Tribunal: TJSP
Processo: 0001858-12.2013.8.26.0002
Classe: Apelação Cível / Promessa de Compra e Venda
Órgão julgador: João Carlos Saletti
Órgão colegiado: 10a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-01-28
Data de publicação: 2020-02-05

Ementa:
PRESCRIÇÃO – Ação de rescisão de contrato de compromisso de compra e venda, fundado no inadimplemento das prestações do preço ajustado – Inocorrência da prescrição – Pretensão sujeita ao prazo geral das ações pessoais (art. 205 c.c. 2028 do CC/02) – Prescrição integralmente regida pelo novo Código Civil – Inexistência de decurso do prazo de 10 (dez) anos a partir da entrada em vigor do atual

Ementa:
PRESCRIÇÃO – Ação de rescisão de contrato de compromisso de compra e venda, fundado no inadimplemento das prestações do preço ajustado – Inocorrência da prescrição – Pretensão sujeita ao prazo geral das ações pessoais (art. 205 c.c. 2028 do CC/02) – Prescrição integralmente regida pelo novo Código Civil – Inexistência de decurso do prazo de 10 (dez) anos a partir da entrada em vigor do atual Código – Sentença que reconheceu a prescrição, reformada.

RESOLUÇÃO CONTRATUAL – Pedido fundado no inadimplemento das compradoras – Possibilidade de rescisão, com retorno do status quo – Compradores que pagaram mais de 50% do preço – Vendedores que devem restituir as quantias pagas, com retenção de 10% para ressarcimento de despesas administrativas.

LUCROS CESSANTES – Verba indenizatória devida, em virtude da injusta privação do uso do bem ou dele obter frutos correspondentes durante todo o período do contrato – Renda fixada em 0,5% do valor atualizado do contrato, devida desde o vencimento da primeira parcela vencida e não paga, até a efetiva desocupação do imóvel, incluídas despesas de IPTU que recaem sobre o imóvel – Montante limitado ao das parcelas a restituir, somado ao da indenização pela acessão.

BENFEITORIAS – Compradoras que devem ser ressarcidas pela construção erguida no lote adquirido (acessão) – Comprovação da regularidade da construção e avaliação a serem realizadas na liquidação de sentença.

Recurso provido.

Inteiro teor:
TRIBUNAL DE JUSTIÇA
PODER JUDICIÁRIO
São Paulo
Registro: 2020.0000065465
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível no
0001858-12.2013.8.26.0002, da Comarca de São Paulo, em que são apelantes AÇÃO
CONSULTORIA E PARTICIPAÇÕES LTDA, ODETTE DIAB MALUF
(ESPÓLIO), RICARDO NICOLAU (INVENTARIANTE), ALCIONE DOMITE
NICOLAU e JOSE NICOLAU, são apelados JUDITH BATISTA VIEIRA e
ELIANA VIEIRA DE LIMA.
ACORDAM, em 10a Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça de
São Paulo, proferir a seguinte decisão: "Deram provimento ao recurso. V. U.
Sustentaram oralmente o Defensor Público Fernando Rodolfo M. Moris.", de
conformidade com o voto do Relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Exmos. Desembargadores JOÃO
CARLOS SALETTI (Presidente), J.B. PAULA LIMA E ELCIO TRUJILLO.
São Paulo, 28 de janeiro de 2020.
JOÃO CARLOS SALETTI
PRESIDENTE E RELATOR
Assinatura Eletrônica

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São Paulo
APELAÇÃO CÍVEL no 0001858-12.2013.8.26.0002
COMARCA
-
SÃO PAULO
1o Ofício, Processo no 0001858-12.2013
APELANTE - AÇÃO CONSULTORIA E PARTICIPAÇÕES LTDA. e OUTROS
APELADAS - JUDITH BATISTA VIEIRA e OUTRA

V O T O No 31.146
PRESCRIÇÃO
Ação de rescisão de contrato de
compromisso
de
compra
e
venda,
fundado
no
inadimplemento das prestações do preço ajustado

Inocorrência da prescrição Pretensão sujeita ao prazo
geral das ações pessoais (art. 205 c.c. 2028 do CC/02)
Prescrição integralmente regida pelo novo Código Civil
Inexistência de decurso do prazo de 10 (dez) anos a partir
da entrada em vigor do atual Código
Sentença que
reconheceu a prescrição, reformada.
RESOLUÇÃO CONTRATUAL
Pedido fundado no
inadimplemento das compradoras
Possibilidade de
rescisão, com retorno do status quo Compradores que
pagaram mais de 50% do preço Vendedores que devem
restituir as quantias pagas, com retenção de 10% para
ressarcimento de despesas administrativas.
LUCROS CESSANTES Verba indenizatória devida, em
virtude da injusta privação do uso do bem ou dele obter
frutos correspondentes durante todo o período do contrato
Renda fixada em 0,5% do valor atualizado do contrato,
devida desde o vencimento da primeira parcela vencida e
não paga, até a efetiva desocupação do imóvel, incluídas
despesas de IPTU que recaem sobre o imóvel Montante
limitado ao das parcelas a restituir, somado ao da
indenização pela acessão.
BENFEITORIAS Compradoras que devem ser ressarcidas
pela construção erguida no lote adquirido (acessão)

Comprovação da regularidade da construção e avaliação a
serem realizadas na liquidação de sentença.
Recurso provido.
A r. sentença de fls. 358/363 julgou improcedente ação de rescisão
contratual, com fundamento no artigo 269, IV, do Código de Processo Civil. Opostos
embargos de declaração, foram rejeitados (fls. 375).

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Apelam os autores (fls. 382/411). Alegam: a) não vinga a alegação
de prescrição quinquenal quando o pedido é exclusivo de desfazimento do contrato,
após a devida constituição em mora das apeladas; b) não é caso de reconhecimento
do prazo prescricional previsto no § 5o, inciso I, do art. 206 do CC, aplicável para
cobrança de dívidas líquidas; o prazo, nesse caso, é de 10 anos, consoante a regra
geral (art. 205 do CC); c) assim, a obrigação pessoal permanece acerca do pagamento
das respectivas parcelas de preço de compromisso de compra e venda; d)
inadequação da alegação de usucapião, pois somente foi transferida às apeladas a
posse precária do imóvel; sendo assim, não cabe a usucapião; e) são legítimos
proprietários da área sub judice, nunca tendo permanecido inertes em relação à defesa
de seus direitos; f) sendo incontroversa a mora dos adquirentes, rescindido o
contrato, devem as apeladas indenizá-los por perdas e danos; g) segundo a cláusula
4a, parágrafo 3o do contrato, pela ocupação indevida a multa é equivalente a dois
salários mínimos vigentes acrescido do reajuste previsto em contrato, para cada mês
transcorrido até a reintegração de posse, além do pagamento das verbas a título de
corretagem, publicidade, despesas contratuais e administrativas, com retenção de 1/3
dos pagamentos efetuados; h) as apeladas pagaram o valor corrido de R$ 42.074,52,
embora o saldo devedor fosse de R$ 97.334,57.
Pedem, portanto, a reforma da r. sentença, afastada a prescrição, de
modo a condenar as apeladas a pagarem indenização pelo tempo de fruição indevida
do bem, a ser apurada em liquidação, além de perdimento dos valores que pagaram,
como meio de indenizar as despesas administrativas, além do perdimento das
benfeitorias realizadas no imóvel.
Resposta às fls. 417/427.
É o relatório.
1. Trata-se de ação de rescisão contratual cumulada com reintegração
de posse de lote adquirido mediante compromisso de compra e venda firmado em
26.11.1995, pelo preço de R$32.624,00. Cuida-se do lote 25-E, quadra B, 32o
Subdistrito, em Capela do Socorro, denominado Vila Nagib.
Ocorre que as rés tornaram-se inadimplentes, porquanto pagaram 50
parcelas, deixando outras 57, somando o débito R$ 97.334,57. As prestações
deixaram de ser pagas a partir do ano 2000 (a última, vencida em 10 de janeiro de
2004). Os requeridos deixaram de pagá-las ao argumento de que a área era de
manancial e não poderia ter sido vendida por ausência de regularização. A última
parcela venceu em 10.1.2004.

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A irregularidade afirmada, no entanto, não foi confirmada. Consoante
a certidão da matrícula do imóvel, fácil de ver que de fato ela foi bloqueada em
novembro de 1999 (Av. 2), posteriormente à venda procedida aos requeridos. Porém,
em 27 de julho de 2001, por ordem da Corregedoria Geral de Justiça, procedeu-se ao
cancelamento de aludida averbação de bloqueio anterior (Av. 3) (cf. fls. 26 verso).
A presente ação não traz pedido de cobrança dos valores em aberto,
senão de rescisão de promessa particular de venda e compra de imóvel e de
indenização pela utilização indevida do bem durante o período da ocupação gratuita,
estando o núcleo da causa de pedir na busca da resilição do negócio jurídico, por
força do alegado inadimplemento.
Desse modo, a hipótese é de ação pessoal, que se submete ao prazo
prescricional de 10 anos previsto no artigo 205 do atual Código Civil, à falta de regra
específica a respeito.
No caso em tela, a questão da contagem dos prazos, de natureza
material, está prevista no artigo 2.028 do Código Civil ao prever que serão os prazos
da Lei anterior se na data de sua entrada em vigor (11/01/2003), já houver
transcorrido mais da metade do tempo da Lei revogada, ou seja, 10 (dez) anos.
Embora o contrato tenha sido celebrado sob a égide da Lei Civil de
1916 (em 1995), não havia, na data da entrada em vigor do novo código, transcorrido
mais da metade do prazo de 20 anos outrora incidente à espécie (artigo 177 do antigo
Código Civil), sendo, portanto, aplicável o prazo de 10 anos, contado a partir da data
da vigência do novo estatuto (11 de janeiro de 2003). Portanto, o termo final do prazo
para a propositura da ação de rescisão contratual recaiu em 11 de janeiro de 2013.
A propositura da ação da rescisão ocorreu justamente em 9 de janeiro
de 2013, tempestivamente, portanto. Além disso, houve constituição em mora dos
réus em setembro de 2012, o que interrompeu a prescrição.
2. Afastada a prescrição, cabe julgar o mais do mérito da demanda, e
desde logo, visto que madura a causa para a decisão.
Ante o inadimplemento das rés, possível a rescisão contratual.
Segundo as requeridas, pagaram elas mais de 50% do preço, como
sendo a entrada de R$784,00, a parcela única de R$ 1.600,00 e 48 parcelas de R$
315,00, das 96 devidas. Já de acordo com os autores, elas pagaram 50 parcelas e
deixaram 57 parcelas em aberto. Ora, se o contrato previa 96 prestações, das quais 50
foram pagas, evidentemente, o saldo devido e não pago dizia respeito a 46, não mais.
Seja como for, houve o pagamento de mais da metade do preço.
3. RESCISÃO E DEVOLUÇÃO DAS PARCELAS PAGAS

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Consoante as Súmulas 01 e 03 deste Egrégio Tribunal de Justiça,
“Súmula 1: O compromissário comprador de imóvel, mesmo
inadimplente, pode pedir a rescisão do contrato e reaver as quantias pagas,
admitida a compensação com gastos próprios de administração e
propaganda feitos pelo compromissário vendedor, assim como com o valor
que se arbitrar pelo tempo de ocupação do bem”.
“Súmula 3: Reconhecido que o compromissário comprador
tem direito à devolução das parcelas pagas por conta do preço, as partes
deverão ser repostas ao estado anterior, independentemente de reconvenção.
Para recolocar as partes no estado anterior ao ajuste, justo que os
vendedores possam reter 20% de todo o valor pago, a título de ressarcimento de
despesas administrativas.
Nesse sentido, a jurisprudência tem reconhecido não ser cabível a
perda total das prestações pagas, sendo devida a retenção em favor do vendedor em
percentual que varia de 10% a 25% dos valores pagos:

“AGRAVO
REGIMENTAL.
DIREITO
CIVIL.
CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL.
RESOLUÇÃO.
RETENÇÃO
DE
PARTE
DO
VALOR
PAGO.
POSSIBILIDADE. PERCENTUAL. 10% A 25% SOBRE AS PARCELAS
APORTADAS. INCIDÊNCIA DA SÚMULA 7. AGRAVO QUE NÃO
IMPUGNA O FUNDAMENTO CENTRAL DA DECISÃO AGRAVADA.
INCIDÊNCIA DA SÚMULA N. 182/STJ. (...) 2. Esta Corte Superior, à luz
de
precedentes firmados pela Segunda Seção, entende que "o
compromissário comprador que deixa de cumprir o contrato em face da
insuportabilidade da obrigação assumida tem o direito de promover ação a
fim de receber a restituição das importâncias pagas" (EREsp 59870/SP, Rel.
Ministro BARROS MONTEIRO, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em
10/04/2002, DJ 09/12/2002 p. 281). 3. Porém, o percentual a ser retido pelo
vendedor, bem como o valor da indenização a ser paga como
contraprestação pelo uso do imóvel, são fixados à luz das particularidades
do caso concreto, razão pela qual se mostra inviável a via do recurso
especial ao desiderato de rever o quantum fixado nas instâncias inaugurais
de jurisdição (Súmula 07). 4. Tendo em vista que o valor de retenção
determinado pelo Tribunal a quo (10% das parcelas pagas) não se distancia
do fixado em diversas ocasiões por esta Corte Superior (que entende
possível o valor retido flutuar entre 10% a 25%), o recurso especial não
prospera. 5. Recurso não provido.” (STJ - AgRg no REsp 1.110.810/DF,
Rel. Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, QUARTA TURMA, julgado em
03/09/2013, DJe 06/09/2013).
4. LUCROS CESSANTES

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Por outro lado, os autores fazem jus a indenização pela privação
injusta do uso do bem e encontra fundamento na percepção dos frutos que lhe foram
subtraídos pela demora no cumprimento da obrigação.
Desse modo, por mais justo, o valor da indenização deverá
corresponder a 0,5% do valor atualizado do contrato pelos índices da Tabela Prática
deste Tribunal de Justiça, por mês, desde o momento em que as requeridas deixaram
de pagar as parcelas do preço, até a efetiva desocupação do imóvel sobre o valor
atualizado do contrato, e juros contados a partir do trânsito em julgado, incluídos
também os valores devidos a título de IPTU incidentes no imóvel. O montante
devido fica limitado à soma dos valores a restituir, mais o valor da edificação, de que
se cuida no item a seguir.
5. BENFEITORIAS
Afirmam as rés terem construído no local duas casas, cada uma com 3
quartos, 1 sala, 1 cozinha e 1 banheiro. O que foi edificado não é benfeitoria, mas
acessão, passando a integrar o lote adquirido pelas requeridas, e deve ser indenizado
pelos vendedores, posto realizado de boa-fé, des'que introduzido no lote até a
notificação que as constituiu em mora. Todavia, há de ser comprovada a sua
regularidade e, acaso constatadas, deverão ser devidamente avaliadas em liquidação
de sentença.
6. USUCAPIÃO.
Assiste razão aos apelantes no sustentar o descabimento da usucapião.
É que a posse das requeridas emana do contrato firmado entre as partes. Tem
natureza precária, ajuizando os autores a demanda rescisória antes de atingido o
prazo prescricional. Reclamaram estes a restituição da posse, porque não honrado o
contrato com o pagamento da integralidade do preço. Nessa circunstância, o caráter
da posse não se modificou, porque os autores poderiam exercer a ação rescisória do
ajuste, como de fato fizeram.
Como assinalou v. acórdão desta Câmara em hipótese assemelhada,
relatado pelo Desembargador CARLOS ALBERTO GARBI, que honrou e ilustrou
este Colegiado, os adquirentes, portanto, exerciam
“posse inábil ao reconhecimento da usucapião, como bem
aponta FABIO CALDAS DE ARAÚJO: “Somente a posse pacífica, pública,
contínua, ininterrupta e não precária pode ser considerada apta para a
usucapião. Enquanto os vícios da clandestinidade e violência são apontados
como relativos, a precariedade é considerada um vício absoluto. [...] Não
resta dúvida de que, se o possuidor direto iniciou a ocupação do bem imóvel
a título de locação, não poderá, no transcorrer da relação jurídica de aluguel,
modificar a causa da posse e sustentar que está possuindo o bem para fins de
usucapião” (Usucapião, 2a ed., Ed. Malheiros, p.190 - grifei)”.

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Nem, por outro lado, ocorreu a modificação do caráter da posse, ou a
chamada interversão da posse, a justificar a invocação da prescrição aquisitiva.
Consoante lembrou o mesmo v. acórdão, ainda apoiado na doutrina autorizada, não
houve (também neste caso) tempo suficiente para a interversão da posse,
“sobre a qual esclarecem NELSON ROSENVALD e
CRISTIANO CHAVES DE FARIAS: “A mudança de percepção quanto à
natureza da posse é externamente constatada pela própria omissão daquele
que deveria exercer o seu direito subjetivo no sentido de reverter a situação,
mas se queda inerte por um período considerável. Destarte, se o proprietário
esbulhado descurar em enfrentar a posse injusta, temos que o abandono
prolongado e a incúria no trato com a coisa denotam alteração no caráter da
posse. Em outras palavras, uma posse injusta pela precariedade e, em
princípio inapta a gerar usucapião, sofre o fenômeno da interversão e o
possuidor adquire animus domini. O que começou como detenção ou posse
direta transmuda-se e adquire autonomia, passando a contar prazo para
aquisição da propriedade pela via da usucapião [...] A função social da posse
passar a ser exercida pelo precarista, ao conceder destinação econômica ao
bem em nome próprio. Assim, reafirmando passagem anterior, prevalecerá o
direito fundamental social de moradia sobre a situação patrimonial do
proprietário que, mesmo destituído da posse, manteve-se inerte na defesa do
bem, sem adotar atitude para reavê-lo, conformando-se com a alteração da
situação possessória” (Direitos Reais, Ed. Lumen Juris, 7a ed., p. 111-113)”.
Em suma, descabe reconhecer a usucapião.
7. Assinalo, por fim, que na hipótese de oposição de embargos de
declaração, o julgamento se dará virtualmente, salvo manifestação expressa das
partes em cinco dias contados da intimação do acórdão.
8. Ante o exposto, dou provimento ao recurso, julgo procedente em
parte a ação, nos termos do art. 487, I, do CPC, para declarar rescindido o contrato e
determinar a devolução do preço pago pela rés, possibilitando a retenção de 20%
(vinte por cento) do valor pago e condenando as rés a pagarem aos autores
indenização pela ocupação do imóvel no percentual de 0,5% ao mês, calculado sobre
o valor atualizado do contrato, desde o vencimento da primeira parcela devida e não
paga, ou seja, o momento em que caíram inadimplentes, até a efetiva desocupação do
bem, devendo as rés serem indenizadas pelas benfeitorias realizadas, desde que
demonstradas e avaliadas em liquidação de sentença, na forma acima disposta. O
valor da indenização fixa limitado ao das prestações a restituir. Condeno as autoras,
ainda, ao pagamento das custas, despesas processuais e honorários advocatícios de
10% (dez por cento) dos valores a restituir, observado o disposto no artigo 98, § 3o,
do Código de Processo Civil.
É meu voto.

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JOÃO CARLOS SALETTI
Relator
assinado digitalmente