Tribunal: TJSP
Processo: 1098142-52.2019.8.26.0100
Classe: Apelação Cível / Promessa de Compra e Venda
Órgão julgador: Roberto Mac Cracken
Órgão colegiado: 22a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-04-17
Data de publicação: 2020-04-17

Ementa:
Ação de Resilição Contratual. Instrumento Particular de Promessa de Compra e Venda de Imóvel. Em caso de rescisão de promessa de compra e venda é legítima a retenção entre 10% e 25% dos valores pagos, conforme orientação do C. STJ. R. Sentença que impôs percentual dentro do limite autorizado. Recurso não provido.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2020.0000270216
ACÓRDÃO
Vistos,
relatados
e
discutidos
estes
autos
de
Apelação
Cível
no
1098142-52.2019.8.26.0100, da Comarca de São Paulo, em que é apelante GAFISA S/A,
são apelados WALTER GENNARI PALUMBO e ANA MARIA RAMBO.
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 22a Câmara de Direito Privado
do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Negaram provimento ao
recurso. V. U., de conformidade com o voto do relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores CAMPOS MELLO
(Presidente sem voto), EDGARD ROSA E ALBERTO GOSSON.
São Paulo, 17 de abril de 2020.
ROBERTO MAC CRACKEN
Relator
Assinatura Eletrônica

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Apelação Cível no 1098142-52.2019.8.26.0100 -Voto no 33836 - RP
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Voto no 33836
Processo no: 1098142-52.2019.8.26.0100
Classe Assunto: Apelação Cível - Promessa de Compra e Venda Com Revisão
Apelante: Gafisa S.A.
Apelado: Walter Genari Palumbo e outro
Ação de Resilição Contratual. Instrumento Particular de Promessa
de Compra e Venda de Imóvel. Em caso de rescisão de promessa
de compra e venda é legítima a retenção entre 10% e 25% dos
valores pagos, conforme orientação do C. STJ. R. Sentença que
impôs percentual dentro do limite autorizado. Recurso não
provido.
Inconformada com o teor da r. sentença de fls. 142/145, que julgou
parcialmente procedente o pedido inicial deduzido na presente ação, para decretar a
resilição do contrato, com a consequente condenação da requerida a proceder à devolução
de 80% dos valores pagos pelos autores, em parcela única, devidamente corrigida, bem
como condenou ambas as partes a pagar as custas a que deram causa e honorários
advocatícios ao patrono da parte diversa, arbitrados em R$1.000,00, insurge-se a apelante
pugnando, em síntese, pela retenção de 70% do valor do contrato. Alternativamente, que
tenha o direito de reter valor não inferior a 25% do total desembolsado pelos recorridos.
Contrarrazões recursais apresentadas às fls. 164/172, requerendo,
em suma, o desprovimento do recurso.
Recurso devidamente processado.
É o relatório
Conforme orientação do Colendo Superior Tribunal de Justiça nas
hipóteses de rescisão de contrato de promessa de compra e venda de imóvel é admitida a
retenção entre 10% e 25% sobre o total da quantia paga.
Nesse sentido, conforme julgamento da Corte Superior no AgInt no
REsp 1822638/SP, Relatora Ministra NANCY ANDRIGHI, TERCEIRA TURMA, julgado

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em 18/11/2019, DJe 20/11/2019, bem deixou registrado, em parte transcrita, que: “... A
jurisprudência desta Corte, nas hipóteses de rescisão de contrato de promessa de compra e
venda de imóvel por iniciativa ou inadimplemento do comprador, tem admitido a flutuação
do percentual de retenção pelo vendedor entre 10% (dez por cento) e 25% (vinte e cinco
por cento) do total da quantia paga. O acórdão proferido pelo TJ/SP - ao determinar o
percentual de retenção pelas agravantes de 10% do total da quantia paga pelos agravados
está em consonância com o entendimento supramencionado. Confiram-se, no mesmo
sentido: AgInt no REsp 1793339/MG, QUARTA TURMA, DJe 01/07/2019; AgInt no
AREsp 1373622/GO, TERCEIRA TURMA, DJe 15/05/2019; AgInt no AREsp
1.247.150/SP, TERCEIRA TURMA, Dje de 10/09/2018; AgInt no AREsp 1.255.233/SP,
QURTA TURMA, Dje de 05/09/2018; AgInt no AREsp 952241/SP, TERCEIRA
TURMA, DJe de 29/11/2016; AgRg no REsp 1500990/SP, TERCEIRA TURMA, DJe
10/5/2016; AgRg no REsp 1110810/DF, QUARTA TURMA, DJe de 06/09/2013.
Ainda, nesse sentido:
“AGRAVO INTERNO. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL.
CONTRATO
DE
COMPRA
E
VENDA.
DESISTÊNCIA
IMOTIVADA
DO
ADQUIRENTE. RESTITUIÇÃO PARCIAL. PERCENTUAL DE 25% (VINTE E CINCO
POR CENTO) DOS VALORES PAGOS. PRECEDENTES DA SEGUNDA SEÇÃO. 1.
Conforme decidido pela Segunda Seção no REsp 1.723.519/SP, nos casos de rescisão de
contrato de compra e venda por culpa do adquirente, ausente qualquer peculiaridade na
apreciação da razoabilidade da cláusula penal estabelecida em contrato anterior à Lei
13.786/2018, deve prevalecer o parâmetro estabelecido pela Segunda Seção no julgamento
dos EAg 1.138.183/PE, DJe 4.10.2012, sob a relatoria para o acórdão do Ministro Sidnei
Beneti, a saber o percentual de retenção de 25% (vinte e cinco por cento) dos valores pagos
pelos adquirentes, reiteradamente afirmado por esta Corte como adequado para indenizar o
construtor das despesas gerais e desestimular o rompimento unilateral do contrato. Tal
percentual tem caráter indenizatório e cominatório, não havendo diferença, para tal fim,
entre a utilização ou não do bem, prescindindo também da demonstração individualizada
das despesas gerais tidas pela incorporadora com o empreendimento. 2. Agravo interno a
que se nega provimento.” (STJ - AgInt nos EDcl no AREsp 954.035/DF, Rel. Ministra
MARIA ISABEL GALLOTTI, QUARTA TURMA, julgado em 14/10/2019, DJe

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22/10/2019).
“PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO RECURSO
ESPECIAL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL COM PEDIDO DE DEVOLUÇÃO
DE VALORES CUMULADA COM INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E
COMPENSAÇÃO POR DANOS MORAIS. ATRASO NA ENTREGA DE IMÓVEL.
DISTRATO. INICIATIVA DO COMPRADOR. RETENÇÃO ENTRE 10% E 25% DAS
PRESTAÇÕES PAGAS. LUCROS CESSANTES. PREJUÍZO PRESUMIDO. DANO
MORAL. OCORRÊNCIA. LONGO ATRASO. ALTERAÇÃO DO VALOR FIXADO.
INCIDÊNCIA DA SÚMULA 7/STJ. HARMONIA ENTRE O ACÓRDÃO RECORRIDO
E A JURISPRUDÊNCIA DO STJ. 1. Ação de rescisão contratual com pedido de
devolução de valores cumulada com indenização por danos materiais e compensação por
danos morais em razão de atraso na entrega de imóvel. 2. Nas hipóteses de rescisão de
contrato de promessa de compra e venda de imóvel por iniciativa do comprador, é admitida
a flutuação do percentual da retenção pelo vendedor entre 10% a 25% do total da quantia
paga. Precedentes. 3. O atraso na entrega do imóvel enseja pagamento de indenização por
lucros cessantes durante o período de mora do promitente vendedor, sendo presumido o
prejuízo do promitente comprador. Precedente. 4. Cabimento de compensação por danos
morais em virtude do atraso superior a dois anos na entrega de imóvel. Precedentes. 5. A
alteração do valor fixado a título de compensação por danos morais somente é possível, em
recurso especial, nas hipóteses em que a quantia estipulada pelo Tribunal de origem revela-
se irrisória ou exagerada. 6. Agravo interno no recurso especial não provido.” (STJ - AgInt
no REsp 1804123/SP, Rel. Ministra NANCY ANDRIGHI, TERCEIRA TURMA, julgado
em 09/09/2019, DJe 11/09/2019).
“CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO EM
RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL CUMULADA COM
DEVOLUÇÃO DE QUANTIAS PAGAS. DESISTÊNCIA PELO COMPRADOR.
PERCENTUAL. RETENÇÃO. POSSIBILIDADE. SÚMULA 568/STJ. REVISÃO.
SÚMULA 7/STJ. CORREÇÃO MONETÁRIA. TERMO INICIAL. DESEMBOLSO.
TERMO INICIAL DOS JUROS. TRÂNSITO EM JULGADO DA DECISÃO. 1. Ação de
rescisão contratual c/c devolução de quantias pagas. 2. A atual jurisprudência do STJ
define que, em caso de rescisão de compromisso de compra e venda por culpa do

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promitente comprador, é possível ao vendedor reter entre 10% e 25% dos valores pagos. 3.
A análise da razoabilidade do percentual fixado pelo Tribunal de origem entre os
parâmetros estabelecidos pelo STJ, encontra óbice na Súmula 7 do STJ. 4. Agravo interno
em agravo em recurso especial desprovido.” (STJ - AgInt no REsp 1813490/SP, Rel.
Ministra NANCY ANDRIGHI, TERCEIRA TURMA, julgado em 26/08/2019, DJe
28/08/2019)
Desta forma, os percentuais fixados na r. sentença estão de acordo
com a orientação do Colendo Superior Tribunal de Justiça e, por isso, deve ser mantido.
O pedido de retenção de 75% dos valores pagos pelos apelados não
merece prosperar porque o pedido de rescisão ocorreu não muito tempo após a celebração
do contrato, sendo que, pelo teor da r. sentença, o imóvel pode ser imediatamente
recolocado à venda, de modo que não se mostra razoável, no caso em tela, conceder a
retenção em seu patamar máximo de 25%.
Ante o exposto, nos exatos termos acima lançados, nega-se
provimento ao recurso, mantendo-se a r. sentença recorrida. Os honorários advocatícios
devidos pela parte apelante são majorados para R$1.200,00, nos termos do artigo 85, §11,
do Código de Processo Civil.
Roberto Mac Cracken
Relator