Tribunal: TJSP
Processo: 1004431-81.2016.8.26.0428
Classe: Apelação Cível / Promessa de Compra e Venda
Órgão julgador: Mendes Pereira
Órgão colegiado: 15a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-04-20
Data de publicação: 2020-04-20

Ementa:
DESERÇÃO - Inocorrência - A ré, ora apelante recolheu as custas recursais corretamente. O montante corresponde a 4% do valor da causa, tal como determina o art. 4o, II da Lei no 11.608/03 - Preliminar rejeitada.

COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL - Rescisão motivada pelo inadimplemento dos compromissários compradores - A cláusula 9.3, "b" do instrumento prevê a restituição dos valores

Ementa:

DESERÇÃO - Inocorrência - A ré, ora apelante recolheu as custas recursais corretamente. O montante corresponde a 4% do valor da causa, tal como determina o art. 4o, II da Lei no 11.608/03 - Preliminar rejeitada.

COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL - Rescisão motivada pelo inadimplemento dos compromissários compradores - A cláusula 9.3, "b" do instrumento prevê a restituição dos valores pagos, deduzido o percentual de 10% do valor total do contrato a título de pena convencional, tributos pagos pela alienante e restituição no mesmo número de parcelas pagas é excessivamente onerosa aos autores - Se admitida a restituição das quantias pagas na forma avençada os autores receberiam uma quantia irrisória - Disposição iníqua, devendo ser mantida a nulidade declarada na sentença e condenação da ré a devolver a totalidade dos valores pagos, descontando-se apenas o percentual de 10% a título de despesas, bem como os valores despendidos a título de comissão de corretagem - Pretensão de retenção de 10% do valor total do contrato, na forma do art. 32-A da Lei 13.786/18 - Inadmissibilidade, eis que o contrato é anterior à vigência desta norma - O acolhimento da pretensão ensejaria violação do ato jurídico perfeito e afronta ao princípio da irretroatividade previsto no art. 6o da Lei de Introdução às Normas de Direito Brasileiro - Não há irregularidade na cobrança da corretagem, porquanto, prevista expressamente na avença, com indicação expressa do valor - Inteligência do REsp no 1.599.511/SP - Não obstante, o valor de cobrado equivale a 5,7% do total da venda, não havendo excesso na quantia exigida - Sentença de parcial procedência mantida - Recursos desprovidos, mantidos os honorários já fixados.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2020.0000272919
ACÓRDÃO
Vistos,
relatados
e
discutidos
estes
autos
de
Apelação
Cível
no
1004431-81.2016.8.26.0428, da Comarca de Paulínia, em que é apelante/apelado
QUEIROZ GALVÃO PACAEMBU DESENVOLVIMENTO IMOBILIÁRIO LTDA, é
apelado/apelante EDNA GUEDES DE SOUSA SILVA (JUSTIÇA GRATUITA) e
Apelado DOUGLAS DE SOUZA SILVA.
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 15a Câmara de Direito Privado
do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Negaram provimento
aos recursos. V. U., de conformidade com o voto do relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores RAMON MATEO
JÚNIOR (Presidente) e ELÓI ESTEVÃO TROLY.
São Paulo, 20 de abril de 2020.
MENDES PEREIRA
Relator
Assinatura Eletrônica

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Apelação Cível no 1004431-81.2016.8.26.0428 -Voto no 21500 - Paulínia - ROL
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Voto no 21.500
Apelação no 1004431-81.2016.8.26.0428
Apelantes e reciprocamente apelados: Queiroz Galvão Pacaembu Desenvolvimento
Imobiliário Ltda., Edna Guedes de Sousa Silva e Douglas de Souza Silva
Comarca: Paulínia
15a Câmara de Direito Privado
DESERÇÃO - Inocorrência - A ré, ora apelante recolheu as custas
recursais corretamente. O montante corresponde a 4% do valor da
causa, tal como determina o art. 4o, II da Lei no 11.608/03 -
Preliminar rejeitada.
COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL -
Rescisão motivada pelo inadimplemento dos compromissários
compradores - A cláusula 9.3, “b” do instrumento prevê a
restituição dos valores pagos, deduzido o percentual de 10% do
valor total do contrato a título de pena convencional, tributos
pagos pela alienante e restituição no mesmo número de parcelas
pagas é excessivamente onerosa aos autores - Se admitida a
restituição das quantias pagas na forma avençada os autores
receberiam uma quantia irrisória - Disposição iníqua, devendo ser
mantida a nulidade declarada na sentença e condenação da ré a
devolver a totalidade dos valores pagos, descontando-se apenas o
percentual de 10% a título de despesas, bem como os valores
despendidos a título de comissão de corretagem - Pretensão de
retenção de 10% do valor total do contrato, na forma do art. 32-A
da Lei 13.786/18 - Inadmissibilidade, eis que o contrato é anterior
à vigência desta norma - O acolhimento da pretensão ensejaria
violação do ato jurídico perfeito e afronta ao princípio da
irretroatividade previsto no art. 6o da Lei de Introdução às Normas
de Direito Brasileiro - Não há irregularidade na cobrança da
corretagem, porquanto, prevista expressamente na avença, com
indicação expressa do valor - Inteligência do REsp no
1.599.511/SP - Não obstante, o valor de cobrado equivale a 5,7%
do total da venda, não havendo excesso na quantia exigida -
Sentença de parcial procedência mantida - Recursos desprovidos,
mantidos os honorários já fixados.
Adotado o relatório da r. sentença de fls. 259/266, cumpre
acrescentar que o pedido da ação de rescisão contratual foi julgado parcialmente
procedente para declarar rescindida a avença e nula a cláusula 9.3 do contrato de
compromisso de compra e venda firmado entre as partes e condenar a ré a devolver aos
autores a totalidade dos valores pagos, descontando-se apenas o percentual de 10% a título
de despesas, bem como os valores despendidos a título de comissão de corretagem.
Determinou-se a devolução em parcela única, com juros a partir do trânsito em julgado e
correção monetária contada do desembolso. Reconhecida a sucumbência recíproca,
determinou-se o rateio das custas e despesas processuais, bem como que os autores arquem
com honorários de 10% do valor desembolsado a título de corretagem e a ré no pagamento
de honorários de 10% do valor da condenação.
Apelou
a
demandada
Queiroz
Galvão
Pacaembu

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Desenvolvimento Imobiliário Ltda. (fls. 383/393) alegando, em síntese que, a cláusula 9.3,
“b” do contrato firmado entre as partes, preveria expressamente a forma de devolução das
quantias pagas pelos adquirentes. Não obstante, a Lei no 13.78618 admitiria a retenção e
25% do valor pago. Pugnou pela reforma da sentença para que a devolução das quantias
ocorra na forma da cláusula 9.3, “b” e, subsidiariamente, pugnou pela aplicação da Lei no
13.786/18.
Em contrarrazões (fls. 414/420) alegaram os apelados,
preliminarmente, a deserção do apelo da ré, porquanto, teria recolhido o preparo em valor
menor do que o devido. No mérito, concordaram com o pedido de devolução de 75% do
montante pago, incluída neste percentual, a taxa de corretagem.
Apelaram também os demandados (fls. 397/406) alegando
que embora o contrato estabeleça que a corretagem deveria ser paga pelos autores não teria
indicado o valor. Seria inadmissível a cobrança de 7,5% a título de corretagem.
Em contrarrazões (fls. 408/413) alegou a apelada que haveria
previsão contratual expressa sobre a obrigação dos recorrentes arcarem com a comissão de
corretagem.
É o relatório.
Inicialmente, rejeita-se a preliminar de deserção.
A ré, ora apelante recolheu as custas recursais corretamente.
O montante corresponde a 4% do valor da causa, tal como determina o art. 4o, II da Lei no
11.608/03 (fls. 394/395).
Dito isto, passa-se a análise da questão de fundo.
As partes firmaram o contrato de compromisso de compra e
venda de fls. 24/57.
A cláusula 9.3, “b” do instrumento prevê a restituição dos
valores pagos, deduzido o percentual de 10% do valor total do contrato a título de pena
convencional, tributos pagos pela alienante e restituição no mesmo número de parcelas
pagas. (fls. 41/42).
Ora, o artigo 51, inciso IV, do CDC prevê que são nulas as
cláusulas que estabeleçam obrigações consideradas iníquas ou abusivas, que coloquem o
consumidor em desvantagem exagerada ou sejam incompatíveis com a boa-fé ou com a
equidade.
O parágrafo 1o do referido dispositivo dispõe ainda, que se
presume exagerada, entre outros casos, a vantagem que: a) ofende os princípios
fundamentais do sistema jurídico a que pertence; b) restringe direitos ou obrigações
fundamentais inerentes à natureza do contrato, de tal modo a ameaçar seu objeto ou
equilíbrio contratual; c) se mostra excessivamente onerosa para o consumidor,

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considerando-se a natureza e conteúdo do contrato, o interesse das partes e outras
circunstâncias peculiares ao caso1.
Na espécie, a cláusula em questão é excessivamente onerosa
aos autores. Eis que, se admitida a restituição das quantias pagas na forma avençada na
cláusula 9.3 do contrato, os autores receberiam uma quantia irrisória. Trata-se de
disposição iníqua, devendo ser mantida a nulidade declarada na sentença e determinação de
restituição de 10% do valor total pago, descontando-se apenas o percentual de 10% a título
de despesas, bem como os valores despendidos a título de comissão de corretagem.
Frisa-se, outrossim, que o contrato firmado entre as partes é
anterior à Lei no 13.786/18. A avença data de 14/02/2014, ao passo que o referido diploma
entrou em vigor somente em 27/12/2018.
Desta forma, é inaplicável ao contrato objeto do litígio, sob
pena de violação do ato jurídico perfeito e afronta ao princípio da irretroatividade previsto
no art. 6o da Lei de Introdução às Normas de Direito Brasileiro.
Não há irregularidade na cobrança da corretagem, porquanto,
prevista expressamente na avença, na cláusula 23 (fls. 203) e o valor foi indicado no
quadro resumo (fls. 209). Não há, portanto, irregularidade na cobrança, tal como
consignado no REsp no 1.599.511/SP, julgado pelo STJ em incidente de recursos
repetitivos:
“RECURSO ESPECIAL REPETITIVO. DIREITO CIVIL E
DO CONSUMIDOR. INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA.
VENDA DE UNIDADES AUTÔNOMAS EM ESTANDE
DE VENDAS. CORRETAGEM. CLÁUSULA DE
TRANSFERÊNCIA

DA

OBRIGAÇÃO

AO
CONSUMIDOR. VALIDADE. PREÇO TOTAL. DEVER
DE INFORMAÇÃO. (...)
I - TESE PARA OS FINS DO ART. 1.040 DO CPC/2015:
1.1. Validade da cláusula contratual que transfere ao
promitente-comprador a obrigação de pagar a comissão de
corretagem nos contratos de promessa de compra e venda
de unidade autônoma em regime de incorporação
imobiliária, desde que previamente informado o preço total
da aquisição da unidade autônoma, com o destaque do valor
da comissão de corretagem.
(...) (REsp n. 1599511/SP, Relator Ministro Paulo de Tarso
Sanseverino, DJe 06/09/2016, g.n.).
Outrossim, o valor de R$ 25.639,19 cobrado equivale a 5,7%
do total da venda de R$ 449.160,81 (fls. 209), não havendo excesso na quantia exigida.
A r. sentença, por fim, foi publicada já na vigência do atual
1 Alberto do Amaral Jr. In Comentários ao Código de Proteção ao Consumidor, editora Saraiva, SP, 1991, p.
193-194.

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NCPC. Sobre tal particularidade, diz o Enunciado Administrativo no 7, do Superior
Tribunal de Justiça que “somente nos recursos interpostos contra decisão publicada a partir
de 18 de março de 2016, será possível o arbitramento de honorários sucumbenciais
recursais, na forma do art. 85, § 11o, do NCPC”. Destaque-se que tal majoração é
decorrente do trabalho acrescido na fase recursal, não dependendo, assim, de requerimento
das partes. Contudo, na espécie, ambos os recursos são desprovidos. Desta forma, deve ser
mantida a verba honorária fixada, já observada a atuação na fase recursal.
Ante o exposto, nega-se provimento a ambos os recursos,
mantidos os honorários já fixados.
MENDES PEREIRA
Relator