Tribunal: TJSP
Processo: 1065255-83.2017.8.26.0100
Classe: Apelação Cível / Promessa de Compra e Venda
Órgão julgador: Rodolfo Pellizari
Órgão colegiado: 6a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-09-25
Data de publicação: 2020-09-25

Ementa:
APELAÇÃO CÍVEL – "Ação Declaratória c/c Restituição de Valores Pagos" (sic.) - Compra e venda de imóvel - Distrato extrajudicial - Sentença de improcedência – Insurgência do autor – Não acolhimento - Distrato extrajudicial que contém cláusula de quitação plena, nada mais podendo o promitente comprador reclamar – Validade - Distrato celebrado por pessoas maiores e capazes, em pleno gozo de

Ementa:
APELAÇÃO CÍVEL – "Ação Declaratória c/c Restituição de Valores Pagos" (sic.) - Compra e venda de imóvel - Distrato extrajudicial - Sentença de improcedência – Insurgência do autor – Não acolhimento - Distrato extrajudicial que contém cláusula de quitação plena, nada mais podendo o promitente comprador reclamar – Validade - Distrato celebrado por pessoas maiores e capazes, em pleno gozo de suas capacidades mentais, observada a forma do contrato original (art. 472 do Código Civil) - Prevalência da autonomia da manifestação de vontade - Pacta sunt servanda - Arrependimento posterior ao distrato firmado que não se confunde com vício de consentimento - Sentença mantida - RECURSO DESPROVIDO.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2020.0000785097
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível no
1065255-83.2017.8.26.0100, da Comarca de São Paulo, em que é apelante FLAVIO
PAGAMISSI (JUSTIÇA GRATUITA), são apelados AGROPECUÁRIA PRATA
TIBERY LTDA e VECTRA CONSTRUTORA LTDA.
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 6a Câmara de Direito
Privado do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Negaram
provimento ao recurso. V. U., de conformidade com o voto do relator, que integra
este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores PAULO ALCIDES
(Presidente sem voto), ANA MARIA BALDY E VITO GUGLIELMI.
São Paulo, 25 de setembro de 2020.
RODOLFO PELLIZARI
Relator
Assinatura Eletrônica

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Apelação Cível no 1065255-83.2017.8.26.0100 -Voto no 03237C
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Apelação Cível – Autos Digitais
Processo no 1065255-83.2017.8.26.0100
Comarca: 30a Vara Cível do Foro Central
Magistrado(a): Dr(a). Guilherme Santini Teodoro
Apelante: Flavio Pagamissi
Apeladas: Agropecuária Prata Tibery Ltda. e Vectra Construtora
Ltda.
Voto no 03237C
APELAÇÃO CÍVEL
“Ação Declaratória c/c
Restituição de Valores Pagos” (sic.) - Compra e
venda de imóvel - Distrato extrajudicial - Sentença de
improcedência
Insurgência do autor
Não
acolhimento - Distrato extrajudicial que contém
cláusula de quitação plena, nada mais podendo o
promitente comprador reclamar Validade - Distrato
celebrado por pessoas maiores e capazes, em pleno
gozo de suas capacidades mentais, observada a
forma do contrato original (art. 472 do Código Civil) -
Prevalência da autonomia da manifestação de
vontade - Pacta sunt servanda - Arrependimento
posterior ao distrato firmado que não se confunde com
vício de consentimento - Sentença mantida -
RECURSO DESPROVIDO.

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Trata-se de apelação tirada da r. sentença de fls. 285/286,
cujo relatório adoto, que julgou improcedente a “ação
declaratória c/c restituição de valores pagos” (sic.) ajuizada por
Flavio Pagamissi contra Agropecuária Prata Tibery Ltda. e Vectra
Construtora Ltda., por entender o d. Juízo não haver ilegalidade
no instrumento de distrato firmado entre as partes.
Insurge-se o apelante, autor da ação, aduzindo que
entabulou com as apeladas compromisso de compra e venda de
um imóvel, com o qual não conseguiu prosseguir por questões
financeiras, razão pela qual solicitou o desfazimento do negócio.
Pondera que, na ocasião, acabou por aceitar os termos do
instrumento de distrato apresentado pelas apeladas, o qual previu
a devolução de apenas R$1.500,00, dos R$19.000,00 que
acredita ter desembolsado. Posteriormente, melhor avaliando o
ocorrido, entendeu que, na verdade, havia sido vítima de
cláusulas abusivas, que previam a retenção de valores elevados
pelas apeladas, causando-lhe inegáveis prejuízos financeiros.
Ressalta que a relação jurídica estabelecida entre as partes é
tipicamente de consumo, o que demanda a imposição de certos
limites financeiros, sob pena de violação da proteção que lhe é
assegurada pelo Código de Defesa do Consumidor. Pugna,
assim, pelo provimento do apelo, com julgamento de procedência
do pedido inicial, a fim de que as apeladas sejam condenadas a
reembolsar pelo menos 90% das quantias que pagou (fls.
288/293).
Recurso tempestivo, dispensado do preparo (fls. 63) e não

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respondido (fls. 296/323).
Não houve oposição ao julgamento virtual (fls. 326 e 328).
É o relatório.
De início, rejeito a preliminar de não conhecimento do
recurso, por alegada ofensa ao princípio da dialeticidade.
Isso porque, buscou o apelante expor as razões pelas quais
entende que o pedido inicial deveria ser acolhido, o que é
suficiente
ao
processamento
do
recurso,
sobretudo
se
considerado o disposto no art. 322, § 2o do Código de Processo
Civil, que determina seja o pedido interpretado pelo juiz à luz do
conjunto da postulação e do princípio da boa-fé.
Deixo, outrossim, de acolher a preliminar de falta de
interesse processual, na medida em que seus fundamentos se
confundem como mérito, a seguir analisado.
A esse propósito, respeitada convicção diversa, a meu ver,
a insurgência não merece prosperar.
Deflui dos autos que as partes firmaram compromisso de
compra e venda de unidade imobiliária designada como lote 021,
da quadra 004, do Loteamento Terras de Jupiá, na data de
08.12.2013, pelo valor de R$123.000,00, que seria pago
mediante entrada e prestações mensais para quitação em 120
vezes (fls. 38/59.
Em virtude de dificuldades financeiras, acabou o apelante

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por desistir do negócio e, procurando as apeladas, anuiu em
assinar o instrumento de distrato de fls. 60/62, pelo qual faria jus
ao reembolso de R$1.500,00.
Ocorre que depois de assinado o documento, melhor
refletindo o apelante, concluiu que teria sido vítima de cláusulas
abusivas, altamente prejudiciais aos seus interesses.
Por essa razão, ingressou com esta demanda pretendendo
o reembolso de 90% das quantias pagas.
A r. sentença, não vislumbrando qualquer abusividade ou
ilicitude, julgou o pedido improcedente.
É contra isso que se volta o recurso.
Pois bem.
Não merece reparo a r. sentença, acertado o entendimento
de que as partes não podem rediscutir o percentual de retenção
constante de distrato.
Isso porque, o instrumento particular de distrato extrajudicial
firmado entre as partes (fls. 60/62) é claro e não mostra qualquer
abusividade em detrimento do consumidor, fato que, se acaso
existisse, poderia ensejar na nulidade de suas cláusulas, com
fundamento no artigo 53 do código de Defesa do Consumidor:
Art. 53. Nos contratos de compra e venda
de
móveis
ou
imóveis
mediante
pagamento em prestações, bem como
nas alienações fiduciárias em garantia,
consideram-se nulas de pleno direito as

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cláusulas que estabeleçam a perda total
das prestações pagas em benefício do
credor que, em razão do inadimplemento,
pleitear a resolução do contrato e a
retomada do produto alienado.
Com
efeito,
a
cláusula
segunda,
prevê
que
“o
COMPRADOR somente dará a mais ampla, geral e irrevogável
quitação do valor descrito na cláusula primeira, após a
confirmação do valor junto ao banco correspondente, onde nada
mais terão a reclamar a tal título seja por via judicial ou
extrajudicial.” (fls. 61).
Ora, se o comprador não concordava com o valor de
restituição informado (R$ 1.500,00), deveria ter se recusado a
firmar o distrato no âmbito extrajudicial e ingressado com a
competente ação judicial de declaração de resolução contratual,
com pedido de restituição dos valores pagos.
Contudo, assinou de forma livre e espontânea o distrato e,
posteriormente, numa conduta totalmente inesperada, aduz vício
de consentimento, o que não se pode acolher.
Aplicável ao caso o princípio de que “nemo potest venire
contra factum proprium”, tendo em vista que a teoria dos atos
próprios protege uma parte contra aquela que pretenda exercer
uma posição jurídica em contradição com o comportamento
assumido anteriormente.
Ora, depois de criar uma certa expectativa, em razão de
conduta seguramente assumida, há quebra dos princípios de

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lealdade e de confiança se vier a ser praticado ato contrário ao
previsto, com surpresa e prejuízo à contraparte.
Se se arrependeu do negócio jurídico firmado inicialmente,
qual seja, o compromisso de venda e compra do imóvel, poderia
mesmo pleitear o desfazimento da avença, mas desde que
arcasse com as consequências, no caso, com a retenção a que
as apeladas fazem jus, estipulada de forma clara no distrato.
Este, inclusive, é o entendimento sedimentado tanto neste
Tribunal, quanto no c. Superior Tribunal de Justiça:
“Súmula 1, TJSP: O compromissário
comprador
de
imóvel,
mesmo
inadimplente, pode pedir a rescisão do
contrato e reaver as quantias pagas,
admitida a compensação com gastos
próprios de administração e propaganda
feitos pelo compromissário vendedor,
assim como com o valor que se arbitrar
pelo tempo de ocupação do bem” - grifo
nosso.
“Súmula no 543, STJ: Na hipótese de
resolução de contrato de promessa de
compra e venda de imóvel submetido ao
Código de Defesa do consumidor, deve
ocorrer
a
imediata
restituição
das
parcelas
pagas
pelo
promitente
comprador integralmente, em caso de
culpa
exclusiva
do
promitente
vendedor/construtor,
ou
parcialmente,
caso tenha sido o comprador quem deu
causa ao desfazimento.” - grifo nosso.
Em adição, não se pode alegar qualquer abusividade, pois

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só se mostra nula de pleno direito a retenção da totalidade dos
valores pagos (art. 53 do Código de Defesa do Consumidor), o
que não se verificou.
Não se pode olvidar que o adquirente pode livremente
transacionar acerca de questões patrimoniais (art. 840 do Código
Civil), e assim o fez.
Ausente nulidade nos termos contratuais, há de prevalecer
os termos ajustados, em prestígio ao princípio da autonomia na
manifestação de vontade, o que exime as apeladas de qualquer
discussão sobre o distrato de fls. 60/62.
Com efeito, em nenhum momento o apelante comprovou
qualquer vício de consentimento, e denota-se tratar-se de pessoa
no pleno gozo de suas faculdades metais. Consequentemente,
prevalece a autonomia de vontade e a observância ao pacta
sunt servanda. Neste sentido, já decidiu esta Câmara:
“APELAÇÃO. Compromisso de compra e
venda. Ação de restituição de valores.
Sentença que julgou improcedente a
ação, sob o fundamento de inexistência
de
atraso,
pois
firmado
segundo
compromisso
de
compra
e
venda.
Sentença extra petita, no momento em
que sequer constou na inicial a nova
contratação para a aquisição da mesma
unidade. Contrato desfeito por distrato,
pelo qual as partes se deram total e
recíproca quitação. Outorga de quitação
geral, plena e irrevogável que afasta o
pedido de restituição de qualquer outro

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valor. Distrato celebrado por pessoas
maiores e capazes, observada a forma do
contrato
original
(art.
472
do
CC).
Inexistência de cláusulas nulas ou vício
de
consentimento.
Comissão
de
Corretagem. Pretensão alcançada pela
prescrição trienal (art. 206, § 3o, IV do
CC). Sentença de improcedência mantida.
Recurso desprovido.” (TJSP; Apelação Cível
1009231-92.2014.8.26.0309; Relator (a): Cristina
Medina Mogioni; Órgão Julgador: 6a Câmara de
Direito Privado; Foro de Jundiaí - 4a Vara Cível;
Data do Julgamento: 27/05/2020; Data de
Registro: 27/05/2020)
“AÇÃO DE INDENIZAÇÃO POR DANOS
MATERIAIS E MORAIS
Compromisso
de compra e venda - Sentença de parcial
procedência - Apelação - Caso em que
realizado distrato - Ocorrência de falta de
interesse de agir da autora para o pedido
de rediscussão das cláusulas contratuais
- Devolução de percentual maior das
quantias
pagas
-
Improcedência
-
Instrumento de distrato que foi firmado
por livre e espontânea vontade das
partes - Requisitos do artigo 104 do
Código
Civil
foram
devidamente
preenchidos
-
Validade
do
negócio
jurídico - Autonomia da manifestação de
vontade das partes no contrato. Plena,
geral
e
irrevogável
quitação
-
Arrependimento posterior da autora que
não
se
confunde
com
vício
de
consentimento Pedido de imposição de
multa por litigância de má-fé ao advogado
da
autora
-
Descabimento,
porque
somente
às
partes
(autor,
réu
ou
interveniente) a multa pode ser imposta -
SENTENÇA REFORMADA - RECURSO
PARCIALMENTE
PROVIDO.”
(TJSP;
Apelação 1003970-98.2015.8.26.0152; Relator (a):
Ana Maria Baldy; Órgão Julgador: 6a Câmara de

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Direito Privado; Foro de Cotia - 3a Vara Cível; Data do
Julgamento:
31/10/2017;
Data
de
Registro:
31/10/2017)
“Compromisso
de compra e venda.
Imóvel.
Restituição
de
valores
decorrentes da rescisão de compromisso
de compra e venda. Caso em que
realizado distrato, com retenção de mais
da
metade
dos
valores
pagos.
Admissibilidade.
Autonomia
da
manifestação de vontade das partes no
contrato. Celebração de distrato. Plena,
geral e irrevogável quitação. Pretensão
de cobrar a diferença que não se revela
possível.
Demanda
improcedente.
Sentença reformada. Recurso provido.”
(TJSP; Apelação 1096941-30.2016.8.26.0100; Relator
(a): Vito Guglielmi; Órgão Julgador: 6a Câmara de
Direito Privado; Foro Central Cível - 38a Vara Cível;
Data do Julgamento: 11/09/2017; Data de Registro:
11/09/2017)
Não merece, pois, reparo a r. sentença que reconheceu a
validade do instrumento de distrato extrajudicial de fls. 60/62.
Postas
tais
premissas,
pelo
meu
voto,
NEGO
PROVIMENTO ao recurso.
Nos termos do art. 85, § 11 do Código de Processo Civil,
majoro os honorários sucumbenciais devidos pelo apelante para
o importe de 20% (quinze por cento) sobre o valor atualizado da
causa, observada a gratuidade de justiça a que faz jus.
Para que não se alegue cerceamento do direito de recorrer,
dou por prequestionados todos os dispositivos legais referidos na
fase recursal, bastando que as questões tenham sido enfrentadas

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Apelação Cível no 1065255-83.2017.8.26.0100 -Voto no 03237C
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e solucionadas no voto, como ocorreu, pois “desnecessária a
citação numérica dos dispositivos legais” (STJ EDCL. No
RMS 18.205/SP, Rel. Min. Felix Fischer, j. 18.04.2006).
RODOLFO PELLIZARI
Relator