Tribunal: TJSP
Processo: 1001099-11.2015.8.26.0471
Classe: Apelação Cível / Promessa de Compra e Venda
Órgão julgador: Erickson Gavazza Marques
Órgão colegiado: 5a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-03-31
Data de publicação: 2020-03-31

Ementa:
APELAÇÃO - COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA - RESCISÃO CONTRATUAL, CUMULADA COM PEDIDO DE DEVOLUÇÃO DE VALORES - RESTITUIÇÃO DAS PARTES AO "STATUS QUO ANTE" - RESSARCIMENTO DAS PARCELAS, PERMITIDA A RETENÇÃO DE 10% VISANDO COMPOR AS PERDAS DA VENDEDORA – PRECEDENTES - TERMO INICIAL DOS JUROS DE MORA A PARTIR DO TRÂNSITO EM JULGADO DA SENTENÇA - DEVOLUÇÃO DA COMISSÃO DE CORRETAGEM – VALORES

Ementa:
APELAÇÃO - COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA - RESCISÃO CONTRATUAL, CUMULADA COM PEDIDO DE DEVOLUÇÃO DE VALORES - RESTITUIÇÃO DAS PARTES AO "STATUS QUO ANTE" - RESSARCIMENTO DAS PARCELAS, PERMITIDA A RETENÇÃO DE 10% VISANDO COMPOR AS PERDAS DA VENDEDORA – PRECEDENTES - TERMO INICIAL DOS JUROS DE MORA A PARTIR DO TRÂNSITO EM JULGADO DA SENTENÇA - DEVOLUÇÃO DA COMISSÃO DE CORRETAGEM – VALORES COBRADOS DE FORMA ABUSIVA, SEM O DEVIDO ESCLARECIMENTO AO CONSUMIDOR – DEVOLUÇÃO DE FORMA SIMPLES, COM JUROS E CORREÇÃO MONETÁRIA - SENTENÇA REFORMADA - RECURSO DA RÉ PARCIALMENTE PROVIDO, PROVIDO O ADESIVO INTERPOSTO PELO AUTOR.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2020.0000227190
ACÓRDÃO
Vistos,
relatados
e
discutidos
estes
autos
de
Apelação
Cível
no
1001099-11.2015.8.26.0471, da Comarca de Porto Feliz, em que é apelante/apelado
QUEIROZ GALVÃO GOLD DESENVOLVIMENTO IMOBILIÁRIO LTDA, é
apelado/apelante ANDERSON ALVES CORDEIRO.
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 5a Câmara de Direito Privado do
Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Deram parcial provimento
ao recurso da ré e provimento ao adesivo do autor.V.U., de conformidade com o voto
do relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores MOREIRA VIEGAS
(Presidente sem voto), J.L. MÔNACO DA SILVA E JAMES SIANO.
São Paulo, 31 de março de 2020.
ERICKSON GAVAZZA MARQUES
Relator
Assinatura Eletrônica

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APELAÇÃO CÍVEL n° 1001099-11.2015.8.26.0471
Comarca : PORTO FELIZ 2a VARA
Juíza : Ana Cristina Paz Neri Vignola
Ação : Rescisão Contratual c.c. Restituição de valores
Apelantes/Apelados
:
QUEIROZ
GALVÃO
GOLD
DESENVOLVIMENTO
IMOBILIÁRIO
LTDA
e
ANDERSON ALVES CORDEIRO
VOTO No 31000
APELAÇÃO - COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA - RESCISÃO
CONTRATUAL, CUMULADA COM PEDIDO DE DEVOLUÇÃO DE
VALORES - RESTITUIÇÃO DAS PARTES AO “STATUS QUO ANTE” -
RESSARCIMENTO DAS PARCELAS, PERMITIDA A RETENÇÃO DE
10% VISANDO COMPOR AS PERDAS DA VENDEDORA

PRECEDENTES - TERMO INICIAL DOS JUROS DE MORA A PARTIR
DO TRÂNSITO EM JULGADO DA SENTENÇA - DEVOLUÇÃO DA
COMISSÃO DE CORRETAGEM
VALORES COBRADOS DE
FORMA ABUSIVA, SEM O DEVIDO ESCLARECIMENTO AO
CONSUMIDOR DEVOLUÇÃO DE FORMA SIMPLES, COM JUROS
E CORREÇÃO MONETÁRIA - SENTENÇA REFORMADA - RECURSO
DA RÉ PARCIALMENTE PROVIDO, PROVIDO O ADESIVO
INTERPOSTO PELO AUTOR.
Vistos.
Trata-se de ação de rescisão contratual c.c. restituição de
valores ajuizada por Anderson Alves Cordeiro em face de Queiroz
Galvão Gold Desenvolvimento Imobiliário Ltda, que a r. sentença de
fls. 451/455 julgou procedente em parte os pedidos, declarando a
rescisão do contrato e condenando a ré à devolução de 90% dos
valores pagos pelo autor, corrigidos monetariamente desde os
desembolsos e com juros de mora de 1% ao mês a contar da citação,
em parcela única. A r. sentença também condenou a ré ao pagamento

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de 80% das custas e despesas processuais e o autor ao pagamento da
diferença (20%). Por fim, determinou à ré o pagamento de honorários
advocatícios fixados em 10% sobre o valor a ser devolvido.
Inconformada, a ré apelou, argumentando, em síntese
que seria razoável a retenção de percentual não inferior a 30% dos
valores
desembolsados
pelo
apelado,
uma
vez
que
ficou
flagrantemente comprovada a desistência unilateral da promessa de
venda e compra por sua culpa. Esclarece que diante do momento
vivido pelo setor imobiliário queda de vendas é caso de aplicar o
entendimento explicitado pelo Superior Tribunal de Justiça no sentido
de que a retenção não deve ser em percentual inferior a 25% dos
valores pagos pelo apelado. Pondera que a enxurrada de desistências
influencia diretamente no andamento das obras para a conclusão do
empreendimento. Assevera que os juros de mora devem se dar a partir
do trânsito em julgado e não desde a citação. Afirma que o apelado
sucumbiu de maior parte de seus pedidos, razão pela qual deve arcar
com o pagamento das verbas de sucumbência. Requer seja dado
provimento ao recurso, reformando-se a sentença atacada.
O autor interpôs recurso adesivo, questionando o tópico
da sentença que julgou improcedente o pedido de devolução da
comissão de corretagem. Aduz que não foi ele quem contratou tal
serviço, mas os valores lhe foram impostos adesivamente. Insurge-se
em face da condenação ao pagamento de taxa condominial, diante do

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fato de não ter, em nenhum momento, recebido as chaves do imóvel.
Por fim, pugna pela exclusão da condenação ao pagamento de 20% das
custas processuais, uma vez que não lhe restou outra alternativa que
não ingressar com ação judicial. Requer seja dado provimento ao
recurso adesivo, modificando-se a sentença nos tópicos destacados.
Os recursos foram recebidos e respondidos.
É o relatório.
Afasto a preliminar de falta de impugnação específica da
sentença invocada pela ré em relação ao recurso adesivo intentado pelo
autor.
Ora, ao contrário do que alega a construtora apelada, o
autor, em suas razões, insurge-se especificamente em face de três
tópicos da sentença guerreada, quais sejam: comissão de corretagem,
taxa condominial e pagamento de 20% das custas, os quais foram
julgados de forma desfavorável a ele.
Não se vislumbra nenhuma falha no recurso intentado
pelo autor, capaz de culminar no seu não conhecimento, com
fundamento em ofensa ao princípio da dialeticidade, como pretende a
ré.
Passo ao exame do mérito recursal.

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Os contratos firmados em compromissos de venda e
compra de bem imóvel entre consumidor e construtora, em regra,
não permitem ao comprador a discussão de suas cláusulas e
condições e obriga o consumidor, hipossuficiente, a concordar com
o seu conteúdo, mesmo que abusivo.
Daí a necessidade de atuação do Poder Judiciário no
sentido de afastar os abusos negociais perpetrados pelas
construtoras com o escopo de garantir o equilíbrio contratual.
As partes firmaram compromisso de compra e venda
da unidade autônoma apartamento no 042, da torre 10, do
empreendimento denominado “Villa Matão Residencial”, na cidade
de Sumaré, pelo preço de R$ 140.912,17, com forma de pagamento
descrito no item IV do quadro resumo de fls. 24/25.
A discussão acerca da possibilidade do comprador
rescindir o contrato e reaver as quantias pagas é pacífica, tanto que
encontra respaldo em Súmulas de nossos tribunais.
O Tribunal de Justiça de São Paulo sumulou a questão
nos seguintes termos:
Súmula 1, do Tribunal de Justiça de São Paulo: “O
Compromissário
comprador
de
imóvel,
mesmo

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inadimplente, pode pedir a rescisão do contrato e
reaver as quantias pagas, admitida a compensação
com gastos próprios de administração e propaganda
feitos pelo compromissário vendedor, assim como com
o valor que se arbitrar pelo tempo de ocupação do
bem”.
Por sua vez, o Superior Tribunal de Justiça editou a
seguinte Súmula:
Súmula 543 do Superior Tribunal de Justiça: “Na
hipótese de resolução de contrato de promessa de
compra e venda de imóvel submetido ao Código de
Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata
restituição das parcelas pagas pelo promitente
comprador - integralmente, em caso de culpa
exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou
parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu
causa ao desfazimento”.
É incontroverso que a rescisão se deu por iniciativa do
adquirente.
A respeito do percentual de retenção, a jurisprudência
é pacífica no sentido de que ele deve ser fixado entre 10 e 30%,
posicionamento que passei a acompanhar.

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No caso dos autos, o entendo que o percentual de 10%
de retenção se mostra suficiente para ressarcir a totalidade das
despesas administrativas da ré, assim como no caso em questão,
quando o adquirente não chega a obter a posse do imóvel.
Nesse sentido, já se decidiu:
“FALTA DE INTERESSE DE AGIR. Imprescindibilidade de
manifestação judicial na hipótese de rescisão de compromisso
de compra e venda. Precedentes do STJ. Preliminar afastada.
IMPUGNAÇÃO À JUSTIÇA GRATUITA. Pedido formulado
em contestação e não apreciado na sentença. Nulidade
parcial reconhecida ex officio. Possibilidade de apreciação
direta pelo Tribunal. Aplicação da teoria da causa madura.
Art. 1.013, §3o, III, do CPC. Necessidade de comprovação de
que o impugnado não faz jus à benesse. Impugnado que
possui é professor e não possui bens. Situação compatível com
a benesse. Benefício mantido. COMPROMISSO DE COMPRA
E VENDA. RESCISÃO CONTRATUAL. Desistência do
comprador. Direito de devolução dos valores pagos pelo
comprador, de forma imediata e de uma só vez. Súmulas 1 a 3
do TJ/SP, Súmula 543 do STJ e art.53 do CDC. Comprador
que deu causa à rescisão. Retenção de integral que se
entremostra excessiva e abusiva. Retenção de 10% dos
valores pagos que é razoável, considerando que o autor não
teve a posse do bem, e se enquadra na jurisprudência
majoritária do Tribunal de Justiça de São Paulo. Dedução
de encargos sobre o imóvel. Impossibilidade. Autor que não
teve a posse do imóvel. Ausência de comprovação de
pagamento dos encargos pela vendedora. Comissão de
corretagem. Valor pago pelo comprador que não foi incluído
no cálculo dos valores a serem restituídos. Juros de mora a
partir da citação. Art. 405 do Código Civil. Sentença
reformada para determinar a incidência dos juros a partir do
trânsito em julgado. Honorários mantidos. Princípio da

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causalidade.
Recurso
parcialmente
provido”.
(TJSP; Apelação
1004837-76.2017.8.26.0005;
Relator
(a): Fernanda Gomes Camacho; Órgão Julgador: 5a Câmara de
Direito Privado; Foro Regional V - São Miguel Paulista - 1a
Vara Cível; Data do Julgamento: 24/09/2018; Data de
Registro: 24/09/2018) grifei.
Por tais razões, não vinga o argumento da ré no sentido
de que o percentual de retenção deveria ser maior, uma vez que o
imóvel poderá ser revendido a terceiros até mesmo com valor acima
daquele constante no contrato entabulado entre as partes, obtendo a
construtora, lucro com a revenda.
No que tange ao termo inicial dos juros moratórios,
tem razão a ré apelante.
Isso porque, de fato, quem deu causa à rescisão
contratual foi o adquirente, não havendo que se falar em mora da
vendedora. Assim, o termo inicial dos juros moratórios deve ser a
data do trânsito em julgado da sentença.
A insurgência do autor, no recurso adesivo, acerca da
cobrança indevida de comissão de corretagem merece acolhimento.
Perfilho o entendimento no sentido de que a cobrança
de comissão de corretagem é válida quando o consumidor é
esclarecido acerca dos valores a serem pagos a esse título, consoante

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julgamento no REsp repetitivo 1599511/SP, cuja tese foi fixada,
para os fins do artigo 1040 do Código de Processo Civil/2015, nos
seguintes termos:
“Validade da cláusula contratual que transfere ao
promitente-comprador a obrigação de pagar a
comissão de corretagem nos contratos de promessa
de compra e venda de unidade autônoma em regime
de incorporação imobiliária, desde que previamente
informado o preço total da aquisição da unidade
autônoma, com o destaque do valor da comissão de
corretagem” (Resp no 1599511/SP, Segunda Seção,
Rel. Min. PAULO DE TARSO SANSEVERINO, j.
24/08/2016).
Respeitado
o
entendimento
do
magistrado
sentenciante, não vinga a tese da ré no sentido de que o consumidor
recebeu informação adequada no momento da realização do contrato
acerca da comissão de corretagem.
Ora, o documento de fls. 24/25 não traz um destaque
acerca dos valores a serem pagos a esse título e, uma vez que o
autor afirma que não foi esclarecido devidamente acerca do valor a
ser pago a esse título, era ônus da ré a contraprova no sentido de que
o consumidor foi amplamente esclarecido e consentiu com a
cobrança de tais valores sem que se configurasse venda casada a
contratação, o que não se observa no caso em questão.

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Dessa forma, a condenação da ré à devolução dos
valores pagos a título de comissão de corretagem é medida que se
impõe, devendo tais valores ser corrigidos de acordo com a Tabela
Prática do Tribunal de Justiça de São Paulo desde o desembolso dos
valores e acrescidos de juros de mora a partir do trânsito em
julgado.
Por fim, o pedido do autor para que ficasse isento do
pagamento das cotas condominiais merece acolhimento.
Isso porque perfilho o entendimento, de acordo com o
posicionamento do Superior Tribunal de Justiça, no sentido de que
antes da entrega das chaves, as taxas condominiais não podem recair
sobre o compromissário comprador (STJ, REsp 489647/RJ, 3a
Turma, Rel. Min. Ari Pargendler, j. 15.04.03), sendo irrelevante que
as partes tenham estipulado em sentido contrário no contrato, diante
da nítida abusividade da convenção.
Diante da modificação da sentença e, tendo em vista o
maior decaimento por parte da ré em relação aos pedidos
formulados pelo autor, fica ela condenada ao pagamento integral
das custas e despesas processuais e honorários advocatícios fixados
em 10% sobre o valor da devolução devidamente atualizada.
E, para se evitar a oposição de embargos declaratórios

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visando meramente ao prequestionamento, e para viabilizar o acesso às
vias extraordinária e especial, considera-se prequestionada toda a
matéria infraconstitucional e constitucional deduzida nos autos, tendo
as questões relacionadas à controvérsia sido devidamente apreciadas
por este julgador, ainda que não tenha ocorrido a individualização de
cada um dos argumentos ou dispositivos legais invocados, aliás,
incapazes de infirmar a conclusão adotada, devendo as partes observar
o disposto no artigo 1.026, §2o, do Código de Processo Civil.
Em
decorrência
do
exposto,
DOU
PARCIAL
PROVIMENTO ao recurso da ré apenas para modificar o termo
inicial dos juros de mora e DOU PROVIMENTO ao recurso adesivo
interposto pelo autor, nos termos acima alinhavados.
ERICKSON GAVAZZA MARQUES
Relator