Tribunal: TJSP
Processo: 1009084-37.2019.8.26.0068
Classe: Apelação Cível / Locação de Imóvel
Órgão julgador: Artur Marques
Órgão colegiado: 35a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-05-27
Data de publicação: 2020-05-27

Ementa:
CIVIL. LOCAÇÃO. DESOCUPAÇÃO NOS PRIMEIROS MESES. MULTA CONTRATUAL EM TESE DEVIDA, PROPORCIONAL AO PRAZO QUE RESTAVA PARA O TERMO FINAL DA LOCAÇÃO. ERRO ESSENCIAL, CONTUDO, QUE AUTORIZA A RUPTURA MOTIVADA, AFASTANDO A INCIDÊNCIA DA CLÁUSULA PENAL.
1. Afasta-se a argumentação no sentido de que o contrato de locação não previa multa específica para rescisão antecipada, sendo certo que, havendo

Ementa:
CIVIL. LOCAÇÃO. DESOCUPAÇÃO NOS PRIMEIROS MESES. MULTA CONTRATUAL EM TESE DEVIDA, PROPORCIONAL AO PRAZO QUE RESTAVA PARA O TERMO FINAL DA LOCAÇÃO. ERRO ESSENCIAL, CONTUDO, QUE AUTORIZA A RUPTURA MOTIVADA, AFASTANDO A INCIDÊNCIA DA CLÁUSULA PENAL.
1. Afasta-se a argumentação no sentido de que o contrato de locação não previa multa específica para rescisão antecipada, sendo certo que, havendo expressa referência ao período contratado, a devolução antecipada importa na imposição da multa por infração contratual, contudo de forma proporcional ao período que restava para o termo final do trato locatício.
2. A r. sentença de primeiro grau, contudo, houve-se bem ao afastar a imposição de referida penalidade ao fundamento de erro essencial, posto a desocupação nos primeiros meses corroborar a afirmação de que, soubessem os inquilinos sobre a má frequência do local, não teriam celebrado o contrato de locação.
3. Note-se que, conforme entendimento do Enunciado no 12, da I Jornada de Direito Civil do CJF/STJ, pouco importa perquirir sobre a existência de escusa para o erro, bastando o fato de que foi ele omitido e, ainda, fosse conhecido dos inquilinos, não teriam celebrado o contrato.
4. Recurso improvido.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2020.0000373408
ACÓRDÃO
Vistos,
relatados
e
discutidos
estes
autos
de
Apelação
Cível
no
1009084-37.2019.8.26.0068, da Comarca de Barueri, em que é apelante MASAHIRO
NAGANO, são apelados MARIA DE FATIMA DE SOUZA (ASSISTÊNCIA
JUDICIÁRIA) e LEANDRO APARECIDO MANOEL (ASSISTÊNCIA JUDICIÁRIA).
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 35a Câmara de Direito Privado
do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Negaram provimento ao
recurso. V. U., de conformidade com o voto do relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores ARTUR MARQUES
(Presidente), MELO BUENO E MORAIS PUCCI.
São Paulo, 27 de maio de 2020.
ARTUR MARQUES
Relator
Assinatura Eletrônica

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Apelação Cível no 1009084-37.2019.8.26.0068 -Voto no
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Apelação Cível no 1009084-37.2019.8.26.0068
Apelante(s): MASAHIRO NAGANO
Apelado(s): MARIA DE FATIMA DE SOUZA E OUTRO
Comarca: BARUERI - 1a VARA CÍVEL
Magistrado(a): Lucas Borges Dias
V O T O No 48579
CIVIL.
LOCAÇÃO.
DESOCUPAÇÃO
NOS
PRIMEIROS
MESES.
MULTA
CONTRATUAL
EM
TESE DEVIDA,
PROPORCIONAL AO PRAZO QUE RESTAVA PARA O
TERMO
FINAL
DA
LOCAÇÃO.
ERRO
ESSENCIAL,
CONTUDO, QUE AUTORIZA A RUPTURA MOTIVADA,
AFASTANDO A INCIDÊNCIA DA CLÁUSULA PENAL.
1. Afasta-se a argumentação no sentido de que o contrato de
locação não previa multa específica para rescisão antecipada,
sendo certo que, havendo expressa referência ao período
contratado, a devolução antecipada importa na imposição da multa
por infração contratual, contudo de forma proporcional ao período
que restava para o termo final do trato locatício.
2. A r. sentença de primeiro grau, contudo, houve-se bem ao
afastar a imposição de referida penalidade ao fundamento de erro
essencial, posto a desocupação nos primeiros meses corroborar a
afirmação de que, soubessem os inquilinos sobre a má frequência
do local, não teriam celebrado o contrato de locação.
3. Note-se que, conforme entendimento do Enunciado no 12, da I
Jornada de Direito Civil do CJF/STJ, pouco importa perquirir
sobre a existência de escusa para o erro, bastando o fato de que foi
ele omitido e, ainda, fosse conhecido dos inquilinos, não teriam
celebrado o contrato.
4. Recurso improvido.
1. Cuidam-se de embargos interpostos por LEANDRO
APARECIDO MANOEL e MARIA DE FÁTIMA SOUZA em execução que lhes
promove MASAHIRO NAGANO, julgados parcialmente procedentes pela r.
sentença de fls. 264/271, cujo relatório se adota, para “afastar a multa por

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rescisão antecipada do contrato, extinguindo, assim, a demanda executiva”. Em
razão do decaimento, foram as partes condenadas ao pagamento das despesas
processuais e honorários advocatícios arbitrados em R$600,00 (art. 85, §8o, do
CPC).
Inconformado, apela o embargado. Alega inexistir pedido de
gratuidade por parte dos apelados, sendo a r. sentença extra petita neste tópico,
até porque não são hipossuficientes financeiros. No mérito, defende a vaidade da
multa objeto da ação de execução, devida para o caso de ruptura contratual
antecipada. Nega a existência de justa causa para rescisão da locação.
Processado o recurso com preparo (fls. 282/283) e com
contrarrazões (fls. 296/315).
É o relatório.
2. Inicialmente afasta-se a preliminar de intempestividade do
recurso de apelação, eis que a r. sentença “a quo”, ao rever do quanto afirmado
nas contrarrazões recursais, não foi publicada no dia 02/12/2019, mas no dia
19/12/2019, sendo tempestivo o recurso protocolizado em 07/02/2020.
Por outro lado, o embargante é assistido por convênio da
Defensoria Pública, apresentando declaração de hipossuficiência financeira (fls.
11/12), daí não se cogitando de sentença extra-petita.

Superadas as questões preliminares, no mais verifica-se da
peça vestibular que os embargantes foram inquilinos do embargado,
desocupando o imóvel antes do término do terceiro mês dos 30 ajustados no
contrato de locação. Destarte, foram executados em razão da existência de
débito que reputam indevido, uma vez que: a) não existem débitos pendentes em
relação ao período de ocupação; b) não prevê o contrato cláusula penal para a
hipótese de rescisão antecipada; c) não cabe a inclusão de honorários na

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memória de cálculo da execução, posto arbitrado quando do despacho inicial. No
mérito, defendem a existência de justa causa para a rescisão antecipada, sendo
omitida a existência de tráfico de drogas intenso no local.
Tecidas as ponderações necessárias para compreensão da
controvérsia, afasta-se a argumentação no sentido de que o contrato de locação
não previa multa específica para rescisão antecipada, sendo certo que, havendo
expressa referência ao período contratado, a devolução antecipada importa na
imposição da multa por infração contratual, contudo de forma proporcional ao
período que restava para o termo final do trato locatício.
A r. sentença de primeiro grau, contudo, houve-se bem ao
afastar a imposição de referida penalidade ao fundamento de erro essencial,
posto a desocupação nos primeiros meses corroborar a afirmação de que,
soubessem os inquilinos sobre a má frequência do local, não teriam celebrado o
contrato de locação.
Flávio Tartuce, sobre tema, leciona:
O erro é um engano fático, uma falsa noção, em relação a uma pessoa,
ao objeto do negócio ou a um direito, que acomete a vontade de uma das
partes que celebrou o negócio jurídico. De acordo com o art. 138 do
CC/2002, os negócios jurídicos celebrados com erro são anuláveis,
desde que o erro seja substancial, podendo ser percebido por pessoa de
diligência normal, em face das circunstâncias em que o negócio foi
celebrado. Em síntese, mesmo percebendo a pessoa que está agindo
sob o vício do erro, do engano, a anulabilidade do negócio continua
sendo perfeitamente possível.1
Note-se que, conforme entendimento do Enunciado no 12,
da I Jornada de Direito Civil do CJF/STJ, pouco importa perquirir sobre a
existência de escusa para o erro, bastando o fato de que foi ele omitido e, ainda,
fosse conhecido dos inquilinos, não teriam celebrado o contrato. A propósito,
ainda fosse o caso de os inquilinos demonstrarem que o erro foi escusável, por
certo que, como salientado pelo magistrado a quo:
1
Item no 7.2.

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“... é inconteste que os autores não foram comunicados acerca do
comércio ilegal existente dentro do próprio condomínio, o que,
indubitavelmente, reflete nas condições de habitabilidade do imóvel.
Trata-se de atividade que gera não só incômodo evidente, mas também
risco à segurança dos autores, principalmente ao se considerar que seus
filhos ainda estão em fase de desenvolvimento e formação pessoal, dada
a pouca idade que possuem. (...)
Isto porque, ainda que o réu não possua qualquer ingerência sobre as
atividades ilícitas realizadas pelos demais condôminos, não pode
pretender que o autor se mantivesse no imóvel diante das circunstâncias
descritas. Exigir que o autor fosse diligente em analisar a vizinhança das
demais unidades autônomas, principalmente se a negociação do contrato
de locação deu-se através de corretor imobiliário, que também não tinha
conhecimento da atividade ilícita, a fim de afastar o seu dever de
informação, no mínimo, viola a boa-fé contratual. Desta feita, inexigível,
sob qualquer ângulo, a multa por rescisão antecipada no contrato”.
Os honorários contratuais foram bem afastados, posto
devidos tão somente para a fase extrajudicial, acaso lograda composição entre as
partes, sendo substituídos na fase judicial pelo arbitramento feito quando do
recebimento da peça inaugural do procedimento executivo.
Da pretensão executiva remanesce, pois, apenas as
despesas pendentes ao período de ocupação, posto adimplidas após o
ajuizamento da ação e, portanto, pelo princípio da causalidade, devem ser
consideradas
no
decaimento
dos
embargantes, posto incontroversa a
exigibilidade.
A r. sentença de primeiro grau, do exposto, deu correto
tratamento à lide, sendo caso, considerado o decaimento previsto no art. 85, §11,
CPC, em majorar a verba honorária sucumbencial devida aos causídicos dos
embargantes em R$-400,00, a serem acrescidos aos R$600,00 arbitrados em
primeiro grau, mantidos os R$ 600,00 arbitrados para custeio dos honorários
devidos aos advogados do embargado, contudo observado em relação a eles o
disposto no art. 98, §3o, CPC.

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3. Ante o exposto, nega-se provimento ao recurso.
ARTUR MARQUES DA SILVA FILHO
Desembargador Relator