Tribunal: TJSP
Processo: 1000070-18.2015.8.26.0602
Classe: Apelação Cível / Promessa de Compra e Venda
Órgão julgador: Enio Zuliani
Órgão colegiado: 4a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-12-18
Data de publicação: 2020-12-21

Ementa:
Ocorreu julgamento com turma ampliada, na forma do art. 942, do CPC e o resultado foi de NÃO PROVIMENTO, por maioria (3x2). Escrevo o voto condutor por dever regimental.
Comissão de corretagem. Cláusulas no contrato e no quadro resumo de que o comprador assumiria o encargo de pagar a intermediação, mencionada a imobiliária responsável. A compradora, em seguida, celebra contrato com a corretora e

Ementa:
Ocorreu julgamento com turma ampliada, na forma do art. 942, do CPC e o resultado foi de NÃO PROVIMENTO, por maioria (3x2). Escrevo o voto condutor por dever regimental.
Comissão de corretagem. Cláusulas no contrato e no quadro resumo de que o comprador assumiria o encargo de pagar a intermediação, mencionada a imobiliária responsável. A compradora, em seguida, celebra contrato com a corretora e concorda com o valor exigido, emitindo três cheques nominais. Inadmissibilidade de cogitar de falta de clareza ou transparência sobre o tema que é objeto de recurso repetitivo no STJ. Sentença que rejeita o pedido de restituição deve ser mantida. Não provimento.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2020.0001042217
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível no
1000070-18.2015.8.26.0602, da Comarca de Sorocaba, em que é apelante JAQUELINE
CUNHA DOS SANTOS, é apelado KARVAS CBV PARTICIPAÇÕES LTDA.
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 4a Câmara de Direito Privado
do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Por maioria, em
julgamento estendido, negaram provimento ao recurso, vencidos o 3o Juiz e o relator,
que declara., de conformidade com o voto do relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores ENIO ZULIANI,
vencedor, MAURÍCIO CAMPOS DA SILVA VELHO, vencido, ALCIDES
LEOPOLDO (Presidente), FÁBIO QUADROS E NATAN ZELINSCHI DE ARRUDA.
São Paulo, 18 de dezembro de 2020.
RELATOR DESIGNADO
Assinatura Eletrônica

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
VOTO No 81489
APELAÇÃO CÍVEL No 1000070-18.2015.8.26.0602
COMARCA: SOROCABA
APELANTE: JAQUELINE CUNHA DOS SANTOS
APELADO: KARVAS CBV PARTICIPAÇÕES LTDA
Ocorreu julgamento com turma ampliada, na forma do art. 942,
do CPC e o resultado foi de NÃO PROVIMENTO, por maioria
(3x2). Escrevo o voto condutor por dever regimental.
Comissão de corretagem. Cláusulas no contrato e no quadro
resumo de que o comprador assumiria o encargo de pagar a
intermediação, mencionada a imobiliária responsável. A
compradora, em seguida, celebra contrato com a corretora e
concorda com o valor exigido, emitindo três cheques nominais.
Inadmissibilidade de cogitar de falta de clareza ou
transparência sobre o tema que é objeto de recurso repetitivo
no STJ. Sentença que rejeita o pedido de restituição deve ser
mantida. Não provimento.
I Resumo do caso.
O ilustre Relator sugere o provimento do recurso da
compradora de apartamento em construção e objeto de financiamento com
alienação fiduciária (programa minha casa minha vida), que a construtora
incorporadora (Karvas CVC) restitua o que foi pago para a MO (Mendes Ortega
Assessoria Imobiliária) como COMISSÃO DE CORRETAGEM. Lê-se do voto
proposta que essa posição foi tomada em virtude de precedente do colendo
STJ (REsp. 1.599.511 SP) por falta de clareza e destaque da transferência do
encargo e certeza do montante devido. De acordo com a inicial o total pago de
intermediação seria R$ 5.551,00.

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
II Razões da divergência que foram acolhidas.
Embora de acordo com os princípios jurídicos inseridos
pelo digno Relator na fundamentação do voto de provimento, extrai outra
conclusão do exame da documentação dos autos. A divergência está pautada
no desencontro da interpretação probatória.
A recorrida (Karvas) contratou a M.O. (Mendes Ortega)
para execução dos trabalhos de corretagem das unidades construídas, sendo
que cuidou de estabelecer, no contrato que foi assinado pela recorrente, que as
despesas e encargos da corretagem ficariam a cargo do comprador (cláusula
VII, item “e” fls. 46). Portanto, existe sim cláusula específica de transferência
desse encargo paralelo do contrato, pelo que não caberia alegar falta de
esclarecimento desse ponto.
Apesar de no documento de fls. 21 (citado no voto do
relator) não especificar o quantum devido por corretagem (e realmente os
valores especificados referem ao preço da coisa negociada), foi inserido uma
cláusula pela qual a compradora ficou ciente de que deveria pagar a
corretagem para a empresa M.O. (fls. 23, com duas assinaturas da recorrente).
E mais. O documento de fls. 59 coloca fim a qualquer
controvérsia. Trata-se do contrato de corretagem celebrado pela compradora
(recorrente) com a empresa M.O. (Mendes Ortega) e concordância com o
pagamento do valor de R$ 4.851,00. E o pagamento para a M.O. se fez com
cheques nominais emitidos pela compradora (fls. 224, 225 e 226).

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Mais esclarecimentos do que tais fontes produzem no
espírito do consumidor é impossível de ser realizado e se fossem exigidos mais
documentos consagraria pura redundância. No caso em apreço foi cumprido o
objetivo da lei que ampara o consumidor (Lei 8078/90), ou seja, foram
prestadas seguras, precisas e objetivas informações para que o consentimento,
por adesão, fosse emitido de forma deliberada, sem qualquer vício ou abuso. A
improcedência deve ser mantida.

III Capítulo final.

Isto posto, nega-se provimento, majorado os honorários
para 20% do valor da causa, em virtude do cômputo dos recursais.
Ênio Santarelli Zuliani
Relator designado

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
VOTO No 4790
APELAÇÃO N.o 1000070-18.2015.8.26.0602
APELANTE: JAQUELINE CUNHA DOS SANTOS
APELADO: KARVAS CBV PARTICIPAÇÕES LTDA
COMARCA DE SOROCABA
DECLARAÇÃO DE VOTO VENCIDO
APELAÇÃO. Compromisso de compra e venda. Comissão de
corretagem. Sentença que reconheceu a ilegitimidade passiva
da incorporadora e extinguiu o feito, sem julgamento do
mérito. Insurgência da autora. Ilegitimidade passiva afastada.
Incorporadora que, na qualidade de promitente vendedora, tem
legitimidade ́ad causam ́ para responder à pretensão de
restituição ao consumidor dos valores pagos a título de
comissão de corretagem, conforme decidido nos REsps
1.551.951-SP e 1.551.968-SP, julgados sob o rito dos
repetitivos. Mérito. Valor da comissão de corretagem não
incluído no preço do imóvel informado no contrato, em
contrariedade ao entendimento sedimentado pelo C. STJ
também sob o rito dos repetitivos (Resp 1.599.511/SP).
Ressarcimento do valor despendido de rigor. Recurso a que se
dá provimento.
I - RELATÓRIO
Trata-se de apelação contra a r. sentença de fls. 266/268, que julgou extinta, sem
julgamento do mérito, com fundamento no art. 485, VI, do CPC, a ação ajuizada por
JAQUELINE
CUNHA
DOS
SANTOS
em
face
de
KARVAS
CBV
PARTICIPAÇÕES LTDA.
Inconformada, apela a autora. Em apertada síntese, assevera que a requerida é parte
legitima para compor o polo passivo da demanda, conforme decidido no âmbito do
REsp no 1.551.951/SP. No mérito, sustenta que não teve conhecimento prévio quanto à
cobrança dos serviços de corretagem, a qual não se amolda ao entendimento pacificado
pelo C. STJ no âmbito dos recursos repetitivos (REsp no 1.599.511/SP, 1.551.956/SP e

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
1.551.951/SP). Pede, ao final, a reforma integral da sentença, para que seja julgada
procedente a ação.
Recurso tempestivo, isento de preparo, respondido e sem oposição ao julgamento
virtual.
É o relatório.
Com a devida “vênia” do entendimento contrário, ouso divergir da solução proposta
para o presente recurso.
II - VOTO
O apelo merece provimento.
Conforme decidido pelo rito dos recursos repetitivos pelo E. Superior Tribunal de
Justiça nos Recursos Especiais 1.551.951-SP e 1.551.968-SP, a incorporadora, na
qualidade de promitente vendedora, tem legitimidade ́ad causam ́ para responder à
pretensão de restituição ao consumidor dos valores pagos a título de comissão de
corretagem e SATI.
Fixada essa premissa, restou igualmente pacificado pelo C. STJ (REsp 1.599.511/SP1)
que a transferência do pagamento da comissão de corretagem ao consumidor só tem
validade quando o consumidor é previamente informado dessa obrigação, de forma
clara e destacada.
Entretanto, da documentação juntada nos autos, verifica-se que a informação acerca da
responsabilidade pelas despesas provenientes da intermediação pela venda não foi
prestada de forma adequada ao consumidor.
Com efeito, muito embora a autora tenha firmado com a intermediadora contrato
autônomo intitulado “instrumento particular de intermediação de venda em unidade
habitacional”, não há, no instrumento do compromisso de compra e venda, qualquer
destaque para o valor da corretagem. Veja-se que o preço indicado no quadro resumo
1 “Validade da cláusula contratual que transfere ao promitente-comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem
nos contratos de promessa de compra e venda de unidade autônoma em regime de incorporação imobiliária, desde que
previamente informado o preço total da aquisição da unidade autônoma, com o destaque do valor da comissão de
corretagem” (vide REsp n. 1.599.511/SP)

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
(fl. 21) se refere exclusivamente ao valor do imóvel, sem qualquer menção ao valor da
comissão, contrariando, assim, o entendimento sedimentado em âmbito de repetitivo.
Portanto, a requerida deve ser condenada a ressarcir à autora o valor pago a título de
corretagem.
III - DISPOSITIVO
Diante do exposto, pelo voto, respeitado entendimento diverso, DOU PROVIMENTO
ao recurso para, julgando procedente a ação, condenar a requerida a ressarcir à autora o
quanto despendido a título de corretagem, com correção monetária desde o pagamento e
juros de mora desde a citação.
A inversão dos ônus de sucumbência fixados em primeiro grau é mera consequência do
quanto aqui decidido.
Por derradeiro, considerando a existência de precedentes das Cortes Superiores que vêm
apontando a necessidade do prequestionamento explícito dos dispositivos legais ou
constitucionais supostamente violados, a fim de evitar eventuais embargos de
declaração apenas para tal finalidade, por falta de sua expressa remissão no acórdão,
ainda que examinados implicitamente, dou por prequestionados os dispositivos legais
e/ou constitucionais suscitados pelas partes.
MAURÍCIO CAMPOS DA SILVA VELHO
Relator sorteado, vencido.

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Este documento é cópia do original que recebeu as seguintes assinaturas digitais:
Pg. inicial
Pg. final
Categoria
Nome do assinante
Confirmação
1
4
Acórdãos
Eletrônicos
ENIO SANTARELLI ZULIANI
139B3BD7
5
7
Declarações de
Votos
MAURICIO CAMPOS DA SILVA VELHO
139C5998
Para conferir o original acesse o site:
https://esaj.tjsp.jus.br/pastadigital/sg/abrirConferenciaDocumento.do, informando o processo
1000070-18.2015.8.26.0602 e o código de confirmação da tabela acima.