Tribunal: TJSP
Processo: 1012678-65.2016.8.26.0100
Classe: Apelação Cível / Promessa de Compra e Venda
Órgão julgador: João Carlos Saletti
Órgão colegiado: 10a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-02-11
Data de publicação: 2020-03-23

Ementa:
PRELIMINAR – Legitimidade passiva – Corrés que prestaram serviços de corretagem, mediante contrato exclusivo assinado com os autores – Relação jurídica diversa da estabelecida com a construtora, na compra e venda – Impossibilidade de imputação aos corretores de responsabilidade por negócio jurídico diverso daquele da corretagem – Reconhecida a legitimidade das corrés ABYARA e AGILLITAS para

Ementa:
PRELIMINAR – Legitimidade passiva – Corrés que prestaram serviços de corretagem, mediante contrato exclusivo assinado com os autores – Relação jurídica diversa da estabelecida com a construtora, na compra e venda – Impossibilidade de imputação aos corretores de responsabilidade por negócio jurídico diverso daquele da corretagem – Reconhecida a legitimidade das corrés ABYARA e AGILLITAS para responderem apenas pela comissão de corretagem – Legitimidade das demais corrés para responderem pela comissão de corretagem – Tese do C. STJ, em sede de recursos repetitivos, afirmativa da "Legitimidade passiva 'ad causam' da incorporadora, na condição de promitente-vendedora, para responder a demanda em que é pleiteada pelo promitente-comprador a restituição dos valores pagos a título de comissão de corretagem e de taxa de assessoria técnico-imobiliária, alegando-se prática abusiva na transferência desses encargos ao consumidor" (REsp 1551968/SP) – Preliminar das corrés ABYARA e AGILLITAS acolhida, rejeitada a preliminar das corrés ATUA SPE 5 e HAPTOS.

COMISSÃO DE CORRETAGEM – Pretensão à restituição de valores pagos a esse título – Quantias pagas a terceiras pessoas, com valores discriminados em contrato específico, diverso daquele referente à compra e venda – Cobrança devida, por expressamente pactuada – Entendimento firmado pelo Superior Tribunal de Justiça em sede de recurso repetitivo a que se ajusta a posição da Câmara e do Relator – Pretensão que não pode ser acolhida – Sentença que condena à devolução aos autores os valores pagos a título de corretagem, reformada.

TAXA DE ASSESSORIA – Cobrança indevida, que impõe aos compradores contratação de empresa para fornecimento dos documentos necessários – Contratação não ofertada, mas imposta de forma onerosa, vinculada ao contrato de compra e venda, a configurar verdadeira venda casada, assemelhada à chamada taxa SATI, disfarçada de taxa de despachante – Cobrança indevida – Entendimento firmado pelo Superior Tribunal de Justiça em sede de recurso repetitivo – Recurso não provido.

COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA – Rescisão – Determinação de retenção de 10% dos valores pagos pela adquirente – Pretensão da vendedora de que seja retido percentual maior, conforme cláusula contratual – Possibilidade – Hipótese em que a rescisão se dá a pedido e por motivo dos próprios compradores, que pagaram cerca de 15% do preço ajustado – Retenção de apenas 10% do montante pago que não recompõe os gastos havidos pela vendedora pela promoção da venda e administração do negócio e da obra – Elevação que se justifica se dê para o percentual de 25%, desse modo repondo as partes na situação anterior – Impossibilidade de aplicação da cláusula contratual que impõe devolução de apenas 70%, após a dedução de inúmeras despesas que, todavia, não foram comprovadas – Abusividade evidente, por conferir enriquecimento sem causa da vendedora – Compradores que sequer tomaram posse da unidade – Sentença parcialmente reformada, nessa parte.

JUROS MORATÓRIOS – Determinação de incidência a partir da citação – Resilição unilateral do contrato, por manifestação de vontade exclusiva dos compradores – Construtora que não incorreu em mora nem praticou ilicitude – Juros de mora que devem incidir a partir do trânsito em julgado – Precedentes do STJ – Decisão reformada.

CORREÇÃO MONETÁRIA – Determinação de incidência a partir do desembolso – Mera recomposição do poder de compra da moeda – Decisão mantida.

Apelações providas, parcialmente a das corrés ATUA SPE 5 e HAPTOS.

Inteiro teor:
TRIBUNAL DE JUSTIÇA
PODER JUDICIÁRIO
São Paulo
Registro: 2020.0000209968
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível no
1012678-65.2016.8.26.0100, da Comarca de São Paulo, em que são apelantes ATUA
SPE 5 PARTICIPAÇÕES LTDA., ABYARA BROKERS INTERMEDIAÇÃO
IMOBILIÁRIA CASA FÁCIL E PRONTOS LTDA., AGILLITAS SERVIÇOS DE
PAGAMENTOS LTDA. e HAPTOS ASSESSORIA E NEGÓCIOS LTDA, são
apelados ALEXSANDRO DA SILVA MARTIR e CINTIA NUNES DA SILVA.
ACORDAM, em 10a Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça de
São Paulo, proferir a seguinte decisão: "Deram provimento aos recursos,
parcialmente quanto ao das corrés ATUA SPE 5 e HAPTOS, V.U. Compareceu para
Sustentação Oral a Dra. Maria Eduarda Cabral (OAB: 393.119/SP)", de
conformidade com o voto do Relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Exmos. Desembargadores JOÃO
CARLOS SALETTI (Presidente), J.B. PAULA LIMA E ELCIO TRUJILLO.
São Paulo, 11 de fevereiro de 2020.
JOÃO CARLOS SALETTI
PRESIDENTE E RELATOR
Assinatura Eletrônica

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APELAÇÃO CÍVEL no 1012678-65.2016.8.26.0100
COMARCA
-
SÃO PAULO
42o Ofício Processo no 1012678-65.2016.8.26.0100
APELANTES e

APELADOS - ATUA SPE 5 PARTICIPAÇÕES LTDA. e OUTRA e
ALEXSANDRO DA SILVA MÁRTIR e OUTRA

V O T O No 31.363
PRELIMINAR
Legitimidade passiva
Corrés que
prestaram serviços de corretagem, mediante contrato
exclusivo assinado com os autores
Relação jurídica
diversa da estabelecida com a construtora, na compra e
venda Impossibilidade de imputação aos corretores de
responsabilidade por negócio jurídico diverso daquele da
corretagem
Reconhecida a legitimidade das corrés
ABYARA e AGILLITAS para responderem apenas pela
comissão de corretagem Legitimidade das demais corrés
para responderem pela comissão de corretagem Tese do
C. STJ, em sede de recursos repetitivos, afirmativa da
“Legitimidade passiva 'ad causam' da incorporadora, na
condição de promitente-vendedora, para responder a
demanda em que é pleiteada pelo promitente-comprador a
restituição dos valores pagos a título de comissão de
corretagem e de taxa de assessoria técnico-imobiliária,
alegando-se prática abusiva na transferência desses
encargos ao consumidor” (REsp 1551968/SP) Preliminar
das corrés ABYARA e AGILLITAS acolhida, rejeitada a
preliminar das corrés ATUA SPE 5 e HAPTOS.
COMISSÃO DE CORRETAGEM Pretensão à restituição
de valores pagos a esse título Quantias pagas a terceiras
pessoas, com valores discriminados em contrato específico,
diverso daquele referente à compra e venda Cobrança
devida, por expressamente pactuada
Entendimento
firmado pelo Superior Tribunal de Justiça em sede de
recurso repetitivo a que se ajusta a posição da Câmara e do
Relator Pretensão que não pode ser acolhida Sentença
que condena à devolução aos autores os valores pagos a
título de corretagem, reformada.

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TAXA DE ASSESSORIA Cobrança indevida, que impõe
aos
compradores
contratação
de
empresa
para
fornecimento dos documentos necessários Contratação
não ofertada, mas imposta de forma onerosa, vinculada ao
contrato de compra e venda, a configurar verdadeira venda
casada, assemelhada à chamada taxa SATI, disfarçada de
taxa de despachante Cobrança indevida Entendimento
firmado pelo Superior Tribunal de Justiça em sede de
recurso repetitivo Recurso não provido.
COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA Rescisão
Determinação de retenção de 10% dos valores pagos pela
adquirente Pretensão da vendedora de que seja retido
percentual
maior,
conforme
cláusula
contratual

Possibilidade Hipótese em que a rescisão se dá a pedido e
por motivo dos próprios compradores, que pagaram cerca
de 15% do preço ajustado Retenção de apenas 10% do
montante pago que não recompõe os gastos havidos pela
vendedora pela promoção da venda e administração do
negócio e da obra Elevação que se justifica se dê para o
percentual de 25%, desse modo repondo as partes na
situação anterior
Impossibilidade de aplicação da
cláusula contratual que impõe devolução de apenas 70%,
após a dedução de inúmeras despesas que, todavia, não
foram comprovadas Abusividade evidente, por conferir
enriquecimento sem causa da vendedora Compradores
que sequer tomaram posse da unidade
Sentença
parcialmente reformada, nessa parte.
JUROS MORATÓRIOS
Determinação de incidência a
partir da citação Resilição unilateral do contrato, por
manifestação de vontade exclusiva dos compradores

Construtora que não incorreu em mora nem praticou
ilicitude Juros de mora que devem incidir a partir do
trânsito em julgado
Precedentes do STJ
Decisão
reformada.
CORREÇÃO MONETÁRIA Determinação de incidência a
partir do desembolso Mera recomposição do poder de
compra da moeda Decisão mantida.
Apelações providas, parcialmente a das corrés ATUA SPE 5
e HAPTOS.
A r. sentença de fls. 392/395 julgou procedente “ação de rescisão
contratual de instrumento particular de compra e venda de imóvel com pedido de
devolução de valores e tutela antecipada”. Opostos embargos de declaração, foram
rejeitados (fls. 408).

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Apelam as partes.
As corrés ABYARA BROKERS e AGILLITAS SOLUÇÕES (fls.
410/422) alegam: a) é imperioso o reconhecimento de suas ilegitimidades para
responderem pelo contrato de compra e venda, pois figuraram somente como
intermediadoras imobiliárias para a concretização do negócio e não podem ser
confundidas com a empresa incorporadora; b) deve ser ressaltado o caráter autônomo
do contrato de intermediação e assessoria imobiliária, que independe da continuidade
do contrato que lhe deu origem, pois não são as responsáveis pela realização da obra
e entrega das unidades e nem destinatárias finais dos valores pagos pelos autores,
mas tão somente da comissão de corretagem; c) não há nenhuma estipulação
contratual a respeito de eventual solidariedade entre elas e a corré ATUA SPE 5,
sendo certo que a solidariedade não pode ser presumida, a teor do disposto no artigo
265 do Código Civil; d) o pedido de rescisão ocorreu porque os autores não tinham
mais condições de arcar com o pagamento das parcelas do imóvel, sendo que tal
rescisão era de responsabilidade exclusiva da incorporadora, com a qual não existe
nenhuma relação societária, devendo a ação ser extinta, sem exame de mérito, nos
termos do artigo 485, VI, do Código de Processo Civil; e) está ausente sua culpa e
responsabilidade para responderem pela devolução de valores pagos a título de
aquisição do imóvel, devendo ser afastada a solidariedade equivocadamente imposta
pela r. sentença apelada.
Requerem o “integral provimento ao presente recurso, reformando-se
a r. sentença ora apelada para, reconhecer a ilegitimidade das Apelantes Abyara
Broker e Agillitas para responderem pelos valores pagos a título de aquisição do
imóvel em decorrência da rescisão do instrumento particular de compra e venda,
julgando improcedente a ação”.
Apelam também as corrés ATUA SPE 5 e HAPTOS (fls. 425/447).
Alegam: a) é patente sua ilegitimidade para responderem pela corretagem, pois o
serviço foi prestado pela corré ABYARA e jamais praticaram corretagem, não sendo
possível sua responsabilização por valores que sequer receberam; b) a assessoria aos
autores foi prestada pela corré HAPTOS somente, no intuito de auxiliar a
concretização do financiamento, devendo ser declarada a ilegitimidade da ATUA
SPE 5 com relação a esse tema; c) o Juízo não analisou os autos sob o enfoque do
atual entendimento do STJ sobre a comissão de corretagem, sendo indiscutível o
equívoco da r. sentença apelada, pois os valores de corretagem estão
comprovadamente previstos no contrato e planilha de corretagem, restando
comprovado que os autores tinham plena ciência de que o pagamento das despesas de
corretagem incumbia a eles; d) a r. sentença apelada contrariou o disposto no artigo
725 do Código Civil e que foi livremente pactuado entre as partes, não havendo que
falar em quantia indevida a ser restituída, ante a plena ciência dos consumidores a
respeito da cobrança; e) houve a contratação de serviços de assessoria, apenas e tão
somente para auxílio na obtenção de financiamento bancário, prestados pela corré
HAPTOS, que compreendem o período entre a venda do imóvel até o efetivo registro
da escritura; f) a contratação dos serviços é opcional e sem vinculação ao contrato

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que preveja a aquisição de imóvel, com preços estabelecidos em face de diversos
custos e a expertise oferecida, inexistindo abusividade; g) os autores firmaram
contrato para aquisição do imóvel mas pagaram apenas 15% do valor total
contratado, tendo sido determinada pela r. sentença a devolução de 90% dos valores
pagos, com retenção irrisória que não pode ser mantida; h) em contratos de compra e
venda entre particulares é bastante usual que o contratante que deu causa a rescisão
arque com cláusula penal, que normalmente corresponde ao sinal, comumente
equivalente a 10% do total do contrato, regra que é rotineiramente esquecida em
casos relacionados a construtoras; i) nem o ordenamento jurídico vigente e nem o
entendimento sumulado estabelecem percentual mínimo de devolução e não há
justificativa para a decretação da nulidade da cláusula VIII do capítulo 7o do contrato,
que só poderia ser considerado nulo se houvesse previsão de retenção total dos
valores pagos, o que não ocorre aqui; j) diante do atual cenário econômico de
recessão, em caso do desfazimento do negócio por desistência ou inadimplência do
comprador, ainda que não tenha sido feito distrato, este tem o direito de reaver parte
do que foi pago, sendo admitida a compensação, ao vendedor, de prejuízos
suportados pelo vendedor, que estão, aqui, nitidamente descritos no instrumento
assinado pelas partes, fato completamente ignorado pelo Juízo sentenciante; k)
independentemente da natureza do contrato, os autores expressamente concordaram
com suas cláusulas, incidindo na espécie o princípio do pacta sunt servanda, pedra
angular do direito obrigacional, não sendo possível retirar-lhe a eficácia, sob pena de
comprometimento da segurança dos negócios jurídicos; l) tem gastos com
publicidade, tributos, recolocação no mercado, assim como perdas e danos, gastos
administrativos devidamente calculados e considerados e o desfazimento do contrato
dá ao comprador o direito à restituição não da totalidade das parcelas pagas,
conforme disposto contratualmente; m) o Superior Tribunal de Justiça tem
precedente com entendimento de que, nos casos de rescisão contratual de compra e
venda, motivada pela inadimplência do comprador, os juros de mora incidentes na
devolução de parcelas pagas devem ser contados a partir do trânsito em julgado, e
não da data da citação.
Requerem o provimento do recurso para que haja o reconhecimento de
suas ilegitimidades para responderem sobre a devolução da corretagem, “afastar a
condenação de restituição dos valores pagos a título de Corretagem, pois se tratam
de serviços prestados de forma válida, contratada, não havendo nenhuma
ilegalidade em sua cobrança; sob pena de afronta ao repetitivo do STJ”; “julgar
como devidos os valores cobrados à título de assessoria de financiamento prestado
pela empresa HAPTOS, principalmente por ter alcançado seu resultado útil”;
“julgar também válida a cláusula de retenção prevista em contrato, e, por corolário,
decretando-se a improcedência total da ação, com a atribuição dos ônus total da
sucumbência aos apelados” ou, alternativamente, seja parcialmente provida a
apelação, “para determinar que os juros de mora incidam a partir do trânsito em
julgado”.
Contrarrazões às fls. 451/469.

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É o relatório.
1. Trata-se de “ação de rescisão contratual de instrumento particular
de compra e venda de imóvel com pedido de devolução de valores e tutela
antecipada”, julgada procedente, a r. sentença “decretando o desfazimento do
contrato celebrado entre as partes e invalidando a cláusula contratual impugnada
na vestibular, condenar as rés a, solidariamente, restituir solidariamente aos autores
a quantia equivalente a 90% (noventa por cento) de todo valor solvido, corrigido
monetariamente a partir dos respectivos desembolsos e incidindo juros da mora de
1% ao mês desde a citação. Condeno as rés ao pagamento de todas as custas,
despesas processuais e honorários advocatícios, que fixo em 10% sobre o valor da
condenação”.
2. LEGITIMIDADE PASSIVA
As corrés ABYARA e AGILLITAS alegam serem partes “ilegítimas
para responderem pelos pleitos autorais, eis que figuraram tão somente como
intermediadoras imobiliárias no presente caso, de modo que sequer são parte do
contrato de compra e venda”.
De acordo com o documento de fls. 330/337, os autores firmaram
Contrato de Corretagem Imobiliária com a ABYARA BROKERS e uma série de
corretores autônomos, com o objetivo de intermediação para compra de imóvel. De
acordo com a planilha de fls. 338, foram pagos R$ 6.792,53 para a ABYARA e R$
3.775,52 para os corretores autônomos, valores que, de acordo com os recibos de fls.
138/150, eram entregues à corré AGILLITAS que, portanto, administrava os
pagamentos feitos pelos autores para esses profissionais.
Nessa linha de entendimento, não se pode atribuir a empresas que têm
atividades-fim típicas, consistentes na administração de pagamentos e na prestação
de serviços típicos de corretagem a aproximação entre potenciais compradores e a
vendedora, que a contratou com esse objetivo a responsabilidade sobre atos que só
podem ser imputados aos incorporadores, a menos que fosse comprovada a
participação nos procedimentos de incorporação do terreno ou construção do
empreendimento, o que não ocorreu aqui.

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Isso porque, contrariamente ao afirmado pela r. sentença, essas
empresas não podem ser consideradas integrantes do mesmo grupo econômico da
incorporadora. Os sócios da ABYARA e da AGILLITAS, conforme as fichas
cadastrais juntadas pelos autores (fls. 25/26 e 28/30, respectivamente) não coincidem
com os sócios da incorporadora e, por outro lado, a simples associação de empresas
para a exploração de atividade econômica não representa, necessariamente, a
concretização de um grupo empresarial, dado que, em situações como a destes autos,
os serviços de cada empresa são específicos e com propósitos autônomos, ainda que
convirjam para uma finalidade geral comum, que é a comercialização do
empreendimento.
No contrato de compra e venda juntado pelos autores (fls. 38/76) não
há nenhuma menção à corretora de imóveis ou à administradora de pagamentos,
restando claras as convenções que estipulam a responsabilidade pela data da entrega
do imóvel à construtora (Cláusulas XVIII e XIX, fls. 58/59). Nesse sentido, confira-
se:
PRELIMINAR.
ILEGITIMIDADE
PASSIVA.
CORRETORA DE IMÓVEIS. OCORRÊNCIA. COMPROMISSO DE
COMPRA E VENDA. RESPONSABILIDADE PELO PAGAMENTO DE
DÉBITOS PRETÉRITOS. ATIVIDADE DA CORRETORA QUE SE
LIMITA À APROXIMAÇÃO ENTRE AS PARTES, NÃO HAVENDO
ELA FIGURADO COMO PARTE NA AVENÇA. DEFESA ACOLHIDA.
COMPROMISSO
DE
COMPRA
E
VENDA.
IMÓVEL.
RESPONSABILIDADE
PELO
PAGAMENTO
DE
DÉBITOS
ANTERIORES À POSSE DA AUTORA SOBRE O BEM. CONTRATO
QUE PREVÊ, DE FORMA EXPRESSA, A RESPONSABILIDADE DOS
PROMITENTES VENDEDORES. CASO, PORÉM, EM QUE INEXISTE
PROVA DE PAGAMENTO, PELA AUTORA, DA INTEGRALIDADE
DOS DÉBITOS APONTADOS. RÉUS QUE DEVERÃO EFETUAR O
RESSARCIMENTO
DAS
DÍVIDAS
CUJO
PAGAMENTO
SE
DEMONSTROU, E, QUANTO AOS DÉBITOS FISCAIS, CUJO
PAGAMENTO A REQUERENTE NÃO COMPROVOU, DEVERÃO SER
ELES
PAGOS
DIRETAMENTE
PELOS
RÉUS.
SENTENÇA
REFORMADA EM PARTE. RECURSOS PARCIALMENTE PROVIDOS.
HONORÁRIOS SUCUMBENCIAIS. SENTENÇA QUE CARREARA AS
VERBAS
SUCUMBENCIAIS
INTEGRALMENTE
À
AUTORA.
INADMISSIBILIDADE. VERBAS QUE DEVEM SER REPARTIDAS
ENTRE AS PARTES, NO PERCENTUAL DE 50% PARA CADA,
ARCANDO CADA QUAL COM OS HONORÁRIOS DO PATRONO DA
RESPECTIVA
PARTE
ADVERSA.
RECURSO
DA
AUTORA
PARCIALMENTE
PROVIDO.

(TJSP;

Apelação
Cível
1000484-49.2018.8.26.0654; Relator (a): Vito Guglielmi; Órgão Julgador:
6a Câmara de Direito Privado; Foro de Vargem Grande Paulista - Vara
Única; Data do Julgamento: 13/08/2019; Data de Registro: 13/08/2019)

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Portanto, é de ser acolhida a preliminar de ilegitimidade passiva da
ABYARA e da AGILLITAS para responderem por questões envolventes da compra
e venda propriamente dita, limitada sua responsabilidade à taxa de corretagem,
exclusivamente.
Contudo, não há falar em ilegitimidade das demais corrés para
responderem pelo pagamento da comissão de corretagem, sob a justificativa de que a
intermediação e assessoramento da venda da unidade foram feitas por terceiros. O
tema não comporta maiores discussões, na medida em que o Colendo Superior
Tribunal de Justiça firmou entendimento, em regime de recursos repetitivos, pela
“Legitimidade passiva 'ad causam' da incorporadora, na condição de promitente-
vendedora, para responder a demanda em que é pleiteada pelo promitente-
comprador a restituição dos valores pagos a título de comissão de corretagem e de
taxa de assessoria técnico-imobiliária, alegando-se prática abusiva na transferência
desses encargos ao consumidor” (REsp 1551968/SP e REsp 1551951/SP, Rel.
Ministro PAULO DE TARSO SANSEVERINO, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em
24/08/2016, DJe 06/09/2016 Tema 939).
Nesse caso, a legitimidade da HAPTOS, quanto a esse tema se
justifica porque, conforme sua ficha cadastral (fls. 22/23), pelo menos dois de seus
sócios são os mesmos da ATUA SPE 5 e, considerando que o objeto social da
empresa é realizar holdings de instituições financeiras, pode ser considerada a
existência de grupo econômico entre as duas empresas, o que permite que a
HAPTOS esteja apta a ser responsabilizada pela comissão de corretagem, também.
3. COMISSÃO DE CORRETAGEM
Com relação à devolução dos valores pagos, referente à comissão de
corretagem, o C. Superior Tribunal de Justiça, encarregado de dar a última palavra
em matéria de interpretação da lei federal, assentou orientação, no que tange a esse
tema, no julgamento do REsp 1.599.511/SP (tema 938), afetado como recurso
repetitivo, e tendo como Relator o Ministro PAULO DE TARSO SANSEVERINO
(j. em 24/08/2016, DJe: 06/09/2016, trânsito em julgado: 28/09/2016), em que a Eg.
Segunda Seção decidiu que:
“RECURSO ESPECIAL REPETITIVO. DIREITO CIVIL E
DO CONSUMIDOR. INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA. VENDA DE
UNIDADES
AUTÔNOMAS
EM
ESTANDE
DE
VENDAS.
CORRETAGEM. CLÁUSULA DE TRANSFERÊNCIA DA OBRIGAÇÃO
AO CONSUMIDOR. VALIDADE. PREÇO TOTAL. DEVER DE
INFORMAÇÃO. SERVIÇO DE ASSESSORIA TÉCNICO-IMOBILIÁRIA
(SATI). ABUSIVIDADE DA COBRANÇA.
I - TESE PARA OS FINS DO ART. 1.040 DO CPC/2015:
1.1. Validade da cláusula contratual que transfere ao
promitente-comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem nos

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contratos de promessa de compra e venda de unidade autônoma em regime
de incorporação imobiliária, desde que previamente informado o preço total
da aquisição da unidade autônoma, com o destaque do valor da comissão de
corretagem.
1.2. Abusividade da cobrança pelo promitente-vendedor do
serviço de assessoria técnico-imobiliária (SATI), ou atividade congênere,
vinculado à celebração de promessa de compra e venda de imóvel.
II - CASO CONCRETO:
2.1. Improcedência do pedido de restituição da comissão de
corretagem, tendo em vista a validade da cláusula prevista no contrato
acerca da transferência desse encargo ao consumidor. Aplicação da tese 1.1.
2.2. Abusividade da cobrança por serviço de assessoria
imobiliária, mantendo-se a procedência do pedido de restituição. Aplicação
da tese 1.2.
III
-
RECURSO
ESPECIAL
PARCIALMENTE
PROVIDO.”
No julgamento do caso concreto, entendeu a Corte Superior ser
possível a transferência para o comprador do dever de pagar a comissão de
corretagem, mas atribuiu ao vendedor certas condições. A primeira toca ao dever de
informação imposto ao fornecedor pelo Código de Defesa do Consumidor. E, a
segunda, é o cumprimento do dever de informar até o momento da celebração do
contrato acerca do preço total da unidade imobiliária, incluído nesse momento o
valor da comissão de corretagem.
Neste caso, ainda que não exista menção direta a respeito da
corretagem no contrato de compra e venda do imóvel, os autores firmaram proposta
de reserva (fls. 328/329), que integra o contrato, além de ser inegável o pleno
conhecimento deles de que lhes cabia a responsabilidade por este pagamento, já que
firmaram contrato diretamente com os corretores (fls. 330/337), em que acertados os
detalhes relativos aos serviços a serem prestados e aos pagamentos devidos.
Não modifica esse quadro o fato de não haver previsão do valor da
corretagem no instrumento de venda e compra, uma vez que a proposta de reserva e a
planilha integram o contrato.
Diante dessa orientação, não procede a pretensão de restituição dos
valores atinentes à comissão, devendo a r. sentença ser reformada nesse ponto.
4.TAXA DE ASSESSORIA.

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Com relação à taxa de assessoria técnico-imobiliária (SATI), é de
rigor a condenação das corrés ATUA SPE 5 e HAPTOS à devolução do valor pago
pelos autores, de forma simples (R$ 200,00 fls. 122), malgrado atualizado desde o
desembolso.
O entendimento a ser adotado é aquele que norteou o julgamento do
Recurso Especial Repetitivo no 1.551.951/SP, Rel. Min. PAULO DE TARSO
SANSEVERINO, DJe 06/09/2016, reconhecendo a abusividade da cobrança de
taxas por serviços de assessoria técnico-imobiliária, repise-se, análoga à discutida
nestes autos, motivo pelo qual se impõe a restituição.
Nesse sentido,
confira-se,
deste
TJSP (Apelação
Cível
no
0017320-16.2013.8.26.0032, Araçatuba, Rel. Alexandre Coelho, DJe 06.06.2019):
“APELAÇÃO

AÇÃO
CIVIL
PÚBLICA

COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA
ABUSIVIDADE DE
CLÁUSULAS
CONTRATUAIS

AÇÃO
PROPOSTA
PELO
MINISTÉRIO PÚBLICO TAXA SATI, TAXA DE ADMINISTRAÇÃO
DO CONTRATO E COMISSAO DE CORRETAGEM PROGRAMA
MINHA CASA MINHA VIDA - PROCEDÊNCIA EM PARTE

INCONFORMISMO DAS PARTES - Teses firmadas em sede de Recurso
Especial Repetitivo pelo STJ (Temas 938, 939 e 960) - SATI Legitimidade
passiva da incorporadora - Previsão abusiva das taxas de assessoria técnica e
de administração do contrato - Atividades que constituem mera prestação de
um serviço inerente à celebração do próprio contrato, segundo entendimento
firmado pelo STJ - Não configurada a prestação de serviço específico para
diferenciar a cobrança, inclusive no que diz respeito à taxa de administração
de contrato, que configura atividade congênere à taxa SATI Sentença
reformada para reconhecer a abusividade da taxa de administração do
contrato. (...) - DERAM PARCIAL PROVIMENTO AO RECURSO DO
MINISTÉRIO PÚBLICO E NEGARAM PROVIMENTO AO RECURSO
DA RÉ”.
5. RESCISÃO E DEVOLUÇÃO DAS PARCELAS PAGAS
Pleiteiam as corrés ATUA SPE 5 e HAPTOS a aplicação das
Cláusulas VII e VIII, capítulo 7o, do contrato (fls. 55/56), que dispõem sobre a
rescisão contratual, em caso de inadimplência ou não.
A rescisão se deu por motivo dos compradores, razão pela qual justo
não será que recebam tudo de volta, sem reparar os custos enfrentados pela ré, ora
apelante, com a administração do contrato, sob pena de enriquecimento sem causa
por parte deles.

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Contrariamente ao afirmado no recurso da ATUA SPE 5 e HAPTOS,
a cláusula VII estipula penalidade de 1% ou 2% para parcelas não pagas e não para a
resolução do contrato, propriamente. Já a cláusula VIII elenca uma série de descontos
de despesas, em caso de rescisão: custos de administração e promoção, estabelecidos
em 10% do valor da venda, contribuições de PIS/COFINS e outros impostos e
“eventuais taxas de movimentação bancária”. Também restou estabelecida a
devolução de 70%, ao comprador, após terem sido apurados os referidos descontos.
De acordo com o contrato, assinado em 27.7.2013, o preço da unidade
é de R$ 291.036,78. Os autores pagaram, até 27.01.2016, a importância de R$
43.414,47 (planilha de fls. 157). Propuseram a ação no mês seguinte.
É bem de ver que os apelados pagaram aproximadamente o valor de
24,5% dos valores acordados, de tal sorte que a retenção de 10% do montante pago
não irá ressarcir adequadamente o despendido pela requerida para promover a venda
e administrar a execução do contrato e a obra. Como a rescisão se dá por motivo dos
compradores, como dito antes, recolocar as partes na situação anterior recomenda
sejam retidos 25% (vinte e cinco por cento) do montante quitado.
A retenção pretendida pelas apelantes não pode ser aplicada, na
medida em que não houve comprovação dos gastos que dizem ter existido, o que
representaria uma devolução muito menor do que os 70% contratualmente
estipulados, na prática, o que se revela abusivo, colocando os adquirentes em
desvantagem exagerada e ocasionando enriquecimento ilícito da vendedora, dado que
não há impedimento ou dificuldade para que o bem seja comercializado. O que
importa, realmente, é que as partes sejam recolocadas na situação anterior, servindo a
retenção como ressarcimento dos gastos suportados pela construtora.
Confiram-se, a respeito, precedentes deste TJSP envolvendo o mesmo
empreendimento em questão:
“COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. Rescisão por
iniciativa dos compradores. Devolução dos valores pagos pelos
compradores, de uma só vez; Súmulas no 1, 2 e 3, TJSP. Retenção de 20%
dos valores pagos. Art. 51, IV, CDC. Pretensão de devolução de 15% que é
excessiva, sobretudo considerando que os compradores sequer tiveram a
posse do bem. Percentual fixado em sentença que é razoável e se amolda ao
que vem sendo adotado pelo STJ. Despesas condominiais. Ausência de
recurso do condomínio quanto a devolução de valores. Comprador não tem
responsabilidade pelo pagamento de tais despesas antes da efetiva entrega
do bem. Pagamento de IPTU e água. Despesas não devidas pelo comprador
antes da efetiva entrega do bem. Litigância de má-fé da apelante não
caracterizada. Sentença mantida. Honorários advocatícios majorados.
Recurso não provido, com observação” (Apelação Cível no 1006519-
92.2016.8.26.0428, Paulínia, 5a Câmara de Direito Privado, Rel. Des.
Fernanda Gomes Camacho, DJe 10.08.2018).

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“Compromisso de venda e compra de bem imóvel Rescisão
contratual Ação ajuizada pelos compromissários compradores, em razão
de impossibilidade financeira Pedido de majoração do percentual de
retenção Cabimento De 10% para 20%, por se mostrar mais adequado,
evitando o enriquecimento sem causa de uma parte em relação a outra
Montante suficiente para suportar os prejuízos que o desfazimento da avença
ocasionou à vendedora Recurso provido em parte” (Apelação Cível no
1034304-35.2015.8.26.0114, Campinas, 7a Câmara de Direito Privado, Rel.
Des. Luis Mario Galbetti, DJe 15.06.2018).
Portanto, é de ser parcialmente provido o apelo das corrés ARUA SPE
5 e HAPTOS, e determino a retenção de 25% dos valores pagos, pela construtora.
6. JUROS DE MORA
Com relação à incidência de juros, deve-se observar que o
rompimento do contrato se deu por manifestação de vontade dos compradores, não
incorrendo a construtora em qualquer conduta culposa e nem demonstrada ilicitude
que implicaria em quebra da avença de sua parte.
Desse modo, não se justifica a determinação da incidência dos juros
desde a data da citação, por não ter a ré incorrido em mora, devendo os juros
moratórios incidir a partir da data do trânsito em julgado, conforme, inclusive,
entendimento de robusta jurisprudência:
AGRAVO REGIMENTAL NO RECURSO ESPECIAL.
CONTRATO DE COMPRA E VENDA. RESCISÃO. RESTITUIÇÃO
DAS PARCELAS PAGAS. JUROS DE MORA. TERMO INICIAL.
TRÂNSITO EM JULGADO. AGRAVO IMPROVIDO. 1. Segundo a
orientação jurisprudencial das Turmas que compõem a Segunda Seção, nos
casos de rescisão de contrato de promessa de compra e venda, os juros
moratórios devem incidir sobre o valor determinado para restituição a partir
da data do trânsito em julgado da decisão. 2. Agravo regimental a que se
nega provimento. (AgRg no REsp 1552449/SP, Rel. Ministro MARCO
AURÉLIO BELLIZZE, TERCEIRA TURMA, julgado em 15/12/2015, DJe
02/02/2016)

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AGRAVO
REGIMENTAL
NOS
EMBARGO
DE
DECLARAÇÃO NO RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RESCISÃO DE
COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. VIOLAÇÃO DO ART. 396
DO CC. TERMO INICIAL DOS JUROS. TRÂNSITO EM JULGADO DA
DECISÃO. PRECEDENTES. 1. A Segunda Seção deste Tribunal Superior
sufragou o entendimento de que, "na hipótese de resolução contratual do
compromisso de compra e venda por simples desistência dos adquirentes,
em que postulada, pelos autores, a restituição das parcelas pagas de forma
diversa da cláusula penal convencionada, os juros moratórios sobre as
mesmas serão computados a partir do trânsito em julgado da decisão" (REsp
1.008.610/RJ, Rel. Min. ALDIR PASSARINHO JUNIOR, DJe 03.09.2008)
2. Não apresentação pela parte agravante de argumentos novos capazes de
infirmar os fundamentos que alicerçaram a decisão agravada. 3. AGRAVO
REGIMENTAL DESPROVIDO. (AgRg nos EDcl no REsp 1354293/SP,
Rel. Ministro PAULO DE TARSO SANSEVERINO, TERCEIRA
TURMA, julgado em 04/09/2014, DJe 15/09/2014)
7. CORREÇÃO MONETÁRIA.
Sobre os valores a serem restituídos em razão da rescisão, cabe a
incidência de correção monetária a partir dos desembolsos, por ser mera
recomposição do valor de compra da moeda.
Nesse sentido decidiu o Colendo Superior Tribunal de Justiça:
“Jurisprudência desta Corte é assente em afirmar que, em
caso de rescisão de contrato de compra e venda de imóvel, a correção
monetária das parcelas pagas, para efeitos de restituição, incide a partir de
cada desembolso” (REsp 13056780/RJ, Quarta Turma, Rel. Min. LUIS
FELIPE SALOMÃO, j. 04.04.2013).
Decisão que assim decide, mantida.
8. Enfim, a r. sentença é (a) reformada em parte para julgar
improcedente a ação em relação às corrés ABYARA e AGILLITAS, condenados os
autores ao pagamento das custas e despesas processuais e honorários advocatícios de
10% (dez por cento) do montante a ser a eles restituído, além das custas processuais
específicas, e (b) reformada em parte a r. sentença, para os fins apontados no corpo
do acórdão, reconhecer ter sucedido sucumbência recíproca, com relação às corrés
ATUA SPE 5 e HAPTOS, de modo que as partes responderão cada qual por metade
das custas e despesas processuais vencidas e comprovadas, suportando cada qual os
honorários advocatícios do patrono da outra parte, fixados em 15% (quinze por
cento) do montante a restituir aos autores.

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Assinalo, por fim, que na hipótese de oposição de embargos de
declaração, o julgamento se dará virtualmente, salvo manifestação expressa das
partes em cinco dias contados da intimação do acórdão.
9. Ante o exposto, dou provimento aos recursos, parcialmente quanto
ao das corrés ATUA SPE 5 e HAPTOS.
É meu voto.
JOÃO CARLOS SALETTI
Relator
assinado digitalmente