Tribunal: TJSP
Processo: 1001934-63.2019.8.26.0081
Classe: Apelação Cível / Espécies de Contratos
Órgão julgador: Alcides Leopoldo
Órgão colegiado: 4a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-05-12
Data de publicação: 2020-05-12

Ementa:
COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA – Consumidor – Cadeia de fornecimento – Legitimidade passiva ad causam - Atraso por parte das requeridas quanto às providências necessárias para a assinatura do contrato de financiamento da Construtora com a CEF, o que implica no retardamento do termo inicial para a contagem do prazo de entrega do empreendimento – – Paralisação das obras – As requeridas não

Ementa:
COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA – Consumidor – Cadeia de fornecimento – Legitimidade passiva ad causam - Atraso por parte das requeridas quanto às providências necessárias para a assinatura do contrato de financiamento da Construtora com a CEF, o que implica no retardamento do termo inicial para a contagem do prazo de entrega do empreendimento – – Paralisação das obras – As requeridas não comprovaram o adimplemento das obrigações contratuais que lhes incumbiam – Resolução do contrato por culpa das rés – Aplicação da Súmula 543 do STJ – Restituição das importâncias pagas, observado o pedido formulado na petição inicial – Honorários advocatícios – Adequação necessária - Recurso das rés provido em parte.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2020.0000334503
ACÓRDÃO
Vistos,
relatados
e
discutidos
estes
autos
de
Apelação
Cível
no
1001934-63.2019.8.26.0081, da Comarca de Adamantina, em que são apelantes BOA
VISTA INCORPORAÇÕES DE ADAMANTINA SPE LTDA e J. HUMBERTO
EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA., é apelado BRUNO GANACIN
TORTURELO (JUSTIÇA GRATUITA).
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 4a Câmara de Direito Privado do
Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Deram provimento em
parte aos recursos. V. U., de conformidade com o voto do relator, que integra este
acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores ALCIDES LEOPOLDO
(Presidente), MARCIA DALLA DÉA BARONE E MAURÍCIO CAMPOS DA SILVA
VELHO.
São Paulo, 12 de maio de 2020.
ALCIDES LEOPOLDO
Relator
Assinatura Eletrônica

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Apelação Cível no 1001934-63.2019.8.26.0081 -Voto no 19.380
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APELAÇÃO CÍVEL
Processo n.: 1001934-63.2019.8.26.0081
Comarca:
Adamantina (1a Vara Cível)
Apelantes:
Boa Vista Incorporações de Adamantina Spe Ltda. e outro
Apelado:
Bruno Ganacin Torturelo
Juiz:
Fabio Alexandre Marinelli Sola
Voto n. 19.380
EMENTA: COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA –
Consumidor – Cadeia de fornecimento – Legitimidade passiva ad
causam - Atraso por parte das requeridas quanto às providências
necessárias para a assinatura do contrato de financiamento da
Construtora com a CEF, o que implica no retardamento do termo
inicial para a contagem do prazo de entrega do empreendimento –
– Paralisação das obras – As requeridas não comprovaram o
adimplemento das obrigações contratuais que lhes incumbiam –
Resolução do contrato por culpa das rés – Aplicação da Súmula
543 do STJ – Restituição das importâncias pagas, observado o
pedido formulado na petição inicial – Honorários advocatícios –
Adequação necessária - Recurso das rés provido em parte.
Trata-se de ação de rescisão contratual c.c devolução de
quantias pagas alegando o autor que, em 08/08/2018, celebrou contrato de
Reserva, Venda e Compra do imóvel em construção descrito na inicial e,
passados onze meses, entrou em contato com a empresa requerida para
informar que não tinha mais interesse na aquisição do bem, porque até então
não havia assinado o contrato de financiamento com a Caixa Econômica
Federal, termo inicial para a contagem do prazo para a entrega do
empreendimento, e, ademais, porque as obras estavam paradas, contudo, a
requerida impõe multa de 10% sobre o valor total do contrato para que seja
rescindido, razão pela qual requer seja declarada a rescisão do contrato
condenando-a a restituir ao autor 80% dos valores pagos.

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A r. sentença, cujo relatório se adota, julgou procedente a
ação em relação às requeridas Boa Vista Incorporações de Adamantina SPE
Ltda. e J. Humberto Empreendimentos Imobiliários Ltda., para declarar a
rescisão contratual, condenando-as à restituição integral dos valores pagos
(R$ 3.567,95), corrigidos monetariamente pela tabela prática do E. TJSP, a
contar de cada desembolso e juros da citação, arcando ainda com as custas e
despesas processuais e honorários advocatícios, fixados em R$ 3.000,00; e,
em relação à requerida Eliana Torturello Moreno EPP, julgou extinta a ação
pela ilegitimidade passiva, deixando de fixar honorários em função da
intempestividade da contestação (fls. 258/265).
A requerida J. Humberto Empreendimentos Imobiliários
Ltda. – ME apelou arguindo preliminarmente sua ilegitimidade passiva, por
ser responsável apenas pela construção do empreendimento, não tendo
participado do contrato de compra e venda firmado entre as partes, sendo que
as requeridas têm personalidades jurídicas distintas, muito embora o mesmo
sócio figure em ambas. No mérito afirmou que se aplica ao caso a Lei no
13.768/2018, permitindo a retenção da comissão de corretagem, da cláusula
penal e dos gastos com publicidade, sustentou, ainda, a licitude da multa
contratual e a inexistência de atraso na obra, impugnando, por fim, o valor a
ser restituído, afirmando que o autor pagou quantia menor, e o montante
arbitrado aos honorários, razões pelas quais requer a reforma da sentença para
julgar-se improcedente a ação, ou, subsidiariamente, para determinar a
retenção da multa, da comissão de corretagem e dos gastos com publicidade,
ou, de 25% do valor pago, e, ainda, para corrigir o valor da causa e reduzir o
montante dos honorários (fls. 287/301).
A requerida Boa Vista Incorporações de
Adamantina SPE Ltda. apelou sustentando, também, que se aplica ao caso a

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Lei no 13.786/2018, a licitude da multa contratual, a inexistência de atraso na
obra e, por fim, impugnando o valor a ser restituído e o montante arbitrado
aos honorários, requerendo a reforma da r. sentença para julgar improcedente
a ação, ou, subsidiariamente, para determinar a retenção da multa, da
comissão de corretagem e dos gastos com publicidade, ou, de 25% do valor
pago, e, ainda, para corrigir o valor da causa e reduzir o montante dos
honorários (fls. 314/325).
O autor apresentou contrarrazões aos recursos pleiteando,
em ambas, a manutenção da sentença (fls. 343/357 e 358/377).
É o Relatório.
No sistema do CDC respondem solidariamente todos
aqueles que se inserem na cadeia de fornecimento do serviço ou do produto,
como nos casos em que, na transação, atuam diversas empresas, do mesmo
Grupo Econômico ou não, com atividades distintas, mas finalidade comum.
Como preleciona Claudia Lima Marques1: “o art. 20 do
CDC concentra-se na qualidade dos serviços, no resultado obtido, e não na
atuação direta ou indireta do fornecedor e na valoração dessa atuação. Trata-
se, portanto, de uma norma genérica de garantia de prestabilidade do serviço,
que, ao mencionar apenas o 'fornecedor', institui uma solidariedade legal em
toda a cadeia de fornecedores, organizados para servir ao consumidor. Cabe
ao consumidor a escolha de contra quem irá reclamar, geralmente seu
contratante direto, como as agências de viagens, que poderão ressarcir-se com
base no disposto no parágrafo único do art. 7o do CDC. Frise-se que, quando
o caso é de serviços por muitos fornecedores (unidos entre si ou não), o dever
legal de qualidade é de todos”.
1 MARQUES, Claudia Lima. Comentários ao Código de Defesa do Consumidor/ Claudia Lima Marques,
Antônio Herman V. Benjamin, Bruno Miragem. 3a ed. São Paulo: RT, 2010, p.519.

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Consoante o entendimento do Superior Tribunal de
Justiça: “a melhor exegese dos arts. 14 e 18 do CDC indica que todos aqueles
que participam da introdução do produto ou serviço no mercado devem
responder solidariamente por eventual defeito ou vício, isto é, imputa-se a
toda a cadeia de fornecimento a responsabilidade pela garantia de qualidade e
adequação” (REsp 1058221/PR, Rel. Ministra NANCY ANDRIGHI,
TERCEIRA TURMA, julgado em 04/10/2011, DJe 14/10/2011; REsp
1077911/SP, Rel. Ministra NANCY ANDRIGHI, TERCEIRA TURMA,
julgado em 04/10/2011, DJe 14/10/2011).
Salvaguarda-se, assim, o direito do consumidor nos casos
de inidoneidade financeira do fornecedor direto, por isso, a requerida J.
Humberto Empreendimentos Imobiliários Ltda. ME é legitimada para
figurar no polo passivo, posto que, embora não tenha celebrado o contrato e
compra e venda, foi diretamente beneficiada pelo empreendimento,
constando, inclusive, como beneficiária dos pagamentos realizados pelo autor
(fls. 23/33), pelo que resta evidente sua ingerência na cadeia de fornecimento.
No mérito, o autor adquiriu, em 08/08/2018, por
Instrumento Particular de Contrato de Reserva, Venda e Compra de Imóvel
em Construção (fls. 14/22), o lote descrito na inicial, pela importância de R$
99.990,00, pagando deste total o importe de R$ 2.680,59, e, tendo em vista a
demora da Construtora em assinar o contrato de financiamento com a CEF, a
partir de quando passaria a fluir o prazo para a entrega, e havendo a
paralisação das obras, pleiteou a rescisão do contrato por culpa das
requeridas.
O autor trouxe aos autos evidências de que as obras
estavam de fato paralisadas, como se infere das fotografias apresentadas,

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tendo em vista crescimento do mato e a inexistência de máquinas e
trabalhadores no local (fls. 34/41).
As requeridas, por outro lado, não comprovaram a
regularização da documentação do empreendimento para propiciar a
celebração do contrato de financiamento com a CEF, trazendo à colação
mensagens eletrônicas, trocadas já em 2019, que se prestam apenas a
demonstrar a quantidade de itens faltantes para viabilizar a contração do
financiamento (fls. 120/128).
Não apresentaram, também, provas de que as obras
estavam em andamento, o que seria de simples demonstração através de
fotografias e documentos de engenharia. Nas razões recursais, apresentadas
em dezembro de 2019, mais de um ano após a celebração do contrato de
compra e venda, as requeridas admitiram que apenas 30% da obra foi
realizada, porcentagem essa referente à fundação do edifício (fl. 321), o que
afirmam, inclusive, com base nas fotografias apresentadas pelo autor.
Cabia às requeridas a prova de que adimpliram os termos
do contrato firmado entre as partes (art. 14, § 3o, II, CDC), ônus do qual não
se desincumbiram, sendo que, intimadas a se manifestar acerca das provas
que pretendiam produzir, pugnaram pelo julgamento antecipado da lide.
A demora em providenciar a documentação necessária
para o contrato de financiamento da Construtora com a CEF, que obsta o
termo inicial para o prazo de entrega do empreendimento (cláusula quarta –
fls.15), e a paralisação das obras, justificam a resolução do contrato por culpa
das fornecedoras.
Consoante
decidido
no
IRDR
0023203-35.2016.8.26.0000, Relator Desembargador Francisco Loureiro,

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consoante o Tema n. 2: "2 - Na aquisição de unidades autônomas futuras,
financiadas na forma associativa, o contrato deverá estabelecer de forma clara
e inteligível o prazo certo para a formação do grupo de adquirentes e para a
entrega do imóvel."
Nesta hipótese devem ser restituídas integralmente as
importâncias pagas, sem qualquer retenção, incluindo arras, comissão de
corretagem e impostos, diante da culpa das vendedoras pela resolução do
contrato, e em parcela única, desde que pedidas na petição inicial.
Está pacificado pela Corte Especial do Superior Tribunal
de Justiça pela Súmula n. 543 que: "na hipótese de resolução de contrato de
promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do
Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo
promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do
promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o
comprador quem deu causa ao desfazimento" (Súmula 543, SEGUNDA
SEÇÃO, julgado em 26/08/2015, DJe 31/08/2015).
Tal entendimento está em consonância com o disposto na
Súmula n. 2 do TJSP que dispõe: “a devolução das quantias pagas em
contrato de compromisso de compra e venda de imóvel deve ser feita de uma
só vez, não se sujeitando à forma de parcelamento prevista para a aquisição”.
Porém, o pedido formulado na inicial é de restituição de
"80% dos valores pagos" (fls.10), no montante desembolsado de R$
2.680,59, o que deve ser observado, sob pena de violação ao princípio da
adstrição, que deve ser conhecido mesmo de ofício.
Os juros de mora devem incidir a partir da citação (art.
405 do Código Civil), pela ausência de culpa do autor no distrato.

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A Lei no 13.786/2018, consoante o decidido em questão
de ordem no julgamento dos Temas 970 e 971 pelo STJ, não retroage para
aplicação aos contrato firmados anteriormente a sua vigência em 27/12/2018.
No mais, quanto ao valor a ser restituído assiste razão às
apelantes. Conforme expressamente consignado pelo autor e, ademais,
demonstrado pelos recibos de pagamentos trazidos com a inicial (fls. 23/33),
houve o desembolso do total de R$ 2.680,59, merecendo correção a r.
sentença.
Os
honorários
advocatícios
foram
fixados
com
fundamento no § 8o do art. 85, § 2o, do CPC, mas tendo por base o valor
equivocado da condenação constante do dispositivo, de maneiro que deve ser
reduzido para R$ 2.000,00, pois, inicialmente, não deve ser superior ao valor
da própria condenação, acrescido de R$ 500,00, diante da rejeição das
apelações (art. 85, § 11, do CPC).
Pelo exposto, DÁ-SE PROVIMENTO EM PARTE aos
recursos, apenas para reconhecer o montante do valor pago, majorando-se os
honorários advocatícios devidos pelas requeridas em R$ 500,00, nos termos
do art. 85, § 8o e § 11, do CPC, em vista do provimento apenas parcial dos
recursos.
ALCIDES LEOPOLDO
Relator
Assinatura Eletrônica