Tribunal: TJSP
Processo: 1044146-58.2019.8.26.0224
Classe: Apelação Cível / Compra e Venda
Órgão julgador: Beretta da Silveira
Órgão colegiado: 3a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-07-23
Data de publicação: 2020-07-23

Ementa:
APELAÇÃO. Compromisso de compra e venda. Rescisão contratual c.c. restituição de quantias pagas. (1) AUMENTO DO PERCENTUAL DE RETENÇÃO: Indevido. Observado que os autores-apelados, antes de ingressar na posse do imóvel, pediram o desfazimento do pacto, mais do que suficiente a autorização de retenção de 20% das quantias pagas, sob pena de enriquecimento sem causa. (2) DO MARCO INICIAL DA FLUÊNCIA

Ementa:
APELAÇÃO. Compromisso de compra e venda. Rescisão contratual c.c. restituição de quantias pagas. (1) AUMENTO DO PERCENTUAL DE RETENÇÃO: Indevido. Observado que os autores-apelados, antes de ingressar na posse do imóvel, pediram o desfazimento do pacto, mais do que suficiente a autorização de retenção de 20% das quantias pagas, sob pena de enriquecimento sem causa. (2) DO MARCO INICIAL DA FLUÊNCIA DOS JUROS MORATÓRIOS: Acolhimento da tese recursal. Inexistindo culpa da requerida na rescisão da avença, sua mora (e os respectivos juros) somente fluem a partir do trânsito em julgado da r. decisão de mérito. (3) HONORÁRIOS SUCUMBENCIAIS NA FASE RECURSAL: Cabimento, para ambas as partes. Nos termos dos arts. 85, § 11, e 86, ambos do CPC, acolhida uma tese recursal e rejeitada a outra, confere-se verba sucumbencial em prol dos patronos dos autores-apelados (majorada para 12% do valor atualizado da condenação) e da requerida-apelante (2% da mesma referência). RECURSO PROVIDO, EM PARTE.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
3a Câmara de Direito Privado
Apelação Cível no 1044146-58.2019.8.26.0224
Voto no 44845
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Registro: 2020.0000564069
ACÓRDÃO
Vistos,
relatados
e
discutidos
estes
autos
de
Apelação
Cível
no
1044146-58.2019.8.26.0224, da Comarca de Guarulhos, em que é apelante JJO
CONSTRUTORA CONSTRUTORA E INCORPORADORA LTDA., são apelados
PAULO SÉRGIO FONSECA e MARINES CARLETTI FONSECA.
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 3a Câmara de Direito Privado do
Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Deram provimento em parte
ao recurso. V. U., de conformidade com o voto do relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores JOÃO PAZINE NETO
(Presidente sem voto), VIVIANI NICOLAU E CARLOS ALBERTO DE SALLES.
São Paulo, 23 de julho de 2020.
BERETTA DA SILVEIRA
Relator
Assinatura Eletrônica

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Voto no 44845
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VOTO No: 44845
Apelação Cível No 1044146-58.2019.8.26.0224
COMARCA: Guarulhos
Apelante: Jjo Construtora Construtora e Incorporadora Ltda.
Apelados: PAULO SÉRGIO FONSECA e MARINES CARLETTI FONSECA
APELAÇÃO. Compromisso de compra e venda. Rescisão
contratual c.c. restituição de quantias pagas. (1) AUMENTO DO
PERCENTUAL DE RETENÇÃO: Indevido. Observado que os
autores-apelados, antes de ingressar na posse do imóvel, pediram
o desfazimento do pacto, mais do que suficiente a autorização de
retenção
de
20%
das
quantias
pagas,
sob
pena
de
enriquecimento sem causa. (2) DO MARCO INICIAL DA
FLUÊNCIA DOS JUROS MORATÓRIOS: Acolhimento da tese
recursal. Inexistindo culpa da requerida na rescisão da avença,
sua mora (e os respectivos juros) somente fluem a partir do
trânsito em julgado da r. decisão de mérito. (3) HONORÁRIOS
SUCUMBENCIAIS NA FASE RECURSAL: Cabimento, para
ambas as partes. Nos termos dos arts. 85, § 11, e 86, ambos do
CPC, acolhida uma tese recursal e rejeitada a outra, confere-se
verba sucumbencial em prol dos patronos dos autores-apelados
(majorada para 12% do valor atualizado da condenação) e da
requerida-apelante (2% da mesma referência). RECURSO
PROVIDO, EM PARTE.
Trata-se de ação de rescisão contratual c.c. devolução de
quantias pagas julgada PROCEDENTE, EM PARTE, pela r. sentença de fls.
191/198, da lavra da n. magistrada Natália Schier Hinckel, de relatório adotado.
Apela a ré (fls. 200/221), buscando: (1) a majoração do
índice de retenção admitido, ao argumento da insuficiência do patamar estabelecido
em Primeiro Grau; (2) o estabelecimento da data do trânsito em julgado da r.
decisão de mérito como marco inicial da fluência dos juros moratórios; e, (3) o
arbitramento de honorários sucumbenciais, nos termos do artigo 85, § 11, CPC.

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Contrarrazões às fls. 275/286.
Não houve oposição ao julgamento virtual.
É O RELATÓRIO.
Cuida-se de ação de rescisão contratual c.c. devolução de
quantias pagas ajuizada por PAULO SERGIO FONSECA e MARINÊS CARLETTI
FONSECA em face de JJO CONSTRUTORA E INCORPORADORA LTDA.
Diante da piora de sua condição econômico-financeira,
os demandantes-apelados, vislumbrando a impossibilidade de pagamento das
prestações do negócio imobiliário pactuado, almejaram sua rescisão, com devolução
de parte dos valores por eles pagos.
Cumprido regulamente o rito perante o juízo singular, foi
prolatada r. sentença que julgou procedente, em parte, a ação, para declarar
rescindido o contrato realizado entre as partes, bem como condenar a ré a restituir
aos autores os valores correspondentes às parcelas que foram pagas para a aquisição
do imóvel, com a possibilidade de retenção da quantia equivalente a 20% (vinte por
cento). Estabeleceu-se, ainda, que os valores seriam corrigidos, de acordo com a
Tabela Prática desta Corte, a partir de cada desembolso e acrescidos de juros de
mora mensais de 1% (um por cento), desde a data da citação. Sucumbente em maior
parte, determinou-se que a requerida arcaria com o pagamento das custas, despesas
processuais, bem como honorários advocatícios arbitrados em 10% (dez por cento)
sobre o valor da condenação atualizado.

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Pacificadas encontram-se as questões da rescisão do
pacto, bem como do dever de restituir parte dos valores pagos.
Insurge-se a requerida, em um primeiro momento, contra
o percentual de retenção arbitrado em Primeiro Grau, rotulando-o como insuficiente
a ressarcir as despesas administrativas relativas ao negócio jurídico desfeito, bem
como em contrariedade à jurisprudência do Egrégio Superior Tribunal de Justiça.
Falta-lhe razão quanto a esse ponto.
É certo que o desfazimento contratual noticiado na
espécie deve conduzir as partes ao statu quo ante, de modo que nenhuma delas
experimente enriquecimento indevido em detrimento da outra.
Nesse contexto inserem-se os seguintes enunciados
sumulares desta Corte:
Súmula no 1: “O compromissário comprador de imóvel, mesmo
inadimplente, pode pedir a rescisão do contrato e reaver as quantias pagas, admitida a
compensação com gastos próprios de administração e propaganda feitos pelo compromissário
vendedor, assim como com o valor que se arbitrar pelo tempo de ocupação do bem”.
Súmula no 2: “A devolução das quantias pagas em contrato de
compromisso de compra e venda de imóvel deve ser feita de uma só vez, não se sujeitando à forma
de parcelamento prevista para a aquisição”.
Súmula no 3: “Reconhecido que o compromissário comprador

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tem direito à devolução das parcelas pagas por conta do preço, as partes deverão ser repostas ao
estado anterior, independentemente de reconvenção”.
No mesmo sentido, a uníssona jurisprudência do
Colendo Superior Tribunal de Justiça: REsp 302.520/MG, REsp 109.331/SP (JBCC
181/96), REsp 200.019/SP, REsp 132903/SP (RSTJ 106/334, LEXSTJ 106/220),
REsp 265.338/SP, REsp 74.448/SP, REsp 358.444/PR, REsp 186.009/SP (RSTJ
129/270, RT 776/187, LEXSTJ 127/182), REsp 156.321/SP (RTJE 181/199), REsp
171.951/DF (RT 762/205), REsp 114.447/DF.
Assim como o enunciado da Súmula no 543 do Egrégio
Superior Tribunal de Justiça: “Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra
e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata
restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa
exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem
deu causa ao desfazimento”.
Adaptando-se todos esses enunciados ao caso vertente
em que os compromissários compradores limitaram-se a pagar a entrada (na data da
celebração do negócio, em maio de 2016) e cerca de 30 (trinta) parcelas, quedando-
se, assim, inadimplentes em julho de 2019 sequer adentrando à posse do bem
imóvel transacionado , tem-se que a rescisão do contrato, ao mesmo tempo em que
viabilizará a concentração da propriedade e da posse do imóvel nas mãos da
requerida, trará a esta parte a obrigação de devolver aos requerentes, de uma só vez,
parte das quantias por eles despendidas para pagamento parcial do preço.
Em outras palavras: com o desfazimento do contrato,
retornará à autora o bem intacto, que poderá ser por ela repassado a terceiro, sem

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qualquer óbice ou prejuízo econômico. De outra banda, a punir os requerentes
inadimplentes, ter-se-á a perda de certa parte das quantias pagas.
No caso dos autos, sopesadas as condições temporais de
cumprimento do contrato, sem imissão na posse do bem transacionado, afeiçoa-se
adequada a perda de 20% (quinze por cento) desses valores em prol da requerida-
apelante, tal qual proporcionalmente alinhavado em Primeiro Grau.
Esses valores deverão ser devidamente atualizados,
segundo a Tabela Prática desta Corte, desde cada desembolso.
E, nesse ponto, razão assiste à apelante quanto ao
termo inicial de incidência dos juros de mora.
Tal qual consolidado entendimento do Col. Superior
Tribunal de Justiça, na hipótese de rescisão de compromisso de compra e venda de
bem imóvel por iniciativa dos compradores, os juros de mora devem incidir a partir
do trânsito em julgado, uma vez que inexiste mora do promitente vendedor a ensejar
a incidência dos juros desde a citação.
A propósito: REsp no 1.617.652/DF, Rel. Min. Nancy
Andrighi; AgInt no REsp no 1.596.064/RJ, Rel. Min. Paulo de Tarso Sanseverino.
Por fim, uma vez acolhido um pleito recursal e rejeitado
o outro, cumpre, nos termos dos artigos 85, § 11, e 86, ambos do CPC, arbitrar
honorários advocatícios em prol de ambos os patronos das partes. Por isso, majoram-
se os honorários de sucumbência devidos aos advogados dos autores para 12%

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(doze por cento) do valor atualizado da condenação e, em favor dos patronos da
parte adversa, de 2% (dois por cento) sobre a mesma referência.
Ante o exposto, rejeitada a preliminar, DÁ-SE
PROVIMENTO, EM PARTE, ao recurso, para admitir como marco inicial da
fluência dos juros de mora a data do trânsito em julgado, com reflexos no
arbitramento da verba honorária sucumbencial.
BERETTA DA SILVEIRA
Relator