Tribunal: TJSP
Processo: 1005873-95.2016.8.26.0068
Classe: Apelação Cível / Associação
Órgão julgador: Rômolo Russo
Órgão colegiado: 7a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-08-05
Data de publicação: 2020-08-05

Ementa:
AÇÃO DEMOLITÓRIA. Benfeitorias realizadas em desacordo com os recuos e alturas máximas estabelecidos pela Prefeitura de Barueri em Convenio com o loteador. Réu que, no compromisso de compra e venda, expressamente anuiu com as regras pertinentes à edificação. Adequação da construção imperativa.
Reconvenção parcialmente provida para deferir a desassociação do réu. Tratando-se adesão prevista no

Ementa:
AÇÃO DEMOLITÓRIA. Benfeitorias realizadas em desacordo com os recuos e alturas máximas estabelecidos pela Prefeitura de Barueri em Convenio com o loteador. Réu que, no compromisso de compra e venda, expressamente anuiu com as regras pertinentes à edificação. Adequação da construção imperativa.
Reconvenção parcialmente provida para deferir a desassociação do réu. Tratando-se adesão prevista no contrato-padrão pertinente ao registro do loteamento e na escritura de compra e venda, é incabível a pretendida alforria da contraprestação devida pela administração do loteamento. Recurso da autora provido, recurso do réu desprovido.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
7a Câmara de Direito Privado
Registro: 2020.0000612931
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível no 1005873-
95.2016.8.26.0068, da Comarca de Barueri, em que são apelantes/apelados ALEX
SANDRO KWIEK e LUIZ GUSTAVO KWIEK, é apelado/apelante ASSOCIAÇÃO
RESIDENCIAL ALPHAVILLE I.
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 7a Câmara de Direito Privado do
Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: negaram provimento ao
recurso do réu e deram provimento ao recurso da autora. V.U. , de conformidade com
o voto do relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores LUIZ ANTONIO COSTA
(Presidente sem voto), MARIA DE LOURDES LOPEZ GIL E JOSÉ RUBENS QUEIROZ
GOMES.
São Paulo, 5 de agosto de 2020.
RÔMOLO RUSSO
Relator
Assinatura Eletrônica

PODER JUDICIÁRIO
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7a Câmara de Direito Privado
Apelação Cível no 1005873-95.2016.8.26.0068 -Voto no 28.805
2
Voto no 28.805
Apelação no 1005873-95.2016.8.26.0068
Comarca: Barueri 2a Vara Cível
Ação: Demolitória
Apte/Apdo: Alex Sandro Kwiek e outro
Apte/Apdo: Associação Residencial Alphaville I
AÇÃO DEMOLITÓRIA. Benfeitorias realizadas em
desacordo com os recuos e alturas máximas
estabelecidos pela Prefeitura de Barueri em
Convenio
com
o
loteador.
Réu
que,
no
compromisso de compra e venda, expressamente
anuiu com as regras pertinentes à edificação.
Adequação da construção imperativa.
Reconvenção parcialmente provida para deferir a
desassociação do réu. Tratando-se adesão prevista
no contrato-padrão pertinente ao registro do
loteamento e na escritura de compra e venda, é
incabível a pretendida alforria da contraprestação
devida pela administração do loteamento. Recurso
da autora provido, recurso do réu desprovido.
O réu reconvinte apela da r. sentença que
julgou procedente o pedido demolitório (fls. 1.137/1.146).
Afirma ter apresentado a Prefeitura Municipal
de Barueri toda a documentação necessária a regularização da obra
realizada em seu imóvel.
Aduz ter obtido liminar judicial autorizando o
ingresso de prestadores de serviço em seu imóvel, bem como a
entrega de materiais.
Argumenta que, embora o contrato de compra
e venda faça menção a associação, este não suprime sua liberdade
de associação, de modo que é nula a obrigação contratual de que o
proprietário se mantenha associado à autora.

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Destaca que a reforma no imóvel não trouxe
qualquer perturbação para a vizinhança. Requer o provimento da
apelação (fls. 1.148/1160).
Recurso
preparado
e
respondido
(1.212/1.221).
A
autora
reconvinda
afirma
que
sua
constituição se deu em observância ao Termo de Convênio entre a
Prefeitura de Barueri e o loteador.
Pontua que réu anuiu com seus termos
consoante indicado na escritura de compra e venda e no registro
imobiliário do loteamento. Requer o provimento do recurso para que
seja afastada a desassociação do réu.
Recurso
preparado
e
respondido
(fls.
1.222/1.228).
É o relatório.
O réu-reconvinte se insurge contra sua
condenação à adequação das modificações feitas em seu imóvel às
regras de edificação pertinentes ao loteamento.
Conquanto afirme ter adotado todas as
medidas pertinentes a regularização da edificação perante o poder
público municipal, o réu está sujeito ao regulamento do loteamento,
com o qual expressamente anuiu no compromisso de compra e
venda, verbis:
“Cláusula sétima do conhecimento do regulamento e
restrições do loteamento 'Alphaville Residencial Hum'.
Os compradores declaram neste ato que tem
conhecimento das restrições contidas no regulamento do loteamento
'Alphaville Residencial Hum' tal como se encontram no título
aquisitivo dos vendedores. Tal regulamento será igualmente
transcrito na escritura definitiva de compra e venda, e será cumprida
pelo ora compradores e sucessivamente pelos seus sucessores a
que título forem” (fls. 48).

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A autora pontuou a ocorrência de violação às
seguintes cláusulas do “Regulamento das Restrições de Alphaville
Residencial 1”, verbis:
“3. Afastamento das Divisas
3.1. A construção principal obedecerá aos seguintes
recuos mínimos obrigatórios:
c) recuos laterais: 2,00 (dois) metros de cada lado,
medidos a partir das divisas laterais;
3.1.1. a) No caso da existência de abrigo para auto,
será permitido em sua extensão (até ao máximo de sete metros)
encostar a sua construção numa das divisas laterais, não podendo a
sua altura ultrapassar 3,00 (três) metros;
b) Será permitida a construção de muro invadindo os
recuos laterais, desde que se encontre 6,00 (seis) metros distante
do alinhamento da rua (recuo de frente);
4. Restrições de Construção
4.6. Em caso de fechamento frontal do lote, deverá ele
ser executado obrigatoriamente com um gradil, com a altura máxima
de 1,50 metros.
4.6.1. No caso de fechamento frontal com gradil sobre
mureta de alvenaria, esta não poderá exceder a altura de 0,50
metros em relação à calçada” (fls. 61/63).
O laudo pericial apontou que os muros não
respeitaram a altura máxima prevista, assim como não foram
observadas as distancias mínimas da construção até o lote vizinho e a
rua, verbis:
“O muro lateral direito, na parte frontal da casa foi
elevado e possui altura, próximo a edificação da casa, bem superior
a 1,50 m, medida estabelecida no regulamento do condomínio” (fls.
980).
“A edificação frontal, lado direito, continua com sua
extensão até a divisa com o muro, conforme foi aprovado pelo
residencial na planta apresentada nas fls. 100 dos autos, porém o
que era uma garagem, na versão original, hoje é uma sala fechada
por paredes e janelas, mantendo-se a mesma laje. Somente a
garagem, coberta por laje, pode ter sua extensão aumentada até o
muro lateral, independente do lado, direito ou esquerdo” (fls. 980).
“A entrada social passou da antiga garagem para o
centro da parede frontal da casa.

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O recuo frontal de 6,00 m, aprovado em planta da
edificação original, fls . 100 dos autos, foi diminuído com a
edificação de pilares e laje no hall da entrada principal.
A medida da parede frontal, próximo ao hall de entrada
da casa, até a face externa do pilar, possui 2,08 m.
O recuo existente entre a edificação até a guia da
calçada é de 6,60m, com a edificação deste hall de entrada, este foi
diminuído para a medida de 4,52m.
A planta de regularização de obra apresentada pelo
réu, fls. 263/270, apresenta um recuo de 4,60m do pilar até o
passeio público” (fls. 981).
“Os muros laterais possuem mais que 2,00 m de
altura, diferentemente da altura máxima permitida e aprovada no
projeto original da casa, e projeto de regularização de obra
apresentado pelo réu, fls. 263/270 dos autos” (fls. 981/982).
“Os muros laterais da parte frontal devem ser
edificados a partir da largura de 2,60m do passeio público, assim
como a primeira pisada de uma possível escada de acesso.
No caso da casa, os dois primeiros degraus da escada
externa de acesso a casa estão localizado na faixa do passeio
público” (fls. 983).
As referidas limitações estão igualmente
previstas no Termo de Convênio expedido pela Prefeitura de Barueri,
verbis:
“11.2. Afastamento de divisas
11.2.1.
A
construção
principal
obedecerá
aos
seguintes recuos mínimos obrigatórios:
a) recuo de frente: 6,00 (seis) metros a partir do
alinhamento;
b) recuo de fundos: 6,00 (seis) metros medidos da
divisa dos fundos;
c) recuos laterais: 2,00 (dois) metros de cada lado,
medidos a partir das divisas laterais;
d) os recuos laterais no item 'c' serão contados a partir
d projeção dos beirais; os recuos mencionados nos itens 'a' e 'b'
referem-se ao alinhamento da alvenaria, sendo que os beirais de
frente e fundo, se existirem, poderão ter até 1,00m.
11.2.1.1. a) No caso de existência de abrigo para auto,
será permitido em sua extensão (até no máximo sete metros)
encostar a sua construção numa das divisas laterais, não podendo a
sua altura ultrapassar 3,00 (três) metros”. (fls. 609/610).

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De igual modo, observa-se que o Termo de
Convênio expedido pela Prefeitura de Barueri traz limitação quanto a
edificação de edícula, definindo-lhe altura máxima, verbis:
“11.3. Restrições de construção
11.3.3. A edícula terá sempre sua construção térrea, -
não podendo ultrapassar a altura de 3,50metros, incluindo o ponto
mais alto do telhado, e deverá ser construída na faixa de recuo dos
fundos. A área de projeção horizontal da edícula não poderá ser
maior do que 25% da área de projeção horizontal da construção
principal” (fls. 611).
O “Regulamento das Restrições de Alphaville
Residencial 1” estabelece, ainda, a necessidade de que a edícula seja
construída na faixa de recuo dos fundos, verbis:
“4.3. A edícula terá sempre sua construção térrea, não
podendo ultrapassar a altura de 3,50 metros, incluindo o ponto mais
alto do telhado, e deverá ser construída na faixa de recuo dos
fundos. A área de projeção horizontal da edícula não poderá ser
maior do que 25% da área de projeção horizontal da construção
principal” (fls. 62).
Todavia, tais regras não foram observadas
pelo réu, consoante apontado no laudo pericial, verbis:
“A edícula foi construída no alinhamento do muro da
lateral esquerda, possui 2 pavimentos, está edificada a 1,77m de
distância da edificação principal, e com um recuo de 1,07m dos
fundos, considerando a face interna do muro de divisa. Mede 6,35 m
x 5,31 m.
Em projeto de regularização apresentado pelo réu, fls.
263/270 dos autos, a edícula mede 5,36m na parede paralela a
edificação principal, e 6,35 m na parede lateral, de frente para a
piscina.
A edícula construída possui 2 pavimentos, térreo e
superior.
De acordo com o regulamento, a edícula deve
obedecer uma distância de 3,00 m da edificação principal, deve ser
edificada na faixa de recuo dos fundos, podendo estar encostada
em uma das laterais, e ter altura máxima de 3,50m, incluindo o
ponto mais alto do telhado” (fls. 982/983).
Nessa medida, as adequações sugeridas pelo

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perito judicial e determinadas pela r. sentença estão fundadas em
restrições impostas pela própria municipalidade de Barueri para as
edificações constantes do loteamento em apreço.
Rejeito, portanto, a temática contida na
apelação do réu.
Noutro
aspecto,
a
autora
impugna
o
acolhimento da reconvenção para autorizar a desassociação do réu.
A
autora
afirma
que
a
cobrança
pela
administração do loteamento está prevista na escritura de compra e
venda, o contrato-padrão depositado no registro imobiliário.
Com efeito, tratando-se adesão prevista no
contrato-padrão pertinente ao registro do loteamento e na escritura de
compra e venda, é incabível a pretendida alforria da contraprestação
devida pela administração do loteamento.
Nesse sentido, são os V. Arestos, verbis:
“RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DECLARATÓRIA DE
INEXISTÊNCIA DE OBRIGAÇÃO. NEGATIVA DE PRESTAÇÃO
JURISDICIONAL.
INEXISTÊNCIA.
FUNDAMENTAÇÃO
DEFICIENTE.
SÚMULA
284/STF.
PREQUESTIONAMENTO.
AUSÊNCIA. SÚM. 211/STJ. LOTEAMENTO. OBRAS E SERVIÇOS
DE
MANUTENÇÃO
E/OU
INFRAESTRUTURA.
CONTRATO-
PADRÃO SUBMETIDO A REGISTRO IMOBILIÁRIO. CLÁUSULA
QUE AUTORIZA A COBRANÇA DAS DESPESAS. HIPÓTESE NÃO
ACOBERTADA PELA TESE FIRMADA EM RECURSO ESPECIAL
REPETITIVO. JULGAMENTO: CPC/73.
[...] 6. Hipótese dos autos que se distingue da
acobertada pela tese firmada no REsp 1.439.163/SP, julgado pela
sistemática dos recursos repetitivos, porque: (i) a recorrida é a
própria loteadora do solo, que assumiu a administração do
loteamento, e, portanto, não tem natureza jurídica de associação de
moradores; (ii) há expressa autorização contratual para a cobrança
de despesas administrativas; (iii) a escritura pública de compra e
venda dos imóveis faz referência ao contrato-padrão arquivado no
registro de imóveis, que autoriza expressamente tal cobrança.
7. O art. 18, VI, da Lei 6.766/1979, que dispõe sobre o
parcelamento do solo urbano, exige que o loteador submeta o
projeto de loteamento ao registro imobiliário, acompanhado, dentre
outros documentos, do exemplar do contrato-padrão de promessa

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de venda, ou de cessão ou de promessa de cessão, do qual
constarão, obrigatoriamente, as indicações previstas no seu art. 26
e, eventualmente, outras de caráter negocial, desde que não
ofensivas dos princípios cogentes da referida lei.
8. É válida a estipulação, na escritura de compra e
venda, espelhada no contrato-padrão depositado no registro
imobiliário, de cláusula que preveja a cobrança, pela administradora
do loteamento, das despesas realizadas com obras e serviços de
manutenção e/ou infraestrutura, porque dela foram devidamente
cientificados os compradores, que a ela anuíram inequivocamente.
9. Recurso especial conhecido em parte e, nessa
extensão, desprovido.
(REsp 1569609/SP, Rel. Ministra NANCY ANDRIGHI,
TERCEIRA TURMA, julgado em 07/05/2019, DJe 09/05/2019)
AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL.
AÇÃO
DE
COBRANÇA.
TAXAS
DE
MANUTENÇÃO.
ADMINISTRADORA
DE
LOTEAMENTO.
SOCIEDADE
EMPRESÁRIA. CAUSA DE PEDIR. DESCUMPRIMENTO DE
OBRIGAÇÃO
CONTRATUAL.
REGISTROS
PÚBLICOS.
LOTEAMENTO URBANO. CONTRATO-PADRÃO. POSTERIORES
ADQUIRENTES. VINCULAÇÃO. OBRIGAÇÃO. FONTE NA LEI E
EM CONTRATO. INSTITUIÇÃO DO ENCARGO. ATO. ADESÃO
INEQUÍVOCA. PRESCRIÇÃO. NÃO OCORRÊNCIA.
1.
Recurso
especial
interposto
contra
acórdão
publicado na vigência do Código de Processo Civil de 2015
(Enunciados Administrativos nos 2 e 3/STJ).
2. Na origem, trata-se de ação de cobrança proposta
por sociedade empresária administradora de loteamento, contratada
pelos proprietários/loteadores para a prestação de determinados
serviços discriminados na avença, contra moradores dos lotes.
3. A Segunda Seção desta Corte, no julgamento do
REsp no 1.439.163/SP e do REsp no 1.280.871/SP, processados
sob o rito dos recursos repetitivos, sedimentou o entendimento de
que "as taxas de manutenção criadas por associações de
moradores não obrigam os não associados ou que a elas não
anuíram". Para tanto, fundamentou-se principalmente nos seguintes
pontos: (i) inviabilidade de cerceamento da liberdade de associação
e (ii) impossibilidade da criação de obrigação que não tenha fonte
na lei ou em contrato.
4. A situação fática dos autos é totalmente distinta
daquela decidida nos autos do repetitivo porque (i) a autora não é
associação de moradores, mas, sim, sociedade empresária limitada
prestadora de serviços de administração de loteamento e (ii) a
causa de pedir está fundada no descumprimento de obrigação
contratual existente entre as partes, e não em estatutos de
associação civil ou no princípio constitucional da vedação do

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enriquecimento sem causa.
5. Por força do disposto na lei de loteamento, as
restrições e obrigações constantes no contrato-padrão, depositado
em cartório como condição para o registro do projeto de loteamento,
incorporam-se ao registro e vinculam os posteriores adquirentes,
porquanto dotadas de publicidade inerente aos registros públicos.
6. Tendo constado nas escrituras públicas de compra
e venda dos lotes adquiridos pelos réus a ressalva de que os
terrenos estariam sujeitos às condições restritivas impostas pelos
loteadores por época do registro de loteamento, não há falar em
falta de anuência. Há, ao contrário, adesão inequívoca ao ato que
instituiu o encargo.
7. Agravo interno não provido” (AgInt no REsp
1656338/SP, Rel. Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA,
TERCEIRA TURMA, julgado em 09/11/2017, DJe 23/11/2017)
Por
conseguinte,
a
reconvenção
é
improcedente.
Por esses fundamentos, meu voto nega
provimento ao recurso do réu e dá provimento ao recurso da autora
para julgar improcedente a reconvenção.
Diante
da
sucumbência
do
reconvinte,
condeno-o no pagamento de honorários sucumbenciais arbitrados em
10% do valor do pedido reconvencional.
Fica mantida no mais a r. sentença.
RÔMOLO RUSSO
Relator