Tribunal: TJSP
Processo: 1006973-97.2019.8.26.0224
Classe: Apelação Cível / Promessa de Compra e Venda
Órgão julgador: Rosangela Telles
Órgão colegiado: 2a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-02-17
Data de publicação: 2020-02-17

Ementa:
APELAÇÃO. AÇÃO DE INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS. Alegação de entrega de vaga garagem fora dos padrões estipulados pela ABNT. LEGITIMIDADE ATIVA. Ausência. Vagas indeterminadas sujeitas à atuação de manobrista. Caso concreto em que as vagas de garagem se constituem áreas comuns do condomínio edilício, conforme previsão convencional. Inexistência de matrículas imobiliárias autônomas para os

Ementa:
APELAÇÃO. AÇÃO DE INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS. Alegação de entrega de vaga garagem fora dos padrões estipulados pela ABNT. LEGITIMIDADE ATIVA. Ausência. Vagas indeterminadas sujeitas à atuação de manobrista. Caso concreto em que as vagas de garagem se constituem áreas comuns do condomínio edilício, conforme previsão convencional. Inexistência de matrículas imobiliárias autônomas para os abrigos de veículos. Condômino, individualmente, que é parte ilegítima para defender interesses comuns em juízo, o que compete ao próprio condomínio, representado pelo administrador ou síndico. Inteligência do art. 75, XI, do CPC/15, art. 22, §1o, "a", da Lei no 4.591/64, e art. 1.348, II, do CC. Precedentes desta C. Corte. Sentença terminativa mantida. SUCUMBÊNCIA. Majoração dos honorários advocatícios, segundo as disposições do art. 85, §11, do CPC/2015. RECURSO NÃO PROVIDO.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2020.0000102411
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível no 1006973-
97.2019.8.26.0224, da Comarca de Guarulhos, em que é apelante SOLANGE
APARECIDA
LUCENA
(JUSTIÇA
GRATUITA),
é
apelado
COMTINFER
CONSTRUTORA E INCORPORADORA LTDA.
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 2a Câmara de Direito
Privado do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Negaram
provimento ao recurso. V. U., de conformidade com o voto do relator, que integra
este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores JOSÉ JOAQUIM
DOS SANTOS (Presidente sem voto), HERTHA HELENA DE OLIVEIRA E JOSÉ
CARLOS FERREIRA ALVES.
São Paulo, 17 de fevereiro de 2020.
ROSANGELA TELLES
Relatora
Assinatura Eletrônica

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VOTO No 15937
APELAÇÃO No: 1006973-97.2019.8.26.0224
APELANTE: SOLANGE APARECIDA LUCENA
APELADA: COMTINFER CONSTRUTORA E INCORPORADORA LTDA
COMARCA: GUARULHOS
JUIZ: ARTUR PESSOA DE MELO MORAIS
APELAÇÃO. AÇÃO DE INDENIZAÇÃO POR DANOS
MATERIAIS. Alegação de entrega de vaga garagem fora
dos padrões estipulados pela ABNT. LEGITIMIDADE
ATIVA. Ausência. Vagas indeterminadas sujeitas à atuação
de manobrista. Caso concreto em que as vagas de garagem
se constituem áreas comuns do condomínio edilício,
conforme previsão convencional. Inexistência de matrículas
imobiliárias autônomas para os abrigos de veículos.
Condômino, individualmente, que é parte ilegítima para
defender interesses comuns em juízo, o que compete ao
próprio condomínio, representado pelo administrador ou
síndico. Inteligência do art. 75, XI, do CPC/15, art. 22, §1o,
“a”, da Lei no 4.591/64, e art. 1.348, II, do CC. Precedentes
desta
C.
Corte.
Sentença
terminativa
mantida.
SUCUMBÊNCIA. Majoração dos honorários advocatícios,
segundo as disposições do art. 85, §11, do CPC/2015.
RECURSO NÃO PROVIDO.
Trata-se de apelação interposta contra a r. sentença de fls.
362/365 que julgou extinto o processo, sem resolução do mérito, com fundamento
no artigo 485, VI, do CPC/15.
Inconformada, sustenta a agravante, em síntese, que é parte
legítima para ajuizar ação contra a construtora visando a ser indenizada pelos
prejuízos materiais decorrentes da entrega de vaga de garagem em dimensões
inferiores às estipuladas pela ABNT. Sua legitimidade não é afastada pelo fato de
as vagas serem áreas comuns do condomínio. Além disso, ressalta ser necessária
a produção de prova pericial. Busca a anulação da r. sentença.

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Recurso regularmente processado, com a apresentação de
contrarrazões a fls. 378/384.
Não houve oposição ao julgamento virtual.
É o relatório.
Inicialmente, cumpre ressaltar que a r. sentença guerreada foi
proferida sob a égide do Novo Código de Processo Civil. Quando da publicação do
decisum, já vigia a Lei no 13.105/2015, de sorte que disposições desta legislação
devem ser observadas.
Cuida-se de ação de indenização por danos materiais ajuizada
por SOLANGE APARECIDA LUCENA em face de COMTINFER CONSTRUTORA
E INCORPORADORA LTDA, alegando, em síntese, que, mediante contrato
particular de promessa de compra e venda, adquiriu da ex adversa uma unidade
habitacional com vaga de garagem. Porém, a vaga disponibilizada está fora dos
padrões estipulados pela ABNT e não comporta um veículo comum. Daí o
ajuizamento da demanda.
O processo foi extinto na origem, sem resolução do mérito,
ensejando a interposição do presente recurso.
Sem razão a apelante.
Acerca da legitimidade das partes, destaca CÂNDIDO RANGEL
DINAMARCO, in verbis:
Legitimidade ad causam é qualidade para estar em juízo, como
demandante ou demandado, em relação a determinado conflito trazido ao
exame do juiz. Ela depende sempre de uma necessária relação entre o
sujeito e a causa e traduz-se na relevância que o resultado desta virá a
ter sobre sua esfera de direitos, seja para favorecê-la ou para restringi-la.
Sempre que a procedência de uma demanda seja apta a melhorar o

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patrimônio ou a vida do autor, ele será parte legítima; sempre que ela for
apta a atuar sobre a vida ou patrimônio do réu, também esse será parte
legítima. Daí conceituar-se essa condição da ação como relação de
legítima adequação entre o sujeito e a causa1.
Adotada a teoria da asserção, tem-se que as condições da ação
devem ser aferidas de acordo com as afirmações trazidas na petição inicial.
Nesse contexto:
"DIREITO
PROCESSUAL
CIVIL.
AGRAVO
REGIMENTAL
NOS
EMBARGOS DE DECLARAÇÃO NO RECURSO ESPECIAL. DIREITO
SUCESSÓRIO. AÇÃO REIVINDICATÓRIA. BEM INTEGRANTE DE
QUINHÃO HEREDITÁRIO CEDIDO A TERCEIRO. LEGITIMIDADE
ATIVA.
TEORIA
DA
ASSERÇÃO.
1.
Tem
prevalecido
na
jurisprudência desta Corte o entendimento de que as condições da
ação, aí incluída a legitimidade para a causa, devem ser aferidas
com base na teoria da asserção, isto é, à luz das afirmações
deduzidas na petição inicial. 2. Assim, faltará legitimidade quando
possível concluir, desde o início, a partir do que deduzido na
petição inicial, que o processo não se pode desenvolver válida e
regularmente com relação àquele que figura no processo como
autor ou como réu. Quando, ao contrário, vislumbrada a
possibilidade de sobrevir pronunciamento de mérito relativamente a
tais pessoas, acerca do pedido formulado, não haverá carência de
ação. 3. No caso dos autos, a petição inicial afirma que o de cujos era o
legítimo proprietário do imóvel. Nesses termos, impossível sustentar, a
partir do que fixado pela teoria da asserção, que o espólio seja parte
ilegítima para ajuizar ação reivindicatória quanto a esse bem. 4. A
alegação trazida em sede de contestação, no sentido de que o imóvel
integrava quinhão hereditário cedido a terceira pessoa denota
circunstância que deve ser sopesada no momento do julgamento do
próprio mérito da demanda. O fato de o espólio ser ou não o proprietário
do bem repercute na procedência ou improcedência do pedido, não na
análise das condições da ação. 5. Agravo regimental a que se nega
provimento". (STJ, AgRg nos EDcl no REsp 1035860/MS, Rel. Ministro
Antonio Carlos Ferreira, Quarta Turma, julgado em 25/11/2014) (g.n.)
Feitas essas considerações, tem-se que, no caso dos autos,
inafastável a carência de ação.
1 Instituições de Direito Processual Civil, v. II 6a ed. São Paulo, Malheiros: 2009 p. 313.

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Como bem observado pelo D. Magistrado de primeiro grau, no
edifício em que a apelante reside, as vagas de garagem são consideradas áreas
comuns dos condôminos, conforme consta da convenção do condomínio edilício.
Confira-se (fls. 171):
1.2. Para efeitos desta Convenção, ao condomínio edilício aplicam-se as
seguintes condições gerais:
a.1) as vagas de garagem, todas elas são consideradas ÁREAS
COMUNS e sujeitas a atuação de manobrista, vedada a locação ou
comodato para terceiro;
a.2) o empreendimento é composto de 350 (trezentos e cinquenta)
Unidades Autônomas/Apartamentos, sendo que:
- 211 (duzentos e onze) terão direito ao uso de 01 (um) vaga de
estacionamento, serão indeterminadas e sujeitas a utilização de
manobrista; e (...)
- 139 (cento e trinta e nove) não terão direito ao uso de vaga de
estacionamento
Não obstante, quando do registro da incorporação imobiliária,
ainda em 2010, assim constou (fls. 141):
DAS DIFERENTES PARTES DO CONDOMÍNIO: O empreendimento se
constituirá de 2 (duas) partes distintas: a saber: Partes comuns são
aquelas definidas no artigo 3o da Lei no 4.591/64, que se consubstanciam
nas coisas de propriedade de uso comum a todos os condôminos,
inalienáveis, indivisíveis, acessórias e indissoluvelmente ligadas às
unidades autônomas ou propriedades exclusivas, e muito especialmente
o terreno onde se localiza o empreendimento, as fundações e estruturas
do edifício, elevadores, paredes externas, áreas internas de circulação e
ventilação, vigas, colunas e pisos, partes externas das janelas, rede
primária de instalações de água, luz, força e esgoto, condutores de
águas pluviais, os “halls” em geral, áreas de recreação, jardins e vagas
de estacionamento (...).
Sendo assim, muito embora a unidade autônoma adquirida
(apartamento no 210, bloco B
fls. 20) caiba uma vaga de garagem coberta,
conforme discriminação a fls. 143 e 172, essa vaga é indeterminada e está sujeita
à atuação do manobrista. Vale dizer, a propriedade das garagens é comum aos
condôminos e não exclusiva da apelante (art. 1.331 do Código Civil).
In casu, inexistem matrículas imobiliárias autônomas para os

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abrigos de veículos, justamente porque as vagas foram identificadas como áreas
comuns.
Descabe aos condôminos, individualmente, a defesa dos
interesses comuns em juízo, tendo em vista que a lei atribui tal legitimidade ao
próprio condomínio, representado pelo administrador ou síndico.
Assim dispõe o artigo 75, XI, do CPC/15: “serão representados
em juízo, ativa e passivamente: (...) XI o condomínio, pelo administrador ou
síndico”. Ainda, segundo o art. 22, §1o, “a”, da Lei no 4.591/64: “compete ao
síndico: a) representar ativa e passivamente, o condomínio, em juízo o fora dele, e
praticar os atos de defesa dos interesses comuns, nos limites das atribuições
conferidas por esta Lei ou pela Convenção”. No mesmo sentido é o teor do art.
1348, II, do Código Civil: “compete ao síndico: (...) II
representar, ativa e
passivamente, o condomínio, praticando, em juízo ou fora dele, os atos
necessários à defesa dos interesses comuns”;
No caso concreto, portanto, não há direito individual da apelante a
ser reclamado, de modo que correto o reconhecimento de sua ilegitimidade ativa.
Nesse mesmo sentido, vale destacar voto da relatoria do
DESEMBARGADOR JOSÉ CARLOS FERREIRA ALVES, que integra esta C.
Câmara, além de outros precedentes deste E. Tribunal:
AGRAVO DE INSTRUMENTO
Ação cominatória
Vícios de
construção
Defeitos apresentados na fachada do edifício
Área
comum
Ilegitimidade do condômino, por si só, pretender a sua
reexecução Existência de ação movida pelo condomínio em face da
construtora, na qual foi realizado acordo para a correção dos vícios
Decisão reconheceu a ausência de interesse da agravante mantida
Recurso desprovido. (TJSP, Agravo de Instrumento no 2236560-
98.2015.8.26.0000, Rel. Des. José Carlos Ferreira Alves, 2a Câmara
de Direito Privado, j. 23/02/2016)
AGRAVO DE INSTRUMENTO. CONDIÇÕES DA AÇÃO. DECISÃO
AGRAVADA QUE RECONHECEU A ILEGITIMIDADE ATIVA DO AUTOR

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PARA, NA QUALIDADE DE PROPRIETÁRIO DE UNIDADE AUTÔNOMA
EM CONDOMÍNIO EDILÍCIO, PLEITEAR INDENIZAÇÃO POR DANOS
MATERIAIS E MORAIS DECORRENTES DE VÍCIOS CONSTRUTIVOS
RELATIVOS ÀS ÁREAS COMUNS. EXTINÇÃO DO FEITO SEM
JULGAMENTO DE MÉRITO NO QUE RESPEITA ÀS ÁREAS COMUNS,
PROSSEGUINDO O PROCESSO APENAS NO TOCANTE AOS VÍCIOS
EXISTENTES NA UNIDADE AUTÔNOMA DE TITULARIDADE DO
REQUERENTE. CASO EM QUE, COM EFEITO, A LEGITIMIDADE DO
CONDÔMINO SE RESTRINGE À INDENIZAÇÃO REFERENTE A SUA
UNIDADE AUTÔNOMA. LEGITIMIDADE ATIVA PARA DEFESA DOS
INTERESSES COMUNS DOS CONDÔMINOS QUE É DO PRÓPRIO
CONDOMÍNIO, NOS TERMOS DO ART. 22, § 1o DA LEI 4.591, DE
1964. PRECEDENTES DESTA CORTE E DO C. STJ. DECISÃO
MANTIDA. RECURSO IMPROVIDO. VOTO VENCIDO. (TJSP, Agravo
de Instrumento no 2149225-02.2019.8.26.0000, Rel. Des. Vito Guglielmi,
6a Câmara de Direito Privado, j. 04/12/2019)
RESPONSABILIDADE CIVIL - Ação de indenização por danos materiais
e morais por adquirente de imóvel, com base em diferença a menor na
metragem da área comum de garagem - Ação extinta sem resolução de
mérito em razão de ilegitimidade ativa ad causam - Inconformismo dos
autores contra o capitulo da sentença que reconheceu ilegitimidade ativa
ad causam - Condôminos que não têm legitimidade para demandar
em nome próprio contra a Construtora em razão da marcação das
vagas nas garagens não observar a planta do imóvel - Inexistência
de diminuição da área comum - Duas vagas indeterminadas na
garagem que se inserem na área comum do condomínio - A vaga na
garagem somente se configuram como unidade autônoma quando
assim identificada no contrato e possuir matrícula própria -
Inexistência de dano material ou moral individual em razão dos
fatos
-
Apelo
desprovido.
(TJSP,
Apelação
no
1021330-03.2017.8.26.0564, Rel. Des. Galdino Toledo Júnior, 9a Câmara
de Direito Privado, 13/06/2019)
Destarte, é o caso de se manter a r. sentença terminativa.
Finalmente, considerando que o r. decisum combatido foi
proferido na vigência do Novo Código de Processo Civil, majoro os honorários
advocatícios devidos ao patrono da apelada para 15% do valor da causa, nos
termos art. 85, do §11, do CPC/2015, ressalvada a gratuidade de justiça concedida
à apelante.
Alerto ser desnecessária a oposição de embargos de
declaração para fins de prequestionamento, na medida em que toda a matéria
questionada está automaticamente prequestionada.

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Posto isso, pelo meu voto, NEGO PROVIMENTO ao recurso.
ROSANGELA TELLES
Relatora