Tribunal: TJSP
Processo: 1013661-51.2018.8.26.0114
Classe: Apelação Cível / Locação de Imóvel
Órgão julgador: Morais Pucci
Órgão colegiado: 35a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-08-17
Data de publicação: 2020-08-18

Ementa:
Apelação cível. Ação renovatória da locação. Sentença de procedência. Apelo da autora.

Laudo pericial elaborado segundo o método comparativo direto de valores de mercado. Elementos comparativos utilizados a partir de premissas e ponderações no sentido de que a pesquisa de valores de mercado deve conter um conjunto de comparativos para imóveis comerciais semelhantes, a partir da situação,

Ementa:
Apelação cível. Ação renovatória da locação. Sentença de procedência. Apelo da autora.

Laudo pericial elaborado segundo o método comparativo direto de valores de mercado. Elementos comparativos utilizados a partir de premissas e ponderações no sentido de que a pesquisa de valores de mercado deve conter um conjunto de comparativos para imóveis comerciais semelhantes, a partir da situação, aproveitamento e demais condições equivalentes de avaliação, descartando-se de plano os imóveis que fogem ao paradigma. O valor unitário homogeneizado médio obedeceu aos limites exigidos pelas normas técnicas do IBAPE, sendo observados os limites mínimo e máximo de 30%. O fato de alguns elementos comparativos possuírem área inferior à do imóvel locado não elidiu a conclusão do laudo pericial. O perito esclareceu que foram considerados os aspectos técnicos envolvidos na avaliação, inclusive área e localização. Demonstrada a homogeneidade dos elementos comparativos considerados pelo perito.

A locadora não se opôs à renovação. Valor do locativo apurado que é praticamente idêntico ao que constou na contraproposta. Sucumbência da autora.

Apelação não provida.

Inteiro teor:
TRIBUNAL DE JUSTIÇA
PODER JUDICIÁRIO
São Paulo
Registro: 2020.0000652883
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos do Apelação Cível no
1013661-51.2018.8.26.0114, da Comarca de Campinas, em que é apelante LOJAS
AMERICANAS S/A, é apelado SAID ABDALLA CONSTRUÇÃO E COMÉRCIO
LTDA..
ACORDAM, em 35a Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça
de São Paulo, proferir a seguinte decisão: "Negaram provimento ao recurso. V. U.", de
conformidade com o voto do Relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Exmos. Desembargadores ARTUR
MARQUES (Presidente sem voto), FLAVIO ABRAMOVICI E GILSON DELGADO
MIRANDA.
São Paulo, 17 de agosto de 2020
MORAIS PUCCI
RELATOR
Assinatura Eletrônica

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São Paulo
Apelação Cível n° 1013661-51.2018.8.26.0114
Comarca de Campinas - 3a Vara Cível
Juiz de Direito Dr. Eduardo Bigolin
Apelante: Lojas Americanas S/A
Apelado: Said Abdalla Construção e Comércio Ltda.
Voto no 23859
Apelação cível. Ação renovatória da locação. Sentença de
procedência. Apelo da autora.
Laudo pericial elaborado segundo o método comparativo direto
de valores de mercado. Elementos comparativos utilizados a
partir de premissas e ponderações no sentido de que a pesquisa
de valores de mercado deve conter um conjunto de
comparativos para imóveis comerciais semelhantes, a partir da
situação, aproveitamento e demais condições equivalentes de
avaliação, descartando-se de plano os imóveis que fogem ao
paradigma. O valor unitário homogeneizado médio obedeceu
aos limites exigidos pelas normas técnicas do IBAPE, sendo
observados os limites mínimo e máximo de 30%. O fato de
alguns elementos comparativos possuírem área inferior à do
imóvel locado não elidiu a conclusão do laudo pericial. O
perito esclareceu que foram considerados os aspectos técnicos
envolvidos na avaliação, inclusive área e localização.
Demonstrada a homogeneidade dos elementos comparativos
considerados pelo perito.
A locadora não se opôs à renovação. Valor do locativo apurado
que é praticamente idêntico ao que constou na contraproposta.
Sucumbência da autora.
Apelação não provida.

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A r. sentença proferida à f. 759/763, destes autos de ação
renovatória da locação, movida por LOJAS AMERICANAS S/A, em
relação a SAID ABDALLA CONSTRUÇÃO E COMÉRCIO LTDA, julgou
procedente o pedido para o fim de declaração a renovação do contrato
de locação por 60 meses a partir de 30/09/2018, pelo valor do locativo
mensal de R$181.324,00 (para setembro de 2018), mantido o contrato
quanto às demais cláusulas e, considerando mínima a sucumbência da
ré, condenou a autora, por inteiro no pagamento das custas e despesas
processuais e dos honorários advocatícios fixados em R$10.000,00, com
correção monetária a partir da prolação da sentença e juros de mora de
1% ao mês a partir do trânsito em julgado.
Apelou a autora (f. 768/775), alegando, em suma, que: (a)
há equívocos conceituais no laudo pericial, conforme laudo de seu
assistente técnico, devendo o aluguel ser fixado em R$130.110,00 para
setembro de 2019; (b) o laudo judicial não realizou a ponderação entre as
áreas dos imóveis do campo amostral em relação ao imóvel objeto da
lide; (c) a média do valor encontrado no laudo é resultado de um
tratamento com áreas heterogêneas como se fossem homogêneas; (d) a
ré deu causa à propositura da ação e deve ser condenada no pagamento
das verbas da sucumbência.
A apelação, preparada (f. 776/777), foi contra-arrazoada
(f. 781/793).
É o relatório.
A sentença foi disponibilizada no DJE em 24/10/2019,
considerando-se publicada no primeiro dia útil subsequente (f. 766/767);

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a apelação, protocolada em 12/11/2019, é tempestiva.
Presentes os requisitos de admissibilidade, recebo a
apelação da autora nesta instância, em ambos os efeitos.
A relação locatícia entre as partes vigora desde 29 de
dezembro de 1981, com diversas renovações, sendo a última, no período
de
30/09/2013
a
30/09/2018,
declarada
na
ação
4002260-77.2013.8.26.0114, que fixou o aluguel para o mencionado
período em R$135.695,00 (acórdão proferido em agosto de 2018, pela C.
38a Câmara Extraordinária de Direito Privado deste Tribunal, relatoria do
Exmo. Des. Luis Fernando Nishi).
Nesta ação, a locatária pugnou por outra renovação, pelo
período de cinco anos a partir de setembro de 2018, requerendo a
manutenção do aluguel percentual na razão de 4% sobre as vendas
brutas que realiza, a vigorar a partir do novo prazo contratual, mantidas
as demais condições contratuais.
Em sua resposta, a locadora anuiu com a renovação,
realizando, todavia, contraproposta do valor mínimo do locativo em
R$182.288,62, que corresponde à média de mercado da região.
Foi realizada prova pericial, estando o laudo a f. 375/696.
Foi utilizado o método comparativo direto de valores de
mercado, considerando o perito os aspectos técnicos de engenharia
constatados in loco, como locação (centro de Campinas), acesso da via
pública (direto para o caso do pavimento térreo), visibilidade (térreo com
facilidade de acesso ao público), possibilidade de utilização (áreas
comuns para Loja A e Loja B) e, além desses aspectos, aplicou os pesos
utilizados no laudo pericial elaborado na ação renovatória anterior,
copiado a f. 262 (f. 391).

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Informou o perito, ainda, que as áreas de avaliação no
imóvel locado foram as mesmas utilizadas no laudo pericial da ação
renovatória anterior (f. 387).
Os elementos comparativos utilizados nesta perícia estão
descritos a f. 481, 492, 505, 514, 543, 587, 596, 606, 616, 623, 630, 637,
645, 652, 659, 666, 673 e 687, a partir de premissas e ponderações
como:
“O critério de avaliação locativa recomendado pelas Normas Técnicas
e adotado pela perícia é o “Método Comparativo Direto de Valores de
Mercado”, apurando-se o valor unitário homogeneizado final na
condição paradigma pré-determinada (Vuf), a partir da média
aritmética da pesquisa imobiliária com coeficiente de variação inferior
a 30%.
Neste caso, a pesquisa de valores de mercado deve possuir elementos
intercomparáveis, isto é, deve conter um conjunto de comparativos
para imóveis comerciais semelhantes, a partir da situação,
aproveitamento e demais condições equivalentes de avaliação,
descartando-se de plano os imóveis que fogem ao paradigma.
A pesquisa de valores locativos de mercado foi desenvolvida
especificamente para o presente caso, obtendo um resultado
satisfatório de elementos comparativos pesquisados similares na
região em questão, a partir de fontes diferentes entre proprietários,
corretores, imobiliárias credenciadas, contratos e locação e acordos.”
(f. 458).
Segundo a planilha de cálculo da média saneada, o valor
unitário homogeneizado médio obedeceu aos limites exigidos pelas
normas técnicas do IBAPE, sendo observados os limites mínimo e
máximo de 30% (f. 694).
E, considerando a área homogeneizada do imóvel locado
e o valor unitário homogeneizado médio do locativo, o laudo concluiu
pelo valor da locação, na data da realização da perícia, de R$187.954,00
que, retroagindo à data do início do período da renovação, setembro de
2018, alcançou R$181.324,00 (f. 696).

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Segundo se verifica dos elementos comparativos acima
mencionados, são imóveis para locação comercial de médio e grande
porte, conforme as fotografias que instruíram o laudo, e se localizam em
área próxima ao imóvel locado, tendo sido apurada a média de valor do
locativo de acordo com a área dos imóveis.
Não se olvida que alguns imóveis possuem área inferior à
do imóvel locado. Isso, todavia, não elidiu a conclusão do laudo pericial,
esclarecendo devidamente o perito que foram considerados os aspectos
técnicos envolvidos na avaliação, inclusive área e localização.
Esclareceu o perito, ainda, que, conforme constou a f. 465
do laudo, foi constatada a possibilidade técnica de utilização desses
elementos comparativos, considerando que a exclusão tornaria o número
de amostras muito limitado em relação à representação do amplo
mercado locativo praticado na região, que se trata de um ativo centro
comercial. Importante salientar que, conforme afirmou o perito, a
homogeneização não apresentou distorção em função da aplicação
desse fator (f. 732/735).
Demonstrada, está, portanto, a homogeneidade dos
elementos comparativos considerados pelo perito, que apurou o valor do
locativo a partir da análise de locação comercial de imóveis de médio e
grande porte na região onde se situa o imóvel avaliando.
Saliente-se que a data base para a renovação da locação,
data essa na qual deve ser apurado o valor do locativo, é setembro de
2018, e não setembro de 2019 como pretendeu a autora
Finalmente, sem razão a autora, também, quanto à
sucumbência.
Isso porque, segundo se verifica da contestação, não

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houve oposição à renovação da locação, mas, apenas, sobre o valor
proposto pela locatária.
E, tendo sido apurado o locativo em valor praticamente
idêntico àquele que constou da contraproposta da locadora, não há que
se falar em sucumbência dela nesta ação.
Por tais motivos, nego provimento à apelação e, com
fulcro no art. 85, §11 do CPC, majoro os honorários advocatícios, nesta
fase recursal, em R$2.000,00.
Com a ressalva de meu entendimento contrário, adiro
àquele prevalecente nesta C. Câmara de que os honorários
sucumbenciais impostos na r. sentença e neste julgamento constituem
uma só verba, agora no valor de R$12.000,00 (doze mil reais), corrigidos
a partir deste julgamento com acréscimo de juros moratórios de 1% (um
por cento) ao mês desde o trânsito em julgado.
Apelação não provida.

Morais Pucci
Relator
Assinatura eletrônica