Tribunal: TJSP
Processo: 1000267-56.2017.8.26.0002
Classe: Apelação Cível / Locação de Imóvel
Órgão julgador: Airton Pinheiro de Castro
Órgão colegiado: 29a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-06-17
Data de publicação: 2020-06-18

Ementa:
APELAÇÃO. AÇÃO INDENIZATÓRIA. DANOS EMERGENTES E LUCROS CESSANTES. PRESTAÇÃO DE SERVIÇOS. IMOBILIÁRIA CONTRATADA PARA ADMINISTRAR O IMÓVEL DA AUTORA. CELEBRAÇÃO DE CONTRATO DE LOCAÇÃO INADIMPLIDO PELO LOCATÁRIO. SEGURO FIANÇA. ALUGUÉIS PAGOS PELA SEGURADORA ATÉ A DECRETAÇÃO DE SUA LIQUIDAÇÃO EXTRAJUDICIAL. ALEGADO PREJUÍZO PELA NÃO INFORMAÇÃO DE QUE O LOCATÁRIO ESTAVA INADIMPLENTE. Sentença de

Ementa:
APELAÇÃO. AÇÃO INDENIZATÓRIA. DANOS EMERGENTES E LUCROS CESSANTES. PRESTAÇÃO DE SERVIÇOS. IMOBILIÁRIA CONTRATADA PARA ADMINISTRAR O IMÓVEL DA AUTORA. CELEBRAÇÃO DE CONTRATO DE LOCAÇÃO INADIMPLIDO PELO LOCATÁRIO. SEGURO FIANÇA. ALUGUÉIS PAGOS PELA SEGURADORA ATÉ A DECRETAÇÃO DE SUA LIQUIDAÇÃO EXTRAJUDICIAL. ALEGADO PREJUÍZO PELA NÃO INFORMAÇÃO DE QUE O LOCATÁRIO ESTAVA INADIMPLENTE. Sentença de improcedência. Insurgência da autora que contratou a ré para prestar serviços de administração de aluguéis. Locatário inadimplente. Aluguéis pagos pela seguradora, em razão do seguro finança. Autora alega ter experimentado danos materiais porque a ré prestou serviços deficientes não honrando o contrato. Relação contratual sujeita às normas protetivas do CDC. Prestação defeituosa dos serviços efetivamente caracterizada. Inexistência, no entanto, de nexo de causalidade direto e imediato entre a defeituosa prestação dos serviços identificada e os danos propalados, em parte reconhecidos como eventuais, remotos, não passíveis da indenização postulada. Contexto no qual descabido pretender-se imputar à administradora faltosa obrigações próprias do locatário inadimplente, demandado pelas vias ordinárias a tanto pertinentes. Sentença mantida.

Recurso desprovido.

Inteiro teor:
TRIBUNAL DE JUSTIÇA
PODER JUDICIÁRIO
São Paulo
Registro: 2020.0000446498
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível no
1000267-56.2017.8.26.0002, da Comarca de São Paulo, em que é apelante TERESA
BRANDÃO DE MAGALHÃES, é apelado INOVAÇÃO CONSULTORIA DE
IMOVEIS LTDA.
ACORDAM, em 29a Câmara de Direito Privado do Tribunal de
Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: "Negaram provimento ao recurso.
V. U.", de conformidade com o voto do Relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Exmos. Desembargadores
SILVIA ROCHA (Presidente sem voto), FABIO TABOSA E CARLOS
HENRIQUE MIGUEL TREVISAN.
São Paulo, 17 de junho de 2020.
AIRTON PINHEIRO DE CASTRO
RELATOR
Assinatura Eletrônica

TRIBUNAL DE JUSTIÇA
PODER JUDICIÁRIO
São Paulo
Apelação Cível no 1000267-56.2017.8.26.0002 -Voto no 6840
2
Apelação Cível no 1000267-56.2017.8.26.0002
Apelante: Teresa Brandão de Magalhães
Apelado: Inovação Consultoria de Imoveis Ltda
Comarca: São Paulo
Voto no 6840
APELAÇÃO.
AÇÃO
INDENIZATÓRIA.
DANOS
EMERGENTES
E
LUCROS
CESSANTES.
PRESTAÇÃO
DE
SERVIÇOS.
IMOBILIÁRIA
CONTRATADA PARA ADMINISTRAR O IMÓVEL DA
AUTORA.
CELEBRAÇÃO
DE
CONTRATO
DE
LOCAÇÃO
INADIMPLIDO
PELO
LOCATÁRIO.
SEGURO
FIANÇA.
ALUGUÉIS
PAGOS
PELA
SEGURADORA ATÉ A DECRETAÇÃO DE SUA
LIQUIDAÇÃO
EXTRAJUDICIAL.
ALEGADO
PREJUÍZO PELA NÃO INFORMAÇÃO DE QUE O
LOCATÁRIO ESTAVA INADIMPLENTE. Sentença de
improcedência. Insurgência da autora que contratou a
ré para prestar serviços de administração de aluguéis.
Locatário
inadimplente.
Aluguéis
pagos
pela
seguradora, em razão do seguro finança. Autora alega
ter experimentado danos materiais porque a ré prestou
serviços deficientes não honrando o contrato. Relação
contratual sujeita às normas protetivas do CDC.
Prestação
defeituosa
dos
serviços
efetivamente
caracterizada. Inexistência, no entanto, de nexo de
causalidade direto e imediato entre a defeituosa
prestação dos serviços identificada e os danos
propalados, em parte reconhecidos como eventuais,
remotos, não passíveis da indenização postulada.
Contexto no qual descabido pretender-se imputar à
administradora faltosa obrigações próprias do locatário
inadimplente, demandado pelas vias ordinárias a tanto
pertinentes. Sentença mantida.
Recurso desprovido.
Trata-se de ação de reparação de danos
materiais ajuizada por Teresa Brandão de Magalhães contra
Inovação Consultoria de Imóveis Ltda., cuja r. sentença de fls.
140/144, de relatório adotado, julgou improcedentes os pedidos,
condenado a autora no pagamento de custas, despesas processuais e
honorários advocatícios fixados em R$ 1.000,00.
Embargos de declaração a fls. 146/147,

TRIBUNAL DE JUSTIÇA
PODER JUDICIÁRIO
São Paulo
Apelação Cível no 1000267-56.2017.8.26.0002 -Voto no 6840
3
rejeitados (fls. 149).
Inconformada, apela a autora (fls. 151/161),
alegando, em síntese, que, no presente caso, devem incidir as
normas do Código de Defesa do Consumidor, pois contratou a ré
para administrar a locação de seu imóvel, mas ela descumpriu sua
obrigação de bem prestar tal serviço. Isso porque o locatário se
obrigou a pagar aluguel mensal de R$ 1.700,00 e a pagar prêmios de
seguro fiança junto à seguradora, além de despesas com água, luz e
demais acessórios. Contudo, o locatário pagou apenas o primeiro
mês de aluguel. Afirma que, a partir desse momento, teve início o
comportamento
negligente
da
apelada,
pois,
ao
invés
de
imediatamente informar o inadimplemento do locatário (tanto
relativo aos aluguéis quanto ao pagamento do prêmio do seguro
fiança), ao contrário disso, resolveu, sem ciência alguma da apelante,
pagar os prêmios mensais do seguro, obrigando a seguradora a pagar
os aluguéis. Afirma que essa atitude beneficiou somente ao locatário,
que residiu no imóvel por 12 meses sem pagamento do aluguel, sem
realizar manutenção no imóvel, nem pagamento de contas de água e
luz, as quais foram pagas pela apelante. Alega, portanto, que se a
apelada não tivesse pagado o prêmio do seguro, o locatário ficaria
inadimplente e a apelante poderia ter ajuizado imediatamente a ação
de despejo, tendo em vista que a inadimplência teve início em janeiro
de 2015 e a ação de despejo somente foi ajuizada em junho de 2015
pela seguradora a qual, no entanto, faliu em setembro de 2015 e a
apelada somente assumiu a ação de despejo em março de 2016.
Afirma que a apelada deveria ter lhe instruído antes a cassar a
procuração dos advogados da seguradora e ingressar no processo, o
qual ficou parado de setembro de 2015 a março de 2016. Alude,
ainda, que a r. sentença, embora tenha reconhecido a aplicação do
CDC, utilizou critérios do Código Civil para julgar o caso, pois

TRIBUNAL DE JUSTIÇA
PODER JUDICIÁRIO
São Paulo
Apelação Cível no 1000267-56.2017.8.26.0002 -Voto no 6840
4
utilizou como fundamento a ausência de nexo causal, não
considerado pelo CDC para excluir o dever de indenizar.
Afirma não ter a apelada, portanto, provado
que o defeito não existiu ou que a culpa foi exclusiva do consumidor
ou de terceiro. Aduz ser o contrato firmado entre as partes de
adesão, logo a ausência de cláusula penal não pode isentar a apelada
da responsabilidade de indenizá-la. Por fim, alega haver previsão, no
contrato de locação, no sentido de que o locatário teria um desconto
de R$ 200,00 no valor do aluguel, mensalmente, se pintasse o
imóvel. Todavia, o locatário não pintou o imóvel e a ré se apropriou
indevidamente daquele desconto, devendo ela devolver em dobro a
quantia apropriada. Pugna, portanto, pelo provimento do recurso.
Recurso
tempestivo
e
devidamente
preparado (fls. 162/163).
Contrariedade ao recurso a fls. 166/170.
Houve oposição ao julgamento virtual (fls.
174).
É o Relatório.
Consta dos autos que a apelante firmou
contrato de prestação de serviços de administração de imóveis com a
apelada (fls. 23/24), pelo qual esta ficaria encarregada de
administrar a locação de imóvel, locado a terceira pessoa, situado na
Rua Irmão Ivo Bernardo, 41-Veleiros-São Paulo (fls. 14/16).
Contudo, narra a apelante em sua exordial que a apelada prestou os
serviços de administração de forma defeituosa, razão pela qual
experimentou prejuízos a título de danos materiais e lucros
cessantes cuja reparação persegue. Afirma que a culpa da apelada
reside no fato de não a ter informado acerca da inadimplência do

TRIBUNAL DE JUSTIÇA
PODER JUDICIÁRIO
São Paulo
Apelação Cível no 1000267-56.2017.8.26.0002 -Voto no 6840
5
locatário, inclusive pagando em seu lugar o prêmio do seguro fiança.
Afirma que por tal conduta omissa deverá a apelada (i) indenizar-lhe
no valor correspondente a R$ 5.100,00 relativos aos aluguéis de
outubro de 2015 até a saída do locatário em dezembro de 2015,
quando este abandonou o imóvel; (ii) o valor de R$ 3.200,00,
correspondente ao dobro de valor apropriado pela apelante a título
de desconto de aluguel concedido ao locatário; (iii) o valor de R$
24.000,00, a título de perdas e danos por deterioração do imóvel; (iv)
lucros cessantes, pois a conduta da apelada a impediu de alugar o
imóvel novamente; (v) indenização porque a apelada teria agido com
desídia no patrocínio da ação de despejo; e (vi) a pagar-lhe o valor de
R$ 614,44, relativo às contas de consumo de luz e água do imóvel. A
ré, citada, basicamente nega a negligência imputada na prestação de
serviços, impugna todos os valores cobrados, e chama a atenção
para o fato de que o imóvel, quando alugado, já se encontrava com
vários problemas de manutenção, tendo sido bem por isso concedido
desconto no aluguel para o locatário para que o pintasse.
Pois bem.
A questão controversa restringe-se em se
saber se os prejuízos experimentados pela apelante, em razão do
inadimplemento do contrato locatício, decorreram da má prestação
de serviços pela apelada, mormente a falta de comunicação acerca da
inadimplência do locatário, já no primeiro mês de locação.
Nesse sentido, o que se extrai da leitura das
narrativas das partes é que a autora alega ter sofrido danos
materiais (emergentes e lucros cessantes) e atribui esses prejuízos à
má administração da apelada, notadamente por não ter sido
prontamente informada acerca da inadimplência do locatário,
circunstância a impedir-lhe de ajuizar imediatamente a ação de

TRIBUNAL DE JUSTIÇA
PODER JUDICIÁRIO
São Paulo
Apelação Cível no 1000267-56.2017.8.26.0002 -Voto no 6840
6
despejo, dando azo a que o locatário residisse no imóvel por quase
um ano sem pagar os aluguéis, contas de consumo de luz e água,
além de deteriorá-lo.
De fato, a apelada foi contratada para
administrar o imóvel locado (fls. 23/26), ficando responsável por,
basicamente, fazer cumprir o contrato de locação, cobrando,
recebendo e repassando os aluguéis e acessórios para a apelante e,
ainda, informar e notificar a apelante acerca das ocorrências da
locação, principalmente infrações do contrato (cláusula 2a
fls.
23/24). Nesse sentido, observa-se que, após o locatário inadimplir os
aluguéis, a apelada acionou o seguro fiança (fls. 116), e a seguradora
garante, a partir de então, assumiu o pagamento dos locatícios.
Todavia, a apelada não comprovou ter informado à apelante acerca
do inadimplemento do locatário que ocorrera desde o primeiro mês
do contrato, conforme seria de se lhe exigir. Pelo que se lê dos autos,
a apelante somente ficou sabendo da inadimplência do locatário em
setembro de 2015, por ocasião da liquidação extrajudicial da
Companhia Mutual de Seguros, com a consequente cessação do
pagamento dos aluguéis.
Portanto, realmente, a conduta da apelada
violou cláusula expressa do contrato de prestação de serviços, assim
incontroversamente inadimplido. Sem embargo de tal inexorável
constatação, da infração contratual reconhecida, com a devida vênia,
não é possível extrair o imprescindível nexo de causalidade direto e
imediato para com os danos tidos por experimentados pela apelante,
como seria de se exigir em ordem a deflagrar a responsabilidade civil
imputada. Aliás, não se vê mesmo nexo entre uma e outro.
Cediço
que,
a
princípio,
não
cabe
à
imobiliária a responsabilidade pelo pagamento de aluguéis, cotas

TRIBUNAL DE JUSTIÇA
PODER JUDICIÁRIO
São Paulo
Apelação Cível no 1000267-56.2017.8.26.0002 -Voto no 6840
7
condominiais ou tributos e outros acessórios inadimplidos pelo
locatário.
Excepcionalmente,
porém,
se
houvesse
previsão
contratual, a administradora teria tal dever (no caso, não há); ou,
ainda, se a má prestação do serviço fosse a causa direta e imediata
dos danos propalados. No caso, entretanto, não se identifica na falha
da prestação dos serviços da apelada, notadamente no que concerne
ao dever de informação em relação ao inadimplemento do locatário, o
referido nexo de causalidade.
A alegação de que se a apelante houvesse
sido informada sobre a inadimplência do locatário, já no primeiro
mês de locação, poderia ter ajuizado, três meses depois, a
competente ação de despejo, não se presta ao estabelecimento do
nexo causal. Isso porque o contrato possuía seguro fiança e,
portanto, nos termos do artigo 59, § 1o, IX, da Lei no 8.245/91,
somente haveria despejo liminar na ausência de caução, sendo
irrelevante, apesar de inexplicável, ter sido o prêmio do seguro pago
pela apelada, evidentemente, em benefício da apelante. De toda
forma, a referida ação foi proposta pela administradora, em junho de
2015. O atraso de aproximadamente três meses não configura
conduta causadora de qualquer dano, mesmo porque, pelo que
consta, a ação de despejo chegou até a fase de execução, tendo a
autora ciência a seu propósito já em setembro de 2015.
Portanto, no caso concreto, o que se
evidencia é que, como bem o reconheceu a d. magistrada
sentenciante, não há nexo de causalidade entre a falta de informação
acerca do inadimplemento do locatário e o não recebimento de
aluguéis e acessórios, a partir de outubro de 2015, nem tampouco a
deterioração do imóvel.
Lado outro, não se há cogitar da propalada

TRIBUNAL DE JUSTIÇA
PODER JUDICIÁRIO
São Paulo
Apelação Cível no 1000267-56.2017.8.26.0002 -Voto no 6840
8
apropriação do desconto de aluguel concedido ao locatário, pois a
seguradora pagou os aluguéis, já com o referido desconto, nos
termos pactuados no contrato.

Registre-se
que,
a
despeito
do
descumprimento da obrigação de informação à apelante a propósito
do inadimplemento do locatário, fato é que a apelada agiu de forma
eficiente em favor da mandante, ao acionar o seguro, por força do
qual restaram adimplidos os alugueres até setembro de 2015,
quando entrou em cena fato imprevisível, qual seja, a liquidação
extrajudicial da seguradora garante da relação locatícia. O fato de
não ter ajuizado a ação de despejo antes de junho de 2015 não
garantiria, como asseverado na r. sentença, que a apelante recebesse
os aluguéis, a partir de outubro de 2015, nem tampouco que o
locatário deixaria o imóvel antes de dezembro de 2015, e portanto,
ficaria ele disponível para nova locação; ou ainda, que não haveria
deterioração no imóvel, inclusive conta de consumo de água e luz
não pagas. Sob este viés, os danos cuja reparação se persegue
assumem natureza eventual, remota, sequer sendo indenizáveis, por
corolário. Deste sentir o autorizado magistério de Chaves, Braga
Netto e Rosenvald, segundo os quais “Não se indenizam esperanças
desfeitas, danos potenciais, eventuais, supostos ou abstratos. Ele se converte
em dano meramente hipotético, cuja reparabilidade será afastada pelo art.
402 do Código Civil: '[...] as perdas e danos devidas ao credor abrangem, além
do que ele efetivamente perdeu, o que razoavelmente deixou de lucrar'. Por
conseguinte, para que possamos preservar a segurança jurídica e a confiança
nas relações humanas, é de bom alvitre que a responsabilidade civil exclua de
seu espectro as meras conjecturas de danos” (“Novo Tratado de
Responsabilidade Civil”, Ed. Atlas, 2015, p. 274).
Demais disso, não se pode perder de vista
que, pelo constante dos autos, a apelante executa as verbas aqui
pleiteadas na ação de despejo (proc. no 1027421-20.2015.8.26.0002),

TRIBUNAL DE JUSTIÇA
PODER JUDICIÁRIO
São Paulo
Apelação Cível no 1000267-56.2017.8.26.0002 -Voto no 6840
9
ora em fase de execução, como seria mesmo de se exigir, sede
própria para a imputação da responsabilidade pelos prejuízos
experimentados, é dizer, em face do responsável direto e imediato
pelo inadimplemento contratual.
Afinal, como a apelada age na qualidade de
mandatária
e
não
de
locadora,
cabendo
ao
locatário
dar
cumprimento aos deveres e obrigações inerentes à sua posição, nos
termos do art. 23, da Lei no 8.245/91, não lhe cabe, sem expressa
assunção contratual a propósito, suportar o encargo de obrigações
próprias do locatário. Nesse sentido:
“LOCAÇÃO. INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS
VERIFICADOS NO IMÓVEL. Contrato de administração
imobiliária. Prestação de serviços. Incidência do Código
de Defesa do Consumidor. Entendimento do C.
Superior Tribunal de Justiça segundo o qual o objeto do
contrato firmado pelas partes envolve a divulgação e a
própria administração do imóvel, de modo que a
locadora ocupa a posição de destinatária final fática e
econômica do serviço prestado (Recurso Especial no
509.304 - PR 2003/0034681-0). Cláusula que afasta a
responsabilidade da imobiliária ré pelas despesas
relativas a reforma do imóvel por danos decorrentes de
mau uso ou desgaste natural. Abusividade não
reconhecida. Prestação de serviço de administração da
locação que se restringe à intermediação entre locador
e
locatário,
figurando
a
administradora
como
mandatária da locadora do imóvel. Administradora da
locação
que,
em
nenhum
momento,
assumiu
responsabilidade
solidária
ou
subsidiária
pelas
obrigações legais e contratuais do locatário, como é o
caso da conservação do imóvel. Sentença mantida.
RECURSO
NÃO
PROVIDO.”
(Apelação
no
1011804-13.2015.8.26.0554 - 25a Câmara de Direito
Privado Des. Rel. CARMEN LUCIA DA SILVA J.
02.02.2017)
Por fim, no que concerne à alegação de que,
pela natureza consumerista da avença entre as partes, o nexo de
causalidade entre a conduta e o dano seria dispensável, há equívoco
conceitual manifesto. De fato, a hipótese trata de responsabilidade

TRIBUNAL DE JUSTIÇA
PODER JUDICIÁRIO
São Paulo
Apelação Cível no 1000267-56.2017.8.26.0002 -Voto no 6840
10
objetiva, a prescindir de culpa, à luz do artigo 14, caput, do Código
de Defesa do Consumidor, daí não se legitimando extrair, no entanto,
revelar-se prescindível a apuração do nexo causal entre a conduta
(prestação defeituosa do serviço) e o dano. Muito pelo contrário, eis
que mesmo em se tratando de responsabilidade objetiva, a aferição
do nexo de causalidade entre o ilícito e o dano é de rigor. E aqui, vez
mais recorrendo ao magistério de Chaves, Braga Netto e Rosenvald,
impende considerar que “de todas as condições presentes, só será
considerada causa eficiente para o dano aquela que com ele tiver um liame
direto e imediato. Todos os danos que se ligarem ao fato do agente de forma
indireta e mediata serão excluídos da causalidade” (ob. cit. p. 467).
Portanto, como não há previsão contratual a
responsabilizar a apelada pelo inadimplemento do locatário, e não se
vislumbra nexo de causalidade entre a conduta da apelada, o
inadimplemento do contrato de locação, e o dano correspondente
cuja reparação, em boa parte é perseguida no bojo da ação de
despejo, em fase de execução -, o desfecho de improcedência da
pretensão deduzida era mesmo medida de rigor, mantendo-se a r.
sentença hostilizada, tal como lançada.
Sucumbente a apelante nesta fase recursal,
forte no art. 85, § 11 do CPC, majoram-se os honorários advocatícios
do d. patrono da apelada para R$ 1.200,00.
Do exposto, pelo meu voto, NEGA-SE
PROVIMENTO ao recurso.
AIRTON PINHEIRO DE CASTRO
Relator