Tribunal: TJSP
Processo: 1007856-81.2017.8.26.0590
Classe: Apelação Cível / Promessa de Compra e Venda
Órgão julgador: Augusto Rezende
Órgão colegiado: 1a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-02-05
Data de publicação: 2020-02-05

Ementa:
Compromisso de compra e venda. Rescisão contratual. Inadimplemento dos promissários compradores. Devolução do valor das prestações pagas. Cabimento de retenção de 20% do valor pago. Estimativa razoável das perdas da vendedora decorrentes da resolução. Recurso provido em parte.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2020.0000065585
ACÓRDÃO
Vistos,
relatados
e
discutidos
estes
autos
de
Apelação
Cível
no
1007856-81.2017.8.26.0590, da Comarca de São Vicente, em que é apelante TIROL
INCORPORADORA LTDA, são apelados FÁTIMA RODRIGUES SANTOS e IVAN
RODRIGUES DOS SANTOS.
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 1a Câmara de Direito Privado do
Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Deram provimento em
parte ao recurso. V. U., de conformidade com o voto do relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores RUI CASCALDI
(Presidente sem voto), JOSÉ EDUARDO MARCONDES MACHADO E LUIZ
ANTONIO DE GODOY.
São Paulo, 5 de fevereiro de 2020.
AUGUSTO REZENDE
Relator
Assinatura Eletrônica

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Apelação Cível no 1007856-81.2017.8.26.0590 -Voto no 10040
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Apelação no 1007856-81.2017.8.26.0590
Apelante: Tirol Incorporadora Ltda
Apelado: Fátima Rodrigues Santos e outro
Comarca: São Vicente
Juiz de primeiro grau: Fernando Eduardo Diegues Diniz
Voto no 10040
Compromisso de compra e venda. Rescisão contratual.
Inadimplemento
dos
promissários
compradores.
Devolução do valor das prestações pagas. Cabimento
de retenção de 20% do valor pago. Estimativa razoável
das perdas da vendedora decorrentes da resolução.
Recurso provido em parte.
A r. sentença de fls. 391/396, cujo relatório é adotado,
julgou parcialmente procedente o pedido formulado na inicial para
rescindir o compromisso de compra e venda celebrado pelas partes,
condenando a autora a restituir aos réus 90% dos valores pagos,
corrigidos monetariamente a partir do desembolso e acrescidos de
juros de juros de mora de 1% ao mês a partir do trânsito em julgado.
Estabeleceu, por fim, que cada parte deverá arcar com os honorários
de seus respectivos patronos e com as custas que dispendeu, se o
caso.
Embargos de declaração foram rejeitados (fls. 391/396).
Apela a autora sustentando, em síntese, que a retenção
de 25% dos valores pagos se mostra mais razoável para
compensação das perdas e danos decorrentes do abrupto
inadimplemento dos apelados, como despesas com IPTU e
notificação extrajudicial, não podendo tal ser considerada abusiva.
Recurso tempestivo, contrarrazoado e com preparo
recolhido.
É o relatório.
Cuida-se de pedido de rescisão de compromisso de
compra e venda ajuizado pela promitente vendedora fundado no

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inadimplemento dos promissários compradores.
Alega-se que as prestações vencida a partir de 10.11.16
não foram pagas, tendo os réus adimplido apenas R$ 103.047,94 dos
R$ 499.112,52 devidos a título de preço.
A sentença combatida declarou rescindido o negócio e
determinou a restituição de 90% das quantias pagas pelos réus.
Certo que a apelante não pode ser responsabilizada
pela rescisão do contrato, tendo em vista que foram os promissários
compradores que deram causa à resolução, devendo as quantias
pagas por conta do preço ser restituídas, mas autorizada a retenção
de parte delas para compensar prejuízos de ordem administrativa
decorrentes da resolução do negócio.
Nesse sentido, a Súmula no 1 desta Corte: “O
compromissário comprador de imóvel, mesmo inadimplente, pode
pedir a rescisão do contrato e reaver as quantias pagas, admitida a
compensação com gastos próprios de administração e propaganda
feitos pelo compromissário vendedor, assim como com o valor que se
arbitrar pelo tempo de ocupação do bem”.
Na ausência de circunstâncias extraordinárias, esta
Câmara em casos análogos tem assentado que a retenção cabível é
da ordem de 20% dos valores desembolsados, constituindo estimativa
razoável para as perdas incorridas pela vendedora em virtude da
resolução por culpa do comprador.
Na hipótese em tela maior retenção não se justifica.
Inexiste prova concreta de maiores danos à vendedora, certo que a
nova comercialização da mesma unidade, com nova cobrança de
encargos, também vem a compensar suas eventuais perdas.
Nada impede que o juiz, a quem cabe o justo
equacionamento do litígio no caso concreto, estabeleça o alcance da
cláusula penal, até porque a relação entre as partes é de consumo e,
portanto, regida, especialmente na hipótese em que se aponta
abusividade, pelas normas protetivas do consumidor (artigos 51, IV, e
53 do CDC).

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Ante o exposto, dou provimento em parte ao recurso,
majorando para 20% a retenção das quantias pagas.
É como voto.
Augusto Rezende
Relator