Tribunal: TJSP
Processo: 1004140-02.2017.8.26.0152
Classe: Apelação Cível / Associação
Órgão julgador: Erickson Gavazza Marques
Órgão colegiado: 5a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-03-31
Data de publicação: 2020-03-31

Ementa:
COBRANÇA – ASSOCIAÇÃO QUE PRESTA SERVIÇOS NA ÁREA ONDE SE SITUA PROPRIEDADE DOS RÉUS - OBRIGAÇÃO QUE DECORRE DA LEI OU DA VONTADE DAS PARTES - TAXAS DE MANUTENÇÃO QUE NÃO OBRIGAM OS NÃO ASSOCIADOS OU OS QUE A ELA NÃO ANUÍRAM – TESE FIXADA EM SEDE DE RECURSO REPRESENTATIVO DE CONTROVÉRSIA – INTELIGÊNCIA DO ARTIGO 1036 DO CÓDIGO DE PROCESSO CIVIL/2015 – AÇÃO IMPROCEDENTE – DECISÃO MANTIDA –

Ementa:
COBRANÇA – ASSOCIAÇÃO QUE PRESTA SERVIÇOS NA ÁREA ONDE SE SITUA PROPRIEDADE DOS RÉUS - OBRIGAÇÃO QUE DECORRE DA LEI OU DA VONTADE DAS PARTES - TAXAS DE MANUTENÇÃO QUE NÃO OBRIGAM OS NÃO ASSOCIADOS OU OS QUE A ELA NÃO ANUÍRAM – TESE FIXADA EM SEDE DE RECURSO REPRESENTATIVO DE CONTROVÉRSIA – INTELIGÊNCIA DO ARTIGO 1036 DO CÓDIGO DE PROCESSO CIVIL/2015 – AÇÃO IMPROCEDENTE – DECISÃO MANTIDA – RECURSO NÃO PROVIDO.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2020.0000227168
ACÓRDÃO
Vistos,
relatados
e
discutidos
estes
autos
de
Apelação
Cível
no
1004140-02.2017.8.26.0152, da Comarca de Cotia, em que é apelante ASSOCIAÇÃO
DOS AMIGOS DA PAISAGEM RENOIR II E III, são apelados MIEKO KUBOTA
NAKAMURA e SUSUMU NAKAMURA.
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 5a Câmara de Direito Privado do
Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Negaram provimento ao
recurso. V. U., de conformidade com o voto do relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores MOREIRA VIEGAS
(Presidente sem voto), J.L. MÔNACO DA SILVA E JAMES SIANO.
São Paulo, 31 de março de 2020.
ERICKSON GAVAZZA MARQUES
Relator
Assinatura Eletrônica

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Apelação Cível no 1004140-02.2017.8.26.0152 -Voto no 30808
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APELAÇÃO CÍVEL no 1004140-02.2017.8.26.0152
Comarca : COTIA 3a VARA CÍVEL
Juiz
: CARLOS ALEXANDRE AIBA AGUEMI
Ação
: COBRANÇA
Apelante :ASSOCIAÇÃO DOS AMIGOS DA PAISAGEM
RENOIR II E III
Apelados : MIEKO KUBOTA NAKAMURA e OUTRO
VOTO No 30808
COBRANÇA ASSOCIAÇÃO QUE PRESTA SERVIÇOS NA ÁREA ONDE
SE SITUA PROPRIEDADE DOS RÉUS - OBRIGAÇÃO QUE DECORRE DA
LEI OU DA VONTADE DAS PARTES - TAXAS DE MANUTENÇÃO QUE
NÃO OBRIGAM OS NÃO ASSOCIADOS OU OS QUE A ELA NÃO
ANUÍRAM TESE FIXADA EM SEDE DE RECURSO REPRESENTATIVO
DE CONTROVÉRSIA INTELIGÊNCIA DO ARTIGO 1036 DO CÓDIGO DE
PROCESSO CIVIL/2015 AÇÃO IMPROCEDENTE DECISÃO MANTIDA
RECURSO NÃO PROVIDO.
Vistos, etc.
Trata-se de ação de cobrança, ajuizada pela Associação
dos Amigos da Paisagem Renoir II e III contra Mieko Kubota
Nakamura e Susumu Nakamura, que a respeitável sentença de fls.
214/216, cujo relatório fica fazendo parte integrante do presente,
julgou liminarmente improcedente.
Irresignada,
recorre
a
autora,
sustentando,
preliminarmente, que houve cerceamento de defesa, violando o
princípio da ampla defesa. No mérito, alega, em suma, que todos os
compradores dos imóveis dentro do loteamento sabem da obrigação
de pagamento mensal das contribuições de manutenção. Afirma que
a decisão do Superior Tribunal de Justiça não é vinculante e que as

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associações são distintas umas das outras, devendo ser observados
seus requisitos. Argumenta que ninguém discute a livre associação,
mas sim que os apelados utilizam-se dos serviços prestados e que a
ausência de participação no rateio das despesas por parte dos réus
configura-se enriquecimento sem causa. Pede, ao final, o
provimento do apelo.
O recurso foi preparado e respondido.
É o relatório.
Não obstante os argumentos da apelante, certo é que o
cerne da questão é sim a cobrança de contribuições dos proprietários
de imóveis situados em locais onde administradoras prestam
serviços de manutenção, segurança, entre outros.
Em que pese o posicionamento deste Relator, impõe-se
observar a orientação definida pelo Colendo Superior Tribunal de
Justiça, que, no julgamento do Recurso Especial n° 1.439.163/SP,
processado nos termos do artigo 1036, do Código de Processo
Civil/2015, definiu que “as taxas de manutenção criadas por
associação de moradores não obrigam os não associados ou os que
a ela não anuíram” (STJ REsp no 1.439.163/SP 2a Seção Rel.
Ministro Marcos Buzzi j. 11.03.15 DJe 22.05.15 m.v.).
Com efeito, segundo o Superior Tribunal de Justiça:

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“esse tipo de associação não pode ser considerada um
condomínio nos moldes da Lei no 4.591/1964. Isso
porque para haver a incidência da mencionada
legislação, é necessário, entre outros requisitos, que a
aquisição de fração ideal do terreno esteja atrelada à
atividade de incorporação imobiliária.
Já os chamados loteamentos fechados aproximam-se
mais do loteamento disciplinado pela Lei no 6.766/1979,
que dispõe sobre o parcelamento do solo urbano, e
apesar
de
apresentarem
os
mesmos
requisitos
urbanísticos
exigidos
para
implantação
de
um
loteamento
convencional,
possuem
características
próprias que acabam diferenciando-os, especialmente
pelo fato de o acesso às vias e aos logradouros nos
loteamentos fechados serem restritos ao trânsito de
moradores e visitantes.
Logo, os loteamentos fechados, também conhecidos
como "condomínio de fato", carecem de legislação
específica, e a falta de previsão legal cria alguns
impasses, dentre os quais se destaca a problemática
referente ao rateio de despesas em comum.
Nesse contexto, para fazer face às despesas de
disponibilização
e
manutenção
de
serviços
que
beneficiam áreas comuns no âmbito dos loteamentos
fechados, são criadas associações de moradores.
No entanto, nos termos da consolidada jurisprudência
desta Corte, em virtude da natureza jurídica da
associação civil, não é possível a exigência de
pagamento compulsório de contribuição de proprietário
não associado à entidade por atentar contra a liberdade
de associação prevista na própria Constituição
Federal.” (STJ Resp no 1.280.871/SP 2a Seção Rel.
Min. Marco Buzzi j. 11.03.15 DJe 22.05.15 m.v.)

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Oportuno consignar que para aquele Tribunal, nem
mesmo a aquisição do imóvel após a constituição da associação
justificaria a cobrança, uma vez que inexiste “espaço para a
concepção de uma 'aceitação tácita' a ser imposta pelo Poder
Judiciário (...), pois, na ausência de uma legislação que regule
especificamente a presente matéria, prepondera, na hipótese, o
exercício da autonomia da vontade a ser manifestado pelo
proprietário ou, inclusive, pelo comprador de boa-fé, emanada da
própria garantia constitucional da liberdade de associação e da
legalidade, uma vez que ninguém pode ser compelido a fazer algo
senão em virtude de lei.” (STJ REsp no 1.439.163/SP 2a Seção
Rel. Ministro Marcos Buzzi j. 11.03.15 DJe 22.05.15 m.v.).
Em suma, somente pela lei ou pela adesão expressa é
possível imputar ao proprietário ou possuidor a obrigação de
ressarcir os gastos decorrentes das obras e serviços prestados por
associação de moradores.
Considerando que, na hipótese dos autos, é fato
incontroverso que os recorridos não aderiram formalmente à
associação, não podem ser compelidos a arcar com o pagamento das
taxas de manutenção, independentemente dos serviços que são
prestados nas áreas comuns, razão pela qual a improcedência
liminar era medida de rigor, de acordo com o que estabelece o artigo

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332, inciso II, do Código de Processo Civil, nada havendo de ser
alterado na r. decisão proferida.
Por fim, nos termos do artigo 85, §1o, do Código de
Processo Civil, fixo a verba honorária em 10% do valor atualizado
da causa.
Pelo exposto, NEGO PROVIMENTO ao recurso.
Erickson Gavazza Marques
Relator