Tribunal: TJSP
Processo: 1040159-59.2018.8.26.0576
Classe: Apelação Cível / Promessa de Compra e Venda
Órgão julgador: Beretta da Silveira
Órgão colegiado: 3a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-02-05
Data de publicação: 2020-02-05

Ementa:
COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. Ação de rescisão contratual c/c pedido de devolução de valores. Inaplicabilidade da Lei 13.786/2008 a contratos celebrados anteriormente à sua vigência. Precedentes. Incidência do CDC. Possibilidade de o comprador rescindir o contrato com base em justo motivo ou em critérios estritamente pessoais. Súmula 543, STJ, e Súmulas 1, 2 e 3, TJSP. Adequação do percentual de

Ementa:
COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. Ação de rescisão contratual c/c pedido de devolução de valores. Inaplicabilidade da Lei 13.786/2008 a contratos celebrados anteriormente à sua vigência. Precedentes. Incidência do CDC. Possibilidade de o comprador rescindir o contrato com base em justo motivo ou em critérios estritamente pessoais. Súmula 543, STJ, e Súmulas 1, 2 e 3, TJSP. Adequação do percentual de retenção fixado na Instância de piso (20% dos valores pagos), pois suficiente para ressarcir a vendedora pelas despesas com publicidade e administração. Inviabilidade da observância das cláusulas contratuais ou da majoração do valor arbitrado, pois colocariam o comprador em desvantagem exagerada e provocariam, à vendedora, enriquecimento sem causa. Juros moratórios a partir do trânsito em julgado, visto que a iniciativa de resolver o contrato foi do promitente comprador. Jurisprudência do STJ. Rejeição do pleito de parcelamento da dívida, pois contrário à Súmula 2 desta E. Corte. Comissão de corretagem. Inexistência de qualquer discriminação entre o preço do imóvel negociado e o valor da comissão. Documentos acostados aos autos insuficientes para demonstrar o cumprimento efetivo do dever de transparência. Retenção indevida. Taxa de fruição. Inviabilidade de acolhimento do pleito. Posse do adquirente não comprovada. Sucumbência. Imputação exclusiva à empresa ré. Princípio da sucumbência. Não aplicação do art. 85, §11, do CPC em virtude do acolhimento parcial da insurgência. RECURSOS PROVIDOS EM PARTE.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
3a Câmara de Direito Privado
Registro: 2020.0000063319
ACÓRDÃO
Vistos,
relatados
e
discutidos
estes
autos
de
Apelação
Cível
no
1040159-59.2018.8.26.0576, da Comarca de São José do Rio Preto, em que é
apelante/apelado
GJH
EMPREENDIMENTOS
IMOBILIÁRIOS
SPE
LTDA,
é
apelado/apelante DANILO JOSÉ BERTASSO BRANZAN (JUSTIÇA GRATUITA).
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 3a Câmara de Direito Privado do
Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Deram provimento em parte
aos recursos. V. U., de conformidade com o voto do relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores JOÃO PAZINE NETO
(Presidente) e VIVIANI NICOLAU.
São Paulo, 5 de fevereiro de 2020.
BERETTA DA SILVEIRA
Relator
Assinatura Eletrônica

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3a Câmara de Direito Privado
Apelação Cível no 1040159-59.2018.8.26.0576
Voto no 44.311
2/8
VOTO No: 44.311
Apelação Cível No 1040159-59.2018.8.26.0576
COMARCA: São José do Rio Preto
Apelante/Apelado: GJH Empreendimentos Imobiliários Spe Ltda
Apelado/Apelante: Danilo José Bertasso Branzan
COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. Ação de rescisão
contratual c/c pedido de devolução de valores. Inaplicabilidade da
Lei 13.786/2008 a contratos celebrados anteriormente à sua
vigência. Precedentes. Incidência do CDC. Possibilidade de o
comprador rescindir o contrato com base em justo motivo ou em
critérios estritamente pessoais. Súmula 543, STJ, e Súmulas 1, 2 e
3, TJSP. Adequação do percentual de retenção fixado na
Instância de piso (20% dos valores pagos), pois suficiente para
ressarcir a vendedora pelas despesas com publicidade e
administração. Inviabilidade da observância das cláusulas
contratuais ou da majoração do valor arbitrado, pois colocariam o
comprador em desvantagem exagerada e provocariam, à
vendedora, enriquecimento sem causa. Juros moratórios a partir
do trânsito em julgado, visto que a iniciativa de resolver o contrato
foi do promitente comprador. Jurisprudência do STJ. Rejeição do
pleito de parcelamento da dívida, pois contrário à Súmula 2 desta
E. Corte. Comissão de corretagem. Inexistência de qualquer
discriminação entre o preço do imóvel negociado e o valor da
comissão. Documentos acostados aos autos insuficientes para
demonstrar o cumprimento efetivo do dever de transparência.
Retenção indevida. Taxa de fruição. Inviabilidade de acolhimento
do pleito. Posse do adquirente não comprovada. Sucumbência.
Imputação exclusiva à empresa ré. Princípio da sucumbência.
Não aplicação do art. 85, §11, do CPC em virtude do acolhimento
parcial da insurgência. RECURSOS PROVIDOS EM PARTE.
Trata-se de apelações interpostas contra r. sentença de fls.
165/169, da lavra do i. magistrado Sandro Nogueira de Barros Leite, de relatório
adotado, que julgou PARCIALMENTE PROCEDENTE a ação de rescisão
contratual c/c pedido de restituição de valores ajuizada por DANILO JOSÉ
BERTASSE BRANZAN em face de GJH EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS

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Voto no 44.311
3/8
SPE LTDA.
Alega a ré que se aplica ao caso a Lei no 13.786/2018, a
qual permite a retenção (i) de um percentual superior àquele fixado na Instância de
piso; (ii) da comissão de corretagem pactuada; e (iii) de taxa de fruição durante o
período em que o adquirente exerceu a posse do bem. Afirma que a sucumbência
deve ser imputada exclusivamente à parte contrária com base no princípio da
causalidade, que é possível o parcelamento do montante a ser restituído e que o termo
inicial dos juros moratórios deve ser alterado para a data do trânsito em julgado da
condenação.
Já o autor apela para que o percentual de retenção seja
minorado para 10% (dez por cento) e para que a comissão de corretagem não seja
devolvida, pleiteando, ainda, a fixação de honorários advocatícios em grau recursal.
Foram apresentadas contrarrazões às fls. 187/217 e
245/250.
Ao julgamento virtual não se fez oposição.
É o RELATÓRIO.
De início, afasta-se a alegação da ré de que se aplica ao
caso a Lei no 13.786/2018, visto que o contrato foi celebrado anteriormente à sua
vigência.
Nesse sentido:

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4/8
EMBARGOS DE DECLARAÇÃO
LEI No 13.786/2018

INAPLICABILIDADE CONTRATO CELEBRADO ANTES DA
VIGÊNCIA PRINCÍPIO DA IRRETROATIVIDADE ARESTO
ADEMAIS EM CONFORMIDADE COM OS LIMITES DE
RETENÇÃO DE VALORES INEXISTÊNCIA DE VÍCIOS COM
SANAR
VIA IMPRÓPRIA PARA MODIFICAÇÃO DO
JULGADO RECURSO REJEITADO.
(Embargos de Declaração no 1010541-92.2016.8.26.0009/50000, 2a
Câmara de Direito Privado, Rel. Giffoni Ferreira, j. 08.05.2019)
EMBARGOS DE DECLARAÇÃO. Inexistência de vícios.
Inaplicabilidade da Lei no 13.786/2018 a contrato anterior. Omissão
inocorrente. Embargos rejeitados.
(Embargos de Declaração no 1031555-45.2015.8.26.0114/50000, 8a
Câmara de Direito Privado, Rel. Benedito Antonio Okuno, j.
06.08.2019)
EMBARGOS DE DECLARAÇÃO - Vícios do artigo 1.022
inexistentes - Matéria abordada nos embargos que sequer constou da
apelação - Inaplicabilidade retroativa da Lei no 13.786/18, sob pena
de ofensa ao ato jurídico perfeito - Embargos rejeitados.
(Embargos de declaração no 1001692-35.2015.8.26.0020/50000, 8a
Câmara de Direito Privado, Rel. Des. Salles Rossi, j. 29.04.2019)
Aplicam-se
ao
caso
os
cânones
da
legislação
consumerista, já que as partes amoldam-se aos conceitos de consumidor e fornecedor
previstos nos artigos 2o e 3o do Código de Defesa do Consumidor.
Não há dúvida de que o comprador de unidade imobiliária
tem direito de rescindir o contrato com base em critérios estritamente pessoais, como
dificuldades financeiras temporárias.
O Superior Tribunal de Justiça, atento à hipótese, sumulou
seu posicionamento a respeito: “Na hipótese de resolução de contrato de promessa
de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve
ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador
integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou

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5/8
parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento”
(Súmula 543).
Idêntico o entendimento deste E. Tribunal de Justiça:
Súmula 1: “O Compromissário comprador de imóvel,
mesmo inadimplente, pode pedir a rescisão do contrato e reaver as quantias pagas,
admitida a compensação com gastos próprios de administração e propaganda feitos
pelo compromissário vendedor, assim como com o valor que se arbitrar pelo tempo
de ocupação do bem”.
Súmula 2: “A devolução das quantias pagas em contrato
de compromisso de compra e venda de imóvel deve ser feita de uma só vez, não se
sujeitando à forma de parcelamento prevista para a aquisição”.
Súmula
3:
“Reconhecido
que
o
compromissário
comprador tem direito à devolução das parcelas pagas por conta do preço, as partes
deverão ser repostas ao estado anterior, independentemente de reconvenção”.
A contenção de parte das parcelas pagas é necessária, pois
tem por escopo ressarcir a vendedora pelas taxas eventualmente existentes e pelos
gastos essenciais à conservação e comercialização do imóvel, inclusive com
propaganda e administração.
Tendo em vista que a unidade ficará disponível
futuramente para nova negociação, considera-se adequada a retenção de 20% (vinte
por cento) dos valores pagos, conforme decidiu o i. juiz atuante em Primeiro Grau.

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Inviáveis as pretensões de observância das cláusulas contratuais e de majoração do
percentual fixado, pois colocariam os compradores em desvantagem exagerada e
provocariam, à construtora, enriquecimento sem causa.
Por outro lado, os juros moratórios fixados em 1% (um
por cento) ao mês realmente devem incidir a partir do trânsito em julgado, visto que
a iniciativa de resolver o contrato foi do próprio promitente comprador.
Nesse sentido:
AGRAVO REGIMENTAL. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL.
PROMESSA. COMPRA E VENDA. DESISTÊNCIA PELO
PROMITENTE COMPRADOR. RESTITUIÇÃO DOS VALORES
PAGOS. JUROS DE MORA. TERMO INICIAL. DECISÃO
JUDICIAL. SÚMULA 83/STJ.
1. A jurisprudência desta Corte se firmou no sentido de que o termo
inicial dos juros de mora na hipótese de devolução de valores
decorrente de resolução de compromisso de compra e venda por
iniciativa do promitente comprador é a data do trânsito em julgado
da decisão.
2. Agravo regimental a que se nega provimento.
(STJ, AgRg no AREsp 474503/MG, 4a Turma, Rel. Min. Maria
Isabel Gallotti, j. 09.09.2014).
O pleito de parcelamento formulado pela ré deve ser
afastado, pois contraria o entendimento sedimentado por esta E. Corte na Súmula no
2.
Acerca da comissão de corretagem, o Egrégio Superior
Tribunal de Justiça, quando da análise do REsp no 1.599.511/SP (processado sob o
rito dos recursos repetitivos), admitiu a validade da cláusula, nos seguintes termos:
“Como se verifica, a solução da controvérsia situa-se na
fase pré-negocial, englobando as tratativas, a oferta e a aceitação, com ênfase no

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dever de informação acerca da transferência do dever de pagar a comissão de
corretagem ao adquirente antes da celebração do contrato de compra e venda. [...]
Propõe-se, assim, acerca da comissão de corretagem cobrada em estande de vendas
de imóveis sob o regime da incorporação imobiliária a seguinte tese: Validade da
cláusula contratual que transfere ao promitente-comprador a obrigação de pagar a
comissão de corretagem nos contratos de promessa de compra e venda de unidade
autônoma em regime de incorporação imobiliária, desde que previamente informado
o preço total da aquisição da unidade autônoma, com o destaque do valor da
comissão de corretagem” (STJ 2a Seção REsp no 1.599.511/SP Rel. Min. Paulo
de Tarso Sanseverino j. em 24.08.2016 V.U., grifos nossos).
Na espécie, contudo, verifica-se que inexiste qualquer
discriminação do valor da comissão do corretor em relação ao preço da unidade
transacionada. Foi estabelecida apenas a possibilidade de retenção de 6% (seis por
cento) do valor pago a esse título em caso de resolução do contrato, sem transferência
da obrigação ao adquirente nem previsão de pagamento.
Tal cenário não se altera pelos documentos acostados às
fls. 111/116, os quais apenas demonstram a transferência de numerário da construtora
a terceiros, sem anuência do comprador.
Portanto, não é possível a retenção pretendida pela ré de
valores referentes à comissão de corretagem.
Também deve ser indeferido o pedido de retenção de
eventual taxa de fruição a ser fixada na esfera judicial. Isso porque não há
comprovação de que a posse do imóvel foi repassada ao adquirente, mas apenas de

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que as obras foram concluídas.
No que tange à sucumbência, correta sua imputação à
construtora, que deu causa à instauração da lide ao impor contratualmente percentual
abusivo a título de retenção em caso de rescisão contratual, deixando-se de majorar
os honorários advocatícios com base no artigo 85, parágrafo 11, do Código de
Processo Civil em virtude do acolhimento parcial da insurgência.
Ante o exposto, DÁ-SE PROVIMENTO EM PARTE
aos recursos, nos termos constantes do acórdão.
BERETTA DA SILVEIRA
Relator