Tribunal: TJSP
Processo: 1003616-03.2018.8.26.0400
Classe: Apelação Cível / Promessa de Compra e Venda
Órgão julgador: Mauro Conti Machado
Órgão colegiado: 16a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-09-18
Data de publicação: 2020-09-18

Ementa:
Compromisso de compra e venda. Rescisão contratual. Cláusula que estabelece como arras as quatro primeiras parcelas pagas. Arras confirmatórias, portanto, restituíveis. Análise da situação fática que indica que a retenção dos valores pactuados como arras significaria vantagem excessiva para o vendedor. Incidência de juros de mora a partir do trânsito em julgado da r. sentença de Primeiro Grau.

Ementa:
Compromisso de compra e venda. Rescisão contratual. Cláusula que estabelece como arras as quatro primeiras parcelas pagas. Arras confirmatórias, portanto, restituíveis. Análise da situação fática que indica que a retenção dos valores pactuados como arras significaria vantagem excessiva para o vendedor. Incidência de juros de mora a partir do trânsito em julgado da r. sentença de Primeiro Grau. Aplicação da Súmula no 2 deste C. TJSP e Tema no 1002 do E. STJ.

Recurso dos autores e adesivo da ré a que se dá provimento.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Apelação no 1003616-03.2018.8.26.0400 Olímpia Voto 43.334 - CSA
Registro: 2020.0000762431
ACÓRDÃO
Vistos,
relatados
e
discutidos
estes
autos
de
Apelação
Cível
no
1003616-03.2018.8.26.0400, da Comarca de Olímpia, em que são apelantes/apelados
ADAILTON DA SILVA NEVES (JUSTIÇA GRATUITA) e VANESSA PAPANI DA
SILVA
NEVES
(JUSTIÇA
GRATUITA),
é
apelado/apelante
COLORADO
EMPREENDIMENTO IMOBILIÁRIO SPE LTDA.
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 16a Câmara de Direito Privado
do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Deram provimento aos
recursos. V. U., de conformidade com o voto do relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores JOVINO DE SYLOS
(Presidente) e COUTINHO DE ARRUDA.
São Paulo, 18 de setembro de 2020.
MAURO CONTI MACHADO
Relator
Assinatura Eletrônica

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Apelação no 1003616-03.2018.8.26.0400 Olímpia Voto 43.334 - CSA
VOTO No: 43.334
APEL.No: 1003616-03.2018.8.26.0400
COMARCA: Olímpia
JUIZ(A) 1aINSTÂNCIA: Maria Heloísa Nogueira Ribeiro Machado Soares
Apelantes e reciprocamente apelados : Adailton da Silva Neves e outra e
Colorado Empreendimento Imobiliário Spe Ltda.
Compromisso de compra e venda. Rescisão contratual. Cláusula
que estabelece como arras as quatro primeiras parcelas pagas.
Arras confirmatórias, portanto, restituíveis. Análise da situação
fática que indica que a retenção dos valores pactuados como arras
significaria vantagem excessiva para o vendedor. Incidência de
juros de mora a partir do trânsito em julgado da r. sentença de
Primeiro Grau. Aplicação da Súmula no 2 deste C. TJSP e Tema
no 1002 do E. STJ.
Recurso dos autores e adesivo da ré a que se dá provimento.
Trata-se de recurso de apelação interposto contra r. sentença
de fls. 139/143, de relatório adotado, que julgou parcialmente procedente ação de
rescisão contratual cumulada com pedido de restituição de quantias pagas, para
declarar rescindido o contrato de compra e venda firmado entre as partes, determinar
a retenção das arras pela requerida e condená-la a devolução da importância
equivalente a 80% dos valores adimplidos, em uma única parcela, corrigidos
monetariamente pela Tabela Prática do TJSP, desde o desembolso, e juros de mora
de 1% ao mês, a partir da citação. Ante a sucumbência recíproca, as partes litigantes
foram condenadas, em igual proporção, ao pagamento das custas, despesas
processuais e honorários advocatícios, fixados em 20% sobre o valor da condenação.
Sustentam os autores que a retenção do sinal caracteriza “bis
in idem”, uma vez que integra o preço total do bem imóvel. Prequestionaram, ainda,
as matérias jurídicas debatidas no recurso. Postularam, por fim, a reforma da r.
sentença recorrida.
A ré alega, nas razões do recurso adesivo, que os juros de
mora devem incidir, somente, após o trânsito em julgado da r. sentença impugnada.
Recebidos e processados, os recursos foram impugnados,

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subindo os autos a esta instância para o reexame da matéria controvertida.
É a suma do necessário.
Para melhor compreensão da controvérsia, os recursos serão
analisados conjuntamente.
Assiste razão aos recorrentes.
É possível observar que as arras adimplidas pelos autores
ostentam caráter confirmatório, porquanto foram admitidas como garantia do negócio
jurídico e princípio de pagamento, conforme cláusula 4.3 do contrato de compra e
venda firmado entre as partes litigantes (fls. 31).
Ademais, as referidas arras confirmatórias não podem ser
convertidas em perdas e danos, tal como as penitenciais, razão pela qual não podem
ser retidas pela ré, na hipótese de resolução contratual por culpa do promitente
comprador, sob pena de enriquecimento sem causa do vendedor.
Nesse sentido, confira-se os precedentes jurisprudenciais do E.
STJ:
“AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL.
CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RELAÇÃO
DE CONSUMO. RESILIÇÃO POR PARTE DO PROMITENTE
COMPRADOR. ARRAS CONFIRMATÓRIAS. RETENÇÃO.
IMPOSSIBILIDADE. APLICAÇÃO DO CÓDIGO DE DEFESA
DO CONSUMIDOR. ENTENDIMENTO DO TRIBUNAL DE
ORIGEM EM CONSONÂNCIA COM A JURISPRUDÊNCIA
DESTA CORTE. AGRAVO INTERNO DESPROVIDO.
1. Consoante a jurisprudência desta Corte assinala, "o
arrependimento do promitente comprador não importa perda
das arras, se forem confirmatórias, admitindo-se, contudo, a

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retenção, pelo vendedor de parte das prestações pagas, como
forma de indenizá-lo pelos prejuízos suportados" (AgInt no
AREsp 1.273.751/DF, Rel.
Ministro ANTONIO CARLOS FERREIRA, QUARTA TURMA,
julgado em 26/06/2018, DJe de 1o/08/2018).
2. Agravo interno desprovido.”
(AgInt no AREsp 1395294/RJ, Rel. Ministro RAUL ARAÚJO,
QUARTA TURMA, julgado em 03/09/2019, DJe 25/10/2019)
“AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. CONTRATO
DE COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. 1. ARRAS
CONFIRMATÓRIAS. INÍCIO DE PAGAMENTO. RETENÇÃO.
IMPOSSIBILIDADE. SÚMULA 83/STJ. 2. RETENÇÃO DE 20%
DOS VALORES PAGOS. DESPESAS ADMINISTRATIVAS.
POSSIBILIDADE.
SÚMULA
83/STJ.
3.
AGRAVO
DESPROVIDO.
1. Não se pode confundir as arras confirmatórias com as arras
penitenciais, pois estas servem como sanção à parte
inadimplente, enquanto as primeiras constituem garantia ao
negócio jurídico e início de pagamento, o que inviabiliza a sua
retenção. Acórdão recorrido em harmonia com a jurisprudência
desta Corte Superior, o que atrai a incidência da Súmula
83/STJ.
2. O entendimento sedimentado por este Tribunal de
Uniformização é no sentido de, em caso de resolução do
compromisso de compra e venda por culpa do promitente
comprador, ser lícita a cláusula contratual prevendo a retenção
de 10% a 25% dos valores pagos. Aplicação da Súmula
83/STJ.
3. Agravo interno desprovido.”
(AgInt no REsp 1763044/RJ, Rel. Ministro MARCO AURÉLIO
BELLIZZE, TERCEIRA TURMA, julgado em 18/03/2019, DJe
22/03/2019)

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De outra parte, quanto aos juros de mora, estes deverão incidir,
apenas e tão somente, a partir do trânsito em julgado da r. sentença de Primeiro
Grau, na forma estabelecida na Súmula no 2, desta C. Corte de Justiça e no
julgamento do REsp no 1740911/DF, submetido à sistemática dos recursos repetitivos
(Tema 1002):
“Nos compromissos de compra e venda de unidades
imobiliárias anteriores à Lei n. 13.786/2018, em que é pleiteada a resolução do
contrato por iniciativa do promitente comprador de forma diversa da cláusula penal
convencionada, os juros de mora incidem a partir do trânsito em julgado da decisão.”
Dessa forma, a r. sentença recorrida comporta alteração,
apenas, no tocante à restituição das arras e ao termo inicial de incidência dos juros
de mora.
Posto isto, dá-se provimento ao recurso de apelação dos
autores e ao adesivo da ré.
MAURO CONTI MACHADO
RELATOR
Assinatura Eletrônica