Tribunal: TJSP
Processo: 1002389-25.2019.8.26.0082
Classe: Apelação Cível / Compra e Venda
Órgão julgador: James Siano
Órgão colegiado: 5a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-07-21
Data de publicação: 2020-07-21

Ementa:
AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL CUMULADA COM DEVOLUÇÃO DE VALORES PAGOS. Compromisso de venda e compra de imóvel. Pretensão dos compromissários compradores. Sentença de procedência parcial para rescindir o compromisso celebrado entre as partes, determinar a devolução dos valores pagos, com retenção de 20%.
Apela a ré sustentando culpa exclusiva dos adversos, necessidade de majoração do percentual de

Ementa:
AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL CUMULADA COM DEVOLUÇÃO DE VALORES PAGOS. Compromisso de venda e compra de imóvel. Pretensão dos compromissários compradores. Sentença de procedência parcial para rescindir o compromisso celebrado entre as partes, determinar a devolução dos valores pagos, com retenção de 20%.
Apela a ré sustentando culpa exclusiva dos adversos, necessidade de majoração do percentual de retenção; perda das arras, abatimento dos valores pendentes de IPTU, das prestações vencidas e não pagas, além de taxa de fruição.
Cabimento parcial.
Fixação da retenção em 20% das parcelas solvidas, inclusive dos valores pagos a título de arras pela natureza confirmatória. Adequação. Inteligência dos art. 51, IV, e 53 do CDC, e 413 do CC. Taxa de fruição. Inadmissibilidade. Ausente utilização. Despesas para pagamento de IPTU referente ao período anterior à citação. Possibilidade de abatimento.

Recurso parcialmente provido para autorizar o abatimento de parcelas de IPTU, pagas pela apelante e referentes ao período anterior à citação, do valor total a ser restituído aos autores.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2020.0000554229
ACÓRDÃO
Vistos,
relatados
e
discutidos
estes
autos
de
Apelação
Cível
no
1002389-25.2019.8.26.0082, da Comarca de Boituva, em que é apelante GSP LIFE
BOITUVA EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA, são apelados MARCO
AURELIO TEIXEIRA RUSSO e GEISI ROCHA DOS SANTOS RUSSO.
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 5a Câmara de Direito Privado do
Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Deram provimento em
parte ao recurso. V. U., de conformidade com o voto do relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores MOREIRA VIEGAS
(Presidente) e FERNANDA GOMES CAMACHO.
São Paulo, 21 de julho de 2020.
JAMES SIANO
Relator
Assinatura Eletrônica

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Apelação Cível no 1002389-25.2019.8.26.0082 -Voto no 38202 SGOF
2
VOTO No: 38202
APELAÇÃO No: 1002389-25.2019.8.26.0082
COMARCA: Boituva
MM. Juiz(a) de 1o grau: Dr. (a) Heloisa Helena Franchi Nogueira Lucas
APELANTE (S): GSP Life Boituva Empreendimentos Imobiliários Ltda.
APELADO (S): Marco Aurelio Teixeira Russo e Outro
SGOF
AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL CUMULADA COM
DEVOLUÇÃO DE VALORES PAGOS. Compromisso de venda e
compra de imóvel. Pretensão dos compromissários compradores.
Sentença de procedência parcial para rescindir o compromisso
celebrado entre as partes, determinar a devolução dos valores
pagos, com retenção de 20%.
Apela a ré sustentando culpa exclusiva dos adversos, necessidade
de majoração do percentual de retenção; perda das arras,
abatimento dos valores pendentes de IPTU, das prestações
vencidas e não pagas, além de taxa de fruição.
Cabimento parcial.
Fixação da retenção em 20% das parcelas solvidas, inclusive dos
valores pagos a título de arras pela natureza confirmatória.
Adequação. Inteligência dos art. 51, IV, e 53 do CDC, e 413 do
CC. Taxa de fruição. Inadmissibilidade. Ausente utilização.
Despesas para pagamento de IPTU referente ao período anterior à
citação. Possibilidade de abatimento.
Recurso parcialmente provido para autorizar o abatimento de
parcelas de IPTU, pagas pela apelante e referentes ao período
anterior à citação, do valor total a ser restituído aos autores.
Trata-se de apelação interposta em face da sentença de f. 401/405,
que julgou parcialmente procedente ação de rescisão contratual cumulada com devolução
de valores proposta por Marcos Aurelio Teixeira Russo e Outra contra GSP Life Boituva
Empreendimentos Imobiliários Ltda., para rescindir o compromisso celebrado entre as
partes e condenar a ré a restituir 80% dos valores pagos. Sucumbência recíproca,
respondendo os autores pelo pagamento de honorária em 10% sobre a diferença entre o
valor pleiteado e o da condenação, enquanto a ré foi condenada a arcar com honorários em
10% sobre o valor atualizado da condenação.
Apela a ré (f. 408/425), sustentando: (i) necessidade de comprovar a
perda da capacidade econômica; (ii) rescisão por culpa exclusiva dos adversos; (ii)
necessidade de majorar o percentual de retenção para um patamar de 25% a 30%; (iii)
retenção das arras; (iv) retenção dos valores pendentes a título de IPTU pelo período em
que os compradores estiveram sob a posse do imóvel; (v) também das prestações vencidas

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Apelação Cível no 1002389-25.2019.8.26.0082 -Voto no 38202 SGOF
3
e não pagas; (vi) fixação de taxa de fruição pelo período de ocupação.
Recurso respondido (f. 433/451).
É o relatório.
O apelo procede parcialmente.
Incontroversa a rescisão por culpa dos autores, compromissários
compradores de dois lotes (f. 33/59 e 60/86), em razão de dificuldades financeiras e
desinteresse.
A pretensão, especificamente, está lastreada na inadimplência
inconteste, desemprego (f. 17) e estado de invalidez da coautora (f. 25), circunstâncias que
denotam amplamente os motivos para o pedido de desfazimento da avença.
O direito do compromissário comprador inadimplente de pedir a
rescisão de contrato de compromisso de compra e venda de imóvel e obter a devolução de
parte das parcelas pagas é questão antiga e já foi apreciada inúmeras vezes, nesta Corte,
gerando a Súmula 1 e, também, no STJ, conforme se infere:
“Súmula 1: O compromissário comprador de imóvel, mesmo
inadimplente, pode pedir a rescisão do contrato e reaver as quantias
pagas, admitida a compensação com gastos próprios de administração
e propaganda feitos pelo compromissário vendedor, assim como com o
valor que se arbitrar pelo tempo de ocupação do bem.”
“Reconhecido que o promitente-comprador tem
direito à devolução do que foi pago, posto de negado o pleito do autor,
no sentido da perda das importâncias correspondentes, as partes
haverão de ser repostas no estado anterior. Possibilidade de
determinar-se a devolução, sem necessidade de reconvenção”.(STJ
Resp no 50.608-5 SP, 3a Turma, Rel. Min. EDUARDO RIBEIRO
DJU 20.11.95).
PROMESSA DE VENDA E COMPRA. RESILIÇÃO. DENÚNCIA PELO
COMPROMISSÁRIO
COMPRADOR
EM
FACE
DA
INSUPORTABILIDADE NO PAGAMENTO DAS PRESTAÇÕES.
O compromissário comprador que deixa de cumprir o contrato em

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Apelação Cível no 1002389-25.2019.8.26.0082 -Voto no 38202 SGOF
4
face da insuportabilidade da obrigação assumida pode promover a
ação a fim de haver a restituição das importâncias pagas, deduzido o
quantum correspondente às despesas administrativas suportadas pela
promitente vendedora. Precedentes do STJ. Recurso especial não
conhecido. (Resp 317940/MG, Rel. Min. BARROS MONTEIRO, j.
04.11.04).
A irretratabilidade exposta no art. 32, § 2o, da Lei no 4.591/641 não
impede o pedido de rescisão pelo consumidor inadimplente.
O art. 53 do CDC2, plenamente aplicável à hipótese vertente, nulifica
de pleno direito as cláusulas que estabeleçam a perda total das prestações pagas em
benefício do credor, no caso de rescisão por inadimplemento e retomada do imóvel.
Por outro lado, aplicável também o art. 413 do CC, que permite ao
juiz reduzir a cláusula penal no caso de inadimplemento, com base no princípio da
proporcionalidade e pelo cumprimento parcial da obrigação.
Incidente ainda a Súmula 543 do STJ: “Na hipótese de resolução de
contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do
Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente
comprador
-
integralmente,
em
caso
de
culpa
exclusiva
do
promitente
vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao
desfazimento”.
Não se vislumbra nos instrumentos as cláusulas atinentes à
possibilidade de devolução de valores pagos, mas está copiado nos autos manifestação por
e-mail da ré-apelante em que recusa a hipótese de distrato e de reembolso de qualquer
quantia (f. 87).
O consumidor é colocado em desvantagem exagerada e assim
1 § 2o Os contratos de compra e venda, promessa de venda, cessão ou promessa de cessão de unidades
autônomas são irretratáveis e, uma vez registrados, conferem direito real oponível a terceiros, atribuindo direito a
adjudicação compulsória perante o incorporador ou a quem o suceder, inclusive na hipótese de insolvência
posterior ao término da obra. (Redação dada pela Lei no 10.931, de 2004)
2 Art. 53 Nos contratos de compra e venda de móveis ou imóveis mediante pagamento em prestações, bem
como nas alienações fiduciárias em garantia, consideram-se nulas de pleno direito as cláusulas que
estabeleçam a perda total das prestações pagas em benefício do credor que, em razão do inadimplemento,
pleitear a rescisão do contrato e a retomada do produto alienado.

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Apelação Cível no 1002389-25.2019.8.26.0082 -Voto no 38202 SGOF
5
vislumbrável o desequilíbrio na relação contratual em oposição à parte hipossuficiente.
Incidente o art. 51, IV, do CDC.
Diante desse cenário, adequado se mostra o percentual de retenção de
20% das prestações pagas, conforme determinado pela sentença, encontrando supedâneo
nos princípios da proporcionalidade, da razoabilidade e da vedação ao enriquecimento sem
causa justificada.
Nesse sentido, precedente do STJ:
(...) É entendimento pacífico nesta Corte Superior que o
comprador inadimplente tem o direito de rescindir o contrato de
compromisso
de
compra
e
venda
de
imóvel
e,
consequentemente, obter a devolução das parcelas pagas,
mostrando-se razoável a retenção de 20% dos valores
pagos a título de despesas administrativas, consoante
determinado pelo Tribunal de origem (RCDESP no AREsp
208018/SP, Terceira Turma, Rel. Min. SIDNEI BENETI, j.
16.10.2012, g.n.).
Sabe-se da existência de precedentes do STJ que delimitam uma
retenção de 25% das parcelas pagas. Ocorre que esta Câmara tem orientação no sentido de
retenção em percentual menor, sendo desprovida de efeito vinculante a posição do STJ a
respeito.
A disciplina das arras consta dos art. 417 a 420 do CC, dividindo-se
em arras confirmatórias e penitenciais.
As arras no caso concreto são simples confirmação do ajuste e servem
como início de pagamento do preço.
Admissível a aplicação da regra equitativa preconizada no art. 413 do
CC também para o caso das arras confirmatórias ou penitenciais, sendo adequada a
determinação de restituição para o compromissário comprador de uma parte do valor
percebido.
Nesse sentido, proclama o STJ: “Nos termos do Enunciado n° 165,
da III Jornada de Direito Civil do Conselho de Justiça Federal, a previsão de redução

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Apelação Cível no 1002389-25.2019.8.26.0082 -Voto no 38202 SGOF
6
equitativa, contida no artigo 413, do Código Civil, também se aplica ao sinal, sejam as
arras confirmatórias ou penitenciais” (AgInt no REsp 1167766/ES, Quarta Turma, Rel.a p/
Acórdão Min.a MARIA ISABEL GALLOTTI, j. 16.11.2017).
Salienta-se que o objeto da relação compromissária são dois lotes,
razão por que inexiste qualquer depreciação pelo exercício da posse, o que desautoriza a
cobrança de taxa de fruição, permitindo, ao revés, extrema facilidade em sua futura
comercialização, ao que se acresce eventual valorização imobiliária, circunstância comum.
Descabe subtrair dos valores a serem devolvidos as prestações não
saldadas, uma vez que o reembolso recai sobre percentual do que restou efetivamente pago.
Tampouco se tem notícia de que a invocada mora dos
compromissários compradores foi objeto de ação própria para que eventualmente pudesse
haver compensação.
As parcelas em mora poderiam ser exigidas se houvesse a
possibilidade de manutenção do contrato, o que não se mostra pertinente.
Todavia, eventuais despesas da ré com IPTU referente a período
anterior à citação podem ser descontadas do valor a ser restituído, tendo em vista que se
tratava de obrigação contratual dos apelados de responder por tal dispêndio, conforme
cláusula 2.4 (f. 39).
Ante o exposto, dá-se parcial provimento ao recurso apenas para
autorizar o abatimento de parcelas de IPTU, pagas pela apelante e referentes ao período
anterior à citação, do valor total a ser restituído aos autores.
JAMES SIANO
Relator