Tribunal: TJSP
Processo: 1007628-51.2016.8.26.0361
Classe: Apelação Cível / Promessa de Compra e Venda
Órgão julgador: João Carlos Saletti
Órgão colegiado: 10a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-02-18
Data de publicação: 2020-05-22

Ementa:
COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA – Ação promovida pela adquirente em face da construtora e da empreendedora, fundada no inadimplemento das corrés – Ação julgada parcialmente procedente para reconhecer a mora das rés e condená-las a ressarcir a autora pelas despesas com habitação, pagar indenização consistente em 0,5% do valor da unidade ao mês até a efetiva entrega das chaves e ao ressarcimento

Ementa:
COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA – Ação promovida pela adquirente em face da construtora e da empreendedora, fundada no inadimplemento das corrés – Ação julgada parcialmente procedente para reconhecer a mora das rés e condená-las a ressarcir a autora pelas despesas com habitação, pagar indenização consistente em 0,5% do valor da unidade ao mês até a efetiva entrega das chaves e ao ressarcimento dos valores despendidos a título de juros pré-amortização, negada indenização por danos morais – Insurgência - Alegação de que o atraso na entrega do imóvel se deveu a ato de terceiro, consistente na demora da Prefeitura expedir o habite-se por culpa da vistoria dos bombeiros – Fato previsível e que não pode ser oposto ao comprador – Atraso e mora configurados. Sentença mantida.

PRAZO DE TOLERÂNCIA – Atraso na entrega da obra, para além do prazo de tolerância de 180 dias previsto no contrato – Descumprimento contratual, que dá suporte ao ressarcimento dos prejuízos alegados – Entendimento alinhado ao decidido pela Turma Especial de Direito Privado no IRDR no 0023203-35.2016.8.26.0000 (Tema 1) – Sentença mantida.

LUCROS CESSANTES – Verba devida, em virtude da injusta privação do uso do bem ou dele obter os frutos correspondentes, dada a demora no cumprimento da obrigação contratualmente assumida pelo empreendedor – Descumprimento contratual, que dá suporte ao ressarcimento dos prejuízos alegados – Entendimento alinhado ao decidido pela Turma Especial de Direito Privado no IRDR no 0023203-35.2016.8.26.0000 (Tema 1) – Impossibilidade, no mais, de cumulação com aluguéis, sob pena de "bis in idem" – Entendimento firmado no tema 970 do STJ, notadamente quanto ao Recurso Especial Repetitivo no 1.498.848/DF – Sentença mantida.

DANOS MATERIAIS – Pretensão à imposição do pagamento dos aluguéis pagos no período de atraso da obra – Descabimento, sentença que arbitrou lucros cessantes – Imposição de aluguel que importa bis in idem, com enriquecimento sem causa do comprador – Sentença reformada.

DANO MORAL – Direito da adquirente à reparação por danos morais provocados por conduta da construtora que implique retardo injustificado e demasiado na entrega do imóvel prometido à venda, o que acarretou no desfazimento do negócio – Frustração de expectativa que causa angústia, realçada pela necessidade de mudança para o imóvel adquirido ou para dele obter rendimento – Danos morais configurados – Verba estipulada em R$ 20.000,00, em atenção aos princípios da razoabilidade e da proporcionalidade, conferindo justa compensação dos danos causados ao postulante, e ao que se tem fixado em casos semelhantes – Decisão que nega a indenização reformada.

Apelações parcialmente providas.

Inteiro teor:
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PODER JUDICIÁRIO
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Registro: 2020.0000361389
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível no
1007628-51.2016.8.26.0361, da Comarca de Mogi das Cruzes, em que são
apelantes/apelados CURY CONSTRUTORA E INCORPORADORA, IPANEMA
INVESTIMENTOS
IMOBILIARIOS
LTDA
e
TECNISA
MOGI
INVESTIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA, é apelada/apelante TAMARA
REGIANE DE ALMEIDA.
ACORDAM, em 10a Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça de
São Paulo, proferir a seguinte decisão: "Deram provimento em parte aos recursos. V.
U.", de conformidade com o voto do Relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Exmos. Desembargadores JOÃO
CARLOS SALETTI (Presidente), J.B. PAULA LIMA E ELCIO TRUJILLO.
São Paulo, 18 de fevereiro de 2020.
JOÃO CARLOS SALETTI
RELATOR
Assinatura Eletrônica

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APELAÇÃO CÍVEL no 1007628-51.2016.8.26.0361
COMARCA -
MOGI DAS CRUZES
2o Ofício, Processo no 1007628-51.2016.8.26.0361
APELANTES e
APELADAS -
CURY CONSTRUTORA E INCORPORADORA e OUTRAS
e TAMARA REGIANE DE ALMEIDA (recurso adesivo)

V O T O No 31.379
COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA
Ação
promovida pela adquirente em face da construtora e da
empreendedora, fundada no inadimplemento das corrés
Ação julgada parcialmente procedente para reconhecer a
mora das rés e condená-las a ressarcir a autora pelas
despesas com habitação, pagar indenização consistente em
0,5% do valor da unidade ao mês até a efetiva entrega das
chaves e ao ressarcimento dos valores despendidos a título
de juros pré-amortização, negada indenização por danos
morais Insurgência - Alegação de que o atraso na entrega
do imóvel se deveu a ato de terceiro, consistente na demora
da Prefeitura expedir o habite-se por culpa da vistoria dos
bombeiros Fato previsível e que não pode ser oposto ao
comprador
Atraso e mora configurados. Sentença
mantida.
PRAZO DE TOLERÂNCIA Atraso na entrega da obra,
para além do prazo de tolerância de 180 dias previsto no
contrato Descumprimento contratual, que dá suporte ao
ressarcimento dos prejuízos alegados
Entendimento
alinhado ao decidido pela Turma Especial de Direito
Privado no IRDR no 0023203-35.2016.8.26.0000 (Tema 1)
Sentença mantida.
LUCROS CESSANTES
Verba devida, em virtude da
injusta privação do uso do bem ou dele obter os frutos
correspondentes, dada a demora no cumprimento da
obrigação contratualmente assumida pelo empreendedor
Descumprimento
contratual,
que
dá
suporte
ao
ressarcimento dos prejuízos alegados
Entendimento
alinhado ao decidido pela Turma Especial de Direito
Privado no IRDR no 0023203-35.2016.8.26.0000 (Tema 1)
Impossibilidade, no mais, de cumulação com aluguéis, sob
pena de “bis in idem” Entendimento firmado no tema 970
do STJ, notadamente quanto ao Recurso Especial Repetitivo
no 1.498.848/DF Sentença mantida.

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DANOS MATERIAIS
Pretensão à imposição do
pagamento dos aluguéis pagos no período de atraso da
obra
Descabimento, sentença que arbitrou lucros
cessantes Imposição de aluguel que importa bis in idem,
com enriquecimento sem causa do comprador Sentença
reformada.
DANO MORAL Direito da adquirente à reparação por
danos morais provocados por conduta da construtora que
implique retardo injustificado e demasiado na entrega do
imóvel prometido à venda, o que acarretou no desfazimento
do negócio Frustração de expectativa que causa angústia,
realçada pela necessidade de mudança para o imóvel
adquirido ou para dele obter rendimento Danos morais
configurados
Verba estipulada em R$ 20.000,00, em
atenção
aos
princípios
da
razoabilidade
e
da
proporcionalidade, conferindo justa compensação dos
danos causados ao postulante, e ao que se tem fixado em
casos semelhantes
Decisão que nega a indenização
reformada.
Apelações parcialmente providas.
A r. sentença de fls. 429/435 julgou parcialmente procedente ação de
indenização para:
“a) pagar à autora aluguel mensal equivalente a 0,5% do valor
do imóvel, a ser atualizado na data do pagamento, pelo período decorrido
entre o dia seguinte ao término do prazo de tolerância, 27.02.2014, até a
entrega das chaves, 18.07.2014;
b) devolver à requerente os valores por ela despendidos a
título de juros pré-amortização, referidos na exordial e documento de fls. 21,
corrigidos desde os desembolsos, conforme Tabela Prática do TJSP,
incidindo juros de mora de 1% ao mês, a partir da citação;
c) restituir à demandante os valores despendidos com aluguel
no período compreendido entre o dia seguinte ao término do prazo de
tolerância e a entrega das chaves, corrigidos desde os desembolsos,
conforme Tabela Prática do TJSP, incidindo juros de mora de 1% ao mês, a
partir da citação”.
A r. sentença condenou as rés também ao pagamento das custas,
despesas processuais e honorários advocatícios de 15% sobre o valor da condenação,
atualizado a partir do julgado e com fluência de juros moratórios a partir do trânsito
em julgado da decisão.

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Opostos embargos de declaração, foram acolhidos para declarar que a
atualização monetária do aluguel mensal de 0,5% do valor do imóvel “dar-se-á pela
Tabela Prática do TJSP, sem prejuízo de juros moratórios de 1% ao mês, devidos a
partir da citação” (fls. 443/444).
Recorrem as partes.
Apelaram as requeridas (fls. 446/473), sustentando: a) o
empreendimento foi entregue tempestivamente; b) de acordo com o contrato a
entrega da obra estava prevista para quando da emissão do habite-se pela
Municipalidade, o que ocorreu em 30 de maio de 2014; c) o retardamento de 3 meses
na entrega, além de insignificante, se deu por ato de terceiro; d) em resposta ao ofício
encaminhado ao Município, foram informadas de que o atraso na certificação da obra
se deu por culpa da vistoria dos bombeiros, que juntaram o auto em 19 de maio de
2014; e) no certificado de conclusão da obra consta expressamente a data do
protocolo do pedido de habite-se que fizeram, 27 de dezembro de 2013, ou seja, dois
meses antes da data final prevista em contrato (27/02/2014); f) com o
empreendimento pronto e aguardando apenas a emissão do habite-se, agendaram a
vistoria dos imóveis para o dia 18 de julho de 2014; g) o pequeno atraso se justifica
pelo necessário período de agendamento e é irrisório, tendo em vista a magnitude do
empreendimento, devendo ser aplicada a teoria do adimplemento substancial; h)
havendo cláusula expressa excludente da responsabilidade por culpa de terceiros,
deve ser declarada a entrega tempestiva do empreendimento; i) diante da mora
contratual dos adquirentes do imóvel, a exigência da entrega das chaves na data
estabelecida fere os princípios contratuais existentes em nosso ordenamento; j) a
multa contratual de 0,5% ao mês de atraso tem como termo final a data do habite-se,
restringindo-se ao período de atraso (de 30/05/2014 a 18/07/2014), e deve incidir
sobre o montante pago pelos adquirentes, e não sobre o valor do imóvel; k) o
Magistrado deveria ter respeitado a multa prevista no contrato (cláusula 7.4); l) não
pode haver cumulação de cláusula penal com indenização por danos materiais
(alugueres), sob pena de bis in idem; m) os contratos de aluguel e os recibos têm
origem duvidosa e não comprovam o desembolso dos valores, valores esses que
abarcam período dentro do prazo de tolerância e depois de imitida na posse do
imóvel; n) a sucumbência é recíproca e, portanto, deve ser condenada apenas a 50%
das custas e honorários advocatícios de 10% sobre o valor atualizado da causa.

A autora recorreu adesivamente (fls. 485/490). Afirma que faz jus à
indenização por danos morais, porquanto o atraso na entrega da obra prejudicou seu
planejamento financeiro, vendo-se obrigada a conciliar as despesas relacionadas às
prestações do imóvel com os custos de moradia em outro imóvel provisório. Viu-se
obrigada a adiar o plano da casa própria, frustrando as suas legítimas expectativas. O
Tribunal de Justiça deste Estado tem reconhecido o dever de indenizar em casos
semelhantes. Pede sejam as requeridas condenadas ao pagamento da verba
indenizatória, bem como seja majorada a verba honorária sucumbencial arbitrada na
sentença em favor de seus patronos, considerando o disposto no § 11 do artigo 85 do
Código de Processo Civil.

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Contrarrazões às fls. 478/484 e fls. 494/503.
É o relatório.
1. Trata-se de ação de indenização decorrente de compromisso de
compra e venda de unidade autônoma celebrado em 24 de fevereiro de 2011 (fls.
32/61), com previsão de entrega da obra em 31 de agosto de 2013, prorrogável o
prazo por mais 180 dias, ou seja, até 27 de fevereiro de 2014 (fls. 36).
Em agosto de 2013 as corrés enviaram comunicado aos compradores
dando notícia de que a entrega do empreendimento seria até fevereiro de 2014 (fls.
63). Mas as chaves do imóvel foram entregues apenas em 18 de julho de 2014,
conforme o termo de vistoria de fls. 64.
A autora, então, ajuizou a presente ação pleiteando o pagamento do
valor de R$ 3.850,73, correspondente à multa moratória de 0,5% ao mês sobre o
valor pago, conforme cláusula 7.4 do contrato, no período compreendido entre 28 de
fevereiro de 2014 até 18 de julho de 2014. Pediu também o pagamento dos danos
materiais que totalizam o valor de R$ 5.718,89, referentes ao aluguel de outro
imóvel, além de indenização por dano moral.
O Juízo de primeiro grau ao julgar parcialmente procedente a ação,
asseverou que:
“De proêmio, insta esclarecer que a entrega da obra ocorre
com a efetiva entrega das chaves aos compradores, com a elaboração de
respectivo termo de recebimento do imóvel, e não com a obtenção do
“Habite-se” junto aos órgãos municipais, uma vez que somente com a
efetivação da posse dos compradores pode-se considerar cumprida a
obrigação da empreiteira ou construtora.
(...).
Por primeiro, insta frisar que não é nula ou abusiva a
cláusula que fixa o prazo de tolerância de 180 dias para a efetiva entrega
das chaves do imóvel.
(...).
Nada obstante a legalidade da fixação do chamado prazo de
respiro, certo é que houve injustificado atraso na entrega do imóvel, para
além do referido prazo, incontroverso que as chaves somente foram
entregues em 18.07.2014 (fls. 64)” (fls. 431/432).

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As rés, embora não neguem o atraso da obra, imputam o fato a ato de
terceiro, que não configura justo impedimento para o cumprimento da obrigação a
tempo e a hora ajustados.
Sem razão, contudo. Vejamos.
2. PRAZO DE TOLERÂNCIA
O prazo de tolerância de 180 dias, não é ilegal, conforme o
entendimento cristalizado por este Tribunal, ao ser aprovado pela Turma Especial
Privado 1, o Tema I, no Incidente de Resolução de Demandas Repetitivas no
0023203-35.2016.8.26.0000,
relatado
pelo
Des.
FRANCISCO
EDUARDO
LOUREIRO (j. em 31/05/2017), resultante na edição da Súmula 164 desta Corte:
“É válido o prazo de tolerância não superior a cento e
oitenta dias, para entrega de imóvel em construção, estabelecido no
compromisso de venda e compra, desde que previsto em cláusula contratual
expressa, clara e inteligível.”
Mas, como afirmado no mesmo precedente que consolidou a
jurisprudência do Tribunal a respeito, passado esse prazo de tolerância,
“(...) não pode o empreendedor servir-se das mesmas escusas
como excludentes de responsabilidade civil, se nem o prazo suplementar é
respeitado.
Isso porque o prazo adicional de tolerância posto no
contrato por cláusula negocial, como acima visto, tem exatamente a função
de criar em favor do empreendedor certa elasticidade, levando em conta os
naturais percalços que podem ocorrer em um empreendimento de grande
porte. Não faria sentido que, escoado o prazo adicional, as mesmas razões
fossem invocadas para elidir o inadimplemento da prestação de entrega da
unidade ao adquirente.
Exatamente por essa razão o Tribunal de Justiça de São
Paulo editou a Súmula no. Súmula 161, cujo verbete contém:
“Não constitui hipótese de caso fortuito ou de força
maior, a ocorrência de chuvas em excesso, falta de mão de obra,
aquecimento do mercado, embargo do empreendimento ou, ainda,
entraves administrativos. Essas justificativas encerram “res inter alios
acta” em relação ao compromissário adquirente”.

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O entendimento do Tribunal de Justiça é no sentido que,
escoado o prazo de tolerância, desde que ajustado de modo expresso e
claro, eventual escassez de materiais ou de mão de obra não constituem
excludentes de responsabilidade civil. Na lição clássica de Agostinho
Alvim, trata-se de fortuito interno ligado à própria atividade geradora do
dano, ou à pessoa do devedor e, por isso, leva à responsabilidade do
causador do evento. Somente o fortuito externo, ou força maior, é que
exoneraria o devedor, mas exigiria fato exógeno, que não se liga à pessoa
ou empresa por nenhum laço de conexidade. Se a responsabilidade se funda
na culpa, é suficiente o caso fortuito para exonerar o devedor. Todavia, se a
responsabilidade se funda no risco, tal como ocorre em relações de
consumo, então o simples caso fortuito não o exonerará, mas será mister a
força maior, ou, como alguns dizem, o fortuito externo (Agostinho Alvim.
Da inexecução das obrigações e suas consequências. São Paulo: Saraiva,
1949, p. 291). Isso porque se insere entre os riscos com os quais deve arcar
aquele que, no exercício da autonomia privada, gera situações
potencialmente lesivas à sociedade (Gustavo Tepedino, Heloisa Helena
Barboza e Maria Celina Bodin de Moraes. Código Civil interpretado
conforme a Constituição. Rio de Janeiro: Renovar, 2004. v. I, p. 706).”
Em que pese a validade da cláusula que estabelece o prazo de
tolerância de 180 dias, resta, no caso, caracterizada a mora a partir de 28 de fevereiro
de 2014 até a data da efetiva entrega das chaves, independentemente da expedição do
habite-se em 30 de maio de 2014 (fls. 228).

Correta, pois, a r. sentença em responsabilizar as requeridas pelo
atraso da obra.
3. PERDAS E DANOS. Lucros cessantes
Devidos também os valores dos locativos, tal qual decidido pelo Juízo,
no patamar de 0,5% do valor do negócio, a partir do dia seguinte ao término do prazo
de tolerância, 28.02.2014, até a efetiva entrega das chaves 18.07.2014, com
atualização monetária e juros de mora de 1% ao mês desde a citação.
Havendo injustificado descumprimento do contrato, o dever das corrés
é ressarcir a autora pelos danos ocasionados em decorrência do atraso na entrega do
empreendimento. A indenização de lucros cessantes independe da cláusula penal, ou
de comprovação de efetivos desembolsos com aluguéis ou da finalidade do negócio
firmado.
Assim estabelece a Súmula 162 do TJSP:

“Descumprido o prazo para a entrega do imóvel objeto do
compromisso de venda e compra, é cabível a condenação da vendedora por
lucros cessantes, havendo a presunção de prejuízo do adquirente,

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independentemente da finalidade do negócio”.
Nesse sentido é a orientação do Egrégio Superior Tribunal de Justiça:
“A inexecução do contrato pelo promitente-vendedor, que
não entrega o imóvel na data estipulada, causa, além do dano emergente,
figurado nos valores das parcelas pagas pelo promitente-comprador, lucros
cessantes a título de alugueres que poderia o imóvel ter rendido se tivesse
sido entregue na data contratada. Trata-se de situação que, vinda da
experiência comum, não necessita de prova (art. 335 do Código de Processo
Civil). Recurso não conhecido” (REsp n. 644.984/RJ, rel. Min. NANCY
ANDRIGHI, dj 16.08.2005).
Desse modo, mostra-se razoável a imposição de aluguel equivalente a
0,5% do valor atualizado do imóvel, calculado de acordo com o intervalo de tempo
entre o prazo ajustado contratualmente, incluídos os 180 dias de tolerância, e a
entrega das chaves, vez que o negócio foi celebrado para aquisição de unidade futura,
mantendo-se a sentença neste ponto.
Assim tem decidido esta Câmara e esta Corte (Ap. no 9075940-
71.2007.8.26.0000 rel. Des. Cesar Ciampolini, j. 14/08/2012; TJSP - Ap. n°
0349342- 92.2009.8.26.0000 - rel. Des. Élcio Trujillo - j. 05/06/2012; TJSP - Ap.
0015427-98.2010.8.26.0224 - rel. Des. Salles Rossi - j. 13/07/2011; TSJP - Ap.
0001520-88.2010.8.26.0084 - rel. Des. Theodureto Camargo - j. 11/04/2012).
Ressalte-se, por oportuno, que o termo final da indenização por lucros
cessantes é a efetiva entrega das chaves, e não a obtenção do habite-se. Isso porque,
para fins de reparação por perdas e danos, importa a disponibilização física da
unidade para o adquirente, o que somente ocorre com a entrega das chaves.
Nesse sentido, a Súmula 160 deste TJSP:
“A expedição do habite-se, quando não coincidir com a
imediata disponibilização física do imóvel ao promitente comprador, não
afasta a mora contratual atribuída à vendedora”.
Não é possível, todavia, cumular os lucros cessantes com o aluguel
pretendido pela autora e concedido pela r. sentença. Conceder também o aluguel
importa bis in idem e enriquecimento sem causa por parte da compradora.
Vale lembrar a orientação jurisprudencial emanada do Tema 970,
afirmado pelo C. Superior Tribunal de Justiça que, mutatis mutandis, aplica-se à
hipótese:

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“RECURSO
ESPECIAL
REPRESENTATIVO
DE
CONTROVÉRSIA. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL NA PLANTA.
ATRASO NA ENTREGA. NOVEL LEI N. 13.786/2018. CONTRATO
FIRMADO
ENTRE
AS
PARTES
ANTERIORMENTE
À
SUA
VIGÊNCIA.
NÃO
INCIDÊNCIA.
CONTRATO
DE
ADESÃO.
CLÁUSULA PENAL MORATÓRIA. NATUREZA MERAMENTE
INDENIZATÓRIA, PREFIXANDO O VALOR DAS PERDAS E DANOS.
PREFIXAÇÃO RAZOÁVEL, TOMANDO-SE EM CONTA O PERÍODO
DE INADIMPLÊNCIA. CUMULAÇÃO COM LUCROS CESSANTES.
INVIABILIDADE. 1. A tese a ser firmada, para efeito do art. 1.036 do
CPC/2015, é a seguinte: A cláusula penal moratória tem a finalidade de
indenizar pelo adimplemento tardio da obrigação, e, em regra, estabelecida
em valor equivalente ao locativo, afasta-se sua cumulação com lucros
cessantes. 2. No caso concreto, recurso especial não provido” (REsp
1.498.484/SC, Segunda Seção, Min. Luis Felipe Salomão, DJe 25.06.2019).
A r. sentença fica reformada nesse ponto, portanto.
4. DANOS MORAIS.
O pedido de condenação por dano moral merece acolhimento.
Estando certo o atraso imotivado das corrés, descumprindo o que
havia sido previamente acordado com a adquirente, corolário lógico do sucedido é ter
a autora sofrido dano moral, passível de indenização, na esteira do que vem esta
Câmara reconhecendo em situações assemelhadas, em que empreendedores retardam
injustamente a entrega de imóveis que prometem construir em prazo certo, não o
fazem ou impõem espera desmedida.
Alia-se à frustração de expectativa a angústia muitas vezes causada
pela necessidade de mudança para o imóvel adquirido para residir, dada a alienação
de imóvel anterior, a locação de outro para morar e a somatória de recursos
despendidos para uns e outros fins, com todos os inconvenientes daí decorrentes,
como fácil aquilatar.
Em v. acórdão relatado pelo Desembargador CÉSAR CIAMPOLINI
(APELAÇÃO No 0010633-98.2009.8.26.0020, j. 20/05/2014), afirmou-se:
“Por certo, a espera prolongada pela efetiva entrega das
chaves do imóvel gera inúmeros transtornos, angústia e frustração da
legítima expectativa de usufruir do bem ao comprador, que se vê, ademais,
privado das quantias já desembolsadas para pagamento das prestações
assumidas com o negócio.
“Neste sentido tem decidido o Colendo STJ:

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“AGRAVO REGIMENTAL NO AGRAVO EM RECURSO
ESPECIAL. RESPONSABILIDADE CIVIL. ENTREGA DE IMÓVEL.
ATRASO. GRANDE LAPSO TEMPORAL. FALHA DA PRESTAÇÃO
DE SERVIÇO. ALEGAÇÃO DE OMISSÃO. INEXISTÊNCIA. DANO
MORAL
RECONHECIDO.
REVISÃO.
SÚMULA
7/STJ.
CONGELAMENTO
DO
SALDO
DEVEDOR.
FUNDAMENTO
INATACADO. SÚMULA 283/STF.
1. Não há falar em violação ao art. 535 do Código de
Processo Civil, pois o eg. Tribunal a quo dirimiu as questões pertinentes ao
litígio, afigurando-se dispensável que venha examinar uma a uma as
alegações e fundamentos expendidos pelas partes.
2. A jurisprudência desta Corte orienta-se no sentido de que 'a
inversão do ônus da prova fica a critério do juiz, conforme apreciação dos
aspectos de verossimilhança da alegação do consumidor e de sua
hipossuficiência, conceitos intrinsecamente ligados ao conjunto fático-
probatório dos autos delineado nas instâncias ordinárias, cujo reexame é
vedado em sede especial' (AgRg no REsp 662.891/PR, 4a Turma, Rel. Min.
Fernando Gonçalves, DJ de 16.5.2005).
3. Sobre o dever de indenizar, a pretensão recursal
demandaria a alteração das premissas fático-probatórias estabelecidas pelo
acórdão recorrido, com o revolvimento das provas carreadas aos autos, o
que é vedado em sede de recurso especial, nos termos da Súmula 7 do STJ.
4. Em relação ao congelamento do saldo devedor, observa-se
que o tribunal de origem assentou que "configura-se a exceção de contrato
não cumprido" (fl. 569). Esse fundamento do acórdão recorrido não foi
atacado pela recorrente, de modo que incide a Súmula 283/STF.
5. Agravo regimental a que se nega provimento” (AgRg no
AREsp 142.991, LUIS FELIPE SALOMÃO; grifei).
“Na mesma vertente, o entendimento desta Egrégia Corte:
“APELAÇÃO.
PRELIMINARES
DE
FALTA
DE
INTERESSE DE AGIR E ILEGITIMIDADE PASSIVA AFASTADAS.
COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. ATRASO NA ENTREGA
DA OBRA.
(...) 4. Lucros Cessantes. A indenização por lucros cessantes
corresponde à privação injusta do uso do bem e encontra fundamento na
percepção dos frutos que lhe foi subtraída pela demora no cumprimento da
obrigação. O uso pode ser calculado economicamente pela medida de um
aluguel, que é o valor correspondente ao que deixou de receber ou teve que
pagar para fazer uso de imóvel semelhante. A base de cálculo da reparação
por lucros cessantes ou percepção dos frutos deve ser fixada em percentual
equivalente a 0,5% sobre o valor atualizado do imóvel.
(...) 7. A compra da casa própria gera expectativas e
esperanças que, no caso em exame, acabaram frustradas. A conduta da ré
seguramente afetou a dignidade dos adquirentes, que não puderam usufruir

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do bem adquirido no tempo esperado. Assim, embora a questão trate de
inadimplemento contratual risco inerente a qualquer negócio jurídico,
justifica-se
o
pedido
de
reparação
por
danos
morais”
(Ap.
0170158-02.2011.8.26.0100, CARLOS ALBERTO GARBI; grifei).
“INDENIZAÇÃO. COMPROMISSO DE COMPRA E
VENDA. DANOS MATERIAIS E MORAIS CARACTERIZADOS. Atraso
na entrega de imóvel pela construtora, mesmo após o decurso do prazo de
tolerância de 180 dias previsto no contrato. (...) Danos morais caracterizados
diante do elevado tempo de atraso, extrapolando os limites da razoabilidade.
Fixação dos honorários advocatícios no patamar máximo não se mostra
excessivo. Recurso das rés parcialmente provido apenas para reconhecer a
validade da cláusula que prevê o prazo de tolerância. Recurso do autor
parcialmente provido para determinar a aplicação de juros moratórios de 1%
ao mês, contados da citação” (Ap. 0209895-46.2010.8.26.0100, ANA
LÚCIA ROMANHOLE MARTUCCI; grifei).
“Compromisso de compra e venda. Atraso na entrega da
obra. Alto volume de chuvas e aquecimento do mercado na atividade de
construção civil que não caracterizam força maior. Caso fortuito interno
inerente à atividade do incorporador imobiliário. Abusividade da cláusula
que prevê a exclusão da responsabilidade por casos de força maior
assimilados ou presunção de casos fortuitos. Danos materiais. Determinação
de reembolso dos valores pagos a título de alugueres, taxas condominiais e
seguro fiança no período de atraso mantida. Despesas comprovadas. Danos
morais. A frustração de não usufruir do imóvel por período muito além do
previsto contratualmente configura prejuízos dessa ordem e autorizam a
indenização pleiteada. Arbitramento em valor razoável (R$ 10.000,00) e que
se adequa ao binômio reparação para o ofendido/reprimenda para o ofensor.
Taxa SATI. Contratação simultânea de serviço de assessoria técnica e
imobiliária. Embora descritos, se os serviços não são prestados, mesmo que
por inércia do contratante, o pagamento é indevido e deve ser repetido de
forma simples. Recurso das rés desprovido, provido o do autor” (Ap.
0135019-52.2012.8.26.0100, JOSÉ ARALDO DA COSTA TELLES;
grifei)”.
Esse pensamento, sustentado em precedentes, incide também aqui, em
que a situação de fato revela não se estar à frente de singelo desconforto, mas de
padecimento que atingiu a esfera íntima da postulante, a merecer reparação.
Assim, fixo a indenização em R$ 20.000,00 (vinte mil reais) a ser
corrigida a partir da data do julgamento destes recursos, assim atendendo ao
momento em que fixada a reparação, em atenção ao enunciado da Súmula 362 do C.
Superior Tribunal de Justiça.

TRIBUNAL DE JUSTIÇA
PODER JUDICIÁRIO
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O valor fixado ajusta-se ao que se tem reconhecido justo em hipóteses
assemelhadas, de molde a atender aos princípios da razoabilidade e da
proporcionalidade, sem impor montante exagerado à devedora, nem igualmente
ocasionar infundado enriquecimento da credora da reparação.
5. Em face do acolhimento do recurso, é mister redistribuir os ônus
sucumbenciais.
Assim, as corrés devem arcar com 2/3 das custas e honorários
advocatícios de 15% sobre o valor atualizado da condenação, e a autora com 1/3 das
custas e honorários de 10% sobre o valor de que sucumbiu.
6. Ante o exposto, e para os fins acima mencionados, dou parcial
provimento aos recursos.
É meu voto.
JOÃO CARLOS SALETTI
Relator
assinado digitalmente