Tribunal: TJSP
Processo: 1010965-13.2016.8.26.0405
Classe: Apelação Cível / Promessa de Compra e Venda
Órgão julgador: Andrade Neto
Órgão colegiado: 30a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-12-18
Data de publicação: 2020-12-21

Ementa:
CONTRATO DE COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE DE UNIDADE AUTÔNOMA – AÇÃO DE REPARAÇÃO DE DANOS – ATRASO NA ENTREGA DA OBRA – RECONHECIMENTO – LUCROS CESSANTES – CONDENAÇÃO DEVIDA - OBSERVÂNCIA DA SÚMULA 162 DO TJSP E DO TEMA REPETITIVO 970 DO STJ – PERCENTUAL REDUZIDO DE 0,8 PARA 0,5% - DANO MORAL NÃO CARACTERIZADO

APELAÇÃO PROVIDA EM PARTE

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2020.0001037210
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível no
1010965-13.2016.8.26.0405, da Comarca de Osasco, em que são apelantes
VANCOUVER INVESTIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA e TECNISA, são apelados
GISELLE FERNANDA ALMEIDA TONIOLO. e LUIZ GUSTAVO ALMEIDA
TONIOLO.
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 30a Câmara de Direito
Privado do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Colhidos os
votos do Relator sorteado e do 3o Juiz, que davam provimento em parte ao
recurso, e da 2a Juíza, que dava provimento integral, foi estabelecida a divergência.
Houve, nos termos do art. 942 do NCPC, a convocação de dois outros componentes
da Câmara, Des. Carlos Russo e Des. Marcos Ramos, tendo o julgamento
prosseguido, nos termos do §1o do referido dispositivo legal, com o seguinte
resultado final: Por maioria de votos, deram provimento em parte ao recurso,
vencida a 2a Juíza (que declarará voto).
O julgamento teve a participação dos Desembargadores ANDRADE NETO
(Presidente), MARIA LÚCIA PIZZOTTI (vencida), LINO MACHADO, CARLOS
RUSSO E MARCOS RAMOS.
São Paulo, 17 de dezembro de 2020.
ANDRADE NETO
Relator
Assinatura Eletrônica

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Apelante: Vancouver Investimentos Imobiliários Ltda. e outro
Apelados: Gisele Fernanda Almeida Toniolo e outro
Comarca: Osasco - 1a Vara Cível
Juiz prolator: Fernando Dominguez Guiguet Leal
CONTRATO DE COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA
DE DE UNIDADE AUTÔNOMA AÇÃO DE REPARAÇÃO
DE DANOS
ATRASO NA ENTREGA DA OBRA

RECONHECIMENTO

LUCROS
CESSANTES

CONDENAÇÃO DEVIDA - OBSERVÂNCIA DA SÚMULA
162 DO TJSP E DO TEMA REPETITIVO 970 DO STJ

PERCENTUAL REDUZIDO DE 0,8 PARA 0,5% - DANO
MORAL NÃO CARACTERIZADO
APELAÇÃO PROVIDA EM PARTE
VOTO No 36449
Insurge-se a promitente-vendedora contra a sentença
que julgou procedente a ação de reparação de danos fundada em
compromisso de compra e venda de unidade imobiliária, para condenar as
requeridas, de forma solidária, ao pagamento, a título de lucros cessantes,
da quantia correspondente a 0,8% do valor do imóvel, desde o dia 31 de
dezembro de 2014 até sua disponibilização aos autores (dezembro de
2015), corrigida monetariamente pela Tabela Prática do Tribunal de Justiça
do Estado de São Paulo, com incidência de juros moratórios de 1% ao mês
desde a citação, mais a importância equivalente a 10 (dez) salários
mínimos vigentes, a título de danos morais, monetariamente corrigida a
partir da data desta sentença, adotando-se os índices da tabela prática do
Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo e acrescida de juros legais, a
partir da citação, até a data do efetivo pagamento. Vencidas na quase
totalidade dos pedidos e considerando o princípio da causalidade, as rés

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ainda foram condenadas ao pagamento das custas e despesas processuais,
bem como os honorários advocatícios fixados em 10% sobre o valor
atualizado da condenação.

Sustentam as apelantes, em síntese, o descabimento da
indenização pelos danos materiais requeridos a título de lucros cessantes,
pois o imóvel foi adquirido para moradia dos autores e não para alugar ou
investir. Subsidiariamente, pede a redução do percentual de 0,8% para
0,5% ao mês, sobre o valor do imóvel, devendo a data final dos lucros
cessantes ser fixada na data do habite-se, e não na data da entrega das
chaves. Finalmente, diz inexistentes os danos morais, pois o
inadimplemento contratual não lesionou a honra ou violou a dignidade dos
autores. Alternativamente, pede a redução do valor arbitrado.
Recurso recebido e regularmente processado, com
contrarrazões.
É o relatório.
Deflui dos autos que os autores firmaram, em
25/01/12, Instrumento Particular de Compromisso de Venda e Compra da
unidade residencial no 115, da Torre 03, localizada no Condomínio Flex
Osasco, situado na Via Transversal Sul, no 169, Jardim Umuarama,
Osasco/SP, cuja entrega estava prevista para 30 de junho de 2014, ou
ainda, considerando o prazo de tolerância de 180 dias (cls. 7.1, fls. 71),
para 30 de dezembro de 2014, o que não ocorreu, haja vista ter sido o
“habite-se” expedido somente em 26/03/15 (fls. 221), e as chaves

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entregues em dezembro de 2015 (fls. 97).
Cinge-se a controvérsia, exclusivamente sobre o
cabimento e valores da reparação dos danos sofridos pelos autores a título
de lucros cessantes durante o período de atraso da entrega do imóvel e
danos morais.
Iniciando pela reparação dos danos materiais, são
devidos os lucros cessantes pretendidos pelos autores, correspondentes ao
valor que, no período em que estiveram privados da posse do imóvel, com
o atraso da entrega, poderia render-lhes alugueis, pouco importando a
destinação que o comprador eventualmente daria à unidade autônoma
residencial (locação ou moradia).
Esse é entendimento sumulado por este Egrégio
Tribunal de Justiça: Súmula 162 - Descumprido o prazo para a entrega do
imóvel objeto do compromisso de venda e compra, é cabível a condenação
da vendedora por lucros cessantes, havendo a presunção de prejuízo do
adquirente, independentemente da finalidade do negócio.
Quanto ao critério para fixação do montante
indenizatório, tem razão as apelantes.
O percentual comumente utilizado é de 0,5%, de
acordo com a jurisprudência desta Corte, até por ser o mesmo percentual
previsto pelas partes como cláusula penal moratória (cls. 7.4, fls. 71). A
incidência deve se dar sobre o valor do imóvel, e durante o período de

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atraso de entrega, ou seja, a partir de dezembro de 2014 até dezembro de
2015.
Razão também assiste às apelantes quanto à não
caracterização de danos morais indenizáveis.
Conforme já restou decidido por esta Câmara em casos
análogos, julgados recentemente, A situação trazida nestes autos é de
inadimplemento contratual, a qual se trata de mero aborrecimento. Dessa
forma, não se há de falar em danos morais, uma vez que o dano moral
passível de indenização é aquele que se caracteriza pela ofensa à
integridade mental e moral da vítima e não por meros aborrecimentos por
ela enfrentados. Tenha-se que não se pode perder de vista a finalidade do
dano moral: reparar a dor, vexame ou humilhação que fuja da
normalidade, impondo sofrimento exacerbado à vítima, causando sérios
transtornos de ordem psicológica no indivíduo, o que não se vislumbra no
presente caso. (Apelação Ação de indenização por danos materiais e
morais cumulada com restituição de valores Venda e compra Bem imóvel
Atraso na entrega da obra Configuração Aditivo que prorrogou o prazo
Nulidade
Procedência
Lucros
cessantes
Possibilidade
Despesas
cartorárias
Abusividade
Restituição
devida
Danos
morais
não
configurados Mero aborrecimento Sucumbência recíproca Concessão do
benefício da justiça gratuita., Apelação no 1116083-49.2018.8.26.0100, j.
05/11/2020,
Rel.
Des.
Lino
Machado,
Apelação
no
1007643-17.2017.8.26.0286, j. 24/11/2020, Rel. Des. Lino Machado).
Conforme vem sendo reiteradamente decidido por

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nossos tribunais, inclusive, o STJ, o atraso no cumprimento do contrato
não qualifica situação capaz de suscitar indenização por danos morais,
traduzindo mero inadimplemento contratual, o qual, como cediço, “... por
si só, pode acarretar danos materiais e indenização por perdas e danos,
mas, em regra, não dá margem ao dano moral, que pressupõe ofensa
anormal à personalidade. Embora a inobservância das cláusulas
contratuais por uma das partes possa trazer desconforto ao outro
contratante - e normalmente o traz - trata-se, em princípio, do desconforto
a que todos podem estar sujeitos, pela própria vida em sociedade” (REsp
202.564-RJ, relatado pelo eminente Ministro Sálvio de Figueiredo
Teixeira, DJ de 01/10/2001). No mesmo sentido: REsp no 586.602/PR, DJ
de 16/11/04; REsp no511.976/RO, DJ 16/02/04; REsp no 201.414/PA, DJ
de 5/2/01).
Na hipótese, não vislumbro ofensa à honra ou
intimidade que tenha sido causada por conduta das requeridas, a ponto de
justificar sua condenação ao pagamento por danos de cunho
extrapatrimonial, sendo inviável o acolhimento da pretensão indenizatória.
Isto posto, pelo meu voto, dou parcial provimento à
apelação para reduzir de 0,8% para 0,5% o percentual do montante
indenizatório a título de lucro cessantes e excluir o dano moral da
condenação. Reconheço, por fim, a sucumbência recíproca, (art. 86, do
CPC), devendo as requeridas arcar com dois terços das custas e
despesas processuais, e honorários advocatícios sucumbenciais ao
patrono da parte contrária, fixados em 15% do valor da condenação
(art. 85, § 2o, do CPC); os autores, por sua vez, devem arcar com um

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terço das custas e despesas processuais, e honorários advocatícios
sucumbenciais ao patrono da requerida, fixados em 15% do valor que
decaiu referente ao percentual dos lucros cessantes (redução de 0,8%
para 0,5%) e à indenização por danos morais.
ANDRADE NETO
Relator

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Voto no 30575
Apelação Cível no 1010965-13.2016.8.26.0405
Comarca: Osasco
Apelantes: Vancouver Investimentos Imobiliários Ltda e Tecnisa
Apelados: Giselle Fernanda Almeida Toniolo. e Luiz Gustavo Almeida
Toniolo
DECLARAÇÃO DE VOTO
Vistos.
Respeitosamente divirjo parcialmente do i. Relator, apenas para DAR
PROVIMENTO ao recurso do autor, para também condenar a ré ao pagamento de danos
morais.
Os autores firmaram, em 25 de janeiro de 2012, Instrumento Particular de
Compromisso de Venda e Compra da unidade residencial no 115, da Torre 03, localizada
no Condomínio Flex Osasco, cuja entrega estava prevista para 30 de junho de 2014,
ou ainda, considerando o prazo de tolerância de 180 dias (cls. 7.1, fls. 71), para 30 de
dezembro de 2014, o que não ocorreu, haja vista ter sido o “habite-se” expedido
somente em 26/03/15 (fls. 221), e as chaves entregues em dezembro de 2015 (fls.
97).
Diante do evidente descumprimento contratual e falha na
prestação do serviço, patente se mostra a ocorrência do dano moral, que
deve ser fixado.
Também, entendo que é devida a indenização pelos danos morais sofridos.
Observo que a cláusula anulada estabelecia o termo inicial para contagem do prazo de
entrega do imóvel. Foi reconhecida a abusividade, posto que vinculava o início da
contagem à obtenção de financiamento pela construtora, para realização da obra.
É fato que a falta de clareza gerou uma falsa expectativa quanto ao
prazo de recebimento do imóvel, fato que não pode ser tratado como mero

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descumprimento contratual ou mero dissabor.
A despeito da propalado temor com relação à “indústria do dano moral”, o
resultado da grande maioria dos pedidos indenizatórios “morais é antes frustrante que
efetivamente enriquecedor” (SCHREIBER, Novos paradigmas da responsabilidade civil:
da erosão dos filtros da reparação à diluição dos danos. 2013, p. 194). Com efeito,
estimula-se a produção do “lucro ilícito” (BENACCHIO, A Função Punitiva da
Responsabilidade Civil no Código Civil, 2012, p. 651), inadmissível que o Poder Judiciário
fique alheio à necessária modulação de condutas por meio da responsabilidade civil.
Quantos serão os consumidores que têm o seu direito violado e
efetivamente buscam o Poder Judiciário para reverter a conduta ilícita? Evidente que o
sistema ofertada favorece o ilícito lucrativo, razão pela qual a conduta da ré não se
exaure no plano estritamente reparatório dos danos materiais. Fazê-lo significaria
esvaziar a aptidão da responsabilidade civil de efetivamente reprimir o ilícito (natureza
preventiva e punitiva). Ademais, também aplicável a tese do 'desvio produtivo do
consumidor', pela qual a condenação deve considerar também o desvio de
competências do indivíduo para a tentativa de solução de um problema causado pelo
fornecedor, com sucessivas frustrações diante da ineficiência e descaso deste (sobre o
tema, cfr. TJRJ, Ap. n. 2216384-69.2011.8.19.0021).
Yussef Said Cahali rememora que a jurisprudência se inclina para punir
atos ilícitos, que se mostram “hábeis para macular o prestígio moral da pessoa, sua
imagem, sua honradez e dignidade”, que excedem o âmbito patrimonial e comercial,
constituindo condição para o exercício de outras atividades” (CAHALI, Yussef Said. Dano
Moral 4a Ed. São Paulo: RT, 2011, p. 318). E a indenização econômica tornou-se o
único meio para a reparação do dano moral. Ocorre por mera compensação ou
neutralização e não exatamente por restauração dos bens lesados, o que, à evidência,
seria impossível.
Assim, para a fixação dos danos morais, além do dano, também se deve
levar em conta a situação econômica das partes, a fim de não dar causa ao
enriquecimento ilícito, mas gerar um efeito preventivo, com o condão de evitar que novas
situações desse tipo ocorram, e também considerando o porte financeiro daquele que
indenizará, não se podendo fixar o valor de indenização em quantia irrisória, sob pena de
não vir a surtir o efeito repressivo que se pretende, qual seja, fazer com que o agente
perceba, eficazmente, as consequências de seu ato ilícito.
É de se revelar que como contratante do fornecedor, o consumidor tem

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sempre a expectativa, ao contratar e a cumprir sua parte no contrato firmado, quitando
os seus respectivos pagamentos, que ele seja cumprido; e tal quebra de expectativa,
impondo a ele o custoso ônus de ter que buscar o reconhecimento de seus direitos
perante o Judiciário, além da demora para a solução final, qual seja, o cumprimento
integral do contrato ou eventual rescisão dele, com a devolução de pagamentos,
representa indiscutível dissabor a ser adequadamente indenizado na seara moral.
Deste modo, e considerando que fora anulada cláusula reconhecidamente
abusiva do contrato, referente ao termo inicial da contagem do prazo para entrega do
imóvel, bem como ante o efetivo atraso da entrega do bem
mais de três meses
para a expedição do habite-se e quase um ano para entrega das chaves, hei por bem
fixar a indenização em R$20.000,00 (vinte mil reais), corrigidos desta data (S. 362, do
STJ), com juros de mora, 1% ao mês, da citação.
Destarte, DOU PROVIMENTO ao recurso dos autores, para condenar a ré
ao pagamento de R$20.000,00 (vinte mil reais) a ser corrigido da Tabela Prática do TJSP,
desde o arbitramento e juros de mora de 1% ao mês, a contar da citação.
MARIA LÚCIA PIZZOTTI
Desembargadora

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MARIA LUCIA RIBEIRO DE CASTRO
PIZZOTTI MENDES
1399C747
Para conferir o original acesse o site:
https://esaj.tjsp.jus.br/pastadigital/sg/abrirConferenciaDocumento.do, informando o processo
1010965-13.2016.8.26.0405 e o código de confirmação da tabela acima.