Tribunal: TJSP
Processo: 2237158-13.2019.8.26.0000
Classe: Agravo de Instrumento / Alienação Fiduciária
Órgão julgador: Soares Levada
Órgão colegiado: 34a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-06-22
Data de publicação: 2020-06-25

Ementa:
Alienação fiduciária de bem imóvel. Tutela provisória de urgência concedida monocraticamente. Alegação de ausência de notificação prévia aos leilões extrajudiciais designados. Aparente nulidade. Fato negativo. Contrariedade à jurisprudência consolidada no E. STJ a caracterizar probabilidade do direito. Risco de dano com a possível venda do bem a terceiro. Tutela de urgência por ora mantida.

Ementa:
Alienação fiduciária de bem imóvel. Tutela provisória de urgência concedida monocraticamente. Alegação de ausência de notificação prévia aos leilões extrajudiciais designados. Aparente nulidade. Fato negativo. Contrariedade à jurisprudência consolidada no E. STJ a caracterizar probabilidade do direito. Risco de dano com a possível venda do bem a terceiro. Tutela de urgência por ora mantida. Agravo improvido.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
34a Câmara de Direito Privado
Registro: 2020.0000470641
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Agravo de Instrumento no
2237158-13.2019.8.26.0000, da Comarca de Agudos, em que é agravante
JARDIM AEROPORTO EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS SPE LTDA, é
agravada VANESSA PAVANELLA RODRIGUES.
ACORDAM, em 34a Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça
de São Paulo, proferir a seguinte decisão: "Negaram provimento ao recurso. V.
U.", de conformidade com o voto do Relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Exmos. Desembargadores GOMES
VARJÃO (Presidente) e L. G. COSTA WAGNER.
São Paulo, 22 de junho de 2020.
SOARES LEVADA
RELATOR
Assinatura Eletrônica

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Agravo de Instrumento no 2237158-13.2019.8.26.0000
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AGRAVO DE INSTRUMENTO No 2237158-13.2019.8.26.0000
COMARCA DE AGUDOS
AGRAVANTE: JARDIM AEROPORTO EMPREEND. IMOB. SPE LTDA.
AGRAVADO : VANESSA PAVANELLA RODRIGUES
V O T O No 39966
Alienação fiduciária de bem imóvel.
Tutela
provisória
de
urgência
concedida
monocraticamente. Alegação de ausência de notificação
prévia aos leilões extrajudiciais designados. Aparente
nulidade. Fato negativo. Contrariedade à jurisprudência
consolidada no E. STJ a caracterizar probabilidade do
direito. Risco de dano com a possível venda do bem a
terceiro. Tutela de urgência por ora mantida. Agravo
improvido.
1. Agravo de instrumento interposto de decisão
monocrática que concedeu a tutela de urgência pretendida na ação
anulatória
de
execução
extrajudicial
fundada
em
contrato
de
financiamento imobiliário, determinada a suspensão dos leilões do imóvel
objeto do feito. A instituição financeira agravante alega regularidade no
procedimento da execução extrajudicial, com recebimento da intimação
para purgação da mora no endereço do contrato. Preparado. Processado
no efeito meramente devolutivo. Contraminuta pelo improvimento. MP em
Segundo Grau pelo desprovimento.
É o relatório.
Fundamento e decido.
2. O recurso não comporta provimento.

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Como considerado pela r. decisão monocrática,
estão presentes na hipótese, elementos para a tutela de urgência na
forma concedida, notadamente probabilidade e risco de dano irreparável
ou de difícil reparação, haja vista a alegação de nulidade de todo o
procedimento por falta de regular intimação pessoal para a purgação da
mora, nos termos do art. 26 § 1o1 da lei 9.514/97, e o efetivo início do
procedimento de leilão extrajudicial do imóvel, o que foi objeto de
pedido e deferimento de suspensão dos efeitos dos leilões
designados, em sede de tutela de urgência, o que é objeto deste
agravo de instrumento.
Pois bem. Por força de entendimento jurisprudencial
consolidado no E. STJ, além da intimação inicial, o credor igualmente
deve proceder à cientificação do devedor acerca das datas dos leilões
designados no procedimento executivo extrajudicial. Nesse sentido,
confira-se a título exemplificativo:
“AGRAVO
REGIMENTAL
NO
RECURSO
ESPECIAL. CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AÇÃO ANULATÓRIA DE
LEILÃO EXTRAJUDICIAL. LEI No 9.514/97. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA
DE
COISA
IMÓVEL.
NOTIFICAÇÃO
PESSOAL
DO
DEVEDOR
FIDUCIANTE. NECESSIDADE. PRECEDENTE ESPECÍFICO. RECURSO
ESPECIAL PARCIALMENTE PROVIDO. 1. "No âmbito do Decreto-Lei no
70/66, a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça há muito se
1 1 Art. 26. Vencida e não paga, no todo ou em parte, a dívida e constituído em mora o
fiduciante, consolidar-se-á, nos termos deste artigo, a propriedade do imóvel em nome do
fiduciário.
§ 1o Para os fins do disposto neste artigo, o fiduciante, ou seu representante legal ou
procurador regularmente constituído, será intimado, a requerimento do fiduciário, pelo
oficial do competente Registro de Imóveis, a satisfazer, no prazo de quinze dias, a
prestação vencida e as que se vencerem até a data do pagamento, os juros
convencionais, as penalidades e os demais encargos contratuais, os encargos legais,
inclusive tributos, as contribuições condominiais imputáveis ao imóvel, além das
despesas de cobrança e de intimação.

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encontra consolidada no sentido da necessidade de intimação pessoal do
devedor acerca da data da realização do leilão extrajudicial, entendimento
que se aplica aos contratos regidos pela Lei no 9.514/97" (REsp
1447687/DF, Rel. Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, TERCEIRA
TURMA, julgado em 21/08/2014, DJe 08/09/2014). 2. AGRAVO
REGIMENTAL DESPROVIDO. (REsp no 1.367.704-RS, Min. Paulo de
Tarso Sanseverino, j. 22/05/15).
Ocorre que, no caso concreto, a agravada alega a
inexistência da intimação prévia aos leilões extrajudiciais, fato negativo
que inverte o ônus probatório, de modo que não se pode dela exigir,
nesse momento, prova inequívoca das alegações.
Para o que importa nesse momento processual, a
agravada demonstrou a probabilidade do direito invocado, ante a
aparente nulidade dos atos praticados, pela ausência de ciência acerca
da data dos leilões e o risco de dano decorrente do prosseguimento da
execução (com a possível venda do imóvel a terceiro), de modo a
autorizar a suspensão do procedimento executivo extrajudicial.
Com relação à comunicação do devedor acerca das
datas designadas para leilão, importante destacar que ela não se destina
à purga da mora, mas sim ao exercício do direito de preferência para
adquirir o imóvel por preço correspondente à dívida, somado aos
encargos, despesas e tributos. Nesse sentido, confira-se o texto da lei:
“Art. 27, “caput”. Uma vez consolidada a propriedade
em seu nome, o fiduciário, no prazo de trinta dias, contados da data do
registro de que trata o § 7o do artigo anterior, promoverá público leilão
para a alienação do imóvel.”
“Art. 27, §2o-A. Para os fins do disposto nos §§ 1o e

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2o deste artigo, as datas, horários e locais dos leilões serão comunicados
ao devedor mediante correspondência dirigida aos endereços constantes
do contrato, inclusive ao endereço eletrônico. (Incluído pela Lei no
13.465, de 2017).”
“Art. 27, §2o-B. Após a averbação da consolidação
da propriedade fiduciária no patrimônio do credor fiduciário e até a data
da realização do segundo leilão, é assegurado ao devedor fiduciante o
direito de preferência para adquirir o imóvel por preço correspondente ao
valor da dívida, somado aos encargos e despesas de que trata o § 2o
deste artigo, aos valores correspondentes ao imposto sobre transmissão
inter vivos e ao laudêmio, se for o caso, pagos para efeito de
consolidação da propriedade fiduciária no patrimônio do credor fiduciário,
e às despesas inerentes ao procedimento de cobrança e leilão,
incumbindo, também, ao devedor fiduciante o pagamento dos encargos
tributários e despesas exigíveis para a nova aquisição do imóvel, de que
trata este parágrafo, inclusive custas e emolumentos. (Incluído pela Lei
no 13.465, de 2017).”
Como já consignado, o prazo para o exercício da
purga da mora se encerra quinze dias após o recebimento da notificação
(art. 26, §11o, da Lei 9.514/97), quando então consolidada a posse e
propriedade em favor do credor.
Pertinente
considerar
que,
por
ocasião
do
julgamento do Resp n. 1.418.593/MS, representativo da controvérsia,
firmou-se entendimento segundo a qual a restituição do bem ao devedor
fiduciante é condicionada ao pagamento da integralidade da dívida
pendente, assim compreendida como as parcelas vencidas e não pagas,
as parcelas vincendas e os encargos, segundo os valores apresentados
pelo credor fiduciário na inicial.
Entretanto, no caso concreto, dado perigo de perda

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do imóvel por arrematação em leilão extrajudicial e a probabilidade
decorrente da alegação de nulidade do procedimento por falta de regular
intimação para purga da mora, mantém-se a r. decisão atacada por seus
termos e os ora acrescidos.
3. Pelo exposto, nega-se provimento ao recurso.
SOARES LEVADA
Relator