Tribunal: TJSP
Processo: 1018448-39.2016.8.26.0003
Classe: Apelação Cível / Promessa de Compra e Venda
Órgão julgador: Clara Maria Araújo Xavier
Órgão colegiado: 8a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-02-26
Data de publicação: 2020-02-26

Ementa:
APELAÇÃO CÍVEL – Compromisso de compra e venda – Inadimplemento – Rescisão contratual – Procedência – Inconformismo da ré acenando com falsidade do mandato anexado, nulidade por ausência de intimação, cerceamento de defesa, bem como exceção do contrato não cumprido – Vícios inocorrentes – Diferença entre as assinaturas constantes do mandato e do instrumento particular de compra e venda

Ementa:
APELAÇÃO CÍVEL – Compromisso de compra e venda – Inadimplemento – Rescisão contratual – Procedência – Inconformismo da ré acenando com falsidade do mandato anexado, nulidade por ausência de intimação, cerceamento de defesa, bem como exceção do contrato não cumprido – Vícios inocorrentes – Diferença entre as assinaturas constantes do mandato e do instrumento particular de compra e venda justificado pela existência de procuração outorgada ao filho da Autora, com poderes para negociar o imóvel – Alegação de que a outorgante reside fora do país que se trata de mera conjetura -Conjunto probatório suficiente para o julgamento da lide – Inadimplemento contratual não infirmado - Sentença mantida – Recurso improvido.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2020.0000131980
ACÓRDÃO
Vistos,
relatados
e
discutidos
estes
autos
de
Apelação
Cível
no
1018448-39.2016.8.26.0003, da Comarca de São Paulo, em que é apelante TIRE WR
COMÉRCIO DE MOAGEM DE PNEUS LTDA, são apelados JUDY CHIN SHEI
CHANG e JIMMY YU WEN CHENG.
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 8a Câmara de Direito Privado do
Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Negaram provimento ao
recurso. V. U., de conformidade com o voto do relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores PEDRO DE
ALCÂNTARA DA SILVA LEME FILHO (Presidente) e SALLES ROSSI.
São Paulo, 26 de fevereiro de 2020.
CLARA MARIA ARAÚJO XAVIER
Relatora
Assinatura Eletrônica

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Apelação Cível no 1018448-39.2016.8.26.0003 -Voto no 5838
2
VOTO No: 5838
Apelação no: 1018448-39.2016.8.26.0003
Apelante: TIRE WR COMÉRCIO DE MOAGEM DE PNEUS LTDA
Apelado: Judy Chin Shei Chang e outra
Comarca: São Paulo (3a V.C.F.R. JABAQUARA)
Juiz de Direito: Lidia Regina Rodrigues Monteiro Cabrini
APELAÇÃO CÍVEL
Compromisso de compra e venda

Inadimplemento

Rescisão
contratual

Procedência

Inconformismo da ré acenando com falsidade do mandato
anexado, nulidade por ausência de intimação, cerceamento de
defesa, bem como exceção do contrato não cumprido Vícios
inocorrentes
Diferença entre as assinaturas constantes do
mandato e do instrumento particular de compra e venda justificado
pela existência de procuração outorgada ao filho da Autora, com
poderes para negociar o imóvel Alegação de que a outorgante
reside fora do país que se trata de mera conjetura -Conjunto
probatório suficiente para o julgamento da lide Inadimplemento
contratual não infirmado - Sentença mantida Recurso improvido.
Trata-se de apelação interposta contra a r. sentença de
fls. 231/235, cujo relatório se adota, que julgou PROCEDENTE A AÇÃO para declarar a
rescisão do contrato "Instrumento Particular de compromisso de Venda e Compra , folhas
39/43, determinando-se, sob pena de enriquecimento sem causa, a devolução de valores
recebidos pelo vendedor em razão de aquisição. De outro lado, condeno o requerido ao
pagamento de perdas e danos pela ocupação mensal do imóvel desde 21/02/2013 até a
efetiva reintegração de posse do imóvel pelo autor, a ser apurado em liquidação de
sentença, por meio de pericia técnica. Os valores, devidamente atualizados, deverão ser
compensados, apurando-se ao final crédito das partes. Defiro o pedido de reintegração de
posse do imóvel, em favor do autor, localizado na Rua Lorenzo da Viterbo, 336, Bairro
Vila Moraes, no 21o Subdistrito Saúde, concedendo o prazo de quinze dias para
desocupação voluntária, sob pena, de desocupação forçada. Condeno o requerido ao
pagamento de custas e honorários advocatícios, que fixo em 15% sobre a verba apurada a

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Apelação Cível no 1018448-39.2016.8.26.0003 -Voto no 5838
3
título de perdas e danos em favor do autor.
Apela a Ré (fls. 243/251), aduzindo, preliminarmente,
que não foi intimada acerca da procuração juntada antes da prolação da sentença,
mencionando que "existem fortes indícios de falsidade no referido documento", haja vista
que a outorgante não reside no Brasil, bem como pelo fato da assinatura constante do
mandato não guardar semelhança com a outra aposta no Instrumento Particular de Compra
e Venda do imóvel sub judice (fls. 39/43), em verdade são completamente distintas,
acrescentando que o endereço constante da qualificação da apelada na procuração
colacionada as fls. 230, não é verdadeiro, encerrando com a impossibilidade de arguição de
falsidade perante a segunda instância. Afirma que postulou expressamente a produção de
prova pericial para comprovar a existência de material tóxico no local, bem como para
esclarecer se o imóvel estava ocupado, se houve depredação, alvitrando pela nulidade da
sentença por cerceamento de defesa. No mérito, alega que a Apelada deu azo à rescisão
contratual, pois deixou de entregar os documentos necessários para escrituração do imóvel,
bem como imitir a apelante na posse no ato de sua celebração, ao passo que esta se
comprometeu a pagar as parcelas do preço, bem como assumir passivo fiscal referente a
IPTU sobre o imóvel; essa obrigação sem prazo. Ressalta que notificou a Recorrida
extrajudicialmente dois meses após a compra celebrada em fevereiro de 2013, concedendo
prazo de 10 (dez) dias para cumprimento das obrigações verbais acima, sem que houvesse
nenhuma impugnação por parte da mesma, ajuizando notificação judicial (no
1010470-79.2014.8.26.0003), com o objetivo de constituir a Recorrida em mora, no
entanto a notificada não foi encontrada. Acena com a hipótese da exceção do contrato não
cumprido, almeja a compensação dos gastos com a remoção de parte dos produtos tóxicos
em face de eventuais valores devidos a apelada, com a devida correção monetária e juros
legais desde o desembolso, encerrando com a tese de que não era vedado a sublocação do
imóvel, pugnando pela reforma do provimento questionado.
Recurso
tempestivo,
preparado
(fls.
252/254),
contrariado às fls. 257 e seguintes.
Não houve oposição ao julgamento virtual.
É a síntese do necessário.

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Apelação Cível no 1018448-39.2016.8.26.0003 -Voto no 5838
4
O inconformismo manifestado acena com a hipótese de
nulidade processual, em razão da ausência de intimação acerca da procuração colacionada
as fls. 230, acenando com a suposta falsidade do aludido documento, menciona que houve
cerceamento de defesa, haja vista que era imprescindível a produção da prova pericial com
vistas a demonstrar a existência de material tóxico no local, bem como para esclarecer se o
imóvel estava ocupado, se houve depredação. Por fim, alega que a hipótese enseja a
aplicação da exceção do contrato não cumprido, porquanto a Autora-apelada deixou de
entregar os documentos necessários para escrituração do imóvel, não imitiu a apelante na
posse no ato de sua celebração, bem como por não ter retirado o material tóxico existente
no local, alvitrando com a compensação dos gastos que teve com a remoção de parte dos
produtos tóxicos em face de eventuais valores devidos a apelada, devidamente corrigidos
monetariamente desde o desembolso, mais juros legais.
Segundo consta da inicial, as partes celebraram contrato
de compra e venda do imóvel localizado à rua Lorenzo da Viterbo, 336, Bairro Vila
Moraes no 21 subdistrito da Saúde, área de 1200 m2 averbadas nas matriculas 100.061,
100.062, 100063 de IPTU 049.180.0005-3. Alega a inadimplência do IPTU no período de
fevereiro de 2013 a setembro de 2016, no valor de R$ 214.258,14; o furto de energia
elétrica, nos termos do BO 1679/2016; contas pendentes junto a Sabesp no valor de R$
8.000,00 correspondente a maio a agosto. Emendada a exordial (fls. 69/92), foi informado
que o ajuste ocorreu aos 21.02.2013, pelo preço de R$ 350.000,00, além de débito de IPTU
no valor de R$ 850.000,00, mencionando que a Ré deveria efetuar o pagamento de parcelas
de R$ 2.000,00, além de R$ 175.000,00 no dia 21.11 e 21.12.2013. Fora ajustada multa no
atraso do pagamento de 10%, juros de mora de 1% e 20% de honorários advocatícios. Por
fim, alegou que o atraso superior a trinta dias, implicaria em rescisão contratual, insistindo
na inadimplência do preço, das contas da Sabesp, do IPTU e furto de energia elétrica,
acenando, ainda, com a sublocação do galpão e o recebimento de aluguéis dos inquilinos.
Contestada a exordial (fls. 133/140) e apresentada a
réplica (fls. 173/180), a r. sentença foi proferida sob a seguinte fundamentação:
"Julgo no estado da lide, pois a matéria é de Direito, e, quanto a
fática, basta a análise dos documentos encartados pelas partes.
O autor notificou o requerido, conforme folhas 115/117 dos autos,
registrando no documento o não pagamento do preço ajustado, assim como, quanto à rescisão do contrato.

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Apelação Cível no 1018448-39.2016.8.26.0003 -Voto no 5838
5
A inadimplência do IPTU no período de fevereiro de 2013 a
setembro de 2016 no valor de R$ 214.258,14, foi demonstrado as folhas 44/47, folhas 111/114 e folhas 181/
182 .
O Boletim de Ocorrência referente a furto de energia foi
encartado as folhas 48/50, na qual há registros de ligações clandestinas de energia elétrica, feitas pelo
locatário. As noticias, referente a situação junto a AES, furto de energia ( agosto de 2016) é posterior ao
comunicado juntado pela defesa, folhas 167.
De qualquer forma, a carta de folhas 167, apenas revela a
alteração de cadastro, mas não comprova a inexistência de ligações clandestinas e a quitação de débitos.
A situação junto a Sabesp, também, foi comprovada as folhas
51/56, folhas 98/101.
O contrato de compra e venda, juntado as folhas 39/43, transfere
a posse do imóvel ao requerido. Registra a penhora do imóvel por dívidas, referentes a execução fiscal da
Fazenda Nacional (INSS). O contrato fixa o preço de R$ 350.000,00, mais o débito do IPTU, cujo valor
aproximado de R$ 650.000,00. Tais valores são de responsabilidade do comprador.
O instrumento de compra e venda não menciona a existência de
produtos químicos no local ou quais documentos específicos seriam necessários para a outorga de escritura
definitiva.
De qualquer forma, havendo pendência de pagamentos de
tributos, conhecidos do comprador, não poderia o mesmo, exigir o cumprimento de entrega de documentos
para este fim, posto que, seria impossível a formalização de escritura definitiva.
No mais, o compromisso firmado entre as partes implica na
transmissão da posse do imóvel, tendo o comprador aceitado as condições do preço e assumido o
pagamento de débitos municipais, cujo pagamento, o requerido não demonstra.
Por outro lado, não escusa o requerido do cumprimento de sua
obrigação, porque tal condição não foi avençada, a retirada de produto químico do local, cuja existência
não foi mencionada no contrato inicial. Portanto, não se verifica pertinência na produção de prova pericial.
O que de concreto há nos autos, são indícios de sublocação do
imóvel, desde que o Boletim de Ocorrência, folhas 48, menciona não somente a existência de furto de
energia, mas também, o pagamento de alugueres por sublocatário.
Assim considerando, verifica-se que o requerido não demonstra o
pagamento do preço ajustado, como pactuado, bem como, não refuta as alegações de inadimplência de
tarifas e tributos, que são de sua responsabilidade a partir do termo inicial da posse, transmitida em
contrato, cláusula 6, folhas 41 dos autos.
O simples depósito de uma parcela no Banco do Brasil em
consignação, também, não libera o requerido da obrigação assumida.
De outro lado, a defesa afirma descumprimento do autor de
supostos acordos, portanto, a rescisão contratual já ocorre de fato, devendo ser declarada nesta
oportunidade. Viável o pedido de reintegração de posse do imóvel, devendo o requerido arcar com perdas e
danos pela ocupação.
As perdas e danos devem ser apurados em liquidação de sentença,
fixando como parâmetro o valor mensal de ocupação, a ser identificado, por meio de pericia judicial.
Por outro lado, o vendedor deverá devolver os valores recebidos
pelo comprador, compensando-se ao final, valores que cada um tem direito.
Não é possível a identificação de melhorias ou a retenção a este
título, pois não especificados em contestação. Também não foi registrado o estado inicial do imóvel, por
ocasião da imissão da posse do requerido.
O ônus da sucumbência deve ser fixado em sentença, razão pela
qual, não podem ser fixados em contrato.
Isto posto, julgo PROCEDENTE A AÇÃO para declarar a
rescisão do contrato Instrumento Particular de compromisso de Venda e Compra , folhas 39/43,
determinando-se, sob pena de enriquecimento sem causa, a devolução de valores recebidos pelo vendedor
em razão de aquisição. De outro lado, condeno o requerido ao pagamento de perdas e danos pela ocupação
mensal do imóvel desde 21/02/2013 até a efetiva reintegração de posse do imóvel pelo autor, a ser apurado
em liquidação de sentença, por meio de pericia técnica. Os valores, devidamente atualizados, deverão ser
compensados, apurando-se ao final crédito das partes. Defiro o pedido de reintegração de posse do imóvel,
em favor do autor, localizado na Rua Lorenzo da Viterbo, 336, Bairro Vila Moraes, no 21o Subdistrito
Saúde, concedendo o prazo de quinze dias para desocupação voluntária, sob pena, de desocupação forçada.

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Apelação Cível no 1018448-39.2016.8.26.0003 -Voto no 5838
6
Condeno o requerido ao pagamento de custas e honorários
advocatícios, que fixo em 15% sobre a verba apurada a título de perdas e danos em favor do autor".
Pois bem, em que pese a combatividade demonstrada, o
inconformismo manifestado não merece prevalecer.
De proêmio, cumpre ressaltar que ao reverso do que
pretende fazer crer a Apelante, não se divisa a cogitada falsidade do documento
colacionado as fls. 230, consubstanciado na procuração outorgada por Judy Chin Shei
Chang, haja vista que as assinaturas existentes no instrumento particular de compra e venda
(fls. 39/43) são do filho desta (Jimmy Yu Wen Chang), o qual ostentava poderes para tanto,
conforme se verifica da procuração pública de fls. 213/214.
Por outro lado, a alegação da Ré no sentido de que a
outorgante reside fora do país (China), se trata de mera ilação, conjetura, haja vista que
inexiste qualquer comprovação neste sentido.
Da mesma forma, não prospera o alegado cerceamento
de defesa.
Porquanto,
consoante
mencionado
pela
douta
Magistrada sentenciante, "O instrumento de compra e venda não menciona a existência de
produtos químicos no local ou quais documentos específicos seriam necessários para a
outorga de escritura definitiva".
A este respeito, a Recorrente alvitra com a
compensação de eventuais valores devidos a apelada com a quantia supostamente
despendida com a retirada de parte dos materiais tóxicos.
Contudo, o próprio documento anexado pela Recorrente
para dar suporte à pretensão (fls. 166), conspira contra a tese deduzida, na medida em que
menciona que a retirada dos materiais ocorreu na Rua Amazonas, no 562, ao passo que o
imóvel objeto da lide está localizado na rua Lorenzo da Viterbo, 336.
Assim, dentre os deveres processuais do Juiz, está o de
velar pela razoável duração do processo, sendo assegurados os meios que garantam a
celeridade de sua tramitação (art. 5o, inciso LXXVIII, da CF).
Ademais, o Magistrado não está obrigado a determinar
a produção das provas requeridas pelas partes, mas tão somente as que entender necessárias
(art. 370 do CPC), pois vigora no processo civil o princípio do livre convencimento

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Apelação Cível no 1018448-39.2016.8.26.0003 -Voto no 5838
7
motivado (art. 371 do CPC).
Logo, o entendimento da Autoridade Sentenciante foi
no sentido de que já possuí a elementos suficientes para o julgamento, fazendo-se
desnecessária a dilação probatória.
No mais, desfecho encontrado pelo juízo a quo deve ser
mantido, porquanto a r. sentença questionada avaliou com propriedade o conjunto
probatório produzido, notadamente no que concerne ao inadimplemento verificado, o qual
não restou infirmado pela Ré-apelante, razão pela qual não prosperam as críticas presentes
nas suas razões recursais.
Desta feita, a fim de se evitar repetições desnecessárias,
merece ser ratificada, nesta parte, a respeitável sentença por seus próprios e jurídicos
fundamentos, nos termos do artigo 252, do Regimento Interno deste E. Tribunal de Justiça,
segundo o qual, "nos recursos em geral, o relator poderá limitar-se a ratificar os
fundamentos da decisão recorrida, quando, suficientemente motivada, houver de mantê-
la".
Neste sentido, a jurisprudência do Colendo STJ tem
prestigiado o entendimento de se reconhecer a viabilidade de se adotar ou ratificar o juízo
de valor firmado na sentença (AgRg no AREsp 44161 / RS, Segunda Turma, Rel. Min.
Herman Benjamin, julgado em 14/05/2013; AgRg no REsp 1339998 / RS, Quarta Turma,
Rel. Min. Raul Araújo, julgado em 15/05/2014; AgRg no AREsp 530121 / SP, Quarta
Turma, Rel. Min. Luis Felipe Salomão, julgado em 19/08/2014), a ponto de se poder
afirmar que "é predominante a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça em
reconhecer a viabilidade de o órgão julgador adotar ou ratificar o juízo de valor firmado
na sentença, inclusive transcrevendo-o no acórdão, sem que tal medida encerre omissão
ou ausência de fundamentação no decisum." (REsp 662.272-RS).
Desta
feita,
não
há
como
render
ensejo
ao
inconformismo manifestado, devendo a r. sentença questionada subsistir por seus próprios
e jurídicos fundamentos.
Portanto, restando a Ré-apelante vencida também neste
comenos recursal, experimentando, novamente, a sucumbência, ficam majorados os
honorários recursais para 20% do valor da condenação atualizado.
Eventuais embargos declaratórios serão julgados em

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Apelação Cível no 1018448-39.2016.8.26.0003 -Voto no 5838
8
sessão virtual, salvo se manifestada oposição na própria petição de interposição dos
embargos, nos termos do art. 1o da Resolução n.o 549/2011 do Órgão Especial deste E.
Tribunal de Justiça, entendendo-se o silêncio como concordância.
Ante todo o exposto, nego provimento ao recurso.
CLARA MARIA ARAÚJO XAVIER
Relatora