Tribunal: TJSP
Processo: 1001660-47.2020.8.26.0572
Classe: Apelação Cível / Promessa de Compra e Venda
Órgão julgador: Fernanda Gomes Camacho
Órgão colegiado: 5a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-12-18
Data de publicação: 2020-12-18

Ementa:
COMPRA E VENDA. LOTEAMENTO. RESCISÃO. Iniciativa do comprador. Irretroabilidade da Lei 13.786/2018. Não aplicável, sob pena de afronta ao art. 5o, XXXVI, CF. Devolução dos valores de uma só vez, com percentual de retenção pela vendedora. Súmulas 01, 02 e 03, TJSP. Majoração do percentual de retenção dos valores pagos de 10% para 25%, pois é razoável e se amolda ao que vem sendo adotado pelo STJ.

Ementa:
COMPRA E VENDA. LOTEAMENTO. RESCISÃO. Iniciativa do comprador. Irretroabilidade da Lei 13.786/2018. Não aplicável, sob pena de afronta ao art. 5o, XXXVI, CF. Devolução dos valores de uma só vez, com percentual de retenção pela vendedora. Súmulas 01, 02 e 03, TJSP. Majoração do percentual de retenção dos valores pagos de 10% para 25%, pois é razoável e se amolda ao que vem sendo adotado pelo STJ. A retenção das arras mais percentual dos valores pagos pelo compromissário comprador implicaria em excesso. Taxa de fruição pela ocupação do imóvel. Lote sem edificação. Indenização indevida. Multa contratual. Não cabível cumulação, ante a percentagem fixada de retenção. Correção monetária. A partir de cada desembolso. Juros de mora a partir do trânsito em julgado. Autor que deu causa à rescisão. Inexistência de mora da vendedora. Sentença parcialmente reformada, para condenar a ré a devolução de 75% dos valores pagos, nos termos da fundamentação. Sucumbência recíproca. Recurso parcialmente provido.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2020.0001046096
ACÓRDÃO
Vistos,
relatados
e
discutidos
estes
autos
de
Apelação
Cível
no
1001660-47.2020.8.26.0572, da Comarca de São Joaquim da Barra, em que são apelantes
LOTEAMENTO SAO JOAQUIM DA BARRA I - SPE LTDA e SAN MARINO
EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA., é apelado CARLOS EDUARDO
RUVIERO DE SOUSA.
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 5a Câmara de Direito Privado do
Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Deram provimento em
parte ao recurso. V. U., de conformidade com o voto do relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores MOREIRA VIEGAS
(Presidente sem voto), A.C.MATHIAS COLTRO E ERICKSON GAVAZZA MARQUES.
São Paulo, 18 de dezembro de 2020.
FERNANDA GOMES CAMACHO
Relatora
Assinatura Eletrônica

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Apelação Cível no 1001660-47.2020.8.26.0572 - 2
Apelação Cível no 1001660-47.2020.8.26.0572
Relatora: Fernanda Gomes Camacho
Órgão Julgador: 5a Câmara de Direito Privado
Apelantes: Loteamento Sao Joaquim da Barra I - Spe Ltda, San Marino Empreendimentos
Imobiliários Ltda.
Apelado: Carlos Eduardo Ruviero de Sousa
Comarca: São Joaquim da Barra - 2a Vara
Processo de Origem: 1001660-47.2020.8.26.0572
Juiz(íza) Prolator(a): Renê José Abrahão Strang
VOTO no 14841
COMPRA E VENDA. LOTEAMENTO. RESCISÃO. Iniciativa
do comprador. Irretroabilidade da Lei 13.786/2018. Não aplicável,
sob pena de afronta ao art. 5o, XXXVI, CF. Devolução dos valores
de uma só vez, com percentual de retenção pela vendedora.
Súmulas 01, 02 e 03, TJSP. Majoração do percentual de retenção
dos valores pagos de 10% para 25%, pois é razoável e se amolda
ao que vem sendo adotado pelo STJ. A retenção das arras mais
percentual dos valores pagos pelo compromissário comprador
implicaria em excesso. Taxa de fruição pela ocupação do imóvel.
Lote sem edificação. Indenização indevida. Multa contratual. Não
cabível cumulação, ante a percentagem fixada de retenção.
Correção monetária. A partir de cada desembolso. Juros de mora a
partir do trânsito em julgado. Autor que deu causa à rescisão.
Inexistência de mora da vendedora. Sentença parcialmente
reformada, para condenar a ré a devolução de 75% dos valores
pagos, nos termos da fundamentação. Sucumbência recíproca.
Recurso parcialmente provido.
Vistos.
Trata-se de ação relativa a compromisso de compra e
venda de imóvel julgada procedente pela r. sentença de fls. 166/169, cujo
relatório fica adotado, para declarar a rescisão do contrato e condenar a ré à
devolução de 90% dos valores pagos pelo autor, retendo a diferença de 10%,
compensando-se, ainda, os valores em atraso referentes aos débitos tributários
incidentes sobre o imóvel durante a vigência do contrato, bem como aqueles
relativos ao consumo de água e energia elétrica, e a multa de 2% (dois por cento)
sobre o valor de eventual débito em atraso. Determinou que os valores sejam
corrigidos a partir do respectivo desembolso, incidindo juros de mora de 1% ao
mês desde a citação. Pela sucumbência, condenou a ré ao pagamento das
custas e despesas processuais, além dos honorários advocatícios fixados em

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10% sobre o valor da condenação. No mais, julgou extinto o processo, sem
resolução do mérito, em relação à corré San Marino Negócios Imobiliários Ltda e
condenou o autor ao pagamento de honorários sucumbenciais arbitrados em 10%
do valor atribuído à causa, observada a gratuidade processual. No mais, julgou
improcedente o pedido formulado pelo réu de indenização pela fruição do imóvel
(fls.177/178).
Inconformada, apela a ré (fls.181/202), sustentando,
em síntese, que a sentença desqualificou em sua integralidade a multa contratual
existente no contrato celebrado. Foi reconhecido em outro processo (n.
1003246-61.2016.8.26.0572), em trâmite junto à 2a Vara Cível da Comarca de
São Joaquim da Barra/SP, a aplicação da multa contratual convencionada. Não
deu causa à rescisão contratual. Deve ser determinada a retenção de valores na
forma como fixada entre as partes. O apelado poderia ter cedido ou transferido
seus direitos a terceiros, assim, teria evitado o prejuízo de não receber todo o
valor desembolsado. Tem o direito de receber valor em razão da fruição por parte
do recorrido. A correção monetária deve ter incidência a partir do ajuizamento da
demanda. O termo inicial dos juros de mora na hipótese de devolução de valores
decorrente de resolução de compromisso de compra e venda por iniciativa do
promitente comprador é a data do trânsito em julgado da decisão. Deve ser
aplicada a Lei n. 13.786/2018. Requer a reforma da r. sentença.
A parte contrária apresentou contrarrazões, refutando
os argumentos da apelante (fls.234/242).
Regularmente processado e preparado o recurso
(fls.203/204).
É o relatório.
O recurso comporta parcial provimento.
É incontroverso que, em 08 de outubro de 2011, foi
celebrado, entre as partes, compromisso de compra e venda de imóvel, pelo qual
o autor adquiriu um terreno denominado Lote 14 Quadra 31, no loteamento
denominado “Alto da Barra”, na cidade de São Joaquim da Barra, pelo valor de
R$53.308,50 (fls.20/33).
Aplica-se o Código de Defesa do Consumidor à relação

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jurídica entre as partes, nos termos dos arts. 2o e 3o do referido código.
Por outro lado, não se aplica ao caso a Lei no
13.786/2018, sob pena de afronta ao art. 5o, XXXVI, da Constituição Federal (a lei
não prejudicará o direito adquirido, o ato jurídico perfeito e a coisa julgada), já que
o contrato foi celebrado antes de dezembro de 2018.
O direito do compromissário comprador de imóvel à
rescisão do contrato, com restituição das quantias pagas, de uma só vez, já foi
sedimentado por este E. Tribunal de Justiça, através das Súmulas no 01, 02 e 03:
Súmula 1: “O compromissário comprador de imóvel, mesmo
inadimplente, pode pedir a rescisão do contrato e reaver as quantias pagas,
admitida a compensação com gastos próprios de administração e
propaganda feitos pelo compromissário vendedor, assim como com o valor
que se arbitrar pelo tempo de ocupação do bem”.
Súmula 2: A devolução das quantias pagas em contrato de
compromisso de compra e venda de imóvel deve ser feita de uma só vez,
não se sujeitando à forma de parcelamento prevista para a aquisição.
Súmula 3: “Reconhecido que o compromissário comprador
tem direito à devolução das parcelas pagas por conta do preço, as partes
deverão
ser
repostas
ao
estado
anterior,
independentemente
de
reconvenção”.
O contrato firmado prevê, em seu parágrafo único da
cláusula vigésima quinta que a parte que der causa à rescisão contratual obriga-
se ao pagamento da multa compensatória no percentual de 10% a incidir sobre o
valor do contrato, sem prejuízo das demais cominações contidas no pacto (fls.30).
Cumpre consignar que a cláusula supracitada coloca o
consumidor em desvantagem exagerada, além de ser incompatível com a
equidade, sendo nula de pleno direito, nos termos do artigo 51, inciso IV, do
Código de Defesa do Consumidor.
Com relação à retenção de arras cumulativamente com
retenção de parte dos valores pagos, confira-se trecho de julgado desta Câmara:
“A retenção das arras e mais percentual dos valores
pagos pela compromissária compradora implicaria em excesso”
(Apelação n.1000023-81.2017.8.26.0664. Rel: James Siano.
J.12.12.2017).
Com efeito, a perda de valores pagos tem caráter
compensatório. Tem também função reparatória. Impede o enriquecimento sem
causa, penaliza o moroso, sanciona os devedores que cientes da obrigação

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contratada, deram causa à rescisão do contrato.
A
perda
repara
o
dano
causado,
já
que
a
indisponibilidade temporária do bem pela compra feita sem o seu devido
pagamento foi causa eficiente para impedir a vendedora de oferecer o imóvel a
outrem e deste eventualmente obter a aquisição e até mesmo o pagamento do
preço avençado.
A retenção de apenas 10% dos valores pagos,
conforme determinado na r. sentença, é insuficiente para compensar os gastos
administrativos com a venda do imóvel.
Entendo razoável e adequada a majoração do
percentual de retenção fixado em sentença para 25% dos valores pagos a título
de parcelas contratuais, pois se amolda ao parâmetro que vem sendo adorado
pelo Superior Tribunal de Justiça:
“DIREITO CIVIL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE
IMÓVEL. RESCISÃO. INADIMPLÊNCIA DO COMPRADOR. DEVOLUÇÃO
DOS VALORES PAGOS. CABIMENTO. RETENÇÃO DE PARTE DOS
VALORES
PELO
VENDEDOR.
INDENIZAÇÃO
PELOS
PREJUÍZOS
SUPORTADOS. CABIMENTO. ARRAS. SEPARAÇÃO.
1. A rescisão de um contrato exige que se promova o
retorno das partes ao status quo ante, sendo certo que, no âmbito dos
contratos de promessa de compra e venda de imóvel, em caso de rescisão
motivada por inadimplência do comprador, a jurisprudência do STJ se
consolidou no sentido de admitir a retenção, pelo vendedor, de parte das
prestações pagas, como forma de indenizá-lo pelos prejuízos suportados,
notadamente as despesas administrativas havidas com a divulgação,
comercialização e corretagem, o pagamento de tributos e taxas incidentes
sobre o imóvel e a eventual utilização do bem pelo comprador.
2. O percentual de retenção fixado por esta Corte entre
10% e 25% deve ser arbitrado conforme as circunstâncias de cada caso”
(Recurso Especial no 1.224.921
PR, Min. Rel. Nancy Andrighi, data de
julgamento: 26/04/2011).
“AGRAVO
REGIMENTAL.
RECURSO
ESPECIAL.
AUSÊNCIA
DE
FUNDAMENTAÇÃO.
INEXISTÊNCIA.
PROMESSA.
COMPRA
E
VENDA.
DESISTÊNCIA.
PROMITENTE
COMPRADOR.
VALORES PAGOS. RESTITUIÇÃO. RETENÇÃO. 25% (VINTE E CINCO
POR CENTO). JUROS DE MORA. TERMO INICIAL. DECISÃO JUDICIAL.
PARCIAL PROVIMENTO. 1. Não é deficiente em sua fundamentação o
julgado que aprecia as questões que lhe foram submetidas, apenas que em
sentido contrário aos interesses da parte. 2. A desistência do promitente
comprador, embora admitida por esta Corte, rende ao promitente vendedor o
direito de reter até 25% (vinte e cinco por cento) dos valores por aquele
pagos a qualquer título, desde que não supere o contratualmente estipulado.

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3. "Na hipótese de resolução contratual do compromisso de compra e venda
por simples desistência dos adquirentes, em que postulada, pelos autores, a
restituição das parcelas pagas de forma diversa da cláusula penal
convencionada, os juros moratórios sobre as mesmas serão computados a
partir do trânsito em julgado da decisão." (REsp 1008610/RJ, Rel. Ministro
ALDIR PASSARINHO JUNIOR, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 26/03/2008,
DJe 03/09/2008). 4. Agravo regimental a que se dá parcial provimento” (AgRg
no Recurso Espacial no 927.433 DF, Ministra Relatora: Maria Isabel Gallotti,
data de julgamento: 14/02/2012).
Ante a percentagem fixada, não há que se falar em
cumulação com multa de 2%.
O
valor
a ser devolvido deve ser atualizado
monetariamente desde cada desembolso, excluindo-se eventuais encargos
moratórios decorrentes de pagamento após o vencimento, a fim de garantir a
correção frente à inflação observada no período. Frise-se que a correção
monetária não implica em aumento do valor a ser restituído, mas recomposição
do valor da moeda desde a data em que foi desembolsada pelos autores.
Nesse sentido:
“RESTITUIÇÃO DE VALORES - Compromisso de compra e
venda - Parcial procedência do pedido - Inconformismo das partes -
Acolhimento parcial - Rescisão do contrato - Possibilidade de retenção de
parte do montante pago pelo compromissário comprador para ressarcimento
dos gastos com a administração do empreendimento - Retenção de 20% e
devolução de 80% da quantia paga - Correção monetária que deve incidir
desde o efetivo desembolso - Validade da cobrança de comissão de
corretagem - Valor informado previamente ao consumidor, com o necessário
destaque acerca do valor da comissão - Negócio concretizado -
Impossibilidade de restituição - Juros moratórios cuja incidência se inicia a
partir do trânsito em julgado - Mora dos compradores - Precedente do
Colendo Superior Tribunal de Justiça - Aplicação do disposto no art. 252 do
RITJSP - Sentença reformada em parte - Recursos parcialmente providos”
(Apelação no 1006555-61.2015.8.26.0011, Desembargador Relator: J.L.
Mônaco da Silva, data de julgamento: 17/05/2017, 5a Câmara de Direito
Privado TJSP). (g.n.)
Os juros de mora, entretanto, são devidos a partir do
trânsito em julgado da decisão que fixa o valor a ser devolvido, pois,
considerando que o comprador deu causa à rescisão, não houve mora da
vendedora.
Aplica-se ao caso o entendimento firmado pelo
Superior Tribunal de Justiça em sede de Recurso Especial Repetitivo (Tema

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1002):
“Nos compromissos de compra e venda de unidades
imobiliárias anteriores à Lei no 13.786/2018, em que é pleiteada a
resolução do contrato por iniciativa do promitente comprador de forma
diversa da cláusula penal convencionada, os juros de mora incidem a
partir do trânsito em julgado da decisão”.
Quanto à taxa de fruição do imóvel, em que pese a
argumentação da ré, incabível sua aplicação pela ocupação do imóvel, tendo em
vista se tratar de lote sem edificação, em que a posse não acarreta vantagem
econômica.
Assim, a r. sentença deve ser parcialmente reformada,
para condenar a ré à devolução de 75% dos valores pagos pelo autor, excluídos
eventuais encargos moratórios, acrescidos de juros de mora de 1% ao mês, a
partir do trânsito em julgado, além de correção monetária, a contar da data do
desembolso. Mantida a compensação de débitos tributários incidentes sobre o
imóvel durante a vigência do contrato, bem como aqueles relativos ao consumo
de água e energia elétrica.
Para
fins
de
prequestionamento,
consideram-se
incluídas no acórdão todas as matérias suscitadas pelas partes, objeto do
presente recurso.
Pela sucumbência recíproca, o autor arcará com 25%
das custas e despesas processuais e a ré com 75% das custas e despesas
processuais. Fixo honorários advocatícios em 15% do valor da condenação,
sendo devidos na mesma proporção, ou seja, 25% pelo autor e 75% pela ré.
Ante o exposto, dá-se parcial provimento ao recurso,
nos termos da fundamentação supra.
FERNANDA GOMES CAMACHO
Relatora