Tribunal: TJSP
Processo: 1007347-50.2018.8.26.0224
Classe: Apelação Cível / Promessa de Compra e Venda
Órgão julgador: Rui Cascaldi
Órgão colegiado: 1a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-09-18
Data de publicação: 2020-09-18

Ementa:
COMPRA E VENDA – Restituição de valores – Autor que, tendo desistido de aquisição de imóvel na planta da incorporadora ré, com ela firmou instrumento de distrato, tendo recebido apenas R$ 23 mil de restituição dos valores pagos do total de mais de R$ 80 mil desembolsados - Entendimento desta Câmara em casos tais de que a devolução se dá com a retenção de 20% do preço – É de rigor a devolução

Ementa:
COMPRA E VENDA – Restituição de valores – Autor que, tendo desistido de aquisição de imóvel na planta da incorporadora ré, com ela firmou instrumento de distrato, tendo recebido apenas R$ 23 mil de restituição dos valores pagos do total de mais de R$ 80 mil desembolsados - Entendimento desta Câmara em casos tais de que a devolução se dá com a retenção de 20% do preço – É de rigor a devolução da diferença entre o valor a que o autor fazia jus e o efetivamente recebido na rescisão extracontratual – Incabível a retenção de valores despendidos com corretagem – Inexistência de documento que contenha o valor total da transação, dela se destacando o valor da comissão de corretagem – Tese, para o efeito do art. 1.040 do Código de Processo Civil, formulada no REsp no 1.599.511/SP (Tema no 938) – Juros legais sobre os valores a serem restituídos deverão incidir desde o trânsito em julgado, por ser do comprador a culpa pela rescisão – Apelo provido em parte

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2020.0000762098
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível no
1007347-50.2018.8.26.0224, da Comarca de Guarulhos, em que é apelante JJO
CONSTRUTORA E INCORPORADORA LTDA, é apelado DENIS ROBINSON
FERREIRA GIMENES.
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 1a Câmara de Direito
Privado do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Deram
provimento em parte ao recurso. V. U., de conformidade com o voto do relator,
que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores RUI CASCALDI
(Presidente), FRANCISCO LOUREIRO E CHRISTINE SANTINI.
São Paulo, 18 de setembro de 2020.
RUI CASCALDI
Relator
Assinatura Eletrônica

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Apelação Cível no 1007347-50.2018.8.26.0224 -Voto no
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VOTO No: 46338
APEL.No: 1007347-50.2018.8.26.0224
COMARCA: GUARULHOS
APTE. : JJO CONTRUTORA E INCORPORADORA LTDA.
APDO. : DENIS ROBINSON FERREIRA GIMENES
JUIZ : LINCOLN ANTONIO ANDRADE DE MOURA
COMPRA E VENDA Restituição de valores Autor que,
tendo desistido de aquisição de imóvel na planta da
incorporadora ré, com ela firmou instrumento de distrato,
tendo recebido apenas R$ 23 mil de restituição dos valores
pagos do total de mais de R$ 80 mil desembolsados -
Entendimento desta Câmara em casos tais de que a
devolução se dá com a retenção de 20% do preço É de
rigor a devolução da diferença entre o valor a que o autor
fazia
jus
e
o
efetivamente
recebido
na
rescisão
extracontratual

Incabível
a
retenção
de
valores
despendidos com corretagem Inexistência de documento
que contenha o valor total da transação, dela se destacando
o valor da comissão de corretagem Tese, para o efeito do
art. 1.040 do Código de Processo Civil, formulada no REsp
no 1.599.511/SP (Tema no 938) Juros legais sobre os
valores a serem restituídos deverão incidir desde o trânsito
em julgado, por ser do comprador a culpa pela rescisão
Apelo provido em parte
Trata-se de apelação contra a sentença que
julgou parcialmente procedente a ação de restituição de
quantias pagas, para condenar a vendedora ré, JJO
CONTRUTORA
E
INCORPORADORA
LTDA.,
a
restituir
ao
comprador autor, DENIS ROBINSON FERREIRA GIMENES, por
conta da rescisão do compromisso de compra e venda de
imóvel de fls. 18/27, 80% dos valores pagos pela
transação, corrigidos desde o desembolso e acrescidos de
juros legais desde a citação, descontado deste montante o
valor já restituído na via administrativa por conta do
distrato de fls. 09/10 (R$ 23 mil), que também deverá ser
corrigido desde a data da restituição, para efeito de
cálculo do reembolso restante. Condenou-se a ré nos ônus
sucumbenciais,
arbitrada
a
honorária
em
10%
da
condenação.
Em
recurso,
a
ré
argumenta
que
deve
prevalecer o instrumento de distrato de fls. 09/10,
livremente pactuado pelos litigantes e sem qualquer
vício, em que as partes se deram recíproca quitação; que
o autor é advogado, tendo plena ciência do distrato que
assinou; que a penalidade contratual aplicada ao caso
resultaria em valor ainda menor ao restituído por conta

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do distrato extrajudicial; que deve ser observada no caso
as disposições da Lei no 13.786/2018; e que não deve ser
considerada nos valores a serem restituídos a quantia de
R$ 3.774,00, despendida com o pagamento de corretagem.
Subsidiariamente, requer seja o trânsito em
julgado estabelecido como dies a quo dos juros legais
sobre as quantias a serem restituídas.
Contrarrazões às fls. 322/338.
É o relatório.
O autor, ora apelado, em 02.08.2014, firmou
com a ré, ora apelante, o compromisso de compra e venda
de fls. 18/27, para dela adquirir, na planta, a unidade
no 1.414, do empreendimento imobiliário “Cube3 Office
Guarulhos”, pelo valor histórico de R$ 241.226,00.
Após terem adimplido o valor histórico de R$
82.238,30, o apelado não mais conseguiu manter o
pagamento do preço, pelo que procuraram a apelante para
rescindir o contrato, o que fizeram, em 04.07.2017, por
meio do instrumento de distrato de fls. 09/10, do qual
consta que, do total pago, seriam restituídos aos
compradores tão somente R$ 23 mil; e que as partes se
davam “a mais ampla, geral e irrevogável quitação, para
não
mais
reclamarem
acerca
de
eventuais
direitos
decorrentes do contrato rescindido” (fl. 09).
Depois de firmado instrumento de distrato de
fls. 09/10, o apelado, sentindo-se lesado em relação aos
excessivos descontos, ajuizou esta ação, para postular
fossem as retenções decorrentes do distrato de apenas 20%
dos valores pagos, devolvendo-se aos compradores o
restante, já considerados os valores adiantados pela
incorporadora por conta do distrato extrajudicial.
O apelo prospera parcialmente.
Na
condição
de
consumidor,
parte
mais
vulnerável na negociação, seria improvável que o apelado
recebesse da apelante valor distinto daquele que recebeu
em decorrência do distrato, com descontos tão abusivos
que levam mais da metade do total desembolsado, como sói
acontecer
na
quase
totalidade
dos
distratos
extrajudiciais que chegam a esta Câmara.
A falta de razoabilidade nos descontos, no
caso dos autos, é evidente, nos termos do art. 51, IV, do
Código de Defesa do Consumidor, norma de ordem pública,
pelo que a quitação genérica dada no distrato não pode
servir de pretexto para blindar a apelante de arcar com o
seu teratológico abuso.
Não há se falar na aplicação ao caso em tela
de qualquer das disposições da Lei no 13.786/18 (Lei do

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Distrato), já que tanto a avença de fls. 18/27, quanto o
distrato de fls. 09/10, foram firmados antes dela e
referido diploma apenas se aplica às compras de imóveis
efetuadas depois de sua entrada em vigor.
O entendimento desta Câmara em casos análogos
é de que a retenção deve se ater a 20% dos valores
desembolsados, estimativa que se considera razoável para
as perdas incorridas pela vendedora em virtude da
resolução de iniciativa da parte compradora, inexistindo
nos autos prova de danos que pudessem superar esse valor,
considerando-se ainda que a comercialização da mesma
unidade para terceiros compensará parte de suas perdas
(Apelação no 1113257-21.2016.8.26.0100, Rel. Francisco
Loureiro,
j.
24.05.2017;
Apelação
no
1028244-20.2016.8.26.0564,
Rel.
Rui
Cascaldi,
j.
24.07.2018; e Apelação no 1013308-97.2016.8.26.0011, Rel.
Christine Santini, j. 17.09.2018).
É devida, portanto, a devolução aos apelados
de 80% dos valores desembolsados, tal como determinado na
sentença, considerando-se, neste cálculo, que parte do
valor já foi adiantado ao apelado por conta do acordado
na avença de distrato de fls. 09/10.
A sentença apenas comporta correção quanto ao
dies a quo dos juros legais sobre as quantias serem
restituídas ao apelado.
Com efeito, o STJ sedimentou o entendimento
de que “Na hipoìtese de resoluc aÞo contratual do
compromisso de compra e venda por simples desiste ncia
dos adquirentes, em que postulada, pelos autores, a
restituic aÞo das parcelas pagas de forma diversa da
claìusula penal convencionada, os juros moratoìrios sobre
as mesmas seraÞo computados a partir do tra nsito em
julgado da decisaÞo” (AgRg no REsp no 1.342.255/SP, 3a
T., Min. JoaÞo Otaìvio de Noronha, DJe 11.03.2016), de modo
que, como a devolução dos valores pagos se dará por conta
de rescisão de contrato por desistência do comprador, os
juros legais sobre as quantias a serem restituídas
incidirão desde o trânsito em julgado.
Não há se falar, por fim, em retenção de
eventuais valores supostamente pagos pela corretagem.
No
que
se
refere
a
este
encargo
de
intermediação, o STJ, no bojo do REsp no 1.599.511/SP,
fixou a tese, para o fim do art. 1.040 do Código de
Processo Civil, pela “Validade da cláusula contratual que
transfere ao promitente-comprador a obrigação de pagar a
comissão de corretagem nos contratos de promessa de
compra e venda de unidade autônoma em regime de
incorporação imobiliária, desde que previamente informado
o preço total da aquisição da unidade autônoma, com o

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destaque do valor da comissão de corretagem” (Tema no
938).
Em 2 anos de trâmite deste processo e mais
300 páginas de autos eletrônicos, não existe um único
documento que aponte, de forma clara, o preço total da
aquisição com o destaque do preço da comissão de
corretagem, supostamente no valor de R$ 3.774,00.
Foi, de fato, juntado aos autos, à fl. 13, um
recibo, datado de 02.08.2014, neste valor de R$ 3.774,00,
mas tal recibo não tem identificação alguma, nada consta
dele acerca do propósito de tal valor, tampouco o nome
das pessoas que o assinaram - há apenas 2 rubricas
ilegíveis, sem o nome, em letra cursiva, de quem as
rubricou.
Assim, mesmo que tal valor tenha se destinado
ao pagamento de corretor, isto não está especificado em
documento algum dos autos.
Isto posto, DÁ-SE PARCIAL PROVIMENTO ao
apelo, apenas para estabelecer o trânsito em julgado como
dies a quo dos juros legais sobre as quantias que se
determinou restituir neste processo.
RUI CASCALDI
Relator