Tribunal: TJSP
Processo: 1005367-76.2018.8.26.0286
Classe: Apelação Cível / Promessa de Compra e Venda
Órgão julgador: Maria Lúcia Pizzotti
Órgão colegiado: 30a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-06-02
Data de publicação: 2020-06-02

Ementa:
APELAÇÃO – COMPRA E VENDA DE BEM IMÓVEL NA PLANTA – RESCISÃO CONTRATUAL – RESTITUIÇÃO DAS QUANTIAS PAGAS – MATÉRIAS NÃO ARGUIDAS EM PRIMEIRO GRAU – DANO MORAL – MAJORAÇÃO DO QUANTUM INDENIZATÓRIO – JUROS DE MORA – TERMO INICIAL
- Evidente a culpa das rés pelo desfazimento do negócio jurídico, vez que não envidaram os esforços necessários para angariar os recursos financeiros para a

Ementa:
APELAÇÃO – COMPRA E VENDA DE BEM IMÓVEL NA PLANTA – RESCISÃO CONTRATUAL – RESTITUIÇÃO DAS QUANTIAS PAGAS – MATÉRIAS NÃO ARGUIDAS EM PRIMEIRO GRAU – DANO MORAL – MAJORAÇÃO DO QUANTUM INDENIZATÓRIO – JUROS DE MORA – TERMO INICIAL
- Evidente a culpa das rés pelo desfazimento do negócio jurídico, vez que não envidaram os esforços necessários para angariar os recursos financeiros para a continuidade da obra, razão pela qual os valores pagos pelo autor devem ser restituídos na sua integralidade, conforme entendimento pacificado pelo C. STJ por meio da Súmula 543.
- As matérias não arguidas em Primeira Instância não podem ser conhecidas por esse Tribunal sob pena de violação ao disposto nos artigos 1013 e 1014, ambos do Código de Processo Civil, visto que se insurge contra os princípios do devido processo legal e estabilização da lide.
- Dano moral caracterizado pela frustração da expectativa de dar continuidade no contrato com o fito de receber as chaves do imóvel, que o consumidor adquirira na planta, na data aprazada, mas também, do direito de receber as quantias pagas de forma imediata (Súmula no 543 do C STJ) em decorrência do desinteresse na continuidade do negócio jurídico, fato ocasionado pela suspensão da exigibilidade das obrigações por parte das rés, por conta destas não conseguirem levantar os recursos junto aos agentes financeiros, necessários à continuidade da obra.
- Em face das peculiaridades do presente (rescisão do compromisso de compra e venda de imóvel residencial adquirido na planta) e levando em consideração o caráter preventivo e punitivo do dano moral, plausível a composição dos danos suportados pelo autor, bem como, a majoração do quantum indenizatório nos termos do montante pleiteado no bojo da petição inicial.
RECURSO DAS RÉS IMPROVIDO.
RECUSO DO AUTOR PROVIDO.

Inteiro teor:
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TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2020.0000393021
ACÓRDÃO
Vistos,
relatados
e
discutidos
estes
autos
de
Apelação
Cível
no
1005367-76.2018.8.26.0286, da Comarca de Itu, em que são apelantes SPE JNK
EMPREENDIMENTOS
JEQUITIBÁ
LTDA
e
JNK
EMPREENDIMENTOS,
PARTICIPAÇÕES E INCORPORAÇÕES EIRELI (EM RECUPERAÇÃO JUDICIAL), é
apelado LUCAS GALDEANO DE FREITAS (JUSTIÇA GRATUITA).
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 30a Câmara de Direito Privado
do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Deram provimento ao
recurso do autor e negaram provimento ao recurso das rés. V.U., de conformidade com
o voto do relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores ANDRADE NETO
(Presidente sem voto), LINO MACHADO E CARLOS RUSSO.
São Paulo, 2 de junho de 2020.
MARIA LÚCIA PIZZOTTI
Relator
Assinatura Eletrônica

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APELANTES:
SPCE
JNK
EMPREENDIMENTOS
JEQUITIBÁ
LTDA
E
JNK
EMPREENDIMENTOS, ADMINISTRAÇÃO E PARTICIPAÇÕES LTDA
APELADO: LUCAS GALDEANO DE FREITAS
COMARCA: ITU
MAGISTRADO PROLATOR DA DECISÃO: DR (A) ANDREA LEME LUCHINI
EMENTA
APELAÇÃO COMPRA E VENDA DE BEM IMÓVEL NA
PLANTA RESCISÃO CONTRATUAL RESTITUIÇÃO DAS
QUANTIAS PAGAS
MATÉRIAS NÃO ARGUIDAS EM
PRIMEIRO GRAU
DANO MORAL
MAJORAÇÃO DO
QUANTUM INDENIZATÓRIO JUROS DE MORA TERMO
INICIAL
- Evidente a culpa das rés pelo desfazimento do negócio jurídico,
vez que não envidaram os esforços necessários para angariar os
recursos financeiros para a continuidade da obra, razão pela qual
os valores pagos pelo autor devem ser restituídos na sua
integralidade, conforme entendimento pacificado pelo C. STJ por
meio da Súmula 543.
- As matérias não arguidas em Primeira Instância não podem ser
conhecidas por esse Tribunal sob pena de violação ao disposto nos
artigos 1013 e 1014, ambos do Código de Processo Civil, visto que
se insurge contra os princípios do devido processo legal e
estabilização da lide.
- Dano moral caracterizado pela frustração da expectativa de dar
continuidade no contrato com o fito de receber as chaves do
imóvel, que o consumidor adquirira na planta, na data aprazada,
mas também, do direito de receber as quantias pagas de forma
imediata (Súmula no 543 do C STJ) em decorrência do
desinteresse na continuidade do negócio jurídico, fato ocasionado
pela suspensão da exigibilidade das obrigações por parte das rés,
por conta destas não conseguirem levantar os recursos junto aos
agentes financeiros, necessários à continuidade da obra.
- Em face das peculiaridades do presente (rescisão do
compromisso de compra e venda de imóvel residencial adquirido
na planta) e levando em consideração o caráter preventivo e
punitivo do dano moral, plausível a composição dos danos
suportados pelo autor, bem como, a majoração do quantum
indenizatório nos termos do montante pleiteado no bojo da petição
inicial.
RECURSO DAS RÉS IMPROVIDO.
RECUSO DO AUTOR PROVIDO.
Vistos.
Trata-se de recurso de apelação interposto contra a r. sentença de fls.
147/153, cujo relatório se adota, que julgou parcialmente procedente a demanda, declarado

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rescindido o contrato por culpa exclusiva das rés, condenando-as a proceder à restituição ao
autor da integridade do valor pago, devidamente atualizado pela tabela deste E. Tribunal e
acrescida de juros de 1% ao mês a contar da citação, bem como, condenando a requerida
ao pagamento ao autor da quantia R$ 5.000,00 a título de danos morais, devidamente
atualizada pela tabela deste E. Tribunal a partir da data da sentença e acrescida de juros de
1% ao mês a contar da citação. Por consequência, condenou as requeridas ao pagamento
das custas e despesas processuais e honorários advocatícios fixados em 10% sobre o valor
da condenação.
Entendeu o i. Magistrado a quo, que a despeito da recuperação judicial da
requerida JNK nada impedia que o feito prosseguisse até a prolação da sentença mérito,
afastando, por outro lado, a impugnação ao pedido de concessão dos benefícios da justiça
gratuita ao requerente, vez que restou demonstrada a situação de insuficiência de recursos.
Reconheceu a aplicabilidade do Código de Defesa do Consumidor, invertendo o ônus a
prova. Asseverou ser notório que houve infração às cláusulas contratuais, devendo as
requeridas se responsabilizarem pelos danos oriundos do inadimplemento que deram causa,
devendo ser restituída a integralidade dos valores pagos, nos termos a Súmula 543 do C.
STF. Afastou o pedido de condenação das requeridas ao pagamento ao pagamento de
multa de 50% dos valores pagos, por falta de previsão legal, tampouco a multa prevista no
art. 33, § 5o, da Lei 4.591/6, tendo em vista que envolve o registro da incorporação e que
não há notícia sobre o descumprimento do art. 32 da Lei. Por fim, entendeu ser cabível o
pedido de composição por danos morais, decorrente do atraso do início das obras, não
sendo a crise econômica excludente da sua responsabilidade pelo cumprimento do contrato.
Irresignadas, as rés apelaram.
Aduziram, em suma, que a r. sentença deveria ser reformada, ao argumento
de que não houve qualquer conduta antijurídica por parte da apelante JNK, vez que as
cobranças foram realizadas de forma lícita, respeitando o princípio da boa-fé, sendo
inaplicável o disposto no art. 42 do CDC. Pugnou que em caso de manutenção da
condenação de restituição as quantias pagas, deveria ser deferida a retenção de parte do
montante para que fossem cobertos os custos operacionais (Súmula 1 e 2 do E. TJSP). No
mais, sustentou a inexistência de dano passível de composição, bem como, de inocorrência
de sucumbência, pugnando pela inversão de tal ônus. Por fim, se insurgiu contra a fixação
de juros de 1% ao mês a partir do trânsito em julgado, mas sim a partir da intimação para
pagamento, requerendo a concessão dos benefícios da justiça gratuita.

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Processado o apelo, foram apresentadas contrarrazões, bem como,
interposto recurso adesivo, buscando a majoração do valor da indenização por danos
morais, destacando que não foi considerada a repercussão punitiva pedagógica e a condição
econômica das partes, tendo os autos sido remetidos a este Tribunal.
Negado os benefícios da justiça gratuita às apelantes, foi interposto agravo
interno, oportunidade em que fora reanalisada a questão e concedida a benesse à luz dos
novos documentos trazidos aos autos.
Dando seguimento ao processamento do recurso de apelação, os autos
foram encaminhados à Douta Procuradoria de Justiça para manifestação acerca do recurso
de apelação, o que por ela foi feito às fls. 812/814.
É o relatório.
O recurso do réu não comporta acolhimento, ao passo que o do autor merece
guarida.
Isto porque, a condenação à restituição das quantias pagas se deu em
decorrência do reconhecimento do desinteresse do autor na continuidade da manutenção do
negócio jurídico, na medida em que as própria rés suspenderam as cobranças em agosto de
2016, diante da alegação de que existiam obstáculos para a liberação do financiamento por
parte da instituição bancária.
Se assim ocorreu, evidente a culpa das rés pelo desfazimento do negócio
jurídico, vez que não envidaram os esforços necessários para angariar os recursos
financeiros para a continuidade da obra, razão pela qual os valores pagos pelo autor devem
ser restituídos na sua integralidade, conforme entendimento pacificado pelo C. STJ por meio
da Súmula 543 que dispõe:
“Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda
de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer
a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador -
integralmente,
em
caso
de
culpa
exclusiva
do
promitente
vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador
quem deu causa ao desfazimento”.
Por outro lado, não comporta conhecimento do recurso das rés no que se

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refere à tese de possibilidade de desconto das quantias despendidas pelas rés relativos aos
gastos próprios de administração e propaganda para a venda do imóvel e de inaplicabilidade
do art. 42 do CPC, vez que da análise dos autos, verifica-se que as matérias retro
mencionadas representam inovação, posto não terem sido formuladas perante o R. Juízo a
quo.
Sobre o tema, lecionam Nelson Nery Júnior e Rosa Maria de Andrade Nery:
"Por inovação entende-se todo elemento que pode servir de base para a
decisão do tribunal, que não foi argüído ou discutido no processo, no
procedimento de primeiro grau de jurisdição. (Fasching. ZPR,
n.1721,p.872). Não se pode inovar no juízo de apelação, sendo defeso às
partes modificar a causa de pedir ou o pedido (nova demanda). Todavia,
a norma comentada permite que sejam alegadas questões novas, de fato,
desde que se comprove que não foram levantadas no primeiro grau por
motivo de força maior. Pela proibição do ius novarum prestigia-se a
atividade do juízo de primeiro grau. (Holzhammer. ZPR, p.322; Barbosa
Moreira. Coment. N. 248, PP. 453/454). O sistema contrário, ou seja, o
da permissão de inovar no procedimento da apelação, estimularia a
deslealdade processual, porque propiciaria à parte que guardasse suas
melhores provas e seus melhores argumentos para apresentá-los somente
ao juízo recursal de segundo grau (Barbosa Moreira. Coment. N. 248,
PP. 453/454). Correta a opção do legislador brasileiro pelo sistema da
proibição de inovar em sede de recurso de apelação." (in "Código de
Processo Civil Comentado", 11a ed., Editora RT, p. 898)
Daí porque, a apreciação dessas matérias por esse E. Tribunal ensejaria
violação ao disposto nos artigos 1013 e 1014 do CPC, visto que se insurge contra os
princípios do devido processo legal e estabilização da lide, razão pela qual, não devem ser
apreciadas.
Superada tal questão, no que toca ao pleito indenizatório na seara moral,
deve ser destacado que foi ultrapassado o tempo em que dano moral equivalia à dor,
sofrimento e angústia da vítima em razão da ofensa. Os mais renomados estudiosos da
responsabilidade civil modernamente conceituam o dano moral de maneira bastante clara e
objetiva: trata-se de ofensa aos direitos da personalidade e, em sentido mais amplo, à
própria dignidade da pessoa humana. A consequência, os efeitos de mencionada ofensa
podem, estes sim, ser constituídos pela dor, sofrimento ou vexame causado.
Fenômeno interno, portanto, o dano moral, em si mesmo, não se pode exigir
que seja provado. O que deve ser provado são fatos, condutas ou omissões que ocasionem

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a mencionada ofensa aos direitos da personalidade e, por consequência, sofrimento e dor ao
prejudicado. A avaliação sobre quais fatos que causam dano moral deve ser feita pelo juiz,
segundo a jurisprudência e as regras da experiência.
Extrai-se, desde já, o conceito de dano moral e a desnecessidade de sua
comprovação, via de regra. Por questões de ordem lógica, portanto, deve ser analisada a
possibilidade de reparação dos danos extrapatrimoniais.
Muito se questionou sobre a reparabilidade dos danos morais. Não se ignora
que, inicialmente, havia certa resistência quanto à possibilidade de reparação, mas a
discussão restou superada em face da Constituição Federal de 1.988, que em seu artigo 5o,
incisos V e X, deixou evidente a possibilidade de reparação do dano moral, bem como a sua
cumulatividade com o dano material. Neste sentido inclusive foi editada a Súmula no 37 do
STJ, cujo enunciado destaco: “São cumuláveis as indenizações por dano material e dano
moral oriundos do mesmo fato.". Prevaleceu, portanto, a correta orientação de que os danos
morais devem ser reparados.
Fixados, assim, o conceito do dano moral, a desnecessidade de
comprovação de sua ocorrência e a possibilidade de sua reparação, pertinente se mostra a
análise dos critérios de fixação do valor da indenização correspondente, sendo tal matéria
uma das mais tormentosas na doutrina e jurisprudência.
O dano moral não precisa representar a medida nem o preço da dor, mas
uma compensação pela ofensa injustamente causada a outrem.
A indenização econômica, assim, tornou-se o único meio para a reparação do
dano moral. Ocorre por mera compensação ou neutralização e não exatamente por
restauração dos bens lesados, o que, à evidência, seria impossível. Diante de tais situações,
a única via pela qual se pode ao menos minorar os efeitos do dano é por meio da reparação
pecuniária.
Assim, para a fixação dos danos morais, além do dano, também se deve
levar em conta a situação econômica do causador deste, não se podendo fixar o valor de
indenização em quantia irrisória, sob pena de não vir a surtir o efeito repressivo que se
pretende, qual seja, fazer com que o agente perceba, eficazmente, as consequências de seu
ato ilícito, gerando, ainda, efeito preventivo, de modo a evitar que novas situações desse tipo

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ocorram.
Nesse aspecto, devem ser levadas em consideração as peculiaridades do
caso, as regras de experiência do julgador e os balizamentos doutrinários. E a fim de se
buscar parâmetros para a fixação, é de grande relevância a análise da atual jurisprudência
sobre o tema, mormente do Superior Tribunal de Justiça. Destaco, dentre os diversos
julgados daquele Tribunal alguns de seus arestos, por meio dos quais é possível verificar
que a indenização não deve ser fixada nem em quantia absurda, tampouco em quantia
irrisória. Veja-se:
AgRg no Ag 1145425 / SP - AGRAVO REGIMENTAL NO AGRAVO DE
INSTRUMENTO
2009/0006470-8
Ministro RAUL ARAÚJO (1143)
T4 - QUARTA TURMA
DJe 24/02/2011
AGRAVO REGIMENTAL EM AGRAVO DE INSTRUMENTO CONTRA
A INADMISSÃO DE RECURSO ESPECIAL. INDENIZAÇÃO POR
DANOS
MORAIS.
INSCRIÇÃO
INDEVIDA.

QUANTUM
INDENIZATÓRIO REDUZIDO DE R$ 73.272,00 (SETENTA E
TRÊS MIL, DUZENTOS E SETENTA E DOIS REAIS) PARA R$
25.000,00 (VINTE E CINCO MIL REAIS). SÚMULA 7/STJ.
INCIDÊNCIA AFASTADA. AGRAVO REGIMENTAL DESPROVIDO.
1. Esta Corte admite a revisão do quantum arbitrado a título de
indenização por danos morais, quando o valor fixado nas instâncias
ordinárias se revelar ínfimo ou exorbitante, caso em que, afastada a
incidência da Súmula 7/STJ, o Superior Tribunal de Justiça intervém
para estabelecer o montante condizente com os parâmetros adotados
pela respectiva jurisprudência e com as peculiaridades delineadas no
acórdão recorrido, como ocorreu na hipótese vertente.
2. A decisão agravada, ao reduzir a verba indenizatória de R$ 73.272,00
para R$ 25.000,00 pela reparação moral decorrente da inscrição
indevida do nome da autora/agravante em cadastros de restrição ao
crédito, adequou a quantia fixada nos juízos ordinários aos patamares
estabelecidos por este Pretório em casos assemelhados e às
peculiaridades da espécie, motivo pelo qual deve ser mantida pelos
próprios fundamentos.
3. Agravo regimental a que se nega provimento.
Diante de toda a exposição sobre o tema, entendo ter se configurado ofensa
aos direitos da personalidade apta a autorizar a condenação do ofensor ao pagamento de
indenização pelos danos morais sofridos.

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No caso destes autos, evidente o dano moral suportado pelo autor que
teve não só frustrada a expectativa de dar continuidade no contrato com o fito de
receber as chaves do imóvel, que adquirira na planta, na data aprazada, mas também,
o direito de receber as quantias pagas de forma imediata (Súmula no 543 do C STJ) em
decorrência do desinteresse na continuidade do negócio jurídico, fato ocasionado
pela suspensão da exigibilidade das obrigações por parte das rés, por conta destas
não conseguirem levantar os recursos junto aos agentes financeiros, necessários à
continuidade da obra.
Assim, em face das peculiaridades do presente (rescisão do compromisso de
compra e venda de imóvel residencial adquirido na planta) e levando em consideração o
caráter preventivo e punitivo do dano moral, plausível a composição dos danos suportados
pelo autor, bem como, a majoração do quantum indenizatório para R$ 10.000,00 (dez mil
reais), tal como pleiteado no bojo da petição inicial, acolhendo-se por consequência, o
recurso adesivo do autor e rejeitando-se o recurso das rés.
Por fim, nada a ser modificado em relação ao termo inicial de incidência dos
juros de mora, pois, tratando-se de responsabilidade contratual, estes devem incidir a partir
da citação, tal como fixado na r. sentença.
Mais, creio seja desnecessário.
Diante do exposto, NEGA-SE PROVIMENTO ao recurso das rés e DÁ-SE
PROVIMENTO ao recurso do autor, para o exclusivo fim de majorar o quantum indenizatório
na seara moral para R$ 10.000,00 (dez mil reais).
Por força do art. 85, §11 do NCPC, majoram-se os honorários advocatícios de
sucumbência para 12% sobre o valor da condenação, observando-se a gratuidade
concedida.
Maria Lúcia Pizzotti

Relatora