Tribunal: TJSP
Processo: 1016940-98.2018.8.26.0161
Classe: Apelação Cível / Promessa de Compra e Venda
Órgão julgador: Hertha Helena de Oliveira
Órgão colegiado: 2a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-09-01
Data de publicação: 2020-09-02

Ementa:
APELAÇÃO. COMPRA E VENDA. AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER C.C. INDENIZAÇÃO. Unidade entregue sem janelas venezianas. Sentença de procedência. Preliminares. Cerceamento de defesa. Não ocorrência. Sendo o julgador o destinatário da prova compete-lhe aferir da conveniência e oportunidade para o pronto julgamento da demanda. Ilegitimidade passiva de Tecnica. Ocorrência. Empresa que não integra a cadeia de

Ementa:
APELAÇÃO. COMPRA E VENDA. AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER C.C. INDENIZAÇÃO. Unidade entregue sem janelas venezianas. Sentença de procedência. Preliminares. Cerceamento de defesa. Não ocorrência. Sendo o julgador o destinatário da prova compete-lhe aferir da conveniência e oportunidade para o pronto julgamento da demanda. Ilegitimidade passiva de Tecnica. Ocorrência. Empresa que não integra a cadeia de fornecimento, compondo o quadro social da corré. Impossibilidade de reconhecimento da responsabilidade solidária sem a desconsideração da personalidade jurídica. Aplicabilidade do prazo decadencial previsto no artigo 26 do CDC apenas para a pretensão de obrigação de fazer. Pedido alternativo de perdas e danos que se submete ao prazo prescricional decenal. Mérito. Apartamento decorado que possuía janelas venezianas. Publicidade que vincula o vendedor. Item estrutural e não de mero embelezamento. Honorários advocatícios. Havendo pluralidade de réus, os honorários de sucumbência devem ser rateados entre os vencidos na proporção do interesse de cada um deles. Recurso das rés parcialmente provido. Recurso do autor desprovido.

Inteiro teor:
TRIBUNAL DE JUSTIÇA
PODER JUDICIÁRIO
São Paulo
Registro: 2020.0000710802
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação
Cível no 1016940-98.2018.8.26.0161, da Comarca de Diadema, em
que é apelante/apelado ROBERTO ZANNI (JUSTIÇA GRATUITA), são
apelados/apelantes ACAPULCO INVESTIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA
e TECNISA CONSULTORIA IMOBILIÁRIA LTDA.
ACORDAM, em 2a Câmara de Direito Privado do Tribunal
de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: "DERAM
PARCIAL PROVIMENTO ao recurso das rés e NEGARAM PROVIMENTO
ao recurso da parte autora, nos termos da fundamentação. V.U.", de
conformidade com o voto do Relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Exmos.
Desembargadores JOSÉ JOAQUIM DOS SANTOS (Presidente) e JOSÉ
CARLOS FERREIRA ALVES.
São Paulo, 1o de setembro de 2020.
HERTHA HELENA DE OLIVEIRA
RELATOR
Assinatura Eletrônica

TRIBUNAL DE JUSTIÇA
PODER JUDICIÁRIO
São Paulo
Apelação Cível no 1016940-98.2018.8.26.0161 -Voto no
2
Apelação Cível 1016940-98.2018.8.26.0161
Apelante/Apelado: Roberto Zanni
Apdos/Aptes: Acapulco Investimentos Imobiliários Ltda e
Tecnisa Consultoria Imobiliária LTDA
Diadema
Procedimento Comum Cível
Juíza prolatora da sentença: Cintia Adas Abib
Voto no 3226
APELAÇÃO.
COMPRA
E
VENDA.
AÇÃO
DE
OBRIGAÇÃO DE FAZER C.C. INDENIZAÇÃO. Unidade
entregue sem janelas venezianas. Sentença de procedência.
Preliminares. Cerceamento de defesa. Não ocorrência. Sendo o
julgador o destinatário da prova compete-lhe aferir da
conveniência e oportunidade para o pronto julgamento da
demanda. Ilegitimidade passiva de Tecnica. Ocorrência.
Empresa que não integra a cadeia de fornecimento, compondo
o quadro social da corré. Impossibilidade de reconhecimento
da responsabilidade solidária sem a desconsideração da
personalidade jurídica. Aplicabilidade do prazo decadencial
previsto no artigo 26 do CDC apenas para a pretensão de
obrigação de fazer. Pedido alternativo de perdas e danos que se
submete ao prazo prescricional decenal. Mérito. Apartamento
decorado que possuía janelas venezianas. Publicidade que
vincula o vendedor. Item estrutural e não de mero
embelezamento. Honorários advocatícios. Havendo pluralidade
de réus, os honorários de sucumbência devem ser rateados
entre os vencidos na proporção do interesse de cada um deles.
Recurso das rés parcialmente provido. Recurso do autor
desprovido.
Tratam-se de recursos de apelação interpostos
contra a r. sentença de fls. 300/309, complementada a fls. 349, que,
em ação obrigação de fazer c.c. indenização por danos materiais,

TRIBUNAL DE JUSTIÇA
PODER JUDICIÁRIO
São Paulo
Apelação Cível no 1016940-98.2018.8.26.0161 -Voto no
3
julgou procedente a demanda para condenar “as rés, de forma
solidária, no cumprimento da obrigação de fazer, consistente nas
instalações das venezianas nas janelas da sala e dos dormitórios da
unidade
condominial
adquirida
pelo
autor,
consistente
no
apartamento
136,
torre
05,
integrante
do
Condomínio
Flex
Imigrantes, nesta cidade, ou, caso essa medida especifica se mostre
materialmente inexequível, em virtude das regras técnicas de
engenharia civil e arquitetônicas, que deverão ser observadas no
local, inclusive, relacionadas à segurança da coletividade do
condomínio, de forma alternativa, na obrigação de pagamento ao
autor da indenização por perdas e danos (artigo 35, incisos I e III, do
CDC), que consistirá no montante da desvalorização do referido
imóvel, em relação a outros existentes no mercado, dotados de
padrão construtivo e localidade similares, porém, portadores das
venezianas ora postuladas pelo autor, cujos esclarecimentos da
integralidade dessas questões ora registradas deverão ocorrer em
fase
de
cumprimento
de
título
judicial,
em
liquidação
por
arbitramento, na forma dos artigos 509, I e 510, ambos do Código de
Processo Civil.”.
Insurge-se o autor sustentando, em síntese, que
pleiteou alternativamente que, em caso de impossibilidade do
cumprimento da obrigação de fazer, fossem as rés condenadas ao
pagamento de indenização por perdas e danos, no valor de
R$10.000,00. Entretanto, tal pedido não foi deferido.
Aduz que o pedido subsidiário está alinhado com
os princípios basilares do Código de Processo Civil, motivo pelo qual

TRIBUNAL DE JUSTIÇA
PODER JUDICIÁRIO
São Paulo
Apelação Cível no 1016940-98.2018.8.26.0161 -Voto no
4
requer desde já seja estipulado, como montante pretendido na
exordial, para que não seja um calvário aos consumidores o
cumprimento da obrigação.
Afirma que a verba honorária deve ser fixada em
relação a cada uma das rés, em 10% sobre o valor da condenação.
Recorrem as rés sustentando, preliminarmente a
ocorrência de cerceamento de defesa, em razão da ausência de
abertura de prazo para que as partes especificassem provas e para
que se produzisse a prova pericial, o que seria imprescindível para a
análise do caso.
Aduzem que a corré Tecnisa é parte ilegítima para
figurar no polo passivo da demanda. Sustenta a ocorrência da
decadência, tendo em vista a aplicação do artigo 26, II do CDC, que
estabelece o prazo de 90 dias para consumidor reclamar pelos vícios
aparentes ou de fácil constatação.
No
mérito,
afirmam
a
inexistência
de
descumprimento contratual, considerando que a unidade foi entregue
nos exatos termos do memorial descritivo e da promessa publicitária.
Argumentam ser impossível a instalação do tipo de janela pretendida,
sob pena de risco à segurança do empreendimento e de
descumprimento da legislação municipal. Defendem a inexistência de
danos morais indenizáveis.
Recursos
regularmente
processados,
com
a

TRIBUNAL DE JUSTIÇA
PODER JUDICIÁRIO
São Paulo
Apelação Cível no 1016940-98.2018.8.26.0161 -Voto no
5
apresentação de contrarrazões a fls. 431/437.
É o relatório.
Anote-se, inicialmente, que a relação jurídica é de
consumo e está sujeita à disciplina do Código de Defesa do
Consumidor. Segundo a definição legal, consumidor é o destinatário
final do produto (art. 2o do CDC).
Neste sentido, afasto a preliminar de cerceamento
de defesa arguida pelas apelantes.
É poder discricionário do magistrado a realização
de provas necessárias e pertinentes à elucidação dos fatos
controvertidos, assim não se acha obrigado o juiz a determinar a
produção de prova pericial, que somente a fará se entender
necessárias à formação de sua convicção.
Neste sentido, ''Cabe ao juiz decidir quais as
provas pertinentes ao deslinde da controvérsia e quais devem ser
indeferidas, por desnecessárias, não constituindo cerceamento de
defesa a negativa de nova perícia, considerada desnecessária pelo
magistrado. A lei processual o autoriza, mas não lhe impõe, como
diretor do processo, determinar a realização de nova prova técnica''
(REsp. n° 331.084 - MG, 3a Turma do Superior Tribunal de Justiça, v.
un., Rei. Min. Castro Filho, em 21/10/03, DJ de 10/11/03, pág. 185).

TRIBUNAL DE JUSTIÇA
PODER JUDICIÁRIO
São Paulo
Apelação Cível no 1016940-98.2018.8.26.0161 -Voto no
6
Acolho a preliminar de ilegitimidade passiva da
correquerida TECNISA.
Como a relação jurídica trazida a julgamento
enquadra-se no contexto consumerista, todos os envolvidos no
processo que resultou na causação do dano estão direta e
solidariamente comprometidos com a sua reparação (artigos 7o,
parágrafo único, 18 e 19, todos do CDC).
Entretanto, no caso dos autos, verifica-se que a
requerida TECNISA não fez parte da contratação, sendo apenas sócia
majoritária da corré ACAPULCO, não possuindo legitimidade para
responder pelas obrigações contraídas pela ré, nos termos do artigo
49-A do Código Civil, a menos que desconsiderada a personalidade
jurídica.
Deste modo, deve ser reconhecida a ilegitimidade
passiva da ré TECNISA, ressaltando-se que esta, eventualmente,
poderá ser responsabilizada caso a personalidade jurídica da ré
ACAPULCO seja desconsiderada, se preenchidos os requisitos legais
para tanto.
No mérito, verifico que realmente o vício alegado é
de fácil constatação, aplicando-se o prazo decadencial de 90 dias
previsto no artigo 26, inciso II do Código de Defesa do Consumidor,
quanto a pretensão de obrigação de fazer.
Por outro lado, ainda que ocorrida a decadência

TRIBUNAL DE JUSTIÇA
PODER JUDICIÁRIO
São Paulo
Apelação Cível no 1016940-98.2018.8.26.0161 -Voto no
7
quanto ao pedido principal, a parte autora formulou pedido
subsidiário de perdas e danos, que se submete ao prazo prescricional
de dez anos, previsto no artigo 205 do Código Civil.
Assim, passo a análise do pedido de indenização
por perdas e danos.
Analisando os autos, observa-se que o autor
comprovou que o imóvel não foi entregue de acordo com anunciado.
As imagens trazidas pelo autor, na própria petição
inicial, indicam que o modelo decorado disponibilizado pela ré
continha janelas venezianas, enquanto que a unidade entregue
possui janelas de alumínio com vidro liso transparente.
Frisa-se que a função do apartamento decorado é
atrair clientes para efetiva negociação, deste modo, eventuais
modificações entre o exposto no apartamento decorado e o projeto
da unidade a ser entregue devem ser previamente informadas de
forma destacada, para que o consumidor não seja prejudicado.
Ainda que o memorial descritivo do imóvel indique
que as janelas teriam esquadrias de alumínios, ressalta-se que as
venezianas são espécies de esquadrias de alumínio, o que justifica a
expectativa do comprador em receber o imóvel com as venezianas.
Ao
divulgarem
a
mensagem
publicitária,
as
vendedoras obrigaram-se ao que divulgaram, vinculando-se, bem por

TRIBUNAL DE JUSTIÇA
PODER JUDICIÁRIO
São Paulo
Apelação Cível no 1016940-98.2018.8.26.0161 -Voto no
8
isso, ao cumprimento do quanto prometido.
Neste sentido:
COMPROMISSO DE VENDA E COMPRA DE BEM IMÓVEL.
AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER C.C. INDENIZAÇÃO.
Matérias
preliminares:
ilegitimidade
passiva,
cerceamento de defesa e decadência. Não acolhimento.
Modelo decorado e disponibilizado em rede social que
apresentou divergência com o entregue, notadamente
quanto à existência de janelas venezianas. Item
estrutural e não de mero aformoseamento. Eventual
dúvida que se resolve em benefício dos consumidores.
Precedentes,
ainda,
envolvendo
o
mesmo
empreendimento.
APELO
DESPROVIDO.
(TJSP; Apelação
Cível
1016939-16.2018.8.26.0161; Relator (a): Donegá
Morandini; Órgão Julgador: 3a Câmara de Direito
Privado; Foro de Diadema - 1a Vara Cível; Data do
Julgamento:
10/09/2019;
Data
de
Registro:
11/09/2019)
APELAÇÃO CÍVEL. REPARAÇÃO DE DANOS. ENTREGA
DE
UNIDADE
IMOBILIÁRIA
SEM
AS VENEZIANAS.
DESCONFORMIDADE
COM
MEMORIAL
E
MODELO
DECORADO
APRESENTADO
AO
CONSUMIDOR.
INADIMPLEMENTO CONTRATUAL. ARTS. 30 E 35 DO
CDC.
OBRIGAÇÃO
DE
FAZER
IMPOSSÍVEL.
DESVALORIZAÇÃO
DO
IMÓVEL.
CONVERSÃO
EM
PERDAS E DANOS. RECURSO NÃO PROVIDO. Configura
inadimplemento contratual e enseja o dever de

TRIBUNAL DE JUSTIÇA
PODER JUDICIÁRIO
São Paulo
Apelação Cível no 1016940-98.2018.8.26.0161 -Voto no
9
indenizar
a
entrega
de
unidade
imobiliária
em
desconformidade com o modelo decorado e com o
Memorial Descritivo. Inteligência do artigo 30 e 35 do
Código de Defesa do Consumidor. (TJSP; Apelação
Cível
1013649-27.2017.8.26.0161;
Relator
(a): Maria do Carmo Honorio; Órgão Julgador: 3a
Câmara de Direito Privado; Foro de Diadema - 4a
Vara Cível; Data do Julgamento: 10/12/2019;
Data de Registro: 12/12/2019)
Obrigação de fazer c/c danos morais. Instrumento
particular de compromisso de venda e compra de
imóvel. Decadência. Não ocorrência. Hipótese que não
se subsumiu aos artigos 445 do Código Civil e 26 do
CDC. Rés que veicularam publicidade com modelo de
unidade habitacional com janelas venezianas. Imóvel
entregue aos Autores sem as janelas venezianas, em
desconformidade
com
propaganda
publicitária.
Inadimplemento contratual reconhecido. Obrigação de
fazer procedente, passível de conversão em perdas e
danos. Valor arbitrado condizente com os prejuízos
apurados. Danos morais não caracterizados. Ônus da
sucumbência sem alteração, em razão do princípio da
causalidade e sem majoração da verba honorária.
Sentença reformada em parte. Recurso parcialmente
provido. (TJSP; Apelação
Cível
1005630-
95.2018.8.26.0161;
Relator
(a): João
Pazine
Neto; Órgão Julgador: 3a Câmara de Direito
Privado; Foro de Diadema - 2a Vara Cível; Data do
Julgamento:
14/11/2019;
Data
de
Registro:
27/11/2019)
Assim, ante a ausência do item veiculado no

TRIBUNAL DE JUSTIÇA
PODER JUDICIÁRIO
São Paulo
Apelação Cível no 1016940-98.2018.8.26.0161 -Voto no
10
material publicitário, evidente a desvalorização do imóvel, de modo
que a indenização pleiteada merece acolhida.
Ressalto, por outro lado, que não há provas nos
autos quando a propaganda de venezianas na janela da sala do
apartamento decorado, de modo que a indenização deverá ser fixada
somente considerando as janelas dos quartos, nos termos do
material publicitário.
Por outro lado, a fixação da indenização por perdas
e danos no montante pleiteado na exordial (R$10.000,00) não se
mostra adequada, considerando que não há prova nos autos de que
este montante reflita o valor da desvalorização do referido imóvel,
devendo o valor da desvalorização ser apurada em sede de liquidação
de sentença.
Do mesmo modo, não há que se falar na fixação
dos honorários advocatícios em 10% do valor da condenação em
relação a cada uma das rés, uma vez que havendo pluralidade de
réus a condenação em honorários de advogado e as despesas
processuais devem ser rateadas entre os vencidos na proporção do
interesse de cada um deles.
A propósito:
Embargos de declaração. Ação anulatória extinta sem
resolução do mérito. Recurso do autor improvido.
Honorários advocatícios de sucumbência majorados em
5% (totalizando 15% do valor da causa). Alegação de
omissão quanto à distribuição da verba honorária.

TRIBUNAL DE JUSTIÇA
PODER JUDICIÁRIO
São Paulo
Apelação Cível no 1016940-98.2018.8.26.0161 -Voto no
11
Cabimento.
Existência
de
pluralidade
de
réus
representados por patronos diversos. Verba honorária
partilhada na proporção de 50% para cada. Vício
sanado. Embargos de declaração acolhidos. (TJSP;
Embargos
de
Declaração
Cível
1004414-75.2016.8.26.0127; Relator (a): Pedro
de Alcântara da Silva Leme Filho; Órgão Julgador:
8a Câmara de Direito Privado; Foro de Carapicuíba -
3a Vara Cível; Data do Julgamento: 31/07/2019;
Data de Registro: 01/08/2019)
Declaratória - Honorários Advocatícios - Arbitramento -
Existência de efetiva pluralidade de réus - Pretensão a
redução
e
divisão
proporcional
entre
as
rés
-
Inocorrêncía
de
violação
às
normas
legais
no
arbitramento
-
Proporcionalidade
procurada
já
estabelecida na monocrática - Recurso improvido.
(TJSP;
Apelação
Com
Revisão
9092674-78.1999.8.26.0000; Relator (a): Carlos
Luiz Bianco; Órgão Julgador: 17a Câmara de
Direito Privado; Foro Central Cível - 9a VC; Data
do Julgamento: 07/02/2006; Data de Registro:
08/03/2006)
Ante o exposto, por meu voto, DOU PARCIAL
PROVIMENTO ao recurso das rés e NEGO PROVIMENTO ao
recurso da parte autora, apenas para reconhecer a decadência
quanto ao pedido de obrigação de fazer, condenando a requerida ao
pagamento de indenização por danos materiais, a serem apurados
em liquidação de sentença, mantidas as verbas de sucumbência tal
como fixadas na r. sentença.
HERTHA HELENA DE OLIVEIRA
Relatora
Assinatura Eletrônica