Tribunal: TJSP
Processo: 2254392-71.2020.8.26.0000
Classe: Agravo de Instrumento / Alienação Fiduciária
Órgão julgador: Paulo Ayrosa
Órgão colegiado: 31a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-12-12
Data de publicação: 2020-12-12

Ementa:
ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA – BEM IMÓVEL – AÇÃO DECLARATÓRIA C/C TUTELA CAUTELAR DE URGÊNCIA E REPARAÇÃO MORAL – PEDIDO DE TUTELA DE URGÊNCIA PARA SUSPENSÃO DOS EFEITOS DA CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE – ALEGAÇÃO DE AUSÊNCIA DE INTIMAÇÃO PESSOAL PARA PURGA DA MORA E PARA O LEILÃO – PROVAS CONTRÁRIAS – PROCEDIMENTO EXTRAJUDICIAL OBSERVADO CORRETAMENTE – RECURSO PROVIDO. O entendimento consolidado na

Ementa:
ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA – BEM IMÓVEL – AÇÃO DECLARATÓRIA C/C TUTELA CAUTELAR DE URGÊNCIA E REPARAÇÃO MORAL – PEDIDO DE TUTELA DE URGÊNCIA PARA SUSPENSÃO DOS EFEITOS DA CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE – ALEGAÇÃO DE AUSÊNCIA DE INTIMAÇÃO PESSOAL PARA PURGA DA MORA E PARA O LEILÃO – PROVAS CONTRÁRIAS – PROCEDIMENTO EXTRAJUDICIAL OBSERVADO CORRETAMENTE – RECURSO PROVIDO. O entendimento consolidado na jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça reconhece a necessidade de intimação pessoal do devedor sobre a data da realização do leilão extrajudicial, nos termos da Lei no 9.514/97, e Dec. Lei 70/66, vez que reconhece a possibilidade de purga da mora até a assinatura do auto de arrematação. No caso em questão, foi comprovada a regular intimação para a purga da mora, e para os leilões, não havendo qualquer irregularidade no procedimento extrajudicial adotado pelo credor. Logo de rigor o indeferimento da tutela de urgência pleiteada, reformando-se a decisão de primeiro grau.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2020.0001013587
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Agravo de Instrumento no
2254392-71.2020.8.26.0000, da Comarca de São Paulo, em que é agravante BANCO
BRADESCO S/A, é agravado MARCOS ARABIAN FERREIRA.
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 31a Câmara de Direito Privado
do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Deram provimento ao
recurso. V. U., de conformidade com o voto do relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores ANTONIO RIGOLIN
(Presidente) E ADILSON DE ARAUJO.
São Paulo, 12 de dezembro de 2020.
PAULO AYROSA
Relator
Assinatura Eletrônica

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Agravo de Instrumento no 2254392-71.2020.8.26.0000
1-Voto no 44.544
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Agravo de Instrumento No 2254392-71.2020.8.26.0000
Agravante: BANCO BRADESCO S/A
Agravado : MARCOS ARABIAN FERREIRA
Comarca: São Paulo 24a Vara Cível
Juiz (a): Tamara Hochgreb Matos

V O T O No 44.544
ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA
BEM IMÓVEL
AÇÃO
DECLARATÓRIA C/C TUTELA CAUTELAR DE URGÊNCIA
E REPARAÇÃO MORAL
PEDIDO DE TUTELA DE
URGÊNCIA
PARA
SUSPENSÃO
DOS
EFEITOS
DA
CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE
ALEGAÇÃO DE
AUSÊNCIA DE INTIMAÇÃO PESSOAL PARA PURGA DA
MORA E PARA O LEILÃO
PROVAS CONTRÁRIAS

PROCEDIMENTO
EXTRAJUDICIAL
OBSERVADO
CORRETAMENTE
RECURSO PROVIDO. O entendimento
consolidado na jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça
reconhece a necessidade de intimação pessoal do devedor sobre a
data da realização do leilão extrajudicial, nos termos da Lei no
9.514/97, e Dec. Lei 70/66, vez que reconhece a possibilidade de
purga da mora até a assinatura do auto de arrematação. No caso
em questão, foi comprovada a regular intimação para a purga da
mora, e para os leilões, não havendo qualquer irregularidade no
procedimento extrajudicial adotado pelo credor. Logo de rigor o
indeferimento da tutela de urgência pleiteada, reformando-se a
decisão de primeiro grau.
MARCOS ARABIAN FERREIRA propôs ação declaratória c/c
tutela cautelar em caráter de urgência, e reparação moral, frente à BANCO
BRADESCO S/A.

O MM. juízo a quo entendeu que não houve regular intimação para
o leilão, e deferiu a tutela para suspender os efeitos do leilão do imóvel, e
autorizou a manutenção do autor em sua posse até a decisão definitiva.
Inconformado, recorre o réu almejando a reforma da decisão,
alegando, em síntese, que: o bem imóvel é garantia do contrato em demanda,
assim, em caso de inadimplemento das obrigações, como ocorreu, imperioso
que o Agravante, na qualidade de credor, tome as providências legais
pertinentes para assegurar seu direito, medidas que poderão inclusive,
culminar na alienação extrajudicial bem; o procedimento expropriatório

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ocorreu nos estritos termos previstos na Lei 9.514/97; após terem sido
realizadas as diligências nos endereços fornecidos pelo próprio Agravado,
verificou-se a impossibilidade de entrega pessoal, tendo sido realizada a sua
intimação por hora certa; decorrido o prazo sem a purgação da mora, segundo
disposição do § 7o do artigo 26, da Lei 9514/97, a propriedade do imóvel sub
judice foi consolidada ao patrimônio do Agravante; o Agravado foi
devidamente intimado acerca das datas dos leilões designados, não tendo
exercido seu direito de preferência, por absoluta falta de interesse; ademais,
houve a ciência em data anterior ao leilão o que possibilitou ao Agravado o
exercício do direito de preferência e não o fez; o Agravado, em sua defesa,
não nega em momento algum o descumprimento contratual, pelo contrário,
confessa a inadimplência.
Foi concedido o efeito suspensivo pleiteado (fls. 120/121), e
prestadas as informações solicitadas ao douto juízo de primeiro grau, restou
mantida a decisão (fls. 125/126). O agravado ofertou contraminuta, batendo-
se pelo não provimento do recurso (fls. 128/134).
É O RELATÓRIO.
Conheço do agravo e lhe dou provimento.
Depreende-se dos autos que o autor propôs a presente ação visando,
dentre outros pleitos, a tutela antecipada para suspender os efeitos do leilão já
realizado, por entender que houve cobrança abusiva de valores, e ausência de
notificação/intimação para purga da mora, bem como sobre a realização do
leilão. O pedido de tutela foi deferido.
Inconformado, recorreu o réu, merecendo acolhida seu agravo.
O réu agravante comprovou que houve a devida intimação para a
purga da mora e para a realização dos leilões, ao contrário do afirmado pelo
agravante. De acordo com os documentos juntados aos autos, verifica-se que
as partes realizaram contrato de crédito bancário, com garantia de alienação
fiduciária de imóvel. Ante do inadimplemento da agravante, o banco credor
seguiu o procedimento previsto na Lei 9.514/97, que dispõe sobre o Sistema
de Financiamento Imobiliário, institui a alienação fiduciária de coisa imóvel,
e dá outras providências. O art. 26, § 1o prevê expressamente que a purga da

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mora pode ocorrer no prazo de 15 dias após o recebimento da notificação. E o
§ 7o do mesmo artigo estabelece que após o decurso deste prazo, será
averbado na matrícula do imóvel a consolidação da propriedade em nome do
fiduciário.
Assim, o banco credor intimou pessoalmente o devedor para purgar
a mora, e não tendo este feito o pagamento no prazo de 15 dias, deu
continuidade ao procedimento previsto na Lei 9.514/97.
O oficial do Cartório foi até o endereço residencial do autor, mas
não o encontrou, em vários dias e horários diferentes. Diante da
impossibilidade de encontrar o devedor, suspeitando de ocultação, promoveu
a intimação por hora certa (fls. 80/82).
O agravado afirmou que também não foi intimado sobre a
realização dos leilões, tomando conhecimento dos fatos por uma empresa do
ramo. Contudo, o banco comprovou ter enviado notificações para os dois
endereços que possuía do réu, que foram recebidas em 06 e 07.05.2020, além
de ter realizado a publicação de edital em jornais.
O leilão ocorreu em 20 e 25.05.2020, sendo o imóvel arrematado
no segundo leilão (fls. 108/111 e 114).
É certo que a Lei 9.514/97 não menciona expressamente a
necessidade de intimação do devedor sobre a data da realização do leilão
extrajudicial. No entanto, o art. 39 da referida lei dispõe que:
Art. 39. Às operações de financiamento imobiliário em geral
a que se refere esta Lei:
I - não se aplicam as disposições da Lei no 4.380, de 21 de
agosto de 1964, e as demais disposições legais referentes ao Sistema
Financeiro da Habitação - SFH;
II - aplicam-se as disposições dos arts. 29 a 41 do Decreto-lei
no 70, de 21 de novembro de 1966. (grifei)
Por sua vez, os arts. 34 e 36 do Dec. Lei 70/66 assim dispõem:
Art 34. É lícito ao devedor, a qualquer momento, até a
assinatura do auto de arrematação, purgar o débito, totalizado de
acordo com o artigo 33, e acrescido ainda dos seguintes encargos:
I - se a purgação se efetuar conforme o parágrafo primeiro do

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artigo 31, o débito será acrescido das penalidades previstas no contrato
de hipoteca, até 10% (dez por cento) do valor do mesmo débito, e da
remuneração do agente fiduciário;
II - daí em diante, o débito, para os efeitos de purgação,
abrangerá ainda os juros de mora e a correção monetária incidente até
o momento da purgação.
(...)
Art 36. Os públicos leilões regulados pelo artigo 32 serão
anunciados e realizados, no que este decreto-lei não prever, de acordo
com o que estabelecer o contrato de hipoteca, ou, quando se tratar do
Sistema Financeiro da Habitação, o que o Conselho de Administração
do Banco Nacional da Habitação estabelecer.
Parágrafo único. Considera-se não escrita a cláusula
contratual que sob qualquer pretexto preveja condições que subtraiam
ao devedor o conhecimento dos públicos leilões de imóvel hipotecado, ou
que autorizem sua promoção e realização sem publicidade pelo menos
igual à usualmente adotada pelos leiloeiros públicos em sua atividade
corrente.
Interpretando estes dispositivos legais, a jurisprudência entendeu
pela necessidade da intimação pessoal do devedor sobre a data da realização
do leilão extrajudicial, já que reconhece que é possível a purga da mora até a
assinatura do auto de arrematação.
Neste sentido temos vários julgados do STJ:
AGRAVO REGIMENTAL. EMBARGOS DE DECLRAÇÃO.
AGRAVO DE INSTRUMENTO. LEILÃO. SISTEMA FINANCEIRO DE
HABITAÇÃO. DECRETO LEI No 70/66. NOTIFICAÇÃO PESSOAL DO
DEVEDOR. NECESSIDADE. DECISÃO AGRAVADA MANTIDA.
I- Nos termos da jurisprudência desta Corte, a notificação para o
leilão, na execução extrajudicial de que trata o Decreto-Lei 70/66, deve ser,
necessariamente pessoal. Precedentes.
(...)
(STJ AgRg nos EDcl no Ag. 1.237.629/ES Rel. Min. SIDNEI
BENETI Terceira Turma j. 05.08.2010)
RECURSO
ESPECIAL.
AÇÃO
ANULATÓRIA
DE
ARREMATAÇÃO. NEGATIVA DE PRESTAÇÃO JURISDICIONAL. ART.
535 DO CPC. NÃO OCORRÊNCIA. LEI No 9.514/97. ALIEANÇÃO
FIDUCIÁIRA
DE
COISA
IMÓVEL.
LEILÃO
EXTRAJUDICIAL.
NOTIFICAÇÃO
PESSOAL
DO
DEVEDOR
FIDUCIANTE.
NECESSIDADE.

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1. (...)
2. A teor do que dispõe o artigo 39 da Lei no 9.514/97, aplicam-se
as disposições dos artigos 29 a 41 do Decreto-Lei no 70/66 às operações de
financiamento imobiliário em geral a que se refere a Lei no 9.514/97.
3.No âmbito do Decreto-Lei no 70/66, a jurisprudência do Superior
Tribunal de Justiça há muito se encontra consolidada no sentido da
necessidade de intimação pessoal do devedor acerca da data da realização do
leilão extrajudicial, entendimento que se aplica aos contratos regidos pela Lei
no 9.514/97.
4. Recurso especial provido.
(STJ REsp 1.447.687/DF Rel. Min. RICARDO VILLAS BOAS
CUEVA Terceira Turma j. 21.08.2014)
Apesar de ser entendimento jurisprudencial a necessidade de prévia
intimação para a realização do leilão, as alterações promovidas pela Lei no
13.465, de 2017 vieram confirmar este entendimento.
A Lei 9.514/97 trata do tema nos seguintes artigos:
“Art. 27. Uma vez consolidada a propriedade em seu nome, o
fiduciário, no prazo de trinta dias, contados da data do registro de que
trata o § 7o do artigo anterior, promoverá público leilão para a alienação
do imóvel.
§ 1o Se no primeiro leilão público o maior lance oferecido for
inferior ao valor do imóvel, estipulado na forma do inciso VI e do
parágrafo único do art. 24 desta Lei, será realizado o segundo leilão nos
quinze dias seguintes. (Redação dada pela Lei no 13.465, de 2017)
§ 2o No segundo leilão, será aceito o maior lance oferecido,
desde que igual ou superior ao valor da dívida, das despesas, dos prêmios
de seguro, dos encargos legais, inclusive tributos, e das contribuições
condominiais.
§ 2o-A. Para os fins do disposto nos §§ 1o e 2o deste artigo,
as datas, horários e locais dos leilões serão comunicados ao devedor
mediante correspondência dirigida aos endereços constantes do contrato,
inclusive ao endereço eletrônico. (Incluído pela Lei no 13.465, de 2017)
§ 2o-B. Após a averbação da consolidação da propriedade
fiduciária no patrimônio do credor fiduciário e até a data da realização do
segundo leilão, é assegurado ao devedor fiduciante o direito de
preferência para adquirir o imóvel por preço correspondente ao valor da
dívida, somado aos encargos e despesas de que trata o § 2o deste artigo,
aos valores correspondentes ao imposto sobre transmissão inter vivos e
ao laudêmio, se for o caso, pagos para efeito de consolidação da
propriedade fiduciária no patrimônio do credor fiduciário, e às despesas
inerentes ao procedimento de cobrança e leilão, incumbindo, também, ao

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devedor fiduciante o pagamento dos encargos tributários e despesas
exigíveis para a nova aquisição do imóvel, de que trata este parágrafo,
inclusive custas e emolumentos. (Incluído pela Lei no 13.465, de 2017)
§ 3o Para os fins do disposto neste artigo, entende-se por:
I - dívida: o saldo devedor da operação de alienação fiduciária,
na data do leilão, nele incluídos os juros convencionais, as penalidades e
os demais encargos contratuais;
II - despesas: a soma das importâncias correspondentes aos
encargos e custas de intimação e as necessárias à realização do público
leilão, nestas compreendidas as relativas aos anúncios e à comissão do
leiloeiro.
(...) ”
No caso, há provas de que houve prévia intimação do agravante
para purga da mora, bem como sobre as datas de realização do leilão
extrajudicial, o que não o torna nulo.
Ademais, como constou do julgamento do agravo anteriormente
ofertado
pelo
ora
agravado
(No
2202351-30.2020.8.26.0000),
“o
inadimplemento iniciou em 23.12.2016, e o agravante não demonstrou
nenhuma intenção de pagar a dívida, apenas alegando irregularidade no
procedimento expropriatório, o que não se verificou”.
Ante o exposto deve ser revogada a liminar concedida em primeiro
grau, vez que não é possível verificar nenhuma irregularidade no
procedimento adotado pelo credor.
Posto isto, dou provimento ao recurso.
PAULO CELSO AYROSA M. ANDRADE
Relator