Tribunal: TJSP
Processo: 2236561-10.2020.8.26.0000
Classe: Agravo de Instrumento / Locação de Imóvel
Órgão julgador: Maria Lúcia Pizzotti
Órgão colegiado: 30a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-12-17
Data de publicação: 2020-12-17

Ementa:
AGRAVO DE INSTRUMENTO – EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL – EXCEÇÃO DE PRÉ-EXECUTIVIDADE – COGNOSCIBILIDADE – PROVAS PRÉ-CONSTITUÍDAS – TÍTULO CERTO, LÍQUIDO E EXIGÍVEL – CLÁUSULAS NULAS – CABIMENTO DE ALEGAÇÃO VIA EXCEÇÃO DE PRÉ-EXECUTIVIDADE – DECLARAÇÃO DE NULIDADE DAS CLÁUSULAS ABUSIVAS
1 – Título executivo extrajudicial (contrato de locação residencial) devidamente instruído com os

Ementa:
AGRAVO DE INSTRUMENTO – EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL – EXCEÇÃO DE PRÉ-EXECUTIVIDADE – COGNOSCIBILIDADE – PROVAS PRÉ-CONSTITUÍDAS – TÍTULO CERTO, LÍQUIDO E EXIGÍVEL – CLÁUSULAS NULAS – CABIMENTO DE ALEGAÇÃO VIA EXCEÇÃO DE PRÉ-EXECUTIVIDADE – DECLARAÇÃO DE NULIDADE DAS CLÁUSULAS ABUSIVAS
1 – Título executivo extrajudicial (contrato de locação residencial) devidamente instruído com os documentos que o sustentam, incluindo boletos de IPTU e tarifas de água e esgoto, ambos legíveis e compatíveis com a planilha de cálculos. Higidez do título executivo.
2 – Possibilidade de declarar a nulidade de cláusulas manifestamente nulas via exceção de pré-executividade, tendo em vista que a matéria fática está devidamente pré-constituída (teor das cláusulas) e a violação frontal de dispositivos legais é cognoscível de imediato, desnecessitando de dilação probatória.
3 – Cláusula que veda a correção monetária de caução entregue por força de contrato de locação é nula (CC, art. 884 e Lei n. 8.245, art. 38, § 2o).
4 – Cláusula penal que deixa de reduzir a multa proporcionalmente ao tempo de duração do contrato é nula (Lei n. 8. 245/91, art. 4o, caput).
RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2020.0001036582
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Agravo de Instrumento no
2236561-10.2020.8.26.0000, da Comarca de Sorocaba, em que são agravantes ALEX
SANDRO PAIVA DE OLIVEIRA e FERNANDA CUNHA DE OLIVEIRA, é
agravada ROSELI MARIA DOS SANTOS.
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 30a Câmara de Direito
Privado do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Deram
provimento em parte ao recurso. V. U., de conformidade com o voto do relator,
que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores ANDRADE NETO
(Presidente sem voto), LINO MACHADO E CARLOS RUSSO.
São Paulo, 17 de dezembro de 2020.
MARIA LÚCIA PIZZOTTI
Relator
Assinatura Eletrônica

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Agravo de Instrumento no 2236561-10.2020.8.26.0000 -Voto no
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Voto 30283
AGRAVANTES:
ALEX
SANDRO
PAIVA
DE
OLIVEIRA
e
FERNANDA CUNHA DE OLIVEIRA
AGRAVADA: ROSELI MARIA DOS SANTOS
COMARCA: SOROCABA
EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL
JUIZ
DE
PRIMEIRA
INSTÂNCIA:
DR.
JOSÉ
CARLOS
METROVICHE (VH)
EMENTA
AGRAVO DE INSTRUMENTO - EXECUÇÃO DE
TÍTULO EXTRAJUDICIAL - EXCEÇÃO DE PRÉ-
EXECUTIVIDADE
-
COGNOSCIBILIDADE
-
PROVAS PRÉ-CONSTITUÍDAS - TÍTULO CERTO,
LÍQUIDO E EXIGÍVEL - CLÁUSULAS NULAS -
CABIMENTO DE ALEGAÇÃO VIA EXCEÇÃO DE PRÉ-
EXECUTIVIDADE - DECLARAÇÃO DE NULIDADE
DAS CLÁUSULAS ABUSIVAS
1 – Título executivo extrajudicial (contrato de locação
residencial) devidamente instruído com os documentos que
o sustentam, incluindo boletos de IPTU e tarifas de água e
esgoto, ambos legíveis e compatíveis com a planilha de
cálculos. Higidez do título executivo.
2 – Possibilidade de declarar a nulidade de cláusulas
manifestamente nulas via exceção de pré-executividade,
tendo em vista que a matéria fática está devidamente pré-
constituída (teor das cláusulas) e a violação frontal de
dispositivos
legais
é
cognoscível
de
imediato,
desnecessitando de dilação probatória.
3 – Cláusula que veda a correção monetária de caução
entregue por força de contrato de locação é nula (CC, art.
884 e Lei n. 8.245, art. 38, § 2o).
4 – Cláusula penal que deixa de reduzir a multa
proporcionalmente ao tempo de duração do contrato é nula
(Lei n. 8. 245/91, art. 4o, caput).
RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.
Vistos.
Cuida-se de agravo de instrumento contra a r. Decisão que
rejeitou a exceção de pré-executividade oposta pelos agravantes.

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Arguiram, em síntese, estas teses: (i) ausência de documentos
idôneos para comprovar o IPTU e as contas de água, (ii) ausência de
atualização da caução, (iii) cláusula penal exigida em descompasso com a lei.
Efeito suspensivo concedido (fls. 69/70).
Houve contraminuta (fls. 79/85).
É a síntese do necessário.
O recurso comporta parcial provimento.
Trata-se de execução de título extrajudicial (contrato de locação
residencial, fls. 5/11) na qual os agravantes se socorrem da exceção de pré-
executividade, muito após deixarem transcorrer o prazo para oposição de
embargos à execução.
Esse instituto, de início construção doutrinária, passando pelo
acolhimento jurisprudencial e, ao fim, contando com uma positivação tímida
(CPC, art. 803), pressupõe provas pré-constituídas, pois não cabe dilação
probatória para verificar as teses deduzidas na exceção (STJ, REsp n.
1.110.925/SP, Tema 108).
Posto isso, as teses são cognoscíveis, uma vez que as provas que
dão suporte às alegações deduzidas estão devidamente pré-constituídas nos
autos. Embora exista entendimento do C. STJ de não caber revisão de cláusula
por meio de exceção de pré-executividade, a interpretação comporta
esclarecimentos. É verdade que a alegação de nulidade de cláusula contratual
por vício de consentimento não é cabível neste instrumento processual, uma
vez que seria necessária dilação probatória. Entretanto, a alegação de
nulidade de cláusula por violação de dispositivo legal (ou de entendimento
jurisprudencial) é perfeitamente compatível com a exceção de pré-
executividade, na medida em que a questão fática (teor da cláusula) já está pré-
constituída, e sua nulidade é manifesta. É essa a situação dos autos.

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Os boletos enviados a título de IPTU e de serviços de água e
esgoto (fls. 14/17) são legíveis, estando equivocado o reclamo dos agravantes
quanto a falta de idoneidade dos documentos. Embora o processo de
escaneamento tenha reduzido um pouco a qualidade do documento, ainda
assim é perfeitamente compreensível seus valores e meses de referência.
Ambos foram referendados na planilha de cálculos (fls. 18), a qual
discrimina os alugueis e os encargos (IPTU e água, p. ex.) inadimplidos.
Há, pois, certeza, liquidez e exigibilidade no tocante ao título.
No entanto, as duas cláusulas questionadas pelos agravantes são,
de fato, nulas.
A cláusula que exclui a correção monetária da caução (fls. 8) é
nula porquanto viola o art. 38, § 2o, da Lei n. 8.245/91 e implica em
enriquecimento sem causa da agravada (CC, art. 884), que, ao negar aos
agravados a mera recomposição financeira do valor que lhe foi confiado
provisoriamente, acaba por se apropriar indevidamente dessa correção. A
caução deverá ser atualizada desde o depósito até a data da entrega das chaves
(15.2.2018) pelo índice da poupança, valor que deverá ser abatido do montante
executado.
A cláusula penal de três alugueis é nula por manifesta
desproporcionalidade (fls. 10). Viola o art. 4o, caput, da Lei n. 8.245/91, o qual
é inequívoco ao estipular a proporcionalidade da multa por resilição
antecipada do imóvel. Cobrá-la integralmente está fora de cogitação, não
passando de imposição contratual decorrente da opulência do locador. Sendo
assim, a multa de três alugueis deverá ser reduzida à proporção do tempo de
permanência no imóvel, que, no caso, foi de doze meses de um total de trinta
meses, representando quarenta por cento do período total. Logo, a multa
deverá ser reduzida em quarenta por cento.
Como visto, nenhuma das conclusões demanda maior cognição,
de sorte que, sumariando o voto, dou parcial provimento ao recurso,
mantendo a execução, inclusive dos encargos (IPTU e água e esgoto), porém
retificando o valor da caução e da multa contratual.

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Diante do exposto, DOU PARCIAL PROVIMENTO ao
agravo, CONHECENDO da exceção de pré-executividade e lhe dando
PARCIAL PROVIMENTO, a fim de (i) determinar a atualização da caução
desde o depósito até a data da entrega das chaves (15.2.2018) pelo índice da
poupança, valor que deverá ser abatido do montante executado; (ii) determinar
a redução da cláusula 17 (multa por resilição antecipada) em quarenta por
cento. Revogo a liminar, permitindo o prosseguimento da execução,
determinando que o I. Juízo a quo providencie junto à I. Contadoria Judicial a
atualização da planilha de fls. 18, observando os parâmetros deste voto.
Maria Lúcia Pizzotti
Relatora