Tribunal: TJSP
Processo: 1014883-91.2015.8.26.0071
Classe: Apelação Cível / Taxa de Serviços de Assessoria Técnico Jurídico Imobiliária - SATI
Órgão julgador: Silvério da Silva
Órgão colegiado: 8a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-11-25
Data de publicação: 2020-11-25

Ementa:
Apelação cível. Compromisso de compra e venda de imóvel residencial em condomínio. Atraso. Condenação da ré em indenização por danos materiais e multa contratual, improcedente o pedido em face da corré Morebem. Apelo do autor, para a repetição da corretagem e condenação da ré em indenização por danos morais. Apelo da ré com alegação de adimplemento do contrato e observância do tema 790 do C. STJ,

Ementa:
Apelação cível. Compromisso de compra e venda de imóvel residencial em condomínio. Atraso. Condenação da ré em indenização por danos materiais e multa contratual, improcedente o pedido em face da corré Morebem. Apelo do autor, para a repetição da corretagem e condenação da ré em indenização por danos morais. Apelo da ré com alegação de adimplemento do contrato e observância do tema 790 do C. STJ, afastando-se, outrossim, os danos materiais fixados. (1) Corretagem. Prescrição trienal. Temática repetitiva (2) Mora inequívoca, segundo entrega das chaves, de 11 (onde) meses. (3) Tema 970. Possibilidade de inversão da multa prevista em caso de inadimplemento do comprador. (4) Tema 971. Possibilidade de cumulação com lucros cessantes, quando a cláusula penal moratória não é estabelecida em valor equivalente aos locativos. (5) Danos morais inexistentes, diante do pequeno período, além do que o autor já será indenizado pelo prejuízo material decorrente do gasto com aluguéis, ausente reflexo extraordinário na esfera da personalidade. Sentença mantida. Recursos desprovidos.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2020.0000962926
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível no 1014883-
91.2015.8.26.0071, da Comarca de Bauru, em que é apelante/apelado FRANCISCO
CARLOS VIDOTTI (JUSTIÇA GRATUITA), é apelado/apelante TERRA NOVA
RODOBENS INCORPORADORA IMOBILIÁRIA - BAURU - SPE LTDA e
Apelado MORE BEM LANÇAMENTOS IMOBILIÁRIOS.
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 8a Câmara de Direito
Privado do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Negaram
provimento aos recursos. V. U., de conformidade com o voto do relator, que integra
este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores THEODURETO
CAMARGO (Presidente) E ALEXANDRE COELHO.
São Paulo, 25 de novembro de 2020.
SILVÉRIO DA SILVA
Relator
Assinatura Eletrônica

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Apelação Cível no 1014883-91.2015.8.26.0071 -Voto no 23963
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VOTO No: 23963
APELAÇÃO No.: 1014883-91.2015.8.26.0071
COMARCA: BAURU
APTE/APDO: FRANCISCO CARLOS VIDOTTI
APDO/APTE:
TERRA
NOVA
RODOBENS
INCORPORADORA
IMOBILIÁRIA BAURU SPE LTDA
APDO: MORE BEM LANÇAMENTOS IMOBILIÁRIOS
JUIZ (A) DE 1o GRAU: Sergio Augusto de Freitas Jorge
pn
Apelação cível. Compromisso de compra e venda de imóvel
residencial em condomínio. Atraso. Condenação da ré em
indenização por danos materiais e multa contratual,
improcedente o pedido em face da corré Morebem. Apelo
do autor, para a repetição da corretagem e condenação da ré
em indenização por danos morais. Apelo da ré com alegação
de adimplemento do contrato e observância do tema 790 do
C. STJ, afastando-se, outrossim, os danos materiais fixados.
(1) Corretagem. Prescrição trienal. Temática repetitiva (2)
Mora inequívoca, segundo entrega das chaves, de 11 (onde)
meses. (3) Tema 970. Possibilidade de inversão da multa
prevista em caso de inadimplemento do comprador. (4)
Tema 971. Possibilidade de cumulação com lucros
cessantes, quando a cláusula penal moratória não é
estabelecida em valor equivalente aos locativos. (5) Danos
morais inexistentes, diante do pequeno período, além do que
o autor já será indenizado pelo prejuízo material decorrente
do gasto com aluguéis, ausente reflexo extraordinário na
esfera da personalidade. Sentença mantida. Recursos
desprovidos.
A
sentença
de
páginas
503/514
julgou
parcialmente procedentes os pedidos para o fim de condenar a requerida

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ao pagamento do valor de R$ 8.280,53 (oito mil, duzentos e oitenta reais
e cinquenta e três centavos), a título de multa convencional
indenizatória, e do valor de R$ 20.334,80 (vinte mil, trezentos e trinta e
quatro reais e oitenta centavos), a título de indenização por danos
materiais, ambos atualizados desde o ajuizamento da ação e acrescidos
de juros de mora de 1% (um por cento) ao mês, a partir da citação,
rejeitados os pedidos de restituição dos valores pagos a título de
comissão
de
corretagem
e
de
indenização
por
danos
morais.
Improcedentes os pedidos em face de More Bem Imóveis Ltda.
Sucumbência parcial fixada, e em favor da ré Morebem.
Apelou o autor às páginas 517/554, pleiteando
a reforma parcial da sentença, para a repetição da corretagem e
condenação da ré em indenização por danos morais.
Apelou a ré Terra Nova Rodobens às páginas
555/556, aduzindo o dever de observância do tema 970 do C. STJ, que o
imóvel foi entregue sem irregularidades, que não houve prova de
prejuízo para o fim de recebimento de lucros cessantes, que não houve
inadimplemento, de modo que descabida aplicação da multa de 2% sobre
o valor do contrato, de forma inversa, Súmula 159 deste Tribunal
Estadual.
Contrarrazões, páginas 575/598 e 599/631.
Ausente oposição ao julgamento virtual.
É o relatório.
Passo a apreciação conjunta dos recursos.
1. De início, a prescrição da corretagem é
inequívoca. O autor reitera teses já de muito superadas, sendo que o

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tema foi decidido em julgamento repetitivo. A prescrição é trienal.
Destaco: “Na espécie, os valores a título de
comissão de corretagem foram pagos em favor da requerida MOREBEM
em 18.10.2010, 10.11.2010 e 10.12.2010 (fls. 149/150 e 155/156); no
entanto, a presente demanda foi ajuizada somente em 05.08.2015, ou
seja, depois do transcurso do referido prazo prescricional, não havendo
causas suspensivas ou interruptivas.” (pg. 505)
2. A mora também foi observada de forma
indubitável.
O contrato objeto da posterior cessão de
direitos e obrigações previu para a conclusão das obras da unidade
autônoma o prazo de até 12 (doze) meses, a contar da data de
assinatura do contrato de financiamento entre a vendedora (TERRA
NOVA) e o agente financeiro gestor do Programa Minha Casa Minha Vida
(CEF), cuja contratação é destinada à execução do empreendimento (cf.
Cláusula 6, pg 52).
Em tal aspecto, o contrato entre a vendedora e
o agente financeiro foi firmado aos 22.03.2011 (pg. 261/278), de modo
que o prazo de 12 (doze) meses expirava em março de 2012.
Todavia, a efetiva entrega do imóvel ao
requerente deu-se apenas aos 20.02.2013 (cf. Termo de Recebimento de
Chaves e Imissão de Posse de pg. 171).
Assim, a mora se iniciou em 23/3/12 e findou
em 20/2/13, praticamente 11 meses.
3. O artigo 475 do Código Civil prevê que “A
parte lesada pelo inadimplemento pode pedir a resolução do contrato, se
não preferir exigir-lhe o cumprimento, cabendo, em qualquer dos casos,
indenização por perdas e danos.”

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Decidiu o C. Superior Tribunal de Justiça no
tema 970:
“No contrato de adesão firmado entre o
comprador e a construtora/incorporadora, havendo previsão de cláusula
penal apenas para o inadimplemento do adquirente, deverá ela ser
considerada para a fixação da indenização pelo inadimplemento do
vendedor. As obrigações heterogêneas (obrigações de fazer e de dar)
serão convertidas em dinheiro, por arbitramento judicial.”
Assim, perfeitamente possível a aplicação da
multa contratual, tal como constou na sentença:
“(...)afigura-se inegável o direito do adquirente
à percepção da multa convencional indenizatória prevista na Cláusula
5.17 da avença, equivalente a 10% (dez por cento) do valor do contrato
(fl. 64), o que perfaz a quantia de R$ 8.280,53, conforme apurado pelo
autor à fl. 13 e não impugnado pela ré, a ser atualizado desde o
ajuizamento da ação e acrescido de juros de mora de 1% (um por cento)
ao mês, a partir da citação.” (pg. 510)
Cabe aqui também observação com relação ao
tema 970 analisado pelo C. STJ:
“A cláusula penal moratória tem a finalidade de
indenizar pelo adimplemento tardio da obrigação, e, em regra,
estabelecida em valor equivalente ao locativo, afasta-se sua cumulação
com lucros cessantes.” (RESP 1635428/SC)
Cumpre observar que a leitura cuidadosa do
julgado permite inferir que a cumulação fica afastada quando a multa
moratória é fixada de forma equivalente ao locativo, o que não é o caso
do contrato. Por isso, além da multa indenizatória, devem os autores ser
indenizados pelos aluguéis gastos no período de mora da ré.
Destaco do julgado:

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“Deveras, embora o mais usual seja a previsão
de incidência de multa por mês de atraso, é inegável que há casos em
que a previsão contratual de multa limita-se a um único montante ou
percentual para o período de mora (por exemplo, multa de 2% do
preço do imóvel, atualizado pelos mesmos índices contratuais),
que pode ser insuficiente à reparação integral do dano (lucros
cessantes) daquele que apenas aderiu ao contrato, como orienta
o princípio da reparação integral (art. 944 do CC) e os arts. 389,
395 e 403 do CC.” (RESP 1635428/SC)
4. Quanto aos danos morais, tenho que
inexistentes, descabida indenização.
No que concerne ao pleito de compensação por
danos morais, entendo que não há lastro para a condenação da
requerida, pois afigura-se que houve descumprimento contratual,sem
outros desdobramentos da ordem da personalidade, o que não enseja a
cominação pretendida. Ademais, não houve a prova de qualquer situação
que pudesse inferir a sua ocorrência.
Trago a colação:
“No entanto, muito embora o entendimento de
que o simples descumprimento contratual não provoca
danos morais indenizáveis, tem-se que, na hipótese de
atraso na entrega de unidade imobiliária, o STJ tem
entendido que as circunstâncias do caso concreto podem
configurar lesão extrapatrimonial (AgInt no AREsp 301.897,
4a Turma, DJe 22/09/2016; AgRg no AREsp 809.935/RS, 3a
Turma, DJe 11/03/2016; e REsp 1.551.968, 2a Seção, DJe
06/09/2016).
12. A título exemplificativo, na hipótese de

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atraso considerável, por culpa da incorporadora, é possível
cogitar-se da ocorrência de abalo moral, tendo em vista a
relevância do direito à moradia (AgRg no AREsp 684.176/RJ,
4a Turma, DJe 30/06/2015). “
Veja-se que no julgado acima do C. STJ (REsp
1.634.847-SP, Rel. Min. Nancy Andrighi, j. 22/11/16), a indenização é
prevista levando em conta a expectativa de moradia, caso dos autos.
Todavia, a espera não completou sequer um
ano, a mora foi de 11 meses, sendo que o autores será devidamente
ressarcido pelos prejuízos materiais experimentados, não se verificando
desdobramentos de ordem moral.
Como ambas as partes foram condenadas em
sucumbência, acresço aos honorários já fixados o valor de R$ 1.000,00,
conforme o artigo 85, §11 do CPC.
Nego provimento ao recurso.
SILVÉRIO DA SILVA
Relator