Tribunal: TJSP
Processo: 1011046-10.2016.8.26.0001
Classe: Apelação Cível / Reivindicação
Órgão julgador: Galdino Toledo Júnior
Órgão colegiado: 9a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-04-23
Data de publicação: 2020-04-23

Ementa:
AÇÃO REIVINDICATÓRIA - Propositura por adquirente de imóvel em face da alienante e dos atuais ocupantes do imóvel, cumulada com obrigação de fazer e danos morais, tendo por escopo garantir seu direito de propriedade sobre vagas na garagem, na forma do Memorial de Incorporação que deu origem à Matrícula do bem - Sentença de parcial procedência, afastando apenas o pedido de indenização por danos

Ementa:
AÇÃO REIVINDICATÓRIA - Propositura por adquirente de imóvel em face da alienante e dos atuais ocupantes do imóvel, cumulada com obrigação de fazer e danos morais, tendo por escopo garantir seu direito de propriedade sobre vagas na garagem, na forma do Memorial de Incorporação que deu origem à Matrícula do bem - Sentença de parcial procedência, afastando apenas o pedido de indenização por danos morais - Apelo da incorporadora ré insistindo na prevalência do constante no instrumento de promessa de venda e compra e quanto à distribuição do ônus sucumbencial - - Inconformismo dos demais réus, defendendo a própria negociação com a incorporadora, bem como ausência de culpa a ensejar afastamento de condenação em sucumbência - Rejeição - Invalidade dos negócios celebrados ao arrepio do que consta no registro público, que é de natureza pública e deve ser respeitado - Sucumbência mínima da autora que justifica condenação exclusiva dos demandados nos efeitos da sucumbência - Resistência dos réus ocupantes do bem que, igualmente, justifica a condenação destes nas mesmas verbas - Apelos desprovidos.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2020.0000279492
ACÓRDÃO
Vistos,
relatados
e
discutidos
estes
autos
de
Apelação
Cível
no
1011046-10.2016.8.26.0001, da Comarca de São Paulo, em que são apelantes
INCORPORADORA E CONSTRUTORA TERRAL ATLÂNTICA SP LTDA., DANIEL
MUNHOZ AZENA e JULIANA MIRANDA CHAIM AGENA, é apelada ANTONIA DA
CONCEIÇÃO ESPÍRITO SANTO.
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 9a Câmara de Direito Privado do
Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Negaram provimento aos
recursos. V. U., de conformidade com o voto do relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores GALDINO TOLEDO
JÚNIOR (Presidente), JOSÉ APARÍCIO COELHO PRADO NETO E EDSON LUIZ DE
QUEIROZ.
São Paulo, 23 de abril de 2020.
GALDINO TOLEDO JÚNIOR
Relator
Assinatura Eletrônica

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Apelação Cível no 1011046-10.2016.8.26.0001 -Voto no 27.852
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Apelação Cível: 1011046-10.2016.8.26.0001
Comarca: São Paulo
Apelantes: Incorporadora e Construtora Terral Atlântica SP
Ltda. outros
Apelados: Daniel Munhoz Agena e outros
Voto no 27.852
AÇÃO REIVINDICATÓRIA - Propositura por
adquirente de imóvel em face da alienante e
dos atuais ocupantes do imóvel, cumulada com
obrigação de fazer e danos morais, tendo por
escopo garantir seu direito de propriedade
sobre vagas na garagem, na forma do Memorial
de Incorporação que deu origem à Matrícula do
bem - Sentença de parcial procedência,
afastando apenas o pedido de indenização por
danos morais - Apelo da incorporadora ré
insistindo na prevalência do constante no
instrumento de promessa de venda e compra e
quanto à distribuição do ônus sucumbencial - -
Inconformismo dos demais réus, defendendo a
própria negociação com a incorporadora, bem
como ausência de culpa a ensejar afastamento
de condenação em sucumbência - Rejeição -
Invalidade dos negócios celebrados ao arrepio
do que consta no registro público, que é de
natureza pública e deve ser respeitado -
Sucumbência mínima da autora que justifica
condenação exclusiva dos demandados nos
efeitos da sucumbência - Resistência dos réus
ocupantes do bem que, igualmente, justifica a
condenação destes nas mesmas verbas - Apelos
desprovidos.
1. Ao relatório constante da sentença de
fls. 222/228, acrescento que esta julgou parcialmente procedente
ação reivindicatória c.c. obrigação de fazer e danos morais,
proposta por adquirente de imóvel em face da alienante e dos
ocupantes do imóvel, objetivando garantir seu direito de
propriedade sobre vagas de garagem, na forma da Matrícula
registraria de seu imóvel, afastando, porém, o pedido reparatório

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moral. Em razão da sucumbência majoritária dos réus, condenou-
os a reembolsar à autora as despesas processuais e honorários
advocatícios fixados para ambos os réus em 10% do valor
atualizado da causa.
Inconformada,
apela
inicialmente
a
incorporadora ré (fls. 234/244), sustentando, em síntese, que deve
prevalecer a previsão das vagas constantes do instrumento
particular de promessa de venda e compra, sobre aquela constante
da matrícula do imóvel. Insurge-se, ainda, quanto ao ônus
sucumbencial, pugnando pela reciprocidade deste.
Recorrem também os réus Daniel e
Juliana (fls. 251/262), insistindo também na prevalência do
instrumento particular de compra e venda firmado pela autora e
incorporadora e que a aquisição das vagas de garagem decorreu
de negociação destes com a incorporadora como forma de
indenização pelo atraso na entrega das obras. Afirmam que as
vagas pleiteadas pela autora estão sendo utilizadas por terceiro.
Insurgem-se quanto ao ônus sucumbencial.
Recursos
regularmente
processados,
com oferecimento de contrarrazões às fls. 266/279, 283/287 e
288/304.
2. Analiso os apelos conjuntamente.
Ajuizou a autora a presente ação,

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aduzindo ter adquirido em setembro de 2013, a unidade no 172
do Edifício Wembley, objeto da matrícula no 215.833 do 15o Oficial
de Registro de Imóveis de São Paulo/SP, no qual, segundo esta
possui o direito a duas vagas de passeio determinadas sob no 33M
e 34M, localizadas no 1o subsolo.
Informa
que
ao
visitar
o
empreendimento, foi informada pelo corretor de imóveis que as
vagas se localizavam no 3o subsolo e, questionando-o acerca do
cronograma das vagas, pois os apartamentos mais altos teriam
vagas no primeiro e segundo subsolos, este respondeu que
poderia ter sido em razão do sorteio.
Esclarece que passou a residir na
unidade a partir de janeiro de 2014, utilizando provisoriamente as
vagas do terceiro subsolo e aguardando que o condomínio e a
alienante fizessem a regularização das vagas conforme o registro
imobiliário.
Busca a requerente que seu direito à
propriedade seja respeitado, recuperando a posse das vagas
pleiteadas na inicial, informando que as vagas foram trocadas para
beneficiar
os
réus
Daniel
e
Juliana,
porém
um
terceiro
desconhecido usou tinta para redefinir as vagas de garagem.
Contestando a ação a incorporadora ré
impugnou as pretensões autorais, esclarecendo que ofereceu aos
réus Daniel e Juliana novas vagas de garagem como forma de

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compensação por atraso na entrega do apartamento por eles
adquirido.
Em sede de defesa os réus Daniel e
Juliana igualmente impugnaram as pretensões autorais, aduzindo
que residiam antes da autora no empreendimento e desde a
aquisição do imóvel, já eram titulares das vagas localizadas no
primeiro subsolo.
Para acolher a pretensão da autora,
entendeu o julgado a quo que deve prevalecer o direito de
propriedade da autora sobre as vagas sub judice , determinando a
troca das vagas de garagem, sob pena de multa diária.
Contra
esta
decisão,
insurgem-se
ambos os réus, todos, porém, sem razão.
Do
que
consta
dos
autos,
o
“instrumento particular de promessa de compra e venda de
unidade autônoma e outros pactos” celebrado entre a autora e a
incorporadora
tendo
por
objeto
"área
privativa
de
aproximadamente 79 m2, e duas vagas de garagem privativas, para
estacionamento de veículos de passeio, em 02 individuais, sob
números 128M e 129M, localizada no 3o subsolo (fl. 102/104).
No entanto, observa-se que a matrícula
de imóvel sob no 215.283, registrada 15o Oficial de Registro de
Imóveis, atribui à unidade as vagas de garagem de no 33M e 34M,
localizadas no 1o subsolo (fls. 17/20).

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Não foi por outra razão, que o contrato
de venda e compra celebrado entre a autora e a instituição
financeira, que lhe concedeu mútuo para pagamento de parte do
preço de compra (Caixa Econômica Federal), previu a mesma
atribuição das vagas de garagem aqui pleiteadas.
Nessas
condições,
corretamente
consignou a ilustre julgadora sentenciante: “Diante desse quadro,
deve ser privilegiado
o direito de propriedade
da autora sobre as
vagas de no 33M e 34M, localizadas
no 1o subsolo. O título
aquisitivo não deixa dúvidas de que ela tem a propriedade
plena e
exclusiva das vagas referidas, e não das vagas de no 128M e 129M,
localizadas
no 3o subsolo, que pertencem
aos réus Daniel e Juliana,
como se denota da matrícula juntada a fls. 21/24. Interpretação

em sentido contrário permitiria que um documento
particular
prevalecesse
sobre um instrumento
público, oponível a terceiros, o
que não pode ser admitido, mesmo porque haveria clara afronta ao
direito de propriedade.
Aliás, a posse dos réus Daniel e Juliana
sobre as vagas de no 33M e 34M está lastreada no instrumento

particular de fls. 99/101, que não pode garantir a propriedade

delas, em detrimento
do que consta das matrículas
dos imóveis de
propriedade
das partes. Desse modo, havendo prova do domínio
das vagas de garagem de no 33M e 34M, localizadas
no 1o subsolo,
pela autora (fls. 17/20), e das vagas de no 128M e 129M,
localizadas
no 3o subsolo, pelos réus Daniel e Juliana (fls. 21/24),

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o pedido cominatório
deve ser acolhido, a fim de que se
providencie
a imediata troca das vagas de garagem em questão,
garantindo
a posse delas por quem realmente é o proprietário.”.
Por outro lado, é óbvio que a única
responsável pela divisão das inúmeras vagas de garagem entre as
unidades autônomas foi a própria alienante quando elaborou o
indispensável Memorial de Incorporação, que deu origem às
respectivas Matrículas, daí pelo que não poderia esta ignorar esse
fato e modifica-lo a seu bel prazer, mesmo como forma de
compensação os corréus por atraso na entrega do bem, pois
estaria dando como moeda de troca direito alheio, qual seja, o da
autora.
Quanto ao ônus sucumbência, a r.
sentença, igualmente nada há a ser alterado.
Os corréus Daniel e Juliana resistiram à
pretensão deduzida na inicial, pelo que, por força do princípio da
causalidade, respondem pela consequência de sua opção. Vale
anotar que os registros imobiliários são públicos, pelo que não
poderiam estes desconhecer o direito da autora e insistir na defesa
de tese sem lastro jurídico.
De outro lado, a sucumbência da autora
foi mínima (pedido de indenização por danos morais estimados em
R$ 10.000,00), daí porque, bem agiu a julgadora monocrática em
impor apenas aos demandantes a condenação pelos encargos da

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sucumbência.
Para os fins do artigo 85, § 11o, do
Código de Processo Civil, imponho aos apelantes vencidos
condenação adicional em honorária de mais 5% sobre aquela já
prevista na sentença.
3. Ante o exposto, meu voto nega
provimento aos recursos.
Galdino Toledo Júnior
Relator