Tribunal: TJSP
Processo: 0005568-23.2015.8.26.0082
Classe: Apelação Cível / Associação
Órgão julgador: Maria do Carmo Honorio
Órgão colegiado: 3a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-12-15
Data de publicação: 2020-12-17

Ementa:
APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE COBRANÇA. TAXAS DE MANUTENÇÃO DE LOTEAMENTO FECHADO. ENTENDIMENTO CONSOLIDADO DO SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTIÇA EM SEDE DE RECURSO REPETITIVO. ANUÊNCIA TÁCITA. VEDAÇÃO DO "VENIRE CONTRA FACTUM PROPRIUM". PRESCRIÇÃO. PRAZO QUINQUENAL. ARTIGO 206, §5o, I, DO CÓDIGO CIVIL. RECURSO PROVIDO.
1 Inadmissível o comportamento contraditório, máxime quando comprovado nos autos que o

Ementa:
APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE COBRANÇA. TAXAS DE MANUTENÇÃO DE LOTEAMENTO FECHADO. ENTENDIMENTO CONSOLIDADO DO SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTIÇA EM SEDE DE RECURSO REPETITIVO. ANUÊNCIA TÁCITA. VEDAÇÃO DO "VENIRE CONTRA FACTUM PROPRIUM". PRESCRIÇÃO. PRAZO QUINQUENAL. ARTIGO 206, §5o, I, DO CÓDIGO CIVIL. RECURSO PROVIDO.
1 Inadmissível o comportamento contraditório, máxime quando comprovado nos autos que o proprietário tinha plena ciência de que o imóvel estava inserido em Loteamento Fechado, tendo efetuado pagamentos por vários anos. Recursos Especiais n. 1.280.871 e 1.439.163 do C. STJ. Precedentes desta Câmara nesse sentido.
2. Aplica-se o prazo prescricional quinquenal, previsto no artigo 206, §5o, I, do Código Civil, para a pretensão de cobrança de taxas de manutenção de Loteamento. Precedente do STJ e da Câmara de Direito Privado.

Inteiro teor:
TRIBUNAL DE JUSTIÇA
PODER JUDICIÁRIO
São Paulo
Registro: 2020.0001032818
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível no
0005568-23.2015.8.26.0082, da Comarca de Boituva, em que é apelante
ASSOCIAÇÃO DOS MORADORES DO SOLARIS, são apelados ARTHUR LUIS
MENDONÇA ROLLO, ALEXANDRE LUIS MENDONÇA ROLLO e ANDREA
MARIA COELHO BERTI ROLLO.
ACORDAM, em 3a Câmara de Direito Privado do Tribunal de
Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: "Deram provimento ao recurso. V.
U.", de conformidade com o voto do Relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Exmos. Desembargadores
JOÃO PAZINE NETO (Presidente) E CARLOS ALBERTO DE SALLES.
São Paulo, 15 de dezembro de 2020.
MARIA DO CARMO HONÓRIO
RELATORA
Assinatura Eletrônica

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Apelação Cível no 0005568-23.2015.8.26.0082
Apelante: Associação dos Moradores do Solaris
Apelados: Arthur Luis Mendonça Rollo, Alexandre Luis Mendonça Rollo e
Andrea Maria Coelho Berti Rollo
Comarca: Boituva
V. 3079
APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE COBRANÇA. TAXAS
DE
MANUTENÇÃO
DE
LOTEAMENTO
FECHADO. ENTENDIMENTO CONSOLIDADO DO
SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTIÇA EM SEDE DE
RECURSO
REPETITIVO.
ANUÊNCIA
TÁCITA.
VEDAÇÃO
DO
"VENIRE
CONTRA
FACTUM
PROPRIUM". PRESCRIÇÃO. PRAZO QUINQUENAL.
ARTIGO 206, §5o, I, DO CÓDIGO CIVIL. RECURSO
PROVIDO.
1 Inadmissível o comportamento contraditório, máxime
quando comprovado nos autos que o proprietário tinha
plena ciência de que o imóvel estava inserido em
Loteamento Fechado, tendo efetuado pagamentos por
vários anos. Recursos Especiais n. 1.280.871 e 1.439.163
do C. STJ. Precedentes desta Câmara nesse sentido.
2. Aplica-se o prazo prescricional quinquenal, previsto no
artigo 206, §5o, I, do Código Civil, para a pretensão de
cobrança de taxas de manutenção de Loteamento.
Precedente do STJ e da Câmara de Direito Privado.
Trata-se de Apelação interposta contra sentença judicial, cujo
relatório adoto (fls. 276/279 e 303/304), por meio da qual a MMa. Juíza da 2a
Vara da Comarca de Boituva julgou improcedente a ação de cobrança de
contribuições mensais para o custeio de despesas de manutenção de
loteamento. Pela sucumbência, determinou que a autora pague as custas e
despesas processuais, além dos honorários advocatícios, fixados em 10%
sobre o valor da causa.

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Apela a autora (fls. 307/328), sustentando, em suma, que era
ônus dos apelados demonstrar que não aderiram à Associação. Aduz que não
foi
oportunizada
a
juntada
das
cópias
dos
autos
no
0005666-42.2014.8.26.0082, que demonstra a confissão dos apelados quanto
à adesão à Associação. Alega que não há que se falar em aplicação do REsp
no 1.280.871 do STJ, uma vez que houve aceitação tácita, porquanto houve
pagamentos anteriores das taxas de manutenção do loteamento pelos
apelados, durante três anos. Aponta que o Estatuto Social da apelante foi
constituído em 10/04/2007 enquanto os apelados adquiririam o imóvel em
13/09/2007, conforme juntada da escritura de compra e venda imóvel. Afirma
que da escritura consta cláusula de manifestação de vontade do comprador de
pertencer à Associação, bem como a obrigatoriedade de contribuir com as
despesas comuns de conservação (fls. 294/302), sob pena de enriquecimento
ilícito.
Recurso tempestivo e preparado (fls. 329/330 e 364/365).
Contrarrazões apresentadas (fls. 334/355).
Houve oposição ao julgamento virtual (fls. 367).
É O RELATÓRIO.
VOTO.
O recurso merece provimento.
Com a devida vênia à Magistrada a quo, verifica-se que
foram comprovados fatos que permitem deduzir a ciência inequívoca, pelos

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titulares do imóvel, da obrigatoriedade das cobranças feitas pela apelante,
máxime diante da introdução do artigo 36-A na Lei Federal 6.766/19791.
Pelo que se infere dos autos, quando os apelados adquiriram
o imóvel, em 13/09/2007 (fls. 23), a Associação apelante já estava constituída
e em pleno funcionamento desde 10/04/2007 (fls. 24/51), constando em seu
Estatuto a previsão de que os sócios possuem a obrigação de pagar as taxas
ordinárias ou extraordinárias que lhes couberem (artigos 6o e 9o do Estatuto
da Associação fl. 30). Ressalta-se que o referido Estatuto estava inclusive
prenotado no Cartório de Registro de Títulos e Documentos desde
27/06/2007, de tal modo que os apelados não podem alegar desconhecimento
da existência da Associação.
Ademais, a planilha de débitos (fls. 10/11) indica que os
requeridos ficaram inadimplentes somente a partir de 05/11/2010, o que
evidencia que eles efetuaram os pagamentos das mensalidades anteriores,
reconhecendo o seu dever decorrente do vínculo associativo. Pelo que se
infere do relato dos apelados, houve insatisfação quanto à gestão da apelante
pela falta de expedição de Termo de Recebimento definitivo das obras do
Loteamento, o que, entretanto, não afasta a sua responsabilidade, mesmo
porque houve prestação e fruição de serviços.
1 Art. 36-A. As atividades desenvolvidas pelas associações de proprietários de imóveis, titulares de
direitos ou moradores em loteamentos ou empreendimentos assemelhados, desde que não tenham
fins lucrativos, bem como pelas entidades civis organizadas em função da solidariedade de interesses
coletivos desse público com o objetivo de administração, conservação, manutenção, disciplina de
utilização e convivência, visando à valorização dos imóveis que compõem o empreendimento, tendo
em vista a sua natureza jurídica, vinculam-se, por critérios de afinidade, similitude e conexão, à
atividade de administração de imóveis.
Parágrafo único. A administração de imóveis na forma do caput deste artigo sujeita seus titulares à
normatização e à disciplina constantes de seus atos constitutivos, cotizando-se na forma desses atos
para suportar a consecução dos seus objetivos

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A propósito, pela simples leitura da sentença lançada nos
autos no 0005666-42.2014.8.26.0082, proferida em 04/08/2015, disponível no
extrato processual do site deste Tribunal de Justiça2, verifica-se que o apelado
Arthur ajuizou ação indenizatória em face da Associação, ora apelante,
pretendendo o ressarcimento de danos material e moral decorrentes do
desaparecimento de seu cavalo “Dimmy”, por falha na segurança no
Loteamento, o que indica que havia efetiva prestação de serviços.
Em trecho da referida sentença, inclusive, o Magistrado
enfatiza: “Frise-se que a requerida não tem a responsabilidade de indenizar o
autor pelo prejuízo sofrido pelo fato da mesma pagar taxa mensal de condomínio,
já que a referida taxa se destina às despesas gerais do condomínio, como a
conservação da área comum do empreendimento, mão de obra, além de outras
taxas e serviços, mas não de segurança privada para as residências particulares de
cada morador”. Isso demonstra que, além de estarem imitidos na posse, ainda
que somente para guarda de animais, os apelados tinham plena ciência da
existência e obrigatoriedade do pagamento das taxas de manutenção do
Loteamento.
A insurgência ao fato de nunca ter se filiado formalmente à
Associação apelante não tem o condão de exonerar os apelados da obrigação,
pois, no contexto apresentado, não pode prevalecer a intenção dos apelados de
não contribuir para as despesas comuns (custos indicados nas assembleias
fls. 150/152, 153/156) e mesmo assim continuar a usufruir dos benefícios
introduzidos pela Associação. Consigno que, pelo que consta dos autos,
somente parte da área do empreendimento Haras teria sido arrematada em
execução trabalhista (fls. 256/262), sendo devido, portanto, o rateio das
2
https://esaj.tjsp.jus.br/cpopg/show.do?processo.codigo=2A0000B470000&processo.foro=82&proces
so.numero=0005666-42.2014.8.26.0082&uuidCaptcha=sajcaptcha_a78f06d1f70748eb967bd4ede69
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demais despesas de conservação do Loteamento.
Diante disso e em atenção à vedação do venire contra factum
proprium, não pairam dúvidas sobre a legitimidade da cobrança das
contribuições neste caso, consoante já decidiu o C. STJ:

A ninguém é dado criar e valer-se de situação enganosa, quando
lhe for conveniente e vantajoso e posteriormente voltar-se contra
ela quando não mais lhe convier, objetivando que seu direito
prevaleça sobre o de quem confiou na expectativa gerada, ante o
princípio do nemo potest venire contra factum proprium. (STJ,
REsp 1.154.737, Min. Luís Felipe).
Nesse sentido também tem decidido esta 3a Câmara:

Cobrança.
Taxas
associativas
e
obrigações
acessórias.
Ilegitimidade de parte ativa afastada. Sentença de procedência
parcial. Apelo de ambas as partes. Consistência do inconformismo
apresentado pela Autora. Entendimento consolidado do Superior
Tribunal de Justiça em sede de recurso repetitivo que é observado
no caso, diante de sua peculiaridade, excepcionada naquele próprio
julgamento. Ré que adquiriu o imóvel em fevereiro de 2011, e sua
matrícula faz expressa referência de que o imóvel está inserido em
um "condomínio". (...). Vedação do "venire contra factum
proprium". Sentença reformada, para julgar a ação procedente,
com sucumbência estabelecida à Ré. Recurso da Autora provido,
prejudicada a análise do recurso da Ré em seu mérito. (TJSP;
Apelação Cível 1004860-03.2016.8.26.0152; Relator (a): João
Pazine Neto; Órgão Julgador: 3a Câmara de Direito Privado; Foro
de Cotia - 3a Vara Civel; Data do Julgamento: 14/08/2014; Data de
Registro: 18/11/2019 destaques meus).

LOTEAMENTO.
CONTRIBUIÇÃO
ASSOCIATIVA.
Insurgência da ré contra sentença de procedência que a condenou
ao pagamento de taxas associativas e multas por infrações ao
estatuto social, com correção monetária e juros a contar dos
vencimentos. Sentença mantida. Hipótese que não se amolda ao
entendimento do STJ no julgamento dos REsp 1.439.163/SP e

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1.280.871/SP. Demonstrada, no caso, a adesão, ainda que
tácita, da ré à associação. Pagamentos reiterados em período
anterior ao inadimplemento. Fato reconhecido pela ré, que
pleiteou devolução de valores em reconvenção. Adesão que não
decorre de inércia em deixar de se opor à prestação de serviços,
mas de conduta ativa em livremente optar por pagar pelos serviços
durante longo período. Entendimento diverso ao de que a ré
teria aderido à associação que implicaria ofensa ao princípio
da boa-fé objetiva e estaria em desacordo à proibição do
venire contra factum proprium. Não alegada comunicação de
intenção de desligamento no período. Cobrança devida. Recurso
desprovido. (Apelação no: 1004649-25.2016.8.26.0650, Rel.
CARLOS ALBERTO DE SALLES, julgado em 25.09.2019

destaques meus).

Loteamento. Taxa de manutenção. Ação julgada improcedente.
Insurgência da autora. Pagamento da taxa que foi expressamente
previsto em cláusula do instrumento particular de compromisso de
compra e venda firmado entre a empresa loteadora e os
adquirentes originais. Aquisição do lote pela ré que previu a
assunção de “todos os direitos e obrigações decorrentes do
instrumento de compra e venda” originário. Vedação ao
comportamento
contraditório
(venire
contra
factum
proprium). Ré que pagou a taxa durante alguns meses, logo após
a aquisição do lote. Inexistência de conflito com a tese
sedimentada pelo STJ no julgamento do REsp Repetitivo no
1.439.163/SP. Ação procedente. Sentença reformada. Recurso
provido” (Apelação Cível no 1005855-19.2017.8.26.0269, Relator
ALEXANDRE MARCONDES, julgado em 04.09.2019 –
destaques meus)

COBRANÇA DE TAXAS ASSOCIATIVAS. Insurgência contra
sentença de procedência parcial. Autora que tem competência para
instituir as taxas e cobrá-las dos adquirentes dos imóveis do
loteamento. Réu que participou ativamente da associação, como
associado e membro do conselho fiscal. Alegação de que não
teria se associado, portanto, beira a má-fé. Observância do
REsp no 1.280.871/SP. Manutenção da condenação do apelante
ao pagamento das taxas associativas vencidas e vincendas ao
longo do processo. Recurso desprovido. (Apelação no: 1009440-
94.2108.8.26.0576, Rel. CARLOS ALBERTO DE SALLES,
julgado em 06.08.19 – destaques meus).

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Por fim, a corroborar todas as alegações da apelante, ainda
que juntado intempestivamente, ad argumentandum tantum, a escritura de
aquisição do imóvel pelos apelados dispõe expressamente sobre a anuência e
adesão destes à Associação de moradores autora, obrigando-se a fazer parte
dela e a cumprir as obrigações previstas no Estatuto (fl. 296).
Dessa forma, não se configurando a hipótese de violação do
direito à livre associação, não existe conflito com a tese sedimentada pelo STJ
no julgamento do julgamento dos Recursos Especiais no 1.280.871 e
1.439.163.
A cobrança das taxas de manutenção deve obedecer ao prazo
prescricional quinquenal, conforme artigo 206, §5o, I, do Código Civil e
entendimento consolidado do Colendo Superior Tribunal de Justiça e desta
Câmara:

“PROCESSUAL CIVIL E DIREITO CIVIL. AGRAVO
INTERNO
NO
RECURSO
ESPECIAL.
PREQUESTIONAMENTO.
QUESTÃO
DE
ORDEM
PÚBLICA. ASSOCIAÇÃO DE MORADORES. TAXA DE
MANUTENÇÃO.
ASSOCIADO.
PRESCRIÇÃO
QUINQUENAL. DECISÃO MANTIDA. 1. Nos termos da
jurisprudência pacífica desta Corte, ainda que se trate de
matéria de ordem pública, é exigido o prequestionamento. 2.
Prescreve em cinco anos a cobrança, por associação de
moradores, de taxa de manutenção prevista em
instrumento
particular
(ata
de
assembleia),
em
conformidade com o art. 206, § 5o, inciso I, do CC/2002.
Precedentes. 3. Agravo interno a que se nega provimento.
(AgRg no REsp 1505099/SP, Rel. Ministro ANTONIO
CARLOS FERREIRA, QUARTA TURMA, julgado em
21/06/2018, DJe 29/06/2018 destaques meus);

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"APELAÇÃO CÍVEL. TAXA DE LOTEAMENTO. Recurso
interposto pela parte ré em face de sentença de procedência do
pedido,
que
a
condenou
ao
pagamento
de
R$3.386,13. Inocorrência
de
prescrição.
Posicionamento
consolidado do STJ de que o prazo prescricional para
cobrança de taxa de manutenção é de cinco anos, nos termos
do Artigo 206, §5o, I, do Código Civil. Despesas de Loteamento.
Prevalência
da
liberdade
de
associação
sobre
eventual
enriquecimento sem causa dos não associados. Recurso Especial
Repetitivo no 1.280.871 do C. STJ. Ré que, todavia, é a própria
loteadora que inseriu no contrato padrão o rateio das despesas do
loteamento, declarando que era obrigatória aos proprietários, como
ela, e compromissários compradores. Associação que foi criada
com a participação do sócio da ré. Sentença confirmada.
NEGADO PROVIMENTO AO RECURSO." (v.34069). (TJSP;
Apelação Cível 1004139-07.2019.8.26.0068; Relator (a): Viviani
Nicolau; Órgão Julgador: 3a Câmara de Direito Privado; Foro de
Barueri - 1a Vara Cível; Data do Julgamento: 17/09/2020; Data de
Registro: 17/09/2020 destaques meus).
Dessa forma, se a ação foi proposta em 03/07/2015, não estão
prescritas as taxas cobradas pela apelante, a partir de 05/11/2010 (fl. 10/11),
pois não extrapolam o prazo legal previsto no artigo 206, §5o, I, do Código
Civil.
Ante o exposto, DOU PROVIMENTO ao recurso para
condenar os requeridos/apelados ao pagamento das taxas de manutenção do
Loteamento vencidas a partir de 05/11/2010 até o mês de junho de 2015 (fls.
11/12), bem como as vincendas no curso desta ação, tal qual postulado na
petição inicial, com o acréscimo da multa de 2%, correção monetária e juros
de mora.

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Diante deste resultado, condeno os apelados ao pagamento
das custas e despesas processuais, bem como de honorários advocatícios
arbitrados em 12% do valor da condenação, na forma do artigo 85, §2o e §11,
do Código de Processo Civil.
Para evitar a oposição de Embargos de Declaração
meramente protelatórios, considera-se, desde já, prequestionada toda matéria
infraconstitucional e constitucional, ciente de que é desnecessária a menção a
dispositivos de lei, bastando que a questão jurídica tenha sido abordada e
decidida, conforme entendimento do E. STF (RT 703/226, Min. Marco
Aurélio) e C. STJ (AgRg no REsp 1.417.199/RS, Rela. Mina. Assusete
Magalhães).
MARIA DO CARMO HONÓRIO
Relatora