Tribunal: TJSP
Processo: 1125470-88.2018.8.26.0100
Classe: Apelação Cível / Promessa de Compra e Venda
Órgão julgador: Sergio Alfieri
Órgão colegiado: 28a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-12-09
Data de publicação: 2020-12-09

Ementa:
APELAÇÃO. Promessa de compra e venda. Ação declaratória de nulidade de cobrança cumulada com restituição de valores e indenização por danos morais, julgada improcedente. Recurso do autor. Compra e venda de imóvel em construção. Juros da obra (ou taxa de evolução da obra). Cobrança que não é abusiva. Possibilidade quando não decorrente de atraso na entrega da obra. Taxa prevista no contrato de

Ementa:
APELAÇÃO. Promessa de compra e venda. Ação declaratória de nulidade de cobrança cumulada com restituição de valores e indenização por danos morais, julgada improcedente. Recurso do autor. Compra e venda de imóvel em construção. Juros da obra (ou taxa de evolução da obra). Cobrança que não é abusiva. Possibilidade quando não decorrente de atraso na entrega da obra. Taxa prevista no contrato de financiamento celebrado com a instituição financeira. Ciência do autor em relação a essa cobrança. Corretagem. É lícita a cobrança de comissão de corretagem de adquirente de imóvel quando prevista de forma clara e destacada a incidência desse encargo. Orientação firmada pelo C. STJ no Recurso Especial no 1.599.511/SP, representativo de controvérsia. Incabível indenização por danos morais. Sentença mantida. RECURSO DESPROVIDO, com a majoração dos honorários advocatícios em favor do patrono da ré, em mais 5% do valor dado à causa, com base no art. 85, § 11, do CPC, com a ressalva do art. 98, § 3o, do mesmo estatuto processual civil em vigor.

Inteiro teor:
TRIBUNAL DE JUSTIÇA
PODER JUDICIÁRIO
São Paulo
Registro: 2020.0001001447
ACÓRDÃO
Vistos,
relatados
e
discutidos
estes
autos
de
Apelação
Cível
no
1125470-88.2018.8.26.0100, da Comarca de São Paulo, em que é apelante MAURICIO
MIRANDA
GOMES DA
SILVA
(JUSTIÇA GRATUITA), é apelado NHZ
INCORPORADORA LTDA.
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 28a Câmara de Direito Privado
do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Negaram provimento ao
recurso. V. U., de conformidade com o voto do relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores CESAR LACERDA
(Presidente sem voto), CELSO PIMENTEL E BERENICE MARCONDES CESAR.
São Paulo, 9 de dezembro de 2020.
SERGIO ALFIERI
Relator
Assinatura Eletrônica

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São Paulo
Apelação Cível no 1125470-88.2018.8.26.0100 -Voto no 7242 2/8
APELAÇÃO CÍVEL no 1125470-88.2018.8.26.0100
APELANTE: MAURICIO MIRANDA GOMES DA SILVA
APELADO: NHZ INCORPORADORA LTDA
COMARCA: SÃO PAULO
JUIZ DE 1o GRAU: FLAVIA POYARES MIRANDA
VOTO No 7242

APELAÇÃO. Promessa de compra e venda. Ação
declaratória de nulidade de cobrança cumulada com
restituição de valores e indenização por danos
morais, julgada improcedente. Recurso do autor.
Compra e venda de imóvel em construção. Juros da
obra (ou taxa de evolução da obra). Cobrança que
não é abusiva. Possibilidade quando não decorrente
de atraso na entrega da obra. Taxa prevista no
contrato de financiamento celebrado com a
instituição financeira. Ciência do autor em relação a
essa cobrança. Corretagem. É lícita a cobrança de
comissão de corretagem de adquirente de imóvel
quando prevista de forma clara e destacada a
incidência desse encargo. Orientação firmada pelo
C. STJ no Recurso Especial no 1.599.511/SP,
representativo
de
controvérsia.
Incabível
indenização por danos morais. Sentença mantida.
RECURSO DESPROVIDO, com a majoração dos
honorários advocatícios em favor do patrono da ré,
em mais 5% do valor dado à causa, com base no art.
85, § 11, do CPC, com a ressalva do art. 98, § 3o, do
mesmo estatuto processual civil em vigor.
Trata-se de ação declaratória de nulidade de
cobrança cumulada com restituição de valores e indenização por danos

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morais, ajuizada por MAURÍCIO MIRANDA GOMES DA SILVA contra
NHZ INCORPORADORA LTDA, julgada improcedente pela r. sentença
atacada (fls. 239/247), declarada às fls. 272, cujo relatório adoto, carreando
ao autor as verbas sucumbenciais, arbitrados os honorários advocatícios em
10% do valor dado à causa, observada a gratuidade da justiça concedida.
Inconformado, o autor interpôs recurso de apelação
(fls. 275/279), alegando que “errou o Ínclito Juízo a quo, ao não condenar a
apelada, uma vez que se evidenciou, nitidamente, o dolo processual da
apelada na condução do processo, por não ter o mínimo de respeito ao
apelante como aos demais clientes, tendo em vista que já é de praxe como
age a apelada”.
O recurso foi regularmente processado, isento de
preparo, diante dos benefícios da gratuidade da justiça que foram concedidos
ao apelante (fls. 51).
Contrarrazões às fls. 290/298.
O presente recurso foi distribuído a esta 28a Câmara
de Direito Privado, a cargo do Desembargador Celso Pimentel (fls. 299), e
posteriormente redistribuído a este Relator por força da Portaria de
Designação no 09/2020 da E. Presidência da Seção de Direito Privado (fls.
300).
É o relatório.
A irresignação recursal não comporta provimento.
Segundo se depreende da petição inicial, o autor, em
18/03/2016, adquiriu o apartamento no 204, do Empreendimento Residencial
“Allegrare”, localizado na Rua Pernambucana no 440, São Paulo/SP, pelo
valor de R$ 189.602,65, com pagamento de forma parcelada, além da
comissão de corretagem, no montante de R$ 11.000,00.

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Consta, ainda, que a ré se recusa a entregar as
chaves, embora o empreendimento esteja concluído, ao argumento de débito
das parcelas referentes à evolução de obra, previsão que o autor entende
inexistente no contrato.
Constata-se dos autos que não há discussão acerca
do negócio jurídico celebrado entre as partes, conforme “Instrumento
Particular de Contrato de Compromisso de Venda e Compra de Unidade
Autônoma e Outras Avenças” de fls. 26/29.
Relativamente à cobrança de juros da obra (ou taxa
de evolução da obra), não há que se falar em abusividade da cláusula
contratual, de acordo com pacífico entendimento do C. STJ:
“Não se considera abusiva cláusula contratual que preveja a
cobrança de juros antes da entrega das chaves, que, ademais,
confere maior transparência ao contrato e vem ao encontro
do direito à informação do consumidor (art. 6o, III, do CDC),
abrindo a possibilidade de correção de eventuais abusos”
(EREsp 670.117/PB, Rel. Min. Sidnei Beneti, Rel. p/Acórdão
Min. Antonio Carlos Ferreira, DJe 26/11/2012).
No entanto, decorrido o prazo para a entrega da
obra, nele incluído o prazo de tolerância, esse repasse torna-se ilícito (AResp
718.080/MG, Rel. Min. Maria Isabel Gallotti, j. 08/06/2016).
A conclusão do empreendimento ocorreu em
15/03/2018, conforme “Habite-se - Termo de Conclusão” de fls. 207/208,
sendo que a planilha de débito constante de fls. 204/205 consta o desconto da
conta da incorporadora até abril/2018, pelo agente financeiro, diante da mora
do adquirente.
Dessa forma, diante da anuência do autor com a
cobrança da taxa de evolução de obra quando da assinatura do instrumento

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firmado com a Caixa Econômica Federal (cláusulas 3.4 e 3.5 - fls. 91), bem
como a ciência expressa do apelante aos esclarecimentos da ré acerca das
obrigações assumidas (fls. 134), e não verificado nos autos o atraso na
entrega do empreendimento, incabível a declaração de nulidade de sua
cobrança.
Ademais, a retenção das chaves ocorreu por
inadimplência das prestações relativas à compra do imóvel, conforme
mensagens eletrônicas trocadas entre as partes (fls. 139/153), tendo a apelada
proposto a assinatura de termo de confissão de dívida ou a renegociação do
débito para a solução da questão, permanecendo o apelante inerte, deixando
de comprovar eventuais pagamentos, mediante a apresentação de recibos (art.
320 CC).
Quanto à matéria atinente à transferência ao
comprador da obrigação de pagamento da comissão de corretagem nos
contratos de promessa de compra e venda de unidade autônoma em regime de
incorporação imobiliária, restou examinada e decidida em sede de Recurso
Especial Repetitivo, in verbis:
“RECURSO ESPECIAL REPETITIVO. DIREITO CIVIL E
DO CONSUMIDOR. INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA.
VENDA DE UNIDADES AUTÔNOMAS EM ESTANDE DE
VENDAS.
CORRETAGEM.
CLÁUSULA
DE
TRANSFERÊNCIA DA OBRIGAÇÃO AO CONSUMIDOR.
VALIDADE. PREÇO TOTAL. DEVER DE INFORMAÇÃO.
SERVIÇO
DE
ASSESSORIA
TÉCNICO-IMOBILIÁRIA
(SATI). ABUSIVIDADE DA COBRANÇA.
I - TESE PARA OS FINS DO ART. 1.040 DO CPC/2015:
1.1. Validade da cláusula contratual que transfere ao
promitente-comprador a obrigação de pagar a comissão de
corretagem nos contratos de promessa de compra e venda de

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unidade autônoma em regime de incorporação imobiliária,
desde que previamente informado o preço total da aquisição
da unidade autônoma, com o destaque do valor da comissão
de corretagem.
1.2. Abusividade da cobrança pelo promitente-vendedor do
serviço de assessoria técnico-imobiliária (SATI), ou
atividade congênere, vinculado à celebração de promessa de
compra e venda de imóvel0” (REsp no 1.599.511/SP
(2016/0129715-8), 2a Seção, Rel. Ministro PAULO DE
TARSO SANSEVERINO.
Portanto, sob o enfoque da alegada abusividade da
cláusula que transfere ao comprador de imóvel a responsabilidade pelo
pagamento da comissão de corretagem, mesmo quando o negócio se realiza
em estandes situados no próprio local da construção do empreendimento,
eventual controvérsia sobre o tema foi dirimida pelo Colendo Superior
Tribunal de Justiça, cabendo aos tribunais inferiores seguir a orientação.
Logo, válida a disposição contratual que impõe ao
comprador a obrigação de pagamento da comissão de corretagem quando
contratada em estande de vendas de imóveis.
Entretanto, necessário que o comprador tenha sido
devidamente informado sobre a prestação desse serviço, respectivo valor e
responsabilidade pelo pagamento, de modo a preservar o equilíbrio contratual
e para que a relação não seja fonte de prejuízo ou decepção para o
consumidor.
Na realidade, é dever do fornecedor prestar
informação adequada, clara, gratuita e útil sobre o produto e/ou serviços que
o consumidor está adquirindo, consoante dispõe o art. 6o, III, do Código de
Defesa do Consumidor.

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Nesse contexto, no “Contrato de Corretagem” de fls.
111/114, foram indicados os nomes dos destinatários das comissões e os
valores de cada parcela devida a esse título, além do termo de ciência e
concordância com essa cobrança (fls. 126/127) e expressa autorização (fls.
128), provas documentais hábeis a demonstrar que o apelante foi
devidamente informado sobre os serviços de corretagem e os contratou de
forma autônoma naquela oportunidade.
De outro giro, não houve venda casada, mas a
terceirização da atividade de comercialização das unidades imobiliárias para
empresa com profissionais do setor, ausente comprovação de que a
celebração do instrumento de aquisição do imóvel estivesse condicionada a
contratação dos serviços de corretagem.
Também não se identifica publicidade enganosa,
pois, se a incorporadora não se utilizou de meio publicitário algum para atrair
o consumidor que compareceu espontaneamente ao estande de vendas da
empresa, por certo não houve qualquer oferta capaz de induzi-lo a erro.
Por consequência, não restaram configurados danos
extrapatrimoniais passíveis de indenização, como pretendido pelo apelante.
Destarte, a r. sentença deve ser mantida, por seus
próprios fundamentos.
Ante o exposto, NEGA-SE PROVIMENTO AO
RECURSO, com a majoração dos honorários advocatícios em favor do
patrono da ré em mais 5%, com base no art. 85, § 11, do Código de Processo
Civil, com a ressalva do art. 98, § 3o, do mesmo estatuto processual civil em
vigor.

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