Tribunal: TJSP
Processo: 1018167-36.2015.8.26.0224
Classe: Apelação Cível / Taxa de Serviços de Assessoria Técnico Jurídico Imobiliária - SATI
Órgão julgador: Miguel Brandi
Órgão colegiado: 7a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-04-23
Data de publicação: 2020-04-23

Ementa:
VENDA E COMPRA DE BEM IMÓVEL – Ação declaratória de nulidade, cumulada com pedidos de indenização por danos materiais e morais -Sentença de parcial procedência – Recursos da autora e da ré – Pedido superveniente de desistência da ação em relação à comissão de corretagem e à taxa SATI – Não cabimento – Desistência da ação só é possível até a sentença – Cerceamento de defesa e nulidade da sentença

Ementa:
VENDA E COMPRA DE BEM IMÓVEL – Ação declaratória de nulidade, cumulada com pedidos de indenização por danos materiais e morais -Sentença de parcial procedência – Recursos da autora e da ré – Pedido superveniente de desistência da ação em relação à comissão de corretagem e à taxa SATI – Não cabimento – Desistência da ação só é possível até a sentença – Cerceamento de defesa e nulidade da sentença – Solução favorável à ré no mérito tornam prejudicadas as questões preliminares – Pretensões relativas à Comissão de corretagem e taxa SATI prescritas – Atraso na obra – Ocorrência – Recebimento da multa decorrente da cláusula penal extrajudicialmente – Impossibilidade de cumulação de multa com lucros cessantes – Dano moral não caracterizado – Ação improcedente - RECURSO DA AUTORA NÃO PROVIDO E PROVIDO O DA RÉ.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2020.0000279109
ACÓRDÃO
Vistos,
relatados
e
discutidos
estes
autos
de
Apelação
Cível
no
1018167-36.2015.8.26.0224, da Comarca de Guarulhos, em que é apelante/apelada
CRISTIANE PALMA (JUSTIÇA GRATUITA), é apelado/apelante COMTINFER
CONSTRUTORA E INCORPORADORA LTDA..
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 7a Câmara de Direito Privado do
Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: "Negaram provimento ao
recurso da autora e deram provimento ao recurso da ré, V.U.", de conformidade com o
voto do relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores MARY GRÜN
(Presidente) e LUIS MARIO GALBETTI.
São Paulo, 23 de abril de 2020.
MIGUEL BRANDI
Relator
Assinatura Eletrônica

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VOTO No: 2020/32600
APELAÇÃO No: 1018167-36.2015.8.26.0224
COMARCA: GUARULHOS
APELANTES: CRISTIANE PALMA E COMTINFER CONSTRUTORA E
INCORPORADORA LTDA.
JUÍZA: ADRIANA PORTO MENDES
VENDA E COMPRA DE BEM IMÓVEL – Ação declaratória de
nulidade, cumulada com pedidos de indenização por danos
materiais e morais -Sentença de parcial procedência – Recursos da
autora e da ré – Pedido superveniente de desistência da ação em
relação à comissão de corretagem e à taxa SATI – Não cabimento
– Desistência da ação só é possível até a sentença – Cerceamento
de defesa e nulidade da sentença – Solução favorável à ré no
mérito tornam prejudicadas as questões preliminares – Pretensões
relativas à Comissão de corretagem e taxa SATI prescritas –
Atraso na obra – Ocorrência – Recebimento da multa decorrente
da cláusula penal extrajudicialmente – Impossibilidade de
cumulação de multa com lucros cessantes – Dano moral não
caracterizado – Ação improcedente - RECURSO DA AUTORA
NÃO PROVIDO E PROVIDO O DA RÉ.
Trata-se de ação declaratória de nulidade, cumulada com
pedidos de indenização por danos materiais e morais, proposta por Cristiane
Palma em face de Comtinfer Construtora e Incorporadora Ltda.
A sentença de fls. 480/485, cujo relatório adoto, julgou
procedentes em parte os pedidos da autora para condenar a ré ao pagamento
de aluguéis no montante correspondente a 0,5% do valor do imóvel previsto
no contrato, atualizado desde a assinatura do instrumento, no período
compreendido entre dezembro de 2013 a 30 de julho de 2014, bem como à
restituição das quantias cobradas a título de comissão de corretagem e tarifa
de assessoria técnica, corrigidas desde cada desembolso, com incidência de
juros de mora a partir da citação. Reconhecendo a sucumbência recíproca,
ainda, determinou que cada parte arque com as custas a que deu causa e os
honorários de seus respectivos advogados.

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A autora interpôs recurso de apelação (fls. 489/503).
Sustenta, em síntese, que o dano moral restou caracterizado. Assevera que a
justa expectativa de receber seu imóvel restou frustrada. Requer, então, a
condenação da ré ao pagamento de indenização por dano extrapatrimonial no
importe de R$ 20.000,00 e honorários advocatícios sucumbenciais.
A ré também recorreu (fls. 506/531). Preliminarmente,
alega cerceamento de defesa ante a necessidade de produção de provas.
Assevera que a decisão é nula, vez que houve julgamento antecipado fundado
na ausência de prova. Pleiteia, por conseguinte, a anulação da sentença. No
mérito, afirma que ocorreu a prescrição da pretensão da autora relativa à
comissão de corretagem. Acrescenta que o valor pago a este título foi feito a
terceiro, e não a ela. Menciona que a quantia cobrada pela comissão de
corretagem foi descontada do preço do imóvel. Diz que o montante de R$
150,00 não se refere à taxa SATI, mas sim ao serviço de análise para
liberação de assinatura do contrato cobrado por terceiro. Aponta que não há
cabimento para o pagamento de lucros cessantes, eis que houve prorrogação
do prazo de entrega do imóvel e abatimento do preço. Informa que foi a
autora que deu causa ao atraso a entrega das chaves em decorrência de
problema com o financiamento. Pugna, à vista disso, pela reforma da
sentença.
O recurso da ré foi preparado (fls. 532/533). A autora,
beneficiária da justiça gratuita (fls. 147), apresentou resposta (fls. 536/564).
Este recurso chegou ao Tribunal em 16.11.15, sendo a
mim distribuído livremente em 02.12.15 (fls. 566).
Em 21.01.16, suspendi o processo em face do decidido
pelo Ministro Relator Paulo de Tarso Sanseverino na Medida Cautelar n.
25.323-SP, referente ao Recurso Especial n. 1.551.956-SP (fls. 567).

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Conquanto julgado em 22.6.16 o indicado recurso, tornei a suspender o
processo, em 20.7.17, em virtude do decidido pelo mesmo Ministro no
Recurso Especial n. 1.601.149-RS (fls. 573). Julgada, afinal, pelo Superior
Tribunal de Justiça a questão que ensejou a nova suspensão, determinei,
mesmo sem provocação das partes, que os autos tornassem conclusos, o que
se verificou em 08.4.20 (fls. 584). Estudo e voto finalizados em 14.4.20.
Peticionou a autora, requerendo a homologação da
desistência da ação com relação aos pedidos correspondentes à comissão de
corretagem e à taxa SATI (fls. 579).
É o relatório.
Conheço dos recursos.
Inatendível o pedido superveniente da autora atinente à
comissão de corretagem e à taxa SATI, já que, nos termos do artigo 485, § 5o
do Código de Processo Civil, só pode se dar a desistência da ação até a
sentença.
No mais, a solução favorável à ré que se adotará no
tocante ao mérito torna prejudicada, por força do disposto no artigo 282, § 2o
do Código de Processo Civil, a análise das nulidades que arguiu.
Passo, pois, ao exame do mérito.
Narra a inicial, em suma, que em 16.5.11 a autora e a ré
entabularam contrato de promessa de venda e compra da unidade
condominial n. 203, bloco D, Residencial Doraly I, situada na Estrada do
Cabuçu, no sítio Cabuçu, Guarulhos, SP, pelo preço de R$ 58.090,00. O
prazo previsto para a entrega da obra – dezembro de 2012, com tolerância de
180 dias – não foi observado. A autora foi convocada para uma reunião com
a ré, juntamente com os demais adquirentes de outras unidades, tendo
assinado aditivo de contrato, prorrogando por mais 180 dias o prazo de

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entrega. Findo este prazo – em 03.7.13, o imóvel não foi entregue para a
autora, tendo o “habite-se” sido expedido somente em 31.3.14.
Posteriormente, a autora teve que apresentar a documentação necessária à
prestadora de serviços contratada pela ré para intermediar a obtenção do
financiamento junto ao Banco do Brasil S/A. Contudo, o financiamento
demorou a ser aprovado pela instituição financeira em razão de pendências
da ré que impediam a individualizam da matrícula. A autora recebeu as
chaves do imóvel apenas no final do mês de julho de 2014.
Cumpre notar, desde logo, que as pretensões da autora
relativas ao ressarcimento dos valores pagos a título de comissão de
corretagem e taxa SATI submetem-se, consoante precedente vinculante do
Superior Tribunal de Justiça, ao prazo prescricional de 3 anos previsto no
artigo 206, §3o, VI, do Código Civil. Confira-se:
“RECURSO ESPECIAL REPETITIVO. DIREITO CIVIL E DO
CONSUMIDOR. INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA. VENDA DE
UNIDADES
AUTÔNOMAS
EM
ESTANDE
DE
VENDAS.
CORRETAGEM.
SERVIÇO
DE
ASSESSORIA
TÉCNICO-
IMOBILIÁRIA (SATI). CLÁUSULA DE TRANSFERÊNCIA DA
OBRIGAÇÃO AO CONSUMIDOR. PRESCRIÇÃO TRIENAL DA
PRETENSÃO. ENRIQUECIMENTO SEM CAUSA. 1. TESE PARA
OS FINS DO ART. 1.040 DO CPC/2015: 1.1. Incidência da
prescrição trienal sobre a pretensão de restituição dos valores
pagos a título de comissão de corretagem ou de serviço de
assistência técnico-imobiliária (SATI), ou atividade congênere (art.
206, § 3o, IV, CC). 1.2. Aplicação do precedente da Segunda Seção
no julgamento do Recurso Especial n. 1.360.969/RS, concluído na
sessão de 10/08/2016, versando acerca de situação análoga. 2.
CASO CONCRETO: 2.1. Reconhecimento do implemento da
prescrição trienal, tendo sido a demanda proposta mais de três anos
depois da celebração do contrato. 2.2. Prejudicadas as demais

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alegações constantes do recurso especial. 3. RECURSO ESPECIAL
PROVIDO” (Recurso Especial n. 1.551.956/SP, Ministro Relator
Paulo de Tarso Sanseverino, D.J. 24.8.16).
Destarte, entabulado o contrato em 16.5.11, a prescrição
trienal já havia se operado quando da propositura da demanda, em 11.6.15,
pelo que afasto a condenação ao aludido ressarcimento.
Lado outro, infere-se dos autos que o contrato em questão
foi celebrado em 16.5.11 (fls. 72), sendo ajustado, como previsão para a
entrega do bem, inicialmente, o mês de dezembro de 2012 (fls. 65), com a
tolerância de 180 dias (fl. 65 – cláusula 10.1). Em 03.7.13, as partes
prorrogaram o prazo de entrega por mais 180 dias (fls. 73/74), que findaria
em 03.01.14. Contudo, o “habite-se” foi expedido apenas em 31 março de
2014 (fls. 75).
Houve,
portanto,
atraso
na
entrega
da
unidade
habitacional.
Não obstante, a autora não nega o recebimento da multa
decorrente da cláusula penal ajustada quando do adiamento do prazo de
entrega (fls. 445).
Ademais, não vinga a alegação de que assinou o
instrumento que veiculava o acordo sobre a prorrogação mediante coação;
afinal, como bem assentou a sentença, “se a autora não concordava com a
dilação do prazo e com o abatimento oferecido, poderia ter se recusado a
assinar o documento e ingressado com a medida judicial cabível, podendo,
inclusive requerer a rescisão contratual com a devolução dos valores pagos,
mas não o fez. Reconhecida a validade do referido aditamento, eis que
devidamente assinado pela autora, a entrega do imóvel deveria ocorrer até

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dezembro de 2013” (fls. 482).
Destarte, é válido o aditivo do contrato entabulado entre
as partes.
Por sua vez, na esteira do que assentou o Superior
Tribunal de Justiça, nos termos do artigo 1.036 do Código de Processo Civil,
nos Recursos Especiais no 1.635.428/SC e 1.631.485/DF, não é viável a
cumulação de lucros cessantes e multa decorrente de cláusula penal, o que
deverá ser considerado também no inadimplemento do vendedor. Confira-se:
“RECURSO
ESPECIAL
REPRESENTATIVO
DE
CONTROVÉRSIA. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL NA
PLANTA. ATRASO NA ENTREGA. NOVEL LEI N. 13.786/2018.
CONTRATO
FIRMADO
ENTRE
AS
PARTES
ANTERIORMENTE À SUA VIGÊNCIA. NÃO INCIDÊNCIA.
CONTRATO DE ADESÃO. CLÁUSULA PENAL MORATÓRIA.
NATUREZA MERAMENTE INDENIZATÓRIA, PREFIXANDO
O
VALOR
DAS
PERDAS
E
DANOS.
PREFIXAÇÃO
RAZOÁVEL, TOMANDO-SE EM CONTA O PERÍODO DE
INADIMPLÊNCIA. CUMULAÇÃO COM LUCROS CESSANTES.
INVIABILIDADE.
1. A tese a ser firmada, para efeito do art. 1.036 do CPC/2015, é a
seguinte: A cláusula penal moratória tem a finalidade de
indenizar pelo adimplemento tardio da obrigação, e, em regra,
estabelecida em valor equivalente ao locativo, afasta-se sua
cumulação com lucros cessantes.
2. No caso concreto, recurso especial não provido.”. (Recurso
Especial n. 1.635.428/SC, Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO,
SEGUNDA SEÇÃO, DJ 22.5.19, DJe 25.6.19);
“RECURSO
ESPECIAL
REPRESENTATIVO
DE

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CONTROVÉRSIA. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL NA
PLANTA. ATRASO NA ENTREGA. NOVEL LEI N. 13.786/2018.
CONTRATO
FIRMADO
ENTRE
AS
PARTES
ANTERIORMENTE À SUA VIGÊNCIA. NÃO INCIDÊNCIA.
CONTRATO DE ADESÃO. OMISSÃO DE MULTA EM
BENEFÍCIO
DO
ADERENTE.
INADIMPLEMENTO
DA
INCORPORADORA.
ARBITRAMENTO
JUDICIAL
DA
INDENIZAÇÃO,
TOMANDO-SE
COMO
PARÂMETRO
OBJETIVO A MULTA ESTIPULADA EM PROVEITO DE
APENAS UMA DAS PARTES, PARA MANUTENÇÃO DO
EQUILÍBRIO CONTRATUAL.
1. A tese a ser firmada, para efeito do art. 1.036 do CPC/2015, é a
seguinte: No contrato de adesão firmado entre o comprador e a
construtora/incorporadora, havendo previsão de cláusula penal
apenas para o inadimplemento do adquirente, deverá ela ser
considerada para a fixação da indenização pelo inadimplemento
do vendedor. As obrigações heterogêneas (obrigações de fazer e
de dar) serão convertidas em dinheiro, por arbitramento
judicial.
2. No caso concreto, recurso especial parcialmente provido.
(Recurso Especial n. 1.631.485/DF, Ministro LUIS FELIPE
SALOMÃO, SEGUNDA SEÇÃO, DJ 22.5.19, DJe 25.6.19).
Assim, considerando que a autora já recebeu a multa pela
cláusula penal e a impossibilidade de cumulação desta com lucros cessantes,
afasto a condenação.
Por fim, no que tange aos danos morais, o simples
inadimplemento contratual, por si só, não acarreta ofensa a direito da
personalidade.
Trata-se, na realidade, de aborrecimento que é parte do
cotidiano do homem contemporâneo, inserido em uma sociedade complexa

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em suas relações, carecendo de força e característica suficientes para produzir
abalo, dor, humilhação, mágoa, sofrimento, vexame, prejuízo ou lesão que
determine a condenação por danos morais.
Aliás, o atraso foi de apenas seis meses, não se afigurando
excessivo.
A ação, portanto, é improcedente.
Arcará a autora com o pagamento de custas, despesas
processuais e honorários advocatícios, fixados em 10% sobre o valor da
causa, observando-se a gratuidade da justiça.
Diante dessas considerações, pelo meu voto, NEGO
PROVIMENTO ao recurso da autora e DOU PROVIMENTO ao recurso
da ré.
MIGUEL BRANDI
Relator