Tribunal: TJSP
Processo: 1010922-27.2015.8.26.0562
Classe: Apelação Cível / Taxa de Serviços de Assessoria Técnico Jurídico Imobiliária - SATI
Órgão julgador: Erickson Gavazza Marques
Órgão colegiado: 5a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-03-31
Data de publicação: 2020-03-31

Ementa:
COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA – INDENIZATÓRIA - ATRASO PARA ENTREGA DE UNIDADE IMOBILIÁRIA - MORA DA REQUERIDA CARACTERIZADA APÓS O ESCOAMENTO DO PRAZO DE TOLERÂNCIA - DEVER DE REPARAÇÃO DOS PREJUÍZOS SUPORTADOS PELOS AUTORES - INCIDÊNCIA DE JUROS E TAXA DE EVOLUÇÃO DE OBRA PARA CORRIGIR O SALDO RESIDUAL, A PARTIR DO TÉRMINO DO PRAZO DE CARÊNCIA - INADMISSIBILIDADE - POSSIBILIDADE DE APLICAÇÃO

Ementa:
COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA – INDENIZATÓRIA - ATRASO PARA ENTREGA DE UNIDADE IMOBILIÁRIA - MORA DA REQUERIDA CARACTERIZADA APÓS O ESCOAMENTO DO PRAZO DE TOLERÂNCIA - DEVER DE REPARAÇÃO DOS PREJUÍZOS SUPORTADOS PELOS AUTORES - INCIDÊNCIA DE JUROS E TAXA DE EVOLUÇÃO DE OBRA PARA CORRIGIR O SALDO RESIDUAL, A PARTIR DO TÉRMINO DO PRAZO DE CARÊNCIA - INADMISSIBILIDADE - POSSIBILIDADE DE APLICAÇÃO PARA A CONSTRUTORA DA CLÁUSULA PENAL FIXADA EM CONTRATO APENAS EM DESFAVOR DO CONSUMIDOR -– CONDOMÍNIOS E IMPOSTOS DURANTE O PERÍODO EM QUE O IMÓVEL ESTEVE SOB A POSSE DAS RÉS NÃO DEVIDOS PELOS AUTORES - DEMORA PARA ENTREGA DE IMÓVEL COM FINALIDADE RESIDENCIAL QUE ULTRAPASSA O CONCEITO DE MERO DISSABOR - DANOS MORAIS CONFIGURADOS – REDUÇÃO, NO ENTANTO, DO VALOR FIXADO PARA R$10.000,00, A FIM DE ADEQUAR À JURISPRUDÊNCIA DOMINANTE EM CASOS SEMELHANTES - AÇÃO PARCIALMENTE PROCEDENTE – RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2020.0000227234
ACÓRDÃO
Vistos,
relatados
e
discutidos
estes
autos
de
Apelação
Cível
no
1010922-27.2015.8.26.0562, da Comarca de Santos, em que são apelados RICARDO
RODRIGO GENTIL e KARINA PAIVA RODRIGUES, são apelantes GAFISA SPE - 48
S/A e GAFISA S/A.
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 5a Câmara de Direito Privado do
Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Deram provimento em
parte ao recurso. V. U., de conformidade com o voto do relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores MOREIRA VIEGAS
(Presidente sem voto), J.L. MÔNACO DA SILVA E JAMES SIANO.
São Paulo, 31 de março de 2020.
ERICKSON GAVAZZA MARQUES
Relator
Assinatura Eletrônica

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Apelação Cível no 1010922-27.2015.8.26.0562 -Voto no 31181
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APELAÇÃO CÍVEL no 1010922-27.2015.8.26.0562
Comarca : SANTOS 12a VARA CÍVEL
Juiz
: ROGÉRIO MÁRCIO TEIXEIRA
Ação
: INDENIZATÓRIA
Apelante
: GAFISA SPE-48 S/A e GAFISA S/A
Apelados: RICARDO RODRIGO GENTIL e KARINA PAIVA
RODRIGUES
VOTO No 31181
COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA INDENIZATÓRIA - ATRASO
PARA ENTREGA DE UNIDADE IMOBILIÁRIA - MORA DA REQUERIDA
CARACTERIZADA APÓS O ESCOAMENTO DO PRAZO DE TOLERÂNCIA
- DEVER DE REPARAÇÃO DOS PREJUÍZOS SUPORTADOS PELOS
AUTORES - INCIDÊNCIA DE JUROS E TAXA DE EVOLUÇÃO DE OBRA
PARA CORRIGIR O SALDO RESIDUAL, A PARTIR DO TÉRMINO DO
PRAZO DE CARÊNCIA - INADMISSIBILIDADE - POSSIBILIDADE DE
APLICAÇÃO PARA A CONSTRUTORA DA CLÁUSULA PENAL FIXADA
EM CONTRATO APENAS EM DESFAVOR DO CONSUMIDOR -
CONDOMÍNIOS E IMPOSTOS DURANTE O PERÍODO EM QUE O IMÓVEL
ESTEVE SOB A POSSE DAS RÉS NÃO DEVIDOS PELOS AUTORES -
DEMORA PARA ENTREGA DE IMÓVEL COM FINALIDADE
RESIDENCIAL QUE ULTRAPASSA O CONCEITO DE MERO DISSABOR -
DANOS MORAIS CONFIGURADOS REDUÇÃO, NO ENTANTO, DO
VALOR FIXADO PARA R$10.000,00, A FIM DE ADEQUAR À
JURISPRUDÊNCIA DOMINANTE EM CASOS SEMELHANTES - AÇÃO
PARCIALMENTE PROCEDENTE RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.
Vistos.
Trata-se de ação indenizatória, ajuizada por Ricardo
Rodrigo Gentil e Karina Paiva Rodrigues em face de Gafisa SPE-48
S/A e Gafisa S/A, que a respeitável sentença de fls. 902/907,
aclarada a fls. 915, cujo relatório adoto, julgou parcialmente
procedente, condenando as rés, solidariamente, a restituir aos
autores os juros cobrados sobre a parcela descrita no item E 1.3., no
período de 01.06.11 até 04.08.11, as quantias de R$ 1.846,19 e de
R$ 1.147,72, correspondentes às despesas condominiais e IPTU

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pagos pelos autores antes da imissão na posse, multa de 10% sobre
o valor contratual da unidade pelo atraso na entrega da unidade e
danos morais de R$ 40.905,04, considerando a sucumbência
recíproca, arcando as rés com 70% das custas, despesas processuais
e honorários advocatícios fixados em 10% sobre o valor da
condenação e os autores com 30% das referidas verbas.
Inconformadas, apelam as rés, alegando, em suma, que
não houve cobrança de juros na fase da construção, pois o valor de
partida para o cálculo da parcela de financiamento e aplicação dos
índices de correção previstos no contrato foi exatamente o valor de
R$ 293.000,00, que corresponde ao valor histórico previsto na
cláusula E1.3. e que houve incidência dos juros de mora e multa em
virtude do pagamento do saldo devedor com atraso, não podendo
lhe ser atribuída culpa por eventual demora na obtenção do
financiamento bancário. Afirmam que é incabível a inversão da
multa, por ausência de previsão contratual em seu desfavor, além do
que o artigo 52, §1o, Código de Defesa do Consumidor limitou a
multa ao patamar de 2%. Sustentam que a cláusula 4.3.1 do contrato
é clara no sentido de que os compradores seriam os responsáveis
pelo pagamento das despesas condominiais e IPTU desde a
instalação da assembleia geral de condomínio que ocorreu em
31.10.11. Argumentam que não restaram comprovados os requisitos
necessários para a fixação de indenização por danos morais e que o

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valor arbitrado é excessivo. Pedem, ao final, o provimento do
recurso.
O recurso foi preparado, recebido e respondido.
É o relatório.
Consta dos autos que as partes celebraram Instrumento
Particular de Promessa de Compra e Venda do apartamento no 94,
Bloco C, Torre Fragans, do empreendimento Condomínio Enseada
das Orquídeas, situado à Avenida Presidente Wilson, 200, Santos -
SP, cuja entrega da unidade se daria em novembro de 2010, com
prazo de tolerância de 180 dias (fls. 75).
Como o imóvel não foi entregue no termo estabelecido,
os compradores ajuizaram esta demanda visando obter indenização
por danos materiais e morais.
De início, é importante mencionar que a previsão
contratual de prazo de tolerância de 180 dias para conclusão da obra
não é abusiva, tanto que referido tema já foi sumulado por esta
Corte de Justiça (Súmula 164).
A cláusula de tolerância está devidamente prevista no
contrato de maneira expressa, clara e inteligível, sendo, portanto,
válida, de forma que a mora restou caracterizada a partir do

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escoamento do prazo de tolerância de 180 dias.
De rigor, portanto, o reconhecimento do atraso por culpa
das requeridas e, consequentemente, a restituição integral dos juros
remuneratórios enquanto não houve a entrega das chaves em uma só
parcela, consoante o disposto na Súmula 2, do Tribunal de Justiça
do Estado de São Paulo.
Ressalte-se que a mora foi reconhecida após decorrido o
prazo de tolerância (junho/2011) até o habite-se (04.08.11), não
socorrendo as apelantes, portanto, a alegação de demora na
aprovação do financiamento.
Em relação ao congelamento da correção monetária,
ressalte-se que, no Incidente de Resolução de Demandas Repetitivas
no 0023203-35.2016.8.26.0000, julgado pela Turma Especial deste
Tribunal de Justiça - Privado 1, sob Relatoria do Desembargador
Francisco Loureiro, j. 31/08/2017, decidiu-se que:
TEMA 06: “É ilícito o repasse dos "juros de obra", ou
"juros de evolução de obra", ou “taxa de evolução da
obra", ou outros encargos equivalentes após o prazo
ajustado no contrato para entrega das chaves da
unidade autônoma, incluído período de tolerância”.
E, ainda:
TEMA 08: “O descumprimento do prazo de entrega de
imóvel objeto de compromisso de venda e compra,

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computado o período de tolerância, não faz cessar a
incidência de correção monetária, mas tão somente dos
juros e multa contratual sobre o saldo devedor. Devem
ser substituídos indexadores setoriais, que refletem a
variação do custo da construção civil por outros
indexadores gerais, salvo quando estes últimos forem
mais gravosos ao consumidor”.
Desta forma, considerando a mora das rés, impõe-se o
afastamento dos juros e multa sobre o saldo devedor.
Com relação à possibilidade de aplicação para a
construtora da cláusula penal fixada em contrato apenas em
desfavor do consumidor, o Ministro Luis Felipe Salomão, integrante
do Superior Tribunal de Justiça julgou o REsp 1.614.721/DF, no
tema afetado no 971, no qual ficou decidido a possibilidade de
inversão da multa em favor do consumidor adquirente.
Em seu julgamento, o Relator disse que é abusiva a
prática de estipular penalidade exclusivamente ao consumidor para
a hipótese de mora ou inadimplemento total da obrigação,
isentando o fornecedor da mesma penalidade. Assim, propôs a
tese: "Uma vez ou caso prevista a cláusula penal apenas para o
inadimplemento do promitente-comprador no contrato de adesão
firmado entre este e a construtora-incorporadora a mesma multa
deverá, em inversão, ser considerada para indenização pelo
inadimplemento do promitente-vendedor. Nos casos de obrigação

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de natureza heterogênea, obrigação de fazer e obrigação de dar,
impõe-se sua conversão em dinheiro, apurando-se valor adequado
e razoável para arbitramento da indenização pelo período de
mora, vedada a cumulação com lucros cessantes."
Dessa forma, diante do julgamento do tema antes
afetado, a procedência da pretensão de inversão da cláusula penal
estipulada no Termo de Condições Gerais de fls. 884/895 é
medida que se impõe, não podendo as apelantes, agora que a
penalidade será aplicada contra elas, se valerem da norma
consumerista, não havendo que se falar em redução do percentual.
No que tange às dívidas relativas às obrigações “propter
rem”, decorrentes da utilização da coisa (tais como IPTU, cotas
condominiais e contas de consumo), estas não podem ser exigidas
dos compradores antes de sua imissão na posse do bem, uma vez
que estes não desfrutam ainda da unidade adquirida, sendo a
responsabilidade por tais valores da construtora/vendedora.
É pacífica a jurisprudência no sentido de que antes da
entrega das chaves, as taxas condominiais não podem recair sobre o
compromissário comprador (STJ, REsp 489647/RJ, 3a Turma, Rel.
Min. Ari Pargendler, j. 15.04.03).
No tocante à condenação na indenização por danos

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morais, perfilho o entendimento no sentido de que o atraso que
supera o prazo previsto em contrato, além da tolerância, tem o
condão de gerar o dever de indenizar pelo dano moral.
Isso porque a frustração da expectativa de receber as
chaves, além do prazo de tolerância configura situação que
extrapola o inadimplemento contratual, não sendo considerados
meros dissabores.
Ora, quem adquire um imóvel novo, notadamente para
fins residenciais, em geral, planeja nele estruturar um lar para si e
para seus familiares.
O comprador passa anos pagando pelo bem, sonhando
com a casa própria e, posteriormente, vem a saber que todos seus
esforços foram esvaziados, pois a unidade não será entregue no
prazo inicialmente avençado, acarretando-lhe drástica mudança de
planos.
Entretanto,
em
atenção
aos
princípios
da
proporcionalidade e razoabilidade, o valor fixado deve ser reduzido,
de forma a melhor se adequar às circunstâncias do caso e ao
entendimento consolidado em casos semelhantes a esse.
Reputo razoável a redução do valor fixado a título de

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danos morais para R$ 10.000,00 (dez mil reais), sendo que, tal
importância, servirá para repreender pedagogicamente a ofensora a
não repetir o ato ilícito e para compensar a vítima pelo prejuízo
experimentado, sem, contudo, gerar-lhes enriquecimento sem causa.
E, para se evitar a oposição de embargos declaratórios
visando meramente ao prequestionamento, e para viabilizar o acesso
às vias extraordinária e especial, considera-se prequestionada toda a
matéria infraconstitucional e constitucional deduzida nos autos,
tendo as questões relacionadas à controvérsia sido devidamente
apreciadas por este julgador, ainda que não tenha ocorrido a
individualização de cada um dos argumentos ou dispositivos legais
invocados, aliás, incapazes de infirmar a conclusão adotada,
devendo as partes observar o disposto no artigo 1.026, §2o, do
Código de Processo Civil.
Em
decorrência
do
exposto,
DOU
PARCIAL
PROVIMENTO ao recurso, nos termos supra, ficando mantida a
sucumbência tal qual lançada na sentença.
ERICKSON GAVAZZA MARQUES
Relator