Tribunal: TJSP
Processo: 1025065-13.2019.8.26.0196
Classe: Apelação Cível / Associação
Órgão julgador: Salles Rossi
Órgão colegiado: 8a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-08-05
Data de publicação: 2020-08-06

Ementa:
CONTRIBUIÇÃO E TAXA DE ASSOCIADO - AÇÃO DE COBRANÇA - Decreto de procedência – Muito embora tenha o C. STJ, ao apreciar a matéria, firmado entendimento para efeitos do art. 543-C do CPC então vigente (Tema 882), no sentido de que referidas taxas desobrigam os não associados, a questão aqui possui contornos diversos – Apelante que adquiriu a propriedade anos após a instituição da associação –

Ementa:
CONTRIBUIÇÃO E TAXA DE ASSOCIADO - AÇÃO DE COBRANÇA - Decreto de procedência – Muito embora tenha o C. STJ, ao apreciar a matéria, firmado entendimento para efeitos do art. 543-C do CPC então vigente (Tema 882), no sentido de que referidas taxas desobrigam os não associados, a questão aqui possui contornos diversos – Apelante que adquiriu a propriedade anos após a instituição da associação – Ação de cobrança que, ademais, busca o recebimento de rateio relativo a despesa extraordinária (fechamento do loteamento que, sem sombra de dúvidas, valorizou a propriedade do apelante) – Despesa regularmente aprovada em assembleia – Condenação devida, sob pena de configurar enriquecimento sem causa do proprietário - Sentença mantida - Recurso improvido.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2020.0000604628
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível no
1025065-13.2019.8.26.0196, da Comarca de Franca, em que é apelante HAROLDO
PINHEIRO CORDEIRO, é apelado ASSOCIAÇÃO DOS MORADORES E
PROPRIETÁRIOS DO LOTEAMENTO FECHADO BELVEDERE DOS CRITAIS.
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 8a Câmara de Direito Privado
do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Aplicada a regra do
artigo 942 do NCPC, por maioria de votos, NEGARAM PROVIMENTO ao recurso , de
conformidade com o voto do relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores THEODURETO
CAMARGO (Presidente sem voto), SALLES ROSSI, vencedor, ALEXANDRE
COELHO, vencido, CLARA MARIA ARAÚJO XAVIER, PEDRO DE ALCÂNTARA
DA SILVA LEME FILHO E SILVÉRIO DA SILVA.
São Paulo, 3 de agosto de 2020.
SALLES ROSSI
RELATOR DESIGNADO
Assinatura Eletrônica

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Voto no 43.582
Apelação Cível no 1025065-13.2019
Comarca: Franca 4a Vara
1a Instância: Processo no 102506513/2017
Apte.: Haroldo Pinheiro Cordeiro
Apda.: Associação dos Moradores e Proprietários do Loteamento Fechado
Belvedere dos Cristais
VOTO DO RELATOR
EMENTA CONTRIBUIÇÃO E TAXA DE ASSOCIADO -
AÇÃO DE COBRANÇA - Decreto de procedência Muito
embora tenha o C. STJ, ao apreciar a matéria, firmado
entendimento para efeitos do art. 543-C do CPC então vigente
(Tema 882), no sentido de que referidas taxas desobrigam os
não associados, a questão aqui possui contornos diversos
Apelante que adquiriu a propriedade anos após a instituição da
associação
Ação de cobrança que, ademais, busca o
recebimento de rateio relativo a despesa extraordinária
(fechamento do loteamento que, sem sombra de dúvidas,
valorizou a propriedade do apelante) Despesa regularmente
aprovada em assembleia Condenação devida, sob pena de
configurar enriquecimento sem causa do proprietário -
Sentença mantida - Recurso improvido.
Cuida-se de Apelação interposta em face da r. sentença
proferida em autos de Ação de Cobrança, julgada procedente para o fim de
condenar o réu a pagar à autora a importância de R$ 13.938,96, corrigida
monetariamente desde a data do ajuizamento e acrescida de juros de mora
contados da citação, arcando ainda com as custas, despesas processuais e
verba honorária, fixada em 10% sobre o montante da condenação.
Inconformado, apela o vencido (fls. 345/398), pugnando
pelo deferimento a assistência judiciária. No mais, pela necessidade de

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reforma da r. sentença recorrida, haja vista a ocorrência de cerceamento de
defesa, o que torna descabido o julgamento antecipado.
Prossegue a recorrente dizendo que a cobrança postulada
carece de respaldo legal, haja vista que não vem respaldada em prova a
justificar o valor reclamado, havendo ainda vícios no tocante à votação e
deliberação assemblear, em afronta ao estatuto da entidade. Aguarda o
provimento recursal, anulando-se a r. sentença em vista da ocorrência de
cerceamento de defesa ou pelo afastamento da cobrança.
Contrarrazões às fls. 403 e seguintes.
É o relatório.
O recurso não comporta provimento.
Em cerceamento de defesa não se há falar, haja vista que
a matéria controvertida, unicamente de direito, dispensou a dilação
probatória, o que aqui se ratifica.
No mais, tenho que, como Relator, em casos
assemelhados a este posto a julgamento, tenho me posicionado de forma
diversa e os fundamentos são emprestados de Acórdãos Relatados pelo
Eminente Desembargador GRAVA BRAZIL e que aqui merecem
destaque, partindo da ementa que abaixo transcrevo:
“Associação de moradores - Ação de cobrança de
taxas de manutenção - Procedência em parte - Inconformismo do réu
Não acolhimento - Discussão que abrange diversos fundamentos
constitucionais - Princípio da socialidade, de função da propriedade,
vista sob o aspecto coletivo, estímulo ao associativismo e diretrizes da
ordem econômica e social que confrontam com a garantia de liberdade
de associação - Julgador que não pode estar alheio à realidade social

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(art. 5o, da LINDB) - Benefícios auferidos pelos moradores e pela
comunidade ao entorno que não podem ser olvidados - Apelante que
adquiriu imóvel ciente de todo contexto fático envolvido e contribuiu
com a associação por longo período - Boa-fé e igualdade - Interesse
coletivo que deve prevalecer sobre o individual - Sentença mantida
Recurso desprovido (Apelação n. 0000054-27.2012.8.26.0654).”
Extraem-se do sobredito aresto as seguintes bem lançadas
considerações que em tudo se amoldam ao caso em exame, ao dizer que:
“Logo de início, salienta-se que, conforme dispõe o art.
3o, I, da CF, a construção de uma sociedade livre, justa e solidária,
constitui objetivo fundamental da República. O incentivo à solidariedade
entre os cidadãos, assim, deve ser tido como ponto basilar, não devendo o
Judiciário
se
coadunar
com
práticas
egoísticas,
que
visem,
exclusivamente, o benefício próprio, em detrimento ao da comunidade, na
contramão, inclusive, dos princípios da boa-fé e da igualdade, ambos,
também, com assento constitucional, o primeiro, de forma implícita e, o
segundo, no caput do art. 5o. A interligação e aparente confronto entre os
princípios invocados, aliás, foi trazida de forma louvável pelo douto
Procurador-Geral da República Rodrigo Janot Monteiro de Barros, em
parecer apresentado no RE n. 695.911, onde o tema em questão aguarda
análise, sob a ótica do art. 543- B, do CPC/73, em trecho que comporta
transcrição: 'O direito fundamental à liberdade associativa, num contexto
de pluralismo e intersubjetividade, pressupõe à autonomia individual e à
autodeterminação da pessoa, a qual está livre para se associar, ou não, e
estando associada, de participar da vontade coletiva formada a partir das
decisões colegiadas e da gestão do condomínio, podendo votar e ser

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votada, no caso de pretender integrar a administração correspondente. O
princípio da socialidade estabelece, no entanto, 'que não há direitos
individuais absolutos, cuja fruição seja realizada sem limites, mas antes os
direitos devem ser exercidos em benefício da pessoa com vista à
convivência social.' (...) Os direitos ora sob exame, embora aparentemente
em conflito, regulam, na verdade, searas paralelas do direito, uma vez que
não são excludentes ou condicionantes um do outro. A obrigatoriedade do
rateio das despesas decorre do dever de probidade a todos imposta, não
constituindo consequência do vínculo associativo.
Como se pode notar, o exercício da liberdade de
associação é independente das obrigações decorrentes das limitações do
direito de propriedade, cujo uso é condicionado ao interesse coletivo e à
proibição de locupletamento ilícito. Não há, no caso, qualquer colisão
entre interesses ou direitos que justifiquem a aplicação da técnica de
ponderação. Se de um lado há o interesse comum dos moradores de
implementarem infraestrutura e serviços que venham a beneficiar a todos,
embora não se configure um condomínio nos termos estritos da lei e não
seja ninguém obrigado a se associar, de outro, não é razoável que
prevaleça o interesse particular daquele que se recusa a partilhar das
despesas, se locupletando do esforço alheio (GRIFOS NÃO ORIGINAIS).'
Ainda a respeito, vale ressaltar que os fins almejados pela política de
desenvolvimento urbano, de ordenar o pleno desenvolvimento das funções
sociais da cidade e de garantir o bem-estar de seus habitantes, previstos
pelo art. 182, caput, da CF, não podem passar despercebidos e, em que
pese, idealmente, devessem ser garantidos pelo Poder Público de forma
exclusiva, sabe-se que o contexto atual é muito diferente, de maneira que o

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Julgador, no exercício de sua função de melhor aplicar o direito ao caso
concreto, não pode estar alheio a essa realidade social. (...) Afinal,
indiscutível que a não permissão da cobrança das taxas de manutenção de
moradores, com respaldo unicamente no princípio da liberdade de
associação, acabam por funcionar como um desestímulo a esse tipo de
associativismo e, na linha do raciocínio supra, ferindo os interesses da
coletividade em prestígio aos de ordem individual.
(...) Afinal, a livre opção do proprietário em se inserir no
contexto da associação já constituída e em pleno exercício, seja ao
adquirir imóvel ciente de todo o contexto fático envolvido, seja ao
reconhecer sua representatividade, participando de suas deliberações e/ou
rateio por certo período, não pode passar despercebida, à luz de todos os
princípios constitucionais citados. Ora, ao anuir com a atuação coletiva
em prol da melhoria do loteamento, o proprietário dá suporta à
consolidação do cenário jurídico sui generis, que imprescinde da
participação de todos para se sustentar. Permitir sua exclusão, com base
na liberdade de associação, significa prestigiar o interesse individual em
detrimento à coletividade e a seus deveres na condição de cidadão, com o
que não se pode corroborar...”.
Acresço ao caso concreto que a apelada se encontra
regularmente constituída desde o ano de 1980, portanto, em data anterior à
aquisição da propriedade, pelo réu e aqui apelante, havida no ano de 2019
(fls. 51/52, 75/78 e 187/188, respectivamente).
De rigor anotar que a presente ação busca a cobrança do
rateio de parcelas relativas a despesa extraordinária (fechamento do
loteamento), medida devidamente aprovada pela Municipalidade (fls.

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103/104) e também por assembleia constituída com finalidade específica,
tendo sido corretamente afastada, pela r. sentença, a arguição de nulidade
do ato assemblear, até mesmo porque o rateio foi aprovado de acordo com
o estatuto da entidade, ou seja, por maioria dos presentes (fls. 61).
A questão, portanto, vai além do direito constitucional
que assegura a livre associação, sendo inegável a valorização da
propriedade do autor, com o fechamento do loteamento. Admitir o
afastamento do rateio, a evidência, haveria o enriquecimento sem causa da
parte, o que é vedado pelo ordenamento jurídico (art. 884 Código Civil).
O valor da condenação, por seu turno, guarda
consonância com o quanto deliberado na assembleia, restando ainda
demonstradas, a suficiência, a realização das despesas que originaram a
cobrança.
Por derradeiro, a gratuidade postulada pelo apelante foi
corretamente indeferida pela r. sentença guerreada, haja vista que a
situação da parte não se enquadra no conceito de hipossuficiente previsto
no artigo 98 do CPC que, inclusive, recolheu o preparo recursal (fls.
399/400).
Isto posto, pelo meu voto, nego provimento ao recurso.

SALLES ROSSI
Relator Designado

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Voto no 15190
Apelação Cível no 1025065-13.2019.8.26.0196
Comarca: Franca
Apelante: Haroldo Pinheiro Cordeiro
Apelado: Associação dos Moradores e Proprietários do Loteamento
Fechado Belvedere dos Critais
DECLARAÇÃO DE VOTO VENCIDO DO RELATOR
Trata-se de apelação interposta pelo réu contra a respeitável sentença,
cujo relatório ora se adota, que julgou procedente a ação de cobrança proposta pela
associação autora referente à taxas associativas inadimplidas. Em razão da sucumbência
o réu também foi condenado ao pagamento das custas e despesas processuais, além dos
honorários advocatícios em 10% sobre o valor da condenação.
Em apelação, o réu pugna pela reforma da respeitável sentença. Sustenta, em apertada
síntese, que: i) houve cerceamento de defesa, em razão do requerimento pela produção
de provas; ii) trata-se de loteamento fechado inexistindo a figura do condomínio; iii)
não obstante o apelante ter adquirido o imóvel em 01/06/2012, quando se tratava de
loteamento comum, a associação na verdade foi constituída formalmente somente em
28/10/2013 e registrada em 03/04/2014 e, portanto, a associação foi constituição após a
aquisição do imóvel; iv) a associação não comprovou a condição de associado do
apelante e; v) a assembleia geral extraordinária que aprovou crédito extraordinário foi
irregular.
Contrarrazões apresentadas.
Sem oposição ao julgamento virtual.
A Douta Maioria negou provimento ao recurso.
É o breve relatório.
Passa-se à declaração de voto vencido, com as vênias de sempre.
Atendidos os pressupostos de admissibilidade, o recurso é recebido no
duplo efeito.
Versa a demanda sobre cobrança de taxas associativas, assim como
despesa extraordinária inadimplidas promovida pela apelada, cuja cerne da questão
restringe-se a obrigatoriedade ou não pelo adquirente do imóvel localizado em
loteamento fechado, ao pagamento de taxas contributivas, uma vez que não teria se
associado/anuído com tais contribuições.
A respeitável sentença julgou a demanda procedente, sob o entendimento
de que a despeito da questão se encontrar pacificada pelo STJ, em sede de recurso
repetitivo Tema 882, a associação foi constituída anteriormente à aquisição do imóvel
pelo réu e, portanto, seria legítima a cobrança de tais despesas.
Pois bem, em que pese o entendimento do M.M. juízo sentenciante, de
rigor a reforma da r. sentença.
Cabe, inicialmente, frisar que a obrigação de contribuir com a associação
não é propter rem.
Trata-se de obrigação prevista no estatuto da associação civil e que tem

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natureza pessoal, derivada de relação jurídica de direito pessoal, consistente em contrato
de associação civil, a qual vincula exclusivamente as partes que dela participam.
Pressuposto para a existência de tal obrigação, portanto, é a livre
associação por parte do obrigado, ou a assunção de tal obrigação expressamente, em
outro tipo de manifestação de vontade, e não a titularidade do direito de propriedade ou
de outro direito real sobre o imóvel.
Em termos diversos, a taxa ou contribuição cobrada deriva de relação
jurídica de direito pessoal, regida pelo estatuto da associação, envolvendo apenas os que
a ela se associaram e sem qualquer natureza real.
Cabe frisar que o Colendo Superior Tribunal de Justiça, diante da
multiplicidade de recursos sobre o tema, recentemente veio a consolidar, para o fim
previsto no artigo 543-C, § 7o, II, do Código de Processo Civil/73, o seguinte
entendimento:
“Para efeitos do art. 543-C do CPC, firma-se a seguinte tese: “As taxas de manutenção
criadas por associações de moradores não obrigam os não associados ou que a elas não
anuíram.”.
Afirmou o E. Ministro relator do V. Acórdão que:
“A aquisição de imóvel situado em loteamento fechado em data anterior à constituição
da associação não pode, nos termos da jurisprudência sufragada por este Superior
Tribunal de Justiça, impor ao adquirente que não se associou, nem a ela aderiu, a
cobrança de encargos.
Se a compra se opera em data posterior à constituição da associação, na ausência de
fonte criadora da obrigação (lei ou contrato), é defeso ao poder jurisdicional, apenas
calcado no princípio do enriquecimento sem causa, em detrimento aos princípios
constitucionais da legalidade e da liberdade associativa, instituir um dever tácito a
terceiros, pois, ainda que se admita a colisão de princípios norteadores, prevalece,
dentre eles, dada a verticalidade de preponderância, os preceitos constitucionais,
cabendo tão-somente ao Supremo Tribunal Federal, no âmbito da repercussão geral,
afastá-los se assim o desejar ou entender”.
Assim, firmada tese pelo Colendo Superior Tribuna de Justiça, em
julgamento voltado à uniformização da jurisprudência daquela Corte, sob o rito do
artigo 543-C, do Código de Processo Civil, no sentido de que as taxas de manutenção
criadas por associação de moradores não obrigam os não associados ou que a elas não
anuíram.
O mesmo doutrinador, acima citado, faz ainda as seguintes considerações
sobre a pretensa obrigatoriedade de pagamento da taxa de conservação:
“Cabe, porém, admitir a controvérsia quanto ao reconhecimento da legitimidade das
associações, a ponto de compelir 'não associados' ao pagamento das despesas (TJSP,
JTJ-Lex 1981/139, rel. Des. Quaglia Barbosa depois Ministro do STJ; TJSP, voto
vencido do Des. Yussef Cahali na ACi 31.649-4/6; TJSP, ACi 257.090-2/7, rel. Gildo
dos Santos). Com efeito, quando um grupo de amigos se agrupa numa associação há
plena ciência das limitações impostas pela Lei Maior (cf. art. 5o, XX). Vale dizer que os
amigos assumem, conscientemente, o risco de apenas seus associados responderem
pelas taxas de manutenção. Demais disso, impende registrar que a pretensa equiparação
do loteamento ao condomínio constitui mera ficção jurídica, destinada a legitimar
representatividade da associação perante os proprietários não associados (STJ, REsp
444.931-SP, rel. Min. Ari Pargendler).

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Pode-se, portanto, afirmar, com segurança, que não se pode travestir o
loteamento em condomínio. A legislação condominial, de ordem substantiva, não tem
como possa ser ajustada, e muito menos aplicada. E com maior razão considerar a taxa
de conservação como revestida de obrigação de natureza propter rem.”
Desse modo, a jurisprudência desta Corte vem se curvando ao
entendimento firmado pelo Superior Tribunal de Justiça, ressalvadas, todavia, as
situações em que exista lei criadora da obrigação ou o próprio compromisso de compra
e venda celebrado entre adquirente e vendedor contém cláusula expressa nas quais “os
promitentes compradores se comprometem a participar do rateio das despesas de
manutenção do empreendimento. Isso porque, nesses casos, a obrigação, embora não
decorrente de lei, deriva de cláusula contratual que não pode ser ignorada ou desprezada
pelos adquirentes, quer integrem, ou não, a associação de moradores.”.
Contudo, não é o caso dos autos, pois não há notícia de que exista
cláusula expressa em contrato de compromisso de compra e venda, na qual o adquirente
manifeste sua adesão à associação e anuência ao pagamento das contribuições
associativas e despesas extraordinárias.
Assim, fazendo aplicação do princípio da livre associação, previsto na
Constituição da República, em seu artigo 5o, XX (ninguém poderá ser compelido a
associar-se ou a permanecer associado) e acatando a tese uniformizadora adotada pelo
Colendo Superior Tribunal de Justiça, este Egrégio Tribunal vem adotando os seguintes
posicionamentos, como se constata em recentes julgados, além de outros:
“Ação de cobrança de taxa de manutenção promovida por Associação de
Moradores.Ausência de demonstração de que o devedor era associado. Matéria
pacificada pelo Colendo Superior Tribunal de Justiça, por meio de recursos apreciados
sob a sistemática prevista no art. 543-C do CPC (REsp. no 1.280.871 e 1.439.163).
Pagamentos esparsos efetuados pelo réu que não caracterizam hipótese de surrectio ou
mesmo de venire contra factum proprium. Situação de inadimplência que se mostra
suficiente para demonstrar o total desinteresse do morador em contribuir com o
pagamento da taxa de manutenção. Cobrança indevida. Recurso provido.”. (4a Câmara,
Apelação no 4004448-47.2013.8.26.0048, Rel. Des. HAMID BDINE, j. 27/08/2015)
“Ação de cobrança Taxa de associação instituída por associação de moradores
responsável pela conservação de "loteamento fechado" ou "condomínio de fato"
Sentença de procedência Insurgência do réu Ilegitimidade passiva afastada Cobrança
não pode recair sobre morador que não anuiu com a instituição do encargo Direito
fundamental à liberdade de associação se sobrepõe ao princípio da vedação ao
enriquecimento ilícito Tese firmada pelo rito repetitivo previsto no artigo 543-C do
Código de Processo Civil Ausência de prova da associação do réu à associação autora
Sentença reformada Inversão dos ônus da sucumbência Recurso provido.”. (3a
Câmara, Apelação no 1003588-81.2014.4.8.26.0236, Rel. Des. MARCIA DALLA DÉA
BARONE, j. 28/09/2015)
“CONDOMÍNIO ATÍPICO Ação declaratória de inexigibilidade de cobrança de
contribuições mensais tidas por devidas a associação de moradores Proprietário não
associado Vinculação à associação que não decorre como relação de causa e efeito do
direito real de propriedade Inexistência de obrigação "propter rem" cuja diretriz de
tipicidade não comporta tratamento analógico - Contribuições inexigíveis Questão

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pacificada pelo entendimento cristalizado pelo E. Superior Tribunal de Justiça no
julgamento dos REsp's 1280871-SP e 1439163-SP, processados sob o rito dos recursos
repetitivos Reforma do julgado de rigor, a determinar a declaração de inexigibilidade
do débito objeto do litígio e improcedência da pretensão reconvencional Repetição de
indébito descabida à falta de comprovação de pagamento efetivo - Inversão da
sucumbência. Recurso provido.”. (Rel. Des. AIRTON PINHEIRO DE CASTRO;
Comarca: Indaiatuba; Órgão julgador: 10a Câmara de Direito Privado; Data do
julgamento: 17/11/2015; Data de registro: 18/11/2015)
Extrai-se do v. acórdão mais acima citado, da Colenda 3a Câmara, que,
“segundo a tese uniformizada, a concepção da vedação ao enriquecimento sem causa,
consagrado em legislação civil ordinária, não pode se sobrepor ao direito fundamental
de liberdade de associação, constitucionalmente garantida no artigo 5o, inciso XVII, da
Constituição Federal, devendo a associação civil respeitar os direitos e garantias
individuais, em nome da teoria da eficácia horizontal dos direitos fundamentais. ” .
O tema também teve análise do Supremo Tribunal Federal, que ao julgar
Recurso Extraordinário decidiu nessa mesma linha de entendimento:
“ASSOCIAÇÃO DE MORADORES MENSALIDADE AUSÊNCIA DE ADESÃO.
Por não se confundir a associação de moradores com o condomínio disciplinado pela
Lei no 4.591/64, descabe, a pretexto de evitar vantagem sem causa, impor mensalidade a
morador ou a proprietário de imóvel que a ela não tenha aderido. Considerações sobre o
princípio da legalidade e da autonomia da manifestação de vontade artigo 5o, incisos II e
XX, da Constituição Federal.”. (RE 432106, Relator(a): Min. MARCO AURÉLIO,
Primeira Turma, julgado em 20/09/2011, DJe-210 DIVULG 03-11-2011 PUBLIC
04-11-2011 EMENT VOL-02619-01 PP-00177)
A esse respeito, vale lembrar que o atual Código de Processo Civil busca
enfatizar o princípio da segurança jurídica, na medida em que, sem violar a
independência do juiz, estabelece a obrigação de os tribunais uniformizarem sua
jurisprudência e mantê-la estável, íntegra e coerente (artigo 926), devendo também fazer
a edição de súmulas de sua jurisprudência dominante (artigo 926, § 1o), sem prejuízo de
os juízes e os tribunais observarem os acórdãos proferidos em julgamento de recurso
especial repetitivo (artigo 927, III) , que é o caso do qual aqui se trata, por se tratar de
precedente obrigatório.
Deste modo, firmada a tese em recurso repetitivo, é obrigatória sua
aplicação, salvo se demonstrada a distinção entre o caso em exame e as circunstâncias
fáticas jurídicas que resultaram na edição da tese.
Relevante se mostra, portanto, o exame da ratio decidendi da tese aqui
tratada.
A este respeito, extraem-se do site do Superior Tribunal de Justiça as
seguintes informações adicionais acerca do venerando acórdão do julgamento do
recurso especial repetitivo que abordou o tema 882 e redundou na tese transcrita ao
início do presente voto:
“[...] Concluindo, a aquisição de imóvel situado em loteamento fechado em data anterior
à constituição da associação não pode, nos termos da jurisprudência sufragada por este
Superior Tribunal de Justiça, impor ao adquirente que não se associou, nem a ela aderiu,

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a cobrança de encargos.
Se a compra se opera em data posterior à constituição da associação, na ausência de
fonte criadora da obrigação (lei ou contrato), é defeso ao poder jurisdicional, apenas
calcado no princípio enriquecimento sem causa, em detrimento aos princípios
constitucionais da legalidade e da liberdade associativa, instituir um dever tácito a
terceiros, pois, ainda que se admita a colisão de princípios norteadores, prevalece,
dentre eles, dada a verticalidade de preponderância, os preceitos constitucionais,
cabendo tão somente ao Supremo Tribunal Federal, no âmbito da repercussão geral,
afastá-los se assim o desejar ou entender". (grifou-se).
Deste modo, a teor das circunstâncias fático-jurídicas do caso paradigma,
que integram a ratio decidendi, é forçoso reconhecer que mesmo os casos em que a
aquisição do imóvel se deu posteriormente à constituição da associação e ao início da
cobrança da taxa de conservação e manutenção se submetem à tese firmada, que, aliás, é
expressa quanto à exigência de lei ou de expressa anuência do adquirente, inadmitindo,
portanto, a invocação de anuência tácita ou da regra proibitiva de enriquecimento sem
causa como justificação ao cabimento da cobrança, salvo a novel fundamentação, de
índole constitucional, mais acima mencionada.
Em termos diversos, as teses da anuência tácita e do enriquecimento sem
causa foram devidamente consideradas e afastadas no acórdão paradigmático.
Nada obstante o até aqui exposto, não se pode negar a complexidade da
situação. O problema jurídico decorrente da recusa de contribuição por parte de morador
de loteamento não associado é inequívoco, uma vez que os serviços prestados
(segurança, iluminação, portaria etc) são indivisíveis. Exatamente por isso há o
respeitável entendimento que autoriza a cobrança mesmo inexistindo vínculo
associativo.
Como solução, na prática, transportou-se para os loteamentos a
obrigatoriedade contributiva que tipifica os condomínios edilícios, como se a lei que
rege os loteamentos também contivesse tal previsão, existente apenas dentre as normas
que disciplinam o condomínio.
Todavia, não há lei que obrigue o morador a se associar ou a arcar com
as despesas decorrentes dos serviços prestados pela associação. E quando não há norma
contratual válida para tal finalidade, ofende o princípio da livre associação obrigar o
morador a contribuir.
Admitir o contrário é abrir perigosa porta ao arbítrio e à ditadura das
maiorias. Obrigar a pessoa a contribuir ou fazer parte de associação criada sem qualquer
necessidade (há previsão normativa de caber ao Poder Público e não ao particular
garantir a segurança, iluminar as ruas etc) ou para fins contrários às convicções
políticas, filosóficas, jurídicas, morais, religiosas etc, desta pessoa, fere de morte os
princípios da dignidade da pessoa humana (CF, artigo 1o, III) e da liberdade (CF, artigo
5o, caput), sem falar no princípio da livre associação (CF, artigo 5o, XX).
Voltando ao caso concreto, a associação não pode ser considerada um
condomínio segundo a legislação pertinente (Lei 4.591/64), pois não constituída na
forma deste instituto. Ademais, tratando-se de associação de moradores, não possui
regramento específico, sendo regulamentada pelo instituto da associação civil, segundo
o qual não é possível exigir-se o pagamento de contribuição a não associado.
A questão a ser resolvida vem a ser o cabimento da cobrança feita por

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TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
suposta associação de moradores, da qual a ré não participa e com quem não mantêm
vínculo jurídico.
Como se viu, não restou evidenciada qualquer manifestação de vontade
do réu em fazer parte da associação, mas, ao contrário, há manifestação expressa no
sentido de que não deseja pertencer ao quadro associativo da ré, o que impõe o
descabimento da obrigação ao pagamento das despesas de manutenção e conservação de
área comum, conforme entendimento sedimentado.
Desta feita, a ação deve ser julgada improcedente devendo o autor arcar
com as custas e despesas processuais, além dos honorários advocatícios fixados em 10%
sobre o valor da causa atualizado.
Em razão do provimento do recurso, sem honorários recursais.
Eventuais embargos declaratórios serão julgados em sessão virtual, salvo
se manifestada oposição na própria petição de interposição dos embargos, entendendo-
se o silêncio como concordância.
Ante o exposto, pelo presente voto, DÁ-SE PROVIMENTO ao recurso,
nos termos supraexpostos.
ALEXANDRE COELHO
Relator Sorteado

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Pg.
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Pg.
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Categoria
Nome do assinante
Confirmação
1
7
Acórdãos
Eletrônicos
LUIZ FERNANDO SALLES ROSSI
11CDB712
8
13
Declarações
de Votos
ALEXANDRE COELHO
11D9C3B4
Para conferir o original acesse o site:
https://esaj.tjsp.jus.br/pastadigital/sg/abrirConferenciaDocumento.do, informando o processo
1025065-13.2019.8.26.0196 e o código de confirmação da tabela acima.