Tribunal: TJSP
Processo: 1009699-20.2018.8.26.0114
Classe: Apelação Cível / Condomínio
Órgão julgador: Beretta da Silveira
Órgão colegiado: 3a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-07-23
Data de publicação: 2020-07-23

Ementa:
APELAÇÃO. Condomínio. Ação de extinção somada de pedido de arbitramento de aluguéis. Carência de ação. Inocorrência. A falta de registro imobiliário é detalhe sanável. Existência, ademais, de sentença reconhecendo a titularidade do bem e decretando a sua partilha em porções iguais. Usucapião. Ausência. Os atos de mera tolerância não induzem posse a esse desiderato (Código Civil, art. 1.208).

Ementa:
APELAÇÃO. Condomínio. Ação de extinção somada de pedido de arbitramento de aluguéis. Carência de ação. Inocorrência. A falta de registro imobiliário é detalhe sanável. Existência, ademais, de sentença reconhecendo a titularidade do bem e decretando a sua partilha em porções iguais. Usucapião. Ausência. Os atos de mera tolerância não induzem posse a esse desiderato (Código Civil, art. 1.208). Desejo de não mais permanecer a copropriedade. Possibilidade. Divisão que, preenchidos seus requisitos legais, só depende da vontade do condômino. Aluguel. Direito de receber remuneração de quem utiliza a coisa com exclusividade. Compensação. Descabimento. Despesas cotidianas que, sendo relativas ao uso, cabem àquele que usa o bem. Provas absentes, ainda, de que o réu tenha promovido quaisquer obras de conservação ou manutenção. Sentença mantida. RECURSO DESPROVIDO.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
3a Câmara de Direito Privado
Apelação Cível no 1009699-20.2018.8.26.0114
Voto no
1/10
Registro: 2020.0000564095
ACÓRDÃO
Vistos,
relatados
e
discutidos
estes
autos
de
Apelação
Cível
no
1009699-20.2018.8.26.0114, da Comarca de Campinas, em que é apelante HEITOR FAHL
(JUSTIÇA GRATUITA), é apelada VANI PEREIRA NETO.
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 3a Câmara de Direito Privado do
Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Negaram provimento ao
recurso. V. U., de conformidade com o voto do relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores JOÃO PAZINE NETO
(Presidente sem voto), VIVIANI NICOLAU E CARLOS ALBERTO DE SALLES.
São Paulo, 23 de julho de 2020.
BERETTA DA SILVEIRA
Relator
Assinatura Eletrônica

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3a Câmara de Direito Privado
Apelação Cível no 1009699-20.2018.8.26.0114
Voto no
2/10
VOTO No: 44898
Apelação Cível No 1009699-20.2018.8.26.0114
COMARCA: Campinas
Apelante: Heitor Fahl
Apelado: Vani Pereira Neto
APELAÇÃO. Condomínio. Ação de extinção somada de pedido
de arbitramento de aluguéis. Carência de ação. Inocorrência. A
falta de registro imobiliário é detalhe sanável. Existência,
ademais, de sentença reconhecendo a titularidade do bem e
decretando a sua partilha em porções iguais. Usucapião.
Ausência. Os atos de mera tolerância não induzem posse a esse
desiderato (Código Civil, art. 1.208). Desejo de não mais
permanecer a copropriedade. Possibilidade. Divisão que,
preenchidos seus requisitos legais, só depende da vontade do
condômino. Aluguel. Direito de receber remuneração de quem
utiliza a coisa com exclusividade. Compensação. Descabimento.
Despesas cotidianas que, sendo relativas ao uso, cabem àquele
que usa o bem. Provas absentes, ainda, de que o réu tenha
promovido quaisquer obras de conservação ou manutenção.
Sentença mantida. RECURSO DESPROVIDO.
Trata-se
de
AÇÃO
DE
EXTINÇÃO
DE
CONDOMÍNIO, associada do pleito de fixação de alugueres, julgada
procedente pela r. sentença proferida pelo ilustre Juiz Gabriel Baldi de
Carvalho, de relatório adotado.
Em boa resenha, o apelante entende que a exceção
de usucapião deve provida em razão do tempo que habita o imóvel,
impugnando, mais, a existência de condomínio (por falta de registro
imobiliário), pleiteando ainda, em rota alternativa, a compensação dos valores

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dependidos com a manutenção da coisa, argumentos suficientes, na sua visão,
a vergar a r. decisão singular (fls. 245/250).
Contrarrazões às fls. 254/264.
Não houve posição ao julgamento virtual.
É O RELATÓRIO.
Cuida-se de ação de extinção de condomínio
combinada da pretensão de fixação de aluguel.
Narra o libelo que as partes, na posição de casadas,
adquiriram o imóvel objeto deste embate, o qual, uma vez consumado o
divórcio, foi partilhado em metades iguais, sendo certo que o réu o ocupa há
mais de onze (11) anos, o que autoriza a autora a desfazer o condomínio e
exigir o pagamento de contraprestação pelo uso exclusivo da coisa. Houve
requerimento de tutela de evidência (fls. 1/13).
Citado, o réu invocou usucapião (por habitar o
imóvel há mais de década) e alegou que a demanda é carente (uma vez que
inexistente registro imobiliário). No mérito, impugnou o valor do aluguel
querido e pleiteou ainda, alternativamente, a compensação dos valores
dependidos com a manutenção que disse ter feito na coisa (fls. 134/139).
Réplica às fls. 177/189.

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A r. sentença roída julgou o pedido procedente,
anotando que, ausentes as condições da usucapião e irrelevante como
pressuposto da ação a existência de ato registral, a ruptura do condomínio é
ato potestativo do coproprietário, determinando que a abonando o valor do
aluguel há de ser encontra em futura liquidação (fls. 228/232).
Embargos de declaração (fls. 233/237) acolhidos
para retificar dispositivos legais, fixar o índice de reajuste e estabelecer o
termo inicial com seus respectivos encargos (fls. 241/242).
Indignado, o apelante volta-se contra a apuração
efetivada, brandindo exatamente os mesmos alicerces fincados em sua peça
de bloqueio.
O recurso não procede.
De saída, cumpre rejeitar a carência levantada.
É que as partes e isto é fato incontroverso são
titulares dos direitos de aquisição do imóvel em foco, o qual e isto é fato
igualmente incontroverso foi objeto de ação de partilha, cabendo a cada
uma delas a metade ideal.
Tal enredo, convenha-se, é bastante a autorizar o
curso deste combate, não apenas em homenagem ao instituto da coisa

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julgada, como ainda porque, na linha dos prévios bem anotados pelo ilustre
Magistrado de piso, aludido “defeito” é absolutamente contornável não
podendo servir de obstáculo à entrega da tutela jurisdicional solicitada, a
menos que se quisesse desprestigiar o princípio da lealdade processual, do
que, assim crê esta relatoria, não cuida a espécie.
Há legitimidade e interesse de agir evidentes (CPC,
art. 17), pressupostos que abonam a ação aforada.
Rejeita-se, pois, o tema preliminar de carência.
Quanto ao cerne dos temas trazidos, é certo que as
queixas do réu são insubsistentes.
O usucapião é ilusório.
É lição antiga de Direito que os atos de mera
tolerância, a par da quantidade de tempo de seu exercício, não induzem posse
ad usucapionem (Código Civil, art. 1.208).
O réu não permaneceu no imóvel com animus
domini, mas apenas porque a autora o desocupou. Aliás, é tão clara a não
intenção de abandono, que ela buscou resguardar seus direitos mercê da
partilha perseguida, insista-se, que teve seu pedido acolhido.
O que houve sim foi mera detenção.

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Visitando os clássicos, quadra trazer a lição de Adroaldo
Furtado Fabrício (Comentários ao Código de Processo Civil. Rio de
Janeiro: Forense. Tomo III, vol. VIII, n. 300), ao distinguir posse de
detenção, a saber: “(...) O simples detentor, ao contrário, tem consciência de estar a
serviço da posse de outrem, e de que os poderes que exerce não são seus, mas alheios, ou
de achar-se à mercê da vontade do possuidor no respeitante à continuidade ou não da
detenção (...)”, secundado por Benedito Silvério Ribeiro (Tratado de
Usucapião, vol. 1/601), que adverte que “(...) A posse, sendo a mera detenção
material da coisa, não vai além dessa relação de fato (disposição física), a intenção não
ultrapassa a vontade de não abandonar a coisa. (...)”.
Logo, de usucapião
nem pelo mais raso
pensamento não se está a cogitar.
Quanto ao desfazimento da propriedade comum, o
ilustre Sentenciador de primeiro grau bem apanhou o tema, explicando que
referido desejo está demonstrado, máxime porque o legislador, à
desconstituição do laço comum, se satisfaz com a simples vontade de
qualquer dos condôminos.
A quebra desse status, que no dizer da boa doutrina
é fonte eterna de conflitos, depende, unicamente, do anseio de um dos
coproprietários, pressuposto esse que se encontra atual e deve ser respeitado
pelo Poder Judiciário.
No que tange à cobrança de contraprestação,

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também não vingam os embasamentos do réu.
A doutrina e jurisprudência há muito entendem
que a utilização exclusiva de coisa comum obriga seu utente a pagar aluguel,
pena de se ocorrer enriquecimento sem causa.
Vale lembrar, a propósito, a sempre bem-vinda lição
de Silvio Rodrigues (Direito Civil. Direito das Coisas. São Paulo: Saraiva. 5a
edição, 1975. vol. 5, pág. 192), a ensinar que “(...) se o prédio de todos é habitado
por apenas um dos condôminos, deve este, àqueles, alugueres correspondentes aos seus
quinhões. (...)”.
Este é o firme posicionamento desta Seleta Corte,
cabendo trazer, dentre muitos, os seguintes julgados:
ARBITRAMENTO DE ALUGUEL. Herdeiro que utiliza com
exclusividade o imóvel. Parcial procedência. Insurgência do
réu. Parcial cabimento. Antes da partilha a relação entre as
partes é de condomínio. Inteligência do art. 1.791, § único,
do CC. Aquele que usufrui integralmente da propriedade
comum deve responder pelos ganhos não usufruídos pelos
outros herdeiros. Aluguel fixado de acordo com a perícia,
com ressalva feita apenas quanto ao percentual devido a
cada herdeiro. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.
(Apelação Cível no 1001142-10.2017.8.26.0266,
Rel. Des. Miguel Brandi, j. 20.09.2019).

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ARBITRAMENTO DE ALUGUEL. Uso exclusivo do bem
imóvel pela coerdeira-requerida. Sentença de improcedência.
Possibilidade de fixação de aluguel em favor do coerdeiro-
autor, em decorrência do condomínio entre herdeiros.
Valores a título de aluguel proporcional, devidos somente a
partir da inequívoca oposição à fruição exclusiva, o que se
verificou a partir da citação nesta ação. Sentença reformada,
para julgar a ação parcialmente procedente. Recurso
parcialmente
provido.
(Apelação
Cível
no
1000911-29.2018.8.26.0595, Rel. Des. Maria de
Lourdes Lopez Gil, j. 30.08.2019).
ARBITRAMENTO DE ALUGUEL. Juízo originário que
reputou inexistente a relação de condomínio. Sentença pela
improcedência
do
pedido
autoral.
Inconformismo
manifestado. Cabimento. Arrolamento sumário que não foi
concluído. Direito dos coerdeiros que, até a consecução da
partilha, é indivisível. Incidência das normas relativas ao
condomínio. art. 1.791, parágrafo único do cc. requerido,
ademais, que sequer em tese poderia ser considerado
proprietário da integralidade do imóvel. Arrolamento dos
bens deixado pelo falecido tão somente na proporção de 50%
da propriedade o que corresponde à quota-parte do de cujus,
reportando-se o restante à meação de sua esposa. Partilha
dos bens deixados pelo falecido que não pode atingir direitos
dos quais não era titular. Direito da autora enquanto meeira
que, a despeito do arrolamento, remanesce. Indenização pelo
uso exclusivo do imóvel por um dos condôminos que se faz de

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rigor. Montante devido à autora que deverá corresponder à
metade do valor locatício do imóvel. Exigibilidade dos
valores a partir da notificação que encerrou o comodato
gratuito. Sentença reformada. Recurso provido. (Apelação
Cível no 1022258-78.2018.8.26.0576, Rel. Des. Vito
Guglielmi, j. 13.08.2019).
Portanto, nada mais justo que o réu pague pela
comodidade de se valer do bem em seu benefício isolado, cujo início,
conforme bem pontuou a r. deliberação guerreada, há de coincidir com a data
do ajuizamento da ação, correndo, a partir de então a atualização monetária,
fluindo os juros de mora a partir da citação.
Nem mais, nem menos.
Ao encerramento, é curiosa para se dizer o mínimo
a pretensão do réu na direção de receber compensação do que pagou ao
longo desses anos no imóvel.
Não somente porque as despesas do cotidiano
cabem ao usuário da coisa (a menos que se impusesse ao réu o dever de
honras os aluguéis desde o início da ocupação: ubi eaden ratio ibi idem jus),
mas também porque a leitura do caderno processual exibe o vácuo do réu no
rumo de comprovar a quitação de gastos de conservação e manutenção do
imóvel, cuja existência, por se constituir fato modificativo do direito do autor

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da demanda, cabe ao réu (CPC, art. 373, inc. II), que deve fazê-lo por ocasião
do exercício da contestação (CPC, art. 336), pena de preclusão.
Estas, assim, as fundações que autorizam a
mantença da r. sentença hostilizada, gabadas suas precisas e bem arranjadas
conclusões.
Ante o exposto, NEGA-SE PROVIMENTO ao
recurso. Nos termos do § 11 do artigo 85 do Código de Processo Civil e
atendidas as regras do § 2o do mesmo dispositivo, elevam-se os honorários
advocatícios dos ilustres patronos da autora para R$ 2.000,00 (dois mil reais),
cabendo observar a gratuidade concedida ao réu (folha 222).
BERETTA DA SILVEIRA
Relator