Tribunal: TJSP
Processo: 1005858-29.2016.8.26.0068
Classe: Apelação Cível / Promessa de Compra e Venda
Órgão julgador: Maria Salete Corrêa Dias
Órgão colegiado: 3a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-02-11
Data de publicação: 2020-02-12

Ementa:
AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL c/c RESTITUIÇÃO DE QUANTIAS PAGAS – Aquisição de imóvel na planta. ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL – Atraso injustificado, após a previsão dos 180 dias - Rescisão contratual por culpa exclusiva da parte ré – Aplicação da Súmula 543 do STJ – Devolução integral dos valores pagos. DESPESAS ACESSÓRIAS. Aplicação do entendimento firmado em sede de recurso repetitivo.

Ementa:
AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL c/c RESTITUIÇÃO DE QUANTIAS PAGAS – Aquisição de imóvel na planta. ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL – Atraso injustificado, após a previsão dos 180 dias - Rescisão contratual por culpa exclusiva da parte ré – Aplicação da Súmula 543 do STJ – Devolução integral dos valores pagos. DESPESAS ACESSÓRIAS. Aplicação do entendimento firmado em sede de recurso repetitivo. Despesa condominial que somente é transferida ao promitente comprador com a sua imissão na posse. Laudêmio e foro que somente são de responsabilidade do promitente comprador após sua imissão na posse. RECURSO DESPROVIDO.

Inteiro teor:
TRIBUNAL DE JUSTIÇA
PODER JUDICIÁRIO
São Paulo
Registro: 2020.0000088899
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível no
1005858-29.2016.8.26.0068, da Comarca de Barueri, em que é apelante ACS OMEGA
EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA., é apelado RUBENS EMMANOEL
PREUSS.
ACORDAM, em 3a Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça de
São Paulo, proferir a seguinte decisão: "Negaram provimento ao recurso. V. U.", de
conformidade com o voto do Relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Exmos. Desembargadores JOÃO
PAZINE NETO (Presidente sem voto), VIVIANI NICOLAU E CARLOS ALBERTO DE
SALLES.
São Paulo, 11 de fevereiro de 2020
MARIA SALETE CORRÊA DIAS
RELATOR
Assinatura Eletrônica

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Apelação Cível no 1005858-29.2016.8.26.0068 - Barueri - VOTO No 2333 2/7
Voto no 2333
Apelação 1005858-29.2016.8.26.0068 Processo Digital
Apelante: Acs Omega Empreendimentos Imobiliários Ltda.
Apelado: Rubens Emmanoel Preuss
Comarca: Barueri
Juiz prolator: José Maria Alves de Aguiar Júnior
AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL c/c RESTITUIÇÃO
DE QUANTIAS PAGAS Aquisição de imóvel na planta.
ATRASO
NA
ENTREGA
DO
IMÓVEL

Atraso
injustificado, após a previsão dos 180 dias - Rescisão
contratual por culpa exclusiva da parte ré Aplicação
da Súmula 543 do STJ Devolução integral dos valores
pagos.
DESPESAS
ACESSÓRIAS.
Aplicação
do
entendimento firmado em sede de recurso repetitivo.
Despesa condominial que somente é transferida ao
promitente comprador com a sua imissão na posse.
Laudêmio e foro que somente são de responsabilidade
do promitente comprador após sua imissão na posse.
RECURSO DESPROVIDO.
A r. sentença de fls. 196/211, cujo relatório adoto,
JULGOU PROCEDENTE EM PARTE a demanda proposta por Rubens
Emmanoel Preuss em face de Acs Omega Empreendimentos Imobiliários
Ltda., para “declarar resolvido o contrato e condenar a ré a restituir ao autor: a)
as parcelas pagas com a aquisição do imóvel, sem retenção de qualquer
importância, observando-se correção do desembolso e juros de 1% ao mês a
partir da citação; b) a quantia comprovadamente desembolsada para pagamento
das despesas condominiais, laudêmio e foro, contando-se correção monetária e
juros de 1% ao mês, da data dos desembolsos. Com fulcro no artigo 487, II, CPC,
reconheço a prescrição da pretensão relativa à comissão de corretagem.

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Decaindo o autor, em parte não considerada mínima dos pedidos, arcará, na
forma preceituada no art. 86, do CPC, com 20% das custas e despesas
processuais, competindo o restante à ré, sucumbente da maior parte (80%). Os
honorários fixados em 10% do valor da condenação serão reciprocamente
devidos na mesma proporção acima”.
Inconformada, apela a parte ré (fls. 213/231) aduzindo,
em apertada síntese, 1) a ausência no atraso da entrega da obra; 2) a
impossibilidade de entregada das chaves por falta de quitação da integralidade
do preço; 3) a validade do prazo de tolerância de 180 dias; 4) a validade da
cláusula contratual de retenção de parcela dos valores, em caso de rescisão; 5) a
responsabilidade do adquirente pelo pagamento da taxa de laudêmio e foro; 6) a
impossibilidade
de
devolução
da
taxa
de
condomínio,
cobrada
pela
administradora do condomínio.

Contrarrazões da parte autora às fls. 236/252.

É o relatório.
Cuidam os autos de “Ação de Rescisão contratual c/c
restituição de quantias pagas e outros pleitos”.
Narra a exordial que, em 1o/12/2011, as partes firmaram
compromisso de compra e vende, referente a duas unidades autônomas 804 e
903, do condomínio Beat Alphaville, localizado na Alameda Itapecurú, 239,
Barueri/SP, com previsão de entrega para 30 de maio de 2014.
Conta que a entrega da obra ocorreu em dezembro/2014,
mas, em março/2015, o autor foi informado que as unidades do autor ainda não
estavam pronta, ocasionando na suspensão do pagamento da parcela de R$
35.000,00, que somente foi paga em 29/06/2015 com todos os acréscimos legais.

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Pois bem.
O capítulo IX do Contrato (fls. 42) fixou o prazo de
entrega para 30 de maio de 2014, com tolerância de 180 dias.
De acordo com a Súmula 164 deste E. Tribunal de
Justiça: “É válido o prazo de tolerância não superior a cento e oitenta dias, para
entrega de imóvel em construção, estabelecido no compromisso de venda e
compra, desde que previsto em cláusula contratual expressa, clara e inteligível”.

Tem-se, portanto, que o prazo final da entrega do imóvel
ocorreu em 27 de novembro de 2014.
O habite-se foi expedido em 12 de novembro de 2014
(fls. 171), antes do prazo do término do prazo de tolerância.
Ocorre que o autor alega culpa da ré pela rescisão
contratual, alegando que suas unidades não estavam prontas/disponíveis na data
do habite-se.
Conforme se depreende da troca de e-mails (fls. 34/41), o
autor solicitou a prorrogação do vencimento das últimas parcelas (antes do
financiamento) dia 04/11/2014, as quais foram postergadas para 01/12/2014.
Em 08/12/2014, portanto após a expedição do habite-se,
o autor solicitou nova postergação do vencimento: “Ana, boa tarde, como ainda
não temos data para entrega das unidades venho solicitar novo postergamento
das últimas parcelas para próximo mês”, tendo recebido a seguinte resposta:
“Informamos que postergamos as duas últimas parcelas de ambas as unidades.
As parcelas de repasse serão postergadas pelo nosso financeiro”.

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Os e-mails de fls. 29 comprovam que o autor solicitou o
boleto para pagamento da última parcela das duas unidades em 07/01/2015, com
vencimento em 10/01/2015, tendo sido informado que “estamos impossibilitados
de efetuar qualquer transação financeira, devido migração em nosso sistema
financeiro. Pedimos a gentileza de nos solicitar após 21 de janeiro”.
Ademais, conforme se verifica dos e-mails de fls. 28, em
26/02/15, o autor questionou a ré sobre a nova vistoria dos imóveis e o
reembolso do condomínio pago em fevereiro, pois estava impossibilitado de
tomar posse do imóvel. No dia 13/03/3015, a parte ré respondeu:
-Após 4 meses esperando a re-vistoria hoje foi feito o
cancelamento da re-vistoria das unidades na segunda 16/03, às
11h30 continuo no aguardo do posicionamento. Assim que sua
unidade estiver pronta nossa engenharia entrará em contato.
- Continuo no aguardo do boleto para quitação das ultimas
parcelas pendentes do imóvel (sem juros e multa) informarmos
que estamos com problemas em nosso sistema financeiro para
emissão dos boletos devido a migração de novo sistema.

Conclui-se, desta forma, que o imóvel não estava
disponível para o autor em março/2015. Ademais, o autor não se encontrava em
mora, posto que a ré informou estar impossibilitada de emitir os boletos.
A parte ré extrapolou o prazo de tolerância para a entrega
do imóvel, confirmando-se a inexecução da sua contraprestação, sendo,
portanto, lícito à parte adquirente requerer a rescisão do contrato, com a
devolução integral dos valores pagos.
Configurada a culpa da ré pela rescisão contratual, cabe
a devolução integral das parcelas pagas, conforme Súmula 543 do C. Superior
Tribunal de Justiça: “Na hipótese de resolução de contrato de promessa de
compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve

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ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador -
integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou
parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento.
(Súmula 543, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 26/08/2015, DJe 31/08/2015)”.
Não é caso de qualquer retenção, uma vez que a
rescisão se operou por culpa da ré e não por desistência imotivada do promitente
comprador, razão pela qual não se aplica ao caso o entendimento sedimentado
na Súmula 01 deste Egrégio Tribunal de Justiça.
Deste modo, como consequência da rescisão do
contrato, surge o direito à restituição dos valores pagos, nada havendo que se
modificar na r. sentença.
Ademais, conforme disposto na Súmula 2 do Tribunal de
Justiça de São Paulo, a devolução das quantias pagas pelo comprador deve ser
feita de uma só vez, não se sujeitando a forma de parcelamento, in verbis:
Súmula 2: A devolução das quantias pagas em contrato de
compromisso de compra e venda de imóvel deve ser feita de uma
só vez, não se sujeitando à forma de parcelamento prevista para
a aquisição.
Quanto à taxa de condomínio, o C. Superior Tribunal de
Justiça ao analisar o recurso repetitivo, tema 886, REsp 1345331/RS, decidiu:
PROCESSO CIVIL. RECURSO ESPECIAL REPRESENTATIVO
DE CONTROVÉRSIA. ART. 543-C DO CPC. CONDOMÍNIO.
DESPESAS COMUNS. AÇÃO DE COBRANÇA. COMPROMISSO
DE COMPRA E VENDA NÃO LEVADO A REGISTRO.
LEGITIMIDADE PASSIVA. PROMITENTE VENDEDOR OU
PROMISSÁRIO COMPRADOR. PECULIARIDADES DO CASO
CONCRETO. IMISSÃO NA POSSE. CIÊNCIA INEQUÍVOCA.

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1. Para efeitos do art. 543-C do CPC, firmam-se as seguintes
teses:
a) O que define a responsabilidade pelo pagamento das
obrigações condominiais não é o registro do compromisso de
compra e venda, mas a relação jurídica material com o imóvel,
representada pela imissão na posse pelo promissário comprador
e pela ciência inequívoca do condomínio acerca da transação.
b) Havendo compromisso de compra e venda não levado a
registro, a responsabilidade pelas despesas de condomínio pode
recair tanto sobre o promitente vendedor quanto sobre o
promissário comprador, dependendo das circunstâncias de cada
caso concreto.
c) Se ficar comprovado: (i) que o promissário comprador se imitira
na posse; e (ii) o condomínio teve ciência inequívoca da
transação, afasta-se a legitimidade passiva do promitente
vendedor para responder por despesas condominiais relativas a
período em que a posse foi exercida pelo promissário comprador.
2. No caso concreto, recurso especial não provido (grifei).
Assim, as despesas condominiais, assim como as
despesas com laudêmio e foro, somente devem ser transferidas à parte autora
após sua imissão na posse, o que não ocorreu nos autos.
Destarte, nada há que se modificar na r. sentença.
Diante do exposto, pelo meu voto NEGO PROVIMENTO
ao recurso, nos termos da fundamentação supra.
Ante o disposto no parágrafo 11 do artigo 85 do Código
de Processo Civil, majoro os honorários advocatícios em favor do patrono da
parte autora para 11% da condenação.

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