Tribunal: TJSP
Processo: 1054609-51.2016.8.26.0002
Classe: Apelação Cível / Promessa de Compra e Venda
Órgão julgador: Pedro de Alcântara da Silva Leme Filho
Órgão colegiado: 8a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-10-28
Data de publicação: 2020-11-04

Ementa:
Apelação. Contrato de compromisso de compra e venda. Ação de rescisão contratual c/c restituição de valores c/c indenização. Sentença de parcial procedência. Insurgência da ré. Cabimento parcial. Preliminares de inépcia da petição inicial e de falta de interesse de agir não acolhidas. Aplicabilidade do Código de Defesa do Consumidor. Revelia corretamente decretada. Rescisão do compromisso de

Ementa:
Apelação. Contrato de compromisso de compra e venda. Ação de rescisão contratual c/c restituição de valores c/c indenização. Sentença de parcial procedência. Insurgência da ré. Cabimento parcial. Preliminares de inépcia da petição inicial e de falta de interesse de agir não acolhidas. Aplicabilidade do Código de Defesa do Consumidor. Revelia corretamente decretada. Rescisão do compromisso de compra e venda por culpa da ré, que deixou de entregar o imóvel dentro do prazo contratualmente previsto. Possibilidade de fixação de indenização por lucros cessantes (taxa de ocupação). Precedentes do TJSP. Taxa condominial que deve ser arcada pelo comprador tão somente depois da imissão na posse. Readaqueação do percentual da multa de que trata o art. 334, §8o, do CPC para o patamar máximo legal. Litigância de má-fé não reconhecida. Sucumbência integral da ré mantida. Honorários advocatícios sucumbenciais que devem ser reduzidos para 10% (dez por cento) sobre o valor da condenação. Honorários recursais advocatícios não fixados. Recurso da ré parcialmente provido.

Inteiro teor:
TRIBUNAL DE JUSTIÇA
PODER JUDICIÁRIO
São Paulo
Registro: 2020.0000902070
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível no
1054609-51.2016.8.26.0002, da Comarca de São Paulo, em que é apelante TG SÃO
PAULO EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS S/A (ATUAL DENOMIN.
SOCIAL DE BROOKFIELD SÃO PAULO EMPREENDIMENTOS IMOB. S/A), é
apelado BRUNO HENRIQUE ALVES LIMA.
ACORDAM, em 8a Câmara de Direito Privado do Tribunal de
Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: "Deram provimento em parte ao
recurso. V. U.", de conformidade com o voto do Relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Exmos. Desembargadores
THEODURETO CAMARGO (Presidente) e SILVÉRIO DA SILVA.
São Paulo, 28 de outubro de 2020.
PEDRO DE ALCÂNTARA DA SILVA LEME FILHO
RELATOR
Assinatura Eletrônica

TRIBUNAL DE JUSTIÇA
PODER JUDICIÁRIO
São Paulo
Apelação Cível no 1054609-51.2016.8.26.0002 -Voto no 25398
2
Apelação n°:
1054609-51.2016.8.26.0002
Apelante(s):
BROOKFIELD
SÃO
PAULO
EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS S/A
Apelado(s):
BRUNO HENRIQUE ALVES LIMA
Comarca:
FORO CENTRAL CÍVEL - 7a VARA CÍVEL
1a Instância:
1054609-51.2016.8.26.0002
Juiz(a):
SANG DUK KIM
Voto no
25398
EMENTA. Apelação. Contrato de compromisso de compra e
venda. Ação de rescisão contratual c/c restituição de valores c/c
indenização. Sentença de parcial procedência. Insurgência da ré.
Cabimento parcial. Preliminares de inépcia da petição inicial e de
falta de interesse de agir não acolhidas. Aplicabilidade do Código
de Defesa do Consumidor. Revelia corretamente decretada.
Rescisão do compromisso de compra e venda por culpa da ré, que
deixou de entregar o imóvel dentro do prazo contratualmente
previsto. Possibilidade de fixação de indenização por lucros
cessantes (taxa de ocupação). Precedentes do TJSP. Taxa
condominial que deve ser arcada pelo comprador tão somente
depois da imissão na posse. Readaqueação do percentual da multa
de que trata o art. 334, §8o, do CPC para o patamar máximo legal.
Litigância de má-fé não reconhecida. Sucumbência integral da ré
mantida. Honorários advocatícios sucumbenciais que devem ser
reduzidos para 10% (dez por cento) sobre o valor da condenação.
Honorários recursais advocatícios não fixados. Recurso da ré
parcialmente provido.
Apelação interposta contra a sentença de fls. 391/394
e 398, cujo relatório se adota, que julgou parcialmente procedente a ação
movida por BRUNO HENRIQUE ALVES LIMA em face de
BROOKFIELD SÃO PAULO EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS
S/A. Diante da sucumbência, a ré foi condenada a pagar custas e
despesas processuais, além de honorários advocatícios, fixados em 15%
(quinze por cento) do valor da condenação.

TRIBUNAL DE JUSTIÇA
PODER JUDICIÁRIO
São Paulo
Apelação Cível no 1054609-51.2016.8.26.0002 -Voto no 25398
3
A ré pugna pela reforma da sentença pelas razões de
fls. 401/425.
Recurso da ré tempestivo, preparado e respondido
(fls. 434/441).
É o relatório.
Preliminar de inépcia da petição inicial
De início, rejeito a preliminar atinente à inépcia da
petição inicial.
Esta Relatoria doravante comunga do entendimento
de que é possível a cumulação dos pedidos de rescisão de contrato c/c
restituição dos valores pagos com o pedido de condenação ao pagamento
dos lucros cessantes, uma vez que eles têm finalidades e naturezas
distintas.
A indenização de 0,5% do valor do imóvel ao mês
busca ressarcir o prejuízo presumido do promitente comprador pelo
descumprimento de prazo para entrega do imóvel, tendo, em verdade,
natureza jurídica de lucros cessantes.
Por outro lado, a rescisão contratual e a restituição
de valores pagos visam o mero retorno das partes ao “status quo ante”.
E há total compatibilidade no retorno ao “status quo
ante” acompanhado da devida reparação pelo prejuízo presumido na
inutilização do imóvel.
Aliás, acerca da compatibilidade do pedido de
rescisão contratual com a indenização por danos materiais (lucros
cessantes), confiram-se decisões deste Egrégio Tribunal de Justiça:
"Apelação
Cível
1019948-23.2017.8.26.0451
-
APELAÇÃO CÍVEL. CONTRATO DE COMPROMISSO

TRIBUNAL DE JUSTIÇA
PODER JUDICIÁRIO
São Paulo
Apelação Cível no 1054609-51.2016.8.26.0002 -Voto no 25398
4
DE COMPRA E VENDA. (...) Pedido de condenação das
rés ao pagamento de indenização por lucros cessantes.
Compatibilidade dos pedidos de rescisão contratual e de
indenização por lucros cessantes. Recente orientação desta 3a
Câmara de Direito Privado, com amparo em precedente do
Superior Tribunal de Justiça. Fixação dos lucros cessantes
em 0,5% do valor atualizado do contrato por mês do atraso
desde a data do início da mora até a data da prolação da
sentença, porquanto esta última corresponde à data da
rescisão contratual. 3. NEGADO PROVIMENTO AO
RECURSO DAS RÉS. RECURSO DA AUTORA
PROVIDO." (v.31675). (TJSP; Relator (a): Viviani
Nicolau; Órgão Julgador: 3a Câmara de Direito
Privado; Foro de Piracicaba - 3a Vara Cível; Data do
Julgamento:
14/08/2014;
Data
de
Registro:
15/04/2020)
Apelação Cível 1013478-06.2015.8.26.0011 - Apelação.
Rescisão contratual. Compra e Venda de Imóvel. Atraso na
entrega do imóvel. Legalidade da cláusula de tolerância. (...)
Danos materiais cabíveis. Lucros cessantes que não precisam
ser comprovados. Aplicação da Súmula 162 desta Corte. (...)
Recurso provido em parte. (TJSP; Relator (a): Silvério da
Silva; Órgão Julgador: 8a Câmara de Direito Privado;
Foro Regional XI - Pinheiros - 4a Vara Cível; Data do
Julgamento:
10/07/2017;
Data
de
Registro:
10/07/2017)
Ademais, depreende-se da análise da petição inicial de
fls. 01/08 que os fatos nela narrados guardam conexão com o pedido
deduzido pelo autor.

TRIBUNAL DE JUSTIÇA
PODER JUDICIÁRIO
São Paulo
Apelação Cível no 1054609-51.2016.8.26.0002 -Voto no 25398
5
Assim, resta claro que a petição inicial cumpre todos os
requisitos previstos no artigo 330 do Código de Processo Civil.
Preliminar de falta de interesse de agir
Ainda, a questão preliminar atinente à falta de
interesse de agir, sob o argumento de que a expedição do habite-se exauriu
as obrigações da ré, confunde-se com o mérito e com ele será decidida.
Ultrapassadas as questões preliminares, passo a
apreciar o mérito do recurso.
O autor alega, em síntese, que, em 27/12/2011,
firmou com a ré contrato de promessa de compra e venda, visando a
aquisição do apartamento no 0221 do Condomínio Nova York
Penthouses, Ibirapuera, São Paulo/SP, cuja entrega estava prevista para
novembro de 2014, que não chegou a ser concluída. Além disso, a ré
deixou de dar baixa, na matrícula do imóvel, da garantia da hipoteca que
recaía sobre a unidade imobiliária. Ademais, a ré não adimpliu os débitos
de IPTU incidentes sobre o imóvel, o que impediu o autor de obter
financiamento da parcela residual para quitar o valor do imóvel. E,
mesmo sem ter se imitido na posse do imóvel, a ré cobrou taxas
condominiais, que totalizam o valor de R$ 4.987,86. Diante disso, requer a
decretação de rescisão do contrato celebrado entre as partes, com a
restituição das quantias pagas; o pagamento da indenização mensal
prevista na cláusula 7.3.1.2; e, ainda, a declaração de inexigibilidade dos
débitos condominiais, com a consequente devolução dos valores
cobrados.
Por sua vez, a ré afirma, em resumo, que é incabível
a rescisão contratual por culpa da ré, visto que, no momento da
propositura da ação, já havia sido expedido o habite-se, não havendo
mais que se falar em mora dela. Ademais, a conclusão da obra depende

TRIBUNAL DE JUSTIÇA
PODER JUDICIÁRIO
São Paulo
Apelação Cível no 1054609-51.2016.8.26.0002 -Voto no 25398
6
de uma infinidade de fatores que sobrevêm no decorrer da incorporação
imobiliária, não se podendo exigir a entrega do imóvel até o final do
prazo de tolerância. Além do mais, a indenização por lucros cessantes
(taxa de ocupação) só seria devida se houvesse a conclusão do contrato
de compromisso de compra e venda e se não fosse decretada a rescisão
contratual. Ademais, as despesas condominiais são desvinculadas ao
recebimento das chaves, seja porque há previsão contratual nesse sentido
(cláusula XIV do quadro resumo - fl. 307), seja porque elas se relacionam
com quem tem a propriedade efetiva. Desse modo, pleiteia a reforma da
sentença, para que a ação seja julgada improcedente. Ainda, requer a
redução da multa aplicada pelo não comparecimento na audiência de
conciliação, de 5% para 2% do valor atualizado da causa. Pugna, ao final,
pela condenação do autor ao pagamento de honorários advocatícios em
decorrência da improcedência do pedido de indenização por danos
morais;
bem
como
pela
redução
dos
honorários
advocatícios
sucumbenciais.
Pois bem.
Aplicabilidade
do
Código
de
Defesa
do
Consumidor
Ressalta-se a necessidade da aplicação do Código de
Defesa do Consumidor ao caso, eis que a natureza do negócio jurídico
celebrado entre as partes é de compra e venda de imóvel, no qual a ré
constitui sociedades cujo objetivo é o de comercializar imóvel e o autor
figura como destinatário final, nos termos dos artigos 2o e 3o, do CDC.
Rescisão do contrato de compromisso de compra e
venda, por culpa da ré
Neste ponto, não assiste razão à ré.

TRIBUNAL DE JUSTIÇA
PODER JUDICIÁRIO
São Paulo
Apelação Cível no 1054609-51.2016.8.26.0002 -Voto no 25398
7
A ré sequer impugnou especificamente o ponto da
sentença que decidiu que não houve a apresentação tempestiva de
contestação.
Assim, era mesmo forçoso o reconhecimento da
revelia da ré, e, por conseguinte, a aplicação do efeito de presunção
relativa de veracidade de toda a matéria fática alegada pelo autor (artigo
355, inciso II c/c artigo 344, ambos do CPC/15).
De um lado, o autor alega que houve atraso na
entrega do imóvel, bem como que não pôde obter o financiamento
bancário por culpa da ré.
De outro lado, a ré não trouxe aos autos nenhuma
prova de que as chaves foram entregues dentro do prazo final de
conclusão da obra, bem como de que tomou as providências que lhe
cabia
para
a
obtenção
do
financiamento
imobiliário;
não
se
desincumbindo, assim, do seu ônus probatório (art. 373, II, do CPC).
Desse modo, resta incontroverso o atraso na entrega
do imóvel.
E, ao contrário do que alega a ré, não há a
possibilidade de extensão do prazo contratual para a entrega do imóvel,
sob a alegação da superveniência de imprevistos.
Esta Colenda Câmara já assentou que entraves
administrativos, alterações no planejamento da edificação e crises
financeiras não eximem a fornecedora da responsabilidade de entregar o
imóvel no prazo contratual.
Confira-se:
COMPROMISSO
DE
COMPRA
E
VENDA

TRIBUNAL DE JUSTIÇA
PODER JUDICIÁRIO
São Paulo
Apelação Cível no 1054609-51.2016.8.26.0002 -Voto no 25398
8
DEMANDA
DE
RESCISÃO
DE
CONTRATO
AJUIZADA
PELO
COMPROMISSÁRIO
COMPRADOR, CUMULADA COM PEDIDO DE
DEVOLUÇÃO DOS VALORES PAGOS
OBRA
NÃO ENTREGUE NO PRAZO ACORDADO

ATRASO DECORRENTE DE EMBARGO JUDICIAL
DO EMPREENDIMENTO FORTUITO INTERNO,
INERENTE À ATIVIDADE, QUE NÃO AFASTA O
NEXO DE CAUSALIDADE (TJSP, SÚMULA 161) -
PRECEDENTES - RESCISÃO DO CONTRATO
DECLARADA
DEVOLUÇÃO INTEGRAL DOS
VALORES
PAGOS,
CORRIGIDOS
(...)
(TJSP;
Apelação Cível 1053091-28.2013.8.26.0100; Relator
(a): Theodureto Camargo; Órgão Julgador: 8a
Câmara de Direito Privado; Foro Central Cível - 14a
Vara Cível; Data do Julgamento: 08/11/2017; Data
de Registro: 21/11/2017)
No mesmo sentido, decisão deste Egrégio Tribunal
de Justiça:
APELAÇÃO

"AÇÃO
DE
CONHECIMENTO
CONDENATÓRIA (RESTITUIÇÃO DO VALOR DA
CORRETAGEM E DA TAXA DE CONTRATO) cc
COBRANÇA DE MULTA CONTRATUAL E PERDAS
E DANOS" Compromisso de compra e venda Atraso
na entrega da obra Sentença de parcial procedência
Apelação da ré Afastada a alegação de caso fortuito ou
força maior para justificar o atraso Justificativa que se
insere no risco do negócio Súmula no 161 do TJSP

TRIBUNAL DE JUSTIÇA
PODER JUDICIÁRIO
São Paulo
Apelação Cível no 1054609-51.2016.8.26.0002 -Voto no 25398
9
Período de mora que vai até a efetiva entrega das chaves
Súmula no 160 do TJSP (...) (TJSP; Apelação Cível
1010110-03.2016.8.26.0577;
Relator
(a):
Rodolfo
Pellizari; Órgão Julgador: 6a Câmara de Direito
Privado; Foro de São José dos Campos - 3a Vara
Cível; Data do Julgamento: 25/09/2019; Data de
Registro: 01/06/2017)
Em suma, tais fatos não caracterizam caso fortuito
(fortuito externo) ou força maior, que afastariam a responsabilidade da
ré.
Trata-se, na verdade, de fortuito interno/intrínseco à
atividade desenvolvida, que integra o risco do negócio, e, nessa medida,
não pode ser transferido ao consumidor, sob pena de configurar a
desvantagem exagerada rechaçada pelo art. 51, IV, do Código de Defesa
do Consumidor.
A propósito do tema, a Súmula no 161, do TJSP assim
dispõe:
“Súmula no 161, do TJSP: Não constitui hipótese de caso
fortuito ou de força maior, a ocorrência de chuvas em
excesso, falta de mão de obra, aquecimento do mercado,
embargo
do
empreendimento
ou,
ainda,
entraves
administrativos. Essas justificativas encerram 'res inter
alios acta' em relação ao compromissário adquirente”.
Aliás, como bem destacado pelo E. Desembargador
Francisco Loureiro, a “construtora que possui expertise no ramo deveria ter
equacionado as restrições urbanísticas impostas pelo Poder Público, que se insere
no risco de sua atividade” (TJSP; Apelação Cível 0014788-83.2013.8.26.0577;

TRIBUNAL DE JUSTIÇA
PODER JUDICIÁRIO
São Paulo
Apelação Cível no 1054609-51.2016.8.26.0002 -Voto no 25398
10
Relator (a): Francisco Loureiro; Órgão Julgador: 6a Câmara de Direito
Privado; Foro de São José dos Campos - 6a. Vara Cível; Data do
Julgamento: 09/04/2015; Data de Registro: 09/04/2015).
Outrossim, a mera expedição do habite-se em
29/02/2016 (fls. 340/342) não pode ser confundida com o cumprimento
da obrigação de entrega da obra.
Com
efeito,
o
adimplemento
contratual
da
fornecedora só cessa com a efetiva entrega das chaves do imóvel em
perfeitas condições de uso, o que impede que seja considerada a data da
expedição do “habite-se” como termo final da mora.
Sobre o tema, este Egrégio Tribunal editou a
seguinte Súmula:
Súmula 160, do STJ: “A expedição do habite-se, quando
não coincidir com a imediata disponibilização física do
imóvel ao promitente comprador, não afasta a mora
contratual atribuída à vendedora”.
Nesse passo, o fato de ter havido o ajuizamento da
ação depois da expedição do habite-se é irrelevante, já que, de toda
forma, a ré não trouxe aos autos documentos que comprovam a entrega
do imóvel até o prazo final contratual.
Por tudo isso, como bem constou na sentença, era
forçosa a rescisão do contrato de compromisso de compra e venda em
razão do atraso na entrega do imóvel, por culpa exclusiva da ré.
Rescindido o contrato, as partes devem ser
imediatamente restituídas ao estado anterior (status quo) à contratação.
Desta feita, o autor faz jus à devolução de todos os

TRIBUNAL DE JUSTIÇA
PODER JUDICIÁRIO
São Paulo
Apelação Cível no 1054609-51.2016.8.26.0002 -Voto no 25398
11
valores pagos, imediatamente e em parcela única, nos termos da Súmula
no 543: “Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de
imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata
restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador integralmente, em caso
de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso
tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento”.
Aliás, assim decidiu este Tribunal de Justiça:
“Apelação
Cível
1002801-40.2017.8.26.0400
-
APELAÇÃO CÍVEL COMPROMISSO DE COMPRA
E VENDA DE IMÓVEL (...) Rescisão do contrato -
Unidade de empreendimento Inadimplemento contratual -
Atraso na entrega do imóvel - Ocorrência - Culpa da
vendedora - Reposição das partes ao ́status quo ante ́ -
Devolução de todas as quantias desembolsadas pelos
compromissários compradores referentes à venda e compra
- Súmula 543 do Colendo Superior Tribunal de Justiça e
Súmula 2 do Egrégio Tribunal de Justiça (...) (TJSP;
Relator
(a): Dimitrios
Zarvos
Varellis;
Órgão
Julgador: 6a Câmara de Direito Privado; Foro de
Olímpia - 2a Vara Cível; Data do Julgamento:
19/11/2019; Data de Registro: 19/11/2019)
Assim, tratando-se de hipótese de rescisão por culpa
exclusiva da ré, impossível qualquer retenção/desconto, sendo imperiosa
a devolução da integralidade dos valores pagos.
Ainda, noto que a ré não trouxe aos autos provas
cabais de que já efetuou devolução de parte dos valores pagos, o que
pode ser objeto de aferição na fase de liquidação da decisão.

TRIBUNAL DE JUSTIÇA
PODER JUDICIÁRIO
São Paulo
Apelação Cível no 1054609-51.2016.8.26.0002 -Voto no 25398
12
Portanto, deve ser mantida a declaração de rescisão
do contrato celebrado entre as partes, bem como a condenação da ré à
devolução dos valores pagos; com incidência de correção monetária
desde os desembolsos e de juros moratórios de 1% ao mês a partir da
citação; o que será apurado em liquidação da decisão.
Indenização por lucros cessantes (taxa de ocupação)
A possibilidade “in abstrato” de cumulação entre o
pedido de rescisão contratual c/c restituição de valores e o pedido de
condenação ao pagamento da indenização por lucros cessantes já foi
analisada em sede preliminar.
Passo a analisar o cabimento da indenização por
lucros cessantes no caso concreto.
A cláusula 7.3.1.2 do contrato de compromisso de
compra e venda prevê:
“7.3.1.2
Fica
expressamente
convencionado
que,
ressalvada a ocorrência de força maior, se o atraso na
entrega da unidade autônoma, nas condições definidas no
item 7.3.1 exceder o prazo estabelecido no item anterior,
por razões imputáveis à VENDEDORA, ela pagará ao
ADQUIRENTE
indenização
mensal,
no
valor
correspondente a 0,5% (meio por cento) do preço do
imóvel, reajustado, desde que o ADQUIRENTE esteja
adimplente com todas as obrigações assumidas no presente
instrumento.” (fl. 119)
O atraso na entrega do imóvel é incontroverso,
conforme já demonstrado.

TRIBUNAL DE JUSTIÇA
PODER JUDICIÁRIO
São Paulo
Apelação Cível no 1054609-51.2016.8.26.0002 -Voto no 25398
13
Estando comprovada a mora da ré, é devida a
indenização por danos materiais.
A responsabilidade da ré emerge da condição de
vendedora, e, como tal, responsável pela entrega do imóvel, no prazo
final contratado.
Há, portanto, nexo causal entre a conduta dela e o
dano causado.
Acerca do tema, confira-se o teor da Súmula no 162
desta Corte, que dita: “Descumprido o prazo para a entrega do imóvel objeto do
compromisso de venda e compra, é cabível a condenação da vendedora por lucros
cessantes, havendo a presunção de prejuízo do adquirente, independentemente da
finalidade do negócio”
Ademais, não há que se falar em necessidade de
prova de que o autor iria construir ou residir na residência, para que se
possa reconhecer o direito à indenização por lucros cessantes.
E
mais.
Os
lucros
cessantes
são
devidos
independentemente da valorização do imóvel ou da destinação que se
pretendia dar ao bem (uso próprio, locação, comodato, etc).
Nesse sentido, confira-se julgado do Superior
Tribunal de Justiça (STJ):
“EREsp
1341138/SP
-
EMBARGOS
DE
DIVERGÊNCIA
EM
RECURSO
ESPECIAL.
COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ATRASO NA
ENTREGA.
LUCROS
CESSANTES.
PREJUÍZO
PRESUMIDO. 1. Nos termos da jurisprudência do STJ, o
atraso na entrega do imóvel enseja pagamento de

TRIBUNAL DE JUSTIÇA
PODER JUDICIÁRIO
São Paulo
Apelação Cível no 1054609-51.2016.8.26.0002 -Voto no 25398
14
indenização por lucros cessantes durante o período de
mora do promitente vendedor, sendo presumido o prejuízo
do promitente comprador. 2. A citação é o marco inicial
para a incidência dos juros de mora, no caso de
responsabilidade contratual. Precedentes. 3. Embargos de
divergência acolhidos”. (STJ, Rel. Ministra MARIA
ISABEL GALLOTTI, SEGUNDA SEÇÃO, julgado
em 09/05/2018, DJe 22/05/2018)
Em resumo, trata-se de indenização a ser fixada
independentemente da finalidade do negócio, havendo a presunção de
prejuízo ao comprador, a fim de evitar o enriquecimento sem causa da
vendedora.
Em caso análogo ao dos autos, assim decidiu este
Egrégio Tribunal de Justiça:
Apelação
Cível
3005251-36.2013.8.26.0084
-
APELAÇÃO. Compromisso de compra e venda. Ação de
obrigação de fazer c/c repetição de indébito e indenização
por danos materiais e morais. (...) Atraso na obra
configurado. Demora na expedição do habite-se que não
configura força maior. Responsabilidade da ré a partir do
final do prazo de tolerância. Indenização por danos
materiais mantida, no entanto, na modalidade de lucros
cessantes (Súmula no 162 do TJSP). Tema no 05 aprovado
pela C. Turma Especial Privado 1, desta Corte, no IRDR
no 0023203-35.2016.8.26.0000). Percentual de 0,5% do
valor de mercado do imóvel, pelo período da mora,
limitado, todavia, ao valor postulado na inicial. (...)

TRIBUNAL DE JUSTIÇA
PODER JUDICIÁRIO
São Paulo
Apelação Cível no 1054609-51.2016.8.26.0002 -Voto no 25398
15
(TJSP; Relator (a): Cristina Medina Mogioni; Órgão
Julgador: 6a Câmara de Direito Privado; Foro
Regional de Vila Mimosa - 4a Vara; Data do
Julgamento:
06/05/2019;
Data
de
Registro:
06/05/2019)
De mais a mais, correta a fixação da indenização a
partir do final do prazo de tolerância até a data da última parcela paga
pelo autor, eis que observa os termos previstos na referida cláusula
contratual.
Desse modo, deve ser mantida a condenação da ré
ao pagamento de indenização, imediatamente e de uma só vez, prevista
em cláusula 7.3.1.2, cujo termo inicial opera-se do decurso do prazo
tolerância, finalizando-se com a última parcela paga pelo autor.
Taxas condominiais
As despesas condominiais incidentes sobre o imóvel
só são de responsabilidade do comprador a partir do momento em que
ele toma a posse do bem, uma vez que elas estão atreladas à posse e à
fruição do imóvel.
Assim, o comprador não pode ser cobrado pelo
pagamento das taxas condominiais antes da efetiva imissão na posse do
imóvel.
Neste sentido, confiram-se os precedentes desta C.
Câmara:
Apelação
Cível
1023267-56.2015.8.26.0002
-
RESCISÃO DE CONTRATO CUMULADA COM
DEVOLUÇÃO DE VALORES Parcial procedência -

TRIBUNAL DE JUSTIÇA
PODER JUDICIÁRIO
São Paulo
Apelação Cível no 1054609-51.2016.8.26.0002 -Voto no 25398
16
Compra e venda de imóvel Rescisão a pedido do autor
(...) Despesas condominiais Obrigação do comprador que
se inicia com a efetiva entrega das chaves, que não ocorrerá
diante da rescisão
Devolução devida - Sentença
reformada
Recurso parcialmente provido. (TJSP;
Relator (a): Salles Rossi; Órgão Julgador: 8a Câmara
de Direito Privado; Foro Central Cível - 33a Vara
Cível; Data do Julgamento: 29/11/2017; Data de
Registro: 29/11/2017)
Apelação no 1042477-22.2017.8.26.0100 - RESCISÃO
CONTRATUAL - Compromisso de compra e venda [...]
Inexigibilidade da cobrança de taxa condominial e IPTU -
Cobrança devida após a disponibilização das chaves ao
adquirente (TJSP Rel. Des. MÔNICA DA SILVA, 5a
Câmara de Direito Privado, j. em 18/04/2018)
No mesmo sentido, o C. STJ entende que “a efetiva
posse do imóvel, com a entrega das chaves, define o momento a partir do qual
surge para o condômino a obrigação de efetuar o pagamento das despesas
condominiais” (REsp no 489.647/RJ, Rel. Min. LUIS FELIPE SALOMÃO, j.
25/11/2009).
Conforme lição de JOSÉ OSÓRIO DE AZEVEDO JR.:
“Os impostos predial, territorial urbano e territorial rural (...) incidem não
somente sobre a propriedade e o domínio útil, como também sobre a posse, sendo
considerado contribuinte do imposto “o proprietário do imóvel, o titular do
domínio útil ou o seu possuidor a qualquer título”, tudo nos termos dos arts. 29,
31, 32 e 34 do CTN.” (Compromisso de compra e venda, Editora
Malheiros, 5a edição, 2006, pág. 310).

TRIBUNAL DE JUSTIÇA
PODER JUDICIÁRIO
São Paulo
Apelação Cível no 1054609-51.2016.8.26.0002 -Voto no 25398
17
No caso em tela, o quadro-resumo do contrato de
compromisso de compra e venda prevê, em sua cláusula XIV, que:
“XIV
ENCARGOS INCIDENTES SOBRE O
IMÓVEL
As despesas de condomínio, ordinárias e extraordinárias,
que forem estipuladas pela Assembleia, a partir da
instalação do condomínio, serão de responsabilidade
exclusiva do(a, as, s) ADQUIRENTE(S), mesmo que
ainda não tenha(m) recebido as chaves do imóvel e ainda
como promitente(s) comprador(a, as, es), uma vez que as
chaves do imóvel já terão sido colocadas à disposição do(a,
as, s) ADQUIRENTE (S), observadas as obrigações a
serem cumpridas por este (a, as, s) para entrega das
chaves. A partir da data da expedição do habite-se, o (a, as,
s) ADQUIRENTE(S) torna(m)-se responsável(is) pelo
pagamento da quota parte do IPTU e, sendo o caso,
FORO, incidente sobre a referida unidade autônoma.
Serão,
ainda, de responsabilidade do (a, as, s)
ADQUIRENTE(S) os pagamentos das ligações definitivas
de força e luz, gás, telefone e outros serviços necessários
por parte dos poderes públicos ou de empresas
concessionárias de serviços públicos.”
Todavia, mostra-se abusiva a cláusula contratual que
prevê a obrigação do comprador de pagar as taxas condominiais, IPTU e
impostos desde a “instalação do Condomínio”, nos termos dos artigos 51,
inciso IV, § 1o e 53 do Código de Defesa do Consumidor.
Além disso, o autor alegou que não estava na posse

TRIBUNAL DE JUSTIÇA
PODER JUDICIÁRIO
São Paulo
Apelação Cível no 1054609-51.2016.8.26.0002 -Voto no 25398
18
do imóvel no período de tempo relacionado à cobrança de R$ 4.987,86,
sendo certo que a ré não comprovou o contrário.
Assim, deve ser mantida a sentença no ponto em que
reconheceu a inexigibilidade da cobrança de cotas condominiais, bem
como no que determinou que a ré proceda ao reembolso das despesas
condominiais quitadas pelo autor.
Redução da multa prevista no art. 334, §8o, do CPC
Neste ponto, assiste razão à ré.
Segundo dispõe o art. 334, §8o, do CPC, o não
comparecimento injustificado da parte à audiência de conciliação será
sancionado com multa de, no máximo, 2% (dois por cento) da vantagem
econômica pretendida ou do valor da causa, sendo revertida em favor da
União ou do Estado.
À fl. 170 a ré foi condenada a pagar multa de 5%
sobre o valor atualizado da causa, pelo não comparecimento na audiência
de conciliação.
Anote-se que tal decisão não ensejava a interposição
de Agravo de Instrumento, por falta de subsunção às hipóteses do art.
1015 do Código de Processo Civil, o que torna cabível a insurgência
contra ela por meio de recurso de apelação, eis que há utilidade no
provimento ao apelante.
De fato, impositiva a readequação do percentual da
multa de que trata o art. 334, §8o, do CPC, uma vez que o patamar
máximo legal é de 2% do valor da causa.
Dessa maneira, a decisão supracitada merece
reforma, para que passe a constar nela o quanto segue: “tendo em vista a

TRIBUNAL DE JUSTIÇA
PODER JUDICIÁRIO
São Paulo
Apelação Cível no 1054609-51.2016.8.26.0002 -Voto no 25398
19
ausência da ré em audiência de conciliação, fica aplicada a multa em seu desfavor
no valor de 2% do valor atualizado da causa. “
Litigância de má-fé da ré não reconhecida
Diferentemente do que alega o autor, não é caso de
aplicação das sanções da litigância de má-fé.
Não obstante a longa beligerância das partes,
entendo que não está evidenciada nenhuma hipótese de litigância de má-
fé.
Com efeito, não há nada nos autos que comprove
que a ré se valeu de expediente manifestamente incabível.
Desse modo, os atos praticados, incluindo a
sustentação de teses controversas, constituem legítimo direito de defesa,
não se enquadrando em quaisquer das hipóteses previstas no art. 80 do
CPC.
Verbas sucumbenciais
As
verbas
de
sucumbência,
sabidamente,
se
assentam no princípio da causalidade.
Sobre o tema, já se manifestou o E. Superior Tribunal
de Justiça:
“Sem embargo do princípio da sucumbência, adotado pelo
Código de Processo Civil vigente, é de atentar-se para
outro princípio, a causalidade, segundo o qual aquele que
deu causa à instauração do processo, ou ao incidente
processual, deve arcar com os encargos daí decorrentes”
(STJ - REsp no 264.930, Quarta Turma, Rel. Min.

TRIBUNAL DE JUSTIÇA
PODER JUDICIÁRIO
São Paulo
Apelação Cível no 1054609-51.2016.8.26.0002 -Voto no 25398
20
SÁLVIO
DE
FIGUEIREDO
TEIXEIRA,
j.
em
13/09/2000).
No caso, mesmo considerando a improcedência do
pedido de indenização por danos morais, ficou caracterizada a
sucumbência em maior parte da ré, motivo pelo qual ela deve ser
condenada exclusivamente a arcar com as custas e as despesas
processuais, além dos honorários advocatícios do patrono do autor.
É dizer, impossível a fixação de honorários
advocatícios em favor do patrono da ré, tão somente em razão da
improcedência do pedido de indenização por danos morais.
Ainda, não assiste razão à ré em relação ao critério
de fixação de honorários advocatícios.
O art. 85, §2o, do CPC prevê que os honorários
serão, em regra, “fixados entre o mínimo de dez e o máximo de vinte por cento
sobre o valor da condenação, do proveito econômico obtido ou, não sendo possível
mensurá-lo, sobre o valor atualizado da causa”.
Já o art. 85, §8o, do CPC apregoa que “nas causas em
que for inestimável ou irrisório o proveito econômico ou, ainda, quando o valor da
causa for muito baixo, o juiz fixará o valor dos honorários por apreciação
equitativa, observando o disposto nos incisos do § 2o.”
Como
se
vê,
o
arbitramento
de
honorários
advocatícios por equidade só deve ocorrer em último caso, quando
inexistente decisão condenatória de pagamento de valor expressivo.
Sendo assim, nada a alterar em relação ao critério de

TRIBUNAL DE JUSTIÇA
PODER JUDICIÁRIO
São Paulo
Apelação Cível no 1054609-51.2016.8.26.0002 -Voto no 25398
21
fixação dos honorários advocatícios.
Por outro lado, a pretensão da ré de redução dos
honorários advocatícios merece acolhimento.
A
sentença
fixou
os
honorários
advocatícios
sucumbenciais em 15% (quinze por cento) do valor da condenação, que
se mostram exorbitantes diante da baixa complexidade da demanda.
Nesse passo, considero que o percentual de 10% (dez
por cento) do valor da condenação atende melhor os critérios previstos
no art. 85, §2o, incisos I a IV, do Código de Processo Civil, sendo, ainda,
suficiente para remunerar condignamente o trabalho desempenhado pelo
patrono do autor.
Sendo assim, a sentença merece pequena reforma no
capítulo dos honorários advocatícios, para que passe a constar que a ré
deverá arcar com custas e despesas processuais, além dos honorários
advocatícios do patrono do autor, que ficam reduzidos para 10% (dez por
cento) do valor da condenação, nos termos do art. 85, §2o, incisos I a IV,
do Código de Processo Civil.
Honorários sucumbenciais recursais
Por fim, deixo de fixar os honorários advocatícios
recursais em favor do patrono do autor, considerando o entendimento do
STJ no sentido de que a referida verba só é cabível nos casos de
desprovimento e de não conhecimento do recurso (Tese no 9, Edição no
128 - Dos Honorários Advocatícios - Jurisprudência em Tese, datada de
31/05/2019).
Prequestionamento

TRIBUNAL DE JUSTIÇA
PODER JUDICIÁRIO
São Paulo
Apelação Cível no 1054609-51.2016.8.26.0002 -Voto no 25398
22
Para fins de prequestionamento, observo que a
solução da lide não passa necessariamente pela restante legislação
invocada e não declinada. Equivale a dizer que se entende estar dando a
adequada interpretação à legislação invocada pelas partes, despicienda a
menção explícita de dispositivos uma vez encontrada a fundamentação
necessária, consoante entendimento consagrado no Eg. Superior Tribunal
de Justiça.
Ante o exposto, meu voto dá parcial provimento ao
recurso da ré.
Pedro de Alcântara da Silva Leme Filho
Relator