Tribunal: TJSP
Processo: 1036918-50.2018.8.26.0100
Classe: Apelação Cível / Despesas Condominiais
Órgão julgador: Morais Pucci
Órgão colegiado: 35a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-06-30
Data de publicação: 2020-07-01

Ementa:
Apelação Cível. Ação de cobrança de cotas condominiais. Sentença de improcedência. Apelação do condomínio autor.

Prescrição quinquenal das parcelas anteriores a abril de 2013.

Pretensão do condomínio de cobrar cotas condominiais da ex-síndica, moradora de unidade condominial, sob alegação de que não tinha conhecimento, na época de seu exercício, que a unidade condominial não era de

Ementa:
Apelação Cível. Ação de cobrança de cotas condominiais. Sentença de improcedência. Apelação do condomínio autor.

Prescrição quinquenal das parcelas anteriores a abril de 2013.

Pretensão do condomínio de cobrar cotas condominiais da ex-síndica, moradora de unidade condominial, sob alegação de que não tinha conhecimento, na época de seu exercício, que a unidade condominial não era de propriedade da ex-síndica, mas sim, de sua genitora. Alegação de que somente os síndicos, condôminos, assim entendidos como proprietários, fazem jus à isenção da cota condominial. Alegação de desconhecimento do fato, descabida pois as unidades condominiais sempre estiveram registradas em nome da genitora da ré ex-síndica. Não há notícia que a ex-síndica tenha recebido qualquer remuneração de seus serviços, além da isenção da taxa condominial da unidade em que ocupava. Aplicabilidade do instituto da supressio. Fere o princípio da boa-fé contratual a pretensão do condomínio de exigir retroativamente as cotas condominiais que foram objetos de isenção por longos anos, ainda mais, na hipótese em que a isenção era o único benefício econômico da ex-síndica pelos serviços prestados ao condomínio.

Recurso não provido.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2020.0000459050
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível no
1036918-50.2018.8.26.0100, da Comarca de São Paulo, em que é apelante
CONDOMINIO EDIFÍCIO RUI, são apelados ROSEMARY GOMES DA SILVA
SOUZA e DOMINGAS GENTIL.
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 35a Câmara de Direito
Privado do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Negaram
provimento ao recurso. V. U., de conformidade com o voto do relator, que integra
este acórdão. Declara voto o Desembargador Flavio Abramovici.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores ARTUR MARQUES
(Presidente sem voto), FLAVIO ABRAMOVICI E GILSON DELGADO MIRANDA.
São Paulo, 23 de junho de 2020.
MORAIS PUCCI
Relator
Assinatura Eletrônica

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Apelação n° 1036918-50.2018.8.26.0100
Apelante: Condomínio Edifício Rui
Apelado: Rosemary Gomes da Silva e Domingas Gentil
Comarca de São Paulo 27a Vara Cível do Foro Central
Juiz de Direito: Dra. Juliana Nishina de Azevedo
Voto no 23534
Apelação Cível. Ação de cobrança de cotas condominiais.
Sentença de improcedência. Apelação do condomínio autor.
Prescrição quinquenal das parcelas anteriores a abril de 2013.
Pretensão do condomínio de cobrar cotas condominiais da ex-
síndica, moradora de unidade condominial, sob alegação de que
não tinha conhecimento, na época de seu exercício, que a
unidade condominial não era de propriedade da ex-síndica, mas
sim, de sua genitora. Alegação de que somente os síndicos,
condôminos, assim entendidos como proprietários, fazem jus à
isenção da cota condominial. Alegação de desconhecimento do
fato, descabida pois as unidades condominiais sempre
estiveram registradas em nome da genitora da ré ex-síndica.
Não há notícia que a ex-síndica tenha recebido qualquer
remuneração de seus serviços, além da isenção da taxa
condominial da unidade em que ocupava. Aplicabilidade do
instituto da supressio. Fere o princípio da boa-fé contratual a
pretensão do condomínio de exigir retroativamente as cotas
condominiais que foram objetos de isenção por longos anos,
ainda mais, na hipótese em que a isenção era o único benefício
econômico da ex-síndica pelos serviços prestados ao
condomínio.
Recurso não provido.

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A r. sentença proferida a f. 467/468, destes autos de ação
de cobrança de despesas condominiais, movida por CONDOMÍNIO
EDIFÍCIO RUI, em relação a ROSEMARY GOMES DA SILVA SOUZA e
DOMINGAS GENTIL, declarou prescrita a pretensão do autor de cobrar
as prestações vencidas antes de abril de 2013, nos termos do art. 206, §
5o, I e 2028 do CPC e quanto ao período posterior, julgou improcedente o
pedido. Pela sucumbência, condenou o autor no pagamento das custas,
despesas processuais e de honorários advocatícios fixados em 10% do
valor da causa.
Apelou o condomínio (f. 491/518) alegando, em suma,
que: (a) a tese firmada no REsp 1483930 não se aplica à hipótese; (b) a
pretensão não está prescrita pois o prazo prescricional teve início apenas
com a descoberta de que a ré, então síndica, não era proprietária dos
imóveis que alegava ser, mas, sim, a segunda ré, sua genitora; (c) as
isenções concedidas à unidade no período em que figurou como síndica
são indevidas, pois nos termos da convenção do condomínio (art. 9o, §2o)
faz jus a isenção somente os condôminos, fazendo referência apenas
aos proprietários das unidades autônomas.
A apelação, preparada (f. 519/521), foi contra-arrazoada (f.
524/541).
É o relatório.
A
decisão
dos
embargos
opostos
pelas
rés
foi
disponibilizada no DJE no dia 08 de novembro de 2018, considerando-se
publicada no primeiro dia útil subsequente (f. 489). A apelação,
protocolada em 6 de dezembro de 2018, é tempestiva.
O inconformismo do autor não prospera.
Na vigência do Código Civil anterior, pacificou-se o

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entendimento de que a ação de cobrança de despesas condominiais se
sujeitava à prescrição ordinária de 20 anos (art. 177).
Na vigência do atual Código Civil, havia divergência quanto
ao prazo prescricional dessa ação, uns entendendo continuar ele o
ordinário, agora, porém, reduzido para dez anos (art. 205), e outros ser
ele o de cinco anos estabelecido no art. 206, § 5o, inc. I, para a cobrança
de dívidas líquidas constantes de instrumento particular.
Francisco Eduardo Loureiro ensina ser a prescrição a
ordinária de dez anos, prevista no art. 205 do atual CC (in “Código Civil
Comentado
Doutrina e Jurisprudência”, Coordenador Min. Cezar
Peluso, Editora Manole, 2007, pg. 1.201).
De outra banda, J. Nascimento Franco entende ser esse
prazo o de cinco anos estabelecido no art. 206, § 5o, inc. I, do CC (in
“Condomínio”, RT, 5a ed., 2005, p. 363).
Sempre compartilhei o entendimento de ser de cinco anos
o prazo prescricional da ação de cobrança de despesas condominiais,
previsto para a pretensão de cobrança de dívidas líquidas constantes de
instrumento público ou particular, porque a cobrança dessas despesas
preenche todos os requisitos previstos no inc. I do § 5o do art. 206 do CC:
a dívida é líquida e consta ela de instrumento particular, as atas das
assembleias que autorizaram os valores de tais despesas e os boletos
enviados aos condôminos para que as paguem.
Essa foi, aliás, a posição adotada pelo E. STJ no
julgamento do REsp no 1.139.030 RJ (2009/0086844-6), relatado pela
ilustre Ministra Nancy Andrighi:
CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AÇÃO DE COBRANÇA. COTAS
CONDOMINIAIS.
OMISSÃO,
CONTRADIÇÃO
OU
OBSCURIDADE.
NÃO
OCORRÊNCIA.
PRESCRIÇÃO
DA
PRETENSÃO DE COBRANÇA DE QUOTAS CONDOMINIAIS.
INCIDÊNCIA DO 206, § 5o, I DO CC/02. (...) 2. Na vigência do
CC/16, o crédito condominial prescrevia em vinte anos, nos termos do

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seu art. 177. 3. Com a entrada em vigor do novo Código Civil, o
prazo prescricional aplicável à pretensão de cobrança das quotas
condominiais passou a ser de cinco anos, nos termos do art. 206, § 5o,
I, do CC/02, observada a regra de transição do art. 2.028 do CC/02. 4.
Recurso especial parcialmente provido.
E, o Colendo Superior Tribunal de Justiça pacificou o
entendimento acima, em recurso submetido ao rito dos recursos
repetitivos (1483930/DF S2 Relator, Min. Luis Felipe Salomão j.
23/11/2016):
RECURSO
ESPECIAL
REPRESENTATIVO
DE
CONTROVÉRSIA. DIREITO CIVIL. COBRANÇA DE TAXAS
CONDOMINIAIS.
DÍVIDAS
LÍQUIDAS,
PREVIAMENTE
ESTABELECIDAS EM DELIBERAÇÕES DE ASSEMBLEIAS
GERAIS, CONSTANTES DAS RESPECTIVAS ATAS. PRAZO
PRESCRICIONAL. O ART. 206, § 5o, I, DO CÓDIGO CIVIL DE
2002, AO DISPOR QUE PRESCREVE EM 5 (CINCO) ANOS A
PRETENSÃO
DE
COBRANÇA
DE
DÍVIDAS
LÍQUIDAS
CONSTANTES
DE
INSTRUMENTO
PÚBLICO
OU
PARTICULAR, É O QUE DEVE SER APLICADO AO CASO.
1. A tese a ser firmada, para efeito ao art. 1.036 do CPC/2015 (art. 543-
C do CPC/1973), é a seguinte: Na vigência do Código Civil de 2002, é
quinquenal o prazo prescricional para que o Condomínio geral ou
edilício (vertical ou horizontal) exercite a pretensão de cobrança de
taxa condominial ordinária ou extraordinária, constante em
instrumento público ou particular, a contar do dia seguinte ao
vencimento da prestação.
2. No caso concreto, recurso especial provido.
No caso, o condomínio autor está cobrando as despesas
do período de julho de 1995 a junho de 2014 (f. 346).
Portanto, as prestações condominiais cobradas pelo autor
estão sujeitas ao prazo prescricional quinquenal estabelecido pelo art.
206, § 5°, I, do CC, contado desde seus vencimentos, mesmo aquelas
prestações vencidas anteriormente à vigência do Código Civil de 2002,
pois na data de sua entrada em vigor, não havia transcorrido mais da
metade do prazo vintenário estabelecido na lei revogada (art. 177).
A presente ação foi ajuizada em 04/04/2018 e deste modo,

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a pretensão às prestações anteriores a abril de 2013 estão prescritas.
Descabida a alegação do autor de que o prazo
prescricional somente teria início quando ele, alegadamente, teve ciência
de que a ré, ex-síndica do condomínio, ao tempo de sua gestão, não era
proprietária da unidade em que residia.
As certidões de registro de imóveis, juntadas pelo próprio
autor, demonstram que as unidades em questão, durante todo o período
de cobrança, estavam registradas em nome da genitora da síndica, ou
seja, informação que era pública, de que não se podia alegar
desconhecimento.
Quanto às prestações vencidas a partir abril de 2013, deve
ser mantida a improcedência do pedido.
Nos termos do art. 9o, § segundo da Convenção, “no caso
do Síndico ser um condômino, não perceberá qualquer remuneração,
ficando tão só isento de sua contribuição CONDOMINIAL, se assim o
desejar, podendo o mesmo delegar as funções administrativas à pessoa
física ou jurídica, de sua confiança, especializada no ramo” (f. 349).
É incontroverso nos autos que a ré, ex-síndica, residia em
uma das unidades de propriedade de sua genitora.
Observa-se ainda que nos termos da planilha de isenções
trazida pelo autor (f. 346) houve isenção de apenas uma cota
condominial por mês, ou seja, a isenção atingia apenas uma unidade
imobiliária.
Saliente-se ainda de que não há notícia que a ex-síndica
tenha recebido qualquer remuneração de seus serviços, além da isenção
da taxa condominial de que ocupava.
Como já dito, as certidões de registro de imóveis
comprovam que as unidades sempre estiveram registradas no nome da
genitora da ex-síndica, informação que era de fácil acesso ao

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condomínio.
Por certo, a conduta do condomínio ao conferir isenção
das cotas condominiais, criou na ré, ex-síndica, a legítima expectativa de
regularidade da situação.
O instituto da supressio, derivado do princípio da boa-fé
contratual, consiste na impossibilidade de o credor exigir do devedor o
cumprimento de determinada obrigação por ter incutido neste a
expectativa de que tal exigência não seria realizada ao longo do tempo.
Menciono, nesse sentido, precedentes do E. STJ:
RECURSO ESPECIAL. CONTRATO. PROMESSA DE COMPRA E
VENDA DE COMBUSTÍVEIS E DERIVADOS. APELAÇÃO.
REGRA DO ART. 514 DO CPC. ATENDIMENTO. AQUISIÇÃO
DE QUANTIDADE MÍNIMA DE PRODUTOS. INOBSERVÂNCIA
NO CURSO DA RELAÇÃO CONTRATUAL. TOLERÂNCIA DO
CREDOR.
CLÁUSULA
PENAL.
INAPLICABILIDADE.
PRINCÍPIO
DA
BOA-FÉ
OBJETIVA.
INSTITUTO
DA
SUPPRESSIO. INCIDÊNCIA. HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS.
SÚMULA No 7/STJ.
1. Trata-se de ação de cobrança de multa prevista em contrato de
promessa de compra e venda de combustíveis e produtos derivados
sob a alegação de que o posto de gasolina não adquiriu a quantidade
mínima prevista.
2. A mera reiteração, nas razões do recurso de apelação, de
argumentos apresentados na inicial ou na contestação não determina
por si só ofensa ao art. 514 do Código de Processo Civil. Precedentes.
3. Segundo o instituto da suppressio, o não exercício de direito por seu
titular, no curso da relação contratual, gera para a outra parte, em
virtude do princípio da boa-fé objetiva, a legítima expectativa de que
não mais se mostrava sujeito ao cumprimento da obrigação, presente a
possível deslealdade no seu exercício posterior.
4. Hipótese em que a recorrente permitiu, por quase toda a vigência do
contrato, que a aquisição de produtos pelo posto de gasolina ocorresse
em patamar inferior ao pactuado, apresentando-se desleal a exigência,
ao fim da relação contratual, do valor correspondente ao que não foi
adquirido, com incidência de multa. Assim, por força do instituto da
suppressio, não há ofensa ao art. 921 do Código Civil de 1916.
5. A revisão do montante fixado a título de honorários advocatícios,
exceto se irrisórios ou exorbitantes, demanda o reexame de provas,
atraindo o óbice da Súmula no 7/STJ.
6. Recurso especial não provido.

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(REsp 1374830/SP, Rel. Ministro RICARDO VILLAS BÔAS
CUEVA, TERCEIRA TURMA, julgado em 23/06/2015, DJe
03/08/2015)
CIVIL. CONTRATOS. DÍVIDAS DE VALOR. CORREÇÃO
MONETÁRIA. OBRIGATORIEDADE. RECOMPOSIÇÃO DO
PODER AQUISITIVO DA MOEDA. RENÚNCIA AO DIREITO.
POSSIBILIDADE.
COBRANÇA
RETROATIVA
APÓS
A
RESCISÃO DO CONTRATO. NÃO-CABIMENTO. PRINCÍPIO DA
BOA-FÉ
OBJETIVA.
TEORIA
DOS
ATOS
PRÓPRIOS.
SUPRESSIO.
1. Trata-se de situação na qual, mais do que simples renúncia do
direito à correção monetária, a recorrente abdicou do reajuste para
evitar a majoração da parcela mensal paga pela recorrida,
assegurando, como isso, a manutenção do contrato. Portanto, não se
cuidou propriamente de liberalidade da recorrente, mas de uma
medida que teve como contrapartida a preservação do vínculo
contratual por 06 anos. Diante desse panorama, o princípio da boa-fé
objetiva torna inviável a pretensão da recorrente, de exigir
retroativamente valores a título de correção monetária, que vinha
regularmente dispensado, frustrando uma expectativa legítima,
construída e mantida ao longo de toda a relação contratual.
2. A correção monetária nada acrescenta ao valor da moeda, servindo
apenas para recompor o seu poder aquisitivo, corroído pelos efeitos da
inflação. Cuida-se de fator de reajuste intrínseco às dívidas de valor,
aplicável independentemente de previsão expressa.Precedentes.
3. Nada impede o beneficiário de abrir mão da correção monetária
como forma de persuadir a parte contrária a manter o vínculo
contratual. Dada a natureza disponível desse direito, sua supressão
pode perfeitamente ser aceita a qualquer tempo pelo titular.
4. O princípio da boa-fé objetiva exercer três funções: (i) instrumento
hermenêutico; (ii) fonte de direitos e deveres jurídicos; e (iii) limite ao
exercício de direitos subjetivos. A essa última função aplica-se a teoria
do adimplemento substancial das obrigações e a teoria dos atos
próprios, como meio de rever a amplitude e o alcance dos deveres
contratuais, daí derivando os seguintes institutos: tu quoque, venire
contra facutm proprium, surrectio e supressio.
5. A supressio indica a possibilidade de redução do conteúdo
obrigacional pela inércia qualificada de uma das partes, ao longo da
execução do contrato, em exercer direito ou faculdade, criando para a
outra a legítima expectativa de ter havido a renúncia àquela
prerrogativa.
6. Recurso especial a que se nega provimento.
(REsp 1202514/RS, Rel. Ministra NANCY ANDRIGHI, TERCEIRA
TURMA, julgado em 21/06/2011, DJe 30/06/2011)

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Assim, fere o princípio da boa-fé contratual a pretensão do
condomínio de exigir retroativamente as cotas condominiais que foram
objetos de isenção por longos anos, ainda mais, na hipótese em que a
isenção era o único benefício econômico da ex-síndica pelos serviços
prestados ao condomínio.
Nego, pois, provimento ao recurso.
Pelo trabalho adicional realizado em grau recursal, nos
termos do § 11, do art. 85, do novo CPC/2015, a verba honorária
sucumbencial devida pelo réu fica majorada para 15% sobre o valor da
causa (R$ 46.483,15 f. 16), corrigido monetariamente desde a data do
ajuizamento da ação e acrescido de juros de mora de 1% ao mês a partir
do trânsito em julgado.
Morais Pucci
Relator

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Apelante: Condomínio Edifício Rui.
Apeladas: Rosemary Gomes da Silva Souza e Domingas Gentil
DECLARAÇÃO DE VOTO No 25839
Atribuído à causa o valor de R$ 46.483,15 e recolhidas custas
recursais de R$ 1.859,32 (4% do valor original da causa o que também entendo
correto).
FLAVIO ABRAMOVICI

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Este documento é cópia do original que recebeu as seguintes assinaturas digitais:
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Eletrônicos
ANTONIO CARLOS MORAIS PUCCI
110E4B21
10
10
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Votos
FLAVIO ABRAMOVICI
112EC508
Para conferir o original acesse o site:
https://esaj.tjsp.jus.br/pastadigital/sg/abrirConferenciaDocumento.do, informando o processo
1036918-50.2018.8.26.0100 e o código de confirmação da tabela acima.