Tribunal: TJSP
Processo: 0001285-43.2008.8.26.0068
Classe: Apelação Cível / Usucapião Ordinária
Órgão julgador: Silvia Maria Facchina Esposito Martinez
Órgão colegiado: 10a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-12-01
Data de publicação: 2020-12-04

Ementa:
PRELIMINAR. Ação de usucapião. Impossibilidade jurídica do pedido. Posse dos autores originada de compromisso de venda e compra. Desacolhimento. Caráter precário da posse recebida por conta de compromisso de venda e compra, em princípio, não impede a aquisição da propriedade do bem por usucapião, eis que possível a transformação do caráter originário da posse. Análise da natureza da posse no caso

Ementa:
PRELIMINAR. Ação de usucapião. Impossibilidade jurídica do pedido. Posse dos autores originada de compromisso de venda e compra. Desacolhimento. Caráter precário da posse recebida por conta de compromisso de venda e compra, em princípio, não impede a aquisição da propriedade do bem por usucapião, eis que possível a transformação do caráter originário da posse. Análise da natureza da posse no caso concreto diz respeito ao mérito e não às condições da ação. PRELIMINAR REJEITADA.

AÇÃO DE USUCAPIÃO. Posse dos autores originada de compromisso de venda e compra. Alegação de ausência de animus domini, eis que houve inadimplemento. Desacolhimento. Apenas o pagamento de uma última prestação já prescrita foi controvertida. Transformação do caráter da posse, já que o exercício da posse - a partir do alegado inadimplemento da última prestação - teria se transmudado de indireta para direta, dando início a uma nova relação possessória, passando a ser qualificada e apta para a contagem do prazo prescricional em favor dos possuidores que realizaram benfeitorias e pagaram os impostos, agindo como se donos fossem. Posterior rescisão judicial do contrato firmado entre os proprietários e a imobiliária, intermediária do negócio, o que não atinge os autores. SENTENÇA DE PROCEDÊNCIA MANTIDA.

PRELIMINAR REJEITADA, RECURSO IMPROVIDO.

Inteiro teor:
TRIBUNAL DE JUSTIÇA
DO ESTADO DE SÃO PAULO
10a Câmara de Direito Privado
Registro: 2020.0000996126
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos do(a) Apelação Cível
no 0001285-43.2008.8.26.0068, da Comarca de Barueri, em que são apelantes PEDRO
MONTES
HERNANDES
(ESPÓLIO),
PEDRO
LOURENÇO
MONTES
(INVENTARIANTE) e ARACELES ALMANÇA MONTES, são apelados CICERO
ALVES FEITOSA NETO (E OUTROS(AS)), VANILDA GOMES SILVA FEITOSA,
LUIZ ROBERTO DE OLIVEIRA e ELIANE GOMES DA SILVA DE OLIVEIRA.
ACORDAM, em 10a Câmara de Direito Privado do Tribunal de
Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: "Rejeitada a preliminar, negaram
provimento, nos termos que constarão do acórdão. V. U.", de conformidade com o voto
do(a) Relator(a), que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Exmos. Desembargadores
JOÃO CARLOS SALETTI (Presidente sem voto), ELCIO TRUJILLO E JAIR DE
SOUZA.
São Paulo, 1o de dezembro de 2020.
SILVIA MARIA FACCHINA ESPÓSITO MARTINEZ
RELATOR
Assinatura Eletrônica

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Apelação Cível no 0001285-43.2008.8.26.0068
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VOTO No 12.238
No Processo - Classe:
0001285-43.2008.8.26.0068 - Apelação Cível
Origem:
Comarca de Barueri
MMa Juíza de 1o Grau:
Daniela Nudeliman Guiguet Leal
Partes:
Apelantes: Pedro Montes Hernandes, Pedro Lourenço Montes e
Araceles Almança Montes
Apelados: Cicero Alves Feitosa Neto, Vanilda Gomes Silva
Feitosa, Luiz Roberto de Oliveira e Eliane Gomes da Silva de
Oliveira
Interessados: Antonio Mateus e Benedito Pires
PRELIMINAR.
Ação
de
usucapião.
Impossibilidade
jurídica do pedido. Posse dos autores originada de
compromisso de venda e compra. Desacolhimento. Caráter
precário da posse recebida por conta de compromisso de
venda e compra, em princípio, não impede a aquisição da
propriedade do bem por usucapião, eis que possível a
transformação do caráter originário da posse. Análise da
natureza da posse no caso concreto diz respeito ao mérito e
não às condições da ação. PRELIMINAR REJEITADA.
AÇÃO DE USUCAPIÃO. Posse dos autores originada de
compromisso de venda e compra. Alegação de ausência de
animus
domini,
eis
que
houve
inadimplemento.
Desacolhimento. Apenas o pagamento de uma última
prestação já prescrita foi controvertida. Transformação do
caráter da posse, já que o exercício da posse - a partir do
alegado inadimplemento da última prestação - teria se
transmudado de indireta para direta, dando início a uma
nova relação possessória, passando a ser qualificada e apta
para a contagem do prazo prescricional em favor dos
possuidores que realizaram benfeitorias e pagaram os
impostos, agindo como se donos fossem. Posterior rescisão
judicial do contrato firmado entre os proprietários e a
imobiliária, intermediária do negócio, o que não atinge os
autores. SENTENÇA DE PROCEDÊNCIA MANTIDA.
PRELIMINAR REJEITADA, RECURSO IMPROVIDO.
A presente Apelação foi interposta pelos requeridos em oposição à r.
sentença de fls. 483/485, proferida em Ação de Usucapião, a qual julgou procedente o
pedido inicial, declarando o domínio do imóvel descrito na inicial ao autores.

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Em preliminar, os requeridos sustentaram a impossibilidade jurídica
do pedido, ante a ausência de posse regular, permitindo a ocorrência da usucapião, eis
que os autores inadimpliram as prestações do compromisso de venda e compra do
imóvel.
De acordo com o alegado, o compromissário comprador inadimplente
exerceu a posse precária e indireta do imóvel, não autorizando o reconhecimento do
domínio.
Deveria também ser considerado que os requeridos não tinham ciência
do negócio realizado entre os autores a e empresa Bazoli Negócios Imobiliários, o que
impediria o reconhecimento de que não houve oposição à posse.
Segundo o alegado, caberia aos autores, se o caso, adimplir o
compromisso de venda e compra e depois buscar a obtenção compulsória do título de
propriedade.
Além disso, o contrato firmado entre os requeridos e a empresa Bazoli
Negócios Imobiliários, envolvendo diversos imóveis, permitia a comercialização com
terceiros, mediante a anuência dos proprietários, o que não foi observado em relação ao
imóvel objeto da ação de usucapião.
Em decorrência do descumprimento de obrigações contratuais pela
empresa Bazoli Negócios Imobiliários, houve rescisão do contrato firmado com os
requeridos por decisão judicial.
Por conseguinte, todas as pessoas que adquiriram imóveis por
intermédio da Bazoli Negócios Imobilíarios passaram a ter a posse irregular.
O recurso foi regularmente processado, com resposta (fls. 522/526) e
preparo.
É O RELATÓRIO.

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A r. sentença foi publicada ainda na vigência do CPC/1973 (18/3/2014
fls. 487).
A preliminar arguida pelos recorrentes não procede, devendo ser
rejeitada.
O pedido dos autores de aquisição do domínio não poderia ser
considerado juridicamente impossível, em razão do início da posse fundado em
compromisso de venda e compra, afastando o animus domini, consoante o afirmado
pelos recorrentes
Isso porque o alegado caráter precário da posse recebida por conta de
compromisso de venda e compra, em princípio, não impediria a aquisição da
propriedade do bem por usucapião, eis que possível a transformação do caráter
originário da posse excepcionalmente, sendo que a análise da natureza da posse no caso
concreto diz respeito ao mérito e não às condições da ação.
No mérito, o recurso não comporta provimento.
Em 21/5/1996, os autores firmaram contrato de promessa de cessão e
transferência de direitos e compromisso de compra e venda do Lote 4-A da Quadra V,
do Loteamento Parque Viana, objeto da matrícula 9.096 do 2o CRI de Barueri, com
137,13 m2, pelo valor total de R$ 14.900,00, com o pagamento de entrada de R$
5.000,00 e o parcelamento do saldo restante de R$ 9.900,00 em 36 parcelas, figurando
como cedente a empresa Bazoli
Negócios Imobiliários (fls. 16/19), existindo
comprovação de pagamento de 35 parcelas (fls. 25/49).
O proprietário do imóvel Pedro Lourenço Montes (fls. 21) - já falecido
- constava no contrato como interveniente anuente, mas não assinou a promessa de
cessão.
Na presente ação de usucapião, ajuizada em 11/1/2008, os autores
aduziram que estavam na posse mansa e pacífica do imóvel há 11 anos, requerendo o
reconhecimento da aquisição da propriedade.

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As testemunhas Jorceli Rosa do Amorim (fls. 465) e Agnaldo Diniz
(fls. 466) afirmaram que também compraram lotes da Bazoli e que estavam com o
mesmo problema dos autores de regularização da documentação, o que havia ocorrido
com outros adquirentes.
Os requeridos, herdeiros de Pedro Lourenço Montes, contestaram
afirmando que os autores ficaram inadimplentes, afastando o caráter de animus domini
da posse, eis que a posse direta do promitente comprador continuou subordinada à posse
indireta do promitente vendedor.
O contrato de compromisso de compra e venda de imóvel, firmado em
20/4/1996, entre o falecido Pedro Lourenço Montes e a empresa Bazoli, envolvendo
diversos imóveis, incluindo o imóvel objeto da presente ação (fls.. 193/209), foi
rescindido por r. sentença transitada em julgado em 7/12/2000 (fls. 210/224).
Depois, de acordo com os requeridos, para validade do contrato
firmado pelos autores, o interveniente anuente Pedro Lourenço Montes tinha de ter
assinado o contrato.
Quanto a alegação de que os autores ficaram inadimplentes, pondera-
se ter sido incontroverso o pagamento de 35 parcelas, restando controvertido o
pagamento de uma única parcela de aproximadamente R$ 300,00, a qual não foi cobrada
e já se encontrava prescrita, eis que a última prestação estava vencida em junho de 1999,
não havendo cobrança até junho de 2004, incidindo ao caso o prazo prescricional
quinquenal do artigo 206, § 5, inciso I, do CC.
Ademais, deve também ser reconhecida a transformação do caráter da
posse, pois o exercício da posse - a partir do alegado inadimplemento da última
prestação – a transformou de indireta para direta, dando início a uma nova relação
possessória, passando a ser qualificada e apta para a contagem do prazo prescricional
em favor dos possuidores que realizaram benfeitorias e pagaram os impostos, agindo
como se donos fossem.

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A posterior rescisão do contrato que autorizava a Bazóli negociar os
lotes não atingiu os autores, eis que ao tempo em que os autores adquiriram o imóvel a
referida imobiliária estava autorizada a comercializar os lotes, exercendo os recorridos a
posse de boa-fé fundada em justo título desde 1996.
Aliás, os autores não integraram a ação que rescindiu o contrato
firmado entre o Pedro Lourenço Montes e a imobiliária Bazoli, não podendo ser
atingidos pelo efeito da coisa julgada material.
No mais, convém ressaltar que a imobiliária foi contratada para alienar
os lotes, evidenciando a anuência dos proprietários com a alienação, não podendo ser
acolhida a pretensão dos recorrentes de anular a negociação ante a ausência de
assinatura do interveniente anuente.
Até mesmo porque se não houvesse concordância com o negócio, os
proprietários não permitiriam a permanência dos autores durante 11 anos no imóvel.
Por conseguinte, correto o reconhecimento de que os autores se
encontram na posse mansa e pacífica do imóvel desde 1996 de forma contínua e sem
oposição, com o pagamento de impostos - preenchendo os requisitos da usucapião
especial.
As verbas da sucumbência, inclusive a honorária, arbitrada em R$
2.000,00 (atualizados) devem ser mantidas, não cabendo a majoração prevista no artigo
85, § 11, do CPC/2015, eis que publicada a r. sentença ainda na vigência do antigo CPC.
Ante o exposto, pelo meu voto, rejeito a preliminar e nego
provimento ao recurso, nos termos da fundamentação.
SÍLVIA Maria Facchina ESPÓSITO MARTINEZ
Relatora