Tribunal: TJSP
Processo: 1002508-57.2014.8.26.0309
Classe: Apelação Cível / Taxa de Serviços de Assessoria Técnico Jurídico Imobiliária - SATI
Órgão julgador: José Aparicio Coelho Prado Neto
Órgão colegiado: 9a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-12-15
Data de publicação: 2020-12-17

Ementa:
APELAÇÃO – Contrato Particular de Promessa de Compra e Venda - Ação de Repetição de Indébito c/c Indenização por Danos Materiais e Morais – Alegação de atraso na entrega da unidade adquirida através de contrato de compra e venda firmado com a ré, o direito a indenização por danos morais e materiais consubstanciados em danos emergentes e aplicação da multa moratória prevista para o caso de

Ementa:
APELAÇÃO – Contrato Particular de Promessa de Compra e Venda - Ação de Repetição de Indébito c/c Indenização por Danos Materiais e Morais – Alegação de atraso na entrega da unidade adquirida através de contrato de compra e venda firmado com a ré, o direito a indenização por danos morais e materiais consubstanciados em danos emergentes e aplicação da multa moratória prevista para o caso de descumprimento contratual por parte do comprador, a ilegalidade da cobrança juros de obra e da comissão de corretagem – Sentença de parcial procedência – Inconformismo dos autores, pleiteando, basicamente, a aplicação da multa de forma inversa, a devolução da taxa de corretagem, uma vez que não foi pactuada entre as partes, tratando-se de venda casada, a ilegalidade da cobrança de juros de obra no período de mora da ré e ainda, a indenização por danos morais – Parcial cabimento – Atraso na entrega do imóvel que restou incontroverso – Danos morais configurados - Juros de obra devido pela ré durante o atraso na entrega da unidade – Devolução de valores pagos a título de comissão de corretagem indevida, uma vez que os valores indicados na petição inicial e nos documentos coligidos as fls. 115/121 não se referem à comissão de corretagem, mas à cobrança de serviços diversos, não questionados pelos autores na presente ação – Multa inversa que não pode ser cumulada com lucros cessantes - Recurso parcialmente provido.

Inteiro teor:
TRIBUNAL DE JUSTIÇA
PODER JUDICIÁRIO
São Paulo
Registro: 2020.0001034788
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível no
1002508-57.2014.8.26.0309,
da
Comarca
de
Jundiaí,
em
que
são
apelantes
WELLINGTON GONÇALVES MENDES e ELAINE CRISTINA MENDES, é apelado
MRV ENGENHARIA E PARTICIPAÇÕES S/A.
ACORDAM, em 9a Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça de
São Paulo, proferir a seguinte decisão: "Deram provimento parcial ao recurso. V.U.", de
conformidade com o voto do Relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Exmos. Desembargadores GALDINO
TOLEDO JÚNIOR (Presidente sem voto), EDSON LUIZ DE QUEIROZ E CÉSAR
PEIXOTO.
São Paulo, 15 de dezembro de 2020
JOSÉ APARÍCIO COELHO PRADO NETO
RELATOR
Assinatura Eletrônica

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Apelação Cível no 1002508-57.2014.8.26.0309 - Jundiaí - E
APELAÇÃO No 1002508-57.2014.8.26.0309
APELANTES: WELLINGTON GONÇALVES MENDES e ELAINE CRISTINA
MENDES
APELADA: MRV ENGENHARIA E PARTICIPAÇÕES S/A
JUIZ: LUIZ ANTONIO DE CAMPOS JÚNIOR
VOTO No 22.369
APELAÇÃO
Contrato Particular de Promessa de
Compra e Venda - Ação de Repetição de Indébito c/c
Indenização por Danos Materiais e Morais Alegação
de atraso na entrega da unidade adquirida através de
contrato de compra e venda firmado com a ré, o direito
a indenização por danos morais e materiais
consubstanciados em danos emergentes e aplicação da
multa
moratória
prevista
para
o
caso
de
descumprimento contratual por parte do comprador, a
ilegalidade da cobrança juros de obra e da comissão
de corretagem
Sentença de parcial procedência

Inconformismo dos autores, pleiteando, basicamente, a
aplicação da multa de forma inversa, a devolução da
taxa de corretagem, uma vez que não foi pactuada
entre as partes, tratando-se de venda casada, a
ilegalidade da cobrança de juros de obra no período
de mora da ré e ainda, a indenização por danos morais
Parcial cabimento Atraso na entrega do imóvel
que restou incontroverso Danos morais configurados
- Juros de obra devido pela ré durante o atraso na
entrega da unidade Devolução de valores pagos a
título de comissão de corretagem indevida, uma vez
que os valores indicados na petição inicial e nos
documentos coligidos as fls. 115/121 não se referem à
comissão de corretagem, mas à cobrança de serviços
diversos, não questionados pelos autores na presente
ação Multa inversa que não pode ser cumulada com
lucros cessantes - Recurso parcialmente provido.
Vistos.
Trata-se de Apelação interposta contra decisão
proferida pelo MM Juiz da 1a Vara Cível da Comarca de Jundiaí, em Ação de Repetição de

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Indébito cumulada com Indenização por Danos Materiais e Morais proposta por
WELLINGTON GONÇALVES MENDES e ELAINE CRISTINA MENDES contra MRV
ENGENHARIA E PARTICIPAÇÕES S/A, que julgou a ação parcialmente procedente
para condenar a ré a pagar aos autores indenização por danos materiais consistente em
aluguel no importe de 1% (um por cento) incidente sobre o valor atualizado do contrato,
desde a data em que este deveria ter sido entregue (01 de abril de 2013) até a data em que
efetivamente o foi (14 de maio de 2014), incidindo correção monetária pela Tabela Prática
do Egrégio Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo a partir do efetivo vencimento,
acrescidas de juros de mora de 1% (um por cento) ao mês. Em razão da sucumbência
recíproca,
as
custas,
despesas
processuais
e
honorários
advocatícios
serão
proporcionalmente distribuídos e compensados entre as partes, “ex vi” do artigo 21, do
Código de Processo Civil, observada a gratuidade concedida a autora.
Apelam os autores, pugnando pela parcial reformada
da sentença, pleiteando, a aplicação da multa prevista no contrato para o caso de
descumprimento por parte do comprador, de forma inversa, a devolução da taxa de
corretagem, uma vez que não foi pactuada entre as partes, tratando-se de venda casada, a
ilegalidade da cobrança de juros de obra no período de mora da ré e ainda, a indenização
por danos morais e o arbitramento dos lucros cessantes no mesmo valor da soma dos
aluguéis que foram pagos durante o período de mora da construtora ré.
Recurso
tempestivo,
isento
de
preparo
e
contrarrazoado.
É o breve relatório do necessário.
Cuida de ação ajuizada pelos autores contra a ré,
alegando, basicamente, que esta não cumpriu com o prazo estipulado no contrato de

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compra e venda para a entrega do imóvel, devendo, assim, ser indenizados pelos prejuízos
de ordem moral e material sofridos em razão da referida mora, o ressarcimento dos
encargos acrescidos no saldo devedor no referido período, bem como da taxa de evolução
de obra, a aplicação da multa moratória prevista para o caso de descumprimento do
comprador e, ainda, a devolução do valor pago a título de comissão de corretagem.
Citada, a ré contestou a ação.
Sobreveio a sentença que julgou a ação parcialmente
procedente para reconhecer a mora da ré em razão do atraso na entrega da unidade, pelo
período de 01 abril de 2013 até 14 de maio de 2014, condenando esta no pagamento de
indenização por lucros cessantes, no valor correspondente a 1% (um por cento) do valor do
contrato atualizado por mês de atraso, contra o que se insurgem os autores.
Pois bem.
Da análise dos autos, tem-se que as partes firmaram
contrato de compra e venda de imóvel com prazo de entrega do imóvel para março de
2013, já considerado o prazo de prorrogação previsto no contrato, o que não ocorreu, uma
vez que as chaves só foram entregues em 14 de maio de 2014.
Assim, incontroversa a mora da ré, assiste razão aos
autores quanto à indenização por dano moral.
Respeitado o entendimento do MM Juiz sentenciante,
restou evidente o nexo de causalidade entre a conduta da ré e o dano sofrido pelos autores,
pois, o fato da unidade não ter sido entregue na data avençada, demonstra o ato ilícito
praticado pela ré, tendo como vítimas os autores.
Note-se que não se trata de mero inadimplemento
contratual, mas da frustração, dor e angústia da autora de não receber a sonhada casa

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própria no prazo prometido.
Ademais, há de se ressaltar a função punitiva que tal
indenização caracteriza para quem é condenado a pagar, principalmente, quem atua no
mercado usando o ato ilícito como meio de operação, hipótese “sub judice”.
Nesse ponto, necessária a citação do seguinte trecho
pinçado do judicioso voto prolatado pelo insigne Desembargador GALDINO TOLEDO
JUNIOR, desta 9a Câmara de Direito Privado, na Apelação no 1045819-91.2016.8.26.0224,
manifestado para acolher tese de ocorrência de danos morais em hipótese deste jaez:
“Por isso, quanto aos danos morais pleiteados, há de se
considerar o caráter pedagógico da medida, uma vez que
inúmeras são as ações em que esse tema é discutido e a clara
demonstração de que as incorporadoras pouco têm feito para
minorar os efeitos desse tipo de inadimplemento. Essa conduta
representa grave violação aos direitos do consumidor, que se vê
obrigado a ingressar com ação para pleitear indenização por
danos materiais e morais ante a falta de perspectiva de sua
efetiva conclusão, circunstância que não pode ser referendada
neste caso, sob risco de incentivar a má-fé, como forma
exclusiva de atrair compradores desavisados, que acabam se
interessando pelo negócio incentivados pela chance de
conquistar a casa própria”
No que diz respeito ao valor da verba em comento,
sabe-se que este deve estar dentro dos limites razoáveis da reparação, que se de um lado
deve se prestar a inibir a reiteração do ato ilícito, de outro não pode se constituir em

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instrumento de enriquecimento sem causa, cumprindo acrescentar, apenas, que como já
judiciosamente decidiu o Egrégio Superior Tribunal de Justiça, citada verba “não pode
contrariar o bom senso, mostrando-se manifestamente exagerado ou irrisório”.
Assim, atentando-se, de um lado, para o grau de culpa
da ré, e de outro o sofrimento da autora, e levando-se em conta que os objetivos
primordiais da verba em testilha são desestimular a conduta ilícita do primeiro e trazer
algum lenitivo aos últimos, fixo a indenização por danos morais no valor de R$ 10.000,00
(dez mil reais).
Por outro lado, sem razão os autores quanto a
aplicação da multa prevista na clausula 4.2 do contrato, pois, ainda que seja possível a sua
aplicação de forma inversa quando o descumprimento do contrato ocorrer por culpa da
vendedora, o entendimento sedimentado pelo Colendo Superior Tribunal de Justiça, em
sede de recurso repetitivo, vetou a possibilidade de cumulação dos lucros cessantes com a
cláusula penal.
Com efeito, de acordo com a tese processada pelo
artigo 1.036 do Código de Processo Civil: “A cláusula penal moratória tem a finalidade
de indenizar pelo adimplemento tardio da obrigação e, em regra, estabelecida em valor
equivalente ao locativo, afasta-se sua cumulação com lucros cessantes” (REsp no
1.635.428/SC, Relator Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, J. 22.05.2019).
Assim, condenada a ré no pagamento de lucros
cessantes, descabe a sua cumulação com a cláusula penal moratória.
Sem razão, também, os autores ao insistirem no
ressarcimento do pagamento de comissão de corretagem, na medida em que os valores
indicados na petição inicial e nos documentos coligidos as fls. 115/121 não se referem à

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comissão de corretagem, mas à cobrança de serviços diversos, não questionados pelos
autores na presente ação.
Por fim, merece guarida a alegação dos autores
quanto a ilegalidade da cobrança dos valores relativos a juros de obra no período de atraso
da entrega do imóvel.
Com efeito, as chamadas “taxas de evolução de obra”
ou “juros no pé”, encontram previsão no contrato de financiamento firmado com a CEF, e
aplicam-se a todos os imóveis em construção, nada tendo de ilegal.
Todavia, se por culpa da incorporadora a construção
se estendeu além do prazo contratado, incumbe a ela a assunção dos encargos decorrentes
durante o período de mora, incluindo a responsabilidade pelos “juros de obra”.
Nesse sentido, têm-se os seguintes julgados desta
Egrégia Corte:
“Compromisso de compra e venda Ação Declaratória de
Inexigibilidade de Débito cc Indenização por Danos Morais -
Legitimidade passiva da Ré para responder pelos juros de
obra - Ausência de pertinência subjetiva da CEF para a causa
Descabimento da denunciação da lide à CEF - Atraso
incontroverso - Juros de obra devem ser arcados pela Ré, vez
que se tratam, na verdade, de juros devidos ao Banco pela
construtora em decorrência do atraso na conclusão da obra
Inexistência do débito Danos morais configurados Anotação
ilegítima 'Quantum' fixado atende adequadamente aos
princípios da razoabilidade e da proporcionalidade - Sentença

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mantida

Recursos

improvidos”
(Apelação
no
1017782-02.2015.8.26.0576, 7a Câmara de Direito Privado,
Relator LUIZ ANTONIO COSTA, j.05/12/2016).
APELAÇÃO DOS PATRONOS DO AUTOR Pedido de
justiça gratuita indeferido Intimação para recolhimento do
preparo, pena de deserção - Inércia dos apelantes - Deserção
configurada RECURSO NÃO CONHECIDO. APELAÇÃO
DA REQUERIDA COMPRA E VENDAJUROS DE OBRAS
LEGITIMIDADE
-
A
CEF
não
tem

qualquer
responsabilidade pelo atraso na entrega da obra e não pode
responder
pelas
consequências
do
retardamento
da
construção, de sorte que caberá à apelante restituir ao apelado
os valores relativos aos "juros de obra" ou "taxa de evolução
da obra" Restituição - Atribuir ao consumidor a
responsabilidade pelo pagamento da "taxa de evolução de
obra", depois de constituída a mora da ré, equivaleria
permitir a transferência dos riscos da atividade aos
consumidores, o que não se pode admitir RECURSO
DESPROVIDO” (Apelação no 1027841-15.2016.8.26.0576, 10a
Câmara de Direito Privado Relator J.B. PAULA LIMA, j.
22/08/2017).
Ante o exposto, dou parcial provimento ao recurso
para condenar a ré no pagamento de indenização por danos morais, no valor de R$
10.000,00 (dez mil reais), corrigidos monetariamente pela Tabela Pratica do Judiciário,

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desde o inadimplemento e acrescidos de juros de mora de 1% (um por cento) ao mês a
partir da citação, bem como em restituir aos autores os valores pagos a título de juros de
obra durante o período de atraso na entrega da unidade, ou seja, de 1 de abril de 2013 até
14 de maio de 2014, corrigidos monetariamente pela Tabela Pratica do Judiciário, desde
cada desembolso e acrescido de juros de mora de 1% a partir da citação. Tendo os autores
decaído em parte mínima dos pedidos, condeno a ré no pagamento integral das custas e
despesas processuais e honorários advocatícios fixados em 15% (quinze por cento) do
valor da condenação.
JOSÉ APARÍCIO COELHO PRADO NETO
Relator