Tribunal: TJSP
Processo: 1005051-29.2019.8.26.0189
Classe: Apelação Cível / Promessa de Compra e Venda
Órgão julgador: Clara Maria Araújo Xavier
Órgão colegiado: 8a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-11-25
Data de publicação: 2020-11-25

Ementa:
Rescisão contratual cumulada com reintegração de posse – Termo de adesão e ocupação provisória com opção de compra – Inadimplemento - Parcial procedência – Inconformismo de ambas as partes. -Irresignação da autora sustentando a impossibilidade de devolução dos valores pagos, em razão da mora da parte requerida, ausência de ciência acerca da cessão de direitos e ocupação irregular –

Ementa:
Rescisão contratual cumulada com reintegração de posse – Termo de adesão e ocupação provisória com opção de compra – Inadimplemento - Parcial procedência – Inconformismo de ambas as partes. -Irresignação da autora sustentando a impossibilidade de devolução dos valores pagos, em razão da mora da parte requerida, ausência de ciência acerca da cessão de direitos e ocupação irregular – Acolhimento – Hipótese em que a mora verificada é incontroversa e se estende por longo tempo - Inconformismo da corré centrado na hipótese de nulidade da notificação extrajudicial, haja vista que a corré é pessoa analfabeta – Descabimento - Hipótese em que o ato atendeu à finalidade – Inadimplemento prolongado das prestações – Sentença mantida – Recurso da Autora provido e improvido o da corré.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2020.0000963629
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível no
1005051-29.2019.8.26.0189,
da
Comarca
de
Fernandópolis,
em
que
é
apelante/apelada COMPANHIA DE DESENVOLVIMENTO HABITACIONAL E
URBANO DO ESTADO DE SÃO PAULO - CDHU, é apelada LUCIANA FELIX
MARTINS
e
Apelada/Apelante
MARIA
APARECIDA
ESPOZETTI
GONÇALVEZ.
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 8a Câmara de Direito
Privado do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Deram
provimento ao recurso da autora e negaram provimento ao apelo da corré. V.U.,
de conformidade com o voto do relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores THEODURETO
CAMARGO (Presidente sem voto), SALLES ROSSI E PEDRO DE ALCÂNTARA
DA SILVA LEME FILHO.
São Paulo, 25 de novembro de 2020.
CLARA MARIA ARAÚJO XAVIER
Relatora
Assinatura Eletrônica

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Apelação Cível no 1005051-29.2019.8.26.0189 -Voto no 7538
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VOTO No: 7538
APEL.No: 1005051-29.2019.8.26.0189
COM. : Fernandópolis (2a V.C.)
APTE. : Maria Aparecida Espozetti Gonçalves
APDO. : Companhia de Desenvolvimento Habitacional e Urbano do Estado de
São Paulo - CDHU
Rescisão contratual cumulada com reintegração de posse
Termo de adesão e ocupação provisória com opção de
compra
Inadimplemento - Parcial procedência

Inconformismo de ambas as partes. -Irresignação da autora
sustentando a impossibilidade de devolução dos valores
pagos, em razão da mora da parte requerida, ausência de
ciência acerca da cessão de direitos e ocupação irregular
Acolhimento
Hipótese em que a mora verificada é
incontroversa
e
se
estende
por
longo
tempo
-
Inconformismo da corré centrado na hipótese de nulidade da
notificação extrajudicial, haja vista que a corré é pessoa
analfabeta Descabimento - Hipótese em que o ato atendeu
à finalidade Inadimplemento prolongado das prestações
Sentença mantida Recurso da Autora provido e improvido
o da corré.

Trata-se de apelação interposta contra a r. sentença de fls.
148/151, cujo relatório se adota, que julgou PARCIALMENTE PROCEDENTE o
pedido inicial deduzido por Companhia de Desenvolvimento Habitacional e Urbano
do Estado de São Paulo - CDHU em face de Luciana Felix Martins e Maria
Aparecida Espozetti Gonçalves, para o fim de: a) DECLARAR rescindido o termo de
adesão e ocupação provisória com opção de compra firmado entre as partes (fls.
29/41); b) DETERMINAR a devolução de 80% das parcelas pagas pela CDHU às
Rés, corrigidas monetariamente a contar dos desembolsos pela Tabela Prática do
TJSP e juros de mora de 1% ao mês a partir do trânsito em julgado, autorizado
abatimento somente de eventuais débitos de IPTU, energia elétrica, água e as taxas
condominiais vencidos e não pagas pelos Réus até a rescisão (09/10/2019 - fls. 101);
c) DETERMINAR a reintegração da Autora na posse do imóvel localizado na Rua
Maria Eudoxia Campos Rolin, 03, prédio 04, bloco 4B, Ap.23, Fernandópolis/SP, a
qual fica condicionada ao cumprimento da restituição dos valores determinados na
alínea "b", com desocupação voluntária no prazo de 30 dias após comprovação do

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pagamento, sob pena de execução forçada.
Inconformada (fls. 153/159), sustenta a Autora que a apelada
ocupa o imóvel irregularmente, além disso, as obrigações contratuais assumidas não
foram honradas, tornando a mora incontroversa. Alega que a cessão de direitos sem a
sua anuência não produz efeitos em seu desfavor, ressalta que é sociedade de
economia mista, integrante da Administração Indireta do Estado de São Paulo, criada
com o objetivo de conferir moradia digna à população mais carente, que não lograria
êxito em obtê-la no denominado mercado imobiliário regular, tudo a impossibilitar a
devolução de 80% dos valores pagos, mormente considerando o extenso período de
ocupação do bem, em nítido prejuízo ao sistema habitacional e outras diversas
famílias que almejam o acesso à casa própria. Postula, subsidiariamente, pela
condenação no pagamento de taxa de ocupação, sem qualquer contraprestação,
colaciona jurisprudência em abono à sua tese, pugnando pela reforma do decisum.
Por seu turno, apela a corré (fls. 162/167), acenando com a
ausência de notificação válida, de forma a desconfigurar o esbulho, ressaltando que
embora tenha recebido a notificação extrajudicial, não tinha noção do significado do
referido documento, porquanto é pessoa idosa e analfabeta, por consequência,
desconhecia as providências que deveria adotar para regularização da situação,
tornando o ato inválido para fins de reintegração de posse, concluindo pela reforma
da decisão questionada.
Recursos tempestivos, preparado o da autora (fls. 160/161) e
sem preparo o da corré (beneficiária da gratuidade fls. 142), contrarrazões às fls.
172/178 (Luciana Felix Martins), fls. 179/185 (Maria Aparecida Espozetti
Gonçalves) e fls. 186/191 (CDHU).
Não houve oposição acerca da realização do julgamento
virtual.
É o relatório.
A hipótese trata de ação de rescisão contratual, cumulada
com reintegração de posse, onde a Autora assevera que a corré Luciana cedeu
irregularmente os direitos à terceira pessoa (Maria Aparecida), a qual se encontra na

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posse direta do imóvel. Postula pela retenção dos valores das parcelas pagos pela Ré,
assim como as benfeitorias realizadas no imóvel fiquem integralmente para si.
Contestada a ação (fls. 79/82 Luciana; fls. 102/107 Maria
Aparecida) e apresentada a Réplica (fls. 125/130), designada audiência de tentativa
de conciliação, infrutífera (fls. 144/145), sobreveio a prolação da r. sentença julgando
a ação sob a seguinte fundamentação:
“O pedido inicial é parcialmente procedente.
2) Comprovou-se a relação jurídica existente entre as partes pela
cópia do termo de adesão e ocupação provisória com opção de compra (fls. 29/41).
3) Constatou-se o inadimplemento pela notificação extrajudicial
(fls. 48/49).
4) Assim, diante do inadimplemento das Rés, à Autora cabível o
direito de rescindir o contrato, com consequente reintegração de posse do imóvel.
5) Outrossim, em razão da rescisão, deve a CDHU devolver às
Rés o que recebeu, pois, se ao promitente vendedor é garantida a reintegração de posse do
bem, é certo que ao compromissário comprador deve ser assegurada a devolução das
parcelas pagas, como forma de assegurar que não haja enriquecimento ilícito das partes.
Por outro lado, o inadimplemento enseja a retenção de parte das
parcelas pagas, as quais representam a remuneração da Autora/CDHU pelo período de uso
do imóvel.
6) No caso dos autos, não há demonstração de prejuízos por parte
da CDHU, razão pela qual a retenção deverá se operar no patamar de 20%, sob pena de
enriquecimento ilícito do compromissário vendedor.
Do mesmo modo, reconhecido o direito da Autora de rescindir o
contrato e recuperar uma porcentagem dos valores pagos, declaro, ainda, que os débitos de
IPTU, energia elétrica, água e as taxas condominiais vencidos e não pagos pelos Réus, se o
caso, são devidos pelos compradores até a rescisão contratual (09/10/2019 - fls. 101).
DISPOSITIVO.
Ante o exposto, e por tudo mais que nos autos consta, JULGO
PARCIALMENTE PROCEDENTE o pedido inicial deduzido por Companhia de
Desenvolvimento Habitacional e Urbano do Estado de São Paulo - CDHU em face de
Luciana Felix Martins e Maria Aparecida Espozetti Gonçalves, para o fim de: a)
DECLARAR rescindido o termo de adesão e ocupação provisória com opção de compra
firmado entre as partes (fls. 29/41); b) DETERMINAR a devolução de 80% das parcelas
pagas pela CDHU às Rés, corrigidas monetariamente a contar dos desembolsos pela
Tabela Prática do TJSP e juros de mora de 1% ao mês a partir do trânsito em julgado,
autorizado abatimento somente de eventuais débitos de IPTU, energia elétrica, água e as
taxas condominiais vencidos e não pagas pelos Réus até a rescisão (09/10/2019 - fls. 101);
c) DETERMINAR a reintegração da Autora na posse do imóvel localizado na Rua Maria
Eudoxia Campos Rolin, 03, prédio 04, bloco 4B, Ap.23, Fernandópolis/SP, a qual fica
condicionada ao cumprimento da restituição dos valores determinados na alínea "b", com
desocupação voluntária no prazo de 30 dias após comprovação do pagamento, sob pena de
execução forçada.

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Em razão da sucumbência recíproca, condeno ambas as partes no
pagamento de custas e despesas processuais, compensando-se os honorários de advogados,
observado o benefício de justiça gratuita das Corrés.
Em caso de interposição de recurso de apelação, mantenho a
presente sentença por seus próprios fundamentos. Desta forma, desde já declino de exercer
o juízo de retratação. Advirta(m)-se que nos termos do artigo 1.012 do Novo Código de
Processo Civil, não cabe ao juízo de primeiro grau o juízo de admissibilidade (análise de
preparo, tempestividade), intimando-se a parte contrária por seu(s) advogado(s) para
contrarrazões, nos termos do artigo 1.010, §1o e 2o, do Novo Código de Processo Civil, no
prazo de 15 dias.
Em decorrido o prazo para apresentação das contrarrazões,
certifique a Serventia, e remetam-se os autos ao Egrégio Tribunal de Justiça do Estado de
São Paulo.
Oportunamente, arquivem-se os autos.
P.I.”
Preservada a convicção da douta Autoridade monocrática, o
provimento questionado comporta reparo.
É que conforme se extrai de todo o processado, há mora
prolongada e injustificada das mutuárias, além disso, o bem imóvel permaneceu
ocupado, gratuitamente, ou seja, sem a devida e necessária contraprestação, durante
extenso lapso de tempo gratuitamente, tudo em detrimento e prejuízo de todo o
sistema habitacional.
Assim, como o inadimplemento é incontroverso, não há como
prosperar a determinação de devolução de 80% dos valores pagos, pois, repita-se,
houve a ocupação do imóvel durante todo o tempo de inadimplemento sem qualquer
contraprestação, havendo ainda depreciação do bem pela própria utilização, razão
pela qual a devolução dos valores pagos pelos réus acarretaria enriquecimento sem
causa.
Nesse sentido:
Apelação. Ação de rescisão contratual cumulada com
reintegração de posse. Contrato de financiamento com a CDHU.
Inadimplemento das prestações. Sentença que julgou os pedidos
parcialmente procedentes para declarar a rescisão contratual e
a reintegração de posse em favor da CDHU, mediante devolução
das parcelas pagas com retenção de 10% dos valores a título de
ressarcimento. Inconformismo da autora. Acolhimento. Não é
devida a devolução dos valores pagos. Indenização pelo período
de ocupação do imóvel que deve ser consumada mediante o
perdimento dos valores já desembolsados pelos réus em favor da
autora. Ainda que as unidades habitacionais negociadas pela

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CDHU sejam voltadas às famílias de baixa renda, o programa
não lhes confere o usufruto gracioso do imóvel. Recurso
provido. Apelação Cível no 1008605-48.2019.8.26.0099, Rel. Piva
Rodrigues, j. 27.10.2020.
No que concerne à pretensão deduzida pela corré, a
irresignação não comporta guarida.
Porquanto, embora não se ignore o alegado analfabetismo, não
se divisa a nulidade da notificação, porquanto a ocupante foi devidamente notificada
através de carta entregue em mãos, a qual não pode ser prestigiada, haja vista que
fora cientificada, em 08.04.2015, acerca da necessidade de pagamento das parcelas
devidas e as penalidades do inadimplemento.
Apreciando caso semelhante, confira-se como decidiu esta
Colenda 8a Câmara de Direito Privado:
APELAÇÃO - COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA
COHAB - Rescisão contratual c.c. reintegração de posse
Regularidade da notificação constitutiva da mora, ainda que
entregue à pessoa analfabeta, em que atingida a finalidade do
ato - Inadimplemento prolongado e injustificado das prestações
Sentença de procedência Inconformismo do corréu que alega
adimplemento substancial, teoria da imprevisão e função social
da propriedade, tudo para evitar a rescisão e reintegração de
posse - Teses afastadas, pois não justificam o inadimplemento
contratual em desprestígio à Companhia de Habitação e aos
demais mutuários - Perda das prestações pagas, como
indenização pelo uso gratuito do bem, conforme precedentes da
8a Câmara de Direito Privado Sentença mantida - NEGARAM
PROVIMENTO AO RECURSO. Rel. Alexandre Coelho, j.
31.07.2017. sem destaque no original
Destarte, em razão do acolhimento da pretensão deduzida pela
Autora-apelante, alterando a sucumbência, condeno as rés no pagamento das custas e
despesas processuais, além de honorários advocatícios fixados por equidade em R$
1.500,00, observada a gratuidade concedida na origem.
Do exposto, dá-se provimento ao recurso da autora e nega-se
provimento ao recurso da corré.
CLARA MARIA ARAÚJO XAVIER
Relatora
(assinatura eletrônica)