Tribunal: TJSP
Processo: 1006215-06.2014.8.26.0609
Classe: Apelação Cível / Promessa de Compra e Venda
Órgão julgador: Achile Alesina
Órgão colegiado: 15a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-02-26
Data de publicação: 2020-02-26

Ementa:
CONTRATO – r. sentença de improcedência – recurso da autora cooperativa – compromisso de compra e venda – pretensão à rescisão do contrato e reintegração de posse no imóvel – impossibilidade – alegação de inaplicabilidade de CDC – rejeição da assertiva – Súmula no 602 do STJ – cooperativa que é equiparada a incorporadora imobiliária – evidente relação de consumo – laudo pericial

Ementa:
CONTRATO – r. sentença de improcedência – recurso da autora cooperativa – compromisso de compra e venda – pretensão à rescisão do contrato e reintegração de posse no imóvel – impossibilidade – alegação de inaplicabilidade de CDC – rejeição da assertiva – Súmula no 602 do STJ – cooperativa que é equiparada a incorporadora imobiliária – evidente relação de consumo – laudo pericial contábil a fim de dirimir a controvérsia consistente em cobrança em excesso das parcelas, o que descaracterizaria a mora e impediria a resolução contratual por inadimplemento – laudo bem elaborado, não havendo qualquer equívoco - apuração pelo expert de que houve cobrança em valores excessivos, o que onerou o cooperado consumidor – descabimento do pedido de rescisão de contrato - fixação de honorários recursais – sentença mantida – recurso não provido.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2020.0000131049
ACÓRDÃO
Vistos,
relatados
e
discutidos
estes
autos
de
Apelação
Cível
no
1006215-06.2014.8.26.0609, da Comarca de Taboão da Serra, em que é apelante
COOPERATIVA HABITACIONAL VIDA NOVA, é apelado EDUARDO DE
OLIVEIRA MENDES.
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 15a Câmara de Direito Privado
do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Negaram provimento ao
recurso. V. U., de conformidade com o voto do relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores RAMON MATEO
JÚNIOR (Presidente) e MENDES PEREIRA.
São Paulo, 26 de fevereiro de 2020.
ACHILE ALESINA
Relator
Assinatura Eletrônica

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Apelação Cível no 1006215-06.2014.8.26.0609 -Voto no 16980 - abo
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VOTO No: 16980
COMARCA: Taboão da Serra - 1a Vara Cível
APTE: Cooperativa Habitacional Vida Nova
APDO: Eduardo de Oliveira Mendes
CONTRATO r. sentença de improcedência recurso da
autora cooperativa
compromisso de compra e venda –
pretensão à rescisão do contrato e reintegração de posse no
imóvel
impossibilidade
alegação de inaplicabilidade de
CDC
rejeição da assertiva
Súmula no 602 do STJ

cooperativa que é equiparada a incorporadora imobiliária
evidente relação de consumo laudo pericial contábil a fim
de dirimir a controvérsia consistente em cobrança em excesso
das parcelas, o que descaracterizaria a mora e impediria a
resolução contratual por inadimplemento
laudo bem
elaborado, não havendo qualquer equívoco - apuração pelo
expert de que houve cobrança em valores excessivos, o que
onerou o cooperado consumidor descabimento do pedido de
rescisão de contrato - fixação de honorários recursais

sentença mantida recurso não provido.

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Apelação Cível no 1006215-06.2014.8.26.0609 -Voto no 16980 - abo
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Trata-se de recurso à r. sentença de fls. 532/536, proferida pelo
MM. Juiz de Direito, Dr. Rafael Rauch, que julgou improcedentes os pedidos
deduzidos em ação ordinária de rescisão de contrato c/c reintegração de posse
movida pela apelante em face do apelado. Recorre e busca a autora pretendendo
a reforma do assim decidido. Recurso regularmente processado e respondido às
fls. 562/567.
É o relatório.
A Cooperativa Habitacional Vida Nova ajuizou ação de rescisão
contratual c/c reintegração de posse em face de Eduardo de Oliveira Mendes.
Informa a autora, na exordial e em breve síntese, ser cooperativa
habitacional que tem como objetivo promover a construção de conjuntos
habitacionais.
O réu Eduardo, por meio de “instrumento particular de termo de
adesão e compromisso de participação em programa habitacional de
cooperativa”, associou-se à autora em 31/01/2005, recebendo o número de
associado 041211 para participar de programa habitacional e adquirir uma
unidade no empreendimento.
A posse pelo réu se deu aos 17/07/2006 quando foi firmado o
termo de individualização de responsabilidade e autorização de ocupação
precária em decorrência de contrato anterior de participação em empreendimento
de cooperativa habitacional.
Deste modo, o associado se obriga a pagar mensalmente o valor
das prestações à cooperativa, aceitando a ocupação precária do imóvel até a
total quitação.
Foi acordado o pagamento de inscrição (adesão), 10 (dez)
parcelas para aquisição do terreno, 120 (cento e vinte) parcelas durante a
construção e 15 (quinze) parcelas de ampliação de plano de contribuição (APC).
O réu optou também pela aquisição de garagem coberta simples a ser paga em
30 (trinta) parcelas a partir de 20/06/2013.
Afirma a autora que o réu não efetuou o pagamento de nenhuma
dessas parcelas, resultando no saldo devedor de R$ 68.499,75.

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Pretende com a presente demanda o decreto de resolução
contratual com a imediata reintegração na posse do imóvel, além de condenação
do réu ao pagamento de indenização por perdas e danos.
Tutela indeferida às fls. 82 e 87.
Apresentada a contestação às fls. 95/109, o réu suscitou
preliminares de inépcia da inicial e no mérito afirmou que a autora lançou
parcelas em valores superiores ao acordo. E que por isso, não pode ele, réu,
estar em mora ante a inadimplência decorrente de cobrança ilegal. Rechaça
todos os pedidos, pugnando pela improcedência do feito.
Réplica de fls. 143/152.
Despacho saneador de fls. 211/213.
Laudo pericial e complementar (fls. 248/284 e 492/506).
Foi proferida r. sentença que julgou improcedentes os pedidos
condenando-se a autora ao pagamento de custas e despesas processuais, além
de verba honorária em 10% sobre o valor da causa.
Recorre a parte autora.
No entanto, o recurso não comporta provimento.
Insurge-se quanto à incidência de legislação consumerista.
E ainda que fosse permitida, esclarece que a modalidade de
repasse da unidade habitacional jamais seria de compra e venda, sendo uma
espécie de “affectio” de cooperativismo. Que não se trata de atividade mercantil e
nem de consumo.
Salienta que o réu aderiu ao programa de forma voluntária,
estando sujeito aos preceitos insertos no instrumento.
Que houve equívoco do magistrado ao entender que se trata de
celebração de compromisso de compra e venda.
Que o laudo pericial apurou o excesso de 25% na prestação, mas
que descaracteriza a mora, não podendo ser considerada inadimplente.

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É a síntese do necessário.
O recurso não deve ser provido.
A discussão sobre a incidência ou não de legislação consumerista
não merece prosperar, haja vista a Súmula no 602 do STJ, aprovada em
22/02/2018, DJe de 26/02/2018, que pôs uma pá de cal sobre a controvérsia:
“Súmula 602-STJ: O Código de Defesa do Consumidor é aplicável aos
empreendimentos
habitacionais
promovidos
pelas
sociedades
cooperativas.”
Tal súmula apenas pacificou o posicionamento do STJ no sentido
de que a cooperativa que promove o empreendimento habitacional é equiparada
a incorporadora imobiliária.
E feita a equiparação, estar-se-á a autora sujeita aos ditames
consumeristas, observado seja o cooperado na qualidade de destinatário final e
evidenciada a sua condição de vulnerabilidade.
É isso.
Este E. TJSP perfilha idêntico entendimento, conforme recentes
precedentes:
1002453-06.2019.8.26.0609
Relator(a): Maria Lúcia Pizzotti
Comarca: Taboão da Serra
Órgão julgador: 30a Câmara de Direito Privado
Data do julgamento: 12/02/2020
Data de publicação: 13/02/2020
Ementa: APELAÇÃO COMPRA E VENDA DE IMÓVEL COOPERATIVA
PRESCRIÇÃO E INÉPCIA DA INICIAL INOCORRÊNCIA - APLICAÇÃO DO
CDC
ALTERAÇÃO DO NÚMERO DE PARCELAS DO CONTRATO

AUSÊNCIA DE APRESENTAÇÃO DE PLANILHA FUNDAMENTADA. 1

Prescrição inocorrência. Aplicação do prazo decenal artigo 205 do CC.
Petição inicial que preenche os requisitos legais, não sendo o caso de
indeferimento; 2 - Código de Defesa do Consumidor: plena subsunção
das partes à qualificação trazida pelos artigos 2o e 3o, da Lei 8.078, de
1990. Notável a VULNERABILIDADE do consumidor; 3 - Cooperativa que
atua como incorporadora e construtora. Alteração do preço com aumento
do número de parcelas, que inobstante deliberada em assembleia
realizada pela cooperativa, não pode ser aplicado ao apelado, uma vez
que não houve apresentação de planilhas e outras justificativas
fundamentadas. Precedentes deste E. Tribunal. RECURSO IMPROVIDO

1082065-65.2019.8.26.0100
Relator(a): Mario A. Silveira
Comarca: São Paulo
Órgão julgador: 33a Câmara de Direito Privado
Data do julgamento: 05/02/2020
Data de publicação: 05/02/2020

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Apelação Cível no 1006215-06.2014.8.26.0609 -Voto no 16980 - abo
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Ementa: APELAÇÃO CÍVEL
Interposição contra sentença julgou
parcialmente procedente a ação de restituição de valores em razão de
rescisão
contratual.
Promessa
de
compra
e
venda
de
imóvel.
Incorporadora criada com o fim de comercializar imóveis, sob o manto de
cooperativa. Aplicação do Código de Defesa do Consumidor. Cláusula de
retenção. Restituição de 20% do valor pago que se mostra, no presente
caso, suficiente para compensar os custos operacionais do negócio
jurídico. Súmula 543, do Superior Tribunal de Justiça. Súmula 1, deste
Egrégio Tribunal de Justiça. Termo inicial dos Juros de mora alterado.
Incidência a partir do trânsito em julgado. Recurso Especial no
1.740.911/DF. Seguro prestamista. Possibilidade de retenção. Valores que
foram vertidos à seguradora em contraprestação pelo serviço prestado e
que estava a disposição do autor. Sentença parcialmente reformada.
Incide, por conseguinte, em prol do consumidor, a inversão do
ônus da prova prevista no art. 6o, VIII do CDC.
Sepultada a questão, passa-se à análise do “meritum causae”
consistente na inadimplência pelo apelado.
O despacho saneador, de fls. 211/213, determinou a realização
de prova pericial contábil a fim de dirimir controvérsia consistente na cobrança em
excesso das parcelas, o que descaracterizaria a mora e impediria a resolução
contratual por inadimplemento.
O laudo pericial encontra-se às fls. 248/284 e 492/506.
Em resposta aos quesitos, o expert apurou que:
“esclarecer se o valor da primeira parcela da construção (R$ 454,60 - fls
153), cujo vencimento ocorreu em 20.12.2005, foi reajustado corretamente,
de acordo com o contrato, justificando a afirmativa;
Resposta: O valor da parcela foi reajustado com índice superior ao
compreendido no período.
O contrato foi firmado em 31 de Janeiro de 2005 sendo os valores
estabelecidos no momento da assinatura, valores atualizados para aquele
período, portanto não poderia haver a atualização com índices anteriores
a data de assinatura.
O índice de atualização utilizado para a cobrança da parcela no valor de
R$ 454,60 foi de 20,466% . Sendo o índice correto para o reajuste de
6,4346% correspondente ao período de Janeiro a Novembro/2005.”(fl. 269)
E:
“caso a parcela não tenha sido reajustada corretamente, esclarecer se tal
circunstancia acarretaria cobrança em excesso nas próximas parcelas,
justificando a afirmativa;
Resposta: Sim a cobrança reajustada indevidamente acarreta a cobrança
em excesso, pois o valor a ser corrigido no período seguinte estará com
valor superior e quando acrescido de novo índice será somado a este.” (fl.
270)

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Comprovado está a cobrança de parcelas em valores acima do
contratado e descaracterizada seja a mora, não há como imputar a culpa
exclusiva ao réu pela inadimplência, pelo que o contrato em discussão não
poderia e nem pode mesmo ser rescindido.
Nesse passo, transcrevam-se as ponderações da esmerada r.
sentença:
“Com efeito, segundo respostas aos quesitos formulados, a perita
esclareceu que, com a aplicação do índice de correção monetária previsto
no contrato, o valor da parcela do preço do compromisso de compra e
venda, para maio de 2005, deveria ser de R$ 366,70.
Entretanto, a parte autora efetuou a cobrança de R$ 454,60, o que
representa um incremento de quase 25%, sem qualquer justificativa
plausível.
E tal atitude acabou acarretando cobrança em excesso nas demais
parcelas do preço pactuado. No ponto, segundo a experta: "Sim a
cobrança reajustada indevidamente acarreta a cobrança em excesso, pois
o valor a ser corrigido no período seguinte estará com valor superior e
quando acrescido de novo índice será somado a este".
Não socorre a requerente o fato de supostamente não ter constado o
acréscimo das parcelas previstas na ata de assembleia de fls. 467/468.
Ora, o valor é de R$ 33,98, bem inferior à diferença entre o valor da parcela
cobrado (R$ 454,60) e o devido (R$ 366,98).
Desse modo, resta evidenciada a cobrança em excesso no período da
normalidade contratual, o que descaracteriza a mora, não podendo a parte
requerida ser considerada inadimplente”.
No que concerne à valoração de provas, o ordenamento jurídico
brasileiro adota o princípio do livre convencimento motivado, que possibilita ao
juiz a livre apreciação das provas colacionadas nos autos, não estando o julgado
adstrito à prova que a parte entender lhe ser mais favorável, podendo formar a
sua convicção a partir de outros elementos ou fatos constantes dos autos.
Nesse diapasão, em decisão do STF:
“A preferência do julgador por determinada prova insere-se no livre
convencimento motivado e não cabe compelir o magistrado a colher com
primazia prova em detrimento de outras pretendidas pelas partes se, pela
base do conjunto probatório tiver se convencido da verdade dos fatos”
(STF Plenário. RE 567708/SP, Rel. orig. Min. Gilmar Mendes, Red. p/
acórdão Min. Cármen Lúcia, j. em 08/03/2016 (Info 817)”
Recurso não provido.
Correta, portanto, a r. sentença que merece se mantida em seus
exatos termos.

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Por fim, é necessário dispor sobre os honorários recursais.
Dispõe a novel legislação processual:
“Art. 85. A sentença condenará o vencido a pagar honorários ao
advogado do vencedor.
§ 1o - São devidos honorários advocatícios na reconvenção, no
cumprimento de sentença provisório ou definitivo na execução, resistida
ou não, e nos recursos interpostos, cumulativamente.
(...)
§ 11. O tribunal, ao julgar recurso, majorará os honorários fixados
anteriormente levando em conta o trabalho adicional realizado em grau
recursal, observando, conforme o caso, o disposto nos §§ 2o e 6o, sendo
vedado ao tribunal, no cômputo geral da fixação de honorários devidos ao
advogado do vencedor, ultrapassar os respectivos limites estabelecidos
nos §§ 2o e 3oo pra a fase de conhecimento..”
O C. STF já pacificou:
“É cabível a fixação de honorários recursais, prevista no art. 85, § 11, do
CPC, mesmo quando não apresentadas contrarrazões ou contraminuta
pelo advogado.
(STF, Plenário, AO 2063, AgR/CE, rel. orig. Min, Marco Aurélio, red. p/ ac.
Min. Luiz Fux, julgado em 18/05/2017)”.
O réu, ora apelado, saiu-se vencedor, em 1a Instância, pois que a
ação foi julgada improcedente, condenando-se a autora, ora apelante, ao
pagamento das custas e honorários, fixados estes em 10% sobre o valor da
causa (fls. 536).
Da mesma forma, com o não provimento do recurso, permanece
vencedor em 2a Instância, sem alteração da sucumbência imposta.
O valor atribuído à causa foi de R$ 49.075,30 (fl. 10).
Observados os limites delineados pelo art. 85, § 11, do CPC,
ficam majorados em definitivo os honorários de sucumbência para 11% sobre o
valor da causa em favor do patrono do réu apelado.
Ante o exposto, NEGA-SE PROVIMENTO ao recurso.
ACHILE ALESINA
Relator