Tribunal: TJSP
Processo: 1007837-24.2016.8.26.0004
Classe: Apelação Cível / Locação de Imóvel
Órgão julgador: Flavio Abramovici
Órgão colegiado: 35a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-03-04
Data de publicação: 2020-03-04

Ementa:
LOCAÇÃO – RESCISÃO CONTRATUAL – DANOS MATERIAIS E MORAIS – Autor (locatário) alega a existência de vício no imóvel locado (infiltração, o que causou a perda de móveis, além de "problemas respiratórios" em decorrência de "bolor e mofo") – Laudo pericial consigna a conclusão de que os danos (rachaduras e manchas) nas paredes à época da locação são oriundos das infiltrações, que "ocorreram por

Ementa:
LOCAÇÃO – RESCISÃO CONTRATUAL – DANOS MATERIAIS E MORAIS – Autor (locatário) alega a existência de vício no imóvel locado (infiltração, o que causou a perda de móveis, além de "problemas respiratórios" em decorrência de "bolor e mofo") – Laudo pericial consigna a conclusão de que os danos (rachaduras e manchas) nas paredes à época da locação são oriundos das infiltrações, que "ocorreram por falta de manutenção corretiva do telhado na ocasião" – Descumprido o dever de manutenção e conservação do imóvel locado (artigo 22, incisos I, II e III, da Lei número 8.245/91) – SENTENÇA DE PARCIAL PROCEDÊNCIA, para declarar a rescisão do contrato de locação desde 31 de março de 2017 (data de entrega das chaves) e condenar o Requerido ao pagamento de multa por rescisão contratual no valor de R$ 2.136,81, de indenização por danos materiais no valor de R$ 7.930,00, e de indenização por danos morais no valor de R$ 4.000,00 – Correto o valor da multa – Caracterizado o dano moral – Não demonstrados os danos materiais – RECURSO DO REQUERIDO PARCIALMENTE PROVIDO, PARA AFASTAR A CONDENAÇÃO AO PAGAMENTO DE INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2020.0000153435
ACÓRDÃO
Vistos,
relatados
e
discutidos
estes
autos
de
Apelação
Cível
no
1007837-24.2016.8.26.0004, da Comarca de São Paulo, em que é apelante LIDISON
LEOPOLDO ELIA ARANHA, é apelado MARCELO CONTI (JUSTIÇA GRATUITA).
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 35a Câmara de Direito Privado
do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Deram parcial
provimento ao recurso, com determinação. V.U., de conformidade com o voto do
relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores ARTUR MARQUES
(Presidente) e MELO BUENO.
São Paulo, 4 de março de 2020.
FLAVIO ABRAMOVICI
Relator
Assinatura Eletrônica

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Apelação Cível no 1007837-24.2016.8.26.0004 -Voto no
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Comarca: Capital – Foro Regional da Lapa – 4a Vara Cível
MM. Juiz da causa: Renato Guanaes Simões Thomsen
Apelante: Lidison Leopoldo Elia Aranha
Apelado: Marcelo Conti
LOCAÇÃO
RESCISÃO CONTRATUAL
DANOS
MATERIAIS E MORAIS
Autor (locatário) alega a
existência de vício no imóvel locado (infiltração, o que
causou a perda de móveis, além de “problemas respiratórios”
em decorrência de “bolor e mofo”) Laudo pericial consigna
a conclusão de que os danos (rachaduras e manchas) nas
paredes à época da locação são oriundos das infiltrações, que
“ocorreram por falta de manutenção corretiva do telhado na
ocasião”
Descumprido o dever de manutenção e
conservação do imóvel locado (artigo 22, incisos I, II e III, da
Lei número 8.245/91)
SENTENÇA DE PARCIAL
PROCEDÊNCIA, para declarar a rescisão do contrato de
locação desde 31 de março de 2017 (data de entrega das
chaves) e condenar o Requerido ao pagamento de multa por
rescisão contratual no valor de R$ 2.136,81, de indenização
por danos materiais no valor de R$ 7.930,00, e de
indenização por danos morais no valor de R$ 4.000,00
Correto o valor da multa Caracterizado o dano moral Não
demonstrados os danos materiais
RECURSO DO
REQUERIDO PARCIALMENTE PROVIDO, PARA
AFASTAR A CONDENAÇÃO AO PAGAMENTO DE
INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS
Voto no 24518

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Apelação Cível no 1007837-24.2016.8.26.0004 -Voto no
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Trata-se de apelação interposta pelo Requerido contra a sentença de
fls.200/210, prolatada pelo I. Magistrado Renato Guanaes Simões Thomsen (em 18 de
junho de 2019), que julgou parcialmente procedente a “ação de rescisão contratual c/c
reparação de danos”, para declarar a rescisão do contrato de locação desde 31 de março de
2017 (data de entrega das chaves) e condenar o Requerido ao pagamento de multa por
rescisão contratual no valor de R$ 2.136,81 (com correção monetária desde o ajuizamento
da ação e juros moratórios de 1% ao mês desde o trânsito em julgado da decisão), de
indenização por danos materiais no valor de R$ 7.930,00 (com correção monetária desde os
respectivos orçamentos e juros moratórios de 1% ao mês desde a citação) e de indenização
por danos morais no valor de R$ 4.000,00 (com correção monetária desde a sentença e
juros moratórios de 1% ao mês desde a citação), além das custas e despesas processuais e
dos honorários advocatícios (fixados em 10% do valor da condenação).
Alega o cerceamento de defesa (necessária a produção de prova
testemunhal para comprovar que realizou os reparos solicitados pelo Autor), que o laudo
pericial foi realizado a partir de fotos e vídeos, que o Autor permaneceu no imóvel por
longo período (cerca de onze anos), que inverossímil a existência de infiltração durante
todo aquele período sem que o Autor pleiteasse a resolução do contrato, que a desocupação
do imóvel ocorreu apenas nove meses após o ajuizamento da ação, que efetuou o reparo de
todos os danos comunicados pelo Autor, que incabível a rescisão contratual por culpa do
Requerido e a aplicação de multa, que excessivo o valor da multa (deve incluir apenas o
valor de três aluguéis, sem acessórios), que não comprovados os danos materiais, que
ausente o dano moral, e que excessivo o valor das indenizações. Pede o provimento do
recurso, para a improcedência da ação, ou para a redução do valor da multa e das
indenizações por danos morais e materiais (fls.212/221).
Contrarrazões a fls.235/244.
É a síntese.
Ausente o cerceamento de defesa, porque o Juiz pode, após analisar
as provas já produzidas, dispensar a produção de outras, ainda que contra a vontade das
partes, se concluir que os pontos controvertidos estão suficientemente aclarados,
ressaltando-se que realizada a prova pericial (fls.169/186) e que a prova pretendida
(testemunhal) não altera o deslinde do feito.

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Incontroverso que celebrado contrato de locação (em 09 de
fevereiro de 2006 fls.14/18), em que figuram como locador o Requerido e como locatário
o Autor, pelo período de 09 de novembro de 2006 a 08 de maio de 2009, que se prorrogou
por prazo indeterminado, com aluguel no valor mensal de R$ 400,00 (na data de início da
locação).
O Autor alega, na petição inicial, que “o valor atual do aluguel é de
R$ 712,27”, que desde o início do contrato “o imóvel vem apresentando problemas de
habitabilidade, visto que sempre apresentou diversos vazamentos e goteiras”, que sempre
solicitou ao Requerido que “cumprisse com sua obrigação de que o imóvel locado
oferecesse condições para residência”, mas que “com o decorrer do tempo a situação foi
ficando agravada pelo fato de que, ante a negligência do réu em atender às diversas
solicitações de reparos no imóvel, o Autor sofreu diversos prejuízos materiais em razão do
s vazamentos, danificando os bens móveis que guarnecem a residência”.
Acrescenta que “perdeu diversos livros e materiais de estudo
devido às goteiras e vazamentos no imóvel”, que “o mofo e o bolor nos bens móveis
causam problemas respiratórios”, que “o Requerido é proprietário do condomínio, que
possui seis unidades”, que “os vazamentos e goteiras só se apresentam na unidade locada
pelo Autor”, que “a cor preta na parede e o bolor nas paredes e na parte externa do imóvel
comprovam a negligência e o descaso do Requerido”, e que “em que pese as diversas
correspondências eletrônicas... o Requerido nenhuma atitude tomou no sentido de
solucionar os problemas existentes no imóvel”, e pede a rescisão do contrato por culpa do
Requerido, e a condenação ao pagamento de multa por rescisão contratual no valor de três
aluguéis (R$ 2.136,81), de indenização por danos materiais no valor de R$ 7.930,00 e de
indenização por danos morais no valor de R$ 14.245,40.
O Requerido sustenta, na contestação de fls.83/88, que o Autor
“recebeu o imóvel em data de 09/11/2006 (início de vigência do contrato) em perfeitas
condições, tanto é verdade que foi vistoriado pelas partes”, que a suposta ocorrência de
infiltração foi comunicada pela primeira vez em 28 de abril de 2008, e que “atendeu às
solicitações do Requerente, embora não respondidas as mensagens do mesmo, mas em
todas elas foram enviados prestadores de serviços para sanar o problema”.
Aduz, ainda, que “o problema foi sanado, pois seria impossível

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uma pessoa permanecer no imóvel por mais de dez anos com vazamentos constantes no
imóvel”, que “o mofo e bolor apontados foram causados pela grande quantidade de móveis
existentes no imóvel, pois diminuem a circulação normal de ar... devendo ser reparados
com pintura nova”, que ajuizada a ação para afastar a responsabilidade contratual do Autor
quanto à devolução do imóvel nas mesmas condições que recebeu, que não caracterizado o
inadimplemento contratual pelo Requerido, que incabível a aplicação de multa, que não
comprovados os danos materiais, e que ausente o dano moral.
Em réplica (fls.93/99), o Autor afirma que “os vazamentos se
iniciaram no período de chuvas”, que “realizou diversas reclamações também para o Sr.
Yrlan, quando o imóvel foi administrado pela imobiliária Predi-Mor, o qual após vistoriar
o telhado constatava a existência de telhas quebradas”, que “as ocorrências não foram
solucionadas”, e que “não possui grande quantidade de móveis”.
O documento de fls.21 comprova que o Autor comunicou a
existência de “graves problemas de goteiras” à administradora do imóvel em 28 de abril de
2008, e os documentos de fls.22/24 demonstram que a reclamação foi reiterada sucessivas
vezes notando-se que ausente impugnação específica àqueles documentos, e que em
mensagem eletrônica encaminhada à administradora do imóvel (em 29 de março de 2010)
o Autor consigna que “o pessoal da Predi-Mor está trabalhando com afinco na reforma dos
apartamentos 3 e 6, contudo, as goteiras do apartamento 5 prosseguem, com toda sua força,
há mais de 4 anos” (fls.24).
Em relação aos vícios no imóvel locado, o laudo pericial
(fls.169/186) consigna que “constatou a presença de uma manta prateada flexível cobrindo
todo o telhado cerâmico do prédio da unidade em questão”, que “tal manda apresenta
característica recente, não fazendo parte da construção original do telhado do prédio”, que
“atualmente não existe vazamento oriundo do telhado”, que “os vazamentos reclamados
pelo inquilino anterior, ora Autor, somente podem ser identificados através de documentos
trazidos aos autos”, e que “o Autor desocupou este imóvel em 31/03/2017 (fls.153), época
em que o apartamento não havia passado por reformas (o piso era em tacos de madeira e
forros de pvc com adesivos)” ressaltando-se que elaborado o laudo pericial em 15 de abril
de 2019.
Ao depois, o Perito Oficial conclui que os danos (rachaduras e

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manchas) nas paredes à época da locação são oriundos das infiltrações, que a presença de
“bolor nas paredes” não decorre da quantidade de móveis existentes no imóvel, que há
indício de reforma no imóvel há cerca de dois anos, que os vazamentos “ocorreram por
falta de manutenção corretiva do telhado na ocasião”, que “acerca de dois anos os
vazamentos cessaram, considerando este Perito Judicial que a manta impermeabilizante
aplicada na superfície externa do telhado deu solução definitiva aos vazamentos”, e que “as
manchas escuras nas paredes do apartamento apresentam características de infiltração não
recente e constante, provenientes de águas de chuvas incidentes no telhado condominial”
(fls.182/184).
O Requerido apresentou impugnação (fls.193/195), alegando que
as conclusões do laudo “não devem ser consideradas, pois não foram constatadas
fisicamente, e, sim, em provas questionáveis (fotos e vídeos) que não comprovam a com
exatidão a veracidade dos fatos” mas ausente contrariedade técnica ao laudo pericial,
salientando-se que a impossibilitada a realização de prova pericial direta em razão dos
reparos efetuados no imóvel pelo Requerido após a rescisão do contrato com o Autor.
Portanto, com base no laudo pericial e nos documentos
apresentados (fls.21/58 e mídia digital), comprovado que a infiltração decorreu de falha na
impermeabilização no imóvel locado e que o Requerido não adotou as medidas necessárias
para solucionar os danos ao imóvel à época da locação, e, por outro lado, descabida a
alegação de que os problemas relacionados a “mofo e bolor” decorreram da quantidade de
móveis presentes no local.
Logo, descumprido o dever de manutenção e conservação do
imóvel locado, pois demonstrada a ocorrência de infiltrações constantes no imóvel objeto
do contrato, em violação ao disposto no artigo 22, incisos I, II e III, da Lei número
8.245/91.
Em consequência, cabível a condenação do Requerido ao
pagamento da multa por infração contratual no valor de R$ 2.136,81, correspondente a
“três aluguéis reajustados para a época” (3 x R$ 712,27 fls.08), nos termos da cláusula
décima primeira do contrato (fls.16) salientando-se que o Requerido não impugnou (na
contestação) o valor do aluguel atualizado.
Ademais, a conduta do Requerido causou constrangimento e exigiu

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que o Autor realizasse esforços para sanar erro a que não deu causa, com lesão à
personalidade.
O valor da indenização deve ser proporcional à reprovabilidade da
conduta, promovendo a justa reparação do dano sofrido e a adequada punição do
Requerido (para que evite a repetição do atentado), mas não pode ser excessivo, porque
limitado pela vedação ao enriquecimento sem causa e, nesse sentido, razoável o valor
fixado (R$ 4.000,00).
Todavia, descabido o pedido de indenização por danos materiais,
considerando que os danos aos bens móveis (sofá, tapete e guarda-roupa fls.08) não
foram objeto da prova pericial e que insuficientes as fotografias apresentadas, de modo que
não comprovado o estrito nexo de causalidade entre as infiltrações e os alegados danos aos
bens móveis residenciais (ônus que incumbia ao Autor, nos termos do artigo 373, inciso I,
do Código de Processo Civil).
Considerando a sucumbência parcial, razoável que o Requerido
arque com 2/3 das custas e despesas processuais (arcando o Autor com a parcela
remanescente), pagando cada parte os honorários advocatícios da parte contrária, que fixo
em 20% do valor da condenação, com o mesmo rateio vedada a compensação (artigo 85,
parágrafo 14, do Código de Processo Civil).
Dessa forma, de rigor o parcial provimento do recurso.
Ante o exposto, dou parcial provimento ao recurso, para afastar a
condenação ao pagamento de indenização por danos materiais, arcando o Requerido com
2/3 (dois terços) das custas e despesas processuais (arcando o Autor com a parcela
remanescente), e pagando cada parte os honorários advocatícios da parte contrária, que fixo
em 20% (vinte por cento) do valor da condenação, com o mesmo rateio, observada a
gratuidade processual do Autor.
FLAVIO ABRAMOVICI
Relator