Tribunal: TJSP
Processo: 1060023-54.2016.8.26.0576
Classe: Apelação Cível / Promessa de Compra e Venda
Órgão julgador: Rodolfo Pellizari
Órgão colegiado: 6a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-04-23
Data de publicação: 2020-04-23

Ementa:
APELAÇÃO - Venda e compra de imóvel (lote não edificado) – Desistência antecipada e imotivada da adquirente – Sentença de parcial procedência, para declarar a resolução contratual, e condenar as vendedoras a devolverem 90% dos valores pagos pela compradora – Insurgência das apelantes, rés na ação.
CLÁUSULA DE IRREVOGABILIDADE E IRRETRATABILIDADE - Previsão que impede o adquirente de desistir

Ementa:
APELAÇÃO - Venda e compra de imóvel (lote não edificado) – Desistência antecipada e imotivada da adquirente – Sentença de parcial procedência, para declarar a resolução contratual, e condenar as vendedoras a devolverem 90% dos valores pagos pela compradora – Insurgência das apelantes, rés na ação.
CLÁUSULA DE IRREVOGABILIDADE E IRRETRATABILIDADE - Previsão que impede o adquirente de desistir do negócio, antes de seu aperfeiçoamento - Excessiva desvantagem que acarreta o inadimplemento contratual - Incompatibilidade com as previsões do artigo 51, I e IV do CDC - Nulidade mantida.
RESTITUIÇÃO DE QUANTIAS PAGAS – Pedido de majoração – Cabimento em parte – Fixação, por sentença, em 10% dos valores pagos que, de fato, importa em desequilíbrio contratual e prejuízo às apelantes - Ao analisar o valor a ser retido, deve-se levar em conta que a vendedora arcará com os custos administrativos e publicitários, bem como demandará tempo até que recomercialize o bem, ante a crise do mercado imobiliário – Fixação, portanto, em 20% sobre os valores pagos, o que se mostra compatível com as peculiaridades do caso concreto e melhor se coaduna aos parâmetros estabelecidos pelo c. Superior Tribunal de Justiça - Percentual majorado, com nota de que a devolução deverá se dar de uma só vez, nos termos da Súmula no 02 deste Tribunal.
TAXA DE FRUIÇÃO, IPTU, DESPESAS CONDOMINIAIS E DEMAIS TAXAS, TARIFAS E TRIBUTOS INCIDENTES SOBRE O BEM – Descabimento – A despeito de a Súmula no 1 desta Corte prever a possibilidade de retenção de valores para ressarcimento, dentre outros, do período de ocupação do imóvel pelo comprador que desiste do negócio ou deixa de cumpri-lo, constata-se que, em concreto, a adquirente nunca teve a posse, nem mesmo precária do imóvel – Previsão contratual de que a posse precária somente seria transmitida à apelada se ela estivesse em dia com as obrigações contratuais, bem como depois de finalizadas as obras de infraestrutura do loteamento – Ausência de qualquer elemento a denotar a finalização das obras de infraestrutura do loteamento – Apelada que nega ter recebido a posse do imóvel – Taxa de fruição que, nesse cenário, mostra-se descabida – Despesas de IPTU, condomínio, além de outros tributos, taxas e tarifas incidentes sobre o imóvel que, sob esse mesmo fundamento, não podem ser imputadas à apelada, posto que ligadas ao efetivo exercício da posse.
JUROS DE MORA - Termo inicial - Vendedoras que não deram causa à rescisão - Inexistência de mora antes da exigibilidade da obrigação - Exegese do art. 396 do Código Civil - Incidência a partir do trânsito em julgado - Precedentes do c. Superior Tribunal de Justiça e deste E. Tribunal.
SUCUMBÊNCIA – Sucumbência recíproca evidenciada, eis que ambas as partes deram causa ao ajuizamento da demanda, decaindo em igual medida nas suas pretensões – Art. 26, caput do Código de Processo Civil.
Sentença reformada, a fim de majorar a retenção pelas apelantes para 20% dos valores pagos pela apelada, bem como para estabelecer o termo inicial de fluência dos juros de mora com o trânsito em julgado e estabelecer a sucumbência recíproca – RECURSO PROVIDO EM PARTE.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2020.0000281918
ACÓRDÃO
Vistos,
relatados
e
discutidos
estes
autos
de
Apelação
Cível
no
1060023-54.2016.8.26.0576, da Comarca de São José do Rio Preto, em que são apelantes
EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS MACHADO IPIGUA II SPE LTDA. e
EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS DAMHA - IPIGUÁ I - SPE LTDA, é apelada
SIMONE ALVES DE OLIVEIRA.
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 6a Câmara de Direito Privado do
Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Deram provimento em
parte ao recurso. V. U., de conformidade com o voto do relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores PAULO ALCIDES
(Presidente sem voto), ANA MARIA BALDY E COSTA NETTO.
São Paulo, 23 de abril de 2020.
RODOLFO PELLIZARI
Relator
Assinatura Eletrônica

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Apelação Cível no 1060023-54.2016.8.26.0576 -Voto no 03058C
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Apelação Cível – Autos Digitais
Processo no 1060023-56.2016.8.26.0576
Comarca: 8a Vara Cível do Foro de São José do Rio Preto
Magistrado(a): Dr(a). Paulo Roberto Zaidan Maluf
Apelantes: Empreendimentos Imobiliários Machado Ipiguá II SPE Ltda. e
Empreendimentos Imobiliários Damha Ipiguá I SPE Ltda.
Apelada: Simone Alves de Oliveira
Voto no 03058C
APELAÇÃO - Venda e compra de imóvel (lote não
edificado)
Desistência antecipada e imotivada da
adquirente Sentença de parcial procedência, para declarar
a resolução contratual, e condenar as vendedoras a
devolverem 90% dos valores pagos pela compradora

Insurgência das apelantes, rés na ação.
CLÁUSULA
DE
IRREVOGABILIDADE
E
IRRETRATABILIDADE - Previsão que impede o adquirente
de desistir do negócio, antes de seu aperfeiçoamento -
Excessiva desvantagem que acarreta o inadimplemento
contratual - Incompatibilidade com as previsões do artigo
51, I e IV do CDC - Nulidade mantida.
RESTITUIÇÃO DE QUANTIAS PAGAS
Pedido de
majoração Cabimento em parte Fixação, por sentença,
em 10% dos valores pagos que, de fato, importa em
desequilíbrio contratual e prejuízo às apelantes - Ao analisar
o valor a ser retido, deve-se levar em conta que a
vendedora arcará com os custos administrativos e
publicitários, bem como demandará tempo até que
recomercialize o bem, ante a crise do mercado imobiliário
Fixação, portanto, em 20% sobre os valores pagos, o que
se mostra compatível com as peculiaridades do caso
concreto
e
melhor
se
coaduna
aos
parâmetros
estabelecidos pelo c. Superior Tribunal de Justiça -
Percentual majorado, com nota de que a devolução deverá
se dar de uma só vez, nos termos da Súmula no 02 deste
Tribunal.
TAXA DE FRUIÇÃO, IPTU, DESPESAS CONDOMINIAIS E

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DEMAIS TAXAS, TARIFAS E TRIBUTOS INCIDENTES
SOBRE O BEM Descabimento A despeito de a Súmula
no 1 desta Corte prever a possibilidade de retenção de
valores para ressarcimento, dentre outros, do período de
ocupação do imóvel pelo comprador que desiste do negócio
ou deixa de cumpri-lo, constata-se que, em concreto, a
adquirente nunca teve a posse, nem mesmo precária do
imóvel
Previsão contratual de que a posse precária
somente seria transmitida à apelada se ela estivesse em dia
com as obrigações contratuais, bem como depois de
finalizadas as obras de infraestrutura do loteamento

Ausência de qualquer elemento a denotar a finalização das
obras de infraestrutura do loteamento Apelada que nega
ter recebido a posse do imóvel Taxa de fruição que, nesse
cenário, mostra-se descabida
Despesas de IPTU,
condomínio, além de outros tributos, taxas e tarifas
incidentes
sobre
o
imóvel
que,
sob esse mesmo
fundamento, não podem ser imputadas à apelada, posto
que ligadas ao efetivo exercício da posse.
JUROS DE MORA - Termo inicial - Vendedoras que não
deram causa à rescisão - Inexistência de mora antes da
exigibilidade da obrigação - Exegese do art. 396 do Código
Civil - Incidência a partir do trânsito em julgado -
Precedentes do c. Superior Tribunal de Justiça e deste E.
Tribunal.
SUCUMBÊNCIA Sucumbência recíproca evidenciada, eis
que ambas as partes deram causa ao ajuizamento da
demanda, decaindo em igual medida nas suas pretensões
Art. 26, caput do Código de Processo Civil.
Sentença reformada, a fim de majorar a retenção pelas
apelantes para 20% dos valores pagos pela apelada, bem
como para estabelecer o termo inicial de fluência dos juros
de mora com o trânsito em julgado e estabelecer a
sucumbência recíproca
RECURSO PROVIDO EM
PARTE.
Trata-se de apelação tirada da r. sentença de fls. 218/223, cujo
relatório adoto, que julgou procedente a “ação de rescisão contratual
c.c. restituição de valores pagos com pedido de antecipação parcial
de tutela para suspensão dos pagamentos e impossibilidade de
negativação” (sic.) ajuizada por Simone Alves de Oliveira contra
Empreendimentos Imobiliários Machado Ipiguá II SPE Ltda. e

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Empreendimentos Imobiliários Damha Ipiguá I SPE Ltda., para
declarar rescindido o contrato de compra e venda firmado entre as
partes e condenar esta última ao reembolso de 90% dos valores
pagos pela adquirente.
Insurgem-se as apelantes, rés na ação, aduzindo que o contrato
não poderia ser rescindido, na medida em que cumpriram
integralmente com as obrigações que assumiram, certo de que o
instrumento prevê cláusula de irretratabilidade e irrevogabilidade do
negócio, a reforçar essa conclusão. Afirmam que a rescisão
compromete a sua liquidez, bem como a do empreendimento,
sobretudo se considerado que a apelada está inadimplente com as
prestações assumidas desde agosto de 2016. Caso seja mantida a
rescisão, defendem que a retenção deve ser majorada para 25% das
quantias pagas, certo de que a devolução deverá ser procedida de
forma parcelada, em 37 prestações. Entendem devida a taxa de
ocupação, na medida em que a apelada estaria na posse do imóvel
desde junho de 2013, no valor correspondente a 0,1% sobre o valor
do contrato por dia. Sustentam que os débitos de natureza propter
rem incidentes sobre o imóvel devem ser igualmente imputados à
apelada durante o período da posse. Argumentam que os juros de
mora incidentes sobre eventual quantia a ser restituída à apelada,
devem ter incidência a partir do trânsito em julgado. Ponderam que é
a apelada quem deve arcar com os ônus da sucumbência, inclusive
os honorários advocatícios, na medida em que foi ela quem deu causa
do ajuizamento desta demanda. Pedem o provimento do apelo, nos
termos ora indicados (fls. 238/256).

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Recurso tempestivo e bem preparado, seguido de contrarrazões
(fls. 271/282).
Não houve oposição ao julgamento virtual (Resolução no
772/2017 do TJSP).
É o relatório.
Respeitada convicção diversa, a meu ver, a insurgência
prospera apenas em parte.
De início, consigno que, tratando-se de relação tipicamente de
consumo, na medida em que a apelada se enquadra no conceito de
“destinatária final” dos serviços prestados (artigo 2o, caput do Código
de Defesa do Consumidor), ao passo de que a ré desempenha suas
atividades como fornecedora no âmbito do mercado de massa (artigo
3o, caput do Código de Defesa do Consumidor), nítida se faz ao caso
a aplicação do Código de Defesa do Consumidor, o que admite,
dentre outros, certa flexibilização à força vinculante do contrato.
Partindo dessa premissa, observo que constitui entendimento
sedimentado neste Tribunal o direito do promitente comprador
rescindir o contrato em decorrência de falta superveniente de
condições financeiras, assegurado, neste caso, o retorno ao status
quo ante e a retenção de percentual à promitente vendedora de
forma a fazer frente aos prejuízos sofridos com gastos de
administração, publicidade e pelo tempo de ocupação do bem, nos
termos da Súmula no. 1 deste Tribunal.
Nesta lógica, a despeito da previsão de irrevogabilidade e

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irretratabilidade do contrato, não há que se falar em vedação à
possibilidade de desistência da aquisição do bem imóvel por parte da
apelada, uma vez que a disposição que retire da adquirente a
possibilidade de desistir do negócio, a coloca em posição de
desvantagem excessiva, em clara ofensa ao disposto no art. 51, I e IV
do Código de Defesa do Consumidor:
Art. 51, CDC: São nulas de pleno direito, entre
outras, as cláusulas contratuais relativas ao
fornecimento de produtos e serviços que:
I - impossibilitem, exonerem ou atenuem a
responsabilidade do fornecedor por vícios de
qualquer natureza dos produtos e serviços ou
impliquem renúncia ou disposição de direitos. Nas
relações de consumo entre o fornecedor e o
consumidor pessoa jurídica, a indenização poderá
ser limitada, em situações justificáveis;
IV - estabeleçam obrigações consideradas
iníquas, abusivas, que coloquem o consumidor em
desvantagem exagerada, ou sejam incompatíveis
com a boa-fé ou a equidade;
Portanto, mostra-se mesmo de rigor reconhecer a abusividade
de referida cláusula, considerando que acaba por promover a
inadimplência daqueles que, sem ter condições de levar o negócio
adiante, também se veem impedidos de requerer sua resolução.
Nesse sentido, já decidiu este Tribunal:
"APELAÇÃO. COMPROMISSO DE COMPRA E
VENDA
DE
BEM
IMÓVEL.
RESCISÃO
CONTRATUAL. Ação de rescisão contratual
c.c. devolução de quantias pagas com pedido
liminar.
Sentença
de
improcedência.
Inconformismo
dos
autores.
SENTENÇA
EXTRA PETITA. Inocorrência. Constatado erro

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material no relatório da decisão recorrida, que,
contudo,
não
implica
em
sua nulidade.
Pretensão dos autores que foi efetivamente
apreciada e afastada pela decisão. RESCISÃO
DE COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA.
CLÁUSULA
DE
IRREVOGABILIDADE
E
IRRETRATA BILIDADE. Previsão contratual
que impede os adquirentes de desistirem do
negócio,
antes
de
seu
aperfeiçoamento,
coloca
os
adquirentes
em
posição
de
excessiva
desvantagem
e
promove
o
inadimplemento
contratual.
Reconhecida
incompatibilidade com as previsões do art. 51,
I
e
IV
do
CDC.
Precedentes.
Previsão
contratual
afastada.
Rescisão
contratual
reconhecida. DEVOLUÇÃO DOS VALORES
PAGOS. Inaplicabilidade da cláusula que
prevê a retenção de valores no caso de
rescisão por inadimplemento. Previsão de
retenção de percentual sobre valor total do
negócio, que da mesma forma, é contrária ao
art. 51, IV do CDC. Aplicação da Súmula no 01
deste Tribunal. Admitida a retenção de 20%
dos valores pagos pelos adquirentes, a título
de
compensação,
bem
como
eventuais
despesas propter rem em aberto, referentes ao
período em que os autores permaneceram na
posse
do
imóvel.
(...)
RECURSO
PARCIALMENTE
PROVIDO”
(Apelação
no.
1035919-32.2015.8.26.0576, Relator(a): Viviani Nicolau;
Comarca: São José do Rio Preto; Órgão julgador: 3a
Câmara de Direito Privado; Data do julgamento: 06/09/2016;
Data de registro: 06/09/2016)
Apelação. Promessa de venda e compra de
imóvel. Relação de consumo. Embora, no
comum das vezes, seja prevista cláusula de
irretratabilidade no contrato, tratando-se de
inequívoca relação de consumo, afigura-se
abusiva a extirpação da possibilidade de
arrependimento por parte do compromissário

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comprador, ainda que inadimplente. Direito
potestativo. Súmula no 01, desta E. Corte. (...)
Recurso
improvido.
(Apelação
no.
1111479-50.2015.8.26.0100,
Relator(a):
Mauro
Conti
Machado; Comarca: São Paulo; Órgão julgador: 9a Câmara
de Direito Privado; Data do julgamento: 02/08/2016; Data de
registro: 02/08/2016)
Admitido, assim, o dever de restituir, a questão se restringe ao
percentual a ser retido, o qual deve ser analisado de acordo com o
caso concreto.
Em caso de culpa do vendedor, a restituição deve se dar
integralmente, sem qualquer retenção. Mas não é o caso em tela, já
que a rescisão foi pleiteada pela compradora.
A esse respeito, também o c. Superior Tribunal de Justiça firmou
o seguinte entendimento:
“Súmula
no
543,
STJ:
Na
hipótese
de
resolução de contrato de promessa de compra
e venda de imóvel submetido ao Código de
Defesa
do
consumidor,
deve
ocorrer
a
imediata restituição das parcelas pagas pelo
promitente comprador integralmente, em caso
de
culpa
exclusiva
do
promitente
vendedor/construtor, ou parcialmente, caso
tenha sido o comprador quem deu causa ao
desfazimento.” - grifo nosso.
Quanto ao valor a ser descontado, o mesmo Tribunal ad quem
tem adotado como parâmetro a porcentagem de retenção entre 10%
e 25% sobre o valor pago, conforme se depreende do excerto que

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segue:
1. A rescisão de um contrato exige que se
promova o retorno das partes ao status quo
ante, sendo certo que, no âmbito dos
contratos de promessa de compra e venda de
imóvel, em caso de rescisão motivada por
inadimplência do comprador, a jurisprudência
do STJ se consolidou no sentido de admitir a
retenção,
pelo
vendedor,
de
parte
das
prestações pagas, como forma de indenizá-lo
pelos prejuízos suportados, notadamente as
despesas administrativas havidas com a
divulgação, comercialização e corretagem, o
pagamento de tributos e taxas incidentes
sobre o imóvel e a eventual utilização do bem
pelo comprador. 2. O percentual de retenção -
fixado por esta Corte entre 10% e 25% - deve
ser arbitrado conforme as circunstâncias de
cada caso. (STJ, REsp 1.224.921/PR, 3a Turma, Rel.
Min. Nancy Andrighi, j. 26/04/2011) - grifo nosso.
No caso em tela, é de se concordar que a retenção de somente
10% do montante pago, como estabelecido em primeiro grau, não é
quantia apta a cobrir os gastos administrativos e publicitários a serem
suportados
pela
vendedora,
até
que
obtenha
êxito
na
recomercialização do bem, o que poderá demandar um certo tempo,
considerando-se a crise que o mercado imobiliário vem enfrentando.
Por outro lado, a retenção de 25% doas quantias pagas mostra-
se excessiva e desproporcional, conduzindo à desvantagem da
apelada.

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Neste enfoque, levando em conta as peculiaridades do caso
concreto, entendo cabível a majoração do percentual de retenção
para 20% dos valores pagos pela apelada, quantia aquém da
pretendida neste recurso, mas que tem sido recorrentemente fixada
por este Colegiado em casos análogos, conforme se depreende a
seguir:
RESOLUÇÃO CONTRATUAL CUMULADA COM
RESTITUIÇÃO
DE
VALORES
PAGOS.
Ação
ajuizada pela compradora. Retenção de 20% dos
valores pagos a título de preço do imóvel.
Percentual adequado para ressarcir os custos
administrativos da vendedora, e não acarreta
onerosidade excessiva em relação à adquirente.
Quantias a serem devolvidas terão incidência de
correção monetária a partir de cada desembolso,
com a utilização dos índices da Tabela Prática do
TJSP.
Prescrição
da
pretensão
relativa
à
devolução de quantias pagas a título de taxa Sati e
comissão de corretagem. Questão dirimida pelo C.
Superior Tribunal de Justiça em sede de Recurso
Especial
Repetitivo.
Pretensão
prescrita
nos
termos do art. 206, §3o, IV do CC. Aplicação do
prazo trienal. Sucumbência mantida. RECURSOS
PROVIDOS
EM
PARTE.
(TJSP;
Apelação
1035032-21.2015.8.26.0100; Relator (a): Paulo Alcides;
Órgão Julgador: 6a Câmara de Direito Privado; Foro Central
Cível - 10a Vara Cível; Data do Julgamento: 06/10/2017;
Data de Registro: 06/10/2017)
COMPROMISSO
DE
COMPRA
E
VENDA

Desistência do comprador Rescisão contratual
Ação
julgada
parcialmente
procedente
para
declarar rescindido o compromisso de compra e
venda de imóvel celebrado entre as partes e
condenar a ré a devolver ao autor 80% das
prestações pagas, com acréscimo de juros e
correção monetária Insurgência da vendedora -
Na ausência de recurso por parte do requerente, a
retenção de 20% do valor pago se mostra

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adequada para o ressarcimento das despesas
operacionais
da
venda.
COMPROMISSO
DE
COMPRA
E
VENDA

Arras

Natureza
confirmatória
Retenção
Descabimento

Precedentes do Egrégio Superior Tribunal de
Justiça - Recurso desprovido, com majoração dos
honorários advocatícios, nos termos do art. 85, §
11 do Código de Processo Civil. (TJSP; Apelação
1000435-94.2016.8.26.0066; Relator (a): José Roberto
Furquim Cabella; Órgão Julgador: 6a Câmara de Direito
Privado; Foro de Barretos - 3a Vara Cível; Data do
Julgamento: 26/09/2017; Data de Registro: 26/09/2017)
Compromisso de compra e venda Rescisão
contratual pelo comprador
Restituição das
partes ao estado anterior
Fixação do
percentual de retenção em 20% dos valores
pagos, como indenização pelas perdas e
danos
decorrentes
do
desfazimento
do
negócio Percentual suficiente para ressarcir
os prejuízos da ré Comissão de corretagem
Ausência de informação prévia Restituição
devida,
assim
como
da
taxa
SATI

Entendimento adotado pelo E. STJ em recurso
repetitivo
Juros de mora e correção
monetária da citação
Recurso improvido.
(TJSP; Apelação 1040827-71.2016.8.26.0100; Relator (a):
Eduardo Sá Pinto Sandeville; Órgão Julgador: 6a Câmara de
Direito Privado; Foro Central Cível - 28a Vara Cível; Data do
Julgamento: 28/08/2017; Data de Registro: 28/08/2017)
Frise-se, por oportuno, que a despeito das considerações
tecidas pela ré quanto à sistemática do contrato objeto dos autos, nos
termos da Súmula no 02 deste Tribunal, a devolução dos valores
pagos, abatida a retenção de 20%, deverá ocorrer de uma só vez:
“Súmula 2: A devolução das quantias pagas em contrato de
compromisso de compra e venda de imóvel deve ser feita

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de uma só vez, não se sujeitando à forma de parcelamento
prevista para a aquisição.”
Concernente à taxa de fruição, este Tribunal possui
posicionamento igualmente sumulado sobre o assunto. Em casos de
resolução
contratual
por
inexecução
culposa
do
promitente
comprador, a promitente vendedora tem o direito de reter uma
margem de todos os valores pagos, para fazer frente aos prejuízos
sofridos com gastos de administração, publicidade, bem como pelo
tempo de ocupação do bem:
“Súmula 1, TJSP: O compromissário comprador
de imóvel, mesmo inadimplente, pode pedir a
rescisão do contrato e reaver as quantias pagas,
admitida a compensação com gastos próprios de
administração
e
propaganda
feitos
pelo
compromissário vendedor, assim como com o
valor que se arbitrar pelo tempo de ocupação do
bem.”
Ocorre que, em concreto, não há prova mínima acerca da
efetiva ocupação do imóvel pela apelada.
Com efeito, a cláusula 4.1 do instrumento subscrito pelas partes
estabelece que:
“4.1. Por força deste contrato, e tão logo concluídas as obras do
loteamento, a VENDEDORA promete ceder, a título precário, a posse
do lite ao (à,s) COMPRADOR (A, ES), que nele poderá realizar as
construções que lhe aprouverem, observadas as restrições legais e as
fixadas neste contrato, assim como também passará a exercer o
direito de uso e gozo das coisas comuns do centro de recreação.” (fls.

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29)
Ainda, segundo a cláusula 4.1.1., foi consignado que a posse do
imóvel somente seria entregue ao adquirente se estivesse adimplente
com suas obrigações, havendo estimativa de que as obras de
infraestrutura do loteamento se encerrariam no prazo de 48 meses da
assinatura do contrato, admitida a prorrogação pelo período de 06
meses, se necessário (fls. 29).
Assim, diversamente do que é defendido pelas apelantes em
seu recurso, não houve transmissão da posse do imóvel, nem mesmo
precária, na data da assinatura do contrato, o que somente ocorreria
com a finalização das obras de infraestrutura do loteamento.
Ocorre que prova alguma há nos autos acerca da finalização
das obras de infraestrutura, o que, somado ao fato de que a apelada
argumenta nunca ter fruído do bem, leva à conclusão de que o imóvel
nunca foi por ela ocupado, a justificar o arbitramento de taxa de
ocupação.
Daí porque, a meu ver, nada é devido a este título.
O mesmo raciocínio deve ser aplicado quanto ao pagamento do
IPTU, das despesas condominiais e demais tributos e tarifas (água e
luz) de natureza propter rem, vencidos no período de vigência do
contrato. Sem prova da posse do imóvel pela apelada, nada há que
justifique venha ela a arcar com o pagamento das verbas em
comento.
Concernente ao termo inicial de juros de mora, pertinente
consignar que, por não se tratar de mora da vendedora, eis que não

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deu causa à rescisão contratual, deverá o encargo incidir a partir do
trânsito em julgado. Neste sentido, mister ressaltar o que dispõe o
artigo 396 do Código Civil: Não havendo fato ou omissão imputável
ao devedor, não incorre este em mora.
Em casos análogos, vem decidindo o c. Superior Tribunal de
Justiça:
AGRAVO
REGIMENTAL
EM
RECURSO
ESPECIAL. RESILIÇÃO DE CONTRATO DE
COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. INICIATIVA
DO COMPRADOR. REVELIA.
PRESUNÇÃO RELATIVA DE VERACIDADE
DOS FATOS. JURISPRUDÊNCIA DO STJ.
IMPOSTOS
E
TAXAS
CONDOMINIAIS.
ILEGITIMIDADE
ATIVA.
AUSÊNCIA
DE
IMPUGNAÇÃO
ESPECÍFICA.
SÚMULA
N.
283/STF. JUROS DE MORA. TERMO INICIAL.
PRINCÍPIO DA ADSTRIÇÃO.
(...)
3. Na hipótese em que a rescisão contratual
deu-se por iniciativa do comprador, por não
mais suportar o pagamento das parcelas, o
termo inicial dos juros moratórios é a data do
trânsito em julgado, pois inexiste mora
anterior da parte ré/vendedora.
4. Considerando o pedido da parte nas razões
do recurso e em respeito ao princípio da
adstrição, é cabível a fixação do termo inicial
dos juros moratórios como sendo a data da
devolução do imóvel.
5. Agravo regimental parcialmente provido.
(AgRg no REsp 1342255/SP, Rel. Ministro JOÃO
OTÁVIO DE NORONHA, TERCEIRA TURMA,
julgado em 23/02/2016, DJe 11/03/2016) grifo

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nosso.
CIVIL
E
PROCESSUAL.
CONTRATO
DE
PROMESSA DE COMPRA E VENDA.
RESOLUÇÃO
UNILATERAL
PELO
PROMITENTE-
COMPRADOR
INJUSTIFICADAMENTE.
PARCELA
A
SER
RESTITUÍDA.
JUROS
MORATÓRIOS. TERMO DE FLUIÇÃO.
TRÂNSITO EM JULGADO.
I. Na hipótese de resolução contratual do
compromisso de compra e venda por simples
desistência
dos
adquirentes,
em
que
postulada, pelos autores, a restituição das
parcelas pagas de forma diversa da cláusula
penal convencionada, os juros moratórios
sobre as mesmas serão computados a partir
do trânsito em julgado da decisão.
II. Inexistência de mora anterior da ré.
III. Recurso especial conhecido e provido.
(REsp
1008610/RJ,
Rel.
Ministro
ALDIR
PASSARINHO JUNIOR, SEGUNDA SEÇÃO,
julgado em 26/03/2008, DJe 03/09/2008)
No mesmo prisma entende este Tribunal:
Rescisão de compromisso de venda e compra
de imóvel em construção. Comprador que não
mais pretende manter o contrato. Devolução
de parte das parcelas pagas, nos termos da
Súmula 1 deste TJSP, com retenção suficiente
a cobrir os gastos administrativos da ré com a
venda frustrada. Percentual de retenção que
deve ser de 20%. Juros de mora, contudo, que

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devem incidir a partir do trânsito em julgado.
Promitente vendedora que não deu causa à
rescisão. Pedido para que a restituição seja
em percentual diverso do constante no
contrato.
Ausência
de
descumprimento
contratual pela ré. Inexistência de mora antes
de a obrigação ser exigível. Recurso provido
em parte. (Apelação no. 1026832-88.2016.8.26.0100,
Relator(a): Maia da Cunha; Comarca: São Paulo; Órgão
julgador: 4a Câmara de Direito Privado; Data do julgamento:
27/04/2017; Data de registro: 02/05/2017)
Por fim, com base no princípio da causalidade e da
sucumbência, entendo ser o caso de se reconhecer a sucumbência
recíproca, uma vez que tanto a parte autora quanto a ré deram causa
ao ajuizamento da demanda e decaíram em igual medida dos pedidos
deduzidos, nos termos do art. 86, caput do Código de Processo
Civil: Se cada litigante for, em parte, vencedor e vencido, serão
proporcionalmente distribuídas entre eles as despesas.
Postas tais premissas, por meu voto, DOU PARCIAL
PROVIMENTO ao recurso, a fim de majorar o percentual de retenção
de para 20% dos valores pagos pela apelada, bem como para fixar o
trânsito em julgado como termo inicial de fluência dos juros de mora
incidentes sobre as quantias a serem reembolsadas, ficando a r.
sentença integralmente mantida quanto ao mais.
Nos termos do art. 85, § 11o do Código de Processo Civil, os
honorários sucumbenciais ficam majorados para o importe de 20%
sobre o valor em que sucumbiu a apelada1, em favor do patrono
1 Diferença entre o valor de restituição pleiteado (90% dos valores pagos) e o valor deferido (80% dos
valores pagos).

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das apelantes, observada a suspensão da exigibilidade por conta da
gratuidade de justiça a que faz jus (art. 98, §3o, do Código de
Processo Civil), e 20% sobre o valor atualizado da condenação, em
favor do patrono da apelada, inadmitida a compensação (art. 98, § 14o
do Código de Processo Civil).
Para que não se alegue cerceamento do direito de recorrer, dou
por prequestionados todos os dispositivos legais referidos na fase
recursal, bastando que as questões tenham sido enfrentadas e
solucionadas no voto, como ocorreu, pois “desnecessária a citação
numérica dos dispositivos legais” (STJ EDCL. No RMS 18.205/SP,
Rel. Min. Felix Fischer, j. 18.04.2006).
RODOLFO PELLIZARI
Relator