Tribunal: TJSP
Processo: 1001963-74.2020.8.26.0309
Classe: Apelação Cível / Promessa de Compra e Venda
Órgão julgador: L. G. Costa Wagner
Órgão colegiado: 34a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-12-15
Data de publicação: 2021-01-29

Ementa:
Apelação. Compromisso de compra e venda de bem imóvel. Ação indenizatória c./c. danos morais. Sentença de procedência. Atraso na entrega da entrega da obra além do prazo de tolerância de 180 dias (Súmula 164 do TJSP). Atraso que não configura caso fortuito ou força maior (Súmula 161 do TJSP). Contrato que previa cláusula penal e multa convencional. Clausula penal mantida conforme previsto

Ementa:
Apelação. Compromisso de compra e venda de bem imóvel. Ação indenizatória c./c. danos morais. Sentença de procedência. Atraso na entrega da entrega da obra além do prazo de tolerância de 180 dias (Súmula 164 do TJSP). Atraso que não configura caso fortuito ou força maior (Súmula 161 do TJSP). Contrato que previa cláusula penal e multa convencional. Clausula penal mantida conforme previsto contratualmente. Multa convencional indevida. Impossibilidade de cumulação no caso. IPTU devido somente a partir da efetiva entrega das chaves. Inteligência da súmula 160 do TJSP. Danos morais configurados e quantum mantido. Julgamento extra petita reconhecido de ofício. Afastamento da obrigação de fazer consistente na finalização da obra e imissão na posse. Sentença parcialmente reformada. Sucumbência mantida. RECURSOS DESPROVIDOS.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2020.0001000170
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível no
1001963-74.2020.8.26.0309, da Comarca de Jundiaí, em que são apelantes/apelados
MACERATA ADMINISTRAÇÃO E PARTICIPAÇÃO LTDA. e ALPHAVILLE
JUNDIAÍ EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA, são apelados/apelantes
JOSÉ RICARDO CAETANO MUNHOZ e CARLA APARECIDA SEPPELFELD
MUNHOZ.
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 34a Câmara de Direito
Privado do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: POR
MAIORIA DE VOTOS, NEGARAM PROVIMENTO AOS RECURSOS. VENCIDA
A RELATORA SORTEADA QUE DECLARARÁ VOTO., de conformidade com o
voto do relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores L. G. COSTA
WAGNER, vencedor, LÍGIA ARAÚJO BISOGNI, vencida, GOMES VARJÃO
(Presidente), SOARES LEVADA E CRISTINA ZUCCHI.
São Paulo, 7 de dezembro de 2020.
L. G. COSTA WAGNER
RELATOR DESIGNADO
Assinatura Eletrônica

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Voto no 11.088
Apelação no 1001963-74.2020.8.26.0309
Apelante/Apelado: MACERATA ADMINISTRAÇÃO E PARTICIPAÇÃO LTDA.

ALPHAVILLE JUNDIAÍ EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA
Apelante/Apelado: JOSÉ RICARDO CAETANO MUNHOZ

CARLA APARECIDA SEPPELFELD MUNHOZ
Comarca: Jundiaí (1a Vara Cível)
Juiz: Luiz Antonio de Campos Junior
Apelação. Compromisso de compra e venda de bem imóvel.
Ação
indenizatória
c./c.
danos
morais.
Sentença
de
procedência. Atraso na entrega da entrega da obra além do
prazo de tolerância de 180 dias (Súmula 164 do TJSP). Atraso
que não configura caso fortuito ou força maior (Súmula 161 do
TJSP). Contrato que previa cláusula penal e multa
convencional. Clausula penal mantida conforme previsto
contratualmente. Multa convencional indevida. Impossibilidade
de cumulação no caso. IPTU devido somente a partir da efetiva
entrega das chaves. Inteligência da súmula 160 do TJSP. Danos
morais configurados e quantum mantido. Julgamento extra
petita reconhecido de ofício. Afastamento da obrigação de
fazer consistente na finalização da obra e imissão na posse.
Sentença parcialmente reformada. Sucumbência mantida.
RECURSOS DESPROVIDOS.
I – Relatório
Trata-se de recursos de apelação interpostos pelos Autores, José Ricardo
Caetano Munhoz e Carla Aparecida Seppelfeld Munhoz, e pelas Rés, Macerata
Administração e Participação Ltda e Alphaville Jundiaí Empreendimentos Imobiliários
Ltda, em face da sentença de fls. 796/806, proferida nos autos da ação indenizatória c./c.
danos morais.
A ação foi julgada procedente para:
(I) - Declarar válida em parte a cláusula B.3 do contrato, ao prever prazo de

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tolerância, que deve ser limitado ao máximo de 06 (seis) meses, nos termos
da fundamentação desta sentença;
(II) - Obrigar as rés a concluírem as obras de infraestrutura do
empreendimento, em especial o sistema viário definitivo do loteamento no
prazo de 90 (noventa) dias corridos, contados desta decisão, sob pena de
multa no valor de R$ 1.000,00 (um mil reais) por dia, limitada a 30 (trinta)
dias, bem como a imitirem a parte autora na posse do Lote 04, da Quadra P,
do empreendimento, sob pena de outra multa em R$ 1.000,00 (um mil reais)
por dia, limitada também a 30 (trinta) dias;
(III) - Condenar as rés de forma solidária, a pagarem à parte autora multa
contratual por atraso na conclusão das obras de infraestrutura do loteamento,
nos termos da cláusula onze, parágrafo sexto, do contrato, no valor
correspondente a 0,5% (meio por cento) do valor pago pela parte autora, por
mês de atraso, exigível até a data da conclusão dessas obras, limitada a 10%
(dez por cento) do valor pago, incidindo correção monetária pela Tabela
Prática para Cálculo de Atualização Monetária dos Débitos Judiciais do
Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo desde cada mês de atraso que
gerou o pagamento da multa, bem como multa compensatória no valor
correspondente a 1% (um por cento) do valor atualizado do contrato,
incidindo correção monetária pela Tabela Prática do Eg. TJ-SP desde
abril/2018, sendo os juros de mora de 1% (um por cento) ao mês contados
desde a citação (CC, art. 405);
(IV) - Condenar as rés de forma solidária a pagarem à parte autora multa
contratual por atraso na entrega física do lote, nos termos da cláusula
dezenove do contrato, no valor correspondente a 10% (dez por cento) do
valor atualizado do contrato, incidindo correção monetária pela Tabela
Prática para Cálculo de Atualização Monetária dos Débitos Judiciais do
Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo desde abril de 2018 e juros de
mora de 1% (um por cento) ao mês desde a citação (CC, art. 405);
(V) - declarar a nulidade da cláusula 13a das cláusulas gerais, condenando-se
as rés, por via reflexa, à obrigação de fazer, consistente em comprovar o
pagamento dos IPTUs de 2018 e demais vincendos, até a efetiva entrega da
posse, sob pena de multa diária fixada em R$ 1.000,00 (um mil reais) ao dia,
até o limite do valor do bem e
(V) - Condenar as rés, solidariamente, a pagarem á parte autora, a título de
indenização por danos morais, a quantia de R$ 20.000,00 (dez mil reais),
sendo R$ 10.000,00 (dez mil para cada autor), acrescida de correção
monetária, pela Tabela Prática do Eg. Tribunal de Justiça de São Paulo, a
contar da publicação desta decisão (súmula no 362/STJ), e de juros de mora,
de 1% (um por cento) ao mês, a partir da citação, dando-se o feito por
extinto, com fulcro no artigo 487, inciso I, princípio, do Código de Processo
Civil.
Por ter sucumbido, condeno a parte ré ao pagamento das custas e despesas
processuais com correção monetária pelos índices da tabela prática para
cálculo de atualização de débitos judiciais do E. TJSP, a contar dos
respectivos desembolsos e juros moratórios de 1% (um por cento) ao mês
(artigo 406 CC c.c. 161, parágrafo primeiro do CTN), a contar da data desta
sentença (artigo 407 do CC), bem como honorários advocatícios que fixo em
20% (vinte por cento) sobre o valor total da condenação, devidamente
atualizado desde a data do ajuizamento desta demanda, pelos índices da
tabela prática para cálculo de atualização de débitos judiciais do E. TJSP
(artigo 85, §2° do CPC), abrangendo principal e juros (RT 601/78, JTA
80/125; LEX- JTA 74/132), e acrescido de juros moratórios de 1% (um por

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cento) ao mês (artigo 406 CC c.c. 161, parágrafo primeiro do CTN), a contar
da data desta sentença (artigo 407 do CC).
A sentença foi disponibilizada no Dje de 13/05/2020 (fls. 807).
Recursos tempestivos. Preparo recolhido pelas partes. Autos digitais, porte
de remessa e de retorno dispensado conforme art. 1.007, §3o, do CPC. Contrarrazões às
fls. 853/884 (Autores) e não apresentada pelas Rés.
No mais, adoto o relatório de fls. 894/896 elaborado pela e. Desa. Lígia
Araújo Bosogni, relatora sorteada:
As rés postulam, inicialmente, a suspensão do feito em razão de suposta
prejudicialidade externa pelo ajuizamento de ação proposta contra a CCR
Autoban (processo no 1019449-09.2019.8.26.0309), em que pleiteada a
imediata abertura do acesso viário. Alegam que, após a edificação do
loteamento, no momento da finalização das obras nos equipamentos públicos
externos, travou-se uma disputa entre os entes públicos quanto à propriedade
das áreas do acesso, em especial sobre o domínio de uma faixa de 30 metros
de terreno interditada pela CCR Autoban. Asseveram que tal situação
impediu a finalização da obra do acesso viário, tendo sido notificada para
paralisar a referida obra, em 25 de abril de 2019. Nessa esteira, dizem que
também são vítimas das imposições dos órgãos administrativos. Afirmam
que a multa contratual não é aplicável, uma vez que o atraso da entrega do
empreendimento é decorrente exclusivamente da impossibilidade de
conclusão da obra, e não por mero descaso ou falta de estrutura, material ou
funcionários. Assim, devem ser desoneradas de responsabilidade por
inadimplemento contratual. Ainda, argumentam com a impossibilidade de
cumulação de multas e afirmam ser regular a cobrança do IPTU. Outrossim,
dizem ser descabida indenização por danos morais. Subsidiariamente,
pleiteiam a redução da multa.
Os autores, por sua vez, argumentam com a suposta abusividade da limitação
da multa prevista na cláusula 11, §6o, do contrato. Diz que a limitação em
10% do valor pago acaba por estagnar a multa. Alega, assim, que a multa de
0,5% deve ter como termo final a entrega da obra. Subsidiariamente, que o
montante de 10% sofra atualização monetária e incidência de juros legais de
mora.
É a síntese do necessário.
II Fundamentação

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O recurso dos Autores não comporta provimento e o dos Réus comporta
parcial provimento.
Conheço do recurso interposto pela Rés vez que não há dissociação entre as
razões de apelação e a decisão impugnada, não ocorrendo violação ao princípio
da dialeticidade, restando afastada a preliminar arguida pelos Autores em contrarrazões.
Registro que em relação ao voto da e. relatora sorteado, apenas divergi de
suas conclusões para manter a indenização por danos morais.
Acresço que, de fato, a sentença se revelou extra petita, devendo ser afasta a
obrigação de fazer imposta, consistente na finalização da obra e imissão na posse, visto
que não guarda congruência com os pedidos deduzidos na inicial (fls. 33/35).
De igual forma, descabido o pedido de suspensão, eis que a questão
referente ao acesso viário para o empreendimento não se trata de caso fortuito ou força
maior e não justifica o atraso na entrega da obra, além do prazo de tolerância, conforme
Súmula 161 desta Corte, in verbis:
Não constitui hipótese de caso fortuito ou de força maior, a ocorrência de
chuvas em excesso, falta de mão de obra, aquecimento do mercado, embargo
do empreendimento ou, ainda, entraves administrativos. Essas justificativas
encerram “res inter alios acta” em relação ao compromissário adquirente.
Desta forma, o resultado da ação no 1019449-09.2019.8.26.0309, ajuizada
contra a CCR Autoban, não afasta a natureza do fortuito interno, relacionado ao risco do
negócio das Rés, bem como não afasta sua responsabilidade frente aos Autores pela
ausência de obra de acesso ao empreendimento.
Não efetuada a entrega das chaves, descabe atribuir aos compradores das
despesas relativas do IPTU, o que somente poderá ocorrer com a efetiva entrega das
chaves e não apenas com a expedição do 'habite-se', conforme inteligência da Súmula
160 deste Tribunal.
Assim, é devida a indenização dos valores comprovadamente pagos a título
de IPTU porque não se pode impor aos Autores o ônus de arcar com esse tributo sem
que pudessem desfrutar do bem.

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Em relação ao pedido dos autores para afastamento da limitação prevista na
cláusula 11, §6o, do contrato, como bem destacou a e. relatora sorteada, se trata de
“verdadeira cláusula penal, que possui a natureza de prefixação de perdas e danos”.
A pretensão dos autores de afastar a limitação da cláusula penal (cláusula
11, §6o) resultaria em transformação em indenização por lucros cessantes, pretendendo
o recebimento de 0,5% do valor pago, por mês de atraso, desde o final do prazo de
tolerância até a efetiva entrega das chaves.
Sobre o tema, o Superior Tribunal de Justiça, em sede de recurso repetitivo,
fixou a tese de que não é possível a cumulação da cláusula penal pelo atraso na entrega
do imóvel com lucros cessantes. Nesse sentido foram as teses firmadas nos Temas 970 e
971:
Tema 970: A cláusula penal moratória tem a finalidade de indenizar pelo
adimplemento tardio da obrigação, e, em regra, estabelecida em valor
equivalente ao locativo, afasta-se sua cumulação com lucros cessantes.
Tema 971: No contrato de adesão firmado entre o comprador e a
construtora/incorporadora, havendo previsão de cláusula penal apenas para
o inadimplemento do adquirente, deverá ela ser considerada para a fixação
da indenização pelo inadimplemento do vendedor. As obrigações
heterogêneas (obrigações de fazer e de dar) serão convertidas em dinheiro,
por arbitramento judicial.
Além disso, segundo o Ministro Relator Luis Felipe Salomão, havendo
cláusula penal para prefixar a indenização, não cabe a cumulação posterior com lucros
cessantes. Logo, também descabe transformar a cláusula penal em indenização por
lucros cessantes, o que ocorreria se afastada a limitação prevista contratualmente.
Deste modo, inviável o afastamento da limitação da cláusula penal
pretendida pelos Autores, eis que convencionada entre partes maiores e capazes, de
modo que deve ser observada, não se verificando abusividade na referida disposição
contratual. Pela mesma razão, também é inviável a redução da multa pretendida pelas
Rés.
Em relação a cumulação da multa da cláusula 11 com a multa
compensatória prevista na cláusula 19, acompanho a e. relatora sorteada, visto que a
incidência da última ocorreria apenas se não houvesse penalidade mais específica,
indicando, deste modo, a impossibilidade de cumulação. Como bem destacou a e.

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relatora sorteada:
Quanto à multa compensatória, foi estabelecida na cláusula dezenove: “Se
outra penalidade mais específica não for prevista nesta Promessa, a infração
de qualquer cláusula desta Promessa sujeitará o infrator à multa equivalente
a 10% (dez por cento) do valor atualizado do preço de aquisição do Lote,
sem prejuízo de a parte inocente exigir, independente e simultaneamente, o
cumprimento da obrigação específica ou, ainda, optar pela rescisão da
Promessa na forma acima disposta” (pág. 69).
Na espécie, não deve ser admitida a incidência da multa convencional.
Apesar de ser inequívoco o descumprimento da cláusula “doze” do contrato
pelas rés (pág. 61), e que estabeleceu prazo distinto daquele como de
conclusão das obras, pois dispõe sobre prazo para entrega física do lote de
terreno aos adquirentes, o fato é que as duas obrigações decorrem do mesmo
fato, sobre o qual não pode ocorrer dupla penalidade.
Além disso, conforme dispõe a cláusula dezenove, sua incidência só pode se
dar na inexistência de penalidade mais específica, já a indicar para a não
possibilidade de cumulação.
Em relação aos danos morais, entendo que a indenização deve ser mantida.
Os Autores fundamentaram o pedido dos danos morais no atraso da entrega
da obra, a falta de prazo factível para o recebimento do lote, os inúmeros comunicados
prometendo a entrega em determinadas datas, todas descumpridas, destacando-se que
até o ajuizamento da ação já se passaram 22 (vinte e dois) meses, além do prazo de
tolerância, frustrando seu planejamento de vida e sonhos durante a espera, aduzindo que
a quebra da expectativa lhe trouxe ansiedade, obrigando-os a morar “de aluguel”.
Pleitearam o importe de R$ 100.000,00 (dez mil reais) para cada autor, o que foi
acolhido em sentença.
Importante destacar que o prazo para entrega, incluindo a tolerância, era o
mês de março/2018 e a efetiva entrega do lote ainda não ocorreu, ou seja, mais de dois
anos após o prazo máximo previsto contratualmente.
Toda pessoa que adquiri um imóvel para fins residenciais espera que sua
entrega ocorra na data constante do contrato e faz planos para a nova moradia. Esperar o
prazo de tolerância traz ansiedade e quando o mesmo é ultrapassado e não há
perspectivas da data da entrega, a ansiedade se transforma em grande decepção,

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trazendo sentimentos de angústia, raiva, impotência, que extrapolam a esfera do mero
aborrecimento.
Nessas circunstâncias, muitos consumidores se veem obrigados a minimizar
o impacto que o atraso na entrega do imóvel lhe causa e acabam por pleitear a rescisão
do contrato, desistindo de um sonho, eis que perdem a certeza de quando o imóvel será
efetivamente entregue ou, como no caso dos autos, mantem o contrato, mas buscam por
indenização pelo tempo em que aguardam a efetiva entrega, de modo a compensar o
desgaste e preocupação sofridos, ei que ainda não podem começar a construir a tão
sonhada moradia.
Reputo que, nesse caso, os Autores fazem jus a indenização moral, no
importe fixado em sentença (R$ 10.000,00 por autor), que se mostra adequado diante
das peculiaridades do caso, e do tempo decorrido sem entrega do lote, ainda sem
previsão efetiva, descabendo redução.
Em resumo, de rigor a reforma parcial da sentença, apenas para reconhecer,
de ofício, o julgamento extra petita em relação à obrigação de fazer consistente na
finalização da obra e imissão na posse, afastando essas condenações.
III - Conclusão
Diante do exposto, reconheço de ofício o julgamento extra petita, afastando
as condenações em relação a obrigação de fazer consistente na finalização da obra e
imissão na posse, bem como conheço e nego provimento aos recursos, mantida a
sucumbência fixada em sentença, que também fixou os honorários advocatícios no
maior patamar.
L. G. Costa Wagner
Relator Designado

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VOTO No: 39732
APELAÇÃO No: 1001963-74.2020.8.26.0309
COMARCA: JUNDIAÍ
APTES/APDOS: MACERATA ADMINISTRAÇÃO E PARTICIPAÇÃO LTDA. E
OUTRO
APDOS/APTES: JOSÉ RICARDO CAETANO MUNHOZ E OUTRO
DECLARAÇÃO DE VOTO VENCIDO, EM PARTE
Afasto a preliminar arguida em contrarrazões, de ausência de
impugnação específica aos fundamentos da sentença. Das razões recursais é
possível inferir o motivo do inconformismo com a sentença e o pedido de nova
decisão.
Alegam os autores que, em 28/03/2015, celebraram com as
rés contrato de compra e venda do imóvel descrito na inicial pelo valor de R$
632.302,00 (seiscentos e trinta e dois mil e trezentos e dois reais), pagos à
vista. Afirmam que a data prevista para entrega era 28/09/2017, com
possibilidade de prorrogação até 28/03/2018; porém, ainda não ocorreu.
Sustentam que, além do descumprimento do prazo de entrega, foi-lhes
atribuído o pagamento do IPTU dos anos de 2018 e 2019. Apontam que não
há previsão para conclusão das obras de acesso. Com essas considerações e
invocando as normas da legislação consumerista, requerem a condenação das
rés ao pagamento da multa em decorrência do atraso da entrega, no valor de
R$ 96.690,22 (noventa e seis mil e seiscentos noventa reais e vinte e dois
centavos), prevista na Cláusula 11a, §6o; à multa no valor de R$ 80.575,09
(oitenta mil e quinhentos e setenta e cinco reais e nove centavos), prevista na
Cláusula 19a, ou alternativamente, a multa que lhe for mais favorável;
condenação ao ressarcimento dos IPTU's, de 2018 e demais vincendos;
condenação ao pagamento pelos danos morais sofridos no valor equivalente a
R$ 10.000,00 (dez mil reais).
Pois bem.

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A princípio, denoto a ocorrência de julgamento extra petita, eis
que da petição inicial não se vislumbra pedido de obrigação de fazer
consistente na finalização da obra e imissão na posse.
Assim, é caso, não de anulação da sentença, mas de
afastamento das condenações a tal título.
No mais, afasto o pedido de suspensão do feito.
Não obstante o ajuizamento da mencionada ação judicial
contra a CCR, fato é que eventual procedência daquela demanda não é capaz
de afastar a natureza de fortuito interno ligado ao risco da atividade da
loteadora, nem sua responsabilidade perante os autores pela ausência de obra
de acesso ao empreendimento.
Assim, inclusive, tendo havido o incontroverso atraso na
entrega do lote, cabível a responsabilização das rés pelo descumprimento
contratual.
Não é outro o entendimento da Súmula 161, deste Egrégio
Tribunal de Justiça, a saber: “Não constitui hipótese de caso fortuito ou de
força maior, a ocorrência de chuvas em excesso, falta de mão de obra,
aquecimento do mercado, embargo do empreendimento ou, ainda, entraves
administrativos.”
Ademais, da cláusula 11, parágrafo 6o, do contrato extrai-se:
“Se a ALPHAVILLE não concluir as Obras de Infraestrutura do Loteamento no
prazo estabelecido, após vencer o prazo de tolerância anteriormente avençado
e, não tendo ocorrido a prorrogação por motivo de força maior ou caso fortuito,
será aplicada à ALPHAVILLE e à VENDEDORA uma multa de natureza penal
moratória no valor de 0,5% (meio por cento) do valor pago, por mês de atraso,
exigível até a data do comunicado de Conclusão das Obras de Infra-estrutura
do Loteamento, limitado a 10% (dez por cento) do valor pago, bem como multa
de natureza compensatória equivalente a 1% (um por cento) do valor
atualizado do contrato. O valor desta multa será compensado com os créditos
futuros caracterizados pelas parcelas ainda em aberto, sendo que o eventual
excedente será pago em uma única parcela pela ALPHAVILLE e

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VENDEDORA. Nenhuma outra quantia, a esse título para o mesmo poderá ser
exigida de ALPHAVILLE e/ou da VENDEDORA” (pág. 61).
Referida disposição contratual trata-se de verdadeira cláusula
penal, que possui a natureza de prefixação das perdas e danos.
Assim, inviável se mostra o afastamento da limitação da
cláusula penal, como pretendem os autores, uma vez que convencionada
entre partes maiores e capazes, de modo que deve ser observada.
Quanto à multa compensatória, foi estabelecida na cláusula
dezenove: “Se outra penalidade mais específica não for prevista nesta
Promessa, a infração de qualquer cláusula desta Promessa sujeitará o infrator
à multa equivalente a 10% (dez por cento) do valor atualizado do preço de
aquisição do Lote, sem prejuízo de a parte inocente exigir, independente e
simultaneamente, o cumprimento da obrigação específica ou, ainda, optar pela
rescisão da Promessa na forma acima disposta” (pág. 69).
Na espécie, não deve ser admitida a incidência da multa
convencional.
Apesar de ser inequívoco o descumprimento da cláusula
“doze” do contrato pelas rés (pág. 61), e que estabeleceu prazo distinto
daquele como de conclusão das obras, pois dispõe sobre prazo para entrega
física do lote de terreno aos adquirentes, o fato é que as duas obrigações
decorrem do mesmo fato, sobre o qual não pode ocorrer dupla penalidade.
Além disso, conforme dispõe a cláusula dezenove, sua
incidência só pode se dar na inexistência de penalidade mais específica, já a
indicar para a não possibilidade de cumulação.
A indenização dos valores comprovadamente pagos a título de
IPTU também se revela prudente, não se podendo impor aos autores o ônus
de arcar com tais despesas sem que pudessem desfrutar do bem.
Por fim, assiste razão às rés quanto ao descabimento de
indenização por danos morais na espécie.
Em que pesem os aborrecimentos gerados em razão do
ocorrido, é cediço que de tratou de mero descumprimento do contrato.

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As alegações da parte autora quanto à temporária frustação
quanto à aquisição não representam abalo extraordinário e, à falta de
especificação de quais direitos da personalidade foram atingidos, entendo
como não configurado dano moral.
No sentido do todo exposto, casos análogos envolvendo o
mesmo loteamento: “Indenizatória c/c obrigação de fazer. Preliminar de não
conhecimento do recurso afastada. Instrumento particular de promessa de
compra e venda de imóvel. Rés que não cumpriram com o prazo de entrega
do empreendimento "Loteamento Alphaville". Alegada ocorrência de eventos
extraordinários a justificar o atraso na entrega do empreendimento que não
pode ser transferida aos compradores. Incidência da Súmula 161 do TJSP.
Contrato que estabeleceu cláusula penal e multa convencional que, no caso
em análise, não devem ser admitidas cumulativamente, pois decorrentes do
mesmo fato. IPTU que somente é devido pelo comprador a partir da entrega
do imóvel. Devolução devida. Dano emergente que não pode ser acolhido,
uma vez que a locação de imóvel pelos Autores não pode ser ligada ao atraso
na entrega do lote de terreno. Sucumbência estabelecida como prevalente às
Rés, sem majoração da verba honorária, uma vez que ambas as partes
recorreram e as insurgências restaram inacolhidas. Preliminar rejeitada,
recurso dos Autores não providos e parcialmente provido o das Rés..” (TJSP,
3a Câmara de Direito Privado, AP 1000939-45.2019.8.26.0309, Rel. João
Pazine Neto, j. 21.11.2019)
“COMPRA E VENDA. Imóvel loteado. Pedido de resolução do
contrato, em virtude de atraso na entrega das obras de infraestrutura do
loteamento. Admissibilidade. Inadimplemento prestação de obras necessárias
ao acesso viário do loteamento. Restrições impostas pela concessionária
rodoviária que caracterizam fortuito interno. Inadimplemento imputável às rés.
Efeito “ex tunc” da sentença resolutória. Devolução da integralidade dos
valores pagos pela compradora. Indenização do IPTU, ITBI e da comissão de
corretagem. Admissibilidade, pois compõem os danos sofridos pelo
promissário comprador. Indenização decorrente do retorno ao status quo ante.

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Possibilidade, ainda, de aplicação da cláusula penal prevista no contrato. Multa
contratual prevista para a hipótese de inadimplemento de qualquer dos
contratantes. Sentença mantida. Recurso improvido.” (TJSP, 1a Câmara de
Direito Privado, AP 1000819-02.2019.8.26.0309, Rel. Francisco Loureiro, j.
11.06.2020).
Mantém-se a disciplina da sucumbência, eis que, da análise do
todo, resta ainda preponderante a sucumbência das rés.
Pelo exposto, de ofício, reconheço o julgamento extra petita
quanto à obrigação de fazer consistente na finalização da obra e imissão na
posse, afastando as respectivas condenações e, no mais, dou parcial
provimento ao recurso das rés, desprovendo o dos autores.
LÍGIA ARAÚJO BISOGNI
Relatora vencida

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Este documento é cópia do original que recebeu as seguintes assinaturas
digitais:
Pg.
inicial
Pg.
final
Categoria
Nome do assinante
Confirmação
1
8
Acórdãos
Eletrônicos
LUIZ GUILHERME DA COSTA WAGNER
JUNIOR
13795608
9
13
Declarações
de Votos
LIGIA CRISTINA DE ARAUJO BISOGNI
138C74C8
Para conferir o original acesse o site:
https://esaj.tjsp.jus.br/pastadigital/sg/abrirConferenciaDocumento.do, informando o processo
1001963-74.2020.8.26.0309 e o código de confirmação da tabela acima.