Tribunal: TJSP
Processo: 1001819-94.2017.8.26.0248
Classe: Apelação Cível / Corretagem
Órgão julgador: Morais Pucci
Órgão colegiado: 35a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-07-06
Data de publicação: 2020-07-17

Ementa:
Corretagem. Ação de cobrança. Sentença de improcedência. Apelo do autor.

Alegação do autor de que foi contratado verbalmente para a intermediação da venda da Fazenda Santa Adelaide, que foi vendida à empresa Jeaf Incorporadora Participações e Empreendimentos Imobiliários Ltda. Pretensão do autor de recebimento da comissão de corretagem consistente em 5% do VGV da primeira fase do

Ementa:
Corretagem. Ação de cobrança. Sentença de improcedência. Apelo do autor.

Alegação do autor de que foi contratado verbalmente para a intermediação da venda da Fazenda Santa Adelaide, que foi vendida à empresa Jeaf Incorporadora Participações e Empreendimentos Imobiliários Ltda. Pretensão do autor de recebimento da comissão de corretagem consistente em 5% do VGV da primeira fase do empreendimento imobiliário, 6% do VGV da segunda fase e 6% do VGV da terceira fase.

Valor da causa que deve corresponder ao proveito econômico pretendido pelo autor.

Autor que pleiteou a produção da prova testemunhal e pericial. Julgamento antecipado da lide. Ausência de oportunidade para a produção de provas. Cerceamento de defesa configurado. Sentença afastada.

Apelação provida.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2020.0000508181
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos do Apelação Cível no 1001819-
94.2017.8.26.0248, da Comarca de Indaiatuba, em que é apelante FABRICIO
BARNABÉ, são apelados EMERF EMPREENDIMENTOS E PARTICIPAÇÕES
LTDA. e LAROE EMPREENDIMENTOS E PARTICIPAÇÕES LTDA.
ACORDAM, em 35a Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça
de São Paulo, proferir a seguinte decisão: "Por maioria, deram provimento ao recurso.
Vencido parcialmente o 2o juiz, em dois pontos e fará declração de voto."
O julgamento teve a participação dos Exmos. Desembargadores ARTUR
MARQUES (Presidente), FLAVIO ABRAMOVICI, GILSON DELGADO MIRANDA
E MELO BUENO.
São Paulo, 6 de julho de 2020
MORAIS PUCCI
RELATOR
Assinatura Eletrônica

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Apelação Cível n° 1001819-94.2017.8.26.0248
Comarca de Indaiatuba - 3a Vara Cível
Juiz de Direito Dr. André Pereira de Souza
Apelante: Fabricio Barnabé
Apelados: EMERF EMPREENDIMENTOS E PARTICIPAÇÕES LTDA. e Laroe
Empreendimentos e Participações Ltda
Voto no 23241
Corretagem. Ação de cobrança. Sentença de improcedência.
Apelo do autor.
Alegação do autor de que foi contratado verbalmente para a
intermediação da venda da Fazenda Santa Adelaide, que foi
vendida à empresa Jeaf Incorporadora Participações e
Empreendimentos Imobiliários Ltda. Pretensão do autor de
recebimento da comissão de corretagem consistente em 5% do
VGV da primeira fase do empreendimento imobiliário, 6% do
VGV da segunda fase e 6% do VGV da terceira fase.
Valor da causa que deve corresponder ao proveito econômico
pretendido pelo autor.
Autor que pleiteou a produção da prova testemunhal e pericial.
Julgamento antecipado da lide. Ausência de oportunidade para
a produção de provas. Cerceamento de defesa configurado.
Sentença afastada.
Apelação provida.

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A r. sentença proferida a f. 331/335, destes autos de ação
de cobrança fundada em contrato de prestação de serviços de
intermediação imobiliária, ajuizada por FABRICIO BARNABÉ, em
relação a EMERF EMPREENDIMENTOS E PARTICIPAÇÕES LTDA e
LAROE EMPREENDIMENTOS E PARTICIPAÇÕES LTDA., julgou
improcedente o pedido e condenou o autor no pagamento das custas e
despesas processuais e de honorários advocatícios fixados em 10% do
valor da causa.
Apelou o autor (f. 346/358) buscando a reforma da r.
sentença. Alegou, em suma, que: a) houve cerceamento de defesa
porque foi impedido de produzir provas; b) faz jus a comissão de
corretagem.
A apelação, preparada (f. 359/360), foi contrarrazoada (f.
363/369).
É o relatório.
A decisão que rejeitou os embargos declaratórios
apresentados à r. sentença foi disponibilizada no DJE em 07/11/2019,
considerando-se publicada no primeiro dia útil subsequente (f. 345); a
apelação, protocolada em 25/11/2019, é tempestiva.
O autor ingressou com esta ação alegando que: a)
verbalmente foi autorizado por Fernando Heer, um dos proprietários da
Fazenda Santa Adelaide e representante da empresa Emerf, na cidade
de Indaiatuba/SP, a mostrar o imóvel a possíveis interessados; b) o
imóvel foi mostrado a representantes da empresa Jeaf Incorporadora
Participações e Empreendimentos Imobiliários Ltda.; c) o imóvel,
matrícula n. 67183, com área de 2.998.582,20 m2, foi efetivamente
negociado com a empresa Jeaf, que veio a ser dividido em 3
empreendimentos, quais sejam: o primeiro industrial (Loteamento

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Europark Comercial), o segundo industrial pesado (em grandes lotes,
sem denominação específica, mas ali foi edificada a empresa John
Deere) e o terceiro, o residencial, conhecido como Parque Residencial
Sabias; d) foi acordada a comissão de corretagem tendo por base o Valor
Geral de Vendas (VGV) dos empreendimentos; e) recebeu 1% a título de
primeiro pagamento de comissão, referente ao empreendimento
Europark, que foi pago pela empresa Jacitara; f) o restante da comissão
seria pago quando da concretização das fases 2 e 3; g) tem por direito
receber os valores restantes da primeira fase, correspondente a 5% do
VGV e das fases 2 e 3, que abrange 6% cada uma, calculadas sobre o
VGV de ambas as fases, que já estão concretizadas: h) com o
pagamento
parcial
(1%)
da
etapa
1, recebeu a quantia de
R$1.260.000,00 e os demais pagamento deveriam ser feitos com a
efetivação das etapas 2 e 3, mas, apesar de notificados, os réus não
efetuaram o pagamento.
Os réus, na contestação (f. 160/179), impugnaram o valor
da causa e alegaram ilegitimidade ativa e passiva; ocorrência de
prescrição e que o autor não em direito à comissão de corretagem
porque a venda do imóvel não ocorreu.
Na réplica o autor juntou aos autos a transcrição de
conversas telefônicas por meio de escritura de declaração (f. 214/263).
Determinada a especificação de provas (f. 317/318), o
autor pleiteou a produção de prova testemunhal e pericial (f. 321/324).
Sobreveio, então, a r. sentença recorrida que julgou
improcedente o pedido.
O autor pretende o recebimento da complementação da
comissão de corretagem do imóvel, que alega que foi vendido com sua
intermediação, paga em parte pelos réus.
A impugnação ao valor da causa deve ser acolhida.

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O autor deu à causa o valor de R$50.000,00.
Entretanto, o valor da causa deve corresponder ao
proveito econômico pretendido pelo autor.
O autor mencionou que recebeu a comissão parcial
correspondente a 1% do VGV da primeira fase, que totalizou o valor de
R$1.260.000,00.
Assim, os outros 5% dessa mesma fase correspondem a
R$6.300.000,00.
O autor também pretende o recebimento de mais 6% do
VGV referente a fase 02 e 03.
Como não há nos autos a demonstração do VGV dos
empreendimentos, o valor pretendido na primeira fase deve ser utilizado
de parâmetro para as outras fases.
Assim, pode-se concluir que o valor pretendido pelo autor
pode ultrapassar R$20.000.000,00.
Desta forma, deve o autor corrigir o valor da causa para
R$20.000.000,00 e proceder o recolhimento da diferença das custas
iniciais, considerando este valor, sendo observado o máximo de 3.000
UFESPs, que é de R$27,61 para 2020.
De acordo com as certidões imobiliárias juntadas aos
autos verifica-se que:
1) Imóvel de Matrícula 67183 do Registro de Imóveis
Indaiatuba/SP, a Fazenda Santa Adelaide era de propriedade de: Elza
Villares Heer; Pedro Villares Heer; Ernesto Villares Heer; Fernando
Villares Heer, Roberto Villares Heer e Marcos Villares Heer (f. 102/103).
Para fins de integralização de capital social, eles a transferiram ao
patrimônio de Emerf Empreendimentos e Participações Ltda. em
29/01/2007 (f. 104 R3);
2) Matrícula 95050 do Oficial de Registro de Imóveis,

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Títulos e Documentos e Civil de Pessoa Jurídica da Comarca de
Indaiatuba/SP, o imóvel, um lote de terra sob n. 11 da quadra H do
loteamento denominado Europark Comercial, é de propriedade de Emerf
Empreendimentos e Participações Ltda. (f. 106). Em 26/11/2013 o imóvel
foi vendido para HMaritima Empreendimentos e Meio Ambiente pelo
preço de R$315.000,00 (R3). Na averbação 4, de 26/11/2013 (f. 107)
constou que: “ainda de acordo com a escritura objeto do R3, verifica-se
que compareceu aquele ato (venda e compra), como anuente, Jeaf
Incorporadora Participações e Empreendimentos Imobiliários Ltda., na
qualidade de gestora, administradora das obras e do empreendimento,
declarou ao notário ter pleno conhecimento da presente transação”.
3) Matrícula 87256 do Oficial de Registro de Imóveis,
Títulos e Documentos e Civil de Pessoa Jurídica da Comarca de
Indaiatuba/SP (f. 45), a proprietária Emerk Empreendimentos e
Participações
Ltda.,
em
20/10/2011,
o
vendeu
para
Laroe
Empreendimentos e Participações Ltda. Esta última, em 13/06/2014,
procedeu o loteamento do imóvel que foi denominado de Parque
Residencial Sabias;
4) Matrícula 93008 do Oficial de Registro de Imóveis,
Títulos e Documentos e Civil de Pessoa Jurídica da Comarca de
Indaiatuba/SP (f. 84/85), constou que a Gleba SA (remanescente),
originária da Gleba A da Fazenda Santa Adelaide, de propriedade de
Emerf Empreendimentos e Participações Ltda. foi vendida para SS
Silveira & Silveira Comercial Ltda. em 27/08/2014 (R2). Na averbação 3,
também de 27/08/2014, constou que: “de acordo com a escritura objeto
do R2, verifica-se que compareceu àquele ato (compra e venda), como
anuente,
Jeaf
Incorporadora
Participações
e
Empreendimentos
Imobiliários Ltda., na qualidade de gestora, administradora das obras e
do empreendimento, declarou ao notário ter pleno conhecimento da

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presente transação” (f. 86).
O documento de f. 12, nota fiscal de serviços, demonstra
que a empresa Emerf Empreendimentos Participações Ltda. pagou a
empresa
F.
Barnabé
Administração
de
Bens
Próprios
e
Empreendimentos Ltda. o valor de R$1.260.000,00 em 25/04/2013.
O documento de f. 18/19 e 23/24 demonstra que Fernando
Villares Heer é sócio administrador da empresa Emerf Empreendimentos
e Participações Ltda. e da empresa Laroe Empreendimentos e
Participações Ltda.
São pontos controvertidos nestes autos: a) a prestação de
serviços de intermediação; a comissão de corretagem e seu percentual e
quais os empreendimentos que foram realizados naquele imóvel.
Por ora, não está evidenciada a ocorrência da prescrição
quinquenal pois o termo inicial é contado a partir da concretização dos
empreendimentos.
O autor postulou a produção de prova testemunhal e
pericial quando instado a se manifestar sobre tal produção.
A corretagem pode ser provada por testemunha.
Neste sentido, os ensinamentos de CARLOS ROBERTO
GONÇALVES: o contrato de corretagem é, (...), não solene, pois não exige
forma especial. Basta o acordo de vontades, que se prova por qualquer meio.
Destarte, pode concretizar-se “por meios diversos, como, por exemplo,
entendimento
verbal
direto
com
o
comitente
e
corretor,
telefone,
correspondência escrita, computador, fax e outras formas de comunicação” (in
Direito Civil Brasileiro, 6a Edição, 2009, Editora Saraiva, volume III, p.
447).
Desta forma, o julgamento antecipado da lide sem ter sido
dado oportunidade para a produção de provas, como requerido pelo
autor, acarretou o cerceamento de defesa.

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Deve o autor juntar aos autos também a cópia na integra
de todas as certidões imobiliárias que foram juntadas com a inicial
porque algumas folhas estão em branco.
Por tais motivos, anulo a sentença e determino que (a) o
autor proceda o recolhimento da diferença das custas iniciais no primeiro
grau, sob pena de comunicação da dívida ao Fisco para as providências
cabíveis e (b) o processo prossiga com a produção de prova no juízo “a
quo”.
Apelação provida.
Morais Pucci
Relator
Assinatura eletrônica

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Apelante: Fabricio Barnabé
Apeladas: EMERF Empreendimentos e Participações Ltda. e Laroe Empreendimentos e
Participações Ltda.
DECLARAÇÃO DE VOTO No 25973
A falta de recolhimento das custas iniciais deve acarretar na
extinção do processo, sem resolução de mérito.
Sem prejuízo, o valor da causa deve ser alterado para R$
22.680.000,00 (R$ 7.560.000,00 x 3), o que não altera o valor das custas iniciais,
ressalve-se.
FLAVIO ABRAMOVICI

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Este documento é cópia do original que recebeu as seguintes assinaturas digitais:
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Pg. final
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Confirmação
1
8
Acórdãos
Eletrônicos
ANTONIO CARLOS MORAIS PUCCI
1148334D
9
9
Declarações de
Votos
FLAVIO ABRAMOVICI
1171B7AB
Para conferir o original acesse o site:
https://esaj.tjsp.jus.br/pastadigital/sg/abrirConferenciaDocumento.do, informando o processo
1001819-94.2017.8.26.0248 e o código de confirmação da tabela acima.