Tribunal: TJSP
Processo: 1003378-91.2017.8.26.0408
Classe: Apelação Cível / Compra e Venda
Órgão julgador: Miguel Brandi
Órgão colegiado: 7a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-12-17
Data de publicação: 2020-12-17

Ementa:
RESCISÃO CONTRATUAL COMBINADA COM DEVOLUÇÃO DE VALORES – Compromisso de compra e venda de unidade autônoma – Incapacidade superveniente dos promitente-compradores – Sentença que julgou a ação procedente em parte – Insurgência da requerida – Alegação de que as arras deveriam ser incluídas no valor a ser retido – Descabimento – Retenção do sinal (arras) pago, nos termos do art. 418 do CC –

Ementa:
RESCISÃO CONTRATUAL COMBINADA COM DEVOLUÇÃO DE VALORES – Compromisso de compra e venda de unidade autônoma – Incapacidade superveniente dos promitente-compradores – Sentença que julgou a ação procedente em parte – Insurgência da requerida – Alegação de que as arras deveriam ser incluídas no valor a ser retido – Descabimento – Retenção do sinal (arras) pago, nos termos do art. 418 do CC – Descabimento – Arras pagas que tem natureza confirmatória – Dispositivo invocado que somente se aplica no caso de arras penitenciais – Precedente do STJ – Alegação de que o percentual de retenção dos valores pagos deveria ser maior (30% e não 10% como fixado) – Descabimento – Valor que está dentro do parâmetro entendido por este Tribunal como razoável, segundo precedente do STJ ora adotado – Sentença mantida – RECURSO DESPROVIDO.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2020.0001034203
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível no 1003378-
91.2017.8.26.0408, da Comarca de Ourinhos, em que é apelante RESIDENCIAL
VILLE DE FRANCE EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA, é apelado
MAURO SERGIO FRANCO.
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 7a Câmara de Direito
Privado do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Negaram
provimento ao recurso. V. U., de conformidade com o voto do relator, que integra
este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores LUIZ ANTONIO
COSTA (Presidente sem voto), LUIS MARIO GALBETTI E MARY GRÜN.
São Paulo, 17 de dezembro de 2020.
MIGUEL BRANDI
Relator
Assinatura Eletrônica

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Apelação Cível no 1003378-91.2017.8.26.0408 -Voto no
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VOTO No: 2020/34927
APEL.No: 1003378-91.2017.8.26.0408
COMARCA: OURINHOS
APTE. : RESIDENCIAL VILLE DE FRANCE EMPREENDIMENTOS
IMOBILIÁRIOS LTDA.
APDO. : MAURO SÉRGIO FRANCO
JUÍZA : ALESSANDRA MENDES SPALDING
RESCISÃO
CONTRATUAL
COMBINADA
COM
DEVOLUÇÃO DE VALORES Compromisso de compra
e venda de unidade autônoma Incapacidade superveniente
dos promitente-compradores Sentença que julgou a ação
procedente em parte Insurgência da requerida Alegação
de que as arras deveriam ser incluídas no valor a ser retido
Descabimento Retenção do sinal (arras) pago, nos termos
do art. 418 do CC Descabimento Arras pagas que tem
natureza confirmatória Dispositivo invocado que somente
se aplica no caso de arras penitenciais Precedente do STJ
Alegação de que o percentual de retenção dos valores
pagos deveria ser maior (30% e não 10% como fixado)
Descabimento
Valor que está dentro do parâmetro
entendido por este Tribunal como razoável, segundo
precedente do STJ ora adotado
Sentença mantida

RECURSO DESPROVIDO.
Trata-se de apelação, interposta contra a sentença de
fls. 212/216, que julgou procedente em parte a ação de rescisão
contratual combinada com devolução de valores pagos ajuizada pelo
apelado em face da apelante, para declarar rescindido o contrato objeto
do pedido inicial e, consequentemente, condenar esta última à
devolução das parcelas pagas, incluído o valor de entrada, com o direito
de retenção de 20% do montante e tributos pagos incidentes sobre o
imóvel comprovadamente pagos, corrigidos de cada desembolso e com
juros de mora de 1% ao mês a contar do trânsito em julgado da decisão,
nos termos do Tema Repetitivo 1002 do Superior Tribunal de Justiça.
Entendendo
haver
“sucumbência
recíproca”,
condenou cada parte ao pagamento de metade das custas e de honorários

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advocatícios em favor do procurador da parte contrária no valor de 10%
sobre o montante a ser restituído, nos termos do art. 85, §2o e art. 86,
parágrafo único, ambos do Código de Processo Civil.
Inconformada, apela a requerida (fls. 218/230),
alegando, em síntese, que seria necessária a retenção também do sinal
ou arras, ao argumento que “as arras é devido, independentemente do
desfazimento do contrato principal” (sic), tendo a função de “indenizar,
por parte do polo que decide pela rescisão do contratual” (sic); bem
como a majoração do percentual de retenção dos valores pagos para
25% ou 30%, pois “os resultados financeiros do setor são apertados,
mostrando-se uma economia enxuta, com lucros restritos, até mesmo
para as grandes incorporadoras. Invoca precedentes que esposariam de
seu entendimento. Pugna pelo provimento do recurso, com a reforma da
sentença para inclusão das arras no valor a ser retido e a majoração do
percentual deste para 25% ou 30%.
Contrarrazões apresentadas às fls. 241/243.
Este apelo chegou ao Tribunal em 03.11.2020, sendo
a mim distribuído livremente em 10.11.2020, com conclusão final na
mesma data (fls. 245). Estudos e voto concluídos em 23.11.2020.
Breve relato.
O recurso não merece provimento.
A sentença merece ser mantida pelos seus próprios
fundamentos, que ficam adotados como razão de decidir pelo
desprovimento do recurso, nos termos do art. 252 do Regimento Interno
desta Corte, pelo qual “nos recursos em geral, o relator poderá limitar-
se a ratificar os fundamentos da decisão recorrida quando,
suficientemente motivada, houver de mantê-la”.

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Referido dispositivo é irrestritamente adotado por
este Tribunal, em observância ao princípio da razoável duração dos
processos, bem como para evitar repetições inúteis e procrastinatórias.
A medida possui aceitação pacífica pelo Superior
Tribunal de Justiça, que estatuiu a “viabilidade de o órgão julgador
adotar ou ratificar o juízo de valor firmado na sentença, inclusive
transcrevendo-a no acórdão, sem que tal medida encerre omissão ou
ausência de fundamentação no decisum1”.
Assim decidiu a sentença:
Trata-se de ação de rescisão contratual com pedido de tutela
antecipada ajuizada por Mauro Sergio Franco em face de
Residencial Ville de France Empreendimentos Imobiliários
Ltda.
Afirma o autor que em 17.02.2012, por meio de contrato
particular de compra e venda no 030491, com parcelamento de
preço e alienação fiduciária, adquiriu os direitos sobre o lote
no 30, quadra 29, do Loteamento Residencial Ville de France,
nesta cidade; que o valor do contrato foi de R$ 221.506,55,
sendo uma entrada de R$ 13.290,93, mais 10 parcelas
intermediárias anuais de R$ 3.765,76, e, por fim, 120 parcelas
mensais no valor de R$ 1.229,16; que houve aumento abusivo
do valor das parcelas, pois além da Tabela Price, para
atualização foi utilizado também o índice do IPCA/IBGE,
gerando a incidência de juros sobre juros, prática vedada pela
legislação; que essa forma de cobrança acarretou a
impossibilidade de pagamento das parcelas. Pretende a
concessão de tutela antecipada, determinando-se que o réu se
abstenha de utilizar a tabela Price, além da suspensão do
1 REsp n.o 662..272/RS, 2a T., Rel. Min. João Otávio Noronha, j.
04.09.2007; REsp n.o 491.963/ES, 2a T., Rel. Min. Castro Meira, j.
21.11.2005, entre vários outros.

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contrato, evitando protestos e inscrição em cadastros de
inadimplentes e, ao final a procedência do pedido com a
rescisão contratual e devolução de valores pagos, abatendo-se
as despesas da vendedora.
A inicial veio acompanhada dos documentos de fls. 16/53.
O autor comprovou o recolhimento das despesas processuais,
além de emendar a inicial para manifestar interesse pela
audiência de conciliação (fls. 56/67).
Foi indeferida a antecipação de tutela e designada audiência
de conciliação (fls. 68/69), a qual resultou infrutífera (fl. 86).
A requerida apresentou contestação às fls. 88/110, arguindo
preliminar de carência da ação por falta de interesse de agir,
requerendo o indeferimento da inicial e a extinção do feito.
Alega ainda ausência de qualquer prova de pagamentos
realizados. No mérito, sustenta a inexistência de qualquer
abusividade ou vícios contratuais, devendo ser respeitado o
princípio do pacta sunt servanda, já que o autor teve pleno
conhecimento das cláusulas contratuais, índices de juros e
demais encargos e livremente os aceitou, sem qualquer vício
de consentimento, sendo impossível a revisão pretendida.
Alega que no caso de distrato faz jus à retenção do valor dado
a título de sinal (arras), além de retenção de 30% do valor
efetivamente pago, conforme jurisprudência dominante.
Requer ainda aplicação da multa contratual e retenção de
taxa de administração e tributos. Sustenta, por fim, a
regularidade da utilização da tabela Price, expressamente
prevista no contrato. Requer a improcedência do pedido.
Réplica às fls. 113/114.
Instadas a especificar provas, as partes manifestaram-se às
fls. 117 e 118/119. Deferida a prova pericial, o laudo foi
encartado, manifestando as partes (fls. 149/164,187 e 167/168
e 169/170, 190 e 191). As partes apresentaram memoriais

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finais (fls. 195 e 203/207).
[...]
As preliminares foram afastadas por ocasião da decisão
saneadora e ratificada nesta oportunidade. Observo que a
questão de fundo envolve nítida relação de consumo e, por
esse motivo aplicam-se as disposições do Código de Defesa do
Consumidor, dentre as quais a inversão do ônus da prova, "ex
vi" do que dispõe o art. 6o, VIII, mesmo porque se vislumbra a
verossimilhança da versão trazida pelo autor, além de sua
hipossuficiência técnica.
Assim, a parte autora pretende a rescisão do contrato,
mediante a devolução dos valores pagos de uma só vez, haja
vista após a reserva realizada para aquisição do imóvel tomou
conhecimento de que a modalidade de correção do valor do
contrato era abusivo, haja vista que ocorre atualização das
parcelas pelo IPCA/IBGE, o que em seu entendimento indica
prática abusiva de cobrança de juros excessivos, pois há
utilização da tabela price e prática de anatocismo.
De acordo com os documentos juntados, as partes celebraram:
(fls. 16/53)
Instrumento particular de venda e compra de imóvel com
parcelamento de preço, e alienação fiduciária em garantia em
17/12/2012, tendo como objeto o lote no 30 da quadra no 36 do
loteamento Residencial Ville de France, mediante as seguintes
condições: Valor: R$ 138.816,36; entrada com vencimento
para 18/12/2012: R$ 13.290,93; 120 parcelas: R$ 1.229,16;
10 parcelas intermediárias e anuais: R$ 3.765,76; saldo
devedor financiado: R$ 125.525,43; valor do saldo devedor a
ser financiado, capitalizado: R$ 221.506,55; prazo total do
parcelamento: 130; data de vencimento da primeira parcela
mensal; 10/01/2013; data de vencimento da primeira parcela

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intermediária: 10/12/2013
Consta ainda expressamente do contrato que as parcelas
seriam acrescida de 0,948% ao mês e correção monetária
mensal através de variação do índice do IPCA/IBGE, o que foi
confirmado pelo perito judicial ao responder o quesito no 05
da requerida. (fls. 18 e 158). O perito ainda esclarece ao
responder o quesito no 10 de que esse fator de correção não
altera significativamente as parcelas, podendo em alguns
casos ser negativa (fls. 159).
Portanto, em que pese os argumentos da parte autora entendo
que não há abusividade nos índices aplicados.
Isso porque, a correção monetária por ser mecanismo atuarial
da moeda deve ser aplicado a fim de evitar sua corrosão nos
termos pactuados. O colendo Superior Tribunal de Justiça ao
julgar o REsp 599.851/RJ, Rel. Teori Albino Zavascki, dispôs
que a correção monetária 'nada mais é do que a
recomposição do valor real da moeda' e a que 'a submissão
dos
contratos
administrativos
às
cláusulas
nele
estabelecidas, como prevê o art. 44 do Decreto-Lei 2.300/86,
não exime a Administração de pagar com correção
monetária as parcelas em atraso, ainda que omisso a
respeito o contrato'. Já por sua vez os juros contratados para
a normalidade tem natureza de compensatórios, pois visam a
composição do capital representado pelo preço no contrato,
sendo que, os pactuados pela parte não se mostraram
abusivos, conforme apontado pelo laudo oficial. É bom
lembrar que estes não se confundem com os moratórios que
devem ser aplicados por ocasião da inadimplência do
contratante.
No caso dos autos foi pactuado juros compensatórios a taxa
de 0,948% ao mês, equivalente a 11,9882%, o que não se

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mostra abusivo. Além do mais, consta do referido contrato que
foi efetivamente contratada pelas partes e nos termos do REsp
1.388.972/SC, 'A cobrança de juros capitalizados nos contratos
de mútuo é permitida quando houver expressa pactuação'.
Também não se mostra abusiva a aplicação de índices
previstos
pelo
IPCA/IBGE,
ao
contrário,
a
própria
jurisprudência do C.STJ vem decidindo que são fatores
adequados para atualização em contratos imobiliários (REsp
116269-MG, Ministro Waldemar Zveiter)
Diante disso, não subsiste os argumentos da parte autora
como indicativo para rescisão contratual.
Por outro lado, ninguém é obrigado a permanecer vinculado a
um contrato se não for de sua vontade e assim, não há como
negar o pedido de rescisão formulado pela parte autora.
A ré pleiteia por sua vez pretende, em caso de rescisão do
contrato, a retenção do valor da entrada como arras (art. 418
e 419, do cc); retenção de 30% do valor efetivamente pago
porque foi a parte autora quem deu causa; aplicação da multa
contratual prevista na cláusula 6.1, arts. 186 e 927, do CC;
retenção de taxa de administração e tributos, mas não traz
cálculo da sua pretensão cuja obrigação não se desincumbiu.
Pois bem, o pedido de rescisão contratual independe se parte
autora se encontra inadimplente, consoante a Súmula 01 do
Eg. Tribunal de Justiça de São Paulo, vazada nos seguintes
termos 'O Compromissário comprador de imóvel, mesmo
inadimplente, pode pedir a rescisão do contrato e reaver as
quantias pagas, admitida a compensação com gastos
próprios de administração e propaganda feitos pelo
compromissário vendedor, assim como com o valor que se
arbitrar pelo tempo de ocupação do bem.'. Isso porque, o
artigo 53 do Código de Defesa do Consumidor estabelece ser
nula a cláusula que prevê a perda total das prestações pagas

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em benefício do credor, sendo que o artigo 83 do mesmo
Diploma reza que 'para a defesa dos direitos e interesses
protegidos por este Código são admissíveis todas as espécies
de ações capazes de propiciar sua adequada e efetiva tutela.'
Cabe lembrar que a jurisprudência vem entendendo que, nos
casos de compromisso de compra e venda com garantia de
alienação fiduciária, é impossível a rescisão por iniciativa do
comprador inadimplente, pois cabe ao credor, em caso de
descumprimento da obrigação, executar o preço financiado,
com a adoção das providências previstas nos artigos 26 e
seguintes da Lei 9.514/97, com as alterações advindas da Lei
13.465/2017.
Ocorre que, no caso em questão, ainda que tenha constado do
instrumento particular a transmissão da posse indireta, o certo
é que ela nunca existiu de fato haja vista que não houve a
constituição em mora dos devedores e tampouco a
consolidação da propriedade em nome da fiduciária.
Assim, em que pese a nomenclatura dada, trata-se de
compromisso de compra e venda de bem imóvel pago de forma
parcelada e por isso, não há incidência da legislação acima
citada.
Portanto, os autores não estão inadimplentes e não cabe
aplicação da cláusula penal.
Registro,
ainda,
também
a
inaplicabilidade
da
Lei
13.786/2018, que alterou as Leis 4.591/64 e 6.766/79, aos
contratos firmados anteriores tendo em vista que a nova lei
não deve atingir contratos já em vigor e sim apenas os que se
firmarem na sua vigência.
Dessa forma, sobre a devolução das parcelas pagas em
amortização da dívida, tem entendido o Egrégio Tribunal de
Justiça que em decorrência de rescisão contratual de
compromisso de compra de imóvel, mesmo inadimplente, tem o

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compromissário comprador direito a sua devolução por conta
do preço, a fim de que as partes sejam repostas ao estado
anterior, independentemente de reconvenção. Essa restituição
será em uma única parcela, nos termos da Súmula 02 do E.
Tribunal de Justiça, com a seguinte ementa 'A devolução das
quantias pagas em contrato de compromisso de compra e
venda de imóvel deve ser feita de uma só vez, não se
sujeitando à forma de parcelamento prevista para a aquisição'.
Colocada a questão nesses termos, a parte requerida não se
opõem ao pedido de rescisão contratual, contudo, atribui
culpa a parte autora e por isso pretende a retenção do
equivalente a 30% do valor integralmente pago.
A esse respeito justifica-se a retenção de parte dos valores a
fim de que a empreendedora seja ressarcida das despesas
administrativas haja vista que toda rescisão causa redução do
fluxo de caixa, sendo que no caso em questão, sequer o
adquirente chegou a ser imitido na posse do imóvel.
Por isso entendo que a retenção de 20% do valor pago é
suficiente para compensar os gastos suportados pela
vendedora com o desfazimento do negócio, sendo que a partir
da rescisão do contrato, a ré está livre para negociar a
unidade com outros pretendentes.
Isso porque 'reconhecido que o compromissário comprador
tem direito à devolução das parcelas pagas do preço, as partes
deverão ser repostas ao estado anterior, independentemente de
reconvenção' (Súmula 03 do TJ-SP).
Esse posicionamento está em consonância do o entendimento
do Col. Superior Tribunal de Justiça, que assim entendeu 'Na
hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e
venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do
Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas
pagas pelo promitente comprador integralmente, em caso de

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culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou
parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao
desfazimento'. (Súmula 543 do STJ)
Portanto, não dispondo de cláusula sobre rescisão sem que
haja inadimplência do comprador, a retenção de 20% do valor
pago já é suficiente para saldar as despesas administrativas
da ré estando incluído o valor referente a entrada (arras),
não havendo falar em retenção integral a este título. Aliás,
incabível a perda do valor do sinal do negócio dado a título de
entrada, porquanto, no contrato celebrado referida cláusula
não consta como destaque ou de forma clara o suficiente sobre
os encargos dessa natureza em caso de rescisão do contrato.
Em resumo, a ré deverá devolver à parte autora as parcelas
efetivamente pagas, devendo ser incluído valor da entrada a
título de arras ou sinal, podendo ser retido: a) 20% das
parcelas efetivamente pagas; b) Tributos pagos incidentes
sobre o imóvel, devidamente comprovados. Os valores a serem
devolvidos pela ré devem ser corrigidos a partir de cada
desembolso pela tabela do Eg. Tribunal de Justiça. Quanto
aos juros de mora de 1% ao mês, deve ser respeitada a
decisão proferida pelo STJ em sede de recurso repetitivo que
entendeu ser devido a partir do trânsito em julgado da
sentença, conforme tese firmada no seguinte teor: 'Nos
compromissos de compra e venda de unidades imobiliárias
anteriores à Lei no 13.786/2018, em que é pleiteada a resolução
do contrato por iniciativa do promitente comprador de forma
diversa da cláusula penal convencionada, os juros de mora
incidem a partir do trânsito em julgado da decisão.' (RE
1.740.911-DF Tema 1002/STJ).
Diante
do
exposto
JULGO
PARCIALMENTE
PROCEDENTE os pedidos deduzidos na inicial e em
consequencia DECLARAR RESCINDIDO O CONTRATO

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objeto do pedido inicial e em consequência, CONDENAR a
requerida a devolução das parcelas pagas, devendo ser
incluído valor da entrada, podendo ser retido 20% do
montante e tributos pagos incidentes sobre o imóvel,
devidamente comprovados. Os valores a serem devolvidos pela
ré devem ser corrigidos a partir de cada desembolso pela
tabela do Eg. Tribunal de Justiça. Os juros de mora de 1% ao
mês, deve ser respeitada a decisão proferida pelo STJ em sede
de recurso repetitivo que entendeu ser devido a partir do
trânsito em julgado da sentença, conforme tese firmada no
seguinte teor: 'Nos compromissos de compra e venda de
unidades imobiliárias anteriores à Lei no 13.786/2018, em que
é pleiteada a resolução do contrato por iniciativa do promitente
comprador de forma diversa da cláusula penal convencionada,
os juros de mora incidem a partir do trânsito em julgado da
decisão.' (RE 1.740.911-DF Tema 1002/STJ).
Em razão da sucumbência recíproca, condeno cada parte ao
pagamento de metade das custas e de honorários advocatícios
em favor do procurador da parte contrária no valor de 10%
sobre o montante a ser restituído, nos termos do artigo 85, § 2a
e § único, do art. 86, ambos do CPC” (destaques no original).
Manifesta a clareza com que o Magistrado de
Primeiro Grau proferiu a decisão objurgada, analisando minuciosamente
as questões, ora deduzidas em grau recursal, em nada infirmadas pelas
razões recursais.
Assim, qualquer nova consideração por esta Corte
seria uma desnecessária redundância.
Com efeito, as alegações recursais impugnam
genericamente os fundamentos da sentença, não apresentando

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argumento de ordem fática ou jurídica que pudessem infirmá-los.
Não se diga ser a adoção/ratificação dos fundamentos
da sentença em Segundo Grau fruto de comodismo bem ao contrário;
o artigo 252 do Regimento Interno deste Tribunal foi mantido após
atualização desta norma à luz do Código de Processo Civil de 2015,
cujas reformas primam pela maior atuação e registro do empenho
decisório do Magistrado em suas fundamentações.
Destaco, apenas, que a insurgência com relação aos
objetos de irresignação das partes foram peremptoriamente enfrentados
pela sentença, permanecendo incólumes às razões do apelo.
As arras, segundo consagrada lição doutrinária,
podem ser confirmatórias, isto é, dada como confirmação da celebração
do
negócio,
adiantando-se
parte
do
seu
preço
e
vedado,
necessariamente, o arrependimento; ou penitenciais, é dizer, como
punição pelo arrependimento, que então previsto, torna o valor em
questão de natureza indenizatória, sem direito, contudo, a indenização
suplementar.
No caso, o contrato foi celebrado com o sinal em
natureza inequivocamente confirmatória, integrando, pois, o preço do
bem, a ser objeto da retenção prevista no contrato.
Nesse sentido, o art. 418 do Código Civil, invocado
pela apelante, somente é aplicado aos casos de arras penitenciais,
conforme entendimento sedimentado pelo STJ:
O arrependimento do promitente comprador só importa em
perda do sinal se as arras forem penitenciais, não se
estendendo às arras confirmatórias (STJ, 3a Turma, AgRg no
Ag 717840/MG, Rel. Min. Vasco Della Giustina Fonte, DJE

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21/10/2009).
CIVIL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL.
ARRAS
CONFIRMATÓRIAS,
ARREPENDIMENTO
DA
COMPRADORA. INTELIGÊNCIA DOS ARTS. 1.094 A 1.097
DOCÓDIGO
CIVIL.
Ordinariamente,
as
arras
são
simplesmente confirmatórias e servem apenas para início de
pagamento do preço ajustado e, por demasia, se ter
confirmado o contrato, seguindo a velha tradi ção do direito
romano no tempo em que o simples acordo, desvestido de
outras formalidades, não era suficiente para vincular os
contratantes. O arrependimento da promitente compradora só
importa em perda das arras se estas foram expressamente
pactuadas como penitenciais, o que não se verifica na espécie.
Recurso não conhecido (STJ, REsp 110528 / MG, Rel. Min.
Cesar Asfor Rocha, 4a Turma, j. 29/10/1998).
No mesmo sentido está o entendimento desta Câmara
em precedente recente:
“COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. LOTEAMENTO.
RESCISÃO POR CULPA DOS ADQUIRENTES.
[...]
4. Devolução da entrada que não pode ser retida pela
vendedora, pois integrava parte do preço do imóvel. Arras
que, in casu, possuem caráter confirmatório, e não penitencial.
Art. 418 do CC só é aplicável às arras penitenciais.
Precedentes. Entrada deve integrar os valores a serem
devolvidos” (TJSP, 7a Câm. de Dir. Privado, Ap. n.o 1005010-
97.8.26.0664, Rel. Mary Grün, j. 17.08.2017).
O percentual de retenção, por seu turno, ao revés do
quanto defende a apelante, é irretocável.
Com efeito, o percentual estabelecido pela sentença

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Apelação Cível no 1003378-91.2017.8.26.0408 -Voto no
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de 20% de retenção dos valores pagos pelo requerido em favor da
promitente-vendedora, além ser proporcional ao caso, considerando-se o
valor do imóvel e forma como se deu a rescisão, e que as partes não
lograram demonstrar a razão que justificaria majorá-lo está dentro do
entendimento estabelecido pelo Superior Tribunal de Justiça em
precedente emblemático proferido antes da promulgação da Lei que
disciplina o tema:
“DIREITO CIVIL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA
DE
IMÓVEL.
RESCISÃO.
INADIMPLÊNCIA
DO
COMPRADOR. DEVOLUÇÃO DOS VALORES PAGOS.
CABIMENTO. RETENÇÃO DE PARTE DOS VALORES
PELO VENDEDOR. INDENIZAÇÃO PELOS PREJUÍZOS
SUPORTADOS. CABIMENTO. ARRAS. SEPARAÇÃO. 1.
A rescisão de um contrato exige que se promova o retorno
das partes ao status quo ante, sendo certo que, no âmbito dos
contratos de promessa de compra e venda de imóvel, em caso
de rescisão motivada por inadimplência do comprador, a
jurisprudência do STJ se consolidou no sentido de admitir a
retenção, pelo vendedor, de parte das prestações pagas, como
forma
de
indenizá-lo
pelos
prejuízos
suportados,
notadamente as despesas administrativas havidas com a
divulgação, comercialização e corretagem, o pagamento de
tributos e taxas incidentes sobre o imóvel e a eventual
utilização do bem pelo comprador. 2. O percentual de
retenção fixado por esta Corte entre 10% e 25% deve ser
arbitrado conforme as circunstâncias de cada caso” (Recurso
Especial no 1.224.921 PR, Min. Rel. Nancy Andrighi, data de
julgamento: 26/04/2011).

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As apelantes pugnaram pela majoração do percentual
de retenção para 25% a 30% dos valores pagos, que, ou se mostram no
teto que, para o caso, é são desproporcionais, ou são superiores aos
limites estabelecidos pelo STJ no Julgado acima, não pode ser
considerada.
Por todo o exposto, pelo meu voto, NEGO
PROVIMENTO ao recurso, majorando os honorários advocatícios para
15% do montante a ser restituído (10% em Primeira Instância e 5%
nesta), nos termos do art. 85, §11, do CPC.
MIGUEL BRANDI
Relator