Tribunal: TJSP
Processo: 1000510-11.2019.8.26.0299
Classe: Apelação Cível / Promessa de Compra e Venda
Órgão julgador: Caio Marcelo Mendes de Oliveira
Órgão colegiado: 32a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-06-12
Data de publicação: 2020-06-12

Ementa:
COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA – Lote residencial - Ação de rescisão, com pleito de restituição dos valores pagos – Ainda que não haja evidência de descumprimento contratual da incorporadora, tem-se reconhecido, na jurisprudência, o direito do consumidor à rescisão da contratação e devolução parcial de valores integralizados – Súmulas 1 do TJSP e 543 do STJ – Retenção de 20%, que não destoa

Ementa:
COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA – Lote residencial - Ação de rescisão, com pleito de restituição dos valores pagos – Ainda que não haja evidência de descumprimento contratual da incorporadora, tem-se reconhecido, na jurisprudência, o direito do consumidor à rescisão da contratação e devolução parcial de valores integralizados – Súmulas 1 do TJSP e 543 do STJ – Retenção de 20%, que não destoa do princípio da razoabilidade e que conta com previsão no ajuste firmado – Devolução corrigida dos valores, a contar das integralizações, com juros de mora a partir do trânsito em julgado – Precedente firmado em julgamentos do STJ, REsp's 1.723.519-SP e 1.740.911-DF – Retenção por fruição sobre o bem que não se justifica, dada à ausência de edificação no lote compromissado – Descontos por eventuais encargos pendentes, anteriores à rescisão e por penalidades moratórias – Recurso provido, em parte.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
32a Câmara de Direito Privado
Registro: 2020.0000426552
ACÓRDÃO
Vistos,
relatados
e
discutidos
estes
autos
de
Apelação
Cível
no
1000510-11.2019.8.26.0299, da Comarca de Jandira, em que são apelantes LEGACY
INCORPORADORA LTDA. e CENTRAL PARK URBANISMO E ADMINISTRAÇÃO
LTDA., é apelada MARIA NEUSA FONSECA DE SOUZA.
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 32a Câmara de Direito Privado
do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Deram provimento em
parte ao recurso. V. U., de conformidade com o voto do relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores CAIO MARCELO
MENDES DE OLIVEIRA (Presidente), RUY COPPOLA E KIOITSI CHICUTA.
São Paulo, 12 de junho de 2020.
CAIO MARCELO MENDES DE OLIVEIRA
Relator
Assinatura Eletrônica

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Apelação Cível no 1000510-11.2019.8.26.0299 -Voto no 13.936
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Voto no 13.936
Apelação no 1000510-11.2019.8.26.0299
Comarca de Jandira - 1a Vara Cível
Juiz de Direito: André Luiz Tomasi de Queiroz
Apelantes: Legacy Incorporadora Ltda.
Central Park Urbanismo e Administração Ltda.
Apelada: Maria Neusa Fonseca de Souza
COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA Lote residencial -
Ação de rescisão, com pleito de restituição dos valores pagos
Ainda que não haja evidência de descumprimento contratual da
incorporadora, tem-se reconhecido, na jurisprudência, o direito do
consumidor à rescisão da contratação e devolução parcial de
valores integralizados Súmulas 1 do TJSP e 543 do STJ
Retenção de 20%, que não destoa do princípio da razoabilidade e
que conta com previsão no ajuste firmado Devolução corrigida
dos valores, a contar das integralizações, com juros de mora a
partir do trânsito em julgado Precedente firmado em julgamentos
do STJ, REsp's 1.723.519-SP e 1.740.911-DF Retenção por
fruição sobre o bem que não se justifica, dada à ausência de
edificação no lote compromissado Descontos por eventuais
encargos pendentes, anteriores à rescisão e por penalidades
moratórias Recurso provido, em parte.
Sentença
proferida
a
fls.
236/244
julgou
parcialmente
procedente
ação
proposta
para
rescisão
de
compromisso de compra e venda de lote urbano, condenando as rés
a restituir à autora 90% das importâncias por elas recebidas,
atualizadas do ajuizamento da ação e com juros de mora de 1% ao
mês, a contar da citação. Dividiu entre as partes a responsabilidade
por custas processuais e fixou honorários advocatícios arbitrados em
10% do valor da causa.
Apelam as rés, para modificação da decisão,

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inclusive quanto à verba honorária arbitrada. Dizem que a dissolução
se deu por culpa exclusiva da compradora, de modo que a devolução
deve ser reduzida, de acordo com o entendimento pretoriano, com
possibilidade de aplicação da multa de 20% sobre os valores pagos, e
não 10% como determinado na sentença, e com juros de mora a partir
do trânsito em julgado. Dizem ser devida a restituição das despesas
com cobrança extrajudicial, mas que há excesso no valor pretendido.
Querem a dedução de valores que tiveram que pagar a título de PIS,
COFINS e IR, a retenção de 0,5% pela taxa de fruição dos valores
pagos pela compradora e a desconsideração de pagamentos de
encargos por atraso, tudo com base contratual.
Recurso tempestivo, preparado e contrariado.
Este o relatório, adotado no mais, o da sentença.
O recurso comporta parcial acolhimento.
Trata-se de pedido desmotivado da compradora
para a rescisão de contrato de compra e venda de lote de
empreendimento, pleiteando devolução de valores.
Ainda que não tenha a incorporadora dado causa a
essa rescisão, ainda assim, é possível que ela se faça, na esteira de
tranquila jurisprudência, quer deste Tribunal (Súmula no 1), quer do
STJ (Súmula 543).

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Este
entendimento
está
consubstanciado
em
disposições do Código de Defesa do Consumidor, albergando o direito
potestativo do comprador de rescindir o contrato e receber os valores
pagos, deduzidas importâncias a favor da incorporadora.
E se tem decidido que a devolução pode implicar na
retenção de até 25% dos valores pagos pelos adquirentes, com juros
de mora devidos somente a partir do trânsito em julgado.
Neste sentido, o recente julgamento havido no STJ,
sob relatoria da Min. Maria Isabel Gallotti, nos autos do REsp no
1.723.519-SP, assim ementado.
RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RESCISÃO DE
CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E
VENDA DE IMÓVEL. CONTRATO ANTERIOR À
LEI 13.786/2018. INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA.
DESISTÊNCIA IMOTIVADA DO PROMISSÁRIO
COMPRADOR.
RESTITUIÇÃO
PARCIAL.
DEVOLUÇÃO AO PROMISSÁRIO COMPRADOR
DOS VALORES PAGOS COM A RETENÇÃO DE
25% POR PARTE DA VENDEDORA. JUROS DE
MORA.
TERMO
INICIAL.
TRÂNSITO
EM
JULGADO.
PRECEDENTE
FIRMADO
EM
JULGAMENTO DE RECURSO REPETITIVO. 1. A
despeito do caráter originalmente irretratável da

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compra e venda no âmbito da incorporação
imobiliária (Lei 4.591/1964, art. 32, §2o), a
jurisprudência do STJ, anterior à Lei 13.786/2018,
de há muito já reconhecia, à luz do Código de
Defesa do Consumidor, o direito potestativo do
consumidor de promover ação a fim de rescindir o
contrato e receber, de forma imediata e em
pagamento único, a restituição dos valores pagos,
assegurado ao vendedor sem culpa pelo distrato,
de outro lado, o direito de reter parcela do montante
(Súmula 543/STJ). 2. Hipótese em que, ausente
qualquer
peculiaridade,
na
apreciação
da
razoabilidade da cláusula penal estabelecida em
contrato anterior à Lei 13.786/2018, deve prevalecer
o parâmetro estabelecido pela Segunda Seção no
julgamento dos EAg 1.138.183/PE, DJe 4.10.2012,
sob a relatoria para o acórdão do Ministro Sidnei
Beneti, a saber o percentual de retenção de 25%
(vinte e cinco por cento) dos valores pagos pelos
adquirentes, reiteradamente afirmado por esta
Corte como adequado para indenizar o construtor
das despesas gerais e desestimular o rompimento
unilateral do contrato. Tal percentual tem caráter
indenizatório e cominatório, não havendo diferença,
para tal fim, entre a utilização ou não do bem,
prescindindo
também
da
demonstração
individualizada das despesas gerais tidas pela

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incorporadora com o empreendimento. 3. Nos
termos da jurisprudência desta Corte, firmada pela
Segunda Seção em julgamento submetido ao rito
dos recursos repetitivos, "nos compromissos de
compra e venda de unidades imobiliárias anteriores
à Lei n. 13.786/2018, em que é pleiteada a
resolução do contrato por iniciativa do promitente
comprador de forma diversa da cláusula penal
convencionada, os juros de mora incidem a partir do
trânsito
em
julgado
da
decisão"
(REsp
1.740.911/DF, DJe 22.8.2019). 4. Recurso especial
parcialmente provido.
O juízo “a quo” considerou abusivo o percentual
contratual, mas retenção de 20%, prevista no contrato, não se releva
abusiva e fica adotada.
Dispõe, com efeito, a cláusula 6a “b”, do contrato
(fls. 20):
“Ocorrendo a rescisão deste contrato motivada
pelos COMPRADORES, estes farão jus à devolução dos valore pagos
a título do preço do lote, devendo pagar à VENDEDORA a título de
cláusula penal compensatória e despesas administrativas, inclusive
arras ou sinal, a quantia correspondente a 20% dos valores pagos
pelo preço total do lote, observadas as condições dispostas nas

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alíneas seguintes”.
Provê-se, então, o apelo, para ampliar o desconto
da devolução a 20%, dos valores corrigidos, mês a mês, a contar de
cada pagamento, e com juros contados a partir do trânsito em julgado,
conforme precedente firmado em julgamento do recurso repetitivo
(REsp's 1.723.519-SP e 1.740.911-DF).
DEDUÇÃO DE PIS, COFINS E IR
Não se produziu prova documental sobre estes
recolhimentos
e,
de
qualquer
sorte,
estes
encargos
estão
compreendidos na retenção de 20%, improvido o apelo no tema.
DA TAXA DE FRUIÇÃO
Também aqui não se provê o apelo, pois não se
trata de lote edificado, que permitiria benefício com a sua utilização ou
locação.
Desta forma, não havendo prova de realização de
qualquer
benfeitoria
no
lote
integrante
do
empreendimento
“Residencial Jardim Vitória”, não há que se falar em retenção de
qualquer montante a título de fruição do imóvel.

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Neste sentido:
“COMPROMISSO
DE
COMPRA
E
VENDA.
RESCISÃO CONTRATUAL C.C. DEVOLUÇÃO DE VALORES
PAGOS. TAXA DE OCUPAÇÃO. PRETENSÃO DE RETENÇÃO DE
MONTANTE A TÍTULO DE FRUIÇÃO DO IMÓVEL. INVIABILIDADE.
HIPÓTESE
EM
QUE
NÃO
HÁ
PROVA
DE
QUALQUER
BENFEITORIA NO LOTE DE TERRENO, BEM COMO AUSENTE
COMPROVAÇÃO DE PREJUÍZO EFETIVO. PRECEDENTES DESTA
E. 34a CÂMARA. AUSENTE PROVA DE QUALQUER EDIFICAÇÃO
NO LOTE, OBJETO DO COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA,
NEM
QUE
ESTIVESSE
SENDO
OCUPADO
PELOS
COMPRADORES, INVIÁVEL A CONDENAÇÃO NO PAGAMENTO
DE DÉBITOS TRIBUTÁRIOS, INCIDENTES SOBRE O IMÓVEL, ATÉ
A DATA DA DESOCUPAÇÃO. JUROS DE MORA. ENTENDIMENTO
DE QUE, NAS HIPÓTESES DE RESOLUÇÃO DO COMPROMISSO
DE COMPRA E VENDA POR INICIATIVA DO PROMITENTE
COMPRADOR, OS JUROS DE MORA, RELATIVOS À RESTITUIÇÃO
DAS PARCELAS PAGAS, DEVEM INCIDIR A PARTIR DO
TRÂNSITO EM JULGADO DA DECISÃO. PRECEDENTES DO E.
STJ. ÔNUS SUCUMBENCIAIS. APLICAÇÃO DO PRINCÍPIO DA
CAUSALIDADE. VERIFICAÇÃO, NO ENTANTO, DE QUE A VERBA
HONORÁRIA SUCUMBENCIAL DEVE INCIDIR SOBRE O VALOR
DA CONDENAÇÃO, CONFORME DISPOSTO NO ART. 85, § 2o, DO
CPC UMA VEZ HAVER CONDENAÇÃO CLARA E MENSURÁVEL.
SENTENÇA REFORMADA EM PARTE. Recurso de apelação
parcialmente provido” (Ap. 1000613-57.2019.8.26.0383, 34a Câmara

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de Direito Privado do Tribunal de Justiça de São Paulo, Des. Rel.
CRISTINA ZUCCHI, j. 17.5.2020).
ENCARGOS SOBRE PAGAMENTOS EM ATRASO
A cláusula 5a do contrato (fls. 21), prevê a
incidência destes encargos, sobre pagamentos em atraso, de tal arte
que estes acréscimos não podem integrar a devolução, ficando dela
extirpados.
Entendimento contrário prestigiaria a mora da
devedora.
DESPESAS DE COBRANÇA EXTRAJUDICIAL
O valor pago a tal título é manifestamente abusivo,
pois além de estar compreendido na retenção de 20%, é encargo da
própria incorporadora e nem se vê respaldo na cobrança pela redação
da cláusula de f. 31.
O montante pago será verificado na fase de
cumprimento do julgado, mediante comprovação documental e
simples cálculos.

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ENCARGOS VENCIDOS ANTES DA RESCISÃO
Evidente que impostos prediais, despesas com
associação de moradores e outras podem ser descontadas, quando
da devolução do valor global, questão a se verificar em liquidação de
sentença.
Anota-se, de qualquer sorte, que a apelada nega
existir qualquer encargo pendente.
HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS
Por fim, a verba honorária advocatícia deve ser
arbitrada sobre o valor da condenação, ficando elevada para 12% do
total apurado, para ambas as partes.
Por essas razões, meu voto dá provimento parcial
ao recurso.

Caio Marcelo Mendes de Oliveira
Desembargador