Tribunal: TJSP
Processo: 1005269-51.2015.8.26.0010
Classe: Apelação Cível / Promessa de Compra e Venda
Órgão julgador: João Carlos Saletti
Órgão colegiado: 10a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-08-25
Data de publicação: 2020-08-28

Ementa:
COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA – Rescisão fundada por inadimplemento dos compradores – Sentença que julgou procedente a ação, determinando restituição de valores pagos, com retenção de 20% deles, por parte da vendedora – Percentual que assegura recomposição de despesas hodiernamente compreendidas e realizadas em negócios que tais, adequado às circunstâncias do caso e ao ressarcimento da

Ementa:
COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA – Rescisão fundada por inadimplemento dos compradores – Sentença que julgou procedente a ação, determinando restituição de valores pagos, com retenção de 20% deles, por parte da vendedora – Percentual que assegura recomposição de despesas hodiernamente compreendidas e realizadas em negócios que tais, adequado às circunstâncias do caso e ao ressarcimento da empreendedora pelas despesas operacionais do negócio – Sentença mantida.

JUROS DE MORA – Determinação de incidência a partir da citação – Resilição unilateral do contrato, por manifestação de vontade exclusiva do comprador – Compromissária vendedora que não incorreu em mora nem praticou ilicitude – Juros de mora que devem incidir a partir do trânsito em julgado – Precedentes do STJ – Decisão reformada.

Apelação parcialmente provida.

Inteiro teor:
TRIBUNAL DE JUSTIÇA
PODER JUDICIÁRIO
São Paulo
Registro: 2020.0000691831
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível no
1005269-51.2015.8.26.0010, da Comarca de São Paulo, em que é apelante
FORMIGNANO INCORPORADORA LTDA., é apelada RACHEL RUNGE.
ACORDAM, em 10a Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça
de São Paulo, proferir a seguinte decisão: "Deram provimento em parte ao recurso. V.
U.", de conformidade com o voto do Relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Exmos. Desembargadores JOÃO
CARLOS SALETTI (Presidente), J.B. PAULA LIMA E ELCIO TRUJILLO.
São Paulo, 25 de agosto de 2020.
JOÃO CARLOS SALETTI
RELATOR
Assinatura Eletrônica

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PODER JUDICIÁRIO
São Paulo
Apelação Cível no 1005269-51.2015.8.26.0010 -Voto no tn-jcs
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APELAÇÃO CÍVEL no 1005269-51.2015.8.26.0010
COMARCA -
SÃO PAULO FORO REGIONAL IPIRANGA
2o Ofício, Processo no 1005269-51.2015
APELANTE -
FORMIGNANO INCORPORADORA LTDA.
APELADA -
RACHEL RUNGE
VOTO No 31.854
COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA Rescisão fundada
por inadimplemento dos compradores Sentença que julgou
procedente a ação, determinando restituição de valores pagos,
com retenção de 20% deles, por parte da vendedora

Percentual
que
assegura
recomposição
de
despesas
hodiernamente compreendidas e realizadas em negócios que
tais, adequado às circunstâncias do caso e ao ressarcimento
da empreendedora pelas despesas operacionais do negócio
Sentença mantida.
JUROS DE MORA Determinação de incidência a partir da
citação Resilição unilateral do contrato, por manifestação de
vontade exclusiva do comprador Compromissária vendedora
que não incorreu em mora nem praticou ilicitude Juros de
mora que devem incidir a partir do trânsito em julgado
Precedentes do STJ Decisão reformada.
Apelação parcialmente provida.
A r. sentença de fls. 290/294 julgou parcialmente procedente a ação, para
declarar rescindido o contrato de compromisso de compra e venda firmado entre as
partes e condenar a ré a restituir ao autor 80% dos valores pagos em uma única parcela,
atualizados desde o efetivo desembolso e acrescidos de juros legais de mora de 1% ao
mês, desde a citação.
Apela a ré (fls. 297/306). Alega: a) a r. sentença determinou a
“devolução de 80% dos valores pagos, com atualização desde a data do recebimento e
juros de 1% ao mês desde a citação, excluindo-se valor pago a título de comissão de
corretagem”; excetuada a comissão, o dano suportado pela apelante não se limita a
80%, pois a construtora necessita da verba para dar prosseguimento na obra; assim,
além dos 20% por multa penal, também deve reembolsar as despesas previstas nas
alíneas “A” a “H”, da cláusula XVI, item 2, do contrato; b) construtoras não são agentes
financiadores e os compradores quando inadimplentes devem ser responsabilizados e

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arcar com os prejuízos; c) a apelada é pessoa capaz, tendo sido negócio válido, de modo
que os prejuízos da apelante devem ser reparados; d) ao menos a retenção deveria ser
majorada para 30% dos valores pagos; e) juros moratórios devem ser aplicados desde o
trânsito em julgado e não desde a citação. Prequestiona os dispositivos 104 e 482 do
Código Civil e artigo 105, III, a, b e c, da Constituição Federal.
Pede, portanto, seja acolhido o recurso para: a) ser aplicada a cláusula
XVI, “2” a fim de que seja majorado o percentual de retenção de 20%, e que além do
percentual de 20% seja aplicada a cláusula XVI, item 2, letras “a” até “ h”
(penalidades antes da entrega das chaves); b) que os juros moratórios somente sejam
aplicados a partir do trânsito em julgado com relação ao valor a ser devolvido pela
Apelante, pois quem deu causa ao desfazimento do negócio foram os apelados
conforme fundamentação supra; c) sucessivamente seja majorado o percentual de
retenção para 30% do valor pago a Formignano.
Resposta às fls. 181/194, requerendo condenação da apelante nas penas
por litigância de má-fé.
É o relatório.
1. Trata-se de ação de rescisão contratual ajuizada pelos compradores
fundada em inadimplemento da compradora.
A autora, ora apelada, adquiriu em 31 de maio de 2012 no STAND de
vendas da Mbigucci, a unidade 33, com vaga de garagem, do empreendimento
Condomínio Olympic Mbigucci, Edificio Athenas, localizado na Rua Manoel Salgado,
381, Saúde, São Paulo, CEP 04.191.270, no valor total de R$ 255.840,00, divididos da
seguinte forma: R$ 1.499,22 para o Corretor Marcos Alexandre - R$ 458,09 para
Corretora Silmara e R$ 416,44 para o Corretor Vagner - R$ 3.435,70 para a empresa
Estratégia Imóveis - R$ 3.560,64 para empresa Esplendido Imóveis e por fim o valor
de R$ 40.987,58 para empresa Formignano Incorporadora. O valor constante do
contrato, portanto, foi de R$ 198.853,92 (fls. 46).
Até agosto de 2015, pagou R$ 50.357,67.
2. O caso é de rescisão unilateral por motivo da adquirente que, apesar de
ter pago parte do preço ajustado, “ficou impossibilitada de continuar arcando com o
pagamento das prestações assumidas” (cf. a sentença, fls. 290). Daí pedir a rescisão do
contrato.
Nessa circunstância, embora não seja possível impor-se culpa à alienante,

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pode a consumidora rescindir o contrato e reaver as quantias pagas, ainda que não
integralmente.
Nesse sentido a Súmula no 1 do TJSP: “O Compromissário comprador
de imóvel, mesmo inadimplente, pode pedir a rescisão do contrato e reaver as quantias
pagas, admitida a compensação com gastos próprios de administração e propaganda
feitos pelo compromissário vendedor, assim como com o valor que se arbitrar pelo
tempo de ocupação do bem”.
Em situações como a dos autos, a jurisprudência deste Tribunal e do C.
Superior Tribunal de Justiça tem admitido a retenção em favor da vendedora em
percentual que varia de 10% a 25% dos valores pagos:
“AGRAVO REGIMENTAL. DIREITO CIVIL. CONTRATO DE
PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESOLUÇÃO.
RETENÇÃO
DE
PARTE
DO
VALOR
PAGO.
POSSIBILIDADE.
PERCENTUAL. 10% A 25% SOBRE AS PARCELAS APORTADAS.
INCIDÊNCIA DA SÚMULA 7. AGRAVO QUE NÃO IMPUGNA O
FUNDAMENTO CENTRAL DA DECISÃO AGRAVADA. INCIDÊNCIA
DA SÚMULA N. 182/STJ. (...) 2. Esta Corte Superior, à luz de precedentes
firmados pela Segunda Seção, entende que "o compromissário comprador que
deixa de cumprir o contrato em face da insuportabilidade da obrigação
assumida tem o direito de promover ação a fim de receber a restituição das
importâncias pagas" (EREsp 59870/SP, Rel. Ministro BARROS MONTEIRO,
SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 10/04/2002, DJ 09/12/2002 p. 281). 3.
Porém, o percentual a ser retido pelo vendedor, bem como o valor da
indenização a ser paga como contraprestação pelo uso do imóvel, são fixados à
luz das particularidades do caso concreto, razão pela qual se mostra inviável a
via do recurso especial ao desiderato de rever o quantum fixado nas instâncias
inaugurais de jurisdição (Súmula 07). 4. Tendo em vista que o valor de
retenção determinado pelo Tribunal a quo (10% das parcelas pagas) não se
distancia do fixado em diversas ocasiões por esta Corte Superior (que entende
possível o valor retido flutuar entre 10% a 25%), o recurso especial não
prospera. 5. Recurso não provido.” (STJ - AgRg no REsp 1.110.810/DF, Rel.
Ministro LUÍS FELIPE SALOMÃO, QUARTA TURMA, julgado em
03/09/2013, DJe 06/09/2013).
Essa retenção visa o ressarcimento das despesas havidas pela vendedora
para a promoção do negócio, a intermediação da venda, a preparação de documentos,
assinatura de contratos, etc., quer dizer, despesas operacionais para a concretização da
venda. Assim acontece, como é sabido e independe de comprovação. Se não for
ressarcida, a vendedora arcará sozinha com o prejuízo de desfazimento de ajuste,
somente não concluído de todo por motivo próprio do adquirente.

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Considerando o preço ajustado (R$ 198.853,92) e o valor pago (R$
50.357,67 - cerca de 25% do preço), a retenção de 20% dos valores pagos corresponde a
mais de cinco por cento do valor contratado (5%), afigurando-se razoável e mais do que
justo para a hipótese vertente, visto assegurar recomposição de despesas hodiernamente
compreendidas e realizadas em negócios que tais, a despeito de não comprovadas as
efetivamente realizadas.
Como decidido pelo Juízo,
“O percentual pretendido pela vendedora onera excessivamente
a autora, comprometendo o equilíbrio contratual e gerando enriquecimento sem
causa da ré, até porque esta recebeu de volta do bem para renegocia-lo negocia-
lo junto a terceiros”.
Aliás, a autora sequer chegou a tomar posse do imóvel (caso em que
estaria sujeita à renda pela ocupação), e não há impedimento ou dificuldade para que o
bem seja comercializado. Importa, aqui, que as partes sejam recolocadas na situação
anterior, servindo a retenção como ressarcimento dos gastos suportados pela
construtora.
2. JUROS DE MORA.
Com relação à incidência de juros, igualmente têm razão a ré, já que,
como visto, o rompimento do contrato se deu por manifestação de vontade da
compradora, não incorrendo a vendedora em qualquer conduta culposa e nem
demonstrada ilicitude que implicaria em quebra da avença de sua parte.
Desse modo, não se justifica a determinação da incidência dos juros
desde a data da citação, por não ter a ré incorrido em mora, devendo ser incidentes juros
moratórios somente a partir da data do trânsito em julgado, conforme entendimento de
robusta jurisprudência:
“AGRAVO REGIMENTAL NO RECURSO ESPECIAL.
CONTRATO DE COMPRA E VENDA. RESCISÃO. RESTITUIÇÃO DAS
PARCELAS PAGAS. JUROS DE MORA. TERMO INICIAL. TRÂNSITO
EM JULGADO. AGRAVO IMPROVIDO. 1. Segundo a orientação
jurisprudencial das Turmas que compõem a Segunda Seção, nos casos de
rescisão de contrato de promessa de compra e venda, os juros moratórios
devem incidir sobre o valor determinado para restituição a partir da data do
trânsito em julgado da decisão. 2. Agravo regimental a que se nega
provimento. (AgRg no REsp 1552449/SP, Rel. Ministro MARCO AURÉLIO
BELLIZZE, TERCEIRA TURMA, julgado em 15/12/2015, DJe 02/02/2016)

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AGRAVO
REGIMENTAL
NOS
EMBARGO
DE
DECLARAÇÃO NO RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RESCISÃO DE
COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. VIOLAÇÃO DO ART. 396 DO
CC. TERMO INICIAL DOS JUROS. TRÂNSITO EM JULGADO DA
DECISÃO. PRECEDENTES. 1. A Segunda Seção deste Tribunal Superior
sufragou o entendimento de que, "na hipótese de resolução contratual do
compromisso de compra e venda por simples desistência dos adquirentes, em
que postulada, pelos autores, a restituição das parcelas pagas de forma diversa
da cláusula penal convencionada, os juros moratórios sobre as mesmas serão
computados a partir do trânsito em julgado da decisão" (REsp 1.008.610/RJ,
Rel. Min. ALDIR PASSARINHO JUNIOR, DJe 03.09.2008) 2. Não
apresentação pela parte agravante de argumentos novos capazes de infirmar os
fundamentos
que
alicerçaram
a
decisão
agravada.
3.
AGRAVO
REGIMENTAL DESPROVIDO. (AgRg nos EDcl no REsp 1354293/SP, Rel.
Ministro PAULO DE TARSO SANSEVERINO, TERCEIRA TURMA,
julgado em 04/09/2014, DJe 15/09/2014)”
3. Registro, em atenção ao pretendido prequestionamento que,
enfrentadas as questões de direito e de fato em julgamento, motivo não há para referir
expressamente preceitos legais.
4. Por fim, não se entrevê conduta punível por litigância de má-fé por
parte da apelante, que agiu nos limites do direito de defesa e de recorrer.
5. Ante o exposto, dou parcial provimento ao recurso.
É o meu voto.
JOÃO CARLOS SALETTI
Relator
assinado digitalmente