Tribunal: TJSP
Processo: 2275462-81.2019.8.26.0000
Classe: Agravo de Instrumento / Promessa de Compra e Venda
Órgão julgador: Gilberto dos Santos
Órgão colegiado: 11a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-01-16
Data de publicação: 2020-01-16

Ementa:
TUTELA CAUTELAR ANTECEDENTE. Obrigação de fazer. Compromisso de compra e venda de imóveis. Alegação de descumprimento por parte da promitente vendedora, que não teria realizado o correto desmembramento da área e nem feito a transferência conforme o contratado. Pedido de bloqueio de toda e qualquer transferência ou alienação dos imóveis discutidos na presente cautelar. Impossibilidade, pela

Ementa:
TUTELA CAUTELAR ANTECEDENTE. Obrigação de fazer. Compromisso de compra e venda de imóveis. Alegação de descumprimento por parte da promitente vendedora, que não teria realizado o correto desmembramento da área e nem feito a transferência conforme o contratado. Pedido de bloqueio de toda e qualquer transferência ou alienação dos imóveis discutidos na presente cautelar. Impossibilidade, pela ausência dos requisitos para concessão da medida. Matéria de fato que está a exigir maior discussão e esclarecimento pelo contraditório e outras provas. Possibilidade, apenas, do deferimento do pedido subsidiário para anotação da existência do presente processo nas matrículas dos imóveis, servindo à ciência de terceiros de boa-fé e para evitar outros possíveis prejuízos. Recurso parcialmente provido para esse fim.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
11a Câmara de Direito Privado
Registro: 2020.0000014223
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Agravo de Instrumento no
2275462-81.2019.8.26.0000, da Comarca de São Paulo, em que é agravante CHB
EMPREENDIMENTOS E PARTICIPAÇÕES LTDA., é agravado NEWTON
INDÚSTRIA E COMÉRCIO LTDA..
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 11a Câmara de Direito
Privado do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Deram
provimento em parte ao recurso. V. U., de conformidade com o voto do relator, que
integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores GILBERTO DOS
SANTOS (Presidente), WALTER FONSECA E GIL COELHO.
São Paulo, 16 de janeiro de 2020.
GILBERTO DOS SANTOS
relator
Assinatura Eletrônica

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Agravo de Instrumento n.o 2275462-81.2019.8.26.0000 - São Paulo – R – Voto no 43.617
Voto no 43.617
Agravo de Instrumento n.o 2275462-81.2019.8.26.0000
Comarca: São Paulo - 15a Vara Cível
Agravante: CHB Empreendimentos e Participações Ltda.
Agravado: Newton Indústria e Comércio Ltda.
Juiz(a) de 1a Inst.: Fernando Antonio Tasso
TUTELA CAUTELAR ANTECEDENTE. Obrigação de fazer. Compromisso de
compra e venda de imóveis. Alegação de descumprimento por parte da promitente
vendedora, que não teria realizado o correto desmembramento da área e nem feito
a transferência conforme o contratado. Pedido de bloqueio de toda e qualquer
transferência ou alienação dos imóveis discutidos na presente cautelar.
Impossibilidade, pela ausência dos requisitos para concessão da medida. Matéria
de fato que está a exigir maior discussão e esclarecimento pelo contraditório e
outras provas. Possibilidade, apenas, do deferimento do pedido subsidiário para
anotação da existência do presente processo nas matrículas dos imóveis, servindo à
ciência de terceiros de boa-fé e para evitar outros possíveis prejuízos. Recurso
parcialmente provido para esse fim.
Trata-se de agravo de instrumento tirado contra r. decisão de fls. 105/106
dos autos principais que, em tutela cautelar de caráter antecedente, indeferiu o imediato
bloqueio das matrículas dos imóveis compromissados de venda e compra.
Recorre a autora alegando as partes celebraram instrumento particular de
compromisso de compra e venda, cujo objeto era uma área total de 58.740,84m2. No
entanto, após o desmembramento do terreno matriculado sob o no 87.509 com
48.343,54m2, a área passou a ser de 53.135,73m2. Ressalta que, não obstante a área seja
maior, ela representa uma faixa não edificante decorrente de diretriz viária emitida pela
Prefeitura de Limeira, que implica inserção de ruas e logradouros públicos e altera o
regime de exploração do imóvel. Tendo em vista as divergências nas áreas negociadas, a
agravante recusou assinar o contrato de compra e venda definitivo, o que culminou na
notificação da ré para rescisão do contrato, gerando grande risco para a parte, já que o
compromisso de compra e venda não pôde ser registrado em razão de o número da
matrícula ter sido alterado após o desmembramento. Ressalta que não assinou a

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escritura pública e não pagou a segunda parcela de R$ 4.000.000,000 porque a agravada
não cumpriu sua obrigação de entregar a aérea exata de 58.740,84m2, tampouco realizou
a transferência do bem para a terceira interveniente do contrato. Assim, entende que,
enquanto não for feito o desmembramento adequado da área e a transferência do imóvel,
não é possível exigir a assinatura da escritura pública e os demais pagamentos.
Considerando a clausula contratual que prevê que o negócio é irrevogável e irretratável,
postula a concessão da tutela antecipada para que sejam bloqueadas as matrículas objeto
do compromisso de compra e venda ou, subsidiariamente, que seja anotada a existência
de demanda judicial.
Denegado o efeito suspensivo (fls. 99), foi dispensada a intimação da
agravada, pois ainda não citada nos autos principais.
É o relatório.
O artigo 301 do CPC dispõe que “A tutela de urgência de natureza
cautelar pode ser efetivada mediante arresto, sequestro, arrolamento de bens, registro
de protesto contra alienação de bem e qualquer outra medida idônea para asseguração
do direito”.
E o artigo 300 do Código de Processo Civil estabelece que a tutela de
urgência exige os seguintes requisitos: “A tutela de urgência será concedida quando
houver elementos que evidenciem a probabilidade do direito e o perigo de dano ou o
risco ao resultado útil do processo”.
No caso dos autos, infelizmente, estão ausentes os requisitos para
concessão da cautelar na extensão pretendida.
Como se vê dos autos, as partes celebraram contrato particular de
promessa de compra e venda em 12.04.2018 de uma área de 58.740,84m2 composta por
uma parte a ser destacada da matrícula no 87.509 (48.343,54m2); e pelos imóveis

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matriculados sob o no 12.068 (4.271,30m2), no 21.792 (4.084,60m2); no 22.829
(2.041,40m2), todos do Segundo Cartório de Registro de Imóveis de Limeira/SP.
Na cláusula terceira, o preço ajustado foi de R$ 9.000.000,00, com
pagamento de R$ 500.000,00 no ato da assinatura do contrato, R$ 4.000.000,000 na
lavratura da escritura de compra e venda e R$ 4.500.000,00 após a aprovação do projeto
de construção de mais ou menos 840 unidades habitacionais do projeto Minha Casa
Minha Vida (fls. 21 dos autos principais).
Pois bem.
De acordo com os fatos narrados na inicial, do desmembramento de uma
parte do imóvel matriculado sob o no 87.509 resultou uma área de 53.135,73m2, que,
conquanto seja maior do que a orginalmente prevista no instrumento (48.343,54m2),
incluiria uma faixa não edificante decorrente de diretriz viária emitida pela Prefeitura de
Limeira, que implica inserção de ruas e logradouros públicos e altera o regime de
exploração do imóvel. E além de o desmembramento não ter sido feito de modo
adequado, a ré teria recusado a transferência dos imóveis para o terceiro interveniente
(Masutti Empreendimentos Imobiliários Ltda.), que, por sua vez, transmitiria a área para
a compradora, ora agravante, nos termos da cláusula oitava (fls. 25 dos autos
principais).
Entretanto, ainda que considerada a alegação da autora de que o
desmembramento teria sido feito em desacordo com o originalmente previsto no
contrato (matéria que ainda será submetida ao contraditório), o fato é que, ao que tudo
indica, esse procedimento já foi concretizado pela promitente vendedora por meio da
criação da matricula no 98.053 (fls. 63/64 dos autos principais).
Diante de tais circunstâncias, inviável a concessão da tutela cautelar para
bloquear toda e qualquer transferência ou alienação dos imóveis discutidos na presente
cautelar, pois, objetivamente, houve o desmembramento de parte do imóvel matriculado
sob o no 87.509, mas, em contrapartida, não foi assinada a escritura de compra e venda e
nem realizado o pagamento da segunda parcela de R$ 4.000.000,00.

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Discussões sobre a divergência da área e o eventual prejuízo da autora
com a implantação da faixa não edificante, além da recusa da promitente vendedora em
transferir os imóveis para a interveniente anuente, deverão ser tratadas na ação principal,
à luz do contraditório e da ampla defesa sendo prematuro afirmar tal questão nesta sede
de início de jurisdição.
Nem mesmo o e-mail copiado a fls. 94 dos autos principais é capaz de
mudar a sorte do caso, pois extremamente genérico, inexistindo qualquer vinculação
com os imóveis discutidos nesta demanda.
E ainda que assim não fosse importaria registrar que, na hipótese de
eventual alienação do bem a outrem pela promitente vendedora, diante do impasse
gerado entre as partes, restará a via das perdas e danos (art. 389, Código Civil).
Nada obstante, possível o deferimento do pedido de anotação da
existência do presente processo nas matrículas dos imóveis, pois em princípio tal
medida não causará nenhum prejuízo às partes e servirá para dar ciência a terceiros de
boa-fé sobre a discussão judicial instaurada entre as partes.
Ante o exposto e pelo mais que dos autos consta dou parcial provimento
ao recurso apenas para que seja anotado nas matrículas 98.053, no 12.068, no 21.792 e no
22.829 no 2o Cartório de Registro de Imóveis de Limeira/SP a existência da presente
ação judicial.
GILBERTO DOS SANTOS
Desembargador Relator