Tribunal: TJSP
Processo: 1006048-25.2016.8.26.0348
Classe: Apelação Cível / Taxa de Serviços de Assessoria Técnico Jurídico Imobiliária - SATI
Órgão julgador: Rodolfo Pellizari
Órgão colegiado: 6a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-09-11
Data de publicação: 2020-09-11

Ementa:
APELAÇÃO CÍVEL. Venda e compra de imóvel. Atraso na entrega. Parcial procedência para decretar a resolução contratual, condenar a promitente vendedora a devolver a integralidade dos valores pagos e a indenizar os promitentes compradores por lucros cessantes. Irresignação da fornecedora.

Prescrição trienal da taxa de corretagem. Não configuração. Distinguishing evidenciado. Pleito que tem por

Ementa:
APELAÇÃO CÍVEL. Venda e compra de imóvel. Atraso na entrega. Parcial procedência para decretar a resolução contratual, condenar a promitente vendedora a devolver a integralidade dos valores pagos e a indenizar os promitentes compradores por lucros cessantes. Irresignação da fornecedora.

Prescrição trienal da taxa de corretagem. Não configuração. Distinguishing evidenciado. Pleito que tem por fundamento o inadimplemento contratual, que não se confunde com o quanto decidido no REsp 1.551.959/SP, acerca da prescrição trienal das taxas de intermediação. Aplicabilidade do prazo decenal previsto no art. 205 do Código Civil.

Resolução contratual. Aplicação das retenções previstas contratualmente. Impossibilidade. Resolução operada por inadimplemento da fornecedora, que não cumpriu o prazo ajustado para a entrega da unidade. Responsabilidade objetiva do fornecedor. Dever de indenizar. Preceptivo do artigo 927, parágrafo único, do CC e dos artigos 12 e 14 do CDC. Condenação pela restituição da integralidade dos valores pagos mantida. Preceptivo da Súmula no 543 do A. STJ.

Juros de mora. Vendedora que deu causa à resolução contratual. Incidência a partir da citação bem fixada. Subsunção do caso ao preceptivo do artigo 405 do Código Civil. Termo inicial mantido.

Lucros cessantes. Descabimento. Rescisão contratual que finaliza a relação jurídica existente entre as partes, impossibilitando o pleito indenizatório do promitente comprador. Precedentes desta C. 6a Câmara de Direito Privado. Condenação afastada.

Sucumbência integral em face dos autores. Impossibilidade. Ré que deu causa ao ajuizamento da ação. Ademais, as partes decaíram em partes proporcionais dos pedidos. Pleito subsidiário de sucumbência recíproca que merece acolheita. Exegese do artigo 86 do CPC.

RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO para (i) excluir a condenação da ré a indenizar os autores por lucros cessantes e (ii) fixar sucumbência recíproca.

Inteiro teor:
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TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2020.0000738731
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível no
1006048-25.2016.8.26.0348, da Comarca de Santo André, em que é apelante
BROOKFIELD SÃO PAULO EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS S.A., são
apelados EDNA DE OLIVEIRA SOUZA MARTINS e ADERVAL CARREIRA
MARTINS.
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 6a Câmara de Direito Privado
do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: RECURSO
PARCIALMENTE PROVIDO para (i) excluir a condenação da ré a indenizar os
autores por lucros cessantes e (ii) fixar sucumbência recíproca.V.U.
, de conformidade com o voto do relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores PAULO ALCIDES
(Presidente sem voto), ANA MARIA BALDY E VITO GUGLIELMI.
São Paulo, 11 de setembro de 2020.
RODOLFO PELLIZARI
Relator
Assinatura Eletrônica

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Apelação Cível no 1006048-25.2016.8.26.0348 -Voto no 00298C
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Apelação Cível – Digital
Processo no 1006048-25.2016.8.26.0348
Comarca: 8a Vara Cível do Foro de Santo André
Magistrado prolator: Dr. Gustavo Sampaio Correia
Apelante: Brookfield Rio de Janeiro Empreendimentos Imobiliários S/A
Apelados: Edna de Oliveira Souza Martins e Aderval Carreira Martins
Voto no 00298C
APELAÇÃO CÍVEL. Venda e compra de imóvel. Atraso na
entrega. Parcial procedência para decretar a resolução
contratual, condenar a promitente vendedora a devolver a
integralidade dos valores pagos e a indenizar os
promitentes
compradores
por
lucros
cessantes.
Irresignação da fornecedora.
Prescrição
trienal
da
taxa
de
corretagem.
Não
configuração. Distinguishing evidenciado. Pleito que tem
por fundamento o inadimplemento contratual, que não se
confunde com o quanto decidido no REsp 1.551.959/SP,
acerca da prescrição trienal das taxas de intermediação.
Aplicabilidade do prazo decenal previsto no art. 205 do
Código Civil.
Resolução contratual. Aplicação das retenções previstas
contratualmente. Impossibilidade. Resolução operada por
inadimplemento da fornecedora, que não cumpriu o prazo
ajustado para a entrega da unidade. Responsabilidade
objetiva do fornecedor. Dever de indenizar. Preceptivo do
artigo 927, parágrafo único, do CC e dos artigos 12 e 14 do
CDC. Condenação pela restituição da integralidade dos
valores pagos mantida. Preceptivo da Súmula no 543 do A.
STJ.
Juros de mora. Vendedora que deu causa à resolução
contratual. Incidência a partir da citação bem fixada.
Subsunção do caso ao preceptivo do artigo 405 do Código
Civil. Termo inicial mantido.
Lucros cessantes. Descabimento. Rescisão contratual que

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finaliza a relação jurídica existente entre as partes,
impossibilitando o pleito indenizatório do promitente
comprador. Precedentes desta C. 6a Câmara de Direito
Privado. Condenação afastada.
Sucumbência integral em face dos autores. Impossibilidade.
Ré que deu causa ao ajuizamento da ação. Ademais, as
partes decaíram em partes proporcionais dos pedidos.
Pleito subsidiário de sucumbência recíproca que merece
acolheita. Exegese do artigo 86 do CPC.
RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO para (i) excluir
a condenação da ré a indenizar os autores por lucros
cessantes e (ii) fixar sucumbência recíproca.
Trata-se de apelação interposta em face da r. sentença de fls.
183/192, a qual JULGOU PARCIALMENTE PROCEDENTE os
pedidos formulados na inicial para 1) decretar a dissolução do
contrato que as partes celebraram, condenando a ré a devolver aos
autores, de uma só vez, a totalidade das importâncias pagas,
inclusive em favor de terceiros (comissão de corretagem, SATI e/ou
outras despesas acessórias), atualizadas pelos índices da Tabela
Prática do TJSP, a partir dos desembolsos e acrescidas de juros
moratórios, à razão de 1% ao mês, computados desde a citação; 2)
condenar a ré ao pagamento, a título de lucros cessantes, de
indenização mensal de 0,5% do valor do imóvel previsto no
contrato, de Fevereiro/2016 a Julho/2016, atualizado pelos índices
da Tabela Prática do TJSP, desde a data da assinatura do contrato,
computando-se juros moratórios, à razão de 1% ao mês, a partir da
citação.
Irresignada, apela Brookfield São Paulo Empreendimentos

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Imobiliários S/A (fls. 207/229).
Afirma que o pagamento da corretagem pelo adquirente não é
ilegal, conforme decidido pelo A. STJ em sede de recurso especial
repetitivo, além de que o prazo prescricional para pedir sua
restituição é o trienal (Art. 206, § 3o, IV, CC), o qual decorreu no
caso concreto, tendo em vista que o desembolso ocorreu em
dez/2012 e a ação foi proposta somente em julho/2016.
Acrescenta que faz jus a reter um percentual sobre os valores
pagos, conforme estipulado na cláusula 6.4. Subsidiariamente,
pede seja fixada retenção de 30% sobre os valores pagos. Ressalta
que o termo inicial dos juros de mora deve se dar a partir do trânsito
em julgado.
Aduz que os compradores não fazem jus aos lucros
cessantes em decorrência do atraso, com base em dano hipotético.
Subsidiariamente, pede a redução da base de cálculo fixada, para
patamares módicos.
Assevera também que não existe embasamento para
devolução da quantia paga pelos apelados com relação à taxa
SATI, tendo em vista tratar-se de despesas de assessoria,
efetivamente prestada por terceiros.
Por fim, pede sejam os autores condenados no ônus de
sucumbência, por terem dado causa ao ajuizamento da ação ao
desistirem da avença ou, ao menos, seja fixada a sucumbência

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recíproca.
Recurso tempestivo, bem processado e contrariado às fls.
281/289.
É o relatório.
Recebo a apelação em seus regulares efeitos.
Inexistindo oposição ao julgamento virtual, passo à análise do
recurso (Resolução TJSP no 772/2017).
Primeiramente, anoto que não há que se falar em prescrição
da pretensão autoral no que tange à restituição da comissão de
corretagem.
Consabido, o Excelso Superior Tribunal de Justiça, em sede
de recurso especial repetitivo (Tema 938), ao analisar a
possibilidade de se imputar ao adquirente do imóvel o pagamento
pela comissão de corretagem, taxa SATI ou congêneres, fixou o
prazo prescricional trienal, previsto pelo Artigo 206, § 3o, IV do
Código Civil1, uma vez que entendeu que o pedido de restituição
de tais valores é fundado em enriquecimento sem causa:
RECURSO ESPECIAL REPETITIVO. DIREITO
CIVIL E DO CONSUMIDOR.
INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA. VENDA DE
1 Artigo 206, Código Civil. Prescreve:
§ 3o Em três anos: IV - a pretensão de ressarcimento de enriquecimento sem causa;

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UNIDADES AUTÔNOMAS EM ESTANDE DE
VENDAS. CORRETAGEM. SERVIÇO DE
ASSESSORIA TÉCNICO-IMOBILIÁRIA (SATI).
CLÁUSULA DE TRANSFERÊNCIA DA
OBRIGAÇÃO AO CONSUMIDOR.
PRESCRIÇÃO
TRIENAL
DA
PRETENSÃO.
ENRIQUECIMENTO SEM CAUSA.
1. TESE PARA OS FINS DO ART. 1.040 DO
CPC/2015: 1.1. Incidência da prescrição trienal
sobre a pretensão de restituição dos valores
pagos a título de comissão de corretagem
ou de serviço de assistência técnico-
imobiliária (SATI), ou atividade congênere
(art.206, § 3o, IV, CC).
1.2. Aplicação do precedente da Segunda
Seção no julgamento do Recurso Especial n.
1.360.969/RS,
concluído
na
sessão
de
10/08/2016,
versando
acerca
de
situação
análoga.
2. CASO CONCRETO: 2.1. Reconhecimento do
implemento da prescrição trienal, tendo sido a
demanda proposta mais de três anos depois da
celebração do contrato.
2.2. Prejudicadas as demais alegações
constantes do recurso especial.
3. RECURSO ESPECIAL PROVIDO.
(REsp 1551956/SP, Rel. Ministro PAULO DE
TARSO
SANSEVERINO,
SEGUNDA
SEÇÃO,
julgado em 24/08/2016, DJe 06/09/2016)
Todavia, o presente caso não se confunde com o objeto do
REsp no 1.551.956/SP, de relatoria do Ministro PAULO DE TARSO

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SANSEVERINO, vez que não trata de pedido de restituição
fundado no locupletamento ilícito, mas no inadimplemento
contratual da promitente vendedora. Eis, portanto, o distinguishing
necessário para se afastar a aplicação da tese firmada.
Assim, o pedido de resolução contratual e restituição de
quantias pagas decorre da aplicação de cláusulas contratuais
consideradas abusivas pela parte autora, por violação às
disposições protetivas do Código de Defesa do Consumidor,
devendo ser aplicado o prazo mais benéfico ao consumidor, em
estrita sintonia com a teoria do diálogo das fontes, introduzido
com veemência no ordenamento jurídico brasileiro pela luminar
jurista Cláudia Lima Marques.
Neste enfoque, considerando que existe um conflito real de
normas, com a previsão quinquenal prevista no art. 27 do CDC e a
previsão decenal prevista no Código Civil, de rigor aplicar o prazo
decenal previsto no art. 205 do Código Civil, tendo em vista a
incidência de ambos os diplomas normativos no caso em análise e
a necessária proteção da parte hipossuficiente. Assim tem
entendido este Tribunal de Justiça em casos similares:
RESTITUIÇÃO DE QUANTIAS. Autor que
pretende ser ressarcido pela cobrança de
valor pago a título de "sinal". Sentença que,
ao acolher prescrição de três anos (art. 206,
§3, V, CC) extingue a lide sem resolução de
mérito. Os documentos demonstram que o
valor cobrado refere-se a diferença de

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financiamento em razão da incidência da
correção monetária, o que é legítimo,
porque nada acrescenta e não arras.
Partindo do pressuposto de que seria o
caso de prescrição decenal, é mantido o
veredicto pela inviabilidade de restituição
de sinal porque o objetivo foi alcançado.
Não
provimento
por
fundamento
diverso. (TJSP; Apelação
1014888-53.2015.8.26.0576; Relator (a): Enio Zuliani;
Órgão Julgador: 30a Câmara Extraordinária de Direito
Privado; Foro de São José do Rio Preto - 3a Vara Cível;
Data do Julgamento: 27/03/2018; Data de Registro:
02/04/2018)
RESTITUIÇÃO DE VALORES - Compra e
venda de imóvel - Prescrição- Afastamento-
Restituição de importâncias pagas não se
confunde com enriquecimento sem causa-
Aplicação do prazo prescricional decenal
previsto no artigo 205 do Código Civil, ante
a ausência de regra específica- Prescrição
inocorrente-
Sentença
reformada

Julgamento do pedido nos termos do art.
515, § 3o do CPC- Taxa de corretagem

Cláusulas abusivas por ofensa do dever de
informar (arts. 51, inc. IV e §1o, inc. I c.c art.
6o, inc. III, CDC) Venda casada (art. 39, inc.
I, CDC) Corretagem que confunde-se com
mera apresentação da vendedora do imóvel
e não tem causa autônoma
Imóvel
adquirido
em
"stand"
de
vendas
e
necessidade do serviço de corretagem
apurado
pela
vendedora
-
Restituição
determinada

Prescrição
afastada
-
Sentença
reformada

Recurso
provido. (TJSP; Apelação
1001522-61.2014.

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8.26.0032; Relator (a): Moreira Viegas; Órgão Julgador:
5a Câmara de Direito Privado; Foro de Araçatuba - 5a
Vara Cível; Data do Julgamento: 25/11/2015; Data de
Registro: 27/11/2015)
Rejeitada a preliminar, ingresso no mérito.
De fato, o atraso restou incontroverso nos autos, pois foi
extrapolado o limite máximo ajustado entre as partes (julho/2015),
ainda que considerado a prorrogação de 180 dias (item XVII do
Quadro Resumo e cláusula 7.3, fls. 31 e 51), o que foi corroborado
pela própria ré, ao juntar o “habite-se” datado de junho/2016.
Consequentemente,
tem-se
por
inafastável
a
responsabilidade da vendedora pela mora incorrida, ainda que
proveniente da alegada ocorrência de caso fortuito ou força maior,
tendo em vista o entendimento firmado por este E. Tribunal de
Justiça na Súmula 161:
Súmula
no
161,
TJSP:
Não
constitui
hipótese de caso fortuito ou de força maior,
a ocorrência de chuvas em excesso, falta
de mão de obra, aquecimento do mercado,
embargo do empreendimento ou, ainda,
entraves
administrativos.
Essas
justificativas encerram 'res inter alios acta'
em relação ao compromissário adquirente.”
Isso porque, os ônus decorrentes do risco da atividade com
que o fornecedor aufere lucro não podem ser transferidos ao

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consumidor. A este respeito, tem o Código de Defesa do
Consumidor tratado do fortuito interno, definindo responsabilidade
objetiva nestas ocasiões, uma vez que o risco é considerado
inerente à atividade do fornecedor (artigo 12 e 14, CDC). Rizzato
Nunes2 explana acerca do assunto com digna clareza:
“O risco tem relação direita com o exercício
da liberdade: o empresário não é obrigado a
empreender; ele o faz porque quer; é opção
dele. Mas, se o faz, assume o risco de
ganhar ou de perder e, por isso, responde
por eventuais danos que os produtos e
serviços por ele colocados no mercado
podem ocasionar. O outro lado dessa
atividade é o do risco social engendrado
pela exploração do mercado. A simples
colocação de produtos e serviços gera este
risco. (...) Quer dizer, o empreendedor não
pode alegar desconhecimento, até porque
faz parte de seu mister. (...) Vê-se, portanto,
que a lei consumerista não elenca como
excludente do nexo de causalidade o caso
fortuito e a força maior (aliás, nem poderia
porque essas excludentes têm relação com
a culpa).”
Patente, pois, a responsabilidade da recorrente pela
resolução contratual, motivo pelo qual não há que se acolher a
pretendida retenção de parte dos valores pagos, nos termos
previstos na cláusula penal 6.4, estipulada para o caso de a
2 Nunes, Rizzatto. Manual de Direito do Consumidor para concursos / Rizzatto Nunes. São
Paulo : Saraiva, 2016, pág. 357.

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resolução contratual ocorrer por culpa do promitente comprador.
A teor da Súmula no 543 do A. STJ, na hipótese de culpa
exclusiva do vendedor, a restituição deve se dar integralmente,
sem qualquer retenção, in verbis:
Súmula no 543, STJ: Na hipótese de
resolução de contrato de promessa de
compra e venda de imóvel submetido ao
Código de Defesa do consumidor, deve
ocorrer a imediata restituição das parcelas
pagas
pelo
promitente
comprador
integralmente, em caso de culpa exclusiva
do
promitente
vendedor/construtor,
ou
parcialmente, caso tenha sido o comprador
quem deu causa ao desfazimento. - grifo
nosso.
Justamente por isso é que a taxa de corretagem e a taxa
SATI também devem ser restituídas, a fim de indenizar
integralmente o comprador prejudicado pelo inadimplemento
contratual da vendedora.
De igual modo, os juros de mora devem mesmo incidir a partir
da citação, quando constituída a apelante em mora, nos exatos
termos do artigo 405 do diploma civil.
Não se acolhe, portanto, o pleito de se fixar o termo inicial a
partir do trânsito em julgado, que se aplica unicamente aos casos
em que a rescisão se opera por culpa do promitente comprador.

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Anote-se, neste sentido, recentíssima decisão de caráter vinculante
proferida pelo A. STJ em sede de Recurso Especial submetido ao
rito de repetitivos:
RECURSO
ESPECIAL
REPETITIVO.
ACÓRDÃO RECORRIDO PROFERIDO EM
JULGAMENTO DE IRDR. PROMESSA DE
COMPRA
E
VENDA
DE
UNIDADE
IMOBILIÁRIA.
RESOLUÇÃO
IMOTIVADA
PELO
PROMITENTE
COMPRADOR.
DEVOLUÇÃO
DE
VALORES
PAGOS.
CLÁUSULA
CONTRATUAL.
PEDIDO DE
ALTERAÇÃO. SENTENÇA CONSTITUTIVA.
TERMO INICIAL DOS JUROS DE MORA.
TRÂNSITO EM JULGADO. 1. Para os fins
dos arts. 927 e 1.036 a 1.041 do CPC, fixa-se
a seguinte tese: - Nos compromissos de
compra e venda de unidades imobiliárias
anteriores à Lei n. 13.786/2018, em que é
pleiteada a resolução do contrato por
iniciativa do promitente comprador de
forma
diversa
da
cláusula
penal
convencionada, os juros de mora incidem a
partir do trânsito em julgado da decisão. 2.
Recurso especial provido.
(STJ - REsp: 1740911 DF 2018/0109250-6, Relator:
Ministro MOURA RIBEIRO, Data de Julgamento:
14/08/2019,
S2
-
SEGUNDA
SEÇÃO,
Data
de
Publicação: DJe 22/08/2019)
Por outro lado, melhor sorte cabe à apelante no que se refere
à condenação a indenizar a parte autora por lucros cessantes.
Isso porque, a resolução contratual finaliza a relação jurídica

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existente entre as partes, com a extinção do contrato, promovendo o
retorno ao status quo ante e afastando o pleito indenizatório.
Com efeito, a possibilidade de ver-se indenizado por danos
materiais representados por lucros cessantes só é aplicável aos
compradores que mantém a relação jurídica, mesmo diante da mora
da vendedora, funcionando como indenização pelo tempo em que se
vê impedidos de usar ou dispor do bem.
De igual modo tem reiteradamente decidido esta Colenda 6a
Câmara de Direito Privado, in verbis:
JUSTIÇA GRATUITA - Documentos que comprovam
a situação financeira dos autores que foram
devidamente
apresentados
-
Ausência
de
elementos que infirmem a presunção de veracidade
que prevalece até prova em contrário - Concessão
dos benefícios da gratuidade de justiça aos
autores.
(...)
INDENIZAÇÃO
POR
LUCROS
CESSANTES
-
Inadmissibilidade
-
Rescisão
contratual que finaliza a relação jurídica existente
entre as partes, afastando o pleito indenizatório
requerido (...) Sentença reformada em parte -
Recurso dos autores desprovido e provido em
parte o da ré. (TJSP; Apelação 1007485-45.2016.8.26.0011;
Relator (a): Percival Nogueira; Órgão Julgador: 6a Câmara de
Direito Privado; Foro Regional XI - Pinheiros - 5a Vara Cível; Data
do Julgamento: 16/10/2017; Data de Registro: 16/10/2017)
Compromisso
de
compra
e
venda.
Imóvel.
Rescisão do contrato pela mora da ré na conclusão
das obras. Cabimento. Obras que não foram
ultimadas
prazo
contratualmente
estipulado.

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Justificativas apresentadas pela ré, ademais, que
encerram, quando muito, fortuito interno, que não
pode onerar o adquirente. Contrato bilateral e
oneroso
que
comporta
a
resolução
por
inadimplemento. Inteligência do art. 475 do CC.
Devolução da integralidade das quantias pagas,
pois, de rigor. Recebimento, cumulativamente, de
indenização por dano material e lucros cessantes
que se revela descabido. Pleito rescisório do
contrato
que
denota
óbvio
desinteresse
na
manutenção do negócio, afastando o cabimento de
indenização dessa natureza. Precedentes. Ação
parcialmente procedente. Sucumbência recíproca.
Recurso
parcialmente
provido. (TJSP; Apelação
1019221-50.2017.8.26.0100; Relator (a): Vito Guglielmi; Órgão
Julgador: 6a Câmara de Direito Privado; Foro Central Cível - 12a
Vara Cível; Data do Julgamento: 15/09/2017; Data de Registro:
15/09/2017)
Por fim, indevida a condenação exclusiva dos autores no
ônus de sucumbência, pois a resolução contratual foi declarada em
decorrência do inadimplemento da ré. Falsa, portanto, a afirmativa
de que os autores deram causa ao ajuizamento da ação, ao desistir
imotivadamente da avença.
Anoto, contudo, que a exclusão dos lucros cessantes,
pleiteados na inicial em R$ 2.030,20, por mês de atraso, torna a
sucumbência recíproca, havendo perfeita subsunção do caso ao
preceptivo do art. 86, que assim prevê: Se cada litigante for, em
parte, vencedor e vencido, serão proporcionalmente distribuídas
entre eles as despesas.

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Postas tais premissas, por meu voto, DOU PARCIAL
PROVIMENTO ao recurso de apelação, para (i) excluir a
condenação da ré a indenizar a parte autora por lucros cessantes e
(ii) fixar sucumbência recíproca.
Cada parte arcará com metade das custas e despesas
processuais, além dos honorários da parte adversa, que ora fixo em
20% sobre o valor em que sucumbiram os autores (lucros
cessantes), em favor do patrono da ré, e em 20% sobre o valor
atualizado da condenação, devidos pela ré, em favor do patrono do
autor.
Para que não se alegue cerceamento do direito de recorrer,
dou por prequestionados todos os dispositivos legais referidos na
fase recursal, bastando que as questões tenham sido enfrentadas e
solucionadas no voto, como ocorreu, pois “desnecessária a
citação numérica dos dispositivos legais” (STJ EDCL. No RMS
18.205/SP, Rel. Min. Felix Fischer, j. 18.04.2006).
RODOLFO PELLIZARI
Relator