Tribunal: TJSP
Processo: 1000233-08.2015.8.26.0534
Classe: Apelação Cível / Promessa de Compra e Venda
Órgão julgador: João Carlos Saletti
Órgão colegiado: 10a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-02-18
Data de publicação: 2020-06-15

Ementa:
COMPRA E VENDA – Venda de lotes de terreno em loteamento irregular – Venda irregular realizada como se de título de clube fosse, e que supostamente garantiria uso sobre lote – Inexistência de demonstração de tomada de qualquer providência tendente à regularização do loteamento e do lote, anteriormente à venda, seja em seja quanto ao parcelamento do solo, seja em relação a questões ambientais –

Ementa:
COMPRA E VENDA – Venda de lotes de terreno em loteamento irregular – Venda irregular realizada como se de título de clube fosse, e que supostamente garantiria uso sobre lote – Inexistência de demonstração de tomada de qualquer providência tendente à regularização do loteamento e do lote, anteriormente à venda, seja em seja quanto ao parcelamento do solo, seja em relação a questões ambientais – Publicidade produzida pela recorrente que inequivocamente levaram o autor a erro – Violação ao princípio da informação – Rescisão contratual bem decretada, com ordem de devolução integral dos valores pagos, em face da ilicitude da conduta da recorrente.

DANO MORAL – Configuração in re ipsa – Reparação devida – Conduta da recorrente com claro propósito de iludir ou, pelo menos, causar confusão aos compradores – Ausência de informações adequadas a respeito do contrato em si e do dito loteamento – Situação que ultrapassa o mero aborrecimento do cotidiano, sendo passível de indenização – Sentença mantida.

JUROS DE MORA – Termo inicial sobre a indenização por dano moral – Data do evento danoso – Responsabilidade pela ilicitude do ato – Incidência do artigo 398 do CC e Súmula 54 do STJ – Precedentes do Superior Tribunal de Justiça – Sentença mantida.

Apelação não provida.

Inteiro teor:
TRIBUNAL DE JUSTIÇA
PODER JUDICIÁRIO
São Paulo
Registro: 2020.0000430492
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível no
1000233-08.2015.8.26.0534, da Comarca de Santa Branca, em que é apelante
VLADIMIR
RODRIGUES
CARVALHO
ME
(BANDEIRANTES
URBANIZAÇÃO), é apelado CLAUDECIR MOTA DE SOUZA.
ACORDAM, em 10a Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça de
São Paulo, proferir a seguinte decisão: "Negaram provimento ao recurso. V. U.", de
conformidade com o voto do Relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Exmos. Desembargadores JOÃO
CARLOS SALETTI (Presidente), J.B. PAULA LIMA E ELCIO TRUJILLO.
São Paulo, 18 de fevereiro de 2020.
JOÃO CARLOS SALETTI
RELATOR
Assinatura Eletrônica

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APELAÇÃO CÍVEL no 1000233-08.2015.8.26.0534
COMARCA
-
SANTA BRANCA
Ofício Único, Processo no 1000233-08.2015.8.26.0534
APELANTE -
VLADIMIR
RODRIGUES
CARVALHO
ME
(BANDEIRANTES URBANIZAÇÃO)
APELADO -
CLAUDECIR MOTA DE SOUZA
Parte -
Eronaldo Lima Brandão
V O T O No 31.391
COMPRA E VENDA
Venda de lotes de terreno em
loteamento irregular Venda irregular realizada como se
de título de clube fosse, e que supostamente garantiria uso
sobre lote Inexistência de demonstração de tomada de
qualquer
providência
tendente
à
regularização
do
loteamento e do lote, anteriormente à venda, seja em seja
quanto ao parcelamento do solo, seja em relação a questões
ambientais Publicidade produzida pela recorrente que
inequivocamente levaram o autor a erro Violação ao
princípio da informação
Rescisão contratual bem
decretada, com ordem de devolução integral dos valores
pagos, em face da ilicitude da conduta da recorrente.
DANO MORAL
Configuração in re ipsa
Reparação
devida Conduta da recorrente com claro propósito de
iludir ou, pelo menos, causar confusão aos compradores
Ausência de informações adequadas a respeito do contrato
em si e do dito loteamento Situação que ultrapassa o mero
aborrecimento do cotidiano, sendo passível de indenização
Sentença mantida.
JUROS DE MORA Termo inicial sobre a indenização por
dano moral Data do evento danoso Responsabilidade
pela ilicitude do ato Incidência do artigo 398 do CC e
Súmula 54 do STJ Precedentes do Superior Tribunal de
Justiça Sentença mantida.
Apelação não provida.
A r. sentença de fls. 176/182 julgou parcialmente procedente “ação de
rescisão contratual com restituição de parcelas pagas c.c. indenização por danos
morais com pedido de tutela antecipada”. Opostos embargos de declaração, foram
rejeitadas (fls. 186/187).

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Apela a requerida (fls. 190/199). Alega: a) a r. sentença, ao autorizar a
rescisão contratual, ofendeu o artigo 38 da Lei no 6.766/79, que não faculta ao
adquirente a rescisão contratual, mas sim a continuidade do negócio jurídico, com o
depósito das prestações restantes no Registro de Imóveis; b) a legislação é específica
e disciplina o procedimento em caso de loteamento pendente de regularização, mas o
Juízo sequer fez menção à previsão legal, apesar de ter sido requerida a sua
aplicabilidade, em sede de contestação; c) a retenção com os gastos de administração
e propaganda deve ser acolhida, pois a pretensão se amolda à previsão da Súmula 1
do TJSP, cuja aplicação não é obstada pelo fato do loteamento estar em
regularização, devendo ser feita retenção de 20% dos valores pagos; d) o autor tinha
plena ciência de que o loteamento estava em fase de regularização quando adquiriu o
terreno, não havendo que falar em má-fé; e) o dano moral não pode ser presumido e
não houve prova feita pelo autor; o Superior Tribunal de Justiça admite o dano in re
ipsa somente em negativação indevida no cadastro de inadimplentes, serviço
prestado de forma ineficiente por instituição bancária, atraso de voo, em caso de
overbooking, cobrança indevida de multa por órgão de trânsito e concessão de
diploma não reconhecido pelo Ministério da Educação, inexistindo dano moral em
caso de compra de lote pendente de regularização; e) o STJ estabelece de modo
pacífico que em casos de responsabilidade contratual os juros de mora devem incidir
a partir da citação, e não do evento danoso.
Requer o provimento do recurso para que seja reformada a r. sentença
apelada e julgados totalmente improcedentes os pedidos do autor.
Contrarrazões às fls. 204/208.
É o relatório.
1. A r. sentença julgou procedente ação de rescisão contratual,
cumulada com pedido de devolução de parcelas pagas e indenização por danos
morais, com as seguintes razões, no ponto interessante:
“(...)
“A princípio, anote-se que, com relação ao réu Eraldo, não
refutou as alegações do autor, deixando de apresentar qualquer resposta,
de modo que reputam-se verdadeiras as alegações de fato narradas na
exordial, em decorrência da sua revelia.
“Pois bem. A Lei n° 6.766/79, que dispõe sobre o
parcelamento do solo urbano, proíbe a venda de parcela de loteamento ou
desmembramento de área não registrado.

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“E, nos termos do artigo 50 do mesmo diploma legal, a
comercialização de lotes irregulares caracteriza-se como crime.
“No caso dos autos restou evidente que os réus promoveram
a venda de lotes do referido loteamento de modo irregular, o que indica a
clandestinidade e falta de boa-fé quanto à organização do empreendimento.
“Ora, cabe ao vendedor regularizar o loteamento antes de
iniciar as vendas e, não o fazendo, a rescisão do contrato pleiteada pelo
comprador é de ser tida como procedente.
“No caso, a própria ré Vladimir Rodrigues Carvalho-ME
reconhece que o loteamento encontrava-se pendente de regularização no
momento da venda do lote e o fato de o comprador conhecer tal
circunstância não lhe retira a responsabilidade.
“No mais, verifica-se que o documento acostado às fls. 174,
data de março de 2016, ou seja, bem depois da assinatura do contrato de
venda e compra do lote, não havendo outros documentos a comprovar sua
regularidade.
“Além disso, como é de conhecimento notório, os réus têm
movida contra si ação civil pública em razão de indícios de implementação
de projetos de loteamentos clandestinos, em situação irregular, dentre os
quais se inclui o empreendimento objeto da presente ação.
“Assim, a venda de loteamento somente pode ser realizada
quando atender às disposições do Decreto-lei 58/37 e Lei 6.766/79, art. 37.
Viciada é a venda realizada sem a observância daqueles dispositivos legais,
sendo de rigor a rescisão contratual e restituição do valor integral pago
pelo autor, não havendo que se falar em retenção de parcela da quantia
paga.
“Neste sentido:
'Compromisso de Compra e Venda - Ação de rescisão contratual
movida pelo adquirente cumulada com pedido de devolução das
prestações pagas - Demanda procedente - Hipótese em que nenhuma
retenção se defere à promitente-vendedora, uma vez que se trata de
loteamento irregular, não registrado - Recurso provido. (TJSP -
Apelação com Revisão 9046334-42.2000.8.26.0000, 2a Câmara de
Direito Privado, Rel. MORATO DE ANDRADE, Data de registro:
27/04/2006, Outros números: 1625514100)

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“Ressalte-se que, com relação ao valor de R$ 4.000,00, pago
pelo autor, não houve impugnação específica por parte da ré, restando,
pois, incontroverso nos autos.
“No tocante aos danos morais, estes são devidos quando há
situações que fogem à normalidade, causando aborrecimento que interfere
intensamente no comportamento psicológico do indivíduo, causando-lhe
desequilíbrio em seu bem estar.
“Ficou evidente, no caso vertente, a angústia sofrida pelo
autor, pessoa de parcos recursos, que aplicou suas economias na aquisição
de um imóvel objeto de parcelamento irregular do solo.
“Na valoração deve ser sopesada a extensão do dano, a
intensidade do dolo e a condição econômica dos envolvidos, evitando
sempre eventual enriquecimento ilícito. Vem ganhando corpo o caráter
punitivo do dano moral como forma de desestimular a repetição de
comportamento como o que aconteceu na presente lide.
“Devida, assim, a indenização almejada, porém, segundo o
valor que, sem gerar enriquecimento injustificado à autora, tenha para o
devedor o caráter de desestímulo a novas ocorrências semelhantes. De
forma a guardar referidos parâmetros, fixo em R$ 5.000,00 (cinco mil
reais), a indenização por danos morais.
“Ante o exposto e tudo mais que dos autos consta JULGO
PARCIALMENTE PROCEDENTES os pedidos do autor para o fim de
declarar rescindido o contrato estabelecido entre as partes, bem como para
condenar os requeridos a devolver ao autor a quantia de R$ 4.000,00
(quatro mil reais), acrescida, até final pagamento, de correção monetária
computada segundo os critérios fixados pelo Tribunal de Justiça deste
Estado para atualização de débitos judiciais e juros de mora de 1% ao mês,
estes últimos contados a partir da citação, bem como ao pagamento de
indenização por danos morais no valor de R$ 5.000,00 (cinco mil reais),
incidindo correção monetária a contar da data desta sentença (Súmula no
362 do STJ), segundo os índices da tabela prática do TJSP, e juros de mora,
à taxa de 1% ao mês, a contar da data do evento danoso, ou seja, da data
da assinatura do contrato de fls. 30/33.
“Porque foi mínima a sucumbência experimentada pelo
autor, arcarão os réus com o pagamento de custas e despesas processuais,
bem como de honorários advocatícios que fixo em 20% (vinte por cento)
sobre o valor da condenação (...)”.

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2. A recorrente sustenta que a r. sentença violou o disposto no artigo
38 da Lei no 6.766/79, que é devida a retenção por gastos com propaganda e
administração e que o adquirente tinha plena ciência da falta de regularização do
loteamento.
Contudo, consoante os elementos dos autos, a recorrente sequer
comercializou lotes de terreno. De acordo com o documento de fls. 30/34, o que foi
contratado com o autor foi a “venda e compra de um título de sócio-proprietário
(quota-gleba) do CLUBE ASSOCIAÇÃO ALVORADA DE SANTA BRANCA,
correspondente ao uso exclusivo da: quota-gleba 134 com frente para a rua 01
confrontando de quem olha da rua para o lado direito a divisa da área, e de quem
olha encerrando área de 1.000,00 m2” (fls. 31). O folheto publicitário de fls. 22
promoveia à venda “chácara em Santa Branca”, com “lotes a partir de 1.000 m2”,
com “excelente acesso até a porta do empreendimento”.
Ou seja, a rigor, o autor não teria adquirido um lote de terreno, mas
sim “título” de um “clube” que lhe daria direito de uso de um lote de terreno, que lhe
foi cedido pelo promitente comprador de uma gleba muito maior (fls. 47/51). Em
verdade, a fórmula adotada pela apelante travestiu a compra e venda de lote em título
de clube, procedendo ao parcelamento do solo de forma irregular e ilegal, incidindo
na regra do artigo 38 da Lei no 6.766/79 sequer é aplicável à hipótese.
Inequívoca a irregularidade e a ilicitude do assim chamado
“loteamento”, pois não providenciado junto ao Poder Público procedimento relativo
ao parcelamento do solo e o atendimento de condições ambientais.
Acertada, portanto, a r. sentença, no decretar a rescisão do ajuste, com
a restituição de tudo o que foi pago pelo autor.
3. Não é caso de retenção de valores por parte da recorrente, porque
culpada pelo desfazimento da avença.
O folheto publicitário de fls. 20 estampa que se trata de “empresa
especializada em urbanização desde 1998” e que é “a maior empresa do segmento na
região do Vale do Paraíba”, mas o contrato de “cessão de título de sócio-proprietário”
sequer exibe o seu nome, o que torna patente a violação do dever de informação, pois
é inegável que ao consumidor não restou suficientemente claro o que foi comprado e
muito menos quem é o real vendedor, sem falar nas questões relativas à propriedade,
considerando que tudo o que envolve o negócio quer fazer crer ao comprador a
aquisição de título dominial, o que evidentemente não ocorre.
Por outro lado, não há que atribuir a culpa pela rescisão do contrato ao
adquirente, na medida em que, como visto, a comercialização do loteamento, por
totalmente irregular, não poderia ter sido feita, o que inviabiliza a pretensão da
recorrente à retenção, como, aliás, foi bem pontuado pela r. sentença apelada.

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4. Com relação aos danos morais, a lesão sofrida pelo autor, em face
da prática, pela recorrente, de conduta que visou levá-lo ao engano, fazendo com que
ele pensasse ter adquirido uma propriedade, está evidenciada.
A situação, de fato, revela não se estar à frente de singelo desconforto,
mas de padecimento que atingiu a esfera íntima do postulante, a merecer reparação.
Em casos semelhantes, é pacífico o entendimento segundo o qual o dano moral
configura-se in re ipsa, não demandando comprovação. Ressalto que, contrariamente
ao afirmado pela recorrente, o Colendo Superior Tribunal de Justiça não determinou
a totalidade de hipóteses em que não seria aplicável a presunção da ocorrência do
dano moral, senão ponderou justamente em sentido contrário, ao determinar balizas
em que a presunção é inquestionável. Neste sentido, aliás, tem decidido esta Colenda
10a Câmara de Direito Privado:
APELAÇÃO CÍVEL. Ação de Rescisão Contratual cumulada
com pedido de restituição de valores pagos e indenização por danos morais.
Promessa de compra e venda. Sentença de parcial procedência.
Inconformismo. Acolhimento parcial. Loteamento irregular. Inviabilidade
de uso do Bem. Existência de Ações Civis Públicas com Decisão
suspendendo todos os Contratos envolvendo referido loteamento. Danos
morais configurados. Na hipótese, a situação vivenciada superou em muito o
mero aborrecimento do cotidiano, já que os Réus praticaram ilícito
contratual, pois lhes prometeram à venda Imóvel irregular, em loteamento
que não possui aprovação do Poder Público. Sentença parcialmente
reformada. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO, para o fim de
condenar os Réus ao pagamento de R$ 10.000,00 (dez mil reais), a título de
indenização por danos morais, com correção monetária contada a partir do
arbitramento, nos termos da Súmula no 362 do Colendo Superior Tribunal
de Justiça e juros de mora de 1% (hum por cento) ao mês incidentes a partir
da citação, condenando-se ainda, a parte requerida ao pagamento das custas
processuais, além de honorários advocatícios fixados em 15% (quinze por
cento) sobre o valor global da condenação. (TJSP; Apelação Cível
1004084-16.2017.8.26.0007; Relator (a): Penna Machado; Órgão Julgador:
10a Câmara de Direito Privado; Foro Regional VII - Itaquera - 3a Vara
Cível; Data do Julgamento: 30/07/2019; Data de Registro: 30/07/2019)

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COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. AÇÃO DE
RESCISÃO CONTRATUAL CUMULADA COM DANO MORAL.
COMERCIALIZAÇÃO
DE
LOTEAMENTO
IRREGULAR.
DESFAZIMENTO DO NEGÓCIO COM DEVOLUÇÃO INTEGRAL DOS
VALORES POR CULPA DAS REQUERIDAS. DANO MORAL.
CONFIGURADO.
HIPÓTESE
QUE
ULTRAPASSA
O
MERO
ABORRECIMENTO COTIDIANO. QUANTUM ARBITRADO COM
MODERAÇÃO
E
RAZOABILIDADE.
SENTENÇA
MANTIDA.
RECURSO
NÃO
PROVIDO.

(TJSP;

Apelação
Cível
1000112-09.2017.8.26.0534; Relator (a): Coelho Mendes; Órgão Julgador:
10a Câmara de Direito Privado; Foro de Santa Branca - Vara Única; Data do
Julgamento: 28/08/2018; Data de Registro: 28/08/2018)

5. Por fim, com relação aos juros, acertada a r. sentença no mandar
pagá-los desde a citação, quanto à restituição de valores pagos, posto decorrente da
responsabilidade contratual, e, a teor do disposto no artigo 405 do Código Civil,
consoante já decidiu o C. Superior Tribunal de Justiça:
AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO
ESPECIAL - AÇÃO CONDENATÓRIA - DECISÃO MONOCRÁTICA
QUE
NEGOU
PROVIMENTO
AO
RECLAMO.
INSURGÊNCIA
RECURSAL DA RÉ.1. Violação do artigo 1022 do CPC/15 não
configurada. É clara e suficiente a fundamentação adotada pelo Tribunal de
origem para o deslinde da controvérsia, revelando-se desnecessário ao
magistrado rebater cada um dos argumentos declinados pela parte.
Precedentes. 2. A ausência de indicação clara e precisa dos dispositivos de
lei federal em torno dos quais haveria divergência jurisprudencial,
caracteriza a deficiência na fundamentação do recurso, a atrair o óbice da
Súmula 284 do STF. Precedentes. 3. O termo inicial dos juros de mora,
nos casos de responsabilidade contratual, é a data da citação, estando o
acórdão recorrido em perfeita consonância com a jurisprudência desta
Corte no ponto. 4. O Superior Tribunal de Justiça, afastando a incidência
da Súmula 7 desta Corte, tem reexaminado o montante fixado pelas
instâncias ordinárias a título de danos morais apenas quando irrisório ou
abusivo, circunstâncias inexistentes no presente caso. 5. Agravo interno
desprovido. (AgInt no AREsp 1230550/AM, Rel. Ministro MARCO
BUZZI, QUARTA TURMA, julgado em 19/08/2019, DJe 22/08/2019).
Já no que concerne à indenização por dano moral, posto decorrente da
prática de ato ilícito a obrigação de indenizar, correto também o julgado ao ordenar
incidam os juros desde a data da contratação, ou seja, do evento danoso, assim dando
aplicação à Súmula 54 do C. Superior Tribunal de Justiça e ao artigo 398 do Código
Civil.
6. Ante o exposto, nego provimento ao recurso.

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PODER JUDICIÁRIO
São Paulo
É meu voto.
JOÃO CARLOS SALETTI
Relator
assinado digitalmente