Tribunal: TJSP
Processo: 1020787-89.2017.8.26.0405
Classe: Apelação Cível / Promessa de Compra e Venda
Órgão julgador: Erickson Gavazza Marques
Órgão colegiado: 5a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-02-12
Data de publicação: 2020-02-20

Ementa:
APELAÇÃO – GRATUIDADE DA JUSTIÇA - PRESUNÇÃO RELATIVA DE VERACIDADE DA DECLARAÇÃO DE POBREZA – AUSÊNCIA DE COMPROVAÇÃO DA ALEGADA HIPOSSUFICIÊNCIA - COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA - RESCISÃO DE CONTRATO C.C. DEVOLUÇÃO DAS PARCELAS – RETENÇÃO DE 10% PARA CUSTEIO DAS DESPESAS DE ADMINISTRAÇÃO – SENTENÇA MODIFICADA – RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.

Inteiro teor:
TRIBUNAL DE JUSTIÇA
PODER JUDICIÁRIO
São Paulo
Registro: 2020.0000118956
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível no
1020787-89.2017.8.26.0405, da Comarca de Osasco, em que é apelante SIRLEY
BORTOLETO MOZAMBANI, é apelado PHASER INCORPORAÇÃO SPE S/A
(EZTEC).
ACORDAM, em 5a Câmara de Direito Privado do Tribunal de
Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: "Deram provimento em parte ao
recurso. V. U.", de conformidade com o voto do Relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Exmos. Desembargadores
MOREIRA VIEGAS (Presidente sem voto), J.L. MÔNACO DA SILVA E JAMES
SIANO.
São Paulo, 12 de fevereiro de 2020.
ERICKSON GAVAZZA MARQUES
RELATOR
Assinatura Eletrônica

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São Paulo
Apelação Cível no 1020787-89.2017.8.26.0405 -Voto no 30396 – FRL
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Apelação Cível no 1020787-89.2017.8.26.0405
Apelante: Sirley Bortoleto Mozambani
Apelado: Phaser Incorporação Spe S/A (eztec)
Comarca: Osasco
Voto no 30396
APELAÇÃO – GRATUIDADE DA JUSTIÇA - PRESUNÇÃO
RELATIVA DE VERACIDADE DA DECLARAÇÃO DE
POBREZA – AUSÊNCIA DE COMPROVAÇÃO DA
ALEGADA HIPOSSUFICIÊNCIA - COMPROMISSO DE
COMPRA E VENDA - RESCISÃO DE CONTRATO C.C.
DEVOLUÇÃO DAS PARCELAS – RETENÇÃO DE 10% PARA
CUSTEIO DAS DESPESAS DE ADMINISTRAÇÃO – SENTENÇA
MODIFICADA – RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.
Vistos.
Trata-se de ação de ação de rescisão de contrato de
compromisso de compra e venda ajuizada por Phaser
Incorporação SPE S/A, que a respeitável sentença de fls.
108/112, aclarada pela decisão de fls. 127/128, julgou
procedente a pretensão para declarar rescindido o contrato,
determinando à autora a restituição da quantia correspondente
a 75% dos valores pagos ao empreendimento, de uma só vez,
com acréscimo de correção monetária pela Tabela Prática do
Tribunal de Justiça de São Paulo a partir do desembolso de
cada parcela e juros de mora de 1% ao mês, contados da
citação. A r. sentença deferiu a imediata comercialização da
unidade descrita na inicial em favor da autora, mediante o
depósito em juízo dos valores pagos pelos compradores e
condenou a ré ao pagamento das custas e despesas processuais

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e honorários advocatícios fixados em 10% sobre o valor da
condenação.
Inconformada, a ré apelou, argumentando, em
síntese, que era caso de deferimento da gratuidade de justiça,
uma vez que o imóvel, por si só, não representa a sua real
condição financeira. Esclarece que não reúne condições de
pagar as custas processuais e despesas sem prejuízo de seu
sustento. Defende a concessão da gratuidade de justiça.
Colaciona julgados para corroborar sua tese. Pondera que
vinha pagando com dificuldades as parcelas e tentou uma
renegociação sem sucesso com a autora. Pugna pela retenção
de apenas 10% (dez por cento) dos valores efetivamente pagos
uma vez que o imóvel poderá ser comercializado novamente.
Requer seja dado provimento ao recurso, reformando-se a
decisão atacada.
O recurso foi recebido e respondido.
É o relatório.
A pretensão de obter o benefício da justiça gratuita
não merece acolhimento.
Primeiramente, cumpre esclarecer que a assistência

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judiciária é devida frente a quem se diz impossibilitado,
podendo estar sujeita a elementos de prova que denunciem a
condição de hipossuficiência da parte que a pleiteou.
Com efeito, para o deferimento do pedido de
justiça gratuita não se exige o estado de penúria ou miséria
absoluta do interessado, mas a pobreza na acepção jurídica do
termo, o que equivale a dizer que o direito ao benefício será
concedido se houver prova de que seu orçamento esteja
comprometido, com prejuízo do sustento próprio ou da família,
ante a insuficiência de recursos disponíveis para tanto.
Não obstante, é cediço que a legislação confere ao
juiz a faculdade de indeferir o pedido de gratuidade da justiça
se tiver fundadas razões para fazê-lo, “ad instar” do que
acontece nestes autos.
É bem verdade que o fato de a recorrente possuir
um imóvel e ter contratado advogado particular, por si só, não
presume a possibilidade de pagamento das custas processuais.
No entanto, tal circunstância deve ser avaliada em
conjunto para que, assim, o magistrado possa verificar a real

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condição de necessidade da peticionante.
A recorrente não trouxe nenhum elemento a fim
de comprovar a sua condição financeira ou que corroborasse a
sua versão narrada no sentido de que é hipossuficiente.
Ademais, as custas processuais cobrem boa parte
das despesas da máquina judiciária, de modo que o pleito de
gratuidade deve ser visto sempre com cuidado, a fim de se
evitar benefício individual em prejuízo do interesse público.
Dessa forma, não vislumbro a possibilidade de
aferir eventual insuficiência de recursos para custear o
processo, razão pela qual reputo adequado o indeferimento da
benesse legal, nos moldes da decisão agravada.
No mais, depreende-se dos autos que a apelante
celebrou compromisso de compra e venda de um apartamento
com a apelada em 08 de junho de 2016 (fls. 37/63).
Tendo em vista que a recorrente deixou de pagar os
compromissos que assumiu, a parte adversa ajuizou ação de
rescisão contratual.
A demanda deve ser analisada sob a égide do

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Código de Defesa do Consumidor, haja vista se tratar de
verdadeira relação de consumo entre as partes.
Os contratos firmados em compromissos de venda e
compra de bem imóvel entre consumidor e construtora, em
regra, não permitem ao comprador a discussão de suas
cláusulas e condições e obrigam o consumidor, hipossuficiente,
a concordar com o seu conteúdo, mesmo que abusivo.
Daí a necessidade de atuação do Poder Judiciário no
sentido de afastar os abusos negociais perpetrados pelas
construtoras com o escopo de garantir o equilíbrio contratual.
É incontroverso que a rescisão se deu por culpa da
adquirente.
A discussão acerca da possibilidade de rescisão do
contrato e devolução das quantias pagas é pacífica, tanto que
encontra respaldo na Súmula do Tribunal de Justiça:
Súmula 1, do Tribunal de Justiça de São Paulo:
“O Compromissário comprador de imóvel,
mesmo inadimplente, pode pedir a rescisão do
contrato e reaver as quantias pagas, admitida a
compensação
com
gastos
próprios
de
administração
e
propaganda
feitos
pelo

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compromissário vendedor, assim como com o
valor que se arbitrar pelo tempo de ocupação do
bem”.
E também do Superior Tribunal de Justiça:
Súmula 543 do Superior Tribunal de Justiça: “Na
hipótese de resolução de contrato de promessa de
compra e venda de imóvel submetido ao Código
de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a
imediata restituição das parcelas pagas pelo
promitente comprador - integralmente, em caso
de
culpa
exclusiva
do
promitente
vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha
sido
o
comprador
quem
deu
causa
ao
desfazimento”.
Com efeito, a jurisprudência é pacífica no sentido
de que o percentual de retenção e valores deve ser fixado entre
10 e 30%, sem o acréscimo de outros valores.
Os
critérios
oscilam
de
acordo
com
as
peculiaridades de cada caso, levando-se em consideração se
houve ou não a ocupação do bem, dentre outros fatores.
Nesse sentido, já se decidiu:
“FALTA DE INTERESSE DE AGIR. Imprescindibilidade

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de manifestação judicial na hipótese de rescisão de
compromisso de compra e venda. Precedentes do STJ.
Preliminar afastada. IMPUGNAÇÃO À JUSTIÇA
GRATUITA. Pedido formulado em contestação e não
apreciado na sentença. Nulidade parcial reconhecida ex
officio. Possibilidade de apreciação direta pelo
Tribunal. Aplicação da teoria da causa madura. Art.
1.013, §3o, III, do CPC. Necessidade de comprovação de
que o impugnado não faz jus à benesse. Impugnado que
possui é professor e não possui bens. Situação
compatível
com
a
benesse.
Benefício
mantido.
COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. RESCISÃO
CONTRATUAL. Desistência do comprador. Direito de
devolução dos valores pagos pelo comprador, de forma
imediata e de uma só vez. Súmulas 1 a 3 do TJ/SP,
Súmula 543 do STJ e art.53 do CDC. Comprador que
deu causa à rescisão. Retenção de integral que se
entremostra excessiva e abusiva. Retenção de 10% dos
valores pagos que é razoável, considerando que o autor
não teve a posse do bem, e se enquadra na
jurisprudência majoritária do Tribunal de Justiça de
São Paulo. Dedução de encargos sobre o imóvel.
Impossibilidade. Autor que não teve a posse do imóvel.
Ausência de comprovação de pagamento dos encargos
pela vendedora. Comissão de corretagem. Valor pago
pelo comprador que não foi incluído no cálculo dos
valores a serem restituídos. Juros de mora a partir da
citação. Art. 405 do Código Civil. Sentença reformada
para determinar a incidência dos juros a partir do
trânsito em julgado. Honorários mantidos. Princípio da
causalidade. Recurso parcialmente provido” grifei.
(TJSP; Apelação 1004837-76.2017.8.26.0005; Relator
(a): Fernanda Gomes Camacho; Órgão Julgador: 5a
Câmara de Direito Privado; Foro Regional V - São
Miguel Paulista - 1a Vara Cível; Data do Julgamento:
24/09/2018; Data de Registro: 24/09/2018)
No caso em questão, é cediço que a adquirente

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não chegou a ocupar o imóvel. Além disso, a construtora teve
certamente valorização do bem se comparado com o valor
estabelecido para compra, sendo certo que irá revender o
imóvel com ganho superior àquele que teria se não tivesse
ocorrido a rescisão.
Dessa forma, respeitado o entendimento do juízo
sentenciante, entendo que o percentual de 10% de retenção é
suficiente para remunerar a autora, ora apelada, acerca das
despesas administrativas com o imóvel, uma vez que não
houve ocupação e também considerada a possibilidade de
revenda por valor acima daquele contratado.
Por derradeiro, para se evitar a oposição de
embargos
declaratórios
visando
meramente
ao
prequestionamento, e para viabilizar o acesso às vias
extraordinária e especial, considera-se prequestionada toda a
matéria infraconstitucional e constitucional deduzida nos autos,
tendo as questões relacionadas à controvérsia sido devidamente
apreciadas por este julgador, ainda que não tenha ocorrido a
individualização de cada um dos argumentos ou dispositivos
legais invocados, aliás, incapazes de infirmar a conclusão
adotada, devendo as partes observar o disposto no artigo 1.026,

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§2o, do Código de Processo Civil.
Em decorrência do exposto, DOU PARCIAL
PROVIMENTO ao recurso, nos termos acima alinhavados.
ERICKSON GAVAZZA MARQUES
Relator