Tribunal: TJSP
Processo: 1008639-49.2020.8.26.0564
Classe: Apelação Cível / Consórcio
Órgão julgador: Marco Fábio Morsello
Órgão colegiado: 11a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-12-17
Data de publicação: 2020-12-18

Ementa:
AÇÃO DE RESOLUÇÃO CONTRATUAL, DEVOLUÇÃO DE QUANTIAS PAGAS E REPETIÇÃO DE INDÉBITO CUMULADA COM INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS E MATERIAIS – Sentença de parcial procedência – Irresignação de ambas as requeridas – Preliminar de sentença extra petita – Insubsistência – Julgamento que não ultrapassou os limites impostos pelos pedidos – Preliminares de ilegitimidade passiva das correqueridas – Não

Ementa:
AÇÃO DE RESOLUÇÃO CONTRATUAL, DEVOLUÇÃO DE QUANTIAS PAGAS E REPETIÇÃO DE INDÉBITO CUMULADA COM INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS E MATERIAIS – Sentença de parcial procedência – Irresignação de ambas as requeridas – Preliminar de sentença extra petita – Insubsistência – Julgamento que não ultrapassou os limites impostos pelos pedidos – Preliminares de ilegitimidade passiva das correqueridas – Não acolhimento – Preliminar de preclusão consumativa e inovação recursal afastada – Contrato de compra e venda da unidade habitacional que não se concretizou em razão da falta de cooperação das requeridas - Descumprimento dos deveres anexos ou laterais, notadamente os deveres de cooperação e lealdade contratual - Comportamento das requeridas que vai de encontro ao adimplemento satisfatório do contrato - Aplicabilidade do Código de Defesa do Consumidor - Maior densidade aos efeitos da cláusula geral de boa-fé objetiva e responsabilidade solidária das requeridas pelo incumprimento contratual (arts. 7o, §único e 25, §1o, CDC) - Falha na prestação dos serviços por parte das requeridas, especialmente por sua atuação em desconformidade com os ditames da boa-fé objetiva, o que contribuiu diretamente para a frustração do negócio jurídico - Abusividade da cláusula contratual que atribui ao promitente comprador a responsabilidade pelas taxas condominiais, IPTU, despesas com água e esgoto antes da entrega das chaves - Despesas e encargos vinculadas à posse do bem - Danos morais caracterizados - Sentença mantida - Recurso não provido, com majoração da verba honorária recursal.

Inteiro teor:
TRIBUNAL DE JUSTIÇA
PODER JUDICIÁRIO
São Paulo
Registro: 2020.0001040614
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível no
1008639-49.2020.8.26.0564, da Comarca de São Bernardo do Campo, em que são
apelantes BRADESCO ADMINISTRADORA DE CONSÓRCIOS LTDA e
PLANO SERINGUEIRA EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA, é
apelado GILBERTO HIDEAKI MATSUNAGA (JUSTIÇA GRATUITA).
ACORDAM, em 11a Câmara de Direito Privado do Tribunal de
Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: "Negaram provimento ao recurso.
V. U.", de conformidade com o voto do Relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Exmos. Desembargadores
GILBERTO DOS SANTOS (Presidente) E GIL COELHO.
São Paulo, 17 de dezembro de 2020.
MARCO FÁBIO MORSELLO
RELATOR
Assinatura Eletrônica

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Apelação Cível no 1008639-49.2020.8.26.0564 -Voto no 3358
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Apelação Cível no 1008639-49.2020.8.26.0564
Apelantes: Bradesco Administradora de Consórcio e outro
Apelado: Gilberto Hideaki Matsugnaga
Juiz: Gustavo Kaedei
Comarca: São Bernardo do Campo 1a Vara Cível
Voto n. 3358

AÇÃO
DE
RESOLUÇÃO
CONTRATUAL,
DEVOLUÇÃO DE QUANTIAS PAGAS E REPETIÇÃO
DE INDÉBITO CUMULADA COM INDENIZAÇÃO
POR DANOS MORAIS E MATERIAIS – Sentença de
parcial procedência – Irresignação de ambas as requeridas
– Preliminar de sentença extra petita – Insubsistência –
Julgamento que não ultrapassou os limites impostos pelos
pedidos – Preliminares de ilegitimidade passiva das
correqueridas – Não acolhimento – Preliminar de preclusão
consumativa e inovação recursal afastada – Contrato de
compra e venda da unidade habitacional que não se
concretizou em razão da falta de cooperação das requeridas
- Descumprimento dos deveres anexos ou laterais,
notadamente os deveres de cooperação e lealdade
contratual - Comportamento das requeridas que vai de
encontro ao adimplemento satisfatório do contrato -
Aplicabilidade do Código de Defesa do Consumidor -
Maior densidade aos efeitos da cláusula geral de boa-fé
objetiva e responsabilidade solidária das requeridas pelo
incumprimento contratual (arts. 7o, §único e 25, §1o, CDC)
- Falha na prestação dos serviços por parte das requeridas,
especialmente por sua atuação em desconformidade com os
ditames da boa-fé objetiva, o que contribuiu diretamente
para a frustração do negócio jurídico - Abusividade da
cláusula contratual que atribui ao promitente comprador a
responsabilidade pelas taxas condominiais, IPTU, despesas
com água e esgoto antes da entrega das chaves - Despesas e
encargos vinculadas à posse do bem - Danos morais
caracterizados - Sentença mantida - Recurso não provido,
com majoração da verba honorária recursal.
Trata-se de sentença (fls. 857/869), cujo relatório se adota, que, em
sede de ação de resolução contratual, devolução de quantias pagas e repetição de
indébito cumulada com indenização por danos morais e materiais, proposta por
Gilberto Hideaki Matsunaga em face de Bradesco Administradora de Consórcios
Ltda. (“Bradesco Administradora”) e Plano Seringueira Empreendimentos

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Imobiliários (“Plano Seringueira”), julgou parcialmente procedentes os pedidos para
(i) declarar a resolução do contrato de compra e venda da unidade autônoma de
número 191, da torre Buriti, do “Condomínio Fatto Figueira São Bernardo do
Campo”, celebrado entre o autor e a corré Plano Seringueira; (ii) declarar a
resolução do contrato de adesão para grupo de consórcio com o corréu Bradesco
Administradora; (iii) condenar os réus, solidariamente, (iii.a.) a restituir a quantia
referente ao FGTS sacado da conta vinculada do autor, no valor total de R$
43.908,47, atualizado monetariamente desde o desembolso e acrescido de juros
legais desde a citação, (iii.b.) a restituir integralmente os valores comprovadamente
pagos, relativos ao contrato de compra e venda do imóvel e ao contrato de
consórcio, em uma única parcela, devidamente atualizados desde cada desembolso e
acrescidas de juros moratórios desde a citação; (iv) declarar a nulidade da cláusula
que imputa aos compradores a responsabilidade sobre o pagamento de todos os
impostos, taxas, tributos, despesas de condomínio e quaisquer outros que incidam ou
venham a incidir sobre a unidade compromissada, antes da imissão na posse, por
meio da entrega das chaves e, por conseguinte, (v) condenar os réus, solidariamente,
ao ressarcimento dos valores arcados pelo autor indevidamente com condomínio,
IPTU, contas de consumo de água e gás, atualizados monetariamente desde o
desembolso e acrescido de juros legais desde a citação; (vi) condenar os réus,
solidariamente, ao pagamento de R$ 10.000,00 a título de danos morais, corrigido
monetariamente desde a data de seu arbitramento (súmula 362 do STJ) e acrescido
de juros de mora a partir do evento danoso (data da resilição do contrato de compra
e venda). Outrossim, em virtude da sucumbência mínima do autor, condenou os
réus, em proporção, ao pagamento das custas processuais, além dos honorários
advocatícios, arbitrados por equidade em R$ 4.000,00 (art. 85, §8o, Código de
Processo Civil).
Foram opostos embargos de declaração (fls. 872/875) pela Plano
Seringueira, com fundamento em alegada contradição na sentença, para que fosse
afastada a sua responsabilidade solidária quanto às condenações de restituição de
valores pagos no âmbito do contrato de consórcio e restituição de valores relativos
ao FGTS. Os embargos de declaração foram rejeitados pelo juízo a quo (fl. 876).

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Irresignado, recorreu o corréu Banco Bradesco (fls. 879/897),
aduzindo, preliminarmente, que (i) a sentença é extra petita e/ou ultra petita, na
medida em que o autor não pleiteou a resolução do contrato de adesão ao consórcio;
e (ii) é parte ilegítima para figurar no polo passivo da demanda. No mérito,
argumenta que a responsabilidade deve ser atribuída à Plano Seringueira, uma vez
que não houve falha na prestação dos seus serviços, como também o contrato de
adesão ao consórcio foi celebrado de forma voluntária e consensual, devendo
prevalecer os ditames da autonomia da vontade, da liberdade contratual, da força
obrigatória dos contratos, entre outros. Outrossim, não tendo sido demonstrado o
cometimento de ato ilícito, entende a instituição financeira que deve ser afastada a
sua responsabilidade solidária. Na sequência, observa que o contrato de consórcio é
válido e não foi objeto de qualquer impugnação por parte do autor quando da sua
celebração. Diante da inexistência de ilegalidades nos contratos celebrados, sustenta
pela obrigatoriedade dos seus termos e condições. Requer, ainda, que a condenação
ao pagamento do valor de R$ 10.000,00, a título de danos morais seja afastada e,
subsidiariamente, seja reduzido o quantum indenizatório à luz da razoabilidade e
proporcionalidade. Por fim, requer seja atribuído ao autor a responsabilidade pelas
custas e honorários advocatícios, à luz do princípio da causalidade e dos termos do
artigo 86, §único, Código de Processo Civil.
O recurso é tempestivo e devidamente preparado (fls. 934/935).
Também recorreu a corré Plano Seringueira (fls. 939/963), aduzindo,
em síntese, que é parte ilegítima para responder pelos pleitos oriundos do contrato
de consórcio e de restituição do FGTS, visto que (i) na qualidade de construtora e
incorporadora, não oferece serviços de consórcios para obtenção de imóveis; (ii) não
figurou como parte no contrato de consórcio, não tendo recebido valor relativo a
essa contratação; (iii) o início do pagamento das parcelas referentes ao consórcio é
anterior à celebração do Instrumento Particular de Compra e Venda; (iv) o próprio
autor afirma que a quantia relativa ao FGTS foi destinado à Bradesco
Administradora; (v) não há qualquer comprovação de que a Plano Seringueira
participou da celebração do contrato de consórcio. Nada obstante o reconhecimento

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da responsabilidade solidária pelo douto magistrado a quo, reputa que existem duas
prestações de serviços distintas. Nesse sentido, assevera, ainda, que devem ser
afastadas as condenações à restituição das parcelas pagas a título de prestações do
contrato de transporte e à restituição de FGTS, tendo em vista que não estão
comprovadas a existência de conduta danosa por parte da Plano Seringueira nem
tampouco de nexo causal. Argumenta que o negócio jurídico se frustrou diante do
preenchimento errôneo por parte da Bradesco Administradora do contrato de
financiamento com a carta contemplada de consórcio, bem como em razão da falta
de iniciativa do autor, perfazendo-se a hipótese do artigo 12, §3o, III, do Código de
Defesa do Consumidor. Outrossim, observa que não houve falha na prestação dos
seus serviços, uma vez que (i) a Plano Seringueira não era responsável pela obtenção
do financiamento bancário; (ii) foi comunicada a necessidade de regularização dos
documentos em razão do preenchimento incorreto da carta de crédito; (iii) o próprio
autor não retornava as tentativas de contato por parte da Plano Seringueira; (iv)
cabia exclusivamente ao autor solicitar junto ao agente financeiro a retificação dos
valores. Na sequência, requer seja declarada a validade da resilição unilateral,
restituindo-se o equivalente a 75% dos valores pagos (R$ 51.264,58). Aduz que os
juros de mora devem incidir a partir do trânsito em julgado, haja que o término da
relação contratual foi motivado pelo autor (promitente comprador). Ressalta que a
responsabilidade do autor pelo pagamento das despesas de condomínio, IPTU e
demais encargos está desvinculada do recebimento das chaves, conforme cláusula
contratual válida e eficaz. Por fim, requer o afastamento da condenação da Plano
Seringueira ao pagamento de indenização por danos morais.
O recurso é tempestivo e devidamente preparado (fls. 964/965).
O autor apresentou contrarrazões (fls. 970/1.033), requerendo, em
sede de preliminar, o não conhecimento das matérias e argumentos não impugnados
em contestação pelas requeridas, diante da preclusão consumativa e inovação
recursal. No mérito, propugna pelo não provimento das apelações interpostas.
Houve oposição ao julgamento virtual (fls. 941 e 1.037).
É o relatório.

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Por proêmio, cumpre afastar a preliminar da apelante Bradesco
Administradora de que a sentença é ultra petita e/ou extra petita. Com efeito, o
exame do dispositivo da sentença já sintetizado no relatório revela que o juízo a
quo não ultrapassou os limites impostos pelos pedidos supratranscritos.
Dentre os requerimentos do autor, depreende-se que foi pleiteada a
resolução da relação jurídica entre o autor e as requeridas
Bradesco
Administradora e Plano Seringueira
com a restituição de todos os valores
desembolsados em favor dessas empresas, incluindo os valores atinentes às parcelas
do consórcio pagas à Bradesco Administradora.
Note-se,
nesse
sentido,
que
a
presente
demanda envolve
essencialmente duas relações jurídicas, relacionadas entre si, quais sejam (i) contrato
de consórcio de um imóvel celebrado, em 17/03/2011, junto à Bradesco
Administradora; e (ii) contrato de promessa de compra e venda da mencionada
unidade habitacional celebrado, em 23/06/2011, com a Plano Seringueira.
Tendo-se isso em vista, cumpre, outrossim, afastar as preliminares de
ilegitimidade passiva suscitadas por ambas as partes. De um lado, a Bradesco
Administradora alega ser parte ilegítima para figurar no polo passivo da demanda
sob o argumento de que não houve falha na prestação dos serviços, devendo a
responsabilidade pelos alegados danos ser atribuída à corré Plano Seringueira. Esta,
por sua vez, entende que é parte não legítima para responder especificamente pelos
pleitos oriundos do contrato de consórcio e de restituição do FGTS.
Em
primeiro
lugar,
sobreleva
anotar
que
as
requeridas
fundamentaram os seus respectivos pleitos em questões que se confundem com o
mérito, pois aduziram que não possuem responsabilidade pelos fatos narrados.
“Legitimidade ad causam eì qualidade para estar em juiìzo, como
demandante ou demandado, em relac aÞo a determinado conflito
trazido ao exame do juiz. Ela depende sempre de uma necessaìria
relac aÞo entre o sujeito e a causa e traduz-se na releva ncia que o
resultado desta viraì a ter sobre sua esfera de direitos, seja para
favorece^-la, seja para restringi-la. Sempre que a procede^ncia de uma
demanda (...) seja apta a atuar sobre a vida ou o patrimo nio do reìu,
tambeìm este seraì parte legiìtima.” (DINAMARCO, Ca ndido Rangel.

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Instituic oÞes de Direito Processual Civil. v. II. 9. Ed. SaÞo Paulo:
Malheiros, 2019. p. 357, destaques nossos).
A legitimidade ad causam eì condic aÞo para ingressar com a ac aÞo e,
portanto, independe de qualquer juiìzo de meìrito. Em oposic aÞo, o exame da conduta
das partes no âmbito das relações jurídicas descritas, bem como a análise fática e
probatória acerca da responsabilidade das correqueridas são questões de mérito.
Ademais, a partir da situação fática e de direito narrada pelo autor, e
em referência e complemento à conclusão do douto magistrado a quo acerca da
legitimidade de partes, ambas as requeridas possuem pertinência subjetiva para
figurar no polo passivo da ação (nesse sentido: fl. 861). Deveras, analisando-se
perfunctoriamente
os
elementos
fáticos
do
caso,
depreende-se
perfeita
correspondência entre os sujeitos da relação jurídica material com os sujeitos da
relação jurídica processual em apreço, razão pela qual deve ser afastado o argumento
de ilegitimidade passiva.
Tampouco
prospera
a
pretendida
preliminar
de
preclusão
consumativa e inovação recursal, visto que (i) a alegação de julgamento fora dos
limites dos pedidos deduzidos na petição inicial apenas poderia ser ventilada após a
prolação da sentença; (ii) ainda que genérica e indiretamente, ao defenderem em sua
contestação a regularidade do contrato de consórcio e suas disposições, abarcaram
os pleitos de ausência de falha na prestação dos serviços e de inexistência de
ilegalidade no contrato; e (iii) ambas as contestações dedicaram partes específicas
para sustentar a ausência de responsabilidade civil.
Rejeitadas as preliminares, passo à análise da matéria de fundo.
Narra o autor na emenda substitutiva à inicial que celebrou com a
construtora Plano Seringueira um contrato de promessa de venda e compra de um
imóvel na planta, pelo valor de R$ 189.800,74 (R$ 195.383,10, acrescido de juros
remuneratórios) e com entrega prevista para abril de 2014. O imóvel adquirido
correspondia ao apartamento no 191, Edifício Buriti (Torre 1), do empreendimento
“Fatto Figueira São Bernardo do Campo”, situado à Alameda Princesa Januária, no
46, Bairro Nova Petrópolis, São Bernardo do Campo/SP unidade hipotecada junto

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ao Banco Safra pelo valor de R$ 85.250,53 (fls. 258/259).
Em cumprimento ao negócio jurídico celebrado, relata o requerente
que pagou diretamente à Plano Seringueira o valor total de R$ 53.356,38, sendo que
o saldo atualizado de R$ 150.583,10 seria pago quando da entrega do
empreendimento. De acordo com a narrativa do autor, para quitação do saldo
remanescente o autor pretendia utilizar uma carta de crédito contemplada pelo
contrato de consórcio celebrado com a Bradesco Administradora, complementado
por quantia a ser sacada do seu FGTS (fl. 259).
Contudo, quando da entrega da obra, aduz o autor que a Plano
Seringueira se recusou a assinar o instrumento particular de venda e compra de bem
imóvel com pacto adjeto de alienação fiduciária em garantia e outras avenças
emitido pela Bradesco Administradora, sob o argumento que o referido contrato
continha erros, incluindo total do crédito diverso e a menor do valor atualizado do
saldo devido pelo autor (fl. 261).
Na tentativa de solucionar o mencionado entrave e agilizar o
processo, explica o autor que ofereceu à Plano Seringueira o pagamento à vista da
diferença de valor com recursos próprios, o que não foi aceito. Em paralelo, tentava
proceder a retificação do contrato de consórcio junto à Bradesco Administradora (fl.
262).
Nada obstante, descreve que, em abril de 2015, foi surpreendido com
a inclusão do seu nome no cadastro dos órgãos de proteção ao crédito (SERASA
Experian) em razão de débito no valor de R$ 212.548,93 relativo ao negócio jurídico
entabulado com a Plano Seringueira (fl. 262). Observa, ainda, que, apesar de nunca
ter recebido as chaves do apartamento e não ter sido imitido na posse do imóvel,
passou a arcar com valores atinentes à taxa mensal de condomínio, ao IPTU e ao
consumo de água e gás (fls. 260 e 266), bem como teve prejuízo de R$ 28.000,00
pela compra de móveis planejados.
Ato contínuo, em maio de 2015, recebeu notificação extrajudicial da
Plano Seringueira, contendo cobrança do saldo devedor em aberto (R$ 217.553,62).
Em resposta, o autor reforçou que “(i) dispunha de um contrato já assinado pelo

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BANCO BRADESCO com um crédito no valor total acima dos R$ 217.553,62,
cobrados em sua notificação; (ii) o Banco SAFRA já havia recebido do Consórcio
BRADESCO o valor de R$ 85.250,53, para a quitação da hipoteca, cujo valor
deveria ser deduzido do referido saldo devedor; (iii) renova sua proposta de pagar,
com recursos próprios, a diferença alegada pela [Plano Seringueira]” (fls. 262/263).
Nesse contexto, o departamento jurídico teria informado o valor
atualizado do saldo devedor R$ 224.050,88, o qual foi aceito pelo autor, mesmo
entendendo não ter dado causa à mora ao pagamento, a fim de solucionar o
imbróglio comercial. No entanto, após concluídas as negociações com o jurídico e
encaminhado para os departamentos financeiro, de cobrança e de atendimento ao
cliente, foi sugerido, na verdade, a assinatura de um novo contrato, cujo valor
ultrapassava os R$ 280.000,00 (fls. 264/265).
Por meio desta ação, e tendo em vista a frustração do negócio jurídico
pretendido, requer o autor, em apertada síntese, a extinção dos contratos celebrados
com as partes, bem como o ressarcimento pelos prejuízos incorridos.
Com efeito, os elementos fáticos e probatórios dos autos revelam que
a celebração do contrato de compra e venda da unidade habitacional não se
concretizou, essencialmente, em razão da falta de cooperação das requeridas no que
toca à quitação da parcela 4.2. do Quadro Resumo do Instrumento Particular de
Venda e Compra de Futura Unidade Autônoma Condominial e Outras Avenças, por
meio da qual o autor se comprometeu a pagar, com recursos próprios, o valor
correspondente a R$ 145.000,74 (R$ 150.583,10, incluídos os juros remuneratórios)
fl. 79.
Nas palavras do douto magistrado a quo: “o contrato de compra e
venda da unidade no. 191, da torre Buriti, do “Condomínio Fatto Figueira São
Bernardo do Campo”, apenas não se aperfeiçoou diante da intransigência havida
entre a construtora, que apontava sucessivos erros no preenchimento da carta de
crédito e na redação da minuta do contrato, e o agente financiador, que defendia o
acerto dos documentos” (fl. 863).
Em contrapartida, e a fim de solucionar os incontroversos entraves

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comerciais, tem-se que o autor
em mais de uma oportunidade
ofereceu
complementar os valores dissonantes entre o instrumento particular de venda e
compra de bem imóvel com pacto adjeto de alienação fiduciária em garantia e outras
avenças emitido pela Bradesco Administradora e àqueles entendidos por devidos
pela Plano Seringueira.
Os termos da contranotificação de fls. 150/152 são elucidativos, na
medida em que demonstram ao menos que (i) o autor, com o auxílio da empresa que
intermediou a venda do imóvel (BBC Imóveis a qual, frise-se, conforme e-mail de
fls. 154/155, foi recomendada pela própria construtora para assessorar o autor na
documentação e contratação do financiamento) providenciou a documentação
necessária para a elaboração do contrato; (ii) diante das incorreções apontadas pela
Plano Seringueira, adotou conduta proativa perante ambas às requeridas, a fim de
solucionar a questão; (iii) mesmo diante do insucesso, reiterou a proposta de
pagamento imediato da diferença apontada nos valores constantes no contrato.
Nesse contexto, em cotejo com a noção da obrigação como relação
jurídica complexa, defluem da cláusula geral de boa-fé objetiva, os denominados
deveres anexos ou laterais (Nebenpflichten), os quais, quando não implementados,
caracterizam hipótese de inadimplemento, per se, nos termos do Enunciado no 24 da
I Jornada de Direito Civil: Em virtude do princípio da boa-fé, positivado no art. 422
do novo Código Civil, a violação dos deveres anexos constitui espécie de
inadimplemento, independentemente de culpa.
No tocante aos deveres anexos, convém consignar a lição de Clóvis
do Couto e Silva: “Os deveres secundários comportam tratamento que abranja toda a
relação jurídica. Assim, podem ser examinados durante o curso ou o
desenvolvimento da relação jurídica, e, em certos casos, posteriormente ao
adimplemento da obrigação principal. Consistem em indicações, atos de proteção,
como o dever de afastar danos, atos de vigilância, de guarda, de cooperação, de
assistência” (SILVA, Clóvis do Couto e. A obrigação como processo. Rio de
Janeiro: Editora FGV, 2006, p. 93).
In casu, o exame dos autos revela o descumprimento dos referidos

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deveres anexos ou laterais, notadamente os deveres de cooperação e lealdade
contratual. Conforme bem ponderado pelo juízo a quo: “a construtora ré violou o
dever de informação ao não especificar os motivos que levaram a sua recusa do
pedido de complementação dos valores faltantes (pg. 154), além de não fundamentar
adequadamente as razões que levaram a rejeitar a assinatura do instrumento de
venda e compra de bem imóvel com pacto adjeto de alienação fiduciária em
garantia, sobretudo diante de o crédito do autor ser superior ao valor atualizado da
parcela (pg. 157/164). Para além da entrega do imóvel, é evidente que cabia à
construtora cooperar com o consumidor adquirente da unidade, fornecendo
informações corretas e precisas ao agente financiador, inclusive intercedendo
diretamente, por meio de seu corpo jurídico, para o acerto da minuta final do
contrato.” (fl. 864).
Com efeito, “[t]odo e qualquer contrato instaura entre as partes, ainda
que temporariamente, um conjunto interesses (positivos e negativos, interesses à
prestação e interesses à proteção contra danos, interesses convergentes, por vezes;
por outras, contrapostos) que se hão de harmonizar em vista do adimplemento, sob
pena de o contrato não atingir o seu fim, resultando em inexecução e na imposição
de um dever de indenizar para a parte faltosa. Por isso é que como já se recordou
, se em toda a ordem jurídica a cooperação é pressuposto abstrato e geral, no
Direito das Obrigações, centrado na noção de prestação como conduta humana
devida, ela é nuclear, inafastável e concretamente verificável: por meio da relação
obrigacional «o interesse de uma pessoal é prosseguido por meio da conduta doutra
pessoa», sendo a colaboração entre os sujeitos «uma constante intrínseca das
situações».” (MARTINS-COSTA, Judith. A boa-fé no direito privado: critérios
para a sua aplicação. 2a ed. São Paulo: Saraiva, 2018, p. 575-576).
Por lealdade contratual, deve-se esperar uma cooperação entre as
partes contratantes, voltada ao adimplemento satisfatório do negócio jurídico.
Ressalva-se, contudo, a partir dos ensinamentos de Judith Martins-Costa, que “[a]
cooperação devida não configura uma qualquer cooperação, ou uma cooperação
ilimitada ou indefinida, e muito menos, uma «cooperação sentimental»: não há

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dever de ser ingênuo na relação negocial”. (A boa-fé no direito privado: critérios
para a sua aplicação. 2a ed. São Paulo: Saraiva, 2018, p. 575).
No caso em tela, o comportamento das requeridas vai de encontro ao
adimplemento satisfatório do contrato. Isso porque, além da intransigência das
requeridas com relação ao instrumento contratual, o autor teve seu nome inscrito nos
órgãos de proteção ao crédito (fl. 431), o contrato em questão foi resilido pela Plano
Seringueira e, consequentemente, perdeu o imóvel via leilão extrajudicial com
adjudicação (fls. 185/193).
Ressalte-se que, mesmo após negociação com o corpo jurídico da
Plano Seringueira e retificação dos valores no contrato (fl. 51), a construtora
manteve sua irredutibilidade, sugerindo, então, a assinatura de um novo contrato em
valor superior.
Cumpre, outrossim, obtemperar que o conflito de interesses delineado
no caso em testilha versa acerca de relação de consumo. De fato, as partes denotam
todas as características contidas, respectivamente, nos artigos 2o e 3o do Código de
Defesa do Consumidor.
Além de densificar os efeitos da aludida cláusula geral de boa-fé
objetiva, a aplicação do sistema consumerista fundamenta a responsabilidade
solidária das requeridas pelo incumprimento contratual, nos termos do art. 7o,
paraìgrafo uìnico, do Coìdigo de Defesa do Consumidor, segundo o qual “tendo mais
de um autor a ofensa, todos responderaÞo solidariamente pela reparac aÞo dos danos
previstos nas normas de consumo”. No mesmo sentido eì o art. 25, §1o, do mesmo
diploma legal: “Havendo mais de um responsaìvel pela causac aÞo do dano, todos
responderaÞo solidariamente pela reparac aÞo prevista nesta e nas Sec oÞes anteriores”.
Acerca do tema, Anto^nio Carlos Efing elucida, com acuidade, que:
“Com a adoc aÞo da solidariedade pelo legislador brasileiro ainda na
parte principioloìgica do CDC (paraìgrafo uìnico do art. 7o) e
reforc ̧ando quando se trata da responsabilidade pelo fato e pelo viìcio
do produto e do servic o, estabeleceu-se importante sistema
preventivo que impoÞe riìgido controle de qualidade e adequac aÞo dos
produtos e servic ̧os colocados no mercado de consumo brasileiro. Isto

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porque tal solidariedade determina aos agentes econo micos a eleic aÞo
de “parceiros econo micos” adequados às normas consumeristas, sob
pena de serem envolvidos em lides de consumo e ser-lhes imposto o
dever de indenizar o consumidor, permitindo, somente apoìs esta
indenizac aÞo, o regresso contra o agente responsaìvel pelo dano (total
ou parcialmente).” (Fundamentos do Direito das Relac oÞes de
Consumo. 3a ed. rev. e atul. Curitiba: Juruaì, 2017, p. 188).
Em outros termos, na presença de mais um autor da ofensa a direitos
do consumidor, todos os fornecedores envolvidos na cadeia respondem de forma
solidária pelos danos provocados ao destinatário final de produtos ou serviços.
Note-se que a validade dos negócios jurídicos celebrados objeto desta
ação não se confunde nem exime as requeridas quanto ao inadimplemento
contratual. Com efeito, a falha na prestação dos serviços por parte das empresas rés,
em especial a sua atuação em desconformidade com os ditames da boa-fé objetiva,
contribuiu diretamente para a frustração do contrato de compra e venda da unidade
habitacional.
No que concerne aos valores atinentes à taxa mensal de condomínio,
ao IPTU e ao consumo de água e gás, convém, inicialmente, consignar a abusividade
da disposição contratual relativa às despesas condominiais e encargos (Cláusula
XVIII-1., fl. 72). Confira-se, in verbis, a referida cláusula contratual:
“XVIII. - DAS DESPESAS CONDOMINIAIS E ENCARGOS.-
XVIII-1.- A partir da data da expedição do “CERTIFICADO DE
CONCLUSÃO” da construção (HABITE-SE) pela Prefeitura
Municipal de Guarulhos, Estado de São Paulo, do “CONDOMÍNIO
FATTO FIGUEIRA SÃO BERNARDO” e da instalação do
respectivo condomínio de utilização, passarão a correr por conta
exclusiva do COMPRADOR todas as despesas decorrentes de
impostos, taxas e contribuições fiscais incidentes sobre a unidade
prometida à venda, assim como as próprias de condomínio, mesmo
que este não tenha recebido as chaves da unidade, por qualquer
motivo, o que desde já concorda e aceita o COMPRADOR, para
não prejudicar ou onerar os demais condôminos que cumpriram
com suas obrigações e são detentores da posse de suas respectivas
unidades.” (Ênfases no original).

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Embora possuam natureza propter rem, a responsabilidade pessoal
pelo seu pagamento é vinculada à posse do bem, que, em situações como a do caso
em comento, são representadas pela data da entrega das chaves. (Nesse sentido:
“[c]onsoante entendimento desta Corte, a responsabilidade pelo pagamento das
taxas condominiais é encargo do adquirente apenas a partir da posse, efetivada
com a entrega das chaves.” STJ, AgInt no REsp no 1865155 / SP, 4a Turma, Rel.
Min. Antonio Carlos Ferreira, j. em 28/09/2020).
No mesmo sentido, confira-se os julgados deste Egrégio Tribunal de
Justiça:
“Ação declaratória de nulidade de cláusulas c/c pedido de rescisão
contratual. Pretensão da Ré de aplicação da cláusula penal em
desfavor dos Autores, em razão da desistência do negócio.
Possibilidade de retenção entre 10% e 25% sobre os valores pagos,
conforme orientação jurisprudencial. Percentual fixado pela r.
sentença em 20%, que se mostra razoável para satisfazer os ônus do
desfazimento do negócio. Taxa de ocupação que já está inserida no
percentual de retenção em favor da Ré. Comissão de corretagem.
Devolução. Adequação. Observância aos termos do REsp no
1.599.511/SP, julgado sob o rito dos recursos repetitivos. Contrato
que não atende aos termos do recurso repetitivo, porque nada dispôs a
respeito, observado que o documento de pág. 54 não se presta a
tanto. Taxa condominial e IPTU que são devidos pelo comprador
a partir da entrega das chaves do imóvel. Sentença de parcial
procedência reformada em parte. Honorários sucumbenciais mantidos
como prevalentes à Ré, contudo sem majoração. Recurso
parcialmente
provido.”
(TJSP,
Apelação
no
1004964-05.2017.8.26.0008, 3a Câmara de Direito Privado, Des. Rel.
João Pazine Neto, j. em 13/08/2020 grifos nossos).
“SENTENÇA
Fundamentação
Nulidade não verificada

Sentença suficientemente fundamentada, dela constando as devidas
razões de convencimento do julgador, cumprindo, assim, o comando
estatuído nos artigos 93, inciso IX, da Constituição Federal e 489, §
1o, do CPC Preliminar rejeitada. COMPROMISSO DE COMPRA
E VENDA Rescisão com restituição de quantias pagas Atraso na
entrega da unidade por prazo superior ao previsto com tolerância de
180 dias
Incidência do Código do Consumidor
Aplicação da
teoria finalista temperada
Demora na expedição de Certificado
Ambiental de Recebimento Provisório, decorrente de Termo de
Compromisso Ambiental firmado com o Departamento de Parques e

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Áreas Verdes que não elide a culpa da ré Caracterização de fortuito
interno
Risco do negócio que não pode ser repassado ao
consumidor Restituição integral das quantias pagas Inteligência
da súmula 543 do STJ Inaplicabilidade da Lei do Distrato (Lei no
13.786/2018) cuja vigência é posterior à celebração do contrato
Celebração de "Instrumento Particular de Aditamento Contratual" que
prevê a realização de alterações na unidade por prepostos da ré com
pagamentos realizados pela autora
Restituição desses gastos
corretamente determinada Juros de mora cujo termo inicial se dá da
citação, nos termos do art. 405 do Código Civil, por se tratar de
relação contratual, rescindida por ato culposo da ré
Correção
monetária a partir de cada desembolso já que se limita à atualização
do valor nominal da moeda, evitando perdas inflacionárias Taxas
condominiais e IPTU que
não
podem
ser
atribuídos
ao
compromissário comprador antes da efetiva entrega das chaves
Taxa de ocupação indevida, já que evidenciada a não utilização do
imóvel Sentença mantida Recurso desprovido.” (TJSP, Apelação
no 1077932-14.2018.8.26.0100, 15a Câmara de Direito Privado, Des.
Rel. Vicentini Barroso, j. em 17/06/2019 grifos nossos).
“Ação de indenização por danos morais e materiais, cumulada com
pedido de declaração de inexistência de débito - Preliminar de
ilegitimidade passiva da requerida
Afastamento
Requerida
responsável pela venda e pela entrega do bem, assim como pela
estipulação do contrato, que determinou a transferência do pagamento
dos débitos condominiais e de IPTU ao autor no momento do "habite-
se" Taxas condominiais Impossibilidade de cobrança antes da
imissão do autor na posse do imóvel Valores exigidos antes da
entrega das chaves a título de taxas condominiais que deverão ser
restituídos ao autor Devolução na forma simples Consumidor
que não recebeu a posse do imóvel e não pode responder pelo
IPTU da unidade antes da efetiva entrega das chaves - Valores
exigidos antes da entrega das chaves a título de IPTU que
deverão ser restituídos ao autor Devolução na forma simples
Não demonstrada a má-fé da empresa requerida, que efetuou a
cobrança em razão da existência de estipulação contratual Valores
referentes à tarifa de água e esgoto no período que antecedeu a
entrega das chaves, da mesma forma, não podem ser imputados
ao autor Sentença de parcial procedência Recurso provido em
parte.” (TJSP, Apelação no 0004946-15.2014.8.26.0296, 3a Câmara
de Direito Privado, Des. Rel. Marcia Dalla Déa Barone, j. em
07.03.2016)
Tendo em vista que a unidade habitacional não foi disponibilizada ao

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autor, circunstância agravada pelos fatos acima narrados, a sentença deve ser
mantida quanto à determinação de ressarcimento, na forma simples, dos valores
despendidos com tais encargos e despesas.
Por derradeiro, não comportam provimento as pretensões das
requeridas de afastamento e/ou redução da condenação indenizatória a título de
danos morais.
Na realidade, os fatos vivenciados pelo autor comportam indenização
por dano moral na medida em que não se restringe ao mero dissabor, aborrecimento
ou sensibilidade exacerbada.
Para além dos desdobramentos decorrentes da intransigência das
requeridas quanto ao adimplemento satisfatório do contrato e prejuízos diretos em
função da frustração do negócio, a inscrição ou a manutenção indevida em órgãos de
proteção ao crédito caracteriza dano moral in re ipsa, conforme orientação
sedimentada na jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça, (cf. REsp. no
1.707.577/SP, 2a Turma, Rel. Min. Herman Benjamin, j. 7-12-2017, DJe
19-12-2017, v. u.; AgInt no AREsp. No 1.067.536, 4a Turma, Rel. Min. Antonio
Carlos Ferreira, j. 06-06-2017, DJe 16-06-2017, v.u.).
Com efeito, inclusive pelas máximas de experiência, a restrição
indevida, com os efeitos publicísticos correlatos, vulneradores da teoria da confiança
e, sobretudo, aptos a impor ao autor status de devedor, com todas as restrições
patrimoniais e publicísticas consequentes, permite divisar situação manifestamente
constrangedora, no rol do denominado direito geral de personalidade, superando a
esfera dos meros aborrecimentos quotidianos.
Forte em tais premissas, o valor indenizatório fixado pelo juízo a quo,
correspondente a R$10.000,00 (dez mil reais), revela-se adequado em cotejo com os
parâmetros adotados pelo E. Tribunal de Justiça de São Paulo, bem como a conduta
das partes, a intensidade e duração do dano e o denominado valor desestímulo,
destinado a dissuadir o ofensor, de igual prática no futuro, no âmbito do princípio da
prevenção.

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Ante o exposto, nego provimento aos recursos interpostos. Em
virtude da sucumbência recursal, majoro a verba honorária devida pelas rés para
R$6.000,00 (seis mil reais), nos termos do art. 85, §8o e 11, do Código de Processo
Civil.
MARCO FÁBIO MORSELLO
Relator