Tribunal: TJSP
Processo: 1026281-14.2016.8.26.0196
Classe: Apelação Cível / Taxa de Serviços de Assessoria Técnico Jurídico Imobiliária - SATI
Órgão julgador: Alcides Leopoldo
Órgão colegiado: 4a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-08-20
Data de publicação: 2020-08-28

Ementa:
COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA – Taxa Sati – Não comprovação do pagamento – Restituição indevida – Comissão de corretagem – Minha Casa, Minha Vida - Legalidade da cobrança – Precedente do STJ firmado em sede de Recursos Repetitivos – Taxa de evolução da obra – Pagamentos efetuados pela parte autora na fase de construção da obra, de modo que é indevida sua restituição ou abatimento do saldo

Ementa:
COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA – Taxa Sati – Não comprovação do pagamento – Restituição indevida – Comissão de corretagem – Minha Casa, Minha Vida - Legalidade da cobrança – Precedente do STJ firmado em sede de Recursos Repetitivos – Taxa de evolução da obra – Pagamentos efetuados pela parte autora na fase de construção da obra, de modo que é indevida sua restituição ou abatimento do saldo devedor – Restituição de valores supostamente pagos pela promitente vendedora à CEF em razão do inadimplemento da parte autora – Reconvinte que não se desincumbiu do ônus de provar o fato constitutivo de seu direito – Sentença mantida - Recursos desprovidos.

Inteiro teor:
TRIBUNAL DE JUSTIÇA
PODER JUDICIÁRIO
São Paulo
Registro: 2020.0000693492
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos do Apelação Cível no
1026281-14.2016.8.26.0196, da Comarca de Franca, em que são apelantes/apelados
IGOR HONORIO DA SILVA (JUSTIÇA GRATUITA) e RAFAELA MACEDO
PEREIRA SILVA (JUSTIÇA GRATUITA), é apelado/apelante ECORRETO
EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS EIRELI.
ACORDAM, em 4a Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça de
São Paulo, proferir a seguinte decisão: "Negaram provimento aos recursos. V. U.", de
conformidade com o voto do Relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Exmos. Desembargadores
ALCIDES LEOPOLDO (Presidente), MARCIA DALLA DÉA BARONE E
MAURÍCIO CAMPOS DA SILVA VELHO.
São Paulo, 20 de agosto de 2020
ALCIDES LEOPOLDO
RELATOR
Assinatura Eletrônica

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São Paulo
Apelação Cível no 1026281-14.2016.8.26.0196 - Franca 2/9
APELAÇÃO CÍVEL
Processo n.:1026281-14.2016.8.26.0196
Comarca: Franca (3a Vara Cível)
Apelantes: Igor Honorio da Silva e outro e Ecorreto
Empreendimentos Imobiliários Eireli
Apelados: Os mesmos
Juíza: Adriana Gatto Martins Bonemer
Voto n. 19.938
EMENTA: COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA Taxa
Sati Não comprovação do pagamento Restituição indevida
Comissão de corretagem
Minha Casa, Minha Vida -
Legalidade da cobrança Precedente do STJ firmado em sede
de Recursos Repetitivos
Taxa de evolução da obra

Pagamentos efetuados pela parte autora na fase de construção
da obra, de modo que é indevida sua restituição ou abatimento
do saldo devedor Restituição de valores supostamente pagos
pela promitente vendedora à CEF em razão do inadimplemento
da parte autora Reconvinte que não se desincumbiu do ônus
de provar o fato constitutivo de seu direito Sentença mantida
- Recursos desprovidos.
Trata-se de ação declaratória de nulidade de cláusulas
contratuais c.c. repetição do indébito e indenização por danos materiais e
moral, alegando os autores que firmaram com a ré compromisso de compra
e venda para aquisição do imóvel descrito na inicial. pelo preço de R$
123.000,00, com entrada de R$ 5.000,00 e o restante financiado através do
Programa Minha Casa, Minha Vida, contudo o valor de entrada aumentou
de tal forma que impede a satisfação do débito remanescente de R$
1.650,00 e, com base nessa dívida, a segunda requerida se nega a fornecer
aos requerentes cópia do contrato definitivo, a outorgar a escritura e a

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parcelar o débito, além de ter havido indevida cobrança de Taxa Sati, de
comissão de corretagem, de taxa de evolução de obra, razão pela qual
requer seja declarada a nulidade da cláusula que prevê prazo de tolerância
para conclusão da obra, condenando-se a ré a devolução, em dobro, do
montante de R$ 3.350,00 cobrado a título de Taxa Sati, declarando-se
nulas as cobranças de taxa de entrada no montante de R$ 1.650,00, de
evolução de obra no valor de R$ 2.494,51 e abusiva a cobrança de Taxa de
Registro de Cartório, a qual deverá ser restituída em dobro, determinando-
se a aplicação apenas do INCC durante o período de construção do
empreendimento, salvo índice mais benéfico, ficando a ré condenada a
restituir os valores eventualmente cobrados a maior, determinando-se,
ainda, a restituição em dobro dos Juros de Obra (R$ 5.131,52),
reconhecendo-se a prática de propaganda enganosa, determinando-se a
demolição ou indenização referente ao ponto comercial omitido na venda,
bem como pela ausência da área de lazer e playground prometidos, além
de pagamento de danos emergentes no montante de R$ 400,00 por mês de
atraso até efetiva imissão na posse e, por fim, indenização por dano moral
de R$ 10.000,00.
A corré Ecorreto contestou e reconveio pugnando pela
condenação da reconvinda ao pagamento de R$ 2.397,44 relativos ao
inadimplemento da Taxa de Evolução de Obra, bem como a qualquer outro
valor futuro que venha a ser cobrado da reconvinte pela CEF, em
decorrência do contrato de financiamento firmado pelos reconvindos (fls.
106/180)
A r. sentença, cujo relatório se adota, julgou

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improcedente a ação e extinguiu a reconvenção por ilegitimidade ativa,
devendo cada parte arcar com as despesas e custas que despendeu, ficando
a autora condenada ao pagamento de honorários ao patrono da ré fixados
em 10% do valor da causa, ao passo que a ré deverá pagar honorários
sucumbenciais em favor do patrono dos autores no importe de 10% sobre o
valor da reconvenção, observada a gratuidade da justiça deferida aos
autores (fls. 564/574).
Os requerentes apelaram afirmando ser ilícito o
condicionamento da contratação ao pagamento da Taxa Sati, bem como a
transferência aos promitentes compradores da responsabilidade pelo
pagamento da comissão de corretagem, sobretudo porque efetuada a
compra em stand de vendas da requerida, não havendo intermediação de
corretores e registro de contrato, e, no mais, insurgem-se contra a cobrança
de “Juros de Obra”, afirmando ser ilegítima sua cobrança após a conclusão
do empreendimento ou após o prazo da construção, que tais valores são
descontados diretamente de sua conta e, por fim, aduzem ser nulo o
contrato por conter cláusulas abusivas, razão pela qual pugnam pela
reforma da sentença para que seja julgada procedente a ação (fls. 582/620).
A
requerida
Ecorreto
Empreendimentos
apelou
afirmando que por ter relação direta com o Banco Financiante, no intuito
de não paralisar a obra, efetuou o pagamento à CEF da taxa de evolução da
obra, conforme planilha de fls. 333, pagamentos que podem ser
identificados pelo código 959 no extrato do mutuário, diferente do código
310 quando é feito pelo mutuário, razão pela qual requer seja reformada a

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sentença para se julgar procedente a reconvenção (fls. 626/631).
Foram apresentadas contrarrazões por ambas as partes
(fls. 670/676 e 677/681).
Houve oposição ao julgamento virtual (fls. 689).
É o Relatório.
Está consolidado que: "o Código de Defesa do
Consumidor atinge os contratos de compra e venda nos quais a
incorporadora se obriga a construir unidades imobiliárias mediante
financiamento" (AgRg no AREsp 120.905/SP, Rel. Ministro RICARDO
VILLAS BÔAS CUEVA, TERCEIRA TURMA, julgado em 06/05/2014,
DJe 13/05/2014).
O
entendimento
firmado
no
REsp
Repetitivo
n.1599511/SP foi de que há “abusividade da cobrança pelo promitente-
vendedor do serviço de assessoria técnico-imobiliária (SATI), ou
atividade congênere, vinculado à celebração de promessa de compra e
venda de imóvel” (REsp 1599511/SP, Rel. Ministro PAULO DE TARSO
SANSEVERINO, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 24/08/2016, DJe
06/09/2016).
Contudo, a ECORRETO nega em sua contestação (fls.
148/150) a cobrança de qualquer valor a título de Taxa Sati, e os autores
não cumpriram o ônus de provar o fato constitutivo de seu direito, pela
demonstração do efetivo pagamento (art. 373, I, do CPC/2015), razão pela
qual não há o que ser restituído.

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No tocante à comissão de corretagem, constou
expressamente da cláusula 3.3. do Contrato Particular de Promessa de
Compra e Venda, a obrigação dos compradores pelas "despesas devidas ao
corretor de imóveis" no valor de R$ 5.000,00 (fls.74), havendo ciência
inequívoca da transferência pelo pagamento, sendo o entendimento
firmado no REsp Repetitivo n. 1601149/RS que: "ressalvada a denominada
Faixa 1, em que não há intermediação imobiliária, é válida a cláusula
contratual que transfere ao promitente-comprador a obrigação de pagar a
comissão de corretagem nos contratos de promessa de compra e venda do
Programa Minha Casa, Minha Vida, desde que previamente informado o
preço total da aquisição da unidade autônoma, com o destaque do valor da
comissão de corretagem" (REsp 1601149/RS, Rel. Ministro PAULO DE
TARSO SANSEVERINO, Rel. p/ Acórdão Ministro RICARDO VILLAS
BÔAS CUEVA, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 13/06/2018, DJe
15/08/2018), não se verificando qualquer ilegalidade, ainda que a
contratação dos corretores tenha sido feita pela vendedora e que a
negociação tenha ocorrido no stand de vendas.
Consoante à lição de Orlando Gomes1: “consiste a
atividade do corretor em aproximar pessoas que desejam contratar, pondo-
as em relação. Cumpre sua função aconselhando a conclusão do contrato,
informando as condições do negócio e procurando conciliar os interesses
das pessoas que aproxima”.
Sua atuação é autônoma e em benefício de ambas as
partes contratantes, como deflui do art. 722 do Código Civil, não sendo
1 GOMES, Orlando. Contratos. 10a Ed. Rio de Janeiro: Forense, 1984, p.427.

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provado que os corretores eram empregados da vendedora.
Não há prova, também, de pagamento de emolumentos
de registro de contrato, e de qualquer maneira não seria indevida a
transferência do pagamento aos compradores.
No mais, em conformidade com a letra "a" inciso II da
cláusula 3a do contrato de financiamento firmado com a CAIXA (fls. 196),
os compradores, na fase de construção, se obrigaram a pagar
mensalmente "encargos relativos a juros e atualização monetária, à taxa
prevista na Letra “B.9” incidentes sobre o saldo devedor apurado no mês".
Consiste na chamada “Taxa de Evolução da Obra” que
são juros remuneratórios sobre o empréstimo que a construtora faz com o
banco e transfere ao comprador, calculados sobre os repasses dos recursos
financeiros pelo banco à construtora, cujos pagamentos não são
amortizados do saldo devedor, o que ocorre somente após a "fase de
construção", como se verifica pela letra "a", do inciso III da cláusula 3a do
contrato (fls. 196).
A CEF não integra a lide, nem é litisconsorte
necessário, de maneira que não se discute a sua legalidade em relação ao
consumidor, cabendo discussão apenas acerca da pretensão ao reembolso
de eventuais pagamentos efetuados após o fim do prazo de construção, não
amortizados do saldo devedor.
Ocorre que, no presente caso, o contrato de
financiamento foi firmado com a CEF em 13 de março de 2015 (fls. 212),

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de modo que o prazo de 24 meses para conclusão da obra (Cláusula B.8.1.,
fls. 193 e Cláusula 12, fls. 199), somente se esgotou em 13 de março de
2017, após a propositura da presente ação em 19/10/2016, não havendo
que se falar, portanto, em atraso na conclusão do empreendimento e,
consequentemente, em cobrança indevida de valores a título de Taxa de
Evolução da Obra.
Ainda em relação à Taxa em questão, embora a
vendedora afirme ter efetuado os pagamentos à CEF, em favor dos autores,
das
parcelas
inadimplidas
pelos
promitentes
compradores,
nos
vencimentos e valores discriminados às fls. 333, tal não restou
demonstrado, nem mesmo pelos documentos juntados somente com sua
apelação de fls. 634/666, referentes alguns a períodos diversos do pedido
ou pagamentos envolvendo todo o empreendimento, improcedendo a
reconvenção.
Por fim, os próprios autores instruem a inicial com
cópia do contrato firmado com a ré (fls. 60/78), razão pela qual, não há que
se falar em desconhecimento de suas cláusulas contratuais, sendo lícita a
formação de contratos adesivos, não havendo a parte autora logrado
especificar em seu recurso de apelação quais cláusulas que reputava
abusiva a justificar a nulidade do contrato.
Assim deve ser mantida a r. sentença por seus
judiciosos fundamentos.
Pelo exposto, NEGA-SE PROVIMENTO a ambos os
recursos de apelação, majorando-se em 5% os honorários advocatícios

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devidos pelos apelantes, em conformidade com o § 11 do art. 85 do
CPC/2015, observada a gratuidade da justiça.
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