Tribunal: TJSP
Processo: 1013061-82.2017.8.26.0011
Classe: Apelação Cível / Corretagem
Órgão julgador: Morais Pucci
Órgão colegiado: 35a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-11-23
Data de publicação: 2020-11-25

Ementa:
Apelação cível. Ação de cobrança cumulada com indenizatória por danos morais. Sentença de parcial procedência. Apelo das rés.

Intermediação imobiliária, sem vínculo empregatício ou obrigação remuneratória entre as partes. Cobrança de comissão de corretagem pela autora, que integrou equipe de corretores que atuava junto à primeira corré. Segunda corré que era responsável pela gestão dos

Ementa:
Apelação cível. Ação de cobrança cumulada com indenizatória por danos morais. Sentença de parcial procedência. Apelo das rés.

Intermediação imobiliária, sem vínculo empregatício ou obrigação remuneratória entre as partes. Cobrança de comissão de corretagem pela autora, que integrou equipe de corretores que atuava junto à primeira corré. Segunda corré que era responsável pela gestão dos pagamentos aos corretores. A dinâmica contratual demonstrada é no sentido de que as comissões de corretagem somente eram pagas aos corretores a partir do efetivo recebimento da comissão, ou seja, a remuneração dos corretores era condicional. A autora não logrou comprovar que as corrés receberam valores a título de comissão e não lhe repassaram. As rés, por sua vez, demonstraram que as comissões pleiteadas pela autora estavam pendentes de recebimento por diversas razões. Improcedência da ação que é de rigor.

Apelação provida.

Inteiro teor:
TRIBUNAL DE JUSTIÇA
PODER JUDICIÁRIO
São Paulo
Registro: 2020.0000964175
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos do Apelação Cível no
1013061-82.2017.8.26.0011, da Comarca de São Paulo, em que são apelantes
ABYARA BROOKERS INTERMEDIAÇÃO IMOBILIÁRIA SA/ e AGILLITAS
SERVIÇOS DE PAGAMENTOS LTDA., é apelado DEBORA ALTHMAN
COULICOFF GRAZIOLI (JUSTIÇA GRATUITA).
ACORDAM, em 35a Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça
de São Paulo, proferir a seguinte decisão: "Deram provimento ao recurso. V. U.", de
conformidade com o voto do Relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Exmos. Desembargadores ARTUR
MARQUES (Presidente sem voto), FLAVIO ABRAMOVICI E GILSON DELGADO
MIRANDA.
São Paulo, 23 de novembro de 2020
MORAIS PUCCI
RELATOR
Assinatura Eletrônica

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TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
35a Câmara de Direito Privado
Apelação Cível n° 1013061-82.2017.8.26.0011
Comarca de São Paulo - 1a Vara Cível
Juiz de Direito Dr. Paulo Henrique Ribeiro Garcia
Apelantes: Abyara Brookers Intermediação Imobiliária Sa/ e Agillitas Serviços de
Pagamentos Ltda.
Apelado: Debora Althman Coulicoff Grazioli
Voto no 23990
Apelação cível. Ação de cobrança cumulada com indenizatória
por danos morais. Sentença de parcial procedência. Apelo das
rés.
Intermediação imobiliária, sem vínculo empregatício ou
obrigação remuneratória entre as partes. Cobrança de comissão
de corretagem pela autora, que integrou equipe de corretores
que atuava junto à primeira corré. Segunda corré que era
responsável pela gestão dos pagamentos aos corretores. A
dinâmica contratual demonstrada é no sentido de que as
comissões de corretagem somente eram pagas aos corretores a
partir do efetivo recebimento da comissão, ou seja, a
remuneração dos corretores era condicional. A autora não
logrou comprovar que as corrés receberam valores a título de
comissão e não lhe repassaram. As rés, por sua vez,
demonstraram que as comissões pleiteadas pela autora estavam
pendentes de recebimento por diversas razões. Improcedência
da ação que é de rigor.
Apelação provida.

A r. sentença proferida à f. 1.608/1.609 destes autos de
ação de cobrança, cumulada com indenizatória por danos morais, movida

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por DEBORA ALTHMAN COULICOFF GRAZIOLI, em relação a
ABYARA BROKER INTERMEDIAÇÃO IMOBILIÁRIA S/A e AGILITAS
SERVIÇOS DE PAGAMENTO S/A, julgou parcialmente procedente o
pedido e condenou as rés, solidamente, no pagamento à autora do valor
de R$151.076,88, com correção monetária pela tabela prática do TJ
desde maio de 2019 e juros de mora de 1% ao mês a partir da citação e,
considerando a sucumbência recíproca, condenou cada parte no
pagamento das custas e despesas processuais dos atos que praticou e
os honorários do advogado do adverso, fixados em 10% do valor da
condenação, observando ser a autora beneficiária da assistência
judiciária.
Apelaram as rés (f. 1.612/1.633), alegando, em suma, que:
(a) a sentença se fundou na premissa equivocada de que as rés
deixaram de repassar valores à autora, deixando de apreciar as
alegações da defesa no sentido de que os valores postulados nestes
autos não era devidos à autora porque são resultantes de negociações
frustradas, em que os corretores foram impedidos de receber ou até de
cobrar honorários por serviços prestados; (b) não havia vínculo
trabalhista entre a autora e a primeira corré, mas uma parceria,
trabalhando a autora como gerente/superintendente de vendas na
qualidade de profissional autônoma, recebendo um percentual das
vendas feitas por sua equipe; (c) a primeira corré não remunera a autora,
que recebe diretamente dos promitentes compradores a sua parte na
comissão de corretagem; (d) a segunda corré é mera empresa de
pagadoria, não tem qualquer relação com os serviços de intermediação
imobiliária e apenas repassa à autora os valores recebidos pelas
intermediações realizadas em parceria com a primeira corré, com
retenção de um percentual para sua própria remuneração; (e) o laudo
pericial partiu da premissa de que em todas as intermediações
constantes do sistema da segunda corré, os valores das comissões de

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corretagem foram devidamente recebidos pelas rés, o que não ocorreu;
(f) como não houve o recebimento de qualquer valor pelas rés, não há
que se falar em repasse à autora; (g) a ação deveria ter sido ajuizada em
relação aos promitentes compradores, que se comprometeram a pagar
os valores da intermediação imobiliária diretamente aos corretores
autônomos; (h) há casos semelhantes ao presente, cujos pedidos foram
julgados improcedentes, sem a realização de qualquer prova pericial; (i)
era ônus da autora provar que as rés receberam os valores ora cobrados;
(j) nos casos mencionados nestes autos não houve pagamento de
comissão de corretagem por parte dos promitentes compradores,
conforme prints do “Portal do Autônomo”; (k) foi juntada aos autos
planilha com todos os valores que foram devidamente pagos à autora
entre 2013 e 2015; (l) a autora tinha ciência de que a comissão somente
seria repassada se os contratantes realizassem o pagamento pela
intermediação, o que, nos casos suscitados, não ocorreu; (m) houve
excesso do perito em relação aos documentos que solicitou, a saber, os
distratos de vendas, pois as rés não são signatárias de tais documentos e
não os possuem; (n) a perícia é contábil e não poderia ter ingressado na
questão sobre o cabimento da cobrança ora realizada; (o) nenhuma das
partes requereu a produção de prova pericial e essa prova somente
serviu para tornar mais complexa a lide; (p) o laudo pericial está
desprovido de uma série de elementos fundamentais; (q) caso seja
mantida a condenação, deve se atentar para o fato de que o valor
apurado pelo perito já contou com correção monetária e juros de mora.
A apelação, preparada (f. 1.634/1.635), foi contra-
arrazoada (f. 1.639/1.645).
Em cumprimento ao despacho proferido nesta instância,
as apelantes providenciaram o recolhimento da diferença do preparo
recursal (f. 1.658/1.661).
É o relatório.

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A sentença foi disponibilizada no DJE em 06/08/2019,
considerando-se publicada no primeiro dia útil subsequente (f. 1.611); a
apelação, protocolada em 28/08/2019, é tempestiva.
De início, ao contrário do que alegou a autora apelada, a
complementação do preparo recursal foi tempestivamente recolhida. O
despacho que a determinou foi disponibilizado no DJE em 01/09/2020,
considerando-se publicado no primeiro dia útil subsequente (f. 1.656); a
petição comprovando o recolhimento da complementação do preparo foi
protocolada em 10/09/2020, no prazo de cinco dias concedido,
considerando o feriado no dia 07/09/2020.
É incontroverso nos autos que a autora atuou como
gerente e superintendente de vendas durante vários anos, de forma
autônoma, vinculada à primeira corré, em vários estandes de vendas de
imóveis, recebendo percentuais pelas vendas realizadas pelos membros
de sua equipe. É incontroverso, também, que a corré Abyara solicitava
aos promitentes compradores dos imóveis que emitissem cheques para
pagamento das intermediações imobiliárias, sendo esses títulos
entregues à corré Agilitas, que é a empresa responsável por efetuar o
repasse das comissões para os gerentes, corretores e todos os que
participavam das vendas, na proporção devida a cada um, após a
compensação dos pagamentos dos cheques entregues pelos clientes.
A autora ajuizou a presente ação alegando, em suma, que
desde meados de 2013 está com suas comissões em aberto e, desde
sua saída da empresa em 2015, não conseguiu sequer obter informações
sobre o pagamento de tais comissões, fazendo jus ao recebimento do
valor total de R$143.897,37. Sustentou que, nos termos do art. 725, CC,
as rés devem ser condenadas a pagar a comissão que faz jus em razão
da mediação útil.
Juntou, com a inicial, prints de telas do sistema da
segunda corré, sustentando que representam os valores que não lhe

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foram pagos (f. 11/37).
Em defesa, as rés esclareceram que (a) o pagamento da
comissão de corretagem é fracionado, com parte do valor destinado à
corretora primeira corré e o restante aos corretores autônomos; (b) para
fins de controle, a segunda corré disponibiliza um espaço on line
denominado “Portal do Autônomo”, no qual os corretores podem verificar
o estágio e o andamento de cada uma das negociações das quais
participaram; (c) há um link nesse portal em que constam as negociações
concluídas, ou seja, nas quais o promitente comprador já efetuou o
pagamento da comissão de corretagem, podendo o corretor optar pelo
recebimento de sua parte em uma de suas contas cadastradas, o que é
feito em 24 horas; (d) os valores reclamados nesta ação se referem às
categorias “comissões com problemas” e “comissões sem escritura”, que
se referem a valores de comissões ainda não recebidos pelas corrés; (e)
há diversos casos em que os clientes emitem cheques sem fundos, ou
sustam esses títulos, ingressam com ação judicial, entre outros, não
havendo responsabilidade das rés quanto ao pagamento de valores que
não receberam.
Foi juntado com a contestação o contrato de prestação de
serviços celebrado entre a autora e a corré Agilitas, pelo qual esta se
obrigou a prestar “serviços de recebimento e pagamento de quantias decorrentes de
direitos pecuniários derivados de serviços prestados pela contratante a seus clientes, a
serem honrados pelos clientes, primordialmente, através de débito em conta bancária e,
em caráter subsidiário, por meio de boletos bancários ou cheques” (f. 179/201).
Juntaram, também, cópia de tela do sistema da segunda
corré na qual constaram diversas negociações de vendas de imóveis com
“comissão com problema contatar imobiliária”, constando informações como
“sem fundo
2a apresentação”, “cheque sustado ou revogado”, “divergência ou
insuficiência de assinatura”, “boleto não liquidado”, “fraudado”, “documento não
compensável” (f. 179/236).

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Em réplica, a autora insistiu que seu trabalho era pura e
simplesmente aproximar as partes para a compra de imóvel e efetuar a
assinatura do contrato; a partir de então, era devida sua comissão,
independentemente de qualquer problema que pudesse ocorrer com os
pagamentos ou com esse contrato.
Em despacho saneador, o MM Juiz estabeleceu como
pontos controvertidos: a existência do fundamento para os pagamentos e
os pressupostos do dever de indenizar e, para dirimir tais pontos,
designou a produção de prova pericial “com a identificação daqueles com
pagamentos realizados pelos adquirentes e daqueles não concretizados” (f. 914).
Ao iniciar os trabalhos, o perito solicitou que as rés
trouxessem determinados documentos, listados a f. 977, tendo a ré
prestado esclarecimentos (f. 1.043/1.044, 1.157/1.159) no sentido de que
diversos valores já haviam sido pagos à autora, conforme planilhas que
apresentou e, também, que os valores remanescentes são provenientes
de negociações distratadas/canceladas, em que não houve o pagamento
de comissão de corretagem. Disponibilizaram link para que o perito
pudesse apreciar a documentação levantada.
Em seguida, foi proferido o despacho de f. 1.165, que
determinou que as rés apresentassem todos os documentos requeridos
pelo perito judicial, conforme a organização determinada pelo perito, sob
pena de tais documentos serem desconsiderados; finalmente, determinou
que, decorrido o prazo então concedido, o perito prosseguisse com os
trabalhos, “devendo considerar a ausência ou desorganização de qualquer dos
documentos requeridos em prejuízo da parte a quem competia apresentá-los”.
As rés se manifestaram, disponibilizando os documentos
ao perito judicial (f. 1.197/1.199).
O perito apresentou seu laudo, aduzindo que:
“Em diligência junto a Requerente, acompanhada por sua
representante legal, obtivemos as listagens que totalizavam 1955
operações de venda cujos valores de comissões são reclamados no

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total de R$ 133.793,86.
Em petição datada de 29 de novembro de 2018 (fls. 977 a 1026)
listamos as citadas operações e solicitamos: - Para os cheques
devolvidos, Que apresentasse cada um dos cheques e as providencias
que foram tomadas; - Para os boletos não pagos, Que apresentasse as
providências que foram tomadas; - Para as operações listadas como
'Cancelado e re-inserido para pagamento', Que esclareça o significado
desta observação e, se tratando de pagamento, a respectiva comissão
que apresente o comprovante; e - Para as vendas descritas como '
distratadas pelo cliente', Que apresente o respectivo distrato.
Em 29 de abril de 2019 nas fls. 1197 a 1199 a Requerida apresentou o
endereço virtual onde os estariam os documentos pertinentes ao caso.
Ao examinar o referido link verificamos que não havia quaisquer
documentos para 1582 contratos que totalizam R$ 102.728,18.
Verificamos que para 111 Contratos (dentre os 6504 documentos
juntados) haviam Termo de Desistência assinados pelos clientes que
totalizam R$ 6.959,17 e hum único contrato que apresenta uma
Notificação Extra Judicial referente ao cheque devolvido no valor de
R$ 146,83 (contrato 974951).
Registra-se também que a Requerida zomba desta perícia ao
apresentar 1160 documentos para exame, referentes a 249 contratos
sem qualquer conexão com o que foi solicitado totalizando R$
12.278,40.
Atendendo a solicitação do Requerido excluímos os casos de
duplicidade nas listagens.
CONCLUSÃO: Considerando que para 1582 contratos sem qualquer
documento, que somam R$ 102.728,18 (cento e dois mil e setecentos
e vinte e oito reais e dezoito centavos) e para 249 contratos a
Requerida não apresentou qualquer documento que comprovasse o
pagamento ou justificasse a suspensão deste, no valor de R$12.278,40
(doze mil duzentos e setenta e oito reais e quarenta centavos), este
Perito conclui que a Requerida é devedora de R$ 115.006,58. (cento e
quinze mil seis reais e cinquenta e oito centavos). Quando atualizamos
pela tabela do Tribunal de Justiça de São Paulo e aplicamos a correção
a 1% (hum por cento) ao mês pela metodologia de Juros Simples,
desde as iniciais, resulta num saldo devedor atualizado até esta data
R$ 151.076,68(cento e cinqüenta e hum mil setenta e seis reais e
sessenta e oito centavos)” (f. 1.207/1.209).
As rés se manifestaram, juntando relatório financeiro com
valores que, segundo esse relatório, foram resgatados pela autora no
período de março de 2013 a março de 2018 (f. 1.234/1.510).
Sobreveio a sentença ora apelada.
De início, observa-se que não assiste razão à autora ao
sustentar que seu trabalho consistia na pura e simples aproximação das

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partes para a compra de imóvel, com a assinatura do contrato, sendo
devida, a partir de então, sua comissão, independentemente de qualquer
problema que pudesse ocorrer com os pagamentos ou com esse
contrato.
Isso porque, a dinâmica contratual existente entre as
partes era no sentido de que a remuneração da autora era mesmo
condicional, recebendo ela a comissão de corretagem mediante a
quitação dos valores devidos a esse título pelos adquirentes dos imóveis
que seriam incorporados.
Nesse sentido é a cláusula 1.1 do contrato de prestação
de serviços celebrado entre a autora e a segunda corré, acima já
mencionado (f. 179)
Observa-se, ainda, que na cláusula 2.4 daquele contrato,
há a previsão de que os pagamentos seriam liberados a partir do efetivo
recebimento pela contratada, segunda corré (f. 180).
A propósito, peço vênia para colacionar ementa e trecho
do acórdão proferido pela C. 25a Câmara de Direito Privado deste E.
Tribunal, no julgamento da apelação n. 1043497-64.2017.8.26.0224,
relatado pelo Exmo. Des. Marcondes D'Angelo, em hipótese semelhante:
“RECURSO

APELAÇÃO
CÍVEL

INTERMEDIAÇÃO
IMOBILILARIA - COMISSÃO DE CORRETAGEM - AÇÃO DE
COBRANÇA. Autor, integrante de equipe de corretores atuantes em
favor de incorporadora imobiliária, que pretende, em face desta e de
gestora de pagamentos a ela vinculada, obter a satisfação de comissões
inadimplidas a partir do seu desligamento do quadro de vendedores.
Pretensão improcedente. De acordo com a dinâmica contratual
evidenciada, as comissões de pagamento, apenas geridas pelas
requeridas, eram pagas aos corretores a partir do efetivo recebimento
pelas vendas intermediadas, sendo descabida a pretensão do
recebimento de comissões por vendas resolvidas por inadimplemento
ou arrependimento dos adquirentes. Êxito das intermediações que não
se operava apenas com a conclusão da venda de unidades imobiliárias
incorporadas, mas sim, com o efetivo recebimento do preço
(remuneração condicional). Inaplicabilidade das disposições do artigo
725 do Código Civil, no sentido de não ser de nenhuma importância
ao corretor o arrependimento das partes, ao caso concreto, dadas as
particularidades da contratação. Falta de prova pelo autor de que as

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requeridas
tenham
retido
comissões
efetivamente
recebidas.
Improcedência. (...)”
“Aliás, não havia dúvidas de que a AGILLITAS somente atuava como
prestadora de serviços de gestão de pagamentos em favor da
ABYARA e dos corretores, não sendo possível responsabilizá-la, de
modo algum, pelo inadimplemento das comissões pelos adquirentes
arrependidos e inadimplentes, o mesmo se dando com relação à
ABYARA.
Em síntese, a prestação dos serviços de corretagem do autor se dava
sempre pela modalidade de êxito, assim entendida a conclusão
inalterada de cada venda, ou seja, com a geração de proveito
econômico a todas as partes.
Em caso de cancelamentos de vendas o autor, enquanto corretor
autônomo, não vinculado às requeridas por contrato de trabalho regido
pela Consolidação das Leis do Trabalho, nada recebia (...)”
Assim também já decidiu a C. 32a Câmara de Direito
Privado deste Tribunal:
Cobrança de comissão de corretagem. Alegação de que as comissões
recebidas pelas rés não foram repassadas ao autor. Associação entre
corretor autônomo e empresa de corretagem imobiliária, na forma do
artigo 6o, §§ 2o, 3o e 4o, da Lei 6.530/78. Ausência de vínculo
empregatício ou obrigação remuneratória entre as partes. Rés que
apenas repassam parte da comissão recebida pelos compradores do
negócio intermediado. Prints do site da ré Agillitas, que indicam que
as comissões pleiteadas pelo autor estão pendentes de recebimento por
diversas razões. Autor que não se desincumbiu do ônus de demonstrar
que as rés efetivamente receberam os valores e deixaram de repassar.
Sentença reformada para julgar improcedente o feito. Recurso provido.
(TJSP; Apelação Cível 1013078-21.2017.8.26.0011; Relator (a): Ruy
Coppola; Órgão Julgador: 32a Câmara de Direito Privado; Foro
Central Cível - 3a Vara Cível; Data do Julgamento: 30/10/2018; Data
de Registro: 31/10/2018)
A autora, na inicial, juntou prints de telas do sistema da
segunda corré, todavia, aqueles juntados a f. 11/28 estão ilegíveis e não
se prestam a comprovar eventual crédito da autora.
Os demais, de f. 29/37, são legíveis, porém não contêm
qualquer identificação da autora como corretora ou gerente nessas
negociações e, ademais, naqueles em que consta o pagamento de
comissão com boleto há a inscrição de que “aguarda escrituração da unidade”

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ou “aguarda data prevista do débito do cliente”, e aqueles em que há o
pagamento da comissão com cheque, se verificam anotações como
“cheque sustado ou revogado, erro formal, divergência ou insuficiência de assinatura,
devolvido para imobiliária”.
Nesse quadro, não provou a autora que, tendo as rés
efetivamente
recebido
os
valores
das
comissões
pagas
pelos
compradores dos imóveis, deixou de lhe repassar sua parte nessa
comissão.
Ora, conforme já salientado, a remuneração da autora era
condicional, recebendo ela a comissão de corretagem mediante a
quitação dos valores devidos a esse título pelos adquirentes dos imóveis
que seriam incorporados, e, com os documentos juntados com a inicial,
não logrou a autora demonstrar a existência de valores recebidos pelas
rés e não repassados.
Tanto não conseguiu demonstrar a existência desses
valores, que, em réplica, insistiu que seu trabalho era pura e
simplesmente aproximar as partes para a compra de imóvel e efetuar a
assinatura do contrato e que, a partir de então, era devida sua comissão.
Sem razão, porém.
Como bem alegaram as rés, não há vínculo remuneratório
entre as partes e, conforme já salientado, não há provas de que as rés
receberam os valores relativos às comissões de intermediação ora
reclamadas.
Nesse sentido é a cópia do sistema Portal do Autônomo,
juntada com a contestação, que revela a pesquisa, em nome da autora,
das “Comissões com problemas” (f. 202/236).
A
primeira
corré,
Abyara,
não
é
construtora
ou
incorporadora, mas seu contrato social revela que ela tem por objeto “a
prestação de serviços de intermediação na compra, venda, locação e administração de
bens imóveis (...)” (f. 87); tem-se, portanto, que a autora atuou como

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corretora autônoma juntamente com a corré Abyara nas vendas que
intermediaram.
Assim, assiste razão às rés ao alegarem que a sentença
partiu de premissa equivocada ao concluir que as rés possuem obrigação
remuneratória em relação à autora, a elas imputando o ônus de provar
que os valores das comissões não pagos se referiram, na verdade, a
valores que também deixaram de receber.
A prova pericial, ademais, autos partiu dessa premissa,
impondo às rés o ônus de provar os problemas havidos com aquelas
vendas, ou que teriam elas sido distratadas.
Não tendo a autora logrado provar a existência de valores
recebidos pelas rés e não repassados, acompanho os precedentes deste
E. Tribunal proferidos em processos semelhantes a este, ajuizados por
corretores independentes em razão às ora rés, julgando improcedente o
pedido de cobrança deduzido nesta ação.
Por tais motivos, dou provimento à apelação para julgar
improcedente a ação, condenando a autora no pagamento das custas e
despesas processuais e de honorários advocatícios fixados em 10% do
valor atribuído à causa (R$143.897,37), corrigido desde a propositura da
ação e acrescido de juros de mora de 1% ao mês a partir do trânsito em
julgado.
Deverão as rés comprovar melhora na fortuna da autora
para lhe cobrar as verbas da sucumbência, posto ser ela beneficiária da
assistência judiciária.
Apelação provida.
Morais Pucci
Relator
Assinatura eletrônica