Tribunal: TJSP
Processo: 0063507-59.2011.8.26.0224
Classe: Apelação Cível / Promessa de Compra e Venda
Órgão julgador: Angela Moreno Pacheco de Rezende Lopes
Órgão colegiado: 9a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-10-30
Data de publicação: 2020-10-30

Ementa:
PROMESSA DE COMPRA E VENDA - RESOLUÇÃO CONTRATUAL CUMULADA COM REINTEGRAÇÃO NA POSSE - Inadimplência das prestações contratuais que autoriza a resolução do contrato e a retomada do imóvel pela promitente vendedora - Sentença de parcial procedência - Recurso das partes - Réus que deixaram de pagar as prestações em dezembro/2003 até dezembro/2009, termo final do contrato - Ação ajuizada em 2011 -

Ementa:
PROMESSA DE COMPRA E VENDA - RESOLUÇÃO CONTRATUAL CUMULADA COM REINTEGRAÇÃO NA POSSE - Inadimplência das prestações contratuais que autoriza a resolução do contrato e a retomada do imóvel pela promitente vendedora - Sentença de parcial procedência - Recurso das partes - Réus que deixaram de pagar as prestações em dezembro/2003 até dezembro/2009, termo final do contrato - Ação ajuizada em 2011 - Relação de trato sucessivo, com prestações periódicas - No caso, observando-se o prazo prescricional de 05 anos para a pretensão de cobrança (art. 206, § 5o, inciso I, do CC), constata-se que há prestações inadimplidas passíveis de cobrança, ou seja, ainda não acobertadas pela prescrição, o que autoriza a resolução contratual - Entendimento jurisprudencial do c. STJ - Com a resolução do contrato, os réus fazem jus à restituição das prestações pagas, autorizada a retenção de 10% em favor da ré para as despesas administrativas - Taxa de fruição devida pelos réus no período compreendido entre a data da primeira prestação inadimplida até a reintegração da autora na posse - Valor corresponde a 0,5% ao mês, calculado sobre o valor do contrato - Indenização por benfeitorias que é devida aos réus, nos termos do art. 34 da Lei no 6.766/79, a serem apuradas por meio de liquidação - Autorizada a compensação dos valores - Sentença reformada - Sucumbência recíproca caracterizada - RECURSOS PARCIALMENTE PROVIDOS.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2020.0000895118
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível no
0063507-59.2011.8.26.0224, da Comarca de Guarulhos, em que é apelante/apelado
MARCELO AUGUSTO BRAZ (JUSTIÇA GRATUITA), é apelado/apelante
HIDROVOLT ADMINISTRADORA E PARTICIPAÇÕES LTDA e Apelado
CARLOS ALBERTO GONÇALVES DE CARVALHO.
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 9a Câmara de Direito
Privado do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Deram
provimento em parte aos recursos. V. U., de conformidade com o voto do relator,
que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores GALDINO
TOLEDO JÚNIOR (Presidente sem voto), ROGÉRIO MURILLO PEREIRA
CIMINO E PIVA RODRIGUES.
São Paulo, 30 de outubro de 2020.
ANGELA LOPES
Relatora
Assinatura Eletrônica

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Apelação Cível no 0063507-59.2011.8.26.0224 -Voto no 8316
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VOTO No 8316
Apelação n. 0063507-59.2011.8.26.0224
Origem: 4a Vara Cível da Comarca de Guarulhos
Juíza: Dra. Beatriz de Souza Cabezas
Apelantes: MARCELO AUGUSTO BRAZ; HIDROVOLT ADMINISTRADORA E
PARTICIPAÇÕES LTDA.
Apelados: MARCELO AUGUSTO BRAZ; HIDROVOLT ADMINISTRADORA E
PARTICIPAÇÕES LTDA.; CARLOS ALBERTO GONÇALVES DE CARVALHO
PROMESSA DE COMPRA E VENDA - RESOLUÇÃO
CONTRATUAL
CUMULADA
COM
REINTEGRAÇÃO NA POSSE - Inadimplência das
prestações contratuais que autoriza a resolução do contrato e
a retomada do imóvel pela promitente vendedora - Sentença
de parcial procedência - Recurso das partes - Réus que
deixaram de pagar as prestações em dezembro/2003 até
dezembro/2009, termo final do contrato - Ação ajuizada em
2011 - Relação de trato sucessivo, com prestações
periódicas - No caso, observando-se o prazo prescricional
de 05 anos para a pretensão de cobrança (art. 206, § 5o,
inciso I, do CC), constata-se que há prestações inadimplidas
passíveis de cobrança, ou seja, ainda não acobertadas pela
prescrição, o que autoriza a resolução contratual -
Entendimento jurisprudencial do c. STJ - Com a resolução
do contrato, os réus fazem jus à restituição das prestações
pagas, autorizada a retenção de 10% em favor da ré para as
despesas administrativas - Taxa de fruição devida pelos réus
no período compreendido entre a data da primeira prestação
inadimplida até a reintegração da autora na posse - Valor
corresponde a 0,5% ao mês, calculado sobre o valor do
contrato - Indenização por benfeitorias que é devida aos
réus, nos termos do art. 34 da Lei no 6.766/79, a serem
apuradas por meio de liquidação - Autorizada a
compensação dos valores - Sentença reformada -
Sucumbência recíproca caracterizada - RECURSOS
PARCIALMENTE PROVIDOS.
Trata-se
de
ação
proposta
pela
HIDROVOLT
ENGENHARIA E CONSTRUÇÕES LTDA. inicialmente em face de CARLOS
ALBERTO GONÇALVES DE CARVALHO, MARLI DO CARMO DE LIMA
CARVALHO e MARCELO AUGUSTO BRAZ, objetivando a rescisão do contrato de
promessa de cessão de direitos relativos a um lote, com a reintegração na posse e

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a retenção dos valores pagos pelo período de ocupação.
Noticiado o falecimento da corré MARLI (fl. 63), foi ela
excluída do polo passivo, prosseguindo a ação em relação aos corréus CARLOS
ALBERTO e MARCELO.
Sobreveio sentença de parcial procedência, cujo
relatório se adota, para declarar rescindido o contrato e determinar a reintegração
da autora na posse do imóvel, condenando os réus ao pagamento dos impostos e
taxas relativos ao imóvel, não pagos no período de ocupação. Eventual
indenização por benfeitorias será analisada em sede de execução, se o caso. O
pedido de restituição das prestações pagas foi indeferido, com base na
compensação pelo longo período de ocupação sem contraprestação. Pela
sucumbência, os réus deverão arcar com as custas processuais e com os
honorários advocatícios, arbitrados em 10% sobre o valor atualizado da causa,
observada a gratuidade concedida ao corréu Marcelo (fls. 268/271).
Publicada a sentença, foram opostos embargos de
declaração pela autora, acolhidos para aclarar a contradição e modificar a sentença
para constar que “com relação às benfeitorias, ante sua não comprovação, não há
que se falar em dever de indenizar” (fl. 305).
Apelam as partes. O corréu MARCELO sustenta em
síntese, que tinha o direito de suspender os pagamentos das prestações, nos
termos do art. 38 da Lei no 6.766/79, diante da irregularidade do loteamento, fato
que foi inclusive, objeto de Ação Civil Pública. Invoca a ocorrência de prescrição,
pois desde 2003 nenhuma cobrança foi feita pela autora, o que impede a rescisão
do contrato. Enfatiza que as cláusulas são abusivas e elevam o valor das
prestações, tornando inviável o pagamento, com a finalidade exclusiva de retomar
o bem. Ao final, caso seja mantida a rescisão, alega que não pode ser prejudicado,
pois construiu uma casa sobre o lote, fazendo jus à devolução das prestações
pagas e à indenização pelas benfeitorias (fls. 284/296).
A autora apela, adesivamente, aduzindo que a
indenização pela fruição deve ser fixada desde a data da assinatura do contrato e

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não desde o inadimplemento, como constou da sentença (fls. 332/340).
Recursos processados, somente a autora apresentou
contrarrazões a fls. 312/319.
É o relatório.
Inicialmente, fica rejeitada a alegação da autora em
contrarrazões. Conforme razões de apelação do corréu, foram rebatidos todos os
pontos da sentença, restando atendido, portanto, o princípio da dialeticidade.
Depreende-se dos autos que em 09/06/1997, os réus
celebraram instrumento particular de promessa de cessão parcial de direitos,
relativo ao Lote no 34 da Quadra 16, atualmente localizado na Rua Ivannete de
Menezes Lyra no 337, do Loteamento 'Jardim Fortaleza, na Comarca de
Guarulhos/SP, pelo preço total de R$ 37.472,00 (fls. 19/21).
Relata a autora que os réus deixaram de pagar as
prestações vencidas de 15/12/2003 a 15/12/2009, resultando um débito de R$
61.090,50 (em 2011). Apesar de pessoalmente notificados para quitarem o débito
(fls. 23/36), quedaram-se inertes, motivando o ajuizamento da presente ação, em
que foi postulada a rescisão do contrato e a reintegração na posse, com a sua
condenação nas perdas e danos decorrentes da ocupação gratuita.
Somente
o
corréu
MARCELO
apresentou
contestação, admitindo a inadimplência desde 2003. Invocou a exceção do contrato
não cumprido, pois o loteamento foi executado em desacordo com a Lei no
6.766/79 e, portanto, estava autorizado a suspender os pagamentos das
prestações. Alegou que as cláusulas são abusivas, mormente porque elevam o
valor das prestações, induzindo os compradores à inadimplência.
Respeitado
entendimento
contrário,
a
sentença
comporta parcial reforma, como se verá.
Inicialmente, não há que se falar em prescrição. O

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pedido de rescisão contratual está fundamentado na inadimplência das prestações
ajustadas. Na espécie, o contrato em discussão é de trato sucessivo,
estabelecendo prestações periódicas, sendo certo que a última foi quitada em
novembro/2003 e a inadimplência perdurou até o termo final do contrato, em
dezembro/2009.
Considerando o disposto no art. 206, § 5o, inciso I, do
CC, que estipula o prazo prescricional de 05 anos para a pretensão de cobrança de
dívida líquida constante de instrumento particular, e que a presente ação foi
ajuizada em 2011, constata-se que há prestações inadimplidas passíveis de
cobrança (posteriores a 2006), ou seja, não acobertadas pela prescrição.
Nesse sentido é o entendimento jurisprudencial
majoritário do c. STJ:
“AGRAVO
INTERNO
NOS
EMBARGOS
DE
DECLARAÇÃO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RESCISÃO
CONTRATUAL CUMULADA COM REINTEGRAÇÃO DE POSSE E PERDAS E
DANOS.
PRESCRIÇÃO.
AJUIZAMENTO
DE
AÇÃO
REVISIONAL.
NÃO
INTERRUPÇÃO DA PRESCRIÇÃO. PRESCRIÇÃO RECONHECIDA. AGRAVO
INTERNO NÃO PROVIDO. 1. A propositura de ação revisional pelo devedor não
impede que o credor busque a satisfação do seu crédito, não havendo, portanto,
interrupção do prazo prescricional. 2. Ademais, não havendo na lei regra limitando
o tempo para a decadência do direito de promover a resolução do negócio, a ação
pode ser proposta enquanto não prescrita a pretensão de crédito que decorre
do contrato. 3. Agravo interno não provido.” (AgInt nos EDcl no AGRAVO EM
RECURSO ESPECIAL No 1.536.576 - PR, Quarta Turma, Rel. MINISTRO LUIS
FELIPE SALOMÃO, j. 06/02/2020) (g/n).
“RECURSO
ESPECIAL.
AÇÃO
DE
RESCISÃO
CONTRATUAL C/C REINTEGRAÇÃO DE POSSE E INDENIZAÇÃO POR
PERDAS E DANOS. (...) 7. Embora não haja regra legal que estabeleça prazo para
o seu exercício, o direito à resolução do contrato não é absolutamente ilimitado no
tempo, na medida em que o contrato, enquanto fonte de obrigações que vincula as
partes, é instrumento de caráter transitório, pois nasce com a finalidade de se

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extinguir, preferencialmente com o adimplemento das prestações que encerra. 8.
Se o pedido de resolução se funda no inadimplemento de determinada
parcela, a prescrição da pretensão de exigir o respectivo pagamento
prejudica, em consequência, o direito de exigir a extinção do contrato com
base na mesma causa, ante a ausência do elemento objetivo que dá suporte
fático ao pleito. (...) 10. Recurso especial conhecido em parte e, nessa extensão,
provido. (REsp n. 1.728.372/DF, Relatora Ministra NANCY ANDRIGHI, TERCEIRA
TURMA, julgado em 19/3/2019) (g/n).
Logo, se há débito em aberto e ele ainda pode ser
cobrado, ainda que em parte, não há como afastar o direito da autora de postular a
rescisão com base nessa causa.
Não bastasse, os argumentos da defesa com relação
ao valor das prestações não têm relevância para a análise da pretensão da autora.
Isto porque o pedido não engloba o recebimento do montante devido pelos
compradores, mas tão-somente a extinção do negócio jurídico, com a rescisão do
compromisso de compra e venda do lote, fundada no inadimplemento das
prestações.
Além disso, a inadimplência é confessa desde 2003,
inexistindo justificativa para somente agora, com o pedido de rescisão por parte da
promitente vendedora, pretenderem a revisão das parcelas. Na hipótese, não há
abusividade no contrato, que estabeleceu previamente os valores devidos, prazos
e índices de reajuste. Caso houvesse discordância dos valores cobrados, poderiam
ter ingressado com o instrumento processual cabível para rever as condições
contratadas e, se o caso, consignar o valor incontroverso. O que não se admite é
usar tal discordância para justificar o inadimplemento após 50 prestações, quando
o contrato estipula um total de 150 prestações.
Também não colhe o argumento de que o loteamento
era irregular. Como bem destacado na sentença, aos réus caberia “suspender o
pagamento das prestações restantes, com a prévia notificação da autora para
suprir a falta (Lei n. 6.766/79, art. 38). Contudo, de acordo com o § 1o do
dispositivo mencionado, não estava autorizado o inadimplemento absoluto da

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requerida, uma vez que, ocorrendo a suspensão do pagamento das prestações
restantes, cabia a ela efetuar o depósito das prestações vencidas junto ao Registro
de Imóveis competente, o que não ocorreu.”
Definido o direito da autora à rescisão, a reintegração
na posse é consequência indissociável, sendo imperiosa a reposição das partes ao
estado anterior à contratação.
Nesse contexto, respeitado entendimento contrário,
embora a rescisão não tenha sido postulada pelos réus, mas decorre de seu
inadimplemento, não há como negar o direito à restituição das prestações pagas.
Por outro lado, a ré tem direito à retenção de parte do montante pago, consoante
jurisprudência dominante deste e. TJSP, consolidada com a edição da Súmula 1, in
verbis:
“O compromissário comprador de imóvel, mesmo
inadimplente, pode pedir a rescisão do contrato e reaver as quantias pagas,
admitida a compensação com gastos próprios de administração e propaganda
feitos pelo compromissário vendedor, assim como com o valor que se arbitrar pelo
tempo de ocupação do bem.”
Na hipótese dos autos, mostra-se razoável que a
restituição seja feita no valor equivalente a 90% das prestações pagas, com
correção monetária desde cada desembolso e juros de mora a partir do trânsito em
julgado.
Na mesma linha, a ré também faz jus à indenização
pela fruição do imóvel por parte dos réus, pois visa a recompor equitativamente os
prejuízos da promitente vendedora e a evitar o enriquecimento sem causa dos
adquirentes.
A indenização é devida, no entanto, não a partir da
assinatura do contrato como pretende a autora. Isto porque não soa razoável que a
autora tenha recebido as prestações e, pelo mesmo período receba valor
equivalente à ocupação pela réus. Por isso, a taxa de fruição deve ser paga pelos

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réus apenas no período compreendido entre a inadimplência das prestações até a
efetiva reintegração da autora na posse do lote.
O valor da indenização deve ser fixado em 0,5% ao
mês, calculado sobre o valor atualizado do contrato, conforme parâmetros
adotados pela jurisprudência desta e. Corte.
Reforma-se a sentença, também, no que tange à
indenização por benfeitorias comprovadamente existentes sobre o lote. Não se
olvide de que, com a retomada do imóvel, eventual construção realizada no terreno
será incorporada ao patrimônio da autora, possibilitando nova alienação. Por isso,
a condenação da autora não pode ser afastada, sob pena de enriquecimento ilícito.
É o que se infere, inclusive, do art. 34 da Lei no
6.766/79, in verbis:
“Em qualquer caso de rescisão por inadimplemento do
adquirente, as benfeitorias necessárias ou úteis por ele levadas a efeito no imóvel
deverão ser indenizadas, sendo de nenhum efeito qualquer disposição contratual
em contrário.”
Em resumo, se os réus adquiriram o terreno e sobre
ele edificaram uma casa, fazem jus à indenização integral pelas benfeitorias,
fazendo-se necessária apenas a competente avaliação, a ser feita por meio de
regular liquidação.
Por fim, fica mantida a sentença no que tange à
condenação dos réus ao pagamento dos impostos e taxas inerentes ao imóvel, que
são de sua responsabilidade enquanto perdurar o exercício da posse.
Em conclusão, reforma-se a sentença para:
1) reconhecer o direito dos réus à restituição das
prestações contratuais pagas, por força da rescisão do contrato, autorizando a
retenção de 10% em favor da autora, para as despesas de administração. Os
valores serão corrigidos pela Tabela do TJSP desde cada desembolso e acrescidos

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de juros de mora de 1% ao mês a partir do trânsito em julgado;
2) condenar os réus ao pagamento da taxa de fruição
no período compreendido entre a primeira prestação inadimplida até a efetiva
reintegração da autora na posse do lote, no equivalente a 0,5% por mês, calculado
sobre o valor atualizado do contrato. Os valores serão corrigidos mês a mês pela
Tabela do TJSP e acrescidos de juros de mora de 1% ao mês a partir da citação;
3) reconhecer o direito dos réus às benfeitorias
introduzidas no imóvel, cujo valor deverá ser apurado em regular liquidação.
Fica autorizada a compensação dos valores devidos
pelas partes reciprocamente. Na hipótese de crédito em favor dos réus, ficam eles
autorizados à retenção das benfeitorias até o recebimento. Se apurado crédito em
favor da autora, fica ela autorizada à imediata reintegração na posse do imóvel.
Diante do desfecho dado aos recursos, restou
caracterizada a sucumbência recíproca, devendo as partes ratearem por igual as
custas processuais. Os honorários advocatícios devidos à parte contrária ficam
arbitrados em 10% sobre o valor da condenação, vedada a compensação e
observada a gratuidade processual concedida aos réus.
Do exposto, pelo meu voto, dou parcial provimento
aos recursos.
ANGELA LOPES
Relatora