Tribunal: TJSP
Processo: 1026779-39.2018.8.26.0100
Classe: Apelação Cível / Promessa de Compra e Venda
Órgão julgador: Maria do Carmo Honorio
Órgão colegiado: 3a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-12-15
Data de publicação: 2020-12-18

Ementa:
APELAÇÃO CÍVEL. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. "ERROR IN PROCEDENDO". INEXISTENTE. RESCISÕES DE CONTRATOS RELATIVOS A DUAS UNIDADES IMOBILIÁRIAS. ADMITIDAS. CULPA DO ADQUIRENTE. INADIMPLÊNCIA. LEILÃO EXTRAJUDICIAL DOS BENS. IRRELEVANTE. CONSTRUÇÃO EM REGIME DE PREÇO FECHADO E NÃO DE ADMINISTRAÇÃO. INAPLICABILIDADE DO ART. 63 DA LEI N. 4.591/64. PRECEDENTES. RESTITUIÇÃO DE PARTE DOS

Ementa:
APELAÇÃO CÍVEL. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. "ERROR IN PROCEDENDO". INEXISTENTE. RESCISÕES DE CONTRATOS RELATIVOS A DUAS UNIDADES IMOBILIÁRIAS. ADMITIDAS. CULPA DO ADQUIRENTE. INADIMPLÊNCIA. LEILÃO EXTRAJUDICIAL DOS BENS. IRRELEVANTE. CONSTRUÇÃO EM REGIME DE PREÇO FECHADO E NÃO DE ADMINISTRAÇÃO. INAPLICABILIDADE DO ART. 63 DA LEI N. 4.591/64. PRECEDENTES. RESTITUIÇÃO DE PARTE DOS VALORES PAGOS. DETERMINADA. RETENÇÃO NO PERCENTUAL DE 20%. RAZOÁVEL. RESTITUIÇÃO EM PARCELA ÚNICA. JUROS DE MORA DO TRÂNSITO EM JULGADO. CORREÇÃO MONETÁRIA. DESEMBOLSO. RESCISÃO DE CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE UM TERCEIRO IMÓVEL GARANTIDO POR ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA, NO ENTANTO, INADMISSÍVEL. CONTRATO SUJEITO À LEI No 9.514/97. AUSÊNCIA DE INTERESSE PROCESSUAL. PRECEDENTES. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.
1. Inexiste "error in procedendo" se o juiz observou todos os requisitos formais e procedimentais impostos pela legislação vigente ao proferir a sentença.
2. Tratando-se de incorporação imobiliária, sob o regime de construção de preço fechado, subsiste o direito do promitente comprador à rescisão de contrato e à restituição de valores pagos, ainda que verificada a inadimplência e a realização de leilão extrajudicial.
3. É razoável a devolução de 80% dos valores pagos para a hipótese de rescisão do compromisso de compra e venda de imóvel motivada pelo adquirente, que deverão ser restituídos em parcela única, com juros de mora da data do trânsito em julgado e correção monetária desde os desembolsos.
4. Falta interesse processual à parte que pretende rescindir, por impossibilidade financeira, contrato de compra e venda de imóvel garantido por alienação fiduciária, sem observância do procedimento próprio previsto na Lei n. 9.514/97.

Inteiro teor:
TRIBUNAL DE JUSTIÇA
PODER JUDICIÁRIO
São Paulo
Registro: 2020.0001041869
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível no
1026779-39.2018.8.26.0100, da Comarca de São Paulo, em que é apelante FELIX
ANTONIO REYES VARGAS, é apelado HESA 72 - INVESTIMENTOS
IMOBILIARIOS LTDA.
ACORDAM, em 3a Câmara de Direito Privado do Tribunal de
Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: "Deram provimento em parte ao
recurso. V. U.", de conformidade com o voto do Relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Exmos. Desembargadores
JOÃO PAZINE NETO (Presidente) E DONEGÁ MORANDINI.
São Paulo, 15 de dezembro de 2020.
MARIA DO CARMO HONÓRIO
RELATORA
Assinatura Eletrônica

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São Paulo
Apelação Cível no 1026779-39.2018.8.26.0100 - LGA
2
Apelação Cível no 1026779-39.2018.8.26.0100
Apelante: Felix Antonio Reyes Vargas
Apelado: Hesa 72 - Investimentos Imobiliarios Ltda
V. 3411
APELAÇÃO CÍVEL. COMPROMISSO DE COMPRA E
VENDA DE IMÓVEL. “ERROR IN PROCEDENDO”.
INEXISTENTE.
RESCISÕES
DE
CONTRATOS
RELATIVOS A DUAS UNIDADES IMOBILIÁRIAS.
ADMITIDAS.
CULPA
DO
ADQUIRENTE.
INADIMPLÊNCIA. LEILÃO EXTRAJUDICIAL DOS
BENS. IRRELEVANTE. CONSTRUÇÃO EM REGIME
DE
PREÇO
FECHADO
E
NÃO
DE
ADMINISTRAÇÃO. INAPLICABILIDADE DO ART.
63
DA
LEI
N.
4.591/64.
PRECEDENTES.
RESTITUIÇÃO DE PARTE DOS VALORES PAGOS.
DETERMINADA. RETENÇÃO NO PERCENTUAL
DE 20%. RAZOÁVEL. RESTITUIÇÃO EM PARCELA
ÚNICA. JUROS DE MORA DO TRÂNSITO EM
JULGADO.
CORREÇÃO
MONETÁRIA.
DESEMBOLSO. RESCISÃO DE CONTRATO DE
COMPRA E VENDA DE UM TERCEIRO IMÓVEL
GARANTIDO POR ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA, NO
ENTANTO, INADMISSÍVEL. CONTRATO SUJEITO
À LEI No 9.514/97. AUSÊNCIA DE INTERESSE
PROCESSUAL.
PRECEDENTES.
RECURSO
PARCIALMENTE PROVIDO.
1. Inexiste “error in procedendo” se o juiz observou todos
os requisitos formais e procedimentais impostos pela
legislação vigente ao proferir a sentença.
2. Tratando-se de incorporação imobiliária, sob o regime
de construção de preço fechado, subsiste o direito do
promitente comprador à rescisão de contrato e à
restituição de valores pagos, ainda que verificada a
inadimplência e a realização de leilão extrajudicial.
3. É razoável a devolução de 80% dos valores pagos para
a hipótese de rescisão do compromisso de compra e
venda de imóvel motivada pelo adquirente, que deverão
ser restituídos em parcela única, com juros de mora da
data do trânsito em julgado e correção monetária desde
os desembolsos.
4. Falta interesse processual à parte que pretende
rescindir, por impossibilidade financeira, contrato de
compra e venda de imóvel garantido por alienação
fiduciária, sem observância do procedimento próprio
previsto na Lei n. 9.514/97.

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Trata-se de Apelação interposta contra sentença judicial
(págs. 449/452), cujo relatório adoto, por meio da qual a MMa. Juíza 1a Vara
Cível do Foro Central da Comarca de São Paulo, no que tange aos pedidos
relativos às unidades 405 e 406 do empreendimento imobiliário Edifício
Offices Nações Unidas, julgou extinto o processo sem resolução de mérito,
com fundamento no artigo 85, inciso VI, do Código de Processo Civil. Por
outro lado, julgou improcedente os pedidos relativos à unidade 404 do
mesmo empreendimento. Ante a sucumbência, condenou o autor ao
pagamento das custas e despesas processuais, além de honorários
advocatícios arbitrados em 10% do valor da causa.
Segundo o autor, ora apelante, a sentença merece ser
reformada, em síntese, porque em relação às unidades 405 e 406: a) tem
direito à restituição de parte dos valores pagos; b) a Lei n. 4.595/64,
especialmente seu artigo 63, não foi recepcionada pela Constituição Federal
de 1988. Por outro lado, em relação à unidade 404, argumenta que: a) a
aquisição da unidade 404 deve ser analisada de forma global, com todos os
seus desdobramentos; b) as partes debatem nos autos apenas questões
relativas ao compromisso de compra e venda (págs. 461/467).
Recurso tempestivo e isento de preparo, por ser o apelante
beneficiário da Justiça Gratuita (pág. 452).
Contrarrazões apresentadas (págs. 470/504).
Houve oposição ao julgamento virtual (pág.
É O RELATÓRIO.

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VOTO.
Primeiramente, rejeito a preliminar de nulidade da
sentença. O Magistrado de origem observou todos os requisitos formais e
procedimentais impostos pela legislação vigente ao proferir a decisão
impugnada, não havendo razão, portanto, para se concluir pelo erro in
procedendo aventado nas razões recursais.
No mais, em relação aos pedidos referentes às unidades
405 e 406 do empreendimento Edifício Offices Nações Unidas, assiste razão
ao autor.
Nos termos da sentença, ele não teria interesse processual,
pelo fato de a requerida ter dado por rescindido o contrato firmado entre as
partes e promovido leilões extrajudiciais, nos quais, nos últimos, pela
ausência de licitantes, adjudicou para si os bens. Essa decisão, entretanto,
comporta reforma.
Isso porque o artigo 63 da Lei n. 4.591/64 admite a
resolução de instrumento contratual sem ingressar em Juízo, com venda do
bem em leilão extrajudicial, apenas na hipótese de incorporação imobiliária
sob o regime de administração. Nesse sentido:
“O art. 63 da referida lei trata-se de hipótese prevista,
exclusivamente, para os contratos de empreitada a preço de
custo ou por administração, nos quais os próprios
condôminos arcam com o custeio da obra, organizando-se em
assembleia de condôminos, nos termos do art. 58 da Lei no
4.591/64, o que não é o caso dos autos. Não é por motivo
diverso e nem coincidência que o § 1o do art. 63 da Lei no
4.591 prevê que o leilão deverá ser promovido pela comissão
de
representantes,
órgão
eletivo
que
representa
os

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condôminos interessados no cumprimento do contrato de
construção”
(TJSP; Apelação
Cível
1000478-76.2017.8.26.0363; Relator: Nilton Santos Oliveira;
Órgão Julgador: 3a Câmara de Direito Privado; Data do
Julgamento: 06/12/2018).
Não é essa, entretanto, a hipótese dos autos, na qual a
incorporação se deu sob o regime de construção de preço fechado. Veja-se
que houve a promessa de entrega das obras das unidades imobiliárias de
forma completa pelos preços pré-estipulados em contratos (págs. 76/78, 95,
126/128 e 145).
Assim, como os procedimentos extrajudiciais adotados pela
requerida são inválidos, por falta de amparo legal, é certo que o autor tem
interesse processual, diante da adequação entre a situação lamentada por ele
e o provimento jurisdicional concretamente solicitado e da necessidade da
prestação jurisdicional para a satisfação do direito invocado.
Da mesma forma já decidiu esta Colenda 3a Câmara:
“COMPROMISSO DE VENDA E COMPRA DE BEM
IMÓVEL. (...). Contrato resolvido extrajudicialmente, por
iniciativa da incorporadora, por força do leilão extrajudicial
promovido com base no art. 63 da Lei n. 4.591/64.
Sustentada impossibilidade de desfazimento judicial do
mesmo contrato, faltando interesse de agir em relação a esse
pedido.
Descabimento.
Inexistência,
na
espécie,
de
construção por administração/a preço de custo. Inviabilidade
da resolução extrajudicial. Precedentes. (...). APELO DA
ABYARA ACOLHIDO, PROMOVENDO-SE O PARCIAL
ACOLHIMENTO DO RECURSO DA TG SJDI 11. (Apelação
Cível 1019657-05.2017.8.26.0554; Relator: Donegá Morandini;
Órgão Julgador: 3a Câmara de Direito Privado; Data do
Julgamento: 04/06/2019 destaque meu).

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Afastada a carência reconhecida em primeiro grau, tem-se
que o processo está em condições de imediato julgamento por este Tribunal,
em razão da matéria fática estar esclarecida (art. 1.013, § 3o, do CPC).
Neste aspecto, depois de analisar o conjunto probatório,
concluo que, mais uma vez, assiste razão ao autor.
Pelo
que
consta
dos
autos,
as
partes
firmaram
compromissos de compra e venda das unidades 405 e 406 do
empreendimento imobiliário denominado Edifício Offices Nações Unidas,
pelo montante de R$ 708.994,78 (págs. 76/124 e 126/174).
O autor, após pagar R$ 152.734,27 (págs. 125, 175/176 e
496), ficou inadimplente e, por essa razão, foi constituído em mora (págs.
367/372 e 427/432), a qual não foi purgada, de modo que os direitos que ele
possuía sobre os imóveis foram levados a leilão extrajudicial. Não tendo
havido licitantes, os bens foram adjudicados pela requerida (págs. 433/442).
Diante disso, a juíza sentenciante entendeu que, além da
rescisão já ter ocorrido, o autor só poderia ser ressarcido por eventual saldo
apurado após a realização dos leilões de suas unidades, considerando a
arrematação e dedução das despesas em aberto pelo credor, nos termos do
artigo 63 da Lei n. 4.591/64. Todavia, não há como chancelar esse
entendimento. Ora, conforme já exposto, o artigo mencionado é inaplicável
para incorporação imobiliária que, assim como neste caso, tipifica-se como
a de preço fechado, razão pela qual, mesmo inadimplente, é direito do
comprador a rescisão do contrato e a restituição de parte das quantias pagas,

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por força do disposto na Súmula 543 do Superior Tribunal de Justiça1 e na
Súmula 01 deste Tribunal2.
A respeito do valor da restituição, a requerida pode deixar
de entregar exclusivamente 20% do montante direcionado para o pagamento
de cada uma das duas unidades transacionadas (números 405 e 406)3,
conforme previsões contratuais (págs. 102 e 152), cujas cláusulas não são
dotadas de abusividade por se coadunarem com o admitido pela
jurisprudência do Colendo Superior Tribunal de Justiça e deste Egrégio
Tribunal, inclusive desta Colenda 3a Câmara:
AGRAVO
INTERNO
NO
AGRAVO
EM
RECURSO
ESPECIAL.
PROCESSUAL
CIVIL.
CONTRATO
DE
PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL.
RESOLUÇÃO.
RETENÇÃO.
PERCENTUAL
DE
10%.
RAZOABILIDADE. (...). AGRAVO NÃO PROVIDO. 1. A
jurisprudência desta Corte de Justiça, nas hipóteses de
rescisão de contrato de promessa de compra e venda de
imóvel por inadimplemento do comprador, tem admitido a
flutuação do percentual de retenção pelo vendedor entre
10% e 25% do total da quantia paga. (...). (...). 4. Agravo
interno não provido (STJ, AgRg no AREsp 807.880/DF, Rel.
Min. Raul Araújo, 4a. Turma, Data do Julgamento: 19/04/2016 -
destaque meu);
1Súmula 543 do STJ: Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de
imóvel sbmetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das
parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do
promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao
desfazimento.
2 Súmula 1 do TJSP: O Compromissário comprador de imóvel, mesmo inadimplente, pode pedir a
rescisão do contrato e reaver as quantias pagas, admitida a compensação com gastos próprios de
administração e propaganda feitos pelo compromissário vendedor, assim como com o valor que se
arbitrar pelo tempo de ocupação do bem.
3 Isso significa que o autor não deve suportar os custos dos procedimentos extrajudiciais
apresentados em contrarrazões, os quais, conforme exposto, não encontram amparo na Lei n.
4.591/64.

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COMPROMISSO DE VENDA E COMPRA DE IMÓVEL.
AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL. 1. Desistência do
negócio formulada pela adquirente. Hipótese em que necessária a
resolução do pactuado e o retorno das partes contratantes ao
estágio anterior à avença. Retenção do equivalente a 20% do
montante quitado. Percentual ajustado às particularidades
do caso concreto e usualmente utilizado em casos
semelhantes. (...). RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.
(Apelação Cível 1051159-63.2017.8.26.0100; Relator: Donegá
Morandini; Órgão Julgador: 3a Câmara de Direito Privado; Data
do Julgamento: 01/02/2019 - destaque meu);
COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA
AÇÃO DE
RESCISÃO CONTRATUAL, CUMULADA COM PEDIDO
DE TUTELA ANTECIPADA, DEVOLUÇÃO DE QUANTIAS
PAGAS E OUTROS PLEITOS - Aquisição de unidade
imobiliária - RESCISÃO CONTRATUAL Retenção de 20%
do valor efetivamente pago que se mostra mais adequada
para o caso concreto e em conformidade precedentes desta C.
Câmara

(...).

RECURSO
PARCIALMENTE
PROVIDO. (TJSP; Apelação Cível 1002755-02.2017.8.26.0481;
Relatora: Maria Salete Corrêa Dias; Órgão Julgador: 3a Câmara
de Direito Privado; Data do Julgamento: 21/05/2019 - destaque
meu);
COMPROMISSO DE VENDA E COMPRA DE IMÓVEL.
AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL. 1. Desistência do
negócio formulada pela adquirente. Hipótese em que necessária a
resolução do pactuado e o retorno das partes contratantes ao
estágio anterior à avença. Retenção do equivalente a 20% do
montante quitado. Percentual ajustado às particularidades
do caso concreto e usualmente utilizado em casos
semelhantes. Ausência de fundamento para redução deste
percentual. (...). RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.
(TJSP;
Apelação
Cível
1051159-63.2017.8.26.0100;
Relator: Donegá Morandini; Órgão Julgador: 3a Câmara de
Direito Privado; Data do Julgamento: 01/02/2019; Data de
Registro: 01/02/2019 destaque meu).
O montante a ser restituído aos autores, por seu turno,
deverá ser feito em parcela única, sendo abusiva estipulação em sentido

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contrário (págs. 102/103 e 152/153) por força da Súmula 02 deste Tribunal4,
corrigido monetariamente desde o desembolso até o efetivo pagamento. No
mesmo sentido, afastando o disposto na lei e na súmula invocada nas
contrarazzões recursais, tem caminhado a jurisprudência:
Compromisso de compra e venda. Rescisão do contrato por
iniciativa da adquirente. (...). Correção monetária que não
representa qualquer acréscimo, mas apenas a recomposição
do valor da moeda afetado pelo fenômeno inflacionário.
Inaplicabilidade do art. 1o, § 2o da Lei no 6.899/81. Termo
inicial da correção monetária na data dos desembolsos. (...).
Recurso
parcialmente
provido. (Apelação
Cível
1016711-15.2018.8.26.0008;
Relator: Alexandre
Marcondes;
Órgão Julgador: 3a Câmara de Direito Privado; Data do
Julgamento: 15/04/2020 destaque meu);
RESCISÃO
CONTRATUAL
CUMULADA
COM
RESTITUIÇÃO DE VALORES
(...)
CORREÇÃO
MONETÁRIA - Incidência a partir de cada desembolso, sob
pena de enriquecimento ilícito - Inaplicabilidade do art. 1o, §
2o,
da
Lei
no
6.899/81.
RECURSO
DA
RÉ
IMPROVIDO. (Apelação
Cível 1003738-28.2019.8.26.0320;
Relator: Miguel Brandi; Órgão Julgador: 7a Câmara de Direito
Privado; Data do Julgamento: 08/04/2020 destaque meu);
COMPRA E VENDA Rescisão (...). Entendimento desta
Câmara em casos tais de que a devolução se dá com a retenção
de 20% do preço Inaplicável ao caso a correção monetária
nos moldes da Lei no 6.899/91 e da Súmula no 43 do STJ
Decisum parcialmente modificado
Apelo provido em
parte (Apelação Cível 1025028-51.2017.8.26.0100; Relator: Rui
Cascaldi; Órgão Julgador: 1a Câmara de Direito Privado; Data do
Julgamento: 06/04/2020 destaque meu).
Além disso, deve incidir juros de mora a partir do trânsito
em julgado, conforme entendimento sedimentado por esta Colenda Câmara
4 Súmula 2 do TJSP: A devolução das quantias pagas em contrato de compromisso de compra e
venda de imóvel deve ser feita de uma só vez, não se sujeitando à forma de parcelamento prevista
para a aquisição.

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no seu Enunciado no 38.14, a saber: “Com a desistência dos adquirentes à
preservação do compromisso de venda e compra de imóvel firmado
anteriormente à Lei no 13.786/18, ou reconhecida a culpa deles pela
resolução, os juros de mora incidentes sobre eventual restituição daquilo que
foi pago devem ser contados a partir do trânsito em julgado”.
Consigno, por fim, que não se justifica a aplicação e
retenção de taxa de fruição do imóvel, muito menos concluir pela
depreciação do bem pelo seu uso (págs. 103 e 153). Isso porque não consta
dos autos que a posse dos apartamentos 405 e 406 tenha sido cedida ao
autor, conforme contratualmente previsto (págs. 105 e 155).
Por outro lado, a sentença merece ser mantida, no que tange
aos pedidos relativos à unidade 404 do empreendimento Edifício Offices
Nações Unidas.
De fato, a pretensão de rescisão do contrato, com restituição
de valores, em relação à unidade 404, nos termos em que postulada, não se
coaduna com o regramento legal vigente, de maneira que o provimento
solicitado não é apto a corrigir o mal de que o autor se queixa. Não havendo
adequação entre a situação lamentada por ele e o provimento jurisdicional
concretamente solicitado, falta-lhe interesse processual.
Acontece que, conforme exposto na sentença, aplica-se à
espécie a Lei no 9.514/97, que detalha um procedimento próprio e distinto
para o desfazimento de avenças em que há pacto de alienação fiduciária
formalizado por escritura pública (págs. 290/306), e não a legislação
comum ou o Código de Defesa do Consumidor, sobretudo pelo fato de ter
havido o registro do respectivo instrumento contratual no Cartório de

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Registro de Imóveis, nos termos do art. 23 da mencionada Lei (págs.
307/309).
Assim, faz-se necessária a observância de todo o
procedimento previsto na Lei no 9.514/97, mais precisamente nos artigos 26
e 27, de modo que não há fundamento legal para a imediata rescisão
contratual, cujo objeto é a unidade 404, e para a restituição de valores.
Indispensável, pois, a promoção de leilão público para a alienação do bem e,
em seguida, a apuração de valores para, se for o caso, o autor receber algum
numerário remanescente.
Nesse sentido já decidiu esta Colenda Câmara:
Rescisão contratual c/c restituição de quantias pagas. Contrato
de venda e compra de imóvel garantido por alienação
fiduciária. Pedido formulado pela Autora em razão de sua
inadimplência. Inadmissibilidade, uma vez que o contrato
estabelecido entre as partes se submete à Lei no 9.514/97.
Desfazimento do negócio jurídico que deve observar o disposto
nos arts. 26 e 27 da lei que rege a espécie. Sentença mantida em
sua fundamentação, mas alterada a sua conclusão. Ação extinta
sem resolução do mérito, com fundamento no artigo 485,
inciso VI, do CPC. Sucumbência mantida como fixada na r.
sentença, mas majorada a verba honorária em razão fase recursal,
observada a Justiça gratuita. Recurso não provido, com
observação. (TJSP; Apelação Cível 1013863-44.2016.8.26.0002;
Relator: João Pazine Neto; Órgão Julgador: 3a Câmara de Direito
Privado; Data do Julgamento: 23/04/2019; Data de Registro:
23/04/2019 - destaques meu);
RESCISÃO DE CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE
IMÓVEL COM ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA EM GARANTIA.
Ação ajuizada pelo comprador visando o desfazimento do
negócio. Inadmissibilidade. Contrato sujeito à Lei no
9.514/97. Desfazimento do negócio jurídico que deve observar
os arts. 26 e 27 da referida lei. Inaplicabilidade do CDC.
Ausência de interesse do autor. Ação que deve ser extinta

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sem o julgamento do mérito (art. 485, IV do CPC/2015).
Sentença mantida, por fundamento diverso. Recurso desprovido
(Apelação no 1000953-79.2017.8.26.0606, Relator: Nilton
Santos Oliveira, j. em 27/11/2018 - destaques meu);
CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL COM
ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA EM GARANTIA. Ação de
rescisão contratual c.c. restituição de parcelas pagas. Ação
ajuizada pelo comprador. Inadmissibilidade. Contrato
sujeito à Lei no 9.514/97. Desfazimento do negócio jurídico
que deve observar o disposto nos arts. 26 e 27 da lei de
regência. Inaplicabilidade do CDC. Ação extinta sem o
julgamento do mérito (art. 485, IV do CPC/2015). RECURSO
PROVIDO, COM OBSERVAÇÃO. (TJSP; Apelação Cível
1039691-32.2017.8.26.0576;
Relator: Alexandre
Marcondes;
Órgão Julgador: 3a Câmara de Direito Privado; Data do
Julgamento: 24/07/2018; Data de Registro: 24/07/2018

destaque meu).
Como se vê, o autor deve sujeitar-se à solenidade prevista
pelo legislador em lei especial, não cabendo ao Judiciário afastá-la ou alterá-
la, até mesmo porque já se firmou entendimento acerca de sua prevalência
sobre as disposições do Código de Defesa do Consumidor, conforme pode
ser inferido da seguinte decisão do Colendo Superior Tribunal de Justiça:
PROCESSUAL CIVIL. RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE
RESCISÃO
CONTRATUAL
CUMULADA
COM
RESTITUIÇÃO. DISSONÂNCIA ENTRE O ACÓRDÃO
RECORRIDO E A JURISPRUDÊNCIA DO STJ. CONTRATO
DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ALIENAÇÃO
FIDUCIÁRIA EM GARANTIA. APLICAÇÃO. CÓDIGO DE
DEFESA DO CONSUMIDOR, ART. 53. NÃO INCIDÊNCIA.
DEVOLUÇÃO
DAS
PARCELAS
PAGAS.
IMPOSSIBILIDADE. 1. Ação de rescisão contratual cumulada
com restituição de valores pagos devido à impossibilidade de
quitação das prestações do contrato de compra e venda de
imóvel, gravado com cláusula de alienação fiduciária, firmado
entre as partes. 2. A Lei no 9.514/1997, que instituiu a
alienação fiduciária de bens imóveis, é norma especial e
também posterior ao Código de Defesa do Consumidor -

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CDC. Em tais circunstâncias, o inadimplemento do devedor
fiduciante enseja a aplicação da regra prevista nos arts. 26 e
27 da lei especial. 3. Recurso especial conhecido e provido
(REsp 1.535.926/DF, Rela. Mina. Nancy Andrighi, Data da
Publicação 17/08/2018 destaque meu).
Por fim, embora se sustente o contrário, com a assinatura do
contrato com pacto adjeto de alienação fiduciária e a averbação da garantia
na matrícula do imóvel adquirido, além da relação entre as partes ter
passado a ser regida pela Lei no 9.514/97, houve o esgotamento das
obrigações assumidas na avença anterior, a qual se tornou ato jurídico
perfeito, não passível de análise judicial. É o entendimento desta Colenda 3a
Câmara:
"APELAÇÃO CÍVEL. COMPRA E VENDA DE BEM
IMÓVEL EM LOTEAMENTO. AÇÃO DE RESCISÃO
CONTRATUAL.
ALIENAÇÃO
FIDUCIÁRIA.
Recurso
interposto pelo autor em face de sentença de improcedência. Não
acolhimento. Ausência de descumprimento contratual por parte
da vendedora. Relação jurídica entre as partes que é pautada
pela Lei no 9.514/97, desde a assinatura do contrato
definitivo de compra e venda com pacto adjeto de alienação
fiduciária, ficando esgotado o compromisso de compra e
venda cuja rescisão ora se pretende, uma vez que passa a ser
ato jurídico perfeito, não passível de análise judicial.
Desfazimento do contrato entre as partes que deve obedecer
o rito do art. 26 da referida Lei, com a consolidação da
propriedade fiduciária no nome da credora, e posterior leilão
extrajudicial. Precedentes do STJ e deste Tribunal. Sentença
preservada. NEGADO PROVIMENTO AO RECURSO".
(v.32678).
(Apelação
Cível
1013368-19.2019.8.26.0576;
Relator: Viviani Nicolau; Órgão Julgador: 3a Câmara de Direito
Privado; Data do Julgamento: 11/02/2020 destaque meu).
Enfim, se parte da pretensão do autor, nos termos em que
postulada, desrespeita o procedimento previsto em lei especial, a solução
adequada é a extinção parcial do processo sem resolução do mérito pela
ausência de condição da ação, de tal forma que fica prejudicada a apreciação

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dos demais pleitos.
A solução, então, é o acolhimento parcial do recurso para,
reformando a sentença, declarar a rescisão dos contratos, cujos objetos são
as unidades 405 e 406 do empreendimento denominado Edifício Offices
Nações Unidas e, por conseguinte, condenar a requerida à devolução, de
uma só vez, dos valores pagos pelo autor a título de parcelas contratuais, no
montante de R$ 152.734,27, com retenção de 20% desse valor, a ser
atualizado monetariamente desde o desembolso e acrescido de juros de mora
de 1% ao mês, contados do trânsito em julgado.
A sentença deve ser mantida, no entanto, em relação à
unidade 404, por seus próprios e jurídicos fundamentos, mas com alteração
do resultado do julgamento, eis que, nessa parte, a extinção do processo
deve ser sem resolução do mérito, nos termos do artigo 485, inciso VI, do
Código de Processo Civil.
Ante o exposto, DOU PARCIAL PROVIMENTO ao
recurso.
Pela sucumbência recíproca, os litigantes devem arcar com
metade das custas e despesas processuais. Além disso, para que não haja
manifesto descompasso entre o trabalho desenvolvido nos autos e a
remuneração dos patronos das partes, arbitro honorários, para cada deles, no
valor de R$ 5.000,00.

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Deixo de majorar os honorários, nos termos do artigo 85,
§11, do CPC, pois, conforme decidiu o Colendo Superior Tribunal de
Justiça, no EDcl no AgInt no REsp no 1.573.573 - RJ (2015/0302387-9),
somente seria cabível na hipótese de o recurso ter sido integralmente não
conhecido, rejeitado ou desprovido, o que não se verifica no caso em
análise.
Para evitar a oposição de Embargos de Declaração
meramente protelatórios, considera-se, desde já, prequestionada toda
matéria infraconstitucional e constitucional, ciente de que é desnecessária a
menção a dispositivos de lei, bastando que a questão jurídica tenha sido
abordada e decidida, conforme entendimento do E. STF (RT 703/226, Min.
Marco Aurélio) e C. STJ (AgRg no REsp 1.417.199/RS, Rela. Mina.
Assusete Magalhães).
MARIA DO CARMO HONÓRIO
Relatora