Tribunal: TJSP
Processo: 1018925-81.2019.8.26.0577
Classe: Apelação Cível / Despesas Condominiais
Órgão julgador: Arantes Theodoro
Órgão colegiado: 36a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-03-13
Data de publicação: 2020-03-13

Ementa:
Despesas de condomínio. Embargos à execução. Responsabilidade da adquirente que compreende as despesas vencidas anteriormente à aquisição, independentemente da data do ingresso na posse, assegurado o direito de regresso. Artigo 1.345 do Código Civil. Improcedência dos embargos que se impunha. Recurso provido.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2020.0000189182
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível no
1018925-81.2019.8.26.0577, da Comarca de São José dos Campos, em que é
apelante CONDOMINIO PORTAL DO PARQUE, é apelada MARIANY
FERNANDES DA SILVA GRAVITO DE CARVALHO (MENOR).
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 36a Câmara de Direito
Privado do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Deram
provimento ao recurso. V. U., de conformidade com o voto do relator, que
integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores WALTER
EXNER (Presidente) e PEDRO BACCARAT.
São Paulo, 13 de março de 2020.
ARANTES THEODORO
Relator
Assinatura Eletrônica

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Apelação Cível no 1018925-81.2019.8.26.0577 -Voto no 36.941
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APELAÇÃO
1018925-81.2019.8.26.0577
APELANTE
Condomínio Portal do Parque
APELADA
Mariany Fernandes da Silva Gravito de Carvalho
COMARCA
São José dos Campos 3a Vara Cível
VOTO No 36.941
EMENTA Despesas de condomínio. Embargos à
execução. Responsabilidade da adquirente que compreende as despesas
vencidas anteriormente à aquisição, independentemente da data do
ingresso na posse, assegurado o direito de regresso. Artigo 1.345 do
Código Civil. Improcedência dos embargos que se impunha. Recurso
provido.
Sentença cujo relatório se adota julgou procedentes
embargos opostos à execução fundada em crédito por despesas de condomínio.
O embargado apela e pede seja invertido tal desfecho.
Para tanto o recorrente afirma que segundo o artigo
1.345 do Código Civil o adquirente responde pelo débito condominial do
alienante, o que na espécie impunha reconhecer a responsabilidade da
executada pelo custeio das contribuições anteriores ao ingresso na posse.
Recurso regularmente processado e respondido.
O Ministério Público manifestou pelo desprovimento.
É o relatório.
O Juiz reconheceu que a embargante não respondia

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por contribuições condominiais vencidas anteriormente ao recebimento da
unidade.
No entanto, respeitado a convicção do douto julgador,
outra havia de ser a conclusão.
Realmente, o entendimento consolidado formado ainda
ao tempo da Lei 4.591/64 é no sentido de que a adquirente de imóvel responde
perante o condomínio pelas contribuições presentes e passadas, isto é, mesmo
pelas
vencidas
anteriormente
à
aquisição,
podendo
depois
voltar-se
regressivamente contra seu antecessor.
Aliás, o Código Civil hoje isso textualmente anuncia em
seu artigo 1.345:
“Artigo 1.345 - O adquirente de unidade responde
pelos débitos do alienante, em relação ao condomínio, inclusive multas e juros
moratórios.”
Compreende-se seja assim, eis que contribuições
condominiais têm natureza “propter rem”, vale dizer, ligam-se à coisa e por isso
a seguem no caso de alienação.
Nessa linha está, ainda, o posicionamento da Corte
incumbida de ditar a Inteligência da lei federal:
"1. A dívida relativa a cotas condominiais caracteriza
obrigação propter rem, isto é, acompanha a coisa. Daí porque a CEF, na
condição de adquirente do imóvel, é responsável pelo pagamento das cotas
condominiais, inclusive daquelas constituídas anteriormente à sua aquisição.
(...).” (Ag. no 540.488, rel. Min. Castro Filho).
O efetivo recebimento das chaves é pressuposto
elementar à formação dessa responsabilidade, eis que antes disso ocorrer o bem
ainda se acha na posse do vendedor.
No entanto, como se viu isso não significa que deva a
adquirente só responder pelas contribuições que se vencerem a partir daquele
momento, eis que o dispositivo legal é explícito ao anunciar que responsabilidade

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da adquirente abrange os débitos deixados pelo alienante.
Assim, no caso dos autos a embargante respondia por
todos os valores indicados pelo condomínio, sem prejuízo da possibilidade de
depois se voltar regressivamente contra o vendedor.
É verdade que, segundo lembra a Procuradoria de
Justiça, ao julgar o REsp. no 1.345.331-RS o Superior Tribunal de Justiça assim
dispôs sobre a legitimidade para responder por dívida condominial:
“a) O que define a responsabilidade pelo pagamento
das obrigações condominiais não é o registro do compromisso de compra e
venda, mas a relação jurídica material com o imóvel, representada pela imissão
na posse pelo promissário comprador e pela ciência inequívoca do condomínio
acerca da transação.
b) Havendo compromisso de compra e venda não
levado a registro, a responsabilidade pelas despesas de condomínio pode recair
tanto sobre o promitente vendedor quanto sobre o promissário comprador,
dependendo das circunstâncias de cada caso concreto.
c) Se ficar comprovado: (i) que o promissário
comprador se imitira na posse; e (ii) o condomínio teve ciência inequívoca da
transação, afasta-se a legitimidade passiva do promitente vendedor para
responder por despesas condominiais relativas a período em que a posse foi
exercida pelo promissário comprador.” (REsp. no 1.345.331-RS).
Note-se, contudo, que o aludido julgamento não tratou
do artigo 1.345 do Código Civil, segundo o qual o adquirente responde pelos
débitos deixados pelo alienante perante o condomínio, o que torna irrelevante
aquela decisão para a espécie.
Caso era, pois, de se julgar improcedentes os
embargos, o que agora ocorre, passando a embargante a arcar com custas e
honorários advocatícios, esses fixados em 10% do valor da causa nos termos do
artigo 85 § 2o do CPC.

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Em suma, dá-se provimento ao recurso.
(assinado digitalmente)
ARANTES THEODORO
Relator