Tribunal: TJSP
Processo: 1004973-64.2016.8.26.0084
Classe: Apelação Cível / Promessa de Compra e Venda
Órgão julgador: Alcides Leopoldo
Órgão colegiado: 4a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-01-14
Data de publicação: 2020-01-14

Ementa:
COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA – Atraso na entrega da obra – Lucros cessantes – São devidos lucros cessantes independentemente da valorização que sofreu o imóvel, ou da destinação que se pretendia dar ao bem, para uso próprio, locação ou comodato, e que não foi possível, unicamente pela privação da coisa, no período da mora – Dano moral caracterizado – Correção monetária devida por nada

Ementa:
COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA – Atraso na entrega da obra – Lucros cessantes – São devidos lucros cessantes independentemente da valorização que sofreu o imóvel, ou da destinação que se pretendia dar ao bem, para uso próprio, locação ou comodato, e que não foi possível, unicamente pela privação da coisa, no período da mora – Dano moral caracterizado – Correção monetária devida por nada acrescer à dívida – Substituição do índice contratual pelo IGP-M no período da mora – Juros de mora não incidente no período de mora da vendedora – Erro material sanado – Competência do Juízo para condenar na obrigação de fazer consistente na regularização da documentação do imóvel - Recurso da requerida desprovido e recurso da autora provido.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2020.0000010864
ACÓRDÃO
Vistos,
relatados
e
discutidos
estes
autos
de
Apelação
Cível
no
1004973-64.2016.8.26.0084, da Comarca de Campinas, em que são apelantes MARCIA
DINIZ DOS SANTOS (JUSTIÇA GRATUITA) e JOSÉ AUGUSTO RIBEIRO DA
SILVA (JUSTIÇA GRATUITA), é apelado MVG ENGENHARIA E CONSTRUÇÃO
LTDA..
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 4a Câmara de Direito Privado do
Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Negaram provimento ao
recurso da requerida e deram provimento ao recurso da autora. V. U,, de
conformidade com o voto do relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores ENIO ZULIANI
(Presidente sem voto), MARCIA DALLA DÉA BARONE E MAURÍCIO CAMPOS DA
SILVA VELHO.
São Paulo, 14 de janeiro de 2020.
ALCIDES LEOPOLDO
Relator
Assinatura Eletrônica

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APELAÇÃO CÍVEL
Processo n.: 1004973-64.2016.8.26.0084
Comarca: Campinas (F. D. de Vila Mimosa 2a Vara)
Apelante: Marcia Diniz dos Santos
Apelada:
MVG Engenharia e Construção Ltda. (Massa Falida)
Juíza:
Viviani Dourado Berton Chaves
Voto n. 16.704
EMENTA: COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA Atraso
na entrega da obra Lucros cessantes São devidos lucros
cessantes independentemente da valorização que sofreu o imóvel,
ou da destinação que se pretendia dar ao bem, para uso próprio,
locação ou comodato, e que não foi possível, unicamente pela
privação da coisa, no período da mora Dano moral caracterizado
Correção monetária devida por nada acrescer à dívida

Substituição do índice contratual pelo IGP-M no período da mora
Juros de mora não incidente no período de mora da vendedora
Erro material sanado Competência do Juízo para condenar na
obrigação de fazer consistente na regularização da documentação
do imóvel - Recurso da requerida desprovido e recurso da autora
provido.
Trata-se de ação declaratória c.c. indenizatória por
inadimplemento contratual e dano material e moral, alegando a autora que
celebrou contrato com a ré para a aquisição do imóvel descrito na inicial, pelo
preço de R$ 173.000,00, com previsão de entrega para dezembro de 2012,
mais prazo de tolerância de 180 dias, mas as chaves somente foram
formalmente entregues em 04/04/2014, e, diante da afirmação da ré de que
não dispunha dos documentos necessários para a liberação do financiamento,
foi obrigada a assinar termo de confissão de dívida, no qual constou a
atualização do saldo devedor e acréscimo de juros de 1% ao mês, e somente
em agosto de 2014 foi emitido o habite-se, mas diante da não entrega ainda
da documentação para obtenção do financiamento, pleiteia a suspensão do
acréscimo de juros de 1% sobre o saldo devedor a partir da data prevista de

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entrega das chaves, em junho de 2013; a aplicação do menor índice de
correção monetária utilizado pela instituição financeira; a declaração da
abusividade da correção do saldo devedor a partir da disponibilização do
imóvel ou do habite-se; o reconhecimento do atraso na entrega; a
determinação da ré para a entrega da documentação para a celebração do
contrato de financiamento; a condenação da ré ao pagamento de multa
contratual em reciprocidade; de lucros cessantes; de indenização por dano
moral e restituição da comissão de corretagem indevidamente paga.
A r. sentença, cujo relatório se adota, extinguiu o feito em
relação aos valores pagos a título de corretagem, reconhecendo a prescrição,
com fulcro no art. 487, II do CPC, e julgou procedente em parte a ação em
relação aos demais pedidos, determinando que a ré providencie a
regularização da matrícula e demais documentos do imóvel para fins de
registro imobiliário e financiamento bancário, condenando a ré ao pagamento
de indenização por dano moral de R$ 5.000,00, corrigida da sentença e com
juros de mora de 1% ao mês da citação, além de lucros cessantes de 0,5% do
preço do imóvel ao mês entre junho de 2013 e 04/08/2014, e à restituição dos
valores pagos a maior a título de correção monetária pelo índice CUB entre
junho de 2013 até 04/08/2014, corrigidos de cada desembolso, com juros de
mora de 1% ao mês da citação, aplicando-se a partir de 04/08/2014 o índice
de correção IGP-M, confirmando a liminar para determinar a incidência da
correção monetária e juros de 1% ao mês sobre o saldo devedor após o prazo
de tolerância e a suspensão do feito em relação à multa contratual, arcando a
ré com as custas, despesas processuais e honorários advocatícios de 10% da
condenação (fls. 318/326).
A autora apelou insurgindo-se em relação à incidência de
juros de 1% ao mês sobre o saldo devedor, porque a ré teve decretada sua

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falência e não terá como disponibilizar os documentos para o financiamento,
e a liminar inicialmente concedida havia afastado a incidência desse
acréscimo, havendo abusividade na cláusula contratual 2.3.1 que estipula os
juros e correção monetária sobre o saldo devedor, permitindo à requerida se
beneficiar do próprio atraso, pleiteando o congelamento do saldo devedor
após o decurso do prazo de tolerância, ou a exclusão dos juros sobre o saldo
devedor (fls. 333/340).
A requerida apelou requerendo preliminarmente a
concessão dos benefícios da gratuidade de justiça, por estar em processo de
falência, não possuindo disponibilidade de recursos para o pagamento das
custas, e, no mérito, sustentou a impossibilidade de disponibilização anterior
dos documentos para viabilizar o financiamento pela situação de recuperação
judicial convolada em falência, bem como a competência do juízo universal
da 5a Vara Cível de Guarulhos-SP para tratar da questão da individualização
da matrícula. Alega, ainda, a inexistência de dano moral, que não decorre do
mero inadimplemento contratual, mas da dor, vexame, humilhação, gravame
à imagem, havendo o valor da indenização sido fixado em valor excessivo,
afirmando, no mais, ser indevida a indenização por lucros cessantes, pela
previsão de multa contratual para suprir danos causados, e pela ausência de
prova de proposta para a locação do bem, e que não foi abusiva a previsão de
incidência de correção monetária pelo índice CUB, devendo ser respeitada a
liberdade de contratar, servindo a correção do saldo devedor para preservação
do equilíbrio contratual, pleiteando o reconhecimento da competência do
juízo universal da falência para apreciar a questão da individualização da
matrícula, a reforma da sentença ou a redução da indenização por dano moral,
e, em caso de procedência da ação, deverá a autora apresentar habilitação de
crédito para sua inclusão no quadro de credores (fls. 341/358).

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Foram apresentadas contrarrazões pela autora, pugnando
pelo desprovimento do recurso da ré (fls. 372/381).
A D. Procuradoria da Justiça opinou pelo provimento
parcial do recurso da Massa Falida (fls.391/396).
É o Relatório.
Não se verifica que a ré, que teve decretada sua falência,
esteja em condições de pagar as despesas do processo e honorários
advocatícios, razão pela qual lhe fica deferido o benefício, em conformidade
com a Súmula n. 481 do STJ.
As partes firmaram, em 07/01/2012, Instrumento
Particular de Promessa de Compra e Venda de Unidade Residencial em
Construção, para aquisição de imóvel residencial (fls. 23/36).
Em suas razões recursais, a ré não refuta a ocorrência do
atraso, mas se insurge quanto à condenação ao pagamento de lucros
cessantes, indenização por dano moral e defende a validade da correção
monetária do saldo devedor.
Em
relação
aos
lucros
cessantes,
são
devidos,
independentemente da valorização que sofreu o imóvel, ou da destinação que
se pretendia dar ao bem, para uso próprio ou familiar, locação ou comodato, e
que não foi possível, unicamente pela privação da coisa, no período da mora,
sendo presumido o prejuízo.
Consoante o entendimento pacífico do Superior Tribunal
de Justiça: "descumprido o prazo para entrega do imóvel objeto do
compromisso de compra e venda, é cabível a condenação por lucros
cessantes. Nesse caso, há presunção de prejuízo do promitente-comprador,

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cabendo ao vendedor, para se eximir do dever de indenizar, fazer prova de
que a mora contratual não lhe é imputável" (AgRg no REsp 1202506/RJ, Rel.
Ministro SIDNEI BENETI, TERCEIRA TURMA, julgado em 07/02/2012,
DJe 24/02/2012; AgRg no Ag 1036023/RJ, Rel. Ministro ALDIR
PASSARINHO JUNIOR, QUARTA TURMA, julgado em 23/11/2010, DJe
03/12/2010; AgRg no Ag 692.543/RJ, Rel. Ministro HUMBERTO GOMES
DE BARROS, TERCEIRA TURMA, julgado em 09/08/2007, DJ
27/08/2007, p. 223).
Foi adequada a fixação de 0,5% sobre o valor atualizado
do imóvel, com atualização e juros na forma determinada. Saliente-se que foi
suspenso pela sentença (fls.326) o julgamento em relação a multa, por força
do Tema 971, de maneira que não comporta neste julgamento a discussão
acerca de bis in idem. Ainda que, diante da suspensão, importou a decisão em
julgamento antecipado parcial do mérito, e, assim, agravável, conhece-se das
apelações excepcionalmente por força do princípio da fungibilidade, por
entender justificável a confusão.
No tocante ao dano moral, o retardamento na entrega do
bem, aliado à falta da documentação necessária para a obtenção do
financiamento e transferência da propriedade, com ingresso da vendedora em
estado falimentar, o que torna mais dificultosa a regularização do imóvel, não
pode ser considerado mero aborrecimento ou chateação, por resultar em grave
ofensa às lídimas expectativas e à boa-fé do consumidor, importando em
alteração anormal de ânimo e abalo emocional, caracterizando-se lesão à
direito da personalidade, reputando-se adequado o valor da condenação, que
deve ser mantido, por ter observado os princípios da razoabilidade e da
proporcionalidade.

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Quanto à correção do saldo devedor, é pacífico o
entendimento defendido por ADA PELEGRINI GRINOVER, transcrito in
RJTJESP LEX 113/62, de que a correção monetária: "nada acresce a dívida,
mas‚ é a própria dívida em sua manifestação atualizada, de modo que a
moeda, nominalmente expressa no momento do ajuste da dívida, tenha o
mesmo poder aquisitivo, quando do adimplemento".
É assente perante o Superior Tribunal de Justiça que nos
contratos de compra e venda de imóveis em construção é devida a atualização
monetária, ainda que se faça distinção quanto ao índice a ser aplicado nos
períodos anterior e posterior a entrega das chaves, ou de sua previsão (AgRg
no REsp 1151282/MT, Rel. Ministro JOÃO OTÁVIO DE NORONHA,
TERCEIRA TURMA, julgado em 20/08/2013, DJe 29/08/2013; AgRg no
REsp 591.798/DF, Rel. Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI, QUARTA
TURMA, julgado em 23/08/2011, DJe 31/08/2011; AgRg no Ag
1349113/PE, Rel. Ministro MASSAMI UYEDA, TERCEIRA TURMA,
julgado em 09/08/2011, DJe 19/08/2011; REsp 514.371/MG, Rel. Ministro
FERNANDO GONÇALVES, QUARTA TURMA, julgado em 27/10/2009,
DJe 09/11/2009).
Diante da mora da ré, a partir do prazo final de tolerância
para entrega da obra e até a entrega das chaves, a correção pelo índice
contratualmente estipulado, o CUB (cláusula 2.3.1 fls. 25), deve ser
substituído pelos índices do IGP-M, previsto na cláusula 2.3.2, a não ser que
aquele seja menor.
No mais, o Superior Tribunal de Justiça "não considera
abusiva cláusula contratual que preveja a cobrança de juros antes da entrega
das chaves, que, ademais, confere maior transparência ao contrato e vem ao
encontro do direito à informação do consumidor (art. 6o, III, do CDC),

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abrindo a possibilidade de correção de eventuais abusos" (EREsp
670.117/PB, Rel. Ministro SIDNEI BENETI, Rel. p/ Acórdão Ministro
ANTONIO CARLOS FERREIRA, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em
13/06/2012, DJe 26/11/2012), mas tal acréscimo é indevido no período de
mora da requerida, que não pode impor dano ao consumidor pelo
retardamento ao qual deu causa.
Salienta-se ter havido erro material na sentença ao
autorizar a incidência de correção monetária e juros de mora sobre o saldo
devedor, pois, em verdade, inequivocamente pretendeu confirmar a liminar,
que havia sido deferida para substituir o indexador e suspender a incidência
dos juros (fls. 153/154).
Não é do Juízo Universal da Falência a competência para
conhecer da obrigação de fazer consistente na regularização da
documentação, porque não interfere diretamente no patrimônio da falida,
destinado à satisfação dos credores, inexistindo violação ao art. 24 da Lei n.
11.101/2005, no que fica mantida a r. sentença também nesta parte.
Pelo exposto, NEGA-SE PROVIMENTO ao recurso da
requerida e DÁ-SE PROVIMENTO ao recurso da autora, apenas para
reconhecer o erro material, majorando-se o percentual dos honorários
advocatícios em favor da autora em 5%, em conformidade com o § 11 do art.
85 do CPC/2015, observada a gratuidade de justiça concedida à requerida.
ALCIDES LEOPOLDO
Relator
Assinatura Eletrônica