Tribunal: TJSP
Processo: 1096695-97.2017.8.26.0100
Classe: Agravo Interno Cível / Promessa de Compra e Venda
Órgão julgador: Dimas Rubens Fonseca (Pres. da Seção de Direito Pr
Órgão colegiado: Câmara Especial de Presidentes;
Data de julgamento: 2020-05-12
Data de publicação: 2020-05-12

Ementa:
AGRAVO INTERNO EM RECURSO ESPECIAL. RESOLUÇÃO DE CONTRATO DE COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. Contrato submetido ao Código de Defesa do Consumidor. Abusividade da cláusula que prevê a restituição de valores somente ao término da obra ou de forma parcelada. Restituição imediata e integral em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcial, caso tenha sido o comprador quem deu

Ementa:
AGRAVO INTERNO EM RECURSO ESPECIAL. RESOLUÇÃO DE CONTRATO DE COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. Contrato submetido ao Código de Defesa do Consumidor. Abusividade da cláusula que prevê a restituição de valores somente ao término da obra ou de forma parcelada. Restituição imediata e integral em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcial, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento (tema 577). Ausência de demonstração do desacerto da aplicação do entendimento firmado no E. STJ em julgamento repetitivo. Decisão mantida. Recurso desprovido.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
PRESIDÊNCIA DA SEÇÃO DE DIREITO PRIVADO
Registro: 2020.0000332573
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de
Agravo
Interno
Cível
no
1096695-
97.2017.8.26.0100/50001, da Comarca de São Paulo, em
que é agravante AMARO BEZERRA CAVALCANTI SPE LTDA, é
agravada MARCIA REGINA DE CASTRO AGUIAR GUERRIERI.
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da Câmara
Especial de Presidentes do Tribunal de Justiça de São
Paulo, proferir a seguinte decisão: Negaram provimento
ao recurso. V. U., de conformidade com o voto do
relator, que integra este acórdão.
O
julgamento
teve
a
participação
dos
Desembargadores PINHEIRO FRANCO (PRESIDENTE TRIBUNAL
DE JUSTIÇA) (Presidente), GUILHERME G. STRENGER (PRES.
SEÇÃO DE DIREITO CRIMINAL), LUIS SOARES DE MELLO (VICE
PRESIDENTE) E MAGALHÃES COELHO(PRES. DA SEÇÃO DE
DIREITO PÚBLICO).
São Paulo, 12 de maio de 2020.
DIMAS RUBENS FONSECA (PRES. DA SEÇÃO DE DIREITO
PRIVADO)
Relator
Assinatura Eletrônica

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Agravo Interno Cível no 1096695-97.2017.8.26.0100/50001 - Voto no
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AGRAVO INTERNO CÍVEL 1096695-97.2017.8.26.0100/50001
COMARCA: SÃO PAULO (10a VARA CÍVEL)
AGRAVANTE: AMARO BEZERRA CAVALCANTI SPE LTDA
AGRAVADO: MARCIA REGINA DE CASTRO AGUIAR GUERRIERI
VOTO No 33.352
AGRAVO INTERNO EM RECURSO ESPECIAL. RESOLUÇÃO DE
CONTRATO DE COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA.
Contrato
submetido
ao
Código
de
Defesa
do
Consumidor. Abusividade da cláusula que prevê a
restituição de valores somente ao término da obra
ou de forma parcelada. Restituição imediata e
integral em caso de culpa exclusiva do promitente
vendedor/construtor, ou parcial, caso tenha sido
o comprador quem deu causa ao desfazimento (tema
577). Ausência de demonstração do desacerto da
aplicação do entendimento firmado no E. STJ em
julgamento repetitivo. Decisão mantida. Recurso
desprovido.
Trata-se de agravo interno interposto
por AMARO BEZERRA CAVALCANTI SPE LTDA contra decisão
que, em ação declaratória c/c devolução de quantias
pagas, negou seguimento a recurso especial, pois o V.
Acórdão recorrido observou a orientação estabelecida
no E. Superior Tribunal de Justiça no Recurso Especial
no 1.300.418/SC, julgado sob o regime dos recursos
repetitivos. Alega a inaplicabilidade do precedente
repetitivo à espécie. Aduz a culpa da agravada pela
rescisão
contratual,
devendo
ser
observado
o
percentual
de
retenção
estipulado
em
contrato.
Assinala
que
a
retenção
dos
valores
pagos
foi
determinada
em
parâmetro
não
condizente
com
o

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entendimento do E. Superior Tribunal de Justiça (25%)
para os casos de rescisão contratual perpetrada pelo
comprador. Pontua que a r. decisão monocrática se
omitiu em relação à violação dos arts. 104, 110, 418,
421 e 422 do CC. Aponta que a Lei no 13.786/18 é
posterior à tese repetitiva de modo que o entendimento
firmado deve ser modificado.
Não
houve
oposição
ao
julgamento
virtual, nos termos do artigo 1o da Resolução no
549/2011
desta
Corte,
com
a
redação
dada
pela
Resolução no 772/2017.
É o relatório.
Anote-se, inicialmente, que o agravo
interno está sujeito à competência da Câmara Especial
de Presidentes, nos termos do art. 33-A do Regimento
Interno do Tribunal de Justiça, incluído pelo Assento
Regimental no 565/2017.
O recurso apenas comportará provimento
se o recorrente demonstrar que, por ausência de
similitude fática, a tese firmada no E. Superior
Tribunal
de
Justiça
sob
o
regime
dos
recursos
repetitivos
não
se
aplica
ao
caso
concreto
(distinguishing). Neste sentido, o AgInt no RE no AgRg
nos EREsp no 1.039.364/ES, Rel. Min. Laurita Vaz,
Corte Especial, DJe de 6.2.2018, e o AgInt no RE no
AgInt nos EDcl no RMS no 48.747/DF, Rel. Min. Humberto
Martins, Corte Especial, DJe de 19.6.2018.
E este não é o caso dos autos.
A identidade fática e jurídica entre o

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V. Acórdão objeto do inconformismo especial e o
paradigma apontado na decisão recorrida é evidente.
Com efeito, julgado o Recurso Especial
no
1.300.418/SC,
sob
o
regime
dos
recursos
repetitivos, o E. Superior Tribunal de Justiça decidiu
que, nos contratos submetidos ao Código de Defesa do
Consumidor, é abusiva a cláusula contratual que
determina a restituição dos valores devidos somente ao
término da obra ou de forma parcelada, na hipótese de
resolução de contrato de promessa de compra e venda de
imóvel, por culpa de quaisquer contratantes. Em tais
avenças, deve ocorrer a imediata restituição das
parcelas
pagas
pelo
promitente
comprador

integralmente,
em
caso
de
culpa
exclusiva
do
promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso
tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento.
Confira-se a fls. 370/372.
Neste contexto, o V. Acórdão recorrido
(fls. 267/274) está em perfeita sintonia com a
orientação superior, ao concluir pela retenção de 10%
dos
valores
pagos,
para
compensar
as
despesas
operacionais da vendedora.
Destaca-se trecho do V. Acórdão: “Por
outro lado, no caso, mais justo que seja restituído ao
comprador 90% dos valores pagos, sendo devida a
retenção
de
10%
para
cobrir
as
despesas
de
administração,
publicidade
e
outras
inerentes
à
contratação, dado o valor de mercado do imóvel” (fls.
272).

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Indiscutível,
pois,
a
aplicação
do
regime dos recursos repetitivos.
Em relação ao percentual de retenção,
como bem indicou a r. decisão recorrida, o E. Superior
Tribunal de Justiça firmou entendimento de que o
alienante pode reter entre 10% e 25% dos valores
pagos, de modo que apenas condenações em percentuais
diversos permitem a admissão do recurso especial, o
que não ocorreu na hipótese.
De resto, no tocante à aplicação da Lei
no 13.786/2018, na sessão de julgamento do Recurso
Especial repetitivo no 1.635.428/SC, ocorrida em
27.3.2019, o E. Superior Tribunal de Justiça acolheu
Questão de Ordem proposta pelo D. Ministro Luis Felipe
Salomão, para quem "(...) não se pode cogitar de
aplicação simples e direta da nova Lei n. 13.786/18
para a solução de casos anteriores ao advento do
mencionado Diploma legal (retroatividade da lei, com
consequente modificação jurisprudencial, com ou sem
modulação)", o que reforça o descabimento do pedido.
Pelo exposto, nego provimento ao agravo
interno.
DIMAS RUBENS FONSECA
PRESIDENTE DA SEÇÃO DE DIREITO PRIVADO