Tribunal: TJSP
Processo: 1024383-42.2017.8.26.0224
Classe: Apelação Cível / Promessa de Compra e Venda
Órgão julgador: Maria Salete Corrêa Dias
Órgão colegiado: 2a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-05-12
Data de publicação: 2020-05-12

Ementa:
AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C REINTEGRAÇÃO DE POSSE E PERDAS E DANOS. Autor que pleiteou a rescisão da "Nota de Compra" de lote por inadimplemento da ré com a condenação ao pagamento de indenização por fruição do bem e despesas inerentes ao imóvel. Revelia. Sentença de procedência. INAPLICABILIDADE DO PRINCÍPIO DA FUNGIBILIDADE. Parte ré que alega ter exercido sua defesa, protocolada de forma

Ementa:
AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C REINTEGRAÇÃO DE POSSE E PERDAS E DANOS. Autor que pleiteou a rescisão da "Nota de Compra" de lote por inadimplemento da ré com a condenação ao pagamento de indenização por fruição do bem e despesas inerentes ao imóvel. Revelia. Sentença de procedência. INAPLICABILIDADE DO PRINCÍPIO DA FUNGIBILIDADE. Parte ré que alega ter exercido sua defesa, protocolada de forma equivocada. Documentos juntados aos autos que comprovam que a parte ré opôs Embargos à Execução como defesa nos autos. Erro grosseiro. INDENIZAÇÃO POR BENFEITORIAS. Parte ré que alega ter erigido um imóvel com cinco cômodos no terreno. Ausência de qualquer documento que comprove o alegado e sua ocorrência anterior à constituição de mora. PERDAS E DANOS. Sentença que condenou a parte ré ao pagamento de indenização por fruição do bem e despesas inerentes ao imóvel, observado o prazo prescricional quinquenal. Parte autora que alega a aplicação do prazo prescricional decenal. Pedido de regresso quanto a despesas do imóvel que deve observar o prazo prescricional quinquenal, desde que comprovado o efetivo dispêndio pela parte autora. Prescrição de cobrança da indenização pela fruição do bem, taxa de ocupação, decretada junto à rescisão, cujo prazo prescritivo é três anos. Precedente jurisprudencial. Sentença mantida com observação RECURSOS DESPROVIDOS COM OBSERVAÇÃO.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2020.0000333250
ACÓRDÃO
Vistos,
relatados
e
discutidos
estes
autos
de
Apelação
Cível
no
1024383-42.2017.8.26.0224, da Comarca de Guarulhos, em que é apelante/apelada
MARIA DO CARMO DE OLIVEIRA, é apelado/apelante IMOBILIARIA E
CONSTRUTORA CONTINENTAL LTDA..
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 2a Câmara de Direito Privado do
Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Negaram provimento aos
recursos com observação. V. U., de conformidade com o voto do relator, que integra este
acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores JOSÉ JOAQUIM DOS
SANTOS (Presidente sem voto), PENNA MACHADO E CARLOS GOLDMAN.
São Paulo, 12 de maio de 2020.
MARIA SALETE CORRÊA DIAS
Relator
Assinatura Eletrônica

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Apelação Cível no 1024383-42.2017.8.26.0224 -Voto no 2874
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Voto no 2874
Apelação n. 1024383-42.2017.8.26.0224 Processo Digital
Apelante / Apelada: Maria do Carmo de Oliveira
Apelante / Apelado: Imobiliária e Construtora Continental Ltda.
Comarca: Guarulhos
Juiz prolator: Beatriz de Souza Cabezas
AÇÃO
DE
RESCISÃO
CONTRATUAL
C/C
REINTEGRAÇÃO DE POSSE E PERDAS E DANOS. Autor
que pleiteou a rescisão da “Nota de Compra” de lote por
inadimplemento da ré com a condenação ao pagamento
de indenização por fruição do bem e despesas inerentes
ao
imóvel.
Revelia.
Sentença
de
procedência.
INAPLICABILIDADE DO PRINCÍPIO DA FUNGIBILIDADE.
Parte ré que alega ter exercido sua defesa, protocolada
de forma equivocada. Documentos juntados aos autos
que comprovam que a parte ré opôs Embargos à
Execução como defesa nos autos. Erro grosseiro.
INDENIZAÇÃO POR BENFEITORIAS. Parte ré que alega
ter erigido um imóvel com cinco cômodos no terreno.
Ausência de qualquer documento que comprove o
alegado e sua ocorrência anterior à constituição de
mora. PERDAS E DANOS. Sentença que condenou a
parte ré ao pagamento de indenização por fruição do
bem e despesas inerentes ao imóvel, observado o prazo
prescricional quinquenal. Parte autora que alega a
aplicação do prazo prescricional decenal. Pedido de
regresso quanto a despesas do imóvel que deve
observar o prazo prescricional quinquenal, desde que
comprovado o efetivo dispêndio pela parte autora.
Prescrição de cobrança da indenização pela fruição do
bem, taxa de ocupação, decretada junto à rescisão, cujo
prazo
prescritivo
é
três
anos.

Precedente
jurisprudencial. Sentença mantida com observação
RECURSOS DESPROVIDOS COM OBSERVAÇÃO.

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A r. sentença (fls. 252/254), cujo relatório se adota,
JULGOU PROCEDENTE EM PARTE a demanda, proposta por Imobiliária e
Construtora Continental Ltda. em face de Maria do Carmo de Oliveira, “a fim de
rescindir o contrato objeto da presente ação, e por conseguinte decretar a
reintegração da autora na posse do imóvel, bem como condenar a requerida ao
pagamento de 0,5% sobre o valor atualizado do contrato, e por eventuais débitos
inerentes ao imóvel, nos termos da fundamentação, observando-se a incidência
de juros legais desde a citação desta ação. Do valor da fruição deverá ser
descontado o valor correspondente à restituição de 70% das quantias pagas pela
requerida. Decaindo a autora em parte menor, arcará a requerida com as custas,
despesas do processo, bem como honorários advocatícios, os quais fixo em
R$1.500,00”.

Inconformada, apela a parte ré (fls. 286/292) aduzindo,
em síntese: 1) a aplicação do Princípio da Fungibilidade, em razão dos
documentos juntados após a sentença, que comprovariam a apresentação
tempestiva da defesa, erroneamente protocolada em outros autos; 2) a cobrança
de juros sobre juros pela Apelada, tornando o débito impagável; 3) no terreno
objeto dos autos, a Apelante construiu sua residência de cinco cômodos e
garagem, cujo valor venal supera o valor do terreno.
Contrarrazões às fls. 308/310.
Também
inconformada,
a
parte
autora
recorre
adesivamente (fls. 299/305) aduzindo, em síntese, 1) a ausência de
fundamentação da sentença, quanto à aplicação do prazo prescricional
quinquenal para o pedido de indenização pela fruição do bem, IPTU, água,
energia elétrica e outros encargos; 2) o prazo prescricional é de dez anos, a
contar do vencimento da última parcela ocorrido em julho/2012; 3) a retenção da
totalidade dos valores pagos pela Apelada, que quitou somente 9 parcelas de
150, para custos administrativos.

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Contrarrazões às fls. 308/310.
É o relatório.
Inicialmente, ante os documentos juntados às fls.
323/333, defiro os benefícios da justiça gratuita à parte ré. Anote-se.
Cuidam os autos de Ação Rescisão Contratual c/c
Reintegração de Posse C/c Perdas e Danos.
Narra a exordial que, em 13/01/00, as partes firmaram
Nota de Compra, referente ao Lote 10-B, da Quadra 163, localizado no
loteamento Parque Continental, em Guarulhos/SP, para pagamento em 150
parcelas.
Conta que a parte ré somente efetuou o pagamento de 9
parcelas, tendo sido proposta a ação 1021021-66.2016.8.26.0224, para sua
notificação judicial de mora, em 13/06/2016. Mesmo após ser notificada, a ré
quedou-se inerte.
A parte ré foi devidamente citada (fls. 250), em
07/05/2018. O mandado positivo foi juntado aos autos em 05/06/2018, tendo sido
certificado o decurso de prazo para defesa às fls. 251.
Pois bem.
De plano, afasto a preliminar arguida pela parte ré de
aplicação do Princípio da Fungibilidade. Isto porque, a parte ré protocolou
Embargos à Execução, autuados sob n. 1022325-32.2018.8.26.0224 (fls.
256/278), tratando-se de erro grosseiro.
A alegação de que a parte autora cobra juros sobre juros,

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tornando o débito impagável, não socorre a ré, uma vez que não se discute nos
autos o valor do débito, mas a rescisão contratual pelo inadimplemento.
Ademais, a parte ré não comprovou a existência de
benfeitorias no imóvel e, ainda, que fossem anteriores à sua constituição em
mora, tratando-se de alegação genérica, que deve ser refutada.
Passo a analisar o recurso da parte autora.
No tocante ao pedido de retenção da integralidade das
prestações pagas pela autora, como forma de compensação dos custos
administrativos, há inovação recursal, pois a mesma requereu, em sua exordial,
item d.6, “a retenção na ordem de 30% (trinta por cento) das prestações pagas
pela ré”.
Todavia, a r. sentença, dispôs: “Do valor da fruição
deverá ser descontado o valor correspondente à restituição de 70% das quantias
pagas pela requerida”
Assim, embora o pedido recursal não seja conhecido,
nota-se que a r. sentença, permitiu a compensação de verbas na liquidação de
sentença.
Sustenta a parte autora que se aplica o prazo
prescricional decenal para indenização pela fruição do bem e restituição de
pagamento de débitos inerentes ao contrato.
Quanto ao alegado prazo de prescrição, considerando o
conteúdo da r. sentença e verificado contraditório, cuidando-se de matéria de
ordem pública, o respectivo prazo deve ser declarado ou modificado.
No caso dos autos, a r. sentença condenou a parte ré ao
pagamento de indenização fixada “em 0,5% ao mês, sobre o valor do contrato,
que deverá ser atualizado pelo índice da Tabela do Tribunal de Justiça do Estado

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de São Paulo, limitado ao prazo prescricional quinquenal, e juros, contados desde
a citação. Arcará a requerida ainda com eventual débito referente à IPTU,
consumo de água, energia elétrica, e outros encargos inerentes ao imóvel,
observada a prescrição supra citada”.
Em relação à eventual débito em aberto de IPTU e de
despesas de consumos, inerentes ao imóvel, nada há que se modificar.
A cláusula VIII da “Proposta de Compra e Venda” (fls.
124/126) dispôs: “Os tributos de qualquer natureza, inclusive I. S. P. P. T. U.,
incidentes sobre o lote, correrão por conta do compromissário comprador a partir
da data da assinatura da presente proposta de compra e venda”.
Assim, na hipótese de eventual direito de regresso da
parte autora quanto a despesas inerentes ao imóvel (IPTU, água, energia elétrica
e outros encargos) deve-se observar o prazo prescricional quinquenal, desde que
comprovado efetivo dispêndio pela parte autora.
No tocante à condenação ao pagamento de indenização
pela fruição do imóvel, tratando-se de taxa de ocupação, respeitado o
entendimento do juízo monocrático, aplica-se o artigo 206, parágrafo 3o, inciso V,
do Código Civil:
Art. 206. Prescreve:
(...)
§ 3o Em três anos:
I - a pretensão relativa a aluguéis de prédios urbanos ou rústicos;
(...)
IV - a pretensão de ressarcimento de enriquecimento sem causa;
V - a pretensão de reparação civil;
(...)
Nesse sentido:

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APELAÇÃO. Compra e venda de imóvel. Ação declaratória c.c
obrigação de fazer. Pleito de declaração de sucessão de direitos e
obrigações do instrumento de venda e compra, declaração da
prescrição das parcelas inadimplidas e outorga da escritura
definitiva do imóvel objeto da lide. PARCIAL PROCEDÊNCIA da
demanda principal apenas para declarar a sucessão dos autores.
PARCIAL PROCEDÊNCIA do pedido reconvencional para declarar
rescindido o contrato firmado entre as partes, condenar os
vendedores a restituir 80% dos valores pagos e indenizar as
construções erigidas no imóvel pelos réus-reconvindos, condenando
estes a indenizar os reconvintes pela ocupação do bem. RECURSO
DOS
PROMITENTES
COMPRADORES
Declaração
de
inexigibilidade de dívida prescrita e outorga da escritura definitiva.
Descabimento. Pleito prejudicado pela intenção de rescisão
contratual
da
promitente
vendedora
exarado
no
pedido
reconvencional. O prazo prescricional da pretensão rescisória é o
decenal previsto no art. 205 do CC, o qual não pode ser confundido
com a prescrição da pretensão de cobrança das parcelas
inadimplidas, cujo prazo é o quinquenal, previsto no art. 205, § 5o, I
do CC. Logo, ainda que possam estar prescritas as parcelas do
preço, a pretensão resolutiva ainda não foi fulminada pela
prescrição. Termo inicial a partir do vencimento da última parcela
prevista no instrumento. interposição da reconvenção que
interrompe o prazo prescricional a partir da intimação para defesa,
quando o devedor pode purgar a mora. Exegese do artigo 202,
inciso V do Código Civil. Rescisão mantida. Taxa de ocupação.
Pleito de exclusão ou restrição de incidência após o trânsito em
julgado. Inadmissibilidade. Efeitos da rescisão contratual que
implica no retorno das partes ao status quo ante. Período de
ocupação que deve ser ressarcido, sob pena de enriquecimento
ilícito do comprador inadimplente. RECURSO DOS PROMITENTES
VENDEDORES E DA EMPRESA DE INTERMEDIAÇÃO Gratuidade
de justiça. Possibilidade de concessão às pessoas jurídicas, desde
que fique comprovada a sua impossibilidade de arcar com os

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encargos processuais. Artigo 98 do Código de Processo Civil.
Pedido justificado diante dos elementos existentes nos autos.
Benefício concedido. Recurso conhecido. Taxa de ocupação.
Reparação pelo uso do imóvel por parte do compromissário
inadimplente. Alegada prescrição decenal, nos termos do Artigo 205
do CC. Impossibilidade. Embora a pretensão de devolução de
valores pagos pelo bem seja decorrência lógica da resolução
contratual e do necessário retorno das partes ao status quo ante, a
taxa de fruição representa mero ressarcimento de perdas e danos.
Necessidade de ser respeitado o prazo trienal da pretensão para
reparação civil. Inteligência do art. 206, § 3o, V, do CC.
Precedentes. Prescrição dos meses anteriores ao prazo trienal
mantida. Indenização de benfeitorias. Impossibilidade. Lote de
terreno como objeto do contrato, sobre o qual foram edificadas duas
casas residenciais. Construções introduzidas no imóvel que se
qualificam como acessões, e não benfeitorias. Possuidores de má-
fé que não têm direito à retenção ou à indenização. Dicção do artigo
1.255, caput, do Código Civil, c.c. ao artigo 1.220, do mesmo
diploma legal, por aplicação analógica. Condenação excluída.
Recurso dos promitentes compradores DESPROVIDO e recurso
dos promitentes vendedores e da empresa de intermediação
PARCIALMENTE PROVIDO para excluir a condenação de indenizar
os compradores pelas casas edificadas no terreno.
(TJSP;
Apelação
Cível
1025721-85.2016.8.26.0224;
Relator
(a): Rodolfo Pellizari; Órgão Julgador: 6a Câmara de Direito Privado;
Foro de Guarulhos - 1a Vara Cível; Data do Julgamento:
20/07/2018; Data de Registro: 23/07/2018)
Assim, a r. sentença deve ser mantida, apenas com a
observação de que o prazo de eventual ação de cobrança de indenização, pela
taxa de fruição do imóvel, será pelo prazo legal, trienal.
Diante do exposto, pelo meu voto, NEGO PROVIMENTO
aos recursos, com observação, nos termos da fundamentação supra.

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RELATORA