Tribunal: TJSP
Processo: 2256874-26.2019.8.26.0000
Classe: Agravo de Instrumento / Associação
Órgão julgador: Claudio Godoy
Órgão colegiado: 1a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-03-16
Data de publicação: 2020-03-16

Ementa:
Agravo de instrumento. Cumprimento de sentença. Condenação ao pagamento de taxa associativa. Inclusão do arrematante no polo passivo que se mostra inviável. Obrigação de contribuição que não decorre de vínculo real ou propter rem, mas de obrigação pessoal de natureza associativa. Questão a ser, de todo modo, apreciada pela Justiça do Trabalho, que determinou expressamente a exoneração do

Ementa:
Agravo de instrumento. Cumprimento de sentença. Condenação ao pagamento de taxa associativa. Inclusão do arrematante no polo passivo que se mostra inviável. Obrigação de contribuição que não decorre de vínculo real ou propter rem, mas de obrigação pessoal de natureza associativa. Questão a ser, de todo modo, apreciada pela Justiça do Trabalho, que determinou expressamente a exoneração do arrematante em relação às dívidas anteriores. De resto, natureza propter rem da obrigação de pagamento da taxa condominial que nada diz sobre o dever de arcar com as dívidas vencidas previamente à aquisição do bem, a qual decorre, antes, de previsão legal expressa do art. 1.345 do CC. Decisão mantida. Recurso desprovido.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2020.0000192235
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Agravo de Instrumento no
2256874-26.2019.8.26.0000, da Comarca de Araçatuba, em que é agravante
ASSOCIAÇÃO DOS PROPRIETARIOS DO RESIDENCIAL HABIANA II, é agravado
LUÍS ANTÔNIO NUNES SALVADOR.
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 1a Câmara de Direito Privado do
Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Negaram provimento ao
recurso. V. U., de conformidade com o voto do relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores RUI CASCALDI
(Presidente sem voto), AUGUSTO REZENDE E JOSÉ EDUARDO MARCONDES
MACHADO.
São Paulo, 16 de março de 2020.
CLAUDIO GODOY
Relator
Assinatura Eletrônica

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Agravo de Instrumento no 2256874-26.2019.8.26.0000 -Voto no 21.316
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AGRAVO DE INSTRUMENTO
Processo n. 2256874-26.2019.8.26.0000
Comarca: Araçatuba
Agravante: ASSOCIAÇÃO DOS PROPRIETÁRIOS DO RESIDENCIAL
HABIANA II
Agravado: LUÍS ANTÔNIO NUNES SALVADOR
Juiz Dr. Sérgio Ricardo Biella
Voto n. 21.316

Agravo de instrumento. Cumprimento de sentença.
Condenação ao pagamento de taxa associativa. Inclusão do
arrematante no polo passivo que se mostra inviável. Obrigação
de contribuição que não decorre de vínculo real ou propter
rem, mas de obrigação pessoal de natureza associativa.
Questão a ser, de todo modo, apreciada pela Justiça do
Trabalho, que determinou expressamente a exoneração do
arrematante em relação às dívidas anteriores. De resto,
natureza propter rem da obrigação de pagamento da taxa
condominial que nada diz sobre o dever de arcar com as
dívidas vencidas previamente à aquisição do bem, a qual
decorre, antes, de previsão legal expressa do art. 1.345 do CC.
Decisão mantida. Recurso desprovido.
Cuida-se de recurso de agravo de instrumento
interposto contra decisão que indeferiu inclusão do arrematante do imóvel no
cumprimento de sentença condenatória ao pagamento de taxas associativas.
Argumenta a agravante que tentou a reserva de valores na Justiça Trabalhista,
o que não foi possível, ante o valor maior do débito, tendo sido ainda
compelida a expedir certidão negativa de débito em favor do arrematante, o
que diz ter atendido para não incidir multa cominatória. Pondera que de todo
modo o arrematante responde pelo débito passado por se tratar de obrigação
propter rem. Por fim, ainda remete ao princípio que veda o enriquecimento
sem causa.

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Recurso regularmente processado, sem resposta
(fls. 53).
É o relatório.
O recurso não merece provimento.
Em primeiro lugar, não se entende tenha a
natureza propter rem a obrigação de contribuição para o custeio da
manutenção de loteamentos.
Com efeito, não se trata de condomínio, na
forma da Lei 4.591/64, que fizesse os proprietários vinculados às despesas
comuns, esta sim obrigação propter rem, mas de cobrança feita por
associação, assim de verbas de sua manutenção, cujo título jurídico é a
vinculação associativa (v. o estatuto de fls. 20/42 e a matrícula de fls. 73/76
nos autos do conhecimento), conforme entendimento consolidado no
Superior Tribunal de Justiça (v.g. EResp. n. 44.931/SP, DJU 01.02.2006,
AgReg no Resp n. 1.061.702/SP, j. 18.08.2009; AgReg no Ag 953.621/RJ,
j. 01.12.2009; AgReg no EResp n. 1.003.875, j. 15.08.2010; AgInt no REsp
1688721/DF, rel. Min. Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, j.
20/02/2018) e assentado pela Corte Suprema (RE 432.106-RJ, 1a Turma,
rel. Min. Marco Aurélio, j. 20.09.2011, DJe 04.11.2011). Mesmo a
orientação a que antes de filiava esta Câmara exigia exame do caso concreto
para verificação sobre se havia serviços prestados e sobre se eles,
efetivamente, beneficiavam quem cobrado pelas contribuições devidas a
associação de moradores, tratando-se, da mesma maneira, de obrigação
pessoal e não vinculada à titularidade do bem, em prol da coisa, característica

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das obrigações, e por isso assim denominadas, propter rem.
Por isso mesmo a vedação do enriquecimento
sem causa não pode servir como fundamento para responsabilização do
arrematante. Antes da arrematação, ele não tinha relação alguma tendo por
causa a titularidade do imóvel e, assim, não poderia ter sido beneficiado por
eventuais melhorias realizadas e serviços prestados pela agravante, não se
aplicando ao caso os julgados colacionados a fls. 13/16.
De outro lado, eis eu efetuada a analogia no
recurso, nem a responsabilidade do adquirente do imóvel por despesas
condominiais anteriores se dá por causa da natureza propter rem destas
obrigações, mas, a bem dizer, apesar dela.
É que as obrigações propter rem, também
chamadas ambulantes ou ambulatórias, trazem a característica especial de
acessoriedade a um direito real. Ou seja, existem por causa e enquanto o
obrigado é titular de um direito real. E se transmitem, independentemente de
manifestação específica de vontade, de maneira automática, com a mutação
do direito real a que aderem.
Mas por isso mesmo o novo titular do direito
real transmitido não responde por débitos anteriores. O que se lhe transfere é
a obrigação de cumprir as prestações vincendas, afinal devidas, veja-se, a
partir de quando o obrigado se torna titular do direito real. Por se tratar de
obrigação propter rem, e justamente por isso, não pode responder por débito
constituído em período de diversa titularidade do direito real. Frise-se, o que a
este adere não é a dívida, e sim a obrigação de prestar.

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Nada diverso ocorreria com o débito de
condomínio, não fosse previsão legal que já se continha na Lei 4.591/64 (art.
4o, par. único), ainda mais clara no novo Código Civil (art. 1.345). Por outra,
o adquirente responde pelos débitos anteriores de condomínio não em virtude
de se cuidar de obrigação propter rem, mas sim porque a lei determina.
E por este motivo
que não se aplica às
associações de moradores é que se entende que o adquirente a título
derivado pode ser incluído no polo passivo da execução de verba
condominial. Com base na lição de Araken de Assis, sustenta Antônio
Rigolin, que o adquirente responde pelo débito e, por sub-rogação (art. 42 e
pars. do CPC), deve este passar a figurar no pólo passivo da execução (in
Condomínio Edilício aspectos relevantes, Coord.: Francisco Casconi e
José Roberto Neves Amorim, Método, 2005, p. 276).
Esta mesma sub-rogação, de outra parte, admite-
se ocorra mesmo já iniciada a fase de cumprimento, intimado o devedor
originário. De novo na lição de Rigolin, ante o princípio da máxima utilidade
da execução, não haveria qualquer óbice a que o credor requeresse a alteração
do pólo passivo. A seu ver, “pensar de modo diverso seria estabelecer
inadmissível óbice à própria efetividade da atuação jurisdicional
executória.” (Op. cit., p. 283).
Nesta esteira é que se encontram precedentes
admitindo semelhante pretensão (v.g. AI 2050458-36.2013.8.26.0000, Rel.
Hugo Crepaldi, 25a Câmara de Direito Privado, j. 30/01/2014; AI
2060101-18.2013.8.26.0000, Rel. Kioitsi Chicuta, 32a Câmara de Direito

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Privado, j. 30/01/2014; AI 2037604-10.2013.8.26.0000, Rel. Ruy Coppola,
32a
Câmara
de
Direito
Privado,
j.
23/01/2014;
AI
2054061-20.2013.8.26.0000, Rel. Silvia Rocha, 29a Câmara de Direito
Privado, j. 15/01/2014; AI 2031780-70.2013.8.26.0000, Rel. Jayme
Queiroz Lopes, 36a Câmara de Direito Privado, j. 12/12/2013; AI
2005328-23.2013.8.26.0000, Rel. Walter Cesar Exner, 25a Câmara de
Direito Privado, j. 24/10/2013; AI 2023072-31.2013.8.26.0000, Rel.
Renato Sartorelli, 26a Câmara de Direito Privado, j. 30/10/2013; AI
2008808-09.2013.8.26.0000, Rel. Marcos Ramos, 30a Câmara de Direito
Privado, j. 16/10/2013; AI 2021313-32.2013.8.26.0000, Rel. Antonio
Rigolin,
31a
Câmara
de
Direito
Privado,
j.
01/10/2013;
AI
0176085-84.2013.8.26.0000, Rel. Sá Duarte, 33a Câmara de Direito
Privado, j. 30/09/2013), mas sempre envolvendo a cobrança de despesas
condominiais.
Não se olvida haver, mais recentemente,
diversos julgados do Superior Tribunal de Justiça associando a natureza
propter rem da obrigação de pagamento das taxas condominiais ao dever de
pagar as contribuições anteriores à arrematação (v., nesse sentido, AgInt nos
EDcl no REsp 1673277/SP, rel. Min. Marco Buzzi, Quarta Turma, j.
09/12/2019; REsp 1817419/SP, rel. Min. Paulo De Tarso Sanseverino,
Terceira Turma, j. 10/09/2019; REsp 1523696/RS, rel. Min. Nancy
Andrighi, Terceira Turma, j. 26/02/2019; AgRg no AREsp 610.546/RJ,
rel. Min. João Otávio De Noronha, Terceira Turma, j. 01/09/2015; AgRg
no AREsp 227.546/DF, rel. Min. Maria Isabel Gallotti, Quarta Turma, j.
18/08/2015). A divergência em relação ao entendimento aqui esposado é,
todavia, apenas de fundamento teórico para a responsabilidade por dívidas
condominiais anteriores, e não altera o resultado do caso concreto, que não

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envolve, como se assentou, condomínio especial.
Por fim, do ponto de vista processual, foi o
Juízo da ação trabalhista de n. 0011076-68.2017.5.15.0103 que determinou
fosse “providenciada a desvinculação dos débitos condominiais e de fundo
de reserva, anteriores a 07/02/2019, que recaem sobre o imóvel arrematado
nestes autos (matrícula no 62.992 do Oficial de Registro de Imóveis de
Araçatuba SP), tendo em vista que a arrematação é forma de aquisição
originária e isenta os arrematantes dos débitos anteriores ao registro da
carta de arrematação na matrícula do imóvel. A responsabilidade pelos
tributos precedentes À arrematação recai sobre o proprietário anterior pois,
ciente da obrigação de zelar e conservar o bem objeto de penhora, assim não
o fez. Em total descaso, deixou de pagar os encargos que lhe cabiam. Assim,
não deverá o arrematante assumir referidas obrigações.” (fls. 50 da origem).
Destarte, tendo-se em vista a possibilidade da
eventual interposição de recurso contra tal decisão, lá deveria ser agitada a
questão.
Ante o exposto, NEGA-SE PROVIMENTO
ao recurso.
CLAUDIO GODOY
relator