Tribunal: TJSP
Processo: 1052249-02.2018.8.26.0576
Classe: Apelação Cível / Promessa de Compra e Venda
Órgão julgador: Daise Fajardo Nogueira Jacot
Órgão colegiado: 27a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-12-18
Data de publicação: 2020-12-18

Ementa:
*AÇÃO DECLARATÓRIA DE INEXIGIBILIDADE DE DÉBITO. "Contrato Particular de Promessa de Compra e Venda". Promitente comprador que reclama da cobrança de "taxa de atribuição de unidade" por parte da promissária vendedora. SENTENÇA de procedência. APELAÇÃO da ré, que insiste na improcedência da Ação, com a inversão dos ônus da sucumbência. EXAME: Custeio da "taxa de atribuição de unidade" para a

Ementa:
*AÇÃO DECLARATÓRIA DE INEXIGIBILIDADE DE DÉBITO. "Contrato Particular de Promessa de Compra e Venda". Promitente comprador que reclama da cobrança de "taxa de atribuição de unidade" por parte da promissária vendedora. SENTENÇA de procedência. APELAÇÃO da ré, que insiste na improcedência da Ação, com a inversão dos ônus da sucumbência. EXAME: Custeio da "taxa de atribuição de unidade" para a individualização da matrícula e a instituição do Condomínio que incumbe à Incorporadora ré, por constituir encargo inerente à própria Incorporação. Inteligência dos artigos 31-F, § 12, inciso IV, e 44, "caput", ambos da Lei no 4.591/64. Abusividade da transferência desse custo ao promitente comprador bem configurada. Aplicação da tese estabelecida pelo C. Superior Tribunal de Justiça no julgamento do REsp no 1.599.511/SP, submetido ao regime dos Recursos Repetitivos. Procedência bem decretada. Precedentes desta Câmara. Verba honorária devida ao Patrono do autor que comporta majoração para R$ 1.200,00, "ex vi" do artigo 85, § 11, do Código de Processo Civil. Sentença mantida. RECURSO NÃO PROVIDO.*

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2020.0001046752
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível no
1052249-02.2018.8.26.0576, da Comarca de São José do Rio Preto, em que é
apelante MRV NRK XXI INCORPORADORAÇÕES SPE LTDA, é apelado
WILIAN FLORENTINO SILVA JUNIOR (JUSTIÇA GRATUITA).
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 27a Câmara de Direito
Privado do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: RECURSO
NÃO PROVIDO. V.U.*, de conformidade com o voto do relator, que integra este
acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores CAMPOS
PETRONI (Presidente sem voto), ALFREDO ATTIÉ E ANGELA LOPES.
São Paulo, 18 de dezembro de 2020.
DAISE FAJARDO NOGUEIRA JACOT
Relatora
Assinatura Eletrônica

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Apelação Cível no 1052249-02.2018.8.26.0576 -Voto no 19.448
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VOTO No
: 19.448
APELAÇÃO No : 1052249-02.2018.8.26.0576
COMARCA
: SÃO JOSÉ DO RIO PRETO - 5a VARA CÍVEL
APELANTE
: MRV MRL XXI INCORPORADORAÇÕES SPE LTDA.
APELADO
: WILIAN FLORENTINO SILVA JUNIOR
JUIZ
: LINCOLN AUGUSTO CASCONI
*AÇÃO DECLARATÓRIA DE INEXIGIBILIDADE DE
DÉBITO. “Contrato Particular de Promessa de Compra e
Venda”. Promitente comprador que reclama da cobrança de
“taxa de atribuição de unidade” por parte da promissária
vendedora. SENTENÇA de procedência. APELAÇÃO da
ré, que insiste na improcedência da Ação, com a inversão
dos ônus da sucumbência. EXAME: Custeio da “taxa de
atribuição de unidade” para a individualização da matrícula
e a instituição do Condomínio que incumbe à Incorporadora
ré, por constituir encargo inerente à própria Incorporação.
Inteligência dos artigos 31-F, § 12, inciso IV, e 44, “caput”,
ambos da Lei no 4.591/64. Abusividade da transferência
desse custo ao promitente comprador bem configurada.
Aplicação da tese estabelecida pelo C. Superior Tribunal de
Justiça no julgamento do REsp no 1.599.511/SP, submetido
ao regime dos Recursos Repetitivos. Procedência bem
decretada. Precedentes desta Câmara. Verba honorária
devida ao Patrono do autor que comporta majoração para R$
1.200,00, “ex vi” do artigo 85, § 11, do Código de Processo
Civil. Sentença mantida. RECURSO NÃO PROVIDO.*
Vistos
O MM. Juiz “a quo” proferiu a r. sentença
apelada, decidindo “in verbis”: “... JULGO PROCEDENTE a AÇÃO
DE RESTITUIÇÃO promovida por WILLIAN FLORENTINO SILVA
JUNIOR contra MRV MRL XXI INCORPORAÇÕES SPE LTDA. e o
faço para declarar a inexigibilidade da cobrança da “taxa de
atribuição de unidade”. Condeno a ré a pagar ao autor os honorários

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Apelação Cível no 1052249-02.2018.8.26.0576 -Voto no 19.448
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advocatícios, que arbitro, por equidade, em mil reais. Independente do
trânsito em julgado, conforme o acima decidido, desapensem-se os
autos dos Processos no 1032013-29.2018.8.26.0576, do Processo de
Execução no 1047734-21.2018.8.26.057 e de seus respectivos Embargos
(Processo
no
1052424-93.2018.8.26.0576)
e
do
Processo
no
1049034-18.2018.8.26.0576. P.R.I.” (“sic”, fls. 140/143).
Inconformada,
apela
a
Incorporadora
ré
insistindo na improcedência da Ação, a pretexto de legalidade da
cobrança a título de “taxa de atribuição de unidade” (fls. 149/154).
Anotado o Recurso (fl. 158), o autor apresentou
contrarrazões pugnando pela manutenção da sentença (fls. 161/166).
É o relatório, adotado o de fls. 140/141.
Conforme já relatado, o MM. Juiz “a quo”
proferiu a r. sentença apelada, decidindo “in verbis”: “... JULGO
PROCEDENTE a AÇÃO DE RESTITUIÇÃO promovida por WILLIAN
FLORENTINO
SILVA
JUNIOR
contra
MRV
MRL
XXI
INCORPORAÇÕES SPE LTDA. e o faço para declarar a inexigibilidade
da cobrança da “taxa de atribuição de unidade”. Condeno a ré a pagar
ao autor os honorários advocatícios, que arbitro, por equidade, em mil
reais. Independente do trânsito em julgado, conforme o acima decidido,
desapensem-se os autos dos Processos no 1032013-29.2018.8.26.0576, do
Processo de Execução no 1047734-21.2018.8.26.057 e de seus respectivos
Embargos (Processo no 1052424-93.2018.8.26.0576) e do Processo no

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1049034-18.2018.8.26.0576. P.R.I.” (“sic”, fls. 140/143).
A
Apelação
comporta
conhecimento,
porquanto observados os requisitos de admissibilidade recursal no
tocante (v. artigos 1.009 e seguintes do Código de Processo Civil).
Ao que se colhe dos autos, o autor, ora apelado,
firmou o “Contrato Particular de Promessa de Compra e Venda” com a
Incorporadora ré, ora apelante, no dia 05 de novembro de 2015, visando à
aquisição da futura unidade autônoma no 103, do Bloco 21, integrante do
Empreendimento “Rios di Spagna
Parque Rio Ebro”, situado na
Avenida Waldemar de Freitas Assunção, no 301, Município de São José
do Rio Preto, neste Estado, pelo preço de R$ 145.000,00, a ser pago
mediante sinal no valor de R$ 3.652,80, trinta e três (33) parcelas mensais
de R$ 585,00 a partir de 08 de fevereiro de 2016 e financiamento do saldo
remanescente de R$ 122.042,20 a ser obtido adquirente (v. fls. 10/13).
Consta que, no dia 14 de agosto de 2017, a promissária vendedora
encaminhou comunicado ao promitente comprador para informar que
“durante a averbação do Habite-se e instituição do condomínio do seu residencial, o
cartório realiza a Atribuição de Unidade, que permite que o seu imóvel tenha uma
matrícula individualizada” e que “a MRV arcou com o custo da Atribuição da sua
Unidade ... por isso, em breve você irá receber um boleto com vencimento para
06/09/2017 para fazer o ressarcimento do valor à companhia” (v. fls. 14/15). Daí a
Ação, com pedido de abstenção da Incorporadora para a cobrança do
encargo em causa, a pretexto de abusividade e de inexigibilidade no
tocante (fls. 1/7).
Malgrado o teor das razões recursais, o Recurso

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não comporta acolhimento.
Com efeito, a r. sentença apelada que acolheu o
pedido formulado na inicial para declarar a inexigibilidade da cobrança
pelo ressarcimento da “taxa de atribuição de unidade” deve ser
integralmente mantida pelos próprios e jurídicos fundamentos.
Embora o esforço deduzido pela Incorporadora
ré no Apelo, o fato é que a quantia por ela desembolsada para a
individualização da matrícula e a instituição do Condomínio constitui
encargo inerente à própria Incorporação, motivo pelo qual não é passível
de transferência ao promissário comprador.
Nesse sentido é o artigo 44, “caput”, da Lei no
4.591/64, que estabelece “in verbis” que:
“Art. 44. Após a concessão do "habite-se" pela autoridade
administrativa, o incorporador deverá requerer, (VETADO) a
averbação da construção das edificações, para efeito de
individualização e discriminação das unidades, respondendo perante
os adquirentes pelas perdas e danos que resultem da demora no
cumprimento dessa obrigação”
E o artigo 31-F, § 12, inciso IV, da mesma Lei,
que prevê “in verbis” que:
“§ 12. Para os efeitos do § 11 deste artigo, cada adquirente
responderá individualmente pelo saldo porventura existente entre as
receitas do empreendimento e o custo da conclusão da incorporação
na proporção dos coeficientes de construção atribuíveis às respectivas
unidades, se outro critério de rateio não for deliberado em assembléia

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geral por dois terços dos votos dos adquirentes, observado o
seguinte:
(...)
IV - compreendem-se no custo de conclusão da incorporação todo o
custeio da construção do edifício e a averbação da construção das
edificações para efeito de individualização e discriminação das
unidades, nos termos do art. 44. (Incluído pela Lei no 10.931, de
2004)”
Aliás, no que tange à cobrança da “Taxa de
Assessoria Técnico-Imobiliária” (SATI) ou de atividade congênere
vinculada à contratação de promessa de compra e venda de imóvel,
importa ressaltar a orientação traçada pelo C. Superior Tribunal de Justiça
no julgamento do REsp 1599511/SP, sob o rito dos Recursos Repetitivos,
conforme ementa abaixo transcrita:
“RECURSO ESPECIAL REPETITIVO. DIREITO CIVIL E DO
CONSUMIDOR. INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA. VENDA DE
UNIDADES
AUTÔNOMAS
EM
ESTANDE
DE
VENDAS.
CORRETAGEM.
CLÁUSULA
DE
TRANSFERÊNCIA
DA
OBRIGAÇÃO AO CONSUMIDOR. VALIDADE. PREÇO TOTAL.
DEVER DE INFORMAÇÃO. SERVIÇO DE ASSESSORIA TÉCNICO-
IMOBILIÁRIA (SATI). ABUSIVIDADE DA COBRANÇA.
I - TESE PARA OS FINS DO ART. 1.040 DO CPC/2015:
1.1. Validade da cláusula contratual que transfere ao promitente-
comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem nos
contratos de promessa de compra e venda de unidade autônoma em
regime de incorporação imobiliária, desde que previamente
informado o preço total da aquisição da unidade autônoma, com o
destaque do valor da comissão de corretagem.
1.2. Abusividade da cobrança pelo promitente-vendedor do serviço
de assessoria técnico-imobiliária (SATI), ou atividade congênere,
vinculado à celebração de promessa de compra e venda de imóvel.
II - CASO CONCRETO:
2.1. Improcedência do pedido de restituição da comissão de
corretagem, tendo em vista a validade da cláusula prevista no
contrato acerca da transferência desse encargo ao consumidor.
Aplicação da tese 1.1.

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2.2. Abusividade da cobrança por serviço de assessoria imobiliária,
mantendo-se a procedência do pedido de restituição. Aplicação da
tese 1.2.
III - RECURSO ESPECIAL PARCIALMENTE PROVIDO.” (REsp
1599511/SP, Rel. Ministro Paulo de Tarso Sanseverino,
Segunda Seção, julgado em 24/08/2016, DJe 06/09/2016)
Assim, bem decretada a procedência da Ação,
resta a rejeição do Recurso (v. artigo 252 do Regimento Interno deste E.
Tribunal de Justiça).
A propósito, eis a Jurisprudência:
1022983-33.2019.8.26.0576
Classe/Assunto: Apelação Cível / Promessa de Compra e Venda
Relator(a): Rosangela Telles
Comarca: São José do Rio Preto
Órgão julgador: 27a Câmara de Direito Privado
Data do julgamento: 05/11/2020
Data de publicação: 05/11/2020
Ementa: APELAÇÃO. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. Observância do
Recurso Especial Repetitivo n. 1.551.951 SP. PRESCRIÇÃO. Inocorrência. Demanda
ajuizada antes do decurso do prazo trienal. Termo inicial que deve corresponder ao
pagamento, uma vez que, em momento anterior, não havia se consolidado o
enriquecimento indevido. Aplicação do art. 206, § 3o, IV do Código Civil. TAXA DE
ATRIBUIÇÃO DE UNIDADE. Abusividade da cobrança reconhecida. Débito que tem por
base a individualização da matrícula das unidades imobiliárias do empreendimento.
Individualização dos imóveis que, a princípio, é obrigação inerente à própria consecução
do empreendimento. RECURSO NÃO PROVIDO. Visualizar Ementa Completa

1055341-38.2017.8.26.0506
Classe/Assunto: Apelação Cível / Promessa de Compra e Venda
Relator(a): Morais Pucci
Comarca: Ribeirão Preto
Órgão julgador: 35a Câmara de Direito Privado
Data do julgamento: 23/06/2020
Data de publicação: 23/06/2020
Ementa: Promessa de compra e venda de imóveis. Taxa de atribuição de unidade. Ação de
inexigibilidade de débito. Sentença de parcial procedência. Apelo de ambas as partes.
Taxa de atribuição de unidade. Abusividade reconhecida. Despesa de individualização da
matrícula que é inerente à própria atividade de incorporação e construção. Art. 44 e o
artigo 31-F, § 12, IV, da Lei 4.591/64. O E. STJ, no julgamento do REsp n. 1599511/SP,
apreciado sob o regime dos recursos repetitivos representativos de controvérsia,

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consolidou o entendimento de que é abusiva a cobrança pelo promitente-vendedor do
serviço de assessoria técnico-imobiliária (SATI) ou atividade congênere, vinculado à
celebração de promessa de compra e venda de imóvel. Juros de obra. O STJ no
julgamento do REsp 1729593/SP, apreciado sob o regime dos recursos repetitivos
representativos de controvérsia, também, consolidou o entendimento no sentido de que "é
ilícito cobrar do adquirente juros de obra ou outro encargo equivalente após o prazo
ajustado no contrato para a entrega das chaves da unidade autônoma, incluído o período
de tolerância". Na hipótese, no entanto, não houve atraso na entrega das chaves e os juros
cobrados se referem ao período de construção. Sentença mantida. Recursos não providos.
1026619-57.2018.8.26.0506
Classe/Assunto: Apelação Cível / Promessa de Compra e Venda
Relator(a): Tavares de Almeida
Comarca: Ribeirão Preto
Órgão julgador: 27a Câmara de Direito Privado
Data do julgamento: 19/08/2020
Data de publicação: 19/08/2020
Ementa: açÃO DE COBRANÇA - SENTENÇA - RECONHECIMENTO DE FALTA DE
INTERESSE PROCESSUAL - FUNDAMENTO - EXISTÊNCIA DE ação civil pública
QUE TRATA DA MESMA QUESTÃO - AFASTAMENTO - ação individual que independe
da coletiva - inteligência do art. 104 dA LEI 8.078/90 - MÉRITO - JULGAMENTO NESTA
INSTÂNCIA - POSSIBILIDADE - EXEGESE DO ART. 1013, § 3o, II, DO CPC. COMPRA
E VENDA DE IMÓVEL - taxa de atribuição de unidade - Custo inerente à atividade do
incorporador - Art. 44 da Lei no 4.591/64 - cláusula contratual - ATRIBUIÇÃO AO
COMPRADOR - ABUSIVIDADE - despesa - não inserção na transferência do domínio -
art. 490 do código civil - inaplicabilidade - interpretação mais favorável ao consumidor -
art. 47 dO CDC - pedido - procedência - sentença - REFORMA. APELO DA AUTORA
PROVIDO.
1032229-87.2018.8.26.0576
Classe/Assunto: Apelação Cível / Promessa de Compra e Venda
Relator(a): Fábio Podestá
Comarca: São José do Rio Preto
Órgão julgador: 27a Câmara de Direito Privado
Data do julgamento: 05/08/2020
Data de publicação: 05/08/2020
Ementa: COMPRA E VENDA
Sentença de procedência
APELO DA RÉ

Inadmissibilidade
Custeio de taxa de atribuição de unidade que compete à
incorporadora Inteligência do art. 44 da Lei n. 4.591/64 e aplicação do entendimento
pacificado no STJ, em exame de recursos repetitivos (REsp 1.599.511/SP). Sentença
mantida RECURSO DESPROVIDO.
Impõe-se, pois, a manutenção da r. sentença
apelada pelos próprios e jurídicos fundamentos, inclusive no que tange
aos ônus sucumbenciais, mas com a majoração da verba honorária para
R$ 1.200,00, “ex vi” do artigo 85, § 11, do Código de Processo Civil.

PODER JUDICIÁRIO
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Apelação Cível no 1052249-02.2018.8.26.0576 -Voto no 19.448
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Diante do exposto, nega-se provimento ao
Recurso.
DAISE FAJARDO NOGUEIRA JACOT
Relatora