Tribunal: TJSP
Processo: 1012824-95.2015.8.26.0309
Classe: Apelação Cível / Promessa de Compra e Venda
Órgão julgador: Artur Marques
Órgão colegiado: 35a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-08-13
Data de publicação: 2020-08-13

Ementa:
APELAÇÃO. CIVIL. CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ATRASO DA ENTREGA DA OBRA COMO PONTO INCONTROVERSO E NÃO IMPUGNADO PELO APELO. INVERSÃO DA CLÁUSULA PENAL. ADMISSIBILIDADE. TEMAS 970 E 971 DO STJ. BASE DE CÁLCULO QUE ADEQUADAMETNE CONSIDEROU OS VALORES QUITADOS PELO COMPROMISSÁRIO COMPRADOR. JUROS DE OBRA QUE NÃO PODEM SER EXIGIDOS APÓS O PRAZO FINAL PARA ENTREGA. SENTENÇA MANTIDA.
1. É

Ementa:
APELAÇÃO. CIVIL. CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ATRASO DA ENTREGA DA OBRA COMO PONTO INCONTROVERSO E NÃO IMPUGNADO PELO APELO. INVERSÃO DA CLÁUSULA PENAL. ADMISSIBILIDADE. TEMAS 970 E 971 DO STJ. BASE DE CÁLCULO QUE ADEQUADAMETNE CONSIDEROU OS VALORES QUITADOS PELO COMPROMISSÁRIO COMPRADOR. JUROS DE OBRA QUE NÃO PODEM SER EXIGIDOS APÓS O PRAZO FINAL PARA ENTREGA. SENTENÇA MANTIDA.
1. É possível a inversão da cláusula penal, conforme assentado nos Temas 970 e 971, STJ. No contrato de adesão firmado entre o comprador e a construtora/incorporadora, havendo previsão de cláusula penal apenas para o inadimplemento do adquirente, deverá ela ser considerada para a fixação da indenização pelo inadimplemento do vendedor. As obrigações heterogêneas (obrigações de fazer e de dar) serão convertidas em dinheiro, por arbitramento judicial. Indenização que se acolhe, e em consideração à finalidade da multa moratória, que é indenizar o inadimplemento tardio da obrigação
2. Quanto aos juros de obra correto o reconhecimento de impossibilidade da cobrança após o término do prazo de tolerância. Entendimentos conforme IRDR 0023203-35.2016.8.26.0000 e Súmulas deste e. Tribunal, cuja apuração do valor devido foi corretamente endereçado à oportuna liquidação.
3. Apelação improvida.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
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Registro: 2020.0000638996
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível no 1012824-
95.2015.8.26.0309, da Comarca de Jundiaí, em que é apelante MRV ENGENHARIA E
PARTICIPAÇÕES S/A, são apelados GABRIELE CRISTINA TRUNFIO BORATO
(JUSTIÇA
GRATUITA)
e
FELIPE
DOS
SANTOS
BORATO
(JUSTIÇA
GRATUITA).
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 35a Câmara de Direito
Privado do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Negaram
provimento ao recurso. V. U., de conformidade com o voto do relator, que integra este
acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores ARTUR MARQUES
(Presidente), MELO BUENO E MORAIS PUCCI.
São Paulo, 13 de agosto de 2020.
ARTUR MARQUES
Relator
Assinatura Eletrônica

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Apelação Cível no 1012824-95.2015.8.26.0309 -Voto no
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Apelação Cível no 1012824-95.2015.8.26.0309 - DIGITAL
Apelante: MRV ENGENHARIA E PARTICIPAÇÕES S/A
Apelado: GABRIELLE CRISTINA TRUNFIO BORATO E OUTRO
Comarca: JUNDIAÍ 1a. Vara Cível
Magistrado(a): LUIZ ANTONIO DE CAMPOS JUNIOR
V O T O No 49120
APELAÇÃO. CIVIL. CONTRATO DE COMPRA E VENDA
DE IMÓVEL. ATRASO DA ENTREGA DA OBRA COMO
PONTO INCONTROVERSO E NÃO IMPUGNADO PELO
APELO.
INVERSÃO
DA
CLÁUSULA
PENAL.
ADMISSIBILIDADE. TEMAS 970 E 971 DO STJ. BASE DE
CÁLCULO QUE ADEQUADAMETNE CONSIDEROU OS
VALORES
QUITADOS
PELO
COMPROMISSÁRIO
COMPRADOR. JUROS DE OBRA QUE NÃO PODEM SER
EXIGIDOS APÓS O PRAZO FINAL PARA ENTREGA.
SENTENÇA MANTIDA.
1. É possível a inversão da cláusula penal, conforme assentado
nos Temas 970 e 971, STJ. No contrato de adesão firmado
entre o comprador e a construtora/incorporadora, havendo
previsão de cláusula penal apenas para o inadimplemento do
adquirente, deverá ela ser considerada para a fixação da
indenização pelo inadimplemento do vendedor. As obrigações
heterogêneas (obrigações de fazer e de dar) serão convertidas
em dinheiro, por arbitramento judicial. Indenização que se
acolhe, e em consideração à finalidade da multa moratória, que
é indenizar o inadimplemento tardio da obrigação
2. Quanto aos juros de obra correto o reconhecimento de
impossibilidade da cobrança após o término do prazo de
tolerância.
Entendimentos
conforme
IRDR
0023203-35.2016.8.26.0000 e Súmulas deste e. Tribunal, cuja
apuração do valor devido foi corretamente endereçado à
oportuna liquidação.
3. Apelação improvida.
1. Trata-se de apelação tempestiva e preparada de fls.

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253/259 interposta por MRV ENGENHARIA E PARTICIPAÇÕES LTDA para
impugnar a sentença de fls. 224/239, mantida em embargos de declaração e
que julgou procedente em parte o pedido de indenização por danos materiais e
morais que lhe foi formulado por GABRIELLE CRISTINA TRUNFIO BORATO
E OUTRO.
Aduz que a condenação fixada pela sentença se deu de
forma extremamente fora do usual e em desconformidade com o Tema 971 do
STJ, tendo em vista que determinou a aplicação da porcentagem sobre o valor
das prestações pagas pela adquirente até a data do atraso, o que obviamente
não respeita a simetria, representa valor completamente desarrazoado e ainda
gera enriquecimento ilícito; insurge-se quanto à ordem para devolução dos
juros de obra afirmando que não há provas de que os mesmos foram pagos
entre fevereiro e novembro de 2013.
Sem contrarrazões (fls. 268).
É o relatório.
2. Consta da petição inicial que os autores adquiriram em
05/07/2010 o apartamento 202, bloco 01, do Residencial Ficus, em Jundiaí,
pelo valor de R$ 101.850,00.
Aduzem que a previsão de entrega do imóvel era
julho/2012, mas que o mesmo foi entregue com muito atraso, o que lhes
causou danos materiais, postulando a condenação da ré ao pagamento da
repetição do indébito, no valor equivalente a R$ 3.700,00 (três mil e setecentos
reais); a declaração de nulidade da cláusula 5 do contrato, constituindo a mora
a partir de 29/01/2013; a alteração da cláusula 4.2; indenização referente aos

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lucros cessantes, desde fevereiro/2013 e até a data de entrega das chaves;
devolução dos valores de taxas de obras, na importância de R$ 5.831,29
(cinco mil e oitocentos e trinta e um reais e vinte e nove centavos), bem como
a indenização pelos danos morais sofridos no valor de R$ 20.000,00 (vinte mil
reais), com os consectários legais daí advindos.
A ré, em contestação, arguiu preliminares e impugnou os
pedidos iniciais.
Insta destacar que a r. sentença concluiu que a obra foi
entregue com dez meses de atraso, porquanto somado o prazo de tolerância,
em janeiro de 2013 foi o seu termo final, sendo certo que conforme fls. 193 a
entrega da obra aconteceu em 29 de novembro de 2013 e, no ponto, as partes
não se insurgiram.
A r. sentença de fls. 224/239, por sua vez, consignou em
sua parte dispositiva:
Do exposto, JULGO PROCEDENTES EM PARTE os pedidos e assim
o faço com o fito de: (I) - Declarar a nulidade da cláusula 5a do quadro
resumo, no que tange à previsão de entrega da obra no prazo de 24
meses após a assinatura do contrato de financiamento bancário; (II) -
condenar a parte ré a restituir à parte autora os "juros de obra" por
esta suportados no período de fevereiro/2013 a novembro/2013,
corrigidos desde cada desembolso, com base na tabela prática do
TJSP, acrescidos de juros de mora de 1% ao mês, a
partir da citação; (III) - condenar a parte ré a apagar a quantia, a ser
apurada em liquidação de sentença, correspondente a incidência da
cláusula penal inversa sobre o valor atualizado das prestações pagas
pela adquirente até a data do atraso, durante o período em que
persistiu a inadimplência da obrigação de entrega da construtora
(fevereiro/2013 a novembro/2013). O valor deverá ser corrigido desde
cada mês de atraso e acrescido de juros de mora de 1% (um por
cento) ao mês, contado da citação. IMPROCEDENTES os demais
pedidos, de acordo com a fundamentação alhures explanada.
Tecidas
as
ponderações
necessárias
para
a

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compreensão da controvérsia, é hipótese, pois de manutenção da r. sentença
por seus próprios e jurídicos fundamentos, na esteira da reiterada
jurisprudência desta C. Corte, em casos parelhos.
Note-se que a aplicação inversa da multa encontra
respaldo em diversos precedentes, a saber:
Compromisso de compra e venda de bem imóvel. Atraso na entrega
de unidade autônoma. Ação de indenização por danos materiais e
morais. Procedência parcial. Insurgência recursal por parte da
requerida. Juros de obra. Restituição do valor recebido a esse título
em período de inadimplência contratual da construtora e que, na
hipótese, configurou-se a partir de abril de 2013. Cláusula penal
prevista
apenas
para
a
hipótese
de
inadimplemento
da
compromissária compradora. Possibilidade de aplicação inversa em
caso de atraso na entrega da obra. Obrigação heterogênea.
Arbitramento da multa a cargo do julgador (Resp 1614721/DF e
REsp 1631485/DF). Juízo "a quo" que adotou como base de
cálculo a integralidade do valor pago pela autora. Critério que não
extrapola os limites da razoabilidade. Penalidade mantida. Recurso
provido em parte. O C. STJ pacificou entendimento de que "É ilícita
a cobrança de juros de obra, ou outro encargo equivalente, após o
prazo ajustado no contrato para a entrega das chaves da unidade
autônoma, incluído o período de tolerância" (Tema 996). No caso, a
entrega estava prevista para setembro de 2012, com possibilidade de
prorrogação por mais cento e oitenta dias. De tal modo, o limite
temporal para finalização da obra seria até o final do mês de março
de 2013, incorrendo a requerida em mora a partir de abril de 2013
até fevereiro de 2014. Quanto à incidência da penalidade por
inversão, tem-se que a obrigação entabulada é heterogênea, uma
vez que cabe à autora o pagamento do preço e à ré a entrega do
bem, pelo que o valor da penalidade realmente estava a cargo da
julgadora, que tomou como base de cálculo o valor total
desembolsado pela autora, porquanto seria esta a quantia a ser
restituída em caso de rescisão contratual. O critério não extrapola
os limites da razoabilidade e nada há a ser alterado neste aspecto.1
Compromisso de compra e venda de imóvel na planta. Ação de
obrigação de fazer c/c. reparação de danos. Mora da incorporadora
na entrega das obras. Prazo alternativo previsto no contrato de modo
pouco claro e que, ademais, estava condicionado à conduta de
1 (TJSP; Apelação Cível 1011027-84.2015.8.26.0309; Relator (a): Kioitsi Chicuta; Órgão Julgador: 32a
Câmara de Direito Privado; Foro de Jundiaí - 1a Vara Cível; Data do Julgamento: 03/07/2020; Data de
Registro: 03/07/2020)

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responsabilidade da própria construtora. Abusividade, por colocar o
consumidor em manifesta desvantagem. Prazo certo e determinado
que deve prevalecer. Mora de onze meses na entrega do imóvel, já
computado o prazo de tolerância de 180 dias contratualmente
previsto. Juros da obra. Restituição dos valores pagos no período de
mora da incorporadora. Tese fixada em sede de IRDR pela C. Turma
Especial desta Subseção de Direito Privado 1. Cláusula penal
prevista apenas para a hipótese de inadimplemento do consumidor.
Possibilidade de aplicação inversa, conforme entendimento firmado
em sede de recurso repetitivo. Comissão de corretagem e taxa
"SATI". Prescrição da pretensão de restituição. Prazo trienal. Danos
morais
não
configurados.
Sucumbência
recíproca.
Recurso
parcialmente provido. 2
COMPROMISSO DE VENDA E COMPRA DE BEM IMÓVEL. AÇÃO
DE OBRIGAÇÃO DE FAZER C.C. REPARAÇÃO DE DANOS. Mora
contratual. Tema irrecorrido. Inversão da cláusula penal.
Possibilidade (Temas 970 e 971, STJ). Base de cálculo que
adequadamente considerou os valores quitados. Período de parcial
descumprimento, por sua vez, que servirá ao levantamento do
montante devido à compradora. APELO DESPROVIDO. 3
Compromisso de compra e venda
Devolução de comissão de
corretagem paga pelo compromissário comprador Ilegitimidade
passiva
Inocorrência
Ré apelada que integra a cadeia de
fornecimento
Entendimento fixado pelo E. STJ quando do
julgamento do REsp 1.551.968-SP Pretensão prescrita (art. 206, §
3o, IV, CC) Entendimento fixado pelo E. STJ quando do julgamento
do REsp 1.551.956-SP. Atraso na entrega da obra Cláusulas que
previam o prazo de entrega da obra de interpretação dúbia e abusiva
Encargo moratório que encontra amparo legal, desde que não
excedido o prazo de entrega da obra Repetição de indébito devida
Aplicação da multa inversa
Possibilidade
Entendimento
fixado pelo STJ quando do julgamento dos REsp 1.614.721-DF e
1.631.485-DF (Tema 971) Lucros cessantes indevidos diante da
impossibilidade de sua cumulação com a multa moratória

Entendimento fixado pelo STJ quando do julgamento dos REsp
1.498.484-DF e REsp 1.635.428-SC (Tema 970) Atraso na entrega
da obra inferior a um ano Incabível indenização por danos morais
diante da frustração do negócio imobiliário Ônus sucumbenciais
atribuídos integralmente à ré
Princípio da causalidade

Inteligência das Súmulas 160 e 163, emitidas pela Turma Especial da
2 (TJSP; Apelação Cível 1011915-87.2014.8.26.0309; Relator (a): Maria Cláudia Bedotti; Órgão
Julgador: 4a Câmara de Direito Privado; Foro de Jundiaí - 1a Vara Cível; Data do Julgamento:
20/02/2020; Data de Registro: 05/03/2020)
3 (TJSP; Apelação Cível 1018426-67.2015.8.26.0309; Relator (a): Donegá Morandini; Órgão Julgador:
3a Câmara de Direito Privado; Foro de Jundiaí - 1a Vara Cível; Data do Julgamento: 11/02/2020; Data de
Registro: 11/02/2020)

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Seção de Direito Privado Subseção I, deste Tribunal de Justiça e
posicionamento firmado pela Turma Especial
Privado 1, em
Incidente
de
Resolução
de
Demandas
Repetitivas
0023203-35.2016.8.26.0000 Temas 02 e 06 do TJSP Preliminares
afastadas Recurso parcialmente provido. 4
APELAÇÃO. CONTRATO PARTICULAR DE PROMESSA DE
COMPRA E VENDA. ATRASO. INDENIZAÇÃO. Sentença de
improcedência. Insurgência pelos autores. Cabimento. PEDIDO DE
EXTINÇÃO
POR
FORÇA
DA
RECUPERAÇÃO JUDICIAL.
Indeferimento. Processo em fase de conhecimento, estando-se a
demandar por quantia ilíquida, com aplicação do artigo 6o, §1o da
Lei 11.101/05. Desenvolvimento do feito junto ao juízo de origem até
a formação do título executivo judicial. ATRASO NA ENTREGA DA
OBRA. Atraso verificado a partir do decurso do prazo de tolerância,
já considerado para cobrir os percalços usuais do ramo da
construção civil. Súmulas 161 e 164 TJSP e IRDR da mesma Corte.
TERMO FINAL. Entrega física do imóvel, não podendo ser aceito
para esse fim o "habite-se", providência de natureza administrativa
que não afasta a mora das vendedoras. Súmula 160 TJSP.
REFLEXOS
NOS
ENCARGOS
MORATÓRIOS. ÍNDICE DE
ATUALIZAÇÃO. Embora a mora não seja capaz de afastar a
atualização monetária, na medida em que se constitui mero fator de
recomposição do valor da moeda, derivado da opção de não se valer
do pagamento à vista, afeta a escolha do índice de atualização, não
podendo ser aceita a incidência do INCC no período de atraso, assim
como a incidência de encargos moratórios. Substituição do INCC
pelo IGP-M e exclusão dos juros correspondentes, incidentes no
período de atraso. Súmula 163 TJSP e precedentes. JUROS DA
OBRA. Não se está a discutir a legitimidade da cobrança de juros da
obra, mas sim o ônus financeiro de sua incidência aos compradores
por força do atraso das rés, o que demonstra o correto
direcionamento da ação contra as vendedoras, e não a CEF.
Situação dos autos em que houve a incidência mesmo após a entrega
física do imóvel por força de obstáculos de regularização registral
do imóvel, de responsabilidade das rés. Situação que justifica a
devolução dos valores pagos pelos juros da obra em decorrência da
mora da ré. Necessidade de apuração em liquidação de sentença.
MULTA INVERSA. Tema assentado em Recurso Repetitivo. No
contrato
de
adesão
firmado
entre
o
comprador
e
a
construtora/incorporadora, havendo previsão de cláusula penal
apenas para o inadimplemento do adquirente, deverá ela ser
considerada para a fixação da indenização pelo inadimplemento do
vendedor. As obrigações heterogêneas (obrigações de fazer e de dar)
serão
convertidas
em
dinheiro,
por
arbitramento
judicial.
4 (TJSP; Apelação Cível 1002388-14.2014.8.26.0309; Relator (a): Fábio Quadros; Órgão Julgador: 4a
Câmara de Direito Privado; Foro de Jundiaí - 1a Vara Cível; Data do Julgamento: 24/10/2019; Data de
Registro: 29/10/2019)

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Indenização que se acolhe, e em consideração à finalidade da multa
moratória, que é indenizar o inadimplemento tardio da obrigação,
aplica-se o critério de sua fixação em valor equivalente ao locativo,
de 0,5% ao mês de atraso, calculado sobre o valor atualizado do
contrato. Sentença reformada, com inversão da sucumbência.
RECURSO DOS AUTORES PARCIALMENTE PROVIDO. 5
Destarte, não vinga o recurso da ré, porquanto na
inexistência de cláusula penal a proteger o consumidor para a hipótese de
atraso na entrega da obra, consolidado o entendimento de que possível a
inversão tal como estipulada pela r. sentença, para os casos de
inadimplemento da construtora, vedando-se apenas a sua cumulação com
lucros cessantes, exatamente como considerado pelo r. julgado monocrático,
por estar adequadamente lastreado nos Temas 970 e 971 do E. STJ. Nesse
mesmo passo, adequado os critérios de cálculos considerados para a inversão
determinada e que tomou como base o total do valor desembolsado pelo
consumidor, exatamente como constou do julgado singular.
Por sua vez, a cobrança de 'juros de obra' ou 'juros de
evolução da obra', que tem incidência sobre o empréstimo que a construtora
faz com o Banco e repassa ao comprador, está vinculada à fase de obra, de
forma que ilegítima sua cobrança depois da conclusão do empreendimento,
ou, quando ultrapassado o prazo de tolerância.
A propósito do tema, este e. Tribunal na apreciação do
IRDR no 0023203-35.2016.8.26.0000, pacificou a questão, segundo o qual
“TEMA 06: É ilícito o repasse dos juros de obra ou juros de evolução da
obra, após o prazo ajustado no contrato para entrega das chaves de
unidade autônoma, incluído o período de tolerância. Tese jurídica proposta
pelo Relator e aprovada por unanimidade: "É ilícito o repasse dos 'juros de
5 (TJSP; Apelação Cível 1006231-84.2014.8.26.0309; Relator (a): Mariella Ferraz de Arruda Pollice
Nogueira; Órgão Julgador: 9a Câmara de Direito Privado; Foro de Jundiaí - 1a Vara Cível; Data do
Julgamento: 23/07/2019; Data de Registro: 30/07/2019)

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obra', ou 'juros de evolução de obra', ou 'taxa de evolução da obra', ou outros
encargos equivalentes após o prazo ajustado no contrato para entrega das
chaves da unidade autônoma, incluído período de tolerância, de conformidade
com o voto do Relator, que integra este acórdão”.6
Nesse
sentido,
o
entendimento
desta
C.
Turma
Julgadora:
BEM IMÓVEL COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA AÇÃO
DE
REPARAÇÃO
POR
DANOS
MATERIAIS
E
LUCROS
CESSANTES
Atraso na entrega da obra
Lucros cessantes

Tema 966 da c. Corte Superior - Existência
'Juros de obra' -
Impossibilidade da cobrança após o término do prazo de tolerância
Entendimentos
conforme
IRDR
0023203-35.2016.8.26.0000
e
Súmulas deste e. Tribunal - Ação procedente Recurso desprovido.7

Destarte, determinado pelo juízo de origem que tais
valores serão apurados em liquidação de sentença, quando então será
possível a expedição de ofício à C.E.F., se necessário, injustificada a
insurgência da ré que, de maneira frívola, se apega em seu recurso à alegação
de inexistência de comprovantes de pagamentos da verba.

Por fim, já fixados os honorários advocatícios dos
advogados dos autores no máximo legal (20% do valor da condenação),
descabida majoração em virtude da fase recursal.
3. Ante o exposto, nega-se provimento ao recurso.
ARTUR MARQUES DA SILVA FILHO
6 IRDR no 0023203-35.2016.8.26.0000, Rel. Des. FRANCISCO EDUARDO LOUREIRO, Turma
Especial, j. 31/08/2017
7 Apelação Cível 1019900-30.2018.8.26.0451; Relator (a): Melo Bueno; Órgão Julgador: 35a
Câmara de Direito Privado; Foro de Piracicaba - 4a Vara Cível; Data do Julgamento:
06/05/2020; Data de Registro: 06/05/2020)

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Desembargador Relator