Tribunal: TJSP
Processo: 2245860-45.2019.8.26.0000
Classe: Agravo de Instrumento / Despesas Condominiais
Órgão julgador: Cesar Lacerda
Órgão colegiado: 28a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-02-11
Data de publicação: 2020-02-12

Ementa:
Agravo de instrumento. Despesas de condomínio. Ação de cobrança. Fase de cumprimento de sentença.
Deferimento de penhora de imóvel pertencente a pessoa jurídica em recuperação judicial. Ato constritivo que deve ser submetido ao controle do juízo universal, que tem competência para deliberar sobre a questão, por possuir melhores meios para analisar a essencialidade do bem indicado à penhora para

Ementa:
Agravo de instrumento. Despesas de condomínio. Ação de cobrança. Fase de cumprimento de sentença.
Deferimento de penhora de imóvel pertencente a pessoa jurídica em recuperação judicial. Ato constritivo que deve ser submetido ao controle do juízo universal, que tem competência para deliberar sobre a questão, por possuir melhores meios para analisar a essencialidade do bem indicado à penhora para as atividades empresariais da executada.
Recurso provido.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2020.0000083123
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Agravo de Instrumento no
2245860-45.2019.8.26.0000, da Comarca de Jundiaí, em que é agravante GOLD
HERAKLIA
EMPREENDIMENTOS
IMOBILIÁRIOS
SPE
LTDA
(EM
RECUPERAÇÃO JUDICIAL), é agravado CONDOMÍNIO VISTA CENTRALE
RESIDENCE.
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 28a Câmara de Direito
Privado do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Deram
provimento ao recurso, vencida a Relatora sorteada, Des. Berenice Marcondes Cesar,
que negava provimento ao recurso e declara voto. Para o acórdão, o Segundo Juiz, Des.
Cesar Lacerda, de conformidade com o voto do relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores CESAR LACERDA
(Presidente), vencedor, BERENICE MARCONDES CESAR, vencida e DIMAS
RUBENS FONSECA.
São Paulo, 11 de fevereiro de 2020.
CESAR LACERDA
RELATOR DESIGNADO
Assinatura Eletrônica

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VOTO No 35.594
AGRAVO DE INSTRUMENTO No 2245860-45.2019.8.26.0000
COMARCA: JUNDIAÍ
AGVTE.:
GOLD
HERAKLIA
EMPREENDIMENTOS
IMOBILIÁRIOS SPE LTDA. (EM RECUPERAÇÃO JUDICIAL)
AGVDO.: CONDOMÍNIO VISTA CENTRALE RESIDENCE
JUIZ PROLATOR DA DECISÃO: FERNANDO BONFIETTI
IZIDORO
Agravo de instrumento. Despesas de condomínio.
Ação de cobrança. Fase de cumprimento de
sentença.
Deferimento
de
penhora
de
imóvel
pertencente a pessoa jurídica em recuperação
judicial. Ato constritivo que deve ser submetido ao
controle do juízo universal, que tem competência
para deliberar sobre a questão, por possuir
melhores meios para analisar a essencialidade do
bem indicado à penhora para as atividades
empresariais da executada.
Recurso provido.
Adotando o relatório lançado pela
eminente relatora, peço licença para dissentir de seu voto no 30.244, por
considerar que os atos de constrição do patrimônio de devedor em
recuperação judicial devem ser submetidos ao controle do juízo universal,
que tem competência para deliberar sobre a questão, por possuir melhores
meios para analisar a essencialidade do bem indicado à penhora para as
atividades empresariais da executada.
Nesse sentido, decidiu esta Câmara
em julgado relatado pelo eminente Desembargador Celso Pimentel, cuja

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ementa ficou assim redigida:
“Na execução promovida por
credor singular e extraconcursal, a penhora de bem da
devedora em recuperação judicial submete-se ao respectivo
Juízo.” (AI no 2216499-80.2019.8.26.0000 - J. 22.11.2019).
Observa-se que o julgado acima
aludido também aprecia questão relativa à possibilidade de penhora de
imóvel gerador de dívida condominial e descreve, de forma percuciente e
com espeque em jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça, os
motivos pelos quais compete ao juízo universal o exame da possibilidade
de constrição de bens da recuperanda sem prejuízo ao cumprimento do
plano de recuperação judicial, tudo em prestígio ao princípio da
preservação da empresa.
Dos julgados citados em referido
precedente merecem destaque:
“(...) 3. A Segunda Seção
já realizou a interpretação sistemático-teleológica da
Lei no 11.101/2005, admitindo a prevalência do
princípio da preservação da empresa em detrimento
de interesses exclusivos de determinadas classes de
credores, tendo atestado que, após o deferimento da
recuperação judicial, prevalece a competência do
Juízo desta para decidir sobre todas as medidas de
constrição e de venda de bens integrantes do
patrimônio da recuperanda. Precedentes. 4. Viola
o juízo atrativo da recuperação a ordem de
penhora on line decretada pelo julgador titular do
juizado especial, pois a inserção da proteção do

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consumidor como direito fundamental não é capaz
de blindá-lo dos efeitos do processo de
reestruturação financeira do fornecedor. (...)” (REsp
1598130/RJ - rel. Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva - 3a Turma - J.
07.03.2017).
“1.
O
processamento
de
recuperação judicial não é capaz de suspender, por si só,
as execuções fiscais, embora obste a realização de atos de
constrição patrimonial pelo juízo da execução fiscal. 2.
Competência do juízo universal da recuperação judicial
para a realização de atos de constrição patrimonial. 3.
Precedentes do Superior Tribunal de Justiça”. (REsp
1701330/SP - rel. Ministro Herman Benjamin - 2a Turma - J. 20.02.2018).
“(...) a jurisprudência desta
Corte tem entendido que, como forma de preservar tanto o
direito creditório quanto a viabilidade do plano de
recuperação judicial, o controle dos atos de constrição
patrimonial relativos aos créditos extraconcursais deve
prosseguir no Juízo universal. 3. Franquear o pagamento
dos créditos posteriores ao pedido de recuperação por meio
de atos de constrição de bens sem nenhum controle de
essencialidade por parte do Juízo universal acabará por
inviabilizar, a um só tempo, o pagamento dos credores
preferenciais, o pagamento dos credores concursais e, mais
ainda, a retomada do equilíbrio financeiro da sociedade, o
que terminará por ocasionar na convolação da recuperação
judicial em falência, em prejuízo de todos os credores,
sejam
eles
anteriores
ou
posteriores
à
recuperação
judicial.”

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(AgRg nos EDcl no CC 136.571/MG - rel. Ministro Marco Aurélio
Bellizze - 2a Seção - J. 24.05.2017).
Diante
do
exposto,
prestando
respeitosa vênia à eminente relatora, por maioria, dá-se provimento ao
recurso, para afastar, ao menos por ora, a penhora deferida, determinando-
se que se aguarde pronunciamento do juízo universal a respeito da
essencialidade do bem indicado à constrição para a atividade empresarial
da executada.
CESAR LACERDA
Relator Designado

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Agravo de Instrumento - no 2245860-45.2019.8.26.0000
Agravante/Executada:
GOLD
HERAKLIA
EMPREENDIMENTOS
IMOBILIÁRIOS SPE LTDA (em
recuperação judicial)
Agravado/Exequente:
CONDOMÍNIO VISTA CENTRALE
RESIDENCE
MM. Juiz de Direito: Fernando Bonfietti Izidoro
Comarca de Jundiaí 4a Vara Cível
Voto no 30244
DECLARAÇÃO DE VOTO VENCIDO
Em vista do teor do voto no 35594, do i.
Des. César Lacerda, com a devida vênia, divirjo da d. maioria, passando a
proferir voto divergente para negar provimento ao recurso interposto, nos
termos da fundamentação exposta.
Trata-se de agravo de instrumento tirado
contra r. decisão interlocutória (e-fls. 78, autos originais) proferida pelo MM. Juiz
de Direito da 4a Vara Cível da Comarca de Jundiaí, nos autos de cumprimento
de sentença ajuizado por CONDOMÍNIO VISTA CENTRALE RESIDENCE
contra GOLD HERAKLIA EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS SPE LTDA
(em recuperação judicial), que deferiu a penhora de bem imóvel de propriedade
da Executada.
Inconformada, a Executada interpôs o
presente recurso (e-fls. 01/13), aduzindo a impossibilidade de penhora de bem
imóvel que integra o patrimônio da empresa em recuperação judicial, mesmo
porque sequer houve manifestação do Juízo próprio sobre a viabilidade da

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referida constrição perante o plano de recuperação.
Preenchidos os requisitos legais, o recurso
foi recebido no efeito meramente devolutivo (e-fls. 153) e, intimado, o
Exequente deixou de apresentar contraminuta ao recurso (e-fls. 155).
É o relatório sucinto.
Trata-se de agravo de instrumento tirado
contra r. decisão de primeiro grau que deferiu a penhora de bem imóvel de
propriedade da Executada.
Pois bem. Extrai-se dos autos que,
durante o trâmite regular da demanda, comprovou a Executada nos autos que
houve a homologação de seu plano de recuperação judicial, sob decisão de
que tal medida, contudo, não afetava o prosseguimento do cumprimento de
sentença, pois se trata de créditos extraconcursais (e-fls. 57/58, autos
originais). Logo, houve pedido de penhora de bem imóvel da Executada em
momento posterior, levando à r. decisão agravada.
Com efeito, cumpre destacar que as
despesas condominiais possuem natureza propter rem, isto é, tratam-se de
obrigações vinculadas à coisa, destinando-se à sua conservação. E, nos termos
do art. 84, III, da Lei 11.101/2005, são créditos extraconcursais as despesas
com a administração de ativos, conceito ao qual se submetem os encargos
condominiais, porquanto tratar-se de despesas devidas mensalmente pela
devedora e cujo inadimplemento põe em risco a própria coisa.
Assim, a recuperação judicial não tem o
condão de produzir efeitos na espécie, não se sujeitando a presente execução
ao concurso de credores estabelecido e à obrigatoriedade de vinculação de
crédito ao plano aprovado.
Nesse sentido, os seguintes julgados:
“DESPESAS CONDOMINIAIS. AÇÃO DE
COBRANÇA. FASE DE CUMPRIMENTO DE SENTENÇA. Devedora em processo de
recuperação judicial. Natureza propter rem da obrigação condominial. Verba
necessária para a conservação da própria coisa que não admite postergação. Crédito
extraconcursal, conforme dicção do art. 84 da Lei 11.101/2005. Possibilidade de

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prosseguimento
da
execução.
Recurso
desprovido.”.
(AI
2141568-43.2018.8.26.0000.
Des.
Rel.
Dimas
Rubens
Fonseca.
DJ
27/11/2018)
“Condomínio. Ação de cobrança. Fase de
cumprimento de sentença. Executada em recuperação judicial. O crédito condominial
possui natureza propter rem e é extraconcursal, não se submetendo ao plano de
recuperação judicial. Prioridade de recebimento. Precedente do STJ. Recurso
provido.”. (Ap 1028930-52.2015.8.26.0562. Des. Rel. Cesar Lacerda. DJ
05/12/2018)
“AGRAVO DE INSTRUMENTO
AÇÃO
EXECUTIVA - COTAS CONDOMINIAIS INSURGÊNCIA CONTRA DECISÃO QUE
AFASTOU O CRÉDITO EXEQUENDO À INCLUSÃO GERAL DE CREDORES EM
REGIME DE RECUPERAÇÃO JUDICIAL
NATUREZA PROPTER REM DA
OBRIGAÇÃO CONDOMINIAL CRÉDITO EXTRACONCURSAL INTELIGÊNCIA DO
ART. 84 DA LEI 11.101/2005
POSSIBILIDADE DE PROSSEGUIMENTO DA
EXECUÇÃO
-
DECISÃO
MANTIDA

RECURSO
DESPROVIDO.”.
(AI
2150457-83.2018.8.26.0000. Des. Rel. Cesar Luiz de Almeida. DJ 20/09/2018)
De
tal
conjuntura,
que
já
resta
incontroversa na hipótese dos autos, ademais, advém o efeito de que as
constrições de bens e demais medidas voltadas à satisfação dos créditos
extraconcursais não se submetem a prévia análise e muito menos a prévia
autorização do Juízo da recuperação judicial, pois que independentes as
demandas.
Além
disso,
o
ônus
de
comprovar
cabalmente eventual essencialidade do bem imóvel a ser constrito cabia à
Executada que se limitou a alegar tal fato, sem apresentar nenhum indício de
prova nos autos. Logo, deve-se permitir a penhora sobre o bem imóvel.
Nesse
sentido,
confiram-se
exemplos
deste E. Tribunal de Justiça:
“DESPESAS CONDOMINIAIS. AÇÃO DE
COBRANÇA. CUMPRIMENTO DE SENTENÇA. PLEITO DE AFASTAMENTO DA
CONSTRIÇÃO, SOB A ASSERTIVA DE QUE SE TRATA DE PATRIMÔNIO DE

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EMPRESA
EM
RECUPERAÇÃO
JUDICIAL.
DESACOLHIMENTO. RECURSO
IMPROVIDO. Pretende a executada seja afastada a constrição incidente sobre o
imóvel objeto das despesas condominiais, sob o argumento de que se trata de
patrimônio de empresa em recuperação judicial. Entretanto, como já decidido na
oportunidade do julgamento de recurso anterior, as despesas condominiais não
estão sujeitadas aos efeitos da recuperação judicial, de modo que não há óbice à
penhora da unidade condominial.” (AI no. 2235333-34.2019.8.26.0000, 31a Câm.
de Dir. Privado, rel. des. Antonio Rigolin, j. 30.OUT.2019). (destacado).
“AGRAVO DE INSTRUMENTO EXECUÇÃO
DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL
COBRANÇA DE DESPESAS CONDOMINIAIS

INSURGÊNCIA EM FACE DA DECISÃO QUE DEFERIU A PENHORA DE BEM
IMÓVEL DA EXECUTADA - OBRIGAÇÃO PROPTER REM QUE NÃO SE SUJEITA
AOS EFEITOS DA RECUPERAÇÃO JUDICIAL
ART. 84, INCISO III, DA LEI
11.101/2005

POSSIBILIDADE
DE
CONSTRIÇÃO
DE
IMÓVEL
CUJA
ESSENCIALIDADE À ATIVIDADE DA EXECUTADA NÃO FOI COMPROVADA, SEM
PREJUÍZO DE POSTERIOR DELIBERAÇÃO SOBRE A MATÉRIA PELO JUÍZO DA
RECUPERAÇÃO JUDICIAL - DECISÃO MANTIDA RECURSO DESPROVIDO, COM
OBSERVAÇÃO.” (AI no. 2177881-66.2019.8.26.0000, 28a Câm. de Dir. Privado,
re. Des. Cesar Luiz de Almeida, j. 09.NOV.2011).
O recurso, portanto, não prospera.
Ante o exposto, CONHEÇO e NEGO
PROVIMENTO ao agravo de instrumento interposto, ficando mantida a r.
decisão agravada.
Berenice Marcondes Cesar
Relatora sorteada

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CESAR LACERDA
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BERENICE MARCONDES CESAR
FCA6A13
Para conferir o original acesse o site:
https://esaj.tjsp.jus.br/pastadigital/sg/abrirConferenciaDocumento.do, informando o processo
2245860-45.2019.8.26.0000 e o código de confirmação da tabela acima.