Tribunal: TJSP
Processo: 1001333-20.2017.8.26.0019
Classe: Apelação Cível / Espécies de Títulos de Crédito
Órgão julgador: Melo Colombi
Órgão colegiado: 14a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-09-16
Data de publicação: 2020-09-16

Ementa:
ANULATÓRIA C/C INDENIZATÓRIA. LEILÃO EXTRAJUDICIAL. IRREGULARIDADES. ENRIQUECIMENTO INDEVIDO.
1. A regularidade da consolidação do bem em mãos do credor já foi reconhecida em ação de imissão de posse, transitada em julgado, não comportando mais discussão.
2. Quanto à notificação pessoal para a realização dos leilões, ela é imperativa, haja vista a faculdade legal de que o mutuário quite o

Ementa:
ANULATÓRIA C/C INDENIZATÓRIA. LEILÃO EXTRAJUDICIAL. IRREGULARIDADES. ENRIQUECIMENTO INDEVIDO.
1. A regularidade da consolidação do bem em mãos do credor já foi reconhecida em ação de imissão de posse, transitada em julgado, não comportando mais discussão.
2. Quanto à notificação pessoal para a realização dos leilões, ela é imperativa, haja vista a faculdade legal de que o mutuário quite o débito até a assinatura do auto de arrematação e impeça a consumação da venda a terceiros (art. 34, D.L. 70/66). Precedente do E. STJ.
3. Porém, como os leilões foram negativos e a autora não demonstra capacidade financeira em saldar o débito, inviável a anulação dos leilões.
4. Ocorre que se tornou incontroverso nos autos que o credor desconsiderou nove parcelas pagas na apuração do saldo devedor, bem como que sobre o terreno alienado fiduciariamente foi construída residência, impactando no valor do bem. Não observado pelo credor, que levou em conta a avaliação do terreno, feita quando da sua constituição como garantia do pagamento da dívida.
5. De maneira que a aplicação crua da Lei 9.514/97, que prevê simplesmente a quitação da dívida e a exoneração do credor de restituir ao devedor a diferença entre o valor do bem e o da dívida, na peculiar hipótese, acarretaria o enriquecimento indevido do credor.
6. Impondo-se o acolhimento do pedido subsidiário, para que essa restituição seja feita.
Recurso parcialmente provido.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2020.0000750866
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível no
1001333-20.2017.8.26.0019, da Comarca de Americana, em que é apelante
CRISTIANE FERNANDA FARIA (JUSTIÇA GRATUITA), é apelado VERTE
ASSESSORIA EMPRESARIAL E FOMENTO MERCANTIL.
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 14a Câmara de Direito
Privado do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Deram
provimento em parte ao recurso. V. U., de conformidade com o voto do relator, que
integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores CARLOS ABRÃO
(Presidente) e THIAGO DE SIQUEIRA.
São Paulo, 16 de setembro de 2020.
MELO COLOMBI
Relator
Assinatura Eletrônica

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Apelação Cível no 1001333-20.2017.8.26.0019 -Voto no 52071e
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VOTO No : 52071e
APEL.No : 1001333-20.2017.8.26.0019
COMARCA : AMERICANA
APTE. : CRISTIANE FERNANDA FARIA (JUST. GRAT.)
APDO. : VERTE ASSESSORIA EMPRESARIAL E FOMENTO
MERCANTIL
ANULATÓRIA
C/C
INDENIZATÓRIA.
LEILÃO
EXTRAJUDICIAL.
IRREGULARIDADES.
ENRIQUECIMENTO INDEVIDO.
1. A regularidade da consolidação do bem em mãos do credor
já foi reconhecida em ação de imissão de posse, transitada em
julgado, não comportando mais discussão.
2. Quanto à notificação pessoal para a realização dos leilões,
ela é imperativa, haja vista a faculdade legal de que o mutuário
quite o débito até a assinatura do auto de arrematação e impeça
a consumação da venda a terceiros (art. 34, D.L. 70/66).
Precedente do E. STJ.
3. Porém, como os leilões foram negativos e a autora não
demonstra capacidade financeira em saldar o débito, inviável a
anulação dos leilões.
4. Ocorre que se tornou incontroverso nos autos que o credor
desconsiderou nove parcelas pagas na apuração do saldo
devedor,
bem
como
que
sobre
o
terreno
alienado
fiduciariamente foi construída residência, impactando no valor
do bem. Não observado pelo credor, que levou em conta a
avaliação do terreno, feita quando da sua constituição como
garantia do pagamento da dívida.
5. De maneira que a aplicação crua da Lei 9.514/97, que prevê
simplesmente a quitação da dívida e a exoneração do credor de
restituir ao devedor a diferença entre o valor do bem e o da
dívida, na peculiar hipótese, acarretaria o enriquecimento
indevido do credor.
6. Impondo-se o acolhimento do pedido subsidiário, para que
essa restituição seja feita.
Recurso parcialmente provido.
A r. sentença de fls. 338/345 e 354, cujo relatório ora se
adota, julgou improcedentes os pedidos deduzidos por Cristiane Fernanda
Faria contra Verte Assessoria Empresarial e Fomento Mercantil, ao
reconhecer regulares os procedimentos adotados pela empresa credora na

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retomada do imóvel da autora, dado em alienação fiduciária para garantia de
satisfação de dívida. Honorários de sucumbência foram arbitrados em R$
5.000,00.
Inconformada, apela a vencida insistindo nas teses de
discrepância entre o valor do bem, constante do contrato de confissão de
dívida, e o seu valor de mercado; que a credora teria desconsiderado o
pagamento das nove primeiras parcelas na exigência da dívida; que a ré teria
descumprido o compromisso de continuar fomentando a empresa devedora (da
qual a autora foi garante), apesar da constituição da garantia, formalizada para
tal fim, levando a devedora à “quebra”; exigência de multas e juros abusivos,
inflando sobremaneira a dívida; nulidade dos leilões, cujos editais teriam sido
publicados na capital, estando o imóvel localizado no interior; sem intimação
pessoal da devedora; com desobservância do trintídio legal para sua
realização, bem como do prazo para a quitação do contrato; que a declaração
de quitação da dívida, nesses termos, acarreta o enriquecimento indevido da
credora. Pugna pela reforma do julgado, para a anulação dos leilões e atos
subsequentes, ou, quando não, para que a autora seja indenizada pelos
prejuízos materiais sofridos (consubstanciados no que sobejou da venda do
imóvel pelo preço justo, abatidas as dívidas, despesas e encargos).
Recurso bem processado e respondido.
É o relatório.
A regularidade da consolidação do bem em mãos do
credor
já
foi
reconhecida
na
ação
de
imissão
de
posse
n.
1001371-03.2015.8.26.0000, transitada em julgado, não comportando mais
discussão.
A sentença proferida naquele feito, contudo, remeteu as

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partes a ação própria para as discussões acerca dos eventuais abusos
denunciados pela mutuária.
Quanto à notificação pessoal das datas dos leilões, ela é
imperativa, haja vista a faculdade legal de que o mutuário quite o débito até a
data da realização do segundo leilão e impeça a consumação da venda a
terceiros (art. 27, §2o-B, da Lei 9.514/97).
Nesse sentido, precedente do E. STJ:
RECURSO
ESPECIAL
No
1.433.031
-
DF
(2013/0399263-2) RELATORA : MINISTRA NANCY ANDRIGHI
EMENTA
HABITACIONAL.
SISTEMA
FINANCEIRO
IMOBILIÁRIO. PURGAÇÃO DA MORA. DATA LIMITE. ASSINATURA
DO
AUTO
DE
ARREMATAÇÃO.
DISPOSITIVOS
LEGAIS
ANALISADOS: ARTS. 26, § 1o, E 39, II, DA LEI No 9.514/97; 34 DO DL No
70/66; E 620 DO CPC.
1. Ação ajuizada em 01.06.2011. Recurso especial
concluso ao gabinete da Relatora em 07.02.2014.
2. Recurso especial em que se discute até que momento o
mutuário pode efetuar a purgação da mora nos financiamentos vinculados ao
Sistema Financeiro Imobiliário.
3. Constitui regra basilar de hermenêutica jurídica que,
onde o legislador não distingue, não cabe ao intérprete fazê-lo, sobretudo
quando resultar em exegese que limita o exercício de direitos, se postando
contrariamente ao espírito da própria norma interpretada.

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4. Havendo previsão legal de aplicação do art. 34 do DL
no 70/99 à Lei no 9.514/97 e não dispondo esta sobre a data limite para
purgação da mora do mutuário, conclui-se pela incidência irrestrita daquele
dispositivo legal aos contratos celebrados com base na Lei no 9.514/97,
admitindo-se a purgação da mora até a assinatura do auto de arrematação.
5. Como a Lei no 9.514/97 promove o financiamento
imobiliário, ou seja, objetiva a consecução do direito social e constitucional à
moradia, a interpretação que melhor reflete o espírito da norma é aquela que,
sem impor prejuízo à satisfação do crédito do agente financeiro, maximiza as
chances de o imóvel permanecer com o mutuário, em respeito, inclusive, ao
princípio da menor onerosidade contido no art. 620 do CPC, que assegura seja
a execução realizada pelo modo menos gravoso ao devedor.
6. Considerando que a purgação pressupõe o pagamento
integral do débito, inclusive dos encargos legais e contratuais, nos termos do
art. 26, § 1o, da Lei no 9.514/97, sua concretização antes da assinatura do auto
de arrematação não induz nenhum prejuízo ao credor. Em contrapartida,
assegura ao mutuário, enquanto não perfectibilizada a arrematação, o direito
de recuperar o imóvel financiado, cumprindo, assim, com os desígnios e
anseios não apenas da Lei no 9.514/97, mas do nosso ordenamento jurídico
como um todo, em especial da Constituição Federal.
7. Recurso especial provido.
Porém, no caso, como os leilões foram negativos e a
autora não demonstra capacidade financeira em saldar o débito, inviável a
anulação de tais atos.
Ocorre que se tornou incontroverso nos autos que o credor

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desconsiderou nove parcelas pagas na apuração do saldo devedor (9 x R$
5.263,50, num total de R$ 47.371,50). Além de não ter impugnado essa
afirmação da autora, a planilha de evolução do débito (fls. 260) registra a
partir da parcela de número dez, corroborando a alegação da devedora.
Também não foi impugnada a tese de que o preço médio
de mercado do bem seria de R$ 601.398,00, como demonstrado pelas
avaliações realizadas por corretores de imóveis, juntadas às fls. 74/76.
Veja-se que quando da constituição da garantia, o imóvel
seria apenas um terreno (avaliado na ocasião pelo valor do débito confessado,
qual seja, 252.648,00). Enquanto à época da alienação, constaria edificação de
residência, consoante se constata da análise do instrumento de confissão de
dívida (fls. 44/50), da matrícula do imóvel (fls. 59/64), de documento emitido
pela prefeitura (fls. 58), e da fotografia de fls. 77.
Sendo assim, temos que a aplicação crua da Lei 9.514/97
(art. 27, § 5o), que prevê simplesmente a quitação da dívida e a exoneração do
credor de restituir ao devedor a diferença entre o valor do bem e o da dívida,
em hipóteses como a dos autos, acarretaria o enriquecimento indevido do
credor.
Impondo-se o acolhimento do pedido subsidiário, para que
essa restituição seja feita na peculiar hipótese.
A relação em testilha não é de consumo, mas de insumo.
E a ré é empresa faturizadora. De maneira que não se pode tachar de abusiva a
aplicação de multa no patamar de 10%. Os juros de mora deverão ser de 1%,
como consignado na planilha de fls. 262.
Destarte, não tendo a ré impugnado o valor da diferença

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exigido pela autora (R$ 391.292,13) fica condenada no pagamento desse
montante à autora. Atualizado monetariamente, não desde a consolidação da
propriedade, como pretende a autora, mas da data do segundo leilão. E
acrescido de juros de mora, contados da citação (já que o direito a tal
indenização é somente agora reconhecido, não decorrendo automaticamente
da lei).
Posto isso, dá-se parcial provimento ao recurso para
acolher em parte os pedidos deduzidos por Cristiane Fernanda Faria contra
Verte Assessoria Empresarial e Fomento Mercantil, para condenar a ré no
pagamento de indenização de danos materiais à autora, nos moldes acima
explicitados.
Com o decaimento mínimo de parte da autora, invertem-se
os ônus da sucumbência.
Anota-se que eventuais embargos de declaração, sem que
o aresto contenha, de fato, erro material, omissão, obscuridade ou contradição,
poderá ser considerado protelatório ou abusivo e poderá ensejar a aplicação
das penalidades correspondentes. Não será tolerado mero inconformismo com
intuito infringente.
MELO COLOMBI
Relator