Tribunal: TJSP
Processo: 1121032-87.2016.8.26.0100
Classe: Apelação Cível / Promessa de Compra e Venda
Órgão julgador: Irineu Fava
Órgão colegiado: 17a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-06-24
Data de publicação: 2020-07-31

Ementa:
APELAÇÃO – Ação declaratória de nulidade de ato jurídico c.c repetição de indébito - Contrato particular de promessa de compra e venda de imóvel – Cobrança da chamada SATI - Taxa de Assessoria Técnico Imobiliária ou simplesmente corretagem – Pretendida aplicação do artigo 27 do CDC – Inaplicabilidade – Prazo trienal estabelecido no artigo 206, § 3o, inciso IV, do Código Civil – Discussão

Ementa:
APELAÇÃO – Ação declaratória de nulidade de ato jurídico c.c repetição de indébito - Contrato particular de promessa de compra e venda de imóvel – Cobrança da chamada SATI - Taxa de Assessoria Técnico Imobiliária ou simplesmente corretagem – Pretendida aplicação do artigo 27 do CDC – Inaplicabilidade – Prazo trienal estabelecido no artigo 206, § 3o, inciso IV, do Código Civil – Discussão acerca da legalidade da cobrança da taxa SATI – Legalidade reconhecida – Recurso especial afetado pelo efeito repetitivo no 1.551.91-SP - Sentença mantida – Recurso especial.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2020.0000597113
ACÓRDÃO
Vistos,
relatados
e
discutidos
estes
autos
de
Apelação Cível no 1121032-87.2016.8.26.0100, da Comarca de
São Paulo, em que é apelante HERBERT TOMAZELLA ZACATEI, são
apelados ELITE LAR SÃO PAULO INTELIGÊNCIA IMOBILIÁRIA LTDA.
e SFERAENG ENGENHARIA LTDA.
ACORDAM, em 17a Câmara de Direito Privado do Tribunal
de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão:
"Negaram provimento ao recurso. V. U.", de conformidade com
o voto do Relator, que integra este acórdão.
O
julgamento
teve
a
participação
dos
Exmos.
Desembargadores AFONSO BRÁZ (Presidente) e PAULO PASTORE
FILHO.
São Paulo, 24 de junho de 2020.
IRINEU FAVA
RELATOR
Assinatura Eletrônica

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TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Apelação Cível no 1121032-87.2016.8.26.0100 - São Paulo - 35a Vara Cível - VOTO 40764
E / O / V / D
2/6
VOTO No: 40764
APEL.No: 1121032-87.2016.8.26.0100
COMARCA: SÃO PAULO 35a VARA CÍVEL
APTE. :. HERBERT TOMAZELLA ZACATEL
APDOS.: ELIETE LAR SÃO PAULO INTELIGÊNCIA IMOBILIÁRI LTDA E
SFERENG ENGENHARIA LTDA
APELAÇÃO Ação declaratória de nulidade de ato jurídico
c.c repetição de indébito - Contrato particular de promessa de
compra e venda de imóvel Cobrança da chamada SATI -
Taxa de Assessoria Técnico Imobiliária ou simplesmente
corretagem Pretendida aplicação do artigo 27 do CDC
Inaplicabilidade Prazo trienal estabelecido no artigo 206, § 3o,
inciso IV, do Código Civil Discussão acerca da legalidade da
cobrança da taxa SATI Legalidade reconhecida Recurso
especial afetado pelo efeito repetitivo no 1.551.91-SP -
Sentença mantida Recurso especial.
Trata-se de recurso de apelação tirado
contra a r. sentença de fls.461/471 declarada a fls. 478 a
cujo relatório fica adotado, proferida pelo MM. Juiz de
Direito Daniel D'Emidio Martins que julgou extinta a ação
declaratória de nulidade de ato jurídico c.c repetição de
valor pago ajuizada pelo apelante.
Sustenta a apelante, após discorrer sobre o
andamento e fundamento do processo que a questão deve ser
analisada sob o enfoque da teoria da eficácia horizontal
dos direitos fundamentais preconizadas na Constituição
Federal, bem como em leis infraconstitucionais como a
legislação consumerista. Prosseguindo sustentou que por
ocasião da réplica contestação com base na mencionada
teoria que deveria ser observadas as regras da legislação

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de consumo que tem estofo constitucional e, de consequência
derrogam a legislação civil comum. Aduziu ainda que em
razão desses fatos o prazo prescricional a ser observado é
o previsto no artigo 27 do CDC e não o adotado na sentença
que aplicou a regra do artigo 206, § 3o, IV, do Código
Civil.
Prosseguindo
sustentou
ainda
que
garante
a
observância da legislação de consumo a chamada Teoria do
Diálogo
das
Fontes,
conforme
vem
se
firmando
a
jurisprudência
do
STF.
Continuando
argumentou que a
sentença
apelada
não
contém
fundamentação
adequada,
violando com isso os artigos 93, inciso IX, da CF e 489, §
1o do CPC, o que redunda na sua nulidade a ser reconhecida
de ofício. Em relação ao mérito argumentou que a verba cujo
reembolso é pretendido constituiu mero “pedágio”, sendo,
portanto indevido. Destacou ainda que se acha devidamente
comprovada a ocorrência de venda casada, vedada pelo artigo
39, I, do CDC. Depois de destacar que houve violação a
valores como a boa fé contratual, arrematou o postulado
pugnando pelo provimento do recurso(fls. 480/515).
Recurso
tempestivo
e
respondido
(fls.520/522), anotado o preparo(fls. 516).
É O RELATÓRIO.
O recurso, apesar de uma fundamentação
robusta do ponto de vista, sobretudo doutrinário, não
merece prosperar.
No caso o apelante, invocando teorias da
eficácia horizontal das normas constitucionais e do diálogo
das fontes, requer que a pretensão deduzida seja decidida

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exclusivamente à luz da legislação consumerista, quando na
verdade o se pretende é o ressarcimento de valores
decorrentes de enriquecimento sem causa por parte das
recorridas.
Vale dizer, o que se pretende é repetir
valores que foram cobrados de forma abusiva ou ao arrepio
da legislação.
A primeira questão no caso a ser enfrentada
diz respeito ao reconhecimento da prescrição trienal
prevista no artigo 206, § 3o, inciso IV, do Código Civil,
com o que não concorda o apelante, pois segundo seu
entendimento o prazo seria quinquenal nos termos do artigo
27 do CDC.
Sem razão o recorrente.
O artigo 27 do CDC é claro no sentido de que
sua incidência deve ser observada em relação à reparação
pelos danos causados por fato do produto ou do serviço, o
que como já dito, não é o caso dos autos.
Não se está aqui buscando ressarcimento por
defeito do produto envolvido no contrato entabulado entre
as partes, mas sim valores decorrentes da cobrança da
chamada SATI (Taxa de Assessoria Técnico Imobiliária) ou
simplesmente corretagem.
Nesse rumo, resta evidente que a questão em
comente deve ser solucionada pela legislação civil comum e
não diretamente pela legislação consumerista, o que afasta
a incidência das teorias invocadas nas razões recursais que
visa preservar uma suposta maior proteção do consumidor.
Na esteira desse entendimento prevalece em
relação a prescrição o lapso trienal adotado na sentença
hostilizada.
Nesse sentido, aliás, é a jurisprudência

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firmada no C. Superior Tribunal de Justiça.
PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL.
AÇÃO
DE
RESOLUÇÃO
CONTRATUAL
CUMULADA
COM
REPARAÇÃO POR DANO MATERIAL.DISSONÂNCIA ENTRE O
ACÓRDÃO RECORRIDO E A JURISPRUDÊNCIA DO STJ.RESTITUIÇÃO
DE TAXA DE CORRETAGEM. PRAZO PRESCRICIONAL DE 3 ANOS.
1. A jurisprudência desta Corte se firmou no sentido da
"incidência da prescrição trienal sobre a pretensão de restituição
dos valores pagos a título de comissão de corretagem ou de
serviço de assistência técnico-imobiliária (SATI), ou atividade
congênere (art. 206, § 3o, IV, CC)".
2. Agravo interno no recurso especial não provido(AgInt no
REsp 1672696/DF
Min. Nancy Andrighi
Terceira
Turma j. 15.10.2018).
Superada essa questão resta agora analisar
se a cobrança da taxa discutida nos autos se afigura legal
ou abusiva, como insiste o apelante.
Em
relação
a
essa
questão
dispensa-se
maiores considerações na medida em que já se acha firmado o
entendimento
através
de
recurso afetado
pelo efeito
repetitivo sob no 1.551.91-SP que consagrou a seguinte
tese:
“RECURSO ESPECIAL REPETITIVO, DIREITO CIVIL E DO
CONSUMIDOR.
INCORPORAÇÃO
IMOBILIÁRIA.
VENDA
DE
UNIDADES AUTÔNOMAS EM ESTANDE DE VENDAS, CORRETAGEM.
CLÁUSULA DE TRANSFERÊNCIA DE OBRIGAÇÃO AO CONSUMIDOR.
VALIDADE. PREÇO TOTAL. DEVER DE INFORMAÇÃO. SERVIÇO
DE ASSESSORIA TÉCNICO-IMOBILIÁRIA (SATI).ABUSIVIDADE
DA COBRANÇA.
1 TESE PARA OS FINS D ART. 1.040
DO CPC/2015:
1.1 Validade da cláusula contratual que transfere ao
promitente-comprador a obrigação de pagar a comissão
de corretagem nos contratos de promessa de compra e
venda de unidade autônoma em regime de incorporação
imobiliária, desde que previamente informado o preço
total da aquisição da unidade autônoma, com o

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destaque do valor da comissão de corretagem.
1.2 Abusividade da cobrança pelo promitente-vendedor
do serviço de assessoria técnico-imobiliária(SATI),
ou atividade congênere, vinculado à celebração de
promessa de compra e venda de imóvel.
(...)
III- Recurso Especial Parcialmente Provido ( REsp
1599511/SP, Rel. Min. Paulo de Tarso Sanseverino

Segunda Seção- j. 24/08/2016)
Nesse rumo, tem-se que a sentença deu justa
e adequada solução ao litigio, merecendo ser mantida por
seus próprios fundamentos.
Ante
o
exposto,
NEGA-SE
PROVIMENTO
ao
recurso.

IRINEU FAVA
RELATOR