Tribunal: TJSP
Processo: 1009542-37.2020.8.26.0224
Classe: Apelação Cível / Compra e Venda
Órgão julgador: Augusto Rezende
Órgão colegiado: 1a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-11-30
Data de publicação: 2020-11-30

Ementa:
Obrigação de fazer. Cancelamento de hipoteca. Legitimidade passiva do credor hipotecário. Garantia de contrato de aquisição de imóvel. Preço quitado. Ineficácia do gravame perante o comprador. Súmula 308 do STJ. Honorários advocatícios. Fixação em percentual sobre base de cálculo elevada. Montante excessivo no caso concreto. Causa de baixa complexidade. Possibilidade de fixação mediante

Ementa:
Obrigação de fazer. Cancelamento de hipoteca. Legitimidade passiva do credor hipotecário. Garantia de contrato de aquisição de imóvel. Preço quitado. Ineficácia do gravame perante o comprador. Súmula 308 do STJ. Honorários advocatícios. Fixação em percentual sobre base de cálculo elevada. Montante excessivo no caso concreto. Causa de baixa complexidade. Possibilidade de fixação mediante apreciação equitativa, conforme os princípios da proporcionalidade e razoabilidade que orientaram a previsão do art. 85, § 8o, do CPC. Precedentes. Verba revista. Recurso provido em parte.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2020.0000982156
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível no
1009542-37.2020.8.26.0224, da Comarca de Guarulhos, em que é apelante BANCO
DO BRASIL S/A., são apelados MARCOS MANOEL DOS SANTOS e MIRIAN
ALMEIDA SILVA DOS SANTOS.
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 1a Câmara de Direito
Privado do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Deram
provimento em parte ao recurso. V. U., de conformidade com o voto do relator,
que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores RUI CASCALDI
(Presidente sem voto), JOSÉ EDUARDO MARCONDES MACHADO E LUIZ
ANTONIO DE GODOY.
São Paulo, 30 de novembro de 2020.
AUGUSTO REZENDE
Relator
Assinatura Eletrônica

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Apelação Cível no 1009542-37.2020.8.26.0224 -Voto no 11822
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Apelação no 1009542-37.2020.8.26.0224
Apelante: Banco do Brasil S/A.
Apelados: Marcos Manoel dos Santos e outro
Comarca: Guarulhos
Juiz de primeiro grau: Ricardo Felicio Scaff
Voto no 11822
Obrigação
de
fazer.
Cancelamento
de
hipoteca.
Legitimidade passiva do credor hipotecário. Garantia de
contrato de aquisição de imóvel. Preço quitado. Ineficácia
do gravame perante o comprador. Súmula 308 do STJ.
Honorários advocatícios. Fixação em percentual sobre base
de cálculo elevada. Montante excessivo no caso concreto.
Causa de baixa complexidade. Possibilidade de fixação
mediante apreciação equitativa, conforme os princípios da
proporcionalidade e razoabilidade que orientaram a previsão
do art. 85, § 8o, do CPC. Precedentes. Verba revista.
Recurso provido em parte.
RELATÓRIO
A r. sentença de fls. 122/125, integrada pela
decisão de fls. 138/139 em sede de embargos de declaração,
julgou procedentes os pedidos iniciais, para deferir tutela de
urgência e “condenar os réus a procederem o levantamento das
hipotecas averbadas nas matrículas no 105.825 e no 105.899 do
2o Oficial de Registro de Imóveis de Guarulhos, Estado de São
Paulo, cabendo a eles os custos e emolumentos decorrentes do
ato, no prazo de 5 (cinco) dias, sob pena de incidência de multa
de R$ 1.000,00 (mil reais) por dia, limitada a R$ 30.000,00 (trinta
mil reais)”. Condenou os réus ainda ao pagamento das custas,
despesas processuais e honorários advocatícios fixados em 10%
(dez por cento) do valor atualizado da causa.
Apela o corréu Banco do Brasil S/A alegando, uma
vez mais, ser parte ilegítima para responder ao pedido.
Argumenta, em síntese, que a hipoteca foi instituída de acordo
com a normatização pertinente às suas atividades e serve de
garantia real à dívida ainda não quitada, de modo a subsistir

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Apelação Cível no 1009542-37.2020.8.26.0224 -Voto no 11822
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mesmo se transferida a titularidade do domínio do imóvel,
consoante o disposto no art. 1.419 do CC. Defende a legalidade
do procedimento adotado e que cabe à parte autora demonstrar
fato constitutivo de seu direito, nos termos do art. 373, I, do CPC,
sendo incabível a inversão do onus probandi. Bate-se por fim
pela revisão dos honorários advocatícios.
Recurso tempestivo, acompanhado de comprovante
de preparo e contraminutado.
É o relatório.
ARGUMENTAÇÃO E DISPOSITIVO
Não há que se falar em ilegitimidade passiva do
agente financeiro, sendo evidente a possibilidade de o credor
hipotecário integrar a lide na medida em que é titular do direito
real cuja liberação se pretende por meio da ação.
Acerca do tema, o entendimento é uníssono na
Câmara:
Apelação
Cível
1001977-32.2018.8.26.0114,
Relator
(a): Christine Santini, Data do Julgamento: 31/01/2020; Apelação Cível
1006740-42.2019.8.26.0114, Relator (a): Francisco Loureiro, Data do
Julgamento: 07/10/2019; Apelação Cível 1017051-19.2016.8.26.0625,
Relator (a): Augusto Rezende, Data do Julgamento: 30/07/2019; Apelação
Cível 1011509-91.2017.8.26.0008, Relator (a): Luiz Antonio de Godoy, Data
do Julgamento: 23/04/2019.
Ademais, ao credor hipotecário incumbe, em tese, o
cancelamento da hipoteca ao menos relativamente à fração ideal
adquirida por promissário comprador, que, tendo quitado o preço
da unidade individualizada, não pode ser prejudicado pela
manutenção do ônus.
O débito para com a instituição financeira é dela,
empreendedora, e não do comprador, que com a quitação, tem
direito a receber a propriedade da coisa livre e desembaraçada,
sem gravames a causar risco ao adquirente na hipótese de
inadimplemento da construtora quanto ao empréstimo contraído.

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Tanto que a jurisprudência, em especial a do STJ, é
firme no sentido de que o promitente comprador “somente é
responsável pelo pagamento integral da dívida, relativa ao imóvel
que adquiriu, não podendo sofrer restrição patrimonial em razão
do inadimplemento da empresa construtora perante o financiador
do empreendimento (...)” (EREsp. no 187.940/SP, Relator Min. Antonio
de Pádua Ribeiro, j. 22/09/2004).
Daí a edição da Súmula no 308 do STJ, assim
dispondo: “A hipoteca firmada entre a construtora e o agente
financeiro, anterior ou posterior à celebração da promessa de
compra e venda, não tem eficácia perante os adquirentes do
imóvel”.
Adotadas essas premissas e uma vez comprovada
a quitação do preço pelo comprador (fls. 41), era de rigor o
cancelamento
do
gravame
que
pesa
sobre a unidade
individualizada e respectiva vaga de garagem junto ao registro
imobiliário.
Por fim, no que tange aos honorários advocatícios,
o inconformismo prospera.
Ainda que não incluídas, pelo legislador, na regra
do art. 85, § 8o, do CPC, causas cujo valor seja elevado, os
mesmos princípios gerais de direito (proporcionalidade e
razoabilidade) que animaram a criação de tal norma excepcional
para evitar o aviltamento da remuneração devem conduzir o
intérprete para evitar o enriquecimento sem causa.
Nesse
sentido:
Agravo
de
Instrumento
no
2251416-33.2016.8.26.0000, Rel. Décio Notarangeli, 9a Câmara de Direito
Público, j. 8.3.2017; Apelação no 1521613-67.2016.8.26.0090, Rel. Rezende
Silveira, 15a Câmara de Direito Público, j. 18.5.2017; Agravo de Instrumento
no 2052104-42.2017.8.26.000, Rel. Coimbra Schmidt, 7a Câmara de Direito
Público, j. 2.6.2017; Apelação no 0002119-68.2014.8.26.0025, Rel. Israel
Góes dos Anjos, 37a Câmara de Direito Privado, j. 25.4.2017, entre outros
precedentes.

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Esse o entendimento prevalente na Câmara:
Apelação Cível 1009738-89.2016.8.26.0048; Relator (a): Rui Cascaldi;
Órgão Julgador: 1a Câmara de Direito Privado; Foro de Atibaia - 2a Vara
Cível;
Data
do
Julgamento:
28/05/2019;
Apelação
Cível
1133645-42.2016.8.26.0100; Relator (a): Christine Santini; Órgão Julgador:
1a Câmara de Direito Privado; Foro Central Cível - 17a Vara Cível; Data do
Julgamento: 19/02/2019; Apelação Cível 1009544-26.2016.8.26.0554;
Relator (a): Francisco Loureiro; Órgão Julgador: 1a Câmara de Direito
Privado; Foro de Santo André - 1a Vara Cível; Data do Julgamento:
25/04/2018.
Assim, cabe ao julgador evitar arbitramento de
honorários excessivos ou irrisórios, o que se fará mediante
apreciação equitativa, caso os limites percentuais sobre base de
cálculo elevada ou diminuta levem a montante inadequado às
particularidades do feito.
Até porque “Não é possível exigir do legislador que
a tarifação dos honorários advocatícios por ele criada atenda com
razoabilidade todas as situações possíveis, sendo certo que a
sua aplicação em alguns feitos pode gerar distorções” (REsp
1795760/SP, Rel. Ministro GURGEL DE FARIA, PRIMEIRA TURMA, julgado
em 21/11/2019, DJe 03/12/2019).
No caso em exame, a fixação de percentual sobre
valor elevado da causa implica montante excessivo, incompatível
com a baixa complexidade da lide, a envolver matéria de direito
há muito sumulada, dispensada a dilação probatória.
Os honorários são reduzidos, assim, para R$
5.000,00.
Para tal fim, dou provimento em parte ao recurso.
É como voto.
Augusto Rezende
Relator