Tribunal: TJSP
Processo: 1007943-97.2018.8.26.0009
Classe: Apelação Cível / Despesas Condominiais
Órgão julgador: Ana Lucia Romanhole Martucci
Órgão colegiado: 33a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-06-02
Data de publicação: 2020-06-02

Ementa:
APELAÇÃO. Embargos à execução. Despesas condominiais. Natureza propter rem da obrigação. Responsabilidade pela quitação das parcelas de condomínio a partir da transferência da propriedade imobiliária. Sentença mantida. Recurso não provido.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2020.0000390071
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível no 1007943-
97.2018.8.26.0009, da Comarca de São Paulo, em que é apelante CONDOMINIO
RESIDENCIAL BRISBANE, é apelado FACTUS - CONSTRUÇÕES E
EMPREENDIMENTOS LTDA..
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 33a Câmara de Direito
Privado do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Negaram
provimento ao recurso. V. U., de conformidade com o voto do relator, que integra
este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores SÁ MOREIRA DE
OLIVEIRA (Presidente sem voto), SÁ DUARTE E LUIZ EURICO.
São Paulo, 2 de junho de 2020.
ANA LUCIA ROMANHOLE MARTUCCI
relatora
Assinatura Eletrônica

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Apelação Cível no 1007943-97.2018.8.26.0009 -São Paulo - Voto: no22810
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Voto n.o 22810
Apelação Cível 1007943-97.2018.8.26.0009
São Paulo
Apelante: Condominio Residencial Brisbane
Apelado: Factus - Construções e Empreendimentos Ltda.
Claudia Ribeiro
APELAÇÃO. Embargos à execução. Despesas
condominiais. Natureza propter rem da obrigação.
Responsabilidade pela quitação das parcelas de
condomínio
a
partir
da
transferência
da
propriedade imobiliária. Sentença mantida. Recurso
não provido.
Trata-se de recurso de apelação interposto contra a respeitável
sentença às fls. 236/238, cujo relatório se adota, que julgou parcialmente procedentes
os embargos à execução para excluir do débito em execução nos autos principais as
parcelas de condomínio vencidas a partir de 10/03/2018. Em razão da sucumbência,
foi o embargado condenado ao pagamento de custas e despesas processuais, bem
como honorários advocatícios, estes fixados em R$ 2.000,00.
Irresignado, recorre o embargado. Defende, em síntese, que, não
tendo sido efetuada a entrega de chaves ao comprador, tendo apenas o compromisso
de compra e venda levado a registro, a responsabilidade pelos pagamentos das cotas
condominiais é da construtora. Afirma, ainda, que o inadimplemento do contrato
pactuado entre incorporadora e adquirente não pode afetar o condomínio, tratando-se
de relação jurídica diversa, de forma que na falta de adimplemento do adquirente
para com a incorporadora, essa deve mover ação própria para garantir a função
social do contrato, e, paralelamente contribuir com o quinhão necessário para a
manutenção do condomínio (fls. 240/248).
Houve resposta (fls. 253/266).

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É o relatório.
Verifica-se
dos
autos
que
Factus
Construções
e
Empreendimentos LTDA opôs embargos à execução que lhe move Condomínio
Residencial Brisbane. Alegou, de início, sua ilegitimidade passiva, sob o fundamento
de que o imóvel que gerou o débito em execução foi vendido a Silmara Prata Soares,
que não tomou posse do imóvel, não podendo, portanto, ser responsabilizada pelas
despesas condominiais. No mérito, narrou que a compradora firmou com a
embargante compromisso de compra e venda do imóvel, cuja entrega estava prevista
para o mês de outubro de 2017, e que ela obteve financiamento em valor inferior ao
devido à construtora, razão pela qual se comprometeu ao pagamento da diferença
com recursos próprios. Afirma que, com a assinatura do contrato de financiamento,
ocorreu a transferência definitiva da propriedade do imóvel à compradora, de forma
que não se poderia cobrar da construtora as taxas de condomínio devidas pelos
condôminos que não retiraram as chaves de seus apartamentos. Manifestou, ainda,
discordância com o pedido de inclusão das parcelas vincendas.
Os embargos à execução foram julgados parcialmente
procedentes para excluir do débito em execução nos autos principais as parcelas de
condomínio vencidas a partir de 10 de março de 2018.
Ora, conforme demonstram os documentos às fls. 135/138, o
imóvel matriculado sob o no 229.286 ante o 6o Oficial de Registro de Imóveis de São
Paulo teve a transferência da propriedade imobiliária para a adquirente Silmara
ocorrida em 09 de fevereiro de 2018.
Nesse contexto, é certo que a obrigação de efetuar o pagamento
das despesas condominiais, no caso in examine, surge com a propriedade do imóvel,
ante sua natureza propter rem.
A esse respeito preleciona o Eminente Desembargador Celso

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Pimentel: “A obrigação de pagar despesa de condomínio resulta da propriedade
sobre o bem: propter rem. Quem deve é a coisa, metáfora para dizer que quem deve
é o dono, cujo nome não importa tanto, porque a garantia da dívida assenta-se sobre
a própria coisa. Em outras palavras, não interessa a pessoa de quem gerou as
despesas. A obrigação, no caso, é chamada ambulatória que é aquela que
acompanha a coisa independentemente de seu titular, ou de seu compromissário
comprador, cuidando-se de espécie de obrigação mais real do que pessoal.” (in
“Condomínio Edilício aspectos relevantes e aplicação do novo Código Civil”,
Editora Método, p. 254/255).
Ressalta-se que, em relação ao pagamento das cotas
condominiais, o artigo 1.334, § 2o, do Código Civil, expressamente determina que:
Art. 1.334.
(omissis)
(...)
§ 2o.
São equiparados aos proprietários, para os fins
deste artigo, salvo disposição em contrário, os
promitentes compradores e os cessionários de direitos
relativos às unidades autônomas
Nesse contexto, a r. sentença é de ser mantida, uma vez que,
conforme bem pontuado pela Ilustre Magistrada sentenciante, o imóvel é de
titularidade de Silmara Prata Soares desde 09/02/2018, conforme R-7 (fl. 137).
Portanto, a partir dessa data, é ela a responsável pela quitação das parcelas de
condomínio.
É certo que o Colendo Superior Tribunal de Jutiça fixou a
seguinte tese, em sede recurso repetitivo: "Se ficar comprovado: (i) que o
promissário comprador se imitira na posse; e (ii) o condomínio teve ciência
inequívoca da transação, afasta-se a legitimidade passiva do promitente vendedor
para responder por despesas condominiais relativas a período em que a posse foi
exercida pelo promissário comprador." (REsp n.o 1.345.331/RS).

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Entretanto, no caso in examine, não se fala de compromissário
comprador, mas de proprietário do imóvel, a quem, independentemente do uso do
imóvel, recai a obrigação.
Por fim, considerando-se o trabalho adicional desenvolvido pelo
patrono da embargante, ora apelada, em contrarrazões, impõe-se a majoração de sua
verba honorária o patamar de R$ 2.200,00.
Ante o exposto, nega-se provimento ao recurso.
ANA LUCIA ROMANHOLE MARTUCCI
Relatora