Tribunal: TJSP
Processo: 1010049-77.2018.8.26.0576
Classe: Apelação Cível / Compra e Venda
Órgão julgador: Galdino Toledo Júnior
Órgão colegiado: 9a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-07-23
Data de publicação: 2020-07-23

Ementa:
COMPROMISSO DE VENDA E COMPRA - Ação de rescisão contratual c.c. devolução de valores pagos, proposta por adquirentes de imóvel, com base na simples conveniência destes - Acolhimento, declarando rescindido o contrato celebrado entre as partes, condenando a ré a restituir aos autores 90% dos valores pagos, autorizando a retenção de 10% destes, admitido o abatimento de eventual despesa decorrente

Ementa:
COMPROMISSO DE VENDA E COMPRA - Ação de rescisão contratual c.c. devolução de valores pagos, proposta por adquirentes de imóvel, com base na simples conveniência destes - Acolhimento, declarando rescindido o contrato celebrado entre as partes, condenando a ré a restituir aos autores 90% dos valores pagos, autorizando a retenção de 10% destes, admitido o abatimento de eventual despesa decorrente de IPTU e taxas de manutenção de associação/condomínio - Inconformismo da ré, insurgindo-se quanto ao percentual de retenção, pugnando pela aplicação da nova lei de distrato, subsidiariamente, majoração do percentual de retenção, insurgindo-se quanto ao termo inicial da comissão de corretagem e ônus sucumbencial - Acolhimento - Inaplicabilidade da lei posterior - Aplicação do princípio tempus regit actum - Percentual de 10% que se mostra insuficiente a indenizar a ré pelo desfazimento do negócio por culpa dos autores ante o total adimplido (R$ 34.470,76) - Majoração do percentual para 15% - Correção monetária devida desde o desembolso, como forma de compensar a simples desvalorização da moeda - Ônus sucumbencial - Verba honorária que deve ser fixada de modo a bem remunerar o zelo e o trabalho do advogado - Apelo parcialmente provido.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2020.0000564538
ACÓRDÃO
Vistos,
relatados
e
discutidos
estes
autos
de
Apelação
Cível
no
1010049-77.2018.8.26.0576, da Comarca de São José do Rio Preto, em que é apelante
SETLESTE EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS SPE LTDA, são apelados DANILO
MADLUM SILVA (JUSTIÇA GRATUITA) e ISABELA DE SOUZA MADLUM SILVA
(JUSTIÇA GRATUITA).
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 9a Câmara de Direito Privado do
Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Deram provimento em
parte ao recurso. V. U., de conformidade com o voto do relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores GALDINO TOLEDO
JÚNIOR (Presidente), JOSÉ APARÍCIO COELHO PRADO NETO E EDSON LUIZ DE
QUEIROZ.
São Paulo, 23 de julho de 2020.
GALDINO TOLEDO JÚNIOR
Relator
Assinatura Eletrônica

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Apelação Cível no 1010049-77.2018.8.26.0576 -Voto no 28.506
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Apelação Cível no 1010049-77.2018.8.26.0576
Comarca: São José do Rio Preto
Apelante: Setleste Empreendimentos Imobiliários SPE Ltda.
Apelados: Danilo Madum Silva e outra
Voto no 28.506
COMPROMISSO DE VENDA E COMPRA -
Ação de rescisão contratual c.c. devolução de
valores pagos, proposta por adquirentes de
imóvel, com base na simples conveniência
destes - Acolhimento, declarando rescindido o
contrato celebrado entre as partes, condenando
a ré a restituir aos autores 90% dos valores
pagos, autorizando a retenção de 10% destes,
admitido o abatimento de eventual despesa
decorrente de IPTU e taxas de manutenção de
associação/condomínio - Inconformismo da ré,
insurgindo-se quanto ao percentual de retenção,
pugnando pela aplicação da nova lei de
distrato,
subsidiariamente,
majoração
do
percentual de retenção, insurgindo-se quanto ao
termo inicial da comissão de corretagem e ônus
sucumbencial - Acolhimento - Inaplicabilidade
da lei posterior - Aplicação do princípio tempus
regit actum - Percentual de 10% que se mostra
insuficiente a indenizar a ré pelo desfazimento
do negócio por culpa dos autores ante o total
adimplido (R$ 34.470,76) - Majoração do
percentual para 15% - Correção monetária
devida desde o desembolso, como forma de
compensar a simples desvalorização da moeda
- Ônus sucumbencial - Verba honorária que
deve ser fixada de modo a bem remunerar o
zelo e o trabalho do advogado - Apelo
parcialmente provido.
1. Ao relatório constante da sentença de
fls. 90/94, acrescento que esta julgou procedente ação de rescisão
contratual, proposta por adquirentes de imóvel, por simples
conveniência destes, declarando rescindido o contrato celebrado
entre as partes, condenando a ré a restituir ao autor os 90% dos
valores pagos, neles incluídos a quantia despendida a título de

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arras, com correção monetária desde o efetivo desembolso e juros
de mora a partir do trânsito em julgado. Em razão da sucumbência,
condenou a ré em custas e despesas processuais, bem como
honorários advocatícios, estes fixados em 12% sobre a liquidação.
Inconformada, apela a demandada (fls.
97/118), pleiteando, em síntese, a aplicação do quanto disposto
na Lei no 13.786/18, artigo 32-A (Nova Lei do Distrato), no tocante
à devolução da importância devida. Subsidiariamente, pugna pela
majoração. do percentual de retenção para 25%. Afirma que a
retenção da comissão de corretagem é devida. Aduz que a
correção monetária se deve dar a partir da distribuição da
demanda. Requer a redução dos honorários advocatícios de
sucumbência.
Recurso regularmente processado, com
oferecimento de contrarrazões (fls. 124/128).
2. Celebraram as partes instrumento
particular de compromisso de compra e venda de imóvel, em 09 de
maio de 2.015 (fls. 09/22), tendo por objeto o lote de terreno
melhor descrito na inicial, do loteamento denominado “Jardim
Leste”.
Consta dos autos que os autores
adquirentes despenderam o valor de R$ 34.470,76 (fls. 23/24), até
a data da propositura da ação.

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Informaram estes que, em virtude da
utilização do índice de reajuste monetário acordado, não têm mais
condições de arcar com o ônus financeiro assumido, pretendendo
a rescisão contratual e restituição integral dos valores pagos,
subsidiariamente, a restituição dos valores pagos descontadas
eventuais despesas complementar de corretagem, comercialização,
propaganda,administração e marketing.
Contestando a ação, a ré concordou com
a rescisão, entendendo que cabe aos autores arcarem com as
penalidades legais (Lei n. 13.786/2018), consistente em multa
sobre as parcelas pagas, retenção de valores referentes à
corretagem,pagamento de todos os tributos e taxa de fruição.
Subsidiariamente, seja aplicada a retenção de 30% da quantia paga,
além da corretagem.
Para acolher a pretensão, entendeu o
julgador a quo ser de rigor a rescisão contratual, condenando a ré
a restituir aos autores 90% dos valores pagos, considerando nula
previsão contratual que previa retenção de arras, percentual de 2%
do valor do contrato, mais cláusula penal de 12% sobre o montante
pago, além de taxa de fruição, admitindo abatimento de eventual
débito de IPTU ou taxas de manutenção/condomínio existente
entre assinatura do contrato e ajuizamento da ação.
Contra
esta
decisão,
insurge-se
somente a ré, merecendo o reclamo, parcial acolhida.

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De início não há que se falar em
aplicação da Lei no 13.786/18, de 27 de dezembro de 2018 - (Lei
do Distrato Imobiliário) a contratos celebrados anteriormente ao
advento do mencionado diploma legal, em razão da aplicação do
princípio tempus regit actum .
Com relação ao percentual de retenção,
in casu , tendo em vista o pequeno valor desembolsado pela
demandante (R$ 34.470,76), mostra-se razoável a pretensão da
alienante de aumentar esse percentual, contudo, não ao patamar
pleiteado na inicial, de 30%, ou nas razões recursais, 25%, sendo
mais adequado a majoração para 15%, posto que claramente
insuficiente a retenção determinada pelo julgador a quo , em torno
de R$ 3.447,07, para cobrir as despesas administrativas
suportadas com o desfazimento do ajuste, por culpa dos autores.
Nesse passo, razoável a majoração do
percentual fixado no patamar requerido pela vendedora, fixado
esse percentual de 15% sobre todos os valores efetivamente pagos
pelos adquirentes.
No que toca ao direito de retenção dos
valores pagos a título de comissão de corretagem pagos pelos
adquirentes, falta à apelante interesse recursal, pois a sentença
corretamente delimitou o percentual de retenção às prestações do
preço pagas, nenhuma referência sendo feita à inclusão nesse
montante do valor quitado àquele título.

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O mesmo deve ser dito quanto ao
direito de retenção de dos valores devidos por conta do IPTU e
taxas de associação, consoante se vê à fl. 93, do julgado.
Quanto
à
forma
de
devolução
determinada, deve esta, não se sujeitando a avenças às normas da
legislação superveniente, deve estar ocorrer em parcela única, nos
temos da Súmula 2, desta Corte, como bem mencionado pelo
julgador monocrático, além a Súmula 543, do E. Superior Tribunal
de Justiça, igualmente citada na r. sentença recorrida.
Com relação à correção monetária, é
sabido que a correção monetária se trata de mera recomposição da
moeda em decorrência da perda inflacionária, enquanto os juros
contratuais têm amparo legal em razão de configurarem encargo
financeiro apto a remunerar o capital empregado.
Nessas condições, esta deve incidir
sobre os valores pagos desde o desembolso, posto que esta não
constitui acréscimo, mas mera preservação do valor de compra da
moeda e sua incidência em termo posterior resultaria em
restituição inferior ao montante desembolsado.
Com relação ao ônus sucumbencial, a
verba honorária deve ser fixada de modo a bem remunerar o zelo e
o trabalho do advogado na defesa de seu cliente e que seja
igualmente condizente com a complexidade da causa e o tempo da
duração da demanda, conforme disciplina o art. 85, §2o, do

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CPC/2015, daí porque adequado o percentual de 12% sobre o
montante da liquidação e sua fixação exclusiva em desfavor da
parte ré.
Não obstante o acolhimento parcial do
apelo da demandada, resta configurada sua sucumbência em maior
parte, daí porque mantém a distribuição das verbas delas
decorrentes na forma prevista na sentença.
3. Ante o exposto, meu voto, apenas
para o fim acima, dá parcial provimento ao recurso.
Galdino Toledo Júnior
Relator