Tribunal: TJSP
Processo: 1020160-48.2018.8.26.0309
Classe: Apelação Cível / Promessa de Compra e Venda
Órgão julgador: Christine Santini
Órgão colegiado: 1a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-08-17
Data de publicação: 2020-08-17

Ementa:
Apelação Cível.

Compromisso de venda e compra – Atraso na entrega de unidade autônoma configurado – Alegação de incidência de multa em desfavor das rés prevista para a hipótese de atraso na entrega e pretensão de ressarcimento de valores desembolsados para pagamento de IPTU sem que tenha ocorrido a entrega das chaves – Sentença de parcial procedência para o fim de condenar as rés ao

Ementa:
Apelação Cível.

Compromisso de venda e compra – Atraso na entrega de unidade autônoma configurado – Alegação de incidência de multa em desfavor das rés prevista para a hipótese de atraso na entrega e pretensão de ressarcimento de valores desembolsados para pagamento de IPTU sem que tenha ocorrido a entrega das chaves – Sentença de parcial procedência para o fim de condenar as rés ao ressarcimento do IPTU, bem como ao pagamento de multa contratual fixada em 0,5% dos valores pagos por mês de atraso, mais 1% sobe o valor do contrato – Recurso apenas das rés-alienantes – Preço integralmente pago conforme termo de quitação emitido pelas rés – Caso fortuito – Inocorrência – Súmula 161 deste Egrégio Tribunal de Justiça – Incidência de multa prevista contratualmente em desfavor das rés de 0,5% sobre os valores pagos por mês de atraso na entrega mais 1% sobre o valor do contrato – Despesas de IPTU que somente são devidas pelos adquirentes após a sua imissão na posse do bem – Manutenção da R. Sentença.

Nega-se provimento ao recurso.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
1a Câmara de Direito Privado
Registro: 2020.0000650552
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível no
1020160-48.2018.8.26.0309, da Comarca de Jundiaí, em que são apelantes
MACERATA ADMINISTRAÇÃO E PARTICIPAÇÃO LTDA. e ALPHAVILLE
JUNDIAÍ
EMPREENDIMENTOS
IMOBILIÁRIOS
LTDA,
são
apelados
VANDERLEI FRANCISCO DE LIMA e MARIA VALÉRIA DALMAZO.
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 1a Câmara de Direito Privado
do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Negaram provimento
ao recurso. V. U., de conformidade com o voto do relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores RUI CASCALDI
(Presidente sem voto), CLAUDIO GODOY E AUGUSTO REZENDE.
São Paulo, 17 de agosto de 2020.
CHRISTINE SANTINI
Relatora
Assinatura Eletrônica

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1a Câmara de Direito Privado
Apelação Cível no 1020160-48.2018.8.28.0309 – Jundiaí
Apelante: Macerata Administração e Construção Ltda. e Alphaville Jundiaí Empreendimentos
Imobiliários Ltda.
Apelado: Vanderlei Francisco de Lima e Maria Valéria Dalmazo
Juiz Prolator: Marcio Estevan Fernandes
TJSP (Voto no 36.703)
Apelação Cível.
Compromisso de venda e compra Atraso na entrega
de unidade autônoma configurado
Alegação de
incidência de multa em desfavor das rés prevista para
a hipótese de atraso na entrega e pretensão de
ressarcimento
de
valores
desembolsados
para
pagamento de IPTU sem que tenha ocorrido a entrega
das chaves Sentença de parcial procedência para o
fim de condenar as rés ao ressarcimento do IPTU, bem
como ao pagamento de multa contratual fixada em
0,5% dos valores pagos por mês de atraso, mais 1%
sobe o valor do contrato Recurso apenas das rés-
alienantes Preço integralmente pago conforme termo
de quitação emitido pelas rés
Caso fortuito

Inocorrência Súmula 161 deste Egrégio Tribunal de
Justiça Incidência de multa prevista contratualmente
em desfavor das rés de 0,5% sobre os valores pagos
por mês de atraso na entrega mais 1% sobre o valor do
contrato Despesas de IPTU que somente são devidas
pelos adquirentes após a sua imissão na posse do bem
Manutenção da R. Sentença.
Nega-se provimento ao recurso.
1. Trata-se de ação de indenização movida por Vanderlei

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Francisco de Lima e Maria Valéria Dalmazo em face de Macerata
Administração e Construção Ltda. e Alphaville Jundiaí Empreendimentos
Imobiliários Ltda., alegando, em síntese, que em 28.03.2015 celebraram
com as rés compromisso de venda e compra de imóvel no valor de R$
528.746, 00, integralmente quitado. Relatam que houve atraso na entrega
prometida para 28.03.2018, já computada a tolerância de 180 dias.
Defendem a ilegalidade da cláusula que estabelece a responsabilidade do
adquirente pelo pagamento do IPTU antes da transferência da posse.
Requerem, assim, o ressarcimento dos valores desembolsados para
pagamento do IPTU, a aplicação de penalidade pelo descumprimento do
contrato e indenização por danos materiais.
A ação foi julgada procedente em parte para o fim de
condenar a parte ré: “a) a ressarcir IPTU pago pelos requerentes, no valor
de R$ 2.650,39, acrescido de correção monetária a partir do desembolso,
além de juros de 1% ao mês desde a citação; c) a pagar multa moratória
correspondente 0,5% do valor pago pela parte autora, por mês atraso,
limitada a 10% do montante quitado, além de multa compensatória
correspondente a 1% do valor atualizado do contrato, cujo montante será
apurado em futura fase de liquidação de sentença, estabelecendo-se como
termo inicial para o cálculo da penalidade o dia a partir do qual
configurou-se a mora, e como termo final a data da efetiva imissão dos
autores na posse do imóvel.” Diante da sucumbência mínima dos autores,
deverão os réus arcar com o pagamento das custas, despesas processuais e
honorários advocatícios fixados em 10% sobre o valor da condenação (fls.

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332/339).
Inconformadas, apelam as rés sustentando, em síntese,
que o atraso decorreu de entraves administrativos decorrentes da
construção de sistema viário. Alegam que se trata de caso fortuito e força
maior que afastam a sua responsabilidade pelo atraso e impedem aplicação
de multa contratual. Alegam que não há falar em restituição de valores
desembolsados para pagamento de IPTU, uma vez que são devidos desde a
assinatura do contrato. Pugna, enfim, pela reforma da R. Sentença (fls.
341/360).
Processado regularmente o recurso, foram apresentadas
contrarrazões (fls. 365/373).
Não houve oposição ao julgamento virtual.
É o relatório.
2. O recurso não merece provimento.
Consoante consta dos autos, em 28.03.2015 os autores
firmaram com as rés compromisso de compra e venda para aquisição de
imóvel tendo efetuado o pagamento integral do preço, conforme termo de
quitação de fls. 150. A entrega da obra foi prevista para 28.03.2018, já
incluída a tolerância de 180 dias, o que não ocorreu.

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Desse modo, ficou caracterizado o atraso na entrega da
obra.
Embora sustentem as rés a ocorrência de caso fortuito ou
força maior a justificar o atraso, é consolidado o entendimento de que tais
circunstâncias não são suficientes para afastar a sua responsabilidade.
Fortuito, se houve, foi de natureza interna, que consiste,
justamente, na concretização de um risco inerente à atividade da empresa,
o que não autoriza o fornecedor ou fabricante alegar em sua defesa a
imprevisibilidade, nem a inevitabilidade do defeito para afastar a sua
responsabilidade pelo atraso.
Neste sentido, é a Súmula 161 deste Egrégio Tribunal de
Justiça:
“Não constitui hipótese de caso fortuito ou de força
maior, a ocorrência de chuvas em excesso, falta de mão
de obra, aquecimento do mercado, embargo do
empreendimento ou, ainda, entraves administrativos.
Essas justificativas encerram “res inter alios acta” em
relação ao compromissário adquirente.”
Resta,
assim,
devidamente
caracterizada
a

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responsabilidade civil da ré, que deixou de entregar o imóvel prometido à
venda dentro da data aprazada.
No caso dos autos, para a hipótese de atraso na entrega,
foi prevista multa em desfavor das vendedoras, conforme cláusula 11,
parágrafo 6o:
“Se a Alphaville não concluir as obras de infraestrutura
do loteamento no prazo estabelecido, após vencer o
prazo de tolerância anteriormente avençado e, não tendo
ocorrido prorrogação por motivo de força maior ou caso
fortuito, será aplicada à Alphaville e à vendedora uma
multa de natureza penal moratória de 0,5% (meio por
cento) do valor pago, por mês de atraso, exigível até a
data do comunicado de conclusão das obras de
infraestrutura do loteamento, limitado a 10% (dez por
cento) do valor pago, bem como multa de natureza
compensatória equivalente a 1% (um por cento) do valor
atualizado do contrato. O valor dessa multa será
compensado com os créditos futuros caracterizados
pelas parcelas ainda em aberto, sendo que o eventual
excedente será pago em uma única parcela pela
Alphaville e vendedora. Nenhuma outra quantia, a esse
título para o mesmo poderá ser exigida da Alphaville
e/ou da vendedora.” (fls. 30)

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Assim, é devida pelas vendedoras a multa prevista na
cláusula 11, parágrafo 6o, correspondente a 0,5% sobre o valor pago pelos
adquirentes por mês de atraso (fls. 30), limitada a 10% do montante
quitado, desde o término do prazo de tolerância até a efetiva entrega das
chaves, mais 1% do valor atualizado do contrato, conforme definiu a R.
Sentença.
Ressalte-se que a multa deve incidir até a efetiva entrega
das chaves, e não até a data do habite-se, nos termos da R. Sentença.

Nesse sentido, aliás, é a Súmula 160 deste Egrégio
Tribunal de Justiça:

“A expedição do habite-se, quando não coincidir coma
imediata disponibilização física do imóvel ao promitente
comprador, não afasta a mora contratual atribuída à
vendedora”.
Quanto aos encargos incidentes sobre o imóvel, entende-
se que somente seriam devidos pelos adquirentes a partir da imissão na
posse, o que não ocorreu na hipótese dos autos, considerada abusiva
cláusula contratual com previsão em sentido diverso.
Assim, somente a partir da imissão na posse é que os

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adquirentes seriam responsáveis pelos débitos de IPTU.
Nada, portanto, justifica a reforma da R. Sentença,
mantida nos termos em que lançada.
Por fim, em observância ao trabalho adicional realizado
em grau recursal pelo patrono dos autores, ficam majorados os honorários
advocatícios sucumbenciais devidos pelas rés-apelantes para 15% do valor
da condenação, nos termos do artigo 85, parágrafo 11, do Código de
Processo Civil.
3. À vista do exposto, pelo meu voto, nego provimento
ao recurso.
Christine Santini
Relatora