Tribunal: TJSP
Processo: 1015718-35.2019.8.26.0008
Classe: Apelação Cível / Despesas Condominiais
Órgão julgador: Arantes Theodoro
Órgão colegiado: 36a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-08-22
Data de publicação: 2020-08-22

Ementa:
Embargos à execução. Despesas condominiais. Ilegitimidade passiva do credor fiduciário. Conforme o artigo 27 § 8o da Lei no 9.514/97 e o parágrafo único do artigo 1.368-B do Código Civil, o fiduciante só responde por despesas condominiais no caso de ter a seu proveito se consolidado a propriedade e ter sido imitido na posse do bem. Situação em concreto não verificada. Embargos acolhidos. Recurso

Ementa:
Embargos à execução. Despesas condominiais. Ilegitimidade passiva do credor fiduciário. Conforme o artigo 27 § 8o da Lei no 9.514/97 e o parágrafo único do artigo 1.368-B do Código Civil, o fiduciante só responde por despesas condominiais no caso de ter a seu proveito se consolidado a propriedade e ter sido imitido na posse do bem. Situação em concreto não verificada. Embargos acolhidos. Recurso improvido.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2020.0000670307
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível no
1015718-35.2019.8.26.0008, da Comarca de São Paulo, em que é apelante
CONDOMÍNIO SPORTS GARDEN LESTE, é apelado BANCO BRADESCO S/A.
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 36a Câmara de Direito
Privado do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Negaram
provimento ao recurso. V. U., de conformidade com o voto do relator, que integra este
acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores WALTER EXNER
(Presidente) e PEDRO BACCARAT.
São Paulo, 22 de agosto de 2020.
ARANTES THEODORO
Relator
Assinatura Eletrônica

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APELAÇÃO
1015718-35.2019.8.26.0008
APELANTE
Condomínio Sports Garden Leste
APELADO
Banco Bradesco S.A.
COMARCA
São Paulo F.R. do Tatuapé 2a Vara Cível
VOTO No 38.112
EMENTA
Embargos à execução. Despesas
condominiais. Ilegitimidade passiva do credor fiduciário. Conforme o
artigo 27 § 8o da Lei no 9.514/97 e o parágrafo único do artigo 1.368-B do
Código Civil, o fiduciante só responde por despesas condominiais no
caso de ter a seu proveito se consolidado a propriedade e ter sido imitido
na posse do bem. Situação em concreto não verificada. Embargos
acolhidos. Recurso improvido.
Sentença cujo relatório se adota julgou procedentes,
pelo reconhecimento da ilegitimidade passiva, embargos opostos à execução
fundada em crédito por despesas condominiais direcionada contra o credor
fiduciário.
O embargado apela e pede seja alterado esse
desfecho.
Para tanto o recorrente assevera que houve a
consolidação da propriedade em favor do apelado e por isso deve ele
responder pelos débitos referentes ao período posterior, eis que proprietário do
imóvel é aquele que possui a titularidade perante o registro de imóveis e não
quem somente o ocupa.
O apelante salienta, a propósito, a natureza “propter

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rem” dos débitos condominiais e aponta que o agravo em recurso especial
interposto pela devedora fiduciante “atualmente encontra-se aguardando
apuração do saldo devedor por perito judicial para encerramento da demanda,
o que, repise-se, não obsta o direito do apelado de alienar o bem a terceiros”.
Recurso regularmente processado e respondido.
É o relatório.
Conforme o entendimento corrente, pelo contrato de
financiamento com pacto adjeto de alienação fiduciária o devedor mantém a
posse direta do bem, mas transfere a propriedade resolúvel ao credor
fiduciário.
Pois segundo o artigo 27 § 8o da Lei no 9.514/97
“responde o fiduciante pelo pagamento dos impostos, taxas, contribuições
condominiais e quaisquer outros encargos que recaiam ou venham a recair
sobre o imóvel, cuja posse tenha sido transferida para o fiduciário, nos termos
deste artigo, até a data em que o fiduciário vier a ser imitido na posse”.
Por outro lado, o parágrafo único do artigo 1.368-B
do Código Civil, incluído em tal diploma pela Lei 13.043/2014, assim anuncia:
“O credor fiduciário que se tornar proprietário pleno
do bem, por efeito de realização da garantia, mediante consolidação da
propriedade, adjudicação, dação ou outra forma pela qual lhe tenha sido
transmitida a propriedade plena, passa a responder pelo pagamento dos
tributos sobre a propriedade e a posse, taxas, despesas condominiais e
quaisquer outros encargos, tributários ou não, incidentes sobre o bem objeto

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da garantia, a partir da data em que vier a ser imitido na posse direta do bem.”
Portanto, bem ou mal a obrigação de pagar as cotas
condominiais passa ao credor fiduciário apenas quando ele é imitido na posse,
sendo antes disso de responsabilidade do devedor, nada obstante tenha já se
consolidado a proveito daquele o domínio.
Ora, conforme os cadastros desta Corte, a devedora
fiduciante ajuizou ação contra o credor fiduciário para mediante purgação da
mora impedir a consolidação da propriedade do imóvel a favor dele, assim
como
para
evitar
os
demais
atos
executórios
(processo
no
1022176-46.2016.8.26.0405), tendo lá obtido êxito (fls. 436 e 733 daqueles
autos).
Certo,
portanto,
que
não
se
consumou
a
consolidação da propriedade a proveito do credor fiduciário, que por isso nem
chegou a ser emitido na posse.
O apelante aqui assevera, é verdade, que aquela
demanda ainda não se encerrou, mas ainda que assim seja resta o fato de que
o credor fiduciário não foi imitido na posse.
Logo, não cabia ao embargante, mas à mutuária,
que permanecia como titular do imóvel, responder pelo débito condominial.
Em suma, o embargado não convence do desacerto
da sentença.
Nos termos do artigo 85, § 11 agrava-se a
condenação do recorrente em honorários advocatícios, que passa a 20% do
valor atualizado da causa.
Nega-se provimento ao recurso.

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(assinado digitalmente)
ARANTES THEODORO
Relator