Tribunal: TJSP
Processo: 1044444-68.2018.8.26.0100
Classe: Apelação Cível / Locação de Imóvel
Órgão julgador: Carlos Nunes
Órgão colegiado: 31a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-08-25
Data de publicação: 2020-08-26

Ementa:
LOCAÇÃO DE IMÓVEL NÃO RESIDENCIAL – Centro de Distribuição de medicamentos – Argumento da autora de que a locação teria sido ajustada na modalidade "built-to-suit", para abrigar os produtos comercializados pela agravante – Temperatura excessivamente elevada constatada no interior do imóvel – Instrumento contratual prevendo temperatura máxima de 28oC no galpão – Prova pericial constatando que

Ementa:
LOCAÇÃO DE IMÓVEL NÃO RESIDENCIAL – Centro de Distribuição de medicamentos – Argumento da autora de que a locação teria sido ajustada na modalidade "built-to-suit", para abrigar os produtos comercializados pela agravante – Temperatura excessivamente elevada constatada no interior do imóvel – Instrumento contratual prevendo temperatura máxima de 28oC no galpão – Prova pericial constatando que as medidas adotadas pela apelada não estabilizaram a temperatura nos padrões adequados à estocagem e manutenção dos medicamentos – Necessidade de instalação de um sistema de refrigeração – Despesa mensal extra com energia elétrica, no entanto, que deve ser suportada pela locatária, a quem compete o pagamento das contas de consumo do imóvel, nos termos da Lei de Locações e do contrato firmado entre as partes – Violação ao dever de informação – Não caracterização – Empresa de grande porte, a quem compete estimar os próprios custos operacionais – Recurso parcialmente provido.

Inteiro teor:
TRIBUNAL DE JUSTIÇA
PODER JUDICIÁRIO
São Paulo
Registro: 2020.0000681387
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível no
1044444-68.2018.8.26.0100, da Comarca de São Paulo, em que é apelante
DISTRIBUIDORA DE MEDICAMENTOS SANTA CRUZ LTDA., é apelado PLD
CAXIAS EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA.
ACORDAM, em 31a Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça
de São Paulo, proferir a seguinte decisão: "Deram provimento em parte ao recurso. V.
U.", de conformidade com o voto do Relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Exmos. Desembargadores
ANTONIO RIGOLIN (Presidente sem voto), FRANCISCO CASCONI E PAULO
AYROSA.
São Paulo, 25 de agosto de 2020.
CARLOS NUNES
RELATOR
Assinatura Eletrônica

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31a CÂMARA
APELAÇÃO N°: 1044444-68.2018.8.26.0100
APELANTE: DISTRIBUIDORA DE MEDICAMENTOS SANTA
CRUZ LTDA
APELADA: PLD CAXIAS EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS
LTDA
ORIGEM: 5a VARA CÍVEL DO FORO CENTRAL CÍVEL
JUIZ: MARCOS ROBERTO DE SOUZA BERNICCHI
VOTO N°: 32.744
LOCAÇÃO DE IMÓVEL NÃO RESIDENCIAL
Centro de Distribuição de medicamentos

Argumento da autora de que a locação teria sido
ajustada na modalidade “built-to-suit”, para
abrigar
os
produtos
comercializados
pela
agravante

Temperatura
excessivamente
elevada constatada no interior do imóvel

Instrumento contratual prevendo temperatura
máxima de 28oC no galpão
Prova pericial
constatando que as medidas adotadas pela
apelada não estabilizaram a temperatura nos
padrões adequados à estocagem e manutenção
dos medicamentos Necessidade de instalação
de um sistema de refrigeração Despesa mensal
extra com energia elétrica, no entanto, que deve
ser suportada pela locatária, a quem compete o
pagamento das contas de consumo do imóvel,
nos termos da Lei de Locações e do contrato
firmado entre as partes Violação ao dever de
informação Não caracterização Empresa de
grande porte, a quem compete estimar os
próprios
custos
operacionais

Recurso

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parcialmente provido.
Vistos.
Trata-se de recurso de Apelação interposto por
DISTRIBUIDORA DE MEDICAMENTOS SANTA CRUZ LTDA
junto aos autos da ação de obrigação de fazer c.c. revisão contratual
que
move
contra
PLD
CAXIAS
EMPREENDIMENTOS
IMOBILIÁRIOS LTDA, julgada improcedente, consoante a r.
sentença de fls. 899/904, cujo relatório adoto.
Sustenta a autora apelante, em apertada síntese,
que as partes celebraram um contrato na modalidade built to suit, o
qual impõe às partes um verdadeiro programa obrigacional e não
apenas as obrigações típicas da locação comum. Aduz que, diante
da atividade empresarial desempenhada pela apelante (distribuição
de produtos farmacêuticos), a manutenção da temperatura no
galpão em 28°C representa elemento essencial, sob pena de
inviabilização de sua atividade no local e, portanto, dever de
prestação principal do contrato. Afirma que, depois de instalada no
local, a apelante constatou que a reforma substancial realizada pela
apelada apresentara falhas, porque a temperatura interna do
galpão, a nível de piso, estava superior à temperatura máxima de
28°C, acordada no Memorial Descritivo (item 20 das Especificações
Técnicas - Escopos e Responsabilidades) e exigidas pelas normas

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da ANVISA como indispensável à regular conservação dos
medicamentos e, consequentemente, ao funcionamento do Centro
de Distribuição. Em decorrência da falha no planejamento do
projeto de reforma do galpão, constatou-se que a manutenção da
temperatura interna máxima no patamar exigido só seria possível
com a instalação de um outro sistema de climatização, diferente do
inicialmente instalado, cuja implementação demandava não apenas
um alto custo de aquisição, como ainda um aumento exorbitante no
valor da conta de energia elétrica paga mensalmente pela apelante,
que saltaria de cerca de R$ 100.000,00 para R$ 190.000,00. Assim,
argumenta que teria restado configurado o cumprimento defeituoso
do contrato, o que autoriza a apelante a exigir a execução específica
da obrigação, a adaptação ou a resolução do contrato, à sua escolha,
em todos os casos acompanhados da indenização pelos prejuízos
causados. Requer, deste modo, o provimento do recurso, para que a
ré adeque o imóvel aos fins pretendidos, determinando-se ainda a
adaptação do contrato a fim de reduzir proporcionalmente o valor
da locação em valor correspondente ao aumento na conta de
energia elétrica, em decorrência da implantação do novo sistema de
climatização ou a um valor justo e razoável, considerando a
extensão do dano decorrente do cumprimento defeituoso do
contrato.
O recurso foi regularmente interposto, preparado

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e instruído com as peças de fls. 956/974.
É o Relatório.
Cuida-se de ação de obrigação de fazer c.c.
revisão contratual ajuizada pela apelante, fundada em contrato de
locação não residencial. Alegou a autora que o pacto firmado pelas
partes, na modalidade build to suit, prevê que o ambiente do
imóvel locado asseguraria temperatura ambiente do galpão em 28°
Celsius, além do fornecimento de estação de tratamento de água e
esgoto. Requereu que a ré fosse compelida: i) a realizar as obras de
instalação necessárias no imóvel, de modo a manter a temperatura
supramencionada, bem como instalar a estação de tratamento de
água e esgoto, arcando com os custos de manutenção periódica
dos equipamentos de climatização e tratamento de efluentes a
serem instalados; ii) ao reembolso dos valores pagos a maior pelo
consumo de água e ao pagamento da penalidade prevista na
cláusula 9.1, no valor de R$325.440,00, bem como eventuais
multas, a serem calculadas em sede de liquidação de sentença; iii)
a revisão do contrato, de modo a reduzir e readequar as obrigações
contratuais da autora, deduzindo o acréscimo decorrente de obras
e custos de energia elétrica eventualmente incidentes para
adequação do imóvel às especificações contratuais e legais de

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temperatura interna e de tratamento de efluentes.
Conquanto a peça exordial contasse com vários
pedidos, de naturezas diversas (fls. 28/32), no presente apelo a
autora se volta apenas quanto à pretensão de realização de obras e
instalações no imóvel de modo a manter a temperatura interna em
no máximo 28o Celsius, arcando a ré com eventuais custos
adicionais de tarifa de energia elétrica e outros necessários a tal
manutenção, de modo que a análise do recurso restará restrita à
insurgência recursal, nos termos do princípio tantum devolutum
quantum apellatum.
Feita essa observação, e diante de tudo quanto foi
produzido nos autos, tenho que o recurso comporta parcial
provimento.
Sustenta a autora que as partes avençaram
contrato de locação sob medida (built to suit), espécie de locação na
qual o bem locado é construído ou reformado pelo futuro locador
de acordo com as exigências e parâmetros requeridos pelo futuro
locatário, regida pela Lei no 12.744, de 19/12/12, que introduziu o
art. 54-A na Lei de Locações.
A avença, no caso presente, envolve a adaptação
de um galpão para servir como Centro de Distribuição de
medicamentos, que exige condições específicas para correta
armazenagem, sendo que para tanto, deveriam ser seguidos

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diversos parâmetros exigidos por normas da
Agência Reguladora.
No curso da locação, teria ficado constatada
temperatura excessivamente elevada no interior do imóvel, que
colocaria em risco a correta armazenagem dos medicamentos
estocados, estando tal fato em contrariedade ao que fora avençado,
ou seja, que a temperatura no interior do galpão não poderia
ultrapassar os 30o, devendo permanecer, ao nível do solo, em 28oC.
A ré, em sua defesa, refutou o argumento de que
o imóvel teria sido construído ou substancialmente reformado
para atender exclusivamente às necessidades da autora, tese que
restou acolhida pela r. sentença impugnada, que asseverou
inexistir “qualquer comprovação nos autos de que a construção tenha
sido feita à medida e por orientação da autora para seu uso exclusivo e 'sui
generis'”.
Pois bem.
O que diferencia o tratamento jurídico dado um
contrato de locação não residencial comum de um de natureza
built to suit é o maior prestígio à autonomia da vontade que deve
ser conferido a este último, em detrimento do regramento geral
previsto na Lei no 8.245/90.
Esta é a exegese do art. 54-A da Lei do
Inquilinato, inserido pela Lei 12.744/2012, pelo qual:

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“Art. 54-A. Na locação não residencial de imóvel
urbano na qual o locador procede à prévia aquisição, construção ou
substancial reforma, por si mesmo ou por terceiros, do imóvel então
especificado pelo pretendente à locação, a fim de que seja a este locado por
prazo determinado, prevalecerão as condições livremente pactuadas no
contrato respectivo e as disposições procedimentais previstas nesta Lei.
§ 1o Poderá ser convencionada a renúncia ao direito
de revisão do valor dos aluguéis durante o prazo de vigência do contrato
de locação.
§ 2o Em caso de denúncia antecipada do vínculo
locatício pelo locatário, compromete-se este a cumprir a multa
convencionada, que não excederá, porém, a soma dos valores dos aluguéis
a receber até o termo final da locação.”
Tais disposições visam primordialmente garantir
que o valor do locativo e o prazo do contrato privilegiem não só a
contraprestação pelo uso do bem, mas, sobretudo, o retorno do
investimento realizado no local pelo locador.
Conquanto o galpão alugado pela autora seja de
construção padronizada, ele permite a realização de ajustes, que
foram realizados pela locadora com a intenção de melhor atender
às especificidades da atividade empresarial da apelante.
No caso dos autos, no entanto, a questão da
natureza do instrumento firmado pelas partes não tem a

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importância pretendida, uma vez que a lide foi decidida à luz do
contrato
locativo
e
adendos,
cingindo-se
a
controvérsia
unicamente à interpretação dada ao memorial descritivo que
integra o contrato de locação, e não à eventual afronta desse às
disposições comuns que regem as locações comerciais, porque não
há conflito entre o contrato e a Lei do Inquilinato.
Nesse diapasão, importa saber se o contrato
firmado pelas partes previa a obrigação da locadora garantir
temperatura mínima de 28 graus Celsius, sem necessidade de
utilização de climatização e uso adicional de energia elétrica, no
galpão objeto da relação ex locato.
Não parece ser o caso.
Vejamos.
Restou bem delineado nos autos que o contrato
firmado entre as partes estabeleceu a obrigação de que o galpão de
armazenamento deveria apresentar temperatura máxima de 28oC.
Não só em razão da boa-fé que deve permear
toda a contratação, inclusive as tratativas preliminares (e as
testemunhas inquiridas em Juízo foram assertivas em mencionar
que tal preocupação norteou a fase pré-contratual), como também
por expressa disposição do ajuste firmado entre as partes.
Ora, a cláusula 1.4.3 do contrato de locação de fls.
54/80 estipula que: “O imóvel será entregue à LOCATÁRIA na

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condição “core and shell” e conforme Memorial Descritivo (Anexo III).”
Tal Memorial Descritivo (fls. 81/84), por sua vez,
estabelece no seu item 20.2: “Para galpões no sistema de fechamentos
tilt-up, serão instalados ventiladores nos painéis de concreto para
proporcionar troca de ar seguindo normas da ANVISA, em condições
operacionais. Temperatura no nível do piso 28o. (grifo nosso).
Assim,
as
obrigações
estabelecidas
no
instrumento contratual e em todos os seus anexos e aditivos
devem ser integralmente cumpridas pela apelada, sendo
inconteste que o memorial descritivo integra o contrato.
Ainda que se interpretasse que a temperatura
constante no Memorial Descritivo se referisse à média durante a
vigência do contrato, e não à temperatura máxima (o que não me
parece ser o mais razoável), é certo que o trabalho pericial
produzido nos autos asseverou que: “A compilação exemplificativa
das planilhas de fls.103/115 juntadas pela autora indica que mesmo na
média as temperaturas ultrapassaram os 28oC como expostas no ANEXO
2, deste trabalho e resumidas no quadro a seguir, onde se verifica que a
temperatura média de 28,7oC ultrapassou em 2,6% aquela de 28oC
equivalente a 0,7oC de diferença, e ainda a temperatura média máxima
ultrapassou em 1,4oC a de 28oC que corresponde a mais 5,2%. (fls. 683
grifo nosso).
De outra banda, não restou comprovado que as

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partes estipularam que a temperatura do galpão não pudesse
ultrapassar os 28oC sem utilização de qualquer tipo de
refrigeração.
Por mais que seja crível que a temperatura a ser
observada no galpão de armazenamento seja de no máximo 28oC,
tanto em razão da natureza da atividade da apelante, como em
função das diversas tratativas pré e pós contratuais, demonstradas
pelo depoimentos colhidos (fls. 856/868) e documentos de fls.
188/314, fato é que, sem qualquer deliberação expressa que
vedasse a utilização de refrigeração ou qualquer outra solução que
importasse em consumo de energia para atingimento da
temperatura adequada, não é possível impor à apelada a obrigação
de arcar com o pagamento das contas mensais de consumo de
energia elétrica decorrentes da refrigeração.
Com efeito, a prova pericial de fls. 659/706
afirmou não ser possível que o interior do galpão apresentasse
sempre temperatura máxima de 28oC sem utilização de um sistema
de refrigeração.
Asseverou o perito: “Adotando-se como limite
máximo a temperatura interna de 28oC, e conforme a documentação
juntada pela ré nas fls.421/431, a redução da temperatura interna em
mais de 3oC somente seria possível mediante a climatização por meio do
emprego de ares-condicionados ou outras variantes, envolvendo custos

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com gastos em energia.” (fls. 684).
As próprias tratativas seguidas pelas partes no
decorrer da relação ex locato demonstram que a apelada se
predispôs a instalar a refrigeração, não aceitando apenas arcar com
os custos adicionais nas contas mensais de consumo de energia
elétrica do imóvel.
Ressalte-se que a ré sempre envidou esforços no
sentido da resolução dos problemas, contratando empresa
especializada
para
análise
dos
problemas,
e
instalando
insufladores de ar no galpão (fls. 189), porém, tal medida não foi
suficiente para sanar a temperatura elevada no interior do imóvel.
Após diversas tratativas, buscando as partes a
solução consensual dos problemas constatados, a ré inclusive se
propôs a instalar sistema de climatização por condicionadores de
ar, porém a proposta foi refutada pela autora, que queria que a ré
arcasse com os custos e responsabilidades decorrentes dessa
alteração no imóvel, que geraria custo adicional de consumo de
energia elétrica (fls. 300/308 autos principais).
De tudo quanto foi exposto, tenho o instrumento
contratual, por força do memorial descritivo que o integra, e
também em razão das tratativas pré-contratuais que culminaram
com a sua confecção, prevê que o local de armazenamento dos
medicamentos deve apresentar temperatura máxima de 28oC. Não

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estipula, no entanto, que tal temperatura só possa ser alcançada
mediante utilização de técnicas construtivas ou ventilação
mecânica, impossibilidade que inclusive restou confirmada pela
prova pericial produzida nos autos.
Nessa linha de pensamento, o pleito comportava
parcial procedência, unicamente para fins de se impor à ré-apelada
a obrigação de providenciar a refrigeração adequada do galpão,
liberando-a, no entanto, do pagamento dos custos mensais de
consumo de energia elétrica decorrentes de tais instalações, que
competem exclusivamente à locatária.
No que tange ao argumento de que seria dever
do locador informar corretamente ao locatário os valores médios
desses encargos, nem que seja de forma aproximada, a fim de que
o locatário saiba quanto terá que pagar no fim do mês e não seja
surpreendido com valores exorbitantes de água, luz ou esgoto que
inviabilizem o pagamento do aluguel e/ou comprometam a
própria rentabilidade do empreendimento, não condiz com a
realidade de uma empresa de grande porte como a apelada, a
quem compete estimar seus custos operacionais, e não transferir
tal responsabilidade para o locador do imóvel.
Sequer em uma locação residencial o locador está
obrigado a aferir quais seriam os gastos com contas de consumo,
informação de viés totalmente particular a depender do uso dado

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ao imóvel, sendo razoável apenas que preste esclarecimentos com
relação ao valor de taxas condominiais e impostos incidentes sobre
o bem.
Vale lembrar, ainda, que o art. 22, VIII, da Lei de
Locação é expresso ao referir que cabe ao locatário “pagar as
despesas de telefone e de consumo de força, luz e gás, água e esgoto”,
regramento reproduzido na cláusula 2.5 do contrato firmado entre
as partes (fls. 61).
Assim, cabível a condenação da apelada na
obrigação de providenciar que o galpão ostente a temperatura
adequada contratada, mas não sem qualquer ônus decorrente do
aumento de consumo de energia no imóvel.
Por fim, como a prova dos autos demonstra que
tal solução já teria sido ofertada extrajudicialmente pela apelada,
as verbas sucumbenciais devem ficar sob inteira responsabilidade
da apelante, diante do princípio da causalidade.
Ante o exposto e, pelo meu voto, DOU PARCIAL
PROVIMENTO ao recurso, para o fim de julgar parcialmente
procedente a lide, condenando-se a ré-apelada a providenciar
sponte propria ou, alternativamente, a arcar com os custos de
aquisição/instalação de equipamentos capazes de manter a
temperatura do imóvel locado em no máximo 28oC. Tratando-se de

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imóvel de grande porte, o prazo, modo, e eventuais medidas
constritivas ao cumprimento da obrigação deverão ser definidos
na fase de cumprimento de sentença, ficando a autora-apelante
responsável pelo pagamento da totalidade das custas e despesas
processuais da presente lide, bem como dos honorários
advocatícios da parte adversa, ora arbitrados em 15% sobre o valor
da causa.
CARLOS NUNES
RELATOR