Tribunal: TJSP
Processo: 1001281-67.2020.8.26.0100
Classe: Apelação Cível / Registro de Imóveis
Órgão julgador: Ricardo Anafe (Corregedor Geral)
Órgão colegiado: Conselho Superior da Magistratura;
Data de julgamento: 2020-08-20
Data de publicação: 2020-08-26

Ementa:
REGISTRO DE IMÓVEIS – Adjudicação compulsória – Ação movida pelos cessionários contra a cedente do contrato de compromisso de compra e venda – Registro da transmissão da propriedade negado – Princípio da continuidade – Dúvida julgada procedente – Apelação não provida.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
CONSELHO SUPERIOR DA MAGISTRATURA
Apelação Cível no 1001281-67.2020.8.26.0100

Registro: 2020.0000681589
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível no
1001281-67.2020.8.26.0100, da Comarca de São Paulo, em que é apelante
LÚCIA TEREZA RAIMONDI ALTAFINI, é apelado 10o OFICIAL DE
REGISTRO DE IMÓVEIS DA COMARCA DA CAPITAL.
ACORDAM, em Conselho Superior de Magistratura do Tribunal
de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: "Negaram provimento ao
recurso para manter a negativa do registro, v.u.", de conformidade com o voto do
Relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Exmos. Desembargadores
PINHEIRO FRANCO (PRESIDENTE TRIBUNAL DE JUSTIÇA) (Presidente),
LUIS SOARES DE MELLO (VICE PRESIDENTE), XAVIER DE AQUINO
(DECANO), GUILHERME G. STRENGER (PRES. SEÇÃO DE DIREITO
CRIMINAL), MAGALHÃES COELHO(PRES. DA SEÇÃO DE DIREITO
PÚBLICO) E DIMAS RUBENS FONSECA (PRES. DA SEÇÃO DE DIREITO
PRIVADO).
São Paulo, 20 de agosto de 2020.
RICARDO ANAFE
Corregedor Geral da Justiça e Relator
Assinatura Eletrônica

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Apelação Cível no 1001281-67.2020.8.26.0100 -Voto no 31.215 - São Paulo - Аνάφη
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Apelação Cível no 1001281-67.2020.8.26.0100
Apelante: Lúcia Tereza Raimondi Altafini
Apelado: 10o Oficial de Registro de Imóveis da Comarca da Capital
Voto no 31.215
REGISTRO
DE
IMÓVEIS
–
Adjudicação
compulsória – Ação movida pelos cessionários contra a
cedente do contrato de compromisso de compra e
venda – Registro da transmissão da propriedade
negado – Princípio da continuidade – Dúvida julgada
procedente – Apelação não provida.
1. Trata-se de apelação interposta contra r. sentença
que manteve a recusa do Senhor 10o Oficial de Registro de Imóveis da
Comarca da Capital em promover o registro de carta de sentença porque a
ação de adjudicação compulsória foi movida contra a cedente do contrato
de compromisso de compra e venda, não atingido, portanto, os
proprietários do imóvel.
A apelante alegou, em suma, que é cessionária do
contrato de compromisso de compra e venda do imóvel situado na Rua
Blumenau, 172, Vila Leopoldina, São Paulo, objeto da transcrição no
100.324 do 10o Registro de Imóveis da Comarca da Capital. Afirmou que
moveu ação de adjudicação compulsória que teve curso perante a 3a Vara

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Cível do Foro Regional da Lapa, Comarca da Capital, com a expedição de
carta de sentença que em sua primeira apresentação foi devolvida com
exigência da comprovação do recolhimento do imposto de transmissão
"inter vivos" – ITBI. Disse que ao reapresentar o título, com a prova do
recolhimento do imposto, foi surpreendida com a negativa do registro
fundada na ausência de continuidade, decorrente da não participação de
todos os proprietários do imóvel no polo passivo da ação de adjudicação
compulsória. Informou que, segundo o Oficial de Registro de Imóveis, esse
requisito decorreria de recente alteração da jurisprudência. Asseverou que
a exigência viola o princípio da segurança jurídica porque a mudança da
orientação geral sobre o tema não atinge as situações anteriormente
constituídas, como previsto no art. 24 da Lei de Introdução das Normas do
Direito Brasileiro – LINDB. Ademais, a cessão do compromisso de
compra e venda transfere para a cessionária o direito de receber a
propriedade do imóvel, o que dispensa a participação de todos os
proprietários na ação de adjudicação compulsória. Por fim, a sentença que
adjudicou o imóvel transitou em julgado em 11 de fevereiro de 2016, o que
impossibilita a inclusão dos proprietários do imóvel no polo passivo
daquela ação (fl. 353/360).
A douta Procuradoria Geral de Justiça opinou pelo não
provimento do recurso (fl. 386/389).
É o relatório.

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2. Conforme precedentes do Conselho Superior da
Magistratura, a natureza administrativa do procedimento de dúvida afasta a
incidência das custas processuais, o que torna prejudicado o pedido de
assistência judiciária formulado pela recorrente. Nesse sentido:
"Contudo, nada obstante o comando emergente do
aludido dispositivo legal, não incidem, nos processos
(administrativos) de dúvida instaurados no Estado de
São Paulo, custas processuais, enfim, taxa judiciária,
na falta de previsão específica nas Leis Estaduais n.o
11.331/02 e n.o 11.608/2003. Nessa linha, a propósito,
há precedentes deste C. Conselho Superior da
Magistratura" (CSM, Agravo de Instrumento no
2182394-19.2015.8.26.0000,
Rel.
Desembargador
Manoel de Queiroz Pereira Calças, j. 15.06.2016).
Foi apresentada para registro a carta de sentença
extraída de ação de adjudicação compulsória movida pela apelante contra
Construtora
e
Empreendimentos
Boaçava
Ltda.
(Processo
n.o
1013494-15.2014.8.26.0004 da 3.a Vara Cível do Foro Regional IV – Lapa
da Comarca da Capital), relativa ao imóvel consistente em parte do lote 10
da quadra "V" do Bloco II do Jardim Leopoldina, 14o Subdistrito – Lapa.
A certidão de fl. 09/15 demonstra que o imóvel tem os
seguintes proprietários: Othon Alves Barcelos Corrêa e sua mulher

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Santuzza Borges Barcelos Corrêa; Rogério Giorgi e sua mulher Vitoria
Pena Giorgi; Otavio Lotufo e sua mulher Maria Nelly Junqueira Cobra
Lotufo; Edgard Richter e sua mulher Carolina Issler Richter; José Pires de
Oliveira Dias e sua mulher Marina Pires de Oliveira Dias; Mário Lotufo e
sua mulher Alice Maria Ribeiro Lotufo; Bertha Richter e seu marido
Carlos Eduardo Richter; Silvia de Toledo Piza Pinheiro; Breno Tavares e
sua mulher Evangelina Ribeiro Tavares; Ângelo Eduardo Carrara e sua
mulher Ana Balbo Bertone Di Sambuy Carrara; João Lotufo; Rosa Lotufo;
Sociedade Anônima de Administração e Representações Nair; Jorge Issler
Richter e sua mulher Ursel Alvine Hildegard Bronberg Richter; Wolff
Aichinger e sua mulher Clara Matilde Richter Aichinger; Espólio de
Miquelina Lotufo e Espólio de Emília Luttenschlager Bracher.
A ação de adjudicação compulsória visa suprir o título
de transferência da propriedade do imóvel que, apesar do pagamento do
preço pelo compromissário comprador, não for outorgado pelo promitente
vendedor.
Neste caso, a ação foi movida contra Construtora e
Empreendimentos Boaçava Limitada – Sociedade Civil que é cessionária
do contrato de compromisso de compra e venda averbado sob no 94, em 27
de novembro de 1963, na inscrição do loteamento promovida sob no 101
(fl. 24/268).
Desse modo, os proprietários do imóvel, que são os

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promitentes vendedores, não participaram da ação de adjudicação
compulsória como réus e nela não foram citados, bem como não
intervieram para anuir com a transmissão do domínio para a apelante.
Em decorrência, o registro da carta de sentença
depende da prévia aquisição da propriedade pelo réu da ação de
adjudicação compulsória, para que seja preservada a continuidade que,
segundo Afrânio de Carvalho, tem o seguinte significado:
“O princípio da continuidade, que se apoia no de
especialidade, quer dizer que, em relação a cada
imóvel, adequadamente individuado, deve existir uma
cadeia de titularidade à vista da qual só se fará a
inscrição de um direito se o outorgante dele aparecer
no registro como seu titular. Assim, as sucessivas
transmissões,
que
derivam
umas
das
outras,
asseguram sempre a preexistência do imóvel no
patrimônio do transferente” (Registro de Imóveis, 4.a
ed., 1998, Rio de Janeiro: Forense, pág. 253).
A obrigatoriedade do respeito à continuidade do
registro, ademais, foi ressalvada na r. sentença prolatada na ação de
adjudicação compulsória, em que se verifica:
"A ação procede, todavia deverá a autora atentar ao

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fato de que o registro dependerá da observância dos
requisitos exigidos pelo Oficial do Cartório de
Registro de Imóveis" (fl. 240).
Por sua vez, a exigência de respeito à continuidade,
como requisito para o registro do título de transmissão do domínio, decorre
de reiterada jurisprudência deste Conselho Superior da Magistratura e,
portanto, não caracteriza inovação e não viola a segurança jurídica
invocada pela apelante:
"Registro de Imóveis - Dúvida - Título judicial -
Aspectos procedimentais da dúvida: qualificação
completa do título, cumprimento de exigências no seu
curso e sentença de procedência parcial - Execução
de obrigação de fazer, substitutiva da vontade dos
contratantes - Sentença que homologa transação entre
as partes - Desnecessidade de lavratura de escritura
de venda e compra, servindo o mandado de título
hábil a registro - Necessidade de apresentação prova
do recolhimento do imposto de transmissão e certidões
negativas fiscais e previdenciárias - Necessidade de
estar o imóvel registrado em nome do alienante e de
conter descrição coincidente com a do registro -
Infração
aos
princípios
da
continuidade,

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especialidade e legalidade - Registro inviável -
Recurso provido" (Apelação Cível no 38.647-0/5/Santa
Bárbara D'Oeste, Relator Desembargador Márcio
Martins Bonilha, j. 13.11.1997)";
"REGISTRO
DE
IMÓVEIS.
Dúvida
julgada
procedente. Carta de sentença extraída de ação
de adjudicação compulsória . Ação originariamente
movida contra sucessores do proprietário e promitente
vendedor do imóvel, já falecido. Necessidade de
prévio registro da partilha que, em inventário ou
arrolamento de bens, atribuiu o imóvel aos réus da
ação
de adjudicação compulsória .
Princípio
da
continuidade . Recurso não provido" (Apelação Cível
no
1.104-6/4/ São
Caetano
do
Sul,
Relator
Desembargador Ruy Camilo, j. 16/06/2009);
"REGISTRO
DE
IMÓVEIS
-
Carta
de Adjudicação com
mandado
de
averbação
-
Ingresso
obstado
-
Ação
de Adjudicação
Compulsória movida em face de pessoas apontadas
como herdeiras da titular do domínio - Ofensa aos
Princípios da continuidade e da disponibilidade -
Transferência da propriedade imóvel que, ademais, se

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dá mediante o registro do título e não por averbação -
Artigo 1.245 do Código Civil - Dúvida julgada
procedente - Recurso não provido" (Apelação Cível no
1.170-6/4/São Caetano do Sul, Relator Desembargador
Luiz Tâmbara, j. 03/12/2009)";
"Registro de Imóvel - Dúvida - Carta de sentença
extraída
dos
autos
de
ação
de adjudicação compulsória - Exame formal e restrito
aos aspectos extrínsecos do título - Citação de apenas
alguns dos titulares do domínio do imóvel e
divergência entre a área descrita no compromisso de
compra e venda e a área descrita na matrícula -
Ofensa
aos
princípios
da continuidade e
da
especialidade objetiva - Recurso não provido"
(Apelação
Cível
no
0003976-17.2012.8.26.0415-
Comarca de Palmital, Relator Desembargador Elliot
Ackel);
"Registro
de
imóveis
-
Título
judicial
-
Adjudicação compulsória - Proprietário tabular não
integrou o polo passivo da ação judicial - Ofensa ao
princípio da continuidade registral - Tempus regit
actum - Impossibilidade de examinar, no âmbito

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administrativo, a pertinência de cancelamentos de
inscrições resultantes de ordens judiciais exaradas em
processos contenciosos - Formação defeituosa do
título - Confirmação do juízo de desqualificação
registral e, portanto, da r. sentença impugnada -
Dúvida procedente - Recurso desprovido" (CSM,
Apelação Cível n.o 1000328-93.2015.8.26.0451 da
Comarca de Piracicaba, Rel. Desembargador Manoel
de Queiroz Pereira Calças, j. 10/3/2017);
"REGISTRO
DE
IMÓVEIS
– Adjudicação compulsória –
Ação
movida
pelos
cessionários de compromisso de compra e venda
contra os compromissários compradores do imóvel –
Registro da transmissão da propriedade – Princípio
da continuidade – Dúvida julgada procedente –
Apelação
não
provida"
(Apelação
Cível
no
1036218-40.2019.8.26.0100 da Comarca de São
Paulo, Relator Desembargador Geraldo Francisco
Pinheiro Franco, j. 01.11.2019).
Em igual sentido decidiu o Egrégio Superior Tribunal
de Justiça:
"AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO

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ESPECIAL.
AÇÃO
DE
ADJUDICAÇÃO
COMPULSÓRIA. NECESSIDADE DE INCLUSÃO
DOS PROMITENTES VENDEDORES NO POLO
PASSIVO
DA
DEMANDA.
SÚMULA
83/STJ.
ALEGAÇÃO DE TER OCORRIDO CESSÃO DE
CRÉDITO
ENTRE
OS
PROMITENTES
VENDEDORES E OS PRIMITIVOS ADQUIRENTES.
IMPOSSIBILIDADE DE ACOLHIMENTO DESSA
TESE.
SÚMULA
7/STJ.
AGRAVO
INTERNO
DESPROVIDO.
1. A jurisprudência desta Corte dispõe no sentido de
que 'na ação de adjudicação compulsória não é
necessária
a participação dos cedentes como
litisconsortes, sendo o promitente vendedor parte
legítima para figurar no pólo passiva da demanda'
(AgRg no Ag 1.120.674/RJ, Rel. Ministro Sidnei
Beneti, Terceira Turma, julgado em 28/4/2009, DJe
13/5/2009).
2. Não sendo incluídos na demanda os promitentes
vendedores, de rigor a improcedência da ação, assim
como determinado pelas instâncias ordinárias.
3. A modificação da conclusão exarada no aresto
hostilizado e o acolhimento da tese recursal defendida

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pelos insurgentes (a respeito de ter havido apenas
cessão de crédito entre os promitentes vendedores e os
primitivos adquirentes), demandaria necessariamente
o reexame do conjunto de fatos e provas do respectivo
processo, o que é vedado no âmbito do recurso
especial, em decorrência do disposto na Súmula
7/STJ, não sendo o caso de revaloração das provas.
4. Agravo interno desprovido" (AgInt no AREsp
1442859- RJ, Terceira Turma, Rel. Ministro Marco
Aurélio Bellizze, j. 09.09.2019 - grifei).
3. Ante o exposto, nego provimento ao recurso para
manter a negativa do registro.
RICARDO ANAFE
Corregedor Geral da Justiça e Relator
Assinatura Eletrônica