Tribunal: TJSP
Processo: 1050861-17.2017.8.26.0506
Classe: Apelação Cível / Promessa de Compra e Venda
Órgão julgador: Silvério da Silva
Órgão colegiado: 8a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-07-21
Data de publicação: 2020-07-21

Ementa:
Apelação cível. Compromisso de compra e venda. Programa Minha Casa Minha Vida. Pedido de repetição de despesas relativas ao ITBI e ao IPTU, do imóvel adquirido. Sentença de improcedência. Inconformismo do autor. A respeito do ITBI, o recurso não prospera. Validade da cláusula contratual que imputa ao adquirente a responsabilidade pelo encargo ITBI. Inteligência do artigo 490 do CC e precedentes

Ementa:
Apelação cível. Compromisso de compra e venda. Programa Minha Casa Minha Vida. Pedido de repetição de despesas relativas ao ITBI e ao IPTU, do imóvel adquirido. Sentença de improcedência. Inconformismo do autor. A respeito do ITBI, o recurso não prospera. Validade da cláusula contratual que imputa ao adquirente a responsabilidade pelo encargo ITBI. Inteligência do artigo 490 do CC e precedentes desta Corte. Ademais, a legislação municipal determina a via administrativa para o requerimento de isenção, mediante preenchimento de requisitos. Quanto ao IPTU, assiste razão ao autor. Cobrança de IPTU antes da imissão na posse. Não cabimento. Precedentes do STJ e deste Corte. Reforma parcial da sentença. Recurso provido em parte.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2020.0000554738
ACÓRDÃO
Vistos,
relatados
e
discutidos
estes
autos
de
Apelação
Cível
no
1050861-17.2017.8.26.0506, da Comarca de Ribeirão Preto, em que é apelante MARCOS
HENRIQUE DA SILVA (JUSTIÇA GRATUITA), é apelado MRV ENGENHARIA E
PARTICIPAÇÕES S/A.
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 8a Câmara de Direito Privado do
Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Deram provimento em
parte ao recurso. V. U., de conformidade com o voto do relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores THEODURETO
CAMARGO (Presidente) e ALEXANDRE COELHO.
São Paulo, 21 de julho de 2020.
SILVÉRIO DA SILVA
Relator
Assinatura Eletrônica

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Apelação Cível no 1050861-17.2017.8.26.0506 -Voto no 22937
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VOTO No: 22937
APELAÇÃO No.:1050861-17.2017.8.26.0506
COMARCA: RIBEIRÃO PRETO
APTE: MARCOS HENRIQUE DA SILVA
APDA: MRV ENGENHARIA E PARTICIPAÇÕES S/A
JUIZ (A) DE 1o GRAU: Adriana Brandini do Amparo
pn
Apelação cível. Compromisso de compra e venda. Programa
Minha Casa Minha Vida. Pedido de repetição de despesas relativas
ao ITBI e ao IPTU, do imóvel adquirido. Sentença de
improcedência. Inconformismo do autor. A respeito do ITBI, o
recurso não prospera. Validade da cláusula contratual que imputa
ao adquirente a responsabilidade pelo encargo ITBI. Inteligência
do artigo 490 do CC e precedentes desta Corte. Ademais, a
legislação municipal determina a via administrativa para o
requerimento de isenção, mediante preenchimento de requisitos.
Quanto ao IPTU, assiste razão ao autor. Cobrança de IPTU antes
da imissão na posse. Não cabimento. Precedentes do STJ e deste
Corte. Reforma parcial da sentença. Recurso provido em parte.
A sentença de páginas 299/304 julgou improcedente
o pedido, sucumbente os autores.
Apelou o autor às páginas 306/314 aduzindo que o
recolhimento do ITBI pelo autor contraria a legislação municipal, que a ré se
obrigou a emitir a guia respectiva, de modo que se omitiu na informação da
possibilidade do pedido de isenção, causando danos ao autor. Acerca do IPTU,
aduziu que a cobrança foi feita antes da entrega das chaves.
Contrarrazões, pg. 317/325.
Ausente oposição ao julgamento virtual.
É o relatório.

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O inconformismo recursal versa apenas sobre dois
capítulos da sentença, nos quais os pedidos do autor foram rejeitados, quais
sejam, a restituição do ITBI e do IPTU.
Acerca do ITBI, a cobrança não é ilegal, inclusive por
força do artigo 490 do Código Civil:
“Art. 490. Salvo cláusula em contrário, ficarão as
despesas de escritura e registro a cargo do comprador, e a cargo do vendedor
as da tradição.”
No mais, o contrato prevê expressamente a previsão
de que ficaria por conta do promitente comprador todos os tributos
decorrentes da transferência do imóvel, como o ITBI (cls. 8, pg. 43).
Não há falta de informação ao consumidor, posto que
a cláusula acima expressamente previu a responsabilidade do comprador.
A alegação da parte autora de que seria beneficiário
de isenção por ter adquirido o imóvel de acordo com as normas do programa
governamental mencionado não é suficiente para afastar sua responsabilidade.
Isso porque a isenção mencionada não é automática, e deve ser pleiteada
administrativamente a fim de se averiguar se preenchidos os requisitos da Lei
Municipal.
O
artigo
179
do
Código
Tribunal
Nacional
expressamente prevê que: "A isenção, quando não concedida em caráter
geral, é efetivada em cada caso, por despacho da autoridade administrativa,
em requerimento com o qual o interessado faça prova do preenchimento das
condições e do cumprimento dos requisitos previstos em lei ou contrato para
sua concessão".
Em situação similar, decisão proferida pelo Des.
Carlos Alberto Garbi, na apelação cível n. 1035919-48.2015.8.26.0506:
APELAÇÃO. PROMESSA DE COMPRA E VENDA.

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RESTITUIÇÃO DO ITBI INDEVIDA. CLÁUSULA CONTRATUAL QUE PREVÊ
ADIANTAMENTO PELA VENDEDORA E REEMBOLSO PELO COMPRADOR. LEI
MUNICIPAL No 2.380/09 DE RIBEIRÃO PRETO. DECRETO No 36/12.
NECESSIDADE
DE
PEDIDO
ADMINISTRATIVO
JUNTO
À
AUTORIDADE
COMPETENTE. NÃO COMPROVAÇÃO NOS AUTOS. A Lei Municipal no 2.380/09,
que institui no Município de Ribeirão Preto o plano de incentivo a projetos
habitacionais de interesse social vinculados ao “Programa Minha Casa Minha
Vida”, dispõe sobre a possibilidade de isenção do ITBI. O Decreto no 36/12
regulamentou a aludida Lei Municipal e restou evidente no seu art. 2o que a
concessão do benefício deverá ser precedida de requerimento administrativo
próprio junto à autoridade competente. As isenções previstas na Lei Municipal
no 2.380/09 não são de caráter geral, e sim de caráter especial, condicionadas
ao preenchimento de requisitos específicos e em conformidade com o art. 179
do CTN. Embora existente no caso típica relação de consumo, não se
verifica a existência da abusividade elencada no art. 51, do CDC, ou de
vantagem exagerada mencionada no parágrafo primeiro, do mesmo
artigo, em relação à cláusula 8a do contrato, na qual se avençou a
exclusiva responsabilidade do autor ao pagamento de “todos os
impostos, tributos e quaisquer despesas decorrentes da transferência
do imóvel, tais como: escritura, ITBI, registro, despachante, cadastro,
despesas com Alienação Fiduciária em Garantia e outras” (fl. 34), em
consonância com o art. 490 do Código Civil. Acresçase que o autor tinha
ciência e concordou com a possibilidade da ré providenciar a transferência do
imóvel, mediante o custeio de todas as despesas, com posterior reembolso
pelo promitente comprador (fl. 34). Ademais, é sabido que ao adquirente cabe
o pagamento dos tributos e encargos da transmissão da propriedade, não
fosse por expressa disposição legal (art. 490, CC), por consolidado costume
nos negócios imobiliários. Recurso provido para julgar improcedente o
pedido.(grifei)
Eventual repetição de indébito tributária deve ser
discutida junto à Fazenda Pública competente, conforme artigo 165 do CTN, se

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efetivamente constatada a ausência de fato gerador para a cobrança dos
tributos, com amparo no princípio do enriquecimento ilícito ou sem causa.
Quanto ao IPTU, tem razão o autor.
Como é cedido, o IPTU é devido pelo comprador
apenas a partir da imissão na posse do bem.
“COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ATRASO NA
ENTREGA. RESCISÃO CONTRATUAL POR CULPA DA VENDEDORA. 1. Preliminar
de inovação recursal afastada. 2. Antecipação da tutela recursal indeferida. 3.
Retenção de parte das parcelas pagas. Descabimento. Rescisão por culpa das
vendedoras. Súmula 543 do E. STJ. Devolução integral devida. 4. Multa
moratória.
Indevida
a
incidência
em
desfavor
das
vendedoras,
por
reciprocidade. Súmula 159 do E. TJSP. 5. Juros de mora por reciprocidade /
Lucros cessantes. Opção pela rescisão que faz cair o título para requerimento
de lucros cessantes pela falta de ocupação. Parcelas pagas que já são
acrescidas de juros moratórios, que possuem natureza indenizatória, sendo
vedado o bis in idem. 6. Despesas condominiais e IPTU. Responsabilidade dos
compradores somente a partir da entrega das chaves, que nunca irá ocorrer
diante da rescisão. Restituição devida. (...) Recurso dos autores parcialmente
provido. Recurso das corrés não provido.” (Ap. 1008461-76.2016.8.26.0100.
7a Câmara D. Privado, Rel. Mary Grün, j. 10/3/17).
Assim, a cláusula contratual que dispõe em contrário,
estipulando outro marco inicial para o repasse do encargo, comumente
utilizada a data da expedição do habite-se, deve-se ter como abusiva frente à
legislação consumerista.
Aqui no caso, o importe cobrado a título de IPTU,
comprovadamente pago pelo autor antes da entrega das chaves, porque

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cobrado o IPTU não desdobrado, enquanto lote, deve ser devolvido, corrigido
pela tabela prática do TJSP, desde o desembolso e juros de mora de 1% ao
mês, de forma simples desde a citação.
Assim, acolho em parte o recurso apenas para julgar
a procedência do pedido de repetição simples do IPTU.
A sucumbência da ré é mínima, pelo que descabe
alteração.
Dou parcial provimento ao recurso.
SILVÉRIO DA SILVA
Relator