Tribunal: TJSP
Processo: 1042509-07.2016.8.26.0506
Classe: Apelação Cível / Promessa de Compra e Venda
Órgão julgador: Francisco Loureiro
Órgão colegiado: 1a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-05-12
Data de publicação: 2020-05-12

Ementa:
AÇÃO DE COBRANÇA. COMPROMISSO DE VENDA E COMPRA. Celebração de distrato por meio do qual a construtora comprometeu-se a devolver parte dos valores pagos pelos promissários compradores. Inadimplemento reconhecido pela construtora. Sentença que reconheceu o crédito e admitiu a responsabilidade solidária da construtora e da corretora. Desacerto. Ilegitimidade passiva da corretora, que não participou

Ementa:
AÇÃO DE COBRANÇA. COMPROMISSO DE VENDA E COMPRA. Celebração de distrato por meio do qual a construtora comprometeu-se a devolver parte dos valores pagos pelos promissários compradores. Inadimplemento reconhecido pela construtora. Sentença que reconheceu o crédito e admitiu a responsabilidade solidária da construtora e da corretora. Desacerto. Ilegitimidade passiva da corretora, que não participou do distrato, celebrado exclusivamente entre os compradores e a vendedora. Resilição bilateral realizada por meio do distrato que não se confunde com resolução do compromisso de compra e venda. No mais, solidariedade entre os fornecedores da cadeia de consumo, no caso construtora e construtora, que se limita a eventual comissão de corretagem, cujo pagamento não se encontra previsto no compromisso de compra e venda. Ausência de responsabilidade da corretora apelante pelo crédito cobrado pelos autores. Recurso provido.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2020.0000333262
ACÓRDÃO
Vistos,
relatados
e
discutidos
estes
autos
de
Apelação
Cível
no
1042509-07.2016.8.26.0506, da Comarca de Ribeirão Preto, em que é apelante GLOBAL
CONSULTORIA IMOBILIÁRIA LTDA, são apelados MÁRCIO ROGÉRIO MENDES e
KELLY ROBERTA DOMINGUES GONÇALEZ MENDES.
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 1a Câmara de Direito Privado do
Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Deram provimento ao
recurso. V. U., de conformidade com o voto do relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores RUI CASCALDI
(Presidente sem voto), CHRISTINE SANTINI E CLAUDIO GODOY.
São Paulo, 12 de maio de 2020.
FRANCISCO LOUREIRO
Relator
Assinatura Eletrônica

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Apelação Cível no 1042509-07.2016.8.26.0506 -Voto no 35.479 – IVR
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Apelação no 1042509-07.2016.8.26.0506
Comarca:
RIBEIRÃO PRETO
Juíza:
ANA PAULA FRANCHITO CYPRIANO
Apelante: GLOBAL CONSULTORIA IMOBILIÁRIA LTDA.
Apelados:
MÁRCIO ROGÉRIO MENDES E OUTRA
VOTO No 35.479
AÇÃO DE COBRANÇA. COMPROMISSO DE VENDA E
COMPRA. Celebração de distrato por meio do qual a construtora
comprometeu-se a devolver parte dos valores pagos pelos
promissários compradores. Inadimplemento reconhecido pela
construtora. Sentença que reconheceu o crédito e admitiu a
responsabilidade solidária da construtora e da corretora.
Desacerto. Ilegitimidade passiva da corretora, que não participou
do distrato, celebrado exclusivamente entre os compradores e a
vendedora. Resilição bilateral realizada por meio do distrato que
não se confunde com resolução do compromisso de compra e
venda. No mais, solidariedade entre os fornecedores da cadeia de
consumo, no caso construtora e construtora, que se limita a
eventual comissão de corretagem, cujo pagamento não se encontra
previsto no compromisso de compra e venda. Ausência de
responsabilidade da corretora apelante pelo crédito cobrado pelos
autores. Recurso provido.
Cuida-se de recurso de apelação interposto contra a r.
sentença de fls. 492/499, que julgou parcialmente procedente a ação de
cobrança ajuizada por MÁRCIO ROGÉRIO MENDES E OUTRA em face de
GLOBAL CONSULTORIA IMOBILIÁRIA LTDA e API SPE 60 -
PLANEJAMENTO E DESENVOLVIMENTO DE EMPREENDIMENTOS
IMOBILIÁRIOS LTDA, para condenar as rés, solidariamente, a pagarem à
parte autora o valor de R$ 12.155,70.
Fê-lo a r. sentença, basicamente, porque provados a
existência do crédito e o inadimplemento das devedoras, que respondem

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solidariamente pela dívida, em razão da cadeia de fornecimento, nos termos
do Código de Defesa do Consumidor.
Por outro lado, deixou de aplicar a multa pretendida
pelos autores, pois prevista no compromisso de compra e venda, desfeito
por meio do distrato em que se funda o crédito. Negou indenização por
dano moral.
Apela
a
correquerida
GLOBAL
CONSULTORIA
IMOBILIÁRIA LTDA., alegando preliminarmente, nulidade de sentença e
ilegitimidade de parte. No mérito, sustenta, em resumo, que não participou
da celebração do distrato, razão pela qual não lhe é imputável o débito.
Explica que atuou na celebração do compromisso de compra e venda,
como intermediadora, e que apenas a construtora se comprometeu, no
distrato, à devolução dos valores pagos pelos autores.
Em razão do exposto e pelo que mais argumenta às fls.
400/408, pede o provimento de seu apelo.
O recurso foi contrariado às fl. 417/433.
É o relatório.
1. Afasto a preliminar de não conhecimento da apelação
por ausência de impugnação específica aos fundamentos da sentença,
suscitada pela autora em suas contrarrazões.
Afere-se sem dificuldades que as razões recursais
impugnam a imputação de responsabilidade das corrés pela dívida, ao
argumento de que não participou da relação jurídica que resultou no crédito
cobrado.
Assim, o recurso preenche os requisitos legais, pois

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refuta expressamente os fundamentos da sentença que embasaram a
improcedência do pedido.
Nesse sentido o seguinte precedente do Superior
Tribunal de Justiça:
“AGRAVO
INTERNO.
RECURSO
ESPECIAL.
APELAÇÃO.
REQUISITOS. REPETIÇÃO DOS ARGUMENTOS DA CONTESTAÇÃO.
ART. 514 DO CPC. APTIDÃO.
1. Na linha dos precedentes desta Corte, a reprodução, na apelação, dos
argumentos já lançados na petição inicial ou na contestação não é, em si,
obstáculo bastante para negar conhecimento ao recurso.
2. No caso dos autos, o que se percebe é que, muito embora a
recorrente tenha se limitado a repetir os argumentos que já haviam sido
expostos na contestação, não houve prejuízo ao princípio da
dialeticidade recursal. Isso porque apesar da incorreção técnica, ainda é
possível compreender a irresignação manifestada e os fundamentos
dessa irresignação, de alguma forma, ainda dialogam com os
fundamentos da sentença recorrida.
3. O agravante não trouxe nenhum argumento capaz de modificar a
conclusão do julgado, a qual se mantém por seus próprios fundamentos.
4. Agravo Regimental improvido.” (AgRg no REsp 1268413/SP, Rel.
Ministro SIDNEI BENETI, TERCEIRA TURMA, j. 17.04.12).
Rejeito a preliminar arguida.
2. Também rejeito a preliminar de nulidade da sentença
por ausência de fundamentação.
A D. Magistrada bem delineou a questão posta a
julgamento e proferiu a decisão com base nos elementos constantes dos

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autos.
Sob esse aspecto, evidente não se prestar a decisão a
responder verdadeiro questionário elaborado pela parte, muito menos há
necessidade de apontar cada artigo de lei, ou precedentes dos tribunais, a
respeito de todos os aspectos e pontos abordados.
A decisão recorrida enfrenta todas as impugnações da
recorrente. Especificamente no que se refere, à alegação de ilegitimidade,
remete à decisão interlocutória de fls. 387/388 que afastou a preliminar
arguida em contestação.
Além disso, a despeito da menção de passagem ao
“atraso na entrega das chaves”, a r. sentença fundamenta-se nos termos do
distrato para reconhecer o crédito dos autores.
O simples fato de discordar a autora da conclusão a que
chegou o Magistrado é insuficiente para caracterizar qualquer vício na
Sentença proferida.
Quanto à preliminar de ilegitimidade passiva, sua
análise adentra no mérito da demanda e será com este analisada.
Afasto as preliminares e passo ao julgamento do mérito.
3. O recurso comporta provimento.
De acordo com a inicial, foi celebrado compromisso de
compra e venda de unida autônoma futura em 06 de outubro de 2011 (fls.
24/55).
Relatam os autores que sobreveio piora de sua
condição financeira, que resultou na impossibilidade da aquisição do imóvel.

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Assim, ainda de acordo com a inicial, as partes
celebraram distrato, por meio do qual as vendedoras comprometeram-se a
devolver parte dos valores pagos pelos adquirentes, no valor total de
R$12.155,70 (fls. 19/20). Todavia, segundo a inicial, as rés não adimpliram
a prestação.
Pretendem os autores a cobrança do crédito decorrente
do distrato, além de indenização por danos morais.
Sobreveio aditamento da inicial para substituir a
correquerida AVANCE SECRETARIA DE VENDAS, pela ora apelante,
GLOBAL CONSULTORIA IMOBILIÁRIA LTDA, na condição de sociedade
incorporadora daquela correquerida.
Em contestação, a corré “Global Consultoria” arguiu
preliminar de ilegitimidade passiva, pois não participou do negócio de
distrato.
A MMa Juíza a quo reconheceu a legitimidade da
correquerida, fundada na cadeia de fornecedores e julgou parcialmente
procedente a ação de cobrança.
São os fatos postos a julgamento.
4. Preservado o entendimento da MMa Juíza a quo, o
feito deve ser extinto sem julgamento de mérito com relação à corré
GLOBAL CONSULTORIA IMOBILIÁRIA LTDA, por ilegitimidade passiva.
Ressalto que a matéria devolvida a este Tribunal cinge-
se, em resumo, à responsabilidade da correquerida “Global Consultoria”
pelo crédito cobrado pelos autores.
Sustenta a corré apelante que não participou da

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celebração do distrato, de modo que não lhe ser cobrada a prestação
inadimplida pela construtora distratante.
Razão lhe assiste.
A legitimidade das partes relaciona-se à identificação
daquele que pode pretender ser o titular do bem da vida deduzido em juízo,
seja como o autor (legitimidade ativa), seja como réu (legitimidade passiva)
(Cassio Scarpinella Bueno, Curso Sistematizado de Direito Processual
Civil, vol. 1, p. 408).
No caso concreto, o crédito cobrado se originou de
distrato celebrado entre os autores e correquerida API SPE 60 e,
supostamente, a pessoa jurídica AVANCE SECRETARIA DE VENDAS (cf.
fls. 19/20).
Embora do instrumento de distrato conste apenas as
assinaturas dos autores, restou incontroversa a celebração do negócio
jurídico com a corré API SPE 60, que reconhece o crédito dos requerentes
e admite o inadimplemento.
Contudo, o mesmo não se verifica em relação à corré
“Global Consultoria”, que afirma ter atuado apenas como intermediadora no
momento
da
celebração
do
compromisso
de
compra
e
venda,
desconhecendo até o momento o distrato celebrado entre os autores e a
correquerida API SPE 60.
5. De fato, há fundada dúvida sobre a participação da
correquerida no distrato celebrado.
Primeiro,
porque
não
consta
a
assinatura
da
correquerida no instrumento de distrato.

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Segundo, porque o nome social constante do distrato
(AVANCE SECRETARIA DE VENDAS) diverge sensivelmente daquele
ostentado pela empresa incorporada pela corré apelante (AVANCE
NEGÓCIOS IMOBILIÁRIOS - cf. fls. 19/20 e fls. 241/289). Não consta do
contrato social alteração do nome da empresa, ou menção a nome fantasia,
de modo que causa espécie que a corré tenha anuído com instrumento de
que conste grosseira divergência de sua qualificação.
Terceiro, e mais relevante, porque não parece
verossímil que a corré, que atua no ramo de corretagem, assumiria a
corresponsabilidade pela devolução das parcelas do preço do imóvel.
Nesse sentido, o papel da correquerida apelante, de
mera intermediadora do compromisso de compra e venda se evidencia pela
ausência de qualquer menção à correquerida como participante da venda.
Noto que o contrato foi assinado apenas pelos autores e pela correquerida
API SPE 60, única vendedora do bem (cf. fls. 28 e 54).
Milita em favor da tese da apelante de que não
participou do distrato, ainda, o fato de que a corré API SPE 60 assume
integralmente a responsabilidade pela dívida cobrada.
Observo, nesse ponto, que o nome do autor, Márcio
Rogério Mendes, consta do que parece ser uma reprodução parcial do
quadro de credores da correquerida, em situação de recuperação judicial
(cf. fl. 184).
Além disso, todo o contato acerca da execução do
distrato se deu exclusivamente com a corré API SPE 60 (cf. fls. 23 e
185/191).
Em suma, nenhuma das provas constantes dos autos

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permite concluir pela participação da corré apelante na celebração do
distrato.
Logo, a intermediadora da venda não tem legitimidade
passiva para a cobrança de crédito decorrente de relação jurídica na qual
não figurou como parte.
6. Nem se diga que a corresponsabilidade da apelante
decorre de sua participação na relação jurídica posteriormente desfeita.
Preservado o posicionamento da D. Magistrada, não há
falar em responsabilidade solidária decorrente da cadeia de fornecimento,
pois, como reconhecido na própria sentença, o crédito tem origem no
distrato e não na resolução judicial do compromisso de compra e venda.
Aparentemente confundiram-se os institutos que levam
à extinção do contrato - resolução e resilição - , de modo que se faz
necessário alguns esclarecimentos .
São espécies de extinção do contrato a resilição
bilateral ou unilateral, com origem na vontade das partes, e a resolução,
com origem no inadimplemento, ou na onerosidade excessiva.
Portanto, o distrato nada mais é do que a resilição
bilateral, que leva à dissolução consensual do contrato.
A definição de distrato se encontra inserta na própria
definição de contrato, como acordo para constituir regular, ou extinguir
relações jurídicas patrimoniais.
O distrato, nas palavras de Caio Mário da Silva Pereira,
nada mais é do que “a declaração de vontade das partes contratantes, no
sentido oposto ao que havia gerado o vínculo. É o contrario consensus dos

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romanos, gerando o contrato liberatório” (Caio Mário da Silva Pereira,
Instituições de Direito Civil, 11a. Edição forense, Rio de Janeiro, 2.003,
vol. III, p. 151).
A mesma vontade que criou o contrato pode atuar em
sentido inverso, para dissolver o vínculo e restituir a liberdade às partes,
como expressão da autonomia privada. É a dissolução consensual do
contrato
Foi exatamente o que ocorreu no caso em análise.
É fato incontroverso que, após a celebração do
compromisso de compra e venda os autores, aparentemente por
impossibilidade de adimplir com o preço, procuraram a corré API SPE 60,
responsável pela incorporação, para que retornassem ao status quo, com o
que anuiu a construtora.
Evidente que o desfazimento do compromisso de
compra e venda se deu exclusivamente entre compradores e vendedora,
pois nenhum interesse tem a intermediadora, que presumivelmente já
recebeu o valor correspondente à corretagem.
Acrescento que tal presunção se coaduna com a parcial
retenção do preço pago pelos adquirentes, como forma da vendedora se
ressarcir das despesas inerentes à celebração do compromisso de compra
e venda desfeito, dentre as quais, provável comissão de corretagem já paga
à apelante.
Lembre-se, ainda, que o compromisso de compra e
venda não faz qualquer menção à corré apelante, dele constando apenas o
nome da correquerida API SPE 60, o que impõe reconhecer que a
negociação relativa ao desfazimento do contrato não contou com a

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participação da intermediadora.
Repito que o crédito cobrado tem origem no distrato, do
qual não participou a empresa de corretagem incorporada pela correquerida
apelante.
7. Ainda que se tratasse de mero pedido de devolução
do preço pago pelos adquirentes, decorrente da resolução do compromisso
de compra e venda, não haveria corresponsabilidade da apelante.
Embora tenham os contratos de compromisso de venda
e compra e de corretagem nítida ligação funcional, sua relação é de
acessoriedade.
Isso porque o contrato de mediação visa aproximar as
partes do contrato principal de compromisso e viabilizar a alienação da
unidade autônoma futura.
Não faz sentido, portanto, que, resolvido o contrato de
compromisso de venda e compra de unidade futura em virtude de
impossibilidade superveniente do promissário comprador, que a mera
corretora que aproximou as partes se veja condenada à restituição parcial
das parcelas do preço que não recebeu.
A cadeia de solidariedade mencionada na r. sentença
só se instalaria entre as corrés, por força da existência da relação de
consumo, se, tratando-se de pedido resolutório, houvesse discussão acerca
de eventual comissão de corretagem, que, no caso, sequer é prevista no
compromisso de compra e venda.
Logo, mesmo que se tratasse de ação de resolução do
compromisso de compra e venda, a restituição parcial das parcelas do

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preço seria exigível apenas da construtora corré, API SPE 60.
8. Em suma, por qualquer ângulo que se analise o
presente caso, de rigor a rejeição do pedido dos autores em face da
correquerida GLOBAL CONSULTORIA IMOBILIÁRIA LTDA.
O provimento do recurso da apelante impõe a
sucumbência dos autores em face da correquerida.
Assim, condeno os autores a pagar aos advogados da
corré apelante honorários advocatícios no montante correspondente a 10%
do valor atualizado da causa.
Dou provimento ao recurso.
FRANCISCO LOUREIRO
Relator