Tribunal: TJSP
Processo: 1004527-43.2019.8.26.0541
Classe: Apelação Cível / Promessa de Compra e Venda
Órgão julgador: José Carlos Ferreira Alves
Órgão colegiado: 2a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-07-21
Data de publicação: 2020-07-21

Ementa:
APELAÇÃO CÍVEL – Ação de rescisão contratual c.c. devolução de quantias pagas – Compromisso de compra e venda de imóvel – Comprador que deseja a rescisão do contrato – Devolução dos valores pagos que se impõe – Percentual de retenção bem fixado pela sentença – Arras que não podem ser retidas, tendo em vista ausência de previsão contratual a respeito de direito de arrependimento –

Ementa:
APELAÇÃO CÍVEL – Ação de rescisão contratual c.c. devolução de quantias pagas – Compromisso de compra e venda de imóvel – Comprador que deseja a rescisão do contrato – Devolução dos valores pagos que se impõe – Percentual de retenção bem fixado pela sentença – Arras que não podem ser retidas, tendo em vista ausência de previsão contratual a respeito de direito de arrependimento – Honorários de sucumbência que devem ser fixados em percentual sobre a condenação - Recurso parcialmente provido.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2020.0000557164
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível
no 1004527-43.2019.8.26.0541, da Comarca de Santa Fé do Sul, em
que é apelante VILLAGIO NOBRE EMPREENDIMENTOS IMOBILÁRIOS
LTDA., são apelados MARIENE APARECIDA MAIA DOS SANTOS e
ANTONIO CARLOS DUTRA PEREIRA.
ACORDAM, em 2a Câmara de Direito Privado do Tribunal de
Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: "Deram
provimento em parte ao recurso. V. U.", de conformidade com o
voto do Relator, que integra este acórdão.
O
julgamento
teve
a
participação
dos
Exmos.
Desembargadores JOSÉ JOAQUIM DOS SANTOS (Presidente) e
ALVARO PASSOS.
São Paulo, 21 de julho de 2020.
JOSÉ CARLOS FERREIRA ALVES
RELATOR
Assinatura Eletrônica

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TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Apelação Cível no 1004527-43.2019.8.26.0541
Apelante: Villagio Nobre Empreendimentos Imobilários Ltda.
Apelados: Mariene Aparecida Maia dos Santos e Antonio
Carlos Dutra Pereira
Comarca: Santa Fé do Sul 3a Vara
MM. Juiz de 1a Instância: Rafael Almeida Moreira de Souza
VOTO no 37838
EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL
Ação de rescisão
contratual c.c. devolução de quantias pagas

Compromisso de compra e venda de imóvel

Comprador que deseja a rescisão do contrato

Devolução dos valores pagos que se impõe

Percentual de retenção bem fixado pela sentença
Arras que não podem ser retidas, tendo em vista
ausência de previsão contratual a respeito de
direito
de
arrependimento

Honorários
de
sucumbência que devem ser fixados em percentual
sobre a condenação - Recurso parcialmente
provido.
RELATÓRIO.
1.
Trata-se de recurso de apelação interposto por Villagio
Nobre Empreendimentos Imobilários Ltda. contra a r. sentença
de fls. 247/257, complementada de fls. 274/277, cujo relatório
se adota, que julgou parcialmente procedente a ação de

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rescisão contratual c.c. declaratória de nulidade de contrato
e devolução de valores ajuizada por Mariene Aparecida Maia
dos Santos e Antonio Carlos Dutra Pereira, para “a) DECLARAR
rescindido o contrato de promessa de venda e compra
entabulado entre as partes, a partir da citação da parte ré
dos termos da presente demanda (06/11/2019); b) DECLARAR
nulidade da alínea 'a' da cláusula 5.3 do indigitado contrato;
c) CONDENAR a ré à devolução de 80% (oitenta por cento)
dos valores pagos pelos autores, acrescidos de correção
monetária desde o efetivo pagamento e com incidência de
juros de mora de 1% a partir do trânsito em julgado da
decisão, observando-se, portanto, a retenção, em favor da ré,
de 20% (vinte por cento) dos valores pagos pelos autores, a
título de ressarcimento dos encargos e despesas suportados
no empreendimento”. Em razão da sucumbência mínima da
parte autora, condenou a ré ao pagamento das despesas
processuais e dos honorários advocatícios, que fixo em 10%
sobre o valor da causa, nos termos do art. 85, § 2o, do Código
de Processo Civil.
2.
A ré opôs embargos de declaração (fls. 260/263), que
foram acolhidos parcialmente, para aclarar que a comissão
de corretagem não deverá ser retida e estabelecer que a
data de citação será considerada como data de rescisão do

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contrato (fls. 274/277).
3.
Inconformado, insurge-se o apelante (fls. 280/310)
alegando, em resumo, que devem ser respeitados os
percentuais de retenção estipulados em contrato livremente
firmado entre as partes. Diz que os apelados pagaram apenas
R$ 13.313,61 (treze mil trezentos e treze reais e sessenta e um
centavos), de um total de R$ 62.062,60 (sessenta e dois mil,
sessenta e dois reais e sessenta centavos), de modo que a
retenção de apenas 20% desse valor não indenizará a
apelante pelas despesas havidas. Aduz que o contrato prevê
a retenção das arras. Sustenta que os apelados ocupam o
imóvel desde a assinatura do contrato e, por isso, impõe-se
indenização por tempo de fruição. Afirma que os apelados
devem ser responsabilizados pelas prestações e encargos
vencidos até a data da citação. Argumenta que os honorários
devem incidir sobre o valor da condenação e não sobre o
valor da causa. Pede, pois, a reforma da r. sentença.
4.
Contrarrazões (fls. 316/339).
FUNDAMENTOS.
5.
O recurso merece parcial provimento.
6.
Anoto
que
a
jurisprudência
pátria
consolidou
o
entendimento de que o pedido de rescisão contratual se

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tornou um direito potestativo do consumidor que, ainda que
inadimplente, “pode pedir a rescisão do contrato e reaver as
quantias pagas, admitida a compensação com gastos
próprios
de
administração
e
propaganda
feitos
pelo
compromissário vendedor, assim como com o valor que se
arbitrar pelo tempo de ocupação do bem” (Súmula 1 deste E.
TJSP).
7.
E, no que tange aos valores a serem devolvidos, tem-se
entendido que não se pode admitir o estabelecimento de um
percentual fixo e predeterminado de retenção em casos de
rescisão de contratos de compra e venda de imóvel, pois este
nunca
levará
em
consideração
a
variante
do
valor
efetivamente pago pelo consumidor.
8.
No caso, a retenção de valores pela vendedora se
destinará exclusivamente à “compensação com gastos
próprios
de
administração
e
propaganda
feitos
pelo
compromissário vendedor, assim como com o valor que se
arbitrar pelo tempo de ocupação do bem” (Súmula 1 deste E.
TJSP).
9.
Por certo, 50% de, por exemplo, R$ 100,00, nunca serão
suficientes para compensar aqueles gastos; no entanto, 50%
de R$ 200.000,00 em muito os superam, configurando-se a sua
retenção, nesta última hipótese, como iníqua e abusiva,

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colocando o consumidor em exagerada desvantagem.
10.
Na espécie, restou comprovado que os autores
pagaram o valor de R$ 13.313,61 (treze mil trezentos e treze
reais e sessenta e um centavos) do preço, cujo valor total era
de R$ 62.062,60 (sessenta e dois mil, sessenta e dois reais e
sessenta centavos); ou seja, pagaram menos de 30% (trinta
por cento) do valor do bem.
11.
Dessa forma, não merece reforma a r. sentença, ao
determinar a retenção no percentual de 20% , o qual reputa-
se suficiente para remunerar a vendedora por aquelas
despesas.
12.
Consigno que não há falar em taxa de fruição, posto
que não foi comprovada a imissão dos autores na posse do
imóvel, certo que o contrato não previa a posse imediata (fls.
29).
13.
No que tange ao valor pago a título de entrada, deverá
integrar o montante a ser devolvido, posto que o contrato
firmado
entre
as
partes
não
contém
cláusula
que
expressamente tenha previsto o direito a arrependimento.
14.
Ressalto que, para que fosse possível a aplicação do
artigo 418 do Código Civil, seria necessária a previsão expressa
de arras enquanto cláusula de arrependido. Neste sentido:

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“COMPROMISSO DE VENDA E COMPRA RESCISÃO
RESTITUIÇÃO DE QUANTIAS PAGAS Cabimento -
Ação ajuizada por promitente-comprador de
imóvel Parcial procedência Recurso do autor que
impugna satisfatoriamente os fundamentos da r.
sentença Preliminar rejeitada - Impossibilidade
econômica superveniente do adquirente em
arcar com as prestações ajustadas - Ausência de
demonstração
de
culpa
da
vendedora
-
Rescisão decretada - Ato que causa prejuízo ao
credor - Taxa de retenção mantida em 20% dos
valores
pagos,
para
evitar
enriquecimento
indevido Juros de mora desde a citação
Inteligência do art. 405, CC - Não cabimento da
perda das arras, por ausência de previsão
contratual
-
Sentença
mantida
Recursos
desprovidos”
(Apelação
no
1102428-15.2015,
Relator(a): Moreira Viegas; Comarca: São Paulo;
Órgão julgador: 5a Câmara de Direito Privado;
Data do julgamento: 12/04/2017; Data de registro:
12/04/2017).
15.
Consigno que a correção monetária deve incidir desde
os desembolsos, a fim de se evitar o enriquecimento sem
causa da ré, tratando-se a correção de mera atualização da
moeda.
16.
Observo que a devolução dos valores deve se dar em
única parcela, tal como disposto na Súmula 2 desta Corte.
17.
A r. sentença merece reforma apenas quanto à fixação
dos honorários de sucumbência, pois, em se tratando de

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sentença condenatória, o percentual deve incidir sobre o
valor da condenação e não sobre o valor da causa.
18.
Dou por prequestionada toda a matéria arguida pelas
partes, sendo desnecessária a oposição de embargos de
declaração apenas para esse fim.
19.
Pelo meu voto, pois, DOU PARCIAL PROVIMENTO ao
recurso, apenas para fixar os honorários de sucumbência em
10%
sobre
o
valor
da
condenação,
nos
termos
da
fundamentação supra.
JOSÉ CARLOS FERREIRA ALVES
RELATOR