Tribunal: TJSP
Processo: 1003726-96.2016.8.26.0650
Classe: Apelação Cível / Associação
Órgão julgador: Silvia Maria Facchina Esposito Martinez
Órgão colegiado: 10a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-10-30
Data de publicação: 2020-10-30

Ementa:
AÇÃO DE COBRANÇA. Taxa de manutenção de loteamento cobrada por associação de moradores. Sentença de procedência com a condenação do requerido ao pagamento das taxas administrativas descritas na inicial. Irresignação do requerido.

ILEGITIMIDADE PASSIVA. O requerido é parte legítima para responder pelas cobranças indicadas na inicial. Relação jurídica entre as partes estabelecida no contrato

Ementa:

AÇÃO DE COBRANÇA. Taxa de manutenção de loteamento cobrada por associação de moradores. Sentença de procedência com a condenação do requerido ao pagamento das taxas administrativas descritas na inicial. Irresignação do requerido.

ILEGITIMIDADE PASSIVA. O requerido é parte legítima para responder pelas cobranças indicadas na inicial. Relação jurídica entre as partes estabelecida no contrato de compra e venda do lote. Preliminar rejeitada.

MÉRITO. Não acolhimento. Após a celebração do contrato de compra e venda do lote o requerido passou a exercer a posse do imóvel, sem qualquer obstáculo, inclusive, pagando as taxas associativas durante três anos. A propriedade do lote estava sendo regularidade perante a Prefeitura de Valinhos, situação que já resolvida com o desmembramento dos lotes e com a autorização, inclusive judicial, para que o requerido passasse a constar como o atual proprietário do imóvel, não havendo qualquer relação obrigacional da empresa que construiu o loteamento em arcar com o pagamento das taxas associativas, nos moldes pleiteados pelo recorrente. Sentença mantida.

PRELIMINAR REJEITADA. NO MÉRITO, RECURSO IMPROVIDO.

Inteiro teor:
TRIBUNAL DE JUSTIÇA
DO ESTADO DE SÃO PAULO
10a Câmara de Direito Privado
Registro: 2020.0000895577
A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível
no 1003726-96.2016.8.26.0650, da Comarca de Valinhos, em que é apelante
BENJAMIN BLECK, é apelado ASSOCIAÇÃO DOS PROPRIETÁRIOS DE
IMOVEIS NO RESIDENCIAL ZURICH DORF.
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 10a Câmara de
Direito Privado do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão:
Rejeitada a preliminar, negaram provimento, nos termos que constarão do acórdão. V.
U., de conformidade com o voto do relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores JOÃO
CARLOS SALETTI (Presidente sem voto), ELCIO TRUJILLO E JAIR DE
SOUZA.
São Paulo, 30 de outubro de 2020.
SILVIA MARIA FACCHINA ESPÓSITO MARTINEZ
Relatora

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Apelação Cível no 1003726-96.2016.8.26.0650
Voto no 12192 (RC)
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VOTO No 12.192
No Processo - Classe:
1003726-96.2016.8.26.0650 - Apelação Cível
Origem:
Comarca de Valinhos
MMa Juíza de 1o Grau:
Heloísa Helena Palhares Montenegro de Moraes
Partes:
Apelante: Benjamin Bleck
Apelado: Associação dos Proprietários de Imoveis No
Residencial Zurich Dorf
AÇÃO DE COBRANÇA. Taxa de manutenção de
loteamento cobrada por associação de moradores. Sentença
de procedência com a condenação do requerido ao
pagamento das taxas administrativas descritas na inicial.
Irresignação do requerido.
ILEGITIMIDADE PASSIVA. O requerido é parte legítima
para responder pelas cobranças indicadas na inicial.
Relação jurídica entre as partes estabelecida no contrato de
compra e venda do lote. Preliminar rejeitada.
MÉRITO. Não acolhimento. Após a celebração do contrato
de compra e venda do lote o requerido passou a exercer a
posse do imóvel, sem qualquer obstáculo, inclusive,
pagando as taxas associativas durante três anos. A
propriedade do lote estava sendo regularidade perante a
Prefeitura de Valinhos, situação que já resolvida com o
desmembramento dos lotes e com a autorização, inclusive
judicial, para que o requerido passasse a constar como o
atual proprietário do imóvel, não havendo qualquer relação
obrigacional da empresa que construiu o loteamento em
arcar com o pagamento das taxas associativas, nos moldes
pleiteados pelo recorrente. Sentença mantida.
PRELIMINAR REJEITADA. NO MÉRITO, RECURSO
IMPROVIDO.
Trata-se de Apelação interposta contra a r. sentença de fls. 314/318
proferida nos autos da Ação Cobrança movida pela Associação dos Proprietários de
Imóveis no Residencial Zurich Dorf em face de Benjamin Bleck.
A demanda foi julgada parcialmente procedente, condenando o
requerido ao pagamento das taxas administrativas descritas na inicial, com a respectiva
improcedência da reconvenção.

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Inconformado, o requerido recorreu arguindo preliminar relacionada à
respectiva ilegitimidade passiva, argumentado, no mérito, que não poderia ser obrigado
ao pagamento de taxa associativa, visto que o imóvel ainda se encontrava registrado em
nome da Empresa VZ Empreendimentos Imobiliários, legítima responsável em arcar
com o pagamento dos encargos cobrados.
Postulou ainda que a Associação fosse compelida a ressarci-lo dos
pagamentos das taxas associativas pagas de 2010 a 2013 (fls. 338/353).
Contrarrazões às fls. 357/360, postulando o não provimento do
recurso.
É O RELATÓRIO.
A preliminar de ilegitimidade passiva arguida pelo recorrente não
procede, devendo ser rejeitada.
Em que pesem as argumentações trazidas no recurso, não se poderia
falar em ilegitimidade passiva, mormente por ser incontroverso que o requerido adquiriu
o imóvel, por intermédio de contrato de compra e venda, constando a obrigatoriedade do
pagamento das taxas associativas.
No mérito, o recurso não comporta provimento.
Conforme se infere do contido nos autos, em 31/03/2010 o requerido
adquiriu o imóvel situado no loteamento “Residencial Zurich Dorf” e iniciando
voluntariamente o pagamento das taxas de manutenção para o rateio das despesas
comuns do loteamento.
Todavia, em 2013 interrompeu os pagamentos das taxas associativas
por ter descoberto que o imóvel ainda se encontrava em processo administrativo de
desmembramento perante a Prefeitura de Valinhos, fato que na época o havia impedido
de vendê-lo.

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Defendeu o recorrente que o contrato de compra e venda seria nulo e
que a obrigatoriedade ao pagamento das taxas seria do real proprietário.
Analisado o contido no processo injustificável à pretensão, consoante
apontado pelo D. Magistrado de primeiro grau, pois esta ação não visava a declaração
de nulidade ou o reconhecimento de vícios do contrato de compra e venda.
Neste aspecto, verifica-se que o requerido adquiriu o imóvel inserido
no loteamento, comprometendo-se ao pagamento das taxas associativas.
E, mesmo com toda a situação narrada pelo requerido, é incontroverso
que após a celebração do contrato o recorrente exerceu plenamente os respectivos
direitos como possuidor, inclusive, iniciando a proposta de venda a terceiros.
Não bastasse, possível constatar às fls. 379/387 que o requerido
ingressou com ação de adjudicação compulsória, a qual foi julgada procedente, restando
determinada a regularização da matrícula do lote com a inclusão do nome do requerido
como o atual proprietário do aludido bem (autor no 1002053-68.2016.8.26.0650).
Desta forma, restou evidente que durante o decorrer dos anos o
requerido tinha o domínio do lote, mesmo que ainda lhe faltasse a propriedade perante o
CRI, confirmando a obrigatoriedade do pagamento da taxa associativa, que não se
tratava de contribuição com a qual a parte não havia anuído, mas sim de cobrança cuja
obrigatoriedade era de pleno conhecimento do morador.
Aliás, não seria adequado que um morador pudesse ser beneficiado
pelos serviços e confortos propiciados pela associação sem suportar qualquer valor a
título de custeio (taxa de manutenção), mormente considerando que a respectiva cota
parte necessariamente seria suportada pelos outros associados, gerando um
enriquecimento sem causa.
Assim sendo, uma vez comprovada a vinculação do morador com a
Associação autora, tendo ciência e usufruindo dos serviços prestados e também da
necessidade do rateio das despesas, injustificável o não pagamento dos valores.

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Portanto, impõe-se a manutenção da decisão recorrida, pois apreciou
de forma adequada a matéria.
Vencido, o requerido deverá arcar com as verbas da sucumbência,
majorando os honorários de 10% para 15% do valor da condenação, devendo ser
observada a gratuidade da justiça anteriormente concedida.
Ante o exposto, pelo meu voto, rejeito a preliminar de ilegitimidade
passiva e, no mérito, nego provimento ao recurso, nos termos da fundamentação.
SILVIA Maria Facchina ESPÓSITO MARTINEZ
Relatora