Tribunal: TJSP
Processo: 1003189-88.2019.8.26.0038
Classe: Apelação Cível / Locação de Imóvel
Órgão julgador: Renato Sartorelli
Órgão colegiado: 26a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-06-02
Data de publicação: 2020-06-02

Ementa:
"LOCAÇÃO – AÇÃO DE DESPEJO POR FALTA DE PAGAMENTO CUMULADA COM COBRANÇA E RECONVENÇÃO – EXCEÇÃO DE CONTRATO NÃO CUMPRIDO INVOCADA PELA LOCATÁRIA – INADMISSIBILIDADE – ABONO PONTUALIDADE CUMULADO COM MULTA MORATÓRIA – CABIMENTO – ORIENTAÇÃO PERFILHADA PELO E. SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTIÇA – SENTENÇA MANTIDA - RECURSO IMPROVIDO.

Deixando o locador de cumprir a relação que o vincula ao

Ementa:
"LOCAÇÃO – AÇÃO DE DESPEJO POR FALTA DE PAGAMENTO CUMULADA COM COBRANÇA E RECONVENÇÃO – EXCEÇÃO DE CONTRATO NÃO CUMPRIDO INVOCADA PELA LOCATÁRIA – INADMISSIBILIDADE – ABONO PONTUALIDADE CUMULADO COM MULTA MORATÓRIA – CABIMENTO – ORIENTAÇÃO PERFILHADA PELO E. SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTIÇA – SENTENÇA MANTIDA - RECURSO IMPROVIDO.

Deixando o locador de cumprir a relação que o vincula ao locatário, a este cabe pleitear a rescisão do contrato com perdas e danos, sendo-lhe defeso, porém, suspender o pagamento dos aluguéis mensalmente devidos, mantendo-se inerte".

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA
SEÇÃO DE DIREITO PRIVADO 26a CÂMARA
Registro: 2020.0000390721
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos do Apelação Cível no
1003189-88.2019.8.26.0038, da Comarca de Araras, em que é apelante ANDRÉA
CRISTIANE PANINI PESCE (JUSTIÇA GRATUITA), é apelado BENEDITO
MICHIELIN FILHO.
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 26a Câmara de
Direito Privado do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão:
"Rejeitada a matéria preliminar, negaram provimento ao recurso. V.U.", de
conformidade com o voto do Relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Exmos. Desembargadores
FELIPE FERREIRA (Presidente) e VIANNA COTRIM.
São Paulo, 2 de junho de 2020.
RENATO SARTORELLI
RELATOR
Assinatura Eletrônica

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SEÇÃO DE DIREITO PRIVADO 26a CÂMARA
APELAÇÃO CÍVEL No 1003189-88.2019.8.26.0038
SSP
APELANTE: ANDRÉA CRISTIANE PANINI PESCE.
APELADO: BENEDITO MICHIELIN FILHO.
MAGISTRADO DE PRIMEIRO GRAU: ANTONIO CÉSAR HILDEBRAND
E SILVA.
COMARCA: ARARAS.
EMENTA:
“LOCAÇÃO AÇÃO DE DESPEJO POR
FALTA DE PAGAMENTO CUMULADA
COM COBRANÇA E RECONVENÇÃO
EXCEÇÃO
DE
CONTRATO
NÃO
CUMPRIDO
INVOCADA
PELA
LOCATÁRIA
INADMISSIBILIDADE

ABONO PONTUALIDADE CUMULADO
COM
MULTA
MORATÓRIA

CABIMENTO

ORIENTAÇÃO
PERFILHADA
PELO
E.
SUPERIOR
TRIBUNAL DE JUSTIÇA
SENTENÇA
MANTIDA - RECURSO IMPROVIDO.
Deixando o locador de cumprir a
relação que o vincula ao locatário, a
este cabe pleitear a rescisão do
contrato com perdas e danos, sendo-
lhe
defeso,
porém,
suspender
o
pagamento dos aluguéis mensalmente
devidos, mantendo-se inerte”.
V O T O No 32.432

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APELAÇÃO CÍVEL No 1003189-88.2019.8.26.0038
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Ação de despejo por falta de
pagamento cumulada com cobrança e reconvenção foram
simultaneamente decididas. A r. sentença de fls. 479/486, cujo
relatório adoto, julgou a primeira procedente, desacolhendo a
última.
Inconformada,
apela
a
ré-
reconvinte. Após estoriar os fatos relativos à lide, acena,
preliminarmente, com a hipótese de cerceamento de defesa
sob o pretexto de ser necessária a realização de perícia no
imóvel locado, arguindo, também, inépcia da inicial por
ausência de cálculo discriminado do valor do débito. Pleiteia,
ainda, a concessão de efeito suspensivo ao recurso. No mérito,
sustenta, em apertada síntese, que a relação entre as partes é
de consumo, o que autoriza a inversão do ônus da prova,
aduzindo, em acréscimo, que a ausência de condição de
habitabilidade do imóvel ficou comprovada por meio de
fotografias e vídeos, sendo de rigor a análise da exceção de
contrato não cumprido. Argumenta, outrossim, que o desconto
por pontualidade caracteriza multa disfarçada, que deve ser
afastada do quantum indenizatório, sinalizando que sofreu
danos morais. Defende, no mais, que não lhe incumbe pagar
contas de energia elétrica sob a titularidade do locador,
buscando, por isso, a reforma do decisum.
Houve resposta. Ausente o preparo

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em face da gratuidade processual.
É o relatório.
1) O art. 58, inciso V, da Lei
8.245/91 dispõe que os recursos interpostos contra sentenças
proferidas em ações de despejo, consignação em pagamento
de aluguel e acessório da locação, revisionais de aluguel e
renovatórias de locação devem ser recebidos somente no
efeito devolutivo.
Embora possível emprestar efeito
suspensivo à apelação, em ação de despejo por falta de
pagamento, afigura-se indispensável a demonstração, em
concurso, de relevância na fundamentação do pedido e da
irreparabilidade do dano que causará se seus efeitos não forem
coarctados de imediato (art. 1.012, § 4o, do CPC).
Na
hipótese
sub
judice,
não
vislumbro apurável, de plano, o requisito da relevância na
fundamentação do pedido, de modo que o recurso é recebido
tão somente no efeito devolutivo.
2) A exigência de discriminação dos
valores em débito na petição inicial (artigo 62, inciso I, da Lei
do Inquilinato) há de ser interpretada sem excesso de

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formalismo, constatando-se, no caso, que a exordial preencheu
satisfatoriamente os requisitos legais, não dificultando a defesa
da apelante, inexistindo, por isso, motivo para reconhecer o
defeito da postulação.
A esse propósito pontificou, com
propriedade, o digno magistrado a quo que “não há que se
falar em inépcia da inicial, posto que os valores em atraso
podem ser obtidos mediante simples cálculo aritmético. A
exigência preconizada no artigo 62, I da Lei no 8.245/1991,
apenas deve ser relevada, quando causar efetivo prejuízo ao
exercício do direito de defesa, o que não é o caso dos autos,
até porque se a requerida liquidou os alugueres e demais
encargos, compete à mesma trazer referida prova aos autos,
não se limitando a mera alegação teórica, sem repercussão no
caso concreto” (fl. 481).
Rejeito, pois, a preliminar de inépcia
da exordial.
3) A arguição de cerceamento de
defesa se confunde com o mérito e, como tal, será analisada.
4) Cumpre, de início, destacar a
inaplicabilidade do Código de Defesa do Consumidor, não só
em razão do disposto no artigo 1o da Lei no 8.245/91, mas

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sobretudo porque as partes contratantes da locação (locador e
locatária) não podem ser abarcadas no conceito legal de
consumidor e fornecedor.
A propósito do tema, o E. Superior
Tribunal de Justiça já deixou pontificado que "não se aplica o
Código de Defesa do Consumidor ao contrato de locação
regido pela Lei n. 8.245/1991, porquanto, além de fazerem
parte de microssistemas distintos do âmbito normativo do
direito privado, as relações jurídicas não possuem os traços
característicos da relação de consumo, previstos nos arts. 2o e
3o da Lei n. 8.078/1990” (AgRg. no AREsp. no 101.712/RS,
Quarta Turma, Rel. Min. Marco Buzzi).
No mais, a apelante não negou a
inadimplência dos aluguéis, alegando falta de condições de
habitabilidade do imóvel, pretendendo a produção de prova
pericial para comprovar sua assertiva.
Sucede que se mostra inviável a
arguição de exceptio non adimpleti contractus, pois não era
lícito à locatária deixar de pagar o aluguel pelo fato de o imóvel
supostamente apresentar problemas.
Era seu dever a verificação da
situação do prédio, antes de contratar a locação, não podendo,

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agora, alegar falta de condições de habitabilidade pois,
consoante magistério do eminente Desembargador Gildo dos
Santos "quem pretende tornar-se locatário de um determinado
prédio, deve examiná-lo e verificar se se encontra em
condições de ser usado seja para residência, seja para
comércio ou para qualquer outro fim" (in Locação e Despejo,
págs. 70/71, Editora Revista dos Tribunais, 2a edição).
De outro lado, se a apelante estava
sofrendo prejuízos no curso da locação, incumbia-lhe tomar as
medidas judiciais cabíveis para rescindir o contrato, como
permite a lei.
Destaco, a propósito, os seguintes
precedentes da lavra deste E. Tribunal, verbis:
“AÇÃO DE DESPEJO POR FALTA DE
PAGAMENTO
CUMULADA
COM
COBRANÇA. Locatário que alega estar
o imóvel em precárias condições, mas
nele permanece residindo sem adimplir
o débito. Impossibilidade de invocar a
exceção de contrato não cumprido.
Aluguéis
devidos
como
natural
contrapartida pelo uso da coisa alheia.
Recurso
desprovido”
(Apelação
no
0003809-94.2007.8.26.0020, 32a Câmara
de Direito Privado, Rel. Des. Milton

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SSP
Carvalho).
"LOCAÇÃO AÇÃO DE DESPEJO POR
FALTA DE PAGAMENTO CUMULADA
COM COBRANÇA
EXCEÇÃO DE
CONTRATO
NÃO
CUMPRIDO
ALEGADA
PELO
LOCATÁRIO

INADMISSIBILIDADE

RECURSO
IMPROVIDO. Deixando o locador de
cumprir a relação que o vincula ao
locatário,
a
este
cabe
pleitear
a
rescisão do contrato com perdas e
danos,
sendo-lhe
defeso,
porém,
suspender o pagamento dos aluguéis
mensalmente devidos” (Apelação no
1003734-69.2018.8.26.0564, 26a Câmara
de Direito Privado, Rel. o signatário).
Em suma, tivesse o locador atuado
de forma deficitária, certamente teria a apelante pleiteado a
rescisão do ajuste inquilinário, depositando as chaves em juízo
mediante ação consignatória.
Preferiu, no entanto, a cômoda
solução de não pagar alugueres, reputando o imóvel
imprestável à finalidade a que destinava, mas sem proceder a
sua devolução, o que não se pode admitir.
Logo, a exceção de contrato não

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cumprido não comporta acolhida, ficando prejudicado, ipso
facto, o pedido de indenização por danos morais.
Por sua vez, o desconto do valor do
aluguel, concedido apenas para a hipótese de pagamento na
data ajustada, não configura multa moratória dissimulada, mas
sim benefício em favor de locatário adimplente.
Vale dizer, a multa moratória tem
por escopo punir o inadimplemento, ao passo que o desconto
por pontualidade possui natureza de “sanção premial” em
razão do adimplemento no vencimento da obrigação, o que
afasta a arguição de bis in idem.
Anoto, a propósito, os seguintes
julgados da lavra do E. Superior Tribunal de Justiça, verbis:
“CIVIL. AGRAVO REGIMENTAL NO
AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL.
DECISÃO RECORRIDA PUBLICADA NA
VIGÊNCIA DO CPC/1973. CONTRATO
DE
LOCAÇÃO.
DESCONTO
POR
PONTUALIDADE.
MULTA
POR
ATRASO
NO
PAGAMENTO.
CUMULAÇÃO.
POSSIBILIDADE.
DECISÃO MANTIDA.
1. 'Em princípio, as cláusulas de abono
pontualidade
e
de
multa
por

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impontualidade
são
válidas,
não
havendo impedimento a que estejam
previstas no contrato de locação de
imóvel, desde que compatibilizadas
entre si, nas respectivas lógicas de
incidência antípodas, afastando-se o
bis in idem penalizador, caracterizado
pela cobrança do valor cheio do
aluguel
somente
no
caso
de
pagamento impontual, conjuntamente
com a multa.' (REsp. n. 832.293/PR,
Relator
Ministro
RAUL
ARAÚJO,
QUARTA
TURMA,
julgado
em
20/8/2015, DJe 28/10/2015).
2. Agravo regimental a que se nega
provimento”
(AgRg.
no
AREsp.
no
324.762/DF, Rel. Ministro Antonio Carlos
Ferreira, Quarta Turma, DJe 08/09/2016).
“2.
Segundo
entendimento
jurisprudencial
firmado
por
esta
Colenda
Corte,
não
há
incompatibilidade entre a cobrança
cumulativa de 'abono de pontualidade'
e de multa decorrente de atraso no
pagamento de contrato de locação”
(AREsp. no 1.326.747/DF, Rel. Min. Marco
Buzzi, julgado em 25/10/2018).
De
resto,
pouco
importa
a

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titularidade das faturas de energia elétrica, pois o dever de
quitar os débitos decorrentes está vinculado àquele que
efetivamente fez uso do serviço, sem contar que se trata de
obrigação expressamente prevista no contrato de locação
(cláusula 19 fl. 25) e na Lei do Inquilinato, verbis:
“Art. 23. O locatário é obrigado a:
(...)
VIII - pagar as despesas de telefone e de consumo de
força, luz e gás, água e esgoto”.
Destarte, a solução emprestada ao
litígio não poderia ser diversa daquela alvitrada em primeiro
grau.
Deixo de majorar os honorários
advocatícios (artigo 85, § 11, do Código de Processo Civil)
porque já arbitrados no patamar máximo (20% sobre o valor da
condenação).
Ante o exposto, rejeito a preliminar
e nego provimento ao recurso.
RENATO SARTORELLI
Relator
Assinatura Eletrônica