Tribunal: TJSP
Processo: 1008202-49.2015.8.26.0704
Classe: Apelação Cível / Promessa de Compra e Venda
Órgão julgador: Erickson Gavazza Marques
Órgão colegiado: 5a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-08-27
Data de publicação: 2020-09-02

Ementa:
APELAÇÃO - COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA – DISTRATO EXTRAJUDICIAL - PRETENSÃO DE DEVOLUÇÃO DE VALORES PAGOS À TÍTULO DE COMISSÃO DE CORRETAGEM E DE TAXA SATI - POSSIBILIDADE DO PEDIDO – DISTRATO QUE NÃO ENGLOBOU REFERIDOS ENCARGOS - ILEGITIMIDADE PASSIVA AFASTADA - COMISSÃO DE CORRETAGEM DEVIDA – PREVISÃO EXPRESSA – TAXA SATI - COBRANÇA ABUSIVA - RESTITUIÇÃO DOS VALORES PAGOS PELOS

Ementa:
APELAÇÃO - COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA – DISTRATO EXTRAJUDICIAL - PRETENSÃO DE DEVOLUÇÃO DE VALORES PAGOS À TÍTULO DE COMISSÃO DE CORRETAGEM E DE TAXA SATI - POSSIBILIDADE DO PEDIDO – DISTRATO QUE NÃO ENGLOBOU REFERIDOS ENCARGOS - ILEGITIMIDADE PASSIVA AFASTADA - COMISSÃO DE CORRETAGEM DEVIDA – PREVISÃO EXPRESSA – TAXA SATI - COBRANÇA ABUSIVA - RESTITUIÇÃO DOS VALORES PAGOS PELOS COMPRADORES DE FORMA SIMPLES – DANOS MORAIS NÃO CONFIGURADOS – AÇÃO IMPROCEDENTE - RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.

Inteiro teor:
TRIBUNAL DE JUSTIÇA
PODER JUDICIÁRIO
São Paulo
Registro: 2020.0000709384
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível no
1008202-49.2015.8.26.0704, da Comarca de São Paulo, em que são apelantes
ARIOVALDO CAMARGO e DENISE ALVES DA SILVA CAMARGO, é apelado
EXTO BETA EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS SPE LTDA.
ACORDAM, em 5a Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça de
São Paulo, proferir a seguinte decisão: "Deram provimento em parte ao recurso. V. U.",
de conformidade com o voto do Relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Exmos. Desembargadores
MOREIRA VIEGAS (Presidente sem voto), J.L. MÔNACO DA SILVA E JAMES
SIANO.
São Paulo, 27 de agosto de 2020
ERICKSON GAVAZZA MARQUES
RELATOR
Assinatura Eletrônica

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Apelação Cível no 1008202-49.2015.8.26.0704 - São Paulo - VOTO No 32284
APELAÇÃO CÍVEL n° 1008202-49.2015.8.26.0704
Comarca : SÃO PAULO 3a VARA CÍVEL
Juiz : PAULO BACCARAT FILHO
Ação : REPETIÇÃO DE INDÉBITO
Apelantes: ARIOVALDO CAMARGO e OUTRO
Apelada : EXTO
BETA
EMPREENDIMENTOS
IMOBILIÁRIOS SPE LTDA.
VOTO No 32284
APELAÇÃO - COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DISTRATO
EXTRAJUDICIAL - PRETENSÃO DE DEVOLUÇÃO DE VALORES
PAGOS À TÍTULO DE COMISSÃO DE CORRETAGEM E DE TAXA
SATI - POSSIBILIDADE DO PEDIDO
DISTRATO QUE NÃO
ENGLOBOU REFERIDOS ENCARGOS - ILEGITIMIDADE PASSIVA
AFASTADA - COMISSÃO DE CORRETAGEM DEVIDA PREVISÃO
EXPRESSA TAXA SATI - COBRANÇA ABUSIVA - RESTITUIÇÃO
DOS VALORES PAGOS PELOS COMPRADORES DE FORMA SIMPLES
DANOS MORAIS NÃO CONFIGURADOS AÇÃO IMPROCEDENTE -
RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.
Vistos.
Trata-se de ação de repetição de indébito, ajuizada por
Ariovaldo Camargo e Denise Alves da Silva Camargo em face de
Exto Beta Empreendimentos Imobiliários SPE Ltda., que a
respeitável sentença de fls. 254/256, cujo relatório adoto, julgou
improcedente, condenando os autores ao pagamento das custas e
despesas processuais e honorários advocatícios fixados em R$
5.000,00.
Inconformados, apelam os autores, alegando, em

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síntese, que não há qualquer justificativa para as cobranças da
comissão de corretagem e da taxa Sati, que afrontam o Código de
Defesa do Consumidor. Afirmam que tais valores não constaram
no instrumento de rescisão firmado entre as partes que deve ser
interpretado de maneira restritiva. Sustentam que o pagamento de
referidos encargos é de responsabilidade da vendedora e que não
houve transparência na negociação. Argumentam que a recorrida
os obrigou ao pagamento, condicionando à efetiva celebração do
contrato, caracterizando venda casada, restando evidenciado o
dano moral. Pedem, ao final, o provimento do recurso.
O recurso foi preparado, tendo decorrido in albis o
prazo para a apresentação de resposta.
É o relatório.
Os contratos firmados em compromissos de venda e
compra de bem imóvel entre consumidor e construtora, em regra,
não permitem ao comprador a discussão de suas cláusulas e
condições e obriga o consumidor, hipossuficiente, a concordar
com o seu conteúdo, mesmo que abusivo.
Daí a necessidade de atuação do Poder Judiciário no

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sentido de afastar os abusos negociais perpetrados pelas
construtoras com o escopo de garantir o equilíbrio contratual.
No caso em questão, as partes firmaram distrato.
Naquele instrumento ficou consignado que os Distratantes, ora
autores, ficariam com crédito de R$ 86.278,12, dando as partes
entre si irrevogável quitação para mais nada reclamarem, não
sendo devida qualquer indenização concernente ao contrato (fls.
201/202), razão pela qual o juízo a quo julgou improcedente a
ação.
Porém, de acordo com a defesa apresentada pela
recorrida, constata-se que a comissão de corretagem e a taxa Sati
não estavam englobadas no distrato, até porque a própria ré
insiste na tese de que é parte ilegítima para responder por
referidas verbas, posto que não as recebeu.
No entanto, é cediço que as relações que envolvem
compra e venda de imóveis, adquiridos por consumidores finais,
regem-se pelo Código de Defesa do Consumidor, que consagrou,
em seus artigos 7o, parágrafo único e 25, §1o, a solidariedade da
cadeia, devendo todos os fornecedores ou prestadores de serviço

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responder objetivamente pelos danos causados aos consumidores.
Ademais, nos termos do artigo 927, III, do Coìdigo de
Processo Civil, os juiìzes e tribunais observaraÞo os acoìrdaÞos

proferidos em julgamento de recursos especiais repetitivos, sendo
que tal questaÞo acerca da legitimidade da empresa responsaìvel
pelo empreendimento foi decidida nos Recursos Especiais
Repetitivos nos. 1.551.951 e 1.599.511, do Superior Tribunal de
Justic ̧a que estabeleceu “Legitimidade passiva 'ad causam' da
incorporadora, na condic aÞo de promitente-vendedora, para
responder pela restituic aÞo ao consumidor dos valores pagos a
tiìtulo de comissaÞo de corretagem e de taxa de assessoria teìcnico-
imobiliaìria, nas demandas em que se alega praìtica abusiva na
transfere ncia desses encargos ao consumidor”.
Assim sendo, reputo possível a discussão acerca da
devolução dos valores pleiteados pelos autores, passando à
análise dos pedidos.
No que se refere à cobranc a da taxa SATI dos autores,
o Superior Tribunal de Justiça, no julgamento do REsp no
1.599.511/SP, firmou tese pela “Abusividade da cobranc ̧a pelo

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promitente-vendedor do servic o de assessoria teìcnico-imobiliaìria
(SATI), ou atividade conge nere, vinculado à celebrac aÞo de
promessa de compra e venda de imoìvel” (Tema 938).
Logo, deverá a ré devolver aos autores a importância
de R$6.858,71, de forma simples, devidamente corrigida dos
desembolsos, com juros da citação.
Quanto à cobranc a de comissaÞo de corretagem dos
autores, da mesma forma, em julgamento sob o rito dos recursos
repetitivos REsp 1551951-SP, REsp 1551956-SP, REsp 1551968-
SP e REsp 1599511-SP, a Segunda Seção do Superior Tribunal
de Justiça, por unanimidade, decidiu pela “Validade da claìusula
contratual que transfere ao promitente-comprador a obrigac aÞo
de pagar a comissaÞo de corretagem nos contratos de promessa
de compra e venda de unidade auto noma em regime de
incorporac aÞo imobiliaìria, desde que previamente informado o
prec o total da aquisic aÞo
da unidade auto noma, com o destaque
do valor da comissaÞo de corretagem” (Tese 938).
No caso em questão, na Planilha de Cálculo de fls.
110, devidamente assinada pelos autores no mesmo dia da

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assinatura do contrato, constou expressamente a obrigac aÞo dos
compradores pelo pagamento de comissaÞo de corretagem e o
valor devido em relação à mesma (R$ 47.974,31) e que os
mesmos estavam de acordo com as informações apresentadas,
reconhecendo a contratação e a corretagem, não sendo, portanto,
abusiva a cobrança.
Em relação aos danos morais, é importante ressaltar
que os autores baseiam seu pedido no fato das requeridas terem
exigido indevidamente os valores que ora buscam a restituição
para a celebração do contrato.
Contudo, razão não assiste aos autores, na medida em
que o impasse não lhes causou abalo e perturbações que não os
regularmente ocasionados em razão dos contratempos inerentes às
relações negociais.
Em outras palavras, embora se reconheça os
transtornos suportados pelos compradores, é certo que, no caso,
não ultrapassaram a esfera do mero aborrecimento, o que não tem
o condão de gerar o dever de indenizar nos termos pretendidos
pelos autores.

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Nessa conformidade, deve a ação ser julgada
parcialmente procedente, para determinar que a ré devolva aos
apelantes os valores pagos à título de taxa Sati, devendo os
autores arcar com 2/3 das custas e despesas processuais e a ré
com o restante (1/3), além da verba honorária dos patronos da ré
de R$2.500,00 e a ré deverá pagar 20% do valor da condenação
aos advogados dos autores.
Em decorrência do exposto, DOU PARCIAL
PROVIMENTO ao recurso, nos termos acima alinhavados.
ERICKSON GAVAZZA MARQUES
Relator