Tribunal: TJSP
Processo: 1054431-94.2019.8.26.0100
Classe: Apelação Cível / Compra e Venda
Órgão julgador: Pedro de Alcântara da Silva Leme Filho
Órgão colegiado: 8a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-09-25
Data de publicação: 2020-09-25

Ementa:
Apelação. Compromisso de compra e venda de imóvel. Ação de rescisão contratual c/c restituição de valores. Sentença de parcial procedência da ação principal e da ação reconvencional. Insurgência da ré. Cabimento parcial. Aplicabilidade do CDC. Rescisão contratual por culpa do comprador. Súmulas n. 1, 2 e 3, do TJSP. Sentença que determinou a devolução de 90% (noventa por cento) do montante pago.

Ementa:
Apelação. Compromisso de compra e venda de imóvel. Ação de rescisão contratual c/c restituição de valores. Sentença de parcial procedência da ação principal e da ação reconvencional. Insurgência da ré. Cabimento parcial. Aplicabilidade do CDC. Rescisão contratual por culpa do comprador. Súmulas n. 1, 2 e 3, do TJSP. Sentença que determinou a devolução de 90% (noventa por cento) do montante pago. Devolução de 80% (oitenta por cento) dos valores pagos mostra-se mais adequada e proporcional ao caso. Impossibilidade de cobrança de taxa de fruição. Possibilidade de cobrança de eventuais débitos em aberto relacionados ao imóvel, desde que condicionada à comprovação pela ré da data de imissão na posse do imóvel e da data da desocupação/reintegração da posse, na fase de liquidação e cumprimento de sentença. Precedentes do TJSP. Litigância de má-fé não reconhecida. Verbas sucumbenciais mantidas. Honorários sucumbenciais recursais não fixados. Recurso da ré parcialmente provido.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2020.0000786777
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível no 1054431-
94.2019.8.26.0100, da Comarca de São Paulo, em que é apelante MOMENTUM
EMPREENDIMENTOS
IMOBILIÁRIOS
LTDA,
é
apelado
ALEX
VASCONCELOS SODO.
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 8a Câmara de Direito
Privado do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Deram
provimento em parte ao recurso. V. U., de conformidade com o voto do relator,
que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores THEODURETO
CAMARGO (Presidente) e SILVÉRIO DA SILVA.
São Paulo, 25 de setembro de 2020.
PEDRO DE ALCÂNTARA DA SILVA LEME FILHO
Relator
Assinatura Eletrônica

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Apelação Cível no 1054431-94.2019.8.26.0100 -Voto no 26492
2
Apelação n°:
1054431-94.2019.8.26.0100
Apelante(s):
MOMENTUM
EMPREENDIMENTOS
IMOBILIÁRIOS LTDA
Apelado(s):
ALEX VASCONCELOS SODO
Comarca:
FORO CENTRAL CÍVEL 39a VARA CÍVEL
1a Instância:
1054431-94.2019.8.26.0100
Juiz(a):
DANIELA PAZZETO MENEGHINE CONCEIÇÃO
Voto no
26492
EMENTA. Apelação. Compromisso de compra e venda de imóvel.
Ação de rescisão contratual c/c restituição de valores. Sentença de
parcial procedência da ação principal e da ação reconvencional.
Insurgência da ré. Cabimento parcial. Aplicabilidade do CDC.
Rescisão contratual por culpa do comprador. Súmulas n. 1, 2 e 3,
do TJSP. Sentença que determinou a devolução de 90% (noventa
por cento) do montante pago. Devolução de 80% (oitenta por
cento) dos valores pagos mostra-se mais adequada e proporcional
ao caso. Impossibilidade de cobrança de taxa de fruição.
Possibilidade de cobrança de eventuais débitos em aberto
relacionados ao imóvel, desde que condicionada à comprovação
pela ré da data de imissão na posse do imóvel e da data da
desocupação/reintegração da posse, na fase de liquidação e
cumprimento de sentença. Precedentes do TJSP. Litigância de má-
fé não reconhecida. Verbas sucumbenciais mantidas. Honorários
sucumbenciais recursais não fixados. Recurso da ré parcialmente
provido.
Apelação interposta contra a sentença de fls. 864/873
cujo relatório se adota, que julgou parcialmente procedente a ação
principal movida por ALEX VASCONCELOS SODO em face de
MOMENTUM EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA, bem como
julgou parcialmente procedente a ação reconvencional. Diante da
sucumbência, a ré foi condenada a pagar as custas e as despesas
processuais, além de honorários advocatícios, fixados em R$800,00 (artigo
85, §8o do CPC).

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Apelação Cível no 1054431-94.2019.8.26.0100 -Voto no 26492
3
A ré interpôs recurso de apelação, pugnando pela
reforma da sentença, conforme razões de fls. 876/892.
Recurso da ré tempestivo, preparado e respondido
(fls. 927/943)
É o relatório.
Aplicabilidade
do
Código
de
Defesa
do
Consumidor
Inicialmente, ressalta-se a necessidade da aplicação
do Código de Defesa do Consumidor ao caso, eis que a natureza do
negócio jurídico celebrado entre as partes é de compromisso de compra e
venda, no qual a ré constitui pessoa jurídica que tinha o objetivo de
comercializar o imóvel e o autor o adquiriu como destinatário final, nos
termos dos artigos 2o e 3o, do CDC.
Ainda, não restam dúvidas de que o contrato tem
natureza e característica de “contrato de adesão” (art. 54 do CDC), já que
possui inúmeras cláusulas padronizadas.
Percentual de devolução dos valores pagos
Neste ponto, o inconformismo da ré merece ser
acolhido em parte.
Diante da impossibilidade da continuidade do
negócio, o contrato celebrado entre as partes devia mesmo ter sido
rescindido por culpa do comprador, com a consequente devolução de
parte dos valores solvidos.
Esta C. Corte consolidou o entendimento no sentido
de que, rescindido o contrato, as partes devem ser imediatamente
restituídas ao estado anterior, mesmo em caso de inadimplemento do
comprador, evitando-se o enriquecimento sem causa e afronta aos artigos

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Apelação Cível no 1054431-94.2019.8.26.0100 -Voto no 26492
4
51, inciso IV, § 1o e 53 do Código de Defesa do Consumidor.
Nesse sentido, as Súmulas n. 1 e 3, do TJSP:
Súmula n. 1: O Compromissário comprador de imóvel,
mesmo inadimplente, pode pedir a rescisão do contrato e
reaver as quantias pagas, admitida a compensação com
gastos próprios de administração e propaganda feitos pelo
compromissário vendedor, assim como com o valor que se
arbitrar pelo tempo de ocupação do bem.
Súmula no 2: A devolução das quantias pagas em
contrato de compromisso de compra e venda de imóvel deve
ser feita de uma só vez, não se sujeitando à forma de
parcelamento prevista para a aquisição.
Súmula n. 3: Reconhecido que o compromissário
comprador tem direito à devolução das parcelas pagas por
conta do preço, as partes deverão ser repostas ao estado
anterior, independentemente de reconvenção.
Anote-se que, ao contrário do que alega a ré, o
pedido de rescisão é um direito do comprador, ainda que ele esteja
inadimplente e ainda que não tenha havido prévio pedido administrativo,
a teor do que dispõe a Súmula no 1 deste E. Tribunal de Justiça.
Portanto, a rescisão do contrato não depende da
concordância da vendedora.
No mesmo sentido, a Súmula n. 543 do C. STJ dispõe
que: na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de
imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata
restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso
de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Apelação Cível no 1054431-94.2019.8.26.0100 -Voto no 26492
5
tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento.
Na lição de FLÁVIO TARTUCE sobre o princípio
do pacta sunt servanda:
“Anote-se que o princípio da força obrigatória como regra
máxima tinha previsão já no direito romano, segundo o
qual deveria prevalecer o pacta sunt servanda, ou seja, a
força obrigatória do estipulado no pacto. Não poderia,
portanto, sem qualquer razão plausível, ser o contrato
revisto ou extinto, sob pena de acarretar insegurança
jurídica ao sistema.
Porém, a realidade jurídica e fática do mundo capitalista e
pós-moderno não possibilita mais a concepção estanque
do contrato. O mundo globalizado, a livre concorrência, o
domínio do crédito por grandes grupos econômicos e a
manipulação dos meios de marketing geraram um grande
impacto no Direito Contratual. Como já se destacou, vive-
se na expressão de Enzo Roppo, o Império dos Contratos-
Modelo, pela prevalência maciça dos contratos de adesão,
com conteúdo pré-estipulado.
Dentro dessa realidade, o princípio da força obrigatória ou
da obrigatoriedade das convenções continua previsto em
nosso ordenamento jurídico, mas não mais como regra
geral, como antes era concebido. A força obrigatória
constitui exceção à regra geral da socialidade, secundária à
função social, princípio que impera dentro da nova
realidade do direito privado contemporâneo. Certo é,
portanto, que o princípio da força obrigatória não tem mais
encontrado a predominância e a prevalência que exercia no

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Apelação Cível no 1054431-94.2019.8.26.0100 -Voto no 26492
6
passado. O princípio em questão está, portanto, mitigado
ou relativizado, sobretudo pelos princípios sociais da
função social do contrato e da boa-fé objetiva.” (“Manual
de direito civil: volume único, , 8a edição revista e
ampliada, Rio de Janeiro: Forense; São Paulo:
MÉTODO, 2018, págs. 666/667).
Sem
prejuízo
do
que
as
partes
livremente
convencionam, a legislação atual consumerista mitiga a autonomia da
vontade em detrimento de maior proteção ao consumidor em casos de
abusividade, como ocorre no caso dos autos, não havendo que se falar em
violação do princípio do pacta sunt servanda.
Quanto ao percentual de devolução, este depende do
caso concreto, sendo que a jurisprudência deste Tribunal tem fixado
percentuais que variam de 75% (setenta e cinco por cento) a 90% (noventa
por cento) dos valores pagos.
E não há que se falar na aplicação da nova redação
do artigo 32-A da Lei no 6.766/79, dada pela Lei 13.786/2018, uma vez
que este diploma legislativo não se aplica aos contratos celebrados em
data anterior ao início de sua vigência (antes de 27/12/2018).
No caso em tela, o juízo “a quo” houve por bem
determinar a devolução o autor de 90% (noventa por cento) das quantias
pagas (fls. 864/873).
A ré pretende que seja determinada a devolução de
quantias pagas na forma da cláusula do contrato (“condições para
eventual rescisão contratual”).
Todavia, a referida cláusula prevê uma série
deduções, mostra-se abusiva nos termos dos artigos 51, inciso IV, § 1o e 53

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Apelação Cível no 1054431-94.2019.8.26.0100 -Voto no 26492
7
do Código de Defesa do Consumidor, pois redunda em retenção
excessiva em favor da vendedora, bem como na colocação do consumidor
em desvantagem exagerada.
Assim, entendo que é mais razoável e proporcional
determinar que o autor receba o montante de 80% (oitenta por cento) dos
valores pagos, seja porque a rescisão se deu por culpa dele, seja porque a
retenção de 20% (vinte por cento) valor solvido é suficiente para indenizar
a ré pela administração, pelas despesas operacionais e pelo desfazimento
do negócio.
Aliás, assim tem decidido esta Colenda Câmara mais
recentemente:
“Apelação
Cível
1008782-70.2018.8.26.0576
-
EMENTA:
APELAÇÃO
-
COMPROMISSO
DE
COMPRA E VENDA LOTEAMENTO - RESCISÃO
CONTRATUAL MOTIVADA PELO ADQUIRENTE
RESTITUIÇÃO
DAS
PARTES
AO
ESTADO
ANTERIOR - DEVOLUÇÃO DOS VALORES PAGOS,
COM RETENÇÃO - SENTENÇA QUE FIXOU
RETENÇÃO DE 10% DOS VALORES PAGOS

INCONFORMISMO DA RÉ ACOLHIMENTO EM
PARTE
É abusiva a cláusula contratual que prevê
descontos excessivos para o caso de rescisão contratual por
culpa do adquirente Caso concreto que demonstra ser
razoável a retenção no percentual de 20% dos valores pagos
a título de indenização pelas despesas geradas, segundo
entendimento do STJ e precedentes desta C. Câmara
Comissão de corretagem Retenção indevida - Taxa que
não se confunde com o valor do sinal dado como princípio

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Apelação Cível no 1054431-94.2019.8.26.0100 -Voto no 26492
8
de pagamento, devendo ser demonstrada a efetiva
contratação deste serviço, com informação prévia e clara ao
adquirente - Correção monetária Incidência desde cada
desembolso para a efetiva recomposição da moeda Juros de
mora Modificação do termo inicial - Encargo que deve ser
computado a partir do trânsito em julgado, pois a resolução
do contrato decorreu da inadimplência do comprador -
DERAM PARCIAL PROVIMENTO AO RECURSO”.
(TJSP;
Relator
(a): Alexandre
Coelho;
Órgão
Julgador: 8a Câmara de Direito Privado; Foro de São
José do Rio Preto - 5a Vara Cível; Data do Julgamento:
31/07/2019; Data de Registro: 31/07/2019)
“Apelação
Cível
1001390-88.2017.8.26.0358
-
EMENTA: Apelação cível. Ação de rescisão contratual c.c.
devolução de quantias pagas. Compra e venda de lote.
Desistência do comprador por problemas financeiros. A
rescisão é de rigor, e contra esta pretensão não há qualquer
insurgência da ré. Não se pode admitir a perda total das
parcelas pagas, sob pena de afronta ao disposto no artigo 53
do Código de Defesa do Consumidor. Em julgado recente
desta Câmara foi definido percentual de 20% de retenção.
Os valores a serem restituídos deverão ser corrigidos pela
tabela prática de atualização do Egrégio Tribunal de Justiça
desde cada desembolso. Quanto à aplicação dos juros, estes
devem incidir a partir do trânsito em julgado. Todavia,
devem ser mantidos nos moldes da sentença, sob pena de
caracterizar
reformatio
in
pejus.
As
despesas
de
condomínio, taxas, se existentes, enquanto na posse do
autor, bem como o pagamento do IPTU, são de

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Apelação Cível no 1054431-94.2019.8.26.0100 -Voto no 26492
9
responsabilidade do promitente comprador. Sucumbência
proporcional. Apelos parcialmente providos”. (TJSP;
Relator (a): Silvério da Silva; Órgão Julgador: 8a
Câmara de Direito Privado; Foro de Mirassol - 3a
Vara; Data do Julgamento: 31/07/2019; Data de
Registro: 05/08/2019)
“Apelação
Cível
1059002-82.2017.8.26.0002
-
EMENTA: RESCISÃO DE CONTRATO CUMULADA
COM
RESTITUIÇÃO
DE
VALORES

Parcial
procedência Desistência da parte compradora que não
constitui óbice para que postule a rescisão da avença,
tampouco a devolução parcial do quanto adimplido

Inteligência das Súmulas 1 e 2 da Seção de Direito Privado
deste E. Tribunal de Justiça, 543 do C. STJ e art. 53 do DC
Descontos previstos no contrato que se mostram abusivos
Sentença que determinou a devolução de 90 % do
montante pago - Insurgência da ré Cabimento parcial
Devolução de 80% que se mostra mais adequada e
proporcional ao desfazimento do negócio Precedentes
Correção monetária do desembolso mantida - Sentença
reformada
Recurso parcialmente provido”. (TJSP;
Relator (a): Salles Rossi; Órgão Julgador: 8a Câmara
de Direito Privado; Foro Regional II - Santo Amaro -
5a Vara Cível; Data do Julgamento: 30/07/2019; Data
de Registro: 30/07/2019)
Ainda, é impossível a retenção/cobrança das arras.
Por não se tratarem de arras penitenciais, não há
como se determinar a sua retenção como penalidade à parte culpada pela

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Apelação Cível no 1054431-94.2019.8.26.0100 -Voto no 26492
10
rescisão contratual.
Nesse sentido, decisão Superior Tribunal de Justiça:
“REsp 355.818/MG - EMENTA: (...) III. Compreendem-
se no percentual a ser devolvido ao promitente comprador
todos valores pagos à construtora, inclusive as arras. IV.
Recurso especial conhecido e parcialmente provido. (STJ,
Rel.
Ministro
ALDIR
PASSARINHO
JUNIOR,
QUARTA TURMA, julgado em 22/04/2003, REPDJ
13/10/2003, p. 366, DJ 25/08/2003, p. 311)
Igualmente, decisão desta Câmara:
“Apelação
Cível
1039308-54.2017.8.26.0576
-
EMENTA: (...) Inconformismo da Ré almejando a
prevalência dos descontos pactuados, notadamente por se
tratar de rescisão ocorrida por iniciativa da Autora,
exclusão do valor pago a título de arras do montante a ser
devolvido, a contagem dos juros de mora a partir do
trânsito em julgado e o desconto de eventuais encargos
condominiais até a data da efetiva reintegração de posse (...)
Hipótese em que afigura-se razoável autorizar a retenção,
pela ré, de 20% das quantias que lhe foram pagas,
percentual que está de acordo com aquele adotado pela
jurisprudência da Câmara em casos semelhantes - Termo
inicial dos juros que deve ser contado a partir do trânsito
em julgado, pois se trata de mora da adquirente

Precedentes - Recurso provido, em parte. (TJSP; Relator
(a): Clara Maria Araújo Xavier; Órgão Julgador: 8a
Câmara de Direito Privado; Foro de São José do Rio
Preto - 3a Vara Cível; Data do Julgamento:

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Apelação Cível no 1054431-94.2019.8.26.0100 -Voto no 26492
11
29/07/2019; Data de Registro: 29/07/2019)
Taxa de ocupação/fruição
Esta Colenda Câmara tem jurisprudência consolidada
no sentido de que descabe a cobrança de taxa de fruição na hipótese de
venda de lote, sem edificação, quando não haja prova concreta da
exploração econômica por parte do adquirente, que não é substituída pela
mera imissão na posse pelo adquirente.
Vejamos:
Apelação
Cível
1000965-86.2017.8.26.0382
-
CONTRATO Compromisso de compra e venda de imóvel
Hipótese em que a compradora deu causa à rescisão
contratual
(...)Pagamento
de
taxa
de
fruição

Desacolhimento
Além de se tratar de terreno sem
edificação, ré não provou que a compradora teve algum
proveito econômico com a eventual posse (...) (TJSP;
Relator
(a):
Benedito
Antonio
Okuno;
Órgão
Julgador: 8a Câmara de Direito Privado; Foro de
Neves Paulista - Vara Única; Data do Julgamento:
02/06/2020; Data de Registro: 02/06/2020)
Apelação Cível 1066010-39.2019.8.26.0100 - Apelação.
(...) Indevida a fixação de taxa de fruição, não houve
aproveitamento do bem, nem comprovação de edificação.
(...) (TJSP; Relator (a): Silvério da Silva; Órgão
Julgador: 8a Câmara de Direito Privado; Foro Central
Cível - 16a Vara Cível; Data do Julgamento:
01/06/2020; Data de Registro: 01/06/2020)
Apelação
Cível
1018990-32.2018.8.26.0506
-

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Apelação Cível no 1054431-94.2019.8.26.0100 -Voto no 26492
12
APELAÇÃO - COMPROMISSO DE COMPRA E
VENDA

RESOLUÇÃO
MOTIVADA
PELO
ADQUIRENTE
DEVOLUÇÃO DOS VALORES
PAGOS,
COM
RETENÇÃO

PARCIAL
PROCEDÊNCIA
INCONFORMISMO DA RÉ

TAXA DE FRUIÇÃO E ONUS DA SUCUMBÊNCIA -
REJEIÇÃO
Incabível a pretensão da vendedora de
indenização pela fruição do imóvel em caso de resolução do
contrato por culpa do adquirente, quando se trata de lote de
terreno sem edificação
Precedentes desta Corte

Sucumbência
mínima
da
autora
acertadamente
reconhecida, observado o princípio da causalidade -
NEGARAM PROVIMENTO AO RECURSO. (TJSP;
Relator (a): Alexandre Coelho; Órgão Julgador: 8a
Câmara de Direito Privado; Foro de Ribeirão Preto -
4a Vara Cível; Data do Julgamento: 28/05/2020; Data
de Registro: 28/05/2020)
Apelação
Cível
1000431-03.2017.8.26.0493
-
RESCISÃO DE CONTRATO C.C. REINTEGRAÇÃO
DE POSSE E PERDAS E DANOS (...) Taxa de fruição
Descabimento - Contratação envolvendo a compra de
lote, sem edificação, o que não autorizava a imediata
exploração econômica por parte do adquirente - Sentença
mantida - Recurso não provido. (TJSP; Relator (a):
Salles Rossi; Órgão Julgador: 8a Câmara de Direito
Privado; Foro de Regente Feijó - Vara Única; Data do
Julgamento:
27/05/2020;
Data
de
Registro:
27/05/2020)

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Apelação Cível no 1054431-94.2019.8.26.0100 -Voto no 26492
13
No caso em tela, cabia à ré comprovar, por meio de
provas documentais ou orais, que o autor obteve algum proveito
econômico logo após a imissão na posse do imóvel, o que não o fez.
Com efeito, não veio aos autos qualquer prova de
que o autor teria tirado algum proveito de índole econômica pela mera
disponibilização do lote.
E, ainda que haja cláusula contratual prevendo
expressamente a possibilidade de cobrança automática da taxa de
ocupação em face do comprador, com base apenas na imissão da posse, é
certo que tal disposição se mostra abusiva, pois redunda desvantagem
exagerada em desfavor do adquirente (art. 51, IV, do Código de Defesa do
Consumidor).
Por tudo isso, impossível a cobrança de valores a
título de taxa de fruição.
A propósito do tema, confiram-se julgados deste
Egrégio Tribunal de Justiça:
Apelação Cível 1126246-54.2019.8.26.0100 - Compra e
venda Rescisão de Contrato cc Reembolso de valores
Incidência das normas do Código de Defesa do Consumidor
Retorno das partes ao 'status quo ante' Direito de
retenção de 20% sobre o valor das parcelas pagas a fim de
compensar as despesas operacionais Entendimento do E.
STJ
Jurisprudência deste Tribunal
Incabível
indenização por fruição de lotes de terreno vazio Juros de
mora devem incidir a partir do trânsito em julgado
Sentença parcialmente reformada Recurso parcialmente
provido. (TJSP; Relator (a): Luiz Antonio Costa; Órgão
Julgador: 7a Câmara de Direito Privado; Foro Central

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Apelação Cível no 1054431-94.2019.8.26.0100 -Voto no 26492
14
Cível - 10a Vara Cível; Data do Julgamento:
04/06/2020; Data de Registro: 04/06/2020)
Apelação
Cível
1001675-33.2018.8.26.0007
-
RESCISÃO
CONTRATUAL,
CUMULADA
COM
DEVOLUÇÃO DE VALORES - Compra e venda de
imóvel - Parcial procedência - Insurgência do autor apenas
com relação à taxa de ocupação do imóvel - Cabimento -
Impossibilidade de cobrança, por se tratar de terreno (lote)
adquirido originalmente sem edificação, que possibilitasse
efetivo uso e fruição pelo comprador - Juros de mora -
Observação quanto ao termo inicial que deve ser fixado a
partir do trânsito em julgado desta decisão, e não da
citação, porquanto, nesta hipótese de rescisão contratual,
inexiste mora anterior da vendedora - Jurisprudência
assente do STJ - Matéria de ordem pública - RECURSO
PROVIDO, COM OBSERVAÇÃO. (TJSP; Relator (a):
Miguel Brandi; Órgão Julgador: 7a Câmara de Direito
Privado; Foro Regional VII - Itaquera - 3a Vara Cível;
Data do Julgamento: 14/12/2018; Data de Registro:
14/12/2018)
Débitos em aberto relacionados ao imóvel
Por outro lado, mostra-se possível a cobrança de
eventuais débitos em aberto relacionados ao imóvel (IPTU, taxas de
conservação e fundo de melhoramentos, etc), pelo tempo de imissão na
posse do imóvel.
Diferentemente do que constou na sentença, ainda
que o contrato previsse uma data para o pagamento da primeira parcela
(10/07/2019), não restam dúvidas de que o comprador responde pelos

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Apelação Cível no 1054431-94.2019.8.26.0100 -Voto no 26492
15
débitos relacionados à fruição do imóvel desde a imissão na posse.
Portanto, a ré pode realizar a cobrança de eventuais
débitos em aberto relacionados à fruição do imóvel (IPTU, taxas de
conservação e fundo de melhoramentos, etc); desde que ela comprove a
data de imissão do autor na posse do imóvel e da data da
desocupação/reintegração da posse, na fase de liquidação e cumprimento
de sentença.
Dessa forma, a sentença merece parcial reforma, para
que, julgando-se parcialmente procedente a ação principal e parcialmente
procedente a ação reconvencional, a ré seja condenada a restituir ao autor
o percentual de 80% (oitenta por cento) sobre a totalidade do preço pago
(parcelas e arras), com os acréscimos legais previstos na sentença; ficando
autorizada a cobrança pela ré de eventuais débitos em aberto relacionados
ao imóvel (IPTU, taxas de conservação e fundo de melhoramentos, etc);
desde que ela comprove a data de imissão do autor na posse do imóvel e
a data da desocupação/reintegração da posse; o que será apurado em fase
de liquidação e cumprimento de sentença.
Forma de restituição
E, como já exposto acima, a restituição dos valores
pagos deve ser realizada por parcela única, pois o parcelamento do
montante configura prática abusiva, conforme Súmula 02 do TJSP.
Litigância de má-fé
Neste ponto, tampouco assiste razão à ré.
Não se vislumbra subsunção da conduta do autor a
nenhuma das hipóteses de litigância de má-fé de que trata o art. 80 do
CPC.

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Apelação Cível no 1054431-94.2019.8.26.0100 -Voto no 26492
16
Em verdade, o autor apenas exerceu o seu direito de
ação, ao pleitear a rescisão do contratual, com fundamento na súmula
n. 01, do TJSP.
Conduta dos patronos das partes
No que diz respeito à conduta profissional dos
patronos das partes, não há nada a se decidir, eis que não guardam
relação com a demanda.
Sem prejuízo, anoto que as partes podem buscar as
providências que entenderem cabíveis junto ao órgão da Ordem dos
Advogados competente para averiguação dos fatos alegados.
Verbas de sucumbência
As verbas de sucumbência, sabidamente, se assentam
no princípio da causalidade.
Sobre o tema, já se manifestou o E. Superior Tribunal
de Justiça:
“Sem embargo do princípio da sucumbência, adotado pelo
Código de Processo Civil vigente, é de atentar-se para outro
princípio, a causalidade, segundo o qual aquele que deu
causa à instauração do processo, ou ao incidente
processual, deve arcar com os encargos daí decorrentes”
(STJ - REsp no 264.930, Quarta Turma, Rel. Min.
SÁLVIO
DE
FIGUEIREDO
TEIXEIRA,
j.
em
13/09/2000).
No caso em comento, mesmo com a pequena
alteração do resultado, verifica-se que a ré ainda sucumbiu em maior

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Apelação Cível no 1054431-94.2019.8.26.0100 -Voto no 26492
17
parte, motivo pelo qual deve ser mantida a condenação exclusiva dela ao
pagamento das custas e despesas processuais, além de honorários
advocatícios sucumbenciais, fixados em R$ 800,00, conforme art. 85, §8o
c/c §2o, incisos I a IV, do CPC.
Honorários sucumbenciais recursais
Por fim, deixo de fixar os honorários advocatícios
recursais, considerando o entendimento do STJ no sentido de que a
referida verba só é cabível nos casos de desprovimento e de não
conhecimento do recurso (Tese no 9, Edição no 128 - Dos Honorários
Advocatícios - Jurisprudência em Tese, datada de 31/05/2019).
Prequestionamento
Para fins de prequestionamento, observo que a
solução da lide não passa necessariamente pela restante legislação
invocada e não declinada, despicienda a menção explícita de dispositivos
uma
vez
encontrada
a
fundamentação
necessária,
consoante
entendimento consagrado no Eg. Superior Tribunal de Justiça.
Ante o exposto, meu voto dá parcial provimento ao
recurso da ré.
Pedro de Alcântara da Silva Leme Filho
Relator