Tribunal: TJSP
Processo: 1011899-36.2017.8.26.0566
Classe: Apelação Cível / Promessa de Compra e Venda
Órgão julgador: Maurício Velho
Órgão colegiado: 4a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-10-16
Data de publicação: 2020-10-16

Ementa:
APELAÇÃO. Compra e venda. Repetição de valores despendidos com o pagamento de IPTU antes da finalização das obras de infraestrutura do empreendimento. Sentença de parcial procedência. Insurgência de ambas as partes. Atraso na entrega das obras de infraestrutura que não impossibilitou a transferência da posse dos lotes aos adquirentes. Posse efetivamente transferida no ano de 2015, quando os

Ementa:
APELAÇÃO. Compra e venda. Repetição de valores despendidos com o pagamento de IPTU antes da finalização das obras de infraestrutura do empreendimento. Sentença de parcial procedência. Insurgência de ambas as partes. Atraso na entrega das obras de infraestrutura que não impossibilitou a transferência da posse dos lotes aos adquirentes. Posse efetivamente transferida no ano de 2015, quando os adquirentes deram início à construção de sua residência. Distrato celebrado com relação ao terceiro lote que obsta o pleito de devolução de valores, ante a quitação reciprocamente dada pelas partes no instrumento. Sentença integralmente mantida. Recursos aos quais que se nega provimento.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2020.0000850351
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível no
1011899-36.2017.8.26.0566, da Comarca de São Carlos, em que é apelante/apelado
EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS DAMHA SÃO CARLOS IV SPE LTDA,
é apelado/apelante EDSON JOSÉ DE TOLEDO.
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 4a Câmara de Direito
Privado do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Negaram
provimento aos recursos. V. U., de conformidade com o voto do relator, que integra
este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores ALCIDES
LEOPOLDO (Presidente sem voto), ENIO ZULIANI E FÁBIO QUADROS.
São Paulo, 16 de outubro de 2020.
MAURÍCIO CAMPOS DA SILVA VELHO
Relator
Assinatura Eletrônica

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Apelação Cível no 1011899-36.2017.8.26.0566 -Voto no 4470
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VOTO No 4470
APELAÇÃO N.o 1011899-36.2017.8.26.0566
APELANTES: EDSON JOSÉ DE TOLEDO E OUTRO
APELADA:
EMPREENDIMENTOS
IMOBILIÁRIOS
DAMHA
SÃO
CARLOS IV - SPE LTDA.
COMARCA DE SÃO CARLOS
APELAÇÃO. Compra e venda. Repetição de valores
despendidos com o pagamento de IPTU antes da finalização
das obras de infraestrutura do empreendimento. Sentença de
parcial procedência. Insurgência de ambas as partes. Atraso
na
entrega
das
obras
de
infraestrutura
que
não
impossibilitou a transferência da posse dos lotes aos
adquirentes. Posse efetivamente transferida no ano de 2015,
quando os adquirentes deram início à construção de sua
residência. Distrato celebrado com relação ao terceiro lote
que obsta o pleito de devolução de valores, ante a quitação
reciprocamente dada pelas partes no instrumento. Sentença
integralmente mantida. Recursos aos quais que se nega
provimento.
I - RELATÓRIO
Trata-se de apelação interposta contra a r. sentença de fls. 515/520, cujo relatório se
adota, que julgou parcialmente procedente a ação indenizatória ajuizada por Edson
José de Toledo e outro em face Empreendimentos Imobiliários Damha São
Carlos Iv Spe Ltda, conforme dispositivo adiante transcrito:
“Ante o exposto, julgo procedente em parte o pedido
para o fim de declarar abusiva a cláusula 8a dos
instrumentos particulares de compromisso de compra e
venda de imóvel, referentes às unidades 96 e 100.
Outrossim, condeno a ré Empreendimentos Imobiliários

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Damha São Carlos IV - SPE Ltda. ao reembolso dos
valores pagos pelo autor, a título de IPTU do exercício
de 2014 e exercício de 2015 (meses de janeiro,
fevereiro, março, abril e maio) dos lotes no 96 e 100,
valores corrigidos monetariamente pela tabela prática
do TJSP, a contar do desembolso de cada parcela e
acrescido de juros de mora de 1% ao mês, desde a
citação. Julgo improcedente o pedido de devolução dos
valores pagos a título de IPTU relativo aos exercícios
de 2015 (junho, julho, agosto, setembro, outubro,
novembro e dezembro), 2016 e 2017, referentes aos
lotes no 96 e 100, bem como os exercícios de 2014 e
2015, referentes ao lote no 86. Dada à sucumbência
recíproca, arcará a ré com o pagamento de honorários
advocatícios em favor do patrono do autor, que arbitro
em 10% do proveito econômico obtido com o
acolhimento parcial da presente demanda, considerando
para tanto a quantia de R$ 15.691,61. Arcará o autor
com o pagamento de honorários advocatícios em favor
do patrono da ré em 10% do valor em que sucumbiu,
considerando para tanto a quantia de R$ 37.593,94.
Arcará o autor com 70% das custas processuais e a ré
com 30%. Publique-se e intimem-se."
Embargos de declaração rejeitados a fls. 575/576.
Ambas as partes apelam.
Os autores, em aperta síntese, defendem que o direito à indenização pleiteada não
decorre da natureza do imóvel adquirido (se lote de terreno ou unidade habitacional
pronta e acabada), mas da ausência de possibilidade de fruição da coisa durante o
período de mora da vendedora, que somente cessou em 01 de novembro de 2017,
quando finalizadas as obras de infraestrutura do condomínio ao qual pertencem os
lotes adquiridos, sendo, destarte, presumido o prejuízo material sofrido com o
pagamento de IPTU antes da imissão na posse, ressaltando que a autorização para
construção não significa a transferência da posse do empreendimento. Além disso,
defendem, com relação à unidade 86, que o distrato não é óbice ao pleito de repetição
de valores. Pedem, ao final, a reforma da sentença, a fim de que a requerida seja
condenada a ressarcir-lhes os valores dispendidos com o pagamento de IPTU desde
fevereiro de 2014 até outubro de 2017, com relação aos três lotes adquiridos.
A requerida, por sua vez, argumenta que a finalização das obras de infraestrutura do

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condomínio jamais impediu a posse ou domínio útil do lote adquirido, a qual foi
transferida aos adquirentes ainda em 2014, tanto que o apelado iniciou a construção
em seu lote em 2015. Nesses termos, sustenta que o pagamento de IPTU sobre cada
um dos lotes passou a ser devido desde o desmembramento das matrículas e que o
contrato entabulado entre as partes atribuiu ao adquirente a responsabilidade pelo
pagamento “de todos os impostos, taxas, contribuições e encargos que, a partir da
data de assinatura do instrumento incidissem sobre o lote”. Pede, assim, ao final, a
reforma da sentença a fim de que seja julgada totalmente improcedente a ação.
Recursos tempestivos, preparados e respondidos, sem oposição ao julgamento
virtual.
É o relatório.
II - VOTO
Trata-se na origem de ação de indenização por meio da qual objetivam os autores a
condenação da requerida ao pagamento de montante despendido com o pagamento de
IPTU antes da entrega das obras de infraestrutura do empreendimento.
A sentença recorrida julgou parcialmente procedente a presente ação, condenando a
requerida a arcar com os valores relativos ao IPTU dos imóveis dos anos de 2014 e
de 2015 (meses de janeiro, fevereiro, março, abril e maio), com correção monetária a
contar do desembolso e juros de mora a contar da citação, excluído o lote 86, diante
do distrato celebrado entre as partes.
Para tanto, entendeu o MM. juízo a quo que a mora da requerida na entrega das obras
de infraestrutura do empreendimento, na espécie, não impediu do exercício da posse
dos autores sobre o lote, na medida em que, cuidando-se de lote desprovido de
edificação, puderam os autores iniciar as obras de sua residência antes da entrega das
obras de infraestrutura.
A controvérsia nessa instância, portanto, está restrita a se verificar se é lícita a
transferência do pagamento do tributo ao adquirente antes da entrega das obras de
infraestrutura, considerando a possibilidade de se iniciar construções nos lotes.
A resposta, no caso, é positiva.

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Com efeito, embora a requerida tenha atrasado a finalização das obras de
infraestrutura do loteamento, é incontroverso que os autores tiveram seu projeto
arquitetônico aprovado pela Municipalidade ainda em 2015, o que lhes possibilitou
dar início à edificação do imóvel, conforme atestam os documentos carreados aos
autos.
Nesse contexto, conforme bem observado pelo MM. Juízo a quo: “o IPTU tem por fato
gerador a propriedade, o domínio útil ou a posse de bens imóveis, conforme dispõem os arts. 32
e 34 do CTN. A alienação, com transferência de posse, arreda a responsabilidade do alienante
pelos tributos relativos ao imóvel que passam a ser do comprador. Logo, o encargo do IPTU, a
partir da posse, deve ser do comprador. Da análise dos autos conclui-se que em 15.06.2015 já
havia sido aprovado projeto para construção de residência do autor (cf. fl. 475).”.
Por outro lado, conforme bem exposto na sentença recorrida, “somente é cabível a
restituição de forma simples ao autor, das quantias pagas a título de IPTU antes de 15.06.2015,
data a partir da qual passou a ser possível a construção de residências, por não ser razoável sua
responsabilização por esses valores antes de usufruir dos bens cujo direito adquiriu.”.
Melhor sorte, outrossim, não assiste ao autor com relação ao lote 86. Isto porque,
consoante igualmente bem observado pelo magistrado a quo “as partes firmaram
distrato do contrato de compromisso de compra e venda e outras avenças do lote 86, pactuando-
se, que o valor pago de R$ 302.214,54, seria reaproveitado no pagamento da unidade 96,
pertencente ao autor. Na ocasião, as partes deram plena e irrevogável quitação da avença e
eventuais direitos de que pudessem ser titulares, conforme verifica-se na cláusula quinta. Assim,
aplica-se ao caso, o princípio da obrigatoriedade dos contratos, devendo as partes cumprir com
os termos definidos no distrato, não havendo falar-se em restituição dos valores despendidos em
relação a esse imóvel.”.
Destarte, nenhum reparo merece a r. sentença.
III - DECISÃO
Diante do exposto, NEGO PROVIMENTO aos recursos.
Considerando o trabalho adicional desempenhado nesta instância recursal, majoro os
honorários advocatícios sucumbenciais devidos pelas partes aos patronos adversos,
considerando os parâmetros fixados na sentença, para 12%.
Por derradeiro, considerando a existência de precedentes das Cortes Superiores que

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vêm apontando a necessidade do prequestionamento explícito dos dispositivos legais
ou constitucionais supostamente violados, a fim de evitar eventuais embargos de
declaração apenas para tal finalidade, por falta de sua expressa remissão no acórdão,
ainda que examinados implicitamente, dou por prequestionados os dispositivos legais
e/ou constitucionais suscitados pelas partes.
MAURÍCIO CAMPOS DA SILVA VELHO
Relator