Tribunal: TJSP
Processo: 1015337-69.2018.8.26.0361
Classe: Apelação Cível / Promessa de Compra e Venda
Órgão julgador: Pedro de Alcântara da Silva Leme Filho
Órgão colegiado: 8a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-01-27
Data de publicação: 2020-01-27

Ementa:
Apelação. Compromisso de compra e venda de imóvel. Ação de rescisão contratual c/c restituição de valores. Sentença de parcial procedência. Insurgência da ré. Descabimento. PRELIMINAR DE ILEGITIMIDADE PASSIVA "AD CAUSAM". Rejeição. Responsabilidade solidária da promitente vendedora, inclusive para restituição de comissão de corretagem. Precedente do STJ. Aplicabilidade do CDC. RESCISÃO

Ementa:
Apelação. Compromisso de compra e venda de imóvel. Ação de rescisão contratual c/c restituição de valores. Sentença de parcial procedência. Insurgência da ré. Descabimento. PRELIMINAR DE ILEGITIMIDADE PASSIVA "AD CAUSAM". Rejeição. Responsabilidade solidária da promitente vendedora, inclusive para restituição de comissão de corretagem. Precedente do STJ. Aplicabilidade do CDC. RESCISÃO CONTRATUAL. Culpa da compradora. Súmulas n. 1, 2 e 3, do TJSP. Sentença que determinou a devolução de 70% (setenta por cento) dos valores pagos pela autora. Cabimento, em tese, da devolução de 80% (oitenta por cento) dos valores pagos. Precedentes do TJSP. Todavia, é caso de manutenção da devolução na forma prevista na sentença, em razão da proibição de "reformato in pejus". COMISSÃO DE CORRETAGEM. Descumprimento do dever de informação. Restituição devida. Verbas sucumbenciais. Honorários recursais. Recurso da ré não provido.

Inteiro teor:
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TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2020.0000029852
ACÓRDÃO
Vistos,
relatados
e
discutidos
estes
autos
de
Apelação
Cível
no
1015337-69.2018.8.26.0361, da Comarca de Mogi das Cruzes, em que é apelante
SERVENG RESIDENCIAL MOGI VISTA II EMPREENDIMENTO IMOBILIÁRIO
LTDA., é apelado FERNANDA MARTINS CASTRO.
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 8a Câmara de Direito Privado do
Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Negaram provimento ao
recurso. V. U., de conformidade com o voto do relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores PEDRO DE
ALCÂNTARA DA SILVA LEME FILHO (Presidente), SILVÉRIO DA SILVA E
THEODURETO CAMARGO.
São Paulo, 27 de janeiro de 2020.
PEDRO DE ALCÂNTARA DA SILVA LEME FILHO
Relator
Assinatura Eletrônica

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Apelação Cível no 1015337-69.2018.8.26.0361 -Voto no 24592
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Apelação n°:
1015337-69.2018.8.26.0361
Apelante:
SERVENG
RESIDENCIAL
MOGI
VISTA
II
EMPREENDIMENTO IMOBILIÁRIO SPE LTDA
Apelada:
FERNANDA MARTIN CASTRO
Comarca:
Mogi das Cruzes - 4a Vara Cível
1a Instância:
Proc. no 1015337-69.2018.8.26.0361
Juiz(a):
CARLOS EDUARDO XAVIER BRITO
Voto no
24592
EMENTA. Apelação. Compromisso de compra e venda de imóvel. Ação
de rescisão contratual c/c restituição de valores. Sentença de parcial
procedência. Insurgência da ré. Descabimento. PRELIMINAR DE
ILEGITIMIDADE
PASSIVA
"AD
CAUSAM".
Rejeição.
Responsabilidade solidária da promitente vendedora, inclusive para
restituição
de
comissão
de
corretagem.
Precedente
do
STJ.
Aplicabilidade do CDC. RESCISÃO CONTRATUAL. Culpa da
compradora. Súmulas n. 1, 2 e 3, do TJSP. Sentença que determinou a
devolução de 70% (setenta por cento) dos valores pagos pela autora.
Cabimento, em tese, da devolução de 80% (oitenta por cento) dos valores
pagos. Precedentes do TJSP. Todavia, é caso de manutenção da
devolução na forma prevista na sentença, em razão da proibição de
“reformato
in
pejus”.
COMISSÃO
DE
CORRETAGEM.
Descumprimento do dever de informação. Restituição devida. Verbas
sucumbenciais. Honorários recursais. Recurso da ré não provido.

Apelação interposta contra a sentença de fls. 209/217, cujo
relatório se adota, que julgou parcialmente procedente a ação judicial movida
por FERNANDA MARTIN CASTRO em face de SERVENG RESIDENCIAL
MOGI VISTA II EMPREENDIMENTO IMOBILIÁRIO SPE LTDA. Diante da
sucumbência mínima da autora, a ré foi condenada a arcar com custas e
despesas processuais, além de honorários advocatícios sucumbenciais, fixados
em R$ 2.000,00 (dois mil reais).
A ré interpôs recurso de apelação, pugnando pela reforma
da sentença, conforme razões de fls. 220/230.
Recurso da ré tempestivo, preparado e não respondido (fl.

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239).
É o relatório.
Legitimidade passiva “ad causam” da ré
De início, rejeito a preliminar de ilegitimidade passiva “ad
causam” suscitada pela ré.
O C. STJ decidiu, no julgamento dos Recursos Especiais
Repetitivos n. 1.551.951-SP e 1.551.968-SP, que tanto a vendedora como a
intermediadora possuem legitimidade para figurar no polo passivo de ação
judicial cujo objeto seja a devolução dos valores pagos pelo comprador a título
de comissão de corretagem, na celebração de compromisso de compra e venda
de imóvel.
Confira-se:
REsp
n.
1.551.951-SP
-
RECURSO
ESPECIAL
REPETITIVO. DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR.
PROCESSUAL CIVIL. INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA.
VENDA DE UNIDADES AUTÔNOMAS EM ESTANDE
DE
VENDAS.
CORRETAGEM.
CLÁUSULA
DE
TRANSFERÊNCIA DA OBRIGAÇÃO AO CONSUMIDOR.
ALEGAÇÃO DE ABUSIVIDADE. TEORIA DA ASSERÇÃO.
LEGITIMIDADE
PASSIVA
DA
INCORPORADORA.
VALIDADE DA CLÁUSULA. SERVIÇO DE ASSESSORIA
TÉCNICO-IMOBILIÁRIA
(SATI).
COBRANÇA.
DESCABIMENTO. ABUSIVIDADE. 1. TESE PARA OS
FINS DO ART. 1.040 DO CPC/2015: 1.1. Legitimidade passiva
'ad causam' da incorporadora, na condição de promitente-
vendedora, para responder pela restituição ao consumidor dos
valores pagos a título de comissão de corretagem e de taxa de
assessoria técnico-imobiliária, nas demandas em que se alega

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prática abusiva na transferência desses encargos ao consumidor.
(...) 3. RECURSO ESPECIAL PROVIDO, EM PARTE.
(Segunda
Seção,
Rel.
Min.
PAULO
DE
TARSO
SANSEVERINO, j. 24/08/2016)
Em se tratando de relação de consumo, como é o caso dos
autos, passa a responsabilidade a ser solidária, alcançando a todos que
participam da cadeia de negócios e dela obtém alguma vantagem econômica,
nos termos dos artigos 7o, parágrafo único, e 25, §1o, do CDC.
Portanto, a ré é parte legítima para figurar no polo passivo
da demanda.
Passo a apreciar o mérito do recurso.
Aplicabilidade do Código de Defesa do Consumidor
Inicialmente, ressalta-se a necessidade da aplicação do
Código de Defesa do Consumidor ao caso, eis que a natureza do negócio
jurídico celebrado entre as partes é de compromisso de compra e venda, no
qual a ré constitui fornecedora que tinha o objetivo de comercializar o imóvel e
a autora o adquiriu como destinatário final, nos termos dos artigos 2o e 3o, do
CDC.
Ainda, não restam dúvidas de que o contrato tem natureza
e característica de “contrato de adesão” (art. 54 do CDC), já que possui
inúmeras cláusulas padronizadas.
Rescisão contratual e restituição de valores
Neste ponto, o inconformismo da ré não merece prosperar.
“In casu”, restou incontroverso que o desfazimento do
contrato se deu por iniciativa da autora.
Diante da impossibilidade da continuidade do negócio, o

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contrato celebrado entre as partes devia mesmo ter sido rescindido por culpa
da compradora, com a consequente devolução de parte dos valores solvidos.
Esta C. Corte consolidou o entendimento no sentido de
que, rescindido o contrato, as partes devem ser imediatamente restituídas ao
estado anterior, mesmo em caso de inadimplemento do comprador, evitando-
se o enriquecimento sem causa e afronta aos artigos 51, inciso IV, § 1o e 53 do
Código de Defesa do Consumidor.
Nesse sentido, as Súmulas n. 1 e 3, do TJSP:
Súmula n. 1: O Compromissário comprador de imóvel, mesmo
inadimplente, pode pedir a rescisão do contrato e reaver as
quantias pagas, admitida a compensação com gastos próprios de
administração
e
propaganda
feitos
pelo
compromissário
vendedor, assim como com o valor que se arbitrar pelo tempo de
ocupação do bem.
Súmula no 2: A devolução das quantias pagas em contrato de
compromisso de compra e venda de imóvel deve ser feita de uma
só vez, não se sujeitando à forma de parcelamento prevista para a
aquisição.
Súmula n. 3: Reconhecido que o compromissário comprador tem
direito à devolução das parcelas pagas por conta do preço, as
partes
deverão
ser
repostas
ao
estado
anterior,
independentemente de reconvenção.
Ademais, o pedido de rescisão é um direito do comprador,
ainda que ele esteja inadimplente, a teor do que dispõe a Súmula no 1 deste E.
Tribunal de Justiça.
Portanto, a rescisão do contrato não depende da
concordância da vendedora.

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No mesmo sentido, a Súmula n. 543 do C. STJ dispõe que:
na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel
submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das
parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva
do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem
deu causa ao desfazimento.
Na lição de FLÁVIO TARTUCE sobre o princípio do
pacta sunt servanda:
“Anote-se que o princípio da força obrigatória como regra
máxima tinha previsão já no direito romano, segundo o qual
deveria prevalecer o pacta sunt servanda, ou seja, a força
obrigatória do estipulado no pacto. Não poderia, portanto, sem
qualquer razão plausível, ser o contrato revisto ou extinto, sob
pena de acarretar insegurança jurídica ao sistema.
Porém, a realidade jurídica e fática do mundo capitalista e pós-
moderno não possibilita mais a concepção estanque do
contrato. O mundo globalizado, a livre concorrência, o domínio
do crédito por grandes grupos econômicos e a manipulação dos
meios de marketing geraram um grande impacto no Direito
Contratual. Como já se destacou, vive-se na expressão de Enzo
Roppo, o Império dos Contratos-Modelo, pela prevalência
maciça dos contratos de adesão, com conteúdo pré-estipulado.
Dentro dessa realidade, o princípio da força obrigatória ou da
obrigatoriedade das convenções continua previsto em nosso
ordenamento jurídico, mas não mais como regra geral, como
antes era concebido. A força obrigatória constitui exceção à regra
geral da socialidade, secundária à função social, princípio que
impera
dentro
da
nova
realidade
do
direito
privado

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contemporâneo. Certo é, portanto, que o princípio da força
obrigatória não tem mais encontrado a predominância e a
prevalência que exercia no passado. O princípio em questão está,
portanto, mitigado ou relativizado, sobretudo pelos princípios
sociais da função social do contrato e da boa-fé objetiva.”
(“Manual de direito civil: volume único, , 8a edição revista
e ampliada, Rio de Janeiro: Forense; São Paulo: MÉTODO,
2018, págs. 666/667).
Sem prejuízo do que as partes livremente convencionam, a
legislação atual consumerista mitiga a autonomia da vontade em detrimento de
maior proteção ao consumidor em casos de abusividade, como ocorre no caso
dos autos, não havendo que se falar em violação do princípio do pacta sunt
servanda.
Quanto ao percentual de devolução, este depende do caso
concreto, sendo que a jurisprudência deste Tribunal tem fixado percentuais que
variam de 75% a 90% (noventa por cento) dos valores pagos.
E não há que se falar na aplicação dos percentuais
previstos na Lei 13.786/2018, uma vez que tal diploma legislativo não se
aplica aos contratos celebrados em data anterior ao início de sua vigência
(antes de 27/12/2018).
No caso em tela, a cláusula 8.8, alíneas “c”, “d” e “e” do
contrato entabulado, que prevê deduções de 10% sobre o valor pago com
despesas de comercialização e de 03,65%, relativo ao PIS e COFINS, mostra-se
abusiva nos termos dos artigos 51, inciso IV, § 1o e 53 do Código de Defesa do
Consumidor, pois redunda em retenção excessiva em favor da vendedora, bem
como na colocação dos consumidores em desvantagem exagerada.
O juízo “a quo” determinou a devolução de 70% (setenta
por cento) dos valores pagos, com direito de retenção de 30% (trinta por cento)

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dos valores pagos por parte da autora (fls. 209/217).
Anoto que seria cabível, em tese, a devolução à autora de
80% dos valores pagos, consoante decisões recentes desta Colenda Câmara.
Confira-se:
“Apelação Cível 1008782-70.2018.8.26.0576 - EMENTA:
APELAÇÃO - COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA
LOTEAMENTO - RESCISÃO CONTRATUAL MOTIVADA
PELO ADQUIRENTE RESTITUIÇÃO DAS PARTES AO
ESTADO ANTERIOR - DEVOLUÇÃO DOS VALORES
PAGOS, COM RETENÇÃO - SENTENÇA QUE FIXOU
RETENÇÃO
DE
10%
DOS
VALORES
PAGOS

INCONFORMISMO DA RÉ ACOLHIMENTO EM PARTE
É abusiva a cláusula contratual que prevê descontos excessivos
para o caso de rescisão contratual por culpa do adquirente Caso
concreto que demonstra ser razoável a retenção no percentual de
20% dos valores pagos a título de indenização pelas despesas
geradas, segundo entendimento do STJ e precedentes desta C.
Câmara Comissão de corretagem Retenção indevida - Taxa
que não se confunde com o valor do sinal dado como princípio de
pagamento, devendo ser demonstrada a efetiva contratação deste
serviço, com informação prévia e clara ao adquirente - Correção
monetária Incidência desde cada desembolso para a efetiva
recomposição da moeda Juros de mora Modificação do termo
inicial - Encargo que deve ser computado a partir do trânsito em
julgado, pois a resolução do contrato decorreu da inadimplência
do comprador - DERAM PARCIAL PROVIMENTO AO
RECURSO”. (TJSP; Relator (a): Alexandre Coelho; Órgão
Julgador: 8a Câmara de Direito Privado; Foro de São José
do Rio Preto - 5a Vara Cível; Data do Julgamento:

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31/07/2019; Data de Registro: 31/07/2019)
“Apelação Cível 1001390-88.2017.8.26.0358 - EMENTA:
Apelação cível. Ação de rescisão contratual c.c. devolução de
quantias pagas. Compra e venda de lote. Desistência do
comprador por problemas financeiros. A rescisão é de rigor, e
contra esta pretensão não há qualquer insurgência da ré. Não se
pode admitir a perda total das parcelas pagas, sob pena de afronta
ao disposto no artigo 53 do Código de Defesa do Consumidor.
Em julgado recente desta Câmara foi definido percentual de 20%
de retenção. Os valores a serem restituídos deverão ser corrigidos
pela tabela prática de atualização do Egrégio Tribunal de Justiça
desde cada desembolso. Quanto à aplicação dos juros, estes
devem incidir a partir do trânsito em julgado. Todavia, devem
ser mantidos nos moldes da sentença, sob pena de caracterizar
reformatio in pejus. As despesas de condomínio, taxas, se
existentes, enquanto na posse do autor, bem como o pagamento
do IPTU, são de responsabilidade do promitente comprador.
Sucumbência proporcional. Apelos parcialmente providos”.
(TJSP; Relator (a): Silvério da Silva; Órgão Julgador: 8a
Câmara de Direito Privado; Foro de Mirassol - 3a Vara;
Data do Julgamento: 31/07/2019; Data de Registro:
05/08/2019)
“Apelação Cível 1059002-82.2017.8.26.0002 - EMENTA:
RESCISÃO
DE
CONTRATO
CUMULADA
COM
RESTITUIÇÃO DE VALORES
Parcial procedência

Desistência da parte compradora que não constitui óbice para
que postule a rescisão da avença, tampouco a devolução parcial
do quanto adimplido Inteligência das Súmulas 1 e 2 da Seção
de Direito Privado deste E. Tribunal de Justiça, 543 do C. STJ e

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art. 53 do DC Descontos previstos no contrato que se mostram
abusivos Sentença que determinou a devolução de 90 % do
montante pago - Insurgência da ré
Cabimento parcial

Devolução de 80% que se mostra mais adequada e proporcional
ao desfazimento do negócio Precedentes Correção monetária
do desembolso mantida - Sentença reformada
Recurso
parcialmente provido”. (TJSP; Relator (a): Salles Rossi; Órgão
Julgador: 8a Câmara de Direito Privado; Foro Regional II -
Santo Amaro - 5a Vara Cível; Data do Julgamento:
30/07/2019; Data de Registro: 30/07/2019)
Todavia, considerando que a autora não interpôs recurso
próprio e que se mostra impossível a “reformatio in pejus” neste grau recursal,
deve ser mantida a devolução no mesmo percentual fixado na sentença.
Forma de restituição dos valores pagos
E, como já exposto acima, a restituição à compradora de
70% (setenta por cento) dos valores pagos deve ser realizada em parcela única,
pois o parcelamento do montante na forma prevista em contrato configura
prática abusiva, conforme Súmula 02 do TJSP.
Comissão de corretagem
Neste ponto, tampouco assiste razão à ré.
A cobrança de comissão de corretagem só é legítima, se o
consumidor tiver sido previamente informado acerca do preço total da
aquisição da unidade autônoma e do preço do valor da comissão de
corretagem.
Para tanto, as informações devem ser claras, suficientes e
precisas quanto às condições do negócio, principalmente de forma
discriminada, de todos os encargos a incidir sobre a transação que seriam de

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responsabilidade dos compradores (art. 6o, III, do CDC).
O
C.
Superior
Tribunal
de
Justiça
sedimentou
jurisprudência a respeito desta questão, no julgamento dos Recursos Especiais
Repetitivos n. 1.551.951-SP e 1.599.511-SP. Confira-se:
REsp
n.
1.551.951-SP
-
RECURSO
ESPECIAL
REPETITIVO. DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR.
PROCESSUAL CIVIL. INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA.
VENDA DE UNIDADES AUTÔNOMAS EM ESTANDE
DE
VENDAS.
CORRETAGEM.
CLÁUSULA
DE
TRANSFERÊNCIA DA OBRIGAÇÃO AO CONSUMIDOR.
ALEGAÇÃO DE ABUSIVIDADE. TEORIA DA ASSERÇÃO.
LEGITIMIDADE
PASSIVA
DA
INCORPORADORA.
VALIDADE DA CLÁUSULA. SERVIÇO DE ASSESSORIA
TÉCNICO-IMOBILIÁRIA
(SATI).
COBRANÇA.
DESCABIMENTO. ABUSIVIDADE. (...) 2.2. "Validade da
cláusula contratual que transfere ao promitente-comprador a
obrigação de pagar a comissão de corretagem nos contratos de
promessa de compra e venda de unidade autônoma em regime de
incorporação imobiliária, desde que previamente informado o
preço total da aquisição da unidade autônoma, com o destaque do
valor da comissão de corretagem" (tese firmada no julgamento do
REsp 1.599.511/SP) (...) 2.4. Improcedência do pedido de
restituição da comissão de corretagem e procedência do pedido de
restituição da SATI. 3. RECURSO ESPECIAL PROVIDO, EM
PARTE. (Segunda Seção, Rel. Min. PAULO DE TARSO
SANSEVERINO, j. 24/08/2016)
No caso em epígrafe, a ré sustenta que a contratação do
serviço se depreende do teor do termo de autorização de pagamento e do

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termo de confissão de dívida (fls. 24/25), que, diga-se, não foram sequer
assinados ou rubricados.
No entanto, tais documentos não são suficientes para a
vendedora se desonerar da obrigação de informar o valor exato da comissão de
corretagem contratada.
Em suma, o contrato deixou de prever expressamente a
quantia exata repassada aos consumidores, de modo que à autora não era
possível saber exatamente o valor que deveria desembolsar a título de
comissão de corretagem, o que representa violação ao direito do consumidor à
informação (art. 6o, III, do CDC).
Ademais, a ré não trouxe aos autos qualquer pacto
assinado e rubricado pela autora, para comprovar a contratação de serviço de
intermediação imobiliária, mediante pagamento de valor certo e determinado.
Destarte, estando demonstrado que a cobrança de
comissão de corretagem era abusiva, era mesmo o caso de se determinar a
restituição do valor cobrado a esse título.
Acerca do tema, confira-se julgado desta C. Câmara
decidindo caso análogo ao dos autos:
Apelação Cível 1007360-09.2016.8.26.0066 - APELAÇÃO -
COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA RESCISÃO
CONTRATUAL MOTIVADA PELO DESINTERESSE DO
ADQUIRENTE

SENTENÇA
DE
PARCIAL
PROCEDÊNCIA

INCONFORMISMO
DA
RÉ

REJEIÇÃO
(...) Comissão de Corretagem
Pretensão de
retenção afastada Não configurada a devida informação, com
destaque ao valor da comissão de corretagem (...) NEGARAM
PROVIMENTO AO RECURSO. (TJSP; Relator (a):

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Alexandre Coelho; Órgão Julgador: 8a Câmara de Direito
Privado; Foro de Barretos - 3a Vara Cível; Data do
Julgamento: 19/12/2018; Data de Registro: 19/12/2018)
Verbas sucumbenciais
As verbas de sucumbência, sabidamente, se assentam no
princípio da causalidade.
Sobre o tema, já se manifestou o E. Superior Tribunal de
Justiça:
“Sem embargo do princípio da sucumbência, adotado pelo
Código de Processo Civil vigente, é de atentar-se para outro
princípio, a causalidade, segundo o qual aquele que deu causa à
instauração do processo, ou ao incidente processual, deve arcar
com os encargos daí decorrentes” (STJ - REsp no 264.930,
Quarta Turma, Rel. Min. SÁLVIO DE FIGUEIREDO
TEIXEIRA, j. em 13/09/2000).
No caso em comento, considerando que a autora decaiu
em parte mínima do pedido, deve ser mantido o reconhecimento da
sucumbência exclusiva da ré.
Honorários sucumbenciais recursais
Por fim, tendo em vista o desprovimento do recurso da ré,
majoram-se os honorários advocatícios sucumbenciais devidos por ela ao
patrono da autora para R$ 2.500,00 (dois mil e quinhentos reais).
Anote-se que os honorários advocatícios sucumbenciais
visam não apenas remunerar o trabalho extraordinário do patrono da parte
recorrida, como também desestimular a litigância desnecessária, de modo que
eles devem ser fixados, ainda que não haja apresentação de contrarrazões.

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Prequestionamento
Para fins de prequestionamento, observo que a solução da
lide não passa necessariamente pela restante legislação invocada e não
declinada, despicienda a menção explícita de dispositivos uma vez encontrada
a fundamentação necessária, consoante entendimento consagrado no Eg.
Superior Tribunal de Justiça.
Ante o exposto, meu voto nega provimento ao recurso da
ré.
Pedro de Alcântara da Silva Leme Filho
Relator