Tribunal: TJSP
Processo: 1126752-06.2014.8.26.0100
Classe: Apelação Cível / Taxa de Serviços de Assessoria Técnico Jurídico Imobiliária - SATI
Órgão julgador: Salles Rossi
Órgão colegiado: 8a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-02-12
Data de publicação: 2020-02-12

Ementa:
– COMPRA E VENDA DE BEM IMÓVEL - RESCISÃO DE CONTRATO C.C. C.C. DEVOLUÇÃO DE VALORES – Improcedência - Inexistência de atraso na conclusão da obra – Mora dos autores – Circunstância que não impede a rescisão do negócio, tampouco a devolução dos valores pagos - Inteligência das Súmulas 1 e 2 da Seção de Direito Privado deste E. Tribunal de Justiça, 543 do C. STJ e art. 53 do CDC – Cabível a restituição de 80% dos valores pagos (mora exclusiva do comprador), à exceção da corretagem e prestação de serviços de assessoria imobiliária – Precedente do C. STJ em procedimento de recurso repetitivo - Incidência da prescrição trienal sobre a pretensão de restituição dos valores pagos a título de comissão de corretagem ou de serviço de assistência técnico-imobiliária (SATI), ou atividade congênere (art. 206, § 3o, IV, CC) – Pagamento realizado em 2011 – Demanda proposta após decorrido o triênio legal - Sentença reformada – Recurso parcialmente provido.
(TJSP; Apelação Cível 1126752-06.2014.8.26.0100; Relator (a): Salles Rossi; Órgão Julgador: 8a Câmara de Direito Privado; Foro Central Cível - 39a Vara Cível; Data do Julgamento: 12/02/2020; Data de Registro: 12/02/2020)

Classe/Assunto:

Apelação Cível / Taxa de Serviços de Assessoria Técnico Jurídico Imobiliária - SATI

Relator(a):

Salles Rossi

Comarca:

São Paulo

Órgão julgador:

8a Câmara de Direito Privado

Data do julgamento:

12/02/2020

Data de publicação:

12/02/2020

Ementa:
VOTO DO RELATOR

EMENTA – COMPRA E VENDA DE BEM IMÓVEL - RESCISÃO DE CONTRATO C.C. C.C. DEVOLUÇÃO DE VALORES – Improcedência - Inexistência de atraso na conclusão da obra – Mora dos autores – Circunstância que não impede a rescisão do negócio, tampouco a devolução dos valores pagos - Inteligência das Súmulas 1 e 2 da Seção de Direito Privado deste E. Tribunal de Justiça, 543 do C. STJ

Ementa:
VOTO DO RELATOR

EMENTA – COMPRA E VENDA DE BEM IMÓVEL - RESCISÃO DE CONTRATO C.C. C.C. DEVOLUÇÃO DE VALORES – Improcedência - Inexistência de atraso na conclusão da obra – Mora dos autores – Circunstância que não impede a rescisão do negócio, tampouco a devolução dos valores pagos - Inteligência das Súmulas 1 e 2 da Seção de Direito Privado deste E. Tribunal de Justiça, 543 do C. STJ e art. 53 do CDC – Cabível a restituição de 80% dos valores pagos (mora exclusiva do comprador), à exceção da corretagem e prestação de serviços de assessoria imobiliária – Precedente do C. STJ em procedimento de recurso repetitivo - Incidência da prescrição trienal sobre a pretensão de restituição dos valores pagos a título de comissão de corretagem ou de serviço de assistência técnico-imobiliária (SATI), ou atividade congênere (art. 206, § 3o, IV, CC) – Pagamento realizado em 2011 – Demanda proposta após decorrido o triênio legal - Sentença reformada – Recurso parcialmente provido.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2020.0000090335
ACÓRDÃO
Vistos,
relatados
e
discutidos
estes
autos
de
Apelação
Cível
no
1126752-06.2014.8.26.0100, da Comarca de São Paulo, em que é apelante LENIVALDO
DE OLIVEIRA, são apelados LAZIO INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO LTDA. e
TECNISA CONSULTORIA IMOBILIÁRIA LTDA.
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 8a Câmara de Direito Privado do
Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Deram provimento em
parte ao recurso. V. U., de conformidade com o voto do relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores PEDRO DE
ALCÂNTARA DA SILVA LEME FILHO (Presidente) e SILVÉRIO DA SILVA.
São Paulo, 12 de fevereiro de 2020.
SALLES ROSSI
Relator
Assinatura Eletrônica

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Apelação Cível no 1126752-06.2014.8.26.0100 -Voto no 42.705
2
Voto no: 42.705
Apelação Cível no: 1126752-06.2014
Comarca: São Paulo (F. Central) 39a Vara
1a Instância: Processo no 112675206/2014
Apte.: Lenivaldo de Oliveira
Apdas.: Lazio Investimento Imobiliário Ltda. e outra
VOTO DO RELATOR
EMENTA
COMPRA E VENDA DE BEM IMÓVEL -
RESCISÃO DE CONTRATO C.C. C.C. DEVOLUÇÃO DE
VALORES Improcedência - Inexistência de atraso na conclusão
da obra Mora dos autores Circunstância que não impede a
rescisão do negócio, tampouco a devolução dos valores pagos -
Inteligência das Súmulas 1 e 2 da Seção de Direito Privado deste
E. Tribunal de Justiça, 543 do C. STJ e art. 53 do CDC Cabível a
restituição de 80% dos valores pagos (mora exclusiva do
comprador), à exceção da corretagem e prestação de serviços de
assessoria imobiliária Precedente do C. STJ em procedimento
de recurso repetitivo - Incidência da prescrição trienal sobre a
pretensão de restituição dos valores pagos a título de comissão de
corretagem ou de serviço de assistência técnico-imobiliária
(SATI), ou atividade congênere (art. 206, § 3o, IV, CC)

Pagamento realizado em 2011 Demanda proposta após decorrido
o triênio legal - Sentença reformada
Recurso parcialmente
provido.
Cuida-se de Apelação interposta contra a r. sentença
proferida em autos de Ação de Rescisão Contratual cumulada com Devolução
de Valores, julgada prescrita com relação ao pleito visando a devolução da
comissão de corretagem e taxa Sati e no mais, improcedente, impondo ao
autor o pagamento das custas, despesas processuais e verba honorária, fixada
em 10% sobre o valor da condenação.
Embargos de declaração às fls. 437/438.
Apela o autor (fls. 439/451), pugnando pela necessidade
de reforma da r. sentença recorrida, notadamente o pleito visando a rescisão

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Apelação Cível no 1126752-06.2014.8.26.0100 -Voto no 42.705
3
do negócio e a restituição de 90% dos valores pagos, incluindo comissão de
corretagem e Taxa Sati, anotando, com relação a estas duas últimas, que
incide a prescrição quinquenal prevista no artigo 27 do CDC. Citou
jurisprudência. Aguarda o provimento recursal, com a restituição da
integralidade dos valores pagos ou 90% do referido montante.
Contrarrazões às fls. 458 e seguintes.
É o relatório.
Recebo o recurso no duplo efeito, à luz do disposto no
artigo 1.012, caput, do CPC, passando ao seu julgamento, em atenção ao
inciso II do artigo 1.011 do mesmo diploma legal.
Cabe ressaltar que era mesmo o caso de reconhecer a
prescrição quanto ao pedido de devolução dos valores pagos a título de
comissão
de
corretagem
e
prestação
de
serviços
de
assessoria
imobiliária/Taxa Sati. Trata-se de matéria pacificada no âmbito da
jurisprudência do C. Superior Tribunal de Justiça, em sede de recurso
repetitivo. Confira- se, a propósito:
RECURSO
ESPECIAL
REPETITIVO.
DIREITO
CIVIL
E
DO
CONSUMIDOR.
INCORPORAÇÃO
IMOBILIÁRIA.
VENDA
DE
UNIDADES
AUTÔNOMAS
EM
ESTANDE
DE
VENDAS.
CORRETAGEM. SERVIÇO DE ASSESSORIA TÉCNICO-IMOBILIÁRIA
(SATI). CLÁUSULA DE TRANSFERÊNCIA DA OBRIGAÇÃO AO
CONSUMIDOR.

PRESCRIÇÃO
TRIENAL
DA
PRETENSÃO.
ENRIQUECIMENTO SEM CAUSA.
1. TESE PARA OS FINS DO ART. 1.040 DO CPC/2015:
1.1. Incidência da prescrição trienal sobre a pretensão de restituição
dos valores pagos a título de comissão de corretagem ou de serviço de
assistência técnico-imobiliária (SATI), ou atividade congênere (art.
206, § 3o, IV, CC).
1.2. Aplicação do precedente da Segunda Seção no julgamento do
Recurso Especial n. 1.360.969/RS, concluído na sessão de 10/08/2016,
versando acerca de situação análoga.
2. CASO CONCRETO:
2.1. Reconhecimento do implemento da prescrição trienal, tendo sido a
demanda proposta mais de três anos depois da celebração do contrato.
2.2. Prejudicadas as demais alegações constantes do recurso especial.
3. RECURSO ESPECIAL PROVIDO.

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Apelação Cível no 1126752-06.2014.8.26.0100 -Voto no 42.705
4
(REsp 1.551.956/SP, 2a Seção, Rel. Ministro PAULO DE TARSO
SANSEVERINO, julgado em 24/08/2016, DJe 06/09/2016)
No caso concreto, o contrato foi firmado em março de
2011, com parcela única para 20 de março do mesmo ano; todavia, a
demanda foi ajuizada apenas em dezembro de 2014, quando já expirado o
triênio estabelecido pelo artigo 206, § 3o, IV, do Código Civil.
Já com relação ao pleito visando a rescisão do contrato e
a devolução dos valores pagos, respeitado o entendimento da d. Magistrada
sentenciante, deve ser parcialmente acolhido.
Como é sabido, a mora do compromissário comprador
não constitui óbice à rescisão do contrato, tampouco para postular a
restituição dos valores pagos. Acerca do tema, merece destaque o julgamento
proferido pela 7a Câmara de Direito Privado deste E. Tribunal, da Apelação
Cível n. 129.560.4/0, que teve como Relator o Desembargador SOUSA
LIMA, ao citar entendimento do C. STJ, no julgamento do REsp. no 132.903-
SP, publicado na RSTJ 106/334, que teve como Relator o Min. RUY
ROSADO DE AGUIAR, que, em situação semelhante ao caso dos autos,
decidiu:
“Penso que não corresponde à melhor interpretação do
nosso sistema legal a assertiva de que o pedido de devolução das quantias
pagas em cumprimento de contrato de promessa de compra e venda não
possa ser formulado pelo promissário-comprador, ainda que inadimplente.
A restituição das partes à situação anterior é uma conseqüência da
resolução do contrato, pois a extinção da avença implica a necessidade de
recomposição, tanto quanto possível, da situação assim como ela era
antes... É partindo desse enunciado que esta eg. 4a Turma tem reafirmado,
em diversos julgados, seu entendimento de que, em princípio, o promissário-

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Apelação Cível no 1126752-06.2014.8.26.0100 -Voto no 42.705
5
comprador tem direito à devolução das prestações pagas na execução de
contrato que ficou impossibilitado de cumprir, face à superveniente
alteração das circunstâncias, direito que pode ser reconhecido seja na ação
de resolução proposta pela promitente-vendedora, seja na iniciativa do
promissário-comprador, pois a restituição, como efeito da extinção do
contrato, se faz presente tanto em um caso como em outro,
independentemente da autoria da ação”.
Neste passo, quanto à restituição dos valores pagos,
perfeitamente cabível, seja à luz do disposto no artigo 53 do CDC, seja diante
da redação das Súmulas 1 e 2 da Seção de Direito deste E. Tribunal de Justiça
e ainda, Súmula 543 do C. STJ que dispõem, in verbis:
“Súmula 1. O Compromissário comprador de imóvel,
mesmo inadimplente, pode pedir a rescisão do contrato e rever as quantias
pagas, admitida a compensação com gastos próprios de administração e
propaganda feitos pelo compromissário vendedor, assim como o valor que se
arbitrar pelo tempo de ocupação do bem.”
“Súmula 2. A devolução das quantias pagas em contrato
de compromisso de compra e venda de imóvel deve ser feita de uma só vez,
não se sujeitando à forma de parcelamento prevista para a aquisição.”
“Súmula 543. Na hipótese de resolução do contrato de
promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do
Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo
promitente comprador
integralmente, em caso de culpa exclusiva do
promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o
comprador quem deu causa ao ajuizamento.”
Com relação aos valores a serem abatidos, de fato, as
cláusulas inseridas no contrato a esse respeito mostravam-se abusivas. As

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Apelação Cível no 1126752-06.2014.8.26.0100 -Voto no 42.705
6
penalidades lá previstas afiguram-se excessivas e colocam o consumidor em
situação de extrema desvantagem, implicando em perda substancial dos
valores pagos, o que é vedado, por configurar violação ao artigo 53 do CDC.
Não se ignora que foi a parte compradora quem deu causa à
rescisão do contrato ao desistir do negócio - o que afasta a devolução da
integralidade dos valores que pagou. Ainda que as penalidades e descontos
previstos em contrato afigurem-se abusivos, tem-se firmado posicionamento
de que ao menos parte dos valores deve ser retida pela alienante para se
ressarcir das despesas empregadas na administração do empreendimento,
assim como pelo desfazimento do negócio em atendimento ao que dispõe a
própria Súmula 1 antes mencionada.
Nesta conformidade, do total pago pela parte autora,
conforme precedentes desta Turma Julgadora, reputo de rigor a restituição de
80% em favor do comprador (excetuando a comissão de corretagem e Taxa
Sati). A importância agora fixada mostra-se suficiente para indenizar a ré pela
administração, despesas e desfazimento do negócio. Isso aliado ao fato de que
o imóvel poderá ser novamente negociado.
Nesse sentido é o entendimento do C. Superior Tribunal de
Justiça:
“AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL.
CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL COM GARANTIA
DE
ALIENAÇÃO
FIDUCIÁRIA
SOBRE
ESSE
MESMO
BEM.
INADIMPLEMENTO DOS COMPRADORES. RESCISÃO DO NEGÓCIO.
DEVOLUÇÃO
DOS
VALORES
PAGOS.
NECESSIDADE
DE
ALIENAÇÃO
DO
IMÓVEL
PARA
QUITAÇÃO
DA
DÍVIDA.
INAPLICABILIDADE DA LEI N. 9.514/1997. AGRAVO IMPROVIDO.

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Apelação Cível no 1126752-06.2014.8.26.0100 -Voto no 42.705
7
[...] 3. A jurisprudência desta Corte, em casos análogos, de resolução do
compromisso de compra e venda por culpa do promitente comprador, entende
ser lícito ao vendedor reter entre 10% e 25% dos valores pagos. 4. Agravo
interno a que se nega provimento.”(STJ, 3a Turma, AgInt no REsp n°
1.361.921/MG, Rel. Min. Marco Aurélio Bellizze, j. 23/06/2016, sem
destaque no original).
Em vista disso, o apelo é parcialmente provido para
julgar a ação procedente em parte, declarando rescindido o contrato, por
culpa do autor/apelante, condenando a ré/apelada à restituição de 80% dos
valores pagos, excetuando a comissão de corretagem e Taxa Sati, com
correção dos desembolsos e juros de mora do trânsito em julgado. Cada parte
arcará com 50% das custas processuais e com a verba honorária do patrono
da parte contrária, arbitrada em favor do advogado da ré em 10% sobre o
valor atualizado da causa e 10% sobre o valor da condenação ao patrono do
autor.
Isto posto, pelo meu voto, dou parcial provimento ao
recurso.
SALLES ROSSI
Relator