Tribunal: TJSP
Processo: 1000390-56.2019.8.26.0011
Classe: Apelação Cível / Promessa de Compra e Venda
Órgão julgador: Augusto Rezende
Órgão colegiado: 1a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-01-14
Data de publicação: 2020-01-14

Ementa:
Compromisso de compra e venda. Rescisão contratual. Desinteresse do comprador. Retenção de 20% das parcelas pagas. Estimativa razoável dos prejuízos do promitente vendedor. Cabimento a este, ainda, de indenização pela injusta indisponibilidade do imóvel. Arbitramento. Juros de mora incidente a partir do trânsito em julgado. Precedente do STJ em regime de repetitivos. Sucumbência recíproca.

Ementa:
Compromisso de compra e venda. Rescisão contratual. Desinteresse do comprador. Retenção de 20% das parcelas pagas. Estimativa razoável dos prejuízos do promitente vendedor. Cabimento a este, ainda, de indenização pela injusta indisponibilidade do imóvel. Arbitramento. Juros de mora incidente a partir do trânsito em julgado. Precedente do STJ em regime de repetitivos. Sucumbência recíproca. Recurso parcialmente provido.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2020.0000010793
ACÓRDÃO
Vistos,
relatados
e
discutidos
estes
autos
de
Apelação
Cível
no
1000390-56.2019.8.26.0011, da Comarca de São Paulo, em que são apelantes PEDRO
LOPES ARNÁ - EPP e LEGACY INCORPORADORA LTDA., é apelado DANIEL
VIEIRA LOPES (JUSTIÇA GRATUITA).
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 1a Câmara de Direito Privado do
Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Deram provimento em
parte ao recurso. V. U., de conformidade com o voto do relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores LUIZ ANTONIO DE
GODOY (Presidente) e JOSÉ EDUARDO MARCONDES MACHADO.
São Paulo, 14 de janeiro de 2020.
AUGUSTO REZENDE
Relator
Assinatura Eletrônica

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Apelação Cível no 1000390-56.2019.8.26.0011 -Voto no 9805
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Apelação no 1000390-56.2019.8.26.0011
Apelante: Pedro Lopes Arná - Epp e outro
Apelado: Daniel Vieira Lopes
Comarca: São Paulo
Juiz de primeiro grau: Regis Rodrigues Bonvicino
Voto no 9805
Compromisso
de
compra
e
venda.
Rescisão
contratual.
Desinteresse do comprador. Retenção de 20% das parcelas pagas.
Estimativa razoável dos prejuízos do promitente vendedor.
Cabimento
a
este,
ainda,
de
indenização
pela
injusta
indisponibilidade do imóvel. Arbitramento. Juros de mora
incidente a partir do trânsito em julgado. Precedente do STJ em
regime
de
repetitivos.
Sucumbência
recíproca.
Recurso
parcialmente provido.
A r. sentença de fls. 200/204, cujo relatório é adotado,
julgou parcialmente procedente o pedido inicial para declarar resolvido
o contrato, bem como para condenar a parte ré a restituir à autora
90% dos valores pagos como preço do imóvel, corrigidos
monetariamente a acrescidos de juros legais de 1% ao mês a partir do
desembolso de cada parcela. Entendendo sucumbente na maior parte
do pedido, condenou a corré Legacy Incorporadora Ltda. ao
pagamento de custas, despesas processuais e honorários de
advogado do autor, fixados em 10% do valor do débito atualizado.
Apela a parte ré, sustentando, em síntese, a
aplicabilidade da cláusula penal, que não só prevê a multa de 20%
dos valores pagos pelo comprador em caso de rescisão contratual,
como também a retenção correspondente às despesas ali elencadas
e à indenização por fruição do imóvel. Caso não aplicada dessa forma
a cláusula, subsidiariamente postula a retenção de 30% das parcelas
pagas pelo apelado. Bate-se, por fim, pela alteração do termo inicial
dos juros de mora, de modo que tais incidam a partir do trânsito em
julgado.
Recurso tempestivo, sem resposta e com preparo
recolhido.
É o relatório.

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Embora a ré não possa ser responsabilizada pela
rescisão do contrato, que se deveu à desistência manifestada pelo
compromissário comprador, as quantias pagas por conta do preço
devem ser restituídas, autorizada a retenção de parte delas para
compensar prejuízos de ordem administrativa, decorrentes da
resolução do negócio.
Nesse sentido, a Súmula no 01, desta Corte, fixando
que: “O compromissário comprador de imóvel, mesmo inadimplente,
pode pedir a rescisão do contrato e reaver as quantias pagas,
admitida a compensação com gastos próprios de administração e
propaganda feitos pelo compromissário vendedor, assim como com o
valor que se arbitrar pelo tempo de ocupação do bem”.
Trata-se aqui de relação de consumo, e ainda que se
alegue que a restituição de valores deva ser feita nos termos
pactuados, este não pode ocorrer à margem do que estabelece o
Código de Defesa do Consumidor.
Esta Câmara em casos análogos tem assentado que a
retenção, decorrente de cláusula penal compensatória, deve se ater a
20% dos valores desembolsados, constituindo estimativa razoável
para as perdas incorridas pela vendedora em virtude da resolução por
culpa do comprador.
Analisada a regra contratual invocada, verifica-se ser
injustificada retenção adicional a título de despesas no caso. Inexiste
prova concreta de maiores danos à vendedora, certo que a nova
comercialização da mesma unidade, com nova cobrança de encargos,
também vem a compensar suas eventuais perdas.
Tem-se entendido que retenção em patamar superior,
quando
não
demonstrados,
no
caso
concreto,
prejuízos
extraordinários, é abusiva e representa enriquecimento sem causa da
vendedora.
Nada impede que o juiz, a quem cabe o justo
equacionamento do litígio no caso concreto, estabeleça o alcance da
cláusula penal, certo que a relação entre as partes é de consumo e,
portanto, regida, especialmente na hipótese em que se aponta
abusividade, pelas normas protetivas do consumidor (artigos 51, IV, e

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53 do CDC).
Porém, faz jus o promitente vendedor à indenização
pela injusta indisponibilidade do imóvel.
Mesmo que não introduzidas benfeitorias no lote,
admissível a fixação de indenização pelo período em que ela não
pôde fazer uso do bem, causa de evidente dano ao proprietário.
Prescreve
a
Súmula
no
01
desta
Corte:
“O
compromissário comprador de imóvel, mesmo inadimplente, pode
pedir a rescisão do contrato e reaver as quantias pagas, admitida a
compensação com gastos próprios de administração e propaganda
feitos pelo compromissário vendedor, assim como com o valor que se
arbitrar pelo tempo de ocupação do bem”.
Mas como já se decidiu na Câmara, cuida-se de “verba
plenamente devida em razão da indisponibilidade do bem, ainda que o
compromissário comprador não tenha dele tirado algum proveito
efetivo” (Apelação Cível 1063336-86.2017.8.26.0576; Relator (a): Luiz Antonio
de Godoy; Órgão Julgador: 1a Câmara de Direito Privado; Foro de São José do
Rio Preto - 4a Vara Cível; Data do Julgamento: 16/04/2019).
Esta Corte confere ao adquirente de lote indenização de
perdas e danos, por mora imputável ao vendedor, reconhecendo
assim que lotes sem edificação mantêm caráter frugífero e autorizam
indenização de lucro cessante. Assim, “afigura-se contraditório
conceder indenização por taxa de ocupação ao adquirente de lote
vazio que se vê privado do bem por atraso da vendedora, mas negar
a essa última indenização por dano da mesma natureza imputável ao
promissário comprador” (Apelação Cível 1004486-05.2018.8.26.0576; Relator
(a): Francisco Loureiro; Órgão Julgador: 1a Câmara de Direito Privado; Foro de
São José do Rio Preto - 3a Vara Cível; Data do Julgamento: 16/05/2019).
Por outro lado, conforme percentual adotado na Câmara
em hipóteses semelhantes, a indenização a ser apurada em
liquidação fica arbitrada em 0,5% do valor atualizado do contrato por
mês, no período compreendido, no caso concreto, entre a interrupção
do pagamento das prestações, isto é, desde julho de 2018 (fls. 46),
até o presente julgamento.
Os juros de mora incidentes sobre a quantia em

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devolução devem ser calculados apenas a partir do trânsito em
julgado na resolução de compromisso de compra e venda por
iniciativa ou culpa do comprador, como neste caso.
É o entendimento que deflui de iterativa jurisprudência e
agora de julgamento submetido ao rito dos recursos repetitivos no
Superior Tribunal de Justiça: "nos compromissos de compra e venda
de unidades imobiliárias anteriores à Lei n. 13.786/2018, em que é
pleiteada a resolução do contrato por iniciativa do promitente
comprador de forma diversa da cláusula penal convencionada, os
juros de mora incidem a partir do trânsito em julgado da decisão"
(REsp 1740911/DF, Rel. Ministro MOURA RIBEIRO, Rel. p/ Acórdão Ministra
MARIA ISABEL GALLOTTI, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 14/08/2019, DJe
22/08/2019).
Conclusivamente, a sentença comporta reforma para se
elevar o percentual de retenção para 20% das quantias pagas,
condenar o apelado a arcar com indenização pelo período de
indisponibilidade do imóvel e alterar o termo inicial dos juros
moratórios (incidentes sobre o valor a ser devolvido) para a data do
trânsito em julgado, nos termos supra.
Configurada a recíproca sucumbência, cada parte
deverá arcar com a metade das custas e despesas processuais,
repartindo por igual os honorários fixados na sentença, observada
eventual gratuidade da justiça.
Para tais fins, dou provimento em parte ao recurso.
É como voto.
Augusto Rezende
Relator