Tribunal: TJSP
Processo: 1064395-48.2018.8.26.0100
Classe: Apelação Cível / Locação de Imóvel
Órgão julgador: Airton Pinheiro de Castro
Órgão colegiado: 29a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-11-25
Data de publicação: 2020-11-26

Ementa:
APELAÇÃO. LOCAÇÃO DE IMÓVEL PARA TEMPORADA. RESCISÃO CONTRATUAL E DEVOLUÇÃO DE VALORES. Sentença de procedência. Apela o réu, ao argumento de que não autorizou alteração contratual para antecipar o horário de check-in e que o imóvel estava em boas condições de habitabilidade, limpo e disponível para o autor no horário contratado para sua entrada. Comprovado desrespeito ao ajuste de antecipação de

Ementa:
APELAÇÃO. LOCAÇÃO DE IMÓVEL PARA TEMPORADA. RESCISÃO CONTRATUAL E DEVOLUÇÃO DE VALORES. Sentença de procedência. Apela o réu, ao argumento de que não autorizou alteração contratual para antecipar o horário de check-in e que o imóvel estava em boas condições de habitabilidade, limpo e disponível para o autor no horário contratado para sua entrada. Comprovado desrespeito ao ajuste de antecipação de check-in entabulado com a representante informal do réu, responsável direta pela intermediação da locação. Aplicação da teoria da aparência. Imóvel anunciado em site de locação exibindo fotografias desatualizadas, sem correspondência com o estado atual. Atentado à diretriz da boa-fé objetiva devidamente caracterizado nos autos, à luz do conjunto probatório coligido sob o crivo do contraditório. Violação do dever de informar. Autor surpreendido com o estado do imóvel, assim frustrado em suas legítimas expectativas determinadas pelo anúncio levado a efeito pelo réu em desconformidade com a realidade. Quebra positiva do contrato devidamente caracterizada. Sentença mantida.

Recurso desprovido.

Inteiro teor:
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PODER JUDICIÁRIO
São Paulo
Registro: 2020.0000968411
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível no
1064395-48.2018.8.26.0100, da Comarca de São Paulo, em que é apelante WILSON
PELEGRINO ORCIOLI, é apelado MARCUS VINICIUS IRANO GONSALVES.
ACORDAM, em 29a Câmara de Direito Privado do Tribunal de
Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: "Negaram provimento ao recurso.
V. U.", de conformidade com o voto do Relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Exmos. Desembargadores
SILVIA ROCHA (Presidente) E FABIO TABOSA.
São Paulo, 25 de novembro de 2020.
AIRTON PINHEIRO DE CASTRO
RELATOR
Assinatura Eletrônica

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VOTO No 7875
Apelação no 1064395-48.2018.8.26.0100
Comarca: São Paulo Foro Central - 20a Vara Cível
Apelante: Wilson Pelegrino Orcioli
Apelado: Marcus Vinicius Irano Gonsalves
Juíza: Elaine Faria Evaristo
APELAÇÃO.
LOCAÇÃO
DE
IMÓVEL
PARA
TEMPORADA.
RESCISÃO
CONTRATUAL
E
DEVOLUÇÃO DE VALORES. Sentença de procedência. Apela
o réu, ao argumento de que não autorizou alteração contratual
para antecipar o horário de check-in e que o imóvel estava em boas
condições de habitabilidade, limpo e disponível para o autor no
horário contratado para sua entrada. Comprovado desrespeito ao
ajuste de antecipação de check-in entabulado com a representante
informal do réu, responsável direta pela intermediação da locação.
Aplicação da teoria da aparência. Imóvel anunciado em site de
locação exibindo fotografias desatualizadas, sem correspondência
com o estado atual. Atentado à diretriz da boa-fé objetiva
devidamente caracterizado nos autos, à luz do conjunto probatório
coligido sob o crivo do contraditório. Violação do dever de
informar. Autor surpreendido com o estado do imóvel, assim
frustrado em suas legítimas expectativas determinadas pelo
anúncio levado a efeito pelo réu em desconformidade com a
realidade. Quebra positiva do contrato devidamente caracterizada.
Sentença mantida.
Recurso desprovido.

Trata-se de ação ajuizada por Marcus
Vinicius Irano Gonçalves em face de Wilson Pelegrino Orcioli, cuja r.
sentença de fls. 276/277, de relatório adotado, julgou procedente o
pedido deduzido para rescindir o contrato de locação de imóvel para
temporada entabulado entre as partes, condenando o réu a restituir
ao autor o valor de R$ 28.200,00, acrescido de correção monetária a
contar do desembolso, e de juros de mora de 1% ao mês, devidos a
contar de 23.12.2017, sem prejuízo da imputação dos ônus
sucumbenciais, verba honorária arbitrada em 10% do valor da
condenação.

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Inconformado,
apela
o
réu
(fls.
278/322), sustentando, em síntese, nulidade da r. sentença por
ausência de fundamentação. No mérito, em síntese, alegou que a
Sra.
Juceli
de
Camargo
Vermelho,
“atendente”
do
site
www.temporadalivre.com presta serviços de locação de imóveis no
condomínio Riviera de São Lourenço, onde está situada a casa de
propriedade do réu, colocada para aluguel. Afirma que Juceli, sem
sua autorização, havia anunciado seu imóvel no site para locação.
Alega não ter relação com o referido site nem com a Sra. Juceli que
foi quem contatou a esposa do autor, Sra. Julia, para oferecer o
imóvel à locação e, ainda, desconhece a Sra. Jussara de Camargo
Andrade, intermediadora da locação. Alega ter contratado a
imobiliária Castan Apoio Administrativo e Imobiliário Ltda. para fins
de intermediar a locação de seu imóvel. Alega ter tomado
conhecimento da proposta de locação feita pelo autor, em
11.09.2017, e no dia 12.09.2017 recebeu da Sra. Juceli o contrato
de locação pronto para sua assinatura. Em suma, afirma não ter
autorizado a publicidade de sua casa para fins de locação no site,
nem autorizou a Sra. Juceli a representá-lo, mas consultado pela
Sra. Juceli concordou com a locação e assinou o contrato de locação.
Todavia, a Sra. Juceli e o autor, representado por sua esposa, Sra.
Julia, continuaram a negociar o contrato, mesmo após a assinatura
do réu, tendo o autor solicitado, em 15.09.2017, alteração no
anteriormente estabelecido, ou seja, queria fazer o “check in” às
08:00 horas, e não às 12:00 horas, como constara no contrato. Ou
seja, afirma que a alteração do contrato foi feita após sua assinatura
e sem sua ciência. Alega, portanto, não ter autorizado a alteração do
horário de entrada no imóvel, com modificação da cláusula relativa à
faxina do imóvel. De toda forma, aduz que, apesar do equívoco da
Sra. Juceli, a qual não comunicou o réu acerca da promessa feita ao

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autor, em nenhum momento foi dito que quando o autor chegasse
na casa ela estaria disponível, com a faxina pronta. A sra. Juceli,
portanto, sem autorização do réu, prometeu, por mera gentileza, a
chegada antecipada do autor ao imóvel. Em resumo, afirma que,
pelo contrato, o check-in seria realizado às 12:00 horas, e não às
08:00 e que tal dispositivo contratual não foi alterado pelas partes,
locador e locatário, nem o réu autorizou tacitamente o autor a
antecipar sua chegada ao imóvel, pois a Sra. Juceli não tinha
autorização nem poderes para alterar as disposições contratuais,
cláusula II e III. Pugna, portanto, pelo provimento do recurso.

Recurso tempestivo e preparado (fls.
323/324).

Contrariedade
ao
recurso
a
fls.
327/348, com preliminar de não conhecimento do recurso por
inovação recursal.

Houve oposição ao julgamento virtual
(fls. 361 e 363).
É o relatório.

De proêmio, não comporta cabida cogitar-se
de
nulidade
da
r.
sentença
hostilizada
por
ausência
de

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fundamentação.

A decisão combatida está amparada em
fundamentação suficiente, de per se, ao equacionamento do cerne da
controvérsia, daí não se evidenciar ofensa, a toda evidência, ao art.
93, IX, da CF e ao art. 489 do CPC.

Afinal, as razões expostas pela d. julgadora
monocrática bem evidenciam a racionalidade da opção interpretativa
levada a efeito, escorada em subsídios fornecidos pela prova
documental, permitindo, sob outro vértice, o controle intersubjetivo
da parte, detidamente deduzido em suas razões de insurgência.

Reza o art. 489, § 1o do CPC:
§ 1o Não se considera fundamentada qualquer decisão judicial, seja
ela interlocutória, sentença ou acórdão, que:
I - se limitar à indicação, à reprodução ou à paráfrase de ato
normativo, sem explicar sua relação com a causa ou a questão
decidida;
II - empregar conceitos jurídicos indeterminados, sem explicar o
motivo concreto de sua incidência no caso;
III - invocar motivos que se prestariam a justificar qualquer outra
decisão;
IV - não enfrentar todos os argumentos deduzidos no processo
capazes de, em tese, infirmar a conclusão adotada pelo julgador;
V - se limitar a invocar precedente ou enunciado de súmula, sem
identificar seus fundamentos determinantes nem demonstrar que o
caso sob julgamento se ajusta àqueles fundamentos;
VI - deixar de seguir enunciado de súmula, jurisprudência ou
precedente invocado pela parte, sem demonstrar a existência de
distinção no caso em julgamento ou a superação do entendimento.

Não me parece seja acertado afirmar, como
o faz parte da doutrina, que a norma acima citada tenha operado
mudança de um sistema de motivação de decisões judiciais de
fundamentação suficiente, para um sistema de fundamentação

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exauriente1.

A mim me parece persistir íntegro o
entendimento jurisprudencial, de há muito cristalizado sob a égide
do revogado CPC/73, no sentido de não se impor ao magistrado o
enfrentamento de todas as alegações das partes. Neste exato sentido,
obtemperaram MARINONI ARENHART MITIDIERO2, “... é preciso
perceber que o juiz não tem o dever de rebater todos os argumentos
levantados pelas partes ao longo de seus arrazoados, apenas os argumentos
relevantes é que devem ser enfrentados”.

É dizer, o que não é de se admitir, no CPC
revogado, ou no novo, é o não enfrentamento dos argumentos
relevantes, das teses suscitadas pelas partes, efetivamente capazes
de infirmar, ao menos a princípio, as conclusões do julgador. E nisso
o dispositivo legal apontado não poderia ser mais cristalino.

No entanto, conforme enunciado no 12 da
ENFAM, “Não ofende a norma extraível do inciso IV do § 1o do art. 489 do
CPC/2015 a decisão que deixar de apreciar questões cujo exame tenha ficado
prejudicado em razão da análise anterior de questão subordinante”.

Para o caso, como se verá, a exaustiva
tentativa do apelante de se desvencilhar da representação na locação
subjacente ao litígio, pela responsável direta pela intermediação do
contrato, não comporta a menor cabida, e daí deflui a adequação do
equacionamento dado a litígio.

De
qualquer
sorte,
bem
de
ver
que
perfeitamente suprível nesta sede, eventual omissão pela análise que
se seguirá, sem qualquer prejuízo concreto, pois, em estrita sintonia,
1 Nesse sentido o magistério de Daniel Amorim Assumpção Neves, em seu prestigiado Código de
Processo Civil Comentado, Ed. Juspodivm, 5a ed., 2020, p. 882.
2 “Código de Processo Civil Comentado”, Ed. RT, 4a ed., p. 615.

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ademais, com a diretriz do máximo aproveitamento dos atos
processuais.

Realmente, ainda que, por hipótese, tenha
havido ausência de análise e fundamentação reputadas essenciais
pelo apelante, nos termos do art. 1.013 do Código de Processo Civil
de 2015, vigente na data da prolação da sentença, o recurso de
“apelação devolverá ao tribunal o conhecimento da matéria impugnada”.
Dessa
forma,
mesmo
tendo
havido
omissão
relevante
de
pronunciamento na r. sentença, o § 1o daquele dispositivo legal
mencionado permite a supressão da irregularidade pelo Tribunal ad
quem, haja vista que serão “objeto de apreciação e julgamento pelo
tribunal todas as questões suscitadas e discutidas no processo, ainda que não
tenham sido solucionadas, desde que relativas ao capítulo impugnado”.
Portanto, não prospera o pedido de anulação da sentença por
omissão, ausência ou deficiência na fundamentação.
Igualmente, afasta-se a preliminar de não
conhecimento do recurso ao argumento de suposta inovação na tese
de defesa, haja vista não se divisar nas razões de insurgência
recursal substancial distanciamento da contestação ofertada.

Passa-se ao julgamento do mérito.

Narrou o apelado, em sua inicial, que, em
setembro de 2017, firmou contrato de locação para temporada de
um imóvel situado na Riviera de São Lourenço em Bertioga-SP, de
propriedade do apelante. Afirmou ter escolhido o imóvel depois de
visualizá-lo no site www.temporadalivre.com, considerando sua
aptidão ao atendimento de suas necessidades. Alegou ter entrado em
contato com a corretora e resolveu locar o imóvel pelo prazo de 10
dias, com início às 12:00 horas do dia 23.12.2017 e término às

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12:00 horas do dia 02.01.2018, pelo valor total de R$ 28.200,00.
Após a assinatura do contrato, alguns dias antes da viagem, afirmou
ter dito à representante do réu, Sra. Juceli, que chegaria na Riviera
por volta das 07:00 horas, ficando convencionado esse horário para
a entrega das chaves e entrada no imóvel. Todavia, afirma que ao
chegar no local encontrou o imóvel fechado e não havia ninguém
esperando para recebê-lo. Alega que somente mais de uma hora
depois a corretora apareceu para entregar as chaves, mas ao entrar
na casa percebeu que ela não correspondia àquela anunciada no
site, não tendo as qualidades que o atraíram inicialmente; ou seja,
além de não estar em perfeito estado de limpeza, não possuir as seis
camas de solteiro anunciadas e não estar localizada no “pé da areia”,
contava com problemas estruturais no telhado e piscina, sem
condições
de
habitabilidade.
Em
razão
das
irregularidades
constatadas no imóvel, comunicou imediatamente a rescisão do
contrato à corretora e solicitou a devolução do preço pago pela
locação, a qual informou que em hipótese alguma haveria a
devolução do valor. Por essa razão, portanto, ajuizou a presente
ação.
Citado, o apelante arguiu preliminares
e, no mérito, alegou, em síntese, não ter infringido o contrato e não
ter autorizado o apelado a entrar antecipadamente no imóvel; que a
auxiliar da corretora, Sra. Juceli, permitiu, por mera gentileza, que o
autor deixasse sua bagagem na casa, enquanto era realizada a
faxina, a qual se iniciou na véspera da chegada e terminaria antes
da entrada do autor no imóvel. Afirmou que as fotos do imóvel
anexadas ao processo pelo apelado são antigas e extraídas de sites
desatualizados. Em suma, alegou que a casa não apresentava os
problemas narrados na inicial e, quanto à limpeza, ficaria pronta
antes do horário de entrada do apelado na residência.

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A
r.
sentença
julgou
o
pedido
procedente para rescindir o contrato de locação ao fundamento de
que o apelante descumpriu o contrato ao não disponibilizar a casa
arrumada na hora da chegada do apelado.

Sobreveio, então, a apelação do réu.

O cerne da controvérsia reside em
aferir-se se a rescisão do contrato pelo apelado foi ou não justificada,
em cenário de aludida violação positiva do contrato, mercê do
descumprimento dos deveres anexos, notadamente o de informação
adequada.

Sob este enfoque, como dito acima, o
primeiro aspecto a ser considerado é que o conjunto probatório
coligido aos autos permite entrever, para além de qualquer dúvida,
quando pouco por inexorável aplicação da teoria da aparência, que a
Sra. Juceli atuou como intermediária da locação em prol dos
interesses do réu, representando-o efetivamente.

Basta, para tanto concluir, verificar as
incontroversas conversas via aplicativo WhatsApp colacionadas a fls.
46 e ss., culminando no fechamento do contrato e pagamento na
forma convencionada, impondo-se destacar, a fls. 59, o ajuste de

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antecipação do check-in, das 12 para as 8 horas, tal qual solicitado
pelo autor, sob justificativa à qual aquiesceu a intermediadora da
relação, representando os interesses do réu, sem qualquer ressalva.

Consoante
o
magistério
de
Álvaro
Malheiros4, a teoria da aparência caracteriza-se por “uma situação de
fato que manifesta como verdadeira uma situação jurídica não verdadeira, e
que, por causa do erro escusável de quem, de boa-fé, tomou o fenômeno real
como manifestação de uma situação jurídica verdadeira, cria um direito
subjetivo novo, mesmo à custa da própria realidade”.

No mandato e na preposição é comum a
ocorrência de problemas que chegam ao Judiciário envolvendo a
aparência do direito, valendo lembrar a advertência de Orlando
Gomes5, no sentido de que três são os elementos a serem
considerados pelo magistrado para o reconhecimento da validade do
ato por força da teoria da aparência. São eles: a. o elemento oculto,
que consiste na ausência do mandato; b. o elemento visível, que
consiste em uma aparência de mandato e; c. o elemento psicológico,
ou a boa-fé, isto é, a ignorância, pelo terceiro, da realidade.
Do cotejo das conversas eletrônicas
acima aludidas, com as declarações prestadas por Juceli a fls.
235/238, não resta espaço para dúvida quanto à inafastável
aplicação da teoria da aparência no caso em apreço, presentes os
pressupostos aludidos, a despertarem no apelado a confiança na
prestação, nos exatos moldes ajustados em relação à antecipação do
check-in, incontroversamente frustrado, porque quando da chegada
4 Revista de Direito Civil, 6/46.
5 “Transformações Gerais do Direito das Obrigações”, RT, 1a ed., pag. 99/100.

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no horário devido ao imóvel locado, depararam-se com o mesmo
fechado, tendo de aguardar por horas a representante do apelado.
Pior que isso, a despeito do valor
cobrado a título de faxina, o imóvel não se encontrava devidamente
asseado, como seria de se esperar, porque a representante aparente
do apelado não havia comunicado a antecipação do check-in, de
forma que a limpeza ajustada estaria ainda por ser executada.
Evidentemente, como bem pontuou a
d. magistrada sentenciante, a previsão contratual do horário do
check-in não pode prevalecer em relação ao ajuste verbal encetado
nas comprovadas condições da dinâmica da relação contratual, à luz
da diretriz da boa-fé objetiva, a exigir postura leal dos contratantes,
atentando-se, entre outros aspectos, ao dever anexo de proteção, de
consideração para com a parte contrária, o que não se verificou no
caso em apreço.
Bem a este propósito, vem bem a
calhar o sempre preciso magistério de CHAVES, BRAGA NETTO E
ROSENVALD6, segundo os quais “Os deveres de proteção relacionam-se
ao acautelamento patrimonial e pessoal da contraparte. Surgem com muita
frequência na responsabilidade pré-contratual, quanto ainda não há um dever
de prestação, mas já se exige cuidado com a integridade do eventual
parceiro”.
6 “Novo Tratado de Responsabilidade Civil”, Ed. Atlas, 2015, p. 223.

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Como obtemperou o saudoso Min.
Ruy Rosado de Aguiar Júnior7, invocando o magistério de Clóvis do
Couto e Silva, “A boa-fé se constitui numa fonte autônoma de deveres,
independente da vontade, e por isso, a extensão e o conteúdo da 'relação
obrigacional já não se mede somente nela (vontade), e, sim, pelas
circunstâncias ou fatos referentes ao contrato, permitindo-se construir
objetivamente o regramento do negócio jurídico, com a admissão de um
dinamismo que escapa ao controle das partes'. A boa-fé significa a aceitação
da interferência de elementos externos na intimidade da relação obrigacional,
com poder limitador da autonomia contratual, pois através dela pode ser
regulada a extensão e o exercício do direito subjetivo”.
Portanto, ainda que se possa vislumbrar
certa intolerância no comportamento do apelado, ao enjeitar o imóvel
locado, não se deslegitima a revolta externada e a intenção de
rescindir o vínculo contratual, prontamente manifestada, mercê da
inexorável violação positiva do contrato.

Tanto mais porque, malgrado o quanto até
aqui exposto fosse suficiente, de per se, a justificar o desfecho de
procedência da pretensão deduzida, como o entendeu a d.
magistrada sentenciante, a bem da verdade, as fotografias do imóvel
exibidas no site, juntadas pelo apelado a fls. 27/45, mostram um
imóvel em bom estado de conservação, situado à beira da praia e
com seis camas de solteiro, atrativos que o levaram a locar a
residência; todavia, quando o apelado recebeu as chaves do imóvel
verificou tratar-se de imóvel em estado diverso, conforme se verifica
do comparativo de fotografias, do anúncio e do local, juntado a fls.
76/79.
7 “A Boa-fé na Relação de Consumo”, Direito do Consumidor,
RT, vol. 1420/27.

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Aliás, o próprio apelante confessa em sua
contestação que as fotos do imóvel estavam desatualizadas (fls. 100).
Ora, de fato, o apelado foi induzido a erro, ou seja, contratou a
locação de um imóvel que se apresentava de uma forma no anúncio
(com móveis novos, bem conservados e no “pé da areia”), mas
quando recebeu as chaves constatou que a residência apresentava
problemas não relatados no anúncio, nem posteriormente pela
intermediadora da relação contratual, tais como buraco no telhado
(fls. 66), azulejos da piscina quebrados (fls. 67/68), com risco efetivo
à incolumidade física dos usuários, e móveis sujos e velhos (fls.
69/75).

Vê-se, portanto, a toda evidência, que o
apelante infringiu o contrato, violando a boa-fé objetiva, mormente o
dever de informar acerca das condições atuais do imóvel dado em
locação, induzindo o apelado a alugar imóvel em estado diverso do
prometido, não sendo minimamente razoável considerar que pudesse
se liberar das consequências de seu censurável proceder, por ter o
apelado deixado de vistoriar previamente o imóvel, na confiança
despertada pelo anúncio e dinâmica da contratação.
Dessa forma, do acima exposto, mantém-se
a r. sentença, por seus próprios fundamentos, acrescidos das
considerações supra.

Assim, à guisa de conclusão, majoram-se os
honorários de sucumbência para 15% do valor da condenação, com
fundamento no art. 85, §§ 2a e 11, CPC.

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Do
exposto,
pelo
meu
voto
NEGA-SE
PROVIMENTO ao recurso.

AIRTON PINHEIRO DE CASTRO
Relator