Tribunal: TJSP
Processo: 1039399-63.2017.8.26.0506
Classe: Apelação Cível / Espécies de Sociedades
Órgão julgador: Ricardo Negrão
Órgão colegiado: 2a Câmara Reservada de Direito Empresarial;
Data de julgamento: 2020-12-15
Data de publicação: 2020-12-17

Ementa:
APELAÇÃO – NEGÓCIO JURÍDICO COMPLEXO – Promessa de compra e venda de unidade hoteleira e adesão e contratos coligados incluindo constituição de sociedade em conta de participação – 1. CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR – Inaplicabilidade – Ausência de demonstração de vulnerabilidade dos autores – 2. PREPARO RECURSAL – Hipótese em que os apelantes não cumpriram o ônus de demonstrar a

Ementa:
APELAÇÃO – NEGÓCIO JURÍDICO COMPLEXO – Promessa de compra e venda de unidade hoteleira e adesão e contratos coligados incluindo constituição de sociedade em conta de participação – 1. CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR – Inaplicabilidade – Ausência de demonstração de vulnerabilidade dos autores – 2. PREPARO RECURSAL – Hipótese em que os apelantes não cumpriram o ônus de demonstrar a impossibilidade econômico-financeira momentânea com a apresentação de documentos que demonstre o estado de hipossuficiência – Pedido em sede recursal de parcelamento do preparo recursal em seis parcelas iguais e consecutivas (art. 98 §6o, CPC) – Recolhimento já efetuado de cinco das seis parcelas – Parcelamento deferido – 3. MÉRITO: Negócio jurídico – Essencialidade da marca – Expressa previsão contratual dispondo sobre a alteração da marca CAESAR BUSINESS e ONE BY CAESAR BUSINESS – Alteração unilateral – Inexistência de impedimento e de violação contratual – Ausência de manifestação dos apelantes em relação a alteração da marca – Contrato contendo cláusulas permissivas de alteração das marcas, firmado sem vício de consentimento, fraude ou coação – Validade – Ausência de prejuízos à imagem ou a qualidade do hotel – IRREGULARIDADE – CVM – Inexistência de prévio registro da oferta pública perante a CVM – Irregularidade – Direito de retratação (rescisão do contrato) – Irregularidade ocorrente que foi sanada perante a Comissão de Valores Mobiliários – Dispensa do registro pela PFE-CVM ante a inexistência de prejuízos individualizados – Hipótese em que embora tenha sido instaurado processo administrativo para apuração de eventual existência de oferta irregular pela apelada, o parecer da PFE-CVM não detectou qualquer prejuízo individualizado para os Sócios Participantes, tanto que dispensou o registro prévio do empreendimento – Direito de retratação restrito às hipóteses em que os empreendimentos não possuam registro ou não possuam a sua dispensa, sendo, assim, inaplicável ao caso concreto – Súmula no 1, TJSP e Súmula 543, STJ – Inaplicabilidade – Ausência de descumprimento contratual – Contrato complexo – Investimento em sociedade em conta de participação, de rede hoteleira, com expectativa de lucro – 4. HONORÁRIOS RECURSAIS – Majoração (art. 85, 11, CPC) – Percentual de 10% majorado para 11% sobe a mesma base de cálculo – Recurso não provido.

Dispositivo: negaram provimento ao recurso e majoraram a verba honorária recursal.

Inteiro teor:
TRIBUNAL DE JUSTIÇA
PODER JUDICIÁRIO
São Paulo
Registro: 2020.0001036613
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível no
1039399-63.2017.8.26.0506, da Comarca de Ribeirão Preto, em que são apelantes
SORAIA SANCHEZ NAKAMURA e GUILHERME FRANCISCO GUIDUGLI
CUNHA, é apelado COMPLEXO CIVITAS SPE LTDA..
ACORDAM, em 2a Câmara Reservada de Direito Empresarial do Tribunal
de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: "Negaram provimento ao recurso e
majoraram a verba honorária recursal. V. U. Sustentaram os Drs. Fábio Luis Marcondes
Mascarenhas OAB/SP 174.866 e Dr. Samuel Eduardo Tavares Ulian OAB/SP 324.988.",
de conformidade com o voto do Relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Exmos. Desembargadores SÉRGIO
SHIMURA (Presidente) E MAURÍCIO PESSOA.
São Paulo, 15 de dezembro de 2020
RICARDO NEGRÃO
RELATOR
Assinatura Eletrônica

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São Paulo
Apelação Cível no 1039399-63.2017.8.26.0506 - Ribeirão Preto - VOTO No 40.158 2/20
VOTO No
: 40.158 (EMPDIGP)
APEL. No
: 1039399-63.2017.8.26.0506
COMARCA : RIBEIRÃO PRETO
APTE.
: SORAIA SANCHEZ NAKAMURA E OUTRO
APDO.
: COMPLEXO CIVITAS SPE LTDA
(BPCP JURITIS EMP. IMOBILIÁRIOS SPE LTDA)
APELAÇÃO – NEGÓCIO JURÍDICO COMPLEXO

Promessa de compra e venda de unidade hoteleira e adesão e
contratos coligados incluindo constituição de sociedade em
conta de participação
1. CÓDIGO DE DEFESA DO
CONSUMIDOR

Inaplicabilidade

Ausência
de
demonstração de vulnerabilidade dos autores 2. PREPARO
RECURSAL Hipótese em que os apelantes não cumpriram o
ônus de demonstrar a impossibilidade econômico-financeira
momentânea com a apresentação de documentos que
demonstre o estado de hipossuficiência
Pedido em sede
recursal de parcelamento do preparo recursal em seis parcelas
iguais e consecutivas (art. 98 §6o, CPC)
Recolhimento já
efetuado de cinco das seis parcelas Parcelamento deferido
3. MÉRITO: Negócio jurídico
Essencialidade da marca

Expressa previsão contratual dispondo sobre a alteração da
marca CAESAR BUSINESS e ONE BY CAESAR BUSINESS
Alteração unilateral
Inexistência de impedimento e de
violação contratual Ausência de manifestação dos apelantes
em relação a alteração da marca
Contrato contendo
cláusulas permissivas de alteração das marcas, firmado sem
vício de consentimento, fraude ou coação
Validade

Ausência de prejuízos à imagem ou a qualidade do hotel

IRREGULARIDADE
CVM
Inexistência de prévio
registro da oferta pública perante a CVM Irregularidade
Direito de retratação (rescisão do contrato)
Irregularidade
ocorrente que foi sanada perante a Comissão de Valores
Mobiliários
Dispensa do registro pela PFE-CVM ante a
inexistência de prejuízos individualizados
Hipótese em que
embora tenha sido instaurado processo administrativo para
apuração de eventual existência de oferta irregular pela
apelada, o parecer da PFE-CVM não detectou qualquer
prejuízo individualizado para os Sócios Participantes, tanto
que dispensou o registro prévio do empreendimento Direito
de retratação restrito às hipóteses em que os empreendimentos
não possuam registro ou não possuam a sua dispensa, sendo,
assim, inaplicável ao caso concreto
Súmula no 1, TJSP e
Súmula 543, STJ
Inaplicabilidade
Ausência de
descumprimento
contratual

Contrato
complexo

Investimento em sociedade em conta de participação, de rede
hoteleira, com expectativa de lucro
4. HONORÁRIOS
RECURSAIS Majoração (art. 85, 11, CPC) Percentual de
10% majorado para 11% sobe a mesma base de cálculo

Recurso não provido.

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Apelação Cível no 1039399-63.2017.8.26.0506 - Ribeirão Preto - VOTO No 40.158 3/20
Dispositivo: negaram provimento ao recurso e majoraram a
verba honorária recursal.
Recurso de apelação interposto pela Sra. Soraia Sanchez
Nakamura e pelo Sr. Guilherme Francisco Guidugli Cunha, dirigido à r.
sentença proferida pelo Exmo. Dr. Benedito Sérgio de Oliveira, MM. Juiz de
Direito da E. 2a Vara Cível da Comarca de Ribeirão Preto (fl. 754-763) que
julgou improcedentes a denominada “ação de procedimento comum com pedido
de tutela de urgência de natureza cautelar” ajuizado em face de Complexo
Civitas SPE Ltda . (atual denominação BPCP Juritis Empreendimentos
Imobiliários SPE Ltda.) (fl. 1-40).
Rejeitados os embargos de declaração opostos pelos autores
(fl. 766-775) pela decisão de fl. 785-788.
Nas razões recursais, os apelantes, após discorrerem sobre
os fundamentos da r. sentença, alegaram que a r. sentença contém vícios de
omissões e obscuridades sobre temas relevantes para a solução da lide,
resumindo os pontos recorridos em: (a) aplicabilidade do CDC em favor do
investidor em empreendimento hoteleiro; (b) do negócio jurídico e a
essencialidade da marca contratada; (c) alteração das marcas CAESAR
BUSINESS e ONE BY CAERSAR
BISNESS o direito de rescisão; (d)
inexistência de alegação de proibição de alteração da marca e o equívoco da
sentença; (e) irregularidade do empreendimento perante e a CVM à época da
aquisição pelos apelantes e do direito de retratação; (f) aplicabilidade da
Súmula 1 do E. TJSP e da Súmula 543 do STJ.
Por fim postulam pelo provimento do recurso para reformar
integralmente a r. sentença, julgando-se procedente a ação, para rescindir o
contrato, inclusive escritura pública lavrada, com o retorno ao status quo ante ,
com a consequente devolução da unidade autônoma adquirida pelos apelantes
à apelada, cancelando-se o registro da aquisição com a restituição dos valores
pagos, corrigidos e atualizados desde o desembolso até a data do efetivo
pagamento. Postularam ainda, o reconhecimento do direito de retratação dos
apelantes nos termos da normatização da MCM. Subsidiariamente,
postularam a devolução de todos os valores pagos pelos apelantes, corrigidos e
atualizados, descontando-se a cláusula penal até o limite de 20% do débito,
conforme estipulado pela cláusula 5.2.1, item b.1. do contrato sem a aplicação
das demais penalidades nos termos da Súmula 1 do TJSP e da Súmula 543 do
STJ e, finalmente, pela aplicação do artigo 85, §11 do CPC (fl. 790-815).
Preparo recolhido em parte (cinco parcelas - fl. 841-842;
846-847; 900-901; 909-910 e 952-953).
Contrarrazões pelo improvimento do recurso (fl. 848-877).

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Apelação Cível no 1039399-63.2017.8.26.0506 - Ribeirão Preto - VOTO No 40.158 4/20
As partes manifestaram-se em oposição ao julgamento
virtual (fl. 904 e fl. 906).
O recurso é tempestivo. A r. sentença foi disponibilizada no
Diário de Justiça Eletrônica no dia 4 de novembro de 2019 (fl. 765), sobrevindo
embargos de declaração em 8 de novembro de 2019 (fl. 766), rejeitados pela
decisão disponibilizada no DJE no dia 22 de abril de 2020 (fl. 789). O recurso
de apelação foi interposto no dia 15 de maio de 2020 (fl. 790), dentro do prazo
legal.
É o relatório do essencial.
I. DOS CONTORNOS DA LIDE
Colhem-se os contornos de fundo da lide do relatório
adotado (fl. 754-756):
[..]
SORAIA
SANCHEZ
NAKAMURA
e
GUILHERME
FRANCISCO
GUIDUGLI
CUNHA
movem
ação
contra
COMPLEXO
CIVITAS
SPE
LTDA
(BPCP
JURITIS
EMPREENDIMENTOS
IMOBILIÁRIOS SPE LTDA ) alegando,
em resumo, que: em 15.08.2012, as partes celebraram contrato
por meio do qual os autores se comprometeram a adquirir a
unidade autônoma mencionada na inicial, correspondente a um
quarto individualizado objetivando a exploração de atividade
hoteleira; os autores pagaram o valor R$ 271.848,19 pela
referida unidade, além da quantia de R$ 35.000,00 a título de
mobiliário, decoração, insumos e despesas pré-operacionais dos
futuros hotéis que operariam sob as marcas Caesar Business e
One by Caesar Business , pertencentes ao grupo Posadas
Sudamérica Empreendimentos Hoteleiros Ltda; a referida
marca representava condição essencial do negócio e motivo
fundamental para os autores aderirem ao contrato mencionado
na inicial; em 12.03.2015, os autores foram surpreendidos com a
informação de que os hotéis não mais operariam sob as aludidas
marcas,
mas
sob
as
marcas
Mercure
e
Ibis
Styles ,
respectivamente, pertencentes ao grupo Accor; a alteração da
marca violou normas contratuais, já que deveria obedecer a
requisitos específicos e não poderia ter ocorrido de forma
unilateral e imotivada, justamente pela relevância das marcas
sob as quais giraria a atividade hoteleira. Assim, pede a rescisão
dos contratos mencionados na inicial e a consequente restituição
de todos os valores pagos em decorrência do referido negócio
jurídico, devidamente atualizados. A título de tutela de
urgência, pede que seja determinada a indisponibilidade de bens

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Apelação Cível no 1039399-63.2017.8.26.0506 - Ribeirão Preto - VOTO No 40.158 5/20
de propriedade da ré e a averbação nos registros imobiliários dos
imóveis de propriedade da ré da existência desta ação e, ainda,
que a ré se abstenha de cobrar qualquer valor a título de aporte
pecuniário relativo ao referido empreendimento hoteleiro.
A ré compareceu espontaneamente nos autos apresentando
contestação
e
reconvenção.
Na
contestação
alegou,
em
preliminar: existência de conexão com a ação registrada sob no
1039393-56.2017.8.26.0506, em trâmite pela 6a Vara Cível local,
e ilegitimidade passiva ad causam em relação à restituição dos
valores pagos em razão dos contratos de implantação e gerência
do investimento. No mérito, disse, em síntese, que: não existiu
erro substancial que autoriza a rescisão dos contratos
mencionados na inicial; não existe direito de retratação;
indevida a rescisão contratual pretendida pelos autores em
razão do princípio do
pacta sunt servanda ; não houve
irregularidade na assembleia realizada tendo em vista que
compete ao sócio ostensivo a representação da sociedade em
conta de participação; é vedado o comportamento contraditório;
eventual condenação da ré deve ter deduzidos os custos com
escrituras, registros e ITBI do imóvel, tanto com relação à
transmissão do bem aos autores, quanto com relação à
restituição do bem à ré; os autores devem pagar as despesas
decorrentes do IPTU, da energia elétrica e das despesas
condominiais até a efetiva rescisão dos contratos; os autores
devem restituir todos os valores que receberam por força da
distribuição
dos
rendimentos.
Na
reconvenção
pede
a
condenação dos autores reconvindos a lhe pagar, a título de
indenização por danos materiais, a quantia de R$ 12.214,29,
correspondente ao valor dispendido os serviços advocatícios,
nesta ação.
Réplica à contestação a fls. 369/397.
Sobrevieram manifestações das partes a fls. 471/473 e 531/534.
Os
autores
reconvindos
apresentaram
contestação
à
reconvenção a fls. 540/543.
Réplica à contestação da reconvenção a fls. 545/548.
Contra a decisão que acolheu a preliminar de conexão arguida
pela ré (fls. 639/641), os autores interpuseram agravo de
instrumento, ao qual foi dado provimento para manter o trâmite
da ação nesta 2a Vara Cível (fls. 719/728).
Sobreveio a r. sentença de improcedência, cujo dispositivo é
ora transcrito (fl. 762):

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Apelação Cível no 1039399-63.2017.8.26.0506 - Ribeirão Preto - VOTO No 40.158 6/20
[..]
Posto isso, julgo improcedentes o pedido dos autores e o pedido
reconvencional, com fundamento no art. 487, I, do CPC.
Na ação principal, condeno os autores ao pagamento das custas
processuais e dos honorários advocatícios, que fixo em 10% do
valor da causa atualizado (art. 85, § 2o, do CPC).
Na reconvenção, condeno a ré-reconvinte ao pagamento das
custas processuais e dos honorários advocatícios, que fixo em
10% do valor da causa atualizado (art. 85, § 2o, do CPC).
Oportunamente, arquivem-se os autos.
Pric.
II. DO PREPARO RECURSAL
Os apelantes não cumpriram o ônus de demonstrar a
impossibilidade econômico-financeira momentânea com a apresentação de
documentos que demonstre o estado de hipossuficiência.
Todavia, postularam em sede recursal o parcelamento do
preparo recursal em seis parcelas iguais e consecutivas, nos termos do artigo
98 § 6o do Código de Processo Civil.
Considerando-se
que
os
apelantes
já
efetuaram
o
pagamento de cinco das seis parcelas postuladas, e diante desses elementos
fáticos, defere-se o parcelamento das custas recursais em seis parcelas iguais,
acrescidas de juros legais e atualização mensal pela tabela prática deste
Tribunal.
III. DA INCIDÊNCIA DO CDC
Os apelantes alegam que no caso em exame é plenamente
aplicável as disposições contidas no Código de Defesa do Consumidor,
pontuando que em recente decisão, o C. Superior Tribunal de Justiça ampliou
o entendimento acerca da teoria finalista mitigada, expondo que é cabível a
aplicação das normas consumeristas ao investidor ocasional, indicando como
precedente o REsp. no1.785.802/SP, cuja ementa é a seguinte:
RECURSO ESPECIAL. CIVIL. PROMESSA DE COMPRA E
VENDA DE UNIDADE DE APART-HOTEL. PARALISAÇÃO
DAS OBRAS. AÇÃO RESOLUTÓRIA. CÓDIGO DE DEFESA

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Apelação Cível no 1039399-63.2017.8.26.0506 - Ribeirão Preto - VOTO No 40.158 7/20
DO
CONSUMIDOR.
APLICABILIDADE.
CONSUMIDOR
FINAL. AFASTAMENTO. INVESTIDOR. TEORIA FINALISTA
MITIGADA.
VULNERABILIDADE.
AFERIÇÃO.
NECESSIDADE.
FUTURA
ADMINISTRADORA
DE
SERVIÇOS HOTELEIROS. LEGITIMIDADE PASSIVA AD
CAUSAM.
CADEIA
DE
FORNECIMENTO
DESCARACTERIZAÇÃO.
OFERTA
E
PUBLICIDADE.
RESPONSABILIDADE
SOLIDÁRIA.
INEXISTÊNCIA.
INFORMAÇÃO
CLARA.
ATUAÇÃO
ESPECIFICADA.
ADQUIRENTE. CIÊNCIA EFETIVA. POOL DE LOCAÇÃO.
SOCIEDADE
EM
CONTA
DE
PARTICIPAÇÃO.
CONTRATAÇÃO.
1. Recurso especial interposto contra acórdão publicado na
vigência do Código de Processo Civil de 2015 (Enunciados
Administrativos nos 2 e 3/STJ).
2. As questões controvertidas na presente via recursal são: a)
definir se o Código de Defesa do Consumidor se aplica às ações
de solução de promessa de compra e venda de imóvel não
destinado à moradia do adquirente (finalidade de investimento)
e b) delinear se a futura administradora de empreendimento
hoteleiro, cujas obras foram paralisadas, possui legitimidade
passiva ad causam, juntamente com a promitente vendedora, a
intermediadora e a incorporadora, em demanda resolutória e
reparatória de contrato de aquisição de unidades de apart-hotel.
3. O adquirente de unidade imobiliária, mesmo não sendo o
destinatário final do bem e apenas possuindo o intuito de
investir ou auferir lucro, poderá encontrar abrigo da legislação
consumerista com base na teoria finalista mitigada se tiver
agido de boa-fé e não detiver conhecimentos de mercado
imobiliário nem expertise em incorporação, construção e venda
de imóveis, sendo evidente a sua vulnerabilidade. Em outras
palavras,
o
CDC
poderá
ser
utilizado
para
amparar
concretamente o investidor ocasional (figura do consumidor
investidor), não abrangendo em seu âmbito de proteção aquele
que desenvolve a atividade de investimento de maneira
reiterada e profissional.
4. O apart-hotel (flat services ou flats) é um prédio de
apartamentos
com
serviços
de
hotelaria.
No
caso,
é
incontroverso que o empreendimento se destina a aluguéis
temporários. Como não é permitido aos condomínios praticarem
atividade comercial, e para haver a exploração da locação
hoteleira, os proprietários das unidades devem se juntar em
uma nova entidade, constituída comumente na forma de
sociedade em conta de participação, apta a ratear as receitas e
as despesas das operações, formando um pool hoteleiro, sob a
coordenação de uma empresa de administração hoteleira.

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Apelação Cível no 1039399-63.2017.8.26.0506 - Ribeirão Preto - VOTO No 40.158 8/20
5. Na hipótese, é inegável que a promissária compradora era
investidora, pois tinha ciência de que as unidades habitacionais
não seriam destinadas ao próprio uso, já que as entregou ao pool
hoteleiro ao anuir ao Termo de Adesão e ao contratar a
constituição da sociedade em conta de participação para
exploração apart-hoteleira, em que integraria os sócios
participantes (sócios ocultos), sendo a Blue Tree Hotels a sócia
ostensiva. Pela teoria finalista mitigada, a Corte local deveria ao
menos aferir a sua vulnerabilidade para fins de aplicação do
CDC.
6. Na espécie, não há falar em deficiência de informação ou em
publicidade
enganosa,
porquanto
sempre
foi
divulgada
claramente a posição da BTH no empreendimento, tendo se
obrigado, nos termos da oferta ao público e dos contratos
pactuados, de que seria tão somente a futura administradora
dos serviços hoteleiros após a conclusão do edifício, sem
ingerência na comercialização das unidades ou na sua
construção. Reconhecimento da ilegitimidade passiva ad
causam.
7. Deve ser afastada qualquer responsabilização solidária da
recorrente pelo não adimplemento do contrato de promessa de
compra e venda das unidades do apart-hotel, seja por não
integrar a cadeia de fornecimento relativa à incorporação
imobiliária, seja por não compor o mesmo grupo econômico das
empresas inadimplentes, seja por também ter sido prejudicada,
visto que sua pretensão de explorar o ramo hoteleiro na
localidade foi tão frustrada quanto a pretensão da autora de
ganhar rentabilidade com a aquisição e a locação das unidades
imobiliárias.
8. Recurso especial provido.
(STJ; REsp. no1.785.802/SP (2018/0071256-8), TERCEIRA
TURMA, Rel. Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, J.
19/02/2019, DJe 06/03/2019)
Segundo o entendimento adotado no precedente de
relatoria do Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, “ainda que o negócio
imobiliário não seja destinado a moradia, mas a investimento, o adquirente
pode ser protegido pelo Código de Defesa do Consumidor (CDC) se tiver agido
de boa-fé e não detiver conhecimentos de mercado imobiliário nem experiência
em incorporações”. “Em outras palavras, o CDC poderá ser utilizado para
amparar concretamente o investidor ocasional (figura do consumidor
investidor), não abrangendo, portanto, em seu âmbito de proteção aquele que
desenvolve a atividade de investimento de maneira reiterada e profissional”,

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Apelação Cível no 1039399-63.2017.8.26.0506 - Ribeirão Preto - VOTO No 40.158 9/20
apontou.
Todavia, no caso concreto, a legislação consumerista é
inaplicável, e isso se dá porque os apelantes não se enquadram no conceito
legal de consumidor previsto no referido diploma consumerista, não sendo
possível presumir sua vulnerabilidade a teor do que dispõe o artigo 4o, inciso I,
da Lei. no 8.078/90.
Por outro lado, ainda que se admitisse a teoria finalista
mitigada, os apelantes não se desvencilharam do ônus de comprovar essa
vulnerabilidade, conforme dispõe o artigo 373, inciso I, do Código de Processo
Civil, não sendo o bastante a mera declaração do exercício da profissão de
médicos e considerando ainda, os valores elevados que investiram no negócio
que ora se pretende rescindir e o reconhecimento expresso dos apelantes de
que “(...) o negócio jurídico firmado entre as partes não se limita apenas a
compra e venda, mas se trata de um negócio jurídico complexo, uma vez que a
relação dos Apelantes com a Apelada Civitas é de exploração
de atividades
hoteleira, por meio de Sociedade em Conta de Participação
(fls. 77/116).” (fl.
794, item 15); o que faz presumir que possuem conhecimento do mercado
imobiliário e experiência em incorporação.
IV. DO MÉRITO RECURSAL
Do negócio jurídico, essencialidade da marca, alterações e o
direito de rescisão.
Os apelantes alegam ter firmado contrato com a apelada
em 15 de agosto de 2012, denominado “Instrumento Particular de Promessa de
Compra e Venda Sujeito à condição Resolutiva e Outras Avenças (“Contrato”),
estipulando a promessa de venda e compra do quarto 104 do Hotel A que
operaria sob a marca CAESAR BUSINESS .
Defendem que a aquisição do negócio só ocorreu em
decorrência da marca CAESAR ser imprescindível ao vínculo firmado,
apontado para o fato de que em diversas cláusulas contratuais é mencionado
que o empreendimento giraria sob a égide dessa marca.
Alegaram ainda, que “(...) em cristalina violação aos
contratos celebrados,
foi alterada a marca do empreendimento
hoteleiro de
modo sorrateiro e ilícito, TENDO ISSO OCORRIDO
JÁ À ÉPOCA DA
CELEBRAÇÃO
DO NEGÓCIO
ENTRE AS APRTES, alterando, assim, a
essencialidade
do negócio e caracterizando,
até mesmo, vício do consentimento,

uma vez que os Apelantes foram mantido em erro, o que autoriza e legitima o
pedido de rescisão dos instrumentos
que compuseram
o negócio.” (fl. 795, item
21).

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Apelação Cível no 1039399-63.2017.8.26.0506 - Ribeirão Preto - VOTO No 40.158 10/20
Neste ponto a r. sentença consignou (fl. 757):
[..]
Cinge-se a questão em saber se a ré, ao alterar a marca do
empreendimento hoteleiro mencionado na inicial, descumpriu,
ou não, o contrato entre as partes e, em caso positivo, se
semelhante alteração tem o condão de acarretar a rescisão
(rectius resolução) do referido contrato.
E a resposta é negativa.
Isso porque o contrato entre as partes não veda a alteração da
marca do referido empreendimento. Pelo contrário, a cláusula
1.2.4, “n”, deixa claro que as marcas Caesar Business e One by
Caesar Business seriam utilizadas enquanto os contratos com o
grupo Posadas, detentor das referidas marcas, estivessem em
vigor.
Ademais, a mesma cláusula prevê expressamente que poderia
haver “alteração das marcas na forma dos contratos firmados se
a providência for recomendável para incremento das atividades
do Hotel” (sic, fls. 48).
Não bastasse isso, o contrato de constituição de sociedade em
conta de participação (cláusula 5, parágrafo 4o) reafirma tal
liberalidade quando dispõe que a sócia ostensiva, “por questões
de modificações corporativas e/ou mercadológicas, poderá mudar
a Marca, a sua identidade corporativa, bem como seu nome e/ou
logomarcas” (sic, fls. 88).
Os argumentos dos apelantes não permitem que se adote o
entendimento pretendido nas razões recursais.
Como se nota, o contrato denominado “Instrumento
Particular de Promessa de Venda e Compra Sujeito à Condição Resolutiva e
Outras Avenças” Empreendimento CIVITAS
HOTEL “A” unidade quarto
104 (fl. 42-44), “Instrumento Particular de Promessa de Venda e Compra
Sujeito à Condição Resolutiva e Outras Avenças” Civitas Complexo Sul, Hotel
“A” unidade 104” foram firmados em 15 de agosto de 2012 (fl. 45-72), e os
apelantes ainda aderiram a quatro outros contratos firmados entre a empresa
Pousada Sudamérica Empreendimentos Hoteleiros Ltda. detentora da marca
CAESAR BUSINES e ONE BY CAESAR BUSINESS disposta na cláusula
1.2.2 do contrato celebrado assim redigida (fl. 46):
[..]
1.2.2. Como condição essencial para a viabilização da exploração

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hoteleira a ser empreendida em certas unidades autônomas e
prestação de serviços de natureza hoteleira nos Subcondomínios
Hoteleiros, a OUTORGANTE ajustou a contratação de uma
empresa especializada em operação hoteleira (Pousada). O(AS)
OUTORGADO (A,S ), neste ato e na melhor forma de direito,
DECLARA(M) que está de acordo, adere(m) e se sub-roga(m)
integralmente nos contratos firmados pela OUTORGANTE com
a empresa Posadas Sudamérica Empreendimentos
Hoteleiros
Ltda . (Posadas) e suas sucessoras, a saber:
i) Contrato de Constituição de Sociedade em Conta de
Participação (SCP)
ii) Contrato de Prestação de Serviços Técnicos e Pré-
Operacionais Hoteleiros
iii) Contrato de Comodato de áreas e Equipamentos Comuns
iv) Contrato Particular de Administração Condominial de
Natureza Hoteleira e Outras Avenças.
Nesse compasso os apelantes defenderam que a apelada
violou dispositivos contratuais em razão da alteração das marcas, que era
condição essencial para a contratação, e que ao violar essa condição essencial,
criou condição resolutiva do contrato.
Ao se examinar o contrato, além da cláusula indicada pelos
autores apelantes, há ainda a cláusula 1.2.4., que prevê a possibilidade de
alteração das marcas se for recomendável para incremento das atividades do
hotel, assim redigida (fl. 46-48):
[..]
1.2.4. Em razão da adesão e sub-rogação de que trata o item
anterior, e de acordo com as regras específicas previstas neste
item, o(a,s) OUTORGADO(A,S
) declara(a(m) ter conhecimento e
aceitar que:
(a) o Hotel será administrado por Posadas ou por uma sociedade
a ela coligada ou de seu grupo econômico e exploração das
unidades autônomas e certas áreas comuns esta inicialmente
feita por meio de sociedade em conta de participação);
(b) para os fins de administração do Hotel pela Posada, na
condição de adquirente de unidade autônoma, deve fazer com
que sejam mantidas as regras básicas que atendem às
necessidades operacionais de referida empresa, tais como, (i)
instalação e manutenção do restaurante e demais áreas comuns

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necessárias à prestação de serviços hoteleiros; (ii) contratação de
seguros patrimoniais, operacionais e de responsabilidade civil;
(iii), adoção de adequado sistema de remuneração e incentivo de
empregados, inclusive por meio de concessão de bônus e
assistência médica; (iv) programa de marketing e vendas;
(c) a OUTORGANTE faça as alterações e/ou adaptações na
Convenção de Condomínio que sejam necessárias para viabilizar
o fiel cumprimento das disposições contidas nos contratos
firmados com a Posadas;
(d) todas as unidades autônomas integrantes do Hotel
obrigatoriamente serão deferidas à utilização como meio de
hospedagem, sob a administração e exploração da Posadas, nos
termos estabelecidos na Convenção de Condomínio e nos
contratos com ela firmados;
(e) a utilização das unidades autônomas como meio de
hospedagem só poderá ser feita pela ou por meio da Posadas ou
empresa de seu grupo econômico que, para tanto, poderá
operacionaliza-la pelo sistema de hospedagem diária, longos
períodos ou qualquer outro meio legalmente admitido em lei;
(f) em razão da constituição da SCP para promover a exploração
hoteleira das unidades autônomas e de certas áreas comuns do
Hotel, no ato de aquisição de sua unidade autônoma e em
decorrência dela, passa a fazer parte de tal sociedade, na
qualidade de sócio participante, condição essa que permanecerá
enquanto for proprietário ou titular de direitos aquisitivos da
unidade objeto do presente Contrato;
(g) não integram o preço das unidades autônomas do Hotel, os
gastos com FF&E, HEO e Despesas Pré-Operacionais (incluindo
capital de giro), devendo os respectivos montantes ser suportado
pelos adquirentes, sendo certo que a OUTORGANTE atuará
meramente como mandatária dos adquirentes, gerenciando
gratuitamente
os
valores
arrecadados
(arrecadando;
administrando e efetuando os pagamentos), tendo em vista a
necessidade de padronização das unidades e das áreas comuns
do hotel, bem como no intuito de racionalizar os preços de
aquisição dos equipamentos, para tanto depositando os valores
em conta corrente específica, que poderá, inclusive, ser
remunerada;
[..]
(n) o nome do Hotel no cartório de registro de Imóveis é Civitas
Complexo Sul, sendo que as marcas Caesar Business e One By
Caesar Business, veiculado no material publicitário de venda é
de uso exclusivo da Posadas, e será utilizado enquanto os

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contratos com ela estiverem em vigor, podendo haver, inclusive,
alteração das marcas na forma dos contratos firmados se a
providência for recomendável para incremento das atividades do
Hotel e/ou dos empreendimentos administrados por Posadas,
assegurando, entretanto, aos condôminos (sócios participantes
da SCP), a seu exclusivo juízo, manifestado em assembleia, que
essa mudança se processo de tal forma a não causa prejuízos à
imagem e qualidade do Hotel;
(Sublinhamos)
Disposição no mesmo sentido no Contrato de Constituição
de Sociedade em Conta de Participação (fl. 77-116), em especial as contidas na
cláusula 5, parágrafo 4o e 5o (fl. 88):
[..]
05
A Sócia Ostensiva é licenciada para o uso da Marca, em
todas suas variações, combinações e derivações e, em razão
disso, é que usará a Marca, enquanto estiver fazendo a
administração desta SCP. Em decorrência do retro disposto, os
Sócios Participantes ficam responsáveis por qualquer dano
decorrente de eventual uso indevido que porventura façam da
Marca.
[..]
Parágrafo 4o - A Sócia Ostensiva durante a vigência deste
Contrato, por questões de modificações corporativas e/ou
mercadológicas, poderá mudar a Marca, a sua identidade
corporativa, bem como seu nome e/ou logomarcas, por indicação
da Sócia Ostensiva , Operadora, Licenciadora e/ou de suas
sucessoras se, de acordo com a sua experiência profissional, a
providencia for recomendável para incremento das atividades do
Hotel e/ou dos empreendimentos por ela administrados,
assegurando, entretanto, aos Sócios Participantes , a seu
exclusivo juízo, manifestado em assembleia, que essa mudança
se processe de tal forma a não causar prejuízos à imagem e
qualidade do Hotel.
Parágrafo 5o - Fica estabelecido que eventuais alterações feitas
na Marca ou em sua forma de divulgação alcançarão o presente
Contrato, implicando, assim, na realização, pela SCP, às suas
expensas, das modificações que se fizerem necessárias a se
proceder ás respectivas adequações, desde que essas mudanças
não sejam relativas aos FF&E e HEO dos Apartamentos e à
construção do Hotel, devendo o custo respectivo constar do Plano
Orçamentário Anual.

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Assim, como se pode verificar, os contratos apresentam
disposições claras e expressas prevendo a possibilidade de alteração das
marcas Caesar Business e One By Caesar Business .
Contrariamente, defendem os apelantes a inexistência de
alegação de proibição de alteração da marca pelos autores, tendo a r. sentença
cometido equívoco nesse pensamento.
Alegam que a alteração deveria observar certos requisitos e
não poderiam ocorrer de forma unilateral e imotivada, justamente pela
relevância das marcas sob as quais a atividade hoteleira girava.
Não se verifica o alegado equívoco na r. sentença de
primeiro grau, como apontado pelos apelantes.
Como já declinado anteriormente, há expressa previsão
contratual permitindo que as marcas constantes do contrato sejam alteradas e
constou na ata de assembleia realizada em 12 de março de 2015 (fl. 183-184),
não houve qualquer manifestação dos associados em relação a essa alteração
ou mudança.
Neste ponto também registrou a r. sentença que “a
atuação da sócia ostensiva está respaldada
no disposto no artigo 991,
parágrafo único do Código Civil de 2002, não persistindo,
diante do tipo
societário adotado, a exigência da outorga de poderes de representação
pelos
sócios participantes”
(TJSP, apelação no 1039691-48.2017.8.2.0506,
1a Câmara
Reservada de Direito Empresarial,
rel. des. Fortes Barbosa, j. 13.02.2019) .
Se por um lado não se verifica nestes autos comprovação de
que os autores tenham sidos cientificados acerca de mudança das marcas
contratadas, por outro lado, não há qualquer comprovação de manifestação dos
autores em relação a essa alteração ou mudança, ocorrida na assembleia
realizada em 12 de março de 2015 (fl. 183-184), seja por simples carta seja por
notificação extrajudicial ou outro meio legal.
Pode-se verificar que pelo Instrumento Particular de
Cessão de Direitos e de Aditamento ao Contrato de Constituição de Sociedade
em Conta de Participação”, que a alteração ora impugnada se deu em virtude
da mudanças na própria Posadas que foi sucedida por incorporação societária
pela Posadas Brasil Empreendimentos Hoteleiros Ltda (PDB) e que teve sua
denominação alterada posteriormente para Hotelaria Accor PDB Ltda, que por
sua vez foi sucedida pela Hotelaria Accor Brasil S.A (fl. 192-196).
Os contratos contendo as cláusulas permissivas de
alteração das marcas foram firmados pelos autores sem qualquer vício de

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consentimento, fraude ou coação, sendo, portanto, plenamente válidos.
De importância singular, ainda, consignar que os autores
na exordial não alegaram que essa alteração da marca do empreendimento
hoteleiro tenha acarretado prejuízos à imagem ou à qualidade dos serviços do
hotel, limitando-se a afirmar que a alteração se deu de forma irregular e
unilateralmente. Nem mesmo houve produção de qualquer prova no sentido de
apontar prejuízos causados pela alteração da marca.
Ao que tudo indica, os autores num determinado momento
se arrependeram da empreitada, e com os simples argumento de que “à forma
como a mesma ocorreu ,” (alteração da marca) “sem a convocação
da assembleia

específica para deliberar-se
a alteração, e sem oportunizar
aos Apelantes o seu
direito de término do contrato, tudo como previsto na Cláusula 21, letra “e”, do
contrato de constituição
da SCP (fls. 103/104):”.
Dispõe a cláusula 21, alínea “e” do Contrato de
Constituição de Sociedade em Conta de Participação (fl. 103-104):
[..]
21 As Partes, sem qualquer ônus ou penalidade ou pagamento
de danos e prejuízo, poderão considerar antecipadamente
rescindido o presente Contrato, com a extinção da SCP,
mediante notificação prévia de 30 (trinta) dias, se:
[..]
e) a Operadora e/ou a Sócia Ostensiva deixar de ser licenciada
das Marcas, ou por outro motivo imputável à Sócia Ostensiva
e/ou à Operadora, o Hotel não puder mais usar as Marcas
“Caesar Business” ou “One by Caesar Business”, exceto se os
Sócios Participantes derem causa à não utilização ou tiverem
aprovado a alteração ou suspensão das Marcas em assembleia
convocada especialmente para este fim,
Da exegese do contrato não se pode interpretar, de modo
isolado, que a cláusula 21, alínea “e”, tenha o condão de vedar por completo
toda e qualquer alteração contratual em relação à marca, sem autorização dos
sócios participantes da Sociedade em Conta de Participação, porque há
cláusula dispondo de modo diverso e, ainda, porque essa vedação deve ser
interpretada para o caso de mudança na marca que traga prejuízo à imagem e
a qualidade do hotel, visando evitar eventuais e futuros prejuízos aos sócios
investidores; prejuízos esses que no caso em exame não ocorreu.
Assim, no caso em exame não se verificou qualquer

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irregularidade contratual ou descumprimento contratual, pela apelada, em
razão da alteração ou mudança da marca, na vigência do contrato, ainda que o
contrato tenha sido celebrado como condição essencial para a contratação do
uso da marca Caesar Business , isso ocorre porque o mesmo contrato que dispõe
sobre a utilização dessa marca, também dispõe expressamente sobre a
possibilidade de sua mudança, e foi firmado sem qualquer vícios de
consentimento, fraude ou coação pelos apelantes autores.
Da irregularidade do empreendimento perante a CVM à
época da aquisição.
Defenderam os apelantes (fl. 808) a tese de que “a questão
resume-se ao seguinte: o negócio ofertado pela apelada, através de oferta
pública (comercialização ao público em geral), deverá constar com prévio
registro na CVM, conforme disposições da Instrução CVM 400/2003, pois, se
constitui em um contrato de investimento coletivo, portanto um valor
mobiliário, sujeito à fiscalização da CVM, nos termos do art. 2o, IX, da Lei
6.385/1976.”
“Como não houve o prévio registro da oferta pública em
questão, a apelada deveria franquear as Apelantes a possibilidade de
exercerem o direito de retratação, ou seja, de rescindir o contrato firmado com
a consequente devolução dos valores investidos.”
Não prospera a tese dos apelantes de rescisão contratual
motivada por culpa da apelada, fundada em suposta irregularidade do
empreendimento hoteleiro perante a Comissão de Valores Mobiliários (CVM) à
época da celebração do contrato e direito de retratação.
Como se pode verificar dos autos, a indicada irregularidade
não foi negada pela apelante, todavia, foi reconhecida a correção da
irregularidade do empreendimento, conforme consta do Parecer do Comitê de
Termo de Compromisso, da Área Técnica da CVM, conforme disposto no item
A.7 do parecer (fl. 408-409):
[..]
A.7)
DAS
INFORMAÇÕES
PRESTADAS
PELA
ÁREA
TÉCNICA
33. Tendo em vista o aditamento à proposta de Termo de
Compromisso acima referido, a SER apresentou o seguinte
resumo dos empreendimentos em análise na área:
[..]

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Civitas
Complexo
(PA
CVM
No
RJ2016/8290-SEI
19957.008163/2016-35)
Oferta de 330 unidades hoteleiras, das quais 256 unidades
foram
vendidas
antes
da
dispensa
do
registro.
FOI
DISPENSADA DE REGISTRO em 12.05.2017.
De importância salutar destacar ainda, a Deliberação Final
do Comitê constante da cláusula A.13. (fl. 415):
[..]
A.13) DELIBERAÇÃO FINAL DO COMITÊ: ACCOR GLOBAL
E SPE BRASIL
56. Na reunião do Comitê de Termo de Compromisso realizada
em 11.07.2017, considerando a adesão das propostas da
HOTELARIA ACCOR BRASIL S.A. e seu Administrador
Responsável, PATRICK MENDES, no valor global de R$
2.250.000,00, e da SPE BRASIL INCORPORAÇÃO 83 LTDA. e
seus
Administradores
Responsáveis,
BENTO
ODILON
MOREIRA FILHO e ANDREAS YAGAMATA, no valor global de
R$225.000,00, o Comitê entendeu como sendo oportuna e
conveniente a aceitação dos citados Termos de Compromisso de
modo a encerrar os processos relacionados aos empreendimentos
compilados na Tabela 2.
57. no que se refere á questão sinalizada no Parecer da PFE-
CVM, relacionada à necessidade de indenização, no plano
individual,
na
eventualidade
de
detecção
de
“prejuízos
individualizados
no conjunto dos procedimentos
considerados ”,
após a área técnica ter confirmado que não foram detectados
prejuízos individualizados, o titular da Procuradoria Federal
Especializada na CVM (PFE-CVM), presente à reunião,
entendeu não haver impedimento jurídico para a celebração do
termo de Compromisso Global.
Nesse diapasão, embora tenha sido instaurado processo
administrativo para apuração de eventual existência de oferta irregular pela
apelada,
o
parecer
da
PFE-CVM
não
detectou
qualquer
prejuízo
individualizado para os Sócios Participantes, tanto que dispensou o registro
prévio do empreendimento.
Por outro lado, a deliberação CVM no 734/2015 estabelece
que o Direito de retratação é restrito às hipóteses em que os empreendimentos

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não possuam registro ou não possuam a sua dispensa, sendo, assim,
inaplicável ao caso concreto a pretensão dos apelantes.
Dessa forma, a irregularidade então ocorrente, foi
plenamente sanada, pouco mais de dois meses após a distribuição da presente
ação, por intermédio do Parecer da Área Técnica da CVM que dispensou o
registro, em 12 de maio de 2017 sinalizando para a ausência de qualquer
“prejuízos individualizados”.
Nesse tema pontual a r. sentença consignou (fl. 759):
[..]
Não bastasse isso, como decidiu o Tribunal de Justiça de São
Paulo, em caso semelhante, em acórdão relatado pelo eminente
desembargador Fortes Barbosa, “o caso concreto nem mesmo
seria passível de enquadramento
nas exigências da Deliberação

CVM 734 (invocada em sustentação
oral apresentada
pela parte
autora), que é posterior ao início do empreendimento,
datando
de 17 de março de 2015, não se vislumbrando
a necessidade
da
formalização
de um registro próprio a uma oferta pública, como
requisito de validade dos atos perpetrados ” (TJSP, apelação no
1039691-48.2017.8.26.0506, 1a Câmara Reservada de Direito
Empresarial, j. 13.02.2019).
Da Súmula no 1 do TJSP e Súmula no 543 do STJ.
Não é o caso de aplicação ou de incidência da súmula no 1
do E. Tribunal de Justiça de São Paulo e da súmula no 543 do C. Superior
Tribunal de Justiça.
Dispõe o enunciado das súmulas indicadas:
Súmula 1: O Compromissário comprador de imóvel, mesmo
inadimplente, pode pedir a rescisão do contrato e reaver as
quantias pagas, admitida a compensação com gastos próprios de
administração
e
propaganda
feitos
pelo
compromissário
vendedor, assim como com o valor que se arbitrar pelo tempo de
ocupação do bem.
Súmula 543: Na hipótese de resolução de contrato de promessa
de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do
Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas

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pagas pelo promitente comprador integralmente, em caso de
culpa
exclusiva
do
promitente
vendedor/construtor,
ou
parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao
desfazimento.
Como se observa, não houve descumprimento contratual,
que justifique o pedido de rescisão do contrato por quebra ou violação do
contrato ou de suas cláusulas.
No caso em exame não se está diante de um singelo
contrato de compromisso de compra e venda de unidade autônoma, mas de
verdadeiro investimento em sociedade em conta de participação, de rede
hoteleira, com expectativa de lucro, o que é o bastante para afastar a
incidência das súmulas ora indicadas.
Como já se disse em fundamentos anteriores, os próprios
autores apelantes afirmaram que “(...) o negócio jurídico firmado entre as
partes não se limita apenas à compra e venda, mas se trata de um negócio
jurídico complexo, uma vez que a relação dos Apelantes com a Apelada Civitas
é de exploração
de atividades hoteleira, por meio de Sociedade em Conta de
Participação
(fls. 77/116).” (fl. 794, item 15).
Saliente-se que o julgamento da lide deve sempre orientar-
se com base no objetivo comum dos contratantes vinculados pelo contrato, não
se tratando o caso sub judice, de simples resolução de um contrato de
compromisso de compra e venda.
Reitera-se, portanto, inexistirem elementos outros nos
autos que indiquem direção contrária àquela adotada na r. sentença singular,
reclamando sua manutenção tal como prolatada, isto é, em sua íntegra.
Finalmente, atento à regra do artigo 85, § 11, e
considerando-se o resultado dado ao recurso, majora-se a verba honorária
(10%), na ação principal, para o percentual de 11% sobre a mesma base de
cálculo fixada na r. sentença.
V. DISPOSITIVO
Pelo exposto, negam provimento ao recurso, majorando-se
a verba honorária, nos termos do artigo 85, § 11 do CPC.

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RICARDO NEGRÃO
RELATOR