Tribunal: TJSP
Processo: 1000403-27.2016.8.26.0604
Classe: Apelação Cível / Associação
Órgão julgador: Christine Santini
Órgão colegiado: 1a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-11-30
Data de publicação: 2020-11-30

Ementa:
Apelação Cível.

Ação de obrigação de fazer cumulada com indenização por danos materiais – Vícios construtivos – Demanda ajuizada pelo condomínio em face da construtora responsável por sua construção – Problemas tanto nas áreas privativas quanto nas áreas comuns do condomínio, tais como ausência de solda nas curvas da rede de gás dos apartamentos, problemas na vedação das janelas, ausência

Ementa:
Apelação Cível.

Ação de obrigação de fazer cumulada com indenização por danos materiais – Vícios construtivos – Demanda ajuizada pelo condomínio em face da construtora responsável por sua construção – Problemas tanto nas áreas privativas quanto nas áreas comuns do condomínio, tais como ausência de solda nas curvas da rede de gás dos apartamentos, problemas na vedação das janelas, ausência de impermeabilização nas lajes das coberturas, ausência de instalação do sistema de interfonia, entre outros – Sentença que julgou procedente a ação – Recurso de apelação interposto pela ré – Reparação de vícios construtivos que não se sujeita a prazo decadencial, mas sim a prazo prescricional – Aplicação do prazo prescricional quinquenal do artigo 27 Código de Defesa do Consumidor, ainda não decorrido quando do ajuizamento da ação – Inocorrência de decadência ou prescrição – Falta de análise, pelo MM. Juízo a quo, da preliminar de ilegitimidade ativa ad causam do condomínio autor para requerer reparos em áreas privativas das unidades condominiais, assim como da preliminar de litispendência – Impugnação à competência do perito engenheiro nomeado para a prova técnica, por se tratar de engenheiro sanitarista, sem competência para análise de vícios construtivos, que tampouco foi apreciada – Sentença, ademais, com fundamentação genérica, que não analisa os pontos apontados e expressamente impugnados pela ré – Dispositivo igualmente genérico, que sequer delimita a condenação – Nulidade da sentença reconhecida de ofício, devendo os autos retornar à origem para análise das matérias e questões suscitadas, prejudicado o recurso de apelação interposto.

Afastada a prejudicial de mérito de decadência, anula-se, de ofício, a sentença, com determinação, prejudicado o recurso de apelação.

Inteiro teor:
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TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
1a Câmara de Direito Privado
Registro: 2020.0000982615
ACÓRDÃO
Vistos,
relatados
e
discutidos
estes
autos
de
Apelação
Cível
no
1000403-27.2016.8.26.0604, da Comarca de Sumaré, em que é apelante ROSSI
RESIDENCIAL S/A, é apelado CONDOMINIO RESIDENCIAL CAMÉLIAS.
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 1a Câmara de Direito Privado do
Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Afastada a prejudicial de
mérito de decadência, anularam, de ofício, a sentença, com determinação, prejudicado o
recurso de apelação. V.U., de conformidade com o voto do relator, que integra este
acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores RUI CASCALDI
(Presidente sem voto), CLAUDIO GODOY E AUGUSTO REZENDE.
São Paulo, 30 de novembro de 2020.
CHRISTINE SANTINI
Relatora
Assinatura Eletrônica

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Apelação Cível no 1000403-27.2016.8.26.0604 - Voto no 37.124
2
Apelação Cível no 1000403-27.2016.8.26.0604 – Sumaré
Apelante: Rossi Residencial S.A.
Apelado: Condomínio Residencial Camélias
Juiz Prolator: Gilberto Vasconcelos Pereira Neto
TJSP (Voto no 37.124)
Apelação Cível.
Ação de obrigação de fazer cumulada com indenização
por danos materiais
Vícios construtivos
Demanda
ajuizada pelo condomínio em face da construtora
responsável por sua construção
Problemas tanto nas
áreas privativas quanto nas áreas comuns do condomínio,
tais como ausência de solda nas curvas da rede de gás dos
apartamentos, problemas na vedação das janelas,
ausência de impermeabilização nas lajes das coberturas,
ausência de instalação do sistema de interfonia, entre
outros
Sentença que julgou procedente a ação

Recurso de apelação interposto pela ré
Reparação de
vícios construtivos que não se sujeita a prazo decadencial,
mas sim a prazo prescricional
Aplicação do prazo
prescricional quinquenal do artigo 27 Código de Defesa
do Consumidor, ainda não decorrido quando do
ajuizamento da ação
Inocorrência de decadência ou
prescrição
Falta de análise, pelo MM. Juízo a quo, da
preliminar de ilegitimidade ativa ad causam do
condomínio autor para requerer reparos em áreas
privativas das unidades condominiais, assim como da
preliminar
de
litispendência

Impugnação
à
competência do perito engenheiro nomeado para a prova
técnica, por se tratar de engenheiro sanitarista, sem
competência para análise de vícios construtivos, que
tampouco foi apreciada
Sentença, ademais, com
fundamentação genérica, que não analisa os pontos
apontados e expressamente impugnados pela ré

Dispositivo igualmente genérico, que sequer delimita a
condenação
Nulidade da sentença reconhecida de
ofício, devendo os autos retornar à origem para análise
das matérias e questões suscitadas, prejudicado o recurso
de apelação interposto.
Afastada a prejudicial de mérito de decadência, anula-se,
de ofício, a sentença, com determinação, prejudicado o
recurso de apelação.

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Apelação Cível no 1000403-27.2016.8.26.0604 - Voto no 37.124
3
1. Trata-se ação de obrigação de fazer cumulada com
indenização por danos materiais movida por Condomínio Residencial
Camélias em face de Rossi Residencial S.A., alegando, em síntese, que que
desde a entrega da obra, em maio de 2014, o empreendimento apresenta
inúmeros problemas, não só nas unidades privativas, como também nas áreas
comuns do Condomínio, tais como ausência de solda nas curvas da rede de
gás dos apartamentos, problemas na vedação das janelas, ausência de
impermeabilização nas lajes das coberturas, ausência de instalação do sistema
de interfonia, subdimensionamento das luminárias externas do condomínio,
entre outros, todos eles listados a fls. 02/03. Além deles, a ausência de
impermeabilização nas lajes da cobertura, combinado com a má instalação
das calhas, vem acarretando sérios problemas nas unidades privativas. Como
consequência, a água da chuva não escoa e fica parada, possibilitando a
proliferação do mosquito Aedes Aegypti, gerando um enorme problema de
saúde pública, eis que os moradores correm sério risco de contrair doenças.
Ademais, devido ao descaso da ré em instalar o sistema de interfonia e
controle de acesso no Condomínio, contratou uma empresa especializada para
a prestação do serviço e ajuizou ação de reparação por danos materiais em
face da ré (Processo no 1007084-47.201508.26.0604). Informa, ainda, que
contratou um engenheiro civil, a fim de avaliar com clareza os danos
causados ao Condomínio, e constatou tecnicamente que todo o imóvel
apresenta problemas e está fora dos padrões pactuados. Destaca-se a situação
degradante do piso das ruas e estacionamento dos automóveis, eis que estão
literalmente soltos, transformando o local numa verdadeira “zona de perigo”,
criando um risco de queda iminente aos moradores. a Requer, assim, a
concessão de tutela antecipada para que a ré promova imediatamente os

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4
reparos necessários e, ao final, o julgamento de procedência da ação, para o
fim de condenar a ré na obrigação de fazer consistente na realização de todos
os reparos necessários, bem como ao pagamento de indenização por danos
materiais no montante de R$ 8.500,00, equivalente ao valor gasto para a
confecção do laudo de engenharia, bem como pelos danos que serão apurados
no decorrer da demanda.
A ação foi julgada procedente, nos termos da R. Sentença
de fls. 984/987, para o fim de “condenar a parte requerida a realizar todas as
obras necessárias para cessar os problemas de construção constados no
laudo técnico presente nos autos, em até trinta dias, sob pena de multa diária
de R$ 500,00” (fls. 986). Face à sucumbência, a ré também foi condenada ao
pagamento das custas, despesas processuais e honorários advocatícios, estes
fixados em 10% do valor corrigido da condenação.
Embargos de declaração foram rejeitados pela R. Decisão
de fls. 998.
Apela a ré, arguindo, preliminarmente, a nulidade da prova
pericial, vez que realizada por perito com especialidade diversa daquela
necessária à correta análise do caso. Ainda, reitera a preliminar de
ilegitimidade ativa ad causa do condomínio para pleitear reparos nas
unidades privativas, bem como a prejudicial de mérito de decadência. No
mérito propriamente dito, sustenta o desacerto da R. Sentença, uma vez que
não pode ser responsabilizada pelas falhas apontadas no laudo pericial,
impugnando as conclusões do perito acerca das (i) Caixas de gordura e de
passagem; (ii) pisos intertravados externos; (iii) placas nos estacionamentos;

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5
(iv) escoamento das calhas; (v) ausência de ralos nas sacadas; e (vi) telhado
com
falha
no
esboçamento
e
alinhamento
das
telhas.
Requer,
alternativamente, que seja dilatado o prazo para cumprimento dos reparos
para, no mínimo, 15 (quinze) meses, dada a complexidade e quantidade dos
reparos a serem feitos (fls. 1.000/1.023).
Processado o recurso, foram apresentadas contrarrazões (fls.
1.233/1.239).
Não houve oposição ao julgamento virtual.
É o relatório.
2. Primeiramente, cumpre analisar aa prejudiciais de mérito
de decadência e prescrição.
Na hipótese, é de se ressaltar que são aplicadas as
disposições do Código de Defesa do Consumidor, diante da caracterização da
relação de consumo.
Nesse sentido, já decidiu o Colendo Superior Tribunal de
Justiça:

“CONSTRUÇÃO DE EDIFÍCIO. VÍCIOS E DEFEITOS
SURGIDOS APÓS A ENTREGA DAS UNIDADES
AUTÔNOMAS
AOS
ADQUIRENTES.
RESPONSABILIDADE SOLIDÁRIA DO INCORPORADOR

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6
E DO CONSTRUTOR. RECURSO PARCIALMENTE
CONHECIDO E, NESSA PARTE, DESPROVIDO.
1.
O
incorporador,
como
impulsionador
do
empreendimento imobiliário em condomínio, atrai para si a
responsabilidade pelos anos que possam resultar da
inexecução
ou
da
má
execução
do
contrato
de
incorporação, incluindo-se aí os danos advindos de
construção defeituosa.
2. ...
3. Portanto, é o incorporador o principal garantidor do
empreendimento no seu todo, solidariamente responsável
com
outros
envolvidos
nas
diversas
etapas
da
incorporação. Essa solidariedade decorre tanto da
natureza da relação jurídica estabelecida entre o
incorporador e o adquirente de unidades autônomas quanto
de previsão legal, já que a solidariedade não pode ser
presumida (CC/2002, caput do art. 942; CDC, art. 25, § 1o;
Lei 4.591/64, arts. 31 e 43).
4. ...
5. Recurso especial parcialmente conhecido e, nessa parte,
desprovido.
...
De outro lado, o art. 25, § 1o, do CÓDIGO DE DEFESA
DO CONSUMIDOR - E AQUI TEM-SE RELAÇÃO DE
CONSUMO - dispõe que, "havendo mais de um
responsável pela causação do dano, todos responderão
solidariamente pela reparação prevista nesta e nas seções

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7
anteriores ".
Quando o consumidor celebra contrato de compra e venda
de apartamento com o incorporador e aqui considere-se
que a atividade de incorporação e construção encerra
relação de consumo quando o adquirente do imóvel é o
destinatário final e este celebra outro contrato com
construtor, visando à execução da obra, a relação que se
estabelece é de confiança. O consumidor, certamente,
espera que o incorporador cuide para que a obra seja
executada, ainda que por construtor diverso, de maneira a
garantir solidez e a segurança da edificação. Há aqui uma
extensão, perante o consumidor, da responsabilidade do
incorporador pelo resultado da construção. Na hipótese, o
incorporador se faz substituir pelo construtor, tornando-se,
assim, responsável pelo resultado dessa substituição. Por
essa razão, fica caracterizada a responsabilidade solidária
de ambos - construtor e incorporador - por eventuais
defeitos surgidos na obra.
...
Os Códigos Civil e de Defesa do Consumidor consagram
normas gerais a respeito da responsabilidade civil solidária
daqueles que causam danos a outrem. Por outro lado, a
referida lei especial que trata da incorporação imobiliária
(Lei
4.591/64)

traz
normas
que
invocam
a
responsabilidade do incorporador pela promoção do
empreendimento imobiliário que resultará, ao final, na
entrega do imóvel pronto, na forma contratada e com a

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8
qualidade e solidez esperada. Há determinação expressa de
solidariedade do responsável pelos atos de incorporação.
Com base nessas reflexões, infere-se que o incorporador e o
construtor são solidariamente responsáveis por eventuais
vícios
ou
defeitos
de
construção
surgidos
no
empreendimento imobiliário, de modo que o incorporador
responde, ainda que não tenha assumido diretamente a
execução da obra.”
(STJ, REsp no 884.367/DF, 4a T. Rel. Min. Raul Araújo, j.
em 06.03.2012, DJe 15.03.2012) (g.n.).
Logo, tratando-se de pretensão à reparação de vícios
construtivos, não se cogita de prazo decadencial, mas sim de prazo
prescricional, qual seja, aquele previsto no artigo 27 do Código de Defesa do
Consumidor, segundo o qual “prescreve em cinco anos a pretensão à
reparação pelos danos causados por fato do produto ou do serviço prevista
na Seção II deste Capítulo, iniciando-se a contagem do prazo a partir do
conhecimento do dano e de sua autoria”.
Confira-se:
“RECURSO ESPECIAL. DIREITO DO CONSUMIDOR.
VENDA
E
COMPRA
DE
IMÓVEL.
METRAGEM.
PROPAGANDA.
CONTRATO.
DIFERENÇA.
VÍCIO.
PRODUTO DURÁVEL. PRAZO DECADENCIAL. ART. 26,
II,
DO
CDC.
INDENIZAÇÃO.
DANOS
MORAIS.
PRESCRIÇÃO QUINQUENAL.

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9
1. O Código de Defesa do Consumidor estabeleceu limites
temporais diferentes para a responsabilização civil do
fornecedor. O art. 27 prevê o prazo prescricional de 5
(cinco) anos para a pretensão indenizatória pelos danos
causados por fato do produto ou do serviço; e o art. 26, o
prazo decadencial de 30 (trinta) ou 90 (noventa) dias para
a reclamação, conforme se trate de vícios aparentes ou de
fácil constatação de produtos ou serviços não duráveis ou
duráveis.
2. Segundo a jurisprudência desta Corte, se o produto
apresenta vício quanto à quantidade ou qualidade, ou que
lhe diminua o valor, estar-se-á diante de vício de aparente
ou de fácil constatação, de acordo com o art. 26 do Código
Consumerista.
3. No caso, decaiu em 90 (noventa) dias o direito de os
autores reclamarem da diferença entre a metragem do
imóvel veiculada em propaganda e a área do apartamento
descrita na promessa de contra e venda. 4. A pretensão de
indenização pelos danos morais experimentados pelos
autores pode ser ajuizada no prazo prescricional de 5
(cinco) anos. Precedentes.
5. Recurso especial parcialmente provido.”
(REsp 1488239/PR, Rel. Ministro RICARDO VILLAS BÔAS
CUEVA, TERCEIRA TURMA, julgado em 01/03/2016, DJe
07/03/2016) (g.n.).
“APELAÇÃO. Obrigação de fazer. Procedência. Vícios

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10
construtivos. Fato do produto. Prazo prescricional de 05
anos contados da data do conhecimento do dano, art. 27,
CDC. Problemas constatados em 2009 e ação ajuizada em
2010. Prescrição afastada. Danos, decorrentes de vícios
construtivos, confirmados através de laudo realizado por
perito judicial. Aplicação do art. 252 do Regimento Interno
do TJSP. Decisão Mantida. Recurso Improvido.”
(Apelação no 0044811-17.2010.8.26.0577, 3a Câmara de
Direito Privado, Rel. Des. Egidio Giacoia, j. em
31.03.2016, V.U.)(g.n.).
“RESPONSABILIDADE CIVIL Pretensão indenizatória
fundada em vícios de construção Relação de consumo
Decadência Não configuração Incidência, na espécie,
do prazo prescricional quinquenal gizado pelo art. 27 do
CDC
Constatação dos vícios por prova pericial
incontroversa
Irrelevância da execução parcial dos
reparos no curso do litígio por iniciativa do autor

Condenação restrita à fixação do “an debeatur”, remetida
a apuração do “quantum debeatur” para liquidação de
sentença mediante a comprovação por provas idôneas dos
valores despendidos para a execução dos reparos

Inadmissível antecipação de discussão pertinente à
liquidação do julgado Recurso desprovido.”
(Apelação
Cível
no
0020481-92.2008.8.26.0037,
10a
Câmara de Direito Privado, Rel. Des. Airton Pinheiro de
Castro, j. em 15.12.2015, V.U.)(g.n.).

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11
Ora, no caso em tela, o que se discute é exatamente a falta
de cumprimento pela ré obrigações assumidas em contrato, inclusive no que
toca à adequação da obra ao projeto.
Assim, reputa-se aplicável o prazo prescricional de cinco
anos, previsto no artigo 27 Código de Defesa do Consumidor, não operado.
Conforme consta dos autos, a entrega do imóvel ocorreu em
maio de 2014, e a ação foi ajuizada em 22.01.2016 (fls. 01/27).
Dessa forma, descabido cogitar de decadência ou mesmo de
prescrição na hipótese dos autos.
No mais, a R. Sentença deve ser anulada de ofício,
prejudicada a análise do recurso de apelação interposto.
Primeiramente, é perceptível que o MM. Juízo a quo não
analisou a preliminar de ilegitimidade ativa ad causam do condomínio autor
para requerer reparos em áreas privativas das unidades condominiais. A
preliminar de ilegitimidade ativa foi suscitada em contestação e não foi
decidida nem na decisão saneadora (que se limitou a discorrer sobre interesse
de agir, na modalidade adequação fls. 529), nem na sentença.
Tampouco foi analisada pelo MM. Juízo a quo a preliminar
de litispendência.

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12
Observa-se que, em decisão saneadora (fls. 529), foi dito
que a preliminar de litispendência seria analisada em sentença, a qual, no
entanto, ficou silente a respeito da matéria.
Despropositada a consideração da R. Sentença de que “as
preliminares alegadas são matéria de mérito” (fls. 985).
Há, ainda, impugnação à competência do perito engenheiro
nomeado para a prova técnica a qual também não foi analisada , por se
alegar ser ele engenheiro sanitarista, sem competência para análise de vícios
construtivos, já que a competência seria exclusiva de engenheiros civis.
Evidente que tal matéria precisa ser elucidada, até para que se defina a
validade ou não da prova ou eventual necessidade de segunda perícia.
Já no tocante ao mérito propriamente dito, a R. Sentença é
genérica e não analisa os pontos apontados e expressamente impugnados pela
apelante.
Conforme consta da fundamentação R. Sentença:
“3. O pedido procede, pelo mérito.
É incontroverso que a parte requerida incorporou e
construiu o condomínio, ora parte autora neste processo.
A parte autora, que representa legalmente o condomínio,
composto pelos moradores e adquirentes dos bens imóveis
vendidos pela parte requerida, alega que existem vícios de
construção que limitam ou prejudicam o seu uso regular. A

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13
parte requerida nega.
Entretanto, em perícia técnica, a Sra. Perita identificou e
descreveu diversos vícios que assolam o bem imóvel,
advindos da má e deficiente construção. São erros e vícios
que advém de projeto, da baixa qualidade do material e da
má execução das obras.
Foi apresentada uma ampla lista de problemas e falhas
construtivas (fls. 637), com descrição e identificação de
cada uma delas.
Após o questionamento feito pela parte requerida, a Sra.
Perita complementou o laudo principal, indicando as
normas técnicas que descrevem a forma da construção, e
de forma indireta indicam que as falhas relatadas
realmente existem e devem ser corrigidas.
O estudo técnico do assistente da parte requerida não
convenceu em suas razões, mormente após a Sra. Perita
indicar as normas técnicas que fundamentaram seu laudo.
A obra tem menos de cinco anos e, dentro deste prazo, a
responsabilidade pelos vícios e problemas de projeto e
construção é única do construtor, ora parte requerida.
Assim, demonstrado o evento danoso e provado que a parte
requerida tem o dever legal de fazer o reparo, a ação é
procedente.” (fls. 985/986)(g.n.).
Note-se que a apelante defende que alguns dos defeitos não
são construtivos, mas de manutenção. E não se sabe por que razão tal
argumentação foi rechaçada. Conclui-se, portanto, que não houve

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14
fundamentação adequada para análise do laudo.
O dispositivo da R. Sentença, por sua vez, também é
genérico.
Com efeito, foi apresentada uma lista de irregularidades
construtivas na petição inicial. Algumas, aliás, foram afastadas pelo laudo
pericial, ao que parece até pela efetiva existência de litispendência como se
observa, por exemplo, da análise acerca do pedido constante da inicial acerca
dos interfones, que, segundo o perito, já teria sido solucionado eis que
“instituído outro processo que já teria sido concluído” (fls. 594).
Assim, não se sabe por que razão a ação foi julgada
totalmente procedente (o que implica na “rejeição” das preliminares) e
tampouco qual é o objeto das “obras necessárias para cessar os problemas
de construção constatados no laudo técnico presente nos autos” (fls. 986).
Não há condenação certa e, com o devido respeito, incumbe ao magistrado
efetivamente julgar a lide com todos os elementos que compõem a
controvérsia, inclusive delimitando a condenação.
Por fim, como não há delimitação da condenação, não se
sabe tampouco por que considerado pelo MM. Juízo a quo suficiente prazo de
30 dias para execução das obras de correção.
Dessa forma, afastada a prejudicial de mérito de decadência,
anula-se, de ofício, a R. Sentença, devendo os autos retornar à origem para
que o MM. Juízo a quo analise as matérias e questões acima explicitadas

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15
3. À vista do exposto, pelo meu voto, afastada a prejudicial
de mérito de decadência, anula-se, de ofício, a sentença, com determinação,
prejudicado o exame do recurso de apelação.
Christine Santini
Relatora