Tribunal: TJSP
Processo: 1026023-65.2019.8.26.0562
Classe: Apelação Cível / Locação de Imóvel
Órgão julgador: Lino Machado
Órgão colegiado: 30a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-05-29
Data de publicação: 2020-05-29

Ementa:
Apelação – Locação de imóvel não residencial – Embargos à execução – Cerceamento de defesa – Inexistência – Recebimento do aluguel, por anos, sem o reajuste previsto no contrato – Caracterização da "suppressio" – Impossibilidade de cobrança retroativa dos reajustes – Aplicação da penalidade prevista no artigo 940 do Código Civil – Não acolhimento – Honorários advocatícios contratuais –

Ementa:
Apelação – Locação de imóvel não residencial – Embargos à execução – Cerceamento de defesa – Inexistência – Recebimento do aluguel, por anos, sem o reajuste previsto no contrato – Caracterização da "suppressio" – Impossibilidade de cobrança retroativa dos reajustes – Aplicação da penalidade prevista no artigo 940 do Código Civil – Não acolhimento – Honorários advocatícios contratuais – Exclusão.

Para apurar-se o valor do débito, o fundamental era definir o valor do aluguel, resolvendo a controvérsia sobre a incidência ou não de reajustes (questão eminentemente jurídica), sendo necessários apenas cálculos aritméticos de acordo com a solução dada àquela questão jurídica, sem necessidade de perícia. A conduta dos locadores de não adotar qualquer medida efetiva para compelir a locatária a cumprir a obrigação tal como ajustada, aceitando os pagamentos desatualizados por anos, sem manifestar oposição e sem a adoção de medidas tendentes a fazer a execução do contrato se reconduzir àquilo que tinha sido pactuado, não pode ser admitida como prática de um credor diligente, em conformidade com a boa-fé e a função social do contrato. A ausência de cobrança da locatária do integral cumprimento da obrigação, por tanto tempo, gerou nela a legítima expectativa de que não mais seria cobrada, com a qual a cobrança se torna incompatível. Cuida-se da aplicação de uma das manifestações da boa-fé objetiva, prevista na regra do artigo 422 do Código Civil, denominada de "supressio". Inaplicável ao caso em exame a regra disposta no artigo 940 do Código Civil, cuja incidência requer a demonstração da má-fé do credor que, mesmo já tendo recebido o valor que lhe era devido, propõe ação judicial contra o ex-devedor para receber novamente a mesma quantia. Instaurada a demanda, os honorários advocatícios fixados pelas partes no contrato só têm aplicação na hipótese de resolução extrajudicial da controvérsia entre elas havida ou emenda da mora na ação de despejo.

Apelação provida em parte.

Inteiro teor:
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Registro: 2020.0000382809
ACÓRDÃO
Vistos,
relatados
e
discutidos
estes
autos
de
Apelação
Cível
no
1026023-65.2019.8.26.0562, da Comarca de Santos, em que é apelante KS GOUVEA &
GOUVEIA LTDA, são apelados CARLOS RODRIGUES GOUVEA e ROSALVA
MARIA TRIGO GOUVEA.
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 30a Câmara de Direito Privado
do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Deram provimento em
parte ao recurso. V. U., de conformidade com o voto do relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores ANDRADE NETO
(Presidente sem voto), CARLOS RUSSO E MARCOS RAMOS.
São Paulo, 29 de maio de 2020.
LINO MACHADO
Relator
Assinatura Eletrônica

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Apelação Cível no 1026023-65.2019.8.26.0562 -Voto no 44.150 - jfl
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Apelação no 1026023-65.2019.8.26.0562
Apelante:
KS Gouvea & Gouveia Ltda
Apelados:
Carlos Rodrigues Gouvea; Rosalva Maria Trigo Gouvea
Comarca:
Santos (7a Vara Cível)
Juíza:
Simone Curado Ferreira Oliveira
VOTO No 44.150
Apelação Locação de imóvel não residencial Embargos à
execução Cerceamento de defesa Inexistência Recebimento
do aluguel, por anos, sem o reajuste previsto no contrato

Caracterização da “suppressio” Impossibilidade de cobrança
retroativa dos reajustes Aplicação da penalidade prevista no
artigo 940 do Código Civil Não acolhimento Honorários
advocatícios contratuais Exclusão.
Para apurar-se o valor do débito, o fundamental era definir o valor
do aluguel, resolvendo a controvérsia sobre a incidência ou não de
reajustes (questão eminentemente jurídica), sendo necessários
apenas cálculos aritméticos de acordo com a solução dada àquela
questão jurídica, sem necessidade de perícia. A conduta dos
locadores de não adotar qualquer medida efetiva para compelir a
locatária a cumprir a obrigação tal como ajustada, aceitando os
pagamentos desatualizados por anos, sem manifestar oposição e
sem a adoção de medidas tendentes a fazer a execução do contrato
se reconduzir àquilo que tinha sido pactuado, não pode ser
admitida como prática de um credor diligente, em conformidade
com a boa-fé e a função social do contrato. A ausência de
cobrança da locatária do integral cumprimento da obrigação, por
tanto tempo, gerou nela a legítima expectativa de que não mais
seria cobrada, com a qual a cobrança se torna incompatível. Cuida-
se da aplicação de uma das manifestações da boa-fé objetiva,
prevista na regra do artigo 422 do Código Civil, denominada de
“supressio”. Inaplicável ao caso em exame a regra disposta no
artigo 940 do Código Civil, cuja incidência requer a demonstração
da má-fé do credor que, mesmo já tendo recebido o valor que lhe
era devido, propõe ação judicial contra o ex-devedor para receber
novamente a mesma quantia. Instaurada a demanda, os honorários
advocatícios fixados pelas partes no contrato só têm aplicação na
hipótese de resolução extrajudicial da controvérsia entre elas
havida ou emenda da mora na ação de despejo.
Apelação provida em parte.
Vistos.
A respeitável sentença de fls. 135/139, proferida em

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Apelação Cível no 1026023-65.2019.8.26.0562 -Voto no 44.150 - jfl
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embargos à execução, fundada em contrato de locação de imóvel não
residencial, julgou improcedente o pedido. Em razão da sucumbência, a
embargante foi condenada ao pagamento das custas e dos honorários
advocatícios, estes fixados em dez por cento do valor da execução, observada
a gratuidade judiciária.
Em apelação a embargante arguiu, em síntese, que
houve cerceamento de defesa, pois a perícia era fundamental para a justa
composição do litígio, tendo em conta “os abusos cometidos nos cálculos
apresentados pelo credor” (fl. 146); que é aplicável ao caso a teoria da
supressio, pois o não exercício do direito de reajuste dos aluguéis foi
suficiente para “criar no devedor a crença de que não será exercitado, gera a
supressão desse direito e inviabiliza a sua exigência retroativa” (fl. 153); que
desde 2014 o aluguel vinha sendo pago no valor de R$ 4.759,55 (quatro mil,
setecentos e cinquenta e nove reais e cinquenta e cinco centavos), não
havendo no curso desses cinco anos nenhuma notificação do locador para
tratar do reajuste dos locativos; que, caso “se entenda pela possibilidade de
reajuste, a solução que se coaduna com a boa-fé seria a atualização a partir
da notificação, no caso da citação, mas não dos valores retroativos” (fl.
154); que é aplicável ao caso a sanção prevista na regra contida no artigo 940
do Código Civil; que os honorários advocatícios devem ser fixados em dez
por cento (fls. 142/157).
Vieram contrarrazões pelo desprovimento do
recurso (fls. 161/173).

É o relatório.
Primeiramente,
será
analisada
alegação
de
cerceamento de defesa.
Inexistia a concreta necessidade de realização da

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prova pericial, que nada acrescentaria ao contraditório e à demonstração do
direito afirmado na contestação.
Para apurar-se o valor do débito, o fundamental era
definir o valor do aluguel, resolvendo a controvérsia sobre a incidência ou
não de reajustes (questão eminentemente jurídica), sendo necessários apenas
cálculos aritméticos de acordo com a solução dada àquela questão jurídica,
prescindindo-se de conhecimentos técnicos para chegar-se ao valor total da
dívida.
Convém ressaltar que a execução de título
extrajudicial é deflagrada por meio da apresentação de uma petição inicial
que esteja instruída com “o demonstrativo do débito atualizado até a data de
propositura da ação” (CPC, art. 798, I, b), cabendo ao executado, ao se
insurgir contra a pretensão do exequente por meio de embargos e alegar
excesso de execução, declarar “na petição inicial o valor que entende
correto, apresentando demonstrativo discriminado e atualizado de seu
cálculo” (CPC, art. 917, § 3o). Por meio do confronto desses dois cálculos, se
a divergência for superável com a realização de cálculos aritméticos, o juiz
decidirá prescindindo da realização de prova técnica.
O deslinde da causa não estava, portanto, sujeito à
produção de outras provas, sendo perfeitamente viável o julgamento
antecipado da lide, nos termos da regra exposta no artigo 355, I, do Código de
Processo Civil de 2015. Ademais, conforme a norma disposta no artigo 370,
parágrafo único, do atual Estatuto Processual, o juiz indeferirá as diligências
inúteis.
Acrescente-se que a garantia da ampla defesa não
confere aos litigantes o direito de produzir provas que não sejam pertinentes e
que não tenham relevância para a solução da lide, razão pela qual o Excelso

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Supremo Tribunal Federal manifesta o entendimento de que “não caracteriza
violação do art. 5o, LV, da Constituição Federal, a manutenção de
indeferimento de diligência probatória tida por desnecessária” (AgR no AI
no 514.020, Primeira Turma, Relator: Ministro Sepúlveda Pertence, j. em
1o.03.05, DJ de 18.03.05, v. u.).
Cuidando do tema em análise, Cássio Scarpinella
Bueno leciona no sentido do que se expôs acima:
“Nesta perspectiva, o 'julgamento antecipado da lide' justifica-se quando o
juiz está convencido de que não há necessidade de qualquer outra prova
para a formação de sua cognição sobre quem, autor ou réu, será tutelado
pela atuação jurisdicional. Em termos mais técnicos, o julgamento
antecipado da lide acaba por revelar a desnecessidade da realização da 'fase
instrutória', suficientes as provas eventualmente já produzidas até então com
a petição inicial, com a contestação e, bem assim, com as manifestações
que, porventura, tenham sido apresentadas por força das 'providências
preliminares', é dizer, ao ensejo da 'fase ordinatória'.” (obra citada, pág.
255)
Ademais, o Colendo Superior Tribunal de Justiça
vem assentando:
“O art. 370 do CPC/2015 consagra o princípio da persuasão racional,
habilitando o magistrado a valer-se do seu convencimento, à luz das provas
constantes dos autos que entender aplicáveis ao caso concreto. Não
obstante, a aferição da necessidade de produção de prova testemunhal ou
pericial impõe o reexame do conjunto fático-probatório encartado nos autos,
o que é defeso ao STJ, ante o óbice erigido pela Súmula 7/STJ.” (REsp no
1.669.497/RS, Segunda Turma, Relator: Ministro Herman Benjamin, j. em
20.06.17, DJe de 30.06.17, v. u.)
“Em âmbito judicial vige o princípio do livre convencimento motivado do
Juiz (art. 131 do CPC) e não o sistema de tarifação legal de provas. Assim,
se o Magistrado entendeu não haver necessidade de produção de prova
testemunhal para o julgamento da lide e desnecessidade de nova perícia, não
há que se falar em cerceamento de defesa na impugnação do pedido.”
(AgRg no AREsp no 384.918/SP, Primeira Turma, j. em 25.04.17, DJe de
08.05.17, v. u.)
Logo, tendo o magistrado considerado suficientes as

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provas já coligidas aos autos, era cabível o julgamento do processo no estado
em que estava, pois as provas postuladas pela ré não tinham pertinência para
a resolução do conflito.
Passa-se ao exame das demais questões.
As partes celebraram contrato de locação com início
de vigência em 23 de maio de 2013 (fls. 115/122), com aluguel fixado em R$
4.500,00 (quatro mil e quinhentos reais).
Ao propor a execução, os exequentes aduziram que
os aluguéis vinham sendo pagos sem reajuste desde o locativo referente a
setembro de 2016 (fl. 02 daqueles autos e fls. 28/29 destes embargos),
apontando que a quantia paga pela locatária, desde aquele mês, foi de R$
4.759,55 (quatro mil, setecentos e cinquenta e nove reais e cinquenta e cinco
centavos).
Os
documentos
de
fls.
99/100
e
104/106
demonstram que as partes só discutiram o reajuste do aluguel em setembro de
2014, tendo sido apresentado por preposto da embargante cálculo da
atualização, do período de 1o de março de 2013 a 1o de março de 2014, com a
incidência do índice eleito pelas partes sobre o valor inicial do aluguel (fl.
106). Nesse cálculo, chegou-se exatamente ao valor de R$ 4.759,55 (quatro
mil, setecentos e cinquenta e nove reais e cinquenta e cinco centavos), o
mesmo que a embargante pagou aos embargados em referência aos aluguéis
de setembro de 2016 a novembro de 2018 (fls. 113/114).
Irrefutável, portanto, que os pagamentos realizados
no período de 27 meses não tiveram qualquer reajuste, correspondendo ao
valor inicial do aluguel atualizado em 2014.
Com a impugnação (fls. 63/88), os embargados não
refutaram as alegações da embargante apresentando provas de que os

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locativos de 2014 a 2016 foram feitos com o reajuste pactuado no contrato.
Também não há nenhuma prova de que os
locadores tenham notificado a locatária para imputar-lhe a mora pelo
pagamento dos aluguéis sem reajuste, nem foi demonstrada a adoção de outra
medida judicial ou extrajudicial para compelir a locatária a cumprir a
obrigação tal como originariamente pactuada.
As escrituras públicas de fls. 101/102, por meio das
quais prepostos dos locadores declararam ao tabelião que notificaram
preposto da locatária sobre a necessidade de reajustar o aluguel nos anos de
2014 a 2016 (fl. 101) e nos anos de 2017 a 2019 (fl. 102), só comprovam as
declarações, não se prestando a demonstrar que as notificações realmente
tenham acontecido. A elas não se pode dar valor distinto daquele que a lei
atribui às declarações particulares ao determinar que elas “presumem-se
verdadeiras em relação ao signatário” (CPC, art. 408, caput).
Tais declarações não têm o valor que se dá à ata
notarial, pois nesta o tabelião atesta a existência ou o modo de existir de um
fato por ele presenciado ou verificado (CPC, art. 384), não tendo sido,
contudo, presenciado pelo tabelião a realização de qualquer notificação.
A propósito, Luiz Guilherme Marinoni e Sérgio
Cruz Arenhart lecionam:
“A ata notarial foi prevista pelo art. 7o, III, da Lei 8.935/1994, prestando-se
basicamente para que o notário possa atestar a veracidade de fatos, ocorrido
em sua presença (art. 6o, III, da Lei 8.935/1994). Também o CPC segue a
mesma linha.
Basicamente, a ata notarial é o instrumento público por meio do qual o
notário certifica por meio da sua condição pública, e do decorrente dever
de imparcialidade a ocorrência de certo fato, por ele presenciado. Por
óbvio, considerando que o notário atua aqui com imparcialidade, na função
de mero 'certificador' da ocorrência do fato por ele verificado, é vedado a
ele a emissão de qualquer juízo de valor sobre aquilo que atesta, bem como
atestar fatos 'supostos' ou por ele não pessoalmente presenciados.”
(Comentários ao Código de Processo Civil, vol. VII, Diretor: Luiz

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Guilherme Marinoni, 2a ed., São Paulo: RT, 2018, pág. 53)
E até mesmo se se tratasse de ata notarial seria
necessário considerar o alerta de William Santos Ferreira:
“Não é porque descrito em ata que determinado fato ocorreu.
Exemplificativamente, se alguém fala algo que é descrito pelo tabelião a fé
pública incide sobre a autenticidade da declaração realizada (falar algo) e
não que o que foi dito é verdadeiro.” (Breves Comentários ao Novo Código
de Processo Civil, coordenador: Teresa Arruda Alvim Wambier... [et al.], 2a
ed., São Paulo: RT, 2016, pág. 1.112)
Convém ter em conta, ainda, que as declarações
dadas são típicas de meio de prova específico, pois constituem o objetivo da
prova testemunhal, que deveria ser produzida em audiência.
Na parte em que trata da prova testemunhal, o
Estatuto Processual elenca diversas formalidades a serem observadas na
produção de tal meio de prova, como a incapacidade (art. 405, § 1o), o
impedimento (art. 405, § 2o), a suspeição (art. 405, § 3o), a qualificação e a
declaração de parentesco com qualquer das partes e de interesse no objeto do
processo (art. 414), o compromisso de dizer a verdade do que souber e lhe for
perguntado (art. 415).
Aceitar que o documento produzido sem a
observância dessas importantes formalidades tenha o mesmo valor da prova
testemunhal seria admitir que fossem burlados todos os requisitos de validade
da prova oral, em afronta ao sistema processual. Portanto, mesmo que se
cuidasse de ata notarial, como novamente ensina William Santos Ferreira, seu
aproveitamento estaria limitado:
“Quando a informação colhida tem regime jurídico específico de obtenção
no processo, em que são assegurados durante a obtenção da prova o
contraditório e a ampla defesa, e isto é possível, admitir a ata notarial como
substitutiva da prova no processo pode resultar em descumprimento das
regras inerentes ao meio de prova respectivo, ao contraditório e à ampla
defesa.” (obra e página citadas)

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Ademais, se houver veracidade no argumento de
que foram realizadas notificações anuais à locatária para que efetuasse o
pagamento do aluguel com o devido reajuste, por seis anos, mas a
responsável pelo recebimento, funcionária da inquilina, nunca “protocolava a
notificação” (fl. 101) e os pagamentos eram feitos por anos sem atualização,
há de entender-se que os locadores assentiram ao recebimento do aluguel no
valor pago.
Segundo a lição de Carlos Roberto Gonçalves, “o
princípio da pontualidade exige não só que a prestação seja cumprida em
tempo, no momento aprazado, mas de forma integral, no lugar e modo
devidos”, bem como de que “o credor não pode ser forçado a receber por
partes, se assim não foi convencionado, ainda que a prestação seja divisível”
(Direito Civil Brasileiro: Teoria Geral das Obrigações, vol. 2, 9a ed., São
Paulo: Saraiva, 2012, págs. 253/254).
Desta maneira, ao ser efetuado o primeiro
pagamento sem reajuste, surgiu a pretensão dos exequentes de receber a
diferença devida ou postular a rescisão do contrato.
A conduta dos locadores de não adotar qualquer
medida efetiva para compelir a locatária a cumprir a obrigação tal como
ajustada, aceitando os pagamentos desatualizados por anos, sem manifestar
oposição e sem a adoção de medidas tendentes a fazer a execução do contrato
se reconduzir àquilo que tinha sido pactuado, não pode ser admitida como
prática de um credor diligente, em conformidade com a boa-fé e a função
social do contrato.
A estabilidade das relações sociais não permite,
salvo raras exceções, que determinado direito tenha sua exigibilidade
indefinida no tempo, à espera de que seu titular venha exercê-lo, a qualquer

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momento, quando lhe convier. Uma situação como essa submeteria o titular
da obrigação ou sujeição a um estado de indefinição e de instabilidade
permanente, o que não é admissível no Estado Democrático de Direito,
assentado também sobre o princípio da segurança jurídica. Caio Mário da
Silva Pereira traz luz à questão com suas precisas palavras:
“O direito exige que o devedor cumpra o obrigado e permite ao sujeito ativo
valer-se da sanção contra quem quer que vulnere o seu direito. Mas se ele se
mantém inerte, por longo tempo, deixando que se constitua uma situação
contrária ao seu direito, permitir que mais tarde reviva o passado é deixar
em perpétua incerteza a vida social.” (Instituições de Direito Civil, vol. 1,
22a ed., Rio de Janeiro: Forense, 2007, pág. 684)
Inequivocamente
os
exequentes
não
agiram
adequadamente na defesa de seus direitos.
Não há nenhum indício de que a locatária, a partir
da vigência do primeiro ano de locação, tenha pago aluguel com outro
reajuste que não seja aquele tratado nos emails referidos acima, que são de
2014. O fato de os exequentes estarem postulando exatamente as diferenças
que não foram atingidas pela prescrição (pois a execução foi ajuizada em 20
de setembro de 2019, buscando o recebimento das diferenças do período de
setembro de 2016 a agosto de 2019) só demonstra que a conduta dos
locadores foi suficiente para incutir na locatária a certeza de que os reajustes
não seriam mais cobrados.
Acrescento que a ausência de cobrança da locatária
do integral cumprimento da obrigação, por tanto tempo, gerou nela a legítima
expectativa de que não mais seria cobrada, com a qual a cobrança se torna
incompatível. Cuida-se da aplicação de uma das manifestações da boa-fé
objetiva, prevista na regra do artigo 422 do Código Civil, denominada de
supressio.
Esse instituto tem a seguinte definição, consoante a

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doutrina de António Manuel da Rocha e Menezes Cordeiro:
“Diz-se suppressio a situação do direito que, não tendo sido, em certas
circunstâncias, exercido durante um determinado lapso de tempo, não possa
mais sê-lo por, de outra forma, se contrariar a boa-fé.” (Da Boa Fé no
Direito Civil, Coimbra: Almedina, 2015, pág. 797)
E como afirma Menezes Cordeiro, “apesar de uma
aplicabilidade tendencialmente global, a suppressio é significativa [...] em
áreas jurídicas de sensibilidade social bastante acentuada, como na locação”
(obra citada, págs. 803/805).
A boa-fé objetiva exige dos contratantes ou
partícipes de uma relação jurídica que se portem segundo regras de
comportamento comuns ao homem médio, garantindo a estabilidade e a
segurança dos negócios jurídicos, representando, assim, a confiança que é um
dos fundamentos da convivência social. Espera-se, então, que o credor,
agindo conforme a boa-fé objetiva e as práticas sociais vigentes, busque a
satisfação da prestação do outro partícipe da relação jurídica assim que esta se
torne exigível ou após decorrido período razoável de tempo. Não o fazendo,
cria no contratante a quem incumbia o cumprimento da obrigação a
expectativa de que o direito não será mais exercido ou será exercido em
proporção menor que a originariamente prevista.
Essas assertivas são consequência do abandono da
ideia de que a relação seja estática e abstrata, consistente apenas no direito do
credor (crédito) e no correspondente dever do obrigado (dívida), com o
decorrente acolhimento de um conceito complexo de relação obrigacional,
que passa a abranger todas as demais situações ocorrentes no curso dessa
relação. Não se limita mais a obrigação ao conceito de direito e do dever que
lhe é correlato. Judith Martins-Costa, com sua peculiar clareza, dá a noção de
tal conceito:

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12
“Quer-se com isto afirmar que pode a relação de obrigação, no
transcorrer de sua existência, muitas vezes em razão das vicissitudes que
sofre, gerar outros direitos e deveres que não os expressados na relação
de subsunção entre a situação fática e a hipótese legal, ou não indicados
no título, ou ainda poderes formativos geradores, modificativos ou
extintivos, e os correlatos estados de sujeição; pode, por igual, importar
na criação de ônus jurídicos e deveres laterais, anexos ou secundários ao
dever principal, ao qual corresponderão, por sua vez, outros direitos
subjetivos, mesmo não expressamente previstos nem na lei, nem no
título.
(...)
Ora, como efeito da apreensão da totalidade concreta da relação
obrigacional, percebe-se ser a mesma um vínculo dinâmico porque
passa a englobar, num permanente fluir, todas as vicissitudes, 'casos' e
problemas que a ela possam ser reconduzidas que se movimenta
processualmente, posto criado e desenvolvido à vista de uma finalidade,
desenvolvendo-se em fases distintas, a do nascimento do vínculo, do seu
desenvolvimento e adimplemento.” (A Boa-fé no Direito Privado, 1a ed.,
São Paulo: RT, 2000, págs. 393/394)
Desta forma, ao não exercer o direito de exigir da
locatária, durante o longo período de cumprimento da obrigação sem o
reajuste, o pagamento das diferenças que lhe cabiam, o conteúdo da
obrigação inicialmente estipulado foi reduzido, pela inércia dos credores que
gerou uma legítima expectativa na devedora. O exaurimento do direito é
verificado na própria conduta da parte que “abandona” o exercício de seu
direito por longo lapso temporal.
Esclarecedor o posicionamento de Judith Martins-
Costa:
“Esse efeito é denominado de suppressio, figura em cujo cerne está a
estabilidade e/ou a previsibilidade do comportamento, manifestada
sobretudo pela consolidação no tempo de certas situações. Pode-se invocar
a suppresio quando há o transcurso de razoável período de tempo desde o
estabelecimento de certa situação, sem que haja o exercício do direito que
poderia, licitamente, modificá-la, havendo, ao revés, indícios objetivos de
que o direito subjetivo da contraparte não seria exercido. Sua consequência
está em limitar o exercício de direito subjetivo, tendo-se como imobilizada a
pretensão em razão da boa-fé objetiva como norma impositiva de um
comportamento estável.

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13
(...)
Trata-se, portanto, de uma hipótese de inadmissibilidade do exercício
deslealmente retardado de um direito ou de uma pretensão quando o seu
titular, tendo-se mantido injustificadamente inerte por certo tempo
(independentemente do prazo de decadência ou de prescrição eventualmente
aplicável), criou na contraparte uma legítima expectativa de que já não os
exerceria.” (A boa-fé no direito privado: critérios para a sua aplicação, São
Paulo: Marcial Pons, 2015, pág. 648)
A doutrina estabelece que a incidência da
suppressio exige a ocorrência de dois fatores: (1) o decurso de um período de
tempo, variável segundo o tipo de relação jurídica, sem o exercício de um
direito; e (2) indícios objetivos de que não haverá mais a atuação do titular do
direito com a finalidade de exercê-lo.
Consoante consignado, os locadores receberam o
aluguel do período de setembro de 2016 a novembro de 2018 (27 meses) com
o reajuste aplicado em 2014, sem prova de que no período de 2014 a
setembro de 2016 os locativos tenham sido pagos com qualquer outra
atualização que não seja a que levou o aluguel a R$ 4.759,55 (quatro mil,
setecentos e cinquenta e nove reais e cinquenta e cinco centavos).
Menezes Cordeiro traz interessante nota sobre o
tempo suficiente para a suppressio se consumar, com menção à locação e do
não exercício do direito de reajustar ou majorar o locativo:
“As relações duradouras caiem em suppressio num ou dois anos, conforme
Mannheim, 29-Nov.-1977, MDR 1968, 417 e Düsseldorf, 18-Mar.-1971,
MDR 1971, 1013-1014 (1014) trata-se de dois casos de locação; no
primeiro não fora exercida a tempo uma pretensão de elevação de renda; no
segundo, uma pretensão de reembolso de determinadas quantias dispendidas
pelo locador; em ambos fazem, as sentenças respectivas, apelo, ainda aos
ch. devedores de lealdade.” (obra citada, pág. 811)
Então o longo tempo sem o exercício do direito
pelos exequentes é suficiente para caracterizar a suppressio.
Quanto ao elemento objetivo, impõe-se ponderar

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que a mensagem eletrônica de 2014 em que indicada qual a quantia seria paga
a título de aluguel reajustado no ano seguinte, sendo esta a mesma quantia
que era paga de setembro de 2016 a novembro de 2018. Com o passar de
tanto tempo sem a adoção de nenhuma medida efetiva para o recebimento dos
aluguéis atualizados e somando-se o fato de que nem quando houve
inadimplemento total do aluguel existiu notificação ou qualquer tipo de ação
judicial ou extrajudicial para promover a cobrança numa relação jurídica de
sensibilidade social tão intensa, havia indícios objetivos suficientes de que os
reajustes não seriam mais cobrados e de que o aluguel praticado era o pago
pela locatária.
Precedentes do Colendo Superior Tribunal de
Justiça contêm a definição precisa e o campo de aplicação prática do instituto
em comento:
“Para o deslinde da presente controvérsia interessa apenas a supressio, que
indica a possibilidade de se considerar suprimida determinada obrigação
contratual na hipótese em que o não exercício do direito correspondente,
pelo credor, gerar ao devedor a legítima expectativa de que esse não-
exercício se prorrogará no tempo.
Em outras palavras, haverá redução do conteúdo obrigacional pela inércia
qualificada de uma das partes, ao longo da execução do contrato, em
exercer direito ou faculdade, criando para a outra a sensação válida e
plausível a ser apurada casuisticamente de ter havido a renúncia àquela
prerrogativa.” (REsp no 1.202.514/RS, Terceira Turma, Relatora: Ministra
Nancy Andrighi, j. em 21.06.11, DJe de 30.06.11, v. u., pág. 07 do acórdão)
“O não uso, por longo tempo, de direito controvertido, não condicionado a
prévio ato condicionante, da parte do devedor, configura o abandono do
direito ('Verwirkung', 'supressio'), que não se confunde com prescrição,
quando, na atividade das partes, a exaustão de eventual direito se evidencia
no comportamento delas próprias, tomando o bem rumo diverso, com a
tolerada negociação com terceiros.” (REsp no 1.190.899/SP, Terceira
Turma, Relator: Ministro Sidnei Beneti, j. em 06.12.11, DJe de 07.02.12, v.
u.)
Em caso no qual se discutia situação semelhante à

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dos autos, o Colendo Superior Tribunal de Justiça considerou que não poderia
haver a cobrança retroativa dos reajustes, os quais só poderiam ser aplicados a
partir da notificação em que o interessado manifestou o interesse de exigir o
aluguel com reajuste:
“RECURSO
ESPECIAL.
LOCAÇÃO
COMERCIAL.
ALUGUÉIS.
REAJUSTE. CLÁUSULA CONTRATUAL. PREVISÃO. CINCO ANOS.
COBRANÇA.
INEXISTÊNCIA.
VALORES
RETROATIVOS.
IMPOSSIBILIDADE. BOA-FÉ OBJETIVA. SUPRESSIO.
1. Recursos especiais interpostos contra acórdão publicado na vigência do
Código de Processo Civil de 2015 (Enunciados Administrativos nos 2 e
3/STJ).
2. Cinge-se a controvérsia a definir se, não tendo exercido o direito de
reajustar os aluguéis durante o período de 5 (cinco) anos, com base em
cláusula contratual expressa, pode o locador exigir o pagamento de tais
valores, inclusive de retroativos, após realizada a notificação do locatário.
3. A supressio decorre do não exercício de determinado direito, por seu
titular, no curso da relação contratual, gerando para a outra parte, em
virtude do princípio da boa-fé objetiva, a legítima expectativa de que não
mais se mostrava sujeito ao cumprimento da obrigação.
4. Hipótese em que o acórdão recorrido concluiu que o locador não gerou a
expectativa no locatário de que não mais haveria a atualização do valor do
aluguel durante todo o período contratual (vinte anos), mas que apenas não
seria exigida eventual diferença no valor já pago nos 5 (cinco) anos
anteriores à notificação extrajudicial.
5. Destoa da realidade fática supor que, no caso, o locatário tivesse criado a
expectativa de que o locador não fosse mais reclamar o aumento dos
aluguéis e, por esse motivo, o decurso do tempo não foi capaz de gerar a
confiança de que o direito não seria mais exercitado em momento algum do
contrato de locação.
6. Viola a boa-fé objetiva impedir que o locador reajuste os aluguéis por
todo o período da relação contratual.
7. No caso, a solução que mais se coaduna com a boa-fé objetiva é permitir
a atualização do valor do aluguel a partir da notificação extrajudicial
encaminhada ao locatário e afastar a cobrança de valores pretéritos.
8. Recursos especiais não providos.” (REsp no 1.803.278/PR, Terceira
Turma, Relator: Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, j. em 22.10.19, DJe
de 05.11.19, v. u.)
Assim,
operada
a
suppressio
e
inexistindo
notificação para exigir o pagamento do aluguel com reajuste, os R$ 4.759,55

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(quatro mil, setecentos e cinquenta e nove reais e cinquenta e cinco centavos)
devem ser tidos como o aluguel do período indicado na execução, de
setembro de 2016 a agosto de 2019, bem como dos locativos vencidos até a
citação na ação de execução. Os aluguéis vencidos após a citação, devem
sofrer os devidos reajustes previstos no contrato.
Em consequência, há de considerar-se que os
aluguéis referentes aos meses de setembro de 2016 a outubro de 2017, de
dezembro de 2017 a abril de 2018, de junho de 2018 a agosto de 2018 e
novembro de 2108 foram devidamente quitados, não havendo qualquer
diferença a ser adimplida.
Tratando-se de obrigação positiva e líquida com
termo certo, os aluguéis inadimplidos devem ser atualizados desde o
respectivo vencimento, razão pela qual os locativos referentes aos meses de
novembro de 2017, maio de 2018, setembro a novembro de 2018 e de
dezembro de 2018 a até a data da citação vão sofrer incidência de correção
monetária desde os seus vencimentos, com acréscimo da multa contratual e
juros de mora de um por cento ao mês.
Inaplicável ao caso em exame a regra disposta no
artigo 940 do Código Civil, cuja incidência requer a demonstração da má-fé
do credor que, mesmo já tendo recebido o valor que lhe era devido, propõe
ação judicial contra o ex-devedor para receber novamente a mesma quantia,
visando a enriquecer ilicitamente.
Não se pode imputar tal conduta aos exequentes, já
que não receberam o valor postulado a título de reajuste do aluguel e meros
erros de cálculos também não se amoldam à situação ensejadora da
cominação, não estando minimamente demonstrado que a postulação de
quantia atinente a reajuste previsto no contrato ou erro de cálculo tenham

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decorrido de pretensão ao recebimento de quantia já paga.
Evidente, dessa maneira, a ausência de dolo ou má-
fé, elementos subjetivos de presença indispensável para a cominação prevista
no mencionado artigo 940. No sentido do que se expôs acima, é pacífica a
jurisprudência do Colendo Superior Tribunal de Justiça, como exemplifica a
ementa abaixo transcrita:
AGRAVO REGIMENTAL. RECURSO ESPECIAL. ART. 1531 DO
CÓDIGO CIVIL DE 1916. PROVA DA MÁ-FÉ. EXIGÊNCIA. S.
159/STF. S. 7/STJ.
1. A aplicação da sanção prevista no artigo 1531 do Código Civil de 1916
(mantida pelo art. 940 do CC/2002) - pagamento em dobro por dívida já
paga - depende da demonstração de má-fé, dolo ou malícia, por parte do
credor. Precedentes.
2. A reversão do entendimento exposto pelo Tribunal de origem, com a
verificação da eventual má-fé da parte credora, exigiria, necessariamente, o
reexame de matéria fático-probatória, o que é vedado em sede de recurso
especial, nos termos da Súmula 7/STJ.
3. Agravo regimental a que se nega provimento. (AgRg no REsp no
601.004/SP, Quarta Turma, Relatora: Mina. Maria Isabel Gallotti, j. em
04.09.12, DJe de 14.09.12, v. u.)
No tocante aos honorários advocatícios, assiste
razão à apelante.
Instaurada a demanda, os honorários advocatícios
fixados pelas partes no contrato só têm aplicação na hipótese de resolução
extrajudicial da controvérsia entre elas havida ou emenda da mora na ação de
despejo. Se o processo prosseguir até ser proferida sentença, só serão cabíveis
os honorários que forem fixados pela decisão judicial, como estatui a norma
cogente disposta no artigo 20 do Código de Processo Civil de 1973
(CPC/2015, art. 85), que atribui ao juiz o dever de condenar o vencido ao
pagamento da verba honorária.
A previsão contratual não pode ser interpretada de
outra forma:

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LOCAÇÃO DE IMÓVEL. EMBARGOS À EXECUÇÃO. HONORÁRIOS
ADVOCATÍCIOS. INDICAÇÃO DE VALOR NO DEMONSTRATIVO,
COM BASE EM CLÁUSULA CONTRATUAL. FIXAÇÃO DIVERSA
PELO
JUÍZO,
LOGO
AO
ADMITIR
O
PROCESSAMENTO.
EXCLUSÃO
DETERMINADA.
RECURSO
PARCIALMENTE
PROVIDO. A previsão do valor dos honorários advocatícios, no contrato
locatício, só encontra sentido para determinar a emenda da mora em ação de
despejo por falta de pagamento (art. 62, II, 'd', da Lei no 8.245/91). Nas
demais situações prevalece a norma cogente do artigo 20 do CPC, cabendo
ao Juízo o arbitramento. (TJSP, Apelação no 0031510-85.2011.8.26.0506,
31a Câmara de Direito Privado, Relator: Des. Antônio Rigolin, j. em
16.12.14, v. u.)
Devem, portanto, ser incluídos nos cálculos do
débito apenas os honorários advocatícios sucumbenciais fixados em dez por
cento por decisão do juiz (fls. 34/35 dos autos originários), excluída a verba
honorária que constam no item no 15 do contrato (fls. 121) e que foram
contabilizados na planilha de fls. 113/114.
O prosseguimento da execução, portanto, deve
observar os critérios aqui fixados, com a apresentação de novo demonstrativo
de débito pelos exequentes.
Por conseguinte, dou provimento em parte ao
recurso para (1) fixar em R$ 4.759,55 (quatro mil, setecentos e cinquenta e
nove reais e cinquenta e cinco centavos) o aluguel devido até a data da
citação na ação de execução; (2) declarar que que os aluguéis referentes aos
meses de setembro de 2016 a outubro de 2017, de dezembro de 2017 a abril
de 2018, de junho de 2018 a agosto de 2018 e novembro de 2108 foram
devidamente quitados, não havendo qualquer diferença a ser adimplida; (3)
determinar que os locativos referentes aos meses de novembro de 2017, maio
de 2018, setembro a novembro de 2018 e de dezembro de 2018 a até a data
da citação vão sofrer incidência de correção monetária desde os seus
vencimentos, com acréscimo da multa contratual e juros de mora de um por

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cento ao mês; e (4) excluir a verba honorária que consta no item no 15 do
contrato (fls. 121) e que foram contabilizados na planilha de fls. 113/114. Em
razão da sucumbência mínima da embargante, condeno os embargados ao
pagamento das custas, das despesas processuais e dos honorários
advocatícios, estes fixados em doze por cento do valor atribuído à causa
nestes embargos.
LINO MACHADO
RELATOR
Assinatura eletrônica