Tribunal: TJSP
Processo: 1010834-31.2018.8.26.0223
Classe: Apelação Cível / Direitos / Deveres do Condômino
Órgão julgador: Morais Pucci
Órgão colegiado: 35a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-08-17
Data de publicação: 2020-08-18

Ementa:
Apelação Cível. Despesas de condomínio. Ação de cobrança. Sentença de procedência. Apelo dos réus.
Despesas condominias. Prescrição quinquenal. Interrupção do prazo com a intimação do arrematante, no cumprimento da sentença proferida naquela ação de cobrança, para pagamento da dívida. Prazo que somente teve reinício com o trânsito em julgado do acórdão que determinou a necessidade de

Ementa:
Apelação Cível. Despesas de condomínio. Ação de cobrança. Sentença de procedência. Apelo dos réus.
Despesas condominias. Prescrição quinquenal. Interrupção do prazo com a intimação do arrematante, no cumprimento da sentença proferida naquela ação de cobrança, para pagamento da dívida. Prazo que somente teve reinício com o trânsito em julgado do acórdão que determinou a necessidade de propositura de nova demanda para cobrança do arrematante daquele débito. Prescrição não verificada.
Arrematante de imóvel/atuais proprietários. Edital da praça pública que isentou o arrematante dos débitos objeto daquela ação de cobrança. Arremetante que não responde por essa dívida pretérita à arrematação.

Recurso provido.

Inteiro teor:
TRIBUNAL DE JUSTIÇA
PODER JUDICIÁRIO
São Paulo
Registro: 2020.0000652478
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos do Apelação Cível no
1010834-31.2018.8.26.0223, da Comarca de Guarujá, em que são apelantes JOÃO
PEDRO BETTIN e ENILDA XAVIER BETTIN, é apelado CONDOMÍNIO EDIFÍCIO
PONTA D'AREIA.
ACORDAM, em 35a Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça
de São Paulo, proferir a seguinte decisão: "Deram provimento ao recurso. V. U.", de
conformidade com o voto do Relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Exmos. Desembargadores ARTUR
MARQUES (Presidente sem voto), FLAVIO ABRAMOVICI E GILSON DELGADO
MIRANDA.
São Paulo, 17 de agosto de 2020
MORAIS PUCCI
RELATOR
Assinatura Eletrônica

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35a Câmara de Direito Privado
Apelação Cível no 1010834-31.2018.8.26.0223 - Voto no 23031
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Apelação Cível n° 1010834-31.2018.8.26.0223
Comarca de Guarujá - 1a Vara Cível
Juiz de Direito Dr. Rodrigo Barbosa Sales
Apelantes: João Pedro Bettin e Enilda Xavier Bettin
Apelado: Condomínio Edifício Ponta D'areia
Voto no 23031
Apelação Cível. Despesas de condomínio. Ação de cobrança.
Sentença de procedência. Apelo dos réus.
Despesas condominias. Prescrição quinquenal. Interrupção do
prazo com a intimação do arrematante, no cumprimento da
sentença proferida naquela ação de cobrança, para pagamento
da dívida. Prazo que somente teve reinício com o trânsito em
julgado do acórdão que determinou a necessidade de
propositura de nova demanda para cobrança do arrematante
daquele débito. Prescrição não verificada.
Arrematante de imóvel/atuais proprietários. Edital da praça
pública que isentou o arrematante dos débitos objeto daquela
ação de cobrança. Arremetante que não responde por essa
dívida pretérita à arrematação.
Recurso provido.
A r. sentença proferida à f. 294/296 destes autos de ação
de cobrança de despesas condominiais, movida por CONDOMÍNIO
EDIFÍCIO PONTA D'AREIA, em relação a JOÃO PEDRO BETTIN e

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ENILDA XAVIER BETTIN, julgou procedente a pretensão inicial para
condenar os réus a pagarem ao autor o valor de R$ 297.337,48, com
juros de mora de 1% ao mês desde a citação e com correção monetária
desde o ajuizamento da ação, bem como no pagamento das custas, das
despesas processuais e dos honorários advocatícios, fixados em 10% da
condenação.
Apelaram os réus (f. 307/313) alegando, em suma, que:
(a) a pretensão de cobrar as despesas condominiais prescreve em cinco
anos, de acordo com o inciso I do parágrafo 5o do art. 206 do CC; (b) o
edital do leilão que culminou na arrematação do imóvel os induziu a erro,
pois deu a entender que o valor a ser pago já englobava a dívida
pendente; (c) o art. 1.345 do CC não se aplica ao arrematante; (d) parte
dos débitos pretéritos serão quitados com o valor da arrematação, pois
objeto da execução ajuizada contra o antigo proprietário.
A apelação, com preparo recolhido e complementado (f.
314/315, 360/362 e 365/368), foi contra-arrazoada (f. 319/327).
O recurso foi inicialmente distribuído à 31a Câmara de
Direito Privado, sob a Relatoria do Des. Adilson de Araújo, que declinou
da competência por reconhecer a prevenção desta Turma Julgadora
diante
do
anterior
julgamento
do
agravo
de
instrumento
no
2111204-59.2016.8.26.0000.
É o relatório.
A decisão que acolheu parcialmente os embargos
declaratórios opostos pelos réus foi disponibilizada no DJE em
21/10/2019, considerando-se publicada no primeiro dia útil subsequente

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(f. 306); a apelação, protocolada em 08/11/2019, é tempestiva.
O preparo foi complementado.
Conhecido o recurso, passa-se à sua apreciação.
Infere-se dos autos que o autor ajuizou, em relação ao
espólio de Marcos da Rocha Brites, ação de cobrança de despesas
condominiais (processo no 0014001-30.2005.8.26.0223), a qual foi
julgada parcialmente procedente, condenando o réu ao pagamento das
despesas processuais vencidas e vincendas durante o curso do
processo, enquanto durar a obrigação.
Iniciada a fase de cumprimento de sentença, a unidade
geradora dos débitos foi levada a leilão, tendo sido arrematada pelo
apelante, Sr. João Pedro Bettin.
Em primeiro grau, foi deferido o pedido para inclusão do
arrematante no polo passivo do cumprimento do julgado, sendo essa
decisão reformada no julgamento, por esta Turma Julgadora, do agravo
de instrumento 2111204-59.2016.8.26.0000.
Decidiu-se, nessa ocasião, que não poderia ele ser
compelido a cumprir a sentença, por não ter participado do processo, na
fase de conhecimento, com os seguintes fundamentos :
“É pacífico o entendimento de que a satisfação dos débitos
condominiais é obrigação propter rem, ou seja, acompanham eles o
bem.
Diante dessa natureza, são exigíveis do arrematante as contribuições
condominiais vencidas mesmo antes da arrematação, merecendo
ressaltar que, no presente caso, o edital da praça consignou a
existência de débitos condominiais.

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Estabelece, o art. 1.345, do CC, que o adquirente da unidade responde
pelos débitos do alienante em relação ao condomínio, razão pela qual
não se pode afastar a responsabilidade do arrematante pelo pagamento
das dívidas condominiais existentes quando da arrematação do
imóvel.
A propósito, menciono o seguinte precedente desta Corte:
DESPESAS CONDOMINIAIS - COBRANÇA - LEGITIMIDADE
PASSIVA "AD CAUSAM" - ATUAL PROPRIETÁRIO - DÉBITOS
ANTERIORES - RECONHECIMENTO. Como conseqüência da
natureza 'propter rem' da obrigação condominial, o novo adquirente da
unidade condominial responde pelas dívidas a ela relacionadas, ainda
que constituídas anteriormente à aquisição (Lei 4.591/64, art. 4o,
parágrafo único) (...) (Apelação n° 0157133-27.2008.8.26.0002,
Relator(a): Clóvis Castelo, Comarca: São Paulo, 35a Câmara de
Direito Privado, 22/11/2010).
(...)
O desfazimento da arrematação, por erro do arrematante, deve ser
pleiteado pela via apropriada.”
Diante disso, o condomínio autor ajuizou a presente ação
de cobrança em relação ao arrematante e sua esposa, na qualidade de
novos proprietários do imóvel, arguindo que o valor da arrematação não
foi suficiente para a quitação da dívida condominial (f. 6).
Os réus insurgem-se, arguindo que não podem ser
responsabilizados pelas dívidas anteriores, porque o edital permitiu o
entendimento de que o valor das despesas condominiais devidas antes
da arrematação não seria cobrado do arrematante, além de
reiteradamente destacar a prescrição e que a cobrança não conta com
clareza, eis que sequer são capazes de entender que valores ou
períodos são efetivamente cobrados, pois constantes das planilhas (f.
216/218) valores correspondentes ao período de 2000 à 2013 (f. 269,
291/292, 307 e 312).
Indevida a cobrança nesta ação de valores estranhos às

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taxas condominiais, a exemplo de encargos sucumbenciais relativos ao
processo 0014001-30.2005.8.26.0223 ou honorários periciais (f. 218),
pois a pretensão inicial descreve cobrança condominial e o arrematante,
que não foi parte naquele processo, não responde por tais verbas
relativas a esse processo.
Na vigência do Código Civil anterior, pacificou-se o
entendimento de que a ação de cobrança de despesas condominiais se
sujeitava à prescrição ordinária de 20 anos (art. 1771).
Na vigência do atual Código Civil, há divergência quanto
ao prazo prescricional dessa ação, uns entendendo continuar ele o
ordinário, agora, porém, reduzido para dez anos (art. 205), e outros ser
ele o de cinco anos estabelecido no art. 206, § 5o, inc. I, para a cobrança
de dívidas líquidas constantes de instrumento particular.
Francisco Eduardo Loureiro ensina ser a prescrição a
ordinária de dez anos, prevista no art. 205 do atual CC (in “Código Civil
Comentado
Doutrina e Jurisprudência”, Coordenador Min. Cezar
Peluso, Editora Manole, 2007, pg. 1.201).
De outra banda, J. Nascimento Franco entende ser esse
prazo o de cinco anos estabelecido no art. 206, § 5o, inc. I, do CC (in
“Condomínio”, RT, 5a ed., 2005, p. 363).
Compartilho do entendimento de ser de cinco anos o
prazo prescricional da ação de cobrança de despesas condominiais,
previsto para a pretensão de cobrança de dívidas líquidas constantes de
instrumento público ou particular, porque a cobrança dessas despesas
preenche todos os requisitos previstos no inc. I do § 5o do art. 206 do CC:

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a dívida é líquida e consta ela de instrumento particular, as atas das
assembleias que autorizaram os valores de tais despesas e os boletos
enviados aos condôminos para que as paguem.
Essa foi, aliás, a posição adotada pelo E. STJ no
julgamento do REsp no 1.139.030 RJ (2009/0086844-6), relatado pela
ilustre Ministra Nancy Andrighi:
CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AÇÃO DE COBRANÇA. COTAS
CONDOMINIAIS.
OMISSÃO,
CONTRADIÇÃO
OU
OBSCURIDADE.
NÃO
OCORRÊNCIA.
PRESCRIÇÃO
DA
PRETENSÃO DE COBRANÇA DE QUOTAS CONDOMINIAIS.
INCIDÊNCIA DO 206, § 5o, I DO CC/02. (...) 2. Na vigência do
CC/16, o crédito condominial prescrevia em vinte anos, nos termos do
seu art. 177. 3. Com a entrada em vigor do novo Código Civil, o
prazo prescricional aplicável à pretensão de cobrança das quotas
condominiais passou a ser de cinco anos, nos termos do art. 206, § 5o,
I, do CC/02, observada a regra de transição do art. 2.028 do CC/02. 4.
Recurso especial parcialmente provido.
As prestações condominiais vencidas na vigência do atual
Código Civil estão sujeitas, portanto, ao prazo prescricional quinquenal
estabelecido pelo art. 206, § 5°, I, do CC, contado desde seus
vencimentos.
In casu, a presente demanda foi ajuizada em 08/11/2018,
entretanto, não se pode ignorar que a prescrição pressupõe a inércia do
credor em receber seu crédito.
No caso dos autos, houve pedido de inclusão do
arrematante no polo passivo do cumprimento do julgado da anterior ação
de cobrança, onde houve a arrematação do imóvel, ou seja, houve
manifestação expressa do autor em cobrar as despesas dos novos
proprietários.

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De acordo com o art. 219 do CC, a prescrição interrompe-
se com a citação válida, retroagindo à data da propositura da ação.
Consultando os autos daquela cobrança, verifica-se que o
arrematante foi intimado para o pagamento do débito remanescente em
11/05/2016 (f. 112), o que interrompeu a prescrição com retroação à data
do pedido de sua inclusão nos autos (29/04/2016 f. 102).
Interrompida nessa ocasião a prescrição, ela teve reinício
com o trânsito em julgado do acórdão que determinou a propositura de
nova demanda contra o arrematante (04/08/2017 f. 214), nos termos do
parágrafo único do art. 202 do CC (“A prescrição interrompida recomeça
a correr da data do ato que a interrompeu, ou do último ato do processo
para a interromper”).
Estabelecidas essas premissas, passa-se ao julgamento
do mérito.
Conforme já decidido no julgamento do anterior agravo de
instrumento, supra mencionado, o arrematante é, em tese, responsável
pela dívida existente anteriormente à arrematação.
Mas, no presente caso, o edital de convocação ao leilão,
em que houve a arrematação, isentou-o de tal responsabilidade, ao
consignar que: “Constam débitos condominiais desta ação no valor de R$
250.183,16 (abr/2013). Fica o arrematante responsável por eventuais
débitos condominiais não inclusos no processo”.
Assim, diante do teor desse edital, conclui-se que os
débitos vencidos até a arrematação, ocorrida em 25/07/2013 (f. 82 e 86),
relativos àquele processo, não são de responsabilidade do arrematante,

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devendo o condomínio autor prosseguir com a execução contra o antigo
proprietário.
Assim, de rigor o provimento do recurso para julgar
improcedente a demanda, condenando o condomínio autor ao
pagamento das custas e despesas processuais, além de honorários
advocatícios, fixados em 10% do valor da causa atualizado, nos termos
do artigo 85, § 2o, do Código de Processo Civil.
Os honorários serão acrescidos de juros moratórios de 1%
ao mês a partir do trânsito em julgado.
Por tais motivos, pelo meu voto, dou provimento ao
recurso.
Morais Pucci
Relator
Assinatura eletrônica