Tribunal: TJSP
Processo: 1000575-72.2020.8.26.0201
Classe: Apelação Cível / Compra e Venda
Órgão julgador: Moreira Viegas
Órgão colegiado: 5a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-08-05
Data de publicação: 2020-08-05

Ementa:
COMPROMISSO DE VENDA E COMPRA – RESCISÃO – RESTITUIÇÃO DE QUANTIAS PAGAS – Procedência - Impossibilidade econômica superveniente dos adquirentes em arcar com as prestações ajustadas – Ausência de demonstração de culpa da vendedora - Rescisão decretada – Ato que causa prejuízo ao credor - Taxa de retenção mantida em 10% dos valores pagos, para evitar enriquecimento indevido – Não cabimento

Ementa:
COMPROMISSO DE VENDA E COMPRA – RESCISÃO – RESTITUIÇÃO DE QUANTIAS PAGAS – Procedência - Impossibilidade econômica superveniente dos adquirentes em arcar com as prestações ajustadas – Ausência de demonstração de culpa da vendedora - Rescisão decretada – Ato que causa prejuízo ao credor - Taxa de retenção mantida em 10% dos valores pagos, para evitar enriquecimento indevido – Não cabimento de retenção das arras - Afastamento da taxa de fruição, face à ausência de edificação no lote – Ônus sucumbenciais adequadamente distribuídos - Sentença mantida - Recurso desprovido.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2020.0000613194
ACÓRDÃO
Vistos,
relatados
e
discutidos
estes
autos
de
Apelação
Cível
no
1000575-72.2020.8.26.0201, da Comarca de Garça, em que é apelante CCG
EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA, são apelados SIDNEI RICARDO
CAIJANO (ASSISTÊNCIA JUDICIÁRIA) e FERNANDA MEIRA PEREIRA CAIJANO.
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 5a Câmara de Direito Privado do
Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Negaram provimento ao
recurso. V. U., de conformidade com o voto do relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores MOREIRA VIEGAS
(Presidente), FERNANDA GOMES CAMACHO E A.C.MATHIAS COLTRO.
São Paulo, 5 de agosto de 2020.
MOREIRA VIEGAS
Relator
Assinatura Eletrônica

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Apelação Cível no 1000575-72.2020.8.26.0201
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Apelação no:
1000575-72.2020.8.26.0201
Comarca:
Garça
Apelante:
Apelados:
CCG
EMPREENDIMENTOS
IMOBILIÁRIOS
LTDA.
SIDNEI RICARDO CAIJANO e OUTRA
COMPROMISSO DE VENDA E COMPRA RESCISÃO
RESTITUIÇÃO DE QUANTIAS PAGAS Procedência -
Impossibilidade econômica superveniente dos adquirentes em
arcar
com
as
prestações
ajustadas
Ausência de
demonstração de culpa da vendedora - Rescisão decretada
Ato que causa prejuízo ao credor - Taxa de retenção mantida
em 10% dos valores pagos, para evitar enriquecimento
indevido
Não cabimento de retenção das arras -
Afastamento da taxa de fruição, face à ausência de edificação
no lote Ônus sucumbenciais adequadamente distribuídos -
Sentença mantida - Recurso desprovido.
VOTO No
28954
Apelação interposta contra a r. sentença de fls. 96/99 e
107, que, nos autos de ação de rescisão contratual c.c. devolução de valores
pagos, julgou procedentes os pedidos, para declarar a abusividade da cláusula
22a do contrato, resolver o compromisso de compra e venda, impondo à requerida
a obrigação de restituir à autora o percentual de 90% sobre a totalidade do preço
pago, incluindo as arras, corrigido o valor monetariamente de acordo com os
índices da Tabela Prática do Tribunal de Justiça de São Paulo, a partir do efetivo
desembolso, sem prejuízo da incidência de juros de mora de 1% ao mês a partir
do trânsito em julgado desta sentença, compensando-se eventuais tributos em
atraso até o ajuizamento da ação.
Alega o apelante, em breve síntese, a validade das
cláusulas instrumento firmado entre as partes, salientando a necessidade de
retenção de 30% dos valores pagos. Aduzem que, diante da culpa dos apelados
pela rescisão, as arras devem ser retidas, conforme estabelecido no contrato.

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Alternativamente, pugnam pela retenção de 25% dos valores pagos. Insistem na
necessidade de indenização pelo período de fruição do imóvel. Pugnam pela
condenação dos apelados ao pagamento e impostos e demais taxas incidentes
sobre o imóvel, desde a assinatura do contrato até efetiva reintegração de posse
e não somente até a data do ajuizamento. Por fim, requerem a inversão dos ônus
sucumbenciais ou o reconhecimento da sucumbência recíproca e ainda a redução
do valor atribuído aos honorários (fls. 181/212).
Recurso processado, recolhido o preparo.
Contrarrazões às fls. 167/175.
É o relatório.
O recurso deve ser recebido no efeito meramente
devolutivo, consoante dispõe o art. 1012, §1o, inciso V, do Código de Processo
Civil.
A ação objetiva rescisão de compromisso de compra e
venda cumulada com pedido devolução dos valores pagos, em decorrência da
inviabilidade de os autores continuarem adimplindo com o pagamento do
contrato.
Nesta senda, aplica-se à hipótese o Código de Defesa
do Consumidor. Portanto, é de rigor a devolução das parcelas pagas, imediata e
de uma só vez, corrigidas monetariamente, sob pena de se colocar o consumidor
em situação de onerosidade excessiva, conforme dispõe o artigo 53 da citada
norma e na esteira das Súmulas no 1 e 2 deste Tribunal de Justiça:
“A devolução das quantias pagas em contrato de
compromisso
de compra e venda de imóvel deve ser feita de uma só vez, não se
sujeitando à forma de parcelamento
prevista para a aquisição”.

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“O compromissário
comprador do imóvel, mesmo
inadimplente,
pode pedir a rescisão do contrato e reaver as quantias pagas,
admitida a compensação
com gastos próprios de administração
e propaganda

feitos pelo compromissário
vendedor, assim como com o valor que se arbitrar
pelo tempo de ocupação do bem”.
Certo que o promitente comprador, impossibilitado de
arcar com o pagamento das parcelas de compromisso de compra e venda de
imóvel, pode ajuizar ação visando à rescisão da avença. Ressalte-se que, mesmo
presente cláusula relativa à irrevogabilidade e irretratabilidade, é possível ao
pleito de rescisão conforme já decidiu o próprio Superior Tribunal de Justiça:
RECURSO ESPECIAL - CONTRATO DE PROMESSA
DE COMPRA E VENDA - RESILIÇÃO PELO
PROMITENTE-COMPRADOR
-
RETENÇÃO
DAS
ARRAS - IMPOSSIBILIDADE - DEVOLUÇÃO DOS
VALORES PAGOS - PERCENTUAL QUE DEVE
INCIDIR SOBRE TODOS OS VALORES VERTIDOS E
QUE, NA HIPÓTESE, SE COADUNA COM A
REALIDADE
DOS
AUTOS
-
MAJORAÇÃO
-
IMPOSSIBILIDADE,
NA
ESPÉCIE
-
RECURSO
ESPECIAL IMPROVIDO.
1. A Colenda Segunda Seção deste Superior Tribunal
de Justiça já decidiu que o promitente-comprador,
por
motivo de dificuldade financeira, pode ajuizar ação de
rescisão contratual e, objetivando, também reaver o
reembolso dos valores vertidos (EREsp no 59870/SP,
2o Seção, Rel. Min. Barros, DJ 9/12/2002, pág. 281).
2. As arras confirmatórias constituem um pacto anexo
cuja finalidade é a entrega de algum bem, em geral
determinada soma em dinheiro, para assegurar ou
confirmar a obrigação principal assumida e, de igual
modo, para garantir o exercício do direito de

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desistência.
3. Por ocasião da rescisão contratual o valor dado a
título de sinal (arras) deve ser restituído ao reus
debendi, sob pena de enriquecimento ilícito.
4. O artigo 53 do Código de Defesa do Consumidor não
revogou o disposto no artigo 418 do Código Civil, ao
contrário, apenas positivou na ordem jurídica o
princípio
consubstanciado
na
vedação
do
enriquecimento ilícito, portanto, não é de se admitir a
retenção total do sinal dado ao promitente-vendedor.
5. O percentual a ser devolvido tem como base de
cálculo todo o montante vertido pelo promitente-
comprador, nele se incluindo as parcelas propriamente
ditas e as arras.
6. É inviável alterar o percentual da retenção quando,
das peculiaridades do caso concreto, tal montante se
afigura razoavelmente fixado.
7. Recurso especial improvido.
(REsp 1056704/MA, Rel. Ministro MASSAMI UYEDA,
TERCEIRA TURMA, julgado em 28/04/2009, DJe
04/08/2009).
Assim, cristalino admitir-se a resolução até pelo
simples inadimplemento do adquirente, por insuportabilidade do contrato,
devendo o vendedor receber o imóvel objeto do contrato e o comprador os
valores que pagou.
Mas o percentual a ser restituído deve ser variável, e
isso somente o caso concreto pode explicitar.
Sem muita dificuldade, todavia e sobre esse tema
quatro situações, genericamente consideradas, devem ser anotadas. Primeira, a
mora exclusiva da devedora, que, por exemplo, não entrega a obra no prazo. A

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segunda, quando o comprador se coloca em mora, não efetuando o pagamento,
mas de imediato pleiteia a rescisão. A terceira, quando o comprador se coloca em
mora e somente depois de tempos é que toma a iniciativa. A quarta, quando a
iniciativa é tomada pela própria alienante, diante da mora. A isso se acrescentem
mais duas situações: o imóvel haver sido ou não ocupado, e bem a permanência
nele, ainda, do comprador.
Aliás, a referência nessa ordem não foi aleatória.
Objetiva, claramente, demonstrar a gradação que a restituição deve ter em função
desses elementos. A jurisprudência, por sinal, tem admitido a retenção de 10% a
30%, conforme as várias hipóteses.
A leitura dessa matéria, todavia, é algo diversa. A
insuportabilidade do contrato pode decorrer de culpa do adquirente quando
menos, em atentar para obrigação que assumiu ou, efetivamente em razão da
imprevisão, de que cuida o artigo 477 do Código Civil (antigo 1092 do diploma
revogado). E bem da onerosidade excessiva, de que cuida seu artigo 478.
O adquirente que não obrou, em tempo algum, em
mora, suspendendo o pagamento quando do vencimento dos prazos contratuais
para entrega da obra, notificando, de imediato, sua intenção em não mais
prosseguir no contrato, não pode ser tratado como aquele que, simplesmente,
deixa de pagar e, quando instado, toma alguma iniciativa. Quem simplesmente
deixa de pagar e não diz porque o faz, quebra a expectativa de recebimento do
credor e pode causar outros prejuízos que não exclusivamente aqueles
decorrentes da falta do valor devido.
Quando o comprador, todavia, pela insuportabilidade
do contrato, acaba por colocar-se em mora, causou, com o inadimplemento,
prejuízo ao credor, não só pelo não pagamento, mas pelo conjunto de
consequências que aí decorrem. Pode, por exemplo, comprometer todo o
empreendimento. Pode causar prejuízo a todos os participantes. Ou pode gerar
um custo financeiro para o credor, que haverá de suportar aquela parcela para a

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continuidade do empreendimento.
É obvio, não se desconhece, que essa prova
demandaria debate amplo e específico, nem sempre possível ou de interesse das
partes. Mas - e como é o caso - não se verificando quer a onerosidade excessiva
quer a teoria da imprevisão ao contrário, o inadimplemento singelo do autor por
culpa sua, a retenção é devida.
Aliás, alguma consequência para o descumprimento
há de ser fixada, pena de incentivo ao inadimplemento, o que o direito não deve
admitir.
Ademais, sem ciência do intento de rescindir, não
pode o credor repassar o bem a terceiro.
A jurisprudência tem assim se orientado:
Promessa de compra e venda. Extinção do contrato.
Comprador inadimplente. A orientação que terminou
prevalecendo na Segunda Seção, depois de inicial
controvérsia, é no sentido de que o promissário
comprador que se torna inadimplente em razão da
insuportabilidade do contrato assim como pretendido
executar pela promitente vendedora tem o direito de
promover a extinção da avença e de receber a
restituição de parte substancial do que pagou, retendo
a construtora uma parcela a título de indenização pelo
rompimento do contrato. Esta quantia a ficar retida
varia de caso para caso: ordinariamente tem sido
estipulada entre 10% e 20%, para cobertura das
despesas com publicidade e corretagem, podendo ser
majorada quando o imóvel vem a ser ocupado pelo
comprador. Não há razão para que tudo ou quase tudo

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do que foi pago fique com a vendedora, uma vez que
por força do desfazimento do negócio ela fica com o
imóvel, normalmente valorizado, construído também
com o aporte do comprador. Precedente. Recurso
conhecido e provido em parte (STJ Resp. n. 476.775-
MG 4a T Rel. Min. Ruy Rosado de Aguiar j.
20.05.2003).
No caso, a retenção de 30% dos valores pagos, além
de todas as despesas descritas na cláusula 22a conforme pretendido pelas rés é
excessivamente onerosa e configura enriquecimento indevido de uma parte em
detrimento da outra, o que viola frontalmente o Código de Defesa do Consumidor,
incluindo a questão da exclusão da mora contida na referida cláusula.
Assim, para que sejam reparados adequadamente os
prejuízos sofridos, afigura-se razoável, na hipótese, que a retenção seja mantida
no patamar de 10% (dez por cento) dos valores pagos, visto que o lote sequer
chegou a ser ocupado.
Tampouco há falar-se em retenção das arras,
porquanto apresentam natureza meramente confirmatória (cláusula 5a, fls. 22),
ficando mantido o entendimento do douto magistrado a respeito da mesma.
Igualmente, não há falar-se em fixação de taxa de
fruição pelo uso gratuito do bem. Isto porque a posse de lote, desprovido de
qualquer edificação, não acarreta vantagem econômica alguma.
Por fim, correta a questão atinente aos atributos a
serem arcados até o ajuizamento da ação diante da prévia notificação da rescisão
e da ausência de edificação, mantida a questão da compensação caso se
comprove a existência de crédito em favor da ré.
Em relação aos honorários advocatícios, observa-se

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que houve o reconhecimento da mínima sucumbência dos autores, uma vez que
houve o acolhimento de quase a totalidade dos pedidos inaugurais.
Do mesmo modo, o percentual arbitrado foi efetuado
no mínimo legal e com base do valor da condenação tal como dispõe o art. 85, §
2o do CPC.
Em observância ao art. 85, §§1o e 11, do CPC,
majoram-se os honorários advocatícios para 15% sobre o valor da condenação.
Pelo exposto, nega-se provimento ao recurso.
JOÃO FRANCISCO MOREIRA VIEGAS
Relator