Tribunal: TJSP
Processo: 1003416-65.2019.8.26.0010
Classe: Apelação Cível / Compra e Venda
Órgão julgador: Carlos Goldman
Órgão colegiado: 2a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-07-18
Data de publicação: 2020-07-18

Ementa:
COMPROMISSO PARTICULAR DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL EM CONSTRUÇÃO. RESILIÇÃO CONTRATUAL POR DESISTÊNCIA DOS ADQUIRENTES. R. SENTENÇA DE PROCEDÊNCIA EM PARTE. RESTITUIÇÃO PARCIAL AOS AUTORES DOS VALORES PAGOS, EM PARCELA ÚNICA. RETENÇÃO BEM ARBITRADA EM VINTE POR CENTO, PARA ADEQUADA COMPENSAÇÃO DA RÉ. CLÁUSULA CONTRATUAL PREVENDO PERCENTUAL MAIOR INAPLICÁVEL. ATUALIZAÇÃO MONETÁRIA DE CADA

Ementa:
COMPROMISSO PARTICULAR DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL EM CONSTRUÇÃO. RESILIÇÃO CONTRATUAL POR DESISTÊNCIA DOS ADQUIRENTES. R. SENTENÇA DE PROCEDÊNCIA EM PARTE. RESTITUIÇÃO PARCIAL AOS AUTORES DOS VALORES PAGOS, EM PARCELA ÚNICA. RETENÇÃO BEM ARBITRADA EM VINTE POR CENTO, PARA ADEQUADA COMPENSAÇÃO DA RÉ. CLÁUSULA CONTRATUAL PREVENDO PERCENTUAL MAIOR INAPLICÁVEL. ATUALIZAÇÃO MONETÁRIA DE CADA DESEMBOLSO E JUROS MORATÓRIOS DO TRÂNSITO EM JULGADO. APELAÇÃO DESPROVIDA.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2020.0000547341
ACÓRDÃO
Vistos,
relatados
e
discutidos
estes
autos
de
Apelação
Cível
no
1003416-65.2019.8.26.0010, da Comarca de São Paulo, em que é apelante FERNANDES
E FERNANDES INCORPORADORA E EMPREENDIMENTOS LTDA, são apelados
MARCIO KITAKAMI PEDRO (JUSTIÇA GRATUITA) e FABIANA CAMILA DE
SOUZA ROBERTI (JUSTIÇA GRATUITA).
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 2a Câmara de Direito Privado do
Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Negaram provimento ao
recurso. V. U., de conformidade com o voto do relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores JOSÉ JOAQUIM DOS
SANTOS (Presidente sem voto), ALVARO PASSOS E GIFFONI FERREIRA.
São Paulo, 18 de julho de 2020.
CARLOS GOLDMAN
Relator
Assinatura Eletrônica

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Apelação Cível no 1003416-65.2019.8.26.0010 -Voto no 2311
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VOTO no: 2311
APELAÇÃO no: 1003416-65.2019.8.26.0010
COMARCA: SÃO PAULO (1a VARA CÍVEL DO FORO REGIONAL DO IPIRANGA)
APELANTE:
FERNANDES
&
FERNANDES
INCORPORADORA
E
EMPREENDIMENTOS LTDA.
APELADOS: MARCIO KITAKAMI PEDRO e FABIANA CAMILA DE SOUZA ROBERTI
JUIZ DE 1a INSTÂNCIA: LUIS FERNANDO CIRILLO
COMPROMISSO PARTICULAR DE COMPRA E VENDA
DE
IMÓVEL
EM
CONSTRUÇÃO.
RESILIÇÃO
CONTRATUAL POR DESISTÊNCIA DOS ADQUIRENTES.
R.
SENTENÇA
DE
PROCEDÊNCIA
EM
PARTE.
RESTITUIÇÃO PARCIAL AOS AUTORES DOS VALORES
PAGOS,
EM
PARCELA
ÚNICA.
RETENÇÃO
BEM
ARBITRADA EM VINTE POR CENTO, PARA ADEQUADA
COMPENSAÇÃO DA RÉ. CLÁUSULA CONTRATUAL
PREVENDO
PERCENTUAL
MAIOR
INAPLICÁVEL.
ATUALIZAÇÃO MONETÁRIA DE CADA DESEMBOLSO E
JUROS MORATÓRIOS DO TRÂNSITO EM JULGADO.
APELAÇÃO DESPROVIDA.
A r. sentença de fls. 133/135, declarada a fls. 143, relatório
adotado, julgou procedente em parte o pedido inicial, “para condenar a requerida a restituir aos
autores, em parcela única, oitenta por cento dos valores pagos, com atualização monetária pela
Tabela Prática do TJSP a partir dos respectivos desembolsos e juros de mora de um por cento ao
mês a partir do trânsito em julgado desta sentença. Condeno cada parte ao pagamento de metade
das custas e despesas processuais. Condeno a ré ao pagamento de honorários advocatícios de dez
por cento do valor atualizado da condenação em favor dos advogados dos autores. Condeno os
autores ao pagamento de honorários advocatícios fixados por equidade em R$2.000,00 (dois mil
reais), com atualização monetária a partir da data desta sentença, em favor dos advogados da ré,
devendo ser observado o disposto no art. 98, § 3o, do CPC”.
Apela a ré. Requer que a retenção em seu prol se dê à razão de
trinta por cento, conforme cláusula contratual válida. “A restituição tem incidência de correção
monetária e juros de mora a contar do trânsito em julgado”.
Com contrarrazões, vieram os autos à E. 2a Instância.
É o relatório.
1. O pedido de reforma da r. sentença que as contrarrazões
encerram é incognoscível, dada a imprestabilidade da via processual eleita para sua formulação: é
a apelação, não a resposta ao recurso do adversário, que devolve à E. Instância ad quem a análise
da matéria impugnada - e só desta.
2. Resilição de compromisso particular de compra e venda de
imóvel em construção - anterior à vigência da Lei no 13.786/2018 - por iniciativa dos adquirentes,
a pretexto de dificuldades financeiras supervenientes à celebração.

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Lícita a pretensão, de que advém, sabida a existência de despesas
com administração, divulgação, documentação e promoção de vendas do imóvel, o direito à
restituição parcial, em parcela única, dos valores pagos à ré: Súmulas no 543/STJ, no 1/TJSP e no
2/TJSP, de cogente observância (art. 927, IV e V, do Código de Processo Civil).
Veja-se agora que “a jurisprudência desta Corte tem considerado
razoável, em rescisão de contrato de compra e venda de imóvel por culpa do comprador, que o
percentual de retenção, pelo vendedor, de parte das prestações pagas seja arbitrado entre 10% e
25%, conforme as circunstâncias de cada caso, avaliando-se os prejuízos suportados.
Precedentes” (STJ, 4a Turma, Agravo Interno no Agravo em Recurso Especial no 1.062.082/AM).
No caso em estudo, a retenção arbitrada na origem - vinte por
cento do montante percebido - é correta e se mantém (em detrimento da cláusula contratual com
que acena o recurso), em prestígio à razoabilidade e à proporcionalidade, nos escopos de se
ressarcir adequadamente a ré e se emprestar consequência ao inadimplemento em que incorreram
os autores.
Como afirma a r. sentença, “a parte contratante que desiste da
avença, como é o caso dos autores, deve sofrer penalidade, consistente na dedução dos valores a
serem devolvidos para restituição das partes ao estado anterior à avença. Mormente porque se
trata de relação de consumo, cabe a interferência judicial para o ajustamento dessa penalidade a
fim de que ela não resulte excessivamente onerosa ao consumidor, como se dá no caso dos autos,
em que se afigura excessiva a retenção, pela requerida, de 30% do montante pago pelos autores,
conforme cláusula 5.5 do contrato firmado entre as partes (p. 40). A redução da dedução em favor
da vendedora para 20% dos valores pagos pelos compradores afigura-se, neste contexto,
suficiente para penalizar de maneira equitativa o consumidor desistente, para que não haja o
risco de haver perda integral do valor pago e sanção desproporcional, sendo certo que tal
retenção serve como compensação à parte que não deu causa à rescisão” (fls. 134, excerto da
fundamentação que ratifico: art. 252 do RITJSP).
Ao ensejo, confira-se a compreensão desta E. Câmara:
“Apelação cível. Rescisão contratual. Inadimplemento da
adquirente. Pleito de majoração do percentual de retenção dos valores pagos, retenção da
corretagem, a fixação de taxa de fruição, a ampliação da condenação da adquirente ao
pagamento das despesas 'propter rem' e a redução da verba honorária. Parcial acolhimento. Lei
13.786/2018 não é aplicável ao caso. Retenção de 20% dos valores pagos pela autora que está em
consonância com o posicionamento desta Câmara. Ausência de comprovação no feito de
pagamento de corretagem pela ré, não sendo o caso, pois, de qualquer retenção. Indenização por
fruição inaplicável ao caso, por tratar-se de lote sem edificação, bem como sem comprovação de
utilização do local pela ré. Ampliação, todavia, da condenação da ré ao pagamento das despesas
relativas ao imóvel tais como energia elétrica, IPTU e água. Honorários fixados na origem de
acordo com os critérios do art. 85, § 2o, do Código de Processo Civil, não sendo caso de reforma.
Sentença,
quanto ao mais, mantida. Recurso parcialmente provido” (Apelação no
1043844-11.2017.8.26.0576).
“Apelação. Compromisso de compra e venda. Rescisão contratual.
Lei de regência. Irretroatividade da Lei 13.786/2018, cuja aplicação se restringe aos contratos
celebrados após a sua vigência. Retenção de valores. Culpa da adquirente incontroversa.
Percentual de 20% sobre os valores pagos que se afigura adequado e obedece aos parâmetros
fixados pelo C. Superior Tribunal de Justiça. Juros de mora. Incidência a partir do trânsito em

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julgado. Sucumbência. Decaimento de ambas as partes. Fixação da sucumbência recíproca.
Recurso parcialmente provido” (Apelação no 1014976-93.2017.8.26.0100).
“Compromisso de compra e venda - Rescisão contratual -
Legislação consumerista - Aplicação - Inadimplência dos compradores - Caracterização -
Devolução de parcelas pagas - Restituição que deve ser imediata, sob pena de onerosidade
excessiva do consumidor, admitida a retenção do montante, em 20% da quantia paga, o que inclui
a remuneração pelas despesas administrativas - Inteligência do art. 53 do CDC e das Súmulas nos
01 e 02 deste Tribunal - Lei no 13.786/2018 - Observância ao princípio da irretroatividade das
leis - Juros de mora a partir do trânsito em julgado - Matéria de ordem pública que pode ser
alterada de ofício - Recursos improvidos” (Apelação no 1010594-62.2019.8.26.0011).
Por sua vez, a atualização monetária se apura pela correlata Tabela
Prática deste E. Tribunal de Justiça desde cada desembolso, no exclusivo propósito de recompor e
bem preservar o valor real da moeda: “Esta Corte tem entendimento de que, 'em caso de rescisão
de contrato de compra e venda de imóvel, a correção monetária das parcelas pagas, para efeitos
de restituição, incide a partir de cada desembolso' (REsp 1305780/RJ, Rel. Ministro Luis Felipe
Salomão, Quarta Turma, julgado em 4/4/2013, DJe 17/4/2013)” (STJ, 4a Turma: Agravo
Regimental no Agravo Regimental no Recurso Especial no 913.224/RJ).
Quanto aos juros moratórios, cuidando-se de resilição unilateral
por iniciativa dos compradores, eles se computam - em um por cento ao mês (art. 406 do Código
Civil, conjugado com o art. 161, § 1o, do Código Tributário Nacional) - do trânsito em julgado.
Com efeito, “nos termos da jurisprudência desta Corte, firmada pela Segunda Seção em
julgamento submetido ao rito dos recursos repetitivos, 'nos compromissos de compra e venda de
unidades imobiliárias anteriores à Lei no 13.786/2018, em que é pleiteada a resolução do contrato
por iniciativa do promitente comprador de forma diversa da cláusula penal convencionada, os
juros de mora incidem a partir do trânsito em julgado da decisão' (REsp 1.740.911/DF, DJe
22.8.2019)” (STJ, 2a Seção: Recurso Especial no 1.723.519/SP).
Tudo isto o Juízo a quo já deliberou.
A irresignação desmerece abrigo.
Do exposto, proponho o DESPROVIMENTO da apelação,
majorando-se para doze por cento da condenação atualizada os honorários advocatícios
sucumbenciais carreados à ré em 1a Instância, à luz do trabalho acrescido nesta sede (art. 85, § 11,
do Código de Processo Civil).
Na tentativa de se elidir a oposição de ociosos embargos de
declaração, (i) relembra-se que eles não possuem caráter infringente; (ii) consideram-se
prequestionadas e não ofendidas todas as normas jurídicas reportadas no curso do feito.
CARLOS GOLDMAN
RELATOR