Tribunal: TJSP
Processo: 1014058-20.2019.8.26.0068
Classe: Apelação Cível / Promessa de Compra e Venda
Órgão julgador: Augusto Rezende
Órgão colegiado: 1a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-08-05
Data de publicação: 2020-08-05

Ementa:
Compromisso de compra e venda. Atraso na entrega do imóvel. Impontualidade da Sabesp que não constitui caso fortuito ou força para justificar retardo além do prazo de tolerância. Indenização devida na forma de aluguel mensal, ainda que se trate de aquisição pelo Programa Minha Casa Minha Vida. Arbitramento revisto para 0,5% do valor do contrato por mês de atraso. Dano moral não configurado.

Ementa:
Compromisso de compra e venda. Atraso na entrega do imóvel. Impontualidade da Sabesp que não constitui caso fortuito ou força para justificar retardo além do prazo de tolerância. Indenização devida na forma de aluguel mensal, ainda que se trate de aquisição pelo Programa Minha Casa Minha Vida. Arbitramento revisto para 0,5% do valor do contrato por mês de atraso. Dano moral não configurado. Hipótese de sucumbência recíproca. Ônus sucumbenciais repartidos. Recursos providos em parte.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2020.0000613404
ACÓRDÃO
Vistos,
relatados
e
discutidos
estes
autos
de
Apelação
Cível
no
1014058-20.2019.8.26.0068, da Comarca de Barueri, em que são apelantes/apelados
DANIEL VELOSO DA SILVA (JUSTIÇA GRATUITA) e GILVANETE GOMES DINIZ
SILVA
(JUSTIÇA
GRATUITA),
são
apelados/apelantes
IGUAPE
EMPREENDIMENTOS
IMOBILIARIOS
SPE
LTDA
e
ECCO
HOLDING
EMPREENDIMENTOS E PARTICIPACOES LTD.
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 1a Câmara de Direito Privado do
Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Deram provimento em
parte a ambos os recursos, nos termos do acórdão, por VU., de conformidade com o
voto do relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores RUI CASCALDI
(Presidente sem voto), JOSÉ EDUARDO MARCONDES MACHADO E LUIZ
ANTONIO DE GODOY.
São Paulo, 5 de agosto de 2020.
AUGUSTO REZENDE
Relator
Assinatura Eletrônica

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Apelação Cível no 1014058-20.2019.8.26.0068 -Voto no 10964
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Apelação no 1014058-20.2019.8.26.0068
Apelante/Apelado: Daniel Veloso da Silva e outro
Apelado/Apelante: Iguape Empreendimentos Imobiliarios Spe Ltda e
outro
Comarca: Barueri
Juíza de primeiro grau: Anelise Soares
Voto no 10964
Compromisso de compra e venda. Atraso na entrega do imóvel.
Impontualidade da Sabesp que não constitui caso fortuito ou força
para justificar retardo além do prazo de tolerância. Indenização
devida na forma de aluguel mensal, ainda que se trate de aquisição
pelo Programa Minha Casa Minha Vida. Arbitramento revisto para
0,5% do valor do contrato por mês de atraso. Dano moral não
configurado.
Hipótese
de
sucumbência
recíproca.
Ônus
sucumbenciais repartidos. Recursos providos em parte.
RELATÓRIO
A r. sentença de fls. 362/366, cujo relatório é adotado,
julgou parcialmente procedentes os pedidos iniciais para acolher o
pedido de indenização por dano material condenando as rés,
solidariamente, ao pagamento do percentual de 0,3% do valor do
imóvel (R$ 169.382,91), por mês de atraso, no período de julho de
2018 a janeiro de 2019, ou seja, seis meses, atualizados
monetariamente a contar dos respectivos meses e acrescidos de juros
de mora de 1% ao mês a partir da citação, deixando de condenar as
rés ao pagamento de indenização por dano moral. Condenou-as ainda
ao pagamento das custas e despesas processuais, bem como em
honorários advocatícios, fixados em 10% do valor da condenação.
Apelam os autores sustentando ser inadequado o
arbitramento do dano material, postulando seja elevada a indenização
para 1% do valor do contrato por mês de atraso na entrega do imóvel.
Insistem, outrossim, na condenação das rés ao pagamento de
indenização por dano moral, ressaltando a frustração do sonho da
casa própria causada pela demora na entrega.

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Também apelam as rés, ao que impugnam, inicialmente,
a concessão da justiça gratuita aos autores. No mais, defendem a
validade das cláusulas contratuais livremente pactuadas, entre as
quais a que prevê o alargamento do prazo de entrega em caso fortuito
ou de força maior, como, sob sua ótica, teria havido, em virtude do
retardo na execução de serviço público, certo que a SABESP não
liberou a tempo a utilização da rede de água e esgoto no
empreendimento.
Sustentam,
outrossim,
não
caberem
lucros
cessantes nas hipóteses de construção financiada pelo Programa
“Minha Casa Minha Vida”, tendo em vista o único objetivo da
aquisição, qual seja, a moradia própria. Por fim, dizem que os autores
sucumbiram em maior parte, pelo que devem suportar integralmente
os ônus sucumbenciais.
Recursos tempestivos, contrarrazoados, anotado o
preparo devido.
É o relatório.
ARGUMENTAÇÃO E DISPOSITIVO
Inicialmente é de ser mantida a gratuidade concedida
aos autores.
A impugnação não veio acompanhada de qualquer
prova acerca da capacidade financeira dos beneficiários. O fato de
haverem firmado o contrato aquisitivo não os torna, por si só, inaptos
à postulação do benefício, até porque o fizeram mediante
financiamento por longíssimo prazo, com subsídio governamental
destinado em regra à população de baixa renda.
Passe-se ao exame de cada um dos inconformismos
recursais.
O atraso na entrega das chaves restou suficientemente
caracterizado.
Conforme o enunciado da Súmula no 164 desta Corte,

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“É válido o prazo de tolerância não superior a cento e oitenta dias,
para entrega de imóvel em construção, estabelecido no compromisso
de venda e compra, desde que previsto em cláusula contratual
expressa, clara e inteligível”.
Admite-se validade da previsão em virtude da presunção
de que intercorrências durante a obra geralmente ocorrem. Como
assentou o STJ, "A cláusula de tolerância, para fins de mora
contratual, não constitui desvantagem exagerada em desfavor do
consumidor, o que comprometeria o princípio da equivalência das
prestações estabelecidas. Tal disposição contratual concorre para a
diminuição do preço final da unidade habitacional a ser suportada pelo
adquirente, pois ameniza o risco da atividade advindo da dificuldade
de se fixar data certa para o término de obra de grande magnitude
sujeita a diversos obstáculos e situações imprevisíveis./ (...) Deve ser
reputada razoável a cláusula que prevê no máximo o lapso de 180
(cento e oitenta) dias de prorrogação, visto que, por analogia, é o
prazo de validade do registro da incorporação e da carência para
desistir do empreendimento (arts. 33 e 34, § 2o, da Lei no 4.591/1964
e 12 da Lei no 4.864/1965) e é o prazo máximo para que o fornecedor
sane vício do produto (art. 18, § 2o, do CDC)" (REsp n. 1582318/RJ, Rel.
Min. Ricardo Villas Bôas Cueva, 3a Turma, DJe 21/9/17).
Deve-se destacar, contudo, que o razoável e aceito pelo
mercado prazo de tolerância de 180 dias, previsto validamente no
contrato, já contempla todos os imprevistos, como por exemplo, o
excesso de chuvas, escassez de mão de obra e entraves
burocráticos, como a impontualidade da SABESP, não constituindo
qualquer de tais situações, portanto, motivo justo para se admitir
maior atraso das obras, ausente caso fortuito ou força maior (Súmula
no 161, do TJ/SP).
Eventual fortuito teria sido de natureza interna, que
decorre de risco inerente à atividade da empresa e, portanto, não
constitui excludente de culpa do fornecedor.
Caracterizado o atraso, os adquirentes fazem jus à
indenização na forma de aluguel mensal, conforme orientação traçada

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pelo Colendo Superior Tribunal de Justiça para debates como o dos
autos (Tema 996), no julgamento de Recurso Especial submetido ao
regime dos repetitivos. Confira-se (em destaque):
RECURSO ESPECIAL CONTRA ACÓRDÃO PROFERIDO EM
INCIDENTE DE RESOLUÇÃO DE DEMANDAS REPETITIVAS - IRDR.
ART. 1.036 DO CPC/2015 C/C O ART. 256-H DO RISTJ.
PROCESSAMENTO SOB O RITO DOS RECURSOS ESPECIAIS
REPETITIVOS. PROGRAMA MINHA CASA, MINHA VIDA. CRÉDITO
ASSOCIATIVO. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL EM
CONSTRUÇÃO. CONTROVÉRSIAS ENVOLVENDO OS EFEITOS DO
ATRASO NA ENTREGA DO BEM. RECURSOS DESPROVIDOS.
1. As teses a serem firmadas, para efeito do art. 1.036 do
CPC/2015, em contrato de promessa de compra e venda de imóvel em
construção, no âmbito do Programa Minha Casa, Minha Vida, para os
beneficiários das faixas de renda 1,5, 2 e 3, são as seguintes: 1.1 Na
aquisição de unidades autônomas em construção, o contrato deverá
estabelecer, de forma clara, expressa e inteligível, o prazo certo para a
entrega do imóvel, o qual não poderá estar vinculado à concessão do
financiamento, ou a nenhum outro negócio jurídico, exceto o acréscimo
do prazo de tolerância.
1.2 No caso de descumprimento do prazo para a entrega do
imóvel, incluído o período de tolerância, o prejuízo do comprador
é presumido, consistente na injusta privação do uso do bem, a
ensejar o pagamento de indenização, na forma de aluguel mensal,
com base no valor locatício de imóvel assemelhado, com termo
final na data da disponibilização da posse direta ao adquirente da
unidade autônoma.
1.3 É ilícito cobrar do adquirente juros de obra ou outro encargo
equivalente, após o prazo ajustado no contrato para a entrega das
chaves da unidade autônoma, incluído o período de tolerância.
1.4 O descumprimento do prazo de entrega do imóvel,
computado o período de tolerância, faz cessar a incidência de correção
monetária sobre o saldo devedor com base em indexador setorial, que
reflete o custo da construção civil, o qual deverá ser substituído pelo
IPCA, salvo quando este último for mais gravoso ao consumidor.
2. Recursos especiais desprovidos (REsp 1729593/SP, Rel.
Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em
25/09/2019, DJe 27/09/2019).
Segundo a jurisprudência majoritária desta Corte, estima-
se o valor do locativo mensal em 0,5% sobre o valor atualizado do

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contrato, percentual iterativamente adotado também nesta Câmara e
condizente com a realidade do mercado de locações no período
considerado.
Da mora contratual não se extrai, todavia, o dano moral
pretensamente indenizável. Salvo circunstância excepcional e que
coloque o contratante em situação de extraordinária angústia ou
humilhação, não há se cogitar do abalo moral a ensejar condenação.
Tem-se entendido que o dissabor inerente à expectativa
frustrada decorrente de mero inadimplemento contratual insere-se no
cotidiano do homem médio, sem repercussão além da órbita
patrimonial (AgInt no AREsp 1485695/GO, Rel. Ministro LUIS FELIPE
SALOMÃO, QUARTA TURMA, julgado em 24/09/2019, DJe 30/09/2019).
Por fim, cotejadas as pretensões iniciais e o quanto
delas acolhido até o momento, tem-se por evidente a sucumbência
parcial dos autores, razão pela qual cada parte deve suportar a
metade das custas e despesas processuais, e arcar com os
honorários dos representantes da parte adversa, fixados em 10% do
valor da causa corrigido, observados os critérios norteadores do art.
85, § 2o, do CPC.
Ante o exposto, dou provimento em parte a ambos os
recursos, nos termos supra.
É como voto.
Augusto Rezende
Relator