Tribunal: TJSP
Processo: 2267926-82.2020.8.26.0000
Classe: Agravo de Instrumento / Promessa de Compra e Venda
Órgão julgador: Roberto Maia
Órgão colegiado: 20a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-12-17
Data de publicação: 2020-12-17

Ementa:
AGRAVO DE INSTRUMENTO. Compra e venda de imóvel. Ação cominatória e indenizatória. Decisão que indeferiu a tutela provisória de urgência, na qual o comprador autor almejava o registro de protesto em razão da desistência indevida do vendedor réu em lhe alienar o imóvel. Insurgência recursal do autor. Pretensão de reforma. Pedido de concessão de efeito antecipatório recursal, cuja apreciação se

Ementa:
AGRAVO DE INSTRUMENTO. Compra e venda de imóvel. Ação cominatória e indenizatória. Decisão que indeferiu a tutela provisória de urgência, na qual o comprador autor almejava o registro de protesto em razão da desistência indevida do vendedor réu em lhe alienar o imóvel. Insurgência recursal do autor. Pretensão de reforma. Pedido de concessão de efeito antecipatório recursal, cuja apreciação se dá, neste momento, diretamente pelo colegiado desta câmara julgadora (arts. 129 e 168, § 2o do RITJSP). Sem razão. Ausência de elementos concretos que viabilizem a antecipação da tutela pretendida. Efeito antecipatório recursal indeferido e, na sequência, já julgado o agravo com a decisão recorrida ficando mantida. Recurso não provido.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2020.0001036337
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Agravo de Instrumento no
2267926-82.2020.8.26.0000, da Comarca de São Paulo, em que é agravante IGOR
FERNANDES
PEREIRA,
são
agravados
HABITAT
IMOBILIARIA
E
PARTICIPAÇÃO LTDA EPP e SAFIRA IMOBILIÁRIA E ADMINISTRAÇÃO
LTDA..
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 20a Câmara de Direito
Privado do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Denegaram
o efeito antecipatório recursal e, desde já, negaram provimento ao agravo de
instrumento. V. U., de conformidade com o voto do relator, que integra este
acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores ROBERTO MAIA
(Presidente), ÁLVARO TORRES JÚNIOR E CORREIA LIMA.
São Paulo, 17 de dezembro de 2020.
ROBERTO MAIA
Relator
Assinatura Eletrônica

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Agravo de Instrumento no 2267926-82.2020.8.26.0000 -Voto no 22485
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AGRAVO DE INSTRUMENTO. Compra e venda de
imóvel. Ação cominatória e indenizatória. Decisão que
indeferiu a tutela provisória de urgência, na qual o
comprador autor almejava o registro de protesto em razão
da desistência indevida do vendedor réu em lhe alienar o
imóvel. Insurgência recursal do autor. Pretensão de reforma.
Pedido de concessão de efeito antecipatório recursal, cuja
apreciação se dá, neste momento, diretamente pelo
colegiado desta câmara julgadora (arts. 129 e 168, § 2o do
RITJSP). Sem razão. Ausência de elementos concretos que
viabilizem a antecipação da tutela pretendida. Efeito
antecipatório recursal indeferido e, na sequência, já julgado
o agravo com a decisão recorrida ficando mantida. Recurso
não provido.
VOTO n° 22485
RELATÓRIO:
Trata-se de agravo de instrumento interposto por
IGOR FERNANDES PEREIRA contra a r. decisão interlocutória (fls. 86 do
processo, digitalizada a fls. 86) que, em ação cominatória e indenizatória
por danos materiais e morais, negou o pedido de tutela antecipada de
urgência consistente em “admitir o registro de protesto contra a
alienação no 6o Oficial de Registro de Imóveis de São Paulo, do imóvel
situado na Rua Bom Pastor no 1940, no 18o Subdistrito Ipiranga, São
Paulo-SP, cadastrado na PMSP pelo contribuinte no 043.017.0010-2, de
propriedade da ré HABITAT IMOBILIÁRIA E PARTICIPAÇÃO LTDA.,
inscrita no CNPJ sob no 02.750.262/0001-07, individualizado e
caracterizado na Matrícula no 39.979, sem prejuízo de impor aos réus a
obrigação de deixarem de ofertar a venda do imóvel, por qualquer meio
ou circunstância, inclusive retirar os anúncios de venda no próprio
imóvel, até o desfecho final da presente demanda, sob pena de multa
diária (...), admitindo-se a posse provisória do autor no referido imóvel,
livre e desimpedido de pessoas, coisas ou gravames, regularizado
documentalmente à finalidade residencial”. (fls. 22)

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Irresignado, narra o autor, em resumo, “consoante a
juntada da avença contratual emitida pelo polo passivo ao agravante (fls.
93-100), e por ele devidamente aceita sem nenhuma ressalva, senão a
apresentação dos documentos elementares que autorizam a venda,
constata-se que a questão já havia superado o campo das “meras
tratativas”. Tanto é que o expediente de fls. 42-44 o próprio corretor
corrobora o fechamento de acordo e condições descritas por mensagens
de voz e ligação com o autor. (...) Ademais, a comunicação de renúncia
pelos agravados foi feita por mensagem de voz, de forma que, em caso
de dúvida do juízo (que poderia ser sanado por ocasião de contraminuta
e/ou contestação), seria necessária a designação de audiência a sua
produção (...). De qualquer maneira, a própria CLÁSULA OITAVA da
avença contratual aceita pelo agravante, impossibilitaria direito de
arrependimento por qualquer uma das partes” (fls. 7). Pugnou pela
atribuição de efeito suspensivo, ao final, pelo provimento do recurso.
No processo principal foi concedido ao agravante o
benefício da gratuidade da justiça (fls. 110).
Nos termos dos artigos 129 e 168, §2o, do RITJSP, a
questão foi remetida diretamente ao colegiado, para apreciação da
medida de urgência requerida e, se possível, também do recurso.
FUNDAMENTAÇÃO:
Nega-se o efeito antecipatório recursal e, em sendo
possível, julga-se a questão desde logo, destacando que a concentração
de atos aqui determinada tem como único objetivo atender ao disposto
no artigo 5o, LXXVIII da CF e artigos 1o; 4o; 6o; 80, IV e 139, II; todos
estes do CPC.
Trata-se de agravo de instrumento interposto pelo
autor, ora agravante, contra a decisão interlocutória proferida em ação

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de conhecimento que indeferiu seu pedido de tutela de urgência, tendo
em vista que “a desistência do vendedor teria ocorrido quando a
negociação ainda se encontrava na fase de meras tratativas, entretanto,
ainda que tal negociação já tivesse superado tal estágio, não há
elemento concreto indicativo de que o qualquer das partes teria
renunciado ao direito de arrependimento”, conforme se depreende a
decisão agravada juntada a fls. 86 deste agravo.
No momento, a controvérsia a ser dirimida está
restrita ao cabimento ou não da tutela de urgência à luz dos preceitos
contidos no artigo 300 do Código de Processo Civil. Por ora só se
apreciam
os
pressupostos
necessários
à
concessão
da
medida
antecipatória, bem sejam, a verossimilhança das alegações e o fundado
receio de dano irreparável ou de difícil reparação, caso a prestação
jurisdicional pretendida não venha, no tempo necessário, para assegurar
o exercício do direito reivindicado.
Em
que
pesem
os
argumentos
trazidos
pelo
agravante, razão não lhe assiste, ao menos por ora, nesta cognição
sumária e provisória. Não se tem como inequívoca e verossímil apenas a
versão e os documentos trazidos pela parte recorrente. Embora não se
exija prova capaz de formar juízo de absoluta certeza, o recorrente de
medidas antecipatórias de tutela deve trazer aos autos elementos aptos a
proporcionar ao julgador a formação de um concreto e seguro juízo de
probabilidade a respeito do direito alegado. De fato, a tutela antecipada
inaudita altera pars é medida excepcional, pois como regra se tem um
prévio contraditório.
Na hipótese, ao que se verifica, os documentos
juntados à petição inicial a fls. 40/59 e 94/100 do processo principal não
demonstram concordância expressa do vendedor com os termos da
minuta contratual encaminhada pelo comprador, ora agravante.

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De fato, o caso em questão versa sobre compra e
venda de imóvel, que demanda um maior rigor na formalização da
proposta.
Sobre o assunto, dispõe o artigo 427 do Código Civil:
Art.
427.
A
proposta
do
contrato
obriga
o
proponente, se o contrário não resultar dos termos
dela, da natureza do negócio, ou das circunstâncias
do caso.
Em análise ao referido dispositivo legal, o Código
Civil Comentado, coordenado pelo Ministro Cesar Peluso, 14a edição
revisada e atualizada, 2020, explica que:
Com efeito, o fenômeno da “formação progressiva do
contrato” evidencia que nem sempre uma relação
obrigacional nasce de imediato. O iter negocial que
levará até a conclusão do contato poderá ser
formado por graus ou de forma escalonada. Assim,
na lógica da obrigação como processo, o contrato se
desenvolve em três etapas sucessivas: a) pré-
contratual; b) contratual; c) pós-contratual.
A fase pré-contratual se inicia com as negociações
preliminares, culminando, em caso positivo, com a
conclusão do contrato, seja pena via do acordo entre
as partes
nos contratos consensuais -, seja pena
entrega da coisa nos contratos reais. As tratativas
também
se
dividem
em
três
momentos:
a)
negociações; b) proposta; e c) aceitação.
Apenas a título elucidativo, pois não é o cerne deste
dispositivo em análise, no âmbito das negociações
preliminares inexiste proposta formalizada, hábil a

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vincular as partes (art. 427 do CC). Nessa fase de
puntuação, eventualmente haverá uma carta de
intenções subscrita pelas partes ou uma minuta,
substanciando documento em que se fixa por escrito
o
desenho
do
contrato.
Mas
ainda
não
há
consentimento necessário ao contrato definitivo.
Realmente, na fase das negociações preliminares, as
partes costumam celebrar os chamados acordos
provisórios, usualmente denominados de minutas,
esboços ou cartas de intenção. Assim, conclui-se que
as tratativas são atos tendentes à análise da
viabilidade do contrato.
A proposta, por sua vez, é a exteriorização do
projeto de contrato, a manifestação de uma vontade
definida em todos os seus termos, dependente
apenas da concordância da parte contrária para o
aperfeiçoamento do contrato.
Portanto,
salutar
que
se
aguarde
a
prévia
manifestação da parte contrária para que, então, possa o magistrado a
quo, eventualmente, ter elementos capazes de melhor alicerçar sua
convicção e, se o caso, reavaliar a possibilidade de antecipação da tutela,
nos termos do artigo 300 do Código de Processo Civil.
De rigor, assim, a manutenção da decisão agravada.
Se
dão
como
prequestionados
todos
os
dispositivos constitucionais e legais ventilados nas razões recursais, não
sendo preciso transcrevê-los aqui um a um, nem mencionar cada artigo
por sua identificação numeral. Assim já se pacificou nos tribunais
superiores.
DISPOSITIVO:

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Termos em que, voto pela denegação do efeito
antecipatório recursal e, desde já, pelo NÃO PROVIMENTO ao agravo
de instrumento.
ROBERTO MAIA
Relator
(assinado eletronicamente)