Tribunal: TJSP
Processo: 0159834-16.2012.8.26.0100
Classe: Apelação Cível / Taxa de Serviços de Assessoria Técnico Jurídico Imobiliária - SATI
Órgão julgador: Fábio Quadros
Órgão colegiado: 4a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-08-20
Data de publicação: 2020-08-26

Ementa:
Compra e Venda – Atraso na entrega da obra – Sentença de parcial procedência apenas para determinar a devolução da taxa SATI – Inconformismo dos autores – Cabimento em parte – Válida a cláusula de tolerância de 180 dias -Atraso configurado – Devidos os danos materiais consistentes em lucros cessantes no valor equivalente a 0,5% sobre o valor do contrato ao mês pelo período de atraso -

Ementa:
Compra e Venda – Atraso na entrega da obra – Sentença de parcial procedência apenas para determinar a devolução da taxa SATI – Inconformismo dos autores – Cabimento em parte – Válida a cláusula de tolerância de 180 dias -Atraso configurado – Devidos os danos materiais consistentes em lucros cessantes no valor equivalente a 0,5% sobre o valor do contrato ao mês pelo período de atraso - Impossibilidade de cumulação da cláusula penal moratória com lucros cessantes – Entendimento sedimentado pelo STJ (Tema 970) - Aplicação da correção monetária durante o período do atraso – INCC a ser substituído pelo IGPM, desde que mais favorável ao consumidor – Possibilidade da cobrança de "juros no pé" – Precedente STJ – Devida a comissão de corretagem, pois cumprido o dever de informação ao consumidor com destaque no valor cobrado – Danos morais devidos e fixados em R$ 10.000,00 – Recurso parcialmente provido.

Inteiro teor:
TRIBUNAL DE JUSTIÇA
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São Paulo
1
Apelação Cível 0159834-16.2012.8.26.0100 São Paulo - Central Voto n.o 39.011
ni
Registro: 2020.0000680993
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível no
0159834-16.2012.8.26.0100, da Comarca de São Paulo, em que são apelantes JOSE
LUIZ DE PONTES MARTINEZ e CRISTINA MARCIANA LUCIANO MARTINEZ,
é apelado TRISUL S A.
ACORDAM, em 4a Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça de
São Paulo, proferir a seguinte decisão: "Deram provimento parcial ao recurso, nos
termos que constarão do acórdão. V. U.", de conformidade com o voto do Relator, que
integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Exmos. Desembargadores
ALCIDES LEOPOLDO (Presidente) e MARCIA DALLA DÉA BARONE.
São Paulo, 20 de agosto de 2020
FÁBIO QUADROS
RELATOR
Assinatura Eletrônica

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Apelação Cível no 0159834-16.2012.8.26.0100 - São Paulo - VOTO No 39011 - NI 2/12
Voto n.o 39.011
Apelação Cível no 0159834-16.2012.8.26.0100
Comarca: São Paulo Central
Apelantes: José Luiz de Pontes Martinez e Cristina Marciana Luciano
Martinez.
Apelada: Trisul S.A.
Juiz prolator: Marcelo do Amaral Pirino
Compra e Venda Atraso na entrega da obra Sentença de
parcial procedência apenas para determinar a devolução da
taxa SATI Inconformismo dos autores Cabimento em parte
Válida a cláusula de tolerância de 180 dias -Atraso
configurado Devidos os danos materiais consistentes em
lucros cessantes no valor equivalente a 0,5% sobre o valor do
contrato ao mês pelo período de atraso - Impossibilidade de
cumulação da cláusula penal moratória com lucros cessantes
Entendimento sedimentado pelo STJ (Tema 970) - Aplicação
da correção monetária durante o período do atraso INCC a
ser substituído pelo IGPM, desde que mais favorável ao
consumidor Possibilidade da cobrança de “juros no pé”
Precedente STJ Devida a comissão de corretagem, pois
cumprido o dever de informação ao consumidor com destaque
no valor cobrado Danos morais devidos e fixados em R$
10.000,00 Recurso parcialmente provido.
A r. sentença de fls. 554/556, cujo relatório
se adota, julgou parcialmente procedente a ação revisional c.c. pedido de
ressarcimento de danos materiais e morais movida por JOSÉ LUIZ DE
PONTES MARTINEZ e CRISTINA MARCIANA LUCIANO
MARTINEZ em face de TRISUL S.A., para condenar a ré a restituir aos
autores a quantia paga a título de taxa SATI no importe de R$ 1.807,52
(um mil, oitocentos e sete reais e cinquenta e dois centavos), corrigido

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monetariamente a partir do desembolso e juros de mora desde a citação.
Embargos
Declaratórios
opostos
pelos
autores foram rejeitados a fls. 571.
Inconformados, apelam os autores a fls.
575/603, insistindo na procedência da ação, alegando, em apertada síntese,
que o magistrado não se manifestou sobre o pedido de inversão do ônus da
prova com aplicabilidade do Código de Defesa do Consumidor. Aduz que
a expedição do “habite-se” não se confunde com a entrega das chaves, e
houve atraso na expedição do “habite-se” e na individuação da matrícula, o
que ocasionou a cobrança de juros “exorbitantes” e correção monetária na
parcela do financiamento. Afirmam que a ré deu causa no atraso do
financiamento, pois não cumpriu com suas obrigações. Sustentam ainda a
ilegalidade da cláusula de tolerância de 180 (cento e oitenta) dias pois não
se deu em razão de caso fortuito e força maior. Seguem alegando que
indevidos os valores pagos a título de comissão de corretagem e
acréscimos de juros, multa e correção monetária nas parcelas pré-chaves e
saldo devedor. Afirmam fazer jus ao recebimento de indenização por
danos materiais na modalidade lucros cessantes além da multa contratual e
danos morais. Terminam por requerer a condenação da ré nas verbas de
sucumbência e honorários advocatícios a serem fixados em 20% (vinte por
cento) sobre o valor da condenação.
Recurso tempestivo, não preparado (deferido
o diferimento de custas ao final do processo) e contrarrazoado (fls. 612/).
É o relatório.

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Colhe-se dos autos que as partes firmaram
“Instrumento Particular de Promessa de Venda e Compra”, do apartamento
no 132, do bloco 06, do Condomínio Premium, na cidade de Guarulhos,
pelo preço de R$ 195.432,50 (cento e noventa e cinco mil, quatrocentos e
trinta e dois reais e cinquenta centavos), com prazo de entrega até
dezembro de 2011, já considerada a cláusula de tolerância de 180 (cento e
oitenta) dias (fls. 80 e 94).
Importante destacar a validade da cláusula
de tolerância de 180 (cento e oitenta) dias, diante do enunciado da Súmula
164, desta Corte, assim redigida:
“É válido o prazo de tolerância não superior
a cento e oitenta dias, para entrega de imóvel em construção, estabelecido
no compromisso de venda e compra, desde que previsto em cláusula
contratual expressa, clara e inteligível.”
Pois bem, restou incontroverso nos autos o
atraso em questão, pois a ré na contestação e razões de recurso (fls. 258) se
limitou imputar o descumprimento contratual a fatores climáticos, como
chuvas e excesso e falta de mão-de-obra, sustentando caso fortuito/força
maior.
No entanto, sua tese não se sustenta, posto
que dispõe a Súmula 161 deste Egrégio Tribunal:
“Não constitui hipótese de caso fortuito ou força maior, a
ocorrência de chuvas em excesso, falta de mão de obra,
aquecimento do mercado, embargo do empreendimento ou,
ainda,
entraves
administrativos.
Essas
justificativas

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encerram “res inter alios acta” em relação ao
compromissário adquirente”
Ademais, considera-se a entrega da obra a
partir da entrega das chaves, não se podendo vincular ao “habite-se”,
conforme Súmula 160 emitida pela Turma Especial da Seção de Direito
Privado Subseção I, deste Tribunal de Justiça assim redigida:
“A expedição do habite-se, quando não coincidir com a
imediata disponibilização física do imóvel ao promitente
comprador, não afasta a mora contratual atribuída à
vendedora.”
Considerando que a efetiva entrega das
chaves aos compradores não havia ocorrido até o ajuizamento da ação, é
de se reconhecer o atraso havido na entrega do imóvel ao comprador.
Com efeito, a tese da ré, invocando a
cláusula 8.1 do contrato, argumentando que não houve o pagamento da
parcela final, também não prospera, uma vez que houve atraso inclusive na
expedição do “habite-se”, com afirmado pela própria ré, documento
essencial para a liberação do financiamento bancária aos compradores.
Portanto, por toda ótica que se vê, é de se reconhecer a culpa da ré pelo
atraso na entrega da obra.
Dessa forma, comprovada a ocorrência de
atraso é direito do consumidor de receber os lucros cessantes pelo tempo
de mora, pois não querem os autores rescindir o contrato e merecem ser

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ressarcidos pelo tempo de espera.
Por certo, o entendimento da Súmula 162 da
Turma Especial da Seção de Direito Privado Subseção I, deste Tribunal
de Justiça, explica que a prova do prejuízo é dispensável para condenação
da ré:
“Descumprido o prazo para a entrega do imóvel objeto do
compromisso de venda e compra, é cabível a condenação
da vendedora por lucros cessantes, havendo a presunção
de prejuízo do adquirente, independentemente da finalidade
do negócio.”
Outrossim, este é o posicionamento firmado
por este E. Tribunal por acórdão proferido pela Turma Especial - Privado
1, o incidente de resolução de demanda repetitiva (IRDR) no
0023203-35.2016.8.26.0000, da relatoria do Desembargador FRANCISCO
EDUARDO LOUREIRO:
TEMA 05: "O atraso da prestação de entrega de imóvel
objeto de compromisso de compra e venda gera obrigação
da alienante indenizar o adquirente pela privação injusta
do uso do bem. O uso será obtido economicamente pela
medida de um aluguel, que pode ser calculado em
percentual sobre o valor atualizado do contrato,
correspondente ao que deixou de receber, ou teve de pagar
para fazer uso de imóvel semelhante, com termo final na
data da disponibilização da posse direta ao adquirente da
unidade autônoma já regularizada". (grifei).Como se

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percebe, toda argumentação dos recursos, com a mais
respeitosa vênia de seus subscritores, não abalam os
fundamentos do douto Magistrado sentenciante, em sua
irreprochável sentença.
Por
conseguinte,
são
devidos
lucros
cessantes pelo período de atraso, de dezembro de 2011 até efetiva entrega
das chaves.
E assim sendo, são devidos lucros cessantes
pelo período de atraso no importe de 0,5% (meio por cento) ao mês do
valor do contrato atualizado, incidindo correção monetária com a utilização
da Tabela Prática deste Tribunal de Justiça e juros de mora de 1% ao mês a
partir da citação, conforme entendimento adotado por esta Câmara.
Por outro lado, não cabe a cumulação da
aplicação da cláusula penal com lucros cessantes, como pretendido pelos
compradores.
É que o Colendo Superior Tribunal de
Justiça, definindo em recursos repetitivos o Tema 970, consolidou a
jurisprudência no sentido de que vedou a cobrança cumulada da cláula
penal com lucros cessantes.
Vejamos:
“A cláusula penal moratória tem a finalidade de indenizar
pelo adimplemento tardio da obrigação e, em regra,
estabelecido em valor equivalente ao locativo, afasta sua
cumulação com lucros cessantes.” (Tema 970).
Todavia, não é caso de suspender a correção

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monetária sobre o saldo devedor durante o período de atraso na entrega da
obra, como pretendido pelos autores, ora apelantes.
Suspende-se a incidência do INCC (Índice
Nacional da Construção Civil) durante o tempo de atraso, aplicando-se em
substituição, caso seja menos oneroso, o IGPM-FGV (Índice Geral de
Preços de Mercado, da Fundação Getúlio Vargas), ambos contratualmente
previstos no contrato (fls. 79), visto que assim vem decidindo esta Câmara
(Apelações
Cíveis
0047862-41.2011.8.26.0564,
0004059-
95.2013.8.26.0577 e 4028581-52.2013.8.26.0114).
Bem como a consolidação do entendimento
proferido quando do julgamento do Incidente de Resolução de Demanda
Repetitiva (IRDR) no 0023203-35.2016.8.26.0000:
TEMA 08: “O descumprimento do prazo de entrega de
imóvel objeto de compromisso de venda e compra,
computado o período de tolerância, não faz cessar a
incidência de correção monetária, mas tão somente dos
juros e da multa contratual sobre o saldo devedor.
No que concerne à cobrança de juros antes
da entrega das chaves, tal prática pela incorporadora imobiliária não se
mostra ilícita. É que o pagamento pela aquisição da unidade imobiliária
deve ser à vista; todavia, a vendedora pode oferecer prazo ao adquirente
mediante parcelamento do preço até que o imóvel seja entregue, o que
permite a cobrança de juros compensatórios antes da entrega do imóvel, os
denominados “juros no pé”.
E nesse tema, o Superior Tribunal de Justiça,

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firmou entendimento de que, sendo facultado ao consumidor a compra do
imóvel a prazo, mostra-se legítima a cobrança, desde que previamente
convencionado no contrato.
A propósito:
“PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO REGIMENTAL NO
AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. JUÍZO DE
ADMISSIBILIDADE
PELA
INSTÂNCIA
A
QUO.
CARÁTER
VINCULANTE.
INEXISTÊNCIA.
CONTRATO DE INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA.
IMÓVEL ADQUIRIDO NA PLANTA. COBRANÇA DE
JUROS COMPENSATÓRIOS, ANTES DA ENTREGA
DAS CHAVES. LEGALIDADE. DECISÃO MANTIDA.
1. "Cumpre salientar que o juízo de admissibilidade do
recurso especial está sujeito a duplo controle, de maneira
que a aferição da regularidade formal do apelo pela
instância a quo não vincula o Superior Tribunal de Justiça"
(EDcl no AgRg no Ag n. 1.339.869/SP, Relator Ministro
RAUL ARAÚJO, QUARTA TURMA, julgado em
10/9/2013, DJe 16/1/2013). 2. A Segunda Seção do STJ
pacificou o entendimento de que "não se considera abusiva
cláusula contratual que preveja a cobrança de juros antes da
entrega
das
chaves,
que,
ademais,
confere
maior
transparência ao contrato e vem ao encontro do direito à
informação do consumidor (art. 6o, III, do CDC), abrindo a
possibilidade de correção de eventuais abusos" (EREsp n.

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670.117/PB, Relator Ministro SIDNEI BENETI, Relator
para o Acórdão Ministro ANTONIOCARLOS FERREIRA,
SEGUNDA
SEÇÃO,
julgado
em
13/6/2012,
DJe
26/11/2012). 3. Agravo regimental improvido. (AgRg no
AREsp 369.649/PE, Rel. Ministro ANTONIO CARLOS
FERREIRA, QUARTA TURMA, julgado em 01/10/2015,
DJe 14/10/2015).
A questão da comissão de corretagem, tem-
se o entendimento fixado e pacificado diante do julgamento do REsp
1.599.511-SP:
“RECURSO ESPECIAL REPETITIVO. DIREITO CIVIL
E
DO
CONSUMIDOR.
INCORPORAÇÃO
IMOBILIÁRIA. VENDA DE UNIDADES AUTÔNOMAS
EM
ESTANDE
DE
VENDAS.
CORRETAGEM.
CLÁUSULA DE TRANSFERÊNCIA DA OBRIGAÇÃO
AO CONSUMIDOR. VALIDADE. PREÇO TOTAL.
DEVER
DE
INFORMAÇÃO.
SERVIÇO
DE
ASSESSORIA
TÉCNICO-IMOBILIÁRIA
(SATI).
ABUSIVIDADE DA COBRANÇA.
I - TESE PARA OS FINS DO ART. 1.040 DO CPC/2015:
1.1. Validade da cláusula contratual que transfere ao
promitente-comprador a obrigação de pagar a comissão de
corretagem nos contratos de promessa de compra e venda
de unidade autônoma em regime de incorporação

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imobiliária, desde que previamente informado o preço total
da aquisição da unidade autônoma, com o destaque do
valor da comissão de corretagem.
E, no caso sub judice, os documentos de fls.
108/112, trazidos pelos próprios autores, são hábeis a comprovar o
cumprimento do dever de informação a respeito da responsabilidade dos
compradores no pagamento da comissão de corretagem, no valor de R$
7.189,00 (sete mil, cento e oitenta e nove reais).
Quanto ao dano moral, em regra esta Quarta
Câmara de Direito Privado não acolhe pedido de indenização por dano
moral derivado de frustração na realização de negócios imobiliários.
Porém, o caso em tela, é excepcional. Não se
trata apenas de discussão sobre inadimplemento contratual, mas sim a
frustração evidente pelo longo prazo para entrega da obra, que até o
momento não se tem notícia.
Assim reconhecido o dano moral sofrido
pelo autor entendo que o valor fixado na sentença no importe de
R$10.000,00 (dez mil reais), corrigido monetariamente pela tabela prática
do Tribunal de Justiça a partir deste julgamento, acrescido de juros de
mora desde a citação, pois mostra-se adequado e não enriquecerá
ilicitamente a ré, mas lhe servirá de desestímulo, em eventual recidiva.
Portanto, de rigor o acolhimento parcial do
recurso para julgar parcialmente procedente a ação, nos termos da
fundamentação.

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Por fim, diante do acolhimento parcial do
apelo dos autores, deve-se reconhecer a sucumbência recíproca e
determinar que cada parte litigante arque com parte das custas e despesas
processuais (30% de responsabilidade dos autores e 70% de
responsabilidade da ré).
Os honorários ficam assim arbitrados: (a) em
10% do valor do proveito econômico em favor dos patronos da ré, devendo
ser arcados pelos autores; (b) em 10% do valor da condenação atualizado,
em favor dos patronos dos autores, devendo ser arcados pela ré.
Ante o exposto, dou parcial provimento ao
recurso.
FÁBIO QUADROS
Relator