Tribunal: TJSP
Processo: 1005088-34.2017.8.26.0510
Classe: Apelação Cível / Compra e Venda
Órgão julgador: Marcia Dalla Déa Barone
Órgão colegiado: 4a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-04-23
Data de publicação: 2020-04-23

Ementa:
Ação de rescisão contratual, cumulada com restituição de valores, inexigibilidade de débito e sustação de protesto – Sentença de parcial procedência – Preliminar de não conhecimento do recurso de apelo do autor – Afastamento – Rescisão contratual que não foi impugnada – Ambas as partes deixaram de cumprir suas obrigações – Inadimplência recíproca das partes – Afastamento da multa

Ementa:
Ação de rescisão contratual, cumulada com restituição de valores, inexigibilidade de débito e sustação de protesto – Sentença de parcial procedência – Preliminar de não conhecimento do recurso de apelo do autor – Afastamento – Rescisão contratual que não foi impugnada – Ambas as partes deixaram de cumprir suas obrigações – Inadimplência recíproca das partes – Afastamento da multa contratual – Comissão de corretagem que não deve ser restituída – Honorários advocatícios que comportam redução – Recurso provido em parte.

Dá-se parcial provimento ao recurso.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
4a Câmara de Direito Privado
Apelação Cível - 1005088-34.2017.8.26.0510
Registro: 2020.0000278594
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível no
1005088-34.2017.8.26.0510, da Comarca de Rio Claro, em que é apelante ENG
PAULISTA CONSTRUCAO, INCORPORACAO E PARTICIPACAO LTDA, são
apelados IRINEU BOLORINO e MARIA ROSA MARTINS BOLORINO.
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 4a Câmara de Direito
Privado do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Deram
provimento em parte ao recurso. V. U., de conformidade com o voto do relator, que
integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores ALCIDES
LEOPOLDO (Presidente sem voto), MAURÍCIO CAMPOS DA SILVA VELHO E
ENIO ZULIANI.
São Paulo, 23 de abril de 2020.
MARCIA DALLA DÉA BARONE
relator
Assinatura Eletrônica

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Apelação Cível - 1005088-34.2017.8.26.0510
VOTO No 26.499
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VOTO No 26.499
Apelante: Eng. Paulista Construção, Incorporação e Participação
Ltda.
Apelados: Irineu Bolorino e outro
Comarca: Rio Claro 1a Vara Cível
Juiz: Alexandre Dalberto Barbosa
Ação de rescisão contratual, cumulada com restituição de
valores, inexigibilidade de débito e sustação de protesto
Sentença de parcial procedência
Preliminar de não
conhecimento do recurso de apelo do autor Afastamento
Rescisão contratual que não foi impugnada Ambas as
partes deixaram de cumprir suas obrigações Inadimplência
recíproca das partes Afastamento da multa contratual
Comissão de corretagem que não deve ser restituída
Honorários advocatícios que comportam redução Recurso
provido em parte.
Dá-se parcial provimento ao recurso.
Vistos,
Ao relatório de fls. 235/236 acrescento
que a r. sentença não conheceu da reconvenção, sendo os réus
condenados em honorários advocatícios fixados em 10% do valor do
pedido da reconvenção. A ação foi julgada parcialmente procedente para
decretar a resolução do compromisso de compra e venda, imputando
inadimplência a ambas as partes e afastando a multa reciprocamente. Os
réus foram condenados a restituir aos autores o que receberam,
corrigidos desde o desembolso e acrescidos de juros de mora legais da

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citação. Diante da sucumbência recíproca, a autora arcará com o
pagamento de 5/6 das custas e despesas processuais e com honorários
advocatícios fixados em R$ 25.000,00. Os réus pagarão 1/6 das custas e
despesas processuais e honorários advocatícios fixados em 10% sobre o
valor da condenação.
A autora apresentou recurso de apelo (fls.
241/247) buscando a reforma do julgado, com a inversão das verbas
sucumbenciais. Aduz a inadimplência exclusiva dos requeridos, pois não
comprovaram a regularização do imóvel a fim de conferir a escritura em
nome da autora. Alega não haver que se falar em inadimplência da
autora, pois demonstrou ter honrado os pagamentos por um determinado
período, até que constatou a desídia dos réus em resolver a regularização
do imóvel e outorgar a escritura. Defende que a inadimplência dos
requeridos foi a causa exclusiva do desfazimento do negócio, devendo
os mesmos serem condenados ao pagamento da multa contratual. Argui
que deve haver a restituição do valor da comissão de corretagem.
Sustenta que o valor fixado a título de honorários é desproporcional.
O recurso foi recebido nos termos do
Código de Processo Civil (fls. 250).
Contrarrazões às fls. 253/259, pugnando
pelo não conhecimento do recurso, diante da incongruência dos
argumentos.
Não houve oposição ao julgamento virtual
do recurso.
É o relatório.

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Inicialmente cabe afastar a preliminar de
não conhecimento do recurso de apelo. O recurso comporta
conhecimento, tendo em vista que as razões apresentadas se mostram de
acordo com aquilo que foi decidido nos autos e atendem às disposições
do artigo 1.010 do Código de Processo Civil, observando o princípio da
dialeticidade, tendo havido impugnação aos fundamentos do julgado que
sustentaram a parcial procedência da demanda.
Leciona Cassio Scarpinella Bueno, Curso
Sistematizado de Direito Processual Civil, volume V, Ed. Saraiva, 2010,
p 58: “O recurso tem de combater a decisão jurisdicional naquilo que
ela o prejudica, naquilo que ela lhe nega pedido ou posição de
vantagem processual, demonstrando o seu desacerto, do ponto de vista
procedimental(error in procedendo) ou do ponto de vista do próprio
julgamento (error in judicando). Não atende ao princípio aqui
examinado o recurso que se limita a afirmar a sua posição jurídica
como a mais correta.”
Trata-se de ação de rescisão contratual,
cumulada com restituição de valores, inexigibilidade de débito e
sustação de protesto, para condenar os requeridos a restituírem os
valores pagos, devidamente corrigidos e acrescidos de juros legais, e ao
pagamento da multa contratual prevista em contrato.
A
ação
foi
julgada
parcialmente
procedente para decretar a resolução do compromisso de compra e
venda, imputando inadimplência a ambas as partes e afastando a multa
contratual. Os réus foram condenados a restituir aos autores o que

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receberam, corrigidos desde o desembolso e acrescidos de juros de mora
legais da citação
Infere-se
dos
autos
que
as
partes
celebraram compromisso de compra e venda em 28 de novembro de
2013 (fls. 10/12), referente a uma área de 5.500 m2, pelo valor de R$
1.510.000,00 onde a autora almejava construir empreendimento
imobiliário.
O pagamento seria feito da seguinte
forma: a) R$ 35.000,00 no ato, em moeda corrente nacional; b) R$
75.000,00 referente a débitos de IPTU em atraso, parcelado em 26
vezes; c) R$ 200.000,00, através de 40 notas promissórias de R$
5.000,00 cada, com vencimento da primeira em 05/02/2014; d) R$
1.200.000,00 através de 7 unidades de apartamento, quitados, a serem
construído na referida área.
A autora aduz que os requeridos deixaram
de tomar as medidas necessárias para realizar a outorga da escritura do
imóvel, mesmo após ter pago o importe de R$ 144.374,31. Aduz ainda
que não recebeu a posse do bem, sendo que a mesma deveria ser
imediata.
Por sua vez os requeridos alegam que os
autores descumpriram o contrato, eis que efetuaram o pagamento da
entrada fora da data prevista em contrato, deixaram de pagar o IPTU na
integralidade e não providenciaram a documentação necessária para
lavratura da escritura.
Anote-se que a resolução do compromisso

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de compra e venda não foi impugnado pelas partes, mantendo-se assim a
rescisão contratual.
Conforme verifica-se do contrato, o valor
referente ao imóvel era composto de valor de entrada, pagamentos de
débitos de IPTU, pagamento de 40 notas promissórias e entrega de sete
unidades de apartamento, a serem construídos na área.
Em relação ao pagamento inicial no
importe de R$ 35.000,00, o mesmo deveria ter sido realizado em 28 de
novembro de 2013, porém foi realizado em 06 de dezembro de 2013,
sendo que os requeridos aceitaram o valor sem ressalvas (fls.126),
havendo assim quitação do montante referente a entrada.

Quanto ao pagamento dos débitos de
IPTU em atraso, parcelado em 26 vezes, verifica-se às fls. 45/51 que os
autores quitaram apenas algumas parcelas de IPTU, referente ao mês de
novembro de 2013, contudo o valor foi inferior ao previsto no contrato.
Já no tocante aos valores a serem pagos
através de 40 notas promissórias, verifica-se que foram resgatadas
apenas 4 notas promissórias (fls. 54/56), ficando as demais em aberto.
Por sua vez, os pagamentos que o autor
alega ter realizado para a nora e filho dos réus (fls. 18/29) não devem ser
considerados, pois não se relacionam ao objeto do contrato, tratando-se
de terceiros envolvidos que não se relacionam com o ajuste.
No tocante a escritura, não houve a
lavratura da mesma, nem mesmo notificação para a sua outorga.
Ademais, o contrato foi realizado em 28 de novembro de 2013, sendo a

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presente demanda ajuizada somente em junho de 2017, sem que
houvesse prova dos pagamentos respectivos nesse período que
comprovassem a adimplência da parte autora e inadimplemento dos
requeridos.
Ademais, como não houve a outorga da
escritura, nem a abertura de matrícula, verifica-se que os requeridos
também não cumpriram sua parte no ajuste.
Assim, verifica-se que ambas as partes
deixaram de cumprir suas obrigações, havendo assim inadimplência
recíproca das partes, o que afasta a multa contratual.
Nesse sentido o julgado consignou que:
“Ante a inadimplência recíproca e evidente inviabilidade do negócio
chegar a um bom termo, deve ser resolvido, imputada inadimplência
mútua, o que afasta a multa para ambos. Como os réus nada
entregaram, devem restituir o que receberam, o que seja, incontroversos
R$35.000,00 e as 4 notas promissórias resgatadas, além do que foi
comprovadamente pago de IPTU a fls.45/51, e nada mais”.
Devem os requeridos restituir a parte
autora os valores recebidos, bem como o valor comprovadamente gasto
com pagamento de IPTU, devidamente corrigido desde o desembolso e
acrescidos de juros de mora legais da citação.
Não há que se falar em restituição da
comissão de corretagem, pois os serviços foram devidamente prestados,
sendo o contrato rescindido ante a inadimplência das partes. Como o
contrato nada prevê acerca da corretagem, presume-se que pagou a

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corretagem quem contratou os serviços.
Mantêm-se a sucumbência proporcional
atribuída a cada parte, conforme fixado no julgado.
No que refere à forma de fixação da verba
honorária, é certo que o seu arbitramento deverá atender ao disposto no
artigo 85, § 8o do Código de Processo Civil. Nessa esteira, os honorários
advocatícios deverão ser fixados de modo a remunerar de forma
adequada o trabalho do patrono da requerente dentro dos parâmetros
legais, considerada a complexidade da causa, o grau de zelo do
profissional e o lugar de prestação do serviço, em conformidade com o
que estabelece o § 2o do artigo referido.
No caso dos autos, com a devida vênia do
entendimento do juízo sentenciante, a quantia fixada comporta redução
para R$ 10.000,00 (observado o artigo 85, §11 do Código de Processo
Civil), que se mostra mais justa para remunerar o trabalho desenvolvido
pelo patrono da parte ré, tendo em vista a complexidade da causa e o
tempo de tramitação do feito.
Em face do exposto, pelo voto, Dá-se
parcial provimento ao recurso, nos termos acima indicados.
MARCIA DALLA DÉA BARONE
Relatora