Tribunal: TJSP
Processo: 1045866-61.2017.8.26.0602
Classe: Apelação Cível / Adjudicação Compulsória
Órgão julgador: Luiz Antonio de Godoy
Órgão colegiado: 1a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-05-27
Data de publicação: 2020-05-27

Ementa:
ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA – Existência de sucessivas cessões de direitos e obrigações decorrentes de compromisso de compra e venda – Desnecessidade de inclusão de todos os integrantes da cadeia negocial no polo passivo da presente ação, pois não figuram como proprietários do bem em questão – Quitação do preço verificada – Eventual dívida em aberto que não é óbice para a adjudicação do imóvel

Ementa:
ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA – Existência de sucessivas cessões de direitos e obrigações decorrentes de compromisso de compra e venda – Desnecessidade de inclusão de todos os integrantes da cadeia negocial no polo passivo da presente ação, pois não figuram como proprietários do bem em questão – Quitação do preço verificada – Eventual dívida em aberto que não é óbice para a adjudicação do imóvel quando prescrita a pretensão de sua cobrança – Prescrição consumada – Aplicação do art. 177 do Código Civil de 1916 – Ação procedente – Recurso provido.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2020.0000372299
ACÓRDÃO
Vistos,
relatados
e
discutidos
estes
autos
de
Apelação
Cível
no
1045866-61.2017.8.26.0602, da Comarca de Sorocaba, em que são apelantes JOÃO
ROBERTO ALVES MACHADO e CELIA MARTINHAGO MACHADO, é apelado
SOCIEDADE IMOBILIÁRIA MELHORAMENTOS URBANOS DE SOROCABA
LTDA.
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 1a Câmara de Direito Privado do
Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Deram provimento ao
recurso. V. U., de conformidade com o voto do relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores RUI CASCALDI
(Presidente) e FRANCISCO LOUREIRO.
São Paulo, 27 de maio de 2020.
LUIZ ANTONIO DE GODOY
Relator
Assinatura Eletrônica

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VOTO No 51731
APELAÇÃO No 1045866-61.2017.8.26.0602 Sorocaba
APELANTES João Roberto Alves Machado e Celia Martinhago
Machado
APELADA Sociedade Imobiliária Melhoramentos Urbanos de Sorocaba
Ltda.
JUÍZA Adriana Faccini Rodrigues

ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA Existência de sucessivas
cessões de direitos e obrigações decorrentes de compromisso de
compra e venda
Desnecessidade de inclusão de todos os
integrantes da cadeia negocial no polo passivo da presente
ação, pois não figuram como proprietários do bem em questão
Quitação do preço verificada Eventual dívida em aberto
que não é óbice para a adjudicação do imóvel quando prescrita
a pretensão de sua cobrança
Prescrição consumada

Aplicação do art. 177 do Código Civil de 1916
Ação
procedente Recurso provido.

Trata-se de apelação da sentença de fls. 107/110, em que foi julgada
improcedente “ação de adjudicação compulsória” (fls. 1) ajuizada por João Roberto Alves
Machado e Celia Martinhago Machado contra Sociedade Imobiliária Melhoramentos
Urbanos de Sorocaba Ltda.. Foram carreados aos autores os ônus da sucumbência.
Inconformados, apelaram os vencidos, requerendo a concessão dos benefícios da
gratuidade de justiça. Requereram a reforma da sentença, tendo em vista a ocorrência de
quitação do preço. Arguiram inexistir qualquer crédito em favor da ré, já operada a
prescrição. Por fim, pleitearam eventual redução da verba honorária. Oferecidas
contrarrazões (fls. 129/133), foram os autos remetidos a este Tribunal. Foi providenciado o
recolhimento do preparo (fls. 158 e 164/165).
É o relatório, adotado, quanto ao restante, o da sentença apelada.
Segundo se observa pelos documentos constantes dos autos, o imóvel ora
em discussão, matriculado sob no 54.709 (Segundo Oficial de Registro de Imóveis), foi
objeto de contrato de compromisso de compra e venda celebrado entre a ora ré e Ambrósio
Honório dos Reis, em 14 de julho de 1951. Em razão do óbito deste, os direitos e

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obrigações decorrentes de referido contrato foram partilhados, em 2 de abril de 1968, entre
Florinda Honório da Cruz, Olivia Honório da Cruz, Georgina da Cruz Honório e Rosalina
Honório da Cruz.
Posteriormente, por força do óbito de Florinda Honório da Cruz e Olivia
Honório da Cruz, a parte destas foi transmitida, em 28 de agosto de 1996, a Georgina da
Cruz Honório e Rosalina Honório da Cruz, que, por sua vez, cederam, em 16 de junho de
1999, os direitos e obrigações oriundos do compromisso de compra e venda a Alessandra
Alves de Lima Grinsencko e Marcos Grinsenko, pelo preço de R$ 20.000,00, que foi pago
no ato, “em boa e corrente moeda nacional, de cujo quantia dá (ão) irrevogável quitação,
nada tendo a reclamar em tempo algum” (fls. 7).
Por fim, Alessandra Alves de Lima Grinsencko e Marcos Grinsenko
transferiram, em 29 de janeiro de 2015, mencionados direitos aos ora autores, pelo preço de
R$ 200.000,00, que, nos termos da cláusula primeira do “instrumento particular de cessão
de cessão de direitos de compromisso de venda e compra” (fls. 9/12), “confessam e
declaram já haver recebido dos cessionários em 31 de dezembro de 2014, de cuja quantia
dão irrevogável quitação, nada tendo a reclamar em tempo algum” (fls. 9/10).
Respeitado o entendimento da Juíza de Direito, cumpre ressaltar que não se
faziam necessárias a existência de relação jurídica entre as partes litigantes, tampouco a
inclusão de todos os integrantes da cadeia negocial no polo passivo da presente ação, pois,
não sendo proprietários do imóvel, haveria impossibilidade de outorga da escritura
definitiva aos ora apelantes. De fato, ocorrida a sub-rogação dos autores nos direitos e
obrigações daqueles, não haveria como impor a estes a obtenção junto à proprietária da
outorga da escritura definitiva para os apelantes.
Nesse sentido, já decidiu esta Câmara:
“Apelação. Adjudicação compulsória. Sucessivas cessões de direito
de compromissário-comprador. Ação proposta contra empresa que não figura
como cedente ou cessionária de direitos e que não seria a primitiva promitente-
vendedora do bem. Alegação de que se trataria de empresa integrante do mesmo
grupo econômico de um dos cessionários dos direitos oriundos do compromisso.
Irrelevância. Cadeia de sucessão incompleta, figurando como primeiro promitente-
vendedor do imóvel outra pessoa jurídica não incluída no processo. Ação de
adjudicação compulsória que necessariamente deve ter no polo passivo o

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proprietário registral do imóvel, que celebrou o primeiro compromisso.
Ilegitimidade passiva caracterizada e reconhecida de ofício, prejudicado o recurso
do autor” (Apelação Cível 1003357-60.2016.8.26.0664 Votuporanga, 1a Câmara
de Direito Privado do Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo, Rel. Des. Enéas
Costa Garcia, em 03/09/2019).
“Apelação Cível. Ação de adjudicação compulsória Sentença que
extinguiu o processo, sem resolução do mérito, por ilegitimidade passiva ad
causam, nos termos do artigo 485, inciso, do Código de Processo Civil Recurso
interposto pelos autores
Ajuizamento da ação em face dos promitentes
vendedores, que não figuram como titulares do domínio perante o Cartório de
Registro de Imóveis Legitimidade para outorga apenas daqueles que constam
como proprietários no título aquisitivo, sob pena de violação ao princípio da
continuidade do registro público Extinção do processo que era de rigor
Sentença mantida Recurso desprovido. Nega-se provimento ao recurso de
apelação” (Apelação Cível 1004713-31.2018.8.26.0564
São Bernardo do
Campo,1a Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça do Estado de São
Paulo, Rela. Desa. Christine Santini, em 26/02/2019).
“Adjudicação compulsória. Polo passivo. Presença de todos os
integrantes da cadeia negocial. Desnecessidade. Suficiente que a demanda se volte
contra quem consta ser proprietário tabular do imóvel. Sentença anulada. Recurso
provido” (Apelação no 0026913-25.2013.8.26.0564 - São Bernardo do Campo, 1a
Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo, v.un.,
Rel. Claudio Godoy, em 10/12/13).
Outrossim, além de os autores terem comprovado a quitação total dos
preços, referentes às cessões de direitos do compromisso de compra e venda do imóvel em
questão de fls. 7/8 e de 9/12, no tocante ao preço constante do primitivo contrato de
compromisso de compra e venda (fls. 17), a despeito de os autores não terem
cumpridamente demonstrado a sua quitação pelo compromissário comprador Ambrósio
Honório dos Reis, é certo ter ocorrido a prescrição, prevista no art. 177 do Código Civil de
1916.
Segundo consta dos autos, tendo sido referido contrato celebrado em 14 de
julho de 1951, com efeito, o prazo prescricional da pretensão de cobrança de eventual

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dívida pela ré já se teria ultimado há décadas.
Em casos assemelhados, esta Turma Julgadora firmou entendimento no
sentido de que, operada a prescrição da pretensão de cobrança das prestações
eventualmente em aberto, o fato do adimplemento parcial da obrigação não pode ser
obstáculo à adjudicação compulsória do imóvel. Veja-se:
“Apelação Cível. Ação de adjudicação compulsória Loteamento
"Parque Savoy City Sentença que julgou procedente a ação Recurso de apelação
interposto pelo réu Cerceamento de defesa Inocorrência Preliminar de
nulidade afastada Imóvel adquirido pelos autores através de instrumento particular
de compra e venda Contrato celebrado em 1985, com vencimento da última
parcela do preço no ano de 2000 Incidência das disposições do artigo 177 do
Código Civil de 1916 cumuladas com as disposições do artigo 206, parágrafo 5o
(prazo quinquenal), e do artigo 2.028, ambos do Código Civil em vigor Ausência
de condição suspensiva do prazo prescricional
Prescrição da pretensão de
cobrança de eventual saldo devedor do contrato corretamente reconhecida Inércia
do compromissário vendedor que, durante décadas, deixou de cobrar saldo residual
do contrato que agora alega devido Violação do princípio da boa-fé objetiva e da
confiança despertada nos compromissários compradores (supressio) Precedentes
desta C. Primeira Câmara de Direito Privado Comprovação da quitação integral
do preço sem que houvesse outorga definitiva da escritura do bem Obrigação
inafastável do réu de outorgar escritura para regularização do domínio

Manutenção da R. Sentença. Nega-se provimento ao recurso de apelação”
(Apelação Cível no 1006119-83.2016.8.26.0006 São Paulo, 1a Câmara de Direito
Privado do Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo, v. un., Rel. Des.a Christine
Santini, em 17/4/18).

“ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA. Compromisso de compra e
venda. Extinção do crédito da promitente vendedora reconhecido por sentença em
demanda diversa, em virtude de prescrição da pretensão. Extinção da exceção
substancial no mesmo prazo da prescrição da pretensão (art. 190 CC), de modo que
a promitente vendedora não pode mais opor a falta de pagamento das parcelas do
preço prescritas como obstáculo à adjudicação. Ação procedente. Sentença de

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procedência
mantida.
Recurso
improvido”
(Apelação
Cível
no
1028254-67.2017.8.26.0002 São Paulo, 1a Câmara de Direito Privado do Tribunal
de Justiça do Estado de São Paulo, v. un., Rel. Des. Francisco Loureiro, em
17/4/18).

“Adjudicação compulsória - Compromisso de compra e venda de
imóvel - Loteamento Parque Savoy City - Cerceamento de defesa ausente -
Contrato celebrado em janeiro/1992 - Pagamento de prestações do preço até
março/2001 - Inexistência de cobrança de eventual saldo devedor até o ajuizamento
da ação, em março/2016 - Impossibilidade de cobrança e, portanto, de pedido de
resolução contratual - Prescrição consumada - Aplicação do art. 206, § 5o, I, do CC
- Cabimento da adjudicação - Precedentes da Corte - Recurso improvido”
(Apelação Cível no 1003070-34.2016.8.26.0006 São Paulo, 1a Câmara de Direito
Privado do Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo, v. un., Rel. Des. Augusto
Rezende, em 6/3/18).
Consumada a prescrição da pretensão de cobrança de eventual dívida em
aberto, não se há de exigir prova da quitação do preço avençado no contrato de
compromisso de compra e venda de fls. 17.
Diante disso, é reformada a sentença, julgando-se procedente a ação em para
adjudicar em favor dos autores o imóvel matriculado sob no 54.709 (Segundo Oficial de
Registro de Imóveis de Sorocaba).
Por fim, nos termos do art. 85, §§2o e 11, arcará a ré integralmente com o
pagamento das custas, despesas processuais e honorários advocatícios aos patronos dos
autores, arbitrados em 10% do valor atualizado da causa, aí já considerado o trabalho
adicional em grau recursal.
Dá-se provimento ao recurso.

LUIZ ANTONIO DE GODOY
Relator