Tribunal: TJSP
Processo: 2243713-46.2019.8.26.0000
Classe: Agravo de Instrumento / Despesas Condominiais
Órgão julgador: Carlos Henrique Miguel Trevisan
Órgão colegiado: 29a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-03-16
Data de publicação: 2020-03-16

Ementa:
PROCESSUAL CIVIL - Ação de cobrança de despesas condominiais julgada procedente - Fase de cumprimento de sentença - Penhora de imóveis - Decisão de primeiro grau que homologa laudo de avaliação e determina a realização de leilão judicial eletrônico - Agravo interposto pelo executado - Pretensão de obter a retificação da avaliação - Alegações genéricas e desprovidas de elementos técnicos para

Ementa:
PROCESSUAL CIVIL - Ação de cobrança de despesas condominiais julgada procedente - Fase de cumprimento de sentença - Penhora de imóveis - Decisão de primeiro grau que homologa laudo de avaliação e determina a realização de leilão judicial eletrônico - Agravo interposto pelo executado - Pretensão de obter a retificação da avaliação - Alegações genéricas e desprovidas de elementos técnicos para desqualificar o laudo pericial - Homologação e ordem de alienação mantidas - Recurso desprovido

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2020.0000193268
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Agravo de Instrumento no
2243713-46.2019.8.26.0000, da Comarca de São Paulo, em que é agravante MARIO
MONTEIRO NETTO, é agravado CONDOMÍNIO FAZENDA VOTURUNA.
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 29a Câmara de Direito Privado
do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Negaram provimento ao
recurso. V. U., de conformidade com o voto do relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores SILVIA ROCHA
(Presidente sem voto), FRANCISCO CARLOS INOUYE SHINTATE E JAYME DE
OLIVEIRA.
São Paulo, 16 de março de 2020.
CARLOS HENRIQUE MIGUEL TREVISAN
Relator
Assinatura Eletrônica

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Agravo de Instrumento no 2243713-46.2019.8.26.0000 -Voto no 15.654
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VOTO No 15.654
AGRAVO DE INSTRUMENTO No 2243713-46.2019.8.26.0000
COMARCA: SÃO PAULO (10a VARA CÍVEL CENTRAL)
AGRAVANTE: MARIO MONTEIRO NETTO
AGRAVADO: CONDOMÍNIO FAZENDA VOTURUNA
JUIZ DE PRIMEIRO GRAU: ALEXANDRE BUCCI
PROCESSUAL CIVIL - Ação de cobrança de despesas condominiais
julgada procedente - Fase de cumprimento de sentença - Penhora de
imóveis - Decisão de primeiro grau que homologa laudo de avaliação e
determina a realização de leilão judicial eletrônico - Agravo interposto
pelo executado - Pretensão de obter a retificação da avaliação -
Alegações genéricas e desprovidas de elementos técnicos para
desqualificar o laudo pericial - Homologação e ordem de alienação
mantidas - Recurso desprovido
Trata-se de agravo de instrumento tirado contra a decisão
trasladada a fls. 13/14, proferida nos autos da ação de cobrança de despesas
condominiais proposta pelo agravado, julgada procedente e atualmente em
fase de cumprimento de sentença, a qual homologou o laudo de avaliação dos
imóveis penhorados e determinou a realização de leilão eletrônico.
Recorre o executado alegando, em resumo, que os valores
atribuídos aos bens não condizem com a realidade e estão desprovidos de
fundamentação que justifique sua drástica redução, e que, ao contrário do que
consta do laudo, houve valorização dos imóveis, em especial a unidade no 37.
O pedido de efeito suspensivo foi deferido (fl. 198).
O agravado apresentou contraminuta (fls. 211/217).
É o relatório.
Trata-se de ação de cobrança de despesas condominiais
proposta pelo agravado, julgada procedente e atualmente em fase de
cumprimento de sentença.
O pedido de penhora sobre os imóveis geradores das
despesas condominiais foi deferido, tendo eles sido avaliados no ano de 2016
por R$ 1.350.000,00 (lote 36) e R$ 453.000,00 (lote 37) (laudo de fls.
47/103).
Em atualização à avaliação, foi apresentado o laudo cuja
cópia está a fls. 104/166, que conclui que os imóveis passaram a valer R$
1.609.000,00 e R$ 248.400,00, respectivamente.
Após esclarecimentos prestados pela perita avaliadora (fls.

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167/176), houve manifestação do executado e a decisão agravada, que
homologou as conclusões periciais.
O recurso não comporta acolhimento.
A primeira avaliação, realizada em janeiro de 2016,
concluiu que o lote 36, com a construção, tinha valor estimado de R$
1.350.000,00 (um milhão e trezentos e cinquenta mil reais), e o lote 37, R$
453.000,00 (quatrocentos e cinquenta e três mil reais), sendo naquela época
destacado pela perita as particularidades dos bens: lote 36 com grande área
construída, mas com necessidade de reforma completa, e lote 37, com mata
nativa em 100% de sua área, ambos com baixa liquidez de venda no mercado
e possível inviabilização de transações em condições normais de mercado
(fls. 93/94).
O laudo de atualização está fundado no exame das plantas
do loteamento, características dos terrenos, certidões de valor venal e
pesquisas em imobiliárias, dentre outros fatores nele amplamente descritos.
Quanto ao lote no 36, após extensa demonstração
fotográfica do interior da construção (fls. 128/147) concluiu a avaliadora que
o imóvel “se encontra praticamente abandonado e sem manutenção, atualmente ocupado pela família
de um funcionário do condomínio para não haver invasão”, sendo obtida informação de que
os proprietários lá não residem há aproximadamente 12 anos, ficando
evidenciada a existência de trincas, manchas de infiltração de água, peças em
madeira danificadas, pisos e telhas quebradas, entre outros. Concluiu também,
adotando o método evolutivo e os fatores oferta e ajuste ao mercado, os
valores de R$ 1.609.000,00 ao lote 36 e de R$ 248.400,00 ao lote 37.
Após impugnação, a perita prestou esclarecimentos
destacando o fato de que o executado desconsidera que se tratam de lotes
situados em área de proteção ambiental, com percentuais distintos de mata
nativa - que implica em severas restrições estabelecidas na Lei 3.297/2013 - e
que não houve transações recentes no condomínio que pudessem ser
utilizadas em comparação, demonstrando a estagnação do mercado relativo
aos lotes naquela região.
Não se desconhece que o artigo 873 do Código de
Processo Civil (correspondente ao artigo 683 do Código de Processo Civil de
1973) admite nova avaliação do bem penhorado quando “I- qualquer das partes
arguir, fundamentadamente, a ocorrência de erro na avaliação ou dolo do avaliador; II- se verificar,
posteriormente à avaliação, que houve majoração ou diminuição no valor do bem; ou III- houver fundada
dúvida sobre o valor atribuído ao bem na primeira avaliação”.
Sobre o tema, Humberto Theodoro Júnior ensina que “A
majoração ou redução do valor do bem, por fatores de mercado, influem sobretudo sobre os interesses do

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executado. Não deixa, porém, de afetar os do exequente, em menor escala, é verdade. É possível, pois, que o
requerimento de nova avaliação, in casu, seja também de iniciativa de qualquer das partes. Um valor
subestimado evidentemente cria para o executado o risco de uma adjudicação lesiva a seu patrimônio. Já
um valor acima das cotações de mercado inibe o exequente de exercitar o direito de adjudicação, ou
somente permite em bases que lhe acarretam prejuízos. Daí a execução, permitindo a qualquer delas o
exercício da pretensão de renovar a avaliação dos bens penhorados que passaram por superveniente
depreciação ou valorização (...) O inciso II, por sua vez, contempla tanto a redução como a majoração de
valor ocorrida após a primeira avaliação. A atual disposição corresponde a antiga reclamação doutrinária
que não se conformava com a nova avaliação apenas para o caso de desvalorização. Também a valorização
superveniente pode comprometer a expropriação executiva, levando, por exemplo, a arrematação ou
adjudicação por valor muito inferior ao real. Se a desvalorização não corrigida dificulta a licitação ou
inviabiliza a adjudicação, não são menores os inconvenientes da colocação em hasta pública, ou em
adjudicação, de bens superavaliados”.
E mais: “Decorrido considerável lapso temporal entre a avaliação e a hasta
pública, a rigor deve-se proceder à reavaliação do bem penhorado. Para tanto, porém, é imprescindível que
a parte traga elementos capazes de demonstrar a efetiva necessidade dessa reavaliação. Exegese do art.
683, II do CPC” (STJ, 3a Turma, REsp 1.269.474, Relatora Ministra Nancy Andrighi, 06.12.2011)”.
Em que pesem as críticas do agravante em relação ao
laudo, não procede o pedido de seu refazimento.
Os questionamentos de que se vale o executado padecem
de fundamentos técnicos, especialmente quanto aos métodos utilizados pela
perita e fartamente descritos nos laudos, mesmo porque sequer houve por
parte dele indicação de assistente técnico.
Os critérios utilizados pela perita judicial se encontram em
harmonia com as normas de avaliação de imóveis e não há elementos
convincentes acerca da alegada disparidade entre a avaliação e o valor de
mercado atual.
As avaliações singelas de outros imóveis no mesmo
empreendimento (fls. 177/182) não fazem frente ao bem elaborado laudo.
Ao contrário do que sustenta o agravante, o laudo pericial
contém avaliação minuciosa dos imóveis, inclusive com a apresentação de
relatório técnico fotográfico, tendo sido levados em consideração sua
localização, os melhoramentos da região, o estado de conservação e a
pesquisa de mercado, trabalho que não pode ser desqualificado.
Correta, pois, a decisão agravada ao manter a avaliação,
não havendo elementos que possam indicar que os imóveis tiveram
valorização a legitimar a pretensão do agravante.
É dizer, competia ao executado demonstrar a existência de
irregularidade na avaliação do imóvel, o que não ocorreu, já que o laudo está
fundamentado em critérios técnicos, inexistindo motivos para que seja
determinada a realização de nova avaliação.
Sobre a matéria, oportuno destacar os seguintes julgados

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deste Egrégio Tribunal e desta Câmara:
Consignação em pagamento de quotas condominiais - Fase de
cumprimento de sentença - Ausência de elementos convincentes a
justificar reavaliação do imóvel ou para acolher avaliação constante de
laudo particular, apresentado pela executada - Agravo não provido
(Agravo
de
Instrumento
no
2091418-
92.2017.8.26.0000, Relatora Desembargadora Silvia
Rocha, 05.7.2017)
CUMPRIMENTO DE SENTENÇA. PENHORA DE IMÓVEL. LAUDO
DE AVALIAÇÃO ELABORADO HÁ QUATRO ANOS PEDIDO DA
EXECUTADA
DE
NOVA
AVALIAÇÃO.
NÃO
CABIMENTO.
NECESSIDADE, CONTUDO, DA ATUALIZAÇÃO MONETÁRIA DO
VALOR HISTÓRICO DA AVALIAÇÃO APONTADO NO EDITAL DE
LEILÃO.
DECISÃO
MODIFICADA
NESSE
PARTICULAR.
DESNECESSIDADE DAS DEMAIS RETIFICAÇÕES QUANTO AO
TEOR
DO
EDITAL
(Agravo de Instrumento no
2062893-03.2017.8.26.0000,
Relator
Desembargador Andrade Neto, 28.6.2017)
AÇÃO RENOVATÓRIA. Contrato de locação de imóvel para fim
comercial. Prova realizada em ação idêntica entre os mesmos litigantes
em pequeno espaço de tempo que viabiliza sua utilização como prova
emprestada. Nova avaliação que só se justifica se demonstrada
significativa alteração no valor do imóvel. Não corporificação das
hipóteses previstas no art. 683 do CPC/73, vigente quando da
publicação da sentença. Cerceamento de defesa não configurado. Preço
do aluguel anunciado no laudo pericial que deve prevalecer por guardar
relação com as condições de mercado. Lide restrita ao acertamento do
valor do locativo que impõe a divisão das despesas e honorários
advocatícios entre as partes. Recurso provido em parte (Apelação no
0154772-92.2012.8.26.0100,
Relator
Desembargador
Dimas
Rubens
Fonseca,
15.02.2017)
Ante o exposto, o voto é no sentido de se negar
provimento ao recurso.
CARLOS HENRIQUE MIGUEL TREVISAN
Relator