Tribunal: TJSP
Processo: 1017423-43.2016.8.26.0309
Classe: Apelação Cível / Promessa de Compra e Venda
Órgão julgador: Marcia Dalla Déa Barone
Órgão colegiado: 4a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-11-30
Data de publicação: 2020-11-30

Ementa:
Apelação - Reexame da matéria relativa à prescrição da pretensão de devolução dos valores pagos a título de intermediação imobiliária - Determinação do Colendo Superior Tribunal de Justiça para a realização de novo julgamento no apelo interposto pelos autores, em observância ao disposto no Artigo 105, III, "a" e "c", da Constituição Federal.

Ação de resolução contratual, cumulada com

Ementa:
Apelação - Reexame da matéria relativa à prescrição da pretensão de devolução dos valores pagos a título de intermediação imobiliária - Determinação do Colendo Superior Tribunal de Justiça para a realização de novo julgamento no apelo interposto pelos autores, em observância ao disposto no Artigo 105, III, "a" e "c", da Constituição Federal.

Ação de resolução contratual, cumulada com devolução de valores pagos e indenização por danos materiais e morais - Compromisso de compra e venda. - Atraso na entrega da obra - Cobrança de comissão de corretagem - Prescrição – Inocorrência – Ação ajuizada dentro do prazo prescricional decenal - Decisão do C. STJ que considera como sendo de dez anos o prazo para ajuizamento de ação fundada em responsabilidade civil por descumprimento contratual por culpa da vendedora – Inaplicabilidade do entendimento firmado pelo REsp 1.555.956/SP que concluiu pela prescrição trienal para cobrança de restituição de comissão de corretagem com fundamento na abusividade da cobrança do encargo, hipótese que não ocorreu nos autos – Sentença reformada em parte apenas neste capítulo para reconhecer a prescrição decenal para cobrança das despesas de intermediação imobiliária, com fundamento na mora das empresas vendedoras quanto à entrega das obras – Recurso da parte autora provido em parte.

Inteiro teor:
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TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
4a Câmara de Direito Privado
Apelação Cível - 1017423-43.2016.8.26.0309
Registro: 2020.0000982956
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível no
1017423-43.2016.8.26.0309, da Comarca de Jundiaí, em que são apelantes/apelados
TECNISA S.A. e MELBOURNE INVESTIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA, são
apelados/apelantes RICARDO ROMANO e BRUNO ROMANO.
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 4a Câmara de Direito
Privado do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Deram
provimento em parte ao recurso dos autores. V. U., de conformidade com o voto do
relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores ALCIDES
LEOPOLDO (Presidente sem voto), FÁBIO QUADROS E NATAN ZELINSCHI
DE ARRUDA.
São Paulo, 30 de novembro de 2020.
MARCIA DALLA DÉA BARONE
relator
Assinatura Eletrônica

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Apelação Cível - 1017423-43.2016.8.26.0309
VOTO No 28.083
Apelante/Apelado: Tecnisa S.A. e outro
Apelado/Apelante: Ricardo Romano e outro
Comarca: Jundiaí - 6a Vara Cível
Juiz: Dirceu Brisolla Geraldini
Apelação - Reexame da matéria relativa à prescrição da
pretensão de devolução dos valores pagos a título de
intermediação imobiliária - Determinação do Colendo
Superior Tribunal de Justiça para a realização de novo
julgamento no apelo interposto pelos autores, em
observância ao disposto no Artigo 105, III, “a” e “c”, da
Constituição Federal.
Ação de resolução contratual, cumulada com devolução de
valores pagos e indenização por danos materiais e morais -
Compromisso de compra e venda. - Atraso na entrega da
obra - Cobrança de comissão de corretagem - Prescrição
Inocorrência Ação ajuizada dentro do prazo prescricional
decenal - Decisão do C. STJ que considera como sendo de
dez anos o prazo para ajuizamento de ação fundada em
responsabilidade civil por descumprimento contratual por
culpa da vendedora
Inaplicabilidade do entendimento
firmado pelo REsp 1.555.956/SP que concluiu pela
prescrição trienal para cobrança de restituição de comissão
de corretagem com fundamento na abusividade da cobrança
do encargo, hipótese que não ocorreu nos autos Sentença
reformada em parte apenas neste capítulo para reconhecer a
prescrição decenal para cobrança das despesas de
intermediação imobiliária, com fundamento na mora das
empresas vendedoras quanto à entrega das obras Recurso
da parte autora provido em parte.
Vistos.
Ao relatório de fls. 185/186, acrescento ter
a sentença apelada julgado procedente em parte o pedido para a) declarar
rescindido o contrato; b) condenar a ré a devolver aos autores a

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importância de R$ 91.961,70, referente às parcelas pagas, com correção
monetária pela tabela prática do E. Tribunal de Justiça do Estado de São
Paulo, desde os efetivos pagamentos, e juros de mora de 1% (um por
cento) ao mês, a partir da citação (04/11/2016, fls. 128/129); e c)
reconhecer a ocorrência de prescrição quanto à pretensão de devolução
da importância de R$ 4.522,64, referente ao pagamento de serviços de
intermediação imobiliária, declarando extinto o feito, quanto a tal tema,
com base no artigo 487, inciso II, do Código de Processo Civil, tornando
definitiva a antecipação da tutela concedida às fls. 96/97. Diante da
sucumbência recíproca, os autores e as rés dividirão em iguais
proporções as custas e as despesas processuais, arcando cada qual com
os honorários de seus advogados.
O v. Acórdão de fls. 243/248, negou
provimento aos apelos interpostos pelas partes, mantendo-se a sentença
na forma em que proferida.
Os
autores
opuseram
embargos
de
declaração (fl. 319/322), rejeitados pelo v. Acórdão de fls. 325/327.
Em seguida, as partes interpuseram
Recurso Especial (fls. 251258 pelas requeridas e fls. 264/279 pelos
autores) e após ofertadas contrarrazões (fls. 331/333 e fls. 334/340), ao
recurso das requeridas foi negado seguimento (fls. 345/346) e o recurso
dos autores foi admitido por esta Corte de Justiça (fls. 347/349).
As
requeridas
interpuseram
Agravo
Interno (fls. 351/357), ao qual foi negado provimento pela C. Câmara
Especial (fls. 358/361), com certidão de trânsito em julgado às fls. 363.
Decisão do Colendo Superior Tribunal de

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Justiça, que deu provimento ao recurso especial da parte autora para
novo julgamento do recurso de apelação quanto ao pedido repetição das
despesas
de
intermediação
imobiliária,
com
fundamento
no
inadimplemento contratual das vendedoras, à luz da jurisprudência do
STJ, isto é, observando-se a incidência da prescrição decenal. (fls.
369/375).
É o breve relatório.
Em cumprimento a determinação do
Superior Tribunal de Justiça, passa-se ao juízo de retratação para alinhar
a decisão da Turma Julgadora ao entendimento consolidado por aquela
Corte de Justiça.
Inicialmente cumpre observar que todas as
demais questões arguidas no apelo da parte autora foram enfrentadas,
restando, apenas, analisar a questão referente à prescrição da cobrança
das despesas de intermediação imobiliária.
Sustentam os requerentes que a pretensão
de cobrança da intermediação imobiliária possui prazo prescricional de
dez anos. Afirmam que a rescisão contratual se deu por culpa exclusiva
das rés e requerem a condenação das requeridas ao pagamento de danos
materiais e morais, bem como fixação de aluguéis vencidos até o decreto
da rescisão contratual.
As matérias referentes ao dano moral e à
pretensão de recebimento de aluguéis encontram-se decididas, mantidas
pelo Aresto do Colendo Superior Tribunal de Justiça (fls. 369/375).

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A pretensão da parte autora acerca da
restituição das parcelas pagas a título de intermediação imobiliária (R$
4.522,64) se justifica ante o inadimplemento do contrato por culpa da
parte requerida, pois não se trata de hipótese de ressarcimento de
enriquecimento
sem
causa
ou
de
reparação
civil,
previstas,
respectivamente, nos incisos III e V, do § 3o, do artigo 206 do Código
Civil, cujo prazo prescricional é trienal, de modo que o prazo de
prescrição incidente ao caso em apreço é o decenal, disposto no artigo
205 do mencionado “Codex”.
Assim,
inaplicável,
'in
casu',
o
entendimento externado pelo Colendo Superior Tribunal de Justiça no
julgamento do REsp no 1.551.956/SP, Min. Paulo de Tarso Sanseverino,
afastando-se, desta forma, a incidência da prescrição trienal para a
cobrança dos valores quitados a título de corretagem.
Nesse sentido, a orientação traçada pelo
Colendo Superior Tribunal de Justiça:
AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. PROMESSA DE
COMPRA
E
VENDA
DE
IMÓVEL.
1.
NEGATIVA
DE
PRESTAÇÃO JURISDICIONAL. NÃO OCORRÊNCIA. 2.
RESCISÃO
DO
CONTRATO.
CULPA DA PROMITENTE
VENDEDORA.
RESTITUIÇÃO
DA
COMISSÃO
DE
CORRETAGEM.
PRESCRIÇÃO.
NÃO
OCORRÊNCIA.
3.
DESPESAS CONDOMINIAIS. PROMITENTE COMPRADOR.
NECESSIDADE DE POSSE EFETIVA DO BEM IMÓVEL.
PRECEDENTES. 4. AGRAVO INTERNO DESPROVIDO.
1. Verifica-se que o Tribunal de origem analisou todas as
questões relevantes para a solução da lide, de forma
fundamentada, não havendo que se falar em negativa de
prestação jurisdicional.
2. A questão da prescrição trienal, objeto do Tema
938/STJ, não se aplica aos casos em que a pretensão de
restituição
da
comissão
de
corretagem
tem
por
fundamento a resolução do contrato por culpa da
incorporadora. Precedentes.
3. Segundo a jurisprudência desta Corte, o promitente
comprador só passa a ser responsável pelas despesas de
condomínio a partir da efetiva posse, o que se dá com a
entrega das chaves pela construtora.
4. Agravo interno desprovido.
(AgInt no REsp 1839746/RS, Rel. Ministro MARCO
AURÉLIO BELLIZZE, TERCEIRA TURMA, julgado em
5

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04/05/2020, DJe 08/05/2020);
AGRAVO INTERNO. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL.
PROCESSUAL CIVIL.
RESTITUIÇÃO
DA
COMISSÃO
DE
CORRETAGEM.
RETENÇÃO INDEVIDA. ROMPIMENTO DO CONTRATO POR
INADIMPLÊNCIA DA CONSTRUTORA. RESPONSABILIDADE
CONTRATUAL. PRESCRIÇÃO DECENAL. ENTENDIMENTO
ADOTADO NESTA CORTE.
VERBETE 83 DA SÚMULA DO STJ. NÃO PROVIMENTO.
1.
O
Tribunal
de
origem
julgou
nos
moldes
da
jurisprudência pacífica desta Corte. Incidente, portanto, o
enunciado 83 da Súmula do STJ.
2. Agravo interno a que se nega provimento.
(AgInt no AREsp 1337747/DF, Rel. Ministra MARIA
ISABEL GALLOTTI, QUARTA TURMA, julgado em
13/08/2019, DJe 19/08/2019);
AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. PROCESSO
CIVIL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL. IMÓVEL NÃO
ENTREGUE NA DATA ACORDADA. INADIMPLÊNCIA DA
CONSTRUTORA.
DEVOLUÇÃO
DA
COMISSÃO
DE
CORRETAGEM E TAXA SATI.
RESPONSABILIDADE CIVIL CONTRATUAL. PRESCRIÇÃO.
ART. 205 DO CÓDIGO CIVIL AGRAVO DESPROVIDO.
1. A Segunda Seção desta Corte firmou entendimento de
que "nas controvérsias relacionadas à responsabilidade
contratual, aplica-se a regra geral (art. 205 CC/02) que
prevê dez anos de prazo prescricional e, quando se tratar
de responsabilidade extracontratual, aplica-se o disposto
no art. 206, § 3o, V, do CC/02, com prazo de três anos"
(EREsp n. 1.280.825/RJ, Relatora Ministra Nancy Andrighi,
Segunda Seção, julgado em 27/6/2018, DJe 2/8/2018).
2. Agravo interno desprovido.
(AgInt no REsp 1729847/SP, Rel. Ministro MARCO
AURÉLIO BELLIZZE, TERCEIRA TURMA, julgado em
01/10/2018, DJe 05/10/2018)
Na mesma direção, os julgados desta
Corte Bandeirante:
COMPROMISSO
DE
COMPRA
E
VENDA.
ATRASO
INJUSTIFICADO
NA
ENTREGA
DO
IMÓVEL.
INAPLICABILIDADE DA LEI No 13.786/18. PRINCÍPIO
DA
IRRETROATIVIDADE.
FORTUITO
INTERNO.
OCORRÊNCIA.
RESPONSABILIDADE
DAS
VENDEDORAS. SÚMULA 161 DO TJSP. RESTITUIÇÃO
INTEGRAL DOS VALORES PAGOS PELO COMPRADOR.
SÚMULA 543 DO STJ. CORRETAGEM. DEVOLUÇÃO.
DANO MATERIAL. INDENIZAÇÃO POR PAGAMENTO DE
ALUGUEL. FATO CONSTITUTIVO DO DIREITO NÃO
COMPROVADO. DANOS MORAIS CARACTERIZADOS.
ATRASO DE MAIS DE UM ANO NA ENTREGA DO
IMÓVEL. RECURSO DAS RÉS DESPROVIDO E PROVIDO
EM PARTE O APELO DO AUTOR. 1. Se a prova
documental juntada aos autos é suficiente para o
correto equacionamento da lide, a dispensa da dilação
probatória não configura cerceamento de defesa.
Julgamento antecipado do pedido que observou o

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disposto no artigo 355 do Código de Processo Civil. 2.
Em razão do princípio da irretroatividade da lei (art. 6o
da LINBD), os compromissos de venda e compra de
bens imóveis firmados até 26 de dezembro de 2018
não se submetem ao regime estabelecido pela Lei no
13.786/18. 3. Entraves administrativos que geram
atrasos na entrega de imóvel não constituem hipóteses
de caso fortuito ou de força maior capazes de excluir a
responsabilidade objetiva da vendedora. Inteligência da
Súmula 161 deste Tribunal. 4. Na hipótese de a
promitente vendedora dar causa à resolução do
contrato de promessa de compra e venda de imóvel,
deve fazer a restituição imediata e integral das parcelas
pagas pelo promitente comprador. Súmula 543 do
Superior Tribunal de Justiça. 5. Impossibilidade de
retenção do valor da comissão de corretagem pelas
vendedoras. Prescrição decenal. Restituição decorrente
do inadimplemento contratual das vendedoras. 6. Sem
a
demonstração
do
efetivo
prejuízo,
quando
indispensável, não há fundamento para se impor a
obrigação de indenizar. Inexistência de prova de
pagamento de aluguel durante o curso da demanda.
Ônus que cabia a parte autora, nos termos do artigo
373, inciso I, do Código de Processo Civil. 7. O atraso
de mais de um ano na entrega de imóvel ocasiona dano
moral indenizável. Precedentes desta Câmara.
(TJSP;
Apelação
Cível
1001922-54.2018.8.26.0220; Relator (a): Maria
do Carmo Honorio; Órgão Julgador: 3a Câmara de
Direito Privado; Foro de Guaratinguetá - 4a Vara;
Data
do Julgamento: 18/08/2020; Data de
Registro: 19/08/2020);
APELAÇÃO. Compromisso de Compra e Venda
Ação
de ressarcimento c.c. indenização
Processo extinto
em relação à corré Hubert e julgado parcialmente
procedente em relação às demais corrés Preliminares
Ilegitimidade passiva da corré Tecnisa
Requerida
que participou da relação jurídica discutida nos autos
Legitimidade ad causam reconhecida
Interesse de
agir
Questão que se confunde com o mérito

Preliminares afastadas CDC Aplicabilidade Imóvel
não entregue
Culpa das requeridas reconhecida

Cabimento da devolução integral dos valores pagos

Descabimento da retenção de qualquer valor

Restituição dos valores pagos que deve dar-se de forma
única (Súmula 2, do TJSP) e imediata (Súmula 543, do
STJ)
Distrato
Revisão
Possibilidade, diante da
verificação de abusividade
Valor do contrato pago
pela autora que corresponde a R$ 46.780,56

Comissão de corretagem Restituição Cabimento, no
caso de rescisão do contrato por culpa da vendedora,
em vista da necessidade de retorno ao status quo ante
Prescrição
Inocorrência
Pretensão de restituição
de valores pagos em decorrência de inadimplemento
contratual Inaplicabilidade do art. 206, § 3o, incisos
III e V, do CC, que tratam do enriquecimento sem
causa e da reparação civil
Prescrição decenal

Exegese do art. 205, do CC
Repetição simples

Despesas condominiais Termo inicial da exigibilidade

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Entrega das chaves Cobrança indevida Repetição
simples cabível
Danos morais
Ocorrência

Frustração
do
sonho
da
casa
prória
aliada
à
negativação indevida
Quantum indenizatório fixado
na sentença com razoabilidade e proporcionalidade em
R$ 10.000,00, que deve ser mantido
Sucumbência
mínima
da
autora

Readequação
dos
ônus
sucumbenciais
Sentença parcialmente reformada

RECURSOS PARCIALMENTE PROVIDOS.
(TJSP;
Apelação
Cível
1004075-37.2016.8.26.0606; Relator (a): Jair de
Souza; Órgão Julgador: 10a Câmara de Direito
Privado; Foro de Suzano - 1a Vara Cível; Data do
Julgamento:
19/06/2020;
Data
de
Registro:
19/06/2020);
APELAÇÃO. COMPRA E VENDA. ATRASO NA ENTREGA
DA
OBRA.
Sentença
de
parcial
provimento.
Ilegitimidade passiva. Inocorrência. Fornecedoras que
integram o mesmo grupo econômico. Cadeia de
fornecimento caracterizada. Aplicação da teoria da
aparência.
Obrigação
solidária
configurada.
Legitimidade passiva da incorporadora/construtora para
devolução da comissão de corretagem e da TAXA SATI.
Obras de infraestrutura que deveriam ser entregues até
setembro de 2012. Inadimplemento do contrato pela
vendedora, configurando-se a mora. Compradores que
deixaram de pagar as prestações em setembro de
2014. Rescisão do contrato que ocorreu por culpa das
vendedoras. Resolução do contrato e devolução de
todos os valores pagos. Aplicação da Súmula 543 do
STJ. Comissão de Corretagem. Prescrição. Inocorrência.
Prazo prescricional relativo à restituição de valores
decorrentes da rescisão contratual que é decenal. Multa
contratual inversa devida. Aplicação do REsp repetitivo
no 1.614.721/DF. Aplicação da correção monetária
desde o desembolso dos valores. Juros moratórios que
fluem a partir da citação (art. 405, do CC). Dano moral
configurado. Atraso superior a 1 ano. Inadimplemento
contratual que transborda o mero aborrecimento.
Violação do direito subjetivo do comprador. Indenização
fixada em R$ 5.000,00. Recurso dos réus desprovido e
Recurso do autor provido.
(TJSP;
Apelação
Cível
1006002-69.2015.8.26.0704;
Relator
(a): HERTHA
HELENA
DE
OLIVEIRA;
Órgão
Julgador: 2a Câmara de Direito Privado; Foro
Regional XV - Butantã - 2a Vara Cível; Data do
Julgamento:
28/04/2020;
Data
de
Registro:
28/04/2020);
COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA COM PACTO DE
ALIENAÇÃO
FIDUCIÁRIA

Resolução
contratual
cumulada com restituição de valores pagos - Contrato
regido pelo CDC Atraso na entrega do loteamento
Ausência de caso fortuito ou força maior Hipótese de
resolução do contrato por culpa da vendedora

Obrigação de restituição integral dos valores pagos, nos
termos da Súmula 543 do C. Superior Tribunal de

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Apelação Cível - 1017423-43.2016.8.26.0309
Justiça. Comissão de corretagem
Prescrição

inocorrência - restituição devida
Hipótese em que a
devolução da referida verba tem por fundamento o
pedido de resilição do negócio - Aplicação do prazo
prescricional decenal - Inteligência do artigo 205,
caput, do Código Civil - Alienação fiduciária em garantia
que não impede a resolução do contrato, em caso de
inadimplemento da fornecedora. JUSTIÇA GRATUITA
Pessoa
Jurídica
(URBPLAN)

Indeferimento

Deferimento de processamento de recuperação judicial
que não permite concluir que a empresa faz jus aos
benefícios da justiça gratuita, cuja real impossibilidade,
deve restar devidamente comprovada, conforme o que
dispõe a Súmula 481 do C. Superior Tribunal de Justiça
- Recurso desprovido.
(TJSP;
Apelação
Cível
1003690-18.2017.8.26.0101; Relator (a): Marcus
Vinicius Rios Gonçalves; Órgão Julgador: 6a
Câmara de Direito Privado; Foro de Caçapava - 1a
Vara Civel; Data do Julgamento: 15/04/2020;
Data de Registro: 15/04/2020);
Deste modo, cabível a restituição da
comissão de corretagem, devidamente atualizada a partir do respectivo
desembolso e acrescida de juros moratórios de 1% ao mês, desde a
citação, certo que a restituição dos valores ocorrerá de forma simples e
não em dobro, por não se vislumbrar má-fé na cobrança por parte das
requeridas, comportando provimento em parte o apelo dos autores neste
capítulo da r. sentença.
Em face do exposto, pelo voto, Dá-se
provimento em parte ao recurso dos autores, nos termos ora enunciados,
mantido, no mais, os termos do v. acórdão anterior.
MARCIA DALLA DÉA BARONE
Relatora