Tribunal: TJSP
Processo: 2154432-45.2020.8.26.0000
Classe: Agravo de Instrumento / Despesas Condominiais
Órgão julgador: Paulo Ayrosa
Órgão colegiado: 31a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-08-05
Data de publicação: 2020-08-05

Ementa:
DESPESAS CONDOMINIAIS – EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL – PENHORA DE IMÓVEL COM ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA EM GARANTIA – PREFERÊNCIA DO CRÉDITO ORIUNDO DAS DESPESAS CONDOMINIAIS SOBRE O CRÉDITO DA INSTITUIÇÃO FINANCEIRA – OBSERVÂNCIA DA SÚMULA 478 DO STJ – RECURSO PROVIDO. Considerando-se a natureza propter rem das despesas condominiais, deve ser observada a preferência do crédito oriundo dessas

Ementa:
DESPESAS CONDOMINIAIS – EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL – PENHORA DE IMÓVEL COM ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA EM GARANTIA – PREFERÊNCIA DO CRÉDITO ORIUNDO DAS DESPESAS CONDOMINIAIS SOBRE O CRÉDITO DA INSTITUIÇÃO FINANCEIRA – OBSERVÂNCIA DA SÚMULA 478 DO STJ – RECURSO PROVIDO. Considerando-se a natureza propter rem das despesas condominiais, deve ser observada a preferência do crédito oriundo dessas despesas sobre o crédito hipotecário, ou decorrente de alienação fiduciária em garantia. Entendimento de acordo com a jurisprudência do Tribunal, e a Súmula 478 do STJ.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2020.0000614990
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Agravo de Instrumento no
2154432-45.2020.8.26.0000, da Comarca de Taubaté, em que é agravante CONDOMÍNIO
RESIDENCIAL PARQUE TRENTON, é agravada ALYNE CORRÊA MARCONDES.
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 31a Câmara de Direito Privado
do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Deram provimento ao
recurso. V. U., de conformidade com o voto do relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores ANTONIO RIGOLIN
(Presidente) e ADILSON DE ARAUJO.
São Paulo, 5 de agosto de 2020.
PAULO AYROSA
Relator
Assinatura Eletrônica

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Agravo de Instrumento No 2154432-45.2020.8.26.0000
Agravante: CONDOMÍNIO RESIDENCIAL PARQUE TRENTON
Agravado : ALYNE CORRÊA MARCONDES
Comarca: Taubaté 3a Vara Cível
Juiz (a): Marcia Rezende Barbosa de Oliveira

V O T O No 43.226
DESPESAS CONDOMINIAIS
EXECUÇÃO DE TÍTULO
EXTRAJUDICIAL

PENHORA
DE
IMÓVEL
COM
ALIENAÇÃO
FIDUCIÁRIA
EM
GARANTIA

PREFERÊNCIA DO CRÉDITO ORIUNDO DAS DESPESAS
CONDOMINIAIS SOBRE O CRÉDITO DA INSTITUIÇÃO
FINANCEIRA OBSERVÂNCIA DA SÚMULA 478 DO STJ
RECURSO PROVIDO. Considerando-se a natureza propter rem
das despesas condominiais, deve ser observada a preferência do
crédito oriundo dessas despesas sobre o crédito hipotecário, ou
decorrente de alienação fiduciária em garantia. Entendimento
de acordo com a jurisprudência do Tribunal, e a Súmula 478 do
STJ.
CONDOMÍNIO RESIDENCIAL PARQUE TRENTON propôs
ação de execução de título extrajudicial frente à ALYNE CORRÊA
MARCONDES.
A MM. juíza deferiu a penhora dos direitos que a parte devedora é
titular no contrato celebrado com o Banco do Brasil para a aquisição do
imóvel. Porém, acrescentou que o imóvel pode ser levado à leilão, devendo
ser resguardada a preferência do credor fiduciário sobre o produto para
aplicação no saldo devedor do financiamento, com direcionamento da sobra a
esta execução.
Inconformado, ofereceu o exequente o presente agravo de
instrumento, almejando a reforma da decisão, alegando que: conforme
consolidado entendimento jurisprudencial, o crédito decorrente de cota
condominial por sua natureza propter rem prefere inclusive aos créditos
decorrentes de garantia real como a hipoteca, o mesmo ocorrendo em relação
à propriedade resolúvel, como ocorre no caso em tela; a Súmula 478 do STJ
dispõe que, “na execução de crédito relativo a cotas condominiais, este tem
preferência sobre o hipotecário”; o débito referente às cotas condominiais
tem natureza propter rem, ou seja, grava a própria coisa, o imóvel, motivo

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pelo qual se confere ao respectivo crédito a preferência em face de outros,
inclusive fiduciário; a instituição financeira tem fins lucrativos e é gerida para
suportar este tipo de inadimplemento ou prejuízo, ao contrário do condomínio
que se trata apenas do rateio de despesas entre pessoas naturais proprietárias
de um bem comum, sem previsão de lucros.
É O RELATÓRIO.
Conheço do agravo, e lhe dou provimento.
Conforme se depreende dos autos, trata-se de execução de título
extrajudicial, decorrente de despesas condominiais inadimplidas. A MM.
juíza de primeiro grau deferiu a penhora dos direitos que a parte devedora é
titular no contrato celebrado com o Banco do Brasil para a aquisição do
imóvel. No entanto, proferiu outra decisão, acrescentando que o imóvel pode
ser levado à leilão, mas deve ser resguardada a preferência do credor
fiduciário sobre o produto para aplicação no saldo devedor do financiamento,
com direcionamento da sobra a esta execução.
Inconformado, recorre o exequente, merecendo acolhida seu
recurso.
De fato, o crédito referente às despesas condominiais é de natureza
propter rem, e se presta justamente a garantir a própria existência e
manutenção do imóvel, como bem anotado nas razões de recurso, invocando
a Súmula 478 do STJ, assim redigida:
Na execução de crédito relativo a cotas condominiais, este
tem preferência sobre o hipotecário.
Não é outro o da jurisprudência deste Tribunal:
Apelação. Embargos à execução. Dívida condominial. Sentença de
improcedência. Insurgência do Banco Bradesco, credor hipotecário.
Descabimento. Preliminar de falta de interesse de agir que se confunde com
o mérito. Verba de condomínio que configura obrigação de caráter propter
rem e se presta justamente a manter o imóvel, devendo ser pago com
preferência ao crédito hipotecário. Súmula no 478 do STJ. Interesse de agir do
condomínio exequente evidenciada e ausência de óbice ao prosseguimento da
execução. Sentença mantida. Majoração da verba honorária, conforme artigo

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85, §11,
do CPC.
Recurso
não
provido. (TJSP;
Apelação
Cível
1032798-43.2019.8.26.0224; Relator (a): Ana Lucia Romanhole Martucci;
Órgão Julgador: 33a Câmara de Direito Privado; Foro de Guarulhos - 9a Vara
Cível; Data do Julgamento: 30/06/2020; Data de Registro: 30/06/2020)
Agravo de Instrumento. Execução de título extrajudicial decorrente
de crédito hipotecário. Imóvel levado a leilão e arrematado em 04.04.2018.
Agravante, terceiro interessado, que pretende o reconhecimento da preferência
de seu crédito, proveniente de dívidas de condomínio incidentes sobre o mesmo
imóvel. Cabimento. Natureza propter rem do crédito condominial, que
acompanha o imóvel e prefere a qualquer outro, inclusive o hipotecário.
Inteligência da Súmula 478 do C. STJ. Penhora no rosto dos autos deferida na
ação de cobrança dos débitos de condomínio. Determinação de que a
liberação dos valores concernentes à arrematação observe a preferência da
penhora no rosto dos autos, deferida em favor do agravante. Recurso
provido. (TJSP; Agravo de Instrumento 2013569-39.2020.8.26.0000; Relator
(a): Pereira Calças; Órgão Julgador: 1a Câmara Reservada de Direito
Empresarial; Foro de Ribeirão Preto - 8a Vara Cível; Data do Julgamento:
22/06/2020; Data de Registro: 22/06/2020)
Despesas
condominiais.
Execução.
Imóvel
alienado
fiduciariamente à Caixa Econômica Federal. Possibilidade de penhora da
própria unidade devedora. Obrigação propter rem. Ademais, prevalece os
interesses do condomínio sobre os interesses da instituição financeira, dada a
necessidade de manutenção do seu equilíbrio econômico e, consequentemente,
do edifício. Recurso provido, com determinação. (TJSP; Agravo de
Instrumento 2274871-22.2019.8.26.0000; Relator (a): Gomes Varjão; Órgão
Julgador: 34a Câmara de Direito Privado; Foro de Sertãozinho - 3a Vara
Cível; Data do Julgamento: 28/04/2020; Data de Registro: 29/04/2020)
AGRAVO DE INSTRUMENTO
Despesas condominiais

Cumprimento de sentença Decisão que indeferiu o pedido de preferência do
crédito hipotecário sobre o crédito condominial Pretensão à sua reforma que
não prospera O crédito condominial, em razão de sua natureza propter rem,
é preferencial em relação ao crédito hipotecário. Inteligência da Súmula 478
do C. STJ. Precedentes Decisão mantida. AGRAVO DESPROVIDO. (TJSP;
Agravo de Instrumento 2238203-52.2019.8.26.0000; Relator (a): Fábio
Podestá; Órgão Julgador: 27a Câmara de Direito Privado; Foro de São
Bernardo do Campo - 9a Vara Cível; Data do Julgamento: 11/07/2016; Data
de Registro: 06/05/2020)
Logo, deve ser observada a preferência do crédito oriundo das
despesas condominiais sobre o crédito hipotecário, ou decorrente de alienação
fiduciária em garantia.

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Posto isto, dou provimento ao recurso.
PAULO CELSO AYROSA M. ANDRADE
Relator