Tribunal: TJSP
Processo: 0025887-18.2012.8.26.0114
Classe: Apelação Cível / Promessa de Compra e Venda
Órgão julgador: Viviani Nicolau
Órgão colegiado: 3a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-08-05
Data de publicação: 2020-08-05

Ementa:
"APELAÇÃO CÍVEL. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA. RETOMADA PELO PROPRIETÁRIO DO TERRENO. ALIENAÇÃO POSTERIOR PARA TERCEIROS. ALEGAÇÃO DE NULIDADES. NOVA ALIENAÇÃO VÁLIDA. Sentença de improcedência. Recurso da autora. COISA JULGADA. Afastada. Causas que não são idênticas. INTERESSE DE AGIR. Configurado. Pretensão resistida que não foi alcançada pela demanda anterior. VÍCIO DE

Ementa:
"APELAÇÃO CÍVEL. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA. RETOMADA PELO PROPRIETÁRIO DO TERRENO. ALIENAÇÃO POSTERIOR PARA TERCEIROS. ALEGAÇÃO DE NULIDADES. NOVA ALIENAÇÃO VÁLIDA. Sentença de improcedência. Recurso da autora. COISA JULGADA. Afastada. Causas que não são idênticas. INTERESSE DE AGIR. Configurado. Pretensão resistida que não foi alcançada pela demanda anterior. VÍCIO DE FUNDAMENTAÇÃO – EXTRA PETITA. Inocorrência. Questões de vício de consentimento que foram apresentadas pela autora em sua inicial. CERCEAMENTO DE DEFESA. Inocorrência. Prova pretendida que se mostra desnecessária para o deslinde do feito. MÉRITO. Autora que adquiriu unidade imobiliária do empreendimento, que seria realizado por Consigla Construtora e Comercial Ltda. Empreendimento não concluído, tendo levado à ação de rescisão pela autora, julgada procedente para condenar a Consigla na devolução dos valores pagos. Réus que eram proprietários do terreno, onde seria incorporado o empreendimento, e ajuizaram também ação de rescisão do contrato de venda do terreno para a incorporadora Consigla, retomando a propriedade do terreno. Pretensão de aplicação do artigo 40 da Lei no 4.591/1964. Inexistência da obrigação dos réus de indenizar os credores da Consigla. Inocorrência de dolo ou fraude contra credores, pela revenda para a ré Habitax. Negociação que não envolveu a Consigla, que era devedora também dos réus. Não caracterização dos vícios de consentimento (arts. 145, 158, 159 e 160, CC). Não reconhecimento da possibilidade de obstar a venda de unidades, por parte da empresa Habitax, enquanto não satisfeito o direito da autora de receber a devolução atualizada das quantias pagas. Precedentes desta Câmara e Tribunal e do STJ. Manutenção da sentença. Majoração dos honorários advocatícios para 17% do valor atualizado da causa. NEGADO PROVIMENTO AO RECURSO." (v. 27143).

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2020.0000613890
ACÓRDÃO
Vistos,
relatados
e
discutidos
estes
autos
de
Apelação
Cível
no
0025887-18.2012.8.26.0114, da Comarca de Campinas, em que é apelante GERALDA
MARIA MARTINS DA ROCHA, são apelados OSCAR FRIGERI, APARECIDA
BROTO FRIGERI, ANTONIO CASTRO LYRIO DE ALMEIDA, ADA LUZIA
TINCANI LYRIO DE ALMEIDA, HABITAX - EMPREEDIMENTOS IMOBILIARIOS
LTDA, JOSE CARLOS MOLLO ALARCON e SILVIA BARBOSA ALARCON.
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 3a Câmara de Direito Privado do
Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Negaram provimento ao
recurso. V. U., de conformidade com o voto do relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores JOÃO PAZINE NETO
(Presidente) e CARLOS ALBERTO DE SALLES.
São Paulo, 5 de agosto de 2020.
VIVIANI NICOLAU
Relator
Assinatura Eletrônica

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Apelação Cível no 0025887-18.2012.8.26.0114 -Voto no 27143 - DVN
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VOTO No
: 27143
APELAÇÃO No : 0025887-18.2012.8.26.0114
COMARCA : CAMPINAS
APTE.
: GERALDA MARIA MARTINS DA ROCHA
APDOS.
: HABITAX EMPREENDIMENTOS
IMOBILIÁRIOS LTDA E OUTROS
JUIZ SENTENCIANTE: MAURICIO SIMOES DE ALMEIDA
BOTELHO SILVA
“APELAÇÃO CÍVEL. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL.
INCORPORAÇÃO
IMOBILIÁRIA.
RETOMADA
PELO
PROPRIETÁRIO DO TERRENO. ALIENAÇÃO POSTERIOR
PARA TERCEIROS. ALEGAÇÃO DE NULIDADES. NOVA
ALIENAÇÃO VÁLIDA. Sentença de improcedência. Recurso da
autora. COISA JULGADA. Afastada. Causas que não são
idênticas. INTERESSE DE AGIR. Configurado. Pretensão
resistida que não foi alcançada pela demanda anterior. VÍCIO DE
FUNDAMENTAÇÃO EXTRA PETITA. Inocorrência. Questões
de vício de consentimento que foram apresentadas pela autora em
sua inicial. CERCEAMENTO DE DEFESA. Inocorrência. Prova
pretendida que se mostra desnecessária para o deslinde do feito.
MÉRITO.
Autora
que
adquiriu
unidade
imobiliária
do
empreendimento, que seria realizado por Consigla Construtora e
Comercial Ltda. Empreendimento não concluído, tendo levado à
ação de rescisão pela autora, julgada procedente para condenar a
Consigla na devolução dos valores pagos. Réus que eram
proprietários
do
terreno,
onde
seria
incorporado
o
empreendimento, e ajuizaram também ação de rescisão do
contrato de venda do terreno para a incorporadora Consigla,
retomando a propriedade do terreno. Pretensão de aplicação do
artigo 40 da Lei no 4.591/1964. Inexistência da obrigação dos réus
de indenizar os credores da Consigla. Inocorrência de dolo ou
fraude contra credores, pela revenda para a ré Habitax. Negociação
que não envolveu a Consigla, que era devedora também dos réus.
Não caracterização dos vícios de consentimento (arts. 145, 158,
159 e 160, CC). Não reconhecimento da possibilidade de obstar a
venda de unidades, por parte da empresa Habitax, enquanto não
satisfeito o direito da autora de receber a devolução atualizada das
quantias pagas. Precedentes desta Câmara e Tribunal e do STJ.
Manutenção da sentença. Majoração dos honorários advocatícios
para 17% do valor atualizado da causa. NEGADO PROVIMENTO
AO RECURSO.” (v. 27143).
GERALDA MARIA MARTINS DA
ROCHA ingressou com ação ordinária de desconstituição de

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negócio jurídico cumulada com pedido declaratório contra
HABITAX EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA,
ANTONIO CASTRO LYRIO DE ALMEIDA, OSCAR
FRIGERI, APARECIDA BROTTO FRIGERI, JOSE CARLOS
MOLLO ALARCON, SILVIA BARBOSA ALARCON, ADA
LUZIA TINCANI LYRIO DE ALMEIDA, cujo pedido foi
julgado improcedente, nos termos da sentença (fls. 850/857).
A parte vencida foi condenada ao
pagamento das custas, despesas processuais e honorários
advocatícios, fixados em 15% do valor da causa, para cada uma das
partes.
No
recurso,
a
AUTORA
alega,
preliminarmente, cerceamento de defesa, uma vez que lhe foi
indeferida a prova oral pretendida. Ainda, aponta a não prestação
da tutela jurisdicional e julgamento extra petita, uma vez que não
analisou o caso sob a aplicação da Lei 4.591/64. Ao fim das razões
recursais, pede-se a reforma da sentença, para procedência dos
pedidos. Subsidiariamente, pede o reconhecimento da nulidade da
sentença, para que seja determinada a produção de provas orais e
novo julgamento (fls. 860/871).
O recurso é tempestivo, foi devidamente
preparado (fls. 872/873) e contrariado. Nas contrarrazões, os
apelados apontam: a) a ocorrência da coisa julgada; e b)
desinteresse processual da autora (fls. 878/979).
As
partes
foram
intimadas
da
possibilidade de julgamento virtual, nos termos da Resolução no
549/2011, e não houve oposição (fls. 938). Nova petição dos
apelados, protocolada no dia 04/02/2020, juntando cópia de
acórdão prolatado por esta Câmara.
É O RELATÓRIO.
1. Breve Síntese.
A pretensão autoral, de acordo com o
relatório da sentença, ora adotado, está assentada nos seguintes
fundamentos fáticos e jurídicos:

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“GERALDA MARIA MARTINS DA ROCHA, qualificada nos autos,
promove
contra
HABITAX

EMPREEENDIMENTOS
IMOBILIARIOS LTDA, OSCAR FRIGERI, APARECIDA BROTTO
FRIGERI, JOSE CARLOS MOLLO ALARCON, SILVIA BARBOSA
ALARCON, ANTONIO CASTRO LYRIO DE ALMEIDA, ADA
LUIZA TINCANI LYRIO DE ALMEIDA a presente AÇÃO
ANULATORIA CUMULADA COM PEDIDO DECLARATORIO.
Informa ao Juízo haver avençado com Consigla Construtora e
Comercial Ltda, instrumento particular de reserva com o objetivo
de adquirir imóvel em empreendimento. No decorrer da
construção, a Consigla encerrou suas atividades, não concluindo o
empreendimento, nem devolvendo o valor investido aos mutuários.
Relatando sucessivas negociações entre os Réus e a então
construtora, alega que estes, em ação ajuizada contra a Consigla,
teriam recuperado a propriedade da área em que fora feita a
construção dos prédios, havendo transferido à primeira Ré,
Habitax, a propriedade do bem. Argumenta com o fato de que as
negociações entre os Réus estariam eivadas de vício, cujo objetivo
seria dificultar o reembolso dos mutuários. Pede, portanto, a
citação, o processamento do feito e a final procedência do pedido
com a declaração de nulidade das avenças entre os Réus, além de
impor as obrigações que refere, dentre as quais à Ré Habitax a de
não alienar o imóvel até que a Autora receba as verbas que
investiu no empreendimento, sem olvidar das demais penalidades
de praxe, inclusive ônus de sucumbência.
Os Réus, citados, apresentaram Contestações (Habitax, às fls.
332/365; Antonio Castro Lyrio de Almeida e Ada Luiza Tincani
Lyrio de Almeida às fls. 421/452; José Carlos Mollo Alarcon e
Silvia Barbosa Alarcon às fls. 530/554; e Oscar Frigeri e
Aparecida Brotto Frigeri às fls. 608/634), com preliminares. No
mérito, alegam em suma que os negócios realizados entre si não
comportam repreensão, razão pela qual deve o pedido da Autora
ser julgado improcedente.”
2. Da Coisa Julgada.
Alegam os apelados que a causa está
abarcada por litispendência ou coisa julgada, uma vez que já existe
causa anterior sobre o mesmo tema (612/04 - 9a VC Campinas).
Contudo, tal argumentação não merece
acolhida.
A coisa julgada ocorre quando é ajuizada
ação idêntica a uma anterior, já transitada em julgado. Nesses

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moldes, traz o diploma processual vigente:
Art. 337. Incumbe ao réu, antes de discutir o mérito, alegar:
VII - coisa julgada;
(...)
§ 2o Uma ação é idêntica a outra quando possui as mesmas partes,
a mesma causa de pedir e o mesmo pedido.
§ 4o Há coisa julgada quando se repete ação que já foi decidida
por decisão transitada em julgado.
De fato, não se trata no caso de ações
iguais, não estando presentes todos os mesmos identificadores em
ambas as demandas, em especial as partes (fls. 101/107).
No mesmo raciocínio se posiciona a
doutrina:
“Para, outrossim, identificar uma causa, aponta a doutrina três
elementos essenciais:
(a) as partes;
(b) o pedido;
(c) a causa de pedir.
Referindo-se à litispendência e à coisa julgada, nosso Código de
Processo Civil dispõe que “uma ação (rectius: uma causa) é
idêntica a outra quando possui as mesmas partes, a mesma causa
de pedir e o mesmo pedido” (NCPC, art. 337, § 2o).
Não se consideram iguais as causas apenas porque envolvem uma
mesma tese controvertida, ou os mesmos litigantes, ou ainda a
mesma pretensão. É preciso, para tanto, que ocorra a tríplice
identidade de partes (ativa e passiva), de pedido e de causa
petendi.”
(in THEODORO JÚNIOR, Humberto. Curso de Direito
Processual Civil
Teoria geral do direito processual civil,
processo de conhecimento e procedimento comum
vol. I /
Humberto Theodoro Júnior. 56. ed. rev., atual. e ampl. Rio de
Janeiro: Forense, 2015).
Dessa forma, rejeita-se a preliminar de
coisa julgada.

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3. Do Interesse de Agir.
Alega a defesa que a Autora não possui
interesse de agir, uma vez que já obteve provimento de seus
pedidos na ação supra mencionada.
Igualmente, porém, a preliminar não
merece recepção. A Autora busca a anulação de contrato de compra
e venda em que participam os réus, bem como a declaração de
relação jurídica entre eles.
A decisão mencionada apenas declara a
rescisão do contrato original, celebrado entre a ora autora e a então
vendedora “Consigla”, sem qualquer menção a tais pedidos.
Sendo assim, as pretensões ora esposadas
pela autora ainda não foram objeto de análise pelo Poder Judiciário,
e, havendo resistência pela parte adversa, está suficientemente
configurado o seu interesse de agir.
4. Dos Vícios de Fundamentação e
Julgamento Extra Petita.
A autora alega que a sentença recorrida
seria nula, pois não se fundou na pretensão de aplicação da Lei
4.591/64, realizando julgamento extra petita.
Todavia, não é possível vislumbrar o vício
alegado.
Fundamentação adequada é aquela que,
como no caso, guarda coerência lógica com a conclusão a que
chegou o r. Juízo a quo. E ainda que se pudesse considerar a
sentença concisa, o fato relevante é que nenhum prejuízo causou
aos litigantes, que puderam recorrer amplamente quanto à matéria
decidida.
Ainda,
descabida
a
alegação
de
julgamento extra petita.
Considera-se uma decisão sendo extra
petita quando ela julga matéria estranha à lide dos autos, ou quando
provê algo que foge aos pedidos autorais, indo além de simples
excesso ou falta (supra e citra petita, respectivamente).

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No caso, realmente a Autora teve como
uma de suas causas de pedir os vícios de consentimento, em
especial dolo e fraude contra credores, usado como fundamento
para a decisão de base.
Sendo assim, igualmente rejeitadas tais
preliminares.
5. Do Cerceamento de Defesa.
Alega a apelante que teve seu direito de
defesa cerceado, uma vez que lhe foi indeferida a prova oral
pretendida.
Contudo, tal alegação não se sustenta.
No caso em tela, o julgamento antecipado
da lide bem observou o artigo 355, inciso I, do Código de Processo
Civil, pois a causa já estava madura para ser decidida, sendo
desnecessária a produção de outras provas.
Por conseguinte, aplica-se o Enunciado 9
desta Câmara, verbis: 'Pacificado que, sendo o juiz o destinatário da
prova, somente a ele cumpre aferir sobre a necessidade ou não de
sua realização. Havendo nos autos elementos de prova documental
suficientes para formar o convencimento do julgador, inocorre
cerceamento de defesa se julgada antecipadamente a lide.
Aplicação da Teoria da Causa Madura'.
Ademais, a produção da prova oral, na
forma que foi pretendida, não auxiliaria na solução da lide, calcada
principalmente em questões de Direito.
6. Do Mérito.
Inicialmente, observa-se dos autos que a
autora, ora apelante, é titular de crédito, decorrente de sentença
judicial que decretou a rescisão de contrato de compra e venda de
unidade em construção, adquirida no empreendimento em questão,
porque a incorporadora e vendedora “CONSIGLA” não cumpriu o
contrato avençado, sequer tendo registrado a incorporação.
A r. sentença proferida pela 4a Vara
Cível da Comarca de Campinas, em 27 de janeiro de 2009 (fls.

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197), em face da qual não houve recurso, condenou a vendedora
“CONSIGLA” à devolução de todos os valores pagos pela autora.
Contudo, em sede de execução, foi
frustrada a pretensão da autora de devolução dos valores pagos, em
virtude da insolvência da vendedora original.
A autora pretende, no presente feito, a
incidência do art. 40 da Lei no 4.591/64, como forma de garantir
que outra construção não seja incorporada no imóvel antes da
satisfação das pendências existentes.
Para que se possa entender a real situação
em que se insere a presente demanda, necessária a retomada dos
principais pontos fáticos.
Primeiramente, em fevereiro de 1993,
OSCAR FRIGERI e APARECIDA BROTO FRIGERI realizaram com
ANTONIO CASTRO LYRIO DE ALMEIDA, ADA LUIZA TINCANI
LYRIO DE ALMEIDA, JOSE CARLOS MOLLO ALERCON e SILVIA
BARBOSA ALARCON contrato de permuta, por meio da qual foi
trocada uma gleba de terra por unidades futuras, no Condomínio
Parque Ecológico (fls. 82/84).
Alguns dias depois, em 17 de fevereiro,
ANTONIO CASTRO LYRIO DE ALMEIDA, ADA LUIZA TINCANI
LYRIO DE ALMEIDA, JOSE CARLOS MOLLO ALARCON cederam
seus direitos na referida permuta à empresa CONSIGLA
CONSTRUTORA E COMERCIAL LTDA. Como contrapartida a
CONSIGLA entregaria a área a ser construída em incorporação a
ser realizada no terreno (cláusula 5 fls. 87). À época, ANTONIO
CASTRO LYRIO DE ALMEIDA ainda fazia parte do quadro
societário da CONSIGLA, somente vindo a se retirar em junho de
1993.
Nos anos seguintes, a CONSIGLA passou a
iniciar a realização dos empreendimentos, inclusive com a
celebração de “Termos de Reserva” com compradores, como foi o
caso da autora (fls. 32/37). Contudo, apesar de se tratar de clara
incorporação imobiliária (Art. 28, parágrafo único, Lei 4.591/64)
não houve a realização do necessário registro do empreendimento
junto à matrícula do imóvel.
Ocorre que a construção jamais se
realizou. Apenas foram construídas parcelas dos edifícios (fls.

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93/99). Tal fato levou ao ajuizamento de dezenas de ações por parte
dos consumidores, buscando a restituição dos valores pagos. Em
dezembro de 2004, foi decretada a falência da CONSIGLA.
Em março de 2004, ANTONIO CASTRO e
os demais cedentes entraram com Ação ordinária de rescisão de
contrato, cumulada com pedido de indenização por perdas e danos.
Tal ação foi julgada procedente em setembro de 2005, sendo os
mesmos imitidos na posse em janeiro de 2006.
Em abril de 2006, ANTONIO CASTRO
LYRIO DE ALMEIDA, juntamente com ANDREA LUIZA LYRIO DE
ALMEIDA,
fundaram
a
LYRIAL

PARTICIPAÇÕES
E
EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA. Posteriormente, a
empresa seria renomeada para HABITAX (fls. 148/149).
Em fevereiro de 2008, na cidade de
Itatiba, OSCAR FRIGERI e APARECIDA BROTO FRIGERI,
representados por ADA LUIZA TINCANI LYRIO DE ALMEIDA E
JOSE CARLOS MOLLO ALARCON, venderam as duas glebas de terra
em questão à mesma empresa HABITAX, pelo preço total de R$
8.251,80.
A questão trazida à sede recursal pela
apelante diz respeito à aplicação do já mencionado art. 40, §§ 2o e
3o ao caso. Referida previsão legal conta com a seguinte redação:
“Art. 40. No caso de rescisão de contrato de alienação do terreno
ou de fração ideal, ficarão rescindidas as cessões ou promessas de
cessão de direitos correspondentes à aquisição do terreno.
(...)
§ 2o No caso do parágrafo anterior, cada um dos ex-titulares de
direito à aquisição de unidades autônomas haverá do mencionado
alienante o valor da parcela de construção que haja adicionado à
unidade, salvo se a rescisão houver sido causada pelo ex-titular.
§ 3o Na hipótese dos parágrafos anteriores, sob pena de nulidade,
não poderá o alienante em cujo favor se operou a resolução
voltar a negociar seus direitos sôbre a unidade autônoma, sem a
prévia indenização aos titulares, de que trata o § 2o”.
Trata-se de dispositivo legal que tem por
finalidade a proteção do adquirente que celebrou compromisso de

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compra e venda de unidade em empreendimento imobiliário e,
posteriormente, viu frustrada sua pretensão de recebimento da
unidade imobiliária em razão de abandono da obra, insolvência da
vendedora ou outro motivo que tenha acarretado o inadimplemento.
O tema foi objeto de apreciação por esta
Câmara,
por
ocasião
do
julgamento
da
Apelação
no
0025881-11.2012.8.26.0114, que envolvia outros adquirentes.
A ementa do referido acórdão tem o
seguinte teor:
“COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. INCORPORAÇÃO
IMOBILIÁRIA. RETOMADA PELO PROPRIETÁRIO DO
TERRENO. ALIENAÇÃO POSTERIOR PARA TERCEIROS.
ALEGAÇÃO DE NULIDADES. NOVA ALIENAÇÃO VÁLIDA.
Sentença de parcial procedência, reconhecendo a nulidade de
negócio jurídico, que for realizado pela ré Habitax, renegociando
as unidades prometidas à venda para os autores pela Consigla, ou
equivalente em caso de substituição da incorporação, enquanto
não satisfeito a ressarcimento dos autores pelos valores pagos pela
compra da unidade da Consigla, com atualização monetária pela
Tabela Prática do TJ-SP. Irresignação de três réus.
1. Nulidade da fundamentação. Preliminar. Afastamento.
Fundamentação que atende ao artigo 489, §1o, V, do CPC.
2. Litisconsórcio passivo necessário e denunciação da lide.
Preliminar. Afastamento. Pedidos declaratórios de nulidade de
negócio jurídico firmado entre os réus, sem envolvimento da
empresa que vendera unidades imobiliárias aos autores. Não
configuração das hipóteses dos artigos 114 e 125 do CPC.
3. Prescrição e decadência. Inocorrência. Nulidade que não se
convalesce
(art.
169,
CC).
Anulabilidade
por
vício
de
consentimento cujo prazo decadencial é de quatro anos, a partir do
registro do negócio jurídico na matrícula do imóvel, para ciência
erga omnes.
4. Declarações de nulidade. Autores que adquiriram unidades
imobiliárias do empreendimento, que seria realizado por Consigla
Construtora e Comercial Ltda. Empreendimento não concluído,
tendo levado à ação de rescisão pelos autores, julgada procedente
para condenar a Consigla na devolução dos valores pagos. Réus
que eram proprietários do terreno, onde seria incorporado o
empreendimento, e ajuizaram também ação de rescisão do contrato
de venda do terreno para a incorporadora Consigla, retomando a
propriedade do terreno. Retomada do terreno pelos proprietários
que ocorreu após a rescisão dos contratos entre os compradores
das unidades e a incorporadora. Inaplicabilidade, portanto, do
artigo 40 da Lei no 4.591/1964 aos autores. Obrigação dos réus

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que não os obriga a indenizar os credores da Consigla.
Inocorrência de dolo ou fraude contra credores, pela revenda para
a ré Habitax. Negociação que não envolveu a Consigla, que era
devedora também dos réus. Não caracterização dos vícios de
consentimento (arts. 145, 158, 159 e 160, CC). Precedentes.
Sentença reformada, para julgar improcedente a ação. Recurso
provido.” (Apelação no 0025881-11.2012.8.26.0114, 3a Câmara de
Direito Privado, Relator Desembargador CARLOS ALBERTO
DE SALLES, julgamento realizado no dia 18/12/2019, com a
participação dos Desembargadores JOÃO PAZINE NETO e
ALEXANDRE MARCONDES).
Recomenda-se
a
transcrição
da
fundamentação
apresentada
pelo
eminente
Desembargador
CARLOS ALBERTO DE SALLES:
“Todavia, a incidência do artigo 40 da Lei no
4.591/1964 não beneficia os autores.
Com efeito, esse artigo prevê que, em caso de
rescisão do contrato de venda do terreno onde seria incorporado o
empreendimento imobiliário, a retomada pelos proprietários do
terreno, alienantes para a incorporação, os obrigaria a ressarcir os
compradores das unidades autônomas do empreendimento “ o valor
da parcela de construção que haja adicionado à unidade”.
Com base no §3o do mesmo artigo, os autores
afirmam que a alienação à Habitax seria nula, por que não houve,
pelos alienantes do terreno à Consigla (os réus José Carlos Alarcon,
Silvia Barbosa Alarcon, Antonio Castro Lyrio de Almeida e Ada Luiza
Lyrio de Almeida), a indenização de direito dos autores, ex-
compradores do imóvel da Consigla.
Mesmo se aplicado o artigo 40 da Lei no
4.591/1964, porém, não seria o caso de condenar a ré Habitax por
uma obrigação futura e condicional, respeitado o entendimento do I.
Magistrado sentenciante.
Trata-se de pedido que não fora formulado pelos
autores em face da apelante Habitax, mas somente em face dos réus
Antonio Castro Lyrio de Almeida, Ada Luiza Lyrio de Almeida, José
Carlos Alarcon e Silvia Alarcon, de maneira que a condenação da ré
Habitax nesse sentido representa decisão extra petita (art. 492, CPC).
A obrigação eventualmente decorrente do artigo
40 da Lei no 4.591/1964 seria em face dos réus Antonio Castro Lyrio
de Almeida, Ada Luiza Lyrio de Almeida, José Carlos Alarcon e Silvia
Alarcon, para declarar a nulidade da venda feita por eles à ré
Habitax e obrigá-los a ressarcir o valor das unidades compradas

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pelos autores e não concluídas pela Consigla.
No caso, entretanto, a situação é distinta, já que,
quando da rescisão do contrato da venda do terreno para a
incorporadora Consigla, não mais existia negócio jurídico entre ela e
os autores, mas mero direito de indenização pela rescisão do
contrato.
Como acima já referido, o contrato de compra e
venda das unidades autônomas aos autores foi rescindido por
sentença transitada em julgado em 16/08/2005, antes da rescisão do
contrato existente entre o titulares de direitos sobre o terreno da
incorporação e a Consigla ocorrido por sentença de 12/09/2005 (fl.
686).
O direito dos autores pelo artigo 40 da Lei no
4.591/1964 apenas existiria em caso de a rescisão do contrato de
alienação do terreno para a incorporação ter ocorrido enquanto
ainda vigentes os contratos de compra das unidades a serem
incorporadas ao terreno.
Assim, deve-se afastar a aplicação do artigo 40
da Lei no 4.591/1964 no caso.
De outro lado, também inexiste qualquer vício do
consentimento, por dolo ou fraude contra credores, na venda
realizada pelos réus Antonio Castro Lyrio de Almeida, Ada Luiza
Lyrio de Almeida, José Carlos Alarcon e Silvia Alarcon à ré Habitax.
De início, ao contrário do entendimento esposado
pelo I. Magistrado sentenciante,1 não existia qualquer relação
societária entre o réu Antonio Castro Lyrio de Almeida e a Consigla.
A ficha cadastral da Consigla na JUCESP (fls.
893/896) revela que aquele réu realmente fora sócio dessa empresa,
mas que se retirara em 07 de novembro de 1995, vários anos antes da
ação de rescisão do contrato movida pelos autores em face da
Consigla.
Portanto, quando da condenação da Consigla em
favor dos autores, não havia como ele e muitos menos os demais
réus terem ciência da condenação dela em favor dos autores.
Nem mesmo o fato de eles terem movido demanda
rescisória dos contratos deles com a Consigla, da venda do terreno da
incorporação, pode levar à caracterização da ciência deles quanto às
responsabilidades da Consigla perante os autores terceiros em
relação à negociação do terreno, tendo em vista que o contrato de
compra deles já havia sido rescindido.
A rescisão do contrato de venda dos terrenos não
afastaria a ciência dos réus quanto à situação financeira delicada da
Consigla, já que naqueles autos da ação de rescisão havia a

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informação da falência dela.
Todavia, disso não decorre que os réus devam ser
considerados responsáveis perante os credores da Consigla.
Eles sabiam da situação delicada da Consigla, já
falida, mas não tinham qualquer ciência acerca de possíveis credores
dela, e nem poderiam ser responsabilizados por tais credores.
A rescisão do contrato dos réus com a Consigla
não configura qualquer hipótese dos artigos 158, 159 e 160 do
Código Civil: não houve compra em consilium fraudis entre os réus
Antonio Castro Lyrio de Almeida, Ada Luiza Lyrio de Almeida, José
Carlos Alarcon e Silvia Alarcon e a Consigla, mas sim o inverso,
compra que era feita pela Consigla daqueles e que foi rescindida por
inadimplemento contratual
o que afasta qualquer alegação de
fraude contra credores.
Da mesma maneira, inexiste dolo (art. 145, CC)
na ação movida por eles em face da Consigla, para rescindir o
contrato de venda do terreno, de que eles eram também credores.
Por fim, não se pode cogitar de dolo ou fraude
contra credores na conduta da ré Habitax. Embora representada pelo
réu Antonio Castro Lyrio de Almeida, ela não negociou diretamente
com a Consigla, para prejudicar os credores desta, o que
descaracteriza a fraude contra credores; e, de outro lado, a compra
dela em face dos titulares do terreno decorreu da rescisão válida do
contrato de venda do terreno para a Consigla, por ação judicial, o
que afasta a ocorrência de dolo.
Não se ignora que os réus sabiam da situação
falimentar da Consigla, nem o fato de que a perda de sua propriedade
sobre as glebas de terra comprometeria sua solvência em relação aos
adquirentes das unidades autônomas dentre os quais os autores.
Entretanto, a rescisão do contrato da venda das
glebas de terra não leva à ocorrência de fraude contra credores, nem
era ação judicial movida em dolo pois inexistia qualquer relação
societária entre os proprietários do terreno e a Consigla, quando da
rescisão.
Com a rescisão do contrato de venda das terras à
Consigla, a retomada pelos proprietários não os impediria de alienar
o bem para terceiros, como a ré Habitax.
Por tais motivos, estão descaracterizados os
vícios de consentimento alegados pelos autores (arts. 145, 158, 159 e
160, CC), o que leva à improcedência do pedido declaratório de
nulidade das escrituras de fls. 705/717.
No mesmo sentido, o entendimento deste Tribunal
de Justiça: 6a Câmara de Direito Privado, Apelação no
0049860-36.2011.8.26.0114, Rel. Des. Vito Guglielmi, j. em

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11/09/2014;
9a
Câmara
de
Direito
Privado,
Apelação
no
0025880-26.2012.8.26.0114, Rel. Des. José Aparício Coelho Prado
Neto, j. em 28/06/2016; 5a Câmara de Direito Privado, Apelação no
0025882-93.2012.8.26.0114, j. em 23/01/2018; e 31a Câmara
Extraordinária
de
Direito
Privado,
Apelação
no
0025885-48.2012.8.26.0114, Rel. Des. Beretta da Silveira, j. em
14/03/2018.
Enfim, apesar dos prejuízos dos autores, inexiste
causa para a declaração de nulidade dos negócios jurídicos firmados
entre os réus.
Diante do exposto, dá-se provimento à apelação
dos réus, reformando-se a r. sentença para se julgar improcedente o
pedido.”
É certo que, nesse caso, há uma
peculiaridade. A ação movida pela autora em face da Consigla foi
julgada no ano de 2009, em data posterior à rescisão do contrato
existente entre os titulares de direitos sobre o terreno da
incorporação e a Consigla, ocorrido por sentença de 12/09/2005.
De qualquer forma, em vários precedentes
deste Tribunal, envolvendo outros adquirentes do mesmo
empreendimento, não houve o reconhecimento da possibilidade de
obstar a venda de unidades, por parte da empresa Habitax, enquanto
não satisfeito o direito da autora de receber a devolução atualizada
das quantias pagas.
Nesse sentido:
“APELAÇÃO. Redistribuição pela Resolução OE no 737/2016 e
Portaria no 02/2017 do TJSP. ANULAÇÃO DE ESCRITURA
PÚBLICA. Preliminares de ilegitimidade passiva, falta de interesse
de agir, prescrição e decadência. Afastamento. O pleito autoral
está fundamentado na cadeia sucessória de transmissão dos
direitos sobre o imóvel controvertido, por meio da qual,
supostamente, os réus tentam esquivar-se de obrigações perante
terceiros em virtude da norma contida no art. 40 da Lei 4.591/64.
Impossibilidade de denunciação da lide à empresa Consigla.
Prescrição e decadência. Inocorrência. A suposta nulidade do
negócio praticado não é convalidada pelo decurso do tempo e o
termo inicial do pedido reparatório é a data em que as escrituras
foram lavradas (28.02.2008), razão pela qual estas teses
defensivas não se sustentam. Mérito. Ainda que possam ser
vislumbrados os prejuízos alegados pelos autores, não existem

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defeitos aptos a provocar a invalidade dos negócios jurídicos
praticados. As supostas infrações cometidas poderiam gerar a
rescisão dos contratos celebrados, mas não sua anulação, de
forma que todos os danos advindos da relação original deviam ser
direcionados aos sucessores da empresa contratada, e não aos
corréus. Precedentes deste E. Tribunal de Justiça. Sentença
reformada. Ônus sucumbencial imputado aos autores, com
honorários advocatícios fixados em 20% do valor atualizado da
causa (art. 20, CPC/73). RECURSO PROVIDO, nos termos
constantes do acórdão. (Apelação no 0025885-48.2012.8.26.0114,
31a Câmara Extraordinária de Direito Privado, Relator
Desembargador BERETTA DA SILVEIRA, 14/03/2018).”
“ANULAÇÃO DE ESCRITURAS PÚBLICAS DE VENDA E
COMPRA
DE
IMÓVEL

NEGÓCIOS
JURÍDICOS
SUCESSIVOS E COLIGADOS INTERNAMENTE - EXTINÇÃO
SEM JULGAMENTO DO MÉRITO - AUTORES QUE, EM
AÇÃO MOVIDA CONTRA TERCEIRO ESTRANHO A ESSA
LIDE, JÁ HAVIAM LOGRADO A RESOLUÇÃO DOS
RESPECTIVOS CONTRATOS E O DIREITO AO REEMBOLSO
DAS QUANTIAS PAGAS
INTERESSE PROCESSUAL
CONSERVADO
ANULAÇÃO QUE IMPLICARIA NO
AUMENTO
DA
CHANCE
DE
RECEBIMENTO
DOS
CRÉDITOS
EXTINÇÃO AFASTADA - INCIDENCIA DO
ART. 1013, § 3o DO CPC - AUSÊNCIA DE VÍCIOS NOS
CONTRATOS CUJA ANULAÇÃO SE PRETENDE, EMBORA
PRESENTE
O
PREJUÍZO
DOS
AUTORES

AÇÃO
IMPROCEDENTE PRECEDENTES DA CORTE - RECURSO
PARCIALMENTE
PROVIDO.
(Apelação

no
0025882-
93.2012.8.26.0114, 5a Câmara de Direito Privado, Relator
Desembargador MOREIRA VIEGAS, 24/01/2018).”
Como bem salientou o eminente Relator
Moreira Viegas:
“Quanto ao pedido cominatório consistente na
abstenção de alienação ou oneração do terreno e suas construções,
ainda que parciais, até que cumprido integralmente o artigo 40, da
Lei n.o 4.591/64, diante da narrativa dos fatos, ele é antagônico aos
demais pedidos postos em juízo, especialmente porque apontada a
revenda a terceiros de boa-fé.”
Por fim, adquirentes de imóveis em igual
situação, que levaram a discussão ao Colendo Superior Tribunal

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de Justiça, também não lograram sucesso: Agravo em Recurso
Especial no 1.304.984-SP, Relatora Ministra NANCY ANDRIGHI,
22/06/2018.
Concluindo,
a
r.
sentença
de
improcedência da ação é mantida, majorando-se os honorários
advocatícios para 17% do valor atualizado da causa.
Ante
o
exposto,
NEGA-SE
PROVIMENTO AO RECURSO.
VIVIANI NICOLAU
Relator