Tribunal: TJSP
Processo: 1002382-52.2019.8.26.0011
Classe: Apelação Cível / Promessa de Compra e Venda
Órgão julgador: Viviani Nicolau
Órgão colegiado: 3a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-07-07
Data de publicação: 2020-07-08

Ementa:
"APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL. COMPRA E VENDA. Recurso que se volta contra sentença de parcial procedência, que resolveu o compromisso de compra e venda havido entre os autores e a ré BELA VISTA, condenando-a a restituir aos autores integralmente os valores recebidos a título de preço, corrigidos pela tabela prática do TJSP desde o desembolso e acrescidos de juros de mora de 1% ao

Ementa:
"APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL. COMPRA E VENDA. Recurso que se volta contra sentença de parcial procedência, que resolveu o compromisso de compra e venda havido entre os autores e a ré BELA VISTA, condenando-a a restituir aos autores integralmente os valores recebidos a título de preço, corrigidos pela tabela prática do TJSP desde o desembolso e acrescidos de juros de mora de 1% ao mês a partir da citação e indenizar os valores desembolsados pelos autores a título de comissão de corretagem, com correção monetária do desembolso e juros a partir da citação. LEGITIMIDADE DE PARTE DA VENDEDORA. Configurada a legitimidade passiva da vendedora para responder pelos valores pagos a título de comissão de corretagem, uma vez que o pagamento de tal valor integra o contrato celebrado entre as partes. Precedentes do STJ. ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL. Ocorrência. Não obstante a ação tenha sido proposta antes do término do prazo para a conclusão da obra, considerado o prazo de tolerância de cento e oitenta dias, os compradores não estavam obrigados a aceitar essa entrega tardia, caracterizada naquele momento. Recusa, nessas circunstâncias, que não pode ser considerada desistência por parte dos compradores. Configurada a rescisão contratual em razão de inadimplemento por parte da vendedora, é devida a devolução integral dos valores pagos. Alegação de embargo administrativo da obra, que encerra 'res inter alios acta' em relação aos compromissários adquirentes. Aplicação da Súmula no 161 deste Tribunal. Sentença mantida. Correção monetária e juros mantidos conforme estabelecidos pela sentença. NEGADO PROVIMENTO AO RECURSO". (v. 33279).

Inteiro teor:
TRIBUNAL DE JUSTIÇA
PODER JUDICIÁRIO
São Paulo
Registro: 2020.0000512677
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível no
1002382-52.2019.8.26.0011, da Comarca de São Paulo, em que é apelante
INCORPORADORA BELA VISTA TABOÃO SPE LTDA., são apelados DOUGLAS
ORTEGA CEZARIO DOS SANTOS e ELISANDRA DOS SANTOS PERES.
ACORDAM, em 3a Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça de
São Paulo, proferir a seguinte decisão: "Negaram provimento ao recurso. V. U.", de
conformidade com o voto do Relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Exmos. Desembargadores JOÃO
PAZINE NETO (Presidente) e CARLOS ALBERTO DE SALLES.
São Paulo, 7 de julho de 2020.
VIVIANI NICOLAU
RELATOR
Assinatura Eletrônica

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Apelação Cível no 1002382-52.2019.8.26.0011 -Voto no 33279 - DVN
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VOTO No
: 33279
APELAÇÃO No: 1002382-52.2019.8.26.0011
COMARCA: SÃO PAULO
APTE.
: BELA VISTA TABOÃO SPE LTDA.
APDOS.
: DOUGLAS ORTEGA CESÁRIO DOS SANTOS E
ELISANDRA DOS SANTOS PERES
JUIZ SENTENCIANTE: THÉO ASSUAR GRAGNANO
“APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL.
COMPRA E VENDA. Recurso que se volta contra sentença de
parcial procedência, que resolveu o compromisso de compra e
venda havido entre os autores e a ré BELA VISTA, condenando-a
a restituir aos autores integralmente os valores recebidos a título
de preço, corrigidos pela tabela prática do TJSP desde o
desembolso e acrescidos de juros de mora de 1% ao mês a partir
da citação e indenizar os valores desembolsados pelos autores a
título de comissão de corretagem, com correção monetária do
desembolso e juros a partir da citação. LEGITIMIDADE DE
PARTE
DA
VENDEDORA.
Configurada
a legitimidade
passiva da vendedora para responder pelos valores pagos a título
de comissão de corretagem, uma vez que o pagamento de tal valor
integra o contrato celebrado entre as partes. Precedentes do STJ.
ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL. Ocorrência. Não
obstante a ação tenha sido proposta antes do término do prazo para
a conclusão da obra, considerado o prazo de tolerância de cento e
oitenta dias, os compradores não estavam obrigados a aceitar essa
entrega tardia, caracterizada naquele momento. Recusa, nessas
circunstâncias, que não pode ser considerada desistência por parte
dos compradores. Configurada a rescisão contratual em razão de
inadimplemento por parte da vendedora, é devida a devolução
integral dos valores pagos. Alegação de embargo administrativo
da obra, que encerra 'res inter alios acta' em relação aos
compromissários adquirentes. Aplicação da Súmula no 161 deste
Tribunal. Sentença mantida. Correção monetária e juros mantidos
conforme estabelecidos pela sentença. NEGADO PROVIMENTO
AO RECURSO”. (v. 33279).
Trata-se de recurso de apelação interposto
em ação de rescisão contratual proposta por DOUGLAS
ORTEGA CESÁRIO DOS SANTOS e ELISANDRA DOS
SANTOS PERES em face de BELA VISTA TABOÃO SPE

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LTDA., contra sentença de parcial procedência, prolatada no dia
05/07/2019, embargada e declarada (fls. 276), para resolver o
compromisso de compra e venda havido entre os autores e a ré
BELA
VISTA,
condenando-a
a
restituir
aos
autores
integralmente os valores recebidos a título de preço, corrigidos
pela tabela prática do TJSP desde o desembolso e acrescidos de
juros de mora de 1% ao mês a partir da citação e indenizar os
valores desembolsados pelos autores a título de comissão de
corretagem, com correção monetária do desembolso e juros da
citação (fls. 253). Ônus de sucumbência dos autores em relação à
corré PAPADOPOLI ASSESSORIA DE VENDAS LTDA - EPP,
com honorários fixados em 10% sobre o valor da causa.
Sucumbente perante os autores, a ré BELA VISTA deve arcar com
custas e despesas processuais, bem como honorários fixados em
10% do valor da condenação.
Apela a RÉ BELA VISTA, sustentando
sua ilegitimidade passiva para responder pela comissão de
corretagem, sem que tenha havido pedido alternativo de
indenização. Aduz a validade da cláusula 5.9 do contrato, devendo
os autores receber de volta o equivalente a 70% dos valores pagos,
ou, subsidiariamente, a aplicação de percentual de retenção entre
10% e 20%. Alegam a inexistência de mora, devendo os juros
serem contados a partir do trânsito em julgado, pois o prazo para
entrega da obra era junho de 2019 e não dezembro de 2018, como
afirmado pelos autores. Além disso, o embargo administrativo que
paralisou a obra, por parte da Secretaria do Meio Ambiente, foi
considerado nulo, sendo verdadeira excludente de responsabilidade.
Aduzem que os apelados não possuíam mais interesse na
manutenção do negócio, não cabendo a rescisão com devolução
integral de valores. Por fim, afirmam pelo cabimento da aplicação
do INCC, não se justificando a aplicação do índice do Tribunal de
Justiça de São Paulo (fls. 279/299). O recurso é tempestivo e
preparado.
As contrarrazões foram apresentadas (fls.
306/313).
Registrada
oposição
ao
julgamento
virtual, por parte da apelante (fls. 318).

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É O RELATÓRIO.
Inicialmente, cumpre afastar a alegação de
ilegitimidade passiva da apelante.
O
pagamento
dos
valores
pelos
compradores integra o contrato de venda e compra firmado entre as
partes. Desta forma, não há que se falar em ilegitimidade passiva da
promitente vendedora, uma vez que esta tem responsabilidade por
todos os pagamentos efetuados.
Neste sentido é o entendimento adotado
pelo Colendo SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTIÇA, em sede
de Recursos Especiais repetitivos, nos seguintes termos:
“RECURSO ESPECIAL REPETITIVO. DIREITO
CIVIL
E
DO
CONSUMIDOR.
PROCESSUAL
CIVIL.
INCORPORAÇÃO
IMOBILIÁRIA.
VENDA
DE
UNIDADES
AUTÔNOMAS EM ESTANDE DE VENDAS. CORRETAGEM.
CLÁUSULA
DE
TRANSFERÊNCIA
DA
OBRIGAÇÃO
AO
CONSUMIDOR. ALEGAÇÃO DE ABUSIVIDADE. TEORIA DA
ASSERÇÃO. LEGITIMIDADE PASSIVA DA INCIORPORADORA.
VALIDADE DA CLÁUSULA. SERVIÇO DE ASSESSORIA TÉCNICO-
IMOBILIÁRIA
(SATI).
COBRANÇA.
DESCABIMENTO.
ABUSIVIDADE.
1. TESE PARA OS FINS DO ART. 1.040 DO
CPC/2015:
1.1. Legitimidade passiva 'ad causam' da
incorporadora,
na condição de promitente-vendedora, para
responder pela restituição ao consumidor dos valores pagos a título
de comissão de corretagem e taxa de assessoria técnico-imobiliária,
nas demandas em que se alega prática abusiva na transferência
desses encargos ao consumidor.
2. CASO CONCRETO:
2.1. Aplicação da tese ao caso concreto,
rejeitando-se a preliminar de ilegitimidade.
2.2. “Validade da cláusula contratual que
transfere ao promitente-comprador a obrigação de pagar a comissão
de corretagem nos contratos de promessa de compra e venda de
unidade autônoma em regime de incorporação imobiliária, desde que
previamente informado o preço total da aquisição da unidade
autônoma, com o destaque do valor da comissão de corretagem” (tese
firmada no julgamento do REsp 1.599.511/SP).

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2.3. “Abusividade da cobrança pelo promitente-
vendedor do serviço de assessoria técnico-imobiliária (SATI), ou
atividade congênere, vinculado à celebração de promessa de compra
e venda de imóvel” (tese firmada no julgamento do REsp
1.599.511/SP).
2.1. Improcedência do pedido de restituição da
comissão de corretagem e procedência do pedido de restituição da
SATI.
3. RECURSO ESPECIAL PROVIDO, EM PARTE.
(REsp no 1.551.951-SP, Segunda Seção, Rel. Ministro PAULO DE
TARSO SANSEVERINO, data do julgamento: 24/08/2016, DJe de
06/09/2016, destaque não original)”.
Portanto, está configurada a legitimidade
da ré para responder pelos valores pagos pelos autores a título de
comissão de corretagem, ainda que tais valores tenham sido pagos a
terceiros, ficando ressalvada apenas eventual pretensão de
ressarcimento em face destes.
No mérito, o recurso não é acolhido.
A essência dos fundamentos de fato e de
direito esposados na inicial, e os principais atos processuais
ocorridos durante o trâmite da demanda, foram bem sumarizados
pelo relatório da sentença, que ora se reproduz para facilitar a
compreensão da controvérsia:
“ELISANDRA
DOS
SANTOS
PERES
e
DOUGLAS ORTEGA CESÁRIO DOS SANTOS ajuizaram ação em
face de (INCORPORADORA) BELA VISTA TABOÃO SPE LTDA. e
PAPADOPOLI ASSESSORIA DE VENDAS LTDA - EPP,
perseguindo: (i) a rescisão de compromisso de compra e venda e (ii) a
restituição dos valores pagos (R$ 61.120,00), (iii) retendo-se, se o
caso, subsidiariamente, 10% de tais valores. Afirmam que celebraram
com as rés compromisso de compra e venda de unidade autônoma e
contrato particular de corretagem. Dizem que o prazo máximo para
conclusão da obra estava previsto para o mês de dezembro de 2018
(cláusula PRAZO), mas a obra está em atraso e em estado de
abandono, como ilustram as fotografias de 8.11.2018. Por conta do
atraso e do cenário de penúria financeira e de ordem pessoal,
decidiram rescindir o contrato, comunicando as rés por todos os
meios (notificação extrajudicial e por e-mails) e solicitando a
restituição dos valores pagos (R$ 61.120,00), sem êxito na resposta. A

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inicial veio aparelhada com os documentos de fls. 18/165. Deferiu-se
parcialmente a tutela de urgência, para determinar a BELA VISTA
que se abstivesse de cobrar o preço avençado no compromisso de
venda e compra (fls. 166). Vã a tentativa de conciliar as partes (fls.
175). Citada (fls. 176), BELA VISTA TABOÃO SPE LTDA. ofereceu
contestação (fls. 176/192). Afirma que as fotos juntadas na inicial
confirmam que as obras estão em andamento e que os autores
reconhecem a validade da cláusula de tolerância de 180 dias, de
modo que o prazo final para término da obra se encerra somente em
junho de 2019 e a pretensão dos autores em rescindir o contrato se
baseia única e exclusivamente nas mencionadas questões de ordem
pessoal. Diz que não se opõe à rescisão, mas insiste na validade das
multas contratualmente previstas. Impugna o valor da causa, pois
deve corresponder ao valor do negócio jurídico que se pretende
rescindir (R$ 571.235,00), nos termos do art. 292, II, CPC e
jurisprudência pacífica do STJ. Bate-se pela sua ilegitimidade quanto
ao pedido de devolução da taxa de corretagem, porque os recibos de
fls. 77/78 denotam que os pagamentos foram efetuados diretamente à
PAPADOPOLI (R$ 13.823,90, fls. 77) e a JOÃO CLIMACO
CESARINO FILHO (R$ 12.026,00, fls. 78, a título de intermediação
imobiliária). Invoca tese firmada no julgamento de recursos
repetitivos (Tema 938 do STJ), acerca da validade de cláusula que
transfere ao promitente-comprador a obrigação de pagar a comissão
de corretagem, e pede a exclusão de R$30.065,00 do montante a ser
restituído. Aduz que não há atraso na entrega da obra, com conclusão
prevista para dezembro de 2018 (cláusula 7.1), e colaciona fotos de
funcionários que trabalham no empreendimento, em novembro de
2018 (fls. 182). Pugna pela aplicação de multa por litigância de má-
fé, por terem os autores alterado a verdade dos fatos. Pede que se
reconheça culpa exclusiva do autor pela rescisão do contrato,
restituindo-se a ele 70% dos valores pagos com dedução de juros
compensatórios, moratórios, despesas de venda e de publicidade no
valor de 8% do valor total da alienação e todos os tributos incidentes
sobre os valores pagos, com devolução em tantas prestações mensais
quantas tiverem sido as prestações pagas, tal como prevê a cláusula
5.9 inserta no contrato. Argumenta que essa cláusula é válida e não
abusiva, pois redigida de forma clara e inteligível e com o condão de
indenizar despesas administrativas incorridas pela ré em razão do
desenlace imotivado do autor. Pleiteia a incidência de juros de mora
após o trânsito em julgado da sentença, pois a rescisão se deu por
vontade exclusiva do autor. Subsidiariamente, se este juízo
reconhecer abusividade na retenção prevista em contrato, pede
observância da Lei 4591/64, art. 67-A, §5o, alterada pela Lei 13.786,
para que a retenção possa alcançar até 50% dos valores pagos.
Também solicita que a restituição seja realizada após o prazo
máximo de 30 dias do habite-se ou do documento equivalente
expedido pelo órgão público. Requer a imediata liberação para

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comercialização do bem. Juntou os documentos de fls. 193/216.
Citada (fls. 171), PAPADOPOLI ofertou contestação (fls. 217/230).
Aduz ser parte ilegítima para figurar no polo passivo da demanda,
pois não é responsável pela entrega da unidade autônoma, mas
corretora de imóveis devidamente credenciada, responsável pela
intermediação da venda. Esclarece que não tem participação
solidária com a incorporadora, sendo parte ilegítima para devolver
valores de sinal ou prestações quitadas. Argumenta que não está
obrigada a devolver os valores em caso de desistência ou problemas
com o empreendimento, tratando-se de contrato de intermediação
devidamente cumprido, independente daquele de compra e venda. A
contestação veio com os documentos de fls. 231/234. Houve réplica
(fls. 238/243).” (fls. 253/255).
A corré BELA VISTA insiste, em seu
recurso, que a rescisão contratual deve se fundar na simples
desistência do negócio pelos autores, que propuseram a presente
demanda antes mesmo do encerramento do prazo para entrega do
empreendimento. Por conseguinte, alega que faz jus à retenção dos
valores previstos na cláusula 5.9 do contrato e, subsidiariamente, a
retenção de 10% a 20% das quantias pagas.
Sem razão, contudo.
Embora a ação tenha sido proposta antes
do encerramento do prazo, vencido no curso do processo, a própria
requerida admitiu que a conclusão não se deu no prazo contratual,
mesmo considerados os 180 dias de tolerância (fls. 247 petição
protocolada no dia 25/06/2019). Diante da situação delineada no
momento da propositura da ação, em março de 2019 (fls. 29/34),
era plenamente razoável, como bem acentuou a r. sentença, a
antevisão do inadimplemento, que efetivamente ocorreu, como
razão para a rescisão contratual.
Além disso, não há qualquer indício de
que a desistência do negócio não se deu em razão simplesmente do
atraso da obra, sendo importante ressaltar que os autores não são
obrigados a aceitar a entrega tardia de sua unidade.
Constatado
que
o
desfazimento
do
negócio se deu por culpa da ré, forçoso reconhecer que os autores
fazem jus à devolução integral dos valores gastos com a
consecução do contrato, sem a retenção de quaisquer valores, como

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forma de reposição ao status quo ante.
Este é o entendimento pacífico do
Superior Tribunal de Justiça, representado pela Súmula no 543,
nos seguintes termos:
“Súmula no 543 - Na hipótese de resolução de
contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao
Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata
restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador
integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente
vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o
comprador quem deu causa ao desfazimento” (destaque não
original).
A ré afirma, em seu recurso, que não
poderia ser responsabilizada pelo atraso na conclusão das obras,
uma vez que este se deveu a fato alheio à sua vontade, qual seja,
um embargo à obra realizado pelo poder público.
Contudo,
tais
alegações
não
são
suficientes para afastar sua responsabilidade pelo atraso constatado.
Os fatores alegados pela ré decorrem diretamente do exercício de
sua atividade, uma vez tratar-se de empresa experiente do ramo de
construção civil.
Neste sentido é o entendimento pacífico
deste Tribunal, consolidado na Súmula no 161, nos seguintes
termos:
“Súmula 161 Não constitui hipótese de caso
fortuito ou de força maior, a ocorrência de chuvas em excesso, falta
de mão de obra, aquecimento do mercado, embargo do
empreendimento,
ou,
ainda,
entraves
administrativos.
Essas
justificativas encerram 'res inter alios acta' em relação ao
compromissário adquirente” (DJE de 1o/02/2016, p. 6, destaque não
original).
A incidência dos juros a partir do trânsito
em julgado somente poderia ocorrer se a responsabilidade pela
desistência
do
negócio
fosse
dos
autores.
Diante
da

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responsabilidade da ré, a incidência ocorre a partir da citação.
Por fim, descabido o pedido de aplicação
do INCC, em face do maior prejuízo aos autores na sua aplicação.
Assim, correta a devolução integral dos
valores pagos, em virtude da culpa da recorrente pela rescisão,
decorrente do atraso nas obras, corrigidos pela tabela prática do
TJSP desde o desembolso e com juros de mora de 1% a partir da
citação.
Em conclusão, a sentença é mantida.
Averba honorária devida pela ré BELA
VISTA, em razão do artigo 85, § 11, do CPC, é majorada para
12,5% do valor da condenação.
Ante
o
exposto,
NEGA-SE
PROVIMENTO AO RECURSO.
VIVIANI NICOLAU
Relator