Tribunal: TJSP
Processo: 1002128-67.2019.8.26.0597
Classe: Apelação Cível / Promessa de Compra e Venda
Órgão julgador: Luiz Antonio de Godoy
Órgão colegiado: 1a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-01-27
Data de publicação: 2020-01-27

Ementa:
CONTRATO - Compromisso de compra e venda - Resilição - Desistência - Retenção parcial dos valores desembolsados – Súmula 543, do STJ – Retenção de 20% do total dos valores pagos que se revela adequada, estando em consonância com o entendimento desta Câmara – Valor das arras confirmatórias que deve ser objeto de devolução, nos termos estabelecidos na sentença – Retenção integral que se

Ementa:

CONTRATO - Compromisso de compra e venda - Resilição - Desistência - Retenção parcial dos valores desembolsados – Súmula 543, do STJ – Retenção de 20% do total dos valores pagos que se revela adequada, estando em consonância com o entendimento desta Câmara – Valor das arras confirmatórias que deve ser objeto de devolução, nos termos estabelecidos na sentença – Retenção integral que se revela indevida – Indenização pelo período de indisponibilidade do bem devida – Retenção, também, de eventuais valores não adimplidos pelo autor a título de IPTU e taxas incidentes sobre o bem, até a reintegração da ré na sua posse – Juros de mora – Incidência a partir do trânsito em julgado da decisão – Ônus da sucumbência a cargo da ré, vencida em maior proporção – Observância do princípio da causalidade e da sucumbência – Recurso provido em parte.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2020.0000028118
ACÓRDÃO
Vistos,
relatados
e
discutidos
estes
autos
de
Apelação
Cível
no
1002128-67.2019.8.26.0597, da Comarca de Sertãozinho, em que é apelante CCG
EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS
LTDA, são apelados
ALTIMAR DE
OLIVEIRA e SUELI APARECIDA MINTO DE OLIVEIRA.
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 1a Câmara de Direito Privado do
Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Deram provimento em
parte ao recurso. V. U., de conformidade com o voto do relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores RUI CASCALDI
(Presidente) e FRANCISCO LOUREIRO.
São Paulo, 27 de janeiro de 2020.
LUIZ ANTONIO DE GODOY
Relator
Assinatura Eletrônica

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Apelação Cível no 1002128-67.2019.8.26.0597
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VOTO No 50956
APELAÇÃO No 1002128-67.2019.8.26.0597 Sertãozinho
APELANTE CCG Empreendimentos Imobiliários Ltda.
APELADO Altimar de Oliveira
JUIZ Nemércio Rodrigues Marques
CONTRATO - Compromisso de compra e venda - Resilição -
Desistência - Retenção parcial dos valores desembolsados
Súmula 543, do STJ Retenção de 20% do total dos valores
pagos que se revela adequada, estando em consonância com o
entendimento desta Câmara Valor das arras confirmatórias
que deve ser objeto de devolução, nos termos estabelecidos na
sentença
Retenção integral que se revela indevida

Indenização pelo período de indisponibilidade do bem devida
Retenção, também, de eventuais valores não adimplidos pelo
autor a título de IPTU e taxas incidentes sobre o bem, até a
reintegração da ré na sua posse Juros de mora Incidência a
partir do trânsito em julgado da decisão
Ônus da
sucumbência a cargo da ré, vencida em maior proporção
Observância do princípio da causalidade e da sucumbência
Recurso provido em parte.
Trata-se de apelação da sentença de fls. 116/120 (objeto de embargos de
declaração acolhidos a fls. 136/137), em que foi julgada procedente em parte “ação de
rescisão contratual c/c restituição dos valores pagos” (fls.1) ajuizada por Altimar de
Oliveira contra CCG Empreendimentos Imobiliários Ltda., “para rescindir o contrato e
reduzir a retenção para 10% dos valores pagos e débitos em aberto com IPTU e demais
encargos os quais se obrigou o comprador, até a data da sentença, caso existentes, sem
desconto da arras, de forma simples, com correção monetária pelos índices da Tabela
Prática do TJ/SP, desde o desembolso, e juros de mora de 1% ao mês, devidos desde a
citação” (fls. 136). Foram carreados à ré os ônus da sucumbência. Inconformada, apelou
esta, requerendo a retenção mínima de 30% dos valores desembolsados pelo autor.
Requereu, ainda, a retenção das arras ou sua inclusão na base de cálculo do valor a ser
restituído ao compromisário comprador, bem como a incidência de juros de mora a partir
do trânsito em julgado da decisão e a retenção de valor a título de fruição do imóvel pelo

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autor. Também, postulou a retenção dos valores eventualmente não pagos pelo autor a
título de tributos e taxas incidentes sobre o imóvel até sua efetiva reintegração na posse do
bem e a condenação do autor no pagamento das verbas de sucumbência ou o
reconhecimento da sucumbência recíproca. Foi providenciado o recolhimento do preparo.
Oferecidas contrarrazões (fls. 177/189), foram os autos remetidos a este Tribunal.
É o relatório, adotado, quanto ao restante, o da sentença apelada.
Em 2 de dezembro de 2013, firmaram as partes contrato de compromisso de
compra e venda, tendo por objeto o lote 164, da quadra 6, do loteamento denominado
“Residencial Itália”, localizado no município de Dumont, pelo preço total de R$ 85.380,00
(fls. 11/19).
Por enfrentar dificuldades financeiras, ajuizou o autor a presente demanda,
pretendendo a devolução integral dos valores desembolsados ou de 90% de referida
quantia.
Pelos elementos existentes nos autos, nota-se ter o autor simplesmente
desistido do negócio celebrado com a ré. Deve, assim, suportar os ônus contratuais, além
dos prejuízos ocasionados à promitente vendedora. Vale lembrar que “o promitente
comprador está preso ao vínculo contratual e dele não pode se desobrigar sem o
ressarcimento das despesas do negócio e da indenização pela respectiva ruptura” (Resp.
no 336729 SP, 3a Turma do Superior Tribunal de Justiça, Rel. Min. Ari Pargendler, em
27/6/02, DJ 5/8/02, pág. 333).
Assim, sendo caso de resolução do contrato e restituição (parcial) de valores
despendidos para pagamento do preço avençado, nos termos da Súmula 543 do STJ, revela-
se adequada a retenção, pela promitente vendedora, de 20% das quantias desembolsadas
pelo autor.
Nesse sentido, aliás, é o entendimento consolidado desta Câmara:
"Apelação Cível. Compromisso de venda e compra Ação de
rescisão contratual cumulada com restituição de valores pagos Rescisão a
pedido dos autores, adquirentes, em razão de dificuldades financeiras Sentença
que julgou a demanda procedente em parte para o fim de reconhecer a rescisão
do contrato e condenar a ré a restituir 90% dos valores pagos, com correção
desde o desembolso e juros de mora contados da citação Recurso apenas da ré
Recondução das partes ao "statu quo ante" Súmula 543 do Colendo Superior

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Tribunal de Justiça Devolução dos valores pagos com retenção de 20% pela
vendedora Correção monetária que deve ser computada desde os respectivos
desembolsos Juros moratórios incidentes a partir do trânsito em julgado. Dá-se
provimento em parte ao recurso de apelação" (Apelação Cível no
1017714-81.2017.8.26.0576 - São José do Rio Preto, 1a Câmara de Direito
Privado do Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo, v.un., Rel. Des. Christine
Santini, em 31/1/18).
"Compromisso de compra e venda - Rescisão unilateral pela
promitente compradora - Inconformismo quanto ao percentual para restituição
das quantias pagas - Sentença que fixou a retenção de 20% dos valores pagos -
Montante fixado de forma equilibrada - Necessidade de recondução das partes ao
'status quo ante' - Devolução em parcela única Juros moratórios incidentes a
partir do trânsito em julgado, em se tratando de rescisão por culpa da
promissária compradora - Precedentes - Sentença reformada em parte - Recurso
parcialmente provido" (Apelação Cível no 1038616-78.2016.8.26.0224

Guarulhos, 1a Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça do Estado de São
Paulo, v.un., Rel. Des. Augusto Rezende, em 1/2/18).
"Compromisso de compra e venda. Dissolução do contrato por
iniciativa da adquirente. Circunstância que não impede a devolução das parcelas
pagas, sob pena de ofensa ao art. 53 do CDC. Retenção, porém, majorada para
20% dos valores pagos, na esteira da orientação da Câmara. Juros moratórios,
ademais, devidos a partir do trânsito em julgado. Sentença revista em parte.
Recurso parcialmente provido" (Apelação Cível no 1014037-46.2016.8.26.0554 -
Santo André, 1a Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça do Estado de
São Paulo, v.un., Rel. Des. Claudio Godoy, em 22/1/18).
Com efeito, no caso, a parcela suscetível de retenção (20%) é suficiente para
cobertura dos serviços prestados e das despesas operacionais da construtora, devendo ser
afastada a cláusula 22a do contrato (fls. 18), nos termos do art. 413, do Código Civil, por
estabelecer a retenção de montante excessivo. Não se identificam gastos excepcionais com
a administração e a comercialização da unidade, ou com o acompanhamento das obras que
justifique o percentual perseguido pela apelante.
Ademais, ao contrário do alegado pela ré, não há de falar-se de retenção das

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arras confirmatórias, que serviram como início do pagamento do preço e foram dadas como
garantia da efetivação do negócio, conforme entendimento do STJ: “Por ocasião da
rescisão contratual, o valor dado a título de sinal (arras) deve ser restituído ao reus
debendi, sob pena de enriquecimento sem causa” (AgRg no REspno 997956/SC, 4a Turma,
Rel. Min. Luis Felipe Salomão, julgado em 26/06/2012, DJe 02/08/2012).
Em relação à indenização pelo período de indisponibilidade do bem, frise-se
que “O Compromissário comprador de imóvel, mesmo inadimplente, pode pedir a rescisão
do contrato e reaver as quantias pagas, admitida a compensação com gastos próprios de
administração e propaganda feitos pelo compromissário vendedor, assim como com o
valor que se arbitrar pelo tempo de ocupação do bem” (Súmula 1, TJSP), sem que se faça
distinção entre imóveis edificados ou sem edificação.
Ademais, o Superior Tribunal de Justiça já exarou entendimento no sentido
de que a indenização é devida por todo o período de posse (AgInt no REsp no 1167766/ES,
4a Turma do Superior Tribunal de Justiça, Rel. Min. Raul Araújo, Rel. p/ Ac. Mina Maria
Isabel Gallotti, em 16/11/17, DJe 1/2/18).
É, pois, razoável a condenação do compromissáris comprador no pagamento
de indenização pelo período de indisponibilidade do imóvel, no valor correspondente a
0,5% sobre o valor atualizado do imóvel, por mês de ocupação, desde o momento em que a
posse foi entregue ao autor até a sua efetiva desocupação, valor condizente com o que se
pratica no mercado de locação imobiliária.
No tocante às despesas de IPTU e taxas incidentes sobre o bem, tendo sido o
autor imitido na posse do bem na data da celebração do contrato de compra e venda em
questão, deve ser objeto de retenção eventuais valores não adimplidos pelo autor a tal
título, até a reintegração da ré na posse do bem. Sabidamente, “Segundo a jurisprudência
do STJ, as despesas de condomínio e IPTU são de responsabilidade da construtora até a
entrega do imóvel ao adquirente. Isso porque, apesar de o IPTU ter como fato gerador a
propriedade, o domínio útil ou a posse do imóvel (CTN, art. 32), se os recorridos não
deram causa para o não recebimento do imóvel, não podem ser obrigados a pagar as
despesas condominiais nem o citado imposto referente ao período em que não haviam sido
imitidos na posse” (AgInt no REsp n. 1697414/SP, 3a Turma do Superior Tribunal de
Justiça, Rel. Min. Marco Aurélio Bellizze, em 5/12/17, DJe 15/12/17).
Frise-se que sobre o montante a ser restituído incidirão, além da correção

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monetária a partir de cada desembolso, juros de mora a partir do trânsito em julgado. Isso
porque, tendo os compromissários compradores dado causa à resolução do contrato,
entende-se que os juros de mora deverão ser computados a partir do trânsito em julgado da
decisão em que restar determinada a devolução das quantias.
Ademais, não prospera o raciocínio desenvolvido pela apelante de que seria
descabida a sua condenação no pagamento das verbas de sucumbência, já que a
condenação nesses ônus está mais ligada ao princípio da causalidade do que, propriamente,
ao da sucumbência.
Nessas circunstâncias, é reformada a sentença para determinar a devolução
pela ré de 80% dos valores desembolsados pelo autor, excluídas as arras, a retenção de
eventuais valores não adimplidos pelo autor a título de IPTU e taxas incidentes sobre o
bem até a reintegração da ré na sua posse e de valores da indenização pelo período de
ocupação do bem, nos termos acima mencionados, bem como para estabelecer o trânsito
em julgado como termo inicial de incidência dos juros de mora.
Por fim, nos termos do art. 85, §11, do Código de Processo Civil, a despeito
do acolhimento em parte do recurso, vencida a ré em maior proporção, é mantida a
disciplina da sucumbência.
Dá-se provimento em parte ao recurso.
LUIZ ANTONIO DE GODOY
Relator