Tribunal: TJSP
Processo: 1003164-76.2016.8.26.0007
Classe: Apelação Cível / Taxa de Serviços de Assessoria Técnico Jurídico Imobiliária - SATI
Órgão julgador: Rômolo Russo
Órgão colegiado: 7a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-05-17
Data de publicação: 2020-05-17

Ementa:
COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. ILEGITIMIDADE PASSIVA. Álbum probatório que aponta pela participação das corrés na relação jurídica negocial (compromisso de compra e venda de bem imóvel) que embasa os pedidos formulados na exordial. Regime de responsabilidade civil solidária previsto no diploma consumerista (arts. 7o, parágrafo único; 12, caput; 14, caput, e 25, § 1o, da Lei n. 8.078/90).

Ementa:
COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. ILEGITIMIDADE PASSIVA. Álbum probatório que aponta pela participação das corrés na relação jurídica negocial (compromisso de compra e venda de bem imóvel) que embasa os pedidos formulados na exordial. Regime de responsabilidade civil solidária previsto no diploma consumerista (arts. 7o, parágrafo único; 12, caput; 14, caput, e 25, § 1o, da Lei n. 8.078/90). Preliminar rejeitada.

RESCISÃO CONTRATUAL. Compromisso de compra e venda de bem imóvel. Desistência do negócio jurídico por parte dos consumidores. Restituição das parcelas pagas. Dever jurídico e moral de reembolso. Medida que visa evitar o enriquecimento sem justa causa. Perda integral das arras confirmatórias descabida. Precedentes. Retenção de 20% dos valores devidos pelos autores até o pedido administrativo de distrato a título de indenização pelas perdas e danos experimentados pelas rés. Plausibilidade e adequação. Precedentes do C. STJ. Aplicabilidade das Súmulas 1 e 2 da Seção de Direito Privado desta Corte e da Súmula 543 do STJ. Incidência de correção monetária a partir de cada desembolso e de juros moratórios sobre o quantum objeto de devolução desde o trânsito em julgado.

COMISSÃO DE CORRETAGEM. Abusividade da transferência aos consumidores da obrigação de pagar tal verba. Ausência de destaque acerca do aludido trespasse. Orientação do C. STJ firmada no REsp n. 1.599.511/SP, julgado sob o rito do art. 1.036 do CPC. Descabimento da retenção de valores pagos a tal título. Sentença reformada. Recurso do autor parcialmente provido. Recurso da ré parcialmente provido.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
7a CÂMARA DE DIREITO PRIVADO
Registro: 2020.0000347533
ACÓRDÃO
Vistos,
relatados
e
discutidos
estes
autos
de
Apelação
Cível
no
1003164-76.2016.8.26.0007, da Comarca de São Paulo, em que são apelantes/apelados
LILIAN DANIELLE FURLAN RABELO (JUSTIÇA GRATUITA) e FABIO
ANSANELO RABELO (JUSTIÇA GRATUITA), são apelados/apelantes EVEN
CONSTRUTORA E INCORPORADORA SA e ARENA 11 INCORPORAÇÕES SPE
LTDA, Apelados ZMF 19 INCORPORAÇÕES LTDA, BV EMPREENDIMENTOS E
PARTICIPAÇÕES S/A e PDG VENDAS CORRETORA IMOBILIÁRIA LTDA (AGRE
VENDAS CORRETORA IMOBILIÁRIA LTDA).
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 7a Câmara de Direito Privado do
Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Deram provimento em
parte aos recursos. V. U., de conformidade com o voto do relator, que integra este
acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores LUIZ ANTONIO COSTA
(Presidente sem voto), MARIA DE LOURDES LOPEZ GIL E JOSÉ RUBENS QUEIROZ
GOMES.
São Paulo, 17 de maio de 2020.
RÔMOLO RUSSO
Relator
Assinatura Eletrônica

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
7a CÂMARA DE DIREITO PRIVADO
Apelação Cível no 1003164-76.2016.8.26.0007 -Voto no 28.167.
2
Voto no. 28.167
Apelação no. 1003164-76.2016.8.26.0007
Comarca:
São Paulo 3a Vara Cível
Ação:
Compromisso de compra e venda
Apelante(s):
Lilian Danielle Furlan Rabelo e outro
Apelado(s):
Zmf 19 Incorporações Ltda e outros, Even
Construtora e Incorporadora SA
COMPROMISSO
DE
COMPRA
E
VENDA.
ILEGITIMIDADE PASSIVA. Álbum probatório que
aponta pela participação das corrés na relação
jurídica negocial (compromisso de compra e venda
de bem imóvel) que embasa os pedidos formulados
na exordial. Regime de responsabilidade civil
solidária previsto no diploma consumerista (arts.
7o, parágrafo único; 12, caput; 14, caput, e 25, § 1o,
da Lei n. 8.078/90). Preliminar rejeitada.
RESCISÃO
CONTRATUAL.
Compromisso
de
compra e venda de bem imóvel. Desistência do
negócio jurídico por parte dos consumidores.
Restituição das parcelas pagas. Dever jurídico e
moral de reembolso. Medida que visa evitar o
enriquecimento sem justa causa. Perda integral das
arras
confirmatórias
descabida.
Precedentes.
Retenção de 20% dos valores devidos pelos
autores até o pedido administrativo de distrato a
título de indenização pelas perdas e danos
experimentados
pelas
rés.
Plausibilidade
e
adequação. Precedentes do C. STJ. Aplicabilidade
das Súmulas 1 e 2 da Seção de Direito Privado
desta Corte e da Súmula 543 do STJ. Incidência de
correção monetária a partir de cada desembolso e
de juros moratórios sobre o quantum objeto de
devolução desde o trânsito em julgado.
COMISSÃO DE CORRETAGEM. Abusividade da
transferência aos consumidores da obrigação de
pagar tal verba. Ausência de destaque acerca do
aludido trespasse. Orientação do C. STJ firmada no
REsp n. 1.599.511/SP, julgado sob o rito do art.
1.036 do CPC. Descabimento da retenção de
valores pagos a tal título. Sentença reformada.

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
7a CÂMARA DE DIREITO PRIVADO
Apelação Cível no 1003164-76.2016.8.26.0007 -Voto no 28.167.
3
Recurso do autor parcialmente provido. Recurso da
ré parcialmente provido.
Da r. sentença (fls. 531/544) que julga
parcialmente procedente a ação em relação as requeridas BV
Empreendimentos, Even Construtora, Arena 11 e PDG declarando
rescindido o contrato ante a desistência do negócio pelos autores
compromissários compradores, bem como condenar solidariamente
as requeridas a restituir os valores pagos pelos autores à título de
composição do preço do imóvel, devidamente corrigidos desde os
desembolsos e de uma só vez, com desconto de 10% a título de taxa
de administração, com juros de mora de 1% a partir da citação e
improcedente a ação com relação a ZMF 19; apelam as partes
vencidas postulando a reforma do julgado.
Por suas razões recursais (fls. 558/575) a ré
Even assevera, preliminarmente, que é parte ilegítima para figurar no
polo passivo da demanda, notadamente porque não construiu o
empreendimento, não compromissou as unidades a venda e
tampouco recebeu pagamento.
No mérito, sustenta, em síntese, que a
retenção dos valores pagos pelos consumidores deve respeitar a
cláusula contratualmente estabelecida entre as partes, de forma a
respeitar o equilíbrio financeiro do contrato. Requer que seja retido
integralmente o valor pago. Subsidiariamente, requer que a retenção
perfaça a quantia de 30% a 40%, pois os apelantes não deram causa
à rescisão. Colaciona precedentes.
Ressai que a sentença foi omissa com relação
a retenção do sinal, o qual deve ser integralmente retido pelas
apelantes (R$ 41.037,70), nos termos do art. 418 do CC.
Pontua que os juros de mora devem correr
apenas após o trânsito em julgado da sentença. Pede o provimento.
Recurso preparado (fls. 576/577) e respondido
(fls. 597/608).

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
7a CÂMARA DE DIREITO PRIVADO
Apelação Cível no 1003164-76.2016.8.26.0007 -Voto no 28.167.
4
Por suas razões de apelação (fls. 581/594), o
autor sustenta, em síntese, que a corré ZMF 19 deve ser condenada a
restituir aos apelados o valores correspondente a atualização dos
valores que lhe foram pagos no período de 23/10/2012 a 27/02/2015,
sob pena de enriquecimento sem causa.
Aduz que deve ainda o apelante ter a
restituição da comissão de corretagem (SATI), conforme fixado pelo
STJ em sede de recurso repetitivo (Tema 938), pontuando que os
apelantes ingressaram no stand de vendas do empreendimento
imobiliário e foram atendidos por profissionais que estavam no local a
serviço da incorporadora.
Pede, por fim, a majoração dos honorários
advocatícios e o provimento do recurso.
Recurso isento de preparo e respondido (fls.
609/615 e 616/625).
Houve oposição ao julgamento virtual (fls. 628).
Intimadas para se manifestar a respeito da
permanência da oposição ao julgamento virtual, considerando o
estado de exceção instaurado pela pandemia do novo corona vírus
(fls. 629), as partes concordaram com o julgamento virtual da
demanda (fls. 632; 635/636 e 638).
É o relatório.
Da ilegitimidade passiva da corré Even
De plano, não vinga a tese de ilegitimidade
passiva ad causam da corré Even, notadamente porque ela
participara da relação jurídica imobiliária versada nestes autos, na
qualidade de construtora e incorporadora do empreendimento.
Incide, outrossim, o regime de responsabilidade
civil solidária estabelecido pelo CDC (arts. 7o, parágrafo único; 12,
caput; 14, caput, e 25, § 1o, da Lei n. 8.078/90).

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
7a CÂMARA DE DIREITO PRIVADO
Apelação Cível no 1003164-76.2016.8.26.0007 -Voto no 28.167.
5
Como
bem
fundamentou
a
magistrada
sentenciante, verbis: “Por sua vez, rejeito a preliminar de ilegitimidade passiva
arguida pela corré ZMF e a corré Even em relação à devolução da comissão de
corretagem, tendo em vista que as rés atuam no mercado de consumo mediante
contratos coligados, enquadrando-se no conceito de fornecedoras, devendo
responder por eventuais danos causados ao consumidor. Daí a legitimidade de
todas as rés para figurarem no polo passivo da presente ação.” (fls. 535).
Cristalina, portanto, a legitimidade passiva da
ré para figurar no polo passivo da presente relação jurídica processual
em relação a integralidade dos pedidos formulados na exordial,
sobretudo porque inseparável a cadeia negocial a qual se vinculara.
Neste aspecto, merece destaque o escólio de
CLAUDIA LIMA MARQUES, in verbis:
“A cadeia de fornecimento é um fenômeno econômico
de organização do modo de produção e distribuição, do
modo
de
fornecimento
de
serviços
complexos,
envolvendo grande número de atores que unem
esforços e atividades para uma finalidade comum, qual
seja a de poder oferecer no mercado produtos e
serviços para os consumidores. O consumidor muitas
vezes não visualiza a presença de vários fornecedores,
diretos e indiretos, na sua relação de consumo, não
tem sequer consciência no caso dos serviços,
principalmente de que mantém relação contratual com
todos ou de que, em matéria de produto, pode exigir
informação e garantia diretamente daquele fabricante
ou produtor com o qual não mantém contrato. A nova
teoria contratual, porém, permite esta visão de conjunto
do esforço econômico de 'fornecimento' e valoriza,
responsabilizando
solidariamente,
a
participação
desses vários atores dedicados a organizar e realizar o
fornecimento de produtos e serviços” (Contratos no
Código de Defesa do Consumidor: o novo regime das
relações contratuais. 6a ed. rev. atual. e ampl. São
Paulo: Editora Revista dos Tribunais, 2011. p. 415-416)
Afasto, pois, tal temática.
Da rescisão contratual: coisa julgada formal e

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
7a CÂMARA DE DIREITO PRIVADO
Apelação Cível no 1003164-76.2016.8.26.0007 -Voto no 28.167.
6
material
De plano, ausente recurso específico das rés,
transitara em julgado a r. sentença na quadra atinente rescisão do
compromisso de compra e venda.
Nessa parte, inexistindo pendência de temática
de ordem pública, o comando primário é definitivo e faz coisa julgada
formal e material (arts. 505 e 1.013, caput, do CPC).
Da devolução dos valores pagos em função do
primeiro compromisso celebrado
Trata-se de ação de rescisão contratual
cumulada com restituição de quantias pagas e comissão de
corretagem visando os autores a condenação da primeira ré ZMF 19 a
restituir os valores referente ao período de 23/10/2012 a 27/02/2015
na importância de R$ 7.002,37, a condenação da segunda ré Arena
(PDG) à restituição dos valores pagos no período de 30/04/2015 a
10/12/2015, descontado o percentual correspondente aos custos
administrativos limitado a 10%, perfazendo a quantia de R$
56.810,81, além da condenação solidária das requeridas à devolução
integral dos valores pagos a título de comissão de corretagem na
quantia de R$ 20.906,80, bem como a declaração de nulidade das
cláusulas contratuais abusivas.
Verifica-se que, na espécie, os consumidores
compromissaram a compra de uma unidade autônoma com a corré
ZMF (unidade no 25 do bloco Torre 1 do residencial Adresse, na
Cidade de Guarulhos/SP, tendo sido paga a quantia total de R$
41.037,70 do preço de aquisição.
Tendo em vista o desinteresse dos autores na
compra do aludido imóvel, realizaram com a corré ZMF o distrato no
compromisso de compra e venda (fls. 127/128).
Por meio de tal instrumento, fora negociado
que a quantia até então paga pelos requerentes seria utilizada para
amortização do saldo devedor para aquisição de outro unidade

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
7a CÂMARA DE DIREITO PRIVADO
Apelação Cível no 1003164-76.2016.8.26.0007 -Voto no 28.167.
7
imobiliária
de
interesse
dos
autores
(no
36
Torre
2
do
Empreendimento Condomínio Arena).
Ademais, os apelantes concederam a ZMF a
mais ampla e geral quitação pelo negócio avençado, não havendo
qualquer restituição, sob pena de enriquecimento indevido dos
autores.
Mantem-se, portanto, a improcedência da ação
com relação à corré ZMF.
Da rescisão contratual e da devolução dos
valores pagos
Com
efeito,
apesar
da
desistência
dos
pretensos adquirentes, é extreme de dúvidas de que eles têm o direito
subjetivo material de restituídos dos valores pagos às rés.
A não configuração de mora por parte das
promitentes-vendedoras não extirpa a juridicidade da pretensão
formulada pelos promitentes-compradores, tampouco o seu interesse
de agir.
Do
contrário,
ter-se-ia
o
enriquecimento
desprovido de justa causa (art. 844 do CC).
Nesse sentido, é o enunciado das Súmulas 1 e
2 deste Egrégio Tribunal de Justiça e da Súmula 543 do C. STJ, in
verbis:
“O Compromissário comprador de imóvel, mesmo
inadimplente, pode pedir a rescisão do contrato e
reaver as quantias pagas, admitida a compensação
com gastos próprios de administração e propaganda
feitos pelo compromissário vendedor, assim como com
o valor que se arbitrar pelo tempo de ocupação do
bem” (Súmula 1).
“A devolução das quantias pagas em contrato de
compromisso de compra e venda de imóvel deve ser
feita de uma só vez, não se sujeitando à forma de

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
7a CÂMARA DE DIREITO PRIVADO
Apelação Cível no 1003164-76.2016.8.26.0007 -Voto no 28.167.
8
parcelamento prevista para a aquisição” (Súmula 2).
“Na hipótese de resolução de contrato de promessa de
compra e venda de imóvel submetido ao CDC, deve
ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo
promitente comprador - integralmente, em caso de
culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou
parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu
causa ao desfazimento.” (Súmula 543)
Outrossim, é inegável que com o desfazimento
do negócio jurídico as rés poderão alienar novamente o imóvel a
terceiro, de modo que não experimentarão prejuízos outros além
daqueles oriundos de gastos administrativos e de publicidade. Nesse
diapasão, aliás, são os precedentes desta Corte de Justiça,
colacionados a título exemplificativo: Ap n. 0051311-57.2013.8.26.0224, 4a
Câmara de Direito Privado, V.U., Rel. Des. NATAN ZELINSCHI DE ARRUDA, j.
em 09/05/2013; Ap n. 0114543-61.2010.8.26.0100, 8a Câmara de Direito Privado,
V.U.,
Rel.
Des.
HELIO
FARIA,
j.
em
15/05/2013;
Ap
n.
0061536-78.2011.8.26.0114, 8a Câmara de Direito Privado, V.U., Rel. Des.
SALLES ROSSI, j. em 21/08/2013; Ap n. 0243357-31.2009.8.26.0002, 6a Câmara
de Direito Privado, V.U., Rel. Des. EDUARDO SÁ PINTO SANDEVILLE, j. em
03/04/2014; Ap n. 0153843-93.2011.8.26.0100, 3a Câmara de Direito Privado,
V.U.,
Rel.
Des.
VIVIANI
NICOLAU,
j.
em
29/04/2014;
Ap
n.
0046523-13.2012.8.26.0564, 7a Câmara de Direito Privado, V.U., Rel. Des.
WALTER BARONE, j. em 30/04/2014; Ap n. 0004516-46.2010.8.26.0347, 1a
Câmara de Direito Privado, M.V., Rel. Des. RUI CASCALDI, j. em 03/06/2014; Ap
n. 0001626-09.2011.8.26.0248, 6a Câmara de Direito Privado, V.U., Rel. Des.
ANA LUCIA ROMANHOLE MARTUCCI, j. em 02/09/2014.
Noutro
período,
tem-se
reiteradamente
decidido que, na resolução do contrato por descumprimento do
promissário-comprador, as partes devem ser restituídas à situação em
que estavam antes da celebração do negócio.
Por isso, admite-se a compensação dos
valores pagos com as eventuais perdas e danos experimentados
pelas promitentes-vendedoras, a qual independente do percentual de
retenção convencionado.
Não há, pois, óbice algum em compensar os
créditos recíprocos existentes.

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
7a CÂMARA DE DIREITO PRIVADO
Apelação Cível no 1003164-76.2016.8.26.0007 -Voto no 28.167.
9
Na espécie, a previsão constante da cláusula
8.4 do contrato (fls. 69), no sentido da retenção das arras
confirmatórias, mostra-se abusiva, vez que submete os consumidores
à desvantagem exagerada (art. 51, inciso IV, do CDC).
Não bastasse, é firme a jurisprudência do C.
STJ no sentido de que o arrependimento do promitente-comprador de
imóvel em construção não importa na perda integral das arras se
estas forem confirmatórias, admitindo-se, todavia, a retenção parcial
dos valores pagos a fim de indenizar o promitente-vendedor pelos
prejuízos suportados com o desfazimento do negócio jurídico (REsp n.
761.944/DF, 4a Turma, Rel. Ministro JOÃO OTÁVIO DE NORONHA, j. em
05/11/2009; AgRg no AgRg no AREsp n. 752.048/DF, 4a Turma, Rel. Ministro
LUIS FELIPE SALOMÃO, j. 01/10/2015; AgRg no REsp n. 1.394.048/PB, 3a
Turma, Rel. Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, j. em 01/12/2015).
Em tal gramatura, afigura-se razoável a
retenção pelas rés-apelantes de 20% dos valores pagos pelos autores
a título de indenização pelas perdas e danos experimentados em
função da rescisão contratual, notadamente porque não houve a
transferência da posse do imóvel negociado aos promitentes-
compradores.
Nesse tom são os seguintes precedentes do C.
Superior Tribunal de Justiça:
“DIREITO CIVIL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA
DE
IMÓVEL.
RESCISÃO.
INADIMPLÊNCIA
DO
COMPRADOR.
DEVOLUÇÃO
DOS
VALORES
PAGOS. CABIMENTO. RETENÇÃO DE PARTE DOS
VALORES PELO VENDEDOR. INDENIZAÇÃO PELOS
PREJUÍZOS SUPORTADOS. CABIMENTO. ARRAS.
SEPARAÇÃO. 1. A rescisão de um contrato exige que
se promova o retorno das partes ao status quo ante,
sendo certo que, no âmbito dos contratos de promessa
de compra e venda de imóvel, em caso de rescisão
motivada
por
inadimplência
do
comprador,
a
jurisprudência do STJ se consolidou no sentido de
admitir a retenção, pelo vendedor, de parte das
prestações pagas, como forma de indenizá-lo pelos
prejuízos suportados, notadamente as despesas
administrativas
havidas
com
a
divulgação,
comercialização e corretagem, o pagamento de tributos

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
7a CÂMARA DE DIREITO PRIVADO
Apelação Cível no 1003164-76.2016.8.26.0007 -Voto no 28.167.
10
e taxas incidentes sobre o imóvel e a eventual
utilização do bem pelo comprador. 2. O percentual de
retenção - fixado por esta Corte entre 10% e 25% -
deve ser arbitrado conforme as circunstâncias de cada
caso. 3. Nesse percentual não se incluem as arras,
pagas por ocasião do fechamento do negócio e que,
nos termos do art. 418 do CC/02 (art. 1.097 do CC/16),
são integralmente perdidas por aquele que der causa à
rescisão. 4. As arras possuem natureza indenizatória,
servindo para compensar em parte os prejuízos
suportados, de modo que também devem ser levadas
em consideração ao se fixar o percentual de retenção
sobre os valores pagos pelo comprador” (REsp
1.224.921/PR, 3a Turma, V.U., Rel. Ministra NANCY
ANDRIGHI, j. em 26/04/2011).
“AGRAVO REGIMENTAL. RECURSO ESPECIAL.
AUSÊNCIA DE FUNDAMENTAÇÃO. INEXISTÊNCIA.
PROMESSA. COMPRA E VENDA. DESISTÊNCIA.
PROMITENTE COMPRADOR. VALORES PAGOS.
RESTITUIÇÃO. RETENÇÃO. 25% (VINTE E CINCO
POR CENTO). JUROS DE MORA. TERMO INICIAL.
DECISÃO JUDICIAL. PARCIAL PROVIMENTO. 1. Não
é deficiente em sua fundamentação o julgado que
aprecia as questões que lhe foram submetidas, apenas
que em sentido contrário aos interesses da parte. 2. A
desistência do promitente comprador, embora admitida
por esta Corte, rende ao promitente vendedor o direito
de reter até 25% (vinte e cinco por cento) dos valores
por aquele pagos a qualquer título, desde que não
supere o contratualmente estipulado. 3. 'Na hipótese
de resolução contratual do compromisso de compra e
venda por simples desistência dos adquirentes, em que
postulada, pelos autores, a restituição das parcelas
pagas
de
forma
diversa
da
cláusula
penal
convencionada, os juros moratórios sobre as mesmas
serão computados a partir do trânsito em julgado da
decisão.' (REsp 1008610/RJ, Rel. Ministro ALDIR
PASSARINHO JUNIOR, SEGUNDA SEÇÃO, julgado
em 26/03/2008, DJe 03/09/2008). 4. Agravo regimental
a que se dá parcial provimento.” (AgRg no REsp
927.433/DF, 4a Turma, V.U., Rel. Ministra MARIA
ISABEL GALLOTTI, j. em 14/02/2012)
“AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO
ESPECIAL. PROCESSUAL CIVIL. CONTRATO DE

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
7a CÂMARA DE DIREITO PRIVADO
Apelação Cível no 1003164-76.2016.8.26.0007 -Voto no 28.167.
11
PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL.
RESOLUÇÃO. RETENÇÃO. PERCENTUAL DE 10%.
RAZOABILIDADE.
ACÓRDÃO
RECORRIDO
DE
ACORDO
COM
A
JURISPRUDÊNCIA
DESTE
TRIBUNAL
SUPERIOR.
SÚMULA
83
DO
STJ.
AGRAVO NÃO PROVIDO. 1. A jurisprudência desta
Corte de Justiça, nas hipóteses de rescisão de contrato
de promessa de compra e venda de imóvel por
inadimplemento
do
comprador,
tem
admitido
a
flutuação do percentual de retenção pelo vendedor
entre 10% e 25% do total da quantia paga. 2. Em se
tratando de resolução pelo comprador de promessa de
compra e venda de imóvel em construção, ainda não
entregue no momento da formalização do distrato, bem
como em se tratando de comprador adimplente ao
longo de toda a vigência do contrato, entende-se
razoável o percentual de 10% a título de retenção pela
construtora dos valores pagos, não se distanciando do
admitido por esta Corte Superior. 3. É abusiva a
disposição contratual que estabelece, em caso de
resolução do contrato de compromisso de compra e
venda de imóvel pelo comprador, a restituição dos
valores pagos de forma parcelada. 4. Agravo interno
não provido.” (AgRg no AREsp 807.880/DF, 4a Turma,
V.U., Rel. Ministro RAUL ARAÚJO, j. em 19/04/2016)
“AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL.
CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL
COM
GARANTIA
DE
ALIENAÇÃO
FIDUCIÁRIA
SOBRE ESSE MESMO BEM. INADIMPLEMENTO
DOS COMPRADORES. RESCISÃO DO NEGÓCIO.
DEVOLUÇÃO
DOS
VALORES
PAGOS.
NECESSIDADE DE ALIENAÇÃO DO IMÓVEL PARA
QUITAÇÃO DA DÍVIDA. INAPLICABILIDADE DA LEI
N. 9.514/1997. AGRAVO IMPROVIDO. 1. Não há falar
em negativa de prestação jurisdicional, pois o Tribunal
de origem decidiu a matéria controvertida de forma
fundamentada,
ainda
que
contrariamente
aos
interesses da parte. 2. O Tribunal de origem admitiu a
pretensão de desfazimento do negócio com restituição
parcial dos valores pagos sem necessidade de alienar
o bem dado em garantia, como alegado pela
construtora com amparo na Lei n. 9.514/1997, porque
o contrato não teria sido levado a registro no Registro
de Imóveis. A alegação deduzida no recurso especial,
de que não seria necessário levar o contrato a registro

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
7a CÂMARA DE DIREITO PRIVADO
Apelação Cível no 1003164-76.2016.8.26.0007 -Voto no 28.167.
12
para que ele tivesse eficácia entre as partes, vem
amparada na indicação de ofensa a dispositivos legais
que, pelo seu conteúdo, não servem para dar
sustentação a essa tese. 3. A jurisprudência desta
Corte,
em
casos
análogos,
de
resolução
do
compromisso de compra e venda por culpa do
promitente comprador, entende ser lícito ao vendedor
reter entre 10% e 25% dos valores pagos. 4. Agravo
interno a que se nega provimento.” (AgInt no REsp
1.361.921/MG, 3a Turma, V.U., Rel. Ministro MARCO
AURÉLIO BELLIZZE, j. em 23/06/2016).
Merece parcial reforma, nesse percurso, a r.
sentença.
Dos juros de mora sobre as parcelas a serem
restituídas
Neste ponto, merece pequeno reparo a
condenação imposta em primeira instância, haja vista que as parcelas
objeto de devolução devem ser corrigidas monetariamente a partir de
cada desembolso, nos moldes da Tabela Prática deste Egrégio
Tribunal de Justiça, e acrescidas de juros moratórios de 1% (um por
cento) ao mês desde o trânsito em julgado da condenação, vez que
não há se falar em mora das compromissárias-vendedoras antes que
sua obrigação seja juridicamente exigível.
Da comissão de corretagem
Noutro período, em função do compromisso de
compra e venda os autores adimpliram a quantia de R$ 6.085,47 em
função prestação de serviços de corretagem (fls. 426).
Fixadas essas premissas, crave-se que o C.
Superior Tribunal de Justiça, ao julgar o REsp n. 1.599.511/SP sob o
rito dos recursos repetitivos, assentara a validade da cláusula
contratual que transfere ao consumidor a obrigação de pagar
comissão de corretagem, desde que conferido destaque para o valor
da aludida verba:
“RECURSO ESPECIAL REPETITIVO. DIREITO CIVIL

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
7a CÂMARA DE DIREITO PRIVADO
Apelação Cível no 1003164-76.2016.8.26.0007 -Voto no 28.167.
13
E
DO
CONSUMIDOR.
INCORPORAÇÃO
IMOBILIÁRIA. VENDA DE UNIDADES AUTÔNOMAS
EM
ESTANDE
DE
VENDAS.
CORRETAGEM.
CLÁUSULA DE TRANSFERÊNCIA DA OBRIGAÇÃO
AO CONSUMIDOR. VALIDADE. PREÇO TOTAL.
DEVER
DE
INFORMAÇÃO.
SERVIÇO
DE
ASSESSORIA
TÉCNICO-IMOBILIÁRIA
(SATI).
ABUSIVIDADE DA COBRANÇA. I - TESE PARA OS
FINS DO ART. 1.040 DO CPC/2015: 1.1. Validade da
cláusula contratual que transfere ao promitente-
comprador a obrigação de pagar a comissão de
corretagem nos contratos de promessa de compra e
venda
de
unidade
autônoma
em
regime
de
incorporação imobiliária, desde que previamente
informado o preço total da aquisição da unidade
autônoma, com o destaque do valor da comissão de
corretagem. 1.2. Abusividade da cobrança pelo
promitente-vendedor
do
serviço
de
assessoria
técnicoimobiliária (SATI), ou atividade congênere,
vinculado à celebração de promessa de compra e
venda de imóvel.” (REsp n. 1.599.511/SP, 2a Seção,
V.U.,
Rel.
Ministro
PAULO
DE
TARSO
SANSEVERINO, j. em 24/08/2016).
No caso, tem-se que não fora claramente
assentada a responsabilidade dos consumidores pelo pagamento da
comissão de corretagem.
Com efeito, não há no instrumento contratual
entabulado entre as partes ou ainda em documento apartado qualquer
previsão clara e inequívoca, com o necessário destaque, acerca do
trespasse aos consumidores da obrigação de pagar a referida verba.
Nesse diapasão, é de rigor a inclusão do
montante pago a tal título no montante objeto de devolução.
Por esses fundamentos, pelo meu voto, dou
parcial provimento ao recurso do autor para condenar as corrés a
restituírem os valores pagos a título de comissão de corretagem.
Ainda, dou parcial provimento ao recurso da corré Even para
condenar as rés na restituição de 80% dos valores pagos pelos
autores a título de preço do imóvel negociado, corrigidas
monetariamente a partir de cada desembolso, nos moldes da Tabela

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
7a CÂMARA DE DIREITO PRIVADO
Apelação Cível no 1003164-76.2016.8.26.0007 -Voto no 28.167.
14
Prática deste Egrégio Tribunal de Justiça, e acrescidas de juros
moratórios de 1% (um por cento) ao mês desde o trânsito em julgado
da condenação.
Mercê da sucumbência recíproca, condeno o
autor no pagamento de 30% das despesas processuais e dos
honorários advocatícios que fixo em 20% do valor da condenação,
nos moldes do art. 85, § 2o, do CPC, já abarcando os honorários
recursais; cabendo o percentual remanescente (70%) às rés.
RÔMOLO RUSSO
Relator