Tribunal: TJSP
Processo: 1002591-51.2018.8.26.0271
Classe: Apelação Cível / Condomínio em Edifício
Órgão julgador: Jayme de Oliveira
Órgão colegiado: 29a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-08-26
Data de publicação: 2020-08-27

Ementa:
APELAÇÃO CÍVEL – Declaratória de inexistência de relação jurídica cumulada com consignação em pagamento – Condomínio Polo Industrial Jandira/Itapevi - Sentença de improcedência – Inconformismo – Alegação de que à época da aquisição do imóvel, vinculou-se a uma Associação de Proprietários, desconhecendo a existência de um Condomínio – Não cabimento - Condomínio constituído muito antes da

Ementa:
APELAÇÃO CÍVEL – Declaratória de inexistência de relação jurídica cumulada com consignação em pagamento – Condomínio Polo Industrial Jandira/Itapevi - Sentença de improcedência – Inconformismo – Alegação de que à época da aquisição do imóvel, vinculou-se a uma Associação de Proprietários, desconhecendo a existência de um Condomínio – Não cabimento - Condomínio constituído muito antes da aquisição da propriedade pela autora e da própria associação – Associação criada por Assembleia Geral Extraordinária realizada no próprio Condomínio para "regularizar o empreendimento e adequar sua estrutura administrativa" – Ausência de extinção do Condomínio, a gerar coexistência com a Associação – Parte autora que exerceu a presidência da associação por vários mandatos e não pode alegar ignorância em relação à situação do condomínio – Incidência da Súmula n. 260 do STJ – Convenção de condomínio que, a despeito de não registrada, é eficaz em relação aos condôminos – Dever de contribuir – Pretensão de se desvincular do condomínio e da associação improcedente – Associação que não é parte na lide - Sentença mantida – Recurso não provido.

Inteiro teor:
TRIBUNAL DE JUSTIÇA
PODER JUDICIÁRIO
São Paulo
Registro: 2020.0000688045
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível no
1002591-51.2018.8.26.0271, da Comarca de Itapevi, em que é apelante TECNOTRAT
TRATAMENTO TERMICO DE METAIS LTDA, é apelado CONDOMINIO POLO
INDUSTRIAL JANDIRA/ITAPEVI.
ACORDAM, em 29a Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça
de São Paulo, proferir a seguinte decisão: "Negaram provimento ao recurso. V. U.", de
conformidade com o voto do Relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Exmos. Desembargadores SILVIA
ROCHA (Presidente) e FABIO TABOSA.
São Paulo, 26 de agosto de 2020.
JAYME DE OLIVEIRA
RELATOR
Assinatura Eletrônica

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Apelação Cível no 1002591-51.2018.8.26.0271
Apelante: Tecnotrat Tratamento Termico de Metais Ltda
Apelado: CONDOMINIO POLO INDUSTRIAL JANDIRA/ITAPEVI
Comarca: Itapevi
Juíza de 1o Grau: Márcia Blanes
Voto no 2.435
APELAÇÃO CÍVEL – Declaratória de inexistência de relação
jurídica cumulada com consignação em pagamento – Condomínio
Polo Industrial Jandira/Itapevi - Sentença de improcedência –
Inconformismo – Alegação de que à época da aquisição do imóvel,
vinculou-se a uma Associação de Proprietários, desconhecendo a
existência de um Condomínio – Não cabimento - Condomínio
constituído muito antes da aquisição da propriedade pela autora e da
própria associação – Associação criada por Assembleia Geral
Extraordinária realizada no próprio Condomínio para “regularizar o
empreendimento e adequar sua estrutura administrativa” – Ausência
de extinção do Condomínio, a gerar coexistência com a Associação –
Parte autora que exerceu a presidência da associação por vários
mandatos e não pode alegar ignorância em relação à situação do
condomínio – Incidência da Súmula n. 260 do STJ – Convenção de
condomínio que, a despeito de não registrada, é eficaz em relação aos
condôminos – Dever de contribuir – Pretensão de se desvincular do
condomínio e da associação improcedente – Associação que não é
parte na lide - Sentença mantida – Recurso não provido.

Trata-se de recurso de apelação interposto contra a r. sentença de fls.
301/304 que: a) julgou improcedente a ação declaratória de inexistência de relação
jurídica cumulada com consignação em pagamento ajuizada por Tecnocrat Tratamento
Térmico de Metais Ltda. em face de Condomínio Polo Industrial Jandira Itapevi; b)
revogou a liminar concedida; c) autorizou a autora a levantar os depósitos realizados no
feito; d) facultou ao réu cobrar normalmente as taxas associativas vencidas no decorrer
do processo, a partir da data da sentença e) determinou o levantamento dos valores
depositados pela autora em favor do réu, com o trânsito em julgado (tópico integrado à

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sentença com o julgamento de embargos de declaração fls. 317). Em face da
sucumbência, condenou a autora ao pagamento das despesas processuais e honorários
advocatícios, estes fixados em 10% (dez por cento) sobre o valor atualizado da causa.
Nos termos da inicial, a autora adquiriu um imóvel em 2006 e foi
informada de que o imóvel era parte integrante de uma Associação de Proprietários
(Associação Polo Industrial Jandira Itapevi), de modo que sempre pagou as
contribuições associativas. No ano de 2016, ao tentar emitir certificado digital junto aos
órgãos governamentais foi informado de que havia óbice à emissão, pois as atas da
assembleia apresentadas estavam em nome da Associação e não em nome do
Condomínio. Constatou que os atos da Associação foram praticados no CNPJ do
Condomínio. Para tentar solucionar a questão, o representante legal da autora convocou
uma assembleia em 2018, com o intuito de extinguir a Associação com base em um
parecer jurídico, mas não houve quórum suficiente. Em nova assembleia realizada em
nome do Condomínio, comunicou seu desinteresse em pertencer vinculado à
Associação, mas o réu continuou a enviar-lhe boletos para cobrança relativa à taxa
associativa. Aduz não ser obrigada ao pagamento de taxa condominial à qual não
aderiu. Argumentou com princípios da legalidade e da liberdade de associação.
Requereu a consignação em pagamento dos valores referentes às taxas condominiais a
vencerem no curso do processo, bem como seja o réu obstado de lançar seu nome do
cadastro de devedores. Ao final, pugnou pela procedência do pedido, a fim de obter o
desligamento da Associação Polo Industrial Jandira Itapevi, desde a data da
comunicação por escrito. Postula, também, seja declarado como não pertencente ao
Condomínio, de modo a serem inexigíveis as taxas condominiais impostas.
Deferida a tutela nos autos, para autorizar o depósito judicial dos valores
relativos às taxas condominiais devidas, bem como para obstar a inclusão, pela ré, do
nome da autora no rol de devedores (fls. 109/110).
Citado, o réu apresentou contestação (fls. 130/156). Afirmou, em síntese,
que o Condomínio Polo Industrial Jacira foi instituído em 1994 e a Convenção prevê a

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obrigatoriedade de participação de todos os condôminos no rateio das despesas do
condomínio. Alega que, em 2003, um grupo de dez condôminos resolveu fundar uma
associação sem fins lucrativos, com o objetivo de adequar a estrutura do condomínio e
regularizar a situação do empreendimento. A Associação foi, então, fundada e
constituída dentro de uma assembleia geral extraordinária do Condomínio, sem
observância do quórum especial nem das normas legais que norteiam a criação de uma
associação. Aduziu que em momento algum a constituição da Associação previu a
dissolução do Condomínio, o qual passou a ser gerido pelos membros do Conselho
Deliberativo e a ser denominado Associação. A Associação praticava atos sob o CNPJ
do Condomínio. Embora inicialmente a autora desconhecesse as circunstâncias em que
foi fundada a associação, participou por três gestões, o que configuraria tempo
suficiente para ter conhecimento a respeito do condomínio. Acrescenta que os demais
lotes existentes estão sob a gerência do Condomínio e não da associação, bem como
aduz ausência de comprovação de que os demais proprietários tenham aderido
formalmente à associação, razão pela qual contribuem com o rateio. Aponta que o
Condomínio tem sua sede construída no local, realizada numa servidão de uso, possui
CNPJ ativo, balanço escriturado e cadastro municipal, somente a gestão antiga não está
regularizada, ao passo que a Associação não possui patrimônio e suas atividades foram
praticadas utilizando o CNPJ do Condomínio. Destacou a obrigatoriedade do
pagamento da cota condominial pela autora, pois usufrui de todas as benfeitorias
custeados pelos demais. Enumera a existência dos serviços contratados, tais como
segurança, limpeza, portaria, manutenção, dentre outros, as quais são custeados com as
cotas condominiais. E a simples alegação da autora de que não é obrigada a se associar,
implicará enriquecimento sem causa, pois se beneficiará dos serviços prestados.
Requereu, assim, a improcedência do pedido.
Houve réplica (fls. 223/233) e tréplica (fls. 287/290). Na sequência, foi
proferida a r. sentença atacada (fls. 301/304), integrada pela decisão proferida em
embargos de declaração (fls. 311).

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Inconformada, recorre a autora buscando a reforma da r. decisão. Nas
razões de apelação (fls. 319/329), aponta ter adquirido o imóvel em questão com a
certeza de que estaria fazendo parte de uma associação, cujo objetivo era “regularizar o
empreendimento e adequar sua estrutura administrativa, pela constituição de uma
associação civil, sem fins lucrativos”. Aponta que a r. sentença baseou-se no
fundamento de que o autor anuiu por sua associação, de modo que não haveria razão
para não pertencer ao condomínio recorrido. Alega que em momento algum tomou
conhecimento de que seu imóvel pertencia a um Condomínio, mas unicamente a uma
Associação. Bate-se pela alegação de que sua relação jurídica, desde o início, se deu
com a Associação, nunca com o Condomínio e recolheu pontualmente todas as taxas
associativas por doze anos. Aponta que, antes da aquisição do imóvel, o condomínio
estava suspenso, sem atividades nem receitas, situação que perdurou até março de 2018.
E no momento em que constituída a Associação, sequer havia adquirido o imóvel, no
qual havia declaração expressa de pertencer à Associação Polo Industrial Jandira
Itapevi. Aduz ter consultado a Associação para a sua instalação no local, nada sendo
mencionado a respeito da existência do Condomínio. Alega inexistir documentos que
demonstrem sua aceitação a submeter-se aos termos da convenção condominial, de
modo que a exigência de pagamento de quotas condominiais de imóvel não pertencente
a um condomínio configuraria ato ilícito. Aponta que a r. sentença é equivocada, por
autorizar o réu a cobrar taxas associativas que não existem mais, por não existirem mais
membros na Associação, razão pela qual entende pela procedência do pedido. Requereu
antecipação de tutela, a fim de continuar a depositar judicialmente todos os meses, os
valores relativos às taxas condominiais a vencer no curso do processo, bem como para
que seu nome não seja inscrito nos órgãos de proteção ao crédito relativamente às taxas
condominiais a serem depositadas nos autos. Destaca, também, que o réu está
instalando catracas e cancelas para o controle de acesso aos imóveis. E a autora, por não
ser condômina, entende que seu direito constitucional de ir e vir estaria em risco, dada a
possibilidade de restrição de acesso dos seus colaboradores, visitantes e gestores.
Requer, assim: i) a antecipação da tutela recursal para que volte a depositar em Juízo os

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valores mensais relativos às taxas condominiais em discussão, bem como para que o
recorrido se abstenha de bloquear ou dificultar o acesso dos seus colaboradores
mediante instalação das catracas em via de implementação; ii) a reforma da r. sentença,
a fim de que seja declarado que a autora não pertence ao Condomínio réu, determinando-
se a inexigibilidade das taxas condominiais impostas, bem como a restituição dos
valores depositados no curso da ação a título de taxa condominial, devidamente
corrigidos.
Recurso tempestivo, preparado (fls. 330/332) e respondido (fls. 339/348).
A autora manifestou oposição ao julgamento virtual (fls. 351 e 360).
Distribuído originariamente à 1a Câmara de Direito Privado, o recurso
não foi conhecido, determinando-se sua redistribuição a uma das Câmaras, dentre a 25a
e 36a, da Terceira Subseção de Direito Privado deste Eg. Tribunal de Justiça.
O réu apresentou petições autônomas (fls. 355 e 358) informando não ter
interesse na audiência de conciliação, nem se opor ao julgamento virtual.
Vieram os autos conclusos a este relator.
É o relatório.
Cuida-se de demanda em que a autora pleiteia ver declarada a
inexistência de vínculo com o Condomínio réu, a fim de afastar a exigibilidade das
taxas condominiais impostas, bem como a restituição dos valores depositados no curso
da ação a título de taxa condominial, devidamente corrigidos.
Alega ter adquirido um imóvel onde edificou sua sede e desde o início
sua relação jurídica se deu com a Associação, de modo que jamais tomou conhecimento
da existência do Condomínio. Por essa razão, pretende se desvencilhar do pagamento
das taxas condominiais, pois entende serem as mesmas inexigíveis.
Analisando-se a documentação juntada aos autos, verifica-se que o
Condomínio réu foi constituído em 1994 (fls. 160/171), ou seja, já existia bem antes da

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aquisição da propriedade pela autora no local, o que ocorreu somente em 2006 (fls. 32 e
ss.).
Pelo que se verifica dos autos, inclusive do parecer que analisou a
regularidade do Condomínio, que a instituição do Condomínio ocorreu em 1994 com
registro no 1o Cartório de Títulos e Documentos de Barueri. Não há nos autos
documento que comprove o registro do condomínio no registro de imóveis, mas
referências a isso (fls. 207/220).
Consta que o condomínio foi instituído por duas empresas proprietárias
da totalidade dos imóveis objeto das matrículas 87.681 e 87.716, num total de 36 lotes
(fl. 210) e na ocasião instituída uma servidão sobre o lote objeto da matrícula n. 87.682,
no qual há um imóvel destinado a servir de sede do condomínio. O Condomínio foi
instituído portanto "entre os 36 lotes sobre o prédio construído na matrícula n. 87.682".
(fls. 160/171 e 210).
Na escritura de venda e compra relativa ao imóvel da parte autora, datada
de 2006, há referências quanto às restrições decorrentes do Empreendimento Polo
Industrial Jandira Itapevi e referências à Associação Polo Industrial de Jandira e Itapevi
(fl. 42).
A Associação Polo Industrial Jandira Itapevi foi constituída em uma
Assembleia Geral Extraordinária realizada pelo Condomínio em 2003, com a finalidade
de “regularizar o empreendimento e adequar sua estrutura administrativa”. (fls. 47/48).
Ou seja, a Associação foi criada no seio do próprio Condomínio, sem qualquer
disposição acerca da sua extinção.
Não parece remanescer dúvida de que se trata de condomínio ainda
irregular, tanto que a associação foi criada com a intenção de regularizar o condomínio,
assim como o próprio estudo referido pelas partes, porquanto, segundo a inicial, as vias
públicas ainda são públicas.
Embora constituída com estatuto social próprio (fls. 50 e ss.), restou

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incontroverso nos autos que a Associação passou a utilizar-se do CNPJ do Condomínio
e é fato que tanto o Condomínio quanto a Associação passaram a coexistir. O
Condomínio, como já apontado, não foi extinto, tem CNPJ próprio e encontra-se em
situação regular nos cadastros da Prefeitura. E a autora pretende se desvencilhar dos
dois.
No mais, ainda que o Condomínio reste sem regularização, e ao que
consta sem o devido registro, certo é que isso não afeta a relação entre os condôminos.
Caio Mário da Silva Pereira relembra: "Os Tribunais têm, entretanto,
entendido que, na ausência de inscrição no Registro Imobiliário, a Convenção vale entre
os Condôminos e os obriga."1
Nesse sentido a Súmula n. 260 do STJ: A convenção de condomínio
aprovada, ainda que sem registro, é eficaz para regular as relações entre os
condôminos.
Acrescente-se, ainda, que a parte autora não pode alegar ignorância, pois
presidiu a Associação nos períodos de abril de 2010 a julho de 2011, abril de 2012 a
abril de 2014 e por fim de abril de 2016 a abril de 2018.
Essa, pois, a realidade do empreendimento, de maneira que enquanto não
regularizarem a situação dele não se pode alegar ignorância, em especial quem presidiu
por tanto tempo a associação e tem pleno conhecimento da realidade do condomínio e
da própria associação.
Assim, ao adquirir sua propriedade e participar ativamente dos atos de
gestão da associação, não cabe a alegação de desconhecimento do condomínio e
tampouco da realidade local, razão pela qual não vinga a pretensão de se liberar dos
pagamentos relativos à manutenção do condomínio, especialmente porque a parte autora
sempre teve ciência da situação.
A autora afirma sempre ter contribuído com pagamentos mensais, de
1 Condomínio e Incorporações, Ed. Forense, 12a ed., 2015, p. 90.

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modo a presumir-se que sempre se beneficiou dos serviços de segurança e portaria
administrados pelo Condomínio e postos à disposição dos condôminos. Nas razões de
apelação, a própria autora afirma que o requerido está instalando catracas e cancelas
para o controle de acesso aos imóveis, o que sem dúvida justifica a cobrança das taxas
condominiais e também demonstra a elaboração de melhorias e garantia de segurança a
todos os condôminos, que também geram custos, a serem arcados por todos os
proprietários.
Destarte, incabível pretender a autora desvencilhar-se do pagamento da
taxa condominial, quer porque o Condomínio não é a Associação, na qual se permite a
retirada voluntária de seus membros, quer porque o Condomínio não foi extinto e está
em plena atividade, e, ainda, porque sua retirada acarretaria enriquecimento sem causa,
pois a autora usufruiria dos serviços de manutenção, conservação e segurança realizados
pelo réu, que geram custos pagos por todos os proprietários, sem nada desembolsar.
Outrossim, não há discriminação de valores cobrados pela associação e
pelo condomínio, razão pela qual não há que se discutir a respeito de eventual direito
contra a associação, mesmo porque ela não é parte na presente demanda e é uma
associação que, apesar da ausência de CNPJ, foi registrada no Registro de Títulos e
documentos e Civil de Pessoa Jurídica de Barueri/SP, conforme dá conta a informação
de fl. 207.
No
mais,
no
julgamento
da
Apelação
Cível
n.
1001345-
93.2013.8.28.0271, envolvendo a Associação Polo Industrial de Jandira/Itapevi
reconheceu-se que a cobrança era de despesas condominiais e o pedido que visava ao
cancelamento das cobranças foi julgado improcedente, afastando-se hipótese de
violação ao direito de livre associação, em voto condutor da Des. Maria do Carmo
Honório, julgado aos 15 de julho de 2020, cuja ementa é a seguinte:
APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE COBRANÇA. CONTRIBUIÇÕES ASSOCIATIVAS
E
OBRIGAÇÕES
ACESSÓRIAS.
ENTENDIMENTO
CONSOLIDADO
DO
SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTIÇA EM SEDE DE RECURSO REPETITIVO.
VEDAÇÃO
DO
"VENIRE
CONTRA
FACTUM
PROPRIUM".
MULTA

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MORATÓRIA DE 2% DEVIDA. ART. 1.336, §1o, DO CPC. . RECURSO DA
ASSOCIAÇÃO PROVIDO. 1. Inadmissível o comportamento contraditório, máxime
quando comprovado nos autos que a proprietária tinha plena ciência de que o imóvel
estava inserido em um “condomínio”, bem como seu representante participou de
assembleia como conselheiro. Precedentes desta Câmara nesse sentido. 2. Não se
configurando a hipótese de violação do direito à livre associação, não existe conflito
com a tese sedimentada pelo STJ no julgamento do julgamento dos Recursos Especiais
no 1.280.871 e 1.439.163. 3. Multa de 2% aplicável, sob o valor original, por analogia
ao artigo 1.336, §1o, do Código de Processo Civil. 4. Correção monetária e juros de
mora que são devidos desde a data do vencimento de cada parcela inadimplida, por
tratar de mora “ex re”. Aplicação do art. 397, "caput", do Código Civil
Sendo assim, por qualquer ângulo que se examine a questão, o não
provimento do recurso é medida que se impõe, razão pela qual pelo meu voto fica
mantida a r. sentença da douta Juíza Márcia Blanes.
Considera-se
prequestionada
a
matéria
constitucional
e
infraconstitucional, desnecessária a citação numérica dos dispositivos legais, bastando a
decisão da questão posta (EDROMS 18205/SP, Min. Felix Fischer).
Diante do exposto, pelo meu voto, nega-se provimento ao recurso. Por
força do art. 85, § 11, do Código de Processo Civil, majora-se a verba honorária em 5%
(cinco por cento).
JAYME DE OLIVEIRA
Relator