Tribunal: TJSP
Processo: 1005349-47.2018.8.26.0224
Classe: Apelação Cível / Locação de Imóvel
Órgão julgador: Sá Moreira de Oliveira
Órgão colegiado: 33a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-06-22
Data de publicação: 2020-06-30

Ementa:
LOCAÇÃO – Reparação de danos – Comprovados os estragos no imóvel locado quando do término da relação – Dever de reposição do imóvel ao estado anterior – Prova pericial que demonstra os danos mesmo após a realização de reparos para a celebração de nova locação – Indenização que se dá na extensão do dano – Todavia, sem demonstração sobre o sujeito que suportou o custo dos reparos para da rede

Ementa:
LOCAÇÃO – Reparação de danos – Comprovados os estragos no imóvel locado quando do término da relação – Dever de reposição do imóvel ao estado anterior – Prova pericial que demonstra os danos mesmo após a realização de reparos para a celebração de nova locação – Indenização que se dá na extensão do dano – Todavia, sem demonstração sobre o sujeito que suportou o custo dos reparos para da rede de dados – lógica e de telefonia – Lucros cessantes inocorrentes – Locação do imóvel logo após a entrega das chaves – Distribuição dos ônus de sucumbência revista.

Apelação parcialmente provida.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2020.0000488418
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos do Apelação Cível no
1005349-47.2018.8.26.0224, da Comarca de Guarulhos, em que é apelante
HANANKA
PARTICIPAÇÕES
E
EMPREENDIMENTOS
LTDA,
é
apelado
PREFEITURA MUNICIPAL DE GUARULHOS.
ACORDAM, em 33a Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça de São
Paulo, proferir a seguinte decisão: "Deram provimento em parte ao recurso. V. U.", de
conformidade com o voto do Relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Exmos. Desembargadores SÁ
MOREIRA DE OLIVEIRA (Presidente), ANA LUCIA ROMANHOLE MARTUCCI E SÁ
DUARTE.
São Paulo, 22 de junho de 2020
SÁ MOREIRA DE OLIVEIRA
RELATOR
Assinatura Eletrônica

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Apelação Cível Cível no 1005349-47.2018.8.26.0224
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Apelação Cível no 1005349-47.2018.8.26.0224
Comarca: Guarulhos
Apelante: Hananka Participações e Empreendimentos Ltda
Apelado: Prefeitura Municipal de Guarulhos
TJSP 33a Câmara de Direito Privado
(Voto no SMO 33698)
LOCAÇÃO Reparação de danos Comprovados os
estragos no imóvel locado quando do término da
relação
Dever de reposição do imóvel ao estado
anterior
Prova pericial que demonstra os danos
mesmo após a realização de reparos para a celebração
de nova locação Indenização que se dá na extensão
do dano Todavia, sem demonstração sobre o sujeito
que suportou o custo dos reparos para da rede de
dados
lógica e de telefonia
Lucros cessantes
inocorrentes Locação do imóvel logo após a entrega
das chaves Distribuição dos ônus de sucumbência
revista.
Apelação parcialmente provida.
Trata-se
de
apelação
interposta
por
HANANKA
PARTICIPAÇÕES E EMPREENDIMENTOS LTDA. (fls. 621/642) contra a r. sentença
de fls. 593/599, proferida pelo MM. Juízo da 2o Vara da Fazenda Pública da Comarca
de Guarulhos, Dra. Caroline Quadros da Silveira Pereira, que julgou parcialmente
procedentes os pedidos deduzidos em face do MUNICÍPIO DE GUARULHOS, para
condenar o apelado no pagamento de aluguéis devidos no período compreendido
entre agosto e dezembro de 2016, no valor de R$ 271.287,34, corrigidos a partir da
sentença, acrescidos de juros desde a citação, registrada que a atualização
monetária deve seguir o definido no Recurso Extraordinário 870947. Além disso,
reconhecida a sucumbência mínima do apelado, condenou a apelante no pagamento
integral das custas, despesas processuais e honorários periciais; além de honorários
advocatícios fixados em 5% (cinco por cento) sobre o valor da condenação, por
equidade.

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A apelante diz ofendido o processo legal, o contraditório e
a ampla defesa. Afirma que a sentença foi proferida dentro do prazo de manifestação
e apresentação de novos documentos. Argui a nulidade da r. sentença, entendendo
que não enfrentou todos os argumentos deduzidos. Sustenta a necessidade de
realização de nova perícia. Nega que o laudo apresente resposta conclusiva sobre os
quesitos formulados. Alega a demonstração do dano emergente. Faz menção à
responsabilidade contratual pelo ar condicionado e a rede de tecnologia e informação
(lógica e telefonia). Noticia furto durante a vigência da locação. Pontua pretender
indenização pelos danos constatados ao tempo da rescisão do contrato, e não diante
da atual situação. Defende a demonstração dos lucros cessados. Questiona a
distribuição da sucumbência. Postula o provimento do recurso.
Contrarrazões às fls. 648/658.
Há oposição ao julgamento virtual.
É o relatório.
Recebo o recurso em seus regulares efeitos.
Houve preparo.
Não há arguição de intempestividade.
Assim, presentes os pressupostos, conheço do recurso e
dou-lhe parcial provimento.
Não há que se falar em nulidade da r. sentença.
Foram
analisados
todos
os
fatos
e
fundamentos
necessários à solução do pedido de indenização.
A irresignação da parte em relação aos fundamentos
apresentados não torna inexistente a prestação jurisdicional.
É incontroversa a celebração de contrato de locação entre
as partes (cf. instrumento de fls. 135/138), assim como a entrega das chaves
ocorrida em 15.8.2017.
Transitado em julgado o capítulo da r. sentença que
condenou no pagamento dos aluguéis vencidos no período compreendido entre
agosto e dezembro de 2016, no valor de R$ 271.287,34.
Aquele que, por ato ilícito(artigos 186 e 187 do Código

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Civil), causar dano a outrem, fica obrigado a repará-lo (artigo 927 do Código Civil).
A indenização mede-se pela extensão desse dano (artigo
944 do Código Civil).
E estabelece o artigo 23 da Lei 8.245/91 a obrigação do
locatário de restituir o imóvel, finda a locação, no estado em que o recebeu, salvo as
deteriorações decorrentes de seu uso normal.
Então, era ônus da apelante a demonstração do estado
em que entregou o imóvel e também o de recebimento dele (artigo 373, inciso I, do
Código de Processo Civil), para análise sobre a existência do ato ilícito e a extensão
do prejuízo, visando a responsabilização do apelado.
O documento de fls. 34/120 não é parâmetro para a
identificação do estado do imóvel por ocasião do início da relação mantida entre as
partes. Destaco que as conclusões ali indicadas tomam por base a situação do
imóvel em dezembro de 2015, ou seja, seis meses antes do início da locação
celebrada com o apelado, oportunidade em que estava locado para a Receita
Federal, pessoa estranha ao processo (cf. fls. 36).
Embora o termo de compromisso de fls. 133, datado de
28.7.2016, contenha declaração sobre as condições de recebimento de
equipamentos, nada esclarece sobre as condições do imóvel em si.
Por sua vez, o relatório de vistoria de fls. 248/252, datado
de 19.8.2016, confirma que o imóvel fora entregue ao apelado com alguns danos, o
que exigiria revisão de hidráulica, elétrica, pintura, também a existência de danos no
piso, nas paredes, em armários, em azulejos, no sistema de combate a incêndio,
tudo corroborado pelas fotografias de fls. 253/269.
E o termo de fls. 270 repisa o fato de que foram
necessários ajustes no imóvel para que fosse ocupado para o início da relação de
locação mantida entre as partes.
Esses problemas prévios à relação foram constatados e
certificados pelo laudo pericial (cf. fls. 469). E, muito por isso, o Perito Judicial
registrou que “por ser tratar de documento técnico, com maior grau de detalhamento
e com anuência das duas partes, o entendimento da perícia é que o relatório de
vistoria realizado pela Municipalidade, datado de 19.08.2016, encartado nos autos às
fls. 248/269, anterior ao período de locação para a Secretaria de Obras, é o que

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melhor representa o estado de conservação do imóvel em tela àquela época” (fls.
474).
Manifestada a vontade de não mais manter a locação, em
12.4.2017, nada se registrou sobre as condições do imóvel, apenas existiu recusa
para o recebimento das chaves por existirem documentos no local, pendência que
deveria ser solucionada, documento subscrito por representante legal da apelante
(fls. 141).
E, em 15.8.2017, reconheceu-se que o imóvel estava
danificado, tendo as partes acordado que seriam avaliados por profissional técnico
especializado da Municipalidade, com acompanhamento da locadora, inclusive com
possibilidade de oposição (fls. 143).
A vistoria de fls. 248/269, documento considerado marco
do estado do imóvel para a locação, atesta a existência de sistema de ar
condicionado (fls. 251), mesmo que não tenha sido testado.
Houve furto durante o tempo de vigência do contrato de
locação mantido entre as partes, conforme boletim de ocorrência de fls. 125127,
registrado em 7.6.2017, facilitado pelo abandono do imóvel, com danos para a rede
elétrica e cabos de informática (fls. 127)
O documento de fls. 224/234 ratifica a existência de
avarias, mas nega a imprestabilidade do imóvel para ocupação.
As partes não reuniram o procedimento instaurado para
apuração dos danos, nos termos do pacto realizado no dia 15.8.2017.
Não obstante, é incontroverso que, em novembro de 2017,
o imóvel fora locado para ser sede da Secretaria de Habitação (cf. instrumento de fls.
219/223).
E o termo de compromisso de fls. 272, acompanhado das
fotografias de fls. 273/275, datado de 21.11.2017, igualmente revela as condições do
imóvel e os ajustes necessários: instalação de divisórias, fixação de instalação de
metais sanitários, instalação de fechadura nas portas, colocação de espelhos de
elétrica, instalação de fechadura, fornecimento de vidros para reposição em janelas,
conserto de degraus de estada, colagem de placas soltas, pintura de partes faltantes,
recolocação de placas de forro, conserto de cuba, pisos de cerâmica soltos,
instalação de interruptor em sala, instalação de placas de piso elevado.

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Destaco que os ajustes necessários indicados no termo de
compromisso de fls. 272 estão completamente desvencilhados daqueles registrados
pelas propostas reunidas pela apelante às fls. 145/146; 151/152 e 157/159, o que
desautoriza a adoção destas últimas como prova dos prejuízos suportados pela
apelante.
A prova pericial concluiu pela existência de significativas
reformas para que houvesse a nova locação (fls. 519).
A apelante diz que realizou reparos no imóvel, a fim de
viabilizar o contrato de locação para instalação da sede da Secretaria de Habitação.
Também confessa que, para a locação posterior, o apelado igualmente realizou
reparos necessários ao exercício de suas atividades (fls. 302).
De qualquer forma, do quadro probatório, tomando-se por
base a vistoria de fls. 248/269, mesmo com os reparos feitos para a posterior
locação, o laudo pericial atesta danos ao imóvel, compatíveis com aqueles relatados
no termo de fls. 272.
Assim, em que pese o entendimento do MM. Juízo 'a quo',
cabe a condenação do apelado no pagamento de R$ 193.520,23 (fls. 520).
Para o questionamento em extensão superior, em especial
relacionado à rede de dados - lógica e telefonia, a confissão faz prova contra o
confitente (artigo 319 do Código de Processo Civil), o que permite concluir ter sido o
apelado a suportar os custos dos reparos necessários ao exercício de suas
atividades.
E não há que se falar em cerceamento de defesa.
Existiu o saneamento do feito (fls. 290/291), quando se
oportunizou a realização de produção de prova pericial, com nomeação de
profissional qualificado e habilitado para tanto.
O MM. Juízo apresentou quesitos (fls. 290/291), também
as partes (fls. 298/299 e 302/304), para os quais houve resposta técnica (cf. fls.
506/185), feita referência a tudo que se analisou para a elaboração do laudo (fls.
334/520).
Registro que o Perito Judicial requereu às partes a
apresentação de documento contendo o estado de conservação do imóvel no início
da locação (fls. 327), evidentemente por ser parâmetro necessário para a

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comparação e consequente conclusão a respeito das condições de restituição.
A perícia foi realizada no dia 23.11.2018 (fls. 352).
Apresentado o laudo (fls. 334/520), foi oportunizada às partes manifestação, com
apresentação de esclarecimentos pelo Perito Judicial (fls. 547/564).
Então, o MM. Juízo 'a quo' deferiu a reunião de
documentos para demonstração dos reparos relacionados aos prejuízos suportados
pelo furto da rede de dados - lógica e telefonia (fls. 581), assinalando prazo, sob
pena de preclusão.
A apelante manifestou-se no processo logo após, mas sem
reunir esses documentos (fls. 583/588).
O processo é digital, permitindo concluir pela ciência
inequívoca do conteúdo da decisão de fls. 581.
De qualquer sorte, mesmo após a sentença, seja em
embargos de declaração, seja nessa apelação, a apelante nenhum documento
reuniu para se desincumbir de seu ônus probatório para o custeio dos reparos da
rede de dados lógica e telefonia.
No mais, justamente pela locação do imóvel logo após a
entrega das chaves, descabe se falar em lucros cessantes. Razoável e da
experiência que, após a desocupação, o imóvel fique certo período sem gerar
aluguéis, período de colocação dele no mercado e de tratativas para as condições da
nova locação.
O apelado não impôs resistência ao pedido de cobrança
dos aluguéis, mas reconheceu o pedido, exigindo aplicação do artigo 90 do Código
de Processo Civil, com responsabilização pelo pagamento de custas, despesas e
honorários.
E existiu sucumbência recíproca, cada litigante foi, em
parte, vencido e vencedor, o que exige a distribuição proporcional das custas e
despesas processuais.
Assim, o apelado deve arcar integralmente com as custas
e despesas relacionadas ao pedido de condenação no pagamento dos aluguéis (item
1 de fls. 11). E, já considerada a aplicação do artigo 85, § 11, do Código de Processo
Civil, também com o pagamento de honorários advocatícios fixados em 10% (dez por
cento) sobre o valor da condenação.

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Considerada a diferença entre a extensão pecuniária do
pedido de indenização (fls. 11) e daquele aqui reconhecido, com impacto importante
sobre o custo do litígio, a apelante deve responder integralmente pelas custas e
despesas respectivas (itens 2 e 3 de fls. 11).
Em relação aos honorários, trataria de forma igualitária as
partes, diante do excessivo proveito econômico obtido pelo apelado, mas por
vedação à reforma para pior, mantenho a condenação da apelante no pagamento
honorários advocatícios fixados em 5% (cinco por cento) sobre o valor da
condenação.
Pelo exposto, dou provimento parcial ao recurso, para
julgar parcialmente procedentes os pedidos e condenar o MUNICÍPIO no pagamento
de R$ 193.520,23, acrescidos de correção com base no IPCA-E a partir de dezembro
de 2018 (fls. 520) e juros segundo o índice de remuneração da caderneta de
poupança desde a citação.
Condeno o apelado ao pagamento integral das custas e
das despesas relacionadas ao pedido de condenação no pagamento dos aluguéis
(item 1 de fls. 11). E, já considerada a aplicação do artigo 85, § 11, do Código de
Processo Civil, também com o pagamento de honorários advocatícios fixados em
10% (dez por cento) sobre o valor da condenação.
E condeno a apelante ao pagamento integral das custas,
despesas e honorários periciais relacionadas ao pedido de indenização (itens 2 e 3
de fls. 11). E, igualmente já considerada a aplicação do artigo 85, § 11, do Código de
Processo Civil, condeno a apelante no pagamento honorários advocatícios fixados
em 5% (cinco por cento) sobre o valor da condenação.
SÁ MOREIRA DE OLIVEIRA
Relator