Tribunal: TJSP
Processo: 1001564-29.2017.8.26.0704
Classe: Apelação Cível / Associação
Órgão julgador: Rômolo Russo
Órgão colegiado: 7a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-05-03
Data de publicação: 2020-05-03

Ementa:
Associação de moradores. Cobrança. Taxa associativa. Preliminar. Julgamento extra petita. Não configuração. Pedido formulado. Interpretação sistemática. Sentença que se restringiu aos limites da causa fixados (art. 492 do CPC/2015).

Mérito. Serviços efetivamente realizados em benefício de todos os proprietários de imóveis do loteamento. Proprietária que formalmente aderira à associação e se

Ementa:
Associação de moradores. Cobrança. Taxa associativa. Preliminar. Julgamento extra petita. Não configuração. Pedido formulado. Interpretação sistemática. Sentença que se restringiu aos limites da causa fixados (art. 492 do CPC/2015).

Mérito. Serviços efetivamente realizados em benefício de todos os proprietários de imóveis do loteamento. Proprietária que formalmente aderira à associação e se obrigara ao cumprimento das deliberações tomadas em assembleias gerais. Inaplicabilidade do entendimento consolidado no REsp n. 1.280.871/SP, julgado sob a égide do art. 543-C do CPC/1973 (art. 1.036 do CPC/2015). Exigibilidade reconhecida. Vedação ao enriquecimento sem causa (art. 884 do CC). Inadimplemento. Sentença mantida. Recurso desprovido.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
7a CÂMARA DE DIREITO PRIVADO
Registro: 2020.0000308341
ACÓRDÃO
Vistos,
relatados
e
discutidos
estes
autos
de
Apelação
Cível
no
1001564-29.2017.8.26.0704, da Comarca de São Paulo, em que é apelante MARLINDA
FERREIRA
DE
SOUSA
(JUSTIÇA
GRATUITA),
é
apelada
MOMENTUM
EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA.
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 7a Câmara de Direito Privado do
Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Negaram provimento ao
recurso. V. U., de conformidade com o voto do relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores MARY GRÜN
(Presidente sem voto), MARIA DE LOURDES LOPEZ GIL E JOSÉ RUBENS QUEIROZ
GOMES.
São Paulo, 3 de maio de 2020.
RÔMOLO RUSSO
Relator
Assinatura Eletrônica

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7a CÂMARA DE DIREITO PRIVADO
Apelação Cível no 1001564-29.2017.8.26.0704 -Voto no 28.154.
2
VOTO no. 28.154.
Apelação no. 1001564-29.2017.8.26.0704
Comarca: São Paulo – 1a Vara Cível do Foro Reg. do Butantã
Ação: Associação de moradores
Apelante: Marlinda Ferreira de Sousa
Apelada: Momentum Empreendimentos Imobiliários Ltda.
Associação
de
moradores.
Cobrança.
Taxa
associativa. Preliminar. Julgamento extra petita.
Não configuração. Pedido formulado. Interpretação
sistemática. Sentença que se restringiu aos limites
da causa fixados (art. 492 do CPC/2015).
Mérito.
Serviços
efetivamente
realizados
em
benefício de todos os proprietários de imóveis do
loteamento. Proprietária que formalmente aderira à
associação e se obrigara ao cumprimento das
deliberações tomadas em assembleias gerais.
Inaplicabilidade do entendimento consolidado no
REsp n. 1.280.871/SP, julgado sob a égide do art.
543-C do CPC/1973 (art. 1.036 do CPC/2015).
Exigibilidade
reconhecida.
Vedação
ao
enriquecimento sem causa (art. 884 do CC).
Inadimplemento.
Sentença
mantida.
Recurso
desprovido.
Da r. sentença (fls. 148/152) que julga
procedente a ação para condenar a ré ao pagamento da quantia R$
2.470,27 (dois mil, quatrocentos e setenta e reais e vinte e sete
centavos), atualizada até o ajuizamento desta ação, referente às
parcelas vencidas da taxa de conservação no período de setembro de
2015 a fevereiro de 2017, segundo planilhas de cálculo de fl. 37,
incluída multa, correção monetária e juros de mora nos termos do
contrato; apela a ré vencida postulando a reforma do julgado.
Por suas razões recursais (fls. 155/169),
assevera, em síntese, que a autora não fora notificada a respeito da
cobrança dos valores sub judice, pois não consta qualquer ciência da
apelante ao documento enviado, sobretudo porque o nome assinado
neste não corresponde ao nome da apelante.

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Apelação Cível no 1001564-29.2017.8.26.0704 -Voto no 28.154.
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Alega que não há nos autos extratos das 86
parcelas de R$ 88,60, as quais deveriam ter sido lançadas por meio
de boleto bancário pela apelada. Pontua que apelada ao fazer
melhoramentos ao loteamento em questão poderá fazer a suas
expensas, sendo que, por não ter enviado qualquer extrato mensal a
partir de agosto e as demais nos meses seguintes (fls. 49) referente a
taxa de melhoramento ou qualquer boleto, o que afasta a exigibilidade
da dívida.
Destaca que a sentença é extra-petita pois
discute-se as taxas de melhoramentos cobrada e não taxa de
manutenção do empreendimento.
Ressalta que a apelada deve ser condenada a
litigância de má-fé, dado que a cobrança aqui perseguida não tem
base contratual. Pede o provimento.
Recurso isento de preparo e respondido (fls.
173/182).
Não houve manifestação em oposição ao
julgamento virtual.
É o relatório.
Trata-se de ação de cobrança ajuizada por
associação de moradores relativamente à taxa de manutenção e
melhorias (fls. 3/4) devidas pela ré, proprietária do lote 27, quadra RA
situado no loteamento denominado Terras de Santa Cristina - Gleba
VII (atualmente denominado Riviera de Santa Cristina XIII) localizado
nesta capital.
De plano, afasta-se a preliminar de mérito.
De plano, registre-se que o ilustre julgador
monocrático condenara a ré “no pagamento da quantia R$ 2.470,27 (dois
mil, quatrocentos e setenta e reais e vinte e sete centavos), atualizada até o
ajuizamento desta ação, referente às parcelas vencidas da taxa de conservação
no período de setembro de 2015 a fevereiro de 2017, segundo planilhas de
cálculo de fl. 37, incluída multa, correção monetária e juros de mora nos termos
do contrato, atualizada pela Tabela do Tribunal de Justiça até o efetivo

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pagamento e acrescida dos juros de mora de 1% (um por cento) ao mês a contar
da citação, bem como das parcelas vincendas, nos termos do art. 323 do Código
de Processo Civil, atualizadas desde o respectivo vencimento e acrescidas da
multa e dos juros nos termos do contrato” (fls. 151).
Tal provimento jurisdicional não transborda os
limites da lide.
Com efeito, o referido provimento guarda eco
no pedido formulado na exordial, não constituindo violação à norma
que adstringe o juiz a julgar a lide nos limites das questões suscitadas
(art. 492 do CPC/2015).
Irrelevante a terminologia do termo taxa de
manutenção ou taxa de melhoria, notadamente porque o valor
cobrado na presente demanda é representado pelos valores pagos
por todos os moradores do loteamento, destinado a manutenção,
conservação, obras de melhoria, etc.
Nesse sentido, o juiz restringiu-se aos limites
da causa fixados na petição inicial, apondo à decisão monocrática
uma interpretação sistemática da controvérsia.
Veja-se, nesse sentido, por mera amostragem,
o V. Acórdão do C. STJ, in verbis:
“(...) o juiz, ao julgar a controvérsia, deve restringir-se
aos limites da causa, fixados na petição inicial, sob
pena de incorrer em decisão citra, ultra ou extra petita.
O pedido decorre da interpretação sistemática das
questões apresentadas pela parte ao longo da petição"
(REsp
1.210.068/RS,
Rel.
Ministro
MAURO
CAMPBELL MARQUES).
Nessa medida, afasta-se a preliminar de
mérito, porquanto a sentença não se afigura extra petita.
Rejeita-se, pois, a aludida prejudicial de mérito.
Adentrando a questão de mérito, insta salientar
que o imóvel descrito na exordial faz parte dos chamados
“loteamentos fechados”, que nada mais é que o resultado da
subdivisão de uma gleba em diversos lotes destinados a edificação,

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com abertura de novas vias de circulação e de logradouros públicos,
cujo perímetro da gleba original, ao final, é cercado ou murado de
modo a manter acesso controlado.
O controle de tal área é autorizado pelo Poder
Público, mediante contrato administrativo de concessão entre o
Município e uma associação de moradores criada para esse fim.
Nesse caso, por conseguinte, não há diferença
no procedimento de aprovação do loteamento comum para o
loteamento fechado, sendo que a única distinção reside na referida
autorização do Poder Público.
Aplicam-se,
portanto,
indistintamente,
as
disposições da Lei n° 6.766/79.
Noutro bordo, do balanço dos elementos de
convicção
amealhados
permite-se
constatar
que
a
apelada
efetivamente presta serviços em prol de todos os proprietários de
imóveis do loteamento, cujo custeio há de ser rateado entre todos os
beneficiados, mediante pagamento da importância mensal fixada na
assembleia geral dos associados.
De fato, não se afigura justo nem jurídico que a
recorrente se beneficie dos serviços prestados e das benfeitorias
realizadas sem a devida contraprestação.
Ora, todos os moradores do loteamento se
beneficiam das melhorias implementadas pela apelada, e o
inadimplemento das despesas respectivas por qualquer um deles
implica em enriquecimento sem causa, expressamente vedado pelo
Código Civil (art. 884).
Nessa medida, a constituição de associação
civil de moradores, com a finalidade de prestação de serviços, enseja
o dever de contribuição por parte dos beneficiários, desde que o
morador expressamente anua com o ingresso à associação.
É que o benefício auferido por ela faz nascer o
dever jurídico e moral de arcar com os respectivos custos, sob pena
de tratamento desigual em relação aos demais moradores, inclusive.

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No caso dos autos, restou comprovado que a
apelante aderira expressamente à associação-apelada, conforme
cláusula 12 do compromisso de compra e venda (fls. 27/30).
Tal circunstância inviabiliza a incidência do
entendimento consolidado no REsp n. 1.280.871/SP, julgado sob a
égide do art. 543-C do CPC/1973 (art. 1.036 do CPC/2015).
Inadmissível,
pois,
que
a
recorrente se
beneficie dos serviços executados pela associação de moradores,
sem que se sujeite às respectivas contraprestações, sob pena de
enriquecimento ilícito, endo irrelevante o fato de que não recebera
prévia cobrança administrativa.
Nesse sentido, colhem-se precedentes desta
C. Corte de Justiça:
“APELAÇÃO - Ação de cobrança julgada improcedente
- Associação de moradores de loteamento fechado -
Taxa de contribuição associativa - Despesa que se
refere à manutenção da infraestrutura das áreas
comuns e do sistema de segurança interno. Serviços
prestados
e
usufruídos
por
todos
os
moradores/proprietários. Obrigação que se aplica a
todos os beneficiários, independentemente de estarem
ou não associados, sob pena de enriquecimento sem
causa. Inversão do ônus de sucumbência. Sentença de
improcedência
reformada.
RECURSO
PROVIDO”
(Apelação no 0002703-07.2006.8.26.0126, 2a Câmara
de Direito Privado, Rel. Des. JOSÉ JOAQUIM DOS
SANTOS, j. 11/02/2014, grifamos).
“COBRANÇA.
TAXA
DE
CONSERVAÇÃO.
LOTEAMENTO. ASSOCIAÇÃO DE MORADORES.
VEDAÇÃO DO ENRIQUECIMENTO SEM CAUSA.
PRESCRIÇÃO TRIENAL. ART. 206, §3o, IV, CC.
APELAÇÃO DA AUTORA PARCIALMENTE PROVIDA
E AGRAVO RETIDO DO RÉU NÃO CONHECIDO. 1.
Sentença que julgou improcedente a ação de cobrança
de taxas de conservação movida por associação de
moradores. Reforma parcial. 2. A jurisprudência deste
Tribunal, respeitadas as opiniões em contrário, tem
reconhecido a obrigação dos proprietários de imóveis
em loteamento de contribuir com as despesas

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realizadas, ainda que não tenham assumido tal
obrigação, sob pena de enriquecimento ilícito. 3.
Prestação dos serviços devidamente demonstrada nos
autos. Eventuais inconformismos quanto à qualidade
dos serviços e aos valores cobrados que deverão ser
discutidos através das vias próprias. 4. Prescrição das
prestações vencidas até 3 anos antes da propositura
da ação, ou seja, até 27/09/2003 (art. 206, §3o, IV,
CC). Questão de ordem pública, cognoscível ex officio.
5. Agravo retido do réu não conhecido, eis que não
reiterado nas contrarrazões de apelação (art. 523, §1o,
CPC). 6. Apelação da autora parcialmente provida e
agravo retido do réu não conhecido” (Apelação no
0008035-52.2006.8.26.0126, 9a Câmara de Direito
Privado, Rel. Des. ALEXANDRE LAZZARINI, j.
08/10/2013, grifamos). “AÇÃO DE COBRANÇA -
AJUIZAMENTO
POR
ASSOCIAÇÃO
DE
CONDÔMINOS VISANDO AO RECEBIMENTO DE
ENCARGOS
CONDOMINIAIS
LOTEAMENTO
FECHADO,
OU
DOTADO
DE
SERVIÇOS
DIFERENCIADOS AOS MORADORES ASSOCIAÇÃO
CRIADA
PARA
CUSTEAR
A
ESTRUTURA
E
SERVIÇOS
DO
EMPREENDIMENTO,
QUE
BENEFICIAM E VALORIZAM TODOS OS IMÓVEIS -
DEVER
DOS
PROPRIETÁRIOS
BENEFICIADOS
RATEAREM AS DESPESAS, ASSOCIADOS OU NÃO
VEDAÇÃO AO ENRIQUECIMENTO SEM CAUSA
SENTENÇA MANTIDA RECURSO DESPROVIDO”
(Apelação no 0037231-11.2003.8.26.0405, 9a Câmara
de
Direito
Privado,
Rel.
Des.
THEODURETO
CAMARGO, j. 17/03/2015).
Assim a cobrança da taxa é, portanto, legítima
e exigível, ao passo que, seu inadimplemento ensejará a justa
inscrição do nome da apelante nos órgãos de proteção de crédito.
Com efeito, a associação de moradores tem o
direito de ser devidamente remunerada pelos serviços por ela
prestados.
Ademais, não se tem nenhum indício de
exercício abusivo de direito por ato da apelada, o que amplifica o não
cabimento da temática suscitada nas razões recursais.
Objetivamente
inviável,
por
conseguinte,
qualquer alteração do julgado monocrático.

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Apelação Cível no 1001564-29.2017.8.26.0704 -Voto no 28.154.
8
Por esses fundamentos, pelo meu voto, nego
provimento ao recurso.
Nos moldes do art. 85, § 11, do CPC/2015,
acresça-se aos honorários sucumbenciais arbitrados na origem a
quantia de R$ 3.000,00, com correção a partir da publicação deste,
respeitados os critérios atinentes à gratuidade judiciária.
RÔMOLO RUSSO
Relator