Tribunal: TJSP
Processo: 1014495-15.2018.8.26.0224
Classe: Apelação Cível / Compra e Venda
Órgão julgador: Rogério Murillo Pereira Cimino
Órgão colegiado: 9a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-10-27
Data de publicação: 2020-10-27

Ementa:
APELAÇÃO. TAXA ASSOCIATIVA. LOTEAMENTO FECHADO. Sentença que julgou procedente, em parte, a ação, para condenar a parte ré ao pagamento das taxas de melhoramento no período de outubro de 2017 a abril de 2018, e de conservação no período de abril de 2017 a abril de 2018, bem como das parcelas vincendas, acrescidas de multa contratual de 2% (dois por cento), devidamente corrigidas pelo índice

Ementa:
APELAÇÃO. TAXA ASSOCIATIVA. LOTEAMENTO FECHADO. Sentença que julgou procedente, em parte, a ação, para condenar a parte ré ao pagamento das taxas de melhoramento no período de outubro de 2017 a abril de 2018, e de conservação no período de abril de 2017 a abril de 2018, bem como das parcelas vincendas, acrescidas de multa contratual de 2% (dois por cento), devidamente corrigidas pelo índice IPC-DI desde os respectivos vencimentos, com incidência de juros moratórios de 1% (um por cento) ao mês a partir da citação. Inconformismo da parte ré. A obrigatoriedade de contribuição com a taxa de manutenção é "propter rem", ou seja, própria da coisa, assim como é no caso das contribuições com as despesas condominiais. As obrigações "propter rem" são prestações impostas ao titular de determinado direito real, pelo simples fato de assumir tal condição. Vale dizer, a pessoa do devedor será individualizada única e exclusivamente pela titularidade de um direito real. Está vinculada à titularidade do bem, sendo esta a razão pela qual será satisfeita determinada prestação positiva ou negativa, impondo-se sua assunção a todos os que sucedam ao titular na posição transmitida. A obrigação nasce com o direito real e com ele se extingue. Sentença mantida. Recurso não provido.

Inteiro teor:
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TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2020.0000882712
ACÓRDÃO
Vistos,
relatados
e
discutidos
estes
autos
de
Apelação
Cível
no
1014495-15.2018.8.26.0224, da Comarca de Guarulhos, em que é apelante ARO
EXPORTAÇÃO,
IMPORTAÇÃO,
INDUSTRIA
E
COMERCIO
LTDA
(EM
RECUPERAÇÃO JUDICIAL), é apelada MOMENTUM EMPREENDIMENTOS
IMOBILIÁRIOS LTDA.
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 9a Câmara de Direito Privado do
Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Negaram provimento ao
recurso. V. U., de conformidade com o voto do relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores GALDINO TOLEDO
JÚNIOR (Presidente) e PIVA RODRIGUES.
São Paulo, 27 de outubro de 2020.
ROGÉRIO MURILLO PEREIRA CIMINO
Relator
Assinatura Eletrônica

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Voto no 2150
Apelação Cível no 1014495-15.2018.8.26.0224
9a Câmara de Direito Privado
Comarca: Guarulhos - Foro de Guarulhos - 9a Vara Cível
Apelante: Aro Exportação, Importação, Industria e Comercio Ltda
Apelado: Momentum Empreendimentos Imobiliários LTDA
Juiz: Ana Carolina Miranda de Oliveira
APELAÇÃO. TAXA ASSOCIATIVA. LOTEAMENTO
FECHADO. Sentença que julgou procedente, em parte, a
ação, para condenar a parte ré ao pagamento das taxas de
melhoramento no período de outubro de 2017 a abril de
2018, e de conservação no período de abril de 2017 a abril
de 2018, bem como das parcelas vincendas, acrescidas de
multa contratual de 2% (dois por cento), devidamente
corrigidas pelo índice IPC-DI desde os respectivos
vencimentos, com incidência de juros moratórios de 1%
(um por cento) ao mês a partir da citação. Inconformismo
da parte ré. A obrigatoriedade de contribuição com a taxa
de manutenção é “propter rem”, ou seja, própria da coisa,
assim como é no caso das contribuições com as despesas
condominiais. As obrigações “propter rem” são prestações
impostas ao titular de determinado direito real, pelo
simples fato de assumir tal condição. Vale dizer, a pessoa
do devedor será individualizada única e exclusivamente
pela titularidade de um direito real. Está vinculada à
titularidade do bem, sendo esta a razão pela qual será
satisfeita determinada prestação positiva ou negativa,
impondo-se sua assunção a todos os que sucedam ao
titular na posição transmitida. A obrigação nasce com o
direito real e com ele se extingue. Sentença mantida.
Recurso não provido.
Trata-se de recurso de apelação interposto contra a r. sentença de fls.
404/412, que julgou procedente, em parte, a ação, para condenar a parte ré ao pagamento
das taxas de melhoramento no período de outubro de 2017 a abril de 2018, e de
conservação no período de abril de 2017 a abril de 2018, bem como das parcelas
vincendas, acrescidas de multa contratual de 2% (dois por cento), devidamente corrigida
pelo índice IPC-DI desde os respectivos vencimentos, com incidência de juros moratórios
de 1% (um por cento) ao mês a partir da citação, arcando, ainda, com as despesas

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processuais e verba honorária fixada em R$1.000,00 (mil reais).

Sustenta, a parte ré, ora apelante, que não é admissível a juntada de
documentos em sede de réplica, ante a preclusão havida.
Aduz que é ilegal a cobrança de taxas de conservação e
melhoramentos do loteamento, pois inexiste anuência ou vínculo associativo da parte ré.
Afirma que são abusivas as cláusulas que impõem a cobrança das referidas taxas, máxime
porque os serviços de conservação em áreas públicas do loteamento são de
responsabilidade do Município.
Argumenta que não houve comprovação dos serviços realizados pela
parte autora, que ensejaram a cobrança ora em discussão. Conclui que não é cabível a
multa de 2% (dois por cento), porquanto ausente previsão contratual neste sentido.
Recurso regularmente processado, com anotação do preparo, e
respondido.
Inicialmente o recurso foi distribuído à Colenda 28a Câmara de Direito
Privado, que declinou de sua competência em razão da matéria, sendo os autos
redistribuídos a esta Colenda 9a Câmara de Direito Privado, e conclusos a este Relator, em
cumprimento à Portaria de Designação no 14/2020, da Presidência da Seção de Direito
Privado.
Há oposição expressa ao julgamento virtual, nos termos da Resolução
no 772/2017 do Órgão Especial deste Tribunal.
É o relatório, adotado no mais, o da r. sentença.
O recurso não comporta provimento.
No tocante à preliminar, relativamente aos documentos juntados com a
réplica, cabe observar que o processo se encontrava na fase de instrução probatória, não

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havendo óbice para juntada de novos documentos, vez que restou observado o princípio do
contraditório e da ampla defesa. A ora recorrente teve ciência da juntada dos documentos
de fls. 329/337, para exercer seu direito de defesa, mas não se manifestou, motivo pelo
qual a preliminar fica rejeitada.
No mérito, cuida a espécie de ação de cobrança de taxa de
conservação e contribuição de melhorias em loteamento fechado.
Cumpre observar que houve uma cadeia de sucessão de cessão de
direitos sobre o imóvel in quaestio, sendo que a parte autora celebrou compromisso de
compra e venda com a Sra. Vanda (fls. 18/22), esta cedeu seus direitos sobre o imóvel ao
Sr. Jorge Assad (fl. 23), e, este último cedeu seus direitos à parte ré (fls. 24/25).
Assim, a parte ré tinha plena ciência da obrigação do pagamento das
taxas, haja vista que na Cláusula no 4, do contrato de compromisso de compra e venda,
firmado com a Sra. Vanda, está estipulado que: "Além do preço, o comprador pagará à
vendedora, nos termos da Escritura Padrão Declaratória, a taxa de conservação, cujo
valor, por mês e por metro quadrado, na data da proposta, é o constante do item 11 do
quadro resumo" (fl. 20).
Outrossim, no contrato de cessão de direitos firmado com a própria
parte ré, ora apelante, também há cláusula indicando a existência da referida taxa, sendo
que a cessionária, ora recorrente, declarou, naquele instrumento, ter ciência do seu valor e
obrigou-se ao cumprimento das disposições constantes no Regulamento do Loteamento (fl.
25).
Por derradeiro, a obrigação de pagar e o valor dessa taxa de
conservação estão estipulados na escritura pública de venda e compra firmada entre as
partes, no item oitavo (fls. 48/57).
Não há como afastar, portanto, o fato de que a parte ré, ora apelante,
se beneficia dos serviços prestados, pois é evidente que as melhorias implantadas nas áreas
comuns do loteamento fechado valorizaram seu imóvel, com o consequente aumento de

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seu valor de mercado.
Consoante tese fixada pelo Colendo Superior Tribunal de Justiça, no
julgamento do Recurso Especial no 1.439.163/SP, julgado pelo rito do artigo 543-C, do
Código de Processo Civil de 1973: “As taxas de manutenção criadas por associações de
moradores não obrigam os não associados ou que a elas não anuíram”. No entanto, a
tese fixada pelo Colendo Superior Tribunal de Justiça não conduz, obrigatoriamente, à
improcedência de todas as ações de cobrança de taxa de manutenção de loteamentos
fechados.
Na hipótese, a administração do condomínio tem o caráter de
associação, com direitos e deveres estipulados, por livre e espontânea vontade, entre seus
associados, para a consecução dos objetivos comuns. Assim, o princípio de que "ninguém
será compelido a associar-se ou a permanecer associado", não pode ser invocado a fim de
se eximir da obrigação que anuiu, devendo ser sempre sopesado com outros, tal como o da
vedação do enriquecimento sem causa, ou ser ainda relativizado, não podendo haver
vantagem de um associado em detrimento dos demais.
Além disso, inequívoco que ao adquirir o lote, a parte apelante tinha
plena ciência de que se tratava de imóvel localizado em loteamento fechado.
Importante obtemperar que a obrigatoriedade de contribuição com a
taxa de manutenção é propter rem, ou seja, própria da coisa, assim como é no caso das
contribuições com as despesas condominiais.
As obrigações propter rem são prestações impostas ao titular de
determinado direito real, pelo simples fato de assumir tal condição. Vale dizer, a pessoa do
devedor será individualizada única e exclusivamente pela titularidade de um direito real.
Está vinculada à titularidade do bem, sendo esta a razão pela qual será satisfeita
determinada prestação positiva ou negativa, impondo-se sua assunção a todos os que
sucedam ao titular na posição transmitida. A obrigação nasce com o direito real e com ele
se extingue.

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Nesse sentido, aliás, já decidiu a Corte Bandeirante, por meio de voto
da lavra do ilustríssimo e saudoso Desembargador LUIZ AMBRA, quando do julgamento
da Apelação Cível no 9084341-88.2009.8.26.0000, cuja ementa do julgado assim se
inscreve:
“CONTRIBUIÇÃO ASSOCIATIVA. Cobrança por associação de moradores
relativamente a despesas mensais de loteamento fechado. Admissibilidade.
Aquisição dos lotes posterior à constituição da sociedade. Aproveitamento
dos serviços prestados sem a respectiva contraprestação a ensejar o
enriquecimento sem causa. Contribuição devida. Responsabilidade dos
atuais proprietários pelo pagamento da dívida relativa aos exercícios
vencidos inadimplidos pelo vendedor do lote, antigo proprietário. Decreto
de extinção do feito afastado. Natureza propter rem das taxas cobradas.
Obrigatoriedade do antigo proprietário na restituição dos valores pagos em
sede de regresso. Sentença reformada. Provida a irresignação recursal”
Destarte, não pode, o proprietário do imóvel, se furtar do pagamento
das taxas de manutenção sob a alegação de não associação, uma vez que não se trata de
uma obrigação assumida com a associação, mas sim de uma obrigação assumida com a
compra do imóvel.
Além disso, as cláusulas que fixam a incidência dessas taxas não são
abusivas, pois prevêem, pormenorizadamente, o seu valor, abrangência e objetivos.
Com efeito, a Cláusula no 13, do Regulamento do Loteamento, prevê,
detalhadamente, o que está abrangido pelos melhoramentos, assim como especifica o custo
total da obra e o seu fracionamento entre os proprietários dos lotes (fls. 66/68).
Já a Cláusula 8a, da escritura pública de venda e compra (fl. 50), prevê
exatamente o valor da Taxa de Conservação, bem como a forma de sua correção, e a sua
finalidade, que é a "manutenção de portarias, ruas, avenidas, praças, vegetação, sistema
de abastecimento de água, coleta de lixo, vigilância e etc.", isto é, despesas essenciais e
cotidianas para conservação de condomínios.

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Nesse sentido, aliás, já decidiu caso análogo, a Colenda 9a Câmara de
Direito Privado, com voto da lavra deste Relator e a participação dos ilustres
Desembargadores GALDINO TOLEDO JÚNIOR e PIVA ROGRIGUES, quando do
julgamento da Apelação no 1002972-26.2016.8.26.0337, cuja ementa assim se inscreve:
“APELAÇÃO. CONTRIBUIÇÃO ASSOCIATIVA. Cobrança por associação
de moradores relativamente a despesas mensais de loteamento fechado.
Admissibilidade. Aquisição dos lotes posterior à constituição da sociedade.
Aproveitamento dos serviços prestados sem a respectiva contraprestação a
ensejar
o
enriquecimento
sem
causa.
Contribuição
devida.
Responsabilidade dos atuais proprietários pelo pagamento da dívida
relativa aos exercícios vencidos inadimplidos pelo vendedor do lote, antigo
proprietário. Natureza propter rem das taxas cobradas. Obrigatoriedade do
antigo proprietário na restituição dos valores pagos em sede de regresso.
Sentença mantida. Recurso não provido”.
Finalmente, no tocante a multa de mora, há previsão especifica no
regulamento, não se mostrando abusiva, já que limitada a 2% (dois por cento).
Assim, fica mantida a r. sentença.
Para fins de incidência do artigo 85, § 11, do Código de Processo
Civil, entendimento consolidado pelo Superior Tribunal de Justiça é o de que há requisitos
cumulativos sem os quais não deve ensejar a respectiva majoração. São eles: decisão
recorrida proferida na vigência do Código de Processo Civil atual, o recurso não ser
conhecido integralmente ou desprovido em decisão monocrática ou colegiado e preexistir
condenação ao pagamento de honorários desde o Juízo de origem:
"3. É devida a majoração da verba honorária sucumbencial, na forma do
art. 85, § 11, do CPC/2015, quando estiverem presentes os seguintes
requisitos, simultaneamente: a) decisão recorrida publicada a partir de
18.3.2016, quando entrou em vigor o novo Código de Processo Civil; b)

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recurso não conhecido integralmente ou desprovido, monocraticamente ou
pelo órgão colegiado competente; e c) condenação em honorários
advocatícios desde a origem no feito em que interposto o recurso. (AgInt
nos EREsp 1539725/DF, Rel. Ministro ANTONIO CARLOS FERREIRA,
SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 09/08/2017, DJe 19/10/2017)." (AgInt. no
REsp. no 1731129/SP, Quarta Turma, Rel. Min. MARCO BUZZI, j.
17/12/2019).
"3. Não estão presentes os requisitos cumulativos necessários para a
majoração dos honorários sucumbenciais prevista no art. 85, § 11, do
CPC/2015 (cf. AgInt nos EREsp n. 1.539.725/DF, Rel. Min. Antonio Carlos
Ferreira, Segunda Seção, julgado em 9/8/2017, DJe 19/10/2017)." (AgInt.
no REesp. no 1824326/RJ, Terceira Turma, Rel. Min. MARCO AURÉLIO
BELLIZZE, j. 17/02/2020).
Ante o resultado do julgamento do recurso, com fundamento no § 11,
do artigo 85, do Código de Processo Civil, os honorários advocatícios sucumbenciais
devem ser majorados para R$ 2.000,00 (dois mil reais).
Registre-se que eventual oposição de embargos de declaração com
intuito manifestamente protelatório está sujeito à pena prevista no artigo 1.026, § 2o, do
Código de Processo Civil.
Considera-se prequestionada toda a matéria constitucional e
infraconstitucional discutida, evitando-se, com isso, oposição de embargos de declaração
para este fim (Súmulas no 211 do Superior Tribunal de Justiça e no 282 do Supremo
Tribunal Federal).
Diante do exposto, NEGA-SE provimento ao recurso.
ROGÉRIO MURILLO PEREIRA CIMINO
Relator