Tribunal: TJSP
Processo: 2246199-04.2019.8.26.0000
Classe: Agravo de Instrumento / IPTU/ Imposto Predial e Territorial Urbano
Órgão julgador: Ricardo Chimenti
Órgão colegiado: 18a Câmara de Direito Público;
Data de julgamento: 2020-09-16
Data de publicação: 2020-09-16

Ementa:
Ação de Procedimento Comum. IPTU dos exercícios de 2017, 2018 e seguintes. Decisão que indeferiu o pedido de tutela provisória de urgência, no qual pleiteada a suspensão da exigibilidade dos lançamentos de IPTU de 2017 em diante, nos termos do artigo 151, V, do CTN. Pretensão à reforma. Desacolhimento. Ausência de elementos que justifiquem um juízo positivo de probabilidade do direito da autora.

Ementa:
Ação de Procedimento Comum. IPTU dos exercícios de 2017, 2018 e seguintes. Decisão que indeferiu o pedido de tutela provisória de urgência, no qual pleiteada a suspensão da exigibilidade dos lançamentos de IPTU de 2017 em diante, nos termos do artigo 151, V, do CTN. Pretensão à reforma. Desacolhimento. Ausência de elementos que justifiquem um juízo positivo de probabilidade do direito da autora. Decisão recorrida mantida. Recurso não provido.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2020.0000752453
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Agravo de Instrumento no
2246199-04.2019.8.26.0000, da Comarca de São José do Rio Preto, em que é agravante
GEORGINA BUSINESS PARK - SPE LTDA, é agravado MUNICÍPIO DE SÃO JOSÉ
DO RIO PRETO.
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 18a Câmara de Direito
Público do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Negaram
provimento ao recurso. V. U., de conformidade com o voto do relator, que integra este
acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores WANDERLEY JOSÉ
FEDERIGHI (Presidente) e BURZA NETO.
São Paulo, 16 de setembro de 2020.
RICARDO CHIMENTI
Relator
Assinatura Eletrônica

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Agravo de Instrumento no 2246199-04.2019.8.26.0000 -Voto no 16308
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Voto n. 16308
Ano 2020
AGRAVO DE INSTRUMENTO n. 2246199-04.2019.8.26.0000
Comarca:
São José do Rio Preto
Agravante:
Georgina Business Park - SPE Ltda.
Agravado:
Município de São José do Rio Preto
Ação de Procedimento Comum. IPTU dos exercícios de
2017, 2018 e seguintes. Decisão que indeferiu o pedido de
tutela provisória de urgência, no qual pleiteada a suspensão
da exigibilidade dos lançamentos de IPTU de 2017 em
diante, nos termos do artigo 151, V, do CTN. Pretensão à
reforma. Desacolhimento. Ausência de elementos que
justifiquem um juízo positivo de probabilidade do direito
da autora. Decisão recorrida mantida. Recurso não
provido.
I Relatório
Trata-se de agravo de instrumento interposto por Georgina
Business Park - SPE Ltda. contra a r. decisão copiada às p. 156/157, a qual, nos
autos da ação de Ação de Procedimento Comum 1043221-73.2019.8.26.0576 que
move em face de Município de São José do Rio Preto, indeferiu o pedido de
tutela provisória de urgência, no qual pleiteada a suspensão da exigibilidade dos
lançamentos de IPTU de 2017 em diante, nos termos do artigo 151, V, do CTN.
Sustentou a agravante, preliminarmente, a necessidade de
concessão de tutela antecipada recursal, diante da probabilidade de provimento do
recurso (extraível das razões recursais) e do perigo de dano de difícil reparação
(decorrente da possibilidade de inscrição de seu nome no CADIN - e em outros
cadastros de inadimplentes-, da possibilidade de restrições patrimoniais no que toca
ao regular processamento da execução fiscal já andamento referente aos débitos de
2018, de inscrição dos débitos de 2017 e 2019 em dívida ativa e de que o imóvel seja

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gravado com restrições em sua matrícula, prejudicando o cumprimento de
obrigações futuras em relação à entrega e conclusão do empreendimento, tudo a
causar entraves a sua certidão de regularidade fiscal, necessária ao regular exercício
de uma série de atos inerentes às atividades empresariais).
No mérito, alega, em síntese, que (I) antes da unificação da
matrícula, seu imóvel era divido em três terrenos e, após a primeira etapa de
construção (em que houve ocupação de 20% de sua área) e após o advento do
Decreto Municipal n. 17.215/2014 (para cobrança do IPTU 2015) foi criada a zona
predial n. 226, à qual atribuído o valor venal de R$ 469,13/m2 (sem edificação) e
que delimita o seu imóvel, o qual tinha como valor venal, de acordo com a PGV de
2014, o montante de R$ 138,77; (II) a municipalidade, como se vê, alterou a PGV
instituída pela Lei Complementar Municipal n. 400/2013 por meio de um simples
decreto, aumentando em 238,06% o valor do metro quadrado de seu imóvel; (III) a
ilegalidade quanto à alteração da PGV mediante decreto e seus reflexos na base de
cálculo do IPTU em relação aos exercícios de 2015 e 2016 é objeto de ação diversa
(n. 1020159-04.2019.8.26.0576); (IV) para o exercício de 2017, foi editada a LCM n.
523/2016 e o IPTU passou a ser calculado sobre uma área de 95.657,76 m2 (já que
foram construídas 308 unidades exclusivas e autônomas), mantendo-se a
arbitrariedade quanto à específica delimitação da área de seu imóvel e o exorbitante
valor venal do metro quadrado, ao qual atribuído o montante de R$ 553,02; (V)
para o ano de 2018, o valor venal do metro quadrado para fins de IPTU foi de R$
568,50 e para o ano de 2019 foi de R$ 589,76 e, diante da exorbitância do valor
venal atribuído a seu imóvel, foi obrigada a firmar parcelamento do débito do IPTU
de 2017 e, quanto ao IPTU/2018, sofreu a inscrição em dívida ativa e o ajuizamento
da Execução Fiscal n. 1009636-30.2019.8.26.0576; (VI) como se verifica, houve
elevado aumento no tributo em foco, mediante a modificação das zonas prediais da
planta genérica de valores (PGV), sendo ignorados os critérios técnicos
recomendados para valoração de imóveis (como, por exemplo, as regras da ABNT

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NBR 14.653-1 e NBR 14.653-2) e, além disso, criada uma zona predial específica
para circundar seu imóvel para fins de cálculo do IPTU; (VII) foi elaborado laudo
técnico de constatação e avaliação, elaborado por profissional da área (engenheiro
civil e corretor de imóveis) e sob metodologia extremamente rigorosa, por meio do
qual restou demonstrado que o valor venal atribuído pelo município agravado é
quase 10 vezes maior do que aquele correspondente ao imóvel; (VIII) a PGV (como
norma de presunção que estipula em massa o valor venal do imóvel de determinada
região, que deve ser atribuído conforme condições normais de mercado) deve
observar a necessidade de participação da associação de corretores, do CRECI e de
institutos especializados e, no caso concreto, deve observar os ditames do artigo 9o
da LCM n. 96/98, o que não ocorreu e, por isso, resta afastada a presunção de
legitimidade dos lançamentos aqui impugnados; (IX) a municipalidade agravada, em
processo administrativo que questionou o IPTU/2015, decidiu que, uma vez
expedido o Alvará de Loteamento ou após aprovação do empreendimento, a gleba
bruta passa a ser considerada urbana, loteável ou edificável; (X) o valor venal
atribuído a seu imóvel (que sempre esteve delimitado dentro do bairro jardim
Vivendas e, subitamente, após o registro da incorporação para construção do
empreendimento imobiliário, passou a receber tratamento jurídico desigual em
relação ao referido bairro) é desproporcional e configura confisco. Requer a reforma
da r. decisão recorrida, nos termos das razões expostas (p. 01/17 e documentos de
p. 18/164).
O pedido liminar foi indeferido (p. 166/171).
Intimado para resposta, o município agravado, resumidamente,
alega em sua contraminuta que (I) o valor venal da área foi atribuído de acordo com
os critérios e princípios de isonomia e igualdade entre os contribuintes em
condições semelhantes; (II) o potencial de valorização da área é bastante grande; (III)
a própria autora afirma que o valor de mercado do imóvel é de R$ 19.131.552,00,
enquanto o valor venal é de R$ 10.569.918,00, o que mostra que a avaliação do

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município é de quase metade do valor imobiliário; (IV) não estão presentes os
requisitos necessários à concessão de tutela provisória de urgência, devendo ser
mantida a r. decisão recorrida. Requer o desprovimento do recurso (p. 181/192).
A r. decisão recorrida foi proferida já na vigência do CPC/2015.
O recurso foi distribuído após a vigência da Resolução
772/2017 e houve oposição da agravante ao julgamento virtual no prazo
estabelecido (p. 175).

II Fundamentação
O recurso, tempestivo (p. 142 dos autos principais) e
preparado (p. 162/163), não comporta provimento.
O que se analisará, neste momento, é se estão ou não presentes
os requisitos necessários à antecipação da tutela (medida de caráter provisório), sem
se adentrar ao mérito da demanda, de forma a não haver supressão de instância.
Trata-se de medida cronologicamente anterior à sentença, temporária, e que exige
cognição sumária, sem dispensar decisão exauriente posterior.
Requisitos básicos para a antecipação da tutela de urgência são
(art. 300, caput, do CPC/2015) a probabilidade do direito e o perigo de dano ou o
risco ao resultado útil do processo. A tutela não será concedida se houver perigo de
irreversibilidade dos efeitos da decisão (§ 3o).
No caso concreto, observando-se mais uma vez que o juízo aqui
tem por base uma decisão tomada em cognição sumária, observo que não está
demonstrada, ao menos por ora, a probabilidade do direito da agravante.
Isto porque, como já adiantado a p. 166/171, primeiramente,
quanto ao IPTU/2017, o parcelamento entabulado (p. 145/146) pode interferir na
discussão que envolve aspectos fáticos da relação tributária (discrepância entre o

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valor venal atribuído pela municipalidade e valor venal que a agravante entende
correto), a depender do que se produza nos autos quanto à alegação de ilegalidade
da criação de uma zona predial delimitada pela área do imóvel da agravante.
No mais, os documentos que instruem a inicial parecem indicar
que a gleba bruta gozava de benefício fiscal (art. 4o da LCM 152/2002, cf. p. 133)
até a aprovação do empreendimento, circunstância que pode, no todo ou em parte,
justificar o aumento na cobrança do tributo a partir daquele momento, dados os
reflexos no valor venal a partir de então, observado que, como a própria agravante
esclarece, o objeto da ação que deu origem ao presente recurso não inclui a suposta
ilegalidade da alteração da PGV mediante Decreto (p. 05, segundo parágrafo).
No mais, partindo-se da constatação de que a área total do
imóvel destinada ao empreendimento foi de 119.187,52 (matrícula imobiliária n.
87.978 - p. 101, sob inscrição municipal n. 0551020000 p. 102), da existência de 308
unidades do empreendimento já construídas desde 2017 (p. 05, último parágrafo e
averbação n. 13, de 05.09.2016 - p. 138) e de que a notificação do IPTU/2017 (p.
144) se refere a 95.657,76 m2, os elementos constantes dos autos até o momento
não permitem se aferir se a existência de tais unidades já construídas pode ser a
justificativa para o valor venal atribuído ao imóvel da agravante pela municipalidade,
assim como para a proximidade de tal valor se comparado com alguns do
condomínios constantes do quadro que se vê às p. 69 (os quais alega a agravante se
tratar de empreendimentos “similares” e “já implantados” 1), uma vez que o valor
venal do imóvel da agravante utilizado para o comparativo constante do laudo de
avaliação já é o de 2019 (R$ 589,76 por m2, cf. p. 147).
A propósito, destaque-se que o laudo de constatação e avaliação
trazido pela agravante (p. 67 e ss), produzido unilateralmente pela parte interessada,
ainda que considerada a conclusão de p. 77, não é suficiente para, antes da
superação do amplo contraditório, indicar que tenha a municipalidade atribuído ao

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imóvel da agravante um valor diverso daquele praticado pelo mercado imobiliário.
Como se percebe, os elementos trazidos aos autos não se
mostram suficientes para o afastamento de presunção de legitimidade e de
veracidade de que gozam os atos administrativos, especialmente se considerados os
termos do Parecer copiado às p. 132/136, em que a autoridade administrativa
parece bem justificar os motivos da legalidade cobrança do IPTU sobre o imóvel da
agravante, ainda que não se desconheça que ali se referia aos lançamentos de IPTU
de exercício anterior aos aqui em discussão.
Em síntese, considerando-se os termos do Parecer copiado às p.
132/136, as circunstâncias acima expostas e o que consta dos autos até o momento,
aliados ao fato de que os atos administrativos gozam de presunção de legalidade e
de veracidade, conclui-se pela necessidade de se aguardar a superação da fase
instrutória, observada a ampla defesa e o contraditório, para o correto deslinde da
questão aqui em análise.
Destarte, para o presente momento processual, o caso é de
manutenção da r. decisão agravada, por seus próprios fundamentos e por
aqueles aqui expostos.
A fim de evitar o ritual de passagem estabelecido no artigo 1.025
do CPC/2015, a multiplicação dos embargos de declaração prequestionadores e os
prejuízos dele decorrentes, nos termos dos artigos 8o (em especial dos princípios da
razoabilidade e da eficiência) e do art. 139, II (princípio da duração razoável do
processo), ambos do CPC/2015, para fins de “prequestionamento ficto” desde logo
consideram-se incluídos neste acórdão os elementos que cada uma das partes
suscitou nas suas razões e nas suas contrarrazões de recurso.
III Conclusão

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Diante do exposto, nega-se provimento ao recurso.
RICARDO CHIMENTI
Relator
(Assinatura Eletrônica)