Tribunal: TJSP
Processo: 1001763-68.2014.8.26.0506
Classe: Apelação Cível / Taxa de Serviços de Assessoria Técnico Jurídico Imobiliária - SATI
Órgão julgador: Erickson Gavazza Marques
Órgão colegiado: 5a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-03-04
Data de publicação: 2020-03-16

Ementa:
COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA - INDENIZATÓRIA - ATRASO PARA ENTREGA DE UNIDADE IMOBILIÁRIA - VALIDADE DA CLÁUSULA DE TOLERÂNCIA PREVISTA EM CONTRATO – SÚMULA 164 DO TRIBUNAL DE JUSTIÇA DE SÃO PAULO – MORA DA RÉ, NO ENTANTO, QUE NÃO PODE SER RECONHECIDA, DIANTE DA INADIMPLÊNCIA DOS AUTORES NA QUITAÇÃO DO DÉBITO – CONDENAÇÃO DA MULTA MORATÓRIA E DOS LUCROS CESSANTES AFASTADA - COMISSÃO DE

Ementa:
COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA - INDENIZATÓRIA - ATRASO PARA ENTREGA DE UNIDADE IMOBILIÁRIA - VALIDADE DA CLÁUSULA DE TOLERÂNCIA PREVISTA EM CONTRATO – SÚMULA 164 DO TRIBUNAL DE JUSTIÇA DE SÃO PAULO – MORA DA RÉ, NO ENTANTO, QUE NÃO PODE SER RECONHECIDA, DIANTE DA INADIMPLÊNCIA DOS AUTORES NA QUITAÇÃO DO DÉBITO – CONDENAÇÃO DA MULTA MORATÓRIA E DOS LUCROS CESSANTES AFASTADA - COMISSÃO DE CORRETAGEM – LEGITIMIDADE DAS RÉS PARA DEVOLUÇÃO – COBRANÇA ABUSIVA – DEVOLUÇÃO DE FORMA SIMPLES - RECURSO ESPECIAL AFETADO PELO RITO REPETITIVO – AUSÊNCIA DE PREVISÃO EXPRESSA NO CONTRATO - AÇÃO PARCIALMENTE PROCEDENTE – RECURSO DOS AUTORES NÃO PROVIDO E, APELO DAS REQUERIDAS, PARCIALMENTE PROVIDO.

Inteiro teor:
TRIBUNAL DE JUSTIÇA
PODER JUDICIÁRIO
São Paulo
Registro: 2020.0000189855
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível no
1001763-68.2014.8.26.0506,
da
Comarca
de
Ribeirão
Preto,
em
que
são
apelantes/apelados RENATO PIMENTA DE BARROS (JUSTIÇA GRATUITA) e
ÂNGELA CARIDADE SOARES DE BARROS (JUSTIÇA GRATUITA), são
apelados/apelantes PATRI QUATORZE EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA
e PATRIMÔNIO CONSTRUÇÕES E EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA.
ACORDAM, em 5a Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça de
São Paulo, proferir a seguinte decisão: "NEGARAM PROVIMENTO ao apelo dos autores
e DERAM PARCIAL PROVIMENTO ao recurso das requeridas, V. U.", de conformidade
com o voto do Relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Exmos. Desembargadores MOREIRA
VIEGAS (Presidente sem voto), J.L. MÔNACO DA SILVA E JAMES SIANO.
São Paulo, 4 de março de 2020
ERICKSON GAVAZZA MARQUES
RELATOR
Assinatura Eletrônica

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Apelação Cível no 1001763-68.2014.8.26.0506 - Ribeirão Preto - VOTO No 30776 - 2/10
APELAÇÃO CÍVEL no 1001763-68.2014.8.26.0506
Comarca : RIBEIRÃO PRETO 9a VARA CÍVEL
Juíza
: FLÁVIA
DE
ALMEIDA
MONTINGELLI
ZANFERDINI
Ação
: INDENIZATÓRIA
Apelantes/Apelados: RENATO PIMENTA DE BARROS e
OUTRO
e
PATRI
QUATORZE
EMPREENDIMENTOS
IMOBILIÁRIOS LTDA e OUTRO
VOTO No 30776
COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA - INDENIZATÓRIA - ATRASO
PARA ENTREGA DE UNIDADE IMOBILIÁRIA - VALIDADE DA
CLÁUSULA DE TOLERÂNCIA PREVISTA EM CONTRATO SÚMULA 164
DO TRIBUNAL DE JUSTIÇA DE SÃO PAULO MORA DA RÉ, NO
ENTANTO, QUE NÃO PODE SER RECONHECIDA, DIANTE DA
INADIMPLÊNCIA DOS AUTORES NA QUITAÇÃO DO DÉBITO

CONDENAÇÃO DA MULTA MORATÓRIA E DOS LUCROS CESSANTES
AFASTADA - COMISSÃO DE CORRETAGEM LEGITIMIDADE DAS RÉS
PARA DEVOLUÇÃO COBRANÇA ABUSIVA DEVOLUÇÃO DE
FORMA SIMPLES - RECURSO ESPECIAL AFETADO PELO RITO
REPETITIVO AUSÊNCIA DE PREVISÃO EXPRESSA NO CONTRATO -
AÇÃO PARCIALMENTE PROCEDENTE RECURSO DOS AUTORES NÃO
PROVIDO E, APELO DAS REQUERIDAS, PARCIALMENTE PROVIDO.
Vistos.
Trata-se de ação indenizatória, ajuizada por Renato
Pimenta de Barros e Ângela Caridade Soares de Barros em face de
Patri Quatorze Empreendimentos Imobiliários Ltda e Patrimônio
Construções e Empreendimento Imobiliário Ltda, que a respeitável
sentença de fls. 354/371, cujo relatório adoto, julgou parcialmente
procedente, condenando as rés a restituir de forma simples aos
autores os valores pagos com corretagem e intermediações
(R$4.948,00), além de multa moratória de 2% que deverá incidir

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sobre o valor correspondente ao total das parcelas quitadas até a
data da efetiva entrega do imóvel, devidamente atualizado, com
juros desde a citação e lucros cessantes de 0,5% sobre o valor do
imóvel, durante o período de mora da ré, considerando a
sucumbência recíproca.
Inconformadas, recorrem as partes.
Os autores alegam, preliminarmente, que o julgamento
antecipado lhes causou prejuízos, posto que foram impedidos de
realizar as provas pretendidas, prejudicando, assim, a defesa de seus
direitos. No mérito, insistem, em suma, que a cláusula de tolerância
é abusiva, devendo a relação de consumo ser equilibrada. Afirmam
que os valores pagos a título de corretagem devem ser ressarcidos
em dobro, nos termos do artigo 42, do Código de Defesa do
Consumidor e que é possível a cumulação da multa moratória com
os juros moratórios, devendo, ainda, ser restituídos os valores pagos
a título de juros de obra. Argumentam que o vício do produto está
configurado e provado pelo laudo de vistoria e constatação que
demonstra os equívocos cometidos na execução das obras,
implicando em desvalorização do imóvel, devendo ser feito o
abatimento proporcional do preço do bem em razão de sua
depreciação. Asseveram que é inegável a ocorrência de danos
morais indenizáveis, sendo que os transtornos causados estão longe

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de ser considerados meros aborrecimentos e que as requeridas
foram sucumbentes na maior parte, devendo, portanto, arcar com o
ônus da sucumbência. Pedem, ao final, seja reconhecida a nulidade
da sentença e o provimento do recurso.
As rés sustentam, em síntese que, na celebração do
contrato, os autores foram devidamente assessorados pela empresa
de corretagem a quem foram desembolsados os valores, não sendo
de sua responsabilidade a restituição de tais importâncias. Alegam
que não houve mora, posto que o imóvel não foi entregue aos
autores em virtude da inadimplência dos mesmos quanto aos
pagamentos ajustados no contrato. Asseveram que a multa
moratória no percentual de 2% sobre o valor das parcelas quitadas
não lhes pode ser imposta, por ausência de previsão legal e que os
lucros cessantes são indevidos, porque não houve mora, além do
que os autores não comprovaram que deixaram de lucrar ou os
alegados prejuízos. Pugnam, ao final, pelo provimento do apelo.
Os recursos foram respondidos.
É o relatório.
Em primeiro lugar, a preliminar arguida pelos autores
não prospera, não havendo que se falar em cerceamento de defesa.
O direito de pleitear a tutela jurisdicional do Estado há

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de vir acompanhado da prerrogativa das partes em utilizar os meios
de prova necessários a demonstrar a veracidade dos fatos que
fundamentam seu pedido.
Todavia, como é cediço, o juiz é destinatário da prova e
somente a ele cumpre aferir a necessidade ou não de sua realização.
Nesse sentido, é dever do magistrado julgar o feito,
antecipando a solução da lide quando verificar que a matéria
discutida é unicamente de direito ou que a questão posta em juízo
não exige dilação da fase probatória, em virtude da prova pretendida
ser incapaz de descaracterizar a idoneidade daquilo que já foi
demonstrado nos autos.
No caso concreto, o julgamento antecipado não implicou
em cerceamento de defesa, uma vez que a solução da lide não
dependia da pretendida dilação probatória.
Frise-se que o simples fato de ter a parte protestado pela
produção de outras provas, que não aquelas já constantes dos autos,
não obriga o magistrado a deferi-las, se estiver seguro para exercer
um julgamento imediato do mérito.
Rejeitada, pois, a preliminar, quanto ao mérito, as partes
celebraram compromisso de compra e venda de apartamento no 03,

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do Bloco Palmeiras, situado à Rua Monte Alegre, no 390, Ribeirão
Preto - SP.
O prazo previsto em contrato para entrega das chaves era
dezembro/2011, acrescido de prazo de tolerância de 6 meses (fls.
34, M).
É incontroverso que o imóvel não foi entregue na data
pactuada, no entanto, a ré imputa a mora no atraso em virtude da
inadimplência dos autores, posto que havia uma diferença de
R$7.934,70, que seria paga em três prestações de R$ 2.805,16 cada
uma, sendo que o cheque para pagamento da última parcela não foi
compensado e somente foi quitado em 13.05.13.
Os autores insistem que os valores cobrados na confissão
de dívida eram indevidos.
O juízo a quo determinou então que as requeridas
esclarecessem a cobrança do valor expresso na confissão de dívida
(fls. 343), sobrevindo a petição de fls. 345/347, informando que
referida importância se refere às penalidades das parcelas vencidas
em 01.02.11 e em 01.12.11, devidamente descritas no contrato, que
apenas foram quitadas em junho/2012, deixando os autores de
demonstrar que referido atraso não ocorreu, devendo, portanto, ser
acolhidos os argumentos das requeridas.

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Logo, a cobrança era devida e levando-se em
consideração que o saldo devedor somente foi quitado em 13.05.13,
mediante o pagamento da última prestação ajustada na confissão de
dívida, não há que se falar em mora das requeridas.
Embora o habite-se tenha sido expedido em 28.08.12, o
saldo devedor seria quitado integralmente em 30.08.12, ocasião em
que os autores poderiam exigir o cumprimento da obrigação das
requeridas, caso tivessem quitado integralmente o débito o que, no
entanto, somente ocorreu em maio/13.
É importante lembrar que é considerada válida a cláusula
de tolerância de 180 dias em empreendimentos imobiliários, diante
da magnitude desse tipo de projeto.
A esse respeito, a jurisprudência é pacífica e o tema já
foi sumulado por esta Corte de Justiça:
“É valido o prazo de tolerância não superior a cento e
oitenta dias, para entrega de imóvel em construção,
estabelecido no compromisso de venda e compra, desde
que previsto em cláusula contratual expressa, clara e
inteligível” (Súmula 164).
Assim
sendo,
não
podem
os
autores
arguir
inadimplemento das rés pela falta de entrega de chaves se estavam

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em mora em razão do não pagamento da parcela que lhes cabia e
que deveria anteceder a transmissão da posse do bem.
Diante do não reconhecimento de mora das rés, é de todo
descabida a pretensão de indenização por danos morais e lucros
cessantes e também a alegada cobrança de multa moratória, juros de
obra e correção monetária antes da entrega das chaves, porquanto
previstos expressamente em contrato.
Em relação à aos valores pagos a título de comissão de
corretagem, antes de adentrar o mérito da questão, se faz necessário
primeiramente reconhecer a legitimidade das rés para a restituição
dos valores em discussão a título dos valores questionados.
Trata-se de relação de consumo, na qual os adquirentes,
na qualidade de hipossuficientes, contrataram com as rés a compra
do imóvel. Na hipótese destes autos, é incontroversa a participação
das rés no negócio jurídico consubstanciado na compra e venda do
imóvel em debate, ocasionando a sua responsabilização e
consequente solidariedade na obrigação de devolução dos valores
indevidamente cobrados, não havendo que se falar em ilegitimidade
para figurar no pólo passivo da demanda.
Ademais, nos termos do artigo 927, III, do Coìdigo de
Processo Civil, os juiìzes e tribunais observaraÞo os acoìrdaÞos

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proferidos em julgamento de recursos especiais repetitivos, sendo
que tal questaÞo acerca da legitimidade da empresa responsaìvel pelo
empreendimento foi decidida nos Recursos Especiais Repetitivos
nos. 1.551.951 e 1.599.511, do Superior Tribunal de Justic ̧a que
estabeleceu “legitimidade passiva 'ad causam' da incorporadora,
na condic aÞo de promitente-vendedora, para responder pela
restituic aÞo ao consumidor dos valores pagos a tiìtulo de comissaÞo
de corretagem e de taxa de assessoria teìcnico-imobiliaìria, nas
demandas em que se alega praìtica abusiva na transfere ncia desses
encargos ao consumidor”.
No que se refere ao mérito da cobranc ̧a da comissaÞo de
corretagem dos autores, da mesma forma, em julgamento sob o rito
dos recursos repetitivos REsp 1551951-SP, REsp 1551956-SP,
REsp 1551968-SP e REsp 1599511-SP, a Segunda Seção do
Superior Tribunal de Justiça, por unanimidade, decidiu pela
“validade da claìusula contratual que transfere ao promitente-
comprador a obrigac aÞo de pagar a comissaÞo de corretagem nos
contratos de promessa de compra e venda de unidade auto noma em
regime de incorporac aÞo imobiliaìria, desde que previamente
informado o prec o total da aquisic aÞo
da unidade auto noma, com
o destaque do valor da comissaÞo de corretagem” (Tese 938).
No caso em questão, no Contrato Particular de Promessa

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de Compra e Venda Quadro Resumo, não constou expressamente
a obrigação de pagamento de tal valor, mostrando-se, portanto,
abusiva a cobrança que deve ser restituída de forma simples, uma
vez que não demonstrados os requisitos previstos no disposto no
artigo 940, do Código Civil para a devolução em dobro da forma
pretendida pelos autores.
Em relação ao pedido de abatimento no valor da compra
em virtude do vício no produto, não restou comprovado, assim
como a alegada desvalorização, ainda que de forma indiciária,
sendo que o laudo juntado não se refere a unidade dos autores, além
do que no Termo de Vistoria de fls. 294/95 não foi apontada
qualquer irregularidade ou pendência.
Por fim, uma vez que os autores decaíram de maior
parcela dos pedidos, arcarão com as custas e despesas processuais,
bem como honorários advocatícios fixados em R$ 2.000,00,
ressalvada a gratuidade concedida.
Em decorrência do exposto, NEGO PROVIMENTO ao
apelo dos autores e DOU PARCIAL PROVIMENTO ao recurso
das requeridas, nos termos acima alinhavados.
ERICKSON GAVAZZA MARQUES
Relator