Tribunal: TJSP
Processo: 0923288-69.2012.8.26.0506
Classe: Apelação Cível / Associação
Órgão julgador: João Pazine Neto
Órgão colegiado: 3a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-06-10
Data de publicação: 2020-07-27

Ementa:
COBRANÇA DE TAXAS ASSOCIATIVAS. Insurgência da associação autora contra sentença de improcedência. Tese firmada em sede de julgamento de recurso repetitivo pelo STJ ("As taxas de manutenção criadas por associações de moradores não obrigam os não associados ou que a elas não anuíram" – Tema 882). Verificado no processo que os Réus tinham efetiva ciência da existência da associação, à qual aderiu

Ementa:
COBRANÇA DE TAXAS ASSOCIATIVAS. Insurgência da associação autora contra sentença de improcedência. Tese firmada em sede de julgamento de recurso repetitivo pelo STJ ("As taxas de manutenção criadas por associações de moradores não obrigam os não associados ou que a elas não anuíram" – Tema 882). Verificado no processo que os Réus tinham efetiva ciência da existência da associação, à qual aderiu expressamente o antecessor nos direitos sobre o imóvel por eles ocupado. Possibilidade de cobrança de taxa associativa na hipótese, com abrangência das prestações vencidas e vincendas (artigo 323 do CPC) . Recurso provido.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2020.0000211423
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível no
0923288-69.2012.8.26.0506, da Comarca de Ribeirão Preto, em que é apelante
ASSOCIAÇAO DE MORADORES DO LOTEAMENTO RESIDENCIAL RECANTO
DO RIO PARDO, são apelados EDUARDO DE SOUZA DIAS e KATIUSSIA
CAROLINA DE SOUSA PONTES.
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 3a Câmara de Direito Privado
do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Em julgamento
estendido, nos termos do artigo 942 do CPC, deram provimento do apelo, para decretar-
se a procedência da ação, para condenação dos Réus no pagamento dos valores
reclamados em relação ao lote por eles titulado, alterada a sucumbência, que passará a
ser devida unicamente pelos Réus, com honorários estabelecidos em 10% sobre o valor
da condenação, atualizado, com declaração de voto do Relator sorteado, que integra este
Acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores JOÃO PAZINE
NETO, vencedor, CARLOS ALBERTO DE SALLES, vencido, JOÃO PAZINE NETO
(Presidente), ALEXANDRE MARCONDES, DONEGÁ MORANDINI E BERETTA
DA SILVEIRA.
São Paulo, 24 de março de 2020.
JOÃO PAZINE NETO
RELATOR DESIGNADO
Assinatura Eletrônica

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TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
APELAÇÃO No : 0923288-69.2012.8.26.0506
APTE.: Associação dos Moradores do Loteamento Residencial Recanto do Rio Pardo
APDA.: Eduardo de Souza Dias e Outra
COMARCA: Ribeirão Preto
Voto no 24.806
COBRANÇA DE TAXAS ASSOCIATIVAS. Insurgência da
associação autora contra sentença de improcedência. Tese
firmada em sede de julgamento de recurso repetitivo pelo STJ
(“As taxas de manutenção criadas por associações de
moradores não obrigam os não associados ou que a elas não
anuíram” Tema 882). Verificado no processo que os Réus
tinham efetiva ciência da existência da associação, à qual
aderiu expressamente o antecessor nos direitos sobre o imóvel
por eles ocupado. Possibilidade de cobrança de taxa
associativa na hipótese, com abrangência das prestações
vencidas e vincendas (artigo 323 do CPC) . Recurso
provido.
Nos termos do ilustre Relator Sorteado, “A r. sentença de
fls. 269/272 julgou improcedentes os pedidos da ação de cobrança por meio do qual a
autora pretendia a condenação dos réus ao pagamento de taxas associativas
alegadamente inadimplidas.
Apela a autora (fls. 275/283) alegando, em síntese, que
restou demonstrada a prestação dos serviços beneficiando todos os proprietários; que
os réus tinham ciência de que o imóvel estava localizado em loteamento fechado, com
prestação de serviços no local; que a associação foi constituída anteriormente à
aquisição do imóvel pelos réus, o que permitiria a cobrança de taxas, na forma da tese
fixada no julgamento do recurso repetitivo REsp 1.439.163/SP; que os demandados não
negam sua inadimplência ou a propriedade do imóvel; que os valores se tratam de
rateio de despesas; que incidiria ao caso o art. 844 do CC.

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Não foram apresentadas contrarrazões.
Os autos encontram-se em termos para julgamento”.
Por mim ofertada divergência ao voto condutor do
julgamento, foi ela acompanhada pela maioria da Turma Julgadora.
É o relatório.
Pedi a devida vênia ao ilustre Relator Desembargador
CARLOS ALBERTO DE SALLES, para apresentar a presente divergência ao voto por
ele elaborado, cujo relatório adoto, proferido na ação de cobrança.
Com a presente ação, busca a Autora a cobrança dos Réus
de taxas associativas, em razão dos serviços prestados no loteamento em que inserido o
lote que é pelos Réus titulado, que usufruem dos serviços e por eles deveriam contribuir.

Com todo respeito, ousei divergir de sua Excelência, no
que fui acompanhado pela maioria da Turma Julgadora, no que respeita à solução do
mérito da ação, pois deve ser modificada a r. sentença, para impor a condenação dos
Réus a suportar os valores reclamados em relação ao lote por eles titulados, diante da
excepcionalidade verificada em relação ao enunciado em sede de recursos repetitivos
pelo Colendo Superior Tribunal de Justiça, no julgamento do REsp 1280871/SP e REsp
1439163/SP pela sistemática dos recursos repetitivos (Tema 882):
“RECURSO
ESPECIAL
REPRESENTATIVO
DA
CONTROVÉRSIA - ART. 543-C DO CPC - ASSOCIAÇÃO DE MORADORES -
CONDOMÍNIO DE FATO - COBRANÇA DE TAXA DE MANUTENÇÃO DE
NÃO ASSOCIADO OU QUE A ELA NÃO ANUIU - IMPOSSIBILIDADE. 1. Para
efeitos do art. 543-C do CPC, firma-se a seguinte tese: "As taxas de manutenção
criadas por associações de moradores não obrigam os não associados ou que a

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elas não anuíram". 2. No caso concreto, recurso especial provido para julgar
improcedente a ação de cobrança” (REsp 1280871/SP, Rel. Ministro RICARDO
VILLAS BÔAS CUEVA, Rel. p/ Acórdão Ministro MARCO BUZZI,
SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 11/03/2015, DJe 22/05/2015)
Anteriormente a esse entendimento preconizado pelo
Superior Tribunal de Justiça em sede de recursos repetitivos, esta 3a Câmara tinha
Enunciado que preconizava pela regularidade da cobrança das contribuições,
considerado em especial o princípio que veda o enriquecimento sem causa (Enunciado
12: “Necessária a contraprestação pelos serviços prestados/disponibilizados ao lote,
sob pena de enriquecimento sem causa daquele que os recebeu. O fundamento da
obrigação reside exclusivamente na prestação dos serviços, sem se atrelar às questões
relacionadas com a filiação ou não à associação que gerencia a atividade).
Para tanto, contudo, era verificada, caso a caso, a efetiva
realização de serviços pela associação, em benefício daquele grupo de pessoas, isto
diante da acurada percepção da realidade que surgia, então ainda não albergada pela
legislação, do surgimento de loteamentos “fechados”, em que inúmeros serviços, que
normalmente deveriam ser prestados pelo Poder Público, passavam a ser assumidos por
essas associações, de modo a gerar, entre outros, uma possibilidade de viver em
residências, com segurança mais próxima à dos condomínios verticais. O maior
exemplo é o complexo “Alphaville”, na Grande São Paulo, reconhecido sucesso de
venda, que levou à replicação de seus princípios.
O entendimento preconizado no julgamento do repetitivo,
tomado por maioria, deve ser entendido, s.m.j., com as limitações correspondentes ao
que foi enunciado naquele próprio julgamento, de modo a evitar decisões que afetem
negativamente a toda uma coletividade, que no mais das vezes se constituiu exatamente
em razão da necessidade de ser provida de serviços que efetivamente não são prestados
pelo Poder Público, observado que a associação nada mais é do que a representação dos
esforços dos integrantes daquela comunidade, para que exista um ganho na qualidade de
vida de todos eles.

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Destaque-se, nesse aspecto, que no próprio voto vencedor
daquele julgamento, do Min. MARCO BUZZI, é assinalada a existência de situações
díspares que, portanto, devem ter outra abordagem. Pouco antes do dispositivo, consta
do voto de Sua Excelência:
“Concluindo, a aquisição de imóvel situado em
loteamento fechado, em data anterior à constituição da associação não pode, nos
termos da jurisprudência sufragada por este Superior Tribunal de Justiça, impor
ao adquirente, que não se associou, nem a ela aderiu, a cobrança de encargos.
Se a compra se opera em data posterior à constituição da
associação, na ausência de fonte criadora da obrigação (lei ou contrato), é
defeso ao poder jurisdicional, apenas calcado no princípio enriquecimento sem
causa, em detrimento aos princípios constitucionais da legalidade e da liberdade
associativa, instituir dever tácito a terceiros, ...” (nossos os sublinhados).
Pouco antes tinha assinalado:
“Há, portanto, dois obstáculos ao acatamento da tese
apresentada pelo ilustre relator. Primeiro, no direito civil, as obrigações somente
possuem como fonte geradora a lei e a vontade, ambas ausentes na hipótese ...” (nosso
o sublinhado).
São realmente importantes essas indicações, pois o
repetitivo só se refere aos casos em que não há obrigação associativa assumida por
contrato ou outro ato de vontade, como fonte criadora de obrigações.
E esta 3a Câmara, diante da edição do repetitivo, vem
fazendo essa distinção, de modo a preservar, em determinadas e específicas situações, a
obrigação contributiva.
A excepcionalidade de alguns casos também é observada
pelo próprio Superior Tribunal de Justiça, mesmo depois do julgamento da matéria,
realizada em sede de recursos repetitivos:

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“EMBARGOS
DE
DECLARAÇÃO
E
AGRAVO
REGIMENTAL NO RECURSO ESPECIAL.
POSSIBILIDADE DE JULGAMENTO SIMULTÂNEO.
AÇÃO DE COBRANÇA. LOTEAMENTO FECHADO. ADMINISTRADORA.
TAXA DE MANUTENÇÃO. POSSIBILIDADE DE COBRANÇA. CONTRATO-
PADRÃO LEVADO A REGISTRO. TAXAS DE MANUTENÇÃO.
POSSIBILIDADE DE COBRANÇA DE PROPRIETÁRIO
DE IMÓVEL. ESPECIFICIDADE DO CASO. EMBARGOS DE DECLARAÇÃO.
EXISTÊNCIA DE MERO ERRO MATERIAL. PREJUDICIALIDADE.
1. Se autor e réu apresentaram, respectivamente, agravo
interno e embargos de declaração contra decisão que proveu recurso especial do
réu e se a matéria discutida nesse agravo, por ser concernente ao mérito, tem o
condão de prejudicar o objeto dos embargos de declaração, deve-se proceder ao
julgamento de ambos os recursos.
Aplicação dos princípios da celeridade e da economia
processual.
2. É viável a cobrança de taxas de manutenção ou de
qualquer outra espécie feita por administradora de loteamento a proprietário de
imóvel nele localizado, se esse vínculo foi estabelecido pelo loteador em contrato-
padrão levado a registro no respectivo cartório ao qual aderiu o adquirente.
3. Agravo regimental de Administradora Jardim Acapulco
Ltda. provido para se conhecer parcialmente do recurso especial e negar-lhe
provimento. Embargos de declaração de Edmilson Ramos prejudicados” (AgRg
no REsp 1288702/SP, Rel. Ministro JOÃO OTÁVIO DE NORONHA, Terceira
Turma, julgado em 10/03/2016, DJe 28/03/2016 nosso o destaque);
“AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. AÇÃO
DE COBRANÇA. TAXAS DE MANUTENÇÃO. ADMINISTRADORA DE
LOTEAMENTO. SOCIEDADE EMPRESÁRIA.
CAUSA
DE
PEDIR.
DESCUMPRIMENTO
DE

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OBRIGAÇÃO
CONTRATUAL.
REGISTROS
PÚBLICOS.
LOTEAMENTO
URBANO.
CONTRATO-PADRÃO.
POSTERIORES
ADQUIRENTES.
VINCULAÇÃO. OBRIGAÇÃO. FONTE NA LEI E EM CONTRATO.
INSTITUIÇÃO
DO
ENCARGO.
ATO.
ADESÃO
INEQUÍVOCA. PRESCRIÇÃO. NÃO OCORRÊNCIA.
1. Recurso especial interposto contra acórdão publicado
na vigência do Código de Processo Civil de 2015 (Enunciados Administrativos
nos 2 e 3/STJ).
2. Na origem, trata-se de ação de cobrança proposta por
sociedade empresária administradora de loteamento, contratada pelos
proprietários/loteadores
para
a
prestação
de
determinados
serviços
discriminados na avença, contra moradores dos lotes.
3. A Segunda Seção desta Corte, no julgamento do REsp
no 1.439.163/SP e do REsp no 1.280.871/SP, processados sob o rito dos recursos
repetitivos, sedimentou o entendimento de que "as taxas de manutenção criadas
por associações de moradores não obrigam os não associados ou que a elas não
anuíram". Para tanto, fundamentou-se principalmente nos seguintes pontos: (i)
inviabilidade de cerceamento da liberdade de associação e (ii) impossibilidade da
criação de obrigação que não tenha fonte na lei ou em contrato.
4. A situação fática dos autos é totalmente distinta
daquela decidida nos autos do repetitivo porque (i) a autora não é associação de
moradores, mas, sim, sociedade empresária limitada prestadora de serviços de
administração de loteamento e (ii) a causa de pedir está fundada no
descumprimento de obrigação contratual existente entre as partes, e não em
estatutos de associação civil ou no princípio constitucional da vedação do
enriquecimento sem causa.
5. Por força do disposto na lei de loteamento, as
restrições e obrigações constantes no contrato-padrão, depositado em cartório
como condição para o registro do projeto de loteamento, incorporam-se ao
registro e vinculam os posteriores adquirentes, porquanto dotadas de publicidade
inerente aos registros públicos.

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6. Tendo constado nas escrituras públicas de compra e
venda dos lotes adquiridos pelos réus a ressalva de que os terrenos estariam
sujeitos às condições restritivas impostas pelos loteadores por época do registro
de loteamento, não há falar em falta de anuência.
Há, ao contrário, adesão inequívoca ao ato que instituiu o
encargo.
7. Agravo interno não provido” (AgInt no REsp
1656338/SP, Rel. Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, Terceira Turma,
julgado em 09/11/2017, DJe 23/11/2017 nossos os destaques);
“AGRAVO
INTERNO
NO
RECURSO
ESPECIAL.
PROCESSUAL CIVIL E CIVIL. AÇÃO DE COBRANÇA. ADMINISTRADORA
DE LOTEAMENTO URBANO. PRESTAÇÃO DE SERVIÇOS. TAXAS DE
MANUTENÇÃO. CLÁUSULA CONTRATUAL EXPRESSA.
CONTRATO-PADRÃO
LEVADO
A
REGISTRO.
SÚMULAS
5
E
7/STJ.
CONDIÇÃO
RESOLUTIVA.
AUSÊNCIA
DE
PREQUESTIONAMENTO. AGRAVO IMPROVIDO.
1. "É viável a cobrança de taxas de manutenção ou de
qualquer outra espécie feita por administradora de loteamento a proprietário de
imóvel nele localizado, se esse vínculo foi estabelecido pelo loteador em contrato-
padrão levado a registro no respectivo cartório ao qual aderiu o adquirente
(REsp n. 1.422.859/SP, Relator o Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira
Turma, DJe de 26/11/2015)" (AgInt nos EDcl no REsp 1.294.454/SP, Rel. Min.
MARCO AURÉLIO BELLIZZE, TERCEIRA TURMA, DJe de 07/03/2017). 2. A
ocorrência de condição resolutiva eventualmente prevista em contrato não foi
examinada pelo Tribunal a quo, e não foram opostos embargos de declaração
para sanar eventual omissão, o que impede o conhecimento da questão em razão
da ausência do necessário prequestionamento (Súmulas 282 e 356 do STF).
3. Agravo interno não provido” (AgInt no REsp
1711721/SP, Rel. Ministro LÁZARO GUIMARÃES (DESEMBARGADOR
CONVOCADO DO TRF 5a REGIÃO), Quarta Turma, julgado em 22/05/2018,

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DJe 01/06/2018 nosso o destaque).
Nessa
mesma
linha
de
entendimento,
vejam-se
pronunciamentos, desta 3a Câmara, em datas recentes:
“Loteamento. Ação de cobrança. Taxa de manutenção.
Ação julgada procedente para condenar os réus ao pagamento das taxas vencidas
e vincendas. Pagamento da taxa que é inerente à posse/propriedade do imóvel,
conforme cláusula do instrumento particular padrão de compromisso de compra
e venda registrado no cartório de registro de imóveis, vinculando todos os
adquirentes (arts. 18, VI e 29 da Lei no 6.766/79). Inaplicabilidade das teses
vinculantes aprovadas no julgamento dos REsp nos. 1.439.163/SP e 1.280.871/SP.
Precedentes do TJSP e do STJ. Recurso desprovido” (Apelação Cível no
1003793-87.2017.8.26.0048, Relator ALEXANDRE MARCONDES, julgado em
10.09.19);
“APELAÇÃO CÍVEL. TAXA DE ASSOCIAÇÃO. Ação de
cobrança movida pela associação. Sentença de procedência. Apelo da ré. Não
acolhimento. Entendimento consolidado do Superior Tribunal de Justiça, que
firmou a seguinte tese: 'As taxas de manutenção criadas por associação de
moradores não obrigam os não associados ou os que a ela não anuíram.' Ré que
anuiu com os serviços e a cobrança das taxas. Pretensão de desvinculação da
associação que não pode ser admitida, uma vez que há expressa previsão na
escritura de compra e venda acerca da obrigação de pagamento das taxas de
manutenção. Situação que não se equipara àquela do REsp no 1.439.163/SP.
Precedentes desta Câmara e do STJ em casos semelhantes. Sentença confirmada.
Honorários majorados. NEGADO PROVIMENTO AO RECURSO”(v.30674
Apelação no 1002700-83.2016.8.26.0514 Relator VIVIANI NICOLAU, julgado
em 25.07.19).
Em
relação
ao
caso
concreto,
há
no
processo
demonstração de que o antecessor dos Réus na titularidade do imóvel (pág. 56) assumiu
a filiação à Associação Autora, com a indicação expressa de que o fazia por si e seus
sucessores. Esse documento é datado de maio de 2008, enquanto os Réus adquiriram o

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lote em novembro de 2010 (págs. 59/60), de modo que não podem dizer-se
desconhecedores da existência da Autora e dos trabalhos por ela realizados no
loteamento. Aliás, desde a implantação o empreendimento foi divulgado como
“loteamento fechado”, termo usualmente utilizado para designar os loteamentos em que,
apesar de dotado de vias públicas, não há um fechamento de seus limites e controle de
acesso de pessoas, de modo a gerar mais segurança a seus moradores, diferencial por
muitos procurado e que só pode ser mantido pelo trabalho da Associação criada para
esse fim.
Dessa forma, aqui a obrigação de vinculação à associação
Autora está expressa e claramente admitida, inclusive pela própria aquisição pelos Réus
do imóvel situado naquele empreendimento, que se diferencia dos demais justamente
pelos trabalhos desenvolvidos pela Associação.
Desse modo, respeitado o convencimento do nobre Relator
sorteado, é o caso de acolhimento da ação, com a condenação dos Réus ao pagamento
das contribuições reclamadas, sem que se admita qualquer pretensão de desvinculação,
de modo a afastar a obrigação, pois aqui existem outros princípios que devem ser
observados. Caso não pretendam estar a ela vinculados e bastará aos Réus promoverem
a alienação do imóvel ao qual vinculada a obrigação, pois nesse caso se observará o
interesse daqueles que não querem mais se manter associados, mas também não serão
afetados direitos de inúmeras outras pessoas, que residem no empreendimento e
acabarão
por
responder
pela
inexistência
de
contribuição
de
um
dos
proprietários/moradores para as despesas que se fazem para, ao menos, manter a
qualidade do empreendimento. Não pode prevalecer a intenção dos Réus em não
contribuir para essas despesas, mas continuar a usufruir dos benefícios delas
decorrentes, pois efetivamente seu imóvel continuará a ser beneficiado com as
atividades desenvolvidas pela associação Autora.
Sob esse aspecto, lembre-se ser necessária também
especial atenção à vedação do venire contra factum proprium, diante da precedente

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assunção da obrigação a estar associada, assumida quando da aquisição do lote, e do
pagamento de inúmeras contribuições, de modo que não pairam dúvidas sobre a
legitimidade da cobrança das taxas associativas aqui reclamadas, consoante também já
decidiu o C. STJ: “A ninguém é dado criar e valer-se de situação enganosa, quando lhe
for conveniente e vantajoso e posteriormente voltar-se contra ela quando não mais lhe
convier, objetivando que seu direito prevaleça sobre o de quem confiou na expectativa
gerada, ante o princípio do nemo potest venire contra factum proprium” (STJ, REsp
1.154.737, Min. LUÍS FELIPE).
Essa
questão
também
é
abordada
pelo
ilustre
Desembargador GRAVA BRASIL, da 8a Câmara de Direito Privado deste Tribunal de
Justiça, que a respeito salienta:
“Isso porque não se trata, simplesmente, de uma colisão
entre norma constitucional e infraconstitucional.
Afinal, paralelamente à liberdade de associação, outros
fundamentos constitucionais são abrangidos na discussão e merecem ser trazidos
ao debate.
Logo de início, salienta-se que, conforme dispõe o art. 3o,
I, da CF, a construção de uma sociedade livre, justa e solidária constitui objetivo
fundamental da República.
O incentivo à solidariedade entre os cidadãos, assim, deve
ser tido como ponto basilar, não devendo o Judiciário se coadunar com práticas
egoísticas, que visem, exclusivamente, o benefício próprio, em detrimento ao da
comunidade, na contramão, inclusive, dos princípios da boa-fé e da igualdade,
ambos, também, com assento constitucional, o primeiro, de forma implícita e, o
segundo, no caput, do art. 5o” (Apelação 0000054-27.2012.8.26.0654, julgada em
28.09.2016).
Nesse sentido também tem decidido esta 3a Câmara:
“LOTEAMENTO. CONTRIBUIÇÃO ASSOCIATIVA.
Insurgência da ré contra sentença de procedência que a condenou ao pagamento

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de taxas associativas e multas por infrações ao estatuto social, com correção
monetária e juros a contar dos vencimentos. Sentença mantida. Hipótese que não
se amolda ao entendimento do STJ no julgamento dos REsp 1.439.163/SP e
1.280.871/SP. Demonstrada, no caso, a adesão, ainda que tácita, da ré à
associação. Pagamentos reiterados em período anterior ao inadimplemento. Fato
reconhecido pela ré, que pleiteou devolução de valores em reconvenção. Adesão
que não decorre de inércia em deixar de se opor à prestação de serviços, mas de
conduta ativa em livremente optar por pagar pelos serviços durante longo
período. Entendimento diverso ao de que a ré teria aderido à associação que
implicaria ofensa ao princípio da boa-fé objetiva e estaria em desacordo à
proibição do venire contra factum proprium. Não alegada comunicação de
intenção de desligamento no período. Cobrança devida. Recurso desprovido”
(Apelação no: 1004649-25.2016.8.26.0650, Rel. CARLOS ALBERTO DE
SALLES, julgado em 25.09.2019);
“Loteamento. Taxa de manutenção. Ação julgada
improcedente. Insurgência da autora. Pagamento da taxa que foi expressamente
previsto em cláusula do instrumento particular de compromisso de compra e
venda firmado entre a empresa loteadora e os adquirentes originais. Aquisição
do lote pela ré que previu a assunção de “todos os direitos e obrigações
decorrentes do instrumento de compra e venda” originário. Vedação ao
comportamento contraditório (venire contra factum proprium). Ré que pagou a
taxa durante alguns meses, logo após a aquisição do lote. Inexistência de conflito
com a tese sedimentada pelo STJ no julgamento do REsp Repetitivo no
1.439.163/SP. Ação procedente. Sentença reformada. Recurso provido”
(Apelação
Cível
no
1005855-19.2017.8.26.0269,
Relator
ALEXANDRE
MARCONDES, julgado em 04.09.2019);
“COBRANÇA
DE
TAXAS
ASSOCIATIVAS.
Insurgência contra sentença de procedência parcial. Autora que tem competência
para instituir as taxas e cobrá-las dos adquirentes dos imóveis do loteamento.
Réu que participou ativamente da associação, como associado e membro do

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conselho fiscal. Alegação de que não teria se associado, portanto, beira a má-fé.
Observância do REsp no 1.280.871/SP. Manutenção da condenação do apelante
ao pagamento das taxas associativas vencidas e vincendas ao longo do processo.
Recurso desprovido” (Apelação no: 1009440-94.2108.8.26.0576, Rel. CARLOS
ALBERTO DE SALLES, julgado em 06.08.19).
Nestes termos, respeitado o convencimento do nobre
Relator Sorteado, a maioria da Turma Julgadora dá provimento do apelo, para decretar-
se a procedência da ação, para condenação dos Réus no pagamento dos valores
reclamados em relação ao lote por eles titulado, atualizados desde a data em que se
mostraram devidos, data também da incidência dos juros de mora, até o efetivo
pagamento, incluídas na condenação as parcelas que se venceram no curso do processo,
até a efetiva quitação (artigo 323 do CPC), alterada a sucumbência, que passará a ser
devida unicamente pelos Réus, com honorários estabelecidos em 10% sobre o valor da
condenação, atualizado.

JOÃO PAZINE NETO
Relator Designado

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DECLARAÇÃO DE VOTO VENCIDO
3a CÂMARA DE DIREITO PRIVADO
Apelação no: 0923288-69.2012.8.26.0506
Comarca: Ribeirão Preto
Apelante:
Associação
de
Moradores
do
Loteamento
Residencial Recanto do Rio Pardo
Apelados: Eduardo de Souza Dias e outra
Juiz sentenciante: Rogério Tiago Jorge
VOTO VENCIDO No: 20454
COBRANÇA DE TAXAS ASSOCIATIVAS. Insurgência da
associação
autora
contra
sentença
de
improcedência.
Sentença mantida. Tese firmada em sede de julgamento de
recurso repetitivo pelo STJ (“As taxas de manutenção criadas
por associações de moradores não obrigam os não associados
ou que a elas não anuíram” Tema 882). Não demonstrada
nos autos adesão dos réus à associação. Irrelevância do
momento da constituição da associação, se antes ou depois
da aquisição do lote. Impossibilidade de cobrança de taxa
associativa na hipótese. Recurso desprovido.
A r. sentença de fls. 269/272 julgou improcedentes
os pedidos da ação de cobrança por meio do qual a autora pretendia
a condenação dos réus ao pagamento de taxas associativas
alegadamente inadimplidas.
Apela a autora (fls. 275/283) alegando, em
síntese,
que
restou
demonstrada
a
prestação
dos
serviços
beneficiando todos os proprietários; que os réus tinham ciência de
que o imóvel estava localizado em loteamento fechado, com
prestação de serviços no local; que a associação foi constituída
anteriormente à aquisição do imóvel pelos réus, o que permitiria a
cobrança de taxas, na forma da tese fixada no julgamento do recurso
repetitivo REsp 1.439.163/SP; que os demandados não negam sua
inadimplência ou a propriedade do imóvel; que os valores se tratam
de rateio de despesas; que incidiria ao caso o art. 844 do CC.
Não foram apresentadas contrarrazões.
Os
autos
encontram-se
em
termos
para
julgamento.
É o relatório.

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O recurso não comporta provimento.
Ainda que a apelante atribua nomenclaturas
diversas à sua atividade ou contraprestação cobrada dos proprietários
dos lotes, os elementos dos autos permitem observar que se trata de
associação de moradores que realiza serviços em loteamento fechado
mediante cobrança de taxa associativa dos moradores (vide ps. 06 e
09/10).
Tratando-se, portanto, de taxa de manutenção
cobrada por associação de moradores, incide à hipótese o
entendimento vinculante fixado pelo STJ no julgamento do REsp
1280871/SP e REsp 1439163/SP pela sistemática dos recursos
repetitivos (Tema 882):
RECURSO ESPECIAL REPRESENTATIVO DA CONTROVÉRSIA - ART.
543-C DO CPC - ASSOCIAÇÃO DE MORADORES - CONDOMÍNIO DE
FATO - COBRANÇA DE TAXA DE MANUTENÇÃO DE NÃO ASSOCIADO
OU QUE A ELA NÃO ANUIU - IMPOSSIBILIDADE. 1. Para efeitos do
art. 543-C do CPC, firma-se a seguinte tese: "As taxas de
manutenção criadas por associações de moradores não
obrigam os não associados ou que a elas não anuíram". 2. No
caso concreto, recurso especial provido para julgar improcedente a
ação de cobrança. (REsp 1280871/SP, Rel. Ministro RICARDO
VILLAS BÔAS CUEVA, Rel. p/ Acórdão Ministro MARCO BUZZI,
SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 11/03/2015, DJe 22/05/2015)
Diversamente ao apontado pela apelante em suas
razões, a tese firmada não foi a do relator sorteado E. Min. Ricardo
Villas Bôas Cueva1, mas a do E. Min. Marcos Buzzi em voto vencedor,
acima referida.
Nesse passo, caberia à demandante ter instruído
os autos com documentos que demonstrassem associação dos
demandados e anuência à cobrança de taxas de manutenção.
Contudo, desse ônus não se desincumbiu.
Destaca-se que o simples fato de a aquisição do
lote pelos réus ter ocorrido em momento posterior à constituição da
associação não implica reconhecer que anuíram à cobrança das taxas
em questão.
A propósito, conforme pontuou o Min. Marcos Buzzi
em seu voto vencedor nos recursos especiais já referidos,
Concluindo, a aquisição de imóvel situado em loteamento fechado em
data anterior à constituição da associação não pode, nos termos da
jurisprudência sufragada por este Superior Tribunal de Justiça, impor
1 Tese proposta: “As 'taxas', contribuições de manutenção ou de conservação criadas por
associação de moradores ou administradora de loteamento só podem ser impostas a
proprietário de imóvel adquirido após a constituição da associação ou que a ela tenha se
associado ou aderido ao ato que instituiu o encargo”.

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ao adquirente que não se associou, nem a ela aderiu, a cobrança de
encargos.
Se a compra se opera em data posterior à constituição da
associação, na ausência de fonte criadora da obrigação (lei ou
contrato), é defeso ao poder jurisdicional, apenas calcado no princípio
enriquecimento
sem
causa,
em
detrimento
aos
princípios
constitucionais da legalidade e da liberdade associativa, instituir
um dever tácito a terceiros, pois, ainda que se admita a colisão de
princípios norteadores, prevalece, dentre eles, dada a verticalidade
de preponderância, os preceitos constitucionais, cabendo tão-
somente ao Supremo Tribunal Federal, no âmbito da repercussão
geral, afastá-los se assim o desejar ou entender. (grifos no original)
No mesmo sentido:
AÇÃO DE COBRANÇA. ASSOCIAÇÃO DE PROPRIETÁRIOS DE LOTES.
TAXA DE MANUTENÇÃO. Não comprovação de que o réu se filiou à
associação. Não cabimento da cobrança de taxa de associação de
moradores não associados. Indiferença quanto ao momento da
constituição da associação. Prevalência do princípio da liberdade
de associação. Entendimento firmado pelo STJ, em sede de recurso
repetitivo (REsp no 1.439.163). Inexigibilidade das taxas associativas.
Sentença reformada. Inversão da sucumbência. Recurso provido.
(TJSP; Apelação Cível 1019238-46.2014.8.26.0309; Relator
(a): Fernanda Gomes Camacho; Órgão Julgador: 5a Câmara de
Direito Privado; Data do Julgamento: 24/09/2018; Data de
Registro: 24/09/2018 sem destaque no original)
Destarte, ausente disposição contratual de adesão
à associação ou qualquer outro elemento nos autos que indicasse
anuência dos moradores demandados, deve ser mantida a sentença
de improcedência.
Ante
o
exposto,
por
este
voto,
nega-se
provimento ao recurso de apelação. Deixa-se de fixar honorários
recursais em razão de já terem sido arbitrados honorários no
patamar máximo legal na origem.
CARLOS ALBERTO DE SALLES
Relator Sorteado

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CARLOS ALBERTO DE SALLES
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