Tribunal: TJSP
Processo: 1120654-63.2018.8.26.0100
Classe: Apelação Cível / Promessa de Compra e Venda
Órgão julgador: Galdino Toledo Júnior
Órgão colegiado: 9a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-03-23
Data de publicação: 2020-03-23

Ementa:
COMPROMISSO DE VENDA E COMPRA - Ação de repetição de indébito, proposta por adquirente de imóvel, com base em atraso na entrega do imóvel e abusividade de cláusula contratual - Acolhimento, condenando a ré a restituir à autora os valores pagos pelos encargos condominiais incidentes sobreo imóvel adquirido, no período anterior à imissão na posse do imóvel - Inconformismo da ré insistindo, na

Ementa:
COMPROMISSO DE VENDA E COMPRA - Ação de repetição de indébito, proposta por adquirente de imóvel, com base em atraso na entrega do imóvel e abusividade de cláusula contratual - Acolhimento, condenando a ré a restituir à autora os valores pagos pelos encargos condominiais incidentes sobreo imóvel adquirido, no período anterior à imissão na posse do imóvel - Inconformismo da ré insistindo, na ausência de interesse processual e de culpa pelo atraso, imputando responsabilidade à adquirente, razão pela qual indevida a restituição de taxas condominiais - Rejeição - Não afasta o direito da autora de reclamar o indevido, pelo simples recebimento da unidade posteriormente, sem ressalvas - Taxa condominial indevida antes da entrega das chaves - Apelo desprovido.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2020.0000210954
ACÓRDÃO
Vistos,
relatados
e
discutidos
estes
autos
de
Apelação
Cível
no
1120654-63.2018.8.26.0100, da Comarca de São Paulo, em que é apelante
NEIBENFLUSS EMPREENDIMENTOS LTDA, é apelada ERICA RIBEIRO.
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 9a Câmara de Direito Privado do
Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Negaram provimento ao
recurso. V. U., de conformidade com o voto do relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores GALDINO TOLEDO
JÚNIOR (Presidente), JOSÉ APARÍCIO COELHO PRADO NETO E EDSON LUIZ DE
QUEIROZ.
São Paulo, 23 de março de 2020.
GALDINO TOLEDO JÚNIOR
Relator
Assinatura Eletrônica

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Apelação Cível no 1120654-63.2018.8.26.0100 -Voto no 27.703
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Apelação Cível no 1120654-63.2018.8.26.0100
Comarca: São Paulo
Apelante: Neibenfluss Empreendimentos Ltda.
Apelada: Erica Ribeiro
Voto no 27.703
COMPROMISSO DE VENDA E COMPRA -
Ação de repetição de indébito, proposta por
adquirente de imóvel, com base em atraso na
entrega do imóvel e abusividade de cláusula
contratual - Acolhimento, condenando a ré a
restituir à autora os valores pagos pelos
encargos
condominiais
incidentes
sobreo
imóvel adquirido, no período anterior à imissão
na posse do imóvel - Inconformismo da ré
insistindo, na ausência de interesse processual e
de
culpa
pelo
atraso,
imputando
responsabilidade à adquirente, razão pela qual
indevida a restituição de taxas condominiais -
Rejeição - Não afasta o direito da autora de
reclamar o indevido, pelo simples recebimento
da unidade posteriormente, sem ressalvas -
Taxa condominial indevida antes da entrega
das chaves - Apelo desprovido.
1. Ao relatório constante da sentença de
fls. 160/163, acrescento que esta julgou procedente ação de
repetição de indébito, proposta por adquirente de imóvel, com
base em atraso na entrega do imóvel, condenando a ré a restituir à
autora
a
quantia
referente
aos
pagamentos
dos
débitos
condominiais, no período de fevereiro/2018 a maio/2018,
anteriores à imissão na posse do imóvel. Em razão da
sucumbência, com fundamento no princípio da causalidade,
condenou a ré em custas, despesas processuais, bem como
honorários advocatícios fixados em 10% sobre o valor da

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condenação.
Inconformada, apela a ré (fls. 166/177),
aduzindo, em síntese, preliminarmente, falta de interesse de agir.
No mérito, alega, em suma, que a não fruição do bem não isenta
de pagamento dos pagamentos aos quais se obrigou. Insiste na
culpa
da
apelada
em
razão
de
atraso
na
obtenção
de
financiamento, ocasionando a demora na entrega das chaves.
Recurso regularmente processado, com
oferecimento de contrarrazões (fls. 183/192).
2. Celebraram as partes instrumento
particular de compromisso de compra e venda de imóvel, em 12 de
novembro de 2.013 (fls. 24/86), com pagamento de parte do preço
mediante financiamento junto a agente financeiro.
Informa a autora que o imóvel não foi
entregue na data aprazada, decorrendo disso, a cobrança de
valores indevidos referentes à despesas condominiais anteriores à
imissão na posse do imóvel objeto da lide.
Para acolher a pretensão, entendeu o
julgador a quo , que ante o incontroverso o atraso na entrega do
empreendimento, de rigor a condenação da ré a restituir à autora a
quantia referente aos pagamentos de débitos condominiais,
incidentes no período anterior à imissão na posse do imóvel.
Contra
esta
decisão,
insurge-se
a

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requerida, contudo, sem razão.
Preliminarmente, rejeita-se a alegação
de falta de interesse de agir, uma vez que a autora necessitou vir a
juízo para satisfação de sua pretensão, posto haver claramente
resistência da apelante à devolução reclamada.
Ademais,
não
afasta
o
direito
da
demandante de reclamar do indébito, o simples recebimento da
unidade posteriormente às quitações das parcelas condominiais,
sem a devida ressalva.
Descabida a alegação da apelante de
que o contrato se encontra aperfeiçoado mediante a entrega do
bem adquirido, pois o que se discute nos autos não é o estado do
bem no momento da entrega, mas a cobrança indevida da despesa
condominiais anteriores à imissão na posse do imóvel.
No mais, pelo que consta dos autos,
havia previsão contratual de entrega da obra para 30 de novembro
de 2017, o que, é certo, não ocorreu, tendo as chaves sido
entregues somente em 11.07.2018 (fl. 11/12).
Escusa-se a ré de sua responsabilidade,
alegando suposta dificuldade da autora em arcar com as parcelas
finais do contrato, tanto que necessitou utilizar financiamento
bancário, condição, aliás, previamente prevista na avença.
Nesse passo, sem embargo da alegação
da ré, a respeito de que “...a autora deu causa à demora em

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providenciar
o financiamento
habitacional,
e consequentemente,

atrasou a entrega das chaves...” , é certo que, exatamente por
depender a adquirente de financiamento para quitação do saldo
devedor, não se pode responsabilizá-la, pois, como se sabe,
aquele só é concedido quando o imóvel está totalmente concluído
e regularizado perante o Registro Imobiliário, inclusive com o
registro do instrumento de Especificação de Condomínio.
Nessas
condições,
corretamente
consignou o ilustre julgador a quo : “No que concerne ao
argumento
da ré de que a autora deu causa à demora em
providenciar
o financiamento
habitacional,
e consequentemente,

atrasou a entrega das chaves, não merece prosperar,
pois não foi
juntado aos autos qualquer documento
comprobatório
de que a
autora deu causa ao atraso.”.
Assim, incontroverso o descumprimento
contratual da requerida.
Ademais, em relação à questão relativa
às despesas condominiais, inválida qualquer disposição contratual
que as transfira à adquirente, antes da transferência efetiva da
posse do imóvel, pois em se tratando de obrigação propter rem ,
respondem por elas quem exerce a posse física do imóvel.
Confira-se:
“Agravo
regimental

no
agravo em recurso especial. Danos morais. Atraso. Indenização.

Despesas
condominiais.

Posse.
Imóvel.
Previsão
contratual.

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Súmulas no 5 e 7/STJ. Valor da indenização.
Inovação recursal. 1.
Recurso especial interposto
contra acórdão publicado na vigência
do Código de Processo Civil de 1973 (Enunciados
Administrativos

no 2 e 3/STJ)... 3. A jurisprudência
desta Corte de Justiça é no
sentido de que o promitente
comprador
passa a ser responsável

pelo pagamento
das despesas condominiais
a partir da entrega das
chaves, tendo em vista ser o momento em que tem a posse do
imóvel. 4. Rever os argumentos
trazidos no recurso especial
quanto à possibilidade
de cobrança das despesas de condomínio

com base no contrato firmado demandaria
reapreciar o conjunto
fático-probatório
dos autos e cláusula contratual,
o que encontra
óbice nas Súmulas no 5 e 7/STJ... ” (STJ, 3a Turma, AgRg no AREsp
693206/JP, Relator Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, julg.
13/03/2018).
Desta forma, a responsabilidade pelos
encargos condominiais, somente podem ser transferidas ao
consumidor a partir do momento em que este recebe a posse
direta do bem.
Em suma, deve ser mantida a r.
sentença recorrida, por ter dado correta solução à lide.
Para os fins do artigo 85, § 11o, do
Código de Processo Civil, imponho à apelante vencida honorários
adicionais de 5% sobre o montante da condenação.

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3. Ante o exposto, meu voto nega
provimento ao recurso.
Galdino Toledo Júnior
Relator