Tribunal: TJSP
Processo: 1000175-46.2018.8.26.0066
Classe: Apelação Cível / Promessa de Compra e Venda
Órgão julgador: Luis Carlos de Barros
Órgão colegiado: 20a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-03-06
Data de publicação: 2020-03-06

Ementa:
Ação de rescisão contratual c/c restituição de valores e Ação de rescisão de contrato c/c reintegração de posse, julgadas em conjunto. Compromisso particular de compra e venda de imóvel. Aplicação do art. 252 do Regimento Interno deste E. Tribunal, com exceção de determinadas questões. Fixado o percentual de 5% de retenção sobre o valor do sinal. Mantida a retenção de 12% sobre o valor pago pelo

Ementa:
Ação de rescisão contratual c/c restituição de valores e Ação de rescisão de contrato c/c reintegração de posse, julgadas em conjunto. Compromisso particular de compra e venda de imóvel. Aplicação do art. 252 do Regimento Interno deste E. Tribunal, com exceção de determinadas questões. Fixado o percentual de 5% de retenção sobre o valor do sinal. Mantida a retenção de 12% sobre o valor pago pelo adquirente em relação às prestações mensais. Juros de mora devem incidir desde o trânsito em julgado. Impossibilidade de fixação de taxa de ocupação. Recursos providos em parte.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2020.0000163484
ACÓRDÃO
Vistos,
relatados
e
discutidos
estes
autos
de
Apelação
Cível
no
1000175-46.2018.8.26.0066, da Comarca de Barretos, em que é apelante/apelado
BARRETOS MAIS PRACA 106 EMPREENDIMENTOS IMOB SPE LTDA, é
apelado/apelante DANILO RODRIGUES DE OLIVEIRA (JUSTIÇA GRATUITA).
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 20a Câmara de Direito Privado
do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Deram provimento em
parte aos recursos. V. U., de conformidade com o voto do relator, que integra este
acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores ROBERTO MAIA
(Presidente) e REBELLO PINHO.
São Paulo, 6 de março de 2020.
LUIS CARLOS DE BARROS
Relator
Assinatura Eletrônica

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Apelação Cível no 1000175-46.2018.8.26.0066 -Voto no 43272
2
Apelação no 1000175-46.2018.8.26.0066
Apelante: Barretos Mais Praça 106 Empreendimentos Imob
SPE Ltda. E Danilo Rodrigues de Oliveira (Just. Grat.)
Apelado: Os mesmos
Comarca: Barretos
Voto no 43272
Ementa: Ação de rescisão contratual c/c restituição de
valores e Ação de rescisão de contrato c/c reintegração de
posse, julgadas em conjunto. Compromisso particular de
compra e venda de imóvel. Aplicação do art. 252 do
Regimento Interno deste E. Tribunal, com exceção de
determinadas questões. Fixado o percentual de 5% de
retenção sobre o valor do sinal. Mantida a retenção de
12% sobre o valor pago pelo adquirente em relação às
prestações mensais. Juros de mora devem incidir desde o
trânsito em julgado. Impossibilidade de fixação de taxa de
ocupação. Recursos providos em parte.
A r. sentença, cujo relatório se adota, homologou o
acordo celebrado em audiência (fls. 128) "rescindindo o contrato
celebrado entre as partes referente à aquisição do Lote no 11, da
Quadra 42 do empreendimento imobiliário e em face da rescisão do
contrato e como forma de restituir as partes ao 'status quo ante',
JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTES as ações, devendo as
empresas BARRETOS MAIS PRAÇA 106 EMPREENDIMENTOS
IMOBILIÁRIOS SPE LTDA e MAIS PRAÇA 107 BARRETOS
URBANIZADORA SPE LTDA procederem à devolução em parcela

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Apelação Cível no 1000175-46.2018.8.26.0066 -Voto no 43272
3
única ao senhor DANILO RODRIGUES DE OLIVEIRA de 80% do
valor total pago a título de sinal, podendo reter em seu favor, como
forma de ressarcimento, montante equivalente a 20% do valor total
pago, bem como na devolução de 88% do valor pago pelas parcelas
relativas ao imóvel acima descrito (permitida, portanto, a retenção
de 12% do referido valor com base na cláusula 2.6 "c"), além de
ficar autorizada a deduzir eventuais valores em aberto devidos em
razão de contas de luz, água, IPTU e outros impostos ou taxas que
onerem o lote e valores eventualmente pagos como impostos, taxas
e outras obrigações incidentes sobre o contrato firmado entre as
partes. Em face da sucumbência recíproca, arcará cada parte com os
honorários do patrono da parte adversa, ora arbitrados em 10% do
valor da causa, bem como arcará cada parte com metade das custas e
despesas processuais, observada a gratuidade da justiça concedida
ao autor/requerido Danilo Rodrigues de Oliveira" (fls. 175/176).
Recorrem ambas as partes, procurando alterar o resultado do
julgamento. Os recursos foram processados com as formalidades
legais.
É o relatório.
Em seu apelo, a requerida aduziu que deve ser
aplicada a nova Lei de Distrato (Lei no 13.786/2018), a qual prevê a
retenção de 10% sobre o valor do contrato, valores pagos a título de
corretagem, tributos incidentes sobre o imóvel e parcelamento dos
valores de devolução.

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Apelação Cível no 1000175-46.2018.8.26.0066 -Voto no 43272
4
Argumenta que não estão presentes os pressupostos
para a admissão da tese de abusividade do contrato, eis que ausentes
"prestações desproporcionais" ou "fatos supervenientes que as
tornem excessivamente onerosas".
Destacou o teor do art. 32-A da nova Lei de
Distrato:
"Art. 32-A. Em caso de resolução contratual por
fato imputado ao adquirente, respeitado o disposto no § 2o deste
artigo, deverão ser restituídos os valores pagos por ele, atualizados
com base no índice contratualmente estabelecido para a correção
monetária das parcelas do preço do imóvel, podendo ser
descontados dos valores pagos os seguintes itens: I - os valores
correspondentes à eventual fruição do imóvel, até o equivalente a
0,75% (setenta e cinco centésimos por cento) sobre o valor
atualizado do contrato, cujo prazo será contado a partir da data da
transmissão da posse do imóvel ao adquirente até sua restituição ao
loteador; II - o montante devido por cláusula penal e despesas
administrativas, inclusive arras ou sinal, limitado a um desconto de
10% (dez por cento) do valor atualizado do Contrato; III - os
encargos moratórios relativos às prestações pagas em atraso pelo
adquirente; IV - os débitos de impostos sobre a propriedade predial
e territorial urbana, contribuições condominiais, associativas ou
outras de igual natureza que sejam a estas equiparadas e tarifas
vinculadas ao lote, bem como tributos, custas e emolumentos

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Apelação Cível no 1000175-46.2018.8.26.0066 -Voto no 43272
5
incidentes sobre a restituição e/ou rescisão; V - a comissão de
corretagem, desde que integrada ao preço do lote".
Subsidiariamente, caso não seja aplicada a Lei
13.786/2018, postulou que haja uma retenção de 25%, além da
corretagem. Citou precedentes jurisprudenciais.
Acrescentou que o apelado sempre teve plena
ciência de que o valor pago a título de corretagem não seria passível
de restituição, e que sua destinação é a despesa com a
comercialização do lote. Aduz que haveria cláusula expressa em
contrato, e que também a proposta de compra e venda previa a
destinação de tal pagamento à corretagem, constando expressamente
ao final o nome do corretor que atuou na compra e venda.
Argumentou que o apelado teria usufruído
graciosamente do imóvel de propriedade da Apelante, pois estava
inadimplente com as parcelas do contrato há meses, sendo que nem
mesmo foram pagas as demais despesas do imóvel, como IPTU.
Assim, entende que o recorrido deve ser condenado
a pagar o valor mensal correspondente aos meses em que
permaneceu na posse do imóvel, a título de fruição.
Ainda, na hipótese de se determinar a devolução de
valores pagos com a incidência de juros de mora, requer que a
respectiva incidência tenha início apenas a contar do trânsito em
julgado, e que a correção monetária seja aplicada a partir do

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Apelação Cível no 1000175-46.2018.8.26.0066 -Voto no 43272
6
ajuizamento desta demanda.
Apelou adesivamente o autor, asseverando que
pretende a devolução integral do valor do sinal, que não havia sido
contabilizado quando da celebração do contrato de financiamento.
Afirma que a apelada estava cobrando duas vezes o referido sinal.
"O Autor efetuou o pagamento de R$2361,80 a
título de sinal/arras, que contudo, não fora abatido do valor final do
lote, ao arrepio do disposto no artigo 417, do Código Civil" (fls.
204).
Pois bem.
Dispõe o art. 252 do Regimento Interno deste E.
Tribunal: “Nos recursos em geral, o relator poderá limitar-se a
ratificar
os
fundamentos
da
decisão
recorrida,
quando,
suficientemente motivada, houver de mantê-la, apreciando, se
houver, os demais argumentos recursais capazes de, em tese,
infirmar a conclusão adotada no julgamento” (com redação dada
pelo Assento Regimental no 562/2017).
O Superior Tribunal de Justiça, por sua vez,
reconhece “a viabilidade do órgão julgador adotar ou ratificar o
juízo de valor firmado na sentença, inclusive transcrevendo-a no
acórdão, sem que tal medida encerre omissão ou ausência de
fundamentação no 'decisum'” (STJ, REsp no 662.272-RS, 2a Turma,
Rel. Min. João Otávio de Noronha, j. 04.9.2007; REsp no 641.963-

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Apelação Cível no 1000175-46.2018.8.26.0066 -Voto no 43272
7
ES, 2a Turma, Rel. Min. Castro Meira, j. 21.11.2005; REsp n°
265.534-DF, 4a Turma, Rei. Min. Fernando Gonçalves, j.
01.12.2003).
Assim, deve ser mantida a r. Sentença, com
exceção de alguns temas que serão abaixo analisados, transcrevendo-
se a seguir o teor do julgamento de primeiro grau:
"1000175-46.2018.8.26.0066 Vistos. BARRETOS
MAIS PRACA 106 EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS SPE
LTDA ajuizou a presente AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL
C.C. REINTEGRAÇÃO DE POSSE (com pedido liminar) contra
DANILO RODRIGUES DE OLIVEIRA. Alega, em síntese, que
firmou com o requerido Compromisso Particular de Compra e
Venda, tendo por objeto a aquisição do imóvel Lote no 11, da
Quadra 42, porém, o requerido tornou-se inadimplente, pois não
efetuou o pagamento das parcelas pactuadas, cujo débito encontra-
se em R$ 14.445,97. Aduz que, depois de constituído em mora, o
requerido quedou-se inerte, razão pela qual postula pela rescisão do
contrato, a reintegração de posse do imóvel pactuado, bem como a
condenação nas penalidades previstas no contrato, o valor mensal
correspondente aos meses que permaneceu na posse do imóvel,
além de eventuais débitos como IPTU, energia elétrica e água,
despesas processuais e honorários advocatícios. O requerido
apresentou sua contestação (fls. 66/74), por meio da qual impugnou
inicialmente o valor atribuído à causa, e arguiu a preliminar de falta

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Apelação Cível no 1000175-46.2018.8.26.0066 -Voto no 43272
8
de interesse de agir. No mérito, argumentou que rescindiu o contrato
com a requerente em abril de 2016, momento em que a requerente
retomou a posse do imóvel, razão pela qual defende a existência de
má-fé por parte da mesma ao utilizar-se da presente demanda. Alega
que efetuou o pagamento de 15 (quinze) parcelas contratuais além
de sinal no montante total de R$ 10.440,35, mas que após a rescisão
em abril de 2016, nenhum valor lhe foi devolvido. Argumenta que
não houve instalação de energia elétrica, água ou esgoto, de modo
que os valores pleiteados nesse tocante são indevidos e que como
não se manteve na posse do imóvel, o pedido de estipulação de uma
taxa pela fruição do mesmo também é indevido. Houve réplica (fls.
133/157). Decisão determinando a reunião do feito com os autos de
n° 1001106-49.2018.8.26.0066 para julgamento conjunto (fls. 158).
Em apenso, n° 1001106-49.2018.8.26.0066, AÇÃO DE RESCISÃO
CONTRATUAL
C.C
RESTITUIÇÃO
DE
VALORES
E
DECLARATÓRIA DE INEXISTÊNCIA DE DÉBITO ajuizada por
DANILO RODRIGUES DE OLIVEIRA contra BARRETOS MAIS
PRAÇA 106 EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS SPE LTDA
e MAIS PRAÇA 107 BARRETOS URBANIZADORA SPE LTDA,
alegando, em síntese, que firmou com os requeridos, um
Compromisso Particular de Compra e Venda, tendo por objeto a
aquisição do imóvel Lote no 11, da Quadra 42, por meio do qual
restou pactuado o valor total de R$ 96.942,60, sendo R$ 2.361,00 a
título de sinal/arras, e o remanescente parcelado em prestações de

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Apelação Cível no 1000175-46.2018.8.26.0066 -Voto no 43272
9
R$ 538,57. Alega que após ter pagado 15 (quinze) parcelas, em abril
de 2016 procurou os requeridos para rescindir o contrato, e na
ocasião lhe foi informado que a documentação seria encaminhada
para o escritório da central e posteriormente seria realizada a
devolução dos valores. Contudo, aduz que a rescisão não foi
realizada e o requerido vem cobrando débito inexistente. Diante
disso, ajuizou a ação visando a rescisão contratual bem como a
devolução
dos
valores
pagos.
As
empresas
apresentaram
contestação (fls. 63/98) defendendo inicialmente que o requerente
não comprovou a impossibilidade financeira em custear as parcelas
mensais de seu contrato, o que inviabiliza a pretensão de rescisão.
Argumentou que caso o entendimento seja pela necessidade de
devolução dos valores pagos, é de rigor o desconto dos percentuais
previstos no contrato sob pena de enriquecimento sem causa.
Defendeu ainda que o requerente não possui direito à restituição dos
valores pagos a título de sinal/comissão de corretagem. Sustentou a
ausência de abusividade das cláusulas contratuais e necessidade de
em caso de condenação à devolução dos valores, que esta seja
determinada de forma parcelada. Audiência de conciliação
parcialmente frutífera (fls. 128). É o relatório. DECIDO. Passo ao
julgamento antecipado do feito uma vez que as questões
controvertidas na ação encontram-se suficientemente elucidadas
pelas provas produzidas nos autos, especialmente pelos documentos
juntados pelas partes, devendo o magistrado indeferir a produção de

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Apelação Cível no 1000175-46.2018.8.26.0066 -Voto no 43272
10
provas desnecessárias ou inúteis ao julgamento do feito, em
observância ao princípio da celeridade processual. A presente
sentença abrangerá, também o feito no 1001106-49.2018.8.26.0066
em apenso. Não procede a impugnação ao valor da causa, já que
este fora corretamente arbitrado no valor que a autora entendia ser
devido pelo requerido junto a ela, nos termos do art. 292, inciso II
do Código de Processo Civil. A preliminar de falta de interesse agir
tal como arguida restou prejudicada pelo acordo feito em audiência,
por meio do qual restou expressamente consignado que a rescisão
do contrato estava sendo realizada naquela data. Assim, verifico
inicialmente que as partes se compuseram amigavelmente quanto à
rescisão do contrato (fls. 128), restando, portanto, ainda pendente de
solução, os pedidos de devolução e retenção dos valores pagos. É
firme a jurisprudência no sentido de que é lícito ao vendedor a
retenção de parte do valor pago pelo comprador como forma de
indenização pelas despesas efetuadas e também como modo de
compor os prejuízos decorrentes da desistência do nexo, frustrando,
assim, a justa expectativa de lucro do empreendedor. Em casos
como tais, o percentual do valor destinado ao vendedor em face da
rescisão imotivada da avença por parte do comprador deve ser
calculado sobre o montante total já pago e não sobre o valor total do
contrato, pois a utilização de tal base de cálculo colocaria o
consumidor em situação de extrema desvantagem ou em algumas
hipóteses, como a dos presentes autos, aliás, elidiria o recebimento

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Apelação Cível no 1000175-46.2018.8.26.0066 -Voto no 43272
11
de quaisquer valores pelo comprador, ensejando que todo o
montante pago fique retido em mãos do vendedor. Ora, é intuitivo
que a maior parte das rescisões contratuais motivada pela falta de
pagamento das prestações por parte do comprador se dê no início do
relacionamento entre as partes, reduzindo-se gradativamente tais
hipóteses quanto mais próximo o comprador/consumidor do
adimplemento final das obrigações contratuais. Ao vincular a
devolução dos valores pagos ao direito de retenção calculado pelo
valor total do contrato, o vendedor coloca-se em posição de extrema
e injustificada primazia. Insta salientar que em casos semelhantes ao
dos presentes autos a jurisprudência admite como razoável a
retenção de valor compreendido entre 10% e 30% do montante total
das prestações pagas pelo consumidor, conforme se verifica dos
seguintes julgados, a menos que valor menor tenha sido fixado em
contrato, conforme se verifica dos seguintes julgados: (...).
Acrescenta-se, ainda, que a cláusula 2.6 do contrato firmado entre as
partes prevê quais os valores que devem ser objeto de restituição em
caso de rescisão do contrato: "Havendo a rescisão do presente
Contrato pela mora do (a) COMPRADOR(A), este receberá o
eventual saldo positivo da importância que pagou, descontada dos
seguintes percentuais e despesas, cumulativamente: a) 5% (cinco
por cento) relativo ao valor pago a título de arras/sinal, já
empregado para pagamento de despesas com o lançamento do
Empreendimento; b) 2% (dois por cento) sobre o valor total do

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Apelação Cível no 1000175-46.2018.8.26.0066 -Voto no 43272
12
contrato, atualizado, a título de cláusula penal pela rescisão do
Contrato; c) 12% (doze por cento) sobre o valor efetivamente pago
até a data da rescisão, referente taxas de administração e impostos
federais incidentes na venda, e nas custas inerentes ao recebimento
do preço; d) A totalidade de impostos, taxas e multas devidos à
municipalidade e a empresas concessionárias de água/esgoto e
energia que porventura estejam em aberto da data em que o(a)
COMPRADOR(A) foi imitido na posse precária, consignada no
final deste Contrato, até a efetíva devolução do imóvel para que a
VENDEDORA
possa
aliená-lo
livremente,
vez
que
de
responsabilidade dota) COMPRADOR(A) durante o período em que
manteve a posse precária do Imóvel." Dessa maneira, e atento as
particularidades do caso em apreço, inclusive do valor relativamente
reduzido do sinal pago pelo consumidor e também porque afastada a
incidência de penalidade pecuniária tendo como base de cálculo o
valor total do contrato (no caso dos autos o percentual de 2%), a
título de cláusula penal pela rescisão previsto na clausula 2.6 "b"
(fls. 24), julgo razoável que a autora devolva aos réus 80% do valor
total pago a título de sinal, retendo, assim, em seu favor, quantia
equivalente a 20% desse valor. Não há no contrato firmado entre as
partes qualquer vinculação entre o valor pago pelo consumidor a
título de sinal com as despesas realizadas especificamente pela
empreendedora com a contratação de empresa terceirizada
responsável pela mediação da venda da unidade imobiliária. Ainda

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Apelação Cível no 1000175-46.2018.8.26.0066 -Voto no 43272
13
que se admita a transferência de tais custos por parte da
empreendedora ao consumidor, tema extremamente controvertido
na jurisprudência, tal operação só é legítima nas hipóteses em que o
ônus foi distribuído ao comprador no contrato firmado entre as
partes, ainda assim por meio de cláusula específica, redigida de
forma clara e objetiva, com o necessário destaque de molde a
demonstrar a inequívoca ciência do consumidor a seu respeito,
hipótese não verificada no caso dos autos. De todo modo, para fins
de cobrir os custos administrativos da empreendedora, dentre os
quais os gastos com publicidade, despesas administrativas,
contratação de serviços terceirizados, já há clausula penal
específica, prevendo a retenção de 12% sobre o valor total pago. Os
valores pagos pelas parcelas relativas à aquisição do imóvel devem
ser restituídos em face da rescisão da contrato, descontandos o
percentual de 12% a título de cláusula penal (cláusula 2.6 "c")
observando-se quanto a forma de pagamento o disposto na Súmula
2 do Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo: "A devolução das
quantias pagas em contrato de compromisso de compra e venda de
imóvel deve ser feita de uma só vez, não se sujeitando à forma de
parcelamento prevista para a aquisição" (fls. 168/175, grifos
nossos).
Saliente-se que as deduções dos valores a serem
restituídos ao Empreendimento Imobiliário, na forma prevista na
cláusula acima transcrita, mostra-se abusiva, pois importaria em

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Apelação Cível no 1000175-46.2018.8.26.0066 -Voto no 43272
14
perda significativa dos valores pagos, o que é vedado pelo artigo 53
do Código de Defesa do Consumidor.
Destarte, mostrou-se correto o afastamento da
cláusula penal prevista no item "b" da cláusula 2.6 (fls. 28/29), a
qual estabelecia a retenção do equivalente a 2% sobre o valor total
do contrato.
Com relação ao valor pago a título de sinal, em que
pesem as alegações do Empreendimento Imobiliário no sentido de
que houve menção à não restituição de tal quantia na proposta de
compra do imóvel (a qual, diga-se, não está assinada pelo autor, e
sim por Gislaine Christina Ferreira de Souza), certo é que, no
compromisso de compra e venda formalizado entre as partes não há
cláusula específica prevendo a destinação do valor pago a tal título
para pagamento de corretagem.
Contudo, não pode prevalecer o disposto na r.
Sentença no tocante à retenção de 20% sobre o valor pago a título
de sinal, posto que o próprio contrato firmado entre as partes previa
o desconto de apenas 5% do valor pago a tal título, não se
mostrando viável, portanto, fixar percentual superior ao estabelecido
pelo próprio Empreendimento Imobiliário.
Não há como acolher a pretensão de devolução
integral deste montante ao autor, ressaltando-se que a retenção no
patamar de 5% não se revela abusiva, e o próprio teor da petição

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Apelação Cível no 1000175-46.2018.8.26.0066 -Voto no 43272
15
inicial apresentada pelo requerente indica concordância com o
desconto de 5% sobre as arras (vide fls. 04 do apenso).
No mais, é cabível o desconto de determinado
montante sobre os valores das prestações pagas pelo adquirente do
imóvel, o qual desistiu da compra.
Não se aplica à espécie a nova Lei do Distrato (Lei
no 13.786, de 27 de dezembro de 2018), visto que a mesma é
posterior aos fatos em análise.
Como
bem
salientado
na
r.
Sentença,
a
jurisprudência admite como razoável a retenção de valor
compreendido em 10% a 30% do montante total pago pelo
consumidor, a menos que valor menor tenha sido fixado em
contrato.
No caso, o contrato prevê a retenção de 12% sobre
o valor efetivamente pago até a data da rescisão, de modo que deve
prevalecer este percentual, a ser aplicado sobre a quantia total paga
pelo autor, ou seja, o valor das prestações e também o valor do sinal,
posto que, consoante salientado acima, o mesmo deve ser
considerado como parte do pagamento do valor total do contrato.
Frise-se que não há elementos concretos que
desconstituam a conclusão no sentido de que a retenção de 12%
sobre os valores pagos seria insuficiente para ressarcir a requerida
das perdas decorrentes da rescisão.

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Apelação Cível no 1000175-46.2018.8.26.0066 -Voto no 43272
16
Tal ajuste está em consonância com a súmula 1
deste E. Tribunal: “O Compromissário comprador de imóvel,
mesmo inadimplente, pode pedir a rescisão do contrato e reaver as
quantias pagas, admitida a compensação com gastos próprios de
administração e propaganda feitos pelo compromissário vendedor,
assim como com o valor que se arbitrar pelo tempo de ocupação do
bem” (Súmula 1).
Não há que se fixar verbas pelo tempo de ocupação
do bem, posto que, na espécie, o adquirente sustenta que não
promoveu edificação no imóvel (fls. 70 e 72), tratando-se de apenas
de um lote de terreno, de modo que não se concretizou a efetiva
ocupação do bem, a inviabilizar a fixação de taxa de ocupação.
Ainda, a devolução dos valores ao adquirente deve
ser em parcela única, ressaltando-se que o tema já restou pacificado
por este E. Tribunal, na súmula no 2:
“A devolução das quantias pagas em contrato de
compromisso de compra e venda de imóvel deve ser feita de uma só
vez, não se sujeitando à forma de parcelamento prevista para a
aquisição” (Súmula 2).
Quanto aos juros de mora, assiste razão ao
Empreendimento Imobiliário, pois, considerando ter o adquirente
dado causa à rescisão do contrato, devem os mesmos ser contados
sobre o valor a ser restituído tão somente a partir do trânsito em

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Apelação Cível no 1000175-46.2018.8.26.0066 -Voto no 43272
17
julgado, visto que inexistente mora até então. A correção monetária
deve ser aplicada desde as datas de desembolso das quantias pelo
adquirente, posto que não se trata de acréscimo, mas apenas
recomposição do valor da moeda.
Por fim, a r. Sentença já estabeleceu que a ré fica
"autorizada a deduzir eventuais valores em aberto devidos em razão
de contas de luz, água, IPTU e outros impostos ou taxas que onerem
o lote e valores eventualmente pagos como impostos, taxas e outras
obrigações incidentes sobre o contrato firmado entre as partes" (fls.
176).
Ante o exposto, dá-se parcial provimento aos
recursos, nos termos da fundamentação, ressaltando-se que não há
alteração substancial com relação aos ônus de sucumbência
distribuídos na r. Sentença. Em atenção ao disposto no art. 85, §11,
do Código de Processo Civil, e considerado o trabalho adicional de
cada parte em sede recursal, majoram-se os honorários advocatícios
para 12% sobre o valor da causa, mantida, no mais, a r. Sentença.
LUIS CARLOS DE BARROS
Desembargador