Tribunal: TJSP
Processo: 1000922-12.2018.8.26.0481
Classe: Apelação Cível / Esbulho / Turbação / Ameaça
Órgão julgador: Ramon Mateo Júnior
Órgão colegiado: 15a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-01-27
Data de publicação: 2020-01-27

Ementa:
RESCISÃO DE CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE BEM IMÓVEL E REINTEGRAÇÃO DE POSSE - Ações declaratória e de interdito proibitório que foram julgadas conjuntamente. Contrato verbal de compra e venda. Promitente adquirente que deixou de pagar as prestações na forma avençada e ainda alienou parte do imóvel a terceiro, que figura no polo passivo como corréu. Primeiro requerido que citado não apresentou

Ementa:
RESCISÃO DE CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE BEM IMÓVEL E REINTEGRAÇÃO DE POSSE - Ações declaratória e de interdito proibitório que foram julgadas conjuntamente. Contrato verbal de compra e venda. Promitente adquirente que deixou de pagar as prestações na forma avençada e ainda alienou parte do imóvel a terceiro, que figura no polo passivo como corréu. Primeiro requerido que citado não apresentou defesa. Procedência parcial dos pedidos deduzidos na ação declaratória e improcedência do pedido objeto da ação de interdito proibitório. Legítima proprietária e autora da ação declaratória, que se insurge contra a devolução do valor pago pelo promitente comprador inadimplente. Pretensão pela retenção do valor pago como compensação pelo tempo de ocupação do bem. Parcial acolhida. O promitente comprador, mesmo inadimplente, pode reaver as quantias pagas, todavia, também é assente na jurisprudência a compensação com os gastos de administração e propaganda, assim como com o valor arbitrado pelo tempo de ocupação do bem. Inteligência das Súmulas 1 e 3 da Seção de Direito Privado deste Tribunal. Apuração, porém, do valor locatício do imóvel, estabelecendo-se a quantia que poderá ser retida como forma de ou a título de compensação, correspondente ao período que o réu esteve na posse do imóvel enquanto inadimplente, limitado ao valor que este já pagou à autora. – APELO PROVIDO EM PARTE.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2020.0000028559
ACÓRDÃO
Vistos,
relatados
e
discutidos
estes
autos
de
Apelação
Cível
no
1000922-12.2018.8.26.0481, da Comarca de Presidente Epitácio, em que é apelante
FILOMENA RODRIGUES DE SOUZA (JUSTIÇA GRATUITA), são apelados JOÃO
HENRIQUE FREITAS SIMOA DA SILVA e REGINALDO INÁCIO DA SILVA.
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 15a Câmara de Direito Privado
do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Deram provimento em
parte ao recurso. V. U., de conformidade com o voto do relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores RAMON MATEO
JÚNIOR (Presidente), ELÓI ESTEVÃO TROLY E KLEBER LEYSER DE AQUINO.
São Paulo, 27 de janeiro de 2020.
RAMON MATEO JÚNIOR
Relator
Assinatura Eletrônica

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Apelação Cível no 1000922-12.2018.8.26.0481 -Voto no 20215
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Voto no 20215
Apelação no 1000922-12.2018.8.26.0481
Apelantes: FILOMENA RODRIGUES DE SOUZA (JG)
Apelados: REGINALDO INÁCIO DA SILVA e OUTRO
Comarca: Presidente Epitácio (2a Vara)
Magistrado Prolator: LARISSA CERQUEIRA DE OLIVEIRA
RESCISÃO DE CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE BEM
IMÓVEL E REINTEGRAÇÃO DE POSSE - Ações declaratória e
de interdito proibitório que foram julgadas conjuntamente.
Contrato verbal de compra e venda. Promitente adquirente que
deixou de pagar as prestações na forma avençada e ainda alienou
parte do imóvel a terceiro, que figura no polo passivo como
corréu. Primeiro requerido que citado não apresentou defesa.
Procedência parcial dos pedidos deduzidos na ação declaratória e
improcedência do pedido objeto da ação de interdito proibitório.
Legítima proprietária e autora da ação declaratória, que se insurge
contra a devolução do valor pago pelo promitente comprador
inadimplente. Pretensão pela retenção do valor pago como
compensação pelo tempo de ocupação do bem. Parcial acolhida. O
promitente comprador, mesmo inadimplente, pode reaver as
quantias pagas, todavia, também é assente na jurisprudência a
compensação com os gastos de administração e propaganda, assim
como com o valor arbitrado pelo tempo de ocupação do bem.
Inteligência das Súmulas 1 e 3 da Seção de Direito Privado deste
Tribunal. Apuração, porém, do valor locatício do imóvel,
estabelecendo-se a quantia que poderá ser retida como forma de ou
a título de compensação, correspondente ao período que o réu
esteve na posse do imóvel enquanto inadimplente, limitado ao
valor que este já pagou à autora. APELO PROVIDO EM
PARTE.
Trata-se de AÇÃO DECLARATÓRIA DE RESCISÃO
CONTRATUAL C/C REINTEGRAÇÃO DE POSSE COM PEDIDO LIMINAR,
promovida por FILOMENA RODRIGUES DE SOUZA em face de
REGINALDO INÁCIO DA SILVA e JOÃO HENRIQUE FREITAS SIMOA DA
SILVA, reunida com a AÇÃO DE INTERDITO PROIBITÓRIO C/C PEDIDO
DE TUTELA ANTECIPADA, proposta por JOÃO HENRIQUE FREITAS
SIMOA DA SILVA em face de REGINALDO INÁCIO DA SILVA e FILOMENA
RODRIGUES DE SOUZA, para julgamento conjunto diante da conexão
entre os feitos.
A respeitável sentença (fls. 181/6), relatório adotado

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em acréscimo, julgou parcialmente procedentes os pedidos deduzidos na
ação declaratória para “verbis”:
“a) RESCINDIR o contrato de compra e venda
firmado entre as partes e DETERMINAR a devolução de R$
14.000,00 (quatorze mil reais) a Reginaldo Inácio da Silva, com
correção monetária pela tabela prática do TJ/SP a partir do desembolso
de cada parcela e juros de mora de 1% (um por cento) ao mês a partir
da citação; b) CONSOLIDAR a parte autora na posse do bem imóvel
descrito na exordial, devendo o requerido desocupar o imóvel em
15 dias, após o trânsito em julgado desta decisão, sob pena de
multa cominatória a ser arbitrada. Em razão sucumbência, CONDENO
os requeridos ao pagamento das custas, despesas processuais e
dos honorários, que fixo em R$ 2.500,00 (dois mil e quinhentos
reais), na forma do artigo 85, § 8o, do Código de Processo Civil”. (grifos
nossos).
Em relação à ação de interdito proibitório julgou o
pedido improcedente em razão da consolidação da propriedade em favor
da autora na ação declaratória, pelo que condenou o requerente “ao
pagamento das custas, despesas processuais e dos honorários, que fixo em
R$ 2.500,00 (dois mil e quinhentos reais), na forma do artigo 85, § 8o, do
Código de Processo Civil, limitados à gratuidade, se for o caso”.
Apela a autora FILOMENA RODRIGUES DE SOUZA
para lhe seja concedida a retenção do valor total pago pelo primeiro
requerido na ação declaratória, REGINALDO INÁCIO DA SILVA.
Observa que postulou pela retenção do pagamento
parcial efetuado pelo primeiro requerido no montante de R$ 14.000,00, a
título de cláusula penal ou para fins de indenização pela deterioração e
utilização do imóvel.
Neste quadro, pondera que conquanto não tenha
havido “contrato escrito entre as partes onde constasse uma cláusula penal,
bem como que, por razões óbvias, haja vista a autora não podia adentrar ao
imóvel, não houve comprovação de deterioração do de bem”, postulou pela
retenção da aludida quantia “levando em consideração o tempo em que o

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imóvel foi utilizado pelo requerido ou por terceiro que revendeu, no caso o
requerido João”.
Assim, anota que a venda ocorreu em 30.08.2017 e em
razão do inadimplemento do adquirente Reginaldo, foi compelida a
ingressar com a presente ação em 16.03.2018. Assim, entre a venda e a
sentença se passaram quase 02 (dois) anos.
Com efeito, pondera que se durante tal período o
imóvel estivesse locado por R$600,00 reais mensais, teria lucrado valor
equivalente ao pago pelo primeiro requerido. De igual forma, pondera que
deixou de receber o valor restante acordado de R$146.000,00 que, se
aplicado, geraria um rendimento mensal equivalente, totalizando ao final
de 02 (dois) anos, valor próximo ao pago pelo primeiro requerido, cuja
retenção pretende.
Afirma não ser justo que o apelado saia ileso da
situação e receba a quantia desembolsada em sua integralidade e ainda
corrigida desde o desembolso e juros de 1% ao mês desde a citação.
Destarte, pede seja decretada a perda do valor pago a
título de compensação pelo tempo de utilização do imóvel. Em outras
palavras, pede a reforma da sentença para que se determine a retenção da
quantia de R$ 14.000,00 em favor da autora apelante com o viés de
compensá-la pelo tempo em que ficou impedida de exercer a posse do
imóvel e de auferir lucro ou renda com ele. Nestes termos e para tal fim,
pede que seja dado provimento ao recurso (fls. 192/97).
Recurso tempestivo e isento de preparo (fls. 59), que
não foi contrariado por nenhum dos requeridos, anotado que o primeiro e
principal interessado é revel nos autos (fls. 105).
É o relatório.

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O recurso comporta provimento, porém, em parte.
A sentença a rigor é silente em relação ao pedido de
retenção do valor pago pelo primeiro requerido à requerente pelo tempo de
ocupação do imóvel, sem que tenha havido a devida contraprestação, ou
seja, após a inadimplência.
O Juízo de Primeiro Grau abordou e acertadamente
negou apenas o pedido de retenção a título de multa (cláusula penal) e
para fins de indenização pela deterioração do imóvel, observando a falta
de contrato e consequentemente de previsão naquele sentido e de prova
acerca de danos ou desvalorização do imóvel.
Todavia, repisa-se, não enfrentou o pedido para que a
retenção do valor pago fosse admitida como compensação pelo tempo de
ocupação do imóvel, apesar da inequívoca inadimplência do primeiro
requerido, privando a parte autora de revendê-lo ou de disponibilizá-lo ao
mercado locatício.
Destarte, considerando que o promitente comprador de
imóvel, mesmo inadimplente, pode reaver as quantias pagas, mas que é
igualmente assente a admissão de compensação com os gastos próprios
para administração e propaganda feitos pelo vendedor, assim como com o
valor que se arbitrar pelo tempo de ocupação do bem, razão assiste a
autora.
Independente da inexistência de previsão contratual
dispondo sobre a retenção em favor do vendedor de valores pagos pelo
comprador inadimplente, não há que se falar em restituição integral, o
que se contrapõe ao entendimento consolidado na jurisprudência em
consideração ao equilíbrio contratual e a culpa do comprador em mora,
gerando inclusive a edição das Súmulas no 1 e 3 pela Seção de Direito
Privado deste Tribunal.

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Ilustra-se:
“Súmula no 1 do Tribunal de Justiça de São Paulo: 'O
Compromissário comprador de imóvel, mesmo inadimplente, pode pedir
a rescisão do contrato e reaver as quantias pagas, admitida a
compensação com gastos próprios de administração e propaganda
feitos pelo compromissário vendedor, assim como com o valor que se
arbitrar pelo tempo de ocupação do bem'.
Súmula no 3: 'Reconhecido que o compromissário
comprador tem direito à devolução das parcelas pagas por
conta do preço, as partes deverão ser repostas ao estado
anterior, independentemente de reconvenção'”. (grifos nossos).
A restituição integral do valor pago pelo comprador
inadimplente, sem qualquer compensação em favor do vendedor, que se
viu retirado da posse durante todo o período de ocupação sem qualquer
contraprestação, implicaria em desequilíbrio contratual e agravaria o
prejuízo imposto ao proprietário vendedor, que se viu privado, repisa-se,
da utilização do bem para gerar frutos a seu favor.
A este quadro deve ser acrescida a peculiaridade dos
autos de que o promitente adquirente e primeiro requerido REGINALDO
INÁCIO DA SILVA, ainda alienou parte do bem imóvel ao corréu JOÃO
HENRIQUE FREITAS SIMOA DA SILVA, de forma claramente irregular,
lucrando evidentemente com tal operação.
Nesse sentido a fundamentação da sentença:
“In casu, por meio de todo o conjunto probatório que se
produziu nos autos, a parte autora comprovou ser legítima possuidora
do bem imóvel (fls. 19/22) e, por consequência, cabível a sua defesa em
juízo (art. 1.210 do CC). Destaco que embora tenha havido contrato
verbal da venda do imóvel pela requerente, em nenhum momento
ficou comprovada a transferência definitiva deste, assim como
não ficou comprovada a aquisição definitiva do imóvel por
Reginaldo. Ademais, a ausência de manifestação deste requerido
prejudica qualquer cognição dos fatos que pudesse levar ao
sentido deste ter de fato adquirido o imóvel e pudesse negociar
antes de ter quitado sua compra”.

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Não há que se admitir, porém, meras conjecturas no
estabelecimento do valor devido pelo tempo de ocupação irregular ou
indevido do imóvel objeto da alienação, ou seja, durante o período de
inadimplência.
Assim, na fase de liquidação da sentença, a autora
deverá providenciar o necessário para a apuração do valor locatício do
imóvel, estabelecendo-se, assim, o valor que poderá reter como forma de
ou a título de compensação, correspondente a todo o período que o réu
Reginaldo esteve na posse do imóvel enquanto inadimplente, limitado ao
valor que este já pagou à autora.
Ante o exposto, DÁ-SE PROVIMENTO PARCIAL ao
recurso. É como voto.
RAMON MATEO JÚNIOR
Relator