Tribunal: TJSP
Processo: 1003199-70.2019.8.26.0576
Classe: Apelação Cível / Promessa de Compra e Venda
Órgão julgador: José Joaquim dos Santos
Órgão colegiado: 2a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-02-11
Data de publicação: 2020-02-11

Ementa:
Apelação Cível – Repetição de indébito – Restituição de valores pagos a título de "taxa de atribuição de unidade" – Sentença que julgou improcedente a pretensão autoral – Insurgência da parte autora – Acolhimento – Individualização da matrícula e instituição de condomínio que são atos inerentes da incorporadora, em consonância com a L. 4.591/64 – Impossibilidade de repasse dos custos ao

Ementa:

Apelação Cível – Repetição de indébito – Restituição de valores pagos a título de "taxa de atribuição de unidade" – Sentença que julgou improcedente a pretensão autoral – Insurgência da parte autora – Acolhimento – Individualização da matrícula e instituição de condomínio que são atos inerentes da incorporadora, em consonância com a L. 4.591/64 – Impossibilidade de repasse dos custos ao consumidor – Despesa que não se confunde com os custos de registro da escritura pública de compra e venda do imóvel – Inaplicabilidade do art. 490, do CC – Obrigação inerente ao próprio empreendimento – Cláusula contratual que transfere à autora a responsabilidade pelo pagamento da taxa de atribuição de unidade que se revela abusiva (art. 51, IV, do CDC) – Precedentes – Sentença reformada – Recurso provido.

Sucumbência – Inversão do ônus – Apelada que arcará com as custas, despesas processuais e honorários advocatícios – Fixação nos termos do art. 85, § 8o, do CPC.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2020.0000086250
ACÓRDÃO
Vistos,
relatados
e
discutidos
estes
autos
de
Apelação
Cível
no
1003199-70.2019.8.26.0576, da Comarca de São José do Rio Preto, em que é apelante
ROSEMARY ALVES GONÇALVES (JUSTIÇA GRATUITA), é apelado MRV
ENGENHARIA E PARTICIPAÇÕES S/A.
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 2a Câmara de Direito Privado do
Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Deram provimento ao
recurso. V. U., de conformidade com o voto do relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores JOSÉ JOAQUIM DOS
SANTOS (Presidente), ALVARO PASSOS E GIFFONI FERREIRA.
São Paulo, 11 de fevereiro de 2020.
JOSÉ JOAQUIM DOS SANTOS
Relator
Assinatura Eletrônica

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Voto no 35004
Apelação Cível no 1003199-70.2019.8.26.0576
Comarca: 8a Vara Cível da Comarca de São José do Rio Preto
Apelante/Autora: ROSEMARY ALVES GONÇALVES
Apelada/Ré: MRV ENGENHARIA E PARTICIPAÇÕES S/A
Juiz: Paulo Roberto Zaidan Maluf
Apelação Cível Repetição de indébito Restituição de valores
pagos a título de ”taxa de atribuição de unidade” Sentença que
julgou improcedente a pretensão autoral Insurgência da parte
autora Acolhimento Individualização da matrícula e instituição
de condomínio que são atos inerentes da incorporadora, em
consonância com a L. 4.591/64 Impossibilidade de repasse dos
custos ao consumidor Despesa que não se confunde com os
custos de registro da escritura pública de compra e venda do
imóvel Inaplicabilidade do art. 490, do CC Obrigação inerente
ao próprio empreendimento Cláusula contratual que transfere à
autora a responsabilidade pelo pagamento da taxa de atribuição de
unidade que se revela abusiva (art. 51, IV, do CDC) Precedentes
Sentença reformada Recurso provido.
Sucumbência Inversão do ônus Apelada que arcará com as
custas, despesas processuais e honorários advocatícios Fixação
nos termos do art. 85, § 8o, do CPC.
Cuida-se de ação de repetição de indébito movida por
Rosemary Alves Gonçalves em face de MRV Engenharia e Participações S/A
julgada improcedente pela r. sentença de fls. 253/254 cujo relatório se adota.
Inconformada, apela a autora a fls. 257/263, buscando
a reforma do julgado. Sustenta que não tinha vínculo com o imóvel à época do
lançamento das despesas de escritura e registro do imóvel. Alega que a
vendedora não trouxe documentos a ilidir tal fato, que restou controverso. Pugna
pela aplicabilidade do Código de Defesa do Consumidor. Afirma que a cláusula
6.2 do contrato foi estabelecida de forma genérica e que a incorporadora deverá
arcar com as despesas referentes às providências de instalação do condomínio e
a individualização das matrículas das unidades autônomas, por serem
desdobramentos da incorporação imobiliária. Entende que a expressão “todas as

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despesas” mencionada na referida cláusula contratual a torna nula, de pleno
direito frente ao quanto disposto na lei consumerista, em vista de sua imprecisão,
obscuridade e inexatidão. Afirma que é dever do fornecedor de serviços e
produtos oferecer aos consumidores informações claras e adequadas, não se
justificando a existência de cláusula contendo a expressão “todas as despesas”
sem discriminar preço, data de pagamento e natureza da cobrança.
Recurso tempestivo e isento de preparo por litigar a
autora sob os auspícios da gratuidade processual
Contrarrazões a fls. 267/280.
É o relatório.
Presentes os requisitos foi possível o juízo positivo de
admissibilidade do recurso, razão pela qual processado, estando em condições
de julgamento.
O recurso está em vias de ser provido.
Respeitado o entendimento do digno magistrado
sentenciante, afiguram-se inexigíveis os valores cobrados a título de “taxa de
atribuição de unidade”.
Importa salientar que esta c. Câmara já assentou
posicionamento no sentido de que a cobrança da taxa de atribuição de unidade
se mostra abusiva, na medida em que o artigo 44 da Lei no 4.591/1964 é
categórico ao incumbir à incorporadora o dever de averbação da construção das
edificações para efeito de individualização e discriminação das unidades.
A corroborar com o entendimento acima, o artigo 31-F,
§o 12, inciso IV, da mesma Lei, estabelece que “compreendem-se no custo de

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conclusão da incorporação todo o custeio da construção do edifício e a
averbação da construção das edificações para efeito de individualização e
discriminação das unidades”, o que torna imperioso reconhecer que o custeio da
taxa de atribuição de unidade é de responsabilidade da incorporadora ré.
Com efeito, o posicionamento desta C. Câmara:
Ação declaratória cumulada
com pedido de devolução de quantia paga Compra e
venda de bem imóvel
Requerida que sustenta a
necessidade de reforma da r. sentença apelada,
defendendo a validade da cobrança de taxa de
atribuição
de
unidade
e
de
despachante

Impossibilidade de transferência dos custos ao
consumidor
Valores que são inerentes às
despesas de incorporação e não podem ser
transferidas ao adquirente Taxa de despachante
Impossibilidade de cobrança de taxa de assessoria
imobiliária ou atividade congênere
Abusividade
configurada
Sentença mantida - Recurso não
provido. Nega-se provimento ao recurso. (TJSP.
Apelação
1031090-53.2017.8.26.0506;
Relator
(a): Marcia Dalla Déa Barone; Órgão Julgador: 2a
Câmara de Direito Privado; Data do Julgamento:
04/02/2019).
APELAÇÃO - Promessa de
compra e venda de imóvel
Ação declaratória de
inexigibilidade de cobrança de taxa de atribuição de
unidade Pedido julgado improcedente Insurgência
do comprador Impossibilidade da cobrança A taxa
de atribuição de unidade, sobre a qual recai a

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controvérsia, tem por fundamento o ressarcimento
da construtora pela individualização da matrícula
do imóvel, que é de sua responsabilidade, e não do
comprador Art. 44 da lei federal 4591/64 Inversão
da sucumbência - Sentença reformada - Recurso
provido. (TJSP. Apelação 1035766-28.2017.8.26.0576;
Relator (a): HERTHA HELENA DE OLIVEIRA; Órgão
Julgador: 2a Câmara de Direito Privado; Data do
Julgamento: 04/12/2018).
APELAÇÃO
CÍVEL

COMPRA E VENDA Taxa de atribuição de unidade
Sentença de improcedência Irresignação da autora
Despesa decorrente da individualização da
matrícula da unidade que está inserida na atividade
da incorporação/construção imobiliária e, por isso,
não pode ser repassada ao promitente-comprador
Inteligência do artigo 44 da Lei no 4.591/64

Inexigibilidade da cobrança
Restituição do valor
dispendido Sentença reformada Recurso provido.
(TJSP. Apelação 1056058-34.2017.8.26.0576; Relator
(a): José Carlos Ferreira Alves; Órgão Julgador: 2a
Câmara de Direito Privado; Data do Julgamento:
28/11/2018; Data de Registro: 28/11/2018).
Por outro lado, muito embora o art. 490 do Código Civil
estabeleça que, “salvo cláusula em contrário, ficarão as despesas de escritura e
registro a cargo do comprador, e a cargo do vendedor as da tradição” tal qual
alegado pela ré, ora apelada, em sede de contrarrazões (fls. 272) a despesa
sub judice não se refere ao registro da escritura pública de compra e venda do
imóvel, mas à individualização da matrícula da unidade imobiliária, o que
configura obrigação inerente ao próprio empreendimento.

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Isto
considerado,
ainda
que
existente
previsão
contratual que transfere à autora a responsabilidade pelo pagamento da taxa em
comento, incontestável a abusividade da cláusula contratual que dispõe de tal
cobrança, uma vez que se trata de custo inerente à atividade da ré, e que,
portanto, não pode ser repassado ao consumidor, sob pena de afronta ao artigo
51, inciso IV do Código de Defesa do Consumidor.
Ainda, esta Relatoria em casos análogos:
Apelação Cível. Contrato de
Compra e Venda. Restituição e inexigibilidade de
valores. Taxa de despachante. Inexigibilidade de valor.
Descabimento de cobrança de taxa de assessoria
imobiliária ou atividade congênere. Entendimento
jurisprudencial consolidado. Taxa de Atribuição de
Unidade.
Abusividade.
Taxa
referente
ao
ressarcimento
à
construtora
para
a
individualização das unidades. Ônus que é de
atribuição da construtora/incorporadora. Violação
ao art. 51, IV, do CDC. R. sentença mantida. Recurso
improvido.
(TJSP.
Apelação
1033187-70.2017.8.26.0071; Relator (a): José Joaquim
dos Santos; Órgão Julgador: 2a Câmara de Direito
Privado; Data do Julgamento: 05/07/2018).
APELAÇÃO CÍVEL. Ação
de indenização por danos materiais. Atraso na entrega
da
obra.
Sentença
de
parcial
procedência.
Inconformismo bilateral. RECURSO DO AUTOR.
Insurgência contra o reconhecimento da prescrição
trienal. Cabimento. Incorreta a aplicação do prazo de

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três anos previsto no artigo 206, § 3o, V, do Código
Civil. Demanda fundada em indenização em razão do
inadimplemento contratual da construtora, aplicando-se
o prazo decenal previsto no artigo 205 do Código Civil.
Recentíssimo decisum do C. STJ sobre o tema.
Sentença que determinou atraso de 06 meses na
entrega do imóvel. Autor que alega atraso de 15
meses. Não cabimento. Prazo corretamente verificado
pelo juízo a quo. Lucros cessantes. Parâmetro fixado
pelo juízo a quo em coerência com o quantum fixado
por esta C. Câmara. Prejuízo presumido. Inteligência
da Súmula no 162 do E. TJSP. Recurso parcialmente
provido. RECURSO DA RÉ. Restituição de valores.
Taxa
de
atribuição.
Responsabilidade
do
comprador
pelos
gastos
com
matrícula
e
individualização
do
imóvel.
Abusividade
configurada.
Ato
inerente
à
atividade
de
incorporação. Responsabilidade da vendedora pelo
custeio. Atraso na entrega da obra. Lucros cessantes
presumidos. Frustração da expectativa do comprador
de exercer a posse sobre a unidade adquirida. Termo
inicial. Cômputo da indenização a partir de 27.06.2014,
quando expirado o prazo de tolerância para a entrega
da
unidade.
Aplicabilidade
da
Súm.
162/TJSP.
Destinação
do
imóvel
que
não
inviabiliza
a
condenação. Recurso desprovido. (TJSP. Apelação
1017800-02.2017.8.26.0625; Relator (a): José Joaquim
dos Santos; Órgão Julgador: 2a Câmara de Direito
Privado; Data do Julgamento: 30/07/2018).
De rigor, pois, a declaração da inexigibilidade da
cobrança da taxa de atribuição de unidade descrita na petição inicial, impondo-se

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a devolução, à autora, dos valores por ela pagos a esse título.
Em
vista
do
exposto,
inverte-se
o
ônus
da
sucumbência em desfavor da parte ré, que deverá arcar com as custas e
despesas processuais, bem como os honorários do patrono da autora, ora
fixados, por equidade, em R$ 1.000,00, nos termos do artigo 85, § 8o, do Código
de Processo Civil.
Por fim, apenas com o propósito de se evitar a
oposição de embargos declaratórios, convém lembrar que para se ter a matéria
como prequestionada, não se exige o “pronunciamento explícito” acerca dos
dispositivos legais tidos como afrontados, bastando que se decida sobre as
matérias jurídicas nele insertas.
Ante o exposto, dá-se provimento ao recurso.
JOSÉ JOAQUIM DOS SANTOS
Relator