Tribunal: TJSP
Processo: 1013015-64.2016.8.26.0032
Classe: Apelação Cível / Promessa de Compra e Venda
Órgão julgador: Cristina Medina Mogioni
Órgão colegiado: 6a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-03-06
Data de publicação: 2020-03-06

Ementa:
APELAÇÃO. Compromisso de compra e venda. Ação de rescisão contratual c/c restituição de quantias pagas. Sentença que rescinde o contrato e condena a ré a restituir aos autores todos os valores pagos. Preliminar de carência da ação afastada. Interesse processual existente. Utilidade e adequação quanto à pretensão de rescisão por atraso na entrega do lote. Mérito. Pretensão acolhida. Atraso

Ementa:
APELAÇÃO. Compromisso de compra e venda. Ação de rescisão contratual c/c restituição de quantias pagas. Sentença que rescinde o contrato e condena a ré a restituir aos autores todos os valores pagos. Preliminar de carência da ação afastada. Interesse processual existente. Utilidade e adequação quanto à pretensão de rescisão por atraso na entrega do lote. Mérito. Pretensão acolhida. Atraso configurado. Certidão de matrícula que estabelece que as obras de infraesrutura seriam executadas de acordo com o cronograma físico financeiro com prazo de 12 meses. Prazo a que se obrigou a empreendedora. Contrato que não estipula claramente o prazo de entrega. Prazo de 4 anos estipulado na Lei no 6.766/79 é destinado à loteadora perante o Poder Público, mas não vincula os adquirentes dos lotes. Descumprimento contratual. Inadimplemento de obrigação primária das vendedoras. Restituição da totalidade das quantias pagas (Súmula no 543 do STJ). Arras que também devem ser restituídas (art. 418 do CC). Sentença mantida. Recurso desprovido.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2020.0000162127
ACÓRDÃO
Vistos,
relatados
e
discutidos
estes
autos
de
Apelação
Cível
no
1013015-64.2016.8.26.0032, da Comarca de Araçatuba, em que é apelante GSP GOLDEN
ARAÇATUBA
EMPREENDIMENTOS
IMOBILIÁRIOS
LTDA.,
são
apelados
FERNANDO FÁLICO DA COSTA e THAÍS PERES NAZÁRIO FÁLICO.
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 6a Câmara de Direito Privado do
Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Negaram provimento ao
recurso. V. U., de conformidade com o voto do relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores PAULO ALCIDES
(Presidente sem voto), ANA MARIA BALDY E RODOLFO PELLIZARI.
São Paulo, 6 de março de 2020.
CRISTINA MEDINA MOGIONI
Relatora
Assinatura Eletrônica

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Apelação Cível no 1013015-64.2016.8.26.0032 -Voto no 2308
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VOTO No 2308
APELAÇÃO No 1013015-64.2016.8.26.0032
COMARCA: Araçatuba
JUIZ (A): Paula Regina Schempf Cattan
APELANTE: Gsp Golden Araçatuba Empreendimentos Imobiliários Ltda.
APELADOS: Fernando Fálico da Costa e Thais Peres Nazário Fálico
APELAÇÃO. Compromisso de compra e venda. Ação de rescisão
contratual c/c restituição de quantias pagas. Sentença que rescinde
o contrato e condena a ré a restituir aos autores todos os valores
pagos. Preliminar de carência da ação afastada. Interesse
processual existente. Utilidade e adequação quanto à pretensão de
rescisão por atraso na entrega do lote. Mérito. Pretensão acolhida.
Atraso configurado. Certidão de matrícula que estabelece que as
obras de infraesrutura seriam executadas de acordo com o
cronograma físico financeiro com prazo de 12 meses. Prazo a que
se obrigou a empreendedora. Contrato que não estipula claramente
o prazo de entrega. Prazo de 4 anos estipulado na Lei no 6.766/79 é
destinado à loteadora perante o Poder Público, mas não vincula os
adquirentes dos lotes. Descumprimento contratual. Inadimplemento
de obrigação primária das vendedoras. Restituição da totalidade das
quantias pagas (Súmula no 543 do STJ). Arras que também devem ser
restituídas (art. 418 do CC). Sentença mantida. Recurso desprovido.
Trata-se de ação de rescisão contratual cumulada com
restituição de quantias pagas, julgada procedente pela r. sentença de fls. 180/184, movida
por Fernando Fálico da Costa e Thais Peres Nazário Fálico em face de GSP Golden
Araçatuba Empreendimentos Imobiliários Ltda., para declarar rescindido o contrato
particular de promessa de compra e venda entabulado entre as partes, bem como para
determinar que a parte ré restitua à parte autora a totalidade dos valores pagos, sem
qualquer tipo de desconto, seja a que título for, pois a rescisão decorreu de culpa da ré. O
valor a ser restituído deverá será apurado em liquidação de sentença, incidindo correção
monetária pela tabela do TJSP, desde cada desembolso, e incidência de juros de mora de
1% ao mês, desde a citação. A restituição deve se dar em parcela única. Pela sucumbência,
a ré foi condenada ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios da parte
adversa, estes fixados em 10% sobre o valor da causa.
Recorre a ré, arguindo preliminar de carência da ação por
falta de interesse processual. No mérito, afirma que não há qualquer irregularidade no lote

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adquirido, tendo em vista a aprovação do Município de Araçatuba quanto ao novo
cronograma de obras do empreendimento, a serem concluídas até novembro de 2017, de
sorte a não existir qualquer atraso na entrega do imóvel. Alega, ainda, que o loteamento foi
registrado em 20 de março de 2014 e a Lei 6.766/79, em seu art. 18, inciso V, determina
que a empresa tem o prazo de 4 (quatro) anos a partir da compra para disponibilizar o
imóvel para construção, sendo que os recorridos sempre tiveram ciência do prazo de
entrega do lote. Defende a regularidade e legalidade das cláusulas contratuais, alegando
que os autores não impugnaram qualquer cláusula. Sustenta a impossibilidade da
restituição das arras e advoga a necessidade de retenção de 30% do valor efetivamente
pago. Por fim, afirma que não é devida a restituição da taxa de administração e tributos,
diante da previsão contratual (cláusula 4.23). Pede a improcedência da ação (fls. 194/206).
Contrarrazões às fls. 212/218.
Sem oposição ao julgamento virtual (fls. 253).
É o relatório.
O recurso não merece provimento
Consta da inicial que os autores firmaram com a ré o
compromisso de compra e venda para a aquisição do lote 03 da Quadra 15, do loteamento
denominado “GSP Golden Araçatuba”, em 22/04/2014 (fls. 21/43). Alegam que pagaram o
montante de R$ 72.813,17 pelo lote, sendo-lhes prometida a entrega para o prazo máximo
de 12 meses, o que não ocorreu até a propositura da ação. Diante disso, pedem a rescisão
do contrato e a restituição integral de todos os valores pagos.
Em defesa, a ré arguiu preliminar de carência da ação. No
mérito, sustentou a inexistência de atraso, a teor do artigo 18, inciso V, da Lei 6.766/79,
que determina que a empresa tem o prazo de 4 (quatro) anos a partir da compra para
disponibilizar o imóvel para construção, sendo que os autores tinham plena ciência do
prazo. Defende a inexistência de ilegalidade ou abusividade no contrato, insistindo na
retenção do valor pago a título de arras e do percentual de pelo menos 25% dos valores
pagos. Alega que não é possível a restituição da taxa de administração e tributos,
afirmando, ainda, que não é devida a restituição de taxa de corretagem, pois inexistente no
contrato. Pede a improcedência da ação.
Então, sobreveio a r. sentença com o seguinte teor:
“Ante o exposto, julgo procedente a presente ação movida

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por FERNANDO FÁLICO DA COSTA e THAIS PERES NAZÁRIO FÁLICO contra GSP
GOLDEN ARAÇATUBA EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA, para declarar
rescindido o contrato particular de promessa de compra e venda entabulado entre as
partes, bem como para determinar que a parte ré restitua para a parte autora a totalidade
dos valores que pagaram, sem qualquer tipo de desconto, seja a que título for, pois a
rescisão foi por culpa da ré. Os valores da restituição devem ser apurados em liquidação
de sentença, e serão acrescidos de correção monetária pela tabela do TJSP, desde cada
desembolso, juros de mora de 1% ao mês, desde a citação. A restituição deve ser em
parcela única. Pela sucumbência, arcará a ré com as custas processuais e verba
honorária advocatícia fixada em dez por cento do valor atualizado da causa. Fica extinto
o processo, nesta fase, com resolução do mérito, nos moldes do artigo 487, I, do CPC.
A r. sentença não merece qualquer reparo.
A inicial não é inepta, pois comprovada a utilidade e a
adequação da pretensão veiculada pelos autores. Os autores suscitam atraso na entrega do
lote prometido e, em razão disso, pedem a rescisão do contrato por culpa da ré. Cabe ao
Judiciário, eis que invocado, decidir a respeito, sendo necessária e útil a intervenção deste
Poder. Aferir se o caso é de atraso imputável à ré é matéria de mérito.
E no mérito, o atraso é indiscutível.
Explica-se.
Consta na matrícula do imóvel informações claras de que "As
obras de infraestrutura serão executadas de acordo com o cronograma físico financeiro
com prazo de 12 meses, garantido por hipoteca dos lotes nos. 01 ao 3 e da quadra 13 e
lotes nos. 01 ao 37 da quadra 17, todos do próprio loteamento" (fls. 64).
O registro do loteamento foi feito em 20 de março de 2014,
conforme R.08 (fls. 63), de modo que o empreendimento deveria ser finalizado até março
de 2015, exatamente como concluiu o Magistrado sentenciante, valendo destacar o
seguinte trecho da sentença:
"Ora, o registro do loteamento foi feito em 20 de março de
2014 - R.08, de modo que as obras de infraestrutura e benfeitorias deveriam ser
finalizadas e entregues prontas até março de 2015. Esta é a leitura que deve ser feita do
que foi pactuado. Não se admite outra interpretação. Mesmo que houvesse alguma dúvida
sobre esse ponto, o entendimento deve ser o que melhor atende ao interesse dos

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consumidores, que são os autores.
A alegação da ré, no sentido de que o artigo 18, V, da Lei
6.766/79, prevê prazo de até quatro anos para execução de obras de infraestrutura, não
pode ser aplicado ao caso. Isto porque, o referido dispositivo legal estabelece prazo
máximo de quatro anos. Ocorre que, como já assinalado, no ato do registro do loteamento
constou claramente e expressamente o prazo de 12 meses para finalização das obras. Isso
pode até ser entendido como uma publicidade e propaganda feita pelo empreendimento,
que deveria ser cumprido pelo fornecedor, ora réu. Vale dizer, no ato da comercialização
prometeu que as obras seriam entregues prontas em 12 meses, o que não foi cumprido".
Com toda a razão o magistrado. Se o empreendedor faz
inserir na matrícula do imóvel o prazo de 12 meses para finalização das obras, isso tem
publicidade e efeito "erga omnes", submetendo o próprio empreendedor, daí porque não
lhe é lícito postular coisa diversa.
A invocação do prazo de quatro anos previsto na Lei no
6.766/79 não tem cabimento seja em razão do que constou na matrícula do imóvel (prazo
de doze meses), seja porque o prazo previsto na referida lei é destinado à loteadora perante
o Poder Público, mas não vincula os adquirentes dos lotes.
Nesse sentido, extrai-se do julgamento da apelação no
1001961-71.2014.8.26.0309, de Relatoria do Em. Des. Francisco Loureiro, o seguinte
trecho a seguir transcrito:
“A vinculação da entrega do imóvel ao cronograma físico
aprovado pela Prefeitura, sem especificação de prazo específico convencionado entre as
partes, equivale à ausência de previsão contratual acerca da data da conclusão da obra,
prática esta flagrantemente abusiva. Aliás, se não há prazo previsto para entrega das
obras, a princípio se presume que o lote será entregue imediatamente, com todas as obras
já implantadas.
Nos termos do artigo 6o, III do Código de Defesa do
Consumidor:
Art. 6o São direitos básicos do consumidor: III - a
informação adequada e clara sobre os diferentes produtos e serviços, com especificação
correta de quantidade, características, composição, qualidade e preço, bem como sobre os
riscos que apresentem".

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Na lição maior de Cláudia Lima Marques, "o princípio da
transparência rege o momento précontratual e rege a eventual conclusão do contrato. É
mais do que um simples elemento formal, afeta a essência do negócio, pois a informação
repassada ou requerida integra o conteúdo do contrato (arts. 30, 31, 33, 35, 46 e 54), ou
se falha representa a falha na qualidade do produto ou serviço oferecido (arts. 18, 20 e
35) ou um defeito (arts. 12, 13 e 14). Resumindo, como reflexo do princípio da
transparência, temos o novo dever de informar o consumidor" (cf. BENJAMIN, Antônio
Herman; MARQUES, Cláudia Lima; MIRAGEM, Bruno. Comentários ao Código de
Defesa do Consumidor. 3a ed. rev. ampl. e atual. São Paulo: Editora Revista dos
Tribunais, 2010. p. 248).
Conforme já decidiu o Colendo Superior Tribunal de Justiça,
em acórdão de relatoria do Ministro Herman Benjamin:
"O direito à informação, abrigado expressamente pelo artigo
5o, XIV da Constituição Federal é uma das formas de expressão concreta do Princípio da
Transparência, sendo também corolário do princípio da boa-fé objetiva e do princípio da
confiança, todos abraçados pelo CDC". (REsp no 586.316, Rel. Min. Herman Benjamin, j.
19.03.2009).
No caso em tela, conforme já dito, o contrato sequer previu
uma data precisa para a entrega do imóvel vendido. Evidente, destarte, a violação ao
direito de informação do consumidor, previsto no artigo 6o, III do Código de Defesa do
Consumidor.
A avença também não apresenta cláusula de tolerância
específica para a conclusão da obra. O prazo apenas foi estimado conforme o cronograma
físico aprovado pela municipalidade e o disposto na Lei 6.766/79.
Aludido prazo legal é de dois anos, prorrogável pela
autoridade municipal por mais dois. Absolutamente irrelevante tenham as loteadoras
obtido junto à Prefeitura Municipal a prorrogação do prazo de entrega das obras.
Não se confundem o ilícito administrativo e o ilícito
contratual.
Eventualmente a prorrogação do cronograma afasta o ilícito
administrativo, mas nem por sonho prorroga a cláusula contratual de entrega das obras
de infra-estrutura.

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No caso em tela, conforme já dito, ainda diante da
aprovação da proposta de prorrogação da finalização do empreendimento pelo decreto
municipal, é evidente a violação ao direito de informação do consumidor, previsto no
artigo 6o, III do Código de Defesa do Consumidor.
Como se não bastasse, passados quase três anos da
celebração do contrato de compromisso de compra e venda, as obras sequer haviam
iniciado (cf. fotografias de fls. 51/53), ultrapassando qualquer prazo que se poderia
reputar razoável para o cumprimento da obrigação principal da ré.
Agiu com acerto, portanto, o Juízo a quo ao reconhecer a
mora das requeridas
Não fosse suficiente, é claro que as obras básicas de infra
estrutura, indispensáveis ao uso do lote, deverão se encontrar prontas no momento da
comercialização das unidades. Somente as obras complementares de infraestrutura é que
poderão ser ultimadas no prazo máximo de quatro anos (art. 18, inciso V da L. 6.766/79).
Não
se
podem
confundir
duas
relações
jurídicas
absolutamente distintas.
A primeira decorre da lei e, mediante norma cogente, impõe
prazo máximo para que a loteadora entregue todas as obras de infraestrutura do
loteamento.
A segunda decorre do contrato celebrado entre a loteadora e
o promitente comprador, e ajusta o prazo de entrega da posse direta do lote com as obras
mínimas convencionadas. Se as rés se comprometeram perante os adquirentes de lotes a
concluir as obras em prazo menor que o prazo máximo admitido pela lei o que é razoável
não podem querer se esquivar da obrigação assumida em contrato com base no permissivo
legal.
Da mesma forma, eventual permissão dada pela Prefeitura
Municipal de Jundiaí para conclusão da obra em prazo maior que o inicialmente estimado
não exime as rés de adimplir tempestivamente a obrigação assumida em face dos
compradores de entrega dos respectivos imóveis”. (grifei)
Além disso, a Ata Notarial de fls. 108, datada de 07/11/2016,
não deixa dúvida de que as obras não foram realizadas, uma vez que há descrição de
diversas irregularidades, tais como: apenas mato na quadra 15; portaria em mau estado de

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conservação com partes do forro faltantes; e ausência de construção.
Por tudo isso é que o atraso restou configurado.
As obras que deveriam ser realizadas estão descritas no
capítulo 9 do contrato (fls. 42/43) e, mesmo com a prorrogação, até a distribuição da ação
em outubro de 2016, não há notícias acerca da efetiva entrega.
Assim, inequívoco o atraso na entrega da obra e, desse modo,
de rigor a procedência do pedido de rescisão da avença, por culpa exclusiva da vendedora,
com a restituição integral dos valores pagos pelos autores, conforme o entendimento
sedimentado na Súmula 543 do Colendo Superior Tribunal de Justiça.
Nesse sentido, precedentes do Tribunal de Justiça de São
Paulo envolvendo o mesmo empreendimento:
“CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL.
RESCISÃO POR CULPA DO PROMITENTE-VENDEDOR. Parte autora que
celebrou com a parte requerida a compra de dois lotes, comprometendo-se a
parte requerida à construção de obras de infraestrutura para viabilizar a
edificação de moradias no loteamento. Descumprimento de obrigação
contratual. Desfazimento do negócio jurídico por exclusiva culpa da parte
vendedora. Pretendida a retenção de arras, dedução de percentual dos valores
pagos pelo comprador e juros de mora a partir do trânsito em julgado
Descabimento. Rescisão contratual que retorna as partes ao status quo ante.
Devolução integral dos valores, conforme Súmula n. 543, do A. Superior
Tribunal de Justiça. Juros moratórios incidentes desde a citação, ao passo que,
reconhecida a mora à época da propositura da demanda, refoge à lógica
pretender a incidência de juros moratórios a partir do trânsito em julgado da
decisão. Sentença de 1o grau mantida. RECURSO DA PARTE REQUERIDA
DESPROVIDO”. (Apelação no 1008273-25.2018.8.26.0032, 6a Câmara de
Direito Privado, Rel. Des. Rodolfo Pellizari, j. 07/11/2019).
“Ação de rescisão de contrato c.c. restituição de quantias pagas c/c
indenização da danos. Compra e venda de imóvel. Sentença de procedência
parcial. Atraso na obra por culpa exclusiva da incorporadora e não por
arrependimento do comprovador. Retorno ao “status quo ante”. Prazo da lei
6766/79 que diz respeito ao Poder Público e não aos consumidores adquirentes
dos lotes. Súmula 543 do E. STJ. Direito à devolução integral dos valores
pagos, sem qualquer retenção. Devolução das quantias pagas em contrato de
compromisso de compra e venda de imóvel que deve ser feita de uma só vez,
não se sujeitando à forma de parcelamento prevista para a aquisição. Súmula
02 do TJSP. Arras pagas no início do contrato cuja natureza é confirmatória e
não penitencial, porque o valor foi dado como sinal e princípio de pagamento
do valor total ajustado pela venda e compra representando, portanto,
adiantamento de parte do preço do negócio entabulado. Inaplicabilidade do art.
418 do CC. Sentença mantida. Apelo improvido”. (Apelação no 1010198-

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90.2017.8.26.0032, 34a Câmara de Direito Privado, Rel. Des. Soares Levada, j.
28/10/2019).
“COMPROMISSO DE VENDA E COMPRA DE IMÓVEL -
Pretensão de rescisão do contrato, restituição dos valores pagos e reparação de
danos em razão do atraso na entrega das obras de infraestrutura Sentença de
parcial procedência, para declarar rescindido o contrato e condenar a ré à
restituição de todos os valores pagos pela autora Inconformismo da ré
Preliminar de carência da ação por falta de interesse processual Inocorrência -
Alegação de que há se falar em inadimplemento contratual que justifique o
desfazimento do negócio Descabimento - Ausência de prazo previsto para a
conclusão das obras de infraestrutura que revela a abusividade do contrato
entabulado entre as partes em razão da violação do direito informação do
consumidor Caso em que o prazo de 4 anos estipulado na Lei no 6.766/79 é
destinado à loteadora perante o Poder Público, mas não vincula os adquirentes
dos lotes Culpa exclusiva da ré pelo desfazimento no negócio comprovada
Devolução integral do montante pago - Recurso desprovido.”. (Apelação no
1012092-21.2016.8.26.0361, 5a Câmara de Direito Privado, Rel. Des. Moreira
Viegas, j. 15/05//2019).
Ressalto que a restituição engloba todos os valores pagos,
incluído o valor pago pelas arras, a teor do disposto no artigo 418 do Código Civil, já que
rescindida a avença, as partes deverão ser repostas ao estado anterior, a teor da Súmula no
3, deste Tribunal de Justiça, que contém a seguinte redação: “Reconhecido que o
compromissário comprador tem direito à devolução das parcelas pagas por conta do
preço, as partes deverão ser repostas ao estado anterior, independentemente de
reconvenção”.
Por fim, inexplicável a irresignação da apelante quanto à
condenação à restituição de taxas de administração e tributo, pois inexistente no pedido na
petição inicial e, por consequência, condenação.
Destarte, mantenho a r. sentença como proferida.
Finalmente, desprovido o recurso, com fundamento no artigo
85, §§ 2o e 11 do CPC/2015, fica a verba honorária a ser paga pela sucumbente elevada
para 15% (quinze por cento) do valor atualizado da causa.
Isto posto, NEGO PROVIMENTO ao recurso.
CRISTINA MEDINA MOGIONI
Relatora