Tribunal: TJSP
Processo: 2041487-18.2020.8.26.0000
Classe: Agravo de Instrumento / Locação de Imóvel
Órgão julgador: Silvia Rocha
Órgão colegiado: 29a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-04-28
Data de publicação: 2020-04-28

Ementa:
- Locação de imóvel comercial – Despejo por falta de pagamento cumulada com cobrança de aluguéis e demais encargos locatícios - Liminar indeferida - Locação garantida por fiança.
- Admite-se tutela antecipada, desde que presentes os pressupostos legais - Embora presentes os requisitos do art. 8o da Lei 8.245/91, a liminar só pode ser concedida após o término do prazo da locação, o que ainda não

Ementa:
- Locação de imóvel comercial – Despejo por falta de pagamento cumulada com cobrança de aluguéis e demais encargos locatícios - Liminar indeferida - Locação garantida por fiança.
- Admite-se tutela antecipada, desde que presentes os pressupostos legais - Embora presentes os requisitos do art. 8o da Lei 8.245/91, a liminar só pode ser concedida após o término do prazo da locação, o que ainda não ocorreu - Ausência de risco pelo não deferimento da medida - Agravo não provido.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2020.0000294764
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Agravo de Instrumento no
2041487-18.2020.8.26.0000, da Comarca de São Paulo, em que é agravante TRADEX
PARTICIPACOES E EMPREENDIMENTOS EIRELI, são agravados EDUARDO
FONTE DOS SANTOS (ESPÓLIO) e NANCI FONTE DOS SANTOS.
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 29a Câmara de Direito Privado
do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Negaram provimento ao
recurso. V. U., de conformidade com o voto da relatora, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores SILVIA ROCHA
(Presidente), FABIO TABOSA E CARLOS HENRIQUE MIGUEL TREVISAN.
São Paulo, 28 de abril de 2020.
SILVIA ROCHA
Relatora
Assinatura Eletrônica

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Agravo de Instrumento no 2041487-18.2020.8.26.0000 -Voto no 29618
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29a Câmara de Direito Privado
Agravo de Instrumento no 2041487-18.2020.8.26.0000
1a Vara Cível do Foro Regional de Jaba quara
(proc.
no
1020448-07.2019.8.26.0003)
Agravante: Tradex Participações e Empreendimentos Eireli
Agravado: Espólio Eduardo Fonte dos Santos
Juíza de 1a Instância: Samira de Castro Lorena
Voto n° 29618.
- Locação de imóvel comercial Despejo por falta de pagamento
cumulada com cobrança de aluguéis e demais encargos locatícios
- Liminar indeferida - Locação garantida por fiança.
-
Admite-se
tutela
antecipada,
desde
que
presentes
os
pressupostos legais - Embora presentes os requisitos do art. 8o da
Lei 8.245/91, a liminar só pode ser concedida após o término do
prazo da locação, o que ainda não ocorreu - Ausência de risco
pelo não deferimento da medida - Agravo não provido.
Autora de ação de despejo por falta de pagamento
cumulada com cobrança, a agravante rebela-se contra r. decisão que indeferiu
seu pedido de concessão de liminar de despejo.
Sustenta a agravante que: a) o art. 59 da Lei de
locações não é taxativo, podendo ser aplicadas as regras da tutela provisória de
urgência; b) a escritura de compra e venda, transferindo a propriedade para a
adquirente foi registrada no dia 30.8.19; c) ciente da locação e não tendo
interesse na sua continuidade, nos termos do disposto no art. 8o, § 2o, da Lei de
locações, denunciou o contrato, notificando os locatários por telegrama no dia
16.10.19, concedendo o prazo de noventa dias para desocupação; d) o contrato
não contém cláusula de vigência em caso de alienação, tampouco foi averbado
às margens da matrícula do imóvel, requisitos imprescindíveis para a
continuidade da relação locatícia; e) cumpridos os requisitos legais para rescisão,
deve ser determinado o despejo dos locatários do imóvel; f) juntou caução
correspondente a três aluguéis.
Recurso tempestivo e preparado.
Houve resposta (fl. 94/99).

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É o relatório.
O agravante, adquirente do imóvel locado ao agravado,
ajuizou contra ele ação de despejo por falta de pagamento cumulada com
cobrança, alegando que, não tendo interesse na continuidade da locação,
notificou a empresa estabelecida no local e também a fiadora, informando que
adquirira o imóvel e estava denunciando o contrato de locação e concedendo o
prazo de noventa dias para desocupação voluntária, nos termos do art. 8o da Lei
no 8.245/91. Apesar de não ter interesse na locação do imóvel, as obrigações dos
locadores e locatários, sub-rogados nos direitos e obrigações previstas no
contrato, permanecem vigentes e devem ser cumpridas, mas os réus deixaram de
efetuar o pagamento do aluguel vencido em 7.10.19, mesmo tendo sido
cobrados. Pediu a procedência da ação para declarar a extinção da relação
locatícia e a condenação dos réus ao pagamento dos aluguéis vencidos (fl. 1/8 do
processo digital).
Em 31.10.19, foi determinada a emenda da inicial, para
que a autora apresentasse certidão de objeto e pé do processo do inventário
relativo ao espólio réu, bem como cópia do termo de compromisso de
inventariante (fl. 93 do processo digital).
A autora emendou a inicial e pediu a retificação do
nome do réu para Espólio de Eduardo Fonte dos Santos e juntou termo de
compromisso da inventariante e certidão de objeto e pé do inventário de Eduardo
Fontes (fl. 95/96 do processo digital).
Em 10.12.19, foi recebida a emenda a inicial e
determinada a citação dos réus.
Citado, apenas o espólio réu contestou a ação,
alegando que o antigo proprietário do imóvel locado, ante o seu direito de
preferência, ofereceu-o por R$3.500.000,00, mas, como o valor era superior ao
de mercado, não teve interesse em adquiri-lo. Contudo, o imóvel foi vendido para
a autora por R$2.500.000,00, valor que o réu pagaria para adquirir o imóvel e

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nele manter os seus negócios, motivo pelo qual disse que proporá ação visando a
nulidade da compra e venda e pediu a suspensão da ação de despejo. Disse que
a autora, após a morte do locatário Eduardo Fontes, não quis mais receber os
aluguéis, razão pela qual efetuou o pagamento de todos os aluguéis em Juízo.
Afirmou que não descumpriu nenhuma cláusula do contrato de locação e pediu a
sua manutenção no imóvel até a data prevista para o término da locação,
19.6.21, e pediu a improcedência da ação.
Em 13.2.20, a autora pediu a concessão de tutela de
urgência, “para determinar a desocupação do imóvel, expedindo o respectivo MANDADO DE
DESPEJO a ser cumprido por Oficial de Justiça no endereço objeto da locação, qual seja, RUA
SANTA CATARINA, No 2.860, BAIRRO VILA MASCOTE, SÃO PAULO SP, CEP 04378-500, para
recebimento por qualquer representante/funcionário na pessoa jurídica ali estabelecida ON PARK
ESTACIONAMENTO LTDA -, concedendo o prazo de 15 (quinze) dias para desocupação
voluntária, sob pena de despejo forçado, independentemente de novo mandado, nos termos do art.
59, § 1o, IX, da Lei no 8.245/91” (sic, fl. 154 do processo), o que foi indeferido.
Sobreveio, então, o agravo.
O art. 59, § 1o, IX, da Lei no 8.245/91, com redação
dada pela Lei 12.112/09, admite a concessão de liminar, para desocupação do
imóvel em quinze dias, nas ações que tiverem por fundamento exclusivo a falta
de pagamento de aluguel e acessórios da locação no vencimento, desde que o
contrato esteja desprovido de quaisquer das garantias previstas no art. 37 e que
seja prestada caução no valor equivalente a três meses de aluguel.
No caso em tela, pese o fato de ter sido prestada
caução (fl. 155/156 do processo digital), a locação está garantida por fiança,
conforme se depreende de fl. 36 do processo digital.
Não se trata, então, de hipótese de ausência de
garantia, porque foi prevista e prestada fiança, de modo que falta pressuposto
legal para a concessão da liminar.
Por outro lado, embora se admita a concessão da

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tutela antecipada em ações de despejo, na hipótese em exame o agravante não
comprovou a existência dos requisitos legais para obter o pretendido despejo.
O art. 8o da Lei no 8245/91 dispõe que “Se o imóvel for
alienado durante a locação, o adquirente poderá denunciar o contrato, com o prazo de noventa dias
para a desocupação, salvo se a locação for por tempo determinado e o contrato contiver cláusula
de vigência em caso de alienação e estiver averbado junto à matrícula do imóvel”, e o seu § 2o
que “a denúncia deverá ser exercitada no prazo de noventa dias contados do registro da venda ou
do compromisso, presumindo- se, após esse prazo, a concordância na manutenção da locação”.
A autora adquiriu o imóvel no dia 9.8.19, conforme
registro na sua matrícula em 23.8.19 (R-48, fl. 74 do processo digital), e, não
tendo interesse na continuidade da locação, notificou os réus a respeito, no dia
17.10.19, (fls. 79/84 do processo digital), dentro, portanto, do prazo de noventa
dias previsto no artigo 8o da Lei no 8.245/91.
O contrato vigorava por prazo determinado, mas não
há cláusula de vigência para a hipótese de alienação e não havia, na matrícula do
imóvel, averbação do contrato de locação (fl. 54/75 do processo digital).
Pela mesma razão, não se verifica direito de
preferência. Sem registro do contrato de locação no cartório do registro de
imóveis, não se cogita de direito de preferência do inquilino à aquisição do imóvel
locado.
Assim sendo, a análise superficial da questão, indica
que parecem estar cumpridos os requisitos para denúncia pelo adquirente da
locação.
Não obstante tais fatos, a hipótese retratada nos autos
não autoriza a concessão de antecipação de tutela, porque não se verifica o
perigo de dano, mas sim da irreversibilidade da medida, já que a tutela de
urgência só pode ser concedida se não houver perigo de prejuízo irreparável, o
que pode ocorrer em caso de determinação de desocupação do imóvel, no caso

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em tela, já que o despejo liminar por denúncia só pode ser concedida após o
prazo do término da locação que se dará apenas em 19.6.2021 (cláusula 35, fl.
44 do processo digital), nos termos do art. 59, §1o, inciso VIII, do CPC.
A propósito, em casos análogos, há precedentes
recentes desta Câmara e deste Tribunal:
"Locação. Despejo. Locação não residencial. Alienação do imóvel locado no curso do
contrato, com denúncia unilateral da locação pela adquirente, nos termos do art. 8o da
Lei 8.245/91. Pretensão da autora de deferimento de liminar nos termos do art. 59, §
1o, da Lei no 8.245/91. Descabimento. Dispositivo que não contempla a hipótese dos
autos. Ausência, por outro lado, de situação de risco de dano grave a justificar o
deferimento da medida como tutela de urgência. Decisão de Primeiro Grau,
denegando a liminar, confirmada. Agravo de instrumento da autora desprovido."
(TJSP; Agravo de Instrumento 2114533-74.2019.8.26.0000; Relator (a): Fabio Tabosa;
Órgão Julgador: 29a Câmara de Direito Privado; Foro de Ribeirão Pires - 2a Vara Cível;
Data do Julgamento: 30/09/2019; Data de Registro: 30/09/2019);
Locação de imóvel não residencial. Ação de despejo. Embora presentes os requisitos
legais do art. 8o da Lei 8.245/91 para denúncia do contrato pelo adquirente do imóvel,
impossível a concessão de liminar inaudita altera parte para desocupação imediata,
pois a medida só tem lugar após o término do prazo da locação, o que não ainda
ocorreu na espécie. Exegese do art. 59, § 1o, VIII. Recurso improvido." (TJSP; Agravo
de Instrumento 2161076-09.2017.8.26.0000; Relator (a): Gomes Varjão; Órgão
Julgador: 34a Câmara de Direito Privado; Foro Regional I - Santana - 7a Vara Cível;
Data do Julgamento: 13/09/2017; Data de Registro: 14/09/2017).
Diante do exposto, nego provimento ao agravo.
SILVIA ROCHA
Relatora