Tribunal: TJSP
Processo: 1011069-08.2020.8.26.0100
Classe: Apelação Cível / Compra e Venda
Órgão julgador: Lígia Araújo Bisogni
Órgão colegiado: 34a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-12-09
Data de publicação: 2020-12-09

Ementa:
EMBARGOS À EXECUÇÃO - Despesas condominiais – Ajuizamento contra a promitente vendedora - Alegação de ilegitimidade passiva afastada - Inexistência de prova da ciência inequívoca do condomínio acerca do negócio celebrado visando a transferência da unidade condominial – Não demonstração, também, de que o pretenso comprador ainda se encontra na posse do imóvel - Critério adotado pelo STJ no

Ementa:
EMBARGOS À EXECUÇÃO - Despesas condominiais – Ajuizamento contra a promitente vendedora - Alegação de ilegitimidade passiva afastada - Inexistência de prova da ciência inequívoca do condomínio acerca do negócio celebrado visando a transferência da unidade condominial – Não demonstração, também, de que o pretenso comprador ainda se encontra na posse do imóvel - Critério adotado pelo STJ no recurso repetitivo REsp. 1.345.331/RS – Interesse processual presente – Impossibilidade de chamamento ao processo do pretenso comprador – Hipótese não contemplada pelo art. 130 do CPC – Formação de lide paralela com dilação probatória, o que acarreta a ampliação e tumulto ao feito principal, em afronta aos princípios da celeridade e economia processuais – Exequente, de outro lado, que instruiu o feito com documentos suficientes a demonstrar o débito e, assim, com o título executivo extrajudicial, na forma do art. 798, I, a, do CPC - Despesas condominiais não impugnadas séria e contundentemente – Excesso de execução não verificado - Sentença mantida – Majoração dos honorários de sucumbência a teor do disposto no § 11, do art. 85 do CPC - Recurso improvido.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2020.0001003882
ACÓRDÃO
Vistos,
relatados
e
discutidos
estes
autos
de
Apelação
Cível
no
1011069-08.2020.8.26.0100, da Comarca de São Paulo, em que é apelante ROSSI
RESIDENCIAL S.A., é apelado CONDOMÍNIO GREEN PARK.
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 34a Câmara de Direito Privado
do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Negaram provimento ao
recurso. V. U., de conformidade com o voto do relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores GOMES VARJÃO
(Presidente sem voto), SOARES LEVADA E L. G. COSTA WAGNER.
São Paulo, 9 de dezembro de 2020.
LÍGIA ARAÚJO BISOGNI
Relator
Assinatura Eletrônica

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Apelação Cível no 1011069-08.2020.8.26.0100 -Voto no
2
VOTO No 40294
APEL. No 1011069-08.2020.8.26.0100
COMARCA: SÃO PAULO
APTE.: ROSSI RESIDENCIAL S.A.
APDO.: CONDOMÍNIO GREEN PARK
EMBARGOS À EXECUÇÃO - Despesas condominiais
Ajuizamento contra a promitente vendedora - Alegação de
ilegitimidade passiva afastada - Inexistência de prova da
ciência inequívoca do condomínio acerca do negócio
celebrado visando a transferência da unidade condominial
Não demonstração, também, de que o pretenso comprador
ainda se encontra na posse do imóvel - Critério adotado pelo
STJ no recurso repetitivo REsp. 1.345.331/RS Interesse
processual presente Impossibilidade de chamamento ao
processo
do
pretenso
comprador

Hipótese
não
contemplada pelo art. 130 do CPC
Formação de lide
paralela com dilação probatória, o que acarreta a ampliação
e tumulto ao feito principal, em afronta aos princípios da
celeridade e economia processuais Exequente, de outro
lado, que instruiu o feito com documentos suficientes a
demonstrar o débito e, assim, com o título executivo
extrajudicial, na forma do art. 798, I, a, do CPC - Despesas
condominiais não impugnadas séria e contundentemente
Excesso de execução não verificado - Sentença mantida
Majoração dos honorários de sucumbência a teor do
disposto no § 11, do art. 85 do CPC - Recurso improvido.
Trata-se de apelação tirada contra a r. sentença de fls. 553/559,
proferida pelo d. magistrado HENRIQUE DADA PAIVA, que julgou improcedentes
os presentes embargos à execução opostos por Rossi Residencial S.A. contra
Condomínio Green Park, carreando à embargante a sucumbência de custas,
despesas processuais e honorários advocatícios fixados em 10% do valor
corrigido da causa.
Reitera a apelante preliminar de ilegitimidade passiva de parte,
em razão de o imóvel sobre o qual recaem os débitos condominiais ter sido

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Apelação Cível no 1011069-08.2020.8.26.0100 -Voto no
3
compromissado à venda, e em razão de a responsabilidade pelo pagamento das
taxas condominiais ser daquele que exerce exclusivamente a posse sobre o bem;
insiste na necessidade de o 'comprador' do imóvel integrar o feito, na condição de
terceiro interessado; sustenta a ausência de título executivo extrajudicial apto a
embasar a ação executiva, faltando à ora embargado, portanto, interesse
processual; afirma que há excesso de execução, em razão da incidência de
despesas que entende não estarem autorizadas legalmente ou devidamente
comprovadas.
Recurso bem processado, acusando resposta, subiram os autos.
É o relatório.
A
r.
sentença
merece
preservação,
por
seus
jurídicos
fundamentos.
Com efeito, no julgamento do REsp no 1.345.331/RS, de relatoria
do Ministro Luis Felipe Salomão, processado no rito do art. 543-C, CPC/73
recurso repetitivo, o C. Superior Tribunal de Justiça sedimentou a seguinte
interpretação: “PROCESSO CIVIL. RECURSO ESPECIAL REPRESENTATIVO
DE CONTROVÉRSIA. ART. 543-C DO CPC. CONDOMÍNIO. DESPESAS
COMUNS. AÇÃO DE COBRANÇA. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA
NÃO LEVADO A REGISTRO. LEGITIMIDADE PASSIVA. PROMITENTE
VENDEDOR OU PROMISSÁRIO COMPRADOR. PECULIARIDADES DO CASO
CONCRETO. IMISSÃO NA POSSE. CIÊNCIA INEQUÍVOCA. 1. Para efeitos do
art. 543-C do CPC, firmam-se as seguintes teses: a) O que define a
responsabilidade pelo pagamento das obrigações condominiais não é o registro
do compromisso de compra e venda, mas a relação jurídica material com o
imóvel, representada pela imissão na posse pelo promissário comprador e pela
ciência inequívoca do condomínio acerca da transação. b) Havendo compromisso
de compra e venda não levado a registro, a responsabilidade pelas despesas de
condomínio pode recair tanto sobre o promitente vendedor quanto sobre o
promissário comprador, dependendo das circunstâncias de cada caso concreto.
c) Se ficar comprovado: (i) que o promissário comprador se imitira na posse; e (ii)
o condomínio teve ciência inequívoca da transação, afasta-se a legitimidade
passiva do promitente vendedor para responder por despesas condominiais

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Apelação Cível no 1011069-08.2020.8.26.0100 -Voto no
4
relativas a período em que a posse foi exercida pelo promissário comprador. 2.
No caso concreto, recurso especial não provido”.”
Do referido julgado extrai-se que a responsabilidade pelo
pagamento das obrigações condominiais é decorrente da relação jurídica de
direito material com o imóvel, em razão da imissão do promissário comprador na
posse, e pela ciência inequívoca do condomínio acerca da transação.
No caso em exame, muito embora a embargante Rossi
Residencial tenha tentado demonstrar que compromissou à venda o imóvel com
Rodolpho Pires de Camargo, não trouxe prova dos autos de que tenha
efetivamente dado ciência ao condomínio-embargado da transação realizada e
de que o compromissário comprador fora de fato imitido ou até mesmo que ainda
se encontra na posse do imóvel.
Aliás, conforme bem ressaltou o d. magistrado, “...o compromisso
de compra e venda entabulado entre a embargante e o terceiro Rodolpho (fls.
126/137) não foi devidamente registrado, pelo que as obrigações condominiais
podem recair sobre o compromissário comprador ou ao compromissário
vendedor, cabendo a esta o ônus de provar, nos termos do art. 373, inc. I, do
CPC, que houve imissão na posse do compromissário comprador e que o
condomínio
tinha
ciência
inequívoca
da
transação
para
afastar
sua
responsabilidade pelos pagamentos.” Ainda, “...o mero lapso temporal entre a
alegada entrega das chaves e os débitos ora em cobrança não permite concluir,
com a certeza que se exige, que a embargada tinha efetiva ciência quanto ao
compromisso entabulado. Bastava, para tanto, que a embargante apresentasse
eventual notificação encaminhada ou prova semelhante da comunicação, o que,
no entanto, não foi juntado aos autos. Inclusive, chama a atenção a divergência
de assinatura imputada ao sr. Rodolpho nos documentos juntados às fls.
126/140, até porque não houve a juntada de documentos com reconhecimento
de firma ou mesmo a apresentação de documento pessoal do suposto comprador
para atestar a autenticidade da transação levantada pela embargante.” (fls. 557).
Daí a legitimidade da embargante-apelante para figurar no polo
passivo da demanda e configurado o interesse processual do condomínio-
embargado em acionar judicialmente a devedora para satisfação de seu crédito.

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Apelação Cível no 1011069-08.2020.8.26.0100 -Voto no
5
A jurisprudência desta E. 34a Câmara de D. Privado não
discrepa: “DESPESAS CONDOMINIAIS. AÇÃO DE COBRANÇA AJUIZADA
CONTRA A CDHU. Possibilidade. Hipótese em que a venda do bem não consta
do registro do imóvel. Reconhecimento da responsabilidade do promissário
comprador
somente
se
comprovada
inequivocamente
a
ciência
do
condomínio sobre a alienação, bem como a efetiva imissão na posse, ônus do
qual não se desincumbiu a ré. Entendimento firmado pelo E. STJ, em sede de
recurso repetitivo. sentença mantida. Recurso de apelação improvido, com
determinação (Apel. 1015607-59.2019.8.26.0361, Rel. Desa Cristina Zucchi).
Não vinga a pretensão de chamamento ao processo, porque,
conforme corretamente decidido em primeiro grau, não estão configuradas as
hipóteses previstas no art. 130 do Código de Processo Civil. Ainda, a
solidariedade pretendida em relação ao comprador (sr. Rodolpho) dependeria de
prova inconteste do vínculo deste em relação ao imóvel, o que não ocorre.
Depois, porque fatalmente se formaria lide paralela, com dilação probatória, o
que acarreta a ampliação e tumulto ao feito principal, em afronta aos princípios
da celeridade e economia processuais.
De outra banda, à luz do que dispõe o art. 784, X, do CPC, é
possível concluir ter o exequente instruído o feito com documentos suficientes a
demonstrar o débito e, assim, com o título executivo extrajudicial, na forma do art.
798, I, a, do CPC
Sobre o tema, aliás, já se manifestou este E. Tribunal de Justiça:
“(...) Depreende-se do comando legal supra transcrito que não se exige a
demonstração de valor fixo a título de cota de despesa condominial. O que se
exige é a sua liquidez, que na hipótese em tela é presumida, tendo em vista a
obrigação do condômino de contribuir com as despesas e diante da previsão
orçamentária aprovada em assembleia para tanto. Com efeito, a prova da
constituição do condomínio e a existência de Ata de Assembleia Geral, que
aprova a previsão orçamentária para as despesas ordinárias e do fundo de
reserva, são suficientes para a comprovação do crédito condominial. Isso porque,
uma vez aprovada a previsão orçamentária, haverá o rateio entre os condôminos,
na proporção de suas frações ideais, nos termos do artigo 1.336, inciso I, do

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Apelação Cível no 1011069-08.2020.8.26.0100 -Voto no
6
Código Civil.” (Agravo de Instrumento no 2013951-37.2017.8.26.000, 25a Câmara
de Direito Privado, Rel. Des. Marcondes D'Angelo, j. 20/4/2017).
E não há excesso de execução, principalmente porque acresce
anotar que as despesas condominiais são presumidas, em face dos custos que
decorrem da manutenção das áreas comuns e outros serviços prestados, além
de verificar que a embargante-apelante apenas se insurgiu genericamente contra
o débito e tampouco questionou contundentemente os valores executados pelo
condomínio autor na inicial da execução, e nem mesmo trouxe demonstrativo dos
valores que entendia devidos, firme na tese da falta de interesse processual por
inadequação.
Por fim, visando, no caso em exame, prestigiar o trabalho
adicional realizado pelo(s) patrono(s) do condomínio-embargado, majora-se a
verba honorária para 12% do valor atualizado da causa (artigo 85, parágrafo 11,
do CPC).
Pelo exposto, nego provimento ao recurso.
LÍGIA ARAÚJO BISOGNI
Relatora