Tribunal: TJSP
Processo: 1120455-41.2018.8.26.0100
Classe: Agravo Interno Cível / Promessa de Compra e Venda
Órgão julgador: Dimas Rubens Fonseca (Pres. da Seção de Direito Pr
Órgão colegiado: Câmara Especial de Presidentes;
Data de julgamento: 2020-04-28
Data de publicação: 2020-04-28

Ementa:
AGRAVO INTERNO EM RECURSO ESPECIAL. RESOLUÇÃO DE CONTRATO DE COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. Contrato submetido ao código de defesa do consumidor. Abusividade da cláusula que prevê a restituição de valores somente ao término da obra ou de forma parcelada. Restituição imediata e integral em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcial, caso tenha sido o comprador quem deu

Ementa:
AGRAVO INTERNO EM RECURSO ESPECIAL. RESOLUÇÃO DE CONTRATO DE COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. Contrato submetido ao código de defesa do consumidor. Abusividade da cláusula que prevê a restituição de valores somente ao término da obra ou de forma parcelada. Restituição imediata e integral em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcial, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento (tema 577). Ausência de demonstração do desacerto da aplicação do entendimento firmado no E. STJ em julgamento repetitivo. Incidência do Código Civil e termo inicial dos juros moratórios. Ausência de questionamento no V. Acórdão recorrido. Inviabilidade de apreciação neste âmbito recursal. Decisão mantida. Recurso desprovido, na parte conhecida.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
PRESIDÊNCIA DA SEÇÃO DE DIREITO PRIVADO
Registro: 2020.0000291820
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de
Agravo
Interno
Cível
no
1120455-41.2018.8.26.0100/50000, da Comarca de São
Paulo,
em
que
é
agravante
SEI
WASHINGTON
LUIS
EMPREENDIMENTO IMOBILIARIO SPE LTDA, é agravada DEISE
OLIVEIRA SILVA.
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da Câmara
Especial de Presidentes do Tribunal de Justiça de São
Paulo, proferir a seguinte decisão: Conheceram em
parte do recurso e, nesta, nagaram provimento. V.U. ,
de conformidade com o voto do relator, que integra
este acórdão.
O
julgamento
teve
a
participação
dos
Desembargadores PINHEIRO FRANCO (PRESIDENTE TRIBUNAL
DE JUSTIÇA) (Presidente), GUILHERME G. STRENGER (PRES.
SEÇÃO DE DIREITO CRIMINAL), LUIS SOARES DE MELLO (VICE
PRESIDENTE) E MAGALHÃES COELHO(PRES. DA SEÇÃO DE
DIREITO PÚBLICO).
São Paulo, 28 de abril de 2020.
DIMAS RUBENS FONSECA (PRES. DA SEÇÃO DE DIREITO
PRIVADO)
Relator
Assinatura Eletrônica

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Agravo Interno Cível no 1120455-41.2018.8.26.0100/50000 - Voto no
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AGRAVO INTERNO CÍVEL 1120455-41.2018.8.26.0100/50000
COMARCA: SÃO PAULO (24a VARA CÍVEL)
AGRAVANTE: SEI WASHINGTON LUIS EMPREENDIMENTO
IMOBILIARIO SPE LTDA
AGRAVADO: DEISE OLIVEIRA SILVA
VOTO No 31.872
AGRAVO INTERNO EM RECURSO ESPECIAL. RESOLUÇÃO DE
CONTRATO DE COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA.
Contrato
submetido
ao
código
de
defesa
do
consumidor. Abusividade da cláusula que prevê a
restituição de valores somente ao término da obra
ou de forma parcelada. Restituição imediata e
integral em caso de culpa exclusiva do promitente
vendedor/construtor, ou parcial, caso tenha sido
o comprador quem deu causa ao desfazimento (tema
577). Ausência de demonstração do desacerto da
aplicação do entendimento firmado no E. STJ em
julgamento repetitivo. Incidência do Código Civil
e termo inicial dos juros moratórios. Ausência de
questionamento
no
V.
Acórdão
recorrido.
Inviabilidade
de
apreciação
neste
âmbito
recursal. Decisão mantida. Recurso desprovido, na
parte conhecida.
Trata-se de agravo interno interposto
por SEI WASHINGTON LUÍS EMPREENDIMENTO IMOBILIÁRIO SPE
LTDA contra decisão que, em demanda de rescisão
contratual c/c devolução de quantias pagas, negou

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seguimento a recurso especial, pois o V. Acórdão
recorrido observou a orientação estabelecida no E.
Superior Tribunal de Justiça no Recurso Especial no
1.300.418/SC, julgado sob o regime dos recursos
repetitivos. Alega que o imóvel adquirido destinou-se
a “investimento imobiliário”, comprado por investidor,
o que tornaria aplicável o CC, em detrimento do CDC.
Aduz violação ao direito líquido e certo a condenação
na devolução de quantia maior do que a estipulada
entre as partes, devendo ser observado o percentual de
retenção estipulado em cláusula contratual, com juros
a partir do trânsito em julgado. Aponta violação aos
arts. 405 e 884 do CC.
Não
houve
oposição
ao
julgamento
virtual, nos termos do artigo 1o da Resolução no
549/2011
desta
Corte,
com
a
redação
dada
pela
Resolução no 772/2017.
É o relatório.
Anote-se, inicialmente, que o agravo
interno está sujeito à competência da Câmara Especial
de Presidentes, nos termos do art. 33-A do Regimento
Interno do Tribunal de Justiça, incluído pelo Assento
Regimental no 565/2017.
O recurso apenas comportará provimento
se o recorrente demonstrar que, por ausência de
similitude fática, a tese firmada no E. Superior
Tribunal
de
Justiça
sob
o
regime
dos
recursos
repetitivos
não
se
aplica
ao
caso
concreto
(distinguishing). Neste sentido, o AgInt no RE no AgRg

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nos EREsp no 1.039.364/ES, Rel. Min. Laurita Vaz,
Corte Especial, DJe de 6.2.2018, e o AgInt no RE no
AgInt nos EDcl no RMS no 48.747/DF, Rel. Min. Humberto
Martins, Corte Especial, DJe de 19.6.2018.
E este não é o caso dos autos.
A identidade fática e jurídica entre o
V. Acórdão objeto do inconformismo especial e o
paradigma apontado na decisão recorrida é evidente.
Com efeito, julgado o Recurso Especial
no
1.300.418/SC,
sob
o
regime
dos
recursos
repetitivos, o E. Superior Tribunal de Justiça decidiu
que, nos contratos submetidos ao Código de Defesa do
Consumidor, é abusiva a cláusula contratual que
determina a restituição dos valores devidos somente ao
término da obra ou de forma parcelada, na hipótese de
resolução de contrato de promessa de compra e venda de
imóvel, por culpa de quaisquer contratantes. Em tais
avenças, deve ocorrer a imediata restituição das
parcelas
pagas
pelo
promitente
comprador

integralmente,
em
caso
de
culpa
exclusiva
do
promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso
tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento.
Confira-se a fls. 278/280.
Neste contexto, o V. Acórdão recorrido
(fls. 249/258) está em perfeita sintonia com a
orientação superior, ao concluir pela retenção de 20%
dos
valores
pagos,
para
compensar
os
custos
operacionais da vendedora.
Destaca-se trecho do julgado: “No caso a

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autora pretende a retenção de 10% dos valores e a
requerida, sua majoração para 30%, aplicando-se o
quanto dispõe o contrato. Contudo, o quanto pretendido
pela autora se mostra insuficiente, ao passo que os
percentuais
previstos
contratualmente
se
mostram
abusivos, tendo-se como adequada a restituição de 80%
das quantias pagas, tal como fixou a r. sentença,
mantendo-se, assim, o percentual da retenção em 20% em
favor da vendedora, a fim de compensá-la pelas
despesas administrativas, de publicidade e fiscais
realizadas com a celebração do contrato, cabendo
ressaltar, ainda, que o imóvel poderá ser revendido
por valor até superior ao do contrato firmado com os
autores, tendo em vista a valorização imobiliária e a
concessão da tutela deferida, permitindo que a ré
negocie com terceiro, o imóvel” (fls. 254/255).
Indiscutível,
pois,
a
aplicação
do
regime dos recursos repetitivos.
Em relação ao percentual de retenção,
como bem indicou a decisão recorrida, o E. Superior
Tribunal de Justiça firmou entendimento de que o
alienante pode reter entre 10% e 25% dos valores
pagos, de modo que apenas condenações em percentuais
diversos permitem a admissão do recurso especial, o
que não ocorreu na hipótese.
De resto, a análise da aplicabilidade do
Código Civil em detrimento ao Código de Defesa do
Consumidor e do termo inicial dos juros moratórios não
foi objeto do acórdão hostilizado e desborda dos

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6
limites desta via recursal.
Pelo exposto, nego provimento ao agravo
interno, na parte conhecida.
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