Tribunal: TJSP
Processo: 1016487-72.2019.8.26.0451
Classe: Apelação Cível / Associação
Órgão julgador: Donegá Morandini
Órgão colegiado: 3a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-11-03
Data de publicação: 2020-11-04

Ementa:
ASSOCIAÇÃO. AÇÃO DE COBRANÇA.
Destacada responsabilidade pelas taxas de contribuição. Defesa lastreada, dentre outros fundamentos, na isenção conferida no estatuto social, por se cuidar de instituidora do loteamento. Efetiva dispensa de custeio (art. 10, par. 1o, do Estatuto). Previsão, ainda, que se ajusta o caso em análise. Lotes não vendidos ou prometidos à venda que se alinham àqueles que

Ementa:
ASSOCIAÇÃO. AÇÃO DE COBRANÇA.
Destacada responsabilidade pelas taxas de contribuição. Defesa lastreada, dentre outros fundamentos, na isenção conferida no estatuto social, por se cuidar de instituidora do loteamento. Efetiva dispensa de custeio (art. 10, par. 1o, do Estatuto). Previsão, ainda, que se ajusta o caso em análise. Lotes não vendidos ou prometidos à venda que se alinham àqueles que foram vendidos e que retornaram ao patrimônio da instituidora. Inequívoca rescisão do contrato firmado com o particular, como bem destacado pela autora. Nulidade da previsão. Questão arguida em sede de réplica. Superação do prazo processual para a modificação do pedido ou causa de pedir. Inicial, às claras, limitada ao conteúdo condenatório. Eventual nulidade, como arguido, que exige a dedução de ação declaratória.
APELO DESPROVIDO.

Inteiro teor:
TRIBUNAL DE JUSTIÇA
PODER JUDICIÁRIO
São Paulo
Registro: 2020.0000903061
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível no
1016487-72.2019.8.26.0451, da Comarca de Piracicaba, em que é apelante ASSOCIAÇÃO
RESIDENCIAL VILLA D'AQUILA, é apelado VILA SANTA EMPREENDIMENTOS
IMOBILIÁRIOS S/A.
ACORDAM, em 3a Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça de
São Paulo, proferir a seguinte decisão: "Negaram provimento ao recurso. V. U.", de
conformidade com o voto do Relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Exmos. Desembargadores JOÃO
PAZINE NETO (Presidente sem voto), BERETTA DA SILVEIRA E VIVIANI
NICOLAU.
São Paulo, 3 de novembro de 2020
DONEGÁ MORANDINI
RELATOR
Assinatura Eletrônica

TRIBUNAL DE JUSTIÇA
PODER JUDICIÁRIO
São Paulo
3a Câmara de Direito Privado
Apelação Cível no 1016487-72.2019.8.26.0451
Comarca: Piracicaba
Apelante: Associação Residencial Villa D'Áquila
Apelada: Vila Santa Empreendimentos Imobiliários S.A.
Voto no 48.623
ASSOCIAÇÃO. AÇÃO DE COBRANÇA.
Destacada responsabilidade pelas taxas de contribuição. Defesa
lastreada, dentre outros fundamentos, na isenção conferida no
estatuto social, por se cuidar de instituidora do loteamento. Efetiva
dispensa de custeio (art. 10, par. 1o, do Estatuto). Previsão, ainda,
que se ajusta o caso em análise. Lotes não vendidos ou prometidos
à venda que se alinham àqueles que foram vendidos e que
retornaram ao patrimônio da instituidora. Inequívoca rescisão do
contrato firmado com o particular, como bem destacado pela
autora. Nulidade da previsão. Questão arguida em sede de réplica.
Superação do prazo processual para a modificação do pedido ou
causa de pedir. Inicial, às claras, limitada ao conteúdo
condenatório. Eventual nulidade, como arguido, que exige a
dedução de ação declaratória.
APELO DESPROVIDO.
1.- Ação de cobrança julgada improcedente pela r. sentença de
fls. 433/436, cujo relatório é adotado, proferida pela MM.a Juíza de Direito
Fabíola Giovanna Barrea Moretti, por considerar que a cobrança das taxas
não pode ser formulada em face daquele que não integrou a associação,
havendo, ainda, cláusula proibitiva de cobrança em relação aos fundadores.
Recorre a autora, inconformada.

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Sustenta, por primeiro, que “a cláusula inserida pela Associada
Fundadora é nula de pleno direito, tendo em vista ser abusiva, infringindo
vários princípios gerais, como por exemplo o da onerosidade excessiva e da
isonomia, desrespeitando a função social do contrato” (fls. 305). Além disso,
reforça a alegação de que o lote em questão foi anteriormente vendido,
desaparecendo a isenção estatutária.
No mais, impugna a aplicação do entendimento trazido pelo C.
STJ, seja porque os pagamentos foram anteriormente realizados ou, ainda,
porque se beneficia diretamente dos serviços prestados pela associação (fls.
302/329).
O apelo foi respondido (fls. 341/352).
É o RELATÓRIO.
2.- Rejeita-se, de saída, a preliminar trazida em contrarrazões.
Embora o recurso trate repetidamente de poucos conteúdos, a verdade é que a
matéria de fundo acolhida pela r. sentença recorrida restou efetivamente
impugnada, seja pela sustentada inaplicabilidade do entendimento trazido
pelo C. STJ em sede de recurso repetitivo ou pela arguida nulidade da
cláusula estatutária apontada pela recorrida, particularidades que evidenciam
o cumprimento do art. 932, III, do CPC.
Vencida essa questão, preserva-se o decreto de improcedência.
Com efeito.
Dentre as inúmeras alegações destacadas pelas litigantes,
sobressalta aquela que estabelece a isenção das despesas em relação aos
instituidores fundadores da associação. Nos termos do art. 10, par. 1o, do
Estatuto da recorrente “...os associados fundadores ficam isentos do
pagamento de quaisquer contribuições devidas à associação, que
decorram de lotes não vendidos ou prometidos à venda” (fls. 75).

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Segundo a recorrente, inaplicável a referida disposição porque o
lote objeto da presente demanda restou alienado e somente agora retornou ao
patrimônio da recorrida. Para reforçar a alegação, destaca a existência de um
distrato formalizado com a anterior adquirente do imóvel (fls. 192/197) e,
ainda, a troca de e-mail pela devedora sinalizando a responsabilidade pela
despesa.
No entanto, forçoso reconhecer que a disposição acima
apresentada não se ajusta ao ideal perseguido pela recorrente. Isso porque,
ainda que o lote já tenha sido anteriormente alienado, quer a previsão
estatutária esclarecer que, enquanto a instituidora se mantiver como
proprietária do imóvel, não lhe é cabível a cobrança da contribuição, pouco
importando que o imóvel jamais tenha sido alienado ou que, ainda que
transacionado, retornou à titularidade da apelada.
Portanto, inequívoca a impossibilidade de exigência dos valores,
sequer havendo como considerar os pagamentos anteriores como renúncia à
garantia atribuída à apelada, na medida em que o art. 10, par. 2o, do Estatuto é
claro ao destacar que os pagamentos são feitos por liberalidade, sem que
configure obrigação (fls. 75).
Buscou-se, depois, a invalidação da referida cláusula. Na
oportunidade, listou a apelante uma série de disposições legais e
constitucionais a refutarem a aplicação da referida disposição estatutária.
Porém, o questionado foi trazido apenas com a apresentação da réplica,
inexistindo uma única linha destinada ao tema por ocasião da peça
introdutória.
Em sendo assim, não há como enfrentar o pleito atravessado pela
recorrente, porque contrário à normatiza constante do art. 329 do CPC,
exigindo-se, a princípio, a apresentação de ação com viés declaratório para

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que se possa obter um pronunciamento jurisdicional relacionado ao tema.
Concluindo-se, descabe a disciplina dos demais assuntos
trazidos em grau recursal. Enquanto preservada a disposição interna não há
espaço para se exigir o pagamento das taxas contributivas. Somente com a
eventual superação do assunto é que se permite a análise das demais razões,
especialmente a inaplicabilidade da jurisprudência editada pelo C. STJ em
sede de recurso repetitivo direcionado à matéria. Como decidido por aquela
Corte “não é o órgão julgador obrigado a rebater, um a um, todos os
argumentos trazidos pelas partes em defesa da tese que apresentaram.
Deve apenas enfrentar a demanda, observando as questões relevantes e
imprescindíveis à sua resolução” (AREsp 1592147/SP, Rel. Ministro
HERMAN BENJAMIN, SEGUNDA TURMA, julgado em 04/08/2020,
DJe 31/08/2020).
Rejeitada, na íntegra, a insurgência recursal, desponta-se
necessária a majoração dos honorários de sucumbência, por força do art. 85,
par. 11, do CPC, os quais ficam estabelecidos em R$ 1.300,00.
APELO DESPROVIDO.
Donegá Morandini
Relator