Tribunal: TJSP
Processo: 1000013-17.2016.8.26.0003
Classe: Apelação Cível / Direito de Vizinhança
Órgão julgador: Marcos Ramos
Órgão colegiado: 30a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-02-05
Data de publicação: 2020-02-07

Ementa:
Direito de vizinhança - Ação de obrigação de fazer com pleito de indenização por danos materiais e morais - Sentença de parcial procedência – Recurso da ré – Parcial reforma do julgado - Cabimento – Conjunto probatório a corroborar a existência de nexo de causalidade entre os danos no condomínio autor, consistentes em trincas e danos decorrentes de infiltrações de água, e as obras de

Ementa:
Direito de vizinhança - Ação de obrigação de fazer com pleito de indenização por danos materiais e morais - Sentença de parcial procedência – Recurso da ré – Parcial reforma do julgado - Cabimento – Conjunto probatório a corroborar a existência de nexo de causalidade entre os danos no condomínio autor, consistentes em trincas e danos decorrentes de infiltrações de água, e as obras de construção levadas a cabo pela ré, bem como em razão da ausência de rufos de proteção sobre o muro divisório – Laudo técnico pericial, produzido durante a instrução, firme nesse sentido - Condenação da ré a realizar os necessários reparos – Correta imposição – Pedido de conversão da determinação de obrigação de fazer em indenização por perdas e danos que deverá ser formulado junto ao Juízo de origem, por ocasião do cumprimento do julgado – De rigor, no entanto, a redistribuição dos ônus de sucumbência.

Apelo da ré parcialmente provido.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA
São Paulo
30a Câmara de Direito Privado
1
Registro: 2020.0000073464
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível no
1000013-17.2016.8.26.0003, da Comarca de São Paulo, em que é apelante
ZRK PARTICIPAÇÕES LTDA, é apelado CONDOMÍNIO EDIFÍCIO
DOM VILARES.
ACORDAM, em 30a Câmara de Direito Privado do Tribunal de
Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: "Deram provimento em
parte ao recurso. V. U.", de conformidade com o voto do Relator, que
integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Exmos. Desembargadores
ANDRADE NETO (Presidente) e MARIA LÚCIA PIZZOTTI.
São Paulo, 5 de fevereiro de 2020.
MARCOS RAMOS
RELATOR
Assinatura Eletrônica

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA
São Paulo
30a Câmara de Direito Privado
38.943
Apelação no 1000013-17.2016.8.26.0003
Comarca: São Paulo - Foro Regional de Jabaquara
Juízo de origem: 2a Vara Cível
Apelante: ZRK Participações Ltda.
Apelado: Condomínio Edifício Dom Vilares
Classificação: Direito de vizinhança Obrigação de fazer
t
EMENTA: Direito de vizinhança - Ação de obrigação
de fazer com pleito de indenização por danos materiais
e morais - Sentença de parcial procedência Recurso
da ré Parcial reforma do julgado - Cabimento
Conjunto probatório a corroborar a existência de nexo
de causalidade entre os danos no condomínio autor,
consistentes em trincas e danos decorrentes de
infiltrações de água, e as obras de construção levadas a
cabo pela ré, bem como em razão da ausência de rufos
de proteção sobre o muro divisório Laudo técnico
pericial, produzido durante a instrução, firme nesse
sentido - Condenação da ré a realizar os necessários
reparos Correta imposição Pedido de conversão da
determinação de obrigação de fazer em indenização
por perdas e danos que deverá ser formulado junto ao
Juízo de origem, por ocasião do cumprimento do
julgado De rigor, no entanto, a redistribuição dos
ônus de sucumbência.
Apelo da ré parcialmente provido.
VOTO DO RELATOR
Trata-se de recurso de apelação interposto nos
autos da ação de obrigação de fazer com pleito de indenização
por danos materiais e morais, fundada em direito de vizinhança,
ajuizada por “Condomínio Edifício Dom Vilares” em face de
“ZRK Participações Ltda.”, onde proferida sentença que julgou
parcialmente procedente a pretensão deduzida para condenar a

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA
São Paulo
30a Câmara de Direito Privado
ré, no prazo de 90 dias contados de sua intimação pessoal, a
realizar os reparos apontados no laudo pericial e expostos na
fundamentação, sob pena de multa diária de R$ 2.000,00,
limitada a R$ 50.000,00, sem prejuízo de conversão da
obrigação, a partir daí, em perdas e danos em favor do autor,
facultada a execução nos próprios autos. Sucumbente em maior
parte, condenou-a ao pagamento de 80% das despesas
processuais e honorários advocatícios em favor do autor, estes
arbitrados em 10% sobre o valor da causa. Ficou a cargo deste
último o pagamento de 20% das custas e os honorários
advocatícios em favor do patrono daquela, estes fixados em R$
1.500,00 - fls. 948/954.
Aduz a empresa ré que o julgado carece de
reforma à alegação, em apertada síntese, de que os danos no
imóvel do condomínio autor decorreram de sua exclusiva
responsabilidade, eis que seus representantes tiveram prévia
ciência da necessidade de instalação de rufos nos muros
externos, mas não houve permissão para que os serviços fossem
realizados pelos prepostos da ré à argumentação de que danos
seriam causados ao jardim do condomínio. Acresce que, ante a
beligerância entre os litigantes, se faz necessária a imediata
conversão da obrigação de fazer em indenização por perdas e
danos, mediante apresentação de orçamentos pelas partes. Por
fim, sustenta que o autor sucumbiu em maior parte dos pedidos e,

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA
São Paulo
30a Câmara de Direito Privado
assim, deve responder integralmente pelos ônus de sucumbência
fls. 965/974.
Após contrarrazões às fls. 979/994, vieram os
autos conclusos a este relator.
Apelo tempestivo e preparado.
É o relatório.
O apelo comporta parcial acolhimento.
Demanda ajuizada ao argumento de que o
condomínio autor faz divisa com o terreno e edificação de
propriedade da ré, ambos situados na Rua Dom Vilares, Bairro
da Saúde.
Narrou o autor que no início de fevereiro de 2011
foram iniciados os trabalhos de terraplanagem por parte da ré,
formando-se no local uma grande cratera e, sem que houvesse
qualquer comunicação ou inspeção nas edificações vizinhas, a ré
começou a construção de seu prédio utilizando-se de
equipamentos pesados para escavações, com o uso de brocas e
sapatas de grande porte.

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA
São Paulo
30a Câmara de Direito Privado
Sustentou que, em meados de junho de 2014, foi
constatado grande número de fissuras na garagem do
condomínio e trincas no muro de divisa, sendo que, em razão de
tais danos, contratou engenheiro e notificou a ré solicitando que
reparasse os danos causados no condomínio.
Todavia, mencionou que a reunião realizada entre
as partes restou infrutífera, ao que contratou a elaboração de
laudo pericial particular, bem como a lavratura de ata notarial
para comprovar todos os danos causados pela ré.
Afirmou que, neste ínterim, encaminhou diversas
missivas e o laudo pericial à Prefeitura de São Paulo destacando
as irregularidades construtivas da obra vizinha, mas não obteve
nenhuma resposta conclusiva.
Diante de tudo, requereu a condenação da ré na
obrigação de executar as obras necessárias à erradicação dos
problemas apontados, sob pena de conversão da obrigação em
perdas e danos, a serem apurados oportunamente. Pleiteou,
outrossim, a condenação à demolição das construções erigidas
em descumprimento da legislação aplicável ou, no caso de
impossibilidade de demolição ou desfazimento, a sua conversão
em indenização por danos materiais e morais.

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA
São Paulo
30a Câmara de Direito Privado
Em
contestação,
a
ré
defendeu
a
plena
regularidade de sua construção, impugnando os pedidos
formulados mediante a alegação de que não estão presentes os
nexos de causalidade. Sustentou que o prédio do condomínio
autor não recebe manutenções regulares, sendo que foi omitida a
ocorrência de um incêndio de grandes proporções em junho de
2013. Asseverou, ainda, que o prédio do autor sofre com as
constantes vibrações oriundas do tráfego de veículos da rua em
que situado.
Ante a diametral controvérsia estabelecida, foi
produzida perícia técnica cujo laudo restou juntado às fls.
439/786, com complementações às fls. 866/877 e 917/922, onde
anotado que, apesar de terem sido obtidas as autorizações e
permissões administrativas necessárias, a obra da ré não
observou integralmente as diretrizes exigidas para a construção
civil em vizinhança, nos seguintes termos:
“A parte do fundo da construção da requerida é
geminada ao muro de divisa do terreno do autor, local onde
não foram instalados rufos de proteção sobre o muro divisório,
permitindo a infiltração de água e danos ao revestimento do
referido muro e da parede da garagem situada no subsolo do
edifício.
- Em função da obra de escavação no imóvel da

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA
São Paulo
30a Câmara de Direito Privado
requerida, ocorreu o solapamento do solo, ocasionando
pequenas trincas no piso da garagem do Edifício Dom Vilares.
- As trincas e fissuras existentes nas fachadas do
edifício não guardam relação com as obras de escavação e
fundação do imóvel da requerida, pois são provenientes do
desgaste da pintura pela ação do tempo e das intempéries”
grifei.
Ante a clara evidência dos fatos, tal como
tecnicamente demonstrados sob o crivo da ampla defesa e do
contraditório, tenho que quanto ao mérito a sentença não merece
reparo.
Restou comprovado que diversos danos presentes
no condomínio autor são de responsabilidade da empresa ré, ao
que correta a determinação de obrigação de fazer consistente em
reparar os danos e anomalias relacionados com a obra da
requerida, os quais estão bem descritos no laudo técnico
produzido:
“- Parte do muro divisório lateral esquerdo do
condomínio autor apresentando trincas, fissuras e estufamento
do revestimento do muro pela ação da umidade.
- Trincas e estufamento do revestimento do
muro, atrás da caixa de entrada de água e energia elétrica da

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA
São Paulo
30a Câmara de Direito Privado
requerida.
- Trinca no muro esquerdo do condomínio, atrás
do local onde foi fixado perfil batente para o portão do imóvel
da requerida.
- Detalhe de trinca horizontal no muro lateral
esquerdo do autor, próximo ao local onde fixado perfil batente
para o portão do imóvel da requerida.
- Estufamento e danos ao revestimento do muro
lateral esquerdo do autor.
- Ausência de rufo metálico na junção do muro
com parte da edificação da requerida geminada ao terreno do
autor.
- Manchas de umidade no muro do autor, a
partir do início da divisa com a parte geminada da edificação
da requerida, existem no referido muro.
- Trincas e dos danos ao revestimento do muro
do autor em decorrência da umidade ocasionado pela não
instalação de rufo metálico quando da construção da
requerida.
- Marcas de reparo no piso da área de
circulação e manobras da garagem, próximas à divisa lateral
esquerda, onde ocorreu o solapamento do solo.
- Manchas de infiltração na parede lateral
esquerda da garagem do condomínio.
- Trincas no piso da garagem do condomínio,

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA
São Paulo
30a Câmara de Direito Privado
próximo à divisa lateral esquerda, onde ocorreu o solapamento
do solo.
- Infiltração na laje-forro da garagem, próxima
à divisa lateral esquerda.
- Outras trincas no piso da garagem, próximas
às divisas lateral esquerda e de fundos do condomínio.
- Manchas de infiltração na parede lateral
esquerda da garagem do condomínio, abaixo do local onde não
foi instalado rufo metálico entre o muro e a parte geminada da
construção da requerida.
No presente caso, podemos concluir que os
danos acima relacionados originaram-se em função das obras
de demolição e escavação mecanizada do solo, em conjunto
com a deficiência na proteção das bernas laterais durante o
movimento de terra, bem como pela não instalação de rufo
metálico sobre parte do muro divisório lateral."
O pedido de imediata conversão da determinação
de obrigação de fazer em indenização por perdas e danos, sob a
alegação de que o relacionamento entre as partes não é bom,
deverá ser apreciado pelo digno Juízo de origem por ocasião do
cumprimento do julgado, momento em que poderá ser analisada
a viabilidade ou não do cumprimento da obrigação de fazer.
De outro lado, é certo que a autora formulou 2

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA
São Paulo
30a Câmara de Direito Privado
(dois) pedidos distintos de obrigação de fazer, o primeiro para
que a ré executasse as obras necessárias à erradicação dos
problemas apontados, e a segundo visando à demolição das
construções erigidas em descumprimento da legislação aplicável,
com pleito subsidiário de indenização.
O segundo pedido não foi acolhido, a acarretar o
entendimento de que o decaimento foi na mesma proporção,
entre as partes.
De rigor, portanto, o rateio igualitário das custas e
despesas processuais, à razão de 50% para cada uma, arcando
cada parte com os honorários dos patronos da parte adversa, ora
fixados, por equidade, em R$ 4.000,00.
Ante o exposto, confiro parcial provimento ao
apelo da ré, nos termos acima.
MARCOS RAMOS
Relator
Assinatura Eletrônica