Tribunal: TJSP
Processo: 1003072-43.2020.8.26.0077
Classe: Apelação Cível / Compra e Venda
Órgão julgador: Rômolo Russo
Órgão colegiado: 7a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-09-18
Data de publicação: 2020-09-18

Ementa:
RESCISÃO CONTRATUAL. Compromisso de compra e venda de bem imóvel. Resolução postulada pelos promitentes-compradores. Restituição das parcelas pagas. Dever jurídico e moral de reembolso. Medida que visa evitar o enriquecimento sem justa causa. Retenção de 20% dos valores pagos pelos autores a título de indenização pelas perdas e danos experimentados pela ré. Plausibilidade e adequação. Precedentes

Ementa:
RESCISÃO CONTRATUAL. Compromisso de compra e venda de bem imóvel. Resolução postulada pelos promitentes-compradores. Restituição das parcelas pagas. Dever jurídico e moral de reembolso. Medida que visa evitar o enriquecimento sem justa causa. Retenção de 20% dos valores pagos pelos autores a título de indenização pelas perdas e danos experimentados pela ré. Plausibilidade e adequação. Precedentes do C. STJ. Aplicabilidade das Súmulas 1 e 2 da Seção de Direito Privado desta Corte e da Súmula 543 do STJ. Incidência de correção monetária a partir de cada desembolso e de juros moratórios sobre o quantum objeto de devolução desde o trânsito em julgado (REsp n. 1.740.911/DF, julgado sob o rito do art. 1.036 do CPC). Inaplicabilidade da Lei n. 13.786/2018 aos contratos anteriores à sua entrada em vigor. Sentença reformada. Recurso parcialmente provido.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
7a Câmara de Direito Privado
Registro: 2020.0000760941
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível no
1003072-43.2020.8.26.0077, da Comarca de Birigüi, em que , são apelados
LOTEAMENTO
RESIDENCIAL
MOIMAS
SPE
LTDA,
SEBASTIÃO
CASAVECHIA FILHO e TAMARA TEREHOFF GONZALEZ ISIDORO.
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 7a Câmara de Direito
Privado do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Deram
provimento em parte ao recurso. V. U., de conformidade com o voto do relator,
que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores LUIZ ANTONIO
COSTA (Presidente sem voto), MARIA DE LOURDES LOPEZ GIL E JOSÉ
RUBENS QUEIROZ GOMES.
São Paulo, 18 de setembro de 2020.
RÔMOLO RUSSO
Relator
Assinatura Eletrônica

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Apelação Cível no 1003072-43.2020.8.26.0077 -Voto no 29558
2
Voto n. 29558

Apelação n. 1003072-43.2020.8.26.0077
Comarca:
Birigui 1a VC
Ação:
Rescisão contratual
Apelante(s): Loteamento Residencial Moimas Spe Ltda.
Apelado(s):
Sebastião Casavechia Filho e Tamara Terehoff
Gonzalez Isodoro

RESCISÃO CONTRATUAL. Compromisso de
compra e venda de bem imóvel. Resolução
postulada
pelos
promitentes-compradores.
Restituição das parcelas pagas. Dever jurídico
e moral de reembolso. Medida que visa evitar
o enriquecimento sem justa causa. Retenção
de 20% dos valores pagos pelos autores a
título de indenização pelas perdas e danos
experimentados pela ré. Plausibilidade e
adequação.
Precedentes
do
C.
STJ.
Aplicabilidade das Súmulas 1 e 2 da Seção de
Direito Privado desta Corte e da Súmula 543
do STJ. Incidência de correção monetária a
partir de cada desembolso e de juros
moratórios
sobre
o
quantum
objeto
de
devolução desde o trânsito em julgado (REsp
n. 1.740.911/DF, julgado sob o rito do art. 1.036
do CPC). Inaplicabilidade da Lei n. 13.786/2018
aos contratos anteriores à sua entrada em
vigor.
Sentença
reformada.
Recurso
parcialmente provido.
Da r. sentença que julgara parcialmente
procedente a ação de rescisão contratual para rescindir o
compromisso de compra e venda firmado entre as partes e
condenar a ré na restituição de 80% dos valores pagos pelos
autores, com incidência de correção monetária e de juros
moratórios desde cada desembolso (fls. 153/162); apela a ré
asseverando, em síntese, que: a) a rescisão do negócio jurídico
deve ser operada nos moldes pactuados; b) deve ser autorizada
a retenção da quantia desembolsa pelos autores a título de arras,

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bem como dos valores por ela pagos em função de tributos
incidentes pela venda do imóvel (PIS, COFINS, IRPJ e CSLL); c)
as disposições da Lei 13.876/18 são aplicáveis ao caso; d) sobre
o montante objeto de devolução devem incidir juros moratórios e
correção monetária a partir do trânsito em julgado (fls. 164/174).
Recurso
tempestivo,
preparado
e
respondido (fls. 181/205).
Não houvera oposição ao julgamento
virtual.
É o relatório.
Consistente em parte o apelo.
Com efeito, em hipótese de resolução de
negócio jurídico alusivo a promessa particular de compra e venda
de imóvel intentada pelos promitentes-compradores, é inegável o
direito subjetivo material de serem restituídos dos valores pagos
à ré.
A não configuração de mora por parte da
promitente-vendedora não extirpa a juridicidade da pretensão
formulada pelos promitentes-compradores, tampouco o seu
interesse de agir.
Do contrário, ter-se-ia o enriquecimento
desprovido de justa causa (art. 844 do CC).
Nesse
sentido,
é
o
enunciado
das
Súmulas 1 e 2 deste Egrégio Tribunal de Justiça e da Súmula
543 do C. STJ, in verbis:
“O
Compromissário
comprador
de
imóvel, mesmo inadimplente, pode pedir a rescisão do
contrato e reaver as quantias pagas, admitida a
compensação com gastos próprios de administração e
propaganda feitos pelo compromissário vendedor,
assim como com o valor que se arbitrar pelo tempo de

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ocupação do bem” (Súmula 1).
“A devolução das quantias pagas em
contrato de compromisso de compra e venda de imóvel
deve ser feita de uma só vez, não se sujeitando à
forma de parcelamento prevista para a aquisição”
(Súmula 2).
“Na hipótese de resolução de contrato
de promessa de compra e venda de imóvel submetido
ao CDC, deve ocorrer a imediata restituição das
parcelas
pagas
pelo
promitente
comprador
-
integralmente, em caso de culpa exclusiva do
promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso
tenha sido o comprador quem deu causa ao
desfazimento.” (Súmula 543)
Outrossim,
é
inegável
que
com
o
desfazimento do negócio jurídico a ré poderá alienar novamente
o imóvel a terceiro, de modo que não experimentará prejuízos
outros além daqueles oriundos de gastos administrativos e de
publicidade.
Nesse diapasão, aliás, são os precedentes
desta Corte de Justiça, colacionados a título exemplificativo: Ap
n. 0051311-57.2013.8.26.0224, 4a Câmara de Direito Privado,
V.U., Rel. Des. NATAN ZELINSCHI DE ARRUDA, j. em
09/05/2013; Ap n. 0114543-61.2010.8.26.0100, 8a Câmara de
Direito Privado, V.U., Rel. Des. HELIO FARIA, j. em 15/05/2013;
Ap n. 0061536-78.2011.8.26.0114, 8a Câmara de Direito Privado,
V.U., Rel. Des. SALLES ROSSI, j. em 21/08/2013; Ap n.
0243357-31.2009.8.26.0002, 6a Câmara de Direito Privado, V.U.,
Rel. Des. EDUARDO SÁ PINTO SANDEVILLE, j. em 03/04/2014;
Ap n. 0153843-93.2011.8.26.0100, 3a Câmara de Direito Privado,
V.U., Rel. Des. VIVIANI NICOLAU, j. em 29/04/2014; Ap n.
0046523-13.2012.8.26.0564, 7a Câmara de Direito Privado, V.U.,
Rel. Des. WALTER BARONE, j. em 30/04/2014; Ap n.
0004516-46.2010.8.26.0347, 1a Câmara de Direito Privado, M.V.,
Rel.
Des.
RUI
CASCALDI,
j.
em
03/06/2014;
Ap
n.
0001626-09.2011.8.26.0248, 6a Câmara de Direito Privado, V.U.,
Rel. Des. ANA LUCIA ROMANHOLE MARTUCCI, j. em
02/09/2014.

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Noutro período, tem-se reiteradamente
decidido que, na resolução do contrato por descumprimento do
promissário-comprador, as partes devem ser restituídas à
situação em que estavam antes da celebração do negócio.
Por isso, admite-se a compensação dos
valores pagos com as eventuais perdas e danos experimentados
pelas
promitentes-vendedoras,
a
qual
independente
do
percentual de retenção convencionado.
Não há, pois, óbice algum em compensar
os créditos recíprocos existentes.
Na espécie, a previsão constante das
cláusulas 4.2 e 5.5 do contrato (fls. 41/43) no sentido da retenção
de 10% do valor do débito contratual, acrescidos das arras e das
despesas com PIS, COFINS, IRPJ e CSSL mostra-se abusiva,
vez que submete os consumidores à desvantagem exagerada
(art. 51, inciso IV, do CDC).
Nessa medida, afigura-se razoável a
retenção pela ré-apelante de 20% dos valores pagos pelos
autores a título de indenização pelas perdas e danos
experimentados em função da rescisão contratual.
Nesse tom são os seguintes precedentes
do C. Superior Tribunal de Justiça:
“DIREITO
CIVIL.
PROMESSA
DE
COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESCISÃO.
INADIMPLÊNCIA DO COMPRADOR. DEVOLUÇÃO
DOS VALORES PAGOS. CABIMENTO. RETENÇÃO
DE PARTE DOS VALORES PELO VENDEDOR.
INDENIZAÇÃO PELOS PREJUÍZOS SUPORTADOS.
CABIMENTO. ARRAS. SEPARAÇÃO. 1. A rescisão de
um contrato exige que se promova o retorno das partes
ao status quo ante, sendo certo que, no âmbito dos
contratos de promessa de compra e venda de imóvel,
em caso de rescisão motivada por inadimplência do
comprador, a jurisprudência do STJ se consolidou no
sentido de admitir a retenção, pelo vendedor, de parte
das prestações pagas, como forma de indenizá-lo

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pelos prejuízos suportados, notadamente as despesas
administrativas
havidas
com
a
divulgação,
comercialização e corretagem, o pagamento de tributos
e taxas incidentes sobre o imóvel e a eventual
utilização do bem pelo comprador. 2. O percentual de
retenção - fixado por esta Corte entre 10% e 25% -
deve ser arbitrado conforme as circunstâncias de cada
caso. 3. Nesse percentual não se incluem as arras,
pagas por ocasião do fechamento do negócio e que,
nos termos do art. 418 do CC/02 (art. 1.097 do CC/16),
são integralmente perdidas por aquele que der causa à
rescisão. 4. As arras possuem natureza indenizatória,
servindo para compensar em parte os prejuízos
suportados, de modo que também devem ser levadas
em consideração ao se fixar o percentual de retenção
sobre os valores pagos pelo comprador” (REsp
1.224.921/PR, 3a Turma, V.U., Rel. Ministra NANCY
ANDRIGHI, j. em 26/04/2011).
“AGRAVO REGIMENTAL. RECURSO
ESPECIAL.
AUSÊNCIA
DE
FUNDAMENTAÇÃO.
INEXISTÊNCIA. PROMESSA. COMPRA E VENDA.
DESISTÊNCIA.
PROMITENTE
COMPRADOR.
VALORES PAGOS. RESTITUIÇÃO. RETENÇÃO. 25%
(VINTE E CINCO POR CENTO). JUROS DE MORA.
TERMO INICIAL. DECISÃO JUDICIAL. PARCIAL
PROVIMENTO.
1.
Não
é
deficiente
em
sua
fundamentação o julgado que aprecia as questões que
lhe foram submetidas, apenas que em sentido contrário
aos interesses da parte. 2. A desistência do promitente
comprador, embora admitida por esta Corte, rende ao
promitente vendedor o direito de reter até 25% (vinte e
cinco por cento) dos valores por aquele pagos a
qualquer
título,
desde
que
não
supere
o
contratualmente
estipulado.
3.
'Na
hipótese
de
resolução contratual do compromisso de compra e
venda por simples desistência dos adquirentes, em que
postulada, pelos autores, a restituição das parcelas
pagas
de
forma
diversa
da
cláusula
penal
convencionada, os juros moratórios sobre as mesmas
serão computados a partir do trânsito em julgado da
decisão.' (REsp 1008610/RJ, Rel. Ministro ALDIR
PASSARINHO JUNIOR, SEGUNDA SEÇÃO, julgado
em 26/03/2008, DJe 03/09/2008). 4. Agravo regimental
a que se dá parcial provimento.” (AgRg no REsp
927.433/DF, 4a Turma, V.U., Rel. Ministra MARIA
ISABEL GALLOTTI, j. em 14/02/2012)

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“AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM
RECURSO
ESPECIAL.
PROCESSUAL
CIVIL.
CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA
DE
IMÓVEL.
RESOLUÇÃO.
RETENÇÃO.
PERCENTUAL DE 10%. RAZOABILIDADE.
ACÓRDÃO RECORRIDO DE ACORDO COM A
JURISPRUDÊNCIA DESTE TRIBUNAL SUPERIOR.
SÚMULA 83 DO STJ. AGRAVO NÃO PROVIDO. 1. A
jurisprudência desta Corte de Justiça, nas
hipóteses de rescisão de contrato de promessa de
compra e venda de imóvel por inadimplemento do
comprador, tem admitido a flutuação do percentual de
retenção pelo vendedor entre 10% e 25% do total da
quantia paga. 2. Em se tratando de resolução pelo
comprador de promessa de compra e venda de
imóvel em construção, ainda não entregue no
momento da formalização do distrato, bem como
em se tratando de comprador adimplente ao longo
de toda a vigência do contrato, entende-se razoável
o percentual de 10% a título de retenção pela
construtora dos valores pagos, não se distanciando
do admitido por esta Corte Superior. 3. É abusiva a
disposição contratual que estabelece, em caso de
resolução do contrato de compromisso de compra e
venda de imóvel pelo comprador, a restituição dos
valores pagos de forma parcelada. 4. Agravo interno
não provido.” (AgRg no AREsp 807.880/DF, 4a Turma,
V.U., Rel. Ministro RAUL ARAÚJO, j. em 19/04/2016)
“AGRAVO INTERNO NO RECURSO
ESPECIAL. CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE
IMÓVEL COM GARANTIA DE ALIENAÇÃO
FIDUCIÁRIA
SOBRE
ESSE
MESMO
BEM.
INADIMPLEMENTO

DOS

COMPRADORES.
RESCISÃO
DO
NEGÓCIO.
DEVOLUÇÃO
DOS
VALORES PAGOS. NECESSIDADE DE ALIENAÇÃO
DO
IMÓVEL
PARA
QUITAÇÃO
DA
DÍVIDA.
INAPLICABILIDADE DA LEI N. 9.514/1997. AGRAVO
IMPROVIDO. 1. Não há falar em negativa de
prestação jurisdicional, pois o Tribunal de origem
decidiu a matéria controvertida de forma
fundamentada,
ainda
que
contrariamente
aos
interesses da parte. 2. O Tribunal de origem admitiu
a pretensão de desfazimento do negócio com
restituição parcial dos valores pagos sem necessidade
de alienar o bem dado em garantia, como alegado

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8
pela construtora com amparo na Lei n. 9.514/1997,
porque o contrato não teria sido levado a registro no
Registro de Imóveis. A alegação deduzida no recurso
especial, de que não seria necessário levar o
contrato a registro para que ele tivesse eficácia
entre as partes, vem amparada na indicação de
ofensa a dispositivos legais que, pelo seu conteúdo,
não servem para dar sustentação a essa tese. 3. A
jurisprudência desta Corte, em casos análogos, de
resolução do compromisso de compra e venda por
culpa do promitente comprador, entende ser lícito ao
vendedor reter entre 10% e 25% dos valores pagos. 4.
Agravo interno a que se nega provimento.” (AgInt no
REsp 1.361.921/MG, 3a Turma, V.U., Rel. Ministro
MARCO AURÉLIO BELLIZZE, j. em 23/06/2016).
“AGRAVO INTERNO NO AGRAVO
REGIMENTAL
NO
AGRAVO
EM
RECURSO
ESPECIAL. CONTRATO DE PROMESSA DE
COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESOLUÇÃO POR
CULPA

DO
PROMITENTE
COMPRADOR.
RESTITUIÇÃO
PARCIAL
DA
QUANTIA
PAGA.
PERCENTUAL DE RETENÇÃO FIXADO DENTRO
DOS
PARÂMETROS
ADMITIDOS
PELA
JURISPRUDÊNCIA DESTA CORTE (10%, NO CASO).
ALTERAÇÃO DO ENTENDIMENTO DO TRIBUNAL
LOCAL.

REEXAME

DE

PROVAS.
IMPOSSIBILIDADE.

AGRAVO
INTERNO
IMPROVIDO. 1. O acórdão recorrido não destoa da
jurisprudência desta Corte que, em caso de resolução
do compromisso de compra e venda por culpa do
promitente comprador, entende ser lícito ao vendedor
reter entre 10% e 25% dos valores pagos. 2. Não é
possível alterar a conclusão assentada pelo Tribunal
local com base na análise das provas nos autos, ante
o óbice do enunciado n. 7 da Súmula do STJ. 3. Na
hipótese, o Tribunal de origem, soberano no exame do
acervo fático-probatório dos autos, de acordo com
as especificidades do caso concreto, fixou o
percentual de retenção em 10% dos valores pagos.
Rever essa conclusão, neste caso, é impossível ante o
óbice do enunciado de súmula supramencionado. 4.
Agravo interno improvido.” (AgInt no AgRg no AREsp
816.434/DF, 3a Turma, V.U., Rel. Ministro MARCO
AURÉLIO BELLIZZE, j. em 27/09/2016).

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9
Contudo,
merece
pequeno
reparo
a
condenação imposta em primeira instância, haja vista que as
parcelas
objeto
de
devolução
devem
ser
corrigidas
monetariamente a partir de cada desembolso, nos moldes da
Tabela Prática deste Egrégio Tribunal de Justiça, e acrescidas de
juros moratórios de 1% (um por cento) ao mês desde o trânsito
em julgado da condenação, vez que não há se falar em mora da
compromissária vendedora antes que sua obrigação seja
juridicamente exigível.
Nesse
sentido,
sob
o
rito
dos
r e c u r s o s
r e p e t i t i v o s ,
o
C .
S u p e r i o r
T r i b u n a l
d e
J u s t i ç a
f i r m a r a :
“Nos compromissos de compra e
venda de unidades imobiliárias anteriores à Lei n.
13.786/2018, em que é pleiteada a resolução do
contrato por iniciativa do promitente comprador de
forma diversa da cláusula penal convencionada, os
juros de mora incidem a partir do trânsito em julgado
da decisão”. (REsp n. 1.740.911/DF, 2a Seção, Rel.
para o Acórdão Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI, j.
em 14/08/2019)
Por sua vez, quanto à correção monetária,
sua incidência deve ocorrer a partir de cada desembolso
realizado pelos autores, notadamente porque ela não representa
um plus em face da obrigação, mas apenas uma forma de
recompor o poder aquisitivo da moeda.
Por fim, a pretendida aplicação imediata
do disposto na Lei n. 13.786/18, que alterara a Lei n. 4.591/64,
esbarra no óbice imposto pelo art. 6o da Lei de Introdução às
Normas do Direito Brasileiro (Lei n. 4.657/42), o qual adota como
regra no que tange à eficácia da lei no tempo o princípio da
irretroatividade.
Noutras palavras, as disposições da nova
lei somente alcançam os contratos celebrados após a sua
entrada em vigor.

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Por esses fundamentos, pelo meu voto,
dou parcial provimento ao recurso a fim de determinar que sobre
os 80% dos valores pagos pelos autores a serem devolvidos
incida correção monetária a partir de cada desembolso, nos
moldes da Tabela Prática deste Egrégio Tribunal de Justiça, e de
juros moratórios de 1% ao mês desde o trânsito em julgado da
condenação.
Mínimo o êxito recursal, fica mantido o
crivo sucumbencial fixado em primeira instância.
RÔMOLO RUSSO
Relator