Tribunal: TJSP
Processo: 1019357-79.2014.8.26.0576
Classe: Embargos de Declaração Cível / Promessa de Compra e Venda
Órgão julgador: Pedro de Alcântara da Silva Leme Filho
Órgão colegiado: 8a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-03-04
Data de publicação: 2020-03-04

Ementa:
Embargos de declaração. Alegação de omissão e contradição. Cobrança da comissão de corretagem. Financiamento não enquadrado na denominada "Faixa 1". Conforme entendimento sedimentado no âmbito do Recurso Repetitivo no 1.601.149/RS (Tema 960/STJ), é válida a cláusula contratual que transfere a responsabilidade do pagamento da comissão de corretagem ao comprador nos contratos de promessa de compra

Ementa:
Embargos de declaração. Alegação de omissão e contradição. Cobrança da comissão de corretagem. Financiamento não enquadrado na denominada "Faixa 1". Conforme entendimento sedimentado no âmbito do Recurso Repetitivo no 1.601.149/RS (Tema 960/STJ), é válida a cláusula contratual que transfere a responsabilidade do pagamento da comissão de corretagem ao comprador nos contratos de promessa de compra e venda do Programa Minha Casa, Minha Vida, desde que previamente informado o preço total da aquisição da unidade autônoma, com o destaque do valor da comissão de corretagem. Requisito atendido no caso em exame. Restituição indevida. Vício sanado. Embargos de declaração acolhidos, sem efeito modificativo.

Inteiro teor:
TRIBUNAL DE JUSTIÇA
PODER JUDICIÁRIO
São Paulo
Registro: 2020.0000154483
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos do Embargos de Declaração
Cível no 1019357-79.2014.8.26.0576/50000, da Comarca de São José do Rio Preto,
em que é embargante DIOGO FERNANDO ALFAIATE (JUSTIÇA GRATUITA),
são embargados MRV - ENGENHARIA E PARTICIPAÇÕES S/A e MRV PRIME
VIII INCORPORAÇÕES SPE LTDA.
ACORDAM, em 8a Câmara de Direito Privado do Tribunal de
Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: "Acolheram os embargos, sem
efeito modificativo. V.U.", de conformidade com o voto do Relator, que integra este
acórdão.
O julgamento teve a participação dos Exmos. Desembargadores
THEODURETO CAMARGO (Presidente) e SILVÉRIO DA SILVA.
São Paulo, 4 de março de 2020
PEDRO DE ALCÂNTARA DA SILVA LEME FILHO
RELATOR
Assinatura Eletrônica

TRIBUNAL DE JUSTIÇA
PODER JUDICIÁRIO
São Paulo
Embargos de Declaração Cível no 1019357-79.2014.8.26.0576/50000 - São José do Rio Preto - VOTO
No 25.091 2/5
Embargos de
Declaração n°:
1019357-79.2014.8.26.0576/50000
Embargante (s):
Diogo Fernando Alfaiate
Embargado (s):
MRV Engenharia e Participações S.A.
Comarca:
São José do Rio Preto - 4a Vara Cível
1a Instância:
1019357-79.2014.8.26.0576
Juiz (a):
Paulo Sérgio Romero Vicente Rodrigues
Voto no 25091
EMENTA. Embargos de declaração. Alegação de omissão
e contradição. Cobrança da comissão de corretagem.
Financiamento não enquadrado na denominada "Faixa 1".
Conforme entendimento sedimentado no âmbito do
Recurso Repetitivo no 1.601.149/RS (Tema 960/STJ), é
válida
a
cláusula
contratual
que
transfere
a
responsabilidade do pagamento da comissão de corretagem
ao comprador nos contratos de promessa de compra e
venda do Programa Minha Casa, Minha Vida, desde que
previamente informado o preço total da aquisição da
unidade autônoma, com o destaque do valor da comissão
de corretagem. Requisito atendido no caso em exame.
Restituição
indevida.
Vício
sanado.
Embargos
de
declaração acolhidos, sem efeito modificativo.
Embargos de declaração opostos pelo autor contra o
acórdão de fls. 320/326, que deu provimento ao recurso interposto pelo
embargado, com a seguinte ementa:
Apelação. Compromisso de Compra e Venda. Ação de
repetição de indébito julgada procedente. Inconformismo
da ré e do autor (majorar honorários). Cabimento em
relação a ré. Pedido de restituição de comissão de
corretagem. Tese firmada em sede de Recurso Especial
Repetitivo pelo Superior Tribunal de Justiça. Art. 1.040,
III, do CPC. Legitimidade passiva da vendedora para
responder pela restituição ao consumidor dos valores pagos

TRIBUNAL DE JUSTIÇA
PODER JUDICIÁRIO
São Paulo
Embargos de Declaração Cível no 1019357-79.2014.8.26.0576/50000 - São José do Rio Preto - VOTO
No 25.091 3/5
a título de comissão de corretagem. Cobrança da comissão
de corretagem informada ao comprador, com destaque do
seu valor na discriminação do preço. Restituição indevida.
Súmulas n. 160, 162 e 164, do TJSP. Recurso da ré
provido e do autor prejudicado.
Alega o embargante que o acórdão é omisso e
contraditório.
É o relatório.
O STJ já se pronunciou em recurso repetitivo quanto
à possibilidade de atribuição da comissão de corretagem ao
compromissário comprador beneficiado pelo programa habitacional
“Minha Casa, Minha Vida”, salvo se estiver na denominada Faixa 1,
conforme resultado de julgamento abaixo transcrito: “... a Seção, por
maioria, no mérito, deu provimento ao recurso especial para julgar improcedente
o pedido formulado na inicial, nos termos do voto do Sr. Ministro Villas Bôas
Cueva, que lavrará o acórdão. Para os fins do artigo 1.036 do CPC/2015, foi
fixada a seguinte tese repetitiva: "Ressalvada a denominada Faixa 1, em que não
há intermediação imobiliária, é válida a cláusula contratual que transfere ao
promitente-comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem nos
contratos de promessa de compra e venda do Programa Minha Casa, Minha
Vida, desde que previamente informado o preço total da aquisição da unidade
autônoma, com o destaque do valor da comissão de corretagem" (REsp
1601149/RS, Segunda Seção, j. 13.06.2018). E inexiste elemento de
convicção capaz de afastar a ocorrência de intermediação, nos termos do
próprio contrato subscrito pelas partes.
O caso dos autos, em que pese a renda declarada
pelos compradores, não se enquadra na “Faixa 1”, do Programa Minha

TRIBUNAL DE JUSTIÇA
PODER JUDICIÁRIO
São Paulo
Embargos de Declaração Cível no 1019357-79.2014.8.26.0576/50000 - São José do Rio Preto - VOTO
No 25.091 4/5
Casa Minha Vida, como se infere da espécie de contratação celebrada
pelas partes, que não demonstra se tratar de imóvel vendido em
programa de benefício social.
É dizer, o imóvel não foi incorporado ao patrimônio
de um fundo público, tendo a requerida assumido a condição de
alienante, devendo ser aplicada, portanto, a regra geral sobre a validade
da cobrança da comissão de corretagem nos contratos de promessa de
compra e venda do Programa Minha Casa, Minha Vida.
Sobre isso o C. STJ, ao julgar a demanda repetitiva,
esclareceu que: “No âmbito da habitação urbana, conforme constou na
manifestação da CAIXA ECONÔMICA FEDERAL - CEF (fls. 585/599), o
"Programa Minha Casa, Minha Vida" - PMCMV possui dois campos de atuação
bem distintos, de acordo com a faixa de renda dos beneficiários do programa. A
Faixa 1 compreende famílias com renda mensal bruta de até R$ 1.800,00 (valores
atuais), bem como as famílias com renda mensal bruta de até R$ 3.600,00, desde
que enquadradas, nesta segunda hipótese, em situações específicas de
vulnerabilidade social, como emergência ou calamidade pública. Nessa faixa do
programa, a operação mais se assemelha a um benefício social com contrapartida
do que propriamente a um contrato de compra e venda de imóvel. Com efeito, não
se
estabelece
relação
de
consumo
entre
o
beneficiário
e
a
construtora/incorporadora, como ocorre nas outras faixas do programa. Na Faixa
1, o imóvel é incorporado ao patrimônio de um fundo público (Fundo de
Arrendamento Residencial - FAR ou Fundo de Desenvolvimento Social - FDS), e
esse fundo assume a condição de 'alienante' do imóvel. A seleção dos
beneficiários, por sua vez, é realizada pelo Poder Público ou por 'entidades
organizadoras' previamente habilitadas pelo Ministério das Cidades. A
subvenção econômica nessa faixa alcança até 90% do valor do imóvel, sendo o
restante diluído em até 120 parcelas mensais (limitadas a 5% da renda bruta),

TRIBUNAL DE JUSTIÇA
PODER JUDICIÁRIO
São Paulo
Embargos de Declaração Cível no 1019357-79.2014.8.26.0576/50000 - São José do Rio Preto - VOTO
No 25.091 5/5
sem juros e sem formação de saldo devedor, diversamente do que ocorre num
típico financiamento imobiliário. Na Faixa 1, como não há venda direta das
construtoras aos beneficiários do programa, mas seleção por meio de critérios
sociais, conjugada com sorteio, não há campo para a intermediação imobiliária,
sendo descabida eventual a cobrança de comissão de corretagem”.
Logo, não caracterizada a aquisição do imóvel por
esta modalidade de programa social, impõe-se a aplicação do
entendimento firmado pelo C. STJ em sede de demanda repetitiva, a fim
de reconhecer a validade do negócio que transfere ao adquirente a
comissão de corretagem.
Na presente hipótese, a partir da análise do
documento de fls. 25/38, conclui-se que o autor teve ciência inequívoca
do pagamento efetuado e a que pretexto o foi. À fl. 25 constata-se a
existência de cláusula expressa no contrato (3.3) firmado entre as partes
de que as despesas de corretagem seriam devidas pela compradora à
Imobiliária Gurupi, pela intermediação do negócio, no valor de R$
3.504,00.
Tem-se, pois, que descabida a pretensão de
restituição da comissão de corretagem.
Ante o exposto, acolho os embargos, sem efeito
modificativo.
Pedro de Alcântara da Silva Leme Filho
Relator