Tribunal: TJSP
Processo: 1008120-25.2018.8.26.0506
Classe: Apelação Cível / Locação de Imóvel
Órgão julgador: Gilson Delgado Miranda
Órgão colegiado: 35a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-09-16
Data de publicação: 2020-09-16

Ementa:
EMBARGOS À EXECUÇÃO. Locação. Fiança. Responsabilidade do fiador se estende até a efetiva entrega das chaves, ainda que haja prorrogação automática por prazo indeterminado, pois assim se obrigou no contrato. Inteligência do artigo 39 da Lei 8.245/91. Jurisprudência atual pacífica do STJ. Sentença mantida. Recurso não provido.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
35a CÂMARA DE DIREITO PRIVADO
Registro: 2020.0000752280
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível no
1008120-25.2018.8.26.0506, da Comarca de Ribeirão Preto, em que é apelante JOÃO
LUIZ FRANCO MARGATHO, é apelado PAULO PURRENES PEIXOTO.
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 35a Câmara de Direito
Privado do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Negaram
provimento ao recurso. V. U., de conformidade com o voto do relator, que integra este
acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores ARTUR MARQUES
(Presidente) e MELO BUENO.
São Paulo, 16 de setembro de 2020.
GILSON DELGADO MIRANDA
Relator
Assinatura Eletrônica

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
35a CÂMARA DE DIREITO PRIVADO
10a Vara Cível da Comarca de Ribeirão Preto
Apelação n. 1008120-25.2018.8.26.0506
Apelante: João Luiz Franco Margatho
Apelado: Paulo Purrenes Peixoto
Voto n. 20.088
EMBARGOS À EXECUÇÃO. Locação. Fiança.
Responsabilidade do fiador se estende até a
efetiva entrega das chaves, ainda que haja
prorrogação
automática
por
prazo
indeterminado,
pois
assim
se
obrigou
no
contrato. Inteligência do artigo 39 da Lei
8.245/91. Jurisprudência atual pacífica do
STJ. Sentença mantida. Recurso não provido.
Vistos.
Cuida-se de recurso de apelação interposto para
impugnar a sentença de fls. 128/132, complementada a fls. 145 (embargos
de declaração), cujo relatório adoto, proferida pelo juiz da 10a Vara Cível
da Comarca de Ribeirão Preto, Dr. Alexandre Gonzaga Baptista dos Santos,
que julgou improcedentes os embargos à execução.
Segundo o apelante, executado embargante, a
sentença merece reforma, em síntese, porque estava desobrigado da fiança
prestada. Nesse vértice, alega que “o contrato previu que depois de
transcorrido o lapso de 12 meses (2002-2003), deveriam as partes
pactuarem novamente, ou seja, havia a OBRIGATORIEDADE de novo
instrumento ou de aditamento, com anuência de todos, inclusive do
fiador” (fls. 154/155). Sustenta, assim, que “para que a garantia passasse
a viger depois de transcorrido o prazo do contrato, deveria o locatário
ter
providenciado
a
notificação
do
fiador
para
que
este,
expressamente, pudesse concordar/anuir com a prorrogação do contrato
de locação com a mesma garantia dada anteriormente, tendo em vista
que o apelante se obrigou apenas pelo prazo de vigência de 06/06/2002
a 05/06/2003” (fls. 156). Acrescenta, ainda, que “não se fez presente no

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contrato de locação a previsão de que este passaria a viger por prazo
indeterminado, depois de passado o prazo de 12 meses. Ao contrário, o
parágrafo primeiro da cláusula segunda dispôs que, 'vencido o prazo
previsto no campo (4) do Quadro Resumo, caso haja interesse das
partes na renovação, o novo preço do aluguel e as novas condições
serão estudadas na ocasião'”, o que, no seu entender, “exclui
completamente a possibilidade de prorrogação automática do contrato e
consequentemente de prorrogação da fiança. Se os locatários e locador
prorrogaram automaticamente, é óbvio que não fez parte do mesmo o
apelante/fiador. O apelante, na ocasião da assinatura, aceitou garantir
o contrato apenas pelo prazo estipulado anteriormente, qualquer
renovação, conforme explicito no contrato, deveria ser novamente
analisada pelas partes envolvidas” (fls. 157). Conclui que, como não houve
nenhum aditamento nem celebração de nova avença, não pode ser
responsabilizado pelos débitos existentes após a vigência do término do
prazo determinado no contrato.
Recurso
tempestivo,
isento
de
preparo
(gratuidade da justiça - fls. 237/239) e respondido (fls. 187/194).
Distribuídos os autos digitais na forma da
Resolução n. 772/2017 do OETJSP, não houve oposição ao julgamento
virtual.
Esse é o relatório.
O recurso não merece provimento.
Com efeito, não se desconhece que o Superior
Tribunal de Justiça, há muito tempo atrás, adotava a tese de que o fiador,
nas locações ajustadas por prazo determinado, era responsável apenas pelas
obrigações assumidas no prazo certo de vigência, o que se fundamentava
com base na velha Súmula n. 214: “o fiador na locação não responde por
obrigações resultantes de aditamento ao qual não anuiu”.
Contudo, com o passar dos anos, a jurisprudência
do Tribunal Superior evoluiu e, já há algum tempo, assenta-se pacificamente

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no sentido de que a responsabilidade dos fiadores estende-se até a efetiva
entrega das chaves, se assim se obrigaram no contrato, ainda que haja
prorrogação
automática
por
prazo
indeterminado
(cf.
evolução
jurisprudencial retratada, detalhadamente, em Gildo dos Santos, “Locação e
despejo”, 7a edição, São Paulo, Editora Revista dos Tribunais, 2011, p.
250/251).
Com efeito, faz mais de uma década que, para
colocar fim às divergências internas da própria Corte, a 3a Seção do
Superior Tribunal de Justiça, então competente para o julgamento da
matéria, uniformizou o entendimento de que “continuam os fiadores
responsáveis pelos débitos locatícios posteriores à prorrogação legal do
contrato se anuíram expressamente a essa possibilidade e não se
exoneraram nas formas dos artigos 1.500 do CC/16 ou 835 do CC/02,
a depender da época que firmaram a avença” (STJ, EREsp n. 566.633-
CE, 3a Seção, j. 22-11-2006, rel. Min. Paulo Medina).
Mais
tarde,
a
mesma
3a
Seção
afastou
expressamente a incidência da antiga Súmula n. 214 nesses casos e
confirmou seu posicionamento: “a 3a Seção deste Tribunal, no julgamento
do EREsp 566.633/CE, rel. Min. Paulo Medina, assentou a validade de
cláusula de contrato de locação por prazo certo que prorrogue a fiança
até a entrega das chaves do imóvel, se expressamente aceita pelo
fiador que não se exonerou do encargo na forma do o art. 835 do
Diploma Civil atual, correspondente ao art. 1.500 do Código Civil de
1916. A controvérsia em análise não contempla hipótese de aditamento
ao contrato de locação, razão por que não se aplica ao caso a Súmula
214/STJ” [grifei] (STJ, EREsp n. 568.968-SC, 3a Seção, j. 17-06-2007,
rel. Min. Maria Thereza de Assis Moura).
Após alguns anos, finalmente, esse entendimento
jurisprudencial foi positivado pela nova redação atribuída pela Lei n.
12.112/2009 ao artigo 39 da Lei n. 8.245/1991: “salvo disposição
contratual em contrário, qualquer das garantias da locação se estende
até a efetiva devolução do imóvel, ainda que prorrogada a locação por
prazo indeterminado, por força desta Lei”.

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E mesmo depois da alteração da competência
material para a 2a Seção do Superior Tribunal de Justiça, como seria de se
esperar, tal posicionamento foi mais uma vez ratificado: “na prorrogação
do contrato de locação celebrado antes da alteração da redação do
artigo 39 da Lei n. 8.245/91, efetuada pela Lei n. 12.112/2009,
havendo cláusula expressa de responsabilidade do garante até a entrega
das chaves, este deverá responder pelas obrigações posteriores, a
menos que tenha se exonerado na forma dos artigos 1.500 do Código
Civil de 1916 ou 835 do Código Civil vigente” (STJ, AgRg-EAREsp n.
482.011-MS, 2a Seção, j. 10-06-2015, rel. Min. Maria Isabel Gallotti).
Desde então e até hoje, é assim que todas as
Turmas da 2a Seção do Superior Tribunal de Justiça julgam, de forma
unânime: 1) STJ, AgRg-REsp n. 1.222.078-RJ, 4a Turma, j. 15-09-2015, rel.
Min. Luis Felipe Salomão; 2) STJ, AgRg-AREsp n. 800.058-PR, 4a Turma, j.
15-12-2015, rel. Min. Maria Isabel Gallotti; 3) STJ, AgRg-AREsp n.
766.876- PR, 3a Turma, j. 23-02-2016, rel. Min. Marco Aurélio Bellizze e 4)
STJ, AgInt-EDcl-REsp n. 1.484.187-DF, 3a Turma, j. 08-11-2016, rel. Min.
Paulo de Tarso Sanseverino.
Em outros precedentes mais recentes: 1) STJ,
AgInt-AgInt-AREsp n. 1.220.771-SP, 3a Turma, j. 04-05-2020, rel. Min.
Marco Aurélio Bellizze; 2) STJ, AgInt-AREsp n. 1.471.345-SP, 4a Turma, j.
20-10-2019, rel. Min. Antonio Carlos Ferreira; 3) STJ, AgInt-AREsp n.
1.358.695-PR, 4a Turma, j. 02-04-2019, rel. Min. Luis Felipe Salomão; e 4)
STJ, REsp n. 1.607.422- SP, 3a Turma, j. 17-10-2017, rel. Min. Nancy
Andrighi.
No caso concreto, consoante se vê da cláusula
décima sexta, o recorrente se obrigou solidariamente com o locatário “até
a entrega real e efetiva das chaves do imóvel locado completamente
desocupado e em perfeito estado e com a quitação escrita do
LOCADOR ou de sua Administradora, embora ultrapasse o prazo do
contrato” [grifei] (fls. 28).
Nesse campo, impossível a limitação de sua
responsabilidade
ao
prazo
inicialmente
determinado
no
contrato,

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especialmente considerando que, conforme reconhecido pelo próprio fiador,
não houve aditamento nem agravamento da garantia.
É bem verdade que o apelante sustenta que o
contrato estabelecia a obrigatoriedade de celebração de novo contrato ou
aditamento após o decurso de seu prazo determinado, de modo que a fiança
prestada estaria limitada no tempo, pois exigiria sua anuência expressa na
indispensável renovação contratual. E assim o defende com base no que
restou estipulado no parágrafo primeiro da cláusula segunda do referido
instrumento, a saber: “vencido o prazo previsto no campo (4) do Quadro
Resumo, caso haja interesse das partes na renovação, o novo preço do
aluguel e as novas condições serão estudadas na ocasião” (fls. 27).
Ocorre
que,
da
leitura
desse
dispositivo
contratual, não se extrai, infensa a qualquer inquietação, a alegada
obrigatoriedade de formalização de aditamento ou de novo contrato. Ao que
parece, essa cláusula apenas permitiu que, ao cabo do prazo determinado,
fossem fixados “novo preço do aluguel” e “novas condições”, a fim de que
esclarecer que o valor do locativo para o período posterior seria melhor
estudado “na ocasião” e poderia não ficar restrito ao aluguel reajustado e
às condições de pagamento do período anterior.
E essa conclusão é reforçada pelo fato de a
cláusula segunda, na qual está inserido o dispositivo invocado pelo apelante,
dispor exatamente sobre reajustes e formas de pagamento do aluguel.
Ademais, ao examinar o contrato, a interpretação
de uma cláusula não deve ser feita isoladamente, mas em conjunto com as
demais disposições contratuais para, então, extrair-se sua correta exegese.
Nessa quadra, verifica-se que a cláusula décima quinta e a já mencionada
cláusula décima sexta, ao exigir aviso prévio para rescisão do contrato
quando prorrogado por prazo indeterminado e ao estabelecer a
responsabilidade do fiador até a efetiva entrega das chaves (fls. 28), não
estão limitadas ao prazo determinado do contrato, o que permite concluir
que a celebração de novo contrato ou aditamento não era obrigatória, já que
era possível, em tese, a prorrogação automática.

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E nem se fale, ainda, que o contrato não previu
expressamente essa prorrogação automática. Isso porque, como é cediço, a
prorrogação do contrato por prazo indeterminado decorre de lei, sendo
desnecessária disposição contratual a respeito. Incide, na espécie, o
disposto no artigo 47, “caput”, da Lei de Locação: “quando ajustada
verbalmente ou por escrito e como prazo inferior a trinta meses, findo
o prazo estabelecido, a locação prorroga-se automaticamente, por
prazo indeterminado [...]”.
À vista dessas considerações, a sentença está
correta e, por isso, deve ser integralmente mantida. Sem prejuízo, majoro
em 2% os honorários advocatícios sucumbenciais arbitrados em favor da
parte apelada, nos termos do artigo 85, § 11, do Código de Processo Civil.
Observe-se, contudo, para exigibilidade dessa verba ora fixada, a
gratuidade da justiça concedida.
Posto isso, nego provimento ao recurso.
GILSON MIRANDA
Relator
Assinatura Eletrônica