Tribunal: TJSP
Processo: 1502316-03.2017.8.26.0361
Classe: Apelação Cível / IPTU/ Imposto Predial e Territorial Urbano
Órgão julgador: Wanderley José Federighi
Órgão colegiado: 18a Câmara de Direito Público;
Data de julgamento: 2020-02-05
Data de publicação: 2020-02-05

Ementa:
APELAÇÃO - EXECUÇÃO FISCAL – IPTU – Insurgência da Municipalidade contra a decisão que acolheu a exceção de pré-executividade oposta e extinguiu a ação – Manutenção da decisão que se impõe – Ilegitimidade passiva constatada – Alienação do imóvel objeto da exação devidamente registrada em data anterior aos fatos geradores do tributo cobrado – Publicidade da transferência de titularidade do

Ementa:
APELAÇÃO - EXECUÇÃO FISCAL – IPTU – Insurgência da Municipalidade contra a decisão que acolheu a exceção de pré-executividade oposta e extinguiu a ação – Manutenção da decisão que se impõe – Ilegitimidade passiva constatada – Alienação do imóvel objeto da exação devidamente registrada em data anterior aos fatos geradores do tributo cobrado – Publicidade da transferência de titularidade do bem que afasta a legitimidade passiva do excipiente – Inteligência do art. 34 do CTN – Recurso desprovido.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2020.0000063572
ACÓRDÃO
Vistos,
relatados
e
discutidos
estes
autos
de
Apelação
Cível
no
1502316-03.2017.8.26.0361, da Comarca de Mogi das Cruzes, em que é apelante
PREFEITURA MUNICIPAL DE MOGI DAS CRUZES, é apelado DAMEBE
CONSTRUÇÃO E SANEAMENTO LTDA.
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 18a Câmara de Direito Público
do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Negaram provimento ao
recurso. V. U., de conformidade com o voto do relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores WANDERLEY JOSÉ
FEDERIGHI (Presidente), BURZA NETO E ROBERTO MARTINS DE SOUZA.
São Paulo, 5 de fevereiro de 2020.
WANDERLEY JOSÉ FEDERIGHI
Relator
Assinatura Eletrônica

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Apelação n. 1502316-03.2017.8.26.0361.
Apelante: Prefeitura Municipal de Mogi Mirim.
Apelado: Damebe Construtora e Saneamento Ltda.
Voto n. 30837.
APELAÇÃO - EXECUÇÃO FISCAL IPTU Insurgência da
Municipalidade contra a decisão que acolheu a exceção de pré-
executividade oposta e extinguiu a ação Manutenção da decisão
que se impõe – Ilegitimidade passiva constatada Alienação do
imóvel objeto da exação devidamente registrada em data anterior
aos fatos geradores do tributo cobrado
Publicidade da
transferência de titularidade do bem que afasta a legitimidade
passiva do excipiente Inteligência do art. 34 do CTN Recurso
desprovido.
Vistos.
DAMEBE CONSTRUTORA E SANEAMENTO LTDA.,
nos autos da ação de execução fiscal (Proc. no 1502316-03.2017.8.26.0361, do E. Setor de
Execuções Fiscais da Comarca de Mogi Mirim), que lhe move a PREFEITURA
MUNICIPAL DE MOGI MIRIM, opõe exceção de pré-executividade, alegando, em
síntese, sua ilegitimidade de parte, uma vez que alienou o imóvel sobre o qual recai a
cobrança tributária em 2016. Ao término, requer a extinção da execução fiscal em curso,
sem prejuízo da condenação da excepta ao pagamento das verbas sucumbenciais.
Registre-se que foi proferida a r. decisão de de fls. 51/55, que
rejeitou a exceção de pré-executividade.
Foram opostos embargos de declaração (fls. 63/65, com
cópias às fls. 66/69), os quais acolhidos, tendo o magistrado acolhido à exceção, e julgado
extinta a execução, nos termos do artigo 485, VI, do CPC.
Seguiu-se a apresentação de apelação, por parte da
Municipalidade (fls. 97/102), onde esta busca a reforma do julgado, frisando existir

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interesse no prosseguimento da demanda, bem como que o executado é parte legítima para
figurar no polo passivo da ação.
Regularmente processado o tempestivo recurso, subiram os
autos a esta Corte, com a apresentação das contrarrazões de fls. 108/116.
Subiram os autos a esta Corte.
É o relatório.
Malgrado a combatividade do ínclito procurador da
exequente embargada, entende-se, com a devida vênia, que o recurso interposto não reúne
condições de ser provido.
Senão, vejamos.
Denota-se que a controvérsia trazida à apreciação junge-se à
existência, ou não, de legitimidade passiva da executada, ora excipiente, compromissária
vendedora do imóvel tributado, para figurar no polo passivo da execução, atinente à
cobrança de IPTU referente ao exercício de 2016, representada pelas CDA de fl. 02.
Compulsando-se os autos, verifica-se que consta cópia do
Registro de Imóveis da Comarca de Mogi das Cruzes (fls. 66/68.), na qual facilmente
constata-se que o imóvel objeto da tributação questionada foi objeto de “Compromisso
Particular de Compra e Venda” firmada entre a apelada (compromissária vendedora) e
JORGE LUIZ TAVARES DE SOUZA. (compromissário comprador), em 11.03.2016,
sendo tal venda devidamente registrada na matrícula imobiliária somente em agosto
de 2016.
Ora; a ação de execução fiscal em questão tem por objetivo a
cobrança de IPTU referente a exercício posterior a alienação do referido imóvel. Logo,
tendo sido efetuado o registro da transação em questão, como referido alhures, afasta-se a
responsabilidade da compromissária vendedora (ora apelada) pelo pagamento dos tributos
incidentes sobre o dito imóvel . Tal é o entendimento, aliás, já firmado por esta Corte:
“EXECUÇÃO
FISCAL
-
Ilegitimidade
Passiva
-
Compromisso de Compra e Venda - Hipótese em que, ocorrido o fato gerador após o
registro do compromisso de compra e venda, recai a responsabilidade tributária

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apenas sobre o promitente comprador ou o comprador - Averbação que opera amplos
efeitos para terceiros, portanto, sendo de conhecimento do fisco - Ilegitimidade passiva
reconhecida - Precedentes deste Tribunal - Recurso desprovido” (Apelação no
0001751-89.2008.8.26.0180, 14a Câmara de Direito Público, Relatora Desembargadora
Mônica Serrano, j. 10.03.2016) (grifamos).
“Agravo de Instrumento. Execução fiscal. Rejeição de
objeção de não executividade. Imposto territorial urbano. Taxa de conservação de vias e
logradouros públicos. Exercícios de 2001 a 2005. Alegação de ilegitimidade passiva.
Procedência. Compromisso particular de compra e venda do imóvel celebrado em
janeiro de 1980. Registro em fevereiro de 1980. Transferência da posse. Sujeição passiva
dos compromissários compradores. Inteligência do estatuído no artigo 34 do Código
Tributário
Nacional.
Recurso
provido”
(Agravo
de
Instrumento
no
2216732-19.2015.8.26.0000, 14a Câmara de Direito Público, Relator Desembargador
Geraldo Xavier, j. 25.02.2016).
“EMBARGOS À EXECUÇÃO FISCAL - Taxas de Resíduos
Sólidos Domiciliares - Exercícios de 2003 a 2005 - Município de São Paulo -
Ilegitimidade passiva “ad causam” - Imóvel transmitido mediante compromisso de
venda e compra, registrado no CRI, antes da ocorrência do fato gerador - Precedentes
desta C. Corte Sentença reformada - Sucumbência invertida - Apelo provido” (Apelação
no 0221235-21.2009.8.26.0100, 15a Câmara de Direito Público, Relator Desembargador
Silva Russo, j. 15.03.2016) (grifamos).
Esta Câmara, por sua vez, também já firmou seu
posicionamento sobre a questão:
“Execução Fiscal - Exceção de pré-executividade IPTU
Exercício de 2009 - Ajuizamento de execução contra antigo proprietário do imóvel
tributado - Ilegitimidade passiva reconhecida - Executado que registrou o
“Instrumento Particular de Promessa de Venda e Compra” do imóvel objeto da
matrícula constante na CDA, antes da ocorrência do fato gerador do tributo -
Extinção da execução fiscal - Artigo 267, VI, do Código de Processo Civil Sentença
mantida- Recurso Improvido” (Apelação no 0500866-82.2011.8.26.0157, Relator
Desembargador Burza Neto, j. 03.03.2016).
“AGRAVO DE INSTRUMENTO Execução Fiscal IPTU

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Exercício de 2006 Arguição de ilegitimidade de parte passiva Exceção de pré-
executividade rejeitada Pretensão à reforma da decisão agravada Admissibilidade
Instrumento particular de compromisso de venda e compra devidamente registrado
no Cartório de Registro de Imóveis antes da ocorrência do fato gerador do tributo
cobrado Ilegitimidade passiva 'ad causam' da promitente vendedora, ora agravante,
demonstrada Extinção da execução fiscal com relação a ela, nos termos do art. 267, VI,
do CPC Prosseguimento contra o adquirente Agravo provido” (Agravo de Instrumento
no 2178844-16.2015.8.26.0000, Relator Desembargador Roberto Martins de Souza, j.
10.12.2015) (grifamos).
“Execução Fiscal. IPTU dos exercícios de 2010 a 2012.
Sentença que acolheu a exceção de pré-executividade e extinguiu a ação em virtude da
ilegitimidade passiva e ausência de interesse de agir (art. 267, VI, do CPC). Pretensão à
reforma. Desacolhimento. Aplicabilidade da Súmula 392 do STJ ao caso concreto, já que o
compromisso de compra e venda estava regularmente registrado desde 2003. Ação
executiva que deveria ter sido movida contra o compromissário comprador.
Ilegitimidade passiva configurada. Honorários devidos ante o princípio da causalidade.
Extinção mantida. Recurso não provido” (Apelação no 0504661-21.2013.8.26.0127,
Relator Ricardo Chimenti, j. 12.11.2015).
Nada obstante, não se desconhece o posicionamento adotado
pelo Colendo Superior Tribunal de Justiça no julgamento do REsp. no 1.111.202/SP,
processado à luz do rito dos recursos repetitivos (art. 543-C do CPC/73), no qual restou
decidido que tanto o promitente comprador (possuidor a qualquer título) do imóvel quanto
seu proprietário/promitente vendedor (aquele que tem a propriedade registrada no Registro
de Imóveis) são contribuintes responsáveis pela obrigação tributária.
Contudo, no caso em apreço, afere-se a existência de
circunstância específica que não permite a incidência de tal entendimento. Isso porque se
tomou a cautela de realizar perante o competente Cartório de Registro de Imóveis a
averbação do compromisso de compra e venda firmado. Com tal proceder, permitiu-se que
o instrumento particular produzisse efeitos perante terceiros, terceiros estes nos quais se
inclui o próprio fisco!
Observe-se, ainda, que o art. 34 do Código Tributário
Nacional estabelece, no que toca ao imposto em questão, que o seu contribuinte “é o

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proprietário do imóvel, o titular do domínio útil, ou o seu possuidor a qualquer título”.
Aparentemente, o CTN não confere ao Município, sujeito
ativo na cobrança do imposto em questão, a mobilidade propalada pela Municipalidade, na
escolha de quem ocupará o polo passivo da ação de execução fiscal, buscando, isto sim,
circunscrever o referido polo passivo àqueles enumerados no artigo sobredito.
Não se pode perder de vista que a obrigação pelo registro do
título translativo do domínio é do comprador, não se podendo permitir elastério
semelhante, o que vem a causar incerteza quanto à exação em questão.
Nesse sentido, aliás, é a lição de KIYOSHI HARADA: “...a
responsabilidade pelo registro do título translativo do domínio é do comprador, que deverá
arcar com os respectivos emolumentos devidos ao Cartório de Registro de Imóveis (art.
490 do CC). Outrossim, não há solidariedade passiva do IPTU entre o vendedor e o
comprador (...).
“Em segundo lugar, nem toda legislação municipal
contempla, a exemplo da legislação do Município de Porto Alegre, a responsabilidade do
vendedor e do comprador na comunicação de alteração cadastral do imóvel junto à
repartição municipal competente. No Município de São Paulo a matéria é tratada pela Lei
n. 10.819, de 28-2-1989, que dispõe sobre a inscrição e atualização de dados no Cadastro
Imobiliário Fiscal. A atualização cadastral decorrente de alienação de imóvel compete ao
comprador, que deverá preencher um formulário próprio aprovado pela repartição fiscal
competente. Instruções baixadas pela Secretaria de Finanças, periodicamente alteradas,
exigem a anexação no formulário de cópias do CPF ou do CNPJ e do “documento que
comprove a propriedade do imóvel”, o que só pode ser providenciado pelo comprador do
imóvel” (IPTU Doutrina e prática; Editora Atlas, São Paulo, 2012, p. 120).
É o mesmo autor que enfatiza, em outra parte de seu texto, a
já referida inexistência de solidariedade entre o vendedor e o comprador do imóvel, não se
admitindo a incerteza na definição do polo passivo da execução fiscal (op. cit., ps.
116/117).
Outrossim, o artigo 1417 do Código Civil brasileiro
estabelece que: “Mediante promessa de compra e venda, em que se não pactuou
arrependimento, celebrada por instrumento público ou particular, e registrada no
Cartório de Registro de Imóveis, adquire o promitente comprador direito real à aquisição

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do imóvel”.
Sobre a questão, lembram NELSON NERY JÚNIOR e
ROSA MARIA ANDRADE NERY: “Registro. Efeitos. Enquanto não registrado junto à
respectiva circunscrição imobiliária, o compromisso de compra e venda não prevalece em
relação a terceiros, tampouco em face do condomínio, persistindo, pois, a responsabilidade
do promitente-vendedor pelos encargos condominiais (RT 795/258)” (Código Civil
comentado; Editora RT, São Paulo, 8a edição, 2011, p. 1096).
E, mais adiante: “Compromisso de compra e venda
registrado. Caráter real. Caráter real tem os direitos de promitente-comprador quando o
contrato tem inscrição no Cartório Imobiliário. No sentido econômico o promitente-
comprador é quase que proprietário do imóvel. Imitido na posse, só ele pode dispor do
imóvel pela via de cessão de direitos. O promitente-vendedor tem apenas uma propriedade
residual, não mais podendo exercer os direitos inerentes ao domínio. Cumprido o contrato,
resta para o proprietário apenas a obrigação de fazer, que é da outorga da escritura de
compra e venda (2o TACivSP [Cahali, Posse, pp. 118/119 JTACivSP 32/357])” (op. cit.,
p. 1097).
Assim, é de se indagar; o promitente-vendedor, detentor de
propriedade meramente residual, como dito linhas atrás, deve ser onerado com o
pagamento do tributo em questão?! A resposta, com a devida vênia, parece claríssima...
Aliás, é pertinente, no que toca à matéria em discussão, trazer-
se à baila o entendimento de meu nobre antecessor nesta cadeira, ou seja, do
Desembargador CARLOS ALBERTO GIARUSSO LOPES SANTOS, que, analisando
questão análoga, assim se pronunciou:
“EXECUÇÃO FISCAL
IPTU
COMPROMISSO DE
COMPRA E VENDA REGISTRADO ILEGITIMIDADE DO PROMITENTE-VENDEDOR
RECONHECIMENTO NECESSIDADE.
“Havendo o registro de compromisso de compra e venda, o
contribuinte do IPTU é o promitente-comprador, pois é este quem verdadeiramente
ostenta a capacidade contributiva (art. 145, § 1o, da CF), consubstanciada no poder
exclusivo de dar destinação econômica ao imóvel, tendo em vista que a executada apenas
consta formalmente como proprietária na matrícula do imóvel, cuja finalidade é conferir
publicidade, em atenção a eventual interesse de terceiros de boa-fé, sem relevância,

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portanto, para fins de responsabilização tributária. RECURSO PROVIDO” (Agravo de
Instrumento n. 0022502-79.2013.8.26.0000).
Seria correto, outrossim, se cada contribuinte comunicasse ao
Fisco a mudança de proprietário, para fins fiscais, mas infelizmente não são todos que
agem assim; em especial neste País, em que a informalidade, malgrado perniciosa, parece
tão sedutora aos incautos.
Portanto, existe base para atender-se ao pedido formulado
pela apelada, sendo cabível, assim, a exclusão da mesma do polo passivo da presente
execução fiscal.
Ressalte-se, por outro lado, ser incabível a substituição da
CDA de fl. 02, em que o art. 2o, § 8o, da Lei no 6.830/80 facultar à Fazenda Pública tal
substituição, haja vista o disposto na Súmula 392 do STJ, que, por sua vez, veda alteração
com o intuito de afastar vício de ilegitimidade de parte, in verbis:
“A Fazenda Pública pode substituir a certidão de dívida
ativa (CDA) até a prolação da sentença de embargos, quando se tratar de correção de
erro material ou formal, vedada a modificação do sujeito passivo da execução”
(negritamos).
Nesse sentido:
“APELAÇÃO - EXCEÇÃO DE PRÉ-EXECUTIVIDADE -
IPTU - EXERCÍCIOS DE 2007 A 2009 - MUNICÍPIO DE CARAPICUÍBA -
ILEGITIMIDADE PASSIVA OCORRÊNCIA - Compromisso de venda e compra
devidamente registrado no CRI em 13/05/2003, data anterior ao fato gerador do
tributo - Ilegitimidade do promitente vendedor reconhecida - Impossibilidade de
alteração do polo passivo no curso da demanda - Inteligência da Súmula 392 -
Precedentes do STJ e desta C. Câmara - Sentença mantida Recurso desprovido”
(Apelação no 0540811-69.2011.8.26.0127, 15a Câmara de Direito Público, Relator
Desembargador Eurípedes Faim, j. 04.02.2016) (grifamos).
Assim, ao tempo do ajuizamento da execução fiscal, a
Fazenda Pública deveria saber que o responsável tributário já era aquele indicado no
registro imobiliário e não a ora apelada, de forma que não é possível o redirecionamento da
execução fiscal em face do real proprietário, já que não se trata de hipótese de sucessão
tributária (art. 131, CTN), na medida em que o redirecionamento da execução pressupõe ao

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menos que o ajuizamento tenha sido feito corretamente.
Sem maiores delongas, portanto, impõe-se a manutenção da
r. decisão recorrida, pelos seus próprios e jurídicos fundamentos, aos quais se adicionam os
do presente voto. Em razão da sucumbência recursal experimentada, majoram-se os
honorários advocatícios fixados em primeiro grau para o patamar de 15% (quinze por
cento) sobre o valor atualizado da causa, nos termos do art. 85, § 11, do CPC/2015.
Com isto, nega-se provimento ao recurso.
WANDERLEY JOSÉ FEDERIGHI
Relator.