Tribunal: TJSP
Processo: 1003428-10.2016.8.26.0358
Classe: Apelação Cível / Promessa de Compra e Venda
Órgão julgador: João Pazine Neto
Órgão colegiado: 3a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-09-01
Data de publicação: 2020-09-02

Ementa:
Ação de indenização por danos materiais e morais. Compra e Venda. Intermediação imobiliária. Arguição de ilegitimidade passiva que foi corretamente afastada pela r. sentença. Irresignação das corrés Gurupi e MRV. Legitimidade passiva da corré MRV reconhecida (artigo 7o, par. único, do CDC). Legitimidade de parte passiva da corré Gurupi também reconhecida, pois, em que pese não figurar como

Ementa:
Ação de indenização por danos materiais e morais. Compra e Venda. Intermediação imobiliária. Arguição de ilegitimidade passiva que foi corretamente afastada pela r. sentença. Irresignação das corrés Gurupi e MRV. Legitimidade passiva da corré MRV reconhecida (artigo 7o, par. único, do CDC). Legitimidade de parte passiva da corré Gurupi também reconhecida, pois, em que pese não figurar como beneficiária dos pagamentos realizados pelas Autoras, seria representada pelo corretor Paulo (págs. 28/29), fato não refutado por ela. Teoria da Aparência. Corrés que não impugnaram especificamente as alegações da Autora (art. 341 do CPC). Dever de restituir às Autoras os valores desembolsados, que restou corretamente determinado pela r. sentença. Sentença de parcial procedência mantida. Honorários sucumbenciais majorados para 15% do valor atualizado da condenação (art. 85, § 11, do CPC). Recursos não providos.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro:2020.0000710495
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos destes autos do Apelação
Cível no 1003428-10.2016.8.26.0358, da Comarca Mirassol, em que são apelantes MRV
ENGENHARIA E PARTICIPAÇÕES S/A e IMOBILIÁRIA GURUPI LTDA, são
apelados MARIANA FERNANDES VICENTE (JUSTIÇA GRATUITA) e ELIANE
FERNANDES FACINCANI (JUSTIÇA GRATUITA).
ACORDAM, em 3a Câmara de Direito Privado do
Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: "Negaram provimento aos
recursos. V. U.", de conformidade com o voto do Relator, que integra este acórdão.
O
julgamento
teve
a
participação
do
Exmos.
Desembargadores JOÃO PAZINE NETO (Presidente), DONEGÁ MORANDINI E
BERETTA DA SILVEIRA.
São Paulo, 1o de setembro de 2020
JOÃO PAZINE NETO
RELATOR
Assinatura Eletronica

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1003428-10.2016.8.26.0358
Voto no 25.936
Apelação Cível No 1003428-10.2016.8.26.0358 Comarca: Mirassol
Apelantes: MRV Engenharia e Participações S/A e IMOBILIÁRIA GURUPI LTDA
Apelados: Mariana Fernandes Vicente e Eliane Fernandes Facincani
Juiz sentenciante: Marcos Takaoka
Voto no 25.936
Ação de indenização por danos materiais e morais. Compra e
Venda. Intermediação imobiliária. Arguição de ilegitimidade
passiva que foi corretamente afastada pela r. sentença.
Irresignação das corrés Gurupi e MRV. Legitimidade passiva
da corré MRV reconhecida (artigo 7o, par. único, do CDC).
Legitimidade de parte passiva da corré Gurupi também
reconhecida, pois, em que pese não figurar como beneficiária
dos pagamentos realizados pelas Autoras, seria representada
pelo corretor Paulo (págs. 28/29), fato não refutado por ela.
Teoria da Aparência. Corrés que não impugnaram
especificamente as alegações da Autora (art. 341 do CPC).
Dever de restituir às Autoras os valores desembolsados, que
restou corretamente determinado pela r. sentença. Sentença
de parcial procedência mantida. Honorários sucumbenciais
majorados para 15% do valor atualizado da condenação (art.
85, § 11, do CPC). Recursos não providos.
Trata-se de ação de indenização por danos materiais e
morais, julgada procedente em parte pela r. sentença de págs. 274/280, cujo relatório
adoto, para condenar os Réus, solidariamente, ao pagamento de indenização por danos
materiais, consistente no valor dispendido pelas Autoras, atualizado pela tabela prática

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do TJSP e partir do desembolso e acrescido de juros de mora de 1% ao mês a partir da
citação. Diante da sucumbência recíproca, mas mínima em relação às Autoras,
condenou os Réus, solidariamente, ao pagamento das custas processuais e dos
honorários advocatícios, estes arbitrados em 10% sobre o valor atualizado da
condenação (indenização).
Apelam as corrés.
A corré MRV (págs. 283/300) para alegar, em síntese, que
é parte ilegítima para figurar no polo passivo da ação, uma vez que não praticou
qualquer ato ilícito que pudesse ensejar sua responsabilidade, bem como pelo fato de
não ter firmado negócio algum com as Autoras. Argumenta que as Autoras buscam a
restituição de todas as quantias que desembolsaram com o corretor Paulo, contudo
nenhuma quantia fora a ela destinada, tampouco restou demonstrada sua participação no
alegado golpe sofrido. Enuncia que a opção em aderir ao imóvel em questão, da
maneira como se deu, foi exclusivamente das Autoras. Alega que todos os documentos
juntados, recibos e cheques (págs. 61/82), estão direcionados ao corréu Paulo e terceiros
estranhos à lide. Reitera que, considerado que as Autoras em momento algum
conseguiram demonstrar sua ligação em tal imbróglio, não deve ser responsável pela
restituição de quantia que não recebeu, observado que não existe contrato assinado
consigo. Colaciona alguns julgados acerca de seu entendimento. Argumenta ter ocorrido
o cerceamento de sua defesa. Tece considerações acerca da ausência de provas do fato
constitutivo do direito das Autoras. Afirma que as Autoras não conseguiram provar sua
participação no golpe sofrido. Alega ainda inexistir relação jurídica entre as partes.
Ressalta que não se deve aplicar o CDC ao caso em tela. Enuncia que as Autoras tinham
pleno conhecimento dos procedimentos adotados para a aquisição de imóvel, tanto que
o apartamento em que residem se trata de um imóvel da MRV, considerado ainda o fato
de que a coautora Mariana é advogada, de modo que não pode vir a ser responsabilizada

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por danos que não tiveram sua contribuição. Argumenta que a culpa pelo infortúnio foi
exclusivamente das Autoras, observada a confiança delas depositada no corréu Paulo.
Sustenta a inexistência de nexo causal entre os danos que as Autoras alegam ter
suportado e suas atividades. Afirma que sua responsabilização é excluída, em virtude do
fato de terceiro. Assevera ser inexistente a obrigação de indenizar, uma vez que nada
recebeu das Autoras.
A corré Imobiliária Gurupi (págs. 303/318) para alegar,
em síntese, ser parte ilegítima para figurar no polo passivo da ação, uma vez que o
golpe que as Autoras se disseram vítimas foi praticado de forma isolada pelo corréu
Paulo, sem qualquer participação ou responsabilidade de sua parte. Enuncia que os atos
praticados pelo corréu sequer ocorreram no âmbito da empresa, conforme se deflui dos
documentos acostados. Esclarece que todas as tratativas relacionadas ao negócio
entabulado em 2014 não contaram com mínima participação da imobiliária, tampouco
foi destinatária de qualquer pagamento ou entrega de valores pelas Autoras. Afirma que
a mera alegação de que teria um stand de vendas em Mirassol, para comercialização de
imóveis da corré MRV, bem como o cartão de visitas acostado (pág. 28), não são
suficientes para embasar e validar sua permanência no polo passivo da ação, com
consequente condenação solidária ao pagamento de indenização por danos materiais,
aos quais não deu causa. Reitera que o negócio foi isoladamente realizado pelo corréu
Paulo, única parte legítima para responder pelos pleitos desta ação. Alega que a
aplicação da “teoria da aparência” deve ser analisada com cautela. Argumenta que, por
terem as Autoras adquirido outro imóvel no mesmo empreendimento, efetuando os
pagamentos por meios legais e regulares, leva à estranheza no procedimento adotado
pelas Autoras, ao confiarem cegamente em um particular, atitude que para uma
operadora do direito (Mariana) é no mínimo reprovável. Assevera nunca ter ocorrido
conluio entre as Rés para aplicar golpe na Autora. Reitera que a compra do apartamento
não foi realizada dentro dos padrões mínimos de qualquer corretora ou construtora.
Alega que o contrato de págs. 35/36 não pode ser considerado hábil a representar a

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venda e compra do imóvel nele descrito, mormente porque a construção e incorporação
foram atribuídas à corré MRV. Enuncia que o documento sequer conta com a assinatura
das partes, assim como os cheques não foram sacados em seu favor ou da construtora.
Ainda que admitida a ocorrência de tal fraude, evidencia-se que ela foi diretamente
decorrente da ausência de cautela na condução do negócio. Argumenta quanto à
exclusão de sua responsabilidade, considerado o fato de terceiro, ainda que admitida a
relação de consumo. Sustenta a ausência de nexo causal, a afastar o dever de indenizar.
Recursos recebidos e processados (pág. 322). Preparos
anotados (págs. 301/302 e 319). Contrarrazões ofertadas (págs. 329/344 e 345/363),
com preliminar de não conhecimento.
Recurso originariamente distribuído ao Des. Egidio
Giacoia e redistribuído, aos 30.06.2020, a este Relator.
É o relatório.
A r. sentença de págs. 274/280 não comporta reparos.
Os recursos apresentados serão apreciados em conjunto.
De início, não é o caso de acolhimento da preliminar de
não conhecimento dos recursos, suscitada em contrarrazões pelas Autoras. As razões
recursais, embora repisem questões já enunciadas na contestação, impugnam a parcial
procedência da ação, o que atende ao disposto no artigo 1.010, II, do Código de
Processo Civil. Desse modo, a preliminar deve ser rejeitada.
Pelo que se infere do processo, em que pese a alegação de

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ausência de contrato e de depósito realizado em favor das Apelantes, melhor sorte não
lhes assiste.
Afirme-se desde logo que a relação a envolver as partes é
de consumo e, portanto, aplicável o Código de Defesa do Consumidor. Contudo, a mera
incidência do código consumerista não implica necessariamente na procedência da ação.
As Autoras, ora Apeladas, embora não tenham juntado ao
processo nenhum recibo ou contrato emitido pelas Apelantes, alegaram que a
negociação se deu em stand de vendas ligado à imobiliária Ré, onde eram
comercializados imóveis da corré MRV, inclusive pelo corréu Paulo. Afirmaram ainda
que as Rés, ora Apelantes, são empresas de renome na Cidade de Mirassol. Além disso,
obtiveram informações de que o golpe foi aplicado em outras pessoas, com os mesmos
envolvidos. Tal fato não restou impugnado especificamente pelas Rés em suas
contestações, o que conduz à veracidade das alegações das Autoras, nos termos do art.
341 do CPC. Há verossimilhança nas alegações das Autoras, corroborada pelos
documentos por elas apresentados, de págs. 28, 30/31 e 61, 62, 63, 64, 65, 73, 74, 82 e
226, não refutados pelas Rés.
Nesses termos, tendo em vista a não impugnação
especificada dos fatos e da ausência, no presente caso, das hipóteses previstas nos
incisos I a III e parágrafo único do artigo 341 do Código de Processo Civil, presumem-
se verdadeiros os fatos alegados pelas Autoras, o que conduz ao reconhecimento do
direito pleiteado na inicial, exceto no que pertine aos danos morais, como corretamente
enunciado na r. sentença.
Não obstante, em que pese a ausência de assinatura nos
contratos de págs. 35/36 e 38/47, o fato é que as Autoras apresentaram diversos recibos
de pagamento realizados ao corretor Paulo, a corroborar com suas alegações. Ressalte-
se ainda que à época dos fatos a coautora Mariana era apenas estudante de Direito (pág.

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223).
Como bem enunciou o n. Magistrado sentenciante: “Da
análise dos autos restou incontroverso que: à época dos fatos, o corréu Paulo era
funcionário da requerida Gurupi; que o mesmo trabalhava em nome desta,
intermediando compras e vendas de imóveis da corré MRV; que este trabalho ocorria
em 'stand' de vendas montado pelas rés Gurupi e MRV e que as autoras entregaram a
ele os valores especificados com a finalidade de adquirir imóvel de propriedade da
MRV. Neste sentido a narrativa dos fatos e documentos apresentados pelas autoras, de
forma que tenho que as mesmas tinham verdadeiro interesse na compra do imóvel
ofertado pelos réus e se dirigiram para o local em que sabiam onde esta aquisição
poderia ser concretizada, sendo que este local era de atividade regular das rés Gurupi
e MRV. As autoras, pelas circunstâncias descritas, não tinham condições de desconfiar
do corretor que encontraram no local, visto que o mesmo efetivamente era proposto da
ré Gurupi, trabalhava em horário regular de expediente e portava todos os documentos
necessários para a realização do negócio” (págs. 276/277).
Nesses termos, é o caso de ser aplicada a teoria da
aparência e da boa-fé objetiva, o que conduz ao não acolhimento da tese sustentada
pelas Rés Gurupi e MRV, quanto a serem partes ilegítimas para figurar no polo passivo
da ação.
Quanto à corré MRV, corretamente rejeitada a preliminar
de ilegitimidade de parte passiva suscitada, observado ainda que a relação discutida no
processo é de consumo e, portanto, incide na espécie o parágrafo único do artigo 7o do
Código de Defesa do Consumidor, a impor a solidariedade entre todos os fornecedores
da cadeia produtiva. Ademais, consta do impresso juntado (págs. 30/31) a parceria entre
as Rés (Gurupi e MRV), o que não foi refutado pela mesma.
Quanto à corré Gurupi, da mesma forma, não se deve falar

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em ilegitimidade passiva, uma vez que, como bem referido na r. sentença, aplica-se a
ela a “teoria da aparência”: “A responsabilidade do empregador pelos atos do
empregado devida, ainda, da teoria da substituição, segundo a qual o empregado ou
preposto representa seu empregador ou aquele que dirige o serviço ou negócio,
atuando como sua longa manus e substituindo-o no exercício das funções que lhe são
próprias. Observa-se que o corréu Paulo estava no exercício de seu trabalho de
corretor de imóveis e os fatos ocorreram em razão deste exercício, sendo inafastável a
responsabilidade da ré Gurupi e da MRV” (pág. 277).
Sobre o tema, destaca-se: “Justifica-se tal solução
(responsabilização da pessoa jurídica pelos atos praticados aparentemente em seu
nome) porque a realidade exterior, diante de certas circunstâncias, faz com que o
sujeito que exercita determinada conduta inspire em outrem, de boa-fé, a certeza de
que está, de fato, celebrando negócios com a própria pessoa jurídica. Daí a perfeita
síntese de DÍEZ-PICAZO E GULLÓN, justificando a adoção da teoria da aparência
pela ordem jurídica: 'a segurança do tráfico jurídico impõe ocasiões em que os atos e
os negócios jurídicos possam realizar-se validamente confiando na aparência de
titularidade daquelas pessoas que pública e notoriamente se apresentam como
titulares, sem necessidade de investigar minuciosamente os verdadeiros títulos de que
estão investidas, pois tal investigação faria impossível o tráfico'” (Direito Civil
Teoria Geral, Ed. Lumen Juris, 8a ed., 2009, p. 358).
Vale destacar que o fundamento da teoria da aparência
“está na necessidade, de ordem social, de se conferir segurança às operações jurídicas,
dando amparo, concomitantemente, aos interesses legítimos daqueles agentes que
procedem de modo correto num dado negócio” (Teoria da Aparência no Direito
Brasileiro, Hélio Borghi, Ed. Lejus, 1999, p. 43).

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Nítida se afigura no processo a responsabilidade dos Réus
em indenizar as Autoras pelos prejuízos suportados pela não conclusão do negócio de
compra e venda de imóvel.
Verifica-se, portanto, que a r. sentença atacada analisou de
forma correta as questões suscitadas, com adequada fundamentação jurídica à hipótese
em exame, além de bem avaliar o conjunto probatório. Qualquer outro acréscimo que se
faça aos seus bem lançados fundamentos constituiria desnecessária redundância,
enquanto os demais argumentos suscitados não são suficientes para infirmar os
fundamentos acima enunciados para a solução da lide.
Diante da manutenção do julgado, majoro os honorários
de sucumbência então arbitrados para o equivalente a 15% do valor atualizado da
condenação (art. 85, § 11, do CPC).
Ante o exposto, nego provimento aos recursos.
João Pazine Neto
Relator