Tribunal: TJSP
Processo: 1013940-94.2019.8.26.0019
Classe: Apelação Cível / Corretagem
Órgão julgador: Felipe Ferreira
Órgão colegiado: 26a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-12-17
Data de publicação: 2020-12-17

Ementa:
COMISSÃO DE CORRETAGEM. AÇÃO DE REPETIÇÃO DE VALORES CUMULADA COM PEDIDO DE INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS. RESULTADO ÚTIL. NÃO CONCLUSÃO DO NEGÓCIO. INEXIGIBILIDADE. 1. Sendo a mediação de venda de imóvel contrato de resultado útil, não consumada a venda, não é devida a comissão. 2. Não havendo demonstração de que a conduta da ré tenha acarretado aos autores transtornos psíquicos ou degradação

Ementa:
COMISSÃO DE CORRETAGEM. AÇÃO DE REPETIÇÃO DE VALORES CUMULADA COM PEDIDO DE INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS. RESULTADO ÚTIL. NÃO CONCLUSÃO DO NEGÓCIO. INEXIGIBILIDADE. 1. Sendo a mediação de venda de imóvel contrato de resultado útil, não consumada a venda, não é devida a comissão. 2. Não havendo demonstração de que a conduta da ré tenha acarretado aos autores transtornos psíquicos ou degradação moral, incabível a indenização por dano moral, que deve servir de alento à dor efetivamente sofrida, e não como meio de enriquecimento sem causa. Recurso parcialmente provido para afastar a condenação por danos morais.

Inteiro teor:
TRIBUNAL DE JUSTIÇA
PODER JUDICIÁRIO
São Paulo
Registro: 2020.0001036537
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível no
1013940-94.2019.8.26.0019, da Comarca de Americana, em que é
apelante VALENCIO INTERMEDIAÇÃO E CONSULTORIA IMOBILIÁRIA
LTDA, são apelados ANDERSON WERNECK EYER e RENATA BIAGI DE
MELO ANDRADE.
ACORDAM, em 26a Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça
de São Paulo, proferir a seguinte decisão: "Deram provimento em parte ao
recurso. V. U.", de conformidade com o voto do Relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Exmos. Desembargadores FELIPE
FERREIRA (Presidente), ANTONIO NASCIMENTO E CARLOS DIAS
MOTTA.
São Paulo, 17 de dezembro de 2020.
FELIPE FERREIRA
PRESIDENTE E RELATOR
Assinatura Eletrônica

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São Paulo
Comarca: Americana – 4a Vara Cível
Apte. : Valêncio Intermediação e Consultoria Imobiliária Ltda.
Apdos. : Anderson Werneck Eyer e outro
Juiz de 1o grau: Gilberto Vasconcelos Pereira Neto
Distribuído ao Relator Des. Felipe Ferreira em: 25/08/2020
VOTO No 47.700
EMENTA: COMISSÃO DE CORRETAGEM. AÇÃO
DE REPETIÇÃO DE VALORES CUMULADA COM
PEDIDO DE INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS.
RESULTADO
ÚTIL.
NÃO
CONCLUSÃO
DO
NEGÓCIO. INEXIGIBILIDADE. 1. Sendo a mediação
de venda de imóvel contrato de resultado útil, não
consumada a venda, não é devida a comissão. 2. Não
havendo demonstração de que a conduta da ré tenha
acarretado
aos
autores
transtornos
psíquicos
ou
degradação moral, incabível a indenização por dano
moral, que deve servir de alento à dor efetivamente
sofrida, e não como meio de enriquecimento sem causa.
Recurso parcialmente provido para afastar a condenação
por danos morais.
Trata-se de recurso de apelação contra
respeitável sentença de fls. 358/362 integrada pela decisão de fls. 369
que julgou procedente a ação para condenar a ré a pagar aos autores a
importância de R$ 54.000,00 (cinquenta e quatro mil reais), com correção
a partir do ajuizamento da ação e juros de mora, desde a citação, além de
indenização por danos morais arbitrada em R$ 10.000,00 (dez mil reais),
com correção da prolação da sentença e juros da citação. Em razão da
sucumbência, arcará a vencida com o pagamento das custas, despesas
processuais e honorários advocatícios arbitrados em 10% do valor da
condenação.
Pleiteia a apelante a reforma do julgado
alegando, preliminarmente, a necessidade da concessão dos benefícios
da gratuidade processual, pois não reúne condições financeiras de arcar
com o pagamento das custas e despesas processuais. Pede, ainda, o
reconhecimento do cerceamento de defesa, em razão do julgamento
antecipado do feito.

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Sustenta a necessidade da colheita de prova
testemunhal que considera imprescindível ao adequado deslinde da
causa. No mérito, afirma que o acordo não se concretizou por culpa
exclusiva dos apelados. Aduz que os autores sempre tiveram
conhecimento de que o imóvel negociado estava financiado pelos
vendedores, bem como tinham conhecimento de todas as condições para
finalização do processo de transferência do bem. Enfatiza que estamos
diante de um erro crasso do Banco Santander que assegurou aos
apelados que o negócio poderia ser realizado, o que não justifica a
procedência do pleito formulado em relação à imobiliária/apelante. Insiste
que a comissão cobrada é devida, conforme disposto no artigo 725 do
CC, pois presentes os requisitos legais estabelecidos na legislação, quais
sejam: autorização do vendedor, aproximação das partes e realização do
negócio. Com relação aos danos morais, assevera que não há qualquer
comprovação dos alegados transtornos ou prejuízos extrapatrimoniais
experimentados pelos demandantes. Esclarece que agiu dentro da
legalidade e cumpriu com todos os compromissos assumidos.
Subsidiariamente, pede a redução da condenação, por considerá-la
excessiva.
Apresentadas as contrarrazões, subiram os
autos a esta Corte de Justiça.
Foi determinada a juntada de documentos que
comprovem o estado de necessidade da apelante, conforme decisão de
fls. 448.
O pedido de gratuidade processual formulado
pela apelante foi rejeitado pelo Acórdão de fls. 461/465, tendo sido o
preparo recolhido às fls. 468.
É o relatório.
O recurso merece prosperar parcialmente para
afastar a indenização por danos morais
Trata-se de ação de devolução de indébito
cumulada com pedido de indenização por danos morais.

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Com relação ao pedido de repetição de valores
pagos, andou bem o ilustre magistrado sentenciante ao decidir, com
usual acerto, a controvérsia, nos seguintes termos:
“A parte autora demonstrou que pagou comissão de
corretagem para a parte requerida, referente à compra do
bem imóvel objeto do processo. Nos autos, existe a cópia do
contrato firmado entre parte autora e terceiro, sobre permuta
de bens imóveis (fls. 151/160), onde consta expressamente
a previsão de pagamento da comissão corretagem (cláusula
9a).
O contrato de corretagem está previsto nos arts. 722 a 729,
do Código Civil de 2002. Em nenhum momento, está
disposto expressamente que a comissão de corretagem
deve ser paga pelo vendedor ou proprietário do bem imóvel
envolvido no negócio.
Se não existe esta obrigatoriedade, fica claro que as partes
podem livremente acordar que caberá ao comprador do bem
imóvel assumir esta despesa.
Por isso, totalmente legal a previsão de que a parte autora,
como compradora ou permutante, arque com a comissão de
corretagem.
A celeuma processual ocorre em razão do negócio não ter
se concretizado, ou seja, a permuta dos bens imóveis não
terem sido efetivadas, com transferência no Cartório de
Registro de Imóveis. Mesmo assim, a parte requerida
sustenta que o valor é devido.
Diz o art. 725, do Código Civil, que a remuneração em
questão é devida ao corretor uma vez que tenha conseguido
o resultado previsto no contrato de mediação, ou ainda que
este não se efetive em virtude de arrependimento das
partes.
Existe jurisprudência firmada também a respeito.
O Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo já pacificou a
questão da correição do pagamento da comissão de
corretagem, caso o resultado tenha sido útil, ou seja, se o
negócio foi realizado.

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(...)
É incontroverso que o negócio não se concretizou. E não
houve arrependimento das partes envolvidas, o que afasta
uma das justificativas legais para seu pagamento, previstas
no Código Civil.
Diz o Código Civil que a comissão de corretagem é
efetivamente devida caso exista o resultado útil previsto no
contrato de intermediação. A rigor, não existe contrato
firmado entre as partes, mas existe uma cláusula prevista no
contrato particular firmado entre a parte autora e terceira
pessoa, prevendo o pagamento da comissão de corretagem.
Prevê expressamente que será devida a comissão de
corretagem caso o negócio não se concretize por culpa das
partes, como falta de pagamento ou de arrependimento.
Noto
também
que
a
referida
cláusula
não
previu
expressamente qual seria o valor percentual do pagamento,
caso devido.
Ocorre que a referida cláusula extrapola os limites legais do
art. 725, do Código Civil. Conforme já dito, a comissão de
corretagem somente é devida em caso de efetivo resultado
útil do contrato de compra e venda ou de arrependimento
das partes.
Não há nenhuma destas hipóteses legais. A referida
cláusula, por extrapolar os limites normativos, é ilegal.
Consequentemente, também é ilegal a cobrança da
comissão de corretagem.
A parte requerida recebeu transferências da parte requerida
que totalizaram R$ 54.000,00 (cinquenta e quatro mil reais)
(fls. 52/53). E se recusa a devolver os valores, sem
apresentar uma justificativa legal, nem o fundamento
contratual, lembrando que o valor da comissão de
corretagem não está especificado.
Outrossim, a parte requerida, como empresa ligada ao ramo
de intermediação imobiliária, agiu sem transparência no

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referido negócio, que não se concretizou. Recebeu os
valores pagos pela parte requerida que sequer se sabe o
fundamento legal. E, em nenhum momento, apresentou uma
resposta formal à parte autora, justificando a retenção dos
valores devidos.
Por isso, reconheço devida a reparação por danos morais,
que fixo em R$ 10.000,00 (dez mil reais).” (Fls.359/361).
Analisando-se detidamente os autos temos que
o inconformismo da imobiliária apelante não prospera, pois é certo que
uma vez que não foi realizado o negócio jurídico por força da mediação
desempenhada, tal mediação é um nada jurídico, pois, como preleciona
PONTES DE MIRANDA, do alto de sua sapiência, tem-se que:
“A chave para a mediação entrar no mundo jurídico é a
conclusão mesma do negócio jurídico.”
“Concluído o negócio jurídico, inicia-se a eficácia do
contrato de mediação, com o qual nada tem o negócio
jurídico que, mediante tal atividade específica, se
conclui.” (Tratado de Direito Privado, Tomo XLIII, pags.
263/271).”
No mesmo sentido o entendimento da doutrina:
“Cabe ressaltar, no entanto, que essa remuneração (a
comissão) diz com o sucesso da intervenção do
corretor, não sendo compensação pelos esforços por
ele desempenhados com vista a isso”. (Contratos
Nominados,
Saraiva,
1995,
Coordenador
o
Desembargador Yussef Said Cahali, Juiz Antonio Carlos
Mathias Coltro, página 55).
E ainda os seguintes julgados:
“O direito de recebimento da comissão de corretagem
está condicionado ao resultado útil do trabalho, ou seja,
a realização do contrato principal. A mera aproximação
das partes não propicia o recebimento de despesas
feitas quando da frustração do negócio, ademais, que é
inerente ao risco empresarial (TJSP, 14a Câm., Ap.
126665, rel. FRANKLIN NEIVA, j. 16.10.1990)”.

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“A remuneração que se paga ao corretor premia o
resultado alcançado, e só em virtude desse resultado é
que se torna juridicamente defensável. Considera-se
abusiva e, por isso, nula e de nenhum efeito a cláusula
que
viabilizaria
o
pagamento
de
comissão
de
corretagem independentemente da efetiva realização do
negócio. (TJDF, 1a T., rel. Des. Valter Xavier, Proc.
0040720/96-DF, AC 94604, j. 7.3.1997)”.
“O contrato de corretagem não impõe simples obrigação
de meio, mas sim uma obrigação de resultado (STJ, 4a T,
REsp 208508-SC, rel. Min. César Asfor Rocha, v.u., j.
25.6.2002)”.
“CORRETAGEM - Comissão - Cobrança - Mediação -
Negócio não concluído - Comissão que decorre do lucro
ou vantagem que o negócio proporcionou - Verba
indevida - Recurso provido”. (Relator Hermes Pinotti -
Apelação Cível 166.695 - 2 - Araçatuba - 27.02.91).
“COMISSÃO - Corretagem - Pagamento aos corretores
que efetivamente tiverem êxito na intermediação -
inexistência de resultado útil decorrente do trabalho
desenvolvido pelo recorrido - Recurso provido - O
corretor vende o resultado útil do seu trabalho e,
consequentemente, só tem direito a receber comissão
se sua mediação conduzir à concretização do negócio
intermediado.” (Apelação Cível 239.765-2 - São Paulo -
Relator Aldo Magalhães - CCIV - V.U. 22.12.94).
“CORRETAGEM - Cobrança de comissão - Distrato do
ajuste
-
Recibo
de
sinal
com
cláusulas
de
irrevogabilidade, irretratabilidade e renúncia ao direito
de arrependimento - Inadmissibilidade - Necessidade de
conclusão do negócio - Vinculação da exigibilidade da
comissão à efetiva formalização do contrato de venda -
Cláusula, ademais, que se dirige aos contratantes e não
ao corretor - Sentença confirmada - Recurso não
provido. O intermediário de negócios não tem direito à
comissão pela simples aproximação das partes. Se o
negócio não foi efetivamente concluído, não tendo sido
lavrada a devida escritura de venda e compra, indevida
se afigura a comissão.” (Apelação Cível 256.464 - 2 - São
Paulo - Relator Ruiter Oliva - CCIV 14 - V.U. 04.04.95).

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“MEDIAÇÃO
-
COMISSÃO
DE
CORRETAGEM
-
COBRANÇA - INTERMEDIAÇÃO QUE NÃO ALCANÇOU
RESULTADO ÚTIL - COMISSÃO INDEVIDA. O mediador
vende o resultado útil do seu trabalho; só fará jus à
comissão se o negócio for concluído por força do
serviço prestado, aproximando os interessados e
fazendo com que aceitem as condições oferecidas” (Ap.
c/ Rev. 568.090-00/7 - 2a Câm. - Rel. Juiz NORIVAL OLIVA
- J. 27.3.2000).
Assim,
respeitada
a
combatividade
da
subscritora das razões recursais, temos que o acordo não se efetivou,
sendo certo que a questão fulcral a ser dirimida nestes autos reside em
definir se a corretagem é obrigação de meio ou de resultado, e o artigo
que na matéria rege é claro ao rubricá-la como obrigação de resultado,
veja-se o dispositivo:
"Art. 725. A remuneração é devida ao corretor uma vez
que tenha conseguido o resultado previsto no contrato
de mediação, ou ainda que este não se efetive em
virtude de arrependimento das partes".
Neste sentido o seguinte julgado do Colendo
STJ:
“A mera aproximação das partes, para que se inicie o
processo de negociação no sentido da compra de
determinado bem, não justifica o pagamento de
comissão.
A
desistência,
portanto,
antes
de
concretizado o negócio, permanece possível. Num
contrato de compra e venda de imóveis é natural que,
após o pagamento de pequeno sinal, as partes
requisitem certidões umas das outras a fim de verificar a
conveniência de efetivamente levarem a efeito o negócio
jurídico, tendo em vista os riscos de inadimplemento, de
inadequação do imóvel ou mesmo de evição. Essas
providências se encontram no campo das tratativas, e a
não realização do negócio por força do conteúdo de
uma dessas certidões implica mera desistência, não
arrependimento, sendo, assim, inexigível a comissão
por corretagem” (REsp 1.183.324, Rel. Min Nancy
Andrighi, j. 10.11.2011).

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Portanto, uma vez que o negócio não se
realizou, incabível a cobrança da comissão, sendo, portanto, devida a
devolução da quantia paga, como decidido pelo julgado de primeiro grau.
Quanto à indenização por danos morais,
porém, merece reforma a sentença.
Muito embora tenha restado comprovado a
retenção de valores, verifica-se que a situação enfrentada pelos autores
não ultrapassou o mero aborrecimento decorrente de descumprimento
contratual, não se traduzindo assim em danos morais.
Assim, temos que os fatos narrados na exordial
consubstanciam meros aborrecimentos, não sendo passíveis de
pagamento de indenização por danos morais.
Nesse esteio, ANTONIO JEOVÁ SANTOS (in
Dano Moral Indenizável, 4a ed., RT, 2003, 113), bem observa que "as
sensações desagradáveis, por si sós, que não trazem em seu bojo
lesividade a algum direito personalíssimo, não merecerão ser
indenizadas. Existe um piso de inconvenientes que o ser humano
tem de tolerar, sem que exista o autêntico dano moral".
E o fato dos apelantes/autores terem passado
por problemas não enseja a indenização por danos morais pretendida na
vestibular, pois é sabido que: "no plano do dano moral não basta o fato
em si do acontecimento, mas, sim, a prova de sua repercussão,
prejudicialmente moral" (YUSSEF SAID CAHALI, Dano Moral, pág.
703, 2a ed.).
Esta também a lição da Profa. MARIA CELINA
BODIN DE MORAES (in Danos à Pessoa Humana. Rio de Janeiro:
Renovar, 2003, p. 188-189), veja-se:
"Não será toda e qualquer situação de sofrimento,
tristeza, transtorno ou aborrecimento que ensejará a
reparação, mas apenas aquelas situações graves o
suficiente para afetar a dignidade humana em seus
diversos substratos materiais, já identificados, quais
seja, a igualdade, a integridade psicofísica, a liberdade e
a
solidariedade
familiar
ou
social,
no
plano
extrapatrimonial em sentido estrito".

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De igual modo o posicionamento desta Corte
de Justiça, conforme demonstram os seguintes arestos:
"Salvo aqueles fatos que acarretem sofrimento intenso e
presumido à generalidade dos seres humanos como a
perda de um dos pais, de filho, ou as deformidades, os
prejuízos com o dano moral por sofrimento devem ser
provados. Só caracteriza o dano moral, passível de
ressarcimento, a prática de ato que acarrete sofrimento
intenso e profundo; simples aborrecimento decorrente
de fatos, normais da vida diária, como a recusa de
pagamento de seguro, não comportam reparação." (Ap.
c/ Rev. 650.204-00/1 - 2a Câm. extinto 2o TAC - Rel. Juiz
NORIVAL OLIVA - J. 14.4.2003).
"Inadimplemento
contratual
implica
obrigação
de
indenizar os danos patrimoniais e não danos morais,
cujo reconhecimento implica mais do que os dissabores
de um negócio frustrado." (Ap. c/ Rev. 665.445-00/3 - 2a
Câm. - extinto 2o TAC - Rel. Juiz GILBERTO DOS
SANTOS - J. 12.4.2004).
Assim, por não restar demonstrado que a
conduta da ré tenha acarretado aos autores transtornos psíquicos ou
degradação moral, descabe falar-se em indenização por dano moral.
Ante o exposto, dou parcial provimento ao
recurso para afastar a condenação ao pagamento de indenização por
danos morais, devendo cada parte arcar com metade das custas
processuais, condenado os autores ao pagamento de honorários em
favor da parte ré arbitrados em R$ 1.000,00 (um mil reais).
FELIPE FERREIRA
Relator
Assinatura Eletrônica