Tribunal: TJSP
Processo: 1008636-96.2018.8.26.0004
Classe: Apelação Cível / Promessa de Compra e Venda
Órgão julgador: Silvério da Silva
Órgão colegiado: 8a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-07-21
Data de publicação: 2020-07-21

Ementa:
APELAÇÃO CÍVEL. RESCISÃO DE COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. ALEGAÇÃO DE FALHA NA PRESTAÇÃO DE SERVIÇOS POR FALTA DE OBTENÇÃO DE FINANCIAMENTO - SENTENÇA PARCIALMENTE PROCEDENTE, COM DEVOLUÇÃO DE 85% DOS VALORES PAGOS, EXCETUADA A COMISSÃO DE CORRETAGEM – INCONFORMISMO DAS PARTES – COMPRADORA CIENTE DE SUA RESPONSABILIDADE PELA OBTENÇÃO DO FINANCIAMENTO IMOBILIÁRIO – AUSÊNCIA DE PROVA DE QUE

Ementa:
APELAÇÃO CÍVEL. RESCISÃO DE COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. ALEGAÇÃO DE FALHA NA PRESTAÇÃO DE SERVIÇOS POR FALTA DE OBTENÇÃO DE FINANCIAMENTO - SENTENÇA PARCIALMENTE PROCEDENTE, COM DEVOLUÇÃO DE 85% DOS VALORES PAGOS, EXCETUADA A COMISSÃO DE CORRETAGEM – INCONFORMISMO DAS PARTES – COMPRADORA CIENTE DE SUA RESPONSABILIDADE PELA OBTENÇÃO DO FINANCIAMENTO IMOBILIÁRIO – AUSÊNCIA DE PROVA DE QUE ESSA RESPONSABILIDADE TENHA SIDO ATRIBUÍDA ÀS RÉS – CULPA PELA RESCISÃO DA COMPRADORA – RETENÇÃO NO PERCENTUAL DE 20% DO VALOR PAGO – ENTENDIMENTO DA CÂMARA - CONTRATO CELEBRADO EM 2017 - IRRETROATIVIDADE DA LEI 13.768/2018 -COMISSÃO DE CORRETAGEM. TESE DO RESP. REPETITIVO N. 1.599.511/SP E N. 1.601.149/RS - TRANSFERÊNCIA AO COMPRADOR DA OBRIGAÇÃO DE PAGAR A COMISSÃO DE CORRETAGEM - PREVISÃO EM PLANILHA E CARTA CIÊNCIA, COM DESTAQUE DO VALOR DO IMÓVEL – ADMISSIBILIDADE - REPETIÇÃO INDEVIDA – DANO MORAL - INEXISTÊNCIA DE ATO ILÍCITO - PROVIMENTO PARCIAL AO RECURSO DAS RÉS PARA MAJORAR O PERCENTUAL DE RETENÇÃO PARA 20% DOS VALORES PAGOS AUTORA, NEGADO PROVIMENTO AO RECURSO DA AUTORA

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2020.0000554745
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível no 1008636-
96.2018.8.26.0004, da Comarca de São Paulo, em que é apelante/apelada KEITY
BARBARA DA SILVA (JUSTIÇA GRATUITA), são apelados/apelantes PROJETO
IMOBILIÁRIO E 48 LTDA. e ECON VENDAS NEGÓCIOS IMOBILIÁRIOS LTDAE.
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 8a Câmara de Direito Privado do
Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: DERAM PARCIAL
PROVIMENTO AO APELO DAS RÉS E NEGARAM PROVIMENTO AO
RECURSO DA AUTORA V.U., de conformidade com o voto do relator, que integra este
acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores THEODURETO
CAMARGO (Presidente) e ALEXANDRE COELHO.
São Paulo, 21 de julho de 2020.
SILVÉRIO DA SILVA
Relator
Assinatura Eletrônica

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Apelação Cível no 1008636-96.2018.8.26.0004 -Voto no 23301 - SLB
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VOTO No: 23301
APELAÇÃO No: 1008636-96.2018.8.26.0004
COMARCA: FORO REGIONAL DA LAPA
APELANTE/APELADA: KEITY BARBARA DA SILVA
APELADA/APELANTE: PROJETO IMOBILIÁRIO E 48 LTDA E OUTRO
SLB
APELAÇÃO CÍVEL. RESCISÃO DE COMPROMISSO DE
COMPRA
E
VENDA.
ALEGAÇÃO
DE
FALHA
NA
PRESTAÇÃO DE SERVIÇOS POR FALTA DE OBTENÇÃO DE
FINANCIAMENTO

-
SENTENÇA
PARCIALMENTE
PROCEDENTE, COM DEVOLUÇÃO DE 85% DOS VALORES
PAGOS, EXCETUADA A COMISSÃO DE CORRETAGEM
INCONFORMISMO DAS PARTES COMPRADORA CIENTE
DE SUA RESPONSABILIDADE PELA OBTENÇÃO DO
FINANCIAMENTO IMOBILIÁRIO AUSÊNCIA DE PROVA
DE
QUE
ESSA
RESPONSABILIDADE
TENHA
SIDO
ATRIBUÍDA ÀS RÉS
CULPA PELA RESCISÃO DA
COMPRADORA RETENÇÃO NO PERCENTUAL DE 20%
DO VALOR PAGO
ENTENDIMENTO DA CÂMARA -
CONTRATO CELEBRADO EM 2017 - IRRETROATIVIDADE
DA LEI 13.768/2018 -COMISSÃO DE CORRETAGEM. TESE
DO RESP. REPETITIVO N. 1.599.511/SP E N. 1.601.149/RS -
TRANSFERÊNCIA AO COMPRADOR DA OBRIGAÇÃO DE
PAGAR A COMISSÃO DE CORRETAGEM - PREVISÃO EM
PLANILHA E CARTA CIÊNCIA, COM DESTAQUE DO
VALOR DO IMÓVEL ADMISSIBILIDADE - REPETIÇÃO
INDEVIDA
DANO MORAL - INEXISTÊNCIA DE ATO
ILÍCITO - PROVIMENTO PARCIAL AO RECURSO DAS
RÉS PARA MAJORAR O PERCENTUAL DE RETENÇÃO
PARA 20% DOS VALORES PAGOS AUTORA, NEGADO
PROVIMENTO AO RECURSO DA AUTORA
A sentença a fls. 239/243, cujo relatório se adota, julgou
parcialmente procedente o pedido para declarar rescindido o contrato
de compra e venda, condenando as rés a devolver à autora 85% da
quantia paga, excetuada a comissão de corretagem, com improcedência
do pedido de indenização por dano moral.

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Apela a autora, a fls. 244/249, imputando culpa à pela ré,
que teria deixado de verificar a contratação da instituição financeira que
realizaria o financiamento.
Afirma que as rés seriam responsáveis pela intermediação
do contrato de financiamento, pelo fato de possuir uma empresa ligada
às rés para cuidar do trâmite administrativo junto à Caixa Econômica
Federal, ressaltando que a autora apenas teria que comparecer para
assinatura do contrato.
Diz que recebeu ligação informando a alteração no perfil
do comprador e entende que, se existiu alteração de perfil quando já
estava aprovado o financiamento, é o mesmo que afirmar que as rés
não tinham controle do resultado posterior à documentação a elas.
Pede o acolhimento dos pedidos iniciais, na íntegra.
Apelam as rés, a fls. 261/273, sustentando a legalidade
da cláusula que prevê retenção de 70% dos valores pagos. Diz que a Lei
no 13786/18 prevê a retenção de até 50% dos valores pagos no caso
de regime de afetação, caso dos autos.
Nega sua culpa pela rescisão do contrato e diz que a
compradora adimpliu apenas 17% do valor total do imóvel.
Pede a retenção do percentual de 30% dos valores pagos,
com sucumbência recíproca e majoração dos honorários em caso de
provimento do recurso.
Em contrarrazões, as rés sustentam seus pontos de vista,
a fls. 288/294.
É o relatório.
A compradora ajuizou ação de rescisão de contrato de
compra e venda, com pedido de restituição integral das parcelas pagas,
inclusive a título de comissão de corretagem, cumulada com indenização

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por dano moral, alegando, em síntese, descumprimento contratual por
causa da falta de obtenção de financiamento, que seria responsabilidade
das rés.
As partes celebraram Instrumento Particular de Promessa
de Venda e Compra de Unidade Autônoma para entrega futura em
26/10/2017, pelo preço de R$ 203.765,40.
A cláusula XXIV do contrato celebrado entre as partes, a
fls. 30, dispõe que a obtenção de financiamento é de responsabilidade
única e exclusiva do comprador e em seu parágrafo 2o, dispõe
expressamente que a compradora estava ciente de que o agente
financeiro reserva-se o direito de recusar a concessão de financiamento
se o comprador não apresentar condições jurídicas ou sócio-econômicas
exigidas
quando
da
assinatura
do
contrato
formalizador
do
empréstimo.( fls. 31).
Assim, restou demonstrada a ciência inequívoca da
compradora
sobre
a
sua
responsabilidade
na
obtenção
do
financiamento, desde que apresente condições exigidas pela instituição
financeira, com a ressalva de que o financiamento poderia ser recusado
pelo banco.
No mais, não há nenhum documento que atribua a
responsabilidade às rés pela obtenção do financiamento.
Portanto, não restou comprovada a falha na prestação de
serviços por parte das rés.
Analiso
o
pedido
de
restituição
de
comissão
de
corretagem.
Quanto ao pedido de devolução do valor pago a título de
comissão
de
corretagem,
a
sentença
aplicou
corretamente
o
entendimento
do
Recurso
Especial
Repetitivo
n.
1599511/SP,
representativo da controvérsia.

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Assim, aplica-se a tese do Resp. 1599511/SP:
”1.1.Validade da cláusula contratual que transfere ao
promitente- comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem
nos contratos de promessa de compra e venda de unidade autônoma
em regime de incorporação imobiliária, desde que previamente
informado o preço total da aquisição da unidade autônoma, com
o destaque do valor da comissão de corretagem.”
Mesmo porque no mesmo sentido é a tese lançada no
julgamento do recurso especial repetitivo no 1.601.149 - RS,
representativo da controvérsia, que trata de contratos celebrados no
âmbito do programa Minha Casa Minha Vida:
RECURSO ESPECIAL REPETITIVO. DIREITO CIVIL E
DO CONSUMIDOR. PROMESSA DE COMPRA E VENDA
DE IMÓVEL. PROGRAMA MINHA CASA, MINHA VIDA.
COMISSÃO DE CORRETAGEM. TRANSFERÊNCIA DA
OBRIGAÇÃO AO CONSUMIDOR. POSSIBILIDADE.
DEVER
DE
INFORMAÇÃO.
OBSERVÂNCIA.
NECESSIDADE.
1. Para os fins do art. 1.040 do CPC/2015, fixa-se a
seguinte tese: Ressalvada a denominada Faixa 1, em que
não há intermediação imobiliária, é válida a cláusula
contratual que transfere ao promitente-comprador a
obrigação de pagar a comissão de corretagem nos
contratos de promessa de compra e venda do Programa
Minha
Casa,
Minha
Vida,
desde
que
previamente
informado o preço total da aquisição da unidade
autônoma, com o destaque do valor da comissão de
corretagem.

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2. Solução do caso concreto: Considerando que as partes
convencionaram que o valor correspondente à comissão
de corretagem seria pago diretamente pelo proponente ao
corretor, impõe-se julgar improcedente o pedido de
repetição dos valores pagos a esse título.
3. Recurso especial provido.
Como se observa, a planilha de fls. 220/223 que integra o
contrato, apresenta o valor do contrato, destacado do valor da comissão
de corretagem, documento assinado pela autora na mesma data da
celebração do contrato, o que revela ciência inequívoca da autora
quanto a obrigação de arcar com a comissão de corretagem.
No mesmo sentido, a carta a fls. 224/225, devidamente
assinada pela autora, no seu item “j” dispõe sobre a ciência do
comprador sobre o valor da comissão de corretagem, valor esse incluído
no preço total do negócio e dele destacado e pago diretamente à
imobiliária e a seus corretores.
Como bem explicitado no acórdão paradigma, não ocorre
a venda casada, “pois ocorre apenas a terceirização dessa atividade de
comercialização de unidades imobiliárias para profissionais do setor,
concentrando-se a incorporadora na sua atividade de construção de
imóveis.”, e “não causam prejuízo econômico para os consumidores,
pois o custo da corretagem, mesmo nos contratos entre particulares, é
normalmente suportado pelo comprador, seja embutido no preço, seja
destacado deste.”
Desta forma, deve se ter como válida a transferência à
compradora da obrigação de pagamento da comissão de corretagem.
Analiso a questão do valor a ser restituído.
Segundo o artigo 53 do Código de Defesa do Consumidor,
“nos contratos de compra e venda de móveis ou imóveis mediante

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pagamento em prestações, bem como nas alienações fiduciárias em
garantia, consideram-se nulas de pleno direito as cláusulas que
estabeleçam a perda total das prestações pagas em benefício do credor
que, em razão do inadimplemento, pleitear a devolução do contrato e a
retomada do produto alienado”.
E a Súmula no 1 desta Corte dispõe: “O Compromissário
comprador de imóvel, mesmo inadimplente, pode pedir a rescisão do
contrato e reaver as quantias pagas, admitida a compensação com
gastos
próprios
de
administração
e
propaganda
feitos
pelo
compromissário vendedor, assim como com o valor que se arbitrar pelo
tempo de ocupação do bem.” Assim, a devolução de parte dos valores
pagos, com retenção de outra, para o fim de cobrir despesas
administrativas é de rigor.
Em relação aos percentuais de retenção esta Câmara vem
reiteradamente decidindo pelo cabimento da retenção de 20% a título
de
despesas
feitas
presumidamente
na
administração
do
empreendimento.
Não merece acolhida a manifestação da apelante pela
aplicação da Lei 13.786/2018 (Lei do Distrato) ao caso concreto, eis que
o contrato foi celebrado antes de sua vigência, filiando-se esta Turma
Julgadora ao entendimento da irretroatividade do referido diploma legal.
Vale dizer, somente se aplica aos contratos firmados na sua vigência.
Entendo que no caso como o dos autos justa a retenção
de 20% do valor pago, a título de compensação pelas despesas
elencadas na Súmula 1 deste Tribunal.
Assim, a sentença deve ser parcialmente reformada
apenas para majorar o percentual de retenção (de 15% para 20%) dos
valores pagos.
Em razão da interposição dos recursos, e diante da

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sucumbência de ambas as partes, nesta instância, majoro os honorários
de 10% para 12% sobre o valor da condenação, sendo que de tal
quantia 50% cabem ao advogado da autora e 50% ao advogado das
rés, observada a gratuidade processual.
Ante o exposto, dou provimento parcial ao recurso
para majorar o percentual de retenção para 20% dos valores pagos.
SILVÉRIO DA SILVA
Relator