Tribunal: TJSP
Processo: 1001330-02.2019.8.26.0664
Classe: Apelação Cível / Promessa de Compra e Venda
Órgão julgador: Rogério Murillo Pereira Cimino
Órgão colegiado: 9a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-12-18
Data de publicação: 2020-12-18

Ementa:
APELAÇÃO. Ação de resilição contratual cumulada com pedido de restituição do preço pago. Sentença que rescindiu o contrato de compromisso de compra e venda de bem imóvel celebrado pelas partes e condenou a ré à restituição do preço pago pelo autor, excluído o montante correspondente a despesas administrativas, e autorizando a compensação com eventuais débitos vencidos incidentes sobre o bem e

Ementa:
APELAÇÃO. Ação de resilição contratual cumulada com pedido de restituição do preço pago. Sentença que rescindiu o contrato de compromisso de compra e venda de bem imóvel celebrado pelas partes e condenou a ré à restituição do preço pago pelo autor, excluído o montante correspondente a despesas administrativas, e autorizando a compensação com eventuais débitos vencidos incidentes sobre o bem e encargos moratórios devidos pelo inadimplemento do compromissário comprador. Inconformismo da parte autora. Resilição unilateral. Lei do distrato. Aplicação aos contratos celebrados após a sua vigência. Data do pedido de resilição que é irrelevante devendo ser considerada a data da celebração do negócio. Restituição dos valores pagos com retenção de parte do preço. Possibilidade. Súmula no 1, deste Egrégio Tribunal de Justiça. Sentença que fixou a retenção de determinadas despesas administrativas até o limite de 10% do valor atualizado do contrato. Base de cálculo para a retenção que é o dos valores efetivamente pagos e não o valor do contrato. Restituição de 90% do valor pago, observados os descontos autorizados pela Súmula no 1 deste Tribunal. Sentença reformada. Recurso provido em parte.

Inteiro teor:
Registro: 2020.0001047621
ACÓRDÃO
Vistos,
relatados
e
discutidos
estes
autos
de
Apelação
Cível
no
1001330-02.2019.8.26.0664, da Comarca de Votuporanga, em que é apelante VALDECIR
ROCHA
ZOAIS
(JUSTIÇA
GRATUITA),
é
apelado
R.M.
DEBIAZZI
EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS DE VOTUPORANGA SPE LTDA.
ACORDAM, em 9a Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça de São
Paulo, proferir a seguinte decisão: Deram provimento em parte ao recurso. V. U., de
conformidade com o voto do relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores GALDINO TOLEDO
JÚNIOR (Presidente) E PIVA RODRIGUES.
São Paulo, 18 de dezembro de 2020.
ROGÉRIO MURILLO PEREIRA CIMINO
Relator
Assinatura Eletrônica

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TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
1
Apelação Cível no 1001330-02.2019.8.26.0664
Voto no 2202
Apelação Cível no 1001330-02.2019.8.26.0664
9a Câmara de Direito Privado
Comarca: Votuporanga
Apelante: Valdecir Rocha Zoais
Apelado: R.M. Debiazzi Empreendimentos Imobiliários de Votuporanga Spe Ltda
Juiz: Sergio Martins Barbatto Júnior.
APELAÇÃO. Ação de resilição contratual cumulada com pedido de
restituição do preço pago. Sentença que rescindiu o contrato de
compromisso de compra e venda de bem imóvel celebrado pelas partes
e condenou a ré à restituição do preço pago pelo autor, excluído o
montante correspondente a despesas administrativas, e autorizando a
compensação com eventuais débitos vencidos incidentes sobre o bem e
encargos moratórios devidos pelo inadimplemento do compromissário
comprador. Inconformismo da parte autora. Resilição unilateral. Lei do
distrato. Aplicação aos contratos celebrados após a sua vigência. Data
do pedido de resilição que é irrelevante devendo ser considerada a data
da celebração do negócio. Restituição dos valores pagos com retenção
de parte do preço. Possibilidade. Súmula no 1, deste Egrégio Tribunal
de Justiça. Sentença que fixou a retenção de determinadas despesas
administrativas até o limite de 10% do valor atualizado do contrato.
Base de cálculo para a retenção que é o dos valores efetivamente pagos e
não o valor do contrato. Restituição de 90% do valor pago, observados
os descontos autorizados pela Súmula no 1 deste Tribunal. Sentença
reformada. Recurso provido em parte.
Trata-se de insurgência contra a r. sentença de fls. 93/98, que julgou
procedentes em parte os pedidos da petição inicial, para rescindir o contrato de
compromisso de compra e venda de bem imóvel celebrado pelas partes e condenar a ré à
restituição do preço pago pelo autor, excluído o montante correspondente a despesas
administrativas, e autorizando a compensação com eventuais débitos vencidos incidentes
sobre o bem e encargos moratórios devidos pelo inadimplemento do compromissário
comprador, bem como condenou as partes ao pagamento proporcional das verbas de
sucumbência.

A parte autora, ora apelante, sustenta que é abusiva a cláusula 5a, item
5.4, alínea “a”, do contrato celebrado com a ré. Aduz que há erro de julgamento, pois não

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se deve aplicar a Lei no 13.786/18 ao caso, já que o contrato é anterior. Pleiteou que o valor
a ser restituído não sejam admitidos os descontos autorizados pela sentença. Pleiteou a
redistribuição das verbas de sucumbência.
Recurso regularmente processado, isento de preparo (fls. 38) e com
contrarrazões (fls. 113/131).
Sem oposição ao julgamento virtual, nos termos da Resolução no
772/2017 do Órgão Especial deste Tribunal.
É o relatório, adotado no mais, o da r. sentença.
O recurso comporta provimento em parte.
Registre-se que a Lei no 13.786/2018, denominada de Lei do Distrato,
é inaplicável aos contratos celebrados antes da sua vigência, por força da irretroatividade
legal, como decidiu o Colendo Superior Tribunal de Justiça em questão de ordem, sendo
irrelevante a data do pedido de resilição unilateral da avença:
“Assim, "tratando-se de contrato legitimamente celebrado, as partes têm o
direito de vê-lo cumprido, nos termos da lei contemporânea ao seu
nascimento, a regular, inclusive, os seus efeitos. Os efeitos do contrato
ficam condicionados à lei vigente no momento em que foi firmado pelas
partes. Aí, não há que invocar o efeito imediato da lei nova [...], uma lei
nova não pode estender-se, com a finalidade de regê-los, aos efeitos futuros
de contratos anteriormente pactuados, pois, se tal situação se revelasse
possível, o Estado passaria a dispor de um temível poder de intervenção na
esfera das relações contratuais privadas em curso de execução, afetando,
em seus aspectos essenciais, a própria causa geradora daquelas
conseqüências jurídicas"(AI 251.533, Relator: Ministro CELSO DE
MELLO, julgado em 25/10/1999, publicado em DJ 23/11/99, p. 32). 5.
Destarte, penso que não se pode cogitar de aplicação simples e direta da

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nova Lei n. 13.786/18 para a solução de casos anteriores ao advento do
mencionado Diploma legal (retroatividade da lei, com consequente
modificação jurisprudencial, com ou sem modulação). Ainda que se possa
cogitar de invocação de algum instituto da nova lei de regência para
auxiliar nas decisões futuras, e apenas como norte principiológico - pois
haveria mesmo necessidade de tratamento mais adequado e uniforme para
alguns temas controvertidos -, é bem de ver que a questão da aplicação ou
não da nova legislação a contratos anteriores a sua vigência está a exigir,
segundo penso, uma pronta solução do STJ, de modo a trazer segurança e
evitar que os jurisdicionados que firmaram contratos anteriores sejam
surpreendidos, ao arrepio do direito adquirido e do ato jurídico perfeito. É
notória a tradição deste Colegiado de, em regra, não sufragar tese
vinculante sem que tenha havido prévio debate em outros feitos propiciando
adequado amadurecimento das questões envolvidas, razão pela qual reputo
relevante e prudente - para ensejar segurança, evitar surpresa e permitir
maior qualidade aos debates que envolvem os quatro recursos repetitivos
afetados - estabelecer que não serão aplicados diretamente os dispositivos
da Lei n. 13.786/2018, de 27 de dezembro de 2018, para a solução dos
casos em julgamento.” (REsp. no 1.498.484/DF, Relator Ministro Luis
Felipe Salomão, julgado em 27 de março de 2019).
Deste modo, a restituição deve respeitar os limites da Súmula no 1,
deste Egrégio Tribunal de Justiça, estabelece que “o Compromissário comprador de
imóvel, mesmo inadimplente, pode pedir a rescisão do contrato e reaver as quantias
pagas, admitida a compensação com gastos próprios de administração e propaganda
feitos pelo compromissário vendedor, assim como com o valor que se arbitrar pelo tempo
de ocupação do bem”.
Com a impossibilidade de continuidade do negócio e com o pedido de
resilição unilateral, é certo que as partes devem ser retornadas ao estado anterior ao da
contratação, assegurando-se a indenização à parte prejudicada que não deu causa ao
desfazimento.

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O Colendo Superior Tribunal de Justiça tem entendimento fixado, no
sentido de que a retenção é lícita dentro de parâmetros entre 10% e 25%, devendo a quantia
recair sobre os montantes pagos e não sobre o valor do negócio:
“O acórdão recorrido não destoa da jurisprudência desta Corte que, em
caso de resolução do compromisso de compra e venda por culpa do
promitente comprador, entende ser lícito ao vendedor reter entre 10% e
25% dos valores pagos” (Agravo Interno no AGRAVO EM RECURSO
ESPECIAL No 816.434 DF, Relator Ministro Marco Aurélio Bellizze,
julgado em 27 de setembro de 2016).
É, ainda, nesse sentido, o posicionamento desta Colenda 9a Câmara de
Direito Privado:
“COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA - RESILIÇÃO CUMULADA
COM RESTITUIÇÃO DE VALORES - Autores que pleiteiam a resilição,
com a restituição integral dos valores pagos, imputando culpa às rés pela
não obtenção no financiamento para a quitação do saldo devedor -
Descabimento, na medida em que as rés não têm qualquer ingerência sobre
as exigências do agente financeiro, responsável pela análise das condições
financeiras dos compromissários compradores - Desarrazoada a alegação
de que as rés garantiram que o crédito seria concedido aos autores -
Possibilidade de resilição do contrato com a restituição parcial dos valores
pagos pela compra e venda - Súmula 01-TJSP - Retenção em favor da ré
fixada em 20%, que se mostra razoável - Precedentes jurisprudenciais deste
e. TJSP e do c. STJ - Danos morais não configurados - Considerando que a
ré não praticou qualquer ato ilícito capaz de ensejar o dever de reparação,
descabe-se falar em indenização por danos morais - Sentença mantida -
Honorários recursais devidos - RECURSO DESPROVIDO” (Apelação no
1009014-90.2019.8.26.0562, Relatora Angela Lopes, julgado em 10 de
dezembro de 2019).

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Apelação Cível no 1001330-02.2019.8.26.0664
“COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE LOTE - RESILIÇÃO
CUMULADA COM RESTITUIÇÃO DE VALORES - Autores que pleiteiam a
desistência do negócio - Possibilidade de resilição do contrato com a
restituição de valores pagos, com retenção de percentual em favor da
compromissária vendedora - Súmula 01-TJSP - Ré que invoca a aplicação
de cláusula que, na prática, reduz a restituição à quantia irrisória, em
afronta ao art. 51, II e IV, do CDC - Retenção em favor da ré fixada em
10% sobre os valores pagos pelos autores, que se mostra razoável - Com a
resilição do contrato, não há que se falar em retenção das arras, uma vez
que a retenção de parte das parcelas pagas já se destina a recompor os
prejuízos suportados pela ré - Arras confirmatórias - Precedentes
jurisprudenciais - Indenização pelo tempo de fruição que não é devida no
caso em tela - Ausência de prova, pela ré, da posse definitiva do lote pelos
autores - Pedido da ré de aplicação imediata da Lei no 13.786/2018, que
disciplina a resolução dos contratos imobiliários - Impossibilidade -
Dispositivos legais que regem apenas atos praticados a partir de sua
vigência - Observância ao art. 5o, XXXVI da Constituição Federal e art. 6o,
§ 1o, da LINDB - Sentença reformada apenas para constar que os juros de
mora sobre os valores devidos pela ré aos autores incidem a partir do
trânsito em julgado - Tese consolidada no REsp 1.740.911-DF, julgado pelo
rito dos recursos repetitivos - RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO”
(Apelação no 1050058-81.2018.8.26.0576, Relatora Angela Lopes, julgado
em 19 de dezembro de 2019).
“Apelação cível. Compra e venda de imóvel com cláusula de alienação
fiduciária. Consolidação da propriedade em favor da ré. Pedido de
devolução dos valores pagos. Alegação de dificuldades financeiras em
permanecer no negócio jurídico. Sentença de improcedência. Alienação
fiduciária. Existência de pacto acessório de alienação fiduciária em
garantia não impede o desfazimento do negócio jurídico. Confusão entre
credora fiduciária e alienante. Situação que evidencia o intuito de burlar o
direito dos adquirentes de desfazer o negócio jurídico. Impossibilidade.
Considerada natureza jurídica de compromisso de compra e venda do

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imóvel. Aplicação do Código de Defesa do Consumidor e das Súmulas 1, 2 e
3 desta Corte de Justiça. Devolução das parcelas pagas. Aplicação dos
princípios da equidade e da boa-fé que regem as relações de consumo, bem
como o do equilíbrio contratual. Interpretação dos artigos 51 e 53 do
Código de Defesa do Consumidor. Retenção de 10% dos valores pagos
adequados para cobrir as despesas de administração, publicidade e outras
inerentes à contratação. Alteração da r. sentença para determinar que a ré
devolva aos autores 90% dos valores pagos Sucumbência invertida.
Resultado.
Recurso
provido
parcialmente”
(Apelação
no
1007775-16.2018.8.26.0100, Relator Edson Luiz de Queiroz, julgado em 19
de dezembro de 2019).
Acrescente-se que, nos termos da Súmula no 2, deste Egrégio Tribunal
de Justiça, “a devolução das quantias pagas em contrato de compromisso de compra e
venda de imóvel deve ser feita de uma só vez, não se sujeitando à forma de parcelamento
prevista para a aquisição”.
No caso, diante da possibilidade de “compensação com gastos
próprios de administração e propaganda feitos pelo compromissário vendedor”, hipóteses
descritas na cláusula no 5a, item 5.4, alíneas “a” e “b” (fl. 23/24), e do dever do promitente
vendedor efetuar a restituição integral em parcela única, observando que as despesas
deverão ser comprovadas, como determinado pela sentença.
Desse modo, a parte apelada deverá restituir 90% do preço pago pela
parte apelante, autorizados os descontos relacionados às despesas com a administração e
propaganda, na forma do contrato e de acordo com a Súmula no 1 deste Tribunal.
A correção monetária incidirá a partir de cada pagamento, observados
os índices da Tabela Prática deste Tribunal.
Os juros de mora devem fluir a partir do trânsito em julgado, nos

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termos do entendimento firmado pelo Colendo Superior Tribunal de Justiça, em sede de
recurso repetitivo:
“Nos compromissos de compra e venda de unidades imobiliárias anteriores
à Lei n. 13.786/2018, em que é pleiteada a resolução do contrato por
iniciativa do promitente comprador de forma diversa da cláusula penal
convencionada, os juros de mora incidem a partir do trânsito em julgado da
decisão” (REsp. no 1.740.911/DF, Relator Maria Isabel Gallotti, julgado em
14 de agosto de 2019).
A tese fixada no referido julgado define a natureza constitutiva da
sentença que substitui a cláusula contratual, limitando a retenção de valores, afastando a
mora pretérita do vendedor:
“A sentença que substitui cláusula contratual, sob esse aspecto, tem
claramente natureza constitutiva, com efeitos ex nunc, isto é, a partir da
formação da nova obrigação pelo título judicial. A parte condenatória da
sentença - restituição dos valores pagos após a revisão da cláusula penal -
somente poderá ser liquidada após a modificação, pela decisão judicial, da
cláusula questionada.
Os juros de mora relativos à restituição das parcelas pagas, em
consequência, devem incidir a partir da data do trânsito em julgado da
decisão, porquanto inexiste mora anterior do promitente vendedor.
Somente a partir do trânsito em julgado da decisão, portanto, é que
poderiam incidir os juros de mora. Antes disso, não há que se falar em
mora da vendedora se a rescisão do contrato se deu por culpa dos
compradores com pedido de restituição de valores em desconformidade do
que fora pactuado.”
Assim, fica reformada a r. sentença, conforme fundamentado.

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Para fins de incidência do artigo 85, §11, do Código de Processo Civil,
entendimento consolidado pelo Superior Tribunal de Justiça é o de que há requisitos
cumulativos sem os quais não deve ensejar a respectiva majoração. São eles: decisão
recorrida proferida na vigência do Código de Processo Civil atual, o recurso não ser
conhecido integralmente ou desprovido em decisão monocrática ou colegiado e preexistir
condenação ao pagamento de honorários desde o Juízo de origem:
"3. É devida a majoração da verba honorária sucumbencial, na forma do
art. 85, § 11, do CPC/2015, quando estiverem presentes os seguintes
requisitos, simultaneamente: a) decisão recorrida publicada a partir de
18.3.2016, quando entrou em vigor o novo Código de Processo Civil; b)
recurso não conhecido integralmente ou desprovido, monocraticamente ou
pelo órgão colegiado competente; e c) condenação em honorários
advocatícios desde a origem no feito em que interposto o recurso. (AgInt
nos EREsp 1539725/DF, Rel. Ministro ANTONIO CARLOS FERREIRA,
SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 09/08/2017, DJe 19/10/2017)." (AgInt no
REsp 1731129/SP, 4a Turma, rel. Min. Marco Buzzi, j. 17.12.2019).
"3. Não estão presentes os requisitos cumulativos necessários para a
majoração dos honorários sucumbenciais prevista no art. 85, § 11, do
CPC/2015 (cf. AgInt nos EREsp n. 1.539.725/DF, Rel. Min. Antonio Carlos
Ferreira, Segunda Seção, julgado em 9/8/2017, DJe 19/10/2017)." (AgInt
no REsp 1824326/RJ, 3a Turma, rel. Min. Marco Aurélio Bellizze, j.
17.2.2020).
Ante o resultado do julgamento do recurso, a apelada arcará com o
pagamento de custas e despesas processuais e honorários advocatícios sucumbenciais, estes
fixados em 20% do valor atualizado da condenação.
Registre-se que eventual oposição de embargos de declaração com
intuito manifestamente protelatório está sujeito à pena prevista no artigo 1.026, §2o, do

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Código de Processo Civil.
Considera-se prequestionada toda a matéria constitucional e
infraconstitucional discutida, evitando-se, com isso, oposição de embargos de declaração
para este fim (Súmulas no 211 do Superior Tribunal de Justiça e no 282 do Supremo
Tribunal Federal).
Diante do exposto, dá-se parcial provimento ao recurso.
ROGÉRIO MURILLO PEREIRA CIMINO
Relator