Tribunal: TJSP
Processo: 1001684-67.2015.8.26.0114
Classe: Apelação Cível / Taxa de Serviços de Assessoria Técnico Jurídico Imobiliária - SATI
Órgão julgador: José Aparicio Coelho Prado Neto
Órgão colegiado: 9a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-12-15
Data de publicação: 2020-12-17

Ementa:
APELAÇÃO – Ação de Indenização por Danos Materias e Morais – Instrumento Particular de Promessa de Compra e Venda – Pretensão de reparação de danos em decorrência de atraso na entrega do empreendimento imobiliário e restituição dos valores pagos a título de taxa SATI e comissão de corretagem- Sentença de improcedência - Inconformismo do autor, alegando que restou comprovado o atraso na

Ementa:
APELAÇÃO – Ação de Indenização por Danos Materias e Morais – Instrumento Particular de Promessa de Compra e Venda – Pretensão de reparação de danos em decorrência de atraso na entrega do empreendimento imobiliário e restituição dos valores pagos a título de taxa SATI e comissão de corretagem- Sentença de improcedência - Inconformismo do autor, alegando que restou comprovado o atraso na conclusão das obras, uma vez que é ilegal a vinculação do prazo de conclusão das obras com o implemento da assinatura do contrato com o agente financeiro, que a ré deve ser condenada ao pagamento de lucros cessantes, multa contratual, danos morais em razão do atraso, bem como à restituição dos valores pagos a título de juros de obra, corretagem e taxa SATI – Cabimento parcial - Cláusula que atrela o prazo da obra ao contrato de financiamento confunde o contratante quanto ao termo final para a entrega da unidade e se revela abusiva por acarretar em situação visivelmente mais favorável às vendedoras e desvantajosa ao adquirente – Inteligência dos artigos 6o e 47, do C.D.C e do artigo 423 do C.C – Prevalência do prazo previsto no quadro resumo – Atraso que enseja a condenação por danos materiais, morais e dos juros de obra - Impossibilidade de cumular a aplicação da multa prevista para atraso na entrega da unidade com lucros cessantes ou restituição de aluguéis - Restituição da comissão de corretagem e taxa SATI que deve ser rechaçada por operada a prescrição – Recurso parcialmente provido.

Inteiro teor:
TRIBUNAL DE JUSTIÇA
PODER JUDICIÁRIO
São Paulo
Registro: 2020.0001034732
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível no
1001684-67.2015.8.26.0114, da Comarca de Campinas, em que é apelante RODRIGO
MARTINS QUEIROZ, é apelado MRV ENGENHARIA E PARTICIPAÇÕES S/A.
ACORDAM, em 9a Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça de
São Paulo, proferir a seguinte decisão: "Deram provimento parcial ao recurso, nos termos
que constarão do acórdão. V. U.", de conformidade com o voto do Relator, que integra este
acórdão.
O julgamento teve a participação dos Exmos. Desembargadores GALDINO
TOLEDO JÚNIOR (Presidente sem voto), EDSON LUIZ DE QUEIROZ E CÉSAR
PEIXOTO.
São Paulo, 15 de dezembro de 2020
JOSÉ APARÍCIO COELHO PRADO NETO
RELATOR
Assinatura Eletrônica

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São Paulo
Apelação Cível no 1001684-67.2015.8.26.0114 - Campinas - R
APELAÇÃO No 1001684-67.2015.8.26.0114
APELANTES: RODRIGO MARTINS QUEIROZ
APELADA: MRV ENGENHARIA E PARTICIPAÇÕES S/A
JUIZ: FÁBIO HENRIQUE PRADO DE TOLEDO
VOTO No 22.594
APELAÇÃO
Ação de Indenização por Danos Materias e
Morais
Instrumento Particular de Promessa de Compra e
Venda
Pretensão de reparação de danos em decorrência de
atraso na entrega do empreendimento imobiliário e restituição
dos valores pagos a título de taxa SATI e comissão de
corretagem- Sentença de improcedência - Inconformismo do
autor, alegando que restou comprovado o atraso na conclusão
das obras, uma vez que é ilegal a vinculação do prazo de
conclusão das obras com o implemento da assinatura do contrato
com o agente financeiro, que a ré deve ser condenada ao
pagamento de lucros cessantes, multa contratual, danos morais
em razão do atraso, bem como à restituição dos valores pagos a
título de juros de obra, corretagem e taxa SATI
Cabimento
parcial - Cláusula que atrela o prazo da obra ao contrato de
financiamento confunde o contratante quanto ao termo final para
a entrega da unidade e se revela abusiva por acarretar em
situação
visivelmente
mais
favorável
às
vendedoras
e
desvantajosa ao adquirente Inteligência dos artigos 6o e 47, do
C.D.C e do artigo 423 do C.C Prevalência do prazo previsto no
quadro resumo
Atraso que enseja a condenação por danos
materiais, morais e dos juros de obra - Impossibilidade de
cumular a aplicação da multa prevista para atraso na entrega da
unidade com lucros cessantes ou restituição de aluguéis -
Restituição da comissão de corretagem e taxa SATI que deve ser
rechaçada por operada a prescrição
Recurso parcialmente
provido.
Vistos.
Trata-se de Apelação interposta contra decisão
proferida pelo MM. Juiz da 2a Vara Cível da Comarca de Campinas, em Ação de
Indenização por Danos Materias e Morais proposta por RODRIGO MARTINS QUEIROZ
contra MRV ENGENHARIA E PARTICIPAÇÕES S/A, que julgou a ação improcedente e
condenou a ré a arcar com o pagamento das custas, despesas processuais e honorários

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advocatícios, fixados em 15% (quinze por cento) do valor atualizado da causa.
Apela a autora, pugnando pela reforma integral da
sentença, sustentando, em linhas gerais, que restou comprovado o atraso na conclusão das
obras, uma vez que é ilegal a vinculação do prazo de conclusão das obras com o
implemento da assinatura do contrato com o agente financeiro. Requer a condenação da ré
no pagamento de lucros cessantes e multa contratual, além de danos morais em razão do
atraso. Postula, ainda, pela condenação da ré na restituição dos valores pagos a título de
juros de obra, corretagem e taxa SATI.
Recurso tempestivo, preparado e contrarrazoado.
É o breve relatório do necessário.
Depreende-se dos autos que o “Contrato Particular de
Compromisso de Promessa de Venda e Compra” de fls. 38/86, firmado entre as partes, em
seu Quadro Resumo, item 5, prevê que as obras serão concluídas em junho de 2012, que
poderia ser acrescida de prazo de tolerância de 180 (cento e oitenta) dias.
Por outro lado, ressalvado o entendimento esposado
pelo MM. Juiz sentenciante, a alegação de que a conclusão da obra está atrelada à
assinatura do contrato de financiamento, é de inequívoca a abusividade, na medida em que
vincula o cumprimento da obrigação de entrega do empreendimento pela ré, a evento
futuro, sem previsão para sua ocorrência, situação visivelmente mais favorável às
vendedoras e desvantajosa ao adquirente, em manifesta contrariedade com os postulados
da boa-fé e equidade que devem reger a relação contratual em epígrafe.
Oportuno destacar, também, que o contrato de
financiamento acima aludido, o qual prevê o prazo de 24 (vinte e quatro) meses para a
conclusão das obras sem estabelecer o termo inicial da contagem do interregno (cfr. fls.

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51), certamente confunde o promitente comprador e corrobora a conclusão de existência de
abusividade no prazo de conclusão da obra.
Sobre o tema, oportuno transcrever relevante trecho
do voto da lavra da eminente Desembargadora ANGELA LOPES, com assento nesta
Colenda 9a Câmara de Direito Privado, no julgamento de caso assemelhado:
“Impor ao consumidor a fixação de prazo para entrega do imóvel
a partir da assinatura de seu financiamento, a ser firmado
futuramente, implica contrato de promessa e compra e venda sem
prazo previamente definido, uma vez que o mútuo não havia sido
celebrado quando pactuada a compra do imóvel.
Tal estipulação da construtora é abusiva, pois expõe o consumidor
à desvantagem exagerada em relação ao fornecedor, sendo
incompatível com a boa-fé e a equidade (artigo 51, inciso IV do
CDC).
Não bastasse, a construtora aderiu ao Programa Minha Casa
Minha Vida, recebendo recursos da Caixa Econômica Federal;
logo, se dependia de tais recursos para a execução da obra, não
poderia iludir o consumidor com a inserção de uma data fixa no
contrato. O prazo alternativo só beneficia a ré e impede a correta
compreensão dos compradores.
Cabe ressaltar que, por outro lado, o mútuo poderia não ser
firmado pelo comprador se quisesse ele pagar o débito a vista, sem
obtenção de financiamento, como lhe é facultado. Além disso, é
cediço que a vendedora também tem responsabilidade sobre a

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regularidade da obra para a liberação do financiamento. Assim,
mostra-se desarrazoado permitir que a construtora defina o prazo
de entrega condicionado ao cumprimento de sua própria
obrigação”
(Apelação
n.
0003474-04.2013.8.26.0299,
j.
17.04.2018)
Evidenciada, também, a culpa da ré no atraso da
entrega do empreendimento imobiliários “sub judice”, de rigor o seu dever de recompor os
prejuízos suportados pelo autor, consubstanciado na aplicação da multa penal prevista
apenas para o inadimplemento do comprador no caso de inadimplemento do vendedor, de
acordo com o entendimento consolidado pelo Colendo Superior Tribunal de Justiça, em
sede de recurso repetitivo.
Com efeito, de acordo com a tese processada pelo
artigo 1.036 do Código de Processo Civil: “No contrato de adesão firmado entre o
comprador e a construtora/incorporadora, havendo previsão de cláusula penal
apenas para o inadimplemento do adquirente, deverá ela ser considerada para a
fixação da indenização pelo inadimplemento do vendedor. As obrigações
heterogêneas (obrigações de fazer e de dar) serão convertidas em dinheiro, por
arbitramento judicial”. (Recurso Especial no 1.614.721 DF, Segunda Seção, Ministro
LUIS FELIPE SALOMÃO, J. 22.05.2019).
Note-se que no caso em apreço, restou expressamente
previsto na cláusula 4.2 do contrato firmado entre as partes que no caso de inadimplência
do comprador, este ficará obrigado ao pagamento do valor devido acrescido da multa
moratória de 2% (dois por cento) e juros moratórios de 1% (um por cento (cfr. fls. 42).
Portanto, incontroverso o inadimplemento contratual

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por parte das vendedoras, de rigor a aplicação da referida multa, contudo, como esta multa
estipula penalidade apenas relação ao comprador, é perfeitamente cabível sua estipulação
em desfavor da vendedora que comprovadamente não entregou o imóvel na data aprazada.
Tal questão já restou decidida no julgamento do
Recurso Repetitivo Resp no 1.635.485/DF, o qual fixou o entendimento do tema 971:
"No contrato de adesão firmado entre o comprador e a
construtora/incorporadora, havendo previsão de cláusula
penal apenas para o inadimplemento do adquirente,
deverá ela ser considerada para a fixação da
indenização pelo inadimplemento do vendedor. As
obrigações heterogêneas (obrigações de fazer e de
dar) serão convertidas em dinheiro, por arbitramento
judicial".
Todavia, ainda que seja reconhecida a correção da
inversão da penalidades estabelecidas em contrato, necessário seu redimensionamento para
adaptação ao diferente objeto a que se refere (cláusula 4.2 cfr. fls. 42), sendo imperiosa a
sua conversão para 0,5% ao mês sobre o valor do contrato (do início do atraso até a efetiva
entrega do imóvel), valor tal condizente com o prejuízo experimentado pela parte
compradora e adotado por esta Nona Câmara em casos similares
Por outro lado, não há se falar em indenização por
danos materiais, consubstanciada em lucros cessantes durante o período de atraso, pois,
ainda que admitida a referida indenização para o caso de atraso na entrega da unidade, o
entendimento sedimentado pelo Colendo Superior Tribunal de Justiça, em sede de recurso
repetitivo, vetou a possibilidade de cumulação dos lucros cessantes ou aluguéis com a

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cláusula penal.
Com efeito, de acordo com a tese processada pelo
artigo 1.036 do Código de Processo Civil: “A cláusula penal moratória tem a finalidade
de indenizar pelo adimplemento tardio da obrigação e, em regra, estabelecida em valor
equivalente ao locativo, afasta-se sua cumulação com lucros cessantes” (REsp no
1.635.428/SC, Relator Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, J. 22.05.2019).
Assim, aplicada a multa penal prevista no contrato,
descabe a sua cumulação com lucros cessantes ou indenização de aluguéis.
Da mesma forma, a ré deve ser condenada ao
pagamento de indenização por danos morais, pois presente o nexo de causalidade entre a
conduta das rés e o dano sofrido pela autora. O fato da unidade não ter sido entregue na
data prometida, demonstra o ato ilícito praticado pelas rés, tendo como vítima o autor.
Frise-se que não se trata de mero inadimplemento
contratual, mas da frustração, dor e angústia do autor de não receber a sonhada casa própria
no prazo prometido pelas rés, mesmo depois de sua prorrogação prevista em contrato.
Ademais, há de se ressaltar a função punitiva que tal
indenização caracteriza para quem é condenado a pagar, principalmente, quem atua no
mercado usando o ato ilícito como meio de operação, hipótese “sub judice”.
Nesse ponto, necessária a citação do seguinte trecho
pinçado do judicioso voto prolatado pelo insigne Desembargador GALDINO TOLEDO
JUNIOR, desta 9a Câmara de Direito Privado, na Apelação no 1045819-91.2016.8.26.0224,
manifestado para acolher tese de ocorrência de danos morais em hipótese deste jaez:
“Por isso, quanto aos danos morais pleiteados, há de se
considerar o caráter pedagógico da medida, uma vez que

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inúmeras são as ações em que esse tema é discutido e a clara
demonstração de que as incorporadoras pouco tem feito para
minorar os efeitos desse tipo de inadimplemento. Essa conduta
representa grave violação aos direitos do consumidor, que se vê
obrigado a ingressar com ação para pleitear indenização por
danos materiais e morais ante a falta de perspectiva de sua
efetiva conclusão, circunstância que não pode ser referendada
neste caso, sob risco de incentivar a má-fé, como forma
exclusiva de atrair compradores desavisados, que acabam se
interessando pelo negócio incentivados pela chance de
conquistar a casa própria”
O quantum indenizatório deve ser fixado em R$
10.000,00 (dez mil reais), considerando os limites razoáveis da reparação, que se de um
lado deve se prestar a inibir a reiteração do ato ilícito, de outro não pode se constituir em
instrumento de enriquecimento sem causa, cumprindo acrescentar, apenas, que como já
judiciosamente decidiu o Egrégio Superior Tribunal de Justiça, citada verba “não pode
contrariar o bom senso, mostrando-se manifestamente exagerado ou irrisório”.
Quanto aos juros cobrados pelo agente financiador,
restando incontroversa a culpa das rés no atraso da entrega o imóvel, inviável a cobrança
dos encargos em epígrafe no período de atraso, devendo ela ser condenadas a restituir o
montante cobrado a este título.
Com efeito, as chamadas “taxas de evolução de obra”
ou “juros no pé”, encontram previsão no contrato de financiamento firmado com a CEF, e
aplicam-se a todos os imóveis em construção, nada tendo de ilegal, sendo devidos pelo

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adquirente para o fim
Todavia, se por culpa da incorporadora a construção
se estendeu além do prazo contratado, incumbe a ela a assunção dos encargos decorrentes
durante o período de mora, incluindo a responsabilidade pelos “juros de obra”.
Nesse sentido, têm-se os seguintes julgados desta
Egrégia Corte:
“Compromisso de compra e venda
Ação Declaratória de
Inexigibilidade de Débito cc Indenização por Danos Morais

Legitimidade passiva da Ré para responder pelos juros de obra
- Ausência de pertinência subjetiva da CEF para a causa

Descabimento da denunciação da lide à CEF - Atraso
incontroverso Juros de obra devem ser arcados pela Ré, vez
que se tratam, na verdade, de juros devidos ao Banco pela
construtora em decorrência do atraso na conclusão da obra
Inexistência do débito
Danos morais configurados

Anotação ilegítima 'Quantum' fixado atende adequadamente
aos princípios da razoabilidade e da proporcionalidade -
Sentença mantida
Recursos improvidos” (Apelação no
1017782-02.2015.8.26.0576, 7a Câmara de Direito Privado, Relator
LUIZ ANTONIO COSTA, j.05/12/2016).
“APELAÇÃO DOS PATRONOS DO AUTOR
Pedido de
justiça gratuita indeferido
Intimação para recolhimento do
preparo, pena de deserção Inércia dos apelantes Deserção
configurada
RECURSO NÃO CONHECIDO. APELAÇÃO

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DA REQUERIDA
COMPRA E VENDA - JUROS DE
OBRAS
LEGITIMIDADE - A CEF não tem qualquer
responsabilidade pelo atraso na entrega da obra e não pode
responder pelas consequências do retardamento da construção,
de sorte que caberá à apelante restituir ao apelado os valores
relativos aos "juros de obra" ou "taxa de evolução da obra"
Restituição - Atribuir ao consumidor a responsabilidade pelo
pagamento da "taxa de evolução de obra", depois de
constituída a mora da ré, equivaleria permitir a transferência
dos riscos da atividade aos consumidores, o que não se pode
admitir

RECURSO
DESPROVIDO”
(Apelação
no
1027841-15.2016.8.26.0576, 10a Câmara de Direito Privado
Relator J.B. PAULA LIMA, j. 22/08/2017).
Por outro lado, deve ser rechaçado o pedido de
condenação da ré na restituição dos valores pagos a título de comissão de corretagem, na
medida em que é imperioso reconhecer a prescrição da pretensão de restituição da
comissão de corretagem, eis que, ressalvado o entendimento anteriormente esposado por
este Relator, no sentido de reconhecer a aplicação da prescrição decenal prevista no artigo
205 do Código de Civil, é certo que deve ser observado o entendimento sedimentado pelo
Colendo Superior Tribunal de Justiça, em sede de recurso repetitivo, para reconhecer a
aplicação da prescrição trienal.
De acordo com a tese processada pelo artigo 1.040 do
Código de Processo Civil “Incidência da prescrição trienal sobre a pretensão de
restituição dos valores pagos a título de comissão de corretagem ou de serviço de

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assistência técnico-imobiliária (SATI), ou atividade congênere (art. 206, §3o, IV, CC).”
(REsp no 1.551.956 /SP, Relator Ministro PAULO DE TARSO SANSEVERINO, J.
24.08.2016).
Por outro lado, o termo inicial do interregno
prescricional é a data da celebração da avença, conforme expressamente consignado no
recurso repetitivo em epígrafe, verbis:
“2. CASO CONCRETO: 2.1. Reconhecimento do implemento da
prescrição trienal, tendo sido a demanda proposta mais de três
anos depois da celebração do contrato”.
Assim, verificado que a avença foi celebrada em
janeiro de 2010, e a presente ação ajuizada em janeiro de 2015, de rigor o reconhecimento
da prescrição trienal
Ante o exposto dou parcial provimento ao recurso
para julgar parcialmente procedente a ação e condenar a ré ao pagamento ao pagamento da
multa contratual inversa, com determinação do seu redimensionamento para adaptação ao
diferente objeto a que se refere (cláusula 4.2
cfr. fls. 42), sendo imperiosa a sua
conversão para 0,5% ao mês sobre o valor do contrato (do início do atraso até a efetiva
entrega do imóvel), na restituição, de forma simples, dos valores relativos a juros de obra
no período de atraso, corrigido pela Tabela Prática do Tribunal de Justiça de São Paulo
desde o desembolso e com a incidência de juros de mora de 1% (um por cento) ao mês
desde a citação, conforme apuração a ser realizada em fase de liquidação, além do
pagamento do montante de R$ 10.000,00 (dez mil reais), a título danos morais, corrigido
desde o presente julgamento e com a incidência de juros de mora de 1% (um por cento) ao
mês desde a citação, além de arcar com o pagamento das custas, despesas processuais e

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honorários advocatícios, ora fixados em 15% (quinze por cento) do valor atualizado da
condenação.
JOSÉ APARÍCIO COELHO PRADO NETO
Relator