Tribunal: TJSP
Processo: 1010834-41.2019.8.26.0564
Classe: Apelação Cível / Compra e Venda
Órgão julgador: Augusto Rezende
Órgão colegiado: 1a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-08-05
Data de publicação: 2020-08-05

Ementa:
Compromisso de compra e venda. Desinteresse dos compradores. Rescisão contratual e restituição de quantias pagas. Retenção de 20% das parcelas contratuais pagas. Estimativa razoável dos prejuízos administrativos da promitente vendedora. Precedentes da Câmara e do STJ. Irretroatividade da Lei no 13.786/2018. Sucumbência recíproca configurada. Recurso provido em parte.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2020.0000613405
ACÓRDÃO
Vistos,
relatados
e
discutidos
estes
autos
de
Apelação
Cível
no
1010834-41.2019.8.26.0564, da Comarca de São Bernardo do Campo, em que é apelante
LIGÚRIA EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA., são apelados SANDRA
APARECIDA BASSO e EDGARD BASSO,.
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 1a Câmara de Direito Privado do
Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Deram provimento em
parte ao recurso, nos termos do acórdão, por VU., de conformidade com o voto do
relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores RUI CASCALDI
(Presidente sem voto), JOSÉ EDUARDO MARCONDES MACHADO E LUIZ
ANTONIO DE GODOY.
São Paulo, 5 de agosto de 2020.
AUGUSTO REZENDE
Relator
Assinatura Eletrônica

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Apelação Cível no 1010834-41.2019.8.26.0564 -Voto no 10972
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Apelação no 1010834-41.2019.8.26.0564
Apelante: Ligúria Empreendimentos Imobiliários Ltda.
Apelados: Sandra Aparecida Basso e outro
Comarca: São Bernardo do Campo
Juíza de primeiro grau: Marta Oliveira de Sa
Voto no 10972
Compromisso de compra e venda. Desinteresse dos compradores.
Rescisão contratual e restituição de quantias pagas. Retenção de
20% das parcelas contratuais pagas. Estimativa razoável dos
prejuízos administrativos da promitente vendedora. Precedentes da
Câmara e do STJ. Irretroatividade da Lei no 13.786/2018.
Sucumbência recíproca configurada. Recurso provido em parte.
RELATÓRIO
A r. sentença de fls. 703/708, integrada pela decisão de
fls. 716/717, julgou procedente o pedido inicial “para o fim de declarar
a nulidade da cláusula décima sétima, parágrafo primeiro (p. 209), e
determinar a devolução de 90% do valor desembolsado pela parte
autora quanto ao preço do imóvel (R$ 152.794,81- atualizado até
11.11.2019 - deduzida a parcela paga a titulo de comissão de
corretagem, caso esteja incluída neste valor, eis que não passível de
restituição), em parcela única, o que deverá ser apurado em
liquidação de sentença, com correção monetária pela Tabela Prática
do Tribunal de Justiça desde a data de cada desembolso, e juros
moratórios de 1% ao mês contados da data do trânsito em julgado
desta sentença". Estabeleceu, por fim, que a ré arcará com as
despesas processuais e com honorários advocatícios da parte
adversa, correspondentes a 10% do valor da condenação.
Apela ré buscando majorar o percentual de retenção
para 30%, por mais condizente com as despesas administrativas
suportadas por força da resolução do negócio, ou subsidiariamente
para 25% das parcelas pagas, bem como reduzir os honorários
sucumbenciais, ao que argumenta haverem os autores dado causa à
demanda e não ter oferecido resistência à rescisão.

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Apelação Cível no 1010834-41.2019.8.26.0564 -Voto no 10972
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Recurso tempestivo, contrarrazoado e com preparo
recolhido.
É o relatório.
ARGUMENTAÇÃO E DISPOSITIVO
Nos termos da Súmula no 01 desta Corte, “O
compromissário comprador de imóvel, mesmo inadimplente, pode
pedir a rescisão do contrato e reaver as quantias pagas, admitida a
compensação com gastos próprios de administração e propaganda
feitos pelo compromissário vendedor, assim como com o valor que se
arbitrar pelo tempo de ocupação do bem”.
Esta Câmara em casos análogos tem assentado que a
retenção, decorrente de cláusula penal compensatória, deve
corresponder a 20% dos valores desembolsados, constituindo
estimativa razoável para as perdas incorridas pela vendedora em
virtude da resolução por culpa do comprador (Apelação Cível
1010285-56.2018.8.26.0664, Relator Rui Cascaldi, j. 16/07/2020; Apelação no
1004412-23.2016.8.26.0704, Relator: Luiz Antonio de Godoy, j. 02/08/2018;
Apelação
no
1004667-65.2017.8.26.0309,
Relatora: Christine
Santini,
j.
27/07/2018; Apelação no 1019247-82.2015.8.26.0564, Rel. Des. Claudio Godoy, j.
10/05/2016).
Nessa linha, já se pronunciou o E. Superior Tribunal de
Justiça também reconhecendo a razoabilidade desse patamar (AgInt
no AREsp 952.241/SP, Rel. Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE, TERCEIRA
TURMA, julgado em 22/11/2016, DJe 29/11/2016; RCDESP no AREsp
208.018/SP, Rel. Ministro SIDNEI BENETI, TERCEIRA TURMA, julgado em
16/10/2012, DJe 05/11/2012).
Tem-se entendido que retenção em patamar superior,
quando não demonstrado, no caso em concreto, prejuízo maior, é
abusiva e representa enriquecimento sem causa da vendedora.
Nada impede que o juiz, a quem cabe o justo
equacionamento do litígio no caso concreto, estabeleça o alcance da
cláusula (art. 413 do CC), certo que a relação entre as partes é de
consumo e, portanto, regida, especialmente na hipótese em que se

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aponta abusividade, pelas normas protetivas do consumidor (artigos
51, IV, e 53 do CDC).
Nesse ponto, não vem em socorro da apelante a nova
lei do distrato, ao menos nestes autos, em que se verifica haverem as
partes firmado o contrato em 2014 (fls. 21/42).
Sob pena de manifesta violação do princípio da
irretroatividade da lei material e inequívoco prejuízo de interesse
resguardado pelo ordenamento vigente, as disposições da Lei no
13.786/2018 envolvendo os efeitos jurídicos da resolução não se
aplicam a contratos celebrados antes do início de sua vigência
(02.01.2019). Sobre a aplicabilidade da Lei no 13.786/2018 a contratos
anteriores à sua vigência, esta Câmara assim já se pronunciou:
Com efeito, vê-se na lei nova índole eminentemente material,
ligada ao regime da resolução do contrato de compromisso de venda e
compra. Não se tem lei processual de eficácia imediata, senão norma
de afetação da disciplina material dos efeitos da dissolução do ajuste,
por isso que não se pode aplicar senão às contratações que lhe sejam
posteriores. Nem mesmo o justifica a alegação de se tratar de norma
de ordem pública porque também essas normas se submetem ao
comando
constitucional,
que
se
endereça
ao
legislador
infraconstitucional, de respeito aos direitos adquiridos e atos jurídicos
perfeitos (cf. Caio Mário, in Instituições, v. I, p. 128); ou porque, para
contratos em curso, com tempo certo, prevalece, mesmo diante tipo de
lei, o princípio da sobrevivência da lei antiga (Limongi França, in A
irretroatividade das leis e o direito adquirido, p. 202).
Por fim, também por isso não há retroatividade mínima ou o
apanhar pela nova lei de efeitos futuros de contratos pretéritos porque
se está disciplinando regime congênito do contrato, que diz com as
vicissitudes de seu descumprimento ou distrato, desde logo dispostos
no
e
para
o
ajuste
(Embargos
de
Declaração
Cível
1004015-15.2017.8.26.0320; Relator (a): Claudio Godoy; Órgão
Julgador: 1a Câmara de Direito Privado; Foro de Limeira - 4a Vara
Cível; Data do Julgamento: 21/02/2019).
Fica majorado, pois, o percentual de retenção para 20%
das parcelas contratuais pagas pelos autores.
Por fim, cotejada a pretensão inicial com o desfecho da

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demanda nesta sede, tornou-se evidente a sucumbência parcial dos
autores, motivo por que mais adequada a distribuição equânime dos
ônus sucumbenciais, fixados os honorários advocatícios, agora
devidos por cada uma das partes, em 10% do valor da causa
atualizado, à luz dos parâmetros do art. 85, § 2o, do CPC.
Ante o exposto, dou provimento em parte ao recurso,
nos termos supra.
É como voto.
Augusto Rezende
Relator