Tribunal: TJSP
Processo: 1006438-82.2019.8.26.0576
Classe: Apelação Cível / Promessa de Compra e Venda
Órgão julgador: José Roberto Furquim Cabella
Órgão colegiado: 6a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-01-10
Data de publicação: 2020-01-13

Ementa:
APELAÇÃO CÍVEL – Insurgência contra sentença que declarou rescindido o contrato firmado entre as partes e condenou os réus à restituição das quantias pagas pelo autor, ressalvado o seu direito de retenção de 10% (dez por cento) do valor total - Alegação no sentido de que se aplica ao caso a Lei no 9.614/98, sendo vetada a resilição contratual, em razão da existência de pacto de alienação

Ementa:
APELAÇÃO CÍVEL – Insurgência contra sentença que declarou rescindido o contrato firmado entre as partes e condenou os réus à restituição das quantias pagas pelo autor, ressalvado o seu direito de retenção de 10% (dez por cento) do valor total - Alegação no sentido de que se aplica ao caso a Lei no 9.614/98, sendo vetada a resilição contratual, em razão da existência de pacto de alienação fiduciária em garantia – Desacolhimento – O fato de o instrumento contratual ter sido firmado com cláusula de alienação fiduciária não obsta a resilição da avença – Inteligência do artigo 53 do CDC e da Súmula no 1 deste TJSP – Recurso não provido.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2019.0001089992
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível no
1006438-82.2019.8.26.0576, da Comarca de São José do Rio Preto, em que são
apelantes SP 14 EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA, URBPLAN
DESENVOLVIMENTO
URBANO
S/A,
BRL
PARTNERS
FUNDO
DE
INVESTIMENTO EM DIREITOS CREDITORIOS NAO PADRONIZADOS e
GLOBO COMERCIAL IMOBILIÁRIO LTDA, é apelado ALEX CARRARO
MEDEIROS.
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 6a Câmara de Direito Privado
do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Deram provimento ao
recurso. Por maioria. Vencido o relator. Prosseguindo nos termos do art. 942 do CPC, o
4o Juiz acompanhou o relator e a 5o Juíza acompanhou a divergência. Acórdão com o 2o
Juiz, Des. José Roberto Furquim Cabella., de conformidade com o voto do relator, que
integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores JOSÉ ROBERTO
FURQUIM CABELLA, vencedor, VITO GUGLIELMI (Presidente), vencido, VITO
GUGLIELMI (Presidente), MARCUS VINICIUS RIOS GONÇALVES, COSTA
NETTO E ANA MARIA BALDY.
São Paulo, 19 de dezembro de 2019.
RELATOR DESIGNADO
Assinatura Eletrônica

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Apelação Cível no 1006438-82.2019.8.26.0576
Apelantes: Urbaplan Desenvolvimento Urbano S/A, SP-SE e
Empreendimentos Imobiliários Ltda., BRL Partnes Fundo de
Investimentos em Direitos Creditórios Não Padronizados (Itapeva VIII
Multicarteira) e Globo Comercial Imobiliário
Apelado: Alex Carraro Medeiros
Comarca: São José do Rio Preto
Juiz de Direito: Marco Aurélio Gonçalves
VOTO No 17193
APELAÇÃO CÍVEL
Insurgência contra sentença que
declarou rescindido o contrato firmado entre as partes e
condenou os réus à restituição das quantias pagas pelo autor,
ressalvado o seu direito de retenção de 10% (dez por cento) do
valor total - Alegação no sentido de que se aplica ao caso a Lei
no 9.614/98, sendo vetada a resilição contratual, em razão da
existência de pacto de alienação fiduciária em garantia

Desacolhimento O fato de o instrumento contratual ter sido
firmado com cláusula de alienação fiduciária não obsta a
resilição da avença Inteligência do artigo 53 do CDC e da
Súmula no 1 deste TJSP Recurso não provido.
Vistos.
Trata-se de recurso de apelação interposto por
Urbaplan Desenvolvimento Urbano S/A e outros (fls. 302/318)
contra a r. sentença de fls. 292/297 que, nos autos da ação de
rescisão contratual cumulada com pedido de cobrança e
compensação de valores que lhes move Alex Carraro Medeiros,
julgou procedente o pedido para declarar rescindido o contrato
firmado entre as partes, condenar as rés à restituição dos
valores pagos, a serem apurados em liquidação de sentença,
corrigidos monetariamente a partir dos desembolsos, com juros

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de mora de 1% (um por cento) ao mês, a contar do trânsito em
julgado da ação, observando-se a retenção, em favor das
requeridas, de 10% (dez por cento) do valor pago.
Sustentam os apelantes que não há que se falar em
rescisão contratual, uma vez que não houve descumprimento contratual da
sua parte e que, em todo caso, o instrumento foi firmado com pacto de
alienação fiduciária em garantia. No entendimento dos recorrentes, aplica-
se, na espécie, a Lei no 9.614/98, a qual não admite o término do negócio
em razão da desistência por quaisquer das partes. A reforma da sentença
recorrida, com o afastamento da rescisão contratual, não tem, segundo os
apelantes, o potencial de ocasionar prejuízo ao apelado, uma vez que ele
pode ceder a terceiros os direitos e obrigações decorrentes da alienação
fiduciária, desde que o faça com a expressa anuência dos credores
fiduciários. Requerem, ao final, a integral reforma da sentença recorrida.
Contrarrazões a fls. 373/384.
É o breve relatório.
Ao recurso não deve ser dado provimento.
Consigne-se que, respeitando entendimento diverso,
o fato de o instrumento contratual ter sido firmado com cláusula de
alienação fiduciária não obsta a resilição da avença.
Com efeito, a alienação fiduciária constitui contrato
acessório que deve seguir a sorte do principal, sendo o pedido de rescisão
um direito do adquirente, consoante entendimento consolidado na Súmula
no 1 deste E. Tribunal de Justiça, in verbis: “O compromissário
comprador de imóvel, mesmo inadimplente, pode pedir a rescisão do
contrato e reaver as quantias pagas, admitida a compensação com
gastos próprios de administração e propaganda feitos pelo compromissário

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vendedor, assim como com o valor que se arbitrar pelo tempo de ocupação
do bem” (grifo nosso).
Aplica-se ao caso a legislação consumerista, cujo
diploma regente estabelece que (grifo nosso) “Nos contratos de compra e
venda de móveis ou imóveis mediante pagamento em prestações, bem
como nas alienações fiduciárias em garantia, consideram-se nulas de
pleno direito as cláusulas que estabeleçam a perda total das prestações
pagas em benefício do credor que, em razão do inadimplemento, pleitear a
resolução do contrato e a retomada do produto alienado” (artigo 53 do
CDC).
Nesta
conformidade:
“COMPROMISSO
DE
COMPRA E VENDA COM PACTO DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA
Resolução contratual cumulada com restituição de valores pagos e
indenização Contrato regido pelo CDC Hipótese de resolução do
contrato por iniciativa do adquirente Compromisso celebrado com
pacto de alienação fiduciária que não impede o adquirente de postular
a resolução da avença Precedentes Restituição dos valores pagos, com
retenção de 20% - Valor suficiente para ressarcir as apelantes dos prejuízos
com o desfazimento do negócio, consideradas as circunstâncias do caso
Recurso desprovido” (Apelação Cível no 1013493-40.2018.8.26.0020; 6a
Câmara de Direito Privado do TJSP; Rel. Dr. Marcus Vinícius Rios
Gonçalves; julgada em 05/12/2019) (grifo nosso).
Desta forma, em consonância com o entendimento
segundo o qual a existência de pacto de alienação fiduciária não obsta o
direito do comprador de se arrepender do negócio entabulado, a
manutenção da sentença é medida de rigor.
Daí porque, ante o exposto, pelo meu voto, nos

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termos supraconsignados, nego provimento ao recurso.
José Roberto Furquim Cabella
Relator Designado

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Apelação Cível no 1006438-82.2019.8.26.0576
Comarca: São José do Rio Preto
Apelantes:
Sp
14
Empreendimentos
Imobiliários
Ltda,
Urbplan
Desenvolvimento Urbano S/A, Brl Partners Fundo de Investimento Em
Direitos Creditorios Nao Padronizados e Globo Comercial Imobiliário Ltda
Apelado: Alex Carraro Medeiros
VOTO No 45.088
DECLARAÇÃO DE VOTO
VENCIDO
Meu voto, permissa vênia da douta maioria, dava
provimento ao recurso, pelas seguintes razões:
1.
Trata-se de recurso de apelação, tempestivo e bem
processado, interposto contra sentença que julgou parcialmente procedente a ação de
rescisão contratual cumulada com restituição de quantias pagas relativa a contratos
de compromisso de compra e venda de imóveis proposta por Alex Carraro Medeiros
em face de Urbplan Desenvolvimento Urbano S.A., Globo Comercial Imobiliário
EIRELI, SP 14 Empreendimentos Imobiliários Ltda (Scopel) e BRL Partners Fundo de
Investimento em Direitos Creditórios Não Padronizados (Itapeva VIII Multicarteira).
A demanda objetiva seja declarada a rescisão de de um
contrato de compromisso de compra e venda de imóvel celebrado pelas partes, ante a
desistência manifestada pelo autor em prosseguir com a aquisição, em função da
superveniente insuportabilidade da avença. O autor celebrou dois contratos de

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compromisso de compra e venda de imóveis com a ré, concernentes aos lotes “2” e
“4” do Loteamento Residencial Bella Vittà Monte Líbano, em São José do Rio Preto,
pelos preços respectivamente de R$ 61.232,22 e R$ 59.398,92. Diz, porém, que,
desempregado, não pode seguir pagando as parcelas pactuadas. Pediu, pois, a
rescisão do contrato concernente ao lote “2”, sendo que, quanto ao crédito relativo à
restituição das parcelas pagas em tal contrato, deveria fazer-se a compensação com
o saldo do preço ainda a pagar relativamente ao lote “4”.
O douto magistrado a quo (fls. 292/297) julgou a ação
parcialmente procedente. Pontuou, de início, que, nos termos da Súmula n. 1 desta
Corte, pode o compromissário comprador, embora inadimplente, obter a rescisão do
contrato de compromisso de compra e venda com a consequente restituição das
quantias pagas, abatido montante suficiente ao ressarcimento dos prejuízos do
compromissário vendedor. Entendeu, na espécie, que seria devida às rés a retenção
de 10% das quantias pagas, para cobertura das despesas ínsitas à conclusão da
avença, devendo-se restituir ao autor, portanto, 90% das quantias pagas. Deferiu,
pois, a rescisão dos contratos; a restituição de 90% das quantias pagas; e a retenção,
pelas rés, de valores equivalentes ao IPTU e demais encargos em aberto,
concernentes ao período em que o demandante esteve com a posse dos imóveis.
Inconformadas, recorrem as rés (fls. 302/318), alegando
que, como os contratos foram firmados com cláusula de irretratabilidade e
irrevogabilidade, caso o adquirente desistisse da aquisição dos lotes, haveria de
celebrar contrato de cessão de posição contratual a terceiros, com a prévia anuência
das rés. Aludem à aplicabilidade, à espécie, das normas previstas pela Lei n.
9.514/1997, que versam sobre a alienação fiduciária de bens imóveis, de sorte que,
em caso de desistência, dever-se-ia observar o procedimento específico de alienação
extrajudicial previsto por tal diploma normativo. Concluem pela improcedência dos
pedidos formulados pelo autor.
Processado o recurso (fl. 370), vieram aos autos as
contrarrazões (fls. 373/384).
Não houve oposição ao julgamento virtual.
É o relatório.

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2.
Cuida-se de ação de rescisão contratual cumulada com
restituição de quantias pagas relativa a dois contratos de compromisso de compra e
venda de imóveis.
Ao que se colhe dos autos, o autor, em julho de 2011,
celebrou com as rés dois contratos de compromisso de compra e venda de imóveis
com pactos adjetos de alienação fiduciária para aquisição de dos lotes “2” e “4” do
Loteamento Residencial Bella Vittà Monte Líbano, em São José do Rio Preto (fls.
43/66 e 69/92). Alegando impossibilidade de seguir pagando o valor das parcelas,
pediu a rescisão do contrato concernente ao lote “2”, sendo que, quanto ao crédito
relativo à restituição das parcelas pagas em tal contrato, deveria fazer-se a
compensação com o saldo do preço ainda a pagar relativamente ao lote “4”.

Vê-se, portanto, na hipótese, caso de rescisão contratual
por desistência dos próprios adquirentes.
Ocorre, porém, e a implicar a improcedência da
demanda, que o presente negócio jurídico trata-se de contrato de compromisso de
compra e venda de imóvel com pacto adjeto de alienação fiduciária em garantia, e não
singelo compromisso de compra e venda de imóvel, que autorizaria a aplicação das
regras gerais atinentes à rescisão.
Nessa perspectiva, havendo a cláusula fiduciária na
forma estabelecida na Lei no. 9.514/97 (cláusula 6a fls. 51 e 77), deve-se seguir o
procedimento específico instituído por referida lei, não havendo que se cogitar da
solução usualmente aplicada para a rescisão de contratos de compromisso de compra
e venda de imóvel, visto que a regra geral, aqui, cede ante a disciplina específica
trazida pela regra especial.
Nesse sentido:
“Contrato de compra e venda de imóvel com
alienação fiduciária em garantia. Ação de rescisão
contratual c.c. restituição de parcelas pagas. Ação
ajuizada
pelo
comprador
inadimplente.
Inadmissibilidade. Contrato sujeito à Lei no 9.514/97.

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Desfazimento do negócio jurídico que deve observar
o disposto nos arts. 26 e 27 da lei de regência.
Inaplicabilidade do CDC. Ação extinta sem o
julgamento do mérito (art. 269, VI do CPC/1973 art.
485, IV do CPC/2015). Recurso provido, com
observação.”
(TJSP Apelação n. 1001148-36.2017.8.26.0292 Rel.
Des. Alexandre Marcondes
3a Câmara de Direito
Privado São José do Rio Preto j. em 03.10.2017)
“COMPRA E VENDA DE IMÓVEL COM PACTO
ADJETO DE ALIENAÇAO FIDUCIÁRIA. RESCISÃO
COM PEDIDO DE RESTITUIÇÃO DE VALORES
PAGOS. Ação ajuizada pela adquirente de imóvel em
face da vendedora que figura como credora
fiduciária. Sentença de improcedência. Apelo da
autora. Relação entre as partes que é regulada pela
escritura de compra e venda com pacto adjeto de
alienação fiduciária. Inadimplemento que enseja o
leilão público do imóvel nos termos dos arts. 26 e 27
da Lei n° 9.514/97. Inaplicabilidade do disposto no
art. 53 do CDC. Precedentes. Sentença mantida.
Recurso desprovido.”
(TJSP Apelação n. 1056513-33.2016.8.26.0576 Rel.
Mary Grün 7a Câmara de Direito Privado São José
do Rio Preto j. em 29.09.2017)
“Recurso
redistribuído
à
Trigésima
Câmara
Extraordinária de Direito Privado, com base na
Resolução n.o 737/2016 e Portaria no 02/2017. -
Contrato particular de escritura de compra e venda
de imóvel, com pacto de alienação fiduciária em

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garantia de pagamento e outras avenças. Caso exige
realização de leilão para eventual restituição de
valores ao devedor. Hipótese dos autos não se
confunde com compromisso de compra e venda.
Alienação fiduciária em garantia tem peculiaridades
específicas.
Observância
da
Lei
n.o
9.514/97.
Aplicação dos artigos 26 e 27 do referido diploma
legal. Pretensa rescisão sem suporte. Improcedência
da ação deve prevalecer. Apelo provido em parte.”
(TJSP Apelação n. 1034989-87.2015.8.26.0002 Rel.
Des. Natan Zelinschi de Arruda
30a Câmara
Exrtraordinária de Direito Privado São Paulo j. em
19.09.2017)
Destarte, em resumo, absolutamente descabido o pedido
de rescisão dos contratos de compromisso de compra e venda com a consequente
restituição de quantias pagas, pois que a improcedência da ação era mesmo de rigor.

Com o resultado, inverte-se a sucumbência, devendo o
autor arcar com as custas e despesas processuais, inclusive honorários advocatícios
sucumbenciais devidos aos patronos da ré no percentual de 11% do valor da causa,
observado o disposto pelos artigos 85, §§ 2o e 11 e 98, § 3o do Novo Código de
Processo Civil.
Assim se orienta meu voto, permissa vênia da douta
maioria.
Vito Guglielmi
Relator sorteado, vencido

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Apelação Cível no 1006438-82.2019.8.26.0576
Comarca: São José do Rio Preto
Apelantes: Sp 14 Empreendimentos Imobiliários Ltda, Urbplan Desenvolvimento
Urbano S/A, Brl Partners Fundo de Investimento Em Direitos Creditorios Nao
Padronizados e Globo Comercial Imobiliário Ltda
Apelado: Alex Carraro Medeiros
Voto no 07618
bsa
DECLARAÇÃO DE VOTO
Trata-se de recurso de apelação interposto pelos réus (fls.
302/318) contra a r. sentença que, nos autos da ação de rescisão contratual c/c
devolução de quantias pagas, julgou procedente a ação, declarando rescindido o contrato
celebrado entre as partes e condenando os réus a restituir ao autor 90% dos valores
pagos, de modo atualizado desde cada desembolso e acrescido de juros de mora de 1%
ao mês desde o trânsito em julgado, descontados os valores de IPTU e demais encargos
incidentes no imóvel no período em que este permaneceu na posse do autor.
Apresentadas contrarrazões às fls. 373/384.
Nesse contexto, o D. Desembargador Relator deu
provimento ao recurso, entendendo que ao caso deve-se aplicar a Lei da Alienação
Fiduciária (no 9.514/97), tendo em vista a cláusula fiduciária estabelecida no contrato
celebrado entre as partes.
Da análise dos autos, ouso ponderar, com o devido
respeito, que entendo que a r. sentença não merece reforma.
A princípio, o simples fato de existir um pacto acessório
de alienação fiduciária não afasta o direito do consumidor à rescisão pretendida,
considerando o caso específico dos autos.

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Observa-se que, no caso dos autos, o comprador manteve-
se adimplente até o ajuizamento da demanda, não sendo constituído em mora, ou seja,
não se enquadrando nos casos previstos no artigo 26 e 27 da Lei no 9.514/97.
E, em casos análogos, nesse mesmo sentido já decidiu este
Tribunal:
Apelação contrato particular de venda e compra de imóvel, com
alienação fiduciária em garantia
desistência do promitente
comprador por dificuldades financeiras improcedência. Sentença
que considerou a inaplicabilidade do CDC e incidência de legislação
específica que trata da alienação fiduciária
descabimento

adimplência do comprador que afasta a hipótese de consolidação da
propriedade em poder da fiduciária e realização de leilão
extrajudicial inaplicabilidade ao caso dos artigos 26 e 27 da Lei
Federal no 9.514/97. Cláusula de irretratabilidade e irrevogabilidade
apenas indica que o contrato não pode ser desfeito por mera
liberalidade de um dos contratantes, sendo necessária intervenção
judicial parte do preço pendente de pagamento propriedade que
ainda não está consolidada em benefício de nenhum dos contratantes
incidência do art. 53 do CDC, sendo nulas de pleno direito as
cláusulas que estabeleçam a perda total das prestações pagas em
benefício do credor rescisão contratual declarada. Comprador que
pretende ver aplicado percentual de retenção de 15% quantia apta
para a vendedora fazer frente aos prejuízos decorrentes da devolução
do lote até que obtenha sua recomercialização valor fixado que se
coaduna ao parâmetro adotado pelo A. STJ e atende aos ditames da
razoabilidade e proporcionalidade. Recurso de apelação provido
para declarar rescindido o contrato de venda e compra e fixar o
percentual de retenção em 15% e condenar as rés a devolverem em
parcela única ao autor 85% das prestações pagas a título de preço,
com correção monetária pela tabela prática do TJSP a partir do
desembolso e juros moratórios de 1% ao mês, a partir do trânsito em
julgado. (TJSP; Apelação 1003876-25.2016.8.26.0344; Relator (a):
Rodolfo Pellizari; Órgão Julgador: 6a Câmara de Direito Privado;
Foro de Marília - 1a Vara Cível; Data do Julgamento: 22/06/2017;
Data de Registro: 26/06/2017) grifei.
AÇÃO
DE
RESCISÃO
CONTRATUAL
CUMULADA
COM
DEVOLUÇÃO DE VALORES PAGOS. CONTRATO PARTICULAR
DE VENDA E COMPRA DE IMÓVEL, COM ALIENAÇÃO
FIDUCIÁRIA EM GARANTIA E OUTRAS AVENÇAS. Pretensão do
comprador adimplente. Sentença de procedência em parte para
declarar a resilição do contrato havido entre as partes e condenar a
ré a devolver 80% dos valores pagos pelo autor. Apela a ré
sustentando a inaplicabilidade do CDC e a existência de legislação
específica que trata da alienação fiduciária (Lei no 9.514/97).
Descabimento. Comprador adimplente pretende desistir do contrato.
Inexiste a hipótese de inadimplemento, consolidação da propriedade
em poder da fiduciária e consequente solução mediante realização

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de leilão extrajudicial. Inaplicabilidade dos art. 26 e 27 da Lei no
9.514/97. Impossibilidade de sustentar a irretratabilidade ou a
irrevogabilidade em desfavor do consumidor. Parte do preço
pendente de pagamento. Propriedade ainda não está consolidada em
benefício de nenhum dos contratantes. Incidência do art. 53 do CDC.
Recurso improvido. (TJSP; Apelação 1016287-83.2016.8.26.0576;
Relator (a): James Siano; Órgão Julgador: 5a Câmara de Direito
Privado; Foro de São José do Rio Preto - 1a Vara Cível; Data do
Julgamento: 08/02/2017; Data de Registro: 09/02/2017) grifei.
Compromisso de compra e venda Relação de consumo Rescisão
por vontade do comprador adimplente Inaplicabilidade da a Lei no
9.514/97 Incidência do CDC à hipótese Possibilidade de rescisão
Percentual de retenção fixado adequadamente Sentença mantida
Recurso improvido. (TJSP; Apelação 1042461-32.2016.8.26.0576;
Relator (a): Eduardo Sá Pinto Sandeville; Órgão Julgador: 6a
Câmara de Direito Privado; Foro de São José do Rio Preto - 1a Vara
Cível; Data do Julgamento: 29/09/2017; Data de Registro:
29/09/2017).
Portanto, a r. sentença não merece reforma, inclusive
quanto ao percentual de retenção fixado, tendo em vista que a irresignação dos apelantes
consistiu, unicamente, na aplicação da lei especial no 9.514/97.
Por
tais
razões,
pelo
meu
voto,
NEGARIA
PROVIMENTO ao apelo, majorando os honorários sucumbenciais.
ANA MARIA BALDY
5a juíza

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6
10
Declarações de
Votos
VITO JOSE GUGLIELMI
F7CA252
11
13
Declarações de
Votos
ANA MARIA ALONSO BALDY
A6EC135
Para conferir o original acesse o site:
https://esaj.tjsp.jus.br/pastadigital/sg/abrirConferenciaDocumento.do, informando o processo
1006438-82.2019.8.26.0576 e o código de confirmação da tabela acima.