Tribunal: TJSP
Processo: 1005962-48.2018.8.26.0004
Classe: Apelação Cível / Promessa de Compra e Venda
Órgão julgador: Silvia Maria Facchina Esposito Martinez
Órgão colegiado: 10a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-01-28
Data de publicação: 2020-02-03

Ementa:
APELAÇÃO. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C RESTITUIÇÃO DE VALORES. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. Sentença de parcial procedência. Inconformismo somente das empreiteiras requeridas. Parcial acolhimento. Restituição à parte autora minorada de 85% para 75% dos valores pagos, tendo em vista que o distrato ocorreu pela iniciativa dos adquirentes. Entendimento recente do Superior Tribunal de Justiça.

Ementa:

APELAÇÃO. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C RESTITUIÇÃO DE VALORES. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. Sentença de parcial procedência. Inconformismo somente das empreiteiras requeridas. Parcial acolhimento. Restituição à parte autora minorada de 85% para 75% dos valores pagos, tendo em vista que o distrato ocorreu pela iniciativa dos adquirentes. Entendimento recente do Superior Tribunal de Justiça. Devolução do imóvel às requeridas somente após a devolução dos valores, por ocasião da liquidação de sentença.
RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.

Inteiro teor:
TRIBUNAL DE JUSTIÇA
DO ESTADO DE SÃO PAULO
10a Câmara de Direito Privado
Registro: 2020.0000054948
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos do(a) Apelação Cível
no 1005962-48.2018.8.26.0004, da Comarca de São Paulo, em que são apelantes
CYRELA BRAZIL REALTY S.A. EMPREENDIMENTOS E PARTICIPAÇÕES,
MARACANÃ EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS S/A e PITOMBEIRA
EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA, são apelados PAULO CESAR DA
SILVA QUEIROZ e LUISA DO NASCIMENTO ORTEGA QUEIROZ.
ACORDAM, em 10a Câmara de Direito Privado do Tribunal de
Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: "Deram provimento em parte ao
recurso. V. U.", de conformidade com o voto do(a) Relator(a), que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Exmos. Desembargadores
JOÃO CARLOS SALETTI (Presidente) e COELHO MENDES.
São Paulo, 28 de janeiro de 2020.
SILVIA MARIA FACCHINA ESPÓSITO MARTINEZ
RELATOR
Assinatura Eletrônica

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Apelação Cível no 1005962-48.2018.8.26.0004
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VOTO No 10093
No Processo - Classe:
1005962-48.2018.8.26.0004 - Apelação Cível
Origem:
Comarca de São Paulo
Juiz(a) de 1o Grau:
Julio Cesar Silva de Mendonça Franco
Partes:
Apelantes: Cyrela Brazil Realty S.a. Empreendimentos e
Participações, Maracanã Empreendimentos Imobiliários S/A e
Pitombeira Empreendimentos Imobiliários Ltda
Apelados: Paulo Cesar da Silva Queiroz e Luisa do Nascimento
Ortega Queiroz
APELAÇÃO. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C
RESTITUIÇÃO DE VALORES. COMPRA E VENDA DE
IMÓVEL. Sentença de parcial procedência. Inconformismo
somente das empreiteiras requeridas. Parcial acolhimento.
Restituição à parte autora minorada de 85% para 75% dos
valores pagos, tendo em vista que o distrato ocorreu pela
iniciativa dos adquirentes. Entendimento recente do
Superior Tribunal de Justiça. Devolução do imóvel às
requeridas somente após a devolução dos valores, por
ocasião da liquidação de sentença.
RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.
Trata-se de Apelação interposta contra a r. sentença proferida às fls.
335/343, a qual julgou parcialmente procedente a Ação de Rescisão Contratual c.c.
Restituição de Valores, originária de contrato de compromisso de compra e venda.
O D. Magistrado condenou as requeridas solidariamente na devolução
de 85% (oitenta e cinco por cento) dos valores pagos pelos autores segundo os critérios
fixados na r. sentença, corrigidas monetariamente pelos índices do contrato desde o
desembolso das parcelas e acrescida de juros moratórios de 1% (um por cento) ao mês, a
partir do trânsito em julgado da sentença, tornando definitiva a tutela concedida.
Os embargos de declaração interpostos pela parte autora (fls. 351/355)
foram rejeitados (fls. 356).

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Inconformadas, as requeridas recorreram (fls. 358/373) sustentando
que deveria prevalecer o percentual contratualmente previsto, ao qual a parte autora
anuiu voluntariamente, para o caso de distrato, no caso 25% dos valores pagos, em
respeito ao princípio do “pacta sunt servanda”.
O recurso foi regularmente processado, com oferta de contrarrazões
(fls. 378/390).
É O RELATÓRIO.
O recurso comporta parcial provimento.
Com efeito, o único recurso interposto foi o das requeridas (fls.
358/373) e adstrito ao percentual de retenção, pretendendo a respectiva majoração.
E considerando o quadro fático retratado nos autos, assiste parcial
razão às apelantes, pois o distrato partiu da parte autora, aplicando-se o entendimento
recentemente exarado pelo STJ, in verbis:
Hipótese em que, ausente qualquer peculiaridade, na
apreciação
da
razoabilidade
da
cláusula
penal
estabelecida em contrato anterior à Lei 13.786/2018,
deve prevalecer o parâmetro estabelecido pela Segunda
Seção no julgamento dos EAg 1.138.183/PE, DJe
4.10.2012, sob a relatoria para o acórdão do Ministro
Sidnei Beneti, a saber o percentual de retenção de 25%
(vinte e cinco por cento) dos valores pagos pelos
adquirentes, reiteradamente afirmado por esta Corte
como adequado para indenizar o construtor das
despesas gerais e desestimular o rompimento unilateral
do contrato. Tal percentual tem caráter indenizatório e
cominatório, não havendo diferença, para tal fim, entre
a utilização ou não do bem, prescindindo também da

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demonstração individualizada das despesas gerais tidas
pela incorporadora com o empreendimento. (REsp
1.723.519/SP, 2a Seção, Relatora Ministra Maria Isabel
Gallotti, j. 02/10/2019)
No mesmo sentido, a jurisprudência recente desta Corte:
APELAÇÃO. COMPROMISSO DE COMPRA E
VENDA. RESCISÃO CONTRATUAL. LEI DE
REGÊNCIA. Irretroatividade da Lei 13.786/2018,
cuja
aplicação
se
restringe
aos
contratos
celebrados após a sua vigência. RETENÇÃO DE
VALORES. Culpa do adquirente incontroversa.
Percentual de 25% sobre os valores pagos que se
afigura escorreito e obedece aos parâmetros
fixados pelo C. Superior Tribunal de Justiça.
JUROS DE MORA. Rescisão contratual pleiteada
pelos compradores, em razão de ausência de
recursos financeiros. Inexistência de mora anterior
da vendedora. Incidência dos juros de mora a
partir do trânsito em julgado. Precedentes desta C.
Câmara. SUCUMBÊNCIA. Adequação da verba
honorária sucumbencial ao mínimo estabelecido
pelo art. 85, § 2o, do Código de Processo Civil
vigente. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.
(Apelação
Cível
1003741-97.2018.8.26.0358;
Relatora Rosangela Telles; 2a Câmara de Direito
Privado; Julgamento: 19/12/2019)
Por fim, quanto à pretensão de devolução do imóvel, a mesma
somente deverá ocorrer após a devolução dos valores, em sede de liquidação de
sentença.

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Portanto, o único reparo necessário à r. sentença está restrito à
majoração do percentual de retenção em favor das requeridas alterado para 25% dos
valores pagos, mantendo-se no mais o julgado recorrido.
Por fim, considerando o resultado do recurso, a repartição da verba
sucumbencial deve ser mantida e a verba honorária arbitrada em favor dos patronos das
apelantes comporta majoração para 12% da diferença entre o valor econômico
pretendido pelos autores e o valor da condenação.
Ante o exposto, pelo meu voto, dou parcial provimento ao recurso,
nos termos da fundamentação.
SÍLVIA Maria Facchina ESPÓSITO MARTINEZ
Relatora