Tribunal: TJSP
Processo: 1019393-24.2019.8.26.0002
Classe: Apelação Cível / Promessa de Compra e Venda
Órgão julgador: Augusto Rezende
Órgão colegiado: 1a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-02-11
Data de publicação: 2020-02-11

Ementa:
Compromisso de compra e venda. Rescisão contratual. Desinteresse do promissário comprador. Resolução cabível com restituição das quantias pagas. Retenção de 20% a título de compensação dos prejuízos do vendedor. Estimativa razoável. Sucumbência parcial mantida. Recurso improvido.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2020.0000083416
ACÓRDÃO
Vistos,
relatados
e
discutidos
estes
autos
de
Apelação
Cível
no
1019393-24.2019.8.26.0002, da Comarca de São Paulo, em que são apelantes ROSSI
RESIDENCIAL S/A, LIEPAJA EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA e
ABADIR EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA., é apelado ANTONIO
CARLOS MACENA (JUSTIÇA GRATUITA).
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 1a Câmara de Direito Privado do
Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Negaram provimento ao
recurso. V. U., de conformidade com o voto do relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores RUI CASCALDI
(Presidente sem voto), JOSÉ EDUARDO MARCONDES MACHADO E LUIZ
ANTONIO DE GODOY.
São Paulo, 11 de fevereiro de 2020.
AUGUSTO REZENDE
Relator
Assinatura Eletrônica

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Apelação Cível no 1019393-24.2019.8.26.0002 -Voto no 10084
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Apelação no 1019393-24.2019.8.26.0002
Apelante: Rossi Residencial S/A e outros
Apelado: Antonio Carlos Macena
Comarca: São Paulo
Juiz de primeiro grau: Carlos Eduardo Prataviera
Voto no 10084
Compromisso
de
compra
e
venda.
Rescisão
contratual.
Desinteresse do promissário comprador. Resolução cabível com
restituição das quantias pagas. Retenção de 20% a título de
compensação dos prejuízos do vendedor. Estimativa razoável.
Sucumbência parcial mantida. Recurso improvido.
A r. sentença de fls. 535/546, cujo relatório é adotado,
julgou parcialmente procedente o pedido inicial para declarar a
rescisão do contrato que envolve as partes, para condenar as rés
Rossi Residencial S.A., Abadir e Liepaja solidariamente a devolverem
ao autor 80% do valor pago, equivalente a R$ 15.692,14, em parcela
única, com correção monetária a partir de cada desembolso e juros de
1% a partir do trânsito em julgado e para declarar a inexigibilidade,
perante o autor, das despesas condominiais do Condomínio réu,
convalidando a tutela que se antecipou. Estabeleceu, por fim, que as
rés arcarão com honorários do patrono da parte autora, arbitrados em
10% do valor atualizado da condenação, e a autora por sua vez
arcará com honorários do patrono das rés, fixados em R$ 3.386,30,
equivalente a 10% sobre a parte do pedido na qual restou vencida,
observada a gratuidade.
Embargos de declaração foram rejeitados (fls. 553).
Apelam as rés, argumentando, em resumo, que a
rescisão deve ocorrer nos exatos termos de cláusula contratual, que
preestabelece em 25% do total das parcelas pagas a retenção cabível
na hipótese. Batem-se, ademais, pela condenação da parte autora à
integralidade dos ônus sucumbenciais.
Recurso tempestivo, contrarrazoado e com preparo
recolhido.
É o relatório.

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Embora a promitente vendedora não possa ser
responsabilizada pela rescisão do contrato, que se deveu à
confessada dificuldade do promissário comprador em arcar com o
saldo devedor, as quantias pagas por conta do preço devem ser
restituídas, autorizada a retenção de parte delas para compensar
prejuízos de ordem administrativa, decorrentes da resolução do
negócio.
Nesse sentido, a Súmula no 01, desta Corte, fixando
que: “O compromissário comprador de imóvel, mesmo inadimplente,
pode pedir a rescisão do contrato e reaver as quantias pagas,
admitida a compensação com gastos próprios de administração e
propaganda feitos pelo compromissário vendedor, assim como com o
valor que se arbitrar pelo tempo de ocupação do bem”.
Por certo existe, na espécie, cláusula contratual
prevendo o percentual de retenção a título de compensação.
Contudo, nada impede que o juiz, a quem cabe o justo
equacionamento do litígio no caso concreto, estabeleça o alcance da
cláusula. Trata-se aqui de relação de consumo, e ainda que se alegue
que a restituição de valores deva ser feita nos termos pactuados, este
não pode ocorrer à margem do que estabelece o Código de Defesa do
Consumidor, especialmente na hipótese em que se aponta
abusividade (artigos 51, IV, e 53 do CDC).
Esta Câmara em casos análogos tem assentado que a
retenção, decorrente de cláusula penal compensatória, deve se ater a
20% dos valores desembolsados, constituindo estimativa razoável
para as perdas incorridas pela vendedora em virtude da resolução por
culpa do comprador.
Nessa linha, já se pronunciou o E. Superior Tribunal de
Justiça reconhecendo a razoabilidade desse patamar (AgInt no AREsp
952.241/SP, Rel. Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE, TERCEIRA TURMA,
julgado em 22/11/2016, DJe 29/11/2016; RCDESP no AREsp 208.018/SP, Rel.
Ministro SIDNEI BENETI, TERCEIRA TURMA, julgado em 16/10/2012, DJe
05/11/2012).

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Verifica-se aqui ser injustificada maior retenção. Inexiste
prova concreta de maiores danos às rés, certo que a nova
comercialização da mesma unidade, com nova cobrança de encargos,
também vem a compensar suas eventuais perdas.
De outra banda, a sucumbência parcial foi bem
reconhecida, tendo a sentença corretamente distribuído os honorários
advocatícios
em
proporção
ao
que
cada
parte
sucumbiu
substancialmente (art. 86 do CPC).
Ante o exposto, nego provimento ao recurso e, em
conseqüência, elevo os honorários devidos pelas apelantes para 15%
do valor da condenação, por força do art. 85, § 11, do CPC.
É como voto.
Augusto Rezende
Relator