Tribunal: TJSP
Processo: 1053486-44.2018.8.26.0100
Classe: Apelação Cível / Promessa de Compra e Venda
Órgão julgador: Rui Cascaldi
Órgão colegiado: 1a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-04-28
Data de publicação: 2020-04-28

Ementa:
CONTRATO IMOBILIÁRIO – Ação de rescisão por desistência do adquirente c.c. restituição de valores – Recurso contra sentença de parcial procedência, que determinou retenção de 10% do valor pago – Descabimento – Percentual de retenção de 10%, contabilizados juros de mora a partir da citação, que se mantém, ante a ausência de recurso da parte interessada – Restituição dos gastos efetuados com

Ementa:
CONTRATO IMOBILIÁRIO – Ação de rescisão por desistência do adquirente c.c. restituição de valores – Recurso contra sentença de parcial procedência, que determinou retenção de 10% do valor pago – Descabimento – Percentual de retenção de 10%, contabilizados juros de mora a partir da citação, que se mantém, ante a ausência de recurso da parte interessada – Restituição dos gastos efetuados com taxa da manutenção e melhoramentos do loteamento – Responsabilidade pelos encargos vinculados ao imóvel, como taxa de condomínio, que é do possuidor direto – Ausência de prova de que a posse direta sobre o lote foi transmitida ao adquirente – Sentença mantida – Recurso desprovido, com observação.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2020.0000294592
ACÓRDÃO
Vistos,
relatados
e
discutidos
estes
autos
de
Apelação
Cível
no
1053486-44.2018.8.26.0100, da Comarca de São Paulo, em que é apelante MOMENTUM
EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA, é apelado JOSÉ RICARDO ARRUDA
SILVA.
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 1a Câmara de Direito Privado do
Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Negaram provimento ao
recurso, com observação. V.U., de conformidade com o voto do relator, que integra este
acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores RUI CASCALDI
(Presidente), FRANCISCO LOUREIRO E CHRISTINE SANTINI.
São Paulo, 28 de abril de 2020.
RUI CASCALDI
Relator
Assinatura Eletrônica

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Apelação Cível no 1053486-44.2018.8.26.0100 -Voto no
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VOTO No: 44881
APEL.No: 1053486-44.2018.8.26.0100
COMARCA: SÃO PAULO
APTE. : MOMENTUM EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA
APDO. : JOSÉ RICARDO ARRUDA SILVA (JUSTIÇA GRATUITA)
JUIZ : MARIA CAROLINA DE MATTOS BERTOLDO
CONTRATO IMOBILIÁRIO Ação de rescisão por desistência
do adquirente c.c. restituição de valores Recurso contra sentença
de parcial procedência, que determinou retenção de 10% do valor
pago
Descabimento
Percentual de retenção de 10%,
contabilizados juros de mora a partir da citação, que se mantém,
ante a ausência de recurso da parte interessada Restituição dos
gastos efetuados com taxa da manutenção e melhoramentos do
loteamento
Responsabilidade pelos encargos vinculados ao
imóvel, como taxa de condomínio, que é do possuidor direto
Ausência de prova de que a posse direta sobre o lote foi
transmitida ao adquirente
Sentença mantida
Recurso
desprovido, com observação.
Trata-se de apelação de sentença, cujo relatório
se adota, que, confirmando os efeitos da tutela antecipada,
julgou parcialmente procedente ação de rescisão contratual
c.c. restituição de quantias pagas para declarar rescindido o
contrato firmado entre as partes e condenar a ré a devolver
as quantias efetivamente pagas pelo autor a título de preço
do negócio, incluídas as parcelas pagas a título de taxas de
limpeza,
conservação
e
melhoramentos,
todas
corrigidas
monetariamente, desde o desembolso, com o acréscimo dos juros
de mora de 1% ao mês, a partir da citação, até o efetivo
pagamento, assegurado o direito à vendedora de reter, tão
somente, a quantia correspondente a 10% do total pago pelo
comprador. Pela sucumbência mínima do autor, foi a ré
condenada,
ainda
ao
pagamento
das
custas,
despesas
processuais e honorários advocatícios, fixados em 10% do
valor da condenação.
Recorre
esta,
sustentando,
em
síntese,
a
irretratabilidade
do
instrumento
contratual
e
a
impossibilidade da devolução dos valores relativos às taxas
de manutenção e de melhoramento do condomínio.
Recurso processado e contrarrazoado.
É o relatório.

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Quanto à resolução contratual, o entendimento
desta 1a Câmara de Direito Privado é o de que faz jus a parte
adquirente, mesmo em caso de sua desistência, à devolução de
80% (oitenta por cento) dos valores expendidos pela aquisição
da unidade habitacional, que devem ser atualizados desde o
desembolso de cada uma das parcelas, pela tabela prática
deste TJ, e, por se tratar de desistência do adquirente,
sofrer a incidência de juros de mora contados a partir do
trânsito em julgado da ação.
Nesse sentido, confira-se:
“EMENTA: AÇÃO DE RESTITUIÇÃO DE VALORES
Interesse
Processual

Existência

Distrato

A
retenção
estabelecida e operada foi abusiva, e consequentemente
nula de pleno direito, conforme disposto em norma de
ordem pública (art. 51, IV, CDC), o que pode ser
conhecido em prol do consumidor sem violação ao ato
jurídico perfeito Controle à posteriori Retenção de
20% das importâncias pagas pelo preço Recurso provido
em parte.” (Apelação no 1006900-52.2017.8.26.0562, 4a
Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça de São
Paulo, rel. Alcides Leopoldo, j. em 24/08/2018)
“COMPROMISSO DE VENDA E COMPRA. Partes concordam quanto à
resolução do contrato, mas divergem quanto aos seus
efeitos. Elementos de informação constantes dos autos a
indicar que o adquirente que deu causa à extinção, por
impossibilidade
econômica
de
pagamento
do
preço.
Abusividade, contudo, da cláusula penal que previu
percentual elevado de retenção em favor da alienante
nesta hipótese. Sentença que fixou em 10% das quantias
pagas pelos adquirentes o percentual de retenção a que a
ré faz jus para custeio das despesas administrativas
decorrentes da venda. Devida a majoração desse percentual
para 20% dos valores recebidos pela requerida, conforme
iterativa jurisprudência deste Tribunal. Montante ora
estabelecido cobre de modo mais adequado as despesas
administrativas
do
contrato,
sem
prejudicar
os
compradores. Entendimento pacificado pelo STJ. Encargos
de
sucumbência
corretamente
impostos.
Recurso
parcialmente provido.” (TJSP - 1a Câmara de Direito
Privado,
Ap.
no
1113257-21.2016.8.26.0100
-
Rel.
Francisco Loureiro - j. 24/05/2017)
Ainda que assim seja, por ausência de recurso da
parte interessada (ré), fica mantido o percentual de
devolução de 90% dos valores pagos pelo autor, estabelecido

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pela
sentença,
monetariamente
corrigidos a partir dos
respectivos desembolsos, com juros de mora a partir da
citação.
No montante a ser considerado para fins de
devolução,
contabilizam-se,
igualmente,
os
valores
despendidos pelo autor a título de taxa de conservação e de
melhoramentos (serviços extraordinários) do loteamento, pois,
como bem consignado pela sentença, “... a retenção, a título
de taxa de ocupação, e de débitos com IPTU, taxa de limpeza,
conservação e melhoramentos, somente seria cabível após a
efetiva posse do imóvel pelo adquirente, fato expressamente
negado na inicial e não impugnado expressamente pela ré”.
Não prospera a intenção da vendedora em atribuir
ao
adquirente
a
responsabilidade
pelas
despesas
de
condomínio, alegando que a posse do imóvel se deu a partir da
assinatura do contrato, sabido que estas obrigações (v.g.,
taxa de condomínio, tributos e contas públicas) são de
responsabilidade daquele que exerce a posse direta sobre o
imóvel, no caso, não comprovado nos autos a imissão na posse
do imóvel pelo autor.
Neste sentido os julgados:
APELAÇÃO. PROMESSA DE COMPRA E VENDA. BEM IMÓVEL. AÇÃO DE
RESOLUÇÃO CONTRATUAL CUMULADA COM PEDIDO DE TUTELA
PROVISÓRIA E REINTEGRAÇÃO DE POSSE. INADIMPLEMENTO DO
PROMITENTE
COMPRADOR
(RÉ).
RESOLUÇÃO
DO
CONTRATO.
ENCARGOS CONTRATUAIS. IMPOSTO PREDIAL E TERRITORIAL
URBANO
(IPTU)
E
CONDOMÍNIO.
EXIGIBILIDADE.
RECURSO
CONHECIDO NESSA PARTE E IMPROVIDO. A responsabilidade
pelo pagamento dos encargos de IPTU e taxa de condomínio
é do promitente comprador após a imissão na posse direta
do imóvel, situação que, na prática, ocorreu e, por isso,
a responsabilidade por tais verbas é da apelante, a ser
apurada
em
liquidação.
(Apelação
Cível
no
1032172-59.2016.8.26.0602, 31a Câmara de Direito Privado
do Tribunal de Justiça de São Paulo, rel. Adilson de
Araújo, j. em 10/03/2020)
COMPRA E VENDA. AÇÃO DECLARATÓRIA DE NULIDADE DE CLÁUSULA
CONTRATUAL.
Restituição
de
quantias
pagas.
Lucros
cessantes. Atraso na entrega de unidade autônoma em
construção. Sentença de parcial procedência. Pleito
recursal. Preliminar reiterada em razões recursais que
restou alijada. Aplicação do Código de Defesa do
Consumidor. Temas 970 e 971 do C. STJ. IRDR. Multa.
Cláusula penal que deve ser também considerada para a
fixação da indenização pelo inadimplemento do vendedor.

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Taxas condominiais e o IPTU, com data anterior à efetiva
entrega do imóvel, que foram adimplidos pelo comprador.
Ressarcimento de forma simples, com atualização monetária
a partir do ajuizamento e juros legais de mora contados
da citação, incidentes sobre a unidade autônoma, em valor
a ser apurado em liquidação. Juros de 1% ao mês, que
deverão ser calculados a partir da data da citação, por
tratar-se de responsabilidade contratual. Honorários
advocatícios. Majoração. Inteligência e aplicação do
disposto no artigo 85, §11 do Código de Processo Civil.
Sentença mantida. APELO IMPROVIDO. (Apelação Cível no
1014401-12.2017.8.26.0577, 15a Câmara de Direito Privado
do Tribunal de Justiça de São Paulo, rel. Ramon Mateo
Júnior, j. em 20/01/2020)
Portanto, a sentença não merece reparo algum.
Por fim, em razão do resultado desse julgamento,
eleva-se a verba honorária de sucumbência para 15% sobre o
valor atualizado da condenação, nos termos do disposto no
art. 85, §11o, do CPC.
Diante do exposto, NEGA-SE PROVIMENTO ao recurso,
nos termos acima delineados, com observação quanto à
majoração da verba honorária de sucumbência.
RUI CASCALDI
Relator