Tribunal: TJSP
Processo: 1003737-85.2019.8.26.0597
Classe: Apelação Cível / Locação de Móvel
Órgão julgador: Claudio Hamilton
Órgão colegiado: 25a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-09-17
Data de publicação: 2020-09-23

Ementa:
LOCAÇÃO DE IMÓVEL RESIDENCIAL - COBRANÇA - Reparos no imóvel após desocupação - Vistoria de saída não realizada - Fotografias e orçamentos são documentos unilaterais que não podem embasar o pedido de cobrança - Improcedência mantida - Sucumbência recursal, nos termos do art. 85, § 11 do CPC - Recurso desprovido, nos termos do acórdão.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2020.0000775633
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível no
1003737-85.2019.8.26.0597, da Comarca de Sertãozinho, em que é
apelante HABITAT SERT IMOBILIARIA LTDA EPP, são apelados
MARCOS ROGÉRIO RODRIGUES, CARLOS CESAR FABRIS FILHO e
MARIA JOSÉ ASSUNÇÃO RODRIGUES FABRIS.
ACORDAM, em 25a Câmara de Direito Privado do Tribunal de
Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: "Negaram provimento
ao recurso. V. U.", de conformidade com o voto do Relator, que integra
este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Exmos. Desembargadores
HUGO CREPALDI (Presidente sem voto), CARMEN LUCIA DA SILVA E
ALMEIDA SAMPAIO.
São Paulo, 17 de setembro de 2020.
CLAUDIO HAMILTON
RELATOR
Assinatura Eletrônica

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Apelação Cível no 1003737-85.2019.8.26.0597 - Voto no 22698
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Apelação Cível no 1003737-85.2019.8.26.0597
Comarca: Sertãozinho
Apelante: Habitat Sert Imobiliária Ltda Epp
Apelados: Marcos Rogério Rodrigues, Maria José Assunção
Rodrigues Fabris e Carlos Cesar Fabris Filho
Juiz: Nemércio Rodrigues Marques
VOTO 22.698
LOCAÇÃO
DE
IMÓVEL
RESIDENCIAL
-
COBRANÇA - Reparos no imóvel após desocupação -
Vistoria de saída não realizada - Fotografias e
orçamentos são documentos unilaterais que não podem
embasar o pedido de cobrança - Improcedência mantida -
Sucumbência recursal, nos termos do art. 85, § 11 do
CPC - Recurso desprovido, nos termos do acórdão.
Trata-se de ação de reparação de danos que HABITAT SERT
IMOBILIÁRIA LTDA EPP move em face de MARCOS ROGÉRIO
RODRIGUES, MARIA JOSÉ ASSUNÇÃO RODRIGUES FABRIS e
CARLOS CESAR FABRIS FILHO, julgada improcedente. Por força da
sucumbência, arcará a parte autora com o pagamento das custas e
despesas processuais, bem como dos honorários advocatícios, fixados
em 10% do valor atualizado da causa.
Inconformada, apela a autora pleiteando, em síntese, a
procedência da demanda, invertendo-se o ônus sucumbencial.
Insurge a apelante no que toca à participação do apelado,
locatário, na confecção do laudo de vistoria de saída.
Alega a apelante que há nos autos documentos indicando
conversas havidas com o apelado, a demonstrar que este estava ciente

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sobre a vistoria e a necessidade de comparecer à imobiliária para tratar
das divergências, necessitando de reparos no imóvel.
Sustenta que envidou todos os esforços para a realização do
laudo de vistoria.
Argui a apelante que após a entrega das chaves, foi solicitado
ao apelado que entrasse em contato para fazerem juntos a vistoria. E,
como não houve resposta a vistoria foi realizada sem a parte apelada.
Pontua a apelante a impossibilidade da lavratura do laudo de
vistoria, ante a recusa ao comparecimento da parte apelada.
Vieram contrarrazões.
É o relatório.
Narra a inicial que a autora locou o imóvel descrito na inicial ao
primeiro requerido constando os demais como fiadores e que, ao final da
locação, o imóvel foi entregue sem pintura e com danos.
Daí a razão do pleito para condenar a parte ré ao
ressarcimento do valor gasto pela autora, acrescido da multa contratual
no valor total de R$15.532,32.
Citados, os requeridos ofertaram contestação sustentando que
a parte ré tinha obrigação contratual (cláusulas 14.2 e 14.12) de realizar
vistoria final em 20 dias. Após, deveria ter sido notificado para a retirada
das chaves e realização dos reparos. Porém, afirma que tal procedimento
não foi respeitado e nenhuma vistoria final foi feita e, portanto, tais

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valores não são exigíveis.
A ação foi julgada improcedente.
A celeuma recursal cinge-se quanto à reparação dos danos
causados no imóvel locado, em virtude do estado de conservação quando
desocupado.
Deve-se observar que, dentre as obrigações do locatário, este
deve devolver o imóvel no estado em que o recebeu, na forma do
disposto no art. 23 da Lei 8245/91, assim redigido:
“Art. 23 O locatário é obrigado a:
(...)
“III - restituir o imóvel, finda a locação, no estado em que o
recebeu, salvo as deteriorações decorrentes do seu uso normal”.
Ora, finda a locação, deve o locatário restituir a coisa no estado
em que o recebeu, salvo as deteriorações decorrentes do seu uso
normal.
Isso porque na locação há uma obrigação de restituir, já que
se, destinando apenas a proporcionar ao inquilino o uso, fruição ou posse
direta do imóvel temporariamente.
O Colendo Superior Tribunal de Justiça já decidiu que:
“É obrigação do locatário devolver o imóvel locado, finda a
locação, no estado em que o recebeu, salvo com os danos de seu uso

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normal, mas indispensável se faz a realização de prévia vistoria judicial,
ofertando ao locatário e fiadores, oportunidade do contraditório; pois, se
esta não lhes é dada, descabe a posterior cobrança dos gastos com a
reparação da coisa locada, posto que produzida de forma unilateral.”
(REsp 472.624/ MG, rel. Ministro Paulo Galotti, julgado em 26/2/2003).
Na hipótese, a locadora alega que o imóvel foi devolvido com
irregularidades, com pendência de reparos.
Entretanto, vê-se que a vistoria de saída não foi realizada, ao
passo que fotografias e orçamentos são documentos produzidos
unilateralmente pela locadora.
Nesse contexto, para a efetiva validade da vistoria realizada,
com atribuição de caráter probatório, é imprescindível a sua realização na
saída mediante a presença das partes envolvidas no contrato de locação,
a fim de se dar validade jurídica à constatação de eventuais prejuízos que
possam ter sido causados pelos locatários com a utilização do imóvel
locado.
Nesse sentido, é o entendimento jurisprudencial:
“LOCAÇÃO DE IMÓVEL RESIDENCIAL - Ação de indenização
por danos causados no imóvel - Ausência de prova dos danos e do nexo
de causalidade com a utilização irregular promovida pelo inquilino
inteligência do art. 333, inc. I do CPC - Vistoria de saída unilateral
Insuficiência - Conjunto probatório incapaz de atribuir ao inquilino a
responsabilidade pelos danos apontados na inicial - Sentença reformada -

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Recurso dos réus provido, prejudicado o interposto pela autora”
(Apelação Cível no 4002097-18.2013.8.26.0011, rel. Des. Edgard Rosa,
julgada em 12 de março de 2015).
A anotação dos alegados danos na inicial, portanto, não foram
acompanhados pelo locatário e fiadores, logo, conforme o exposto acima,
não podem ser opostas em cobrança nesta ação.
Destarte, fica mantido julgado.
No mais, ficam majorados os honorários advocatícios fixados
na sentença para 15% a cargo da apelante, nos termos do art. 85, § 11
do CPC.
Pelo exposto, é negado provimento ao recurso, nos termos do
acórdão.
CLÁUDIO HAMILTON
Relator