Tribunal: TJSP
Processo: 1001287-60.2019.8.26.0116
Classe: Apelação Cível / Despesas Condominiais
Órgão julgador: Paulo Ayrosa
Órgão colegiado: 31a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-07-23
Data de publicação: 2020-07-23

Ementa:
DESPESAS DE CONDOMÍNIO – AÇÃO DE COBRANÇA – ADJUDICAÇÃO - RESPONSABILIDADE PELA DÍVIDA DO CREDOR HIPOTECÁRIO - SUB-ROGAÇÃO LEGAL - LEGITIMIDADE DE PARTE RECONHECIDA - VALORES CORRESPONDENTES AOS ENCARGOS DEFINIDOS EM REGULAR ASSEMBLEIA – LEGALIDADE – JUROS E CORREÇÃO MONETÁRIA - INCIDÊNCIA A PARTIR DE CADA VENCIMENTO - 'DIES A QUO' - APLICAÇÃO DO ART. 397 DO CÓDIGO CIVIL – SENTENÇA MANTIDA -

Ementa:
DESPESAS DE CONDOMÍNIO – AÇÃO DE COBRANÇA – ADJUDICAÇÃO - RESPONSABILIDADE PELA DÍVIDA DO CREDOR HIPOTECÁRIO - SUB-ROGAÇÃO LEGAL - LEGITIMIDADE DE PARTE RECONHECIDA - VALORES CORRESPONDENTES AOS ENCARGOS DEFINIDOS EM REGULAR ASSEMBLEIA – LEGALIDADE – JUROS E CORREÇÃO MONETÁRIA - INCIDÊNCIA A PARTIR DE CADA VENCIMENTO - 'DIES A QUO' - APLICAÇÃO DO ART. 397 DO CÓDIGO CIVIL – SENTENÇA MANTIDA - RECURSO NÃO PROVIDO.
I - O crédito cobrado pelo recorrido originava-se de dívida condominial, que se caracteriza por ser "propter rem", ou seja, vinculada à própria coisa e não ao titular do domínio à época de sua constituição. Como tal, a dívida se transferiu para a recorrente no instante em que esta adjudicou o bem, por sub-rogação legal, nos termos do art. 346, II e 350 do CC, pelo que resulta procedente a ação de cobrança proposta frente ao adjudicante da unidade condominial, cabendo-lhe a possibilidade de buscar o reembolso frente aos ocupantes do imóvel, por ação regressiva;
II - Aprovados os valores cobrados em assembleia regular e dentro dos limites impostos pela Lei no 4.591/64, é lícita a cobrança dos valores condominiais e demais encargos, dentre eles a multa e os juros, nos limites legais, uma vez caracterizada a mora;
III - As despesas condominiais de presunção juris tantum de regularidade de sua constituição, incumbindo a parte contrária o ônus da demonstração de sua ilegitimidade;
IV - Os juros de mora e a correção monetária são devidos a partir do inadimplemento de cada parcela, nos termos do art. 397, do CC. Tratando-se de obrigação positiva e líquida, a mora decorre de pleno direito, servindo a correção monetária para simples atualização do valor que não foi quitado na data correta.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2020.0000563495
ACÓRDÃO
Vistos,
relatados
e
discutidos
estes
autos
de
Apelação
Cível
no
1001287-60.2019.8.26.0116, da Comarca de Campos do Jordão, em que é apelante
BANCO BRADESCO S/A, é apelado CONDOMÍNIO RECANTO DO JORDÃO.
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 31a Câmara de Direito Privado
do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Negaram provimento ao
recurso. V. U., de conformidade com o voto do relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores ANTONIO RIGOLIN
(Presidente) e ADILSON DE ARAUJO.
São Paulo, 23 de julho de 2020.
PAULO AYROSA
Relator
Assinatura Eletrônica

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Apelação Cível no 1001287-60.2019.8.26.0116
4-Voto no 43.190
2
Apelação no 1001287-60.2019.8.26.0116
Apelante : BANCO BRADESCO S/A
Apelado : CONDOMÍNIO RECANTO DO JORDÃO
Comarca: Campos do Jordão 2a Vara Cível
Juiz(a) : Anderson da Silva Almeida
V O T O N.o 42.190
DESPESAS DE CONDOMÍNIO
AÇÃO DE
COBRANÇA ADJUDICAÇÃO - RESPONSABILIDADE
PELA DÍVIDA DO CREDOR HIPOTECÁRIO - SUB-
ROGAÇÃO LEGAL - LEGITIMIDADE DE PARTE
RECONHECIDA - VALORES CORRESPONDENTES
AOS
ENCARGOS
DEFINIDOS
EM
REGULAR
ASSEMBLEIA LEGALIDADE JUROS E CORREÇÃO
MONETÁRIA - INCIDÊNCIA A PARTIR DE CADA
VENCIMENTO - 'DIES A QUO' - APLICAÇÃO DO ART.
397 DO CÓDIGO CIVIL
SENTENÇA MANTIDA -
RECURSO NÃO PROVIDO.
I - O crédito cobrado pelo recorrido originava-se de
dívida condominial, que se caracteriza por ser "propter
rem", ou seja, vinculada à própria coisa e não ao titular do
domínio à época de sua constituição. Como tal, a dívida se
transferiu para a recorrente no instante em que esta
adjudicou o bem, por sub-rogação legal, nos termos do art.
346, II e 350 do CC, pelo que resulta procedente a ação de
cobrança proposta frente ao adjudicante da unidade
condominial, cabendo-lhe a possibilidade de buscar o
reembolso frente aos ocupantes do imóvel, por ação
regressiva;
II - Aprovados os valores cobrados em assembleia
regular e dentro dos limites impostos pela Lei no 4.591/64, é
lícita a cobrança dos valores condominiais e demais
encargos, dentre eles a multa e os juros, nos limites legais,
uma vez caracterizada a mora;
III - As despesas condominiais de presunção juris
tantum de regularidade de sua constituição, incumbindo a
parte
contrária
o
ônus
da
demonstração
de
sua
ilegitimidade;
IV - Os juros de mora e a correção monetária são
devidos a partir do inadimplemento de cada parcela, nos
termos do art. 397, do CC. Tratando-se de obrigação
positiva e líquida, a mora decorre de pleno direito, servindo
a correção monetária para simples atualização do valor que
não foi quitado na data correta.

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CONDOMÍNIO RECANTO DO JORDÃO ajuizou ação de
cobrança de despesas condominiais contra BANCO BRADESCO S/A,
julgada procedente em parte pela r. sentença de fls. 107/108, cujo relatório se
adota, e em nada modificada por força de embargos declaratórios não
conhecidos (decisão de fl.133), para o fim de condenar o réu a pagar ao autor
a quantia de R$ 57.146,00 (cinquenta e sete mil cento e quarenta e seis reais),
referente às taxas condominiais não pagas entre agosto/14 e março/19, além
das que se venceram no curso do processo, todas acrescidas de correção
monetária pela tabela prática do E. TJSP e de juros de mora de 1% ao mês
desde cada vencimento. Diante da sucumbência mínima do autor, condenou
somente o réu ao pagamento das custas, despesas processuais e honorários
advocatícios sucumbenciais, estes no importe de 10% sobre o valor da
condenação.
Inconformada, recorre a parte requerida às fls. 136/142, almejando
a reforma parcial da decisão. Aduz, em resumo, que: é parte ilegítima para
figurar no polo passivo, eis que não se comprovou ser a apelante a
proprietária do imóvel gerador das despesas condominiais perseguidas; não
foi apresentada a matrícula do imóvel; falta documentação necessária para a
propositura da demanda; os valores exigidos relativos aos anos de 2016 e
2017 não foram comprovados por atas de assembleia; os juros, no caso,
devem ser contados desde a efetiva citação; tudo a ensejar, pois, o
acolhimento do recurso.
A parte apelada ofertou contrarrazões às fls. 164/169, pugnando
pela manutenção da r. sentença e pelo não provimento do apelo.
É O RELATÓRIO.
Conheço do recurso e lhe nego provimento.
Pelo que dos autos consta, os valores aqui buscados encontram total
respaldo nos documentos juntados nos autos.
A
contribuição
condominial
é
obrigação
"propter
rem",
transmitindo-se ao adquirente do imóvel, ainda que a aquisição tenha se
operado judicialmente, como no caso (fl.52). Desse modo, se adjudicado o
imóvel em execução promovida pelo credor hipotecário, cumprir-lhe-ia
satisfazer tal obrigação, motivo pelo qual lhe são exigíveis as despesas ora
perseguidas.

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No mais, quanto aos valores cobrados, os créditos derivados de
rateio condominiais fazem parte do orçamento aprovado em assembleia
pública, da qual o acionado pode ter acesso pleno, já que as atas e
convocações eram de conhecimento dos condôminos.
Há uma presunção juris tantum em prol do condomínio,
reconhecendo-se que todos os condôminos são cientificados das reuniões
condominiais e das despesas orçadas, ordinárias e extraordinárias.
Pertinente lembrar o seguinte ensinamento doutrinário, exposto
quando do julgamento da apelação no 0001611-38.2014.8.26.0150, sob
relatoria do Des. Gilberto Leme, em 25.4.2016:
“Exigíveis são os (documentos) da representação do condomínio e a
convenção, se houver, mas em favor do condomínio para demonstrar o
percentual da multa, além da discriminação do débito, se não incluída no
corpo da petição explica CELSO JOSÉ PIMENTEL -. Não se exige cópia da
ata da assembleia que aprovou o valor das cotas, o que se presume, a menos
que ocorra teratologia. Trata-se de matéria objeto de reiterados
pronunciamentos da Corte Paulista. Dispensam-se cópias de balancete
mensal, a do regulamento interno e a dos boletos, como se dispensa a
comprovação do montante pretendido, pois se presume o seu quantum diante
do fato de que a simples existência da propriedade condominial gera despesas
que devem ser suportadas pelos condôminos. (Anotações sobre a Ação de
Cobrança de Despesas Condominiais - Os documentos exigíveis e os
inexigíveis com a petição inicial)” (apud Condomínio Edilício - Aspectos
Relevantes Aplicação do Novo Código Civil, coord. de Francisco Antônio
Casconi e José Roberto Neves Amorim, págs. 253/254, Método, 2006)”
Assim, ao assumir a posse de bem em condomínio, tem o titular
plena ciência de que, periodicamente, há que suportar com o pagamento das
despesas que a posse do bem gera e que deve ser quitada por todos os
condôminos proporcionalmente à sua participação na propriedade.
Logo, não há como se negar a mora uma vez que os valores
devidos não foram pagos oportuno tempore.
O inadimplemento de um onera os demais, que devem arcar com
pagamentos superiores a fim de satisfazer a necessidade de caixa, destinada
ao pagamento dos encargos assumidos pelo condomínio.
Se entendesse indevidos os valores cobrados a título de cotas

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condominiais e os relativos a encargos moratórios, impunha que promovesse
as medidas judiciais cabíveis à satisfação de seu direito, jamais valer-se da
cômoda posição de devedor confesso auferindo as vantagens e serviços
prestados pelo condomínio autor, sem efetuar a sua contribuição, constituindo-
se este seu comportamento em ato ilícito de enriquecimento indevido.
Finalmente, no que tange à incidência dos juros de mora e da
correção monetária, por se tratar de mora ex re, sendo a prestação certa e
determinada e exigível a partir de cada vencimento, os juros de mora e a
correção têm incidência a partir destes, ou seja, aplicam-se a partir de cada
vencimento das cotas condominiais, nos termos do art. 397 do Código Civil,
reconhecendo estar em mora o devedor de obrigação líquida e positiva, no
seu termo.
Diante disto, não há como reconhecer a impertinência da solução
adotada na r. sentença recorrida.
Nos termos do art. 85, § 11o do CPC, considerando-se a natureza da
causa, o trabalho realizado pelo advogado, bem como a atuação em segundo
grau, elevo os honorários advocatícios já fixados em primeiro grau para 12%
sobre o valor da condenação.
Posto isto, nego provimento ao recurso.
PAULO CELSO AYROSA M. DE ANDRADE
Relator