Tribunal: TJSP
Processo: 1065629-65.2018.8.26.0100
Classe: Apelação Cível / Adjudicação Compulsória
Órgão julgador: Edson Luiz de Queiróz
Órgão colegiado: 9a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-09-01
Data de publicação: 2020-09-02

Ementa:
Apelação cível. Adjudicação compulsória. Alegação de quitação integral do preço do imóvel Sentença de improcedência.
Autora que faz jus à adjudicação compulsória do imóvel adquirido. Conjugação do Instrumento de Venda e Compra do Imóvel com declaração de quitação integral do preço dada pelo vendedor.
Comportamento contraditório do vendedor: firma um documento dando quitação e posteriormente

Ementa:
Apelação cível. Adjudicação compulsória. Alegação de quitação integral do preço do imóvel Sentença de improcedência.
Autora que faz jus à adjudicação compulsória do imóvel adquirido. Conjugação do Instrumento de Venda e Compra do Imóvel com declaração de quitação integral do preço dada pelo vendedor.
Comportamento contraditório do vendedor: firma um documento dando quitação e posteriormente impugna o mesmo documento, alegando vinculação a outro negócio.
Conduta repudiada no ordenamento jurídico, recebendo na doutrina e jurisprudência a expressão "venire contra factum proprium", ou seja, a ninguém é dado se beneficiar da própria torpeza. Preenchimento dos requisitos essenciais ao acolhimento da pretensão inicial.
Sucumbência invertida.
Resultado. Recurso provido.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2020.0000708274
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível no
1065629-65.2018.8.26.0100, da Comarca de São Paulo, em que é apelante
PARNASSÁ PARTICIPAÇÕES E ADMINISTRAÇÃO LTDA., é apelado ESSER
NICE EMPREENDIMENTO IMOBILIÁRIOS LTDA EM RECUPERAÇÃO
JUDICIAL.
ACORDAM, em 9a Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça
de São Paulo, proferir a seguinte decisão: "Deram provimento ao recurso. V.
U.", de conformidade com o voto do Relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Exmos. Desembargadores
GALDINO TOLEDO JÚNIOR (Presidente sem voto), CÉSAR PEIXOTO E
ANGELA LOPES.
São Paulo, 1o de setembro de 2020.
EDSON LUIZ DE QUEIROZ
RELATOR
Assinatura Eletrônica

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TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Voto no 26096
Apelação Cível no 1065629-65.2018.8.26.0100
Comarca: São Paulo
Apelante: Parnassá Participações e Administração Ltda.
Apelado: Esser Nice Empreendimento Imobiliários Ltda
Juiz (a): Luiz Fernando Pinto Arcuri
Apelação cível. Adjudicação compulsória. Alegação de
quitação integral do preço do imóvel Sentença de
improcedência.
Autora que faz jus à adjudicação compulsória do imóvel
adquirido. Conjugação do Instrumento de Venda e
Compra do Imóvel com declaração de quitação integral
do preço dada pelo vendedor.
Comportamento contraditório do vendedor: firma um
documento dando quitação e posteriormente impugna o
mesmo
documento,
alegando
vinculação
a outro
negócio.
Conduta repudiada no ordenamento jurídico, recebendo
na doutrina e jurisprudência a expressão "venire contra
factum proprium", ou seja, a ninguém é dado se
beneficiar da própria torpeza. Preenchimento dos
requisitos essenciais ao acolhimento da pretensão inicial.
Sucumbência invertida.
Resultado. Recurso provido.
Vistos.
Adotado o relatório da decisão de primeiro grau,
acrescente-se tratar de ação de adjudicação compulsória, movida sob
alegação de que ocorreu a quitação integral do preço do imóvel objeto de
compromisso de compra e venda firmado entre as partes.
O pedido foi julgado improcedente com a condenação da
parte autora no pagamento das verbas sucumbenciais, arbitrados os
honorários advocatícios em 10% do valor dado à causa.

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A autora apresentou recurso de apelação, arguindo que
restou incontroverso nos autos que realizou a quitação integral do preço.
Sustenta que o negócio jurídico foi realizado sem vícios o que fortalece ainda
mais a quitação da avença. Requer a reforma da r. sentença.
O
recurso
foi
devidamente
processado,
com
apresentação de contrarrazões. Houve oposição ao julgamento virtual.
É o relatório do essencial.
Respeitado o entendimento do D. Juízo de primeiro grau,
a r. sentença deve ser reformada.
Isso porque a ação de adjudicação compulsória tem por
objetivo a transferência obrigatória da propriedade imobiliária ao promissário
comprador, cumpridas todas as condições estipuladas em compromisso de
compra e venda. Dessa forma, são requisitos da adjudicação compulsória, a
existência de uma promessa de compra e venda de imóvel, a prova da
quitação integral do preço e ausência de pacto de arrependimento no contrato.
Da leitura dos artigos 1.417 e 1.418, ambos do Código
Civil se extrai:
“Art. 1.417. Mediante promessa de compra e venda, em que se não
pactuou arrependimento, celebrada por instrumento público ou
particular, e registrada no Cartório de Registro de Imóveis, adquire o
promitente comprador direito real à aquisição do imóvel.”
“Art. 1.418. O promitente comprador, titular de direito real, pode exigir
do promitente vendedor, ou de terceiros, a quem os direitos deste
forem cedidos, a outorga da escritura definitiva de compra e venda,
conforme o disposto no instrumento preliminar; e, se houver recusa,
requerer ao juiz a adjudicação do imóvel.”
Analisando o conjunto probatório realizado nos autos,
conclui-se que a autora faz jus à adjudicação compulsória do imóvel adquirido,
em razão do preenchimento dos requisitos essenciais à propositura da ação.
As partes firmaram compromissos de venda e compra do
imóvel (fls. 33/35) do qual consta cláusula de quitação integral do preço
convencionado (fls. 34). A quitação integral do preço do bem também veio
comprovada por meio do registro na matrícula do imóvel (fls. 38) e a
declaração de quitação assinada pela ré (fls. 39).
A ré junta elementos nos autos, inclusive petição do
procurador das sócias da autora em outro processo (devidamente

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representado
por
advogados
naquela
reclamação
trabalhista),
para
desconstituir os documentos que declaram a quitação. Entretanto, o
comportamento da ré é contraditório: firma documentos dando quitação do
preço e posteriormente impugna os mesmos documentos; essa conduta é
repudiada no ordenamento jurídico, recebendo na doutrina e jurisprudência a
expressão "venire contra factum proprium", ou seja, a ninguém é dado se
beneficiar da própria torpeza.
Nessas condições, não é admitido que a autora tenha
efetuado o pagamento integral do preço e lhe seja negado a outorga da
escritura do imóvel, além do que inexiste vedação à medida. Também não se
admite que a ré firme documentos, declarando quitação integral do preço e,
sem justa causa, se recuse à outorga da respectiva escritura de compra e
venda.
Assim, a r. sentença deve ser reformada para julgar
procedente a ação com inversão do ônus da sucumbência. Verba honorária
fixada em 15% (quinze por cento) sobre o valor atualizado da causa.
Finalizando, as demais questões arguidas pelas partes
ficam prejudicadas, segundo orientação do Superior Tribunal de Justiça,
perfilhada pela Ministra Diva Malerbi, no julgamento dos EDcl no MS
21.315/DF, proferido em 08/06/2016, já na vigência CPC/2015: "o julgador não
está obrigado a responder a todas as questões suscitadas pelas partes,
quando já tenha encontrado motivo suficiente para proferir a decisão (...),
sendo dever do julgador apenas enfrentar as questões capazes de infirmar a
conclusão adotada na decisão recorrida".
Na hipótese de apresentação de embargos de declaração
contra o presente Acórdão, ficam as partes intimadas a se manifestar, no
próprio recurso, a respeito de eventual oposição ao julgamento virtual, nos
termos do art. 1o da Resolução n.o 549/2011, com a redação alterada pela
Resolução no 772/2017 do Órgão Especial deste E. Tribunal de Justiça,
entendendo-se o silêncio como concordância.
Pelo exposto, DÁ-SE provimento ao recurso de apelação.
EDSON LUIZ DE QUEIROZ
Relator
(documento assinado digitalmente)