Tribunal: TJSP
Processo: 1049663-26.2017.8.26.0576
Classe: Apelação Cível / Locação de Imóvel
Órgão julgador: Celso Pimentel
Órgão colegiado: 28a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-12-08
Data de publicação: 2020-12-08

Ementa:
Ausente prova de mau uso e dos danos ao imóvel locado e ausente vistoria de entrada e de saída, afasta-se a condenação dos inquilinos ao pagamento do custo dos reparos e se reduz a parcial o decreto de procedência da demanda dos locadores.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2020.0001000311
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de apelação
no 1049663-26.2017.8.26.0576, da Comarca de São José do
Rio Preto, em que são apelantes MARIA ANTONIA
VIEIRA SOARES BOINA (JUSTIÇA GRATUITA) e
ANTÔNIO CELSO BOINA (JUSTIÇA GRATUITA) e são
apelados MARCIA APARECIDA KFOURI e HELIO
DEVANEI KFOURI.
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 28a
Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça de São
Paulo, proferir a seguinte decisão: DERAM PROVIMENTO
AO APELO, V.U., de conformidade com o voto do relator,
que integra este acórdão.
O
julgamento
teve
a
participação
dos
Desembargadores CESAR LACERDA (Presidente) e
BERENICE MARCONDES CESAR.
São Paulo, 8 de dezembro de 2020.
Celso Pimentel
relator
assinatura eletrônica

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Apelação no 1049663-26.2017.8.26.0576 – Ca 301120e
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Voto no 41.991
Apelação no 1049663-26.2017.8.26.0576
2a Vara Cível de São José do Rio Preto
Apelantes: Maria Antonia Vieira Soares Boina e Antônio
Celso Boina
Apelados: Marcia Aparecida Kfouri e Helio Devanei Kfouri
28a Câmara da Seção de Direito Privado
Ausente prova de mau uso e dos danos
ao imóvel locado e ausente vistoria de
entrada
e
de
saída,
afasta-se
a
condenação dos inquilinos ao pagamento
do custo dos reparos e se reduz a parcial
o decreto de procedência da demanda
dos locadores.
Ex-inquilinos apelam (fls. 290/308) da
respeitável sentença (fls. 281/287) que acolheu demanda por
aluguéis, encargos e por indenização. Negam a obrigação de
indenizar, a prática de “ilícito”, a inadimplência contratual e
prova do dano. Atribuem a “deterioração” à “absoluta falta
de vigilância da autora” que, após cinco “meses da entrega
do imóvel, tendo sido negligente em relação à guarda”,
deixou-o “à mercê de vândalos”. Acrescentam que o
receberam “bastante danificado” e que introduziram
benfeitorias, que descrevem, no custo de mais de cinquenta

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mil reais, e criticam a análise dos testemunhos.
Dispensava-se preparo (fl. 185) e veio
resposta (fls. 311/314).
É o relatório.
1. A inadimplência dos aluguéis de
fevereiro e março de 2017 não é objeto do inconformismo.
2. Na inicial, os locadores afirmaram que
“autorizaram a realização das benfeitorias” que os réus
“estavam se propondo a fazer” e que, após a desocupação do
imóvel,
“realizaram
as
adequações
emergenciais
e
necessárias”: (i) “limpeza da chácara”; R$ 1.800,00, (ii)
“materiais elétricos e hidráulicos”, “serviço de eletricista e
encanador”, R$ 843,76; “troca de motor da piscina”, R$
3.850,00 e “outros serviços necessários para a adequação da
chácara ao uso, no valor de R$ 6.000,00” (fls. 8/9).
Ao contestar, os inquilinos negaram a
obrigação e argumentaram com a introdução de benfeitorias
estimadas em sessenta mil reais para “obtenção de alvará de
funcionamento de seu estabelecimento comercial” e com o
“desgaste natural e pelo próprio uso do imóvel” (fls. 71/72).

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3. A autorização de benfeitorias no
contrato, como “pintura externa”, “reforma” de dois
banheiros e da “cozinha externa”, “muro”, troca de portões,
parte elétrica etc. (fls. 16/17, cláusula IX, parágrafo
primeiro), revela que o imóvel não se encontrava “em estado
de servir ao uso” a que se destinava (Lei 8.245/91, art. 22,
I).
Vistoria de entrada e de saída não houve
e, sem legenda e sem data, as fotografias exibidas (fls.
38/41, 43/56, 92/184 e 196/202) não se prestam à aferição
do alegado mau uso e dos alegados danos.
Produção antecipada de prova no início e
no fim da locação tampouco houve e sua substituição por
depoimento de testemunhas não se mostrou suficiente para a
restauração dos fatos, como não surpreende.
As dos locadores, Cláudio Roberto
Moreira, Angélica Aparecida Gomes e Paulo Eduardo
Manchine (fls. 203/205 e 264), falaram do mau estado do
imóvel, da falta de conservação dos banheiros e da piscina,
abandonada, sem motor, “água verde”, dos holofotes
queimados, das tomadas elétricas danificadas e penduradas,

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da churrasqueira desmanchada e do mato alto, mas sem
precisão no tempo.
As dos inquilinos, Edson José Ribeiro de
Araújo, Joilson de Almeida Sena e Julio Cesar Silva, o
Chicote (fls. 259/260), da pintura por dentro antes e depois,
do mato cortado perto da saída, da piscina com água suja
porque não tinha motor, “nem para sapo”, “em estado de
calamidade”, da reforma na cozinha, das rachaduras de 4 ou
5cm, do banheiro sem condição de reformar, do tijolo da
churrasqueira que saia na mão e de “partes sem condições
de mexer”.
4. Assim, pouco ou nada se sabe sobre a
diferença no estado do imóvel antes e depois da locação e
sobre o que se imputa à sua deficiência originária e o que se
imputa à falta de conservação ou a mau uso.
O ônus da prova tocava aos locadores
(Código de Processo Civil de 2015, art. 373, I), que não o
satisfizeram.
Então, afasta-se a condenação dos
inquilinos à indenização do custo dos reparos e se reduz a

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parcial o decreto de procedência da demanda.
5. Recíproca a decadência, os inquilinos
pagarão aos locadores honorários de sucumbência de dez
por cento sobre o débito que se apurar e os inquilinos, aos
locadores, sobre a pretensão excluída, observando-se a
mesma proporção no rateio das custas.
Ressalvam-se os efeitos da gratuidade
(Lei 1.060/50, art. 12, e Código de Processo Civil de 2015,
art. 98, § 3o).
6. Pelas razões e para os fins expostos,
dá-se provimento ao apelo.
Celso Pimentel
relator