Tribunal: TJSP
Processo: 1001706-31.2018.8.26.0564
Classe: Agravo Interno Cível / Promessa de Compra e Venda
Órgão julgador: Dimas Rubens Fonseca (Pres. da Seção de Direito Pr
Órgão colegiado: Câmara Especial de Presidentes;
Data de julgamento: 2020-02-12
Data de publicação: 2020-02-12

Ementa:
AGRAVO INTERNO EM RECURSO ESPECIAL. RESOLUÇÃO DE CONTRATO DE COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. Contrato submetido ao código de defesa do consumidor. Abusividade da cláusula que prevê a restituição de valores somente ao término da obra ou de forma parcelada. Restituição imediata e integral em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcial, caso tenha sido o comprador quem deu

Ementa:
AGRAVO INTERNO EM RECURSO ESPECIAL. RESOLUÇÃO DE CONTRATO DE COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. Contrato submetido ao código de defesa do consumidor. Abusividade da cláusula que prevê a restituição de valores somente ao término da obra ou de forma parcelada. Restituição imediata e integral em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcial, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento (tema 577). Ausência de demonstração do desacerto da aplicação do entendimento firmado pelo E. STJ em julgamento repetitivo. Decisão mantida. Recurso desprovido.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
PRESIDÊNCIA DA SEÇÃO DE DIREITO PRIVADO
Registro: 2020.0000090709
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de
Agravo
Interno
Cível
no
1001706-31.2018.8.26.0564/50003, da Comarca de São
Bernardo do Campo, em que é agravante HESA 112 -
INVESTIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA, é agravado CAIO
MACIEL ARRUDA SOARES (JUSTIÇA GRATUITA).
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da Câmara
Especial de Presidentes do Tribunal de Justiça de São
Paulo, proferir a seguinte decisão: Negaram provimento
ao agravo interno. V. U., de conformidade com o voto
do relator, que integra este acórdão.
O
julgamento
teve
a
participação
dos
Desembargadores PINHEIRO FRANCO (PRESIDENTE TRIBUNAL
DE JUSTIÇA) (Presidente), GUILHERME G. STRENGER (PRES.
SEÇÃO DE DIREITO CRIMINAL), LUIS SOARES DE MELLO (VICE
PRESIDENTE) E MAGALHÃES COELHO(PRES. DA SEÇÃO DE
DIREITO PÚBLICO).
São Paulo, 12 de fevereiro de 2020.
DIMAS RUBENS FONSECA (PRES. DA SEÇÃO DE DIREITO
PRIVADO)
Relator
Assinatura Eletrônica

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Agravo Interno Cível no 1001706-31.2018.8.26.0564/50003 - Voto no
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AGRAVO INTERNO CÍVEL 1001706-31.2018.8.26.0564/50003
COMARCA: SÃO BERNARDO DO CAMPO 5a VARA CÍVEL
AGRAVANTE: HESA 112 - INVESTIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA
AGRAVADO: CAIO MACIEL ARRUDA SOARES
VOTO No 28.209
AGRAVO INTERNO EM RECURSO ESPECIAL. RESOLUÇÃO
DE CONTRATO DE COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA.
Contrato submetido ao código de defesa do
consumidor. Abusividade da cláusula que prevê
a restituição de valores somente ao término
da obra ou de forma parcelada. Restituição
imediata
e
integral
em
caso
de
culpa
exclusiva do promitente vendedor/construtor,
ou parcial, caso tenha sido o comprador quem
deu
causa
ao
desfazimento
(tema
577).
Ausência de demonstração do desacerto da
aplicação do entendimento firmado pelo E. STJ
em julgamento repetitivo. Decisão mantida.
Recurso desprovido.
Trata-se de agravo interno interposto
por HESA 112 INVESTIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA contra
decisão que, em demanda de rescisão contratual, negou
seguimento a recurso especial, pois o V. Acórdão
recorrido observou a orientação estabelecida pelo E.
Superior Tribunal de Justiça no Recurso Especial no
1.300.418/SC, julgado sob o regime dos recursos
repetitivos. Alega que a matéria discutida nos autos
não guarda relação com o tema repetitivo 0577, porque

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Agravo Interno Cível no 1001706-31.2018.8.26.0564/50003 - Voto no
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aborda o percentual de restituição das quantias pagas
e a aplicação das cláusulas contratuais estabelecidas.
Aduz ter havido violação do princípio do pacta sunt
servanda e dos arts. 421 e 422 do CC. Assinala recente
decisão do STJ que reduziu percentual de retenção,
adotando aquele previsto em contrato. Pontua que a Lei
do
Distrato
deve
ser
observada,
ainda
que
indiretamente.
Não
houve
oposição
ao
julgamento
virtual, nos termos do artigo 1o da Resolução no
549/2011
desta
Corte,
com
a
redação
dada
pela
Resolução no 772/2017.
É o relatório.
Anote-se, inicialmente, que o agravo
interno está sujeito à competência da Câmara Especial
de Presidentes, nos termos do art. 33-A do Regimento
Interno do Tribunal de Justiça, incluído pelo Assento
Regimental no 565/2017.
O recurso apenas comportará provimento
se o recorrente demonstrar que, por ausência de
similitude fática, a tese firmada pelo E. Superior
Tribunal
de
Justiça
sob
o
regime
dos
recursos
repetitivos
não
se
aplica
ao
caso
concreto
(distinguishing). Neste sentido, o AgInt no RE no AgRg
nos EREsp 1.039.364/ES, Rel. Min. Laurita Vaz, Corte
Especial, DJe 6.2.2018, e o AgInt no RE no AgInt nos
EDcl no RMS 48.747/DF, Rel. Min. Humberto Martins,
Corte Especial, DJe 19.6.2018.
E este não é o caso dos autos.
A identidade fática e jurídica entre o

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V. Acórdão objeto do inconformismo especial e o
paradigma apontado na decisão recorrida é evidente.
Com efeito, julgado o Recurso Especial
no
1.300.418/SC,
sob
o
regime
dos
recursos
repetitivos, o E. Superior Tribunal de Justiça decidiu
que, nos contratos submetidos ao Código de Defesa do
Consumidor, é abusiva a cláusula contratual que
determina a restituição dos valores devidos somente ao
término da obra ou de forma parcelada, na hipótese de
resolução de contrato de promessa de compra e venda de
imóvel, por culpa de quaisquer contratantes. Em tais
avenças, deve ocorrer a imediata restituição das
parcelas
pagas
pelo
promitente
comprador

integralmente,
em
caso
de
culpa
exclusiva
do
promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso
tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento.
Confira-se a fls. 389/391.
Neste contexto, o V. Acórdão recorrido
(fls. 297/300) está em perfeita sintonia com a
orientação superior, ao concluir pela retenção de 15%
dos
valores
pagos,
para
compensar
as
despesas
operacionais da vendedora.
Destaca-se trecho do V. Acórdão: “Desta
forma, tendo em vista que o autor foi responsável pela
rescisão da avença, todavia jamais obteve a posse do
imóvel, pertinente se mostra admitir a retenção, pela
ré, de 15% dos valores pagos. Tal percentual se mostra
suficiente
a
remunerar
as
despesas
com
a
comercialização e a administração do empreendimento,
bem como aquelas decorrentes do inadimplemento, entre

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outras, até porque inexistente qualquer demonstração
de valores que superariam esse percentual” (fls. 299).
Indiscutível,
pois,
a
aplicação
do
regime dos recursos repetitivos.
Em relação ao percentual de retenção,
como bem indicou a decisão recorrida, o E. Superior
Tribunal de Justiça firmou entendimento de que o
alienante pode reter entre 10% e 25% dos valores
pagos, de modo que apenas condenações em percentuais
diversos permitem a admissão do recurso especial, o
que não ocorreu na hipótese.
As
razões
do
recurso
envolvendo
a
violação dos arts. 421 e 422 do CC buscam a
prevalência de tese já rejeitada no julgamento do
paradigma repetitivo supramencionado. Nesse sentido,
vale citar os seguintes julgados da E. Corte Superior:
AREsp no 787.502/SP, Rel. Min. Moura Ribeiro, DJe de
19.10.2015; AgRg no AREsp no 548.627/SP, Rel. Min.
Assusete Magalhães, DJe de 9.10.2014; AgRg nos EDcl no
AREsp no 127.350/RS, Rel. Min. Benedito Gonçalves, DJe
de 30.9.2014; QO no Ag no 1.154.599/SP, Rel. Min.
Cesar Asfor Rocha, DJe de 12.5.2011.
De resto, no tocante à aplicação da Lei
no 13.786/2018, na sessão de julgamento do REsp
1.635.428/SC, ocorrida em 27.3.2019, o E. Superior
Tribunal de Justiça decidiu: “Proclamação Parcial de
Julgamento: Suscitada questão de ordem pelo Exmo. Sr.
Ministro Relator, a Seção, por unanimidade, a acolheu,
nos termos deliberados pelo Sr. Ministro Relator, para
estabelecer que não serão aplicados diretamente os

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dispositivos da Lei no 13.786/2018, de 27 de dezembro
de 2018, para solução de casos em andamento anteriores
ao advento do mencionado diploma legal. Petição No
IJ1339/2019 - QO no REsp 1635428 (3001)”, o que
reforça o descabimento do pedido.
Pelo exposto, nego provimento ao agravo
interno.
DIMAS RUBENS FONSECA
PRESIDENTE DA SEÇÃO DE DIREITO PRIVADO