Tribunal: TJSP
Processo: 1011934-31.2020.8.26.0100
Classe: Apelação Cível / Espécies de Títulos de Crédito
Órgão julgador: Ramon Mateo Júnior
Órgão colegiado: 15a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-12-01
Data de publicação: 2020-12-02

Ementa:
EMBARGOS À EXECUÇÃO. Instrumento de Confissão de Dívida. Sentença de improcedência. 1. Concessão da gratuidade de justiça em sede recursal. 2. Nulidade da sentença, por cerceamento defensório. Inocorrência. Pretensão de realização de prova oral para demonstrar a ocorrência de vício de consentimento (coação) não aventado em primeiro grau. Julgamento antecipado da lide que se revelou adequado,

Ementa:
EMBARGOS À EXECUÇÃO. Instrumento de Confissão de Dívida. Sentença de improcedência. 1. Concessão da gratuidade de justiça em sede recursal. 2. Nulidade da sentença, por cerceamento defensório. Inocorrência. Pretensão de realização de prova oral para demonstrar a ocorrência de vício de consentimento (coação) não aventado em primeiro grau. Julgamento antecipado da lide que se revelou adequado, diante das provas constantes dos autos. 3. Inépcia da inicial. Execução embasada em confissão de dívida atrelada a contrato de compra e venda de imóvel. O fato de o compromisso de compra e venda não haver sido anexado aos autos da execução não torna a inicial inepta, uma vez que o que se executa é a confissão de dívida, documento suficiente para a regularidade do processo executivo. 4. Nulidade do título executivo. Embargante que admitiu e confessou dever o valor consignado no instrumento de confissão de dívida. Titulo líquido, certo e exigível. 5. Exceção do contrato não cumprido bem analisada na sentença monocrática, não havendo falar em omissão. A questão relativa ao pagamento das parcelas de IPTU e de condomínio antes da entrega das chaves já foi resolvida em sede própria, e não obsta a cobrança das prestações vencidas e vincendas, uma vez que a posse do imóvel foi entregue ao embargante. 6. Excesso de execução. Verificação. Necessidade de refazimento dos cálculos, com observância aos critérios do título executivo extrajudicial. Apelo parcialmente provido.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2020.0000988606
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos do Apelação Cível no
1011934-31.2020.8.26.0100, da Comarca de São Paulo, em que é apelante WILSON
BAILON DE OLIVEIRA, é apelado RAIMUNDO I V EMPREENDIMENTOS
IMOBILIÁRIOS LTDA.
ACORDAM, em 15a Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça
de São Paulo, proferir a seguinte decisão: "Deram provimento em parte ao recurso. V.
U.", de conformidade com o voto do Relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Exmos. Desembargadores RAMON
MATEO JÚNIOR (Presidente), ELÓI ESTEVÃO TROLY E JAIRO BRAZIL FONTES
OLIVEIRA.
São Paulo, 1o de dezembro de 2020
RAMON MATEO JÚNIOR
RELATOR
Assinatura Eletrônica

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Apelação Cível no 1011934-31.2020.8.26.0100 - São Paulo - Voto no 22096 RA
2
Voto no 22096
Apelação no 1011934-31.2020.8.26.0100
Apelante: Wilson Bailon de Oliveira
Apelado: Raimundo IV Empreendimentos Imobiliários Ltda.
Comarca: SÃO PAULO
Juiz Sentenciante: HENRIQUE DADA PAIVA
EMBARGOS À EXECUÇÃO. Instrumento de Confissão
de Dívida. Sentença de improcedência. 1. Concessão da
gratuidade de justiça em sede recursal. 2. Nulidade da
sentença, por cerceamento defensório. Inocorrência.
Pretensão de realização de prova oral para demonstrar a
ocorrência de vício de consentimento (coação) não
aventado em primeiro grau. Julgamento antecipado da
lide que se revelou adequado, diante das provas
constantes dos autos. 3. Inépcia da inicial. Execução
embasada em confissão de dívida atrelada a contrato de
compra e venda de imóvel. O fato de o compromisso de
compra e venda não haver sido anexado aos autos da
execução não torna a inicial inepta, uma vez que o que se
executa é a confissão de dívida, documento suficiente
para a regularidade do processo executivo. 4. Nulidade
do título executivo. Embargante que admitiu e confessou
dever o valor consignado no instrumento de confissão de
dívida. Titulo líquido, certo e exigível. 5. Exceção do
contrato não cumprido bem analisada na sentença
monocrática, não havendo falar em omissão. A questão
relativa ao pagamento das parcelas de IPTU e de
condomínio antes da entrega das chaves já foi resolvida
em sede própria, e não obsta a cobrança das prestações
vencidas e vincendas, uma vez que a posse do imóvel foi
entregue ao embargante. 6. Excesso de execução.
Verificação. Necessidade de refazimento dos cálculos,
com observância aos critérios do título executivo
extrajudicial. Apelo parcialmente provido.
Wilson Bailon de Oliveira opôs os presentes embargos à
execução que lhe move Raimundo IV Empreendimentos Imobiliários.
Alega, em síntese, que: a) a inicial da execução é inepta, notadamente

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Apelação Cível no 1011934-31.2020.8.26.0100 - São Paulo - Voto no 22096 RA
3
pela ausência de documentos essenciais a sua propositura; b) houve
violação ao art. 798 do CPC; c) aplica-se o CDC ao caso vertente; d)
incide a exceção de contrato não cumprido; e) a execução é nula por
ausência de certeza e exigibilidade; f) o título executivo está maculado
por vícios insanáveis; g) há excesso de execução; h) deve ser concedida a
tutela de urgência para suspender a execução e a inscrição do nome do
embargante perante os órgãos de proteção ao crédito. Ao fim, pugna pela
procedência dos embargos, para declaração da extinção da execução.
A ação foi julgada improcedente, nos termos da sentença
de fls. 454/458.
Apela o embargante. Pede, em preliminar, concessão da
gratuidade de justiça; seja declarada a nulidade da sentença, por
cerceamento de defesa, ressaltando que a condução dos autos violou o
art. 10 do CPC; seja declarada a inépcia da inicial. Acrescenta que a
sentença é omissa quanto ao enfrentamento dos argumentos deduzidos e
que podem infirmar a conclusão dada à lide. Quanto ao mérito, assinala
que deve ser reconhecida a exceção do contrato não cumprido, eis que a
apelada não cumpriu a obrigação contratual de entregar o imóvel
adquirido livre de ônus, tributos, entre outros; seja declarada a nulidade
da execução, diante da ausência de certeza e de exigibilidade do título
apresentado; e, por fim, seja reconhecido o excesso de execução, com
apresentação de planilha divergente.
O recurso foi processado e contrariado.
É o relatório.
Dos fatos

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Apelação Cível no 1011934-31.2020.8.26.0100 - São Paulo - Voto no 22096 RA
4
Cuida de embargos à execução ajuizada pela apelada,
Raimundo IV, fundada em Instrumento Particular de Confissão de
Dívida (fls. 285/288), originário de Instrumento Particular de Promessa
de Venda e Compra de unidade autônoma.
A confissão de indica o valor do débito em R$ 165.892,77,
para pagamento em 34 parcelas de R$ 5.565,58 (fls. 285/288).
Justiça gratuita
O pedido de concessão de assistência judiciária pode ser
formulado em qualquer momento processual, nos termos do art. 98 do
Código de Processo Civil.
Logo, o requerimento postulado pelo apelante, após a
prolação da sentença, deve ser analisado, de acordo com as provas
colacionadas aos autos.
Ademais, nos termos da súmula 481/STJ, faz jus ao
benefício da justiça gratuita a pessoa jurídica com ou sem fins
lucrativos que demonstrar sua impossibilidade de arcar com os encargos
processuais.
Constata-se efeito, que a renda do apelante é reduzida,
restando evidenciada, portanto, incapacidade econômico-financeira.
Pelo que, o deferimento da assistência judiciaria, no caso
vertente, é de rigor, com a ressalva de operar efeitos ex nunc, ou seja,
não implicará em modificação da sentença, recaindo somente sobre as
taxas judiciárias (recolhimento do preparo); isto é, não abrange a
condenação ao pagamento das verbas sucumbenciais.

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Apelação Cível no 1011934-31.2020.8.26.0100 - São Paulo - Voto no 22096 RA
5
Nulidade da sentença por cerceamento de defesa
De nulidade da sentença, por cerceamento defensório, não
há falar.
Aduz o apelante que era necessária designação de
audiência de instrução para depoimento pessoal de representante da
apelada e oitiva de testemunhas que presenciaram a confecção do título
executivo, para demonstrar que sofreu coação para o reconhecimento da
dívida; a recusa no fornecimento de informações sobre quais parcelas
estariam sendo renegociadas no título (o que não consta do título); a
impossibilidade
de
discussão
de
qualquer
cláusula;
a
não
disponibilização de informações ao apelante, mas somente a indicação do
valor total atualizado em aberto, que deveria ser reconhecido, sob pena
de desfazimento do negócio; as reiteradas solicitações dos prepostos da
apelada para fornecimento dessas informações; projeção histórica das
parcelas inadimplidas; e o descumprimento do dever de informar o
consumidor sobre o negócio e suas implicações.
Sobre esse tema, mister ressaltar que a alegação de coação
não foi objeto de questionamento em primeiro grau. Note-se que a inicial
dos embargos apenas referiu que o embargante foi induzido a eventual
erro para assinatura da confissão de dívida, diante da falta de
informações (fls. 21).
Logo, a alegação de coação não deve ser objeto de análise
no presente inconformismo, sob pena de violação dos princípios do duplo
grau de jurisdição, do contraditório e da ampla defesa.
Na petição de fls. 384/386 foi mencionado que a produção
de prova oral pretendida visava, exclusivamente, demonstrar a FALTA de
informações, cálculos e negociação, ou seja, buscava o apelante
demonstrar vício na constituição do título, pela falta de informação
adequada a clara aos adquirentes, a exemplo de quais parcelas

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Apelação Cível no 1011934-31.2020.8.26.0100 - São Paulo - Voto no 22096 RA
6
supostamente
inadimplidas
estavam
sendo
renegociadas
ou
reprogramadas, da falta de disponibilização de cálculos com a evolução
do débito, bem como da impossibilidade de negociação de valores e
condições de pagamento (fls. 385 destaques no original).
Os pontos controvertidos, sobre os quais o apelante
pretendia a realização de prova oral (testemunhal e depoimento pessoal),
resolvem-se, em essência, pela via documental, não havendo necessidade
de dilação probatória.
O julgamento antecipado da lide restou plenamente
justificado, nos termos do art. 355, I, do Código de Processo Civil; certo
que o digno magistrado sentenciante, analisando a prova dos autos,
formou
sua
convicção,
e entendeu por bem que os elementos
comprobatórios ali coligidos eram suficientes para a prolação da
sentença.
Por outro lado, não houve pedido de realização de perícia
contábil em primeiro grau. Logo, também a esse respeito, descabida
qualquer alegação de cerceamento de defesa.
No mais, ainda que se admita, para argumentar, a
aplicação do Código de Defesa do Consumidor, a inversão do ônus da
prova não é automática; exige, não só a vulnerabilidade do consumidor,
como também e principalmente, a verossimilhança das suas alegações.
Como não são verossímeis as alegações deduzidas pelo apelante, não era
mesmo adequada a aplicação do instituto.
E, ainda sobre esse tópico, o julgamento antecipado da
lide consiste em providência atribuída ao magistrado, e se situa dentro de
seu prudente arbítrio, independentemente de decisão saneadora, não
havendo falar em violação ao art. 10 do CPC. As partes foram ouvidas,
de maneira antecipada, sobre todas as questões relevantes da lide, pondo-
se como descabido falar-se em decisão surpresa.

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Apelação Cível no 1011934-31.2020.8.26.0100 - São Paulo - Voto no 22096 RA
7
Não se vislumbra, pois, de nulidade da sentença.
Inépcia da inicial
Nos termos da cláusula 5a do Instrumento Particular de
Confissão de Dívida, as partes declaram que o presente não configura
novação do vínculo estabelecido no instrumento referido no item '1'
deste, nem constitui nova dívida, mas tão somente reprogramação de
dívida anterior, advinda de contrato perfeito e acabado, protegido pelos
princípios constitucionais da intangibilidade do ato jurídico perfeito e
do direito adquirido, o qual ratificam neste ato, para todos os efeitos.
Fundado em tal dispositivo contratual, o embargante
afirma que há interdependência entre a confissão de dívida e o contrato
de compra e venda do imóvel, e que o título que lastreia a execução não
acarretou novação, não devendo sobre ele exercer seus efeitos. E, como a
promessa de compra e venda não foi juntada aos autos da execução, a
inicial deve ser declarada inepta.
Contudo, o fato de o contrato de compra e venda não ter
sido anexado aos autos da execução não importa em inépcia da inicial. O
título que se executa é a confissão de dívida, subscrito pelos devedores e
por duas testemunhas, havendo presunção legal de certeza, liquidez e
exigibilidade.
Aliás, a confissão de dívida, preenchidos os requisitos do
CPC/1973 585, II (CPC 784, III), é título executivo extrajudicial,
independentemente de haver ou não novação da dívida confessada ou
da origem desta (STJ, AgRg no Ag 1344798/SC, Min. Maria Isabel
Gallotti).
Assim, a execução está aparelhada pelo título executivo
juntado às fls. 429/431 ('Instrumento particular de confissão e

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Apelação Cível no 1011934-31.2020.8.26.0100 - São Paulo - Voto no 22096 RA
8
reconhecimento de dívida pré-existente'), suficiente para a regularidade
do procedimento executivo; certo que o art. 798, inc. I, letra 'a', do
Código de Processo Civil, contenta-se com a juntada do título executivo,
sendo dispensável a juntada dos documentos ou instrumentos anteriores
que fundamentaram sua emissão (fls. 456 excerto da sentença).
Diante de tais aspectos, não há falar em inépcia da inicial
pelo fato de o Instrumento Particular de Compra e Venda não haver sido
anexado na inicial da execução.
Nulidade do título
Por outro lado, ainda que não tenha havido ânimo de
novar, a confissão de dívida estipulou nova forma de pagamento do
débito originário, com outros índices, e outras datas de vencimento.
Com efeito, no contrato de compra e venda, celebrado em
31 de janeiro de 2015, o embargante comprometeu-se a efetuar o
pagamento do preço, nos termos estabelecidos a fls. 319.
Como os compradores não conseguiram quitar o saldo
devedor completo por financiamento bancário, para conseguirem o acesso
às chaves, era necessária a quitação do restante, o que implicou na
formalização do instrumento particular de confissão de dívida pré-
existente, em 24 de maio de 2018, pelo débito correspondente a R$
165.892,77, para pagamento do débito em 34 parcelas, no valor de R$
5.565,58, cada, com incidência de juros fixos de 12% ao ano, acrescidas
de IGPM.
O embargante somente pagou três parcelas da confissão de
dívida, deixando de efetuar o pagamento de oito parcelas, vencidas antes
do ajuizamento da execução. Houve requerimento, no âmbito da
execução, de inclusão das parcelas vincendas, que não forem pagas após

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Apelação Cível no 1011934-31.2020.8.26.0100 - São Paulo - Voto no 22096 RA
9
o vencimento, nos termos do art. 323 do Código de Processo Civil.
Logo, embora na confissão de dívida não tenha a
discriminação de quais parcelas do contrato de compra e venda foram
inadimplidas e renegociadas, há menção ao valor total do débito,
indicado no quadro resumo, que corresponde ao débito confessado e
admitido pelo embargante.
Tal título é hábil a demonstrar a obrigação do devedor por
sua simples leitura, restando evidenciada a certeza, a liquidez e a
exigibilidade respectiva.
Ademais, não nega o apelante haver firmado o instrumento
de confissão de dívida, com anuência e concordância sobre seu teor,
inclusive o disposto na cláusula 4a, no sentido de reconhecer e confessar
ainda dever à credora, nesta data, a importância mencionada no quadro
resumo, que corresponde ao saldo pendente de pagamento do preço
estipulado no instrumento particular retro citado (fls. 286).
Esse, aliás, o teor da sentença monocrática: “Ora, ao
firmar voluntariamente o instrumento em questão, a parte embargante
concordou com o valor consolidado do débito, tornando dispensável a
remissão, por exemplo, às parcelas do contrato original (promessa de
compra e venda) inadimplidas. Por se tratar de negócio jurídico firmado
pelas partes com o intuito justamente de reestruturar a dívida
sem
prejuízo da análise posterior da validade de tal negócio , é dispensável
a menção a todos os dados arguidos pelo embargante, já que sua
utilidade é justamente repactuar o pagamento e dispensar o constante
exame dos termos do contrato original.” (fls. 455).
Observe-se que, embora o apelante afirme ser pessoa de
parcos conhecimentos financeiros e jurídicos, é empresário, e o imóvel
adquirido se localiza em bairro nobre da capital paulista. Difícil crer que
uma pessoa capacitada, empresário individual que atua no ramo do

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Apelação Cível no 1011934-31.2020.8.26.0100 - São Paulo - Voto no 22096 RA
10
comércio varejista de artigos do vestuário e de acessórios, desconhecesse
o débito que estava confessando, e tenha sido induzido a erro ao
subscrever a confissão de dívida.
Aliás, o fato de a liquidez do título ser obtida por simples
cálculo aritmético não afasta a exequibilidade respectiva.
As
alegações
no
sentido
de
falta
de
informações
necessárias e claras sobre o cálculo, a evolução da dívida, e para
comprovar vício na constituição do título, decorrente da impossibilidade
de negociação do montante, não pertinem.
À toda evidência o embargante, pessoa capacitada, que
detém gerência sobre sua empresa individual, sabia quais parcelas do
compromisso de compra e venda não foram quitadas; e, via de
consequência, qual o débito objeto da confissão de dívida. E, como
firmou
livremente
a
confissão
da
dívida,
houvesse
qualquer
questionamento ou desacordo em relação ao valor devido, ou a forma de
cálculo do débito inadimplido, poderia ter solicitado, expressamente,
esclarecimentos, ou se recusado a subscrever o termo, e ingressado com
via judicial própria, antes de assinar a confissão de dívida.
Inexiste qualquer indício de haver o embargante sido
induzido a erro para subscrever a confissão de dívida. Pelo contrário,
tudo indica haver ele acordado plenamente com seu teor. A mensagem de
fls. 283 dá a entender que houve prévia negociação entre as partes, não
havendo provas robustas em sentido contrário (fls. 458
trecho da
sentença).
Logo, a confissão de dívida confirmou a obrigação de
pagamento dos débitos derivados do contrato de promessa de compra e
venda (fls. 31 e seguintes).
Transcreve-se, nesse ponto, trecho da bem fundamentada

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Apelação Cível no 1011934-31.2020.8.26.0100 - São Paulo - Voto no 22096 RA
11
sentença monocrática:
“Quanto aos atributos do título executivo para que seja
possível fundamentar a ação executiva, verifico que a certeza do título
está vinculada à existência da própria obrigação, sendo certo que o
embargante não nega a assunção do débito na forma descrita no
instrumento particular de confissão de dívida mencionado.
Não se trata de dívida com objeto incerto, indeterminado
ou genérico. O título especifica claramente o valor integral do débito, a
data de sua apuração, o número de parcelas para pagamento e sua forma
de atualização. Repiso que o negócio livremente pactuado entre as
partes dispensa a menção a cada uma das parcelas não pagas
anteriormente, visto que o objeto era justamente repactuar o pagamento
do débito devido. Aliás, sequer é crível que, de posse do contrato
original (fls. 31/56), e dos comprovantes de pagamento que acompanham
a inicial, não soubesse o autor quais parcelas estavam inadimplidas
quando optou por firmar o título executivo.
Por sua vez, a liquidez pode ser determinada por meio de
cálculos aritméticos com valores estabelecidos no documento. A
discussão sobre os cálculos não é causa para tirar a liquidez do
documento. Anoto que uma obrigação é líquida quando já se encontra
perfeitamente determinada a quantidade dos bens que lhe constituem o
objeto ou quando essa quantidade é determinável mediante a realização
de meros cálculos aritméticos, sempre sem necessidade de buscar
elementos ou provas necessários ao conhecimento do quantum. É
justamente o caso.
A exigibilidade restou caracterizada pela mora, ante o
decurso do termo para pagamento sem o efetivo adimplemento, o que
sequer é negado pelo embargante. E incontroverso o inadimplemento,
está cumprida a condição essencial para a propositura da ação

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Apelação Cível no 1011934-31.2020.8.26.0100 - São Paulo - Voto no 22096 RA
12
executiva (art. 786 do CPC). Anoto que, rejeitada a exceção do contrato
não
cumprido,
também
não
há
que
se
falar
na
alegação
de
inexigibilidade, que dependia da procedência da exceptio para seu
acolhimento.”
Dessa forma, inconsistente a alegação de que foi
compelido a aceitar a confissão de dívida, sob pena e rescisão do
contrato originário.
Segue-se que o título é válido e regular, não havendo falar
em sua insubsistência.
Exceção do contrato não cumprido
Não há falar em sentença citra ou infra petita, uma vez
que o tema relativo à exceção do contrato não cumprido foi enfrentado na
decisão ora impugnada: “(...) ao ajuizar a execução em 2019 (autos n.
1034863-92.2019.8.26.0100), a parte embargada já havia transferido a
posse do imóvel ao embargante, como se vê nos documentos de fls.
57/59, que denotam a transferência em setembro de 2017. Destarte,
cumprida sua obrigação, poderia o embargado exigir, posteriormente, os
valores decorrentes do instrumento de confissão de dívida que aparelha
a execução, o que ocorreu no caso vertente. Em outras palavras, ao
ajuizar a execução, o embargado não pretendeu propriamente a
exigência de valores sem o cumprimento de obrigação a seu encargo e
que deveria ter sido cumprida anteriormente, já que o fundamento da
cobrança dos valores em questão é o contrato firmado entre as partes e,
especialmente, a transferência da posse do imóvel ao embargante, o que
se implementou. (...)” (fls. 456).
O apelante pontua que a sentença, ao afirmar que houve
entrega do imóvel, está em descompasso com a realidade dos autos. Pois,

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Apelação Cível no 1011934-31.2020.8.26.0100 - São Paulo - Voto no 22096 RA
13
embora na cláusula I do contrato refira que a Vendedora promete vender
ao Comprador e este a dela adquirir, para entrega futura, pronta e
acabada, a unidade descrita e caracterizada no Quadro Resumo, com
respectiva fração ideal de terreno e correspondente participação nas
áreas de uso comum livre de impostos, taxas e outros ônus, foi obrigado
a pagar para ingressar na posse os valores relativos a IPTU e a
condomínio.
Sem embargo, a questão relativa ao pagamento dos valores
de IPTU e do condomínio vencidos anteriormente à posse do imóvel, foi
analisada no âmbito da ação n. 1000886-72.2020.8.26.0004, que tramitou
perante o Juizado Especial Cível. A empresa embargada foi condenada a
restituir ao autor e à sua esposa as despesas condominiais e as parcelas
de IPTU cobradas antes da entrega das chaves, no total de R$ 10.803,47.
Ainda que abusiva a cobrança das despesas condominiais e
das parcelas de IPTU vencidas antes de o embargante haver ingressado
na posse do imóvel, esse tema foi objeto de ação própria, pondo-se como
descabida qualquer incursão sobre esse tema na presente lide.
Observe-se, de todo modo, que na execução não se
pretende o pagamento de tais valores (IPTU e taxa condominial),
vencidos antes da entrega das chaves. Antes, sim, a cobrança das
prestações inadimplidas da confissão de dívida.
De todo modo, o embargante recebeu as chaves do imóvel
em 14 de setembro de 2017 (fls. 57), ocasião em que restou cumprida a
obrigação principal da empresa-apelada, motivo pelo qual ao comprador
era imperioso o pagamento das prestações respectivas, o que não fez.
Houve, com efeito, cumprimento da obrigação pela
embargada, motivo pelo qual é admissível e permitida a cobrança dos
valores não pagos.

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Apelação Cível no 1011934-31.2020.8.26.0100 - São Paulo - Voto no 22096 RA
14
Excesso de execução
Nesse tópico, por primeiro, importa registrar ser cabível a
incidência da multa moratória.
Pois, contrariamente ao alegado pelo embargante, houve
estipulação de multa moratória no contrato de compra e venda (fls. 334
cláusula VII, item c), do qual a confissão de dívida é interdependente,
especialmente por que no instrumento de confissão de dívida foi
estipulado que as prestações pactuadas deveriam observar a forma e
condições estipuladas no contrato original, sem prejuízo dos novos
termos acordados entre as partes.
Por outro lado, o cálculo apresentado pela exequente-
embargada, efetivamente, é confuso e não observou os parâmetros
estabelecidos na confissão de dívida.
A despeito de haver o cálculo se subsumido ao disposto no
art. 798, incisos II, III e IV, do CPC, já que informou a taxa de juros
incidente (12% ao ano), sua periodicidade, com indicação, ainda, de que
foi calculado pro rata die, causa estranheza o fato de que o valor dos
juros informado na sexta coluna difere daquela indicado na nona coluna.
Destaque-se a inespecificidade do termo inicial dos juros
e da correção monetária. Na memória de cálculo há menção a três datas:
data base 01/05/2018; data base 08/04/2019; e, data juros 31/10/2016.
Aliás, ao menos em tese, não há previsão de cobrança de
juros remuneratórios, nem, tampouco, de 'encargos' (décima primeira
coluna), de resto, não identificados.
Ademais, embora a memória de cálculo discrimine as
parcelas vencidas e vincendas, os valores atualizados e os valores pagos

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Apelação Cível no 1011934-31.2020.8.26.0100 - São Paulo - Voto no 22096 RA
15
pelo embargante, com incidência do IGPM, como índice de correção
monetária, não foi informado o efetivo índice mensal aplicado em cada
parcela, para a obtenção do resultado indicado.
Logo, deverá ser refeita a memória de cálculo, com
observância ao título executivo extrajudicial, informando a taxa de juros
utilizada, a data inicial de juros e da correção monetária, além do índice
do IGPM incidente no cálculo, com incidência, também, da multa
moratória no percentual de 2% ao mês, excluídos encargos não previstos
em contrato.
Nessa ordem de consideração, o cálculo deverá observar
os critérios acima descritos; vale dizer: sobre cada parcela deverá incidir
juros de mora de 1% ao mês, e correção monetária (pelo IGPM), a partir
do inadimplemento de cada parcela, e multa de 2% ao mês, sobre o saldo
devedor. Após a distribuição da ação, a correção monetária deve ser
computada pela Tabela Prática do Tribunal de Justiça de São Paulo.
Pelo que, fica parcialmente reformada a respeitável
sentença monocrática, com determinação de refazimento do cálculo,
mantida a repartição da verba honorária, uma vez que o embargado
sucumbiu em parte mínima do pedido.
Ante o exposto, DÁ-SE PARCIAL PROVIMENTO ao
apelo.
RAMON MATEO JUNIOR
Relator