Tribunal: TJSP
Processo: 1004287-54.2020.8.26.0077
Classe: Apelação Cível / Promessa de Compra e Venda
Órgão julgador: Donegá Morandini
Órgão colegiado: 3a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-12-04
Data de publicação: 2020-12-04

Ementa:
ção do acordado. Prática que não se mostrou irregular. Disciplina que não se ajusta às hipóteses de abusividade insertas no art. 51 do CDC.
3.- Taxa de cancelamento da hipoteca. Pagamento de responsabilidade da adquirente. Inadmissibilidade. Observância do Enunciado no 38.9 desta Câmara: "Em negócios imobiliários, é vedado transferir ao adquirente a responsabilidade pelo pagamento de taxa para o cancelamento da hipoteca constituída em benefício da construtora/empreendedora".
4.- Litigância de má-fé. Distribuição de duas ações sobre o mesmo vínculo contratual. Providência, embora reprovável, insuficiente a, por si só, configurar a litigância fraudulenta. Precedentes.
RECURSO DA AUTORA PARCIALMENTE ACOLHIDO, DESPROVENDO-SE O APELO DA RÉ.
(TJSP; Apelação Cível 1004287-54.2020.8.26.0077; Relator (a): Donegá Morandini; Órgão Julgador: 3a Câmara de Direito Privado; Foro de Birigui - 2a Vara Cível; Data do Julgamento: 04/12/2020; Data de Registro: 04/12/2020)

Classe/Assunto:

Apelação Cível / Promessa de Compra e Venda

Relator(a):

Donegá Morandini

Comarca:

Birigüi

Órgão julgador:

3a Câmara de Direito Privado

Data do julgamento:

04/12/2020

Data de publicação:

04/12/2020

Ementa:
COMPROMISSO DE VENDA E COMPRA DE BEM IMÓVEL. AÇÃO DE REVISÃO CONTRATUAL C.C. REPETIÇÃO DE INDÉBITO.
1.- Diferença de financiamento. Cobrança apresentada pela empreendedora, lastreada na incidência do INCC entre a pactuação e a obtenção do financiamento bancário. Previsão contratual que não se afigura abusiva (cláusula 4.1.6). Precedentes.
2.- Desconto ajustado contratualmente. Modificação do

Ementa:
COMPROMISSO DE VENDA E COMPRA DE BEM IMÓVEL. AÇÃO DE REVISÃO CONTRATUAL C.C. REPETIÇÃO DE INDÉBITO.
1.- Diferença de financiamento. Cobrança apresentada pela empreendedora, lastreada na incidência do INCC entre a pactuação e a obtenção do financiamento bancário. Previsão contratual que não se afigura abusiva (cláusula 4.1.6). Precedentes.
2.- Desconto ajustado contratualmente. Modificação do prazo para a implementação do acordado. Prática que não se mostrou irregular. Disciplina que não se ajusta às hipóteses de abusividade insertas no art. 51 do CDC.
3.- Taxa de cancelamento da hipoteca. Pagamento de responsabilidade da adquirente. Inadmissibilidade. Observância do Enunciado no 38.9 desta Câmara: "Em negócios imobiliários, é vedado transferir ao adquirente a responsabilidade pelo pagamento de taxa para o cancelamento da hipoteca constituída em benefício da construtora/empreendedora".
4.- Litigância de má-fé. Distribuição de duas ações sobre o mesmo vínculo contratual. Providência, embora reprovável, insuficiente a, por si só, configurar a litigância fraudulenta. Precedentes.
RECURSO DA AUTORA PARCIALMENTE ACOLHIDO, DESPROVENDO-SE O APELO DA RÉ.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2020.0000995927
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível no
1004287-54.2020.8.26.0077, da Comarca de Birigüi, em que é apelante/apelado
MRV ENGENHARIA E PARTICIPAÇÕES S/A, é apelado/apelante LEOMAR
FERREIRA REIS (JUSTIÇA GRATUITA).
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 3a Câmara de Direito
Privado do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Acolheram
parcialmente o recurso da autora e negaram provimento ao apelo da ré. V.U., de
conformidade com o voto do relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores JOÃO PAZINE
NETO (Presidente sem voto), BERETTA DA SILVEIRA E VIVIANI NICOLAU.
São Paulo, 4 de dezembro de 2020.
DONEGÁ MORANDINI
Relator
Assinatura Eletrônica

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Apelação Cível no 1004287-54.2020.8.26.0077 -Voto no
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3a Câmara de Direito Privado
Apelação Cível no 1004287-54.2020.8.26.0077
Comarca: Birigui
Apelantes: MRV Engenharia e Participações S/A e outra
Apeladas: Leomar Ferreira Reis e outra
Voto no 48.959
COMPROMISSO DE VENDA E COMPRA DE BEM
IMÓVEL. AÇÃO DE REVISÃO CONTRATUAL C.C.
REPETIÇÃO DE INDÉBITO.
1.- Diferença de financiamento. Cobrança apresentada pela
empreendedora, lastreada na incidência do INCC entre a
pactuação e a obtenção do financiamento bancário. Previsão
contratual que não se afigura abusiva (cláusula 4.1.6).
Precedentes.
2.- Desconto ajustado contratualmente. Modificação do
prazo para a implementação do acordado. Prática que não se
mostrou irregular. Disciplina que não se ajusta às hipóteses
de abusividade insertas no art. 51 do CDC.
3.- Taxa de cancelamento da hipoteca. Pagamento de
responsabilidade
da
adquirente.
Inadmissibilidade.
Observância do Enunciado no 38.9 desta Câmara: "Em
negócios imobiliários, é vedado transferir ao adquirente a
responsabilidade
pelo
pagamento
de
taxa
para
o
cancelamento da hipoteca constituída em benefício da
construtora/empreendedora".
4.- Litigância de má-fé. Distribuição de duas ações sobre o
mesmo vínculo contratual. Providência, embora reprovável,
insuficiente a, por si só, configurar a litigância fraudulenta.
Precedentes.
RECURSO
DA
AUTORA
PARCIALMENTE
ACOLHIDO, DESPROVENDO-SE O APELO DA RÉ.

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1.- Ação de revisão contratual cumulada com repetição de
indébito julgada parcialmente procedente pela r. sentença de fls.
305/309, cujo relatório é adotado, proferida pelo MM. Juiz de Direito
Lucas Gajardoni Fernandes, para “...condenar a ré a restituir à parte
autora o valor cobrado a título de taxa de cancelamento de hipoteca,
devidamente atualizado desde o desembolso e acrescido de juros de
mora legais desde a citação”.
Recorrem as partes.
Enquanto a MRV sustenta que não existe abusividade na
exigência da taxa para o cancelamento da hipoteca (fls. 320/328),
reclama a adquirente:
“1) DECLARADA NULA a cobrança das parcelas
denominadas DF01
10 - DIFERENÇA DE FINANCIAMENTO e
CONDENAR a Requerida a RESTITUIR à parte Autora as 5 (cinco)
parcelas pagas indevidamente no montante de R$ 1.054,12 (um mil e
cinquenta e quatro reais e doze centavos) em parcela única, com
incidência de correção monetária a partir do desembolso e juros de mora
a contar da citação;
2) DECLARADO NULO o documento de fls.233/237,
INSTRUMENTO DE CONFISSÃO DE DÍVIDA, em sua cláusula
3.1.1., item FPDESCONTO NA VENDA, no tocante ao adiamento da
concessão do desconto para que prevaleça o prazo anteriormente
pactuado, qual seja, 08/01/2020;
3) AFASTADA A CONDENAÇÃO à multa e indenização
por
litigância
de
má-fé.
SUBSIDIARIAMENTE,
QUE
SEJA
REDUZIDA a patamares condizentes com a realidade da parte
Apelante, que, repisa-se, é pessoa pobre na acepção jurídica do termo, o

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que inclusive se comprovou por documentos juntados nestes autos;
4) CONDENADA, a parte Apelada, às custas processuais e
honorários advocatícios de sucumbência” (fls. 336/350).
Os apelos foram respondidos (fls. 364/371 e 382/401).
É o RELATÓRIO.
2.- De saída, observe-se que a petição e documento de fls.
404/408 não alteram os elementos probatórios até então colacionados,
precisamente porque não se observa irregularidade na modificação o
prazo para a aplicação de um desconto e, por mais que se reclame a
pronta observância da mencionada disposição, não se trata de
documento novo a viabilizar a reabertura da instrução processual, sequer
havendo a comprovação dos motivos que apartaram a juntada no prazo
oportuno, na forma do disposto no art. 435, par. único, do CPC: “...
cabendo à parte que os produzir comprovar o motivo que a impediu
de juntá-los anteriormente”.
Vencida essa questão, acolhe-se, em parte, o recurso
intentado pela adquirente.
Com efeito.
Percebe-se que a tentativa de afastar o acolhimento do
pedido, à vista do conteúdo estabelecido pelo art. 508 do CPC, não
encontra a menor viabilidade jurídica. Para tanto, basta considerar que a
coisa julgada não é resultante da propositura de ação quando o processo
anterior tenha sido julgado, cuidando-se de efeito processual dependente
da reprodução de demanda com as mesmas partes, pedidos e causas de
pedir.
Por isso, embora se reconheça o ajuizamento de mais de
uma ação calcada na mesma relação jurídica, as causas de pedir e

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pedidos são manifestamente diversos, daí porque inaplicável a objeção
destacada pela agravante.
Sobre a diferença de financiamento exigida pela MRV, não
se observa irregularidade ou descompromisso com o instrumento
contratual.
Na realidade, basta a análise da cláusula contratual para se
concluir que o INCC incidiria sobre todas as parcelas pactuadas, assim
como aquela devida ao final do empreendimento, destaque que já restou
ratificado por esta Câmara em contratos imobiliários similares:
“Diferença
de
financiamento.
Cobrança
apresentada
pela
empreendedora, lastreada na incidência do INCC entre a pactuação
e a obtenção do financiamento bancário. Previsão contratual que
não se afigura abusiva (cláusula 4.1.6)” (Apelação Cível no
1041413-88.2015.8.26.0506, de minha Relatoria).
Cuida-se, no mais, de índice autorizado pelas Cortes
Superiores, que autorizam a sua aplicação até a data para a entrega do
imóvel, pouco importando que a cobrança tenha sido apresentada
posteriormente, desde que o período de apuração corresponda à
disponibilização do bem. Nesse sentido: “Esta eg. Corte Superior
possui orientação consolidada de que o INCC incide até a data para
entrega do imóvel. Precedentes” (AgInt no REsp 1740035/SP, Rel.
Ministro RAUL ARAÚJO, QUARTA TURMA, julgado em
11/06/2019, DJe 26/06/2019).
De outra parte, exigiu-se quantia para o cancelamento da
hipoteca gravada na matrícula imobiliária. O repasse dessa despesa, à
adquirente, a despeito da previsão contratual, não encontra viabilidade
jurídica, anotando-se, pela pertinência, o reiterado entendimento desta

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Câmara: “Em negócios imobiliários, é vedado transferir ao
adquirente a responsabilidade pelo pagamento de taxa para o
cancelamento
da
hipoteca
constituída
em
benefício
da
construtora/empreendedora” (Enunciado no 38.9).
Neste cenário, era mesmo de rigor a condenação da MRV à
restituição dos valores acima destacados, com os acréscimos destacados
pela r. sentença recorrida.
Reclama-se,
depois,
o
afastamento
do
conteúdo
estabelecido na repactuação de fls. 233/237, buscando-se que se
prevaleça o prazo anteriormente pactuado, qual seja, 08/01/2020.
Contudo, inexiste qualquer abusividade na modificação do prazo para a
efetivação do desconto contratual, não havendo como se ajustar tal
conteúdo às previsões do art. 51 do CDC, até porque se apresentava
plenamente admissível a recusa na repactuação, com o aviamento de
ação judicial para preservar o ajuste anterior.
Aliás, a busca pela solução jurisdicional dos conflitos,
observada a ação anterior, não se trata de prática desconhecida pela
recorrente.
Depois, embora reprovável, não se mostra possível, neste
estágio, a condenação da parte às penas por litigância de má-fé. No caso
em análise, promoveu-se a consulta de processos distribuídos e foram
encontradas poucas ações em trâmite na Justiça Comum como de
patrocínio da apelante com fundamento no mesmo vínculo contratual.
Some-se a esse fato o decreto de procedência parcial da ação, hipótese
em que o ajuizamento da ação se mostrava necessário.
Esse episódio, isoladamente, embora repreensível, insista-
se, não possibilita o estabelecimento da penalização estabelecida pela r.

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sentença recorrida, por faltar o requisito subjetivo trazido pelo CPC,
motivo pelo qual a reprimenda arbitrada às fls. 309 deve ser afastada.
Nesse sentido: “Ajuizamento de múltiplas ações de objetos distintos
sobre um mesmo contrato que não é vedado. Boa-fé do autor que se
presume. Sentença reformada, em parte. Recurso parcialmente
provido” (TJSP, Apelação Cível 1003074-05.2019.8.26.0576, Rel.
Des. Alexandre Marcondes). No mesmo sentido: “Litigância de má-fé
e multa. Poucas ações distribuídas na Justiça Comum, segundo a
consulta realizada nesta data. Inocorrência de partilhamento
artificioso.
Litigância
apartada”
(Apelação
Cível
no
1043270-51.2018.8.26.0576, de minha Relatoria).
Com
esses
fundamentos,
preserva-se
o
desfecho
emprestado pela r. sentença recorrida, exceto no que toca ao
reconhecimento da litigância de má-fé. Sem a incidência do art. 85, par.
11, do CPC, por se cuidar de instituto incompatível com o parcial
acolhimento do recurso, não havendo possibilidade de aplicá-lo à MRV
porque não condenada inicialmente ao pagamento de honorários de
sucumbência.
RECURSO
DA
AUTORA
PARCIALMENTE
ACOLHIDO, DESPROVENDO-SE O APELO DA RÉ.
Donegá Morandini
Relator