Tribunal: TJSP
Processo: 1004544-97.2016.8.26.0084
Classe: Apelação Cível / Compra e Venda
Órgão julgador: Natan Zelinschi de Arruda
Órgão colegiado: 4a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-07-23
Data de publicação: 2020-08-05

Ementa:
Rescisão contratual cumulada com indenização por danos materiais e morais. Aquisição de imóveis localizados em condomínio. Chaves entregues em 2012. Construção observou integralmente o memorial descritivo da obra, havendo regular expedição de ‘habite-se’. Alegação do apelante sobre vícios ocultos decorrentes de falta de dutos/coifas, rede de esgoto com diâmetro inferior e ausência de caixa de

Ementa:
Rescisão contratual cumulada com indenização por danos materiais e morais. Aquisição de imóveis localizados em condomínio. Chaves entregues em 2012. Construção observou integralmente o memorial descritivo da obra, havendo regular expedição de ‘habite-se’. Alegação do apelante sobre vícios ocultos decorrentes de falta de dutos/coifas, rede de esgoto com diâmetro inferior e ausência de caixa de gordura. Memorial descritivo apresenta todos os tópicos de forma clara a precisa e que foram observados integralmente na construção. Vícios não se fazem presentes. Prova técnica constatou a regular execução da obra, que se apresenta de acordo com o conteúdo da escritura e do referido memorial. Irregularidades apontadas não têm consistência. Se o apelante pretende dar finalidade específica ao uso do imóvel, que o faça, porém, a pretensão de equiparar com peculiaridades construtivas não tem supedâneo. Verbas reparatórias não apresentam embasamento. Honorários periciais se apresentam equilibrados. Improcedência da ação se mostra adequada. Apelo desprovido.

Inteiro teor:
TRIBUNAL DE JUSTIÇA
PODER JUDICIÁRIO
São Paulo
Registro: 2020.0000612626
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível no 1004544-
97.2016.8.26.0084, da Comarca de Campinas, em que é apelante REGINALDO
APARECIDO FUZZETI SILVA, é apelado AGV PARTICIPAÇÕES LTDA.
ACORDAM, em 4a Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça de São
Paulo, proferir a seguinte decisão: "Negaram provimento ao recurso. V. U. Compareceu para
sustentar oralmente a Dra. Thaís Piechottka.", de conformidade com o voto do Relator, que
integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Exmos. Desembargadores ALCIDES
LEOPOLDO (Presidente) e MARCIA DALLA DÉA BARONE.
São Paulo, 23 de julho de 2020
NATAN ZELINSCHI DE ARRUDA
RELATOR
Assinatura Eletrônica

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Apelação Cível no 1004544-97.2016.8.26.0084 - Campinas - VOTO No 2/5
Apelação Cível n.o 1.004.544-97.2016.8.26.0084
Apelante:
REGINALDO APARECIDO FUZZETI SILVA
Apelada:
AGV PARTICIPAÇÕES LTDA.
Comarca:
CAMPINAS
Voto n.o 45.759
Rescisão contratual cumulada com indenização por danos
materiais e morais. Aquisição de imóveis localizados em
condomínio. Chaves entregues em 2012. Construção
observou integralmente o memorial descritivo da obra,
havendo regular expedição de ‘habite-se’. Alegação do
apelante sobre vícios ocultos decorrentes de falta de
dutos/coifas, rede de esgoto com diâmetro inferior e
ausência de caixa de gordura. Memorial descritivo
apresenta todos os tópicos de forma clara a precisa e que
foram observados integralmente na construção. Vícios não
se fazem presentes. Prova técnica constatou a regular
execução da obra, que se apresenta de acordo com o
conteúdo
da
escritura
e
do
referido
memorial.
Irregularidades apontadas não têm consistência. Se o
apelante pretende dar finalidade específica ao uso do
imóvel, que o faça, porém, a pretensão de equiparar com
peculiaridades construtivas não tem supedâneo. Verbas
reparatórias não apresentam embasamento. Honorários
periciais se apresentam equilibrados. Improcedência da
ação se mostra adequada. Apelo desprovido.
1. Trata-se de apelação interposta tempestivamente, com

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base na r. sentença de págs. 620/633, que julgou improcedente ação de rescisão
contratual, cumulada com indenização por danos materiais e morais, envolvendo
aquisições de imóveis em que o comprador, após longo período em que os
imóveis permaneceram fechados, constatara limitações abrangendo parte
hidráulica, ausência de coifas, bem como de local para refrigeração e outros itens
correlatos.
Alega o apelante que a sentença merece reforma, ressaltando
a existência de vícios ocultos, conforme indicados na inicial, além de fazer
menção à boa-fé objetiva dos contratos e a aspecto consumerista. A seguir destaca
que os imóveis adquiridos estão destinados ao ramo de alimentação, não podendo
haver discussão com referência à atividade desenvolvida nos imóveis
questionados, ressaltando a ausência de caixa de gordura, já que os
estabelecimentos de ramo alimentício devem respeitar as normas de vigilância
sanitária de forma rigorosa. Em sequência salienta disposição existente em
Convenção de Condomínio, e que o autor só teria condições de realizar
modificações na área interna de sua unidade, mas a apelada tinha ciência da
necessidade da caixa de gordura em ambiente externo. Expõe, ainda, que a câmara
fria integra a infraestrutura de estabelecimento com fins de proporcionar a
produção de alimentos, sendo indispensável a existência de tais equipamentos,
bem como argumenta que a tubulação de esgoto está em desconformidade com o
memorial descritivo, haja vista que se apresenta com 40mm para a tubulação do
lavabo e outra de 100mm. No mais, realça que os honorários periciais devem levar
em conta o grau de complexidade do trabalho, sendo que a perícia não envolveu
cálculos complexos, dando ênfase de que o número de horas solicitado pelo perito
é demasiado e excessivo, devendo prevalecer o valor fixado a título de honorários
provisórios. Por último pleiteia o provimento do apelo, inclusive indenização por
danos morais, com restituição de todos os valores pagos.
O recurso foi contra-arrazoado, rebatendo integralmente a
pretensão do apelante, págs. 667/686.

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É o relatório.
2. A r. sentença apelada merece ser mantida.
O caso em exame envolve aquisição de imóveis localizados
em condomínio.
O pactuado pelas partes se apresenta claro e preciso,
especificando, de modo pormenorizado, o que efetivamente seria objeto da relação
negocial.
A prova técnica constatou à pág. 524 que o imóvel se mostra
de acordo com o que está descrito na escritura, destacando, ainda, que a instalação
da caixa de gordura é de responsabilidade do proprietário/usuário da loja, item
7.2, pág. 507, e quando a caixa de gordura não for exigida pela autoridade pública
competente, a sua adoção fica a critério do projetista, pág. 508.
Assim, o memorial descritivo fora cumprido na íntegra,
sendo concedido o habite-se regularmente, portanto, nada existe para ser
modificado, haja vista que, inclusive, as chaves foram recebidas pelo autor em
2012 e até a propositura da ação nada havia sido mencionado, podendo ser
configurado como supressio.
Desta forma, o vício oculto referido não tem consistência,
pois somente o seria se estivesse em desconformidade com o memorial descritivo
da obra, o que não aconteceu, logo, a construtora/vendedora cumpriu
integralmente o que fora entabulado, consequentemente, não existe nenhuma
verba a ser indenizada, sendo válido e eficaz o que fora contratado.
Destarte, a alegação genérica e superficial de vício oculto
não pode sobressair, pois quem cumprira integralmente o que fora pactuado não
pode ser responsabilizado por inadequações de aspecto subjetivo apresentadas
pelo comprador em relação à eventual atividade específica no âmbito empresarial,
ou seja, a finalidade do imóvel ou o tipo de utilização não pode caracterizar vício
oculto, portanto, ausente embasamento para alteração da sentença.
No mais, os honorários periciais devem ser fixados

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observando-se alguns critérios, tais como a complexidade e a dificuldade do
objeto da perícia, o volume de trabalho, o tempo despendido para a sua realização
e o local em que a prova é efetuada, e, por fim, sem que o valor ofenda o princípio
da razoabilidade.
Com efeito, no caso, os honorário, arbitrados em
R$12.000,00, apresentam-se condizentes com o trabalho realizado, haja vista que
a perícia se destinava a comprovar a existência de vícios ocultos no imóvel
adquirido, com destinação comercial, observando-se que fora realizada vistoria
pormenorizada no imóvel, análise de documentos e do processo.
Ademais, o valor fixado pelo Juízo tem por base as horas
efetivas de trabalho pelo perito, utilizando-se, ainda, das normas técnicas do
Ibape.
Assim, o apelante não demonstrou o desacerto na referida
fixação, que se apresenta compatível com as peculiaridades da confecção a prova
técnica.
Finalmente, em decorrência do desfecho da demanda, majora-
se a verba honorária para R$15.000,00, em observância ao artigo 85, §11, do
Código de Processo Civil, remunerando condizentemente o titular da capacidade
postulatória que representa o polo passivo.
3. Com base em tais fundamentos, nega-se provimento ao
apelo.
NATAN ZELINSCHI DE ARRUDA
RELATOR
A297