Tribunal: TJSP
Processo: 1009408-48.2017.8.26.0019
Classe: Apelação Cível / Despesas Condominiais
Órgão julgador: Vianna Cotrim
Órgão colegiado: 26a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-12-01
Data de publicação: 2020-12-01

Ementa:
1. Compromisso de compra e venda de imóvel – Ação indenizatória - Atraso da obra que se deu com o fim do prazo de tolerância (Súmula 164 do TJSP) – Entrega das chaves após obtenção de financiamento que não se confunde com conclusão das obras no prazo – Não comprovação desta última, fato que cabia à apelante.
2. Dano do comprador presumido, independente da comprovação da destinação do imóvel

Ementa:
1. Compromisso de compra e venda de imóvel – Ação indenizatória - Atraso da obra que se deu com o fim do prazo de tolerância (Súmula 164 do TJSP) – Entrega das chaves após obtenção de financiamento que não se confunde com conclusão das obras no prazo – Não comprovação desta última, fato que cabia à apelante.
2. Dano do comprador presumido, independente da comprovação da destinação do imóvel para a obtenção de lucro – Indenização por lucros cessantes - Cabimento (Súmula 162 do TJSP).
3. Descumprimento do prazo de entrega do imóvel que faz cessar a correção monetária pelo INCC (tema 996) – Correta determinação de substituição por outro índice e devolução da diferença pelo valor simples.
4. Responsabilidade pelas despesas condominiais que está atrelada à relação material com o imóvel, nos termos de recurso repetitivo pertinente – Atraso na entrega das chaves ao qual o autor não deu causa – Impossibilidade de imputar a ele as despesas condominiais antes da imissão na posse – Cabimento da respectiva devolução.
5. Dano moral – Inexistência – Ausência de provas de que, no caso concreto, o atraso tenha causado grave violação da personalidade do autor – Mero descumprimento contratual não indenizável – Indenização afastada – Provimento parcial.

Inteiro teor:
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Registro: 2020.0000987919
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível no
1009408-48.2017.8.26.0019, da Comarca de Americana, em que é apelante
AVBRAS SPE EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS AMERICANA LTDA., é
apelado RICARDO AUGUSTO DORE DOMINGUES.
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 26a Câmara de Direito
Privado do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Deram
provimento em parte ao recurso. V. U., de conformidade com o voto do relator,
que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores FELIPE
FERREIRA (Presidente) E ANTONIO NASCIMENTO.
São Paulo, 1o de dezembro de 2020.
VIANNA COTRIM
Relator
Assinatura Eletrônica

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APELANTE: AVBRAS SPE EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS
AMERICANA LTDA.
APELADO: RICARDO AUGUSTO DORE DOMINGUES
COMARCA: AMERICANA
EMENTA: 1. Compromisso de compra e venda de imóvel
Ação indenizatória - Atraso da obra que se deu com o fim
do prazo de tolerância (Súmula 164 do TJSP) Entrega das
chaves após obtenção de financiamento que não se confunde
com conclusão das obras no prazo
Não comprovação
desta última, fato que cabia à apelante.
2. Dano do comprador presumido, independente da
comprovação da destinação do imóvel para a obtenção de
lucro
Indenização por lucros cessantes - Cabimento
(Súmula 162 do TJSP).
3. Descumprimento do prazo de entrega do imóvel que faz
cessar a correção monetária pelo INCC (tema 996)

Correta determinação de substituição por outro índice e
devolução da diferença pelo valor simples.
4. Responsabilidade pelas despesas condominiais que está
atrelada à relação material com o imóvel, nos termos de
recurso repetitivo pertinente Atraso na entrega das chaves
ao qual o autor não deu causa Impossibilidade de imputar
a ele as despesas condominiais antes da imissão na posse
Cabimento da respectiva devolução.
5. Dano moral Inexistência Ausência de provas de que,
no caso concreto, o atraso tenha causado grave violação da
personalidade do autor Mero descumprimento contratual
não indenizável
Indenização afastada
Provimento
parcial.
VOTO N° 45.638
(processo digital)
A r. sentença de fls. 203/210, cujo relatório é ora
adotado, julgou procedente a ação indenizatória relativa a compromisso de

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compra e venda de imóvel, daí o apelo da ré, a fls. 212/225, aduzindo que,
ainda que diante de atraso na entrega no imóvel, é indevido o congelamento
do saldo devedor ou a substituição do INCC; é descabida a devolução das
taxas condominiais após a aquisição do imóvel; ausente a comprovação de
lucros cessantes e de danos morais, ônus probatório que incumbia ao autor;
eventual inadimplemento do contrato não dá margem ao dano moral; diz
que no caso não houve atraso na entrega do bem, mas apenas na outorga
da escritura definitiva; quando não, a indenização deve ser moderadamente
fixada; é indevida a devolução de valores em dobro, descaracterização
como contrato de adesão e inaplicabilidade do Código do Consumidor.
Processado
o
recurso
e
apresentadas
contrarrazões, subiram os autos, sobrevindo o recebimento do reclamo.
É o relatório.
O recurso prospera em parte.
Trata-se
de
ação
indenizatória
relativa
a
compromisso de compra e venda de imóvel narrando a inicial que houve
atraso na entrega da obra, que deveria ter sido entregue em julho de 2016,
aí já computado o prazo de tolerância de 180 dias, mas a entrega ocorreu
somente em 28/03/17.
Inicialmente, conforme a previsão contratual na
cláusula 07 do Quadro Resumo (fls. 33), o prazo original de entrega da
unidade ocorreria em janeiro de 2016, o qual, acrescido do prazo de
tolerância na cláusula 7.1 do compromisso de compra e venda (fls. 59/60), o
prazo final de entrega seria em julho/16.

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Note-se que em momento algum foi reconhecida
a abusividade deste prazo de tolerância, até porque em consonância com a
Súmula 164 do TJSP.
No entanto, a apelante alega inexistência de
atraso em razão da cláusula 8.1 do compromisso de compra e venda (fls.
60/61), relacionada à obtenção de financiamento, segundo a qual a entrega
das chaves está condicionada ao momento do repasse ou da escritura do
financiamento, conforme a hipótese (alíneas “a” ou “b”).
Não há se confundir, porém, entrega das chaves
e conclusão da obra.
Com efeito, em momento algum de sua defesa ou
dos autos a ré demonstrou que o imóvel estava pronto para a entrega até
julho de 2016 e que a razão da entrega das chaves ao autor somente em
março de 2017 teria ocorrido por conta de financiamento cuja obtenção foi
atrasada por culpa do demandante.
É cediço que, não raramente, o atraso na
obtenção do financiamento é que ocorre em razão do atraso das obras, cuja
finalização é requisito para a obtenção de documentação necessária à
concretização do financiamento, de sorte que cabia à apelante demonstrar
que não deu causa a este atraso.
Ademais, a existência de previsão contratual
dilatando a conclusão da obra por tempo excessivo ou indeterminado, é
abusiva por sujeitar o consumidor a desvantagem exagerada, ofendendo a
regra do art. 51, IV, do Código de Defesa do Consumidor, de sorte que

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eventuais intempéries físicas e climáticas, falta de mão-de-obra, de
materiais e maquinários ou entraves burocráticos não configuram as
exceções que justificariam o descumprimento do contrato, nos termos da
Súmula 161 deste E. TJSP, confira-se:
“Não constitui hipótese de caso fortuito ou de força
maior, a ocorrência de chuvas em excesso, falta de mão de obra,
aquecimento do mercado, embargo do empreendimento ou, ainda,
entraves administrativos. Essas justificativas encerram 'res inter alios
acta' em relação ao compromissário adquirente”.
O fato, portanto, é que houve atraso na entrega
da obra e daí decorre o direito do autor ao recebimento de lucros cessantes,
cujo dano experimentado é presumido, não se exigindo que comprovasse a
destinação do imóvel para a obtenção de lucro mediante locação,
investimento ou mesmo pelo pagamento de alugueres em outro local, como
pretendido no recurso.
Nesse sentido é a Súmula 162 da Corte
Bandeirante:
Súmula 162: Descumprido o prazo para a entrega do
imóvel objeto do compromisso de venda e compra, é cabível a
condenação da vendedora por lucros cessantes, havendo a presunção
de prejuízo do adquirente, independentemente da finalidade do negócio
Na mesma esteira de entendimento também os
pronunciamentos do Superior Tribunal de Justiça:
"CIVIL. PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO

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MANEJADO SOB A ÉGIDE DO NCPC. COMPRA E VENDA DE
IMÓVEL
EM
CONSTRUÇÃO.
ATRASO
INJUSTIFICADO
NA
ENTREGA DA UNIDADE HABITACIONAL. LUCROS CESSANTES.
DEMONSTRAÇÃO
DE
PREJUÍZO.
DESNECESSIDADE.
PRESUNÇÃO.
PRECEDENTES.
DISSÍDIO
JURISPRUDENCIAL.
ACÓRDÃO EM CONSONÂNCIA COM A ORIENTAÇÃO FIRMADA
NESTA CORTE. SÚMULA No 83 DO STJ. (...) 2. A teor da
jurisprudência firmada nesta corte, o descumprimento do prazo para
entrega do imóvel objeto de compromisso de compra e venda viabiliza a
condenação por lucros cessantes, havendo presunção de prejuízo do
promitente comprador. Precedentes. 3. Dissídio não comprovado.
Incidência da Súmula no 83 do STJ. 4. Agravo interno não provido."
(AgInt no REsp 1562795/SP, Rel. Ministro MOURA RIBEIRO, 3a Turma,
julgado em 16/02/2017, DJe 07/03/2017)
A jurisprudência consolidada neste Sodalício é no
sentido de que a inexecução do contrato de promessa de compra e
venda, consubstanciada na ausência de entrega do imóvel na data
acordada, acarreta, além de dano emergente, figurado nos valores das
parcelas pagas pelo promitente-comprador e lucros cessantes. Há
presunção de prejuízo do promitente-comprador, cabendo ao vendedor,
para se eximir do dever de indenizar, fazer prova de que a mora
contratual não lhe é imputável. Precedentes. (AgInt no AREsp 1075056
/ MA; Rel. Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO; T4 - QUARTA TURMA; J.
15/08/2017; DJe 18/08/2017) (grifei)
Por outro lado, o recurso não define se defende-
se de suposta condenação na devolução da correção monetária pelo INCC
sobre o saldo de financiamento enquanto dura a obra ou sobre o saldo
devedor em razão da atualização do valor de compra para a data do
financiamento, tendo argumentado sobre ambos, que não coexistem porque
ocorrem no mesmo período, vale dizer, durante a construção.
Mas é certo que O descumprimento do prazo de

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entrega do imóvel, computado o período de tolerância, faz cessar a
incidência de correção monetária sobre o saldo devedor com base em
indexador setorial, que reflete o custo da construção civil, o qual deverá ser
substituído pelo IPCA, salvo quando este último for mais gravoso ao
consumidor, segundo decidiu o Egrégio Superior Tribunal de Justiça ao
analisar o tema repetitivo 996 no julgamento do REsp 1729593/SP, de
relatoria do Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE, Segunda Seção,
julgamento 25/09/2019, DJe 27/09/2019.
Portanto, correta a determinação de devolução da
diferença decorrente da aplicação de outro índice em substituição ao INCC,
que mede a variação do preço dos insumos da construção civil e somente
pode vigorar até a data prevista para entrega da obra, aí incluído o prazo de
tolerância. Note-se que não houve determinação de devolução em dobro, de
sorte que neste ponto falece o interesse recursal da apelante.
No que tange à alegação de não cabimento da
devolução das taxas condominiais, porque o “habite-se” foi expedido em
julho de 2016, é mister consignar que nem mesmo este último foi
demonstrado, ressaltando-se que se a efetiva conclusão das obras no prazo
para disponibilização do imóvel não restou demonstrada, como acima
concluído, não houve culpa do autor pelo atraso na entrega das chaves.
E se, nos termos do REsp 1345331/RS, de
Relatoria d Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO; j. 08/04/2015; DJe
20/04/2015, julgado sob o rito dos recursos repetitivos, O que define a
responsabilidade pelo pagamento das obrigações condominiais não é o
registro do compromisso de compra e venda, mas a relação jurídica material
com o imóvel, representada pela imissão na posse pelo promissário
comprador e pela ciência inequívoca do condomínio acerca da transação,
enquanto o autor não foi imitido na posse do imóvel, atrás ao qual não deu
causa, as despesas condominiais não podem ser a ele imputadas.

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Finalmente,
quanto
aos
danos
morais,
os
aborrecimentos ou contratempos resultantes do descumprimento da
obrigação contratual de entregar o imóvel no prazo contratado não geram,
em princípio, obrigação de indenizar, a menos que produza consequências
tão graves que resultem em dor suscetível de reparação, fato não relatado e
tampouco demonstrado no caso sub judice.
Com efeito, a inicial não apontou fatos concretos
resultantes do atraso que objetivamente revelassem violação atroz a sua
dignidade ou personalidade, certo que a dor moral indenizável é aquela
resultante de grave ofensa ou grave dano psicológico ou à honra e
dignidade, o que não decorre dos fatos dos autos, que não passaram do
mero inadimplemento contratual.
Em hipóteses assemelhadas, o Superior Tribunal
de Justiça tem orientado:
O inadimplemento do contrato, por si só, pode
acarretar danos materiais e indenização por perdas e danos, mas, em
regra, não dá margem ao dano moral, que pressupõe ofensa anormal à
personalidade. Embora a inobservância das cláusulas contratuais por
uma das partes possa trazer desconforto ao outro contratante - e
normalmente o traz - trata-se, em princípio, do desconforto a que todos
podem estar sujeitos. Com efeito, a dificuldade financeira, ou a quebra
de expectativa de receber valores contratados, não tomam a dimensão
de constranger a honra ou a intimidade, ressalvadas situações
excepcionais (REsp 202.564 - Relator Ministro Sálvio de Figueiredo
Teixeira).
O inadimplemento contratual implica a obrigação de
indenizar
os
danos
patrimoniais;
não,
danos
morais,
cujo
reconhecimento implica mais do que os dissabores de um negócio

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frustrado. Recurso especial não conhecido (REsp 201.414
Relator
Ministro Ary Pargendler) -grifei
Assim,
não
estando
presente
situação
excepcional que desborde do mero aborrecimento em decorrência do
descumprimento contratual, inadmissível a concessão de indenização por
danos morais, que deve ser extirpada da sentença.
Em suma, dou parcial provimento ao apelo para
afastar da condenação a determinação de pagamento de indenização por
danos morais, julgando-se parcialmente procedente a ação.
Em virtude da sucumbência recíproca condeno o
autor ao pagamento de honorária sucumbencial em favor do patrono da
apelante fixada em 10% sobre a indenização aqui afastada.
Pelo exposto, por esses fundamentos e para o fim
indicado, dou parcial provimento ao apelo.

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