Tribunal: TJSP
Processo: 1020320-48.2018.8.26.0576
Classe: Apelação Cível / Promessa de Compra e Venda
Órgão julgador: Ronnie Herbert Barros Soares
Órgão colegiado: 10a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-07-14
Data de publicação: 2020-07-20

Ementa:
PROMESSA DE COMPRA E VENDA – AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL – Parcial procedência – Inconformismo das partes – Comissão de corretagem – Tese firmada pelo C. STJ no julgamento do Resp repetitivo 1.599.511/SP – Dever de informação não cumprido na íntegra – Resolução da avença operada em face da impossibilidade de pagamento dos compradores das obrigações assumidas – Restituição de 80% (oitenta por

Ementa:
PROMESSA DE COMPRA E VENDA – AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL – Parcial procedência – Inconformismo das partes – Comissão de corretagem – Tese firmada pelo C. STJ no julgamento do Resp repetitivo 1.599.511/SP – Dever de informação não cumprido na íntegra – Resolução da avença operada em face da impossibilidade de pagamento dos compradores das obrigações assumidas – Restituição de 80% (oitenta por cento) dos valores pagos pela aquisição do bem imóvel, em uma única oportunidade, com atualização dos valores a partir de cada desembolso, e com juros moratórios devidos a partir do trânsito em julgado, uma vez que o desfazimento do negócio ocorreu por iniciativa da promitente compradora – Precedentes do STJ – Súmula 02 do TJSP – Inadmissibilidade da rescisão ocorrer nos termos contratados – Abusividade reconhecida – Inteligência do artigo 51, inciso IV, do CDC – Dano moral inexistente – RECURSO DA RÉ PARCIALMENTE PROVIDO E IMPROVIDO O DOS AUTORES.

Inteiro teor:
TRIBUNAL DE JUSTIÇA
PODER JUDICIÁRIO
São Paulo
Registro: 2020.0000552035
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível no
1020320-48.2018.8.26.0576, da Comarca de São José do Rio Preto, em que é
apelante/apelado SPE BADY 2 EMPREENDIMENTO IMOBILIÁRIO LTDA, são
apelados/apelantes CARLOS DONIZETTI LIPPA (JUSTIÇA GRATUITA) e
DALVA MARIA DE AMORIM LIPPA (JUSTIÇA GRATUITA).
ACORDAM, em 10a Câmara de Direito Privado do Tribunal de
Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: "Negaram provimento aos
recursos. V. U.", de conformidade com o voto do Relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Exmos. Desembargadores
JOÃO CARLOS SALETTI (Presidente) e COELHO MENDES.
São Paulo, 14 de julho de 2020.
RONNIE HERBERT BARROS SOARES
RELATOR
Assinatura Eletrônica

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APELANTE/APELADA
SPE BADY 2 EMPREENDIMENTO IMOBILIÁRIO
LTDA.
APELADOS/APELANTES
CARLOS DONIZETTI LIPPA e DALVA MARIA DE
AMORIM LIPPA
MAGISTRADO DE
PRIMEIRO GRAU
LUCIANA CONTI PUIA TODOROV
ORIGEM
SÃO JOSÉ DO RIO PRETO 8a VARA CÍVEL
Voto no 4339
PROMESSA DE COMPRA E VENDA – AÇÃO DE
RESCISÃO CONTRATUAL – Parcial procedência –
Inconformismo das partes – Comissão de corretagem –
Tese firmada pelo C. STJ no julgamento do Resp repetitivo
1.599.511/SP – Dever de informação não cumprido na
íntegra – Resolução da avença operada em face da
impossibilidade de pagamento dos compradores das
obrigações assumidas – Restituição de 80% (oitenta por
cento) dos valores pagos pela aquisição do bem imóvel, em
uma única oportunidade, com atualização dos valores a
partir de cada desembolso, e com juros moratórios devidos
a partir do trânsito em julgado, uma vez que o
desfazimento do negócio ocorreu por iniciativa da
promitente compradora – Precedentes do STJ – Súmula 02
do TJSP – Inadmissibilidade da rescisão ocorrer nos termos
contratados – Abusividade reconhecida – Inteligência do
artigo 51, inciso IV, do CDC – Dano moral inexistente –
RECURSO DA RÉ PARCIALMENTE PROVIDO E
IMPROVIDO O DOS AUTORES.
Vistos.
1 A r. sentença de fls. 169/173, de relatório adotado,
e, julgou parcialmente procedente a presente ação ajuizada por CARLOS

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DONIZETTI LIPPA e DALVA MARIA DE AMORIM LIPPA em face de SPE
BADY 2 EMPREENDIMENTO IMOBILIÁRIO LTDA., nos seguintes termos:
“Ante todo o exposto, JULGO PROCEDENTE a presente ação, com resolução de
mérito, o que faço com fundamento no artigo 487, inciso I, do CPC, para declarar
rescindido os contratos de compromisso particular de venda e compra de fls. 30/47
firmado entre as partes e determinar a imediata restituição da posse do bem à ré,
declarar nulas a cláusula 5a, §§ 1o e 2o de ambos os contratos, determinar a
requerida que restitua à parte autora o correspondente a 90% (noventa por cento)
do valor pago pelos requerentes em relação ao contrato objeto destes autos,
mediante efetiva comprovação dos pagamentos, considerando que alguns boletos
vieram desacompanhados da respectiva quitação, devidamente atualizado de
acordo com a tabela prática de atualização dos débitos judiciais do Tribunal de
Justiça de São Paulo, desde as datas de cada um dos pagamentos e acrescida de
juros de mora de 1% ao mês a contar do trânsito em julgado da decisão. Condeno
a ré ao pagamento das custas, despesas processuais, bem como dos honorários
advocatícios, que fixo em 10% sobre o valor da condenação (artigo 85, §2o, do
CPC). Após o trânsito em julgado e nada mais havendo a ser providenciado,
arquivem-se os autos com as anotações e cautelas de praxe. P.I.”. Reconheceu-
se, ainda, na r. decisão integrativa de fls. 179, a inexistência de danos
morais indenizáveis.

Inconformada, recorre a ré buscando a reforma parcial
do julgado hostilizado, batendo-se pela rescisão como disposto na avença.
Afirma que a jurisprudência tem reconhecido o direito de retenção de
valores pagos no patamar de 25% a 30%. Pontua ser devida a corretagem
como pactuado. Discorre brevemente sobre a nova lei de distrato (fls.
182/191).
Inconformados, recorrem adesivamente os autores
buscando a reforma parcial do julgado hostilizado, batendo-se pela
existência de dano moral (fls. 210/213).

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Os recursos foram regularmente processados e
respondidos (fls. 195/209 e 219/223).
É o relatório.
2 Inicialmente cabe ressaltar não ser aplicável ao
caso em comento a nova “Lei do Distrato”, porquanto o instrumento em
discussão foi celebrado muito antes do seu advento, valendo, por isso, o
respeito ao ato jurídico perfeito, vedando-se a surpresa ao consumidor que,
na época da contratação e em que se tornou necessário o distrato, contava
com o tratamento jurisprudencial ora adotado.
Nesse sentido, o entendimento jurisprudencial, in
verbis:
“EMBARGOS DE DECLARAÇÃO. Ação de rescisão de
compromisso de compra e venda c.c. restituição de valores pagos. Alegação de
omissão na aplicação da Lei no 13.786/2018, em vigor a partir de 28/12/2018.
Omissão verificada. Contrato celebrado anteriormente. Ato jurídico perfeito.
Inaplicabilidade, no entanto, da nova lei, sob pena de ofensa ao ato jurídico
perfeito, vedada pelo art. 5o, XXXVI da CF e pelo art. 6o, § 1o da LINDB. Garantia
constitucional que visa à segurança jurídica e patrimonial. Lei nova que não pode
retroagir ainda que para atingir efeitos futuros do contrato. Precedentes do STF.
EMBARGOS ACOLHIDOS, SEM EFEITO” (Câm. Direito Privado, rel. Des.
Alexandre Marcondes, j. 13.02.2019).
“Embargos Declaratórios
Omissão
Não ocorrência

Impossibilidade de aplicação da "Lei do Distrato" a contratos firmados
anteriormente à sua vigência Decisão que trouxe a fundamentação necessária à
conclusão que ali se chegou à unanimidade Embargos de natureza infringencial
Rejeição dos embargos, por motivado o julgado, sem a necessidade de
específica alusão a tudo quanto discutido pelas partes.” (TJSP; Embargos de

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Declaração Cível 1037196-43.2017.8.26.0114; Relator (a): A.C.Mathias
Coltro; Órgão Julgador: 5a Câmara de Direito Privado; Foro de Campinas -
9a Vara Cível; Data do Julgamento: 15/05/2019; Data de Registro:
16/05/2019).
As partes litigantes, por força de instrumento
particular, se comprometeram a realizar a venda e compra de bens imóveis
lotes de terreno (fls. 30/38 e 39/47).
Não há óbice das partes à rescisão do contrato.
Entende a ré nesta esfera recursal, todavia, que a resolução contratual
deve se dar como pactuado e, também, que a cobrança de comissão de
corretagem é devida. Noutra borda, os autores pontuam a existência de
danos morais indenizáveis.
A pretensão de retenção de valores que a requerida
teria recolhido a título de corretagem é indevida porque o dever de
informação não foi cumprido a contento.
Conforme se verifica dos contratos não há destaque
dos valores cobrados a título de comissão de corretagem e os documentos
juntados pela requerida em sua contestação a fls. 141/148, consistentes
nas notas fiscais dos serviços, trazem valores globais e não destacados,
apenas informados em planilha elaborada de forma unilateral pela
corretora.
De todo modo, a comissão integrava o preço do
imóvel e, com a determinação de retenção de pagamento de parte do que
foi pago pelos requerentes a requerida será igualmente ressarcida em
parte.

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Continuando-se, há de se verificar, primeiramente,
qual parte contratante deu causa à rescisão.
A petição inicial refere à falta de recursos financeiros
para honrar os pagamentos dos bens compromissados. Não à toa os
autores procuraram a ré a fim de propor o distrato (fls. 03).
A rescisão, pois, deve ser reconhecida por culpa dos
autores, porque buscaram as rescisões dos negócios, não honrando a
parte que lhes cabia, a saber, o adimplemento pontual das obrigações
outrora assumidas.
No concernente, sumulada a matéria conforme dispõe
a Súmula no 1 desta Corte: “O Compromissário comprador de imóvel, mesmo
inadimplente, pode pedir a rescisão do contrato e reaver as quantias pagas,
admitida a compensação com gastos próprios de administração e propaganda
feitos pelo compromissário vendedor, assim como com o valor que se arbitrar pelo
tempo de ocupação do bem.”
Disso, decorre que não pode o comprador perder em
favor do vendedor as prestações pagas sob pena de violação aos princípios
estabelecidos na lei Consumerista. No entanto, há que se aplicar ao caso a
regra da proporcionalidade.
No entender dessa Colenda Câmara, a retenção de
20% (vinte por cento) dos valores se revela suficiente para cobertura das
despesas administrativas, de intermediação, promoção de vendas e demais
verbas relativas ao custo operacional do empreendimento imobiliário.
Confira-se:

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“COMPROMISSO DE VENDA E COMPRA. LOTES.
INADIMPLÊNCIA RECONHECIDA. RESOLUÇÃO. DEVOLUÇÃO DOS VALORES
PAGOS. RETENÇÃO DE PERCENTUAL A TÍTULO DE INDENIZAÇÃO E
COMERCIALIZAÇÃO. PERCENTUAL PELA PERDA DA FRUIÇÃO DO BEM.
LIMITAÇÃO AO CRÉDITO DOS AUTORES. COMPENSAÇÃO. RECURSO
PARCIALMENTE PROVIDO. 1. Compromisso de venda e compra. Resolução por
inadimplência. Lesão não comprovada. 2. Resolução. Retorno das partes ao
estado anterior. Devolução dos valores pagos. Direito dos vendedores de reter
percentual a título de indenização e despesas com a comercialização. Percentual
de 20% adequado ao caso. 3. Perda da fruição. Imissão na posse. Direito dos
vendedores de reter percentual pela perda da fruição. Percentual de 0,5% ao mês
sobre o valor venal do imóvel. Limitação ao crédito dos autores. Compensação.
Parcial procedência do pedido. Recurso parcialmente provido.” (AC no
0116029-47.2011.8.26.0100; Relator(a): Carlos Alberto Garbi; Comarca:
São Paulo; Órgão julgador: 10a Câmara de Direito Privado; Data do
julgamento: 23/09/2014; Data de registro: 25/09/2014);
“RESCISÃO
COTRATUAL
CUMULADA
COM
DEVOLUÇÃO DE QUANTIAS DESEMBOLSADAS
Cerceamento de defesa
inocorrente Cláusula que prevê restituição de parte dos valores pagos pelos
compradores abusiva Nulidade Artigo 51 incisos IV e XV, CDC - Restituição de
80% de todos os valores pagos Precedente desta Corte Sentença mantida
RECURSO DESPROVIDO.” (AC no 2081549-42.2016.8.26.0000; Relator(a):
J.B. Paula Lima; Comarca: Guarulhos; Órgão julgador: 10a Câmara de
Direito Privado; Data do julgamento: 30/08/2016; Data de registro:
01/09/2016).
Desta feita, forçoso reconhecer que devem as partes
retornar ao status quo ante, sendo como boa solução o perdimento de 20%
das prestações pagas pelos autores (devolução de 80% pela vendedora
ré), e não 10% como previsto na r. decisão objurgada (fls. 173).

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A devolução do percentual equivalente a 80% dos
valores efetivamente pagos deve ser procedida com a correção monetária
pela tabela prática deste Egrégio Tribunal de Justiça, desde a data de cada
desembolso e com incidência de juros de 1% ao mês a partir do trânsito em
julgado, devendo ser realizada em uma única oportunidade1.
O termo inicial da correção monetária é o desembolso
de cada parcela paga. Vale consignar que a correção monetária tão
somente busca evitar a perda da moeda diante do fenômeno da inflação,
não importando em acréscimo aos valores pagos originalmente.
Os juros moratórios incidem a partir do trânsito em
julgado na hipótese específica dos autos, como bem decidido na r. decisão
ora atacada, porque, uma vez rescindido o negócio jurídico por iniciativa
dos promitentes compradores (autores), até então não havia mora por parte
da promitente vendedora (ré).
Neste sentido, confira-se o seguinte julgado proferido
pelo Colendo Superior Tribunal de Justiça, in verbis:
“DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. RECURSO
ESPECIAL. AÇÃO DE RESOLUÇÃO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE
IMÓVEL C/C PEDIDO DE REVISÃO DE CLÁUSULAS CONTRATUAIS.
NEGATIVA DE PRESTAÇÃO JURISDICIONAL. NÃO OCORRÊNCIA. CLÁUSULA
PENAL COMPENSATÓRIA. ARRAS.
NATUREZA
INDENIZATÓRIA.
CUMULAÇÃO.
INADMISSIBILIDADE. PREVALÊNCIA DAS ARRAS. JUROS DE MORA. TERMO
INICIAL. TRÂNSITO EM JULGADO.
1. Ação ajuizada em 03/07/2014. Recurso especial
1 TJSP Súmula 2: A devolução das quantias pagas em contrato de compromisso de
compra e venda de imóvel deve ser feita de uma só vez, não se sujeitando à forma de
parcelamento prevista para a aquisição.

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interposto em 27/04/2016 e distribuído em 01/12/2016.
2. Inexistentes os vícios de omissão, contradição,
obscuridade ou erro material no acórdão recorrido, não se caracteriza a violação
do art. 1.022 do CPC/2015.
3. A cláusula penal compensatória constitui pacto
acessório, de natureza pessoal, por meio do qual os contratantes, com o objetivo
de estimular o integral cumprimento da avença, determinam previamente uma
penalidade a ser imposta àquele que der causa à inexecução, total ou parcial, do
contrato. Funciona, ainda, como fixação prévia de perdas e danos, que dispensa a
comprovação de prejuízo pela parte inocente pelo inadimplemento contratual.
4. De outro turno, as arras consistem na quantia ou bem
móvel entregue por um dos contratantes ao outro, por ocasião da celebração do
contrato, como sinal de garantia do negócio. Apresentam natureza real e têm por
finalidades: a) firmar a presunção de acordo final, tornando obrigatório o ajuste
(caráter confirmatório); b) servir de princípio de pagamento (se forem do mesmo
gênero da obrigação principal); c) prefixar o montante das perdas e danos devidos
pelo descumprimento do contrato ou pelo exercício do direito de arrependimento,
se expressamente estipulado pelas partes (caráter indenizatório).
5. Do regramento constante dos arts. 417 a 420 do CC/02,
verifica-se que a função indenizatória das arras se faz presente não apenas
quando há o lícito arrependimento do negócio, mas principalmente quando ocorre
a inexecução do contrato. 6. De acordo com o art. 418 do CC/02, mesmo que as
arras tenham sido entregues com vistas a reforçar o vínculo contratual, tornando-o
irretratável, elas atuarão como indenização prefixada em favor da parte "inocente"
pelo inadimplemento, a qual poderá reter a quantia ou bem, se os tiver recebido,
ou, se for quem os deu, poderá exigir a respectiva devolução, mais o equivalente.
7. Evidenciada a natureza indenizatória das arras na
hipótese de inexecução do contrato, revela-se inadmissível a sua cumulação com
a cláusula penal compensatória, sob pena de violação do princípio do non bis in
idem (proibição da dupla condenação a mesmo título).
8. Se previstas cumulativamente, deve prevalecer a pena
de perda das arras, as quais, por força do disposto no art. 419 do CC, valem como
"taxa mínima" de indenização pela inexecução do contrato.
9. Os juros moratórios, na hipótese de resolução do

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compromisso de compra e venda de imóvel por iniciativa dos promitentes
compradores, devem incidir a partir da data do trânsito em julgado, posto que
inexiste mora anterior do promitente vendedor. Precedentes.
10. Recurso especial parcialmente conhecido e, nessa
extensão, parcialmente provido” (REsp 1617652/DF, Rel. Ministra NANCY
ANDRIGHI, TERCEIRA TURMA, julgado em 26/09/2017, DJe 29/09/2017,
g.n.).
Logo, as rescisões como previstas nos contratos,
especialmente a cláusula quinta, parágrafo primeiro (fls. 34 e 43), se
revelam abusivas, em conformidade com o artigo 51, inciso IV, do Código
de Defesa do Consumidor2.
Por fim, não há ato ilícito a corroborar o dano moral
perseguido pelos autores. As rescisões operadas não têm a faculdade de
reconhecimento automático de existência de ilicitude, e os problemas
ocorridos são frutos normais dos debates acerca de rompimentos de
contratos, constituindo-se meros dissabores do cotidiano.
Nada a modificar na verba sucumbencial, porque
sucumbente a ré em maior proporção.
3 Ante o exposto, DÁ-SE PARCIAL PROVIMENTO
AO RECURSO DA REQUERIDA E NEGA-SE PROVIMENTO AO
RECURSO DOS REQUERENTES, nos termos da fundamentação.
RONNIE HERBERT BARROS SOARES
RELATOR
2 CDC - Art. 51. São nulas de pleno direito, entre outras, as cláusulas contratuais relativas
ao fornecimento de produtos e serviços que:
(...)
IV - estabeleçam obrigações consideradas iníquas, abusivas, que coloquem o consumidor
em desvantagem exagerada, ou sejam incompatíveis com a boa-fé ou a equidade.