Tribunal: TJSP
Processo: 2088331-60.2019.8.26.0000
Classe: Agravo de Instrumento / Condomínio em Edifício
Órgão julgador: Luis Carlos de Barros
Órgão colegiado: 20a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-03-11
Data de publicação: 2020-03-11

Ementa:
Ação de exigir contas. Primeira fase. Propositura por pessoa jurídica proprietária de imóveis localizados em dois condomínios administrados pela requerida, ora agravante. Pretensão à obtenção de informações detalhadas dos valores relativos às locações das áreas comuns e que são destinados a um "Fundo de Proprietários" de cada condomínio. Questão relativa a condomínio edilício. Competência da

Ementa:
Ação de exigir contas. Primeira fase. Propositura por pessoa jurídica proprietária de imóveis localizados em dois condomínios administrados pela requerida, ora agravante. Pretensão à obtenção de informações detalhadas dos valores relativos às locações das áreas comuns e que são destinados a um "Fundo de Proprietários" de cada condomínio. Questão relativa a condomínio edilício. Competência da Terceira Subseção de Direito Privado. Recurso não conhecido, com remessa determinada.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2020.0000178314
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Agravo de Instrumento no
2088331-60.2019.8.26.0000, da Comarca de São Paulo, em que é agravante MELHOR
CONDOMÍNIO PRIME ADMINISTRAÇÃO LTDA, é agravado THIES PEREIRA
ADMINISTRAÇÃO E PARTICIPAÇÕES LTDA.
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 20a Câmara de Direito Privado
do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Não conheceram do
recurso e determinaram a remessa dos autos para redistribuição. V. U., de
conformidade com o voto do relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores ROBERTO MAIA
(Presidente) e REBELLO PINHO.
São Paulo, 11 de março de 2020.
LUIS CARLOS DE BARROS
Relator
Assinatura Eletrônica

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Agravo de Instrumento no 2088331-60.2019.8.26.0000 -Voto no 41533
2
Agravo de Instrumento no 2088331-60.2019.8.26.0000
Agravante: Melhor Condomínio Prime Administração Ltda.
Agravada: Thiers Pereira Administradora e Participações Ltda.
Comarca: São Paulo
Voto no 41533
Ementa:
Ação
de
exigir
contas.
Primeira
fase.
Propositura por pessoa jurídica proprietária de imóveis
localizados em dois condomínios administrados pela
requerida, ora agravante. Pretensão à obtenção de
informações detalhadas dos valores relativos às locações
das áreas comuns e que são destinados a um “Fundo de
Proprietários” de cada condomínio. Questão relativa a
condomínio edilício. Competência da Terceira Subseção
de Direito Privado. Recurso não conhecido, com remessa
determinada.
Trata-se de agravo de instrumento interposto contra
decisão que, nos autos de ação de exigir contas, julgou procedente o
pedido e determinou que a requerida apresente as contas referentes à
administração dos valores recebidos em nome da autora e alusivos
aos condomínios (fls. 164/166 do original).
Inicialmente, a recorrente esclarece que interpôs
agravo por considerar que a decisão interlocutória que julga
procedente o pedido para condenar o réu a prestar contas, por ser de
mérito, é recorrível por Agravo de instrumento. Entrementes, caso
seja outro o entendimento, requer que seja recebido o presente
recurso como apelação, por não se tratar de erro grosseiro.

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Agravo de Instrumento no 2088331-60.2019.8.26.0000 -Voto no 41533
3
Alega que “na ação de prestação de contas a
legitimidade ativa e passiva ad causam está adstrita àquele que
possui o direito de exigir contas ou a obrigação de prestá-las, por
estar-lhe confiada a administração ou a gestão de bens ou de
interesses alheios (art. 550, CPC). No caso em comento, envolvendo
a gestão de valores percebidos a título de locações de áreas comuns,
dos ditames normativos pertinentes extrai-se que compete ao
síndico a obrigação legal de prestar contas à assembleia, conforme
expressamente dispõem o artigo 22 § 1o, alínea f, da Lei no 4.591/64
e o artigo 1.348, inciso VIII do Código Civil. Neste contexto,
percebe-se que a Agravada não está revestida de legitimação para o
aviamento da presente ação, prejudicial esta não considerada pelo
juízo a quo, quando da prolação da sentença. O condômino,
isoladamente, não tem legitimidade para propor ação de exigir de
contas, pois a obrigação do síndico é prestar contas à assembleia,
nos termos da Lei 4.591/64” (fls. 06).
Frisa que não “cabe ao condômino sobrepor-se à
assembleia, que se traduz no órgão supremo do condomínio, pois
através de suas deliberações é que se manifesta a vontade da
coletividade dos condôminos sobre todos os interesses comuns” (fls.
08). Destarte, “resta-lhes, nos termos no § 2o, do art. 1.350 do
Código Civil, pleitear a realização de nova assembleia para a
referida finalidade. Por fim salienta-se que a legitimidade do
condômino, de forma individual, para exigir que o síndico preste

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Agravo de Instrumento no 2088331-60.2019.8.26.0000 -Voto no 41533
4
contas, só tem lugar em casos específicos, tais como, quando não as
tenha prestado, por ausência de convocação da Assembleia;
impossibilidade de obtenção de quórum; e vício na convocação ou
instalação da Assembleia” (fls. 09).
Além disso, argumenta que falta “interesse de agir
quando as contas já tiverem sido prestadas extrajudicialmente,
porque em tal hipótese, a ação judicial não terá utilidade, como no
caso dos autos” (fls. 10). Diz que “a Agravada manejou a presente
ação a fim de obter informações mais detalhadas sobre o fundo dos
proprietários (fls. 1 e 2) que foram sanadas com informações e
documentos, conforme documentação acostada a inicial; entretanto
optou pela via inadequada. A hipótese retratada na inicial não se
coaduna com a ação de exigir contas. Logo, resta caracterizada a
inadequação da via eleita, pelo que imperiosa a extinção do feito
sem resolução de mérito” (fls. 11).
A agravante é “contratada para prestar serviços de
administração CONDOMINIAL, ou seja, somente para o
condomínio” (fls. 12). As contas foram regularmente apresentadas
perante a Assembleia Geral de Condôminos e aprovadas sem
ressalvas.
Ressalta que “inexiste contrato de mandato entre as
partes. A Agravante não é administradora de bens da Agravante, e
possui tão somente contrato de administração dos Condomínios
Itaverá e LWM Corporate Center. Assim, inexiste contrato direto de

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Agravo de Instrumento no 2088331-60.2019.8.26.0000 -Voto no 41533
5
administração entre as partes deste processo” (fls. 13).
Diz que o “Fundo dos Proprietários, ponto central
desta discussão, nada mais é do que uma denominação
administrativa utilizada na prestação de contas das receitas
extraordinárias provenientes de contratos com empresas que fazem
utilização de áreas do condomínio (garagem, sala de reunião,
espaços comuns, etc) e o valor obtido pertence unicamente ao
Condomínio, assim como o Fundo de Contingência, Fundo Reserva,
Fundo CLT e Fundo Sabesp” (fls. 14). A diferença é que o Fundo
dos Proprietários possui tributação obrigatória sobre os rendimentos
com receitas de locação de áreas comuns, ainda que os condôminos
não recebam pagamento em espécie.
Não há saldo em favor de qualquer condômino,
pois o Fundo pertence ao Condomínio e sua utilização se dá
mediante autorização da Assembleia. Entende que “não existe
prestação de contas em separado, como tenta fazer crer a Agravada:
a prestação de contas do Fundo dos Proprietários é feita de forma
conjunta com a prestação de contas do Condomínio, que foi
aprovada em momento oportuno” (fls. 15).
Diz que o “Fundo dos Proprietários recebe valores
de diversas origens, mas apenas as receitas extras que são enviadas
ao Fisco, pois o Condomínio não possui personalidade impedindo
que seja tributado. Por isso não cabe ao condomínio e tão pouco a
administradora encaminhar saldos relativos ao que corresponde a

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Agravo de Instrumento no 2088331-60.2019.8.26.0000 -Voto no 41533
6
cada unidade isoladamente. Cada informativo, mensalmente
enviado aos condôminos, possui apenas o valor correspondente a
sua unidade, determinado por fração ideal. A Agravada questiona,
por diversas vezes, o repasse de 30% para a Conta Ordinária do
Condomínio, mesmo já havendo esclarecimentos neste sentido” (fls.
16).
Frisa que são “fornecidos mensalmente os Informes
de Rendimentos, bem como os valores dos créditos correspondentes
a fração ideal das unidades, cabendo ao proprietário a declaração
destes rendimentos em seu imposto de renda, geralmente com o
auxílio de contadoria. A Agravada, por sua vez, não se nega em
auxiliá-los neste assunto, como de fato fez, encaminhando
documentos do SECOVI (Sindicato Especializado) sobre a
obrigatoriedade de tributação dos rendimentos com receitas de
locação de áreas comuns, ainda que os condôminos (proprietários
das unidades autônomas) não recebam os pagamentos em espécie”
(fls. 18).
Em contraminuta, a agravada aduz que a decisão
atacada não se enquadra no rol taxativo do artigo 1.015, do CPC.
Por isso, não pode ser atacada por meio de Agravo de instrumento.
A agravada diz que está exigindo as contas de
“valores recebidos de locação de área comum e garagem dos
edifícios elencados, receitas essas destinadas ao Fundo de
Proprietários e não aos condomínios, como erroneamente entendeu

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Agravo de Instrumento no 2088331-60.2019.8.26.0000 -Voto no 41533
7
a Agravante. Isso porque, a Agravante foi nomeada e autorizada
pelos condôminos a gerir as receitas decorrentes da locação de áreas
comuns e da garagem dos edifícios, sendo o saldo credor apurado
pertencente aos condôminos dos edifícios e não aos condomínios,
na proporção de sua titularidade nas áreas dos mesmos, numerário
esse que fica sob a guarda e responsabilidade da Agravante” (fls.
53).
Assevera que “esse fundo não pertence aos
condomínios e, portanto, não se confunde com as receitas
decorrentes dos pagamentos das despesas condominiais” (fls. 54).
Destaca que “o pedido formulado neste feito está amparado na
alegação de que a renda das locações é considerada como auferida
pelos condôminos e não renda do condomínio e considerando que
essa renda está sujeita tributação, resta demonstrado que a
Agravante está obrigada a prestar as contas exigidas, com o fim de
serem atendidas as obrigações tributárias e fiscais estabelecidas na
legislação vigente” (fls. 56).
Ressalta que as “Assembleias elencadas e os
documentos correspondentes referem-se unicamente aos valores
recebidos a título de despesas condominiais, que são recolhidos para
a manutenção e funcionalidade dos edifícios, pertencentes aos
Condomínios e não aos Condôminos, os quais não são objeto de
ataque nesta demanda” (fls. 57).
Pois bem.

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Agravo de Instrumento no 2088331-60.2019.8.26.0000 -Voto no 41533
8
A primeira fase da ação de exigir contas é
encerrada por meio de decisão interlocutória, conforme se constata
da leitura do artigo 550, §5° do CPC, contra a qual deve ser
interposto recurso de agravo de instrumento:
“§ 5o A decisão que julgar procedente o pedido
condenará o réu a prestar as contas no prazo de 15 (quinze) dias, sob
pena de não lhe ser lícito impugnar as que o autor apresentar.”
Assim, correto o recurso apresentado.
Trata-se de ação de exigir contas proposta por
pessoa jurídica proprietária de imóveis localizados em dois
condomínios administrados pela requerida, ora agravante. A
requerente disse que ambos os condomínios dispõem de área
comum e garagem que geram receitas com locação, e que são
destinadas a um “Fundo de Proprietários” de cada condomínio. A
requerente pretende obter informações detalhadas dos valores
relativos às locações das áreas comuns de ambos os condomínios,
com apresentação das contas da administração (petição inicial às fls.
01/04 do original).
Desta feita, verifica-se que a presente lide versa
condomínio edilício.
Tem incidência, destarte, a norma do art. 5o, item
III.1, da Resolução no 623, de 16.10.2013, publicada no Diário de
Justiça Eletrônico de 6.11.2013, que prevê a competência das 25a a
36a Câmaras de Direito Privado, preferencialmente, para o

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Agravo de Instrumento no 2088331-60.2019.8.26.0000 -Voto no 41533
9
julgamento das “Ações relativas a condomínio edilício; (Redação
dada pela Resolução no 693/2015)”.
Nesse sentido, confiram-se as ementas a seguir
transcritas:
"Apelação Cível. Ação de exigir contas. Sentença
de rejeição da impugnação ao valor da causa e, no mérito, de
improcedência do pedido inicial. Inconformismo. Prestação de
contas do período em que as corrés geriram o condomínio autor,
sem prejuízo da entrega dos documentos de sua constituição e
representação. Ação oriunda de mandato, gestão de negócios e
administração. Competência da E. Subseção III de Direito Privado
deste Egrégio Tribunal de Justiça. Resolução no 623/2013, artigo 5o,
III, III.1. Recurso não conhecido e encaminhado para redistribuição
à sobredita E. Subseção III de Direito Privado” (Apelação no
1015288-91.2016.8.26.0007, 22a Câmara de Direito Privado do
Tribunal de Justiça de São Paulo, Relator Desembargador Hélio
Nogueira, j. em 30/11/2017).
“Competência ação de prestação de contas - relação
base que se refere à administração de condomínio - competência
matéria afeta a uma das Câmaras da III Subseção Art. 5o, III.1, da
Resolução 623/2013 - recurso não conhecido, determinando-se a
redistribuição” (Apelação n. 1034991-13.2017.8.26.0576, 16a
Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça de São Paulo,
Relator Desembargador Jovino de Sylos).

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Agravo de Instrumento no 2088331-60.2019.8.26.0000 -Voto no 41533
10
Também é da competência da Terceira Subseção de
Direito Privado “Ações e execuções relativas a locação de bem
móvel ou imóvel;” (Resolução 623/2013, artigo 5o, III.6).
Ante o exposto, não se conhece do recurso,
determinando-se a redistribuição a umas das Câmaras da Terceira
Subseção de Direto Privado.
LUIS CARLOS DE BARROS
Desembargador