Tribunal: TJSP
Processo: 1001516-81.2019.8.26.0322
Classe: Apelação Cível / Promessa de Compra e Venda
Órgão julgador: Edgard Rosa
Órgão colegiado: 22a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-05-06
Data de publicação: 2020-05-06

Ementa:
APELAÇÃO. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. RESOLUÇÃO. DECLARAÇÃO DOS EFEITOS. ATRASO NA CONCLUSÃO DAS OBRAS DE INFRAESTRUTURA E LIBERAÇÃO DO LOTE AOS COMPRADORES.
DIANTE DA INADIMPLÊNCIA EXCLUSIVA DA LOTEADORA, QUE NÃO ADOTOU AS CAUTELAS DELA ESPERADAS PARA TEMPESTIVA ENTREGA DO IMÓVEL, IMPÕE-SE A DEVOLUÇÃO INTEGRAL DAS PRESTAÇÕES PAGAS, NOS MOLDES DA SÚMULA 543 DO STJ, INCLUSIVE DAS ARRAS, QUE

Ementa:
APELAÇÃO. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. RESOLUÇÃO. DECLARAÇÃO DOS EFEITOS. ATRASO NA CONCLUSÃO DAS OBRAS DE INFRAESTRUTURA E LIBERAÇÃO DO LOTE AOS COMPRADORES.
DIANTE DA INADIMPLÊNCIA EXCLUSIVA DA LOTEADORA, QUE NÃO ADOTOU AS CAUTELAS DELA ESPERADAS PARA TEMPESTIVA ENTREGA DO IMÓVEL, IMPÕE-SE A DEVOLUÇÃO INTEGRAL DAS PRESTAÇÕES PAGAS, NOS MOLDES DA SÚMULA 543 DO STJ, INCLUSIVE DAS ARRAS, QUE ASSUMIRAM NATUREZA DE PRINCÍPIO DE PAGAMENTO, AFASTADA A MULTA QUE PREVIA SUA RETENÇÃO, CONFORME ART. 418, IN FINE, DO CC. TENDO EM VISTA O ILÍCITO CONTRATUAL, A PARTE INFRATORA PAGARÁ JUROS DESDE A CITAÇÃO, NOS TERMOS DO ARTIGO 405 DO CÓDIGO CIVIL. E ART. 240 DO CPC.
RECURSO DESPROVIDO.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
22a CÂMARA DA SEÇÃO DE DIREITO PRIVADO
Registro: 2020.0000317902
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível no
1001516-81.2019.8.26.0322, da Comarca de Lins, em que é apelante VICTÓRIA -
BRASIL EMPREENDIMENTOS E CONSTRUÇÕES SPE LTDA., é apelada
MARIA BARROS DA SILVA (JUSTIÇA GRATUITA).
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 22a Câmara de Direito
Privado do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Negaram
provimento ao recurso. V. U., de conformidade com o voto do relator, que integra
este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores CAMPOS MELLO
(Presidente) e ALBERTO GOSSON.
São Paulo, 6 de maio de 2020.
EDGARD ROSA
RELATOR
Assinatura Eletrônica

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Apelação Cível no 1001516-81.2019.8.26.0322 - Lins - Voto no 28.826
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APELAÇÃO CÍVEL No 1001516-81.2019.8.26.0322 - VOTO No 28.826
APELANTE: VICTÓRIA - BRASIL EMPREENDIMENTOS E CONSTRUÇÕES SPE
LTDA.
APELADA: MARIA BARROS DA SILVA
COMARCA DE LINS - 3a VARA CÍVEL
MM. JUIZ DE DIREITO: ANTONIO FERNANDO BITTENCOURT LEÃO
APELAÇÃO. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA.
RESOLUÇÃO. DECLARAÇÃO DOS EFEITOS. ATRASO NA
CONCLUSÃO DAS OBRAS DE INFRAESTRUTURA E
LIBERAÇÃO DO LOTE AOS COMPRADORES.
DIANTE
DA
INADIMPLÊNCIA
EXCLUSIVA
DA
LOTEADORA, QUE NÃO ADOTOU AS CAUTELAS DELA
ESPERADAS PARA TEMPESTIVA ENTREGA DO IMÓVEL,
IMPÕE-SE A DEVOLUÇÃO INTEGRAL DAS PRESTAÇÕES
PAGAS, NOS MOLDES DA SÚMULA 543 DO STJ, INCLUSIVE
DAS ARRAS, QUE ASSUMIRAM NATUREZA DE PRINCÍPIO
DE PAGAMENTO, AFASTADA A MULTA QUE PREVIA SUA
RETENÇÃO, CONFORME ART. 418, IN FINE, DO CC. TENDO
EM VISTA O ILÍCITO CONTRATUAL, A PARTE INFRATORA
PAGARÁ JUROS DESDE A CITAÇÃO, NOS TERMOS DO
ARTIGO 405 DO CÓDIGO CIVIL. E ART. 240 DO CPC.
RECURSO DESPROVIDO.
1. Trata-se de tempestivo e preparado
recurso de apelação (fls. 175/179), contra a r. sentença de fls. 166/169
que julgou procedente o pedido para “decretar a rescisão do contrato
firmado entre as partes, por culpa da ré e condena-la na devolução à autora da
quantia postulada de R$ 19.370,52 corrigida desde a data da distribuição da
ação, vencendo juros a contar da citação”, impondo à ré, sucumbente, as
custas do processo e os honorários advocatícios arbitrados em 15% da
condenação.
Inconformada, recorre a ré pleiteando a

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reforma da sentença, alegando em seu recurso que, uma vez requerida
pela compromissária compradora, a resolução deve ser feita nos
moldes da cláusula terceira, II, § 4o, do instrumento contratual, com a
retenção de 10% do valor do bem, que representam as arras do
negócio, sendo inviável, ademais, a aplicação de juros sobre o saldo a
ser devolvido, uma vez ausente previsão contratual nesse sentido.
Intimada a responder, a autora apresentou
contrarrazões (fls. 188/198) e pleiteou a manutenção da sentença
atacada.
Não
houve
oposição
das
partes
ao
julgamento virtual do recurso.
É o relatório.
2. Admito o recurso, uma vez reconhecida
sua regularidade formal
após complemento do preparo (fls.
209/210) e atendidos os requisitos do art. 1.010 do CPC.
3. A autora, em 10 de julho de 2017,
assumiu os direitos e obrigações do contrato de compra e venda
originalmente celebrado entre a ré e Elaine Costa Jardim Ribeiro (fls.
22/34), visando à aquisição do lote 19, da quadra 28, do Residencial
Flamboyant, loteamento localizado na cidade de Lins SP. Na
ocasião, com anuência da loteadora, pagou R$ 8.671,66 à cedente e
obrigou-se ao pagamento das prestações mensais remanescentes, das
quais quitou 48 (fls. 38/77), num total atualizado de R$ 19.370,52,
para abril de 2019.

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Sucede que, a despeito da previsão inicial de
entrega para dezembro de 2017, a ré, até abril de 2019, ainda não
havia liberado os lotes do empreendimento aos compradores, daí o
ajuizamento da presente ação de resolução de contrato para que fosse
determinada a devolução integral dos valores.
Citada, a ré afirmou que a autora conhecia a
situação de atraso das obras do loteamento desde a subscrição da
cessão de direitos, de modo que o pedido de desistência formulado
deve obedecer ao quanto expressamente pactuado entre as partes,
admitindo-se a retenção prevista no instrumento.
A controvérsia a ser dirimida, portanto,
implica em definir a quem deve ser atribuída a culpa pelo
desfazimento da promessa de venda e compra em questão, de modo a
permitir a declaração dos seus efeitos, segundo o entendimento
sedimentado na Súmula no 543 do eg. STJ: “na hipótese de resolução de
contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de
Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas
pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa
exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha
sido o comprador quem deu causa ao desfazimento”.
4. Embora não previsto prazo específico no
contrato acerca da data esperada para liberação do lote aos
compradores, na medida em que o instrumento de limitava a referir,
em sua cláusula sexta (fls. 25/26), a imissão na posse já na subscrição
do ajuste o que claramente não correspondia à realidade , a autora
assumiu os direitos aquisitivos do lote 19, quadra 28, do Residencial

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Flamboyant com a expectativa de dele dispor a partir de dezembro de
2018, o que não foi contestado pela ré, uma vez que já havia obtido
nova prorrogação do prazo para conclusão das obras de infraestrutura
do loteamento junto à Prefeitura (fls. 104).
Ainda assim, o prazo foi ultrapassado sem a
efetiva disponibilização do imóvel à autora, autorizando o exercício
do direito potestativo de denunciar o contrato, nos termos do art. 475
do Código Civil1, opção que não se confunde com o arrependimento
injustificado a atrair a incidência da multa contratual pactuada na
cláusula terceira, § 4o, inciso II, do respectivo instrumento (fls. 24).
A disposição ecoa, quanto à retenção das
arras
que, na espécie, assumiram incontroversa natureza de
princípio de pagamento, integrando-se ao preço ajustado, o conteúdo
do art. 418 do CC, segundo o qual “se a parte que deu as arras não executar
o contrato, poderá a outra tê-lo por desfeito, retendo-as; se a inexecução for de
quem recebeu as arras, poderá quem as deu haver o contrato por desfeito, e
exigir sua devolução mais o equivalente, com atualização monetária segundo
índices oficiais regularmente estabelecidos, juros e honorários de advogado”
(destaquei).
Assim, diante da afirmada perda do interesse
na manutenção do contrato, motivada pelo inadimplemento exclusivo
da vendedora, estava a compromissária compradora autorizada a
demandar judicialmente a sua resolução, bem como a declaração dos
seus efeitos, de acordo com o entendimento sedimentado no âmbito
deste Tribunal com a edição da Súmula no 01: “o compromissário
1 Art. 475 - A parte lesada pelo inadimplemento pode pedir a resolução do contrato, se não preferir
exigir-lhe o cumprimento, cabendo, em qualquer dos casos, indenização por perdas e danos.

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comprador de imóvel, mesmo inadimplente, pode pedir a rescisão do
contrato e reaver as quantias pagas, admitida a compensação com gastos
próprios de administração e propaganda feitos pelo compromissário
vendedor, assim como com o valor que se arbitrar pelo tempo de ocupação
do bem”.
Convém esclarecer, ao ensejo, que as
eventuais dificuldades enfrentadas pelas parceladora não a desoneram
do cumprimento da obrigação assumida frente aos adquirentes,
cabendo-lhe superar os entraves inerentes aos empreendimentos dessa
natureza para entregar o imóvel no prazo pactuado, anotando-se, a
esse respeito, o entendimento pacífico do Tribunal que orientou a
edição da sua Súmula no 161: “não constitui hipótese de caso fortuito ou
de força maior, a ocorrência de chuvas em excesso, falta de mão de obra,
aquecimento do mercado, embargo do empreendimento ou, ainda, entraves
administrativos. Essas justificativas encerram “res inter alios acta” em
relação ao compromissário adquirente”.
Dessa forma, ao lançar o empreendimento
em questão, a ré deveriam ter se inteirado das dificuldades esperadas
e programado, com margem suficiente de segurança, a data prevista
para entrega das unidades, de modo que superado o prazo estimado
sem a sua disponibilização aos adquirentes, não há como refutar o
descumprimento do contrato a ela imputado.
Nesse cenário, razoável admitir a resolução
da promessa de compra e venda com a restituição integral e imediata

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das quantias pagas pela compradora, sem a aplicação da multa
contratual, na medida em que não concorreu para a frustração do
ajuste, presumindo-se, na falta de impugnação da ré, a tempestiva
amortização de todas as prestações vencidas até o ajuizamento da
presente demanda.
5. Razão não assiste à recorrente, por fim,
quanto ao termo inicial da incidência dos juros sobre o numerário a
ser restituído, uma vez que a ilicitude de sua conduta autoriza a
incidência do artigo 396 do Código Civil, caracterizada a sua mora.
Portanto, ao caso não se aplica o Tema
Repetitivo no 1.002, da Corte Superior, segundo o qual “nos
compromissos de compra e venda de unidades imobiliárias anteriores à Lei
n. 13.786/2018, em que é pleiteada a resolução do contrato por iniciativa do
promitente comprador de forma diversa da cláusula penal convencionada,
os juros de mora incidem a partir do trânsito em julgado da decisão” (STJ -
REsp 1740911/DF - rel. Min. MOURA RIBEIRO - rel. p/ Acórdão Min.
MARIA ISABEL GALLOTTI - Segunda Seção - DJe 22/08/2019).
Ante o exposto, nega-se provimento ao
recurso, majorados os honorários advocatícios para 20% da
condenação, nos termos do art. 85, § 11 do CPC.
EDGARD ROSA
Desembargador Relator