Tribunal: TJSP
Processo: 0005031-93.2015.8.26.0642
Classe: Apelação Cível / Promessa de Compra e Venda
Órgão julgador: Claudio Godoy
Órgão colegiado: 1a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-09-01
Data de publicação: 2020-09-04

Ementa:
Compromisso de compra e venda. Recurso da adquirente restrito ao pedido de declaração da responsabilidade da construtora pelas taxas condominiais até a entrega do bem, ainda não ocorrida. Recusa da adquirente que se entendeu justificada em ação inversa, de consignação das chaves da unidade, julgada improcedente, inclusive em grau recursal. Construtora que, ademais, seguiu pagando as taxas mesmo

Ementa:
Compromisso de compra e venda. Recurso da adquirente restrito ao pedido de declaração da responsabilidade da construtora pelas taxas condominiais até a entrega do bem, ainda não ocorrida. Recusa da adquirente que se entendeu justificada em ação inversa, de consignação das chaves da unidade, julgada improcedente, inclusive em grau recursal. Construtora que, ademais, seguiu pagando as taxas mesmo depois de se opor, em notificação, à recusa da adquirente. Sentença parcialmente revista. Recurso provido.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2020.0000711563
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível no 0005031-
93.2015.8.26.0642, da Comarca de Ubatuba, em que é apelante MARIA DE FATIMA
DE ANDRADE MAIA, é apelado ROMAN E GAUDIOSO EMPREENDIMENTOS
IMOBILIARIOS LTDA.
ACORDAM, em 1a Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça de São
Paulo, proferir a seguinte decisão: "Deram provimento ao recurso. V. U. Sustentou
oralmente o Dr. Wagner Duccini. Julgamento presidido pelo Exmo. Sr. Desembargador
Luiz Antônio de Godoy.", de conformidade com o voto do Relator, que integra este
acórdão.
O julgamento teve a participação dos Exmos. Desembargadores RUI
CASCALDI (Presidente sem voto), AUGUSTO REZENDE E JOSÉ EDUARDO
MARCONDES MACHADO.
São Paulo, 1o de setembro de 2020.
CLAUDIO GODOY
RELATOR
Assinatura Eletrônica

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TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
APELAÇÃO CÍVEL
Processo n. 0005031-93.2015.8.26.0642
Comarca: Ubatuba
Apelantes: MARIA DE FÁTIMA DE ANDRADE MAIA
Apelados:
ROMAN
E
GAUDIOSO
EMPREENDIMENTOS
IMOBILIÁRIOS LTDA.
Juiz Dr. Fabrício José Pinto Dias
Voto n. 21.418

Compromisso de compra e venda. Recurso da
adquirente
restrito
ao
pedido
de
declaração
da
responsabilidade da construtora pelas taxas condominiais
até a entrega do bem, ainda não ocorrida. Recusa da
adquirente que se entendeu justificada em ação inversa, de
consignação das chaves da unidade, julgada improcedente,
inclusive em grau recursal. Construtora que, ademais,
seguiu pagando as taxas mesmo depois de se opor, em
notificação, à recusa da adquirente. Sentença parcialmente
revista. Recurso provido.
Cuida-se de recurso de apelação interposto
contra sentença (fls. 374/377) que julgou parcialmente procedente a ação
para condenar a ré ao pagamento da multa contratual pelo atraso na entrega
da obra, a ser apurada em liquidação, com juros de mora desde a citação e
correção desde o ajuizamento da ação, repartidos os ônus da sucumbência
igualmente entre as partes, compensados os honorários advocatícios.
Sustenta a autora, em sua irresignação, que,
faz jus à isenção da cobrança de taxas condominiais pela ré ou pelo
condomínio, pois ainda não tem a propriedade ou a posse da unidade que

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adquiriu, a despeito da entrega do empreendimento em si em dezembro de
2014; que a ré deve ser a única responsável pelas taxas até a entrega; que,
no termo firmado em dezembro de 2014, a ré assumiu a responsabilidade
de arcar com as taxas condominiais daqueles que não haviam recebido as
chaves das suas unidades; que tentou resolver a controvérsia de maneira
amigável diversas vezes; que julgada improcedente a ação de consignação
promovida pela ré, de n. 1000245-86.2015.8.26.0642; que é justificada sua
recusa ao recebimento da unidade, pois a ré ainda não entregou o
playground e a churrasqueira das áreas comuns; que assinou o termo de
aceite da torre C em dezembro de 2014 enquanto síndica, e não enquanto
condômina; que a aceitação mencionou pendências a serem solucionadas
até 31 de janeiro de 2015, além de outras até 90 dias depois da entrega de
laudo pelos engenheiros do condomínio, mas nada foi feito pela ré até
agora; que qualquer modificação do projeto registrado em cartório exige
unanimidade entre os condôminos; que é notória a desvalorização
decorrente da falta de churrasqueira e playground, especialmente tratando-
se de imóvel na praia; que as louças utilizadas no apartamento são de
qualidade inferior à prometida e já apresentaram inúmeros problemas, à
diferença do que ocorreu nos blocos A e B do empreendimento, além de
caber à ré a prova da qualidade similar dos materiais empregados, o que
não fez.
Recurso
regularmente
processado
e
respondido.

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É o relatório
Respeitada a convicção do MM. Juízo de
origem, o recurso, restrito à questão das taxas condominiais, e acerca do
que incide a regra do artigo 1.013, par. 30, III, do CPC, merece
provimento.
Em primeiro lugar, sabido que o adquirente
do imóvel somente é efetivamente responsável pelo pagamento das taxas
condominiais a partir da efetiva imissão na posse do bem. Neste sentido, já
se pronunciou esta Câmara:
“COMPROMISSO DE VENDA E COMPRA
- Resolução c.c. reintegração de posse do imóvel e indenização por perdas
e danos - Preliminar afastada - O juiz pode dispensar a audiência de
prévia conciliação, se reputar improvável a sua obtenção, na forma do art.
331 § 3o do Código de Processo Civil - No mérito, inadimplência
configurada - Notificação premonitória dos devedores - A resolução do
negócio, por culpa dos adquirentes, faz surgir o dever de reparação dos
prejuízos causados à outra parte - Possibilidade de majoração do
percentual de retenção de 10% para 20%, conforme cláusula contratual -
Razoabilidade diante da jurisprudência atual - Indevida a indenização
pelo tempo de ocupação do imóvel, pois ausente a demonstração de
transferência da posse - Pelo mesmo fundamento, descabido o abatimento
de valores relativos ao IPTU e despesas de condomínio - Ação ordinária

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procedente em parte - Recurso provido em parte.” (Apelação no
9077095-80.2005. 8.26.0000, 1a Câmara de Direito Privado, Rel. Des.
Paulo Eduardo Razuk, j. 30.11.2010).
Além disso, o Colendo Superior Tribunal de
Justiça sedimentou o entendimento de que a cobrança de despesas
condominiais está atrelada ao exercício da posse, conforme tese fixada no
julgamento de recurso especial, nos moldes do artigo 543-C, do Código de
Processo Civil:
“Para efeitos do art. 543-C do CPC, firmam-
se as seguintes teses: a) O que define a responsabilidade pelo pagamento
das obrigações condominiais não é o registro do compromisso de compra
e venda, mas a relação jurídica material com o imóvel, representada pela
imissão na posse pelo promissário comprador e pela ciência inequívoca
do condomínio acerca da transação. b) Havendo compromisso de compra
e venda não levado a registro, a responsabilidade pelas despesas de
condomínio pode recair tanto sobre o promitente vendedor quanto sobre o
promissário comprador, dependendo das circunstâncias de cada caso
concreto. c) Se ficar comprovado: (i) que o promissário comprador se
imitira na posse; e (ii) o condomínio teve ciência inequívoca da transação,
afasta-se a legitimidade passiva do promitente vendedor para responder
por despesas condominiais relativas a período em que a posse foi exercida
pelo promissário comprador. [...]” (REsp 1345331 RS, Rel. Ministro
LUIS FELIPE SALOMÃO, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em

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08/04/2015, DJe 20/04/2015)
No caso concreto, é incontroverso que ainda
ausente a transmissão da posse do bem à autora, de modo que não cabe, de
fato, sua responsabilização pelas taxas condominiais, quando se tem em
vista, como no caso, a relação entre as partes do compromisso de compra e
venda da unidade.
Depois, a posse não se transmitiu por fato
atribuível à alienante, consistente na falta de acabamento, e ainda de área
comum do empreendimento.
Aqui é preciso considerar que, mesmo
havido termo de aceite de dezembro de 2014, e que a autora diz ter
subscrito na condição de síndica, não de condômina (mesmo tenha
ajuizado ação anterior como síndica, mas a respeito de sua unidade e do
irmão), e mesmo se trate de todo modo de área comum (malgrado o
próprio termo citado ressalvasse outras obras a realizar, cf. fls. 62/63,
230/231), o fato é que depois disso duas ações foram inversamente
ajuizadas pelas partes.
Em 8 de julho de 2015, a alienante ajuizou
ação de consignação em pagamento das chaves do imóvel. Em defesa, a
adquirente elencou, como fundamentos de sua recusa, (i) a utilização de
louças e metais de qualidade inferior à indicada no memorial descritivo,

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que se referia à marca Celite ou similar para as louças, e à marca Deca ou
similar para os metais (fls. 58); e (ii) a ausência de playground e de
churrasqueira, que constaram da propaganda do empreendimento
veiculada pela ré (fls. 61) e também do memorial de incorporação
registrado na matrícula do terreno objeto da incorporação (fls. 29 e 37), e o
que não foi construídos, de resto como é incontroverso e afirmado pelas
testemunhas Fernando Augusto Matsumoto (fls. 318) e Odair Anicezio de
Melo (fls. 328).
É dizer então que os fatos que justificaram a
recusa na ação consignatória foram exatamente os mesmos fatos alegados
na demanda presente. Aliás, a ação ora julgada foi ajuizada poucos dias
depois da consignatória, assim em 30 do mesmo mês de julho de 2015. É
dizer, evidente a conexão das ações, embora decididas separadamente.
Pois afinal a ação consignatória foi julgada,
e improcedente, destarte prestigiando-se a justa causa da recusa. Veja-se o
quanto constante do acórdão da apelação na ação de consignação em
pagamento (Proc. n. 1000245-86.2015.8.26.0642):
“O pedido inicial fundamentou-se na recusa
da recorrida em receber a sua unidade autônoma. A recorrida, em
contestação, alegou estar a referida unidade autônoma em desacordo com
o contratado, havendo uma vaga de garagem a menos, bem como restando
ausentes áreas comuns como churrasqueira e playground. Razão não

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assiste à recorrente. Não há a possibilidade de se compelir a recorrida a
receber as chaves de sua unidade autônoma se há divergências entre o
contratado e o realizado, encontrando-se questão atinente à quantidade de
vagas de garagem ajuizada em demanda diversa. Assim, não restando
comprovado o exato cumprimento dos termos contratuais pela recorrente,
não há o que se falar em compelir a recorrida ao recebimento das chaves
do seu imóvel.” (fls. 202/203 daqueles autos).
É verdade que, na ação presente, o MM.
Juízo fixou multa moratória a ser paga pela ré apenas até a data do aceite,
sem recurso a respeito da autora. Mas a sentença é de 18.01.2019,
enquanto o acórdão da ação consignatória é de maio de 2019.
Por fim, nem é demais, de um lado, acentuar
que no termo de aceite se ressalvou ainda que “a construtora deverá ainda
informar ao condomínio quais os apartamentos cujas chaves foram
efetivamente entregues aos seus proprietários, visto que antes da entrega
de tais chaves a responsabilidade pelo pagamento da taxa condominial é
da construtora, contra as quais os boletos respectivos serão emitidos.”
(fls. 63). De outro lado, e segundo a testemunha Odair Anicezio de Melo,
de se realçar que a ré arcou com as taxas condominiais do bloco C até
dezembro de 2017 (fls. 330), data muito posterior à notificação de março
de 2015, que remeteu à autora de modo preparatório à consignatória, na
qual questionou a recusa da adquirente.

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Por tudo isso é que se entende deva ser
provido o recurso, para julgar-se procedente o pedido de declaração da
responsabilidade da ré pelas taxas condominiais até a entrega efetiva em
conformidade com o contrato. E se tal não vincula terceiros que não
integraram o feito, nem por isso ausente interesse a que a autora veja
esclarecida em concreto a questão na sua relação com a ré.
Ante o exposto, DÁ-SE PROVIMENTO ao
recurso, passando a ré a responder pelas custas processuais e por
honorários advocatícios de 10% do valor da causa.
CLAUDIO GODOY
relator