Tribunal: TJSP
Processo: 1030762-80.2016.8.26.0564
Classe: Apelação Cível / Promessa de Compra e Venda
Órgão julgador: Erickson Gavazza Marques
Órgão colegiado: 5a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-07-03
Data de publicação: 2020-07-03

Ementa:
APELAÇÕES - COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA – REVISÃO CONTRATUAL CUMULADA COM INDENIZATÓRIA – ATRASO PARA ENTREGA DE UNIDADE IMOBILIÁRIA CONFIGURADO APÓS O ESCOAMENTO DO PRAZO DE TOLERÂNCIA - SALDO DEVEDOR QUE NÃO PODE SOFRER CORREÇÃO PELO INCC E INCIDÊNCIA DE JUROS DURANTE O PERÍODO DE ATRASO OCASIONADO POR CULPA DA RÉ - CONDOMÍNIO TAMBÉM NÃO DEVIDO PELO AUTOR NO PERÍODO EM QUE O IMÓVEL ESTEVE

Ementa:
APELAÇÕES - COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA – REVISÃO CONTRATUAL CUMULADA COM INDENIZATÓRIA – ATRASO PARA ENTREGA DE UNIDADE IMOBILIÁRIA CONFIGURADO APÓS O ESCOAMENTO DO PRAZO DE TOLERÂNCIA - SALDO DEVEDOR QUE NÃO PODE SOFRER CORREÇÃO PELO INCC E INCIDÊNCIA DE JUROS DURANTE O PERÍODO DE ATRASO OCASIONADO POR CULPA DA RÉ - CONDOMÍNIO TAMBÉM NÃO DEVIDO PELO AUTOR NO PERÍODO EM QUE O IMÓVEL ESTEVE SOB A POSSE DA RÉ – LUCROS CESSANTES PRESUMIDOS - CLÁUSULA DE RETENÇÃO DO MONTANTE DE 30% DOS VALORES PAGOS EM CASO DE RESCISÃO CONTRATUAL QUE, A PRIORI, NÃO PODE SER CONSIDERADA ABUSIVA - AÇÃO PARCIALMENTE PROCEDENTE – RECURSO ADESIVO DO AUTOR NÃO PROVIDO E, APELO DA RÉ, PARCIALMENTE PROVIDO.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2020.0000499469
ACÓRDÃO
Vistos,
relatados
e
discutidos
estes
autos
de
Apelação
Cível
no
1030762-80.2016.8.26.0564, da Comarca de São Bernardo do Campo, em que é
apelante/apelado ACS BETA EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA, é
apelado/apelante RENAN FERREIRA DE MATOS e Apelado ATIPASS SERVIÇOS
AUXILIARES AO SÍNDICO EIRELI - ME.
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 5a Câmara de Direito Privado do
Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Negaram provimento ao
recurso adesivo do autor e deram parcial provimento ao recurso da ré.V.U, de
conformidade com o voto do relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores MOREIRA VIEGAS
(Presidente sem voto), J.L. MÔNACO DA SILVA E JAMES SIANO.
São Paulo, 3 de julho de 2020.
ERICKSON GAVAZZA MARQUES
Relator
Assinatura Eletrônica

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Apelação Cível no 1030762-80.2016.8.26.0564 -Voto no
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APELAÇÃO CÍVEL no 1030762-80.2016.8.26.0564
Comarca : SÃO BERNARDO DO CAMPO 3a VARA CÍVEL
Juíza
: JULIANA PIRES ZANATTA CHERUBIM
Ação
: REVISÃO CONTRATUAL C.C. INDENIZATÓRIA
Apelantes/Apelados:
ACS
BETA
EMPREENDIMENTOS
IMOBILIÁRIOS LTDA e RENAN FERREIRA DE MATOS
VOTO No 31800
APELAÇÕES - COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA REVISÃO
CONTRATUAL CUMULADA COM INDENIZATÓRIA ATRASO PARA
ENTREGA DE UNIDADE IMOBILIÁRIA CONFIGURADO APÓS O
ESCOAMENTO DO PRAZO DE TOLERÂNCIA - SALDO DEVEDOR QUE
NÃO PODE SOFRER CORREÇÃO PELO INCC E INCIDÊNCIA DE JUROS
DURANTE O PERÍODO DE ATRASO OCASIONADO POR CULPA DA RÉ -
CONDOMÍNIO TAMBÉM NÃO DEVIDO PELO AUTOR NO PERÍODO EM
QUE O IMÓVEL ESTEVE SOB A POSSE DA RÉ LUCROS CESSANTES
PRESUMIDOS - CLÁUSULA DE RETENÇÃO DO MONTANTE DE 30% DOS
VALORES PAGOS EM CASO DE RESCISÃO CONTRATUAL QUE, A
PRIORI, NÃO PODE SER CONSIDERADA ABUSIVA - AÇÃO
PARCIALMENTE PROCEDENTE RECURSO ADESIVO DO AUTOR NÃO
PROVIDO E, APELO DA RÉ, PARCIALMENTE PROVIDO.
Vistos.
Trata-se de ação revisional de contrato, cumulada com
indenizatória, ajuizada por Renan Ferreira de Matos em face de
ACS Beta Empreendimentos Imobiliários Ltda. e Atipass
Administradora de Condomínios, que a respeitável sentença de fls.
399/410, cujo relatório adoto, julgou extinta em relação à corré
Atipass, arcando o autor com o pagamento das custas e despesas
processuais em relação a mesma e honorários arbitrados em
R$1.000,00 e, parcialmente procedente a ação em relação a outra

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corré, declarando a nulidade das cláusulas 10.8, 10.1, item “e”, 13.1
item “c” e 13.14 item “b” do contrato, declarando nulos os encargos
moratórios incidentes após a data em que as chaves deveriam ter
sido entregues, condenando a ré a pagar ao autor a quantia de 0,5%
ao mês do valor do contrato desde outubro/2014 até a entrega das
chaves e a restituir os valores cobrados a título de taxas
condominiais de forma simples, arcando com as custas, despesas
processuais e honorários advocatícios fixados em 10% do valor da
condenação.
Inconformada, apela a corré, alegando, em suma, que o
contrato celebrado não é de adesão, tendo sido livremente
negociado entre as partes e ciência das cláusulas previstas, não
havendo que se falar em anulação ou revisão da cláusula que prevê
a retenção de 30% dos valores pagos em caso de rescisão. Afirma
que a correção monetária do saldo devedor pelo INCC não pode ser
declarada como indevida, pois se trata de mera recomposição do
valor do imóvel e que tal questão já foi sumulada por esta Corte de
Justiça (Súmula 163). Argumenta que não houve prova de que o
imóvel poderia ter sido locado caso tivesse sido entregue na data
prevista, não se presumindo os lucros cessantes, além do que não
houve infração contratual de sua parte, posto que o atraso se deu por
motivos alheios a sua vontade. Assevera que os condomínios são
devidos pelo comprador a partir de sua instalação, conforme

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cláusula 9.2.3 do contrato. Pede, ao final, o provimento do recurso.
O recurso foi preparado e respondido pelo autor que, por
sua vez, apelou adesivamente, sustentando, em síntese, que deve ser
reconhecida a ilegalidade da cobrança dos juros em duplicidade e
que a ré não impugnou a alegação de abusividade das cláusulas
contratuais. Pugna, no final, pela correção da sentença.
O recurso adesivo foi respondido.
É o relatório.
Prejudicada a preliminar arguida pela ré, diante do
recolhimento do preparo pelo autor às fls. 510/511.
No mérito, depreende-se dos autos que as partes
firmaram Instrumento Particular de Compra e Venda de uma sala
comercial no 1108, do empreendimento denominado “EdifícioSP
150 Trade”, com estimativa de entrega do imóvel em 31.03.14, com
tolerância de 180 dias (fls. 33, cláusula 9.1).
Como a obra não foi concluída no termo estabelecido e o
financiamento demorou para ser liberado em virtude da falha na
prestação dos serviços pela ré, o comprador ajuizou a demanda
visando obter reparação por danos morais e materiais.
Em primeiro lugar, é importante lembrar que se aplica à

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espécie o Código de Defesa do Consumidor, haja vista que o
comprador é destinatário final do produto, além de se mostrar
vulnerável na relação havida entre as partes, notadamente por se
tratar de contrato de adesão, o qual não se possibilita a discussão de
cláusulas e condições tais como numa relação de direito civil.
Ademais, os contratos firmados em compromissos de
venda e compra de bem imóvel entre consumidor e construtora, em
regra, não permitem ao comprador a discussão de suas cláusulas e
condições e obriga o consumidor, hipossuficiente, a concordar com
o seu conteúdo, mesmo que abusivo.
Daí a necessidade de atuação do Poder Judiciário no
sentido de afastar os abusos negociais perpetrados pelas
construtoras com o escopo de garantir o equilíbrio contratual.
Feitas tais considerações, na hipótese dos autos, o autor
não busca a rescisão do contrato, mas sim a indenização pelos danos
sofridos, sendo que não se pode concluir pela abusividade da
cláusula de retenção de 30% (cláusula 10.08), sendo que a
jurisprudência é pacífica no sentido de que o percentual de retenção
e valores deve ser fixado entre 10% e 30%, oscilando os critérios de
acordo com as peculiaridades de cada caso, levando-se em
consideração se houve ou não a ocupação do bem, dentre outros
fatores.

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Assim, uma vez que o percentual de retenção deve ser
analisado de acordo com as peculiaridades do caso concreto, não
pode ser considerada, a priori, abusiva a cláusula 10.08 do contrato,
ficando afastada a redução estabelecida na sentença.
No mais, oportuno lembrar que é considerada válida a
cláusula de tolerância de 180 dias em empreendimentos
imobiliários, diante da magnitude desse tipo de projeto.
Porém, no caso em questão, houve atraso na entrega da
obra, mesmo considerando o prazo de tolerância, assim como
demora na obtenção do financiamento, aumentando o saldo devedor
do autor de R$ 219.564,83 para R$ 401.253,06, o que não se
admite, uma vez configurada a mora da ré, que deve suportar as
consequências de seu inadimplemento, dentre os quais a obrigação
de ressarcir os danos suportados pelo comprador.
Embora não prospere o pedido de congelamento do saldo
devedor pelo período de atraso da obra, em relação à correção e à
cobrança dos juros de obra, deve ser observado que, no Incidente de
Resolução
de
Demandas
Repetitivas
no
0023203-35.2016.8.26.0000, julgado pela Turma Especial deste
Tribunal de Justiça - Privado 1, sob Relatoria do Desembargador
Francisco Loureiro, j. 31/08/2017, decidiu-se:
TEMA 06: “É ilícito o repasse dos "juros de obra", ou

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"juros de evolução de obra", ou “taxa de evolução da
obra", ou outros encargos equivalentes após o prazo
ajustado no contrato para entrega das chaves da
unidade autônoma, incluído período de tolerância”.
E, ainda:
TEMA 08: “O descumprimento do prazo de entrega de
imóvel objeto de compromisso de venda e compra,
computado o período de tolerância, não faz cessar a
incidência de correção monetária, mas tão somente dos
juros e multa contratual sobre o saldo devedor. Devem
ser substituídos indexadores setoriais, que refletem a
variação do custo da construção civil por outros
indexadores gerais, salvo quando estes últimos forem
mais gravosos ao consumidor”.
Desta forma, considerando a mora da requerida, impõe-
se mesmo seja afastada a incidência dos juros e atualização do
débito pelo INCC, que deve ser substituído pelo IGPM, a partir do
término do prazo de tolerância de 180 dias até a efetiva entrega das
chaves, consoante orientação, inclusive, da Súmula 163 deste
Tribunal.
No tocante aos lucros cessantes, a jurisprudência vem
reconhecendo que o comprador tem direito ao recebimento de valor
equivalente ao aluguel de um imóvel similar por todo o período de
inadimplemento, independentemente se pretendia residir no local ou
mesmo alugá-lo, entendendo o Colendo Superior Tribunal de Justiça

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que “presume-se a ocorrência de lucros cessantes em razão da não
entrega de imóvel na data estipulada” (STJ, REsp 826.745/RJ, 4a
Turma, Relator Ministro João Otávio de Noronha, DJU 22/3/10).
No mesmo sentido, é a jurisprudência consolidada por
esta Egrégia Corte de Justiça:
“Descumprido o prazo para a entrega do imóvel objeto
do compromisso de venda e compra, é cabível a
condenação da vendedora por lucros cessantes, havendo
a
presunção
de
prejuízo
do
adquirente,
independentemente da finalidade do negócio.” (Súmula
162).
Logo, deverá mesmo a ré suportar as despesas de lucros
cessantes da forma como lançado na r. sentença, sendo que o
percentual foi fixado de maneira adequada.
No que diz respeito à irresignação em relação às taxas
condominiais do imóvel, razão não assiste à ré.
É pacífica a jurisprudência no sentido de que antes da
entrega das chaves, as taxas condominiais não podem recair sobre o
compromissário comprador (STJ, REsp 489647/RJ, 3a Turma, Rel.
Min. Ari Pargendler, j. 15.04.03).
Bem reconhecida, portanto, a ilegalidade da cláusula
contratual que previa ser ônus do adquirente tal encargo.

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Em decorrência do exposto, NEGO PROVIMENTO ao
recurso adesivo do autor e DOU PARCIAL PROVIMENTO ao
apelo da ré, nos termos acima alinhavados.
ERICKSON GAVAZZA MARQUES
Relator