Tribunal: TJSP
Processo: 2154511-24.2020.8.26.0000
Classe: Agravo de Instrumento / Locação de Imóvel
Órgão julgador: Felipe Ferreira
Órgão colegiado: 26a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-12-04
Data de publicação: 2020-12-04

Ementa:
AGRAVO DE INSTRUMENTO. LOCAÇÃO DE IMÓVEL. COBRANÇA. DESPACHO SANEADOR. 1. Se os autores receberam o valor dos locativos em atraso, por vários meses, sem nada reclamar, não podem agora requerer o pagamento da multa moratória e juros. 2. Prudente a expedição de ofício ao condomínio a fim de que especifique a composição da taxa condominial, bem como o uso a que se direciona os fundos formados, para

Ementa:
AGRAVO DE INSTRUMENTO. LOCAÇÃO DE IMÓVEL. COBRANÇA. DESPACHO SANEADOR. 1. Se os autores receberam o valor dos locativos em atraso, por vários meses, sem nada reclamar, não podem agora requerer o pagamento da multa moratória e juros. 2. Prudente a expedição de ofício ao condomínio a fim de que especifique a composição da taxa condominial, bem como o uso a que se direciona os fundos formados, para fins de verificação de responsabilidade dos locatários. Inteligência do art. 23, XII, da Lei n.o 8.245/91. Recurso parcialmente provido.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2020.0000996900
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Agravo de Instrumento no
2154511-24.2020.8.26.0000, da Comarca de São Paulo, em que são agravantes
MYUNG HO CHA e KUONG MIN OU, são agravados JOFFRE SETTERVALL
MORAES, RODRIGO SETTERVALL MORAES, KARINE SETTERVALL
MORAES e KAREN SETTERVALL MORAES.
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 26a Câmara de Direito
Privado do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Deram
provimento em parte ao recurso. V. U., de conformidade com o voto do relator,
que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores FELIPE
FERREIRA (Presidente), ANTONIO NASCIMENTO E CARLOS DIAS MOTTA.
São Paulo, 4 de dezembro de 2020.
FELIPE FERREIRA
Relator
Assinatura Eletrônica

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Comarca: São Paulo – 10a Vara Cível
Agtes. : Myung Ho Cha e outro
Agdo. : Joffre Settervall Moraes e outros
Juiz de 1o Grau: Alexandre Bucci
Distribuído(a) ao Relator Des. Felipe Ferreira em: 06/07/2020
VOTO No 47.777
EMENTA: AGRAVO DE INSTRUMENTO. LOCAÇÃO
DE IMÓVEL. COBRANÇA. DESPACHO SANEADOR. 1.
Se os autores receberam o valor dos locativos em atraso, por
vários meses, sem nada reclamar, não podem agora requerer
o pagamento da multa moratória e juros. 2. Prudente a
expedição de ofício ao condomínio a fim de que especifique
a composição da taxa condominial, bem como o uso a que
se direciona os fundos formados, para fins de verificação de
responsabilidade dos locatários. Inteligência do art. 23, XII,
da Lei n.o 8.245/91. Recurso parcialmente provido.
Trata-se de agravo de instrumento contra a r.
decisão copiada às fls. 44/45, que em ação de cobrança, em despacho
saneador, indeferiu o desconto das despesas extraordinárias e manteve as
multas e juros do período de 30 de junho de 2018 a 30 de junho de 2019,
determinando a remessa dos autos à Contadoria.
Pleiteiam os agravantes a reforma da decisão
alegando, em síntese, que as partes celebraram contrato de locação em 25
de março de 2018, dada garantia locatícia por meio de depósito, no valor de
R$ 6.900,00. Mencionam que os agravados autores ajuizaram a demanda
em seu desfavor, alegando que os locatários pagavam o aluguel fora da
data estabelecida desde abril de 2018, deixando de arcar com os locatícios
em julho de 2019. Relatam que ao tomarem conhecimento da demanda
entregaram as chaves do imóvel, seguindo os autos apenas quanto a ação
de cobrança. Discorrem que a planilha de débitos juntada pelos autores está
incorreta e, mesmo após manifestação do juízo, mantida a cobrança de
despesas extraordinárias do condomínio que são de sua responsabilidade e
juros e multa pelo período de um ano. Afirmam que assumirão os débitos,
desde que realizados os cálculos corretamente. Argumentam que os
locadores sempre receberam os aluguéis com pequeno atraso sem cobrar
nenhum acréscimo, durante o período de um ano. Assim, o comportamento
reiterado dos agravados, emitindo inclusive recibos, os isentam de arcar
com a multa e juros cobrados. Quanto às despesas extraordinárias do

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condomínio, entendem ser de responsabilidade dos proprietários, conforme
cláusula sexta do contrato de locação e art. 22 da Lei n.o 8.245/91. Carreiam
julgados aos autos. Requerem a concessão de efeito suspensivo e, ao final,
o provimento do recurso.
Deferido o efeito suspensivo conforme decisão de
fls. 203, apresentada contraminuta, com pedido de reconsideração quanto a
decisão judicial que afastou a multa de três alugueres, encontra-se o
recurso em termos de julgamento.
É o relatório.
Inicialmente, quanto ao pleito formulado na
contraminuta, inviável sua análise, vez que cabia aos autores, caso
pretendessem a reforma da r. decisão promover a interposição de recurso
próprio, sendo cabível a análise da peça de defesa apenas para a finalidade
precípua.
No mérito, o recurso merece prosperar em parte,
com observação.
Cinge-se a controvérsia quanto a inclusão de
multa e juros de mora em decorrência dos locativos pagos durante um ano
com atraso, bem como a cobrança dos valores relativos às despesas do
condomínio.
A presente demanda foi ajuizada em 21 de
novembro de 2019, alegando os autores que firmaram contrato em 25 de
março de 2018 com os ora agravantes, no valor mensal de R$ 2.500,00, a
ser pago até o dia 30 do mês subsequente ao vencido, mediante depósito
bancário, ao passo que desde o mês de abril de 2018 os locativos eram
pagos fora da data ajustada, sem juros de mora ou correção monetária,
sendo que desde julho de 2019 cessou o pagamento dos locativos.
Em contraminuta os autores alegam que os réus
prometiam, por ligação telefônica, a cada mês, que na parcela seguinte
regularizariam os débitos, sem o fazê-lo.
Saliente-se que no presente feito a multa
moratória e juros cobrados, referentes aos meses de junho de 2018 a junho
de 2019, são anteriores ao ajuizamento da ação, que ocorreu em novembro
de 2019, primeira manifestação dos autores quanto ao comportamento dos
réus, não podendo gerar, portanto, efeitos retroativos.

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Ora, pelo que se vê, os locadores por vários
meses, aceitaram o pagamento dos locativos fora do dia 30, não havendo
qualquer notificação ou reclamação juntada aos autos, apenas seu
ajuizamento em novembro de 2019.
Assim, se os autores receberam o valor dos
locativos em atraso, por 20 meses, praticamente desde o início da relação
locatícia, sem nada reclamar, não podem agora requerer o pagamento da
multa moratória e juros. Saliente-se que o ajuizamento da ação se deu
muitos meses depois do início dos atrasos, sendo que não constam dos
autos qualquer elemento que demonstrem que eram realizadas as
cobranças dos encargos do atraso, como notificações, mensagens
eletrônicas etc.
Portanto, pode-se reconhecer a sua concordância
tácita com o pagamento efetuado pelo devedor.
Importa trazer à colação a ideia da 'supressio'
entendida pela doutrina moderna como uma das figuras parcelares do
princípio da boa-fé objetiva que veda o chamado "venire contra factum
proprium" que significa vir contra um fato próprio, decorrendo daí que
ninguém estaria autorizado a contrariar um comportamento por si mesmo
praticado anteriormente, pois tal mudança de orientação, quebra a
expectativa antes gerada, com ofensa à lealdade contratual.
Constitui a 'supressio' figura nova idealizada na
aplicação do tempo e na consequente implicação da perda de uma situação
jurídica subjetiva. É caracterizada pelo comportamento de uma parte que
impõe ao outro contratante a representação de que o direito não mais seria
exercido. Inafastável, assim, a expectativa da vedação ao comportamento
contraditório.
No mais, quanto a cobrança de despesas
extraordinárias do condomínio em que se localiza o imóvel locado, prudente
que se oficie ao edifício para especificação da natureza das cobranças.
Nota-se que do contrato firmado entre as partes
consta a seguinte divisão de responsabilidade pelos débitos condominiais:
“6a. Os LOCADORES arcarão com todas as despesas
extraordinárias do imóvel, já os LOCATÁRIOS obrigam-se a
pagar todas e quaisquer despesas ordinárias de condomínio,
como
taxa
de
condomínio,
obrigando-se
a
pagá-las

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diretamente ao condomínio, ou a quem o represente. Caso não
o faça, o valor correspondente, inclusive acréscimos e multa,
lhe será cobrado juntamente com o aluguel.” (Fls. 31, dos utos
originários)
Por sua vez, a Lei da Locações é clara ao dispor
que:
“Art. 22. O locador é obrigado a:
(...)
X - pagar as despesas extraordinárias de condomínio.
Parágrafo
único.
Por
despesas
extraordinárias
de
condomínio se entendem aquelas que não se refiram aos
gastos
rotineiros
de
manutenção
do
edifício,
especialmente:
a) obras de reformas ou acréscimos que interessem à
estrutura integral do imóvel;
b) pintura das fachadas, empenas, poços de aeração e
iluminação, bem como das esquadrias externas;
c) obras destinadas a repor as condições de habitabilidade
do edifício;
d)
indenizações
trabalhistas
e
previdenciárias
pela
dispensa de empregados, ocorridas em data anterior ao
início da locação;
e) instalação de equipamento de segurança e de incêndio,
de telefonia, de intercomunicação, de esporte e de lazer;
f) despesas de decoração e paisagismo nas partes de uso
comum;
g) constituição de fundo de reserva.”
“Art. 23. O locatário é obrigado a:
(...)
XII - pagar as despesas ordinárias de condomínio.
§ 1o Por despesas ordinárias de condomínio se entendem
as necessárias à administração respectiva, especialmente:
a)
salários,
encargos
trabalhistas,
contribuições
previdenciárias e sociais dos empregados do condomínio;

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b) consumo de água e esgoto, gás, luz e força das áreas de
uso comum;
c) limpeza, conservação e pintura das instalações e
dependências de uso comum;
d)
manutenção
e
conservação
das
instalações
e
equipamentos hidráulicos, elétricos, mecânicos e de
segurança, de uso comum;
e)
manutenção
e
conservação
das
instalações
e
equipamentos de uso comum destinados à prática de
esportes e lazer;
f) manutenção e conservação de elevadores, porteiro
eletrônico e antenas coletivas;
g) pequenos reparos nas dependências e instalações
elétricas e hidráulicas de uso comum;
h) rateios de saldo devedor, salvo se referentes a período
anterior ao início da locação;
i) reposição do fundo de reserva, total ou parcialmente
utilizado no custeio ou complementação das despesas
referidas nas alíneas anteriores, salvo se referentes a
período anterior ao início da locação.”
Nesse passo, não restando claro na planilha dos
autores a natureza da composição da taxa condominial cobrada, conforme
fls. 78/84, dos autos originários, carreados pelos réus planilha, emitida pela
administradora do condomínio, em que se observa que a taxa condominial
era composta por diversas cobranças como “condomínio/fundo de
reserva/fundo de manutenção/fundo de pintura/água”, como se vê às fls.
124/126, mostra-se necessária a manifestação do condomínio.
Outrossim, observo ser de rigor a expedição de
ofício ao condomínio em que se localiza o imóvel objeto do contrato, a fim
de que especifique quais valores foram cobrados do período reclamado
pelos autores como inadimplidos pelos réus, bem como a finalidade dos
“fundo de reserva/fundo de manutenção/fundo de pintura”.
Logo, de posse de tais informações, será
possibilitado ao Juízo a quo avaliar a responsabilidade dos réus sobre as
taxas condominiais, para elaboração de cálculos pela contadoria.

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Ante o exposto, dou parcial provimento ao
recurso, a fim de afastar o cômputo de multas e juros dos locativos do
período de junho de 2018 a junho de 2019, bem como determinar a
expedição de ofício para esclarecimento da composição da taxa
condominial.
FELIPE FERREIRA
Relator
Assinatura Eletrônica