Tribunal: TJSP
Processo: 1001181-31.2020.8.26.0127
Classe: Apelação Cível / Associação
Órgão julgador: Miguel Brandi
Órgão colegiado: 7a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-09-11
Data de publicação: 2020-09-11

Ementa:
AÇÃO DE COBRANÇA – Rateio de serviços prestados por associação de moradores – Sentença que a julgou improcedente – Insurgência da associação autora – Alegação de que restaram demonstrados os serviços prestados pela associação autora que beneficiaria o terreno dos requeridos/apelados – Cabimento – STJ que julgou Recurso Repetitivo tratando sobre o tema (REsp n.o 1.280.871/SP – Tema 882),

Ementa:
AÇÃO DE COBRANÇA – Rateio de serviços prestados por associação de moradores – Sentença que a julgou improcedente – Insurgência da associação autora – Alegação de que restaram demonstrados os serviços prestados pela associação autora que beneficiaria o terreno dos requeridos/apelados – Cabimento – STJ que julgou Recurso Repetitivo tratando sobre o tema (REsp n.o 1.280.871/SP – Tema 882), segundo o qual "as taxas de manutenção criadas por associações de moradores não obrigam os não associados ou que a elas não anuíram" – Subsistência, contudo, da obrigação de contribuir com o rateio dos gastos para a conservação e melhoria do loteamento/condomínio, sob pena de enriquecimento às custas dos demais proprietários de lotes – Entendimento que está consignado no mesmo REsp, em voto-vista convergente da Min. Maria Isabel Gallotti – Inteligência dos arts. 2o, § 8o, e 36-A da Lei 6.766/79 – Precedentes desta Câmara – Sentença reformada – RECURSO PROVIDO.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2020.0000738786
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível no
1001181-31.2020.8.26.0127, da Comarca de Carapicuíba, em que é apelante
ASSOCIAÇAO DOS AMIGOS DAS TERRAS DO MADEIRA, é apelada JANAÍNA
SARTAUSKIS LUDITZA.
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 7a Câmara de Direito Privado
do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Deram provimento ao
recurso. V. U., de conformidade com o voto do relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores LUIZ ANTONIO
COSTA (Presidente sem voto), LUIS MARIO GALBETTI E MARY GRÜN.
São Paulo, 11 de setembro de 2020.
MIGUEL BRANDI
Relator
Assinatura Eletrônica

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Apelação Cível no 1001181-31.2020.8.26.0127 -Voto no
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VOTO No: 2020/33802
APEL.No: 1001181-31.2020.8.26.0127
COMARCA: CARAPICUÍBA
APTE. : ASSOCIAÇÃO DOS AMIGOS DAS TERRAS DO MADEIRA
APDO. : SÉRGIO LUDITZA E OUTRO
JUÍZA : LEILA FRANÇA CARVALHO MUSSA
AÇÃO DE COBRANÇA Rateio de serviços prestados por
associação de moradores Sentença que a julgou improcedente
Insurgência da associação autora Alegação de que restaram
demonstrados os serviços prestados pela associação autora que
beneficiaria o terreno dos requeridos/apelados Cabimento
STJ que julgou Recurso Repetitivo tratando sobre o tema
(REsp n.o 1.280.871/SP Tema 882), segundo o qual “as taxas
de manutenção criadas por associações de moradores não
obrigam os não associados ou que a elas não anuíram”
Subsistência, contudo, da obrigação de contribuir com o rateio
dos
gastos
para
a
conservação
e
melhoria
do
loteamento/condomínio, sob pena de enriquecimento às custas
dos demais proprietários de lotes Entendimento que está
consignado no mesmo REsp, em voto-vista convergente da
Min. Maria Isabel Gallotti Inteligência dos arts. 2o, § 8o, e 36-
A da Lei 6.766/79 Precedentes desta Câmara Sentença
reformada RECURSO PROVIDO.
Trata-se de apelação, interposta contra a sentença de fls.
179/185, que julgou improcedente a ação de cobrança ajuizada pela
apelante em face dos apelados, bem como a prescrição das pretensões
formuladas vencidas até 13 de fevereiro de 2017, condenando a autora a
autora ao pagamento de custas e despesas processuais, bem como
honorários advocatícios, fixados em 10% do valor da ação, extinguindo a
ação com resolução de mérito nos termos do art. 487, inciso II, do Código
de Processo Civil.
Embargos declaratórios opostos pela autora às fls.
188/208, rejeitados pela decisão de fls. 216/217.
Inconformada, apela a autora (fls. 220/249), alegando,

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em preliminar, o cerceamento de prova em razão do julgamento
antecipado da lide. No mérito, defende que o Tema Repetitivo 882 do
Superior Tribunal de Justiça deve ter seus efeitos “modulados”, de forma
que o Tema não seria aplicável “aos casos em que há contrato-padrão
devidamente registrado, havendo, ainda, a possibilidade de cobrança com
fundamento na vedação ao enriquecimento sem causa, nos termos do Voto-
vista da Ministra Isabel Galotti no Tema 882 do STJ. Alega, ainda, que a
questão estaria suspensa por pela existência do Tema 492 do Supremo
Tribunal Federal.
Assevera, outrossim, que o fato de contrato-padrão
estar devidamente registrado em cartório e constante da matrícula do
imóvel, afastaria a aplicação do Tema 882 do STJ.
Aduz, outrossim, que o posicionamento do STJ seria
anterior às alterações trazidas pela Lei n.o 13.465, 11 de julho de 2017, que
seria corroborada pela Lei Estadual n.o 16.879, de 20 de dezembro de
2018.
Aduz, por fim, a prescrição fundada no enriquecimento
sem causa seria decenal. Invoca precedentes que esposariam de seu
entendimento. Pugna pelo provimento do recurso, acolhendo-se a
preliminar de nulidade da sentença por cerceamento de defesa ou, no
mérito, pela procedência da ação.
Contrarrazões apresentadas às fls. 255/271.
Este apelo chegou ao Tribunal em 28.07.2020, sendo a
mim distribuído livremente em 04.08.2020, com conclusão final na mesma
data (fls. 273). Estudos e voto concluídos em 14.08.2020.

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Breve relato.
Rejeito a preliminar de nulidade de sentença por
cerceamento de defesa; o julgamento antecipado da lide foi perfeitamente
adequado no caso, em que o conjunto fático probatório é tal que permite a
formação da convicção do julgador.
No mérito, o recurso merece provimento.
É entendimento pacífico nesta Câmara aquele segundo
o qual, a aplicação do princípio da livre associação, insculpido no art. 5o,
inciso XX, da Constituição Federal, segundo o qual “ninguém poderá ser
compelido a associar-se ou a permanecer associado”, não pode redundar
em locupletamento ilícito, em que o proprietário ou morador de imóvel
atendido por associação de moradores, recebe seus serviços, usufruindo
direta ou indiretamente deles, e fica isento do rateio das respectivas
despesas, onerando em demasia os demais proprietários, que teriam que
assumir proporcionalmente a sua cota parte, em detrimento do art. 884 do
Código Reale1.
Desta feita, sendo comprovada a realização dos
serviços prestados pela associação, conforme fartamente documentado, de
rigor a contraprestação por parte do recorrente.
O proprietário ou morador de imóvel que se situa em
área administrada por condomínio/associação de moradores não pode ficar
isento do pagamento de rateio das despesas incidentes sobre a área onde
seu imóvel está situado, ou de cota parte incidente sobre o bem, pois se
tratam, à evidência, de despesas e serviços que repercutiram a seu favor.
1 CC, “Art. 884. Aquele que, sem justa causa, se enriquecer à custa de outrem, será obrigado a restituir o
indevidamente auferido, feita a atualização dos valores monetários”.

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Os valores objeto da cobrança se referem à taxa de
despesas de manutenção, segurança e melhorias de interesse de todos os
proprietários/residentes
no
condomínio/loteamento,
inclusive
dos
apelados, sendo certo que a ninguém é lícito beneficiar-se daquilo que não
contribuiu.
O
não
pagamento
implicaria
em
verdadeiro
enriquecimento sem causa, na medida em que, os serviços prestados
acarretam a valorização do imóvel, ou o conforto de sua utilização, sem
ignorar que os demais proprietários de lotes teriam que arcar,
indevidamente, com a cota parte dos apelados, em ofensa ao art. 884, do
Código Civil.
Diante dos documentos trazidos pela autora, restou
comprovado ser ela responsável pelos serviços de manutenção do
condomínio, que geram as despesas cujo rateio pretende obter dos
apelados.
Sobre o tema, iterativa a jurisprudência desta Corte:
“AÇÃO DECLARATÓRIA DE INEXIGIBILIDADE DE DÉBITO
COBRANÇA DE COTAS CONDOMINIAIS LOTEAMENTO
Obrigatoriedade de pagamento no rateio das despesas pela
fruição de benefícios e serviços prestados, sob pena de
enriquecimento indevido Danos morais afastados DERAM
PROVIMENTO AO RECURSO DO RÉU e NEGARAM
PROVIMENTO AO RECURSO DO AUTOR.” (Apelação Cível no
0116342-56.2007.8.26.0000 Relator Des. Gilberto Moreira j. em
28/03/2012).

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“LOTEAMENTO - Ação de cobrança de taxa de manutenção -
Improcedência - Administração exercida por associação civil -
Equiparação a condomínio fechado - Obrigatoriedade do
pagamento, diante dos serviços que são postos à disposição dos
proprietários - Ausência de ofensa ao artigo 5o, XX da
Constituição Federal - Recurso provido.” (Apelação Cível n.
144.973-4, São Paulo, 3a Câmara de Direito Privado do TJSP,
Rel. Des. Carlos Roberto Gonçalves, em 14.03.00, Unânime, “in”
JUIS, Edição no 30).
Inegável que a propriedade dos requeridos/apelados é
valorizada, visto que terrenos localizados em condomínios/loteamentos
fechados são mais valorizados no mercado, tendo em vista o fator
segurança, além da conservação de toda a área interna. Não se trata apenas
de vedação ao enriquecimento sem causa, mas de questão ética, na medida
em que não se pode conceber que os demais proprietários arquem com
todas as despesas e os apelados usufrua dos benefícios sem contribuir para
tanto.
Inadmissível, assim, a ausência de contraprestação.
Esta compreensão não confronta com o entendimento
do STJ, que assim se consolidou recentemente, sob o rito dos recursos
repetitivos:
“Para efeitos do art. 543-C do CPC, firma-se a seguinte tese: 'As
taxas de manutenção criadas por associações de moradores não
obrigam os não associados ou que a elas não anuíram'.” (Resp.

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1.280.871/SP, Rel. para acórdão Min. Marco Buzzi, j. em
11.03.2015 pela 2a Seção).
No voto-vista proferido pela Ministra Maria Isabel
Gallotti, nesse mesmo REsp foram distinguidas duas situações. Vejamos:
“Penso que o fundamento de enriquecimento ilícito, constante no
art. 884 do Código civil, não está abrangido na tese proposta. O
que não podem as associações é cobrar uma taxa que foi fixada
unilateralmente pelos participantes e exigir que não associados a
paguem. Diversamente, a taxa de condomínio propriamente dito,
legalmente instituído, obriga a todos os condôminos e deve ser
fixada de acordo com as regras regulamentares e legais
pertinentes, especialmente o quorum de deliberação. A
associação não pode impor taxas, sob qualquer nome ou título,
para pagamento pelos não associados.
Mas nada obsta, mesmo que aprovada essa tese repetitiva, que
uma determinada associação ajuíze ação contra um determinado
morador de condomínio, loteamento, bairro, e alegue: faço
serviço de limpeza, tenho uma guarita para segurança, entrego a
correspondência na casa de todos. Nesta ação, ele seria cobrado
não do valor de taxa estipulada pela associação, mas apenas
daquilo que o beneficia e na medida do benefício. A causa de
pedir não seria a mera inadimplência de uma taxa imposta
unilateralmente pela associação, não se sabendo se na medida
do benefício proporcionado ao morador réu”.
Como visto, a tese definida pelo STJ diz respeito tão

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somente à mera cobrança de “taxa” de administração e não abrange a
pretensão de cobrança de rateio de despesas por serviços efetivamente
prestados em favor de todos, fundada na proibição do enriquecimento sem
causa, que poderá ser provida se comprovado o benefício ao suposto
devedor.
De todo modo, os arts. 2o, § 8o, e 36-A, ambos da Lei
6.766/79, autorizam a cobrança. Vejamos a literalidade dos dispositivos:
“Art. 2o. O parcelamento do solo urbano poderá ser feito
mediante loteamento ou desmembramento, observadas as
disposições desta Lei e as das legislações estaduais e municipais
pertinentes.
(...)
§ 8o Constitui loteamento de acesso controlado a modalidade de
loteamento, definida nos termos do § 1o deste artigo, cujo
controle de acesso será regulamentado por ato do poder público
Municipal, sendo vedado o impedimento de acesso a pedestres ou
a condutores de veículos, não residentes, devidamente
identificados ou cadastrados. (Incluído pela Lei no 13.465, de
2017)”
(...)
Art. 36-A. As atividades desenvolvidas pelas associações de
proprietários de imóveis, titulares de direitos ou moradores em
loteamentos ou empreendimentos assemelhados, desde que não
tenham fins lucrativos, bem como pelas entidades civis
organizadas em função da solidariedade de interesses coletivos
desse público com o objetivo de administração, conservação,
manutenção, disciplina de utilização e convivência, visando à
valorização dos imóveis que compõem o empreendimento, tendo
em vista a sua natureza jurídica, vinculam-se, por critérios de
afinidade, similitude e conexão, à atividade de administração de
imóveis. (Incluído pela Lei no 13.465, de 2017)”.

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Anoto que a Lei no 13.465/2017, que modificou a Lei no
6.766/79 (art. 78), é posterior aos REsp's 1.439.163-SP (de 2016) e
1.280.871-SP (de 2015) e embora, mereça maiores reflexões, deve ser
aplicada ao caso em tela.
Por
todo
o
exposto,
pelo
meu
voto,
DOU
PROVIMENTO AO RECURSO ao recurso, invertendo os ônus
sucumbenciais fixados em sentença, bem assim majorando os honorários
advocatícios para 15% do valor atualizado da causa (10% em Primeira
Instância e 5% nesta), nos termos do art. 85, §11, do CPC.
MIGUEL BRANDI
Relator