Tribunal: TJSP
Processo: 1011126-75.2017.8.26.0344
Classe: Apelação Cível / Promessa de Compra e Venda
Órgão julgador: João Pazine Neto
Órgão colegiado: 3a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-09-16
Data de publicação: 2020-09-16

Ementa:
Ação de obrigação de fazer c/c dano moral. Autores que adquiriram lote da Ré. Preliminares de litisconsórcio passivo necessário e prescrição ora rejeitadas. Cerceamento de defesa. Inocorrência. Vendedora que não propiciou a regularização imobiliária de modo a permitir o registro da carta de sentença, obtida judicialmente pelos Autores em processo de adjudicação compulsória. Obrigação do loteador,

Ementa:
Ação de obrigação de fazer c/c dano moral. Autores que adquiriram lote da Ré. Preliminares de litisconsórcio passivo necessário e prescrição ora rejeitadas. Cerceamento de defesa. Inocorrência. Vendedora que não propiciou a regularização imobiliária de modo a permitir o registro da carta de sentença, obtida judicialmente pelos Autores em processo de adjudicação compulsória. Obrigação do loteador, conforme a dicção da Lei 6.766/79, em seu artigo 18, inciso V. Sentença de parcial procedência mantida. Honorários sucumbenciais majorados para R$ 2.000,00 (art. 85, § 11, do CPC). Preliminares rejeitadas e recurso não provido.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro:2020.0000751348
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos destes autos do Apelação
Cível no 1011126-75.2017.8.26.0344, da Comarca Marília, em que é apelante
EMPREENDIMENTOS NOVA ALMEIDA LTDA, são apelados LUIZ BATISTA
BIFFI e ELISA PEREIRA BIFFI.
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 3a
Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte
decisão: "Rejeitaram as preliminares e negaram provimento ao recurso. V.U.", de
conformidade com o voto do Relator, que integra este acórdão.
O
julgamento
teve
a
participação
do
Exmos.
Desembargadores JOÃO PAZINE NETO (Presidente), DONEGÁ MORANDINI E
BERETTA DA SILVEIRA.
São Paulo, 16 de setembro de 2020
JOÃO PAZINE NETO
RELATOR
Assinatura Eletrônica

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
1011126-75.2017.8.26.0344
Voto no 26.254
Apelação Cível No 1011126-75.2017.8.26.0344 Comarca: Marília
Apelante: Empreendimentos Nova Almeida Ltda
Apelados: Luiz Batista Biffi e Elisa Pereira Biffi
Juiz sentenciante: Ernani Desco Filho
Voto no 26.254
Ação de obrigação de fazer c/c dano moral. Autores que
adquiriram lote da Ré. Preliminares de litisconsórcio passivo
necessário e prescrição ora rejeitadas. Cerceamento de
defesa. Inocorrência. Vendedora que não propiciou a
regularização imobiliária de modo a permitir o registro da
carta de sentença, obtida judicialmente pelos Autores em
processo de adjudicação compulsória. Obrigação do loteador,
conforme a dicção da Lei 6.766/79, em seu artigo 18, inciso
V. Sentença de parcial procedência mantida. Honorários
sucumbenciais majorados para R$ 2.000,00 (art. 85, § 11, do
CPC). Preliminares rejeitadas e recurso não provido.
Trata-se de ação de obrigação de fazer c/c dano moral,
julgada procedente em parte pela r. sentença de págs. 199/202, cujo relatório adoto,
complementada pela r. decisão de pág. 209, para o fim de condenar a Ré na obrigação
de fazer consistente na abertura da matrícula individualizada do imóvel negociado com
os Autores (lote no 15, da quadra 14, do loteamento denominado “Parque Nova
Almeida”), no prazo de cento e vinte dias, sob pena de multa diária de R$ 300,00 em
caso de descumprimento, limitada a trinta dias. Diante da sucumbência parcial,
condenou a Ré a pagar honorários advocatícios, ao patrono dos Autores, arbitrados em
R$ 1.000,00. Condenou os Autores a pagar honorários advocatícios, ao patrono da Ré,

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
1011126-75.2017.8.26.0344
Voto no 26.254
também arbitrados em R$ 1.000,00 (art. 85, § 8o, do CPC). Cada parte arcará com
metade das custas e despesas do processo.
Apela a Ré (págs. 212/225) para alegar, em síntese, que
ocorreu a prescrição da pretensão dos Autores, consistente na obrigação de proceder à
abertura de nova matrícula do imóvel individualizado. Afirma que os Autores
fundamentam sua pretensão no suposto descumprimento da cláusula contratual no 14 do
Contrato Particular de Compromisso de Compra e Venda, de págs. 30/33, assinado em
24.11.1979, ou seja, se passaram 38 anos, desde a data da pactuação. Afirma que, por se
tratar de obrigação pessoal, deve incidir o prazo de vinte anos estabelecido no art. 177
do CC/1916, vigente à época do negócio. Assevera que a ação de adjudicação
compulsória não se presta a interromper o prazo prescricional. Colaciona alguns
julgados acerca de seu entendimento. Enuncia ter ocorrido o cerceamento de sua defesa,
pois pretendia provar que a regularização do loteamento foi obstada, em razão da
conduta do Poder Público, que decretou a utilidade pública do imóvel e não regularizou
perante o Registro de Imóveis as áreas de circulação e sistemas de recreio. Argumenta
quanto à existência de litisconsórcio passivo necessário, diante da clara necessidade de a
Prefeitura Municipal de Marília integrar o polo passivo da ação, diante da edição do
Decreto no 7818/1999, que declarou de interesse social o loteamento denominado
“Bairro Parque Nova Almeida”, local onde está inserido o lote no 15 pertencente aos
Autores. Reitera que a falta de tomada de providências por parte do Município de
Marília quanto à regularização tanto das áreas recebidas, como até da declaração de
utilidade pública do imóvel em questão, tornaram impossível de se exigir eventual
obrigação legal ou contratual de individualizar o lote ou mesmo regularizar o
empreendimento em todo e qualquer órgão público, inclusive junto ao Registro de
Imóveis.
Recurso recebido e processado (pág. 228). Preparo
anotado (pás. 226). Contrarrazões ofertadas (págs. 231/248), com preliminar de não

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
1011126-75.2017.8.26.0344
Voto no 26.254
conhecimento e falta de dialeticidade do recurso.
É o relatório.
A r. sentença de págs. 199/202, complementada pela r.
decisão de pág. 209, não comporta reparos.
De início, rejeito a preliminar de não conhecimento do
recurso, porque ausente ofensa ao princípio da dialeticidade, como suscitado em
contrarrazões. Os argumentos deduzidos pela Ré demonstram sua insurgência, de forma
suficiente a devolver a este Tribunal a análise da questão.
Da mesma forma, não se deve falar em cerceamento de
defesa. Segundo já decidido pelo Supremo Tribunal Federal, a necessidade da produção
de prova há de ficar evidenciada para que o julgamento antecipado da lide implique em
cerceamento de defesa. A antecipação é legítima se os aspectos decisivos estão
suficientemente líquidos para embasar o convencimento do Magistrado (STF, RE no
101.171-8/SP), circunstância efetivamente caracterizada na hipótese em análise, pois já
nele se encontravam elementos de prova suficientes à apreciação das pretensões
deduzidas, a justificar o julgamento antecipado.
Por ser tratar de matéria de ordem pública, que deve ser
conhecida de ofício ou a requerimento das partes, a qualquer tempo ou grau de
jurisdição, passo à análise da prescrição alegada pela Ré. No entanto, não se encontra
caracterizada.
As ações desse jaez se subsumiam ao prazo vintenário,
previsto no artigo 177 do Código Civil de 1916, vigente ao tempo da contratação. No
entanto, não é a data do contrato que deve ser aqui considerada, até porque não teriam

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
1011126-75.2017.8.26.0344
Voto no 26.254
direito registro como proprietários antes de integralizado o preço e obtenção da
correspondente escritura de venda e compra.
ADRIANO CÉSAR DA SILVA ÁLVARES, a respeito do
termo inicial do prazo prescricional, enuncia que:
“O início do prazo da prescrição é um fator que estrutura
o próprio instituto. Há na doutrina comparada (CORDEIRO, Antonio Menezes.
Tratado de Direito Civil Português. I Parte Geral, Tomo IV, p. 166) dois grandes
sistemas.
O sistema tradicional é o objetivo. Neste, o prazo da
prescrição começa a correr assim que a pretensão possa ser exercida.
No sistema subjetivo (Esse é o sistema padrão da
Alemanha, mais ainda há a adoção do sistema objetivo, conforme relatado no
tópico 2 referente 'A Reforma da Prescrição no BGB 2001/2002'), tal início só se
dá quando o credor tem conhecimento dos elementos essenciais relativos ao seu
direito. Neste sistema, onde existe imprecisão do termo inicial da prescrição que
se relaciona com o conhecimento da autoria e do dano, só haverá o início quando
ocorrer o cotejamento de ambos os requisitos (autoria + dano) (CORDEIRO,
Antonio Menezes. Tratado de Direito Civil Português. I Parte Geral, Tomo IV, p.
145), como acontece com o art. 200 do Código Civil Brasileiro.
Desta maneira, o início do lapso da prescrição ocorre
com o nascer da pretensão, ou seja, a partir do momento em que o titular do
direito possa exigir o ato ou a omissão da parte contrária (Súmula 443 do
Supremo Tribunal Federal 'A prescrição das prestações anteriores ao período
previsto em lei não ocorre, quando não tiver sido negado, antes daquele prazo, o
próprio direito reclamado, ou a situação jurídica de que ele resulta').
(...)

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
1011126-75.2017.8.26.0344
Voto no 26.254
Estamos, assim, diante do princípio da actio nata. Esse
termo inicial correspondente à violação do direito, como se prevê no Código
Civil Brasileiro, em seu art. 189.”
É nesse termo que há o nascimento da pretensão e, de
regra com ele, da 'ação nascida' (actio nata)
nunca antes” (Manual da
Prescrição, Aspectos Relevantes do Código Civil, Editora Juarez de Oliveira,
2009, págs. 61/62).
O direito ao registro só nasceu a partir do momento em
que tiveram condições de acesso ao registro imobiliário, pois o prazo prescricional
subordina-se ao principio da actio nata: “o prazo tem início a partir da data em que o
credor pode demandar judicialmente a satisfação do direito”. A ação foi distribuída
aos 29.06.2017, portanto dentro do prazo prescricional de dez anos (segundo o Código
Civil vigente - artigo 205, que agora estabelece o prazo prescricional decenal).
Nesse sentido é o entendimento do Superior Tribunal de
Justiça:
“EMBARGOS
DE
DIVERGÊNCIA EM RECURSO
ESPECIAL. RESPONSABILIDADE CIVIL. PRESCRIÇÃO DA PRETENSÃO.
INADIMPLEMENTO CONTRATUAL. PRAZO DECENAL. INTERPRETAÇÃO
SISTEMÁTICA.
REGIMES
JURÍDICOS
DISTINTOS.
UNIFICAÇÃO.
IMPOSSIBILIDADE. ISONOMIA. OFENSA. AUSÊNCIA. (...) 2. O propósito
recursal consiste em determinar qual o prazo de prescrição aplicável às hipóteses
de pretensão fundamentadas em inadimplemento contratual, especificamente, se
nessas hipóteses o período é trienal (art. 206, §3, V, do CC/2002) ou decenal (art.
205 do CC/2002). 3. Quanto à alegada divergência sobre o art. 200 do CC/2002,
aplica-se a Súmula 168/STJ ('Não cabem embargos de divergência quando a
jurisprudência do Tribunal se firmou no mesmo sentido do acórdão embargado').
4. O instituto da prescrição tem por finalidade conferir certeza às relações

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
1011126-75.2017.8.26.0344
Voto no 26.254
jurídicas, na busca de estabilidade, porquanto não seria possível suportar uma
perpétua situação de insegurança. 5. Nas controvérsias relacionadas à
responsabilidade contratual, aplica-se a regra geral (art. 205 CC/02) que prevê
dez anos de prazo prescricional e, quando se tratar de responsabilidade
extracontratual, aplica-se o disposto no art. 206, § 3o, V, do CC/02, com prazo de
três anos. 6. Para o efeito da incidência do prazo prescricional, o termo
'reparação civil' não abrange a composição da toda e qualquer consequência
negativa, patrimonial ou extrapatrimonial, do descumprimento de um dever
jurídico, mas, de modo geral, designa indenização por perdas e danos, estando
associada às hipóteses de responsabilidade civil, ou seja, tem por antecedente o
ato ilícito. 7. Por observância à lógica e à coerência, o mesmo prazo
prescricional de dez anos deve ser aplicado a todas as pretensões do credor nas
hipóteses de inadimplemento contratual, incluindo o da reparação de perdas e
danos por ele causados. 8. Há muitas diferenças de ordem fática, de bens
jurídicos protegidos e regimes jurídicos aplicáveis entre responsabilidade
contratual e extracontratual que largamente justificam o tratamento distinto
atribuído pelo legislador pátrio, sem qualquer ofensa ao princípio da isonomia.
9. Embargos de divergência parcialmente conhecidos e, nessa parte, não
providos” (EREsp no 1.280.825/RJ, relatora a Ministra NANCY ANDRIGHI, 2a
Seção, DJ de 02/08/2018).
Também não é o caso de litisconsórcio passivo necessário
relativo à Prefeitura Municipal de Marília, pois a ação não enuncia qualquer prática
ilegal perpetrada pelo ente público e não se verifica qualquer apontamento de
impossibilidade de regularização pela nota de devolução do serviço registrário (pág.36).
Trata-se de ação em que os Autores buscam a
regularização do loteamento, com individualização da matrícula, de modo a obterem a
escritura definitiva do bem por eles adquirido e quitado. Informam que obtiveram

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
1011126-75.2017.8.26.0344
Voto no 26.254
judicialmente a adjudicação compulsória do imóvel, contudo não puderam realizar o
registro na matrícula perante o Registro de Imóveis, uma vez que a Ré não providenciou
a regularização do loteamento.
Os Autores afirmam, em sua inicial, que adquiriram fração
de terreno descrito na matrícula no 33.856, relativo ao lote no 15, da quadra 14, o que
implica dizer que adquiriram terreno constituído de forma irregular, uma vez que os
vendedores parcelaram o solo e não providenciaram a respectiva regularização perante o
Registro de Imóveis. A Ré atribui a culpa à Municipalidade, contudo, agiu a Ré em
desconformidade com o prescrito em lei, pois efetivamente não realizou o
desmembramento da quadra 14 do loteamento “Parque Nova Almeida”, como de rigor,
com o que deve assumir as consequências de sua omissão.

Sobre o tema, ARNALDO RIZZARDO ensina:
“Para os loteamentos e desmembramentos serem
considerados legais, a planta e o projeto devem ser previamente aprovados pela
Prefeitura, após ouvidas as demais autoridades competentes. Depois da
aprovação, o loteamento tem que ser registrado no Cartório imobiliário, nos
termos da legislação vigente (art. 18 da lei 6.766/79) e a execução das obras se
dará segundo a respectiva aprovação.
Ou seja, considera-se o loteamento ou desmembramento
legal após aprovado, executado e submetido ao registro conforme regrado pela
legislação vigente.
Se lograda a aprovação e não é implantado o loteamento
ou desmembramento em consonância com as exigências impostas, torna-se
irregular. O parcelamento é considerado irregular na medida em que o Poder
Público competente o aprova, podendo ser registrado ou não, mas o parcelador

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
1011126-75.2017.8.26.0344
Voto no 26.254
deixa de executá-lo ou o executa em desconformidade com o ato de aprovação ou
com a legislação vigente, ou ainda, após a aprovação e execução regular, não o
registra” (Promessa de Compra e Venda e Parcelamento do Solo Urbano, 8a
edição, pág. 260).
O artigo 37 da Lei 6.766/79, dispõe que: “É vedado
vender ou prometer vender parcela de loteamento ou desmembramento não
registrado”.
Ademais, estabelece o artigo 18, inciso V, da Lei
6.766/79, o seguinte: “Aprovado o projeto de loteamento ou de desmembramento, o
loteador deverá submetê-lo ao Registro Imobiliário dentro de 180 (cento e oitenta)
dias, sob pena de caducidade da aprovação, acompanhado dos seguintes documentos:
cópia do ato de aprovação do loteamento e comprovante do termo de verificação pela
Prefeitura Municipal ou pelo Distrito Federal, da execução das obras exigidas por
legislação municipal, que incluirão, no mínimo, a execução das vias de circulação do
loteamento, demarcação dos lotes, quadras e logradouros e das obras de escoamento
das águas pluviais ou da aprovação de um cronograma, com duração máxima de 4
(quatro) anos, acompanhado de competente instrumento de garantia para a execução
das obras”.
Vale ressaltar ainda que, como bem referiu o n.
Magistrado sentenciante: “... desde a celebração do contrato, a ré não providenciou a
regularização do registro do loteamento perante o Cartório de Registro de Imóveis,
apesar do loteamento ter sido aprovado pelo Município de Marília em 1980 (fls.
140/145). Ressalte-se que o Município de Marília tem tão somente o dever de fiscalizar
e não o de promover o registro. O registro do loteamento desde a sua aprovação pelo
Município era dever da ré, conforme disposto no art. 18 da Lei 6.766/79, que determina
que após a aprovação do projeto de loteamento, o loteador deverá submetê-lo a
registro no cartório correspondente, devendo constar uma indicação para cada lote
individualizado. O fato de o Município de Marília ter declarado de utilidade pública o

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
1011126-75.2017.8.26.0344
Voto no 26.254
lote objeto da ação, bem como a falta de averbação na Matrícula das áreas que foram
pelo Município recebidas, não obstam o registro do loteamento, muito menos a
individualização dos lotes, pois, uma vez registrado o loteamento, basta a ré, na forma
dos arts. 176, § 1o, I e 228, ambos da Lei no 6.015/73, comparecer ao respectivo
cartório e individualizar a matrícula do bem” (pág. 201).
Nesses termos, é mesmo de rigor a obrigação de fazer da
Ré, consistente na individualização da matrícula do imóvel pertencente aos Autores, ora
Apelados.
Verifica-se, portanto, que a r. sentença atacada analisou de
forma correta as questões suscitadas, com adequada fundamentação jurídica à hipótese
em exame, além de bem avaliar o conjunto probatório. Qualquer outro acréscimo que se
faça aos seus bem lançados fundamentos constituiria desnecessária redundância,
enquanto os demais argumentos suscitados não são suficientes para infirmar os
fundamentos acima enunciados para a solução da lide.
Diante da manutenção do julgado, majoro os honorários
de sucumbência então arbitrados para R$ 2.000,00 (art. 85, § 11, do CPC).
Ante o exposto, rejeito as preliminares e nego provimento
ao recurso.
João Pazine Neto
Relator