Tribunal: TJSP
Processo: 1088267-29.2017.8.26.0100
Classe: Apelação Cível / Locação de Imóvel
Órgão julgador: Vianna Cotrim
Órgão colegiado: 26a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-02-17
Data de publicação: 2020-02-17

Ementa:
Locação – Embargos à execução – Fiança - Prorrogação do contrato por prazo indeterminado – Inocorrência de moratória - Subsistência da garantia até a entrega das chaves - Responsabilidade da fiadora – Excesso de execução caracterizado – Prosseguimento da execução pelo valor correto - Provimento parcial do recurso.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2020.0000102963
ACÓRDÃO
Vistos,
relatados
e
discutidos
estes
autos
de
Apelação
Cível
no
1088267-29.2017.8.26.0100, da Comarca de São Paulo, em que é apelante RITA MARIA
BASSI FERNANDES, são apelados CLOVIS ANTONIO LOPES PINTO e
JACQUELINE CAMPOI CALVO LOPES PINTO.
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 26a Câmara de Direito Privado
do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Deram provimento em
parte ao recurso. V. U., de conformidade com o voto do relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores FELIPE FERREIRA
(Presidente) e ANTONIO NASCIMENTO.
São Paulo, 17 de fevereiro de 2020.
VIANNA COTRIM
Relator
Assinatura Eletrônica

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APELANTE: RITA MARIA BASSI FERNANDES
APELADOS: CLOVIS ANTONIO LOPES PINTO E OUTRO
COMARCA: SÃO PAULO
EMENTA: Locação
Embargos à execução
Fiança -
Prorrogação do contrato por prazo indeterminado Inocorrência
de moratória - Subsistência da garantia até a entrega das chaves -
Responsabilidade da fiadora Excesso de execução caracterizado
Prosseguimento da execução pelo valor correto - Provimento
parcial do recurso.
VOTO N° 43.219
A r. sentença de fls. 76/78, cujo relatório ora é adotado,
julgou improcedentes embargos à execução de locativos, daí o apelo da
embargante, a fls. 82/92, alegando extinção da fiança porque houve prorrogação
não prevista no contrato e alienação do imóvel sem o conhecimento dos
locatários e fiadores; aponta nulidade da cláusula 28.1 do contrato de locação;
afirma que a cláusula 11 do citado contrato proibia a transferência do imóvel;
sustenta que houve concessão da moratória e excesso de execução.
Processado o recurso com contrarrazões, subiram os
autos.
É o relatório.
O recurso prospera parcialmente.
Com efeito, da análise do contrato de locação juntado

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a fls. 23/27, verifica-se que a apelante assinou expressamente como fiadora.
De mais a mais, cuida-se de fiança especificamente
prestada em contrato de locação e não de outra natureza, de sorte que sua
regulamentação está adstrita ao artigo 39 da Lei de Locações que prevê:
Salvo disposição contratual em contrário, qualquer das
garantias da locação se estende até a efetiva devolução do imóvel.
Escreve a doutrina:
É comum a fiança ser prestada até a real e efetiva entrega
do bem locado ao senhorio, quando se tem por finda a locação. Isto consta,
na generalidade das vezes, do próprio instrumento do negócio.
Pela lei atual, no entanto, a fiança, a caução e o seguro de
fiança garantem as obrigações locativas até a devolução da coisa, exceto se
houver disposição contratual em contrário (GILDO DOS SANTOS, Locação e
Despejo, pág. 168, RT 3a ed.).
Em abono dessa orientação, tem-se que o vigente
Código Civil pôs a salvo a locação do prédio urbano, respeitando a legislação
especial (Lei n. 8.245/91), no que se inclui o dispositivo legal invocado (art. 39)
como também referendou o entendimento antes mencionado de que o fiador,
para se exonerar da fiança sem limitação de tempo deve, antes, notificar o credor,
permanecendo por ela responsável pelo prazo de 60 dias (art. 835). Ou seja, com
essa disposição visou-se eliminar que o locador, frente à inadimplência do
locatário, seja surpreendido com pretensa exoneração unilateral e da qual não

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teve oportuno conhecimento para tomar providências acautelatórias, como por
exemplo, a exigência de novos garantes ou outras garantias.
No mesmo sentido, decisão do Superior Tribunal de
Justiça:
CIVIL. LOCAÇÃO. RECURSO ESPECIAL. CONTRATO DE
LOCAÇÃO POR TEMPO DETERMINADO. PRORROGAÇÃO LEGAL POR PRAZO
INDETERMINADO. EXONERAÇÃO DA FIANÇA. IMPOSSIBILIDADE. DISSÍDIO
JURISPRUDENCIAL. INEXISTÊNCIA. SÚMULA 83/STJ. MORATÓRIA. BEM DE
FAMÍLIA.
IMPENHORABILIDADE.
AUSÊNCIA
DE
PREQUESTIONAMENTO.
SÚMULAS 282 E 356/STF. COMPENSAÇÃO DE VALORES. AUSÊNCIA DE
INDICAÇÃO DO DISPOSITIVO INFRACONSTITUCIONAL TIDO POR VIOLADO.
DEFICIÊNCIA DE FUNDAMENTAÇÃO. SÚMULA 284/STF. RECURSO ESPECIAL
CONHECIDO E IMPROVIDO.
1. A Terceira Seção do Superior Tribunal de Justiça, no
julgamento do EREsp 566.633/CE, firmou o entendimento de que, havendo,
como no caso vertente, cláusula expressa no contrato de aluguel de que a
responsabilidade dos fiadores perdurará até a efetiva entrega das chaves do
imóvel objeto da locação, não há falar em desobrigação destes, ainda que o
contrato tenha se prorrogado por prazo indeterminado.
2. "Não se conhece do recurso especial pela divergência,
quando a orientação do tribunal se firmou no mesmo sentido da decisão
recorrida" (Súmula 83/STJ).
(...)
5. Recurso especial conhecido e improvido. (Processo -

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REsp 827047 / SP ; RECURSO ESPECIAL 2006/0054652-2 - Relator(a)
Ministro ARNALDO ESTEVES LIMA (1128) - Órgão Julgador - T5 - QUINTA
TURMA - Data do Julgamento - 06/03/2007 - Data da Publicação/Fonte DJ
19.03.2007 p. 389)
Portanto, foi bem reconhecida a responsabilidade da
fiadora até a entrega das chaves.
Ademais, a cláusula 11 vedava a transferência do
imóvel pelos locatários e não a alienação do imóvel pelos locadores, inexistindo,
portanto, qualquer irregularidade.
Por outro lado, não se extrai das alegações da autora a
existência de novação ou moratória, apta a exonerar a embargante de sua
responsabilidade contratual em responder pelo pagamento de alugueres em
aberto.
De qualquer sorte, tem-se que a consolidação da
dívida do locatário e seu parcelamento não caracterizam a constituição de novo
débito, conforme exige o inciso I do art. 360 do Código Civil, pois inocorreu o
ânimo de extinguir e substituir a anterior, cuidando-se, isto sim, essa segunda
obrigação, em simples confirmação da primeira (art. 361, CC).
A propósito:
O simples parcelamento do débito não tem o condão de
eximir o fiador da obrigação assumida em termos amplos e gerais. (apelação

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sem revisão 829.505-0/3, relator juiz, hoje Desembargador GILBERTO DOS
SANTOS).
Consoante
a
doutrina
de
ANTUNES
VARELA,
necessário, para haver novação, é que os interessados queiram realmente
extinguir a obrigação primitiva por meio da contração de uma nova obrigação. Se
a idéia das partes é a de manter a obrigação, alterando apenas um ou alguns dos
seus elementos, não há novação (...), mas simples modificação ou alteração da
obrigação (Das Obrigações em Geral. Vol. III. 7a ed. Coimbra: Almedina, 1999, p.
231).
No mesmo sentido, leciona ORLANDO GOMES: Não
há novação quando apenas se verifiquem acréscimos ou outras alterações
secundárias na dívida, como, por exemplo, a estipulação de juros, a exclusão de
uma garantia, o encurtamento do prazo de vencimento e, ainda, a aposição de
um termo (Obrigações. 16a ed. atual. p/ Edvaldo Brito. Rio de Janeiro: Forense,
2003, p. 162).
Por outra, o parcelamento do débito não caracteriza
moratória pois, na verdade, houve simples tolerância do credor dos aluguéis, que
aceitou receber o que era devido em partes, não sendo, pois, possível
reconhecer-se que houve agravamento da situação do fiador.
É da doutrina de SERPA LOPES que não é qualquer
prorrogação ou espera no recebimento de um débito vencido que pode dar lugar
ao término da fiança (Curso de Direito Civil, vol. IV, pág. 494, 4a ed., Freitas
Bastos). Para justificar a aplicação do disposto no artigo 838, I, do Código Civil, é
necessário que tal prorrogação acarrete agravamento da situação do fiador, o
que não restou demonstrado.
Em suma, inaplicável a regra do art. 366 do Código

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Civil, com a exoneração da executada, pois não se caracterizou, na espécie, a
novação ou a concessão de moratória.
Por fim, a alegação de prorrogação indevida da
locação não prospera, tendo a fiadora se responsabilizado solidariamente pelos
débitos até a entrega das chaves (cláusula 28.1 do contrato fls. 26).
Único reparo se impõe no tocante ao quantum
exequendo.
Era ônus do locador comprovar a existência de acordo
para majoração do aluguel acima dos índices legais e contratuais, não sendo
aptos para este fim os documentos juntados com a impugnação dos embargos
(fls. 46 e ss.).
Analisando-se o demonstrativo de fls. 16 da execução,
verifica-se que houve um aumento substancial do locativo no mês de maio/2015,
inexistindo nos autos qualquer demonstração de concordância dos locatários e
fiadores com este valor.
Portanto, para esta finalidade fica parcialmente
acolhido os embargos, devendo prosseguir a execução com novo demonstrativo
de cálculo que observe a partir de maio/2015 o locativo reajustado pelo índice
previsto contratualmente.
Ante
a
procedência
parcial
dos
embargos,
a
sucumbência deverá ser proporcionalizada entre as partes, arcando cada uma

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delas com metade das custas e despesas processuais e honorários de advogado
da parte contrária fixados em 10% sobre o montante da dívida.
Pelo exposto, por esses fundamentos, dou parcial
provimento ao recurso.
VIANNA COTRIM
RELATOR