Tribunal: TJSP
Processo: 1003245-14.2020.8.26.0224
Classe: Apelação Cível / Promessa de Compra e Venda
Órgão julgador: Maria Lúcia Pizzotti
Órgão colegiado: 30a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-09-16
Data de publicação: 2020-09-16

Ementa:
APELAÇÃO – RESCISÃO CONTRATUAL – COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA – ATRASO NA ENTREGA DA OBRA – RESTITUIÇÃO INTEGRAL DOS VALORES – TAXA SATI - RECURSO REPETITIVO
- No Recurso Especial no 1.300.418/SC, julgado sob o regime dos recursos repetitivos, o Superior Tribunal de Justiça decidiu que, nos contratos submetidos ao Código de Defesa do Consumidor, é abusiva a cláusula contratual que

Ementa:
APELAÇÃO – RESCISÃO CONTRATUAL – COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA – ATRASO NA ENTREGA DA OBRA – RESTITUIÇÃO INTEGRAL DOS VALORES – TAXA SATI - RECURSO REPETITIVO
- No Recurso Especial no 1.300.418/SC, julgado sob o regime dos recursos repetitivos, o Superior Tribunal de Justiça decidiu que, nos contratos submetidos ao Código de Defesa do Consumidor, é abusiva a cláusula contratual que determina a restituição dos valores devidos somente ao término da obra ou de forma parcelada, na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel, por culpa de quaisquer dos contratantes. Em tais avenças, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento;
- Taxa SATI indevida: de acordo com recurso julgado nos termos dos repetitivos pelo C. STJ: 1.1. Validade da cláusula contratual que transfere ao promitente-comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem nos contratos de promessa de compra e venda de unidade autônoma em regime de incorporação imobiliária, desde que previamente informado o preço total da aquisição da unidade autônoma, com o destaque do valor da comissão de corretagem. 1.2. Abusividade da cobrança pelo promitente-vendedor do serviço de assessoria técnico-imobiliária (SATI), ou atividade congênere, vinculado à celebração de promessa de compra e venda de imóvel.
RECURSO IMPROVIDO

Inteiro teor:
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VOTO 29433
Registro: 2020.0000752640
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível no
1003245-14.2020.8.26.0224, da Comarca de Guarulhos, em que é apelante GAFISA
S/A, são apelados FERNANDA CARREIRA DE ALMEIDA LIMA e LEANDRO DE
CARVALHO NEVES.
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 30a Câmara de Direito
Privado do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Negaram
provimento ao recurso. V. U., de conformidade com o voto do relator, que integra este
acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores ANDRADE NETO
(Presidente sem voto), LINO MACHADO E CARLOS RUSSO.
São Paulo, 16 de setembro de 2020.
MARIA LÚCIA PIZZOTTI
Relator
Assinatura Eletrônica

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VOTO 29433
APELANTE: GAFISA S/A
APELADO: FERNANDA CARRIRA DE ALMEIDA LIMA E OUTRO
COMARCA: GUARULHOS 1a VARA CÍVEL
ASSUNTO: PROMESSA DE COMPRA E VENDA
MAGISTRADO PROLATOR DA DECISÃO: RICARDO FELICIO SCAFF

EMENTA
APELAÇÃO

RESCISÃO
CONTRATUAL

COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA ATRASO NA
ENTREGA DA OBRA RESTITUIÇÃO INTEGRAL DOS
VALORES TAXA SATI - RECURSO REPETITIVO
- No Recurso Especial no 1.300.418/SC, julgado sob o regime
dos recursos repetitivos, o Superior Tribunal de Justiça decidiu
que, nos contratos submetidos ao Código de Defesa do
Consumidor, é abusiva a cláusula contratual que determina a
restituição dos valores devidos somente ao término da obra ou
de forma parcelada, na hipótese de resolução de contrato de
promessa de compra e venda de imóvel, por culpa de quaisquer
dos contratantes. Em tais avenças, deve ocorrer a imediata
restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador
integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente
vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o
comprador quem deu causa ao desfazimento;
- Taxa SATI indevida: de acordo com recurso julgado nos
termos dos repetitivos pelo C. STJ: 1.1. Validade da cláusula
contratual que transfere ao promitente-comprador a obrigação
de pagar a comissão de corretagem nos contratos de promessa
de compra e venda de unidade autônoma em regime de
incorporação imobiliária, desde que previamente informado o
preço total da aquisição da unidade autônoma, com o destaque
do valor da comissão de corretagem. 1.2. Abusividade da
cobrança pelo promitente-vendedor do serviço de assessoria
técnico-imobiliária (SATI), ou atividade congênere, vinculado
à celebração de promessa de compra e venda de imóvel.
RECURSO IMPROVIDO
Vistos.
Trata-se de recurso de apelação interposto contra a r. sentença de fls.
338/343, cujo relatório se adota, que PROCEDENTES os pedidos formulados, para
declarar rescindido o contrato de compra e venda formado entre as partes por

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inadimplemento da vendedora e condenar as rés ao pagamento de R$71.051,24 e
R$11.938,00, com valores corrigidos desde o desembolso e juros de mora de 1% ao mês,
desde a citação.
Diante da sucumbência, condenou a ré ao pagamento das custas e
despesas processuais e dos honorários advocatícios, fixados em 10% sobre o valor da
condenação.
Entendeu o MM. Magistrado a quo, que a inobservância do cronograma de
construção e entrega da obra por parte da construtora autoriza a rescisão do contrato de
compra e venda do imóvel, já que ausente indicação de descumprimento contratual por
parte dos autores.
Irresignada, a ré apelou.
Aduziu, em suma, que deve ser reformada a r. sentença, para que seja
possibilidade a retenção parcial dos valores pagos. Sustenta a impossibilidade de
incidência de juros de mora desde a citação, sendo imperiosa sua fixação a partir do
trânsito em julgado.
Processado o apelo independentemente do recolhimento do preparo
respectivo (parte beneficiária da justiça gratuita), vieram contrarrazões, tendo os autos
vindo a este Tribunal.
É o relatório.
Cuida-se pedido de rescisão contratual com devolução integral dos valores
pagos, além do pagamento dos gastos a título de corretagem, SATI, em razão da mora
da ré, construtora, na entrega do imóvel.
Pois bem.
Inicialmente, cumpre destacar que a relação entre as partes deve ser
interpretada sob a égide do Código de Defesa do Consumidor.

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Como bem delineado na r. sentença, é indiscutível que há atraso na
entrega do imóvel, inicialmente previsto para fevereiro de 2020, posteriormente adiado
para agosto de 2020. A ação ajuizada em 31 de janeiro de 2020 demonstrou que a
construção ainda se encontrava em fase INICIAL, sendo evidente que o prédio não seria
entregue em agosto de 2020, prazo que já havia sido alargado.
Tanto é que quando da interposição do recurso de apelação (maio de
2020), a apelante (ré construtora), sequer questiona a sua mora na entrega do imóvel,
pugnando apenas pelo reconhecimento de que a restituição dos valores contratuais não
deveria ser integral.
Com efeito, julgado o Recurso Especial no 1.300.418/SC, sob o regime
dos recursos repetitivos, o Superior Tribunal de Justiça decidiu que, nos contratos
submetidos ao Código de Defesa do Consumidor, é abusiva a cláusula contratual que
determina a restituição dos valores devidos somente ao término da obra ou de forma
parcelada, na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de
imóvel, por culpa de quaisquer dos contratantes. Em tais avenças, deve ocorrer a
imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador integralmente, em
caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha
sido o comprador quem deu causa ao desfazimento.
Referido entendimento foi sedimentado também por Súmula do STJ: “Na
hipótese de resolução de contrato de compra e venda de imóvel submetido ao Código de
Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo
promitente comprador integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente
vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao
desfazimento.”
Portanto, não há direito à retenção de parte do valor contratual por parte
da construtora, devendo a restituição ser integral e imediata, nos termos do recurso
repetitivo.
Por fim, deve ser mantida a r. sentença também no que se refere à
restituição da TAXA SATI.
Quando do julgamento do RESP. No 1.599.511 - SP (2016/0129715-8). O I.
Ministro Relator Paulo de Tarso Sanseverino consignou que:

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RECURSO ESPECIAL REPETITIVO. DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR.
INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA. VENDA DE UNIDADES AUTÔNOMAS EM
ESTANDE DE VENDAS. CORRETAGEM. CLÁUSULA DE TRANSFERÊNCIA DA
OBRIGAÇÃO AO CONSUMIDOR. VALIDADE. PREÇO TOTAL. DEVER DE
INFORMAÇÃO. SERVIÇO DE ASSESSORIA TÉCNICO-IMOBILIÁRIA (SATI).
ABUSIVIDADE DA COBRANÇA.
I - TESE PARA OS FINS DO ART. 1.040 DO CPC/2015:
1.1. Validade da cláusula contratual que transfere ao promitente-comprador
a obrigação de pagar a comissão de corretagem nos contratos de promessa de
compra e venda de unidade autônoma em regime de incorporação imobiliária,
desde que previamente informado o preço total da aquisição da unidade
autônoma, com o destaque do valor da comissão de corretagem.
1.2. Abusividade da cobrança pelo promitente-vendedor do serviço de
assessoria técnico-imobiliária (SATI), ou atividade congênere, vinculado à
celebração de promessa de compra e venda de imóvel.
II - CASO CONCRETO:
2.1. Improcedência do pedido de restituição da comissão de corretagem,
tendo em vista a validade da cláusula prevista no contrato acerca da
transferência desse encargo ao consumidor. Aplicação da tese 1.1.
2.2. Abusividade da cobrança por serviço de assessoria imobiliária,
mantendo-se a procedência do pedido de restituição. Aplicação da tese 1.2.
III - RECURSO ESPECIAL PARCIALMENTE PROVIDO.
Logo, a cobrança da taxa SATI já foi declarada abusiva pelo Superior
Tribunal de Justiça, sendo, portanto, indevida a cobrança nos presentes autos.
Da mesma forma, os juros de mora devem ser contados da citação, não
do trânsito em julgado, conforme requer a apelante.
Destarte, NEGO PROVIMENTO ao recurso.
Em atenção ao art. 85, §11 do NCPC, majoro os honorários advocatícios
para 15% sobre o valor da condenação.

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Maria Lúcia Pizzotti
Relatora