Tribunal: TJSP
Processo: 1052046-16.2018.8.26.0002
Classe: Apelação Cível / Locação de Imóvel
Órgão julgador: Marcos Ramos
Órgão colegiado: 30a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-02-05
Data de publicação: 2020-02-07

Ementa:
Locação de imóvel residencial - Ação de cobrança – Demanda de ex-locatário em face de ex-locador - Sentença de improcedência - Recurso do réu - Manutenção do julgado - Cabimento - Arguição de que o imóvel estava inabitável e que realizadas obras além daquelas inicialmente previstas - Renúncia expressa ao direito de retenção ou indenização por benfeitorias - Existência - Inteligência do art. 373,

Ementa:
Locação de imóvel residencial - Ação de cobrança – Demanda de ex-locatário em face de ex-locador - Sentença de improcedência - Recurso do réu - Manutenção do julgado - Cabimento - Arguição de que o imóvel estava inabitável e que realizadas obras além daquelas inicialmente previstas - Renúncia expressa ao direito de retenção ou indenização por benfeitorias - Existência - Inteligência do art. 373, II, do CPC, dos arts. 26 e 35, da Lei de Locações Imobiliárias, e da Súmula 335, do STJ - Dispensável a prova sobre benfeitorias se o locatário renunciou ao direito de retenção ou indenização - Súmula 15, do extinto 2o TACivSP - Aplicabilidade.

Apelo do réu desprovido

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA
São Paulo
30a Câmara de Direito Privado
1
Registro: 2020.0000073535
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível no
1052046-16.2018.8.26.0002, da Comarca de São Paulo, em que é apelante
MATTHIAS MICHAEL DIETER WEISHEIT, são apelados MARIO
NEVES
GUIMARÃES
(ESPÓLIO)
e
IVAN
CAIUBY
NEVES
GUIMARAES (INVENTARIANTE).
ACORDAM, em 30a Câmara de Direito Privado do Tribunal de
Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: "Negaram provimento ao
recurso. V. U.", de conformidade com o voto do Relator, que integra este
acórdão.
O julgamento teve a participação dos Exmos. Desembargadores
ANDRADE NETO (Presidente) e MARIA LÚCIA PIZZOTTI.
São Paulo, 5 de fevereiro de 2020.
MARCOS RAMOS
RELATOR
Assinatura Eletrônica

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São Paulo
30a Câmara de Direito Privado
40.044
Apelação no 1052046-16.2018.8.26.0002
Comarca: São Paulo
Juízo de origem: 9a Vara Cível do Foro Regional de Santo Amaro
Apelante: Matthias Michael Dieter Weisheit
Apelado: Espólio de Mário Neves Guimarães
Classificação: Locação de imóveis - Cobrança
l
EMENTA: Locação de imóvel residencial - Ação de
cobrança Demanda de ex-locatário em face de ex-
locador - Sentença de improcedência - Recurso do réu -
Manutenção do julgado - Cabimento - Arguição de que
o imóvel estava inabitável e que realizadas obras além
daquelas inicialmente previstas - Renúncia expressa ao
direito de retenção ou indenização por benfeitorias -
Existência - Inteligência do art. 373, II, do CPC, dos
arts. 26 e 35, da Lei de Locações Imobiliárias, e da
Súmula 335, do STJ - Dispensável a prova sobre
benfeitorias se o locatário renunciou ao direito de
retenção ou indenização - Súmula 15, do extinto 2o
TACivSP - Aplicabilidade.
Apelo do réu desprovido

VOTO DO RELATOR
Trata-se de recurso de apelação interposto nos
autos da ação de cobrança ajuizada por Matthias Michael Dietter
Weisheit em face de Espólio de Mário Neves Guimarães, onde
proferida sentença que julgou improcedente a pretensão deduzida
e condenou o autor no pagamento das custas, despesas
processuais e honorários advocatícios, fixados em 10% sobre o
valor da causa fls. 182/187.

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Aduz o autor, preliminarmente, que nula a
sentença ante à ocorrência de cerceamento de defesa e, no
mérito, que comporta integral reforma à argumentação, em
apertada síntese, de que não previu à época da celebração do
pacto locatício que teria que arcar com valor tão alto para efetuar
a reforma do imóvel locado, o que caracteriza desequilíbrio
contratual, com clara onerosidade excessiva para uma das partes
em benefício da outra, ao que de rigor seja declarada nula a
cláusula 6, “c” da avença.
Afirma que o réu locador sabia da ocorrência das
infiltrações e, portanto, faz jus a ser indenizado pelos valores
despendidos fls. 189/202.
Contrarrazões às fls. 207/213, vieram os autos
conclusos a este relator.
Recurso tempestivo, bem preparado, recebido no
efeito suspensivo.
É o relatório.
Consta dos autos que o autor tomou em locação,
para fins residenciais, o imóvel de propriedade do réu, com
vigência entre 15.02.2014 a 14.08.2016.

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Afirmou que, no entanto, o imóvel estava sem
condições de habitação, ao que o locador concedeu-lhe prazo de
carência de 30 (trinta) dias para pagamento do valor do aluguel,
para realização de obras e melhorias.
Ocorre que referido abono não foi suficiente, na
medida em que despendeu a quantia de R$ 35.463,90 com as
reformas empreendidas, objeto de ressarcimento no bojo da
presente demanda.
Ao contestar a lide, porém, alegou o réu que o
autor abandonara o imóvel em 15.09.2017, com diversas
irregularidades, sem condições de uso, em total desacordo com
as cláusulas contratuais previamente ajustadas, não sendo crível
que, após quatro anos de locação, agora venha alegar que o
imóvel era inabitável.
A sentença ora combatida que não comporta
qualquer reparo.
Por primeiro, de rigor anotar que o apelante não
ajuizou ação de revisão de contrato, mas sim de cobrança e,
portanto, sem qualquer sentido a pretensão deduzida neste grau
de recurso, de ver declarada nula a cláusula 6a, “c”, do contrato

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de locação.
Ainda que assim não fosse, “Não é nula cláusula
contratual de renúncia ao direito de retenção ou indenização
por benfeitorias.” (STJ - REsp. 38.274- Relator Min. Edson
Vidigal)
De outro vértice, a Lei no 8.245/91 prevê, sob
determinadas condições, a possibilidade de retenção e de
indenização envolvendo o imóvel locado:
“Art. 26 - Necessitando o imóvel de reparos
urgentes, cuja realização incumba ao locador, o locatário é
obrigado a consenti-los. Parágrafo único. Se os reparos
durarem mais de dez dias, o locatário terá direito ao abatimento
do aluguel, proporcional ao período excedente; se mais de
trinta dias poderá resilir o contrato”.
“Art. 35 - Salvo expressa disposição contratual
em contrário, as benfeitorias necessárias introduzidas pelo
locatário, ainda que não autorizadas pelo locador, bem como
as úteis, desde que autorizadas, serão indenizáveis e permitem o
exercício do direito de retenção.” (grifei)
A necessidade de efetuar reparos ou introdução de

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melhorias no imóvel locado, através da realização de obras e
instalação de bens que, por óbvio, constituem benfeitorias que
passaram a integrar o local, não gera, em favor do locatário, o
direito de reaver os valores despendidos, mormente se constatada
renúncia a tais direitos, como ocorreu na hipótese dos autos.
Sobre o tema, assim preconiza a Súmula 335, do
C. Superior Tribunal de Justiça: “Nos contratos de locação, é
válida a cláusula de renúncia à indenização das benfeitorias e
ao direito de retenção.”
A singela alegação de que as obras eram
necessárias para tornar o imóvel habitável não servem de para
acolher a pretensão de relativização do pacto, mormente porque
não demonstrado qualquer desiquilíbrio contratual que, repito,
sequer foi deduzido na petição inicial.
Outrossim, verifica-se que o locatário ocupou o
imóvel por mais de 03 (três) anos sem nada reclamar, vindo a
ajuizar esta demanda, 01 (um) ano após a desocupá-lo.
Por fim, no que pertine à alegação de
cerceamento de defesa, confira-se o teor da Súmula 15, do
extinto 2o Tribunal de Alçada Civil do Estado de São Paulo,
aplicável à espécie: “É dispensável prova sobre benfeitorias se

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há cláusula contratual em que o locatário renunciou ao
respectivo direito de retenção ou indenização.”
De rigor, portanto, a integral manutenção da
sentença e, em razão do disposto no art. 85, §11, do diploma
processual civil em vigor, majoro a verba honorária advocatícia
de sucumbência ao patamar de 12% sobre o valor da causa.
Ante o exposto, nego provimento ao recurso.
MARCOS RAMOS
Relator
Assinatura Eletrônica