Tribunal: TJSP
Processo: 1028626-63.2016.8.26.0224
Classe: Apelação Cível / Promessa de Compra e Venda
Órgão julgador: Fábio Quadros
Órgão colegiado: 4a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-08-06
Data de publicação: 2020-08-06

Ementa:
Negociação imobiliária – Nota de compra – Aquisição de lote de terreno – Inadimplemento dos compradores – Rescisão bem decretada – Retenção de 25% das parcelas efetivamente pagas como forma de compensar os custos administrativos e contribuir com o ressarcimento dos prejuízos – Incidência dos juros de mora que se dá a partir do trânsito em julgado da decisão – Entendimento fixado pelo E.

Ementa:
Negociação imobiliária – Nota de compra – Aquisição de lote de terreno – Inadimplemento dos compradores – Rescisão bem decretada – Retenção de 25% das parcelas efetivamente pagas como forma de compensar os custos administrativos e contribuir com o ressarcimento dos prejuízos – Incidência dos juros de mora que se dá a partir do trânsito em julgado da decisão – Entendimento fixado pelo E. STJ quando do julgamento do REsp 1.740.911-DF – Benfeitorias e acessões que não devem ser indenizadas diante da ausência de boa-fé dos compradores e que não foram autorizadas, conforme o ajustado – Inviabilidade da indenização pela fruição do terreno, diante do que ora se decide – Recurso parcialmente provido.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
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Apelação Cível 1028626-63.2016.8.26.0224 Guarulhos Voto n.o 39914
AEDG
Registro: 2020.0000619221
ACÓRDÃO
Vistos,
relatados
e
discutidos
estes
autos
de
Apelação
Cível
no
1028626-63.2016.8.26.0224, da Comarca de Guarulhos, em que é apelante IMOBILIARIA
E CONSTRUTORA CONTINENTAL LTDA., são apelados ISMAEL ALVES DE
OLIVEIRA e VILMA DOS REIS DE OLIVEIRA.
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 4a Câmara de Direito Privado do
Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Deram provimento parcial
ao recurso, nos termos que constarão do acórdão. V. U., de conformidade com o voto
do relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores ALCIDES LEOPOLDO
(Presidente) e NATAN ZELINSCHI DE ARRUDA.
São Paulo, 6 de agosto de 2020.
FÁBIO QUADROS
Relator
Assinatura Eletrônica

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Apelação Cível no 1028626-63.2016.8.26.0224 -Voto no 39914 – AEDG
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Voto n.o 39914
Apelação Cível 1028626-63.2016.8.26.0224
Comarca: Guarulhos
Apelantes: Imobiliária e Construtora Continental Ltda.
Apelados: Ismael Alves de Oliveira e Vilma dos Reis de Oliveira
Juiz prolator: Lincoln Antonio Andrade de Moura
Negociação imobiliária Nota de compra Aquisição de lote de
terreno
Inadimplemento dos compradores
Rescisão bem
decretada Retenção de 25% das parcelas efetivamente pagas
como forma de compensar os custos administrativos e contribuir
com o ressarcimento dos prejuízos Incidência dos juros de mora
que se dá a partir do trânsito em julgado da decisão

Entendimento fixado pelo E. STJ quando do julgamento do REsp
1.740.911-DF
Benfeitorias e acessões que não devem ser
indenizadas diante da ausência de boa-fé dos compradores e que
não foram autorizadas, conforme o ajustado Inviabilidade da
indenização pela fruição do terreno, diante do que ora se decide
Recurso parcialmente provido.
A r. sentença de fls. 268/276, cujo relatório se
adota, apreciando conjuntamente a ação de rescisão contratual c.c. devolução
de quantias pagas e indenização por benfeitorias movida por ISMAEL
ALVES DE OLIVEIRA e VILMA DOS REIS DE OLIVEIRA em face de
IMOBILIÁRIA E CONSTRUTORA CONTINENTAL LTDA. e a ação de
rescisão contratual c.c. reintegração na posse e indenização por perdas e
danos por esta movida em face daqueles, julgou parcialmente procedentes os
pedidos de ambas as partes para: a) rescindir o contrato havido entre elas; b)
reintegrar a Imobiliária e Construtora Continental Ltda. na posse do imóvel,
garantindo aos compradores a retenção do imóvel até o efetivo pagamento
das benfeitorias e acessões, a serem apuradas em liquidação de sentença; c)
condenar a Imobiliária e Construtora Continental Ltda. a restituir a Ismael

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Alves de Oliveira e Vilma dos Reis de Oliveira os valores por eles pagos,
corrigidos monetariamente a partir de cada desembolso, acrescidos de juros
de mora a partir da citação e d) condenar os compradores Ismael Alves de
Oliveira e Vilma dos Reis de Oliveira no pagamento dos impostos e taxas que
tenham recaído sobre o imóvel durante o período de ocupação. Diante da
sucumbência recíproca, divididas de forma igualitária as custas processuais,
compensando-se os honorários advocatícios.
Inconformada apela a ré (fls. 280/336).
Inicialmente requereu a concessão da gratuidade da justiça, afirmando estar
em situação financeira insustentável e impossibilitada de recolher o valor do
preparo. Busca a reforma da sentença aduzindo em apertada síntese, que: a)
não há que se falar na aplicação do princípio da exceção do contrato não
cumprido porque não existe nos autos qualquer indício de irregularidade do
lote; b) tem direito de reter parte das prestações pagas conforme, inclusive, o
teor da Súmula n. o 1 editada por este Tribunal de Justiça, pugnando pela
retenção no patamar de 30% e sem incidência de juros sobre o valor a ser
restituído; c) tem direito à indenização pela fruição do imóvel,
compreendendo-se o período da assinatura do contrato e até a desocupação
do imóvel no montante de 1% ao mês sobre o valor de mercado do imóvel à
vista, a ser apurado em fase de liquidação de sentença; d) não há que se falar
em indenização por benfeitorias visto que elas inexistem, enfatizando que
requereu incidentalmente na inicial a exibição de documentos que
comprovassem a regularização das obras realizadas no lote para que fosse
aferida sobre eventual clandestinidade, tendo os apelados se quedado inertes,
denotando-se, assim, a clandestinidade e irregularidade das benfeitorias e e)
de forma alternativa, caso mantida a condenação na indenização pelas
benfeitorias, seja considerado o custo estimado para a regularização da

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construção perante todos os órgãos públicos.
Recurso respondido (fls. 429/440).
Tendo sido indeferida a gratuidade da justiça,
com determinação do recolhimento do preparo (fls. 444/445), a apelante
cumpriu a determinação (fls. 450/451).
Não houve oposição ao julgamento virtual.
É o relatório.
Negociaram as partes, em 10 de junho de 1996,
que os compradores, ora apelados, pela aquisição do lote pagariam o preço
em 150 prestações, cujos valores lá foram definidos, vencendo-se a primeira
prestação no mesmo dia 10 de junho de 1996. (fls. 137/139).
Os apelados encontram-se inadimplentes desde
junho de 1999, tendo quitado somente 35 das 150 parcelas.
Tem-se pela possibilidade da rescisão da nota
de compra imobiliária em tela com respaldo legal no art. 53 do Código de
Defesa do Consumidor, plenamente aplicável à espécie, que também não
permite que o consumidor deixe tal relação com ônus excessivo e, nesse
passo, arbitra-se a devolução em 75% das parcelas pagas que devem ser
corrigidas monetariamente desde seus desembolsos, sujeitos a juros de mora a
partir do trânsito em julgado, conforme a consolidação do entendimento do E.
STJ no julgamento do REsp 1.740.911-DF: “Nos compromissos de compra e
venda de unidades imobiliárias anteriores à Lei no 13.786/2018, em que é
pleiteada a resolução do contrato por iniciativa do promitente comprador de
forma diversa da cláusula penal convencionada, os juros de mora incidem a
partir do trânsito em julgado da decisão.”
Tem razão a apelante quanto ao pretendido
afastamento da condenação na indenização pelas benfeitorias e acessões.

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Como
já
anteriormente
mencionado,
os
apelados encontram-se inadimplentes há muitos anos, de modo a afastar
conduta de boa-fé a autorizar qualquer tipo de indenização ou retenção em
relação a elas.
Ademais, foram genéricas as referências às
benfeitorias e acessões e sem que os autores apelados tivessem demonstrado a
devida autorização da ré para realizá-las como expressamente ajustado.
Por fim, em relação à pretendida indenização
pela fruição do imóvel, tem-se que a retenção de 25%, aliada ao retorno do
imóvel à apelante e ao afastamento da condenação pela indenização a título
de benfeitorias e acessões, se mostra capaz e adequada para ressarcir a
apelante de todos os prejuízos sofridos.
Ante o exposto, dou parcial provimento ao
recurso para autorizar a retenção de 25% dos valores pagos, com incidência
de juros de mora a partir do trânsito em julgado e para afastar a condenação
na indenização pelas benfeitorias e acessões.
FÁBIO QUADROS
Relator