Tribunal: TJSP
Processo: 1000619-03.2019.8.26.0274
Classe: Apelação Cível / Promessa de Compra e Venda
Órgão julgador: Maria do Carmo Honorio
Órgão colegiado: 3a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-07-07
Data de publicação: 2020-07-08

Ementa:
APELAÇÃO CÍVEL. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. REVELIA DECRETADA. EFEITOS NÃO ABSOLUTOS. DECLARAÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL POR CULPA DO COMPRADOR INADIMPLENTE. PERDA INTEGRAL DOS VALORES PAGOS PELO COMPRADOR. INDEVIDA. RETENÇÃO DE 20% FIXADA EM SENTENÇA. RAZOÁVEL PARA COMPENSAR OS PREJUÍZOS DECORRENTES DO DESFAZIMENTO DO NEGÓCIO. TAXA DE FRUIÇÃO INDEVIDA. LOTE NÃO EDIFICADO. ARRAS. NATUREZA

Ementa:
APELAÇÃO CÍVEL. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. REVELIA DECRETADA. EFEITOS NÃO ABSOLUTOS. DECLARAÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL POR CULPA DO COMPRADOR INADIMPLENTE. PERDA INTEGRAL DOS VALORES PAGOS PELO COMPRADOR. INDEVIDA. RETENÇÃO DE 20% FIXADA EM SENTENÇA. RAZOÁVEL PARA COMPENSAR OS PREJUÍZOS DECORRENTES DO DESFAZIMENTO DO NEGÓCIO. TAXA DE FRUIÇÃO INDEVIDA. LOTE NÃO EDIFICADO. ARRAS. NATUREZA CONFIRMATÓRIA. RETENÇÃO NÃO ADMITIDA. SENTENÇA MANTIDA. RECURSO NÃO PROVIDO.
1. A presunção de veracidade dos fatos alegados pela parte autora, decorrente da revelia da parte ré, não é absoluta e, por consequência, não acarreta necessariamente a procedência do pedido, devendo o julgador observar o conjunto probatório trazido aos autos e as normas aplicáveis ao caso concreto.
2. É indevida indenização pelo tempo de ocupação de imóvel, na hipótese de lote não edificado, que não permite fruição plena do bem ou proveito econômico imediato. Precedentes desta Colenda Câmara.
3. A rescisão contratual por fato imputável ao promitente comprador não importa em perda das arras com natureza confirmatória. Precedentes deste Egrégio Tribunal.

Inteiro teor:
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PODER JUDICIÁRIO
São Paulo
Registro: 2020.0000515322
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível no
1000619-03.2019.8.26.0274, da Comarca de Itápolis, em que é apelante
RESIDENCIAL MONTE VERDE INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA SPE
LTDA., são apelados EUCLYDES BRUDERHAUSEN NETO e SILVANA LUIZA
GALLO BRUDERHAUSEN.
ACORDAM, em 3a Câmara de Direito Privado do Tribunal de
Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: "Negaram provimento ao recurso.
V. U.", de conformidade com o voto do Relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Exmos. Desembargadores
JOÃO PAZINE NETO (Presidente) e DONEGÁ MORANDINI.
São Paulo, 7 de julho de 2020.
MARIA DO CARMO HONÓRIO
RELATORA
Assinatura Eletrônica

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Apelação Cível no 1000619-03.2019.8.26.0274
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Apelação Cível no 1000619-03.2019.8.26.0274
Apelante: Residencial Monte Verde Incorporação Imobiliária SPE Ltda.
Apelados: Euclydes Bruderhausen Neto e Silvana Luiza Gallo Bruderhausen
Comarca: Itápolis
Juiz sentenciante: Gustavo Abdala Garcia de Mello
V. 1684
APELAÇÃO CÍVEL. COMPROMISSO DE COMPRA E
VENDA. REVELIA DECRETADA. EFEITOS NÃO
ABSOLUTOS.
DECLARAÇÃO
DE
RESCISÃO
CONTRATUAL
POR
CULPA
DO
COMPRADOR
INADIMPLENTE. PERDA INTEGRAL DOS VALORES
PAGOS PELO COMPRADOR. INDEVIDA. RETENÇÃO
DE 20% FIXADA EM SENTENÇA. RAZOÁVEL PARA
COMPENSAR OS PREJUÍZOS DECORRENTES DO
DESFAZIMENTO DO NEGÓCIO. TAXA DE FRUIÇÃO
INDEVIDA.
LOTE
NÃO
EDIFICADO.
ARRAS.
NATUREZA CONFIRMATÓRIA. RETENÇÃO NÃO
ADMITIDA. SENTENÇA MANTIDA. RECURSO NÃO
PROVIDO.
1. A presunção de veracidade dos fatos alegados pela parte
autora, decorrente da revelia da parte ré, não é absoluta e,
por
consequência,
não
acarreta
necessariamente
a
procedência do pedido, devendo o julgador observar o
conjunto probatório trazido aos autos e as normas
aplicáveis ao caso concreto.
2. É indevida indenização pelo tempo de ocupação de
imóvel, na hipótese de lote não edificado, que não permite
fruição plena do bem ou proveito econômico imediato.
Precedentes desta Colenda Câmara.
3. A rescisão contratual por fato imputável ao promitente
comprador não importa em perda das arras com natureza
confirmatória. Precedentes deste Egrégio Tribunal.
Trata-se de Apelação interposta contra sentença judicial
(págs. 44/47), cujo relatório adoto, por meio da qual o MM. Juiz da 2a Vara de
Itápolis, em ação em que se visa rescisão de contrato, reintegração de posse,
aplicação de multa contratual e indenização por fruição de bem imóvel, julgou
parcialmente procedente o pedido da autora para: a) declarar a resolução dos
contratos firmados pelas partes; b) reintegrar a autora na posse dos imóveis

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objeto dos respectivos contratos (lotes 0120 e 0121); c) condenar a parte
autora a devolver aos requeridos o equivalente a 80 % do valor total
efetivamente pago, inclusive à título de "sinal" e "arras", mediante pagamento
único, corrigido monetariamente (Tabela TJ/SP) desde os respectivos
desembolsos, e acrescido de juros de mora de 1% ao mês, a partir do trânsito
em julgado. Ante a sucumbência mínima, condenou os réus ao pagamento das
custas e despesas processuais, além honorários advocatícios fixados em 10%
sobre o valor a ser devolvido.
Segundo a autora (págs. 49/56), ora apelante, a sentença
merece ser reformada, em síntese, para o fim de (a) afastar a determinação de
restituição de parte dos valores pagos, em decorrência dos efeitos da revelia;
(b) determinar o pagamento pelo apelado de indenização pelo tempo de
fruição do bem imóvel; (c) admitir a retenção do valor pago a título de
arras/sinal.
Recurso tempestivo e preparado (pág. 57).
Sem Contrarrazões (pág. 58).
Houve oposição ao julgamento virtual.
É O RELATÓRIO.
VOTO.
O recurso não comporta provimento.
A sentença judicial está suficientemente motivada e deve ser

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mantida por seus próprios e jurídicos fundamentos, que ora ratifico, conforme
admite este Egrégio Tribunal (artigo 252 do RITJSP) e o Colendo Superior
Tribunal de Justiça (ED no AREsp no 980.631, Rel. Min. Regina Helena
Costa, Data do Julgamento: 16/05/2017).
A tese recursal não conseguiu abalar a solidez dos
fundamentos constantes da sentença proferida pelo MM. Juiz Gustavo Abdala
Garcia de Mello que, de maneira dialética, versou sobre a matéria objeto dos
autos.
De fato. A restituição de parte dos valores pagos pelo
comprador é medida adequada, mesmo diante da revelia, porque, sendo os
efeitos desta relativos, não acarretam necessariamente a procedência do
pedido1, devendo o julgador observar o conjunto probatório trazido aos autos
e as normas aplicáveis ao caso concreto.
Sendo assim, não se pode admitir a perda total das parcelas
pagas, conforme querido pela vendedora (pág. 53), sob pena de afronta ao
disposto no artigo 53 do Código de Defesa do Consumidor2. Deve ser
permitido, pois, apenas a retenção de um percentual do valor das parcelas
pagas em seu favor, de forma que aquele fixado na sentença (20%) deve ser
mantido por ser razoável e adequado para compensar os prejuízos sofridos por
ela advindos das despesas que teve na administração do empreendimento.
1 Conforme entendimento pacífico do Colendo Superior Tribunal de Justiça: AgInt no
AgInt no AREsp 1.110.702/SP, Rel. Min. Luis Felipe Salomão, Data do Julgamento:
06/03/2018; AgRg no AREsp 629.319/PR, Rel. Min. Marco Buzzi, Data do Julgamento:
26/04/2016.
2 Art. 53 do CDC: Nos contratos de compra e venda de móveis ou imóveis mediante
pagamento em prestações, bem como nas alienações fiduciárias em garantia, consideram-se
nulas de pleno direito as cláusulas que estabeleçam a perda total das prestações pagas em
benefício do credor que, em razão do inadimplemento, pleitear a resolução do contrato e a
retomada do produto alienado.

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No mesmo sentido já decidiu, em casos análogos, este
Egrégio Tribunal, inclusive esta Colenda 3a Câmara:
COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. RESCISÃO DE
INSTRUMENTO
PARTICULAR
CUMULADO
COM
REINTEGRAÇÃO DE POSSE. RETORNO DAS PARTES AO
ESTADO ANTERIOR. REVELIA CARACTERIZADA SEM,
CONTUDO,
ACARRETAR
A
AUTOMÁTICA
PROCEDÊNCIA
DO
PEDIDO.
RESOLVIDO
O
COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA, AS PARTES
DEVEM VOLTAR AO ESTADO ANTERIOR AO NEGÓCIO.
CONSIDERADA
AS
PECULIARIDADES
DO
CASO,
MOSTRA-SE ADEQUADA A RETENÇÃO DE 20% DE
TODOS
OS
VALORES
PAGOS.
PERCENTUAL
SUFICIENTE
PARA
COMPENSAR
O
AUTOR
PELO
PREJUÍZO DO DESFAZIMENTO DO CONTRATO. (...).
RECURSO
PROVIDO
EM
PARTE.
(Apelação
Cível
1005622-85.2018.8.26.0269; Relator: Coelho Mendes; Órgão
Julgador: 10a Câmara de Direito Privado; Data do Julgamento:
10/09/2019);
Apelação Cível. Ação de rescisão contratual c.c. reintegração de
posse. (...). Revelia. Presunção apenas relativa de veracidade
dos fatos alegados pela autora, não vinculando o julgador ao
pedido inicial. Retenção de valores pagos pela compradora após a
rescisão do contrato. Estipulação na r. sentença em 10%, em
virtude do seu inadimplemento. Patamar de 20% de retenção
que se mostra mais condizente com os princípios da boa-fé
objetiva, da função social do contrato e da necessidade de
restabelecimento das partes ao status quo ante. (...). Recurso
provido em parte. (Apelação Cível 1001936-64.2016.8.26.0137;
Relator: Hélio Nogueira; Órgão Julgador: 22a Câmara de Direito
Privado; Data do Julgamento: 06/09/2019)
APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO
CUMULADA COM DEVOLUÇÃO DE QUANTIAS PAGAS,
COM PEDIDO DE TUTELA ANTECIPADA. Ré devidamente
citada, que não apresentou contestação. Revelia bem
reconhecida. Presunção de veracidade dos fatos afirmados na
Inicial. Cláusulas abusivas. Nulidade. Direito de retenção de
20% (vinte por cento) pela vendedora, sobre o montante pago
pelos
compradores
(...).
RECURSO
PARCIALMENTE
PROVIDO (...). (Apelação Cível 1021872-55.2016.8.26.0564;

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Relator: Penna Machado; Órgão Julgador: 10a Câmara de Direito
Privado; Data do Julgamento: 27/03/2018)
COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE BEM IMÓVEL.
AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C.C REINTEGRAÇÃO
DE POSSE. I Inadimplemento do compromissário-adquirente.
Revelia. Presunção de veracidade dos fatos alegados. Rescisão
e reintegração corretamente decretadas. (...). Retenção de 20% do
valor das parcelas. Suficiência, na espécie. Consequente
afastamento das demais penalidades previstas contratualmente, sob
pena de violação do disposto no art. 53 do Código de Defesa do
Consumidor.
(...).
APELO
IMPROVIDO. (Apelação
Cível
0014114-79.2011.8.26.0576; Relator: Donegá Morandini; Órgão
Julgador: 3a Câmara de Direito Privado; Data do Julgamento:
05/06/2012).
Da mesma forma, deve ser mantida a rejeição da pretensão de
aplicação e retenção da taxa de fruição do imóvel, eis que, originariamente,
nele não havia qualquer edificação. A posse precária que foi atribuída à época
da contratação ao comprador não fundamenta a estipulação da verba
pretendida por não possibilitar a fruição plena do bem (cláusula sexta - págs.
25 e 27). Assim também já decidiu esta Colenda 3a Câmara:
COMPROMISSO DE VENDA E COMPRA DE BEM IMÓVEL.
AÇÃO
DE
RESCISÃO
CONTRATUAL
C.C.
RESSARCIMENTO. Rescisão contratual. Tema inquestionável.
(...). Taxa de fruição. Arbitramento indevido. Contratação
envolvendo a compra de um lote, o qual, de per si, não
autorizava a imediata exploração econômica por parte do
adquirente.
(...).
APELO
PARCIALMENTE
PROVIDO.
(Apelação Cível 1018573-63.2018.8.26.0576; Relator: Donegá
Morandini; Órgão Julgador: 3a Câmara de Direito Privado; Data
do Julgamento: 23/04/2019 destaque meu);
COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. Ação de rescisão contratual
cumulada com restituição de quantias pagas. (...). Incabível
indenização pelo período de ocupação do imóvel por se tratar
de terreno, originariamente, sem edificação. (...). Sentença
reformada
em
parte.
Dado
parcial
provimento
ao
recurso. (Apelação
Cível
1035382-65.2017.8.26.0576;
Relator: Nilton Santos Oliveira; Órgão Julgador: 3a Câmara de

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Direito Privado; Data do Julgamento: 04/07/2019 destaque meu);
COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. Ação de rescisão
contratual c.c. restituição de valores pagos. (...). Pedido de
compensação dos valores a serem restituídos com indenização
pela fruição do imóvel. Negócio envolvendo lote de terra nua,
sem indícios de edificação. Taxa de ocupação indevida. (...).
Sentença mantida. RECURSO DESPROVIDO. (Apelação Cível
1047524-32.2017.8.26.0114;
Relator: Alexandre
Marcondes;
Órgão Julgador: 3a Câmara de Direito Privado; Data do
Julgamento: 02/04/2019 destaque meu).
Por fim, realmente não se justifica a pretensão de retenção do
valor pago a título de arras, pois, segundo o Colendo Superior Tribunal de
Justiça: “(...) o arrependimento do promitente comprador só importa em perda
do sinal se as arras forem penitenciais, não se estendendo às arras
confirmatórias” (AgRg no Ag 717.840/MG, Rel. Min. Vasco Della Giustina).
Neste caso, as arras em debate tinham caráter confirmatório,
pois não consta expressamente no pacto como arras penitenciais e
representou, pelo que consta no contrato celebrado entre as partes, princípio
de pagamento, compondo, inclusive, o preço contratado (cláusula terceira -
págs. 25 e 27). Desse modo, seu valor deverá integrar o cálculo das prestações
adimplidas, sobre o qual incidirá a retenção de percentual dos valores pagos
pelo imóvel, conforme entendimento do Colendo Superior Tribunal de
Justiça: “O percentual a ser devolvido tem como base de cálculo todo o
montante vertido pelo promitente-comprador, nele se incluindo as parcelas
propriamente ditas e as arras” (REsp 1.056.704/MA, Rel. Min. Massami
Uyeda).
A interpretação feita por este Egrégio Tribunal não foi outra
em casos com cláusulas semelhantes em contratos firmados pela apelante
(vide Apelação Cível 1002462-71.2017.8.26.0274; Rel.: Edson Luiz de

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Queiróz; 9a Câmara de Direito Privado; Data do Julgamento: 28/05/2019;
Apelação Cível 1000032-15.2018.8.26.0274; Rel.: Heraldo de Oliveira; 13a
Câmara de Direito Privado; Data do Julgamento: 15/05/2019 e Apelação
Cível 1009207-36.2016.8.26.0037; Rel.: Carlos Alberto de Salles; 3a Câmara
de Direito Privado; Data do Julgamento: 12/06/2018).
Enfim, a r. sentença judicial não merece reparo e deve ser
mantida por ter dado adequada solução para a controvérsia estabelecida nos
autos.
Ante o exposto, NEGO PROVIMENTO ao recurso.
Para evitar a oposição de Embargos de Declaração
meramente protelatórios, considera-se, desde já, prequestionada toda matéria
infraconstitucional e constitucional, ciente de que é desnecessária a menção a
dispositivos de lei, bastando que a questão jurídica tenha sido abordada e
decidida, conforme entendimento do E. STF (RT 703/226, Min. Marco
Aurélio) e C. STJ (AgRg no REsp 1.417.199/RS, Rela. Mina. Assusete
Magalhães).
MARIA DO CARMO HONÓRIO
Relatora