Tribunal: TJSP
Processo: 1003101-89.2014.8.26.0405
Classe: Apelação Cível / Taxa de Serviços de Assessoria Técnico Jurídico Imobiliária - SATI
Órgão julgador: Benedito Antonio Okuno
Órgão colegiado: 8a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-03-31
Data de publicação: 2020-03-31

Ementa:
CONTRATO DE COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. Atraso na entrega do imóvel. Demora na obtenção do financiamento por culpa da apelante. Inadimplência da vendedora comprovada. "Habite-se" não pode ser considerado como o termo final da obra. Necessidade de entrega das chaves do imóvel. Taxas condominiais que devem recair sobre o adquirente somente após o recebimento das chaves. Índice de reajuste INCC

Ementa:
CONTRATO DE COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. Atraso na entrega do imóvel. Demora na obtenção do financiamento por culpa da apelante. Inadimplência da vendedora comprovada. "Habite-se" não pode ser considerado como o termo final da obra. Necessidade de entrega das chaves do imóvel. Taxas condominiais que devem recair sobre o adquirente somente após o recebimento das chaves. Índice de reajuste INCC deve incidir somente até o prazo final para entrega da obra. Após, deve ser substituído pelo IGP-M. Atraso de mais de dois para entrega das chaves. Danos morais e materiais mantidos. Recurso desprovido.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Apelação Cível no 1003101-89.2014.8.26.0405 -Voto no 1589
mo
Registro: 2020.0000227240
ACÓRDÃO
Vistos,
relatados
e
discutidos
estes
autos
de
Apelação
Cível
1003101-89.2014.8.26.0405, da Comarca Osasco , em que é Apelante: Camargo
Correa - Rodobens Empreendimento Imobiliário Spe Ltda
Apelado: Anderson Luis Donda
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 8a Câmara de Direito Privado
do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Negaram provimento
ao recurso. V. U. de conformidade com o voto do relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores PEDRO DE
ALCÂNTARA DA SILVA LEME FILHO (Presidente sem voto), CLARA MARIA
ARAÚJO XAVIER E SALLES ROSSI.
São Paulo, 31 de março de 2020.
BENEDITO ANTONIO OKUNO
Relator
Assinatura Eletrônica

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Apelação Cível no 1003101-89.2014.8.26.0405 -Voto no 1589
mo
Apelação Cível no 1003101-89.2014.8.26.0405
Apelante: Camargo Correa - Rodobens Empreendimento Imobiliário Spe
Ltda
Apelado: Anderson Luis Donda
Comarca: Osasco
Voto no 1589
CONTRATO DE COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA.
Atraso na entrega do imóvel. Demora na obtenção do
financiamento por culpa da apelante. Inadimplência da
vendedora comprovada. "Habite-se" não pode ser considerado
como o termo final da obra. Necessidade de entrega das chaves
do imóvel. Taxas condominiais que devem recair sobre o
adquirente somente após o recebimento das chaves. Índice de
reajuste INCC deve incidir somente até o prazo final para
entrega da obra. Após, deve ser substituído pelo IGP-M. Atraso
de mais de dois para entrega das chaves. Danos morais e
materiais mantidos. Recurso desprovido.
Vistos.
Trata-se de apelação interposta pela parte ré, em
ação de indenização por danos materiais e morais, cuja sentença julgou
prescritos os pedidos de restituição dos valores pagos a título de comissão
de corretagem e taxa SATI e julgou parcialmente procedente os demais
pedidos, condenando a ré ao pagamento das quantias pagas pela autora a
título de verbas locatárias, desde a mora, com correção monetária do
desembolso e juros de mora de 1% ao mês, contados da citação. Condenou
ainda à devolução das taxas condominiais ocorridas antes da entrega das
chaves, com correção monetária desde o desembolso e juros de mora de
1% desde a citação. Condenou ainda a ré à devolução de eventuais
diferenças de valores pagos durante o período de obras, por incidência do

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INCC, com correção do desembolso e juros da citação. Por fim, condenou
a ré ao pagamento de indenização por danos morais, fixados em
R$10.000,00 para cada, com correção da data da sentença e juros de mora
de 1% desde a citação. Fixou a sucumbência recíproca, sendo 50% para
cada parte e os honorários da parte contrária fixados em 10% do valor da
condenação aos patronos dos autores e 10% do valor da diferença entre o
pretendido e o apurado ao patrono da ré (fls. 358/366).
Inconformada, a parte ré apelou alegando a
inexistência de atraso na obra, posto que não foi a causadora, diante da
inadimplência da apelada, que não fez a quitação do imóvel dentro do
prazo estabelecido para entrega das chaves. Alegou também que o
pagamento das taxas condominiais, desde a disponibilização do imóvel, ou
seja, do "habite-se" (24.01.2011), é da responsabilidade da apelada o
pagamento. Alegou ainda legalidade da correção monetária e juros na
cobrança do saldo devedor, bem como no período de construção do
imóvel. Por fim alegou a inocorrência de danos morais e materiais
decorrentes de alugueres (fls.368/406).
Foram
apresentadas
as
contrarrazões
(fls.421/429).
Recurso tempestivo e preparado (fls.407/408).
É o relatório.
O recurso não merece provimento.
As partes celebraram contrato de promessa de
compra e venda, cujo objeto é uma unidade autônoma em empreendimento

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denominado Innova II, apartamento 187, 18o andar, Edifício Alabama,
Torre B4, Osasco/SP, em 27 de dezembro de 2007.
O preço ajustado foi de R$ 146.322,45, cujo
pagamento restou convencionado em R$32.600,45 até a conclusão da obra,
divididos em parcelas corrigidas monetariamente pelo INCC-DI/FGV e R$
113.722,50 através de recursos próprios do comprador e, após a conclusão
das obras, também acrescido de correção pelo INCC-DI/FGV (fls. 67).
Às fls. 68 e 78 consta o prazo de entrega da obra,
que foi em 01 de junho de 2011, mais 180 dias de tolerância, prazo que se
esgotou em dezembro de 2011, porém as chaves só foram entregues em 20
de fevereiro de 2014.
A interpretação do apelante, de que o "Habite-
se", deve ser considerado o termo final da obra, não pode ser acolhida,
visto que o termo final é a entrega das chaves ao adquirente do imóvel.
Vejamos:
“Súmula 160: A expedição do "habite-se", quando não
coincidir com a imediata disponibilização física do imóvel ao promitente comprador, não
afasta a mora contratual atribuída à vendedora”.
O fato de ter sido emitido tal licença não exime a
apelante da entrega da obra através das chaves do imóvel e a alegação da
inadimplência do apelado ter sido o motivo do não cumprimento de sua
obrigação, não pode ser considerada, pois assim agindo, não se pode exigir
o cumprimento da obrigação por parte do apelado.
Artigo 476 do CC: nenhum dos contratantes pode

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exigir o implemento da obrigação do outro, sem antes cumprir a sua.
Assim, a prestação assumida pela incorporadora
não é somente a de entrega jurídica da unidade autônoma, mas também a
de sua entrega física, não bastando a mera obtenção do “Habite-se”, mas é
preciso também a entrega das chaves.
Também não é certo responsabilizar o comprador
pelo atraso no financiamento. Quanto ao recurso financeiro escolhido para
quitação do saldo devedor, é sabido que este só é concedido quando o
imóvel está totalmente concluído e regularizado perante o Registro
Imobiliário, inclusive com o registro do instrumento de Especificação de
Condomínio, providencias estas, dentre outras, que não competem ao
adquirente, mas que foram exaustivamente solicitadas pelo apelado.
Quanto à devolução das taxas condominiais, não
tendo ocorrido a efetiva entrega das chaves no prazo estabelecido em
contrato, estes são indevidos ao adquirente.
Portanto, não se admite a transferência ao
adquirente de tal obrigação, antes da transferência efetiva da posse do
imóvel, pois em se tratando de obrigação propter rem, como bem
fundamentado pelo juízo a quo, respondem por ela quem exerce a posse
física do imóvel.
Confira-se:
“Agravo regimental no agravo em recurso especial. Danos
morais.
Atraso.
Indenização.
Despesas
condominiais.
Posse.
Imóvel.
Previsão
contratualSúmulas no 5 e 7/STJ. Valor da indenização. Inovação recursal. 1. Recurso especial
interposto contra acórdão publicado na vigência do Código de Processo Civil de 1973

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(Enunciados Administrativos no 2 e 3/STJ)... 3. A jurisprudência desta Corte de Justiça é no
sentido de que o promitente comprador passa a ser responsável pelo pagamento das despesas
condominiais a partir da entrega das chaves, tendo em vista ser o momento em que tem a posse
do imóvel. 4. Rever os argumentos trazidos no recurso especial quanto à possibilidade de
cobrança das despesas de condomínio com base no contrato firmado demandaria reapreciar o
conjunto fático-probatório dos autos e cláusula contratual, o que encontra óbice nas Súmulas
no 5 e 7/STJ... ” (STJ, 3a Turma, AgRg no AREsp 693206/JP, Relator Ministro Ricardo Villas
Bôas Cueva, julg. 13/03/2018).
Desta forma, a responsabilidade pelos encargos
condominiais, somente pode ser transferida ao consumidor a partir do
momento em que este recebe a posse direta do imóvel.
Sobre a questão, já decidiu esta Câmara:
Apelação. Compromisso de compra e venda de imóvel. Ação de
rescisão c.c. pedido de devolução dos valores pagos. Sentença de parcial procedência.
Inconformismo das rés. Descabimento. Desistência dos compradores em razão da não
obtenção de financiamento. Possibilidade. Entendimento sumulado. Devolução determinada
no percentual de 75%. Despesas de condomínio e IPTU devidas somente após a efetiva
entrega
das
chaves.
Sentença
confirmada.
Recurso
improvido.
(Apelação
no
1019907-72.2016.8.26.0554, Rel. Des. Pedro de Alcântara da Silva Leme Filho, j. 2/8/2018)
Quanto ao índice de correção aplicado, no
entendimento desta Câmara de Direito Privado, em casos envolvendo
atraso na entrega do imóvel, a correção monetária pelo INCC subsiste até o
término do prazo de tolerância, após o qual deverá ser substituído pelo IGP-
M, que incide até a efetiva entrega, já que mora foi da
vendedora/construtora.
Veja-se a jurisprudência:
CONTRATO - Compromisso de compra e venda (...)
Atualização do saldo devedor mesmo no período do atraso - Necessidade de a construtora se

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responsabilizar pelo descumprimento de sua obrigação - Aplicação da variação do INCC até o
final do prazo de tolerância - Após, utilização da variação do IGP-M até efetiva entrega (...) -
Recurso
da
ré
provido
e
dos
autores
provido
em
parte.
(Apelação
no
1018098-65.2014.8.26.0506, Rel. Des. Mônica de Carvalho, j. 17/09/2019).
Dessa forma, após a entrega do bem, a correção
monetária pelo INCC deve ser substituída pelo IGP-M, nos termos como
restou definido pela sentença de primeiro grau.
Quanto aos danos materiais, já se manifestou este
Egrégio Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo em IRDR (Tema 05):
"O atraso da prestação de entrega de imóvel objeto de
compromisso de compra e venda gera obrigação da alienante indenizar o adquirente pela
privação injusta do uso do bem. O uso será obtido economicamente pela medida de um
aluguel, que pode ser calculado em percentual sobre o valor atualizado do contrato,
correspondente ao que deixou de receber, ou teve de pagar para fazer uso de imóvel
semelhante, com termo final na data da disponibilização da posse direta ao adquirente da
unidade autônoma já regularizada." (IRDR no 0023203-35.2016.8.26.0000. Turma Especial da
Primeira Subseção de Direito Privado. Relator Francisco Loureiro. Julgado em 02/10/2017).
Em razão de não poder utilizar o imóvel no prazo
definido de término de obra, o apelado teve que recorrer ao aluguel de
imóvel (fls. 173/190), e não pode ele arcar com tal prejuízo diante da
inadimplência comprovada da apelante.
Por fim, quanto aos danos morais fixados em
sentença, tem-se que no presente caso, deve permanecer.
Através das mensagens dirigidas ao apelante pelo
apelado, nota-se que houve a preocupação e a aflição em resolver a
questão da demora com relação ao financiamento e consequentemente a
quitação perante a apelada. Deixou claro o apelado que sua intenção era

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resolver o problema, porém nem tudo estava em seu alcance. Mais
precisamente às fls. 148, há um agradecimento em razão de uma resposta
que o apelado buscava há mais de seis meses. Outros fatos deixam
evidente que não se tratou somente de um aborrecimento ou dissabor
decorrente do inadimplemento contratual, até porque foram mais de dois
anos de atraso na entrega da obra, durante os quais o apelado não se
manteve inerte (fls. 143/166).
Ante o exposto, pelo meu voto, NEGO
PROVIMENTO ao recurso e, nos termos do artigo 85, § 11, do CPC,
majoro os honorários advocatícios em favor dos patronos do apelado, em
5%.
BENEDITO ANTONIO OKUNO
Relator