Tribunal: TJSP
Processo: 1013416-10.2017.8.26.0006
Classe: Apelação Cível / Promessa de Compra e Venda
Órgão julgador: Claudio Godoy
Órgão colegiado: 1a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-10-11
Data de publicação: 2020-10-11

Ementa:
Compromisso de compra e venda. Pretensão de resolução por inadimplemento dos promissários compradores. Descabimento. Descumprimento antes verificado pelo vendedor, que atestou o desembaraço do imóvel de quaisquer ônus. Existência de quatro execuções fiscais de débitos em aberto, relativos ao IPTU. Alvará desatualizado. Exceção de contrato não cumprido. Improcedência. Sentença mantida. Recurso

Ementa:
Compromisso de compra e venda. Pretensão de resolução por inadimplemento dos promissários compradores. Descabimento. Descumprimento antes verificado pelo vendedor, que atestou o desembaraço do imóvel de quaisquer ônus. Existência de quatro execuções fiscais de débitos em aberto, relativos ao IPTU. Alvará desatualizado. Exceção de contrato não cumprido. Improcedência. Sentença mantida. Recurso desprovido.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2020.0000833500
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível no
1013416-10.2017.8.26.0006, da Comarca de São Paulo, em que é apelante
ROBERTO SOUZA NETO, são apelados DAVID JÚLIO DA COSTA e VALÉRIA
DA SILVA MORAES.
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 1a Câmara de Direito
Privado do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Negaram
provimento ao recurso. V. U., de conformidade com o voto do relator, que integra
este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores RUI CASCALDI
(Presidente sem voto), AUGUSTO REZENDE E JOSÉ EDUARDO MARCONDES
MACHADO.
São Paulo, 11 de outubro de 2020.
CLAUDIO GODOY
Relator
Assinatura Eletrônica

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TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Apelação Cível no 1013416-10.2017.8.26.0006 -Voto no 22.369
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APELAÇÃO CÍVEL
Processo n. 1013416-10.2017.8.26.0006
Comarca: São Paulo
Apelante: ROBERTO SOUZA NETO
Apelados: DAVID JÚLIO DA COSTA E VALÉRIA DA SILVA
MORAES
Juíza: Dr. Adaisa Bernardi Isaac Halpern
Voto n. 22.369
Compromisso de compra e venda. Pretensão de
resolução
por
inadimplemento
dos
promissários
compradores. Descabimento. Descumprimento antes
verificado pelo vendedor, que atestou o desembaraço do
imóvel de quaisquer ônus. Existência de quatro
execuções fiscais de débitos em aberto, relativos ao
IPTU. Alvará desatualizado. Exceção de contrato não
cumprido. Improcedência. Sentença mantida. Recurso
desprovido.
Cuida-se de recurso interposto contra
sentença (fls. 270/275) que extinguiu, por falta de interesse, demanda
tendente à rescisão contratual de compromisso de compra e venda
entabulado entre as partes. Sustenta o autor, em sua irresignação, que
cientes os réus quanto às irregularidades constatadas no imóvel,
conforme consta do próprio ajuste firmado, nada havendo a justificar
remanesçam os compradores na posse do imóvel sem qualquer
contraprestação. Requer sejam autorizadas a rescisão do contrato e a
retenção de 30% dos valores pagos, bem assim seja fixada taxa de
fruição em valor correspondente a 1% do valor atualizado do contrato,
tudo com reajuste e correção monetária calculados a partir do
ajuizamento, acrescidos de juros de mora de 1% a partir do trânsito em
julgado. Postula, ainda, a concessão dos benefícios da assistência

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judiciária gratuita.
O recurso foi regularmente processado e
respondido.
É o relatório.
Em primeiro lugar, entende-se de
conceder o benefício da gratuidade ao autor, embora apenas para o
recurso, conforme autoriza o art. 98, par. 5o, do CPC.
A despeito de já antes recolhidas as
custas, servem as declarações de imposto de renda mais recentes
juntadas (fls. 300/327), bem assim o valor das custas de preparo, a
justificar a alegada impossibilidade de o requerente arcar, agora, com o
montante respectivo. Pois, demonstrada a ausência de evolução
patrimonial nos últimos anos, bem assim de quaisquer rendimentos
tributáveis, veja-se que as custas do preparo, de 4% do valor da causa,
assim no importe de R$9.300,00, destoam, destarte, daquilo que foi
recolhido ao início (cerca de R$2.500,00).
Quer dizer, ainda que o quadro não
indique concessão de gratuidade para caso em que as custas vinham
sendo pagas normalmente, ao menos se impõe a concessão da benesse
para o preparo do apelo, assim nos termos do artigo 98, parágrafo 5o, do
CPC.
Mas, de todo modo, não se entende

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esteja a sentença a merecer reparo.
Posto não se negue a ausência de
pagamento das prestações pelos promissários compradores, já desde
2017, verifica-se que, efetivamente, a eles o direito de sustar as parcelas
do compromisso. É que, com efeito, não se entende tenha o promitente
vendedor cumprido a contento o quanto pactuado, assim no que atine ao
desembaraço do imóvel ajustado e à cláusula que previu estivesse o
bem, à época da venda, livre de qualquer ônus.
Conforme consta do contrato juntado:
“OS VENDEDORES declaram que são senhores e legítimos
proprietários do imóvel, objeto deste instrumento, inteiramente livre e
desembaraçado de todos e quaisquer ônus judiciais e extrajudiciais,
fiscal, inclusive de hipotecas, penhoras, arrestos, sequestros, taxas,
multas, e imposto de qualquer natureza, declaram mais que inexistem
contra os mesmos quaisquer ações ou execuções, mesmo que
reipersecutórias (...)” (fls. 32). Mais à frente, ainda, se previu que o
imóvel objeto do contrato teria alvará de aprovação e execução
registrado “sob o n. 32329-00, da planta n. 2004/0148635-0”.
Sucede que, como se viu, muitas e
distintas foram as infrações contratuais constatadas, especificamente em
desacordo com as cláusulas acima, tendo sido verificados: (i) o
ajuizamento de quatro execuções fiscais de débitos em aberto relativos
ao IPTU do imóvel, cuja inadimplência remete a 2013 (cf. fls. 78/80);
(ii) a desatualização do alvará cuja higidez restou expressa no ajuste,
dele constando tão somente cinco das oito unidades construídas no

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terreno (fls. 87); e (iii) a determinação de penhora do imóvel por débito
trabalhista contraído pelo autor (fls. 248/249).
Pois, se é assim, não se entende haja
justificativa bastante à rescisão, autorizada a exceptio, ademais
constando tenha sido remetida notificação extrajudicial ao vendedor
não respondida em dezembro de 2016, três meses antes da suspensão
dos pagamentos (fls. 74/76). O quadro reforça a sustação de qualquer
exigência pelo prévio descumprimento das obrigações afetas ao próprio
autor, de resto conforme a previsão do artigo 476 do CC.
A rigor, básico o princípio da exceção
do contrato não cumprido (arts. 476 e 477 do CC), e lembrando-se não
coexistirem, assim simultaneamente, mora do credor e do devedor (cf.
Agostinho
Alvim,
Da
inexecução
das
obrigações
e
suas
consequências, Saraiva, 2a ed., p. 102, n. 70), antes nela constituído o
autor.
Por isto tudo é que a sentença se
mantém.
Ante
o
exposto,
NEGA-SE
PROVIMENTO ao recurso interposto, majorados os honorários
advocatícios fixados na origem para R$1.200,00, nos termos do art. 85,
par. 11o, do CPC.
CLAUDIO GODOY
relator