Tribunal: TJSP
Processo: 1016971-54.2018.8.26.0344
Classe: Apelação Cível / Locação de Imóvel
Órgão julgador: Melo Bueno
Órgão colegiado: 35a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-03-20
Data de publicação: 2020-03-20

Ementa:
LOCAÇÃO DE IMÓVEL – AÇÃO DE COBRANÇA – Imóvel devolvido com diversas avarias – Alegada realização de 'laudo fotográfico' de vistoria de saída, mas sem a presença do locatário ou dos fiadores – Prova inábil – Danos não comprovados, exceto pelo gasto com a aquisição de um novo hidrômetro – Art. 373, I, do CPC – Ação improcedente – Recurso parcialmente provido.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2020.0000209175
ACÓRDÃO
Vistos,
relatados
e
discutidos
estes
autos
de
Apelação
Cível
no
1016971-54.2018.8.26.0344, da Comarca de Marília, em que é apelante CLÓVIS
FERREIRA DA SILVA, são apelados ROGÉRIO GUILHERME GRANADO, JOAO
MANOEL GRANADO e DEJENIR GUILHERME GRANADO.
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 35a Câmara de Direito Privado
do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Deram parcial
provimento ao recurso. V. U., de conformidade com o voto do relator, que integra este
acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores ARTUR MARQUES
(Presidente sem voto), MORAIS PUCCI E FLAVIO ABRAMOVICI.
São Paulo, 20 de março de 2020.
MELO BUENO
Relator
Assinatura Eletrônica

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TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Apelação Cível no 1016971-54.2018.8.26.0344 -Voto no 46721
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COMARCA: MARÍLIA 3a VARA CÍVEL
APELANTE: CLÓVIS FERREIRA DA SILVA
APELADOS: ROGÉRIO GUILHERME GRANADO, JOÃO MANOEL GRANADO e DEGENIR
GUILHERME GRANADO
JUIZ(A): LUIS CESAR BERTONCINI
VOTO No 46721
LOCAÇÃO DE IMÓVEL AÇÃO DE COBRANÇA Imóvel
devolvido com diversas avarias Alegada realização de 'laudo
fotográfico' de vistoria de saída, mas sem a presença do
locatário ou dos fiadores
Prova inábil
Danos não
comprovados, exceto pelo gasto com a aquisição de um novo
hidrômetro Art. 373, I, do CPC Ação improcedente
Recurso parcialmente provido.
Apelação contra a r. sentença de fls. 119/124 que
julgou improcedente ação de cobrança fundada em contrato de locação de imóvel
residencial. O apelante sustenta, em suma, que foi realizado laudo final
fotográfico de vistoria, sendo que os apelados, apesar de terem sido avisados
verbalmente, não compareceram no dia; os danos ocorridos no imóvel
decorreram de falta de zelo do locatário, e; o custo para a substituição do
hidrômetro furtado deve ser suportado pelos apelados, eis que não comprovaram
que o departamento de água e esgoto local tenha feito a reinstalação gratuita
deste equipamento (fls. 127/135).
O recurso foi processado e respondido (fls. 141/146).
É o relatório.

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Apelação Cível no 1016971-54.2018.8.26.0344 -Voto no 46721
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Trata-se de contrato de locação de imóvel residencial
celebrado aos 28/01/15 entre o apelante e o coapelado Rogerio, figurando os
demais apelados como fiadores, pelo período de 30 meses (fls. 07/10 e 12/13),
sendo que o apelante assevera que o coapelado locatário devolveu o imóvel, em
agosto de 2017, sem efetuar os reparos e/ou as substituições de diversos itens
avariados, dentre eles portas, vidros, maçanetas, batentes e pisos, além de
entregar o imóvel cheio de entulho e sem o hidrômetro (registro de água), razão
pela qual propôs a presente ação de cobrança incialmente apenas contra os
fiadores, mas havendo a posterior inclusão do locatário (fls. 121) -, a fim de que
os apelados, solidariamente, lhe ressarcissem pelos gastos que teve para reparar
o bem e para adquirir um novo hidrômetro.
Nos termos da r. sentença recorrida, “De início, observo
que a pintura do imóvel foi objeto de acordo devidamente homologado nos autos no
1002654-85.2017.8.26.0344 (5a Vara Cível). Portanto, para se exigir os termos do lá acordado,
a medida cabível é o cumprimento de sentença naquele processo”, “Por outro lado, verifico
que não foram objeto daquele processo as cobranças efetuadas pelo autor concernentes aos
danos nas portas, maçanetas, batentes, vidros, avarias na parede, piso e azulejos, a ausência
de registro de água, bem como a retirada dos entulhos do imóvel”, “Quanto à aquisição do
hidrômetro, embora o Boletim de Ocorrência de fls. 15/16 indique que o equipamento foi
furtado enquanto o réu Rogério detinha a posse como locatário, verifica-se que os
requeridos foram categóricos em afirmar que comunicaram o furto do Departamento de
Água e Esgoto de Marília, que providenciou gratuitamente um novo hidrômetro ao imóvel”,
e “Portanto, ante a falta de vistoria final acompanhada pelo locatário e fiadores, não há
como imputar aos réus qualquer responsabilidade quanto ao ressarcimento dos valores
supostamente gastos pelo autor para conserto do imóvel e aquisição do hidrômetro”. De
modo que a presente ação foi julgada improcedente, condenando o ora apelante
ao pagamento das custas, despesas processuais e dos honorários, fixados em
15% do valor atualizado da causa.
Com efeito, apesar de o apelante ter afirmado que
“FOI REALIZADO LAUDO FINAL FOTOGRÁFICO DE VISTORIA” (fls. 129)

apontando, como tal, fotografias não datadas (fls. 27/38) -, não há provas cabais

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de que tenha havido a vistoria de saída do imóvel locado. E, ainda que tais
fotografias fossem consideradas válidas como prova dessa alegada 'vistoria final',
é certo que os apelados não teriam participado dessa vistoria, porquanto não
basta a mera afirmação, sem ao menos um indício de prova, que os mesmos
teriam sido comunicados verbalmente a respeito, mas não teriam comparecido no
dia ajustado por vontade própria (fls. 130/131).
Destarte, forçoso reconhecer que referido 'laudo
fotográfico' não poderia ser considerado como prova da má utilização ou de falta
de zelo do coapelado locatário com relação ao imóvel locado, vez que
unilateralmente produzido, sendo que a presença das partes interessadas na
realização deste ato (locador, locatário e fiadores) era imprescindível para
demonstrar eventual alteração abusiva ou estragos fora da normalidade do uso.
Nesse sentido, confira-se entendimento desta c. Câmara:
“LOCAÇÃO DE IMÓVEL. AÇÃO DE REPARAÇÃO DE
DANOS. VISTORIA DE SAÍDA. REALIZAÇÃO SEM A
PRESENÇA DA LOCATÁRIA E DOS FIADORES. PROVA
DE CUNHO UNILATERAL QUE FERE O PRINCÍPIO DO
CONTRADITÓRIO. INADMISSIBILIDADE. Para a efetiva
validade da vistoria, com atribuição de caráter probatório, é
imprescindível a sua realização mediante a presença das partes
envolvidas no contrato de locação a fim de se constatar
eventuais prejuízos causados pelo locatário. A realização da
vistoria efetuada de forma unilateral, sem a presença do
locatário e fiador fere o princípio do contraditório, não
podendo ser considerada como prova efetiva da existência dos
danos ou de alterações nos imóveis a ensejar a reparação
pretendida. Recurso desprovido”1.
Portanto, embora seja obrigação contratual e legal do
locatário devolver o imóvel no estado que o recebeu (cláusula 5.1; art. 23, III, da
Lei no 8.245/91) é certo que, não tendo o apelante se desincumbido do ônus de
comprovar fato constitutivo do seu direito, conforme disposto no art. 373, I, do
CPC, não prospera a indenização pleiteada.
1 Ap. no 0016158-36.2010.8.26.0114, Rel. Des. GILBERTO LEME, j. em 06/07/15.

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Contudo, cumpre ressaltar que, com relação ao
hidrômetro (registro de água) o qual teria sido furtado enquanto o coapelado
locatário ainda estava na posse do imóvel locado, sendo que foi ele mesmo quem
compareceu à Delegacia de Polícia para lavrar noticiar o ocorrido (fls. 15/16) -,
assiste razão ao apelante. Pois, apesar de os apelados terem dito que o
Departamento de Água e Esgoto local (DAEM) teria disponibilizado gratuitamente
outro equipamento (fls. 82), não apresentaram qualquer prova nesse sentido; não
se desincumbido, portanto, do ônus de comprovar fato impeditivo do direito da
parte contrária (art. 373, II, do CPC).
Logo, resta devida a cobrança desse equipamento, no
valor de R$95,00, eis que sua aquisição, pelo apelante, restou devidamente
comprovada por meio de documento idôneo (fls. 19).
Deste modo, a r. sentença deve ser modificada, a fim
de que os apelados sejam solidariamente condenados a ressarcir o apelante pela
quantia de R$95,00 (noventa e cinco reais), referente à substituição do
hidrômetro furtado do imóvel locado, corrigida monetariamente do desembolso, e
incidindo juros de mora, à base de 1% ao mês, contados da citação dos
coapelados fiadores; sendo, no mais, mantida por seus próprios fundamentos. E,
considerando o resultado da demanda, resta mantida a sucumbência exclusiva
do apelante (art. 86, parágrafo único, do CPC), inclusive os honorários
advocatícios fixados em primeiro grau.
Ante o exposto, dou parcial provimento ao recurso.

FERNANDO MELO BUENO FILHO
Desembargador Relator