Tribunal: TJSP
Processo: 1000028-43.2018.8.26.0220
Classe: Apelação Cível / Promessa de Compra e Venda
Órgão julgador: Costa Netto
Órgão colegiado: 6a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-09-23
Data de publicação: 2020-09-23

Ementa:
RESCISÃO DE COMPROMISSO DE VENDA E COMPRA DE IMÓVEL – RESOLUÇÃO POR INADIMPLEMENTO DOS ALIENANTES – IMPOSSIBILIDADE DE PAGAMENTO – ATRASO NA CONCLUSÃO DE OBRAS – DISCUSSÃO ACERCA DAS PRETENSÕES CONDENATÓRIAS. Recursos ofertados em face de sentença que decretou o desfazimento de compromisso de venda e compra de imóvel, por culpa dos alienantes, condenando à devolução de valores, pagamento de multa

Ementa:
RESCISÃO DE COMPROMISSO DE VENDA E COMPRA DE IMÓVEL – RESOLUÇÃO POR INADIMPLEMENTO DOS ALIENANTES – IMPOSSIBILIDADE DE PAGAMENTO – ATRASO NA CONCLUSÃO DE OBRAS – DISCUSSÃO ACERCA DAS PRETENSÕES CONDENATÓRIAS. Recursos ofertados em face de sentença que decretou o desfazimento de compromisso de venda e compra de imóvel, por culpa dos alienantes, condenando à devolução de valores, pagamento de multa contratual e danos morais, em prol dos autores/adquirentes – Insurgências recursais de ambas as partes, sendo acolhida aquela manifestada pelas rés, uma vez que incabível a condenação ao pagamento de danos morais, quando inexistente tal, tratando-se de mero inadimplemento contratual, como é o entendimento desta C. Câmara – Impossibilidade, no caso, de condenação ao pagamento de lucros cessantes aos autores, quando optaram pelo desfazimento do negócio, e não sua execução, sendo pretensões incompatíveis, sem se olvidar da multa compensatória contratual acolhida, vedando-se a cumulação com lucros cessantes, a evitar dupla penalidade. Recurso dos réus provido e desprovido o dos autores.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2020.0000775789
ACÓRDÃO
Vistos,
relatados
e
discutidos
estes
autos
de
Apelação
Cível
no
1000028-43.2018.8.26.0220, da Comarca de Guaratinguetá, em que são apelantes/apelados
NEUCY JOSE CARRINHO DE CASTRO, GISELDA MARIA REBELLO DE
CARVALHO e AMARELO ENGENHARIA CONSTRUÇÃO E COMÉRCIO LTDA, são
apelados/apelantes MARCO ANTONIO PEREIRA DA SILVA e ANA LUCIA RIBEIRO
DA SILVA.
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 6a Câmara de Direito Privado do
Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Negaram provimento ao
recurso dos autores e deram provimento ao recurso dos réus., de conformidade com o
voto do relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores PAULO ALCIDES
(Presidente sem voto), ALEXANDRE MARCONDES E ANA MARIA BALDY.
São Paulo, 23 de setembro de 2020.
COSTA NETTO
Relator
Assinatura Eletrônica

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Apelação Cível no 1000028-43.2018.8.26.0220 -Voto no 9847
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Apelação Cível no 1000028-43.2018.8.26.0220
Aptes/Apdos: Neucy Jose Carrinho de Castro, Giselda Maria Rebello de Carvalho e
Amarelo Engenharia Construção e Comércio Ltda
Apdos/Aptes: Marco Antonio Pereira da Silva e Ana Lucia Ribeiro da Silva
Comarca:Guaratinguetá
Juiz 1o Grau: Arion Silva Guimarães
Voto no 9847
RESCISÃO DE COMPROMISSO DE VENDA E COMPRA
DE IMÓVEL – RESOLUÇÃO POR INADIMPLEMENTO
DOS
ALIENANTES
–
IMPOSSIBILIDADE
DE
PAGAMENTO – ATRASO NA CONCLUSÃO DE OBRAS –
DISCUSSÃO
ACERCA
DAS
PRETENSÕES
CONDENATÓRIAS. Recursos ofertados em face de sentença
que decretou o desfazimento de compromisso de venda e compra
de imóvel, por culpa dos alienantes, condenando à devolução de
valores, pagamento de multa contratual e danos morais, em prol
dos autores/adquirentes – Insurgências recursais de ambas as
partes, sendo acolhida aquela manifestada pelas rés, uma vez que
incabível a condenação ao pagamento de danos morais, quando
inexistente tal, tratando-se de mero inadimplemento contratual,
como é o entendimento desta C. Câmara – Impossibilidade, no
caso, de condenação ao pagamento de lucros cessantes aos autores,
quando optaram pelo desfazimento do negócio, e não sua
execução, sendo pretensões incompatíveis, sem se olvidar da
multa compensatória contratual acolhida, vedando-se a cumulação
com lucros cessantes, a evitar dupla penalidade. Recurso dos réus
provido e desprovido o dos autores.
Trata-se de recursos de apelação em face da sentença, de
fls. 247/252, que julgou parcialmente procedente a ação proposta por
compromissários compradores de imóvel, para o fim de decretar o
desfazimento do negócio, em razão de inadimplemento das alienantes,
condenando as requeridas à devolução de todos os valores pagos,
corrigidos monetariamente desde o desembolso e juros legais de mora a
partir da citação, assim como ao pagamento de multa contratual e danos
morais, fixados em R$ 20.000,00; a sentença rejeitou o acolhimento do
pedido
de
indenização
por
lucros
cessantes,
como
também

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improcedente a reconvenção, restando as rés como sucumbentes, para
fins de suportar as respectivas despesas processuais.
Ambas as partes recorreram.
As requeridas, pelas razões de fls. 257/261, pugnam pela
reforma
parcial
da
sentença,
especialmente,
pela
exclusão
da
condenação ao pagamento de danos morais, uma vez que não há dano
moral indenizável.
Recurso tempestivo e preparado (fls. 262/263), e respondido
pelas contrarrazões de fls. 284/289, requerendo o desprovimento.
Apelação ofertada pelos autores às fls. 264/270, pugnando
pela reforma parcial do julgado, defendendo a cumulação de lucros
cessantes, pela indisponibilização da coisa, para uso e gozo, na forma
contratada, sendo presumível o dano, como é firme jurisprudência.
Recurso tempestivo e preparado (fls. 271/272).
Contrarrazões às fls. 284/289, pelo desprovimento.
É o relatório.
Conhece-se dos recursos, sendo desprovido aquele interposto
pelos autores, e provido o apelo dos réus.

As partes litigam em ação de resolução de compromisso de
venda e compra de imóvel cumulada com condenação ao pagamento
de valores, a englobar a monta destinada ao pagamento do preço, multa
contratual e indenização por danos morais e materiais, cuja sentença foi
de parcial procedência, havendo a decretação da rescisão do negócio,
por culpa das alienantes, com devolução das prestações pagas, dano
moral fixado em R$ 20.000,00, além da integralidade da multa contratual.

É certa, assim, a resolução da avença, por culpa dos
alienantes, o que não se discute nesta sede, limitando-se o embate
quanto à recomposição das partes ao status quo ante.

Razão têm apenas os réus.

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É o entendimento desta C. Câmara, em casos tais, que
havendo o desfazimento do negócio por culpa das alienantes trata-se de
mero
inadimplemento
contratual,
incapaz
de
ocasionar
danos
extrapatrimoniais, pelo que deve ser afastada essa indenização, não se
vislumbrando qualquer peculiaridade que permitisse concluir em sentido
contrário.
Já o reclamo dos autores não se sustenta porque é inviável a
condenação ao pagamento de lucros cessantes, pela falta de
disponibilização da posse no caso concreto, pois, pediram o desfazimento
do negócio, e não o seu cumprimento, que se pudesse cogitar da
alegada perda, havendo incompatibilidade dos pedidos1. Nesse sentido,
citem-se precedentes desta C. Câmara:
ILEGITIMIDADE PASSIVA DO CORRÉU. Inadmissibilidade. Figurou no
contrato como outorgante vendedor e credor fiduciário, podendo
ser responsabilizado a teor do disposto no art. 7o, parágrafo único, e
do art. 25, § 1o, ambos do CDC, pois integrou a cadeia de consumo.
VENDA E COMPRA DE IMÓVEL. LOTE DE TERRENO. AÇÃO DE RESCISÃO
CONTRATUAL, C.C. INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS.
Inequívoco o atraso na entrega do imóvel. Pacto adjeto de
alienação fiduciária em garantia que não impede a resolução
contratual, nas hipóteses em que as obrigações assumidas pelas
vendedoras ainda não foram aperfeiçoadas. Devolução integral
dos valores pagos que se impõe. LUCROS CESSANTES. Autores que
optaram pela rescisão do contrato, não sendo cabível a
indenização decorrente da mora. MULTA INVERSA. Inadmissibilidade.
Rescisão contratual que finaliza a relação jurídica existente entre as
partes, afastando o pleito indenizatório requerido. DANOS MORAIS.
Não configurados. Mero dissabor decorrente de inadimplemento
1 COMPROMISSO DE VENDA E COMPRA - Ação de rescisão contratual promovida por adquirentes
de imóvel, com apoio no inadimplemento contratual das alienantes, cumulado com pedidos de
indenização por danos materiais - Sentença de parcial procedência - Inconformismo das rés.
Acolhimento em parte - Preliminares rejeitadas. Legitimidade passiva confirmada - Nulidade da
sentença por ausência de fundamentação não verificada - Documentos tempestivamente
apresentados - Inaplicabilidade da Lei 13.786/2018 a contratos firmados antes de sua vigência - No
mérito, confirmado o descumprimento do contrato pelas rés, atraso na entrega do
empreendimento e não verificada a alegada mora dos autores, inaplicável a exceção de contrato
não cumprido - Resolução do contrato, por culpa das rés, com devolução integral dos valores
pagos pelos autores - Indenização pelos valores pagos a título de aluguéis, contudo indevida -
Incompatibilidade deste pleito com o de resolução contratual - Readequação dos encargos da
sucumbência - Apelo provido parcialmente. (Apelação no 1003643-25.2019.8.26.0602, julgada pela
9a Câmara de Direito Privado do TJSP em 10/03/2020, Relator Desembargador Galdino Toledo
Junior; destacamos).

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contratual que não implica no dever de indenizar. HONORÁRIOS
ADVOCATÍCIOS CONTRATUAIS. Pertinente a indenização decorrente
de gastos com contratação de advogado. Inteligência dos artigos
389 e 395 do Código Civil. Verba, porém, deverá se limitar ao valor
estabelecido na Tabela da OAB/SP. PRELIMINAR REJEITADA E
RECURSOS
PARCIALMENTE
PROVIDOS.
(Apelação
no
1004337-59.2014. 8.26.0152, julgada pela 6a Câmara de Direito
Privado do TJSP em 08/05/2020, Relator Desembargador Paulo
Alcides; destacamos);
APELAÇÃO. Compromisso de compra e venda. Ação de rescisão
contratual c/c restituição de quantias pagas. Sentença de
procedência. Legitimidade de todas as empresas que participaram
da cadeia de serviço. Mérito. Ação ajuizada pelo comprador
adimplente. Caso em que o prazo de 4 anos estipulado na Lei no
6.766/79 é destinado à loteadora perante o Poder Público, mas não
vincula
os
adquirentes
dos
lotes.
Atraso
configurado.
Descumprimento
contratual.
Inadimplemento
de
obrigação
primária das vendedoras. Restituição da totalidade das quantias
pagas (Súmula no 543 do STJ). Inaplicabilidade da Lei no 9.514/97.
Possibilidade de rescisão do contrato. Inafastável a aplicação do
CDC. Incontroverso o atraso na entrega do empreendimento.
Descabimento do pagamento de lucros cessantes, uma vez que a
restituição integral dos valores é suficiente para devolver as partes
ao status quo anterior. Pagamentos de IPTU e taxa de associação
que devem ser ressarcidos, pois o adquirente nem sequer foi imitido
na posse do imóvel, com correção monetária do desembolso e
juros de mora de 1% ao mês a contar da citação. Juros de mora
que devem incidir a partir da citação. Sentença parcialmente
reformada. Sucumbência recíproca. Recurso parcialmente provido.
(Apelação no 1000003-10.2017.8.26.0529, julgada pela 6a Câmara de
Direito Privado do TJSP em 04/05/2020, Relatora Desembargadora
Cristina Medina Mogioni; destacamos);
APELAÇÕES RESOLUÇÃO DE COMPROMISSO DE VENDA E COMPRA
DE IMÓVEL COM PACTO DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA EM GARANTIA
LOTEAMENTO
ATRASO NAS OBRAS DE INFRAESTRUTURA

INADIMPLEMENTO
DAS
ALIENANTES/CREDORAS
FIDUCIÁRIAS.
Recursos em face de sentença que, julgando parcialmente
procedente a ação, decretou o desfazimento do negócio firmado
entre as partes, por culpa das alienantes, condenando as
requeridas à devolução de todos os valores pagos, com encargos
de mora, embora rejeitando pedido de condenação ao
pagamento de perdas e danos e multa reversa
Insurgência
recursal das requeridas que se desacolhe, e parcialmente acolhida
a pretensão do autor - Alegação insubsistente das loteadoras-rés de
carência de ação, acenando com necessária observância do

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procedimento da Lei 9.514/97 Prazo para entrega de obras de
infraestrutura manifestamente descumprido, (...) - Dano moral
inexistente, em se tratando de mero inadimplemento contratual,
como também não há lucros cessantes, quando a pretensão de
resolver a avença
Multa moratória reversa possível, em 2% do
valor do contrato, considerando a natureza do descumprimento de
obrigação heterogênea, de modo que alcance a equidade,
observando-se a vedação ao enriquecimento sem causa -
Fundamentos e conclusões dos julgamentos dos Recursos Especiais
nos 1614721/DF e 1631485/DF, sob rito de recursos repetitivos, pelo
STJ TEMA 791 - Readequação da verba honorária sucumbencial.
Recurso do autor parcialmente provido e desprovido o recurso das
requeridas. (Apelação no 1029650-76.2016.8.26.0564, julgada pela 6a
Câmara de Direito Privado do TJSP em 27/04/2020, Relator
Desembargador Costa Netto; destacamos).

Ademais, a obstar a procedência desse pedido indenizatório,
nota-se que os adquirentes apelantes pleitearam e obtiveram, conforme
sentença, condenação ao pagamento de multa compensatória, tal
como assim consta em contrato (Cláusula 8a, fls. 17), a servir de reparação
aos danos, sendo indevida, assim, sua cumulação com o pedido
indenizatório, a afastar outra penalidade pelo mesmo fato, que ensejaria
bis in idem.
Nesse sentido, quanto à impossibilidade de cumulação,
aplicar-se-ia o mesmo regime quanto às arras penitenciais, já que a monta
serviria como indenização pré-fixada, a impedir a cumulação com a outra
verba:
DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE
RESOLUÇÃO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL C/C
PEDIDO DE REVISÃO DE CLÁUSULAS CONTRATUAIS. NEGATIVA DE
PRESTAÇÃO JURISDICIONAL. NÃO OCORRÊNCIA. CLÁUSULA PENAL
COMPENSATÓRIA. ARRAS. NATUREZA INDENIZATÓRIA. CUMULAÇÃO.
INADMISSIBILIDADE. PREVALÊNCIA DAS ARRAS. JUROS DE MORA.
TERMO INICIAL. TRÂNSITO EM JULGADO. 1. (...) 3. A cláusula penal
compensatória constitui pacto acessório, de natureza pessoal, por
meio do qual os contratantes, com o objetivo de estimular o integral
cumprimento
da
avença,
determinam
previamente
uma
penalidade a ser imposta àquele que der causa à inexecução,
total ou parcial, do contrato. Funciona, ainda, como fixação prévia

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de perdas e danos, que dispensa a comprovação de prejuízo pela
parte inocente pelo inadimplemento contratual. 4. De outro turno,
as arras consistem na quantia ou bem móvel entregue por um dos
contratantes ao outro, por ocasião da celebração do contrato,
como sinal de garantia do negócio. Apresentam natureza real e
têm por finalidades: a) firmar a presunção de acordo final, tornando
obrigatório o ajuste (caráter confirmatório); b) servir de princípio de
pagamento (se forem do mesmo gênero da obrigação principal);
c) prefixar o montante das perdas e danos devidos pelo
descumprimento do contrato ou pelo exercício do direito de
arrependimento, se expressamente estipulado pelas partes (caráter
indenizatório). 5. Do regramento constante dos arts. 417 a 420 do
CC/02, verifica-se que a função indenizatória das arras se faz
presente não apenas quando há o lícito arrependimento do
negócio, mas principalmente quando ocorre a inexecução do
contrato. 6. De acordo com o art. 418 do CC/02, mesmo que as
arras tenham sido entregues com vistas a reforçar o vínculo
contratual, tornando-o irretratável, elas atuarão como indenização
prefixada em favor da parte “inocente” pelo inadimplemento, a
qual poderá reter a quantia ou bem, se os tiver recebido, ou, se for
quem os deu, poderá exigir a respectiva devolução, mais o
equivalente. 7. Evidenciada a natureza indenizatória das arras na
hipótese de inexecução do contrato, revela-se inadmissível a sua
cumulação com a cláusula penal compensatória, sob pena de
violação do princípio do non bis in idem (proibição da dupla
condenação a mesmo título). 8. Se previstas cumulativamente,
deve prevalecer a pena de perda das arras, as quais, por força do
disposto no art. 419 do CC, valem como “taxa mínima” de
indenização pela inexecução do contrato. 9. Os juros moratórios, na
hipótese de resolução do compromisso de compra e venda de
imóvel por iniciativa dos promitentes compradores, devem incidir a
partir da data do trânsito em julgado, posto que inexiste mora
anterior do promitente vendedor. Precedentes. 10. Recurso especial
parcialmente conhecido e, nessa extensão, parcialmente provido.
(Recurso Especial no 1617652/DF, julgado pela Terceira Turma do STJ
em 26/09/2017, Relator Ministra Nancy Andrighi; destacamos).

Aliás,
essa
ratio
decidendi
extrai-se
do
entendimento
esposado no Tema 9702, exarado pelo Superior Tribunal de Justiça, que
impede a cumulação de cobrança de multa moratória reversa com
indenização por lucros cessantes, tudo a impedir a pretensão seja
abarcada no título judicial.
2 “A cláusula penal moratória tem a finalidade de indenizar pelo adimplemento tardio da
obrigação, e, em regra, estabelecida em valor equivalente ao locativo, afasta-se sua cumulação
com lucros cessantes.”

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Ante o exposto, nega-se provimento ao recurso dos autores e
dá-se provimento ao recurso dos réus, ficando mantida a condenação
acessória como lançada em sentença, quanto a seus parâmetros, com
exceção
à
base
de
cálculo
da
verba
honorária
advocatícia
sucumbencial em prol dos patronos dos réus, devendo ser incluída na
mesma a monta de R$ 20.000,00 (atualizada desde a data da sentença),
ora afastada.
JOSÉ CARLOS COSTA NETTO
Relator