Tribunal: TJSP
Processo: 1095039-08.2017.8.26.0100
Classe: Apelação Cível / Promessa de Compra e Venda
Órgão julgador: Jair de Souza
Órgão colegiado: 5a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-02-26
Data de publicação: 2020-02-26

Ementa:
APELAÇÃO. Compromisso de compra e venda de imóvel – Ação de rescisão contratual c.c. devolução de valores pagos – Parcial procedência – Legitimidade passiva da corré Legacy em relação ao pedido de restituição dos valores pagos a título de comissão de corretagem – CDC – Aplicabilidade – Responsabilidade solidária de todos que participaram da cadeia de fornecimento de produtos ou serviços,

Ementa:
APELAÇÃO. Compromisso de compra e venda de imóvel – Ação de rescisão contratual c.c. devolução de valores pagos – Parcial procedência – Legitimidade passiva da corré Legacy em relação ao pedido de restituição dos valores pagos a título de comissão de corretagem – CDC – Aplicabilidade – Responsabilidade solidária de todos que participaram da cadeia de fornecimento de produtos ou serviços, nos termos do art. 7o, do CDC – Corretora, porém, que não tem legitimidade em relação à devolução dos demais valores – Comissão de corretagem – Inexistência de expressa previsão no contrato de compra e venda atribuindo ao comprador a obrigação de arcar com esse encargo – Impossibilidade de cobrança do adquirente – Devolução cabível, assim como das demais despesas administrativas – Verbas sucumbenciais a cargo das requeridas, em razão do decaimento mínimo do pedido pelos autores – Exegese do art. 86, parágrafo único, do CPC – Sentença parcialmente reformada. RECURSO PROVIDO.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2020.0000133684
ACÓRDÃO
Vistos,
relatados
e
discutidos
estes
autos
de
Apelação
Cível
no
1095039-08.2017.8.26.0100, da Comarca de São Paulo, em que são apelantes CÉLIA
CANINE DOS SANTOS e RODOLFO MARCELO DOS SANTOS, são apelados
LEGACY INCORPORADORA LTDA. e PEDRO LOPES ARNÁ - EPP.
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 5a Câmara de Direito Privado do
Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Deram provimento ao
recurso. V. U., de conformidade com o voto do relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores MOREIRA VIEGAS
(Presidente sem voto), A.C.MATHIAS COLTRO E ERICKSON GAVAZZA MARQUES.
São Paulo, 26 de fevereiro de 2020.
JAIR DE SOUZA
Relator
Assinatura Eletrônica

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Apelação Cível no 1095039-08.2017.8.26.0100 - São Paulo - Voto no 4.619 – LP
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Voto no: 4.619
Apelação no: 1095039-08.2017.8.26.0100
Órgão Julgador: 5a Câmara de Direito Privado
Comarca de origem: São Paulo 26a Vara Cível do Foro Central
Juiz(a) de origem: Dr(a). Felipe Albertini Nani Viaro
Recorrente(s): Célia Canine dos Santos e outro
Recorrido(a)(s): Legacy Incorporadora Ltda. e outra
APELAÇÃO. Compromisso de compra e venda de imóvel Ação
de rescisão contratual c.c. devolução de valores pagos Parcial
procedência Legitimidade passiva da corré Legacy em relação ao
pedido de restituição dos valores pagos a título de comissão de
corretagem CDC Aplicabilidade Responsabilidade solidária
de todos que participaram da cadeia de fornecimento de produtos
ou serviços, nos termos do art. 7o, do CDC Corretora, porém, que
não tem legitimidade em relação à devolução dos demais valores
Comissão de corretagem Inexistência de expressa previsão no
contrato de compra e venda atribuindo ao comprador a obrigação
de arcar com esse encargo Impossibilidade de cobrança do
adquirente Devolução cabível, assim como das demais despesas
administrativas Verbas sucumbenciais a cargo das requeridas,
em razão do decaimento mínimo do pedido pelos autores

Exegese do art. 86, parágrafo único, do CPC
Sentença
parcialmente reformada. RECURSO PROVIDO.
Trata-se de recurso de apelação interposto contra a r. sentença de fls.
206/209, que julgou parcialmente procedente o pedido formulado pela parte autora,
consistente, em síntese, na rescisão do Instrumento Particular de Compromisso de Venda e
Compra de imóvel firmado pelas partes e na devolução de 90% dos valores pagos, corrigidos
monetariamente, incluindo comissão de corretagem.
A seguir, colaciona-se o dispositivo da r. sentença:
“Ante o exposto, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTE o

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pedido inicial em relação a ré LEGACY para DECRETAR a
rescisão do contrato firmado entre as partes; CONDENAR a parte
ré a restituir 80% dos valores pagos para a composição do preço da
unidade, em parcela única, desconsiderados os valores pagos a
título de corretagem; cabendo à ré arcar exclusivamente com os
valores relativos aos encargos condominiais e imposto predial antes
da imissão na posse. Os valores a serem devolvidos deverão sofrer
a incidência de correção monetária, de acordo com a Tabela do
E.TJSP, desde o(s) desembolso(s), e juros de mora, no patamar de
1% ao mês, desde a citação.
Ademais, e como desdobramento lógico da rescisão, fica, desde
logo, liberado o imóvel para comercialização/venda a terceiros.
Pela sucumbência recíproca entre os autores e a ré LEGACY, cada
parte arcará com as custas judiciais e despesas processuais por si
adiantadas, bem como honorários aos respectivos patronos, que
fixo, nos termos do art. 85, §8o, CPC, em R$ 1.000,00, vedada a
compensação.
Ainda, fixo honorários em favor dos patronos de PEDRO LOPES
ARENA EPP em R$ 1.000,00, que deverão ser arcados pelos
autores.
Preteridas as demais alegações, por incompatíveis com a linha de
raciocínio adotada, ficam as partes advertidas de que a oposição de
embargos fora das hipóteses ou com postulação meramente
infringente poderá levar à imposição da multa prevista pelo artigo
1026, § 2o, CPC”.
Opostos embargos de declaração pela corré Legacy Incorporadora Ltda. (fls.
211/216), foram os mesmos rejeitados (fls. 217).
No presente instante, inconformados, apelam os autores, alegando: i)
cabimento da devolução dos valores pagos a título de comissão de corretagem (R$
9.234,39), tendo em vista a abusividade de sua cobrança (venda casada); ii) ausência da
prestação de serviços de aproximação das partes, tendo os autores se dirigido até o

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empreendimento; iii) cabimento da majoração dos honorários advocatícios.
Recurso tempestivo e com preparo (fls. 228/229).
As recorridas apresentaram contrarrazões, requerendo a manutenção da
sentença (fls. 232/249 e 250/260).
Não houve oposição ao julgamento virtual.
O recurso está formalmente em ordem.
É o relatório.
O recurso merece PROVIMENTO.
A r. sentença apelada, respeitada a convicção do(a) MM. juiz(a) de primeiro
grau, deve ser parcialmente reformada.
De proêmio, cabe consignar a aplicabilidade do diploma consumerista ao
caso concreto, haja vista que, de um lado, figuram fornecedores de produto (imóvel) e
serviços (assessoria) e, do outro, o destinatário final do produto ou serviço (consumidor).
Isso significa que todos aqueles que participaram da relação jurídica em
comento, seja na qualidade de vendedor, intermediador ou terceiro, são solidariamente
responsáveis pela reparação de danos causados ao consumidor, nos termos do parágrafo
único, do art. 7o, do CDC.

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A responsabilidade, em se tratando de relação de consumo, é objetiva e
decorre da simples colocação do produto no mercado. Em tal hipótese, o consumidor pode
intentar ação contra todos ou qualquer um dos que participaram, direta ou indiretamente,
da produção, oferta, distribuição, venda, etc. do produto ou serviço, não se podendo lhe
opor as exceções pessoais do fornecedor.
Essa questão, aliás, restou definitivamente decidida pelo C. STJ, quando do
julgamento do REsp no 1.551.951/SP (tema 939), sob o rito dos recursos repetitivos,
quando firmou a seguinte tese:
“Legitimidade passiva 'ad causam' da incorporadora, na condição
de promitente-vendedora, para responder a demanda em que é
pleiteada pelo promitente-comprador a restituição dos valores
pagos a título de comissão de corretagem e de taxa de assessoria
técnico-imobiliária, alegando-se prática abusiva na transferência
desses encargos ao consumidor”.
(STJ. REsp 1.551.968-SP, Rel. Min. Paulo de Tarso Sanseverino,
Segunda Seção, por unanimidade, julgado em 24/8/2016, DJe
6/9/2016).
Se assim é, não há que se falar em ilegitimidade passiva da incorporadora
em relação ao pedido de restituição dos valores pagos a título de comissão de corretagem.
Já a intermediadora, como ela não figura no contrato de compra e venda como parte,
intervindo nessa relação jurídica apenas com o objetivo de aproximar as partes com vistas à
conclusão do negócio imobiliário, não se afigura razoável ou proporcional que, em caso de
rescisão contratual, seja ela condenada a responder pela devolução dos valores pagos pelo
adquirente, não podendo, nesse aspecto, prevalecer a solidariedade passiva. Essa ressalva,
porém, não se aplica ao pedido de restituição de comissão de corretagem, em relação ao
qual prevalece a responsabilidade objetiva e solidária de todos os que participaram da
cadeia de colocação do produto no mercado.

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Pois bem. No tocante ao mérito, o recurso comporta acolhida.
Com efeito, somente é cabível o pagamento da comissão de corretagem pelo
consumidor, se o valor dessa comissão estiver expressamente discriminado no contrato de
compra e venda como contraprestação pela intermediação da venda do imóvel objeto da
avença firmada entre as partes, com prévia e clara informação ao consumidor acerca do
preço total do imóvel, com destaque do valor da comissão de corretagem de forma
expressa, conforme decidiu o C. STJ, nos autos do REsp 1.599.511/SP (tema 938) .
No presente caso, porém, a despeito da existência de um contrato específico
de corretagem (fls. 54/57, 167 e 192), não existe nenhuma cláusula contratual no
compromisso de compra e venda estabelecendo a transferência de tal obrigação ao
consumidor. Logo, seu pagamento pelo comprador é indevido, merecendo prosperar sua
devolução.
Assim, os valores pagos a título de comissão de corretagem devem ser
computados no cálculo dos 80% dos valores pagos que devem ser devolvidos aos autores,
na forma definida na sentença. O mesmo se diga dos valores pagos a título de
reconhecimento de firma (R$ 620,00) e de custas de registro no CRI (R$ 471,19), uma vez
que se inserem nas despesas administrativas que serão compensadas pela retenção dos 20%
sobre o total dos valores pagos.
Nem se alegue julgamento extra ou ultra petita com relação a tais valores,
haja vista que eles encontram-se incluídos no valor pleiteado neste recurso (R$ 9.234,39).
Destarte, o recurso de apelação deve ser PROVIDO para condenar as
requeridas a restituírem aos autores 80% dos valores pagos a título de comissão de
corretagem e demais despesas administrativas, com correção monetária a partir dos

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desembolsos e acrescidos de juros moratórios na forma definida na sentença.
Com o acolhimento do recurso dos autores, tem-se que eles decaíram de
parte mínima do pedido, devendo, então, as rés responderem pelo custo do processo, a teor
do art. 86, parágrafo único, do CPC. Assim, ficam as requeridas condenadas a arcar com
as custas e despesas processuais e com os honorários advocatícios do patrono dos autores,
os quais ficam arbitrados em 20% sobre o valor da condenação.
Por último, de forma a evitar a oposição de embargos de declaração
destinados meramente ao prequestionamento e de modo a viabilizar o acesso às vias
extraordinária e especial, considera-se prequestionada toda a matéria constitucional e
infraconstitucional suscitada nos autos, uma vez que apreciadas as questões relacionadas à
controvérsia por este Colegiado, ainda que não tenha ocorrido a individualização de cada
um dos argumentos ou dispositivos legais invocados, cenário ademais incapaz de
negativamente influir na conclusão adotada, competindo às partes observar o disposto no
artigo 1.026, §2o do CPC.
Diante do exposto, pelo meu voto, DOU PROVIMENTO ao recurso.
JAIR DE SOUZA
Relator
(assinatura eletrônica)