/STJ.
REVISÃO.
SÚMULA
7/STJ.
CORREÇÃO MONETÁRIA. TERMO INICIAL. DESEMBOLSO. TERMO
INICIAL DOS JUROS. TRÂNSITO EM JULGADO DA DECISÃO. 1. Ação
de rescisão contratual c/c devolução de quantias pagas. 2. A atual
jurisprudência do STJ define que, em caso de rescisão de
compromisso de compra e venda por culpa do promitente comprador,
é possível ao vendedor reter entre 10% e 25% dos valores pagos. 3. A
análise da razoabilidade do percentual fixado pelo Tribunal de origem
entre os parâmetros estabelecidos pelo STJ, encontra óbice na Súmula
7 do STJ. 4. Agravo interno em agravo em recurso especial
desprovido” (AgInt no REsp 1813490/SP, Terceira Turma, Rel. Min. Nancy
Andrighi, j. 26/08/2019).
Por
fim,
considerando
o
resultado
deste
julgamento, a ação passa a ser parcialmente procedente, com sucumbência
recíproca, mas mais intensa da ré. Nestes termos, deverá a autora arcar
com 1/4 (um quarto) das custas e despesas processuais, mais honorários

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advocatícios de 10% da diferença entre o valor que se pretendia restituir e
aquele aqui autorizado, com a devida atualização. Em contrapartida, a ré
arcará com 3/4 das custas e despesas processuais, mais honorários
advocatícios de 10% do valor atualizado da condenação.
Ante o exposto, DOU PARCIAL PROVIMENTO
ao recurso.

ALEXANDRE MARCONDES
Relator