Tribunal: TJSP
Processo: 1005194-58.2015.8.26.0609
Classe: Apelação Cível / Promessa de Compra e Venda
Órgão julgador: Christine Santini
Órgão colegiado: 1a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-11-30
Data de publicação: 2020-11-30

Ementa:
Apelações Cíveis.

Compromisso de venda e compra – Atraso na entrega da obra configurado – Prazo de tolerância para a entrega das obras válido, contudo, não observado pela ré – Súmula 164 deste Egrégio Tribunal de Justiça – Lucros cessantes reconhecidos pela privação do uso e fruição do imóvel – Indenização corretamente fixada em 0,5% sobre o valor do contrato, por mês de atraso, o que

Ementa:
Apelações Cíveis.

Compromisso de venda e compra – Atraso na entrega da obra configurado – Prazo de tolerância para a entrega das obras válido, contudo, não observado pela ré – Súmula 164 deste Egrégio Tribunal de Justiça – Lucros cessantes reconhecidos pela privação do uso e fruição do imóvel – Indenização corretamente fixada em 0,5% sobre o valor do contrato, por mês de atraso, o que reflete o valor locativo do imóvel, computado desde a data em que o imóvel deveria ter sido entregue, acrescida do prazo de tolerância, até a efetiva entrega das chaves – Valor obtido pelo financiamento inferior ao previsto no contrato de compromisso de venda e compra – Previsão contratual possibilitando a cobrança de "diferença de financiamento", caso o valor liberado pelo financiamento seja inferior ao previsto no contrato – Precedente desta Colenda 1a Câmara de Direito Privado – Danos morais não configurados – Mero inadimplemento contratual sem ocorrência de situação excepcional a violar direito de personalidade – Manutenção da R. Sentença.

Nega-se provimento aos recursos.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
1a Câmara de Direito Privado
Registro: 2020.0000982266
ACÓRDÃO
Vistos,
relatados
e
discutidos
estes
autos
de
Apelação
Cível
no
1005194-58.2015.8.26.0609, da Comarca de Taboão da Serra, em que é apelante/apelado
MULANGE EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA, é apelada/apelante
MARINA BARBOSA DE OLIVEIRA (JUSTIÇA GRATUITA).
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 1a Câmara de Direito Privado do
Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Negaram provimento aos
recursos. V. U., de conformidade com o voto do relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores RUI CASCALDI
(Presidente sem voto), CLAUDIO GODOY E AUGUSTO REZENDE.
São Paulo, 30 de novembro de 2020.
CHRISTINE SANTINI
Relatora
Assinatura Eletrônica

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Apelação Cível no 1005194-58.2015.8.26.0609 - Voto no 37.344
2
Apelação Cível no 1005194-58.2015.8.26.0609 – Taboão da Serra
Apelantes e reciprocamente apelados: Mulange Empreendimentos Imobiliários Ltda. e Marina Barbosa de
Oliveira
Juiz Prolator: Maria Priscilla Ernandes Veiga Oliveira
TJSP (Voto no 37.344)
Apelações Cíveis.
Compromisso de venda e compra Atraso na entrega da
obra configurado
Prazo de tolerância para a entrega
das obras válido, contudo, não observado pela ré

Súmula 164 deste Egrégio Tribunal de Justiça
Lucros
cessantes reconhecidos pela privação do uso e fruição do
imóvel Indenização corretamente fixada em 0,5% sobre
o valor do contrato, por mês de atraso, o que reflete o
valor locativo do imóvel, computado desde a data em que
o imóvel deveria ter sido entregue, acrescida do prazo de
tolerância, até a efetiva entrega das chaves Valor obtido
pelo financiamento inferior ao previsto no contrato de
compromisso de venda e compra
Previsão contratual
possibilitando
a
cobrança
de
“diferença
de
financiamento”, caso o valor liberado pelo financiamento
seja inferior ao previsto no contrato
Precedente desta
Colenda 1a Câmara de Direito Privado
Danos morais
não configurados Mero inadimplemento contratual sem
ocorrência de situação excepcional a violar direito de
personalidade Manutenção da R. Sentença.
Nega-se provimento aos recursos.
1. Trata-se de ação de restituição de valores e indenização
por danos materiais e morais movida por Marina Barbosa de Oliveira em face
de Mulange Empreendimentos Imobiliários Ltda., alegando, em síntese, que
em 26.02.2012 celebrou com a ré compromisso de venda e compra de imóvel
com entrega prevista para 21.03.2014, mais a tolerância de 180 dias, o que
ocorreu somente em 04.05.2015. Relata que tendo suportado indevida

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cobrança de comissão de corretagem e saldo residual. Requer, assim, a
restituição das quantias pagas a título de comissão de corretagem, indenização
pelos danos materiais decorrentes das despesas com aluguéis no período de
março de 2014 a maio de 2015, restituição dos valores pagos a título de saldo
residual, indenização pelos lucros cessantes e indenização por danos morais.
Foi reconhecida a prescrição quanto ao pedido de
restituição da comissão de corretagem, extinguindo-se, neste tópico, o feito
com resolução do mérito, com fundamento no artigo 487, incisos I e II, do
Código de Processo Civil. No mais, a ação foi julgada procedente em parte
para o fim de condenar a ré ao pagamento do valor correspondente a 0,5% do
valor atualizado do contrato, para cada mês de atraso (período de setembro de
2014 a maio de 2015), acrescido de juros de 1% ao mês a contar da citação e
correção a partir da citação. Diante da sucumbência recíproca, deverá a ré
arcar com o pagamento de suas custas e despesas processuais, bem como
honorários advocatícios da parte contrária fixados em 10% do valor da
condenação, bem como condeno a autora, ao pagamento de suas custas e
despesas processuais, bem como honorários advocatícios da parte contrária,
que fixo em 10% do valor postulado como comissão de corretagem, danos
materiais, saldo residual e danos morais, como atribuído na inicial, respeitada
a gratuidade concedida (fls. 402/409).
Inconformadas, apelam as duas partes.
A ré sustentando, em síntese, que o atraso decorreu de caso
fortuito e força maior por entraves administrativos. Alega que não é devida
indenização por lucros cessantes. Subsidiariamente, argumenta que a

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indenização somente poderia incidir até a data do habite-se. Pugna, enfim,
pela reforma da R. Sentença (fls. 416/435).
A autora, por sua vez, alega que houve indevida cobrança
de saldo residual. Argumenta que faz jus ao recebimento de indenização por
danos morais (fls. 438/445).
Processados regularmente os recursos, foram apresentadas
contrarrazões (fls. 449/460 e 461/466).
Não houve oposição ao julgamento virtual.
É o relatório.
2. Os recursos não merecem provimento.
As partes celebram compromisso de venda e compra de
unidade autônoma com entrega prevista para março de 2014, acrescido do
prazo de tolerância de 180 dias, o que resulta em setembro de 2014. A entrega
das chaves, contudo, se deu apenas em maio de 2015, caracterizado, portanto,
o atraso.
Cabe destacar que a Súmula 164, deste Egrégio Tribunal de
Justiça, consolidou o entendimento de que é válida a cláusula de tolerância
após o prazo estipulado no contrato:
“É válido o prazo de tolerância não superior a cento e

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oitenta dias, para entrega de imóvel em construção,
estabelecido no compromisso de venda e compra, desde que
previsto em cláusula contratual expressa, clara e
inteligível.”
Não foi apresentada demonstração de que a adquirente foi
constituída em mora quanto à imediata disponibilidade das chaves já na data
do habite-se.
Nesse sentido, aliás, é a Súmula 160 deste Egrégio Tribunal
de Justiça:

“A expedição do habite-se, quando não coincidir coma
imediata disponibilização física do imóvel ao promitente
comprador, não afasta a mora contratual atribuída à
vendedora”.
Não se verifica nos autos, contudo, a ocorrência de qualquer
evento de caso fortuito ou de força maior que desse ensejo à pretendida
exclusão da responsabilidade civil da requerida.
As alegações de que não houve atraso na obra, ou que se
houve está ele devidamente justificado por diversos fatores que escapam ao
controle da ré caracterizando-se como caso fortuito/força maior não são
suficientes para afastar a sua responsabilidade.
Fortuito, se houve, foi de natureza interna, que consiste,

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justamente, na concretização de um risco inerente à atividade da empresa, o
que não autoriza o fornecedor ou fabricante alegar em sua defesa a
imprevisibilidade, nem a inevitabilidade do defeito para se furtar do dever de
indenizar.
Neste sentido, é a Súmula 161 deste Egrégio Tribunal de
Justiça:
“Não constitui hipótese de caso fortuito ou de força maior,
a ocorrência de chuvas em excesso, falta de mão de obra,
aquecimento do mercado, embargo do empreendimento ou,
ainda,
entraves
administrativos.
Essas
justificativas
encerram “res inter alios acta” em relação ao
compromissário adquirente.”
Resta, assim, devidamente caracterizada a responsabilidade
civil da ré, que deixou de entregar o imóvel prometido à venda dentro da data
aprazada.
Com relação danos materiais, é evidente que a autora
suportou danos desta natureza, eis que, caso o imóvel que adquiriu houvesse
sido entregue na data prometida, poderia ter sido imediatamente por ele
utilizado, seja para fins de residência, seja para locação a terceiros.
Estes danos consistem, pois, em lucros cessantes,
consubstanciados naquilo que a autora deixou de receber, a título de frutos do
imóvel prometido à venda, desde setembro de 2014 até a data da efetiva

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entrega das chaves em maio de 2015.
Neste sentido, é a orientação da Súmula 162 deste Egrégio
Tribunal de Justiça:
“Descumprido o prazo para a entrega do imóvel objeto do
compromisso de venda e compra, é cabível a condenação
da vendedora por lucros cessantes, havendo a presunção de
prejuízo do adquirente, independentemente da finalidade do
negócio.”
Em hipóteses dessa natureza, todavia, tem-se entendido
razoável a remuneração em 0,5% do valor atualizado do contrato por mês de
atraso, o que reflete o valor locativo mensal do imóvel, conforme a R.
Sentença, que deve ser mantida.
Neste sentido:
“COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. Atraso na
entrega da unidade autônoma ao promitente comprador.
Irrelevância da escassez de mão de obra, que configura
fortuito interno e se agrega ao risco do empreendedor.
Impossibilidade de se estender a responsabilidade pelo
inadimplemento
a
terceiras
pessoas
jurídicas
não
contratantes, sem prova clara da existência de grupo
contratual. Impossibilidade de o comprador postular a
extensão de cláusula penal prevista para a mora do

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pagamento do preço. Multa de natureza convencional, que
não pode ser criada pelo juiz. Eventual abusividade da
multa em favor somente do promitente vendedor que se
traduz em sua invalidade, e não em sua extensão a
situações não convencionadas pelas partes. Inexistência de
dano moral indenizável, por ausência de lesão a direito da
personalidade e prova razoável de sofrimento intenso do
promitente comprador. Perdas e danos decorrentes do
atraso que podem desde logo ser fixadas, evitando custosa
liquidação, em 0,5% ao mês sobre o valor atualizado do
contrato, que corresponde ao valor do imóvel e equivale
aos frutos que o promitente comprador deixou de auferir
pela falta de entrega pontual da obra. Correta a
distribuição da sucumbência, à vista do parcial decaimento
do pedido. Recurso da ré improvido. Recurso do autor
provido
em
parte”.
(Apelação
Cível
no
0024073-19.2011.8.26.0562,
4a
Câmara
de
Direito
Privado, Rel. Des. Francisco Loureiro, j. 24.5.2012, sem
destaque no original).
“COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA - Atraso na
entrega da obra - Inadimplemento das rés configurado
Irrelevância da escassez de mão de obra, que configura
fortuito interno e se agrega ao risco do empreendedor -
Perdas e danos decorrentes do atraso que podem desde
logo ser fixadas, evitando custosa liquidação, em 0,5% ao
mês sobre o valor atualizado do contrato, que corresponde

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ao valor do imóvel e equivale aos frutos que os
promitentes compradores deixaram de auferir pela falta de
entrega pontual da unidade Sentença reformada - Recurso
dos autores provido em parte; desprovido o das rés.”
(Apelação Cível no 0033097-71.2011.8.26.0562, 5a Câmara
de Direito Privado, Rel. Moreira Viegas, J. 20.02.13)
“COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA Atraso na
entrega da obra Falhas administrativas que não justificam
o atraso superior ao contratualmente previsto Ausência de
caso fortuito Responsabilidade decorrente do risco da
atividade. DANOS MATERIAIS Ocorrência - Reparação
contratual prevista para o atraso na entrega da obra
Percentual que deve ser reduzido a 0,5% sobre o valor do
imóvel indicado no contrato, à ausência de comprovação
do valor de mercado do bem Incidência que deve ter como
marco inicial o mês imediatamente posterior ao término do
prazo de tolerância previsto em contrato para entrega da
obra - Recurso da ré parcialmente provido. DANOS
MATERIAIS Pretensão de imposição de multa à ré por
descumprimento contratual Inadmissibilidade - Ausência de
previsão no instrumento firmado entre as partes. DANOS
MORAIS Ocorrência Atraso na entrega da obra que
extrapolou o mero desassossego, adiando o sonho da casa
própria Fixação, contudo, que não pode ser a requerida
pela autora, por ensejar enriquecimento sem causa
Correção monetária e juros na forma das S. no 362 e no

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54,do STJ Recurso da autora parcialmente provido”.
(Apelação
Cível
no
0181877-78.2011.8.26.0100,
10a
Câmara de Direito Privado, Rel. João Batista Vilhena, j.
09.04.13).
Assim, deverá a ré arcar com a indenização pelos lucros
cessantes, fixando-se o locativo em 0,5% sobre o valor atualizado do contrato
por mês de atraso, ou seja, desde a data prevista para a entrega do bem,
computado o prazo de tolerância, até a data da efetiva entrega das chaves,
conforme definiu a R. Sentença.
No mais, não ficou evidenciado que a autora suportou
cobrança indevida de valores referentes à diferença de financiamento
conforme confissão de dívida de fls. 81/83.
Pelo contrário, verifica-se que o saldo residual de R$
3.363,96 se refere à diferença entre a quantia a ser liberada pelo
financiamento, mais o FGTS e pagamentos efetuados com recursos próprios e
o efetivo valor do contrato de venda e compra acrescido da correção
monetária, que é devida para a recomposição do capital e calculada desde a
assinatura do contrato entre as partes. Houve, portanto, diferença entre o total
das quantias repassadas à ré o valor total do contrato de compromisso de
venda. Além disso, constou expressamente no contrato que a adquirente
deveria arcar com eventual diferença apurada no que toca aos valores
efetivamente liberados pela instituição financeira para o pagamento da
parcela final do preço, conforme fls. 56.

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Assim, como houve diferença a menor entre o valor
liberado e o valor previsto no contrato de compromisso de venda e compra,
não se verifica a alegada ilegalidade da cobrança.
No mesmo sentido, já se pronunciou esta Colenda 1a
Câmara de Direito Privado, em caso análogo, em que o valor liberado foi
inferior ao valor previsto no contrato:
“CONTRATO
Compromisso de compra e venda de
imóvel Cobrança de valores pagos a maior a título de
"juros contratuais de fase de obras" e "diferença de
financiamento"
Existência de previsão contratual
possibilitando a cobrança de "diferença de financiamento",
caso o valor obtido através deste seja inferior ao previsto
no contrato Legalidade do repasse dos "juros de obra" de
período anterior à conclusão da obra Ação improcedente

Recurso
desprovido”
(Apelação
no
1036986-61.2017.8.26.0576, Rel. Des. Luiz Antonio de
Godoy, j. 26.02.2018)
Anote-se, ademais, que não há ilegalidade na incidência de
correção monetária do saldo devedor até a data da efetiva liberação do
crédito. Além de encontrar claro respaldo contratual, a incidência de correção
monetária não constitui um plus que se incorpora ao principal do valor, pelo
que não se há que falar em enriquecimento sem causa. Ao contrário, a
correção monetária apenas evita um minus, qual seja, a sua corrosão do preço
histórico do bem pela perda do valor de compra da moeda ao longo do tempo.

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Dessa forma, na hipótese, não houve demonstração de
cobrança indevida a justificar a pretensão de ressarcimento.
Não se vislumbra, por fim, a configuração de dano moral na
hipótese.
Consoante entendimento consolidado por esta Colenda
Câmara, o mero inadimplemento contratual não é suficiente, por si só, para
ensejar o pagamento de indenização por danos morais, dada a ausência de
lesão a direito da personalidade. No caso, não houve demonstração pela
autora de circunstância excepcional a permitir sua configuração.
Nesse sentido:
“COMPROMISSO
DE
COMPRA
E
VENDA

Incorporação imobiliária Ação de reparação de danos
Atraso na entrega da obra Cláusula de tolerância de 180
dias Responsabilidade da ré tem início após o decurso
daquele prazo previsto no contrato, perdurando até a
entrega das chaves
Caso fortuito
Inocorrência

Caracterizado o atraso, é devida indenização por danos
materiais à adquirente, correspondente ao valor integral
gasto quando da locação de imóvel similar para a sua
residência O cálculo, contudo, será à razão de 0,5% do
valor atualizado do imóvel, por mês de atraso, evitando-se
custosa liquidação de sentença Precedente - Afastamento

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13
da indenização por danos morais
Inadimplemento de
contrato
é
fato
corriqueiro,
constituindo
mero
aborrecimento - Ação de reparação de danos procedente
em parte Sucumbência recíproca Recurso provido em
parte.”
(TJSP,
1a
Câmara
de
Direito
Privado,
AP
no
0005215-16.2012.8.26.0008, Rel. Des. Paulo Eduardo
Razuk, j. 25.06.2013).
Desse modo, o inadimplemento contratual no caso se
afigura como mero aborrecimento, afeto à vida em sociedade.
Na lição de Yussef Said Cahali:
“Parece mais razoável [......] caracterizar o dano moral
pelos seus próprios elementos; portanto, 'como a privação
ou diminuição daqueles bens que têm um valor precípuo na
vida do homem e que são a paz, a tranqüilidade de espírito,
a liberdade individual, a integridade individual, a
integridade física, a honra e os demais sagrados afetos';
classificando-se, desse modo, em dano que afeta a 'parte
social do patrimônio moral' (honra, reputação etc.) e dano
que molesta a 'parte afetiva do patrimônio moral' (dor,
tristeza, saudade etc.); dano moral que provoca direta ou
indiretamente dano patrimonial (cicatriz deformante etc.) e
dano moral puro (dor, tristeza etc.). Ou, como assinala
Carlos Bittar, 'qualificam-se como morais os danos em

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14
razão da esfera da subjetividade, ou do plano valorativo da
pessoa na sociedade, em que repercute o fato violador,
havendo-se como tais aqueles que atingem os aspectos mais
íntimos da personalidade humana (o da intimidade e da
consideração pessoal), ou o da própria valoração da
pessoa no meio em que vive e atua (o da reputação ou da
consideração social)” (Dano Moral, São Paulo: Editora
Revista dos Tribunais, 2a edição, 2000, p. 20).
Humberto Theodoro Júnior, por seu turno, ensina que (in
Dano Moral, 3a edição, Editora Juarez de Oliveira, página 6):
“Viver em sociedade e sob o impacto constante de direitos e
deveres, tanto jurídicos como éticos e sociais, provoca, sem
dúvida, freqüentes e inevitáveis conflitos e aborrecimentos,
com evidentes reflexos psicológicos, que, em muitos casos,
chegam mesmo a provocar abalos e danos de monta. Para,
no entanto, chegar-se à configuração do dever de
indenizar, não será suficiente ao ofendido demonstrar sua
dor. Somente ocorrerá a responsabilidade civil se se
reunirem todos os elementos essenciais: dano, ilicitude e
nexo causal”.
Portanto, sem que haja dano efetivo, não se cogita do
cabimento de indenização por dano moral.
Nada, portanto, justifica a reforma da R. Sentença, mantida

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nos termos em que foi lançada.
Não há falar em majoração de honorários advocatícios uma
vez que ambos os recursos são desprovidos.
3. À vista do exposto, pelo meu voto, nego provimento aos
recursos.
Christine Santini
Relatora