Tribunal: TJSP
Processo: 1090255-27.2013.8.26.0100
Classe: Apelação Cível / Promessa de Compra e Venda
Órgão julgador: Natan Zelinschi de Arruda
Órgão colegiado: 4a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-03-06
Data de publicação: 2020-03-06

Ementa:
Indenização por danos materiais e morais. Aquisição de imóvel em construção. Relação de consumo presente. Atraso na entrega da obra. Prazo de prorrogação de 180 dias tem validade e eficácia, pois leva em consideração as vicissitudes da construção civil. Entrega das chaves ocorreu muito tempo após o lapso cronológico avençado. Ré responde pelo risco da própria atividade – fortuito interno. Não

Ementa:
Indenização por danos materiais e morais. Aquisição de imóvel em construção. Relação de consumo presente. Atraso na entrega da obra. Prazo de prorrogação de 180 dias tem validade e eficácia, pois leva em consideração as vicissitudes da construção civil. Entrega das chaves ocorreu muito tempo após o lapso cronológico avençado. Ré responde pelo risco da própria atividade – fortuito interno. Não cumprimento do prazo com alegações de circunstâncias de mercado não pode sobressair. Irrelevância em relação ao comprador. Lucros cessantes configurados. Indenização de 0,5% ao mês, com base no valor do contrato, observado o período pertinente. Aspecto consumerista presente. Impossibilidade de cumulação da cláusula penal com lucros cessantes. Danos morais não evidenciados. Questão estritamente de direito patrimonial, logo, disponível. Susceptibilidade exacerbada do polo ativo é insuficiente para a verba reparatória pleiteada. Recursos providos em parte.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2020.0000164575
ACÓRDÃO
Vistos,
relatados
e
discutidos
estes
autos
de
Apelação
Cível
no
1090255-27.2013.8.26.0100, da Comarca de São Paulo, em que é apelante FABIANO
BARBOSA FERREIRA DIAS, é apelado CCDI QUADRA 138 EMPREENDIMENTO
IMOBILIÁRIO SPE LTDA.
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 4a Câmara de Direito Privado do
Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Deram provimento em
parte aos recursos. V. U., de conformidade com o voto do relator, que integra este
acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores ALCIDES LEOPOLDO
(Presidente) e MARCIA DALLA DÉA BARONE.
São Paulo, 6 de março de 2020.
NATAN ZELINSCHI DE ARRUDA
Relator
Assinatura Eletrônica

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Apelação Cível no 1090255-27.2013.8.26.0100 -Voto no
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Apelação Cível n.o 1.090.255-27.2013.8.26.0100
Apelantes e reciprocamente apelados: FABIANO BARBOSA FERREIRA
DIAS E CCDI QUADRA 138 EMPREENDIMENTO IMOBILIÁRIO SPE
LTDA.
Comarca:
SÃO PAULO
Voto n.o 36.724
Indenização por danos materiais e morais. Aquisição de
imóvel em construção. Relação de consumo presente. Atraso
na entrega da obra. Prazo de prorrogação de 180 dias tem
validade e eficácia, pois leva em consideração as vicissitudes
da construção civil. Entrega das chaves ocorreu muito tempo
após o lapso cronológico avençado. Ré responde pelo risco
da própria atividade fortuito interno. Não cumprimento do
prazo com alegações de circunstâncias de mercado não pode
sobressair. Irrelevância em relação ao comprador. Lucros
cessantes configurados. Indenização de 0,5% ao mês, com
base no valor do contrato, observado o período pertinente.
Aspecto
consumerista
presente.
Impossibilidade
de
cumulação da cláusula penal com lucros cessantes. Danos
morais não evidenciados. Questão estritamente de direito
patrimonial, logo, disponível. Susceptibilidade exacerbada
do polo ativo é insuficiente para a verba reparatória
pleiteada. Recursos providos em parte.
1. Trata-se de apelações interpostas tempestivamente, com
base na r. sentença de págs. 186/197, que julgou procedente em parte ação de
indenização por danos materiais e morais, envolvendo aquisição de imóvel em

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construção que sofrera atraso na entrega da obra.
Alega o autor apelante que, ante o atraso na entrega da obra,
deve ser reconhecida a indenização por danos materiais correspondentes aos lucros
cessantes, no patamar de 1% do valor atualizado do contrato, pois postergara
planejamento familiar, financeiro e profissional, ressaltando que referido
entendimento está lastreado em posicionamento dominante da jurisprudência. A
seguir disse que também deve ser imposta a multa pela demora na entrega das
chaves, mas no importe de 2% sobre o valor do contrato atualizado, a ser obtido
após o trânsito em julgado, fazendo referência sobre a relação de consumo e o
equilíbrio que deve existir entre consumidores e fornecedores, sustentando que a
inadimplência cronológica por parte da requerida é inconteste. Prosseguindo
pleiteou indenização por danos morais, transcrevendo ementas de acórdãos,
afirmando que se sentira ludibriado por propostas espúrias, requerendo indenização
de R$15.000,00, reportando-se à sucumbência. Por último pleiteou o provimento do
apelo, para a reforma da r. sentença.
A ré recorreu adesivamente, aludindo que não houve
inadimplemento, mas fatos outros que impossibilitaram a entrega da obra no prazo
pactuado, fazendo referência às circunstâncias no mercado. Continuando declarou
que não pode ser aplicada a disposição penal em desfavor da ré, uma vez que não
cabe criação de nova cláusula no entabulado, logo, a incidência de multa de 2%
deve ser afastada, uma vez que referida sanção só é aplicada em caso de mora do
comprador, destacando a Súmula 159 do TJSP. Por último requereu o provimento
do recurso.
A ré apresentou contrarrazões, págs. 232/244, rebatendo
integralmente a pretensão do autor.
Houve a suspensão da tramitação processual, em decorrência
de decisão do C. Superior Tribunal de Justiça, haja vista o tema afetado nos autos
dos REsp 1.614.721 e REsp 1.498.484, pág. 256.
É o relatório.
2. A r. sentença apelada merece reforma.

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No caso em exame, o entabulado entre os litigantes envolve
aquisição de imóvel em construção, págs. 17/43, sendo notória a relação de
consumo.
Do referido contrato, vislumbra-se que a data da entrega da
obra estava prevista para 30 de setembro de 2011, mais o período de tolerância de
180 dias, ou seja, o prazo máximo para a entrega do empreendimento seria em 30 de
março de 2012, pág. 27.
Com efeito, o prazo de prorrogação de 180 dias previsto no
ajustado tem validade e eficácia, e leva em consideração as vicissitudes da
construção civil.
Convém ressaltar que referida prorrogação não se mostra
abusiva, porquanto a ocorrência de fatores extraordinários pode implicar mais
tempo para a conclusão do empreendimento.
O E. Tribunal de Justiça de São Paulo já sumulou a matéria:
“É válido o prazo de tolerância não superior a cento e oitenta dias, para entrega de
imóvel em construção, estabelecido no compromisso de venda e compra, desde que
previsto em cláusula contratual expressa, clara e inteligível.” (Súmula 164).
Por outro lado, consta que o imóvel não foi entregue na data
aprazada, e o atraso na entrega da obra por período superior ao referido lapso
dilatório caracteriza risco da própria atividade da ré
fortuito interno,
consequentemente, não tem nenhuma relevância em relação ao comprador.
Confira-se:
“Apelação. Compromisso de compra e venda de imóvel.
Cerceamento de defesa. Inocorrência. Preliminar afastada.
Atraso na entrega das chaves. Prazo 180 dias. Caso
fortuito/força maior. Inocorrência. Excludente que não se
presta a elidir a responsabilidade da construtora. Súmula 161
do TJSP. Data da expedição do "habite-se" que não se
confunde com data da entrega das chaves. Súmula 160 do
TJSP. (...) Sentença parcialmente reformada. Recurso

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parcialmente
provido.” (Apelação
Cível
no
0.012.767-32.2012.8.26.0008. Relator Des. Jair de Souza.
Quinta Câmara de Direito Privado. J. em 07/08/2019).
Destarte, cerceado o comprador de usufruir o bem em testilha
no prazo estipulado, faz jus à indenização por lucros cessantes no valor 0,5% sobre
o valor do contrato por mês de atraso, contados a partir da data máxima para a
entrega do imóvel, até a efetiva entrega das chaves, com a incidência de correção
monetária desde os respectivos vencimentos, e juros de mora a partir da citação.
De acordo com a Súmula 162 deste Egrégio Tribunal:
“Descumprido o prazo para a entrega do imóvel objeto do compromisso de venda e
compra, é cabível a condenação da vendedora por lucros cessantes, havendo a
presunção de prejuízo do adquirente, independentemente da finalidade do
negócio”.
A verba reparatória referida demonstra razoabilidade e
equilíbrio, remunerando condizentemente quem não pudera dispor do imóvel na
época avençada.
Oportunas as transcrições jurisprudenciais:
“Compromisso de compra e venda. Incontroverso atraso na
entrega do imóvel adquirido pelos autores. Dever da ré de
indenizar
os
danos
materiais
experimentados,
correspondentes aos aluguéis do imóvel durante o período de
atraso (0,5% do valor atualizado do contrato por mês de
atraso). Desnecessidade de comprovação de efetivo prejuízo,
diante do caráter potencial dos lucros cessantes. Litigância de
má-fé da ré não configurada. Recurso provido em parte.”
(Apelação Cível no 1.023.646-57.2015.8.26.0564. Relator
Desembargador Francisco Loureiro. Primeira Câmara de
Direito Privado. J. 10-04-2018).
“Compra e venda de imóvel em construção. (...) Inexistência
de abusividade na cláusula que prevê prazo de tolerância de

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180 dias, após o que deve ser indenizado. Lucros cessantes
devidos. Indenização em 0,5% sobre o valor atualizado do
contrato, em consonância com a jurisprudência deste E.
TJSP. Súmulas 162 e 164 deste E. TJSP. Danos morais
afastados. Litigância de má-fé não configurada. Sucumbência
recíproca bem aplicada. Recurso provido em parte.”
(Apelação Cível no 1.013.282-77.2013.8.26.0020. Relator
Desembargador Maia da Cunha. Quarta Câmara de Direito
Privado. J. 24-05-2018).
Frise-se que a indenização correspondente aos lucros
cessantes não admite enriquecimento sem causa, nem configura dano hipotético,
mas, ao contrário, apresenta-se implícita na relação de consumo.
Por outro lado, no tocante à inversão da multa, não obstante a
sua possibilidade, tendo em vista que o Tema 971 do C. STJ autorizou a sua fixação
para o caso de inadimplemento do vendedor, fato é que não pode haver a cumulação
com os lucros cessantes, sob pena de configurar dupla sanção por um só fato, assim,
a inversão da cláusula penal resta afastada, com fundamento diverso do recurso
adesivo da ré.
No mais, o avençado envolve exclusivamente direito
patrimonial, portanto, disponível, e quem adquire imóvel em construção também
assume o risco, tanto que paga valor inferior ao de um imóvel totalmente
construído.
Assim, os danos morais não se fazem presentes, por
conseguinte, ausente supedâneo para a verba reparatória pretendida, haja vista que a
susceptibilidade exacerbada do polo ativo é insuficiente para tanto.
A jurisprudência assim entende:
“Compromisso de compra e venda. Propriedade imóvel. Data
prevista para entrega da unidade. Detalhe relevante do
negócio jurídico. Hipótese de caso fortuito ou força maior
não configurada (Súmula 161 do TJ-SP). Disponibilidade

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tardia do bem (08 meses). Ilicitude objetiva. Inadimplemento
relativo caracterizado. (...) Danos morais. A sonegação da
propriedade no prazo estabelecido no negócio jurídico não
enseja, em regra, sofrimento de ordem moral. Inexistência de
quebra da esperança com a aspiração da morada.
Depreciação
da
dignidade
humana
não
verificada.
Admissibilidade excepcional. Indenização indevida. (...)
Recurso
parcialmente
provido.”
(Apelação
Cível
n.o
1.017.564-36.2014.8.26.0114. Relator Des. Rômolo Russo.
Sétima Câmara de Direito Privado. J. 03-04-2017).
Por fim, em decorrência do desfecho da demanda, a
sucumbência se apresenta recíproca, cabendo a cada parte suportar os honorários do
advogado ex adverso, fixando-se o valor em R$ 3.000,00, com base nas
peculiaridades da ação, sendo importância que remunera condizentemente os
titulares da capacidade postulatória que funcionaram no feito.
3. Com base em tais fundamentos, dá-se provimento em
parte aos recursos.
NATAN ZELINSCHI DE ARRUDA
RELATOR
ALC/L - 293