Tribunal: TJSP
Processo: 1007752-80.2017.8.26.0011
Classe: Apelação Cível / Promessa de Compra e Venda
Órgão julgador: João Carlos Saletti
Órgão colegiado: 10a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-12-01
Data de publicação: 2020-12-04

Ementa:
COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA MORA NA ENTREGA DO IMÓVEL – TERMO INICIAL - Cláusula que estipula o prazo de entrega do imóvel em 18 meses a contar da assinatura do contrato de financiamento junto à Caixa Econômica Federal – Resumo da escritura que traz como termo final para efetivação do pagamento do financiamento a data de 30 de março de 2013 – Contrato, no entanto, assinado em 29.10.2014 –

Ementa:
COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA MORA NA ENTREGA DO IMÓVEL – TERMO INICIAL - Cláusula que estipula o prazo de entrega do imóvel em 18 meses a contar da assinatura do contrato de financiamento junto à Caixa Econômica Federal – Resumo da escritura que traz como termo final para efetivação do pagamento do financiamento a data de 30 de março de 2013 – Contrato, no entanto, assinado em 29.10.2014 – Aplicação do art. 51 do CDC – Prazo que se inicia em 30.03.2013 e recai em setembro de 2014, iniciado o prazo de tolerância de 180 dias, que se esgotou em março 2015 – Imóvel entregue somente em julho de 2017 – Mora inequívoca da ré.

PRAZO DE TOLERÂNCIA – Prazo de 180 dias úteis, previsto no contrato – Atraso na entrega da obra, para além, até mesmo, do prazo de tolerância de 180 dias corridos, admitido pela jurisprudência deste Tribunal – Descumprimento contratual, que dá suporte ao ressarcimento dos prejuízos alegados – Entendimento alinhado ao decidido pela Turma Especial de Direito Privado no IRDR no 0023203-35.2016.8.26.0000 (Tema 1) – Mora caracterizada, contudo, a partir de março de 31.03.2015 até a data da efetiva entrega das chaves (julho de 2017)– Atraso de 2 anos e quatro meses. Sentença reformada, no pormenor.

LUCROS CESSANTES – Pretensão ao recebimento – Verba devida, em virtude da injusta privação do uso do bem, dada a demora no cumprimento da obrigação contratualmente assumida pelo empreendedor – Renda fixada em 0,5% do valor atualizado do contrato, por mês de atraso, devido desde a data em que o imóvel devera ter sido entregue, até a data de sua entrega efetiva ao comprador (março de 2015 a julho de 2017) – Recurso acolhido para esse fim.

TAXA DE EVOLUÇÃO DA OBRA – Juros de obra – Admissibilidade – Possibilidade de cobrança de juros compensatórios dentro do prazo de entrega da obra, ou seja, referente a período anterior à entrega das chaves – Tema 4, TJSP, IRDR no 0023203-35.2016.8.26.0000 – Atraso na conclusão do empreendimento – Cobrança, no entanto, referente ao período de mora da ré – Autor que faz, jus, portanto, à devolução do valor pago, após março de 2015 – Sentença reformada.

DESPESAS CONDOMINIAIS – Devolução das taxas porventura pagas até a efetiva entrega das chaves (25.07.2017) – Possibilidade. Sentença reformada.

DANO MORAL – Configuração – A demora injustificada na entrega do imóvel causa dano moral, dada a frustração e angústia imposta ao comprador na espera pela ocupação e fruição do bem adquirido – Indenização devida – Finalidade – Reparação do sofrimento da vítima e, ao mesmo tempo, desestimular a prática do fato, pelo ofensor – INDENIZAÇÃO – Valor – Arbitramento que deve se dar com observância dos princípios da proporcionalidade e da razoabilidade, evitando o enriquecimento sem causa do ofendido, ou provocando injusto desfalque do patrimônio do ofensor – Arbitramento em R$ 10.000,00 – Valor que atende aos critérios mencionados – Juros a partir da citação e correção monetária a contar deste julgamento – Sentença reformada.

COMPRA E VENDA – RECONVENÇÃO - CORREÇÃO MONETÁRIA – Sentença que não acolheu a aplicação do índice de correção monetária ao contrato – Pretensão de que seja aplicado o INCC para a correção do saldo devedor – Possibilidade – Correção monetária que constitui mera reposição do poder aquisitivo da moeda – Diferença devida – Atraso na entrega da obra – Aplicação, contudo, do INCC até a data prevista em contrato para a entrega do imóvel, incluído o prazo de 180 dias e, a partir de então, o INPC, até a efetiva entrega da unidade, índice de correção monetária oficial, utilizado para a atualização de débitos do Tribunal de Justiça de São Paulo, inclusive, na esteira do que vem decidindo esta 10a Câmara de Direito Privado – Sentença parcialmente reformada para esse fim – Apuração do montante em sede de cumprimento de sentença.

Apelações parcialmente providas.

Inteiro teor:
TRIBUNAL DE JUSTIÇA
PODER JUDICIÁRIO
São Paulo
Registro: 2020.0000996414
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível no
1007752-80.2017.8.26.0011, da Comarca de São Paulo, em que é apelante/apelado
LESSATTIMA
EMPREENDIMENTOS
IMOBILIÁRIOS
LTDA,
é
apelado/apelante ALEX GODOY TEIXEIRA.
ACORDAM, em 10a Câmara de Direito Privado do Tribunal de
Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: "Deram provimento em parte aos
recursos. V. U.", de conformidade com o voto do Relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Exmos. Desembargadores
JOÃO CARLOS SALETTI (Presidente), J.B. PAULA LIMA E ELCIO TRUJILLO.
São Paulo, 1o de dezembro de 2020.
JOÃO CARLOS SALETTI
RELATOR
Assinatura Eletrônica

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Apelação Cível no 1007752-80.2017.8.26.0011 -sm-jcs
2
APELAÇÃO CÍVEL no 1007752-80.2017.8.26.0011
COMARCA -
SÃO PAULO FORO REGIONAL DE PINHEIROS
5o Ofício, Processo no 1007752-80.2017.8.26.0011
APELANTE -
LESSATTIMA
EMPREENDIMENTOS
IMOBILIÁRIOS
LTDA.
APELADO -
ALEX GODOY TEIXEIRA
V O T O No 32.375
COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA MORA NA
ENTREGA DO IMÓVEL TERMO INICIAL - Cláusula
que estipula o prazo de entrega do imóvel em 18 meses a
contar da assinatura do contrato de financiamento junto à
Caixa Econômica Federal Resumo da escritura que traz
como termo final para efetivação do pagamento do
financiamento a data de 30 de março de 2013 Contrato,
no entanto, assinado em 29.10.2014 Aplicação do art.
51 do CDC Prazo que se inicia em 30.03.2013 e recai em
setembro de 2014, iniciado o prazo de tolerância de 180
dias, que se esgotou em março 2015 Imóvel entregue
somente em julho de 2017 Mora inequívoca da ré.
PRAZO DE TOLERÂNCIA
Prazo de 180 dias úteis,
previsto no contrato Atraso na entrega da obra, para
além, até mesmo, do prazo de tolerância de 180 dias
corridos, admitido pela jurisprudência deste Tribunal

Descumprimento
contratual,
que
dá
suporte
ao
ressarcimento dos prejuízos alegados
Entendimento
alinhado ao decidido pela Turma Especial de Direito
Privado no IRDR no 0023203-35.2016.8.26.0000 (Tema 1)
Mora caracterizada, contudo, a partir de março de
31.03.2015 até a data da efetiva entrega das chaves (julho
de 2017) Atraso de 2 anos e quatro meses. Sentença
reformada, no pormenor.
LUCROS CESSANTES
Pretensão ao recebimento

Verba devida, em virtude da injusta privação do uso do
bem, dada a demora no cumprimento da obrigação
contratualmente assumida pelo empreendedor
Renda
fixada em 0,5% do valor atualizado do contrato, por mês
de atraso, devido desde a data em que o imóvel devera ter
sido entregue, até a data de sua entrega efetiva ao
comprador (março de 2015 a julho de 2017) Recurso
acolhido para esse fim.

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TAXA DE EVOLUÇÃO DA OBRA
Juros de obra

Admissibilidade
Possibilidade de cobrança de juros
compensatórios dentro do prazo de entrega da obra, ou
seja, referente a período anterior à entrega das chaves
Tema 4, TJSP, IRDR no 0023203-35.2016.8.26.0000

Atraso na conclusão do empreendimento Cobrança, no
entanto, referente ao período de mora da ré Autor que
faz, jus, portanto, à devolução do valor pago, após março
de 2015 Sentença reformada.
DESPESAS CONDOMINIAIS
Devolução das taxas
porventura pagas até a efetiva entrega das chaves
(25.07.2017) Possibilidade. Sentença reformada.
DANO MORAL Configuração A demora injustificada
na entrega do imóvel causa dano moral, dada a frustração
e angústia imposta ao comprador na espera pela ocupação
e fruição do bem adquirido
Indenização devida

Finalidade
Reparação do sofrimento da vítima e, ao
mesmo tempo, desestimular a prática do fato, pelo ofensor
INDENIZAÇÃO Valor Arbitramento que deve se dar
com observância dos princípios da proporcionalidade e da
razoabilidade, evitando o enriquecimento sem causa do
ofendido, ou provocando injusto desfalque do patrimônio
do ofensor Arbitramento em R$ 10.000,00 Valor que
atende aos critérios mencionados
Juros a partir da
citação e correção monetária a contar deste julgamento
Sentença reformada.
COMPRA E VENDA
RECONVENÇÃO - CORREÇÃO
MONETÁRIA Sentença que não acolheu a aplicação do
índice de correção monetária ao contrato Pretensão de
que seja aplicado o INCC para a correção do saldo
devedor
Possibilidade
Correção monetária que
constitui mera reposição do poder aquisitivo da moeda
Diferença devida
Atraso na entrega da obra

Aplicação, contudo, do INCC até a data prevista em
contrato para a entrega do imóvel, incluído o prazo de 180
dias e, a partir de então, o INPC, até a efetiva entrega da
unidade, índice de correção monetária oficial, utilizado
para a atualização de débitos do Tribunal de Justiça de
São Paulo, inclusive, na esteira do que vem decidindo esta
10a Câmara de Direito Privado Sentença parcialmente
reformada para esse fim Apuração do montante em sede
de cumprimento de sentença.
Apelações parcialmente providas.

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A r. sentença de fls. 235/242 julgou parcialmente procedente o pedido
principal e reconvencional, para “declarar exigível apenas a cobrança dos juros da
obra, cuja quantia já foi depositada pelos autores e poderá ser levantada pela ré
com o trânsito em julgado”. Condenou ainda o autor ao pagamento de metade das
custas e despesas processuais, bem como honorários advocatícios, estes fixados em
10% sobre o valor da causa. Também condenou a ré no pagamento do restante das
custas e despesas processuais, além de honorários advocatícios de 10% sobre o valor
da reconvenção.
Opostos embargos de declaração pelo autor, foram acolhidos para
fazer constar que:
“Tendo em vista que o valor dos juros da obra já foi
depositado (folhas 102/103) e sendo essa a única parcela faltante para o
adimplemento integral do contrato firmado entre as partes, ratifico a tutela
concedida, obrigando a requerida, em definitivo, a proceder com a entrega
das chaves do imóvel ao autor” (fls. 244/248 e fls. 337).
Apelam as partes.
A ré (fls. 280/294) afirma: a) ingressou com pedido reconvencional
para que fosse o autor condenado ao pagamento de valores devidos a título de
atualização monetária do saldo do contrato, no entanto a sentença entendeu
inexigível o valor pleiteado; b) o valor dos “juros da obra”, não se confunde com
aquele cobrado por meio da Reconvenção, correspondente à atualização monetária
apurada sobre o saldo do preço do imóvel; c) o autor é devedor do valor de R$
13.587,79, referente à atualização monetária do saldo do contrato, valor que não foi
pago e tampouco depositado em juízo; d) as partes ajustaram entre si, livre e
expressamente, que o saldo do contrato estaria sujeito à atualização monetária pelo
INCC, bem como que referido valor seria suportado pelo Apelado; e) a possibilidade
de repassar ao consumidor a atualização monetária das parcelas liberadas pela CEF
já foi reconhecida pelo Judiciário; f) em nosso ordenamento jurídico rege o princípio
pacta sunt servanda, por meio do qual os contratos têm força obrigatória e fazem lei
entre as partes deles signatárias. Requer seja dado provimento ao recurso para julgar
procedente o pedido reconvencional, condenando o apelado no pagamento do valor
R$ 13.587,79.
O autor (fls. 355/373), de sua vez, sustenta: a) o termo inicial de 18
meses para entrega do empreendimento deve ser o da previsão de financiamento
(30/03/2013), indicado no Resumo de Escritura, e não do efetivo financiamento
(01/08/2014), porque o Resumo de Escritura (fls. 38), é parte integrante do contrato,
e somente não foi cumprida por culpa exclusiva da construtora; b) outros casos
idênticos, envolvendo o mesmo empreendimento e construtora, restou-se decidido
que o prazo de entrega das chaves deve ser aquele previsto no Resumo de Escritura
(30/03/2013 + 180 dias de tolerância); c) o Código de Defesa do Consumidor (art.
39, XII) considera abusiva a prática de deixar de estipular prazo para o cumprimento

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de sua obrigação ou deixar a fixação de seu termo inicial a exclusivo critério da
empresa, o que impõe a contagem dos prazos a partir da previsão do financiamento,
notadamente porque as cláusulas contratuais devem sempre ser interpretadas de
maneira mais favorável ao consumidor (art. 47 do CDC); d) o fato de ser financiado
pelo Programa Minha Casa Minha Vida, não desnatura a presunção da Súmula 162
desse E. Tribunal, notadamente porque o adquirente satisfez o principal requisito:
não ter outro imóvel; e) a empresa deve ser condenada ao pagamento de indenização
da Súmula 162 do TJSP, no importe de 0,5% sobre o valor atualizado do imóvel, em
1% ao mês + correção monetária, até a data da entrega das chaves (julho de 2017); f)
faz jus à devolução da taxa de evolução da obra, pagos durante o período de atraso
no valor de R$ 779,05, vez que se trata na verdade de juros devidos ao Banco pela
construtora; g) de ser reconhecida a inexigibilidade da taxa condominial no período
em que não estava na posse do bem e determinada a devolução dos valores pagos; h)
faz jus à indenização por danos morais no valor de R$ 16.000,00, o que corresponde
a 10% do valor do imóvel.
Requer a reforma da sentença para que seja: i) aplicado o Código de
Defesa do Consumidor (Parágrafo 8); ii) ser aplicado o Incidente de Resolução de
Demandas Repetitivas no 0023203-35.2016.8.26.0000; iii) reconhecido como termo
inicial da contagem do prazo a data de 30/03/2013 + 180 dias de tolerância; iv) a ré
condenada ao pagamento de indenização da Súmula 162 do TJSP, no importe de
0,5% sobre o valor atualizado do imóvel, em 1% ao mês + correção monetária,
desde o atraso até a data da entrega das chaves (julho de 2017); v) reconhecida a
inexistência do débito de juros de obra e determinar a devolução dos valores pagos
durante o período de atraso; vi) declarada a inexigibilidade das taxas condominiais
antes da entrega das chaves, e determinada a devolução dos valores pagos; e vii)
fixada indenização por danos morais no valor de R$ 16.000,00.
Contrarrazões da ré e do autor (fls. 379/396 e fls. 397/404).
É o relatório.
1. Trata-se de ação de obrigação de fazer c.c. pedido declaratório de
débito, indenização por danos materiais e morais e pedido de tutela de urgência
movida pelo comprador de unidade condominial.
Alega o autor que o termo inicial de 18 meses para entrega do
empreendimento deve ser o da previsão de financiamento (30/03/2013), indicado no
Resumo de Escritura e não da sua efetivação, ocorrida com a assinatura do contrato
em 29.10.2014 (fls. 76).
A ré contestou o feito, alegando que as chaves não foram entregues
em razão do inadimplemento da parte autora. Embora não negue o atraso da obra,
imputa o fato a indevida exigência da Prefeitura, referente a débitos fiscais, o que

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resultou na emissão do habite-se somente em 31.05.2017. Aduz que o autor não faz
jus a qualquer indenização em razão de sua inadimplência. Ofertou a ré reconvenção
pleiteando o pagamento dos valores devidos a título de atualização monetária do
saldo do preço do imóvel, conforme contratado, no valor de R$ 13.587,79. Requereu
a revogação da tutela e a improcedência da demanda principal e o provimento da
reconvenção.
2. TERMO INICIAL
De fato, o contrato não estabelece de forma expressa, clara e
inteligível o prazo certo para a entrega do imóvel.
No quadro resumo consta que o “PRAZO DE CONCLUSÃO DAS
OBRAS” é de “18 meses a contar da contratação do crédito associativo a ser
obtido pelo COMPRADOR”, ali estando previsto o prazo de tolerância de 180 dias
(fls. 43). Assim, assinado o contrato de financiamento em 29.10.2014 (fls. 76),
somados a prorrogação de 180 dias, de acordo com a ré, o imóvel deveria ser
entregue no mês de outubro de 2016. Por outro lado, no resumo da escritura consta
como prazo para pagamento da parcela do financiamento a data de 30.03.2103 (fls.
37/40).
Nos termos do art. 51, inciso IV, do Código de Defesa do
Consumidor, são nulas de pleno direito, entre outras, as cláusulas contratuais
relativas ao fornecimento de produtos e serviços que estabeleçam obrigações
consideradas iníquas, abusivas, que coloquem o consumidor em desvantagem
exagerada, ou sejam incompatíveis com a boa-fé ou a equidade.
No caso em tela, ante a falta de clareza, mostra-se inaceitável que a
avença estabeleça prazo de entrega a partir da assinatura de contrato junto ao agente
financeiro, vez que é meramente estimativo.
Nesse sentido:
“Compromisso de compra e venda. Atraso injustificado da
entrega de obra. Abusiva a cláusula que estipula ser estimativa a data da
entrega das chaves, podendo variar de acordo com a data da assinatura do
contrato de financiamento. Neste sentido acode, de um lado, a previsão do
artigo 54, § 4o, CDC, impondo destaque e fácil compreensão em cláusulas
limitativas. De outro, afronta- se o preceito do artigo 51, IV, previsão de
entrega meramente estimativa, podendo variar de acordo com a data da
assinatura do contrato de financiamento. A cláusula coloca o consumidor
em situação de evidente e excessivo desequilíbrio (...)”. (Apelação no
0000786-61.2013.8.26.0625, 1a Câmara de Direito Privado, Rel. Claudio
Godoy, j. 04/02/2014).
Assim, de ser considerada a data prevista para entrega do imóvel

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como sendo setembro de 2014, que corresponde a 18 meses após a data prevista para
o financiamento que seria em 30/03/2013 (fls. 39).
3. PRAZO DE TOLERÂNCIA
É válida a cláusula de tolerância de 180 dias, que é praxe nesse tipo
de contrato devido às dificuldades a que está sujeito o setor da construção civil.
Nesse sentido, entendimento desta Corte:
TJSP Súmula 164: É válido o prazo de tolerância não
superior a cento e oitenta dias, para entrega de imóvel em construção,
estabelecido no compromisso de venda e compra, desde que previsto em
cláusula contratual expressa, clara e inteligível.
Assim, prevista a entrega do imóvel em setembro de 2014, que
corresponde a 18 meses após a data prevista para o financiamento que seria em
30/03/2013 (fls. 39), acrescentado o prazo de tolerância de 180 dias, a data prevista
para a entrega recairia em março de 2015, todavia as chaves foram entregues ao
autor somente em julho de 2017, após a concessão de liminar em primeiro grau.
Neste caso, passado esse prazo de tolerância, não se justificariam
maiores atrasos.
A ré não demonstrou justo impedimento para o cumprimento da
obrigação a tempo e a hora ajustados. Imputa o atraso à indevida exigência da
Prefeitura, referente a débitos fiscais, o que resultou na emissão do habite-se
somente em 31.05.2017.
Esses fatos são previsíveis para a empreendedora, ou representam
risco do negócio por ela exercido, alheio à relação jurídica das partes.
Absolutamente não constituem caso fortuito ou de força maior.
Assim dispõe a Súmula 161 deste Tribunal:
Súmula 161 - Não constitui hipótese de caso fortuito ou de
força maior, a ocorrência de chuvas em excesso, falta de mão de obra,
aquecimento do mercado, embargo do empreendimento ou, ainda, entraves
administrativos. Essas justificativas encerram “res inter alios acta” em
relação ao compromissário adquirente.
Assim, correto o reconhecimento de culpa da ré pela não observância
do prazo estipulado para a entrega da obra, restando, contudo, caracterizada a mora a
partir de março de 2015 até 25 de julho de 2017, quando foi compelida a entregar as
chaves ao autor.

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A sentença fica reformada, nessa parte.
4. LUCROS CESSANTES.
A requerida deve ressarcir o autor pelos lucros cessantes que deixou
de usufruir em decorrência do atraso na entrega do bem. A indenização corresponde
à privação injusta do uso do bem e encontra fundamento na percepção dos frutos que
lhe foram subtraídos pela demora no cumprimento da obrigação.
Enunciado da Súmula 162 da jurisprudência deste Tribunal:
Súmula 162 - Descumprido o prazo para a entrega do imóvel
objeto do compromisso de venda e compra, é cabível a condenação da
vendedora por lucros cessantes, havendo a presunção de prejuízo do
adquirente, independentemente da finalidade do negócio.
Nesse sentido, também, é a orientação do Colendo Superior Tribunal
de Justiça:
“A inexecução do contrato pelo promitente-vendedor, que
não entrega o imóvel na data estipulada, causa, além do dano emergente,
figurado nos valores das parcelas pagas pelo promitente-comprador, lucros
cessantes a título de alugueres que poderia o imóvel ter rendido se tivesse
sido entregue na data contratada. Trata-se de situação que, vinda da
experiência comum, não necessita de prova (art. 335 do Código de
Processo Civil). Recurso não conhecido” (REsp n. 644.984/RJ, rel. Min.
NANCY ANDRIGHI, dj 16.08.2005).
Desse modo, faz jus o autor ao ressarcimento de perdas e danos
consubstanciados na renda do período em que deixou de utilizar o imóvel em razão
do atraso na conclusão da obra.
A indenização pretendida deve corresponder a 0,5% do valor
atualizado do contrato pelos índices da Tabela Prática deste Tribunal de Justiça, por
mês ou fração de mês de atraso, incluídos os 180 dias de tolerância, e a entrega
efetiva das chaves, ou seja, de 30.05.2015 até a efetiva entrega das chaves em
25.07.20170, com incidência de correção monetária e juros de 1% ao mês seguinte
àquele gerador da verba.
Ressalto que a efetiva entrega da obra ocorre com a disponibilização
física da unidade ao comprador. Nesse sentido, a Súmula 160 desta Corte, verbis:
“Súmula 160
A expedição do habite-se, quando não
coincidir com a imediata disponibilização física do imóvel ao promitente
comprador, não afasta a mora contratual atribuída à vendedora”.

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Assim tem decidido esta Câmara e esta Corte (Ap. no 9075940-
71.2007.8.26.0000 rel. Des. Cesar Ciampolini, j. 14/08/2012; TJSP - Ap. n°
0349342- 92.2009.8.26.0000 - rel. Des. Élcio Trujillo - j. 05/06/2012; TJSP - Ap.
0015427-98.2010.8.26.0224 - rel. Des. Salles Rossi - j. 13/07/2011; TSJP - Ap.
0001520-88.2010.8.26.0084 - rel. Des. Theodureto Camargo - j. 11/04/2012).
Para esse fim, o recurso é atendido nessa parte
5. JUROS DA OBRA
A cobrança de “taxas de obras” ou “juros de obras” só é possível até
o prazo previsto para a respectiva entrega do empreendimento, compreendido o
período de 180 dias de tolerância, conforme decidido no Incidente de Resolução de
Demandas Repetitivas no 0023203-35.2016.8.26.0000, Relator Francisco Loureiro,
j. em 31/08/17:
“É ilícito o repasse dos 'juros de obra', ou 'juros de evolução
da obra', ou outros encargos equivalentes após o prazo ajustado no contrato
para entrega das chaves da unidade autônoma, incluído período de
tolerância”.
De igual modo, decidiu o C. Superior Tribunal de Justiça:
“Os 'juros de obra' pagos após o prazo de previsão de entrega
das chaves, deverão ser ressarcidos pela construtora ao consumidor”
(AREsp 718080, Rel Min Maria Isabel Gallotti, j. em 08/06/2016). No
caso, é fato incontroverso que a autora recebeu as chaves do imóvel em
16/03/2016. Contudo, como demonstrado pelo documento de fls. 116, ela
pagou juros pré-obra até julho de 2016, no total de R$ 2.167,41.
No caso, a ré incorreu em mora ao atrasar a conclusão do
empreendimento. O valor de R$ 779,05 de juros da obra é referente a maio de 2017,
período em que a ré se encontrava em mora, de sorte que deve ser responsabilizada
pelo quanto despendido pelo autor a esse título.
Portanto, de ser reformada a sentença, para julgar procedente o
pedido de restituição dos valores pagos a este título no período compreendido entre
a data em que o imóvel deveria ter sido entregue e a data da efetiva entrega das
chaves, devendo o autor ser restituído desse valor, corrigidos monetariamente a
partir do respectivo desembolso, e com juros a partir da citação
6. TAXA CONDOMINIAL
Quanto à devolução das taxas condominiais cobradas antes da efetiva
entrega das chaves, merece reforma a r. sentença.

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Não se pode impor ao comprador as despesas condominiais relativas
a período em que não tinha a posse do imóvel, nele não residia, ou deles não
usufruíra, por culpa exclusiva da ré.
No caso em tela restou comprovado que o autor só não recebeu as
chaves em razão da alegada inadimplência pela ré.
Desse modo, as despesas de condomínio, que foram cobradas até
julho de 2017 não podem ser imputadas ao autor, uma vez que sua imissão na posse
do imóvel, com a entrega das chaves, se deu por antecipação de tutela em
25.07.2017(fls. 96/98).

Devida, portanto, a devolução dos valores comprovadamente pagos a
título de taxas condominiais pelo autor até a data da efetiva entrega das chaves do
imóvel. Juros a partir da citação e correção monetária a partir do desembolso.
7. DANO MORAL.
Faz jus o autor à reparação moral pelo retardamento.
Estando certo que a construtora incorreu em atraso imotivado,
descumprindo o que havia sido previamente acordado com a adquirente, corolário
lógico do sucedido é ter esta sofrido dano moral, passível de indenização, na esteira
do que vem esta Câmara reconhecendo em situações assemelhadas, em que
empreendedores retardam injustamente a entrega de imóveis que prometem
construir em prazo certo, não o fazem ou impõem espera desmedida, como sucedido
neste caso.
Alia-se à frustração de expectativa a angústia causada pela demora na
entrega, o desejo de residir em imóvel próprio.
Vale lembrar v. acórdão relatado pelo Desembargador CÉSAR
CIAMPOLINI (Apelação no 0010633-98.2009.8.26.0020, j. 20/05/2014), afirmativo
de que:
“Por certo, a espera prolongada pela efetiva entrega das
chaves do imóvel gera inúmeros transtornos, angústia e frustração da
legítima expectativa de usufruir do bem ao comprador, que se vê, ademais,
privado das quantias já desembolsadas para pagamento das prestações
assumidas com o negócio.
“Neste sentido tem decidido o Colendo STJ:
“AGRAVO REGIMENTAL NO AGRAVO EM
RECURSO
ESPECIAL.
RESPONSABILIDADE
CIVIL.
ENTREGA DE IMÓVEL. ATRASO. GRANDE LAPSO

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TEMPORAL. FALHA DA PRESTAÇÃO DE SERVIÇO.
ALEGAÇÃO DE OMISSÃO. INEXISTÊNCIA. DANO MORAL
RECONHECIDO.
REVISÃO.
SÚMULA
7/STJ.
CONGELAMENTO DO SALDO DEVEDOR. FUNDAMENTO
INATACADO. SÚMULA 283/STF.
1. Não há falar em violação ao art. 535 do Código
de Processo Civil, pois o eg. Tribunal a quo dirimiu as questões
pertinentes ao litígio, afigurando-se dispensável que venha
examinar uma a uma as alegações e fundamentos expendidos pelas
partes.
2. A jurisprudência desta Corte orienta-se no
sentido de que 'a inversão do ônus da prova fica a critério do juiz,
conforme apreciação dos aspectos de verossimilhança da alegação
do
consumidor
e
de
sua
hipossuficiência,
conceitos
intrinsecamente ligados ao conjunto fático-probatório dos autos
delineado nas instâncias ordinárias, cujo reexame é vedado em
sede especial' (AgRg no REsp 662.891/PR, 4a Turma, Rel. Min.
Fernando Gonçalves, DJ de 16.5.2005).
3. Sobre o dever de indenizar, a pretensão recursal
demandaria
a
alteração
das
premissas
fático-probatórias
estabelecidas pelo acórdão recorrido, com o revolvimento das
provas carreadas aos autos, o que é vedado em sede de recurso
especial, nos termos da Súmula 7 do STJ.
4. Em relação ao congelamento do saldo devedor,
observa-se que o tribunal de origem assentou que "configura-se a
exceção de contrato não cumprido" (fl. 569). Esse fundamento do
acórdão recorrido não foi atacado pela recorrente, de modo que
incide a Súmula 283/STF.
5. Agravo regimental a que se nega provimento”
(AgRg no AREsp 142.991, LUIS FELIPE SALOMÃO; grifei).
“Na mesma vertente, o entendimento desta Egrégia Corte:
“APELAÇÃO. PRELIMINARES DE FALTA DE
INTERESSE
DE
AGIR
E
ILEGITIMIDADE
PASSIVA
AFASTADAS. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA.
ATRASO NA ENTREGA DA OBRA.
(...) 4. Lucros Cessantes. A indenização por lucros
cessantes corresponde à privação injusta do uso do bem e encontra
fundamento na percepção dos frutos que lhe foi subtraída pela
demora no cumprimento da obrigação. O uso pode ser calculado
economicamente pela medida de um aluguel, que é o valor
correspondente ao que deixou de receber ou teve que pagar para
fazer uso de imóvel semelhante. A base de cálculo da reparação
por lucros cessantes ou percepção dos frutos deve ser fixada em
percentual equivalente a 0,5% sobre o valor atualizado do imóvel.

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(...) 7. A compra da casa própria gera expectativas e
esperanças que, no caso em exame, acabaram frustradas. A
conduta da ré seguramente afetou a dignidade dos adquirentes, que
não puderam usufruir do bem adquirido no tempo esperado.
Assim, embora a questão trate de inadimplemento contratual risco
inerente a qualquer negócio jurídico, justifica-se o pedido de
reparação por danos morais” (Ap. 0170158-02.2011.8.26.0100,
CARLOS ALBERTO GARBI; grifei).
“INDENIZAÇÃO.
COMPROMISSO
DE
COMPRA E VENDA. DANOS MATERIAIS E MORAIS
CARACTERIZADOS. Atraso na entrega de imóvel pela
construtora, mesmo após o decurso do prazo de tolerância de 180
dias previsto no contrato. (...) Danos morais caracterizados diante
do elevado tempo de atraso, extrapolando os limites da
razoabilidade. Fixação dos honorários advocatícios no patamar
máximo não se mostra excessivo. Recurso das rés parcialmente
provido apenas para reconhecer a validade da cláusula que prevê o
prazo de tolerância. Recurso do autor parcialmente provido para
determinar a aplicação de juros moratórios de 1% ao mês,
contados da citação” (Ap. 0209895-46.2010.8.26.0100, ANA
LUCIA ROMANHOLE MARTUCCI; grifei).
“Compromisso de compra e venda. Atraso na
entrega da obra. Alto volume de chuvas e aquecimento do
mercado na atividade de construção civil que não caracterizam
força maior. Caso fortuito interno inerente à atividade do
incorporador imobiliário. Abusividade da cláusula que prevê a
exclusão da responsabilidade por casos de força maior assimilados
ou presunção de casos fortuitos. Danos materiais. Determinação de
reembolso dos valores pagos a título de alugueres, taxas
condominiais e seguro fiança no período de atraso mantida.
Despesas comprovadas. Danos morais. A frustração de não
usufruir do imóvel por período muito além do previsto
contratualmente configura prejuízos dessa ordem e autorizam a
indenização pleiteada. Arbitramento em valor razoável (R$
10.000,00) e que se adequa ao binômio reparação para o
ofendido/reprimenda para o ofensor. Taxa SATI. Contratação
simultânea de serviço de assessoria técnica e imobiliária. Embora
descritos, se os serviços não são prestados, mesmo que por inércia
do contratante, o pagamento é indevido e deve ser repetido de
forma simples. Recurso das rés desprovido, provido o do autor”
(Ap. 0135019-52.2012.8.26.0100, JOSÉ ARALDO DA COSTA
TELLES; grifei)”.
Esse pensamento, sustentado por precedentes, incide também aqui,

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em que a situação de fato revela não se estar à frente de singelo desconforto
provocado por desacordo no cumprimento do contrato, mas de padecimento que
atingiu a esfera íntima da postulante, a merecer reparação.
A condenação pelos danos morais sofridos, nesse ponto, deve guardar
respeito aos princípios da proporcionalidade e da razoabilidade.
Conferido ao Poder Judiciário dizer qual a indenização cabível no
caso concreto, atendidas as peculiaridades do caso, especialmente as circunstâncias
acima apontadas, a indenização, na hipótese, deve recompor quanto possível o dano
e constituir estímulo ao aprimoramento do pessoal e do serviço prestado, aliás como
dita v. acórdão relatado pelo então Desembargador desta Corte, hoje Ministro
CEZAR PELUSO: “estimativa prudencial que leve em conta a necessidade de, com
a quantia, satisfazer a dor da vítima e dissuadir, de igual e novo atentado, o autor da
ofensa” (RT 706/76).
A orientação do Colendo Superior Tribunal de Justiça é no sentido de
que
“Certamente que “a indenização por dano moral é arbitrável
mediante estimativa prudencial que leve em conta a necessidade de, com a
quantia, satisfazer a dor da vítima e dissuadir, de igual e novo atentado, o
autor da ofensa” (R.J.T.J.E.S.P. 156/94), não se desprezando consideração
atinente à capacidade econômica de quem deve indenizar (R.S.T.J.
112/216, 121/409, R.T. 775/211), sintonizada, ainda, com o padrão
socioeconômico do ofendido (R.S.T.J. 112/216, 133/260; J.T.J. 196/91);
tudo, porém, sem descambar para o exagero, num ou noutro sentido, que
possa redundar em inexpressividade ou em provocação de enriquecimento
sem causa.” (REsp 731.689/RJ, Rel. Min. Fernando Gonçalves, Quarta
Turma, DJ de 13.6.2005).
Considerados estes princípios e tendo em vista as peculiaridades do
caso, a indenização deve ser arbitrada em R$ 10.000,00 (dez mil reais), atualizados a
partir deste julgamento, e com juros contados da data da citação.
8. RECONVENÇÃO
No tocante à questão do índice INCC, com razão, em parte, a ré.
No caso em tela, não há como impedir a atualização do saldo devedor
pela ré, pelo simples fato de que tal circunstância não representa enriquecimento
ilícito, senão mera recomposição do investimento feito pela construtora.
O índice corretor dos custos da construção civil, contudo, não pode
ser aplicado para a correção do saldo devedor a partir do vencimento do prazo
fixado contratual (incluído o de tolerância) sem que tenha sucedido a efetiva entrega

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do imóvel.
Nesse passo, é preciso, todavia, não perder de vista que atualização
monetária, neste caso, e no período referido anteriormente, não pode se dar mediante
a aplicação do INCC. Assim porque o índice setorial se refere ao preço de insumos
(mão de obra e materiais) durante o processo construtivo. Se a obra se atrasou
injustificadamente, não pode o empreendedor pretender a correção de seu capital
com base nesse índice a contar da data aprazada.
Em suma, a contar da data prevista em contrato para a entrega do
imóvel e até a efetiva entrega da unidade, deve ser aplicado não o índice do INCC, e
tampouco o IGP-M, mas o INPC, índice de correção monetária oficial, utilizado
para a atualização de débitos do Tribunal de Justiça de São Paulo, inclusive, na
esteira do que vem decidindo esta Colenda 10a Câmara de Direito Privado (cf.
Agravo de Instrumento no 2230536-88.2014.8.26.0000, Rel. Des. CARLOS
ALBERTO
GARBI,
j.
10.03.2015
e
Agravo
de
Instrumento
no
2157944-12.2015.8.26.0000, Rel. Des. J. B. PAULA LIMA, j. 10.11.2015).
E isto porque se atraso houve, como no caso, por responsabilidade do
empreendedor, não pode este sacrificar o consumidor com a aplicação de índice cuja
incidência deveria ocorrer apenas durante a construção, e cessado ao cabo do prazo
de entrega do imóvel, se o atraso se deu, como aqui, por exclusiva responsabilidade
do primeiro.
Aqui, o prazo para entrega do imóvel, já considerando o prazo de
tolerância, seria março de 2015 e só passou a estar disponível ao adquirente a partir
de julho de 2017.
Assim, de ser reformada a sentença nesse parte, para aplicar a
variação do INCC ao contrato, no entanto, exclusivamente durante o prazo
contratual para a conclusão da obra ( 30.03.2015), após o que, necessária a
substituição do índice de correção do INCC para INPC, durante o período de atraso
na entrega do imóvel (30.03.2015 a 27.07.2017), valores a serem apurados em sede
de liquidação de sentença.
Em suma, de ser reformada a sentença também nessa parte.
9. Assinalo, por fim, que na hipótese de oposição de embargos de
declaração, o julgamento se dará virtualmente, salvo manifestação expressa das
partes em cinco dias contados da intimação do acórdão.
10. Ante o exposto:
i) dou parcial provimento ao apelo da ré para prover em
parte o pedido reconvencional a fim de reconhecer devidos os valores
cobrados a título de atualização monetária do saldo do preço do imóvel

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pelo INCC, no entanto, até a data de 30.03.2015, após o que o valor será
corrigido pelo INPC, e
ii) dou parcial provimento ao apelo do autor, nos termos dos
itens 2,3,4,5,6 e 7 deste acórdão.
Em razão da sucumbência parcial da ré no pedido reconvencional e
de quase integral na ação principal, ante reconhecimento do período de atraso para
entrega da obra, com a incidência dos lucros cessantes, restituição do valor dos juros
da obra e taxas condominiais e ainda a condenação por danos morais, de rigor a
condenação da ré ao pagamento integral das custas, despesas processuais e
honorários advocatícios, estes arbitrados em 15% do valor da condenação.
É meu voto.
JOÃO CARLOS SALETTI
Relator
assinado digitalmente