Tribunal: TJSP
Processo: 2233333-27.2020.8.26.0000
Classe: Agravo de Instrumento / Despesas Condominiais
Órgão julgador: Fabio Tabosa
Órgão colegiado: 29a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-11-25
Data de publicação: 2020-11-25

Ementa:
Processual. Condomínio. Execução por quantia certa. Crédito relativo a contribuições ordinárias de condomínio edilício. Imóvel alienado fiduciariamente. Execução dirigida exclusivamente contra o devedor fiduciante. Situação em que inviável a penhora do imóvel como um todo, não sendo o devedor, mercê da garantia outorgada, titular do domínio. Possibilidade quando muito de constrição dos direitos

Ementa:
Processual. Condomínio. Execução por quantia certa. Crédito relativo a contribuições ordinárias de condomínio edilício. Imóvel alienado fiduciariamente. Execução dirigida exclusivamente contra o devedor fiduciante. Situação em que inviável a penhora do imóvel como um todo, não sendo o devedor, mercê da garantia outorgada, titular do domínio. Possibilidade quando muito de constrição dos direitos decorrentes da alienação fiduciária (art. 835, XII, do CPC). Caráter propter rem da obrigação que, em absoluto, não se confunde com existência de direito real sobre a coisa. Impossibilidade de se penhorar, nesse caso, bem integrante do patrimônio de terceiro estranho à relação processual. Decisão agravada, que deferiu tão somente a penhora dos direitos do executado sobre o bem, mantida. Agravo de instrumento do condomínio-exequente não provido.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2020.0000965167
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Agravo de Instrumento no
2233333-27.2020.8.26.0000, da Comarca de São Paulo, em que é agravante RITMO
CONDOMÍNIO CLUBE, é agravado GUILHERME MADEIRA DIAS DO
NASCIMENTO.
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 29a Câmara de Direito
Privado do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Negaram
provimento ao recurso. V. U., de conformidade com o voto do relator, que integra
este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores SILVIA ROCHA
(Presidente
sem voto), CARLOS HENRIQUE MIGUEL TREVISAN E
FRANCISCO CARLOS INOUYE SHINTATE.
São Paulo, 25 de novembro de 2020.
FABIO TABOSA
Relator
Assinatura Eletrônica

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Agravo de Instrumento no 2233333-27.2020.8.26.0000 - F. R. Itaquera (Capital) - Voto no 17.534
2
Agravante: Ritmo Condomínio Clube
Agravado: Guilherme Madeira Dias do Nascimento
Agravo Inst. no 2233333-27.2020.8.26.0000 - 5a Vara Cível F. R. Itaquera
(Capital)
Voto no 17.534
Processual. Condomínio. Execução por quantia certa.
Crédito
relativo
a
contribuições
ordinárias
de
condomínio edilício. Imóvel alienado fiduciariamente.
Execução dirigida exclusivamente contra o devedor
fiduciante. Situação em que inviável a penhora do imóvel
como um todo, não sendo o devedor, mercê da garantia
outorgada, titular do domínio. Possibilidade quando
muito de constrição dos direitos decorrentes da
alienação fiduciária (art. 835, XII, do CPC). Caráter
propter rem da obrigação que, em absoluto, não se
confunde com existência de direito real sobre a coisa.
Impossibilidade de se penhorar, nesse caso, bem
integrante do patrimônio de terceiro estranho à relação
processual. Decisão agravada, que deferiu tão somente a
penhora dos direitos do executado sobre o bem, mantida.
Agravo de instrumento do condomínio-exequente não
provido.
VISTOS.
Trata-se de agravo interposto contra a r. decisão reproduzida
a fls. 29/31 deste instrumento (fls. 316/318 dos autos principais), que, no âmbito de
processo relativo a execução por quantia certa fundada em título extrajudicial
(crédito relativo a contribuições ordinárias de condomínio edilício), deferiu a penhora
tão somente dos direitos de titularidade do executado, devedor fiduciante, em relação
ao imóvel gerador da dívida exequenda.
Insurge-se o exequente, insistindo na natureza propter rem da
dívida
oriunda
de
despesas
condominiais,
que
adereria
ao
imóvel,
independentemente de seu titular, de modo que irrelevante o fato de o bem ter sido
alienado fiduciariamente. Sustenta a preferência do crédito condominial em relação

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ao crédito do credor fiduciário, colacionando, por fim, julgados em prol da
possibilidade de penhora do imóvel em tais situações. Bate-se em conclusão pela
reforma da r. decisão agravada.
Deferiu-se o processamento do agravo, denegando-se o
pedido de efeito suspensivo e dispensando-se outrossim a prestação de informações
pelo MM. Juízo a quo.
O agravo, que é tempestivo, veio devidamente instruído com
as peças obrigatórias e acompanhado do comprovante de recolhimento das custas de
preparo, deixando o agravado de se manifestar em contrarrazões no prazo legal.
É o relatório.
Não prospera o inconformismo.
Não se discute a natureza dos encargos condominiais, que
como é pacífico são tidos como propter rem, ou seja, acompanham a coisa e
vinculam cada titular, independentemente de a constituição do débito ser
eventualmente anterior à transmissão do domínio.
A esse respeito, como ensina LUCIANO DE CAMARGO
PENTEADO, “transmitida a titularidade real, ainda sendo esta ativa, transmite-se,
juntamente com ela, a totalidade das obrigações existentes que têm por causa a
coisa objeto de direito real” (cf. Direito das Coisas, p. 116, São Paulo: RT, 2008).
Essa característica, de resto, a qual já era reconhecida pela
doutrina e jurisprudência há muito, está expressa no art. 1.345 do Código Civil (“O
adquirente de unidade responde pelos débitos do alienante, em relação ao
condomínio, inclusive multa e juros moratórios”).
É
preciso
entretanto
compreender
adequadamente
o
significado dessa figura jurídica, que se presta a indicar a titularidade passiva da
obrigação, não se confundindo com a figura dos direitos reais de garantia, nem
tampouco autorizando impropriedades como frequentemente encontradas na prática,
no sentido de que a coisa garanta a dívida, ou de que a coisa responda pela dívida,
ao invés da pessoa, dentre outras variantes.
Afirmar que a obrigação é propter rem é afirmar, em última

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análise, que sua satisfação poderá ser exigida do titular atual do domínio,
independentemente de quem fosse o titular na época da constituição da própria
obrigação.
De forma alguma se pode aceitar, contudo, e com o perdão da
insistência, a sugestão de que o credor disponha de um direito real sobre a coisa, que
permita alcançá-la qualquer que seja o titular passivo da obrigação, ou ainda qualquer
que seja a pessoa contra quem dirigida eventual pretensão de satisfação da prestação.
Não há paralelo possível, em suma, com o quadro descrito pelo art. 835, § 3o, do
CPC.
Projetada
a
situação
para
o
plano
processual,
e
especificamente considerada a hipótese de débito condominial, não há como
pretender que, mesmo em cobrança de dívida decorrente de despesas comuns, o
condomínio possa sem maiores embaraços penhorar o imóvel, qualquer que seja o
acionado para a cobrança, a partir da simplista e enganosa ideia de que a unidade
responda pela dívida e de que a cobrança necessariamente recaia sobre ela.
De ordinário, a cobrança deverá ser dirigida contra o titular
da propriedade, e nessas condições a penhora poderá recair sobre a coisa não por
força do caráter propter rem da obrigação, mas pelo simples fato de que o devedor
responde com seus bens para a satisfação da execução, em regra elementar de
responsabilidade patrimonial.
Havendo mais de uma opção, entretanto, e elegendo o
condomínio como acionado quem não seja o titular da propriedade, não pode
simplesmente pretender penhorar a coisa em si, pelo simples motivo de que nesse
caso estaria afetando o patrimônio de parte estranha à execução. O crédito deve ser
satisfeito, nessa hipótese, à custa do patrimônio do executado, eventualmente com a
penhora de seus direitos sobre a coisa, como no exemplo do compromissário
comprador, jamais entretanto com a afetação do domínio, que ao promitente
comprador não toca.
Algo semelhante se passa com imóveis em regime de
alienação fiduciária. Por meio dessa modalidade de garantia, o credor fiduciário
passa a ter a propriedade resolúvel sobre a coisa (art. 22, caput, da Lei no 9.514/97),
ao passo que o outorgante da garantia tem reservados para si direitos sobre o imóvel,

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que retornará para seu domínio na hipótese de quitação da dívida garantida e de
extinção da garantia (art. 25 do mesmo diploma legal). Até lá, permanece o devedor
fiduciante como mero possuidor direito da coisa (art. 23, parágrafo único).
Enquanto a coisa se encontra em poder do devedor fiduciante,
todavia, quem responde pelos encargos condominiais e tributos incidentes sobre o
imóvel é esse, não o credor fiduciário (art. 27, § 8o, da Lei no 9.514/97), com
propriedade resolúvel.
E, nesses termos, se eventualmente movida execução por
débitos dessa natureza, figurando o devedor fiduciante no polo passivo, não pode ser
penhorado o imóvel em si, já que a propriedade está temporariamente excluída da
esfera jurídica daquele, restando ao credor, querendo, a penhora de outros bens
integrantes do patrimônio do executado ou, quando muito, dos direitos dele, devedor,
sobre a coisa, decorrentes da alienação fiduciária (cf. art. 835, XII, do CPC, que fala
na constrição de direitos aquisitivos derivados de alienação fiduciária em garantia,
não da coisa em si).
No caso dos autos, a demanda foi dirigida contra o devedor
fiduciante, tão somente, não havendo, assim, na linha do aqui exposto, como admitir
a penhora do imóvel como um todo, se muito dos direitos do executado sobre ele.
O
Superior
Tribunal
de
Justiça
respalda
referido
entendimento. No tocante à impossibilidade, em geral, de se penhorar bem objeto de
alienação fiduciária por força de débitos do devedor fiduciante e no âmbito de
demanda somente contra ele movida, vejam-se os julgados a seguir:
“Não se admite a penhora do bem alienado fiduciariamente
em execução promovida por terceiros contra o devedor fiduciante, haja
vista que o patrimônio pertence ao credor fiduciário, permitindo-se,
contudo, a constrição dos direitos decorrentes do contrato de alienação
fiduciária. Precedentes.” (REsp no 1.677.079/SP, 3a T., Rel. Min.
Ricardo Villas Bôas Cueva, j. 25/9/2018, DJe 1o/10/2018).
“Como a propriedade do bem é do credor fiduciário, não se
pode admitir que a penhora em decorrência de crédito de terceiro recaia
sobre ele, mas podem ser constritos os direitos decorrentes do contrato
de alienação fiduciária.” (AgInt no AREsp no 644.018/SP, 4a T., Rel.
Min. Maria Isabel Gallotti, j. 2/6/2016, DJe 10/6/2016).

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Por outro lado, a desautorizar o falacioso argumento de que o
caráter propter rem da dívida condominial autorizaria a afetação do patrimônio de
parte estranha à execução, confira-se:
“1. Cinge-se a controvérsia a saber se, não tendo o
proprietário do bem figurado na ação de cobrança de cotas
condominiais, mas tão somente o promissário comprador, é possível, em
execução, a penhora do próprio imóvel que gerou a dívida ou apenas a
constrição sobre os direitos aquisitivos decorrentes do compromisso de
compra e venda. 2. Ajuizada a ação contra o promissário comprador,
este responde com todo o seu patrimônio pessoal, o qual não inclui o
imóvel que deu origem ao débito condominial, haja vista integrar o
patrimônio do promitente vendedor, titular do direito de propriedade,
cabendo tão somente a penhora do direito à aquisição da propriedade.
3. A penhora do unidade condominial em execução não pode ser
autorizada em prejuízo de quem não tenha sido parte na ação de
cobrança na qual se formou o título executivo. Necessária a vinculação
entre o polo passivo da ação de conhecimento e o polo passivo da ação
de execução.” (REsp no 1.273.313/SP, 3a T., Rel. Min. Ricardo Villas
Bôas Cueva, j. 3/11/2015, DJe 12/11/2015).
Correta, por isso, a r. decisão agravada, que fica
integralmente confirmada.
Ante o exposto, nega-se provimento ao agravo.
FABIO TABOSA
Relator