Tribunal: TJSP
Processo: 1007204-64.2016.8.26.0084
Classe: Apelação Cível / Promessa de Compra e Venda
Órgão julgador: Jair de Souza
Órgão colegiado: 5a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-02-26
Data de publicação: 2020-02-26

Ementa:
APELAÇÃO. Compra e venda. Rescisão contratual c/c restituição de valores pagos, multa contratual e danos morais. Ilegitimidade de parte da imobiliária e corretor de imóveis. Não ocorrência. Cerceamento de defesa. Inaplicabilidade. Cessão e transferência de direito de imóvel. Impossibilidade do requerente de assinar contrato de financiamento. Alegação de que as restrições no nome dos cedentes

Ementa:
APELAÇÃO. Compra e venda. Rescisão contratual c/c restituição de valores pagos, multa contratual e danos morais. Ilegitimidade de parte da imobiliária e corretor de imóveis. Não ocorrência. Cerceamento de defesa. Inaplicabilidade. Cessão e transferência de direito de imóvel. Impossibilidade do requerente de assinar contrato de financiamento. Alegação de que as restrições no nome dos cedentes impossibilitaram o financiamento. Culpa exclusiva dos cedentes. Não ocorrência. Multa contratual pela rescisão contratual, por culpa dos promitentes compradores. Ocorrência. Devolução dos valores pagos pelos requerentes. Ocorrência. Sentença mantida. Adoção do art. 252 do RITJ. RECURSO DESPROVIDO.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2020.0000132603
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível no
1007204-64.2016.8.26.0084, da Comarca de Campinas, em que é parte recorrente
Adalto Lopes Rodrigues Justiça Gratuita, é a parte recorrida Celso Diego Quirino
Cestari, Nelma Batista de Souza, Vitoria Imoveis Campinas Ltda, Severino Rodrigues
Filho Assist. Judiciária.
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 5a Câmara de Direito Privado,
proferir a seguinte decisão: Negaram provimento ao recurso. V. U., de conformidade
com o voto do relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores: MOREIRA VIEGAS
(Presidente sem voto), A.C.MATHIAS COLTRO E ERICKSON GAVAZZA
MARQUES.
São Paulo, 26 de fevereiro de 2020.
JAIR DE SOUZA
Relator
Assinatura Eletrônica

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Apelação Cível no 1007204-64.2016.8.26.0084 - Voto no: 4542 - *allm 2/14
Voto no: 4542
Apelação no: 1007204-64.2016.8.26.0084
Órgão Julgador: 5a Câmara de Direito Privado
Comarca de origem: Campinas
Foro de origem: Foro de Vila Mimosa - Regional de Campi
Vara de origem: 5a Vara
Juiz(a) de origem: Maristéla Tavares de Oliveira Farias
Recorrente: Adalto Lopes Rodrigues Justiça Gratuita
Recorrido(a): Celso Diego Quirino Cestari, Nelma Batista de Souza, Vitoria
Imoveis Campinas Ltda, Severino Rodrigues Filho Assist. Judiciária
APELAÇÃO. Compra e venda. Rescisão contratual c/c
restituição de valores pagos, multa contratual e danos
morais. Ilegitimidade de parte da imobiliária e corretor de
imóveis. Não ocorrência. Cerceamento de defesa.
Inaplicabilidade. Cessão e transferência de direito de
imóvel. Impossibilidade do requerente de assinar contrato
de financiamento. Alegação de que as restrições no nome
dos cedentes impossibilitaram o financiamento. Culpa
exclusiva dos cedentes. Não ocorrência. Multa contratual
pela rescisão contratual, por culpa dos promitentes
compradores. Ocorrência. Devolução dos valores pagos
pelos requerentes. Ocorrência. Sentença mantida. Adoção
do art. 252 do RITJ. RECURSO DESPROVIDO.
Trata-se de recurso de apelação interposto contra a r. sentença de fls.
209/214, que julgou parcialmente procedente o pedido formulado pela parte então
autora, consistente, em síntese, na rescisão contratual e indenização por perdas e danos
em contrato de compra e venda de imóveis.

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R. sentença prolatada, cujo dispositivo se colaciona a seguir:
“(...) Ante o exposto, JULGO PARCIALMENTE
PROCEDENTE o pedido para declarar rescindido o
contrato entabulado entre as partes. Condeno os corréus
Celso Diego Quirino Cestari e Nelma Batista de Souza à
devolução dos valores pagos pelo autor, ou seja, R$
11.000,00, em virtude da rescisão do contrato, que será
corrigido a partir do desembolso e juros de mora a partir
da citação. Considerando que o autor sucumbiu em parte
do pedido, arcarão os corréus Celso e Nelma com o
pagamento de 50% das despesas do autor e verba
honorária de 10% do valor atualizado da condenação e
condeno o autor ao pagamento de 50% das despesas dos
réus e honorários advocatícios que arbitro em 10% do
valor atualizado da condenação, devendo ser observado a
condição de ambas as partes de beneficiários da
gratuidade
processual.
JULGO
PARCIALMENTE
PROCEDENTE a reconvenção e CONDENO o autor-
reconvindo ao pagamento da multa contratual de 10% do
valor atualizado do contrato, com juros de mora a partir da
intimação do autor para se manifestar sobre a contestação,
que abrigava a reconvenção, ou seja, 15/12/2016.
Considerando que os réus-reconvintes sucumbiram em
parte do pedido, arcará o autor-reconvindo com o
pagamento de 50% das despesas dos réus-reconvintes e
verba honorária de 10% do valor atualizado da
condenação e condeno os réus-reconvintes ao pagamento
de 50% das despesas do autor-reconvindo e honorários

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advocatícios que arbitro em 10% do valor atualizado da
condenação, devendo ser observado a condição de ambas
as partes de beneficiários da gratuidade processual.
Efetuados os cálculos, poderá haver compensação entre os
valores que os réus devem pagar e têm a receber, apurando
as diferenças. Em relação aos corréus VITÓRIA
IMÓVEIS CAMPINAS LTDA - EPP e SEVERINO
RODRIGUES FILHO, JULGO EXTINTO o feito, sem
apreciação do mérito, em face do reconhecimento da
ilegitimidade passiva dos réus, com fundamento no artigo
485, VI, do C.P.C. Arcará o autor com as custas
processuais despendidas pelos corréus Vitória Imóveis e
Severino e honorários advocatícios que arbitro em R$
1.000,00, para cada um dos réus, nos termos do que
estabelece o artigo 85 do Código de Processo Civil,
devendo ser observada a sua situação de beneficiário da
gratuidade. P.R.I.C.”
Inconformada, a parte recorrente suscita: i) a cassação da r. sentença, por
ser nula, em virtude do cerceamento de defesa, haja vista a necessidade de instrução
para realização de depoimento pessoal e oitiva de testemunhas; ii) a legitimidade
passiva da imobiliária e do corretor, devendo ser responsabilizadas solidariamente por
ter intermediado o negócio rescindido em questão; iii) a rescisão contratual por culpa
dos apelados, vez que ficou comprovado que não havia restrição em seu nome; iv) que a
imobiliária sabia das restrições que existiam, mesmo assim sustentou que o negócio
daria certo; v) que é abusiva a multa contratual de 10% sobre o valor do contrato, vez
que a rescisão se deu por culpa dos vendedores, que não baixaram as restrições em seu
nome, e da imobiliária; vi) requer a rescisão do contrato, com restituição do percentual

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de 90% dos valores pagos.
Recurso tempestivo (fls. 221/236) e sem preparo, observada a concessão
dos benefícios da gratuidade judiciária à apelante (fls. 63).
A partes recorridas apresentaram contrarrazões (fls. 269/279, fls. 280/288
e fls. 289/293).
Não houve oposição ao julgamento virtual.
O recurso está formalmente em ordem.
É o relatório.
O recurso NÃO merece PROVIMENTO.
A r. sentença apelada, respeitada a convicção do (a) MM. juiz (a) de
primeiro grau, deve ser mantida.
Pois bem. Inicialmente, a preliminar de cerceamento de defesa deve ser
AFASTADA.

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Dispõe o art. 355, do CPC:
Art. 355. O juiz julgará antecipadamente o pedido, proferindo
sentença com resolução de mérito, quando:
I - não houver necessidade de produção de outras provas;
II - o réu for revel, ocorrer o efeito previsto no art. 344 e não
houver requerimento de prova, na forma do art. 349 .
Com efeito, se a matéria controvertida for unicamente de direito,
desnecessária se afigura a produção de outras provas, além da documental. Nessa
hipótese, impõe-se o julgamento do feito no estado, não implicando tal circunstância em
violação aos princípios constitucionais do contraditório e da ampla defesa.
Por oportuno, consigne-se que a norma constante do dispositivo acima
transcrito é impositiva, não atribuindo ao juiz uma faculdade mas sim o dever de
assim proceder.
No caso em exame, como a controvérsia diz respeito a matéria
unicamente de direito, a prova é eminentemente documental, sendo, pois, desnecessária
(e até mesmo descabida) a dilação probatória, impondo o julgamento antecipado do
mérito prestigiado em primeira instância.
Quanto à preliminar de legitimidade passiva da requerida VITÓRIA
IMÓVEIS CAMPINAS LTDA-EPP e de SEVERINO RODRIGUES FILHO, deve ser
ressaltado o seguinte trecho da r. sentença, em que demonstra-se suficientemente

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motivada, no que concerne às alegações do recorrente:
“É caso de acolher a preliminar de ilegitimidade passiva da
corré Vitória Imóveis. O contrato discutido nos autos não foi
entabulado pela corré e, pelo que consta, ela é a Imobiliária que
intermediou a venda. Além disso, no parágrafo terceiro da
cláusula terceira do contrato (fls.16), consta que o pagamento da
corretagem é de responsabilidade dos vendedores, não
constando nos autos que o autor tenha feito qualquer pagamento
à imobiliária. Ainda que se alegue que parte da entrada paga
pelo autor tenha sido destinada à corré Vitória Imóveis, a
responsabilidade pelo repasse continua sendo dos vendedores.
Também não há qualquer responsabilidade da Imobiliária em
relação ao cumprimento do contrato, por que dele não fez parte.
O mesmo se diga com relação ao corréu Severino, que é o
corretor que atuou na venda. Ressalto que aqui não se discute se
o valor da corretagem é devido diante do resultado negativo do
negócio, mas tão somente que eles não são legítimos para
integrar a presente lide, cujo objetivo é rescisão do contrato de
compra e venda. Portanto, é caso de acolher a preliminar de
ilegitimidade passiva arguida pelos corréus Vitória Imóveis
Campinas Ltda- EPP e Severino Rodrigues Filho.
Rejeitadas, portanto, as preliminares aventadas.
No mérito, em que pese a argumentação da parte apelante, a r. sentença
demonstra-se suficientemente fundamentada, aqui também adotada como razão de
decidir, nos termos do art. 252 do Regimento Interno do TJ/SP.

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Na Seção de Direito Privado desta Corte, o art. 252 do Regimento
Interno do TJ/SP tem sido reiteradamente utilizado por esta Câmara, que prevê em seu
texto a possibilidade de ratificação dos fundamentos da decisão recorrida, em que
possui motivação suficiente, conforme segue:
Art. 252. Nos recursos em geral, o relator poderá limitar-se a
ratificar os fundamentos da decisão recorrida, quando,
suficientemente motivada, houver de mantê-la.
Aliás, este dispositivo regimental tem sido aplicado para dar concretude à
garantia constitucional da tutela jurisdicional célere, previsto no art. 5o, LXXVIII, da
CF.
Ademais, o C. STJ tem prestigiado este entendimento ao reconhecer a
possibilidade da ratificação do juízo de valor firmado em sentença, transcrevendo-a em
acórdão. (REsp n° 662.272-RS, 2a Turma, Rei.Min. João Otávio de Noronha, j . de
4.9.2007; REsp n° 641.963-ES, 2a Turma, Rei. Min. Castro Meira, j . de 21.11.2005;
REsp n° 592.092-AL, 2a Turma, Rei. Min. Eliana Calmon, j . 17.12.2004 e REsp n°
265.534- DF, 4a Turma, Rei. Min. Fernando Gonçalves, j de 1.12.2003).
Neste sentido, deve ser ressaltado o seguinte trecho da r. sentença, em
que demonstra-se suficientemente motivada, no que concerne às alegações do
recorrente:

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“(...) Busca o autor a rescisão de contrato alegando culpa dos
corréus Celso e Nelma, uma vez que, segundo ele, o
financiamento do imóvel foi impossibilitado pela restrição
existentes em nome dos réus e irregularidades no imóvel. Os
réus, por sua vez, afirmam que a culpa é exclusiva do autor
porque a negativa no financiamento se deu pela restrição em
nome do comprador. Não há nos autos prova de que os réus
tivessem restrições em seu nome. A alegação de terceira pessoa
de que os vendedores precisavam regularizar sua situação (fls.
201) não é suficiente para corroborar a sua afirmativa. Deveria o
autor ter juntado prova, imprescindível, de que a culpa era dos
réus, porque este é o fundamento do pedido. Nem se alegue
cerceamento de defesa, porque tal prova é exclusivamente
documental, bastando que o autor apresentasse declaração da
financeira de que foi a negativação dos vendedores que
impossibilitou o financiamento do imóvel. O mesmo se diga
com relação à alegada irregularidade do imóvel, ressaltando que
a alienação feita ao Banco Itaú não era impedimento para o
autor buscar seu próprio financiamento porque, aceito o pedido
do comprador, a alienação do Banco Itaú seria quitada. Além
disso, o autor não pode alegar ignorância, uma vez que consta
no parágrafo segundo, da cláusula terceira do contrato (fls.16),
que o financiamento seria quitado com os recursos do novo
financiamento. Em suma, o autor não se desincumbiu do ônus
de provar os fatos constitutivos de seu direito quanto à alegada
culpa dos vendedores na rescisão do contrato. Por outro lado,
cabe anotar que os valores quitados em decorrência do uso do
imóvel, como condomínio e energia elétrica não comportam

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devolução, porque eram de inteira responsabilidade do autor.
Também não há que se falar em devolução do valor do sinal,
equivalente a R$ 4.500,00. O autor, na inicial, faz referência ao
valor de R$ 5.000,00, que serviria para os vendedores quitar
parcelas em atraso do imóvel, mas afirma que nada pagou no
tocante a esta quantia. Não consta que tal valor foi entregue aos
réus, mas tão somente que o comprador iria repassar ao réu
(fls.43). Também não há previsão contratual para o pagamento
deste valor. Não há prova do depósito e os réus negaram o
recebimento, de forma que não há qualquer indicação de
pagamento de tal quantia. Por outro lado, procede o pedido de
reconvenção dos corréus vendedores, que afirmam existir culpa
exclusiva do autor na rescisão do contrato. No documento de fls.
152, expedido em 13/03/15, há menção que "nada consta" no
cadastro do CPF do autor, entretanto, nos demais documentos
(fls.146/148, expedidos em 05/08/16, 24/05/16 e 03/11/16) há
anotação de restrição, levando-se a acreditar que as consultas se
referem à órgãos diferentes. Note-se que a expedição destes é
posterior daquele. Se os réus alegaram que a culpa pelo
descumprimento do pacto foi do autor e há nos autos prova a
corroborar sua alegação, o pedido de reconvenção procede. É
caso, portanto, de declarar rescindo o contrato, porque ambas as
partes assim o querem, mas por culpa exclusiva do autor, com
aplicação da multa contida na cláusula quarta do contrato
(fls.17), ou seja, 10% do valor do contrato, atualizado, com
juros de mora a contar da data em que o autor foi intimado para
se manifestar sobre a contestação, onde consta o pedido de
reconvenção, ou seja, 15/12/2016. Não consta cláusula de
retenção dos valores pagos pelo comprador, mesmo porque se

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assim fosse, havia que se considerar dupla punição, porque já há
multa fixada pela desistência do negócio, de valor até elevado,
mas que, de qualquer forma, foi acordado por eles. É fato a se
considerar, ainda, que o autor demorou para regularizar a
restrição de seu nome, tanto que a imobiliária por diversas vezes
cobrou esta providência para possibilitar a regularização do
financiamento e, além disso, o próprio autor reconhece a
demora, como se verifica pela leitura dos e-mails (fls.129/133).
Rescindido o contrato, é caso de devolução dos valores
adiantados pelo autor, ou seja, a entrada de R$ 11.000,00
(fls.39), uma vez que este arcará com a multa prevista para a
hipótese. Saliento que a correção do valor será a partir do
desembolso (08/10/14 - fls.39) e os juros de mora a partir da
citação (21/11/16 fls.154). Não há pedido feito pelos réus-
reconvintes de restituição de valor pago por eles à título de
corretagem, então, quanto a isso nada há a decidir. No que se
refere ao dano moral, não há prova de que os réus tenham
suportado prejuízo a ensejar indenização, mas tão somente que
eles experimentaram dissabores com o ajuizamento da ação. Os
réus-vendedores afirmaram que "humildemente" concordaram
com a desocupação do imóvel, mesmo tendo direito à multa,
alegando, também, que "confiaram no reconvindo aceitando o
imóvel e concordando com a rescisão, mas este agiu de má fé e
está exigindo valores exorbitantes" (fls.187), para justificar o
pedido de indenização aos danos morais, que, de qualquer
forma, repito, não é situação suficiente para ensejar tal
indenização.”

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É dizer que o fato de ter havido a negativa de financiamento imobiliário
escapa às rédeas da responsabilidade dos apelados, eis que fruto de panorama
eminentemente pessoal e atribuível com exclusividade à parte e ao “terceiro”: com
quem cogitou a captação de recursos, ao final infrutífera.
No mais, a parte recorrente, na qualidade de consumidora, presumiu ou
mais do que poderia presumir a plausibilidade da aprovação de seu crédito de acordo
com sua reputação no mercado, apegando-se ainda ao deslinde de outras obrigações
potencialmente contraídas, ainda que de diferenciados vultos.
A este respeito já se pronunciou este E. TJSP:
“...Responsabilidade exclusiva da autora pela obtenção do
financiamento. Restituição indevida. Ausentes ilícito contratual
e dever de indenizar. Danos morais afastados. Sentença
reformada apenas para reconhecer a legitimidade da ré, mas
afastar o pedido de restituição, mantida a improcedência quanto
ao pedido de indenização por danos morais. DERAM PARCIAL
PROVIMENTO AO RECURSO”
(TJSP. Apel. no 1083394-25.2013.8.26.0100. Des. Relator:
Alexandre Coelho. 8a Câmara de Direito Privad. D.J:
19/04/2017).
E ainda:

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“...Entretanto, a negativa de financiamento pelo programa foge à
responsabilidade da ré, sendo de natureza pessoal e atribuível
exclusivamente à autora”.
(TJSP. Apel. no 0006256-49.2011.8.26.0009. Des. Relator:
Fábio Podestá. 5a Câmara de Direito Privado. D.J: 23/02/2017)
Destarte, o recurso de apelação deve ser DESPROVIDO, mantendo-se a
r. sentença apelada pelos seus próprios fundamentos e pelos ora acrescentados.
No tocante aos honorários advocatícios sucumbenciais, cabível a sua
majoração, nos termos do art. 85, §11, do CPC, pois verifica-se que na r. sentença foi
fixado em 10% (dez por cento), portanto, pelo presente, majorado em 13% (treze por
cento), em razão do trabalho realizado em grau recursal, observado o benefício da
gratuidade judiciária ao apelante e aos apelados (fls. 64 e 213).
Por último, de forma a evitar a oposição de embargos de declaração
destinados meramente ao prequestionamento e de modo a viabilizar o acesso às vias
extraordinária e especial, considera-se prequestionada toda a matéria constitucional e
infraconstitucional suscitada nos autos, uma vez que apreciadas as questões
relacionadas à controvérsia por este Colegiado, ainda que não tenha ocorrido a
individualização de cada um dos argumentos ou dispositivos legais invocados, cenário
ademais incapaz de negativamente influir na conclusão adotada, competindo às partes
observar o disposto no artigo 1.026, §2o do CPC.

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Diante do exposto, pelo meu voto, REJEITO as preliminares e NEGO
PROVIMENTO ao recurso.
JAIR DE SOUZA
Relator
(assinatura eletrônica)