Tribunal: TJSP
Processo: 1085338-86.2018.8.26.0100
Classe: Apelação Cível / Locação de Imóvel
Órgão julgador: Antonio Rigolin
Órgão colegiado: 31a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-05-26
Data de publicação: 2020-05-26

Ementa:
LOCAÇÃO. AÇÃO DE DESPEJO POR FALTA DE PAGAMENTO CUMULADA COM COBRANÇA. JULGAMENTO ANTECIPADO DA LIDE QUE NÃO GEROU CERCEAMENTO DE DEFESA. SUPERVENIENTE DESOCUPAÇÃO DO IMÓVEL, TORNANDO PREJUDICADOS O PLEITO DE DESPEJO E A DISCUSSÃO A RESPEITO DO DIREITO DE RETENÇÃO POR BENFEITORIAS. CLÁUSULA CONTRATUAL QUE NÃO CONTÉM VERDADEIRA ESTIPULAÇÃO DE GARANTIA LOCATÍCIA. PREVALECIMENTO DA ISENÇÃO DE

Ementa:
LOCAÇÃO. AÇÃO DE DESPEJO POR FALTA DE PAGAMENTO CUMULADA COM COBRANÇA. JULGAMENTO ANTECIPADO DA LIDE QUE NÃO GEROU CERCEAMENTO DE DEFESA. SUPERVENIENTE DESOCUPAÇÃO DO IMÓVEL, TORNANDO PREJUDICADOS O PLEITO DE DESPEJO E A DISCUSSÃO A RESPEITO DO DIREITO DE RETENÇÃO POR BENFEITORIAS. CLÁUSULA CONTRATUAL QUE NÃO CONTÉM VERDADEIRA ESTIPULAÇÃO DE GARANTIA LOCATÍCIA. PREVALECIMENTO DA ISENÇÃO DE PAGAMENTO DE ALUGUÉIS PREVISTA NO CONTRATO, A AFASTAR O PLEITO CONDENATÓRIO. DÉBITO QUE PREVALECE QUANTO AO MAIS, COM A COMPENSAÇÃO DE VALORES REPRESENTATIVOS DE PAGAMENTOS. PARCIAL PROCEDÊNCIA RECONHECIDA. RECURSO PROVIDO EM PARTE. 1. A desocupação do imóvel ocorrida durante o curso do processo torna prejudicado o pedido de despejo e, por consequência, faz desaparecer o interesse para examinar o pleito de retenção por benfeitorias formulado pelo réu. 2. Não comporta apreciação o pleito de indenização por benfeitorias, dado que não houve ajuizamento de reconvenção. Seria necessária a emissão de preceito condenatório, e para tanto se mostra imprescindível a formulação de pedido, isto é, exercício de ação. 3. Daí advém a rejeição da assertiva de cerceamento de defesa, pois a dilação probatória pretendida pelo apelante era direcionada justamente a demonstração de fatos relacionados a esse aspecto. A discussão da causa, em verdade, comporta demonstração por via documental, e as partes cuidaram de apresentar os documentos nas oportunidades próprias em que se manifestaram. 4. O contrato contém estipulação indicada como de garantia, mas a interpretação de seu teor não permite confirmar a existência de pacto dessa natureza. Em verdade, o que existe é a convenção das partes no sentido de que o locatário se obrigou a realizar reforma no imóvel, com a contrapartida de isenção de cinco aluguéis, fornecimento de materiais e pagamento de quantia por parte da locadora. Assim, não há fundamento para autorizar compensação de valores em favor do locatário. 5. A autora pleiteou a condenação do réu ao pagamento de aluguéis a respeito dos quais o contrato estabeleceu isenção, sob a assertiva de que não houve cumprimento integral da avença por parte do réu, que deixou de realizar todas as reformas. Estabelecida a controvérsia, não houve iniciativa da autora em produzir prova do fato constitutivo do seu direito, de onde advém a impossibilidade de identificar o crédito, já que persiste a eficácia da cláusula que estabeleceu a isenção. 6. O locatário deixou de pagar aluguéis indicados no demonstrativo apresentado com a inicial e outros vencidos durante o curso do processo e até a desocupação. Houve pagamentos parciais, cuja compensação deve ser realizada. 7. Daí advém o reconhecimento da parcial procedência do pedido condenatório, não sendo o caso de aplicação da multa do artigo 940, do Código Civil, pois ausente qualquer possibilidade de identificação de má-fé por parte da credora.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DE SÃO PAULO
SEÇÃO DE DIREITO PRIVADO
31a Câmara
Registro: 2020.0000366355
ACÓRDÃO
Vistos,
relatados
e
discutidos
estes
autos
de
Apelação
Cível
no
1085338-86.2018.8.26.0100, da Comarca de São Paulo, em que é apelante DEIVID ULISSES
ARRUDA, é apelada MARIA INÊS LEMES DE SOUZA.
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 31a Câmara de Direito Privado do
Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Deram provimento parcial ao
recurso, nos termos que constarão do acórdão. V. U., de conformidade com o voto do relator,
que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores ANTONIO RIGOLIN
(Presidente), ADILSON DE ARAUJO E CARLOS NUNES.
São Paulo, 26 de maio de 2020.
ANTONIO RIGOLIN
Relator
Assinatura Eletrônica

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DE SÃO PAULO
SEÇÃO DE DIREITO PRIVADO
31a Câmara
Apelação Cível No 1085338-86.2018.8.26.0100 – São Paulo – VOTO No 45195 - 2 -
APELAÇÃO CÍVEL No 1085338-86.2018.8.26.0100
Comarca:SÃO PAULO 8a Vara Cível
Juiz: Vanessa Ribeiro Mateus
Apelante: Deivid Ulisses Arruda
Apelado: Maria Inês Lemes de Souza
LOCAÇÃO.
AÇÃO
DE
DESPEJO
POR
FALTA
DE
PAGAMENTO
CUMULADA
COM
COBRANÇA.
JULGAMENTO ANTECIPADO DA LIDE QUE NÃO GEROU
CERCEAMENTO
DE
DEFESA.
SUPERVENIENTE
DESOCUPAÇÃO
DO
IMÓVEL,
TORNANDO
PREJUDICADOS O PLEITO DE DESPEJO E A DISCUSSÃO
A
RESPEITO
DO
DIREITO
DE
RETENÇÃO
POR
BENFEITORIAS. CLÁUSULA CONTRATUAL QUE NÃO
CONTÉM VERDADEIRA ESTIPULAÇÃO DE GARANTIA
LOCATÍCIA.
PREVALECIMENTO
DA
ISENÇÃO
DE
PAGAMENTO DE ALUGUÉIS PREVISTA NO CONTRATO, A
AFASTAR O PLEITO CONDENATÓRIO. DÉBITO QUE
PREVALECE QUANTO AO MAIS, COM A COMPENSAÇÃO
DE VALORES REPRESENTATIVOS DE PAGAMENTOS.
PARCIAL
PROCEDÊNCIA
RECONHECIDA.
RECURSO
PROVIDO EM PARTE. 1. A desocupação do imóvel ocorrida
durante o curso do processo torna prejudicado o pedido de
despejo e, por consequência, faz desaparecer o interesse para
examinar o pleito de retenção por benfeitorias formulado pelo
réu. 2. Não comporta apreciação o pleito de indenização por
benfeitorias, dado que não houve ajuizamento de reconvenção.
Seria necessária a emissão de preceito condenatório, e para
tanto se mostra imprescindível a formulação de pedido, isto é,
exercício de ação. 3. Daí advém a rejeição da assertiva de
cerceamento de defesa, pois a dilação probatória pretendida pelo
apelante era direcionada justamente a demonstração de fatos
relacionados a esse aspecto. A discussão da causa, em verdade,
comporta demonstração por via documental, e as partes
cuidaram de apresentar os documentos nas oportunidades
próprias em que se manifestaram. 4. O contrato contém
estipulação indicada como de garantia, mas a interpretação de
seu teor não permite confirmar a existência de pacto dessa
natureza. Em verdade, o que existe é a convenção das partes no
sentido de que o locatário se obrigou a realizar reforma no
imóvel, com a contrapartida de isenção de cinco aluguéis,
fornecimento de materiais e pagamento de quantia por parte da
locadora.
Assim,
não
há
fundamento
para
autorizar
compensação de valores em favor do locatário. 5. A autora
pleiteou a condenação do réu ao pagamento de aluguéis a
respeito dos quais o contrato estabeleceu isenção, sob a assertiva
de que não houve cumprimento integral da avença por parte do
réu, que deixou de realizar todas as reformas. Estabelecida a
controvérsia, não houve iniciativa da autora em produzir prova

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DE SÃO PAULO
SEÇÃO DE DIREITO PRIVADO
31a Câmara
Apelação Cível No 1085338-86.2018.8.26.0100 – São Paulo – VOTO No 45195 - 3 -
do fato constitutivo do seu direito, de onde advém a
impossibilidade de identificar o crédito, já que persiste a eficácia
da cláusula que estabeleceu a isenção. 6. O locatário deixou de
pagar aluguéis indicados no demonstrativo apresentado com a
inicial e outros vencidos durante o curso do processo e até a
desocupação. Houve pagamentos parciais, cuja compensação
deve ser realizada. 7. Daí advém o reconhecimento da parcial
procedência do pedido condenatório, não sendo o caso de
aplicação da multa do artigo 940, do Código Civil, pois ausente
qualquer possibilidade de identificação de má-fé por parte da
credora.
Voto no 45.195
Visto.
1. Trata-se de ação de despejo por falta de pagamento
cumulada com cobrança proposta por MARIA INÊS LEMES DE SOUZA em
face de DEIVID ULISSES ARRUDA.
A r. sentença, cujo relatório se adota, julgou procedentes os
pedidos para, assim, resolver o contrato de locação e decretar o despejo,
bem como para condenar o réu ao pagamento dos aluguéis e encargos
indicados na petição inicial, bem como daqueles que se vencerem até a
efetiva desocupação, acrescidos da multa contratual de 10%, com
incidência de correção monetária e juros de mora de 1% ao mês desde os
respectivos vencimentos. Também condenou o demandado ao pagamento
das despesas processuais e dos honorários advocatícios, estes fixados em
10% sobre o valor da condenação, montante que será atualizado a partir da
data da fixação pelos índices da Tabela Prática do Tribunal de Justiça, com
incidência de juros moratórios de 1% ao mês desde o trânsito em julgado.

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DE SÃO PAULO
SEÇÃO DE DIREITO PRIVADO
31a Câmara
Apelação Cível No 1085338-86.2018.8.26.0100 – São Paulo – VOTO No 45195 - 4 -
Em seguida, foram rejeitados os embargos de declaração
opostos pelo réu (fl. 266/267).
Inconformado, apela o vencido alegando a ocorrência de
cerceamento de defesa por falta de dilação probatória, sob o argumento de
que pleiteou expressamente a produção de prova testemunhal para
comprovar a efetiva realização de benfeitorias no imóvel, além de prova
pericial, para a valoração de tais benfeitorias. Além disso, argumenta que
há excesso de cobrança, visto que a autora pretende receber
indevidamente os meses de fevereiro/2016 (proporcional), abril, junho,
agosto, setembro, novembro (proporcional) e dezembro de 2016, além de
novembro de 2017, fevereiro, julho e agosto de 2018, e pagou os aluguéis e
encargos da locação dos meses de dezembro de 2015, agosto de 2016,
fevereiro de 2018 e julho de 2018 (fls. 151/154). Na verdade, o único período
em aberto corresponde aos meses de novembro e dezembro de 2016.
Acrescenta que o imóvel permaneceu desocupado por mais de dez dias,
em virtude da necessidade de realização de reparos urgentes, o que
determina o abatimento do aluguel. Além disso, permaneceu em obras no
período de 15 de outubro de 2016 e 04 de janeiro de 2017, o que
desautoriza a cobrança dos aluguéis respectivos. Também consta do
contrato, na cláusula 7a, a estipulação de incidência de desconto dos
primeiros meses de aluguel, em razão da colocação de armário na área de
serviço. Argumenta que deve ser aplicada a sanção do artigo 940 do
Código Civil, posto que a autora pleiteou verba já pagas por meio de
transferências bancárias em nome de terceiros (setembro de 2016,
novembro de 2017, fevereiro de 2018, julho de 2018 e agosto de 2018
doc. 10 e 11). Ademais, as obras que realizou no imóvel determinaram a
sua valorização e o deixaram habitável, de modo que a retomada só pode
ser deferida depois de efetuado o pagamento da indenização respectiva,
enfatizando o seu direito de retenção, até porque inválida a cláusula 11a do

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DE SÃO PAULO
SEÇÃO DE DIREITO PRIVADO
31a Câmara
Apelação Cível No 1085338-86.2018.8.26.0100 – São Paulo – VOTO No 45195 - 5 -
contrato. Pleiteia o levantamento do valor dado em caução, de R$
15.000,00, com correção monetária pelo índice da poupança do período.
Recurso tempestivo e bem processado, oportunamente
preparado e respondido, com requerimento de majoração dos honorários de
sucumbência e condenação dos apelantes pela litigância de má-fé.
É o relatório.
2. Em primeiro lugar, tem-se que as partes realizaram um
acordo parcial, devidamente homologado (fl. 308), em razão do que houve a
entrega das chaves do imóvel à parte locadora, isto em 17 de março de
2020 (fl. 313), o que tornou prejudicado o julgamento do pedido de despejo,
ante a superveniente falta de interesse processual, ficando em aberto, tão
somente, o pleito de cobrança.
Consequentemente, desaparece também o interesse para
qualquer discussão a respeito do direito de retenção por benfeitorias
formulado na contestação, ante a ocorrência da desocupação. Deve-se
lembrar, por oportuno, que o direito de indenização por benfeitorias só pode
ser discutido mediante a propositura de ação condenatória específica, e
para tanto seria necessária a apresentação de reconvenção; como isso não
ocorreu, trata-se de matéria estranha ao contexto dos autos, e por isso não
pode ser examinada.
Vale sempre lembrar que o direito de compensação pode ser
pleiteado por meio de contestação, porém, no caso em exame, isto se
mostra inviável, por ausência de liquidez do alegado crédito (Código Civil,
artigo 369), o que só pode ser reconhecido por sentença, ou seja, mediante
a propositura de ação.

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DE SÃO PAULO
SEÇÃO DE DIREITO PRIVADO
31a Câmara
Apelação Cível No 1085338-86.2018.8.26.0100 – São Paulo – VOTO No 45195 - 6 -
Portanto, são discussões distintas o direito de retenção por
benfeitorias, que pode ser pleiteado por via de defesa, e o direito de
reparação por benfeitorias, que pressupõe a formulação de pedido
condenatório.
Assim, nem existe razão para discutir a respeito da validade
da cláusula de renúncia ao direito de indenização por benfeitorias à luz do
que estabelece o artigo 35 da Lei 8.245/91, matéria que se tornou estranha
ao contexto dos autos, por restar prejudicado o pleito de retenção.
Consequentemente, não encontra sentido a alegação de
cerceamento de defesa, dada a absoluta desnecessidade de dilação
probatória para apurar justamente aspectos relacionados à indenização e
retenção por benfeitorias.
A matéria relevante discutida não enseja a necessidade de
qualquer complemento probatório, estando nos autos todos os elementos
necessários para a realização do julgamento antecipado, o que se fez em
estrita conformidade com o artigo 370 do CPC.
Superada a questão processual, impõe-se o exame da
matéria de fundo.
Segundo a petição inicial, as partes convencionaram a
locação de imóvel pelo prazo de trinta meses, com término previsto para 30
de abril de 2018, mediante o aluguel mensal de R$ 3.000,00. Ficou
estabelecida a isenção de aluguéis por cinco meses (R$ 15.000,00), nos
termos da cláusula 16 do contrato, e mais o pagamento da quantia de R$
13.800,00, para que o locatário providenciasse a reforma do imóvel, com
instalação de pisos e revestimentos, armários fixos, gabinetes, cozinha

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DE SÃO PAULO
SEÇÃO DE DIREITO PRIVADO
31a Câmara
Apelação Cível No 1085338-86.2018.8.26.0100 – São Paulo – VOTO No 45195 - 7 -
planejada, guarda-roupas embutido, placas de painel wall, rebaixamento de
teto e tudo que consta da referida cláusula. O locatário chegou a fazer parte
das reformas, o que se estimou em aproximadamente R$ 5.000,00, o que
ensejou a isenção equivalente a apenas um mês e vinte dias, ficando
devendo os meses de fevereiro (10 dias), abril, junho e agosto de 2016. E
ele não pagou regularmente os aluguéis, efetuando apenas depósitos
esporádicos, de modo que a dívida alcançou o montante de R$ 43.060,00.
Em sua contestação, o réu alegou que deixou apenas de
realizar o pagamento integral referente aos meses de novembro e
dezembro de 2016, tendo o apartamento permanecido sem ocupação no
período de 15 de outubro de 2016 a 4 de janeiro de 2017, ante a
necessidade da realização de reparos urgentes. Também argumentou a
ocorrência de excesso de cobrança, pois se convencionou que os aluguéis
referentes aos meses de fevereiro, abril, junho e agosto de 2016 não seriam
pagos, como compensação pelo fornecimento dos armários da primeira
etapa, o que se deu antes mesmo de o locatário ingressar no imóvel.
Aduziu que os meses de setembro de 2016, novembro de 2017, fevereiro,
julho e agosto de 2018 foram efetivamente pagos por meio de
transferências bancárias em nome de terceiros. Por fim, requereu a
indenização pelas obras realizadas, que valorizaram o imóvel, sob pena de
retenção pelas benfeitorias.
Por outro lado, impõe-se analisar a questão alusiva à
alegada caução.
Na cláusula 2a, parágrafo único, do contrato, as partes
estabeleceram:

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DE SÃO PAULO
SEÇÃO DE DIREITO PRIVADO
31a Câmara
Apelação Cível No 1085338-86.2018.8.26.0100 – São Paulo – VOTO No 45195 - 8 -
“Fica acertado entre as partes que os aluguéis de dezembro
de 2015, fevereiro, abril, junho e agosto de 2016, não serão pagos pelo
locatário à locadora pois refere-se a desconto dado pela locadora, por
execução de armários fixos: guarda roupa embutido, gabinete de
banheiro, cozinha planejada e armário da área de serviços”.
A seguir, na cláusula 16, que trata da garantia contratual,
convencionaram:
“O locatário oferece como garantia, um investimento no
valor de R$ 15.000,00 em dinheiro e mais a execução de armários
fixos, que em parte será ressarcido com o desconto de 5 aluguéis
conforme descrito no PARÁGRAFO ÚNICO, soma-se ainda ao
investimento da reforma o valor de R$ 13.800,00 em dinheiro pagos
pela Locadora e o fornecimento de metais pela Locadora (chuveiro,
registro, torneiras, acessórios de banheiros, ducha higiênica, cuba de
louça para lavabo, exaustor para lavabo e Box para banheiro)
referentes à reforma com a coparticipação da locadora.
A reforma gerenciada pelo locatário, deverá ter seu término
até 30 dias após a assinatura do seu contrato contendo pronto:
Banheiro (...) Lavabo: (...) Área de serviço: (...) Cozinha: (...) Quarto:
(...) Escada: (...) Sala de estar: (...) Sala de jantar : (...) Revisão Elétrica
e reinstalação de fios e quadro de disjuntores”.
O texto dessa última cláusula é de difícil compreensão, pois
não traduz verdadeiramente a constituição de garantia contratual. O teor da
cláusula dá a entender que o locatário aplicou a quantia de quinze mil reais
e mais a execução de armários, ao mesmo tempo em que a locadora o
isentou do pagamento de cinco meses de aluguel e lhe entregou a quantia
de R$ 13.800,00 e diversos materiais. Obrigou-se o locatário, também, a
concluir a reforma do imóvel no prazo de trinta dias da assinatura do
contrato.

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DE SÃO PAULO
SEÇÃO DE DIREITO PRIVADO
31a Câmara
Apelação Cível No 1085338-86.2018.8.26.0100 – São Paulo – VOTO No 45195 - 9 -
Os termos da cláusula não permitem identificar a constituição
de garantia de cumprimento das obrigações do locatário. O que se constata,
isto sim, é a existência da estipulação de compensação, já que de um lado
houve a obrigação de promover a reforma e, de outro, a isenção de
aluguéis e entrega de dinheiro.
Assim, não há possibilidade de afirmar, diante do teor da
cláusula, a existência de crédito de titularidade do locatário, a esse título, o
que afasta a possibilidade de falar em compensação.
Prosseguindo, tem-se que a autora, em sua petição inicial,
afirmou que o locatário não cumpriu integralmente a obrigação de executar
a reforma no prazo de trinta dias, em razão do que não faria jus à isenção
total prevista no contrato. Assim, apontando que apenas parte do trabalho
foi concluída, estimou que a isenção contratual foi reduzida a R$ 5.000,00,
ou seja, correspondente ao mês de dezembro de 2015 e parte de fevereiro
de 2016. Além disso, informou que houve pagamentos parciais durante o
período da locação, fazendo referência no demonstrativo de fl. 5.
Em sua réplica, a autora apresentou novo quadro indicativo
dos valores recebidos no período de 2016 até a data do ajuizamento, em
agosto de 2018 (fls. 165-166). Para o deslinde da causa, há de se considerar
apenas os fatos ocorridos a partir de fevereiro de 2016, já que esse é o
primeiro aluguel pedido.
Da comparação entre o demonstrativo de fl. 5 e o de fls.
165/166, constata-se que:
a) há pedido condenatório ao pagamento de parte do aluguel
referente a fevereiro de 2016 (R$ 1.000,00), ao mesmo tempo em que se
reconheceu a ocorrência do pagamento de R$ 3.000,00 nesse mês;

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DE SÃO PAULO
SEÇÃO DE DIREITO PRIVADO
31a Câmara
Apelação Cível No 1085338-86.2018.8.26.0100 – São Paulo – VOTO No 45195 - 10 -
b) não houve pedido condenatório com referência ao aluguel
de março de 2016, de modo que não tem relevância a assertiva de
pagamento feita na contestação;
c) há pedido de condenação referente aos aluguéis de abril,
junho e agosto de 2016, que estão indicados como isentos no contrato. E o
demonstrativo de fl. 165 informa que no mês de agosto ocorreu o
pagamento da quantia de R$ 2.000,00, confirmando indicação do réu;
d) no tocante ao ano de 2017, apenas se pleiteia o aluguel
de novembro, que não foi efetivamente pago. Mas existe notícia de
pagamentos de valores superiores ao montante do aluguel em maio, junho
e julho;
e) com relação a 2018, foram pedidos os aluguéis de
fevereiro e agosto (época do ajuizamento). Com a prova produzida pelo réu
e o reconhecimento de fl. 165, tem-se que o aluguel de agosto foi pago. Há
indicação de prestações vencidas e não pagas depois da propositura
(setembro, outubro, novembro e dezembro) e da ocorrência de pagamento
de R$ 9.900,00 em dezembro;
f) em 2019, houve a indicação de pagamento de R$ 3.300,0
em janeiro, sem qualquer menção a recebimentos depois disso (fl. 166);
g) não há indicação de pagamento de aluguéis em 2020.
De todos esses pontos, pode-se concluir que:
a) não se encontra demonstrada a assertiva, feita na petição
inicial, de que o réu deixou de cumprir integralmente a obrigação de concluir

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DE SÃO PAULO
SEÇÃO DE DIREITO PRIVADO
31a Câmara
Apelação Cível No 1085338-86.2018.8.26.0100 – São Paulo – VOTO No 45195 - 11 -
a reforma, de modo a confirmar a assertiva de que teria perdido o direito à
isenção integral de cinco meses de aluguel. Essa prova cabia à autora, que
afirmou o fato constitutivo do seu direito de crédito, e nenhum interesse
manifestou em produzi-la, ônus que lhe cabia (CPC, artigo, 373, I).
Portanto, não existe fundamento probatório para reconhecer o crédito de
aluguéis referente aos meses de fevereiro, abril, junho e agosto de 2016, de
modo que o crédito locatício desse ano se restringe aos valores locatícios
indicados no demonstrativo de fl. 5 e relacionados aos meses de setembro,
novembro (R$ 1.000,00) e dezembro;
b) com referência ao aluguel de novembro de 2017 não
existe controvérsia, de modo que prevalece o crédito assim indicado no
demonstrativo de fl. 5;
c) com relação ao ano de 2018, o pedido se refere aos
meses de fevereiro, julho e agosto (fl. 5), porém, na oportunidade da réplica,
houve o reconhecimento da ocorrência do pagamento do aluguel de agosto.
Assim, a condenação deve alcançar os aluguéis referentes aos meses de
fevereiro e julho, além de setembro, outubro e novembro;
d) no tocante ao ano de 2019, consta apenas o pagamento
referente a janeiro, de modo que a condenação deve alcançar todos os
demais meses (fevereiro a dezembro);
e) de igual modo, em relação a 2020, são devidos os
aluguéis desde janeiro até a data da desocupação (17 de março).
Por outro lado, como se observou, houve pagamentos que
devem ser considerados para efeito de compensação: a) R$ 3.000,00 e R$
2.000,00, respectivamente, em fevereiro e agosto de 2016, pois havia

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DE SÃO PAULO
SEÇÃO DE DIREITO PRIVADO
31a Câmara
Apelação Cível No 1085338-86.2018.8.26.0100 – São Paulo – VOTO No 45195 - 12 -
isenção; b) R$ 2.000,00, R$ 2.500,00 e R$ 2.000,00, respectivamente, em
maio, junho e julho de 2017, valores que suplantaram o montante dos
respectivos aluguéis; e, c) R$ 6.900,00, em dezembro de 2018, montante
que superou o valor do aluguel do mês.
Assim sendo, impõe-se reconhecer que houve falta de
pagamento por parte do locatário, o que justificou o decreto do despejo, de
modo que esse aspecto deve ser considerado para efeito de disciplinar a
responsabilidade pela sucumbência.
No tocante ao pleito condenatório, impõe-se reconhecer que
o pedido é de parcial procedência, pois alguns aluguéis não eram devidos,
em razão da isenção contratual, e outros foram reconhecidamente pagos.
Não existe fundamento para cogitar da imposição da multa prevista no
artigo 940 do Código Civil, pois inexiste qualquer possibilidade de identificar
a ocorrência de má-fé, diante das circunstâncias do caso concreto,
sobretudo em razão da situação de conflito surgida e até mesmo em razão
do comportamento adotado pelo réu, que realizou pagamentos sem atender
datas de vencimento e com valores totalmente diversos daqueles previstos
no contrato.
Assim sendo, impõe-se restringir o preceito condenatório aos
aluguéis referentes a setembro, novembro (R$ 1.000,00) e dezembro de
2016, novembro de 2017, fevereiro, julho, setembro, outubro e novembro de
2017, fevereiro a dezembro de 2019, além de janeiro a março de 2020. Os
valores deverão ser corrigidos e acrescidos de juros de mora a contar de
cada vencimento, com incidência da multa moratória de 10%. No cálculo da
dívida deverá ocorrer a devida compensação dos valores indicados acima,
com correção monetária a contar das respectivas épocas de pagamento.

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DE SÃO PAULO
SEÇÃO DE DIREITO PRIVADO
31a Câmara
Apelação Cível No 1085338-86.2018.8.26.0100 – São Paulo – VOTO No 45195 - 13 -
Como houve sucumbência recíproca, faz-se necessária a
repartição proporcional dos encargos. Deve-se considerar o fato de que o
réu deu causa ao decreto do despejo e deixou de pagar diversas
prestações locatícias indicadas no demonstrativo de fl. 5, além dos valores
que venceram durante o curso do processo e até a data da desocupação.
Nessa perspectiva, apresenta-se perfeitamente razoável a fixação em 10%
sobre o valor da condenação nos termos em que agora são estabelecidos,
montante que se eleva a 12% em razão da incidência do artigo 85, § 11, do
CPC. Por outro lado, deverá a autora pagar os honorários advocatícios dos
patronos do demandado, ora fixados em R$ 1.700,00, nos termos do artigo
85, §§ 2o e 11, do CPC, valor a ser atualizado a partir do ajuizamento.
No tocante às despesas processuais, e considerando a
amplitude da condenação, que compreende valores vencidos durante o
curso do processo, impõe-se atribuir ao réu a responsabilidade pelo
pagamento de 80% do valor respectivo, cabendo à autora o restante.
3. Ante o exposto, e nesses termos, dou parcial provimento
ao recurso.
ANTONIO RIGOLIN
Relator