Tribunal: TJSP
Processo: 1014293-85.2019.8.26.0100
Classe: Apelação Cível / Promessa de Compra e Venda
Órgão julgador: Viviani Nicolau
Órgão colegiado: 3a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-07-23
Data de publicação: 2020-07-23

Ementa:
"APELAÇÃO CÍVEL. Compra e venda de imóvel. Ação de rescisão contratual. Recurso interposto pela ré em face de sentença de parcial procedência, que declarou resolvido o contrato celebrado pelas partes e condenou a ré a ressarcir à autora o valor pago pelo imóvel, além de pagar indenização por danos materiais e morais. Preliminares de cerceamento de defesa, inépcia da inicial e de nulidade da

Ementa:
"APELAÇÃO CÍVEL. Compra e venda de imóvel. Ação de rescisão contratual. Recurso interposto pela ré em face de sentença de parcial procedência, que declarou resolvido o contrato celebrado pelas partes e condenou a ré a ressarcir à autora o valor pago pelo imóvel, além de pagar indenização por danos materiais e morais. Preliminares de cerceamento de defesa, inépcia da inicial e de nulidade da sentença por ausência de fundamentação afastadas. A causa de pedir é facilmente compreensível, constituindo mera falha redacional a ausência de menção expressa à escritura de compra e venda posteriormente firmada, tanto assim que referido documento acompanhou a petição inicial. O tema relacionado à escritura foi amplamente debatido nos autos. Ausência de violação ao princípio da unirecorribilidade. Bem imóvel arrematado pela vendedora em ação trabalhista. Posterior decretação de nulidade da arrematação, confirmada por acórdão. Não comprovação de que a adquirente tivesse ciência sobre a litigiosidade do imóvel objeto do negócio. Evicção caracterizada. Desnecessidade de sobrestamento do feito para aguardar o trânsito em julgado de ação trabalhista. Precedente do STJ. Inexistência de impedimento contratual para que a autora realizasse benfeitorias após receber a posse do imóvel. Impugnação genérica dos gastos apresentados pela autora com o imóvel. Dano material configurado. Dano moral caracterizado. Situação de angústia que extrapola o mero dissabor, gerada pela incerteza envolvendo a situação futura do bem adquirido, sendo certo que a autora teve frustrada a expectativa de obter o domínio. Valor arbitrado em R$ 20.000,00, não impugnado. Sentença que declarou resolvido o contrato celebrado entre as partes, mas omitiu-se a respeito da escritura lavrada, que não foi registrada junto ao Cartório de Registro de Imóveis. Consequência lógica da resolução do negócio jurídico é a anulação da escritura. NEGADO PROVIMENTO AO RECURSO, COM OBSERVAÇÃO". (v.33847).

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2020.0000564920
ACÓRDÃO
Vistos,
relatados
e
discutidos
estes
autos
de
Apelação
Cível
no
1014293-85.2019.8.26.0100, da Comarca de São Paulo, em que é apelante EMGM
PARTICIPAÇÕES E EMPREENDIMENTOS LTDA, é apelada SUSANA MARIA
BERNARDES DOS SANTOS.
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 3a Câmara de Direito Privado do
Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Negaram provimento ao
recurso, com observação. V.U., de conformidade com o voto do relator, que integra este
acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores JOÃO PAZINE NETO
(Presidente) e CARLOS ALBERTO DE SALLES.
São Paulo, 23 de julho de 2020.
VIVIANI NICOLAU
Relator
Assinatura Eletrônica

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TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Apelação Cível no 1014293-85.2019.8.26.0100 -Voto no 33847 - DVN
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VOTO No
: 33847
APELAÇÃO No : 1014293-85.2019.8.26.0100
COMARCA: SÃO PAULO
APTE.
: EMGM PARTICIPAÇÕES E EMPREENDIMENTOS
LTDA
APDA.
: SUSANA MARIA BERNARDES DOS SANTOS
JUIZ SENTENCIANTE: MARCOS ROBERTO DE SOUZA
BERNICCHI
“APELAÇÃO CÍVEL. Compra e venda de imóvel. Ação de
rescisão contratual. Recurso interposto pela ré em face de sentença
de parcial procedência, que declarou resolvido o contrato
celebrado pelas partes e condenou a ré a ressarcir à autora o valor
pago pelo imóvel, além de pagar indenização por danos materiais e
morais. Preliminares de cerceamento de defesa, inépcia da inicial e
de nulidade da sentença por ausência de fundamentação afastadas.
A causa de pedir é facilmente compreensível, constituindo mera
falha redacional a ausência de menção expressa à escritura de
compra e venda posteriormente firmada, tanto assim que referido
documento acompanhou a petição inicial. O tema relacionado à
escritura foi amplamente debatido nos autos. Ausência de violação
ao princípio da unirecorribilidade. Bem imóvel arrematado pela
vendedora em ação trabalhista. Posterior decretação de nulidade da
arrematação, confirmada por acórdão. Não comprovação de que a
adquirente tivesse ciência sobre a litigiosidade do imóvel objeto
do
negócio.
Evicção
caracterizada.
Desnecessidade
de
sobrestamento do feito para aguardar o trânsito em julgado de ação
trabalhista. Precedente do STJ. Inexistência de impedimento
contratual para que a autora realizasse benfeitorias após receber a
posse do imóvel. Impugnação genérica dos gastos apresentados
pela autora com o imóvel. Dano material configurado. Dano moral
caracterizado. Situação de angústia que extrapola o mero dissabor,
gerada pela incerteza envolvendo a situação futura do bem
adquirido, sendo certo que a autora teve frustrada a expectativa de
obter o domínio. Valor arbitrado em R$ 20.000,00, não
impugnado. Sentença que declarou resolvido o contrato celebrado
entre as partes, mas omitiu-se a respeito da escritura lavrada, que
não foi registrada junto ao Cartório de Registro de Imóveis.
Consequência lógica da resolução do negócio jurídico é a anulação
da escritura. NEGADO PROVIMENTO AO RECURSO, COM
OBSERVAÇÃO”. (v.33847).
SUSANA MARIA BERNARDES DOS
SANTOS propôs ação de rescisão contratual em face de EMGM
PARTICIPAÇÕES E EMPREENDIMENTOS LTDA, em que

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busca a rescisão de contrato de compra e venda e a condenação da
ré no pagamento de indenização por danos material e moral.
A
r.
sentença
julgou
o
pedido
parcialmente procedente, para declarar resolvido o contrato
celebrado pelas partes e condenar a ré a ressarcir à autora: i) R$
630.000,00, referente ao valor pago pelo imóvel, com correção
monetária e acréscimo de juros de 1% ao mês desde o desembolso;
ii) R$ 45.428,08 a título de danos materiais, com incidência de
correção monetária e acréscimo de juros de 1% ao mês desde o
desembolso e iii) R$ 20.000,00 a título de danos morais, com
correção monetária desde esta data e juros de mora desde a citação
(prolatada no dia 31/07/2019 - fls. 322/327). Ônus de sucumbência
a cargo da ré. Honorários advocatícios arbitrados em 10% sobre o
valor da causa.
Nas
razões
do
apelo,
EMGM
PARTICIPAÇÕES E EMPREENDIMENTOS LTDA apresenta
os fundamentos do pedido reforma da sentença, assim resumidos:
(i) inépcia da inicial - a sentença deixou de apreciar preliminar de
inépcia da inicial, uma vez que o contrato em que se funda o pedido
de rescisão não produz mais efeitos jurídicos porque esgotada sua
vigência, tendo as partes firmado uma escritura pública que o
substitui; (ii) suspensão do processo - não foi apreciada questão
prejudicial de mérito, relativa à necessidade de sobrestamento do
feito até resolução da demanda trabalhista que aprecia o pedido de
nulidade da arrematação; (iii) cerceamento de defesa - o julgamento
antecipado da causa, dispensada a produção de prova pericial, viola
o direito à ampla defesa da apelante; (iv) nulidade da sentença a
decisão não se manifestou sobre todos os pontos suscitados pela ré,
sendo deficiente em sua fundamentação; (v) as despesas
mencionadas como dano material pela autora foram impugnadas
pela ré, ao contrário do quanto afirmado em sentença; (vi) não estão
configurados os danos morais (fls. 374/381).
O pedido de gratuidade foi indeferido.
Interposto agravo interno, não provido. A recorrente efetuou o
recolhimento do preparo (fls. 518/519 e 522/523). Tempestivo o
recurso. Contrarrazões às fls. 398/437. Não registrada oposição ao
julgamento virtual. O apelo foi distribuído por prevenção, de
corrente da anterior distribuição do agravo de instrumento no
2069933-65.2019.8.26.0000.

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O benefício da gratuidade da justiça
pleiteado pela apelante foi indeferido às fls. 492/493. No dia
25/06/2020 o agravo interno interposto pela apelante foi desprovido
(fls. 98/101
incidente 50000). O preparo foi recolhido (fls.
517/521).
É O RELATÓRIO.
A autora firmou com a empresa ré, em 14
de novembro de 2018, um instrumento particular de venda e
compra de imóvel. Pagou o preço de R$ 630.000,00 pelo bem, e as
demais obrigações acessórias.
Afirma que, quando da tentativa de
registro da escritura pública, foi surpreendida com a notícia de que
não poderia efetivar o registro do documento na matrícula do
imóvel, diante da existência de averbação na matrícula do imóvel,
relativa
a
uma
ação
trabalhista
(processo
no
1000455-43.2016.5.02.0086). Na referida demanda, foi decretada a
anulação do ato de arrematação do imóvel.
Sustenta que a vendedora ocultou essa
informação e violou disposição contratual, o que autoriza a rescisão
do negócio e devolução do valor pago. Além disso, aponta que teve
despesas com mudança, reforma, pagamento de tributos e
honorários contratuais de advogado, que caracterizam dano
material. Por fim, entende que o episódio configura evento danoso
passível de reparação extrapatrimonial.
Os pedidos constantes da inicial, portanto,
encerram: ressarcimento de parcelas pagas, no importe total de R$
630.000,00; pagamento de indenização por danos materiais, no
valor de R$ 45.428,08; pagamento de honorários contratuais, na
quantia de R$ 6.000,00; pagamento de indenização por danos
morais, em valor a ser arbitrado pelo Juízo.
A vendedora afirma em contestação, em
suma, que a autora conhecia a existência da pendência judicial.
Aduz, ainda, que as partes ajustaram que eventuais benfeitorias
deveriam ser realizadas somente após desfecho do processo relativo
à arrematação. Segundo seu entendimento, a própria autora causou
embaraços que obstaram o registro do imóvel em seu nome.

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Rechaça, assim, a procedência de qualquer dos pedidos formulados
pela autora.
A sentença recorrida reconheceu evicção,
nos seguintes termos:
“Ao tempo em que celebrada a venda e compra
do imóvel em questão, já havia prenotação na matrícula do imóvel,
datada de 15 de agosto de 2013, informando sobre a execução
trabalhista aqui em voga, com a penhora do imóvel objeto desta lide
para garantia de dívida trabalhista. Consta, também, na data de 02 de
maio de 2016, a prenotação na matrícula do imóvel informando sobre
a arrematação do imóvel pela EMGM, que ocorreu em 08 de outubro
de 2015. É de se concluir que era de conhecimento do réu a existência
de possibilidade de revisão judicial sobre a alienação judicial sobre o
bem. A responsabilidade decorrente da evicção é do alienante, já que
compete a ele assegurar a idoneidade jurídica da coisa. Caracteriza a
evicção: um contrato oneroso, bilateral e comutativo; a perda total ou
parcial de um bem por sentença judicial em ação movida por terceiro
titular do bem e a ignorância do adquirente sobre a litigiosidade da
coisa. A autora demonstrou, ante as inúmeras certidões extraídas dos
mais diversos órgãos, que desconhecia a pendência jurídica sobre o
imóvel. Perdido o bem e indiscutível a responsabilidade do alienante,
a adquirente faz jus à indenização (art. 447 e 450 do Código Civil). A
responsabilidade do alienante pelos riscos da evicção é objetiva,
ainda que tenha agido de boa-fé, cabendo a ele resguardar o
adquirente dos riscos produzidos, a não ser que conste cláusula
expressa pela dispensa da responsabilidade pela evicção, o que não
se cogita nos autos. Eis o teor dos referidos dispositivos, in verbis:
“Art. 447. Nos contratos onerosos, o alienante responde pela evicção.
Subsiste esta garantia ainda que a aquisição se tenha realizado em
hasta pública”. “Art. 450. Salvo estipulação em contrário, tem direito
o evicto, além da restituição integral do preço ou das quantias que
pagou: I - à indenização dos frutos que tiver sido obrigado a restituir;
II - à indenização pelas despesas dos contratos e pelos prejuízos que
diretamente resultarem da evicção; III - às custas judiciais e aos
honorários do advogado por ele constituído. Parágrafo único - O
preço, seja a evicção total ou parcial, será o do valor da coisa, na
época em que se evenceu, e proporcional ao desfalque sofrido, no
caso de evicção parcial”. Sobre o tema, confira-se o seguinte julgado
do E. Tribunal de Justiça de São Paulo: “Evicção. Art. 447, do CC.
Responsabilidade de vendedor. Reconhecimento. A responsabilidade
do alienante pela evicção não se funda na culpa do alienante, sendo
irrelevante, para aquela finalidade, encontrar-se o alienante de boa-
fé, configurando-se a obrigação em face dos expressos termos legais.
(Ap. 11534390001, rel. Orlando Pistoresi, julgada em 27/05/09)”.
Portanto, deverá o réu restituir à autora o valor pago quando da

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compra do imóvel, no total de R$ 630.000,00 (seiscentos e trinta mil
reais), com correção monetária e acréscimo de juros de 1% ao mês
desde o reembolso.”
Antes de examinar as alegações da
apelante, cabe asseverar que não há violação ao princípio da
unirecorribilidade, uma vez que a petição de fls. 368/369 trata-se
de pedido de gratuidade. A apelação foi interposta às fls. 374/381.
Prosseguindo, não se vislumbra qualquer
nulidade por ausência de fundamentação do julgado. Parte dos
questionamentos da ré em matéria preliminar confundem-se com o
próprio mérito da causa. Ainda que constatada omissão, as
preliminares, como se verá, não comportam acolhimento.
Com efeito, a alegação de inépcia da
inicial não prevalece. Ainda que a autora tenha se referido ao
instrumento particular de compra e venda, substituído pela escritura
de compra e venda, é evidente que ela pretende a rescisão do
negócio jurídico celebrado pelas partes, pedido que engloba todos
os instrumentos formalizados. A causa de pedir é facilmente
compreensível nesse sentido, constituindo mera falha redacional a
ausência de menção expressa à escritura de compra e venda
posteriormente firmada, tanto assim que referido documento
acompanhou a petição inicial (fls. 161/164).
Cumpre ressaltar que a escritura pública
não foi registrada junto ao Cartório de Imóveis.
A existência dessa escritura, além de
instrumento particular de compromisso de compra e venda, foi
amplamente discutida nos autos, na contestação, réplica à
contestação, embargos de declaração, razões de apelo e resposta. A
rescisão do negócio jurídico, portanto, atinge também a escritura,
que é anulada.
Por outro lado, desnecessário aguardar o
trânsito em julgado do processo trabalhista para examinar a
pretensão autoral. Conforme já decidiu o Colendo Superior
Tribunal de Justiça:
“PROCESSO CIVIL. DIREITO CIVIL. EXERCÍCIO DOS
DIREITOS ADVINDOS DA EVICÇÃO. DENUNCIAÇÃO DA
LIDE. DESNECESSIDADE. TRÂNSITO EM JULGADO DA

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DECISÃO.
VIOLAÇÃO
DO
ART.
535
DO
CPC
NÃO
CONFIGURADA.
1. Não ocorre violação ao art. 535 do Código de Processo Civil
quando
o
Juízo,
embora
de
forma
sucinta,
aprecia
fundamentadamente todas as questões relevantes ao deslinde do
feito, apenas adotando fundamentos divergentes da pretensão do
recorrente. Precedentes.
2. A evicção consiste na perda parcial ou integral do bem, via de
regra, em virtude de decisão judicial que atribui o uso, a posse ou
a propriedade a outrem, em decorrência de motivo jurídico
anterior ao contrato de aquisição, podendo ocorrer, ainda, em
virtude de ato administrativo do qual também decorra a privação
da coisa. Precedentes.
3. A perda do bem por vício anterior ao negócio jurídico oneroso é
fator determinante da evicção, tanto que há situações em que, a
despeito da existência de decisão judicial ou de seu trânsito em
julgado, os efeitos advindos da privação do bem se consumam,
desde que, por óbvio, haja a efetiva ou iminente perda da posse ou
da propriedade, e não uma mera cogitação da perda ou limitação
desse direito.
4. O trânsito em julgado da decisão que atribui a outrem a posse
ou a propriedade da coisa confere o respaldo ideal para o
exercício do direito oriundo da evicção. Todavia, o aplicador do
direito não pode ignorar a realidade hodierna do trâmite
processual nos tribunais que, muitas vezes, faz com que o
processo permaneça ativo por longos anos, ocasionando prejuízos
consideráveis advindos da constrição imediata dos bens do evicto,
que aguarda, impotente, o trânsito em julgado da decisão que já
há muito assegurava-lhe o direito.
5. No caso dos autos, notadamente, houve decisão declaratória da
ineficácia das alienações dos imóveis litigiosos - assim como seu
arresto - em virtude do reconhecimento de fraude nos autos da
execução fiscal movida pelo Estado de Goiás contra a empresa
Onogás S/A, que transferiu os referidos bens à recorrente, sendo
certo que, em consulta ao sítio do Tribunal a quo, verificou-se a
improcedência dos embargos à execução fiscal em 14/12/2012, em
processo que tramita desde 1998.
6. Dessarte, a despeito de não ter ainda ocorrido o trânsito em
julgado da decisão prolatada na execução fiscal, que tornou
ineficaz a alienação dos bens imóveis objeto do presente recurso,
as circunstâncias fáticas e jurídicas acenam para o robusto
direito do adquirente, mormente ante a determinação de arresto,
medida que pode implicar no desapossamento dos bens e que
promove sua imediata afetação ao procedimento executivo futuro.
7. O exercício do direito oriundo da evicção independe da
denunciação da lide ao alienante na ação em que terceiro

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reivindica a coisa, sendo certo que tal omissão apenas acarretará
para o réu a perda da pretensão regressiva, privando-lhe da
imediata obtenção do título executivo contra o obrigado
regressivamente, restando-lhe, ainda, o ajuizamento de demanda
autônoma. Ademais, no caso, o adquirente não integrou a relação
jurídico-processual que culminou na decisão de ineficácia da
alienação, haja vista se tratar de executivo fiscal, razão pela qual
não houve o descumprimento da cláusula contratual que previu o
chamamento da recorrente ao processo.
8. Recurso especial não provido.
(REsp 1332112/GO, Rel. Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO,
QUARTA TURMA, julgado em 21/03/2013, DJe 17/04/2013).
A única afirmação da recorrente que
efetivamente impugna a sentença, em relação à evicção, é a de que
a autora conhecia a litigiosidade da coisa. A sentença registra, nesse
ponto, que “a autora demonstrou, ante as inúmeras certidões
extraídas dos mais diversos órgãos, que desconhecia a pendência
jurídica sobre o imóvel.”
De fato, o feito está instruído com diversas
certidões apresentadas pela autora, demonstrando que tomou os
cuidados essenciais para realizar o negócio. Não há qualquer prova
documental no sentido de que a autora foi informada sobre a
existência da ação trabalhista ou da determinação de cancelamento
da arrematação. Pelo contrário, tanto o contrato particular como a
escritura pública registram que o bem imóvel estava livre e
desembaraçado (fls. 21 e 163).
Assim, não vinga a tese recursal de que a
autora tinha ciência sobre as pendências judiciais existentes sobre o
imóvel, e como a sentença não foi impugnada nos demais aspectos
relacionados à existência da evicção, é necessário concluir que esta
restou devidamente caracterizada.
A respeito dos danos materiais, destaca o
julgado:
“Dos demais valores reclamados a título de
danos materiais (demonstração das despesas à fl. 03), conforme notas
fiscais apresentadas (fls. 114 e seguintes), deverá o réu arcar com o
pagamento de R$ 45.428,08 (quarenta e cinco mil, quatrocentos e
vinte e oito reais e oito centavos), com incidência de correção
monetária e acréscimo de juros de 1% ao mês desde o reembolso.

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Inexiste qualquer comprovação de que foi pactuado que fosse
aguardado o fim do julgamento dos embargos para realização de
benfeitorias, o que é direito do comprador fazer assim que recebe a
posse. E quanto aos valores dispendidos não se operou controvérsia.”
Cabe
observar
que
a
ré
efetuou
impugnação genérica dos gastos apresentados pela autora em
contestação, alegando apenas que o imóvel estava em condições da
habitabilidade e que as benfeitorias foram precipitadas. Não negou
a realização delas, nem impugnou os valores apresentados (fls.
216).
Não há respaldo à tese de que a autora se
precipitou ao realizar benfeitorias, pois inexiste, como já dito,
prova de que conhecia a litigiosidade da coisa, ou impedimento
contratual que obstasse a realização de benfeitorias após recebida a
posse. Nesse sentido, aliás, o instrumento particular assinado
inicialmente pelas partes previu que, após o recebimento da posse,
a adquirente poderia erigir benfeitorias (fls. 23).
O fato do imóvel ter sido entregue em
condições de habitabilidade não obsta a realização de outras
benfeitorias necessárias ou úteis pela parte adquirente. Não havia
qualquer impedimento contratual, como já aludido.
Daí porque, também, não prevalece a
alegação de que houve cerceamento de defesa. Não tendo a ré
impugnado as despesas ou a realização das benfeitorias e gastos
mencionados pela autora, não há necessidade de produção de prova
pericial, pois a questão se tornou incontroversa.
Em suma, a ocorrência dos danos
materiais foi corretamente reconhecida pela sentença, que não
merece reparo nesse ponto.
Por fim, quanto aos danos morais, a
sentença observa que a situação extrapola o mero dissabor,
porquanto inequívoca a angústia causada pela perda da moradia.
Parece
claro
que,
ainda
que
não
configurada a perda da posse, a autora convive diariamente com a
angústia gerada pela incerteza envolvendo a situação futura do bem
adquirido, sendo certo que teve frustrada a expectativa de obter o
domínio.

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A
situação
é
geradora
de
abalo
psicológico que recomenda reparação a título de danos morais,
tendo em vista que a litigiosidade da coisa não foi informada à
adquirente. O valor da indenização não foi impugnado em
apelação.
Registre-se, por fim, que a pretensão de
ressarcimento de honorários advocatícios contratuais foi
rejeitada pela sentença, e não foi interposto recurso contra a
sentença quanto ao tema
Em conclusão, a sentença é preservada.
A sentença declarou resolvido o contrato
celebrado. Omitiu-se em relação à escritura, mas a consequência
lógica do julgamento é a anulação da escritura lavrada.
É a observação que se faz.
Os
honorários
advocatícios
por
ela
arbitrados são majorados para 12% sobre o valor atualizado da
causa, na forma do art. 85, §2o e 11 do CPC.
Ante
o
exposto,
NEGA-SE
PROVIMENTO AO RECURSO, COM OBSERVAÇÃO.
VIVIANI NICOLAU
Relator