Tribunal: TJSP
Processo: 0048138-49.2010.8.26.0001
Classe: Apelação Cível / Adjudicação Compulsória
Órgão julgador: Mariella Ferraz de Arruda Pollice Nogueira
Órgão colegiado: 9a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-11-25
Data de publicação: 2020-11-25

Ementa:
APELAÇÃO. AÇÃO DE ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA. Sentença de procedência. Insurgência pelos réus. PROVA DE QUITAÇÃO. Requisito necessário, mas superado no caso concreto pela verificação da prescrição da pretensão de cobrança das parcelas contratadas e de eventual ação de rescisão contratual em relação a compromisso de compra e venda celebrado no ano de 1993, com última parcela vencida em 1.994. Arts.

Ementa:
APELAÇÃO. AÇÃO DE ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA. Sentença de procedência. Insurgência pelos réus. PROVA DE QUITAÇÃO. Requisito necessário, mas superado no caso concreto pela verificação da prescrição da pretensão de cobrança das parcelas contratadas e de eventual ação de rescisão contratual em relação a compromisso de compra e venda celebrado no ano de 1993, com última parcela vencida em 1.994. Arts. 190 e 476 do CC/2002. Entendimento assentado em inúmeros precedentes desta Corte. Alegação de distrato que não restou comprovada. Sentença mantida. RECURSO IMPROVIDO.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2020.0000965292
ACÓRDÃO
Vistos,
relatados
e
discutidos
estes
autos
de
Apelação
Cível
no
0048138-49.2010.8.26.0001, da Comarca de São Paulo, em que são apelantes FRANCISCO
DAS CHAGAS ARAUJO e SILVIA BARBOSA DE CARVALHO ARAÚJO, são apelados
JOSÉ FONSECA ARAUJO (JUSTIÇA GRATUITA) e MADALENA FERNANDES
ARAUJO (JUSTIÇA GRATUITA).
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 9a Câmara de Direito Privado do
Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Negaram provimento ao
recurso. V. U., de conformidade com o voto do relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores GALDINO TOLEDO
JÚNIOR (Presidente) E PIVA RODRIGUES.
São Paulo, 25 de novembro de 2020.
MARIELLA FERRAZ DE ARRUDA POLLICE NOGUEIRA
Relatora
Assinatura Eletrônica

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Apelação Cível no 0048138-49.2010.8.26.0001 -Voto no 3.172
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APELAÇÃO No 0048138-49.2010.8.26.0001
RELATORA: MARIELLA FERRAZ DE ARRUDA POLLICE NOGUEIRA
ÓRGÃO JULGADOR: 9.a CÂMARA DE DIREITO PRIVADO
APELANTES: FRANCISCO DAS CHAGAS ARAÚJO e SILVIA BARBOSA DE
CARVALHO ARAÚJO
APELADOS: JOSÉ FONSECA ARAÚJO e MADALENA FERNANDES ARAÚJO
COMARCA: SÃO PAULO FORO REGIONAL DE SANTANA
JUIZ PROLATOR: CLOVIS RICARDO DE TOLEDO JUNIOR
VOTO No 3.172
APELAÇÃO. AÇÃO DE ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA.
Sentença de procedência. Insurgência pelos réus. PROVA DE
QUITAÇÃO. Requisito necessário, mas superado no caso concreto
pela verificação da prescrição da pretensão de cobrança das parcelas
contratadas e de eventual ação de rescisão contratual em relação a
compromisso de compra e venda celebrado no ano de 1993, com
última parcela vencida em 1.994. Arts. 190 e 476 do CC/2002.
Entendimento assentado em inúmeros precedentes desta Corte.
Alegação de distrato que não restou comprovada. Sentença mantida.
RECURSO IMPROVIDO.
VISTOS.
Trata-se de apelação interposta por FRANCISCO DAS
CHAGAS ARAÚJO e SILVIA BARBOSA DE CARVALHO ARAÚJO contra a r. sentença
de fls. 369/371, cujo relatório se adota, integrada pelas decisões de fls. 384 e 402, que julgou
procedente ação de Adjudicação Compulsória ajuizada por JOSÉ FONSECA ARAÚJO e
MADALENA FERNANDES ARAÚJO, para decretar a adjudicação compulsória do imóvel
registrado com a matrícula n. 212.170, gleba denominada Lote 281, Vila Costa Brito, bairro
Jaçanã, subdistrito Tucuruvi, do 15o CRI da Comarca da Capital, valendo a sentença como
título para registro.
Diante da sucumbência experimentada, foram os réus
condenados, ainda, ao pagamento das custas, despesas processuais e honorários advocatícios,
fixados, por equidade em R$ 4.000,00, nos termos do art. 20, § 3o, alíneas "a", "b" e "c", do
CPC/73.

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Em seu apelo os réus sustentam falta de prova de adimplemento
contratual por parte dos autores, pois segundo os documentos apresentados, o valor
depositado perfaz a quantia de Cr$ 92.565.947,50, insuficiente para quitação integral da parte
ideal de 50% do imóvel, restando ainda saldo devedor de Cr$ 107.434.052,50, mais da metade
do valor contratualmente estipulado.
Diz que o próprio juízo "a quo" reconheceu aqui que não houve
comprovação de pagamento integral do preço; o que significa que não haveria lastro para
determinar a transferência da escritura do imóvel, tampouco para adjudicação compulsória,
pois o contrato só se aperfeiçoa com o pagamento integral da contraprestação pecuniária
estabelecida em contrato, não podendo ser presumida.
Quanto à fundamentação de ocorrência de prescrição para a
cobrança dos valores inadimplidos, ou para a rescisão contratual, tais alegações são
desconexas da causa de pedir da ação de adjudicação compulsória.
Por fim, alegam que restou amplamente demonstrado que as
partes rescindiram o contrato de compra e venda do imóvel objeto de discussão nos autos, na
medida em que, cientes da incapacidade financeira dos apelados para quitação integral do
contrato, os apelantes transferiram para estes os direitos sobre um veículo Chevrolet Monza
placas ZD-9250 para devolução do valor do sinal da compra e venda do imóvel, o que por si
só, já afasta o entendimento de que houve a prescrição no caso vertente, sendo este mais um
motivo para a reforma integral da demanda, o que requerem (fls. 392/399).
Recurso regularmente processado e contrariado (fls. 409/414).
Inicialmente os autos foram distribuídos, em Segunda Instância,
ao Des. Costa Netto (fls. 418), em 05.04.2017, sendo redistribuídos a esta Relatora em
06.08.2020.
Não houve oposição ao julgamento virtual.
Foi deferida prioridade de tramitação.

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É O RELATÓRIO.
O imóvel objeto do litígio tem como seus proprietários
FRANCISCO DAS CHAGAS ARAÚJO e SILVIA BARBOSA DE CARVALHO ARAÚJO,
que compromissaram à venda fração ideal de 50% dele a JOSÉ FONSECA ARAÚJO e
MADALENA FERNANDES ARAÚJO, em 22.1.1993 (fls. 09/12).
Juntados com a inicial, há recibos de pagamento que somam a
quitação do valor de Cr$ 92.565.947,50 (fls. 33/46), insuficiente para quitação integral da
parte ideal de 50% do imóvel compromissado à venda (fls. 11), restando ainda saldo devedor
de Cr$ 107.434.052,50.
A r. sentença deu adequada solução à lide e deve ser mantida.
De início, importante salientar que a procedência do pedido de
adjudicação compulsória exige a presença de requisitos essenciais, quais sejam, a existência
de um compromisso de compra e venda de imóvel que manifeste, de maneira inequívoca, a
vontade das partes, a indicação clara do objeto contratual, e, por fim, a prova de quitação
integral do preço, tudo atrelado à injusta negativa/omissão quanto à outorga da escritura
definitiva por parte do compromissário vendedor.
Restou incontroverso que as partes celebraram compromisso de
compra e venda quanto ao imóvel descrito como lote 281, na Vila Costa Brito, bairro Jaçanã,
em janeiro/1993, pelo valor de Cr$ 200.000.000,00 (duzentos milhões de cruzeiros) fls.
9/12.
Houve comprovação documental de pagamento parcial, mas
como corretamente analisado pelo juízo “a quo”, em fundamento que nada tem de
“desconexo”, a prescrição tornou inócua a discussão quanto a este aspecto.
O compromisso foi celebrado no ano de 1993 e a última
prestação contratada teve vencimento em abril/94.

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Na vigência do Código Civil de 1916 o lapso prescricional
máximo era de vinte anos, sendo reduzido para dez anos no Código Civil de 2.002.
Necessário, portanto, socorrer-se da regra de direito intertemporal constante no artigo 2028 da
nova legislação, que determina a aplicação da nova regra quando houver redução de prazo e
na entrada em vigor daquela legislação ainda não houver transcorrido mais da metade do
prazo segundo a legislação antecedente.
Foi o que se deu nos autos, de modo que incide, a partir de
2.003, quando entrou em vigência o novo código, o prazo de dez anos do art. 205 do
CC/2002.
É fato que a ação de adjudicação compulsória foi ajuizada em
2.010, quando ainda não havia se esgotado o lapso temporal, mas em consideração ao
oferecimento da contestação em setembro/2014, sem oferecimento de reconvenção, tem-se
que se consumou a inércia dos vendedores pelo prazo máximo a que poderiam exercer sua
pretensão de retomada do imóvel ou recebimento do preço dos compradores, razão pela qual
houve, efetivamente, prescrição, que faz com que reste superada a alegação de
inadimplemento parcial.
Logo, forçoso reconhecer que a ausência de comprovação da
quitação integral do preço daquela negociação, não poderia se constituir obstáculo à
adjudicação em favor dos autores, uma vez que já não há possibilidade de os vendedores
invocarem o não cumprimento de obrigação para resolver o contrato ou mesmo postular a
cobrança de qualquer valor não pago, o que se extrai dos artigos 190 e 476 do Código Civil de
2002, de modo que a adjudicação compulsória deve ser deferida em favor dos
compromissários compradores.
Reiterados julgados, inclusive desta 9a Câmara de Direito
Privado, prestigiam este entendimento:
"Apelação
Cível.
Ação
de
adjudicação
compulsória.
Improcedência do pedido. Inconformismo por parte da autora. Acolhimento.
Embora a comprovação do pagamento das parcelas do preço seja requisito da
procedência do pedido de adjudicação compulsória, as peculiaridades do caso
concreto ensejam o afastamento desta exigência. Caso dos autos que, em
virtude do tempo transcorrido, está prescrita a pretensão da compromissária
vendedora, seja no que se refere à cobrança das parcelas do preço, seja quanto à
resolução do contrato por inadimplemento. Exceção que prescreve no mesmo

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prazo que a pretensão
Artigo 190 do Código Civil. Sentença reformada.
Recurso de apelação provido." (TJSP Apelação n. 1002946-15.2014.8.26.0073;
9a Câmara de Direito Privado, Rel. Piva Rodrigues; j. 25.04.2017)
"APELAÇÃO. Ação de Adjudicação Compulsória. Instrumento
Particular de Promessa de Cessão Parcial de Direitos de Compromisso de
Venda e Compra. Sentença de improcedência, sob o fundamento de
inexistência da comprovação de quitação. Inconformismo. Contrato firmado no
ano de 1964. Promitente vendedora que não mais pode se opor ao pedido de
adjudicação em virtude da ocorrência de prescrição com relação à cobrança de
parcelas eventualmente atrasadas. Inteligência dos artigos 190 e 476 do CC.
Recurso provido." (Apelação n. 1002755-19.2014.8.26.0477; 9a Câmara de
Direito Privado, TJ-SP; Rel. José Aparício Coelho Prado Neto; j. 30.08.2016)
"APELAÇÃO - PROMESSA DE COMPRA E VENDA -
ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA - Não apresentação de documentos
indicativos do pagamento pelo valor da aquisição do bem, pelos promissários
compradores - Relativização da exigência da apresentação de prova escrita,
devido ao tempo decorrido para a cobrança do valor da aquisição do bem -
Inércia dos vendedores em cobrar os eventuais valores devidos - Hipótese que
caracteriza, ademais, prescrição da pretensão de cobrança dos valores - Recurso
provido." (Apelação n. 1104257-02.2013.8.26.0100; 6a Câmara de Direito
Privado, TJ-SP; Rel. Mario Chiuvite Junior; j. 02.02.2017)
"ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA - Aquisição de imóvel
comercial mediante compromisso de venda e compra há trinta anos - Ausência
de prova da quitação integral do preço - Improcedência decretada - Mitigação
da exigência de prova escrita daquela - Suposição possível pela inércia dos
vendedores em cobrar supostos valores devidos - Hipótese, ademais, em que
eventual pretensão naquele sentido já foi alcançada pela prescrição -
Reconhecimento do direito - Precedentes jurisprudenciais - Recurso provido."
(Apelação n. 1003083-78.2013.8.26.0704; 9a Câmara de Direito Privado, TJ-
SP; Rel. Galdino Toledo Júnior; j. 29.11.2016)
Por outro lado, não há como se aceitar a alegação de que houve
distrato, pois na medida em que a contratação foi realizada pela forma escrita, não se poderia
admitir que o distrato adotasse a forma verbal, que, de qualquer forma, não restou
comprovada, limitando-se ao depoimento pessoal de Francisco, contrariado pelo do autor
José, sendo ambos irmãos.
Observe-se ainda, que sequer a afirmação de que o sinal foi
devolvido por meio da entrega de um veículo foi comprovada nos autos, pois não exibido o
certificado de transferência ou qualquer outro documento que amparasse a afirmação de
transferência do automóvel , e ainda, a vinculação dessa operação ao compromisso de compra
e venda, nas apenas apresentou-se uma notificação de infração de trânsito em nome do réu.

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Diante disso, restaram evidenciados os requisitos necessários à
adjudicação compulsória, bem reconhecida pela r. sentença, que ora se mantém, por seus
próprios fundamentos e os aqui acrescidos.
Interposto o recurso na vigência do CPC/1973, não são devidos
honorários recursais.
Ante o exposto, NEGO PROVIMENTO AO RECURSO.

MARIELLA FERRAZ DE ARRUDA P. NOGUEIRA
RELATORA